Les bons conseils pour rentabiliser une résidence secondaire
Entre la fiscalité et les charges courantes, l’entretien d’une résidence secondaire coûte cher à l’année.
Taxe foncière, assurances, entretien du jardin, de la piscine, abonnement Internet... Le coût sur le long terme d’un investissement dans une résidence secondaire n’est pas à négliger. Creative Crop/GO Premium Voici un point que négligent bon nombre d’acquéreurs de résidences secondaires : le coût sur le long terme de ce type d’investissement. « Prenez une maison de 200 m² dans la Loire. Le propriétaire sera redevable de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et des assurances qui seront plus élevées car la propriété n’est pas occupée à l’année. A cela s’ajoutent l’entretien du jardin, de la piscine, le cas échéant, l’électricité, le chauffage, l’abonnement Internet et tous les petits travaux d’entretien. Vous arrivez très vite à un budget moyen de 5 000 euros par an », calcule Olivier de Chabot, directeur général du groupe Mercure. Une facture alourdie si le bien se situe dans l’une des 207 villes et villages où une surtaxe sur les résidences secondaires, de l’ordre de 5 % à 60 %, s’applique pour cette catégorie de biens depuis 2018. Il ne faut pas oublier les propriétaires qui seraient soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les professionnels conseillent à leurs clients de prévoir entre 2 % et 3 % du prix du bien par an pour couvrir l’ensemble des charges et l’entretien de leur bien s’ils ne veulent pas être obligés de vendre dans les deux ans. De quoi inciter les propriétaires à trouver une solution pour rentabiliser leur investissement. 1. Location saisonnière : la valeur sûre qui rapporte C’est la méthode plébiscitée par les propriétaires pour rentabiliser leur résidence secondaire, surtout depuis l’essor des plates-formes comme Airbnb ou Abritel. « Selon nos données, 42 % des Français font de la location saisonnière pour supporter les coûts supplémentaires propres à ce type de bien, indique Timothée de Roux, directeur général d’Abritel HomeAway. Dans 27 % des cas, les frais sont couverts en totalité et 23 % d’entre eux parviennent même à dégager un bénéfice. Là, tout va dépendre de la localisation du bien. Par exemple, dans le Var, vous allez gagner près de 18 000 euros à l’année. Avec une telle somme, un propriétaire couvre l’ensemble de ses frais et profite d’un petit revenu supplémentaire, uniquement en louant tout l’été. A contrario, les gains seront moins importants s’il s’agit d’une résidence dans le Finistère. » Gare toutefois aux dépenses liées à la location saisonnière. Les services de conciergerie prélèvent entre 15 % et 25 % des revenus dégagés pour s’occuper de la gestion locative du bien (accueil des hôtes, ménage, encaissement des loyers…). Quant aux agents immobiliers spécialisés sur ce segment, leurs tarifs avoisinent les 10 % des revenus dégagés. 2. Le bail mobilité : évident pour les métropoles Parmi les nouveaux adeptes de la résidence secondaire, les seniors font une entrée remarquée sur ce marché, comme le constate Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences immobilières Orpi : « Ils cherchent des pied-à-terre dans les grandes métropoles comme Bordeaux, Nice ou Paris pour accéder facilement aux services médicaux ou aux loisirs. » Des logements nécessairement plus chers du fait de la hausse des prix dans ces agglomérations, et plus difficiles à rentabiliser. Le bail mobilité apparaît comme la solution la plus intéressante pour ces acheteurs. Ce contrat de location, conclu entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire, pour une durée allant de un à dix mois, ne nécessite pas de dépôt de garantie. Au terme de cette durée maximale, les deux parties peuvent signer un nouveau bail mobilité pour le même bien. Le loyer est fixé librement, sauf à Paris, où l’encadrement des loyers devrait revenir. Reste que cette solution permet au propriétaire de percevoir un complément suffisant pour entretenir son bien et, en cas de manque, de placer quelques jours en location saisonnière sa propriété. 3. Héberger des voyageurs : idéal pour les gros travaux Comment retaper dans son intégralité un vieux corps de ferme en campagne ou un château isolé ? Pour remettre au goût du jour et entretenir cette catégorie de biens sans se ruiner, de plus en plus de propriétaires s’inscrivent sur des plates-formes comme Workaway : « C’est un phénomène marginal, mais certains propriétaires optent pour cette solution. Les voyageurs travaillent de trois heures à quatre heures par jour et cela permet de réaliser plus rapidement des travaux importants pour un coût moindre. En échange, les propriétaires leur offrent le gîte et le couvert », explique Sophie Vigouroux, responsable marketing pour le réseau immobilier Welmo. Une option pratique surtout pour les propriétaires de résidences secondaires isolées, atypiques, nécessitant de gros travaux, de préférence dans une région où le tourisme vert se développe. 4. Les tournages et soirées : ponctuels mais très rémunérateurs Les propriétaires de belles résidences secondaires peuvent aussi dégager un revenu complémentaire en louant leur bien pour des shootings photo ou pour des films. Cinédécors, 20 000 Lieux, eLux Repérages sont autant d’entreprises toujours en quête de logements vastes (minimum 100 m²) et bien décorés. Non seulement une assurance de remise en l’état du bien est fournie au propriétaire, mais ce dernier dégagera jusqu’à 3 000 euros par jour si son bien est choisi pour apparaître dans un film. Idem pour organiser des séminaires et autres soirées d’entreprise via la plate-forme SnapEvent. Là encore, les biens retenus sont les plus grands et les plus atypiques dans leur décoration. A la clé, jusqu’à 5 000 euros pour un événement de quelques heures.