5 교시 권리분석 에 대해서 이해 를 하 고자 합니다 . 엊그제 는 길 게 썼 는데 꼭 필요 한 부분 만 간추렸 습니다 . ㅎㅎ 창피 한 제 얘기 하나 말씀 드릴께요 ~ ㅋㅋ 언젠가 경매 에 내공 이 있 으신 모 고 수분 이 제게 문제 를 하 나 내 셨 습니다 . 경매 싸이트 에서 물건 의 메인 화면 을 프린트 해 오 셔서 ~ " 정한아 ~ 이 물건 권리분석 해봐라 ~!!" 여러분 이 저라 면 이 다음 행동 이 어떠 하 셨 을 것 같 습니까 ? ^^ 당시 저 는 자신 있 게 오른손 에 펜 을 들 고 . .. 순위 에 맞 게 배당 을 신나 게 하 고 있 었 습니다 ~ " 정한아 ~ 너 뭐 하 냐 ? " " 권리분석 하 는데요 ~ ㅎㅎ " "... 그럼 배당 해 봐 ~" 허 ~ 걱 --:: 저 는 가장 간단 한 용어 의 뜻 도 모르 고 있 었 던 것 입니다 . . ㅠㅠ 설마 이 글 을 읽 으시 는 분 중 에 저 랑 같 은 생각 을 하 고 계신 분 은 없 으신 지요 ? 없 으시 면 다행 입니다 ~ 저 만 바보 되 면 되 니 . . ㅋㅋ 권리 분석 이란 ? 책 에서 는 이렇게 말 하 네요 . " 부동산 등기부 등본 등 공부 와 법원 기록 의 열람 , 정보 자료 , 그리고 이해관계인 등 의 탐문 을 통하 여 드러난 권리관계 뿐 만 아니 라 채무자 , 세입자 , 채권자 들 의 향후 예상 법 적 대처 방향 에 대해서 도 검토 하 여 현 상태 의 인수 낙찰 여부 , 취득 부동산 의 사용 제한 , 경매 취득 후 원인 무효 , 가등기 로 인한 소유 권 침탈 가능 성 , 태도 를 바꿀 가능 성 이 많 은 이해관계인 들 의 태도 변화 시인 수 경락 금액 부담 , 경매 의 취소 가능 성 까지 분석 하 는 것 이 다 . " 즉 , 단순 한 법률 적 인 권리 들 의 순위 조사 에 만 그치 는 것 이 아니 라 모든 변수 를 꼼꼼히 따져 봐야만 한다는 것 입니다 . 우리 가 정확 한 권리 분석 을 하 기 위해선 직접 경매 에 참가 하 여 몸 으로 떼우 는 것 이 가장 확실 한 방법 이 지만 , 현실 적 으로 는 쉽 지 않 잖아요 . 그래서 가장 기초 적 인 이론 을 책 으로 확실히 숙지 하 면서 고수 들 의 각종 경험담 을 간접 적 으로 체험 하 며 자신 만 의 노하우 를 연구 하 는 것 이 가장 좋 다고 생각 이 됩니다 . 권리 분석 을 하 기 위한 가장 기초 적 인 것 은 권리 들 간 의 순위 를 정확히 숙지 하 는 것 입니다 . 물 권 과 채권 간 의 순위 는 이미 대략 적 으로 는 이해 를 하 셨 고 . .. 다음 은 말소 기준 권리 에 의한 인수주의 와 소멸 주의 를 숙 지 하 는 것 이 순서 입니다 . " 말소 기준 권리 ".. 이 는 정확 한 법 적 용어 가 아닙니다 . 경매 를 가르치 시 는 분 들 이 학생 들 의 이해 를 돕 기 위해 만들 어 진 말 인데 , 이제 는 보편 화 되 어 있 죠 . 이 말소 기준 권리 에 는 총 5 가지 가 있 습니다 . 4 가지 이 며 예외 가 있 다 라고 주장 하 시 는 분 들 도 있 는데 저 는 그 예외 를 포함 시켜서 5 가지 라고 하 겠 습니다 . 1 . 근저당 권 ( 저당권 ) 2 . 압류 ( 가압류 ) 3 . 담보 가 등기 4 . 경매 개시 기입 등기 5 . 물건 전체 에 설정 된 전세 권 으로서 배당 요구 를 한 전체 전세 권 지금 부터 말소 기준 권리 를 찾 아 보 겠 습니다 . 등기부 등본 , 임차인 들 의 권리 들 을 날짜 대로 순서 를 쭈 ~~ 욱 나열 하 세요 그럼 어느 순간 위 5 가지 권리 가 나올 것 입니다 . 그럼 그 권리 중 에 가장 빠른 권리 가 말소 기준 권리 가 됩니다 . 그 권리 를 기준 으로 더 빠른 권리 는 낙찰자 가 인수 해야 하 고 늦 은 권리 는 소멸 이 됩니다 . 예 를 들 면 00 . 1 . 1 근저당 00 . 1 . 2 가압류 00 . 1 . 3 임차인 이렇게 날짜 순서 대로 나열 을 하 고 가장 빠른 말소 기준 권리 를 찾아보 는 것 입니다 . 근저당 과 가압류 가 말소 기준 권리 에 해당 이 되 지요 ? 가장 빠른 순위 는 ? 근저당 이 날짜 별 로 볼 때 먼저 설정 이 되 었 습니다 . 그럼 근저당 부터 늦 은 권리 들 은 모두 소멸 이 됩니다 . 낙찰자 는 아무 부담 이 없 죠 . ( 이것 을 소멸 주의 라고 합니다 ) 다시 하나 를 들 어 볼께요 00 . 1 . 1 임차인 00 . 1 . 3 가압류 00 . 1 . 4 근저당 이 문제 는 어떻 습니까 ? 말소 기준 권리 를 찾아보 세요 . 가압류 와 근저당 이 있 지요 ? 빠른 가압류 가 기준 이 됩니다 . 그럼 가압류 보다 늦 은 근저당 은 낙찰자 와 는 아무 상관 이 없 습니다 . 그런데 가압류 보다 빠른 임차인 이 있 습니다 . 이 임차인 은 낙찰자 에게 인수 가 됩니다 . ( 이것 을 인수주의 라고 합니다 . ) 시세 보다 훨씬 싸 게 낙찰 을 받 아도 임차인 이 나중 에 이사 를 갈 때 전소 유자 에게 줬 던 보증금 을 낙찰자 가 내주 어야 합니다 . 그러 니 이런 물건 을 받 을 때 는 임차인 의 돈 도 물 어 주 어야 하 니 입찰가 가 계속 내려가 게 되 겠 죠 ? 이해 를 하 셨 나요 ? 물론 예외 도 있 습니다 . 하지만 예외 는 소수 이 기 때문 에 기본 적 인 말소 기준 권리 를 확실히 숙지 를 하 셔야 다음 단계 로 넘어가 실 수 있 습니다 . 싸 게 낙찰 을 받 고서 도 잔금 을 내 지 않 고 포기 하 는 사례 를 많이 보 셨 을 것 입니다 . 그 중 의 90 % 가 말소 기준 권리 를 제대로 숙 지 하 지 못하 셨 기 때문 에 눈물 을 머금 고 후회 를 하 는 경우 가 다 반사 입니다 . 우리 재신 가족 은 이러 한 실수 를 범하 지 않 도록 기초 부터 확실히 이해 하 시 기 를 부탁드립니다 . 말소 기준 권리 보다 후 순위 인 권리 들 은 소멸 이 되 어야 하 는데 예외 적 으로 낙찰자 에게 인수 가 되 는 극소수 권리 도 있 고 , 선순위 여서 인수 가 되 어야 하 는데 소멸 되 는 권리 도 있 습니다 . 이것 은 몇 일 후 에 말씀 드리 겠 습니다 . 우선 말소 기준 권리 5 가지 를 머리 속 에 확실히 숙지 하 시 길 부탁드립니다 . 구구단 을 모르 고 산수 를 할 수 없 듯이 이 보다 더 쉬운 말소 기준 권리 5 가지 를 암기 하 시 지 못하 시 면 경매 를 시작 하 실 수 없 습니다 .