신규 입주 아파트 ( 미등기 아파트 ) 전 세계 약시 주 의 사항 Q 1 . 미등기 된 아파트 전세 계약 할 수 있 을까 ? A . 여기 서 말 하 는 미등기 아파트 는 보통 사람 들 이 일반 적 으로 알 고 있 는 미등기 부동산 과 성격 이 다르 다 . 미등기 전매 는 갑과 을 이 매매 계약 을 체결 하 고 을 이 본인 명의 로 등기 를 치 지 않 고 병 에게 다시 매매 하 는 것 을 미등기 전매 라고 한다 . Q 2 . 신규 아파트 는 보통 미등기 상태 에서 입주 를 하 게 되 는데 소유 권 이전 등기 가 늦 어 지 는 이유 는 ? A . 보통 공동 주택 은 준공 이 나 고 임시 사용 승인 이 나 면 입주 를 허용 한다 . 준공 은 떨어졌으나 아파트 단지 별 전체 세대수 중 일반 분양 , 조합원 분양 , 토지 정리 작업 ( 일명 지번 합필 작업 ) 등 규모 가 제각각 다르 기 때문 에 등기 시점 이 명확 하 지 않 다 . 일반 분양 이 많 은 아파트 단지 일수록 비교 적 등기 가 빨리 나오 는 편 이 다 . 조합원 분양 이 많 다든지 재 개발 전 토지 필지 가 여러 필지 인 아파트 단지 일수록 비교 적 등기 가 늦 게 나올 수 있 다 . 그리고 수분 양자 가 잔금 을 지급 해야 등기 도 접수 되 기 때문 에 잔금 지급 이 늦 으면 등기 도 늦 게 나오 게 된다 . Q 3 . 신규 입주 아파트 ( 미등기 아파트 ) 전 세계 약시 주 의 사항 은 ? A - 1 ) 아파트 공급 계약서 상 의 명의자 가 집 주인 이 맞 는지 확인 분양 권 이 기 때문 에 특별 한 경우 를 제외 하 고 는 자유 롭 게 매매 할 수 있 어 소유자 가 바뀌 는 경우 가 많이 있 다 . 그래서 계약 시점 에 소유자 확인 이 매우 중요 하 다 . 새로 입주 하 는 아파트 로 전세 계약 을 할 때 는 수분 양자 ( 또는 분양 권 인수자 ) 와 임대인 ( 집 주인 ) 이 동일 한지 를 확인 하 는 것 이 중요 하 다 . 기존 아파트 는 통상 등기부 등본 을 통해 소유자 를 확인 하 지만 미등기 상태 면 이 를 확인 하 기 가 현실 적 으로 불 가능 하 다 . 따라서 계약 전 에 반드시 아파트 공급 계약서 그리고 신분증 을 집 주인 에게 요구 하 여 대조 후 사실 여부 를 확인 하 고 건설사 , 시 행사 에 아파트 공급 계약서 상 의 명의 와 주민 등록 번호 등 이 일치 하 는지 인 적 사항 을 확인 해야 한다 . A - 2 ) 집 주인 이 전세 보증금 만 으로 잔금 을 완납 할 수 있 는지 , 추가 로 대출 을 한다면 전세 자금 과 대출금 의 합 이 집값 의 70 % 를 넘 는지 대출 비중 확인 입주 예정 인 아파트 에 문제 가 될 수 있 는 사유 가 있 는지 확인 해야 한다 . 건설사 를 통해 중도금 이나 잔금 대출금 ( 담보 설정 금액 ) 이 얼마 인지 , 분양 대금 납부 가 제대로 되 고 있 는지 , 현재 까지 연체 는 없 는지 , 만약 연체 가 걸려 있 다면 연체 이자 는 얼마 인지 , 자금 이 부족 해 분양 계약 해지 가능 성 은 없 는지 등 확인 해야 한다 . A - 3 ) 소유 권 이전 에 방해 가 되 는 가압류 , 가처분 등 이 있 는지 확인 신축 분양 아파트 의 경우 임대인 이 분양 대금 을 완납 하 지 못하 거나 아파트 분양 권 에 본인 의 채무 로 인해 당사자 또는 제 3 자 의 가압류 나 가처분 이 들어와 있 어 잔금 때 이것 을 해결 하 지 못하 면 소유 권 이전 등기 가 완료 되 지 못하 므로 건설사 나 조합 등 분양 주체 에게 직접 이것 을 확인 해 보 아야 한다 . A - 4 ) 계약서 작성 시 특약 으로 ‘ 문제 발생 시 계약 을 무효 처리 로 하 고 위약금 을 지급 한다 ’ 는 조항 을 명시 계약 은 되 도록 집 주인 과 직접 하 는 것 이 안 전하 다 . 계약 체결 시 소유자 가 아닌 개업 공인 중개사 나 가족 등 대리인 과 계약 을 체결 해야 한다면 반드시 위임장 과 인감 증명서 를 받 아 두 고 집 주인 에게 연락 해 위임 여부 를 확인 해야 한다 . 대리인 과 계약 을 했 더라도 계약금 은 집 주인 명 의 계좌 로 입금 해야 분쟁 의 소지 를 줄일 수 있 다 . 집 주인 이 세입자 의 전세금 으로 새 아파트 잔금 을 납부 한다고 하 는 경우 가 있 다 . 이럴 때 는 전세 보증금 을 잔금 납부 에 쓰 는지 확인 하 고 곧바로 등기 를 마치 도록 해야 한다 . 필요 할 경우 임대인 이 잔금 을 납부 할 때 은행 에 임대인 과 동행 해서 직접 눈 으로 확인 하 고 잔금 완납 증명서 도 받 아야 한다 . 동행 이 어려워 부동산 중개 업소 에 맡긴다면 중개업자 가 책임지 고 집 주인 이 잔금 을 납부 하 고 등기 신청 을 하 도록 해야 한다 . 만약 임대인 이 불 이행시 계약 은 무효 라는 특약 사항 을 명시 해야 한다 . 간혹 집 주인 이 보증금 을 받 아 다른 곳 에 써 버려 대금 미납 으로 분양 계약 이 해지 되 기 도 한다 . 이 경우 분양 계약자 가 맺 은 전세 계약 이 무효 가 되 므로 계약서 에 ‘ 잔금 시점 에 보증금 으로 잔금 완납 하 는 조건 ’ 을 명시 하 고 잔금 일 , 분양 회사 에 실제 잔금 을 납부 하 는지 같이 방문 하 여 확인 하 는 것 이 좋 다 . 신규 입주 아파트 의 대출 여부 파악 은 중요 한 문제 다 . 신규 입주 아파트 는 대출 은 안 고 있 는 경우 가 많 다 . 거주 하 던 집 이 경매 에 처분 되 는 등 의 최악 의 상황 을 고려 하 면 , 통상 아파트 낙찰가 율 이 70 % 대 이 므로 대출금 과 전세 보증금 을 합친 금액 이 분양 가 의 적정 한도 를 넘 지 않 도록 꼼꼼히 따져 볼 필요 가 있 다 . 만약 대출 과 잔금 비중 이 높 을 경우 전세 계약서 특약 사항 으로 전세 보증금 으로 중도금 일부 를 상환 한다거나 잔금 을 납부 한다는 조항 을 명시 해야 한다 . A - 5 ) ‘ 전입 신고 및 확정 일자 ’ 를 받 아 놓 을 것 미등기 되 어 소유 권 자 가 확정 되 지 않 은 만큼 꼼꼼히 챙겨야 한다 . 미등기 건물 도 대항력 을 갖추 면 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 이 다 . 구청 이나 아파트 분양 사무실 등 을 통해 사용 승인 이 났 는지 , 전입 신고 가 가능 한지 확인 하 자 . 미등기 상태 에서 전세 권 설정 은 불 가능 하 지만 임차인 은 입주 와 동시 에 주민 등록 전입 신고 , 계약서 상 확정 일자 를 받 음 으로써 대항력 과 우선변제권 을 가지 게 되 어 보증금 을 보호 받 을 수 있 다 . 확정 일자 는 실거 주 를 해야 효력 이 있 다 . 비록 입주 가 늦 어 지 더라도 주소 를 미리 옮겨 전입 신고 와 확정 일자 를 미리 받 는 것 이 좋 다 . 이때 분양 계약서 상 의 지번 과 동 , 호수 를 정확히 기재 해 전입 신고 를 해야 유효 한 대항력 을 갖추 게 되 고 , 신고 한 다음 날 0 시 부터 효력 이 발생 하 게 된다 . 등 기후 선순위 융자금 등 집 주인 의 형편 을 감안 해 어딘가 불안 하 다고 느껴 지 면 전세 보증 보험 에 가입 하 는 것 도 좋 은 안전장치 가 될 수 있 다 . 미등기 아파트 라고 해서 무조건 위험 하 기 만 한 것 은 아니 다 . 신규 입주 아파트 는 입주 초기 에 전세 물량 이 한꺼번에 쏟아져 나오 기 때문 에 발 빠르 게 잘 만 고르 면 기존 매물 보다 가격 은 저렴 하 면서 도 뷰 도 좋 은 훌륭 한 아파트 에 입주 할 수 있 는 좋 은 기회 가 되 기 도 한다 . 공유 하 기 글 요소