대법원 2018 . 12 . 27 . 선고 2016 다 265689 판결 [ 임대차 보증금 ] [ 공 2019 상 , 355 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 임차주 택 의 양수인 에게 대항 할 수 있 는 임차인 이 스스로 임대차 관계 의 승계 를 원하 지 않 는 경우 , 임대차 기간 만료 전 에 임대인 과 합의 하 여 임대차 계약 을 해지 하 고 임대인 으로부터 임대차 보증금 을 반환 받 을 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 및 이 경우 임차 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 하 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 타인 에 대한 채무 의 담보 로 제 3 채무자 에 대한 채권 에 대하 여 권리질 권 을 설정 하 고 , 질권 설정 자 가 제 3 채무자 에게 질권 설정 의 사실 을 통지 하 거나 제 3 채무자 가 이 를 승낙 하 였 는데 , 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 의 목적 인 채무 를 변제 한 경우 , 이 로써 질권자 에게 대항 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 및 이 는 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 설정 자 와 상계 합의 를 하 여 질권 의 목적 인 채무 를 소멸 시킨 경우 에 도 마찬가지 인지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 같 다 ) 제 3 조 제 1 항 에 따라 대항력 을 갖춘 임차인 이 있 는 경우 같 은 조 제 3 항 에 따라 임차주 택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다 . 그 결과 임차 주택 의 양수인 은 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 그러나 임차주 택 의 양수인 에게 대항 할 수 있 는 임차권 자 라도 스스로 임대차 관계 의 승계 를 원하 지 아니할 때 에 는 승계 되 는 임대차 관계 의 구속 을 면할 수 있 다고 보 아야 하 므로 , 임대차 기간 의 만료 전 에 임대인 과 합의 에 의하 여 임대차 계약 을 해지 하 고 임대인 으로부터 임대차 보증금 을 반환 받 을 수 있 으며 , 이러 한 경우 임차 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 하 지 아니한다 . [ 2 ] 타인 에 대한 채무 의 담보 로 제 3 채무자 에 대한 채권 에 대하 여 권리질 권 을 설정 한 경우 질권 설정 자 는 질권자 의 동의 없이 질권 의 목적 된 권리 를 소멸 하 게 하 거나 질권자 의 이익 을 해 하 는 변경 을 할 수 없 다 ( 민법 제 352 조 ) . 이 는 질권자 가 질권 의 목적 인 채권 의 교환 가치 에 대하 여 가지 는 배타 적 지배 권 능 을 보호 하 기 위한 것 이 다 . 따라서 질권 설정 자 가 제 3 채무자 에게 질권 설정 의 사실 을 통지 하 거나 제 3 채무자 가 이 를 승낙 한 때 에 는 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 의 목적 인 채무 를 변제 하 더라도 이 로써 질권자 에게 대항 할 수 없 고 , 질권자 는 민법 제 353 조 제 2 항 에 따라 여전히 제 3 채무자 에 대하 여 직접 채무 의 변제 를 청구 할 수 있 다 . 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 설정 자 와 상계 합의 를 함 으로써 질권 의 목적 인 채무 를 소멸 하 게 한 경우 에 도 마찬가지 로 질권자 에게 대항 할 수 없 고 , 질권자 는 여전히 제 3 채무자 에 대하 여 직접 채무 의 변제 를 청구 할 수 있 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 3 항 ( 현행 제 3 조 제 4 항 참조 ) [ 2 ] 민법 제 352 조 , 제 353 조 제 2 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 7 . 12 . 선고 94 다 37646 판결 ( 공 1996 하 , 2458 ) [ 2 ] 대 법원 1997 . 11 . 11 . 선고 97 다 35375 판결 ( 공 1997 하 , 3770 ) 대 법원 2016 . 4 . 29 . 선고 2015 도 5665 판결 ( 공 2016 상 , 718 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 케이비 손해 보험 ( 소송대리인 법무법인 인우 담당 변호사 한 재환 외 4 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 법무법인 인강 담당 변호사 곽상언 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 중앙 지법 2016 . 10 . 28 . 선고 2016 나 40124 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 중앙 지방 법원 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 같 다 ) 제 3 조 제 1 항 에 따라 대항력 을 갖춘 임차인 이 있 는 경우 같 은 조 제 3 항 에 따라 임차주 택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다 . 그 결과 임차 주택 의 양수인 은 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 그러나 임차주 택 의 양수인 에게 대항 할 수 있 는 임차권 자 라도 스스로 임대차 관계 의 승계 를 원하 지 아니할 때 에 는 승계 되 는 임대차 관계 의 구속 을 면할 수 있 다고 보 아야 하 므로 ( 대법원 1996 . 7 . 12 . 선고 94 다 37646 판결 등 참조 ) , 임대차 기간 의 만료 전 에 임대인 과 합의 에 의하 여 임대차 계약 을 해지 하 고 임대인 으로부터 임대차 보증금 을 반환 받 을 수 있 으며 , 이러 한 경우 임차 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 하 지 아니한다 . 한편 타인 에 대한 채무 의 담보 로 제 3 채무자 에 대한 채권 에 대하 여 권리질 권 을 설정 한 경우 질권 설정 자 는 질권자 의 동의 없이 질권 의 목적 된 권리 를 소멸 하 게 하 거나 질권자 의 이익 을 해 하 는 변경 을 할 수 없 다 ( 민법 제 352 조 ) . 이 는 질권자 가 질권 의 목적 인 채권 의 교환 가치 에 대하 여 가지 는 배타 적 지배 권 능 을 보호 하 기 위한 것 이 다 ( 대법원 1997 . 11 . 11 . 선고 97 다 35375 판결 등 참조 ) . 따라서 질권 설정 자 가 제 3 채무자 에게 질권 설정 의 사실 을 통지 하 거나 제 3 채무자 가 이 를 승낙 한 때 에 는 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 의 목적 인 채무 를 변제 하 더라도 이 로써 질권자 에게 대항 할 수 없 고 , 질권자 는 민법 제 353 조 제 2 항 에 따라 여전히 제 3 채무자 에 대하 여 직접 채무 의 변제 를 청구 할 수 있 다 ( 대법원 2016 . 4 . 29 . 선고 2015 도 5665 판결 참조 ) . 제 3 채무자 가 질권자 의 동의 없이 질권 설정 자 와 상계 합의 를 함 으로써 질권 의 목적 인 채무 를 소멸 하 게 한 경우 에 도 마찬가지 로 질권자 에게 대항 할 수 없 고 , 질권자 는 여전히 제 3 채무자 에 대하 여 직접 채무 의 변제 를 청구 할 수 있 다고 보 아야 한다 . 2 . 가 . 원심 판결 이유 와 기록 에 의하 면 , 다음 과 같 은 사실 을 알 수 있 다 . 1 ) 소 외인 은 2012 . 3 . 6 . 피고 로부터 시흥시 ( 주소 생략 ) 아파트 ○○○ 동 △△△ 호 ( 이하 ‘ 이 사건 아파트 ’ 라고 한다 ) 를 임대차 보증금 110 , 000 , 000 원 에 임차 하 고 , 그 무렵 전입 신고 를 마쳤 다 . 2 ) 소 외인 은 2012 . 3 . 13 . 원고 로부터 82 , 000 , 000 원 을 대출 받 으면서 원고 에게 이 사건 아파트 의 임대차 보증금 반환 채권 중 98 , 400 , 000 원 에 대하 여 질권 을 설정 해 주 었 다 . 피 고 는 2012 . 4 . 6 . 원고 에 대하 여 위 질권 설정 을 승낙 하 고 , 임대차 기간 의 종료 등 으로 임대차 보증금 을 반환 하 는 경우 질권 설정 된 금액 내 에서 위 대출 원리금 등 에 상당 하 는 임대차 보증금 을 원고 에게 직접 반환 하 기 로 약정 하 였 다 . 3 ) 피고 는 2012 . 6 . 30 . 소외 인 에게 이 사건 아파트 를 155 , 000 , 000 원 에 매도 하 는 내용 의 매매 계약 을 체결 하 면서 , 소 외인 으로부터 매매 대금 155 , 000 , 000 원 중 임대차 보증금 110 , 000 , 000 원 및 이 사건 아파트 를 담보 로 하 여 대출 한 채 무 액 등 을 제외 한 잔액 을 지급 받 기 로 하 였 고 , 위 매매 계약 에 따라 정산 을 마친 다음 2012 . 7 . 2 . 소외 인 에게 이 사건 아파트 에 관한 소유 권 이전 등기 절차 를 마쳐 주 었 다 . 나 . 위 와 같 은 사실 관계 를 앞서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 대항력 을 갖춘 임차인 인 소 외인 은 임대인 인 피고 로부터 이 사건 아파트 를 매수 하 면서 그 와 동시 에 임대차 계약 을 해지 하 고 매매 대금 채권 과 보증금 반환 채권 을 상계 하 기 로 합의 하 였 다고 할 것 이 므로 소외 인 이 임대인 의 지위 를 승계 하 는 것 이 아니 다 . 나아가 피 고 는 질권 설정 의 제 3 채무자 로서 질권 설정 을 승낙 하 였으므로 피고 가 질권자 인 원고 의 동의 없이 질권 설정 자 인 소외 인과 상계 합의 를 함 으로써 질권 의 목적 인 이 사건 아파트 에 관한 임대차 보증금 반환 채무 를 소멸 하 게 하 였 더라도 이 로써 원고 에게 대항 할 수 없 고 , 원고 는 여전히 피고 에 대하 여 직접 임대차 보증금 의 반환 을 청구 할 수 있 다고 보 아야 한다 . 3 . 그럼에도 원심 은 이 와 달리 , 소 외인 은 이 사건 아파트 에 관한 소유 권 을 취득 함 으로써 피고 로부터 임대인 의 지위 를 그대로 승계 하 였 다고 전제 한 다음 , 부동산 에 대한 소유 권 과 임차권 이 동일인 에게 귀속 하 게 되 는 경우 임차권 은 혼동 에 의하 여 소멸 하 는 것 이 원칙 이 지만 그 임차권 이 대항 요건 을 갖추 고 있 다면 혼동 으로 인한 물권 소멸 원칙 의 예외 규정 인 민법 제 191 조 제 1 항 단서 가 적용 되 어 이 사건 아파트 의 매매 로 인하 여 소외 인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 소멸 하 거나 질권자 인 원고 의 이익 을 해 하 는 변경 을 가져온다고 볼 수 없 다고 판단 하 였 다 . 이러 한 원심 의 판단 에 는 구 주택 임대차 보호법 상 양수인 의 임대인 지위 승계 및 질권 설정 자 의 권리 처분 제한 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . 이 를 지적 하 는 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 4 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 도록 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박상옥 ( 재판장 ) 조재연 노정희 ( 주심 ) 공유 하 기 글 요소