[ 고수 칼럼 ] 주택 임대 , 꼭 알 아야 하 는 ' 네 가지 ' 머니위크 | 2016 . 07 . 18 05 : 56 기준 금리 가 사상 최저 수준 으로 떨어지 자 부동산 시장 으로 눈 을 돌리 는 투자자 가 많 다 . 낮 아 진 예금 금리 만큼 대출 금리 도 떨어져 자금 차입 부담 이 줄 었 기 때문 이 다 . 특히 매월 일정 한 임대 수입 이 기대 되 는 오피스텔 등 에 투자자 의 관심 이 높 다 . 낮 아 진 예금 금리 탓 에 기존 전세 를 월세 로 전환 하 는 등 임대 사업자 를 꿈꾸 는 이 들 이 점차 늘어날 전망 이 다 . 소득 이 있 다면 세금 을 내 기 마련 . 매년 부담 하 게 될 세금 은 투자 수익 률 과 직결 되 므로 임대 사업 에 뛰어들 기 에 앞서 사업자 가 부담 할 세금 을 꼼꼼히 분석 하 는 것 이 중요 하 다 . 특히 2014 년 2 월 정부 가 발표 한 주택 임대차 시장 선진 화 방 안 에 따라 소 규모 임대 사업자 에 대한 소득세 유예 가 올해 로 종료 된다 . 따라서 내년 부터 달라질 임대 사업자 의 세금 부담 도 미리 체크 하 는 것 이 좋 다 . ◆ 내년 부터 달라지 는 주택 임대 소득세 현행 세법 에 따르 면 가족 이 보유 한 주택 수 , 본인 이 얻 는 연 임대 수입 규모 에 따라 부담 하 는 소득세 가 달라진다 . 특히 주택 임대 의 경우 정책 적 으로 상가 나 토지 임대 에 비해 낮 은 소득세 를 부과 하 고 일부 요건 을 충족 하 는 주택 임대 사업자 의 경우 소득세 가 아예 발생 하 지 않 는다 . 1 세대 1 주택 자 는 임대 하 는 주택 이 기준시 가 9 억 원 이하 라면 올해 와 동일 하 게 내년 에 도 소득세 를 부담 하 지 않 아도 된다 . 만약 1 세대 1 주택 자 로서 임대 하 는 주택 이 기준시 가 9 억 원 을 초과 하 면 1 세대 2 주택 자 와 동일 한 방식 으로 소득세 를 부담 해야 한다 . 또 1 세대 2 주택 자 이 면서 개인 별 연간 임대 수입 합계 가 2000 만 원 이하 인 소 규모 임대 사업자 라면 소득세 를 부담 하 지 않 아도 된다 . 그러나 내년 부터 는 일정액 의 소득세 가 분리 과세 되 므로 주의 가 필요 하 다 . 내년 부터 달라지 는 주택 임대 소득 세금 을 살펴보 면 소 규모 임대 사업자 는 ▲ 다른 종합 소득 과 합산 해 계산 된 세액 ▲( 임대 수입 금액 - 임대 수입 금액 × 60 %) × 14 % 중 에서 적 은 세금 을 내 야 한다 . 소규모 임대 사업자 는 다른 종합 소득 이 많 더라도 14 % 의 단일세 율 로 소득세 를 부담 할 수 있 어 내년 에 부담 할 소득세 는 많 지 않 을 것 으로 예상 된다 . 반면 정부 는 소 규모 임대 사업자 중 다른 종합 소득 금액 이 연 2000 만 원 을 초과 하 지 않 는 사업자 의 경우 추가 로 400 만 원 을 차감 한 금액 에 14 % 의 세율 을 적용 한 소득세 를 과세 해 세금 부담 이 줄 도록 했 다 . 다른 종합 소득 이 적 은 소 규모 임대 사업자 라면 연간 임대 수입 1000 만 원 까지 소득세 부담 이 전혀 없 다 . 1 세대 3 주택 이상자 의 경우 월세 뿐 아니 라 3 억 원 을 초과 하 는 보증금 을 임대료 로 환산 한 금액 에 대해서 도 소득세 를 부과 한다 . 여기 서 보증금 을 임대료 로 환산 한 금액 을 간주 임대료 라고 하 는데 우리 나라 세법 은 3 억 원 을 초과 하 는 금액 의 60 % 에 법 에서 정한 정기 예금 이 자율 ( 연 1 . 8 %) 을 곱한 금액 만큼 월세 수입 이 발생 했 다고 간주 해 소득세 를 과세 한다 . 단 , 월세 와 간주 임대료 의 합계 가 연 2000 만 원 이 하 면 올해 까지 소득세 부담 이 없 고 내년 부터 1 세대 2 주택 자 와 동일 하 게 과세 된다 . 주의 할 점 은 올해 까지 만 3 주택 여부 판단 시 주택 규모 가 85 ㎡ 이하 로 기준시 가 3 억 원 이하 인 주택 은 주택 수 계산 에서 제외 된다는 사실 이 다 . 따라서 내년 부터 보증금 을 받 는 다 주택 자 의 소득세 부담 이 증가 할 것 으로 예상 된다 . 본문 이미지 영역 ◆ 주택 임대 소득 자 , 세금 줄이 는 방법 ① 월세 와 보증금 을 조정 하 라 월세 와 보증금 간 조정 을 통해 연간 임대 수입 규모 를 줄이 자 . 1 세대 2 주택 자 의 경우 소득세 는 보증금 과 무관 하 게 월세 에 대해서 만 과세 된다 . 따라서 월세 와 보증금 간 조정 이 가능 하 면 월세 를 낮추 고 보증금 의 비중 을 높여 과세 대상 임대 수입 의 규모 를 줄일 수 있 다 . 1 세대 3 주택 이상 자라 면 보증금 의 합계 가 3 억 원 초과 시 소득세 가 과세 됨 에 따라 임대 하 는 주택 의 총 보증금 합계 가 3 억 원 을 넘 지 않 는 범위 내 에서 월세 를 낮추 고 보증금 의 비중 을 높여 소득세 를 줄이 는 것 이 좋 다 . ② 가족 간 임대 수입 은 분산 하 라 가족 간 임대 수입 은 분산 하 는 게 유리 하 다 . 원칙 적 으로 주택 임대 사업자 는 매년 5 월 주택 임대 소득 을 다른 소득 과 합산 해 종합 소득세 를 신고 및 납부 해야 한다 . 소득 은 개인 별 로 집계 되 며 개인 별 소득 금액 규모 에 따라 6 ~ 38 % 까지 차등 적 인 세율 이 적용 된다 . 따라서 주택 임대 소득 외 다른 소득 이 많 거나 주택 임대 소득 금액 자체 가 커 소득세 부담 이 많 을 것 으로 우려 된다면 가족 에게 임대 주택 의 일부 지분 을 이전 하 는 방식 으로 개인 별 임대 수입 규모 를 줄여 소득세 절감 을 꾀할 수 있 다 . 특히 부부 간 에 는 6 억 원 까지 세금 없이 자산 을 무상 으로 이전 할 수 있 어 절세 효과 가 더욱 크 다 . 또 임대 수입 금액 이 연 2000 만 원 이하 인 소 규모 임대 사업자 는 분리 과세 로 종결 됨 에 따라 소득세 부담 이 상대 적 으로 적 다 . 따라서 가족 간 임대 수입 분산 을 통해 연간 임대 수입 금액 을 연 2000 만 원 이하 로 조정 하 면 소득세 절감 효과 가 더욱 커질 것 으로 보인다 . ③ 비 과세 상품 을 활용 하 라 만약 연 2000 만 원 을 초과 하 는 금융 소득 자라 면 비 과세 상품 을 활용 할 것 을 추천 한다 . 앞서 언급 한 것 처럼 소 규모 임대 사업자 중 다른 종합 소득 이 2000 만 원 을 초과 하 지 않 는 사업자 는 임대 수입 금액 에서 400 만 원 을 추가 로 차감 한 금액 에 대해 소득세 가 과세 되 므로 상대 적 으로 세금 부담 이 적 다 . 본문 이미지 영역 여기 서 다른 종합 소득 이 란 종합 소득세 신고 시 합산 되 는 소득 으로 연간 2000 만 원 초과 금융 소득 , 근로 소득 등 을 의미 한다 . 따라서 수입 의 대부분 이 금융 소득 이 고 이 소득 이 연간 2000 만 원 을 초과 한다면 장기 저축 성 보험 , 펀드 등 비 과세 상품 을 활용 해 종합 소득세 신고 시 합산 되 는 소득 금액 을 2000 만 원 이하 로 조정 하 는 것 이 바람직 하 다 . 이 경우 주택 임대 에 대한 소득세 절감 을 기대 할 수 있 다 . ④ 국민 연금 · 건강 보험료 고려 하 라 매월 지출 하 는 건강 보험료 와 국민연금 보험료 를 고려 해야 한다 . 내년 부터 소 규모 임대 사업자 에 대한 소득세 가 과세 됨 에 따라 이 들 의 건강 보험료 도 증가 할 전망 이 다 . 임대 소득 에 대한 과세 로 건강 보험 지역 가입자 의 부담 을 줄여 주 기 위한 논의 도 진행 중 이 기 는 하나 결론 은 내려지 지 않 았 다 . ☞ 본 기사 는 ( www . moneyweek . co . kr ) 제 444 호 에 실린 기사 입니다 . 실시간 재테크 경제 뉴스 │ 창업 정보 의 모든 것 이 정미 기업 은행 WM 사업 부 회계사 공유 하 기 글 요소