[ 206 호 기획 : 전 세난 ] 왜 , 전 세난 은 계속 되 는가 ? | 경희대 학교 대학 원보 
 [ 206 호 기획 : 전 세난 ] 왜 , 전 세난 은 계속 되 는가 ? 
 작성자 khugnews on 4 월 6 , 2015 | 댓글 0 
 지난 몇 년 간 전 세난 이 이어지 고 있 다 . 전 세난 에 대처 하 기 위해 정부 에서 는 지속 적 으로 정책 을 내놓 았 다 . 그러나 최근 전세 공급 은 급감 한 반면 전세 수요 는 급증 했 다 . 또한 전세가 율 100 % 를 넘나드 는 전세 가 등장 하 기 도 했 다 . 전 세난 에 대한 해결책 은 없 는 것 일까 ? 이번 기획 에서 는 전세 의 메커니즘 과 최근 불거진 전세 난 현상 을 짚 어 보 고 , 정책 적 함의 를 모색 해본다 . 
 계속 되 는 전 세난 , 그 이면 은 ? 
 전 세난 의 지속 으로 주거 약자 들 의 고통 이 갈수록 커지 고 있 다 . 문제 는 그 고통 이 금방 끝나 지 않 을 것 이 라는 점 이 다 . 주택 가격 대비 전세가 의 비율 을 전세가 율 이 라 한다 . 최근 전국 의 전세가 율 은 70 % 를 넘어섰 다 . 역대 가장 높 은 수 치 다 . 일부 지역 에선 90 %, 100 % 를 넘어선 곳 도 있 다 . 100 % 를 넘어섰 다는 것 은 집값 보다 전세가 가 더 높 다는 것 을 의미 한다 . 그것 이 가능 할까 ? 가능 하 다 . 임대 형태 로 전세 의 성격 이 근본 적 으로 바뀌 었 기 때문 이 다 . 
 전세 는 임차인 이 임대인 에게 집값 의 일정 분 을 목돈 으로 내 면 , 그것 이 임대료 지불 로 간주 되 어 일정 기간 거주 하 는 독특 한 임대 제도 다 . 다른 나라 에 도 없 는 건 아니 지만 , 우리 나라 에서 만 일반 적 인 임대 방식 으로 사용 되 고 있 다 . 사실 , 전세 를 임대 제도 라 하 기 에 는 임대료 의 특성 이 애매 하 다 . 임차인 이 임대인 에게 돈 을 무이자 로 빌려 주 고 , 대신 그 집 에서 사 는 일종 의 금융 거래 혹은 채권 채무 관계 가 곧 전세 다 . 그렇 다면 집 주인 은 어떤 이익 을 기대 하 기 에 전세 를 놓 는가 ? 돈 이 귀한 시절 , 목돈 을 손 에 쥐 면 그것 으로 할 수 있 는 일 이 많 았 다 . 높 은 이자 로 돈 놀이 를 하 거나 다른 데 투자 를 해 많 은 수익 을 얻 을 수 있 었 다 . ‘ 전세 끼 고 집 을 산다 ’ 는 말 이 있 을 정도 로 , 전세 는 거주 목적 이 아닌 집 을 구매 하 는 한 방법 이 기 도 했 다 . 
 전세 보증금 같 은 목돈 은 이렇 듯 운영 여하 에 따라 많 은 자본 이익 을 만들 어 낸다 . 임차인 의 입장 에서 도 전세 는 편익 적 가치 가 크 다 . 집 살 돈 없 는 임차인 은 일정 몫 의 전세 보증금 을 내 면 최소 2 년 이상 세든 집 을 내 집 처럼 쓸 수 있 다 . 이 때 전세 보증금 은 집 의 화폐 적 가치 에 상응 하 는 적정 이율 개념 의 임대료 와 다르 다 . 앞 으로 집값 이 오를 경우 시세 차익 을 얻 을 요량 으로 전세 를 놓 지 , 집값 에 해당 하 는 순수 임대료 개념 으로 전세 를 놓 지 않 는다는 뜻 이 다 . 
 그런데 2008 년 을 전후 로 하 여 그동안 끝없이 오르 던 집값 은 떨어지 기 시작 했 다 . 집 을 살 수 있 는 사람 ( 구매자 ) 들 이 급격 하 게 줄 면서 시장 에서 주택 수요 의 중심 은 매매 에서 임대 로 빠르 게 옮겨 갔 다 . 전세 수요 가 폭발 적 으로 생겨난 것 이 다 . 전 세난 이 란 말 은 그 전 에 도 있 었 지만 , 지금 과 같이 널리 쓰이 기 시작 한 것 은 바로 2008 년 이후 부터 다 . 일 년 여 전 상황 을 보 면 주택 거래 10 건 중 임대 가 8 건 , 매매 가 2 건 일 정도 로 최근 의 주택 시장 은 임대차 거래 를 중심 으로 하 고 있 다 . 이 를 두 고 전문가 들 은 주택 의 패러다임 이 소유 에서 거주 로 바뀌 는 것 이 라는 진단 을 내놓 고 있 다 . 
 집 을 사 지 않 고 임대 로 돌아서 는 이유 는 여러 가지 다 . 집값 이 너무 올라 앞 으론 떨어질 것 만 남 았 기 에 굳이 집 을 살 필요 성 을 덜 느낀다 . 집값 이 올라도 각종 세제 등 으로 옛날 처럼 거저 먹 기 식 으로 시세 차익 을 챙길 수 없 다 . 무엇 보다 집 을 살 수 있 는 사람 ( 주로 베이비 부머 ) 은 대부분 샀 고 , 남 은 신 세대 구매자 ( 주택 구매 가능 한 생산 연령 인구 ) 들 은 그 수 가 대폭 줄 었 다 . 젊 은 세대 들 은 부모 의 집 을 물려받 을 수 있 고 , 개인 소비 에 대한 욕망 이 커 굳이 많 은 돈 을 들여 집 을 사 려고 하 지 않 는다 . 가구 의 급격 한 소형 화 , 노령 화 , 과도 한 금융 부채 부담 , 집 의 소유 에 따른 부담 ( 세부 담 , 관리 부담 등 ) 등 도 집 을 사 기 보다 임대 를 선호 하 는 중요 한 까닭 이 된다 . 요즘 은 자기 집 을 갖 고 있 으면서 세 를 얻 어 사 는 가구 , 즉 자가 ( 自家 ) 중 차가 ( 借家 ) 로 사 는 가구 도 적 지 않 다 . 
 집값 이 오르 지 않 는 상태 에서 급증 하 는 임대 수요 는 곧 전세 수요 의 급증 으로 이어지 고 , 이 는 나아가 전세가 를 올리 는 주 요인 이 되 고 있 다 . 월세 나 그 밖 의 여러 임대 방식 이 있 지만 , 전세 를 특별히 선호 하 는 것 은 , 세입자 입장 에서 보 면 전세 가 상대 적 으로 가장 안 전하 고 저렴 한 주거 방식 이 기 때문 이 다 . 그러나 전세 가 가파르 게 오르 는 더 중요 한 까닭 은 전세 주택 의 공급 이 급격히 줄 고 있 기 때문 이 다 . 집 을 살 매력 이 없 으니 , 집 을 사 서 전세 를 놓 는 임대인 이 급격히 줄 고 있 다 . 옛날 엔 수단 과 방법 을 가리 지 말 고 집 을 사놓 으면 어떤 투자 보다 확실 한 수익 을 보장 해 주 었 다 . 전세 는 이런 투자 의 한 방법 ( 자본 수익 을 얻 는 방법 ) 이 었 지만 , 이젠 그런 메리트 가 빠르 게 사라지 고 있 다 . 
 전세 의 성격 변화 : 간주 임대료 에서 순수 임대료 로 
 공급 측면 에서 보 면 , ( 집값 상승 으로 인한 ) 미래 의 시세 차익 으로 자본 수익 을 얻 고자 했 던 임대인 들 은 이 를 기대 할 수 없 게 되 자 , 결국 전세가 를 높이 거나 수익 성 이 좋 은 월세 로 의 전환 을 통해 대체 수익 을 얻 고자 한다 . 종전 엔 전세 가 자본 운용 수단 을 겸한 임대 방식 이 었 다면 , 집값 이 떨어지 고 자본 수익 을 기대 할 수 없 게 되 면서 부터 는 순수 임대료 개념 의 임대 방식 으로 성격 이 바뀌 고 있 다 . 실제 전세 는 법 적 으로 임대료 로 간주 되 는 ‘ 간주 임대료 ’ 다 . 그러 던 전세 가 최근 들 어 ‘ 순수 임대료 ’ 개념 으로 바뀌 고 있 는 것 이 다 . 전세 공급 의 부족 과 함께 전세가 가 빠르 게 오르 고 전세 에서 월세 로 의 빠른 전환 이 일어나 는 이면 에 이러 한 메커니즘 이 있 다 . 순수 임대료 개념 , 즉 집값 에 상응 하 는 적정 수익 률 로서 전 세료 가 형성 되 면 집값 을 넘어설 수 있 다 . 
 최근 들 어 주택 거래량 이 호황 기 ( 2006 년 ) 수준 으로 돌아가 고 있 다 . 이 를 두 고 전문가 와 언론 들 은 전세 가 매매 로 돌아섰 기 때문 이 라고 한다 . 오를 대로 오른 전세금 을 더 이상 부담 할 수 없 는 전세 세입자 들 이 벼랑 끝 구매 로 돌아섰 다는 것 이 다 . 이러 한 진단 이 100 % 틀리 다고 는 볼 수 없 지만 , 반드시 옳 은 것 은 아니 다 . 이명박 정부 때 부터 정부 는 매매 활성 화 를 통해 전월세 문제 를 해결 하 려는 대책 들 을 계속 내놓 았 다 . 그러나 현실 에서 전월 세난 은 줄곧 계속 되 고 있 다 . 국토연구원 ‘ 주거 실태 조사 ( 2014 년 ) ’ 결과 를 보 면 전세 에서 자가 로 전환 하 는 비율 이 2005 년 53 . 0 % 였 지만 2008 년 38 . 7 %, 2010 년 26 . 1 %, 2012 년 23 . 2 % 로 점차 감소 하 고 있 는 것 으로 나타났 다 . 정부 가 매매 활성 화 에 올 인 하 는 동안 전세 에서 매매 로 돌아가 기 보다 매매 에서 전세 로 돌아가 는 흐름 이 더 가팔랐 던 것 이 다 . 이렇게 해서 정부 도 최근 들 어 매매 활성 화 중심 의 전월세 대책 의 효험 이 없 다는 인식 을 하 게 되 었 다 . 
 전세 에서 매매 로 의 전환 ? 
 그런데 근자 의 거래량 증가 를 두 고 전세 가 매매 로 돌아섰 다는 진단 , 즉 실수요자 들 이 시장 으로 돌아왔 다는 진단 은 , 그간 의 집 을 사 도록 하 는 정책 이 주효 했 다는 것 을 뒤늦 게 입증 하 는 것 이 된다 . 과연 그럴지는 더 지켜야 보 아야 한다 . ‘ 전세 끼 고 집 을 산다 ’ 는 말 처럼 종전 엔 매매 시장 과 임대 시장 이 연결 되 어 있 었 지만 , 지금 은 그렇 지 못하 다 . 전세 의 문제 와 집 을 매매 하 고 소유 하 는 문제 는 다른 성질 의 것 이 되 고 있 다 . 전세 가격 이 오르 면 , 전세 수요자 가 매매 수요자 로 자동 적 으로 돌아선다는 해석 은 집값 이 오르 는 동안 은 유효 했 을지 모르 지만 , 지금 은 반드시 옳 다고 볼 수 없 다 . 전세 가격 급등 에 따른 서민 들 의 주거 불안 문제 가 집 을 구매 함 으로써 말끔히 사라지 는 것 은 아니 라는 뜻 이 다 . 
 오늘날 , 집 을 사 기 위해서 는 집값 이 계속 오른다는 믿음 이 있 어야 하 지만 , 물가 상승 률 1 % 시대 에 집값 이 오르 기 란 쉽 지 않 다 . 전세금 을 훨씬 넘어서 는 대출금 을 가지 고 집 을 살 경우 , 원리금 상환 에 따른 부담 이 적 지 않 다 . 아무리 초저 금리 대출 을 준다 해도 , 집값 대비 60 ~ 70 % 이상 의 대출금 을 사회 적 평균 소득 으로 안정 적 으로 상환 하 는 게 쉽 지 않 다 . 식구 가 갈수록 단출 해 지 는 만큼 , 집 에 자산 을 몽땅 투자 한다는 것 도 다른 투자 보다 수익 이 더 확실 하 다는 판단 이 있 어야 한다 . 집 을 가지 고 있 을 때 는 세 살 던 때 들 지 않 던 비용 이 적잖 게 들 고 ( 유지 관리비 , 재산세 등 ) 처분 할 때 도 그러 하 다 ( 양도세 등 ) . 일본식 디플레이션 이 들이닥치 면 집값 폭락 도 있 을 수 있 다 . 이렇 듯 지금 집 을 산다는 것 은 이러 한 리스크 를 모두 고려 하 여 임대 보다 매매 가 더 유리 할 때 비로소 실행 될 수 있 다 . 
 순수 주거 복지 형 정책 으로 풀 어야 
 그나마 이러 한 리스크 를 고려 하 면서 집 을 살 수 있 다면 그나마 경제 적 으로 여력 이 있 는 계층 이 다 . 주택 보급 율 이 100 % 를 넘 어서 도 , 실물 경제 가치 와 대비 하 여 형성 되 는 주택 가격 을 자기 소득 으로 부담 할 수 있 는 계층 은 전체 가구 의 60 ~ 70 % 를 넘어서 기 가 쉽 지 않 다 . 결국 나머지 30 ~ 40 % 는 주택 을 아무리 공급 해 주 고 여러 정책 적 혜택 을 줘도 , 집 을 살 수 없 는 계층 이 다 . 수도 권 전 세자 중 집 을 살 수 있 는 계층 은 자산 보유 액 기준 상위 전 세자 30 % 에 불과 하 다는 분석 도 같 은 맥락 에서 나온 것 이 다 . 말 하 자면 , 하위 30 ~ 40 % 소득 자 들 은 매매 시장 에서 배제 된 채 저가 의 임대 수요 를 구조 적 으로 만들 어 내 는 주거 계층 이 다 . 이 들 은 전세 가격 이 오른다 해서 매매 시장 으로 자동 적 으로 넘어가 지 않 는다 . 결국 , 다양 한 저 가 임대 주택 의 공급 확대 , 적정 임대료 및 거주 의 장기 적 존속 등 임대차 관계 의 안정 화란 ‘ 순수 주거 복지 형 임대 정책 ’ 으로 지금 의 전월세 문제 를 풀 어 가 야 한다 . 
 조 명 래 / 단국 대학교 도시 지역 계획 학과 교수 
 < 그림 1 >: 전세 가격 이 천정부지 로 치솟 고 있 다 . ( 출처 : ajunews . com )