junsei-miyanari不動産売却=「出口」=について考えるポストシェアはてブ送るPocket当塾のサイトでは様々な分野にまたがる話をしております。まとまりがなく統一したテーマがないように思えるかもしれませんが実は、それらすべてに共通するテーマ・目的がございます。それは、組織の束縛から卒業して「最大限の自分自身を生きる人」になるためです。そのためには色んな切り口が必要であり、かつ、様々なノウハウを展開・深化させることでまず私自身がやがて「最大限の自分自身を生きる人」になろうと考えているからです。多くの人にも再現可能な追体験的ノウハウとして共有したいと考えております。いずれは同じ目的で集う同志のコミュニティーとしてこの塾を発展させたいと考えます。本日のテーマは「不動産投資の出口」です。自分自身を生きる人」になるための重要なステップの一つに「投資」があります。それはこのブログでも何度かお伝えしてきたことです。不動産投資についての記事です。不動産(投資)物件の「売却」について、その体験談から得た私なりのノウハウを披露したいと思います。「この物件ならお客様が入りそう。「この場所なら客付けもよさそう。「家賃収入でもプラスになりそう。」と、確信したところで「買い付け」を申し込みますよね。金融機関からも融資を得て借入金や利子を返済しつつ、さらに様々な経費や税金を家賃収入から控除した後の手取り=インカムゲイン=を獲得することを目的に買う戦略が1つ。物件自体の値上がりを狙って売却益=キャピタルゲイン=を狙って買う方もおられるかもしれません。(中には相続税対策の一環として、インカムゲインを度外視して不動産投資を行う富裕層の方もおられるでしょう。不動産の売却は一般的に「出口」と言われますよね。「不動産投資」には「投資」という言葉が含まれます。私は不動産物件は最終的には「売却」して初めて投資した結果の利益が確定するものと考えてます。(中には、インカムゲインだけを見越してずっと物件を保有し続けて物件を売らない投資家もおられます。私は、その戦略をとりません。売却時のキャピタルゲインのセットの合計がプラスになって初めて「その物件の投資は成功であった」と評価すべきと考えております。物件を10年間保有したとします。家賃収入から経費を引いたインカムゲインがプラスだったとします。1ところが、売却時には物件の値段が下がってキャピタルゲインがマイナスだったとします。21+2のトータルでマイナスならば、その投資は失敗であると考えます。)よって、物件を購入する時はその物件が将来適正価格で売れる物件であるか?は考えねばならない要素です。要するに「出口はあるか?」という観点でも考えて私は購入するようにしております。私が投資物件を購入する時の条件は以下の3つを満たすべきと考えております。「住める」「貸せる」「売れる」この3条件すべてが揃った物件を投資物件として私は買い付けするようにしています。日本では今後人口減少が急になり不動産マーケット自体が収縮していくことが確実視されています。3つ目の「売れる」という条件を満たすものを探し出すのはなかなか至難の業と言えましょう。これをたとえるなら200件、300件下見してようやく1件よい物件に巡り会えるかどうか・・・ぐらいの感覚ですね。私がお付き合いした業者から聞いた情報からすると概ね以下の通りです。業者目線ではありますが売りやすい価格帯があるそうです。売りやすい投資物件の価格帯は5000万円~1億円の物件だそうです。上限は2億5千万円ぐらいだそうです。この金額を超えるといくら個人の属性がよくても金額が大きいためになかなか金融機関からの融資をつけてもらえないと言うことなんでしょうね。次に価格以外の点で売れるポイントがあるそうです。それは耐震構造が平成以降の建築物であれば一般的な「新耐震」基準を満たしていることが大事、とのことです。構造的には木造よりも鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨造りの建物が売りやすいとのことです。「一般媒介」がよいか迷うところです。結論は「一般媒介」が正しい選択です。売却を頼むのも二つの会社まで、とします。専任媒介にはリスクがあるためです。自ら有する人脈の範囲だけで売りさばこうとするケースがなきにしもあらず、だからです。売り主からすると売却の時期が遅くなることがあり得ます。「一般媒介」は複数の業者が売却に関する情報を持つことになります。1業者だけが売り物件情報を独占することはできません。よって、レインズにもきちんと情報が掲載されるかどうか業者同士でチェック・牽制も効くのです。三社以上に頼むと売り主はそれぞれの業者に自身の物件のレントロールや様々な物件に関する資料を提供する手間が頼んだ業者数だけ余分にかかってしまうデメリットが発生するからです。よって、二社に留めるのがかかる手間も最小限で済むのです。「大手は顧客も沢山もっているので早く見つけて早く売れるだろう」と期待してTVのCMを流している大手の業者に依頼する方も多いと思います。大手の業者だから早く必ず「売ってくれる」とは限りません。大手か、そうでないかの情報格差に関して言えばそれほど差異はないと考えてよいと私は思います。中小の業者でもよいので個々の担当者の力量をみて、(自分で会って話をした担当者の印象で)売却を頼んで大丈夫か確認すべきでしょう。【4.塩漬け物件とは?】さて、ここからが売却に関しては特に重要です。「今は売り時だから」と聞いてちょっと色を付けて高値で(低利回りで)二つの業者に売却を依頼したとしましょう。レインズにも掲載してもらうでしょう。一ヶ月経過しても二ヶ月経過しても、いや三ヶ月たっても物件が売れないことが多々あります。いう物件は「塩漬け物件」と言います。不動産情報サイト(一般人でもみることのできるホームズやアットホーム、スーモなどのサイドです。)を見ていると掲載されて半年以上もずっと売りに出されている物件がありますよね。これらもまさしく「塩漬け物件」です。あなたが投資案件に限らず(自宅でもいいのですが)不動産物件を売却する際に「塩漬け」にならないための知る人ぞ知る鉄則があります。「最初の1ヶ月で反応がなければ、その価格・やり方では買い付けは入らない」ということを肝に銘じることです。これには理由があります。全国の不動産業者がレインズを見るのは「掲載(登録)後、3日以内の物件ぐらいまで」ということを知っておいてください。全国から「その物件よさそうだね。「買付けしたいお客がいるよ」という問い合わせのピークはレインズに掲載された最初の三日間に集中するということを知っておくと良いでしょう。時間の経過と共にあなたの物件への問い合わせは激減していきます。新しい物件情報がレインズには次々に掲載されていくからです。業者らの目は、そちらの新しい掲載情報に行ってしまうのです。最初の掲載から三日間の内に問い合わせが数件あって、そのうち2,3人ほどが買い付け候補となりそうとなればお願いした業者から「物件に関する質問や、問い合わせがあります。不明点には資料を含めてしっかり提示・回答しましょう。「多分、問いあわせのあったうちの2,3人からは買い付けの申し込みがきそうです」等の反応を教えてもらえるはずです。なればしめたものです。近いうちにあなたの物件は売却されていくことになるでしょう。(多少、指し値が入る可能性はありますが。)ところが売り出して一ヶ月経ってもそうならずに問い合わせが殆どなくなった・・・つまり「塩漬け」になりそうだとなると、次に打つ手はもう限られてきます。【5.塩漬けからの脱出テクニック】こうなったら、ずばり「値引き」しか売り抜ける手はありません。あなたの物件の周囲の情報を特に「同程度の物件価格」を業者任せにせず、あなた自身でも不動産サイトをみて確認することです。魅力有る物件価格に思い切って設定し直す」ことが重要です。(周辺の同程度の価格帯に引き下げたぐらいでは勝負になりません。)その際、じりじり値下げをやってはいけません。段階的引下げで様子をみたい気持ちはわかります。それではお客様に訴求効果はありません。5000万円でだしていた物件を(周囲の同等物件が4800万円~4300万円ぐらいであったなら)思い切って4000万円ぐらいで売りに出してみるのです。ご自身に入る利益であるキャピタルゲインはかなり減ってしまいますが。すれば、価格面では大きなインパクトをもって市場では迎えられるでしょう。ひとつ売却する際のテクニックを披露します。ここまで思い切って値下げするのであれば値下げの前に一旦売りに出していた物件情報を売り止めにします。具体的にはレインズに出ていた古い売却価格情報を業者に依頼してイントラネット上から一度消してもらいましょう。物件の写真も(綺麗に映っているものに)入れ替えます。物件に関するコピーやメリットに関する広告文書も少し変えます。再度勝負をかけるからには、あたかも全く生まれ変わった「新着物件」のようにしてネット上に掲載もらうのです。依頼していた二つの業者から大幅に値下げしたものをあらためて上記のような手法で「お化粧直し」してレインズに掲載してもらうのです。市場に大きなインパクトが有る物件として再登場させるわけです。買い付けの申し込みが入るはずです。実は、私もこうすることで1件、塩漬けになりかけていた物件の売却に成功したのです。以上、私の実際の体験談に基づいたノウハウを披露しました。あなたが不動産物件を売却する際の参考にして頂ければ幸いです。現在メルマガ登録を勧めています。これからの時代に「最大限に自分自身を生きる人」になっていくためのヒントや切り口をメルマガで詳しくお伝えし、その準備をお手伝いしたいからです。よろしければ、登録をお願い申し上げます。下記リンク先をクリックしてください。登録への入り口・案内が出てまいります。以外のものから、アクセスしてください。グーグルクロムや、ファイヤーフォックスなどが良いようです。↑「人気ブログランキング」へのリンクです。今回のこの記事がよかったと思って頂けたなら、クリックして頂けますと幸いです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください。明治維新~日英同盟締結まで(対ロシア)世界情勢を見据えた投資をやろう!(株式投資再開へ)RECOMMENDこちらの記事も人気です。富裕層が住む「芦屋」で見えるヒントプロフィールブログをご覧いただきありがとうございます。じゅんせい)と申します。私の詳しいプロフィールは下記をクリックして参照いただけると幸いです。