Compra e venda: 8 documentos imobiliários e cláusulas contratuais mais comuns
Compra e venda: 8 documentos imobiliários e cláusulas contratuais mais comuns
Ao comprar ou vender uma casa, há sempre papelada envolvida. Existem muitos tipos de documentos e divulgações que os compradores e/ou vendedores irão revisar e assinar ou rubricar para iniciar o processo de venda de uma casa, interagir com os compradores ou fechar a venda.
Embora a lista abaixo não tenha como objetivo mostrar todos os documentos envolvidos na compra ou venda de uma casa, ela lhe dará uma visão geral de quais são muitos dos documentos mais comumente usados ​​e para que são usados.
Tal como acontece com todas as coisas imobiliárias, todas as dúvidas, preocupações ou comentários sobre documentos imobiliários devem ser direcionados ao seu agente imobiliário ou advogado.
Depois que um vendedor de casa seleciona um corretor de imóveis e discute todos os termos da venda, um Contrato de Listagem geralmente é assinado pelo corretor de imóveis e pelos proprietários do imóvel que está sendo vendido.
Este documento geralmente mostra o preço de listagem da casa, a duração do contrato de listagem, os nomes dos vendedores e o endereço da propriedade. Outros itens do Contrato de Listagem podem ser a comissão acordada para a corretora de listagem (e possivelmente o agente ou subagentes do comprador), bem como um texto explicando as responsabilidades do agente de listagem e da corretora, além de seus direitos e obrigações como o vendedor de casa.
Uma vez que este documento é entre vocês, como vendedores da casa, e o seu agente imobiliário (ou a corretora do agente), é fundamental ler e compreender o que é - pois este é o ponto de partida para a venda da sua casa.
Divulgações do vendedor doméstico
Na maioria dos casos, de acordo com as leis estaduais e como parte do processo de listagem da casa (acima), o vendedor pode precisar preencher um formulário de divulgação do vendedor da casa. Este formulário, normalmente preenchido pelo(s) proprietário(s) da casa, solicita que os proprietários indiquem o estado dos vários aspectos da casa e do imóvel, visto que as condições lhes podem ser conhecidas hoje. Em alguns estados e localidades, também há divulgação de bairro.
É importante que os vendedores de imóveis leiam e respondam a todas as perguntas do formulário de divulgação. Se houver alguma dúvida em relação ao formulário de divulgação, o vendedor da casa deve perguntar ao seu agente de listagem ou a um advogado.
Contrato de Compra e Venda
Depois que um comprador decide fazer uma oferta por sua casa, ele apresenta a você ou ao seu agente imobiliário um contrato de compra e venda (embora alguns estados iniciem o processo de oferta com o que é conhecido como “term sheet”). Normalmente representa a oferta que o comprador está fazendo para comprar a casa.
No setor imobiliário, ofertas verbais, negociações ou acordos podem ser válidos, mas não necessariamente vinculativos. Peça ao seu agente ou advogado mais informações sobre negociações verbais.
Na maioria dos casos, as ofertas de compra de imóveis devem ser feitas por escrito – ofertas verbais geralmente não são válidas. Numa situação de oferta múltipla, haverá um contrato de Venda ou Compra por oferta do comprador. O Contrato de Venda ou Compra normalmente indica a oferta de preço de compra do comprador, a data de fechamento desejada e outros detalhes de compra e termos de venda. Também pode incluir outros tipos de documentos que são explicados abaixo.
Dúvidas sobre o contrato de venda ou compra devem sempre ser encaminhadas ao seu agente de listagem ou a um advogado. Como regra geral, o Contrato de Venda ou Compra apresentado a um vendedor de casa por um comprador é simplesmente uma oferta de compra e não se torna um contrato real até que ambas as partes assinem e concordem com o documento.
Uma “Contingência” é definida como um tipo de situação “condição de venda” ou “se isto, então este”. Num contrato de compra de casa, o comprador pode colocar um ou vários tipos de contingências na oferta de compra da casa. Por exemplo, um comprador pode precisar vender a casa existente antes de poder comprar a sua.
O tipo mais comum de contingência é uma contingência de financiamento. Uma contingência de financiamento é geralmente usada quando o comprador precisa obter um empréstimo (uma hipoteca) para a casa, caso não esteja pagando em dinheiro.
Outra contingência frequentemente usada é uma contingência de inspeção. Nesta contingência, um comprador pode ter o direito de realizar uma inspeção ou esperar que certas inspeções sejam realizadas antes do fechamento final. Tal como acontece com todas as contingências, é muito importante analisá-las com o seu agente imobiliário ou advogado, pois muitas vezes têm limites de tempo e outros detalhes importantes.
Conforme mencionado acima, a oferta de um comprador pode conter uma contingência para uma inspeção residencial. Em alguns casos, um vendedor de casa pode já ter realizado uma inspeção e/ou o vendedor pode ser obrigado a realizar determinadas inspeções como parte do processo de venda de uma casa, dependendo das regras e regulamentos do estado e da localização da casa.
Embora a maioria das inspeções residenciais sejam bastante gerais, existem tipos especiais de inspeções que podem examinar pragas, sistemas de aquecimento e refrigeração, o estado de uma piscina, problemas de fundação e outros.
É importante saber que tipo de inspeção um comprador pode necessitar ou solicitar, bem como saber qual parte é responsável pelo pagamento da inspeção e qual parte tem direito ou obrigação sobre os resultados da inspeção.
Contrato de Ocupação ou Leaseback
Em alguns casos, os compradores mudam-se para a casa que estão comprando antes ou depois da data de encerramento do Contrato de Compra e Venda. Em casos como este, um formulário geralmente denominado Contrato de Ocupação, ou Contrato de Leaseback do Comprador ou Vendedor, é exigido entre o comprador e o vendedor da casa.
Por exemplo, um acordo pós-ocupação permite que o vendedor continue a ocupar a casa antes que a venda seja fechada. No entanto, recomenda-se muita cautela com este tipo de acordos devido às incertezas das datas de encerramento e outras circunstâncias imprevistas. Tal como acontece com todos os contratos, é importante lê-los e revisá-los com o seu agente imobiliário ou advogado.
Acesso às instalações
Depois que o comprador e o vendedor concordaram com um contrato, diz-se que a casa está "sob contrato". No entanto, como o processo de fechamento ou depósito para finalmente chegar ao fechamento é muitas vezes medido em semanas ou meses, há momentos em que um comprador pode precisar ou querer entrar na casa que está comprando para fazer medições ou analisar o layout da casa para que possam prepare-se melhor para se mudar ou fazer melhorias na casa após o fechamento.
Em alguns estados e localidades, existe um formulário acordado entre comprador e vendedor que cobre contratualmente esse tipo de situação. Este tipo de formulário costuma conceder acesso às instalações e delinear cenários específicos em que podem entrar em casa com segurança para realizar essas solicitações. Em alguns casos, as premissas de acesso são explicadas ou acordadas no corpo de outros documentos do Contrato de Compra e Venda.
Escritura ou Escritura de Confiança
Como parte do processo de venda de uma casa, os vendedores geralmente cedem a propriedade da casa aos compradores. Isso geralmente ocorre na forma de uma Escritura ou Escritura de Fideicomisso. Este documento é particularmente importante porque é entendido como um documento oficial de propriedade. Como tal, os proprietários não devem assinar a Escritura nem um formulário que transfira a Escritura, a menos que esteja no processo de venda da casa. Agentes imobiliários ou advogados podem responder a perguntas sobre propriedade e escrituras.
Vender ou comprar casa é um processo que exige muita documentação. Às vezes, essa documentação pode ser bastante complicada e confusa. Os documentos acima representam os mais comuns dos envolvidos na compra ou venda de uma casa. E como parte do serviço prestado a você, seu agente de listagem, agente do comprador ou advogado pode responder a perguntas ou preocupações em relação à maioria dos documentos envolvidos na compra ou venda de uma casa. #hw