不動産売却における譲渡所得の計算方法と経費に計上できる費用について解説2022-10-25不動産を売却して譲渡所得(利益)を得た場合、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課されます。不動産売却は大きなお金が動く取引であるため、課される税金について不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことで、その金額に対して税金が課されます。譲渡所得額が多ければそれだけ課される税金も多くなり、譲渡所得がゼロ以下であれば所得税と住民税は課されないということです。不動産を売却するとどれぐらいの税金が課されるのかを事前に把握するために、譲渡所得の計算方法を理解しておきましょう。譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)それぞれの項目の内容は以下のとおりです。上記の計算式からわかるように、不動産売却で得たお金から、購入したときや売却するために支払った費用を経費として差し引き、最終的に残った金額が「譲渡所得」です。建物については購入したときの金額をそのまま差し引くわけではありません。建物は年数の経過とともに劣化していくため、売却するときの不動産の価値(帳簿価額)で計算されます。これを「減価償却」といい、購入代金から減価償却費を引いた金額が建物の取得費です。減価償却費は、以下の計算方法で算出します。この計算方法で用いる「償却率」は、建物の材質や構造ごとに以下のように異なります。木造...0.031軽量鉄骨造(骨格材肉厚が3mm超4mm以下)...0.025鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造...0.015たとえば、建物の価格が2,000万円の木造住宅を15年後に売却するケースで計算すると、以下のようになります。減価償却費=2,000万円×0.9×0.031×15年=837万円つまり、この場合の建物の取得費は、2,000万円-837万円=1,163万円となるのです。土地については年数の経過とともに価値が減少するものではないという考えから、減価償却はおこないません。取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが大切!譲渡所得にかかる所得税や住民税の負担を軽減するためには、かかった費用をしっかりと差し引くことが大切です。どのような費用が該当するのかを次章で解説しますので、取得費と譲渡費用を漏れなく計上するために、しっかりと把握しておきましょう。不動産売却による譲渡所得を算出する際には、取得費を差し引くことを前章でご説明しましたが、具体的にはどのような費用が取得費に含まれるのでしょうか。不動産会社の仲介で不動産を購入したときに支払う手数料です。購入するためにかかった費用であるため、取得費に含めることができます。おこなう際の登録免許税といった税金が課されます。購入した際にかかったこれらの税金は、取得費に該当します。不動産を購入したあと、設備の充実や改良のためにリフォームをおこなった場合、その費用は取得費に含めることができます。「壊れた設備を修繕した」といった場合はリフォーム費用ではなく修繕費となり、取得費には含まれないため注意が必要です。住宅ローンを利用する際、保証会社の保証を得ることが融資を実行する条件となっている場合があります。その場合の保証料は取得費に該当します。これらのほかにも、土地を取得する際の測量費や、借主がいる不動産を購入するときに借主を立ち退かせるための立退料なども、取得費として計上することが可能です。取得費がわからない場合はどうなる?相続で取得した場合や購入時期が古い場合など、不動産の取得費がわからないケースもあるでしょう。不動産の購入代金が不明な場合には、次の計算式で求めた金額を「概算取得費」として計上することが認められています。概算取得費=譲渡収入金額×5%たとえば不動産を3,000万円で売却したのであれば、3,000万円×5%=150万円となり、150万円を概算取得費として計上できるのです。この方法では不動産を150万円で購入したことになるため、差し引ける取得費が少なくなってしまいます。すると譲渡所得が大きくなるため、譲渡所得を抑えるためには、購入代金がわかる書類をできる限り探してみましょう。税務署に提出すれば、取得費として計上できる可能性があります。不動産売却による譲渡所得を算出する際には、譲渡費用も差し引けるため、具体的にどのような費用が譲渡費用に含まれるのかについても押さえておきましょう。仲介を依頼して不動産を売却した際には、成功報酬として仲介手数料を支払います。このときの仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。土地を売却するにあたって土地の境界線が不明な場合は、測量をおこなって明確にする必要があります。そのためにかかった測量費は、譲渡費用として認められます。土地を売るために、その土地に建っている建物を解体したときの解体費と、その建物の損失額を譲渡費用に含めることができます。これらのほかに、売主が負担した印紙税や、貸家の借家人に立ち退いてもらうために支払う立退料なども譲渡費用になります。売買契約締結後に、より好条件で売却できる買主が見つかった場合に、契約を結んだ買主に支払う違約金も譲渡費用に該当します。修繕費などの資産を維持するための費用や管理費は譲渡費用になりません。譲渡費用は、あくまで不動産を売却するために直接かかった費用だということを頭に入れておきましょう。どちらについても、経費として認められる範囲が定められています。国税庁のホームページで確認することができるため、ご自身でもチェックしてみることをおすすめします。弊社が選ばれている理由|お客様の声一覧まとめ不動産を売却し、譲渡所得を得た場合には所得税と住民税が課されますが、取得費と譲渡費用を漏れなく計上して譲渡所得を少なくすることで、税金を抑えることができます。個人で取得費と譲渡費用について判断することは難しいかもしれません。不動産売却をサポートしております。不動産査定や売却をご希望の際にはご相談ください。「税金のことは難しくてよくわからない」「こんな費用は計上できる?」といった疑問点なども一緒に確認しながら進めていきましょう。居住中でも、お部屋をすっきりと片付ければ、自宅を高く売ることは可能です。遠方にある実家や親族の家を相続したものの活用が難しく、売却を検討される方は少なくありません。不動産売却は、空き家状態にせず、住みながら進めることもできます。住みながら売る場合のメリットを知っておくと、資金計画や売却活動について、どのように進めるかを考える参考にもなるでしょう。今回はメリットのほか、住み...2022-05-31はじめての売却にも役立つ!売主が知っておきたい不動産売却の注意点を解説はじめて不動産売却をする場合、「手放すにはどんな方法があるのだろう」「相続した不動産を売却する場合の注意点とは?」など、お悩みやご不安をもたれる方は少なくありません。そこで今回は、不動産売却をする上で売主の方が知...2022-05-31不動産売却ノウハウ不動産売却にかかる費用をご紹介!ローン残債の返済費用についても解説スムーズに不動産売却をおこなうためには、必要になる費用について把握しておくことが大切です。今回は、不動産売却にかかる費用の基礎知識をはじめ、住宅ローンの残債がある場合の返済費についても解説します。大阪府池田市な...2022-08-09不動産売却の「必要書類」を解説!スムーズな売却のためにチェックしようスムーズな不動産売却のために重要なのが「必要書類」の用意です。と3つの段階にわけて、各ステップでの必要書類をご紹介します。話題の販売手法に「ホームステージング」があります。ホームステージングとは室内を家具や雑貨で魅力的に演出し、売却につなげる方法です。今回はホームステージングとは何か、メリットや費用の相場についても解説します。住宅などの建物は、大切に住んでいてもいつかは劣化し、その資産価値も減少していきます。した建物の使用年数や価値などの寿命を表す数値が「耐用年数」です。不動産を相続した際に、そのまま活用する方法と売却して現金を相続人で分ける方法があります。相続した不動産は、権利関係や注意点がいくつかあり、これらを理解しておかないと大きなトラブルに発展することにもなりかねません。...2022-06-14相続によるはじめての不動産売却で知っておきたい所得税のこと相続により取得した不動産を売却する際には、売却によって現金を受け取れるのと同時に、所得税や印紙税などさまざまな税金がかかります。不動産にはさまざまな税金がかかります。所有しているときにかかる固定資産税をはじめ、売却するときには譲渡所得税や消費税などさまざまな税金があります。不動産の価格は大きいため自ずと税金の金額も大きくなります。「税金」は、不動産売却でかかる費用のひとつです。今回は、譲渡所得税とはどんな税金なのか、それ以外にどのような種類の税金がかかるのかを解説します。Reserved.当サイトでは、お客様の当サイト利用状況把握、サービス向上検討を目的として、クッキー(Cookie)を使用しています。詳しくは、当社の「Cookieの取扱いについて」をご確認ください。