[ 알 쓸 신법 ] " 새 집 에 물 이 줄줄 ".. 하 자 보수 안 해 주 는 前 주인 , 어떻게 할까 ? - 올리브 노트 
 승인 2018 . 05 . 25 11 : 10 
 Q 결혼 6 년 만 에 처음 으로 내 집 을 마련 했 습니다 . 부동산 계약 을 진행 하 면서 집 주인 과 세입자 , 중개인 을 통해 구두 로 누수 와 같 은 다른 하자 가 없 음 을 확인 했 습니다 . 그러나 계약 직후 아이 방 인테리어 를 맡 은 업체 가 바닥재 를 뜯어보 니 물 이 흐른 자국 과 심한 곰팡이 가 발견 돼 당장 누수 공사 를 해야 할 상황 입니다 . 
 전 ( 前 ) 집 주인 에게 수리 해 달 라고 요청 하 고 불응 시 저희 가 수리 한 뒤 비용 을 청구 하 겠 다고 했 습니다 . 그런데 전 주인 은 이미 집 을 팔 았 으니 관계없 는 일 이 라며 알 아서 하 란 식 입니다 . 현재 인테리어 공사 가 중단 되 고 입주 날짜 도 늦 어 지 면서 당장 저희 가족 은 머물 곳 을 새로 마련 해야 하 는 등 손해 가 막심 한데요 . 
 이렇게 하 자 담보 책임 에 불응 하 는 전 집 주인 에게 손해 배상 을 청구 할 때 천장 수리 , 인테리어 중단 피해 보상 , 입주 지연 등 모든 피해 비용 을 포함 할 수 있 을까요 ? 또 이런 상황 을 알 면서 도 중개료 만 챙기 고 나 몰라라 하 는 중개인 에게 도 손해 배상 을 청구 할 수 있 는지 궁금 합니다 . 
 A 민법 제 580 조 는 매도인 의 하 자 담보 책임 이 라고 해서 빌라 나 아파트 와 같 은 매매 목적물 에 하 자 가 있 을 때 매도인 ( 매매 계약 에 있 어서 목적물 을 파 는 쪽 당사자 ∙ 전 집 주인 ) 의 손해 배상 책임 에 대해 규정 하 고 있 습니다 . 
 매수인 ( 매매 계약 에 있 어서 사 는 쪽 당사자 ) 이 하 자 가 있 는 것 을 알 고 매수 했 거나 과실 로 알 지 못한 경우 가 아니 라면 하 자 사실 을 알 게 된 날 로부터 6 개월 내 에 손해 배상 을 청구 할 수 있 는 것 입니다 . 다만 배상 의 범위 는 하 자 보수 에 드 는 비용 수준 으로 제한 됩니다 . 
 질문 자 의 상황 을 다시 짚 어 보 면 , 전 집 주인 에게 누수 공사 에 쓰인 비용 ( 하 자 보수비 ) 은 받 을 수 있 으나 , 그 외 추가 적 인 인테리어 비용 , 입주 지연 으로 인해 발생 한 손해 를 보상 받 긴 어려울 것 으로 보입니다 . 하 자 보수비 외 비용 은 하자 로 인한 직접 적 인 손해 가 아닌 특별 손해 에 해당 하 기 때문 인데요 . 질문 자 가 아파트 매매 를 한 후 인테리어 를 할 것 이 라는 등 의 사정 을 전 집 주인 이 알 았 거나 알 수 있 었 을 것 이 라는 점 과 구체 적 인 손해 액 에 대한 명백 한 입증 이 어렵 다면 그 배상 청구 도 쉽 지 않 아 보 입니다 . 
 여기 서 한 가지 의문 이 생기 실 겁니다 . 질문 자 의 경우 처럼 전 집 주인 이 계속 해서 보상 을 회피 해 하 자 담보 책임 권리 행사 기간 ( 6 개월 ) 을 넘겨 버리 면 더 전 집 주인 에게 하 자 보수 를 요구 할 수 없 는지 궁금 하 실 텐데요 . 
 하 자 담보 책임 권리 행사 기간 내 에 반드시 소송 을 제기 해야 한다거나 , 보상 절차 를 마무리 지어야 하 는 것 은 아닙니다 . 위 기간 내 에 적당 한 방법 으로 매도인 에게 누수 가 있 음 을 알리 고 수리 요청 혹은 손해 배상 을 청구 하 는 뜻 을 전달 했 다면 권리 행사 기간 을 지킨 것 이 되 므로 , 그 기간 이후 에 도 매도인 에게 배상 요구 를 할 수 있 습니다 . * 6 개월 내 에 하 자 보수 청구 를 했 다는 점 을 객관적으로 입증 할 수 있 도록 내용증명 우편 으로 발송 하 는 것 이 가장 적절 하 고 도 일반 적 인 방법 입니다 . 
 참고 로 하 자 담보 책임 의 권리 행사 기간 기산점 ( 만료점 에 대해 기간 의 계산 이 시작 되 는 시점 ) 은 ' 하자 가 있 다는 점 을 안 날 ' 로부터 6 개월 입니다 . 다만 현실 적 으로 는 매수인 이 하 자 가 있 다는 사실 을 언제 알 았 는지 를 객관적으로 입증 하 기 가 곤란 한 경우 가 상당 합니다 . 그러므로 하 자 보수 청구 권 의 행사 기간 이 지나 지 않 을 수 있 도록 잔금 지급 일 부터 6 개월 이내 에서 는 일단 하 자 보수 청구 를 명확히 해 두 는 것 이 가장 안 전할 것 입니다 . 
 그렇 다면 부동산 중 개인 에게 도 전 집 주인 과 같 은 이유 를 들 어 보상 을 요구 할 수 있 을까요 . 부동산 중 개인 은 의뢰인 에게 중개 대상물 의 하 자 여부 를 확인 하 고 설명 해 줘야 할 의무 가 있 습니다 . 이 를 고의 또는 과실 로 이행 하 지 않 으면 의뢰인 에게 손해 배상 책임 을 지 게 됩니다 . 
 하지만 이 같 은 확인 과 설명 의무 의 범위 는 전 집 주인 의 설명 에 기초 , 중개인 이 눈 으로 확인 할 수 있 는 수준 정보 까지 라고 봐야 합니다 . 벽지 를 제거 하 거나 천장 을 뜯어보 지 않 고 는 확인 할 길 이 없 는 문제 까지 는 중개인 에게 확인 및 설명 해야 할 의무 가 있 다고 보이 지 는 않 습니다 . 따라서 중개인 이 누수 사실 을 알 고 있 으면서 도 이 를 속이 고 중개 를 진행 했 다는 등 의 사정 이 없 는 한 중개인 을 상대 로 책임 을 묻 기 어렵 습니다 . 
 ' 내 집 마련 꿈 ' 신혼 부부 · 다 자녀 보금자리 론 파헤치 기 
 송 양 한 2018 - 11 - 09 12 : 46 : 22 
 제 가 궁금 함 것 은 집 주인 이 바뀐지 1 년 도 안 된 상황 에서 전 집 주인 이 보일러 를 바꾼 지 얼마 되 지 않 았 다는 말 을 하 고 이사 갔 거든요 . 이럴 때 , 집 주인 은 전 집 주인 에게 손해 배상 을 청구 할 수 있 는지요 . 집 주인 이 손해 배상 을 받 을 수 있 다면 그 비용 으로 보일러 를 새로 바꾸 고 싶 네요 . 바로 옆 에 있 는 보일러 는 96 년 도 에 시공 되 었 더라구요 . 20 년 도 더 된 보일러 . .. 보일러 의 가용 기간 이 얼마나 되 는지 모르 지만 , 보일러 업체 관계자 말 에 의하 면 그렇게 사용 하 면 업체 망한 대요 ^^ 임산부 가 있 어서 이번 겨울나기 가 쉽 지 않 을 듯 합니다 . 큰 걱정 이 에요 . 
 송 양 한 2018 - 11 - 09 12 : 42 : 28 
 세입자 인데요 . 올 3 월 에 이사 를 오 면서 집 주인 도 동시 에 바뀌 었 지요 . 이번 겨울 이 첫 겨울나기 인데요 . 보일러 점검 을 받 으려고 집 주인 에게 말 했 더니 직접 전화 해 보 라고 하 네요 . 원래 집 주인 이 알아봐 줘야 히 는 게 아닌가요 ? 그래서 , 문의 했 더니 보일러 가 05 년 도 꺼라 부품 도 비싸 고 AS 비용 도 몇 만 원 나온다고 그러 면서 집 주인 에게 새로 바꿔 달 라고 그러 는데 , 집 주인 한테 제 가 그런 말 을 하 기 가 그럴 잖 아요 ? 하지만 , 고온 설정 을 해야 연소 등 이 나올 정도 로 난방 비 가 우려 되 는 상황 에서 일단 집 주인 에게 문 의 한 내용 을 알려 드렸 더니 일단 알 았 다고 하 네요 .