ハイライト葛飾APプロジェクトの続編記事となります。葛飾APの物件で助成金が出る事がわかり、黒神様より外構費や地盤改良費についても、相場感を教えて頂いたので、再度、収益計算を行う事にしました。人安心しているとK社社長からメールが届きました。デジタル時計を見てみると、2017年12月29日(金)01:11。メールを見ると1K7戸+1LDKプランでの見積書が作成できたとメールが届きました。ソロバン弾きが早いです。プラン提示からまだ数時間しか経過していないです。裁量がある社長だからこそなせるワザ。グハッKaito建設提示の4600万円には遠く及びませんが、●蓮寺プロジェクトで8戸の木造2階建てのアパートの見積もりを依頼した時は4700万円だったので、妥当といえば、妥当な金額です。メールの文末にお値段は相談させて頂きますと記載があったため、一か八かプロパン仕様にして4200万円にならないか、再見積もり依頼のメールしておきました。1000万円ダウンは厳しいでしょう。収益再計算の結果、8%を越える事がわかりましたが、この利回り計算、重要な事を見落としています。家賃相場と賃貸需要の裏取り調査ができていないのです。実際に想定した家賃通りに賃料収入が得られそうか、賃貸需要のバランスが崩れていないか、現地の管理会社の意見を聞かず、ネット上の情報だけで決めつけてしまうと痛い目をみます。※裏取り調査の重要性は下記の記事参照とはいえ、かなり夜もふけてきたので、とりあえず、物件近隣駅のエイブルと、ミニミニにK社社長から提示された建築プラン(1K7戸+1LDK)を添付した家賃査定の依頼メールを送り、翌日日中に電話で担当と話をする事にしました。メールを送り、やっとこさ寝ようするとエイブルから自動返信メールがありました。この度は、お問い合わせ頂きまして、ありがとうございます。誠に勝手ながら、弊社では下記日程を年末年始休業とさせて頂きます。12月27日(水)~1月3日(水)※4日以降は、定休日なしにて営業しております。具体的にお部屋の見学をご希望の場合は、ご都合の良い日時をお知らせ下さい。̄lll)管理会社も年末の営業は短いのか!?ただ、ミニミニからは自動返信がきません。競合のエイブルが休みの間も営業をしてくれてるといいですが、、、ミニミニへの裏取り調査の電話12月29日(金)の昼頃、ミニミニの担当者がメールを見終わったであろうタイミングで電話をかけてみると、すぐに担当者がでてくれました。ミニミニは営業中のようです。はい、ミニミニショップです昨晩、家賃査定のメールをしたひーやんというものですが、ご覧いただけしたでしょうか?申し訳ありません、各支店は年末年始休業に入っておりまして、こちらで代表して各担当に取次を行っています。どちらの支店への問い合わせでしょうか?(え!?)●●支店になります●●支店ですね。