다른 사람 을 내보내 는 부동산 명도 ( 인도 ) 문제 에 대한 사회 적 인 시각 은 상반 된다 . 명도 하 는 데 몇 년 이 걸릴 수 있 다며 부담 스럽 게 생각 하 는 경향 도 있 는 반면 명도 문제 를 간단 하 게 치부 해 버리 는 사람 도 적 지 않 다 . ◆ 간단 하 지 않 은 명도 문제 각각 의 케이스 가 구체 적 으로 다르 기 때문 에 사실 “ 어렵 다 ” , “ 쉽 다 ” 고 일률 적 으로 명도 문제 를 이야기 하 기 는 곤란 하 다 . 하지만 예전 부터 명도 문제 가 쉽 지 않 았 던 것 은 사실 이 다 . 이런 문제점 을 감안 해 최근 법원 실무 상 부동산 명도 사건 에 대해서 는 다른 사건 들 에 비해 신속 한 재판 이 이뤄질 수 있 도록 배려 하 고 있 다 . 경매 사건 역시 몇 년 전 부터 시행 되 고 있 는 민사 집행 법상 ‘ 부동산 인도 명령 제도 ’ 를 통해 적법 하 게 점유 할 권원 ( 權原 ) 이 없 는 것 으로 판단 되 는 점유자 에 대해서 는 일반 적 인 명도 재판 을 통하 지 않 고 도 간편 하 고 신속 하 게 명도 집행 이 가능 하 도록 제도 화 했 다 . 그럼에도 불구 하 고 명도 문제 는 점유자 의 권익 과 관련 돼 있 다는 점 에서 신중 하 게 검토 해야 할 사건 이 다 . 부동산 을 점유 하 는 쪽 에서 는 점유 하 는 부동산 이 주 거나 생업 의 공간 이 라는 점 에서 법 이 보호 하 는 한도 내 에서 는 조금 이 라도 점유 기간 이 더 길 었 으면 하 는 바람 을 가질 수 밖에 없 다 . 또 점유 하 는 과정 에서 점유자 가 들인 유익비 · 필요비 · 부속물 에 대한 투자 등 비록 금액 으로 는 많 지 않 을 수 있 지만 법 이 보호 하 는 범위 에서 는 금전 적 인 보상 을 당연히 희망 한다 . 이런 점유자 의 권리 는 당연히 보호 돼야 한다는 점 에서 명도 문제 는 쉽 게 생각 할 수 없 다 . 더구나 재판 이 아닌 불법 적 인 방법 으로 점유자 의 권리 를 침탈 하 는 행위 는 형사 처분 까지 받 을 수 있 다 . 최근 한 언론 보도 에 따르 면 장기간 차임 ( 借賃 ) 을 받 지 못하 던 어느 건물 주 가 해당 임대차 목적물 인 주택 의 출입문 밖 에서 못질 을 해 버려 주택 안 에 갇혀 외부 로 출입 하 지 못하 게 된 세입자 의 신고 로 경찰 이 출동 한 사례 도 있 었 다 . 결국 이 건물 주 는 권리 행사 방해죄 로 형사 처분 받 을 처지 가 됐 다고 전해진다 . 세입자 가 없 을 때 출입문 자물쇠 를 바꾸 거나 세입자 의 짐 을 임의 로 반출 하 는 등 의 방법 으로 재판 이 아닌 실력 으로 임대차 목적물 을 사용 하 지 못하 게 하 는 사례 는 많 았 다 . 하지만 이 사건 처럼 세입자 가 내부 에 있 음 에 도 불구 하 고 출입문 외부 에 못질 함 으로써 세입자 가 갇히 게 되 는 것 은 매우 드문 일 이 라고 하 지 않 을 수 없 다 . 형사 처분 대상 인 것 은 틀림없 어 보이 지만 세입자 가 집 안 에 있 는 상태 에서 외부 에서 문 에 못질 해 세입자 가 밖 으로 나오 지 못하 게 했 다면 감금죄 로 적용 하 는 것 이 더 적절 할 텐데 왜 권리 행사 방해죄 가 적용 되 는지 가 궁금 하 다 . 아마도 ‘ 세입자 가 집 안 에 있 는 사실 을 알 지 못한 채 세입자 가 집 안 에 들어가 는 것 을 막 는 차원 에서 못질 한 것 이 다 ’ 는 건 물주 의 변명 이 있 었 을 것 이 다 . 또 ‘ 집 안 에 있 었 다는 사실 을 당시 에 건물 주 에게 알리 지 않 았 다 ’ 는 세입자 의 진술 까지 있 었 다고 전해진다 . 아마도 월세 체납 으로 건물 주 에게 시달리 는 상황 에서 이러 한 상황 을 인지 하 고서 도 세입자 가 일부러 인기척 을 하 지 않 았 을 가능 성 도 있 어 보인다 . 이 에 따라 건물 주 에 대해 감금 의 고의 를 인정 하 기 가 곤란 했 기 때문 으로 보인다 . 법 절차 는 비용 과 시간 이 많이 들 어 불편 한 것 은 사실 이 다 . 하지만 그렇 다고 해서 세입자 에 대한 권리 행사 의 방법 으로 재판 이 아닌 실력 을 동원 하 는 것 은 형사 처분 될 가능 성 이 높 다 . 보도 된 사건 과 같 은 권리 행사 방해죄 뿐 만 아니 라 세입자 의 주 거나 영업 공간 에 침입 하 면 주 거 침입 죄 나 건조물 침입 죄 가 , 폭력 적 으로 업무 를 방해 하 면 업무 방해죄 가 성립 될 수 있 다 . 이 때문 에 이런 실력 행사 에 는 매우 신중 할 필요 가 있 다 . ◆‘ 임 의 명 도약정 ’ 은 원칙 적 무효 재판 을 하 지 않 고 손쉽 게 임대인 의 목적 을 달성 하 는 방법 이 있 다 . 예 를 들 어 차임 ( 임차료 ) 을 3 번 이상 연체 하 면 임대차 공간 내 에서 세입자 의 짐 을 임의 로 명도 하 기 로 하 는 약정 , 이른바 ‘ 임 의 명 도약정 ’ 을 미리 임대차 계약서 에 넣 어 두 는 방법 도 고려 할 수 있 다 . 하지만 이러 한 합의 역시 원칙 적 으로 무효 로 해석 되 고 있 다 . 대법원 이 2005 년 3 월 10 일 선고 한 ‘ 2004 도 341 ’ 업무 방해죄 사건 을 살펴보 면 임차인 이 영업 하 는 점포 를 임의 명 도약정 에 따라 임대인 이 임의 로 자물쇠 로 잠그 고 임차인 의 간판 을 철거 해 버린 사안 에서 업무 방해죄 의 유죄 를 인정 했 다 . 따라서 임의 명도 계약 은 민사 상 으로 무효 다 . 그래서 이러 한 약정 에 따라 임의 로 명도 를 집행 해 버리 는 것 은 민사 상 으로 불법행위 , 형사 상 으로 는 범죄 로 인정 될 가능 성 이 높 다 . 상가 번 영회 등 집합 건물 내 에서 상가 규약 등 에 따라 이뤄진 단전 · 단수 조치 에 대해 판례 에서 정당행위 로 판단 한 적 이 있 다 . 하지만 단전 · 단수 조치 와 비교 할 때 임의 명도 조치 는 훨씬 법익 침해 가 크 다는 점 에서 임의 명도 계약 은 원천 적 으로 무효 로 판단 된 것 으로 생각 된다 . 결국 현행 제도 에서 차임 연체 에 따른 분쟁 을 간단 하 고 편리 하 게 해결 하 는 가장 효과 적 인 방법 은 ‘ 제 소전 화해 ’ 절차 를 통해 연체 차임 에 대한 금전 채무 명의 와 인도 집행 의 권원 을 미리 확보 해 두 는 것 이 다 . 임대차 계약 을 체결 하 면서 그 무렵 에 미리 제 소전 화해 를 해 두 면 복잡 하 고 시간 이 많이 드 는 차임 청구 나 명도 ( 인도 ) 소송 을 하 지 않 고 도 신속 하 게 권리 관계 를 정리 할 수 있 기 때문 이 다 . 교통사고 나 질병 에 대비 해 적절 한 보험 에 가입 하 듯이 임대차 계약 과정 에서 발생 하 는 위험 에 대비 하 는 조치 로 제 소전 화해 제도 를 활용 할 필요 가 있 다 . ▶ 용어 설명 제 소전 화 해 : 민사 분쟁 이 생겼 을 때 당사자 간 의 분쟁 이 소송 으로 까지 번지 는 것 을 막 기 위해 소송 전 에 법관 앞 에서 화해 를 성립 시키 는 절차 다 . 분쟁 당사자 중 일방 이 신청 함 으로써 시작 되 며 적법 하 다면 화해 기일 이 정해 지 고 법관 이 양 당사자 를 소환 , 화해 가 성립 되 면 화해 조서 를 작성 한다 . 이 화해 조서 는 확정 판결 과 동일 한 효력 을 갖 는다 . 공유 하 기 글 요소