‘ 갭 투자 90 %’ 은 마 두 얼굴 · · · 최근 2 년 매수 자 72 % 는 무주택자 – 조인스 랜드 부동산 
 [ 중앙일보 조인스 랜드 ] 입력 2020 . 06 . 30 11 : 09 
 집값 요동 때 마다 , 정부 대책 때 마다 주목 받 는 재건축 대장 주 은 마 
 “ 졸지 에 투기꾼 이 돼버렸 다 . ” 50 대 지인 의 토로 다 . 그 는 서울 강남구 대치동 은 마아 파트 를 3 년 전 구입 해 갖 고 있 다 . 
 “ 새로 지 은 은 마 에 살 고 싶 었 다 . 사업 이 진척 되 면 몇 년 내 에 철거 해 재건축 공사 에 들어갈 수 도 있 는데 어떻게 거주 할 생각 이 들 었 겠 나 . 어차피 재건축 이 본궤도 에 오르 면 준공 할 때 까지 팔 지도 못 한다 ( ( 재건축 조합원 명의 변경 금지 ) . ” 
 은 마가 6 · 17 부동산 대책 의 소용돌이 한 복판 으로 빨려 들어갔 다 . 정부 가 2 년 이상 거주 하 지 않 으면 조합원 새 아파트 분양 자격 ( 입주 권 ) 을 주 지 않 기 로 한 1 호 대상 이 될 수 있 다 ( 정부 는 내년 이후 조합 설립 을 신청 하 는 재건축 단지 부터 적용 키로 했 고 , 은 마는 그 이전 추진 위 구성 단계 다 ) . 
 은 마 가 속한 대치동 등 강남 권 4 개 동 이 토지 거래 허가 구역 으로 지정 돼 주택 거래 허가 를 받 아야 사 고 팔 수 있 다 . 2 년 이상 거주 목적 이 어야 허가 받 을 수 있 다 . 대지 ( 대지 지분 ) 18 ㎡ 초과 면 토지 거래 허가 대상 인데 은 마는 최소 48 . 3 ㎡ 다 . 
 매매 회전율 5 % 
 ▲ 4000 가구 가 넘 는 서울 강남구 대치동 은 마는 집값 선두 에 서 있 는 재건축 대장 주 다 . 지난 6 . 17 대책 영향 이 가장 큰 단지 로 꼽힌다 . 
 1979 년 지 어 진 4424 가구 ( 전용 76 , 84 ㎡) 의 은 마는 강남 요지 의 입지 여건 과 매머드 급 규모 덕 에 재건축 대장 주로 불렸 다 . 집값 을 주도 하 는 재건축 단지 의 선두 에 있 다 보 니 정부 규제 의 주요 타깃 이 됐 다 . 현재 시 가 총액 이 8 조 8000 억 원 정도 다 ( 가구 당 20 억 원 ) . 
 은 마 가 투기 의 온상 일까 . 전체 의 5 % 인 224 가구 의 등기부 등본 을 들여다 봤 다 . 정부 가 투기 로 보 는 ' 갭 투자 ' 와 강남 현금 부자 무주택자 의 새 집 마련 이란 두 얼굴 이 나타났 다 . 
 국토 부 실 거래 가 자료 에 따르 면 은 마는 최근 2017 ~ 19 년 3 년 간 668 건 이 거래 돼 연평균 5 % 의 거래 회전율 을 나타냈 다 . 같 은 동 에 있 는 일반 아파트 인 래미안 대치 팰리스 의 같 은 기간 회전율 이 5 . 4 % 로 은 마 보다 더 높 다 . 
 2017 ~ 19 년 서울 아파트 매매 거래 건수 가 26 만 1370 건 으로 연평균 8 만 7124 건 이 다 . 이 기간 서울 아파트 재고 물량 이 평균 166 만 가구 로 1 년 에 20 가구 중 한 가구 ( 5 . 2 %) 가 팔렸 다 . 은 마 가 다른 아파트 보다 거래 가 많 지 않 은 편 이 다 . 
 집값 이 요동칠 때 마다 은 마가 주목 받 는 바람 에 거래 가 몰린다는 착시 를 준 셈 이 다 . 
 ▲ [ 자료 국토 부 ] 
 2006 년 이후 현재 까지 은 마 아파트 거래 건수 가 2622 건 이 다 . 같 은 집 이 두 차례 이상 팔린 적 도 있 겠 지만 대략 15 년 동안 전체 의 절반 정도 가 팔렸 다 . 
 20 년 넘 게 보유 21 % 
 224 가구 등기부 등본 을 확인 한 집 들 의 평균 매매 회수 가 2 . 3 회 다 . 40 년 간 2 . 3 회면 평균 10 년 이상 보유 했 다는 말 이 다 . 매매 거래 된 201 가구 중 매매 시기 가 2000 년 이전 으로 20 년 넘 게 보유 한 집 이 43 가구 로 21 . 4 % 다 . 단지 전체 로 추정 하 면 1000 가구 가량 이 다 . 15 년 넘 는 보유 기간 은 40 % 였 다 . 
 20 년 전 인 2000 년 들 어서 부터 재건축 을 추진 했 기 때문 에 재건축 기대감 으로 장기 보유 한 것 으로 풀이 된다 . 소유자 연령 은 평균 58 세 로 나타났 다 . 30 대 는 4 % 다 . 
 매수 자 절반 가량 ( 57 %) 이 강남 3 구 ( 강남 · 서초 · 송파구 ) 거주자 다 . 강남 3 구 매수 자 5 명 중 4 명 이 은 마 가 속한 강남구 다 . 같 은 은 마 단지 내 에서 매수 한 경우 도 적 지 않 다 . 전체 매매 거래 10 건 중 하나 인 10 % 를 차지 한다 . 같 은 단지 거주자 가 재건축 진척 과 가격 동향 에 가장 빠르 기 때문 으로 업계 는 본다 . 
 지방 ' 원정 투자 ' 8 % 
 지방 에서 ‘ 원정 투자 ’ 한 경우 는 8 % 정도 다 . 201 건 중 16 건 이 다 . 
 절반 정도 가 여러 명 이 지분 을 나눈 공동 소유 로 나타났 다 . 조사 대상 224 가중 122 가구 다 . 2017 년 이후 공동 소유 가 많 다 . 44 가구 중 70 % 인 31 가구 다 . 
 현 정부 들 어 양 도 세종 부세 등 이 강화 되 면서 지분 을 나누 는 공동 소유 가 절세 에서 유리 한 측면 이 있 다 . 
 증여 도 눈 에 띈다 . 등기부 등본 상 2018 ~ 19 년 거래 된 26 건 중 23 % 인 6 건 이 증여 였 다 . 현 정부 들 어 다 주택 자 보유 세 ( 재산세 + 종 부세 ) 부담 증가 , 양도세 중과 등 으로 다 주택 자 의 주택 수 ‘ 쪼개 기 ’ 가 늘 면서 증여 가 급증 했 다 . 2017 년 까지 연간 2000 건 안팎 이하 이 던 강남 3 구 ( 강남 서초 송파구 ) 아파트 증여 건수 가 2018 년 5000 건 을 넘어섰 고 지난해 에 도 3100 여건 이 었 다 . 
 이번 대책 이 규제 의 사각지대 로 꼽 은 법인 매수 도 보였 다 . 지난해 매매 된 76 ㎡ 6 건 중 1 건 의 매수 자 가 2018 년 9 월 설립 된 비 주거 용 건물 개발 및 공급 업 으로 분류 된 법인 이 었 다 . 정부 는 이번 대책 에서 재건축 새 아파트 분양 자격 에서 법인 을 제외 하 기 로 했 다 . 법인 은 양 도 세종 부세 등 세제 가 강화 되 기 도 한다 . 
 2017 년 이후 ‘ 갭 투자 ’ 90 % 
 매매 거래 대부분 임대 보증금 을 승계 받 아 매입 한 ‘ 갭 투자 ’ 로 나타났 다 . 2017 년 이후 매매 거래 된 44 건 중 매수 자 가 들어가 사 는 집 은 5 가구 로 11 . 4 % 다 . 갭 투자 가 88 . 6 % 다 . 작 은 76 ㎡ 의 갭 투자 ( 91 . 7 %) 가 84 ㎡( 85 %) 보다 많 다 . 정부 가 지난 6 · 17 대책 때 발표 한 올해 강남 4 구 ( 강동구 포함 ) 갭 투자 비율 60 % 대 보다 훨씬 높 다 . 
 ▲ 2010 년 항공 촬영 한 은 마 . [ 사진 서울시 ] 
 전체 등기부 등본 224 가구 에서 주인 이 거주 하 고 있 는 비율 은 26 . 8 %( 60 가구 ) 다 . 3000 가구 정도 가 세입자 다 . 주인 이 거주 하 는 가구 의 절반 ( 26 가구 ) 은 2000 년 이전 거래 된 집 이 다 . 지 은지 시간 이 지나 집 이 낡 아 졌 고 재건축 이 추진 되 면서 갭 투자 비율 이 올라갔 다 . 
 소유자 거주지 로 해외 도 있 다 . 국적 을 외국 으로 바꾼 사례 도 나온다 . 재건축 분양 자격 을 갖추 기 위해 국내 로 들어와 은 마 에서 2 년 이상 거주 하 기 쉽 지 않 을 것 으로 예상 된다 . 
 무주택자 거래 72 % 
 2017 년 이후 매매 거래 된 37 건 중 무주택자 거래 가 23 건 으로 72 % 였 다 . 내 집 마련 인 셈 이 다 . 매수인 주소 의 등기부 등본 을 확인 해 주인 이 다른 사람 이 면 무주택자 로 봤 다 . 은 마 를 매수 한 뒤 기존 집 을 처분 해 갈아타 기 로 추정 되 는 경우 가 6 건 ( 19 %) 이 었 고 다른 집 을 갖 고 있 어 2 주택 이상 인 사례 가 3 건 ( 9 %) 였 다 . 종부 세 강화 등 으로 다 주택 자 의 추가 주택 구입 메리트 가 떨어졌 고 고가 여서 주택 을 늘리 기 부담 스럽 기 도 하 다 . 
 은 마는 갭 투자 하 더라도 임대 보증금 이 상대 적 으로 적 어 비용 부담 이 크 다 . 낡 은 단지 여서 매매 가격 대비 전셋값 비율 이 25 ~ 30 % 로 낮 다 . 76 ㎡ 시세 가 19 억 원 인데 전셋값 은 5 억 원 대 다 . 강남구 아파트 평균 매매 가격 대비 전셋값 비율 이 50 % 정도 다 . 
 은 마 를 구입 하 려면 대출 한도 ( LTV 40 %) 까지 대출 을 받 더라도 매매 가격 의 60 % 를 현금 으로 갖 고 있 어야 한다 . 무주택자 의 경우 본인 이 거주 하 는 집 의 전세 보증금 외 에 이만큼 의 여윳돈 이 있 어야 한다 . 지난해 12 · 16 대책 이후 15 억 원 넘 는 초고 가 주택 의 주택 담보 대출 이 아예 금지 되 면서 갭 투자 비용 이 매 맷 값 의 70 % 로 올라갔 다 . 지난 3 월 부산 에 사 는 50 대 가 19 억 3300 만 원 에 76 ㎡ 를 구입 했 다 . 이 주택 의 전세 보증금 을 확인 할 수 없 지만 평균 전세 보증금 ( 5 억 원 ) 이 라면 15 억 원 가량 을 현금 으로 갖 고 있 어야 한다 . 
 토지 거래 허가 구역 지정 으로 은 마 거래 가 사실상 막혔 다 . 재건축 분양 자격 을 갖추 기 위한 집 주인 3000 가구 의 대 규모 입주 혼란 을 막 으려면 사업 을 서둘러 올해 안 에 조합 설립 인가 신청 을 해야 한다 . 조합 설립 신청 에 주민 75 % 동의 가 필요 하 다 . 3318 가구 다 . 대 규모 조합원 분양 자격 탈락 위기 에서 은 마가 사업 속도 를 낼지 주목 된다 . 
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