O Fundo Monetário Internacional juntou a sua voz àqueles que expressam preocupação sobre o estado do mercado imobiliário comercial global face às taxas de juro elevadas, especialmente nos EUA, o maior mercado deste tipo no mundo.
Numa publicação de blogue publicada na semana passada, observou que os preços dos imóveis comerciais tinham “caído 11 por cento desde que a Reserva Federal começou a aumentar as taxas de juro em Março de 2022, anulando os ganhos dos dois anos anteriores”.
Descreveu a queda nos preços dos imóveis comerciais como “impressionante” e informou que “caíram mais no actual ciclo de aperto da política monetária do que em episódios anteriores”.
Um dos factores envolvidos, afirmou, pode ser o ritmo acentuado do aperto monetário – um aumento da taxa do Fed de perto de zero para cerca de 5% em pouco mais de um ano – que contribuiu para um aumento acentuado nas taxas hipotecárias e na juros sobre títulos garantidos por hipotecas. Verificou-se também um abrandamento no financiamento de capitais privados, que tinha sido uma importante fonte de financiamento para o sector.
O efeito do rápido aumento das taxas de juro, bem como o aperto das condições por parte dos bancos para o crédito imobiliário comercial, foi “catalisado” pelos efeitos da pandemia que resultou no aumento do “teletrabalho”, bem como do comércio electrónico , levando a uma “demanda drasticamente menor por edifícios de escritórios e varejo e aumentando as taxas de vacância”.
Afirmou que estes desafios eram “particularmente assustadores, uma vez que grandes volumes de refinanciamento estão a vencer”, com a Mortgage Bankers Association a estimar que 1,2 biliões de dólares em dívida imobiliária comercial nos EUA vencerão nos próximos dois anos.
Não obstante a perspectiva de que a Fed possa reduzir as taxas de juro este ano, à medida que os investidores se tornam mais optimistas quanto a uma “aterragem suave” da economia dos EUA, a situação do sector imobiliário comercial permanecerá “desafiadora”.
“Os intermediários financeiros e os investidores com exposição significativa a imóveis comerciais enfrentam riscos acrescidos na qualidade dos ativos. Os bancos pequenos e regionais dos EUA são particularmente vulneráveis, pois estão quase cinco vezes mais expostos do que os bancos maiores.”
Esse alerta recorda os acontecimentos de Março passado, quando três grandes bancos faliram porque as suas participações em dívida do Tesouro caíram devido aos aumentos das taxas de juro e sofreram uma corrida dos depositantes, levando as autoridades governamentais a intervir devido ao “risco sistémico” para todo o sistema financeiro. sistema.
O FMI salientou que os riscos não se limitavam aos EUA, mas também estavam presentes na Europa. O recente colapso da empresa imobiliária Signa já revelou os perigos.
O blog concluiu alertando que o aumento da inadimplência e da inadimplência no setor imobiliário comercial “poderia restringir os empréstimos e desencadear um ciclo vicioso de condições de financiamento mais restritivas, queda dos preços dos imóveis comerciais e perdas para os intermediários financeiros, com repercussões adversas para o resto da economia”.
As raízes da crise não estão simplesmente no aumento das taxas de juro por parte da Fed – como o próprio blog salientou que a propriedade comercial resistiu a aumentos de taxas no passado – mas no contexto histórico em que os actuais aumentos ocorreram.
Desde a quebra global do mercado bolsista em 1987, quando o novo presidente da Fed, Alan Greenspan, prometeu total apoio a Wall Street, o sistema financeiro dos EUA tornou-se cada vez mais dependente da entrada de dinheiro ultra-barato.
Essa dependência sofreu um salto qualitativo após a crise financeira global de 2008 e novamente na crise de Março de 2020, quando a Fed interveio no valor de mais de 4 biliões de dólares para sustentar o mercado-chave para as obrigações do Tesouro dos EUA e praticamente todas as outras áreas do sistema financeiro. sistema.
Este influxo de dinheiro permitiu a acumulação de riqueza pelos oligarcas mais poderosos, com os cinco homens mais ricos a mais do que duplicarem a sua riqueza depois de 2020, de 405 mil milhões de dólares para 869 mil milhões de dólares, a uma taxa de 14 milhões de dólares por hora.
As baixas taxas de juro têm sido mesmo significativas do ponto de vista do funcionamento do sistema financeiro. Tornou-se tão dependente de taxas de juro baixas que a manutenção de uma taxa da Fed superior a 5% – outrora considerada dentro dos limites da normalidade – representa agora grandes perigos. A situação da propriedade comercial é a expressão de um processo muito mais amplo.
Isto pode ser visto nas oscilações de Wall Street, nas quais um dos principais determinantes é o que a Fed fará ou não. Assim, depois de atingir um máximo histórico em Janeiro de 2022, o mercado iniciou uma descida em resultado, primeiro, da expectativa de subidas das taxas de juro, e depois da sua concretização em Março de 2022 e posteriormente.
Para além do que foi descrito como um “frio” entre Março e Julho, quando as acções tecnológicas dispararam com base nas perspectivas de lucro provenientes da inteligência artificial (IA), a tendência geral foi de descida até Outubro do ano passado.
Depois, o mercado iniciou uma recuperação com base no facto de que, com a taxa de inflação global a começar a cair, o Fed não só interromperia o ciclo de aperto, mas começaria a cortar as taxas em 2024. Recebeu um novo impulso em Dezembro, quando o presidente do Fed, Jerome Powell, indicou: contrariamente a todas as suas observações anteriores, que pretendia reduzir as taxas.
Na sexta-feira passada, o principal índice de Wall Street, o S&P 500, atingiu um novo máximo histórico, superando o recorde anterior estabelecido em janeiro de 2022. A subida continuou esta semana, com o Dow a ultrapassar os 38.000 pela primeira vez na segunda-feira.
Desde meados de Outubro passado, o S&P 500 subiu 17,5%, com o índice NASDAQ de alta tecnologia a subir 21%, embora ainda abaixo do seu máximo histórico.
Os preços das ações dos chamados “Sete Magníficos” – controladora do Google, Alphabet, Meta, controladora do Facebook, Amazon, Apple, Microsoft, Tesla e Nvidia – saltaram mais de 25% no espaço de três meses.
A ascensão da Nvidia, que domina a produção de unidades gráficas para IA, é a expressão mais clara do caráter especulativo do boom do mercado.
Em março do ano passado, o valor de mercado da Nvidia era de US$ 565 bilhões. Agora subiu para US$ 1,5 trilhão. A base estreita da subida de Wall Street é indicada pelo facto de que se a Nvidia fosse removida do índice S&P não teria atingido um novo recorde.
Ninguém, muito menos todos os participantes, pode prever para onde o mercado irá evoluir, mas uma coisa pode ser dita com certeza: haverá reviravoltas bruscas.
Por exemplo, há apenas alguns meses, o níquel e o lítio estavam em franca expansão devido ao seu papel nos veículos eléctricos. Hoje, as minas na Austrália estão a anunciar cortes de empregos e encerramentos devido a uma queda na procura esperada de veículos eléctricos e a uma guerra de preços na produção destes metais.
As eleições presidenciais dos EUA marcadas para Novembro deverão realizar-se em condições de extrema volatilidade social e política que poderá muito bem ser intensificada por uma grande turbulência financeira, ou mesmo por uma crise como em 2008.