コピー2015.12.25こんにちは^^。今回は、不動産投資家の為のお話です。「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」4についてです。不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、あえて、専門用語を使っていきます。第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」ということで、お話進めます。不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、あえて、専門用語を使っていきます。出来るだけ自己資金の支出を抑えて逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながりこれを利用して資産と収入を拡大していくということでした。ここまで、いいですね。不動産融資では、10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?担保があるからだ。いうことは何回もお話していますね。重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。一つが、その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。目次では、収益評価方法の具体的な内容についてお話しますね。収益評価方法の具体的な内容についてお話しますね。場合、満室収入を10%か20%減額して算定します。(つまり、予想空室率を10%~20%見込んでいるわけです。○還元利回りこれは、各銀行とも微妙に違うと思います。一般的には、8%~10%程度です。よって違いが出てきます。審査のキモになるのです。その、物件があるエリアの将来性、そのエリアの人口予想等.....。普段は、8%~10%でいいと思います。投資物件購入の際、判断してみてください。そんな質問が来ました。言って欲しいということですね^^。