來源： 刀評樓市TB2019年，西安高階市場進入大平層時代，別墅遭遇政策與“秦北事件”雙重影響，開始變得供給緊張！從西安流行大平層到高階主流蛻變為大平層，按照時間劃分，第一批大平層（榮禾曲池東岸、公園時光、海珀蘭軒等），第二批大平層（丹軒梓園、星河灣、中大國際九號等），第三批大平層（壹號院、第址、曲江印、金茂府等），大概十餘年時間，西安終於進入城市高階改善階段。因為，城市優質土地資源緊缺，導致購房者的居住理念改變：傳統市中心→郊區別墅化→城心大平層→近郊大平層，轉而回歸城市中心成熟區域，高階市場的全面降臨或將意味著西安走向高階化！但西安大平層市場被政策催動，用藥過猛，很明顯的一點就是過於早熟，市場消費能力還沒有辦法承接高階改善，大平層產品便如雨後春筍遍地開花。其一，市府商圈板塊：這一板塊在海珀蘭軒、賽高悅府之後，進入斷供期，龍湖景粼天序的誕生屬於例外，但龍湖對於高階客群的心態把握精準，推出“面積適中+毛坯大平層”，降低准入門檻，實現了低總價快銷。其二，大明宮板塊：這一板塊在歷經萬科大明宮、西派國際之後，存在一定斷層，此後大明宮·院子、陽光城檀悅、正榮紫闕臺、中南君啟相繼誕生，區域產品過快高階化，導致高階客戶源不足。其三，蘭池大道板塊：這一板塊大平層專案如星河灣、中天誠品·秦樾，主要在“戶型設計+裝修材料”上發力，堪稱精品，尤其是星河灣，自我迭代4.0版本，推出“水、木、石、坡”價值體系之後，被冠以城北大平層無冕之王。縱觀城北市場特點，便是“剛需有餘，高階不足”，與城南同一檔次的產品，去化量明顯變低，最清晰的例證，就在於“大明宮三寶”爭相促銷。其一，高新板塊：這一板塊始終處於稀缺供應，例如萬科翡翠國賓、保利天悅、萬達·西安ONE都是如此，在2019年供貨便搖號，此外，還有第址成為西安商業大平層典型案例之一。還有一個特殊案例，就是綠城·高新誠園品質不錯，但始終遊離於熱點話題之外。其二，曲江板塊：這一板塊大平層案例，主要集中在CCBD北區華潤置地·悅府、華僑城天幕，還有雁翔路中段萬眾雁棲玫瑰園、融創·曲江印。曲江是西安大平層產品百花齊放之地，例如華潤（雙地鐵+綜合體）、華僑城（超高層+無柱設計）、萬眾（超前設計+洋房大平層）、融創（商業大平層+純粹玻璃體），堪稱西安大平層樣板區域。其三，大學城板塊：這一區域熱點主要集中在長安金茂府、中海長安府，金茂推出“十二大科技系統”，典型如毛細管網、地源熱泵、新風下送上吸運用等技術，中海也推出了創新作品“流間大境”。隨著2019年高新區、曲江、雁塔新專案逐漸入市，例如融創·珺庭府、碧桂園雲頂、奧園·和悅府也都成為區域全新看點，被視為大平層生力軍。其一，絲路金貿區板塊：這一區域是西鹹新誕生的豪宅區，無論是綠城留香園，還是綠地鉑瑞公館、林凱溢金灣，都成為區域價格標杆，尤其是大平層產品的推出，更加坐實了絲路金貿區的高階價值。其二，歡樂谷&amp;昆明池板塊：這一區域是西鹹資源驅動型產品的重點板塊，無論是灃水雲間、湖光山色都是如此，典型如湖光山色小高層普遍在139-194㎡，洋房平層面積達到208㎡，此外還有海逸長洲小高層也是如此，面積達到139-190㎡。但也有產品力驅動型的專案，例如海逸長洲“上下疊+大平層”便是如此。城西恐怕是西安高階市場“最另類”的區域，因為，高階盤全部集中在西鹹新區之內。這既與城西的優質土地資源緊缺有關，也與開發商對於區域價值判斷有關。其一，東二環板塊：這一區域的大平層開篇之作，就是融創西安壹號院，隨著融創進入東二環之後，二環大平層產品逐漸增多，而且關注度提升。這一專案值得銘記，以一己之力喚醒二環高階基因，堪稱前所未見。其二，滻灞三角洲：這一區域算是滻灞發展的點睛之筆，但前期滻灞三角洲資源靡費，導致稀缺資源更加稀缺，目前，源邸壹號、自然界五期地塊即將入市，對於滻灞高階市場基因的改善意義重大。城東板塊高階盤稀缺，主要是城東板塊從2011年之後大規模開發剛需專案，導致優質資源殆盡，例如東二環、滻灞三角洲（兩河四岸）、雁鳴湖等全部進入開發末期，市場剛有了花絮，就已經清晰看到了劇終。其一，從產品形態劃分：疊拼（海逸長洲）、洋房（大明宮院子、湖光山色）、小高層（萬眾雁棲玫瑰園）、高層大平層（星河灣、華潤置地悅府）、超高層（華僑城天幕）等。其二，從產權年限劃分：除了一般70年產權住宅性質之外，還有40年產權產品，例如：第址（精裝）、融創·曲江印（精裝）、西安豪享來溫德姆至尊公寓。其三，兩個特殊案例：一個是資源驅動型經典之作，龍湖景粼天序毛坯大平層，另一個是產品力創新型經典之作，長安金茂府科技大平層。雖然，看似西安大平層產品百花齊放，但卻過於“早熟”，房企為了降低總價，實現快速走量，將大平層戶型改小，或是直接毛坯交付，其實，都反映了一點，西安購買力還是不足！其實，說到底大平層產品的誕生，就只有兩個方面，一個是主動，一個是被動。所謂“主動”，市場購買力獲得提升，要求戶型創新，增加開間尺度、裝修品質，進入豪宅化（案例如：中大國際九號）。所謂“被動”，就是高地價、高容積之下的產品突破（案例如：龍湖景粼天序），還有便是土地供給的郊區化做產品突破（案例如：綠城·留香園）。熬過2011-2014年，西安市場在歷經2015-2016年連續兩年去庫存之後，終於在2017年，高階嗅覺逐漸靈敏起來，大平層產品相繼入市，但除了曲江、高新之外，其他板塊市場誕生高階，其實，多是“被動”創新，從這一點來說，西安高階市場過於早熟。但2020年西安大平層產品或將遭遇“供過於求”，主要是因為高階產品供給量偏大，一個初步從剛需轉變為剛改的市場，接盤能力不足，市場必然出現消化不良。但也不要過於擔心，因為，市場有一定甄別能力，只要是“新題材+好地段+優產品”，都有一定的市場競爭力！
來源： 刀評樓市TB2019年，西安高階市場進入大平層時代，別墅遭遇政策與“秦北事件”雙重影響，開始變得供給緊張！從西安流行大平層到高階主流蛻變為大平層，按照時間劃分，第一批大平層（榮禾曲池東岸、公園時光、海珀蘭軒等），第二批大平層（丹軒梓園、星河灣、中大國際九號等），第三批大平層（壹號院、第址、曲江印、金茂府等），大概十餘年時間，西安終於進入城市高階改善階段。因為，城市優質土地資源緊缺，導致購房者的居住理念改變：傳統市中心→郊區別墅化→城心大平層→近郊大平層，轉而回歸城市中心成熟區域，高階市場的全面降臨或將意味著西安走向高階化！但西安大平層市場被政策催動，用藥過猛，很明顯的一點就是過於早熟，市場消費能力還沒有辦法承接高階改善，大平層產品便如雨後春筍遍地開花。其一，市府商圈板塊：這一板塊在海珀蘭軒、賽高悅府之後，進入斷供期，龍湖景粼天序的誕生屬於例外，但龍湖對於高階客群的心態把握精準，推出“面積適中+毛坯大平層”，降低准入門檻，實現了低總價快銷。其二，大明宮板塊：這一板塊在歷經萬科大明宮、西派國際之後，存在一定斷層，此後大明宮·院子、陽光城檀悅、正榮紫闕臺、中南君啟相繼誕生，區域產品過快高階化，導致高階客戶源不足。其三，蘭池大道板塊：這一板塊大平層專案如星河灣、中天誠品·秦樾，主要在“戶型設計+裝修材料”上發力，堪稱精品，尤其是星河灣，自我迭代4.0版本，推出“水、木、石、坡”價值體系之後，被冠以城北大平層無冕之王。縱觀城北市場特點，便是“剛需有餘，高階不足”，與城南同一檔次的產品，去化量明顯變低，最清晰的例證，就在於“大明宮三寶”爭相促銷。其一，高新板塊：這一板塊始終處於稀缺供應，例如萬科翡翠國賓、保利天悅、萬達·西安ONE都是如此，在2019年供貨便搖號，此外，還有第址成為西安商業大平層典型案例之一。還有一個特殊案例，就是綠城·高新誠園品質不錯，但始終遊離於熱點話題之外。其二，曲江板塊：這一板塊大平層案例，主要集中在CCBD北區華潤置地·悅府、華僑城天幕，還有雁翔路中段萬眾雁棲玫瑰園、融創·曲江印。曲江是西安大平層產品百花齊放之地，例如華潤（雙地鐵+綜合體）、華僑城（超高層+無柱設計）、萬眾（超前設計+洋房大平層）、融創（商業大平層+純粹玻璃體），堪稱西安大平層樣板區域。其三，大學城板塊：這一區域熱點主要集中在長安金茂府、中海長安府，金茂推出“十二大科技系統”，典型如毛細管網、地源熱泵、新風下送上吸運用等技術，中海也推出了創新作品“流間大境”。隨著2019年高新區、曲江、雁塔新專案逐漸入市，例如融創·珺庭府、碧桂園雲頂、奧園·和悅府也都成為區域全新看點，被視為大平層生力軍。其一，絲路金貿區板塊：這一區域是西鹹新誕生的豪宅區，無論是綠城留香園，還是綠地鉑瑞公館、林凱溢金灣，都成為區域價格標杆，尤其是大平層產品的推出，更加坐實了絲路金貿區的高階價值。其二，歡樂谷&amp;昆明池板塊：這一區域是西鹹資源驅動型產品的重點板塊，無論是灃水雲間、湖光山色都是如此，典型如湖光山色小高層普遍在139-194㎡，洋房平層面積達到208㎡，此外還有海逸長洲小高層也是如此，面積達到139-190㎡。但也有產品力驅動型的專案，例如海逸長洲“上下疊+大平層”便是如此。城西恐怕是西安高階市場“最另類”的區域，因為，高階盤全部集中在西鹹新區之內。這既與城西的優質土地資源緊缺有關，也與開發商對於區域價值判斷有關。其一，東二環板塊：這一區域的大平層開篇之作，就是融創西安壹號院，隨著融創進入東二環之後，二環大平層產品逐漸增多，而且關注度提升。這一專案值得銘記，以一己之力喚醒二環高階基因，堪稱前所未見。其二，滻灞三角洲：這一區域算是滻灞發展的點睛之筆，但前期滻灞三角洲資源靡費，導致稀缺資源更加稀缺，目前，源邸壹號、自然界五期地塊即將入市，對於滻灞高階市場基因的改善意義重大。城東板塊高階盤稀缺，主要是城東板塊從2011年之後大規模開發剛需專案，導致優質資源殆盡，例如東二環、滻灞三角洲（兩河四岸）、雁鳴湖等全部進入開發末期，市場剛有了花絮，就已經清晰看到了劇終。其一，從產品形態劃分：疊拼（海逸長洲）、洋房（大明宮院子、湖光山色）、小高層（萬眾雁棲玫瑰園）、高層大平層（星河灣、華潤置地悅府）、超高層（華僑城天幕）等。其二，從產權年限劃分：除了一般70年產權住宅性質之外，還有40年產權產品，例如：第址（精裝）、融創·曲江印（精裝）、西安豪享來溫德姆至尊公寓。其三，兩個特殊案例：一個是資源驅動型經典之作，龍湖景粼天序毛坯大平層，另一個是產品力創新型經典之作，長安金茂府科技大平層。雖然，看似西安大平層產品百花齊放，但卻過於“早熟”，房企為了降低總價，實現快速走量，將大平層戶型改小，或是直接毛坯交付，其實，都反映了一點，西安購買力還是不足！其實，說到底大平層產品的誕生，就只有兩個方面，一個是主動，一個是被動。所謂“主動”，市場購買力獲得提升，要求戶型創新，增加開間尺度、裝修品質，進入豪宅化（案例如：中大國際九號）。所謂“被動”，就是高地價、高容積之下的產品突破（案例如：龍湖景粼天序），還有便是土地供給的郊區化做產品突破（案例如：綠城·留香園）。熬過2011-2014年，西安市場在歷經2015-2016年連續兩年去庫存之後，終於在2017年，高階嗅覺逐漸靈敏起來，大平層產品相繼入市，但除了曲江、高新之外，其他板塊市場誕生高階，其實，多是“被動”創新，從這一點來說，西安高階市場過於早熟。但2020年西安大平層產品或將遭遇“供過於求”，主要是因為高階產品供給量偏大，一個初步從剛需轉變為剛改的市場，接盤能力不足，市場必然出現消化不良。但也不要過於擔心，因為，市場有一定甄別能力，只要是“新題材+好地段+優產品”，都有一定的市場競爭力！
市場早熟！西安“大平層”供應增多，拷問高階市場購買力
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