대항력 과 우선변제권 을 겸유 하 고 있 는 임차인 이 보증금 전액 을 배당 받 지 못한 경우 경락인 에게 대항 할 수 있 는 보증금 잔액 의 범위 | 송 재강 | 대 법원 2001 . 3 . 23 . 선고 2000 다 30165 판결 [ 가옥 명도 ] [ 공 2001 . 5 . 15 . ( 130 ) , 950 ] 【 판시 사항 】[ 1 ] 대항력 과 우선변제권 을 겸유 하 고 있 는 임차인 이 보증금 전액 을 배당 받 지 못한 경우 경락인 에게 대항 할 수 있 는 보증금 잔액 의 범위 ( = 보증금 에서 올바른 배당 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 의 배 당액 을 공제 한 나머지 금액 ) [ 2 ] 부대 상고 의 제기 기한 ( 상고이 유서 제출 기한 만료 시 ) 【 판결 요지 】[ 1 ] 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 의 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 먼저 우선 변제 권 을 선택 하 여 임차 주택 에 대하 여 진행 되 고 있 는 경매 절차 에서 보증금 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 보증금 전액 을 배당 받 을 수 없 었 던 때 에 는 보증금 중 경매 절차 에서 배당 받 을 수 있 었 던 금액 을 공제 한 잔액 에 관하 여 경락인 에게 대항 하 여 이 를 반환 받 을 때 까지 임대차 관계 의 존속 을 주장 할 수 있 는 바 , 여기 서 경락인 에게 대항 할 수 있 는 보증금 잔액 은 보증금 중 경매 절차 에서 올바른 배당 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 의 배 당액 을 공제 한 나머지 금액 을 의미 하 는 것 이 지 임차인 이 배당 절차 에서 현실 로 배당 받 은 금액 을 공제 한 나머지 금액 을 의미 하 는 것 은 아니 라 할 것 이 고 , 따라서 임차인 이 배당 받 을 수 있 었 던 금액 이 현실 로 배당 받 은 금액 보다 많 은 경우 에 는 임차인 이 그 차액 에 관하 여 는 과다 배당 받 은 후 순위 배당 채권자 를 상대 로 부당 이득 의 반환 을 구하 는 것 은 별론 으로 하 고 경락인 을 상대 로 그 반환 을 구할 수 는 없 다고 할 것 이 다 . [ 2 ] 부대 상고 를 제기 할 수 있 는 시한 은 항소심 에서 의 변론 종결 시 에 대응 하 는 상고 이유 서 제출 기간 만료 시 까지 라고 보 아야 할 것 이 다 . 【 참조 조문 】[ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 2 , 제 3 조 의 5 [ 2 ] 민사 소송법 제 372 조 , 제 395 조 , 제 397 조 【 참조 판례 】[ 1 ] 대 법원 1997 . 8 . 22 . 선고 96 다 53628 판결 ( 공 1997 하 , 2793 ) 대 법원 1997 . 8 . 29 . 선고 97 다 11195 판결 ( 공 1997 하 , 2856 ) 대 법원 1998 . 6 . 26 . 선고 98 다 2754 판결 ( 공 1998 하 , 1984 ) 1998 . 7 . 10 . 선고 98 다 15545 판결 ( 공 1998 하 , 2093 ) / [ 2 ] 대 법원 1997 . 11 . 28 . 선고 97 다 38299 판결 ( 공 1998 상 , 93 ) 1998 . 7 . 24 . 선고 97 누 20335 판결 ( 공 1998 하 , 2261 ) 대 법원 2000 . 1 . 21 . 선고 99 다 50538 판결 ( 공 2000 상 , 482 ) 【 전 문 】【 원고 ( 부대 피상 고인 ) , 상고인 】 강석 애 ( 소송대리인 법무법인 바른 법률 사무소 담당 변호사 조중 한 외 9 인 ) 【 피고 ( 부대 상고인 ) , 피상 고인 】 김용하 ( 소송대리인 법무법인 강동 종합 법률 사무소 담당 변호사 지익표 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 지법 2000 . 5 . 18 . 선고 99 나 92234 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 피고 의 부대 상고 를 각하 한다 . 부대 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 1 . 원심 판결 의 요지 가 . 원심 은 그 채택 한 증거 를 종합 하 여 다음 과 같 은 사실 을 인정 하 였 다 . ① 피고 가 이 사건 건물 의 보존 등기 가 경료 되 기 전 인 1996 . 5 . 11 . 이 사건 건물 의 소유자 인 소외 김동철 로부터 원심 판결 별지 도면 표시 ( 가 ) 부분 을 임대차 보증금 50 , 000 , 000 원 에 임차 하 고 그 보증금 을 전액 지급 한 다음 , 같 은 달 13 일 위 ( 가 ) 부분 에 입주 함 과 동시 에 그 임대차 계약서 상 에 확정 일자 를 받 았 으며 , 같 은 달 31 일 이 사건 건물 의 소재지 를 피고 의 주소지 로 하 는 주민 등록 법상 의 전입 신고 를 마쳤 다 . ② 그 후 1996 . 8 . 5 . 이 사건 건물 에 관하 여 위 김동철 명의 의 소유 권 보존 등기 가 경료 되 는 한편 , 같 은 날 근저당 권 자 를 주식회사 부국 상호 신용 금고 , 채무자 를 위 김동철 , 채권 최고액 을 금 86 , 800 , 000 원 및 금 53 , 200 , 000 원 으로 하 는 2 개 의 근저당 권 설정 등기 가 각 경료 되 었 다 . ③ 그런 데 대한 보증 보험 주식회사 의 강제 경매 신청 으로 이 사건 건물 및 그 부지 인 이 사건 토지 에 관하 여 서울 지방 법원 동부 지원 98 타경 16580 호 로 부동산 강제 경매 절차 가 개시 되 어 그 경매 절차 에서 원고 가 1999 . 3 . 15 . 이 사건 건물 및 토지 를 낙찰 받 아 그 낙찰 대금 을 완납 한 후 , 같 은 달 19 일 원고 명의 의 소유 권 이전 등기 를 경료 하 였 다 . ④ 한편 , 피고 는 위 경매 절차 에서 1998 . 10 . 16 . 확정 일자 있 는 임차인 으로서 임대차 보증금 50 , 000 , 000 원 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으며 , 경매 법원 은 그 배당기 일 인 1999 . 5 . 27 . 피고 에게 5 순위 배당 채권자 로서 금 18 , 117 , 556 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 는데 이 에 대하 여 피고 가 출석 하 지 아니한 채 배당 이의 를 제기 하 지 아니하 여 그대로 확정 되 었 다 . 나 . 원심 은 위 와 같 은 사실 관계 에 터 잡 아 , 경락인 인 원고 에게 임차인 인 피고 가 경매 절차 에서 배당 받 지 못한 보증금 잔액 에 대한 반환 책임 이 있 음 을 전제 로 하 여 , 원고 가 피고 에게 그 보증금 잔액 을 지급 함 과 동시 에 피 고 는 원고 에게 위 ( 가 ) 부분 을 명도 할 의무 가 있 다고 판단 하 는 한편 , 원고 의 다음 과 같 은 주장 즉 , 위 경매 절차 의 배당 에서 경매 법원 이 피고 의 배당 순위 를 올바로 결정 했 더라면 피 고 는 보증금 전액 을 배당 받 을 수 있 었 을 것 인데 도 경매 법원 이 피고 의 배당 순위 를 잘못 결정 한 배당표 를 작성 하 고 그러 한 배당표 에 대하 여 피고 가 배당기 일 에 출석 하 지 아니함 으로써 이의 를 진술 할 기회 를 놓쳐 잘못 작성 된 배당표 가 그대로 확정 되 는 바람 에 보증금 전액 을 배당 받 지 못하 게 된 것 이 니 그러 한 경우 에 까지 도 경락인 이 보증금 잔액 을 부담 할 수 는 없 다고 주장 함 에 대하 여 는 , 원고 가 피고 에게 일단 보증금 잔액 을 반환 한 다음 위법 하 게 과다 배당 받 은 자 를 상대 로 피고 의 권리 를 대위 행사 할 수 있 음 은 별론 으로 하 고 피고 가 배당 에 이의 하 지 아니하 였 다고 하 여 곧바로 이 를 피고 의 손실 로 귀속 시킬 수 는 없 다는 이유 로 이 를 배척 하 였 다 . 2 . 원고 의 상고 이유 에 대한 판단 가 . 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 의 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 먼저 우선 변제 권 을 선택 하 여 임차 주택 에 대하 여 진행 되 고 있 는 경매 절차 에서 보증금 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 보증금 전액 을 배당 받 을 수 없 었 던 때 에 는 보증금 중 경매 절차 에서 배당 받 을 수 있 었 던 금액 을 공제 한 잔액 에 관하 여 경락인 에게 대항 하 여 이 를 반환 받 을 때 까지 임대차 관계 의 존속 을 주장 할 수 있 는 바 ( 대법원 1997 . 8 . 22 . 선고 96 다 53628 판결 , 1998 . 7 . 10 . 선고 98 다 15545 판결 참조 ) , 여기 서 경락인 에게 대항 할 수 있 는 보증금 잔액 은 보증금 중 경매 절차 에서 올바른 배당 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 의 배 당액 을 공제 한 나머지 금액 을 의미 하 는 것 이 지 임차인 이 배당 절차 에서 현실 로 배당 받 은 금액 을 공제 한 나머지 금액 을 의미 하 는 것 은 아니 라 할 것 이 다 . 따라서 임차인 이 배당 받 을 수 있 었 던 금액 이 현실 로 배당 받 은 금액 보다 많 은 경우 에 는 임차인 이 그 차액 에 관하 여 는 과다 배당 받 은 후 순위 배당 채권자 를 상대 로 부당 이득 의 반환 을 구하 는 것 은 별론 으로 하 고 경락인 을 상대 로 그 반환 을 구할 수 는 없 다고 할 것 이 다 . 나 . 그런데 기록 에 의하 면 , 이 사건 경매 목적물 에 는 이 사건 건물 이외 에 그 부지 인 이 사건 토지 가 있 고 , 이 사건 토지 상 에 는 이 사건 건물 이 신축 되 기 이전 에 이미 근저당 권 과 가압류 가 존재 하 고 있 었 으며 , 그 후 에 이 사건 건물 이 신축 되 어 피고 와 소액 임차인 들 이 입주 하 였 는데 , 이 사건 건물 에 관하 여 는 피고 가 가장 먼저 대항력 및 확정 일자 를 취득 함 으로써 최우선 변제 권 을 가지 는 소액 임차인 들 을 제외 하 고 는 피고 가 우선 적 으로 배당 받 을 수 있 는 지위 에 있 는 사실 을 알 수 있 으므로 , 이 와 같 은 경우 에 는 이 사건 토지 에 대한 배당 순위 와 건물 에 대한 배당 순위 가 상이 하 여 토지 대금 과 건물 대금 에 대하 여 따로이 배당 순위 를 정하 여야 할 것 인데 도 경매 법원 은 토지 대금 과 건물 대금 을 합한 총액 에 대하 여 토지 와 건물 을 구분 함 이 없이 권리 취득 일자 순 으로 배당 순위 를 정한 결과 이 사건 토지 에 관한 근저당 권 자 등 에게 이 사건 건물 대금 에 대하 여 까지 도 피고 에 우선 하 여 배당 하 는 등 으로 잘못 된 배당 을 함 으로써 ( 이 사건 과 같 은 사실 관계 하 에서 이 사건 배당표 의 기재 처럼 소액 임차인 들 이 토지 대금 에 대하 여 까지 최우선 배당 을 받 을 수 있 는지 도 따져 보 아야 할 것 이 다 ) 결과 적 으로 피고 가 현실 로 배당 받 은 금액 이 정당 하 게 배당 받 아야 할 금액 보다 훨씬 적 게 되 었 음 을 쉽 게 엿볼 수 있 다 . 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 위 법리 에 따라 피고 가 이 사건 경매 절차 에서 올바른 순위 에 의하 여 배당 받 을 수 있 었 던 금액 이 얼마 인지 를 심리 하 여 확정 한 다음 그 금액 을 보증금 에서 공제 하 고 잔액 이 있 을 경우 에 는 그 잔액 의 지급 과 상환 으로 위 ( 가 ) 부분 의 명도 를 명하 여야 할 것 인데 도 이 와 달리 앞서 본 바 와 같이 판단 하 고 만 조치 는 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 에 관한 법리 를 오해 한 나머지 심리 를 다 하 지 아니한 잘못 을 저지른 것 이 라고 아니할 수 없 으며 , 이 는 판결 결과 에 영향 을 미쳤 음 이 명백 하 다 . 이 점 을 지적 하 는 원고 의 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 3 . 피고 의 부대 상고 이유 에 대한 판단 피고 의 부대 상고 이유 를 판단 하 기 에 앞서 직권 으로 살피 건대 , 부대 상고 를 제기 할 수 있 는 시한 은 항소심 에서 의 변론 종결 시 에 대응 하 는 상고 이유 서 제출 기간 만료 시 까지 라고 보 아야 할 것 인 바 ( 대법원 1997 . 11 . 28 . 선고 97 다 38299 판결 , 1998 . 7 . 24 . 선고 97 누 20335 판결 등 참조 ) , 기록 에 의하 면 피 고 는 상고 소송 기록 접수 통지서 가 상고인 인 원고 에게 송달 된 2000 . 6 . 24 . 로부터 20 일 이 지난 2000 . 7 . 22 . 부대 상고 를 제기 하 였음이 명백 하 므로 피고 의 이 사건 부대 상고 는 부적 법 한 것 으로서 그 흠결 을 보정 할 수 없 는 것 이 다 . 4 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 사건 을 다시 심리 · 판단 케 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 며 , 피고 의 부대 상고 는 각하 하 고 부대 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이강국 ( 재판장 ) 조무제 이용우 ( 주심 ) 강신욱 ( 출처 : 대법원 2001 . 03 . 23 . 선고 2000 다 30165 판결 [ 가옥 명도 ] > 종합 법률 정보 판례 ) 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기