Des propositions pour restaurer la confiance entre propriétaires et locataires
Parmi les pistes évoquées dans un rapport remis au premier ministre, la caution d’un mois de loyer pourrait à l’avenir être déposée auprès d’un organisme tiers, agréé par l’Etat.
Une agence immobilière, à Paris. LIONEL BONAVENTURE / AFP Le député La République en marche (LRM) de Haute-Garonne Mickaël Nogal a remis mardi 18 juin au chef du gouvernement, Edouard Philippe, et au ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, son rapport intitulé « Louer en confiance », qui avance trente-sept mesures visant à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires. « Je ne propose rien de révolutionnaire, précise-t-il d’entrée, le cadre législatif et réglementaire est globalement équilibré entre locataires et propriétaires. Je souhaite juste dénouer quelques points de conflit empêchant un fonctionnement apaisé et fluide du marché locatif, qui accueille 23 % des ménages. » Le dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, par exemple, est source de contentieux : 65 % des litiges portés devant les commissions départementales de conciliation le sont surtout par des locataires qui peinent à récupérer cette somme après leur départ. Car, dans le système actuel, c’est le propriétaire qui la conserve tout au long du bail : « Les locataires ont donc le réflexe de ne pas payer le dernier mois de loyer pour se rembourser d’avance, ce qui crée un système perdant-perdant », juge M. Nogal. Il propose donc que ce dépôt de garantie soit confié à un organisme tiers, agréé par l’Etat, qu’il produise des intérêts au bénéfice du locataire et soit restitué après l’accord des parties, l’éventuel avis de la commission de conciliation ou celui du juge. C’est l’exemple britannique, en vigueur depuis 2007, qui a inspiré M. Nogal : « Un organisme spécifique me paraît plus simple, neutre et transparent que le dépôt dans une banque, comme c’est le cas en Allemagne, en Suisse ou en Belgique », argumente-t-il. Cette proposition fait bondir l’Union nationale des propriétaires immobiliers : « Nous nous sentons trahis et sommes sous le choc car cette mesure n’a jamais été évoquée dans nos dialogues. C’est une confiscation du dépôt de garantie, un hold-up qui ne restaurera nullement la confiance », réagit Christophe Demerson, son président. Lire aussi Comment résoudre un litige entre un propriétaire et son locataire « Quelques adaptations législatives » Deuxième point de friction : la sélection impitoyable entre candidats locataires, dont certains sont discriminés parce que dans l’incapacité de présenter une caution suffisante. Cette mésaventure, M. Nogal l’a connue, lorsque, jeune étudiant issu d’une famille modeste, il a débarqué à Paris, venu de Toulouse. Depuis la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), du 24 mars 2014, un bailleur doit choisir entre souscrire une assurance contre les impayés de loyers ou exiger la caution d’un garant. Il ne peut cumuler les deux, sauf pour louer à un étudiant. La caution consiste en un simple engagement écrit signé par la personne garante, un dispositif gratuit mais qui fonctionne mal, avec un risque élevé d’annulation, notamment pour vice de forme, par le tribunal. C’est pourtant la solution privilégiée par les particuliers gérant en direct leur patrimoine et qui constituent la grande majorité (65 %) des propriétaires-bailleurs, dont seuls 35 % font appel à un gestionnaire professionnel qui, lui, les poussera à souscrire une assurance loyers impayés, sur laquelle il perçoit une commission !