Crédit immobilier : emprunter à long terme, une fausse bonne idée ?
Avec la faiblesse des taux de crédit immobilier, les acquéreurs empruntent de plus en plus souvent sur vingt-cinq ans voire, dans quelques rares cas, sur trente ans. Une stratégie qui présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients.
Ils n’en finissent pas de s’allonger. Depuis le début de l’année 2014, l’Observatoire crédit logement CSA estime que la durée des prêts immobiliers a progressé de trente mois. Du jamais-vu ! La moyenne s’établit, selon l’organisme, à 229 mois, soit un peu plus de dix-neuf ans. « Couplée à la baisse des taux d’intérêt, cette évolution a évité la détérioration de la solvabilité des emprunteurs du fait de la hausse des prix », précise l’organisme. La situation est telle que, de l’avis de tous les courtiers en crédit immobilier, le prêt immobilier sur vingt-cinq ans devient la norme : « Cela profite aux primo-accédants qui ont besoin de durées plus longues pour emprunter le capital nécessaire à leur opération. Quant aux secundo-accédants, ils obtiennent ainsi des sommes plus importantes », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Article réservé à nos abonnés Lire aussi Pas de retournement en vue sur le marché de l’immobilier Emprunter sur une longue durée ne fait plus peur. « De plus en plus, la durée standard d’emprunt pour les primo-accédants est de vingt-cinq ans et non plus vingt ans comme auparavant », remarque Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit logement. La société de cautionnement garantit d’ailleurs les prêts immobiliers jusqu’à vingt-cinq ans. De plus, comme le rappelle l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le taux de sinistralité en France lié au crédit immobilier est extrêmement faible : « La quasi-totalité des prêts immobiliers bénéficient d’une protection : un cautionnement – 60 % des cas –, une hypothèque – 30 % – ou un autre type de garantie – 5 %. De plus, la capacité de remboursement des emprunteurs demeure le critère principal d’analyse d’octroi, plutôt que la valeur des biens financés. » Des prêts bancaires sur trente ans Les primo-accédants les plus jeunes contractent même des emprunts bancaires allant jusqu’à trente ans : « Cela va dépendre de la politique des caisses régionales, mais ça existe », confirme Frédéric Dupuis, responsable marketing crédit de Crédit agricole SA, un des acteurs majeurs du crédit immobilier en France. « En moyenne, vous serez sur des niveaux de taux à 1,50 % sur vingt-cinq ans et 2 % pour les prêts à trente ans », constate Philippe Taboret. Mais, avant de se lancer, les emprunteurs doivent avoir à l’esprit qu’opter pour un prêt plus long, c’est également avoir un coût du crédit bien plus élevé. Par exemple, pour un prêt sur vingt ans de 200 000 euros, le coût du crédit s’élève à 43 000 euros. Mais si l’acquéreur décide d’emprunter sur vingt-cinq ans, son crédit lui coûtera 59 000 euros. Cette somme passe même à 89 000 euros pour un prêt immobilier contracté sur trente ans. « L’emprunteur va également moins vite commencer à rembourser son capital. S’il est contraint de vendre au bout d’un an, par exemple en cas de séparation, et qu’il n’a pas commencé à rembourser le capital emprunté, l’essentiel des remboursements étant consacré au paiement des intérêts, la situation risque d’être tendue pour lui », prévient Jean-Marc Vilon. « Le mieux, lorsque l’on achète en couple, est encore de noter toutes les sommes engagées par chaque partie chez le notaire afin d’éviter les conflits. » Maël Bernier (Meilleurtaux) Si la vente du bien immobilier ne suffit pas à rembourser le capital, les acquéreurs devront sortir de leur poche les sommes dues à la banque. « C’est pour cette raison que l’on voit parfois des couples qui continuent de vivre sous le même toit ou qui conservent leur bien », indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. « Si l’un des deux veut conserver le logement, il peut toujours faire une modulation du prêt immobilier pour faire baisser sa mensualité de 20 % et tenter un rachat de soulte, c’est-à-dire racheter la part de son conjoint. Mais la banque n’acceptera cette seconde opération que si le divorce est prononcé », conseille-t-elle, avant de conclure : « Le mieux, lorsque l’on achète en couple, est encore de noter toutes les sommes engagées par chaque partie chez le notaire afin d’éviter les conflits qui durent parfois des années. » Une situation loin d’être exceptionnelle…