경매 지식 이 부족 한 분 들 이나 , 알 고 있 어도 기억 이 알쏭달쏭 하 여 경매 분야 별 권리 분석 을 확실히 짚 고 넘어가 고 싶 을 때 , 요게 상당히 도움 이 됩니당 ^^-- 그래서 제 블로그 에 도 넣 었 어요 , 필요 할 때 보 려 구용 ^^ 외 우려 하 지 마시 고 편안히 듣 고 , 나중 필요 하 다 싶 을 때 해당 부분 을 또 열 어 보 고 들으시면 충분 하 다고 봅니다 --- 이 정도 의 기초 지식 을 갖추 면 우리 들 은 NPL 을 함께 하 기 에 충분히 든든 하 다고 봅 니당 자 ~ 그럼 시작 해 볼까 용 1 강 부터 총 20 강 입니다 . 첨 부터 보 셔도 되 구 필요 하 신 대로 보 셔도 되 시 죠 ^^ 1 강 -- 부동산 경매 접근 방법론 2 강 -- 말소 기준 권리 3 강 -- 경매 물건 분석 시 유 의 사항 4 강 -- 대항력 과 확정 일자 5 강 -- 최우선 변제 산정 방법 6 강 -- 전세 권 및 임차권 분석 7 강 -- 가압류 분석 8 강 -- 주택 낙찰 사례 분석 , 판례 를 통한 주택 경매 사례 분석 9 강 -- 법정지상권 10 강 -- 법정 지상 상 분석 11 강 -- 법원 경매 ( 개념 . 임의 경매 . 강제 경매 절차 ) 12 강 -- 법원 경매 목적 , 경매 물건 의 선정 , 경매 물건 정보 의 확인 13 강 -- 법원 경매 실전 - 입찰 ( 1 ) 14 강 -- 매각 허부 결정 , 매각 대금 납부 . 배당 절차 15 강 -- 소유 권 이전 등기 촉탁 및 인도 명령 16 강 -- 안전 경매 위한 위험 분석 과 방어 17 강 -- 권리분석 총 정리 와 실전 문제 풀 이 18 강 -- 경매 부동산 의 조사 분석 19 강 -- 수지 분석 과 낙찰 가격 산정 20 강 -- 실제 경매 의 낙찰 사례 분석 * 참조 : 소액 임차인 의 보증금 범위 의 최우 선변 제액 ( 2010 . 07 . 26 현재 ) 근저당 설정 일 기준 서울 · 광역시 ( 군 지역 제외 ) 3 기타 지역 1984 . 1 . 1 . 부터 ~ 1987 . 11 . 30 . 까지 300 만 원 이하일 경우 300 만 원 까지 200 만 원 이하일 경우 200 만 원 까지 1987 . 12 . 1 . 부터 ~ 1990 . 2 . 18 . 까지 500 만 원 이하일 경우 500 만 원 까지 400 만 원 이하일 경우 400 만 원 까지 1990 . 2 . 19 . 부터 ~ 1995 . 10 . 18 . 까지 2 , 000 만 원 이하 보증금 중 700 만 원 까지 1 , 500 만 원 이하 보증금 중 500 만 원 까지 1995 . 10 . 19 . 부터 ~ 2001 . 9 . 14 . 까지 3 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 200 만 원 까지 2 , 000 만 원 이하 보증금 중 800 만 원 까지 2001 . 9 . 15 . 부터 2008 . 8 . 20 . 까지 서울 · 인천 등 수도 권 , 수도 권 과 밀 억제 권 역 4 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 600 만 원 까지 광역시 ( 인천 제외 ) : 3 , 500 만 원 이하 보증금 중 1 , 400 만 원 까지 3 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 200 만 원 까지 2008 . 8 . 21 . 부터 ~ 2010 . 7 . 25 까지 서울 · 인천 등 수도 권 , 수도 권 과 밀 억제 권 역 6 , 000 만 원 이하 보증금 중 2 , 000 만 원 까지 광역시 ( 인천 제외 ) : 5 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 700 만 원 까지 4 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 400 만 원 까지 2010 . 7 . 26 . 부터 ~ 현재 까지 서울 지역 7 , 500 만 원 이하 보증금 중 2 , 500 만 원 까지 수도 권 과 밀 억제 권 역 ( 서울 제외 ) 6 , 500 만 원 이하 보증금 중 2 , 200 만 원 까지 광역시 ( 과밀 억제 권 역 과 군 지역 제외 ) 안산 , 용인 , 김포 , 광주 지역 5 , 500 만 원 이하 보증금 중 1 , 900 만 원 까지 4 , 000 만 원 이하 보증금 중 1 , 400 만 원 까지 대법원 2010 . 6 . 24 . 선고 2010 다 20617 , 20624 판결 【 사해행위 취소 · 배당 이 의 】 [ 공 2010 하 , 1454 ] - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------【 판시 사항 】 채권자 가 이미 가압류 를 해 둔 상태 에서 채무자 가 동일 부동산 에 관하 여 타인 을 위해 근저당 권 을 설정 함 으로써 물상보증인 이 되 는 행위 가 채권자 에 대한 사해행위 가 되 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 채무자 가 아무 채무 도 없이 다른 사람 을 위해 자신 의 부동산 에 관하 여 근저당 권 을 설정 함 으로써 물상보증인 이 되 는 행위 는 그 부동산 의 담보 가치 만큼 채무자 의 총재산 에 감소 를 가져오 는 것 이 므로 , 그 근저당 권 이 채권자 의 가압류 와 동순 위 의 효력 밖에 없 다 하 여도 , 그 자체 로 다른 채권자 를 해 하 는 행위 가 된다 . 【 참조 조문 】 민법 제 406 조 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 서울보증보험 주식회사 ( 소송대리인 변호사 정재천 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 법무법인 포항 종합 법률 사무소 담당 변호사 이인구 ) 【 원심 판결 】 대구 지법 2010 . 1 . 28 . 선고 2009 나 10131 , 10148 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 대구 지방 법원 본원 합의부 로 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 본다 . 원심 은 판시 채택 증거 를 종합 하 여 , 원고 는 소외 1 과 소외 2 , 3 등 에게 판시 구 상금 채권 이 있 고 , 그 보전 을 위하 여 2006 . 7 . 27 . 소외 1 소유 의 이 사건 부동산 에 가압류 결정 을 받 아 기입 등기 가 마쳐졌 는데 , 소외 1 이 2006 . 8 . 1 . 피고 와 사이 에 이 사건 부동산 에 관하 여 이 사건 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 피고 에게 채무자 소외 2 , 3 , 채권 최고액 10 억 4 , 000 만 원 의 근저당 권 설정 등기 를 마쳐준 사실 , 이 사건 부동산 에 대한 강제 경매 절차 가 진행 되 어 2008 . 2 . 22 . 실제 배당 할 금액 중 판시 와 같이 신청 채권자 인 원고 와 근저당 권 자 인 피고 에게 채권 액 에 따라 안분 하 여 배당 하 는 내용 으로 배당표 가 작성 된 사실 을 인정 한 후 , 이 사건 근저당 권 은 사해행위 이 므로 이 를 취소 하 고 원상회복 으로 배당표 상 피고 에게 배당 된 금액 을 원고 에게 모두 배당 하 는 것 으로 배당표 경정 을 구하 는 원고 의 이 사건 청구 에 대하 여 , 피고 는 이 사건 부동산 에 관한 근저당 권 자라 하 더라도 원고 의 가압류 보다 후 순위 인 이상 원고 와 의 관계 에서 는 일반 채권자 의 지위 에서 원고 와 동순 위 로 배당 을 받 을 수 밖에 없 으므로 , 소외 1 이 물상보증인 으로서 피고 에게 가압류 와 동일 한 효력 밖 에 없 는 이 사건 근저당 권 을 설정 하 여 주 는 것 이 원고 를 해 하 는 행위 라고 는 볼 수 없 다고 판단 하 고 원고 의 청구 를 배척 하 였 다 . 그러나 채권자취소권 의 대상 이 되 는 채권자 를 해 하 는 행위 라 함 은 적극 재산 을 감소 하 거나 소극 재산 을 증가 시킴 으로써 채무자 를 채무 초과 상태 에 빠지 게 하 거나 채무 초과 상태 가 더 나빠 지 게 하 는 행위 를 의미 하 는데 , 채무자 가 아무 채무 도 없이 다른 사람 을 위해 자신 의 부동산 에 관하 여 근저당 권 을 설정 함 으로써 물상보증인 이 되 는 행위 는 그 부동산 의 담보 가치 만큼 채무자 의 총재산 에 감소 를 가져오 는 것 이 므로 , 그 근저당 권 이 채권자 의 가압류 와 동순 위 의 효력 밖에 없 다 하 여도 , 그 자체 로 다른 채권자 를 해 하 는 행위 가 된다고 볼 것 이 다 . 그렇 다면 이 사건 근저당 권 설정 이 원고 를 해 한다고 볼 수 없 다고 한 원심 의 판단 에 는 사해행위 에 있 어서 행위 의 사해 성 에 관한 법리 를 오해 함 으로써 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 것 이 고 , 이 를 지적 하 는 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 으로 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 배당 요구 종기 일 이후 에 배당 신청 한 경우 이해관계인 은 경매 시 법원 이 공고 한 배당 요구 종기 일 까지 배당 신청 을 하 여야만 배당 절차 에 참여 할 수 있 다 . 전 소유자 가 임차인 인 경우 임차인 으로서 의 대항력 은 현 소유자 앞 으로 소유 권 이증 등기 된 날 의 다음 날 부터 발생 된다 ( 대법원 99 다 59306 판결 참조 ) 대항력 있 는 임차인 의 배당 요구 여부 확인 대항력 있 는 임차인 이 배당 요구 하 지 않 았 더라도 임차 보증금 반환 채권 을 포기 한 것 이 아니 어서 낙찰자 가 인수 하 여야 한다 ( 대법원 92 다 12827 판결 참조 ) 임차권 등기 된 부분 을 임차 한 자 의 지위 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 6 항 에 의해 임차권 등기 된 부분 을 임차 한 자 는 최 우선변제권 이 인정 되 지 않 으나 확정 일자 에 의한 우선변제권 은 부인 되 지 않 는다 . 대항력 있 는 임차인 이 전세권 까지 설정 한 경우 대항력 있 는 임차인 이 전세권 까지 설정 하 였 다면 주택 임차인 으로서 의 우선변제권 과 전세 권 자 로서 의 우선변제권 을 가지 고 있 어 전세 권 에 기해 전세금 을 전액 회수 하 지 못했 다면 주택 임차인 으로서 낙찰자 에게 대항 할 수 있 다 ( 대법원 93 다 39676 판결 참조 ) 판례 를 통한 주택 경매 사례 분석 [ 사례 1 ] 임차인 의 처 나 자녀 만 전입 신고 한 경우 대항력 : 11 월 7 일 오전 0 시 근저당 권 : 12 월 24 일 주간 임차인 의 주민 등록 은 본인 뿐 만 아니 라 가족 의 주민 등록 까지 포함 되 어 비록 본인 의 주민 등록 이 이탈 되 었 더라도 가족 의 주민 등록 이 이탈 되 지 않 았 다면 대항력 은 유지 된다 ( 대법원 95 다 30338 판결 참조 ) [ 사례 2 ] 임차인 을 포함 한 가족 전체 가 주민 등록 을 이전 한 경우 주택 의 임차인 이 가족 과 함께 일시 적 이나마 다른 곳 으로 주민 등록 을 이전 하 였 다면 대항력 은 그 전출 당시 상실 된다 ( 대법원 97 다 43468 판결 참조 ) [ 사례 3 ] 다세대 주택 이나 지번 만 전입 신고 한 경우 대항력 발생 여부 ( 대법원 99 다 8322 판결 참조 ) 소유 권 등 권리관계 는 부동산 등기부 를 기준 으로 판단 하 고 , 부동산 의 표시 ( = 면적 , 지번 등 ) 는 토지 , 건축물 관리 대장 을 기준 하 여 판단 한다 . [ 사례 4 ] 대항력 있 는 임차인 의 배당 금액 이 잘못 산정 된 경우 배당표 가 올바르 게 작성 되 었 다면 임차인 A 는 5 천만 원 을 배당 받 을 수 있 었 으나 , 올바르 게 작성 되 지 않 아 2 천만 원 만 배당 받 았 을 경우 낙찰자 는 잔여 보증금 3 천만 원 을 부담 해야 하 는지 여부 ? 낙찰자 는 부담 의 무 없음 , 임차인 은 후 순위 권 리자 에게 부당 이득 반환 청구 [ 사례 5 ] 낙찰 후 설정 된 근저당 권 의 경매 신청 과 대항력 있 는 임차인 의 우선변제권 여부 임차인 A 는 계약 해 지 의사표시 후 이 기 때문 에 우선변제권 이 없 기 때문 에 근저당 권 자 E 에게 배당 신청 을 할 수 없 다 . 낙찰자 E 에게 임차인 의 대항력 으로 보증금 반환 청구 를 할 수 있 다 . 등기부 등 본상 권리 선후 동구 상 순위 번호 별구 상 접수 번호 ( 동순 별 접 ) 가등기담보 등 에 관한 법률 제 10 조 ( 법정지상권 ) 토지 와 그 위 의 건물 이 동일 한 소유자 에게 속하 는 경우 그 토지 나 건물 에 대하 여 제 4 조제 2 항 에 따른 소유 권 을 취득 하 거나 담보 가 등기 에 따른 본등기 가 행하 여진 경우 에 는 그 건물 의 소유 를 목적 으로 그 토지 위 에 지상 권 ( 지상권 ) 이 설정 된 것 으로 본다 . 이 경우 그 존속 기간 과 지료 ( 지료 ) 는 당사자 의 청구 에 의하 여 법원 이 정한다 . [ 전문 개정 2008 . 3 . 21 ] ( 출처 : 가등기담보 등 에 관한 법률 제 08919 호 2008 . 3 . 21 ) 민법 제 366 조 ( 법정지상권 ) 저당물 의 경매 로 인하 여 토지 와 그 지상 건물 이 다른 소유자 에 속한 경우 에 는 토지 소유자 는 건물 소유자 에 대하 여 지상 권 을 설정 한 것 으로 본다 . 그러나 지료 는 당사자 의 청구 에 의하 여 법원 이 이 를 정한다 . ( 출처 : 민법 제 09650 호 2009 . 05 . 08 ) 산림 개발 법 법률 제 2453 호 1973 . 01 . 27 1973 . 01 . 27 일부 개정 제 18 조 ( 법정지상권 ) 제 18 조 제 16 조제 2 항 에 규정 하 는 산림 에 있 어서 는 그 소유자 가 당해 사업 을 대집행 한 자 에 대하 여 지상 권 을 설정 한 것 으로 본다 . 입목 에 관한 법률 법률 제 10199 호 2010 . 03 . 31 2010 . 03 . 31 일부 개정 제 6 조 ( 법정지상권 ) 제 6 조 ① 입목 의 경매 나 그 밖 의 사유 로 토지 와 그 입목 이 각각 다른 소유자 에게 속하 게 되 는 경우 에 는 토지 소유자 는 입목 소유자 에 대하 여 지상 권 을 설정 한 것 으로 본다 . ② 제 1 항 의 경우 에 지료 ( 地料 ) 에 관하 여 는 당사자 의 약정 에 따른다 . 법정지상권 의 성립 요건 토지 와 건물 소유자 가 동일인 이 어야 한다 . 토지 에 근저당 권 성정 다시 지상 에 건물 이 존재 하 여야 한다 . 임의 경매 로 토지 와 건물 소유자 가 달라져야 한다 . 법정지상권 에 대한 분석 방법 나대지 상태 에서 근저당 신청 후 건물 이 신축 된 경우 - 토지 만 경매 신청 된 경우 ( 건물 철거 ) 나대지 상태 에서 건물 이 신축 된 경우 - 토지 및 건물 이 일괄 경매 신청 된 경우 ( 토지 소유자 명의 로 건물 이 등기 된 경우 ) : 법정지상권 논할 필요 가 없 다 구 건물 멸실 후 건물 을 신축 한 경우 - 토지 만 경매 신청 된 경우 : 법정지상권 ( 지료 청구 ) 구 건물 멸실 후 건물 을 신축 한 경우 - 토지 및 건물 이 일괄 경매 신청 된 경우 : 법정지상권 논할 필요 가 없 다 . 법정지상권 성립 시기 및 등기 여부 성립 시기 : 낙찰자 의 대금 납부 로 소유 권 이 변동 된 때 등기 여부 : 법정지상권 의 성립 요건 만 갖추 면 당연히 성립 되 어 등기 를 요하 지 않 음 법정지상권 의 존속 기간 , 지료 존속 기간 ( 민법 제 280 조 제 1 항 참조 ) 석조 , 석회 조 , 연와 조 등 견고 한 건물 이 거나 수목 의 소유 를 목적 : 30 년 그 밖 의 건물 의 소유 를 목적 : 15 년 건물 이외 의 공작물 의 소유 믈 목적 : 5 년 지료 : 법정지상권 자는 타인 토지 의 사용 수익 에 따른 부당 이득 반환 의 성격 으로 토지 소유자 에게 지료 를 지급 하 여야 하 는 바 지료 산정 은 지상 에 건물 이 있 음 으로 인해 토지 소유 권 이 제한 받 는 상황 을 감안 함 이 없이 토지 그 자체 를 기준 하 여 산정 한다 ( 대법원 94 다 61144 판결 참조 ) 법정지상권 관련 대법원 판례 [ 사례 1 ] 법정지상권 이 성립 된 후 건물 이 증개축 되 거나 신축 된 경우 에도 법정지상권 의 효력 은 상실 되 지 않 으나 , 법정지상권 의 효력 이 미치 는 범위 는 구건 물 을 기준 으로 한다 ( 대법원 96 다 40080 판결 참조 ) [ 사례 2 ] 지료 지급 에 대한 약정 이 없 는 경우 법정지상권 에 관한 지료 에 대한 지급 내용 이 결정 되 지 않 은 경우 건물 소유자 가 2 년 이사 지료 를 지급 하 지 않 았 다는 이류 로 토지 소유자 가 지상 권 의 소멸 청구 를 할 수 없 다 . ( 대법원 95 다 52864 판결 참조 ) [ 사례 3 ] 나대지 에 저당권 이 설정 되 고 나 서 건물 이 신축 되 었 고 그 후 토지 저당권자 가 토지 만 경매 신청 하 여 토지 와 건물 소유자 가 달라진 경우 에 는 법정지상권 이 인정 되 지 않 는다 ( 대법원 95 마 1262 결정 참조 ) 강제 경매 와 임의 경매 의 차이점 통상 법원 경매 사건 번호 를 열람 해 보 면 , 2005 타경 23 호 부동산 강제 경매 , 2005 타경 651 호 부동산 임 의 경매 라고 하 는 것 을 확인 할 수 있 을 것 이 다 . 과연 똑 같 은 경매 사건 인데 어떤 것 은 강제 경매 라고 하 고 , 또 어떤 것 은 임의 경매 라고 한다 . 도대체 강제 경매 와 임의 경매 는 어떤 것 이 고 어떠 한 차이 가 있 을까 ? 먼저 간단히 설명 하 자면 , 1 ) 강제 경매 는 집행 권원 에 기해 경매 를 신청 한 사건 이 고 , 2 ) 임의 경매 는 담보 권 에 기해 경매 를 신청 한 사건 이 다 . 그러면 집행 권원 이 라고 하 는 것 은 무엇 일까 ? 집행 권원 은 일정 한 사법 상 의 이행 청구 권 의 존재 및 범위 를 표시 함 과 동시 에 법률 이 강제집행 에 의하 여 그 청구 권 을 실현 할 수 있 는 집행력 을 인정 한 공정증서 를 말 하 는데 , 이러 한 집행 권원 의 종류 로서 채권자 가 채무자 에 대해 금전 청구 로서 법원 에서 받 은 판결문 , 화해 조서 , 이행 권 고결 정문 , 지급 명령 결정 문 , 공증 사무실 에서 소송 없이 받 은 공정증서 등 이 있 다 . 채권자 가 채무자 에게 금 1 억 원 을 빌려 주 면서 차후 채무자 가 변제 치 않 을 수 도 있 는 점 을 고려 하 여 , 미리 공증 사무소 에 채권자 와 채무자 가 같이 출석 하 여 ( 대리인 의 출석 도 가능 하 다 ) 약속 어음 공증 등 을 받 으면 차후 에 채무자 가 위 대여금 을 변제기 일 에 변제 치 않 으면 채권자 는 위 공정증서 에 기해 곧바로 채무자 의 부동산 에 대한 강제 경매 신청 이 가능 하 다 바로 이러 한 집행 권원 에 기해 신청 된 경매 가 바로 강제 경매 인 것 이 다 . 반면 에 , 임의 경매 는 채권자 가 채무자 부동산 등 에 대해 가지 는 담보 권 즉 ( 근 ) 저당권 , 전세 권 , 담보 가 등기 등 에 기해 신청 되 는 경매 이 다 . 예 를 들 어 , 채권자 가 채무자 에게 금 2 억 원 을 빌려 주 면서 채무자 의 개인 적 인 신용 을 믿 기 곤란 하 여 , 채무자 소유 의 부동산 에 대해 근저당 권 등 을 설정 하 였으나 , 채무자 가 변제기 일 까지 변제 하 지 않 을 경우 , 채권자 가 소송 절차 없이 곧바로 근저당 권 등 에 기해 경매 를 신청 하 는 경우 가 바로 임의 경매 인 것 이 다 . 이러 한 강제 경매 와 임의 경매 의 차이점 은 무엇 일까 ? 강제 경매 와 임의 경매 는 그 절차 즉 , 경매 신청 에서부터 개시 결정 , 매각 실시 , 매각 결정 , 대금 납부 , 소유 권 이전 , 부동산 인도 명령 , 배당 , 명도 등 이 동일 하 다 . 즉 형식 적 으로 는 그 구분 의 실익 이 없 을 정도 이 다 . 그러나 , 차후 경매 개시 결정 에 대한 이의 와 관련 하 여서 강제 경매 는 형식 적 인 부분 의 불 일치 에 대해서 만 가능 한 반면 ( 즉 , 토지 표시 , 당사자 표시 의 불 일치 등 ) , 임의 경매 는 형식 적 인 부분 의 불 일치 및 실질 적 인 부분 ( 가령 채무자 가 채권 에게 대여금 을 변제 한 사실 에 기한 경매 취소 신청 이 가능 하 다 그리고 강제 경매 는 이러 한 실질 적 인 부분 ( - 즉 , 궁극 적 으로 대여금 을 변제 하 였 다는 내용 으로 경매 취소 가 불 가능 하 다 ) 에 대해서 도 경매 개시 결정 에 대한 이의 가 가능 하 다 . * 낙찰자 의 소유 권 취득 여부 1 ) 임의 경매 : 경매 신청 의 원인 이 된 담보 권 의 부 존재 , 무효 , 또는 소멸 한 경우 낙찰자 의 소유 권 취득 도 무효 가 되 지만 그 무효 의 시점 이 경매 개시 결정 등기 이전 인 경우 에 는 낙찰자 가 잔금 을 지불 한 이후 에 도 낙찰자 는 소유 권 을 취득 할 수 없 는 반면 에 , 만일 그 무효 의 시점 이 경매 개시 결정 등기 이후 인 경우 에 는 경매 대상 물건 의 소유자 등 이 낙찰자 가 잔금 을 지불 하 기 전 에 경매 절차 에서 경매 개시 결정 에 대한 이의 라든가 낙찰 허가 에 대한 즉시 항고 등 으로 이의 를 해야 만 그 후 에 낙찰자 가 잔금 을 지불 했 다고 하 더라도 소유 권 을 취득 하 지 못한다는 사실 이 다 . 2 ) 강제 경매 : 강제 경매 에서 는 채무 명의 에 표시 된 권리 가 당초 부터 무효 라고 하 더라도 낙찰자 의 소유 권 취득 이 그대로 인정 된다 . * 경매 개시 결정 에 대한 이의 및 즉시 항고 여부 1 ) 임의 경매 : 임의 경매 에서 는 무효 의 시점 이 경매 개시 결정 등기 이후 인 경우 에 는 낙찰자 가 낙찰 대금 을 납부 하 기 전 까지 는 담보 권 부 존재 등 을 이유 로 언제든지 경매 개시 결정 에 대한 이의 를 할 수 있 고 또 경락 허가 결정 에 대한 즉시 항고 로 도 다툴 수 있 다 . 2 ) 강제 경매 : 강제 경매 에서 는 채무 명의 에 표시 되 어 있 는 채권 의 부 존재 등 을 다투 려면 경매 절차 밖 에서 청구 이의소 로서 다투 어야지 경매 결정 에 대한 이의 를 할 수 도 없 고 나아가 서 경락 허가 에 대한 이 의 신청 사유 나 항고 사유 로 도 되 지 않 는다 . 강제 경매 의 경우 에 는 공신력 ( 公 信力 ) 이 있 다는 것 이 바로 이런 의미 이 다 . 다만 저당권 등기 등 의 실체 적 사유 가 아니 라 경매 절차 상 의 하 자는 임의 경매 나 강제 경매 나 를 불문 하 고 경매 개시 결정 에 대한 이 의 사유 가 된다 경매 절차 - 강제 경매 절차 중심 부동산 에 대한 경매 절차 에 는 강제 경매 와 임의 경매 의 두 절차 가 있 습니다 . 두 절차 사이 에 는 큰 차이 가 없 기 때문 에 강제 경매 를 중심 으로 설명 하 고 , 임의 경매 에 관하 여 는 차이 가 있 는 경우 에 만 설명 하 도록 하 겠 습니다 . 강제 경매 는 채무자 소유 의 부동산 을 압류 한 다음 매각 하 여 그 매각 대금 을 가지 고 채권자 가 금전채권 의 만족 을 얻 을 수 있 도록 하 는 절차 입니다 . 예컨대 , 채권자 가 채무자 를 상대 로 승소 판결 을 받 았 는데 도 채무자 가 빚 을 갚 지 않 는 경우 가 있 습니다 . 이 경우 채권자 가 채무자 의 부동산 을 압류 하 고 매각 하 여 그 매각 대금 으로 빚 을 받 아 내 는 절차 가 강제 경매 입니다 . 임의 경매 는 일반 적 으로 담보 권 의 실행 을 위한 경매 를 말 합니다 . 채무자 가 채무 를 임의 로 이행 하 지 않 는 경우 에 저당권 등 의 담보 권 을 가진 채권자 가 담보 권 을 행사 하 여 담보 의 목적물 을 매각 한 다음 그 매각 대금 에서 다른 채권자 보다 먼저 채권 을 회수 할 수 있 는데 , 이것 이 임의 경매 입니다 . 경매 절차 는 대체로 ① 목적물 을 압류 하 여 , ② 현금 화 한 다음 , ③ 채권자 의 채권 을 변제 하 는 3 단계 의 절차 로 진행 됩니다 . 다음 부터 설명 하 는 내용 은 2002 . 7 . 1 . 부터 시행 된 민사 집 행법 에 따른 것 입니다 . 2002 . 6 . 30 . 이전 에 신청 된 경매 사건 에 대하 여 는 개정 전 의 민사 집 행법 이 적용 되 기 때문 에 경매 절차 가 다음 에서 설명 하 는 내용 과 다르 게 진행 될 수 있 으니 주의 하 시 기 바랍니다 . 채권자 가 경매 신청 을 하 면 법원 은 경매 개시 결정 을 하 여 매각 할 부동산 을 압류 하 고 관할 등기소 에 경매 개시 결정 의 기입 등기 를 촉탁 하 여 경매 개시 결정 사실 을 등기부 에 기입 하 도록 합니다 . 법원 은 경매 개시 결정 정본 을 채무자 에게 송달 합니다 . 경매 의 신청 경매 절차 가 강제 경매 와 임의 경매 로 나뉘 게 되 므로 , 경매 신청 도 강제 경매 신청 과 임의 경매 신청 으로 나눌 수 있 습니다 . 강제 경매 를 신청 하 려면 , 강제 경매 신청서 를 작성 한 다음 , 첨부 서류 와 함께 관할 법원 에 제출 하 여야 합니다 . ( 1 ) 강제 경매 신청서 작성 요령 강제 경매 의 신청 은 서면 으로 하 여야 하 며 , 신청서 에 는 다음 의 사항 을 기재 하 고 기명날인 하 여야 합니다 . ① 채권자 와 채무자 의 성명 과 주소 ② 집행 법원 ③ 부동산 의 표시 강제 경매 의 대상 이 될 부동산 을 특정 하 여 표시 하 여야 합니다 . 일반 적 으로 부동산 등기부 등본 의 표제 부 에 기재 되 어 있 는 사항 을 기재 하 면 됩니다 . ④ 강제 경매 에 의하 여 변제 를 받 고자 하 는 일정 한 채권 과 그 청구 액 강제 경매 에서 변제 를 받 으려고 하 는 청구 액 전액 을 기재 하 여야 합니다 . ⑤ 집행 할 수 있 는 일정 한 집행 권원 집행 권원 은 일정 한 사법 상 의 이행 청구 권 의 존재 및 범위 를 표시 하 고 그 청구 권 에 집행력 을 인정 한 공정 의 증서 를 말 합니다 . 확정 된 종국판결 , 가집행 의 선고 가 있 는 종국판결 , 소송 상 화해 조서 , 확정 된 지급 명령 , 확정 된 화해 권고 결정 등 이 집행 권원 에 해당 합니다 . ( 2 ) 첨부 서류 강제 경매 를 신청 함 에 있 어서 갖추 어야 할 첨부 서류 다음 과 같 습니다 . ① 집행 권원 의 집행력 있 는 정본 ② 강제집행 개시 의 요건 이 구비 되 었 음 을 증명 하 는 서류 집행 권원 의 송달 증명서 ( 다만 , 이행 권고 결정 정본 이나 지급 명령 정본 상 에 송달 일자 가 부기 되 어 있 는 경우 에 는 제출 생략 가능 ) , 조건 성취 를 채권자 가 증명 하 여야 하 는 경우 의 조건 성취 집행문 ( 조건 이 채권자 의 담보 제공 인 경우 제외 ) 과 승계 집행문 및 각 경우 의 증명서 ( 승계 사실 이 법원 에 명백 한 경우 제외 ) 의 송달 증명서 , 담보 제공 의 공정증서 및 그 등본 의 송달 증명서 , 반대 의무 의 이행 또는 이행 제공 을 증명 하 는 서면 , 집행 불능 증명서 등 이 이 에 해당 합니다 . ③ 부동산 등기부 등본 이나 이 를 대신 할 수 있 는 서류 ④ 부동산 목록 10 통 ⑤ 수입 인지 5 , 000 원 ( 수 개 의 집행 권원 또는 담보 권 에 기하 여 신청 하 는 경우 에 는 집행 권원 또는 담보 권수 1 개 당 5 , 000 원 의 인지 를 붙임 ) ⑥ 대 법원 수입 증지 부동산 1 개 당 2 , 000 원 첩부 ( 단독 주택 은 토지 와 건물 을 각각 하나 의 부동산 으로 보 며 , 아파트 , 연립 , 다 세대 주택 은 토지 와 건물 을 하나 의 부동산 으로 봄 ) ⑦ 등록세 ( 청구 채권 액 의 2 / 1000 ) 와 지방 교육세 ( 등록세 의 20 / 100 ) 를 납부 한 영수 필통 지서 1 통 및 영 수필 확인 서 1 통 ⑧ 비용 의 예납 : 경매 절차 에 있 어서 필요 한 송 달료 , 감정료 , 현황 조사료 , 신 문공 고료 , 매각 수수료 등 의 비용 을 미리 내 야 합니다 . ※ 신청인 이 법인 일 경우 에 는 대표자 의 자격 을 증명 할 자격 증명서 ( 예컨대 , 법인 등기부 초본 ) , 대리인 을 통하 여 신청 할 경우 에 는 대리인 의 자격 을 증명 할 위임장 을 제출 하 여야 합니다 . ( 3 ) 관할 법원 강제 경매 신청서 를 제출 할 관할 법원 은 경매 대상 부동산 의 소재지 를 관할 하 는 법원 입니다 . 경매 개시 결정 법원 은 신청서 와 첨부 서류 를 검토 하 여 강제집행 의 요건 , 집행 개시 의 요건 및 강제 경매 에 특히 필요 한 요건 ( 부동산 이 채무자 의 소유 일 것 , 압류 금지 부동산 이 아닐 것 ) 등 에 관하 여 심사 를 하 여 , 신청 이 적법 하 다고 인정 되 면 강제 경매 개시 결정 을 합니다 . 신청인 이 비용 을 미리 내지 아니 한 때 에 는 신청 이 각하 될 수 있 습니다 . 임의 경매 신청 이 접수 된 경우 에 도 집행 법원 은 임의 경매 에 필요 한 요건 ( 저당권 의 존재 등 ) 에 관하 여 심사 를 하 여 , 신청 이 적법 하 다고 인정 되 는 임의 경매 개시 결정 을 합니다 . 경매 개시 결정 기입 등기 의 촉탁 법원 은 경매 개시 결정 을 하 면 즉시 그 사유 를 등기부 에 기입 할 것 을 등 기관 에게 촉탁 합니다 . 등 기관 은 법원 의 촉탁 에 따라 경매 개시 결정 의 기입 등기 를 합니다 . 경매 개시 결정 문 의 송달 법원 은 채무자 에게 경매 개시 결정 정본 을 송달 합니다 . 임의 경매 의 경우 에 는 경매 개시 결정 을 소유자 에게 만 송달 하 면 족하 지만 , 실무 상 으로 는 소유자 와 채무자 모두 에게 송달 하 고 있 습니다 . 매각 할 부동산 이 압류 되 면 , 집행 법원 은 채권자 들 이 배당 요구 를 할 수 있 는 기간 을 첫 매각 기일 이전 으로 정 합니다 . 법원 은 경매 개시 결정 에 따른 압류 의 효력 이 생긴 때 부터 1 주일 안 에 경매 개시 결정 을 한 취지 와 배당 요구 의 종기 를 법원 경매 정보 홈페이지 의 법원 경매 공고 란 또는 법원 게시판 에 게시 하 는 방법 으로 공고 합니다 . 경매 개시 결정 에 따른 압류 의 효력 이 생긴 때 에 는 법원 은 채권자 들 이 배당 요구 를 할 수 있 는 종기 를 첫 매각 기일 이전 으로 정하 여 공고 를 합니다 . ( 1 ) 배당 요구 의 종기 결정 경매 개시 결정 에 따른 압류 의 효력 은 채무자 에게 그 결정 이 송달 되 거나 개시 결정 기입 등기 가 된 때 에 발생 하 는데 , 집행 법원 은 그 효력 이 생긴 때 부터 1 주 안 에 채권자 들 이 배당 요구 를 할 수 있 는 종기 를 결정 합니다 . 배당 요구 의 종기 는 첫 매각 기일 이전 의 날짜 로 결정 됩니다 . ( 2 ) 배당 요구 의 종기 공고 배당 요구 의 종기 가 정하 여 지 면 법원 은 즉시 경매 개시 결정 을 한 취지 및 배당 요구 의 종기 를 공고 합니다 . ( 3 ) 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 의 불 이익 배당 요구 를 하 지 않 아도 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 [ 아래 ( 5 ) 참조 ] 가 아니 라면 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 하 여야만 배당 을 받 을 수 있 습니다 . 배당 요구 를 하 지 않 은 경우 에 는 선순위 채권자 라도 경매 절차 에서 배당 을 받 을 수 없 게 될 뿐 만 아니 라 자기 보다 후 순위 채권자 로서 배당 을 받 은 자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 하 여 배 당액 에 해당 하 는 금액 을 돌려받 을 수 도 없 습니다 . 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 가압류 등기 를 마친 채권자 의 경우 에 는 배당 요구 를 하 지 않 아도 등기부 에 등재 된 가압류 금액 에 따라 배당 을 받 을 수 있 으나 , 이미 본안 소송 에서 가압류 금액 이상 의 승소 판결 을 받 았 다면 위 기간 내 에 집행력 있 는 정본 에 의하 여 배당 요구 를 할 필요 가 있 으며 그렇 지 않 으면 가압류 금액 을 넘 는 부분 에 대하 여 는 전혀 배당 에 참가 할 수 없 게 되 는 등 일정 한 경우 에 는 배당 요구 를 하 지 않 아도 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 에 해당 하 더라도 배당 요구 를 할 필요 가 있 는 경우 도 있 습니다 . ( 4 ) 배당 요구 의 종기 까지 반드시 배당 요구 를 하 여야 할 채권자 가 . 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 나 . 민법 , 상법 기타 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 ( 주택 임대차 보호법 에 의한 소액 임차인 , 확정 일자 부임 차인 , 근로 기준 법 에 의한 임금 채권자 , 상법 에 의한 고용 관계 로 인한 채권 이 있 는 자 등 ) 다 . 첫 경매 개시 결정 등기 후 에 가압류 한 채권자 라 . 국세 등 의 교부 청구 권 자 국세 등 조세 채권 이외 에 국민 건강 보험법 , 산업재 해 보상 보험법 , 국민 연금법 에 의한 보험료 기타 징수금 의 청구 권 을 갖 는 자 ( 5 ) 배당 요구 를 하 지 않 아도 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 이미 등기 를 마친 담보 권 자 , 임차권 등 기권자 , 체납 처분 에 의한 압류 등 기권자 , 가압류 권 자 , 배당 요구 의 종기 까지 한 경매 신청 에 의하 여 이중경 매개 시 결정 이 된 경우 이중경 매신 청인 법원 은 집행관 에게 매각 할 부동산 의 현상 , 점유 관계 , 차임 또는 보증금 의 액수 , 기타 현황 에 관하 여 조사 를 명하 고 , 감정인 에게 매각 할 부동산 을 평가 하 게 합니다 . 법원 은 감정인 의 평가 액 을 참작 하 여 최저 매각 가격 을 정 합니다 . 경매 개시 결정 이 내려지 면 법원 은 경매 할 부동산 을 입찰 의 방법 으로 매각 하 여 현금 화 하 기 위한 준비 를 합니다 . ( 1 ) 현황 조사 법원 은 경매 개시 결정 을 한 뒤 에 바로 집행관 에게 부동산 의 현상 , 점유 관계 , 차임 또는 임대차 보증금 의 액수 , 그 밖 의 현황 에 관하 여 조사 하 도록 명 합니다 . 매수 희망자 는 집행관 이 작성 한 현황 조사 보고서 를 통해 부동산 에 관한 정보 를 얻 을 수 있 습니다 . ( 2 ) 부동산 의 평가 및 최저 매각 가격 의 결정 법원 은 감정인 에게 부동산 을 평가 하 게 하 고 , 그 평가 액 을 참작 하 여 최저 매각 가격 을 정 합니다 . 최저 매각 가격 은 매각 을 허가 할 수 있 는 최저 의 가격 으로서 그 보다 낮 은 가격 으로 하 는 매수 신고 에 대하 여 는 매각 이 허가 되 지 않 습니다 . ( 3 ) 매각 물건 명세서 의 작성 , 비치 법원 은 ① 부동산 의 표시 , ② 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 , 점유 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 에 관한 관계 인 의 진술 , ③ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로서 매각 으로 효력 을 잃 지 아니하 는 것 , ④ 매각 에 의하 여 설정 된 것 으로 보 게 되 는 지상 권 의 개요 등 을 기재 한 매각 물건 명세서 를 작성 합니다 . 매각 물건 명세서 는 누구 든지 볼 수 있 도록 매각 기일 의 1 주일 전 까지 법원 에 비치 합니다 . 현황 조사 보고서 및 감정 평가서 의 사본 도 매각 물건 명세서 와 함께 비치 됩니다 . 3 - 4 회 의 매각 기일 과 매각 결정 기일 을 일괄 하 여 지정 한 경우 에 는 매 회의 매각 기일 의 1 주일 전 까지 매각 물건 명세서 를 작성 , 비치 합니다 . ( 4 ) 공과 를 주관 하 는 공무소 에 대한 최고 법원 은 조세 기타 공과 를 주관 하 는 공무소 에 대하 여 경매 할 부동산 에 관한 채권 의 유무 와 한도 를 배당 요구 의 종기 까지 통지 하 도록 최고 합니다 . 이 는 우선 채권 인 조세 채권 의 유무 , 최저 매각 가격 으로 압류 채권자 의 채권 에 우선 하 는 부동산 의 모든 부담 과 절차 비용 을 변제 하 고 도 남 을 가망 ( 다음 부터 잉여 의 가망 이 라 함 ) 이 있 는지 여부 를 확인 함 과 동시 에 , 주관 공무소 로 하여금 조세 등 에 대한 교부 청구 의 기회 를 주 기 위한 것 입니다 . ( 5 ) 이해관계인 에 대한 채권 신고 의 최고 법원 은 등기부 에 기입 된 부동산 위 의 권리 자 등 에 대하 여 자신 의 채권 의 원금 , 이자 , 비용 기타 부대 채권 에 관한 계산서 를 배당 요구 종기 까지 제출 하 도록 최고 합니다 . 이 역시 우선 채권 의 유무 , 잉여 의 가망 이 있 는지 여부 를 확인 하 고 , 배당 요구 의 기회 를 주 는 의미 가 있 습니다 . 매각 방법 으로 는 , ① 매수 신청인 이 매각 기일 에 매각 장소 에서 입찰 표 를 제출 하 는 기일 입찰 방법 과 ② 매수 신청인 이 지정 된 입찰 기간 안 에 직접 또는 우편 으로 입찰 표 를 제출 하 는 기간입찰 방법 이 있 습니다 . 법원 은 두 방법 중 하나 를 선택 하 고 매각 기일 등 을 지정 하 여 통지 , 공고 를 합니다 . ( 1 ) 매각 기일 및 매각 결정 기일 의 지정 법원 은 잉여 의 가망 이 없 다는 등 의 경매 절차 를 취소 할 사유 가 없 는 경우 에 는 , 직권 으로 매각 기일 과 매각 결정 기일 을 지정 합니다 . 최초 의 매각 기일 은 공고 일 부터 14 일 이상 의 간격 을 두 고 지정 됩니다 . 매각 결정 기일 은 대개 매각 기일 부터 7 일 뒤 로 지정 됩니다 . 매각 기일 및 매각 결정 기일 의 지정 은 원칙 적 으로 입찰 을 실시 할 때 마다 하 여야 하나 , 3 - 4 회 정도 의 기일 을 일괄 하 여 지정 할 수 도 있 습니다 . ( 2 ) 매각 기일 의 공고 매각 기일 과 매각 결정 기일 을 지정 한 때 에 는 법원 은 이 를 공고 합니다 . 매각 기일 의 공고 에 는 ① 부동산 의 표시 , ② 강제집행 으로 매각 한다는 취지 와 그 매각 방법 , ③ 부동산 의 점유자 , 점유 의 권원 , 점유 사용 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 의 유무 와 그 액수 , ④ 매각 의 일시 , 장소 와 매각 을 실시 할 집행관 의 성명 및 기간입찰 의 방법 으로 매각 할 경우 에 는 입찰 기간 , 장소 , ⑤ 최저 매각 가격 , ⑥ 매각 결정 의 일시 및 장소 , ⑦ 매각 물건 명세서 · 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 을 매각 기일 전 에 법원 에 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 제공 한다는 취지 , ⑧ 등기부 에 기입 할 필요 가 없 는 부동산 에 대한 권리 를 가진 사람 은 채권 을 신고 하 여야 한다는 취지 , ⑨ 이해관계인 이 매각 기일 에 출석 할 수 있 다는 취지 , ⑩ 일괄 매각 의 결정 을 한 때 에 는 그 취지 , ⑪ 매수인 의 자격 을 제한 한 때 에 는 그 제한 의 내용 , ⑫ 매수 신청 의 보증금 액과 보증 제공 방법 등 을 기재 하 게 됩니다 . 매각 기일 의 공고 는 공고 사항 을 기재 한 서면 을 법원 의 게시판 에 게시 하 는 방법 으로 합니다 . 공고 사항 의 요지 는 인터넷 법원 경매 정보 사이트 ( www . courtauction . go . kr ) 에서 도 확인 할 수 있 습니다 . 매각 기일 에 관한 공고 는 그 요지 를 일간 신문 에 도 게재 합니다 . ( 3 ) 매각 기일 의 통지 법원 은 매각 기일 과 매각 결정 기일 을 지정 하 면 이 를 이해관계인 에게 통지 합니다 . 그 통지 는 집행 기록 에 표시 된 이해관계인 의 주소 에 등기우편 으로 발송 하 여 할 수 있 습니다 . 이 경우 통지 를 발송 한 때 송달 된 것 으로 간주 됩니다 . 기일 입찰 의 경우 , 집행관 이 미리 지정 된 매각 기일 에 매각 장소 에서 입찰 을 실시 하 여 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고인 을 정 합니다 . 기간입찰 의 경우 , 집행관 이 입찰 기간 동안 입찰 봉투 를 접수 하 여 보관 하 다가 매각 기일 에 입찰 봉투 를 개봉 하 여 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고인 을 정 합니다 . 기일 입찰 과 달리 매각 기일 에 는 입찰 을 실시 하 지 않 습니다 . 매각 의 실시 ( 기일 입찰 ) 부동산 의 매각 은 ① 매각 기일 에 하 는 호 가 경매 , ② 매각 기일 에 입찰 및 개찰 하 게 하 는 기일 입찰 , ③ 입찰 기간 안 에 입찰 하 게 하 여 매각 기일 에 개찰 하 는 기간입찰 중 어느 하나 의 방법 으로 할 수 있 습니다 . 여기 에서 는 현재 법원 에서 실시 하 고 있 는 통상 의 방법 인 기일 입찰 의 방법 에 대하 여 설명 하 도록 하 겠 습니다 . ( 1 ) 매각 장소 매각 기일 은 법원 안 에서 진행 합니다 . 매각 장소 에 는 다른 사람 이 알 지 못하 도록 입찰 표 를 작성 할 수 있 는 설비 ( 입찰 표 기재 대 ) 가 마련 되 어 있 습니다 . ( 2 ) 입찰 표 , 입찰 봉투 , 매각 사건 목록 및 매각 물건 명세서 의 비치 매각 장소 에 는 매수 희망자 들 이 자유 롭 게 사용 할 수 있 도록 입찰 표 와 입찰 봉투 가 비치 되 어 있 습니다 . 입찰 봉투 는 매수 보증금 을 넣 는 흰 색 의 작 은 봉투 와 보증금 봉투 및 입찰 표 를 함께 넣 는 누런 색 큰 봉투 가 있 는데 , 입찰 을 하 려면 두 가지 봉투 가 모두 필요 합니다 . 집행관 은 매각 사건 목록 을 작성 하 여 매각 기일 에 매각 장소 중 누구 나 쉽 게 볼 수 있 는 곳 에 매각 물건 명세서 와 함께 비치 또는 게시 합니다 . ( 3 ) 동시 매각 의 원칙 하나 의 매각 기일 에 입찰 에 부칠 사건 이 2 건 이상 이 거나 부동산 이 2 건 이상 인 경우 에 는 , 법원 이 따로 정하 지 아니한 이상 , 각 부동산 에 대한 매각 을 동시 에 실시 합니다 . 이 는 담합 을 방지 하 고 자유 로운 응찰 을 보장 하 기 위한 것 입니다 . ( 4 ) 입찰 의 개시 매각 절차 는 집행관 이 진행 합니다 . 집행관 은 매각 기일 에 입찰 을 개시 하 기 에 앞서 매각 물건 명세서 , 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 을 입찰 참가자 에게 열람 하 게 하 고 , 특별 매각 조건 이 있 으면 이 를 고지 합니다 . 그 후 집행관 이 입찰 표 의 제출 을 최고 하 고 입찰 마감 시각 과 개찰 시각 을 고지 하 면 입찰 이 시작 됩니다 . 매수 신청 을 하 려면 권리능력 과 행위 능력 이 있 어야 합니다 . 따라서 미성년자 등 행위 능력 이 없 는 사람 은 법정 대리인 에 의하 여 만 입찰 에 참가 할 수 있 습니다 . 부동산 을 취득 하 려면 관청 의 증명 이나 허가 가 필요 한 경우 ( 예컨대 , 농지 를 취득 하 려면 농지법 이 정한 농지 취득 자격 증명 이 필요 함 ) 에 그 증명 이나 허가 는 매각 결정 기일 까지 만 보완 하 면 되 므로 입찰 시 에 이 를 첨부 할 필요 는 없 습니다 . ( 5 ) 입찰 표 의 기재사항 입찰 표 에 는 ① 사건 번호 , ② 입찰자 의 성명 과 주소 , ③ 부동산 의 표시 , ④ 입찰 가격 , ⑤ 대리인 에 의하 여 입찰 하 는 경우 에 는 대리인 의 성명 과 주소 , ⑥ 매수 신청 보증금 액 을 기재 합니다 . 입찰 가격 은 일정 한 금액 으로 표시 하 여야 하 며 , 다른 사람 의 입찰 가격 에 대한 비율 로 표시 하 지 못합니다 . 입찰 을 하 려는 사람 은 입찰 표 기재 대 에 들어가 서 입찰 표 를 기재 하 고 , 매수 신청 보증 을 입찰 보증금 봉투 에 넣 고 1 차 로 봉한 다음 , 기재 한 입찰 표 와 매수 신청 보증 봉투 를 다시 큰 입찰 봉투 에 넣 어 스테이플러 로 찍 어 봉하 고 봉투 의 지정 된 위치 에 날인 하 면 됩니다 . ( 6 ) 입찰 표 와 매수 신청 보증 의 제출 입찰 표 와 매수 신청 보증 이 들 어 있 는 봉투 를 집행관 에게 제출 하 여야 합니다 . 봉투 를 입찰 함 에 넣 으면 집행관 에게 제출 한 것 이 됩니다 . 한 번 제출 한 입찰 표 는 취소 , 변경 또는 교환 할 수 없 습니다 . 이 를 허용 하 면 담합 의 우려 가 있 을 뿐 만 아니 라 , 입찰 표 의 제출 후 에 다른 입찰자 의 입찰 내용 을 알 고 다시 입찰 을 함 으로써 불공정 한 결과 가 초래 될 수 있 기 때문 입니다 . 매수 신청 의 보증금 액 은 최저 매각 가격 의 1 / 10 입니다 . 다만 법원 이 상당 하 다고 인정 하 는 때 에 는 보증금 액 을 달리 정할 수 있 으므로 주의 하 시 기 바랍니다 . 매수 신청 보증 을 제공 하 려면 현금 , 자기 앞수표 또는 일정액 의 보증료 를 지급 하 고 발급 받 은 지급 위탁 계약 체결 문서 ( 다음 부터 경매 보증 보험 증권 이 라 함 ) 를 제출 하 면 됩니다 . 매수 신청 보증 을 제출 하 지 아니하 면 입찰 이 무효 로 처리 됩니다 . ( 7 ) 입찰 의 종결 ① 입찰 의 마감 및 개찰 입찰 표 의 제출 을 최고 한 후 1 시간 이 지나 기 전 에 는 입찰 기일 을 종결 하 지 못합니다 . 입찰 을 마감 하 면 지체 없이 입찰 표 의 개봉 , 즉 개찰 을 실시 합니다 . 공정성 을 확보 하 기 위하 여 개찰 할 때 에 는 매수 신고인 , 즉 입찰자 가 출석 하 도록 하 여야 합니다 . 입찰자 가 출석 하 지 아니한 때 에 는 집행관 은 법원 사무관 등 상당 하 다고 인정 하 는 자 를 대신 참여 하 게 합니다 . ② 최고 가 매수 신고인 의 결정 개찰 결과 최고 의 가격 으로 매수 신청 을 하 고 매수 신청 보증 을 제출 한 것 으로 판명 된 사람 을 최고 가 매수 신고인 로 결정 합니다 . 그런데 , 최고 의 가격 으로 매수 신고 를 하 고 매수 신청 보증도 제출 한 사람 이 2 인 이상일 경우 에 는 그 들 만 을 상대 로 추가 입찰 을 실시 합니다 . 추가 입찰 의 경우 입찰자 는 종전 의 입찰 가격 에 미달 하 는 가격 으로 는 입찰 할 수 없 습니다 . 종전 의 입찰 가격 에 미달 하 는 가격 으로 입찰 한 경우 에 는 입찰 하 지 아니한 것 으로 봅니다 . 추가 입찰 을 실시 하 였 는데 또 다시 최고 의 가격 으로 매수 신고 를 한 사람 이 2 인 이상 인 경우 에 는 그 들 중 에서 추첨 으로 최고 가 매수 신고인 을 정 합니다 . 추가 입찰 을 실시 하 였 는데 추가 입찰 의 자격 이 있 는 사람 전원 이 입찰 하 지 아니한 경우 에 도 역시 추첨 에 의하 여 최고 가 매수 신고인 을 정 합니다 . ③ 차 순위 매수 신고인 의 결정 최고 가 매수 신고인 의 입찰 가격 에서 매수 신청 보증금 액 을 뺀 나머지 금액 을 넘 는 가격 으로 입찰 에 참가 한 사람 은 차 순위 매수 신고 를 할 수 있 습니다 . 차 순위 매수 신고 란 , 최고 가 매수 신고인 이 대금 지급 의무 를 이행 하 지 아니하 는 경우 에 는 자기 의 입찰 에 대하 여 매각 을 허가 하 여 달 라는 신고 를 말 합니다 . 차 순위 매수 신고 는 그 신 고액 이 최저 매각 가격 이상 이 어야 하 고 또 최고 가 매수 신 고액 에서 매수 신청 보증금 액 을 뺀 나머지 금액 을 초과 하 는 경우 에 만 할 수 있 습니다 . 차 순위 매수 신고 를 한 자 가 2 인 이상 인 때 에 는 입찰 가격 이 높 은 사람 을 차 순위 매수 신고인 으로 정하 고 , 입찰 가격 이 같 을 때 에 는 추첨 으로 차 순위 매수 신고인 을 정 합니다 . ④ 매각 기일 의 종결 고지 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고인 이 결정 되 면 집행관 은 그 들 의 성명 과 가격 을 부른 다음 매각 기일 을 종결 한다고 고지 하 게 됩니다 . 입찰자 가 없 는 사건 은 입찰 불능 으로 처리 하 고 매각 기일 의 종결 을 고지 합니다 . ⑤ 매수 신청 보증 의 반환 집행관 은 매각 기일 의 종결 을 고지 한 후 에 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고 인 이외 의 입찰자 들 에게 그 들 이 제출 한 매수 신청 보증 을 즉시 반환 하 게 됩니다 . 매수 신청 보증 으로 경매 보증 보험증 권 을 제출 한 경우 에 는 입찰 에 참가 함 과 동시 에 경매 보증 보험증 권 을 사용 한 것 으로 보 기 때문 에 경매 보증 보험증 권 을 반환 하 는 것 은 아무런 의미 가 없 으나 입찰자 들 의 반환 을 요청 하 는 경우 에 는 반환 하 여 주 고 있 습니다 . 매각 의 실시 ( 기간입찰 ) 부동산 의 매각 은 ① 매각 기일 에 하 는 호 가 경매 , ② 매각 기일 에 입찰 및 개찰 하 게 하 는 기일 입찰 , ③ 입찰 기간 안 에 입찰 하 게 하 여 매각 기일 에 개찰 하 는 기간입찰 중 어느 하나 의 방법 으로 할 수 있 습니다 . 여기 에서 는 기간입찰 의 방법 에 대하 여 설명 하 도록 하 겠 습니다 . ( 1 ) 입찰 기간 및 매각 기일 법원 이 기간입찰 의 방법 으로 부동산 을 매각 하 는 경우 에 는 매각 기일 과 매각 결정 기일 을 정할 때 입찰 기간 도 함께 지정 하 여 공고 합니다 . 입찰 기간 은 1 주일 이상 1 개월 이하 의 범위 안 에서 정해집니다 . 매각 기일 은 입찰 기간 이 끝난 후 1 주일 안 의 날 로 지정 됩니다 . ( 2 ) 입찰 표 의 기재 기간입찰 에 참가 하 려는 사람 은 기일 입찰 의 경우 와 같 은 방법 으로 입찰 표 를 작성 하 고 매수 신청 보증 과 함께 입찰 봉투 에 넣 은 다음 집행관 에게 제출 하 거나 또는 입찰 봉투 를 등기 우편 으로 부치 는 방법 으로 제출 하 면 됩니다 . 입찰 봉투 겉면 에 는 매각 기일 을 적 어야 하 지만 , 사건 번호 를 적 어서 는 아니 됩니다 . ( 3 ) 매수 신청 보증 의 제출 기간입찰 에서 매수 신청 보증 을 제공 하 려면 은행 에 개설 된 해당 법원 의 법 원보 관금 계좌 에 매수 신청 보증금 을 입금 하 거나 , 보증료 를 납부 하 고 발급 받 은 경매 보증 보험증 권 을 제출 하 면 됩니다 . 매수 신청 보증금 액 은 기일 입찰 의 경우 와 마찬가지 로 법원 이 달리 정하 지 않 는 한 최저 매각 가격 의 1 / 10 입니다 . 매수 신청 의 보증 으로서 ① 매수 신청 보증금 을 입금 한 경우 에 는 은행 에서 발급 받 은 법원 보관 금영 수필 통지서 를 입금 증명서 에 첨부 하 여 입찰 봉투 에 넣 어 제출 하 면 되 고 , ② 경매 보증 보험증 권 을 발급 받 은 경우 에 는 경매 보증 보험증 권 을 입찰 봉투 에 넣 어 제출 하 면 됩니다 . ( 4 ) 입찰 의 마감 및 개찰 집행관 은 입찰 기간 안 에 제출 된 입찰 봉투 를 입찰 함 에 넣 어 매각 기일 까지 보관 하 다가 매각 기일 이 되 면 입찰 함 을 매각 장소 로 옮긴 후 입찰자 앞 에서 입찰 함 을 열 고 최고 가 매수 신고인 등 을 정하 게 됩니다 . 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고인 의 결정 등 기타 절차 는 기일 입찰 과 같 습니다 . 기간입찰 의 경우 에 는 입찰 기간 동안 만 입찰 할 수 있 고 매각 기일 에 는 입찰 할 수 없 으니 주의 하 시 기 바랍니다 . ( 5 ) 매수 신청 보증금 의 반환 매각 기일 이 종결 되 면 최고 가 매수 신고인 과 차 순위 매수 신고 인 이외 의 입찰자 들 에게 그 들 이 제출 한 매수 신청 보증 을 즉시 반환 하 게 됩니다 . 법 원보 관금 계좌 에 납부 한 매수 신청 보증금 은 입찰자 의 예금 계좌 로 입금 되 어 반환 됩니다 . 매수 신청 보증 으로 경매 보증 보험 증권 이 제출 된 경우 에 는 기일 입찰 의 경우 와 동일 하 게 처리 됩니다 . 법원 은 지정 된 매각 결정 기일 에 이해관계인 의 의견 을 들 은 후 매각 허가 여부 를 결정 합니다 . 매각 허가 여부 의 결정 에 불복 하 는 이해관계인 은 즉시 항고 를 할 수 있 습니다 . 매각 기일 에 최고 가 매수 신고인 이 정해 지 면 , 법원 은 매각 결정 기일 에 이해관계인 의 의견 을 들 은 후 매각 허가 여부 를 결정 합니다 . ( 1 ) 매각 기일 및 매각 허부 결정 법원 은 매각 결정 기일 에 매각 허가 에 관한 이해관계인 의 의견 을 듣 고 직권 으로 법 이 정한 매각 불허가 사유 가 있 는지 여부 를 조사 한 다음 , 매각 허가 결정 또는 매각 불허가 결정 을 선고 합니다 . ( 2 ) 매각 허부 에 대한 즉시 항고 이해관계인 은 매각 허가 또는 매각 불허가 의 결정 에 의하 여 손해 를 볼 경우 에 는 즉시 항고 를 할 수 있 습니다 . 매각 허가 에 정당 한 이유 가 없 거나 결정 에 적 은 것 외 의 조건 으로 허가 하 여야 한다고 주장 하 는 매수인 또는 매각 허가 를 주장 하 는 매수 신고인 도 즉시 항고 를 할 수 있 습니다 . 즉시 항고 를 하 려는 항 고인 은 매각 허가 여부 의 결정 을 선고 한 날 부터 1 주일 안 에 항고장 을 원심 법원 에 제출 하 여야 합니다 . 항고장 에 항고 이유 를 적 지 아니한 때 에 는 항고 인 은 항고장 을 제출 한 날 부터 10 일 내 에 항고 이 유서 를 원심 법원 에 제출 하 여야 합니다 . 매각 허가 결정 에 대하 여 항고 를 하 고자 하 는 사람 은 보증 으로 매각 대금 의 10 분 의 1 에 해당 하 는 금전 또는 법원 이 인정 한 유가 증권 을 공탁 하 여야 합니다 . 보증 의 제공 이 없 으면 원심 법원 은 항고장 을 접수 한 날 부터 7 일 이내 에 결정 으로 즉시 항고 를 각하 한 다음 경매 절차 를 계속 진행 합니다 . 채무자 나 소유자 의 즉시 항고 가 기각 된 때 에 는 항고 인 은 보증 으로 제공 한 금전 이나 유가증권 의 반환 을 청구 하 지 못하 고 , 이 는 배당 재단 에 편입 되 어 배당 의 대상 이 됩니다 . 채무자 및 소유자 외 의 사람 이 한 항고 가 기각 된 때 에 는 항고 인 은 보증 으로 제공 한 금전 이나 유가 증권 을 현금 화 한 금액 가운데 항고 를 한 날 부터 항고 기각 결정 이 확정 된 날 까지 의 매각 대금 에 대한 법정 이자 ( 연 20 % 의 비율 에 의한 이자 ) 부분 에 대하 여 는 돌려 줄 것 을 요구 할 수 없 으므로 그 지연 손해 금만 이 배당 할 금액 에 포함 되 고 , 나머지 는 보증 제공 자 에게 반환 됩니다 . 매각 허가 결정 이 확정 되 면 법원 은 매각 대금 의 지급 기한 을 정하 여 매수인 에게 매각 대금 의 납부 를 명 합니다 . 매수인 은 지정 된 지급기 한 안 에 는 언제 든지 매각 대금 을 납부 할 수 있 습니다 . 매수인 이 지정 된 지급 기한 까지 매각 대금 을 모두 납부 하 지 아니하 면 , 법원 은 차 순위 매수 신고인 이 있 는 때 에 는 그 에 대하 여 매각 을 허가 할 것 인지 여부 를 결정 하 고 차 순위 매수 신고인 이 없 는 때 에 는 재 매각 을 명 합니다 . ( 1 ) 대금 지급기 한 법원 은 매각 허가 결정 이 확정 되 면 지체 없이 직권 으로 대금 지급 기한 을 정하 여 이 를 매수인 에게 통지 합니다 . 매수인 은 지정 된 대금 지급기 한 안 에 언제 든지 매각 대금 을 낼 수 있 습니다 . ( 2 ) 매각 대금 의 지급 절차 매수인 은 대금 지급기 한 안 에 매각 대금 을 은행 에 납부 하 여야 합니다 . 납부 할 금액 은 매각 대금 에서 입찰 보증금 으로 제공 한 금액 ( 현금 또는 자기 앞수표 ) 을 뺀 나머지 금액 입니다 . 매수 신청 의 보증 으로 경매 보증 보험 증권 이 제출 된 경우 에 는 매각 허가 결정서 에 적힌 매각 대금 전액 을 납부 하 여야 합니다 . 다만 , 매수인 은 배당표 의 실시 에 관계 되 는 채권자 들 이 승낙 하 면 매각 대금 의 한도 에서 매각 대금 의 지급 에 대신 하 여 채무 를 인수 함 으로써 인수 한 채무 에 상당 한 매각 대금 의 지급 의무 를 면할 수 있 습니다 . 또한 배당 받 을 채권자 가 동시 에 매수인 인 경우 에 는 매각 결정 기일 이 끝날 때 까지 법원 에 신고 하 고 배당 받 아야 할 금액 을 제외 한 대금 을 배당기 일 에 낼 수 있 습니다 . ( 3 ) 매각 대금 지급 의 효과 매수인 은 매각 대금 을 모두 낸 때 에 경매 의 목적 인 권리 를 확정 적 으로 취득 합니다 . 이 에 따라 차 순위 매수 신고인 은 매수 의 책임 을 면하 고 즉시 매수 신청 보증금 을 반환 받 을 수 있 습니다 . ( 4 ) 매각 대금 미지급 에 따른 법원 의 조치 ① 차 순위 매수 신고인 에 대한 매각 허가 결정 매수인 이 대금 지급 기한 까지 대금 납부 의무 를 이행 하 지 아니할 경우 차 순위 매수 신고인 이 정해져 있 으면 , 법원 은 차 순위 매수 신고인 에 대한 매각 허가 여부 를 결정 하 게 됩니다 . ② 재 매각 재 매각 은 매수인 이 대금 지급 기한 까지 매각 대금 을 모두 내 지 않 는 경우 에 법원 이 직권 으로 다시 실시 하 는 매각 을 말 합니다 . 차 순위 매수 신고인 이 있 는 경우 에 는 법원 이 매각 결정 기일 을 다시 지정 하 여 차 순위 매수 신고인 에 대하 여 매각 허가 결정 을 하 고 대금 지급 기한 을 지정 하 게 되 며 , 차 순위 매수 신고인 이 대금 지급 기한 까지 대금 을 내 지 않 으면 재 매각 을 하 게 됩니다 . 재매 각기 일 에 는 종전 의 매수인 이 최고 가 매수 신고인 으로 불렸 던 매각 기일 에 적용 되 었 던 최저 매각 가격 , 그 밖 의 매각 조건 이 그대로 적용 됩니다 . 따라서 최저 매각 가격 이 낮 아 지지 는 않 습니다 . 종전 의 매수인 은 재 매각 절차 에 참가 하 여 매수 신청 을 할 수 없 습니다 . 다만 , 종전 매수인 이 재 매각 기일 의 3 일 이전 까지 매각 대금 , 연 2 할 의 지연 이자 와 재 매각 절차 의 비용 을 낸 때 에 는 재 매각 절차 를 취소 하 게 됩니다 . ③ 보증금 의 배당 재단 편입 매수인 이 매각 대금 을 내 지 아니하 여 바로 재 매각 절차 에 들어가 거나 차 순위 매수 신고인 에 대하 여 매각 허가 결정 이 내려지 면 종전 매수인 은 매수 신청 의 보증 을 돌려 줄 것 을 요구 하 지 못하 고 그 보증금 은 배당 재단 에 편입 됩니다 . 매수 신청 의 보증 으로 경매 보증 보험 증권 이 제출 된 경우 라면 법원 은 경매 보증 보험증 권 을 발급 한 보증 보험 회사 에 보증금 납부 를 최고 한 다음 납부 된 보증금 을 배당 재단 에 편입 시킵니다 . 매수인 은 대금 을 모두 납부 하 면 부동산 의 소유 권 을 취득 합니다 . 법원 은 매수인 이 필요 한 서류 를 제출 하 면 관할 등기소 에 매수인 명의 의 소유 권 이전 등기 , 매수인 이 인수 하 지 아니하 는 부동산 에 관한 부담 의 말소 등기 를 촉탁 하 게 됩니다 . 매수인 은 대금 을 모두 납부 한 후 에 는 부동산 의 인도 명령 을 신청 할 수 있 습니다 . 소유 권 이전 등기 등 의 촉탁 매수인 이 매각 대금 을 모두 내면 매각 부동산 의 소유 권 을 취득 하 므로 , 법원 은 매수인 명의 의 소유 권 이전 등기 , 매수인 이 인수 하 지 아니하 는 부동산 위 의 부담 의 말소 등기 를 등 기관 에 촉탁 하 게 됩니다 . 다만 , 그 등기 의 비용 은 매수인 이 부담 하 여야 하 므로 , 매수인 은 주민 등록 표 등본 , 등록 세영 수필 통지서 와 영 수필 확인 서 , 국민 주택 채권 매입 필 증 등 첨부 서류 를 제출 하 여야 합니다 . 법원 은 이러 한 서류 가 제출 된 이후 에 소유 권 이전 등기 등 을 촉탁 합니다 . 부동산 인도 명령 매수인 이 매각 대금 을 모두 낸 후 에 는 채무자 에 대하 여 직접 자기 에게 부동산 을 인 도 할 것 을 구할 수 있 습니다 . 채무자 가 임의 로 부동산 을 인 도 하 지 아니하 는 경우 매수인 은 매각 대금 을 완납 한 뒤 6 개월 이내 에 법원 에 부동산 의 인도 명령 을 신청 할 수 있 습니다 . 법원 은 채무자 · 소유자 또는 부동산 점유자 에 대하 여 부동산 을 매수인 에게 인 도 하 도록 명할 수 있 고 , 매수인 은 집행관 을 통해 부동산 을 강제 적 인 방법 으로 인도 받 을 수 있 습니다 . 매수인 이 매각 대금 을 모두 납부 하 면 법원 은 배당기 일 을 정하 고 이해관계인 과 배당 을 요구 한 채권자 에게 그 기일 을 통지 하 여 배당 을 실시 하 게 됩니다 . 매수인 이 매각 대금 을 모두 내면 법원 은 배당기 일 을 정하 여 이해관계인 과 배당 을 요구 한 채권자 를 소환 하 고 배당 을 하 게 됩니다 . ( 1 ) 채권 계산서 의 제출 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 법원 에 그 채권 의 원금 , 이자 , 비용 기타 부대 채권 의 계산서 를 제출 하 여야 합니다 . 채권자 가 계산서 를 제출 하 지 아니한 경우 법원 은 배당 요구서 기타 기록 에 첨부 된 증빙 서류 에 의하 여 채권 액 을 계산 합니다 . 계산서 를 제출 하 지 아니한 채권자 는 배당 요구 의 종기 이후 에 는 채권 액 을 보충 할 수 없 습니다 . ( 2 ) 배당표 의 작성 과 확정 집행 법원 은 미리 작성 한 배당표 원안 을 배당기 일 에 출석 한 이해관계인 과 배당 요구 한 채권자 에게 열람 시켜 그 들 의 의견 을 듣 고 , 즉시 조사 할 수 있 는 서증 을 조사 한 다음 , 배당표 원안 에 추가 · 정정 할 것 이 있 으면 추가 · 정정 하 여 배당표 를 완성 , 확정 합니다 . http : / / tvpot . daum . net / v / FMp 6 bXVDVRk % 24 1 . 경매 목적 등 의 결정 경매 목적 및 부동산 종류 의 결정 지역 결정 입찰 상한 액 의 결정 2 . 경매 물건 의 선정 관할 지방 법원 찾 기 경매 물건 의 선정 3 . 경매 물건 정보 의 확인 경매 기록부 를 통한 확인 경매 정보지 를 통한 확인 등기부 등본 , 주소 별 세대 열람 내역 을 통한 확인 현장 답사 를 통한 확인 1 . 입찰 전 준비 및 확인 사항 입찰 보증금 등 준비 본인 입찰 보증금 : 현금 , 자기 앞수표 + 경매 보증 보험증 권 ( 지급 위탁 계약서 ) * 경매 보증 보험 증권 1 . 운영 기관 : 서울보증보험 2 . 가 입금액 : 최저 매각 가 10 % 3 . 요율 : APT - 건당 0 . 5 % 신분증 ( 주민 등록증 , 운전 면허증 ) 도장 대리인 입찰 보증금 위임장 , 인감 증명 대리인 의 신분증 , 도장 경매 의 취하 , 변경 , 연기 확인 2 . 입찰 참여 방법 입찰 개시 및 사건 기록 열람 ( 매각 물건 명세서 , 현황 조사 서 , 감정 평가서 - 개 시일 7 일 전 부터 열람 가능 ) 입찰 서류 작성 ( 입찰 표 : 오 필 기시 수정안 됨 재 작성 , 입찰 보증금 봉투 : 앞면 - 사건 번호 ( 물건 번호 ) 성명 기재 ( 날 인 ) 뒷면 ( 도장 날 인 3 곳 ) , 입찰 봉투 : 황색 큰 봉투 ) 3 . 입찰 봉투 제출 및 입찰 함 에 투입 ( 입찰자 는 수취증 보관 ) 집행관 에게 제출 : 일련 번호 기재 -> 수취증 분리 -> 입찰 봉투 교부 4 . 입찰 의 마감 및 개찰 최고 가 매수 신고 인 결정 : 2 인 이 상일 경우 - 추가 입찰 ( 최고 가 이상 ) 차 순위 매수 신고 인 결정 ( 최고 가격 에 보증금 을 뺀 금액 ~ 최고가 를 기입 한 매수인 ) 5 . 입찰 절차 의 종결 * 공유물 지분 에 대한 경매 1 다른 공유자 에게 통지 2 . 공유자 우선 매수 권 부여 ( 최고 낙찰가 로 신고 하 면 우선 매수 권 부여 ) * 신 매각 1 . 매수 신고 가 없 을 경우 ( 유찰 시 ) - 20 % 재 매각 2 . 최저 매각 가 보다 적 게 신고 한 경우 - 20 % 재 매각 대상 아님 3 . 보증금 이 10 % 미달 된 경우 매각 허 / 부 결정 매각 허 / 부 결정 의 선고 : 매각 기일 로 부 터 1 주일 후 법원 게시판 공고 매각 허가 결정 매각 허가 결정 최고 가 매수인 ( 법원 승락 - 매매 계약 체결 ) 2 . 매각 불허가 결정 사유 : 최고 가 매수 신고 인 자격 없 는 경우 - 농지 취득 자격 증명 제출 못 함 신 매각 일 경우 가격 저감 없 음 매각 허가 결정 의 확정 ( 항고 없 을 시 7 일 지난 후 8 일 째 되 는 날 ) 항고 가 없 는 경우 : 항고 기간 ( 법정 기간 7 일 ) 항고 가 있 는 경우 : 경매 절차 중단 즉시 항고 항고 보증금 공탁 : 매각 가 10 % 현금 , 유가증권 ( 모든 항고 인 ) -> 기각 : 몰수 - 배당 금액 편입 ( 채무자 , 소유자 항고 할 경우 보증금 반 환청 구 못함 ) 매각 대금 의 납부 : 30 일 이내 대금 지급 기한 의 지정 통지 대금 납부 과정 통지서 수령 법 원보 관금 납부 명령서 발급 ( 경매 담당 계 ) 법 원보 관금 납 부서 발급 ( 총무과 ) 낙찰 대금 납부 ( 법 원보 관금 영수증 수령 ) 낙찰 대금 완납 증명 원 2 부 작성 + 영수증 ( 담당 경매 계 ) 완납 증명 원 1 부 발급 ( 소유 권 이 전등 기시 등록세 취득세 납부 고지서 발급 필요 ) 대금 완납 및 대금 미납 의 경우 의 효력 대금 완납 의 경우 소유 권 취득 ( 등기 필요 X ) 경매 취하 X , 이 의 신청 X 권리 소멸 불법 점유 인도 명령 신청 차 순위 매수 신고 인 보증금 반환 대금 미납 의 경우 재 매각 종전 매수인 매수 신청 할 수 없 음 종전 매수인 보증금 반 환안 함 : 배당 금액 편입 입찰 보증금 20 % 인상 가격 저감 은 하 지 않 는다 . 소유 권 취득 가능 재 매각 3 일 전 까지 잔금 + 지연 이 자 + 비용 ( 송 달료 ) 경매 자금 의 대출 배당 절차 배당기 일 의 지정 , 공고 , 통지 배당표 작성 , 배치 및 확정 배당 실시 소유 권 이전 등기 촉탁 1 . 등기 촉탁 신청 : 대금 완납 2 . 등기 비용 의 산출 ( 낙찰가 의 6 . 5 %) 취득세 : 낙찰 가 2 %( 30 일 이내 취득세 10 % 농 특세 ) 등록세 : 낙찰 가 3 % ( 등록세 20 % 교육세 ) 국민 주택 채권 매입 ( 5 년 보유 ) 및 할인 ( 매입 즉시 할인 12 %) 비용 3 . 등기 촉탁 시 필요 서류 토지 대장 , 건축물 관리 대장 , 공시지가 확인 원 : 구청 민원실 낙찰 대금 완납 증명 사본 -> 등록세 취득세 납부 고지서 , 과 세지 가 표준액 : 세 무과 등록세 영 수필 확인 서 통지서 : 국민은행 ( 채권 매입 ) 신청서 작성 제출 : 법원 기타 ( 별지 기재 목록 , 말소 권리 목록 , 세액 계산 목록 ) ; 주민 등록 등본 , 부동산 등기부 등본 부동산 의 인도 ( 대금 완납 후 점유 권원 이 없 는 자 가 있 을 경우 ) 1 . 인도 명령 의 신청 : 대금 납부 후 6 월 이내 인도 명령 결정 - 인도 명령 결정 문 송달 * 송달 우편 송달 특별 송달 신청 - 집행관 이 직접 ( 점 유인 이 거주 하 면서 결정 문 수령 거절 할 경우 ) 발송 송달 , 공시송달 : 자진 퇴거 후 폐문 , 부재 상태 -> 불 거주 확인 서 첨부 인도 명령 의 집행 신청 : 집행관 ( 인도 명령 결정 문 + 송 달증 명원 첨부 ) 인도 집행 비용 예납 ( 접수 비 , 수수료 , 노 무비 ) 강제집행 : 집행관 채권 자부담 ( 가재도구 : 공도 방치 X ) 2 . 합의 인도 : 점유자 와 합의 이사 비용 등 일정 비용 지불 ( 명도 합의 각서 ) 3 . 명도 소송 대항 권원 이 없 는 자 ( 채무자 , 소유자 , 근저당 설정 사실 을 알 고 점유 한 자 ) -> 인도 명령 * 명도 소송 대상자 , 6 월 이후 인도 명령 신청 , 유치 권 자 : 명도 소송 대상 안전 경매 를 위한 위험 분석 1 . 예측 가능 한 위험 경매 취하 - 채무자 의 채 무변제 한 경우 채권 액과 감정 가액 비교 ( 채권 액 이 감정 가액 에 비해 현저히 낮 을 때 ) 강제 경매일 경우 가 많 음 경매 취소 - 남 을 ( 잉여 ) 가망 이 없 는 경우 경매 신청자 가 일부 라도 배당 을 받 을 수 있 는 경우 취하 가 안 됨 대위변제 - 최선순 위채 권 금액 이 소액 인 경우 2 . 예측 불 가능 한 위험 천재지변 등 훼손 매수 신청 후 현황 조사서 에 나타나 지 않 는 대항력 있 는 임차인 발견 ( 주소 별 세대 열람 확인 要 함 ) 부동산 에 관한 권리관계 의 변동 위험 방어 의 구제 방안 1 . 권리분석 ( 권리분석 요약 표 작성 : 등기부 등 본 발급 , 주소 별 세대 열람 , 배당 분석 ) 2 . 매각 불허가 신청 : 입찰 보증금 반환 최고 가 매수 신고 인 결정 되 고 매각 허가 결정 이 나 기 전 3 . 매각 허가 결정 취소 신청 매각 허가 결정 난후 매각 대금 납부 전 4 . 매매 계약 해제 및 매각 대금 반환 신청 매각 대금 납부 후 배당 되 기 전 5 . 부당 이득 반환 청구 의 소 배당 된 후 말소 기준 권리 ( 근 ) 저당 : 물권 ( 가 ) 압류 : 채권 담보 가 등기 : 물권 경매 기입 등기 : 채권 전세 권 ( 전체 ) 물권 - 임의 경매 채권 - 강제 경매 가등기 보전 가등기 : 매매 계약서 + 영수증 담보 가 등기 : 대물 반환 예 약서 + 약속 어음 , 영수증 항상 인수 되 는 권리 유치 권 : 토목 공사 , 건축 공사 ( 점유 ) 예고 등기 : 법정 다툼 법원 직권 등기 전소 유자 의 가압류 : 전 소유자 의 가압류 는 배당 참여 못 하 기 때문 에 경매 실행자 가 채권 인 수 예외 ) 가압류 자 가 본인 이 신청 채권 자일 때 소유 권 이 전전 근저당 권 자 가 경매 실행 하 는 경우 법정지상권 선순위 일 때 인수 가처분 소유 권 이전 금지 가 처분 점유 이전 금지 가 처분 지역 권 지상 권 : 구분 지상 권 포함 전세 권 구경 매진 행법 : 경매 기입 등기 기준 6 개월 이상 : 인수 , 6 개월 이하 : 배당 신민 사집 행법 : 전세 권 자 가 배당 요구 여부 에 따라 부동산 의 사업 환경 분석 ( = 입지 여건 분석 ) -> 경쟁 구조 분석 MARKET RESEARCH -> 유사 사례 분석 사업 방향 설정 ( = CONCEPT 설정 ) 건축 계획 의 방향 제시 -> MARKETING 전략 수립 관리 운영 계획 -> 사업 수지 계획 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- 요즘 , 일 에 쫓기 다가 나머지 강의 를 휴가 가 서 라도 시간 날 때 올려 드렸 습니다 . 처음 올릴 땐 퍼가 기 가 자유 로왔 는데 그것 이 가 차단 되 어 한참 시도 하 다가 나래 홈피 수정 화면 에서 HTML 에서 영상 사이트 와 왔다갔다 하 며 소스 복사 , 일반 복사 하 며 시간 이 한참 소요 되 었 네요 ^^ 초보 이 거나 잠깐 잃어버린 내용 은 공부 하 시 고 , 참고 하 세요 . 담 에 도 좋 은 내용 또 많이 올려 드리 겠 습니당 당당 ^^ 공유 하 기 글 요소