อสังหาริมทรัพย์: รัฐบาลกระตุ้นตลาดในประเทศ แต่เศรษฐีแห่ซื้อบ้านต่างแดน
ในรอบปีที่ผ่านมา รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง โดยหวังว่าจะช่วยพยุงสถานการณ์ที่กำลังอยู่ในภาวะหดตัว แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุมาตรการดังกล่าวจะไม่ได้ตอบโจทย์เท่าที่ควร
ขณะที่คนไทยจำนวนหนึ่งที่มีฐานะซื้อหาบ้านหลังที่ 3-4-5 มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนงามในต่างประเทศ ในภาวะที่เงินบาทแข็ง และดอกเบี้ยเงินฝากติดดิน "บ้านดีมีดาวน์" ในไทย vs บ้านดีมีกำไรในต่างแดน เมื่อเดือน พ.ย. ที่ผ่านมา รัฐบาลออก โครงการ "บ้านดีมีดาวน์" โดย ภาครัฐออกเงินสนับสนุนเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาท จำนวน 100,000 ราย เป็นโครงการที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่ามีผลด้านบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย ส่วนในภาคผู้บริโภคนั้นจะได้รับผลประโยชน์หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงินมากกว่า อีกด้านหนึ่ง ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมาในเมืองหลวงของไทย บริษัทนายหน้าด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเร่งทำตลาดเจาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง ชักชวนให้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่อังกฤษ ซึ่งเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ หลังการลงประชามติให้สหราชอาณาจักร แยกตัวออกจากการเป็นสมาชิกสหภาพยุโรป (อียู) หรือ รู้จักกันในชื่อ "เบร็กซิท" การถกเถียงระหว่างรัฐบาลสหราชอาณาจักรและสหภาพยุโรปเรื่องข้อตกลงเรื่องการแยกตัวของ 2 ฝ่ายยืดเยื้อมากว่า 3 ปี ไม่ได้ข้อสรุป ทำให้ภาคธุรกิจชะงักงัน เงินปอนด์อ่อนค่า ขณะที่เงินบาทแข็งค่าขึ้น เนื่องจากทุนสำรองระหว่างประเทศที่แข็งแกร่ง การไม่ลงทุนของภาคเอกชน จึงไม่เกิดการนำเข้าสินค้าทุนจากต่างแดน เงินตรา ขณะเดียวกันอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่ยังแข็งแรง นำเงินตราต่างประเทศเข้าไทยได้ต่อเนื่อง นอกจากนี้ ปริมาณที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ในกรุงลอนดอน เพิ่มขึ้นไม่มากนัก ทั้งนี้ ลอนดอนเป็นมหานครของโลก ทั้งแหล่งท่องเที่ยว และการศึกษาที่สำคัญ ความปลอดภัยที่ถือว่าดีกว่าในสหรัฐอเมริกา ทำให้คนไทยจำนวนมากยังนิยมส่งลูกหลานมาเรียนที่สหราชอาณาจักร และเลือกการซื้ออสังหาริมทรัพย์แทนการเช่า จากการจัดอันดับของบริษัทด้านการศึกษาของอังกฤษ Quacquarelli Symonds (QS) กรุงลอนดอนมีคะแนนนำมาเป็นอันดับ 1 เพราะมีความโดดเด่นในฐานะเมืองศูนย์รวมสถาบันการศึกษาชั้นนำของโลก แม้ว่าที่ผ่านมารัฐบาลพลเรือนภายใต้การนำโดย พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีใช้ความพยายามในการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 3 รอบในปี 2562 โดยหวังว่าจะเป็นส่วนหนึ่งในการลดค่าใช้จ่ายด้านการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน แต่ดูเหมือนมาตรการดังกล่าวยังมีผลอยู่อย่างจำกัดในมุมมองของนักวิชาการ มาตรการเหล่านี้เพียงพอหรือไม่ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มองว่าช่วยได้เฉพาะจุด ไม่ได้กระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมได้ ในขณะที่ตลาดโดยรวมปีนี้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถึงเป็นพื้นที่หลักยังคงอยู่ในภาวะหดตัว "เท่าที่ดูเป็นการส่งเสริมกลุ่มที่ต้องการซื้อที่แท้จริง (real demand) มีการจำกัดยอดราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อช่วยกลุ่มที่มีรายได้น้อยมากกว่า ส่วนกลุ่มเจ้าใหญ่นายโตที่ซื้อเพื่อการลงทุน มูลค่า 10-100 ล้านบาทก็ไม่ได้รับการสนับสนุน" รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ บอกกับบีบีซีไทย ผู้บริหารบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพและปริมณฑลปีนี้หดตัว 37% ส่วนปีหน้าสถานการณ์ไม่แตกต่างจากปีนี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บอกว่า โดยภาพรวมมาตรการดังกล่าวมีส่วนช่วยทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีการวิพากษ์วิจารณ์ว่า ไม่ควรจะจำกัดกรอบมูลค่าโครงการไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อหน่วย หากว่าไม่มีเงื่อนไขดังกล่าวจะส่งเสริมตลาดมากกว่านี้ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ก็มีกำลังซื้อไม่มากนัก ดังนั้นกลุ่มดังกล่าวก็จะประสบกับปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อบ้านอีกด้วย ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านคนไทยกว่า 90% ยังต้องพึ่งสินเชื่อจากธนาคารอยู่ นายหน้าแดนผู้ดี สบช่องดึงนักลงทุนไทย ในขณะเดียวกัน ช่วงปีที่ผ่านมา บริษัทด้านที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างเร่งทำตลาดผู้ซื้อคนไทยไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะที่กรุงลอนดอน เมื่อเดือน เม.ย. ที่ผ่านมา หนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์ รายงานว่า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก คาดการณ์ที่จะขายโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงลอนดอนของอังกฤษ 30 หน่วยแก่ผู้ซื้อชาวไทย คิดเป็นมูลค่ากว่า 2 พันล้านบาทภายในปีนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากที่ขายได้ในปีที่แล้ว ที่มีเพียง 12 หน่วย ในมูลค่าเพียง 720 ล้านบาท อังกฤษ-ญี่ปุ่น-ออสเตรเลีย บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ทำตลาดในไทยมากว่า 20 ปี ก็มองเห็นโอกาสนี้เช่นกัน โรเบิร์ต คอลลินส์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซาวิลส์ (ประเทศไทย) นายโรเบิร์ต คอลลินส์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทแห่งนี้ บอกกับบีบีซีไทยว่า อังกฤษเป็นเป้าหมายอันดับหนึ่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เพราะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพสูง ให้ผลตอบแทนดี ตลาดรองลงมาคือ ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย ทำไมคนไทยนิยมซื้อบ้านในลอนดอน ผู้บริหารซาวิลส์ (ประเทศไทย) บอกว่า แนวโน้มคนไทยที่เข้าไปซื้อบ้านที่อังกฤษ โดยเฉพาะกรุงลอนดอน เพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้ปกครองที่ส่งบุตรหลานมาเรียนต่อต่างประเทศต่างหันความสนใจมาที่อังกฤษเพิ่มขึ้น จากเดิมที่จะส่งลูก ๆ ไปเรียนต่อในสหรัฐอเมริกา ส่วนหนึ่งมาจากเรื่องของความต่างของเวลา ซึ่งอังกฤษไม่ห่างจากไทยมากนัก (6-7 ชั่วโมง ช้ากว่าไทย) เมื่อเทียบกับสหรัฐฯ และมีไลฟ์สไตล์ที่คล้ายกัน "การที่พ่อแม่ลงทุนซื้อบ้านในอังกฤษขณะที่ลูก ๆ เรียน พอเรียนจบ บางคน เมื่อขายบ้านไปแล้ว ผลกำไรที่ได้สามารถชดเชยกับค่าเทอมที่เสียไปได้เลย" เขากล่าว เขาอธิบายเสริมว่า ความผันผวนทางการเมือง ความไม่แน่นอนของเบร็ทซิททำให้ค่าเงินปอนด์อ่อนค่าลง และค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ในขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางกรุงลอนดอน ราคาลดลงราว 8-12% ในรอบสองปีที่แล้ว นี่ถือเป็นโอกาสทองของนักลงทุนไทยในตลาดนี้ ขณะที่ นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บอกว่า การทำประชามติออกจากอียูตั้งแต่ปี 2016 ถือเป็นเรื่องที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อังกฤษโดยเฉพาะในเขตลอนดอนเพิ่มมากขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าคนไทย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของบุตรหลานที่กำลังศึกษาหรือมีแผนที่จะไปศึกษาในอนาคต หรือการซื้อเพื่อการลงทุนจากการขยายสินทรัพย์เพื่อการลงทุนของกลุ่มลูกค้าคนไทย พรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ไม่เพียงการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย เศรษฐีไทยจำนวนหนึ่งยังซื้อยกอาคารหรือโรงแรม เพื่อนำมาพัฒนาต่อยอดการลงทุน ดังนั้นการที่อังกฤษยังไม่สามารถที่จะหาข้อสรุปที่แน่นอนว่าจะออกจากอียูอย่างมีหรือไม่มีเงื่อนไขนั้น ก็จะยังมีผลให้ค่าเงินปอนด์อ่อนต่อเนื่อง ใช้ค่าเงินบาทน้อยลงในการลงทุน "กลุ่มลูกค้าคนไทยที่ซื้อใหม่ ชำระเงินดาวน์หรือชำระเงินโอนงวดสุดท้ายตั้งแต่ปี 2559 จนถึงปัจจุบันจะได้กำไรจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นสูงถึง 22% แล้วแต่ช่วงเวลาที่ชำระ ซึ่งปัจจุบันนี้จะเห็นได้ว่าค่าเงินบาทปรับตัวอ่อนลงอยู่ที่ 39.79 บาท จากระดับต่ำสุด 37.50 บาทในช่วงต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา" นางสาวพรพิมลกล่าว พฤติกรรมนักลงทุนไทยในลอนดอน นางสาวพรพิมล บอกว่า กลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนมี 2 กลุ่มใหญ่ด้วยกัน คือ 1. ซื้อไว้เพื่ออยู่เอง เป็น กลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อไว้ให้บุตรหลานตัวเองพักอาศัยอยู่ระหว่างการศึกษา เพราะค่าเช่ามีราคาค่อนข้างแพง กลุ่มนี้จะให้ความสำคัญเรื่องทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับสถานศึกษา ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และจะเลือกอยู่ภายในโซน 1 และโซน 2 เท่านั้น (พื้นที่ลอนดอนแบ่งเป็น 6 โซน แต่ละโซนขีดเป็นวงแหวน โดยโซน 1 คือใจกลางเมือง และโซน 9 คือ เขตปริมณฑล) โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 7 แสนบาท ถึง 1.2 ล้านบาท โดยฝั่งตะวันตกเป็นฝั่งที่ได้รับความนิยมมากกว่าฝั่งตะวันออก ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 500,000 - 800,000 บาทต่อตารางเมตร เคนซิงตัน ถือว่าเป็นหนึ่งในพื้นที่เป้าหมายที่ดึงดูดนักลงทุนไทยสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขณะที่รอบปีที่ผ่านมา ราคาที่พักในพื้นที่ดังกล่าวก็ถูกลงด้วย 2. ซื้อเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ เป็นกลุ่มนักลงทุนที่เริ่มขยายทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ไม่ได้วางงบประมาณไว้สูงมากนัก โดยเริ่มซื้อจากโซนนอกเมืองที่มีมหาวิทยาลัยหรือโรงเรียนแวดล้อม เพราะสามารถปล่อยเช่าให้กับกลุ่มนักศึกษา ซึ่งห้องมักมีขนาดเล็ก และมีราคาต่อหน่วยเพียง 15 - 20 ล้านบาทการลงทุนในลักษณะนี้จะได้กำไร ค่าเช่าประมาณ 4-6 % ซึ่งมากกว่าในโซน 1 และ 2 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 2-3% แต่หากต้องการขายต่อในอนาคต อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในโซน 1 และ 2 จะได้กำไรจากส่วนต่าง (capital gain) มากกว่า ฟรีวีซ่า-เดินทางไม่ไกล สถานีต่อไปคือ "ญี่ปุ่น" นอกจากกรุงลอนดอนแล้ว ญี่ปุ่นก็เป็นอีกหนึ่งเป้าหมายการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนไทย ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย อธิบายว่า เหตุผลหลัก คือ ระยะเวลาการเดินทางที่สั้น สะดวก มีภูมิประเทศที่สวยงาม ไม่ต้องขอวีซ่า (สามารถอยู่ได้ 15 วันต่อการเดินทาง 1 ครั้ง) และขั้นตอนการซื้อขายที่ไม่ยุ่งยาก แม้ว่าญี่ปุ่นจะเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหม่สำหรับคนไทย แต่เนื่องจากมีกลุ่มคนที่เป็นผู้มีอิทธิพลทางความคิด (influencer) ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นที่พักในญี่ปุ่น ทำให้กลุ่มคนไทยหลายรายตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น กลุ่มคนไทยที่ซื้อ มักเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อไว้ใช้เอง โดยเฉพาะกลุ่มคนที่ต้องการเล่นสกี มากกว่าซื้อไว้เพื่อการลงทุน โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5 แสนบาท ถึง 6 แสนบาทต่อตารางเมตร แม้ว่าเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหม่สำหรับคนไทย แต่เนื่องจากมีกลุ่มคนที่เป็นผู้มีอิทธิพลทางความคิด (influencer) ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นที่พักในญี่ปุ่น ทำให้กลุ่มคนไทยหลายรายตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น โดยขณะนี้มีกลุ่มผู้ประกอบการจากญี่ปุ่นหลายรายที่ต้องการเข้ามาเปิดตลาดในเมืองไทย ผู้บริหารบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวทิ้งท้ายว่า กลุ่มผู้ซื้อหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์คนไทยล้วนเป็นกลุ่มคนไทยระดับบนที่มีศักยภาพทางการเงิน ต้องการมีบ้านหลังที่สองเพื่อการลงทุนและเพื่อไว้เป็นที่อยู่ของบุตรหลาย โดยส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการหรือเป็นผู้บริหารระดับสูงในบริษัทชั้นนำของประเทศ อย่างไรก็ตาม นักผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด บอกว่า จำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศก็คิดเป็นสัดส่วนไม่มากนัก แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ที่อาจจะเผชิญภาวะหดตัวต่อไป เนื่องด้วยกำลังซื้อภาคครัวเรือนชะลอตัว อัตราหนี้ครัวเรือนมีสูง ซึ่งมีผลต่อการขอสินเชื่อบ้าน ในขณะที่นโยบายรัฐบาลยังคงมีข้อจำกัดหลายประการ ที่ผ่านมา รบ. ประยุทธ์ มีมาตรการด้านนี้อย่างไร 7 พ.ค. 2562 22 ต.ค. 2562 26 พ.ย. 2562