築10年の木造アパートの場合ですと、借入期間は22年-10年=12年となります。地方銀行や信用金庫は上記のロジックで借入期間を設定するところが多いです。オリックス銀行は残存耐用年数に対して、+10年ほど借入年数を増やしてくれます。先ほどの築10年の木造アパートでも、借入期間を22年に設定してくれます。場合によっては借入期間30年に延長してくれることもあります。実際に僕が初めて中古アパートを購入した時にオリックス銀行が融資をしてくれたのですが、築10年の木造アパートに対して融資期間30年を設定してくれました。そのため、高属性の会社員の方にとって、オリックス銀行はもっとも使い勝手の良い金融機関と言えます。最後の選択肢としては、三井住友トラストL&Fがあります。三井住友トラストL&Fは銀行ではなく、ノンバンクです。金利は3.9%と一番高いです。その分融資可能な物件の範囲は広いです。オリックス銀行や信用金庫が概ね築10~15年くらいまでの築浅物件にしか融資を出してくれないのに対して、三井住友トラストL&Fは築30年超えの築古物件に対しても融資を出してくれます。そのため、築年数が古いけど利回りが高い物件を購入する場合は、三井住友トラストL&Fを活用する価値があります。築年数30年オーバーのような築古物件は購入した瞬間に大規模リフォームが必要なケースが多いです。大規模リフォームには数百万円単位でお金が必要になりますから、資金に余裕のない初心者にはあまり向かないと思います。あれば他の物件を共同担保に入れることもできますが、一棟も所有していない初心者の方が共同担保を用意するのはハードルが高いです。そのため、総合的に考えるとオリックス銀行が一番使いやすいのではないでしょうか。具体的な投資事例それでは年収900万円の方の具体的な投資事例を見てみましょう。収益不動産ポータルサイトから次のモデル物件を見つけてきました。次に、融資条件を考えます。初心者でも融資が引きやすいオリックス銀行を使います。ここでは物件価格に対してフルローンを引いて、諸費用(物件価格の5%)のみ自己資金(現金)を利用することを想定します。借入期間については、残存耐用年数よりも長めの25年とします。融資条件は次になります。金利2.3%キャッシュフローは次の通りとなります。▲20万円(1部屋あたり10万円。固定資産税と原状回復費用を支払っても実質年間キャッシュフローが152万円もあります。この水準であれば、よほどのことがない限り安定した賃貸経営ができるでしょう。拡大戦略その後は入ってくるキャッシュフローを使わずに自己資金を貯めます。自己資金が貯まったら同じようなスペックの一棟アパートを購入します。先ほどの中古アパートからのキャッシュフローは年間約150万円あります。2年貯めれば300万円の現金が作れます。年収900万円の方であれば2年で100万円貯金するのは難しくないでしょうから、合計で400万円の資金が貯まります。この資金を使って物件を買い増していけば、2年に一棟のペースで資産を拡大することが可能です。すれば6年後には4棟のオーナーになり、合計キャッシュフローは年間600万円に達します。年間600万円のキャッシュフローがあれば贅沢はできないかもしれませんがFIREすることも可能です。まとめこのように年収900万円以上ある方は、最初から一棟アパートにチャレンジすることができます。一棟アパートは区分や戸建と違って収益規模が大きくなるため、将来的にFIREできるだけのキャッシュフローを稼ぎ出すことも夢ではありません。最初から規模の大きい借金を背負うことに抵抗があるかもしれませんが、不動産投資はしっかりと勉強すれば高い確率で勝てる事業です。実際に最初から一棟アパートを買い増し、数年でFIREする大家さんも多いです。これから不動産投資を始めたいと考えている年収900万円の方は、勇気を出して一棟モノにチャレンジするだけの価値はあると思います。『不動産投資を始めたけど上手くいかなくて困っている。専門家に相談したい』こんな風に感じている方には、JOJOが不動産投資コンサルティングを提供しております。JOJO僕はプロの経営コンサルタントとしても活躍しています(中小企業診断士)プロのコンサルティングを受けることで、不動産投資を加速したい方におススメです!不動産コンサルティングメニューを詳しく見てみる>>こちら不動産投資コンサル不動産投資で成功するためには、幅広い知識とノウハウが求められます。不動産投資で最も大切なことは『儲かる』物件を購入することです。物件の利回りや価格だけを見ていても、本当に儲かる物件かどうかは判別できません。立地が良くて、価格も手頃なので儲かりそうに見えたけど、実際に購入した後に運営経費や税金を考慮すると手残りキャッシュフローが赤字になってしまう物件もあります。ぶっちゃけネットで検索すると収益不動産は山のように出てきますが、残念ながらほとんどの物件は儲かりません。儲かる物件かどうかを判別するためには、自分自身で収支シミュレーションを行い、税金を支払った後に残るキャッシュフローの金額を正確に把握する必要があります。初心者の方にとって賃貸経営において必要な運営経費を漏れなく計上するのはハードルが高いです。日本の税制は複雑なので、収益不動産を購入することによってどれだけ税金が増えるのかを計算するのは至難の技です。そのため、税金を考慮せずに収益不動産を購入した結果、想像以上の税金を支払うハメになり期待していたキャッシュフローが得られないことも多々あります。そこで、初心者の方でもカンタンに税引き後のキャッシュフローを計算できるツールを作りました!Excelを使うことができる方であれば誰でもOKです。不動産業者から手に入れる販売図面から必要な項目をExcelにインプットするだけで、35年分の税引き後キャッシュフロー及び、売却後の手残り金額が自動計算されます。印刷すればそのまま銀行に提出できる事業計画書にもなります。おける3つの勝ちパターンを紹介しています。『普通の利回りでは満足できません。利回りを上げる方法は...新築と築古土地値アパートの両建て作戦を解説しています。僕の不動産投資勝ちパターン。セミナー受講生の方からはこんな質問をたくさんいただきます。不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。不動産投資は人生の保険になる。自分の人生を変えたい人へオススメ。:2020-05-04こんにちは。いつも参考になる情報ありがとうございます。20万円÷12ヶ月=1.7万円となりますが、金利が8万円/月として所得税を計算すると(49.5-1.5-1.7-8)×所得税3.3%=15.3万円/月で年間152万円の所得税になり、年間キャッシュフローは0になりませんでしょうか。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。付いている欄は必須項目です上に表示された文字を入力してください。大阪セミナー開催のお知らせ(8/17(土))不動産投資が嫌になったら休んでもいいよ。