Os imóveis comerciais são um tipo de ativo lucrativo para investidores que buscam gerar receitas de aluguel e ganhos de capital com seus investimentos em propriedades físicas. Na maioria dos casos, a compra de um imóvel comercial exige a solicitação de um tipo específico de empréstimo – um empréstimo CRE – pois o valor desses ativos é bastante elevado.
Neste artigo, iremos nos aprofundar nos conceitos básicos que um investidor precisa saber para investir em imóveis comerciais, juntamente com as principais definições sobre empréstimos imobiliários comerciais, incluindo o que são, quantos tipos de empréstimos existem e que tipo de requisitos que as instituições financeiras normalmente solicitam.
O que são imóveis comerciais?
Imóveis comerciais (CRE) abrangem qualquer propriedade usada exclusivamente para fins comerciais, e não para residência. Ao contrário das casas compradas por particulares, as propriedades imobiliárias, como edifícios de escritórios, armazéns, lojas de retalho e edifícios de apartamentos, são adquiridas por investidores que procuram gerar rendimentos de aluguer contínuos. Os imóveis comerciais oferecem vantagens únicas que os tornam uma classe de ativos atraente para muitos investidores.
Em primeiro lugar, os imóveis comerciais geram aluguéis significativamente mais elevados por metro quadrado em comparação com os imóveis residenciais. Ativos comerciais bem geridos proporcionam rotineiramente retornos entre 8-12% ou mais. A razão por trás dos aluguéis mais elevados é que as empresas necessitam de espaços especializados para operar e realizar atividades comerciais. Eles estão dispostos a pagar taxas premium por propriedades funcionais em locais desejáveis.
Outro grande benefício dos imóveis comerciais são os prazos iniciais de arrendamento mais longos com os quais os inquilinos se comprometem, normalmente de 3 a 10 anos ou mais, versus apenas 1 ano para aluguéis residenciais. Locações prolongadas proporcionam estabilidade e previsibilidade das receitas de aluguel ao longo do tempo. Os inquilinos comerciais também cuidam eles próprios da maior parte da manutenção interior como parte de arrendamentos líquidos triplos, reduzindo as responsabilidades e custos do proprietário.
Os investidores beneficiam ainda de deduções fiscais sobre depreciação e outras amortizações que não estão disponíveis em imóveis residenciais. O imobiliário comercial também beneficia de economias de escala, com propriedades maiores que servem eficientemente vários inquilinos e aumentam o potencial de rendimento global. Por último, as rendas e os valores dos imóveis tendem a acompanhar a inflação no longo prazo, o que os torna uma estratégia de cobertura para proteger o poder de compra da riqueza arduamente conquistada pelos investidores.
O que são empréstimos imobiliários comerciais e como funcionam?
Os investidores imobiliários comerciais recorrem frequentemente a empréstimos em vez de pagar a compra em dinheiro por vários motivos. Primeiro, calcular o preço total de compra em dinheiro pode não ser viável, especialmente para propriedades grandes e caras. Os empréstimos permitem que os investidores aproveitem o seu capital existente e adquiram mais ativos. Em segundo lugar, manter o dinheiro livre para outros investimentos e oportunidades proporciona mais flexibilidade financeira. E terceiro, a despesa com juros de um empréstimo é dedutível do imposto de renda, proporcionando outro benefício.
Os empréstimos imobiliários comerciais são oferecidos por várias instituições de crédito, incluindo bancos, cooperativas de crédito, seguradoras, fundos de pensão, credores privados e agências governamentais.
Para obter um empréstimo, muitos investidores recorrem aos serviços de uma corretora de hipotecas comerciais. Essas empresas atuam como intermediárias entre mutuários e credores. Eles ajudam os mutuários a encontrar opções de financiamento adequadas à sua situação específica e tipo de propriedade.
As corretoras de hipotecas comerciais têm relacionamentos bem estabelecidos com os credores e podem ajudar os investidores a identificar as melhores taxas e termos de empréstimo. Eles também cuidam do processo de inscrição e da subscrição de empréstimos.
Elementos-chave de um empréstimo imobiliário comercial
- Valor do empréstimo: o valor total em dólares emprestado do credor. É determinado com base em fatores como o valor de avaliação do imóvel, o lucro operacional líquido projetado e a situação financeira geral do mutuário.
- Loan-to-Value Ratio (LTV): Percentual do custo total do imóvel que será coberto pelo valor do empréstimo. Normalmente varia de 50% a 80% para empréstimos imobiliários comerciais. A porcentagem restante é coberta pelo pagamento inicial do mutuário.
- Taxa de Juros: Um encargo periódico sobre o empréstimo, expresso em percentagem. Pode ser fixo para todo o prazo do empréstimo ou variável/ajustável. A taxa de juros influencia os custos de financiamento do mutuário.
- Período de reembolso: O número de anos que o mutuário levará para reembolsar o saldo principal do empréstimo. Normalmente, esse período varia de 5 a 10 anos para empréstimos imobiliários comerciais.
- Cronograma de Amortização: O cronograma completo detalhando como o saldo principal do empréstimo e os juros serão pagos ao longo de todo o prazo do empréstimo por meio de parcelas periódicas.
- Índice de Cobertura do Serviço da Dívida: Relação mínima entre o resultado operacional líquido do imóvel e o serviço da dívida que deve ser mantido. Mede a capacidade do proprietário de pagar suas obrigações de dívida.
- Penalidades de pré-pagamento: As taxas cobradas pelo credor se o mutuário pagar o empréstimo antes do período de reembolso estabelecido. O seu objetivo é dissuadir o reembolso antecipado.
- Com recurso versus sem recurso: Os empréstimos com recurso responsabilizam pessoalmente o mutuário se o rendimento da propriedade for insuficiente para cobrir o serviço da dívida. A não possibilidade de recurso limita a responsabilidade apenas à apreensão dos bens.
- Assumibilidade: Permite que um novo comprador de imóvel assuma ou assuma o empréstimo existente do vendedor em vez de obter uma nova hipoteca. Depende da aprovação do credor.
- Reservas: O montante mínimo em dólares que um mutuário deve manter em mãos para continuar a cobrir os pagamentos do serviço da dívida se o rendimento operacional líquido da propriedade diminuir.
Os empréstimos imobiliários comerciais proporcionam acesso a capital que de outra forma não estaria disponível, permitindo aos investidores expandir as suas carteiras. Com a estrutura de empréstimo correta, tanto o mutuário quanto o credor podem se beneficiar.
Além disso, a obtenção de empréstimos imobiliários comerciais permite aos investidores adquirir activos geradores de rendimento, preservando simultaneamente os recursos de capital. Ao aproveitar o dinheiro de um credor garantido pela propriedade como garantia, os investidores ganham flexibilidade financeira.