マンションアパートマンション不動産投資リフォーム2022.04.13ライター:横山幸子アパート・マンション経営とは、賃貸物件を入居者さんに貸す・サービスを営む事業のことです。このような経営を行う人は、一般的に不動産オーナーさん、あるいは賃貸オーナーさん、大家さん、地主さんと呼ばれています。ここでは、はじめてアパートやマンションをやってみよう、建ててみようと思っている人に、わかりやすく賃貸経営のポイントをお伝えします。はじめまして、私は不動産オーナー経営学院で事務局長を務めております、横山幸子と申します。私はこれまで夫ともアパート・マンション経営に10年間以上関わり、またイベントや交流会を通じて1万人以上の不動産オーナーさんとお話をさせて頂きました。そこで、女性の視点だからこそ分かったことがあります。たくさんの不動産オーナーさんがいらっしゃる中で、経営に自信があって積極的にお話をされる方と、不安を抱えてご自身の状況をお話したがらない方がいらっしゃることが分かりました。皆さんにお伝えしている、自信を持っていただきたいことがあります。それはアパート・マンション経営に関わることは素晴らしいお仕事だということです。お気持ちの面と、お金を管理する面の、両軸のバランスを取り続けるのが難しいと悩んでいらっしゃる方が多いのです。業者さんへの対応に悩まれていらっしゃる方もおりますので、今回は、アパート・マンション経営を上手に成功に導いていらっしゃる方の特徴を交えてご紹介をさせて頂きます。さいごにアパート・マンション経営の最初の悩みたとえば、アパート・マンションを経営してみたときに、このような悩みがあることが分かりました。アパート・マンションをはじめようと思っている人は、「もっといい物件がほしい」と考えています。アパート・マンション経営をする不動産オーナーさんに聞くと、「税金のこと」や、「安く修繕ができないか」と考えています。このように、不動産を持っていない人と持っている人の視点は大きく違うことが分かります。アパート・マンション経営をするときの心がけは、しっかりと賃貸管理のお仕事を続けるという気持ちが大切です。)に対して、1つ1つを切り分けて解決していく論理的な経営が必要になります。成功している方の特徴は、入居者さんのために素敵なアパート・マンション経営を続けたいという想いと、問題を解決していく論理的な経営実務の両軸が合わさる方が、アパート・マンション経営を成功に導いていらっしゃると分かりました。そこで、私たち不動産オーナー経営学院は2013年よりアパート・マンション経営をする不動産オーナーさんに焦点を当てた勉強会・スクールを定期的に開催しています。○調査対象とサンプル数:全国の現役アパートオーナーたとえば、みなさんがアパート・マンションをもっている、あるいは、新たに買ったとします。そこで、このアンケートでは、アパート・マンション経営をするなかで、「成功していると感じていますか?」と聞きました。その回答では、70%の人が「まぁまぁ成功している、成功している」との回答でした。確実に「成功している」と回答した人は、わずか8%でした。10人に1人しか「成功している」と実感できないとも言えるのです。次に、資産家さんと呼ばれる方の資産規模と、富裕層といわれる方の考え方についてご紹介します。ここで言えることは、富裕層のほとんどの人が不動産を所有していることがわかります。富裕層以上では90%以上が1棟以上所有しています。家賃にしますと、家賃総収入が100万円以上、年間1200万円以上ある不動産が資産1億円といえます。アッパーマス層以上、資産規模で日本人の上位20%に入るためには、3000万円以上の金融資産があるということです。不動産オーナーさんの6つの悩みそこで、ここからはアパート・マンション経営で成功している不動産オーナーさんになるためのポイントについてご紹介します。成功という定義は様々なのですが、たとえば、ちゃんとアパート・マンション経営で黒字経営を15年以上続けているというのは1つの指標だと思います。今後、アパート・マンション経営を長く続けていくうえで見るべき6つの視点についてご紹介をします。→空室対策アパート・マンションを持つ方のお悩みで一番多かったのが、空室が心配であるという回答でした。現在はアパートやマンションが飽和状態であったり、特徴がないと今後は経営が難しいと言われています。そこで考える方法が「リフォーム」です。リフォームをして家賃を上げるか、そのままにして家賃を下げるのか、その判断を迫られます。私がアドバイスできるのは、リフォームをするポイントを絞ることです。すべてリフォームをすれば50万円かかるお部屋も、古さが気になる電気スイッチ、ドアの補修、便座や空調機の取り換えなどに抑えて20万円程度に抑えても、入居者は十分入ります。過剰なリフォームだと思ったらまずはぜひ相談して下さいね。次に多かったのが、物件を管理するうえでのさまざまなトラブルへの悩みが困るという回答でした。アパート・マンション経営では、築15年を超えるとトラブルが増えてきます。その多くが設備の故障です。設備を付け直すだけでも相当のお金がかかり、業者さんからの見積もりを見て悩まれる方が多いのです。そこで設備は直すことばかりを考えるのではなく、時代に応じて設備の取捨選択や、サービスを止めてしまうのも手です。そこは管理会社の提案するものをすべて受け入れるのではなく、時には業者さんの提案を断る勇気も経営判断には必要なのです。土地活用この悩みもよく聞くのが、家賃の下落に悩んでいるという回答でした。通常、アパート・マンション経営をするなかで、築年数が経つにつれて家賃は下がっていきます。アパート・マンションであれば築10年目までに1割、築20年目までに2割ほど家賃が下がると見ておきましょう。そこで考えるべきことは「リノベーション」です。古いアパート・マンション経営を続けようという考えに固執するのではなく、店舗や、駐車場といったリノベーションをして建物の用途を変更することで安定した家賃収入がさらに得られる場合があります。→法務トラブルトラブルが多いって辛いですよね。そのことも全く分からないという不動産オーナーさんの本音がたくさん聞こえてきます。このような仕事(業務)の流れを体系的かつ理論的に学んで実践することでトラブルが格段に減ります。→投資リフォームや建て替えにはお金がかかります。その時に必要となるのが銀行からお金を借りることです。融資の返済計画を立てたり、投資対効果をしっかりと把握しておくことが大切です。投資対効果が大切です。このお金を効率的に投資して回収するという視点がなく、業者さんの言われるままにお金を払ってしまい、失敗している大家さんがとても多いので気を付けて経営していきましょう。親から言われ続けてきたけど、どうもそうとは思えない。このような相談が多発しているんです。長年、信頼してきた税理士とお付き合いしているが本当にこのままでよいのか?と心配になる不動産オーナーさんがいま増えているのが事実ですから、セカンドオピニオンをぜひ取りましょう。さいごにこの6つの視点は、実際にアパート・マンションのオーナーになったからこそ分かることです。そこで、2013年より開校している不動産オーナーのためのビジネススクール「不動産オーナー経営学院」があります。無料でまずは学べるコンテンツも揃えていますからまずは体験をして見て下さいね。REIBS(リーブス)不動産経営学院の体験講座(動画セミナー)本当に相談したくなったらもちろん、各講師が直接お答えしますので安心して下さい。実際に、2013年の開校以来、1000名以上の受講生が来ていらっしゃっており、日本で一番多くのオーナーさんが通う不動産専門のビジネススクールですので、よければ体験受講してみてくださいね。このスクールでは事例を基にして、不動産オーナーさんの考え方を調査し、数字で分かりやすく検証していきます。ベテランの投資家まで、多くの方が在籍しています。不動産による資産運用に役立つ情報をLINE友達限定で配信しています。運営、タウンマネジメント講義、セミナー全般REIBSの空室活用プロジェクトで生まれた「LDK覚王山~まちのツリーハウス~/2014年~」総支配人。女性とママのライフスタイルを追求し、より輝く人生を応援するために活動し、TV、メディア、雑誌等でも取り上げられる活躍中の社会起業家であり女性経営者。兼務、日々100億単位の資産運用を行う。その後、外資系大手IT企業のDell株式会社へ転職し、スーパーバイザーとして法人営業に携わる中で社長賞ノミネート、日本チーム営業No.1、MVP多数取得。Practice賞にノミネート。2012年に出産を機に独立。不動産経営を行う夫と共に、キャリアを超えて女性のライフスタイルや夢実現について講演活動も行っており、2017年春にはLDK覚王山に企業主導型保育園を誘致。地域のママを積極的に採用し、中小ビルで持続可能な不動産経営とタウンマネジメントを実現することに成功。サービスと充実してきている。この人が書いた記事アパート・マンション経営とは、賃貸物件を入居者さんに貸す・サービスを営む事業のことです。2023.04.7マイソクとは、物件の概要、間取り図、地図、最寄り駅、価格などをまとめた資料の通称です。お申込み資料請求/お問合わせCOLUMN地主不動産オーナー父子の事業承継バトル。土地(農地)相続手続きを始めました。