아무리 강남 핵심 입지 라도 분양 가 비싸 면 수익 률 낮 아 강남 보다 강북 · 수도 권 이 실제 수익 률 더 높 을 수 도 서울 대치동 에 사 는 김 모씨 ( 47 · 여 ) 는 최근 강남 의 한 거리 를 지나 다가 어느 오피스텔 모델 하우스 앞 에 길 게 줄 을 선 사람 들 을 목격 했 다 . 부동산 불황 이 라는 요즘 오랜만 에 이 같 은 모습 을 본 그 는 ' 도대체 어떤 오피스텔 이 기에 … ' 라는 궁금증 이 들 었 다 . 알 고 보 니 이곳 은 한 대 형 건설사 가 강남 에서 도 오피스 가 밀집 한 알짜 입지 에 지 어 분양 하 는 것 으로 투자자 들 의 관심 이 뜨거웠 다 . 프리미엄 입지 에 향후 투자 가치 가 뛰어나 다는 건설사 와 시 행사 측 설명 에 김 씨 도 마음 이 흔들렸 다 . 결국 청약 을 넣 기 로 했 다 . 결과 는 당첨 이 었 다 . 총 230 실 을 모집 한 이 오피스텔 에 는 7500 여 명 이 몰려 30 대 1 이 넘 는 청약 경쟁 률 을 보였 다 . 계약 률 도 100 % 에 가까웠 다 . 치열 한 경쟁 을 뚫 고 당첨 된 김 씨 였 지만 마음 한 구 석 에서 는 찜찜 한 기분 이 영 가시 질 않 았 다 . 분위기 에 휩쓸려 제대로 따져 보 지 도 않 고 ' 묻 지 마 청약 ' 을 한 게 아닌지 불안 했 다 . 그래서 전문가 와 함께 수익 률 을 정확 하 게 따져 보 기 로 했 다 . 이 오피스텔 59 ㎡( 18 평 ) 형 의 분양 가 는 3 억 1200 만 원 . 3 . 3 ㎡ 당 분양 가 는 1733 만 원 이 다 . 그러나 전용 면적 이 29 ㎡( 9 평 ) 로 전용 률 은 50 % 에 불과 했 다 . 아파트 로 치 면 3 . 3 ㎡ 당 3400 만 원 이 넘 는 고 분양 가 다 . 월 임대료 를 따져 봤 다 . 오피스텔 시행 사 는 주변 시세 를 따져 봤 을 때 보증금 1000 만 원 에 월 80 만 ~ 85 만 원 가량 은 받 을 수 있 을 것 으로 예상 했 다 . 최고가 인 85 만 원 을 받 는다 하 더라도 수익 률 이 연 3 . 26 % 다 . 최근 시중 은행 예금 이 자와 엇비슷 한 수준 이 다 . 물론 여기 에 는 부동산 가치 상승 에 따른 시세 차익 이 제외 돼 있 다 . 그렇 다면 지 가 상승 여력 은 얼마나 될까 . 김일수 씨티 프라이빗 뱅크 팀장 은 " 오피스텔 은 시세 차익 보다 는 월 임대료 를 목적 으로 투자 하 는 수익 형 부동산 의 일종 " 이 라며 " 아무리 강남 핵심 입지 라 하 더라도 현재 분양 된 가격 자체 가 너무 높 기 때문 에 가격 이 올라갈 수 있 는 여력 은 많 지 않 다 " 고 설명 했 다 . 게다가 자산 수익 률 이 워낙 낮 아 레버리지 ( 대출 ) 로 인한 수익 률 상승 효과 도 거의 기대 할 수 없 는 상황 이 다 . 김 팀장 은 " 이자 가 가장 싼 주택 담보 대출 도 대개 연 4 % 초반 수준 인데 대출 을 받 게 되 면 오히려 손해 를 볼 수 있 다 " 고 지적 했 다 . 취득 · 등록세 나 재산세 , 소득세 등 각종 세금 부담 을 감안 하 면 수익 률 은 더욱 낮 아 진다 . 박 합수 국민은행 부동산 팀장 은 " 3 억 원 짜리 오피스텔 에 대한 취득 · 등록세 만 따져도 1300 만 원 은 족히 넘 을 것 " 이 라며 " 게다가 매년 재산세 도 40 만 ~ 50 만 원 정도 는 나온다고 봐야 하 기 때문 에 수익 률 의 약 30 ~ 40 % 정도 는 갉아먹 는다고 보 면 될 것 " 이라고 말 했 다 . 박 팀장 은 " 기존 소득 수준 에 따라 매년 총 임대료 수입 의 일정 비율 만큼 소득세 도 내 야 한다 " 며 " 아울러 원래 근로 소득 이 없 던 전업주부 인 경우 연 700 만 원 이상 소득 이 생기 면 세대주 에 편입 돼 그동안 내 지 않 았 던 국민 연금 건강 보험료 등 준 조세 를 추가 로 부담 해야 하 는 일 도 발생 할 수 있 다 " 고 덧붙였 다 . 이렇게 분석 해 볼 때 김 씨 의 투자 수익 률 은 연 2 % 가 채 못 되 는 것 으로 나타났 다 . 김 씨 는 " 진작 수익 률 을 따져 본 다음 에 청약 을 넣 었 어야 하 는데 분위기 에 휩쓸려 성급 하 게 판단 한 것 같 다 " 고 뒤늦 게 후회 했 다 . 고준석 신한은행 갤러리 아 팰리스 지점장 은 " 초저 금리 기조 가 장기 화 되 면서 시중 에 돈 이 넘쳐나 고 있 다 " 며 " 특히 2 억 ~ 3 억 원 가량 을 투자 할 만 한 금융 상품 이 마땅 치 않 은 상황 에서 무턱대고 오피스텔 등 에 투자 하 는 강남 부자 들 의 사례 도 늘어나 고 있 다 " 고 말 했 다 . 고 지점장 은 " 수익 률 만 보 면 오히려 서울 강남 보다 강북 또는 수도 권 지역 이 더 유리 한 경우 도 많 다 " 며 " 전문가 와 상의 해 수익 률 을 꼼꼼 하 게 따져 본 뒤 투자 에 나 서 야 낭패 를 보 지 않 을 것 " 이라고 조언 했 다 . 이호기 기자 hglee @ hankyung . com ▶ 자영업 희망 콜 센터 ( 02 - 360 - 4004 ) 무료 상담 받 으세요 ▶ [ 한경 자영업 희망 콜 센터 ] 야외 에서 직접 구워 … ' 도심 속 바비큐 ' 연출 을 ▶ [ 주목 이 점포 ] 무한리필 로 바꾸 니 月 매출 1 억 으로 ▶ [ 자영업 MBA ] 고객 잡 을 마지막 기회 … 카운터 에서 신뢰 를 보여줘라 ▶ [ 돈 버 는 풍수 ] ' 잘생긴 건물 ' 기준 은 안정 성 · 균형 · 매끈 함 … ' 못생긴 건물 ' 에선 될 사업 도 안 돼 < 성공 을 부르 는 습관 >ⓒ 한국 경제 신문 , 무단 전재 및 재 배포 금지 < 한국 온라인 신문 협회 의 디지털 뉴스 이용 규칙 에 따른 저작 권 을 행사 합니다 >