[ 장용동 칼럼 ] 부동산 위기 ( ? ) , 시나리오 와 전망 - 아시아 투데이 
 [ 장용동 칼럼 ] 부동산 위기 ( ? ) , 시나리오 와 전망 
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 기사 승인 2020 . 04 . 09 . 06 : 00 
 장용동 대 기자 1 장용동 대 기자 
 코로나 19 에 따른 미증유 의 경제 위기 보 는 시각 이 제각각 이 다 . 경제 위기 때 는 통상 총생산 에 문제 가 생기 는 게 관례 다 . 하지만 이번 에 는 총 수요 ( 투자 + 소비 ) 와 총생산 이 동시 에 추락 하 는 초유 의 이변 이 발생 한 데 다 전 세계 가 동시 에 치유 되 어야 한다는 대전제 가 해소 되 어야 하 는 난제 가 존재 한다 . 향후 경제 를 보 는 시각 은 대략 4 가지 유형 이 다 . 급속 냉각 후 강하 게 반등 하 는 ‘ V ’ 자형 , 침체 후 일정 기간 이 지나 회복 하 는 ‘ U ’ 자형 , 또 급속 하강 후 바닥 에서 장기간 머문 후 점차 성장 하 는 ‘ L ’ 자형 , 급전직하 로 떨어지 는 ‘ I ’ 자형 등 이 다 . 가장 심각 한 I 자형 이나 L 자형 은 경제 정책 의 심각 한 실패 까지 겹쳐 발생 하 는 것 으로 미국 의 대 공항 등 이 대표 적 사례 로 꼽히 고 있 는 만큼 이번 코로나 사태 로 일어날 가능 성 은 비교 적 낮 아 보인다 . 이 에 비해 스페인 독감 때 처럼 일시 적 인 경제 활동 중단 으로 생겨나 는 V 자형 , 우리 의 98 년 외환 위기 나 2008 년 글로벌 금융 위기 때 처럼 심각 한 금융 충격 으로 발생 하 는 U 형 이 유력 시나리오 로 거론 되 고 있 다 . 셧다운 기간 이 3 ~ 4 개월 을 넘 지 않 는다면 기업 과 금융 기관 이 정부 지원 등 으로 버틸 수 있 어 회복 이 비교 적 쉬울 것 이 라는 판단 에서 다 . 하지만 장기 화 로 접어들 면 정부 지원 효과 소진 과 실물 붕괴 , 신용 경색 이 깊 어 지 면서 금융 또한 마비 되 는 U 자형 에서 L 자형 으로 흐르 는 시나리오 도 배제 할 수 없 다 . 결국 V 자형 이 냐 , U 자형 이 냐 를 가를 중요 한 요인 은 코로나 19 의 방역 과 치료제 , 백신 개발 일 것 이 다 . 
 그렇 다면 현재 경계선 에 놓여 있 는 부동산 시장 은 어떤 방향 으로 전개 될까 . 두 차례 의 금융 위기 때 처럼 경제 에 홀 캡 ( hole cap ) 이 생긴다면 단기 영향 은 없 지 않 을 것 이나 극복 까지 는 그리 시간 이 많이 걸리 지 않 은 것 이 다 . 98 년 외환 위기 때 의 경우 2000 년 도 부터 전세가 가 급등 하 면서 시장 은 급 회복 추세 를 보였 다 . 물론 당시 갭 투자 층 은 곤욕 을 치룬 바 있 다 . 대략 20 ~ 30 % 정도 주택 가격 이 폭락 하 면서 거래 절벽 상태 에 빠져 들 었 고 전세가 가 급락 함 에 따라 세입자 환불 요구 가 거셌 다 . 게다가 고금리 로 인한 대출 이 자 급증 으로 이른바 3 중고 에 시달린 것 이 다 . 경매 로 넘어가 는 주택 이 급증 했 고 아파트 분양 권 은 애물단지 로 전락 했 다 . 상업 용 부동산 역시 심각 한 타격 으로 디벨로 퍼 와 청구 우성 등 대형 건설 회사 등 이 부도 와 파산 으로 이어지 는 단초 가 된 바 있 다 . 2008 년 글로벌 금융 위기 때 도 미분양 아파트 물량 이 16 만 5000 가구 를 넘어설 정도 로 급증 한 데 이 어 아파트 대량 미 입주 문제 가 발생 , 심각 한 파장 을 낳 았 다 . 대형 건설 회사 22 개 건설 회사 가 부도 처리 되 는 등 파장 이 커지 자 주택 보증 공사 가 수조 원 대 의 자금 을 풀 어 미분양 아파트 를 사 주 는 응급 대안 이 시행 되 기 도 했 다 . 이때 도 대략 2 년 정도 의 침체기 를 거쳐 박근혜 정부 들 면서 시장 은 상승기 를 맞 았 다 . 미국 과 같 은 임대료 거부 사태 나 대출 원리금 미상환 사태 가 발생 할 가능 성 은 높 지 않 다 . 주급 등 으로 임대료 를 지불 하 는 미국 의 가계 환경 과 부동산 펀드 와 리츠 등 이 활성 화 된 금융 환경 이 우리 와 상이 하 기 때문 이 다 . 
 이 같 은 경제 위기 와 부동산 시장 극복 사례 를 감안 하 면 이번 코로나 사태 도 크 게 그 범주 를 벗어나 지 않 을 것 으로 예상 된다 . 주식 시장 에서 연일 개미 들 이 가세 , 무려 47 조 원 규모 의 매입 세 를 보이 고 있 는 것 처럼 부동산 시장 에서 도 투자 에 대한 관심 이 되레 높 아 지 고 있 는 것 도 같 은 맥락 이 다 . 조물주 위 에 있 다는 건 물주 가 될 수 있 는 절호 의 찬스 라며 마지막 기회 가 도래 했 다는 얘기 가 나도 는 것 도 과거 의 학습 효과 에서 비롯 된 것 으로 보인다 . 
 다만 이번 코로나 사태 는 부동산 시장 의 공간 적 수요 에 큰 변화 를 가져올 것 이 다 . 비대 면 니즈 가 확산 되 면서 건물 , 상가 , 주택 등 에 대한 수요 가 축소 지향 적 으로 급전환 될 것 으로 보인다 . 때문 에 고도 의 비대 면 공간 니즈 가 확대 될 것 이 라는 점 은 향후 부동산 투자 와 개발 , 정책 에 있 어서 유념 해야 할 것 이 다 .