Acheter à l’étranger : une forte rentabilité est encore possible aux Etats-Unis
Les villes préférées des Français, comme New York ou Miami, étant très chères, les investisseurs ont intérêt à élargir leur horizon. D’autant que la fiscalité est très favorable aux bailleurs.
A New York, le prix moyen du mètre carré vaut désormais 19 500 dollars (17 200 euros). En dépit de ces tarifs exhorbitants, l’attraction de la ville qui incarne le mieux le « rêve américain » reste forte. (Photo: l’East River avec Brooklyn à gauche et Lower Manhattan en arrière-plan). Matt Parry/robertharding / Photononstop Depuis son point bas de 2012 consécutifs à la crise des subprimes de 2008, ces crédits hypothécaires de mauvaise qualité, le marché immobilier américain a fortement rebondi. « Les prix augmentent de 5 % à 6 % par an, c’est une remontée à la fois forte et régulière », commente Victor Pagès, président d’Altitude international realty, une société de conseil en immobilier, spécialiste du marché américain. Il est vrai que l’économie américaine se porte bien avec un taux de chômage inférieur à 4 %. « Le pouvoir d’achat des ménages américains augmente. Et dans les huit ans à venir, ils seront 15,9 millions de plus, ce qui va stimuler la demande de logement dans la plupart des villes », poursuit M. Pagès. Les années noires sont désormais loin derrière. Le marché immobilier américain s’est nettement assaini. A fin 2018, 625 000 propriétés faisaient l’objet d’une saisie bancaire. Un stock certes important, mais qui n’a plus rien à voir avec les 2,9 millions de saisies enregistrées pendant l’année 2010. Mais les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, même à New York, où le marché s’est stabilisé à des niveaux très élevés. En moyenne, le mètre carré y vaut désormais 19 500 dollars (17 200 euros). En dépit de ces tarifs exorbitants, l’attraction de la ville qui incarne le mieux le « rêve américain » reste forte. Actuellement, plusieurs nuages assombrissent les perspectives du marché newyorkais. La récente « rent regulation law » encadre désormais les loyers et rend peu profitable l’investissement immobilier. Et la dernière réforme fiscale du gouvernement Trump ayant supprimé les plafonnements de déductions fiscales pour les hauts revenus, l’impact sur le segment haut de gamme à NewYork à été immédiat. Le restaurant Kos Kaffe, sur la 5e Avenue, à Brooklyn (New York). Danièle Schneider / Photononstop Si vous envisagez d’acheter pour louer, n’espérez pas une forte rentabilité locative à New York. « Il est difficile de dépasser 2 % à 3 % de rendement net à Manhattan. Les particuliers qui achètent recherchent avant tout la sécurité car le marché new-yorkais est très solide. On l’a vu lors de la dernière crise immobilière. Les prix ont baissé de 15 % en 2009, mais ils se sont vite redressés, un peu comme à Paris », glisse Christophe Bourreau, représentant du réseau Barnes à NewYork. Beaucoup de nouvelles constructions ayant été livrées depuis 2016, l’accroissement de l’offre a entraîné une augmentation des marges de négociation dans le neuf. « Elles peuvent aller jusqu’à 10 %, 15 %, voire même 20 %. Certains vendeurs offrent même jusqu’à dix ans de charges aux acheteurs », confie M. Bourreau. A sud de Manhattan, Brooklyn a toujours le vent en poupe : Williamsburg et Downtown Brooklyn font partie des quartiers les plus recherchés par la clientèle branchée. Miami séduit toujours, mais… Après New York, Miami est la ville préférée des Français, qui apprécient son climat ensoleillé toute l’année et son dynamisme économique. Selon le Bureau du recensement des États-Unis, le nombre d’emplois dans l’agglomération a bondi de 24,1 % entre 2012 et 2017, un record au niveau national, devant Atlanta (+21,6 %) et Denver (+20,3 %). Et la population de la ville a augmenté de 12 % au cours de cette période, stimulant la demande de logements. Après avoir fortement rebondi depuis 2012, le prix moyen du mètre carré commence à 3 500/4 000 dollars. Là aussi, beaucoup de nouvelles tours ont été livrées ces dernières années, rééquilibrant l’offre et la demande. « On arrive à la fin d’un cycle où 85 % des logements construits ont été achetés et payés », estime Elisabeth Gazay, représentante de Barnes à Miami. Vue aérienne de Miami Beach, le quartier le plus cher de Miami. Susanne Kremer/Sime / Photononstop Brickell, le centre financier, ou le quartier plus récent de Edgewater, attirent une population de jeunes professionnels aisés qui apprécient de vivre dans les hauteurs de la ville, avec des vues exceptionnelles et des services haut de gamme. En conséquence, les charges peuvent être élevées car ces appartements, appelés condominiums ou « condos », proposent voiturier, conciergerie, piscine, sauna, spa, etc. Leur prix démarre aux alentours de 650 000 dollars et peut dépasser plusieurs millions de dollars. La plupart des copropriétés interdisent la location de courte durée. Et mieux vaut ne pas plaisanter avec les lois aux Etats-Unis, car les contrôles sont fréquents et les amendes peuvent être très lourdes Sur la presqu’île de Miami Beach, l’un des quartiers les plus cotés, la guerre faite à Airbnb et consorts a entraîné une baisse du prix des petits appartements art déco, qui sont appréciés des Français. Pour 350 000 dollars, il est possible d’y acheter un grand studio ou un petit deux-pièces proche des plages dans un petit immeuble ancien, en veillant à l’état de la copropriété. « Nombre de nos clients veulent un bien pour l’habiter quelques mois dans l’année et le louer le rester du temps », explique Mme Gazay. Un souhait qu’il n’est pas facile d’exhausser car le règlement de la plupart des copropriétés interdit la location de courte durée (ou pour une durée inférieure à six mois). Et mieux vaut ne pas plaisanter avec les lois aux Etats-Unis, car les contrôles sont fréquents et les amendes peuvent être très lourdes. La nature ayant horreur du vide, des immeubles sont actuellement construits spécialement pour la location de courte durée de l’autre côté de la baie de Biscayne, à Miami même. Leurs promoteurs annoncent des rendements élevés. « Alors que la location traditionnelle ne rapporte pas plus de 2 % à 3 % nets, ces programmes pourraient rapporter jusqu’à 6 % nets, précise Mme Gazay. Ils seront livrés à l’horizon 2021 et 2022. Les prix vont de 300 000 dollars jusqu’à 1,2 million de dollars. » Attention, il n’y a pas de garantie décennale en Floride : on achète en l’état et aucun recours n’est possible ensuite, mieux vaut donc être bien conseillé pour faire ce choix. D’autres villes moins « glamour » Autres villes appréciées par les Français, Los Angeles et San Francisco ont suivi une évolution similaire, si bien qu’il est difficile aujourd’hui d’y réaliser de bonnes affaires. C’est pourquoi certains experts conseillent désormais de s’intéresser à d’autres villes moins « glamour », comme Orlando, Denver, Cleveland, ou même Détroit. Vue aérienne d’Orlando, au milieu des marécages. Lorenzo Mattei/robertharding / Photononstop Par exemple, pour un budget de 200 000 dollars, il est possible d’acheter une maison neuve avec trois chambres dans une banlieue chic d’Orlando qui rapportera 6 % de rentabilité nette par an. « Dallas et Austin au Texas, Denver dans le Colorado et San Diego en Californie sont des villes qui gagnent des habitants et où le marché immobilier est dynamique », affirme M. Pagès. Les investisseurs plus téméraires peuvent aussi parier sur la renaissance de Detroit. Plusieurs sociétés françaises se sont installées dans le berceau de l’industrie automobile américaine et promettent des rendements de 8 %, 10 %, voire jusqu’à 15 %, mais les risques sont en proportion. « Si les quartiers centraux comme Downtown, Midtown, Corktown ou Detroit East Riverfront sont en plein de renouveau, de vastes zones restent en déshérence », met en garde Yoann Dorat, fondateur d’Elipsis Realty. Douceur de la fiscalité L’un des principaux intérêts d’un investissement aux Etats-Unis est la douceur de la fiscalité, même si celle-ci peut varier d’un Etat à l’autre. L’alourdissement de l’impôt sur le revenu en Californie et à New York ces dernières années a incité certaines familles aisées à migrer vers des cieux où la fiscalité est plus douce, comme la Floride ou le Texas. En Floride, les revenus locatifs sont amortis pendant la durée de détention du bien. Les frais d’acquisition sont très faibles : entre 1,5 % et 2 % au total. Les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur et inclus dans les prix. La profession de notaire n’existant pas aux Etats-Unis, acheteurs et vendeurs doivent chacun prendre un avocat qui ficellera la transaction pour eux. Denver, la capitale du Colorado, gagne des habitants. La ville elle-même recense plus de 600 000 habitants, tandis que la zone urbaine de Denver-Aurora-Boulder en rassemble plus de 3 millions. Barry Howe/Corbis / Photononstop Au final, comme les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs énormément de charges, la rentabilité d’un investissement locatif est généralement meilleure qu’en France. La liste des charges pouvant être déduites est pléthorique : elle comprend même des frais de déplacement pour visiter son bien une fois par an ! Une autre spécificité de la réglementation américaine est appréciée des investisseurs français : la rapidité avec laquelle il est possible d’expulser un mauvais payeur Grâce à la convention fiscale qui existe entre les deux pays, mieux vaut être imposé sur des revenus fonciers de source américaine que sur des revenus fonciers en France. « Si les revenus fonciers américains doivent être déclarés en France, un mécanisme de crédit d’impôt évite la double imposition. Et il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de source étrangère », insiste M. Pagès. Une autre spécificité de la réglementation américaine est appréciée des investisseurs français : la rapidité avec laquelle il est possible d’expulser un mauvais payeur. « Cela ne prend que quelques semaines, mais c’est tellement pénalisant de figurer dans le fichier des évictions qu’il est très rare d’en arriver là ! », assure Mme Gazay. Quelle que soit leur ville de prédilection, les Français qui achètent aux Etats-Unis ont tout intérêt à emprunter en France ou à payer en cash. Alors qu’un bon dossier peut actuellement emprunter sans difficulté à moins de 1 % en France, il obtiendra difficilement un taux inférieur à 4 % outre-Atlantique. Même si la Fed, la banque centrale américaine, a récemment abaissé ses taux directeurs, le cycle haussier du marché immobilier semble toucher à sa fin outre-Atlantique. Aucun retournement brutal n’est pourtant attendu à court terme. En effet, 2020 étant une année d’élection présidentielle aux Etats-Unis, il est probable que l’attentisme domine dans les prochains mois.