賃貸の話ツイートシェアはてブ送るコピーしましたリンクをコピーお金のことにあまり詳しくない人でも、ほとんどの人が考えるであろう家の話。持ち家の強みとは?まずは持ち家派の視点で考えてみましょう。持ち家派の主張は概ね以下のようなものです。資産になるローン返済と家賃が同額なら、持ち家のほうが良い設備にできるローン完済後はタダで住み続けられる要するに「金銭的にメリットがある」という主張です。「所有欲を満たせる」と言われるとどうしようもありませんが、金銭的メリットであれば計算できるので計算してみましょう。金銭的メリットを調べよう似たような話を別の記事でもしていたので、同じデータで見方を変えてみます。賃貸の構図を明確にするため、以下のように揃えます。ローン条件35年金利固定1.0%そうしたとき、持ち家と賃貸ではそれぞれ以下のような状況になります。単純にローン返済額だけだとかなり安く見えますが、固定資産税や住宅保険なんかを追加していくと、そこまで圧倒的に安いわけではないことがわかります。持ち家派最大の武器である「完済後はタダで住める」ことがありますので、35年後を含めて累計60年をみてみましょう。このとき、少し注意していただきたいのは、この計算をする際に賃貸の家賃下落率が考慮されていないケースがありますので、念のため家賃下落を考慮しないパターンも書いておきました。24.17万円このように、家賃下落をしないパターンであれば5000万円近い差が出てしまうため、圧倒的に持ち家が有利に見えますが、家賃下落を考慮するとおよそ500万円程度しか差にならないことがわかります。35年後の資産価値と家賃はいくら?先ほどの計算では、家賃下落率を1年あたり1%としていますが、実際に築30年あたりの物件を探すとこのようなものが見つかります。12,000円20万円を年1%で減らしていくと、35年目には13万円になりますから、年1%の試算はそこまで外れていないことがわかります。ちなみにこれは持ち家側でも同様のことが起きており、5500万円で買った家は35年後に3500万円になっているくらいであることがわかります。金銭的メリットはどれほど?これまでの計算を踏まえると、60年間累計では次のようなことが言えます。10,152万円この差額約2500万円のことを指して、持ち家派は「金銭的メリットがある」ことを持ち家のメリットとしているわけです。スポンサーリンク賃貸の話それでは次に賃貸派の視点で考えてみましょう。容易に引っ越しができる災害時の被害が少ない固定資産税や修繕積立金を払わなくてよいというような主張が賃貸派の意見です。持ち家派の主張を聞いたここですぐ気付くのは、3点目の主張は金銭的メリットを言っている話なので、実は間違いであることがわかります。このことを考えると、賃貸派のメリットは引っ越しと災害の2点ということになります。風水害や火災、地震に対する災害リスクを負わなくてよいということで、リスクコントロールの観点が大きいことがわかります。したリスクを抑えるため、持ち家のもつ金銭的にメリットに目を瞑るということを考えると、やっていること自体は保険をお金で買っているようなものと思うことができます。災害リスクに対してはそのまま地震保険や火災保険がありますから、持ち家であってもリスク対応は可能です。近隣トラブルの回避やライフステージに合わせた柔軟な住居選択は、まさに賃貸ならではの特権であると考えることができます。家に住むことのリスクを抑え、選択の自由を得ることができるということになります。このことを踏まえると、持ち家に向く人、賃貸に向く人はそれぞれ次のような人だと言うことができます。引っ越しの選択肢を残しておきたい人どこかのタイミングで引っ越すことを決めている人このように、引っ越しに対する考え方が鍵になりますが、より細かく見ていくと考えるべきケースがあるので、それらにも触れておきます。持ち家を売って引っ越すケース持ち家にメリットがあり、賃貸にメリットがあるとなれば、自然とハイブリッド案を考えたくなります。要するに持ち家→賃貸のパターンです。確かに、持ち家でローンを抱えると言っても、資産である物件そのものがあるため、売ることができます。売ることができれば問題ないですが、売ることに関してリスクがありますので、そのリスクとのトレードオフになります。売却時のリスクを許容できるのであれば、金銭的メリットとリスク抑制&自由選択のメリットを同時の選ぶことができると言えます。ちなみに、考えればわかりますが賃貸→持ち家のハイブリッド案は持ち家の金銭的メリットをどこまで薄めるかどうかの話になります。試算だと60年2500万程度の金銭的メリットを見込みましたが、おおよそ30年程度が持ち家メリットが出るかどうかの目安になるでしょう。建て替えまたはリフォームするケース持ち家には金銭的メリットがあると書いてきましたが、それも実は落とし穴があります。先ほどの試算においては「60年間同じ家に住み続ける」ことをしれっと前提に置きましたが、この前提は本当に現実的でしょうか?確かに、物件の売り文句として「100年住み続けられる家」なんてものがあったりしますが、究極的には自分の感覚次第です。理論上、骨格はそれだけ耐用するのかもしれませんが、中の設備などを考えるとなかなか難しいケースが多いでしょう。したことを踏まえると、建て替えやリフォームが必要になります。最近では、築30年程度の老後を迎えるタイミングでそうするケースが多いようですね。この悩みを持つのは概ね戸建てのパターンで、費用としては建て替えなら建物代がそのまま、躯体等を利用するリフォームでは建て替えのおよそ半額で住むくらいが相場だと言われます。マンションの場合はどうかと言われると、こちらはリフォーム同様に躯体に手をつけません。相場としては1m2あたり15-20万円と言われ、例示してきたような70m2程度のマンションであれば、1000-1500万円が相場であることがわかります。持ち家マンションの試算では、金銭的メリットが2500万円ほど見込めましたが、このリフォームを行えば、その金銭的メリットが1000万円強に圧縮されてしまうことになります。このあたりも落とし穴の1つですね。スポンサーリンクまとめそれぞれ見てきたように、持ち家と賃貸にはそれぞれ強みがあり、それ自体は間違ったことではありません。それらの強みを得ることが、それぞれ相反するような性質を持っているため、結局はどちらを選びたいのかという価値観の問題であると言えます。同じ家に住み続ける場合の金銭的負担が大きい端的に言ってしまえば、60年先までの人生を決めてしまうことで、2500万円などの規模で金銭的メリットが得られるわけですが、果たしてそれがあなたの価値観からどう判断されるか、というようなことです。ある人にとっては、その程度で2500万円もらえるのかと言うでしょうし、またある人はそこまで制約を受け入れても2500万円かと思うかもしれません。加えて、金銭的メリットを得られない賃貸の方には様々なリスクを回避できる「安心」という付加価値があります。安心それ自体には何の金銭的メリットもありませんが、宝くじと同様に、当たれば大きい話であると考えることができます。「災害の被害に遭う」くじを引いてしまうと、アタリそれ以外のケースは掛け捨て保険と同じのようなものだと思うことができます。公平な議論にするために擦り合わせなければならない前提が非常に多いことから議論を尽くすことが難しく、また自分ごととしては一生に何度もある問いかけではないため、不慣れな状態で考えることを強いられてしまいます。いう難しさはあるにせよ、1つ1つ自分の価値観に照らし合わせれば、納得の行く選択をすることは可能だと思いますので、先入観を持ちすぎず、それぞれの価値を大事にしながらぜひ考えてみてください。検索:Profileたくなく東京でサラリーマンとして働く傍ら、お金のことについて調べたこと、考えたことなんかを書いています。