瑕疵物件になった場合、入居者への告知義務も大家さんがするべきことの1つです。告知義務の方法や内容を解説します。より所有物件が事故物件になってしまうこともあるものです。事故物件になってしまうと、次の入居者を見つけるのは容易ではなく、たとえ見つかったとしても、家賃を下げた結果であることが多くなるでしょう。そのため、できれば事故物件であることを知られたくない...と思われる方もいらっしゃるものです。条件が悪くなるからといって、告知せずに契約するべきではありません。賃貸契約時にはこうした事故について告知義務があるためです。仮に、告知せずに契約を結んだ場合、後で事実を知った入居者に損害賠償請求されてしまうといった可能性もあります。事故物件サイトに掲載されたり、近隣の住民からの人づてに聞いたりすることもあります。実際、告知義務を怠ったために損害賠償請求されたケースも少なくありません。賃貸物件において、1年4か月前に自殺事故があったのにも関わらず、そのことを告げずに契約した事例で、入居者から大家さんに対しての損害賠償請求が認められた判例があります。事故の内容にもよりますが、賃貸物件にせよ売買物件にせよ年数が経った物件については瑕疵と認められない=告知せずとも違反ではないという判例も見られます。売買の事例で8年9か月前に他殺が疑われる死亡事件があったものの告知していなかったケースで、契約解除と違約金請求が認められたこともあるので注意が必要です。判例は瑕疵担保責任に基づくもので、2020年の民法改正で契約不適合責任に変わっています。入居者が知っていたかどうかは関係なく、物件に瑕疵があった場合、貸主は責任を負わなければなりません。契約不適合責任を問われないためにも、契約書や重要事項説明書に記載すること、すなわち入居者に告知することが重要になるのです。あわせて読みたいそもそも瑕疵物件とはそもそも告知義務のある瑕疵物件とは、どのような物件のことをさすのでしょうか。瑕疵とは、簡単にいえば欠陥のことで「その物件が普通なら備えているはずの品質や性能を備えていないこと」と説明されます。以下4つに分けられます。住むことに対して心理的に大きな影響を受けるもののことをさします。心理的にどのような影響を受けるかは人によって大きく異なるため、何が瑕疵に当たるかを判断するのが4つの中で最も難しいです。シロアリ被害や雨漏りなど建物の物理的な瑕疵のことをさします。大家さんが責任を追及されるかどうかは、「一見した所では判別できない隠れた瑕疵」であることが重要です。見た目にはっきりと地盤沈下しているようなケースでは、入居者側が注意すれば分かったことだということもできるでしょう。周辺にカルト宗教の施設があったり、暴力団の事務所があったりして、安心して暮らすのに悪影響があると思われることです。現在の法律には適合していない既存不適格建築物を売買することなどを考えるとよいでしょう。した物件を購入してしまうと、購入者は将来建て替えや増築が難しくなります。そのことを知ったうえで購入するのであればよいですが、告知せずに購入したら大きな損害を被る可能性があるのです。法律的瑕疵は売買の場合はさまざまな問題が起こり得ますが、賃貸の場合は消防法の関係で防災設備が古いなどといった程度になるので、あまり気にする必要はありません。「告知事項あり」と記すなどして告知する必要があります。具体的な告知方法がルールとして定められているわけではありませんが、広告で告知事項がある旨を書き、売買契約書や重要事項説明書の特記欄などに記載したうえで、対面により説明すれば問題ないでしょう。ついても明確な決めごとがあるわけではありませんが、入居者に誤解のないように書くことが大切だといえます。入居者が自殺したようなケースでは、以下のような内容を記載するとよいでしょう。事故があってから何年後まで告知する必要があるかについて明確な答えはありません。過去の判例を見ると、賃貸物件の場合は3年程度の期間が必要であり、かつ1人入居者が決まり、極短期間で退去したなどでない限りは2人目からは告知する必要はないとされることが多いです。自然死の場合は告知義務なしと判断された判例もあります。実際にはケースバイケースであり、「3年経ったからもう告知する必要はない」とは確実にいえないため注意が必要です。瑕疵のなかでもとくに心理的瑕疵は判断が難しいことが多いという理由から、国土交通省で心理的瑕疵に係る適切な告知、取扱いに係るガイドラインの策定に向けた検討が行われており、2021年秋頃に公表される予定となっています。ガイドラインが策定されれば、告知義務について今より判断しやすくなる可能性は高いでしょう。賃貸物件の管理を管理会社に任せている場合、案内から契約までを不動産会社にすべて任せているケースも多いでしょう。このため、告知義務については不動産会社と方針を話し合う程度で、実際に告知義務を伝えるのは不動産会社ということも多いはずです。不動産会社が入居者に告知した内容によりトラブルが生じた場合でも、大家さんに対して責任が追及される可能性もある点には注意しなければなりません。不動産会社に管理を任せていたとしても、告知義務は管理する不動産会社だけでなく大家さんにもあるのです。不動産会社に任せきりにするのではなく、告知内容についてしっかり話し合っておくことが大切だといえるでしょう。環境的瑕疵は心理的瑕疵になる可能性もなお、4つの瑕疵のうち、環境的瑕疵は心理的瑕疵と判断が付きにくいケースも多く、場合によっては環境的瑕疵が心理的瑕疵になる可能性もあります。周辺に嫌悪施設(葬祭場や墓地、刑務所など)があるケースでは、実害はなくとも入居者がどう感じるかという問題であり、心理的瑕疵に当たるとも考えられます。告知内容に「環境的瑕疵」や「心理的瑕疵」など明確に書く必要はありませんが、環境的瑕疵は見逃されやすいものです。あらゆることを想定して告知しておくことが、後のトラブルを避けることにつながるでしょう。瑕疵物件の賃貸経営はどうしたらいい?瑕疵物件は通常の物件と比べて入居者を集めにくくなってしまいますが、瑕疵物件となってしまった場合、どのような対策を取るとよいのでしょうか。具体的には、以下のようなことが挙げられるでしょう。・家賃を下げる・リフォームして付加価値を付ける・フリーレントなどにより空室対策を行う瑕疵物件と通常の物件があった場合、同じ条件であればほとんどの方が通常の物件を選ぶでしょう。家賃が相場より安いなど条件がよければ、瑕疵物件を選ぶ方もいるはずです。したことを意識して、対策を行っていくことが重要です。瑕疵物件や事故物件の空室対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。最後に、賃貸経営における瑕疵について、よくある質問をご紹介します。事故物件とは?事故物件に明確な定義はありませんが、一般的には殺人事件や自殺、自然死などで人が亡くなった物件のことをさすと考えるとよいでしょう。他殺なのか自殺なのか、自然死なのか、また、孤独死の場合は死後どのくらい放置されていたかなどによって物件への影響が変わります。既存入居者からの減額請求は応じるべき?事故物件になったことで、該当の物件について新しい入居者を集めづらくなるだけでなく、そのほかの部屋の既存入居者から減額請求を受けることもあるでしょう。減額請求を受けるべきかどうかについては、各自の判断となりますが、基本的には(法的には)応じる必要はありません。それにより入居者が減ってしまうようであれば、家賃の減額を考えなければならないこともあるでしょう。事故物件になった時の損失をカバーしてくれる保険はある?家賃補償保険や孤独死保険などがあります。これらは事故物件になったことで生じた家賃の減額などを補填してくれるものです。孤独死の場合では、死後長期間放置されてしまうと、特殊清掃などにかかる費用が膨大になる可能性があります。した保険に加入しておくと、万が一の時に安心して対応できるようになるでしょう。まとめ賃貸物件における瑕疵と告知義務についてお伝えしました。所有物件が瑕疵物件になってしまうと入居者を集めづらくなることから、何とか告知せずに済む方法はないか...と考える方もいらっしゃるでしょう。告知せずに契約して後で知られてしまうと、より大きな損害が生じる可能性があります。この記事を参考に、告知すべき内容についてはしっかり告知したうえで、賃貸経営に取り組んでいくことをおすすめします。サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。ついてはご自身でご確認ください。サービスについて株式会社カカクコムは、本サービス(賃貸経営一括相談サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。スマートソーシングが取得し、同社から同社業務提携先である管理会社に提供されます。個人情報の取り扱いについて賃貸経営一括相談の可能な企業数は、物件の種別や所在地によっては異なります。お客様の物件によっては、一括相談ができない場合もございます。サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。スマートソーシングの提携先各管理会社から直接連絡をいたします。Layer)機能に対応しています。サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。コスト削減トラブル解決マーケティング「賃貸管理」人気の記事1入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら2不動産賃貸仲介のAD(広告料)とは?仲介手数料との違いや相場を解説します3賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?4賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します5水道メーター交換は8年ごと。大家さんなら知っておきたい公設と私設メーターの違い。「トラブル解決」人気の記事1入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら2賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?3賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します4【大家さん向け】賃貸の網戸・ふすま・障子が破れたら交換や費用負担をするのは誰?5大家さん向け|賃貸物件にカビが生えたら誰が責任を取る?対策についても解説しますよく読まれている記事1ディンプルキーってどんな鍵?防犯性の高さや特徴を交えておすすめ商品を紹介します2入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら3不動産賃貸仲介のAD(広告料)とは?仲介手数料との違いや相場を解説します4賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?5賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します閉じるページトップへ所有物件が瑕疵物件になった場合、入居者への告知義務も大家さんがするべきことの1つです。告知義務の方法や内容を解説します。