L’intérêt de miser sur les fonds immobiliers
Malgré la fébrilité observée ces derniers mois sur les places boursières, les fonds investis dans des foncières cotées conservent des atouts.
La menace de l’e-commerce pèse sur le secteur des foncières immobilières, en particulier sur celles qui sont spécialisées dans les centres commerciaux Leung Cho Pan/Panther Media / GraphicObsession Après une année 2018 dans le rouge, les sociétés foncières cotées de la zone euro sont de nouveau en territoire positif depuis le début de l’année, même si leurs performances restent en retrait par rapport à l’évolution des principales places boursières en Europe. Toutefois, sur les cinq dernières années, c’est l’immobilier coté qui l’emporte, notamment si l’on tient compte des dividendes réinvestis. Le rendement est l’un des principaux atouts des foncières cotées qui investissent dans les bureaux, les centres commerciaux… Ainsi, au cours des vingt dernières années, l’immobilier coté européen a rapporté 320 % aux investisseurs, soit 7,7 % par an, d’après une récente étude publiée par l’European Public Real Estate Association. Et une part non négligeable de cette performance provient des dividendes versés par les sociétés immobilières grâce aux loyers versés par leurs locataires. Selon Bloomberg, le rendement du secteur en Europe est actuellement proche de 4,5 % pour 2019 et 2020. « Dans un monde où les rendements des obligations d’Etat sont négatifs ou très faibles », comme le rappelle Lars Flaoyen, responsable de la recherche immobilière chez Aberdeen Standard Investments, on comprend tout l’intérêt de détenir ce type de valeurs dans un portefeuille boursier. Cerise sur le gâteau, « cet environnement de taux bas est tout bénéfique pour les sociétés foncières en leur permettant de se financer à moindre coût pour constituer leur patrimoine », ajoute Damien Marichal, gérant chez Degroof Petercam Asset Management. Autre bonne nouvelle : les conditions locatives sont aujourd’hui clairement favorables aux bailleurs, grâce à une croissance organique des loyers s’expliquant par « des tensions sur le marché immobilier, en raison d’un manque de biens disponibles, en particulier sur le segment des bureaux et du résidentiel, comme à Paris en ce moment », rappelle Thierry Cherel, gérant de fonds immobiliers chez Allianz Global Investors. Sanction boursière sévère Cependant, tout n’est pas rose pour autant, à commencer par la menace de l’e-commerce qui pèse sur le secteur, en particulier sur les foncières spécialisées dans les centres commerciaux car « les habitudes de consommation de la population sont en train de changer », ajoute M. Cherel. D’ailleurs, ce n’est pas un hasard si « les sociétés spécialisées sur ce segment immobilier, à l’image d’Unibail-Rodamco-Westfield et de Klépierre, ont récemment été malmenées en Bourse, sous-performant le reste du secteur », rappelle Damien Marichal. Toutefois, les professionnels ne croient pas pour autant à la disparition du commerce physique. Certains d’entre eux jugent même la sanction boursière des foncières spécialisées sur les centres commerciaux plutôt sévère. Le « niveau de valorisation de ces foncières est aujourd’hui devenu attractif, avec des décotes très fortes par rapport à la valeur de leur actif net réévalué (ANR), ce qui offre aux investisseurs une certaine marge de sécurité », juge Damien Marichal. Aux cours actuels, « une valeur comme Unibail-Rodamco-Westfield offre aujourd’hui un rendement proche de 9 % », précise-t-il. Néanmoins, les experts recommandent aux investisseurs « de diversifier leur portefeuille, en se positionnant sur des titres spécialisés dans le résidentiel, les bureaux ou encore la logistique, même si leur niveau de valorisation par rapport à l’ANR est plus élevé que sur le segment commercial », selon Thierry Cherel. Lire aussi Les marchés expriment une certaine peur du vide Pour mettre toutes les chances de leur côté, les investisseurs peuvent se tourner vers un fonds immobilier spécialisé sur les foncières cotées. Bien évidemment, il n’est pas forcément évident de faire son choix parmi les nombreux produits disponibles. Il faut privilégier ceux disposant d’un solide historique de performance et gérés par une équipe de gestion qui a pu montrer sa capacité à générer du rendement à travers plusieurs cycles de marché. Enfin, un dernier détail qui a son importance : généralement les fonds de foncières ne sont pas éligibles au plan d’épargne en actions (PEA). Romain Thomas