« Le dynamisme démographique, un facteur très favorable au marché immobilier »
Selon Hippolyte d’Albis, professeur à l’Ecole d’économie de Paris et directeur de recherche au CNRS, le dynamisme démographique en France explique en partie la bonne santé du marché de la pierre.
Dans certains pays européens, comme l’Allemagne et l’Italie, la baisse du taux de natalité a contribué à rééquilibrer l’offre et la demande de logements. En France, ce taux a chuté de 2 à 1,88 enfant par femme depuis 2015, selon l’Insee. Si cette évolution se poursuivait, quelles seraient les conséquences sur le marché immobilier ? Hippolyte d’Albis.- Le taux de fécondité baisse en France, c’est vrai, mais c’est plutôt l’évolution du nombre de ménages qui a un impact sur le marché immobilier. Or, du fait de l’allongement de l’espérance de vie et des décohabitations, par exemple à la suite d’une rupture conjugale ou d’une mutation professionnelle, le besoin de logement ne diminue pas. L’évolution démographique est mesurée par le solde naturel – l’écart entre le nombre de naissances et le nombre de décès –, qui, malgré tout, reste positif en France. C’est donc plutôt du côté des décès qu’il faut regarder. Avec l’arrivée à des âges de forte mortalité de la génération des « baby boomers », le solde naturel pourrait en effet se réduire fortement. Le nombre de décès, qui a bondi de 551 000 à 602 000 sur la période 2010-2017, devrait encore augmenter dans les années à venir. Ce qui va entraîner un accroissement de l’offre de logements, à des moments qui ne dépendent pas du cycle immobilier. Cet effet dépressif pour le marché immobilier est renforcé par le vieillissement de la population, qui signifie davantage de vendeurs et moins d’acheteurs de logements. Est-il possible d’établir un lien entre l’évolution de la démographie et celle des prix immobiliers ? Des études économiques ont montré que la présence d’étrangers tire les prix de l’immobilier à la hausse dans certains quartiers de Paris, mais cet effet est très faible sur l’ensemble de l’agglomération parisienne et imperceptible si l’on prend en compte le niveau régional. Il est donc difficile d’en conclure qu’une démographie plus vigoureuse fait toujours augmenter les prix. En revanche, des chercheurs ont montré le lien entre le dynamisme démographique et l’investissement immobilier, c’est-à-dire la construction de logements neufs. Si on construit beaucoup en Ile-de-France, surtout dans le cadre du Grand Paris, c’est notamment parce que la population francilienne augmente. Le dynamisme démographique a donc bien un effet positif sur l’offre de logements, dont l’accroissement atténue son effet potentiel sur les prix.