전입 신고 늦 었 다가 , 보증금 날리 고 쫓겨 납니다 " 나 도 모르 게 바뀐 집 주인 , 경매 넘어가 도 보증금 못 받 아 " 정부 민원 포털 로 인터넷 전입 신고 가능 확실 한 보장 방법 ' 권리 보험 ' 상품 있 어 부동산 도심 괴담 이 라는 게 있 습니다 . " 이사 날 집 주인 이 작정 을 하 고 대출 을 받 거나 하 면 어떻게 하 지 ? " 입니다 . 전세 로 이사 를 간 집 의 보 즘 금 을 날리 는 악몽 입니다 . ' 요즘 세상 에 그런 일 이 어디 있 어 ' 라고 생각 할 수 있 겠 지만 , 이런 일 이 실제로 일어났 습니다 . 얼마 전 뉴스 에서 전입 신고 날 근저당 이 설정 되 는 바람 에 후 순위 로 밀린 전세 보증금 을 날릴 상황 에 닥친 임차인 의 안타까운 사정 이 보도 됐 습니다 . ' 만 에 하나 ' 라고 생각 했 던 일 이 벌어지 면서 임대차 계약 시 주 의 상황 에 대해 다시금 돌아보 게 되 는 계기 가 됐 는데요 , 사연 은 다음 과 같 습니다 . A 씨 는 주말 을 앞두 고 이사 한 걸 두고두고 후회 하 고 있 습니다 . 임대차 보증금 1 억 원 에 다 가구 주택 을 임차 해 이사 를 마쳤 습니다 . 하지만 이 사날 이 금요일 오후 다 보 니 당일 에 전입 신고 를 못 했 습니다 . ' 설마 무슨 일 이 있 겠 어 ? ' 하 며 결국 주말 을 넘겨 그 다음 날 인 월요일 에 전입 신고 를 마쳤 습니다 . 그런데 입주 두 달 뒤 집 주인 이 바뀌 었 다는 소식 을 전해 들 었 습니다 . 바뀐 집 주인 의 채권자 들 이 주택 을 가압류 하 고 경매 신청 까지 하 게 되 었 습니다 . 그제서야 뜻밖 의 사실 을 알 게 되 었 습니다 . 전입 신고 한 그 날 옛 집 주인 에서 새 집 주인 으로 소유 권 이 이전 됐 습니다 . 동시 에 새 주인 이 채권 최고액 2 억 8000 만 원 의 근저당 을 설정 한 것 이 었 습니다 . 임차인 의 대항력 은 전입 신고 한 날 의 다음 날 발생 합니다 . 경매 절차 에서 선순위 근저당 권 자 보다 배당 순위 가 늦 어 져 보증금 전액 을 못 받 게 될 위기 에 처했 습니다 . [ 답변 ] 임차인 께서 는 이사 하 는 날 집 주인 이 바뀌 면서 새롭 게 근저당 권 을 설정 하 는 것 이 매우 이례 적 인 일 입니다 . 전혀 예상 하 지 못했 겠 지만 , 이사 당일 에 만 전입 신고 를 했 다면 보증금 을 안 전하 게 보호 받 을 수 있 었 습니다 . 공휴일 을 포함 해 ' 24 시간 정부 민원 포털 ' 에서 인터넷 으로 전입 신고 가 가능 해졌 습니다 . 인터넷 을 통해 확정 일자 도 발급 받 을 수 있 다는 점 을 미리 아셨 다면 큰 문제 는 없 었 을 겁니다 . 그럼에도 이 같 은 사례 로 거주 하 고 있 는 주택 이 경매 에 넘어갈 경우 가 있 습니다 . 이 경우 임대차 보증금 을 돌려 받 을 수 없 습니다 . 경매 절차 에서 배당 순위 는 민사 집 행법 에 정해져 있 습니다 . 경매 부동산 을 매각 한 대금 은 모든 채권자 에게 동일 하 게 나눠 주 는 것 이 아니 라 집행 비용 을 가장 먼저 공제 하 고 , 나머지 는 기준 일자 에 따라 우선 순위 가 높 은 권리 자 부터 배당 받 게 됩니다 . 주택 에 거주 하 는 임차인 의 보증금 도 대항력 을 갖추 면 등기 된 물권 ( 근저당 권 , 전세권 등 ) 의 등기 일 과 비교 해 그 순서 를 매기 게 됩니다 . 그런데 대법원 판례 ( 1999 . 5 . 25 . 선고 99 다 9881 판결 ) 에 의하 면 , 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 요건 ( 주택 의 점유 + 전입 신고 ) 을 갖추 면 전입 신고 한 날 이 아니 라 주민 등록 을 마친 그 다음 날 오전 0 시 부터 대항력 이 생깁니다 . 임차인 의 전입 신고 와 근저당 권 등기 가 같 은 날 이루 어 진다면 , 배당 순위 에서 근저당 권 자 가 앞서 게 되 는 것 입니다 . 이런 일 을 방지 하 려면 앞서 말씀 드린 ' 24 시간 정부 민원 포털 ' 을 이용 하 거나 임대차 계약 ( 매매 계약 도 포함 ) 체결 전 에 그 주택 의 권리 상태 나 법률 적 방해 사유 가 없 는지 ' 부동산 등기부 등본 ' 등 을 꼼꼼히 확인 하 는 절차 가 필수 적 입니다 . 보다 확실 한 보장 을 받 고 싶 으시 다면 소유 권 이나 제한물권 에 대한 권리분석 및 법률 적 위험 을 담보 하 는 ' 권리 보험 상품 ' 에 가입 하 시 는 것 을 추천 드립니다 . 가져온 곳 : 카페 > 토지 사랑 모임 카페 | 글쓴이 : 토지 정보 | 원 글 보 기 공유 하 기 글 요소