주택 임대 사업자 등록 할까 말 까 정부 가 임대 주택 사업자 의 혜택 축소 를 검토 하 겠 다고 하 자 부동산 보유자 사이 에 혼란 이 일 고 있 다 . A 은행 투자 상담 센터 관계자 는 " 다 주택 자 를 중심 으로 혜택 이 줄기 전 에 등록 을 서둘러야 하 는지 를 궁금해하 는 이 들 이 늘 었 다 " 고 말 했 다 . 국민 · 신한 · 우리 · 하나 은행 등 4 대 시중 은행 부동산 · 세법 전문가 들 은 " 임대 주택 사업자 는 양 도 소득세 혜택 을 받 지만 월세 소득 이 노출 되 고 8 년 동안 은 원칙 적 으로 집 을 팔 지 못하 는 등 제약 도 적 지 않 다 " 며 " 혜택 이 많 은 공시 가격 기준 6 억 원 이하 주택 이 라면 8 년 이상 장기 보유 할 가치 가 있 는지 부터 따져 봐야 한다 " 고 말 했 다 . ① 6 억 안 되 는 집 8 년 이상 임대 : " 등록 이 유리 " 현재 주택 을 1 가구 이상 소유 하 고 있 거나 , 분양 · 매매 · 건설 등 을 통해 주택 을 소유 할 예정 인 경우 임대 사업자 로 등록 할 수 있 다 . 오피스텔 은 전용 면적 85 ㎡ 이 하인 ' 주거 용 오피스텔 ' 만 임대 주택 으로 등록 할 수 있 다 . 임대 사업자 로 등록 하 면 양 도 소득세 측면 에서 가장 유리 하 다 . 먼저 따져 봐야 할 게 임대 주택 으로 등록 하 려는 집 의 공시 가격 이 ' 6 억 원 이하 ( 수도 권 기준 , 지방 은 3 억 원 이하 ) ' 인지 여부 다 . 6 억 원 초과 주택 은 다 주택 자 가 임대 주택 으로 등록 해 장기 보유 해도 종합부동산세 대상 이 되 고 양도세 중 과 세율 도 적용 되 기 때문 이 다 . 만약 집 이 6 억 원 이하 ( 임대 시작 시점 ) 이 고 임대 등록 후 8 년 넘 게 집 을 빌려 주 면 장기 보유 특별 공제 를 받 아 양 도 소득세 부담 이 크 게 줄어든다 . 8 년 이상 10 년 미만 은 50 %, 10 년 이상 임대 할 경우 70 % 의 공제 혜택 이 있 다 . 만약 집값 이 3 억 원 오른 집 에 대해 50 % 공제 를 받 는 경우 , 1 억 5000 만 원 ( 3 억 원 의 50 %) 에 대해서 만 세금 을 매긴다는 뜻 이 다 . 6 억 원 이하 인 8 년 이상 임대 주택 은 다 주택 자 에게 부과 되 는 양도세 중 과 도 피할 수 있 다 . 원래 집 이 2 채 이 면 기본 세율 에 10 % 포인트 , 3 주택 자 는 20 % 포인트 세율 이 높 아 진다 . 아울러 임대 주택 으로 등록 한 공시 가격 6 억 원 이하 주택 은 종합부동산세 에서 도 제외 된다 . 종부 세 기준 은 1 주택 자 는 9 억 원 , 다 주택 자 는 보유 주택 합산 6 억 원 이 다 . 2 주택 자 의 경우 한 채 를 임대 주택 으로 등록 하 면 종부 세 기준 이 6 억 원 에서 9 억 원 으로 올라가 는 효과 가 생기 는 것 이 다 . 몇 년 전 서울 마포구 에 시세 7 억 원 짜리 ( 공시 가격 5 억 9000 만 원 ) 집 을 산 2 주택 자 A ( 45 ) 씨 의 사례 를 보 자 . A 씨 가 이 집 을 8 년 간 보유 하 다 10 억 원 에 매각 할 경우 , 48 %( 차익 3 억 원 에 대한 세율 38 %+ 양도세 중과 10 % 포인트 ) 의 세율 이 적용 돼 양도세 가 1 억 3574 만 원 이 다 . 하 지만 A 씨 가 이 집 을 임대 주택 으로 등록 해 8 년 임대 후 10 억 원 에 판다면 장기 보유 특별 공제 50 % 를 적용 받 아 과세 표준 이 1 억 5000 만 원 으로 내려가 고 , 세율 도 35 %( 차익 1 억 5000 만 원 에 대한 세율 ) 만 적용 돼 4040 만 원 만 세금 을 내 면 된다 . ② 공시 가격 6 억 초과 : " 종 부세 따져 보 세요 " 공시 가격 이 6 억 원 넘 는 주택 을 빌려줄 때 는 셈법 이 복잡 해진다 . 원종훈 KB 국민은행 WM 투자자 문부 세무 팀장 은 " 이 경우 에 도 전용 면적 85 ㎡ 이하 라면 장기 보유 특별 공제 를 받 을 수 있 다 . 하지만 6 억 원 이 넘 는 주택 으로 임대 사업자 등록 을 한 다 주택 자 는 양도세 중과 나 종합부동산세 는 피할 수 없 으므로 꼼꼼 하 게 따져 봐야 한다 " 고 말 했 다 . 적어도 8 년 은 주택 을 보유 하 면서 강화 될 가능 성 이 큰 종 부세 를 낼 수 있 는 여력 이 있 는지 를 가늠 해 봐야 한다는 뜻 이 다 . ③ 8 년 보유 할 자신 없 다면 : " 중도 에 팔 면 과태료 1000 만 원 물어야 " 임대 사업자 등록 이 무조건 좋 기 만 한 것 은 아니 다 . 혜택 을 받 으려면 임대 기간 을 8 년 이상 의무 적 으로 채워야 한다 . 8 년 이 되 기 전 에 집 을 팔 아야 하 면 , 집 1 채 당 최대 1000 만 원 의 과태료 를 내 야 한다 . 그 기간 받 은 세제 혜택 도 모두 토해 내 야 한다 . 또 연간 임대료 ( 집세 ) 를 5 % 넘 게 올리 지 못한다 . 안명숙 우리은행 부동산 투자 지원 센터 부장 은 " 오래 보유 하 고 있 어도 괜찮 은 ' 똘똘한 집 ' 인지 이 참 에 다시 따져볼 필요 가 있 다 " 고 말 했 다 . 임대 사업자 등록 을 한다고 해서 세금 을 무조건 아낄 수 있 는 것 도 아니 라는 지적 도 있 다 . 고준석 신한은행 부동산 투자 자문 센터 장 은 " 임대 사업자 로 등록 하 면 종합 소득세 를 계산 할 때 노출 될 수 밖에 없 는 데 다 , 내년 부터 주택 임대 소득 이 연 2000 만 원 이하 인 사람 도 과세 대상 에 추가 된다 " 며 " 경우 에 따라 의료 보험 지역 가입자 가 돼 보험료 가 오를 수 도 있 어 전문가 와 세금 계산 을 정확 하 게 해 봐야 한다 " 고 조언 했 다 . 공유 하 기 글 요소