前回の記事はこちら草食業者さんに案内された物件について、以下の利益目標を掲げた。そこは超えていきたいところだ。今回の物件で投下する自己資金(購入時諸費用額)は350万円のため、7%複利で計算すると、10年目には688万円となる。よって、利益目標額は338万円だ。出口(売却)目標としては「10年後に賃料が10%下落しているとして、表面利回り10%で売却とする」とした。自分が次の買い手の気持ちで考えると、築10年で10%の利回りだったら買おうと思うだろう、という仮置きだ。今回の物件は価格が4000万円。表面利回りが8%なので、年間収益320万円(月間収益26万6千円)となる。出口目標から、売却時の物件価格を逆算してみた。賃料下落が10%(32万円)のため年間収益が288万円(320万円ー32万円)。よって、表面利回りが10%となる物件価格は2880万円となる。これが売却価格となる。これらの情報を以前、ブログにも書いた下記の書籍の資料の付録である収益計算エクセル(不動産投資をする上でハイコストパフォーマンスで手に入る珠玉の収益シミュレーター。超お薦め)に各種パラメタを設定していく。物件購入予定なので、税理士費用を年間24万円(月2万円)。加えて法人住民税を年間7万円として、計31万円。修繕費はまぁ、新築なので0円としよう(大甘っ!!)結果が出た。̄)!!月額収支が1万円??何度パラメタ設定を見直しても、こうなってしまう。8年後には税引き後キャッシュフローは赤字。デッドクロスが発生してしまっている。∑(゚□゚;)ガーン(。