編集部:年収500万円〜800万円位の人はいかがでしょう?孫子大家さん:この年収で自己資金400万円ない人は、まず収支を見直す必要があります。必要なのは、出費を減らすこと。ガス料金、電気料金など減らせるものがないかチェックしてみましょう。会社の飲み会への参加を減らす、二次会には絶対参加しないなどのルールを決めることも出費を減らすことにつながります。この年収の人は会社から高い評価を受けているはずなので、ライバル会社への転職を考えてもいいと思います。異業種への転職はキャリアが崩れるので同業種への転職をお勧めします。自己資金400万円以上ある人は特に問題なく融資を受けることができると思います。編集部:ありがとうございます。年収800万円以上の人はいかがでしょう?孫子大家さん:年収500万円〜800万円でも自己資金400万円ない人は、考え方を変えないと不動産投資をしていてストレスに晒させると思います。結婚している方なら、まず夫婦でどういう生活をしていきたいのか話し合い、目指す家庭のイメージを明確にして共有することが大事です。この年収帯で400万円貯まっていないということは夫婦間で将来的なお金の話をしたことがない可能性が極めて高いです。私は個別コンサルを実施する際、夫婦で来てもらうようにしています。将来的なお金の話しをしたことがない夫婦は、5年先10年先の目標が違うことが多いからです。不動産投資を始めるタイミングに夫婦間でしっかり話をしておかないと、たとえば、旦那さんが家族のために自己犠牲と考えて、土日を潰して不動産投資活動をしているつもりでいる。奥さんは、十分な年収があって特に金銭的な不満はないはずなのに、土日や深夜まで不動産投資活動を行っている旦那さんにストレスを感じる。旦那さんが夜疲れて帰って来たのに、奥さんから「お疲れ様」どころか不満を言われるということが度重なり、関係がギクシャクしていくような事態になりかねないのです。7,「あなただったらリスクを取ってでも貸せる」と言われるには編集部:ありがとうございます。最後に孫子大家さんが最近有利な条件で融資を受けた事例があれば教えていただけますか?孫子大家さん:今年(2019年)に買った物件です。フルローン私は物件を買うたびに銀行にとって貸しやすい属性や財務諸表にしていくことを意識しています。その結果こういったいい条件で、融資が受けられるようになりました。このような条件を出してくる金融機関は審査が遅いのが特徴ですが、私は現金を大量に保有しているので、融資特約を付けずに買えます。売主にとっても、不動産業者にとってもカタい取引なので安心です。金融機関にとっても、融資が間に合わないことがないので時間の無駄になることがありません。このように関係者全員にとって一番付き合いやすい大家になっています。いい物件を持って来てもらえるのです。これは孫子の兵法の、「戦う前に勝つ状態を作る」ということを意識してとっている戦略です。8,「不動産投資で利益を出す」という本質を見失わないために編集部:自分が借りられる金融機関を探すことも大事ですが、その前に金融機関の考え方を知り、金融機関が貸したい人のイメージを明らかにする。それに近づく努力をしましょうということですね。孫子大家さん:そうですね。まとめますと、まず借りられる銀行を探す前に、「自分は銀行が貸したい人なのかどうか」を考えてみましょう。その結果貸したくない人であれば、リスクが高いので金融機関は融資をしないか、融資をしたとしても金利が高くなります。安全な物件(満室物件)でないと融資を受けることができません。満室物件ということは、すでに価値が最大化されている物件(価格が下がるしかない物件)です。いう物件は買った瞬間家賃収入が発生するので一見安心に思えます。それは不動産投資で「利益を出す」という本質を見失っているのではないかと思います。例外もありますが、本当に儲かる物件は基本的にはリスクが高いので融資がつきにくい物が多いのです。金融機関が「あなただったらリスクを取ってでも貸せる」という属性になっていれば貸してもらえるのです。この場合、その物件を買える人はなかなかいないので物件価格が安い。問題がある物件だから、価値が最低に低い。いうことはその問題を解決する力があれば価値を最大化できるのです。価値が最大化できた物件は含み益を抱えているので、金融機関にとってはより安定した貸しやすい大家になっているということです。私は借りられる銀行を探す前に借りられる不動産投資家になることをお勧めします。ありがとうございました。今回孫子大家さんのお話から感じたことは、「まず金融機関が貸したい人かどうかを考えてみる」という、一見当たり前のことを見落としがちになっているのではないかということです。融資を受ける側になると、つい「客」の視点で金融機関と対応してしまうこともありそうです。不動産投資家にとって金融機関は最も重要なパートナーのひとつです。常に良い関係を構築し、お互いが成長できる不動産投資ビジネスに取り組んで行きたいものです。会員ではない方は会員登録してください新規会員登録CLOSEパスワード再設定メールアドレスを入力してください。入力されたメールアドレスにパスワード再発行のメールをお送りします。全てのコンテンツを見るためには、会員登録を行ってください。当サイトからのメールを受け取る会員登録をすると利用規約に同意したことになります。