부동산 임대 사업자 의 법인 전환 혜택 최근 개인 부동산 임대 사업자 의 법인 전환 관련 문의 가 증가 하 고 있 다 . 그 배경 은 2012 년 부터 시행 된 성실 신고 확인 제도 때문 이 다 . 성실 신고 확인 제 란 수입 금액 이 업종 별 로 일정 규모 이상 인 개인 사업자 가 종합 소득세 신고 를 하 기 전 에 세무 대리인 에게 신고 내용 을 확인 받 도록 한 제도 이 다 . 부동산 임대업 의 경우 2014 년 부터 성실 신고 확인 대상 사업자 의 기준 수입 금액 이 종전 7 . 5 억 원 이상 에서 5 억 원 이상 으로 축소 되 어 성실 신고 확인 대상자 가 크 게 증가 하 였 다 . 법인 전환 의 필요 성 개인 사업자 와 법인 사업자 는 각각 소득세 와 법인세 의 세율 에 차이 가 있 다 . 법인 의 경우 과세 표준 2 억 원 까지 10 %, 2 억 원 초과분 은 20 % 의 법인세 율 로 과세 된다 . 개인 은 구간 별 로 최저 6 % 에서 최고 38 %( 1 억 5000 만 원 초과 시 ) 의 소득세 율 이 적용 된다 . 개인 부동산 임대 사업자 는 임대 소득 과 금융 소득 ( 이자 또는 배당 ) 을 합산 하 여 과세 하 므로 최대 38 % 의 높 은 세율 을 적용 받 게 되 며 , 4 대 보험 및 주민세 등 간접세 까지 포함 하 게 되 면 소득 의 절반 수준 에 이르 는 세금 을 부담 하 게 된다 . 반면 법인 의 경우 대표 인 동시 에 주주 이 므로 법인 의 매출 인 임대 소득 을 근로 소득 과 퇴직 소득 , 배당 소득 으로 분산 하 여 받 을 수 있 어 낮 은 세율 적용 이 가능 하 게 되 므로 절세 의 효과 가 있 다 . 또한 , 건강 보험료 의 경우 도 법인 대표자 는 직장 가입자 로서 적 은 급여 로 건강 보험료 부담 을 줄일 수 있 는 반면 개인 사업자 는 지역 가입자 로서 높 은 건강 보험료 를 부담 하 는 경우 가 많 다 . 개인 부동산 임대 사업자 의 법인 전환 시 장단점 장점 ① 양 도 소득세 이월 과세 → 추후 법인 이 양도 시 세금 납부 ② 신설 법인 의 부동산 취득세 면제 단 , 농어촌 특별세 는 납부 ③ 임대 소득 에 대한 소득세 가 법인세 로 전환 ④ 증여 나 매매 시 취득세 등 이 미부 과 되 고 , 소액 지분 이동 이 가능 ⑤ 임대 법인 계약 주체 가 되 어 통합 관리 가능 단점 ① 전환 비용 발생 자본금 및 등록 면허세 , 감정 , 회계 / 세무 , 법무 등 비용 ② 지속 적 인 세무 / 회계 관리 필요 ③ 자금 사용 에 대한 제약 ④ 의사 결정 및 집행 등 업무 추진 시 서류 업무 발생 개인 사업자 와 법인 사업자 의 차이점 개인 사업자 와 법인 사업자 는 설립 · 운영 · 청산 의 각 과정 에서 차이 가 있 다 . 개인 사업자 는 사업자 등록 만 으로 창설 이 가능 한 반면 , 법인 사업자 는 상법 규정 에 따라 정관 작성 및 설립등기 등 각종 절차 를 거쳐야 한다 . 운영 적 측면 에서 는 경영 상 위험 의 분산 효과 와 조세 정책 으로 인한 세부 담 이 상이 하 며 , 자산 이전 과 상법 및 세법 규정 에 따른 의무 부담 등 에 차이 가 있 다 . 개인 사업자 는 경영 활동 의 결과 에 대하 여 무한 책임 이 있 어 경영 상 의 채무 에 대하 여 개인 재산 까지 처분 하 여 변제 할 책임 이 있 으며 , 세법 상 소득세 구간 이 상이 하 여 일정 규모 이상 의 동일 한 매출 달성 시 법인 사업자 에 비해 세부 담 이 높 다 . 또한 , 개인 사업자 는 자산 및 부채 를 이전 하 는 경우 각각 개별 적 으로 양 도 및 증여 의 방법 으로 만 이전 이 가능 하 므로 자산 이 전 절차 가 복잡 하 다 . 법인 사업자 는 출자 금액 한도 에서 경영 활동 에 대한 책임 을 지 기 때문 에 경영 위험 분산 효과 가 있 으며 , 법인 을 우대 하 는 조세 정책 으로 인하 여 일정 규모 이상 의 매출액 달성 시 개인 사업자 보다 세부 담 이 적 고 , 자산 의 이전 은 주권 의 양도 만 으로 종결 된다는 장점 이 있 지만 상법 및 세법 의 규정 에 따라 재무제표 의 공시 등 운영 상 많 은 제약 과 의무 가 따른다 . 개인 사업자 는 폐업 신고 및 부가가치세 신고 로 청산 이 종결 되 는 반면 , 법인 사업자 는 상법 상 해산 등 기 및 청산 절차 를 추가 적 으로 거쳐야 한다 . 개인 사업자 와 법인 사업자 비교 법인 전환 시 고려 사항 개인 부동산 임대 사업 의 법인 전환 은 단순히 임대 소득 에 대한 세율 만 을 비교 하 여 단순 하 게 접근 할 사안 은 아니 다 . 양 도 소득세 는 물론 증여 및 상속세 등 의 세금 과 자금 운용 상 의 제약 등 을 꼼꼼히 따져 보 고 임대 사업자 의 법인 전환 여부 를 결정 하 여야 한다 . 개인 부동산 임대 사업자 가 부동산 매매 업 을 동시 에 영위 하 고 있 는 경우 산출 세액 계산 특례 가 적용 된 양 도 소득세 가 부동산 매매 업자 의 사업 소득세 보다 큰 경우 양도 소득세 로 산출 세액 을 계산 하 여 납부 해야 하 는 반면 , 법인 사업자 인 경우 부동산 임대업 을 하 건 부동산 매매 업 을 하 건 모든 소득 을 합하 여 세액 을 계산 하 기 때문 에 조세 부담 에 차이 가 없 다 . 상속 · 증여 를 염두 에 둔 법인 전환 사례 의 경우 법인 전환 후 부동산 보유 비율 이 높 은 법인 주식 을 양도 하 는 경우 에 는 부동산 양도 와 유사 한 경제 적 이익 으로 보 아 별도 의 과세 대상 으로 분리 한다 . 이 법인 의 주식 을 특정 주식 ( 과점 주주 의 주식 과 부동산 과 다 법인 의 주식 ) 이 라 하 는데 , 특정 주식 은 일반 주식 ( 중소기업 ) 의 양 도 소득세 율 인 22 %( 주민세 포함 ) 보다 높 은 6 . 6 %~ 41 . 8 %( 주민세 포함 ) 의 누진세 율 이 적용 되 므로 절세 측면 에서 오히려 불리 하 게 작용 될 수 도 있 다 . 이러 한 경우 부동산 과 다 법인 이 되 지 않 도록 하 거나 , 부동산 과 다 법인 이 될 수 밖에 없 는 경우 에 는 사전 상속 플랜 을 통해 주식 을 분할 하 여 증여 나 양도 를 하 면 상속세 를 절세 할 수 있 으므로 중 장기 적 계획 을 수립 하 여 증여 나 양도 를 순차 적 으로 진행 해야 한다 . ( 양 도 소득세 율 : 비상 장주식 10 %~ 30 %, 대주주 로서 1 년 이상 보유 시 20 % 적용 ) 또한 , 법인 전환 시 현물출자 가액 이 높 다면 주식 가격 이 높 게 평가 되 어 상속세 가 많이 나올 수 있 으므로 , 현물출자 대상 및 가액 을 사전 검토 하 여 절세 여부 를 확인 하 는 것 이 중요 하 다 . 이 처럼 부동산 임대 사업자 가 법인 으로 전환 할 경우 매년 납부 하 여야 하 는 종합 소득세 부담 을 일시 적 으로 절감 할 수 있 지만 , 경우 에 따라 법인 전환 에 따른 세금 부담 이 오히려 늘어날 수 있 으므로 향후 계획 까지 고려 한 검토 가 필요 하 다 . 이 밖 에 , 개인 부동산 임대 사업자 는 사업 자금 의 수시 입 · 출금 이 자유 로운 반면 , 법인 의 경우 가족 법인 이 더라도 법인 자금 을 개인 적 인 목적 으로 마음대로 사용 할 수 없 으며 , 대표 이사 나 임원 등 이 법인 의 자금 을 업무 상 용도 외 로 사용 하 는 경우 는 이 를 가지급금 으로 처리 하 여 정상 적 경비 로 소명 하 지 못하 는 경우 소득 으로 보 아 소득세 를 부과 하 는 등 제약 이 있 다 . ※ 개인 임대 사업자 가 법인 전환 실행 전 우선 적 으로 반드시 검토 해야 할 사항 대표 이사 로서 의 임원 급여 책정 부분 추후 대표 이사 및 직원 의 퇴직금 비용 처리 부분 법인 카드 / 차량 유지비 등 비용 처리 부분 법인 전환 후 건물 평가 액 중 법인 비용 인 감가상각비 부분 전환 소요 비용 중 부동산 감정평가 액 및 은행 부채액 의 고저 에 따른 변수 법인 전환 의 유형 법인 전환 의 유형 은 크 게 조세 감면 여부 ( 감면 3 종 , 비 감면 2 종 ) 에 따라 나누 어 지 며 , 부가 적 으로 법인 증여 및 상속 유형 에 따라 총 7 가지 로 나누 어 볼 수 있 다 . 많 은 임대 사업자 들 이 법인 전환 을 검토 하 고 실행 하 는 이유 는 절세 의 목적 과 함께 개인 임대 사업자 가 법인 전환 실행 시 일정 요건 을 충족 할 경우 세감 면 적용 을 받 는 부분 이 있 기 때문 이 다 . 조세 감면 의 세 가지 유형 으로 임대 부동산 의 현물출자 방식 , 세 감면 사업 양수 도 방식 , 중소기업 통합 방식 에 의한 법인 전환 이 있 다 . 일반 적 인 개인 부동산 임대 사업자 는 대부분 현물출자 와 사업 양수 도 방식 으로 진행 되 고 있 다 . 현물출자 방식 과 세감 면 사업 양수 도 방식 비교 법인 전환 방법 에 따른 소요 비용 항목 20160902 _ 182015 . png 20160902 _ 182947 . png 20160902 _ 182929 . png [ 출처 ] 개인 부동산 임대 사업자 의 법인 전환 | 작성자 피어폰트 공유 하 기 글 요소