Attention avant de souscrire à une SCPI
Investir en Société civile de placement immobilier (SCPI) peut sembler alléchant, mais attention à la revente et aux frais liés à ce dispositif d’autant que les performances s’érodent.
En 2018, la rentabilité moyenne de ces produits financiers qui investissent dans l’immobilier a été de 4,35% FSR / GraphicObsession Investir dans l’immobilier en plaçant la somme souhaitée, sans aucun des tracas liés généralement à la possession d’un bien immobilier et avec une rentabilité de plus 4 %. Voilà qui a de quoi séduire et c’est ce que proposent les SCPI… en théorie ! Le fonctionnement est le suivant : une société de gestion collecte des fonds auprès d’investisseurs qui font partie du grand public. La société sélectionne et achète des actifs immobiliers en fonction de ce qui est indiqué dans ses statuts. Il peut s’agir de bureaux, de murs de boutique, d’entrepôts et plus rarement de logements. La Société de gestion gère ensuite ces achats immobiliers depuis le choix du locataire jusqu’à la collecte des loyers en passant par la réalisation de travaux d’entretien. L’investisseur possède des parts de cette société et perçoit des loyers correspondants. En 2018, la rentabilité moyenne des SCPI a été de 4,35 % selon l’Association française des sociétés de placement (ASPIM). Ce chiffre peut sembler alléchant d’autant que certaines SCPI affichent des rentabilités supérieures, de l’ordre de 6 % à 7 %. Attention aux arnaques L’investisseur est, en principe, protégé car les SCPI sont placées sous la régulation de l’autorité des marchés financiers (AMF) qui les enregistre et les régule. Mais, cela n’empêche pas les arnaques : le 15 mars 2019, l’AMF a ainsi émis une alerte sur la société www.porto-Immo SCPI qui collectait des fonds sans avoir les autorisations nécessaires. Même chose pour www.laScpi.fr et www.scpi.gouv.fr deux structures qui utilisaient abusivement le logo de l’AMF pour collecter des fonds par internet. « Aucun discours commercial et ne doit faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé et il ne faut investir dans ce que vous comprenez », rappelle d’ailleurs l’AMF. Pour autant, Il n’est pas facile pour l’investisseur non averti de comprendre exactement ce que contient la SCPI dont les statuts et les stratégies sont parfois complexes et un peu opaques. Une rentabilité qui a perdu deux points en 10 ans Autre problème : la rentabilité diminue au fil des années. Outre le fait qu’il s’agit de chiffres bruts, donc calculés avant impôt, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) rappelle que la rentabilité moyenne des SCPI était de 6 % en moyenne en 2008 et 2009. Mais elle est passée sous la barre des 5 % depuis 2015. La rentabilité dépend du choix des actifs immobiliers notamment de leur taux d’occupation. En dessous de 80 % d’occupation, la SCPI est moins intéressante. Pour une bonne rentabilité, il faut que les actifs immobiliers soient très bien situés or les 175 SCPI actuellement disponibles ne peuvent pas toutes détenir dans leurs actifs les bureaux, les murs de boutiques et les centres commerciaux les plus prisés. Ce type de biens que tout le monde s’arrache manque « et il est probable que dans quelques années, la rentabilité continuera à s’éroder et seules quelques SCPI qui ont fait les meilleurs choix tireront leur épingle du jeu », estime Etienne Brois, du cabinet Westsider Finance. De plus, les habitudes de consommation du public évoluent vite avec des murs de boutique ou des bureaux qui ne trouvent plus preneur ou à moindre prix avec à terme une rentabilité moindre pour les investisseurs. Une revente à perte Autre étape sensible : la revente. Si la collecte de fonds des SCPI se fait auprès du grand public, la revente se fait sur un marché secondaire avec des acteurs plus restreints et une valeur de revente qui n’est pas nécessairement équivalente à la somme investie. « A la revente, le marché est moins liquide qu’à l’entrée, les parts ne sont pas toujours si faciles à vendre ce dont les acheteurs ne sont pas toujours conscients », estime Etienne Brois. De plus, lors de l’acquisition de la SCPI, l’investisseur donne son accord à des frais élevés, au montant souvent opaques même si une directive européenne entrée en vigueur en janvier 2018 a amélioré la transparence dans ce domaine. « Ces frais représentent entre 9 et 12 % de la valeur investie », estime Cédric Forman, directeur général de Thésaurus, société de conseil en gestion privée. Pour absorber ce coût : mieux vaut conserver la SCPI assez longtemps de façon à ce que les gains soient suffisants. « Investir dans les SCPI nécessite donc d’être très bien conseillé par un professionnel qui a effectué une sélection drastique et c’est un placement de long terme comme tout ce qui touche à l’immobilier », estime Cédric Forman. Investir dans les SCPI n’est donc pas à la portée de tout le monde. L’Autorité des marchés financiers donne le site internet suivant pour se renseigner sur les SCPI : www.amf-France.org ou appeler le 01 53 45 62 00 du lundi au vendredi de 9 heures à 17 heures.