주택 공급 업무 매뉴얼 제 1 장 주택 공급 업무 의 개요 ( 국토 교통부 정책 마당 정책 자료 ) 주택 공급 업무 매뉴얼 ( 2017 . 1 ) 본 매뉴얼 은 2017 년 1 월 기준 으로 작성 되 어 이용 시점 에 따라 관계 법령 의 내용 과 다를 수 있 고 , 경우 에 따라 일부 오류 등 이 있 을 수 있 으므로 최종 판단 시 에 는 반드시 해당 법령 조문 을 확인 하 시 기 바랍니다 . 또한 개별 사실 관계 의 변동 등 으로 인한 유사 사례 인 경우 에 다른 해석 이 있 을 수 있 으며 , 본 매뉴얼 을 개별 사안 에 대한 별도 의 증거 자료 로 활용 하 는 것 은 국토 교통부 견해 와 는 관련 이 없 음 을 알려 드리 니 양지 하 시 기 바랍니다 . * 본 내용 중 별표 ( ★) 는 자주 질의 되 는 내용 등 을 감안 하 여 임의 로 표시 한 것 임 을 참 조제 1 장 주택 공급 업무 의 개요 제 1 절 목적 ◦ ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 은 ｢ 주택 법 ｣ 제 54 조 등 에 따라 주택 및 복리 시설 의 공급 조건 ․ 방법 및 절차 등 에 관한 사항 을 규정 함 을 목적 으로 함 제 2 절 법원 ( 法源 ) 1 . 「 주택 법 」 제 54 조 : 주택 의 공급 ◦ 사업 주체 는 다음 사항 에 따라 주택 을 건설 · 공급 하 여야 함 ( 법 제 54 조제 1 항 ) * 사업 주체 에 는 ｢ 건축법 ｣ 상 건축 허가 를 받 아 ｢ 주택 법 ｣ 제 15 조제 1 항 에 따른 호수 이상 ( 아파트 의 경우 30 세대 이상 ) 의 주택 을 주상 복합 건축물 로 건설 ․ 공급 하 는 건축주 와 ｢ 주택 법 ｣ 제 49 조 에 따라 사용 검사 를 받 은 주택 을 사업 주체 로부터 일괄 하 여 양수 받 은 자 를 포함 ☞ 이하 내용 에서 별도 의 법령 적시 없이 조문 만 을 표기 할 경우 그 법령 은 ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 이 며 법 은 ｢ 주택 법 ｣ 을 말 함 - 입주자 를 모집 하 고자 하 는 경우 에 는 ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 이 정하 는 바 에 따라 시장 · 군수 · 구청장 의 승인 을 얻 어야 함 * 국가 · 지방 자치 단체 · 한국 토지 주택 공사 및 지방 공사 의 경우 에 는 승인 받 지 않 음 * 복리 시설 의 경우 에 는 승인 이 아닌 신고 ( 제 62 조 ) - 주택 을 공급 하 고자 하 는 경우 에 는 ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 이 정하 는 입주자 모집 조건 · 방법 · 절차 , 입주금 의 납부 방법 · 시기 · 절차 , 주택 공급 계약 의 방법 · 절차 등 에 적합 해야 함 - 국토 교통 부령 인 ｢ 공동 주택 분양 가격 의 산정 등 에 관한 규칙 ｣ 이 정하 는 바 에 따라 벽지 · 바닥재 · 주방 용구 · 조명 기구 등 을 제외 한 부분 의 가격 을 별도 로 제시 하 고 이 를 입주자 가 선택 할 수 있 도록 해야 함 ◦ 주택 을 공급 받 고자 하 는 자 는 ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 이 정하 는 입주자 자격 · 재 당첨 제한 및 공급 순위 등 에 적합 하 게 주택 을 공급 받 아야 함 ( 법 제 54 조제 2 항 ) 2 . 「 주택 법 」 제 54 조 , 제 60 조 : 견본 주택 의 건축 기준 등 ◦ 사업 주체 가 견본 주택 을 건설 하 는 경우 견본 주택 의 내부 에 사용 하 는 마감 자재 및 가구 는 사업 계획 승인 내용 과 동일 한 마감 자재 로 시공 · 설치 하 여야 함 ( 법 제 60 조제 1 항 ) - 사업 주체 는 견본 주택 의 내부 에 사용 하 는 마감 자재 를 사업 계획 승인 또는 입주자 모집 승인 시 제출 한 마감 자재 목록 표 와 다른 마감 자재 로 설치 하 는 경우 로서 다음 중 하나 에 해당 하 는 경우 에 는 일반인 이 그 해당 사항 을 알 수 있 도록 그 공급 가격 을 표시 하 여야 함 ( 법 제 60 조제 2 항 ) ① 분양 가격 에 포함 되 지 않 는 품목 을 견본 주택 에 전시 하 는 경우 ② 마감 자재 생산 업체 의 부도 등 으로 인한 제품 의 품귀 등 부득이 한 경우 ◦ 견본 주택 에 는 마감 자재 목록 표 와 사업 계획 승인 을 받 은 서류 중 평면 도 및 시방서 를 비치 하 여야 하 며 , 견본 주택 의 배치 · 구조 및 유지관리 등 은 ｢ 주택 공급 에 관한 규칙 ｣ 에 적합 하 여야 함 ( 법 제 60 조제 3 항 ) ◦ 사이버 견본 주택 은 사이버 견본 주택 운용 기준 ( 국토 교통부 고시 제 2016 - 65 호 ( 2016 . 02 . 17 . ) ) 에 따라 설치 ․ 운용 하 여야 함 ( 규칙 제 22 조제 5 항 ) ◦ 사업 주체 가 입주자 모집 승인 을 받 으려는 경우 ( 사업 주체 가 국가 · 지방 자치 단체 · 한국 토지 주택 공사 및 지방 공사 인 경우 에 는 견본 주택 을 건설 하 는 경우 ) 에 는 견본 주택 에 사용 되 는 마감 자재 의 규격 · 성능 및 재질 을 적 은 마감 자재 목록 표 와 견본 주택 의 각 실 의 내부 를 촬영 한 영상물 등 을 제작 하 여 승인 권 자 에게 제출 하 여야 함 ( 법 제 54 조제 3 항 ) ◦ 사업 주체 는 주택 공급 계약 을 체결 할 때 입주 예정자 에게 마감 자재 목록 표 를 제공 하 여야 함 ( 다만 , 입주자 모집 공고 에 이 를 표시 ( 인터넷 게재 포함 ) 한 경우 에 는 그러 하 지 아니함 ) ( 법 제 38 조제 4 항 ) , 시장 등 은 마감 자재 목록 표 와 영상물 등 을 사용 검사 가 있 은 날 부터 2 년 이상 보관 하 여야 하 며 , 입주자 가 열람 을 요구 하 는 경우 에 는 이 를 공개 하 여야 함 ( 법 제 54 조제 5 항 ) 3 . 「 주택 법 」 제 65 조 : 공급 질서 교란 금지 ◦ 다음 어느 하나 에 해당 하 는 증서 또는 지위 를 양도 · 양수 또는 이 를 알선 하 거나 양도 · 양수 또는 이 를 알선 할 목적 으로 하 는 광고 를 하 여서는 아니 되 며 , 누구 든지 거짓 이나 그 밖 의 부정 한 방법 으로 이 법 에 따라 건설 · 공급 되 는 증서 나 지위 또는 주택 을 공급 받 거나 공급 받 게 하 여서는 안 됨 ( 법 제 65 조제 1 항 ) - 주택 조합원 자격 , 주택 상환 사채 , 입주자 저축 증서 , 건물 철거 예정 증명서 , 건물 철거 확인 서 , 이 주 대책 대상자 확인서 등 ◦ 국토 교통부 장관 또는 사업 주체 는 위 의 행위 를 한 자 에 대해 공급 신청 할 수 있 는 지위 를 무효 로 하 거나 , 이미 체결 한 공급 계약 을 취소 할 수 있 음 ◦ 사업 주체 가 매수인 에게 주택 가격 을 지급 하 거나 , 대통령령 으로 정하 는 사유 에 해당 하 는 경우 로서 주택 가격 을 관할 법원 에 공탁 한 경우 에 는 그 주택 에 입주 한 자 에 대하 여 기간 을 정하 여 퇴거 명령 가능 ( 법 제 65 조제 4 항 ) 4 . ｢ 주택 법 ｣ 제 61 조 : 저당권 설정 등 의 제한 ◦ 사업 주체 는 주택 및 대지 에 대하 여 는 입주자 모집 공고 승인 신청 일 ( 주택 조합 의 경우 에 는 사업 계획 승인 신청 일 ) 이후 부터 입주 예정자 가 그 주택 및 대지 의 소유 권 이전 등기 를 신청 할 수 있 는 날 ( 사업 주체 가 입주 예정자 에게 통보 한 입주 가능 일 ) 이후 60 일 까지 의 기간 동안 입주 예정자 의 동의 없이 다음 에 해당 하 는 행위 를 하 여서는 아니 됨 . 다만 , 그 주택 의 건설 을 촉진 하 기 위하 여 대통령령 으로 정하 는 경우 에 는 그러 하 지 아니함 ( 법 제 61 조제 1 항 및 제 2 항 ) * 대통령령 이 정하 는 경우 는 다음 하나 에 해당 하 는 경우 1 . 해당 주택 의 입주자 에게 주택 구입 자금 의 일부 를 융자 하 여 줄 목적 으로 주택 도시 기금 이나 다음 각 목 의 금융 기관 으로부터 주택 건설 자금 의 융자 를 받 는 경우 가 . 「 은행법 」 에 따른 은행 나 . 「 중소기업 은 행법 」 에 따른 중소기업 은행 다 . 「 상호 저축 은 행법 」 에 따른 상호저축은행 라 . 「 보험업법 」 에 따른 보험 회사 마 . 그 밖 의 법률 에 따라 금융 업무 를 행하 는 기관 으로서 국토 교통 부령 으로 정하 는 것 2 . 해당 주택 의 입주자 에게 주택 구입 자금 의 일부 를 융자 하 여 줄 목적 으로 제 1 호 각 목 의 금융 기관 으로부터 주택 구입 자금 의 융자 를 받 는 경우 3 . 사업 주체 가 파산 ( 「 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 」 등 에 의한 법원 의 결정 · 인가 를 포함 ) · 합병 · 분할 · 등록 말소 · 영업 정지 등 의 사유 로 사업 을 시행 할 수 없 게 되 어 사업 주체 가 변경 되 는 경우 ① 해당 주택 및 대지 에 저당권 또는 가등기담보 권 등 담보물 권 을 설정 하 는 행위 ② 해당 주택 및 대지 에 전세 권 · 지상 권 ( 地上 權 ) 또는 등기 되 는 부동산 임차권 을 설정 하 는 행위 ③ 해당 주택 및 대지 를 매매 또는 증여 등 의 방법 으로 처분 하 는 행위 ◦ 저당권 설정 등 의 제한 을 할 때 사업 주체 는 해당 주택 또는 대지 가 입주 예정자 의 동의 없이 는 양도 하 거나 제한물권 을 설정 하 거나 압류 · 가압류 · 가처분 등 의 목적물 이 될 수 없 는 재산 임 을 소유 권 등기 에 부기 등기 ( 附記 登記 ) 하 여야 함 . 다만 , 사업 주체 가 국가 · 지방 자치 단체 및 한국 토지 주택 공사 등 공공 기관 이 거나 해당 대지 가 사업 주체 의 소유 가 아닌 경우 등 대통령령 으로 정하 는 경우 에 는 그러 하 지 아니함 ( 법 제 61 조제 3 항 ) 5 . 「 주택 법 」 제 64 조 : 주택 의 전매 행위 제한 ◦ 10 년 범위 에서 전매 가 제한 되 는 경우 ① 투기 과열 지구 안 에서 건설 · 공급 되 는 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 ② 분양 가상 한 제 적용 주택 및 해당 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 ③ 수도 권 의 지역 으로서 공공 택지 외 의 택지 에서 건설 · 공급 되 는 주택 또는 그 주택 의 입주자 로 선정 된 지위 전 매제 한 기간 ▶ 전매 행위 제한 기간 조정 지역 구분 해당 지역 수도 권 1 지역 서울특별시 강남구 ․ 강동구 ․ 서초구 ․ 송파구 및 경기도 과천시 2 지역 서울특별시 ( 1 지역 외 의 지역 을 말 한다 ) 및 경기도 성남시 3 지역 경기도 고양시 ․ 남양주시 ․ 하남시 및 화성시 ( 동탄 2 택지 개발 지구 ) 비수 도 권세 종시 예정 지역 󰋮 분양 가상 한 제 적용 주택 전 매제 한 기간 □ 수도 권 ㅇ GB 해제 공공 택지 ( 85 ㎡ 이하 ) 구 분 공공 분양 주택 공공 분양 주택 외 의 주택 조정 지역 그 밖 의 지역 인근 시세 100 % 이상 3 년 소유 권 이전 등 기일 1 년 인근 시세 85 ～ 100 % 미만 4 년 인근 시세 70 ～ 85 % 미만 5 년 2 년 인근 시세 70 % 미만 6 년 3 년 ㅇ 그 외 수도 권 구분 투기 과열 지구 투기 과열 지구 외 의 지역 조정 지역 그 밖 의 지역 1 지역 2 지역 3 지역 공공 택지 3 년 * 과밀 억제 권 역 85 ㎡ 이하 는 5 년 소유 권 이 전등 기일 소유 권 이 전등 기일 소유 권 이 전등 기일 1 년 공공 택지 외 의 택지 3 년 소유 권 이 전등 기일 1 년 6 개월 6 개월 6 개월 □ 지방 구분 투기 과열 지구 투기 과열 지구 외 의 지역 공공 택지 3 년 1 년 * 세 종시 이전 공무원 등 은 3 년 ( ’ 14 . 3 ) 소유 권 이 전등 기일 ( 세종 시 예정 지역 ) 민간 택지 3 년 - 󰋮 수도 권 중 공공 택지 외 택지 구분 조정 지역 그 밖 의 지역 1 지역 2 지역 3 지역 전매 행위 제한 기간 소유 권 이전 등 기일 1 년 6 개월 6 개월 6 개월 - 사업 주체 는 해당 주택 의 소유 권 을 제 3 자 에게 이전 할 수 없 음 을 소유 권 에 관한 등기 에 부기 등기 해야 함 ․ 부기 등기 에 는 “ 이 주택 은 최초 로 소유 권 이전 등기 가 된 후 에 는 ｢ 주택 법 ｣ 에서 정한 기간 이 경과 하 기 전 에 한국 토지 주택 공사 외 의 자 에게 소유 권 을 이전 하 는 일체 의 행위 를 할 수 없 음 ” 을 명시 ◦ 전매 제한 의 예외 사유 ( 주택 법 시행령 제 73 조제 2 항 각 호 ) - 세대원 ( 세대주 가 포함 된 세대 의 구성원 을 말 함 ) 이 근무 또는 생업 상 의 사정 이나 질병 치료 · 취학 · 결혼 으로 인하 여 세대원 전원 이 다른 광역시 , 특별자치시 , 특별 자치 도 , 시 또는 군 ( 광역시 의 관할 구역 에 있 는 군 제외 ) 으로 이전 하 는 경우 . 다만 , 수도 권 으로 이전 하 는 경우 를 제외 - 상 속 에 의하 여 취득 한 주택 으로 세대원 전원 이 이전 하 는 경우 - 세대원 전원 이 해외 로 이주 하 거나 2 년 이상 의 기간 해외 에 체류 하 고자 하 는 경우 - 이혼 으로 인하 여 입주자 로 선정 된 지위 또는 주택 을 그 배우자 에게 이전 하 는 경우 - ｢ 공익사업 을 위한 토지 등 의 취득 및 보상 에 관한 법률 ｣ 제 78 조제 1 항 에 따라 공익사업 의 시행 으로 주거 용 건축물 을 제공 한 자 가 사업 시 행자 로부터 이 주 대책 용 주택 을 공급 받 은 경우 ( 사업 시행 자 의 알선 으로 공급 받 은 경우 를 포함 ) 로서 시장 · 군수 · 구청장 이 확인 하 는 경우 - 법 제 64 조제 1 항 제 2 호 및 제 3 호 에 해당 하 는 주택 의 소유자 가 국가 · 지방 자치 단체 및 금융 기관 ( 제 71 조제 1 호 각 목 의 금융 기관 ) 에 대한 채무 를 이행 하 지 못하 여 경매 또는 공매 가 시행 되 는 경우 - 입주자 로 선정 된 지위 또는 주택 의 일부 를 그 배우자 에게 증여 하 는 경우 ◦ 전매 제한 의 동의 ( 주택 법 시행령 제 73 조제 2 항 ) - 사업 주체 ( 법 제 64 조제 1 항 제 2 호 및 제 3 호 에 해당 하 는 주택 ( 분양 가상 한 제 적용 주택 , 수도 권 의 공공 택지 외 택지 등 ) 의 경우 에 는 한국 토지 주택 공사 . 다만 , 사업 주체 가 지방 공사 인 경우 에 는 지방 공사 ) 의 동의 를 받 은 경우 에 가능 주택 공급 업무 처리 흐름 도 주택 공급 업무 단계 사업 주체 시장 등 금융 결제 원 ( 대행 은행 ) ① 입주자 모집 승인 신청 및 승인 입주자 모집 승인 신청 ( → 시장 , 군수 , 구청장 ) ․ 입주자 모집 승인 ․ 승인 내용 을 국토 교통부 , 금융 결제 원 등 에 통보 ↓ ② 입주자 모집 공고 최초 신청 접수 5 일 이전 에 공고 ( 수도 권 및 광역시 100 호 이상 또는 시장 등 이 투기 및 과열 경쟁 우려 가 있 다고 인정 하 는 경우 에 는 일간 신문 공고 ) * 1 일 공고 시 6 일 부터 접수 가능 ↓ ③ 청약 접수 신혼 부부 , 다 자녀 , 생애 최초 등 특별 공급 접수 일반 공급 순위 별 또는 일자 별 접수 ↓ ④ 당첨자 발표 특별 공급 당첨자 발표 및 금융 결제 원 통보 일반 공급 당첨자 발표 및 사업 주체 에 통보 ↓ ⑤ 주택 소유 및 과거 당첨 사실 전산 검색 실시 특별 공급 당첨자 ( 세대원 포함 ) 에 대한 전산 검색 요청 ( → 금융 결제 원 ) ․ 모든 당첨자 ( 세대원 포함 ) 에 대한 과거 당첨 사실 검색 ․ 국토 교통부 에 주택 소유 전산 검색 의뢰 ↓ ⑥ 당첨자 적격 여부 확인 및 공급 계약 체결 ․ 주택 소유 , 과거 당첨 사실 및 가점 점수 확인 등 적격 여부 확인 ․ 부적격자 소명 기간 7 일 이상 ․ 계약 기간 3 일 이상 ․ 당첨자 선정 적 정성 여부 확인 사업 주체 에 주택 소유 여부 및 과거 당첨 사실 등 전산 검색 결과 14 일 이내 통보 ↓ ⑦ 미 계약 등 잔여 물량 예비 입주자 공급 및 결과 보 고 ․ 미 계약 등 잔여 물량 예비 입주자 순번 대로 공급 ( 최초 : 추첨 ) 및 당첨자 통보 ( → 금융 결제 원 ) ․ 예비 입주자 공급 내역 보고 ( → 시장 , 군수 , 구청장 ) ․ 예비 입주자 선정 적 정성 여부 확인 최초 동 ․ 호수 추첨 에 참가 한 예비 입주자 에 대해 전산 검색 결과 통보 ( → 사업 주체 ) 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기