주택 보급 율 의 허실 1997 년 말 우리 나라 의 주택 수 는 1 천 62 만 7 천 호 로 보급 율 은 무려 92 % 에 이른다 . 1990 년 이후 매년 60 만 호 씩 공급 하 기 시작 하 여 72 . 4 % 의 보급 률 이 무려 19 . 6 % 나 증가 하 게 되 어 주택 의 양 적 부족 문제 는 상당히 해소 되 었 다 . 그러나 시골 이나 지방 도시 에서 는 보급 율 이 100 % 가 넘 는다지만 서울 등 대 도시 의 경우 는 그 에 못 미치 는 등 지역 편중 현상 이 심하 다 . 같 은 기간 서울시 주택 보급 율 은 70 . 1 % 다 . 여기 서 주택 보급 율 에 대해서 한 가지 의문 이 생긴다 . 서울 의 경우 29 . 9 % 가 부족 하 다는 말 인데 그렇 다면 그 들 은 현재 어디 서 거주 하 고 있 다는 말 인가 ? 다리 밑 이나 지하철 역 , 토굴 등 에서 노숙 ( 路 宿 ) 한다는 말 인가 ? 주택 보급 율 은 총 주택 수 를 소요 가 구수 로 나눈 백분 율 로 표시 한다 . 여기 서 총 주택 수라 함 은 아파트 , 연립 주택 , 다 세대 주택 , 단독 주택 , 병 용 주택 의 주거 용 수 를 말 하 는 데 공공 임대 주택 과 민간 임대 주택 을 포함 한 수 치이 다 . 소요 가구 는 우리 나라 총 가구 에서 주택 을 필요 로 하 지 아니하 는 가구 , 즉 하숙생 이나 학생 등 의 단독 가구 , 고아원 이나 양로원 등 의 집단 가구 를 제외 한 가구 를 말 한다 . 이 는 대략 21 . 2 % 로 이 를 제외 한 78 . 8 % 의 가구 를 소요 가구 로 산정 한다 . 여기 서 문제 가 있 는 것 은 다 가구 주택 의 경우 실제 거주 세대 와 상관없이 1 가구 로 산정 한다는 점 이 다 . 다 가구 주택 이 분양 은 불가 하 다지만 암암리 에 개인 에게 분양 된 상태 이 고 , 설령 순수 임대 의 경우 라도 현실 적 으로 는 단독 가구 가 거주 하 기에 충분 한 환경 ( ? ) 을 갖추 고 있 는 점 을 감안 한다면 이 를 주택 수 에 포함 하 는 것 은 당연 하 다 . 이 다 가구 주택 을 주택 수 에 포함 하 면 보급 율 은 85 . 5 % 에 이른다 . 또한 오피스텔 도 엄연히 주 거의 한 형태 로 존재 하 고 있 음 을 감안 이 들 모두 를 포함 할 경우 서울 의 주택 보급 율 은 약 90 % 에 육박 한다고 한다 . 나머지 10 % 정도 는 옥탑 이나 지하 공간 , 단독 주택 의 곁방 , 무허가 건물 , 비닐하우스 등 다소 열악 한 주거 환경 에서 생활 하 는 가구 가 아닌가 생각 된다 . 주택 보급 율 에서 의 탈피 주택 200 만 호 건설 정책 은 양 적 인 면 에서 는 괄목 할 만 한 실적 이 있 었 다 . 무주택 서민 들 에게 집 없 는 설움 을 해소 하 도록 한 점 에서 는 긍정 적 인 평가 를 받 아 마땅 하 다 . 반면 에 주거 환경 을 개선 하 고 삶 의 질 을 개선 했 느냐 하 는 데 는 반드시 그렇 다고 볼 수 는 없 다 . 개별 공간 은 주거 환경 이 개선 된 것 은 분명 하 다 . 그러나 단지 의 생활 환경 이나 주변 지역 의 주변 환경 은 오히려 악화 되 었 다 . 기존 의 도시 기반 시설 에 과부하 를 초래 하 였 고 , 고층 · 고밀 의 개발 은 자연 을 훼손 하 고 스카이라인 의 파괴 하 는 등 도시 경관 상 의 문제 를 야기 하 였으며 , 청소 · 주차 · 교육 · 문화 · 프라이버시 등 많 은 환경 문제 를 유발 시켰 다 . 이런 공과 ( 功過 ) 를 논외 ( 論外 ) 로 하 고 우리 나라 전체 의 주택 보급 율 이 92 % 인 현 시점 에서 주택 정책 을 어떤 방향 에서 추진 되 는 것 이 옳 은 것 일까 ? 주택 공급 을 우선 해야 하 는가 아니 면 주 거 환경 의 수준 향상 에 중점 을 두 어야 할 것 인가 하 는 갈림길 에 섰 다고 본다 . 현시점 에서 100 % 의 주택 을 보급 한다고 하 자 . 그게 무슨 의미 가 있 느냐 하 는 것 이 다 . 아무리 많 은 주택 을 보급 한다 하 더라도 절대 입주 가 불 가능 한 계층 이 존재 하 기 때문 이 다 . 빈곤층 의 경우 는 그림 의 떡 이 될 수 밖에 없 다 . 지하 에 월세 를 살 고 있 는 세대 에게 무상 으로 주택 을 제공 한다 하 더라도 임대료 나 관리비 를 부담 할 수 없 다면 입주 는 불 가능 하 다 . IMF 여파 로 주택 시장 이 얼어붙 어 미분양 아파트 가 10 만 세대 가 넘 는다고 한다 . 이 를 소화 하 기 까지 는 상당 한 시간 이 필요 하 리라 본다 . 적어도 몇 년 간 은 주택 의 보급 에 그리 신경 쓰 지 않 아도 될 것 같 다 . 별도 의 활성 화 대책 을 세우 지 않 더라도 재건축 이나 재 개발 로 자연 적 으로 증가 되 는 세대수 만 으로 도 어느 정도 의 수요 는 감당 할 수 있 기 때문 이 다 . 다만 저소득 계층 을 위한 공공 임대 주택 의 건립 은 년차 별 로 확충 해 나가 야 할 것 이 라 본다 . 참고 로 1998 년 도 국민주택기금 9 조 3 천 500 억 원 중 농촌 주택 , 재 개발 임대 , 공공 임대 , 사원 임대 , 근로 복지 등 에 28 . 4 % 인 2 조 6 천 572 억 원 이 배정 되 었 다 . 양 ( 量 ) 에서 품질 에로 의 전환 건립 되 는 주택 규모 의 제한 과 분양 가 통제 가 해제 됨 으로 이제 주택 시장 은 완전 시장 경제 체제 로 전환 했 다고 볼 수 있 다 . 그 동안 의 사전 분양 제 는 소비자 의 선택 권 을 제한 하 였 다 . 상황 이 바뀐 지금 사후 분양 제 를 도입 소비자 로 하여금 선택 의 자유 를 돌려주 어야 한다 . 물론 당장 이 제도 의 시행 은 주택 건설업 계 에 는 큰 부담 이 될 수 밖에 없 겠 지만 그렇 다고 언제 까지 사전 분양 제 를 고집 할 수 도 없 을 것 이 다 . 자동차 를 고르 더라도 팸 플렛 을 보 고 , 색상 을 보 고 , 디자인 을 보 고 , 성능 을 보 고 선택 한다 . 주택 도 다를 바 없 다 . 가격 면 에서 는 자동차 와 비교 할 바 가 아니 면서 도 소비자 로서 의 보호 , 즉 선택 권 이 그리 자유 롭 지 못하 다는 것 은 시장 경제 논리 상 말 이 되 지 않 는 일 이 다 . 같 은 아파트 단지 일지라도 1 층 에 거주 하 길 원하 는 사람 이 있 는가 하 면 아예 꼭대기 층 을 원하 는 경우 도 있 을 것 이 다 . 아파트 가격 을 더 준다 하 더라도 소위 전망 이 좋 은 로얄 층 을 원할 수 도 있 는 것 이 다 . 주거 환경 이 다소 나쁘 더라도 교통 이 좋 고 주위 시설 이 좋 다는 이유 로 선택 할 수 도 있 지만 외부 공간 이 넓 고 조경 · 휴게 시설 이 잘 된 단지 를 고르 는 사람 도 있 다 . 그런 사람 들 이 필요 한 아파트 를 구입 하 게 해 주 는 것 이 지금 해야 할 일 이 다 . 뿐 만 아니 라 계약 조건 등 기타 의 분양 조건 이나 방법 도 다양 하 게 제시 하 여 소비자 가 자유 롭 게 선택 할 수 있 는 범위 를 넓혀 주 어야 한다 . 분양가 의 납부 방법 이나 융자 조건 , 하 자 보증 방법 이나 플러스 또는 마이너스 옵션 제 의 도입 , 입주 시 분양 아파트 인근 의 기준 시가 가 하 락할 경우 분양 가 에서 하락 한 비율 만큼 보상 해 주 는 시 가 보장 제 , 품질 보증 제 나 성능 보증 제 의 도입 , 보증 보험 제 의 도입 등 이제 소비자 를 유혹 할 수 있 는 모든 방법 이 동원 되 지 않 으면 안 될 시대 가 머잖아 도래 할 것 이 다 . 팸 플렛 만 보 고 , 모델 하우스 만 보 고 계약 할 것 이 아니 라 건립 된 현장 에서 모든 정보 와 서비스 조건 을 파악 한 다음 에 선택 할 수 있 도록 해 주 어야 할 것 이 다 . 그렇 다면 공급 에서 이제 품질 향상 을 위한 정책 으로 점차 선회 해야 할 것 이 라 본다 . 1996 년 11 월 서울시 ( 주택 국 ) 에서 공동 주택 에 대한 지표 적 심의 기준 을 마련 하 였 다 . 공동 주택 1 동 의 입면 적 을 3 , 000 ㎡ 내지 3 , 500 ㎡ 로 제한 하 고 , 입면 차 폐도 를 두어 시각 통로 를 확보 토록 하 고 , 구릉 지변 의 고도 에 따른 층수 를 제한 하 거나 아파트 단지 의 규모 와 단지 내 생활 가능 공간 의 확보 면적 에 따른 용적 률 의 차등 적용 등 심의 기준 을 정하 여 운영 하 였 다 . 그 후 서울 시립 대학교 ( 최찬환 교수 ) 에 환경 지표 를 보완 개발 토록 하 여 1998 년 부터 보강 된 기준 으로 운영 중 에 있 다 . 추가 로 개발 된 지표 를 보 면 단지 내 의 보도 율 을 50 % 이상 , 도로 와 지상 주차 면적 을 40 % 이하 로 , 구릉지 의 절토 와 성 토시 조성 되 는 옹 벽 의 높이 를 6 m 이하 로 제한 하 는 등 의 기준 과 공동 주택 단지 안 의 각종 지표 를 호수 밀도 로 산정 적용 하 는 방안 을 제시 하 고 있 다 . 1998 년 4 월 10 일자 개정 된 서울시 건축 조례 에서 일반 주거 지역 안 에서 건립 되 는 공동 주택 의 용적 률 을 400 % 에서 300 % 로 하향 조정 한 것 도 이 와 같 은 맥락 에서 다 . 최근 주거 환경 을 우선시 한 현상 들 이 눈 에 띄 게 늘어나 고 있 다 . 몇몇 아파트 단지 의 경우 아예 기존 세대 만 을 위한 재건축 을 추진 하 거나 계획 을 세우 고 있 다 . 세대수 를 증가 시켜 공사비 의 부담 을 줄이 는 종래 의 방법 으로 는 주거 환경 을 결코 개선 할 수 없 다는 것 을 이해 하 게 되 었 고 아파트 의 가치 면 에서 도 훨씬 이익 이 라는 깨닫 게 되 었 기 때문 이 다 . 복지 주거 기준 의 제정 주거 단지 의 외부 환경 의 개선 도 중요 하 지만 현재 보급 된 주택 의 개별 내부 공간 에 관해서 도 눈 을 돌릴 필요 가 있 다 . 서울시 에서 는 주거 환경 의 실태 를 조사 하 여 1997 년 7 월 복지 주거 기준 을 설정 발표 한 바 있 다 . 지금 까지 의 보급 정책 에서 주거 환경 의 질 적 개선 정책 으로 방향 을 선회 하 겠 다는 발상 의 전환 으로 이 는 획기 적 인 사건 이 다 . 영국 , 프랑스 , 독일 등 유럽 국가 나 일본 과 비교 한 우리 나라 의 주거 수준 은 절반 에 불과 하 고 , 서울 의 경우 도 전국 주거 수준 의 평균 이하 이 다 . 영국 은 1919 년 공영 주택 의 질 적 수준 을 유지 하 기 위하 여 주택 건설 기준 을 제정 한 이래 꾸준히 개정 발전 시켜 가장 오랜 역사 를 갖 고 있 으며 , 미국 도 1940 년 대 부터 주 별 로 각기 다른 Housing Code 를 제정 운영 해 왔 고 , 일본 은 1976 년 독일 퀼 른의 주거 기준 ( International Federation for Housing and Planning ) 을 모체 로 한 가구 별 주거 기준 을 마련 최저 주거 기준 과 유도 주거 기준 을 제정 운영 하 고 있 다 . 서울시 가 제시 한 기준 안 을 보 면 최저 주거 기준 과 제 1 · 제 2 유도 기준 등 세 가지 유형 을 제시 하 고 있 다 . 개인 과 사회 의 건강 안전 복리 의 유지 를 위해 모든 가구 가 확보 해야 할 수준 의 최저 기준 , 즉 최 하위 계층 을 위한 기준 과 현재 중위 계층 에 해당 하 는 주거 수준 으로서 중 · 단기 적 인 유도 를 위해 제 1 유도 기준 을 , 현재 의 중 · 상위 계층 에 해당 하 는 주거 수준 을 중 · 장기 적 으로 유도 해야 할 제 2 유도 기준 으로 구분 하 였 다 . 4 인 가족 을 기준 으로 최저 기준 은 40 ㎡, 제 1 유도 기준 은 60 ㎡, 제 2 유도 기준 은 85 ㎡ 로 정하 였 다 . 참고 로 일본 의 경우 같 은 가족 을 기준 , 최저 기준 은 50 ㎡, 제 1 유도 기준 은 61 . 2 ㎡, 제 2 유도 기준 은 85 . 1 ㎡ 로 하 면서 도시 형 의 기준 은 91 ㎡ 로 정하 고 있 다 . 최저 주거 기준 을 해소 하 기 위해서 는 저렴 한 임대료 의 공급 임대 주택 의 공급 과 저소득 계층 을 위한 임대료 보조 제도 의 도입 을 추진 하 면서 민간 부분 에서 도 각종 세제 나 제도 적 지원 을 통한 임대 주택 의 건립 을 유도 해야 한다 . 1998 년 부터 매년 2000 호 의 공공 임대 주택 을 공급 한다면 2007 년 이 면 최저 기준 미달 가구 는 완전 해소 될 것 으로 예측 된다 . 그러나 그렇게 되 기 까지 많 은 난관 이 기다리 고 있 다 . 불청객 IMF 가 찾아왔 기 때문 이 다 . 토지 와 재원 의 확보 , 중앙 정부 와 지방 정부 간 의 협력 과 재정 의 지원 , 기존 시가지 정비 와 적정 개발 을 위한 재 정비 방향 의 정립 , 서울 과 수도 권 지역 의 향후 개발 가능 성 과 전망 에 대한 정책 의 결정 등 쉽 지 않 은 문제점 이 산적 하 다 . 두 마리 의 토끼 두 마리 토끼 를 다 잡 는 것 이 가장 바람직 하 다 . 그렇지만 한 마리 만 잡 겠 다고 한다면 어느 쪽 을 선택 해야 하 는가 ? 정책 방향 을 결정짓 는 것 은 대단 한 결단 을 요한다 . 능력 있 는 포수 는 두 마리 다 잡 을 수 있 겠 지만 그러 지 않 을 경우 두 마리 다 놓칠 수 도 있 기 때문 이 다 . * 발췌 : 윤혁경 의 건축법 해설