신축 빌라 전세 계약 위험 성 체크 에 대한 답변 입니다 . 김종갑 . 2016 . 07 . 03 . 질문 신축 빌라 전세 계약 위험 성 체크 문 의 드림 . 2016 . 07 . 03 . 사람 들 이 신축 빌라 전세 는 위험 하 다고 들 하 면서 말리 더군요 . 그러나 왜 위험 한지 에 대해 제대로 설명 하 는 사람 은 별로 없 었 습니다 . 저 는 이 문제 를 한번 짚 어 보 고 싶 습니다 . 현재 구조 가 썩 마음 에 드 는 신축 빌라 를 하 나 봐 두 었 습니다 . 올해 봄 에 준 공후 분양 을 시작 했 고 각 세대 별 분리 등기 가 되 었 습니다 . 그런데 어떤 이유 때문 인지 는 모르 나 총 8 개 세대 가운데 1 개 만 분양 되 었 습니다 . 그리고 나머지 7 개 세대 는 ' 건축주 ' 가 소유주 로 되 어 있 습니다 . 마음 에 드 는 세대 의 등기부 를 열람 해 보 면 을 구 가 없 습니다 . 즉 , 그 세대 자체 에 는 은행 융자 가 없 는 상태 입니다 . 그러나 표제 부 를 보 면 ' 토지 ' 에 대한 별도 등기 가 있 다 ' 는 언급 이 나옵니다 . 그리고 그 토지 에 은행 의 근저당 권 ( 융자 ) 이 설정 되 어 있 습니다 . 이 는 토지 등기부 를 떼 어 보 면 나오 는데 십 수억 원 이나 은행 빚 이 있 습니다 . 소유주 ( 건축주 ) 측 에서 는 분양 을 받 든 , 전세 를 들어오 든 해당 세대 의 토지 에 걸린 융자 를 등기부 에서 말소 시켜 주 겠 다고 합니다 . 이 상황 을 제 가 해석 해 보 기 에 는 이렇 습니다 . 건축주 는 건물 을 올리 기 위해 비용 이 필요 했 고 토지 를 담보 로 은행 에 돈 을 빌렸 겠 죠 . 이 돈 을 갚 고 수익 을 취하 기 위해서 는 빌라 의 분양 이 잘 되 어야 할 것 입니다 . 분양 이 잘 되 지 않 으면 건축주 는 은행 의 빚 을 갚 지 못할 것 이 고 건축주 의 재정 상황 등 경우 에 따라서 는 건물 이나 토지 가 경매 에 들어갈 수 도 있 을 것 입니다 . 8 개 세대 중 1 개 세대 가 분양 된 상황 에서 건축주 의 재정 상황 을 좋 게 보 긴 어렵 겠 습니다 . 그런데 , 전세 권 자 ( 세입자 ) 는 등기 부상 토지 든 , 건물 이 든 은행 융자 가 말소 가 되 었 으니 1 순위 로 전세금 을 보전 받 기 는 할 것 같 은데요 . 즉 , 소유주 ( 건축주 ) 가 도산 한다고 해도 토지 와 건물 을 경매 로 넘겨서 나오 는 자금 이 은행 보다 앞서 저 의 전세금 반환 에 쓰일 것 이 니 전세 권 자 는 안전 한 것 아닐까요 ? 더더구나 확정 일자 를 받 아 놓 으면 추후 에 들어온 다른 세입자 보다 우선 적 으로 전세금 을 보전 받 으니 가장 안 전한 것 아닌가요 ? ( 아니 면 전세 권 자 끼리 는 순위 가 없 는지요 ? ) 더구나 확정 일자 만 받 아 놓 으면 소유주 가 후속 적 으로 토지 나 세대 건물 에 융자 설정 을 못 하 지 않 습니까 ? 일각 에서 는 건축주 보다 는 분양 이 다 완료 된 후 에 일반 소유주 와 전세 계약 을 체결 하 는 것 이 더 안 전하 지 않 냐고 하 던데요 . 건축주 의 재정 상태 나 일반 소유주 의 재정 상태 나 안전 한지 어떤지는 알 수 가 없 는 것 이 고 오직 등기부 외 에 는 믿 을 것 이 없 지 않 겠 나 싶 거든요 . 그리고 제 가 만약 전세 계약 을 체결 하 면서 등기부 에 전세 권 설정 등기 는 하 지 않 고 확정 일자 만 받 은 상태 에서 소유주 가 건축주 에서 일반인 으로 바뀌 게 되 는 경우 전세 계약 만료 후 보증금 ( 전세금 ) 반환 은 누가 하 는 것 입니까 ? 제 생각 에 는 새 주인 이 전세 끼 고 매입 했으므로 이 사람 이 반환 을 해 주 어야 할 것 인데 전세 권 설정 등기 가 없 어도 충분히 안 전할까요 ? 답변 신축 빌라 전세 계약 위험 성 체크 에 대한 답변 입니다 . 김종갑 . 2016 . 07 . 03 . 안녕 하 세요 ? 귀하 의 간절 한 내용 은 잘 읽 었 으며 질문 대기 자 가 많 아서 핵심 위주 로 만 답변 을 드리 겠 습니다 . 통상 적 으로 매매 가 아니 면 모를까 전세 의 경우 주택 의 유형 은 그렇게 중요 하 지 않 습니다 . 신축 빌라 의 경우 건축 업체 에서 돈 을 빌려서 빌라 를 짓 고 분양 을 하 는 경우 와 빌라 를 매수 한 주인 의 상황 을 보 면 안전 성 을 알 아 볼 수 있 습니다 . 통상 적 으로 신축 빌라 는 여러 문제 가 따르 는데 말씀 하 신 것 처럼 등기 부상 토지 와 건물 이 은행 융자 가 말소 가 된 상황 이 며 확정 일자 와 전세 보증 보험 까지 들 어 놓 으면 1 순위 로 전세금 을 보호 받 는데 어려움 이 없 습니다 . 문제 는 8 개동 에서 1 개동 만 분양 이 된 상황 하 에서 소유주 가 집 주인 이 아닌 건축주 이 기 때문 에 해당 세대 의 토지 에 걸린 융자 를 등기부 에서 말소 시켜 주 겠 다고 소유주 말 만 믿 고 계약 을 체결 하 는 것 은 불 확실 성 이 많 으 먀 , 실재 로 자금 압박 으로 문제 가 발생 하 는 경우 를 자주 보 았 습니다 . 이 경우 여러 가지 장치 를 설정 할 수 는 있 지만 미분양 률 이 지나치 게 많 아서 주인 이 정해 지 지 않 았 기 때문 에 주인 이 정해진 후 에 들어가 는 것 이 제일 안 전하 다고 판단 합니다 . 감사 합니다 . 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 바로 가 기 http : / / cafe . naver . com / muzige 707 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 중앙일보 조인스 랜드 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소