시사저널 e - 靑 · 與 , 불 지피 는 ‘ 토지 공개념 ’ 
 靑 · 與 , 불 지피 는 ‘ 토지 공개념 ’ 
 연이 은 규제 에 도 치솟 는 집값 … “ 법제 화 전 국민 수렴 · 합의 필요 ” 
 승인 2018 . 10 . 12 17 : 03 : 50 ( Fri ) | 길 해성 기자 gil @ sisajournal - e . com 
 정부 와 여권 을 중심 으로 ‘ 토지 공개념 ’ 에 대한 공론화 가 한창 이 다 . 토지 공개념 이 란 토지 의 사 적 소유 는 인정 하 되 공공 의 이익 을 위해 적절히 제한 하 자는 개념 이 다 . 연이 은 규제 에 도 집값 이 잡히 지 않 자 정부 가 마지막 카드 를 꺼낸 것 으로 보인다 . 
 ◇ 연이 은 규제 에 도 잡히 지 않 는 서울 집값 
 12 일 KB 부동산 월간 주택 가격 동향 에 따르 면 시계열 에 따르 면 서울 아파트 중위 가격 은 지난달 8 억 원 이 넘 었 다 . 중위 가격 은 주택 매매 가격 을 순서 대로 나열 했 을 때 중간 에 있 는 값 으로 시세 흐름 을 판단 하 는 데 도움 을 준다 . 
 2009 년 7 월 5 억 원 을 넘 은 서울 아파트 중위 가격 은 부동산 시장 상승세 에 힘입 어 지난해 4 월 6 억 원 을 찍 었 다 . 올해 초 에 는 7 억 원 을 돌파 했 고 지난달 8 억 원 에 도달 하 기 까지 는 불과 8 개월 이 걸렸 을 뿐 이 다 . 
 연이 은 규제 에 도 서울 집값 이 잡히 지 않 자 정부 는 수도 권 에 30 만호 를 공급 하 는 9 · 21 공급 대책 도 내놨 지만 시장 반응 은 시답 지 않 았 다 . 일각 에서 는 수요 에 비해 공급 이 턱없이 부족 하 고 기간 과 비용 문제 등 의 지적 이 제기 됐 다 . 이 에 따라 정부 와 여권 에서 는 ‘ 토지 공개념 ’ 을 제도 화 하 려는 움직임 이 활발히 진행 되 고 있 다 . 토지 공개념 을 이용 해 세율 과 그 적용 범위 를 늘려 투기 세력 에 대한 압박 수위 를 높이 겠 다는 것 이 다 . 
 토지 공개념 은 토지 의 사 적 소유 를 인정 하 되 공공 의 이익 을 위해 토지 의 소유 와 이용 을 일부 제한 할 수 있 다는 개념 이 다 . 헌법 에 도 토지 공개념 의 개념 이 반영 돼 있 다 . 헌법 23 조 2 항 에서 는 ‘ 재산 권 의 행사 는 공공복리 에 적합 하 게 해야 한다 ’, 122 조 는 ‘ 국가 는 국토 의 효율 적 이 고 균형 있 는 이용 · 개발 을 위해 법률 이 정하 는 바 에 의해 제한 과 의무 를 과할 수 있 다 ’ 고 각각 규정 하 고 있 다 . 
 ◇ 박정희 정부 시절 첫 등장 
 토지 공개념 에 대한 논의 가 시작 된 것 은 이번 처음 이 아니 다 . 1970 년 대 중반 중동 건설 특수 에 부동산 시장 이 과열 되 자 박정희 정부 는 토지 공개념 위원회 를 구성 했 지만 실제 정책 으로 이어지 지 는 않 았 다 . 
 토지 공개념 이 적극 적 으로 도입 된 시기 는 노태우 정권 시절 이 다 . 당시 경제 호황 으로 땅값 이 무서운 기세 로 오르 고 투기 가 판치 자 1989 년 정부 는 △ 토지 초과 이득 세 △ 택지 소유 상한 제 , 개발 이익환 수제 등 이른바 ‘ 토지 공개념 3 법 ’ 을 제도 화 했 다 . 
 토지 초과 이득 세 는 유휴 토지 등 의 소유자 에 대해 3 년 단위 로 전국 평균 지 가 상승 률 의 150 % 를 넘 는 지 가 상승 분 에 세금 을 부과 하 는 내용 이 었 다 . 택지 소유 상한 제 는 가구 당 200 평 이상 택지 소유자 에게 공시지가 의 일정 비율 을 세금 을 부과 한 제도 다 . 개발 이익환 수제 는 택지 개발 , 공단 조성 등 개발 이익 의 25 % 를 부담 으로 물리 는 내용 이 담겼 다 . 
 하지만 이 제도 들 은 오래가 지 못했 다 . 헌법 재판소 는 1994 년 토지 초과 이득 세법 에 헌법 불 합치 결정 을 , 1999 년 택지 소유 상한 법 에 위 헌 결정 을 했 다 . 제도 의 범위 가 정밀 하 게 설계 하 지 못한 탓 에 헌재 는 과도 한 재산 권 침해 라는 판결 을 내렸 다 . 다만 당시 헌재 는 공공 이익 을 위해 토지 소유 를 제한 하 는 취지 를 부정 하 지 는 않 았 다 . 개발 이익환 수법 은 헌재 의 합헌 결정 을 받 았 지만 외환 위기 때 기업 에 부담 을 준다는 이유 로 폐지 됐 다 
 노무현 정부 때 도 토지 공개념 에 기반 한 종합부동산세 와 재건축 초과 이익환 수제 가 나왔 다 . 당시 종 부세 는 6 억 원 ( 1 주택 자 는 9 억 원 ) 을 초과 하 는 주택 에 1 ~ 3 % 세율 을 적용 했 다 . 하지만 세대 합산 과세 에 위 헌 결정 이 나 면서 이후 이명박 정부 들 어 세율 이 0 . 5 ~ 2 % 까지 낮 아 졌 다 . 
 재건축 초과 이익환 수제 는 부동산 시장 악화 로 지난해 12 월 까지 유예 됐 다가 올해 부터 다시 부활 했 다 . 하지만 초과 이익환 수제 는 현재 헌법 재판소 에서 재판 이 계류 중 이 다 . 수억 원 에 달할 것 으로 예상 되 는 서울 강남 재건축 조합 들 로부터 헌법 소원 을 청구 했 기 때문 이 다 . 헌재 는 오늘 열린 법제 사법 위원회 국정 감사 에서 “ 적절 한 시점 에 이 에 대해 선포 할 것 이 라고 밝혔 다 . 
 ◇ 여권 중심 공론 화 확산 … “ 법제 화 하 기 전 수렴 · 토론 거쳐야 ” 
 최근 에 는 문재인 정부 가 지난 3 월 토지 공개념 헌법 개정 에 나서 면서 이 를 제도 화 해야 한다는 요구 가 여권 과 일부 지자체 를 중심 으로 급속히 확산 되 고 있 다 . 이해찬 더불 어 민주당 대표 는 지난달 “ 토지 공개념 을 도입 해 놓 고 실제로 20 년 가까이 공개념 의 실체 를 만들 지 않 다 보 니 집값 이 폭등 할 수 밖에 없 는 구조 가 됐 다 ” 며 “ 이 를 극복 할 수 있 는 종합 적 인 대책 을 중앙 정부 에서 도 모색 하 고 있 다 ” 고 밝힌 바 있 다 . 
 이재명 경기도지사 역시 최근 ‘ 기본 소득 형 국토 보유 세 ’ 라는 개념 을 제안 했 다 . 부동산 불로 소득 을 거둬 국민 모두 에게 30 만 원 씩 나눠 주 자는 것 이 다 . 이 도지사 는 국토 보유 세 가 시행 되 면 정부 는 15 조 5000 억 원 의 세수 가 늘어나 전 국민 에게 30 만 원 씩 의 토지 배당 이 가능 해질 것 으로 보 고 있 다 . 특히 국민 의 95 % 가 수혜 를 받 아 조세 저항 이 현격히 줄어들 것 으로 전망 했 다 . 
 시장 에서 는 명확 한 법 적 수단 등 을 검토 해 토지 공개념 을 어떻게 실현 할 것 인가 다양 한 정책 을 통해 논의 해야 한다고 조언 한다 . 심교 언 건국대 부동산 학과 교수 는 “ 이 정책 은 조세 저항 을 감안 해 장기 적 인 과제 로 접근 해야 한다 ” 며 “ 구체 화 하 는 법률 과정 에서 사회 적 합의 나 국민 적 여론 수렴 등 이 신중 하 게 토론 하 면서 같이 가 야 한다 ” 고 말 했 다 . 
 또한 이미 토지 로 얻 은 소득 을 환원 하 는 제도 가 마련 돼 있 기 때문 에 지나치 게 법률 을 만들 어서 규제 하 게 되 면 재산 권 침해 도 문제 가 될 수 있 다는 견해 도 존재 한다 . 
 권대 중 명 지대 부동산 대학원 교수 는 “ 이미 개발 이익 활용 에 관한 법률 에 따라 얼마 든지 규제 할 수 있 지만 부동산 시장 을 규제 하 기 위한 근거 로서 토지 공개념 을 강화 하 려는 것 이 다 ” 며 “ 부 의 편중 을 완화 하 거나 부동산 투기 를 억지 하 고 급등 을 막 기 위해서 는 긍정 적 인 효과 가 있 겠 지만 지나치 게 법률 을 만들 어 규제 하 게 되 면 개인 의 재산 권 이 침 해도 있 을 수 있 다 ” 고 강조 했 다 . 
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