세입자 , 계약 갱신 이렇게 하 라 재 계약 별말 없 을 땐 ‘ 묵시 의 갱신 ’, 보증금 올려 줄 때 확정 일자 다시 받 아야 … 임대차 기간 늘리 고 임대료 인상 률 제한 해야 세입자 보호 임대차 계약 이 끝날 때 쯤 에 세입자 들 은 걱정거리 가 하나 둘 씩 생긴다 . 집 주인 이 전세 보증금 을 올려 달 라고 하 면 어떻게 하나 , 계약 기간 이 끝났 지만 집 주인 은 별 말 이 없 는데 임대차 계약서 를 다시 써야 하나 등 등 . 현행 주택 임대차 보호법 은 보통 2 년 간 의 임대차 계약 기간 이 끝날 경우 임대 보증금 인상 률 을 제한 하 는 규정 이 없 다 . 보증금 을 올리 든 내리 든 사실상 집 주인 의 마음 먹 기 에 달렸 다 . 임대 보증금 인상 률 을 제한 할 수 없 으니 시시때때로 전 세대 란 현상 이 벌어지 는 것 이 다 . 독일 이나 프랑스 같 은 선진국 의 경우 임대차 기간 과 임대료 인상 률 을 엄격히 제한 하 기 때문 에 우리 나라 도 세입자 의 권리 보호 차원 에서 주택 임대차 보호법 을 개정 할 필요 가 있 다 . 그렇 다고 해서 현행 주택 임대차 보호법 을 무시 할 수 있 는 것 은 아니 다 . 현행법 에 도 별말 없이 계약 이 갱신 된 경우 ( 이 를 ‘ 묵시 의 갱신 ’ 이라고 한다 ) 세입자 는 종전 의 조건 으로 임차권 을 주장 할 수 있 다 . 2005 년 9 월 17 일 에 2 년 계약 으로 주택 을 임차 했 을 경우 2007 년 9 월 16 일부 로 계약 기간 이 종료 됐 는데 도 그동안 임대인 이나 임차인 이 특별 한 이야기 를 하 지 않 는다면 , 이전 조건 으로 2 년 간 계약 이 자동 갱신 된 것 으로 본다 . 재계약 기간 이 다가오 는 요즘 , 임차인 도 불안 에 떨 지만 말 고 자신 의 숨 은 권리 를 꼼꼼히 찾아보 자 “ 전세 기간 이 다 끝 나가 는 데 주인 이 아무 얘기 가 없 어요 . 계약서 를 다시 써야 하 나요 ? ” 현실 적 으로 는 그냥 있 는 편 이 세입자 에게 유리 하 다 . 임대차 계약서 를 다시 작성 하 지 않 아도 이 경우 는 묵시 의 갱신 으로서 , 임차인 이 법 적 보호 를 받 는 데 에 전혀 지장 이 없 기 때문 이 다 또 묵시 적 계약 갱신 의 경우 세입자 는 언제 든지 임대인 에게 계약 해 지 의 통지 를 할 수 있 으며 , 집 주인 이 계약 해 지 통지 를 받 은 날 부터 3 월 이 경과 하 면 그 효력 이 발생 한다 . 세입자 로서 는 계약서 를 다시 작성 하 는 것 이 마음 편하 다고 생각 할 수 도 있 지만 , 재작성 과정 에서 집 주인 이 임대료 인상 을 요구 할 수 있 다 . 이런 질문 도 들어온다 . “ 7000 만 원 짜리 전세 로 살 고 있 는데 , 얼마 전 집 주인 이 주변 전세 시세 가 많이 올랐 다며 보증금 500 만 원 을 올려 달 라고 해요 . 계약서 를 다시 써야 하 나요 ? ” 이 경우 임대차 계약서 를 다시 작성 해야 하 고 이전 계약서 도 잘 보관 해 두 어야 한다 . 새롭 게 작성 할 임대차 계약서 에 는 인상 된 500 만 원 에 대해서 인상 계약서 를 작성 하 고 확정 일자 도 받 아야 한다 . ( 이 부분 은 이전 기사 에서 설명 이 부 정확 하 여 다시 작성 함 ) 새 계약서 에 확정 일자 를 다시 받 아야 하 는 이유 는 세 든 집 이 경매 에 넘어갈 경우 옛 계약서 에 받 은 확정 일자 에 따라 보증금 7000 만 ( 첫 계약 시 의 보증금 ) 을 보호 받 을 수 있 지만 , 새 계약서 에 확정 일자 를 다시 받 지 않 으면 임대 보증금 의 인상 분 500 만 원 에 대해서 는 보호 받 을 수 없 기 때문 이 다 . 집 주인 이 전세금 을 올려 달 라고 요구 할 경우 먼저 등기부 등본 을 다시 한 번 확인 해야 한다 . 등기부 등본 을 확인 해야 하 는 이유 는 세입자 가 인상 된 전세금 에 대한 계약서 에 확정 일자 를 받 기 전 에 집 주인 이 근저당 이나 가압류 등 이 설정 되 어 있 을 수 있 기 때문 이 다 . 전세금 인상 분 에 대한 확정 일자 를 받 기 전 에 가압류 저당권 등 이 설정 될 경우 인상 된 전세금 은 후 순위 가 되 어 경매 시 돌려받 지 못할 수 있 다 . ※ 상가 · 주택 임대차 상담 이나 관련 정보 를 원하 시 는 분 은 민생 지킴이 가 운영 중 인 인터넷 다음 카페 ‘ 세입자 권리 찾 기 모임 ’( http : / / cafe . daum . net / naezipp ) 을 이용 해 주 세요 . < 끝 > 2007 년 9 월 17 일 ( 월 ) 민생 지킴이