전 세계 약시 감액 등기 가 중요 한 이유 ┃ 전 셋집 안 전하 게 구하 려면 … 등기부 등 본 확인 부터 ! 부동산 을 사고 팔 때 나 전셋집 을 구할 경우 부동산 에 대한 권리관계 가 기록 된 부동산 등기 사항 전부 증명서 ( 등기부 등본 ) 을 확인 하 는 것 은 중요 합니다 . 임대차 계약 을 맺 은 부동산 의 소유자 가 맞 는지 , 근저당 권 설정 등 의 권리관계 는 어떻게 되 는지 알 수 있 기 때문 인데요 . 등기부 등본 확인 시 을 구 에 근저당 권 이 설정 되 어 있 지 않 는 것 이 좋 지만 , 부동산 은 고가 의 자산 이 다 보 니 근저당 권 설정 이 되 어 있 는 경우 가 대부분 입니다 . 전세 계약 전 근저당 이 설정 되 어 있 다면 우선 채권 최고액 을 먼저 확인 해야 합니다 . ┃ 계약 전 근저당 설정 시 , 우선 채권 최고액 낮춰야 채권자 가 담보 에 문제 가 생겼 을 경우 법 적 으로 청구 할 수 있 는 최고 금액 인 채권 최고액 은 통상 실제 채권 보다 20 ~ 30 % 높 게 설정 됩니다 . 근저당 권 이 설정 될 때 일반 채권 에 비해 우선변제권 이 있 는 금액 의 한도 로 표시 한 건데요 . 채권 최고액 을 낮추 려면 감액 등기 를 신청 하 는 방법 이 있 습니다 . 등기부 등본 의 을 구 에 일정 금액 의 근저당 권 ( 대출 ) 이 설정 되 어 있 는 것 에 대해 대출금 의 일부 를 상환 한 후 기존 근저당 권 의 채권 최고액 을 낮추 는 변경 등기 를 감액 등기 라고 하 는데요 . ┃ 감액 등기 이럴 때 필요 하 다 감액 등기 가 필요 한 사례 를 한번 보 겠 습니다 . 현재 서울 대학가 근처 의 원룸 에 거주 중 인 A 씨 는 내년 결혼 을 앞두 고 신혼집 마련 을 위해 전세 를 알아보 고 있 습니다 . A 씨 가 마음 에 든 집 은 4 억 의 전세금 이 필요 한 아파트 입니다 . 이 집 의 채권 최고액 이 6 억 원 의 근저당 이 설정 되 었 다면 , 5 억 원 의 대출 이 있 다고 볼 수 있 는데요 . 즉 , 대출금 과 보증금 의 합 이 안전 한 표본 ( 70 % 이하 ) 의 기준 을 넘어서 기 때문 에 A 씨 의 입장 에선 위험 한 전세 로 볼 수 있 습니다 . 만약 임대인 이 A 씨 에게 전세 를 내준 뒤 채권 최고액 한도 내 에서 또 다시 대출 을 받 는다면 은행 권 보다 순위 가 밀리 는 만큼 A 씨 의 전세금 이 위험 해질 수 있 는 것 입니다 . ┃ 전세금 대출 도 문제 없 어 … 단 , 소유주 는 신규 대출 불가 피위 사례 에서 도 볼 수 있 듯이 , 대출 원금 을 일부 상환 했을지라도 임대인 이 채권 최고액 한도 내 에서 다시 대출 을 받 을 수 있 기 때문 에 감액 등기 를 한 후 계약 을 해야 안전 한 거래 가 될 수 있 습니다 . 감액 등기 를 하 면 근저당 권 설정 금액 이 감소 해 세입자 의 보증금 이 종전 보다 안 전하 게 상환 될 확률 이 높 아 지 고 , 전세금 대출 또는 전세금 보증 보험 등 도 원활 하 게 이뤄질 수 있 습니다 . 소유주 의 경우 엔 감액 등기 설정 시 세입자 를 안심 시켜 쉽 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 반면 , 금융 기관 으로부터 추가 대 출시 에 는 신규 대출 절차 를 밟 아야 한다는 점 을 알 아 두 어야 합니다 . ┃ 근저당 설정 된 전셋집 계약 시 안전장치 는 ? 집 주인 이 근저당 전부 를 다 갚 은 경우 라도 감액 등기 설정 을 안 했 다면 절대 안심 할 수 없 습니다 . 계약금 지급 전 임대인 에게 대출 잔액 확인서 를 요구 하 고 , 잔금 일 당일 에 는 다시 등기부 등본 을 조회 해 감액 등기 가 되 어 있 는지 재 확인 하 는 과정 이 필요 합니다 . 어쩔 수 없이 근저당 권 이 설정 된 전 · 월세 계약 을 하 게 된다면 " 임대인 은 근저당 채권 최고액 을 전세 잔금 일 까지 00 로 감액 한다 ” 라는 특약 사항 을 넣 어 안전장치 를 마련 하 는 것 도 방법 입니다 . ┃ 근저당 권 말소 시 반드시 등기 상 에 도 말소 처리 해야 ~ 결국 감액 등기 나 등기부 에 기록 된 권리관계 등 을 완전히 없애 는 말소 등기 등 은 전세 보증금 을 지키 는 보장 장치 가 됩니다 . 만약 B 은행 대출금 2 억 원 에 대해 1 억 원 을 감액 할 때 , 은행 과 임차인 은 각각 1 순위 , 2 순위 로 순위 변동 은 없 으나 , 낙찰 대금 배당 시 B 은행 에 는 감액 등기 의 내용 을 반영 해 배당 되 기 때문 에 임차인 의 보증금 회수 율 이 올라가 게 됩니다 . 단 , 반드시 등기 사항 전부 증명서 에 표기 가 되 어야 한다는 점 을 기억 해야 합니다 . 등기부 를 정리 하 는 간단 한 절차 만 으로 도 세입자 가 손해 를 보 는 일 은 피할 수 있 습니다 . ┃ 당당 하 게 감액 등기 요청 하 기 … 내 보증금 지키 는 첫 걸음 ! 전세 를 구하 려는 세입자 가 주변 시세 에 비해 저렴 하 면서 상태 도 좋 은 집 을 발견 해 계약 하 려고 등기부 등본 을 확인 하 니 대출금 이 억 단위 라면 충분히 망설여 지 게 될 텐데요 . 체크 할 사항 이 많 겠 지만 대출금 이 가장 신경 쓰일 것 입니다 . 따라서 세입자 가 부담 을 줄이 려면 집 주인 과 함께 근저당 설정 은행 에 가 서 채 무변제 및 근저당 채권 최고액 감액 등기 신청 을 반드시 해야 합니다 . 감액 등기 를 설정 하 면 채권 최고액 이 아무리 많 을지라도 충분히 전세 로 들어갈 수 있 는데요 . 만약 계약 후 집 주인 이 감액 등기 의사 가 없 다면 잔금 을 지급 하 지 않 을 수 도 있 습니다 . 집 주인 과 세입자 가 서로 관례 를 지켜 나간다면 안 전하 게 전세 계약 을 체결 한 이후 , 전 셋집 을 명도 받 을 수 있 을 것 입니다 . 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 길라잡이 공인 중개사 | 하 영희 | 부산 연제구 연수 로 71 ( 연산동 ) | 사업자 등록 번호 : 607 - 19 - 36451 | TEL : 010 - 3178 - 0202 | Mail : hayoungh 2 @ daum . net | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기