2019年9月19日どうも、ナツダです。今回は、家を貸すことについて考えてみたいと思います。・民泊とは?空き家で宿泊サービスを提供できる?・収支でみると売るか貸すかどっちが得?それでは、さっそくいってみましょう。家を個人に貸すときの流れさて、なかなか家が売れないと「こうなったら家を貸して家賃収入を取れないかな?」と思ったりします。いざ貸すとなるとどういう流れになるのでしょうか?順番に説明していきましょう。1、不動産屋に賃料を査定してもらうまず、不動産屋に賃料を査定してもらいます。すると、管理も依頼することになるかもしれないので信頼できる不動産屋を選びます。売買専門や管理専門の会社もあるので、賃貸に対応している不動産屋を探しましょう。無料で賃料を査定してくれるサービスもあります。可能であればいくつかの不動産屋を比較したうえで、契約する不動産屋を決定します。家賃査定額だけでなく、入居者を探すためにどんな活動をするのかも確認しておきます。査定額はあくまで目安です。大家も相場を確認したうえで、適正価格で入居者を募集することが大切です。高いと借り手が現れず、安過ぎたとしてもすぐに家賃を上げるのは難しいです。入居者を探してもらう場合は媒介契約または代理契約を結びます。管理してもらう場合は管理契約を結びます。媒介契約と代理契約の違い媒介契約では、不動産屋が入居者をみつけてくるだけです。入居者の選別や賃貸契約は大家がおこないます。代理契約では、不動産屋が大家の代理となり入居者を選別・契約することができます。大家にとって代理契約の方がラクですが、どんな入居者を希望するのかしっかり伝えておく必要があります。自分で入居者審査をしたい人は、媒介契約がいいでしょう。不動産屋との契約では、不動産屋の指示に従い準備物をそろえます。一般的には、以下のものがあるとよいです。遠方に引っ越すなどの理由で家の定期チェックができないときは、必ず管理委託の契約も結びましょう。空き家で放置すると、無人の家は老朽化が早くなります。安全管理上もよくありません。3、入居者を探してもらう不動産屋と契約したら、貸出条件を決定してさっそく入居者を探してもらいます。普通借家契約では、原則的に大家から更新を拒むことができません。期間を限って貸したいときは定期借家契約を選びますが、普通借家契約の物件に比べて賃料が下がる傾向があります。大家は次のような準備も進めていきます。現れたら、不動産屋が内見(実際に家を見に来る)などの対応をしてくれます。大家は入居希望者を審査して、貸すかどうか決めます。4、入居者と契約を交わす入居者が決まったら、契約に関する重要事項の説明をしたうえで契約を交わします。重要事項説明とは?賃貸契約では、住宅設備の状況、契約期間および更新、利用にかかる制限、敷金や契約終了時の清算について、管理を委託するときは受託者名などが説明されます。重要事項の説明や契約書の作成は不動産屋がやってくれます。大家は内容を確認したうえで、契約書に押印します。契約書は2部作られ、一般的には大家と入居者双方が1部ずつ保管して不動産屋が控えを取っておきます。5、賃貸を開始して管理をおこなう引き渡し日にカギを渡して賃貸を開始します。引き渡しのときに大家が立ち合い、物件の状態を入居者と確認しあうこともあるようです。その方が、退去時の原状回復でトラブルになりにくいからです。退去時に入居者が回復する必要があるのは、入居者の過失による破損や傷、汚れなどです。経年劣化や自然損耗によるものは、大家がメンテナンスします。普通に生活して汚れた壁紙は、大家の責任で貼替るということです。入居者が住み始めたら、大家は次のような管理業務を行うか管理委託した不動産屋に代行してもらいます。(庭など)大家にとって厄介なことのひとつが家賃滞納でしょう。まんがいち滞納されたら、根気よく支払いを求めていくしかありません。あまりにも滞納がひどいと退去してもらいたくなりますが、相当面倒な手順をふまないと強制退去を求めることができないのです。不動産屋に管理委託していたとしても、最終的に大家が判断して対応しないといけないことが多々出てくるでしょう。いうことの運営がちゃんとできるのか、しっかり考えたうえで家を貸すべきですね。納税期限3月15日まで不動産収入と経費には、以下のものが含まれます。不動産賃貸にかかるもの・その他賃貸経営で生じた旅費や通信費など記帳も確定申告も、簿記の知識がないとなかなか気が重い作業になります。費用がかかりますが、税理士に任せてしまうのも手ですね。民泊とは?空き家で宿泊サービスを提供できる?さて、にわかに「民泊」が注目ワードになっていますが、空き家になったわが家を活用することはできるのでしょうか?2016年6月20日。観光庁と厚生労働省は、有識者による「『民泊サービス』の在り方に関する検討会」で新法制定に向けた最終報告書をまとめました。これを受けて、政府は関連法案を2016年度中に提出する予定です。先送り、新法制定へ最終報告」まだどうなるかわかりませんが、今の流れでいくと旅館業法に従って簡易宿所の許可を取らなくても、住宅扱いのまま宿泊サービスを提供できるようになります。ちなみに、民泊は「家主居住型(ホームステイ)」と「家主不在型」の2つに分類されるそうです。家主居住型(ホームステイ)住宅提供者が住宅に住みながら当該住宅の一部を利用者に貸し出す。住んでいないか、サービスの提供日に外出している場合。空き家の所有者や長期出張中の人が想定される。民泊として住宅を活用するには、行政庁への届出や利用者名簿の作成・備え付け、標識掲示などが必要になります。家主不在型は行政庁に登録している管理者に管理を委託しなければならないとされています。他にも、住宅を提供できる日数(最終報告では年間180日以内)や一度に宿泊できる人数の制限が儲けられそうです。法令違反が疑われると、行政の立ち入り検査もあるとか・・・。むむっ・・・家主不在型の民泊は「初期費用・ランニングコスト・運営の手間」を考えると割に合わないし儲かりませんね。ホテルや旅館業界からは「儲けたいなら簡易宿泊所の許可を取れ!」と意見が出てるそうです。収支でみると売るか貸すかどっちが得?家を売る場合と貸す場合、収入と支出はどう変わるのでしょうか?表にして比較してみましょう。ローン返済これをふまえて、メリットとデメリットを表にすると以下のようになります。・ローン借り換えが必要かも住宅ローンは本人が居住している住宅に適用されるので、賃貸に出すと事業用ローンへの借り換えを迫られます。ときどき金融機関の巡回もあるそうですので、内緒で貸しても表札などからバレるリスクがあります。まとめ大家業は片手間でできる仕事ではありません。日々のメンテナンスやトラブル解決を自分でやるか、お金で業者を雇って管理してもらう必要があります。「すぐに借主が見つかるか?」という心配もあります。家は住人がいないと老朽化しやすくなり、空き家は不用心でもあります。放置してさらに建物の資産価値が落ちたら目も当てられません。今後法整備が進めば空き家を民泊として貸し出すノウハウも出来上がっていくでしょうが、現状では積極的に「民泊やりたいな!」とも思いにくいです。真剣に賃貸経営ビジネスをしたい人以外は、思い切って売った方が精神上も手間もラクではないでしょうか。【厳選】ケース別オススメの無料査定サービスはココだ!すまいValue大都市部の不動産売却ならココ!運営は、不動産仲介の超有名大手6社。中小企業では真似できない、至れり尽くせりのサービスが魅力です。大手なら買主顧客をたくさん抱えているので、即売れすることも。マナーや法令順守の意識が高く、大手ならではのサービスも豊富ですよ。無料でしてくれる会社も。ライバルと差が付く「瑕疵担保保険・ホームステージング」などが使える特典もあります。難点は、都市部にしか支店がないこと。営業エリアは、要確認です。すまいValueは、できるだけラクして売りたい人にオススメです。公式サイトはこちらHOME4U大都市近郊の不動産売却ならココ!運営は、NTTデータスマートソーシング。大手不動産会社や地域の有力不動産屋が、500社以上参加しています。じつは、不動産一括査定では運営歴No1の老舗。(2001年サービス開始)長年培ってきた実績とノウハウも、注目ポイントです。大都市近郊の物件なら「大手+地域の有力不動産屋」で攻められるHOME4Uがオススメです。個人情報の保護技術は業界最高クラス、かつ登録不動産屋は厳選のうえに厳選。一括査定を安心して使いたい方にも、オススメですよ。コネクションや独自の不動産屋選定基準を武器に、大躍進中です。郊外や地方では、登録不動産屋数が多い一括査定を選ぶのが大事。登録社数が少ない一括査定を使うと、1社も紹介してもらえない・・・なんてことも。業界最大級の1300社が参加しているHOME'sなら、全国広くカバーしているのでイチオシです。「他の一括査定では、不動産屋を紹介してもらえなかった」という方。一度、HOME'Sを試してみてください。公式サイトはこちらTwitterSharePocketHatenaLINEコピーするおすすめの記事413view早く高く家を売る方法を6ステップで解説!カギは情報発信どうも、ナツダです。今回は、少しでも早く高く家を売る方法について解説したいと思います。...5,437view悪徳不動産屋の手口から考えるとこの方法がだまされにくい!どうも、ナツダです。...2,460view不動産屋の探し方!地元の不動産屋を簡単に探す3つの方法どうも、ナツダです。今回は、家を売るときの不動産屋の探し方を3つ挙げて解説したいと思います。登場人物のプロフィールご訪問いただきありがとうございます。このサイトのガイド、ナツダと申します。注文住宅の会社で約8年間営業をしておりましたが、分譲マンションをリノベーションして住んでいます。妻と、二人の子供の4人暮らしです。このサイトでは、空き家を売った体験談を基に不動産売却について解説してます。これから不動産を売る人の参考になれば、幸いです。