浩滋2018.12.26今回は、賃貸物件の空室対策として「物件の魅力」を上げるための施策について説明します。キャッシュが激増する無敵の経営』(ぱる出版)から一部を抜粋し、賃貸経営で収入を増やすためのキャッシュフロー改善術をレクチャーします。費用対効果が高い「ターゲットにあった設備」の導入1魅力ある外観にする今回は、物件の改善について解説します。物件の第一印象が悪いと、絶対に入居は決まりません。入居が決まってから、部屋をリフォームする大家さんがたまにいますが、リフォーム前の部屋を見せてはいけません。リフォームした後のお部屋でないと、そこに住むイメージがわかず、契約にもなりません。エントランスの印象も非常に大事です。部屋はキレイでも、エントランスが汚いと印象が悪いです。部屋よりもエントランスをキレイにする方が入居の確率が上がるといっても過言ではありません。エントランスを明るくしておくことが重要です。夜はライトがついて明るいエントランスになっても、昼間に物件を見にいったら、影で暗かったという物件はよく見かけます。エントランスに花などを置き、常に明るい印象にしておきましょう。花だけで全然印象を違って見せることが可能です。[図表]共用部分の見せ方には工夫が必要(花・ゴミ箱がないエントランス)(花・ゴミ箱があるエントランス)2費用対効果の高い設備の導入を検討ここまでやってきても決まらないのであれば、入居者に喜ばれる設備を導入することを検討しましょう。やみくもに設備を導入しても、お金がかかるだけです。ターゲット(性別、年齢など)にあった設備の導入を検討することがすることが大事です。費用対効果の高い設備をあげておきます。●防犯カメラ●オートロック「物件そのものに問題がある」場合はどうすべきか3お部屋の魅力を引き出す演出リフォームしたお部屋はキレイでよいのですが、何もなくてはガランとしています。そこで、おしゃれな家具などを置いてみましょう。屋の演出」これは賃貸でも一般的になっていくでしょう。家具・家電付のお部屋にするのも有効です。入居者は、引っ越してくるにあたって家具や家電を買いそろえるのが負担な人もいます。入居してすぐに生活ができるということもアピールしましょう。4プチリノベーションこれだけやっても決まらないのであれば、いよいよリノベーションを検討する必要があります。部屋全体をリノベーションすると、莫大な費用がかかります。「キッチンをシステムキッチンに替える」とか、「クローゼットをウォーキングクローゼットにする」とか、一箇所だけのプチリノベーションをやってみましょう。その際、誰も目につかないところをリノベーションしても効果はありません。行うべきポイントですが、ターゲットに対して響く場所、目につく場所これがおススメです。若者がターゲットであれば、壁紙を1面だけアクセントクロスする、といった具合です。ここまで一通りやっても、入居が決まらないのであれば、本格的にリノベーションをすることも考えなくてはなりません。ここまで空室対策をやってみて感じる部分もあるのではないかと思います。それは、物件そのものに問題があるということです。空室が、間取りや躯体の問題であれば、建て替えを検討しなければなりませんし、立地の問題であれば、売却も検討するべきではないかと考えます。繰り返しますが、賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルです。間取りや立地がネックになるようであれば、今後も賃貸経営において苦労が多くなります。見切りをつけて、建て替えや売却を考えるのは、事業として当然行うべきことです。「空室対策をやるだけやったけれど、結果的に難しかった」この結論を出せたことに価値があるのだと思います。大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組む。