대법원 2018 . 6 . 19 . 선고 2018 다 201610 판결 임차 보증금 에 질권 설정 하 고 임대인 이 이 를 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 [ 추심 금 ] [ 공 2018 하 , 1356 ] 【 판시 사항 】[ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 을 갖춘 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 이 를 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 , 임대인 이 같 은 조 제 3 항 에 따라 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 , 사업자 가 약관 의 내용 을 따로 설명 할 의무 가 있 는지 여부 ( 소극 ) 및 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 인지 여부 ( 적극 ) / 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 에 관한 증명 책임 의 소재 ( = 사업자 ) 【 판결 요지 】[ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 구 주택 임대차 법 ’ 이라고 한다 ) 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 다 . 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 한다 . 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 이 는 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 그 질권 설정 을 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 에 도 마찬가지 라고 보 아야 한다 . 따라서 이 경우 에 도 임대인 은 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 에 의해 임대차 관계 에서 탈퇴 하 고 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . [ 2 ] ‘ 약관 의 규제 에 관한 법률 ’ 에서 사업자 에 대하 여 약관 에 정하 여져 있 는 중요 한 내용 을 고객 이 이해 할 수 있 도록 설명 할 의무 를 부과 한 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 에 는 그 약관 이 바로 계약 내용 이 되 어 당사자 에 대하 여 구속력 을 가지 므로 , 사업자 로서 는 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 다고 보 는 것 이 상당 하 다 . 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 사업자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 이 다 . 다만 위 와 같이 사업자 가 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 은 이 를 주장 하 는 사업자 가 증명 하 여야 한다 . 【 참조 조문 】[ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 3 항 ( 현행 제 3 조 제 4 항 참조 ) [ 2 ] 약관 의 규제 에 관한 법률 제 3 조 제 3 항 , 민사 소송법 제 288 조 【 참조 판례 】[ 1 ] 대 법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2011 다 49523 전원 합의체 판결 ( 공 2013 상 , 318 ) [ 2 ] 대 법원 2010 . 7 . 15 . 선고 2010 다 19990 판결 대법원 2010 . 9 . 9 . 선고 2009 다 105383 판결 ( 공 2010 하 , 1884 ) 【 전 문 】【 원고 , 상고인 】 현대캐피탈 주식회사 ( 소송대리인 법무법인 화현 담당 변호사 오윤경 외 2 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 김기범 ) 【 원심 판결 】 서울 남부 지법 2017 . 12 . 7 . 선고 2017 나 55259 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 상고 이유 제 1 점 에 관하 여 가 . 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 구 주택 임대차 법 ’ 이라고 한다 ) 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 다 . 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 그 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 의 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 한다 . 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 ( 대법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2011 다 49523 전원 합의체 판결 등 참조 ) . 이 는 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 그 질권 설정 을 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 에 도 마찬가지 라고 보 아야 한다 . 따라서 이 경우 에 도 임대인 은 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 에 의해 임대차 관계 에서 탈퇴 하 고 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 나 . 원심 은 , 근질 권 의 목적 이 된 임대차 보증금 반환 채권 의 채무자 이 자 임대인 인 피고 가 질권자 인 원고 에게 근질 권 이 설정 된 보증금 을 반환 할 의무 가 있 다고 하 면서 , 다음 과 같 은 이유 로 피고 의 면책 항변 을 받아들였 다 . 즉 , 소외 1 은 이 사건 아파트 에 관하 여 대항력 있 는 임차인 인데 , 소외 2 는 이 사건 아파트 에 대한 소유 권 을 취득 해 피고 의 소외 1 에 대한 임대인 의 지위 를 승계 하 였으므로 , 피고 는 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 임대인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 대하 여 질권 설정 을 승낙 한 사실 이 있 다고 하 여 이 와 달리 볼 근거 는 없 다 . 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 이러 한 원심 의 판단 에 상고 이유 주장 과 같이 민법 제 349 조 제 2 항 , 제 451 조 제 1 항 , 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 의 효력 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 2 . 상고 이유 제 2 점 에 관하 여 가 . 「 약관 의 규제 에 관한 법률 」 에서 사업자 에 대하 여 약관 에 정하 여져 있 는 중요 한 내용 을 고객 이 이해 할 수 있 도록 설명 할 의무 를 부과 한 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 에 는 그 약관 이 바로 계약 내용 이 되 어 당사자 에 대하 여 구속력 을 가지 므로 , 사업자 로서 는 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 다고 보 는 것 이 상당 하 다 . 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 사업자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 이 다 . 다만 위 와 같이 사업자 가 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 은 이 를 주장 하 는 사업자 가 증명 하 여야 한다 ( 대법원 2010 . 7 . 15 . 선고 2010 다 19990 판결 , 대법원 2010 . 9 . 9 . 선고 2009 다 105383 판결 등 참조 ) . 나 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 피고 가 서명 한 ‘ 질권 설정 승낙서 및 임차 보증금 반환 확 약서 ’ 에 “ 임대차 목적물 의 매매 로 인하 여 주택 의 소유자 ( 임대인 ) 가 변경 될 경우 에 매매 계약서 에 귀사 에서 전세 자금 대출 이 취급 되 었 고 , 질권 설정 내용 과 새로운 소유자 에게 적용 된다는 사실 을 명기 하 고 동 내용 을 귀사 에 통보 하 기 로 합니다 . ” 라는 약관 조항 이 있 는 사실 을 알 수 있 다 . 그러나 기록 을 살펴보 아도 상고 이유 주장 과 같이 위 약관 조항 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 보험 계약자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 라는 점 을 인정 할 만 한 증거 가 없 다 . 이러 한 사정 을 위 에서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 원심 이 원고 가 약관 의 중요 한 내용 에 해당 하 는 위 약관 조항 에 대한 명시 · 설명 의무 를 이행 하 였음이 인정 되 지 않 는다는 이유 로 위 약관 조항 을 계약 내용 으로 주장 할 수 없 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 약관 의 명시 · 설명 의 무에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박정화 ( 재판장 ) 박상옥 이기택 ( 주심 ) 공유 하 기 글 요소