1 ~ 2 년 뒤 전세 發 ' 퍼펙트 스톰 ' 온다 갭 투자 물건 순차 적 으로 쏟아질 듯 [ 이슈 분석 ] 전세 겨눈 주택 규제 다 주택 전세 보증 연장 1 회 로 제한 . . 갭 투자 물건 순차 적 으로 쏟아질 듯 세금 비켜간 초고 가 전세 도 논란 . .' 세무 조사 ' 칼 꺼낼 땐 타격 불가피 최근 아파트 가격 이 급락 하 고 거래 가 실종 된 상황 에서 주택 규제 의 또 하나 의 시한폭탄 이 ' 전세 ' 가 될 것 이 라는 전망 이 다 . 지난해 발표 된 ' 9 · 13 대책 ' 에 따라 다 주택 자 의 전세 보증 연장 이 1 회 ( 2 년 ) 로 제한 되 면서 전세 보증 연장 이 끝 나 는 1 ~ 2 년 뒤 전세 발 ' 퍼펙트 스톰 ( 초 강력 폭풍 ) ' 이 올 수 있 다는 우려 에서 다 . 이미 일부 지방 은 ' 깡통 전세 ' 로 몸살 을 앓 고 있 고 대 규모 입주 물량 으로 인해 서울 도 역전 세난 이 본격 화 될 조짐 을 보이 고 있 다 . 때문 에 9 · 13 대책 이전 무분별 한 전세 대출 과 갭 투자 로 집값 을 밀 어 올렸 던 전세 가 깡통 전세 를 양산 하 며 부동산 시장 위기 를 불러올 것 이 라는 분석 이 다 . ■ 전세 규제 , 1 ~ 2 년 뒤 충격 온다 20 일 부동산 업계 등 에 따르 면 지난해 9 · 13 대책 에 따라 그해 10 월 15 일 부터 ' 다 주택 자 전세 보증 요건 강화 안 ' 이 시행 됐 다 . 이 에 따라 주택 금융 공사 , 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) , 서울보증보험 ( SGI ) 등 보증 3 사 는 다 주택 자 에게 전세 자금 대출 신규 보증 을 하 지 않 는다 . 다만 이전 부터 보증 을 이용 해 온 다 주택 자 는 ' 1 주택 초과분 을 보증 연장 후 2 년 내 처분 한다 ' 는 조건 으로 1 회 에 한 해 연장 을 받 을 수 있 다 . 예 를 들 어 현재 강북 에 아파트 2 채 를 소유 하 고 송파구 가락동 에 전세 를 살 고 있 는 최 모씨 는 오 는 11 월 전세 대출 만기 를 맞 는다 . 11 월 에 1 회 연장 하 면 2 년 뒤 인 2021 년 11 월 까지 는 살 수 있 지만 추가 연장 을 받 으려면 2021 년 11 월 전 에 강북 아파트 1 채 를 처분 해야 한다 . 최 씨 는 " 대출 규제 시행 하루 전 인 2018 년 10 월 14 일 에 전세 대출 을 받 은 사람 이 2020 년 10 월 에 1 회 연장 하 면 늦 어도 2022 년 10 월 전 에 남 은 주택 을 처분 해야 한다 " 면서 " 다 주택 자나 갭 투자 ( 전세 끼 고 집 을 사 는 것 ) 의 물건 이 2 년 뒤 부터 순차 적 으로 시장 에 쏟아질 것 " 이라고 말 했 다 . 실제 한국감정원 에 따르 면 지난해 12 월 서울 주택 전세가 율 은 65 . 3 % 로 2015 년 11 월 이후 3 년 여 만 에 최저 수준 을 기록 했 다 . 지난 2 ~ 3 년 간 갭 투자 가 기승 을 부릴 당시 전세가 율 이 80 % 를 넘 었 던 것 을 고려 하 면 전세 가 하락 분 은 고스란히 갭 투자자 의 부담 으로 돌아온다 . 이미 서울 에서 도 전셋값 이 하락 하 면서 ' 역전 세난 ' 이 발생 하 고 있 는 상황 에서 1 ~ 2 년 뒤 매물 이 쏟아지 면 주택 시장 이 제대로 감당 할 수 없 을 것 이 라는 분석 이 다 . ■" 초고 가 전세 도 세금 내라 " 전세 시장 을 더욱 옥죄 는 것 은 초고 가 전세 를 사 는 사람 에게 도 세금 을 부과 해야 한다는 의견 이 나오 는 등 고가 전세 에 대한 부정 적 여론 이 커지 고 있 다는 점 이 다 . 그 동안 초고 가 전세 는 역설 적 으로 초고 가 주택 을 양산 하 는 숙주 ( 宿主 ) 역할 을 해 왔 다 . 현재 집값 이 9 억 원 초과 1 주택 자 는 재산세 , 종합부동산세 를 내 는 데 10 억 원 이 넘 는 초고 가 전세 주택 에 사 는 사람 들 은 별도 로 세금 을 내 지 않 는다 . 청와대 국민 청원 게시판 에 는 " 서울 강남 에 10 억 원 넘 는 초고 가 주택 전세금 에 도 세금 을 부과 해야 한다 " 는 청원 글 이 여럿 올라와 있 다 . 하지만 전세 보증금 의 경우 임차인 이 이미 ' 이자 ' 를 기회비용 형태 로 지불 하 고 있 어서 추가 로 세금 을 부과 하 는 것 은 어렵 다는 것 이 정설 이 다 . 임재만 세종 대 부동 산학 과 교수 는 " 10 억 원 전세 보증금 을 맡긴 사람 은 매년 2 %( 현재 금리 ) 의 이자 2000 만 원 을 지불 하 고 있 는 셈 " 이라고 말 했 다 . 임차인 의 경우 임대 소득 과 함께 전세 보증금 에 대해서 도 기대 이 자 수익 을 ' 간주 임대료 ' 로 부과 하 고 있 어 임대인 에게 과세 할 경우 이중과세 가 될 수 도 있 다 . 김예림 변호사 는 " 간주 임대료 소득 이 2000 만 원 이하 는 분리 과세 14 %, 2000 만 원 초과 는 6 ~ 38 % 의 종합 과세 를 적용 한다 " 면서 " 고액 전세 임차인 에게 세금 을 부과 하 는 것 은 현실 적 으로 어려울 것 " 이라고 말 했 다 . 하지만 정부 가 초고 가 전세 거주자 의 증여 의 의혹 이 있 을 경우 ' 세무 조사 ' 라는 칼 을 언제 든 꺼낼 수 있 어 초고 가 전세 시장 도 타격 을 받 을 가능 성 이 크 다 . 이환주 기자 파이낸셜 뉴스 기사 바로 가 기 클릭 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소