「原状回復でもめにくい建物賃貸借契約書を作成したい」この記事では不動産会社様にむけて、原状回復のルール、賃貸借契約書の作成時や原状回復時のポイントを解説します。不動産分野は、詳しい弁護士とそうでない弁護士がいます。悩んだら、まずは不動産分野に詳しい弁護士へのご相談をおすすめします。その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することが原状回復です。原状回復の費用は賃借人が負担するのが原則です。その反対に、いわゆる経年変化や通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃借人が負担しないのが原則です。原状回復の具体的なルール賃借人が原状回復義務を負うのは、あくまでも「通常の使用」を超える部分です。この「通常の使用」の範囲が問題になりやすいです。通常の使用かどうかを一般的に定義することは困難です。そのため、具体的な事例を次の4つに区分して、賃貸人と賃借人のどちらが負担するかを決めていくのが一般的です。基本的には1であるが、建物価値を増大させる要素が含まれているものそして、賃借人は原則として23について原状回復義務を負います。賃借人が原状回復義務を負うパターン2賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)賃借人の住まい方や使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負います。具体的には次のようなときです。引越作業で生じたひっかきキズ畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)落書き等の故意による毀損タバコ等のヤニ・臭い壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの)天井に直接つけた照明器具の跡(あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合など)飼育ペットによる柱等のキズ・臭い3基本的には、賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負います。具体的には次のようなときです。賃借人が原状回復義務を負わないパターン1賃借人が、通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるもの賃借人が、通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものについて、賃借人は原状回復義務を負いません。具体的には次のようなときです。一般的に多くの家庭で家具や家電などの必需品を設置すること、日照を受けることが通常の生活で避けられないこと等が賃借人が義務を負わない理由です。基本的には、賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの賃借人が通常の住まい方や使い方をしていても発生すると考えられるものであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているものについて、賃借人は原状回復義務を負いません。具体例は次のようなときです。消毒(台所、トイレ)浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの)賃貸経営のための負担は賃貸人が負担するのが妥当であることが、賃借人が義務を負わない理由です。ポイントは次の3つです。標準的な賃貸借契約書は次のようなものが多いです。賃借人は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き、本物件を原状回復しなければならない。賃借人の責めに帰することができない事由により生じたものについては、原状回復を要しない。賃貸人及び賃借人は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、別表〇の規定に基づき賃借人が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。契約書作成のポイント第2項のように、賃貸人と賃借人の原状回復に関する費用負担をあらかじめできるだけ具体的に記載するのがよいでしょう。できるだけ具体的に記載することにより、退去時に原状回復のトラブルとなる確率が下がります。「別表〇の規定に基づき協議するものとする」ではなく「別表〇の規定に基づくものとする」とより明確にするのもよいでしょう。使用目的等を記載することが一般的です。物件をどのように使用するのかを契約書に書きます。標準的な賃貸借契約書は次のようなものが多いです。乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。契約書作成のポイント契約書を作成するときは、建物の使用目的や条件を明記しましょう。原状回復義務を賃借人が負うかどうかを判断するときは、「どのように物件を使用するのか」という賃貸借契約の約束に違反しているかを考慮します。次のようなときは賃借人が原状回復義務を負いやすくなります。契約で定めた使用目的や条件に違反しているからです。ペット禁止の物件で、ペットを飼ったことによって部屋に傷ができたとき禁煙の物件で、喫煙をしてクロスが変色したり匂いが残ってしまったりしたとき不動産管理会社やオーナーは、賃借人とのトラブルを防ぐためにも使用目的や条件を契約書に明記しておくことが重要です。ハウスクリーニングに関する原状回復の特約を追加することがあります。具体的には、次のような退去時のハウスクリーニング費用を賃借人が負担するという特約です。退室時のハウスクリーニングは賃貸人の指定した業者が行い、それに要した費用を賃借人の負担とする契約書作成のポイントクリーニング費用はもめやすいです。クリーニング特約が有効かどうかは次の観点から判断します。賃借人が負担すべき内容や範囲が示されているか?本来は賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか?費用として妥当か?クリーニング特約で悩んだときは、まずは不動産に詳しい弁護士への相談をおすすめします。原状回復時のポイント原状回復時のポイントは次の3つです。事前の取り決めにしたがって手続きを進めること建物賃貸借契約書で定めた事前の取り決めにしたがって手続きを進めましょう。契約書の記載が不十分だったり、契約書の内容を賃借人が理解できていなかったりするとトラブルになる確率が上がります。トラブルになる事案が多いようなときは、契約書の内容や説明方法を見直しましょう。敷金や保証金から差し引くことを検討すること敷金や保証金を預かっていれば、原状回復費用を敷金等から差し引くことができます。原状回復費用が高額になるようなときは、敷金等では足りないこともあります。トラブルになりそうなときは、賃貸借契約中に協議をしたり、敷金等の増額を求めたりしましょう。費用見積が高額になりすぎないように注意すること原状回復費用やクリーニング費用の見積が高額すぎると、トラブルの確率が高くなります。原状回復費用やクリーニング費用は、適正な費用を請求するようにしましょう。企業法務メールマガジン購読お申込み企業法務メールマガジン(無料)を配信しております。最新の法改正や今後の法改正の方向性などの時事ネタ・セミナー情報など幅広い内容となっております。原状回復の問題を自社のみで解決することはもちろん可能です。原状回復のトラブルが多いと、クレーマー対策など別の課題が出てきてしまうこともあります。適正な建物賃貸借契約書ひな型を作成しておけばトラブルになりにくいです。従業員の負担も減ります。よつば総合法律事務所では、多数の不動産会社様と顧問契約をしています。宅地建物取引士の資格がある弁護士も在籍しています。原状回復のことで気になることがあるときは、よつば総合法律事務所までお問い合わせ下さい。本コラムは民間賃貸住宅を想定した内容となっています。Q&A問題行動を起こした従業員に懲戒処分を行いたいのですが、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか?わが社の元営業社員が担当顧客を奪って自分で会社を立ち上げたようです。会社に責任が発生するのでしょうか?従業員が労災認定されました。これでもうこの事故の問題は解決ですよね?店舗を任せている店長が売上金を横領しました。したらよいのでしょうか?業務上の指示に従わず、ミスを連発する営業の社員がいます。営業成績も全然よくありません。したらよいでしょうか。団体交渉当日の注意点はなんでしょうか?突然、労働組合を名乗る人が会社を訪れ、社長に合わせてほしいと言っています。どのように対応したらよいのでしょうか?職場でハラスメントの問題が起きるとどうなるのでしょうか?残業代の未払いとはどういう問題ですか?うちは残業代も込みで契約していたはずなのに残業代を請求されました。支払わなければならないでしょうか?弁護士から残業代請求の通知書が届きました。手続きを簡略化することはできますか?取締役等役員の責任を制限する方法を教えてください最近、粉飾決算で問題となる会社が多く、内部統制システムという言葉をよく聞きます。内部統制システムとは何ですか?また内部統制システムは設置しなければいけないものですか?取締役等役員の報酬はどのように決定すればいいですか?また一度決めた報酬を変更することはできますか?株式には様々な内容と種類があると聞きました。種類があると聞きました。6:00〜22:00)予約専用ダイヤルです。お電話のみでのご相談は受付けておりません。047-411-6804サイト内検索よつば総合法律事務所のグループサイトページトップへ戻る。