Il va falloir isoler un logement avant de le louer
Les propriétaires d’un logement en location mal isolé devront réaliser des travaux sous peine de ne plus pouvoir augmenter le loyer en cas de renouvellement du bail ou de relocation.
Un décret du 26 juillet 2019 rajoute une condition pour pouvoir fixer librement le loyer après des travaux. Andriy Popov/Panther Media / GraphicObsession Isoler le logement ou bien voir le loyer bloqué tant que les travaux n’ont pas été réalisés : tel est le choix auquel vont être confrontés les propriétaires dans les grandes agglomérations concernées par un décret du 27 juillet 2017. Déjà, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite lors du renouvellement du bail ou après le départ d’un locataire. Il doit conserver le même loyer ou éventuellement l’augmenter modérément, dans la limite de la valeur de l’indice de référence des loyers (IRL) donnée par l’Insee. En revanche, s’il réalise des travaux importants, sa marge de manœuvre est plus importante. Si le montant des travaux est égal à la dernière année de loyer, ce dernier est fixé librement. Dans le cas contraire, la hausse du loyer ne peut dépasser 15 % du montant des travaux. Aucune sanction prévue Un décret du 26 juillet 2019 rajoute une condition pour pouvoir fixer librement le loyer après des travaux. A partir du 1er janvier 2020, pour l’augmenter il faudra qu’à l’issue des travaux, la consommation énergétique du logement soit inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Au-delà de cette consommation, le logement est classé en F et G dans un diagnostic de performance énergétique. « Le propriétaire est donc désormais obligé de réaliser de véritables travaux d’isolation et pas seulement de refaire l’électricité, de rénover la salle de bain ou la cuisine pour pouvoir augmenter le loyer », prévient David Rodrigues, responsable juridique de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV). Lire aussi De nouvelles aides existent pour financer des travaux dans un logement Seul problème, selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), les logements classés F ou G concerneraient 7 millions de ménages dont 73 % situés dans des copropriétés. Dans ce cas, le copropriétaire seul ne peut pas décider de changer la chaudière de l’immeuble ou d’isoler la toiture et reste tributaire des décisions de l’assemblée générale. Si l’immeuble ne veut pas voter de travaux, le manque à gagner ne sera pas négligeable pour le propriétaire bailleur. « Il faut pourtant intensifier la rénovation des logements les plus énergivores car le parc immobilier est responsable de 36 % des émissions de CO2 dans l’Union européenne et utilise 45 % de la consommation d’énergie finale. », explique Bruno Duvergé, député et auteur d’un rapport sur les freins à la transition énergétiques. Le projet de loi énergie et climat qui vient d’être définitivement adopté au Parlement prévoit lui qu’avant le 1er janvier 2028, tous les propriétaires de logements dont la consommation énergétique relève des classes F et G devront avoir réalisé des travaux pour passer au moins à une classe E. Aucune sanction n’est prévue pour l’instant même si elles pourraient être fixées ultérieurement. Par contre, le projet de loi prévoit que les copropriétaires qui arrivent à montrer qu’ils n’arrivent pas à faire voter des travaux d’isolation par l’assemblée générale seraient exonérés de l’obligation de réaliser des travaux. Mais le décret, lui, ne prévoit pas ce type de mesure. Certains propriétaires vont donc voir leurs loyers bel et bien bloqués. Les agglomérations concernées par le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.