II - 16 communes sont privées d’éclairage. Ces situations d’absence de confort et d’hygiène se rencontrent souvent dans de très grands ensembles. Dans les copropriétés en difficulté la situation est différente et des outils législatifs et réglementaires efficaces permettraient de retrouver un fonctionnement normal. Enfin dans les copropriétés fragiles, une surveillance et une aide en amont peuvent éviter le basculement dans la situation des copropriétés en difficulté. L’Association des responsables de copropriété (ARC) a établi une typologie des copropriétés dont la forme et la complexité varient selon l’année de construction : - les copropriétés construites avant 1948 comprennent un petit nombre de lots. Certaines sont rénovées et en bon état, d’autres sont insalubres et les structures de gestion peuvent y être absentes ; - les copropriétés construites entre 1949 et 1959 sont issues du développement de la copropriété par appartements pour laquelle le législateur a élaboré la loi sur la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965 ; - les constructions réalisées entre 1960 et 1975 dans les zones urbaines prioritaires (ZUP) comprennent un grand nombre de logements et les structures juridiques sont complexes. Elles peuvent connaître les mêmes difficultés que les immeubles de logements sociaux construits dans les même zones. D’autres copropriétés implantées à proximité de ces quartiers pouvaient être de bonne qualité mais ont pâti du désengagement des propriétaires bailleurs ; - le développement de l’accession sociale à la propriété a favorisé de 1976 à 1988 la construction de copropriétés et les difficultés importantes parfois rencontrées sont liées à l’augmentation des mensualités de remboursement des prêts aidés et à celle des charges ; - enfin les années quatre-vingt-dix ont connu une baisse des mises en chantier. Le nombre de logements par immeuble est moindre et la qualité du bâti est meilleure. Toutefois ces copropriétés construites, grâce au prêt à taux zéro pour les primo-accédants et aux copropriétaires investisseurs, sont à surveiller et certains craignent l’apparition de difficultés dans un avenir proche. Le mouvement associatif Protection amélioration conservation transformation de l’habitat-Associations de restauration immobilière (PACT-ARIM) qui intervient depuis des années sur les copropriétés en difficulté, avant même l’intervention des pouvoirs publics retient quatre catégories de copropriétés en difficulté : - les immeubles issus de la division d’immeubles locatifs anciens sans mode de gestion bien organisé ; - les constructions récentes dans les quartiers urbains et dont les problèmes s’aggravent aujourd’hui ;
466718