2019-05-06記事内に商品プロモーションを含む場合がありますこんにちはJOJOです!これから不動産投資を始めようとお考えの方の中には、賃貸経営ではどのくらいのランニングコストが発生するのかご存知ない方も多いと思います。不動産購入時の諸費用なんかだと、丁寧な不動産仲介業者が概算費用を教えてくれたりします。だいたい物件価格の6%程度と言われることが多いですね。物件スペック工事業者リフォーム内容あえて高めの金額で管理会社に発注している賃貸経営のランニングコストは事前に分からないことが多いただ、収益不動産を購入した後で、具体的にどのくらいのランニングコストがかかるのかは、不動産会社は教えてくれません。不動産仲介会社は基本的に販売するのが仕事なので、管理業務についてはほとんど知らないからです。仮に賃貸経営に必要なランニングコストを把握していたとしても、それを買い手である初心者投資家に教えることはありえません。実際のランニングコストを投資家が知ることによって、物件の購入を辞めてしまうかもしれないからです。そんな訳で、初心者の方は、不動産を購入してから初めて賃貸経営に必要なランニングコストが想像以上にかかるという現実を理解することになります。そんな訳で、今回は、賃貸経営のランニングコストである原状回復費用を具体的に紹介したいと思います。今回紹介するのは、都内城南エリアにある築16年の木造アパート。間取りは単身者用の1Kです。収益不動産としては一番多いパターンなんじゃないでしょうか。今回、以前の入居者様が8年間住んで頂いた上で、退去されました。8年というと、単身者用の入居期間としては相当長い方だと思います。逆に言うと、それだけ部屋が傷んでいることが多いです。そのため、今回の原状回復工事は、比較的費用がかかる場合のパターンだと思った上で、読んでみて下さい。総合計:332,100円(税込)いかがでしょうか?想像以上に原状回復工事って高いとお感じになったかもしれません。ちなみに、僕の物件は都内23区にありますが、原状回復工事の金額は日本全国どこでも大体一緒です。東京は業者の競争が激しいので、平均よりも少し安いかもしれません。この部屋は家賃が75,000円のため、上記リフォーム費用の回収に4.4ヶ月かかる計算となります。これが首都圏でも少し離れたエリアになると、1Kの家賃は3万円程度になります。すると、リフォーム費用の回収に家賃1年分が必要になる計算になります。そのため、地方や郊外の物件は一見、表面利回りは高く見えますが、実際のランニングコストを加味すると、実質利回りはそこまで高くないというのが僕の見解です。高めの金額で管理会社に発注している先程述べました通り、僕は原状回復工事については、直接工務店に発注せずに、管理会社に発注しています。管理会社に発注しても、管理会社は工務店に工事を依頼するので、管理会社を入れるだけコストが高くなります。割高になるのを知った上で、僕は以下の理由からあえて管理会社経由で発注しています。管理会社にも儲けてもらうことで、客づけのモチベーションを上げる全て退去から1ヶ月以内に入居を決めてくれているため、管理会社には御礼の意味も込めて工事を発注している。今のところこの作戦は成功している。賃貸経営に割く労力を最小限にする毎月海外出張がある僕にとって、賃貸経営に避ける時間は少ない。自分で工務店や職人さんを手配することも可能だが、自分の手間賃と労力を考えた場合、自分の勤め人の仕事を頑張ったり、新しい物件取得のためのリサーチに時間を使ったほうが費用対効果が高い。皆さま上記の金額は高いとお感じになったでしょうか?もちろん、僕とは違って、格安の工務店に自分で発注したり、DYIを駆使すれば原状回復費用は下げることができます。賃貸経営を初めて規模の小さな頃はまだ自分で頑張ることもできますが、規模が大きくなってくると全てを自分で修繕したり、現場監督するのは難しくなります。そのため、少なくとも、物件を購入する前には、上記程度のランニングコストがかかったとしても安定した賃貸経営ができる水準の価格で購入することが大事だと思います。無理して高値で物件を購入して、賃貸経営が赤字になってしまうことは避けましょう。不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。付いている欄は必須項目です上に表示された文字を入力してください。大阪セミナー開催のお知らせ(8/17(土))不動産投資が嫌になったら休んでもいいよ。