兩房終結後美國人怎麼買房子　　關閉抵押貸款體系，放開經濟　　■泰德·普林斯(E.TedPrince)佩斯領導力研究院創始人兼執行長　　奧巴馬政府不久前表明，希望政府退出美國住房市場。這意味著房利美和房地美將被關閉，而它們為住房市場提供資本的角色將移交給私人領域。這意味什麼？這個做法能不能行得通？　　首先我們要知道，美國政府補貼住房的政策為發達國家中獨一無二，因此，政府接下來並不是要進入“未知”，而是要退回到“已知”。　　我們還需注意的是，美國抵押貸款體系產生的效果一直是將資源從租房者轉移到有房者手中，這對一開始就買不起住房的人造成了歧視。因此，現行政策無論如何是非常歧視窮人的。　　事實上，現行體系偏袒能買得起住房的窮人，歧視的是買不起住房的窮人。因此，這個體系是在將資源從買不起住房的窮人那裡轉移到買得起住房的窮人手中。　　實際上會發生什麼　　社會與經濟體系本來十分複雜，決策產生的影響有長、短期之分，況且往往難以預測和計劃。奧巴馬政府的新住房政策亦如是。　　短期來看，我們可以預計利率成本將上升，住房價格將因此走高，銷售量將下降。這一結果對窮人的影響最深，致使他們中的購房人數比例下降。　　但長期來看，會有所不同，因為住房銷量下滑將拉低房屋價格。經濟狀況漸入佳境的美國人將買下房子用於出租，從而增加租賃房的供應量，減少租房價格。租金降低，買房的窮人會更少，但他們為住房支付的成本整體上會下降，而他們手中的可支配收入就會增加。　　對窮人福利有正面影響　　最近的資料顯示，美國的住房擁有者已下降至67%左右，低於經濟衰退之前水平。這對最窮的人傷害最大，他們中的止贖率相當高。　　當初正是抵押貸款補貼讓這些人作了錯誤的決定，去購買他們本來負擔不起的住房。現在，有很多這樣的人失去了房子和過去的信用記錄。　　也就是說，抵押貸款補貼在較長的時間內提高了住房擁有者的數量的同時，可能也減少了窮人的可支配收入。它讓這些人過度投資房產的結果就是徹底失去住房。他們遭受了雙重損失。　　抵押貸款補貼讓所有人，而不僅僅是窮人將自己的資本錯誤地配置，用於更低效的房產投資——人們的可支配收入本來可以更多。　　換句話說，如果不把房屋價值計算在內，人們都變窮了。若房價上漲，他們賣掉房子，小賺一筆，也能彌補損失，但房子要是不升值，他們就得蒙受損失。　　這正是美國目前可能面臨的情況。由於在兩個住房市場週期內，房價的變化可能出現50%至70%上下的變動，因此，在手中的房屋仍有可能大幅貶值的情況下，房貸補貼政策會讓更多人境況大不如前。類似情況尚未在美國發生，但過去20年裡，已經在日本出現。　　也就是說，美國政府的新住房政策最有可能出現的結果是租房成本下降，買房成本上升。這樣，較之買房，租房留出的可支配收入會更多。而且，本來沒有買房能力的購房者也不會面臨失去住房的風險。　　這基本上(並非完全上)是歐洲目前的情況。歐洲並沒有哪個國家在全國範圍內擁有像房利美這樣的住房抵押貸款體系。與美國相比，那裡的買房比例整體上較低，而租房比例較高(除歐洲南部外)。　　但沒有人因此認為，歐洲人過得不如美國人。這是因為，歐洲的社會福利比美國好得多。他們的政府現在比美國有能力提高社會福利，因為他們沒有像美國一樣，透過政府支援的住房機構把預算都花在補貼住房抵押貸款上(有別於利率補貼)。　　若評估美國的新住房政策，我們需要看它對美國人的整體生活質量產生的影響，而不僅僅是住房擁有率。二者並不一樣。　　通常的看法是，儘管歐洲的住房擁有率低於美國，但他們的生活質量卻更高。這可能是美國新住房政策將會產生的作用。　　美國預算赤字會降低　　當然，我們還要看其它方面的影響。第一個物件是財政。透過政府住房抵押貸款機構提供的住房補貼一直規模巨大，如果政府退出，美國龐大的預算赤字就會降低。　　這意味著美國政府需要借的錢會更少，而利率也最終會降低。也就是說，表面上看因政府收回補貼而上升的利率，最終會變得更低。因此，阻止窮人買房的一個明顯障礙會大大縮小。當然，中國也更有可能收回借給美國的錢。　　經濟將更好地配置資產　　美國抵押貸款補貼一直以來導致大量美國資本被錯誤地配置，其代價是減少了對美國其它經濟領域進行的更具生產力的投資。　　美國經濟正承受著基礎設施投資不足所帶來的後果。事實上，美國政府一直都在剝奪基礎設施的資本，將其投入住房。交通，特別是鐵路、公路和橋樑，以及機場、土地開發等其它關鍵的工程得不到充足的投資，而恰恰是這些能幫助更多美國人擁有住房。這對私人領域也造成了傷害，而不僅僅是窮人。　　這就是美國競爭力下降的一個重要原因。新住房政策將指引資本離開住房市場，進入基礎設施，這將在更長遠的時間裡提高美國GDP的增長，提高與中國、印度和巴西競爭的實力。　　在政府放棄對住房抵押貸款的支援後，整體信貸成本會上升，包括住房貸款。資本稀缺會讓配置的決策更加合理，浪費也會更少。　　美國增長率會上升　　新的住房政策將提高美國的資本生產力，美國的增長率也會上升。而美國的經濟會在資本配置方面有所改進，並在整體上更具生產力。　　諷刺的是，資本的重新配置將意味著用於併購和風險投資的資本有所減少，因為更多私人資本將進入房地產。這看起來或許糟糕，但其實並不是。因為一直以來，對差勁的併購和風險投資專案投資過度，這導致投資質量下降，而許多投資專案最終失敗，一如對沖基金所表現的。減少這方面的投資有助於增加這些領域的投資質量，進一步提高資本的生產力。　　抵押貸款補助的底線　　美國的住房抵押貸款補貼機制於“大蕭條”時期引入之初，曾起到過好的作用，因為它在經濟面臨巨大壓力時讓更多人擁有了住房。但是，它後來便成為美國競爭力與經濟增長的拖累。如果取消這方面的補貼，美國經濟將有可能煥發活力。　　底線是：一個更具活力的經濟最終會增加民眾的收入，從而幫助更多窮人購買住房。　　蘭曉萌編譯

兩房終結後美國人怎麼買房子　　關閉抵押貸款體系，放開經濟　　■泰德·普林斯(E.TedPrince)佩斯領導力研究院創始人兼執行長　　奧巴馬政府不久前表明，希望政府退出美國住房市場。這意味著房利美和房地美將被關閉，而它們為住房市場提供資本的角色將移交給私人領域。這意味什麼？這個做法能不能行得通？　　首先我們要知道，美國政府補貼住房的政策為發達國家中獨一無二，因此，政府接下來並不是要進入“未知”，而是要退回到“已知”。　　我們還需注意的是，美國抵押貸款體系產生的效果一直是將資源從租房者轉移到有房者手中，這對一開始就買不起住房的人造成了歧視。因此，現行政策無論如何是非常歧視窮人的。　　事實上，現行體系偏袒能買得起住房的窮人，歧視的是買不起住房的窮人。因此，這個體系是在將資源從買不起住房的窮人那裡轉移到買得起住房的窮人手中。　　實際上會發生什麼　　社會與經濟體系本來十分複雜，決策產生的影響有長、短期之分，況且往往難以預測和計劃。奧巴馬政府的新住房政策亦如是。　　短期來看，我們可以預計利率成本將上升，住房價格將因此走高，銷售量將下降。這一結果對窮人的影響最深，致使他們中的購房人數比例下降。　　但長期來看，會有所不同，因為住房銷量下滑將拉低房屋價格。經濟狀況漸入佳境的美國人將買下房子用於出租，從而增加租賃房的供應量，減少租房價格。租金降低，買房的窮人會更少，但他們為住房支付的成本整體上會下降，而他們手中的可支配收入就會增加。　　對窮人福利有正面影響　　最近的資料顯示，美國的住房擁有者已下降至67%左右，低於經濟衰退之前水平。這對最窮的人傷害最大，他們中的止贖率相當高。　　當初正是抵押貸款補貼讓這些人作了錯誤的決定，去購買他們本來負擔不起的住房。現在，有很多這樣的人失去了房子和過去的信用記錄。　　也就是說，抵押貸款補貼在較長的時間內提高了住房擁有者的數量的同時，可能也減少了窮人的可支配收入。它讓這些人過度投資房產的結果就是徹底失去住房。他們遭受了雙重損失。　　抵押貸款補貼讓所有人，而不僅僅是窮人將自己的資本錯誤地配置，用於更低效的房產投資——人們的可支配收入本來可以更多。　　換句話說，如果不把房屋價值計算在內，人們都變窮了。若房價上漲，他們賣掉房子，小賺一筆，也能彌補損失，但房子要是不升值，他們就得蒙受損失。　　這正是美國目前可能面臨的情況。由於在兩個住房市場週期內，房價的變化可能出現50%至70%上下的變動，因此，在手中的房屋仍有可能大幅貶值的情況下，房貸補貼政策會讓更多人境況大不如前。類似情況尚未在美國發生，但過去20年裡，已經在日本出現。　　也就是說，美國政府的新住房政策最有可能出現的結果是租房成本下降，買房成本上升。這樣，較之買房，租房留出的可支配收入會更多。而且，本來沒有買房能力的購房者也不會面臨失去住房的風險。　　這基本上(並非完全上)是歐洲目前的情況。歐洲並沒有哪個國家在全國範圍內擁有像房利美這樣的住房抵押貸款體系。與美國相比，那裡的買房比例整體上較低，而租房比例較高(除歐洲南部外)。　　但沒有人因此認為，歐洲人過得不如美國人。這是因為，歐洲的社會福利比美國好得多。他們的政府現在比美國有能力提高社會福利，因為他們沒有像美國一樣，透過政府支援的住房機構把預算都花在補貼住房抵押貸款上(有別於利率補貼)。　　若評估美國的新住房政策，我們需要看它對美國人的整體生活質量產生的影響，而不僅僅是住房擁有率。二者並不一樣。　　通常的看法是，儘管歐洲的住房擁有率低於美國，但他們的生活質量卻更高。這可能是美國新住房政策將會產生的作用。　　美國預算赤字會降低　　當然，我們還要看其它方面的影響。第一個物件是財政。透過政府住房抵押貸款機構提供的住房補貼一直規模巨大，如果政府退出，美國龐大的預算赤字就會降低。　　這意味著美國政府需要借的錢會更少，而利率也最終會降低。也就是說，表面上看因政府收回補貼而上升的利率，最終會變得更低。因此，阻止窮人買房的一個明顯障礙會大大縮小。當然，中國也更有可能收回借給美國的錢。　　經濟將更好地配置資產　　美國抵押貸款補貼一直以來導致大量美國資本被錯誤地配置，其代價是減少了對美國其它經濟領域進行的更具生產力的投資。　　美國經濟正承受著基礎設施投資不足所帶來的後果。事實上，美國政府一直都在剝奪基礎設施的資本，將其投入住房。交通，特別是鐵路、公路和橋樑，以及機場、土地開發等其它關鍵的工程得不到充足的投資，而恰恰是這些能幫助更多美國人擁有住房。這對私人領域也造成了傷害，而不僅僅是窮人。　　這就是美國競爭力下降的一個重要原因。新住房政策將指引資本離開住房市場，進入基礎設施，這將在更長遠的時間裡提高美國GDP的增長，提高與中國、印度和巴西競爭的實力。　　在政府放棄對住房抵押貸款的支援後，整體信貸成本會上升，包括住房貸款。資本稀缺會讓配置的決策更加合理，浪費也會更少。　　美國增長率會上升　　新的住房政策將提高美國的資本生產力，美國的增長率也會上升。而美國的經濟會在資本配置方面有所改進，並在整體上更具生產力。　　諷刺的是，資本的重新配置將意味著用於併購和風險投資的資本有所減少，因為更多私人資本將進入房地產。這看起來或許糟糕，但其實並不是。因為一直以來，對差勁的併購和風險投資專案投資過度，這導致投資質量下降，而許多投資專案最終失敗，一如對沖基金所表現的。減少這方面的投資有助於增加這些領域的投資質量，進一步提高資本的生產力。　　抵押貸款補助的底線　　美國的住房抵押貸款補貼機制於“大蕭條”時期引入之初，曾起到過好的作用，因為它在經濟面臨巨大壓力時讓更多人擁有了住房。但是，它後來便成為美國競爭力與經濟增長的拖累。如果取消這方面的補貼，美國經濟將有可能煥發活力。　　底線是：一個更具活力的經濟最終會增加民眾的收入，從而幫助更多窮人購買住房。　　蘭曉萌編譯

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