安定収入がある不動産投資に夢見ている新築アパート投資のデメリットが知りたい物事の良い面だけでなく、悪い面もちゃんと理解しようとしている貴方は素晴らしい。メリットの裏には必ずデメリットが存在します。良い面ばかりを鵜呑みにしていると、悪い面が見えなくなる。顧客獲得がゴールの不動産会社では絶対に書かない事実を書きました。今回は筆者が実際に新築からアパート経営に携わった中で見えてきた新築/駅チカ/都市部/単身用/1棟アパートが賃貸経営に不利な点をお伝えします。物事の裏側を見ることで、更に理解が深まります。ネガティブな面を知って、それでもやりたいなら本物。前回記事(都市部のアパート経営のメリット)と併せて読んで下さい。貴方のお役に立てれば幸いです。改めまして、筆者は東京と大阪で3棟24室の単身者向けアパートを経営をしています。土地と併せて、新築で購入しました。2016年からアパート経営を始め、大家歴7年目。単身用(1R/1LDK)1棟アパート貴方が1~5の条件で不動産投資をしたいなら必見です。らくだカモネギにならないように、良い面も悪い面も知っておきましょう。売れば「必ず儲かる」保証は無い。「楽」にあぐらをかくなまとめ1返済額が大きい規模や設備にもよりますが、新築木造アパート1棟の購入額は数千万円です。土地と建物合わせると1億円以上になることも。人は銀行から融資を受けて、アパートを購入します。お金を借りて自己資金以上の物件を購入出来るのが、不動産投資の魅力の一つ。投資効率が良い反面、借入額に比例し、毎月の返済額が大きくなることを忘れてはいけない。家賃収入が返済額を下回った場合、差額を資産から取り崩して支払う必要がある。レバレッジ効果は諸刃の剣。2手残りは少ない筆者の場合、3棟が満室経営で約37万/月の家賃収入が入ります。魅力的な副収入ではありますが、総借入額は3億円。空室が出れば家賃収入は少なくなります。管理費/返済額/固定資産税など諸々の維持費を差し引くと純粋な手残りは21万/月。満室時の家賃収入の6割程度です。投資額に対する年間の儲けはおよそ0.9%(250万÷2.8億)です。売れば「必ず儲かる」保証は無い。「必ず儲かる」物件など存在しない。流動性も低く、株のように数日で売ることは実質不可能。売って利益が出るかは売ってみないとわからない。そんな中で億単位の借金を背負って送る生活。貴方は耐えられますか?らくだ返済以外にも突発的な修繕費など、新築でも出て行くお金は多い。放置ゴミやポイ捨てなどのゴミ問題。騒音や入居者同士のトラブルなど、問題は水面下で起きている。オーナーになれば問題の先延ばしは厳禁。解決していかないと空室の原因になりうる。管理会社も全ての物件の「今」を詳しく把握していない。行ける距離に物件があるなら定期的に物件の様子を見に行く。行けない距離なら管理会社と密に連絡を取り、状況把握に努めよう。管理業務を委託出来るとはいえ、多少の労力は覚悟する。修繕費用を確保する突風、落雷、大雨など自然現象により建物の修繕が発生することがある。ゴミ箱の破損など人由来の修繕も珍しくはない。突発的な費用に対応するお金は絶対に必要。資金の枯渇はアパート経営からの退場を意味する。建物が実物資産である限り状況は常に変わる。柔軟に対応出来るよう資金は厚めにしておこう。らくだ火災保険で対応可能な場合が多いが、はねられることもある。保険を過信するのはNG4事件、事故による空室リスク1棟物件は事件、事故によるリスク分散が弱い。トラブルが起こった際、その部屋だけで無く、物件全体に影響が及ぶ可能性があるからだ。対象の部屋以外でも入居付けが困難になる危険性がある。突発的な事故は防ぎようが無い。家賃滞納も経験するだろう。常にリスクを孕んでいる。保証会社を付けるなど、リスク対策は可能だが、絶対は無い。らくだ大阪と東京でそれぞれ、アパート経営している理由は事件、事故による空室リスクを分散するためだ5空室が出やすい複数の部屋を所有しているので空室頻度は高い。1年間を通してずっと満室状態の方が珍しい。ある程度の空室を想定しながら経営する必要がある。空室の度に、入居付け費用や原状回復費を管理会社へ支払わなければならない。経営資金が枯渇しないように、お金の流れは常に把握しておこう。らくだ複数の部屋で運用しているので入居率は9割前後で安定している。入退去のペースは平均3年といったところ。3年以上入居している人もいるが少数派。ライフイベントが変わるタイミングが多い。単身者は入退去のフットワークが軽く、ずっと入居してもらえる居住者層ではない。7投資出来る人を選ぶ万人向けでは無い。銀行から融資が下りなければ買うことは難しい。銀行は貴方の属性と物件の担保価値を見ている。1棟アパート投資が出来るまで属性を高める必要がある。らくだ最初は数百万の少額投資で資金を確保して、物件規模を拡大していく大家さんもいる。経営するためには購入後も勉強が必要。購入後の方が学ぶ事は多い。物件を持っていると、大小様々な状況に出くわす。机上では経験出来ないことばかりだ。真剣に取り組めば圧倒的な経験値を得ることが出来る。苦労して手に入れた物件。事業内容を把握していない経営者など存在しない。こと、退去時の原状回復工事の施工内容など、持ってからも常に知識や情報を蓄える意欲が大切。不動産に限らず、どの業界でも情報弱者は養分にされる。信じていたのに裏切られた!は通用しない。新築は売って利益が出るかどうかが成功の分かれ目。何も考えずに売りに出してしまうと、売却益が思うように出なかったとうこともある。売却活動は不動産投資の集大成。様々な思惑が交錯する戦いだ。ラスボスに挑もうとしているのに、装備を調えず挑もうとするのは無謀。「楽」にあぐらをかくな業務の丸投げは絶対にお薦めしない。新築物件は修繕リスクが少なく、中古物件よりも手離れは良い。管理会社に業務委託すれば、やることは少ない。「楽」にあぐらをかいているようでは養分大家まっしぐら。外注して浮いた時間は。挑む新築アパート投資は自動キャッシュマシーンではない。生半可な気持ちでやると本当に痛い目を見る。始めるハードルが高く、資金管理能力も必要。努力を継続出来る人が残る。手に入れるのも、持つのも大変。手残りは少なく、出口戦略を成功させて初めて報われる。それでも貴方はやりますか?良い面だけでなく、裏側にある事実を受け止めて尚、ブレない気持ちがあれば本物です。不動産投資の世界は玉石混交。「アノ人が言うなら間違いない!」と鵜呑みにしているウチは絶好のカモ。盲信は養分大家の第一歩です。自分のリスク許容度がどこまでなのか基準点を作り、投資軸を育てましょう。この記事が貴方の軸を育てる一助になれば幸いです。供に成長していきましょう。この記事を書いた人(良かったら覗いてね)都市部/駅チカ/新築木造アパートのブログを書いています。本業はサラリーマンの兼業大家です。東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、アパート経営に必要な「買う」「持つ」「売る」「備える」に詳しくなれる記事を書きます。動機こんにちは不動産大家もやっているサラリーマンのらくだです。不動産のタイプとしては首都圏の駅近の新築1棟アパートを持っています。古いアパートで築5年目を迎えました。売却する際に一括売却査定サイトを利用するメリットとはあなたは自分の持っている物件の価値をしっていますか?一括査定サイトを使ってまずは価値を把握することが高根で売るための秘訣です。【年金代わり】は本当か?不動産投資の家賃収入で老後の不安を解消できるのか徐々に減らされる年金。対策を講じるにはどうすればよいのか。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。失敗から学んだ大家になる為の4つの備え2023.06.04リーマン大家の生態3仕事が快適過ぎる。リーマン大家の仕事術。不動産に興味がある人やこれから収益不動産持とうとしている人の参考になればいいな。失敗から学んだ大家になる為の4つの備え2023.06.04リーマン大家の生態3仕事が快適過ぎる。リーマン大家の仕事術。不動産に興味がある人やこれから収益不動産持とうとしている人の参考になればいいな。タイトルとURLをコピーしました。