最大リスクを徹底的に考える不動産投資2018.12.10不動産投資に限らず、すべての投資にはリスクがあります。このリスクを意識しすぎて、投資がスタートできないという方もいます。たしかに投資をしなければ損をすることはありませんが、資産運用の機会を逸してしまいます。あらゆるリスクの本質とは?不動産投資のリスクとしてよく挙げられるのは、次の項目です。これらのさまざまなリスクのうち、金利上昇以外を一言に集約すると「予定していた家賃が入ってこないリスク」になります。これこそが不動産投資の最大リスクなのです。所有している部屋で事故が起こること自体は決して大きなリスクではありません。突き詰めていうと、仮にその事故がもとで入居者がつかなくなり、「家賃が入らなくなること」自体が問題なのです。他のリスクも同様です。入居者トラブルそのものが問題なのではなく、それによって退去が相次ぎ、家賃が入らなくなるのがリスクと言えます。極端に言えば、入居者トラブルが発生しても入居者が安定している限り、それはリスクではありません。中長期的に家賃が入ってこないことは、会社で言えば売上がまったくない状態であり、事業の破綻を意味します。本業による収入などで、一定期間リカバリーすることは可能かもしれませんが、家賃のない期間が長期化的したり、規模が大きくなったりすれば、どこかで必ず破綻が顕在化します。サブリースはリスク回避にどれくらい有効か逆に言えば、予定していた家賃が常に入ってくる状態をつくれば、不動産投資のリスクをある程度は回避できることになります。完全に回避できない場合でも、リスクを最小に抑えることができます。この理想の状態をつくるには、「サブリース(一括借り上げ)」や「空室保証」の利用があります。この2つの違いは次の通りです。サブリース:サブリース業者が物件を借り上げることで家賃を保証する空室保証:入居のない空室の家賃を保証するとはいうものの、これらの仕組みはあくまでも一定期間の家賃を補償するものであり、永久に家賃を補償するわけではない点に注意が必要です。入居者が確保できなくなれば、契約更改によって、家賃や保証額の見直し、契約打ち切りも考えられます。「それならサブリースや家賃保証は意味がない」と考える方もいますが、そうではありません。マンション経営を続けていると退去に伴う原状回復工事期間や退去時期が閑散期と重なるなど、時には一定の空室期間が発生します。2か月空室期間が続いてしまったとしても、毎月一定の料金を支払い、サブリースや空室保証を利用していれば、その間の家賃は保証されます。仮に家賃が10万円、サブリース料、空室保証料が家賃の5%だっとしたら、年間家賃収入は120万円、家賃の5%は6万円になります。1ヶ月空室期間が発生すれば元が取れてしまいます。ポジティブに考えると、安定的に入居者が確保できる、あるいは、安定的な家賃を維持できる物件なら、「有利な条件でずっと契約し続けやすい」ということにもなります。シンプルに考えて「立地」こそ不動産投資の生命線このように考えていくと、不動産投資の根本はシンプルです。新築と中古、区分マンションと一棟物件などさまざまなジャンルはありますが、いずれにしても、「将来も安定的に入居者ニーズがある立地」を選択すればよいということになります。入居者ニーズのある立地は具体的にどこかと言えば、東京都心ということになります。社会問題として人口減少が深刻な日本ですが、東京23区に限ってみれば人口が安定しています。一等地や乗降客の多いターミナル周辺は、将来も人気エリアであり続ける可能性が高いです。ひとつの立地選びの視点としては、「再開発」もキーワードです。国家戦略特区として次のような計画が進められています。上記は、東京都内の再開発のごく一部であり、数多くのプロジェクトが進んでいます。いった再開発を軸にして、立地のよい物件を選ぶのも一案です。不動産投資において「立地の良さ」は、多くのリスクを回避する要素です。利回りのよさや建物の魅力など、他の要素も大切ですが、それにとらわれすぎず「立地の良さ」にこだわることが不動産投資を成功させる絶対条件なのです。マーケットに関する情報をわかりやすく配信しています。手間とコストとリターン等を紹介マンション経営は手間いらずで資産形成が可能。取れるリスクと資産価値による投資戦略とは投資対象としての不動産を考える際、まず考えることが、「どのような物件を買うか」ということではないでしょうか。忘れやすい要注意の項目は?収益マンションを購入するときの諸費用は「物件価格の○%程度」といった表現がよくされます。これはあくまでも目安です。契約時や決済時に混乱しないよう「どんな項目があるのか」をしっかり把握しておきましょう。生命保険や年金代わりになるって本当?人生100年時代という言葉が現実味を帯びてきた今、公的年金だけでは老後生活を送れないのではと不安になっている人も多いことでしょう。正解は守る投資?攻める投資?新型コロナウイルス感染拡大は、個人投資家の心理に大きな影響を及ぼしています。「豊かな老後」を実現するための私的年金づくり年金財政が逼迫、将来的には年金支給額が減少するのではないかといわれています。現在でも決して十分とはいえない状況の中、今後は公的年金だけではとても老後の生活を支えることはできません。それだけに現役のうちから、自助努力によって私的年金を確保し...不動産投資マンション経営は手間いらずで資産形成が可能。その理由とは?本業の収入はなかなか増えないし、貯蓄も進まず、このままでは老後も心配。そのように考えている人も多いのではないでしょうか。何とか副業をと考えても、時間的な負担が大きく本業への影響も気になります。資産運用が重要な理由2021.01.18サラリーマンでも計上可能な経費とは?特定支出控除の現実と真の節税対策2021.09.302021.09.30日本人の平均生涯所得とは?人生100年時代にお金を増やすためにできること2023.03.132023.03.13年金に不安を感じているなら覚えておきたい「マクロ経済スライド」2021.03.29株式会社アセットリードが運営する「アセットONLINE(アセットオンライン)」では、会社員や公務員の方が「資産形成」や「将来のお金」について学べるコラム・記事を配信しています。資産運用が重要な理由2021.01.18サラリーマンでも計上可能な経費とは?特定支出控除の現実と真の節税対策2021.09.302021.09.30日本人の平均生涯所得とは?人生100年時代にお金を増やすためにできること2023.03.132023.03.13年金に不安を感じているなら覚えておきたい「マクロ経済スライド」2021.03.29。