不動産を借りるときに必要な基礎知識をまとめました。契約締結前に、原状回復にかかわる契約内容をしっかり確認するようにしましょう。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下「ガイドライン」)では、原状回復を以下のように定義しています。*、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損(以下「損耗等」といいます)を復旧すること。ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。一般には経年変化といわれます。(2)借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。*、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借り主の責任とされる可能性があります。ガイドラインでは(3)の損耗のみを借り主が負担すべきとしています。次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、(1)(2)の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借り主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借り主が負担すべきではないとしています。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はこちらなお、地方自治体によっては、国土交通省のガイドラインをベースに、条例を制定するなどして自治体独自の「ガイドライン」を設けている場合があります。その自治体の賃貸住宅に適用されるルールになりますので、各自治体に確認するようにしましょう。トラブル回避のための注意事項トラブル回避のため、以下の点に注意をしましょう。原状回復をめぐるトラブルの大きな原因として、入居時の物件確認が不十分であることが挙げられます。伴って、入居時の状況や損耗の程度などがあいまいになるため、退去時の責任の所在等がはっきりしなくなることが考えられます。現況、損耗等などを記録に残して、借り主、貸主双方で確認をしておくことがトラブル回避のためには有効でしょう。入居時に借り主が確認すべき具体的な内容について、詳細は「9-1入居後1週間以内にやっておきたいこと」を参照。契約時には、契約で定められた借り主の原状回復義務の範囲が、ガイドラインに沿ったものであるかどうかを確認する必要があります。住宅標準契約書では、通常の使用に伴う損耗等については、借り主が原状回復義務を負わないことを明らかにしています。トラブル回避のために有効です。国土交通省のガイドラインでは、契約書に特約を設けることまでは禁止していません。