中岡です!賃貸アパートをお持ちの方は、その家賃収入を子供に帰属させようと、建物のみを生前贈与することを検討されることがあります。これは、家賃を生んでいるのは建物なので、土地も一緒に子供に贈与する必要がないという考え方です。生前贈与を受けた子供は、親からタダで土地を借りて、賃貸業をすることになります。これ自体には問題はありませんが、様々なメリットとデメリットがありますので、それらを理解したうえで、実行しましょう!今回は、賃貸アパートの生前贈与について、詳しく解説していきます。土地:親、建物:親、家賃収入:親という状況です。土地:親、建物:子供、家賃収入:子供となり、親に帰属していた家賃収入を子供に移すことができます!このとき、子供は親に土地を借りていることになりますので、地代を支払うかどうかを選択することになります。地代を支払うと、借地権という権利が子供に発生し、借地権分も贈与税を支払う必要が生じるので、通常はタダで貸し借り(使用貸借)を行います。≫借地権について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。賃貸アパートを生前贈与するメリット賃貸アパートを生前贈与するメリットには、以下のようなものが挙げられます。親の蓄財を抑えられる親の所得を減らすことができる贈与税を低く抑えられる親の蓄財を抑えられる賃貸アパートを生前贈与する主目的の1つですが、生前贈与をすることで家賃収入が親から子供に移ります。これによって、親の蓄財を抑えることができ、将来の相続税対策につながります。親の所得を減らすことができる1つ目とつながりますが、家賃収入が子供に移転しますので、親の所得を減らすことができます。親の所得が多く、所得税の累進税率が高い場合、子供の所得にもよりますが、トータルで所得税の累進課税を引き下げることができます。加入している場合などは、保険料が所得に連動しますので、保険料の引き下げも可能となります。0.7の評価額で贈与税が計算されます。賃貸アパートと同じ価値の現金を贈与する場合と比べて、贈与税を低く抑えることができます。賃貸アパートを生前贈与するデメリット一方で、賃貸アパートの建物のみを生前贈与すると、以下のようなデメリットも生じます。相続の際に小規模宅地等の特例が使えなくなる土地の評価額が高くなる可能性がある流通税が割高になる相続の際に小規模宅地等の特例が使えなくなる小規模宅地等の特例とは、貸付事業に使っていた土地は、200m2まで評価額を50%引きにできるという特例です。≫小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。親が土地を子供にタダで貸していると、土地を貸付事業に使っているとは言えませんので、将来、相続税の計算において、小規模宅地等の特例を使うことができなくなります。親と子供が生計一の場合は、例外的に使うことができます!なお、地代のやり取りをしている場合は、子供に対する貸付事業になりますが、その子供が相続した場合、自分から自分に地代を支払うことはできないので、貸付事業の継続という要件を満たさなくなり、小規模宅地等の特例は使えません!土地の評価額が高くなる可能性がある賃貸アパートが建っている土地は、貸家建付地といい、借地権割合×0.3の減額を適用することができます。借地権割合は60%~70%の地域が多いので、だいたい2割引きになるということです。≫貸家建付地について詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。子供が賃貸アパートを持っている場合、その土地(タダで貸している)は、減額することができず、更地評価となってしまいます。その結果、相続税が増加することとなります。貸家建付地評価を継続できる例外ケースがあります。それは、借主に変動がないケースです。借主が変わらなければ、貸家建付地評価を継続できる親が賃貸アパートを所有していたときの借主(入居者)が、子供に贈与したあとも変わらないまま、相続が発生した場合は、特別に、貸家建付地評価を引き継ぐことができます。賃貸アパートでは、入居者の入れ替わりはよくあることだと思います。入れ替わってしまうと、貸家建付地評価を適用することはできません。サブリースを使えば、貸家建付地評価を継続できるサブリースとは、不動産管理会社に賃貸アパートを一括借り上げしてもらい、その会社が入居者にまた貸し(転貸)するというスキームです。いう流れになり、直接的な借主は不動産管理会社となるので、入居者が変わっても、貸家建付地評価を継続できます。流通税が割高になる流通税とは、不動産取得税と登録免許税のことです。不動産取得税は、相続の場合はかかりませんが、贈与の場合はかかります(3.0%)。登録免許税は、相続の場合は0.4%ですが、贈与の場合は2.0%となります。相続の場合と比べて、あわせて10倍近く割高(0.4%→5.0%)になってしまいます。負担付贈与に注意!負担付贈与とは、単に贈与するだけでなく、贈与とあわせて一定の負担を負わせる贈与を言います。「財産をあげる代わりに、介護をして」なども、負担付贈与です。負担付贈与になると、何がマズイかといいますと、贈与する財産を時価で評価して、贈与税の計算をしなければならないという点です。メリットのところで、「賃貸アパートの評価額は低い」といいましたが、負担付贈与に該当してしまうと、時価で評価されますので、このメリットが享受できなくなります。敷金は負担付贈与に該当!賃貸アパートの場合、入居者から敷金を預かっていることが多いと思いますが、退去した際には返還する義務があります。この敷金を返す負担は、賃貸アパートを生前贈与すると、一緒に付いてきます。建物の贈与と合わせて負担を負わせることとなり、負担付贈与に該当してしまいます。これを回避するためには、敷金と同額の現金を一緒に贈与してあげる必要があります。まとめ今回は、賃貸アパートの生前贈与について、解説しました。賃貸アパートの生前贈与は、家賃収入を子供に移転させることができるので、早くやれば早くやるほど効果の大きい対策です!不動産の生前対策を検討される際は、相続に強い税理士に相談してみることをオススメします!最後になりますが、私たちのLINE公式アカウントに登録いただくと、税務調査のマル秘裏話や税制改正速報などをお送りします。友達追加する私たちの強み日本一税理士率が高い相続専門の税理士法人です採用情報採用情報をご紹介します。お問合せ、面談予約はこちら0120-80-2929受付時間:平日AM9:00〜PM18:00お問合せはこちら※相続発生前の生前対策のご相談はご相談料を頂戴しています。(相談料33,000円[税込]/1時間)※既に相続が発生しており、相続税申告の依頼を検討されている方は、初回面談無料です。※ご予約無しでの税務相談は受け付けておりません。毎月1日にメールマガジンとLINE公式アカウント登録者に円満相続マガジンをお届けしています。円満相続マガ...詳しく見る大宮&名古屋事務所開設この度、業務の更なる拡大と顧客ニーズに対応するため、2023年12月1日より大宮事務所を、2024年4月に名古屋事務所を開設することになりました。万全を期しております。税理士法人として固い守秘義務もありますので、安心してご相談ください。自筆証書遺言や秘密証書遺言は、相続がおこると家庭裁判所での検認が必要です。費用は遺言書1通につき800円+切手代で、検認の申立てから検認する日までは約1ヶ月かかります。電話で面談予約メールでお問合せお問合わせ、面談予約はこちら受付時間:平日AM9:00~PM18:00・相続発生前の生前対策のご相談はご相談料を頂戴しています。・すでに相続が発生しており、相続税申告の依頼を検討されている方は、初回面談無料です。・ご予約無しでの税務相談は受け付けておりません。