分譲案件(土地付き太陽光発電投資)を購入した場合、実際に手残りはどれくらいになるのか、計算してみました。大手、分譲サイトに掲載されていたダブル過積載案件(100kW前後)をピックアップしました。掲載内容は以下の通りです。1kWあたりの発電量は参考として追加しました。9.7%全て込みこみで表面利回りは9.7%とのことです。最近は10%を切るのが当たり前になってきていますね。ここで気になったのが、想定発電量です。kWh/年となりました。ダブル過積載の割には多い気がしますね。ピークカット率を甘めに計算してそうです(おそらく7%ほど)。9.2%1kWあたりの想定発電量は1,090kWhとなりました。ピークカット率は12.3%です。これは、そこまで厳しいシミュレーションではないと思います。これで利回りを計算すると、9.2%でした。9%台前半は、さすがにしんどそうです。これで、各年の手残りをシミュレーションしてみました。手残りは、キャッシュフローのところを見てもらうと初年度はプラスになっていますが、2年目以降はマイナスです。これは償却資産税の影響です。←営業さんは教えてくれないこともあるのでご注意を。2023年の10月からはインボイス制度が始まり、消費税がもらえなくなる可能性があると懸念されています(ただこれは確定した事実ではなく、今のところは免税事業者でも消費税分は払わられるとのこと)。なったらかなり痛いので、今回はそういうリスクを踏まえてシミュレーションしています(表中では便宜上消費税をもらって→そのまま支払うという形にしています)。次は、6~10年目です。収入は減ることはあっても、増えることはないので、常に10万以上のマイナスです。次は、11~15年目です。1~10年目までは信販の自然災害を使うことを前提としてましたが、11年目以降は自分で自然災害保険に入らないといけません。キャッシュフローはさらにマイナス側にかさんでいきます。年間でマイナス14万以上。ここでやっとボーナス期間の16~20年目です。この期間では15年の返済が完了しているので、巻き返しの期間です。パワコンはこのあたりで全交換が必要だと思うので、とりあえず16年目で交換するとして、キャッシュフローはマイナス。17年目になって、ようやくプラスに転じます。130万/年(税引き前)。18年目では減価償却がなくなるので、税金がガッツリかかってきます。個人なら所得税20%+住民税10%を引くと、90万ほどですね。20年トータルではもちろんプラスですが、16年間もマイナスが続くのは耐えられないですね。こんな厳しい結果になるかというと、想定発電量の算出の仕方ですね。業者シミュではピークカット率7%程、厳密なシミュでは12.3%でした(こっちの方が一般的な数値)。5%の見込み差が命取りになってしまうのです。経験がある人でないとなかなか見抜くのは厳しいかもですね。ダブル過積載(100kW付近)はピークカットは10%以上と考えて、発電量を自分で見積もってみて、違和感を感じたら、業者さんに指摘してみて、精度の高い想定発電量を出し直してもらい、当初利回り(ここでは9.7%)が出るように価格を調整してもらうのがベターかと思います。想定発電量の精度は大事ですね。どこまでマシになるかシミュレーションしてみたいと思います。積立投資!本日も引き続き、分譲案件の話となります。アプラス20年適用またしても分譲ネタで恐縮です。(?_?)昨日に引き続き、分譲案件の手残りネタとなります。14基運営しています。27円×1基、24円×2基、21円×6基、18円×5基(内2基は分離発注)。あともう少し増やす予定(18円×2基、14円×2基)。冬場はこんなもんです。冬場はこんなもんです。)プライバシーポリシーお問い合わせはてなブログをはじめよう!NKEさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告する引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。