< link rel =" stylesheet " href =" http : / / editor . daum . net / services / blog / css / contents 4 view . css ? ver = 1 . 1 . 114 " type =" text / css "/>< link rel =" stylesheet " href =" http : / / editor . daum . net / services / blog / css / theme 4 view . css ? ver = 1 . 1 . 114 " type =" text / css "/> 2016 년 주택 시장 정책 을 진단 하 면서 주요 화두 로 언급 했 던 부분 은 정부 가 지난 몇 년 간 지속 적 으로 시행 해 온 분양 가상 한 제 의 폐지 및 용적 률 완화 등 에 힘입 은 주택 시장 훈풍 에 관한 것 이 었 다 . 하지만 지난해 11 월 3 일 ‘ 실수 요 중심 의 시장 형성 을 통한 주택 시장 의 안정 적 관리 방안 ’ 이 발표 된 이후 주택 시장 은 급랭 하 게 되 었 고 , 그 여파 는 당분간 지속 될 것 이 다 . 주택 시장 의 안정 적 관리 방안 의 주요 내용 은 분양 가상 한 제 의 제한 적 시행 과 전 매제 한 강화 기간 을 적용 하 는 것 으로 비록 일부 지역 에 국한 하 여 적용 된다 하 더라도 상승세 인 주택 시장 의 흐름 을 가로 ▲ 양 홍건 오전 가 구역 조합장 / 경영지 도 사 / 아유 경제 편집인 막 는 사안 이 고 보 면 , 지금 까지 정부 가 시행 한 주택 시장 의 불 안정 과 절벽 현상 을 극복 하 는 정책 들 을 일시 에 부정 해 버린 형국 이 되 어 버렸 다 . 따라서 올해 의 주택 시장 은 큰 불안 을 안 고 출발 하 는 상황 이 되 었 고 , 다른 분야 와 같이 다시 절벽 현상 이 도래 하 리라 예측 된다 . 하지만 지금 이라도 올바른 정책 을 강구 하 여 기존 의 상승세 를 회복 하 고 불 합리 한 구조 를 개선 하 기 위해서 는 조기 에 회복 방안 을 제시 하 여야 한다고 본다 . 그럼 지금 부터 올바른 주택 시장 의 정책 방향 에 대해 살펴보 도록 하 자 . 먼저 정비 계획 용적 률 을 법 적 상한 용적률 까지 완화 하 여야 한다 . 그리고 부분 적 으로 는 법 적 상한 용적률 에 대한 인센티브 제 를 활용 하 여야 한다 . 일반 적 으로 공공 은 정비 기반 시설 등 에 대해 사업 시행 자 에게 전적 인 부담 을 지우 려 하 고 , 사업 시행 자 는 법 적 상한 용적 률 도 보장 받 지 못한 상황 에서 원인자 부담 에 대한 거 부반응 을 보이 게 되 어 있 다 . 이 에 정부 는 정비 계획 용적 률 을 법 적 상한 용적률 까지 보장 하 도록 법 에 명시 하 여야 한다 . 그리고 공공 은 그 범위 내 에서 정비 계획 용적 률 을 정비 기반 시설 등 의 원인자 부담 과 연계 하 는 것 이 다 . 그렇게 되 면 사업 시 행자 와 공공 이 윈 윈 하 는 상생 구조 를 갖 게 될 것 이 다 . 그리고 정비 사업 지 의 특성 이나 사업장 의 여건 등 에 따라 법 적 상한 용적 률 이상 을 보장 해 주 어도 무방 한 경우 에 는 추가 로 인센티브 제 를 운용 하 는 것 이 다 . 만약 사업 시행 자 가 학교 시설 이 부족 하 여 이 에 대해 추가 로 부담 을 한다거나 기타 공 적 인 시설 및 신축 건축물 에 대한 공공성 등 에 기여 를 하 는 경우 추가 로 인센티브 를 부여 하 는 방식 인 것 이 다 . 다음 은 임대 주택 건설 의 무 비율 을 없애 는 것 이 다 . 재건축 사업 지 는 정비 계획 용적 률 이 법 적 상한 용적률 까지 보장 이 되 면 , 임대 주택 인 소형 주택 은 건설 하 지 않 아도 되 지만 , 재 개발 사업 지는 비록 공공 에 임대 주택 건설 의 무 비율 의 운영 을 위임 하 여 운영 의 폭 이 넓 어 졌 다 하나 거의 대부분 의 공공 일정 비율 의 임대 주택 건설 의 무 비율 을 적용 하 고 있 는 바 , 법 에서 최소한 으로 제한 하 여 운영 하 여야 하 는 경우 그 요건 을 강화 하 여야 한다는 것 이 다 . 최근 정부 나 공공 의 주택 정책 을 되짚 어 보 면 서로 앞 다투 어 공동 주택 을 신축 하 는 형세 이 니 임대 주택 의 공급 책임 은 정부 나 공공 이 전적 으로 책임 을 져야 한다는 것 이 다 . 그런데 공공 은 자체 적 으로 임대 주택 등 을 건설 할 수 있 는 기관 을 두 고 일정 부분 이익 을 취하 는 구조 로 운영 을 하 면서 , 소위 민간 이 운영 하 는 정비 사업 지 에 대해 공공 성 을 내세워 임대 주택 건설 을 의무 화 하 는 것 은 앞뒤 가 맞 지 않 는 것 이 라 할 수 있 다 . 따라서 임대 주택 의 공급 은 정부 나 공공 이 책임 을 져야 마땅 하 다 . 그 다음 은 부정 적 인 영향 을 최소 화 할 수 있 는 대안 을 갖춘 정책 을 시행 하 여야 한다는 것 이 다 . 정부 는 일부 지역 을 중심 으로 주택 시장 의 왜곡 현상 이 나타날 기미 가 보이 자 11 ㆍ 3 안정 적 관리 방안 을 통해 상승세 를 꺾 어 버리 는 분양 가상 한 제 의 시행 과 전 매제 한 강화 기간 을 적용 하 였 다 . 일반 적 으로 주택 은 시장 논리 에 따라 시장 에서 수요 와 공급 이 균형 을 이룰 때 안정 이 되 는 것 이 며 , 기존 의 불 안정 한 시장 이 수요 의 과다 에 따라 일시 적 으로 불 안정 화 되 어 가 던 상황 에서 정부 가 전매 를 제한 했 다는 것 은 주택 시장 의 거래 를 아예 하 지 못하 게 했 다는 것 과 같 은 것 이 다 . 따라서 전 매제 한 강화 기간 을 소유 권 이전 등기 시 까지 로 제한 하 는 것 은 시장 자체 를 말살 하 는 것 이 라 할 수 있 으며 , 최초 입법 취지 에서 와 같이 분양 가상 한 제 는 시장 에 맡겨야 한다는 것 이 다 . 정부 나 공공 이 자의 적 으로 분양 가 를 제한 한다 하 더라도 시장 에서 제한 하 는 분양 가 를 호가 하 는 가격 으로 거래 가 되 는 경우 분양 가상 한 제 의 시행 은 의미 가 없 다는 것 이 다 . 따라서 분양 가 는 시장 에 맡기 고 , 분양 가 로 인해 이익 을 얻 는 자 에 대한 회수 방안 을 찾 아야 한다 . 이 를 위해 이익 을 환수 하 는 방안 을 시스템 으로 구비 하 여야 한다는 것 은 기존 에 주장 한 바 있 다 . 마지막 으로 정부 나 공공 의 인식 변화 이 다 . 정비 사업 지 의 토지 등 소유자 는 정비 사업 으로 대박 을 터트리 는 자 가 아니 라 내 집 을 가지 고 내 집 을 짓 는 소유자 일 뿐 이 다 . 지속 적 으로 문제 가 되 고 있 는 주택 시장 의 왜곡 은 전 세난 을 유발 시켰 고 , 소위 깡통 전세 라는 말 까지 나오 게 되 었 다 . 곧 전세 권 을 가지 고 있 건 소유 권 을 가지 고 있 건 재산 의 수량 에서 는 차이 가 없 다는 것 이 다 . 오히려 정비 사업 지 에 소형 빌라 등 을 가지 고 있 는 자 들 의 재산 가치 가 형편없 어 져 신축 되 는 아파트 에 입주 도 못하 는 현상 이 발생 하 고 , 이 는 토지 등 소유자 들 간 의 갈등 의 요인 이 되 어 왔 다 . 따라서 정부 나 공공 의 인식 변화 가 선행 되 어 정부 나 공공 이 정비 사업 을 활성 화 할 수 있 는 정책 들 을 사전 에 강구 하 여야 할 것 이 다 . 무엇 보다 도 정부 나 공공 은 기존 에 유지 해 왔 던 주택 시장 에 대한 접근 방식 을 바꿔 , 새로운 집 을 짓 는다는 개념 으로 접근 을 한다면 정비 사업 지 의 토지 등 소유자 들 을 배려 하 는 정책 이 될 것 이 다 . 이 와 함께 정비 사업 이 정상 화 되 기 위해서 는 반드시 선행 되 어야 하 는 것 들 이 있 어야 하 고 , 이 들 이 복합 적 으로 작용 을 하 여야 한다는 것 이 다 . 결론 적 으로 정비 사업 이 정상 화 되 기 위해서 는 정비 계획 용적 률 이 법 적 상한 용적률 까지 적용 될 수 있 도록 법 으로 보장 이 되 어야 하 고 , 이 를 적용 하 는 공공 은 법 적 상한 용적률 과 정비 계획 용적 률 간 의 차이 를 무엇 으로 메꿀 수 있 는지 판단 할 수 있 는 권한 만 을 부여 하 여야 한다 . 그리고 임대 주택 건설 의 무 비율 은 폐지 하 고 , 임대 주택 의 건설 의무 는 정부 나 공공 이 져야 한다 . 또한 분양 가상 한 제 및 전 매제 한 기간 폐지 등 의 법 완화 를 통해 시장 의 유동 성 을 확보 하 고 , 이 를 담당 하 는 공공 의 인식 변화 가 수반 되 어야 한다 . 이러 한 정책 들 이 올바로 행해질 때 주택 시장 은 다시 회복 될 것 이 며 , 경제 또한 안정세 로 돌아설 것 이 다 .