[ 한겨레 ] 정부 재건축 부담금 추정 액 발표 에 “ 우리 단지 는 ” 조합 마다 문 의 빗발 중 개소 대표 “ 당분간 거래 힘들 것 ” 속 도 내 던 주요 단지 재건축 ‘ 빨간불 ’ 장기 소유자 매물 내놓 을지 주목 “ 그동안 은 집 주인 들 이 매물 을 거둬들여 거래 가 쉽 지 않 았 지만 이젠 누가 사 려고 나서 겠 습니까 . 당분간 매매 거래 는 끊어졌 다고 봐야 죠 . ” 서울 송파구 잠실동 의 한 중개사 무소 사장 은 22 일 정부 가 작심 하 고 발표 한 강남 재건축 부담금 추정 액 쇼크 로 당분간 잠실 주공 5 단지 등 재 건축 아파트 거래 가 중단 될 것 같 다고 말 했 다 . 이날 강남 의 주요 재건축 단지 조합 사무실 에 는 “ 우리 단지 는 부담금 이 얼마나 되 느냐 ” 는 조합원 들 의 문의 가 하루 종일 빗발쳤 다 . 앞서 21 일 국토 교통부 는 서울 강남 · 서초 · 송파 · 강동구 등 ‘ 강남 4 구 ’ 15 개 재건축 단지 의 조합원 1 인 당 평균 재건축 부담금 이 4 억 3900 만 원 이 며 , 이중 최고액 은 8 억 4000 만 원 이 라는 시뮬레이션 결과 를 전격 발표 했 다 . 국토 부 는 올해 부터 부활 된 재건축 초과 이익 환수 제 에 따라 5 월 부터 지방 자치 단체 의 부담금 예 정액 통지 가 이뤄질 예정 이 어서 , 미리 주요 단지 의 부과액 을 추정 해 본 것 이 라고 했 다 . 그러나 이 는 사실상 재건축 아파트 완공 때 조합원 이 물어야 할 부담금 이 예상외 로 상당 하 니 일반인 들 은 최근 과열 양상 을 띠 고 있 는 강남 재건축 시장 에서 섣부른 추격 매수 에 나서 지 말 라는 경고 나 마찬가지 였 다 . ※ 표 를 누르 면 크 게 볼 수 있 습니다 부동산 업계 에선 강남 권 의 대 규모 재건축 단지 를 중심 으로 ‘ 재 건축 부담금 ' 파장 이 상당 할 것 으로 본다 . 조합원 들 이 미처 예상 치 못한 수준 의 부담금 공포 로 인해 재건축 사업 자체 에 부정 적 으로 돌아설 가능 성 이 높 아 졌 기 때문 이 다 . 특히 조합원 1 인 당 부담금 이 수억 원 대로 상위 권 에 드 는 것 으로 알려진 서초구 ‘ 반포 주공 1 단지 3 주구 ’, 송파구 ‘ 잠실 주공 5 단지 ’, 강남구 대치동 ‘ 은 마아 파트 ’ 등 은 최근 속도 를 내 고 있 던 재건축 사업 에 적신호 가 켜졌 다는 분석 도 나온다 . 최민섭 서울 벤처 대학원 대학교 교수 ( 부동 산학 ) 는 “ 재건축 허용 연한 40 년 연장 검토 에 이어 부담금 복병 까지 , 재건축 시장 이 정부 가 쳐 놓 은 그물망 에 걸려든 상황 ” 이 라며 “ 지난해 까지 5 년 여 간 의 유예 기간 동안 어떻게 든 초과 이익환 수제 를 피하 기 위해 조합원 간 갈등 을 봉합 하 고 비용 을 써 가 며 사업 을 서둘렀 던 재건축 조합 들 의 판단 이 현명 했 던 셈 ” 이 라고 말 했 다 . 일각 에선 이미 관리 처분 인가 를 받 아 부담금 과 무관 한 재건축 단지 나 새 아파트 , 신규 분양 아파트 는 반사 이익 을 얻 을 것 으로 예상 하 는 시각 도 있 다 . 그러나 전반 적 인 집값 이 하락 하 면 이 들 단지 의 반사 이익 도 제한 적 일 것 이 라는 게 중론 이 다 . 부담금 이 크 지 않 은 강남 권 의 중소 규모 단지 나 강북 의 재건축 단지 들 은 재 건축 사업 추진 에 큰 문제 가 없 을 것 으로 보인다 . 또 정부 가 추산 한 강남 4 구 의 부담금 은 재건축 단지 인근 집 값 이 현재 수준 이상 으로 오를 것 이 란 가정 하 에 이뤄져 개발 이익 이 과도 하 게 늘어났 을 수 있 어 , 앞 으로 집값 이 떨어지 면 개발 이익 과 부담금 도 줄어들 것 으로 예상 된다 . 특히 최근 사업 시행 인가 를 앞둔 재건축 단지 들 의 경우 오 는 2022 ~ 23 년 준공 될 것 으로 보 고 재건축 부담액 을 산정 하 면 액수 가 커지 지만 사업 기간 이 3 ~ 4 년 늦춰 지 면 부담액 이 줄어든다는 게 업계 의 분석 이 다 . 재건축 부담금 은 아파트 완공 시점 ( 종료 시점 ) 주택 가액 총액 에서 조합 추진 위 인가 시점 ( 재건축 개시 시점 ) 주택 가액 총액 , 정상 주택 가격 상승 분 , 개발 비용 을 뺀 개발 이익 에 부과 율 을 곱해 매기 는 방식 이 다 . 이때 조합 추진 위 인가 일 로부터 완공 시점 까지 10 년 이 초과 하 면 완공 일 로부터 10 년 전 시점 을 개시 시점 으로 보 기 로 돼 있 다 . 따라서 현재 시뮬레이션 에선 아파트 값 이 바닥 을 쳤 던 지난 2012 ~ 13 년 이 재 건축 개시 시점 으로 잡히 는 잠실 주공 5 단지 등 주요 재건축 아파트 의 경우 완공 시점 이 2024 년 이후 로 늦춰 지 면 재건축 개시 시점 도 2014 년 이후 로 바뀌 어 개시 시점 주택 가액 이 높 아 지 면서 개발 이익 이 줄어드 는 효과 가 발생 한다는 게 업계 의 진단 이 다 . 오 는 25 일 부터 재건축 아파트 를 10 년 소유 , 5 년 거주 한 장기 보유 1 주택 자 에 대해서 는 조합원 지위 양도 가 예외 적 으로 허용 되 는 데 따라 재건축 추진 에 부담 을 느낀 장기 소유자 가 매물 을 내놓 게 될 지도 주목 된다 . 지난해 ‘ 8 · 2 부동산 대책 ’ 으로 서울 등 투기 과열 지구 에서 는 재 건축 조합원 의 지위 양도 가 제한 됐으나 정치 권 에서 장기 보유 1 가구 1 주택 자 에 대해선 예외 를 허용 하 는 내용 으로 지난해 말 도정 법 을 개정 , 이달 25 일 부터 시행 된다 . 한편 일부 재건축 단지 조합원 들 은 초과 이익환 수제 가 위헌 이 라며 집단 소송 을 준비 중 이 다 . 법무법인 인본 ( 대표 변호사 김종규 ) 은 초과 이익환 수제 위헌 소송 을 위한 공동소송 인단 모집 에 들어갔 으며 , 이르 면 다음 달 소장 을 제출 할 계획 이 다 . 이 에 대해 국토 부 는 ” 이미 헌법 재판소 결정 을 통해 미 실현 이득 에 대한 부담금 부과 는 위헌성 이 없 다는 것 이 입증 됐 다 ” 고 주장 했 다 . 최종훈 기자 cjhoon @ hani . co . kr ▶ 한겨레 절친 이 되 어 주 세요 ! [ 신문 구독 ] [ 사람 과 동물 을 잇 다 : 애니멀 피플 ] [ 카카오톡 ] [ ⓒ 한겨레 신문 : 무단 전재 및 재 배포 금지 ]