전세 낀 집 증여 , 이건 꼭 확인 ! - 세무 법인 정상 전세 낀 집 증여 , 이건 꼭 확인 ! 조회 : 2535 등록 일 : 2018 / 07 / 23 몇 년 전 에 취득 한 빌라 를 한 채 보유 중 인 모성 애씨 는 그 빌라 를 아들 에게 증여 했 다 . 빌 라는 1 억 원 에 취득 하 였 고 취득세 , 등록세 , 법무사 비용 , 공인 중개사 수수료 등 으로 5 백만 원 을 썼 다 . 현재 빌라 시세 는 2 억 원 을 훌쩍 넘 고 있 는데 , 근처 에 비슷 한 조건 의 빌라 가 거래 된 내역 이 없 어 비교 가 어렵 다 . 공동 주택 공시 가격 은 취득 당시 에 는 6 천만 원 이 었 으나 현재 1 억 2 천만 원 에 머물 고 있 다 . 빌 라는 전세 1 억 원 으로 임대 하 고 있 는 상태 이 다 . 이런 상태 에서 증여 를 한다면 세금 측면 에서 어떤 문제 가 발생 할 수 있 을까 ? ▣ 빌라 가격 은 얼마 로 책정 해야 할까 ? 주택 을 증여 하 는 것 이 므로 증여세 가 과세 된다는 것 은 누구 든 쉽 게 짐작 할 수 있 다 . 그렇 다면 빌라 의 증여 재산 가액 은 얼마 로 하 여 얼마나 증여세 를 내 야 하 는지 가 문제 다 . 즉 빌라 의 가격 을 얼마 로 정해야 하 는가 가 첫 번 째 할 일 인 것 이 다 . 사례 와 같이 증여 재산 에 전세 보증금 과 같 은 채무 가 딸려 있 는 경우 에 는 그 증여 재산 의 가액 을 공동 주택 공시 가격 과 같 은 고시 가 액 과 채무 액 중 큰 금액 으로 정하 여야 한다 . 이 경우 고시 가 액 이 더 크 므로 이 빌라 의 가액 은 1 억 2 천만 원 이 된다 . ▣ 전세 보증금 제외 한 가액 이 증여 재산 그러나 증여 되 는 재산 가액 은 1 억 2 천만 원 전부 가 증여 재산 가액 이 되 는 것 이 아니 다 . 왜냐하면 전세 보증금 은 증여 받 은 아들 이 그대로 부담 해서 나중 에 세입자 에게 돌려 줘야 하 는 것 이 므로 아들 이 증여 로서 온전히 받 은 것 은 전세 보증금 1 억 원 을 뺀 2 천만 원 이 되 는 것 이 다 . 따라서 아들 이 직계 존속 으로부터 10 년 이내 에 다른 증여 받 은 재산 이 없 다면 증여 재산 공제 로서 5 천만 원 까지 공제 가 가능 하 므로 이 증여 로 인하 여 아들 이 부담 해야 할 증여세 는 없 다 . ▣ 전세 보증금 에 대한 양 도 소득세 내 야 그렇 다면 이것 으로 과세 문제 가 모두 끝난 것 일까 ? 앞 에서 빌라 의 가액 1 억 2 천만 원 에서 빼 준 전세 보증금 1 억 원 에 대해서 도 과세 문제 가 있 다 . 모성 애씨 가 부담 하 고 있 던 전세 보증금 반환 채무 를 아들 에게 넘긴 것 은 장래 에 모성 애씨 가 1 억 원 을 지출 해야 할 것 을 하 지 않 아도 된다는 의미 다 . 이 는 다른 말 로 빌라 의 일부분 ( 정확 하 게 는 1 / 1 . 2 ) 을 1 억 원 을 받 고 넘긴 것 과 같 은 것 이 다 . 따라서 모성 애씨 는 1 억 원 에 대한 양 도 소득세 를 내 야 한다 . ▣ 양도세 계산 을 위한 양 도 차익 계산 방법 양도 소득세 를 계산 하 기 위한 양 도 차익 은 어떻게 계산 하 는 것 일까 ? 사례 와 같이 양도 가액 이 기준 시가 ( 공동 주택 고시 가격 ) 로 결정 된 경우 에 는 실제 취득 가액 이 있 다 하 더라도 취득 시 기준 시가 를 취득 가액 으로 사용 하 여야 하 고 , 필요 경비 도 실제 필요 경비 가 아니 라 취득 당시 기준 시가 의 3 % 를 필요 경비 개산 공제 로 반영 하 여야 한다 . 즉 1 억 원 에 취득 하 였 기 때문 에 1 억 원 에 대한 양 도 차익 이 없 을 것 으로 생각 하 면 안 된다 . 양 도 차익 은 ( 1 . 2 억 원 - 6 천만 원 - 6 천만 원 의 3 %) x ( 1 / 1 . 2 ) = 48 . 5 백만 원 이 되 어 이 에 대한 양 도 소득세 가 과세 된다 . 세무 조사 받 기 딱 좋 은 사업자 유형 ? [ 2018 / 07 / 24 ] 자영업 자 도 고용 보험 가입 할 수 있 어요 . [ 2018 / 07 / 20 ] 공유 하 기 글 요소 비 영리 동일 조건