100 SOMMAIRE Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir une indemnité qui ne peut dépasser 2 % du prix de l’immeuble, objet du contrat. Lorsque, du fait de l’accédant, le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, le vendeur peut obtenir une indemnité qui ne peut dépasser 1 % du prix de l’immeuble, objet du contrat. Sous certaines conditions, cette indemnité peut être portée à 3 % lorsque l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans. Le contrat de location vente doit prévoir les modalités de calcul de ces indemnités. Remarques : Le recours par une collectivité locale à un contrat de location-vente doit tenir compte des éléments ci- après : - seuls peuvent être mis en location-vente les immeubles du domaine privé de la commune, les immeubles du domaine public étant par nature inaliénables et imprescriptibles ; - le transfert de propriété ne s’opère que lors de la vente effective au terme fixé par le contrat ; - le paiement du prix peut être différé (à la fin du contrat) ou fractionné (pendant l’exécution du contrat). Les règles propres à la location-vente, rappelées ci-dessus ont pour effet d’obliger la collectivité à rembourser les paiements fractionnés encaissés en cas de résiliation du contrat (entreprise en règlement judiciaire, par exemple) ou en cas de refus de l’accédant d’acquérir le bien. Le choix d’un paiement fractionné de préférence à un paiement différé, compte tenu des conditions de remboursement définies par la loi, devrait, en outre, être fait avec prudence. En revanche, la redevance due au titre de la jouissance du bien pendant la durée du contrat est acquise définitivement à la collectivité. Comme tout loyer, cette redevance doit être justifiée par les charges que la commune supporte au titre du bien, notamment l’amortissement (s’il s’agit d’un immeuble productif de revenus). La logique du dispositif voudrait que la redevance soit fixée à un niveau suffisant pour couvrir ces charges, tandis que le prix de vente du bien, correspond au minimum à la valeur nette comptable du bien au terme du contrat, déduction faite des amortissements pratiqués. Il est cependant rappelé qu’un prix de vente excessivement modique ou symbolique pourrait être considéré comme n’ayant pas un caractère sérieux ou, s’il répond à l’intention libérale du vendeur, comme une donation directe. Si le bénéficiaire est un tiers privé, l’on peut alors se trouver dans le champ d’application de la législation relative aux interventions économiques. La Cour des comptes, a rappelé à plusieurs reprises, et notamment dans ses rapports publics, les risques qui pèsent sur les collectivités locales qui utilisent des formules similaires à la location-vente pour mettre à la disposition d’entreprises des locaux industriels. Il importe donc que les contrats soient soigneusement établis pour tout ce qui concerne les obligations réciproques des parties, le paiement du prix, de la redevance et des indemnités. L’évaluation du prix de vente et de la redevance d’occupation doit permettre à la collectivité de parvenir à la neutralité financière de l’opération.  La location-vente et le crédit bail Certains contrats dénommés " crédit-bail " s’assimilent dans leur condition d’exécution à des contrats de location-vente. Il y a lieu de les traiter budgétairement et comptablement comme ces derniers. Le crédit-bail demeure régi par la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 modifiée relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail. Dans la définition qu’elle donne du crédit-bail, la loi n’envisage comme organismes crédit-bailleurs que les seules entreprises. L’article 3 de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 relative à l’activité et au contrôle des établissements de crédit, codifié à l’article L. 313-1 du code monétaire et financier, assimile par ailleurs les opérations de crédit-bail à des opérations de crédit, et par voie de conséquence, à des opérations de banque. Or, l’article 10 de la même loi, codifié à l’article L. 511-5 du code monétaire et financier, interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer de telles opérations à titre habituel, le caractère habituel se trouvant rempli, selon la jurisprudence, par la réalisation de deux opérations.
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