來源：觀點地產網錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息週期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。觀點地產網 2019年，綠地還是沒有邁過4000億的門檻。資料顯示，2019年綠地實現合同銷售金額3880億元，與2018年基本持平，完成合同銷售面積3257萬平方米。憑藉第四季度銷售環比增長130%至1534.89億元，保住了TOP6的位置。在1月8日舉行的業績釋出會上，張玉良概括說：“綠地這一年，實現了高質量的增長。”過去一年裡，綠地兩大主業房地產和大基建分別完成營收1947億元、1866億元，合計佔綠地全年營收的90%。換而言之，多元化過程中，綠地對房地產業務始終是依賴的。為保證地產規模以及整體利潤，在獲取土地上，綠地2019年也較過去兩三年表現得更為積極，全年累計獲取專案108個，總土地款977億元，新增總貨值近4500億元。對綠地而言，2019年斥資121億收購董家渡專案股權，亦是可以載入發展史冊的標誌性事件之一。買下專案後，用半年開盤的“光速”行動迅速推出市場，可見其及時變現之渴。相信在未來一段時間內，綠地依然可以寄夢於董家渡專案。目前持有專案50%股權，尚未併入到上市平臺報表中，但依然是綠地房地產業務繞不開的主角。從久久開發無果到改換門庭，董家渡專案被綠地接盤後又牽扯進入安信信託逾期風波，看上去並不那麼美。利潤與風險的平衡中，留給綠地的問題還有很多。4000億未競從中民投手中接過董家渡專案50%股權後，未足三個月，綠地重新以“綠地外灘中心”之名公諸於眾，希望抹去過去的痕跡。5個月後，綠地又對外公佈，該專案總部辦公區域7棟辦公樓全部封頂完成，並進入了內部裝修和綠化施工階段；4棟塔樓也已全部出地面。此外，中國人保等企業開始陸續簽約入駐。張玉良對外表示：“董家渡專案（綠地外灘中心）預計可銷售貨值約700億元，會在第三季度開始銷售，雖然自持比例高，但平衡現金流沒有問題。”在北京舉行的綠地外灘中心交流活動上，張玉良出席活動現場並稱，將快速推進這一新地標建設，專案總投資800億元，是集團2019年投資規模最大、體量最大的專案，計劃於兩年內全部完成。然而，這個耗資巨大的專案由於綠地只持股50%，未併入上市平臺報表。即是這個被寄予厚望的董家渡專案，未能為綠地2019年的銷售業績增色。2019全年，綠地合同銷售同比增速為0.14%，錄得資料為3880.42億元，與2018年基本持平，未能完成4000億的銷售目標。回顧其2019年房地產銷售情況，除了第一季度實現同比增長約43%外，二三季度均處於同比下滑態勢。第四季度同比增幅再次回正為27.33%，按季度分別為694億元、983億元、669億元及1534.89億元。資料來源：企業報告，觀點指數整理值得一提的是，2019年7-9月，綠地錄得銷售額同比降幅達到-35.88%，是目前為止全年銷售最少的季度，這與2018年的情況截然相反。單季度而言，2018年一至四季度，綠地在房地產方面的合同銷售分別為486億元、1141億元、1042億元及1203億元。按往年情況來看，第四季度是綠地加速推貨的季節。綠地方面也表示：“國慶期間地產銷售突破百億，創歷史新高，業績很快會追上來。”據綠地披露，第四季度銷售環比增加130%，較第三季度銷售額多出866.21億元。2019年自拿下董家渡專案後，綠地在房地產主業上的新增貨值與佈局力度並沒有放鬆，全年新增專案與2018年相差無幾。資料顯示，截至2019年12月底，綠地新增專案108個，總用地面積2017.17萬平方米，總計容建築面積4005.89萬平方米，總地價977億元，其中2月、5月、8月以及11月的拿地總收購價均超過百億元。區域上看，一線城市佔比較少，二三線城市仍然是佈局的主戰場。按計容建面計算，約70%為住宅；按貨值計算，約五成專案位於一二線城市。對比前幾年綠地新增專案情況，2018年是分水嶺，新增專案達到118個，同時權益建築面積也達到了4337萬平方米的峰值。而2015年至2017年的新增專案情況均維持在兩位數，數量分別為69個、68個及69個。資料來源：企業報告，觀點指數整理土儲佈局範圍不斷擴大，但綠地在土地獲取上的成本沒有大幅增加。截至2019年12月底，新增專案樓面均價約2439元/平方米。過去4年，按權益計算，綠地每年新增專案樓面均價為每平方米4123元、5763元、2274元及1877元，拿地成本逐漸降低。能以更低成本獲取較多土地資源，一方面是因為地塊本身所處地理位置，另一方面則是擁有大基建基因，與政府合作以獲取低價大體量專案。在資產及銷售規模都站到行業前列時，綠地這隻稍顯笨重的“大象”，還是走出了較為穩健的步伐。營收與負債天平1月8日召開的媒體交流會上，綠地表示，大基建全年營收1866億，佔總營收比重為44.16%，而房地產營收佔比46.09%，守住了營收第一的位置。資料來源：企業報告，觀點指數整理事實上，綠地各個業務板塊間地產業務毛利率仍然處於“不可撼動”的地位，反而大基建業務毛利率處於低位狀態。正是因為地產業務取得較高毛利率起到拉動效應，綠地整體毛利率一直保持在14%左右。資料來源：企業報告，觀點指數整理截至2019年上半年，綠地綜合毛利率突破15%，其中房地產毛利率為27.97%，營收佔比最高的基建業務毛利率為3.86%。另一方面，早在2019年年初，有媒體問及全年目標時，綠地沒有給出明確答案，而是表示：“（目標）還沒有定，規模上會進一步淡化，但會更加側重利潤率提升。”從目前公佈的未經稽核業績資料來看，綠地確實有意在逐步提升集團的總體利潤。於2019年，綠地利潤總額及歸母淨利率均錄得較大漲幅，實現利潤總額305.14億元，同比增長25.73%；歸母淨利潤為148.52億元，同比增長30.57%。資料來源：企業報告，觀點指數整理對比2015-2019年五年的情況，綠地每年淨利潤及歸母淨利潤均逐年上升，其中歸母淨利潤同比增長分別為23.63%、5%、25%、26%及30.57%。於2018年，綠地錄得全年歸母淨利潤為113.75億，首次超出百億，但橫向對比可以看出，綠地與同級別房企相比仍存在差距，比如保利發展同期錄得歸母淨利為189億、中海核心淨利潤則為370.9億港元。營收增長逾兩成，利潤增長超三成，從2019年前三季度營收情況看來，綠地給股東們呈上一份還算不錯的成績單。但天平的另一端，是總負債自2019年攀升至九千億後就一直維持在高位。一方面，總資產規模已經破萬億，但2015年至今，綠地降負債力度並沒有非常明顯，資產負債率仍處於較高位置。2016年為89.05%，2019年第一季度曾一度升至89.41%，總負債也創下新高，達到9666.47億。資料顯示，2019年前三季度，綠地資產負債率較一季度回落1.12個百分點至88.29%，總負債為9181億元，較2019年總負債減少95.2億。最新業績顯示，綠地2019年資產負債率已降至87.94%，同比下降1.55個百分點。此外，2015年至2018年，綠地有息負債分別為2040億、2855億、2667億、2897億，2019年前三季度衝破了3000億，達到3068.08億，其中長期借款為1517.7億元，一年內到期非流動負債為630.05億元。此前與投資者交流時，綠地董事會秘書王曉東稱，未來綠地將主動控制負債規模，加強風險管控，保障資金安全。儘管綠地目前手上持有823.77億貨幣現金，但從有息負債情況分析，短期內面臨的資金壓力仍然不小。資料來源：企業報告，觀點指數整理融資方面，據不完全統計，於2019年11月底，綠地發行逾5次美元債，年內累計發行27.2億美元，平均票面利率介乎6%至7%，已發行尚未到期的債券餘額包括46.4億美元和15億人民幣。此外，2019年綠地還與多家銀行達成合作，包括上海銀行、北京銀行、滙豐銀行等，獲得百億級別的授信額度。截至10月末，綠地獲得銀行授信額度為4140億元，已使用1855億元，未使用額度2285億元。除了融資輸血，綠地資金池中另一重要來源便是加速房地產去化和銷售回款，進而回籠現金流。截至2019年三季度，綠地累計回款金額2045億元，回款率較年初提升至87%。另一方面，從近幾年現金流變化的情況看出，前兩年經營性活動現金流持續為正，但出現下滑的趨勢，綠地財務表現仍有提升空間。資料來源：企業報告，觀點指數整理截止2019年三季度，綠地經營活動產生現金流量淨額為91億，同比減少70.53%。對此，綠地方面表示，因工程款支付同比增加使得經營活動現金流量淨額比上年同期減少。1月8日，綠地在交流會上公佈的資料顯示，2019年經營活動產生現金流量淨額為124億，較三季度有了很大的增長，但與2018年相比仍有很大差距，近三年呈現逐年下滑趨勢。對於負債及現金流，此前綠地董事會秘書王曉東表示，公司經營正常，現金流情況良好，融資渠道順暢，償債能力強勁。未來，將主動控制負債規模，加強風險管控。區域調整陣痛幾年前，為了衝規模、加快週轉，綠地曾創造了最好的銷售成績，以2048億元獲得了2014年度銷冠。但僅維持了一年，便逐漸被“碧萬恆”趕超，融創、保利等也奮起直追。為了保持行業地位，在銷售放緩、融資收緊大環境下，接近年末，綠地各區域事業部喊出“衝刺四季度”的口號。與此同時，市場上開始出現綠地各事業部人事調整的訊息，其中提到綠地九個區域管理總部，已有超過一半發生了高管變更。資料顯示，綠地集團現在一共有17家房地產事業部，分屬9大地區。綠地表示，2019年超過200億預銷售金額的事業部有8家，包括綠地香港、上海事業部、浙江事業部等。從回款率看，2019年綠地集團有5家事業部回款金額超過200億元，如綠地香港、江蘇、西北、上海，100億元以上有8家。在2020年首場媒體交流會上，張玉良就區域調整傳聞表示，人事、地區公司的領導更換、調動比較多，“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，透過換人來增強新的動力，這是常規的做法，我認為這是正常的。”對於綠地這家資產過萬億、旗下員工數萬人的企業而言，區域調整、人事換防屬於正常操作。但在外界看來，區域、人事調整的原因或許來自於過往區域的營收表現。於2018年底，綠地華東、華中、西北、西南以及華南5個區域的營收額達到200億以上，實現500億以上的區域僅有兩個，其中華東區域以2018億營收穩坐頭把交椅，是綠地營收貢獻的主要來源。*港澳臺區域因營收數額較小，未列入表內。資料來源：企業報告，觀點指數整理值得一提的是，近幾年，綠地各區域間的營收規模發生很大變化，同比增速情況不一。此前，綠地華南區域是華東區域之後營收規模排位第二的區域，但自2017年起，西南區域營收規模便超過華南區域，兩者差距漸漸擴大。2019上半年，西南區域以460.53億守住九大區域營收亞軍之席，較華南區域148.21億多出逾300億。雖然營收規模比華南區域大，但西南區域的毛利率卻遠不如前者。資料顯示，自2017年起，綠地華南區域便以每年20%以上毛利率居九大區域榜首。2019上半年，華南區域實現毛利率20.76%，而西南區域毛利率逐年呈現下降趨勢，且處於較低位。資料來源：企業報告，觀點指數整理就重點城市而言，在年初交流會上，綠地表示，房地產結轉專案平均毛利率為28.6%，結轉重點區域包括上海、廣東、江蘇、山東等。其中，海南、江西、華中以及上海的毛利率分別為52%、39%、38%、36%。除了上述提及的區域外，綠地東北區域在2019年的表現也較為驚人近幾年毛利率不斷下滑至負值後，2019上半年實現由負轉正，為13.47%，處於九大區域中間水平。
來源：觀點地產網錢緊一年：2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息週期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。觀點地產網 2019年，綠地還是沒有邁過4000億的門檻。資料顯示，2019年綠地實現合同銷售金額3880億元，與2018年基本持平，完成合同銷售面積3257萬平方米。憑藉第四季度銷售環比增長130%至1534.89億元，保住了TOP6的位置。在1月8日舉行的業績釋出會上，張玉良概括說：“綠地這一年，實現了高質量的增長。”過去一年裡，綠地兩大主業房地產和大基建分別完成營收1947億元、1866億元，合計佔綠地全年營收的90%。換而言之，多元化過程中，綠地對房地產業務始終是依賴的。為保證地產規模以及整體利潤，在獲取土地上，綠地2019年也較過去兩三年表現得更為積極，全年累計獲取專案108個，總土地款977億元，新增總貨值近4500億元。對綠地而言，2019年斥資121億收購董家渡專案股權，亦是可以載入發展史冊的標誌性事件之一。買下專案後，用半年開盤的“光速”行動迅速推出市場，可見其及時變現之渴。相信在未來一段時間內，綠地依然可以寄夢於董家渡專案。目前持有專案50%股權，尚未併入到上市平臺報表中，但依然是綠地房地產業務繞不開的主角。從久久開發無果到改換門庭，董家渡專案被綠地接盤後又牽扯進入安信信託逾期風波，看上去並不那麼美。利潤與風險的平衡中，留給綠地的問題還有很多。4000億未競從中民投手中接過董家渡專案50%股權後，未足三個月，綠地重新以“綠地外灘中心”之名公諸於眾，希望抹去過去的痕跡。5個月後，綠地又對外公佈，該專案總部辦公區域7棟辦公樓全部封頂完成，並進入了內部裝修和綠化施工階段；4棟塔樓也已全部出地面。此外，中國人保等企業開始陸續簽約入駐。張玉良對外表示：“董家渡專案（綠地外灘中心）預計可銷售貨值約700億元，會在第三季度開始銷售，雖然自持比例高，但平衡現金流沒有問題。”在北京舉行的綠地外灘中心交流活動上，張玉良出席活動現場並稱，將快速推進這一新地標建設，專案總投資800億元，是集團2019年投資規模最大、體量最大的專案，計劃於兩年內全部完成。然而，這個耗資巨大的專案由於綠地只持股50%，未併入上市平臺報表。即是這個被寄予厚望的董家渡專案，未能為綠地2019年的銷售業績增色。2019全年，綠地合同銷售同比增速為0.14%，錄得資料為3880.42億元，與2018年基本持平，未能完成4000億的銷售目標。回顧其2019年房地產銷售情況，除了第一季度實現同比增長約43%外，二三季度均處於同比下滑態勢。第四季度同比增幅再次回正為27.33%，按季度分別為694億元、983億元、669億元及1534.89億元。資料來源：企業報告，觀點指數整理值得一提的是，2019年7-9月，綠地錄得銷售額同比降幅達到-35.88%，是目前為止全年銷售最少的季度，這與2018年的情況截然相反。單季度而言，2018年一至四季度，綠地在房地產方面的合同銷售分別為486億元、1141億元、1042億元及1203億元。按往年情況來看，第四季度是綠地加速推貨的季節。綠地方面也表示：“國慶期間地產銷售突破百億，創歷史新高，業績很快會追上來。”據綠地披露，第四季度銷售環比增加130%，較第三季度銷售額多出866.21億元。2019年自拿下董家渡專案後，綠地在房地產主業上的新增貨值與佈局力度並沒有放鬆，全年新增專案與2018年相差無幾。資料顯示，截至2019年12月底，綠地新增專案108個，總用地面積2017.17萬平方米，總計容建築面積4005.89萬平方米，總地價977億元，其中2月、5月、8月以及11月的拿地總收購價均超過百億元。區域上看，一線城市佔比較少，二三線城市仍然是佈局的主戰場。按計容建面計算，約70%為住宅；按貨值計算，約五成專案位於一二線城市。對比前幾年綠地新增專案情況，2018年是分水嶺，新增專案達到118個，同時權益建築面積也達到了4337萬平方米的峰值。而2015年至2017年的新增專案情況均維持在兩位數，數量分別為69個、68個及69個。資料來源：企業報告，觀點指數整理土儲佈局範圍不斷擴大，但綠地在土地獲取上的成本沒有大幅增加。截至2019年12月底，新增專案樓面均價約2439元/平方米。過去4年，按權益計算，綠地每年新增專案樓面均價為每平方米4123元、5763元、2274元及1877元，拿地成本逐漸降低。能以更低成本獲取較多土地資源，一方面是因為地塊本身所處地理位置，另一方面則是擁有大基建基因，與政府合作以獲取低價大體量專案。在資產及銷售規模都站到行業前列時，綠地這隻稍顯笨重的“大象”，還是走出了較為穩健的步伐。營收與負債天平1月8日召開的媒體交流會上，綠地表示，大基建全年營收1866億，佔總營收比重為44.16%，而房地產營收佔比46.09%，守住了營收第一的位置。資料來源：企業報告，觀點指數整理事實上，綠地各個業務板塊間地產業務毛利率仍然處於“不可撼動”的地位，反而大基建業務毛利率處於低位狀態。正是因為地產業務取得較高毛利率起到拉動效應，綠地整體毛利率一直保持在14%左右。資料來源：企業報告，觀點指數整理截至2019年上半年，綠地綜合毛利率突破15%，其中房地產毛利率為27.97%，營收佔比最高的基建業務毛利率為3.86%。另一方面，早在2019年年初，有媒體問及全年目標時，綠地沒有給出明確答案，而是表示：“（目標）還沒有定，規模上會進一步淡化，但會更加側重利潤率提升。”從目前公佈的未經稽核業績資料來看，綠地確實有意在逐步提升集團的總體利潤。於2019年，綠地利潤總額及歸母淨利率均錄得較大漲幅，實現利潤總額305.14億元，同比增長25.73%；歸母淨利潤為148.52億元，同比增長30.57%。資料來源：企業報告，觀點指數整理對比2015-2019年五年的情況，綠地每年淨利潤及歸母淨利潤均逐年上升，其中歸母淨利潤同比增長分別為23.63%、5%、25%、26%及30.57%。於2018年，綠地錄得全年歸母淨利潤為113.75億，首次超出百億，但橫向對比可以看出，綠地與同級別房企相比仍存在差距，比如保利發展同期錄得歸母淨利為189億、中海核心淨利潤則為370.9億港元。營收增長逾兩成，利潤增長超三成，從2019年前三季度營收情況看來，綠地給股東們呈上一份還算不錯的成績單。但天平的另一端，是總負債自2019年攀升至九千億後就一直維持在高位。一方面，總資產規模已經破萬億，但2015年至今，綠地降負債力度並沒有非常明顯，資產負債率仍處於較高位置。2016年為89.05%，2019年第一季度曾一度升至89.41%，總負債也創下新高，達到9666.47億。資料顯示，2019年前三季度，綠地資產負債率較一季度回落1.12個百分點至88.29%，總負債為9181億元，較2019年總負債減少95.2億。最新業績顯示，綠地2019年資產負債率已降至87.94%，同比下降1.55個百分點。此外，2015年至2018年，綠地有息負債分別為2040億、2855億、2667億、2897億，2019年前三季度衝破了3000億，達到3068.08億，其中長期借款為1517.7億元，一年內到期非流動負債為630.05億元。此前與投資者交流時，綠地董事會秘書王曉東稱，未來綠地將主動控制負債規模，加強風險管控，保障資金安全。儘管綠地目前手上持有823.77億貨幣現金，但從有息負債情況分析，短期內面臨的資金壓力仍然不小。資料來源：企業報告，觀點指數整理融資方面，據不完全統計，於2019年11月底，綠地發行逾5次美元債，年內累計發行27.2億美元，平均票面利率介乎6%至7%，已發行尚未到期的債券餘額包括46.4億美元和15億人民幣。此外，2019年綠地還與多家銀行達成合作，包括上海銀行、北京銀行、滙豐銀行等，獲得百億級別的授信額度。截至10月末，綠地獲得銀行授信額度為4140億元，已使用1855億元，未使用額度2285億元。除了融資輸血，綠地資金池中另一重要來源便是加速房地產去化和銷售回款，進而回籠現金流。截至2019年三季度，綠地累計回款金額2045億元，回款率較年初提升至87%。另一方面，從近幾年現金流變化的情況看出，前兩年經營性活動現金流持續為正，但出現下滑的趨勢，綠地財務表現仍有提升空間。資料來源：企業報告，觀點指數整理截止2019年三季度，綠地經營活動產生現金流量淨額為91億，同比減少70.53%。對此，綠地方面表示，因工程款支付同比增加使得經營活動現金流量淨額比上年同期減少。1月8日，綠地在交流會上公佈的資料顯示，2019年經營活動產生現金流量淨額為124億，較三季度有了很大的增長，但與2018年相比仍有很大差距，近三年呈現逐年下滑趨勢。對於負債及現金流，此前綠地董事會秘書王曉東表示，公司經營正常，現金流情況良好，融資渠道順暢，償債能力強勁。未來，將主動控制負債規模，加強風險管控。區域調整陣痛幾年前，為了衝規模、加快週轉，綠地曾創造了最好的銷售成績，以2048億元獲得了2014年度銷冠。但僅維持了一年，便逐漸被“碧萬恆”趕超，融創、保利等也奮起直追。為了保持行業地位，在銷售放緩、融資收緊大環境下，接近年末，綠地各區域事業部喊出“衝刺四季度”的口號。與此同時，市場上開始出現綠地各事業部人事調整的訊息，其中提到綠地九個區域管理總部，已有超過一半發生了高管變更。資料顯示，綠地集團現在一共有17家房地產事業部，分屬9大地區。綠地表示，2019年超過200億預銷售金額的事業部有8家，包括綠地香港、上海事業部、浙江事業部等。從回款率看，2019年綠地集團有5家事業部回款金額超過200億元，如綠地香港、江蘇、西北、上海，100億元以上有8家。在2020年首場媒體交流會上，張玉良就區域調整傳聞表示，人事、地區公司的領導更換、調動比較多，“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，透過換人來增強新的動力，這是常規的做法，我認為這是正常的。”對於綠地這家資產過萬億、旗下員工數萬人的企業而言，區域調整、人事換防屬於正常操作。但在外界看來，區域、人事調整的原因或許來自於過往區域的營收表現。於2018年底，綠地華東、華中、西北、西南以及華南5個區域的營收額達到200億以上，實現500億以上的區域僅有兩個，其中華東區域以2018億營收穩坐頭把交椅，是綠地營收貢獻的主要來源。*港澳臺區域因營收數額較小，未列入表內。資料來源：企業報告，觀點指數整理值得一提的是，近幾年，綠地各區域間的營收規模發生很大變化，同比增速情況不一。此前，綠地華南區域是華東區域之後營收規模排位第二的區域，但自2017年起，西南區域營收規模便超過華南區域，兩者差距漸漸擴大。2019上半年，西南區域以460.53億守住九大區域營收亞軍之席，較華南區域148.21億多出逾300億。雖然營收規模比華南區域大，但西南區域的毛利率卻遠不如前者。資料顯示，自2017年起，綠地華南區域便以每年20%以上毛利率居九大區域榜首。2019上半年，華南區域實現毛利率20.76%，而西南區域毛利率逐年呈現下降趨勢，且處於較低位。資料來源：企業報告，觀點指數整理就重點城市而言，在年初交流會上，綠地表示，房地產結轉專案平均毛利率為28.6%，結轉重點區域包括上海、廣東、江蘇、山東等。其中，海南、江西、華中以及上海的毛利率分別為52%、39%、38%、36%。除了上述提及的區域外，綠地東北區域在2019年的表現也較為驚人近幾年毛利率不斷下滑至負值後，2019上半年實現由負轉正，為13.47%，處於九大區域中間水平。
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