분양 가 상한 제 와 지방 부동산 의 앞날 : 주간동아 
 분양 가 상한 제 와 지방 부동산 의 앞날 
 빅 데이터 키워드 로 보 는 하반기 부동산 전망 ② 
 서울 강남구 개포동 시영 아파트 재건축 공사 현장 . [ 뉴스 1 ] 
 여름 은 전통 적 인 부동산 비수기 다 . 하지만 최근 정부 가 추가 규제 카드 를 내놓 아 부동산 시장 이 떠들썩 하 다 . 서울 집값 의 작 은 파고 에 정부 가 너무 민감 하 게 반응 하 는 것 일까 . 아니면 다시 박차 고 상승 할 매수 심리 를 사전 에 차단 하 려는 것 일까 . 이 문제 는 올해 말 서울 집값 의 흐름 으로 판가름 날 것 이 다 . 
 하반기 최대 변수 로 떠오른 ‘ 민간 택지 분양 가 상한제 ’ 에 대한 갑론을박 의 ‘ 말 ’ 들 은 잠시 내려놓 고 ‘ 데이터 ’ 로 따져 보 자 . 현재 서울 아파트 의 가격 구조 를 데이터 로 꼼꼼히 살펴보 면 분양 가 상한 제 의 여파 를 예측 할 수 있 을 것 이 다 . 또한 서울 이외 에 최근 까지 도 약 세 장 을 보인 지방 부동산 의 하반기 흐름 을 빅 데이터 키워드 로 전망 해 보 자 . 
 [ 키워드 1 ] 풍선 만 키울 ‘ 민간 택지 분양 가 상한제 ’ 
 국토 교통부 ( 국토 부 ) 는 ‘ 민간 택지 ’ 로 까지 분양 가 상한 제 를 확대 하 는 근거 로 최근 1 년 동안 12 % 나 급등 한 서울 분양 가 를 꼽 는다 . 그러나 서울 분양 가 는 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 가 2017 년 3 월 부터 강남 4 구 를 ‘ 고 분양 가 관리 지역 ’ 으로 지정 해 ‘ 주변 시세 수준 ’ 으로 철저히 관리 해 왔 다 . 덕분 에 최근 HUG 에서 발표 한 5 월 서울 민간 아파트 3 . 3 ㎡ 당 분양 가 는 2569 만 원 으로 같 은 기간 서울 아파트 평균 실거 래 가인 2532 만 원 과 별반 차이 가 없 다 ( 그래프 1 참조 ) . 물론 실 거래 가 통계 는 30 년 넘 은 ‘ 초 고령 아파트 ’ 까지 포함 한 수 치 다 . 갈수록 희소 해 지 는 서울 의 새 아파트 를 고려 하 면 2569 만 원 이 라는 분양 가 는 결코 비싼 수준 이 아니 다 . 분양 가 가 비싸 서 시중 아파트 가 오르 는 것 이 아니 라 , 신규 아파트 의 공급 부족 으로 가격 이 안정 되 지 않 는 것 이 다 . 갈수록 심화 하 는 ‘ 주택 고령화 ’ 라는 공급 구조 때문 에 새 아파트 로 수요 가 몰리 고 ‘ 가격 쏠림 ’ 현상 도 강화 되 는 것 이 다 . 
 분양 가 상한 제 확대 발표 로 시중 에 회자 되 고 있 는 우려 는 ‘ 새 아파트 공급 부족 → 젊 은 주택 ( 입주 5 년 이내 ) 과 중년 아파트 ( 입주 6 ~ 10 년 ) 의 동반 가격 상승 ’ 이 다 . 문재인 정부 들 어 하루 가 멀 다 하 고 쏟아지 는 규제 는 결국 시장 참여 자 들 에게 불 확실 성 만 심 어 줘 ‘ 확실 한 , 혹은 똘똘 한 하나 ( absolute one ) ’ 만 바라보 게 만드 는 결과 를 초래 했 다 . ‘ 똘똘한 한 채 ’ 욕구 에 따른 ‘ 서울 독주 ’ 현상 이 그것 이 다 . 
 이 와중 에 이번 민간 택지 분양 가 상한 제 는 ‘ 서울 ’ 에서 범위 를 더 좁혀 서울 의 ‘ 젊 은 주택 또는 중년 주택 ’ 으로 의 쏠림 현상 을 강화 할 것 이 다 . 2019 년 서울 은 이미 고령 주택 , 젊 은 주택 할 것 없이 저점 대비 2 배 이상 상승 했 다 . 여기 서 다시 한 번 중년 주택 이내 의 ‘ 확실 한 하나 ’ 를 향한 유동 성 쏠림 이 확산 된다면 어떻게 될까 . 과거 시세 8 억 원 이 던 입주 10 년 차 아파트 가 4 년 만 에 16 억 원 이 되 고 , 현재 회자 되 는 우려 대로 10 % 나 상승 해 18 억 원 이 됐 다고 가정 해 보 자 . 또 10 % 가 오르 고 올라 20 억 원 을 넘 어 무한히 상승 할까 . 역사 상 어떤 상승 사이클 도 무한대 로 확장 되 는 경우 는 없 었 다 . 단지 ‘ 무한히 확장 할 것 ’ 이 라는 믿음 이 버블 을 만들 고 패닉 을 가져올 뿐 이 었 다 . 지금 당장 공급 부족 으로 젊 은 주택 뿐 아니 라 중년 주택 으로 까지 유동 성 이 쏠린다 고 쳐도 , 몇 년 후면 중년 주택 도 고령 주택 이 된다 . 그때 가 되 면 ‘ 과연 이렇게 오래 된 아파트 에 비싼 가격 을 주 고 살 아야 하 는가 ’ 라는 생각 이 확산 될 테 고 , ‘ 확실 한 하나 ’ 의 환상 이 깨 질 수 있 다 . 풍선 이 터질 때 탈출 하 려는 압력 이 셀 수록 ‘ 파열음 ’ 은 커지 는 법 이 다 . ‘ 확실 한 하나 ’ 는 없 다 . 공급 부족 은 맞 지만 , 끝없이 가격 을 올릴 ‘ 유동 성 ’ 의 부족 도 생각 해 볼 시점 이 다 . 정부 도 장기 적 관점 에서 시장 사이클 을 차분히 판단 하 고 , 서울 적소 지역 에 공급 확대 를 통한 유동 성 분산 에 초점 을 맞춰야 ‘ 시장 안정 ’ 의 면류관 을 쓸 수 있 을 것 이 다 . 
 [ 키워드 2 ] 되 는 곳 은 된다 ！ 부산 
 부산 해운대구 아파트 단지 . [ 뉴스 1 ] 
 부산 미분양 은 올해 들 어 5000 호 를 넘어서 며 불 황기 였 던 2012 년 수준 에 접어들 었 다 . 아파트 가격 역시 조정 대상 지역 규제 로 지난해 부터 하락세 를 보이 고 있 다 . 그러나 ‘ KB 2018 한국 부자 보고서 ’ 에 따르 면 부산 은 서울 다음 으로 부자 의 비중 과 인구 밀도 가 높 다 . 따라서 여느 지방 도시 와 달리 공급 보다 ‘ 가격 ’ 에 민감 한 지역 으로 , 부산 미분양 은 시세 대비 ‘ 20 % 를 초과 한 ’ 분양 가 를 책정 한 지역 에 집중 돼 있 다 . 동래구 , 해운대구 의 경우 비록 조정 대상 지역 으로 지정 됐 지만 시세 대비 적정 한 분양 가 덕분 에 미분양 은 200 가구 가 채 안 된다 ( 그래프 2 참조 ) . 더욱이 동래구 의 인구 밀도 는 서울 과 유사 한 1 만 6163 명 / ㎢ 으로 , 견실 한 인구 구조 도 미분양 감소 에 한몫 했 다고 할 수 있 다 . 
 올해 부산 미분양 은 과거 불 황기 수준 이 지만 2012 년 과 달리 각 자치구 에 고르 게 분포 돼 있 고 , 2021 년 이후 입 주량 이 급감 해 ‘ 골 이 깊 지 않 을 ’ 전망 이 다 . 6 월 부산 진구 에 분양 한 두 단지 는 10 대 1 넘 는 1 순위 청약 경쟁 률 을 기록 했 다 . 비록 부산 진구 의 미분양 은 많 지만 두 단지 모두 시세 대비 20 % 이내 의 분양 가 를 책정 했 기 때문 이 다 . 2019 년 부산 에서 는 시세 대비 ‘ 적정 한 분양 가 ’ 가 여전히 통한다 . 
 [ 키워드 3 ] 철도 개통 의 훗날 을 도모 하 며 ! 강원 
 강원 강릉 경포대 해수욕장 . [ shutterstock ] 
 강원도 역시 2018 년 이후 미분양 이 증가 하 면서 하락세 로 접어들 었 다 . 강원도 는 부산 과 비교 하 면 ‘ 부 와 인구 ’ 에서 많 은 차이 가 나 지만 현 불황 을 구원 할 투수 가 기다리 고 있 다 . 바로 ‘ 철도 인프라 ’ 와 ‘ 수도 권 은퇴 인구 ’ 다 . 
 현재 강원도 미분양 은 원주시 와 동해시 에 절반 이 집중 돼 있 다 . 반면 속 초시 , 강릉시 등 철도 개통 과 수도 권 인구 유입 이 지속 되 는 곳 은 양호 한 흐름 을 이 어 가 고 있 다 . 최근 5 년 간 강원도 전입 인구 에서 수도 권 의 비중 이 20 % 로 꾸준히 유지 되 고 있 고 , 그 중 에서 도 은퇴 인구 인 50 , 60 대 가 주 를 이룬다 ( 그래프 3 참조 ) . 최근 엔 강릉 KTX 개통 , 서울 양양 고속도 로 개통 으로 수도 권 인구 의 강원도 유입 이 탄력 을 받 고 있 으며 , ‘ 여주 - 원주 선 ’ 개통 시 경기 분당 에서 강릉 으로 의 접근성 이 호전 된다 . 게다가 7 월 ‘ 수서 - 광주선 ’ 예타 ( 예비 타당 성 ) 통과 로 강남 에서 의 접근성 또한 확보 될 예정 이 다 ( 지도 참조 ) . 
 따라서 향후 분당 과 강남 에서 의 접근성 이 확보 된다면 어려움 을 겪 고 있 는 강원도 부동산 시장 이 회복 하 는 데 단비 가 돼 줄 것 이 다 . 강원도 주요 관광 명소 의 외래 방문객 은 대부분 수도 권 에서 온다 . 결국 왕성 한 경제 활동 기 에 휴식 차 자주 방문 하 고 또 익숙 해진 곳 에서 은퇴 후 둥지 를 찾 기 마련 이 다 . ‘ 자세히 보 아야 예쁘 다 / 오래 보 아야 사랑 스럽 다 ’ 는 시구 ( 詩句 ) 만큼 수도 권 은퇴 인구 의 강원도 유입 을 잘 설명 해 주 는 문장 도 없 을 것 이 다 . 
 [ 키워드 4 ] 하반기 , 경상 권 이 움직인다 
 상반기 경남 과 경북 의 주택 가격 성적표 는 각각 - 0 . 9 %, - 0 . 7 % 이 다 . 비록 마이너스 상승 률 을 기록 했 지만 두 지역 은 지난 3 년 간 - 7 % 의 가파른 가격 하락 을 겪 었 다 . 경상 권 주택 가격 은 가파른 하락 의 내리막 길 에서 서서히 브레이크 를 밟 고 있 다 . 경북 은 이미 지난해 부터 입 주량 이 감소 했으며 , 경남 은 2020 년 이후 부터 입 주량 이 급감 할 예정 이 다 . 또한 경상도 의 부동산 을 괴롭혀온 조선 , 자동차 경기 역시 저점 을 다지 면서 일부 공업 도시 의 리딩 단지 는 지난해 말 저점 기준 으로 2000 만 ~ 3000 만 원 오른 실 거래 가 를 기록 하 고 있 다 . 
 경상 권 도시 중 오로지 ‘ 제조업 경기 ’ 때문 에 하락세 를 면치 못하 던 울산 은 회복세 가 뚜렷 한 모양새 다 . 특히 현대 공화국 이 라 할 수 있 는 울산 동구 의 리딩 단지 는 제조업 경기 에 민감 하 게 반응 하 며 소형 평형 의 경우 지난해 를 저점 으로 2 억 원 후반 대 의 실 거래 가 를 꾸준히 유지 하 고 있 다 ( 그래프 4 참조 ) . 경상 권 부동산 시장 은 짙 은 어둠 이 지나 고 서서히 새벽 이 다가오 고 있 다 . 입주 부담 이 없 고 제조업 으로 오랫동안 부 를 축적 한 도시 부터 조용히 수면 위 로 떠오를 것 이 다 . 
 [ 키워드 5 ] 혁신 도시 시즌 2 성공 을 위한 바로미터 , 가족 동반 이주 율 
 자유 한 국당 김정훈 의원 실 자료 에 따르 면 혁신 도시 이전 임직원 의 가족 동반 이주 비율 은 47 . 7 % 이 다 . 쉽 게 말 해 혁신 도시 임직원 2 명 중 1 명 만 가족 동반 이전 을 했 다는 뜻 이 다 ( 그래프 5 참조 ) . 정부 도 이런 문제점 을 직시 하 고 혁신 도시 의 정주 여건 향상 을 위한 ‘ 시즌 2 ’ 를 구상 중 이 다 . 
 사실 가족 동반 이주 율 을 높이 는 방법 은 처음 부터 있 었 다 . 가족 동반 이주 율 이 높 은 혁신 도시 로 부산 과 울산 을 꼽 을 수 있 는데 , 상권 과 학군 등 생활 인프라 가 갖춰진 구도심 과 연계 된 곳 이 다 . 반면 충북 , 전남 , 경북 은 지방 자치 도시 의 지리 적 형평 성 을 위해 이 도저 도 아닌 ‘ 중 간지 ’ 에 위치 해 나 홀로 입지 의 운명 을 맞 게 됐 다 . 
 혁신 도시 시즌 2 가 가족 동반 이주 율 을 높이 는 데 초점 을 둔다면 해당 도시 뿐 아니 라 인근 지방 의 부동산 까지 활기 를 띨 것 이 다 . 가족 동반 이주 가 증가 하 면 인구 가 많 아 지 고 자연스레 학군 과 상권 수요 까지 증가 해 결국 지방 도시 의 활력 을 가져올 수 있 기 때문 . 그 열쇠 는 복지 센터 나 연구 센터 등 ‘ 건물 생태 계 ’ 에 있 는 것 이 아니 다 . 사람 들 의 활발 한 발걸음 의 마중물 이 될 ‘ 일자리 생태 계 ’ 를 얼마나 잘 설계 하 느냐 에 달려 있 다 . 
 주간동아 2019 . 07 . 26 1199 호 ( p 54 ~ 57 )