[ 스페셜 리포트 ] 벼랑 끝 용산 역세 권 개발 
 [ 중앙일보 ] 입력 2010 . 07 . 07 00 : 12 수정 2010 . 07 . 07 03 : 23 | 경제 2 면 지 면 보 기 
 2007 년 8 월 정부 가 용산 역세 권 개발 을 확정 하 고 땅 주인 인 코레 일 이 사업자 를 공모 했 을 당시 만 해도 용산 은 온통 장밋빛 이 었 다 . 57 만 ㎡ 의 부지 에 150 층 짜리 초고층 빌딩 등 을 지으면 서울 을 상징 하 는 곳 이 될 것 이 라는 기대 가 컸 다 . 그러나 2008 년 의 글로벌 금융 위기 와 이후 불 어 닥친 부동산 경기 침체 는 사업 을 삐거덕거리 게 만들 었 다 . 땅값 을 제대로 대 지 못해 코레 일 - 투자자 간 마찰 이 일 면서 이제 좌초 위기 에 까지 몰렸 다 . 이대로 가 다간 삽질 한 번 못 하 고 끝나 는 게 아니 냐는 우려 가 커지 고 있 다 . 사업 이 깨지 면 1 조 원 을 댄 투자자 들 의 피해 는 물론 인근 아파트 주민 들 의 재산 손실 도 적 지 않 다 . 건설업 계 도 부동산 개발 의 상징 적 인 사업 이 무너지 지 않 을까 조마조마한 마음 으로 추이 를 지켜보 고 있 다 . 
 1 . 부동산 침체 로 수익 성 빨간불 
 지난해 4 월 국제 공모 를 통해 뽑 은 용산 국제 업무 지구 설계안 . 시행 자 인 드림 허브 와 용산 역세 권 개발 ㈜ 은 “ 신라 왕관 모양 을 테마 로 단지 를 설계 해 전통 의 미 를 살렸 다 ” 고 설명 했 다 . [ 용산 역세 권 개발 제공 ] 
 돈 에 발목 을 잡힌 것 은 용산 국제 업무 지구 개발 사업 도 마찬가지 다 . 수조 원 에 달하 는 사업비 를 구하 지 못해 이제 더 이상 진도 가 나가 기 어렵 게 됐 다 . 그런데 돈 을 구하 지 못한 데 는 배경 이 있 다 . 바로 수익 성 문제 다 . 2008 년 하반기 터진 세계 금융 위기 와 각종 규제 등 으로 국제 업무 지구 개발 을 통해 얻 을 수 있 는 수익 이 예상 보다 줄어든 것 이 다 . 
 삼성물산 · 롯데 관광 개발 등 민간 · 공공 30 개 출자 사 가 모인 드림 허브 프로젝트 금융 투자 회사 ( 이하 드림 허브 ) 가 사업 을 따낸 2007 년 11 월 만 해도 부동산 경기 가 나쁘 지 않 았 다 . 그래서 출자 사 들 은 땅값 으로 만 8 조 원 을 써냈 다 . 이 돈 을 내 고 도 초고층 빌딩 등 을 지 어 팔 면 수익 을 낼 수 있 다고 본 것 이 다 . 
 그러나 세계 금융 위기 로 부동산 값 이 떨어지 면서 문제 가 생기 기 시작 했 다 . 게다가 2007 년 이후 시행 된 분양 가 상한제 , 광역 교통 개선 부담금 등 의 규제 도 발목 을 잡 았 다 . 건설 산업 전략 연구소 김선덕 소장 은 “ 사업 초기 에 빌딩 구매 의사 를 밝혔 던 글로벌 기업 들 이 금융 위기 로 발 을 뺀 데 다 빌딩 등 의 매각 가능 금액 이 기대 를 밑돌 면서 수익 성 에 빨간불이 켜진 것 ” 이 라고 말 했 다 . 
 이 때문 에 건설 투자자 와 재무 · 전략 적 투자자 간 에 사업비 마련 을 둘러싸 고 이견 이 생기 기 시작 했 다 . 재무 · 전략 적 투자자 들 은 부동산 개발 사업 의 관례 상 시공사 ( 건설 투자자 ) 가 보증 을 서 는 프로젝트 파이 낸 싱 ( PF ) 으로 사업비 를 대 야 한다고 주장 한다 . 
 그러나 삼성물산 등 17 개 건설 투자자 들 은 건설사 만 위험부담 을 질 수 없 다고 맞서 고 있 다 . 그래서 각 출자 사 가 지분 만큼 증자 를 통해 자금 을 대 야 한다고 주장 한다 . 익명 을 요청 한 삼성물산 관계자 는 “ 광역 교통 개선 부담금 만 4000 억 원 을 추가 로 내 야 하 는 등 사업비 가 당초 보다 3 조 원 가량 늘 어 수조 원대 손실 이 예상 된다 ” 며 “ 이런 상황 에서 건설사 만 지급 보증 을 서 는 건 말 도 안 된다 ” 고 말 했 다 . 
 그러나 재무 · 전략 적 투자자 들 의 생각 은 다르 다 . 수익 성 이 당초 보다 악화 된 것 에 는 동의 하 지만 여전히 3 조원대 의 수익 을 낼 수 있 다고 보 는 것 이 다 . 
 2 . 사업 무산 되 면 직접 피해 수조 원대 
 양측 주장 이 팽팽히 맞서 면서 드림 허브 는 결국 지난해 3 월 토지 대금 2 차 중도금 등 6437 억 원 을 내 지 못하 는 사태 가 빚어졌 다 . 땅 주인 인 코레 일 은 그해 10 월 5 년 으로 돼 있 던 3 , 4 차 계약금 분납 기간 을 최장 7 년 으로 연장 하 고 계약금 과 분납 비율 을 낮춰 주 기 도 했 다 . 
 드림 허브 는 지난해 말 8500 억 원 에 이르 는 자산 유동 화 증권 ( ABS · 자산 을 담보 로 증권 을 발행 하 는 것 ) 을 발행 해 미납금 을 해결 했 다 . 그러나 올 3 월 냈어야 할 중도금 과 계약금 7000 억 원 을 또 연체 했 다 . 최근 건설 투자자 들 이 땅값 납부 시기 를 2016 년 으로 미뤄 달 라고 요구 했 지만 코레 일 은 불가 방침 을 분명히 했 다 . 코레 일 개발 기획 실 한 영철 부실 장 은 “ 사업 이 중단 되 더라도 더 는 계약 변경 은 없 다 ” 고 거부 했 다 . 사업 성 확보 를 위해 건설 투자자 들 이 서울시 에 요구 한 용적 률 상향 ( 608 %→ 800 %) 도 쉽 지 않 다 . 서울시 는 특혜 시비 가 일어날 수 있 다며 안 된다는 입장 을 내비쳤 다 . 
 이 처럼 출구 는 꽉 막혔 는데 시간 은 없 다 . ABS 이자 를 내 려면 납기 만기일 인 9 월 17 일 의 두 달 전 인 이달 16 일 까지 투자 회사 들 이 자금 조달 계획 에 합의 해야 한다 . 그렇 지 않 으면 드림 허브 는 채무불이행 에 처하 게 된다 . 사실상 사업 이 무산 되 는 것 이 다 . 
 전문가 들 은 자칫 사업 이 무산 될 경우 미칠 후폭풍 을 크 게 걱정 한다 . 국제 업무 지구 개발 사업 을 통해 36 만 명 의 고용 창출 과 67 조 원 의 생산 및 부가가치 유발 효과 가 기대 됐 지만 , 사업 이 깨지 면 이런 효과 가 사라진다 . 
 출 자사 들 이 낸 자본금 1 조 원 도 사라지 고 , 땅값 을 못 받 으면 코레 일 은 고속철 도 건설 부채 ( 4 조 5000 억 원 ) 를 갚 고 적자 기업 에서 탈피 할 기회 를 잃 게 된다 . 
 간접 피해 는 더 크 다 . 서울 서부 이촌동 주민 2200 여 가구 는 2007 년 부터 재산 권 행사 를 못 하 고 있 다 . 사업 이 무산 되 면 민원 이 일어날 가능 성 도 크 다 . 용산구 의 땅값 · 집값 폭락 도 우려 되 는 부문 이 다 . 신한은행 이남수 부동산 팀장 은 “ 용산 일대 집 값 이나 땅값 이 국제 업무 지구 개발 재료 를 업 고 크 게 오른 만큼 사업 이 무산 되 면 당연히 조정 받 을 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 용산구 땅값 은 2008 년 공시지가 기준 으로 전년 보다 21 . 9 % 나 급등 했 다 . 
 가뜩이나 위축 된 부동산 PF 시장 은 더욱 위축 될 전망 이 다 . 신동아 건설 박운석 이사 는 “ 이미 대형 PF 사업 이 자금 조달 에 어려움 을 겪 고 있 다 ” 며 “ 사상 최대 규모 의 국제 업무 지구 가 무산 되 면 다른 부동산 PF 도 부정 적 인 영향 을 받 을 것 ” 이 라고 우려 했 다 . 
 3 . “ 특혜 는 주 되 이익 은 환수 를 ” 
 드림 허브 안팎 에서 는 지급 보증 을 반대 하 는 일부 건설사 를 바꿔 사업 을 재추진 할 수 있 다는 목소리 가 나온다 . 일부 건설 출자 사 를 교체 한 뒤 지급 보증 으로 PF 를 일으킨다는 것 이 다 . 이름 밝히 기 를 꺼린 출자 사 관계자 는 “ 관련 법 이나 규정 상 출자 사 교체 는 얼마 든지 가능 하 다 ” 며 “ 국제 업무 지구 개발 사업 이 갖 는 상징 성 이 커 참여 할 건설사 가 있 는 것 으로 안다 ” 고 말 했 다 . 
 건설 · 부동산 전문가 들 은 실현 가능 한 계획 을 다시 세워 끌 고 나가 는 것 이 바람직 하 다고 입 을 모은다 . 강원 대 부동 산학 과 정준호 교수 는 “ 최근 의 부동산 · 금융 시장 의 여건 을 감안 해 2016 년 까지 정해져 있 는 사업 시기 를 조정 하 고 , 단계 를 나눠 순차 적 으로 추진 하 는 게 바람직 하 다 ” 고 말 했 다 . 
 이 를 위해 일단 사업 성 을 확보 해 주 고 , 일정 수준 이상 의 수익 은 정부 가 환수 하 는 방법 도 대안 으로 거론 된다 . 건국대 부동산 학과 심교 언 교수 는 “ 코레 일 도 원칙 만 고수 할 것 이 아니 라 땅값 을 낮추 거나 대금 납부 일 을 늦춰 사업 이 궤도 에 오르 도록 양보 하 는 결단 이 필요 하 다 ” 며 “ 예컨대 특구 지정 으로 사업 을 우선 진행 시키 고 나중 에 개발 이익 을 환수 하 는 방법 도 고려 할 만 하 다 ” 고 말 했 다 . 
 지금 이 라도 사업 구도 를 새로 짜 야 한다는 목소리 도 있 다 . 부동산 개발 업체 인 피데스 개발 김승배 사장 은 “ 코레 일 이 땅값 만 받 으려고 할 게 아니 라 지금 이 라도 토지 조성 사업 을 먼저 하 고 출 자사 에 원하 는 땅 을 공급 해야 한다 ” 며 “ 출자 사 는 자신 들 이 원 하 는 땅 에서 원 하 는 사업 을 할 수 있 게 되 므로 서로 에 이득 이 될 것 ” 이 라고 말 했 다 . 
 ‘ 용산 ’ 닮 은 PF 사업 34 건 … 총 사업비 110 조 원 넘 어 
 수렁 에 빠진 30 조 용산 개발 … 출자 사 들 돈 조달 자중