집 코노미 KDI 추석 이후 심각 한 역전 세난 벌어질 것 | 한경 닷컴 
 입력 2019 . 09 . 14 07 : 00 수정 2019 . 09 . 14 07 : 53 
 KDI " 연말 부터 서울 · 수도 권 역전 세난 가능 성 " 
 2 년 뒤 부턴 공급 감소 … 전셋값 또 오를 수 도 
 서울 흑석동 흑석 7 구역 을 재 개발 해 입주 한 ‘ 아크 로 리버 하임 ’. 한경 DB 
 국책 연구 기관 인 한국개발연구원 ( KDI ) 이 올 연말 부터 서울 과 수도 권 등 에서 ‘ 역전 세난 ’ 이 확산 할 수 있 다는 전망 을 내놨 다 . 역전 세 란 전셋값 하락 으로 집 주인 이 세입자 의 보증금 을 돌려주 기 어려운 경우 를 말 한다 . 입주 물량 증가 가 원인 이 다 . 그러나 2021 년 부턴 다시 공급 이 급감 할 예정 이 어서 전세 가격 변동 성 이 커질 것 이 란 전망 도 나온다 . 
 ◆‘ 역전 세난 ’ 전망 한 KDI 
 KDI 는 최근 ‘ 우리 나라 주택 공급 의 문제점 과 개선 방향 ’ 보고서 를 통해 올해 지방 을 중심 으로 역전 세 현상 이 확산 할 수 있 다고 전망 했 다 . 새 아파트 입주 가 계속 이어져서 다 . 공급량 이 장기 평균 대비 10 % 늘어날 때 전셋값 은 연간 0 . 6 ~ 1 . 21 % 하락 한다는 게 KDI 의 분석 이 다 . 
 부동산 114 에 따르 면 올해 전국 아파트 입주 물량 은 39 만 6000 가구 로 지난해 ( 45 만 8000 가구 ) 보다 13 % 가량 줄 었 다 . 그러나 연간 20 만 ~ 30 만 가구 선 이 던 예년 을 크 게 웃도 는 수준 이 다 . 이 때문 에 전국 전세 가격 은 2017 년 12 월 부터 1 년 8 개월 째 하락 하 는 중 이 다 . 서울 과 부산 , 광주 , 울산 , 경남 등지 는 지난해 보다 공급 이 많 다 . 수도 권 도 3 년 째 10 만 가구 이상 의 입주 가 이어지 는 중 이 다 . 전국 에 쌓인 1 만 8000 가구 의 준 공후 미분양 아파트 도 전세 가격 약세 를 부채 질 하 는 요인 이 다 . 
 전셋값 이 떨어지 면 임대인 은 새로운 세입자 를 받 더라도 기존 세입자 의 보증금 을 온전히 돌려줄 수 없 다 . KDI 는 이 같 은 역전 세 현상 이 서울 에서 도 표현 화 될 가능 성 이 높 다고 봤 다 . 전셋값 이 가장 높 았 던 시점 이 2017 년 12 월 ~ 지난해 2 월 인 점 을 감안 하 면 세입자 들 의 만기 가 도래 하 는 연말 부터 현실 화 할 수 있 다는 이야기 다 . 1 만 가구 이상 의 입주 가 줄줄이 이어지 는 서울 강동 이 대표 적 이 다 . 고덕동 ‘ 고덕 래미안 힐 스테이트 ’ 전용 면적 84 ㎡ 전세 가격 은 2017 년 연말 6 억 ~ 7 억 원대 였 지만 현재 는 5 억 중반 ~ 6 억 원 대 에 계약 이 이뤄지고 있 다 . 
 수도 권 도 예외 는 아니 다 . KDI 는 수도 권 아파트 중위 전세 가격 이 지난해 대비 0 . 75 ~ 1 . 48 % 하락 한 2 억 3000 만 원 대 가 될 것 으로 내다봤 다 . 2017 년 말 대비 2000 만 원 하락 한 수준 이 다 . 송인호 KDI 연구 위원 은 “ 역전 세 는 임차인 에겐 유동 성 제약 , 임대인 에겐 보증금 상환 압력 을 가져온다 ” 며 “ 전세 대출 기관 이나 반환 보증 기관 의 재무 건전 성 에 도 부정 적 영향 을 불러올 수 있 다 ” 고 말 했 다 . 한국 감정 정원 또한 하반기 부동산 시장 전망 을 통해 올해 전국 전셋값 이 2 . 6 % 하락 할 것 으로 내다봤 다 . 특히 수도 권 외곽 과 지방 에선 전세 물량 이 쉽 게 해소 되 지 않 을 것 으로 전망 했 다 . 김성식 부동산 연구 원장 은 “ 경기 와 동남 권 지역 등 입주 물량 이 증가 하 는 지역 과 주변 지역 의 전세 가격 후퇴 가 이어질 것 ” 이 라고 설명 했 다 . 
 그러나 민간 에선 공포 수준 의 역전 세 가능 성 은 높 지 않 다는 관측 도 나온다 . 조영광 대우건설 연구원 은 “ 신 도시 생활 권 과 인구 밀도 가 높 은 지역 에 선 최근 늘어난 입 주량 에 도 전셋값 이 강보합세 를 보였 다 ” 며 “ 서울 의 경우 민간 택지 분양 가 상한 제 로 10 년 차 이내 아파트 의 희소가치 가 증가 하 면서 전셋값 의 하방 경직 성 이 강해질 것 ” 이 라고 전망 했 다 . 
 ◆ 2021 년 엔 입주 반 토막 
 KDI 는 주택 인 · 허가 물량 이 해 마다 들쑥날쑥 해 수급 불 균형 을 심화 한다고 지적 했 다 . 급증 과 급감 이 반복 되 다 보 니 4 ~ 5 년 마다 가격 불안 이 나타난다는 의미 다 . 2015 년 주택 인 · 허가 는 76 만 5328 가구 로 기초 주택 수요 를 35 만 8000 가구 초과 했 다 . 이후 지난해 까지 연간 20 만 ~ 30 만 가구 안팎 으로 수요 를 웃돈 인 · 허가 가 이뤄졌 다는 게 KDI 의 계산 이 다 . 송 연구 위원 은 “ 최근 공급 급증 은 2000 년 대 초 중반 지정 된 택지 가 2014 ~ 2015 년 민간 에 대량 공급 된 결과 ” 라며 “ 분양 이 늘 면 3 년 의 시차 를 두 고 미분양 증가 로 이어지 기 때문 에 올해 와 내년 은 준공 후 미분양 이 2 만 ~ 3 만 가구 에 달할 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 
 크 게 늘 던 인 · 허가 는 다시 감소 하 는 중 이 다 . 서울 아파트 인 · 허가 물량 은 지난해 3 만 2848 가구 로 2017 년 ( 7 만 4984 가구 ) 의 절반 에 도 못 미쳤 다 . 당시 재건축 초과 이익환 수제 를 피하 기 위한 ‘ 밀어내기 ’ 가 급증 했 던 걸 감안 해도 감소 폭 이 크 다 . 올해 상반기 엔 2 만 2436 가구 의 아파트 가 인 · 허가 를 받 았 다 . 
 인 · 허가 는 통상 공급 물량 의 선행 지표 로 통한다 . 4 ~ 5 년 의 시차 를 두 고 착공 과 입주 가 진행 돼서 다 . 이 때문 에 2024 년 께 엔 공급 절벽 현상 이 나타날 것 이 란 전망 도 나온다 . 민간 택지 분양 가 상한 제 여파 로 인 · 허가 를 받 고 도 사업 을 진행 하 지 않 는 재 개발 · 재건축 사업장 이 늘어나 면 공급 감소 폭 이 더욱 커질 수 도 있 다 . 
 당장 2 년 뒤 부터 아파트 입주 물량 은 예년 의 반 토막 수준 으로 감소 할 전망 이 다 . 부동산 114 가 입주자 모집 공고 를 기준 으로 집계 한 2021 년 서울 아파트 공급량 은 2 만 644 가구 로 올해 ( 4 만 2892 가구 ) 대비 52 % 가량 감소 한다 . 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 와 의 분양 보증 갈등 이나 조합 내홍 등 으로 분양 을 미룬 정비 사업 단지 들 이 많 은 까닭 이 다 . 이 때문 에 2 년 뒤 엔 서울 전역 에서 다시 전세 가격 이 강세 를 보일 수 있 단 관측 이 나온다 . 2021 년 엔 전국 기준 입주 물량 도 21 만 8016 가구 다 . 정점 이 던 2017 년 ( 45 만 8628 가구 ) 의 절반 에 도 못 미친다 . 임병철 부동산 114 수석 연구원 은 “ 예정 대로 분양 하 지 못하 는 단지 가 늘 면서 물량 이 계속 줄어들 고 있 다 ” 며 “ 아파트 공기 ( 工期 ) 가 2 년 6 개월 ~ 3 년 안팎 인 점 을 감안 하 면 이날 현재 착공 하 더라도 일러 야 2022 년 께 입주 한다 ” 고 말 했 다 .