✿ 주택 담보 대출 대출 가능 액 에 얽힌 진실 혹은 거짓 오늘 은 낙찰 받 은 부동산 에 대하 여 담보 ( 근저당 권 설정 ) 대출 가능 액 에 대해서 알아보 겠 습니다 . 흔히 시세 가 1 억 짜리 주택 을 8000 만 원 에 낙찰 받 았 는데 , 그 중 6000 만 원 을 대출 받 아서 자기 자금 2000 만 원 으로 주택 소유 권 을 취득 하 였 다고 말 하 는 사람 들 이 있 습니다 . 진실 인 경우 도 있 고 거짓 인 경우 도 있 습니다 . [ 제 1 단계 ] 우선 LTV 라는 것 이 있 습니다 . Loan to Value ratio 의 약자 이 죠 . 주택 담보 대출 비율 이 라고 부릅니다 . 보통 시중 은행 에서 대출 업무 를 취급 할 때 , 시세 가 1 억 짜리 아파트 를 담보 로 대출 을 받 고자 할 때 , 대출 은행 에서 평가 한 감정가 도 1 억 으로 인정 될 때 , 여기 에 70 % 를 곱해서 7000 만 원 만 대출 해 줍니다 . 이때 70 % 가 바로 LTV 입니다 . 현재 대부분 의 시중 은행 에서 적용 되 는 LTV 는 약 70 % 정도 입니다 . 이러 한 LTV 한도 가 적용 되 는 부동산 은 주택 에 만 국한 된 것 입니다 . 주택 구입 자금 으로 과다 한 가계 대출 을 막 겠 다는 것 , 즉 주택 담보 대출 규제 의 일환 입니다 . [ 2 ] 그런데 경매 로 낙찰 받 은 주택 의 경우 에 는 좀 다릅니다 . 대부분 의 시중 은행 은 감정 가격 의 70 % 와 낙찰 가격 의 80 % 중 작 은 금액 을 기준 으로 한다는 점 입니다 . ❑ 감정 가 1 억 원 * 70 %= 7000 만 원 ❑ 낙찰 가 8000 만 원 * 80 %= 6400 만 원 이 경우 에 는 6400 만 원 을 한도 로 담보 대출 이 가능 하 다는 것 입니다 . [ 3 ] 그런데 여기 에 복병 이 하나 숨 어 있 습니다 . 소위 방공 제 ( 방 빼 기 ) 라고 부르 는 것 인데요 . 주택 임대차 보호법 상 소액 보증금 최우 선변 제액 을 방 의 수 ( 정확히 는 거주 가능 세대수 ) 만큼 곱해서 대출 가능 액 에서 삭감 한다는 것 입니다 . ❑ 소액 보증금 최우 선변 제액 이란 , 주택 임차인 의 경우 일정 금액 의 임대차 보증금 액 에 한해서 는 , 비록 근저당 권 설정 등기 보다 후 에 우선 변제 요건 ( 점유 + 전입 신고 + 확정 일자 ) 를 갖춘 임차인 일지라도 , 만약 경매 개시 결정 등기 이전 에 대항 요건 ( 점유 + 전입 신고 ) 만 갖춘다면 , 선순위 의 근저당 권 자 보다 도 더 먼저 배당 을 받 을 수 있 는 제도 입니다 . 근저당 권 인 은행 으로서 는 담보 주택 이 경매 로 매각 될 상황 을 상정 하 면서 대출 한 도액 을 정하 게 되 는데 , 결국 일정액 의 임대차 보증금 액 에 해당 하 는 금액 만큼 은 대출 가능 액 에서 공제 하 고 대출 해 주 어야 안 전할 것 아닙니까 ? 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 범위 및 최우선 변제 금액 시행 일자 서울 특별시 과밀 억제 권 역 광역시 등 그 밖 의 지역 2010 . 07 . 26 . 7500 만 이 하 중 2500 만 이하 6500 만 이 하 중 2200 만 이하 5500 만 이 하 중 1900 만 이하 4000 만 이 하 중 1400 만 이하 2014 . 01 . 01 . 9500 만 이 하 중 3200 만 이하 8000 만 이 하 중 2700 만 이하 6000 만 이 하 중 2000 만 이하 4500 만 이 하 중 1500 만 이하 2016 . 03 . 31 . 1 억 원 이하 중 3400 만 원 8000 만 이 하 중 2700 만 원 6000 만 이 하 중 2000 만 원 5000 만 이 하 중 1700 만 원 ❑ 예 를 들 어 , 다 가구 주택 의 경우 에 방 이 3 개 라면 , 서울시 의 경우 3400 만 원 * 3 가구 = 1 억 200 만 원 이 되 어 , 6400 만 - 1 억 200 만 =- 3800 만 , 즉 대출 은커녕 단 한 푼 의 대출 도 받 지 못하 게 됩니다 . ❑ 그러니까 방수 가 많 은 다 구구 형 원룸 주택 의 경우 에 는 , 실제 시세 가격 ( 평가 가격 ) 대비 매우 적 은 금액 을 공제 하 고 대출 된다는 것 이 죠 . 방 이 10 개 면 3 억 4000 만 공 제 , 이런 식 으로 ~~ ❑ 만약 소형 아파트 또는 소형 빌라 라면 , 전체 적 으로 1 세대 만 거주 할 수 있 다고 보 고 ( 방 1 개 로 보 고 ) , 서울시 의 경우 3400 만 공제 하 여 6400 만 - 3400 만 = 3000 만 , 즉 시세 가격 이 1 억 일 지라 도 기껏해야 3000 만 원 정도 밖 에 대출 이 나오 지 않 게 됩니다 . [ 4 ] 이때 , 방 빼 기 ( 방공 제 ) 를 피해 서 LTV ( 감정 가 70 % 또는 낙찰 가 80 % 중 적 은 금액 ) 전부 를 대출 받 는 방법 이 있 긴 합니다 . 그것 이 MCI ( Mortgage Credit Insurance ) 라고 부르 는 것 인데요 . 저 당신 용 보험 정도 로 해석 하 면 됩니다 . SGI 서울 보증 ( https : / / www . sgic . co . kr / ) 에서 판매 하 는 신용 보험 상품 입니다 . 주택 담 보대 출시 소액 임차 보증금 을 공제 하 지 않 고 , LTV 한도 까지 대출 을 받 을 수 있 도록 소액 임차 보증금 에 해당 하 는 금액 을 보장 해 주 고 , 주택 담보 대출 의 채무불이행 발생 시 손해 금액 만큼 보험 가입 금액 범위 내 에서 보상 합니다 . ❑ 주택 담보 대출 을 판매 하 는 전 금융 기관 에서 취급 하 며 , 보험료 는 금융 기관 에서 부담 하 고 그 대신 대출 이자 가 올라가 는 방식 이 보통 입니다 . MCI 보험 은 기본 적 으로 1 인 당 1 회 가입 이 원칙 이 며 , 단 아파트 의 경우 에 는 신용 상태 에 따라서 2 회 까지 가입 이 가능 하 기 도 합니다 . 이 점 은 대출 은행 에 반드시 상담 해야 정확 하 게 알 수 있 습니다 . ❑ 단 , 채무자 의 신용 등급 이 좋 지 않 을 경우 에 는 MCI 가 입 이 거절 될 수 있 으며 , 이런 경우 에 는 제 2 금융 권 에서 방공 제 없이 대출 안도 를 늘려서 대출 해 주 고 이자 를 올리 는 경우 도 있 습니다 . [ 5 ] 이렇게 해서 대출 을 받 는다고 해도 , 마지막 으로 대출 에 태클 을 거 는 것 이 또 있 습니다 . DTI ( Debt to Income ratio ) 라는 것 입니다 . 총 부채 상환 비율 이 라는 것 이 지요 . 총 부채 상환 비율 은 주택 담보 대출 을 받 을 때 연간 상환 해야 하 는 금액 을 연 소득 의 일정 비율 로 제한 한다는 것 입니다 . 만약 총부 채상 환비 율 이 50 % 이 고 , 연간 소득 이 5000 만 원 이 라면 , 총 부채 의 연간 원리금 ( 원금 + 이자 ) 상환액 은 2500 만 원 ( = 5000 만 원 * 50 %) 을 초과 하 지 않 는 한도 내 에서 만 대출 이 가능 하 다는 것 이 죠 . ❑ 물론 , 원금 상환 기간 을 길 게 잡 으면 연간 상환액 은 감소 하 게 되 므로 상환 기간 조절 을 통해 대출 규모 의 조절 이 가능 하 기 도 합니다 . ❑ 최근 의 가계 대출 선진 화 방안 중 대출 받 은 해 로부터 곧바로 원리금 동시 상환 제로 를 도입 하 는 추세 로 보 면 , DTI 와 맞물려서 대 출액 의 한도 가 더욱 좁혀질 수 밖에 없 을 것 입니다 . [ 6 ] 내 돈 을 최소 화 시키 고 주로 은행 대출금 을 빌려서 다수 ( 1 인 당 수 십 채 씩 , 심지어 수 백 채 씩 ) 의 주택 을 구입 하 여 양 도 차익 을 노리 는 소위 무 피 투자 ( 無 血 投資 ) 라는 개념 이 난무 하 고 있 습니다 . 이러 한 투자 방식 은 그 자체 로서 높 은 위험 성 을 가진 고위험 투자 방식 이 기 도 하 지만 , 무엇 보다 LTV , 방 빼 기 ( MCI 불가 ) , DTI 규제 등 으로 인하 여 , 실제로 는 투자 방식 자체 가 불 가능 한 허풍 에 불과 한 경우 도 매우 많 다는 사실 을 알 아야 합니다 . ❑ 예 를 들 어 시세 가격 이 5000 만 원 ~ 1 억 내외 의 소형 빌라 나 소형 아파트 를 목표 로 하 여 “ 매달 소액 투자 300 만 원 으로 빌 라 1 채 씩 낙찰 받 기 ” , “ 매달 2000 만 원 으로 아파트 1 체 씩 낙찰 받 기 ” , “ 내 돈 한 푼 없이 아파트 수 십 채 ~ 수 백 채 취득 하 기 ” 등 의 경우 에 는 , 1 채 또는 2 채 라면 몰라도 , LTV 제한 ( 경매 는 더욱 낮 아 질 수 있 음 ) , 방 빼 기 ( 2 채 이상 MCI 불가 ) , DTI 제한 , 원리금 동시 상 환정책 등 으로 인하 여 , 사실상 허위 또는 거짓 에 불과 한 호언장담 홍보물 에 불과 한 경우 가 많 음 을 명심 해야 할 것 이 다 . ❑ 갭 투자 무 피 투자 의 위험 성 에 대해서 는 필자 의 저술 『 하나 만 빠뜨려 도 반드시 실패 하 는 부동산 투자 체크포인트 』 p 24 ~ p 27 참조 하 십시오 . 항상 위험 성 을 헤쳐 나가 면서 수익 을 추가 하 는 현명 한 투자자 가 되 기 를 바랍니다 . 휴먼 부동산 정보 연구소 법학 박사 이승호 씀 참 고 : 저 의 부동산 재테크 책 2 권 을 소개 올립니다 . 부족 하 지만 참고 하 셔서 성공 전략 에 자그만 도움 이 라도 되 었 으면 좋 겠 습니다 . 항상 최선 을 다 하 여 직접 실제 투자 에 활용 할 수 있 는 정보 를 실 어 드리 도록 노력 하 겠 습니다 . 저 역시 컨설턴트 이 면서 , 실제 부동산 투자자 입니다 . 항상 실수 를 줄이 고 수익 률 을 높이 는 방법 을 모색 하 는데 여러분 의 좋 은 지혜 를 기다립니다 . ✿ 『 부동산 투자 체크포인트 』 이승호 지음 / 도서 출판 휴먼 랜드 ✿ 『 부동산 경매 권리 분석 7 단계 체크 기법 』 이승호 지음 / 도서 출판 휴먼 랜드 ❖ 저자 : 법학 박사 , 공인 중개사 , 법원 등록 경매 신청 대리인 , 휴먼 부동산 정보 연구소 소장 공유 하 기 글 요소