Tim Gurner acredita que a Austrália está prestes a ver “o maior boom imobiliário residencial do meu tempo”.
As taxas de juro estão a subir, a inflação é forte e existe um consenso geral entre os maiores nomes do sector imobiliário australiano de que os preços das casas deverão cair 10 a 15 por cento até ao final do ano.
Mas depois disso, Gurner e os seus pares esperam que uma combinação de falta de stock recém-construído e aumento da procura por parte dos compradores à medida que o número de migrações aumente, para trazer de volta os bons tempos para o sector.
O decano do setor imobiliário Max Beck, um veterano da crise de crédito da década de 1970, quando seu primeiro grande negócio de construção em Melbourne faliu, diz que à medida que “a maré baixar”, mais empresas de construção poderão falir e os incorporadores que compraram locais de construção com grandes dívidas poderão lutam para manter seus portfólios.
Os projetos serão atrasados, os apartamentos e as casas demorarão mais para serem vendidos do que nos anos anteriores. No entanto, na ausência de números de desemprego mais elevados, Beck acredita que os fundamentos do mercado imobiliário permanecem fortes. A procura por habitações começará a ultrapassar a oferta.
“Se eu quisesse possuir um novo imóvel neste momento, provavelmente seria proprietário de um edifício residencial”, diz Beck.
Promotores imobiliários proeminentes e bem-sucedidos que falaram com o The Weekend Australian dizem que vários temas importantes estão surgindo no setor: os preços das casas provavelmente cairão ao longo do ano, embora de níveis recordes; o setor de arrendamento continua forte; e os custos de construção acabarão por cair ou não haverá obras.
E quando os números da migração aumentarem novamente, espera-se que os tempos de expansão regressem à medida que a procura pela oferta cada vez menor de habitação e apartamentos aumente. Até lá, é uma questão de aguentar.
“As pessoas bem informadas de WA ficam frustradas porque a maioria da mídia nacional generaliza sobre o mercado imobiliário e WA não tem nada a ver com o leste. Estamos em um estágio totalmente diferente do mercado”, diz Blackburne.
“Todas as estatísticas e factos habituais mostram que WA é um mercado totalmente diferente, massivamente subabastecido, acessível – mais barato que o Leste, de longe, mas com rendimentos (locais) mais elevados, em média – e há uma enorme escassez de alugueres, criando um boom nos preços dos alugueres.”
Blackburne diz que seu grupo tem US$ 1 bilhão em projetos de apartamentos de luxo em Perth em seu pipeline de desenvolvimento, e cerca de US$ 700 milhões atualmente em construção, dos quais 95% foram vendidos fora do plano nos últimos dois anos.
“A maior parte disso foi antes de começarmos a construir e foi quase tudo para proprietários-ocupantes locais da geração baby boomer. Havia pouca oferta no mercado, exceto para os nossos projetos.
“Recentemente fizemos avaliações e (esses apartamentos) agora valem entre US$ 100 mil e US$ 300 mil a mais cada, ou 10 a 20 por cento, antes de serem liquidados no próximo ano.
“Alguns compradores já ganharam até US$ 500 mil antes do acordo, já que aqueles que descontamos para US$ 1 milhão agora valem até US$ 1,5 milhão.”
O investidor bilionário de Melbourne, Paul Little, diz que a demanda por moradias em regiões como a Costa do Surf de Victoria, onde ele possui e opera um serviço de balsa entre Melbourne, Geelong e Portarlington continua forte.
Seu Little Group também está realizando loteamentos residenciais no subúrbio de Perth, onde possui quatro projetos em vários locais a cerca de 20 km do CBD. Little diz que a demanda por lotes residenciais não mostrou muitos sinais de vacilação.
“Provavelmente estamos fazendo uma média de cerca de 20 vendas de terrenos por mês para as pessoas fazerem seus próprios empreendimentos (de casas) e isso tem se mantido bastante consistente. É sem dúvida a procura contínua mais consistente que já vimos em qualquer lugar.
“Isso não significa necessariamente que as margens de lucro estejam aumentando. Mas o que você está vendo é que os aumentos de preços estão pelo menos acompanhando os aumentos de custos para nós.
“Pode ser menos afetado por alguns dos impactos típicos que vemos, como o aumento das taxas de juros. Para conseguir algo acessível, você precisa ir mais longe em Melbourne e Sydney agora, enquanto Perth ainda tem muitos terrenos adequados perto da cidade.
Noutras partes do país, Beck diz que os vendedores precisam de reavaliar os preços que pedem quando vendem casas ou apartamentos, uma vez que o stock está a demorar mais tempo a vender.
“Há um descompasso entre compradores e vendedores, principalmente entre os fornecedores que realmente precisam ajustar suas expectativas. Eles provavelmente estão com os números de telefone nos olhos depois dos aumentos de preços que viram nos últimos anos.
“As coisas permanecerão no mercado por mais tempo e os fornecedores precisarão mudar para outro ponto do mercado para preencher essa lacuna (entre compradores e vendedores).
“Nesses momentos, você precisa administrar melhor o seu negócio. As pessoas falam que o governo está ajudando, mas não, tem que atender o mercado. Deveria ser sobre como você pode administrar melhor sua própria operação.”
Beck diz que os incorporadores imobiliários bem posicionados são aqueles que já possuem sites e não estão excessivamente alavancados e podem se dar ao luxo de mantê-los para esperar o retorno da demanda do comprador.
“Nunca começamos nada até que eu tenha um preço de construção com o qual nos sintamos confortáveis ​​e tenhamos (pré)vendido 70% dele. É por isso que ainda estamos aqui.”
Beck diz que ficaria feliz em esperar para construir o projeto quando a demanda dos compradores for mais forte, e estima que cerca de metade dos projetos discutidos na Costa do Ouro no momento estão sendo adiados discretamente.
Gurner, cuja empresa homônima tem planos para um empreendimento de US$ 1,75 bilhão em Budds Beach, perto de Surfer’s Paradise, que inclui três torres residenciais, acredita que os custos de construção estão se tornando irrealistas e causando atrasos nos projetos.
“Acho que nos últimos 12 meses houve uma grande quantidade de licitações que não serão construídas (devido ao aumento dos custos) e que o pipeline de obras futuras secou.
Portanto, em breve eles estarão muito interessados ​​em trabalhar novamente e serão mais competitivos em seus preços, o que é necessário. Só precisamos encontrar esse equilíbrio para todos.”
Ele, como Beck, que assumiu um projeto em seu terreno em Caulfield, em Melbourne, que anteriormente estava sendo construído pela Probuild, está se concentrando mais no mercado de construção para alugar, com a demanda dos locatários ainda forte e os preços dos aluguéis subindo.
“É uma jogada anticíclica. Os locatários ainda estão por aí. Então, estamos realmente entrando nesse mercado. Simplesmente nunca vi fundamentos como este antes, e isso não muda da noite para o dia.
“Não foi a imigração que criou um boom (de arrendamento), foi um verdadeiro boom interno. E quando as fronteiras reabrirem adequadamente e mais pessoas vierem para cá, haverá um boom ainda maior.”