주택 임대 사업자 의 장점 과 단점 ■ 주택 임대 사업자 의 혜택 총 정리 ( 1 탄 ) ■ 이번 8 . 2 부동산 대책 에서 역대 최대 규제 가 나왔 습니다 . 그러나 규제 가 아니 라 권장 을 한 것 이 있 죠 바로 " 주택 임대 사업자 " 입니다 . 다음 달 쯤 발표 예정 인 " 주거 복지 로드맵 " 에서 주택 임대 사업자 에 대한 추가 혜택 이 나올 것 으로 예상 됩니다 . 오늘 은 주택 임대 사업자 을 냈 을 때 " 취득 단계 , 보유 시 , 처분 단계 " 에서 혜택 정리 해 보 겠 습니다 . 내용 이 좀 많 습니다 . 그래서 오늘 은 일단 취득세 혜택 에 대한 부분 만 자세히 말씀 드릴께요 ✔ 취득세 에 어떤 혜택 을 받 나요 ? 감 면 또는 면제 혜택 이 있 습니다 . 단 최초 로 분양 받 은 주택 에 만 해당 됩니다 . ✔ 면제 와 감면 의 혜택 은 무엇 인가 ? 취득세 를 계산 한 금액 이 200 만 원 이 하 면 면제 받 습니다 . 만약 취득세 가 200 만 원 이상 이 면 85 % 감면 받 습니다 . 즉 원래 취득세 의 15 % 만 내 면 되 면 됩니다 . ✔ 면제 와 감면 의 조건 과 기준 은 ? 1 . 전용 면적 60 ㎡ 이하 여야 합니다 . 2 . 신규 분양 주택 만 됩니다 . 3 . 4 년 이상 임대 유지 를 해야 합니다 . 4 . 취득 후 60 일 이내 에 시 . 군 . 구청 에 신청 해야 합니다 ✔ 면제 와 감면 의 예시 를 들 어 설명 해 주 세요 주택 전용 면적 이 60 ㎡ 이 고 취득 가액 이 1 억 5 천만 원 이 면 세율 이 1 . 1 % 입니다 . 그럼 취득세 는 165 만 원 입니다 . 이 경우 200 만 원 보다 작 으므로 면제 입니다 . 만약 주택 가격 이 2 억 5 천만 원 이 면 취득세 가 275 만 원 입니다 . 이 경우 200 만 원 보다 크 므로 면제 가 아니 라 85 % 감면 을 받 습니다 . 따라서 취득세 는 275 만 원 이 아니 라 412 , 500 원 입니다 . ✔ 취득세 혜택 을 볼 수 있 는 상품 은 ? 공동 주택 과 오피스텔 입니다 . 공동 주택 인 아파트 , 다 세대 주택 , 연립 주택 , 도시 형 생활 주택 준 주택 이 자 업무 시설 인 오피스텔 ✔ 이 제도 는 언제 까지 시행 되 나요 ? 2018 년 12 월 31 일 까지 시행 됩니다 . 그런데 이번 정권 내 에서 는 임대 사업자 권장 하 는 정책 으로 갈 것 이 기 때문 에 계속 연장 될 것 으로 예상 됩니다 . ■ 주택 임대 사업자 의 혜택 총 정리 ( 2 탄 ) ■ 오늘 은 전 에 올린 1 탄 에 이 어 2 탄 입니다 . 보유 중 에 발생 되 는 세금 혜택 을 정리 하 겠 습니다 . 주택 임대 사업자 ( 4 년 ) 와 준 공공 임대 사업자 ( 8 년 ) 에게 " 재산세 감면 " 또는 " 재산세 면제 " 혜택 을 줍니다 . ✔ 어느 정도 의 감면 또는 면제 를 받 나요 ? >> 주택 임대 사업자 ( 4 년 ) 전용 면적 60 ㎡ 이하 는 50 % 감면 전용 면적 60 ~ 85 ㎡ 이하 는 25 % 를 감 면 >> 준 공공 임대 사업자 ( 8 년 ) 전용 면적 40 ㎡ 이하 는 재산세 가 면제 전용 면적 40 ~ 60 ㎡ 이하 는 75 % 감면 전용 면적 60 ~ 85 ㎡ 이하 는 50 % 감면 ✔ 몇 호 이상 해야 혜택 을 받 나요 ? >> 2 호 이상 임대 해야 혜택 을 받 습니다 . ✔ 혜택 은 언제 까지 적용 되 나요 ? >> 2018 년 12 월 31 일 까지 입니다 . 그런데 이 부분 은 계속 연장 될 것 으로 예상 됩니다 . 일정 조건 을 갖추 면 종합부동산세 를 면제 받 을 수 있 습니다 . ✔ 그 조건 은 무엇 인가요 ? 임대 개시 일 당시 기준시 가 6 억 원 ( 수도 권 밖 3 억 원 ) 이하 여야 합니다 . 이 조건 에 해당 되 면 9 월 16 일 ~ 9 월 30 일 까지 합산 배제 신고 하 면 종합부동산세 대상 에서 배제 시킬 수 있 습니다 . ✔ 이 기간 에 신고 하 지 않 으면 혜택 을 못 받 나요 ? 예 그렇 습니다 . 합산 배제 신고 를 하 지 않 으면 국세청 이 과세 제외 대상 부동산 도 종부 세 과세 대상 으로 포함 시키 기 때문 입니다 ✔ 종합부동산세 혜택 을 받 으려면 4 년 하 면 되 나요 ? 주택 임대 사업자 로서 취득세 와 재산세 의 혜택 을 받 으려면 의무 임대 기간 인 4 년 이상 을 해야 합니다 . 그러나 종합부동산세 혜택 을 받 으려면 5 년 이상 임대 기간 을 유지 해야 합니다 . 종합 소득세 는 개인 의 소득 을 종합 하 여 적용 하 는 세금 입니다 . ✔ 부동산 임대 소득 도 종합 소득세 에 포함 되 나요 ? 네 그렇 습니다 . 종합 소득세 는 이자 소득 , 배당 소득 , 부동산 임대 소득 , 사업 소득 , 근로 소득 , 기타 소득 을 모두 합산 합니다 . 따라서 " 부동산 임대 소득 " 도 종합 소득세 과세 대상 에 포함 됩니다 . ✔ 임대 소득 이 비 과세 되 는 경우 가 있 나요 ? 네 있 습니다 . 주택 임대 소득 이 년 간 2000 만 원 이하 인 경우 비과세 됩니다 . 즉 한 달 기준 으로 약 167 만 원 이하 의 임대 소득 의 경우 에 는 면제 됩니다 . 단 이 제도 는 2018 년 까지 적용 됩니다 . ■ 주택 임대 사업자 의 혜택 총 정리 ( 3 탄 ) ■ 오늘 은 주택 임대 사업자 의 혜택 1 탄 , 2 탄 에 이어 마지막 3 탄 입니다 . 양 도 소득세 가 8 · 2 부동산 대책 으로 더욱 강화 되 었 습니다 . 2018 년 4 월 1 일 이후 조정 대상 지역 내 주택 을 양도 하 는 경우 양도 소득세 에 대한 불 이익 을 보 게 됩니다 . 즉 , 앞 으로 서울 전 지역 은 양도세 에 대해 불 이익 를 받 습니다 . ✔ 어떤 불이익 을 얼마나 받 게 될까요 ? 그 불이익 은 " 장기 보유 특별 공제 " 와 " 양도세 중 과 " 입니다 . 앞 으로 조정 대상 지역 내 의 다 주택 자 는 " 장기 보유 특별 공제 " 를 받 지 못합니다 . 그리고 2 주택 자 는 추가 로 10 % 중과 세율 이 적용 됩니다 . 3 주택 자 이상 은 추가 로 20 % 중과 세율 을 적용 합니다 . 아래 의 표 는 조정 대상 지역 내 의 다 주택 자 들 이 추가 로 내 야 할 양 도 소득세 에 대해서 정리 한 표 입니다 . 이전 보다 10 %~ 20 % 를 더 내야 하 는 부담 이 크 겠 죠 ~ ✔ 이 를 피할 수 있 는 방법 은 없 나요 ? 네 있 습니다 . 그 방법 은 " 주택 임대 사업자 " 를 내 는 것 입니다 . 즉 본인 이 거주 하 는 주택 을 제외 하 고 나머지 주택 을 주택 임대 사업자 로 등록 하 면 불 이익 을 피할 수 있 습니다 . 이 경우 장기 보유 특별 공제 의 혜택 도 받 을 수 있 고 , 양도세 도 중과 되 지 않 습니다 . ■ 주택 임대 사업자 의 단점 3 가지 ■ 이전 에 " 주택 임대 사업자 의 장점 " 을 말씀 드렸 습니다 . 그런데 요 , 장점 도 많이 있 지만 단점 도 있 습니다 . 오늘 은 주택 임대 사업자 를 했 을 때 단점 3 가지 에 대해 말씀 드리 겠 습니다 . ✔ 단점 1 . 임대 의 무 기간 4 년 의무 보유 기간 동안 은 매도 할 수 없 습니다 . 2016 년 부터 임대 의무 기간 이 5 년 에서 4 년 으로 1 년 줄 었 습니다 . 4 년 간 은 매도 할 수 없 습니다 . 만약 의무 기간 내 에 매도 하 면 2000 만 원 이하 의 벌금 을 내 야 합니다 . 또한 감면 이나 비 과세 받 은 세금 도 환수 당합니다 . 임대 사업자 로 등록 하 면 임대 주택 은 종부 세 합산 주택 수 에서 제외 됩니다 . 즉 종합부동산세 를 면제 받 습니다 . 이 경우 에 는 5 년 이 라는 의무 기간 을 준 수 해야 한다 . 이 를 어기 면 감 면 받 은 종 부세 는 물론 가산세 도 물어야 합니다 ✔ 단점 2 . 임대 소득 에 대한 과세 현재 는 임대 소득 이 년 간 2 , 000 만 원 이하 인 경우 소득세 가 과세 되 지 않 습니다 . 이 규정 은 2018 년 12 월 31 일 까지 입니다 . 만약 연장 되 지 않 는 한 2019 년 1 월 부터 2 천만 원 이하 라도 소득세 가 과세 될 예정 이 다 . 월세 뿐 만 아니 라 1 세대 3 주택 이상 인 경우 전세 보증금 이 3 억 원 을 초과 하 는 부분 에 도 과세 할 예정 입니다 . 이렇게 전세 보증금 에 대한 세금 을 간주 임대료 라고 하 는데요 . 현재 는 간주 임대료 수입 이 2 천만 원 이하 의 경우 과세 하 지 않 습니다 . ✔ 단점 3 . 건강 보험료 문제 만약 아내 가 남편 직장 의료 보험 에 피보험자 로 가입 돼 있 는 경우 아내 가 임대 사업자 로 등록 하 면 지역 의료 보험 으로 바뀌 게 돼 건강 보험료 를 내 야 합니다 . 그리고 기존 지역 의료 보험 에 가입 된 자 는 건강 보험료 가 상승 합니다 . 지금 까지 4 번 에 걸쳐서 주택 임대 사업자 의 장점 과 단점 에 대해서 말씀 드렸 습니다 . ✔ 주택 임대 사업자 내 야 할까요 ? 말 아야 할까요 ? 이것 에 대한 답 은 단답형 으로 말씀 드리 기 는 어렵 습니다 . 개인 의 상황 에 따라서 또는 물건 의 상황 에 따라서 결정 이 모두 달라집니다 . 자신 이 보유 한 물건 과 투자 목적 을 정확 하 게 파악 하 여 , 장점 과 단점 을 비교 하 여 임대 사업자 를 낼지 또는 말지 를 결정 하 시 기 바랍니다 . - 펌 글 - 공유 하 기 글 요소