2020.05.20この記事は約8分で読めます。堅実リーマン2014年から主に中古ワンルームマンション投資をしてきました。出てくる利回りって何?・利回りの計算方法が分からないこの記事では、上記の悩み・疑問を解決します。利回りが分かるようになれば、お得な物件を見抜けるようになります。一度覚えてしまえば簡単で、利回り計算のテンプレートも公開しているので、ぜひマスターしてくださいね。不動産投資の利回りのまとめ不動産投資の利回り説明と計算テンプレート物件情報サイトを見ていると「利回り」という単語を目にしますよね。不動産投資における「利回り」とは、「物件の購入金額」に対する「利益の割合」のことです。利回りには、代表的なものに「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。1表面利回り楽待や健美家など、不動産情報サイトの物件ページに載っているのは「表面利回り」です。表面利回りは、グロス利回りとも言われます。計算式のテンプレートは以下です。100例えば、月額家賃58,000円、物件購入価格700万円の場合、表面利回りは約9.94%になります。58,000×12÷700万×100≒9.94%利回りが9.94%というのは、「月額家賃が58,000円だと、1年間で購入額700万円のうち9.94%を回収できる」ことを意味します。利回りが9.94%というのは、「約10年で物件金額を回収できる」ということも意味します(100%÷9.94%≒10)。1年で9.94%を回収。これを10年繰り返すと、99.4%(≒100%)回収できるわけです。投資初心者もし表面利回り20%なら...5年で回収できるってことか!利回り(%)が高いほど、収益を生みやすい物件とみなせます。そのため、多くの物件の中から、どれを買うべきなのかを判断するために利回り計算が必要なのです。物件の購入を検討するときには「利回り」を必ずチェックしましょう。2実質利回りもう1つの利回りが「実質利回り」で、ネット利回りとも言われます。実質利回りは、表面利回りよりも支出を細かく反映させた利回りで、より実際に近い利回りです。支出として何を計上するかは人によって考えが異なります。家賃から引く場合の式を紹介します。計算式のテンプレートは以下です。100例えば、月額の家賃58,000円、管理費4,000円、修繕積立金6,000円で、物件購入価格700万円の場合、実質利回りは約8.23%になります。(58,000−4,000−6,000)×12÷700万×100≒8.23利回りが8.23%の場合は、約12年で物件金額を回収できます(100%÷8.23%≒12)。表面利回りは物件価格以外の支出を考慮しないので、実際とは乖離のある値です。投資初心者そんな雑な数字をサイトに載せて意味あるの?このように思われた方もいらっしゃると思います。表面利回りは、月額家賃と物件購入価格だけを使って計算するので、誰にとっても共通の基準になる点で、メリットがあるのです。対して、実質利回りは、支出を細かく考えてどこまで計算に入れるのかが人によって異なるため、物件情報サイトのように様々な人が見る場所では、参考になりにくいです。先ほどの計算テンプレートでもお分かりのように、私は、実質利回りを計算するときに、管理費と修繕積立金しか考慮しません。委託費用なども計算に入れる人はいますが、私がそうしないのには理由があります。投資初心者なんで?気になる。固定資産税は物件ごとの金額の差が小さく(※)、賃貸管理会社への支払い額は物件に関係なく毎月固定。どの物件がお得なのかをあぶり出すのに、物件間で差が小さい値を入れてもあまり意味がないと考えています。「火災保険料や固定資産税は物件ごとの金額の差が小さい」というのは、比較する物件の種類が同じ場合に限ります。1つが都内ワンルームマンション、1つが地方ファミリー向けアパート、など比較する物件の種類が異なる場合は、火災保険料や固定資産税にも大きな差が出るので考慮すべきです。不動産投資の利回りの目安は?利回りの計算の仕方がわかったところで気になるのが、「どれくらいの利回りを狙えばいいのか?」ではないでしょうか。“目安”をお伝えする前に、【利回りは条件によって変わる】ということを先に説明します。利回りは様々な条件で変わる利回りは下記の条件等によって変わってきます。)築年数(新築、築浅、築古)建物種類(マンション、アパート、戸建など)利回りには傾向があり、リスクが高い方が利回りは高くなります(ハイリスク・ハイリターン)。エリア:都心よりは首都圏、首都圏よりは地方の方が高利回り築年数:新築よりは中古(築浅・築古)の方が高利回り建物種類:マンションより、戸建て・アパート(木造)の方が高利回り一般的に、地方・古い・木造の方がリスクがあると見られるため、物件価格が安くなる→利回りが高くなる、ということです。“目安”をお伝えしますね。私は都心や首都圏で中古区分マンションを探すことが多く、だいたい下記の目安で物件を検討しています。東京23区内、築25~35年の区分マンション:6~8%神奈川県川崎駅近く、築25~35年の区分マンション:7~8%これは、5年半の経験から見つけた目安です。堅実リーマン物件情報をこまめに見ていけば、こういう物件なら表面利回り何%かな、という自分なりの目安が持てるようになります。(2019年10月時点)」を参考にしてみてください。利回りが高い物件を買うべき?投資初心者よし分かった、安くて高利回りな地方の中古物件を買うぞ!と思われた方もいらっしゃると思います。【利回りだけで判断するのは危険】ということは覚えておきましょう。高利回りでも空室だと意味がない利回りが高いからといって飛びついてはいけません。利回りが高い地方の古い物件は、入居者が見つからず空室期間が長くなるリスクがあるからです。入居してもらえなければ家賃収入はゼロなので、いくら想定の利回りが高くても意味ないですよね。投資初心者そういうことか...また、入居づけを頑張ってもらうために不動産会社に払う広告料が高くなったりするので注意です。割にボロボロ借地物件(土地は自分のものにならない)情報を吟味し、購入までに必ず業者に確認をとりましょう。先ほど書いたように、高利回り物件は古かったり、入居づけに苦労したりと、手のかかる場合がほとんどです。サラリーマンなどで他に仕事がある人は、不動産投資にばかり時間を使えません。都内区分マンション(スキマ時間に運用できる、手間がかからない)の築古物件(都内でも利回りそこそこ良い)を買うわけです。「高利回りで最短コース!」とはなりませんが、手のかからない不動産のおかげで、普段の仕事だけでなく株式投資の勉強や読書などにも時間をたくさん使えています。同じような物件なら、利回りが高いほうがよいのは事実。完璧な高利回り物件を手に入れるのは、不動産投資に慣れている人でも難しいです。物件を1つ買って、不動産投資をスタートさせることを優先してみましょう。堅実リーマン■堅実な不動産投資が好きな30代。堅実リーマン■堅実な不動産投資が好きな30代。堅実リーマン■堅実な不動産投資が好きな30代。不動産投資の利回りのまとめタイトルとURLをコピーしました。