Wollen Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie sich an einige Regeln halten. Neben Fristen gibt es auch Obergrenzen. Ein Überblick.
Die Mieten in vielen deutschen Städten eilen von Rekord zu Rekord. Das spüren vor allem alle, die neu in eine Wohnung einziehen. Aber auch in bestehenden Mietverhältnissen müssen viele Mieter mehr zahlen. Vermieter müssen sich allerdings an einige Bestimmungen halten. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, können Vermieter die Miete immer dann erhöhen, wenn sie ein Jahr unverändert war. Obergrenze ist allerdings die ortsübliche Vergleichsmiete. Um diese festzustellen, gibt es verschiedene Möglichkeiten: Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss die Mieterhöhung auch damit begründet werden. Gibt es in der Stadt oder Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter die Mieterhöhung entweder mit Hilfe von drei Vergleichswohnungen, einer Mietdatenbank, einem einfachen Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten begründen. In einem jüngst vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte ein Mieter die Mieterhöhung für formell unwirksam gehalten, weil sie nicht ausreichend begründet worden sei. Der Sachverständige hatte die höhere Miete mit einem sogenannten Typengutachten untermauert, das Hinweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthielt. Der BGH stellte nun klar, dass die Anforderungen an das Sachverständigengutachten zur Begründung der Mieterhöhung nicht so hoch sind wie an ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten und gab dem Vermieter recht. Es genüge, wenn der Mieter die geforderte Mieterhöhung zumindest ansatzweise selbst überprüfen könne. Insofern müsse das Gutachten lediglich Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete machen und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Urteil vom 3. Februar 2016, VIII ZR 69/15). Auch für Staffelmieten, die seit 1. Juni 2015 vereinbart wurden, gibt es Beschränkungen In jedem Fall hat der Vermieter bei der Mieterhöhung noch die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent anheben, in Ballungszentren wie München nur um 15 Prozent. Hat der Vermieter seinem Mieter die Mieterhöhung mitsamt Begründung zugeschickt, hat dieser zwei Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob er die erhöhte Miete bezahlen will. Äußert er sich nicht zur Mieterhöhung und bezahlt er sie auch nicht oder lehnt er sie sogar ausdrücklich ab, bleibt dem Vermieter nur noch die Möglichkeit, vor dem Amtsgericht auf Zustimmung des Mieters zu klagen. Dafür hat der Vermieter nach der Ablehnung allerdings nur maximal drei Monate Zeit. Alternativ kann der Vermieter aber auch das Gespräch suchen, um sich mit dem Mieter auf eine Erhöhung zu einigen. Statt der Möglichkeit, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, die der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters bedarf, können Vermieter gleich im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Bei einer Staffelmiete wird im Voraus vereinbart, wann die Miete um welchen Betrag erhöht wird. Die Indexmiete orientiert sich dabei an einem Preisindex wie zum Beispiel der Inflationsrate. Eine spätere Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung ist bei einer Staffel- oder Indexmiete nicht notwendig. Voraussetzung ist aber auch hier, dass die Miete zuvor 15 Monate unverändert war. Allerdings hat die Bedeutung der Staffel- oder Indexmiete in den vergangenen Monaten abgenommen. Der Grund: Während früher die im Mietvertrag ordnungsgemäß aufgeführten einzelnen Staffeln automatisch zu dem genannten Zeitpunkt die Miete erhöhten - unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete - muss nun bei Eintritt jeder Staffel geprüft werden, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Dies gilt allerdings nicht für eine Staffelmiete, die bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei neueren Verträgen muss nun bei Eintritt der Fälligkeit jede Staffel auf ihre preisrechtliche Zulässigkeit überprüft werden. Laut Mietpreisbremse darf in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. "Für Vermieter und Mieter erhöht sich damit weiterhin die Bürokratie. Zudem wird der Zweck einer automatischen Mieterhöhung nur noch dann erfüllt, wenn die Ausgangsmiete niedrig war und die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich entsprechend steigt", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Anders ist die Rechtslage bei der Indexmiete. Danach kann im Mietvertrag festgelegt werden, dass die monatliche Miete an den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden ist. Die Mieterhöhung tritt trotz der Vereinbarung im Mietvertrag nicht automatisch ein: Der Vermieter muss, wenn er die Miete erhöhen will, die Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete berechnen und dem Mieter schriftlich mitteilen. Hier muss nicht bei jeder Index-Mieterhöhung geprüft werden, ob die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent überschritten ist. Vielmehr kommt es nur auf die Höhe der ersten Miete an: Liegt sie über der Mietpreisbremse, ist die Indexvereinbarung unwirksam. Allerdings sind die Steigerungen beim Preisindex mangels Inflation in den vergangenen Jahren kaum spürbar. "Wer jetzt eine Indexmiete vereinbaren will, muss auf die künftige Entwicklung des Indexes nach oben vertrauen", sagt Happ.