Les sociétés foncières veulent conserver leur oasis fiscale
Depuis 2003, les sociétés immobilières cotées profitent chaque année d’un régime fiscal préférentiel. Un manque à gagner important pour le budget de l’Etat.
La préparation du budget de l’Etat ouvre, chaque automne, la chasse aux niches fiscales et les 25 sociétés foncières françaises qui profitent, justement, d’un statut fiscal privilégié se font discrètes en cette saison. Les Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Covivio, ex-Foncière des régions, Gecina, Icade et autres ont accumulé un patrimoine de 177 milliards d’euros (chiffre fin 2018), investi à 54 % dans le commerce, à 37 % dans le bureau, à 9 % dans l’hôtellerie, la santé et un peu de logement. Redoutant de se retrouver dans le viseur du législateur ou du ministère des finances, elles ne communiquent guère. Car le statut de société d’investissement immobilier cotée (SIIC), créé en 2003 à l’initiative du sénateur (à l’époque UMP) Philippe Marini, les exonère purement et simplement du paiement de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente d’immeubles. Pour bénéficier de ces avantages, une foncière doit être cotée en Bourse, ne pas être détenue à plus de 60 % par un même associé, distribuer chaque année à ses actionnaires l’essentiel de son résultat et, dans les deux ans suivant une vente d’immeuble, la plus-value réalisée à hauteur de 70 %. En 2017, par exemple, les actionnaires des SIIC françaises se sont ainsi partagé 3,8 milliards d’euros, soit plus du double du 1,6 milliard d’euros de 2007. Un placement très rentable « Ce n’est pas une niche fiscale mais un dispositif de transparence fiscale, adopté par 70 pays dans le monde et 10 en Europe, qui déplace l’impôt sur les sociétés vers les actionnaires qui, eux, déclarent ces dividendes », précise Delphine Charles-Péronne, déléguée générale de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) qui les regroupe toutes. En réalité, les actionnaires paient peu d’impôts sur ces dividendes puisque beaucoup d’entre eux sont des fonds de pension étrangers qui ne sont imposés, en France, qu’à hauteur de 15 % ou 20 %, loin des 28 % à 33,33 % de l’impôt sur les sociétés. Quant aux actionnaires particuliers, qui ne représentent que 3 % de l’actionnariat des SIIC – M. Marini avait pourtant, à l’époque, vanté ce système comme un moyen, pour les Français, d’investir dans l’immobilier en vue de leur retraite… –, ils étaient quasiment exonérés d’impôt lorsqu’ils logeaient leurs actions dans des plans d’épargne en actions (PEA). Du moins jusqu’en 2012. Car, depuis, le législateur a supprimé l’option du PEA et est revenu à une imposition classique des dividendes : 30 % par prélèvement forfaitaire unique ou soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu.