55 Quelles incidences économiques de la qualité d’usage ? Le montage des opérations résidentielles repose essentiellement sur un « triptyque » : le coût du foncier, le coût de la construction, le prix de vente, tout en permettant au maître d’ouvrage de réaliser une marge. Ces différents termes sont en relation par un jeu de « vases communicants ». Ceci confère une certaine faculté d’adaptation aux montages, et explique qu’une contrainte plus importante sur un ou plusieurs termes de l’équation n’aboutit pas nécessairement à une impossibilité de faire. Un exemple type consiste, à l’occasion d’une cession foncière en opération d’aménagement, en la fixation d’objectifs qualitatifs (renchérissant le coût de construction), sans élévation du prix de vente des logements pour les acquéreurs, mais compensée par un niveau de charge foncière établi de manière à permettre l’opération, ce niveau de charge foncière entrant lui-même dans l’équilibre économique de l’opération d’aménagement. Il est bien entendu qu’il existe des limites : un ensemble de contraintes, qui peuvent être normatives, « para-normatives » (de type charte locale), résulter des conditions locales de marché, d’une tension plus ou moins forte sur les coûts de construction, ou encore du mode d’acquisition du foncier (la production en diffus étant bien plus difficile à maîtriser qu’en opération d’aménagement), peut aboutir à un blocage et à une impossibilité de réaliser une opération. Ceci ne peut réellement être apprécié que dans le cadre d’un dialogue local et contextualisé. Agir sur les termes du montage financier des opérations peut constituer un levier en faveur de la qualité d’usage des logements, en permettant d’intégrer une amélioration de celle-ci dans l’équation sans aboutir à une impossibilité. Ce type d’action est lié étroitement à l’analyse des incidences économiques que peut entraîner la mise en œuvre des critères proposés dans le référentiel de qualité. Un surcroît de qualité des logements risque naturellement de se traduire par une perturbation de l’équation économique en tirant vers le haut le coût et le prix du logement. Il convient toutefois d’être extrêmement prudent sur l’évaluation de ses incidences. ● En termes de surcoût de construction, les critères de qualité d’usage proposés auraient un impact limité. Un logement un peu plus grand et avec un peu plus de hauteur sous plafond n’engendre pas de surcoût d’installations sanitaires, de menuiserie, ni de réseaux. Il représente en revanche un peu plus de linéaire de murs et de cloisons, de surface de plancher et de plafond. A l’échelle de chaque projet pris isolément, la question des limites physiques de la parcelle et de sa constructibilité sera probablement plus déterminante.
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