전세 보증 , 내년 하반기 전세 만료 인 경우 도 알 아 봐야 할까 [ 李 기자 의 리얼 티 톡 ] 매일경제 원문 # 2017 년 말 청약 에 당첨 되 며 내 집 마련 에 성공 한 최 모씨 는 몇 달 전 현재 거주 하 는 집 의 전세 값 을 3000 만 원 정도 올려 주 고 전세 기간 을 연장 했 다 . 집 주인 에게 도 그때 쯤 이사 나갈 것 을 알리 고 전세 를 연장 했 지만 , ' 역전 세난 ' 관련 기사 를 접한 최 씨 는 덜컥 겁 이 났 다 . 최 씨 가 새 아파트 에 입주 해야 할 즈음 에 지금 사 는 전세 집 의 새로운 임차인 이 구해 지 지 않 는다면 최 씨 의 전세 보증금 이 묶여 이사 자금 관련 차질 이 생길 가능 성 이 있 기 때문 이 다 . # 몇 년 간 지사 발령 으로 지방 에서 근무 했 던 정모 씨 는 다시 서울 로 직장 을 옮기 게 됐 다 . 마침 전세 기간 도 끝 날 때 가 된 정 씨 는 이 를 집 주인 에 알렸 고 , 집 주인 이 직접 부동산 에 물건 을 내놓 겠 다 해서 이사 준비 만 신경 을 쓰 고 있 었 다 . 그러나 며칠 전 동네 지인 을 통해 알 고 보 니 집 주인 이 전세 가 아닌 급매 로 정 씨 의 전셋집 을 올려놓 은 것 을 알 게 됐 다 . 이 에 정 씨 는 말 로 만 듣 던 깡통 전세 나 갭 투자 물건 인가 싶 어 제때 전세 보증금 을 돌려받 을 수 있 을 지 걱정 되 기 시작 했 다 . HUG 인터넷 보증 홈페이지 모습 . 인터넷 으로 전세 보증금 반환 보증 가입 여부 를 확인 할 수 있 다 . 작년 연말 부터 집값 과 전세 가격 이 하락세 를 이 어 가 며 보증금 관련 불안감 이 커지 고 있 다 . 집 을 팔 아도 보증금 보다 낮 은 가격 인 ' 깡통 전세 ' 가 다시 나타나 기 시작 했 기 때문 이 다 . 전세 계약 갱신 시기 에 전세 가격 이 2 년 전 보다 낮 아 지 는 ' 역전 세 ' 도 함께 다 . 이 는 조만간 이사 를 앞둔 이 들 뿐 만 아니 라 향후 1 ~ 2 년 간 전세 기간 만료 로 집 을 옮길 예정 인 이 들 에게 도 전세 보증금 이 불안 요소 로 작용 할 것 으로 예상 된다 . 11 일 국민은행 최근 조사 에 따르 면 전국 아파트 전세 가격 은 13 주 연속 하락 했 다 . 서울 아파트 매매 가격 도 2 월 첫 주 0 . 08 % 떨어지 면서 지난해 11 월 둘째 주 이후 13 주 연속 약세 를 보였 다 . 한국감정원 은 올해 전국 주택 매매 가격 이 지난해 보다 1 . 0 %, 전셋값 은 2 . 4 % 내릴 것 으로 예측 해 깡통 전세 이슈 는 장기 화 될 것 으로 보인다 . 금융 당국 은 전국 적 으로 역 전세 · 깡통 전세 가 확산 중 인 것 으로 판단 , 집값 · 전셋값 하락 이 가파른 지역 을 중심 으로 실태 조사 에 나설 방침 이 다 . 상황 이 심각 해질 경우 집 을 담보 로 보증금 일부 를 빌려 주 는 ' 역전 세대 출 ' 이나 경매 유예 기간 을 연장 하 는 방안 도 검토 하 고 있 으며 , 대출자 에게 전세 보증 ( 보험 ) 가입 을 권유 하 도록 은행 들 에 지시 한 것 으로 알려졌 다 . ◆ 전세 보증금 반환 보증 및 보험 상품 가입 하 려면 주택 도시 보증 공사 ( 이하 HUG ) 의 ' 전세 보증금 반환 보증 ' 과 서울보증보험 ( SG ㅣ ) 의 ' 전세금 반환 신용 보험 ' 등 전세 보증 ( 보험 ) 은 주거 용 으로 사용 되 는 모든 부동산 이 가입 할 수 있 지만 계약 기간 이나 보증금 규모 에 따라 가입 가능 여부 가 다를 수 있 다 . 아파트 , 다 세대 ( 연립 ) , 단독 , 다 가구 , 주거 용 오피스텔 , 도시 형 생활 주택 모두 가능 하 지만 , 지난해 12 월 3 일 서울보증보험 은 빌 라 , 오피스텔 , 다 세대 주택 등 아파트 보다 깡통 전세 우려 가 높 은 주택 의 가입 기준 을 강화 했 다 . 임대 사업자 로 등록 하 지 않 은 개인 임대인 의 경우 에 는 보증서 발급 을 2 건 으로 , 오피스텔 은 1 건 으로 제한 했 기 때문 에 이미 다른 임차인 이 가입 했 다면 가입 이 불 가능 할 수 도 있 다 . 보증 은 상환 보증 과 반환 보증 2 가지 가 있 다 . 은행 을 통해 전세 자금 대출 을 받 았 다면 상환 보증 에 는 가입 된 상태 일 것 이 다 . 주택 금융 공사 ( HF ) , 서울보증보험 ( SGI ) , 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 의 상환 보증 은 모든 대출 상품 에서 필수 조건 이 기 때문 이 다 . 전세 보증금 이 3 억 원 이하 인 경우 연간 100 만 원 범위 내 에서 보험료 를 세액 공제 ( 12 %) 받 을 수 있 다 . 역전 세난 우려 가 커지 는 가운데 송파 구 내 중개업 소 밀집 지역 모습 [ 사진 = 연합뉴스 ] ◆ 최근 가입 늘어난 상품 은 ' 전세금 반환 보증 ' 대 출금액 이외 에 본인 자금 까지 돌려받 으려면 ' 반환 보증 ' 도 알 아 둬야 한다 . HUG 의 ' 전세 보증금 반환 보증 ' 상품 의 경우 수도 권 은 7 억 원 이하 , 그 외 의 지역 은 5 억 원 이하 범위 에서 세입자 가 신청 한 금액 에 대해 모두 보증 해 준다 . 보험 요율 은 아파트 은 연 0 . 128 %, 그 외 주택 은 연 0 . 154 % 다 . 예 를 들 어 전세 보증금 이 3 억 원 인 아파트 의 보증료 는 1 년 에 38 만 4000 원 이 다 . 가입 은 전세 계약 기간 의 절반 이 지나 기 전 까지 할 수 있 으며 , 보험료 는 보증 기간 에 해당 하 는 일수 만큼 일 할 계산 된다 . 전세 계약 이 1 년 이 어도 가입 이 가능 하 다 . 신규 계약 이 아닌 갱신 전세 계약 이 라면 갱신 전 전세 계약 기간 만료일 이전 1 개월 ~ 갱신 전세 계약서 상 전세 계약 기간 의 2 분 의 1 이 경과 하 기 전 에 가입 하 면 된다 . SGI 의 ' 전세금 보장신 용 보험 ' 은 아파트 의 경우 전세 보증금 액수 에 상관없이 가입 할 수 있 지만 , 주택 은 전세 보증금 10 억 원 까지 만 가능 하 다 . 대신 보험 요율 이 아파트 는 연 0 . 192 %, 그 외 의 주택 은 연 0 . 218 % 로 HUG 보다 조금 더 높 다 . HUG 상품 과 는 달리 전세 보증금 전액 만 가입 할 수 있 다 . 전세 계약 기간 이 10 개월 이 지나 지 않 을 때 까지 가입 할 수 있 지만 , 보험료 는 전세 기간 전체 에 대해 산정 된다 . ◆ 전세 만기 후 한 달 간 보증금 못 돌려받 았 다면 ? 보증 사고 는 ▲ 임차인 ( 보증 채권자 ) 이 전세 계약 기간 종료 후 1 개월 간 정당 한 사유 없이 보증금 을 반환 받 지 못했 을 때 ▲ 전세 계약 기간 중 경매 또는 공매 실시 로 배당 후 임차인 이 전세 보증금 을 반환 받 지 못했 을 때 발생 한다 . 보증 사고 가 발생 하 면 1 개월 이내 에 서면 으로 가입 한 보증 기관 에 통지 하 고 , 보증 사고 일 로부터 2 개월 이내 에 보증 사고 유형 에 따라 보증 기관 에 보증채무 의 이행 을 청구 해야 하 기 때문 에 이사 관련 계획 을 잡 고 있 다면 시간 적 여유 를 둬야 한다 . 보증 기관 은 보통 보증채무 이행 청구서 를 접수 한 날 로부터 1 개월 이내 에 보증채무 를 이행 한다 . 보증 ( 보험 ) 가 입시 에 는 ▲ 중개업 소 의 중개 를 받 고 확정 일자 가 있 는 임대차 계약서 ▲ 임차 목적물 의 등기부 등본 ▲ 전입 신고 를 완료 한 임차인 의 주민 등록 등 ( 초 ) 본 ▲ 임대차 사실 확인 서 ▲ 단독 , 다 가구 주택 및 주택 일부 임차 시 전입 세대 열람 원 ▲ 채권 양도 약정서 등 이 필요 하 다 . 보증 기관 홈페이지 를 통해 간략 하 게 가입 가능 여부 를 확인 할 수 있 지만 , 전세 계약 후 10 개월 지나 는 등 가입 이 불 가능 한 경우 가 있 으니 먼저 전화 상담 등 을 통해 가입 안내 를 받 을 것 을 권한다 . [ 디지털 뉴스 국 이미연 기자 ] [ ⓒ 매일 경제 & mk . co . kr , 무단 전재 및 재 배포 금지 ] 공유 하 기 글 요소