2月8日(土)「第100回懇談会」が開催されました。入会などお問い合わせブログHOMEブログ組合ニュース2月8日(土)「第100回懇談会」が開催されました。組合ニュース2月8日(土)「第100回懇談会」が開催されました。2月8日(土)「第100回懇談会」が開催されました。1月23日(木)に新年会がホテル一栄「椿」で開催され、多数の組合員・協賛会員のご参加がありました。組合長の挨拶で、今年の民法改正の話しなどが紹介されました。その後、協賛会員様のPRタイムやゲームなどで盛り上がりました。令和2年4月から改正民法が施行されます。概要の内、大きく変わるのは3・4です。発生要件、敷金の充当に関する規定が新設されました。通常損耗については、特約がない限り、賃借人の原状回復の範疇に含まれないことが改正民法で規定されました。特約があれば賃貸借契約において、通常損耗以外の部分について賃借人に原状回復義務を負わせることは、改正民法においてもなお可能です。不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるときは、必ず契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならないことになりました。目的物の一部の使用収益をすることができなくなった場合、賃料の減額又は解除を認めるとともに、賃料の減額は賃借人の請求がなくとも当然に減額される事となりました。1月24日(金)生野防火協力会の新年役員懇親会が上本町「シェラトン都」にて開催され、糸川組合長が参加しました。20年に相続にてアパート1棟6戸を取得し大家業を始める。その後競売や任売、一般売買で物件を取得、現在約176戸を自主管理、不動産の価値を引上げるリノベーション物件作りを得意としており、現在も資産拡大を続ける。独自のデザインリフォームやリノベーションを駆使した物件再生では関西ナンバーワンの実力をお持ちです。参加レポート糸川組合長より、2002年開催の第1回懇談会の話を聞き、当会の歴史を感じます。時間設定がタイトな事も有り、さっそく古田さんのご紹介を頂きセミナーが開始されました。セミナー開催を予定され、この度当会の第100回記念として懇意にされているI役員から講演依頼して快諾して頂きました。おおや倶楽部の会員の特徴に合わせて、他所であまり喋った事のない相続系のお話もして頂けました。古田さんのご実家は農家で、お祖父さんの代から貸家業を兼業してきました。カテゴリー的には、地主系大家さんです。そのお祖父さんが亡くなり、お母さんが病気になり、ご実家周辺にある複数の物件の管理を引き継がれました。物件を相続で引き継いだ当初、管理業者から集金家賃が入って来なくなりました。今まで業者に任せっきりで、引き継いですぐに払ってもらえなくなりました。未回収は200万円になり、管理契約を切って裁判しましたが、勝訴したにもかかわらず、お金が無いとの事で、無い袖はふれず回収できない、苦い経験となりました。この経験から、自分に不動産の知識が無い為に損をしたのだと考え、必死になって不動産の勉強を始めました。売却した物件、その1(道路付きの悪いアパート)相続を受けた築10年のアパート(32?の2DK6戸)を引き継いで、まずこれを満室にするために動きました。行動する性格で、色々と動きました。入居してもらうために賃貸業者を廻り、元管理業者が両手狙いで他に一切情報を出して無かったのが判明、業者さん達に知られていなかったのです。募集チラシを自分で作成し、主要な駅の賃貸業者さんへ直接持って行きました。その当時、大家さんが直接まわる事が珍しくビックリされることが多かったです。自分で動いたことによって、所有物件のアピールポイントやマイナスポイントに気づく事が出来ました。この物件は駐車場が2台分しかなく、進入路が43条但し書き道路のため、再建築に条件が必要で、銀行が共同担保にとってくれない物件でした。それで、これは売らなければと決心し、売却しました。売却する際に、物件前の共同住宅を買って解体し駐車場付きとし、部屋も満室にして付加価値を上げた事で、良い値で売却出来ました。売却した物件、その2(変形土地)道路拡張で取られた残地の為、二等辺三角形みたいな変形地で、前面道路の国道に上水も下水も来てなくて、インフラ整備だけでも大変な物件でした。幸運にも、この土地の裏の田んぼに開発が入った情報があり、即その業者さんに売ろうと思いました。よって、ほぼ言い値で売却できました。売却資金は事業用資産の買換え特例を使った物件購入を検討しました。平成26年に重量鉄骨の3階建を購入しました。今度も、また幸運な事に北側にスーパーが移転してきたおかげで所有5年強で売却しました。再度の買換え特例利用を考え、猶予の2年の間に購入する予定。実家の不動産を売却して、資産組み替え目的で個人の手元に現金を戻しつつ、そのお金をまた不動産の法人の長期役員借入れという形にして、徐々に自分の法人に投資をして、法人の方へ資産を組み替えていきました。このおかげで、相続対策が必要な不動産は一つ以外ありません。その一つも、個人所有ですが上に自分の法人所有の建物があり、借地扱いにして評価を下げています。事業用物件の運用、その1(ロードサイド型)土地を法人で所有し、建物は事業者へ貸しています。20年の定借なので、利回りは思ったほど高くないが安定しています。いう資産組み替えをしていっています。事業用物件の運用、その2(ロードサイド店舗)土地建物を一部上場企業に15年一括借り上げしてもらっています。その企業が、他の土地所有者さんの分も併せて全部で1300坪を一括借り上げしています。道路付け間口の方を所有しているので、他に誰か売りたい人がいたら当社に必ず言ってきます。一部上場企業は、土地は買わないので基本賃貸のみですが、事業用物件は管理に手間が掛らないので買っていきたいです。土地が有れば出来るだけ事業を引っ張ってきたいです。わらしべ長者の経済学について、交換によって関わる人が幸せを得る。価値の低い物件を、より価値の高い物件へ組み替える。そのために物件に価値をつけていきます。満室にする方法、再生物件の実例1(リノスタイル塚口)Iさんが購入された物件です。平成22年に競売で購入し、全7室中4室をリフォームしました。落札した元所有者の残置物が大量にあったり、外壁に横にクラックが入っていたり、後付けの鉄骨外階段があったり、色々難点があったが、それぞれ改善しました。後付けの鉄骨階段は、メゾネットの内階段としてリノベーション。写真で見ると同じ階段とは思えないくらいに変身です。有る物を活かして有効活用する事が、家賃を上げる方法です。当時珍しいLED照明や間接照明を入れています。平成23年当時、珍しかったステージングを取り入れ、小物を配置して写真撮影していました。満室にする方法、再生物件の実例2(2戸1のテラスハウス)元は親子で住める2世帯住宅だったのですが、収益性が悪いので間取りを仕切り、元のテラスハウスに戻しました。階段をぐるっと回して逆に付け替えました。古い物件は、玄関からストレートに上がる階段が多いですが、リビングから上がるように変えました。洋風だけどちょっとレトロを意識して作りました。照明器具は最初から入れます。イメージがし易いし、夜に内覧に来られる方にも見てもらい易いです。高い物でなくて良いので、ニトリや通販やネットで安くてセンス良いものを購入してつけます。壁に陰影が出るような照明も、これだけで印象付ける事ができて良いです。洗面台もIKEAなどで買って全部で3万円前後で設置できます。キッチンも中古で8万円ぐらいです。一つ一つは安いもので良い。組み合わせで良くなります。先日、白いクロスの汚れ落としの話を社内でして、当社は白いクロスが一枚もないのが分かりました。白クロスは五百番代、デザインクロスは千番台。千番代を使うと機能性が付加され、用途に応じて使う事で耐久性も上がります。おまけに、汚れや傷にも強いです。満室にする方法、再生物件の事例3(火事があった事故物件団地区分)スケルトン状態からだったので、床や天井もないので余計お金がかかります。一人暮らしが多いエリアなので、新築に住む子供世帯の近くに住みたい熟年層を狙った部屋づくりを考えました。オシャレにリフォームしたら、なんと一日で50組の内覧がありました。玄関の棚にラブリコ使用、有孔ボードを貼って使い勝手が良く、材料も安いです。オシャレなキューブボックスは、収納にもイスにもテーブルにもなって便利です。作り方は24mmの合板を8枚にカットして塗装して組み合わせます。退去する方から欲しいという要望があるくらい人気のアイテムです。簡単に作れるし、一個2500円ぐらいで作れる。キッチンの吊り戸棚は、IKEAの7000円のステンの棚を2つ付けるなど、生活の提案をしてあげます。トイレの上部にも棚を必ず付けます。女性視点で、ここに棚があったら良いなという所には追加で付けていきます。満室にする方法、再生物件の事例4(東川崎の戸建)Iさんが購入された物件です。重要なのは間取りです。間取りが悪いと、何をしても後手後手になる。ターゲットになる入居者を頭に浮かべながら間取りを考えます。階段が、また玄関からストレートに上がる物だったので、階段をまた逆にぐるっと回して付け替えました。付け替えた事で、玄関の土間が広がって駐輪スペースに使って頂いています。変な位置のドアは壁にしました。間取り作成は、パズルの様です。自分が実際生活した際の動線を考えます。設計士さんやプランナーさん達に、言われるがままの間取りになっていないかを、常に自分が主導で考えます。満室にする方法、再生物件の事例5(小物紹介)IKEAの有孔ボードは、2000円ぐらい。洗面台や洗濯機置き場で便利です。洗剤や洗濯かご置きに棚を入居者さんがお金を出して買う事が多いので、それなら始めから付けてあげる発想です。トイレの棚板もつけて、ペーパーホルダーは最近スマホ置きに使う方が多いので、ここにも棚を設置してあげます。追加棚板、玄関フックなど安く付けられます。収納が少ない部屋には大変貴重です。部屋の上部に設置して空間を利用します。取り付ける際は、下地などの位置が大事なので、必ずあらかじめ大工さんなどに伝えておきます。玄関フックも安く付けられて印象が良くなるアイテムです。ウォールステッカーは2万ぐらいするが、壁が寂しい時などの印象づけにバッチリです。変更する場合も簡単に剥がせます。不人気の3点ユニットも、照明器具と壁を張り替えて、イメージがガラリと変わります。全室違うイメージの部屋にし、オンリーワンの部屋にします。お客様が全ての部屋を見て選べる事が大事です。印象が残り易く全て満室になりました。満室にする方法、再生物件の事例6(設備)キッチンにはこだわりがあります。ライフスタイルを提案しています。造作キッチンで、写真もプロカメラマンを使い、費用をかけてでも良い写真を残しておきます。ブロックキッチンは13万円ぐらい。造作キッチンも同じくらいの原価なので、どうせならオシャレな造作キッチンの方が良いのではと思います。入居者さんは、キッチンが決め手という方が多いです。キッチンの下にゴミ箱を置ける等、使い勝手が良いという意見がありました。洗面は、デザイン洗面を使う事が多いです。設備品を選ぶポイントは、賃貸募集のポータルサイトで掲載される写真は、水廻りが多いので、そこで映える設備を選びます。写真の上限は大体10枚くらいなので、その中に入れたい照明器具なども多用します。:見積もりに使うので最初の段階で決めておきます。:トイレと洗面だけクッションフロアを使用します。原状回復を考えて素材を選びます。原状回復は必須なので、お金の掛らない様に、床の面積は大きいので気を使う部分です。:床のカラーに合わせたクロスの選定をします。設備の図面、間取り図面、クロスのプラン図面、床の図面の詳細図面を作ります。職人さんにも伝え易いし、色んな業者さんと情報を共有できます。現場監督さんにも指示が出しやすいと好評の様です。各部屋を全て作成しています。クロス品番の一覧表も作成します。クロスだけで800枚選定し大変でした。各メーカーが出している木目柄、レンガ柄、花柄などで一覧表を作っています。クロス選びを失敗しない方法、クロスのカタログの写真から色選びをします。一流のインテリアデザイナーが作っている写真から、家具などの色からクロスに合う色を参考にします。狭い箇所に派手なクロス、広い箇所に落ち着いたカラーのクロス、一番目立つ部分には輸入クロスを選びます。自分で選べない場合は、センスの良い家族や女性大家さんに意見を聞くのも良いと思います。外観のデザイン、外観にデザインを取り入れる事ほど有効なことは有りません。大規模改修のタイミングは必ず来るので、その時にデザインを取り入れます。パースの作成やプランボードも自分で作成しています。物件の価値を引き上げたい場合、デザインで引き上げるのと、一階のテナントに集客力のある所に来てもらう方法が有ります。物件を安く貸すのは簡単だが、安く貸せば物件の価値は下がります。高く貸せば価値は上がります。よって、如何に高く貸すかを考えます。売却の際にも高く売れます。物件にデザインを取り入れて価値を上げます。その地域で、オンリーワンを目指します。適度な物件の入替え図り、次の購入物件の大規模改修を行い、それを繰り返します。有名な古田さんの貴重なお話が聞けて大変勉強になりました。100回記念にふさわしい、沢山のヒントが詰まった第100回懇談会でした。糸川組合長ありがとうございました。I役員も古田さんをご紹介ご招待して頂き、ありがとうございました。懇親会は、NU茶屋町にあるオシャレなお野菜居酒屋で行いました。今回は女性の会員さんの参加も多く、古田さんも参加されて、お話が盛りあがりました。野菜も新鮮で美味しく、皆さん楽しい時間を過ごせたと思います。それぞれの近況報告だったり、所有物件の悩み事だったり、各テーブルで色々なお話が聞けて参考になりました。新しい出会いも有り、有意義な時間が過ごせました。十人十色で会員様それぞれに多様な体験談が有ります。今回ご参加出来なかった方も、次回ご参加いただき、色んなお話を聞かせてください。賃貸経営の問題解決のヒントになるかもしれません。ご参加をお待ちしています。おおや倶楽部の最新情報をお届けします投稿者プロフィールヨネヤトヨヒコおおや倶楽部ウェブ担当で、大阪と神戸で物件を管理している大家です。入居者も募集しております。見積もりの見方について組合ニュース2020年8月24日8月22日(土)「第103回懇談会」が開催されました。組合ニュース2020年6月16日6月16日(火)「第102回懇談会」が開催されました。組合ニュース2020年5月18日5月16日(土)「第101回懇談会」がZOOMを使ってWeb上で、開催されました。入会などお問い合わせ06-6757-5956MENUHOMEアクセスお問い合わせTEL。