방법 에 는 채무자 에 대한 직접 적 인 이행 청구 외 에 도 변제 의 수령 이나 상계 , 소송 상 청구 및 항변 으로 채권 을 주장 하 는 경우 등 채권 이 가지 는 다른 여러 가지 권능 을 행사 하 는 것 도 포함 된다 . 따라서 채권 을 행사 하 여 실현 하 려는 행위 를 하 거나 이 에 준하 는 것 으로 평가 할 수 있 는 객관 적 행위 모습 이 있 으면 권리 를 행사 한다고 보 는 것 이 소멸시효 제도 의 취지 에 부합 한다 . 
 임대차 가 종료 함 에 따라 발생 한 임차인 의 목적물 반환 의무 와 임대인 의 보증금 반환 의무 는 동시 이 행관 계 에 있 다 ( 대법원 1977 . 9 . 28 . 선고 77 다 1241 , 1242 전원 합의체 판결 , 대법원 1995 . 7 . 25 . 선고 95 다 14664 , 14671 판결 등 참조 ) . 임차인 이 임대차 종료 후 동시 이행 항변권 을 근거 로 임차 목적물 을 계속 점유 하 는 것 은 임대인 에 대한 보증금 반환 채권 에 기초 한 권능 을 행사 한 것 으로서 보증금 을 반환 받 으려는 계속 적 인 권리 행사 의 모습 이 분명 하 게 표시 되 었 다고 볼 수 있 다 . 따라서 임대차 종료 후 임차인 이 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 는 경우 보증금 반환 채권 에 대한 권리 를 행사 하 는 것 으로 보 아야 하 고 , 임차인 이 임대인 에 대하 여 직접 적 인 이행 청구 를 하 지 않 았 다고 해서 권리 의 불 행사 라는 상태 가 계속 되 고 있 다고 볼 수 없 다 . 
 임차인 의 보증금 반환 채권 과 동시 이 행관 계 에 있 는 임대인 의 목적물 인도 청구 권 은 소유 권 등 물권 에 기초 하 는 경우 가 많 으므로 , 임대인 이 적극 적 으로 권리 를 행사 하 는 지 와 관계없이 그 권리 가 시효 로 소멸 하 는 경우 는 거의 발생 하 지 않 는다 . 만일 임차인 이 임대차 종료 후 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 여 적극 적 인 권리 행사 의 모습 이 계속 되 고 있 는 데 도 보증금 반환 채권 이 시효 로 소멸 한다고 보 면 , 임차인 은 목적물 반환 의무 를 그대로 부담 하 면서 임대인 에 대한 보증금 반환 채권 만 상실 하 게 된다 . 이 는 보증금 반환 채무 를 이행 하 지 않 은 임대인 이 목적물 에 대한 자신 의 권리 는 그대로 유지 하 면서 보증금 반환 채무 만 을 면할 수 있 게 하 는 결과 가 되 어 부당 하 다 . 나아가 이러 한 소멸시효 진행 의 예외 는 어디 까지 나 임차인 이 임대차 종료 후 목적물 을 적법 하 게 점유 하 는 기간 으로 한정 되 고 , 임차인 이 목적물 을 점유 하 지 않 거나 동시 이행 항변권 을 상실 하 여 정당 한 점유 권원 을 갖 지 않 는 경우 에 대해서 까지 인정 되 는 것 은 아니 다 . 따라서 임대차 종료 후 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 는 임차인 의 보증금 반환 채권 에 대하 여 소멸시효 가 진행 하 지 않 는다고 보 더라도 그 채권 에 관계 되 는 당사자 사이 의 이익 균형 에 반하 지 않 는다 . 
 주택 임대차 보호법 제 4 조 제 2 항 은 “ 임대차 기간 이 끝난 경우 에 도 임차인 이 보증금 을 반환 받 을 때 까지 는 임대차 관계 가 존속 되 는 것 으로 본다 . ” 라고 정하 고 있 다 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8923 호 로 개정 되 면서 표현 이 바뀌 었 을 뿐 그 내용 은 개정 전 과 같 다 ) . 2001 . 12 . 29 . 법률 제 6542 호 로 제정 된 상가 건물 임대차 보호법 도 같 은 내용 의 규정 을 두 고 있 다 ( 제 9 조 제 2 항 ) . 이 는 임대차 기간 이 끝난 후 에 도 임차인 이 보증금 을 반환 받 을 때 까지 는 임차인 의 목적물 에 대한 점유 를 임대차 기간 이 끝 나기 전 과 마찬가지 정도 로 강하 게 보호 함 으로써 임차인 의 보증금 반환 채권 을 실질 적 으로 보장 하 기 위한 것 이 다 . 따라서 임대차 기간 이 끝난 후 보증금 을 반환 받 지 못한 임차인 이 목적물 을 점유 하 는 동안 위 규정 에 따라 법정 임대차 관계 가 유지 되 고 있 는 데 도 임차인 의 보증금 반환 채권 은 그대로 시효 가 진행 하 여 소멸 할 수 있 다고 한다면 , 이 는 위 규정 의 입법 취지 를 훼손 하 는 결과 를 가져오 게 되 어 부당 하 다 . 
 위 와 같 은 소멸시효 제도 의 존재 이유 와 취지 , 임대차 기간 이 끝난 후 보증금 반환 채권 에 관계 되 는 당사자 사이 의 이익 형량 , 주택 임대차 보호법 제 4 조 제 2 항 의 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 주택 임대차 보호법 에 따른 임대차 에서 그 기간 이 끝난 후 임차인 이 보증금 을 반환 받 기 위해 목적물 을 점유 하 고 있 는 경우 보증금 반환 채권 에 대한 소멸시효 는 진행 하 지 않 는다고 보 아야 한다 . 
 나 . 원심 판결 이유 와 기록 에 따르 면 다음 사실 을 알 수 있 다 . 
 ( 1 ) 소외 1 은 피 고 ( 반소 원고 , 이하 ‘ 피 고 ’ 라 한다 ) 로부터 임대 권한 을 위임 받 아 1998 . 5 . 31 . 피고 를 임대인 으로 하 여 이 사건 102 호 를 원고 에게 임대 하 였 다 . 원고 는 그 무렵 피고 에게 임대차 보증