Channel扶桑社クリップするfacebooktwitterはてなブックマークLINE本記事は、ふかぽん(a.k.a.ボロ戸建てKING)の著書『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』(扶桑社)の中から一部を抜粋・編集しています。(画像=PIXTA)最初の家賃設定は相場より6,000円くらい高くつける客付けにおいて、家賃設定は非常に大事です。できるだけ高い家賃で貸したいというのが全世界の大家の思うところでしょう。相場から家賃が1万円高いだけで、その物件によほどの価値がない限り客付けに苦戦するという現実があります。攻めと守りのバランスを上手にとるのが大切なのです。ここでは、知っておくと客付けを有利に進められる、ふかぽん流家賃設定のコツをご紹介します。ぼくのやり方は、まず同じエリア、同じ間取り、同じ最寄り駅までの距離の新築物件を探します。「SUUMO」「ホームズ」「アットホーム」の3サイトをチェックすればOKです。要はこれが家賃のアッパーです。これ以上の家賃設定は厳しいと思ってください。続けて、家賃が安い順に並び替えます。すると築年数の古いボロ物件が出てくると思いますが、それがそのエリアにおける家賃の底値です。最高値と最安値がわかったところで、今度は競合物件の家賃相場を調べていきます。自分の物件とほぼ同じような条件で検索してみてください。上記サイトでは築年数から、駐車場の有無まで、細かく条件を設定できます。そこで出てきた数字、それがあなたが得られる家賃の現実的な金額です。時間がない人は、この金額を調べるだけでもいいのですが、初めは相場感覚を把握するために、最高値から最安値まで広く調べるのがおすすめです。したライバルたちの情報を踏まえて、家賃設定をしていくわけです。その際のポイントは、相場と思われるラインよりも6,000円高く募集を出して、様子を見ながら3,000円ずつ段階的に下げていくことです。「相場よりも高く出したら見向きもされないのではないか?」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。高めの家賃設定で募集しても、決まるケースはよくあります。お客さまの中には「今すぐに、このエリア、この間取り、この設備の物件に住めれば、相場よりも多少高くても構わない」という人がいるからです。マンションやアパートと違い、戸建て物件にはオンリーワンの価値があります。内装がボロボロのマンションの一室を貸し出す場合、同じ施設内に比較的きれいな部屋があれば、お客さまは必ず両者を比較します。前者を後者よりも高い値段で借りることはないでしょう。戸建ての場合、同じ間取り、同じ立地の物件は存在しないので、他の物件との比較が成立しません。戸建て物件は、お客さまのニーズにフィットさえしていれば、割高な家賃設定でも契約がとれる確率が高いのです。これは多くの人にとって盲点だと思うので、ぜひ覚えておいてください。相場よりも割高な家賃で募集に出したはいいものの、問い合わせがなかなか入ってこない場合は、どのタイミングで家賃を下げればいいのでしょうか。答えは、あなたの懐事情によります。余裕がある人は、2年でも3年でも、高く借りてくれるお客さまを待てるだけ待つといいでしょう。資金面に余裕がなく、すぐにでも物件をキャッシュマシーン化したい人は違う戦略をとる必要があります。あなたが一刻も早く家賃収入を得たいならば、相場よりも6,000円高い値段で募集に出して、2週間が経過しても契約が決まらなかった場合、まずは3,000円、家賃を下げてください。2,000円ずつ3段階で調整するのもいいですが、家賃2,000円引きではインパクトが弱いので、3,000円がベターです。1週間では見切りが早すぎるので、2週間くらいは様子を見てください。2週間スパンで家賃を下げることは、不動産仲介業者にインパクトを与えるという効果があります。「本気でお客さまを取りにきてるんだな」「いざとなれば家賃を動かす人なんだ」という印象を与えることで、営業の選択肢に入れてもらいやすくなるのです。デキる営業マンから「交渉すればまだ2,000〜3,000円は下がるな」と足元を見られる可能性はあります。実際に不動産会社の営業マンだった頃のぼくは、そう思っていました。それを考慮しても「この物件は交渉が可能だぞ」と営業マンに認識してもらうことで、営業の優先リストに入れてもらえる確率は格段に上がるので、メリットしかないといえるでしょう。家賃設定を相場より高くしておいて、即決まればラッキーですし、決まらなければ下げられる余裕があります。お客さまから家賃交渉の相談を受けても、迷うことなく下げられます。家賃設定を情報公開後に上げるのはデメリットが大きいですが、下げるのは簡単です。最初は試し玉だと思って、すこし高めに設定するのがベターです。この方法を使って、攻めと守りのバランスを上手にとっていきましょう。ふかぽん(a.k.a.ボロ戸建てKING)ボロ戸建て専門の不動産投資家ローンを組まず現金で安い戸建てを買い、DIYで安く直して貸し出す手法で、資産を増やしている。現在は25軒の物件を所有し、年間1,000万円以上の家賃収入を得ている。不動産投資におけるボロ戸建て投資の法則お得な不動産買い付けの第一歩。今、読まれている記事DAILYWEEKLYMONTHLY19月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。2024年11月5日号2024/11/057マイナ保険証のメリット・デメリットを紹介!代わりの資格確認書って?2024/10/298コストコ非会員でもプリペイドカードがあればワンデーパスで入店可能?2021/05/139【新車ニュース】レクサスLXに超タフでパワフルな新ハイブリッド「700h」が誕生。コンセプトは「生きて帰って来られる電動車」2024/10/3010FX「円買い介入と利上げに耐えられない日本経済の証拠が出る。基本トランプトレードを材料にして153円台にまで押し上げてきたのでそろそろドル高も一服といったところだと考えているマーケット関係者が多い2024/10/3069月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。金融庁公開のデータから見る人気の金融商品2024/10/158【最新モデル詳報】マツダの上質&広々フラッグシップ「CX-80」は3列シートSUVを革新する!2024/10/089マイナ保険証のメリット・デメリットを紹介!代わりの資格確認書って?2024/10/29109割の人が損している?!「運がイイ人」のトリックとは2024/10/09無料会員登録ログインはこちら今、読まれている記事DAILYWEEKLYMONTHLY19月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。行うものではありません。本サイトで紹介する証券会社やFX会社等金融機関の評価は、株式会社ZUUが実施した証券会社/FX会社各社へのリサーチ結果及び投資家アンケート調査の結果である客観的データに基づいて作成していますが、その内容の正確性、信頼性等を保証するものではなく、必ず利用者自身で各金融機関のサービス内容をご確認ください。当サイトで掲載している情報に基づいて被ったいかなる損害についても、運営者及び情報提供者は一切の責任を負いません。本サイトに掲載されている情報は金融機関各社の提供している情報に基づいていますが、株価や手数料、スプレッド、銘柄などに関する最新情報は各サービスの公式サイトにてご確認ください。投資を行う際は、「株式投資におけるリスク」「FX投資におけるリスク」「暗号資産投資におけるリスク」を了承の上、利用者ご自身の判断で行ってください。本サイトでは、専門性の編集体制の構築と信頼性のある口コミデータの収集により、金融機関や金融商品の適切な比較を支援する記事等を配信しています。本サイトを通じて金融機関の口座開設等の一定の成果地点までユーザーが到達した場合、広告主から支払われる報酬金額が主な収益です。広告主は、サイト全体の推奨事項や評価、その他のコンテンツの変更をするために、弊社に金額を支払うことはありません。記事広告等の成果報酬型以外の広告商品によって広告主が出稿している記事の場合は、「PR」等の明記によって広告出稿されていることを読者に認知させます。MONEYヘルプ当サイトは、株式会社ZUU(東証グロース上場)の運営するサービスです。証券コード:4387株式会社ZUUはプライバシーマーク付与事業者です。