Acheter au Portugal : le charme lisboète opère toujours, mais…
Après plusieurs années de flambée immobilière, Lisbonne n’est plus une ville bon marché. Outre une fiscalité douce, le pays ne manque pas d’attraits pour attirer les Français.
Il y aurait au moins 50 000 Français expatriés au Portugal. Vue sur le couvent des Carmes depuis la basse ville, Lisbonne. Benoit Bacou / Photononstop « Les Français qui achètent au Portugal recherchent tous la même chose : une belle vue, une terrasse et un garage, si possible sans travaux. Ce qui correspond généralement à des logements de luxe chez nous », explique Carlota Pelikan, représentante d’Athena Advisers au Portugal, agence internationale de conseil en immobilier. Il y aurait au moins 50 000 Français expatriés dans ce pays, selon la Chambre de commerce et d’industrie franco portugaise (CCIFP). Depuis 2012, entre 5 000 et 7 000 de nos concitoyens s’y installent chaque année, la grande majorité étant des retraités. Le gouvernement portugais a instauré en 2013 un régime qui permet aux non-résidents au Portugal de ne pas payer d’impôt pendant 10 ans sur certains revenus perçus à l’étranger, comme les pensions de retraite. Ce statut de Résident non habituel (RNH) s’adresse aux personnes résidant au Portugal plus de 183 jours par an et n’ayant pas habité dans ce pays dans les cinq années précédant la demande. Outre, cette fiscalité douce, le pays ne manque pas d’attraits pour attirer les Français : 300 jours de soleil par an, une qualité de vie qui fait l’unanimité, un système de santé de qualité et un coût de la vie nettement inférieur à celui de la France. Une pension mensuelle de 1 400 euros représente ainsi 2,5 fois le salaire minimum portugais, qui ne dépasse pas 600 euros. En s’installant à Lisbonne, le gain de pouvoir d’achat pour un Français est d’environ 25 %, et il peut atteindre 40 % à l’intérieur des terres. Jusqu’à une période récente, des prix immobiliers étaient particulièrement attractifs… Mais ils ont beaucoup augmenté ces dernières années. Il est vrai que l’économie portugaise, qui avait été durement touchée par la crise des dettes souveraines en zone euro en 2010, va nettement mieux. En s’installant à Lisbonne, le gain de pouvoir d’achat pour un Français est d’environ 25 %. Le quartier de l’Alfama, berceau du fado, dans la capitale lisboète. Tibor Bognar / Photononstop La croissance du PIB devrait ressortir à 1,8 % en 2019, avec un taux de chômage au plus bas (6,3 %). En 2018, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 10,3 % selon l’Institut national de statistique. Avec un nombre de transactions en hausse de 16,6 % : 178 691 biens ont été vendus l’an dernier au Portugal. L’euphorie immobilière touche surtout la région de Lisbonne, où la plupart des expatriés français s’installent. Le prix moyen du mètre carré y atteint désormais 4 000 euros, deux fois plus qu’en 2012. Dans le Chiado, le quartier le plus cher de la ville, le prix moyen du mètre carré à l’achat tourne autour de 10 000 euros. « C’est deux fois plus qu’il y a cinq ans. La gentrification est en marche », commente Mme Pelikan. Lire aussi En France, la révolution des données immobilières est en marche Il est toujours possible de faire de bonnes affaires en ciblant des biens à rénover. Il en reste beaucoup dans le centre historique de Lisbonne, notamment à Graça et dans l’Alfama, le berceau du Fado, autour du château São Jorge qui domine la ville. Mais attention, trouver des artisans est difficile, si bien que le coût de la construction a beaucoup augmenté. « Il faut compter entre 1 500 euros et 1 800 euros pour rénover un mètre carré à Lisbonne. La demande est très forte. Il y a quelques années, la fourchette était de 1 000 à 1 500 euros », poursuit Mme Pelikan. Le prix moyen du mètre carré atteint à Lisbonne désormais 4 000 euros, deux fois plus qu’en 2012. Vue aérienne de Lisbonne. Spaces Images/Blend Images / Photononstop L’inflation a gagné des quartiers plus populaires à la périphérie du centre, comme Santos, qui s’étire le long du Tage, connu pour ses boutiques de déco et d’ameublement intérieur. En six ans, le prix du mètre carré y est passé de 2 000 euros à plus de 6 000 euros. Contrairement à Barcelone ou à Berlin, louer sur de courtes durées à des touristes est relativement facile à Lisbonne. Un bémol : il est désormais obligatoire de demander un permis de louer à la mairie, et celle-ci refuse lorsque la proportion de locations dans un quartier atteint 25 % des habitations, ce qui est déjà le cas dans cinq quartiers du centre historique, dont l’Alfama, Moravia, Bairro Alto et Castello. Sinon, acheter pour louer de façon traditionnelle est rentable au Portugal car l’offre locative ne suffit pas à répondre à la demande. « Il est facile d’obtenir une rentabilité locative supérieure à 4 % », indique Cécile Gonçalves, directrice associée des agences immobilières Maison au Portugal. A Setubal, les prix dans l’immobilier ancien sont divisés par deux par rapport à Lisbonne, de l’autre côté du Tage. Michael Howard/4Corners/Sime / Photononstop Le cœur historique de Lisbonne devenant cher, les étrangers sont de plus en plus nombreux à acheter dans la péninsule de Setubal, de l’autre côté du Tage, où les prix sont divisés par deux par rapport à la capitale. « Au bord du fleuve, un deux-pièces avec terrasse, vue sur Lisbonne et piscine dans une résidence neuve se vend à partir de 217 000 euros à Alcochete et 175 000 euros à Seixal », précise Mme Gonçalves. Une plage d’Albufeira, en Algarve, au sud du Portugal. Tibor Bognar / Photononstop Selon cette experte, les Français qui s’installent au Portugal disposent d’un budget moyen compris entre 350 000 euros et 450 000 euros, la plupart ayant vendu un bien en France. Un budget qui peut leur permettre d’acheter une belle maison avec trois chambres et une piscine en Algarve, à Albufeira ou à Vilamoura, à l’Ouest de Faro. Les Français sont aussi nombreux à Tavira et à Olhao, plus à l’Est, où la mer est plus chaude. A Porto, les prix sont nettement inférieurs à ceux de Lisbonne : entre 2 500 et 3 000 euros par mètre carré en moyenne, mais l’eau y est glacée, un détail qui refroidit généralement les retraités français.