2019年9月19日どうも、ナツダです。今回は、空き家の相続について、どうするのが一番得か考えてみたいと思います。・空き家を譲渡することは可能か?では、さっそくいってみましょう。されていた親御様(被相続人)が亡くなると、あなた(相続人)は空き家になった不動産を相続することになります。相続人は、3か月以内(熟慮期間と呼ばれます)に上の3つから1つを選ばないといけません。熟慮期間を伸長できる手続きもあります。(民法915条1項但書)明らかに被相続人の財産がプラスであるときは、単純承認される人がほとんどでしょう。逆に、明らかに財産がマイナスになるときは相続放棄をすると思います。ポイント空き家を相続する場合は、財産全体をみて相続を承認するか放棄するか決めます。空き家を維持するコスト(維持費や固定資産税など)も考慮しましょう。問題は、被相続人の資産や負債がどれぐらいあるか分からない場合です。相続したあとから大きな負債が見つかったら大変ですよね。そこで登場するのが限定承認です。限定承認とは?限定承認は、資産で負債を弁済したあと余りが出ればそれを相続できる方法です。以下のようなときに有効な手段です。・資産と負債がいくらぐらいあるか分からないとき・負債過多でも家や家宝を残したいとき・負債を抱えた家業を引き継ぎたいとき一見、便利に見える「限定承認」ですが、大きなデメリットもあります。・被相続人に譲渡所得税がかかるまず、相続人のうちひとりでも「私は単純承認がいい」と言えば限定承認することができません。なんと、限定承認では被相続人から相続人へ空き家を時価で譲渡したとみなされ「みなし譲渡所得税」がかかるのです。以上のデメリットから、現状としては限定承認を選ぶケースは少ないそうです。相続または放棄を選ぶとき、それぞれどれぐらいの費用がかかるか気になりますよね。財産が少なければ、諸費用を払うとマイナスになるということも考えられます。場合分けして考えてみましょう。それぞれ、ポイントを解説しましょう。書き出すと相続放棄の方が諸費用を抑えられそうに思いますが、じつは「相続財産管理人の選任申し立て予納金」はかなり高額です。相続財産管理人の選任申し立て予納金とは?選任された管理人(弁護士など)の報酬を確保するため、裁判所があらかじめ納めさせるお金。数十万円から百万円ぐらいかかる。予納金が高額であるため、相続放棄した人が「相続財産管理人の選任申し立て」をしないケースもあるそうです。選任しないといつもでも空き家の管理責任が残ります。相続したときの費用と言えば、何といっても一番気になるのは相続税でしょう。空き家の相続では、土地と家屋の評価額に対して控除額を引いたあと相続税率をかけて計算します。不動産を相続したときに適用できる控除の代表としては「小規模宅地等の特例」があります。戸建て住宅では、要件に合えば土地評価額から50%または80%の控除が受けられます。特例」80%控除はとても大きいので、相続前に相続する家で親と同居しておくと相続税対策になります。親が介護施設に入居したのをきっかけに空き家を賃貸に出すのも、相続税対策としては有効です。貸家を売却するときは譲渡所得の控除(3,000万円の特別控除)が受けられなくなります。国交省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」(PDF)空き家と貸家の相続税の違いを、評価額が「土地:4,000万円、家屋:1,000万円」の場合で比較してみましょう。空き家と貸家では、2,700万円の評価差が出ました。このような結果になるのは、貸家やその宅地の評価が下がるからです。貸家とその宅地(貸家建付地)は以下の式で評価減されます。借家権割合)あまり聞きなれない言葉の意味を解説しておきましょう。自用地とは?他人に貸していない、所有者が自由にできる土地のこと。貸家建付地(かしやたてつけち)とは?家屋を他人に貸し付けている場合のその土地のこと。借地権割合とは?家屋を人に貸すとその宅地も自由に使えなくなるので、その分を評価額から減額する割合のこと。割合は土地によって違う。借家権割合とは?借地権割合と同じく、家屋の評価額から減額できる割合のこと。こちらは、どこでも30%と決まっている。小規模宅地の特例とは?被相続人の貸付事業用の宅地は、200m2を限度に課税額から50%減額してもらえる。上の例の貸家(土地:4,000万円、家屋:1,000万円)を兄弟二人が相続したら、どれぐらいの相続税がかかるのでしょうか?相続税は、正味の遺産額から基礎控除額を引いたものに税率をかけて計算します。兄弟二人なら、課税遺産総額から4,200万円まで控除できます。よって、貸家(評価額2,300万円)の方は非課税ということになります。1,000万円以下の税率は10%なので、相続税は80万円ということになります。空き家を譲渡することは可能か?相続した空き家がなかなか売れず固定資産税や管理費がかかって困る場合は、空き家の所有権を放棄することは可能なのでしょうか?これに関しては「民事甲第1953号民事局長回答」が参考になります。因って所有権者たる神社は、この方策としてその所有権を放棄し国に帰属せしめ、国の資力によって危険防止を計る事が最善であろうと思料した様な次第でありますので、かかる件に関し次の二点について御照会致します。一、不動産(土地)所有権の放棄は、所有権者から一方的に出来るか。6月1日付庶第1124号をもつて照会のあった標記の件については、左記の通り回答します。所問の場合は、所有権の放棄はできない。前項により了知されたい。国交省「空き家の現状とそれをとりまく制度の状況について」よりということで、空き家の所有権を放棄するのはむつかしいと思われます。誰かに譲渡することは可能でしょうか?すぐに思いつくのは自治体ですが、もらってくれるでしょうか?残念ながら、これも難しいでしょう。ポイント!自治体は不動産の固定資産税により収入を得ています。ところが、空き家の寄付を受けてしまうと固定資産税が入らなくなるだけでなく管理費が発生します。所有者が要らないような「お荷物不動産」は、自治体ももらってくれないのが一般的です。あとはお隣ぐらいでしょうか?お隣なら合筆(2つの隣接した土地を登記上ひとつにする)することも可能です。まとめ相続では財産を部分的に相続することができません。空き家を相続するときは他の資産や負債も相続することになり、空き家を放棄するときは他の資産や負債も放棄することになります。相続人は相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に承認または放棄を選ばないといけませんが、その間に諸費用まで含めてよく検討する必要があります。一度相続してしまうと空き家の所有権放棄や譲渡はむつかしいので、被相続人の資産と負債がわかりにくいときは早めに税理士や弁護士に相談することをオススメします。税理士を探したい方はコチラ【厳選】ケース別オススメの無料査定サービスはココだ!すまいValue大都市部の不動産売却ならココ!運営は、不動産仲介の超有名大手6社。中小企業では真似できない、至れり尽くせりのサービスが魅力です。大手なら買主顧客をたくさん抱えているので、即売れすることも。マナーや法令順守の意識が高く、大手ならではのサービスも豊富ですよ。無料でしてくれる会社も。ライバルと差が付く「瑕疵担保保険・ホームステージング」などが使える特典もあります。難点は、都市部にしか支店がないこと。営業エリアは、要確認です。すまいValueは、できるだけラクして売りたい人にオススメです。公式サイトはこちらHOME4U大都市近郊の不動産売却ならココ!運営は、NTTデータスマートソーシング。大手不動産会社や地域の有力不動産屋が、500社以上参加しています。じつは、不動産一括査定では運営歴No1の老舗。(2001年サービス開始)長年培ってきた実績とノウハウも、注目ポイントです。大都市近郊の物件なら「大手+地域の有力不動産屋」で攻められるHOME4Uがオススメです。個人情報の保護技術は業界最高クラス、かつ登録不動産屋は厳選のうえに厳選。一括査定を安心して使いたい方にも、オススメですよ。コネクションや独自の不動産屋選定基準を武器に、大躍進中です。郊外や地方では、登録不動産屋数が多い一括査定を選ぶのが大事。登録社数が少ない一括査定を使うと、1社も紹介してもらえない・・・なんてことも。業界最大級の1300社が参加しているHOME'sなら、全国広くカバーしているのでイチオシです。「他の一括査定では、不動産屋を紹介してもらえなかった」という方。一度、HOME'Sを試してみてください。公式サイトはこちらTwitterSharePocketHatenaLINEコピーするおすすめの記事413view早く高く家を売る方法を6ステップで解説!カギは情報発信どうも、ナツダです。今回は、少しでも早く高く家を売る方法について解説したいと思います。...5,437view悪徳不動産屋の手口から考えるとこの方法がだまされにくい!どうも、ナツダです。...2,460view不動産屋の探し方!地元の不動産屋を簡単に探す3つの方法どうも、ナツダです。今回は、家を売るときの不動産屋の探し方を3つ挙げて解説したいと思います。...-空き家の予備知識-ノウハウauthorPREV相続不動産を売却したときの所得税を控除してもらう方法NEXT行政代執行による空き家撤去29件中18件の費用が未回収!登場人物のプロフィールご訪問いただきありがとうございます。このサイトのガイド、ナツダと申します。注文住宅の会社で約8年間営業をしておりましたが、分譲マンションをリノベーションして住んでいます。妻と、二人の子供の4人暮らしです。このサイトでは、空き家を売った体験談を基に不動産売却について解説してます。これから不動産を売る人の参考になれば、幸いです。