JOURNAL不動産投資×ライフプランニングをアドバイザーと一緒に考えるメディア。WEBサイトなどの広告欄に「新築ワンルーム投資」の文言が掲載されているのを目にする機会が増えました。広告なので新築ワンルーム投資のメリットが大々的に謳われていることが多いですが、そのメリットが裏を返せばデメリットであることを気づいている人は少ないといえるでしょう。同じワンルーム投資といっても、新築と中古では様々な違いがあります。これらの違いを理解して、それぞれの特性にあった目的と運用を実践していく必要があります。この記事では新築ワンルームマンションへの投資について、中古の場合と比較しながら解説していきます。新築ワンルーム投資で失敗してしまう理由や、新築ワンルーム投資が向いている人なども紹介していきますので、これから不動産投資を始めようと思っている方はぜひ読んでみてください。新築ワンルーム投資にはどのような特徴があるのでしょうか。そもそも新築ワンルーム投資とは、新築マンションの一室を購入しそれを第三者に賃貸することで、家賃収入を得る投資手法の一つです。中古のワンルーム投資を比較すると、新築ワンルーム投資は以下のような特徴があります。不動産投資で利益を出す方法には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。分かりやすくいうと、インカムゲインは毎月の家賃収入のことです。キャピタルゲインは、不動産の売却益のことです。現在の新築ワンルームマンション投資においては、物件の取得費用が割高であり、売却時にそれ以上の金額で売ることが難しく、キャピタルゲインでの利益確保は困難な状態だといえます。そのため、新築ワンルーム投資ではインカムゲインで投資戦略を立てるのが現実的となります。新築ワンルームマンションの場合、立地により購入価格や利回りに大きく差が出ます。東京都23区内では、新築価格は3,000万円以上が一般的となりました。それに伴い表面利回り[*1]も3~3.5%と低くなり、実質利回り[*2]に至っては、ローンの金利とさほど変わらない状態です。したがって、実質利回りで算出されるイールドギャップ[*3]が非常に小さく、0に近い状態になっています。ローン金利(%)イールドギャップが何%以上あれば良いかという指標は、個別の物件ごとに条件が異なり、一概にはいえません。2%を切る物件であれば、毎月の収支がゼロに近いかマイナスになるため、余程の事情がない限り避けた方が良いでしょう。事例1ここで一つの事例を用いて、下記条件の新築ワンルームマンションを購入した場合の表面利回り、実質利回り、イールドギャップを算出してみましょう。1.5%ちなみにROI(投資収益率)も算出してみます。ROIの算出式は、実質利回りに借入返済額を加味したものです。ROIがマイナスになると収支もマイナスになります。損益分岐点を見極めるのに利用できる算出式です。―0.1%となり、収支はマイナスです。1か月でも空室が出れば赤字額はさらに膨らみます。自己資金比率を高めるか、断念した方が賢明といえます。上のグラフをみてみると、首都圏における新築マンションの価格平均は、10年前と比べ約1,700万円も上昇しています。この上昇率は中古マンションよりも大きく、新築マンションは今後も価格が上昇し続けるであろうと予測できます。新築マンションの平均専有面積は少しずつですが縮小傾向にあり、ワンルーム物件等の小規模物件の供給戸数が増加していると考えられます。はじめとした都心部では、新築ワンルームマンション価格が高騰し続けています。よる人件費の高騰・資材の高騰による建設費の高騰などが原因でしょう。取得費用が高額になることにより、新築ワンルーム投資のリスクは高まり、失敗する事例も増えているといえます。新築ワンルーム投資で失敗する原因は、主に以下の4つです。これらは、不動産営業マンが新築ワンルーム投資のメリットとして、初心者に対して説明する常套文句でもあります。上記4項目は、新築ワンルーム投資が危険といわれる理由にもなります。以下で、それぞれの項目について解説します。表面利回りだけを見て購入した表面利回りだけを見て購入の判断をすると、収支が赤字のワンルームマンションを購入すしてしまう可能性が高まります。先ほどの収支計算で用いた事例をまとめると下表のようになります。顧客に「預金金利よりもはるかに良いです」という謳い文句で表面利回りだけを提示してくる不動産営業マンがいます。収支計算に関する知識がないと、この言葉に騙されてしまうでしょう。検討すべきは、表面利回りではなく、実質利回り・イールドギャップ・ROIまでです。ROIを算出することにより、新築ワンルーム投資の損益分岐点が分かります。不動産営業マンも、イールドギャップやROIを知らない場合がありますので、注意が必要です。フルローンで購入した十分な資産を所有していて、いつでもローン返済できる人なら、フルローンを利用しても問題はありません。資産のない人が、フルローンを利用すると、空室期間が長引いた際にローン返済不可に陥る可能性が高まります。少なくとも20~30%位の自己資金を投入できなければ、新築ワンルームマンション投資は危険といえます。●ローン返済率ローン返済率は、家賃収入に対するローン返済額の割合です。自己資金割合を高めることはローン返済率を小さくし、キャッシュフローやROIの改善に寄与します。不可(危険)●事例2事例1の場合において、自己資金割合の違いによる各指標値を下表にまとめました。40%投入して、ようやくローン返済率が52.8%です。把握せず購入した不動産投資を始める際には、購入時に要する諸経費と、購入後毎年要する必要経費を事前に把握しておくことが大切です。これらを曖昧な状態で購入すると、後で赤字経営になることに気づきます。以下に購入時と運用時に必要となる諸経費をまとめました。仲介会社から購入した場合にかかります。入居者の退去時にかかります。家賃保証を利用して購入した家賃保証システムは賃貸経営を家賃保証会社に丸投げする手法です。そのメリット・デメリットを下表にまとめます。げ要求の可能性有マンション経営能力が育たない家賃保証システムは様々なリスクやトラブルから回避できることがメリットです。一方で、高額の保証料を支払うと収支は悪化します。設備の不具合などを全く把握しないようになります。所有者が賃貸経営について何も分からない状態にしておくことで、家賃保証会社のしたいようにすることができます。それが家賃保証会社の狙いです。入居率が落ちてくると、契約更新時に家賃値下げを理由もなく要求してくることがあります。不要なリフォーム工事を要求してくることもあります。なると家賃保証会社との間でトラブルが生じ、最悪の場合には訴訟へと移ることもあるでしょう。新築ワンルーム投資に向いている人は以下のような人です。戦略的に投資を考えられる人が向いているといえます。上記3項目は、新築ワンルーム投資のメリットにもなります。以下で、それぞれの項目について解説します。長期投資を検討している人ワンルームマンションの評価は、購入後、引き渡しが完了した時点で20~30%下落します。事例1のワンルームマンションの場合、購入時は3,000万円ですが、引き渡し後には2,400万円以下の評価額となります。販売会社の経費が建物価格に20~30%上乗せされているからです。築年数が経過するとそこから徐々に評価は落ちていきます。よってキャピタルゲイン(売却益)を得ることは、好条件を備えたワンルームマンションでない限り困難です。●含み資産しかし、将来において売却した際につく価値(含み資産)とインカムゲイン(家賃収入)とを合わせて検討することにより、出口戦略の一つとすることができます。不動産投資のなかで、ワンルームマンション投資は流動性が高い(売却しやすい)のがメリットです。その考え方を事例3で解説します。●事例3下記条件にて、将来の売却価格(含み資産)ならびに損益収支をシミュレーションします。315万円7年目以降に売却した場合の損益は、プラスとなります。加味すると、損益分岐点は、後ろにずれこむといえるでしょう。立地によっては2年目以降の評価が落ちない場合もありますので、その際には損益分岐点は早くなります。このように長期投資として取り組むと、出口戦略も立てやすくなります。多くの資産を所有している人にとって、相続税は悩みの種といえます。不動産投資を活用することにより、相続税を減額することができます。なかでも新築ワンルーム投資は、相続税効果が大きくなるのがメリットです。詳しくは下記で解説します。相続税の計算式は下記の通りです。時価で評価されますが、不動産(土地、建物)は時価より下げられて評価されます。市街地の場合には、路線価方式で評価され、地価公示価格の約80%の価格になります。使われ、建築費の40%~50%の評価になります。賃貸物件である場合、建物評価額は30%(借家兼割合)下がり、70%の評価となります。よって、40%~50%×70%=28%~35%の評価になります。建物評価額の下落が大きいため、ワンルームマンション投資のメリットになります。●事例4ある男性の資産が、現金で1億円あります。家族構成は妻と子ども2人で、法定相続人は3人です。相続税対策のために下記条件の新築ワンルームマンションを現金で購入しました。この場合の相続税を解説します。:60%、借家兼割合:30%・建物評価:固定資産税評価額:建物部分の50%・所有資産:現金1億円なお、相続税の税率については、国税庁のWEBサイトを参照してください。487.2万円よって、相続税が860万円から487.2万円に減額され、約43%減額することができます。自主管理できる人マンション投資の成功者は自主管理することにより、入居者とのコミュニケーションを大切にします。建物・設備の点検・確認を自ら行うことで、マンション経営能力を向上させます。新築ワンルーム投資の最大のメリットである修繕の手間や費用がかからない期間を利用して、自主管理のノウハウを身に着けるように心がけるといいでしょう。マンション経営の成功者で、家賃保証システムを採用している人はあまりいません。マンション経営を丸投げして、経営能力を培っていないオーナーは成功者とはいえないからです。最後に今回は新築ワンルーム投資の特徴や、失敗してしまう原因、新築ワンルーム投資に向いている人など、事例を利用し解説してきました。新築ワンルーム投資は、利回りが小さい分リスクを伴う投資です。それだけに、購入価格の30%以上の自己資金を投入できる人におすすめといえるでしょう。新築ワンルーム投資では長期的な見通しを立てた資金計画が欠かせません。新築で購入しても1年が経過もしくは一人目の入居者が決まった時点で新築ではなくなります。このようなリスクを見据え、あらかじめ自己資金に余裕を持たせてリスクヘッジしていくことで、新築ワンルーム投資で成功する道がひらけるといえるでしょう。家賃保証のある不動産投資にからくりはある?空室リスクがなくなる理由とは2020/02/28公務員の節税対策は不動産投資が効果大!副業規定に抵触せず行うポイントをチェック2019/08/28不動産投資する前に知っておきたい!ワンルームマンション規制とは2019/09/26不動産投資と災害リスクの原則!覚えておきたい災害時対応の3つの基本2019/04/05所得税の重い医師の資産形成に節税は欠かせない!不動産投資による効果を解説2019/08/28サブリース契約をわかりやすく解説。リスクやよくあるトラブルとは2019/04/05【タワーマンション投資の前に読んでおきたい】タワマン投資で陥りやすい2つのよくある失敗事例2019/12/11家賃収入は申告しなくてもバレない?マイナンバーが与える不動産投資への影響2019/12/11サブリース契約をわかりやすく解説。リスクやよくあるトラブルとは2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