Vietnam|ベトナム新土地法の重要な改正点について教えて下さい(2024年8月1日施行)。Online新着Q&A投資ベトナム新土地法の重要な改正点について教えて下さい(2024年8月1日施行)。ベトナム新土地法の重要な改正点について教えて下さい(2024年8月1日施行)。以下のコラムをご確認ください。新住宅法における民泊規制について以下のコラムをご確認ください。以下のコラムをご確認ください。ベトナムのコンドテル形態へのピンクブック(LURC)発行について投資2024.07.22不動産ベトナム新住宅法及び新不動産事業法の重要な改正点(2024年8月1日施行)について以下のコラムをご確認ください。期限のない土地使用権を有するベトナム個人の土地を、企業が所有する場合、有期限の土地使用権になるでしょうか。ベトナム土地法により、長期的・安定的に使用できる土地種類について、土地使用権の譲渡を受ける者は、その土地を長期的・安定的に使用することができる、と規定があります(土地法128条2項参照)。この規定から、無期限の土地使用権を法人がベトナム個人から取得する場合、その土地使用権をそのままピンクブックの記載のとおり目的(無期限の住宅用土地)で利用する場合、その土地使用権を長期的・安定的に使用することが可能と考えます。オフィスビル等を建てて賃貸運用をする場合や売買を行う場合、住宅用土地から商売・サービス用土地に土地使用目的を変更する必要があります。変更する時、投資プロジェクトの期限に従って土地使用権の期限が付くことになります(土地法127条2項参照)。02/2022/ND-CP号(不動産事業法をガイダンスする政令、2022年3月1日より発効)が公布されました。この新政令により、不動産プロジェクトについての最低資本金の規定が変更されています。土地利用の規模が20ヘクタール未満の不動産プロジェクトの場合、総投資資本の20%以上の資本金を持たなければならない。土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトの場合、総投資資本の15%以上の資本金を持たなければならない。投資家の資本金は、最新の監査済み財務諸表の結果または事業企業の独立監査報告書の結果(その年または直前の年に作成されたもの)に基づき決定される。設立されたばかりの企業の場合、投資家の資本金は、実際上出金した定款資本に基づき決定される。これまでは不動産プロジェクトに一律総投資資本の20%の資本金が必要という規定となっていましたが、規模によって最低の資本金額が変更されました。最低資本金の撤廃(新投資法)下記のとおり、これまでは不動産事業について、200億VND(約1億円相当)の最低資本金が必要とされていました。2021年施行の新投資法に基づき、不動産事業についての最低資本金の規定がなくなっております。ライセンスは必要なため、取得過程の運用でどのように扱われるかは明確ではありませんが、今後は小規模開発や小規模サブリースなども外資に認められることになりました。具体的には以下のとおりです。不動産事業法66/2014/QH13の第10条は、以下のとおり規定しています。上記の規定によれば、不動産事業を行う組織、個人は、企業又は協同組合を設立し、法定資本金が200憶VND以上でなければなりません。投資法61/2020/QH14の第75条第2項a号は、以下のとおり、2014年不動産事業法の第10条第1項を改正しました。投資法により置き換えられた規定では不動産事業の最低資本金に関する規定がそのまま抜かれており、「200憶VND以上の法定資本金が必要となる」という条件を撤廃したものと考えられます。そのため、2021年1月1日から、不動産事業を行う企業、協同組合は法定資本金に関する条件を満たす必要はありません。投資2021.04.27不動産マンションにおける火災保険の加入義務について教えてください。以前、上記の記事に記載しておりますが、政令23/2018/ND-CP号(以下「政令23号」という)に定める火災保険に加入する場合についての規定はいまだ有効であり、適用されています。政令79/2014/ND-CP号(消防法をガイダンスする政令)に定める火災・爆発の危険性がある施設に関する規定は変更されています。政令79/2014/ND-CP号が、政令136/2020/ND-CP号(2021年1月1日より有効)(以下「政令136号」という)に置き換わっているためです。政令136号付録IIに定める火災・爆発の危険性がある施設の一覧表によれば、対象となる施設について以下のとおりに変更されています。マンションにおいて、保険加入の義務のある保険加入者は誰になるのかについて、この部分に関する政令23号をガイダンスする法律が出ないため、上記の記事内容と同様に考えられます。政令23号3条1項によれば、火災・爆発の危険性のある施設を所有する機関、組織及び個人は、火災保険業務を経営する企業の火災保険に加入する義務があると規定されています。そのため、7階以上又は容積が10.000m3以上のオフィスを所有する者は、そのオフィスに対して火災保険に加入しなければならないと考えます。オフィスの賃借人は一般に火災保険に加入する法律上の義務がありません。保険会社の保証原則は、政令23号8条の規定がいまだ適用されています。いう)は下記のとおりです。a)補償金は、政令23号に定める第7条第2項に規定されている控除金額を減額された保険金です。記載される)を超えてはいけません。控除金額とは、火災保険を加入する側が、保険事件発生時に自己で負担する金額をいい、政令23号付録IIのII条に定められています。控除金額は下記のとおりです。○施設が付録IIでAに分類される場合:最大控除金額が保険金額の1%になりますが、最低控除金額の表に記載される金額を下回ってはいけません。○施設が付録IIでBに分類される場合:控除金額が保険金額の10%になりますが、最低控除金額の表に記載される金額を下回ってはいけません。○保険購買者及び保険会社は、リスクのレベル及び各施設の損害が発生する履歴に基づいて、控除金額を合意したうえ保険契約に記載します。保険会社は、法律に従い当事者の合意並びに再保険を受ける企業の承認に基づいて、控除基準を決定します。b)火災・爆発の危険性のある施設が消防警察機関の調査報告の規定に従って十分に遵守されず、火災または爆発の発生時に損害が増加した場合、最大で保証金の10%を減額することができます。c)不正行為を原因として賠償金が増額する場合、その総額する賠償金を支払う責任を負う必要はありません。Book)の再発行方法について教えて下さい。手続及び必要な書類は以下のとおりです。実務上、LURCはベトナム側の合弁パートナーや銀行が所持していることも多くあります。逆に、こちら側が土地を担保に取りたい場合等の場合でも、通常の外資企業では土地使用権を担保設定などすることができません。そのため、LURC原本を確保することで担保の代わりにならないかが問題となります。その際、相手方だけでLURCを再発行されるとすれば実効性がないため、再発行が可能かどうかを検討される場合も多いです。上記のとおり公示も必要とされており勝手に行われるというわけではないものの、確保している企業が気づくことは実際難しいケースもあると考えられます。したがって、抵当権設定登記できない状態でLURC原本を確保することは、担保としては一定の効果はあるものの再発行により無意味となるリスクはあることを理解しておく必要があります。不動産の所有者に火災保険の加入義務はありますか?住宅法では、火災保険について以下のように規定されています。国は,住宅所有者が住宅の保険に加入するのを奨励する。住宅の所有者は強制火災,爆発保険に加入しなければならない。住宅保険の形式,保険料額及び保険期間は,保険事業に関する法令及び防火,消火に関する法令の規定に従う。3条1項によれば、火災・爆発の危険性のある施設を有する機関、組織及び、個人は、火災保険業務を経営する企業の火災保険に加入しなければならないと規定されています。5000m3以上のマンションとなります。5000m3以上のマンションは火災保険に加入されなければならない対象ということになります。誰が加入する責任を負うかについては、以下のようにマンションが購入者に引渡済みかどうかにより変わることになります。通達02/2016/TT-BXD第13条第4項によると、共同住宅の会議は、最初の会議において管理委員会を選出しなければならないとされています。通達02/2016/TT-BXD第13条第1(a)項では、最初の共同住宅の会議を開催をしなければならない時点が規定されています。それは、以下のとおりです。「共同住宅の会議は、その共同住宅が引き渡された日、及び、引き渡されたアパート率が少なくとも共同住宅のアパート総数の50%(投資家が販売せず、保持しているアパート数を含む)を占めた時点から12ヶ月以内に開催される。上記の期間を超えた場合、引き渡されたアパート率が同住宅のアパート総数の50%をまだ占めていない場合、共同住宅の会議は、引き渡されたアパート率が共同住宅のアパート総数の50%を占めたときに開催される。したがって、管理委員会が組織される時点は、上記の最初の共同住宅の会議を開催しなければならない時点というのが法律上の規定です。実務上は共同住宅の会議を開催することが難しいという事情があり、管理委員会を設定しているところがまだ多くないのが実情です。