입주 폭탄 에 깡통 전세 비상 ! 피 같 은 전세금 지키 는 법 리얼 캐스트 ┃ 과잉 공급 → 입주 폭탄 → 집값 ∙ 전셋값 하락 → 깡통 전세 → 전세 보증금 공중분해 박근혜 정부 의 초 이노 믹스 시절 , 단군 이래 가장 많 은 분양 물량 이 쏟 아 졌었 는데요 . 이때 분양 한 아파트 의 입주 시기 가 도래 하 면서 2018 년 주택 시장 에 43 만 여 가구 가 쏟아져 나올 예정 입니다 . 입주 물량 이 대거 쏟아지 면 집 주인 이 세입자 를 구하 지 못하 는 ' 역 ( 逆 ) 전 세난 이 발생 할 가능 성 이 높 은데요 . 역전 세난 은 매매 • 전세 가격 동반 하락 을 불러와 집 을 팔 아도 전세 보증금 을 돌려주 기 어려운 ' 깡통 전세 ' 로 이어지 고 세입자 는 전세 보증금 을 떼일 위험 에 노출 되 는 것 이 죠 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 1 _ 등기부 등 본 확인 세입자 가 전 재산 이나 다름없 는 전세 보증금 을 지킬 수 있 는 가장 확실 한 방법 은 대출 이 없 는 집 을 구하 는 것 입니다 . 근저당 금액 이 매매 가의 20 % 를 넘 으면 계약 을 하 지 않 는 게 좋 은데요 . 등기부 등본 을 보 면 부동산 의 지번 , 지목 , 구조 , 면적 같 은 현황 외 에 도 소유 권 , 저당권 , 전세 권 , 가압류 등 권리 설정 여부 를 확인 할 수 있 습니다 . 따라서 계약 하 기 전 등기부 등본 을 꼭 확인 해야 하 는데요 . 등기부 등본 은 계약 전후 로 여러 번 에 걸쳐 확인 해야 합니다 . 계약금 을 내 고 잔금 을 치르 기 전 에 주인 명의 가 변경 되 거나 해당 매물 로 임대인 이 대출 을 받 을 수 있 기 때문 입니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 2 _ 선순위 임차인 있 는지 확인 전세 계약 시 선순위 인 다른 임차인 이 있 는지 도 꼼꼼히 살펴야 합니다 . 나중 에 집 이 경매 로 넘어갈 경우 선순위 임차 보증금 이나 은행 대출 을 빼 면 전세 보증금 을 100 % 돌려받 지 못할 수 도 있 기 때문 입니다 . 특히 다 가구 주택 에 전세 를 구할 때 는 더욱 주의 가 요구 되 는데요 . 다 가구 주택 은 2 ~ 19 가구 의 건축 이 가능 합니다 . 경우 에 따라서 자신 보다 먼저 입주 한 세입자 가 18 가구 나 있 을 수 있 는 것 이 죠 . 선순위 임차인 이 몇 가구 인지 , 선순위 임차 보증금 합계 가 집값 의 어느 정도 수준 인지 정확히 알 고 계약 해야 합니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 3 _ 확정 일자 or 전세 권 설정 전세금 을 안 전하 게 지키 려면 전세 계약 후 해당 주민 센터 에서 임대차 계약서 확정 일자 를 받 은 동시 에 전입 신고 도 해야 합니다 . 확정 일자 와 전입 신고 중 늦 게 신고 된 날짜 가 임차인 이 임대차 보호법 상 ' 대항력 ' 을 갖춘 날 로 인정 되 기 때문 입니다 . 전입 신고 가 어려우 면 전세 권 ( 전세가 의 0 . 24 %) 설정 을 해야 합니다 . 이 를 설정 하 면 집 이 경매 에 넘어가 더라도 은행 과 동등 하 게 지분 비율 에 따라 돈 을 돌려받 을 수 있 고 스스로 그 경매 에 참여 해 낙찰 을 받 을 수 도 있 습니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 4 _ 임대인 세금 체납 여부 사전 확인 임차권 의 3 대 조건 인 실제 거주 , 전입 신고 , 확정 일자 를 모두 충족 했 다 해도 전세 보증금 을 돌려받 지 못할 수 있 습니다 . 바로 세금 이 체납 된 경우 인데요 . 등기부 등 본 확인 결과 세입자 보다 앞선 권리 자 가 없 어 안심 하 고 전세 권 설정 과 확정 일자 를 받 았 다 해도 그 보다 앞선 체납 국세 가 있 다면 전세 보증금 을 돌려받 기 쉽 지 않 습니다 . 따라서 집 주인 이 그동안 밀린 세금 이 없 는지 사전 에 미리 확인 해야 합니다 . 현재 국세청 에서 는 집 주인 의 동의 를 얻 어 세금 체납액 을 알아볼 수 있 는 ‘ 미납 국세 열람 제도 ’ 를 운영 중 입니다 . 이때 국세 뿐 아니 라 재산세 등 지방세 납부 여부 도 확인 해야 합니다 . 다만 세입자 가 전입 신고 한 날 국세청 으로부터 세금 통지서 를 받 았 다면 우선 순위 에서 밀릴 수 있 습니다 . 세입자 의 대항력 ( 권리 ) 은 전입 신고 다음 날 부터 발생 하 고 , 국세 는 당일 부터 발생 하 기 때문 입니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 5 _ 전세금 반환 보증 보험 가입 깡통 전세 피해 를 막 으려면 전세금 반환 보증 보험 에 가입 하 는 것 도 한 방법 이 다 . 전세금 반환 보증 보험 이 란 주택 이 경매 에 넘어가 도 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 나 서울 보증 ( SGI ) 이 세입자 에게 대신 전세금 을 돌려주 는 장치 입니다 . 현재 는 집 주인 의 동의 가 있 어야 보증 보험 에 가입 할 수 있 지만 내년 2 월 부터 는 동의 없이 가입 할 수 있 습니다 . 가입 대상 보증금 한도 도 수도 권 은 5 억 원 에서 7 억 원 으로 , 지방 은 4 억 원 에서 5 억 원 으로 각각 늘어납니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 6 _ 보증 부 월세 전환 전세 보증 보험 은 가입 하 는 것 이 좋 지만 전세기 간 동안 내 야 하 는 보증 수수료 는 부담 인데요 . 이럴 경우 꼭 전세 를 고집 하 지 말 고 보증 부 월세 ( 반 전세 ) 로 전환 하 는 것 도 깡통 전세 를 피하 는 방법 중 하나 입니다 전세 를 보증 부월 세로 전환 하 는 것 도 안전 한 방법 입니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 7 _ 보증금 못 받 고 이사 시 임차권 등기 전세 계약 이 만기 가 되 었 는데 전세 보증금 을 못 받 고 이사 를 가 게 됐 다면 점유 와 전입 신고 의 요건 을 유지 하 기 위해 전세금 을 받 기 전 까지 세대원 일부 의 주소 및 짐 일부 는 남겨 두 는 것 이 좋 습니다 . 이어 임차권 등기 명령 을 신청 하 거나 근저당 설정 을 해야 합니다 . 집 을 비우 고 전출 하 는 순간 주택 임대차 보호법 이 규정 한 대항력 을 잃 어 버리 기 때문 입니다 . 임차권 등기 를 설정 해 두 면 주민 등록 을 이전 해도 애초 에 임차인 이 갖 고 있 던 대항력 과 우선변제권 이 적용 돼 혹시 주택 이 경매 에 넘어가 더라도 임차인 의 권리 를 보호 받 을 수 있 습니다 . 집 주인 의 동의 없이 도 가능 하 며 , 이 과정 은 2 주 정도 의 시간 이 소요 되 므로 임차권 등기 가 제대로 설정 됐 는지 여부 도 반드시 확인 해야 합니다 . ┃ 깡통 전세 피하 는 법 8 _ 내용증명 & 보증금 반환 소송 집 주인 이 전세 보증금 을 돌려줄 기미 가 없 다면 내용증명 을 보내 고 보증금 반환 소송 까지 고려 를 해야 합니다 . 다만 소송 을 하 더라도 수개월 정도 기간 이 필요 하 고 보증금 반환 청구 소송 과 더불 어 손해배상 청구 까지 도 동시 에 진행 을 해야 할 수 도 있 습니다 . ┃ 피 같 은 전세금 지키 는 법 의 기본 은 ? 지금 까지 역전 세난 속 세입자 가 알 아 둬야 할 대처 방법 을 살펴봤 는데요 . 세입자 에게 전세금 은 그야말로 전 재산 입니다 . 하루아침에 전 재산 을 잃 으면 망연자실 할 수 밖 에 없 죠 . 특히 내년 부터 입주 대란 이 현실 화 되 면서 깡통 전세 우려 가 커지 는 만큼 피 같 은 전세금 을 지키 기 위한 안전벨트 를 꼭 메 야 하 겠 습니다 . 공유 하 기 글 요소