最終更新日:2024/11/06不動産の売却時に「譲渡所得」が出ると、所得税および住民税が課されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。譲渡所得は、簡単にいえば「売却益」を指し、購入時の金額から売った金額や売買にかかった費用などを差し引いて算出します。ここで注意が必要なのが、購入時の金額がわかる当時の契約書などの書類があるかどうか。購入時の金額がわからなければ「売却金額の5%の金額で購入した」とみなされてしまい、税額が跳ね上がるおそれがあります。基にした取得費の計算が妥当とされた事例もあることから、状況によっては購入時の金額がわかる書類がなくても税額を抑えられる可能性があります。譲渡所得税とは?譲渡所得は、次の計算式から算出します。不動産の購入代金がわからない場合は、先述のとおり譲渡収入金額の5%で取得したとみなされてしまいます。【計算シミュレーション】購入金額がわからないとどれだけ税額が変わる?ここでは、3,000万円で購入し、10年後に5,000万円で売却した土地の譲渡所得を簡単に計算してみましょう。売買時には、それぞれ売買金額の3%の諸経費がかかったと想定します。譲渡所得は「1,760万円」と計算できました。次に、購入時の金額がわかる書類がなく「売却金額5,000万円×5%=250万円」で取得したとみなされるケースを計算してみます。譲渡所得は「4,600万円」に跳ね上がってしまいました。譲渡所得に対する税率は、以下のとおりです。20.315%(所得税15.315%・住民税5%)このケースでは、購入時の金額がわかる書類がある場合は「1,760万円×20.315%=357.54万円」の税金が課され、書類がなく概算取得費になる場合は「4,600万円×20.315%=934.49万円」が課されることとなります。取得費を計算することはできるのか基本的に、購入時の金額がわかる売買契約書や工事請負書などがない場合は、売却金額の5%という概算取得費でみなされてしまうというのはここまでのとおりです。計算した取得費が妥当であると結論づけた判例があります。年に2回公表している地価の推移を表したデータです。この判例では、購入時の地価から取得費を算出したということになります。いえ、裁判となったすべての事例で市街地価格指数を使った取得費の算出が認められてたわけではありません。公示地価を取得費の根拠とできるかが争われた裁判もありましたが、多くは棄却されています。取得費の根拠とできるかどうかは、ケースバイケースとしかいいようがありません。計算することになってしまったとしても「マイホーム特例」や「取得費加算の特例」など、状況に応じた適切な控除特例を適用させることによって節税できる可能性があります。税金の悩みや対策は、10人いれば10通りあります。弊社提携の税理士をご紹介させていただくことも可能ですので、不動産売却の税金でお悩みの方もまずはお気軽にご相談ください。かんたん査定は物件データベースを元に自動で価格を計算し、ネットで瞬時に査定結果を表示させるシステムです。