それらを提示して値引き交渉をする。事前に営業マンに買付証明書をもってきてもらう気に入ればすぐに買い付けれるように、こちらも印鑑を持っていく。・近所の住人にあったら積極的に物件の歴史を聞く。・できるだけ詳しく聞く。・複数人から聞けると嬉しい。・「まだ内緒にしてほしいんですけど、これ売りに出てるんですよねぇ...」というと向こうが話はじめる。私も中古物件の部屋の内部を見ているとき。部屋の中をのぞく1人のおばちゃん!「あの~...あなた○○不動産の方かね?」話しかけられたので「いやいや違いますよ~(^^)今この家売りに出てるみたいなんで、見に来たんですよねー。お騒がせしてすいません~。ちなみに、ここの住人の方ってどんな方でしたか~」と回答したら「ほぉ~そうなのー。ここの人はねー○○...」と話が続く。おばちゃんはおしゃべりが好きだ。逆におばちゃんは私の素性について探ってくる。思いのほか、近隣住人の方が、新規参入者のことを気にしているみたいだ。先住民は簡単には移動できないからな。内装業の人がしてそうな恰好(業者と勘違いしてもらえる)の方がよいだろう。人は見た目で100パーセント判断してくるからな。問題点を聞いたことがあったか?洪水で浸水した、下水が逆流した、近隣住人のトラブルがあった、満室になったことがない、すぐに人が出ていく...。・住み心地は?・どれくらいの期間住んでいるのか?(住み心地がいい証明)・ずっと満室か?・過去、修繕していたか?・夏は暑いか?冬は寒いか?ハザードマップ&古地図を見て過去・未来の災害を予測する市町村が配布しているハザードマップを確認。ココは大丈夫でしょう!と思っていても、いざ住みだすと特定の場所が水没していたりする。古地図を見ると、どういう過程を踏んで街が作られていったか分かる。名古屋地方だと庄内川あたりがやべえ。Wikipedia水回りの修理は金かかるぞ!・和式汲み取りトイレはめちゃくちゃ臭い。・高圧洗浄機で洗ってもダメ。※風呂もよくチェック。ユニットバスに交換してあれば嬉しい。タイル張りは流行らない。ボイラー交換も10万円。※水道が流れるところは必ず全ての箇所で、水を流して流れ・水量・赤水など確認。古い物件は必ず床下を見ろ!・一見、立派に建っているような物件でも床下が朽ちている場合がある。・床下に潜る入口がある場合は、潜って基礎の状態を確認。・もし見当たらなければ、畳をはがして畳の下の板を確認しよう。・朽ちた木のにおい、湿気を含んでフカフカになった床。・床上を歩いて確認して、メリメリ言うようだったら要注意。・「業者の値付けが甘い物件」を狙う・アパートの値段は「収益還元法」を基準に売り出し価格が決められる。・土地と建物の価値を合算した値段で出てくる場合がある。今後10年建っていそう値引き交渉ができること古いアパートの注意ポイント間取りが古い畳の部屋が多い風呂、トイレが汚い場合が多い。汲み取り式トイレの水洗化は一戸あたり50万かかる相続、引退で売りにだしているアパートはお買い得の事が多い指値を入れる安い価格で売りに出している時点で「業者の値付けか甘い」か「売り主が諦めている」アパートよりも、戸建ての方が指値が利きやすい戸建ては「空き家」か「売り主が住んでいる状態」で売りに出される。早く手放して開放されたい。家がいくら儲けるか考えていない。できるだけ売り主に売却理由を聞こう。値引き交渉の糸口がある資産家は数字にうるさい。(だから資産家になれた)値引き交渉は可能性があればする以下の物件では値引き交渉はしない。満額で買う人がいるし、先方も自信がある。売却価格が安い物件(=満額で買われる)値引き交渉の第一歩は「目標価格」よりも「低い価格」を提示する値引き交渉がうまくいきそうな(マイナスポイントがある)物件の場合、最初に提示する金額は「目標額」よりも「より低い金額」を提案する。※海外のお土産屋さんでもふつーにやるよね。「なぜこの金額にしたか」をマイナスポイントを交えて先方が納得する理由を話す差し戻されるので、そのときに目標金額に近づけていく「バカにするな!」等、怒られることもあるけど、それ覚悟でいく。先に、満額で買い付け金額を入れた人のローンが通らなかった理由がその人が経営する会社の決算が赤字のため売り主はローン審査で数週間待たされた挙句、ローンが通らず売り主はイライラしていた。売り主は相続税の納税に悩んでいたアパートの状況を見ると、売り主のやる気のなさがわかったリフォームは最低限で良い!リフォーム費用は抑えるべき。最低限のリフォームで良い。今の建物を修繕するよりも、次の利回り30%以上物件を買った方が、キャッシュフローの効率が上がる。投入したリフォームに対して、家賃のリターンが少ない。「物件の資産価値」&「残存価値」がある、家賃が高い物件はリフォームして良い一部屋あたりのリフォームが家賃の半年が上限。外壁を自分で塗る家のプラモデルが売ってたりする。試しにこれに塗ってみようなんだったらスチレンボードで1/100の自分の家の建築模型を自分で作ってみよう。1000円もあればおつりがくる。これに試し塗りをしてみてイメージに合うかどうか。床材(一本1000円から、コンパネで代用でもあり。不動産投資の観点でも「戸建て」がおすすめ!戸建てのメリット・大幅な値引きができる可能性あり・市場での需要が高い・やや立地が悪くても入居者が決まる・入居者に物件を管理してもらえる戸建てのデメリット・古い物件の場合、修繕費がかかるが、家賃に対して修繕費が高い場合がある。・庭を改造したら駐車スペースができる物件を買う・駐車場スペースがなければ、作る。塀を壊して砂利を引く業者で17万。コンクリは高いのでやめとけ。趣味に走らず、実用的な物件にする・家はできるだけ道路から離して建てる【大家さん向け】家賃設定のコツやや高めで募集を開始する。あとで家賃を上げて募集するのは困難だから。2~4週間、市場の動向を見る。反応がなければ家賃を下げる。現在入居している人の家賃は上げない。新たに入居者を募集するタイミングで家賃を上げる家賃+管理費で提示。借りたい人から値引き交渉があれば管理費から値引き値引き交渉された場合、相手に入居申し込み書を送ってもらう。何年この物件に住むつもりなのか?確認ずっと住みたい人は歓迎。2年以内に退去の人は困る。真面目そうで値引き交渉する借主の場合、値下げした方が良い。長く住みたい(リフォームしなくてよい、営業しなくてよい)から本人は値下げしたい。ボロ物件を希望する人は低所得者が多い。10人内覧する人がいて、入居者が決まらなければ家賃設定が高いOR物件に問題あり。内覧3人~7人が適正価格の家賃。そのためにもリフォーム代の投資は最低限に。リフォーム頑張って、高い家賃になって人が入らなければ意味がない。家賃が高い汚い汲み取り式トイレ洗濯機の排水溝がない和室ばっかり風呂が汚い駐車場がない古い自主管理をしよう運営を管理会社に丸投げするのは楽だが、肝心な部分が握りつぶされる可能性がある。自分でやらなくてよい=中間業者に搾取されているそのために大家が多額の借金を背負う羽目になる。ある程度の規模になるまでは自分で管理してみよう。管理会社はそれからでよい。遠い物件:150kmが限界。大家が現地に到着する頃には疲れていていい仕事ができない。マンションを買う時「満室」だと付加価値がついて売却価格が非常に高くなる。これは演出された満室の可能性もある。空室が多い物件を処分・売りたい業者が「業者の息がかかった人間」に「賃貸契約」を結んで書類上は満室にする(実際には住まない)。安いカーテンだけつけて、カーテンを閉めておく買主が「ああ、人が住んでいるな」と勘違いする高い売却価格で購入。ある程度の頃合いを見て「業者の息がかかった人間」は退去していく大家さん「収益ないんごー!困ったんごー!/(^o^)\」なので業者が提示してくる利益率だけで判断しない。自分の足・自分の目を信じる。そのマンションに人は住んでいるか?電気メーターは回っているか?(室内に冷蔵庫があればじーっと見ているだけで、ジワジワーとメーターが変わる。)ガス、水道のメーターはまわっているか?夜いくと部屋に電気はついているか?ポストに投函はされているか?住民が住んでいるかどうかを自力で判断しよう。不動産は流動性が非常に低い。そこらへんでおにぎりを一個、ヒョイと考えナシにみんなが買うのとは訳が違う。圧倒的に売れにくい高額商材。売ってくる方も知恵を働かせて真剣に売ってくる。【賃貸の人向け】意外と忘れがち。住民税!毎月かかる住民税。月々の家賃も大事だが、これも住み市町村によって差がでる場合ありまあ多くの市町村は住民税は一緒。「最も高い市」と「最も安い市」の年間差額は14000円以上(年収400万の場合)家賃を下げようと思って他の町にいったら住民税が高かった!なんてことがないように。住民税は計算がややこしいが、市町村ごとに決められた「均等割」と「所得割」で決まる。・全国&愛知県内だと、名古屋市は住民税が全国で一番安いようだ。様々な住民税と比較したが、名古屋市は一番安かった。仲介業者は投資家ではない。仲介手数料で飯を食っている。銀行員も投資家ではない。そんなボロイ家、入居者はいない。まとめ不動産を買うときは主観的な好み・見た目の好みで購入するのではなく、「お金生産機」(=キャッシュフロー&システム)を買うと意識する。自分の人生の面倒を見ない人の言うこと・アドバイスは信じなくてよい。不動産投資の本にしろ、投資セミナーにしろ、そいつは、その発言・アドバイスを何故してくるのか?発言の裏を考える。自分がその発言・アドバイスどおりに動いた時、だれが得するか?何もしらない人・疑わない人を利用して儲けよう・楽しようとしている奴は腐るほどいっぱいいる。それはどの世界にもいる。職場、学校、サークル、人が集まる集団なら必ずいる。営業マンが「今後、全力でサポートします!」といっても信じない。「サポートってなんだよ。代わりにお前、金払ってくれよ。」と言っても、そいつは払ってくれないからだ。営業マンが悪いのではない。責任は全て自分にあることを肝に銘じよう。なんかこうやって書くとすっごい人間不信な人間だな!\(^〇^)/ま!みんな、頭、働かして、おうちを買おうね~。市場の食い物にされないようにね~。余談・先日見に行った物件が面白かった結局、私は2022年あたりまでは(理由はこちらの記事)賃貸でいいかな~と思ったので現状の部屋の家賃を下げる&環境改善を図るべく、より安い賃貸を探していた。興味深いの賃貸物件を見つけた。中古一戸建て(二階建て)めちゃ広い。名古屋から電車で10分、乗り換えなし。電車の本数も多い名古屋にある会社まで自転車通勤可能ほどよく田舎。静かで良いえ!?wwちょっとこれめちゃ安くない?と思い、中国に行く直前だったが、マッハで不動産屋さんに行って、さっそく内覧させてもらった。不動産屋さんに行くと、不動産屋さんが「いや台所がね、汚いのと床がフワフワなんですよ...」という。※窓が東向きで朝~昼までは直接光が入るから。日光で大事なのは朝日なのだ。※朝日は生命を育む光。西日は生命を枯らす日差しである。謎の納戸とかあるwwww。なんだこれはwwwwしかもでかい。図面にない部屋があるwwwしかも、開かない。今は人のモノだが頑張れば開きそうだ。これなら駐車場がなくても自転車や原付を入れれる。台所以外は全く問題ない。2Fに至ってはそのまま入居できるし、居間は変な床の間があるが、住むには問題ない。写真を見ていたので覚悟していたが思ったほど汚くない。別にこのまま使ってもいいし、なんだったらはホームセンターで2万円位の台所(?)を買えばいいだろう。※多分、私が潔癖症じゃないからいけるのかもしれないです。最大の問題は台所の床がぶよぶよ。貸主のやる気のなさ&こんな床ですいません感がビンビンに感じれて、自分のなかではむしろワクワクする&好感触。業者に依頼するよりも、むしろ自分で知恵を使って安く治すほうのが好きなのだ。やって自力でリフォームしている人もいる。フローリングの床を張り替えてみた確かにぶよぶよだ。そもそも自分が入居するのだし、特にこだわりがなければ、これはホームセンターにあるコンパネでも敷き詰めればいけるのでは?と思った。なんだったら、メルカリ、ヤフオク、ジモティ、キンブルで中古コンパネを安く仕入れてもいい。自分で試算してみると、コンパネ敷き詰めるのに2万くらいか・・・?「この床はなおせる。