2020年3月13日どうも!!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。今週末(23日)は1棟目の葛飾APの上棟打ち合わせです。葛飾APは1ヶ月程前(11月下旬)に現地状況を確認しにいった時は、基礎工事が終わり、躯体工事に入った段階でした。妻と娘達も、はじめて現地に連れていきますが、どんなリアクションするかちょっと楽しみです(*^^*)さて、今日は2棟目AP体験記の続きです。前回の記事はこちら物件規模はデカイ程イイ!!1棟目の葛飾APは9戸のため、事業的規模にはなりません。2棟目を購入する事で事業的規模(5棟10室)になることを目的としていますので、あと一戸あれば満たすことができます。2戸とかの小さいアパート建てればいいじゃん、と思われるかもしれませんが、そうはいかない事情があるのです。土地から新築の場合、建物は規模が大きければ大きい程、建築費の坪単価を抑えることができるので、収益性がアップします。裏を返せば、小ぶりなアパートを建てると収益性が低下してしまうのです。規模が大きい程、建築費の坪単価が抑える事が理由については、様々な要因があります。キッチンやトイレ等の設備費用は延床面積が大小によらず、変わらなかったり、鉄骨階段の費用は階数にしか依存しなかったりします。建築資材や人件費も延べ床面積に単純比例するわけではありません。イメージ的には、延床面積と建築費は以下のような関係性があります。黒神様から伝授された土地から新築スタイルだと、少なくとも6戸以上の規模がないと、収益面でだいぶ厳しくなります。いう意味で2戸や4戸の小規模アパートを10%以上の利回りで建てている比嘉さん(土地から新築大家の会の会長)は、さすがにその道のプロだなぁと感心します。