Immobilier : quand le notaire ne vérifie pas que le vendeur avait fait faillite
Le devoir de conseil des notaires leur impose de vérifier que les vendeurs ne sont pas sous le coup d’une procédure collective. Ils doivent pour ce faire consulter les publications légales. Sinon l’acheteur risque de perdre son bien.
Les notaires n’ont l’obligation de vérifier l’absence de procédure collective du vendeur d’un bien immobilier que depuis juin 2009. Nicolas Thibaut / Photononstop Le 17 juin 2002, M. et Mme B. achètent un appartement avec vue mer, en Gironde, afin d’y couler une paisible retraite. L’acte de vente de ce bien, que leur cèdent un agent commercial, André G. (usufruitier), et son fils de 19 ans, Alexandre (nu-propriétaire), pour la somme de 162 000 euros, est authentifié par Me Alain D., notaire à Arcachon. Sept ans plus tard, les époux B. reçoivent une assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Amiens (Somme). Ils apprennent avec stupéfaction qu’André G. n’avait pas le droit de leur vendre l’appartement (ni même d’en donner la nue-propriété à son fils, en 1997), parce qu’il avait fait faillite en 1996, et que ce bien devait servir à rembourser ses créanciers. Ils découvrent, atterrés, qu’en dépit du titre de propriété dont ils disposent, le liquidateur de la société d’André G. est en droit de le saisir, en vertu de l’article L 641-9 du code du commerce. Celui-ci énonce : « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. » Selon la jurisprudence, les actes accomplis par le débiteur en violation de ce dessaisissement sont « inopposables » à la procédure collective. Droit de propriété Quant aux tiers avec lesquels le débiteur a passés ces actes, ils n’ont plus que leurs yeux pour pleurer. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité sur la conformité de cet article L 641-9 au droit de propriété garanti par la Constitution. Elle a jugé, le 18 décembre 2012 (No 12-40076), que « les restrictions aux conditions d’exercice du droit de propriété qui peuvent en résulter poursuivent un but d’intérêt général, dès lors qu’elles tendent à permettre le désintéressement des créanciers du débiteur selon l’ordre prévu par la loi ». En l’occurrence, le liquidateur explique que le passif d’André G. s’élevait à 192 122 euros en mai 1999, et que les créanciers n’ont été remboursés que de 53 754 euros, de sorte que « se trouve caractérisée » une insuffisance de 138 367 euros. La cour d’appel d’Amiens confirme, le 27 septembre 2012, que la vente consentie aux époux B. est « inopposable à la procédure collective ». Elle autorise le liquidateur à vendre aux enchères leur appartement. Ce sera chose faite le 17 février 2015, avec une mise à prix de 120 000 euros, et une cession à 288 000 euros.