A Bordeaux, le quartier Saint-Michel promet des rendements élevés
Si les prix grimpent, ils restent abordables dans ce quartier populaire, un des rares du secteur historique à demeurer accessible.
« Saint-Michel possède une basilique de style gothique flamboyant inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1998. » Danièle Schneider / Photononstop Le marché de l’immobilier bordelais a pris chaud ces dernières années. « En dix ans, la hausse des prix atteint 100 % dans la ville », déclare Maître Joël Moreau, notaire à Bordeaux. « L’année 2018 a été spectaculaire avec deux ventes à plus de 10 000 euros/m² », ajoute-t-il. Si, selon les données du baromètre LPI-SeLoger, le début de l’année 2019 marque une accalmie, les prix bordelais rebutent désormais nombre d’investisseurs, qui rechignent à passer à l’action quand les rendements promis dépassent à peine 3 % brut. Article réservé à nos abonnés Lire aussi Résidences secondaires : un regain d’intérêt avant la hausse des prix ? Certains quartiers tirent pourtant leur épingle du jeu comme celui de Saint-Michel, l’un des rares du secteur historique à demeurer accessible, malgré un emplacement de choix. Situé à quelques kilomètres de la gare Saint-Jean, ce quartier abrite une basilique de style gothique flamboyant inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1998. Mais ce qui fait la force de Saint-Michel, c’est d’abord son image de quartier populaire. « On sort du côté bourgeois de la ville pour quelque chose de plus vivant et de plus multiculturel. C’est là que les gens se réunissent le week-end pour aller manger des huîtres ou des tapas, près du marché des Capucins, le plus grand marché couvert de la ville. La municipalité a d’ailleurs entrepris des travaux de rénovation sur ce territoire afin de l’embellir, sans porter atteinte à son identité », décrit Me Moreau. Lire aussi Les bons conseils pour rentabiliser une résidence secondaire Si, comme partout, les prix augmentent, Saint-Michel reste relativement sage : entre 4 000 euros/m² et 4 500 euros/m². En cas de travaux, les prix chutent. « Il y a beaucoup de logements vétustes, donc moins chers. Une petite surface peut se vendre entre 100 000 euros et 150 000 euros, quitte à prévoir une enveloppe de 20 000 euros pour réaliser ensuite des travaux », constate Thierry Guérin, président de la Fnaim Gironde. Miser sur la bonne stratégie Pour investir à Saint-Michel, deux stratégies sont possibles. « L’investissement patrimonial idéal, c’est un investisseur qui ne paie pas cher, mais qui fait des travaux afin de revendre le bien avec une plus-value », estime Me Moreau. Pour ceux qui préfèrent acheter pour louer, mieux vaut miser sur la colocation, une stratégie qui vaut pour quasiment tous les quartiers bordelais en dehors du « triangle d’or » (cours Georges-Clemenceau, allées de Tourny, cours de l’Intendance). Les prix au m² des petites surfaces sont très élevés car elles deviennent rares. « En se positionnant sur un T2 ou un studio, l’investisseur aura du mal à atteindre les 4 % de rendement brut alors que sur une grande surface, il dépassera assez facilement les 5 % », constate Me Moreau. Depuis peu, les agences constatent d’ailleurs un engouement pour les grandes surfaces. Le prix médian au m² d’un T4 à Saint-Michel est de 3 910 euros contre 4 940 euros pour un studio.