[ 세무 ] 주택 임대 소득 에 대한 과세 : : ▒ 병원 과 병원 인 의 병원 신문 ▒ 
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 이미경 세무 법인 택스 홈 앤 아웃 이사 겸 세무사 
 2018 년 03 월 12 일 ( 월 ) 10 : 57 : 01 병원 신문 webmaster @ khanews . com 
 ▲ 이미경 세무사 
 “ 소득 이 있 는 곳 에 과세 한다 . ” 는 세법 적용 의 기본 원칙 이 다 . 그러나 현실 적 으로 과세 당국 이 모든 소득 을 파악 하 기 가 어렵 다 보 니 과세 가 이뤄지지 않 는 음지 의 소득 이 많 고 그 중 하나 로 주택 임대 소득 이 있 었 다 . 이 에 과세 당국 은 주택 임대 소득 을 양지 로 끌어올리 기 위해 근로 소득 자 들 에게 월세 세액 공제 등 의 혜택 을 주 어 주택 임대 소득 을 파악 하 고자 노력 해 왔 고 , 최근 엔 국토 해양 부 로부터 확정 일자 자료 를 이관 받 아 본격 적 으로 과세 를 위한 준비 를 하 는 한편 , 그동안 신고 하 지 않 고 누락 하 여 왔 던 주택 임대 소득 자 들 의 세부 담 이 일시 에 생기 는 것 을 막 기 위해 과세 시행 이전 각종 세제 혜택 을 주 면서 당근 과 채찍 을 병기 하 고 있 다 . 
 현재 2018 년 까지 발생 한 주택 임대 소득 이 2 천만 원 이하일 경우 엔 비 과세 혜택 을 주 며 ( 소법 제 12 조 의 2 ) 2 천만 원 을 초과 할 시 에 과세 를 하 도록 하 고 있 다 . 또 2019 년 부터 는 과세 가 시행 되 더라도 2 천만 원 이하 의 주택 임대 소득 은 분리 과세 를 택할 수 있 기 때문 에 ( 소법 제 64 조 의 2 ) 본인 이 고소득 자라 면 이 점 을 적극 활용 해 다음 의 방법 으로 비 과세 혜택 혹은 2019 년 이후 분리 과세 혜택 을 받 도록 고려 하 는 것 도 하나 의 절세 방법 이 될 수 있 다 . 
 첫째 , 월세 수입 에 대한 세금 이 부담 스럽 다면 반 전세 로 임차인 과 계약 해 보증금 과 월세 액 을 적절히 조절 함 으로써 연간 주택 임대 소득 을 2 천만 원 이하 로 맞추 는 방법 이 있 다 . 다만 주의 할 점 이 3 주택 이상자 의 경우 3 억 원 을 초과 하 는 보증금 에 대해서 도 과세 가 이뤄지게 되 는데 , 보증금 을 은행 에 예치 해 두 었 을 경우 발생 한 이자 수익 만큼 이익 을 보 았 다고 보 고 계산 하 게 되 며 임대 보증금 에서 3 억 을 뺀 금액 에 대하 여 정기예금 이자율 ( 현재 1 . 6 %) 를 곱하 여 임대 소득 으로 본다 . 
 이때 3 주택 여부 의 판 단시 각 개인 별 판단 이 원칙 이 지만 부부 의 경우 엔 본인 과 배우자 가 각각 주택 을 소유 하 는 경우 에 는 주택 수 계산 시 합산 하 도록 하 고 있 고 , 다 세대 주택 의 경우 에 는 각 세대 를 1 개 의 주택 으로 보 며 다 가구 주택 의 경우 에 는 규모 에 관계없이 전체 를 1 개 의 주택 으로 보 아 계산 한다 . 
 둘째 , 주택 명의 를 가족 간 분산 해 각 개인 별 임대 소득 을 낮추 는 방법 이 있 다 . 가령 월세 액 을 임차인 과 200 만 원 으로 계약 한 경우 이 주택 을 한 사람 명의 로 했 을 때 에 는 그 명의자 에게 주택 임대 소득 이 연간 2 천 400 만 원 이 발생 하 는 것 이 므로 과세 대상 이 되 지만 부부 가 공동 명의 로 50 % 씩 지분 을 나눌 경우 각 개인 의 주택 임대 소득 은 1 천 200 만 원 이 되 어 2 천만 원 이하 로 임대 소득 을 맞출 수 있 다 . 더불 어 차후 임대 주택 을 타인 에게 양도 할 시 양도 소득 금액 이 각 개인 에게 분산 되 므로 누진세 율 구조 를 지닌 양 도 소득세 를 낮추 는 이점도 누릴 수 있 다 . 
 다만 이 방법 도 주의 할 점 은 있 다 . 최초 취득 시점 에 지분 을 각자 나눠가졌 다면 당초 취득 시점 에 취득세 만 납부 하 면 되 지만 이미 가지 고 있 던 임대 주택 의 지분 을 나누 는 경우 나눠진 지분 을 유상 혹은 무상 으로 나누 게 되 면 양도세 혹은 증여세 문제 가 발생 하 며 더불 어 최초 에 취득 할 때 부담 했 던 취득세 를 지분 을 나누 는 시점 에 재차 부담 하 는 문제 가 발생 할 수 있 다 . 
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