物業稅欲為樓市投資降虛火應著眼於長遠(圖)　　葉鋒/文　　近一時期，有關開徵物業稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用於房屋持有環節的全新稅種，人們關注的焦點是：物業稅如果開徵，能否成為療治樓市(樓市部落格)投資“虛火”的良藥？　　稅收覆蓋房產交易全部鏈條　　上海財經大學教授胡怡建說，房地產價格的高漲使財富快速增長，房屋持有者從房屋的升值中得到了收益，就可透過稅收手段進行調節；如果對開發商徵稅，影響的主要是供給；對買賣過程徵稅，則影響需求；對持有過程徵稅，將會對投資需求有一定的抑制。如開徵物業稅，就意味著政府的稅收將完全覆蓋房地產的“開發———交易———保有”等全部環節，顯示了稅收手段的成熟。　　今年年初，有一“中國購房團”周遊了北美大陸後，空手而歸。雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產後每年都必須交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買房子更加昂貴。　　和美國一樣，在加拿大，政府對百分之百的物業徵稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率徵收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。在法國，政府採用土地年度稅的形式徵收不動產稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課徵的財產稅，主要課稅物件是房屋。在紐西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。　　物業稅在不少國家早已開始執行，不同國家的徵稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當地政府財政收入、公共支出的主要來源，並且是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的主要手段。　　直接影響房地產交易過程　　“如果多了物業稅，投資者買房時就會進一步考慮投資回報的問題，如果能夠承受，就會繼續投資，如果不能，就可能放棄。”上海中原地產(中原地產部落格)市場推广部總監王芳說，“貨幣政策更多作用於宏觀經濟，而稅收政策則直接影響房地產的交易過程。物業稅將直接增加交易成本，也將從側面促進樓市健康發展。”　　這一說法的邏輯是，徵收物業稅意味著房屋持有成本增加，當這種稅率達到一定程度，炒房者就會因為持有成本太高而放棄炒房，擁有多套住房者也會因為持有成本高選擇出售大部分房屋，從而造成市場上房屋供應量增加、房價下跌的效果。　　商品房有著消費和投資的雙重屬性，消費需求能夠撐起樓市的“基本面”，投資需求則對樓市起著“雙刃劍”作用：適當的投資能夠帶動市場真正起飛，但如果有效需求不足而投資、投機現象嚴重，則將抬高房價、吹大泡沫。近幾年出臺的二套房貸等政策，就是著眼於抑制樓市投資過度。　　不過，目前關於物業稅的問題畢竟還是處在討論、“研究”的層面，相關政策細節還付諸闕如。易居(易居部落格)中國的分析師薛建雄(薛建雄部落格)認為，政府再提物業稅，更多的是釋放一種訊號，表明不希望投資過熱拉高房價，從而影響成交量的回升。　　業內人士指出，物業稅的徵收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機者的收入預期，但這僅僅是影響房價的一個因素。房價的走向更多地要受到市場供給、需求、宏觀經濟環境等眾多因素的影響。　　開徵物業稅應著眼於長遠　　作為可能影響所有購房者的一個全新稅種，“有待”開徵的物業稅引起了市場的無限遐想，也引發了一連串疑問：比如，物業稅是否和一次性繳納的70年土地出讓金有重複？一個家庭的首套自住房是否應該免徵物業稅？中低收入家庭、經濟適用房及限價商品房等的物業稅如何徵收？過往公開或私下持有多套住房的公務員是否認定持有合法？全國所有的住房資訊是否已經互聯互動並全部登記可查？……　　王芳舉例說，如果持有物業就要繳稅，那就幾乎涉及所有個體，那麼子女為老人買的房子要不要徵收物業稅？此外，稅負跟個人買房多少相關，但目前各地房地產交易系統都不聯網，很難查清楚個人在各地總共有多少套房，那又怎麼辦？　　客觀地講，目前我國開徵物業稅仍存在幾大障礙，一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規的完善程度；三是具體開徵稅的技術支援和保障，比如是否具備相應的產權認定、評估能力等等。目前專業的產權認定、財產評估機構在我國就十分缺乏。　　上海財經大學教授胡怡建說，開徵物業稅，首先要明確基本指導思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要過於突出“公平”旗號，徵稅面要廣，但起徵點要低；另外，要透過試點逐步推開，讓公眾有一個接受過程，“不在於當前，而在於長遠”。　　相關連結　　世界各地物業稅　　香港：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅淨值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，稅率為15%。　　臺灣：按臺灣地區物業稅的徵收標準，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。　　新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房產徵收，自住房產的物業稅率是4%，其他型別的房產的物業稅率是10%。　　日本：日本財產稅主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、註冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。　　韓國：韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。　　美國：不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。　　德國：不動產稅：根據評估價值的1%至1.5%徵收。　　法國：不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自己房產裝修後出租，按稅基的84%繳納15%至30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。　　瑞典：不動產稅，徵收額度為不動產稅務評估價值的0.5至1%。自2001年起，對於單棟獨立家庭住房(相同於國內別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產權型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業物產不動產稅率為1%，工業物產稅率為0.5%。　　義大利：不動產稅：按照稅務評估價值的0.4%至0.7%。　　西班牙：不動產稅：按照稅務評估價值徵收(一般低於市場價值的50%)，稅率在3%。我要評論

物業稅欲為樓市投資降虛火應著眼於長遠(圖)　　葉鋒/文　　近一時期，有關開徵物業稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用於房屋持有環節的全新稅種，人們關注的焦點是：物業稅如果開徵，能否成為療治樓市(樓市部落格)投資“虛火”的良藥？　　稅收覆蓋房產交易全部鏈條　　上海財經大學教授胡怡建說，房地產價格的高漲使財富快速增長，房屋持有者從房屋的升值中得到了收益，就可透過稅收手段進行調節；如果對開發商徵稅，影響的主要是供給；對買賣過程徵稅，則影響需求；對持有過程徵稅，將會對投資需求有一定的抑制。如開徵物業稅，就意味著政府的稅收將完全覆蓋房地產的“開發———交易———保有”等全部環節，顯示了稅收手段的成熟。　　今年年初，有一“中國購房團”周遊了北美大陸後，空手而歸。雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產後每年都必須交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買房子更加昂貴。　　和美國一樣，在加拿大，政府對百分之百的物業徵稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率徵收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。在法國，政府採用土地年度稅的形式徵收不動產稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課徵的財產稅，主要課稅物件是房屋。在紐西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。　　物業稅在不少國家早已開始執行，不同國家的徵稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當地政府財政收入、公共支出的主要來源，並且是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的主要手段。　　直接影響房地產交易過程　　“如果多了物業稅，投資者買房時就會進一步考慮投資回報的問題，如果能夠承受，就會繼續投資，如果不能，就可能放棄。”上海中原地產(中原地產部落格)市場推广部總監王芳說，“貨幣政策更多作用於宏觀經濟，而稅收政策則直接影響房地產的交易過程。物業稅將直接增加交易成本，也將從側面促進樓市健康發展。”　　這一說法的邏輯是，徵收物業稅意味著房屋持有成本增加，當這種稅率達到一定程度，炒房者就會因為持有成本太高而放棄炒房，擁有多套住房者也會因為持有成本高選擇出售大部分房屋，從而造成市場上房屋供應量增加、房價下跌的效果。　　商品房有著消費和投資的雙重屬性，消費需求能夠撐起樓市的“基本面”，投資需求則對樓市起著“雙刃劍”作用：適當的投資能夠帶動市場真正起飛，但如果有效需求不足而投資、投機現象嚴重，則將抬高房價、吹大泡沫。近幾年出臺的二套房貸等政策，就是著眼於抑制樓市投資過度。　　不過，目前關於物業稅的問題畢竟還是處在討論、“研究”的層面，相關政策細節還付諸闕如。易居(易居部落格)中國的分析師薛建雄(薛建雄部落格)認為，政府再提物業稅，更多的是釋放一種訊號，表明不希望投資過熱拉高房價，從而影響成交量的回升。　　業內人士指出，物業稅的徵收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機者的收入預期，但這僅僅是影響房價的一個因素。房價的走向更多地要受到市場供給、需求、宏觀經濟環境等眾多因素的影響。　　開徵物業稅應著眼於長遠　　作為可能影響所有購房者的一個全新稅種，“有待”開徵的物業稅引起了市場的無限遐想，也引發了一連串疑問：比如，物業稅是否和一次性繳納的70年土地出讓金有重複？一個家庭的首套自住房是否應該免徵物業稅？中低收入家庭、經濟適用房及限價商品房等的物業稅如何徵收？過往公開或私下持有多套住房的公務員是否認定持有合法？全國所有的住房資訊是否已經互聯互動並全部登記可查？……　　王芳舉例說，如果持有物業就要繳稅，那就幾乎涉及所有個體，那麼子女為老人買的房子要不要徵收物業稅？此外，稅負跟個人買房多少相關，但目前各地房地產交易系統都不聯網，很難查清楚個人在各地總共有多少套房，那又怎麼辦？　　客觀地講，目前我國開徵物業稅仍存在幾大障礙，一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規的完善程度；三是具體開徵稅的技術支援和保障，比如是否具備相應的產權認定、評估能力等等。目前專業的產權認定、財產評估機構在我國就十分缺乏。　　上海財經大學教授胡怡建說，開徵物業稅，首先要明確基本指導思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要過於突出“公平”旗號，徵稅面要廣，但起徵點要低；另外，要透過試點逐步推開，讓公眾有一個接受過程，“不在於當前，而在於長遠”。　　相關連結　　世界各地物業稅　　香港：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅淨值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，稅率為15%。　　臺灣：按臺灣地區物業稅的徵收標準，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。　　新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房產徵收，自住房產的物業稅率是4%，其他型別的房產的物業稅率是10%。　　日本：日本財產稅主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、註冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。　　韓國：韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。　　美國：不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。　　德國：不動產稅：根據評估價值的1%至1.5%徵收。　　法國：不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自己房產裝修後出租，按稅基的84%繳納15%至30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。　　瑞典：不動產稅，徵收額度為不動產稅務評估價值的0.5至1%。自2001年起，對於單棟獨立家庭住房(相同於國內別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產權型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業物產不動產稅率為1%，工業物產稅率為0.5%。　　義大利：不動產稅：按照稅務評估價值的0.4%至0.7%。　　西班牙：不動產稅：按照稅務評估價值徵收(一般低於市場價值的50%)，稅率在3%。我要評論

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