1 . 임대 사업 이 란 경기 회복 에 대한 기대 심리 로 최근 금리 가 떨어지 고 집값 도 오름세 로 반전 되 면서 그동안 천덕꾸러기 로 전락 했 던 임대 주택 사업 이 새로운 재테크 수단 으로 주목 을 끌 고 있 다 . 임대 주택 사업 이 수익 성 높 은 부동산 운용 방식 으로 떠오른 이유 는 취득세 · 등록세 · 양 도 소득세 를 감 면 받 을 수 있 을 뿐 만 아니 라 고정 적 인 임대 수입 이 보장 된다는 점 이 다 . 임대 주택 사업 은 건설 임대 주택 사업 ( 공공 건설 임대 , 민간 건설 임대 ) 과 매입 임대 주택 사업 으로 구분 된다 . 이 가운데 개인 자격 으로 사업자 등록 이 가능 한 것 은 건물 을 지 어 임대 하 는 민간 건설 임대 ( 사업 승인 을 받 지 않 은 20 가구 미만 의 공동 주택 ) 와 주택 을 매입 해 임대 하 는 매입 임대 이 다 . 민간 건설 임대 는 2 ～ 19 가구 의 공동 주택 을 지어야 하 고 매입 임대 는 최소 2 가구 이상 주택 을 매입 해야 임대 사업자 로 등록 할 수 있 다 . 임대 주택 사업 은 IMF 체제 전 까지 는 유망 한 재테크 수단 으로 각광 받 았 으나 IMF 후 집값 폭락 과 20 % 를 웃도 는 고금리 로 최악 의 상황 을 맞 았 다 . 외국인 대상 임대 주택 사업 은 IMF 체제 로 환율 이 급등 하 면서 인기 가 치솟 았 다 . 최근 들어서 는 환율 안정 으로 환율 급 등락 에 따른 투자 위험 이 줄어들 고 외국인 들 의 월세 선호 추세 가 급증 하 면서 안정 적 인 고정 수입 을 기대 할 수 있 는 투자 수단 으로 이목 이 집중 되 고 있 다 . 이 에 대해 주택 전문가 들 은 우선 투자 시점 을 잡 는 데 가장 중요 한 요소 로 ‘ 금리 와 집값 ’ 을 꼽 는다 . 이 들 은 “ 최근 금리 가 7 % 대 로 떨어지 고 집값 하락세 도 주춤 해 지 고 있 어 지금 이 임대 주택 사업 을 하 기 에 가장 좋 은 시점 ” 이 라고 강조 한다 . 2 . 주택 임대 사업 의 특성 ( 이점 ) 요즈음 부동산 시장 이 침체 에서 서서히 벗어나 봄기운 이 돌 고 있 습니다 . 부동산 시장 은 한 번 불 이 붙 으면 금방 달아오르 는 속성 을 가지 고 있 습니다 . 건설 경기 의 침체 로 정부 에서 건설 회사 의 수익 성 제고 를 위해 국민 주택 규모 이하 의 소형 주택 건축 의 무 규정 을 98 년 부터 폐지 하 였으므로 건설 회사 에서 는 대형 평수 위조 로 건축 하 였으므로 적 은 평수 는 공급 물량 은 부족 하 고 수요 는 많 아 가격 이 서서히 오르 는 추세 이 며 큰 평수 는 거품 이 빠지 면서 가격 이 떨어지 는 양극 화 현상 을 보이 고 있 습니다 . 요즈음 예금 금리 가 6 % 대 이하 로 떨어지 며 주식 시장 도 침체 되 어 시 중 의 유동 성 자금 이 수익 성 높 은 부동산 쪽 으로 흘러들어와 임대 사업 을 할려는 사람 들 이 증가 하 는 추세 입니다 . 주택 임대 사업 이 수익 성 높 은 부동산 운용 방식 으로 떠오르 는 이유 는 취득세 , 등록세 , 양 도 소득세 를 감 면 받 을 수 있 을 뿐 만 아니 라 적 은 금액 으로 임대 사업 을 할 수 있 으며 정부 에서 임대 사업 을 장려 하 기 위하 여 임대 사업자 에게 임대 주택 구입 자금 보증 한도 를 1 인 당 2 억 원 까지 확대 하 고 금리 도 연 5 . 5 % 낮추 었 으며 전세 시장 도 점차 월세 시장 으로 이동 하 는 시점 에 있 으므로 고정 적 인 임대 수입 이 보장 된다는 점 입니다 . 지금 은 누구 라도 2 가구 이상 의 국민 주택 규모 이하 주택 을 구입 하 면 쉽 게 임대 사업 을 할 수 있 기 때문 입니다 . 3 . 임대 사업자 의 전략 임대 사업자 는 임대 수요자 를 확보 하 기 위해서 는 목표 를 분명히 해 차별 화 전략 이 필요 합니다 . 집 을 짓 기 전 에 먼저 지역 및 위치 를 잘 선정 해 신혼 부부 용 인지 재택근무 용 인지 중년층 의 살림집 인지 를 분명히 하 고 거기 에 맞 는 설계 를 해야 만 수요자 를 확실히 확보 할 수 있 습니다 . 건물 외관 의 차별 화 는 곧바로 임대료 의 차별 화 로 이어집니다 . 멋있 고 튀 는 집 일수록 임대 가 잘 됩니다 . 주차 공간 확보 가 중요 합니다 . 다 세대 나 연립 주택 의 가장 큰 문제 는 역시 주차 공간 의 부족 입니다 . 특히 젊 은 층 은 APT 를 선호 하 는 사람 이 85 % 이상 으로 나타나 고 있 는데 주 거 환경 , 교통 , 편의 시설 , 여 가 생활 여건 , 삶 의 질 등 을 염두 에 두 고 집 을 얻 을려는 층 이 많 아 지 고 있 는 추세 입니다 . 4 . 임대 주택 사업자 의 세제 혜택 주택 2 채 를 매입 해 임대 사업자 로 등록 한 뒤 세 를 놓 을 경우 등록세 와 취득세 등 각종 세제 혜택 이 주어져 관심 을 끌 고 있 다 . 전용 면적 18 평 이하 의 신규 및 미분양 주택 2 채 이상 을 매입 해 임대 사업자 로 등록 하 면 취득 · 등록세 를 전액 감 면 받 게 되 며 이 를 5 년 후 에 팔 면 양 도 소득세 가 면제 된다 . ① 취득 · 등록세 = 2001 년 6 월 부터 임대 주택 사업 을 위해 전용 면적 60 ～ 85 ㎡ 이하 신축 주택 ( 미분양 포함 ) 을 구입 하 면 취득 · 등록세 가 50 % 감면 되 고 누진 과세 하 던 종합 토지세 도 0 . 3 % 분리 과세 된다 . 지금 까지 는 전용 면적 40 ㎡ 이하 의 소형 아파트 를 구입 할 경우 에 만 취득 · 등록세 를 전액 면제 해 주 고 60 ㎡ 이하 만 종합 토지세 를 0 . 3 % 분리 과세 해 주 고 있 다 . ② 보유 세 = 전용 면적 18 평 이하 주택 으로 임대 주택 사업 을 하 면 재산세 의 50 % 를 절감 할 수 있 다 . 또 주택 에 달려 있 는 토지 에 대한 종합 토지세 도 합산 과세 되 지 않 고 0 . 3 % 의 분리 과세 세율 이 적용 되 며 임대 보증금 만 받 고 세 를 놓 는 경우 는 소득세 부담 도 면제 된다 . ③ 양 도 소득세 = 주택 을 팔 때 는 기본 적 으로 양 도 소득세 를 물 게 된다 . 종전 에 는 전용 면적 25 . 7 평 이하 규모 의 주택 으로 10 년 이상 임대 사업 을 한 후 팔 면 양 도 소득세 가 전액 면제 되 고 95 년 이후 취득 한 주택 을 5 년 이상 임대 해도 양 도 소득세 가 부과 되 지 않 도록 돼 있 었 다 . 또 95 년 이전 에 취득 한 주택 의 경우 10 년 이상 임대 사업 을 하 면 양도세 가 전액 면제 되 지만 임대 기간 이 5 년 이상 ～ 10 년 미만 이 면 양도세 50 % 가 감면 되 도록 했 다 . 그러나 이번 임대 사업자 등록 기준 완하 로 전용 면적 25 . 7 평 이하 의 신규 또는 미분양 주택 을 2 ～ 4 가구 매입 해 5 년 이상 임대 사업 을 하 다가 팔 면 양 도 소득세 를 전액 면제 받 게 된다 . 이 를 양도세 감면 기한 도 오 는 2001 년 12 월 31 일 까지 로 당초 보다 1 년 연장 됐 다 . 또 임대 주택 은 소유 주택 으로 보 지 않 는 만큼 임대 사업자 는 ‘ 1 가구 1 주택 ’ 에 의한 세제 혜택 도 받 을 수 있 다 . 임대 사업자 는 다른 조건 이 비슷 하 다면 기존 아파트 보다 는 새로 분양 되 거나 현재 미분양 상태 로 남 아 있 는 아파트 를 구입 하 는 게 유리 하 다 . 임대 사업 을 하 기 위해 20 평 짜리 미분양 아파트 1 채 를 1 억 원 에 사 서 5 년 후 1 억 3000 만 원 에 팔 경우 기존 주택 을 매입 할 때 보다 취득 · 등록세 는 560 만 원 , 양도세 는 300 만 원 ( 차익 3000 만 원 × 세율 20 % × 감면 비율 50 %) 을 각각 적 게 낸다 . 임대 주택 사업 세제 혜택 지 방 세 규모 별 세제 별 12 평 이 하영구 ( 50 년 공고 ) 임대 18 평 이하 18 ～ 25 . 7 평 감면 근거 취득 시 ( 시 . 도세 ) 취득세 등록세 면제 면제 면제 면제 50 % 감면 신축 주택 ( 미분양 포함 ) 지자체 별 감면 조례 안 * 취득세 및 등록세 는 임대 를 목적 으로 새로 건축 하 거나 최초 로 분양 받 는 공동 주택 에 한 함보 유시 ( 시 . 군세 ) 종토 세 재산세 면제 면제 분리 과세 ( 1000 분 의 3 ) 50 % 감면 분리 과세 ( 1000 분 의 3 ) 50 % 감 면국 세 양 도 소득세 ( 특별 부가세 ) * 국민 주택 규모 25 . 7 평 이하 에 한함 임대 기간 대상 감면 근거 5 년 기존 주택 신규 주택 조세 특례 제한 법 및 시행령 86 . 1 . 1 ～ 2000 . 12 . 31 기간 중 신축 된 주택 , 85 . 12 . 31 이전 신축 된 주택 으로 86 . 1 . 1 현재 입주 된 사실 이 없 는 주택 95 . 1 . 1 이후 취득 한 주택 으로 취득 당시 에 입주 사실 이 없 는 주택 50 % 감면 100 % 면제 10 년 100 % 면제 소득세 임대 주택 의 보증금 , 전세금 등 은 과세 대상 총수입 금액 에 불 산입 소득세법 및 시행령 5 . 2 호 이상 신축 임대 주택 양 도 소득세 등 면제 ( 조 특법 97 조 2 항 ) 1 ) 개정 내용 · 감면 요건 - 다음 의 신축 임대 주택 을 1 호 이상 취득 하 여 총 2 호 이상 의 국민 주택 을 5 년 이상 임대 후 양 도시 양 도 소득세 등 면제 . · 감면 대상 주택 - 건설 임대 주택 · ‘ 98 . 8 . 20 ～ 2001 . 12 . 31 기간 중 신축 된 주택 · ‘ 99 . 8 . 20 현재 미분양 공동 주택 - 매입 임대 주택 ‘ 99 . 8 . 20 ～ 2001 . 12 . 31 기간 중 매매 계약 을 체결 하 고 계약금 을 지급 한 다음 의 주택 · ‘ 99 . 8 . 20 이후 신축 된 주택 · ‘ 99 . 8 . 20 현재 미분양 공동 주택 · 감면 대상 : 신규 취득 주택 2 ) 개정 이유 - 퇴직자 등 소 규모 여유 자금 의 임대 사업 참여 를 유도 하 여 임대 주택 공급 을 확대 함 으로써 증산 · 서민층 의 주거 안정 지원 3 ) 적용 시기 및 적용 례 - 2000 . 1 . 1 이후 최초 로 양도 하 는 분 부터 적용 임대 주택 사업자 와 일반 임대 자 의 비 교세 금 임대 주택 사업자 일반 주택 임대 자 취득세 와 등록세 건축주 로부터 최초 로 취득 한 전용 면적 60 ㎡( 18 평 ) 이하 공동 주택 은 전액 면제 과세 종합 토지세 분 리 과 세 합산 과 세 재산세 50 % 감면 과 세양 도 소득세 50 %~ 100 % 감면 과 세 부동산 임대 소득세 전세 보증금 은 비 과세 과세 ※ 매입 임대 주택 의 경우 취득세 와 등록세 를 100 % 감면 받 으려면 전용 면적 60 ㎡( 18 평 ) 이하 로 다 세대 , 연립 , 아파트 구입 당시 에 사람 이 거주 하 지 않 은 새 주택 이 어야 한다 . 매입 . 건설 임대 사업자 의 비 교세 금 매입 임대 주택 사업자 건설 임대 주택 사업자 취득세 와 등록세 전용 면적 60 ㎡( 18 평 ) 이하 로 건축주 로부터 최초 로 취득 한 주택 에 한하 여 100 % 면제 전용 면적 60 ㎡( 18 평 ) 이 하 는 100 % 면제 양 도 소득 세전 용 면적 85 ㎡( 25 . 7 평 ) 이 하이고 , 86 년 1 월 1 일 이후 준공 된 주택 . 양도세 감면 * 구입 당시 사람 이 살 고 있 는 경우 5 년 임대 50 % 감면 10 년 임대 100 % 면제 * 구입 당시 사람 이 살 지 않 고 95 년 1 월 1 일 이후 취득 임대 한 경우 5 년 임대 100 % 면제 전용 면적 85 ㎡( 25 . 7 평 ) 이하 로 5 년 임대 후 양도 할 경우 100 % 면제 ※ 임대 주택 법 시행령 ( 97 . 4 . 1 시행 ) 이후 에 는 주택 임대 사업자 가 많이 증가 하 였 다 . 종전 에 는 소유 권 이 이전 된 등기부 등본 이 있 어야 만 사업자 등록 이 가능 했 지만 , 임대 주택 법 시행령 에 의해 매매 계약서 ( 분양 계약서 ) 만 으로 도 임대 주택 사업자 등록 이 가능 해졌 기 때문 이 다 . 97 년 5 월 6 일 내무부 가 내린 유권 해석 에서 취득세 와 등록세 는 지역 과 취득 시가 가 서로 달라도 감면 해 주 어야 한다고 발표 함 으로서 임대 주택 사업 붐 을 일으킨 계기 가 되 었 다 . 6 . 임대 주택 사업자 의 조건 2 가구 이상 임대 주택 을 매입 해 거주지 구청 주택 과 에 사업자 등록 을 하 면 되 고 임대 개시 10 일 전 까지 임대료 등 임대 조건 을 신고 해야 한다 . 임대 기간 중 임대차 조건 을 바꿀 때 도 변경 10 일 전 에 사전 신고 해야 한다 . 신고 를 하 지 않 거나 허위 신고 하 면 1 년 이하 징역 또는 1000 만 원 이하 의 벌금 을 물 게 된다 . 구청 외 해당 지역 관할 세무서 에 도 임대 개시 20 일 전 에 임대 사업자 등록 신청서 를 제출 해야 취득세 와 등록세 를 면제 받 을 수 있 다 . ① 임대 목적 으로 사용 할 주택 이 2 가구 이상 이 어야 한다 . 가능 한 주택 은 다 세대 , 연립 , 다 가구 , 아파트 , 단독 주택 이 다 . ② 2 가구 이상 을 취득 한 사람 은 매매 계약서 만 있 어도 사업자 로 등록 할 수 있 고 , 민간 건설 임대 는 건축 허가 만 받 으면 사업자 로 등록 할 수 있 다 . ③ 임대 조건 을 신고 하 여야 한다 . ( 구청 과 세무서 ) ④ 전용 면적 이 85 ㎡( 25 . 7 평 ) 이 하 야 가능 하 다 . * 전용 면적 이 85 ㎡( 25 . 7 평 ) 이상 주택 2 가구 를 매입 한 경우 임대 사업자 로 등록 은 할 수 있 어도 세금 의 혜택 은 받 지 못한다 . * 2 ～ 19 세대 미만 의 주택 을 지 어 임대 사업자 로 등록 하 는 민간 건설 , 임대 주택 사업 은 반드시 공동 주택 만 가능 하 다 . 다 가구 · 다 세대 · 연립 · 아파트 구분 구 분 주택 형태 건축 기준 분 양 다 가구 주택 단독 주택 19 가구 이하 , 연면적 2 백 평 이 하 , 3 개 층 이하 불가 → 허용 다세대 주택 공동 주택 연면적 2 백 평 이 하 , 4 개 층 이 하 분양 가능 연립 주택 공동 주택 연면적 2 백 평 이 하 , 4 개 층 이 하 분양 가능 아파트 공동 주택 5 개 층 이상 분양 가능 ※ 다 가구 주택 가구 별 등기 및 매매 가능 ( 단 공공 택지 단독 용 지내 건축물 은 제외 ) 99 년 5 월 9 일 부터 시행 되 는 다 가구 주택 의 규제 완화 내용 을 문답 으로 알아본다 . - 신 도시 단독 주택지 에 들어선 다 가구 주택 도 가구 별 등기 와 매매 가 가능 한지 . ▲ 이번 조치 는 일산 · 분당 · 평촌 신 도시 등 공공 택지 개발 사업 지구 내 단독 택지 에 들어선 다 가구 주택 에 는 적용 되 지 않 는다 . 나머지 다 가구 주택 은 모두 혜택 을 받 을 수 있 다 . - 다 가구 주택 도 임대 사업자 로 등록 할 경우 세제 혜택 을 받 을 수 있 는지 . ▲ 다 가구 주택 이 여러 채 의 독립 주택 으로 등기 할 수 있 는 만큼 개별 주택 으로 인정 된다 . 따라서 5 가구 가 들 어 있 는 다 가구 주택 의 소유주 는 현행법 상 임대 사업자 등록 기준 을 충족 하 는 만큼 임대 사업자 로 등록 이 가능 하 며 취득 · 등록세 를 각각 1 백 % 면제 받 을 수 있 다 . - 다 가구 주택 을 공동 주택 으로 바꾸 려면 어떤 절차 를 거쳐야 하나 . ▲ 우선 시 · 군 · 구청 건축 과 에 비치 돼 있 는 건축물대장 의 기재 내용 을 공동 주택 으로 변경 하 고 등기소 에서 구분 등기 절차 를 밟 아야 한다 . 이때 건축사 의 확인 절차 가 필요 하 다 . - 칸막이 벽 두께 가 19 ㎝ 에 미달 할 경우 에 도 다 세대 주택 으로 인정받 을 수 있 는지 ▲ 다세대 주택 의 경우 화재 가 발생 할 경우 에 대비 해야 하 는 등 높 은 안전 기준 이 필요 하 다 . 따라서 다 가구 주택 입주 가구 를 분할 하 는 칸막이 벽 두께 가 19 ㎝ 에 미달 할 경우 에 는 다 세대 주택 으로 인정 되 지 않 는다 . 그러므로 등기 는 물론 매매 도 허용 되 지 않 는다 . - 다 가구 주택 건축주 가 등기 를 할 경우 여러 채 의 주택 을 보유 하 게 돼 양 도 소득세 부담 등 불 이익 이 예상 되 는데 . ▲ 이 경우 아예 여러 채 의 주택 을 가진 임대 사업자 로 등록 하 면 된다 . 이 를 5 년 뒤 에 매각 할 경우 매입 임대 사업자 는 양 도 소득세 의 50 %, 건축 임대 사업자 는 1 백 % 면제 받 을 수 있 다 . 7 . 임대 수입 이 목적 일 경우 ① 전세 가 비율 이 높 은 곳 을 선택 매매 가 에서 전세가 가 차지 하 는 비율 인데 , 적어도 매매 가의 60 % 이상 되 는 주택 이 임대 사업 용 으로 적당 하 다 . ② 임대 수요 가 많 은 곳 산업단지 나 대학교 , 병원 , 관공서 등 대형 시설 들 을 두 고 있 는 곳 이나 중소 평형 의 아파트 가 밀집 한 곳 이 임대 수요 가 많 다 . ③ 교통 사정 이 좋 은 곳 요즘 은 교통 체증 이 심하 므로 교통 여건 이 좋 은 아파트 는 향후 매매 가 상승 의 여지 도 대단 하 다 . 특히 역세 권 주위 APT 에 관심 을 둘 만 하 다 . ( 대 단지 APT 선호 ) ※ 외국인 을 대상 으로 한 임대 사업 성공 전략 외국인 을 대상 으로 한 임대 주택 사업 은 우리 와 는 다른 그 들 의 주거 문화 를 이해 하 는 데 서 출발 해야 한다 . 임대 사업 을 성공 하 기 위해선 사전 에 챙겨 봐야 할 게 많 다 . ① 외국인 이 선호 하 는 지역 에 투자 해라 = 외국인 중 에 는 한국 을 안 전하 지 않 은 나라 로 인식 하 는 경우 가 종종 있 다 . 따라서 특정 지역 에 모여 살 기 를 원한다 . 이태원동 한남동 등 이 선호 지역 이 다 . 연희동 성북동 등 도 좋 아 한다 . 강남 지역 은 아직 선호도 가 낮 은 편 이 다 . ② 외국인 취향 에 맞 게 설계 해라 = 방 이 많 은 것 보다 넓 고 큰 거실 과 방 을 선호 한다 . 특히 분리 된 주방 공간 을 원하 며 모든 방 에 는 붙박이장 이 설치 돼야 한다 . 에어컨 , 가스 오븐 레인지 , 세탁기 등 가전제품 도 제공 해 줘야 한다 . ③ 주차 공간 은 필 수다 = 가구 당 1 대 이상 의 주차 공간 이 반드시 필요 하 다 . 특히 주차장 출입 이 자유 로워야 한다 . 자동차 문화 에 익숙 한 외국인 들 의 성향 은 한국 사람 들 과 큰 차이 가 있 다 . ④ 조용 하 고 전망 좋 은 곳 을 골라라 = 외국인 들 은 전망 이 트인 주택 을 선호 하 는 경향 이 크 다 . 또 도로 에서 많이 떨어져 소음 이 없 는 곳 을 선택 하 는 게 좋 다 . 넓 은 땅 에서 생활 해 온 습성 때문 이 다 . ⑤ 유지관리 가 중요 하 다 = 임차인 이 불편 하 지 않 도록 관리 에 신경 써야 한다 . 관리 소홀 로 거주 할 수 없 는 비상 상황 이 생기 면 호텔 비용 등 을 지불 해야 하 는 경우 가 생긴다 . 특히 냉 . 난방 문제 에 주의 해야 한다 . ⑥ 보험 가입 을 권유 하 라 = 화재 가 발생 살림살이 등 가구 가 손상 되 면 책임 소재 가 불분명 해질 수 있 다 . 따라서 보험 가입 을 권유 하 는 게 좋 다 . 보험료 는 소멸 성 상품 의 경우 1 년 2 만 ~ 5 만 원 이 면 충분 하 다 . ⑦ 해지 조항 을 만들 어라 = 임차인 이 급하 게 한국 을 떠나 야 하 는 사정 이 생길 수 도 있 다 . 이때 는 최소 2 ~ 3 개월 전 에 통보 받 을 수 있 도록 해지 조항 을 만들 어 둬야 새 세입자 를 구할 때 까지 여유 시간 을 확보 해 분쟁 을 예방 할 수 있 다 . ⑧ 선호 하 는 주택 에 투자 해라 = 외국인 은 아파트 보다 빌라 나 단독 주택 을 선호 한다 . 수익 성 측면 에서 는 단독 주택 보다 빌라 에 투자 하 는 게 좋 다 . 또 60 평 형 이상 의 중대 형 주택 을 선택 하 는 게 임대 에 유리 하 다 . ⑨ 계약서 작성 은 전문가 의 도움 을 받 아라 = 계약서 가 영문 으로 이뤄지는 경우 가 많 다 . 따라서 전문가 의 도움 을 받 아 계약서 에 불리 한 조항 은 없 는지 등 을 꼼꼼히 살펴봐야 한다 . 여유 자금 으로 투자 해라 = 투자 금액 이 크 기 때문 에 자금 조달 계획 을 분명히 해야 한다 . 또 여유 자금 이 없 으면 계약 시 에 임차인 에게 끌려 다니 게 된다 . 8 . 양 도 차익 이 목적 인 경우 ① 오래 된 주택 보다 미분양 주택 이 유리 하 다 . 취득 과 양 도시 에 기존 주택 보다 많 은 세제 혜택 이 주어진다 . 그리고 입주 시기 가 빠르 면 투자 회수 시기 가 단축 되 기 때문 이 다 . ② 전용 면적 85 ㎡ 규모 를 선택 사람 들 이 가장 선호 하 는 규모 는 85 ㎡( 25 . 7 평 ) 이 다 . 가격 상승 면 에서 는 전용 면적 60 ㎡( 18 평 ) 보다 유리 하 다 . ③ 대 규모 APT 단지 를 선택 투자 가치 높 은 APT 의 조건 은 단지 규모 에 많이 좌우 된다 . 단지 가 크 면 편의 시설 등 이 잘 갖춰져 생활 하 기 에 편리 하 므로 사람 들 의 선호도 가 높 아 임대 수요 면 에서 대단히 유리 하 다 . 최소한 500 세대 이상 인 APT 를 선택 하 여야 유리 하 다 . 9 . 임대 사업 의 전략 ① 임대 수요자 에 맞 는 차별 화 임대 수요자 를 확보 하 기 위해서 는 목표 가 분명 해야 한다 . 집 을 짓 기 전 에 먼저 신혼 부부 용 인지 , 재택근무 용 인지 , 중년층 의 살림집 인지 를 분명히 하 고 거기 에 맞 는 설계 를 해야 만 수요자 를 확실히 확보 할 수 있 다 . ② 멋있 고 튀 는 집 이 임대 도 잘 된다 . 건물 외관 의 차별 화 는 곧바로 임대료 의 차별 화 로 이어진다 . 멋있 고 튀 는 집 일수록 임대 가 쉽 기 때문 이 다 . ③ 주차 공간 확보 다세대 나 연립 주택 의 가장 큰 문제 는 역시 주차 공간 의 부족 이 다 . 아파트 가 인기 를 끄 는 것 도 어떻 게 보 면 주차 공간 이 많 아서 이 다 . 개인 매입 사업자 의 세 제혜 택취 득 시 취득세 와 등록세 ○ 신규 분양 공동 주택 이나 임대 목적 으로 건축 한 공동 주택 을 건축주 나 건설 임대 사업자 로부터 최초 로 승계 취득 한 경우 ◎ 전용 면적 60 ㎡ 이하 : 전액 면제 ◎ 전용 면적 60 ㎡ 초과 : 과세 ○ 기존 주택 승계 취득 한 경우 과세 보 유 시재 산 세종 합토 지세 사업 소득세 60 ㎡ 이하 5 세대 이상 의 공동 주택 : 50 % 감면 60 ㎡ 이하 5 세대 이상 의 공동 주택 : 분리 과세 , 세율 은 0 . 3 % 전세 보증금 에 대해서 는 비 과세 양 도 시양 도 소득세 ○ 전용 면적 85 이하 의 주택 ( 건물 , 연면적 의 2 배 이내 의 부속 토지 포함 ) 가운데 ◎ 86 년 1 월 1 일 이후 신축 주택 이 거나 ◎ 85 년 12 월 31 일 이전 신축 된 공동 주택 으로 86 년 1 월 1 일 현재 입주 된 사실 이 없 는 주택 - 5 년 이상 임대 후 양도 : 50 % 감면 - 10 년 이상 임대 후 양도 : 면세 ◎ 95 년 1 월 1 일 이후 취득 및 임대 를 개시 한 주택 ( 취득 당시 입주 한 사실 이 없 는 주택 만 해당 ) 은 5 년 이상 임대 후 양도 : 전액 면제 10 . 절 세 방안 임대 주택 을 매입 단계 에서 취득 · 등록세 를 감 면 받 기 위해서 는 새로 분양 하 는 공동 주택 이나 임대 목적 으로 건축 한 공동 주택 을 건축주 나 건설 임대 사업자 에게서 처음 으로 승계 해 취득 해야 한다 . 미분양 또는 신규 분양 주택 만 감면 혜택 이 있 고 전용 면적 18 평 이하 에 대해서 는 취득세 와 등록세 가 면제 된다 . 또 공동 주택 만 면제 되 고 단독 주택 다 가구 는 정상 적 으로 과세 된다는 점 도 주의 해야 할 사항 이 다 . 보유 단계 에서 재산세 와 종합 토지세 를 감 면 받 기 위해서 는 전용 면적 18 평 이하 의 공동 주택 을 같 은 단지 에서 2 가구 이상 임대 주택 사업 을 해야 한다 . 예 를 들 어 A 아파트 에 1 가구 , B 아파트 에 1 가구 임대 주택 이 여러 곳 에 분산 돼 있 으면 세금 을 감 면 받 을 수 없 다는 점 에 주의 해야 한다 . 감면 혜택 을 살펴보 면 주택 시가 표준액 의 0 . 3 ～ 0 . 7 % 를 내 는 재산세 는 50 % 감면 되 고 토지 시가 표준액 의 0 . 2 ～ 5 % 를 내 는 종합 토지세 는 0 . 3 % 로 분리 과세 한다 . 또 양도 소득세 를 감 면 받 기 위해서 는 우선 건축 연도 가 86 년 1 월 1 일 이후 이 어야 한다 . ① 연간 월 임대료 수입 금액 을 3 천만 원 미만 이 되 도록 임대 소득 을 전세 보증금 으로 받 으면 비 과세 되 나 월세 로 받 을 경우 에 는 임대 수입 금액 이 당해 연도 에 3 천만 원 이상 에 해당 되 면 당해 년 도 소득 을 추계 로 산 정시 표준 소득 금액 이 20 % 가산 되 어 세금 부담 이 커진다 . 그러므로 월세 로 받 는 금액 이 연간 3 천만 원 미만 이 되 도록 하 면 세금 부담 을 많이 줄일 수 있 다 . ② 장부 나 재무제표 를 작성 하 자 임대 사업자 의 경우 대부분 이 장부 나 재무제표 를 작성 하 지 않 고 추계 결정 하 여 신고 를 한다 . 전년 도 수입 금액 이 3 천만 원 이 넘 는 사업자 가 당해 연도 소득 의 추계 액 을 신고 하 게 되 면 신고 불성실 가산세 20 % 를 납부 하 여야 한다 . 그러므로 추계 신고 하 지 않 고 장부 를 비치 하 고 증빙 에 의해 재무제표 와 조정 계산서 를 첨부 하 여 소득액 을 신고 하 면 신고 불성실 가산세 를 부담 하 지 않 아도 된다 . ③ 전년 도 수입 금액 이 5 천만 원 을 초과 할 경우 연간 임대 수입 금액 이 5 천만 원 을 초과 하 게 되 면 소득세 신 고서 에 반드시 공인회계사 나 세무사 가 작성 한 외부 조정 계산서 를 첨부 하 도록 되 어 있 다 . 그렇 지 않 을 경우 에 는 신고 를 하 지 않 은 것 으로 간주 해 많 은 가산세 를 내 야 한다 . 11 . 수익 성 분석 임대 주택 사업 은 우선 금리 가 많이 내려 채산성 이 크 게 호전 됐 다 . 금리 가 높 으면 은행 에서 굴리 는 것 이 더 유리 하 지만 요즘 처럼 10 % 대 이하 로 떨어지 면 임대 주택 사업 의 수익 성 이 더 높 을 수 있 기 때문 이 다 . 게다가 전세금 도 회복 조짐 을 보이 고 있 어 앞 으로 임대 주택 의 이점 은 더 높 아 질 전망 이 다 . 12 . 유의 할 점 ① 오피스텔 로 는 임대 주택 사업 을 할 수 없 다 임대 주택 사업 대상 은 아파트 , 다 가구 · 연립 주택 , 다 가구 단독 주택 이 다 . 오피스텔 은 주거 형 이 라도 상업시설 이 기 때문 에 임대 주택 대상 이 아니 다 . 또 다 가구 는 건축법 상 단독 주택 이 기 때문 에 전체 가구 수 가 1 가구 로 인정 된다 . ② 취득 후 2 개월 내 에 등기 하 라 임대 사업자 는 임대 주택 을 취득 한 날 ( 잔금 을 지급 한 날 ) 로부터 2 개월 내 에 소유 권 이전 등기 를 해야 취득세 와 등록세 를 감 면 받 는다 . 또 2 가구 를 계약 한 시점 부터 첫 번 째 주택 을 이전 등 기한 후 2 개월 내 에 임대 사업자 등록 을 해야 취득세 와 등록세 를 감 면 받 는다 . 일반 적 으로 취득세 와 등록세 감면 은 18 평 이 하 공동 주택 에 만 해당 한다 . ③ 3 개월 이 내 세무서 에 임대 신 고서 를 제출 해야 양도세 를 감 면 받 는다 주택 임대 를 시작 한 달 로부터 3 개월 내 에 주택 임 대신 고서 를 임대 주택 이 소재 한 관할 세무서 에 제출 해야 한다 . ※ 임대 주택 임의 매각 허용 - 영구 임대 주택 ( 기간 50 년 ) 을 제외 한 임대 주택 의 경우 임대 의무 기간 의 절반 이 경과 하 고 임대 · 임차인 사이 에 매각 을 합의 할 경우 해당 시장 , 군수 에게 신고 후 매각 할 수 있 게 허용 했 다 . 2 인 이상 이 공동 으로 건설 , 소유 하 는 임대 주택 은 공동 명의 로 임대 사업자 등록 이 가능 토록 했 다 . 현황 및 요건 임대 주택 사업 현황 종래 는 5 가구 이상일 때 임대 사업자 로 인정 하 였으나 , 현재 는 2 가구 이상 이 면 임대 사업자 로 인정 ( 99 . 11 . 22 임대 주택 업 법 시행령 개정 ) - 특징 : 신축 주택 구입 시 취득세 , 등록세 . 양 도 시 양도 소득세 감면 임대 주택 사업 요건 주택 사업자 업 : 국내 에 거주 하 고 있 는 사람 이 라면 누구 나 가능 하 다 . - 자격 요건 ① 임대 를 목적 으로 주택 을 2 가구 이상 건설 또는 매입 하 여 등록 필한 자 ② 국가 , 지방 자치 단체 , 대한주택공사 ③ 지방 공기업 법제 49 조 의 규정 에 의해 주택 사업 을 목적 으로 설립 된 지방 공사 ④ 제 6 조 규정 에 의하 여 주택 임대 사업 을 하 기 위해 등록 한 자 사업자 등록 : 선 등록 , 후 취득 . 즉 2 가구 이상 의 매매 계약서 혹은 분양 계약서 만 으로 임대 사업자 등록 . - 주의 : 공동 매입 임대 주택 사업 은 계약서 및 등본 상 에 도 공동 으로 소유자 가 기록 되 어야 만 한다 . 고려 사항 임대 기간 의 산정 현행 세법 상 3 개월 까지 는 임차인 이 거주 하 지 않 아도 임대 기간 에 포함 되 지만 3 개월 이 지나 면 임차인 전 입시 까지 의 기간 은 임대 기간 에서 제외 된다 . 민간 건설 임대 주택 사업 ① 개인 사업자 ㄱ ) 취득 단계 - 임대 를 목적 으로 건축 한 전용 면적 60 평방 미터 ( 18 평 ) 이하 의 공동 주택 → 취득세 , 등록세 전액 면제 - 토지 를 매입 해 주택 신축 시 → 토지 분 에 대해서 는 과세 ㄴ ) 보유 단계 - 재산세 → 50 % 감면 ㄷ ) 양도 단계 - 5 년 임대 후 양도 시 양도 소득세 100 % 면제 ② 법인 사업자 - 개인 사업자 와 동일 하나 토지 분 에 대해서 는 5 배 중 과 - 대 도시 내 에 전용 면적 18 평 이 넘 는 주택 건설 시 등록세 도 5 배 중과 ( 단 , 법인 설립 이 5 년 이 지났 거나 , 주택 건설 사업자 로 등록 된 경우 중 과 세 않 는다 . )- 임대 주택 양도 로 순 자산 이 증가 하 면 법인세 납부 . ※ 임대 사업자 로 등록 할 수 없 는 다 가구 주택 ( 단독 주택 으로 분류 ) 소유자 도 양 도 소득세 를 감 면 받 을 수 있 다 . - 장기 임대 주택 이 다 가구 인 경우 1 가구 를 주택 1 호 로 본다는 예규 에 따라 다 가구 주택 이 임대 주택 법 에 의한 임대 사업자 등록 이 불가피 한 경우 라도 2 가구 이상 을 임대 한 사실 을 임대 주택 의 소유지 관할 세무 서장 에게 주택 임 대신 고서 에 의해 신고 하 고 , 그 임대 기간 이 5 년 경과 한 때 에 는 장기 임대 주택 에 의한 양 도 소득세 감면 . - 기존 주택 을 매입 해 5 년 을 임대 했 다면 : 50 % 감면 . - 건설 해 임대 한 경우 : 100 % 감면 . ☞ 전용 면적 25 , 7 평 이하 인 경우 해당 . 매입 주택 임대 사업 ① 개인 사업자 ㄱ ) 취득 단계 : 취득세 , 등록세 면제 - 임대 를 목적 으로 건축 등 공동 주택 ( 아파트 , 다 세대 , 연립 ) 이나 신규 분양 공동 주택 을 최초 로 승계 취득 한 때 , - 전용 면적 60 평방 미터 ( 18 평 ) 이하 - 농어촌 특별세 , 교육세 면제 - 중고 주택 을 매입 하 는 경우 전용 면적 18 평 이하 의 공동 주택 이 라도 취득세 , 등록세 납부 대상 . ㄴ ) 보유 시 - 재산세 : 과세 표준액 의 0 . 3 ~ 7 % 부과 되 는 재산세 중 전용 18 평 이하 의 경우 공동 주택 2 가구 이상일 때 50 % 가 감면 . - 종합 토지세 : 합산 과세 가 누진세 율 이 적용 . - 전용 면적 18 평 이하 의 공동 주택 이 면 0 . 3 % 로 합산 과세 . - 사업 소득세 ; 월세 인 경우 만 납부 . 전세 임대 는 과세 대상 에서 제외 . ② 법인 사업자 ㄱ ) 등록 시 - 개인 의 경우 와 동일 - 대 도시 소재 전용 면적 18 평 초 과 주택 구입 시 - 취득세 → 2 %- 등록세 → 3 % 의 5 배 중과 . - 법인 설립 이 5 년 이 지났 거나 주택 건설 사업자 로 등록 된 법인 은 중과 제외 . ㄴ ) 보유 시 - 재산세 : 개인 사업자 와 동일 - 종합 토지세 : 개인 사업자 와 동일 - 법인세 : 월세 인 경우 만 납부 - 부가가치세 : 주택 임대인 경우 면세 . ㄷ ) 양 도시 - 조세 감면 법상 미분양 아파트 를 2 가구 이상 구입 하 여 임대 주택 사업자 로 등록 한 후 5 년 이후 에 양 도 시 100 % 감면 - 다세대 , 연립 , 다 가구 , 단독 주택 에 대한 감면 규정 은 미분양 아트 와 달라 1986 년 이후 신축 된 주택 이나 1986 년 1 월 1 일 이후 본인 이 입주 한 사실 이 없 는 다세대 , 연립 , 다 가구 주택 을 매입 한 경우 양도 소득세 는 5 년 임대 후 매도 할 때 50 %, 건설 한 경우 임대 후 매도 할 때 10 % 감면 . 도표 로 보 는 세제 혜택 - 지방세 구분전 용 18 평 ( 60 m 2 ) 이하 2 호 이상 전용 18 평 초과 전용 25 . 7 ( 80 m 2 ) 평 이하 감면 근거 취득 시 취득세 면제 50 % 감면 특별 ) 광역시 , 도세 감면 조례 ( 01 . 06 . 15 ) : 임대 를 목적 으로 건축주 로부터 최초 분양 받 는 공동 주택 ( 다세대 , 연립 , 아파트 ) : 임대 의 무 기간 3 년 등록세 면제 50 % 감면 보유 시 종토 세 분리 과세 ( 3 / 1000 ) -( 특별 ) 광역시 구 ( 구청 ) 세 감면 조례 , 지자체 시 세 감면 조례 : 과세 기준일 현재 임대 사업 목적 으로 사용 시 감면 재산세 20 % 감면 - 취 / 등록세 추징 사항 - 취득 일 로부터 2 월 이내 이전 등기 를 하 지 않 는 경우 - 임대 의 무 기간 내 에 대통령령 이 정하 지 않 은 임대 이외 의 목적 으로 사용 또는 매각 하 는 경우 - 잔금 납부 전 구청 에 임대 사업자 등록 을 하 지 않 는 경우 취 / 등록세 감면 없 음 . * 다 가구 주택 의 경우 는 해당 되 지 않 음 . 임대 기간 기존 주택 - 주택 5 호 이상 신규 주택 - 주택 2 호 이상 감면 근거 5 년 86 . 1 . 1 ~ 00 . 12 . 31 기간 중 지 어 진 주택 86 . 1 . 1 당시 입주 사실 이 없 는 공동 주택 95 . 1 . 1 이후 취득 한 주택 으로 취득 당시 입주 사실 이 없 는 주택 99 . 08 . 20 ~ 01 . 12 . 31 기간 중 지 어 진 주택 으로 취득 당시 입주 사실 이 없 는 주택 1 호 를 포함 한 2 호 이상 조세 특례 제한 법제 97 조 및 97 조 의 2 : 25 . 7 평 이하 국민 주택 규모 일 것 2000 . 12 . 31 이전 임대 를 개 시 2001 . 12 . 31 이전 임대 개시 50 % 감면 100 % 감면 10 년 100 % 감면 양 도 소득세 면제 를 받 으려면 - 임대 개시 후 20 일 이내 물 건지 관할 세무서 에 사업자 등록 - 임대 개시 후 3 개월 이내 물 건지 관할 세무서 에 주택 임대 신고 사업자 등록 임대 주택 사업자 등록 방법 주택 2 채 이상 매입 / 분양 계약 ↓ 임대 주택 사업자 등록 ( 처리 기간 5 일 ) - 거주지 시 , 군 , 구청 주택 과 - 반드시 취득 일 ( 보통 잔금 납부 일 ) 이전 에 등록 을 하 여야 취 / 등록세 감면 혜택 - 취득 후 임대 주택 사업자 등록 시 취 / 등록세 감면 안 됨 . 준비 서류 임대 사업자 등록 신청서 ( 해당 구청 에 있 음 ) 주민 등록 초본 또는 신분증 사본 등기부 등본 또는 분양 / 매매 계약서 사본 ↓ 임대차 계약 체결 - 반드시 " 표준 임대차 계약서 " 양식 을 쓸 것 - 각종 신 고시 " 표준 임대차 계약서 " 가 아니 면 접수 가 되 지 않 음 . 준비 서류 표준 임대차 계약서 원본 임차인 주민 등록 등본 ↓ 취득 ( 잔금 납부 ) : 취 / 등록세 감면 신청 - 물 건지 시 , 군 , 구청 부 과과 - 취득 일 로부터 30 일 이내 에 신청 할 것 . 준비 서류 세액 감면 신청서 임대 사업자 등록증 ↓ 임대 조건 신고 - 물 건지 시 , 군 , 구청 주택 과 - 임대 개시 ( 입주 ) 10 일 전 준비 서류 임대 조건 신 고서 ( 해당 구청 ) 표준 임대차 계약서 ※ 신고 필 증 을 교부 받 아야 함 . ↓ 임대 개시 ( 입주 ) ↓ 사업자 신고 / 등록 ( 처리 기간 : 즉시 ) - 거주지 세무서 민원 봉사 과 - 임대 개시 20 일 이내 - 양도세 감면 혜택 을 받 기 위한 필수 절차 준비 서류 사업자 등록 신청 ( 해당 세무서 ) 주민 등록 원본 ※ 원칙 적 으로 물 건지 가 있 는 각각 의 사업장 관할 세무서 에 신고 해야 하나 임대 사업자 로 등록 한 사업장 의 주소지 관할 세무서 에서 사업자 등록 할 수 있 음 . ↓ 주택 임대 신고 - 물 건지 세무서 재산 과 - 임대 개시 3 개월 이내 - 물 건지 세무서 재산 과 - 임대 개시 3 개월 이내 준비 서류 표준 임대차 계약서 사본 임차인 주민 등록 등 본 임대 사업자 등록증 사본 임대 주택 사업자 ① 거주지 구청 에 임대 주택 사업자 등록 ② 물 건지 세무서 에 사업자 등록 혹은 주택 임대 신고 구청 에 임대 주택 사업자 로 등록 을 해야 하 는 이유 ① 취득 시 취 / 등록세 를 감 면 받 기 위함 . ② 보유 시 재산세 / 종토 세 를 감 면 받 기 위함 . 임대 주택 투자 유망 지역 1 . 주택 가격대 전세금 비율 이 70 % 이상 인 지역 으로 임대 에 어려움 이 없 고 환가 성 이 높 은 아파트 가 유리 2 . 역세 권 과 근접 되 어 있 고 대학촌 이나 배후지 를 둔 지역 선택 3 . 기존 의 미분양 아파트 는 세심 한 주 의 필요 - 교통 , 입지 , 마감재 등 4 . 택지 개발 지구 의 미분양 아파트 가 유리 5 . 다양 한 수요 층 을 겨냥 한 차별 화 경쟁 이 주효 하 다 . 임대 주택 사업 시 주 의 점 1 . 임대 주택 사업 을 하 려면 5 년 후 팔 때 를 감안 해 발전 가능 성 이 높 은 곳 을 골라야 한다 . 역세 권 아파트 , 신 도시 주변 아파트 는 임대 주택 사업 지로 유망 하 다 . 2 . 중대 형 보다 소형 아파트 는 고르 는 것 이 세금 감면 혜택 등 여러모로 유리 하 다 . 3 . 임대 방식 은 전세 보다 월세 가 낫 다 . 월세 금리 는 여전히 월 2 부 를 받 는 게 관행 이 므로 그만큼 수익 률 이 높 아 진다 . 4 . 임대 주택 사업 은 5 년 간 돈 을 묶 어 두 는 것 이 므로 여유 자금 으로 투자 해야 한다 . 집값 이 오를 것 이 란 기대 만 으로 돈 을 빌려 투자 하 는 것 은 위험 하 다 . 5 . 임대 주택 사업 에 성공 하 기 위해서 는 해당 지역 의 임대료 수준 을 파악 해 임대료 를 적절 하 게 책정 해야 한다 주택 임대 사업 따라잡 기 . . 집 을 사 서 전 · 월세 를 놓 아 임대 수익 을 올리 는 " 주택 임대 사업 " 이 다시금 주목 받 고 있 는데 , 양 도 소득세 중과 와 매매 거래 의 매력 이 떨어졌 기 때문 이 라 합니다 . 집값 이 올라 봐야 세금 만 늘어나 고 , 집값 자체 도 안정 돼 매매 차익 을 노린 투자 는 메리트 가 낮 아 졌으나 임대 사업 은 세금 감면 혜택 과 매월 고정 수익 도 올릴 수 있 습니다 . 불 황기 에 짭짤 한 투자 수단 인 셈 이 며 , 집 을 여러 채 갖 고 있 는 다 ( 多 ) 주택 자 는 종합부동산세 · 양도세 등 에서 절세 ( 節稅 ) 효과 가 있 습니다 . 2006 년 부터 임대 사업자 등록 요건 이 현재 2 가구 에서 5 가구 이상 으로 , 의무 임대 기간 도 현행 3 년 에서 5 년 으로 강화 되 었 습니다 . 임대 주택 사업 은 다 주택 자 들 의 세금 부담 을 줄이 는 데 효과 가 크 며 , 우선 기준시 가 3 억 원 이하 주택 5 가구 이상 을 10 년 이상 임대 하 면 종합부동산세 를 내 지 않 습니다 . 5 채 의 기준시 가 총액 이 9 억 원 을 넘 어도 종부 세 대상 이 아니 나 주택 5 채 가 모두 동일 시 · 군 에 있 어야 하 고 , 전용 25 . 7 평 이하 의 주택 이 어야 합니다 . 직접 집 을 지어서 임대 하 는 건설 임대 는 기준시 가 6 억 원 이하 ( 전용 면적 45 평 이하 ) 로 2 가구 이상 을 5 년 이상 임대 하 면 종 부세 가 면제 됩니다 . 양도세 중 과세 대상 에서 도 제외 되 며 , 현재 1 가구 3 주택 의 양도세 율 은 60 %. 그러나 동일 시 · 군 에서 5 가구 이상 을 10 년 이상 임대 하 면 중 과세 를 피할 수 있 습니다 . 즉 , 10 채 를 10 년 간 임대 했 다가 팔 경우 , 양 도 차익 의 60 % 가 아닌 9 ~ 36 % 의 세율 만 적용 됩니다 . 강남 등 상대 적 으로 양 도 차익 이 큰 주택 을 2 ~ 3 채 씩 보유 한 경우 에 는 5 가구 이상 의 요건 을 갖춰 임대 사업자 로 등록 하 면 세부 담 을 줄일 수 도 있 습니다 . 임대 사업 을 하 려면 중대 형 보다 중소형 주택 이 유리 하 며 , 5 가구 이상 이 면 임대 사업자 등록 이 가능 하 지만 , 감세 혜택 은 거의 전용 면적 18 평 이하 에 만 주어집니다 . 역세 권 등 교통 이 편리 하 고 , 임대 수요 가 많 은 사무실 이나 업무 밀집 지역 일 수록 좋 으며 , 매매 가격 대비 전세 가 비율 은 60 % 이상 되 는 곳 을 골라야 합니다 . 독신자 나 신혼 부부 를 겨냥 해 소형 평수 가 많 은 대 단지 가 좋 으며 , 앞 으로 입주 할 잠실 시영 , 잠실 2 단지 등 이 대표 적 인 곳 입니다 . 잠실 2 단지 는 12 평 형 이 868 가구 나 되 며 , 잠실 시영 역시 16 평 형 이 344 가구 로 많 습니다 . 임대 사업 용 으로 어떤 주택 을 선택 하 느냐 도 중요 하 며 , 관리 에 많 은 시간 과 비용 이 드 는 다세대 · 연립 주택 이나 단독 주택 보다 아파트 가 유리 하 고 , 강남 권 은 독신자 를 겨냥 한 10 평형대 소형 이 , 강북 권 은 신혼 부부 가 많 다는 점 에서 20 평형대 가 좋 고 , 뉴타운 예정 지역 내 단독 주택 이나 다세대 주택 은 임대 주택 으로 활용 하 면서 향후 개발 이익 도 기대 할 수 있 습니다 . 임대 사업 을 하 기 위해서 는 2 가구 이상 에 대한 매입 계약 을 체결 한 뒤 , 주소지 시 · 군 · 구청 에 임대 사업자 로 등록 해야 취득 · 등록세 감면 대상 인 주택 의 경우 에 는 반드시 취득 일 ( 잔금 청 산일 ) 이전 에 신청 해야 혜택 을 볼 수 있 습니다 . 이후 3 가구 이상 구입 후 5 가구 채워야 합니다 . 등록 을 마치 고 나 면 임대차 계약 을 체결 하 고 , 30 일 이내 에 취득 · 등록세 감면 신청 을 해야 합니다 . 임대차 계약 의 경우 반드시 표준 임대차 계약서 를 사용 해야 하 고 , 이후 임대 개시 ( 입주 기준 ) 10 일 전 시 · 군 · 구청 에 임대 조건 을 신고 하 면 됩니다 . 임대 가 시작 된 뒤 에 는 주소지 세무서 에 임대 주택 사업자 등록 을 해야 양도세 감면 등 의 추가 혜택 을 누릴 수 있 습니다 . 임대 주택 사 의 세제 혜택 다 주택 보유자 들 의 양도세 중과 ( 양 도 차익 50 ~ 60 %) 적용 으로 매도 를 원해도 세금 걱정 이 이만저만 이 아니 다 . 또한 과거 에 종합부동산세 대상 이 아니 었 던 주택 들 도 최근 급격 한 공시 가 상승 으로 인해 6 월 의 종부 세 고지서 를 두려워하 고 있 지만 팔려 해도 팔리 지 도 않 아 이러 지 도 저러 지 도 못하 고 있 다 . 그래도 아직 많 은 분 들 이 부동산 에 대해 강한 소유 욕구 로 포기 못 하 는 게 사실 이 다 . 이러 한 즈음 에 다 주택 자 이 면서 도 세금 폭탄 을 피해갈 수 있 는 방법 으로 관심 받 는 ' 임대 주택 사업 ' 에 대해 기술 해 보 려고 한다 . 임대 주택 사업 방식 에 는 크 게 집 을 지 어 사업 하 는 건설 임대 사업 과 기존 주택 및 신규 분양 주택 을 매입 하 는 매입 임대 사업 으로 나눌 수 있 다 . 주목 받 고 있 는 매입 임대 주택 사업 은 주택 5 채 이상 을 임대 해야 임대 사업자 등록 을 할 수 있 다 . 임대 사업자 등록 을 하 면 어떤 세제 혜택 이 있 을까 ? 사업자 가 부동산 을 임대 하 는 경우 용역 의 공급 으로 보 아 부가가치세 대상 이 되 나 상시 주거 용 으로 사용 하 는 주택 및 그 부수 토지 를 임대 하 였을 경우 에 는 부과 가치 세 대상 이 되 지 않 는다 . 먼저 임대 사업자 등록 후 매입 하 는 주택 에 대해 취득세 와 등록세 가 감면 되 고 양 도 시 양도세 중 과 대상 에서 제외 되 는 것 과 보유 중 종부 세 합산 대상 에서 제외 된다는 큰 매력 이 있 다 . 5 채 이상 을 보유 하 면서 양도세 중 과 대상 에서 제외 되 려면 다음 의 조건 을 갖춰야 한다 . 같 은 시 ( 특별시 , 광역시 포함 ) 군 에 소재 한 국민 주택 규모 ( 전용 면적 85 m = 약 25 . 7 평 이하 ) 에 주택 공시 가격 이 3 억 원 이 넘 지 않 고 10 년 이상 임대 사업 을 해야 한다 . 여기 서 한 가지 꼭 짚 고 넘어가 야 할 것 은 주택 공시 가격 의 기준 은 주택 의 매입 기준 이 아니 라 매도 기준 이 라는 것 이 다 . 즉 , 현재 는 주택 가격 이 3 억 이 되 지 않 으나 10 년 후 3 억 이 넘 게 되 면 중 과세 에 해당 된다 . 주택 가격 이 지난 30 년 간 평균 5 . 5 % 의 상승 률 이 었 다고 계산 , 앞 으로 도 급등 을 배제 하 고 5 . 5 % 정도 씩 만 오른다고 가정 하 면 현재 가격 이 약 1 억 7500 만 원 이하 여야 10 년 을 채우 고 매 도시 양도세 중과 를 피할 수 있 다는 계산 이 나온다 . 다시 말 해서 임대 주택 수요 가 있 는 곳 에 현재 1 억 7500 만 원 이하 의 국민 주택 규모 5 채 이상 으로 10 년 이상 임대 사업 을 계획 한다면 양도세 중 과 대상 의 부담 에서 벗어나 세제 혜택 효과 를 기대 할 수 있 다 . 또한 전체 주택 가격 이 6 억 이 넘 어도 종부 세 합산 에 포함 되 지 않 을 수 있 다 . 그 에 조건 은 양도세 중 과 제외 와 같 으나 같 은 시 , 도 안 에 만 소재 하 면 되 고 최초 과세 기준일 에 주택 3 억 원 을 초과 하 지 않 았 으면 매도 시 주택 가격 이 올랐 어도 집값 과 관계없이 종부 세 합산 과세 대상 에 포함 되 지 않 는다 . 까다롭 지만 이런 조건 을 맞추 면 취 , 등록세 감면 과 종 부세 는 합산 대상 에서 제외 되 고 양도세 는 10 년 후 주택 을 매도 하 게 될 때 일반세 율 ( 양 도 차익 9 ~ 36 %) 로 계산 하 여 부과 된다 . 오피스텔 이나 상업 용 건물 은 사용 연한 에 따라 가치 가 떨어지 는 것 이 일반 적 이나 주택 은 오래 될수록 재 개발 호재 로 인한 양 도 차익 을 기대 할 수 있 다 . 만약 아직 10 년 이 되 지 않 은 임대 사업자 가 중간 에 뉴타운 등 으로 재 개발 된다면 어떻게 될까 ? 예 를 들 어 5 년 째 되 는 해 에 재 개발 된다면 양도세 중 과 대상 제외 조건 인 임대 사업 10 년 이상 이 되 지 않 았 기 때문 에 양도세 중 과 대상 이 되 고 재 개발 이 된 후 주택 조건 ( 평형 , 공시 가 상승 등 ) 이 변하 여 임대 사업자 의무 기간 을 처음 부터 새로 시작 하 여야 한다 . 10 년 이내 에 주택 을 임대 이외 용도 로 사용 하 거나 매도 하 게 되 면 그 동안 감면 받 았 던 종 부세 를 모두 내 야 하나 재개발 의 경우 에 는 그 에 해당 하 지 않 는다 . 이 처럼 까다롭 고 복잡 한 조건 이 많 음 에 도 비교 적 안정 적 인 임대 수입 과 세제 혜택 에 대한 장점 이 있 다 . 임대 사업 을 준비 한다면 모든 세제 혜택 이 소형 평수 에 집중 되 어 있 음 을 주목 하 고 임대 수요 가 활발 하 여 전세 비율 이 높 은 아파트 를 선택 해야 실패 를 막 을 수 있 다 . 투자 한 현금 자산 이 10 년 이상 묶이 는 점 을 감안 하 여 부채 비율 을 줄여야 할 것 이 다 . 주택 임대 사업 투자 위한 7 가지 조건 2007 년 1 년 간 의 부동산 시장 의 흐름 은 그동안 지속 되 어 온 부동산 투자 의 일반 법칙 에 의한 움직임 보다 는 이상 할 만큼 새로운 위주 의 부동산 시장 의 장 을 열 었 던 한 해 가 되 었 다 . 그러나 비 정상 적 인 부동산 흐름 에 도 불구 하 고 아직 도 부동산 은 아직 우리 에게 가장 확실 한 재테크 수단 으로서 가지 고 있 는 위치 또한 쉽 게 떨쳐버릴 수 없 는 것 임 에 는 사실 이 다 . 올 한 해 동안 주택 대출 규제 의 강화 와 양도세 강화 에 따라 부동산 매매 자체 가 움직임 이 없 었 고 간혹 급매물 만 소화 된 한 해 였 다 . 그러나 이러 한 양도세 및 종합부동산세 강화 와 는 반대 로 부동산 에서 각광 을 받 은 틈새시장 이 있 었 는데 바로 주택 임대 시장 이 다 . 주택 임대 는 과거 IMF 시절 정부 가 강력 하 게 세제 지원 했 던 종목 으로서 상당 한 효과 를 보 았 던 것 은 확실 하 다 . 그러나 지금 은 그때 보다 는 정부 의 지원 은 못 하 지만 그래도 종합 부동산 을 피해갈 수 있 는 유일 한 수단 으로서 주택 임대 사업 은 다 주택 자 나 고가 주택 소유자 에게 는 아직 도 매 리트 가 있 는 수단 중 의 하나 다 . 그렇 다면 임대 주택 사업 이란 무엇 인가 ? 임대 주택 사업 은 임대 를 목적 으로 건설 , 공급 되 는 주택 으로 대통령령 으로 정하 는 임대 주택 사업자 가 임대 하 는 주택 으로 , 정부 의 주택 정책 에 의하 여 금융 . 세제 등 의 지원 을 받 으며 , 또한 표준 임대료 와 분양 제 한 기간 등 의 규제 를 받 아 새로이 건설 되 어 유통 되 는 주택 을 말 한다 . 여기 서 임대 주택 사업자 라는 것 은 임대 를 목적 으로 하 는 주택 을 건설 하 거나 5 가구 이상 의 주택 을 매입 하 여 주택 임대 사업 을 하 기 위해 등록 을 필한 자 또는 국가 , 지방 자치 단체 , 대한주택공사 나 지방 공기업 법 제 49 조 의 규정 에 의해 주택 사업 을 목적 으로 설립 된 지방 공사 를 말 한다 . 현재 우리 법 에 는 임대 주택 사업자 의 자격 에 대해서 상세 하 게 명시 된 것 이 없 으므로 국내 에 거주 하 고 있 는 사람 이 라면 누구 나 임대 주택 사업자 가 될 수 있 다 . 즉 , 배우자 나 결혼 을 하 지 않 은 미혼 남녀 , 현재 1 세대 다 주택 을 소유 하 고 있 는 사람 도 제한 이 없 다 . 외국 에 거주 하 고 있 어도 국적 이 대한민국 국민 인 경우 에 임대 주택 사업 이 가능 하 다 . 그러나 , 일정 소득 원 이 없 는 사람 을 임대 주택 사업자 로 등록 하 지 않 는 것 이 좋 다 . 주택 취득 에 따른 세금 문제 가 따르 기 때문 이 다 . 그렇 다면 임대 주택 사업자 의 유형 은 어떤가 ? 임대 주택 사업자 의 유형 은 크 게 2 가지 로 나뉘 어 진다 . 첫째 , 매입 임대 주택 사업자 로서 주택 의 매매 등 에 의해 소유 권 을 직접 취득 하 여 임대 주택 사업 을 영위 하 는 사업자 를 말 한다 . 둘째 , 건설 임대 주택 사업자 로서 임대 를 목적 으로 건설 을 하 여 임대 주택 상업 을 영위 하 는 자 로 공공 건설 임대 주택 사업자 와 민간 건설 임대 주택 사업자 로 나누 어 진다 . 매입 임대 주택 사업자 의 경우 종전 에 는 임대 목적 으로 5 가구 이상 의 주택 을 매입 하 여 자신 의 명의 로 소유 권 이전 등기 를 마쳐야 만 등록 이 가능 했 다 . 하지만 , 이제 는 5 가구 의 등기부 등본 이 필요 없 게 되 었 다 . 왜냐하면 등록 요건 이 선 등록 후 취득 으로 바뀌 었 기 때문 에 5 가구 이상 의 매매 계약서 ( 분양 계약서 ) 만 으로 임대 사업자 등록 이 가능 하 다 . 따라서 미분양 아파트 나 분양 아파트 , 기존 주택 에 상관없이 계약서 만 구비 하 면 된다 . 즉 , 본인 명의 로 된 등기부 등본 이나 매매 계약서 ( 분양 계약서 ) 등 을 합해 5 가구 이상 이 면 임대 사업자 가 될 수 있 다 . 또한 , 임대 목적 으로 이미 2 채 의 주택 을 구입 한 사람 은 매매 계약서 3 장 만 있 으면 사업자 로 등록 하 는데 아무런 문제 가 없 다 . 개인 이나 법인 은 이 처럼 등기부 등본 이 든 계약 서든 주택 5 채 만 확보 하 면 매입 임대 사업자 가 될 수 있 다 . 그러나 공동 매입 임대 주택 사업자 는 등록 요건 이 까다롭 다 . 두 사람 이 면 두 사람 , 세 사람 이 면 세 사람 의 공동 명의 로 매매 계약서 를 작성 해야 하 고 등기부 등 본상 에 도 공동 소유주 로 명시 되 어 있 어야 한다 . 예 를 들 어 , 부부 가 매입 임대 사업 을 하 기 위해 한 사람 이 3 채 , 다른 사람 이 2 채 의 주택 을 구입 했 을 경우 에 는 공동 등기 가 아닌 개별 등기 이 기 때문 에 임대 사업자 로 등록 할 수 없 다 . 이 와 같 은 주택 임대 사업 이 성공 하 려면 어떻게 해야 할까 ? 첫째 , 임대 사업 지는 쾌적 성 보다 는 편의 성 이 중요 하 다 . 즉 , 교통 여건 이 중요 한 요소 라는 것 이 다 . 임대 수요자 들 이 첫 번 째 로 교통 여건 을 꼽 는 이유 는 주택 임대 가 한시 적 으로 주거 를 해결 하 는 방법 이 기 때문 이 다 . 따라서 임대 는 주거 환경 보다 는 교통 의 편리 함 을 최우선 으로 고려 한 역세 권 등 교통 이 편리 한 지역 이 좋 다 . 둘째 , 사무실 등 업무 지역 이 밀집 해 있 거나 역 으로부터 가까운 곳 이 좋 다 . 즉 , 역세 권 과 근접 되 어 있 고 대학촌 이나 배후지 를 둔 지역 을 선택 하 면 좋 다 . 만약 택지 개발 지구 의 미분양 아파트 나 급매물 이 유리 하 지만 미분양 아파트 를 가지 고 주택 임대 사업 을 하 려면 교통 , 입지 , 전용 면적 등 구조 체크 가 필수 적 이 다 . 셋째 , 전세 가 비율 도 높 은 곳 이 어야 한다 . 임대 수익 이 가장 기본 이 므로 임대 하 는 데 무리 가 없 는 지역 을 선택 해야 한다 . 이 를 위해 선 매매 가 대비 전세가 를 살펴봐야 한다 . 즉 , 통상 매매 가 대비 전세 가 비율 이 60 % 이상 되 는 곳 이 임대 사업 적지 다 . 대표 적 으로 서울 의 강북 과 수도 권 지역 을 들 수 있 다 . 이 들 지역 중 에서 도 뉴타운 인근 지역 은 최적 의 장소 로 보 면 된다 . 임대 소득 과 향후 개발 이익 을 동시 에 만족 할 수 있 는 지역 이 기 때문 이 다 . 넷째 , 향후 시세 차익 까지 기대 할 수 있 는 대 단지 등 잠재력 을 갖춘 곳 이 좋 다 . 따라서 다른 주거 지역 에 비해 임대료 가 비교 적 높 은 곳 을 선택 하 는 것 이 좋 다 . 주택 임대 사업 은 장기 투자 다 . 다시 말 해서 임대 주택 의 시세 차익 을 기다리 는 동안 에 도 안정 적 인 임대 수익 이 있 어야 한다 . 다섯째 , 임대 사업 용 으로 아파트 가 좋 다 . 임대 사업 은 5 년 이상 의 장기 투자 사업 이 므로 내구연한 이 길 고 환금성 이 좋 은 아파트 가 오피스텔 등 다른 주택 보다 더 낫 다 . 그러나 아파트 의 경우 세무 관리 의 집중 대상 이 기 때문 에 항상 세금 조사 를 고려 한 투자 를 감안 하 여야 한다 . 5 년 이 경과 하 고 그 지역 이 개발 된다면 5 년 이 라는 기간 은 결코 킨 시간 이 아니 다 . 물론 5 년 이 경과 하 기 전 에 그 지역 이 개발 되 면 세금 을 납부 하 더라도 투자 수익 을 많이 올릴 수 있 으므로 더 할 나위 없이 좋 다 . 여섯째 , 세제 혜택 이 많 은 미분양 이나 전용 60 ㎡( 18 평 ) 이하 아파트 가 좋 다 . 주택 임대 에서 평형 은 일반 적 으로 는 전용 60 ㎡( 18 평 ) 이하 가 유리 하 지만 지역 에 따라 다를 수 있 다 . 예컨대 서울 강남 권 이나 분당 등 전문직 종사자 가 많 은 지역 은 소형 아파트 가 , 강북 권 이나 수도 권 택지 개발 지구 등 장기 거주자 가 많 은 곳 은 30 평형대 가 임대 사업 에 더 알맞 다 . 일곱째 , 주택 임대 시장 이 유행 에 민감 하 다는 점 도 잊 지 말 아야 한다 . 최근 편의 성 높 은 주상 복합 아파트 의 인기 가 높 아 지 고 젊 은 세대 에게 는 소형 원룸 아파트 가 선호 되 는 점 등 이 좋 은 예 다 . 일반 적 으로 주택 임대 사업 을 하 려면 상기 사항 을 체크 해 보 는 것 은 당연 한 것 이 다 . 그러나 임대 에서 도 아파트 의 경우 를 제외 하 고 다 가구 , 다 세대 주택 과 오피스텔 임대 에 대한 입지 적 차이 가 있 다 . 정리 하 면 아래 와 같 다 . 첫째 , 다 가구 , 다 세대 주택 임대 사업 입지 조건 으로 는 ▲ 지하철역 등 대중교통 접근 이 용이 한 지역 ▲ 배후 에 공단 을 끼 고 있 거나 사무실 이 밀집 된 지역 ▲ 주변 에 재래 시장 , 쇼핑 센터 등 생활 편익 시설 이 갖추 어 져 있 는 지역 ▲ 유흥가 나 사무실 밀집 지역 은 원룸 형 이 좋 다 ▲ 세대 별 로 구조 가 독립 된 다세대 , 다 가구 ▲ 지하층 이나 반지하 층 은 임대 에 불리 함 으로 지하 를 파 지 않 고 필로티 구조 방식 의 주차 시설 ▲ 가 구대 1 대 이상 의 주차 시설 둘째 , 오피스텔 임대 사업 입지 조건 으로 는 ▲ 소형 을 선택 하 면 임대료 부담 이 적 어 거래 가 잘 되 는 지역 선택 ▲ 역세 권 을 선택 하 면 교통 이 편리 성 때문 에 주거 와 사무실 복합 수요 를 확보 할 수 있 어 좋 다 ▲ 업무 시설 밀집 지역 은 주거 용 이 든 업무 용 이 든 임대 수요 가 풍부 하 다 ▲ 부가가치세 는 ( 분양 가 에 포함 된 부가가치세 ( 분양 가 의 7 . 6 % 수준 ) 는 사업자 등록 시 반드시 환급 받 는다 ▲ 벤쳐 집 적 시설 지정 오피스텔 을 선택 하 면 취 · 등록세 를 면제 받 으며 보유 세 를 50 % 까지 감 면 받 을 수 있 다 ▲ 매매 가격 이 낮 은 층 을 선택 하 여야 한다 . 오피스텔 분양 가격 이 층 별 차등 적용 되 지만 임대 가격 은 평형 별 로 비슷 하 게 형성 된다 . ▲ 전용 률 보다 부대시설 이 더 중요 하 다 . 전용 률 이 높 으면 각종 부대시설 이 빈약 하 다 , 특히 주차장 이 적 거나 공용 세탁장 및 빨래 건조장 등 의 설치 가 줄어들 어 주 거의 편리 성 이 약해 지 고 상품 성 이 약해진다 . ▲ 회전율 을 살펴 수익 을 극대 화 한다 . 즉 , 임차인 이 빠져 나간 후 재 임대 까지 의 소요 시간 , 회전율 이 짧 을수록 좋 다 ▲ 월세 율 이 높 은 곳 을 선택 하 면 좋 다 . 상기 와 같이 주택 임대 사업 이 부동산 보합 기 나 약세 장 에서 는 각광 을 받 기 마련 이 다 . 주택 임대 사업 은 5 년 이상 의 장기 사업 이 므로 상기 에 적시 한 항목 들 을 파악 하 여야 낭패 를 당하 지 않 을 것 이 다 . 공유 하 기 글 요소