분상 제 지정 D - 1 , 추가 대책 도 나올까 
 분상 제 지정 D - 1 , 추가 대책 도 나올까 서울 아파트 20 주 째 가격 상승 , 정부 강력 대책 검토 잇단 발언 ' 촉각 ' 
 우주 성 기자 | wjs 89 @ econovill . com | 승인 2019 . 11 . 05 12 : 19 : 19 
 이미 분양 가 상한 제 만 으로 도 시장 에 는 충분히 충격 이 있 기 때문 에 추가 적 인 규제 는 힘들 것 이 라는 전망 도 많 지만 시장 분위기 로 봐서 는 규제 의 끝 은 아닐 것 이 라는 전망 역시 점차 힘 을 얻 고 있 다 . 이런 주장 에 힘 이 실리 는 것 은 바로 정부 가 지속 적 으로 추가 규제 대책 이 있 을 수 있 음 을 암시 했 기 때문 이 다 . 
 김현미 국토 교통부 장관 이 지난달 2 일 국정 감사 에서 시장 이 안정 되 지 않 는다는 조건 을 달 긴 했 지만 “ 더 강력 한 대책 을 강구 하 겠 다 ” 고 발언 한 것 이나 지난 30 일 김상조 대통령 비서실 정책 실장 이 종합 적 인 대책 을 내놓 겠 다고 밝히 면서 수면 아래 추가 적 인 대책 이 있 는 것 이 아니 냐는 관측 이 나오 고 있 다 . 
 분양 가 상한 제 지역 지정 이 하루 앞 으로 다가왔 음 에 도 불구 하 고 서울 의 집값 상승 이 멈출 기세 를 보이 지 않 고 있 는 점 도 추가 적 규제 의 가능 성 을 꾸준히 높여 주 고 있 다 . 한국감정원 에 따르 면 서울 의 주택 가격 은 7 월 이후 4 개월 가까이 연속 해서 상승 하 고 있 다 . ‘ 10 월 전국 주택 종합 매매 가격 ’ 에서 서울 은 주택 가격 의 상승 폭 을 전월 의 0 . 17 % 에서 0 . 44 % 까지 더욱 확대 했 다 . 잠시 주춤 했 던 재건축 단지 의 가격 도 다시 상승세 를 보이 고 있 다 . 
 분양 가 상한 제 시행 과 함께 따라 올 수 있 는 현실 적 인 추가 규제 로 전문가 들 은 지금 시행 중 인 대출 의 추가 규제 강화 이외 에 도 채권 입찰 제 , 재건축 연한 연장 , 주택 거래 신고 제 , 전월세 상한제 와 계약 갱신 청구 권 등 다양 한 규제 방안 을 꼽 고 있 다 . 
 ◆ 자금 흐름 막 아라 , 추가 대출 규제 꺼내 들 까 
 정부 가 여러 번 의 부동산 대책 을 발표 하 면서 매번 중요 규제 내용 으로 다룬 것 은 대출 규제 다 . 주택 구매 가격 에서 가능 한 대출 한 도인 LTV ( 주택 담보 대출 비율 ) 는 2017 년 70 % 에서 현재 투기 과열 지구 의 9 억 원 이하 주택 의 경우 40 % 까지 그 비율 이 대폭 축소 된 상황 이 다 . 9 억 원 초과 주택 의 대출 도 지난 해 9 . 13 대책 에서 원칙 적 으로 금지 됐 다 . 
 윤지 해 부동산 114 수석 연구원 은 이미 정부 가 분양 가 상한 제 등 정도 의 강력 한 대책 을 마련 한 상태 에서 현실 적 으로 병행 할 수 있 는 규제 로 추가 적 인 대출 규제 를 꼽 았 다 . 윤지 해 연구원 은 “ 만약 대출 규제 를 강화 한다면 실 소유자 와 관련 된 부분 은 건드리 기 힘들 다 . 따라서 크 게 세 가지 부분 을 중심 으로 규제 를 강화 할 것 이 다 . 
 현재 투기 과열 지구 인 서울 등 의 LTV 를 40 % 적용 하 는 식 으로 , 과열 지역 등 에 대한 추가 적 인 규제 를 할 수 있 고 , 다 주택 자 에 대한 추가 규제 , 또 고가 주택 에 대한 규제 등 이 중심 이 될 것 으로 보인다 ” 고 말 했 다 . 
 윤 연구원 은 “ 해당 세 가지 부분 에서 이미 규제 를 하 고는 있 지만 예외 조항 등 을 좀 더 엄격 하 게 개정 하 는 식 으로 추가 규제 할 가능 성 은 있 다 . 예 를 들 어 현재 1 가구 1 주택 자 의 경우 새로운 주택 을 매입 시 이전 주택 을 매도 하 면 대출 이 가능 한 점 이나 그 전 에 대출 이 없 으면 가능 한 점 등 의 예외 조항 등 이 개정 될 가능 성 이 있 다 ” 고 설명 했 다 . 
 ◆ 재건축 연한 연장 에 대해서 윤 연구원 은 분양 가 상한 제 로 정비 사업 이 지연 되 는 부작용 이 있 을 수 있 으므로 실질 적 으로 재건축 연한 연장 등 을 정부 가 검토 하 기 는 부담 스러울 수 있 다고 지적 했 다 . 그 는 “ 이미 실질 적 으로 안전 진단 강화 등 으로 30 년 의 재건축 연한 을 연장 가능 하 기 때문 에 무리 하 게 제도 를 손 볼 이유 는 없 다 . 상징 적 인 의미 는 있 을 수 있 지만 무리 하 게 연한 자체 를 늘리 려고 할 가능 성 은 낮 다 ” 고 말 했 다 . 
 ◆ 채권 입찰 제 , 분양 차익 은 막 지만 상한 제 도입 취지 무색 해질 수 도 
 이용만 한성대 학교 교수 는 현재 와 마찬가지 로 과거 분양 가 상한 제 도입 시 정부 가 가장 고민 했 던 부작용 이 바로 분양 가 와 시세 차이 에서 발생 하 는 차익 문제 라고 설명 했 다 . 이런 분양 프리미엄 과 초과 수익 을 줄이 는 방법 으로 이 교수 는 두 가지 방법 을 정부 에서 꺼내 들 수 있 다고 보 고 있 다 . 한 가지 방법 은 전매 제한 등 의 재 매각 기간 과 매각 시 거주 기간 을 정하 는 것 이 다 . 해당 방법 은 이미 정부 가 분양 가 상한 제 대책 을 발표 하 면서 좀 더 강화 된 전 매제 한 기간 을 설정 함 으로써 추가 적 인 도입 은 힘든 면 이 있 다고 지적 했 다 . 또 하나 의 방법 은 과거 분양 가 상한 제 도입 시 추가 적 으로 도입 했 던 ‘ 채권 입찰 제 ’ 다 . 
 채권 입찰 제 는 분양 가 상한 제 등 을 통해 주변 시세 보다 싸 게 분양 받 은 청약 자 에게 분양 가 와 별도 로 채권 을 매입 하 게 하 는 제도 다 . 채권 매입 액 이 높 은 순서 대로 당첨자 를 선정 해 시세 차익 을 채권 을 매입 하 도록 유도 해 시세 차익 을 무력 화 하 는 제도 이 다 . 2006 년 도입 했 다가 2013 년 주택 시장 완화 를 이유 로 폐지 했 던 제도 이 기 도 하 다 . 
 그러나 이 교수 는 채권 입 찰제 가 분양 가 상한 제 의 부작용 인 로또 청약 이나 시세 차익 은 막 을 수 있 지만 분양 가 상한 제 의 의도 를 퇴색 할 수 있 다는 점 을 지적 했 다 . 그 는 “ 분양 가 상한 제 의 원래 의도 는 무주택자 들 에게 저렴 하 게 주택 을 구입 할 수 있 는 기회 를 주 겠 다는 것 인 만큼 채권 입찰 을 시도 하 면 채권 매입 이 곤란 한 무주택자 의 경우 주택 매입 의 부담 이 커지 면서 분양 가 상한 제 의 효과 가 퇴색 하 게 된다 ” 고 지적 했 다 . 
 따라서 이 교수 는 분양 가 상한 제 를 통해 정부 가 어떤 점 을 목표 로 하 는지 에 따라 추가 적 인 규제 방향 이 달라질 수 있 다고 설명 했 다 . 정부 의 분양 가 상한 제 도입 취지 가 무주택자 에게 저렴 하 게 주책 을 구입 할 기회 를 주 기 위해서 라면 채권 입찰 제 와 같 은 강수 를 두 기 힘들 것 이 지만 만약 그 보다 부동산 시장 안정 과 분양 가 를 억누르 기 위한 규제 에 정책 의 초점 이 있 다면 채권 입찰 제도 도입 할 가능 성 이 분명히 존재 한다는 것 이 다 . 
 이 교수 는 분양 가 상한 제 로 인한 시세 차익 때문 에 분양 시장 과열 은 분명 하 므로 채권 입찰 제 이 외 에 도 추가 적 으로 청약 조건 강화 등 도 고려 할 수 있 다고 덧붙였 다 . 
 권대 중 명지 대학교 부동산 학과 교수 는 채권 입찰 제도 일정 부작용 은 있 지만 분양 가 상한 제 로 인한 청약 과열 등 의 부작용 이 더 큰 만큼 분양 가 상한 제 를 시행 하 게 되 면 후속 타로 도입 할 가능 성 이 높 은 것 으로 채권 입찰 제 를 들 었 다 . 
 권 교수 는 “ 청약 자 입장 에서 많 게 는 수천만 원 에서 수억 원 싼 가격 으로 분양 받 는 것 이 가능 해지므로 청약 과열 은 불 보 듯 뻔하 다 . 따라서 정부 가 채권 입찰 제 를 도입 할 가능 성 이 크다 ” 고 분석 했 다 . 그 는 “ 무주택자 들 이 불리 할 가능 성 도 있 지만 정부 입장 에서 는 분양 가 상한 제 로 인한 청약 과열 진정 이 우선 이 므로 가능 성 은 충분 하 다 . 서울 시내 일반 주택 분양 분 이 1 년 에 평균 1 만 가구 에서 1 만 2000 여 가구 정도 되 는데 서울 의 청약 통장 가입자 만 올해 6 월 기준 580 만 명 이 다 . 서울 만 봐도 수 백 대 일 의 청약 과열 조짐 이 있 는데 절대 이런 문제 를 방치 하 면서 분양 가 상한 제 를 실행 하 지 는 않 을 것 이 다 ” 라고 전망 했 다 . 
 ◆ 추진 가능 성 높 은 전월세 상한제 와 계약 갱신 청구 권 
 권 교수 는 그 외 에 현재 정부 가 추진 하 고 있 는 추가 규제 로 전월세 상한제 와 계약 갱신 청구 권 을 들 었 다 . 
 현재 정부 와 여당 이 추진 중 인 계약 갱신 청구 권 은 현행 의 주택 임대차 보호법 의 2 년 의 전월세 임대차 계약 기간 을 임차인 인 세입자 가 원할 시 4 년 까지 연장 할 수 있 도록 하 는 제도 다 . 전월세 상한제 또한 민간 임대 주택 의 전월세 가격 상한 을 5 % 이하 로 묶 어 전월세 의 급상승 을 막 겠 다는 취지 에서 도입 하 려는 제도 다 . 
 권 교수 는 “ 내년 1 월 1 일 부터 전월세 상한제 와 계약 갱신 청구 권 을 시행 하 기 위해 주택 임대차 보호법 등 을 개정 하 려고 하 고 있 다 . 주택 임대차 보호법 의 제 4 조 1 항의 ‘ 기간 을 정하 지 아니하 거나 2 년 미만 으로 정한 임대차 는 그 기간 을 2 년 으로 본다 ’ 라는 조문 을 4 년 으로 연장 하 는 것 이 주 개정 사항 이 다 ” 라고 말 했 다 . 그 는 “ 예 를 들 면 2 년 에서 4 년 으로 연장 이 되 면 전세 를 안 고 주택 을 매매 했 던 사람 등 의 경우 는 크 게 타격 을 받 을 수 있 다 . 4 년 에 한 번 씩 임대차 가 돌아오 면 최대 두 번 까지 갱신 이 가능 해지므로 실질 적 으로 8 년 까지 연장 되게 된다 . 재산 권 침해 의 소지 가 다분 하 다 ” 고 지적 했 다 . 권 교수 는 “ 전월세 상한제 역시 서민 주거 안정 을 위해서 필요 한 부분 이 있 지만 가격 이 오르 게 되 면 정책 시행 초기 에 가격 이 선 반영 돼 임차인 이 피해 를 입 을 가능 성 이 높 아 지 는 등 부동산 시장 의 왜곡 이 일어날 수 있 다 ” 고 우려 했 다 . 
 박 합수 KB 국민은행 수석 부동산 전문 위원 은 “ 일각 에서 나오 는 3 년 임대 기간 에 추가 3 년 연장 은 시장 에 부담 이 될 수 있 지만 현재 다뤄 지 는 계약 갱신 청구 권 은 그래도 부작용 을 최소한 으로 한다면 정부 입장 에서 검토 는 해 볼 만 현실 성 있 는 추가 규제 라고 생각 한다 ” 고 말 했 다 . 박 위원 은 “ 계약 갱신 청구 권 개정안 이 다루 는 시장 에 2 년 연장 으로 4 년 까지 임대차 계약 이 연장 되 는 경우 가 현 시장 에서 도 많이 일어나 고 있 다는 것 은 사실 ” 이 라면서 “ 계약 갱신 청구 권 은 전세 시장 의 안정 을 가져 올 수 있 으므로 현실 에서 도 필요 한 측면 도 있 고 정부 에서 도 추가 적 인 규제 방 안 으로 검토 해 볼 만 하 지 않 겠 나 ” 라고 덧붙였 다 . 
 ◆ 강화 된 ‘ 주택 거래 신고 제 ’ 역시 박 위원 이 현재 분양 가 상한 제 등 의 강력 한 대책 등 을 추진 한 정부 가 현실 적 으로 고려 할 만 한 대책 으로 꼽 은 규제 방법 중 하나 다 . 
 주택 거래 신고 제 는 주택 투기 우려 가 있 는 지역 을 주택 거래 신고 지역 으로 지정 하 고 해당 지역 의 주택 에 관한 소유 권 을 이전 시 계약 당사자 가 15 일 이내 주택 소재지 의 관할 관청 에 신고 하 는 것 을 골자 로 하 는 제도 다 . 
 박 위원 은 “ 현재 실거 래 신고 기간 은 60 일 인데 내년 부터 30 일 로 단축 하 는 법률 을 현재 국회 등 에서 추진 중 에 있 다 . 과거 시행 했 던 주택 거래 신고 제 는 15 일 안 에 계약 당사자 가 신고 를 해야 했 다 . 그 만큼 정부 가 부동산 현황 을 빨리 파악 하 고 대응 을 준비 할 수 있 는 여지 는 생긴다 ” 고 설명 했 다 . 그 는 “ 다만 현재 도 실거 래 신고 제 를 시행 하 고 있 고 더 강화 된 실거 래 신고 제도 추진 중 인 만큼 , 크 게 실효 성 이 있 는지 는 의문 이 있 기 때문 에 30 일 기간 설정 정도 로 만 그칠 가능 성 도 있 다 ” 고 덧붙였 다 . 
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