00:00<動画>危険負担について最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね?はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。天災地変で滅失というと?落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか!?はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。いった取り決めですか?全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。それほどでない場合はどうだったんですか?引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。払わなくても良いんですね。改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。天災地変などの売主様に責任がない場合です。管理者の注意義務があります。注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。わかりました、有難うございます。00:00公正証書遺言について公正証書遺言とは何ですか?公正証書遺言は公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打ち合わせし、当日内容を確認する形式です。本人が公証役場に行けば良いですか?公正証書遺言には証人が2名必要です。誰でも証人になれますか?未成年者はなれません。推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人になれません。公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。相続人の関係者は証人になれないのですね?はい。公正証書遺言のメリットは何ですか?自筆証書遺言や秘密証書遺言などで必要な要件の不備が、公正証書遺言にはありません。遺言を作成しても無効になったら無意味ですね?はい。法的に必ず有効になることが、公正証書遺言の最大のメリットです。他にも、原本は公証役場で保管するため、紛失や改ざんの恐れがありません。家庭裁判所で検認の必要がないこともメリットです。デメリットは何ですか?費用がかかることがデメリットだと思われます。公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと思われている方が多いです。公証人が介在することで、法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生します。公証人との打ち合わせはデメリットとは言えないでしょう。有益なお金の使い方だと思います。かけるべき費用かもしれないですね!そうですね。証人を立てられるか心配です。お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。費用はどのくらいですか?費用は遺産の額や相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問い合わせください。6遺産に銀行預金、株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在の残高などが必要です。自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。公正証書遺言の方がより確実だと思われます。00:00<動画>不動産売却の流れ自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか?はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。査定額はどれくらいでわかるのですか?早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。ご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。最終的に決めていただくのは売主様となります。売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか?金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。売却活動が始まったら何かしておくことはありますか?ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。広く広告させていただくことが一般的です。オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。多くの方が見に来られるのですか?一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。契約が済めばひと段落ですかね。いえ、ここからが大事なところです。銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。それはまだまだ安心できないですね。最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。00:00<動画>残置物の処分について空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。そのままではだめなんでしょうか。買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。空家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので・・・そうですよね。新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと・・・タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼されることをお勧めします。片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。そのままの状態でもいいんですか?大丈夫です。不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。売買契約書に定めておく必要があります。個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか?それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね。それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらもご注意いただければと思います。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?もちろんです。査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。00:00<動画>買取保証について住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです何か良い方法はないでしょうか?その場合「買取保証」はいかがでしょうか?「買取保証」ですか?どういう制度なんですか?買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね!他にはメリットはありますか?売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。「∼円を下回ったらどうしよう?」といった心配をしなくてすみます。不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。買取の場合のメリットもあるんですね。買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。「専任媒介契約」を結びます。他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。00:00<動画>仲介手数料はいつ発生するの?仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか?いえ、媒介契約を締結しても、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生致しません。売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。各々で取り決めをさせて頂いております。取引を安全に行なって、担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。お客様を探すだけでなくて、安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。日々勉強して細心の注意を払って活動しております。