브랜드 상권 의 총아 명동 상권 대한민국 을 대표 하 는 상권 , 패션 / 유행 의 중심 , 브랜드 샾의 집합소 , 20 대 여성 들 의 천국 으로 불리 는 명동 은 90 년 대말 외환 위기 와 시점 을 같이 해서 한 차례 의 위기 를 겪 어야 만 했 다 . 경기 불황 으로 매출 확보 가 어려워진 패션 업체 들 이 하나 둘 씩 빠져나가 고 강남 , 동대문 등 의 신흥 의류 상권 들 이 10 대 와 20 대 고객 을 대거 유입 하 기 시작 하 면서 명 동상 권 의 미래 에 대한 비관 적 인 전망 들 이 끊임없이 제기 되 기 에 이르 렀 던 것 이 다 . 하지만 2000 년 6 월 명동역 4 번 출구 와 연결 된 중앙 로 초입 에 ‘ 밀리 오레 ’ 가 들어서 고 명동 일 대 가 관광특구 로 지정 되 어 특히 일본인 관광객 유치 에 성공 하 면서 01 년 경 부터 는 서서히 상권 이 회복세 를 찾아가 기 시작 했 다 . 대한민국 에서 가장 땅값 이 비싼 자리 에 들어와서 나름 대로 선전 한 ‘ 스타 벅스 ’ 커피 ( 현재 는 이전 ) 를 비롯 해 외국 계 패스트푸드 업체 들 도 명동 외 곽지 에 자리 를 잡 고 상권 활성 화 에 일조 했으며 , 일시 적 이나마 국내 패션 브랜드 들 의 가두 점부 활 이 이어지 는 양상 속 에 다시 명동 은 대한민국 의 모든 의류 / 패션 / 화장품 브랜드 를 다 볼 수 있 는 패션 브랜드 의 집합체 로 마침내 재기 에 성공 한 것 으로 평가 받 고 있 다 . 외환 위기 이전 에 는 고급 브랜드 위주 의 매장 이 많 아 30 ~ 40 대 여성 들 을 많이 볼 수 있 었 던 명동 중앙 로 는 어느새 10 대 ~ 20 대 를 겨냥 한 의류 브랜드 와 저 가 화장품 브랜드 매장 위주 로 재편 되 었 고 1 번가 와 3 번가 도 역시 젊 은 층 을 겨냥 한 의류 / 잡화 / 화장품 매장이 주 를 이루 고 있 다 . 특히 최근 에 명 동상 권 을 보 면 국내 화장품 시장 의 변화 를 볼 수 있 다는 말 이 있 는데 , 이 는 기존 의 저 가 화장품 브랜드 인 ‘ 미샤 ’ ‘ 더 페이스 샾 ’ 외 에 도 휴영 ( 태평양 ) , GS 왓슨 스 , 코 스메 틱 넷 , 아리 따움 , 잇츠 스킨 등 이 명동 중앙로 에 입점 하 여 본격 적 인 브랜드 경쟁 에 들어갔 기 때문 이 다 . 명동 은 명동역 후 면부 의 차 없 는 1 ~ 3 번 가 거리 를 중심 으로 반경 300 m 이내 에 밀집 해 있 다 . 명동역 ( 남 ) 과 을지로입구역 ( 북 ) 이 상권 의 남단 과 북단 경계 를 이루 고 있 다 . 동쪽 과 서쪽 경계 는 남대문 로 2 가 와 명동성당 이 다 . 이 처럼 좁 은 입지 에 일 일 수십만 명 의 유동 인구 가 모여들 다 보 니 거리 는 늘 사람 들 로 넘쳐나 고 점포 를 개설 한 프랜차이즈 본사 들 은 유형 의 매출 이익 외 에 보이 지 않 는 브랜드 홍보 효과 를 얻 음 과 동시 에 고객 성향 , 만족 도 등 을 검토 하 여 차후 출점 전략 을 세우 기 때문 에 브랜드 런 칭 시 출점 1 순위 로 명동 을 선호 한다 . 명동 시장 의 장점 중 하나 는 주변 에 인구 를 끌 어 모을 수 있 는 여건 이 매우 풍부 하 다는 점 이 다 . 4 호 선 명동역 이 중앙 로 와 연결 되 어 있 고 2 호 선 을지로 역 은 명동 의 북쪽 은행가 와 오피스 쪽 에 위치 해 있 다 . 아바타 몰 대로변 과 마주 보 는 곳 에 는 롯데 백화점 과 롯데 영 프라자 가 들 어서 있 고 서쪽 으로 는 남대문 시장 과 신세계백화점 본점 이 인접 하 여 있 다 . 시청 , 충무 로 , 남산 한옥마을 까지 는 도보 로 이동 이 가능 하 고 , 남산터널 과 도 도로 상 으로 연결 되 어 있 다 . 거기 에다 국민은행 본점 , 외환은행 본점 등 금융 기관 이 밀집 되 어 있 으며 , 유래 가 깊 은 명동성당 과 중국 대사관 , 화교 학교 가 위치 해 있 다 . 여기 에 신세계 하 이 해리엇 , 토투 앤 등 다수 의 대형 쇼핑몰 이 공사 중 에 있 고 명동 우체국 도 20 층 규모 의 최신식 건물 로 개축 되 고 있 어 명동 은 앞 으로 지금 보다 도 더 화려 하 고 볼거리 가 많 은 서울 시내 의 중심 상권 으로서 의 확고 한 위치 를 고수 할 것 으로 보인다 . 명동 의 일 일 유동 인구 는 150 만 명 이상 수준 인 것 으로 추산 된다 . 그 중 70 % 정도 가 10 대 ~ 20 대 여성 들 이 며 , 나머지 는 직장인 들 과 외국인 관광객 들 인 것 으로 분석 된다 . 이 엄청난 유동 인구 가 가장 많이 몰리 는 곳 은 역시 밀리 오레 에서 우리 은행 까지 이어지 는 중앙 로 이 다 . 대한민국 의 유행 을 선 도 하 는 최신 브랜드 들 이 바로 이 중앙로 에 몰려 있 다 . 대한민국 에서 가장 지가 가 높 은 곳 에 형성 된 건 물들인 만큼 이곳 점포 들 의 임차 시세 역시 국내 최고 수준 을 유지 하 고 있 다 . 앞서 언급 한 바 와 같이 소비 세력 의 대다수 가 20 ~ 30 대 여성 인 의류 / 패션 일색 의 상권 이 다 . 대표 적 인 복합 상권 으로 볼 수 있 는 강남역 과 달리 명동 은 가두 상가 들 로 특화 된 상권 에 가깝 다 . 메인스 트리 트인 중앙 길 ( 중앙 로라 불림 ) 과 2 번가 로 불리 는 ‘ 명동 2 길 ’, 3 번가 로 불리 는 ‘ 명 례방 길 ’ 이 국내 주요 의류 / 패션 브랜드 가 집결 해 있 는 명 동상 권 의 핵심 이 다 . 상권 의 진입로 에 해당 하 는 명동역 6 번 , 7 번 출구 앞 에 는 ‘ 신세계 하이 헤리엇 ’ 이 지난해 완공 되 어 맞은편 에 위치 한 ‘ 밀리 오레 ’ 와 함께 복합 쇼핑몰 로 자리 잡 고 있 으며 중앙 로 노른자위 땅 에 자리 잡 고 있 었 던 ‘ 유투 존 ’ 이 최근 ‘ 엠 플라자 ’ 로 재 개장 하 는 등 현대식 건물 들 이 생겨나 고 있 지만 여전히 1 ~ 3 층 규모 의 단독 건물 로 이루어진 가두 상가 들 의 영향력 은 막강 하 다 . 여성 들 의 발길 을 붙잡 는 패스트푸드 , 커피 전문점 , 기타 식음료 프랜차이즈 매장 들 이 패션 브랜드 매장 사이 사이 에 자리 잡 고 있 는 것 을 볼 수 있 다 . 일본 / 중국인 관광객 이 꾸준히 증가 추세 에 있 어 이 들 을 겨냥 한 가판 상 점 들 과 음식점 , 미용실 , 네 일 아트 , 피부 관리 샵 등 이 이 면 골목 곳곳 에 위치 해 있 는 것 도 하나 의 특징 이 다 . 중앙로 에서 도 현재 ‘ 카페 파스쿠치 ’ 가 입점 해 있 는 자리 ( 구 스타 벅스 ) 와 현재 ‘ 아디 다스 ’ 가 있 는 자리 ( 구 후아유 ) 는 약 80 평 이 넘 는 대형 매장 들 인데 , 보증금 30 억 ~ 37 억 , 임대료 1 억 3 천 ~ 2 억 이 라고 하 니 역시 대한민국 최고 의 브랜드 가 아니 면 들어갈 수 없 는 자리 들 임 에 틀림 이 없 다 . 그 외 의 매장 들 역시 전반 적 으로 최소 25 평 이상 의 평형 에 복 층 으로 쓰 고 있 는 경우 가 많 지만 대체로 보증금 7 억 ~ 15 억 에 임대료 3 천 ~ 7 천 정도 인 것 으로 확인 되 고 있 다 . 임대료 수준 이 이렇 다 보 니 이곳 의 매장 들 은 어차피 수익 구조 를 내 기 위한 목적 으로 입점 할 수 없 으며 , 브랜드 의 메가 샾 및 이미 지제고 차원 에서 직영 안테나 샾 으로 운영 되 고 있 는 현실 이 다 . 현재 이곳 의 브랜드 들 은 하나같이 월매 출 2 억 원 을 넘기 기 힘든 것 으로 알려져 있 어서 A 급 자리 에 위치 해 있 던 브랜드 들 중 다수 가 임대료 절감 을 위해 임대료 가 저렴 한 건물 로 이전 하 거나 브랜드 간 점포 거래 를 하 는 경우 가 비일비재 한데 , 그런 이유 에서 중앙로 에서 는 점포 이전 , 철수 가 빈번 하 다고 볼 수 있 다 . 대표 적 인 예 가 바로 옛 MLB 매장 으로 이전 한 ‘ 스타 벅스 커피 ‘ 이 다 . 창업 이나 신규 이전 을 희망 하 는 분 들 이 라면 오히려 1 번가 쪽 을 추천 하 고 싶 다 . 1 번 가 는 골목 이 다소 좁 지만 상당 한 유동 을 유입 하 고 있 는 실속 있 는 상권 에 속한다고 볼 수 있 다 . 이곳 에 는 보세 의류 / 잡화 / 화장품 전문점 이 많 고 개인 브랜드 도 의외로 많이 눈 에 띄 었 다 . 하지만 이곳 역시 20 평 이상 의 점포 는 3000 만 원 이상 의 임대료 수준 을 감당 해야 하 기 때문 에 권리금 이 적 다고 해서 섣불리 덤벼드 는 것 은 금물 이 다 . 아바타 몰 에서 명동성당 전 까지 이어지 는 문화 거리 양쪽 으로 도 대형 매장 이 많 다 . 은행 , 패스트푸드 , 의류 매장 이 혼재 되 어 있 고 워낙 많 은 유동 이 오가 는 곳 이 어서 점포 거래 는 거의 일어나 지 않 는 것 으로 파악 된다 . 명동 에 는 특별히 먹자골목 이 형성 되 어 있 지 는 않 다 . 그러나 이면 골목 구석구석 에 다양 한 음식점 들 이 직장인 과 일본인 관광객 들 을 대상 으로 영업 을 하 고 있 는데 점심 시간 이나 저녁 시간 대 에 는 앉 을 자리 가 없 을 정도 로 장사 가 잘 되 는 매장 들 이 꽤 눈 에 띄 었 다 . 따라서 명 동상 권 의 보편 적 유망 업종 을 굳이 선정 하 자면 의류 / 화장품 외 에 보세 의류 나 잡화 , 커피 전문점 , 아이스크림 전문점 , 퓨전 음식점 정도 라고 할 수 있 겠 다 . 그리고 일본인 들 을 대상 으로 할 수 있 는 먹거리 나 네일 아트 , 피부 관리 실 등 도 외부 에 많이 알려져 있 지 는 않 지만 상당 한 매출 을 올리 고 있 었 다 . 결론 적 으로 말 하 면 명동 은 브랜드 샾 위주 의 상권 이 다 . 그것 도 매출 보다 는 홍보 효과 와 시장 동향 파악 을 노린 안테나 샾위주의 상권 인 것 이 다 . 이곳 에 건물 을 가지 고 있 는 건 물주 들 은 이런 점 을 오히려 이용 , 계약 기간 이 끝남 과 동시 에 다른 브랜드 를 세입자 로 결정 하 면서 임대료 를 큰 폭 으로 인상 하 는 경향 이 있 다 . 폭발 적 인 유동 인구 와 목적 형 소비 가 높 은 매출 의 요인 이 되 고 있 다 . 하지만 매출 의 대부분 이 높 은 임대료 에 충당 되 기 때문 에 점포 를 개설 한 본사 들 은 수익 을 기대 하 는 것 보다 는 홍보 효과 만 을 노리 는 경향 이 짙 다 . 높 은 임대료 는 잦 은 임차인 교체 를 불러온다 . 임차인 의 잦 은 변동 은 명동 상권 내 의 부동산 중개사 무실 과 상가 관리인 들 에 의해 추가 적 인 임대료 상승 으로 이어지 는 경우 가 대부분 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 분기 별 , 계절 별 로 신규 브랜드 를 런 칭하 는 의류 본사 들 과 외국 계 패션 브랜드 들 , 기존 점포 외 에 명동 에 점포 를 더 개설 하 려는 프랜차이즈 본사 들 로 인해 중앙 로 길 과 1 , 3 번 가 는 기존 세입자 가 철수 함 과 동시 에 신규 임대 계약 이 이뤄질 정도 로 업체 들 의 출점 의 지 가 강하 다 . 일부 유명 패션 브랜드 의 경우 명동 상권 내 에 만 3 개 의 점포 를 가지 고 있 다 . 결국 이런 과도 한 출점 경쟁 과 임대료 상승 은 개인 점주 들 이 버틸 수 없 게 만든다 . 1 번 가 에서 33 제곱미터 ( 10 평 ) 정도 의 가게 를 얻 으려고 해도 2 억 / 1000 만 원 은 내 야 한다 . 명동 상권 의 또 한 가지 약점 은 의류 / 패션 업종 의 특성 상 경기 와 유행 에 민감 하 게 반응 한다는 점 이 다 . 의류 경기 가 수년 째 회복 되 지 못하 고 있 는 가운데 30 ~ 40 대 가 선호 하 는 여성 의류 브랜드 는 명동 에서 거의 자취 를 감추 었 다 . 99 년 외환 위기 직후 에 는 명동 중앙로 에 도 임차인 을 구하 는 문구 가 붙 어 있 고 수많 은 건물 의 소유주 가 바뀌 기 도 했 다 . 성장 이 이어지 다가 도 시장 에 위기 가 닥치 면 언제 든지 다시 그런 어려움 에 빠질 수 도 있 다는 반증 으로 볼 수 있 다 . - 상권 변화 유니클로 , 자라 등 수입 의류 브랜드 의 시장 진출 이 눈 에 띈다 . 이 브랜드 들 은 수백 제곱미터 의 대형 매장 에서 3 억 이상 의 월 매출 이 발생 하 고 있 는 것 으로 알려 지 고 있 다 . 2 ~ 3 년 전 부터 중앙로 에서 인기 를 끌 기 시작 한 여성 화장품 역시 최근 ‘ 아리 따움 ’, ' HANSKIN ' 의 출점 으로 경쟁 구도 가 지속 되 고 있 으며 GS 왓슨 스 는 중앙로 에 있 던 점포 를 철수 한 뒤 1 번가 와 3 번가 에 각각 점포 를 개설 했 다 . 패스트푸드 , 식음료 브랜드 도 명 동상 권 에 대한 선호도 를 높여 가 고 있 는 추세 다 . 던킨도너츠 , 카페 파스쿠치 로 대표 되 던 중앙 로 메인 입지 의 유명 프랜차이즈 에 최근 커피 빈 과 베스 킨 라빈 스가 가세 했 다 . 롯데 백화점 맞은편 ‘ 아바타 몰 ’ 에서 ‘ 명동성당 ’ 까지 의 명동 길 에 도 파리바 게 뜨 와 크리스피 크림 , 스타 벅스 커피 , 스무디 킹 등 이 있 어 이러 한 식음료 프랜차이즈 의 명동 진출 이 눈 에 띄 게 늘 었 다고 볼 수 있 다 . 전체 적 으로 보 면 명동 중앙 길 은 업종 이 다양 해 지 면서 도 여전히 신규 브랜드 의 안테나 매장 으로 채워 지 고 있 고 1 번 가 는 보세 의류 / 이너 웨 어 계열 , 3 번 가 는 드 럭스 토어 , 패션 쥬얼리 , 팬시 , 셔츠 / 넥타이 전문점 으로 구분 되 어 가 는 추세 로 파악 되 고 있 다 . 임차 시세 가 높 은 순서 대로 과학 적 인 업종 배열 이 이뤄지는 모습 이 흥미 롭 다 . 후 변화 가 예상 되 는 부분 은 기존 의 밀리 오레 , 하이 해리엇 외 에 명동 1 가 중앙 블록 에 들어서 게 되 는 토투 앤 , 아르누보 센텀 등 대형 쇼핑몰 / 상가 오피스텔 건물 들 의 가세 로 인한 점포 난립 및 유동 인구 동선 의 변화 이 다 . 명동 1 가 는 을지로입구역 과 인접 해 있 고 주변 에 사무실 과 금융 기관 이 밀집 해 있 어 음식점 이 몰려 있 는 곳 이 다 . 명동 중앙 우체국 은 이미 완공 되 어 업무 에 들어갔 고 명동 예술 극장 신축 공사 는 지금 진행 되 고 있 다 . - 상가 뉴스 레이다 ( www . sangganews . com ) 레이다 경제 연구소 -