중앙일보 - 당신 의 집 은 안녕 하 십니까 Ⅳ 
 ※ 부동산 계약 상황 을 가정 한 연출 사진 
 ‘ 비싼 달동네 ’ 해 방촌 의 명암 Ⅱ 
 사 는 ( Live ) 사람 , 
 사 는 ( Buy ) 사람 
 Intro 해 방촌 ( 서울 용산구 용산동 2 가 ) 은 원래 서민 들 의 삶터 였 다 . 2 만 8000 여 명 의 실향민 이 모여 살 았 다 . 낮 에 는 ‘ 요 꼬 ( 스웨터 가내수공업 ) ’ 미싱 소리 가 요란 했 고 , 저녁 에 는 밥 짓 는 냄새 가 동네 를 휘감 았 다 . 
 하지만 요즘 은 달라졌 다 . 곳곳 이 파란 공사 가림막 투성이 다 . 마을 을 한 눈 에 바라볼 수 있 는 곳 엔 루프 톱 바 가 생겼 다 . 낯선 젊은이 들 이 찾아와 연신 카메라 셔터 를 누른다 . 
 3 편 : ‘ 살 ( Live ) 만한 동네 , 살 ( Buy ) 만한 동네 ’ 보 기 
 해 방촌 은 어디 로 가 고 있 는 걸까 ? 데이터 로 , 숫자 로 알 수 없 는 해 방촌 의 오늘 과 내일 을 가늠 해 보 기 위해 , 직접 해 방촌 사람 들 을 만났 다 . 인터뷰 내용 을 1 인칭 시점 으로 재 구성 했 고 , 사생활 보호 를 요청 한 사람 의 경우 에 는 가명 을 썼 다 . 
 01 기획부 동산 브로커 ‘ 김 사장 ’( 40 ) 
 해방 촌 에 관심 있 으세요 ? 잘 보 셨 네 . 여기 비전 있 어요 . 여기 가 서울 시내 가 한눈 에 보이 는 동네 인 거 아 시 죠 ? 한강 조망권 처럼 서울 조망권 이 란 게 있 어요 . 연예인 들 이 여기 사 들여서 루프 톱 가 게 만드 는 게 괜히 그런 게 아니 에요 . 내 가 포인트 찍 어 줄 테 니 , 주말 에 날짜 맞춰 둘러본 다음 계약서 씁시다 . 
 부동산 브로커 김 사장 은 “ 묻 지 말 고 사요 . 여기 안 오르 면 내 가 손 에 장 을 지져 요 ! ” 라고 말 했 다 . 
 “ 내 가 핫 한 포인트 찍 어 줄께 ” 
 이 동네 는 지금 단독 이 면 단독 , 다 세대 면 다 세대 , 상가 면 상가 다 핫 ( hot ) 해요 . 후암동 쪽 가 는 길 은 거의 다 팔렸 어요 . 작년 에 그쪽 라인 이 평 당 4000 만 원대 였 는데 지금 은 더 올랐 어요 . 햄버거 길 요 ? 거기 는 벌써 평 당 7000 만 원 넘 었 죠 . 햄버거 길 뒤쪽 주택가 는 지금 평 당 한 5000 만 원 정도 하 는데 아직 괜찮 은 곳 이 조금 남 아 있 어요 . 용도 변경 해서 근 생 ( 근린 생활 시설 ) 으로 쓰 면서 상가 세 주 면 잘 나 간다니까 . 돈 이 좀 부족 하 면 골목 안쪽 도 괜찮 아요 . 주인 들 이 잘 안 내놓 으려고 하 지만 평 당 2500 만 원 ~ 3000 만 원 정도 생각 하 시 면 돼 . 
 신흥 시장 은 방송인 노홍철 , 가수 정엽 들어오 고 더 인기 가 많 아요 . 작년 에 도 젊 은 작가 하나 가 10 평 짜리 를 4 억 원 에 샀 어요 . 강남 에선 그 돈 으론 살 물건 이 없 잖아요 . 여기 는 하나 사서 1 층 은 작업실 로 쓰 고 2 층 은 쉬 는 공간 이나 주거 용 으로 쓸 수 가 있 거든 . 전혀 비싼 거 아니 에요 . 정엽 이 산 데요 ? 지금 공사 중 인데 , 풍문 으론 은행 에서 추천 해 줬 다고 하 던데 . 
 “ 진짜 자 고 나 면 오른다 니까 ” 
 동네 부동산 은 좀 돌아보 셨 어요 ? 매물 별로 없 죠 ? 여기 는 알음알음 거래 하 는 물건 이 많 아요 . 부동산 에 그냥 찾아가 면 물건 못 봐요 . 예전 에 남산 녹 지축 개발 하 려던 거 있 죠 ? 저 야 그 때 부터 이 동네 투자 해서 잘 아 니까 물건 소개 할 수 있 는 거 죠 . 
 해 방촌 일대 부동산 에 붙 어 있 는 매물 전 단지 
 전혀 걱정 할 게 없 다니까 그래 . 서울 도심 한 복판 에 남산 끼 고 공기 좋 고 전망 좋 고 , 이태원 경리 단 이 코 앞 인데 용산 공원 까지 생기 니 … . 서울 에 여기 처럼 저 평가 된 곳 있 나요 ? 
 또 정부 가 팍팍 밀 어 주 잖아 . 용산 미군 기 지 나가 고 하 면 사실상 여기 쫙 바뀌 고 오른다고 보 면 되 요 . 서울시 에서 여기 에 100 억 넣 어서 사업 하 는 거 아 시 죠 ? 내년 부터 정부 에서 도시 재생 뉴딜 을 한다는데 , 강남 아파트 를 묶 으면 그 돈 이 어디 로 가 겠 어요 ? 투자 할 만 한 다른 부동산 으로 몰리 는 거 에요 . 여긴 진짜 자 고 나 면 오른 다니 까 . 
 오르 는 데 는 다 이유 가 있 는 거 에요 . 강남 , 동부 이촌동 사모님 들 이 여기 얼마나 많이 사 는데 , 아유 , 생각 많이 하 면 그 땐 늦 는다니까 ! 
 해 방촌 김 사장 의 ‘ 작업 ’ 수법 
 김 사장 같 은 ‘ 기획 부동산 업자 ’ 들 은 지난해 부터 해 방촌 에 모습 을 드러냈 다 . 이 들 의 대표 적 인 ‘ 작업 ’ 방식 은 ‘ 업 ( UP ) ’ 계약서 다 . 먼저 달동네 의 대지 10 평 ( 3 . 3 ㎡) 남짓 한 집 을 찾아내 주인 에게 2 억 5000 만 원 을 줄 테 니 팔 라고 한다 . 세금 같 은 건 다 대신 내줄 테 니 대신 계약서 는 3 억 5000 만 원 을 받 은 것 으로 쓰 자고 한다 . 일단 계약서 를 쓰 고 나 면 잔금 날짜 를 뒤 로 미뤄둔 채 강남 의 투자자 들 을 찾아간다 . “ 원가 인 3 억 5000 만 원 에 넘길 테 니 사라 ” 고 유인 해 , 거래 가 성사 되 면 원 계약서 는 파기 한다 . 업자 는 거래 를 도운 현지 부동산 에 계약 파 기금 과 인센티브 를 주 고 도 1 억 원 가까운 차익 을 남긴다 . 이런 거래 가 몇 번 이뤄지면 동네 집값 이 순식간 에 오른다 . 2 억 원 대 옆집 이 3 억 5000 만 원 에 팔렸 다고 소문 이 나 면 , 다른 집 주인 들 도 호가 를 높이 기 때문 이 다 . 소위 ‘ 손 을 탈 수록 ’ 집값 이 오르 는 ‘ 부동산 의 마법 ’ 이 다 . 
 업 ( UP ) 계약서 & 다운 ( DOWN ) 계약서 
 업 ( UP ) 계약서 는 실제 합의 금액 보다 높 은 금액 에 계약 한 것 처럼 허위 로 계약서 를 작성 하 는 것 을 말 한다 . 업계 약서 는 일반 적 으로 다 주택 자가 건물 ( 주택 ) 을 살 때 구입 한 비용 을 높 게 잡 아서 나중 에 다시 되팔 때 ( 양 도 차액 에 따른 ) 세금 을 적 게 내 기 위해서 사용 하 는 불법 행위 다 . 2 억 원 에 부동산 을 사 고 , 업계 약서 로 2 억 5000 만 원 을 쓸 경우 , 나중 에 3 억 원 에 팔 더라도 차액 인 1 억 에 대한 세금 이 아니 라 5000 만 원 에 대한 세금 만 내 면 된다 . 구입 대금 을 높 게 잡 아서 은행 등 에서 대출 을 더 많이 받 기 위해 사용 하 기 도 한다 . 
 다운 ( DOWN ) 계약서 는 반대 로 실제 거래 금액 보다 낮 은 가격 에 계약서 를 쓰 는 불법행위 다 . 10 억 원 건물 을 8 억 원 에 거래 했 다고 하 면 집 을 판 사람 은 양 도 소득세 를 적 게 낼 수 있 고 , 구매자 는 취 ㆍ 등록세 를 아낄 수 있 다 . 
 불법 계약서 를 쓰 면 부동산 판매 ㆍ구매자와 중개업자 는 취득세 3 배 이하 의 과태료 처분 을 받 는다 . 양도세 추징 , 세무 조사 대상 명단 에 이름 을 올릴 수 도 있 다 . 
 02 신흥 시장 60 년 터줏대감 박일서 ( 78 ) 씨 
 고추 가게 ( 평남 상회 ) 는 작년 에 용인 으로 갔 고 , 기름집 ( 공산 떡 방앗간 ) 도 일산 으로 갔 어 . 다 들 나이 는 많 고 장사 는 안 되 는데 , ‘ 값 많이 쳐 주 겠 다 ’ 니 가 게 팔 고 떠난 거 지 . 에휴 , 나 도 언제 까지 할지 모르 겠 어 . 
 박일서 씨 는 “ 옆집 도 그 옆집 도 이사 가 버렸 다 ” 며 “ 나 도 언제 까지 할지 모르 겠 다 ” 고 말 했 다 . 
 처음 이사 와 국수 면 뽑 아 팔 기 시작 한 게 1960 년 이 니까 , 벌써 60 년 이 다 돼 가 . 그 땐 대부분 판잣집 이 었 어 . 광복 후 에 사람 들 이 하나 둘 모여 살 면서 신흥 시장 이 생겼 지 . 서울시 에서 1968 년 에 시장 현대 화 사업 한다고 할 때 반대 했 던 2 명 빼 고 43 명 이 여기 상가 주인 이 됐 어 . 가장 연세 많 은 어르신 은 올해 90 ( 세 ) 을 넘기 셨 지 . 
 43 개 상가 중 남 은 집 은 4 집 뿐 
 한참 잘 나갈 때 는 시장 이 북적북적 했 어 . 우리 집도 ( 국수 가 ) 없 어서 못 팔 정도 였 으니까 . 지금 은 그냥 소일거리 로 하 는 거 야 . 돈 안 돼 . 그래도 면 을 옛날 식 으로 정성스레 손 으로 일일이 뽑 아서 파 는 곳 은 이제 서울 에 도 별로 없 을걸 ? 시장 이 쪼 그라 든 건 대형 마트 탓 이 컸 지 . 우리 시장 에 원래 상가 가 43 개 가 있 었 는데 지금 은 덜렁 네 집 남 았 어 . 그나마 계속 장사 하 는 사람 은 우리 집 하 고 양 은 가 게 두 집 뿐 일 거 야 . 
 외부 사람 들 이 이 시장 을 사들이 기 시작 한 게 한 7 ~ 8 년 됐 나 ? 2009 년 인가 녹 지 개발 한다고 할 때 였 지 . 그 뒤 한참 잠잠 했 는데 도시 재생 사업 얘기 나온 뒤 에 다시 시작 됐 어 . 
 “ 도시 재생 ? 나 도 잘 몰라 . ..” 
 도시 재생 ? 나 도 추진 위원 으로 들어가 있 긴 한데 사실 잘 모르 겠 어 . 뭐 를 한다고 하 니까 가 서 듣 기 는 하 는데 , 정확히 뭘 어떻게 바꾸 겠 다는 건지 는 잘 모르 겠 더라고 . 시장 슬레이트 지붕 걷 어 내 는 걸 올 10 월 에 한다고 하 더니 , 또 밀려서 12 월 에 한다고 하 데 ? 뭐 때문 에 늦 어 지 는지 도 잘 모르 겠 고 … . 
 그래도 시장 에 젊 은 사람 들 이 찾아오 는 건 나쁘 지 않 아 . 재래 시장 안 되 는 건 오래 된 일 이 잖아 ? 다른 걸 해서 라도 사람 들 이 들어오 면 활기 가 좀 돌 지 않 을까 . 우리 세대 는 이제 여기 주인 이 아닌 것 같 아 . 
 03 ‘ 해 방촌 라이프 ’ 즐기 는 신혼 이지은 ( 33 ) 씨 
 처음 에 해 방촌 에 데이트 하 러 왔었 어요 . ‘ 응 팔 ’( 드라마 ‘ 응답 하 라 1988 ’) 아 시 죠 ? ‘ 응 팔 ’ 감성 이 남 아 있 는 동네 같 아서 좋 았 어요 . 연예인 이 운영 하 는 맛집 도 많 고 , 고개 만 들 면 남산 타워 가 한 눈 에 들어오 고요 . 서울 시내 전경 도 잘 보이 니까 옥상 에서 친구 들 과 파티 하 기 도 딱 좋 아 보였 어요 . 그래서 이 동네 에 신혼집 을 차렸 죠 . 
 이지은 씨 는 “ ‘ 응 팔 ( 응답 하 라 1988 ) ’ 감성 남 아 있 는 해 방촌 이 재미있 고 좋 은 거 같 다 ” 고 말 했 다 . 
 집값 이 엄청 비쌀 줄 알 았 는데 , 전세 알아보 다 보 니 그렇 지 않 더라고요 . 신랑 이랑 상의 해 봤 는데 조금 대출 받 아서 사놓 는 것 도 나쁘 지 않 겠 다 싶 었 죠 . 서울 시내 아파트 얻 으려면 6 ~ 7 억 원 금방 넘어가 잖아요 . 그것 보다 는 싸 니까 . 주차 가 불편 하 지만 , 도심 이랑 가까와서 출근 하 기 쉬운 건 장점 이 예요 . 이 집 살 때 부동산 에서 그랬 어요 . 몇 년 만 지나 면 사 고 싶 어도 못 산다고 . 
 “ 동네 맛집 ㆍ공방 구경 하 는 재미 쏠 쏠 ” 
 주말 이 면 동네 맛집 에 가요 . 사진 찍 어서 인 스타 그램 에 올리 는 재미 가 있 죠 . 바람 쐬 러 경리 단 이나 이태원 가 는 것 도 편해요 . 마을버스 만 타 면 되 잖아요 . 가수 정엽 씨 루프 톱 좌우 로 예쁜 식당 들 많 은데 , 거기 서 서울 시내 내려다 보 며 커피 한 잔 하 면 참 좋 아요 . 
 참 ! 요즘 은 동네 에 새로 생긴 공방 이나 작업실 구경 하 는 재미 도 쏠쏠 해요 . 재미있 는 가게 가 계속 생기 고 있 거든요 . 노홍철 씨 가 만든 ‘ 철든 책방 ’ 은 아직 못 가 봤 어요 . 앞 을 지나가 보 긴 했 는데 문 을 안 열 었 더라구요 . 인 스타 그램 으로 문 여 는 날 을 공지 한다니까 , 다음 에 가 봐야 죠 . 새로 당나귀 도 키운다 던데 … 
 “ 이웃 과 잘 안 어울려 … 그냥 지금 이 편해요 ” 
 동네 사람 들 하고 그렇게 잘 어울리 는 편 은 아니 에요 . 워낙 나이 많 으신 분 들 이 많 아서 . 처음 에 는 이것 저것 궁금 해 하 시 던데 저희 가 부담 스러워 하 니까 지금 은 별로 터치 하 시 는 분 들 이 없 어요 . 주차 문제 로 마찰 도 약간 있 었 어요 . 잘 해결 되 긴 했 지만 . 
 젊 은 사람 들 끼리 하 는 마을 공동체 도 있 다는데 , 아직 잘 모르 겠 구요 . 특이 하 고 재미있 는 사람 들 을 좋아하 긴 하 지만 , 직장 이 있 으니까 동네 일 까지 적극 적 으로 나서 고 싶 지 는 않 아요 . 신혼 생활 에다 직장 생활 바쁜데 , 동네 친구 까지 는 욕심 이 잖아요 . 그냥 지금 이 편해요 . 
 해 방촌 에 자리 한 편의점 과 세련 된 미용실 
 계속 해 방촌 에 살 거 냐구요 ? 솔직히 잘 모르 겠 어요 . 동네 가 흥미 롭 긴 하 지만 어린이집 같 은 보육 이나 교육 여건 이 좋 은 편 은 아니 잖아요 . 아기 낳 으면 여기 전세 주 거나 팔 고 , 딴 데 로 이사 가 야죠 . 나중 에 공원 생기 고 환경 좋 아 지 면 다시 돌아올지 모르 겠 지만 , 우선 은 신혼 때 정도 만 이곳 에서 살 려구요 . 
 046 년 차 ‘ 마을 활동가 ’ 김지영 ( 36 ) 씨 
 이 동네 에 산 지 6 년 쯤 됐 네요 . 처음 왔 을 때 만 해도 마을 초입 햄버거 길 몇몇 가게 빼 고 는 해 방촌 원형 그대로 의 모습 이 었 죠 . 낙후 된 달동네 라지만 쉐 어 하우스 문화 도 있 고 , 실향민 어르신 들 도 이사 오 는 젊 은 사람 들 과 잘 어울리 셨 어요 . 그분 들 은 해 방촌 이 고향 이나 다름없 거든요 . 근데 이제 어르신 들 연세 가 70 이 넘어가 고 한 분 한 분 돌아가 시 면서 분위기 가 많이 바뀌 는 것 같 아요 . 
 김지영 씨 는 " 외지인 투자 몰리 면 이곳 사람 들 삶 이 나아지 는 거 냐 ? " 고 물 었 다 . 
 체할 것 같 은 핫 플레이스 
 최근 2 ~ 3 년 사이 주민 들 이 살 던 곳 이 상가 로 많이 바뀌 었 어요 . 지금 도 공사 중 인 곳 이 얼마나 많 은데요 . 언론 이 핫 플레이스 라고 떠들 고 , 외지인 들 투자 가 몰리 면서 동네 전체 가 공사판 이 된 거 죠 . 하지만 이곳 사 는 사람 들 의 삶 이 나아지 는 건지 는 모르 겠 어요 . 외지 에서 유입 되 는 돈 은 거품 꺼지 면 금방 빠진다 잖 아요 . 
 사실 동네 에 새롭 게 들어선 카페 나 레스토랑 은 자리 잡 기 가 어려워요 . 편의점 도 그렇 죠 . 해 방촌 오거리 근처 에 편의점 만 8 개 정도 되 는 거 아세요 ? 슈퍼마켓 없 어 지 고 편의점 이 생기 는데 이 동네 에 사 는 어른 신 들 한테 24 시간 편의점 이 왜 필요 하 겠 어요 . 식당 도 인 스타 그램 에 사진 찍 어 올리 는 , 그런 곳 만 생기 는데 저 는 체할 것 같 아서 못 가 겠 어요 . 
 “ 노홍철 씨 책 방요 ? 자기 만 의 성 ( 城 ) 이 죠 ” 
 신흥 시장 아 시 죠 ? 원래 30 년 가까이 월세 가 그대로 였 던 곳 이 었 어요 . 시장 이 라기 보다 는 싼 월세 찾 아 어르신 들 이 들어와 사 는 곳 이 었 는데 , 이제 그분 들 이 많이 쫒겨난 다고 해요 . 15 년 된 순대 국밥 집 은 올해 월세 를 올려 줬 는데 , 가게 주인 이 바뀌 면서 ‘ 월세 더 올려줘도 안 받 으니 나가 달 라 ’ 고 했 다네요 . 가게 주인 이 바뀌 면 대부분 계약 기간 끝 나 면 나가 달 라고 한다 네요 . 
 노홍철 씨 요 ? 저 는 좋 게 안 봐요 . 당나귀 키우 는 책 방주인 이 라고 들 하 던데 저 는 정작 ‘ 철든 책방 ’ 문 여 는 걸 못 봤 어요 . 책방 이 면 직원 이 라도 구해서 동네 커뮤니티 역할 을 해야 되 는 거 아닌가요 ? 재미난 건 뭔지 아세요 ? 노홍철 씨 가 책방 내부 가 보이 는 맞 은 편 시장 건물 2 층 을 임대 했 어요 . 사생활 보호 하 겠 다고요 . 여기 주민 들 이 보 기 에 는 그냥 그 사람 만 의 성 을 쌓 은 거 에요 . 
 “ 해 방촌 은 영화 세트 장 이 아니 예요 ” 
 사실 여긴 저 처럼 살 러 들어온 젊 은 사람 들 과 원래 주민 들 이 조금 씩 어울리 며 자생 적 재생 혹은 변화 를 만들 어 가 던 동네 예요 . 근데 정부 가 도시 재생 사업 한다고 나서 면서 이상 해졌 어요 . 거주민 을 위한 사업 이 라기 보 다 여기 부동산 가진 사람 들 , 관광객 을 위한 사업 이 라는 생각 이 드 는 거 죠 . 요즘 은 정부 정책 때문 에 해 방촌 이 비 정상 적 인 부동산 투 기장 이 되 고 주민 들 이 동네 밖 으로 내몰리 게 됐 다는 생각 도 들 어요 . 일종 의 ‘ 관 ( 官 ) 트리 피케 이 션 ’ 이 죠 . 
 여기 는 살 아 있 는 공간 이 에요 . 해 방촌 에 사 는 주민 들 은 영화 세트 속 배역 을 맡 은 사람 이 아니 라 실제로 살 아 있 는 사람 이 구요 . 이 동네 에 필요 한 건 ‘ 철든 책방 ’ 이나 루프 톱 카페 가 아니 라 , 어린이집 이 고 주차장 이 에요 . 
 기획부 동산 브로커 김 사장 
 신흥 시장 60 년 터줏대감 박일서 씨 
 해 방촌 라이프 즐기 는 신혼 이지은 씨 
 6 년 차 마을 활동가 김지영 씨 
 발행일 : 2017 . 10 . 26