Immer mehr Menschen wohnen bei einer großen Aktiengesellschaft zur Miete. Konzerne wie Vonovia verändern den Wohnungsmarkt. Forscher und Mieterschützer ziehen eine gemischte Bilanz.
Zu Vonovia gehört auch diese Immobilie in Berlin-Moabit, vielen Touristen von einer Spree-Fahrt bekannt Joachim Numrich gehört in seinem Viertel zum Inventar. Seit 1968 lebt der pensionierte Eisenbahner in seiner Mietwohnung in der Frankfurter Nordweststadt. Jahrzehntelang war er Mieter seines Arbeitgebers, der Bahn. Doch 2001 privatisierte der Bund die Eisenbahnerwohnungen. Seitdem führt Numrich Kämpfe mit dem neuen Vermieter. Er wehrt sich gegen überraschende Nebenkosten, etwa für die Kontrolle eines Sandkastens, der aber der Stadt gehört. Und gegen eine neue Heizung. Die würde seine Miete stärker erhöhen, als die Heizkosten sinken würden. Die Geschichte von Joachim Numrich ist interessant, weil sein privater Vermieter nicht irgendwer ist. Seine Wohnung gehört Vonovia. Das ist Deutschlands größter Immobilienkonzern, die Aktiengesellschaft ist seit ein paar Monaten im deutschen Leitindex Dax gelistet. Und Vonovia verdient prächtig. "Das Jahr 2016 war ausgesprochen erfolgreich", sagt Vonovia-Chef Rolf Buch bei der Bilanzvorlage. Der operative Gewinn ist um 25 Prozent gestiegen - nicht zuletzt, weil die Firma die Mieten im Schnitt um 3,3 Prozent erhöht hat. Der pensionierte Eisenbahner Numrich sagt es so: "Die Vonovia will alles optimieren. Vor allem ihre Einnahmen." Auch der Vonovia-Konkurrent Deutsche Wohnen, ein M-Dax-Konzern, hat seine Gewinne im vergangenen Jahr um 26 Prozent gesteigert. Börsennotierte Vermieter werden nicht nur profitabler, sondern immer bedeutender. Zeit, sich das System Großvermieter und ihre Methoden genauer anzusehen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zieht eine durchwachsene Bilanz. Zwar haben die Großvermieter den Leerstand abgebaut. Sie nutzten ihre Größe, um Gas für ihre Mieter günstiger einzukaufen. Ihr Schuldengrad sinkt, solange die Immobilien an Wert gewinnen. Insgesamt sind die Vermieter "deutlich stabiler und weniger riskant finanziert als vor den Börsengängen", schreibt das BBSR. Aber: Wo sich früher Hausmeister und Immobilienkaufleute um die Belange der Mieter kümmerten, arbeiten heute Objektbetreuer und Callcenter-Beschäftigte, viele ohne Tarifvertrag. Das Verhältnis zwischen den Konzernen und ihren Mietern sei unpersönlicher, sagt Daniel Zimmermann, Koordinator des Deutschen Mieterbundes für große Wohnungsunternehmen. "Und börsennotierte Vermieter neigen eher dazu, Streitfälle juristisch zu klären." Davor schreckten viele zurück. Mietervereine berichten, dass vor allem über Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen gestritten wird. Betroffen sind viele Menschen in Deutschland. Vonovia besitzt inzwischen 338 000 Wohnungen, besonders viele in Dresden und im Ruhrgebiet. Deutsche Wohnen vermietet 146 000 Wohnungen; gerade hat der Konzern weitere 3900 dazugekauft. Darunter sind viele einstige Sozialwohnungen, die allmählich aus der Preisbindung fallen. Mieterhöhungen Wirklich überrascht waren die Mieter in Wiesbaden nicht, als Vonovia im November eine Mieterhöhung ankündigte. Alle 15 Monate darf ein Eigentümer die Miete anpassen, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wo es der Markt zulässt, nutzen börsennotierte Vermieter diese Spielräume "weitgehend aus", berichtet das Bundesinstitut. Was ortsüblich ist, regelt in Wiesbaden der Mietspiegel. Doch Vonovia nutzte einen anderen, legalen Weg: Anhand von drei vergleichbaren Wohnungen aus seinem Bestand ermittelte der Konzern seine eigene ortsübliche Miete, die deutlich über der des Mietspiegels lag. Viele Mieter haben die Erhöhung hingenommen. Einige wenige aber reagierten nicht - und ließen es darauf ankommen, ob Vonovia die höhere Miete per Klage durchsetzen würde. Geschehen ist nichts, berichtet Eva-Maria Winckelmann vom Mieterbund Wiesbaden. War sich Vonovia nicht sicher, ob die Mieterhöhung vor Gericht Bestand gehabt hätte? Man prüfe die Fälle noch, teilt der Konzern dazu mit. Die Mieter wohnen nun vorerst günstiger weiter. Winckelmann rät ihren Mitgliedern, bei Schreiben der Großvermieter genau hinzusehen. "Jedenfalls sollte man nicht ungeprüft sein Geld aus dem Fenster werfen." Daniel Zimmermann vom Mieterbund berichtet, dass Vonovia und der M-Dax-Konzern LEG immer häufiger auf die Methode der drei Vergleichsmieten zurückgreifen. Doch neben solchen regelmäßigen Anpassungen hat Vonovia im vergangenen Jahr vor allem nach Modernisierungen die Miete erhöht.