[ 제 6 호 ] 문재인 정부 의 주택 정책 , 지속 가능 해야 - 이영한 ( 서울 과학 기술 대학교 건축 학부 교수 ) 
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 노무현 정부 를 답습 한 문재 인 정부 의 주택 정책 은 초반전 판정패 
 문재 인 정부 는 ‘ 마치 부동산 정책 만큼 은 준비 한 대통령 ’ 인 것 처럼 취임 직후 부터 7 차례 나 주택 정책 을 쏟 아 내놓 았 다 . 2017 년 6 월 19 일 발표 를 필두 로 8 월 2 일 ‘ 주택 시장 안정 화 방안 ’, 10 월 24 일 ‘ 가계 부채 종합 대책 ’, 11 월 29 일 ‘ 주거 복지 로드맵 ’ 등 주택 시장 안정 화 정책 시리즈 는 지역 지정 , 세제 및 금융 , 청약 제도 와 주택 공급 , 불법 단속 등 규제 강화 종합 세트 라 할 수 있 다 . 그 목표 는 ‘ 실수요자 중심 주택 ’ 이 라고 한다 . 그러나 취임 이후 8 개월 동안 의 상황 은 불행 하 게 도 역 으로 질주 하 고 있 다 . 
 마치 노무현 정부 가 밀어붙였 던 ‘ 강남 투기 세력 과 전쟁 ’ 과 같이 , 현 정부 는 강남 투기 세력 을 척결 하 고자 ‘ 강남 집값 과 전쟁 ’ 을 벌이 고 있 다 . 노무현 정부 는 주택 , 토지 , 세제 , 금융 에 걸쳐서 부동산 규제 종합 세트 를 마련 하 여 부동산 시장 을 전 방위 로 압박 했 지만 한마디 로 참패 했 다 . 이 규제 강화 정책 이 오히려 역풍 이 되 어 강남 집값 을 80 % 상승 시켰 다 . 
 이 로 인하 여 많 은 피해 가 발생 하 게 되 었 는데 , 그 중 에서 가장 뼈아픈 것 은 자 가 보유 율 의 급락 이 었 다 . 70 % 이상 유지 해 오 던 자 가 보유 율 이 2005 년 55 . 5 % 로 추락 하 게 된다 . 총 250 만 가구 가 자기 집 을 잃 고 임대 가구 가 된다 . 그 이후 자 가 보유 율 은 2008 년 에 56 . 4 %, 2016 년 에 56 . 8 % 로 개선 되 지 않 고 현재 에 이르 고 있 다 . 노 정부 의 실책 은 정책 이 시장 을 리드 할 수 있 다는 우월감 이 었 다고 본다 . 전쟁 을 벌인다고 해서 승리 하 는 것 만 은 아니 다 . 겸손 할 필요 가 있 다 . 
 문재인 정부 출범 이후 주택 가격 은 초 양극 화 경향 
 문재 인 정부 출범 이후 전국 적 으로 주택 가격 은 안정 화 되 기 는커녕 초 양극 화 경향 마저 보이 고 있 다 . 지방 의 주택 가격 은 하락세 로 돌아섰 고 부산 , 경남 , 충청 지역 에서 는 주택 가격 이 초토 화 되 고 있 다 . 이 에 반하 여 서울 의 주택 가격 은 상승세 를 유지 하 고 있 으며 , 강남 권 은 재 건축 아파트 를 중심 으로 가격 폭 등 이 이어지 고 있 다 . 
 최근 주택 가격 동향 을 살펴볼 필요 가 있 다 . 서울 의 주택 중위 가격 매매 동향 을 보 면 , 2017 년 1 월 ~ 4 월 에 는 월평균 175 만 원 씩 상승 했으나 , 2017 년 5 월 ~ 2018 년 1 월 에 는 월평균 1 , 230 만 원 씩 상승 했 다 . 현 정부 출범 이후 주택 가격 상승 폭 은 직전 보다 7 . 0 배 커졌 다 . 또한 주택 중위 가격 / 가구 중위 소득 ( PIR ) 을 보 면 2018 년 1 월 에 14 . 9 로 2017 년 5 월 12 . 8 보다 급증 했 다 . 서울 에서 중위 소득 자 가 중위 가격 주택 을 구입 하 기 위해서 는 최근 8 개월 간 2 . 1 년 이 늘어나 서 총 14 . 9 년 의 총 가구 소득 을 모아야 한다는 의미 이 다 . 
 2017 년 1 월 부터 1 년 동안 평균 아파트 매매 가 상승 액 을 보 면 , 전국 적 으로 소득 5 분위 ( 상위 20 %) 가 4 , 478 만 원 으로 소득 1 분위 ( 하위 20 %) 상승 액 35 만 원 보다 127 . 9 배 더 많 다 . 서울 에서 는 소득 5 분위 가 1 억 6 , 575 만 원 으로 소득 1 분위 1 , 935 만 보다 8 . 5 배 더 많 다 . 그리고 서울 소득 5 분위 의 매매 가 상승 액 은 전국 소득 1 분위 상승 액 보다 473 . 5 배 크다 . 1 년 동안 소득 분위 에 따라서 주택 가격 의 격차 가 더욱 심화 되 고 있 다 . 특히 8 개월 간 주택 시장 은 급격히 불 안정 화 되 고 주택 가격 은 초 양극 화 양상 마저 보이 고 있 다 . 주택 정책 이 주택 시장 에 작동 하 지 않 고 오히려 역풍 이 일어나 고 있 다 . 정부 고위 관료 들 은 그 정책 들 이 대부분 올해 시행 되 니 그 효과 여부 를 단정 하 지 말 라고 한다 . 이 들 의 안이 한 인식 에 대해 우려 되 는 바 가 많 다 . 
 지속 가능 한 주택 정책 이 되 기 위한 제언 
 주택 은 지속 가능 성 이 중요 하 다 . 주택 은 민생 의 기본 권 으로 누구 나 적정 가격 을 지불 하 고 안정 되 고 쾌적 한 집 에서 거주 할 권리 가 있 다 . 개인 의 자산 에서 주택 비중 이 매우 높 기 때문 에 주택 가격 의 격차 해소 와 형평 성 이 중요 하 다 . 일본 부동산 버블 붕괴 와 미국 서브 프라임 모기지 사태 에서 경험 한 바 와 같이 , 주택 시장 의 붕괴 는 사회 의 안정 성 에 커다란 위험 요인 이 된다 . 주택 시장 은 수요 와 공급 원리 가 작동 하 여 정상 적 으로 거래 되 어야 한다 . 이렇게 환경 성 , 형평 성 , 경제 성 이 충족 될 때 에 , 그 주택 정책 은 지속 가능 하 다고 볼 수 있 다 . 지속 가능 한 주택 정책 이 되 기 위해서 는 다음 과 같 은 관점 을 가질 필요 가 있 다 . 
 첫째 , 주택 시장 이 정상 적 으로 작동 할 수 있 도록 주택 시장 의 생태 계 에 기반 한 정책 이 되 어야 한다 . 정책 이 시장 을 이길 수 없 다 . 주택 시장 은 공급 과 수요 원리 에 기반 하 며 , 경기 상황 , 금융 , 세제 , 구매 심리 , 교육 , 안보 등 다양 한 요인 들 이 엮 어 진 생태 계 에서 움직인다 . 부동산 시장 은 타이밍 에 따라서 움직이 기 때문 에 , 그 정책 추진 시점 을 잘 잡 아야 한다 . 가장 손쉽 게 선택 할 수 있 는 정책 은 세제 이 다 . 세제 는 주택 시장 에 단기 효과 가 있 을 수 있 으나 , 장기 적 대책 이 못 된다 . 최근 몇 년 간 주택 가격 상승 의 주요 요인 은 풍부 한 유동 성 이 다 . 전임 정부 는 세계 적 인 추세 에 발맞추 어 저금리 융자 와 양 적 완화 했 다 . 금리 와 유동 성 관리 가 중요 하 다 . 
 둘째 , 지역 별 주택 가격 의 초 양극 화 해소 가 현 정부 의 최대 과제 가 될 수 있 다 . 현 정부 는 강남 집값 잡 기 에 올 인하 고 있 는데 , 더 문제 가 심각 해질 수 있 는 곳 은 지방 이 다 . 정책 방점 을 서울 강남 에서 지방 으로 돌리 고 , 지역 별 맞춤 형 주택 대책 을 마련 해야 한다 . 최근 주택 가격 은 서울 과 지방 사이 에 탈동 조화 경향 을 보이 고 있 다 . 지방 주택 시장 은 유동 성 부족 과 과잉 공급 가능 성 으로 가격 이 급락 될 여지 가 많 다 . 주택 공급 을 조정 하 고 거래세 등 세제 를 완화 할 필요 가 있 다 . 서울 에서 가격 급 등 지역 에 는 LTV , DTI 등 금융 규제 를 강화 하 고 , 거래세 를 낮추 면서 보 유세 및 초과 이익세 를 강화 하 고 , 또한 주택 공급 확대 를 유도 할 필요 가 있 다 . 
 셋째 , 노무현 정부 에서 45 % 로 상승 한 세입 가구 율 의 문제 를 해소 하 기 위하 여 세입자 보호 대책 을 강화 해야 한다 . 세입자 비중 이 높 아 지 면서 , 세입자 의 문제 가 바로 전체 주택 문제 로 확산 되 고 있 다 . 임대 가격 앙 등 이 집값 급등 으로 이어졌 고 , 좁혀진 이 들 가격 차이 에서 갭 투자 와 다 주택 자 들 이 양산 됐 다 . 도시 재생 뉴딜 사업 으로 집값 이 올라 세입자 들 이 쫓겨나 지 않 도록 제도 적 인 장치 를 마련 해야 한다 . 임대 가격 의 안정 화 가 매우 중요 하 다 . 세입 임대차 계약 갱신 청구 권 , 전월세 상한제 등 을 바로 도입 할 필요 가 있 다 . 
 넷째 , 5 년 간 총 100 만호 를 건립 한다는 주거 복지 로드맵 이 아직 도 구체 적 이 지 않 다 . 119 조라 는 천문학 적 재원 을 어떻게 마련 할지 , 어디 에 공급 할 지 가 불분명 하 다 . 곧 공급 과잉 이 문제 될 수 있 는 수도 권 에 과연 대 규모 공급 이 가능 할지 . 100 만호 에 매달리 지 말 기 바란다 . 좀 적 더라도 주 거 빈곤층 에게 실효 적 으로 도움 이 되 고 또 한 민간 주택 시장 과 상생 할 수 있 는 공공 주택 공급 이 되 어야 한다 . 
 다섯째 , 주택 정책 은 철학 이 있 어야 하 고 일관 성 이 있 어야 힘 있 게 추진 할 수 있 다 . 청와대 사회 수석 실 이 손 을 떼 고 국무총리 가 범 정부 대책 을 마련 하 여 일관 되 고 책임 있 게 추진 해야 한다 . 중앙 정부 와 지방 정부 의 협력 이 중요 하 다 . 올해 6 월 지방 정부 단체장 선거 에서 는 SOC 관련 공약 들 보다 는 주택 관련 공약 이 이슈 화 할 가능 성 이 높 다 . 이미 그런 조짐 들 이 보인다 . 그 예 로 , 최근 서울시 가 잠실 J 아파트 재건축 의 층수 를 50 층 으로 완화 한 것 을 들 을 수 있 다 . 이 조치 로 강남 권 재건축 시장 은 폭 등 을 이 어 갔 다 . 표 를 의식 하 여 남발 된 선심성 공약 들 은 중앙 정부 의 정책 추진 에 상당 한 장애물 이 될 수 있 다 . 정부 와 여당 은 , 재탕 하 지 말 고 창의 적 으로 , 주거 복지 실현 과 주택 시장 정상 화 를 위한 지속 가능 한 주택 정책 으로 대전환 해야 할 것 이 다 .