삼성생명 블로그 : : [ 뉴스 읽 어 주 는 남자 ] 부동산 정책 과 부동산 시장 의 미래 , 투자 전략 
 [ 뉴스 읽 어 주 는 남자 ] 부동산 정책 과 부동산 시장 의 미래 , 투자 전략 
 ㅣ 금융 & 재테크 ㅣ 2017 . 07 . 31 19 : 15 
 지난 6 월 19 일 , 부동산 정책 발표 이후 달라진 부동산 시장 의 미래 와 투자 전략 이 궁금 하 지 않 으신 가요 ? 오늘 은 매일 경제 신문 명순영 기자 와 함께 달라진 부동산 정책 과 부동산 시장 의 미래 , 그리고 투자 전략 까지 소개 해 보 도록 하 겠 습니다 . 
 지난 정부 시절 강남 재건축 을 중심 으로 부동산 값 이 크 게 올랐 습니다 . 과열 우려 가 끊이 지 않 자 새로운 정부 는 안정 화 정책 으로 , 이른바 6 • 19 대책 을 내놓 았 습니다 . 정부 가 새 정책 을 내놓 은 지 이제 한 달 여 지났 는데요 . 시장 반응 은 어땠 을까요 ? 또 새 정책 이후 부동산 시장 은 어떻게 변할지 , 투자 전략 은 어떻게 세워야 할지 알아보 도록 하 겠 습니다 ! 
 선별 적 맞춤 형 ‘ 핀셋 규제 ’ 
 먼저 6 • 19 대책 을 다시 한 번 정리 해 보 겠 습니다 . 요약 하 면 ' 선별 적 맞춤 규제 ' 라고 할 수 있 겠 습니다 . 실수요자 거래 는 위축 되 지 않 도록 하 면서 문제 가 있 는 부분 만 ' 핀셋 ' 으로 쏙 뽑아내 듯 규제 하 겠 다는 말 인데요 . 
 정부 는 투기 과열 지구 지정 과 같 은 고강 도 규제 대신 상대 적 으로 약한 조정 대상 지역 확대 카드 를 뽑 았 습니다 . 투기 과열 지구 로 지정 되 면 최초 로 주택 공급 계약 이 체결 된 날 부터 소유 권 이전 등기 를 완료 할 때 까지 최대 5 년 간 분양 권 전매 가 제한 됩니다 . 아울러 재 건축 조합원 지위 의 양도 도 할 수 없 습니다 . 매우 강력 한 정책 이 죠 . 그러나 역풍 을 맞 을 수 있 습니다 . 시장 을 안정 화 시킬 수 있 지만 자칫 시장 을 완전히 얼어붙 게 만들 수 도 있 죠 . 그래서 정부 가 꺼낸 카드 가 조정 대상 지역 확대 였 습니다 . 
 정부 는 일단 기존 37 개 조정 대상 지역 에 경기 광명 , 부산 기장군 , 부산 진구 등 3 개 지역 을 조정 대상 지역 으로 추가 했 습니다 . 조정 대상 지역 으로 지정 되 면 분양 권 전 매제 한 기간 이 설정 되 죠 . 해당 지역 분양 계약자 는 분양 권 을 팔 수 없 는 기간 이 길 게 는 입주 ( 소유 권 이전 등기 ) 때 까지 로 늘어났 습니다 . 과열 조짐 이 있 는 곳 에서 는 분양 권 전매 가 되 지 않 는다는 뜻 인데요 . 투기 수요 를 억제 하 기 위한 조치 입니다 . 
 대출 제한 도 심해졌 습니다 . 담보인 정비 율 ( LTV ) 와 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 은 조정 대상 지역 에 한 해 규제 비율 을 각각 10 % 포인트 씩 강화 합니다 . 70 % 로 일괄 상향 조정 했 던 LTV 는 수도 권 아파트 는 50 ∼ 60 % 로 낮 아 집니다 . 60 % 로 일괄 상향 조정 했 던 DTI 도 서울 은 50 %, 인천 • 경기 는 60 % 로 각각 차등 화 됐 습니다 . 대출 을 묶 어 투기 수요 를 막 겠 다는 계산 입니다 . 
 재건축 조합원 에 대한 주택 공급 수도 제한 했 습니다 . 현재 재건축 조합원 은 과밀 억제 권 역 내 에서 최대 3 주택 까지 , 과밀 억제 권역 밖 에서 소유 주택 수 만큼 분양 받 을 수 있 었 죠 . 이제 과밀 억제 권 역과 내외 여부 와 관계 없이 조정 대상 지역 으로 선정 되 면 조합원 당 1 주택 까지 만 분양 을 허용 합니다 . 
 정부 정책 이후 , ‘ 부동산 값 ’ 떨어졌 을까 ? 
 새로운 정부 의 첫 번 째 부동산 정책 은 효과 가 있 었 을까요 ? 아직 까지 는 더 지켜봐야 할 것 같 습니다 . 최근 서울 용산 , 경기도 분당 등 지역 에서 분양 한 아파트 는 높 은 경쟁 률 로 1 순위 에 마감 했 습니다 . 여전히 부동산 투자 심리 가 살 아 있 다는 뜻 이 죠 . 
 서울 아파트 매매 가 통계 를 봐도 그렇 습니다 . 한 부동산 전문 통계 업체 에 따르 면 , 서울 아파트 매매 가 는 6 • 19 대책 발표 직전 이 었 던 지난 6 월 16 일 0 . 32 % 상승 했 습니다 . 대책 발표 이후 엔 23 일 0 . 17 %, 30 일 0 . 16 % 로 오름폭 이 점차 둔화 됐 지만 7 월 들 어 다시 0 . 20 % 대 로 상승 폭 이 확대 됐 습니다 . 이 처럼 서울 전역 에서 집값 이 오르 는 상황 입니다 . 
 전문가 들 은 이번 정부 정책 은 부동산 과열 을 막 는데 한계 가 있 다고 진단 합니다 . 대 출한 도 제한 도 자산가 에게 는 큰 문제 가 아니 라고 판단 합니다 . 이 때문 에 전세 를 활용 해 차익 투자 를 하 는 이른바 갭 ( gap ) 투자 를 막 기 힘들 다고 보 고 있 습니다 . 
 핵심 은 금리 에 있 습니다 . 미국 기준 금리 인상 에 도 불구 하 고 국내 금리 는 여전히 낮 습니다 . 한국 경제 가 여전히 불안 해 한국은행 이 인상 을 결정 하 기 가 쉽 지 않 습니다 . 이렇게 저금리 기조 가 이어지 는 한 , 빚 을 내 자산 을 구입 하 는 상황 은 이어질 것 이 라고 보 고 있 답니다 . 
 앞 으로 도 부동산 시장 이 호황 세 유지 할까 ? 
 하지만 , 부동산 상승세 를 낙관 해서 는 안 된다는 게 전문가 들 의 대체 적 인 견해 입니다 . 국내 부동산 시장 은 ' 10 년 주 기설 ' 이 있 다고 합니다 . 10 년 주기 로 호황 과 불황 을 반복 한다는 뜻 으로 어쩌면 이제 불 황기 에 접어들 때 인지 도 모릅니다 . 
 실제 부동산 시장 을 낙관 하 기 어려운 근거 가 상당 합니다 . 우선 공급 이 많 습니다 . 올해 와 내년 아파트 입주 물량 만 80 만 가구 입니다 . 역대 최대 물량 을 기록 했 던 2007 년 ( 31 만 가구 ) , 2008 년 ( 32 만 가구 ) 보다 많 습니다 . 공급 이 많 으면 주택 수급 균형 이 무너져 매매 가 와 전셋값 이 동반 하락 할 가능 성 이 큽니다 . 
 금리 인상 변수 도 살펴봐야 합니다 . 미국 이 금리 를 올리 면 한국 이 마냥 현 금리 를 유지 하 기 힘들 것 입니다 . 대출 금리 인상 은 집값 에 악영향 을 줄 수 밖에 없 죠 . 또 정부 는 새로운 규제 를 준비 하 고 있 습니다 . 당장 8 월 에 6 • 19 대책 보다 훨씬 강력 한 규제 가 나온다는 전망 이 우세 합니다 . 
 이제 부동산 투자 는 철저 하 게 실리 를 따져야 합니다 . 시장 을 보수 적 으로 보 는 전문가 들 은 내년 하반기 나 2019 년 이 고점 부 근일 가능 성 이 높 다고 봅니다 . 이 때문 에 시세 차익 보다 는 임대 수익 을 노려야 된다는 말 도 나오 고 있 는데요 . ‘ 월세 가 잘 나오 는 아파트 에 투자 해야 한다 ’ 라는 조언 도 같 은 맥락 으로 해석 됩니다 . 또 경매 나 , 공매 , 미분양 등 을 활용 해 저렴 하 게 사 는 것 이 중요 합니다 . 
 또 전문가 들 은 주택 구매 시기 를 잘 저울질 하 라고 조언 합니다 . 부동산 시장 을 위축 시킬 요인 이 적 지 않 은 만큼 2019 년 이후 로 주택 구입 시점 을 늦추 는 것 도 방법 이 라는 것 입니다 . 역세 권 내 소형 아파트 를 사 라는 의견 도 있 는데요 . 이 는 수요 가 넘치 기 때문 에 부동산 불 황기 에 도 너끈 하 게 견딜 수 있 다는 판단 에서 입니다 . 
 지금 까지 매일 경제 신문 명순영 기자 와 함께 달라진 부동산 정책 과 부동산 시장 의 미래 에 대해서 알아보 았 는데요 . 정책 의 변화 가 계속 되 는 시기 니만큼 부동산 투자 에 관심 이 있 으신 분 들 은 충분 한 스터디 와 함께 신중 을 가하 시 길 바랄게요 . 
 ※ 준법 감 시필 ( 디지털 혁신 팀 제 17 - 64 호 , ‘ 17 . 07 . 31 . 1 년 간 유효 ) 
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