COUR D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE B AA/SM
X... N 137 AFFAIRE N : 05/01556 Jugement du 17 Mai 2005 Tribunal de Grande Instance du MANS no d'inscription au RG de première instance 04/04030
X... DU 15 FÉVRIER 2006
APPELANTS : Maître Michèle MEGE 3 route des Fondus 72700 ALLONNES LA S.C.P. GAISNE ET MEGE 3 route des Fondus 72700 ALLONNES Maître Louis DERBOULLE 25 Place de l'Eperon 72000 LE MANS LA S.C.P. DERBOULLE AUBES PASQUIOU 25 place de l'Eperon 72000 LE MANS représentés par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour assistés de Maître LORRAIN, avocat au barreau du MANS. INTIMÉE : LA S.A.R.L. DANIEL THIBAULT IMMOBILIER 2 Boulevard Pierre Lefaucheux 72000 LE MANS représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour assistée de Maître PIGEAU, avocat au barreau du MANS. COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2006 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DELÉTANG, président de chambre
Monsieur TRAVERS, conseiller
Monsieur ANGIBAUD, conseiller
qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Madame PRIOU X... : contradictoire
Prononcé publiquement le 15 février 2006, par mise à disposition de
l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur DELETANG, président, et par Madame PRIOU, greffier.
Vu le jugement rendu le 17 mai 2005 par le tribunal de grande instance du Mans dans le litige opposant la société DANIEL THIBAULT IMMOBILIER (dénommée ci-après DTI) à la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU, Me DERBOULLE, la SCP GAISNE et MEGE, et Me MEGE,
Vu la déclaration d'appel général, formalisée le 27 juin 2005 par la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU, Me DERBOULLE, la SCP GAISNE et MEGE, et Me MEGE,
Vu les conclusions déposées par la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU, Me DERBOULLE, la SCP GAISNE et MEGE, et Me MEGE, le 19 décembre 2005, et celles déposées le 23 décembre 2005 par la société DTI,
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 2 janvier 2006,
Suivant un compromis de vente établi devant Me MEGE, notaire associé de la SCP notariale GAISNE et MEGE, avec l'assistance de Me DERBOULLE, notaire associé de la SCP DERBOULLE, AUBES, PASQUIOU, le 27 février 2001, la société CONCORDE a vendu à la société DTI, un immeuble situé au lieu-dit "la chauvinière" sur la commune D'ARNAGE (72), sur lequel était implanté notamment un "grand bâtiment" à usage commercial et de vente, de 1500 m2, sous diverses conditions suspensives et notamment "que le certificat d'urbanisme ou la note de renseignements d'urbanisme à obtenir ne révèle pas des servitudes ou autres prescriptions de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété ou la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble à savoir: CDEC pour l'exploitation d'un magasin de distribution alimentaire LIDL (1000 m2 environ de vente et de stockage)", et ce moyennant le prix principal
de 4.500.000 Frs (686.020,58 ç).
Suivant un deuxième compromis de vente établi devant Me DERBOULLE, la société DTI a revendu à la société IMMALDI ET COMPAGNIE, l'immeuble sus-désigné, moyennant le prix principal de 5.700.000 Frs (868.959,40 ç), sous diverses conditions suspensives et notamment de "l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, préparé par l'acquéreur et visé par lui pour être déposé par le vendeur, de l'obtention par le vendeur d'un permis de démolir, ... que le permis de construire, le certificat d'urbanisme ou la note de renseignements d'urbanisme à obtenir ne révèle pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à remettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement le droit de propriété ou la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble..."
Par acte authentique établi le 8 août 2001, par Me MEGE avec la participation de Me DERBOULLE, la société CONCORDE et la société DTI ont régularisé la vente conclue le 27 février 2001, chaque partie déclarant que les conditions de cet acte se substituent purement et simplement à l'avant contrat et à tout autre document régularisé entre elles avant ce jour, les clauses et conditions de l'avant-contrat étant réputées non écrites à compter du jour de cet acte.
La société DTI ESPACE CONSTRUCTION après avoir déposé le 22 octobre 2001, une demande de permis de construire tendant à l'implantation par la société IMMALDI ET COMPAGNIE, d'un bâtiment destiné au commerce alimentaire de détail, pour une surface de vente de 299,92 m2, s'est vue notifier un arrêté de refus de permis de construire daté du 10 décembre 2001, fondé sur l'application de l'article 2 du règlement de la zone UZ (anciennement zone UD) du plan d'occupation des sols, interdisant dans la zone d'implantation de l'immeuble les constructions à usage de commerces alimentaires de détail.
La société IMMALDI ET COMPAGNIE ayant pris acte de ce refus de permis de construire, a alors renoncé à régulariser la vente ayant donné lieu au compromis de vente du 20 juillet 2001.
Sur l'assignation délivrée à la demande de la société DTI à l'encontre de Me DERBOULLE et Me MEGE ainsi que des SCP auxquelles ils appartiennent, le tribunal, par la décision entreprise, a :
-condamné in solidum la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU et la SCP GAISNE et MEGE à payer à la société DTI, une somme de 182.939 ç à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par leur manquement à leur devoir d'information de conseil,
- ordonné l'exécution provisoire de ce chef,
- condamné in solidum la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU et la SCP GAISNE et MEGE à payer à la société DTI une somme de 2000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Me DERBOULLE, la SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU, Me MEGE et la SCP GAISNE et MEGE ont interjeté appel de cette décision.
Ils soutiennent d'abord que la société DTI a expressément renoncé dans l'acte notarié du 8 août 2001, à la condition suspensive qu'elle avait posée dans le compromis d'obtention d'une autorisation d'exploiter une grande surface de distribution alimentaire; ils ajoutent que la note de renseignement d'urbanisme a été sollicitée et obtenue, que son contenu a été rappelé dans l'acte authentique lui même avec rappel des dispositions d'urbanisme applicables. Ils soulignent que d'ailleurs la société DTI n'a pas déposé de demande d'autorisation d'exploiter auprès de la CDEC, ce qui confirme qu'elle a sans équivoque renoncer à la destination initialement projetée. Ils font valoir également que la société DTI est un professionnel de la cession immobilière, rompue à ce type d'opération.
S'agissant de la différence entre la superficie réelle du bâtiment et celle indiquée dans l'acte authentique à la suite des compromis, ils
soulignent que cette question n'a été évoquée par la société DTI que pour les besoins de la cause et se trouve sans lien avec l'impossibilité d'implantation d'un commerce alimentaire dans la zone considérée qui a été fait en connaissance de cause par la société DTI.
Ils dénient ainsi avoir commis une faute quelconque à l'égard de la société DTI.
A titre subsidiaire, ils contestent l'existence d'un préjudice subi par la société DTI en relation avec les manquements invoqués. Ils soulignent notamment que la "rectification" fiscale invoquée restait soumise à discussion et transaction, ce qui ne permet pas de retenir un préjudice certain de ce chef. Ils ajoutent que la plus-value escomptée, ne dépendait pas de l'information préalable mais de la réglementation d'urbanisme applicable à l'immeuble considéré.
Ils concluent ainsi à l'infirmation du jugement entrepris afin que la société DTI soit déboutée de ses demandes. Ils sollicitent par ailleurs la condamnation de cette société à leur payer une somme de 4000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société DTI réplique que les notaires parfaitement informés de son intention quant à l'opération envisagée dans sa globalité, ont commis des manquements en ne l'informant et en ne la conseillant pas de l'interdiction d'implantation d'un commerce de détail alimentaire frappant l'immeuble vendu, et en ne procédant pas à la vérification et au contrôle de la surface du bâtiment implanté sur l'immeuble considéré; elle souligne que son intention de réaliser l'opération globale en vue de l'implantation d'une commerce alimentaire au jour de l'acte authentique, ne peut pas être sérieusement discutée alors même que le second compromis intervenu le 20 juillet 2001, était conditionné par la délivrance d'un permis de construire un tel
bâtiment; elle explique que si elle n'a pas demandé l'autorisation de la CDEC prévue en condition suspensive du premier compromis, ce n'est que parce que celle-ci n'était plus nécessaire à la revente, la société de distribution alimentaire se portant acquéreur ne souhaitant pas implanter un commerce d'une superficie nécessitant une telle autorisation.
Elle soutient qu'ainsi, non informée et non conseillée par les notaires intervenus à l'acte authentique, sur l'incidence du POS par rapport à son projet global, elle a considéré que la condition essentielle pour elle, de réaliser l'implantation d'un commerce alimentaire sur l'immeuble considéré, était remplie. Elle ajoute que les notaires ne peuvent être déchargés de leur devoir d'information et de conseil par les compétences personnelles de leurs clients ; qu'ils ne peuvent donc échapper à leur responsabilité en invoquant sa qualité de "marchand de biens" qui ne lui confère pas pour autant la qualité d'expert en droit de l'urbanisme.
Elle conclut ainsi à la confirmation de la décision déférée sur le principe des responsabilités des notaires et des SCP notariales, intervenues.
S'agissant du préjudice, elle critique la décision des premiers juges en ce qu'elle n'a retenu que la perte de plus-value escomptée à l'occasion de l'opération d'achat et de revente de l'immeuble dans un laps de temps très court. Elle soutient qu'elle a également subi un préjudice tenant à la surestimation du bien lors de son achat, à concurrence d'au moins 228.673 ç, en raison notamment de l'erreur de superficie du bâtiment (1325 m2 au lieu des 1500 m2) qui doit être augmentée des frais exposés inutilement ainsi que du coût de financement par un prêt. Elle ajoute qu'en raison du défaut de revente de l'immeuble, elle a fait l'objet d'une notification de rectification des droits d'enregistrement pour 29.430,28 ç auxquels
l'administration fiscale n'a pas "l'habitude" de renoncer lorsqu'ils sont aussi manifestes. Elle ajoute que l'immeuble présente un taux de rendement très inférieur à ce qu'il devrait être ; elle soutient qu'il en résulte une perte annuelle de 38112,25 ç, soit sur 9 années une perte cumulée de l'ordre de 343.000 ç.
Elle conclut ainsi à la réformation de la décision entreprise afin que les deux notaires et les deux SCP notariales soient condamnés in solidum, à lui payer une somme de 533.571,56 ç en réparation des différents chefs de préjudice invoqués ainsi qu'une somme complémentaire de 29430,28 ç correspondant aux droits d'enregistrement réclamés.
Elle sollicite enfin la condamnation in solidum des deux notaires et des deux SCP à lui payer une somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Sur la responsabilité:
Comme l'ont relevé à juste titre, les premiers juges, il résulte des pièces fournies, et notamment des différents courriers produits, que Me DERBOULLE, Me MEGE et les SCP notariales dont ils sont respectivement associés, sont intervenus dès avant et pour l'établissement du premier compromis signé le 27 février 2001 entre la société CONCORDE et la société DTI, lequel faisait clairement ressortir comme condition essentielle de cet achat, "que le certificat ou la note d'urbanisme à obtenir ne révèle pas de servitudes ou prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété ou la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble à savoir CEDC pour l'exploitation d'un magasin de distribution alimentaire LIDL ( 1000 m2 environ de surface de vente
et de stockage)".
Les deux notaires et SCP notariales se trouvaient ainsi dès l'origine parfaitement informés de la destination finale que la société DTI souhaitait donner à l'immeuble objet de cette première transaction régularisée le 27 février 2001, à savoir la revente à une société de distribution de produits alimentaires pour qu'elle y implante une surface commerciale entrant dans son objet.
Alors que les renseignements d'urbanisme obtenus le 24 avril 2001 faisaient apparaître que l'immeuble était situé en zone UD du POS, c'est à dire dans une zone où sont interdites les constructions de commerces alimentaires et leurs annexes, les deux notaires, ont établi un acte authentique le 8 août 2001, pour régulariser la vente conclue entre la société CONCORDE et la société DTI, sans s'assurer que la condition essentielle posée par l'acquéreur dans le compromis, d'une réglementation d'urbanisme permettant l'implantation d'une surface de commerce alimentaire, était bien remplie, ou en tout cas sans avoir attiré l'attention préalable de la société DTI, sur la délivrance de renseignements d'urbanisme remettant en cause l'opération dans l'un de ses éléments essentiels.
Ils ne sauraient sérieusement prétendre que la société DTI a renoncé en connaissance de cause à son projet initial, en ne déposant pas de demande d'autorisation auprès de la CDEC comme prévu au compromis du 27 février 2001, et en ratifiant l'acte authentique contenant une clause générale de substitution des clauses de cet acte aux clauses de l'avant-contrat, alors que non seulement aucune pièce ne fait apparaître une telle renonciation à l'opération dans sa finalité essentielle, mais la société DTI a régularisé en présence de Me DERBOULLE, quelques jours plus tôt un compromis de revente de l'immeuble considéré à la société IMMALDI dont l'objet est précisément d'assurer l'implantation de surfaces de commerce
alimentaire.
Les deux notaires et les SCP dont ils sont associés, ont donc commis un manquement à leur obligation de conseil en n'attirant pas l'attention de la société DTI sur les conséquences de la réglementation d'urbanisme applicable à l'immeuble considéré remettant en cause l'opération globale projetée par la société DTI et ne s'assurant pas que celle ci abandonnait en pleine connaissance de cause la possibilité de revente de l'immeuble pour y implanter un commerce alimentaire, l'absence de saisine de la CDEC n'étant pas par elle même significative d'une renonciation non équivoque à la finalité de l'opération puisque celle ci n'a pas à être saisie lorsque la surface de vente est inférieure à 300 m2.ace de vente est inférieure à 300 m2.
Ils ne sauraient échapper à leur responsabilité en invoquant la qualité de marchand de biens de la société DTI, alors que la compétence du client ne décharge pas le notaire de son devoir de conseil et qu'en outre il ne peut pas être reproché à cette société d'avoir commis une faute quelconque en ne vérifiant pas elle même, les conséquences résultant de l'implantation de l'immeuble en zone UD du plan d'occupation des sols de la commune d'ARNAGE
Les deux notaires et SCP notariales doivent donc être déclarées tenus in solidum à réparer le préjudice en relation directe avec les fautes caractérisées à leur encontre.
A cet égard, il convient de relever que si la société DTI avait été informée en temps utile, de l'impossibilité de mener son projet initial, elle aurait pu alors renoncer à l'achat considéré, et aurait évité ainsi des frais et démarches inutiles telles que la participation au projet de démolition et construction de la société IMMALDI ayant abouti au refus de permis de construire notifié le 18 octobre 2001 ; elle aurait également évité de rester avec un immeuble
non productif de revenus jusqu'au 1er juillet 2002, date à laquelle il a été donné à bail commercial à une société LE MANS TRANS AUTO, après réalisation de travaux, et de payer dans le même temps des intérêts et frais financiers ou commissions sur le découvert en compte courant contracté pour assurer le financement de l'opération. La société DTI est donc fondée à obtenir la réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des frais d'acte du 8 août 2001, des démarches qu'elle a entreprises en pure perte pour finaliser son projet de revente de l'immeuble à la société IMMALDI, ainsi que du retard pris dans la rentabilisation de l'immeuble par suite des fautes relevées et du préjudice de trésorerie pendant cette période allant jusqu'à la date de rétractation de la société IMMALDI.
Au vu des pièces justificatives fournies, notamment de la convention et des relevés de compte courant, de la taxe foncière payée pour l'année 2002, de la durée du retard de rentabilisation directement imputable aux fautes relevées à l'encontre des notaires et du loyer commercial obtenu après réalisation de travaux d'aménagement, il convient de fixer à la somme de 68.500 ç le montant du préjudice subi de ces chefs.
En revanche la société DTI ne saurait prétendre obtenir la plus value escomptée dans le cadre de l'opération de revente, laquelle ne pouvait pas prospérer, non pas en raison des fautes des notaires, mais des règles d'urbanisme applicables dans la zone d'implantation de l'immeuble. De même elle ne justifie par aucune pièce, avoir acquis l'immeuble à un prix supérieur à la valeur du marché, compte tenu de ses caractéristiques et notamment de la surface réelle des bâtiments. Elle ne justifie pas davantage avoir offert en vain, le-dit immeuble à la vente à la suite de la rétractation de la société IMMALDI. Elle ne saurait donc prétendre obtenir de dommages
et intérêts au titre de la plus value escomptée dans le cadre de la vente, ou au titre de la "surestimation" du bien à son achat, ni même au titre de la rectification fiscale qui lui a été notifiée le 9 août 2005 et qui résulte de son choix de ne pas remettre l'immeuble en vente mais de le conserver et de le donner à bail commercial.
Si elle se prévaut d'une moindre rentabilité de cet immeuble par rapport aux autres immeubles qu'elle donne à bail commercial, la société DTI a fait le choix de conserver l'immeuble et ne saurait invoquer ce choix pour obtenir des dommages et intérêts de ce chef.
Enfin si elle a également invoqué en cause d'appel l'imputabilité aux notaires de l'erreur commise sur la superficie du bâtiment, elle ne justifie pas d'un quelconque préjudice en relation directe avec ce manquement qu'elle invoque.
Il convient donc de réformer la décision entreprise et de condamner in solidum, Me MEGE, Me DERBOULLE et les SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU et GAINE-MEGE à payer à la société DTI une somme de 68.500 ç à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à celle-ci par leurs fautes ou manquements.
Les dépens de première instance et d'appel doivent être laissés à la charge in solidum, des appelants qui succombent en leurs prétentions et dont les fautes sont à l'origine de la présente instance. En outre en équité, ils doivent être condamnés in solidum à payer à la société DTI une somme globale de 3000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire:
Réforme le jugement entrepris,
Condamne in solidum, Me MEGE, Me DERBOULLE et les SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU et GAINE-MEGE à payer à la société DTI :
- une somme de 68.500 ç à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à celle-ci par leurs fautes ou manquements
-une somme globale de 3000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;
Condamne in solidum, Me MEGE, Me DERBOULLE et les SCP DERBOULLE-AUBES-PASQUIOU et GAINE-MEGE aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de l'avoué de la société DTI pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT D. PRIOU
B. DELÉTANG

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