Défiscaliser grâce à l’immobilier
Dispositifs Pinel, Denormandie, Cosse ancien, Censi-Bouvard… Que valent-ils vraiment ?
Construction du quartier des Docks à Saint-Ouen, en Seine-Saint-Denis. Stéphane Ouzounoff / Photononstop Plusieurs dispositifs de défiscalisation destinés à ceux qui veulent réaliser un investissement locatif dans le neuf sont actuellement proposés. Chacun correspond à un ou plusieurs profils d’investisseurs spécifiques. « Le Monde argent » les a passés en revue pour ses lecteurs. Cosse ancien Créé le 1er janvier 2017 par Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du logement, le dispositif « louer abordable », également appelé « Cosse ancien », n’a jamais trouvé son public. Le mécanisme permet de remettre sur le marché locatif des logements privés à des loyers très abordables en échange d’une déduction applicable aux revenus fonciers du propriétaire. Ces baisses d’impôt vont de 15 % à 85 % si le logement est placé en intermédiation locative, c’est-à-dire loué par une association à des ménages en grande difficulté, pour un niveau de loyer extrêmement bas (entre 7 euros/m² et 11,86 euros/m²). Lire aussi Airbnb dans le collimateur des municipalités Le logement fait l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Les loyers sont garantis et, si le bien est mis en intermédiation locative, il est rendu à la fin de la location à son propriétaire en parfait état. « Le problème du Cosse ancien, c’est le niveau de loyer. Il est trop faible si vous visez les 85 %, or c’est ce qui intéresse les investisseurs », indique Bertrand de Raymond, président de la société Capcime, spécialisée dans l’investissement locatif. Ce dispositif s’adresse aux bailleurs qui n’ont pas besoin de loyers et cherchent à placer de l’argent tout en obtenant quelques revenus défiscalisés : « Des personnes déjà propriétaires d’un logement qu’elles ne louent plus car elles ont eu de mauvaises expériences avec un locataire ou parce que le bien n’est pas aux normes. Elles devront faire quelques travaux. Je déconseille d’acheter un bien à crédit pour faire du Cosse ancien. Entre les loyers faibles et les mensualités de remboursement, l’investisseur ne s’en sortira pas », ajoute M. de Raymond. Denormandie En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le Denormandie (du nom du ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie) veut redynamiser les communes en perte de vitesse. Une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % est octroyée à l’investisseur qui rénove et met en location un bien immobilier dans l’une des 222 villes du programme Action cœur de ville. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix du logement acheté. Si l’avantage fiscal est intéressant, les conseillers en investissement restent prudents : « C’est risqué, met en garde Franck Vignaud, directeur du laboratoire de l’immobilier. Le prix d’achat est faible, mais encore faut-il maîtriser le coût de la rénovation. Le gouvernement n’est pas très clair sur la nature des travaux éligibles. De plus, il s’agit souvent d’immeubles sans parking ; or, sur ces territoires, on utilise beaucoup la voiture. Ça peut être rédhibitoire pour un locataire. Sans oublier que rénover un logement, c’est bien, mais si l’ensemble de la copropriété est dégradé, ça ne va attirer personne. » Le Denormandie s’adresse aux investisseurs aguerris, qui connaissent très bien le marché sur lequel ils comptent acheter. « Nous avons fait six Denormandie depuis le début de l’année, indique Fabrice Artinian, conseiller en gestion de patrimoine pour l’Institut du patrimoine. A chaque fois, il s’agissait d’investisseurs du cru. Ils misent sur une plus-value dans dix ou quinze ans et savent que le secteur va gagner en attraction avec l’arrivée prochaine d’entreprises. » Censi-Bouvard Disponible jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard (du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard) permet d’investir dans l’immobilier géré neuf – résidence senior, résidence étudiante, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)… – et de bénéficier en contrepartie d’une baisse d’impôt égale à 11 % du montant global de l’investissement locatif, dans la limite de 300 000 euros sur neuf ans. L’investisseur récupère également la TVA sur le prix du bien. « Sur ce type de produit, il faut avant tout penser à sécuriser l’exploitation : il faut absolument que le versement des loyers soit sécurisé par le gestionnaire. indique Franck Vignaud. Par exemple, s’il s’agit d’un studio en résidence étudiante bien situé dans une ville universitaire, l’investisseur percevra ses loyers tous les trimestres sans se préoccuper de la gestion locative. » Un dispositif qui séduit de plus en plus de locataires. « C’est idéal pour les contribuables peu fiscalisés qui veulent se constituer un premier patrimoine immobilier à moindre coût. Le Censi-Bouvard permet généralement de réduire son imposition de 1 000 euros tous les ans, et les prix à l’achat sont bas », conclut Fabrice Artinian. Pinel C’est le dispositif le plus populaire. Le Pinel (du nom de la ministre du logement en 2014-2016, Sylvia Pinel) permet à un investisseur d’acheter un bien neuf en zone tendue et de le mettre en location durant six ans, neuf ans ou douze ans pour profiter d’une baisse d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros. Les loyers sont plafonnés, tout comme les ressources des candidats à la location. « Avec le Pinel, vous vous adressez aux foyers fiscaux dès 2 000 euros. L’opération peut même être intéressante si vous êtes imposé à 10 000 euros », indique Johan Coulombez, directeur associé du Groupe Quintésens Bourgogne & Franche-Comté. Lire aussi Les bons conseils pour rentabiliser une résidence secondaire Avec les taux bas, on peut recourir au levier du crédit pour faire un Pinel en mobilisant le moins de fonds propres possible. Les loyers, conjugués aux déductions fiscales, suffisent largement à rembourser le crédit. « Reste à se positionner sur les bonnes villes. Pour ma part, je recommande plutôt de faire le tri parmi les communes en zone B [territoires où le besoin de logements est le plus fort], ajoute M. Coulombez. Les prix au mètre carré y sont plus faibles, et l’écart entre le loyer Pinel et le loyer de marché n’est pas très élevé. Il faut également se fier à la démographie. Plus la population croît, plus l’investissement à des chances d’être rentable. » Car, si le dispositif Pinel se concentre sur les zones tendues, on trouve encore ici et là des villes où investir n’est pas une bonne idée. « Prenez la banlieue de Bordeaux », constate Christophe Decaix, conseiller en gestion patrimoine pour le cabinet 2B Patrimoine. On y a construit des programmes en Robien [2003-2009] durant des années et on continue à faire du Pinel. Il faut fuir ces territoires, lorsqu’on est investisseur. Mieux vaut se tourner vers le centre-ville, quitte à payer un peu plus cher. »