O início de 2022 viu o ciclo imobiliário da Austrália entrar numa nova fase, após vários anos de um boom sem precedentes. A mudança trouxe alguns desafios, especialmente com as actuais pressões macroeconómicas e questões geopolíticas incluídas na mistura.
Analisamos aqui como o ano se desenvolveu até agora e exploramos as perspectivas para os mercados imobiliários à medida que fazemos a contagem regressiva até 2023.
O ciclo de propriedade muda
No início do ano, vimos indicações claras de que o ciclo imobiliário estava a entrar numa recessão, com o crescimento dos preços a abrandar significativamente após as subidas meteóricas do período da COVID.
Esta mudança natural fez com que as propriedades demorassem um pouco mais a vender, com o equilíbrio entre oferta e procura a começar a inclinar-se subtilmente de um mercado de vendedores firmes para um território mais neutro.
Em Maio, as manchetes marcaram a primeira queda nos preços dos imóveis em quase dois anos, e o Reserve Bank of Australia (RBA) anunciou o primeiro dos seus aumentos das taxas de juro depois de ter mantido a taxa monetária em mínimos históricos durante vários anos.
Inflação, juros e instabilidade
Este ano assistimos a pressões inflacionistas globais que afectaram os mercados imobiliários em todo o mundo, e os bancos centrais de muitos países têm aumentado as taxas de juro, a fim de controlar os custos em espiral.
A Austrália não escapa o ambiente de crédito, com repercussões óbvias para o mercado imobiliário.
As crises geopolíticas também afectaram o nosso custo de vida, aumentando as pressões naturais do ciclo inflacionista. O conflito está a contribuir para um sentimento geral de instabilidade e para uma consequente queda na confiança dos consumidores.
Para alguns afortunados, a pandemia foi um momento para poupar, e muitas famílias australianas têm reservas financeiras para os ajudar a enfrentar o ataque económico que estamos a viver. Isto, combinado com taxas de desemprego historicamente baixas, significa que, apesar de enfrentarem um aumento constante nos pagamentos de hipotecas e nas despesas de subsistência quotidianas, uma proporção significativa de mutuários está a gerir relativamente bem, e não vimos qualquer pânico repentino nas vendas até à data. .
No entanto, a realidade é que ainda não veremos todos os efeitos dos aumentos das taxas, que começarão a fazer-se sentir de forma mais acentuada à medida que atingirem as contas bancárias no próximo mês ou depois. Para os mutuários que já estavam a sentir o aperto financeiro como resultado das restrições da COVID, poderá haver mais dificuldades induzidas pelas taxas no futuro.
Fechando a lacuna entre os valores de casas e apartamentos
Uma tendência interessante que vimos ao longo do ano é a redução da diferença entre os valores das casas e dos apartamentos.
Até 2021, as casas ultrapassaram em muito as unidades em termos de crescimento de preços. O CoreLogic Home Value Index publicado em janeiro de 2022 mostrou que em Sydney, o crescimento anual das casas foi de 32,7% e dos apartamentos de 18,8%, enquanto na região de NSW, os números de crescimento anual foram de 35% e 29,7% para casas e apartamentos, respectivamente. .2
Avançando para novembro de 2022, é uma história diferente. Os preços das casas em Sydney suportaram o peso da recessão, caindo 8,1% ao longo do ano, enquanto os valores dos apartamentos caíram apenas 3,9%. Na região de NSW, o crescimento anual é atualmente de 7,8% para casas e 9% para apartamentos.3
A acessibilidade relativa, o fluxo renovado de migração e um mercado de arrendamento extremamente apertado são alguns dos factores que impulsionam o valor dos apartamentos.
O que virá para o mercado imobiliário de 2023?
Apesar de seis meses de queda dos preços, os números mais recentes mostram alguma atenuação destas condições desafiadoras, com a taxa de declínio a abrandar de 1,6% em Agosto para 1,2% em Outubro.4 No entanto, como os especialistas são rápidos em salientar, é demasiado cedo para falar sobre a crise que está chegando ao fim.
A maioria dos especialistas prevê que os preços continuarão a cair durante pelo menos mais quatro a seis meses antes de começarem a recuperar lentamente à medida que as taxas de juro se estabilizam e a inflação é controlada.
Um relatório do National Australia Bank (NAB) sugere que há um vislumbre de crescente otimismo do consumidor, com um pequeno aumento no número de pessoas que pensam que é um bom momento para regressar ao mercado imobiliário.5 É um sentimento que é refletindo-se na melhoria das taxas de liquidação em leilões em todo o país após a crise de julho, que em Sydney viu a taxa de liquidação cair para apenas 53%. Atualmente está em 61% e com tendência de aumento.6
Não há como negar que estes são tempos de teste.
Um desemprego tão baixo significa que algumas empresas estão a ter dificuldades em encontrar o pessoal de que necessitam para se manterem em atividade. Ao mesmo tempo, muitas famílias já estão sobrecarregadas até ao limite com a escalada dos custos de vida e dos pagamentos de hipotecas.
No entanto, a nossa economia é relativamente forte e o governo continua a ajudar os compradores de casas pela primeira vez a entrar no mercado com uma série de incentivos. Espera-se que as taxas de juro estabilizem nos próximos seis a oito meses e há todas as expectativas de que a inflação comece a abrandar e eventualmente regresse a níveis aceitáveis.
Em termos imobiliários, tem-se falado muito nos meios de comunicação social sobre a quebra do mercado e a queda dos preços em resposta às actuais pressões económicas, mas os especialistas imobiliários e financeiros preferem ter uma visão menos dramática da situação.
O consenso geral é que sim, estamos a viver uma correcção, mas mesmo que os preços caiam 10-15%, o crescimento fenomenal dos últimos anos ainda deixará os proprietários e investidores confortavelmente em melhor situação do que nunca.
Cada região do país tem os seus próprios desafios e as pessoas têm receio de se comprometerem excessivamente num ambiente financeiro incerto.
A procura frenética dos últimos anos diminuiu até certo ponto, mas as pessoas precisam sempre de casas e o mercado imobiliário continuará a proporcionar oportunidades tanto para compradores como para vendedores, embora a um ritmo menos frenético do que nos anos anteriores.
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