都心部のマンションの価格が高い私の1号物件(高田馬場、1LDK、45m2)は2007年の購入時には、2,700万円で売り出されいた。現在(2023年3月)の相場は4,500万円だそうだ。&新宿の一部)のファミリータイプのマンションは原則1億円以上の新築価格だ。この要因は多数考えられる。マネーが富裕層に大量にあふれているためなどなど。本当に重要なことがある。それはあらゆる価格に共通するシンプルな理論だ。「売れるから値上げされている」ミクロの要因を分析することは大事だが、あまり重要ではない。1億で売り出して売れるから、もっと高くてもいけるんじゃない?そう思うから値上げされるのである。売れるということは「買える」購入者が存在することに他ならない。バブル期の不動産価格はワンルームマンションが5,000万円になったらしい。実際にこの価格で取引が成立する。いう事実が最も重要なのである。マーケットは間違うことがある。マーケットは事実なのである。事実と向き合うことなしに、ビジネスはできない。高い給料を得る勤め人の夫婦であれば2,000万円近い世帯収入となる。住宅ローンの返済総額は年収の35%×35年だから、2000万円×35%×35年=で22,500万円。買える人間が買う限り、価格は上乗せできる余地がある。今はこのような物件も1,000万円である。確かにそれでも8%以上で回るのだから、不当に高いという水準ではないのかもしれない。利息年間28万円、年間家賃84万円-28万円=56万円、56万÷300万円≒18%以上で自己資金が回る。自己資金が6年で2倍になるわけだ。再建築不可戸建は建物が古い。更地で「持久戦」をさせられるハメになる。そのリスクを踏まえると、再建築不可状態の更地でも、投資としてトントンになるような投資スキームを組みたいものである。自己資金は5年、遅くとも10年では回収しておきたい。リフォーム費用を踏まえると、再建築不可戸建の価格は今が上限だと言える。これ以上の価格で掴む投資家は、リターンに比較して大きなリスクを抱えることになると思う。