一口で不動産投資と言っても、都心での不動産投資か地方での不動産投資かによって伴うリスクが変わります。今回は都心に比べて利回りが良いとされる<地方で不動産投資を行う際のリスク>について解説します。100)で算出されます。地方で1000万円の物件を購入して、年間家賃収入が100万円とすると、<利回りは10%>になります。利回り10%は10年で元が取れるという意味です。※利回り20%は5年で元が取れるということこれが都心の物件で、1600万円の物件を購入して、年間家賃収入は同じく80万円とすると<利回りは約5%>になります。利回り5%は約20年で元が取れる計算になります。どっちが利回りが良いかは一目瞭然ですね。明らかに地方の物件の方が価格が安いため利回りは良くなります。「利回りどおりに進めば、考え方によっては地方の方が良いのかもしれません。※住居形態は分かりやすくワンルームとします。80万円、利回り5%利回りだけをみれば絶対に地方を選びますね。次に地方の年間家賃収入100万円に着目してください。年間100万円ということは、月の家賃は8万強です。地方出身の方は分かるかと思いますが8万円ワンルームに住みたいと思いますか?地方で8万円も払えば2LDKくらい住めそうですよね。なにが言いたいか、、そのくらい利回り10%はリスクがあるということ、利回りが高い物件ほどリスクが高いということです!逆に利回りが低い物件はそれだけリスクが低いのです。利回りが低い=利益も低いということになりますので、<利益を出しつつリスクは少ない>といったようなバランスの取れた利回りが理想ですね。この地方の利回りの良さだけを鵜呑みにして物件を購入したことで失敗したというケースは多くみられますので注意です。「イメージだけではだめです。不動産投資という投資ジャンルは空室を避けることこそが成功への1番の近道です!」〜解説〜地方で空室になるリスクは都心と比べて高いのは明らかです。理由は単純に都心と比べ人口が少ない=賃貸需要が少ないからです。空室リスクは不動産投資最大のリスクです。利回りがいいからといって空室リスクを考えていないと高確率で失敗します。先ほどの例(家賃が8万円)で、空室が3ヶ月続いたら24万円のマイナスになります。これがどういうことかというと、トータルの利益から24万円が引かれるといった認識では甘いです。空室の都度、自分が家賃を払う必要があるということです。空室の間、毎月8万円の支出は大打撃ですよね?利回りはあくまで空室が全くでないことを見越しての参考値なので、このような状況が続けば、家賃を下げたりリフォームしたりと何かを改善しなければ入居してくれません。よって利回りは簡単に下がります。地方で不動産投資を考えるならば利回りにとらわれず、地方の中でも安定した賃貸需要のある場所を選び、まず空室リスクを避けることが重要です。「そのような場所を狙うのはとても良いですね。その大学が移転してしまったらどうですか?」〜解説〜地方で安定した入居率を維持していた場所でも、大型施設の移転や、大企業の倒産など、一気に空室が増える要素が潜んでいます。そのため、入居率に繋がるような施設等が多ければ多い場所ほど入居率を上げ、空室リスクを下げるといえます。家賃下落リスク〜解説〜都心での不動産投資は需要があるため、家賃が下がることがあまりないのですが、地方での不動産投資は需要の低下から、地域によっては家賃の値下げ競争が活発になってしまうことがあります。ここで家賃の下落率について考えてみましょう。都心と地方を比較して、同じ3000円の家賃下落とします。都心で家賃が6万円の部屋で考えると下落率は「5%」、これが地方で家賃が3万円の部屋で考えると下落率は「10%」になります。家賃が下がるといっても、同じ金額であれば都心と地方ではそもそもの家賃の設定が違いますのでおのずと受ける打撃が違います。地方で需要が少ないということは、いずれ家賃を下げなければならない可能性があるということを想定していなければなりません。それに付随して、家賃を下げなければ入居者を保てないような物件ですから、おのずと売却価格も下がります。管理会社が少ない〜解説〜入居者の募集、修繕、トラブル対応など賃貸経営には様々な問題が起きます。・本業があってそこまで手が回らない・そもそも副業になってしまうから委託するしかないなどの理由から管理会社に委託する方が多いかと思いますが、都心と地方では管理会社の数が違います。これがどういう事かと言うと、都心は管理会社の数が多いためサービス競争が盛んになります。「修繕費が出るプランがありますよ〜」このように競争が盛んになれば管理費等も下がるでしょう。そのため自分に合った管理会社を見つけることが可能かと思います。これが地方では都心ほど管理会社が多いわけではないということです。地元で不動産投資をする場合は管理会社とも顔の見える関係が続きますが、離れた地方での不動産投資は、遠方の管理会社と良い関係を築く必要があります。結局ヒトとヒトですから、管理会社と良い関係を築くことは少なからずメリットがあります。まとめ地方で不動産投資は利益が大きい反面、潜在リスクが複数存在します。リスクを知っていれば備えが出来ます。公務員やサラリーマンの方が【不動産投資で失敗しないための方法】を簡単に分かりやすく発信しています。始める際には、不動産購入費用のほかにも支払うべきお金が存在します。不動産投資こんな疑問を持つヒトも多いのではないでしょうか。自身の体験も含め【公務員の不動産投資】について初心者でも簡単に分かりやすい解説をしていきます。