252 . 부동산 개발 과 도시 계획 용도 ( zoning ) 
 큰 돈 만지 려면 역시 개발 사업 
 타 커뮤니티 처럼 적극 뛰어들 때 
 지자체 공청회 서 배울 점 많 아 
 투자자 의 입장 에서 는 쉽 게 콘도 나 주택 을 구입 해서 세 를 놓 고 부동산 투자 입문 을 할 수 있 지만 정작 큰 돈 을 만지 려면 부동산 개발 을 해야 한다 . 
 한인 사회 에 아직 까지 는 부동산 개발 에 뛰어든 사람 이 많 지 않 고 관심 도 적 지만 그래도 미래 를 위해 부동산 개발 시 꼭 알 아야 할 도시 계획법 에 관해 설명 하 겠 다 . 작 게 는 땅 이 넓 은 벙갈로를 구입 해서 부수 고 타운 홈 을 짓 기 부터 프라자 를 구입 해서 나중 에 콘도 를 짓 는 큰 프로젝트 까지 하 려면 캐 나 다식 의 도시 계획법 을 이해 하 는 것 이 필수 이 기 때문 이 다 . 간단 한 시 의 도시 계획법 상 용도 파악 하 기 부터 용도 변경 까지 어떤 식 으로 접근 하 는지 살펴본다 . 
 플라자 입구 나 주차장 앞 에 붙 어 있 는 개발 을 공지 하 는 포스터 . 
 첫 번 째 , 시 의 웹 사이트 를 직접 방문 해서 도시 계획법 상 용도 를 알 수 있 다 . 시 마다 각기 다른 용어 와 용도 를 가지 고 있 지만 중요 개념 은 거의 같 기에 광역 토론토 지역 한 구역 만 제대로 파악 하 면 직접 찾아가 지 않 고 도 웬만 한 동네 의 용도 를 한눈 에 알 수 있 다 . 미래 의 개발 을 위해 땅 이 넓 은 상가 를 구입 하 려고 한다면 향후 개발 이 가능 한지 를 알 아 봐야 한다 . 
 우선 번 ( Vaughan ) 시 를 예 를 들 어 보 겠 다 . 시 의 용도 지도 ( City Zoning Map ) 란 곳 을 클릭 하 면 번시 의 지도 가 바둑판 처럼 나오 고 해당 상가 가 위치 한 길 을 찾 아 클릭 하 면 확대 되 어 조그만 길 과 건물 의 해당 용도 코드 가 써 있 는 것 을 볼 수 있 다 . 예 를 들 어 M 2 용도 라고 적혀 있 으면 시 의 해당 용 도 정의 ( Zoning By Law ) 사이트 로 들어가 목록 중 M 2 를 찾 아 어떤 업종 이 허용 되 는지 나열 한 것 을 볼 수 있 다 . M 2 는 산업 용 용도 이 기 에 주로 자동차 수리 점 이나 그 밖 의 제조 관련 용도 에 맞 는 업종 을 넣 어야 한다 . 하지만 지역 에 따라 병원 이나 도매점 도 할 수 있 어 애매 한 경우 꼭 시 를 직접 방문 해서 문의 해야 한다 . 번 시청 을 방문 해서 빌딩 스탠다드 ( Building Standard ) 부서 로 가 면 어떤 업종 이 가능 하 거나 불 가능 한지 친절히 알려준다 . 그 밖 에 도 어느 정도 사이즈 와 몇 층 의 건물 을 지 을 수 있 는지 도 시 의 개발 계획안 ( Secondary Plan ) 에 상세히 나와 있 다 . 노스 욕 의 경우 셰퍼드 동쪽 과 서쪽 의 개발 계획안 에 는 기존 벙걸로 2 채 를 부수 고 새로 지으려면 3 ~ 4 층 높이 까지 의 건물 을 지 을 수 있 게 지정 되 어 있 고 셰퍼드 서쪽 은 도매업 이 들어갈 수 없 게 지정 되 어 있 다 . 
 두 번 째 , 용도 변경 에 도전 해야 진정 한 개발 성공 을 이룰 수 있 다 . 구입 하 려는 지역 의 건물 용도 가 향후 개발 하 려는 업종 에 부합 하 지 않 으면 용도 변경 신청 절차 를 밟 아야 한다 . 
 시 에 용도 변경 신청 에서부터 일반 에게 개발 을 알리 는 포스터 의 설치 로 , 또 공청회 의 통과 까지 많 은 수수료 와 최소 4 개월 이상 의 시간 이 소모 된다 . 큰 프로젝트 의 경우 지역 통 행량 , 환경 검사 , 토양 검사 까지 거쳐야 하 기 에 몇 개월 이 더 걸릴 수 도 있 다 . 문제 는 예전 의 까다로운 용도 변경 의 제한 으로 거의 성공 하 기 어렵 다는 선입관 이 많이 있 어 아예 신청 도 하 기 전 에 포기 한다는 점 이 다 . 예전 인구 300 만 명 의 작 은 광역 토론토 에서 하 였 던 까다로운 공청회 ( Committee Of Adjustment ) 가 점점 시 의 확장 과 맞물려 이제 는 웬만 한 사항 은 거의 통과 되 고 있 음 을 알 아야 한다 . 공청회 에 제일 신청 이 많이 들어가 는 사항 이 땅 이 넓 은 주택 몇 채 를 타운 하우스 로 바꾸 는 것 이 고 농지 와 산업 용 용지 를 주거 용지 로 바꾸 는 것 이 다 . 한 달 에 두 번 열리 는 공청회 에 꼭 참가 해 보 길 바란다 . 
 지역 내 어떤 변화 가 있 고 왜 많 은 부동산 투자자 가 용도 를 변경 하 는 데 힘 을 쓰 는지 한눈 에 열기 를 알 수 있 을 것 이 다 . 운전 하 면서 주변 을 보 면 예전 보다 용도 변경 통과 가 많이 되 어 곳곳 에서 타운 홈 공사 가 한창 진행 중 인 것 을 많이 볼 수 있 다 . 시 의 미래 개발 계획안 ( Planning Act ) 도 도시 의 넓이 확장 보다 는 기존 땅 에 더 높 게 짓 는 것 을 골자 로 하 고 있 고 지난 4 월 20 일 부동산 대책 과 함께 나온 주택 용지 공급 안 도 이 에 맞물려 주택 의 공급 에 시 가 협조 하 는 추세 다 . 광역 토론 토가 2035 년 이 되 면 인구 900 만 명 을 예측 하 는데 , 시가 주택 공급 을 늘리 는 타운 홈 개발 이나 콘 도 프로젝트 승인 을 불허 하 기 는 어렵 다 . 
 베이 뷰 선상 의 타운 홈 프로젝트 가 계속 늘어나 고 있 다 . 
 마지막 으로 광역 토론토 의 미래 가 밝 고 , 꾸준 한 인구 의 증가 가 예상 되 기 에 부동산 개발 에 뛰어드 는 사람 은 성공 할 것 이 다 . 유능 한 한인 설계사 와 한인 자본가 가 만나 면 새로운 시장 을 개척 할 수 있 다 . 복잡 하 고 까다로운 캐나다 도시 계획법 에 중국 , 이탈리아 , 이란 계 투자자 들 은 잘 도전 해서 큰 프로젝트 를 성공 시키 고 커뮤니티 의 재산 과 명성 을 늘려 가 고 있 는데 한인 만 부동산 개발 시장 에서 소외 되 고 있 는 느낌 이 다 . 현재 베이 뷰 선상 주택 두채 를 부수 고 그 자리 에 10 개 유닛 의 타운 홈 을 한창 짓 고 있 다 . 이러 한 개발 에 성공 하 면 개발자 한 사람 이 은퇴 해도 될 정도 의 돈 을 벌 수 있 다 . 한인 사회 에 도 굵직 한 투자자 또는 개발자 가 많이 생겨 이 대열 에 빨리 끼 어 혜택 을 보 기 를 바란다 .