2024.03.06騙されるな!不動産業者が教える「敷金」を最大限返還させるための全知識B!「そもそも敷金って返還されるものなの?」「不当に引かれてる分は、どうやって返してもらえばいいの?」など、敷金は返還されるのか、また、どうやって返還してもらえばいいのか気になっていませんか?敷金は普通の使い方をしていれば問題なく返ってくるものですが、悪意ある貸し手によって減らされたり、返ってこないものとして扱われるケースが多発しています。このページでは、不動産の賃貸仲介業で働いている筆者が、下記の流れで、敷金は返ってくるのか、どこまで返ってくるのか、どうやって返してもらうかを解説していきます。敷金を最大限返還させるためのポイント敷金の返還で揉めた場合に返還を勝ち取るコツすべて読めば、敷金に関して、国も認める正しい考え方がわかり、退去時に最大限の敷金の返還を受けられます。敷金は返ってこないもの、と諦めている方もいるかもしれませんが、基本的に普通に使っていれば全額返ってくるものです。国も「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、貸す側が搾取することのないよう、明確な基準を明記しています。敷金=礼金と違って返ってくるものそもそも、敷金は礼金と違い、返ってくる前提で、原状回復の費用として入居時に預けるものです。呼ばれる敷金を返してもらうための権利も借主にはあります。通常、退去した後、精算書などが送られてきて、その後口座などに入金されます。退去後1~2ヶ月後には返還されます。原状回復=完全にもとに戻す訳ではない返還額の金額を左右する「原状回復」は、普通に使っていて古くなったものを借りた状態の時に戻せ、という訳ではありません。国交相もガイドラインで明記していて、原状回復自体も、借りた当時の状態で戻すことではなく、あくまでも借りる人の故意・過失でによるものだけでいいと明記しています。以下のように、ガイドラインでは通常の使用によるダメージ(古くなったことによる劣化など)に関しては大家が負担することが明確化されています。借主が負担するべきなのは借主側の故意過失によって損なわれた建物価値だけで、普通に使っていたことによる建物の傷みなどは大家側の負担になると、国も基準を出しているのです。どこまでが「原状回復」なのかで揉めるただし、返すのか、返さないのか、いくら返すのかで揉めるケースが多く、国民生活センターにも下記のように毎年多くの相談が寄せられています。上記ガイドラインもそういった背景から作られました。通常使用のダメージでも原状回復費用を借主に求めてきたり、少しのダメージで多額の請求をしてくる大家もいます。項目別!返ってくる敷金と返ってこない敷金では、項目別に、何を借主が負担すべきで、どこまでは返還してもらうことができるのか見ていきましょう。国交相のガイドラインを元にまとめましたが、論点になるのは、「普通の生活をしている範囲内でのダメージか」です。契約書に特約などで書いていない限り、普通の生活の範囲内でのダメージ(大家が負担すべきもの)は返還が狙えます。床の傷みに関して負担すべきもの、しなくていいものフローリングや畳など、「床」に関連したものは下記のように考えます。家具の設置による床やカーペットのへこみや跡(日照や建物の欠陥による雨漏りによる)畳の変色・フローリングの色落ちその他、次の入居者のための畳の裏返し・表替え(表面を綺麗にする作業)やフローリングのワックスがけなどは、大家さんの負担になります。ここは揉めるケースがあるので注意しましょう。下記のように通常の使用をしていても、手入れが悪く、ダメージなどが残った場合は借主の負担になります。壁や天井の傷みに関して負担すべきもの、しなくていいもの壁や天井に関しては下記のように考えます。壁の画鋲やピンなどの穴また、下記のように通常の生活をしていても、手入れが悪く、ダメージなどが残った場合は借主の負担になる可能性があります。建具(ふすまや柱)の傷みに関して負担すべきもの、しなくていいもの襖(ふすま)や柱などの建具に関しては下記のようになります。地震などでのガラスの破損ガラスの加工処理などにより自然に生じた亀裂その他、次の入居者のための網戸の張り替えは、破損していない限り大家さんの負担になります。その他、負担すべきもの、しなくていいものその他の項目では下記のポイントです。ハウスクリーニング、紛失していない鍵の取り替えは、揉めやすいので要注意です。浴槽や風呂釜の取り替えまた、下記のように通常の使用をしていても、手入れが悪く、ダメージなどが残った場合は借主の負担になります。上記の中で、大家の負担とすべきものも、契約書の特約などで、事前に借主が負担することが明記されているケースが多いです。基づく説明書」に記載。)ガイドラインで大家が負担すべきとなっている項目でも、契約書に書かれていると基本的に借主の負担になります。上記をもとに、契約書も見ながらどこまで請求できるのか考えましょう。契約書に書いてあると、たとえ借り手が負担すべきでないものも、負担することになります。敷金を最大限返還させるためのポイントここまでが、敷金が返ってくる基準でしたが、少しでも多く敷金を返してもらうためのコツはあります。退去直前なのか、これから契約をするところなのかですべきことは変わりますので、下記のようにフェーズに合わせてチェックしていきましょう。当てはまらないものも全て読めば、今後の対策も、次の家で気をつけることもわかります。退去済みの方まずは退去したばかりの方、退去をした物件の敷金返還額に不満がある方がすべきなのは次の3点です。清算書の確認をする契約書が有効かどうか確認する返還するよう交渉するちなみに、敷金の請求は原則5年で時効で、5年以内であれば、退去して何年か経つ物件場合でも返金のチャンスはあります。清算書の確認をする引き渡し後、敷金の清算書が送られてくるので、しっかり確認し、引かれるべきでない項目で敷金が控除されていないか確かめましょう。契約書を確認し、どこまでが借主の負担なのか(敷金から引かれるか)確かめましょう。ハウスクリーニングなど、特約に入っていないのに請求されている場合は、管理会社などに「負担すべきではないはずだ」と交渉しましょう。入居時のチェックリストも確認しながら、前の住人の残した損傷が請求されていないかを確認します。修繕の範囲も確認しておくまた、請求にある修繕の範囲も適正か確認しておきましょう。畳1枚しか汚していないのに、全面張り替えの請求が来ることがあります。契約書に個別に書いてある場合もありますが、国交相のガイドラインには下記の記載がありますので、多く取られていた場合は抗議しましょう。補修部分(紛失の場合は、シリンダーの交換も含む)契約書が有効かどうか確認する契約書の中で特約として、ハウスクリーニングなどの請求が含まれている場合も、支払う必要がない可能性もあります。それは、特約にも下記のようなルールがあり、守られていなければ無効になるケースもあるためです。特約について賃貸借契約において特約を設ける場合は、以下の点に留意する必要があります。難しいですが、特約が入ることには、1きちんとした理由があり、ぼったくりでない、2賃借人が負担することをきちんと理解していること、が前提です。過去の事例なども考慮すると、下記に当てはまる請求等がきた場合は特約があっても支払いをしなくて済む/支払いを減らせるかもしれません。明らかに相場より高い修繕費・クリーニング費クリーニング代の範囲や価格・単価が契約書に明記されておらず、口頭でも説明がなかった(どのくらいの負担なのか理解せずに契約させられた)返還するよう交渉する下記のような観点で、ここまでポイントで当てはまるものを電話で伝えましょう。国土交通省の原状回復によるガイドラインによると払わなくてもいい〇〇の費用が含まれている契約書にも私が負担することが書かれていないし、説明も受けていない畳を1枚しか汚していないのに、8枚分の請求がきている相場より高い金額のクリーニング費用が請求されているクリーニング代の範囲や価格・単価が契約書に明記されておらず、口頭でも説明がなかったそもそも精算書もなく、敷金を受け取っていないご自身でも事前に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認し、交渉のネタになりそうな箇所を集めておくと効果的です。話の中で断られそうになった場合は「法的手段も検討している」と伝えることで、相手が諦めることもあります。敷金の返還で揉めた場合に返還を勝ち取るコツ」で紹介する方法を使い、強硬手段に出ましょう。次の家では敷金で損することのないよう、これ以降もしっかり確認しましょう。細かいことですが、返還の振込手数料は法律上、貸主の負担になりますので取り決めがないままに控除された場合は、抗議してもいいです。退去前の方は管理会社に渡す前に部屋を綺麗にするところから始めましょう。下記の項目は、基本的に借主の負担になりますので、敷金が引かれないように、なるべく自分で綺麗にした上で管理会社に引き渡しましょう。子供の落書き不用品の残置また、それ以外も立会い時にも注意点があります。立会い時は一緒に損傷部分を確認する立会い時は、不動産会社の人と一緒に必ず損傷部分をチェックしておきましょう。入居時のチェックリストもあれば用意し、あなたがつけた傷などでなければそこを強調しましょう。何か損傷を指摘された場合も、上記の通常利用の範囲内の損傷であれば、「経年劣化のはず」と主張しましょう。損傷を直すリフォーム専門の業者が管理会社と一緒に来た際は要注意です。いった業者は高い金額を請求すればするほど修繕費で儲かるので、悪質な業者だと相場以上の金額を請求してきます。一緒に確認し、相場以上の料金でないか気をつけるようにしましょう。サインを求められる可能性がありますが、修繕費に納得できなければサインをせず、持ち帰って内容を確認しましょう。「相場などを調べてからサインしたいので何日か待ってください」と伝えれば大丈夫です。退去済みの方」のポイントも意識しましょう。今の家に住んでいる方が退去の日までに気をつけるべきなのは下記の3点です。落書き・キズなど故意・過失によるダメージに気をつけるこまめに掃除をし、手入れ不足で敷金が減らされるのを防ぐ何かあったらすぐに管理会社や大家に相談する落書き・キズなど故意・過失によるダメージに気をつけるお子さんの落書きなど、故意・過失のダメージを防ぐのは基本です。こまめに掃除をし、手入れ不足で敷金が減らされるのを防ぐ特に、下記の面は、普通に使って汚れても、借主の手入れ不足になります。カーペットに何かをこぼして、きちんと拭かなかった事によるカビやシミ冷蔵庫下のサビを放置して拭いても落ちなくなった台所の油汚れ結露の放置によるカビやシミ貸主の所有するクーラーの水漏れを放置した事による壁の腐食ガスコンロ置き場・換気扇等の油汚れ・すす風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ何かあったらすぐに管理会社や大家に相談する上記以外にも、住んでいて何か問題を見つけた場合はすぐに貸主に報告するようにしましょう。契約書には「何かあればすぐに管理会社に連絡する義務」などが書かれていることがあり、その場合に報告しないと過失でなくても原状回復の費用を請求されることがあります。これから契約するという方これから賃貸物件を契約するという方は、下記の2点に気をつけましょう。入居前に室内をチェック原状回復についての契約を確認まず、原状回復について、契約時に契約書を確認しておきましょう。あなたにとって不利な特約はないか、ある場合はどうにかならないかを確認しておきましょう。基づく説明書」にあなたが負担すべきものが記載されています。何かしらの記載があることが多く、納得できなければ削除をお願いしましょう。敷金についての考え方で納得できなければ最悪、契約を見送ることをおすすめします。少なくとも、「どんなことをすると敷金が減るのか」だけはしっかり理解しておきましょう。入居前に室内をチェックまた、入居時、下記のようなチェックリストがもらえますので、しっかりと確かめ、何か不備があれば、入居後すぐに管理会社や大家に伝えておきましょう。引用:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン入居してからしばらく経った後だと、「あなたが壊したのでは」などと疑われ、敷金の返還額が減ってしまう恐れがあります。下記の点は必ず確認するとともに、気になる箇所は写真を撮影し、合わせて送っておくと確実です。敷金の返還で揉めた場合に返還を勝ち取るコツここまでしても、敷金に納得できない場合、明らかに借主の搾取を感じた場合は、法的手段で請求することになります。手間もかかるので、敷金から差し引かれた金額によっては諦めて方が得策な場合もありますが、方法を紹介しますので最後の手段として実践してみましょう。契約書にも書かれておらず、ここまで紹介した国の考えにも反しているものは、キチンと手順を踏んで請求すれば勝ち取れる可能性は高いです。不安であれば国民生活センターに相談を国民生活センターが間に入ってくれるわけではありませんが、あなたの主張が正しいのか、あなたのケースでは次どんなステップを踏むべきかのアドバイスをもらえます。内容証明を送るのは少し不安という方、自分の言っていることは間違っているかもしれないと思う方は、「国民生活センター」に相談するところから始めましょう。内容証明を送ろう大家や不動産会社に本気度を見せること、言った言わないのトラブルを防ぐためにまずは内容証明郵便を貸主に送りましょう。内容証明郵便とは、どんな内容の郵便をいつ相手に送ったかを郵便局が記録してくれる特別な郵便です。行政書士にお願いすれば3万円程度でプロが作成・送付をしてくれますので、高額な敷金を請求する場合は検討してもいいでしょう。内容証明はどうやって書くのか「e内容証明」というパソコンで製作した文章をネットで内容証明として送れるサービスがあり、手間も制約も少ないのでオススメです。雛形もダウンロード可能です。Wordのソフトが入っていなければ使えないので、使えない方はご自身でパソコン・手書きで作成します。この場合、同じ内容のものが3枚必要です。手書きの場合は、「Amazon」などで専用の複写用紙を購入して作成しましょう。(訂正の手間も面倒なのでパソコンも持っていなければ漫画喫茶などで作成するのがオススメです。)どうして3枚必要なの?下記の3つの用途があるからです。内容証明のルール下記の4つを守りましょう。写真などは入れない※「e内容証明」で送る場合は、ここに気をつける必要はありません。文字数を守るまずは文字数に気をつけなければいけません。下記のように、行ごとの文字数・ページごとの行数が決まっているので、これに従う必要があります。横書きで1行20文字以内、1枚26行以内で問題ないでしょう。文字数のカウントについて「郵便局のホームページ」に細かいルールが出ていますが、今回の内容証明で使いそうな文字に関する数え方を下記にまとめました。ように、◯で数字を囲う場合は◯だけで1文字計算。訂正したり、文字を挿入・削除する場合は、下記のように訂正・削除・加筆(加入と書く)をした上で、左側(縦書きの場合は上側)に、訂正した文字数を書き、捺印します。パソコンで作成する方は、間違いを見つけたら印刷し直しましょう。枚数制限はありませんが、複数になる場合はホッチキスでとじ、ページのつなぎ目に印鑑を押す必要があります。複数ページになった場合はホッチキスで閉じ、ページのつなぎ目に印鑑を押します。不安であれば、ホッチキス・印鑑を郵便局に持参し、確認しながらまとめましょう。写真などは入れない送るのはここまでのルールに沿った内容のものだけで、写真や契約書のコピーは内容証明では送れません。送りたい場合は「必要でしたら入居時の部屋の写真をお送りします」などと文章に書き、別途送付するようにしましょう。内容証明で書くべきこと下記のポイントを意識して書くといいでしょう。1相手と自分の住所を書くあなたと送付する相手の住所を正確に書きましょう。2本文は事実とあなたの請求を明確に書く下記の通りに書き進めましょう。相手から送られてきた精算書等の内容それに対するあなたの反論ガイドラインなどに反している箇所を全て返金するよう依頼する旨3振込期日・振込先を明記する次のアクションを相手に起こさせるよう、必ず振込期日、振込先を明記しましょう。振り込まなかった場合は訴訟を検討している旨も書いておけばより強力です。<具体的なテンプレート>上記を踏まえ、テンプレートを作成しました。マンション〇〇号室を目的とする賃貸借契約書を締結し、この際私は貴殿に対し敷金80,000円を預託しておりました。貴殿に対し、本件建物の明け渡しを終えております。そのため、貴殿は私に対して80,000円の敷金返還義務が発生しています。貴殿は「ハウスクリーニング代」という名目で30,000円を敷金から差し引くとして、残金50,000円を返還をする旨の明細書を送付してきました。私は退去の際に通常のハウスクリーニングは済ませており、原状回復義務は果たしています。別途業者を入れるのは貴殿の都合で、契約書にも書かれていなかったため、私が負担すべきものではございません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも賃借人の負担にならないと明記されています。そのため、私は、次の入居者確保のための費用と考えられる「ハウスクリーニング代」を敷金から控除することを拒否いたします。つきましては、本書面到着から10日以内に、預託済み敷金80,000円を下記の口座に返還いただきますようお願いいたします。訴訟提起およびその他の法的手続きなどしかるべく対応を取らせていただきますのでご理解頂けますようお願いいたします。上記のように作成した上で、インターネット上で出すわけではないのであれば、下記のものを持参し郵便局に行きましょう。それでもダメなら少額訴訟を起こす上記を送付しても解決しない場合は、「少額訴訟」を起こすことになります。少額保証は60万円以下の金銭の請求でしか利用できませんが、1回の審理で終わるので、手間も少なく、敷金の請求にはぴったりです。相手との話がもつれてしまうと、通常の民事訴訟に移り、時間もお金もかかります。請求できる金額とのバランスを考えて利用しましょう。訴訟を起こすのにお金は必要?まずは、請求する金額に合わせて手数料が必要です。10万円までの場合1000円、10~20万円の場合2000円といった形で60万円まで、10万円につき1000円ずつかかります。その他、下記の費用も必要です。依頼しなくても訴訟は起こせますが、専門的な相談がしたい場合などは高額になる可能性もあります。これを踏まえ、請求する金額などと合わせて訴訟を起こすかどうか検討しましょう。下記のような流れで進めます。訴状・証拠書類を提出する相手方の答弁書・証拠書類を受け取る追加の証拠書類をつけたり、証人を準備する審理、判決まずは、訴状を提出するところです。実は、敷金用の訴状のテンプレートと記入例は「裁判所のホームページ」からダウンロード可能ですので、埋めるところから始めましょう。提出先は、相手(貸主)の住所がある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所です。地域ごとに「こちら」から検索が可能です。その他、入退去時のチェックリストや写真など証拠になるものがあれば提出しましょう。その後は、裁判所の指示に従いながら、別途追加書類を提出したり、相手の答弁を確認しつつ、審理の日になります。判決がその日に出ることが多いですが、貸主側から異議申し立てが起こり、難航することもあります。ここまでを踏まえて、少額訴訟をするかどうか判断しましょう。まとめ敷金は返還されるのかから具体的な請求方法まで敷金に関して解説してきましたが、いかがでしたか?退去時に引かれるべきなのは「あくまでも借りる人の故意・過失によるものだけ」です。それ以外の経年劣化の修繕費やクリーニング代は、契約書に特約が入っていない限り支払う必要はありません。清算書などをチェックし、返還されるべきものはしっかりと請求しましょう。手間とかかりそうな費用、そして返ってくる敷金を考えながら対応していきましょう。このページがあなたの敷金の返還のお役に立てることを心から祈っています。不動産会社や引越し業者で長年勤務してきた各業界のプロが、「住まい」に関して正しい知識や業界の裏話を解説します。