競売入札シミュレーション4前回は京都地裁本庁の最先の賃借権がついている競売物件の入札シミュレーションを行いました。メインで入札していたので大阪地裁本庁の入札数が少なく感じていたのでさらに少ない印象です。みてみて収益物件として考えられる入札案件がありましたので、今回はそちらを利用して入札シミュレーションをしてみたいと思います。■買受可能価額|6,032,000円では、3点セットを見ていきましょう。3点セットで順番に目にするところからご紹介しますね。合計:163,327円2物件明細書3.買受人が負担することとなる他人の権利なし4.物件の占有状況等に関する特記事項(1)2階のうち、事務所部分を除く住居部分(201号室)につき、「C」が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。代金納付日から6か月間、明け渡しが猶予される。(2)3階(301号室)につき、「D」が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。代金納付日から6か月間、明け渡しが猶予される。(3)上記(1)及び(2)を除いた部分につき、本件所有者が占有している。※所有者「A」「B」の共有です。持ち分は2分の1ずつです。※所有者2名連名の回答1.201号室は「C」に賃貸している。保証金3万円は返還しない約束。2.301号室は「D」に賃貸している。※所有者Aの回答1.賃貸していない建物には所有者2名が居住している。※所有者Bの回答1.賃貸していない建物には所有者2名が居住している。2.4階洋室南側、5階各和室南側に雨漏りがあり。■執行官の意見1.昭和61年建築の鉄骨造建物であり、被覆耐火材としてアスベストが使用されている可能性が高い。目視できなかったため使用の有無は不明。2.北東角の看板に記載されている団体の占有の徴憑は、建物内部に存在しなかった。看板が残っているだけで、看板記載の団体の占有はないと認定した。3.各賃借人占有者に対し照会書を発送したが、期限までに回答がなかった。写真を見る限りとにかく荷物の量が凄いです。個人的にびっくりしたのが、賃借人が立ち合いなしで室内の写真が撮られていることです。入札者側からみると中の様子が見れるのはありがたいですが。賃借人さんのお部屋の荷物もそれなりにありますが、それは賃借人が運び出してくれると思いますので大丈夫かと。後は、室内の雨漏りや室内の手入れ状況など、かなりお費用がかかりそうです。何かややこしさを感じるようなものも確認はできませんでした。※セットバックの必要性があるかもしれません。■構造:鉄骨・鉄筋コンクリート造5階建て■経過年数:約33年(経済的耐用年数はほぼ満了している)■エレベーター無し。以上が3点セットに掲載されいる内容の要約です。3点セットでわかった収支を見ていきましょう。為、表面利回りでの計算にとどめておきます。買受可能価額を基に表面利回りを算出すると216万円÷6,032,000円×100=35.80%これだけ利回りが出るならいいですね。忘れてはいけないのが、取得時にかかる経費と改装費用です。以上から私の入札見込みは750万円となりました。入札をされる方には色々と手続きが大変かと思うので、入札されるのは難しい案件ですね。その分入札件数は少ないかもしれません。地方変われば入札者の顔ぶれも変わりますので、今回の予測等は大阪地裁本庁での入札経験からシミュレーションをしています。