北海道拠点の会社です。2024.11.09認知症になると不動産を売買できないんですか...?親の家が売れないと困る...重度の認知症になると、判断能力がないとみなされます。原則的に自分の生活や介護に関する支出しかできなくなります。判断能力が回復するまで、不動産投資などはできません。判断力が不十分な人(被後見人)がした契約は取り消しできます。不動産売買もコレに含まれます。家の売却を考えていた親が認知症に...家を売って介護費用を工面したい親名義の古い家を解体したいけど...賃貸経営してる親の代わりに不動産収入を得られるのか?親の不動産に抵当権を設定できないか?これらを決定するには正常な判断力が必要です。無い方のために成年後見人制度があります。成年後見制度は、あくまでも本人の利益保護が目的です。制度を利用すれば被後見人がしてしまった各種契約を取り消しすることが可能です。(法定後見)実子であっても法律上は他人です。成年後見人制度は本人利益保護が原則です。そのため、相続対策等はできなくなります。成年後見人制度では不動産等財産の贈与や、投資など資産運用は基本的に認められません。相続対策はできなくなると考えてください。制度で家族が後見人に選任されても、勝手に被後見人の財産を使えません。被後見人が生活するためのお金や施設に入る入居費用等、生活に必要な費用に関してのみ被後見人の預金を使うことができます。親が重度の認知症ですでに判断能力を失っている場合は、法定後見人しか申請できません。法律の専門家が家庭裁判所によって選任されます。家族が選ばれることもありますが、現実としては少数です。健常者や軽度の認知症であれば任意後見人を申請できます。任意後見人とは意思能力があるうちに、将来に備えてあらかじめ成年後見人を選んでおく制度です。ついて任意後見人に代理権を与える委任契約です。意思決定能力が残っていないと任意後見人契約はできません。後見人契約は公正証書により締結することが必要とされてます。任意後見人なら家族や親族がなれます。財産管理に関して、事務などを代理してもらうことになります。家族が成年後見人になったからといって、委任者の財産を自由に使えると考えるのは間違いです。意思能力がある委任者の代理なのです。親が認知症になってしまうと、その所有不動産は売却できないの?任意後見人が委任者の不動産を売却することは可能です。任意後見人として代理されてることを証明する書類や確認事項が多いですが、自宅など不動産を売却することができます。任意後見人は善管注意義務を負います。委任者に損害が出る売却は義務違反となります。成年後見人は家庭裁判所が選任します。法定後見人は希望者を指名できます。家庭裁判所が指名された人を必ずしも選任するとは限りません。多くの場合、法律の専門家や社会福祉士などが選ばれます。知らない人が成年後見人に選任されることになります。早く家族が任意後見人にしておかないと...と、焦る方もいます。後見人制度は本人利益優先が原則です。家族が後見人になっても親(被後見人)の財産を勝手に処分したり、他人に移す事はできません。本人からみると家族も他人です。後見人制度は本人利益保護を考えます。「本人利益優先」なのです。後見人は良い人ばかりでない成年後見人制度を悪用した事例もよく聞きます。制度を利用して、既にやっていた自分たちの使い込みをうまく隠そうとしたりします。財産管理と言いながら、多額の親の預貯金を使い込みしていた事件もあります。任意後見人契約し、自分の思うように遺言をかかせたりすることもあります。相続を有利に進めようとする事例です。法律行為である遺言書作成では、後見人が代理することが認められていません。遺産分割協議など死後の手続きまで取り仕切ろうとする事例もあるそうです。後見人契約は委任者の死亡とともに契約終了となります。それを無視して死後の整理まで関与してきて、トラブルに発展することもあります。後見人に選任された法律専門家よる不祥事も多いことが問題です。近年は不正被害額は減ってきて横ばいですが、完全になくなっていません。弁護士や司法書士など専門家にも悪事を働く者がいると想定できませんよね。法律専門家でも経営に困っている人は少なからずおります。専門家だからといって信用し切るのは危険です。家族で監視を怠ってはいけません。認知症になり、判断能力がなくなっていることはよくあります。不動産売却の相談を受けてるうちに認知症を発症される方もいます。施設への入居費用や生活に困窮しているなど、合理的な事情がない限り被後見人の不動産を売却する事はあまりありません。任意後見人であっても契約登記事項など確認する書類が増えます。手続きも煩雑になります。売ると考えている不動産があるなら早めに対策すべきです。後見人が必要になる前に不動産の売却を考えるべきだと思います。高齢者が発症する認知症は一般的に回復が難しいです。後見人が一度つくと生涯、外れる事はほぼありません。不動産所有者の判断能力があるうちに親族で話し合っておくべきです。「法律プロ=不動産プロ」ではない不動産オーナーが認知症になると、不動産管理が問題になってきます。アパート経営は経営であり、管理業者の選定や修繕、家賃決定など素人には難しい事もあります。入居者審査の判断も大家の大事な仕事です。すべてを任せる方がいます。彼らは不動産のプロとは限りません。土地勘が無かったり相場や見通しを知らない事もよくあります。不動産業の戦略について明るい方ばかりとは言えません。弁護士や司法書士から私どもに相談されることがあります。彼らは忙しいので、その土地のことばかり調べ上げる時間もないのです。不動産賃貸の収入がある方は、意思決定ができるうちに将来の準備をはじめることをおすすめします。家族信託も家族信託で対策する方法もあります。判断能力があるうちに家族信託で不動産管理を決めれば、自分の不動産経営方針が継承されます。収益物件をいつまでも持たずに、どこかで売却するタイミングを考えている方などは、家族信託で不動産管理を委託するのが良い方法かもしれません。家族信託は知名度が低くあまり知られてません。家族間で揉めたり関係が悪化してなければ良い制度です。(揉めてると制度の良さが活かせません...)話し合いの時に相続のことや税対策もできます。認知症を発症した後や、亡くなったときのことに備えることができます。税理士または不動産会社に相談してください。家族信託契約は私文書保存でも可能です。公証役場で公正証書を作成した方がよいでしょう。費用がかかりますがトラブル防止と考えれば、決して高価なものではありません。将来を考えてみましょう自宅であっても収益物件であっても、不動産を所有される方は将来を考えてみてください。自分が亡くなった後、認知症になり判断能力がなくなった時を想像してください。正常な判断できると不動産売却手続きはスムーズです。判断能力がない所有者は原則的に不動産を売却できません。亡くなったあとは相続になります。現金とは違い、不動産を分ける事ができません。そのため、結局は物件を売りに出すことも多いです。遺産分割協議では親族間で揉めることもよくあります。生前に売却するよりも手続きが煩雑になります。抵当権がついたままになったりしてるとさらに難しくなります。思い出があったりして、まだ大丈夫だよ...それぞれのお考えもあると思います。高齢の方で不動産を持ちでしたら、さまざまな法制度があることを覚えておいてください。空き家を売らないのか?地方では必ず問題になっている空き家。地方のみならず、都市にも空き家が増加しています。全国で増え続ける空き家は、法改正や税制によって少しずつ動き出しています。売却が難しい地方の空き家問題は深刻です。雪国で不動産物件を探すときは?地方の地元工務店が減りはじめてます。田舎であっても全国規模のホームメーカーが新築することが増えました。大手は新築件数を多く手掛けているので設計が洗練されています。時々、こんなご相談を受けます。土地売買はそもそも流動性が低く、売却が難しいことがあります。人口減で需要が低い過疎地では、買手がなかなか現れません。山林の売買数は宅地と比べて、とても少ないです。それでもキャンプブームもあり、山林を買いたい人や欲しい人がいるはずです。土地探しをする時には、住みやすいかの環境を検討します。首都圏と比べると、地方は公共交通機関が便利ではありません。通勤や買い物、レジャーで移動交通の便利さが大事です。生活する上で欠かせませんね。留萌でも空き家問題が深刻です。豪雪地の空き家は積雪荷重が大きく、損壊がはじまると建物の痛みが早くなります。毎年、雪解け時の春を迎えると雪の重みや氷の凍結融解で、外装のダメージが大きくなった空き家を目にします。2015年に「空家等対策の...不動産個人売買のトラブルホーム不動産お問い合わせはこちら宅建業と木材業の会社です。hokutobussan北海道留萌市の宅建業者です。雪国ならではの暮らしノウハウを提供してます。木材業でもあり十勝の立木を買取してます。北海道産材の素材生産業者です。defined.")}))})()タイトルとURLをコピーしました。