:木造で30年の融資?どうなるの??過去のコラムを読みたい方は「シミュレーション日記」で検索をしてみてください。3.0例えば、年収500万円と年収1000万円の人では同じ物件を購入しても、税引き後のCFは全く異なるということを理解してほしいからです。同じ人であっても物件購入:独身30歳年収500万円(20年経って)20年後:配偶者+子供2人あり50歳年収1000万円というサラリーマンの比較的ありそうな状況を考慮したシミュレーションもテリシムを使えば簡単に計算できてしまいますExcelが使える人であれば、私のコラムを参考にしてすぐにテリシムを作ることは可能だと思います。◇さて、本題に戻りましょう数値だけの表を見せて理解しなさいといっても限界があります。)が年々増えること3.固定資産税が年々減ることこれらは、実物不動産投資の特徴であり、この3つによって、税引き後のCFが決まることを頭に叩き込んでほしいです■利息1%の場合(税引き後CF:70万円⇒74万円)実は、2.8%と1%では、金利の低い1%の方が支払う税金は多いです。それは、経費になる利息が少なくなったからです。税金の増加以上に利息の金額が減少しているため、税引き後CFは増加しているわけですなんで22年なんですか?「T先輩、金利が2.8%から1%に下がると、同じ物件でも、こんなにも税引き後CFが増えるんですね。「A君、その通り、建物の寿命とは違うものだね。長期の融資をしてくれる銀行もあるけど、金利の高いところが多いね。長期ローンになると月々の返済額が少なくなって経営的には楽になるよね。木造新築アパートで30年の融資?「T先輩、難しいですね。「A君、その気持はよく分かるよ。実は、その点について業界でも少し動きがあるんだ。「T先輩、すごいですね。HP等級は1~3まであり、大きいほど基準は厳しいです。建築基準法で規定されている最低限の基準は、等級1に該当します例えば、建築基準法では基礎の立ち上がりは30cm以上と規定されていますが、劣化対策等級3では40cm以上と規定されており、高さのある基礎は、木造住宅の長寿命化につながるということで評価が高くなります◇この劣化対策等級をうたう新築アパートの広告をよく見るようになりました。・経費の増加などを変化させて結果がどのように変わるか、あるいは、あまり変わらないのか見てみるのがいいと思うんだ一発で終わらせたシミュレーションで安心してはいけないということ。不動産投資の実態を本当に理解するには、数値を変化させてCFがどのようになるかを考えることが重要なんだコンサルタントや建築会社に見せられたり、ブログや不動産投資本で見たシミュレーション結果が絶対だと思わないように注意してね。「まず、重要なのは、ローンの返済期間が22年間から30年間に伸びたことによる、年間の返済額の減少だね。「T先輩、これだけ、税引き後CFが得られるなら、投資をしてもいいかしれないと思ってしまいますね。数値をふってシミュレーションをしてから結論をださないといけないんですよね不動産投資は融資で決まるという意味がよくわかってきました。「A君、ただ、今回のような新築木造アパートを低金利、長期の融資で購入する方法は、あくまでも不動産投資の可能性の1つ過ぎないんだ。この他にも、区分マンション、マンション1棟の新築、中古、築古といくつもバリエーションがあるんだ結局、どの方法で不動産投資するのが一番いいかは、自分の現在の状況、将来の目標などに合わせて決めないといけないんだ。「T先輩、よくわかりました。「ちょっと待って下さい。サラリーマン大家道02:金持ちじいちゃんの教え1参照)そして、僕の友人は、スーパーCFと名付けたんだ。次の記事サラリーマン大家道19:相続税の実態と対策の必要性テリー隊長テリー隊長です。楽しい人生を送るために、投資、旅行、グルメなどに取り組んでいます。