The Building Blocks of Real Estate é uma nova série de artigos que explora muitos dos principais conceitos e princípios frequentemente encontrados em transações imobiliárias. Cada artigo abordará um tópico diferente e pretende fornecer um breve resumo do significado do conceito/princípio relevante, como ele é relevante para transações imobiliárias e descrever por que é importante de uma perspectiva prática.
Em nosso primeiro artigo discutimos Acordos de Garantia Autorizados (AGAs). O termo "AGA" é bem conhecido, mas na nossa experiência a lei que envolve os AGA não é bem compreendida e, portanto, pensamos que seria útil explicar brevemente o que é um AGA e as circunstâncias em que pode ser necessário.
O que é isso?
Um AGA é um acordo pelo qual um inquilino cessante, que está cedendo seu arrendamento (Cedente), garante o cumprimento, por parte do inquilino entrante (Cessionário), dos acordos de inquilino contidos no arrendamento. Uma AGA surge na cessão de um contrato de arrendamento a um terceiro e é muitas vezes uma condição para o proprietário dar o seu consentimento à cessão proposta. A AGA é frequentemente documentada na licença a ser atribuída, mas pode ser um documento independente e separado.
1. Quem é o Cessionário?
Como o Cedente dará uma garantia ao proprietário de que o Cessionário cumprirá os acordos do inquilino no contrato de locação, é importante que a devida diligência seja realizada no Cessionário proposto para garantir que o Cedente esteja satisfeito de que o Cessionário é capaz de cumprir essas obrigações.
2. O que acontece se o Cessionário estiver inadimplente?
No caso de qualquer inadimplência por parte do Cessionário, o Cedente concorda em compensar essa inadimplência, por exemplo, o não pagamento do aluguel, ao locador. Além disso, uma AGA geralmente oferece ao proprietário a opção de solicitar ao Cedente um novo arrendamento das instalações nos mesmos termos, incluindo o pagamento dos valores devidos, pelo restante do prazo do arrendamento.
3. Quanto tempo dura?
Uma AGA dura todo o período durante o qual o Cessionário é responsável pelas cláusulas do inquilino sob um contrato de arrendamento. Na prática, isso significa que um AGA desaparecerá quando um Cessionário alienar sua participação no arrendamento a um terceiro (ou seja, por meio de outra cessão) ou quando o arrendamento chegar ao fim. É incomum que haja qualquer limite de tempo para uma AGA.
4. O proprietário pode sempre exigir uma AGA?
Um arrendamento conterá uma disposição expressa que exige automaticamente que o inquilino cessante forneça uma AGA ou isso será limitado a circunstâncias que sejam “razoáveis”. No entanto, determinada jurisprudência pode implicar um teste de “razoabilidade” mesmo quando o arrendamento não inclui expressamente tal redação.
Esta não se destina a ser uma análise abrangente da legislação em torno da AGA e, se necessitar de mais informações, contacte a nossa equipa imobiliária.