2023-06-14記事内に商品プロモーションを含む場合があります年収が900万円以上ある会社員の方は、かなり恵まれた属性だと言えます。このような方がこれから不動産投資を始める場合、年収が低い方に比べて取りうる選択肢はかなり豊富です。一棟アパート・マンション投資ただ、選択肢が多い分、『どの投資手法が自分にとって最適なのか分からない』と悩んでなかなか不動産投資を始められない方もいます。そんな方には不動産投資のゴールを明確にすることをオススメしています。不動産投資で目指すべきゴールは人それぞれです。給料に加えて副収入が欲しい定年後、年金代わりの収入の柱が欲しい家賃収入だけでセミリタイヤしたい(専業大家になりたい)年収900万円以上ある方は、有名企業の管理職につかれている方が多いです。年齢でいうと40代の方が多いんじゃないですかね。そのような年収900万円の会社員の中には、『セカンドキャリアとして賃貸経営に取り組みたい』と考えている方も少なくありません。40代で管理職ともなれば自分が会社でどの程度まで出世できるのかだんだん先が見えてきます。早期退職の対象になる年齢ですよね。最近では朝日新聞社が最高6,000万円の退職金で早期退職を募集したことが話題に登りました。業績の良い大手でも早期退職を募集する会社が増えてきましたね。テクノロジーの進歩が早い今の世の中に適応するためには、社員の新陳代謝を図りたいと言うのが企業の本音のようです。そのため、40代で管理職の方にもなれば、将来の自分の進退について考えることも多いのではないでしょうか。そのせいか、年収900万円以上の会社員の中には『いずれは家賃収入だけでFIREしたい』と考えて不動産投資を始める方が多い印象です。この記事を読んでいる皆様も『家賃収入だけでFIREしたい』と考えているのであれば、取るべき不動産投資手法は一つです。最初から一棟アパート・マンションの購入を目指しましょう。今回は、年収900万円ある会社員にふさわしい一棟アパート・マンションを活用した不動産投資戦略について具体的に解説していきます。年収900万円あって、将来はFIREを目指すならば最初から一棟アパート・マンション購入がベストです。最初は経験を積むために区分マンションや戸建といった小規模な不動産投資を行うことも可能です。間は会社員を継続しても良いと考えている方は、そのような小さな物件で賃貸経営の練習をするのも良いと思います。一方で、『なんとしても数年以内にFIREしたい』と考えていのであれば、区分や戸建投資は時間がもったいないです。リスクは増えますが、その分得られる収益インパクトが大きい一棟モノにチャレンジしちゃいましょう!逆に言えば、融資が厳しい今は年収が低い方は最初から一棟アパートやマンションを購入することは難しいです。持っている高い属性を最大限活用するという意味でも、年収900万円の方が一棟アパート・マンション購入から始めるのは理にかなっているのです。一口に一棟アパート・マンション投資といっても、様々な種類があります。僕が初心者の方にオススメするのは、都会の中古アパートです。新築建売アパートは儲からないアパート建売業者が販売している新築アパートは見た目は綺麗ですし、新築だから入居付もしやすいというメリットがあります。本気でFIREを目指すのであれば新築建売アパートはオススメしません。新築建売はアパート建売業者の利益がたっぷりと乗っているため、利回りが高くありません。満室引き渡しをしてくれるアパート建売業者も多いので、最初の賃貸経営としては楽なのですが、正直あまり儲かりません。家賃収入に対して物件価格が高いんですね。それよりは割安な中古物件を購入したほうが利回りは高くなります。新築建売アパートを購入しても不動産投資家としてのスキル・経験があまり身につきません。ほとんどの業者は自分たちで入居者を見つけて満室にしてから販売します。初回満室引き渡しを保証します。した方が高く売れるからです。一方で初心者が満室状態の新築アパートを購入すると、最初の入居者が退去するまでの2~3年間はほぼ手間がかかりません。手間がかからないことは良いのですが、裏返すと賃貸経営のスキル・経験を積む機会を奪われているとも言えます。将来的にFIREを目指すならば不動産投資家として様々な経験を積んでレベルアップしていく必要があります。その点でも新築建売アパートはFIREを目指す投資家には不向きといえます。一方で立地に関しては、僕は地方よりも大都市、特に東京近郊をオススメしています。地方の物件の方が利回りは高いです。その分空室リスクも高くなります。土地価値の下落スピードも早いです。有名大家さんの中には、賃貸需要が少ない地方エリアで高利回りの物件を購入して、沢山のキャッシュフローを稼いでいる方も少なくありません。誰でも地方物件に入居付ができるかというと、そうではありません。地方では繁忙期である3月に賃貸ニーズが集中する傾向にあります。大学生をターゲットにしている賃貸物件の場合、3月までに入居者を見つけることができなければ、次の3月まで空室が続くことは珍しくありません。有名大家さんが地方でも満室経営できているのは、それなりの空室対策ノウハウ・経験を持っているからです。何のスキルも経験もない初心者がいきなり地方の物件を購入すると、確実に空室を埋めるのに苦労します。スルガ銀行が不動産投資向けにガンガン融資を出していた時期に、東京に住む高属性サラリーマンがこぞって地方の中古一棟マンションを購入しました。その方の多くは空室が埋まらずにかなり苦労しています。地方の賃貸経営をなめてはいけません。一方で、東京のような大都市であれば一年中賃貸ニーズがあります。3月の繁忙期には賃貸ニーズが高まるため、高い家賃で入居者を募集することが可能です。繁忙期を逃してしまったとしても、家賃を少し下げれば確実に入居者を見つけることができます。僕は実際に東京23区内で賃貸経営を行っていますが、退去から次の入居者が見つかるまで1ヶ月以上空くことはほとんどありません。部屋探しをしている人は一年中いますから、賃料さえ相場並に設定していればほぼ満室経営をすることが可能です。中古の一棟アパートを購入しようとすると、小ぶりな物件でも5,000万円~1億円くらいします。そのため、金融機関からの融資は必須となります。年収900万円ある方であれば、融資を出してくれる金融機関の選択肢は広がります。三井住友トラストL&Fまず相談すべきは信用金庫です。上記2タイプの中では一番金利が低いです。1.5%~2%程度になることが多いです。信用金庫で融資を引くためには物件価格の2割の自己資金がマストです。過去に取引実績のある投資家に対しては自己資金2割以下でも融資をしてくれる場合がありますが、初心者の方の場合は確実に2割以上の自己資金を求められます。1億円の物件だと、2,000万円の自己資金を用意しないといけないことになります。仲介手数料等の諸費用は別途用意しないといけませんから合計で2,500万円もの現金を用意しないといけません。年収900万円の方であっても、2,500万円もの大金を持っている方は少数派だと思います。そんな場合は、オリックス銀行を使う方法があります。オリックス銀行は年収800万円以上の方には今でもフルローンが出る可能性があります。フルローンが出なかったとしても、自己資金1割入れれば融資OKとなることが多いです。金利は2.3%と信用金庫より少し高いですが、許容範囲だと思います。オリックス銀行の良いところは、中古物件に対しても借入期間を長く取ってくれるところです。