저 금리 장기 화 와 주택 규제 강화 등 으로 수익 형 부동산 의 큰 형 격 인 상가 투자 에 대한 관심 이 높 아 지 고 있 다 . 예 로부터 ' 잘 고른 상가 는 3 대 간다 ' 는 격언 이 있 는데 이 는 상가 투자 가 비교 적 장기 적 으로 임대료 를 챙길 수 있 고 , 건물 관리 도 비교 적 쉬운 데 다 향후 자산 가치 상승 등 을 기대 할 수 있 기 때문 으로 해석 된다 . 상가 취득 과 매도 시 발생 하 는 부가가치세 ( 부가세 ) 환급 문제 와 사업 포괄 양수 도 여부 , 임대 사업자 의 명의 설정 등 에 따라 적 게 는 수천만 원 에서 많 게 는 수억 원 의 세금 을 절약 할 수 있 어 관련 방법 들 을 제시 한다 . ◆ 건물 가액 5 억 원 상가 , 부가세 5000 만 원 꼭 돌려받 자 주택 매입 과 달리 상가 를 매입 할 경우 건물 가액 ( 토지 분 제외 ) 의 10 % 를 부가세 로 내 고 향후 이 를 100 % 환급 받 을 수 있 다 . 하지만 간혹 절차 상 의 문제 등 으로 이 를 환급 받 지 못하 는 경우 가 있 어 각별히 주의 해야 한다 . 대개 상가 매입 을 할 때 는 건물 과 토지 를 일괄 금액 으로 매입 하 는 경우 가 많 다 . 순차 적 으로 ▲ 감정 가액 ▲ 기준시 가 ▲ 장부 가 액 ▲ 취득 가액 을 기준 삼 아 안분 계산 방식 을 사용 한다 . 안분 계산 이 란 사업자 가 과세 사업 과 면세 사업 을 겸영 할 경우 과세 매출액 과 면세 매출액 을 분리 하 는 절차 다 . 쉽 게 말 해 건물 가액 5 억 원 , 토지 가액 5 억 원 으로 총 건물 매입 가격 이 10 억 원 일 경우 를 가정 해 보 자 . 이 경우 안분 계산 을 통해 부가가치세 가 면세 되 는 토지 가액 5 억 원 을 빼 고 , 건물 가액 5 억 원 의 10 % 인 5000 만 원 의 부가세 가 과세 되 는 데 일반 사업자 로 등록 하 면 15 일 이나 30 일 뒤 에 국세청 으로부터 돌려 받 을 수 있 다 . 사업자 등록증 은 사업 개시 일 로부터 20 일 이내 에 신청 하 는 것 이 원칙 이 다 . 상가 를 매입 해 사업 을 할 경우 의 사업 개시 일 은 상가 건물 매입 의 계약 일 이 기준일 이 된다 . 한편 상가 와 같이 오피스텔 을 매입 한 경우 에 도 건물 분 에 대해 부가세 가 과세 된다 . 이 경우 부가세 의 환급 은 업무 용 으로 임대 할 경우 에 만 돌려받 을 수 있 다 . 물론 상가 와 같이 20 일 이내 에 일반 과 세자 로 사업자 등록 을 해야 한다 . 오피스텔 의 업무 용 · 주거 용 임대 판단 은 임차인 이 해당 건물 을 사용 한 용도 를 기준 으로 정한다 . 일반 적 으로 임차인 의 주민 등록 상 주소지 가 등기 돼 있 는지 , 주거 용 시설 ( 냉장고 , 세탁기 , 주방 시설 , 침대 등 ) 을 갖추 고 있 는지 등 을 판단 기준 으로 삼 는다 . 환급 받 은 부가세 를 추징 당할 수 있 다는 사실 을 명심 하 자 . 부가세 를 환급 받 고 10 년 이내 에 일반 과 세자 에서 간 이 · 면세 과세 자 로 전환 하 거나 , 오피스텔 을 주거 용 으로 전환 할 경우 환급 받 은 세액 을 추징 당할 수 있 다 . 상가 매도 시 부가세 를 내 지 않 는 방법 으로 절세 효과 를 볼 수 도 있 다 . 상가 매입 때 와 마찬가지 로 매도 시 에 도 부가세 납세 의무 가 발생 한다 . 하 지만 ' 사업 포괄 양수 계약 ' 을 활용 하 면 부가세 납세 의무 가 사라진다 . 포괄 양도 양수 계약 이 란 사업장 별 로 사업 의 양도인 이 양수인 에게 모든 사업 시설 과 그 사업 에 관한 일체 의 인적 · 물 적 권리 와 의무 를 양도 해 양도인 과 동일시 되 는 정도 로 양수인 이 그대로 승계 하 는 계약 이 다 . 사업 포괄 양수 계약 을 할 경우 신규 공급 으로 보 지 않 아 부동산 매매 시 납세 의무 가 생기 지 않 는 것 이 다 . ◆ 명의자 설정 시 건강 보험료 도 고려 하 자 상가 를 매입 후 임대 사업자 를 낼 경우 보통 소득 이 없 거나 적 은 배우자 명의 로 설정 하 거나 공동 명의 로 등록 하 는 경우 가 많 다 . 이 는 명의 를 변경 하 거나 분산 해 소득세 의 누진세 율 구간 중 낮 은 구간 을 적용 받 기 위한 조치 다 . 하지만 언제나 이 같 은 절 세법 이 옳 은 것 은 아니 다 . 근로 소득 이 있 는 근로자 가 임대 사업 을 함께 영위 때 는 매년 5 월 말 근로 소득 과 임대 사업 으로 인한 사업 소득 에 대해 합산 해 종합 소득 신고 를 해야 한다 . 이 경우 소득 이 합산 되 므로 누진세 율 에서 높 은 세율 을 적용 받 아 세부 담 은 증가 한다 . 이 를 위해 소득 이 없 거나 적 은 배우자 명의 로 임대 사업 소득 을 돌리 거나 공동 사업자 로 등록 하 곤 한다 . 하지만 이 경우 에 는 준 조세 성격 인 ' 건강 보험료 ' 를 함께 고려 해야 한다 . 그 동안 소득 이 없 던 배우자 가 일정 소득 이나 재산 이 생기 면 지역 가입자 로 편입 될 수 있 기 때문 이 다 . 현행 국민 건강 보험법 시행 규칙 에 따르 면 사업 소득 금액 이 500 만 원 을 초과 하 는 자 는 일정 한 소득 이상자 로 판정 , 건강 보험료 를 따로 납부 해야 한다 . 즉 피부 양자 에서 지역 가입자 로 지위 가 전환 돼 건강 보험료 가 별도 로 부과 되 는 것 이 다 . 건강 보험료 는 월 15 만 ~ 20 만 원 씩 내 야 할 가능 성 이 높 고 지역 가입자 의 소득 , 재산 , 자동차 보유 여부 등 에 따라 달라진다 . 따라서 무조건 소득 이 없 거나 적 은 배우자 로 명의 를 이전 하 거나 공동 명의 화 하 지 말 고 , 건강 보험료 비용 도 함께 계산 해서 비교 한 뒤 결정 하 는 게 현명 하 다 . [ 디지털 뉴스 국 류영상 기자 ] [ ⓒ 매일 경제 & mk . co . kr , 무단 전재 및 재 배포 금지 ] http : / / news . mk . co . kr / newsRead . php ? year = 2017 & no = 254474 공유 하 기 글 요소