ときどきまだ夏ですね。今日は休みですが、夜にお声掛け頂いた交流会が有りますので、午前中に頭の整理をやっています。気づけば10月もあと1週間。早かった気がしています。このところ若干まいっている事がいくつか有りまして、体調と共に精神の整えを意識的にやらねばという気持ちになっておりまして、そんな時にふと聞いたラジオの一節で聞いたピラティスに興味を持ち始めました。ピラティススタジオを探してみたのですが、女性専門のところばかりなんです。ワタシ的な観点では、結局、ちょっといいなあと思う事は女性専用だったりします。それなのに男女不平等だという声がいつの時代もありますが、男性から見ても不平等ですよw。男性だって素敵な場所で気分よくいろいろやりたいんでス。いまはセクシャルボーダーがない事が良しとされる時代になってきていますので、男女という仕切り自体で考えるべきでなくなってきているとは思いますが、アラフィフ男性だってオシャレしたいんだという事を発信しつづけたいと思っておりますww。何がオシャレなのかわからなくなってきました何をみてもテンション普通さて、不動産。前回が売却の話だったので、今回は購入後の話を。物件は懲りずに戸建てです。場所は京都の京都市ではない某自治体。8月に購入した物件です。経緯などはこちらの記事で。cairnlcc.hatenablog.com8月末に決済していますが、この2か月間現地は放置。その代わりに申請事をゆっくりと進めておりまして、概ね終わりが見えました。年内には工事完了としたいので、内装外装のプランを考えたりしております。昨日も1時間ほどこの時間をとったのですが、やっていることはCD。これ、前日もツトメ仕事でディスカッションしていたし、当日もデベロッパーであるお客様にCD考えますので打合せしましょうという連絡をしていたので、ワタシの実務(ほんとうはワタシがやらなくたっていいんですが、、)はCD屋という事になるのでしょうか。実はCDは好きではなくて、お金かけてでもこれをやりましょうという提案が得意なんですが。30万円かかる設えを取り入れようとするじゃないですか。その分を借り入れ(住宅ローン)を原資としたら月に1,000円弱で出来るんですよ。一方で、賃貸住宅でしたらその設備投資をする事で、いくら家賃が上げられるのか、1円も上がらないのかという事が判断軸になりますね。ない内容は自己満足だという言い方も出来ます。考えますと、EVの有無についてはどうなんでしょう。EV工事は現在価格が高騰していまして、中層の賃貸マンションサイズですと概ね1500万ほどかかります。超~売り手市場となっておりまして、かなーり困っております。1500万を融資で賄ったと考えますと、月に4.5万円程度の支払いに換算できます。EVがある物件だという事で、今の東京マーケットだと5層でしょう。すると2戸並びだと9戸(▲1戸はエントランス)か、3戸並びだと15戸(戸数のこまかなとり方は置いておきます)。4.5万円を戸数で割ると、3,000円~5000円/戸がとれるとペイできるという事になります。これを上回る金額でEV有無の差額が出れば設置した方が表面利回りが上がるという事ですね。EV無である事で、空室が長期化すれば実質利回りは下がるのですが、ここは数値化が困難です。AIならできるのかな。統計を見つけたら推測できるでしょうネ。大幅に話がズレました。これから改装する物件では、耐震改修を行います。これにかかるコストが約200万円です。この他に一般的な改装工事を行う予定です。書いていて、本当にそこまでやった方が良いのか疑問が出てきました。これは行政と打合せもしていますので、今更やらない訳に行きませんし、今後の事業展開に置いて重要な内容です。すると200万は削れません。家賃設定も今一つ読めないのです。現実的に6万円位ではないかと想定します。いうと「キレイな家」と「古い貸家」の家賃差額が1.5万円~2万円位でしょう。すると借入換算で200万~300万位でトントンというところでしょうか。(特殊な借入を前提としております)200万円としたら自己資金での改修でしたら回収に家賃換算で3年かかります。黒字への損益分岐点が高いです。考えると100万円程度で出来る内容にした方が良さそうですと思えてきました。ある程度やりたいことをやろうとすると300万円コース。最低限だと、、、70万くらいかな。頭の整理が難しいです。築古この物件は、購入金額より確実に評価額や転売金額の方が高いので損はしません。イニシャルコストとして評価損分を稼ぐ必要はありません。設備投資分だけ考えることにします。