「高齢になって農業ができなくなった」「農業の跡継ぎがいない」など、農地を持て余している方は少なくありません。農地を勝手に転用するわけにはいきません。農地転用するには、どのような手続きが必要なのでしょうか。子ども世代が家を建てるために、農地転用した土地を「分筆」するにはどうしたらよいのでしょうか。そんな、農地転用の手続きの流れなどを、わかりやすくまとめました。農地転用と分筆には手間と時間がかかる農地転用とは?農地転用とは、文字通り「農地をその目的以外に転用すること」です。日本では、土地の権利を持っている者が農地転用をする場合には「農地法第4条」に基づいて行います。権利の移転や貸借などで他者の農地転用をする場合は「農地法第5条」に基づいて定められています。原則として広さが4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣の許可が必要とされており、4ヘクタール以下の場合は、都道府県知事の許可が必要です。いった農地転用の規制は、食糧の自給用地を確保するためで、特に水田の場合は、農地以外の転用はとても厳しく制限されています。対象の土地が農地かどうかは現状で判断され、登記簿の上での地目とは関係がありません。一時的な転用の場合も同じで、後に農地に戻すのであっても規制の対象になります。)ここから分かるように、農地転用をして家を建てる、あるいは「分筆」するには、さまざまな手続きをしなくてはなりません。「分筆」と「分割」の違いとは?あまり聞き慣れない「分筆」とは何でしょうか?「分筆」とは、登記簿上でひとつになっている土地を分割して登記し直すことで、その登記簿上の土地を一筆(いっぴつ)、二筆(にひつ)と数えることから、「分筆」と言われるようになりました。「分筆」を行う際の目的は、次のような場合があります。・節税対策をする場合このように「分筆」の理由はさまざまです。原則としてひとつの土地には1軒しか家を建てられないので、別棟を建てる場合には「分筆」しなければなりません。次に「分筆」に似たもので「分割」があります。この違いは何なのでしょうか?先程「分筆」は、「登記簿上で土地を分割すること」とお話ししました。「分割」は、登記簿上は変わらず、便宜上、机上の線を引くことを言います。したがって、土地の売却や相続など、権利関係をはっきりさせたい場合は、「分割」ではなく「分筆」する方がよいと言うことになります。農地転用し、「分筆」をする場合には、確認しておかなくてはならないことがあります。それは、その農地が「青地」か「白地」かということです。この「青地」か「白地」かの違いで、農地転用の流れは大きく変わってきます。農地転用の具体的な流れとは?それでは、農地転用の手続きについて、具体的な流れを見ていきましょう。農地転用の手続きをするには、現在、農地がどのように利用されているのか確認する必要があります。法務局で農地の登記簿や公図の写しなど、必要な書類を入手しましょう。【事前相談】まずは、申請に必要な情報を集めるために、農業委員会に相談に行きましょう。その農地の現状を把握し、どのような申請になるのか、申請書の作成に必要な書類をリストアップします。集めて、申請をします。農林水産大臣許可を必要とするので、許可が下りるまで1か月半ほどかかります。書類を集めることを考えると、申請までの準備期間は数ケ月かかる場合もあります。許可が下りれば、「分筆」など、家を建てる準備に入ることができます。農地転用の分筆の前に「その農地は青地か?白地か?」それでは、農地転用の「分筆」に重要な、農地の「青地」と「白地」についてご紹介しましょう。役所の農政課に行き、農地について調べていると、その流れで担当者は当然のように「青地」や「白地」について話してきます。不動産の知識があれば知っていて当然のことですが、いきなり「青地」や「白地」と言われても、一般にはわかりません。「青地」や「白地」は、農振法(=農業振興地域に関する法律)による区域のことを言います。農振法は、農業振興を促進することを目的として指定される「農業振興地域」についての法律です。農業振興地域内の農業用区域のことを「青地」と言い、そうでない区域が「白地」です。農業用区域以外の「白地」には、特別な制限はありません。農業用区域の「青地」は、農地転用や開発などの行為が制限されていて、原則として農業以外への転用は禁止されてます。単純に「分筆」するだけなら問題はありませんが、農地転用は難しくなります。「青地」を農地転用するための流れでは、自分の農地が「青地」だった場合、「今後も農地転用することはできないのか?」というと、そうではありません。農用地区域からの「除外の手続き」を申請するという方法があります。変更し、「青地」を農用地区域から除外することができるのです。各市町村の窓口に「整備計画の変更」の申請をするのですが、受付期間が決まっていて、年に1~2回ほどしか行われません。申請の流れとしては次の通りです。書類作成と提出は、土地の所有者であれば作成・提出できますが、行政書士に依頼して作成・提出してもらうこともできます。土地の所有者が複数人いる場合は、全員の同意が必要になります。このような申請をし、農地転用が認められた場合には、必要な手続きを踏み、「分筆」して家を建てることができるようになります。家を建てるときの注意点と分筆登記の流れ最後に農地転用をし、家を建てるための「分筆」の流れをご紹介しましょう。家を建てるときに注意しなければならないのは、原則として「ひとつの土地にはひとつの建物しか建てられない」ということです。これは、建築基準法で決められています。したがって、農地転用をして「子ども世代の家を建てる」「親子で新築をする」など、家を2棟以上建てる場合には「分筆」する必要があります。通常、分筆登記は確定測量が完了してから行われます。「分筆」にかかる期間は、境界線の確定測量が終了しているかどうかで変わってきます。確定測量が終了している場合は、14~30日ほどですが、終了していないと30~120日ほどかかる場合があります。相続が絡んでいる場合は、相続税の申告期限に注意し、費用と時間の節約のために「分筆」してから相続登記をすることをおすすめします。農地転用と分筆には手間と時間がかかる農地転用して家を建てようとしたときには、多くの書類を作成し、申請しなければなりません。自分の農地がどのようなものなのか、現状はどのようになっているのかなど、書類で明らかにする必要があります。準備期間を含めると数ケ月かかってしまいます。この手続きは、自分で行うこともできますが、専門家が行った方が時間もかからずスムーズに手続きできるので、必要に応じて専門家の手を借りることをおすすめします。オルタナティブ投資の大学.。