체납 관리비 회수 관리 방안 1 . 목 적 _? xml _: namespace prefix = o / > 가 . 체납 관리비 미 회수 로 인한 회계 연도 말 결손 처리 방지 나 . 체납 관리비 의 효율 적 회수 로 입주민 관리비 부담 경감 및 관리비 절감 효과 다 . 주택 관리사 ( 주택 관리 회사 ) 의 업무 처리 능력 제고 를 통한 입주민 신뢰 확보 2 . 체납 관리비 징수 에 대한 관련 현실 및 개선 방향 체납 관리비 는 그 성격 이 공익 적 채권 이 므로 일반 채권 에 우선 하 는 우선변제권 이 입법 화 되 던가 아니 면 승계 의무 가 입법 되 어야 할 사항 임 에 도 불구 하 고 선량 한 아파트 입주민 이 피해 를 보 고 있 는 체납 관리비 문제 를 해결 하 기 위한 입법 은 계속 외면 되 고 있 는 것 이 현실 이 다 . 체납 관리비 가 발생 하 면 일반 채권 채무 와 동일 하 게 가압류 조치 후 관리비 청구 소송 등 의 방법 을 취할 수 있 다 . 그러나 소송 에 따르 는 시간 적 , 경제 적 손실 이 너무 크 기 때문 에 소송 을 하 는 사례 는 극소수 에 불과 한 실정 이 며 , 관리 규약 에 체납 관리비 는 승계 된다고 규정 해 놓 고 승계인 으로부터 징수 하 는 경우 와 단전 , 단수 등 의 방법 으로 체납 세대 를 압박 해 징수 하 는 경우 가 대부분 이 다 . 체납 관리비 와 관련 해 법원 에서 는 관리 규약 에 체납 관리비 승계 규정 이 있 다 하 더라도 채무자 의 동의 없이 채무인수 는 불가 하 다는 민법 의 기본 원칙 에 따라 승계 되 지 않 는다고 판결 하 는 경우 도 있 으며 , 단전 , 단수 는 입주민 의 기본 적 인 생활 을 불 가능 하 게 하 는 위법 이 라는 이유 로 유죄 판결 을 선고 하 는 경우 도 있 으므로 아파트 에서 함부로 단전 , 단수 를 할 수 없 는 것 이 다 . 이 처럼 체납 관리비 승계 문제 는 이 를 인정 하 는 판결 과 인정 치 않 는 판결 이 엇갈리 고 있 다 . 그런데 최근 에 는 체납 관리비 중 공용 부분 에 해당 하 는 관리비 는 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 제 18 조 공유자 가 공용 부분 에 관하 여 다른 공유자 에게 대하 여 가지 는 채권 은 그 특별 승계인 에 대하 여 도 행사 할 수 있 다 . ? 라고 하 는 규정 등 에 의해 특별 승계인 ( 경락자 포함 ) 에게 승계 되 는 것 이 지만 전유 부분 에 대해서 는 승계 되 지 않 는다는 판결 이 대부분 이 다 . 공용 부분 에 대한 체납 관리비 는 승계 의무 가 있 지만 전유 부분 에 대한 체납 관리비 는 승계 의무 가 없 다는 결론 이 다 . 이러 한 판례 를 감안 할 때 체납 관리비 가 발생 하 면 즉시 전유 부분 해당 분과 공용 부분 해당 분 을 구분 하 여 전유 부분 체납 관리비 만 이라도 우선 징수 하 도록 노력 한다 . 관리비 의 대부분 은 일반 관리비 등 공용 부분 관리비 이 며 , 전유 부분 관리비 의 대부분 은 세대 에서 사용 한 전기료 , 수도료 , 가스 료 등 인 점 을 감안 할 때 관리 주체 가 체납 관리비 를 공용 부분 해당 분과 전유 부분 해당 분 을 구분 하 여 공용 부분 해당 분 은 승계 의무 가 인정 되 는 것 이 므로 시간 적 여유 를 두 고 징수 하 도록 하 고 전유 부분 에 해당 하 는 전기료 , 수도료 등 은 가압류 조치 등 을 사용 해서라도 우선 적 으로 징수 해야 한다 . 따라서 정책 당국 은 체납 관리비 의 실질 적 인 채권자 는 2 천만 아파트 입주민 이 라는 공익 성 을 인식 하 고 하루빨리 우선변제권 또는 승계 의 무 규정 을 입법 해야 할 것 이 다 . 이러 한 입법 은 관리 주체 를 위해서 가 아니 라 사업 하 다 실패 하 여 파산 한 자 및 실직자 등 입주민 의 기본 적 인 생활 보호 를 위해 필요 한 것 이 다 . 3 . 체납 관리비 부담자 에 대한 대법원 판결문 요약 가 . 대법원 판결 ( 2001 . 9 . 20 일자 판결 선고 ) - 사건 2001 다 8677 , 채 무부 존재 확인 나 . 판결문 내용 요약정리 공동 주택 관리 규약 제 6 조 ( 관리 규약 은 입주자 의 지위 를 승계 한 자 에 대하 여도 그 효력 이 있 다 ) 와 공동 주택 관리 규약 제 13 조 1 항 ( 관리 주체 는 관리비 , 사용료 및 특별 수선 충당 금 에 대한 채권 의 입주자 지위 를 승계 한 자 에 대하 여도 행사 할 수 있 다 . ) 중 공용 부분 관리비 에 관한 부분 은 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 제 18 조 ( 공용 부분 에 관하 여 발생 한 채권 의 효력 - 공유자 가 공용 부분 에 관하 여 다른 공유자 에 대하 여 가지 는 채권 은 그 특별 승계인 에 대하 여도 행사 할 수 있 다 . ) 에 터 잡 은 것 으로 유효 하 다 . 고 할 것 이 므로 , 이 사건 ( 원심 판결 : 서울 지방 법원 2000 . 12 . 31 일 선고 - 2000 나 52393 ) 아파트 특별 승계인 인 원고 는 전 입주자 의 체납 관리비 중 공용 부분 에 관하 여 이 를 승계 하 여야 한다고 봄 이 타당 함 . 4 . 사용료 등 전유 부분 체납 관리비 징수 방 안 가 . 체납 관리비 독촉 절차 관리 규약 에 아래 3 개 항목 내용 명시 활용 1 ) 관리비 를 3 개월 이상 연체 할 경우 는 입주자 대표 회의 의결 로 단전 , 단수 및 난방 중단 조치 를 취할 수 있 고 , 단 4 개월 이상 고액 연체 시 는 법 적 채권 확보 조치 를 취할 수 있 다 . 2 ) 사용 자 가 관리비 를 체납 할 경우 해당 주택 소유자 는 그 체납 관리비 를 사용 자 를 대신 하 여 납부 할 의무 가 있 다 . 3 ) 관리 주체 는 관리비 . 사용료 및 특별 수선 충당 금 에 대한 채권 을 입주자 의 지위 를 승계 ( 특별 승계인 포함 ) 한 자 에 대하 여도 행사 할 수 있 다 . 나 . 매월 체납 세대 파악 후 해당 입주자 에 독촉 통보 조치 규약 명시 시행 1 ) 독촉장 및 단전 ( 단수 ) 예고장 발부 독촉 ( 예시 : 독촉장 - 2 개월 연체 시 , 단전 . 단수 예고장 - 3 개월 연체 시 ) 2 ) 근거 규정 제시 - 단전 예고 - 산자부 전력 57300 - 280 ( 1998 . 7 . 20 ) 호 공문 “ 전기 사업 법 의 공급 의무 해석 의뢰 에 대한 회신 ” - 단수 예고 - 수도법 및 지방 자치 단체 수도 조례 규정 다 . 4 개월 이상 또는 고액 연체 자 법 적 채권 확보 조치 시행 1 ) 법 적 채권 조치 여부 입주자 대표 회의 심이 의결 확보 2 ) 해당 입주자 에 법 적 조치 예고 통보 - 1 개월 전 내용증명 으로 입주자 대표 회의 회장 명 의 로 발송 3 ) 법 적 채권 확보 조치 선택 적 시행 집행 A . 지급 명령 : 독촉 절차 B . 부동산 가압류 신청 : 채권 확보 차원 C . 소액 재판 청구 소 제기 : 채권 청구 차원 D . 강제 경매 신청 : 가압류 건 E . 배당 요구 신청 5 . 체납 관리비 회수 를 위한 법 적 처리 절차 가 . 지급 명령 - 독촉 절차 1 ) 의의 - 금전 및 기타 대체물 . 유가증권 등 의 지급 을 목적 으로 하 는 청구 에 관하 여 채 권자 의 신청 이 있 는 경우 , 채무자 를 신문 하 지 않 고 채권자 에게 지급 을 명하 는 재판 ( 민사 소송법 ) 2 ) 활용 효과 측면 - 판결 절차 외 에 이 독촉 절차 를 두 게 된 것 은 채무자 의 자발 적 이 행 촉구 동시 에 채권자 의 수고 와 비용 부담 경감 및 간 이 . 신속 하 게 채무 명의 를 얻 게 하 기 위함 3 ) 지급 명령 신청 방법 - 송 달료 와 인지 액 지참 , 지급 명령 신청서 ( 별첨 사례 참조 ) 에 당 사자 의 성명 . 주소 . 청구 취지 및 청구 금액 등 기재 하 고 첨부 서류 첨부 하 여 해당 법원 에 제출 4 ) 지급 명령 의 효력 발생 시기 - 지급 명령 이 발령 되 면 법원 에서 는 채무자 에게 지급 명령 정 본 을 송달 한다 . 채무자 는 지급 명령 이 송달 된 날 로부터 2 주 이내 에 D 이 의 신청 을 할 수 있 다 . 지급 명령 에 대해서 채무자 가 2 주 이내 에 이 의 신청 을 하 지 않 거나 이 의 신청 이 각하 되 었 을 때 는 지급 명령 은 확정 된다 . 5 ) 소송 절차 로 이행 - 이 지급 명령 에 대하 여 채무자 가 이의 를 신청 하 게 되 면 지급 명령 의 효력 이 상실 되 고 소송 절차 가 진행 된다 . 나 . 부동산 가압류 1 ) 의의 - 금전채권 이나 금전 으로 환산 할 수 있 는 채권 에 대하 여 채무자 소유 의 부동산 에 대한 법 적 인 강제집행 을 보전 하 기 위하 여 채권자 가 법원 에 신청 하 여 받 는 판결 ( 민사 소송법 ) 2 ) 부동산 가압류 대상자 선정 시 유 의 사항 - 4 개월 이상 또는 고액 연체 중 세대 등기부 등 본 발급 조사 결과 특히 채무 과다 등 으 로 경매 가 예상 되 는 세대 - 장기 공가 세대 또는 금융 기관 의 저당 된 설정 금액 이 당해 주택 시가 의 50 % 이상 해당 시 - 사용자 ( 특히 전세 권 설정 시 ) 와 소유자 간 에 분쟁 발생 시 - 채무자 의 파산 등 으로 재산 파악 곤란 . 도망 및 임의 매각 등 으로 판결 의 지행 을 할 수 없 거나 판결 의 집행 을 현저히 곤란 하 게 할 염려 가 있 을 때 . 3 ) 부동산 가압류 신청 을 위한 사전 준비 사항 - 세대 등기부 등 본 발급 - 법무사 선정 업무 대행 의뢰 준비 ( 법무사 수수료 : 제 비용 포함 15 - 20 만 원 / 건당 예상 ) - 입주자 대표 회의 심의 의결 획득 4 ) 부동산 가압류 신청 방법 - 가압류 신청서 작성 제출 : 법무사 에 의뢰 : 청구 의 표시 , 그 청구 가 일정 한 금액 이 아닌 때 는 그 가격 . 가압류 이유 가 된 사실 의 표시 . 청구 와 가압류 의 이유 소명 - 신청서 첨부 서류 준비 법원 ( 신청 과 ) 의 담보 제공 명령 : 담보 제공 명령서 기재 금액 ( 공탁 금액 ) 의 1 / 100 에 상 당하 는 보험료 를 지급 하 고 보험증 권 을 받 는다 . 물건 소재지 관할 시 . 군구 청 세 무과 에서 등록세 영수증 발급 : 등록세 금액 은 { 가압 류 신청 금액 × ( 등록세 율 12 / 1000 ) ＋ 교육세 ( 등록세 × 20 / 100 ) } 임 5 ) 가압류 효력 발생 시기 등 - 가압류 명령 에 는 즉시 집행력 이 부여 되 나 피 보전 채권 은 금전채권 또는 금전 으로 환 산할 수 있 는 채권 이 면 아직 이행기 가 도래 되 지 아니한 것 이 라도 좋 다 . - 채무자 는 가압류 결정 에 대하 여 이의 를 신청 할 수 있 고 이 의 신청 이 있 을 때 는 법원 은 변론 하 기 위하 여 당사자 를 소환 , 종국 판결 로 가압류 의 전부 나 일부 의 인가 . 변경 또 는 취소 를 할 수 있 다 * 첨부 참조 * 자료 출처 : 주택 관리사 협회 경기도 회 실무 자료실 에 처 복사 해 왔 습니다 . 공유 하 기 글 요소