JOURNAL不動産投資×ライフプランニングをアドバイザーと一緒に考えるメディア。不動産クラウドファンディングは参画の手軽さや、少額で始められる点から比較的新しい手法にもかかわらず注目を集めています。不動産クラウドファンディング事業は許可を得た事業者のみ行うことができ、どの不動産会社でもすぐにできるというわけではありません。同法は1995年に施行されてから、複数回にわたって改正されています。不動産投資型クラウドファンディングの運用にも大きく関係するため、リスクヘッジのためにも法改正の内容を理解して、日ごろから気にかけておきたい法律です。種類や特徴、改正内容をはじめ、不動産クラウドファンディングのメリットや注意点などについてまとめています。これから不動産クラウドファンディングを始めようと思っている人はぜひ読んで参考にしてください。?不動産特定事業とは、投資家から出資を受けて、その資金を元手に不動産取引を行い、そこで発生した収益を投資家に分配する事業のことをいいます。不動産特定事業を営むためには、国土交通省もしくは都道府県知事の許可が必要であり、さまざまな要件を満たした法人が不動産特定事業者として事業を行うことを認められます。203業者存在します。根幹となる法律のことです。1980年代のバブル期に、高額な不動産を小口販売して収益を分配する事業が急速に広がり、盛り上がりを見せましたが、バブル崩壊後に中小企業の倒産が相次ぎ、投資家にも甚大な損失を被る事態が多発しました。正しい運営や投資家保護を目的とした統制が強く求められたことから、同法が制定、施行されました。いくつかの契約の種類があります。賃貸(または委任)して事業者が運営を行い、収益を投資家に分配する契約のことです。間で任意組合契約を締結して、運用する商品のことです。間で匿名組合契約して運用する商品です。各投資家は匿名組合員になり、不動産の所有権は事業者が持つことが特徴です。1口数万円~で少額な商品が多いです。いずれも契約種類で内容が異なってきますが、日本で運営されている不動産クラウドファンディングサイトの多くは匿名組合型です。1口100万円以上などの高額商品では、任意組合型も多く扱われています。不特法の改正1995年に施工された同法は今まで複数回改正されています。大きく改正されたのは2017年です。うち、投資家1人当たりの出資額が100万円以内、かつ、投資家が行う出資の合計額が1億円以内のものを指します。それに加え、許可制度から登録、更新制度へと変わって資本金の要件も緩和されました。新しい改正は2019年で、インターネット取引のルールが明確化されたりするなどで事業の運営がスムーズになりました。改正される度に要件が緩和され、新規参入のハードルが下がり、小規模な事業主でも資金調達のバリエーションが増えて事業展開がしやすくなっています。通常の不動産取引を行っている不動産業者やディベロッパーが多いです。不動産会社のグループ会社としてファンドを立ち上げている事業者も存在します。事業者の中には東証一部上場している企業から未上場の企業、全国展開している企業から地場企業までさまざまです。不動産クラウドファンディングなどは大きく儲けを出すといった事業ではないといえるため、このようなサービスを提供している事業者は投資家と一体になって事業を進めていきたいという理念を持っているといえるでしょう。運営するには国土交通大臣や都道府県知事の許可が必要です。運営するための要件は5つあります。4種類に分けられ、それらは資本金と定義がそれぞれ異なります。主なサービスが不動産クラウドファンディングです。不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資希望者をインターネット上で募集し、投資家からの出資金で不動産投資を行い、運用で発生した収益を、出資した投資家に分配する新たな不動産投資手法の1つです。基本的には1つの物件に対し1つの案件とし、専用のクラウドファンディングサイトで出資者を集めます。不動産クラウドファンディングのメリット不動産クラウドファンディングに投資するうえでの主なメリットは以下のようなものがあります。・手間がかからない・出資額以上のリスクがかからない・高利回りを期待できる・投資家とのつながりができる不動産クラウドファンディングは少額から出資することができ、ローリスクな特性を持つことから、現物不動産投資に比べ初心者でも安心して始めることができます。不動産クラウドファンディングでは同一物件に複数の投資家が出資をするため、投資家同士のコミュニティを広げることも可能です。不動産クラウドファンディングで不動産投資の基礎を固め、概要が掴めてきたら現物の不動産投資に挑戦するのも良いでしょう。不動産クラウドファンディングの注意点ここからは不動産クラウドファンディングを行う際に知っておきたい注意点について解説していきます。不動産クラウドファンディングのリスクとして挙げられるのが、株式投資やREITと同じように元本保証がないという点です。運営会社が実際に運用をしてみて想定していた収益を得られなければ、分配金が下がったり、元本の一部が返ってこないということもあります。運営会社が倒産してしまった場合は、元本が全て返ってこない可能性もあります。そのため、運営会社の実績や取扱いファンド、手数料などは投資する前に複数社を比較し、投資先を決めるのがベターです。不動産クラウドファンディングは近年人気が上昇しており、人気の案件は投資家からの申し込みが殺到することもあります。人気のファンドや募集金額が少ない案件は、クリック合戦となり、数分で募集を締め切ることも珍しくありません。人気の案件には人気になるだけの魅力があるということなので、確実に投資できるよう準備しておくのが望ましいでしょう。同事業に関連するサービスは増加しています。不特法の改正によってこのようなサービスを起こすハードルが下がっている一方、母数が増えているため、投資家側は良い案件を見つけるのが難しくなるかもしれません。不動産クラウドファンディングは、少額から気軽に始めることができますが、あくまで投資なので最低限のリサーチのうえ出資先を決めるのが望ましいといえるでしょう。その他、不安なことや法律関係などでつまずきそうな場合は不動産投資アドバイザーやプロに相談すると安心です。ビギナーの人は右腕になってくれるアドバイザーを見つけておくと、様々な相談ができますよ。