토지 투자 실패자 는 토지 투자 기본 을 모른 채 나름 의 철학 과 줏대 를 상실 한 사람 이 다 . 가장 큰 문제 는 , 토지 투자 의 기준 을 잘못 알 고 그대로 준행 한다는 사실 이 다 . 이를 테 면 , 공법 속성 을 모른 채 공법 준행 에 열성 적 이 라는 것 이 다 . 공법 의 존속 이유 가 무엇 이 랴 . 궁극 적 으로 접근성 분석 인 것 이 다 . 즉 공법 은 접근성 분석 의 자료 인 것 이 다 . 다시 말 해 , 토지 투자 의 기준 은 올바르 게 ' 접근성 ' 을 분석 하 는 과정 인 것 . 이 는 광의 의 , 협의 의 기준 이 되 어 마땅 하 다 . 토지 투자 는 법률 ( 고정 적 , 상수 ) 외 에 변수 도 공부 하 고 연구 분석 과정 을 거쳐야 한다 . 개별 적 인 부동산 철학 ( 철칙 준수 = 줏대 있 는 행동 ) 을 요한다 . 부회 뇌동 하 지 말 아야 한다 . 나름 의 노하우 ( 왕도 ) 가 필요 하 다 . 노하우 가 비록 정답 은 될 수 없 지만 해답 이 될 수 는 있 다 . 여러 경험 과 시행착오 통해 얻 은 지혜 의 산물 이 개별 적 왕도 인 셈 . 문제 는 , 이게 100 % 정답 이 아니 라는 점 이 다 . 정답 이 라고 우기 면 사기 성 이 농후 한 법 . 매번 불 규칙 적 인 성질 을 보여서 다 . 노하우 는 경험 을 통해 얻 어 지 는 노력 의 부산물 이 라 지극히 개별 적 일 수 밖에 없 다 . 노하우 재료 가 경험 인 것 . 경험 이 여러 변수 에 대한 처방 , 대처 법 이 되 기 도 해서 다 . 토지 투자 의 기본 은 전체 적 ( 국가 적 ) 일 수 있 지만 변수 ( 왕도 ) 는 개인 적 이 기에 부분 적 이 다 . 요는 , 공법 등 부동산 법률 이 존재 하 는 이유 는 부동산 접근성 의 중요 성 을 재차 강조 하 는 것 . 접근성 외 에 ' 개발 이 슈 ' 도 존재 하 여 부동산 을 매력 의 산물 로 여겨 재테크 수단 으로 지금 까지 선용 , 응용 하 려는 것 이 다 . 접근성 은 인구 와 정비례 . 접근성 이 높 은 곳 은 인구 증가 율 도 높 다는 것 이 다 . 접근성 은 지적도 와 임야도 를 통해 견지 한다 . 접근성 을 상실 한 채 개발 이슈 와 같 은 변수 에 의지 하 는 것 은 도박 행위 와 진배 없 다 . 기획부 동산 땅 이 무용지물 한 이유 가 여기 에 있 는 것 이 다 . 땅 투자 의 최초 접근 법 이 무엇 인지 제대로 의식 하 지 못한다면 평생 시행착오 를 겪 을 터 . 토지 투자 의 기본 은 용도 에 앞서 길 분석 의 선행 인 것 이 다 . 길 이 곧 접근성 의 재료 인 것 이 다 . 하수 의 행동거지 를 보 라 . 그 들 은 토지 이용 계획 확인서 를 통해 용도 에 몰두 한다 . 큰 지도 에 집착 하 는 경향 이 있 다 보 니 구체 적 이 고 정밀 하 게 투자처 를 접근 할 수 없 다 . ' 용도 ' 에 한정 되 면 정작 중요 한 점 을 발견 할 수 없 다 . ' 길 ' 을 등한시 할 수 있 어서다 . 부동산 의 접근 도 는 ' 위치 ' 가 생명 인데 , 용도 는 위치 와 무관 하나 , 길 은 위치 와 직접 적 으로 연결 된다 . 고수 의 행동거지 는 어떤가 . 길 , 접근성 에 집중 한다 . 지적도 와 임야도 즉 , 작 은 지도 가 현장 분석 의 주요 무기 , 재료 가 된다 . 당연히 구체 적 이 고 정밀 한 접근 이 가능 한 법 . 하수 는 전체 적 인 개발 계획 ( 개발청 사진 ) 에 의해 접 근도 를 기대 한다 . 무모 하 다 . 나중 에 접 근도 가 높 아 지 기 를 바라 는 모형 . 전적 으로 미래 에 의존 하 는 행태 라 불안 하 다 . 구체 적 으로 접근 하 는 고수 와 다른 점 이 다 . 접근성 이 높 은 곳 을 보 자 . 지상 물 구조 가 남 다를 거 다 . 현재 의 상황 을 파악 하 는 직접 적 이 고 적극 적 인 재료 가 지상 물 구조 . 단 , 비 어 있 는 지상 물 은 지역 애물 . 접근성 이 높 은 곳 의 특징 - 차량 이 동량 급증 1 . 지상 물 의 다양 화 2 . 지상 물 이 다양 할 뿐 아니 라 공실 률 도 낮 다 . 안정 적 인 고정 인구 를 확보 한 상태 . 접근성 낮 은 곳 - 차량 이 동 이 뜸 하 다 . 지상 물 의 단순 화 ( 배치 구조 가 단순 하 다 . 예 . 주거 지역 + 자연 ) . 인구 감소 현상 이 일어난다 . 전출 인구 가 증가 한다 . 주거 지역 을 뒷받침 할 만 한 편익 시설 등 이 태부족 하 기 때문 . 즉 공간 이 부족 하 다 . 이를 테 면 , 상업 및 업무 시설 등 이 말 이 다 . 토지 투자 의 기본 엄수 - 인근 대 도시 와 의 연계 성 을 반드시 눈여겨보 지 않 으면 안 되 는 데 , 이 는 접근성 을 점검 하 는 과정 인 것 이 다 . 인근 대 도시 의 개발 에 따라 변수 가 작용 . 큰 영향 을 미친다 . 인근 대 도시 에 인구 팽창 현상 이 일어난다면 인구 이동현 상 이 반드시 일어나 기 마련 . 시너지 효과 가 크 다 . 이 때 대 도시 인구 가 이동해 주거 시설 을 확증 할 수 있 는 기회 의 땅 이 생긴다 . 대 도시 집 값 보다 상대 적 으로 저렴 한 공간 이 사람 들 에게 관심거리 가 된다 . 인근 대 도시 보다 상대 적 으로 저렴 한 주거 공간 으로 이동 하 다 보 니 주 거 시설 , 즉 지상 물 이 증가 하 는 효과 가 나타난다 . 마치 서울 인구 가 인근 경기 지역 으로 이동 하 는 경우 처럼 말 이 다 . 서울 집값 거품 에 지레 겁먹 고 상대 적 으로 저렴 한 인근 경기 지역 으로 이동 하 는 것 . 춘천 인구 급증 현상 역시 그런 이치 다 . 인근 경기 지역 의 인구 이동현 상 이 그 선례 . 경춘선 의 영향 을 받 을 수 있 기 때문 아니 랴 . 결국 , 토지 투자 실패자 모습 은 여전히 하나 . 토지 투자 실패 원인 은 하나 로 귀결 된다 . 개발 ( 큰 지도 ) 에 집착 하 는 악습 의 반복 이 문제 라는 것 . 길 ( 작 은 지도 ) 을 통하 지 않 고선 정확 도 높 은 접 근도 를 바랄 수 없 다 . 해답 을 찾 기 힘들 다 . 정확 도 높 은 접근 도 분석 이 용이 하 지 않 다 . 김현기 ( tajan 7 ***) 님 토지 사랑 http : / / cafe . daum . net / tozisarang /