" 경매 로 빈 땅 사 서 건물 ' 뚝딱 '.. 월세 150 만 원 씩 받 아요 " 소액 개발 전문가 조민경 더 클로이 대표 인터뷰 조민경 더 클로이 대표 ( 필명 클로이 ) 는 소액 개발 전문가 다 . 1 억 ~ 2 억 원 을 투자 해 월세 130 만 ~ 150 만 원 나오 는 상가 를 짓 는 게 그녀 의 주 수익 모델 이 다 . 먼저 경기도 에서 경매 로 1 억 원 이하 소 규모 토지 를 산다 . 1 억 원 이하 건축비 를 들여 상가 나 식당 등 을 짓 는다 . 임대 를 놔 월세 130 만 ~ 150 만 원 을 받 는다 . 매달 따 박 따 박 월세 를 받 으면서 느긋 하 게 땅값 이 오를 때 까지 기다린다 . 과연 이게 가능 한 일 일까 . 집 코노미 가 소액 개발 노하우 를 강의 를 통해 아낌없이 퍼 주 고 있 는 클로이 를 만났 다 . 조민경 더 클로이 대표 . 사진 변성현 기자 ▶ 소액 개발 과정 을 설명 해 달 라 . “ 실제 사례 를 들 어 설명 해 보 겠 다 . 처음 낙찰 받 은 게 경기도 화성시 석포리 의 5000 만 원 대 토지 였 다 . 4000 만 원 을 대출 받 으니 내 돈 은 1000 만 원 만 들어갔 다 . 이자 는 월 9 만 원 이 었 다 . 여기 에 건축비 7000 만 원 을 투자 해서 단층 상가 를 지 었 다 . 준공 하 자마자 CU 편의점 이 들어왔 다 . 보증금 1000 만 원 에 월세 140 만 원 을 받 고 있 다 . 이런 식 의 투자 를 이 어 가 고 있 다 . 그 동안 경매 로 상가 , 펜션 , 공장 등 을 지 을 수 있 는 토지 를 낙찰 받 아 개발 했 거나 개발 하 고 있 다 . 1 억 원 이하 에 토지 를 매수 하 고 1 억 원 이하 의 건축비 를 들여 100 ~ 130 ㎡ 규모 단층 건물 을 짓 고 월세 130 만 ~ 150 만 원 정도 받 는 구도 다 . 앞 으로 경기 권 에서 이런 식 의 투자 를 계속 할 것 이 다 . ”▶ 어떤 땅 을 매입 하 나 . “ 주로 인구 가 유입 되 고 토지 값 이 지속 적 으로 상승 되 는 지역 의 토지 를 보 고 있 다 . 대표 적 인 곳 이 경기도 화성 이 다 . 경기도 에서 상가 를 지 을 자리 는 한정 돼 있 다 . 2 차선 이상 의 도로 를 낀 곳 , 산업 단지 입 구 , 자동차 통 행량 이 많 은 곳 이 다 . 이 중 2 가지 조건 만 충족 해도 괜찮 다 . 산업단지 입구 대로변 이 라면 부동산 , 철물점 , 편의점 ( 슈퍼마켓 ) , 내비게이션 용품 점 , 자동차 수리 점 , 음식점 등 이 임차 로 들어온다 . 통 행량 이 많 은 곳 엔 큰 규모 의 돈가스 집 이나 짜장면 집 등 도 들어올 수 있 다 . ” 조민경 대표 제공 ▶ 덩치 가 작 은 땅 이 많 지 않 다 . “ 비싼 토지 는 쳐다보 지 도 않 는다 . 땅값 이 3 . 3 ㎡ 당 100 만 원 이하 인 것 만 타깃 으로 삼 는다 . 규모 는 330 ㎡ 전후 를 선호 한다 . 받 을 수 있 는 월세 수준 을 고려 해서 다 . 3 . 3 ㎡ 당 300 만 원 짜리 토지 330 ㎡ 에 100 ㎡ 건축물 을 짓 는다면 토지 값 3 억 에 건축비 1 억 2000 만 원 ( 3 . 3 ㎡ 당 400 만 원 ) 정도 든다 . 그러나 나올 수 있 는 월세 는 150 만 원 수준 이 다 . 토지 를 싸 게 낙찰 받 는 게 얼마나 중요 한지 알 수 있 다 . 일반 매매 시장 에선 이런 소규모 토지 가 잘 나오 지 않 는다 . 경 · 공매 를 집중 적 으로 노리 는 이유 다 . 꾸준히 경 · 공매 물건 을 검색 하 는 습관 을 가져야 한다 . ▶ 소액 개발 의 매력 은 “ 리스크 가 사실상 없 어서다 . 투자 한 금액 이나 금융 회사 로부터 빌린 돈 이 적 다 보 니 임대차 가 바로 안 나가 도 충분히 버틸 수 있 다 . 덩치 가 크 면 버티 기 가 어렵 다 . 소액 으로 도 투자 가 가능 한 것 도 매력 이 다 . 목돈 이 없 어도 쉽 게 접근 할 수 있 다 . 나중 에 매도 하 기 도 쉽 다 . 토지 값 과 건축비 를 더 해 4 억 원 이 넘 는 상가 를 매도 하 기 쉬울 지 , 2 억 원 정도 의 상가 를 매도 하 기 쉬울 지 생각 해 보 라 . 월세 수익 과 시세 차익 을 동시 에 누릴 수 있 는 것 도 큰 매력 이 다 . 건물 에서 월세 를 지속 적 으로 받 고 지 가 상승 을 통해 시세 차익 을 누릴 수 있 어 ‘ 일석이조 ’ 다 . 얼마 전 토지 를 3 . 3 ㎡ 당 75 만 원 에 낙찰 받 았 다 . 지목 을 대지 로 바꾸 자 3 . 3 ㎡ 당 200 만 원 에 팔 라는 제안 이 왔 다 . 이것 이 토지 와 개발 의 매력 이 다 . ”▶ 임대 가 잘 되 나 . “ 주변 에 부족 한 시설 을 넣 으면 생각 보다 임대 가 잘 나간다 . 나 는 대로변 토지 를 낙찰 받 으면 편의점 본사 나 내 가 연락 하 고 싶 은 업종 의 프랜차이즈 본사 에 전화 해서 가맹점 개설 이 가능 한지 부터 묻 는다 . 직원 이 현장 방문 을 해서 아주 친절 하 게 가부 여부 를 알려준다 . 설사 프랜차이즈 가 들어오 지 않 더라도 인근 중개업 소나 임대차 전문 사이트 에서 임대 를 놓 을 수 있 다 . ” 조민경 대표 제공 ▶ 현재 진행 하 고 있 는 개발 은 . “ 낙찰 받 은 토지 중 도로 부분 에 하 자 가 있 는 땅 이 있 다 . 도로 문제 를 최근 해결 했 다 . 하반기 여기 에 식품 공장 을 지으려 하 고 있 다 . 또 경기도 에 낙찰 받 은 작 은 땅 엔 제조장 을 만들 려고 한다 . ”▶ 토지 개발 하 면서 힘든 점 은 없 나 . “ 많 다 . 나 는 직영 공사 를 한다 . 평범 한 여자 , 한 아이 의 엄마 , 직장인 이 건축 과정 을 진두지휘 하 고 민원 을 해결 해야 하 니 상대 적 으로 아이 와 함께 하 는 시간 이 적 고 스트레스 를 받 게 된다 . 그러나 욕심 을 버리 고 여러 가지 를 내려놓 으니 여유 가 생겼 다 . ”▶ 소액 개발 전문가 를 꿈꾸 는 투자자 들 에게 하 고 싶 은 말 이 있 다면 . “ 많 은 친구 들 이 자신 이 무엇 을 좋아하 는지 몰라서 헤맨다 . 내 가 어떤 부동산 의 형태 를 좋아하 는지 를 정확히 알 아야 한다 . 내 가 가진 예산 범위 와 맞 는지 , 내 가 감당 할 수 있 는 수준 인지 도 반드시 점검 해야 한다 . 아무리 돈 이 되 는 물건 이 라도 내 가 감당 할 수 없 거나 스트레스 를 받 아서 힘 이 들 면 하 지 말 아야 한다 . 부동산 도 결국 사람 이 하 는 일 이 고 즐길 수 있 어야 한다 . 처음 부터 감당 이 안 되 는 물건 을 진행 하 면 질려 버린다 . 또 긴 시간 동안 공부 를 오래 한다고 해서 경제 적 자유 를 이룬다고 생각 하 지 않 는다 . 오히려 목표 를 잡 고 지도 를 분석 하 고 현장 을 답사 하 면서 짧 은 시간 집중 적 으로 공부 하 는 것 이 가장 좋 다고 생각 한다 . ” 조민경 더 클로이 대표 . 사진 변성현 기자 ▶ 토지 개발 을 시작 하 게 된 계기 는 . “ 짧 지 않 는 시간 동안 할 수 있 는 다양 한 투자 들 을 해 봤 다 . 구분 상가 투자 를 통해 매달 월세 를 받 았 고 갭 투자 로 시세 차익 도 얻 었 다 . 오피스텔 과 분양 권 에 도 투자 해 봤 다 . 그런데 주 거형 은 한계 가 있 더라 . 공급량 이 늘어나 고 규제 가 시작 되 면 속수무책 이 다 . 마냥 묻 어 놓 는 투자 만 할 수 는 없 었 다 . 부동산 투자 엔 다양 한 방식 이 있 다 . 내 가 어떤 형태 의 투자 가 나 에게 맞 는 지 고민 을 많이 했 다 . 그러 면서 10 년 만 에 알 게 됐 다 . 나 는 땅 에 상상 력 을 접목 해 가치 를 높이 는 개발 행위 를 가장 좋 아 한다는 것 을 . ”▶ 초기 종잣돈 은 어떻게 모았 나 . “ 취직 후 악착같이 종자 돈 을 모았 다 . 가장 이율 이 높 은 은행 을 찾 아 월급 의 70 % 를 예 · 적금 으로 들 었 다 . 밥값 도 아까워서 도시락 을 싸다니 면서 근무 했 던 몇 년 이 종잣돈 의 발판 이 됐 다 . 당시 에 는 3 년 장기 저축 이율 이 10 % 였 다 . 그렇게 5 년 을 악착같이 모으 고 그 이후 엔 펀드 와 외국 계 은행 의 연금 보험 상품 등 을 통해 좀 더 나 은 수익 률 을 올렸 다 . ”▶ 최종 목표 가 있 다면 . “ 최근 아이 학교 에서 직업 체험 교사 로 수업 을 진행 했 다 . 바르 게 돈 을 쓰 는 방법 , 적성 과 직업 , 상상력 이 만들 어 낸 건 축물 사진 들 , 매일 문방구 에서 사 먹 는 떡꼬치 500 원 으로 살 수 있 는 토지 리스트 등 을 보여 주 니 아이 들 의 눈빛 이 달라지 더라 . 그때 초등학생 을 위한 경제 ( 부동산 ) 학교 를 만들 고 싶 은 소망 이 생겼 다 . ”