そもそも住宅ローンは居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者やその家族以外の人が住むということは契約違反になってしまうのです。誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ増え借り換えすることになるでしょう。住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。ローンに関してクリアして上でポイントの二つ目としては長期的な収支でどちらが得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと賃料収入が入りますのでローンの支払いと相殺することもできます。空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。二重払いは厳しいですよね。そこが一番のリスクかと思います。個人的な経験上では売却される方が多かったです。転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うこともできますね。実際にそういう方も結構いらっしゃいます。最後に3つ目のポイントは手持ちの資金です。先ほども触れましたが賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントにしながら不動産会社にご相談いただければと思います。わかりましたありがとうございました。00:00<動画>マンションの査定方法についてマンションの査定はどのようにして行なっているんですか?居住用のマンションがあれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは同じマンション内など出来る限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。一戸建てのように土地と建物に分けて算出しないんですねマンションの場合敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。同じ事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。エレベーターがないマンションやすべての階にとまらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。いうケースもあるのですね。その他は何かありますか?管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や自主管理といって、マンションの所有者で管理している場合もあります。長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画およびそれに向けた積立金がしっかり出ているかもポイントになります。修繕というのは外壁の塗り直しをしたりすることですか?それも一つですね。マンションの年数が経つと劣化していきますので外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。費用が発生しますので、そのための計画や積立ができていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。急に言われても困ってしまいますよね。管理会社が入っていればそういうことをやっていただけるんですね。基本的には大丈夫かと思いますが自主管理の場合はそういった修繕計画がしっかりしていない可能性もあり、注意が必要です。金額に影響されるんですね。新しいマンションを売却する場合、同じマンション事例がないこともありますよね。同じマンション内で事例がない場合はできるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。その場合はどうするんですか?基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。査定においては根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とはされていないためそのマンションが新築で販売された金額をもとにそこからの相場の増減率を計算して算出する場合があります。売却する側として納得できる根拠があればいいですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例をもとに価格が算出されることが多く同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。リースバックのご相談も承っております。近く名古屋方面にも豊田方面にもアクセス良好なエリアです!土地面積は約50坪になります。現況は上物もありますが、弊社はリフォームのご提案・解体も行っております。最高で55%となっています。55%!すごい税率ですね。土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。路線価はその路線、道路についている標準単価です。法制限などについては考慮されていません。確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。税金の専門家なので税理士ですね!そうです、税理士です。税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。申告し納税すれば終わり、では無いのです。5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。備えあれば患いなしですね。それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか?HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。リースバックのご相談も承っております。00:00<動画>売却時期について不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか?そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。その時期に需要が高まるのですか?転勤や入学等で人が動く時期だからです。その時期に売り出すと高く売れるのですね?いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。その時期の需要は高まるのですよね?確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。高く売るにはどうしたらよいのですか?はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか?というマーケティングも重要になってきます。他にポイントはありますか?営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。売主様側で出来る対策はありますか?はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。リフォームはした方が良いですか?リフォームに関しては難しいところですね。築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。いうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。リースバックのご相談も承っております。一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね!それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。メリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るきに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。デメリットは何ですか?デメリットですが一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の7割以下での買取になることが多いです。他に周りに知られずに売却する方法はありますか?広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。リースバックのご相談も承っております。00:00<動画>相続について相続対策とは相続税対策のことでしょうか。「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。「相続税」が発生するケースは相続全体の9%程度であり、「相続税対策」はその9%の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。相続税の支払い対象者は9%しかいないのですね、意外と少ない印象です。こんなに少ないのでしょうか。それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。基礎控除はどのくらいあるのでしょうか。基礎控除は『3,000万円+600万円×法定相続人の数』で計算できます。法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか。基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか。基礎控除については分かりました。相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか。基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか。相続人になれる人は法律で決まっています。相続割合も法律で決まっています。この相続割合は一定の目安でしかありません。法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか。相続には3つのパターンがあります。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。遺言の作成はとても重要ですね。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。リースバックのご相談も承っております。00:00<動画>土地が旗竿地の場合の査定について自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか?いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪(m2)単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。計算するのですか?はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありま生産ん。どのような査定をしていくのでしょうか。旗竿地の場合には路線価(ろせんか)を使って計算します。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか?路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1m2あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。知らなかったですそうですね。馴染みはないかもしれませんね。度に設定され、その公示地価を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。路線価を1.3~1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか?はい。土地の評価は奥行きの長さによって影響します。般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率(おくゆきかかくほせいりつ)を掛け算しなければなりません。定められている補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。奥行価額補正率で計算します。算をしなければなりません。あるのですね(笑)2つの違いを教えてください。間口が狭小な宅地等は、1m2あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。不整形地の計算はどうですか?不整形地は、1m2あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。方形の土地(想定整形地)を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。いずれか有利な方で計算します。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか?そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。その金額で売れますか?そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。価格が決まってきます。定金額が出るかと思います。ありがとうございました。リースバックのご相談も承っております。00:00<動画>建物の価値はいつまである?家の状態に応じた売却方法とは?現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか?具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか?そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんねそうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。47年!!木造の22年と比べるとすごい差ですね・・そうですね。木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか??いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。!では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか?人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。私も現在住んでいますしねはい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。そのようなお客様はいるのでしょうか?実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。リースバックのご相談も承っております。実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を\持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか?お気持ちは理解できますが、そうなんです。離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。何か特別な手続きが必要なのですか?住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。お勧めの方法としては、家を売却することです。売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。ご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。それでは査定をお願いします。リースバックのご相談も承っております。0565-36-0268Mail:sell@c21toyokawa.jpセンチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。