' 부동산 재테크 , 개정 세법 에 맞춘 전략 짜 야 ' 이 데일리 ‘ 재테크 트렌드 쇼 2018 ’ 최인용 가현 택스 대표 세무사 “ 일반 적 으로 사람 들 은 소득 의 20 ~ 30 % 를 세금 으로 내 고 있 습니다 . 결국 세 테크 가 재테크 의 가장 첫 단계 입니다 . ” 최인용 가현 택스 대표 세무사 는 14 일 서울 여의도 한국 화재 보험 협회 에서 열린 ‘ 재테크 트렌드 쇼 2018 ’ 에서 ‘ 부동산 저금리 시대 의 절세 전략 ’ 을 주제 로 강연 에 나 서 “ 재테크 시작 은 절세 ” 라며 이 같이 강조 했 다 . 이날 최 세무사 는 지난 2012 년 폐지 됐 던 다 주택 자 양 도 소득세 중 과 제도 가 부활 하 고 부동산 투기 수요 를 억제 하 려는 규제 정책 이 이어짐 에 따라 부동산 재테크 의 절세 전략 에 도 변화 가 필요 하 다고 강조 했 다 . ◇ 변화 하 는 부동산 세법 … “ 1 세대 1 주택 비 과세 , 실거 주 2 년 채워야 ” 이 날 최 세무사 는 다 주택 자 규제 중심 의 부동산 정책 에 따라 1 세대 1 주택 비 과세 요건 을 맞추 는 방법 에 초점 을 맞췄 다 . 최 세무사 는 “ 세무 상담 을 하 면서 종종 배우자 간 주택 보유 상황 이 공유 되 지 않 은 경우 를 많이 봤 다 ” 며 “ 다 주택 자 중 과세 부담 을 피하 기 위한 가장 제 1 원칙 은 세대 원간 주택 보유 나 취급 , 증여 등 의 정보 를 제대로 파악 하 고 있 는 것 ” 이 라고 강조 했 다 . 그 는 이어 “ 이번 세법 개정 에서 달라진 부분 은 1 세대 1 주택 비 과세 요건 에 2 년 이상 거주 조건 이 추가 됐 다는 것 ” 이 라며 “ 주민 등록 상 주소지 만 옮겨 놓 는 꼼수 는 주의 해야 한다 . 국세청 이 전기세 납부 자 , 카드 사용 처 등 을 확인 해 비 거주 상태 를 입증 하 는 경우 도 있 다 ” 고 당부 했 다 . 오피스텔 을 보유 하 고 있 는 경우 도 주의 해야 한다 . 사업자 등록 을 하 지 않 는 경우 에 는 다 주택 자 로 인정 될 수 있 기 때문 이 다 . 최 세무사 는 “ 오피스텔 에 대한 과세 를 피하 기 위해 허위 사업자 등록 을 하 는 경우 가 많 아 지 면서 이 에 대한 관리 · 감독 수준 도 높 아 지 고 있 다 ” 고 덧붙였 다 . ◇ 고 가 부동산 증여 시 공동 명의 로 종부 세 부담 ↓ 최 세무사 는 부동산 취득 , 보유 , 처분 하 는 각 단계 에 따라 맞춤 형 절세 전략 을 제시 했 다 . 먼저 부동산 취득 시 납부 하 는 △ 취득세 △ 인지세 △ 증여세 부담 을 낮추 기 위해선 , 취득 시기 와 공 동명 의 여부 등 이 중요 하 다 . 최 세무사 는 “ 부동산 을 보유 하 면 6 월 1 일 을 기준 으로 누가 가지 고 있 느냐 에 따라 그 해 의 재산세 와 종합부동산세 를 내 야 한다 ” 며 “ 부동산 을 구매 하 는 경우 에 는 6 월 1 일 이후 잔금 을 지급 하 면 해 당년 도 의 재산세 와 종합부동산세 부담 을 피할 수 있 다 ” 고 설명 했 다 . 이어 최 세무사 는 “ 다운 계약서 를 써서 양 도 소득세 와 취 등록세 부담 을 피하 려는 경우 도 있 으나 추후 추징 당할 수 있 다는 점 을 유념 해야 한다 . 실 거래 가 신고 가 원칙 ” 이 라고 조언 했 다 . 최 세무사 는 수익 형 부동산 을 취득 할 때 는 단독 명의 보다 자녀 와 배우자 의 공동 명의 를 추천 했 다 . 최 세무사 는 “ 소득세 는 소득 에 따라 단계 적 으로 세율 이 높 아 지 기 때문 에 소득 을 분산 해 나눠 놓 으면 유리 하 다 ” 며 “ 공동 명의 의 경우 부가가치세 와 소득세 를 낮출 수 있 다 ” 고 설명 했 다 . 부동산 을 보유 하 고 있 는 경우 에 는 △ 재산세 △ 종합부동산세 △ 과태료 △ 부가가치세 △ 소득세 를 절세 할 수 있 는 전략 을 찾 아야 한다 . 최 세무사 는 “ 다 주택 자 는 자녀 에게 증여 하 라 ” 고 강조 했 다 . 세대 분리 를 통해 보유 주택 수 를 줄이 면 , 종합부동산세 를 절감 하 거나 비 과세 효과 를 얻 을 수 있 기 때문 이 다 . 아울러 고가 주택 을 보유 하 고 있 는 경우 에 는 배우자 와 공동 명의 로 증여 를 고려 하 는 것 이 좋 다고 권했 다 . 최 세무사 는 “ 예 를 들 어 혼자 12 억 원 이상 의 주택 을 갖 고 있 다면 종합부동산세 가 과세 되 지만 배우자 와 각각 6 억 원 씩 보유 하 는 공동 명의 로 등록 하 면 종부 세 과세 대상 에서 벗어날 수 있 다 ” 고 설명 했 다 . ◇ 임대 사업자 등록 , 소득세 는 ‘ 불리 ’ 양 도 소득세 는 ‘ 유리 ’ 아울러 다 주택 자 에게 는 임대 사업 등록 을 고려 해 볼 것 을 강조 했 다 . 임대 주택 법상 등록 을 한 경우 에 는 실 거주 하 고 있 는 1 개 주택 에 대해서 는 1 세대 1 주택 비 과세 적용 이 가능 하 다 . 최 세무사 는 “ 최근 정책 방향 이 다 주택 자 규제 에 맞춰 지 면서 임대 사업자 등록 을 고려 해 볼 필요 가 있 다 ” 며 “ 임대 주택 사업자 는 양 도 소득세 면 에서 유리 하 다 . 다 주택 자 는 내년 4 월 2 일 이후 중 과세 가 되 지만 임대 주택 사업자 는 실거 주 용 주택 외 나머지 주택 들 은 임대 주택 사업 으로 묶 어 두 면 된다 ” 고 말 했 다 . 그 는 “ 다만 소득 이 노출 되 기 때문 에 어떤 선택 이 유리 한지 는 각 케이스 별 로 비교 를 해 봐야 한다 ” 고 말 했 다 . 이어 “ 단순히 주택 임대 사업 을 있 다고 사업자 라고 착각 하 시 는 분 들 이 많 다 . 임대 사업자 는 구청 에 별도 로 등록 해 세무서 에서 별도 의 사업자 번호 가 나와야 한다 ” 고 덧붙였 다 . 아울러 현재 다 주택 자 인 경우 에 는 △ 새집 을 구입 하 고 기존 주택 을 3 년 내 양도 △ 집 을 가진 부모 님 을 모시 는 경우 5 년 내 양도 △ 농어촌 주택 인 경우 에 는 비 과세 적용 이 가능 하 다 . 부동산 처분 시 에 는 △ 양 도 소득세 △ 증여세 △ 상속세 를 중심 으로 절세 전략 을 짜 야 한다 . 그 는 “ 상속 시 1 세대 1 주택 으로 자산 을 재 배치 하 고 2 주택 을 보유 했 다면 주택 의 양 도 차익 과 장기 보유 공제 를 적용 해 과세 표준 이 적 은 주택 을 먼저 처분 하 는 것 이 유리 하 다 ” 고 조언 했 다 . 이 데일리 기사 바로 가 기 클릭 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 바로 가 기 http : / / cafe . naver . com / muzige 707 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 중앙일보 조인스 랜드 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소