しいプロフィールはこちら相続対策で不動産管理会社を設立しようと思うのですが、管理料に気を付けないといけないと聞きます。実際、管理料はどのくらいが適正なのでしょうか?実は不動産管理会社の管理料については、これが適正、ということは決められていないのです。そこで大切になってくることが判例です。賃貸不動産を所有する方は、相続対策として不動産管理会社を設立することがあるかと思います。(不動産管理会社の相続対策については、次の記事を参考にしてください。管理料をどのように設定するのかというものです。管理料の設定を間違えてしまうと、税務署から否認されてしまい思いがけない税金が発生してしまう可能性があります。そこで今回は、そんな管理料が争点となった判例をご紹介します。実務で採用される管理料まとめ否認されない適正な管理料は存在しないまず不動産管理会社の管理料について考える上で大切なことは、否認されない一律で適正な管理料は存在しない、と認識することです。家賃の〇%~〇%が適正というような形で紹介がされていたりしますが、これをそのまま鵜吞みにしてしまうのは危険です。その理由は、国税庁の内部指示で次のようなものがあるためです。不動産管理料の算定方法について不動産所得を有している個人が、自己又は親族の主宰する不動産管理会社を設立し、その不動産管理会社に高額な管理料を支払うなどしている場合における当該管理料又は管理料率については、目安となる適正額等といったものはないのであり、委託する管理業務の内容、事業規模や収益の状況等個々の実態に応じて適切に取り扱うよう周知・徹底されたい。管理料は不動産によって変わるのが当然なのだから、事情を見ないで家賃の〇%~〇%は適正、みたいに決められるものでは無いよね。この文言は法律の条文ではないため、厳密にいえば法的な規制はないのですが、この考え方が税務署の中では通っているという認識をした方が良いかと思います。管理料はどうすればいいのか?適正な管理料が無いのは分かりましたが、それではどのようにすれば良いのでしょうか?管理料を考える上では、裁判などでどのように判断されているのかが重要になってきます!一律に適正な管理料がないことは、上で説明をした通りです。これでは管理料をいくらにすればよいか分からなくなってしまいます。そこで、管理料の設定で重要になってくるのが判例となります。裁判等でどのように管理料が取り上げられて、どのように判断されたのか、という基準を知っておけば、それを応用して管理料の設定について考えることが出来ます。適正な管理料は裁判等でどのように計算されている?それでは、裁判等では適正な管理料はどのように計算されているのか、ご紹介します。適正な管理料については、他の賃貸不動産オーナーが同族会社では無い業者にはどのくらい管理料を支払っているのか?という点を重視して判断されています。額を調査し、通常であれば支払われるであろう標準的な適正管理料の額を算定した上、これと本件ビルの管理料とを対比する方法が合理的である。そこで、被告は、次のアないしオの基準を設定し、これらの基に該当する者を抽出した。本件各係争年分に係る賃貸料収入(共益費、更新料及び礼金等の臨時的収入を除く。募集及び集金であるものつまり、他の似たような人が、第三者である管理会社に支払っている管理料などを調査して、その平均値を適正としているわけですね!その通りです!個人の力でこれを全て調べるのは難しいですが、少なくとも通常の管理会社の相場は念頭に置いておくべきだと思います。実際の事例それではここからは、実際の裁判例等を紹介し、管理料の取り扱いについて見ていこうと思います。物件を貸し付ける「転貸方式」によって相場は変わってきます。実務上では、よりリスクの高い転貸方式の方が、管理料が高い傾向にあります。この事例では家賃収入の34~37%の管理料を同族会社に支払っていましたが、それが否認されました。判決では適正な管理料は、家賃収入の約4%となりました。この事例では、家賃収入の30%ほどを管理料としていましたが、結果として適正な管理料は5~9%ということになりました。事例3:転貸方式3つ目の事例は、平成12年1月31日裁決です。(詳細はコチラ)この事例では、家賃収入の40%以上を管理料としていたのですが、適正な管理料は8~9%ほどと判断されました。この事例では家賃収入の約60%を管理料としていましたが、適正な管理料は約10%と判断されています。(詳細はコチラ)この事例では、家賃収入の33~35%程を管理料としていましたが、適正な管理料は3~4%と判断されています。(なお、この裁決の場合には上記の管理料の他、火災保険料等は管理料に含めるとされています。)実務で採用される管理料ここまで適正な管理料や、実際の判例での管理料について触れてきました。私見となりますが、実務で採用されている管理料は、次のような範囲が多いものと思われます。〇転貸方式:収入の10~15%程しかしながら、この割合も明確な根拠があるわけではないので、必ず安全なわけではありません。管理料を低く設定していても、そもそもの管理をしていない場合などは、当然否認されてしまうのです。このようなことから、不動産管理会社を相続対策のために設立する場合は、管理料は慎重に検討する必要があります。ついて、管理料の問題を取り上げました。ご紹介した通り、管理料の設定は一筋縄ではいきません。明確な基準や、目安、といったものもありません。皆様の中で管理料についてお悩みの方がいる場合は、ぜひ一度相続を専門としている税理士にご相談ください。友達追加する私たちの強み日本一税理士率が高い相続専門の税理士法人です採用情報採用情報をご紹介します。お問合せ、面談予約はこちら0120-80-2929受付時間:平日AM9:00〜PM18:00お問合せはこちら※相続発生前の生前対策のご相談はご相談料を頂戴しています。(相談料33,000円[税込]/1時間)※既に相続が発生しており、相続税申告の依頼を検討されている方は、初回面談無料です。※ご予約無しでの税務相談は受け付けておりません。毎月1日にメールマガジンとLINE公式アカウント登録者に円満相続マガジンをお届けしています。円満相続マガ...詳しく見る大宮&名古屋事務所開設この度、業務の更なる拡大と顧客ニーズに対応するため、2023年12月1日より大宮事務所を、2024年4月に名古屋事務所を開設することになりました。万全を期しております。税理士法人として固い守秘義務もありますので、安心してご相談ください。自筆証書遺言や秘密証書遺言は、相続がおこると家庭裁判所での検認が必要です。費用は遺言書1通につき800円+切手代で、検認の申立てから検認する日までは約1ヶ月かかります。電話で面談予約メールでお問合せお問合わせ、面談予約はこちら受付時間:平日AM9:00~PM18:00・相続発生前の生前対策のご相談はご相談料を頂戴しています。・すでに相続が発生しており、相続税申告の依頼を検討されている方は、初回面談無料です。・ご予約無しでの税務相談は受け付けておりません。