自分用に住む場合でも、投資用として「中古一戸建て」買うって言っても、一体全体、どんな家、買ったらいいのよ...。目次がうっとうしい方は[hide]で目次を隠してくださいませ~。【賃貸の人向け】意外と忘れがち。余談・先日見に行った物件が面白かったこんにちわ(^○^)miyukix(@miyukix_jp)です。優良物件ではなく築22年のボロ物件を狙え!「投資」として優秀な物件は、できるだけ少ない投資額で、毎月いくら手元に残るか?築22年以上の物件は、建物は元気なのに国の評価では不当に安く評価されてしまう=売り出し価格が安い!。不動産を買うときは自分の金を使わない&他人の金も使わない資金運営が良い激安で仕入れて&高利回り物件しかない。ボロ物件はライバルが少ない。高利回り(30%以上)であれば築年数、立地条件を考慮しない世間がいう「優良物件」(立地条件よし・築10年以下・利回り15%以上)は初期投資が高いので避ける。ボロ物件のチェックポイント現金で決済できる範囲である利回り30%以上、もしくはその利回りまで値引き可能あと10年はしっかり建っていそう。一部屋あたりのリフォームが家賃の半年以下(6ヶ月)で納まりそう自分の経営方針で運営ができそう古い物件でも現状が満室か、満室に近い状態である(入居者がいないと購入直後にリフォームの必要が出てくる)水回りは丹念に確認。蛇口という蛇口は全て開ける。水回りの工事はお金がかかるから。上下水が全て稼働するか?電気もすべて稼働するか?バス・トイレ・キッチンがリフォームされていればお買い得しっかり確認して購入後の修理代を避けよう&予想しよう。国家&銀行が決める(そして不当に安い...。x1.4%・「物件の土地」はできるだけ安い方が良い。(固定資産税が安く済む。・築22年以上の木造建築は、建物の評価額を国によって不当に低く評価される。※売り主>>そろそろ子供も出ていったし、売りたいけど、この値段になるのか...。※売り主>>10年前と評価額は変わらないのか。7年近く運営できれば、原価分、利益がでる。不動産にトライできるレベル。利回りが高くても、年間収益の絶対値が低い修繕費が1000万物件と同じくらいかかる(大工さんの工賃は変わらない)ただ最初の第一歩・練習台などにはいいかも。手元に残るのは毎月25万。投資額&プレッシャー、やっている大きさの割には案外、手元に残らない。費用が色々かかる(固定資産税が高い、売却時高額で売れるとは限らない、毎月の収入も多いが、管理も大変、管理会社が必要になる。最近の住宅ローンは大体0.5%とにかく損益分岐点を低くする。・売り主の言い値で購入しない。・古い物件なので、傷んでいるところを見つけて、改修工事を値引き交渉の材料にする。個人的な考え激安&訳あり物件を買うリスク(リフォーム&訳あり対応)よりも、いくら低金利とはいえ、億単位の借金の方がリスクが高いように思う。リフォームや訳アリ対応は自分の都合で延期できるが、月々来る「借金返済」は待ってくれない。決済が早い(良い物件は他の人も欲しい。早く取引を終わらせたい)諸費用が抑えれる物件が無担保で手に入る火災保険が月払いにできるいざとなったとき売却が早くできる現金決済デメリット・手持ちのキャッシュが減る・巨額の物件は買えない・必然的にボロ物件が多くなる訳あり物件は「激安に!」買うチャンス!以下、訳あり物件は自信があるなら買っても良い。億単位の借金を背負うリスクに比べたら、まだ低リスク。失敗してもたかが知れている。田舎(需要有り)駐車場ナシ(自分で作る)古い(需要有り)残置物あり(需要有り)ボロい・汚い・臭い汲み取り式便所(水洗導入に一部屋25万円の覚悟)住人がおかしい&近所に変な人がいる購入後、自分で運営できる自信がある時だけ購入しよう。物件をたくさん見て、目&考えを肥やせ・100棟以上は見よう。・「社畜業(=本業)が大変だからと言って、物件の調査を怠り、考える&見ることがめんどくさくなって、妥協して中途半端な物件を買ってしまうこと」はやってはいけない。不動産ではこの手の失敗者が結構いる。不動産購入時は頭を使わないと数百万円、簡単に損をする。本職の収入が簡単に吹っ飛ぶ。今日から激安物件をさがす!激安物件で大家になる訓練&素質を見る会社員脱出の本を読むと必ず「不動産運営」の話が出てきて「不動産はだれでもできる」というが私はそうは思わない。コントロールする能力...)手間がかかってもやっていけるか意外と家の事を構うことが好きだ不動産投資よりも紙(株、投資信託)の投資の方が向く人だっている。物件情報は毎日チェック(ネット、新聞の三行広告)三行広告から物件の「金銭的構造」を読み取る訓練をする。簡単な利回り、金利を暗記して、広告を見た瞬間に暗算できるようにする新聞の三行広告には思わぬ物件が潜んでいたりする。常に希望地区と価格を具体的に思い描いておく。即座に買えるように準備運動。良い物件はみんな欲しい。下手したら、こっちが手付金を払ったのに「さらにお金出すから」といって、物件を奪ってこようとする奴や、「オレも今日申し込みした!」という人もいる。毎日これをひたすらする。今までの大家さんや賃貸仲介業者などを見ていると不動産業界は意外とネット化できていないように思える。メール対応よりも電話対応とかFAXとか。地域は絞り込まない地図に自分の家から半径50kmで円を書く(自分で管理しやすい範囲)半径150kmで円を書く(車で現地に行って、4時間作業して、日帰りできる限界の距離。大家の目が届く範囲が良い。)この円の中で物件を探す。自分の住む家は場所にこだわるべき。収益物件は場所にこだわらない。建っている場所が分散されていれば、災害(地震、水害、火災)のリスク分散になる。物件を買うタイミング自分のタイミングで良い。自分が買える時、買えるお金ができた時。外的要因に惑わされない。消費税増税は利回り計算をする。いっても激安物件ならさほど神経質にならなくてよいかも次の物件を買うときは半年以上開けることいい物件は図面を取り寄せる&分析する就職活動で言う、一次面接。人柄がよい営業マンが、良い営業マンではない。いい物件を持ってくる営業マンが、いい営業マン。人柄が良いからといって利回りが悪い物件は買わない。物件の状態(外壁の状態、室内の状態)売り主はどんな人か過去の入居率いくらで貸せるか?貸していたか?値引き可能か?いくらまで可能か?※値引きをすると仲介業者側の手数料が減るので、仲介業者に嫌がられるかも?図面の段階で物件を絞り込む図面&電話で8割の仕事を終わらせる2割は現地で確認する現物を見るに値しないつまらない物件が多い。買わない時、不動産屋の時間も迷惑をかける。図面をたくさん見ていると、段々、図面だけでよい物件と判断できるようになってくる。map、グーグルアース、電卓グーグルマップで各施設までの距離(メートル)歩きの場合の時間を調べる。(周りが活気づきそうな要因はある?大型の商業施設が建つ?交通が開通する?リニア・新幹線)その土地は「宅地」か?将来、高い建築物が建つ可能性があるか?(自分の物件が日陰・景色が悪くならないか?)3D状態にして現在の日当たりの確認まわりの建物の状況・階数グーグルアースで・地形(急斜面がないか?確認可能)毎日歩く場所に上り坂はないか?登り坂なめたらあかんで!自動車なら楽楽に行けるから実感がわかない。・指値を入れる金額をあらかじめ図面に記入する・50万引き、100万引き、200万引き、300万引きの場合の利回りを書く・利回り15%、20%、25%、30%、35%で割り戻した数字を図面に書いておいて、交渉時すぐカンニングできるようにする。例)購入価格500万の一戸建て物件、満室時の年間賃料72万の時(月6万家賃)50万引き:72÷450=16%100万引き:72÷400=18%200万引き:72÷300=24%300万引き:72÷200=36%表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ!※買い付け現場でいちいち計算していられない。事前時に想定金額を算出しておく。希望の利回りになるまで値引きが困難な場合、諦める。金銭構造は図面でわかるので、図面でアウトなら、物理的にステキな物件でも諦める。小規模物件なので自分で管理できる(管理会社不要)専任不動産業者の売り物件を探す写真が出ない物件には理由がある。新聞の三行情報に出る。三行広告から物件のポテンシャルを考える仲介業者ですら物件のポテンシャルに気づいていない時があるいい物件は一般媒体で紹介された瞬間に買われてしまう。競売は安くない競売の物件はややこしいものが多い。素人では対応しきれない場合もある。(今住んでいる人を追い出す。土地の権利は二人いて、Aさんは売ることに賛成、Bさんは売ることに反対。)競売の場合は、競売のプロに依頼することもあるが、報酬も高額。市場に出た物件の方が安く買える。私の周りの人間も競売に参加していた。・一人は買おうと頑張った。競売のプロにも依頼したが、数回競売に参加したが、結局買えなかった。・一人はうっかり買ってしまった!買う気はなかったのだが、なんとなーく買ってもいいかなーって値段を適当に入れたら買えてしまった...。自宅から400km以上離れた千葉県にある!で結局、現在放置&廃墟。高利回り物件は後ろに山!前に海!海に面し、やや山岳地。(平野の面積が少ない、平野に人口密度が高くなる)かつ、傾斜に建つ戸建ては激安&高利回りになる可能性あり土地の値段が圧倒的に安い&築22年以上の木造建築だと建物の評価額も不当に低く評価される。→元々安い、斜めの土地は誰しも嫌がる。気に入った物件があったら速攻行く。光の速さで行く!いい物件はみんな早い者勝ちだ。営業マンと一緒に見に行かない。(買わないときに気まずい)購入しても良いと思った物件のみ、営業マンに部屋の中を見せてもらう。