shashamaru-Fotolia今回は「用途地域」についての話です。建築物を計画するにあたり、土地を探すことになると思います。このとき、どこの土地でも希望の建築物が建つわけではありません。アパート建築をするとき、建てられない地域というものが存在します。思い通りの規模で建物を計画できるわけではありません。用途地域によっては大きさの制限、高さの制限、位置の制限が異なるからです。この制限によっては、当初思い描いていた建物が建たないなんてことにもなり得ます。そのような残念な状況にならないように、予め知っておきたいことを中心にお話します。新築時だけでなく、中古物件購入時の検討でも大事な要件となりますので、新築予定のない方にも知っておいて欲しい内容です。用途地域とは建物を建築する場合、必ず土地が必要になります。建物が建つような土地にはほぼどこの土地でも「都市計画」というものが存在します。この都市計画は、都市計画法という法律によって様々な規定が定められています。いった土地も存在しますが、このような場所では収益物件を建築しても意味がないので、ここでは触れません。いった場所もありますが、これは基本的に都市計画区域に準じ、ややこしくなるので同様に触れません。存在し、この線引きが行われてない地域は「未線引き・白地地域」等と呼ばれ、区分けされています。市街化調整区域には基本的に建築物、特に住宅系の建築はできません。市街化調整区域であっても現状建築物が建っている土地は既存宅地として扱われ、再建築時にも許可が出ることが多いですが、NGになる可能性もあります。「未線引き・白地地域」といって、その他の地域扱いをされている地域もありますが、前述した都市計画区域外と同様、人が多く住む場所ではなく、収益物件を建築して意味のある土地ではありません。この地域もここでは解説しません。残った区域は「市街化区域」です。実際、ほとんどの収益物件はこの市街化区域に存在しています。ここで本題になりますが、この市街化区域はさらに細かく13種の用途地域に分かれます。この用途地域の目的は、無秩序に様々な用途の建物を乱立させるのを防ぎ、街づくりにおいて生活しやすい街を形成するための方針でもあります。工場に囲まれた場所に住宅が点在するようなことや、閑静な住宅地の中にパチンコ店が存在するようなことが起こらないようにする法律です。ここでもまたややこしいことに、用途地域は絶対定めなければいけない訳ではなく、必要な場合に定めていきます。比較的田舎の場合が多いので、あまり意識しなくて良いでしょう。宅建を取得した頃には確か6種類でしたが、現在は倍に増えてしまい、非常に認識しづらいものになっています。この中で、アパートやマンションといった収益物件を建築できないのは「工業専用地域」だけです。工業専用地域は工業団地などをイメージしてもらえば良いです。工場ばかり集まっている地域であり、住居系の建物を計画できるような場所ではありません。逆に住居系の地域では極小規模の工場を除いて、工場は建築できません。収益物件を計画する場合、収益率をできるだけ大きく取りたいのは誰しも考えることです。一般的に小さな土地に高層で目一杯建物を建てることができるのは「商業系地域」です。反対に広い土地で駐車場などを多く確保できるのは「住居系」です。その用途地域別によって建蔽率、容積率や高さの制限が発生するからです。それでは、用途地域による制限を確認していきましょう。用途地域の種別により、建蔽率や容積率が異なります。この建蔽率や容積率はその地域によって決められた値の中から決定されます。同じ用途地域の種別であっても、その地域によって用いる数字は変わります。最近では地方自治体のHPで用途地域の種別や建蔽率・容積率を閲覧できる地域も増えてきました。閲覧できなくても、電話で教えてくれる自治体もあります。気になった土地があった場合、まずは調べてみると良いかもしれません。建蔽率や容積率を考慮すると、意外に商用地域系以外の地域では大きな建物を計画するのは難しいことがわかるかと思います。できるだけ土地目一杯に、高層で計画するのはこういった制限により難しいのです。設計、施工、修繕まで手掛ける。建築の専門家としての知識を生かし、自身でも2013年から不動産投資を開始。幅広い趣味を持ち、現在は方々へ旅に出ることが楽しみ。年収別で考える「銀行融資の基本戦略」プレスリリース・情報受付中!楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。物件数No.1:日本マーケティングリサーチ機構調べ(2022年12月)使いやすさNo.1:ゴメス・コンサルティング調べ(2022年12月)利用者数No.1:自社調べ(2022年12月)楽待株式会社が運営しています。(証券コード:6037)。