なにげなく建っている家にはさまざまな制限の中で建てられています。ぺい率、容積率、高さ等の制限を定めている規定です。増築ならいいだろうと思い2階から3階にしようとしても高さ制限があり増築できないかも知れません。前面の道路の為セットバックを余儀なく求められ土地が削られるかもしれません。リニュアル仲介のエージェントは、契約までにお客様の購入物件の調査をし、不備が見つかった場合はお客様に告知を致します。後で後悔しないために専門の方にちゃんと見てもらうことをお勧めいたします。戸建て鉄骨造の家とは、「steel(鋼鉄)」の略でS造とも呼ばれており、骨組みに鉄骨を使用して作られたものをいいます。鉄骨には厚さ6mm以下の鋼材を使用した軽量鉄骨と厚さ6mm以上の鋼材を使用した重量鉄骨があり、注文住宅に使用される鉄骨構造住宅では軽量鉄骨を使うハウスメーカーがほとんどですが、重量鉄骨を使う住宅メーカーもあります。ラーメン工法、軽量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)などが上げられます。軽量鉄骨自体は、工場で大量生産された材料を使うので、精度や品質が安定して、職人の技術により左右されないため、仕上がりも一定以上の水準を保てるというメリットがあります。(木造軸組工法)と同じような考え方に基づいて作られる工法で、柱、梁、筋交い(たすきがけで強度を補う)を利用しており、ブレース構造とも呼ばれます。筋交いを使わない柱と梁を一体化(現場で鉄骨を溶接する)した方法です。軽量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)材料を工場で溶接まで済ませてしまい、現場ではボルトやナットで組み立てていくだけの作業となるのがユニット工法です。ユニット(パネル)を建設地に運び込むため、狭い道路では搬入が困難なために完成までに時間がかかる事と、そもそもこの工法を使えないなどのデメリットが生じる可能性もあります。重量鉄骨ラーメン工法と重量鉄骨ユニット工法(プレハブ工法)がありますが単純に鉄骨の厚みが違うだけとなります。鉄骨造の家の耐震、耐火性は?鉄骨造といっても鉄骨だけでは耐火性は低いです。木造のように燃えてしまうことはありませんが、鉄は熱を加えると曲がってしまいますし、雨にさらされるとサビも出てきます。そのため、耐火被覆材や防錆処理を行なった鉄骨を使うことで、優れた耐火性、防サビ性を保ちます。いろいろな条件を満たすお住まい探しをされることが大事だと思います。戸建て既存住宅売買かし保険という制度をご存じでしょうか。中古戸建ての場合、リニュアル仲介では既存住宅売買かし保険の加入を強くお勧めしていることから、度々登場する制度です。制度詳細はこちらからhttp://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm今回は既存住宅売買かし保険で気を付けたいことについてご説明します。□物件の状況によって手続きが異なる既存住宅売買かし保険は建物の工法や取引状況によって手続きが異なります。1)戸建てかマンションか同じ既存住宅売買かし保険でも戸建てとマンション(専有部分)では保険商品が異なります。検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。<ポイント>中古マンションの場合は、マンションが取り扱える検査会社に依頼することが大切です。戸建てとマンションでは保険範囲の考え方が変わりますので、中古マンションの場合は保険内容についてよく確認した方が安心です。2)売主が個人なのか宅建業者なのか売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買かし保険を依頼しても意味がありません。<ポイント>売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険の手続きを行う必要があります。取引に携わっている仲介会社に依頼して、売主である宅建業者に交渉してもらう必要があります。3)改修工事を想定しましょう(戸建て)既存住宅売買かし保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションやかし保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、改修工事が懸念される物件(相応に築年数が経過した物件)は、売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。<ポイント>中古戸建ての購入の際にはインスペクションを実施して、改修費用がどれくらいかかるのかを購入判断材料にしましょう。旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、改修工事は実施できないと考える方が現実的です。戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。5)増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要です(戸建て)既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。<ポイント>増改築歴のある物件を購入する時には、売買契約前のインスペクションが不可欠です。6)点検口がない!既存住宅売買かし保険の検査項目に床下と小屋裏の調査があります。従って、床下と小屋裏の点検口がなければ既存住宅売買かし保険に加入することができません。実務でトラブルとなるのが、検査当日に点検口がないことが判明することです。最悪の場合はその日検査員が動いた分のコストが無駄になってしまいます。物件内見時には、床下・小屋裏の点検口の有無を確認しましょう。<ポイント>物件内見時に点検口の有無を確認しましょう。既存住宅売買かし保険の実務で問題になるポイントについて説明いたしました。物件や取引状況で手続きが異なることについてご理解いただけたと思います。□中古住宅の購入時には既存住宅売買かし保険の案内をしてくれる仲介会社を選びましょう今回説明した内容を買主が判断することは現実的ではありません。取引に携わる仲介会社にアドバイスを求めた方が良いです。ここで問題になるのが既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、取り扱いに不慣れどころか、今まで1回も取り扱ったことがない業者の方が多いのが実情です。中古住宅を安心して取引するための事業者選びの指標として、既存住宅売買かし保険を希望する意思表示をしてください。めんどくさがらずに制度の内容や手続きについてきちんと説明してくれる事業者であれば第1関門突破です。はぐらかされたり十分な説明が得られない場合は、事業者の見直しをお勧めします。既存住宅売買かし保険は消費者保護の制度です。制度を知らない、やったことがない、案内する気がない事業者は、取引の他の面でも問題を抱えている可能性が高いと判断することができます。今回は本部であった、売主様の家に担当者不在の中、案内に行った時のお話です。大雨の中、お客様が見たい物件を内見するため前日にA社に予約を入れましたところ、売主側の仲介業者の担当者は都合があわないため、担当者の立会いなしに「直接物件に行ってください。売主様の家に担当者不在の中、案内に行くということです。(これは、よくある話なのですが・・。)担当者がいないので、詳細は全て売主様に直接話を伺います。内見してみてお客様も気に入っているご様子。帰り際に、売主様が私を呼び止めて、『もし気に入って頂いてましたら、出来たらA社を通さず、B社を通して下さい。実はこの物件は、一般媒介の物件。売主様が複数の仲介事業者に売却を依頼している物件です。今回はA社とB社の2社に売却を依頼しています。今回はA社を通じて内見をさせて頂きましたので、もし購入するとなればA社を通すのが筋ですが、わざわざ「B社を通して下さい」というのです。2社にお願いしていながらこうおっしゃる売主様の心情を察すると、今までの経緯からA社は信頼が無いんだなぁ・・・と。売主様もどうせ仲介手数料を払うならば、きちんと誠実にやって来てくれていた方にお支払いしたいということだと思いますが、それならば、売主様も私に言うのではなく、そこのA社と一般媒介契約を切ってB社に専任でお願いすればよいと思います。その売主様の背景には、このようなことがあったそうです。買換えで先に次の新居を購入すると、ローンが二重に発生してしまう恐れから、かなりお困りのようでした・・・。当たり前の事ですが、我々は仲介業として資産価値についても第三者的な目線を持ち、御客様の要望や状況を的確に踏まえる専門家として、誠実に業務を全うするエージェントでなければならないと改めて感じさせられました。資産価値やっと見つけた理想の物件。駅からのアクセスも良く、室内も簡単なリフォームで住むことができそうです。築年数は経っていましたが、保険に加入することで住宅ローン控除も使えそうです。ところが、1点気になるのが、販売チラシにある「計画道路あり」の記載です。これは、購入に向けて手続きを進めて良い物件なのでしょうか?まず、計画道路には、2段階の状態があります。道路を通すことが決まった「計画決定」の状況と、実際に計画に予算がついて事業が動き出した「事業決定」の状況です。「事業決定」の状況では、該当エリアの収用や、立ち退き作業が始まっているので、新しい建物を建築することができません。購入したとしても、立ち退きの話が出てきますので、長期的な住まいには向きません。一方で、「計画決定」の場合はどうでしょうか。計画道路が「計画決定」段階の場合には、役所の許可を得る必要がありますが通常の木造住宅であれば建築することができます。事業決定になるようでなければ、そのまま住み続けることも可能です。「計画決定」から「事業決定」になるまでは、どれくらい時間がかかるのでしょうか?これは、一概には判断できませんが、多くの計画道路は、昭和30年から昭和40年くらいにかけて計画されたまま、事業開始に至っていない状態です。一部報道で「マッカーサー道路」とも呼ばれた環状第2号線なども、計画から約70年を経て、やっと開通に至りました。なっている場合には、まだ計画決定の段階であっても、事業決定の段階へ進むのもそう先ではなさそうですね。事業決定がされ、実際に立ち退きをしなければならない場合には、行政による買い取りや代替地の用意などがされます。購入を検討する物件が「計画道路」にかかっている場合には、敷地のどの程度が計画道路にかかっているのか、近隣の状況を見て、実際に計画がスタートするまでにどれくらい時間がかかりそうか(どれくらい住み続けられるのか)等を検討しましょう。事業決定がされた場合の行政による買取額は「時価」とされています。事業決定された時点で、不動産価格が値下がりしてしまっていては、大きな損となってしまいます。資産価値を調査したうえで、近隣の状況と複合的に判断するようにしましょう。不動産購入でお悩みの際には、資産価値を重視した物件購入をサポートするリニュアル仲介加盟店のカザールホームへご相談ください。一般に,土地を区切る境目のことを「境界」とか「境界線」などといいます。境界紛争がおこった場合には,この「境界」という言葉は,実はいろいろな意味を含んでいます。専門家の間では,そのいろいろな意味を明確に区別するために「筆界」,「所有権界」という言葉を使用しています。今回は、境界紛争がおこった場合に、裁判をしなくても、境界トラブルを早期に解決することができる「筆界特定制度」についてお話しします。※境界紛争の問題点が「所有権界」である場合もありますので,制度の利用については法務局や弁護士,土地家屋調査士など専門家にご相談ください。法務局が行っている「筆界特定制度」は、その土地が登記されたときの境界(筆界)について、現地における位置を公的機関が調査し、明らかにする制度。筆界の位置を示す証拠として活用することができ、境界トラブルの防止や解決に役立ちます。▼土地には2種類の「境界」があります。一つは、その土地が法務局に初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた「筆界」といわれる境界です。その後に、分筆や合筆の登記手続により変更されていないかぎり、登記されたときの区画線がそのまま現在の筆界となります。筆界は、土地の所有者同士の合意によって変更することはできません。一つは、「所有権界」といって、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。筆界と所有権界が一致しないこともあります。隣地との筆界が不明な場合には、土地を売買したり、その土地にある家屋を改築したりしようというときに、筆界をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が、民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定登記官が明らかにすることです。土地の筆界をめぐる問題が生じたときには、裁判(筆界確定訴訟)によって筆界を明らかにするという方法もありますが、その場合、筆界を明らかにするための資料の収集は、所有者自身が行わなければなりません。筆界特定制度を活用することによって、公的な判断として筆界を明らかにできるため、隣人同士で裁判をしなくても、筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。当事者の資料収集の負担も軽減されるというメリットもあります。◆筆界特定は、土地所有者などからの申請に基づいて行われます。筆界特定の申請ができるのは、土地の所有者として登記されている人、またはその相続人などです。申請することになっています。筆界特定登記官は、申請に基づいて筆界特定の手続を開始しますが、この手続の中で、土地家屋調査士や弁護士などの民間の専門家から任命される筆界調査委員が調査を行います。筆界調査委員は、土地の実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出します。筆界特定登記官は、その意見を踏まえ、様々な事情を考慮して、筆界特定を行います。申請人や関係人は、筆界特定が行われる前に、筆界特定登記官に対して、筆界に関する意見を述べたり、資料を提出したりすることができます。筆界をめぐる問題の解決に筆界特定制度を活用することには、次のようなメリットがあります。(1)費用の負担が少ない筆界特定制度を申請する際には、申請手数料がかかります。申請手数料は、対象となる土地の価額によって決まり、例えば、対象となる土地(2筆)の合計額が4,000万円である場合における、申請手数料は、8,000円になります。申請手数料のほか、現地における筆界の調査で測量を要する場合には、測量費用を負担する必要があります。(2)早期に判断が示される筆界特定制度の手続は、訴訟手続に比べて早期に判断が示されます。裁判では、判断が示されるまでに約2年かかるといわれていますが、筆界特定制度の場合は、その多くが半年から1年で判断が示されます(ただし、複雑な問題の場合には、判断までに長期間を要するものもあります)。(3)民間の専門家の意見を踏まえた判断であり、証拠価値が高い筆界特定は、公的機関が専門家の意見を踏まえて行った判断であることから、その内容について高い証拠価値があるといえ、裁判手続でもその結果が尊重される傾向にあります。このほか、筆界特定制度は、境界紛争の相手方が話し合いに応じてくれない場合でも、一方の土地の所有者だけで申請することができます。隣人と裁判をしなくても、土地の筆界を明らかにすることができ、土地の筆界に関する問題の解決やトラブル防止を図ることができます。所有権の範囲についての争いについては、直接の解決を図ることはできません。いうことにとどまり、拘束力はありません。特定した筆界に不満がある場合や、拘束力のある判決が必要な場合には、裁判(筆界確定訴訟)で解決を図ることができます。裁判をしなくても、公的な判断として筆界を明らかに出来るため、筆界をめぐる問題解決を図る一つの制度として、ぜひ知っておいてください。問い合わせが増えてきました。取得できると思い込んでいることです。木造住宅の場合、例え新耐震(1981年6月以降)であっても現行基準を満たさないケースが多いです。従って、築20年以上の木造戸建てを選択する場合、耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があるのです。耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、耐震改修工事はここに頼んで、他のリフォームは別の業者に頼むような方法は現実的ではありません。施工責任が不明確になってしまうからです。別の業者が施工した工事内容について、他の会社の建築士が証明書を発行することも現実的ではありません。行っているリフォーム会社を選択する必要があるのです。建築士がいないリフォーム会社にリフォームを頼むと、住宅ローン減税やかし保険など中古住宅購入時に利用できる各種補助制度が利用できなくなるケースが多いです。改修工事が必要かどうかの判断をするためには、建物インスペクションが必要ですが、予め建築士が在籍しているリフォーム会社を選んでおかないと、必要なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前を推奨します)で調査を行うことができず、改修費用が不明瞭のまま取引を進めなければならなくなります。気に入った物件が見つかったら、築年数をチェックしましょう。築年数が古い物件の場合は、取引で選択できるリフォーム会社が限られることを知っておいた方がいいと思います。※本当は物件探しの段階で、ある程度リフォーム会社を検討することがオススメです。できるリフォーム会社です。売買契約前の建物インスペクションも実施することができますので、お気軽にご相談ください。資金計画ご自身の状況にあった金利タイプを選んでますか??住宅ローンで欠かせないのは金利はもちろんですが、金利タイプも重要です。ネットなどの情報から、なんとなく決めてしまってはいませんか?金利タイプもそれぞれの状況に合わせて選ばないと、とんでもない事になります。借入当初の金利だけを比較すると、変動金利が最も低いので、お得に感じて選んでしまう方も多いと思います。変動金利は将来金利が上がったら返済額ももちろん増えてしまいます。将来収入が上がる可能性が高い将来支出が減る可能性が高い金利アップに備えた貯蓄ができる短期間での返済を検討しているなどの方にはおすすめします。現在全期間固定を選んだとしても、今月のフラット35の金利は1.09%(21年以上35年以下)です。フラット35Sの場合は当初5年は金利引き下げも受ける事が出来ます。低金利の今だからこそ全期間固定を選んでおいて、その後、変動型が良い時には借換えをするという方法もあります。ご自身の状況をみて、どの金利タイプにするかをご判断いただけたらと思います。住宅ローンを組むときにかかる思いがけない手数料のひとつが「保証料」です。住宅ローンの保証料とは、ローンの返済ができなくなってしまった場合に、保証会社に銀行へのローン支払いを肩代わりしてもらうための保険料になります。ローンを確実に回収するための「銀行にとっての保険」というわけですね。この保証料はローンの金額に応じて何十万円という数字になります。返済できなくなって保証会社に肩代わりしてもらった場合、もちろんローンの借り主は後日、保証会社へ支払わなければなりません。肩代わりしてもらっておしまい、とは当然いきません。保証料は、お金を貸す銀行のための保険であって、借り手にとってメリットは何もありません。聞くと、保証会社を使わずに保証人を立てるなどして、保証料を抑えたいと考えるのが人情です。融資の条件に「保証会社を通すこと」という項目がありますので、保証料を節約することは難しいのが実情です。金融機関によっては、保証料を取らない場合もありますが、代わりに「融資手数料」という費用がかかります。こちらもまとまった金額になりますので、やはり資金計画を立てるうえでは重要な項目になりますね。融資手数料と保証料の違いを説明しましたが、もう1つ大きな違いがあります。それは、繰上返済をした場合です。保証料を支払った場合で繰上返済をすると、短縮された支払期間に応じて保証料が返還されるのです。ローン実行時に発生する似たような費用でも、実は制度や意味合いに細かな違いがありますので、注意してくださいね。不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートするリニュアル仲介へご相談ください。これらをつかって物件の絞込みの参考にしてみてはいかがでしょうか。記載されているものを選んでください。・交通利便性は最低限でも最寄駅までの時間、実際に通勤時間帯で現地から行ってみるとよいと思います。調べる必要があります。見た安全性などを把握することが大切です。周辺環境の調査は実際周辺地域を歩いてみて直接目で確認することが大切です。周辺環境が把握できればお住まい探しの参考になると思います。