2014/10/16こんにちは。昨日に引き続きの連続更新です。(今回のネタはオンタイムで書かないと、また忘れちゃいそうですので。)不動産投資をやっている方、そして不動産投資をやろうとしている方、それぞれの方の多くが「キャッシュフローが非常に重要である。」という、ご認識であると思います。ワタクシも少ない資金を効率的かつ効果的に不動産に投入し、収入から融資返済金および諸経費を差し引いたキャッシュフロー(いわゆる手残り)が、どの程度になるのか、を非常に重視しています。みなさん、そのキャッシュフローをどのようにお使いになっているのかは、なかなか伺う機会に恵まれませんし、ブログ等で紹介されている方もあまりいないのではないかと思います。大体、「これから物件を増やそうと思っているので、次の物件のために使ってないですよ~」と言われる方が多いのですが、銀行にキャッシュのまま預けっぱなしという訳でもないんじゃないかと推察しています。(ってか、この前、「横ちゃんさんはどうしてます?」って聞かれました。)専業大家の方は、キャッシュフローが生活費とイコールですから使い道はおのずと分かりますが、ワタクシのようなサラリーマン大家は不動産から得られるキャッシュフローとは別に給与収入がございまして、基本的には生活費はこちらの給与で賄っている場合が多いのではないでしょうか。いうことで、本日のテーマは、ワタクシの不動産投資(賃貸経営)をして得られるキャッシュフローの使い道はどのようなものか、です。(そんなの興味ねぇよ、なんて言わないで下さい。)ワタクシの場合、3戸の区分(中古ワンルーム)とマカロニほうれん荘(築古木造アパート)からのキャッシュフローがありますが、基本的な使い道としては、「一定程度のキャッシュ確保」と「投資信託の積立」の2つになります。具体的には、突発的修繕等へ対応するための一定額が貯まるまではキャッシュフローに手をつけず、ある程度のキャッシュが貯まった段階で、毎月、ノーロード(販売手数料無料)のインデックス投資信託の積立購入する、というものです。今年購入したマカロニほうれん荘のキャッシュフローは、概ね1年間となる来年5月までは手をつけずにいるつもりですが、3戸の区分の方は、数十万円ほどのキャッシュが貯まった後の2011年6月から、1先進国株式インデックス投信(SMTグローバル株式インデックスオープン)、2新興国株式インデックス投信(SMT新興国株式インデックスオープン)、3先進国REITインデックス投信(SMTグローバルREITインデックスオープン)の3つへ同額にて積立しております。毎月同額で積立をしておりますから、それぞれの価格の上下によって購入できる口数が変わってきます。ある時期に3つの投資信託の運用後残高を見てみると、均等額で購入していたにも係わらず、それぞれの相場の変動によって、出っこみ引っ込みが出てきます。そこで出てくるのが、表題の「リバランス」です。それぞれ均等額で投資してきたものの残高を確認して、年に1回、出っこみ引っ込みをあらためて均等配分になるように直すんです。これって何をしているかというと、「高くなったモノの利益を確定し、低くなったモノを買い増す。投資の極意は皆さんご存知のとおり、「低い時に買って、高い時に売る。」ですが、これを毎年1回やるようなイメージでしょうか。これ、不動産投資を始めるリーマンショック前から実践してきた方法ですが、結構、良い感じです。普通は、先進国と新興国の株式と債券のインデックスでやるといいらしいのです。(というか、それが王道らしいです。)ですが、ワタクシの場合、日本は別として、グローバルには人口は増えていくので世界の株式市場が縮小傾向になることは、少なくとも、今後20年ぐらいはないだろう、という楽観論のもと、先進国と新興国の株式に積立投資をしておき、概ね10年後に迎えるであろう定年退職時までは、そのままほったらかしておけばいいかな、と思っています。先進国REITは言わずもなが、ですよね。「不動産価格が下がり続ける国なんて日本ぐらいだよ!by大橋巨泉」を全くそのとおりだとワタクシ思っています。このリバランス、概ね年に1度、決まったタイミングで機械的に実施することに意味があるそうですので、忠実に守ってます。それがこの年末年始のタイミングなんです。毎年12月27日に積み上がった、それぞれの投信の残高を確認してリバランス額を決定し、年明け早々にリバランス額の発注をします。今年はグローバルREITは結構良い成績でした。記事がありましたし、目指せ!金持ちリーマンさんのブログを拝見していると、これからが本番のような気がしてます。)手のかからない中古ワンルームの区分投資に投資信託の自動引落積立を抱き合わせて、「ほったらかし資産運用マシーン」の出来上がりです。(マネックス証券とセゾンカードを使うと、家賃振込み先の銀行がどこであっても自動引き落とし積立が1000円単位からできますので、本当にほったらかしです。)次の物件を購入する際にも、この「ほったらかし資産運用マシーン」のお金に手をつけないで済むよう、いろいろな融資の手段なども学んでいこうと思っています。不動産投資で得られるキャッシュフローのおかげで、「定年後に向けてしなければならない貯蓄という呪縛」から開放され、毎月の給与は生活費や教育費として使えることは本当に助かります。物件が増えていけば、さらに積立できる額も増えますし、積立以外の使途にも無理なく使える日が来てくれると思ってます。毎年の年末年始に、勝手に貯まったキャッシュフローとその運用結果を眺めるというのは、1年の振り返りとして悪くないと思ってます。ちなみにこれを始めた2011年6月から本日までの損益を計算すると利回りは14.9%になってます。(こんな利回りが永遠に続くわけではありませんが、悪くないでしょ?)==============ポチッと応援のほど、よろしくお願い致します。