상가 임대차 계약 할 때 제 소전 화해 조서 란 ? 재판 상 의 화해 에서 당사자 쌍방 이 확인 하 고 합의 한 화해 의 내용 을 기록 한 문서 로 확정 판결 과 똑같 은 효력 을 가지 며 , 기판력 과 집행력 을 가지 는 문서 를 뜻 한다 . 즉 제 소전 화해 조서 란 소송 을 제시 하 기 전 에 쌍방 이 합의 를 하 여 만든 조서 를 말 하 며 , 이것 은 법원 에서 소송 을 제시 할 경우 이 문서 로 판결 을 하 겠 다는 약속 과 같 은 것 으로 , 1 차 재판 이 끝난 것 과 같 은 효력 을 가진다 . 다시 말 해 임대차 계약 기간 중 발생 할지 모르 는 분쟁 에 대해 임대인 과 임차인 의 소송 을 방지 하 기 위해 대부분 임대인 의 입장 에 서 서 판결 을 미리 받 아 두 는 것 이 다 . 제 소전 화해 조서 의 주요 분쟁 은 임대료 미납 , 시설물 의 임의 설치 , 폐기 등 이 주요 하 고 , 상가 인 경우 는 권리금 등 에 관한 분쟁 을 막 고자 하 는 경우 가 주요 요인 이 다 . * 제소 전 화해 조서 를 작성 하 는 이유 1 . 임차료 연체 시 쉽 게 명도 를 하 기 위해 2 . 권리금 및 시설 , 업종 에 대해 명확 하 게 해 두 기 위해 3 . 세입자 를 길들이 기 쉬워서 4 . 임대 기간 이 끝남 과 동시 에 명도 하 기 쉬워서 5 . 임대 기간 이 만료 된 후 원상 복구 가 용이 하 기 때문 에 상가 를 계약 할 때 화 해 조서 를 한다는 것 은 임대인 에게 유리 하 고 임차인 에게 는 조금 불리 하 다고 생각 됩니다 만 , 임대인 의 의사 에 응해 주 지 않 으면 계약 이 성사 가 되 지 않 으니 응할 수 밖 에 없 습니다 . 하지만 임대인 이 제 소전 화해 조서 을 요구 한다고 해서 너무 걱정 할 필요 는 없 습니다 . 임차인 은 임차인 의 권리 와 의무 를 다 하 게 되 면 아무 문제 는 없 기 때문 입니다 . 그렇지만 임대차 계약서 작성 시 계약서 는 반드시 꼼꼼히 확인 하 여 분쟁 을 최소 화 하 는 것 이 좋 습니다 . 화해 조서 의 내용 1 . 임대 기간 만료 될 시 임대인 이 점포 를 원할 경우 임차인 은 즉시 응한다 . 2 . 임차료 를 3 개월 연체 될 시 계약 을 해지 할 수 있 으며 , 별도 의 명도 소송 없이 강제집행 하 여도 무방 하 다 . 3 . 강제집행 을 하 는 경우 비용 일체 를 임차인 의 보증금 에서 공제 한다 . 4 . 임대인 이 건물 을 매매 할 " 때 에 는 임차인 은 계약 기간 이 종료 되 는 대로 즉시 비워 준다 . 5 . 권리금 은 절대 인정 하 지 않 고 임대인 에게 요구 해서 도 아니 된다 . 6 . 타인 에게 양도 해서 는 아니 된다 . 7 . 임차인 은 화재 보험 에 가입 하 여야 한다 . 8 . 건물 의 간판 , 시설 등 을 설치 할 시 에 는 임대인 의 허락 을 받 아야 한다 . 상가 임대차 보호법 이 2015 년 5 월 13 일 그리고 2018 년 9 월 20 일 개정 공포 되 어 국회 에서 상가 권리금 보호법 이 시행 중 에 있 습니다 . 이 법안 은 임차인 의 영업권 을 보호 하 는 법안 으로 상가 권리금 회수 가 법 적 으로 가능 해 졌 고 , 상가 임대차 계약 10 년 보장 , 권리금 산정기 준 마련 등 과거 보다 는 임차인 이 마음 편히 장사 를 힐 수 있 는 토대 를 만들 었 으나 , 아직 은 미흡 한 점 이 많 아 좀 더 보완 해야 할 점 이 많이 있 습니다 . 임대인 의 입장 에서 보 면 소유 권 이 라는 막강 한 권리 의 행사 가 상가 임대차 보호법 에 의해 제한 되 어 , 임대차 계약 시 임차인 에게 " 제 소전 화해 조서 " 의 작성 을 요구 하 고 있 습니다 . 상가 임대차 보호법 은 " 임차인 이 3 기 의 차임 액 에 해당 하 는 금액 에 이르 도록 차임 을 연체 한 사실 이 있 는 경우 " 에 임대차 계약 을 해 지 할 수 있 다 . 라고 명시 하 고 있 습니다 . 상가 임대차 보호법 은 강행 규정 이 기 때문 에 강행 규정 에 위반 된 특약 은 무효 가 됩니다 . 따라서 제 소전 화해 조서 를 작성 할 때 는 월 임대료 연체 액 이 3 기 로 하 여야만 화해 가 성립 될 것 입니다 . 또한 임차인 의 권리금 을 보호 한다는 상가 권리금 보호법 시행 법안 이 시행 되 면서 제 소전 화해 조서 를 작성 할 때 " 권리금 을 인정 하 지 않 는다 " 라는 조항 은 넣 을 수 없 습니다 . 공유 하 기 글 요소