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いても、減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。自己資金を注入する自己資金の注入は、「資本金」として、もしくは「役員借入金」として貸し付ける方法があります。資本金として注入する場合は、いわゆる増資になります。増資は手間がかかりますし、資本金が1,000万円を超える場合は、税務上の優遇措置も受けれなくなるのでおすすめしません。そこでおすすめは、役員借入金として自己資金を注入する方法です。「役員借入金」は「長期借入金」にせず、銀行からの借入金と分けて計上することで、銀行の多くは負債ではなく自己資本とみなしてくれます。役員借入金の考え方については、ぜひ銀行に確認してほしい事項で、もし借入金として見られているのであれば、返済する予定がない旨を銀行に伝え、自己資本として見てもらうようお願いしてみることをおすすめします。ポイント令和元年12月に廃止された金融検査マニュアルでは、「代表者等からの借入金等については、原則として、これらを当該企業の自己資本相当額に加味することができるものとする。代表者等が返済を要求することが明らかとなっている場合には、この限りではない。」という記載がありました。金融庁は「金融検査マニュアル廃止後も、従来の取扱いを否定するものではありません。」とのコメントを公表しており、現在も融資実務の基本的な考え方となっています。何もしない実は損益計算書上で利益さえ出ていれば、「何もしない」だけで自己資本比率は高くなっていきます。物件を保有しているだけで、利益が利益剰余金として自己資本になるのと同時に、借入金の返済も進むからです。これが不動産投資の凄まじい威力です。気を付けないといけないのは、築古物件ばかりを保有している人で、借入元金の返済額よりも減価償却費の方が大きい場合は、その物件の償却が終わるまでは、時間が経つほど純資産は減少します。その減少が純利益を上回る場合は、自己資本が減少することになるので、自己資本比率は低くなってしまいます。元金返済より減価償却費が大きくなるような築古物件の融資を受けている場合は、注意が必要です。債務償還年数は「(有利子負債-現預金)÷(税引後利益+減価償却費)」なので、会社の利益と減価償却費が多いほど短くなります。そのため無駄な接待交際費の算入など余計な節税はせずに、しっかり利益を出すようにするだけで改善されます。修繕などのように、「経費」か「固定資産(償却資産)」のどちらにしてもよい支出があります。これらはその期の節税のために経費にする人が多いですが、あえて不動産の取得価格に含めて資産計上することで、減価償却費を増やすことも可能です。その場合は、その期の税金は増えてしまいますが、何年もかけてゆっくり減価償却していくことで、その期の利益が増えるだけでなく、その後の減価償却費が増えるので、債務償還年数の短縮に貢献してくれます。このように、利益と減価償却費をうまくコントロールして、銀行が理想とする債務償還年数に改善していきましょう。銀行融資や決算書改善の注意ポイント最後に、銀行融資や決算書を改善するうえでの注意ポイントを紹介します。重要だという話をしてきましたが、これらの指標を良く見せるために、決算前だけ個人資産を法人へ移す人がいます。いった銀行を欺くような行動は、避けた方が賢明です。銀行は、現預金の推移を細かく見ています。いわゆる「見せ金」に対するチェックも含め、保有金融資産の確認はとても厳格化されています。「決算分析より、通帳口座の推移をチェックする方が重要」と話す行員もいるくらいです。中身がはっきりしないものは資産とみなされない可能性があります。「役員貸付金」は、「個人の投資の損失穴埋めに回した」などと疑われ減額される可能性があるため、法人から役員(自分)への貸付けは極力しないようにしてください。不明な点が多い決算書は、経営者としての評価を下げることにもつながりますので、誰が見ても分かりやすい綺麗な決算書を作るよう心がけましょう。余計な経費計上はしない節税のために接待交際費などの経費を増やそうとする人が多いですが、会社の規模が小さい時に節税をすることは、逆に自分の首を絞めている可能性があります。「より多くの融資を得たければ、より多くの税金を納めよ」という話を聞いたことはありませんか?より多くの税金を納めるためには、より多くの利益が必要です。多くの利益があるということは、自己資本比率と債務償還年数をともに改善してくれます。多くの税金を納めた方がいいということになるわけですね。自己資本比率や債務償還年数が理想的な状況である場合は、適度な経費計上によって税金の負担を減らすことも必要でしょう。借入年数をむやみに長くしない多くの投資家は、キャッシュフローを確保するために、融資期間をより長くしようとします。融資期間は、長くなるほど多くのリスクが高まると同時に、今回解説した自己資本比率や債務償還年数も悪化してしまいます。することをおすすめしています。正しい融資期間の考え方については、下のブログ記事をご覧ください。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。...続きを見るおわりにいかがでしたか?決算書についての知識が乏しいために、バランスシートなどに目を向けていない人も多いかと思います。融資を獲得していくためには、銀行が好む決算書にデザインしていくことが必要です。そのためには、まずはお世話になる金融機関に、好ましい決算書の内容や指標、数値をヒアリングすることから始めましょう。金融機関によって、考え方や適正な数値は異なりますからね。決算を税理士に丸投げするのではなく、自分が主体となって決算書を作っていくという意識のもと、税理士に目標とする内容を伝えたうえで、相談しながら一緒に作り上げていくことです。「自己資本比率」に共通して影響を与えるのは、「純利益」と「減価償却費」です。この2つは決算書の鍵を握るので、うまくコントロールして、銀行が好む決算書を作り上げていきましょう!決算書や融資に関する相談や不動産投資全般の相談は、下記相談サービスをご利用ください。トップ営業マンで、現在専業大家として不動産投資の相談サービスを提供しています。...続きを見る不動産投資の融資に関することは、下記ブログもご覧ください。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。不動産投資は初心者が1人で始めるのはハッキリ言って無理です。不動産投資でFIREしたい人や失敗したくない人など、本気で真剣に取り組める人のみ下記からご登録ください。個別は・・という方は、不動産投資コミュニティをどうぞ。相談や情報交換、他の大家さんと交流だけでなく、様々なサービスが利用できます。トップ営業マンで、現在専業大家である私MASAが作った、不動産投資をこれから始めたい人、うまくいっていない人、さらに学びたい人のための不動産投資オンライン教育プログラムです。全20本300分におよぶ動画講座ですので、気軽にストレスなく学ぶことができます。特典として、Zoomでのコンサルティングも30分無料でお付けしています。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、元証券マンで専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。