캐나다 한국일보 : 모기지 칼럼 ( 27 ) 리버스 모기지 를 다시 생각 한다 ( 하 ) 
 모기지 칼럼 ( 27 ) 리버스 모기지 를 다시 생각 한다 ( 하 ) 
 리버스 모기지 의 가장 큰 단점 으로 이자 율 이 상대 적 으로 비싸 다는 점 과 높 은 이자 의 누적 분만 큼씩 집 에 대한 자신 의 지분 ( equity ) 이 점차 줄어들 게 된다는 점 을 꼽 습니다 . 
 많 은 한인 들 은 ‘ 자신 의 지분 ’ 감소 라는 부분 을 특히 마땅찮 게 생각 하 는 경향 이 있 습니다 . 대부분 평생 벌 어 장만 한 집 을 뺏길 지도 모르 고 , 자식 들 에게 물려줄 것 이 아무것 도 없 게 된다는 막연 한 불안감 에서 출발 합니다 . 하지만 이런 우려 에 는 집 에 대한 지분 이 줄어드 는 것 이 리버스 모기지 뿐 만 아니 라 일반 적 인 모기지 나 집 담보 마이너스 대출 ( HELOC ) 도 마찬가지 라는 점 이 간과 되 어 있 습니다 . 
 먼저 이 자율 에 대해서 살펴보 면 , 시중 에서 접할 수 있 는 금융 상품 중 이자 율 이 가장 낮 은 것 은 모기지 입니다 . A 렌 더 에게 서 받 는 소위 ‘ Top 모기지 ’ 를 말 합니다 . 반면 가장 높 은 이자율 은 크 레딧 카드 입니다 . 리버스 모기지 는 그 중간 에 속하 며 , 일반 적 인 마이너스 대출 ( LOC ) 보다 는 조금 낮 고 , 집 을 담보 로 하 는 마이너스 대출 ( HELOC ) 보다 조금 높 게 이자 율 이 형성 됩니다 . 
 금융 상품 과 이 자율 의 상관 관계 를 보 면 결국 그 상품 에 접근 할 수 있 도록 기회 를 줄 때 개인 별 조건 과 자격 여부 를 얼마나 심각 하 게 따지 는지 에 달려 있 다고 볼 수 있 습니다 . 따라서 스트레스 테스트 등 자격 심사 가 엄격 한 모기지 가 가장 낮 은 이자 율 을 누리 게 됩니다 . 리버스 모기지 는 집 을 보유 하 고 있 는 시니어 라는 조건 이 필요 하 지만 별도 의 소득 에 대한 검증 은 하 지 않 으므로 그만 한 조건 에 걸맞 는 이자 율 이 책정 된 것 으로 이해 할 수 있 습니다 . 
 한편 , 일반 모기지 나 HELOC 도 원금 과 이자 만큼 집 에 대한 자기 지분 이 줄어듦에 도 불구 하 고 리버스 모기지 에 대해서 만 지분 감소 가 특별히 과다 하 게 부각 되 는 이유 는 이자 상환 방식 의 차이 에 기인 합니다 . 리버스 모기지 는 이자 뿐 아니 라 원금 도 특정 한 조건 에 해당 되 기 전 까지 는 전혀 내 지 않 아도 됩니다 . 하지만 일반 모기지 는 매달 모기지 페이먼 트 에 이자 가 포함 되 어 있 으며 , 집 담보 마이너스 대출 은 매월 이자 를 갚 기 때문 에 이자 가 누적 되 지 않 고 이 로 인해 이자 가 보이 지 않 는 ‘ 착시 현상 ’ 이 일어납니다 . 즉 이자 누적 으로 인한 지분 감소 가 리버스 모기지 에 만 크 게 보여 지 는 원인 이 여기 에 있 습니다 . 그렇 다면 마이너스 대출 처럼 이자 만 이라도 갚 아 나가 서 향후 상환 시 우려 되 는 자기 지분 감소 를 최소 화 할 수 있 는 방법 은 없 을까요 ? 
 리버스 모기지 에 대해 많 은 사람 들 의 정확 한 이해 가 부족 한 것 중 의 하나 가 이자 를 납부 할 것 인지 말 것 인지 에 대한 의사 결정 이 대출자 에게 달려 있 다는 사실 입니다 . 만약 에 리버스 모기지 를 받 고 매월 이자 를 납부 하 기 로 한다면 리버스 모기지 의 최대 약점 으로 꼽히 는 이자 로 인한 자기 지분 감소 가 없 다는 면 에서 집 담보 마이너스 대출 ( HELOC ) 로 전환 하 는 것 과 같 은 효과 를 누릴 수 있 습니다 . 다시 말 해 소득 및 지불 능력 등 에 대한 평가 없이 모기지 승인 을 받 을 수 있 는 리버스 모기지 의 장점 을 최대한 으로 누리 되 , 매월 이자 납부 를 함 으로써 리버스 모기지 의 최대 약점 인 지분 감소 를 미연 에 방지 할 수 있 는 획기 적 인 ‘ 묘책 ’ 이 라 할 수 있 습니다 . 
 이러 한 상품 을 은행 들 이 별도 로 제공 하 진 않 지만 실제로 리버스 모기지 를 집 담보 마이너스 대출 로 전환 하 는 효과 를 본다는 측면 에서 속칭 ‘ RMHELOC ’ 이라고 부르 기 도 합니다 . 물론 HELOC 에 비해 이자 율 이 다소 높 을 수 는 있 지만 이 는 모기지 승인 시 소득 에 대한 평가 가 필요 한 HELOC 보다 는 수월 한 승인 과정 에 대한 대가 로 불가피 하 다고 할 수 있 습니다 . 다만 리버스 모기지 이자율 은 1 년 에 2 번 복리 계산 을 하 므로 1 년 에 12 번 복리 계산 을 하 는 HELOC 이자 율 보다 는 이자 부담 이 상대 적 으로 적 다는 부수 효과 도 누릴 수 있 습니다 . 
 게다가 역설 적 인 얘기 지만 , HELOC 에 는 부채 상한 액 이 정해져 있 지 않 으므로 , 이자 를 성실히 납부 하 지 않 는 상황 을 전제 로 한다면 , 부채 가 집값 을 넘 어서 집 을 잃 게 되 는 극단 적 인 일 도 상상 할 수 있 습니다 . 그러나 리버스 모기지 는 집 값 을 상회 하 는 부채 를 질 수 없 는 구조 이 기 때문 에 원금 과 이자 를 합산 한 만큼 의 지분 이 감소 할 순 있 어도 집 자체 를 잃 는 일 은 발생 하 기 가 어렵 습니다 . 
 리버스 모기지 는 여러 가지 면 에서 그 이름 과 같이 ‘ 뒤집 어 져 ’ 있 습니다 . 따라서 기존 의 관점 과 다르 게 ‘ 뒤집 어서 ’ 새로운 시각 으로 이 상품 을 바라볼 필요 가 있 습니다 . 점점 가속 화 되 어 가 는 초 고령 화 , 독립 가계 의 시대 에 리버스 모기지 는 더 이상 다른 대안 이 없 을 때 울 며 겨자 먹 기 식 으로 받아들이 는 ‘ 막장 선택 ’ 이 아니 라 , 개인 별 재정 상황 에 따라 가장 최적 대안 중 의 하나 로 떠오를 수 있 는 ‘ 현명 한 선택 ’ 이 라는 인식 의 전환 이 필요 합니다 . ( 문의 : ( 647 ) 786 - 4521 또는 tim . kim @ jpmtg . com ) 
 모기지 칼럼 ( 28 ) 첫 주택 구매자 지원 정책 전망 ( 상 ) 22 Apr 2019