Quand la cohéritière refuse de vendre l’appartement commun
Lorsque les magistrats statuent, ils vérifient si les prétentions de celui qui s’oppose à la vente sont conformes aux prix du marché.
« Il arrive fréquemment que la partie qui refuse à la vente soutienne, au tribunal, qu’elle ne s’y oppose nullement ; or, il faut que le refus soit caractérisé, pour que l’article 815-5 du code civil puisse jouer. » Ingram / GraphicObsession En 2013, Roger, sa femme Nora et son frère Michel (tous les prénoms sont modifiés), mettent en vente un grand appartement dont ils ont hérité, dans le 16e arrondissement de Paris, et dont ils sont propriétaires en « indivision » : Roger et Nora détiennent une moitié des parts, Michel l’autre moitié. Ils le proposent au prix de 3,7 millions d’euros, mais ne trouvent pas preneur. Les deux agences spécialisées dans les biens de prestige, Féau et Varenne, qui le font visiter, leur expliquent que son imposante superficie (près de 400 mètres carrés) « ne correspond plus aux standards actuels », et qu’il faudrait de coûteux travaux pour le « remettre au goût du jour ». Elles leur conseillent d’en baisser le prix. En novembre 2015, Michel décède, et ses deux héritiers, François et Gabrielle, se partagent ses parts d’indivision. Roger, Nora et François tombent d’accord pour céder l’appartement au prix de 3,3 millions d’euros. Mais Gabrielle, qui dispose de 25 % des droits de la nouvelle indivision, s’y oppose. Or, l’unanimité est requise, pour vendre. Roger propose à Gabrielle de lui racheter sa part, au prix vendeur envisagé, mais elle refuse. Lorsque la Banque X, à laquelle la famille est liée, accepte d’acquérir l’appartement à ce prix, elle met son veto. Elle affirme qu’il vaut bien plus que 3,3 millions. Autorisation judiciaire Roger, Nora et François réclament alors au tribunal de grande instance de Paris l’autorisation judiciaire de vendre. Ils envisagent pour ce faire d’invoquer l’article 815-5-1 du code civil, qui permet aux titulaires d’au moins deux-tiers des droits, de demander l’aliénation du bien. Cet article a été introduit par la loi du 12 mai 2009, de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures, afin de limiter les situations de blocage liées aux indivisions. Mais il impose un échéancier précis, avec intervention d’un notaire ; surtout, il prévoit que l’aliénation doit se faire au moyen d’une « licitation », c’est-à-dire d’une vente aux enchères, dont le résultat pourrait être désastreux. Ils préfèrent donc invoquer l’article 815-5 du code civil, aux termes duquel « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ». Cet article a été introduit par la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités. Il soumet l’autorisation de vendre à la preuve de la mise en péril de l’intérêt commun.