節税対策と注意点|キャッシュフローを多く手元に残す!マンション投資は節税になることをご存知でしょうか。正しい知識をもってマンション投資を行うことで、効果の高い節税ができます。いえ、節税目的でマンション投資を行ってしまうと、失敗しやすいのもまた事実。・マンション投資のリスクを解説しています。私たちと一緒に正しい知識を身に付けて、損をしないマンション投資を学んでいきましょう。住民税は、マンション投資で得た賃貸収入を赤字計上することによって、数万円の節税効果が期待できます。いえ、所得税と住民税はそれほど大きな節税はできません。対して、相続税と贈与税には、大きな節税効果が望めます。現金で相続する場合は最大で55%の税金がかかりますが、土地や建物の場合、公示価格の8割程度の評価額となるからです。1億円を相続する場合、現金ならそのまま1億円が税金の対象になりますが、土地や建物だと、公示価格の8割程度なので、約8000万円が税金の対象となります。詳しくは、「マンション投資で節税をした場合としない場合の比較シュミレーション」で解説しています。マンション投資が節税対策として有効と言われている理由マンション投資が節税対策として有効とされている理由は以下の2つです。・不動産投資は総合課税によって計算されるため・不動産投資は帳簿上で赤字になりやすいため「赤字になりやすいから」と聞くと、良くないイメージが沸きますよね。マンション投資の節税において、赤字にすることはとても重要です。詳しく見ていきましょう。不動産投資は総合課税によって計算されるため不動産投資は、「総合課税」として計算されるため節税効果が高いです。「総合課税」とは、10種類ある所得税をまとめて計算する方法。まとめて計算することで、他の所得が高かったとしていも、不動産所得がマイナスになれば、相殺されて節税ができます。税金のかかる対象となり、かかる税金も減らせるのです。不動産投資で計上する赤字は、様々な費用を経費として計上することで、実際には存在しない赤字を作り出すことができます。不動産所得は帳簿上の計算で赤字になりやすいため不動産投資で節税するためには、「実際にはお金の出入りはないが、帳簿上では赤字になっている」という状況を作り出す必要があります。そのことを踏まえて、不動産投資は赤字になりやすいため、節税効果が高いです。具体的には、賃貸収入よりも必要経費を大きくすることで赤字を作りだします。そこでポイントになるのが「減価償却費」です。物件は年を重ねるごとに価値が落ちますよね。特別なのは、実際には動いていないお金だという点です。実際には動いていないお金を経費にできるので、帳簿上で赤字になり、節税ができます。・節税目的のマンション投資は失敗しやすい・マンション投資の所得が赤字では意味がないまた「赤字」という言葉がでてきて混乱するかもしれませんね。マンション投資を行う上で、大切なことなので必ず知っておきましょう。物件の価値が下がっていくスピードを会計上で表したものです。具体的な表し方は以下になります。・鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC):47年この期間で資産価値が0円になるように、計上していくのです。8000万円のマンションを買った場合、8000万円÷47年=毎年170,2万円を経費として計上できることになり、この金額は給与所得の控除にできます。控除とは、税金がかからないお金のことです。賃貸収入として100万円を売り上げ、経費に80万円、減価償却費に50万円あれば、帳簿上は、100-(80+50)=-30万円になります。実際には、「減価償却費」の50万円は発生していないなので、100-80=20万円の儲けがあります。20万円儲けているにも関わらず、帳簿上でマイナスにするのが、「減価償却費」を利用した節税方法です。節税目的のマンション投資は失敗しやすい節税効果の高いマンション投資ですが、節税目的でおこなうと失敗しやすいのも、また事実です。賃貸収入を上げるのが難しいからです。人がいないエリアのマンションを買ってしまうと、空室状態が続き、賃貸収入はあまり望めませんよね。賃貸収入が少ないと、減価償却費の恩恵も十分に受けることができません。賃貸収入が50万円、経費が80万円、減価償却費が50万だった場合、50万円-(80万円+50万円)=-80万円となり、帳簿上はマイナスになります。50万円-80万円=-30万円ですよね。節税するためには、「実際は黒字だけど帳簿上は赤字」としなければいけないため、これでは節税になりません。マンション投資の所得が赤字では節税の意味がないマンション投資の所得が赤字では節税の意味がありません。マンション投資で出た赤字は、他の給与所得と相殺されるからです。これだとかかる税金は減りますが、手元にお金が残りません。節税目的のマンション投資にはリスクがある節税目的のマンション投資には以下の4つのリスクがあります。・黒字経営になると税金の支払い額が増加する・赤字経営を続けることで信用スコアが落ちる・物価の減少によって資産価値が減少する・マンション投資で節税効果があるのは、最初の数年のみ節税目的のマンション投資がオススメできない理由はこれらのリスクがあるからです。詳しく見ていきましょう。黒字経営になると税金の支払い額が増加するマンション投資は、黒字経営になると税金の支払い額が増加します。帳簿上で所得が増え、増えた分に税金がかかるからです。他の給与所得が30万円あり、マンション投資の所得が100万円あると、130万円に税金がかかってしまいます。節税するためには、マンション投資の収入を帳簿上で赤字にする必要があるのです。赤字経営を続けることで信用スコアが落ちるマンション投資は、赤字経営を続けることで信用スコアが落ちてしまします。ローンを出している金融機関は、あなたのマンション経営が赤字なのか黒字なのかを評価基準にしているからです。赤字が続けば、信用されなくなっていきます。なると、新たに不動産投資をしたいとき、融資を受けにくくなるのです。信用スコアが下がるのは、節税目的で行う不動産投資の大きなデメリットだと言えるでしょう。物価の減少によって資産価値が減少する物価が減少することで資産価値が減少します。物価が減少すると、給料がさがるため購買意欲が無くなり、入居者も減るからです。牛丼の値段が200円なのを考えると分かりやすいですよね。1つ200円の商品をいくら売っても、大きな利益は望めませんし、従業員に給料も払えません。これは牛丼屋だけではなく、どこも同じです。給料がないと、購買意欲が下がってしまいますよね。物価が減少すると購買意欲も下がり、入居者も減るのです。入居者がいないと、賃貸収入も確保できないわけで、資産としての価値も減少します。「物価が減少すれば、入居者は減りやすい」と覚えておきましょう。マンション投資で節税効果があるのは最初の数年のみマンション投資で節税効果があるのは、最初の数年だけです。減価償却費にはタイムリミットがあるからです。タイムリミットとは、減価償却費が会計上で提示した「物件の価値が0円になるまでの期間」のこと。計算上4年間の減価償却費が認められた場合、マンション投資で節税効果が期待できるのは、その4年間だけとなります。4年間が過ぎると、不動産所得を赤字で計上するのは難しく、逆に大きな税金がかかってしまうこともあるのです。この性質から、「減価償却費」を利用した節税方法は諸刃の剣だといわれています。マンション投資で節税をした場合としない場合の比較シュミレーションマンション投資は節税効果がありますが、具体的にはどれほどでしょうか。次は、マンション投資をした場合としない場合の比較シュミレーションをみて、具体的にどれほどの節税効果があるのかを見ていきましょう。所得税と住民税を比べると、数万円の節税効果があります。あなたの年収が500万円の場合、求める税額は次のような計算式になります。表を参考にして、以下の式で割り出します。比較シュミレーション所得税・住民税の比較シュミレーションをするにあたり、次の2つを比べてみましょう。合わせて10万円の節税効果この表をみて分かるように、不動産投資で50万円の赤字を計上できると、所得税と住民税を合わせて、約10万円の節税ができるのです。贈与税を物件にかえて受け取ると、物件の評価額が8割程度になり、節税になります。ここでは、具体的にどれほど節税効果があるのかを見ていきます。贈与税の計算式は以下のようになります。(もらった財産の価格-110万円)×税率-控除額=贈与税110万円は基礎控除です。もらった財産の価格が110万円以下なら贈与税の納税は必要ありません。贈与税の税率は以下になります。贈与税の比較シュミレーション贈与税の比較シュミレーションをするにあたり、以下の2つを比べてみましょう。・現金で5000万円の贈与をうけた場合の計算式は以下です。場合の計算式は以下です。4000万円-415×50%=17,925,000この2つを比べると、約1000万円ほどの節税効果があることが分かります。不動産投資をすることで、贈与税なら約1,000万円の節税効果があるのです。相続税を物件にかえて受け取ると、物件の評価額が8割程度になり、節税になります。ここでは、具体的にどれほど節税効果があるのかを見ていきます。相続税は以下の順序で計算していきます。負債・・・借金など例えば、財産が1,000万円、負債が300万円だとすると、遺産の総額は700万円になります。課税遺産総額とは、税金がかかる総額のことです。遺産の総額から控除を差し引いたものに相続税率がかけられます。控除の出し方の計算式は以下です。先ほどの計算で割り出した答えを、法定相続分で分割したものと想定して、相続税の総額を決めます。仮に、妻(50%)、長男(25%)、長女(25%)で分けたとすると、相続税額の計算式は以下になります。・長女:1200万円×15%-50万円=130万円よって、課税合計は、630万円となります。先ほど算出した課税合計をもとに、相続人ごとにかかる相続税を算出していきます。※(配偶者の取得した遺産額に対する税額については、法定相続分、もしくは1億6千万円までのいずれか多い金額に対応する額までの税額控除があります。)長男:630万円×25%=1,575,000長女:630万円×25%=1,575,000よって相続税の合計は、315万円となります。相続税の比較シュミレーション不動産投資をしていた場合、現金と比べて、評価額が8割程度になります。次の表で不動産投資をした場合としなかった場合の相続税を比べてみましょう。不動産で相続することにより、140万円の節税になるのです。マンション投資において減価償却以外で節税する方法マンション投資において減価償却以外で節税する方法は5つあります。・確定申告で青色申告をする・事業規模があるマンションを購入する・小規模企業共済に加入する・配偶者を青色事業専従者に選任する・交際費・交通費などの経費は計上する減価償却以外にも、これだけの節税方法があるので、詳しく見ていきましょう。確定申告で青色申告を利用する確定申告で青色申告をおこなうと節税効果があります。青色申告には、その年の赤字を翌年移行に繰り越したり、10万円、または65万円の控除を受けることができるからです。控除とは、税金がかからないお金のこと。100万円収入、控除で65万円ならば、35万円にのみ税金がかかるようになります。確定申告を青色申告で行うと節税効果があります。事業的規模があるマンションを購入する事業的規模があるマンションを購入すると、節税効果があります。事業規模のあるマンションとは、以下の条件を満たしたものです。して、家族に給料を払うことができます。家族に払った給料は経費にできるので、節税になるのです。賃貸収入が赤字になれば、赤字分を経費で補うことができますし、もし買ったマンションが取り壊しになった場合、その費用も経費にできます。取り壊しの費用が高すぎて、経費として引ききれない場合は、3年間の繰り越しも可能。事業規模のあるマンションを買うことには、大きな節税効果があります。小規模企業共済に加入する小規模共済に加入することで、節税になります。個人事業者の退職金として、年間84万円まで積み上げることができるからです。これで積み上げたお金は控除となります。毎年最大84万円に税金をかけなくて済むのです。小規模共催に加入していないと、84万円にも税金がかかってしまいますよね。小規模共済に加入すると節税になります。配偶者を青色事業専従者に選任する配偶者を青色事業専従者に選定することで、節税できます。これにより配偶者に給料を渡すことができるからです。所得が分散すると、それだけ税金がかかるお金が減り、節税になります。マンション投資で得た利益の一部を両親に給料として払うことで、利益を減らし、節税するのです。よって、配偶者を青色事業専従者に選定することは、節税になります。交際費・交通費などの経費を計上する交際費・交通費などを経費として計上することで、節税になります。マンション投資の場合、交際費や交通費が結構かかるからです。管理人の方たちとの話し合いや飲み会、マンション投資を勉強するためのセミナー代や書籍代も経費になります。経費を増やして所得を抑える節税方法は、マンション投資に限らず事業をするうえで一般的な節税方法なので、ぜひ知っておきましょう。マンション投資を始める上での注意ポイントマンション投資をするうえでの注意ポイントは以下の3つです。1知識がゼロでは節税を有効活用することができない2節税を目的にしてしまうと総合的に損をする可能性が高まる3節税よりも利益をあげることで結果的に節税できるマンション投資はリスクが高いです。ゆえに、節税目的のマンション投資はオススメしないのですが、とはいえ、節税できることには違いありません。注意ポイントをよく理解して少しでもリスクを回避しましょう。1知識ゼロでは節税を有効活用することができないマンション投資は知識がないと難しいです。空室が続けば赤字になりますし、マンション経営が黒字になっても、税金が増えてしまいます。「減価償却費」にはタイムリミットがあり、これを迎えると一気に節税が困難に。正しい知識がないと、節税を有効活用はできません。勉強して、上手く節税するようにしましょう。2節税を目的にしてしまうと総合的に損をする可能性が高まるマンション投資を節税目的で行うと総合的に損をする可能性が高まります。「減価償却費」でも説明した通り、節税にタイムリミットがあるからです。「減価償却費」のタイムリミットは、数年しかありません。「減価償却費」がなくなった翌年からは、むしろ帳簿上で黒字になり、税金が多く取られてしまう話はよくあります。マンション投資を節税目的で行うと総合的に損をする可能性が高まるのです。マンション投資で節税できるのは最初だけ、あくまでも節税はおまけであると認識しましょう。3節税よりも利益を上げることで間接的に節税ができるマンション投資は節税目的ではなく、利益目的で行うと結果的に節税ができます。正確に言うと、手元にお金が残りやすくなります。マンション投資は大きな利益を上げられるからです。賃貸収入が多いと、確かに税金は上がります。そのぶん手元に残るお金も増えるのです。マンション投資は節税目的ではなく、利益目的で行う方が良いですし、本来そういうものです。マンション投資を節税目的で保有することは諸刃の剣マンション投資の節税効果やリスクについて解説しました。マンション投資には高い節税効果があります。反対に知っておくべきリスクもありました。これらを総合的にみても、マンション投資を節税目的で始めるのはオススメできません。エリアを調査し、賃貸収入を得て、大きなリターンを得る。これがマンション投資の本来の目的なのです。「でも、そんなに難しいことはできない」というのが本音ですよね。リターンを得れる土地や物件を選ぶことは、初心者にはとても難しいものです。「何から始めていいのか分からない」「勉強の仕方が分からない」と感じている方も多いと思います。MIRIAMO運営元の株式会社スマミンでは、マンション投資にお困りの方のご相談を受け付け中です。現状のマンションの価値を知りたい。売りたいけど何をしたらよいか分からないなど、LINEで無料相談ができますので、お気軽にお問い合わせください。不動産投資については日々勉強中の身。ただの事務員が気づいたらライターしていました。取材したことや体験したことを記事にできるように体当たりしていきます。