東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。アベノミクスが2012年に開始してから、マンション価格上昇が止まりません。東京23区のファミリータイプ新築マンションだと最低でも8,000万円以上します。1億円を超すマンションも珍しくありません。不動産には大きくわけて次の2つがあります。マンション戸建その中でもマンションがダントツで値上がりしているのです。出典:Newspicks2010年を基準にすると戸建は+3%値上がりしています。一方で、マンションは+40%も値上がりしています。マンションだけが急激に値上がりしているかというと、マンションは不動産というより、もはや金融商品になっているからです。今回は、マンションが金融商品である理由について説明していきたいと思います。目次Toggle不動産の価格はどうやって決まる?マンションは投資商品マンションは完全なバブル自分の物件がいくらで売れるか把握してますか?不動産の価格はどうやって決まる?不動産(土地以外)は次の2つの要素で構成されています。土地そのため、不動産価格を算定する場合には、建物と土地をそれぞれ分けて価値を算定することができます。土地の価値については、周辺の売出し土地の坪単価を参考にしながら価格を算定します。建物の価値については、新築時の建築費用から築年数分を割り引いて計算します。そのため、新築時の建築費が2,000万円だった建物が11年後に売り出される場合は、その半分の1,000万円が建物価値になります。戸建の場合は、土地と建物が明確に別れているので、それぞれの価値を算出しやすいです。そのため、不動産会社が戸建の売却依頼を頼まれた場合は、上記のように土地と建物の価値を別々に算出し、それらを合計して売却価格を決定します。マンションの場合はどうなるでしょうか?同様にマンションについても土地と建物に価値を分けて算出することが可能です。マンションの場合、土地は各戸オーナーの共有所有となります。そのため、マンション一戸の土地価値を算定するためにはマンション全体の敷地面積を全戸数で割って求めます。建物については各部屋ごとの専有面積に建築単価をかけることによって、だいたいの価値を算定することができます。このように不動産の価値を土地と建物に分解してみると、おかしなことに気が付きます。戸建の場合、土地と建物価値の合計で売却価格を決めれば、だいたい相場通りの価格になります。一方でマンションの場合は、土地と建物価値の合計で売却価格を決めると、相場よりもかなり低い価格にしかならないのです。マンションは土地と建物の合計金額に付加価値が加わった価格で販売されているのです。この付加価値の差が、戸建とマンションの価格差になっています。東京のような大都市では、マンションと戸建の価格差が顕著に開いています。首都圏マンション市場動向2007年と比較した場合、2018年の戸建価格は±0%と変動していません。一方でマンションは+33%も上昇しています。戸建』という比較がされますが、リーマンショック以降の相場でいうとマンション派の圧勝ですね。資産価値が33%も上昇していることになります。実際に、リーマンショック以降に東京でマンションを購入している方のほとんどが20~30%の含み益を抱えています。このようにマンションと戸建では大きな価格差が生じています。その価格差を生み出しているのがマンションの『付加価値』となります。戸建は土地と建物という原価の積み上げで価格が決まりますが、マンションの販売価格はまったく違う方法で決まります。それは、マンションは自宅用としての側面だけでなく、投資用の商品としての側面ももっているからです。基本的に戸建は自宅用として購入されます。一方でマンションは幅広い用途で購入されます。戸建と同様に自宅用に購入する人もいれば、完全に投資目的で購入する人もいます。購入した後、自分では住まずに賃貸物件として他人に貸し出すのです。家賃収入を得ながら保有し、値上がりしたら売却してキャピタルゲイン(値上がり益)を狙うのです。最近、東京23区の新築マンションは普通のサラリーマンでは手が届かない価格に上昇しています。実際に都内の新築マンションを購入する方のうち、約30%が投資目的と言われています。最近話題の中国人富裕層が投資目的で購入する人もいれば、地方の地主さんが地元の土地を売ったお金で資産性の高い東京のマンションを購入しているケースもあります。このように投資目的でマンションを購入する方の購入基準は『投資利回り』になります。周辺の土地相場とか、建築費は関係ありません。単純に期待する収益が得られる価格であれば購入します。投資利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは次の式で算出することができます。実質利回りとは、家賃収入から借入金のコスト(金利)や管理費を除いた利回りのことです。金融関係者の間では、キャップレートとも呼ばれます。実質利回り(キャップレート)は次の式で算出することができます。現在の相場では実質利回り(キャップレート)が3%以上ある都内の新築マンションであれば飛ぶように売れていきます。表面利回りでいうと3.5%以上ですね。61.35m2(2LDK)価格1億円この物件を仮に賃貸に出すとすれば、月額賃料は30万円程度になります。月額賃料30万円で表面利回りが3.5%になるように逆算すると、物件価格は1億285万円となります。売出し価格とほぼ同じですね。一方でこの物件の建物と土地の原価を積み上げると、せいぜい7,000万円程度にしかなりません。3,000万円(30%)が『付加価値』として原価に上乗せされているのです。実際にほぼ同じ立地/間取りの戸建の分譲価格は7,000万円程度です。マンションは完全なバブルこのようにマンションは表面利回り3.5%以上になるように販売価格が設定されています。そのため、ほぼ同じスペック・立地の戸建に比べると30%も値段が高くなっています。これはマンションはもはや自宅用の不動産ではなく、投資商品になっていることを意味します。先ほど伝えた通り、マンションの販売価格は実際の価値(土地+建物価値)の30%増しです。この30%分は世界中の金融緩和及びアベノミクスがもたらしたバブルだと言っても良いと思います。バブルはいずれ弾けます。バブルが弾けた後は、マンション価格も実際の価値(土地+建物価値)に戻っていくと思います。バブルがいつ弾けるかは誰にもわかりません。東京のマンション価格が2ヶ月連続で下落し始めるなど、バブル崩壊の兆候も出てきています。大都市のマンションの価値は永久に下がらないと安易に考えていると痛い目にあうかもしれません。逆にいうと、現在、日本の大都市のマンション価格はピークに達していると思います。最大の売り時とも言えます。将来的にマンションを売却しようと考えている人は、早めに行動したほうが良いかもしれませんね。自分の物件がいくらで売れるか把握してますか?不動産の売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分の収益物件や自宅がおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローン返済や住み替えなど計画が立てられません。不動産会社に査定を依頼する時のポイントは次の2つあります。複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。大手不動産会社に査定依頼すること。査定依頼は必ず複数の不動産会社に出しましょう。不動産会社によって査定価格にバラツキがあることも多いです。僕が収益不動産の売却査定した時には、6,000万円~7,000万円の間で1,000万円も査定価格に差が出ました。それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。高く売却するならば、大手不動産会社に査定依頼することが大切です。それは買い手の心理を考えるとわかります。初心者の方が不動産を購入しようとしたら、まずは安心の大手不動産会社に行きますよね。不動産を一番高値で買ってくれるのは、このような初心者の方なので、結果として大手不動産会社に売却依頼したほうが高値で売れるのです。情勢を踏まえた売却価格を正確に算出することが可能です。『自分の物件をいくらで売却することができるのか?』を事前に把握しておくことは大切です。売りたい時になったら、すぐに売却に動けますからね。売却査定をするならば、大手不動産会社6社が参加しているすまいValueがオススメです。このすまいValueは、日本の大手不動産会社6社が共同で運営している不動産売却ポータルサイトです。住まいリレー(三菱地所ハウスネット)野村の仲介(野村不動産)東急リバブル小田急不動産すまいValueなら最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。自宅用の戸建やマンションだけでなく、収益不動産の売却査定にも対応しています。入力も超簡単で、物件情報を入れるだけですぐに査定開始できます。全国対応しているので、東京だけでなく地方の人も安心です。物件の価値が分からないと売却するかどうかも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。今スグに売却するつもりがなくても、売却可能価格を調べておけば、イザという時にいち早く売却に向けて行動できますからね。カンタン一括査定依頼する>>すまいValueオススメnote(記事)融資を制するものは不動産投資を制するといっても過言ではありません。首都圏にある金融機関の最新の融資条件を記事(23,500文字)にまとめました。良い投資手法」を具体的に記載しています。僕は今まで30行以上の金融機関で融資審査を申し込み、10行以上の金融機関から融資承諾を得てきました。その全ての経験と知識を記事に詰め込みました。不動産投資向け融資が厳しい今でも、フルローンを引いている投資家の方々がいます。地主や富裕層ではなく、普通のサラリーマン投資家の方がです。普通のサラリーマン投資家がフルローンを引くためにできる裏技を記事(4,192文字)にまとめました。単なる交渉テクニックだけでなく、『銀行が投資家に何を期待しているのか』といった本質的な銀行の思考プロセスを解説しています。銀行の本音を理解して、フルローンや金利低減を勝ち取りたい方に読んでほしいです。関連記事4つの年収別に最適な不動産投資手法を解説しています。4つの年収別に不動産投資戦略を解説します『不動産投資は資産家の人だけがやるものだろう。普通のサラリーマンである自分には関係ない』と思っている方も多いのではないでしょうか。...不動産投資における3つの勝ちパターンを解説しています。『普通の利回りでは満足できません。利回りを上げる方法は...お金をかけずに実践的な不動産投資ノウハウを学ぶ方法を記事にまとめました。不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。付いている欄は必須項目です上に表示された文字を入力してください。大阪セミナー開催のお知らせ(8/17(土))不動産投資が嫌になったら休んでもいいよ。