칼럼 / 박종현 변호사 / 2020 - 01 - 13 14 : 03 : 21 
 지역 주택 조합 은 동일 한 지역 내 에 거주 하 는 무주택 서민 의 주택 마련 을 위한 제도 이 다 . 주택 법 시행령 에 따라 6 개월 이상 해당 군 지역 에 거주 한 무주택자 혹은 전용 면적 85 ㎡ 이하 소형 주택 의 소유자 만 이 지역 주택 조합 의 조합원 이 될 수 있 다 ( 주택 법 시행령 제 21 조 제 1 항 제 1 호 ) . 조합원 가입 후 조합원 들 이 구성 한 추진 위원회 를 중심 으로 사업 을 진행 하 며 , 주택 을 건설 할 사업 부지 의 확보 및 기타 조건 을 갖추 어서 주 무 관청 의 조합 설립 인가 와 사업 계획 승인 을 받 아야 만 주택 을 건설 할 수 있 다 . 
 지역 주택 조합 사업 은 재 건축 · 재 개발 사업 과 비교 하 여 임대 주택 의무 비율 이 없 고 절차 가 간소 하 여 그 진행 속도 가 신속 하 다는 점 , 기타 주택 사업 보다 분양 가 가 매우 저렴 하 다는 점 등 의 장점 이 있 다 . 그럼에도 불구 하 고 지역 주택 조합 사업 은 조합 탈퇴 , 사업 지연 · 무산 , 허위 · 과장 광고 등 여러 가지 문제 들 이 끊이 지 않 아 관련 지방 자치 단체 , 부동산 전문가 들 로부터 꾸준히 ‘ 폐지 ’ 의 목소리 가 나오 고 있 는 실정 이 다 . 그 에 따라 지역 주택 조합 으로부터 탈퇴 하 고자 하 는 조합원 들 에 의한 부당 이득 금 반환 을 청구 하 는 소송 이 날로 증가 하 고 있 다 . 
 지역 주택 조합 탈퇴 에 있 어 가장 주된 청구원인 은 민법 제 110 조 제 1 항 기망 에 따른 계약 의 취소 이 다 . 통상 지역 주택 조합 사업 을 위해 조합 추진 위원회 는 ‘ 사업 부지 를 100 % 확보 하 였 다 ’, ‘ 선착순 으로 동 · 호수 를 지정 하 니 원 하 는 동 · 호수 를 받 기 위해서 는 빠른 계약 이 필요 하 다 ’ 라는 말 로 사업 을 광고 한다 . 그러나 이러 한 광고 가 허위 · 과장 에 해당 하 는 경우 가 많 아 공정거래위 원회 는 사업 부지 확보 및 동 · 호수 관련 허위 · 과장 광고 를 주요 부당 광고 사례 로 들 며 이러 한 부당 광고 행위 에 대한 감시 를 강화 하 고 엄중 제재 할 것 을 밝히 기 도 하 였 다 ( 공정거래위 원회 2017 . 6 . 5 . 보도 자료 ) . 각 허위 · 과장 광고 의 기망 성 에 대해 아래 에서 자세히 살펴본다 . 
 지역 주택 조합 의 경우 조합원 이 납입 한 분담금 으로 사업 을 진행 하 기 때문 에 조합원 모집 전 사업 부지 를 모두 확보 하 였을 가능 성 은 매우 낮 다 ( 기존 의 주택 사업 에서 지역 주택 조합 사업 으로 변경 한 경우 등 의 특수 한 상황 에서 는 사업 부지 를 모두 확보 하 는 경우 도 있 다 . 따라서 조합원 으로 가입 하 려는 자 는 조합 · 업무 대행사 의 정보 만 으로 판단 하 지 말 고 , 가입 전 에 그 사실 관계 를 지방 자치 단체 등 을 통해 꼼꼼히 확인 해 보 고 가입 해야 한다 ) . 조합 설립 인가 는 사업 부지 의 토지 사용 승낙서 85 % 의 확보 , 사업 계획 승인 은 토지 소유 권 의 95 % 확보 를 그 요건 으로 하 고 있 기 때문 에 사업 부지 의 확보 는 사업 의 성패 를 가르 는 중요 한 요소 가 된다 . 판례 는 “ 일반 상거래 의 관행 과 신의칙 에 비추 어 시인 될 수 있 는 한 기망 성 이 결여 되 나 , 실제 사업 부지 확보 율 과 30 % 이상 차이 가 나 는 사업 부지 확보 율 을 고지 한 것 을 다소 의 과장 이나 허위 가 수반 된 광고 로 일반 상거래 의 관행 과 신의칙 에 비추 어 시인 될 수 있 는 정도 라고 보 기 어렵 다 ” 라고 하 여 사업 부지 확보 율 을 사실 과 매우 다르 게 고지 한 경우 기망 행위 에 해당 한다고 판시 하 여 그 기망 성 을 인정 하 고 있 다 ( 대구 고등 법원 2018 . 10 . 18 . 선고 2018 나 20782 판결 ) . 
 동 · 호수 의 경우 도 마찬가지 로 기망 에 해당 한다 . 지역 주택 조합 이 추진 하 는 아파트 는 주무 관청 으로부터 사업 계획 승인 을 받 아야 만 비로소 아파트 의 세대수 가 확정 되 며 , 아파트 의 세대 수 가 확정 되 어야 동 · 호수 역시 특정 될 수 있 다 . 즉 , 사업 계획 승인 전 에 는 아파트 규모 그 자체 가 확정 적 이 지 않 아 가입 시 동 · 호수 를 지정 하 더라도 언제 든지 변경 될 수 있 는 것 이 다 . 그러나 조합 과 업무 대행사 는 이러 한 변경 가능 성 에 대해서 는 일절 고지 하 지 않 고 , ‘ 선착순 지정 ’, ‘ 로얄 층 배정 ’ 이 라는 말 로 현혹 하 여 신속 한 가입 을 유도 하 는 것 이 다 . 그러나 다수 의 하급심 판례 에서 이러 한 동 · 호수 지정 을 기망 으로 보 아 조합 가입 계약 의 취소 를 인정 하 고 있 으며 , 이러 한 판례 의 태도 를 적극 적 으로 수용 하 여 2019 . 10 . 29 . 일부 개정 된 주택 법 시행 규칙 은 제 7 조 의 4 제 2 항 제 15 의 2 호 를 신설 하 여 ‘ 동 · 호수 는 법 제 15 조 에 따른 사업 계획 승인 일 이후 에 배정 한다는 사실 과 구체 적 인 배정 시기 의 결정 및 통지 방법 ’ 을 조합원 모집 공고 에 반드시 포함 할 것 을 명문 으로 규정 하 였 다 . 
 많 은 문제점 들 로 조합 설립 인가 를 받 은 주택 조합 중 입주 까지 마친 성공 사례 는 20 % 에 불과 하 다 . 그러나 지역 주택 조합 사업 이 내 집 마련 에 있 어 큰 가격 경쟁력 을 가지 고 있 다는 것 은 부정 할 수 없 는 사실 이 다 . 따라서 단순히 조합 · 업무 대행사 의 설명 만 믿 을 것 이 아니 라 소비자 스스로 가입 을 원하 는 지역 주택 조합 의 사업 부지 확보 율 , 사업 진행 경과 , 사업 투명 성 등 을 파악 하 여 가입 에 신중 을 기하 여야 할 것 이 다 . 
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