新築や築浅の物件と比較して、購入元本が非常に安いことから、中属性サラリーマンや主婦に人気のボロアパート投資。「ひと工夫して儲かりそうなボロアパートを見つけたい!」と、ある種“お宝さがし”のような、浪漫ある野望を抱いている人も、少なからずいるでしょう。他の投資方法と同じくして、ボロアパート投資の成功も決して簡単ではありません。そこで今回は、ボロアパート投資で起こりがちな失敗例と、失敗しないために知っておくべき“いいボロアパートの見つけ方”について、まとめてみました。利回りの計算に修繕費を含め忘れ、収支の予測が狂うリフォーム・修理・修繕工事の優先順位を間違うDIYに失敗する上記は、ボロアパート投資においてよくある3つの失敗パターンです。不動産投資自体が有する、空室リスクや天災リスク、金利上昇リスク“以外”の、ボロアパートならではの盲点が、それぞれの失敗に大きく影響しています。【1】利回りの計算に修繕費を含め忘れ、収支の予測が狂う利回りの計算において、ボロアパートの修繕にかかる費用を含め忘れる、もしくは想定よりも遥かに多く修繕費がかかることで起こる、収支予測の狂いが“1つめのボロアパート投資によくある失敗”です。ボロアパートは、金融機関による担保評価が低く、多くの場合で融資がおりません。物件の購入費用も、修繕・修理費用も、実費でまかなうことが前提なのです。「ボロアパート投資は利回りがいい!」とよく言いますが、大規模な修繕・修理費用がかかることを考慮しないで出た数値には、あまり期待し過ぎないほうがいいでしょう。ボロアパート投資の場合、空室率の改善は大家の手腕に左右されるところが大きいので、1~2%の利回り減はさほど深刻ではないのですが、5%減、あるいは10%減となると、やはり痛手です。利回りを計算する際には、必ず物件価格に想定される修繕・修理費用をプラスしましょう。(ボロアパート投資の玄人のなかには、知り合いにリフォーム業者がいて、物件の現地確認に同行してもらい、修理・修繕にどれくらいの費用がかかりそうか、予測してもらうことがあるそう。)【2】リフォーム・修理・修繕工事の優先順位を間違うボロアパート投資は入居者をつけるために、ただ単純に大規模修繕をすればいいわけではありません。どこもかしこも新しくするような工事では、それにかかる費用が膨れ上がって利回りを圧迫、ボロアパートの黒字運用は難しくなってしまいます。ボロアパートの大家は、活かせるところを活かして、リフォーム箇所を厳選することが大事。これが思っているより難しいのです。「どんな入居者を住まわせるか?」で、リフォームに注力するべき箇所は変わります。どんな入居者が住むのかは、「物件がどこに建っているのか?」に左右されます。二重三重の緻密な予測があって初めて、最小限かつ効果的なリフォームが実現するのです。【3】DIYに失敗する昨今のDIYブームに乗っかり、ボロアパートに自分で手を加えたい人も多くいるはずです。DIY慣れしていても、素人が手を出すと失敗しやすい領域というのがあります。多いのは、システムバスなど水回りの設備を自分でいじって、失敗するパターン。うまく水が流れなくなったり、水漏れするようになったり......。結局、専門業者を呼んで対応してもらったというケースが、よく聞かれます。はじめから業者にリフォームを依頼する場合より、1度自分で失敗してしまったのをリフォーム依頼するほうが、時間も費用もかかるというケースが、容易に想定できますね。アパート経営を始める前に必ず知るべき3つのリスク“いいボロアパート”はどうやって見つける?ボロアパート投資で失敗しないためには、新築投資と同様、いい物件を見つけることが最重要事項です。“投資に向いたいいボロアパート”を見つけるためには、一体どんなコツがあるのでしょうか?地方でも人口が減りにくいポイントのボロアパートを探す「地方は人口が少ない」というのは事実ですが、その中でも分布があります。付近などは、同じ地方のなかでも人口が減りにくいポイントです。地方ボロアパート投資の1番の懸念点といってもいい、空室リスクを回避するなら、こうした人口が減りにくいポイントに絞って、物件を探すことが推奨されます。駐車場が広いボロアパートを探す地方は、交通インフラ(主に電車)が都会ほどに充実していません。都心部では“車離れ”が進んでいますが、ボロアパートがある地域では、まだまだ自家用車が重宝されています。単身世帯のみがターゲットならともかく、若い家族をターゲットに含める場合には、車が停められるかどうかを、ボロアパート選びの判断軸に大きく加えたほうがいいです。目には見えないボロアパートの調査を住宅診断士に依頼するボロアパートを外から見るだけでは、建物の強度やシロアリ被害などの内部の劣化具合は分かりません。ボロアパートを運用しはじめてから、次々に修繕・修理箇所が出ることを防ぐために、住宅診断士(ホームインスペクター)に、物件の内部調査を依頼しましょう。単純に収益計算上、避けることが賢明な3つのボロアパート単純に収益上、避けることが賢明であるのは、以下のようなボロアパートです。収益性と比較して販売価格が割高なボロアパート常にキャッシュフローがマイナスになるボロアパート地域全体で入居者の需要が見込めないボロアパート注目したいのは【2】番の項目。都心部での不動産投資の場合、キャッシュフローが常にマイナスであることは、さほど珍しくなく、条件が整っているならOKです。「不動産投資はマイナス収支でも大丈夫」は本当?懸念すべき点を易しく解説しかし、ボロアパート投資の場合は、常にキャッシュフローがマイナスであることを引き換えにしてもいい投資価値が、物件そのものにないために翻ってリスキー。これはオススメできません。運用のリスク上、避けることが賢明な4つのボロアパートさらに、運用にリスクが大きく伴い、結果として収益性が損なわれるおそれがあるために、避けたほうがいいのは、以下のようなボロアパートです。軟弱な地盤に建つボロアパート川沿いのボロアパート通気性の悪いボロアパート雨漏りが長期間放置されているボロアパート【1】【2】のような、立地条件の悪いボロアパートは、大雨・洪水の被害を大きく被る可能性が高いです。軟弱な地盤を強固にするための地盤修復工事は、大がかりであり相当な出費が必要になります。【3】【4】のような、周辺の環境によって物件の質が落ちている場合、または前の持ち主の責任によって物件の質が落ちている場合も、投資に適しているとは言い難いです。個人の努力ではどうにもならない(ならなかった)懸念点を持つボロアパートは、選択肢から外したほうが無難でしょう。【まとめ】よく物件を観察して管理に手間をかけることができないと、ボロアパート投資は失敗しやすい!以上、ボロアパート投資によくある失敗、および失敗をできるだけ避けるためのボロアパートの選び方について、解説しました。不動産投資全体にも言えることですが、特にボロアパート投資においては、物件をよく見て管理に手間暇をかける覚悟がないと、失敗しやすいです。物件の選び方に関して補足を加えると、リスクやデメリットがないボロアパートを探すことは現実的ではないです。それよりも高額な修繕費用の発生など、不測の事態をカバーすることが可能な、利回りの作り方を研究したほうがいいでしょう。ボロアパート投資・運用に必要な経費は、大家のアイデアやスキルによって大きく上下します。「利回りは大家次第」といっても過言ではありません。そのため、不動産投資の初心者がいきなりボロアパート投資に挑むことは、基本的にはオススメされていないのです。不動産投資の初心者は、利回りが個人のアイデア・スキルに依存しにくい、新築・築浅の不動産投資から始めたほうが賢明かもしれません。新築不動産投資に慣れてから、築古不動産投資に挑んでも遅くはないはず!なお、ボロ物件投資のメリットとデメリットについて、もう少し詳しく知りたい方は、下記コラムをぜひ併せてご覧ください。不動産投資の成功には、信頼できるパートナーの存在が必要不可欠です。」(※1)に選ばれています。セミナーでは、そもそも不動産投資ってどんなもの?マンション経営の落とし穴とは?投資を成功させる上で押さえるべきポイントは?など、不動産投資のプロとして約20年以上蓄積してきたノウハウを惜しみなく提供していきます。セミナーは無料でオンラインなので全国どこからでもお気軽にご参加いただけます。未来のお金を作るための一歩を踏み出しましょう。*2「新たにご購入いただく方が、既存のオーナー様・知人の方からの紹介、もしくは知人の方」を紹介営業と定義しています。