초과 이익 환수 부담금 논란 반포 3 지구 " 6400 만 원 예상 " 정부 추정 치 와 13 배 차이 국토 부 " 최소한 의 가이드 라인 "[ 이해 성 / 선 한결 기자 ] 국토 교통부 의 재건축 초과 부담금 ‘ 폭탄 ’ 엄포 에 시장 혼란 이 커지 고 있 다 . 정부 가 고시 한 재건축 부담금 산정 방식 에 따라 재 건축업 계 나름 대로 추정 해 온 부담금 과 의 괴리 가 너무 크 기 때문 이 다 . ‘ 조합원 1 인 당 평균 8 억 4000 만 원 ’ 부담금 부과 대상 단지 로 추정 되 는 반포 주공 1 단지 3 주 구 조합 측 은 “ 1 인 당 6400 만 원 으로 정부 추정 치 와 13 배 나 차이 난다 ” 며 강 하 게 반발 하 고 있 다 . 2006 ~ 2012 년 한시 적 으로 시행 된 초과 이익환 수 는 당시 연립 주택 4 곳 에 만 적용 됐 고 아파트 엔 적용 된 적 이 없 다 . 한 번 도 가 보 지 않 은 길 을 가 야 하 는 셈 이 다 . 국토 부 관계자 는 “ 지속 적 으로 시뮬레이션 을 해 왔으며 발표 를 할지 내부 고민 이 많 았 다 ” 며 “ 당장 오 는 5 월 부터 현실 화 될 부담금 에 선 의의 ( 재건축 ) 매수 자 들 이 피해 를 보 지 않 도록 최소한 가이드라인 이 필요 했 다 ” 고 설명 했 다 . 조합 들 이 주장 하 는 부담금 역시 지금 으로선 국토 부 와 마찬가지 로 ‘ 자의 적 추정 치 ’ 에 불과 하 다는 지적 이 나온다 . 국토 부 측 은 시뮬레이션 결과 의 근거 를 함구 하 고 있 어 부담금 을 둘러싼 논란 이 끊이 지 않 을 전망 이 다 . ◆ 준공 시점 예측 은 가능 한가 재건축 부담금 은 준공 시점 총 주택 가액 에서 개시 시점 ( 통상 준공 10 년 전 ) 총 주택 가액 과 정상 ( 평균 ) 주택 가격 상승 분 총액 , 총 개발 비용 을 뺀 뒤 조합원 수 로 나눈 1 인 당 초과 이익 이 3000 만 원 을 넘 으면 부과 율 ( 10 ~ 50 %) 에 따라 누진 과세 한다 . 여기 서 중요 한 변수 는 준공 시점 이 다 . 조합원 부담 이 확정 되 는 관리 처분 계획 이 승인 되 면 다음 단계 가 이 주 · 철거 라 준공 시점 을 가늠 할 수 있 다 . 그러나 관리 처분 계획 승인 전 단계 에선 준공 시점 계산 이 무 의미 하 다는 지적 이 다 . 심지어 관리 처분 인가 를 받 아도 사업 이 지연 될 가능 성 이 있 어서다 . 지난해 관리 처분 인가 를 신청 한 서울 강남 권 A 재건축 조합 은 시공사 가 제시 한 ‘ 2022 년 5 월 준공 ’ 계획 에 대해 “ 설계 변경 가능 성 이 있 으니 기간 을 늦추 자 ” 고 제시 한 상태 다 . 국토 부 의 이번 부담금 계산 은 대부분 단지 가 올해 관리 처분 인가 를 받 고 내년 께 착공 해 2021 년 ~ 2022 년 준공 되 는 걸 전제 로 한 것 으로 추정 된다 . 개시 시점 총 주택 가액 이 집값 이 하락세 였 던 2011 ~ 2012 년 과 비교 되 면서 부담금 이 부풀려졌 을 가능 성 이 크 다 . ◆ 집값 상승 률 전제 는 타당 한가 준공 시점 뿐 아니 라 집값 상승 률 도 논란거리 다 . 국토 부 는 부담금 산식 에서 결정 적 인 ‘ 준공 시점 총 주택 가액 ( 총 공시 가격 ) ’ 을 추정 하 기 위해 준공 10 년 전 ( 개시 시점 ) 부터 현재 ( 이달 ) 까지 월별 집값 평균 상승 률 이 준공 예상 시점 까지 지속 될 것 으로 가정 했 다 . 개시 시점 을 2011 ~ 2012 년 으로 보 면 지금 까지 의 평균 상승 률 이 2021 ~ 2022 년 에 도 지속 된다고 단정 하 긴 어렵 다 . 서울 집값 수준 이 대부분 2000 년 대 이후 전 고점 을 넘 었 기 때문 이 다 . 반 대로 지금 과 같 은 추이 가 계속 된다면 부담금 이 더 늘어날 소지 가 있 다 . 문제 는 오 는 5 월 구 등 지방 자치 단체 가 통지 할 초과 부담금 예상 총액 도 이 같 은 산식 을 따라 추정 할 수 밖에 없 어 ‘ 깜깜 이 ’ 긴 마찬가지 라는 점 이 다 . ◆ 실제로 어떻게 부과 되 나 재건축 초과 이익환 수법 상 부담금 은 ‘ 조합 은 조합원 의 종전 자산 과 종후 자산 , 추가 분담금 을 감안 해 초과 부담금 을 부과 해야 한다 ’ 고 규정 하 고 있 다 . 1 인 당 부과액 은 전혀 명시 하 지 않 았 다 . 추가 분담금 은 종후 자산 ( 재건축 후 집 ) 에서 권리 가 액 ( 종전 자산 × 비례 율 ) 을 뺀 금액 이 다 . 비례 율 은 재 건축 사업 성 을 가늠 하 는 척도 다 . 예 정총 수익 을 종전 자산 총액 으로 나눠 계산 한다 . 국토 부 관계자 는 “ 실제 초과 부담금 은 비례 율 등 에 맞춰 차등 부과 될 가능 성 이 크다 ” 고 설명 했 다 . 추가 분담금 취지 에 맞 게 재건축 부담금 도 감안 해 사실상 관리 처분 계획 을 처음 부터 다시 마련 하 라는 얘기 다 . 서울 강남 권 B 재건축 조합 을 보 면 같 은 크기 종전 자산 기준 동일 한 3 층 짜리 라도 어떤 주택 형 ( 종후 자산 ) 을 받 느냐 에 따라 분양 가 와 분담금 이 천차만별 이 다 . 한 주택 형 은 추정 분양 가 가 9 억 9300 만 원 인데 추가 분담금 없이 4 억 2200 만 원 을 환급 받 는다 . 다른 주택 형 은 추정 분양 가 가 16 억 2700 만 원 이 고 추가 분담금 2 억 1100 만 원 을 내 야 한다 . 이 들 의 경우 종전 자산 은 같 지만 종후 자산 가치 와 추가 분담금 이 다른 만큼 초과 이익환 수법 취지 에 따라 개별 초과 부담금 역시 천 차 만 별로 달라질 수 있 다 . 이해 성 / 선 한결 기자 ihs @ hankyung . com [ 한경 닷컴 바로 가 기 ] [ 글방 ] [ 모바일 한경 구독 신청 ] ⓒ 한국 경제 & hankyung . com , 무단 전재 및 재 배포 금지