2024.04.03土地活用のプロによるミサワホーム辛口レビュー|特徴・評判から注意点までB!土地活用を検討していて「ミサワホームの土地活用」が気になっているけど、“ミサワホームの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?結論としては、「建築コストや他の大手ハウスメーカー等と比較した際のアフターサービスの充実度等の面で一定のデメリットはあるものの、ミサワホームは幅広い構造の建築が可能で、様々な種類の土地活用に対応しており、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「ミサワホームの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。ミサワホームの土地活用の総評ミサワホームの土地活用の特徴とメリット・デメリットミサワホームの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人ミサワホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイントこのページをすべて読めば、「ミサワホームの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。木質・ハイブリッド専用住宅及び長屋共同住宅のみ最長60年まで延長可能(それ以外は品確法に基づく10年)上記をまとめると、ミサワホームの土地活用は「価格帯の高さ」や「建物構造や種類によっては保証が短い」というデメリットはあるものの、規模の大きさや実績の多さからくる「安心感」や多種多様な建築に対応できる「対応力」をはじめとして、総合的にレベルが高いといえます。ミサワホームの土地活用の特徴とメリット・デメリットミサワホームの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。ミサワホームの土地活用の魅力的な3つの特徴ミサワホームの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。コンクリート系と構造種類を選ばず様々な建築に対応可能な体制があります。くの実績を持っており、所有地の可能性を最大限に活かすための検討が可能です。そのため、幅広い可能性の中から土地活用を検討した人には最適な業者といえます。医療・介護系については、他の大手ハウスメーカー等と比較しても長い歴史と多くの実績があり、業界内でも非常に強いという特徴があります。ミサワホームでは医療・介護系専門の部門が存在し、実績豊富な専任担当によって企画〜運営までトータルで手厚いサポートが受けられるというメリットもあります。地域貢献にもなる医療・介護系の土地活用の可能性を検討したい人は是非検討の中の一社に入れておきたい業者です。ついては1990年〜2023年まで34年連続でグッドデザイン賞を受賞、という圧倒的な受賞歴があり、連続記録を更新中です。その設計デザイン性の高さは、プランニングにおいて収益性が優先されがちな土地活用でもしっかりと活かされています。「デザイン性」は、直接計算はできないまでも間違いなく物件の人気を大きく左右する重要な要素ですので、ミサワホームのデザイン力の高さは土地活用においても非常に大きな魅力です。連結子会社のミサワホーム不動産をはじめとするグループ内での一括借上システムミサワホームの土地活用では、連結子会社のミサワホーム不動産をはじめとするミサワホームグループによる一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。エリアによって担当企業はことなりますが、企画・建築したミサワホーム(グループ)による直接の一括借上を希望により受けられるという安心感があります。2023年のミサワホームグループの賃貸住宅管理戸数は、全国規模で業界35位の3万7千戸以上という、確かな実績に基づく安心感もあります。ミサワホームの土地活用のメリットミサワホームの土地活用のメリットは大きく以下の6つが挙げられます。強いデザイン力が高いミサワホームグループによる一括借上げが利用可能ミサワホームの土地活用の最大のメリットは、「全国対応可能かつ、幅広い構造の建築が可能で、様々な種類の土地活用へ対応可能」である点といえるでしょう。業界大手の一角として、対応エリアに関しては業界最大規模で遠方地等でもエリアに関係なく様々な種類の土地活用の可能性について安心して相談ができる点は非常に大きなメリットです。土地活用には多くの実績を持っており、提案レベルの高さには定評があります。前述のとおり「デザイン力の高さ」にも定評があるため、オリジナリティにこだわった建物を建てたいという人にもおすすめの業者です。ミサワホームグループによる一括借上システムも用意されていることから、企画〜経営・管理まで総合的に任せることが可能であり、特に初めて土地活用を検討するような初心者の人は、検討の中の一社に入れておくべきでしょう。ミサワホームの土地活用のデメリット逆に、ミサワホームの土地活用のデメリットには大きく以下の3つが挙げられます。価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)保証内容が他の大手ハウスメーカーと比較すると劣る(長期保証は企画商品のみ)担当者や部署により提案レベルに大きな差が出るミサワホームの土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「他の大手ハウスメーカー等と比較した際に保証内容が劣る」点といえるでしょう。よる建築と様々な建築に対応していますが、いずれも高性能・高耐久な商品(建築)を提供しているため、当然その分価格帯は高くなりがちです。工業化建築は品質や性能が確保しやすいというメリットがあることから、比較的長期保証を行う業者が多く、大手ハウスメーカーでは最長40年以上の延長可能な長期保証を行う業者も多くありますが、ミサワホームでは、「木質・ハイブリッド(鉄骨)専用住宅及び長屋共同住宅のみ最長60年まで延長可だが、それ以外は品確法に基づく10年保証」となっています。そのため、長屋アパート(各戸が独立していて共用部のないアパート)以外の土地活用ではほぼ10年保証となってしまいます。それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。これまでの評価を踏まえて、「ミサワホームの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。以下の7つのタイプの人にはミサワホームの土地活用をおすすめします。前述のとおり、ミサワホームの土地活用の最大のメリットは、「全国対応可能かつ、幅広い構造の建築が可能で、様々な種類の土地活用へ対応可能」である点です。そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にも非常におすすめの業者です。木造建築については最大手の一社ですので、木造建築が好きで木造の建物で長期的に経営していきたいという人や、減価償却の短さといった税務面でのメリットを優先して木造での土地活用を検討したいという人には、高性能かつ高耐久なミサワホームの商品は最適といえるでしょう。逆に、以下の3つのタイプの人にはミサワホームの土地活用はおすすめしません。前述のとおり、ミサワホームは高性能・高耐久な木造建築を行なっているため、地場工務店の木造等と比較すると当然価格は高くなりがちです。そのため、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。土地活用における各種建物の保証については、他の大手業者の方が充実しているといえますので、長期保証による安心感を重視される人におすすめではありません。ミサワホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイントミサワホームの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。以下、それぞれ順を追って解説していきます。建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。ミサワホームの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るモデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう必ず複数社比較して価格交渉してから決める土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)規模の大きなミサワホームでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。もとに最適な専門部署に繋いでもらえます。観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。このサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。HOME4U(ホームフォーユー)土地活用:https://land.home4u.jp提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。かかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました。マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。ならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。複数社比較して価格交渉してから決めるこれは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。※ワンポイントアドバイス!前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。余裕を持った工期を設定してもらうできれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける余裕を持った工期を設定してもらう建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。※ワンポイントアドバイス!「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(ミサワホームの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。まとめいかがでしたでしょうか。ミサワホームの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。本ページでは「ミサワホームの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。不動産会社や引越し業者で長年勤務してきた各業界のプロが、「住まい」に関して正しい知識や業界の裏話を解説します。