体験をしたくて私は海外旅行によく行きます。サラリーマンのため、休みが取れる夏と年末年始に毎年2回旅行へ行っています。最近行ったところは、さかのぼっていくと2019年夏にアメリカ(ニューヨーク)、2018年末~2019年の年末年始にイギリス(ロンドン・オックスフォード)、2018年夏にアラブ首長国連邦(ドバイ・アブダビ)、2017年夏にカンボジア、ベトナム(ハノイ・ホーチミン)に行きました。これまでも、ヨーロッパからアジアなど15カ国以上旅行に出かけています。今回は、実際に自分の足で歩いて知った海外の土地の所感や、海外不動産についてピックアップして紹介しようと思います。アメリカ2019年7月に、ニューヨークへ行きました。ウォールストリートにあるニューヨーク証券取引所にも行きました。それに比べ、日本の株式市場は1989年末の日経ダウ史上最高値約4万円以来30年に渡って、高値更新どころか、せいぜい半額の2万円程度で、不景気が続いています。1980年後半の平成バブル期には、東京だけでアメリカが4つ買えるとか、「ジャパン・アズ・ナンバー1」などと言われ、浮かれていました。M菱地所が、ロックフェラーセンタービルを高値で購入し、その後安値で手放したこともありました。私も1986年(28歳)から、日本で不動産経営を始めましたが、ニューヨークのマンハッタン、ハワイ(カウアイ島)の物件を購入検討していました。結果的には、日本の平成バブル崩壊もあって、購入しなかったのですが、「購入しておけば良かった」と思っています。アメリカへは、ハワイ(オアフ島・カウアイ島・ハワイ島)、ロサンゼルス・ラスベガス・サンフランスコ、グアム、サイパンにも行きました。アメリカは、わずか200年余りの歴史しかありませんが、世界最強(経済・軍事など)の国です。世界の覇者は、ヨーロッパ(イタリア、ポルトガル・スペイン、フランス、イギリス)から、アメリカへと移っていきました。移民を受け入れ、先進国で人口が増え続けているのは、アメリカです。アメリカは、先住民族としてインディアンが住んでおり、その後ヨーロッパから移民が住んで作った経緯があります。ニューヨークのマンハッタン島は、インディアンから、数十ドル程度で買ったと聞いています。マンハッタン島は、「一枚岩」ともいわれて、硬い岩盤でできていて地震がありません。アメリカは今トランプ政権で、景気も良く、失業率は4%と低めです。最低賃金は時間給1,500円程度なので、日本の約1.5倍はします。空室率は、ほとんど無いようです。アメリカなど欧米の建物は、日本のような木造の20年ごとに建て直すようなスクラップ&ビルドではなく、石造りで頑丈かつ長持ちするものです。リフォーム・リノベーション・メンテナンスなどを経て、「趣」という付加価値ができ、古い建物が値上がりするくらいです。ハワイは、土地の原則所有権は持てず、借地権となります。不動産取引については、エスクロー制度があって、保護されています。フィリピンマニラとセブへは、1983年に行きました。セブは、観光地ですが、昨今ビジネス街としても栄えてきています。私が行ったのは、アキノ暗殺事件直後でした。フイリピンではプレビルド案件が多いのです。フィリピンに限ったことだけではなく、東南アジアの不動産は、建設計画段階で発売開始し、建設途中の各段階で徐々に価格を上げて売却していきます。完成段階で、売却する人もいます。建設途中で、開発業者が倒産し、棚上げになるリスクもあります。シンガポールマレー半島は、地震がありません。英語が公用語で、日本よりも物価が高い場所です。土地が狭い分、不動産価格は高めです。2011年の夏、シンガポールに行きましたが、当時は、経済成長率10%以上という2桁成長。経済が衰退しつつある日本と逆でした。マレーシアマレーシアは、シンガポール同様地震のないマレー半島にあり、人口構成は、マレー系6割・中国系3割・インド系1割といった感じです。英語が公用語で、物価は3分の1。日本の移住先人気ナンバー1です。徐々に、持参金3千万円など、ハードルは高くなりつつあるようです。エリアは、戸建てで1億円ほどです。アラブ首長国連邦(ドバイ)ドバイとアブダビへは、2018年夏に行きました。ドバイとアブダビは、石油資源を元に砂漠の地を未来都市にした、世界一安全な街です。夏は気温が40~50度と高温になります。バージュカリファ(848メートルの超高層ビル)、噴水、7つ星ホテル、最長の無人モノレール、ドバイショップモール、屋内人口スキー場など、世界一を更新しているものばかりです。空港では、荷物・スマホなど置いたまま、寝ている人も多いほど、盗難も無く、安全な街です。(東南アジアでは、歩きスマホしただけで、バイクなどで盗られてしまいます。「盗難アジア」と言われているほどです。国力はどんどん弱くなっていっています。かたや諸外国では、アメリカ、東南アジアなどでは、人口は増え続け、経済も成長しています。日本経済は、下りのエスカレーターのようです。個人がただ単に乗っているだけだと、どんどん下がって行ってしまいます。下りのエスカレーターを逆に駆け上って行って、やっと現状維持といった感じがします。諸外国のエスカレーターは、上りのエスカレーターのようです。乗っているだけで自然に上って行けるのです。日本人である我々はある程度危険を犯してでも、隣のエスカレータに飛び移るという選択をするかどうかだと思います。海外の不動産への投資をするかしないかということです。海外の不動産は、日本の不動産よりもリスクも多いです。物理的にも遠いので、おいそれとは見に行けません。国内であれば、最悪日帰りでも行けます。海外ではそうは行きません。信頼できる不動産会社に、建物・賃貸管理できればいいですが、海外だと、管理会社自体の管理が難しいのです。活用することもあると聞いていますが、トンズラされたら終わりです。国によっては、土地の所有権は持てない場合が多いです。土地に価値を置く私にはここは難点と思っています。外国為替リスクもあります。私は現在、旅行を兼ねて海外の様子を見て回っているといった段階です。リスクを検討しつつ、視野に入れていきたいと思っています。海外不動産の知識から、国内不動産をどう考える?日本の不動産業界は「井の中の蛙」になるのではなく、海外不動産の良いところは参考にしてほしいと思います。日本は少子高齢化の真っ只中で、結婚しない・できない、子供を産まない・産めないで、2人で1人しか子供を作りません。これでは、世代ごとに、人口は半減していきます。企業やお偉いさんばかりがもうけるのではなく、従業員も安心して生活できる給料を払い、結婚し、子供を産める環境にすることが重要です。建物も、安普請だったり建築偽装したりする、20年ごとに建て直させる「スクラップ&ビルド方式」ではなく、長持ちするような建物にし、海外のように古い建物の価値を認めるようになることが必要です。融資にしても、「リコース(遡及型)ローン」ではなく、欧米型の「ノンリコース(不遡及型)ローン」にすべきです。「リコース(遡及型)ローン」だと、売却価格が残債に満たなければ、無限責任で残債を支払わなければいけませんが、「ノンリコース(不遡及型)ローン」だと、物件を放棄すれば、残債は免れるので、物件ごとに責任限定方式が取れます。日本の金融機関は、個人連帯保証や別件共同担保物件を取ったり、歩積み両建て定期預金を積まさせたり、「リコース(遡及型)ローン」という規定があったりと、リスクを取りません。金融機関は、各種書類の偽造や融資のドタキャン、反省力団体と付き合い不正融資、同族オーナーに不正融資・私物化などの問題がたびたび起こります。体質を一新しなければ、日本の金融業界は発展しないでしょう。日本の不動産業界においても疑問があります。日本の宅地建物取引業(宅建業)では、「双方代理」は原則不可にもかかわらず、なぜか、売り主・買い主の両手取引という双方代理も認められています。ほかにもさまざまな宅建業法違反も平気で横行しています。ちになることが予想できます。ファミリー用などと、リスクの低いところから始め、徐々にリスクを取りつつ、リスク分散という手法で来ています。その点からすれば、国内から海外という流れもあります。逆に、日本だけに依存していれば、最悪、国家破綻すれば(実質していると思いますが)、共倒れになるリスクもあります。ある程度、海外にも通用する資産も保有しておくべきです。私は今、外国為替(米ドル・ユーロ・ポンド・スイスフラン・オーストラリアドル・ニュージーランドドル)、貴金属(金・白金・銀)に投資しています。資産運用を経て、不動産経営歴31年。区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件108戸を運営。3,100万円・キャッシュフロー1,600万円。不動産投資で借金地獄......。