기획부 동산 에 속아 평택 땅 사고 , 왜 저 한테 전화 주 셔서 상담 을 하 시 는 지요 ? --- 답답 하 네요 오늘 은 2017 년 11 월 5 일 일요일 입니다 . 주일 예배 를 마치 고 오후 에 전화 가 띠리링 ~~ 왔 는데 중국 교포 입니다 . 평택 땅 을 15 평 / 350 만 원 에 샀 는데 상담 가능 하 시 냐고 묻 길래 아하 ~~~ 기획부 동산 에 속아 산 피해자 가 또 생겼 구나 . .... 직감 하 였 습니다 . 이 글 을 읽 고 계신 여러분 은 기획부 동산 에 속아 평택 땅 을 사실 분 은 없 으시 겠 지만 중국 교포 라는 분 은 4 년 5 개월 동안 , 한국 에서 잠 도 제대로 못 자 고 , 입 을 것 , 먹 을 것 아껴 가 며 , 피 땀 흘려 번 돈 5 , 250 만 원 을 투자 하 였 답니다 . 정말 안타깝 습니다 . 평택 부동산 전문가 라는 저 는 그 땅 을 분석 한 결과 100 만 원 안팎 의 평택 토지 이 더라구요 . ... 제발 기획부 동산 에 속아 평택 땅 사고 , 왜 저 한테 전화 주 셔서 상담 을 하 시 는 지요 ? --- 답답 하 네요 . 평택 부동산 은 개발 호재 가 많 아서 가격 상승 이 되 는 것 만 은 확실 합니다 . 제 손 에 장 을 지지 더라도 오르 는 것 은 제 가 보장 할 수 있 습니다 만 , 아무런 땅 이나 그런 것 은 아닙니다 . 특히 기획 부동산 땅 은 몇 배 의 시세 차익 과 미래 가치 를 미리 기획부 동산 에서 챙겼 기 때문 에 가격 상승 이 된다 해도 수익 창출 은 힘 이 듭니다 . ...' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 자체 는 사전 에서 찾 을 수 있 는 정확 한 용어 는 아닙니다 . 국어사 전상 의 ' 기획 '( PLANNING ) 이란 ' 일 을 꾀하 여 계획 하 다 ' 는 뜻 이 므로 ' 기획 부동산 ' 이 란 ' 일 을 꾀하 여 계획 하 는 부동산 ' 이라고 할 수 있 겠 습니다 . 국어사전 에서 '... 일 을 꾀하 여 . ..' 라는 표현 을 사용 하 기 는 하 지만 ' 남 을 속이 기 위하 여 ' 라는 의미 자체 는 아니 고 , ' 어떤 목표 달성 을 위한 일련 의 계획 ' 정도 로 해석 하 는 것 이 타당 할 것 입니다 . ​ 국가 나 지방 자치 단체 또는 LH 공사 가 잘 살 고 있 는 사람 들 땅 을 수용 하 여 개발 하 고 다시 몇 십 배 의 분양 가 로 되파 는 것 도 일종 의 ' 기획 부동산 ' 이라고 할 수 있 습니다 만 , LH 공사 를 ' 기획 부동산 ' 이라고 하 는 사람 은 없 을 것 입니다 . ​ 결국 ' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 자체 는 원래 의 사전 적 의미 와 는 다르 게 , 오랜 기간 동안 ' 부동산 사기 ' 라는 의미 로 변질 되 었 다고 볼 수 있 습니다 . 결론 부터 말씀 드리 면 ' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 는 언론 이 만들 어 낸 용어 입니다 . 기획부 동산 의 특징 무작위 TM 을 시킨다 개인 정보 보호법 에 도 불구 하 고 회사 에 각종 학교 동창회 명부 가 있 습니다 . 또한 예전 에 는 토지 투자 가 성행 하 였 고 또 한 가액 이 오르 는 토지 가 대부분 이 었 으며 사람 들 도 의심 이 없 었 고 인터넷 발달 이 안 되 어 사기 가 쉬웠 습니다 . 그러나 요새 는 인터넷 발달 과 기획부 동산 사기 가 많이 들추 어 지 고 있 어 영업 이 쉽 지 가 않 습니다 . 따라서 예전 에 는 " 사모님 땅 좋 은 거 회사 보유 분 선착순 으로 청약 받 습니다 " 이렇게 말 을 해도 한 번 들 어나 보 자 하 는 사람 이 많 았 으나 , 요새 는 그냥 끊 어 버리 는 사람 이 다수 입니다 . 과정 1 따라서 " 안녕 하 세요 " OOO 님 되 시 죠 ? 저 는 OOO 입니다 다름 이 아니 라 OOO 님 에게 부동산 컨설팅 을 지속 적 으로 무료 로 해 드릴게요 이런 식 으로 접근 을 합니다 . 과정 2 그리고 정보 를 전국 적 으로 ( 부동산 시세 및 호재 거리 및 간단 한 법 적 지식 ) 보내 주 다가 어느 정도 관계 유지 가 될 시 일부러 자기 회사 가 파 는 토지 를 집중 적 으로 보내 그 사람 이 먼저 그 토지 에 관심 을 갖 게 만들 어서 매도 를 합니다 . 세 뇌 교육 을 시킨다 앞서 말 한 거 처럼 결국 최종 적 으로 지인 영업 을 할 수 밖에 없 게 만듭니다 . 상황 교육 을 시킨다 또한 그 수법 도 가 면 갈수록 치밀 해집니다 . TM 을 무작위 로 하루 에 300 통 이상 걸 게 하 여 보통 하루 에 3 명 이상 의 가망 고객 ( 기획부 동산 에서 는 끊 지 않 고 부동산 에 조금 관심 을 보이 는 사람 을 가망 고객 이 라고 지칭 ) 을 만들 고 그 사람 의 사 는 곳 주소 이름 가족 사항 투자 관심 여부 감도 등 을 체크 합니다 그리고 그 과정 에서 1 차 통화 2 차 통화 3 차 통화 이후 에 물건 상황 예비 물건 상황 이 란 것 을 걸 게 됩니다 . 1 차 통화 란 ? 무작위 TM 으로 첫 통화 ( 위 에 말 한 내용 지칭 ) 2 차 통화 란 ? 1 주일 에 2 ~ 3 번 쯤 안부 인사 를 하 며 정보 를 문자 및 전화 로 보내 는 과정 , 그 동시 에 각종 신상 정보 를 수집 3 차 통화 란 ? 신상 정보 를 최종 적 으로 정리 하 는 통화 ( 예 를 들 어 목소리 가 정말 젊 어 보이 세요 나이 가 어떻게 되 세요 ? 이렇게 상대방 을 기분 좋 게 만드 는 화술 로 접근 , 그리고 아 중후 한 느낌 이 신데 아이 들 이 한 10 살 정도 되 보이 는 아버지 같 으세요 ~ 이런 식 ) 그 이후 에 예비 물건 상황 이 란 말 그대로 예비 적 으로 거 는 가정 형 상황 으로서 " 사모님 만약 에 좋 은 물건 나오 면 한 번 구경 해 보 실 의향 있 으세요 ? " 이렇게 예비 적 으로 물건 이 오픈 한 상황 을 겁니다 . 또는 물건 상황 이 란 권유 적 인 상황 으로서 " 고객 님 좋 은 물건 하나 오픈 했 는데 한 번 보 러 오 시 죠 " 이러 면서 내사 ( 회사 안 으로 방문 ) 하 는 과정 을 쓰 게 됩니다 . 그러면 그 친분 이 있 던 사람 들 은 사무실 로 찾아가 고 그때 부터 사기 는 시작 됩니다 . 사기 확률 이 기하급수 적 으로 늘어나 게 됩니다 . 저 또한 기획 부동산 을 다닐 당시 에 처음 사무실 크기 를 보 고 취직 을 했었 습니다 . 소위 1 층 부동산 이 라고 불리 는 공인 중개사 사무소 와 기획부 동산 사무실 의 크기 는 그 규모 부터 가 다릅니다 . 해당 사진 은 기획부 동산 사무실 방 1 개 에 불과 한 것 입니다 . 이 방 조차 도 일반 공인 중개사 사무소 보다 더 클 수 도 있 습니다 . 이러 한 방 이 5 ~ 6 개 정도 있 고 거실 이 있 으며 거실 에 는 금도금 도 되 어 있 고 저런 식 의 고급 스러운 그림 과 국토 종합 계획도 가 그려져 있 습니다 . 기획부 동산 의 특징 을 모르 는 사람 들 은 " 이렇게 좋 은 회사 구나 " 라고 느낄 수 밖에 없 습니다 . 불법 피라미드 구조 의 영업 방식 이러 한 강남 깔세 사무실 운영비 월 4000 만 원 이상 을 어떻게 지급 하 느냐 ? 불법 피라미드 방식 으로 지급 이 됩니다 기획부 동산 은 대부분 강남 에 많 습니다 . 기획부 동산 임대 중개 도 거의 인터넷 상 에서 보 시 면 강남 에서 이루어지 고 있 지요 그리고 100 평 이 넘 는 기획부 동산 에 경우 월 4000 만 원 의 임대료 를 내 고 있 습니다 그리고 직원 들 에게 월 100 ~ 120 만 원 정도 의 일비 를 포함 한 월급 을 지급 하 고 있 습니다 그리고 직원 은 60 ~ 100 명 정도 의 직원 이 있 습니다 . 연간 매출액 은 대략 60 억 ~ 80 억 정도 가 되 는데 계산 을 해 볼 시 에 60 억 ~ 80 억 원 의 토지 를 매매 한다고 한다면 그것 이 약 평 당 100 만 원 정도 인데 매입 하 는 가격 에 경우 에 는 3 ~ 5 만 원 정도 ( 평균액 ) 로 사 게 됩니다 . 그렇 다고 한다면 땅 을 3 억 ~ 5 억 에 만평 을 매입 을 한다고 한다면 파 는 것 은 100 억 에 팔 게 됩니다 . 그러나 실제로 100 억 을 다 팔 기 는 무리 여서 60 ~ 80 억 정도 를 팝 니 다 그렇 다면 그 남 은 보유 분 은 회사 를 문 닫 을 시 에 그냥 포기 를 해 버리 는 경우 가 다 반사 입니다 . 그렇 다면 그 큰 사무실 을 운영 할 수 있 는 이유 가 나오 지요 1 년 임대료 4000 만 원 x 12 개월 4 억 8 천 약 5 억 이 라고 계산 이 되 고 직원 60 명 ~ 100 명 씩 돈 지급 120 만 원 씩 하 게 된다면 약 7200 만 원 ~ 1 억 2 천 이 월급 으로 나가 고 연 단위 로 계산 시 에 8 억 5 천 ~ 14 억 4 천 이 나옵니다 그러 면 약 15 억 ~ 20 억 정도 가 1 년 운영비 가 되 는데 회사 자체 에서 남기 는 이익 은 약 50 억 이상 이 되 므로 이 금액 을 모두 뺀다고 해도 35 억 이상 의 돈 이 남 습니다 . 그런데 도 불구 하 고 이것 을 모르 는 사람 들 에게 " 우리 가 진짜 로 사기 꾼 집단 이 라면 이런 좋 은 사무실 을 쓸 수 도 없 고 우리 는 굉장히 전통 있 는 회사 이 다 " 라고 합니다 . 중요 한 점 은 기획 부동산 은 돈 을 갖 고 도망간 회사 의 이름 도 살짝 바꾸 어 그것 도 자기 회사 의 설립 일수 로 포함 합니다 . 그리고 제 가 제일 싫 어 하 는 불법 피라미드 영업 을 하 고 있 습니다 . 직원 은 돈 을 벌 지 못하 나 회사 는 무조건 돈 을 벌 수 밖에 없 는 구조 이 고 돈 의 재 분배 가 일어날 확률 이 굉장히 큽니다 . 20 % = 회사 대표자 20 % = 회사 전무 이사 20 % = 회사 실장 20 % = 해당 판매원 의 부장 10 % = 해당 판매원 10 % = 회사 보유 분 및 브로커 ( 기획부 동산 은 거의 항상 회사 가 매도 하 는 땅 근처 에 펜션 주인 또는 모텔 주인 또는 중개업자 를 매수 해서 개발 호재 를 거짓 으로 말 하 게 하 는데 이 부분 에 대해서 도움 을 준 자 에게 돈 을 지급 , 제 가 있 던 회사 는 매도 토지 근처 에 펜션 을 짓 고 그 펜션 주인 이 해당 회사 전임 실장 이 었 음 , 이 펜션 에서 자 게 될 시 에 펜션 주인 으로 위장 한 전임 실장 이 이 땅 은 국토 종합 개발 계획 에 의해서 도로 및 대 도시 가 건설 될 예정 이 라고 함 ) 이런 식 으로 직원 을 많이 뽑 아서 회사 는 돈 을 뽑 아 갈 수 밖에 없 게 됩니다 . 물량 승부 인 셈 입니다 . 다만 직원 은 절대로 지인 영업 이 아닐 시 에 돈 을 벌 수 가 없 습니다 . 이미 아 시 다시피 기획 부동산 은 모두 인터넷 에 도 밝혀져 있 기 때문 이 지요 주로 임야 를 건드린다 농지 의 경우 에 는 매입 자 들 이 거들떠 보 지 도 않 을 내용 일 뿐 더러 임야 에 경우 에 는 계획 관리 지역 ( 현재 는 개발 이 없 으나 추후 개발 이 될 예정지 ) 에 포함 이 된 경우 가 많 습니다 . 따라서 계획 관리 지역 내 의 임야 를 매입 해서 팔 게 됩니다 . 그러나 실질 적 으로 토지 이용 계획 확인 원 을 살펴볼 시 에 보전 산지 같 은 그러 한 토지 가 많 습니다 . 예방책 관할 구청 또는 부동산 에 전화 해서 토지 에 대해서 물 어 보 시 면 됩니다 . 간단 합니다 다만 제 가 말씀 드릴 것 은 이 부분 에서 반드시 기획 부동산 업자 의 태클 이 들어온다는 점 인데요 기획 부동산 스크립트 에 의하 면 " 예 물 어 보 십시오 다만 ! 사모님 부동산 업자 에 경우 에 는 현재 가치 를 중개 하 는 사람 이 고 저희 같 은 경우 는 미래 가치 를 보 고 투자 하 는 사람 들 이 기 때문 에 부동산 조 차 도 저희 만큼 모릅니다 그리고 부동산 업자 가 값 이 싸 다고 할 시 저 를 전화 를 바꿔 주 십시오 . " 라고 합니다 ※ 주 의 사항 - 그리고 사기 를 전문 적 으로 쳐온 기획부 동산 업자 의 경우 에 당연히 지식 은 공인 중개사 보다 아래 지만 말 빨 은 누구 에게 도 뒤지 지 않 습니다 . 따라서 사무소 에 물어봐서 세뇌 논리 로 지 는 부동산업 자 고 개중 에 있 다고 합니다 . 이 부분 에 대해서 항상 유념 하 시 고 예방 을 하 셔야 합니다 . 해결책 사실 녹음 이나 계약서 를 써야 그 증거 가 남 을 텐데 쉽 지 않 은 것 이 현실 입니다 . 죄송 한 말씀 이나 기획부 동산 에 당하 시 는 분 들 은 대부분 이 나이 가 드신 분 들 이 거나 개발 호재 에 쉽 게 현혹 되 어 가 시 는 분 들 이 어서 녹음 을 할 생각 을 잘 못 하 여 형 사고 소나 민사 소송 을 하 지 못하 는 경우 가 굉장히 많 습니다 . 계약서 도 당사자 계약 이 아니 라 기획부 동산 에서 발행 하 는 " 약관 ( 일정 한 형식 이 미리 정해져 있 는 계약서 ) " 형식 의 계약서 이 기 때문 에 수익 보증 계약 도 쉽 지 가 않 습니다 . 그러나 이러 한 증거 가 있 다면 형사 상 의 사기죄 또는 민사 상 의 불 공정 한 법률 행위 ( 상대방 의 경솔 무경험 궁박 을 이용 한 법률 행위 ) 에 의거 해서 폭리 를 챙겼 다는 증거 로서 고소 또는 손해 배상 소송 , 계약 해제 소송 을 제기 할 수 있 습니다 . 다만 중요 한 점 은 저 는 예방 이 라고 말씀 드리 고 싶 습니다 . 1980 년 대 ~ 1990 년 대 88 올림픽 을 전후 로 부동산 호황 기 가 있 었 습니다 . 부동산 으로 돈 좀 버 신 분 들 은 거의 이 시기 일 거 라고 짐작 됩니다 . 그 와중 에 ' 부동산 투자 ', ' 부동산 컨설팅 ' 이 라는 회사 들 도 번성 했었 고 때로 는 사기 꾼 들 이 기승 을 부리 기 도 했었 습니다 . 하지만 그때 는 별 문제 가 없 었 습니다 . 왜 냐 햐 면 기대 했 던 만큼 은 아니 더라도 땅값 , 집값 이 올라 줬 기 때문 에 사회 적 문제 까지 는 되 지 않 았 습니다 . ​​' 기획 부동산 ' 이 사회 적 으로 문제 가 된 것 은 1990 년 대 후반 부터 라고 할 수 있 습니다 . 특히 , 1999 년 김 * 재 삼 * 그룹 회장 이 삼 * 월드 를 설립 한 이후 많 은 사람 들 의 피해 사례 가 알려 지 면서 ' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 가 언론 에 자주 나타나 게 됩니다 . 김 * 재 삼 * 그룹 회장 은 부동산 분야 에서 는 역사 적 인 3 대 인물 로 알려져 있 습니다 . 첫 번 째 가 대동 강물 을 팔 았 다던 봉 이 김선 달 이 고 , 두 번 째 가 나라 땅 팔아먹 은 이완용 , 그리고 세 번 째 가 바로 김 * 재 삼 * 그룹 회장 입니다 . ​ 여러분 이 흔히 ' 기획 부동산 은 이런 것 이 다 ' 라고 알 고 계신 내용 대부분 이 김 * 재 삼 * 그룹 회장 이 도입 했 던 개념 들 이 라고 할 수 있 습니다 . 강남 에 사무실 을 임대 하 여 호텔 같 은 인테리어 를 하 고 , 수백 명 이 넘 는 직원 들 을 고용 하 여 무작위 로 전화 를 하 게 하 는 영업 방식 , 수십 배 수백 배 넘 는 차익 을 챙기 면서 내부 적 으로 는 피라미드 식 으로 분배 하 는 수익 구조 , 일정 구역 의 토지 특히 개발 이 불 가능 한 임야 등 을 싸 게 구입 한 후 거짓 정보 들 을 제시 하 면서 잘 게 쪼개 파 는 사업 방법 등 이 그러 합니다 . ​​ 여기 서 강남 사무실 , 무작위 TM , 피라미드 식 수익 부배 는 특별 할 것 이 없 습니다 . 다른 사업 들 , 예 를 들 면 카드 회사 , 프랜 차이 저 사업 , 외국 계 보험 회사 를 포함 한 영업 조직 들 도 이런 저런 이유 로 이러 한 형태 를 가지 고 있 으니까요 . ​ 주목 해야 할 것 은 수십 수백 배 의 부당 수익 과 쓸모없 는 땅 을 쪼개 서 파 는 사업 방법 에 있 습니다 . 이제 는 너무 알려져서 소위 기획 부동산 들 도 써먹 지 않 는 방식 이 되 어 버렸 지만 , 당시 에 는 엄청난 효과 를 거두 었 습니다 . 피해 를 입 은 사람 들 조차 도 땅 을 되팔 지 못 할까봐 피해 사실 을 알리 지 않 았 기 떄문에 피해 규모 는 급속도 로 광범위 하 게 퍼져 나갔 습니다 . 현재 까지 도 ' 삼 * 부동산 사단 ' 이 라는 말 이 있 을 정도 로 그 시스템 이 복제 또는 진화 되 어 또 다른 형태 의 ' 기획 부동산 ' 으로 현재 까지 존재 하 고 있 습니다 . 그리고 심지어 는 ' 기획 부동산 ' 과 정상 적 인 ' 부동산 매매 회사 ' 를 구별 하 기 힘들 정도 의 체계 적 인 시스템 을 갖추 고 있 습니다 . ​' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 는 이렇게 현재 까지 도 계속 되 는 부동산 사기 사건 들 을 언론 에서 다룰 때 마다 ' 기획 부동산 ' 이 라는 용어 를 사용 하 였 고 , 이것 이 일반 사람 들 에게 ' 사기 집단 ' 이 라는 이미지 로 굳어졌 다고 볼 수 있 습니다 . 따라서 ' 부동산 을 기획 하 여 이윤 을 추구 한다 ' 고 하 여 무조건 사 기 집단 이 다 라고 하 기 에 는 뭔가 부족 함 이 있 습니다 . ​ 기획 부동산 의 사업 방식 , 기획 부동산 구별 방법 , 이 에 대응 하 기 위하 여 알 고 있 어야 할 기본 정보 , 확인 해야 할 사항 , 현지 부동산 에서 정보 구하 는 방법 등 에 관하 여 계속 해서 글 올리 도록 하 겠 습니다 . ​ 또한 투자자 를 부자 로 만들 어 줄 수 있 는 땅 이 어떤 땅 인지 , 이런 땅 을 어떻게 선별 하 여 , 언제 어떠 한 방식 으로 투자 할 것 인 지 에 대해 알려 드리 도록 하 겠 습니다 . 공유 하 기 글 요소