집 코노미 TV 천기누설 · · · 최적 의 재 개발 투자 타이밍 | 한경 닷컴 
 입력 2019 . 09 . 24 09 : 00 수정 2019 . 09 . 24 09 : 00 
 이정열 열 정공 인 대표 ( 필명 ' 열정 이 넘쳐 ') 
 대표 님 , 재 개발 은 아파트 보다 적 은 규모 의 투 자금 이 들 지만 제대로 공부 하 고 투자 해야 하 는 거 죠 ? 
 ▷ 이정열 대표 
 재 개발 절차 에 정비 기본 계획 수립 이 란 게 있 어요 . ‘ 도시 및 주거 환경 정비 조례 ’ 가 시 · 도 별로 있 는데 여기 따라서 요 . 기본 계획 이 수립 되 고 입주 할 때 까지 의 기간 이 정말 빠르 면 10 년 , 보통 15 ~ 20 년 걸려요 . 이때 사 서 입주 할 때 까지 들 고 있 을 것 이 냐 … 투자 로 본다면 맞 지 않 겠 죠 . 조합 이 설립 될 때 쯤 이나 사업 시행 계획 인가 가 난 뒤 감정 평가 를 할 때 쯤 이 투자 하 기 좋 은 타이밍 이 에요 . 
 조합 설립 직후 ? 
 조합 설립 직후 가 아니 라 추진 위원회 에서 조합 설립 이 될 때 쯤 이 요 . 토지 등 소유자 의 75 % 동의 를 받 아야 조합 설립 이 되 는데 동의 율 이 거기 근접 할 때 쯤 입니다 . 그때 추진 위 사무실 의 분위기 를 보 면 것 도 힌트 를 얻 는 방법 입니다 . 
 동의 율 은 어떻게 알 죠 ? 
 추진 위 사무실 가 면 알려 줍니다 . 만약 알려 주 지 않 는다면 동의 율 이 낮 다는 거 겠 죠 . 대개 그때 는 사업 이 될지 안 될지 모르 기 때문 에 프리미엄 이 별로 안 붙 어 있 어요 . 빌 라 같 은 경우 는 매매 가격 대비 전세가 율 이 높 은데 그만큼 투 자금 이 적 게 듭니다 . 그런데 조합 설립 이후 라면 , 재 개발 이 든 재건축 이 든 사업 이 한 단계 지나갈 때 마다 시세 가 점프 를 해요 . 조합 설립 을 지나 서 사업 시행 계획 인가 때 는 더 오르 죠 . 
 사업 시행 계획 인가 이후 감정 평가 까지 진행 됐 을 때 는 투 자금 이 적 게 들 진 않 습니다 . 그런데 이때 구역 내 원 조합원 들 이 정리 하 려는 매물 들 도 있 어요 . 감 평가 가 낮 게 나올까 봐 미리 정리 하 는 매물 들 요 . 
 이때 사 서 판다면 대개 이 주비 가 나올 때 팝 니다 . 투기 과열 지구 의 경우 대출 규제 로 이 주비 가 줄 었 는데 지방 의 경우 주택 수 에 관계없이 감정가 의 60 % 가 나옵니다 . 이 주비 가 나올 시점 에 진입 하 는 투자자 들 도 있 기 때문 에 매도 하 기 도 쉬워요 . 
 한남 뉴타운 은 어딜 봐야 할까요 ? 지금 3 구역 의 사업 속도 가 가장 빠른데 요 . 
 역 으로 자신 이 관리 처분 계획 을 수립 한다고 생각 해야 합니다 . 지금 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 에서 분양 가 규제 를 하 고 있 죠 . 일반 분양 가 를 마음대로 책정 할 수 없 죠 . 그렇게 분양 수입 이 낮 아 지 면 조합원 들 의 분양 가 는 예상 보다 오르 고요 . 그렇 다면 입주 하 고 나 서 신축 아파트 촌 으로 바뀌 었 을 때 시세 상승 을 기대 하 고 투자 관점 에서 노리 는 게 좋 은 방법 일 수 도 있 어요 . 다만 그걸 이루 려면 앞 으로 관리 처분 계획 을 수립 하 고 이주 하 고 , 철거 하 고 , 일반 분양 하 고 … 7 년 은 잡 아야 하 지 않 을까요 ? 
 한남 3 구역 이 ? 
 이제 사업 시행 계획 인가 났 잖아요 . 관리 처분 계획 에 1 년 , 이 주 및 철거 에 1 ~ 2 년 , 공사 에 3 년 . 지금 진입 해서 입주 시점 까지 본다면 투자 기간 이 깁니다 . 투자 목적 으로 들어간다면 투 자금 도 많이 들어가 고 , 수익 률 로 계산 해 본다면 안 좋 을 수 있 죠 . 자금 여유 가 있 는 분 이 향후 실거 주 하 실 계획 이 라면 좋 고요 . 
 그렇 다면 3 구역 진행 상황 을 보 고 주변 다른 구역 중 에서 일반 분양 비율 이 높 아서 수익 성 이 좋 은 곳 을 가려야 겠 군요 ? 
 한남 3 구역 의 구역 내 빌라 나 주택 들 의 3 . 3 ㎡ 당 가격 을 조사 해서 현재 기준 으로 2 , 4 , 5 구역 과 비교 해 보 시 면 돼요 . 
 열정 이 넘쳐 님 과 재 개발 에 대해 얘기 나눠 봤 습니다 . 감사 합니다 . 
 진행 최진석 기자 촬영 · 편집 이지현 인턴 PD 
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