Hotels, Studentenwohnheime oder Seniorenresidenzen - geschlossene Immobilienfonds sind in den Augen der Stiftung Warentest zu riskant. Anleger tragen das volle unternehmerische Risiko. Im schlimmsten Fall führt das zum Totalverlust.
In der Krise sind Immobilien zu einer beliebten Anlageform geworden. Doch nicht jeder, der sein Geld in Sachwerte stecken will, hat gleich so viel übrig, dass er sich eine Wohnung oder gar ein Haus leisten könnte. Wäre ein geschlossener Immobilienfonds ein guter Kompromiss? Keinesfalls - so die klare Antwort von Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur der Zeitschrift Finanztest. "Für Kleinanleger ist das Risiko eines geschlossenen Fonds viel zu hoch", sagte Tenhagen anlässlich einer Studie der Stiftung Warentest, die am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde. Anders als offene Immo-Fonds, die permanent Anlegergeld für Immobilien einsammeln, beteiligen sich geschlossene Immo-Fonds nur an speziellen Projekten, beispielsweise an Büro- oder Wohnkomplexen, Hotels, Einkaufszentren, Studentenheimen oder auch Seniorenresidenzen. Dafür sammeln die Fondsinitiatoren gezielt Geld von Anlegern ein, die Beträge liegen in der Regel bei mindestens 10 000 Euro. Haben sie die benötigte Summe beisammen, schließen sie den Fonds und nehmen keine weiteren Anleger auf. Die Fondsbeteiligten können ab sofort von den Mieteinnahmen profitieren, sofern sie denn fließen, sowie am Ende der Laufzeit vom Verkauf der Immobilien. Anders als bei offenen Immobilienfonds handelt es sich bei geschlossenen nicht um eine Kapitalanlage, sondern um eine unternehmerische Beteiligung, mit allen Chancen und Risiken - auch dem Risiko eines Totalverlusts. Die Stiftung Warentest hat 58 geschlossene Immobilienfonds untersucht. Das Ergebnis fiel verheerend aus: 36 fielen schon in der Vorprüfung durch, weil sie mindestens eines von sechs "K.-o.-Merkmalen" erfüllten. Dazu zählten die Tester etwa, wenn mehr als 50 Prozent des Kapitals durch Kredite finanziert werden sollen. Das könne leicht zur Überschuldung des Fonds führen, meinen die Tester. Erst recht, wenn die Mieteinnahmen geringer als geplant ausfielen. Auch Fonds, bei denen mehr als 20 Prozent des Anlegergelds für Kosten abgezwackt werden, fielen durch. Gleiches gilt für Fonds, die sich mit dem Angebot einer Ratenzahlung an Kleinanleger wenden. "Für Kleinanleger sind die Fonds völlig ungeeignet, weil immer das Risiko einer Pleite besteht", warnen die Tester.