Charte de l’évaluation du Domaine 22 Fiche 2 Méthodes par le revenu L’évaluation par le revenu permet de conforter la méthode par comparaison, pour des biens ayant vocation à être loués. Cette méthode permet de déterminer la valeur vénale d’un bien loué, ou destiné à l’être, en appliquant au loyer réel ou au loyer qui pourrait être obtenu, un taux de capitalisation, déterminé à partir des constatations faites sur le marché locatif correspondant. Compte tenu du très important effet de levier qu’engendre Biens ayant vocation à être loués Valeur vénale : Revenu * 100 / taux de capitalisation Exemple : Valeur vénale d’un immeuble pouvant générer un revenu locatif annuel de 50 000 € : l avec un taux de capitalisation de 6 % : 50 000 € x (100/6) = 833 333 € l avec un taux de capitalisation de 5 % : 50 000 € x (100/5) = 1 000 000 € Projection sur toute la période déterminée des 4 flux positifs correspondant aux recettes (loyers et autres, y compris prix de revente attendu) ─ 4flux négatifs correspondant aux dépenses (entretien, travaux, gestion, impôts...) = 4 flux financiers nets La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des flux financiers nets. Cette méthode est privilégiée pour l’estimation d’immeubles présentant un enjeu financier important sur le court et le moyen terme. Il s’agit en général d’immeubles : l à vocation fructifère, avec des évolutions importantes de revenus annuels ; l nécessitant souvent d’importants aménagements dans le temps (travaux de réhabilitation, de construction, d’agrandissement, de reconversion...) ; l dans le cadre d’un programme de réhabilitation ou de reconversion immobilière, en vue d’une cession ou d’une mise en location. 7 Annexe 4 1. La méthode par capitalisation La valeur est notamment obtenue au moyen d’un taux de capitalisation qui exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale (hors droits et frais) : Cette méthode consiste à projeter, sur une période déterminée, les flux financiers qui seront générés une modification, même minime, des taux retenus, il est fortement préconisé de recouper la valeur vénale obtenue par la méthode comparative, voire par un cash-flow. Cette méthode pourra être écartée pour les locations atypiques (marchands de sommeil). 2. La méthode des flux nets de trésorerie actualisés (discounted cash-flow ou D.C.F.) par l’immeuble. La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des flux financiers.
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