경매 의 사계절 [ 월세 받 는 직장인 ] 세계일보 원문 " 소득 이 없 는 주부 가 경매 잔금 대출 을 받 을 수 있 을까요 ? " 부동산 으로 재테크 를 시작 하 려고 하 는 분 들 은 정부 의 대출 규제 가 갈수록 강화 되 고 대출 한도 와 대출 가능 금액 도 지역 마다 달라서 기존 에 투자자 도 길 을 찾아가 기 힘든 상황 이 다 . 그렇 다 보 니 초보 자 가 지금 해도 좋 을까 ? 대출 은 과연 나올까 ? 하 는 고민 을 하 게 된다 . 특히 소득 이 없 는 주부 가 부동산 투자 를 시작 하 려고 할 때 과연 소득 증빙 할 수 있 는 방법 이 있 을까 ? 검토 해야 한다 . 꼭 경매 가 아니 더라 부동산 으로 대출 을 받 으려면 우선 적 으로 신용 등급 과 소득 금액 을 확인 해 보 자 . ◆ 신용 등급 확인 하 자 대출 을 받 지 않 은 경우 에 는 신용 등급 을 굳이 확인 할 필요 가 없 다 . 하지만 경매 를 시작 하 고 낙찰 을 받 으면 현금 을 보유 하 고 있 지 않 은 이상 경락 잔금 대출 은 필수 로 받 아서 잔금 을 납부 하 게 된다 . 일반 매매 의 경우 는 전 세입자 를 맞추 면 대출 없이 도 집 을 매입 할 수 있 지만 세입자 를 못 맞출 경우 도 대비 해야 한다 . 경매 의 경우 는 잔금 을 치르 고 소유 권 을 취득 한 후 세입자 를 맞추 기 때문 에 경락 잔금 대출 은 필수 이 다 . 간혹 잔 금전 에 세입자 를 맞추 면 문제 없 다고 말씀 하 는 분 이 있 는데 , 만약 내 가 세입자 라고 하 면 누구 와 계약 하 겠 는가 ? 당연히 등기부 등본 의 소유자 이 다 . 과거 에 는 신용 조회 만 해도 신용 등급 이 하락 한다고 해서 , 꼭 필요 하 지 않 으면 신용 조회 자체 를 하 지 않 았 다 . 하지만 현재 는 일정 한 간격 을 두 고 조회 하 면 신용 등급 에 영향 을 주 지 않 는다 . 신용 등급 조회 는 2 가지 방법 이 있 다 . 첫 번 째 는 금융 기관 에 가 서 개인 신용 정보 조 회서 를 은행 에 제출 하 면 한국 신용 정보원 에서 제공 하 는 과거 자료 를 제공 받 아 신용 등급 을 산출 한다 . 두 번 째 는 신용 평가 사 의 사이트 를 통해서 신용 등급 을 확인 할 수 있 다 . 나이스 평가 정보 에서 전 국민 을 대상 으로 하 는 ' 전 국민 무료 신용 조회 ; 에서 1 년 에 3 회 이용 할 수 있 다 . 여기 서 자신 의 신용 등급 을 확인 해 보 자 . 신용 등급 은 1 ~ 6 등급 이 면 1 ~ 2 금융 권 에서 대출 받 기 에 는 문제없 다 . 만약 7 등급 이 넘어간다면 신용 등급 을 올리 기 위한 노력 이 필요 하 고 신용 등급 이 회복 된 이후 다음 단계 를 진행 해야 한다 . ◆ 개인 의 연소 득 금액 확인 하 자 소득 을 산정 하 는 방식 에 는 증빙 소득 , 인정 소득 , 신고 소득 이 있 다 . 증빙 소득 이 있 는 경우 는 100 % 연 소득 으로 인정 해 준다 . 직장 에서 일정 하 게 월급 을 받 는 경우 는 근로 소득 원천 징수 영수증 , 사업 을 하 는 경우 는 사업 소득 원천 징수 영수증 , 연금 을 받 는 경우 는 연금 수급 권 자 확인서 등 서류 를 제출 하 면 된다 . 만약 일정 소득 이 없 는 주부 라면 국민 연금 과 건강 보험료 중 높 게 인정 되 는 보험료 를 선택 가능 하 고 , 신용카드 사용 액 으로 최대 5000 만 원 까지 인정 해 준다 . 인정 소득 으로 연소 득 산정 방법 으로 는 아래 와 같 은 일정 한 공식 을 적용 한다 . 신용카드 = 직전 1 년 신용 카드 사용 액 / 40 . 5 % x 90 % 국민연금 = 최근 3 개월 평균 납 부액 / 9 % x 12 개월 x 95 % 건강 보험료 = 최근 3 개월 평균 납 부액 / 3 . 12 % x 12 개월 x 95 % 연 소득 산정 방법 의 표 를 보 면 국민 연금 으로 인정 을 받 으려면 월 40 만 원 이상 을 납부 해야 5000 만 원 을 연소 득 으로 인정 해 준다 . 하지만 건강 보험료 월 14 만 원 , 카드 사용 은 연간 2400 만 원 ( 월 200 만 원 ) 사용 하 면 5000 만 원 까지 연소 득 으로 인정 해 준다 . 소득 을 높 게 인정 해 주 는 건강 보험 나 신용 카드 로 소득 인정 할 경우 도 몇 가지 조건 이 따른다 . 1 . 부부 합산 소득 이 2400 만 원 이 하인 경우 2 . 사실 증명 원에 ‘ 소득 없 음 ’ 이 확인 되 고 신랑 직장 의료 보험 에 피부 양자 로 등록 된 경우 3 . 퇴직 후 1 년 미만 인 경우 건강 보험 자격 득실 확인 서에 ‘ 임의 계속 가입자 ’ 인 경우 4 . 사업자 인데 소득 이 없 을 경우 내용 을 보 면 조금 까다로워 보일 수 있 으나 , 최대한 활용 할 수 있 는 방법 을 모색 해 보 자 . 예 를 들 어 신용카드 의 경우 본인 명의 여야 하 므로 만약 신랑 명 의 카드 를 사용 하 고 있 다면 지금 부터 라도 본인 명 의 신용 카드 로 생활비 를 사용 해 보 자 . 신용 카드 사용 은 직전 1 년 동안 사용 한 금액 으로 보 기 때문 에 지금 부터 라도 생활비 , 학원 비 , 기타 지출 비용 을 최대 활용 해 보 자 . 신용 카드 나 보험료 로 인정 소득 을 받 을 수 없 는 경우 는 부부 의 소득 을 합산 해서 인정 소득 을 받 을 수 있 는 방법 을 고민 해 보 자 . 신랑 은 직장 을 다니 고 있 다면 신랑 의 소득 으로 , 만약 아내 가 일 은 하 지 않 지만 임대 소득 과 이자 배당 소득 이 있 다면 신랑 의 근로 소득 과 아내 의 임대 및 배당 소득 을 합한 금액 으로 5000 만 원 까지 연 소득 으로 인정받 을 수 있 다 . 이때 소득 제공 자 인 신랑 의 담보 대출 이 없 어야 가능 하 다 . 임대 소득 과 배당 소득 은 최근 1 년 입금액 의 90 % 범위 로 인정 해 준다 . 지난달 26 일 여신 심사 선진 화 를 위한 가이드라인 및 개인 사업자 대출 여신 심사 가이드라인 이 모든 은행 에서 시행 되 고 있 다 . 개인 과 임대 사업자 모두 기존 담보 대출 이 있 다면 추가 로 대출 받 기 는 힘든 상황 이 되 었 다 . 정부 에서 는 주택 담보 대출 이 있 으면 집 을 사 지 못하 게 주택 담보 대출 은 강화 하 고 반면 에 전세 자금 대출 받 기 는 오히려 쉬워서 매매 거래량 이 줄어들 면서 경매 물건 도 조금 씩 늘어나 고 있 다 . 경매 는 법원 에서 진행 하 는 사건 으로 누군가 는 낙찰 을 받 아야 해결 이 된다 . 경매 물건 이 더 많 아 지 면 일반 매매 보다 저렴 하 게 매입 할 수 있 는 기회 가 생겨 지금 같 은 규제 의 분위기 에서 는 오히려 자신 의 신용도 와 대출 한도 를 점검 하 고 대비 하 는 것 이 우선 되 어야 하 겠 다 . 경매 를 시작 하 는 초보 자라 면 자신 의 신용 등급 과 소득 증빙 을 확인 하 자 . 안신영 ( ‘ 돈 이 없 어도 내 가 부동산 을 하 는 이유 ’ 저자 ) ⓒ 세상 을 보 는 눈 , 세계일보 & Segye . com 공유 하 기 글 요소