제 10 장 감정평가 기본 원리 Ⅰ . 감정평가 의 기초 이론 1 . 감정평가 의 의의 : 부동산 의 경제 적 가치 를 판정 하 여 그 결과 를 가액 으로 표시 하 는 것 을 말 함 . ( 1 ) 감정평가 의 목적 : 가치 추계 적 평가 과정 에서 는 비 가치 추계 적 평가 가 포함 되 고 비 가치 추계 적 평가 과정 에서 는 가치 추계 적 평가 가 포함 된다 가치 추계 적 평가 ◎ 소유 권 의 이전 → 매매 가격 의 결정 ◎ 세금 관련 업무 → 과세 평가 ◎ 금융 제공 과 신용 획득 → 담보 평가 ◎ 수용 에 있 어 보상 가치 의 결정 → 수용 평가 비 가치 추계 적 평가 ◎ 투자 상담 과 의사 결정 ◎ 비용 , 편익 분석 ◎ 경제 기반 분석 , 타당 성 분석 ◎ 토지 이용 분석 , 현금 수지 분석 ( 2 ) 부동산 평가 의 기능 1 ) 정책 적 기능 : 효율 적 인 부동산 정책 의 형성 과 집행 을 가능 하 게 하 는 기능 ① 효율 적 이용 에 관한 관리 , 규제 ㅐ ② 합리 적 손실 보상 ③ 공시지가 제도 를 통한 적정 한 가격 유도 ④ 과세 의 합리 화 ( 형평 과세 ) 2 ) 경제 적 기능 : 부동산 자원 의 효율 적 배분 과 경제 의 유통 질서 확립 에 기여 ① 자원 의 효율 적 배분 ② 공정 한 거래 질서 확립 ③ 의사 결정 의 판단 기준 ④ 합리 적 인 투자 방안 예측 ( 3 ) 감정평가 의 필요 성 1 ) 적정 시장 가격 을 쉽 게 파악 할 수 있 는 구체 적 시장 을 갖 지 않 음 . 2 ) 부동산 에 는 합리 적 인 시장 이 없 고 균형 가격 이 형성 되 지 않 음 . 3 ) 부동산 의 가격 은 개별 적 으로 형성 되 고 , 일물일가 의 법칙 이 배제 된다 . 4 ) 가격 형성 요인 이 매우 복잡 하 고 적정 한 가격 발생 을 저해 하 는 요인 이 많 음 . 5 ) 부동산 은 사회 성 과 공공 성 이 있 음 . 2 . 감정평가 의 분류 ( 1 ) 부동산 평가 의 분류 ( 평가 조건 에 따른 분류 ) 현황 평가 부동산 의 상태 , 용도 , 제한물권 등 현재 상태 로 유지 , 이용 될 것 이 라는 전제 로 행하 는 평가 ( 건부 감가 , 건부 증가 고려 ) 조건부 평가 다소 불 확실 하 지만 부동산 가격 에 영향 을 줄 수 있 는 어떠 한 사태 의 발생 을 가상 하 여 이것 이 성취 될 것 을 전제 로 부동산 을 평가 하 는 것 ( 나지상 정해서 평가 , 병합 , 분할 평가 ) 기한부 평가 장래 에 도래 할 시점 을 기준 으로 하 는 평가 소급 평가 과거 시점 을 기준 으로 하 는 평가 ( 2 ) 평가 기법 상 의 분류 1 ) 개별 평가 : 평가 는 물건 마다 개별 로 행함 → 즉 2 개 이상 의 물건 을 평가 하 는 경우 에 는 각각 을 개별 평가 함 이 원칙 2 ) 일괄 평가 : 2 개 이상 의 물건 이 일체 로 거래 되 거나 물건 상호 간 에 용도 상 불가분 의 관계 가 있 는 경우 에 는 일괄 하 여 평가 3 ) 구분 평가 : 1 개 의 대상 물건 이 라도 가치 를 달리 하 는 부분 은 이 를 구분 하 여 평가 4 ) 부분 평가 : 부동산 이 토지 및 건물 등 의 결합 에 의하 여 구성 되 어 있 을 경우 에 그 상태 를 주어진 것 으로 하 여 그 부동산 의 구성 부분 , 즉 건물 또는 건부 지만 을 감정 평가 의 대상 으로 하 는 것 을 말 함 . 5 ) 독립 평가 : 부동산 이 토지 및 건물 등 의 결합 에 의해 구성 되 는 경우 에 그 구성 분자 인 토지 만 을 독립 된 부동산 으로 보 고 감 정 평가 함 . 건부 지평 가 나 지 평가 부분 평가 독립 평가 평가 대상 토지 위 에 건물 이 있 는 경우 건물 이 있 는 상태 로 평가 평가 대상 토지 위 에 건물 이 있 는 경우 건물 이 없 는 나지 를 상정 한 가격 현황 평가 조건부 평가 건물 로부터 영향 을 받 음 : 건부 감가 를 고려 함 ( 때로 는 건부 증가 ) 건물 로부터 영향 을 받 지 않 는다면 : 건부 감가 를 고려 하 지 않 음 ◎ 복합 부동산 ( 토지 + 건물 ) 에서 토지 평가 3 . 감정평가 의 특별 원칙 ( 1 ) 능률 성 의 원칙 평가 활동 은 물론 그 에 대비 하 는 노력 , 평가 이론 의 개발 및 그 전달 과 정도 고도 로 능률 적 이 어야 한다는 것 이 다 . ( 2 ) 안전 성 의 원칙 능률 성 과 안전성 은 상층 ( 반비례 ) 관계 가 성립 되 는데 , 안전 성 을 강조 하 다 보 면 능률 성 이 능률 성 을 강조 하 다 보 면 안전 성 이 결여 되 기 쉽 다 . ( 3 ) 전달 성 의 원칙 일정 한 과정 을 거쳐 얻 어 낸 결과 를 대외 적 으로 정확 하 고 신속 하 게 전달 하 려는 기술 로서 중요 시 되 고 있 다 . ( 4 ) 합리 성 의 원칙 법률 적 -- 각종 법규 상 에 하 자 가 없 는 정당 한 적용 이 필요 경제 적 -- 비용 과 편익 에 있 어서 가장 효율 적 인 이용 사회 적 -- 지역 환경 과 사회 인문 적 환경 에 상호 의 존성 이 조화 기술 적 -- 설계 , 구조 , 기능 등 이 용도 상 의 목적 과 수단 에 있 어서 합리 성 이 있 어야 한다 . Ⅱ . 부동산 가격 및 지역 분석 , 개별 분석 1 . 부동산 가격 ( 1 ) 부동산 가격 의 의의 부동산 의 소유 에서 비롯 되 는 유형 , 무형 의 장래 이익 에 대한 현재 가치 ( 2 ) 부동산 가격 의 발생 요인 1 ) 효용 성 ( 유용성 ) : 수익 성 부동산 의 수익 성 , 주거 용 부동산 의 쾌적성 2 ) 유효수요 : 구매력 이 있 는 수요 3 ) 상대 적 희소성 : 인간 의 무한 한 욕망 에 비하 여 그 충족 수단 은 질 적 또는 양 적 으로 유한 하 고 부족 한 상태 - 부증 성 ※ 희소성 의 유발 요인 - 토지 절대량 의 부족 , 부증 성 , 개별 성 , 행정 적 규제 4 ) 이전 가능 성 : 단순 한 이동만 을 의미 하 는 것 은 아니 며 , 부동산 의 소유 권 을 구성 하 고 있 는 모든 권리 에 대한 통제 의 정도 가 이전 되 는 것 ( 3 ) 부동산 가격 의 특성 1 ) 부동산 가격 은 교환 의 대가 와 용익 의 대가 로 구성 ① 교환 의 대 가 : 가격 ┑ ② 용익 의 대 가 : 임료 ┙ 원본 과 과실 과 의 관계 2 ) 부동산 가격 은 소유 권 기타 권리 . 이익 의 가격 → 2 개 이상 의 권리 . 이익 이 동일 부동산 에 존재 하 는 경우 에 각각 의 권리 . 이익 에 대해서 가격 이 형성 3 ) 부동산 가격 은 장기 적 배려 하 에 가격 이 형성 → 부동산 이 속한 지역 의 사회 적 . 경제 적 . 행정 적 위치 는 항상 변화 의 과정 에 있 음 ( 인문 적 위치 의 가변성 ) 4 ) 부동산 가격 은 국지 적 불완전 시장 에서 가격 이 형성 → 개별 가격 ( 일물일가 법칙 배제 ) ( 4 ) 가격 과 가치 1 ) 가치 론 ① 가치 는 인간 의 욕망 을 충족 시키 는 능력 이나 가격 은 가치 를 구체 적 으로 표시 한 것 ② 상품 가격 은 상품 가치 를 중심 으로 수요 가 많 을 때 는 가격 이 가치 보다 조금 높 게 되 고 , 수요 가 적 을 때 는 가격 이 가치 보 다 조금 낮 게 된다 . 2 ) 가격 과 가치 의 관계 ① 가치 는 가격 의 기초 로서 가격 을 규제 한다 ② 가치 는 화폐 를 매개 로 가격 이 되 며 , 가격 은 가치 의 화폐 적 인 표현 이 다 가격 = 가치 / 화폐 가치 ③ 가격 은 수요 . 공급 에 따라 변동 한다 ( 가치 는 불변 ) 3 ) 가격 과 가치 의 차이 ① 가치 는 장래 기대 되 는 편익 을 현재 가치 로 환원 한 값 가격 은 특정 부동산 에 대한 교환 의 대가 로서 매수인 이 지불 한 금액 이 다 ② 가치 는 대상 부동산 의 현재 의 값 이 고 , 가격 은 과거 의 값 이 다 ③ 주어진 시점 에서 대상 부동산 에 대한 가치 ( 시장 가치 , 보험 가치 , 저당 가치 , 보상 가치 등 ) 는 무수히 많 지만 , 가격 은 하 나 밖에 없 다 . ④ 가치 = 가격 ± 오차 로 표시 된다 ⑤ 중개사 는 가격 전문가 , 감정평가 사 는 가치 의 전문가 ( 5 ) 부동산 가격 의 형성 요인 1 ) 부동산 가격 의 발생 요인 ( 효용 성 , 유효수요 , 상대 적 희소성 , 이전 성 ) 에 영향 을 주 는 요인 2 ) 유동 성 의 특성 : 부동산 가격 의 형성 에 영향 을 미치 는 요인 은 부단히 변동 함 . 3 ) 연계 성 의 특성 : 독립 되 어 작용 하 는 것 이 아니 라 서로 가 유기 적 인 상호 관계 부동산 가격 의 형성 요인 일반 적 요인 사회 적 요인 ① 인구 의 상태 ② 가족 구성 및 가구 분리 의 상태 ③ 도시 형성 및 공공시설 등 의 정비 상태 ④ 교육 및 사회 복지 등 의 수준 ⑤ 부동산 거래 및 사용 수익 의 관행 ⑥ 건축 양식 등 과 그 상태 경제 적 요인 ① 저축 , 소비 , 투자 의 수준 및 국제 수지 의 상태 ② 재정 및 금융 등 의 상태 ③ 물가 , 임금 및 고용 의 수준 ④ 세부 담 의 상태 ⑤ 기술 혁신 및 산업 구조 의 상태 ⑥ 교통 체계 의 상태 행정 적 요인 ① 토지 이용 에 관한 계획 및 규제 의 상태 ② 토지 및 건물 의 구조 , 방재 등 에 관한 규제 의 상태 ③ 주택 및 주택 에 관한 시책 의 상태 ④ 부동산 에 관한 세제 의 상태 ⑤ 부동산 의 가격 , 임료 에 관한 규제 의 상태 ⑥ 조세 제도 지역 요인 일반 적 요인 사회 적 요인 경제 적 요인 행정 적 요인 용도지역 별 지역 요인 ① 자연 요인 ② 주거지 , 상업지 , 공업 지 , 농업지 등 지역 별 지역 요인 개별 적 요인 토지 ( 택지 ) 의 개별 적 요인 ① 위치 , 면적 , 지세 , 지질 , 지반 등 ② 접면 너비 , 깊이 형상 등 ③ 일조 , 통풍 , 건습 등 ④ 고저 , 각지 , 접면 가로 와 의 관계 ⑤ 접면 가로 의 계통 , 구조 등 ⑥ 공공시설 , 공익 시설 에 의 접근 정도 ⑦ 상 . 하수도 등 의 공급 , 처리 시설 의 유무 및 그 이용 의 난이 ⑧ 위험 시설 , 혐오 시설 에 의 접근 정도 ⑨ 공 . 사법 상 의 규제 및 제약 등 건물 의 개별 적 요인 ① 면적 , 높이 , 구조 , 재질 등 ② 설계 , 설비 등 의 양부 ③ 시공 의 질 과 양 ④ 공 . 사법 상 의 규제 및 제약 등 ⑤ 건물 과 그 환경 과 의 적합 상태 건물 및 그 부지 에 관한 개별 적 요인 건물 과 그 부지 의 균형 상태 ( 건물 의 배치 , 규모 , 용도 등 ) 2 . 부동산 가격 의 제 원칙 부동산 가격 의 발생 , 형성 , 유지 에 관한 원리 를 도출 하 여 부동산 평가 의 지침 으로 삼 으려는 하나 의 행위 기준 → 제 원칙 은 각각 고립 되 어 작용 하 는 것 이 아니 라 서로 직접 , 간접 의 관련 하 에 하나 의 체계 를 형성 . 1 ) 수요 . 공급 의 원칙 ① 일반 적 으로 부동산 의 가격 은 수요 , 공급 의 상호 관계 그리고 수요 , 공급 의 변화 과정 에서 결정 되 며 그 재화 의 수요 와 공급 에 영향 을 준다는 원칙 이 다 ② 부동산 의 경우 부증 성 의 특성 때문 에 수요 공급 의 원칙 이 그대로 적용 되 는 것 은 아니 지만 , 토지 의 용도 적 측면 이나 건물 의 경우 에 는 어느 정도 공급 이 가능 하 므로 이 원칙 이 부동산 가격 에 영향 을 미친다 ③ 부동산 가격 의 이중 성 의 근거 가 되 는 원칙 이 다 2 ) 변동 의 원칙 부동산 의 유용 성 이 내부 적 , 외부 적 제 요인 의 변화 에 따라 계속 적 으로 변동 하 기 때문 에 부동산 가격 도 당연히 변동 과정 에서 형성 되 며 부동산 활동 에 있 어 이러 한 가변성 에 유의 하 여 현재 의 작용 과 과거 의 추이 및 장래 의 동향 등 을 정확히 파악 해야 한다는 원칙 → 가격 시점 이 확정 및 시점 수정 의 이론 적 근 거 가 되 며 , 가격 형성 요인 의 분석 이 동태 적 으로 이루어져야 한다는 원칙 3 ) 대체 의 원칙 ① 대체 가능 한 2 개 이상 의 재화 상호 간 에 는 상호 영향 이 미쳐서 가격 이 형성 된다는 원칙 ② 부동산 에 는 개별 성 의 특성 이 있 어 대체 가 불 가능 하 지만 용도 의 측면 에서 대체 가 가능 하 다 . ③ 감정평가 3 방식 모두 의 이론 적 근거 : 거래 사례 비교법 , 원가법 ( 재 조달 원가 : 간접법 ) , 수익 환원법 ( 순수익 , 환원 이 율 : 간접법 ) 4 ) 수익 체증 . 체감 의 원칙 ① 부동산 에 대한 단위 투자액 이 계속 적 으로 증가 하 면 그 에 대한 수익 이 어느 지점 까지 는 증가 하 지만 그 이후 는 수익 이 감소 한다는 원칙 → 집약 한계 , 건물 의 한계효용 계층 , 투자 한계점 ② 토지 이용 을 입체 적 으로 본 경우 에 대상 획지 에 대한 최 유효 이용 의 원칙 의 개념 과 수익 체증 . 체감 의 원칙 의 개념 을 함께 묶 으면 토지 공간 의 입체 이용 률 및 입체 이용 저해 율 의 개념 이 성립 → 추가 투자 에 있 어 적정 성 판정 또는 최적 자원 분배 의 판 단 기준 . 5 ) 수익 배분 의 원칙 ( 잉여 생산 성 의 원리 ) ① 생산 요소 가 산출 한 총수익 은 자본 , 노동 , 경영 에 먼저 배분 되 고 그 외 잔여 분 은 그 배분 이 정당 하 게 행해 지 는 한 토지 에 배분 된다는 원칙 ( 부동성 과 관련 ) ② 토지 잔여법 , 수익 분석법 의 이론 적 근거 6 ) 경쟁 의 원칙 ① 초과 이윤 은 경쟁 을 야기 하 며 , 경쟁 은 결국 초과 이윤 을 소멸 시킨다는 원칙 ② 부동산 의 특성 ( 부동성 , 부증 성 , 개별성 ) 으로 인해 수요자 경쟁 이 강하 게 나타나 며 경쟁 은 대체 성 이 약할수록 가격 은 높 아 지 는 경향 이 있 다 . 7 ) 최 유효 이용 ( 최고 최선 의 이용 ) 의 원칙 ① 의의 : 부동산 의 가격 은 최 유효 사용 의 방법 을 표준 으로 하 여 형성 된다는 원칙 최 유효 이용 : 필요 조건 : ① 합리 적 이용 ② 합법 적 이용 ③ 물리 적 으로 채택 가능 한 이용 충분조건 : ④ 최고 이 수익 ( 가치 의 극대 화 ) ② 이론 적 근거 : 공급 의 상대 적 희소성 과 용도 의 다양 성 ③ 최 유효 이용 의 판정 요령 ( 판단 기준 ) ㉠ 부동산 의 이용 규모 : 현재 이용 규모 및 지역 에서 의 규모 상 최적 성 판단 ㉡ 이용 주체 : 공 적 주체 가 이 용시 금전 의 현가 화 만 으로 최 유효 이용 을 분석 하 면 안 된다 ㉢ 이용관 행의 변화 : 토지 이용 의 규모 관행 은 장기 적 인 측면 에서 판단 되 어야 함 . ㉣ 통상 의 이용 능력 : 통상 의 이용 능력 의 개념 은 최 유효 이용 에 관한 하한선 을 제시 하 는 것 일 뿐 상 한선 은 아니 다 ㉤ 용도 적 , 시계열 적 제 합 사용 : 토지 와 그 지상 부가물 이 용도 적 인 관점 과 시게 열 적 인 관점 에서 일 체성 을 고려 하 여 최유 효 이용 을 판단 한다 . ㉥ 현재 이용 상태 의 적합 : 현재 이용 이 최 유효 이용 이 아닌 경우 에 는 최 유효 이용 으로 전환 할 필요 가 있 으며 최 유효 이용 으 로 판단 된다면 그 사용 수익 의 지속 성 , 및 안정 성 , 경쟁 경향 도 감안 해야 한다 . ㉦ 용도 상 의 내용 : 현재 이용 이 어떠 한 이용 이 냐 를 판단 하 고 토지 상 의 부가물 과 의 적합 관계 및 관 리 주체 와 의 관리관 계면 까지 고려 ㉧ 복합 적 인 측면 에서 의 합리 성 : 개별 부동산 의 최 유효 이용 을 지역 적 특성 의 제약 하 에 있 고 , 개별 적 요인 에 영향 을 받 기 때문 에 부동산 내부 적 , 외부 적 , 복합 개념 측면 의 합리 적 여부 판단 ㉨ 가격 원칙 과 의 부합 : 합리 적 인 가격 이 형성 되 어 가 는 법칙 성 에 부합 되 는가 를 분별 ④ 3 방식 과 의 관계 ㉠ 원가 방식 : 재 조달 원가 에 대한 감가 수정 에 있 어 최 유효 이용 의 상태 를 기준 으로 함 ㉡ 비교 방식 : 사례 부동산 과 대상 부동산 의 지역 분석 및 개별 분석 은 최 유효 이용 의 상태 를 기준 ㉢ 수익 방식 : 순수익 은 최 유효 이용 상태 에서 의 순수익 이 어야 함 ( 가장 밀접 ) 8 ) 균형 의 원칙 ( 비례 의 원칙 ) 부동산 의 유용 성 이 최고 도로 발휘 되 려면 부동산 구성 요소 의 결합 이 균형 을 이루 고 있 어야 한다는 원칙 - 기능 적 감가 9 ) 적합 의 원칙 ( 조화 의 원칙 ) 부동산 이 유용 성 이 최고 도로 발휘 되 려면 그 인근 환경 에 적합 해야 한다는 원칙 - 경제 적 감가 10 ) 기여 의 원칙 ( 공헌 의 원칙 ) ① 부동산 의 구성 요소 가 부동산 의 수익 획득 에 어느 정도 로 기여 하 느냐 그 부분 은 부동산 전체 의 가격 에 어느 정도 영향 을 미 치 는가 로써 전체 와 부분 과 의 관계 에 대한 원칙 ( 한정 가격 과 관련 ) - 균형 의 원칙 에 선행 ② 추가 투자 의 적정 성 여부 판단 기준 제시 11 ) 예측 의 원칙 부동산 의 가격 이 가격 형성 요인 과 지역 특성 , 가격 수준 은 부단히 변화 하 고 이 에 따라 평가 에서 는 그 요인 의 추이 및 동향 에 대한 예측 을 하 여야 한다는 원칙 으로 수익 환원법 과 밀접 한 관련 이 있 다 12 ) 기회비용 의 원칙 기회비용 의 원칙 이란 어떤 투자 대상 의 가치 평가 를 그 투자 대상 의 기회비용 에 대하 여 평가 하 는 원리 이 다 . ( 기회비용 이란 어떤 대안 을 선택 함 으로 인해서 선택 되 지 않 은 다른 기회 를 희생 한 대가 를 의미 하 며 실제 지불 된 비용 이 아니 고 계산 된 비용 , 인식 된 비용 이 며 지불 에 대한 요구 수익 률 을 측정 하 는 기준 이 된다 ) → 대체 의 원칙 과 밀접 한 관련 13 ) 외부 성 의 원칙 외부 성 의 원칙 이 란 대상 부동산 의 가치 는 외부 적 인 요인 에 의하 여 영향 을 받 는다고 보 고 평가 하 는 원리 이 다 ( 외부 경제 , 외부 불 경제 ) → 외부 성 의 원칙 은 적합 의 원칙 과 밀접 한 관련 을 가지 고 있 다 . 적합 의 원칙 은 외부 적 요인 이 대상 부동산 에 영향 을 준다는 원칙 이 므로 같 은 내용 을 접근 방향 만 달리 하 여 고찰 하 고 있 다 . Ⅲ . 부동산 가격 및 지역 분석 , 개별 분석 ( 1 ) 지역 분석 의 의의 어떤 지역 을 형성 하 는 부동산 의 가격 에 영향 을 미치 는 지역 요인 을 분석 하 기 위하 여 대상 부동산 이 속 해 있 는 지역 과 그 지 역 특성 이 무엇 이 며 전반 적 으로 그 특성 이 지역 내 부동산 가격 형성 에 어떤 영향 을 미치 는가 에 대한 분석 . ( 2 ) 지역 분석 의 목적 및 필요 성 1 ) 대상 지역 의 가격 수준 을 파악 2 ) 대상 부동산 의 최 유효 이용 에 대한 판정 방향 을 제시 3 ) 평가 를 위한 사례 자료 의 수집 범위 를 파악 4 ) 상대 적 인 위치 파악 ( 지역 분석 은 보통 인근 지역 , 유사 지역 , 동일 수급 권 분석 을 통하 여 행해짐 ) ( 3 ) 지역 분석 의 대상 1 ) 인근 지역 ① 의의 : 대상 부동산 이 속해 있 는 지역 으로서 대상 부동산 의 가격 에 직접 적 으로 영향 을 미치 는 지역 ② 조건 : ㉠ 대상 부동산 이 속해 있 는 지역 의 일부분 ㉡ 도시 또는 농촌 과 같 은 종합 형태 로서 의 지역 사회 와 비교 하 여 보다 작 은 지역 ㉢ 특정 한 토지 용도 ( 주거 , 상업 , 공업 ) 를 중심 으로 집중 된 형태 ㉣ 인근 지역 의 지역 특성 은 지역 내 의 부동산 가격 에 영향 을 줌 ③ 경계 : 크기 에 대 . 소 의 차이 가 있 고 대상 부동산 의 가격 형성 에 미치 는 영향 에 도 차이 가 있 기 때문 에 경계 를 설정 할 필 요가 있 음 ( 경계 는 물리 적 으로 명백히 나타나 지 않 는 경우 도 있 음 ) ※ 인근 지역 범위 넓 다 : 사례 선택 은 용 이 하나 가격 정밀도 는 낮 음 인근 지역 범위 좁 다 : 사례 선택 은 어렵 지만 가격 정밀도 는 높 음 ④ 변화 : 인근 지역 은 경직 적 . 고정 적 인 것 이 아니 라 유동 적 . 가변 적 임 → 보통 지역 은 성장 , 성숙 , 후퇴 , 천 이 , 악화 의 5 단계 로 100 년 을 주 기 로 변함 2 ) 유사 지역 ① 인근 지역 의 지역 특성 과 유사 한 지역 특성 을 갖 는 다른 지역 → 지리 적 위치 다름 , 용도 적 . 기능 적 유사 ( 거리 의 원근 은 불문 ) ② 유사 지역 내 사례 자료 를 채택 할 경우 에 는 지역 요인 과 개별 요인 의 비교 보정 이 필요 하 다 . 3 ) 동일 수급 권 ① 대상 부동산 과 대체 관계 가 성립 하 고 그 가격 형성 에 있 어서 상호 영향 을 미치 는 관계 에 있 는 부동 산 이 존재 하 는 권역 → 인근 지역 과 유사 지역 을 포함 하 는 개념 ② 파악 기준 : 동일 수급 권 의 구체 적 범위 는 부동산 의 종별 에 따라 다름 ㉠ 주거지 : 도심 에 의 통근 이 가능 한 지역 범위 ( 고급 주택가 보통 상업지 ) ㉢ 공업 지 : 1 ) 소 규모 공업 시 : 비용 면 의 경제 성 또는 생산 활동 의 능률 성 에 있 어서 대체 성 을 갖 는 지역 범위 와 일치 2 ) 대 규모 공업 지 → 전국 적 규모 ㉣ 농지 ( 임지 ) : 농업 경작 이 가능 한 거리 의 범위 ㉤ 이행지 : 이행 후 의 용도 에 따라서 동일 수급 권 판정 ㉥ 후보 지 : 전환 후 의 용도 에 따라서 동일 수급 권 판정 4 ) 인근 지역 의 생애 주기 ( 전체 는 100 년 주기 변화 ) ㉮ 인근 지역 의 개념 ① 거래 , 평가 , 감가 대상 이 되 는 대상 부동산 이 속한 지역 ② 주택 형태 , 인구 동향 , 생활 패턴 등 은 동질 적 특성 을 갖 는 지역 ③ 특정 용도지역 ( 주 , 상 , 공업 지 ) 에 제공 될 것 을 중심 으로 형성 된 지역 ( 인근 지역 내 의 부동산 은 대 상 부동산 과 용도 적 기 능 적 으로 동질 성 을 갖 는다 ) ④ 크기 와 특성 은 유동 적 가변 적 이 어서 인근 지역 의 부동산 가격 에 직접 영향 을 준다 ㉯ 성장기 ------→ 성숙기 -------→ 쇠퇴기 -------→ 천 이 기 -------→ 악화 기 15 ~ 20 년 20 ~ 25 년 40 ~ 50 년 하향 여 과 활발 반달리즘 지 가 상승 률 최고 지 가 최고 하향 여 과 시작 일시 적 지 가 상승 자본 이득 소득 이득 유지 관리비 급증 저소득층 유입 신규 부동산 중 고 부동산 재 개발 시작 재 개발 활발 투기 행위 투자 행위 상향 여 과 활발 지역 기능 이 최고 입지 경쟁 주거 이동 저하 자 가 점유 율 높 다 5 ) 지역 분석 에서 고려 되 어야 할 가격 원칙 ① 대체 의 원칙 ② 변동 의 원칙 ③ 예측 의 원칙 ④ 적합 의 원칙 ( 4 ) 개별 분석 1 ) 의의 : 대상 부동산 의 개별 적 요인 을 분석 하 여 최 유효 이용 을 판정 하 는 작업 → 인근 지역 의 표준 적 이용 과 의 상관 분석 필요 2 ) 특징 ① 대상 부동산 의 개별 적 요인 을 분석 하 여 대상 부동산 의 최 유효 이용 을 판정 하 는 것 이 중심 이 되 는 분석 ② 일반 적 으로 지역 분석 후 에 개별 분석 을 한다 ( 선 지역 분석 후 개별 분석 ) ③ 지역 분석 은 전체 적 광역 적 개념 인 데 반하 여 개별 분석 은 부분 적 국지 적 개념 이 다 ※ 지역 분석 ⇒ 지역 요인 분석 , 부동성 , 표준 적 이용 , 가격 수준 판정 , 전체 분석 , 적합 원칙 개별 분석 ⇒ 개별 요인 분석 , 개별 성 , 최 유효 이용 , 구체 적 인 가격 , 부분 분석 , 균형 원칙 공유 하 기 글 요소