Immobilier : le nouveau visage d’Argenteuil
La commune du Val-d’Oise poursuit à marche forcée son renouvellement urbain. Le marché locatif est dynamique, avec des rendements supérieurs à 6 %.
Depuis 2017, les transactions à Argenteuil dépassent les mille ventes à l’année, une première dans le département du Val d’Oise. Jean-Paul Duchene / Photononstop C’est la fin d’une longue controverse autour d’une opération immobilière. La préfecture du Val-d’Oise vient de rendre un arrêté autorisant le projet Cap Héloïse à Argenteuil, à condition que ce dernier soit modifié « à la marge », précise le document. Une déception pour les riverains, mais une victoire pour le maire Les Républicains de la ville, Georges Mothron. Livré à l’horizon 2022, Cap Héloïse prévoit la création de 40 000 m² tournés vers le commerce, les loisirs, la restauration et l’immobilier résidentiel. Un peu plus loin, ce sont les anciennes friches SNCF de la ville qui subiront, toujours d’ici 2022, une transformation de grande ampleur dans le cadre de l’opération Argenteuil littoral : « Le projet comprendra des locaux d’activités pour les petites entreprises et des laboratoires de recherche et développement, ainsi qu’un hôtel haut de gamme », souligne Georges Mothron. Dernier exemple, le programme Urban Valley, lauréat du concours « Inventons la métropole du Grand Paris 2 », sortira de terre à l’horizon 2025 avec ses 17 800 m² d’immobilier mixte (bureaux, commerces, activités…). Les grues et les marteaux-piqueurs n’ont pas fini de redessiner la ville, tant les projets sont nombreux. Depuis 2016 et l’intégration d’Argenteuil à la Métropole du Grand Paris, la ville a retrouvé sa compétence pour aménagement le territoire et s’en donne à cœur joie. La plupart des opérations seront livrées entre 2022 et 2030. L’objectif du maire est simple : tout faire pour attirer des investisseurs et maintenir la population à Argenteuil. « Nous ne négligeons aucun levier et dès cette année, nous allons faire baisser la taxe foncière de 6,3 % », ajoute le maire. Une stratégie payante, la ville étant déjà la troisième commune la plus peuplée d’Ile-de-France. Sur le plan démographique, selon le dernier recensement de l’Insee, la population d’Argenteuil a augmenté de 5,9 % sur la période 2011-2016. Mille ventes à l’année Cet afflux de Franciliens impacte le secteur immobilier. Depuis 2017, les transactions dans la commune dépassent les mille ventes à l’année, une première dans le département. Dans le neuf comme dans l’ancien, les professionnels se félicitent du dynamisme ambiant : « Cette année encore, nos ventes progressent de 15 % à 20 % », se réjouit Marc Colatosti, directeur de l’agence Guy Hoquet d’Argenteuil. « Nos clients sont à 70 % des Parisiens et des habitants des communes voisines dans les Hauts-de-Seine où les prix sont bien plus chers qu’ici comme Colombes ou Asnières ». Lire aussi Défiscaliser grâce à l’immobilier Avec un mètre carré moyen estimé à 3 107 euros, Argenteuil fait figure d’exception dans le département. « Surtout si l’on tient compte du fait que la ville est située à moins de 10 minutes de la gare Saint-Lazare depuis la ligne J », ajoute le maire. « Les prix les plus élevés se trouvent dans le centre-ville et dans le quartier d’Orgemont, où le mètre carré oscille de 3 000 euros à 3 500 euros. Si l’on s’éloigne vers Val-du-Nord, on est plutôt sur des prix entre 1 200 euros et 1 500 euros/m² », souligne Marc Colatosti. Si pour l’instant les prix bougent peu (+1 % sur un an), Argenteuil constitue un bon placement pour les investisseurs qui veulent louer. « Le marché locatif est porté par les nombreux bassins d’emplois de la ville et le centre d’affaires de La Défense », indique Philippe Denis, directeur général adjoint de la commercialisation chez Cogedim. Ainsi, dans l’ancien les rendements bruts oscillent entre 6 % et 8 % pour des studios de 25 m² achetés à 100 000 euros et loués 600 euros en centre-ville. Autre stratégie, se tourner vers un pavillon du quartier des Coteaux, à moins de 270 000 euros, et le mettre en colocation. Sans surprise, dans le neuf, c’est près de la gare que les investisseurs ont intérêt à se positionner, sans oublier de se tourner vers le dispositif Pinel. Dans l’immobilier neuf, les rendements seront plus proches de 4 % brut que l’on soit en cœur de ville, où le mètre carré moyen est estimé à 4 200 euros, ou à un quart d’heure à pied des transports, où les prix tournent plutôt autour de 3 800 euros/m² . « Les investisseurs ont d’ailleurs intérêt à acheter dans une résidence principalement occupée par des propriétaires usagers. Ainsi, ils seront sûrs que l’immeuble et en particulier les parties communes conserveront leur qualité », conseille Philippe Denis. Ludovic Clerima