重要會議行至尾聲，今天，國家統計局如期公佈1-2月的重要經濟資料了。這一公佈，就是一枚重磅炸彈：除了房地產開發投資資料之外，其他房地產相關資料悉數“撲街”。其中，商品房銷售面積出現43個月以來首次同比下調。有專家發表言論說，這意味著中國歷史上，房地產上漲週期最長的一輪牛市正式結束，進入調整期，2019年，市場下調難免。有趣的是，長期觀察市場的人都能感覺到，3月以來，部分一二線樓市似乎已經有了那麼一丟丟“小陽春”的味道——別的不說，局姐的兩個小夥伴，年後分別在廣州南沙和成都市區買房，下定的最後一刻，居然不約而同地，被二手業主臨時反價！這簡直是樓市上行期才會有的遭遇。當下的樓市究竟是正在“轉熊”還是“回暖”？被低迷的資料結結實實“打臉”後的“小陽春”，真的可以持續嗎？01先看看統計局公佈了哪些資料。首先，商品房的銷售資料斷崖式下跌。1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。看起來有點嚇人。從此前統計局的資料可以看到，從2015年5月開始，全國商品房銷售額出現回升，隨後6月，銷售面積出現回升，房地產回暖確立，到2018月12月，銷售額銷售面積“雙升”持續時間長達43個月。這是國內房地產上漲週期最長的一輪牛市，現在這兩個資料已經走下神壇。不過，如果真正深究一下的話，住宅的銷售面積僅僅下滑3.2%，而銷售額保持4.5%的增長，看來全國的房屋的均價還在上漲通道。下滑得比較嚴重的，主要是辦公樓和商業營業用房，這兩項的銷售面積都出現了兩位數以上的下跌。其次，房企到位資金漲幅放緩。1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。這個增幅，是2016年3月份以後的新低。拆分來看，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。大概能說明兩個問題：一是房企資金面依然很緊張，在國內想要拿到貸款還是非常困難；二是定金、預收款和個人按揭依然在增長。其中定金相對去年年底漲幅在降，但是個人按揭款相比去年年底的漲幅是回升了不少的。之前的幾次定向降準和放水確實沒有從銀行層面流入房企。不過，雖然企業貸款很困難，但是個人想要買房，貸款明顯寬鬆了。最後，有一個指標出現了上浮。全國房地產開發投資。房地產開發投資指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。2019年1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。在一片慘淡的房地產資料中，這個數字異乎尋常的好，但它並非領先指標。房屋銷售面積和新開工增速這兩個領先指標雙雙下滑，看來這個指標未來也好不到哪去。02以上這一系列資料，真的預示著房地產市場“牛轉熊”嗎？從大的方向來說，是的。可以與之相佐證的，是近期逐漸公佈的，房企1-2月份的銷售資料。中原地產的統計資料顯示，25家房企公開發布1-2月銷售業績，合計銷售額為5019億，同比下調了7%。去年同期，這個資料是同比銷售上漲超60%。三大龍頭房企前兩個月業績同比都出現明顯下滑。除了碧桂園是以“權益合同銷售額”替代了去年的合同銷售額，口徑不一致無法比較之外，恒大2019年前兩個月，共實現合約銷售金額約647.0億元，同比減少約42.49%。萬科累計實現合同銷售金額920.7億元，較去年同期下滑11%。但是，是全國所有地方的市場都不好嗎？未必。從分割槽域的銷售資料來看，2019年1-2月，東部地區商品房銷售面積和銷售額雙雙下滑，降幅明顯；中部地區情況好一點，商品房銷售面略有下滑，銷售額依然在上升，只是增速回落；西部地區情況更好一些，商品房銷售面積和銷售額都還在上升，但是增速出現大幅回落。為什麼會有這樣的區別？中西部地區由於此前市場升溫較慢，加上春節回鄉購房的餘溫，還有一些補漲行情，而一二線城市集中在東部地區，由於政策相對嚴苛，調控時間長疊加需求透支，同比降幅最大。這就不難解釋，為什麼這一波政策“微放鬆”，反而是一二線城市，甚至是北上廣深領頭。比如說人才政策。2017年的人才新政，主要以少數二線城市為主。但是，進入2018年之後，北京、上海、深圳、廣州也開始針對高階人才區域性調整引進條件，二線城市成為力度最大的人才引進城市，包括西安、南京、合肥等城市力度空前，樓市限購政策變相放開。在樓市交易稅費及利率調整方面，也是一二線城市牽頭。北上廣深率先推出不止一輪減稅。首先對個人出租房屋的稅率減半徵收，然後對增值稅附加部分減半增收，隨後，東莞跟進。在利率方面，融360監測資料顯示，2019年2月，全國首套房貸款平均利率連續三個月下降，北上廣深等一線城市首次“齊頭並進”，進入首套房貸利率最低城市前十位。03那麼，當下的市場，到底是“牛轉熊”，還是小陽春呢？事實上，這是一個分化的市場。換句話來說，“牛轉熊”和小陽春是並行的，只是出現在不同的地點。易居研究院公佈的《10城二手房市場報告》顯示，2月份， 包含北京、深圳在內的10個一二線城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。然而，資料總是滯後的。在不停“微放鬆”的刺激下，一二線城市的市場確實在轉暖。3月初，中原地產首席分析師張大偉曾經公開表示，北京樓市再次出現了上漲炒作，部分割槽域出現了價格波動，上漲開始出現。張大偉判斷，市場心態轉為樂觀的，主要是一線城市和部分二線城市，具體包括北京、上海、深圳、合肥、濟南、南京等等。在開篇，局姐也說起兩個在成都和廣州南沙買房的小夥伴。年後，他們準備下定的時候，驚訝地發現，居然遭遇了二手賣家不同程度的反價——一個反價5%，一個反價10萬。賣家在這個時候反價是不明智的，他們立刻失去了等待多時的套現機會。然而，這也從另一個角度說明了當下一二線城市的市場——看房的人多起來了，成交的速度正在加快，賣家的心態逐漸堅挺。他們可能開始試探性漲價，探測市場的接受度。局姐踩盤發現，佛山靠近廣州的千燈湖片區，二手房去化速度已經比年前快了許多，筍盤甚至幾天之內就能消化，而廣州不少開發商已經收回了年前最優惠時期的折扣，甚至試探著開始在新推的盤源中進行小幅漲價了。在這些城市，小陽春真實存在。當然了，市場回暖，中介的炒作有推波助瀾，其次，這種程度的“小陽春”也只是相對之前的冰凍期而言，頂多是在價格調整到位後，需求釋放，逐步回到平穩期的市場水平，離真正的過熱還差得很遠。2018年的房地產銷售紀錄，很難被打破。那麼，什麼城市即將“牛轉熊”呢？那些前期依靠棚改支撐，而在今年的棚改計劃中被“拋棄”的三四線城市，將轉向漫漫熊途。畢竟，在中國，一二線城市的樓市有增量人口驅動，三四線城市的需求，基本是靠棚改撐起來。說到這個，今天，住建部在官網有公佈“2018年棚戶區改造工作擬激勵城市名單”，12個城市上榜，其中，除了長沙和烏魯木齊是省會之外，全是三四線城市，包括江蘇省徐州市、山東省濰坊市、安徽省阜陽市等。這些三四線城市，可能會在轉熊的路途上，走得慢一點…但無論如何，在這一波需求釋放之後，“小陽春”是否能持續，還得看未來的政策變動，其中，最核心的，是金融政策。未來是否能有降準，甚至降息？信貸政策是否能有所寬鬆？限購、限貸的那些認房又認貸細則是否會有所變化？換句話說，房地產歸根結底，是一個財富的蓄水池。如果沒有新的水源進來，這一波小陽春，也僅僅是一波小陽春而已。- END -
重要會議行至尾聲，今天，國家統計局如期公佈1-2月的重要經濟資料了。這一公佈，就是一枚重磅炸彈：除了房地產開發投資資料之外，其他房地產相關資料悉數“撲街”。其中，商品房銷售面積出現43個月以來首次同比下調。有專家發表言論說，這意味著中國歷史上，房地產上漲週期最長的一輪牛市正式結束，進入調整期，2019年，市場下調難免。有趣的是，長期觀察市場的人都能感覺到，3月以來，部分一二線樓市似乎已經有了那麼一丟丟“小陽春”的味道——別的不說，局姐的兩個小夥伴，年後分別在廣州南沙和成都市區買房，下定的最後一刻，居然不約而同地，被二手業主臨時反價！這簡直是樓市上行期才會有的遭遇。當下的樓市究竟是正在“轉熊”還是“回暖”？被低迷的資料結結實實“打臉”後的“小陽春”，真的可以持續嗎？01先看看統計局公佈了哪些資料。首先，商品房的銷售資料斷崖式下跌。1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。看起來有點嚇人。從此前統計局的資料可以看到，從2015年5月開始，全國商品房銷售額出現回升，隨後6月，銷售面積出現回升，房地產回暖確立，到2018月12月，銷售額銷售面積“雙升”持續時間長達43個月。這是國內房地產上漲週期最長的一輪牛市，現在這兩個資料已經走下神壇。不過，如果真正深究一下的話，住宅的銷售面積僅僅下滑3.2%，而銷售額保持4.5%的增長，看來全國的房屋的均價還在上漲通道。下滑得比較嚴重的，主要是辦公樓和商業營業用房，這兩項的銷售面積都出現了兩位數以上的下跌。其次，房企到位資金漲幅放緩。1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。這個增幅，是2016年3月份以後的新低。拆分來看，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。大概能說明兩個問題：一是房企資金面依然很緊張，在國內想要拿到貸款還是非常困難；二是定金、預收款和個人按揭依然在增長。其中定金相對去年年底漲幅在降，但是個人按揭款相比去年年底的漲幅是回升了不少的。之前的幾次定向降準和放水確實沒有從銀行層面流入房企。不過，雖然企業貸款很困難，但是個人想要買房，貸款明顯寬鬆了。最後，有一個指標出現了上浮。全國房地產開發投資。房地產開發投資指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。2019年1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。在一片慘淡的房地產資料中，這個數字異乎尋常的好，但它並非領先指標。房屋銷售面積和新開工增速這兩個領先指標雙雙下滑，看來這個指標未來也好不到哪去。02以上這一系列資料，真的預示著房地產市場“牛轉熊”嗎？從大的方向來說，是的。可以與之相佐證的，是近期逐漸公佈的，房企1-2月份的銷售資料。中原地產的統計資料顯示，25家房企公開發布1-2月銷售業績，合計銷售額為5019億，同比下調了7%。去年同期，這個資料是同比銷售上漲超60%。三大龍頭房企前兩個月業績同比都出現明顯下滑。除了碧桂園是以“權益合同銷售額”替代了去年的合同銷售額，口徑不一致無法比較之外，恒大2019年前兩個月，共實現合約銷售金額約647.0億元，同比減少約42.49%。萬科累計實現合同銷售金額920.7億元，較去年同期下滑11%。但是，是全國所有地方的市場都不好嗎？未必。從分割槽域的銷售資料來看，2019年1-2月，東部地區商品房銷售面積和銷售額雙雙下滑，降幅明顯；中部地區情況好一點，商品房銷售面略有下滑，銷售額依然在上升，只是增速回落；西部地區情況更好一些，商品房銷售面積和銷售額都還在上升，但是增速出現大幅回落。為什麼會有這樣的區別？中西部地區由於此前市場升溫較慢，加上春節回鄉購房的餘溫，還有一些補漲行情，而一二線城市集中在東部地區，由於政策相對嚴苛，調控時間長疊加需求透支，同比降幅最大。這就不難解釋，為什麼這一波政策“微放鬆”，反而是一二線城市，甚至是北上廣深領頭。比如說人才政策。2017年的人才新政，主要以少數二線城市為主。但是，進入2018年之後，北京、上海、深圳、廣州也開始針對高階人才區域性調整引進條件，二線城市成為力度最大的人才引進城市，包括西安、南京、合肥等城市力度空前，樓市限購政策變相放開。在樓市交易稅費及利率調整方面，也是一二線城市牽頭。北上廣深率先推出不止一輪減稅。首先對個人出租房屋的稅率減半徵收，然後對增值稅附加部分減半增收，隨後，東莞跟進。在利率方面，融360監測資料顯示，2019年2月，全國首套房貸款平均利率連續三個月下降，北上廣深等一線城市首次“齊頭並進”，進入首套房貸利率最低城市前十位。03那麼，當下的市場，到底是“牛轉熊”，還是小陽春呢？事實上，這是一個分化的市場。換句話來說，“牛轉熊”和小陽春是並行的，只是出現在不同的地點。易居研究院公佈的《10城二手房市場報告》顯示，2月份， 包含北京、深圳在內的10個一二線城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。然而，資料總是滯後的。在不停“微放鬆”的刺激下，一二線城市的市場確實在轉暖。3月初，中原地產首席分析師張大偉曾經公開表示，北京樓市再次出現了上漲炒作，部分割槽域出現了價格波動，上漲開始出現。張大偉判斷，市場心態轉為樂觀的，主要是一線城市和部分二線城市，具體包括北京、上海、深圳、合肥、濟南、南京等等。在開篇，局姐也說起兩個在成都和廣州南沙買房的小夥伴。年後，他們準備下定的時候，驚訝地發現，居然遭遇了二手賣家不同程度的反價——一個反價5%，一個反價10萬。賣家在這個時候反價是不明智的，他們立刻失去了等待多時的套現機會。然而，這也從另一個角度說明了當下一二線城市的市場——看房的人多起來了，成交的速度正在加快，賣家的心態逐漸堅挺。他們可能開始試探性漲價，探測市場的接受度。局姐踩盤發現，佛山靠近廣州的千燈湖片區，二手房去化速度已經比年前快了許多，筍盤甚至幾天之內就能消化，而廣州不少開發商已經收回了年前最優惠時期的折扣，甚至試探著開始在新推的盤源中進行小幅漲價了。在這些城市，小陽春真實存在。當然了，市場回暖，中介的炒作有推波助瀾，其次，這種程度的“小陽春”也只是相對之前的冰凍期而言，頂多是在價格調整到位後，需求釋放，逐步回到平穩期的市場水平，離真正的過熱還差得很遠。2018年的房地產銷售紀錄，很難被打破。那麼，什麼城市即將“牛轉熊”呢？那些前期依靠棚改支撐，而在今年的棚改計劃中被“拋棄”的三四線城市，將轉向漫漫熊途。畢竟，在中國，一二線城市的樓市有增量人口驅動，三四線城市的需求，基本是靠棚改撐起來。說到這個，今天，住建部在官網有公佈“2018年棚戶區改造工作擬激勵城市名單”，12個城市上榜，其中，除了長沙和烏魯木齊是省會之外，全是三四線城市，包括江蘇省徐州市、山東省濰坊市、安徽省阜陽市等。這些三四線城市，可能會在轉熊的路途上，走得慢一點…但無論如何，在這一波需求釋放之後，“小陽春”是否能持續，還得看未來的政策變動，其中，最核心的，是金融政策。未來是否能有降準，甚至降息？信貸政策是否能有所寬鬆？限購、限貸的那些認房又認貸細則是否會有所變化？換句話說，房地產歸根結底，是一個財富的蓄水池。如果沒有新的水源進來，這一波小陽春，也僅僅是一波小陽春而已。- END -
全國銷售資料突現大跌！樓市究竟在“轉熊”還是“回暖”？
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