PB 리포트 ' 사드 보복 ' 에 썰렁 해진 명동 , 월세 감당 못 해 공실 속출 유동 인구 많 더라도 ' 개성 없 는 상권 ' 엔 사람 안 몰려 안정 · 지속 적 으로 운영 가능 한 업종 선별 해 임대 해야 중국 정부 가 사드 ( 고고 도 미사일 방어 체계 ) 배치 에 대한 보복조치 로 한국 단체 관광 을 금지 하 면서 중국인 관광객 으로 붐비 던 서울 명동 거리 가 한산 하 다 . 한경 DB 서울 명동 에 상가 건물 을 보유 한 A 씨 는 최근 걱정거리 가 생겼 다며 은행 에 상담 을 요청 했 다 . 임차인 이 월세 를 낮춰 달 라고 요청 한 것 이 다 . 매출 이 좋 은 화장품 브랜드 가 입점 해 있 어 월세 걱정 을 하 지 않 던 그 였 다 . 그러나 사드 ( 고고 도 미사일 방어 체계 ) 배치 문제 로 국내 에 중국인 관광객 이 급감 하 면서 임차인 의 매출 이 반 토막 난 것 이 원인 이 됐 다 . 전통 적 으로 명동 은 국내 최고 상권 으로 꼽혔 다 . 다만 최근 3 ~ 4 년 새 중국인 관광객 을 대상 으로 한 저 가 화장품 가게 들 이 집중 적 으로 입점 하 면서 ‘ 화장품 거리 ’ 로 전락 한 측면 이 있 다 . 명동 상권 에 만 200 여 개 의 화장품 점포 가 늘 어서 있 다 . 중국인 관광객 들 이 싹쓸이 쇼핑 에 나 서 화장품 매출 이 급증 했 고 , 높 은 임대료 에 도 중저가 화장품 브랜드 들 이 너도나도 명동 에 입점 하 며 거리 를 점령 한 것 이 다 . 상권 의 형성 과 변화 는 자연 스러운 이치 다 . 하지만 명동 상권 이 화장품 거리 로 변해 버린 건 안타까운 현실 이 다 . 명동 은 지금 까지 공실 이 발생 하 지 않 는 상권 중 하나 였 다 . 그러나 최근 중국인 관광객 이 줄 면서 매출 이 감소 하 고 임대료 에 부담 을 느낀 화장품 점포 들 이 빠져나가 고 있 다 . 상권 내 업종 이 다양 화 하 지 않 고 화장품 가게 로 만 채워 지 면서 내국 인 들 로부터 철저히 외면 당한 것 도 또 다른 원인 으로 판단 된다 . 이제 건물 주 들 도 임차인 을 찾 는 데 부동산 중개 업소 에 만 의존 하 지 않 고 직접 발벗고 나서 고 있 다 . 단순히 높 은 임대료 를 고집 하 지 도 않 는다 . 얼마나 오랜 기간 안정 적 으로 임대료 를 받 을 수 있 을지 고민 하 고 있 다 . 최근 한 고객 은 건물 을 매입 한 뒤 1 층 에 커피숍 을 들였 다 . 당초 높 은 월세 를 제시 한 개인 가맹점 커피숍 을 임차인 으로 고민 하 다가 월세 가 무려 200 만 원 이나 낮 은 법인 직영 커피 브랜드 와 임대차 계약 을 맺 었 다 . 임대료 가 낮 더라도 기업 에서 운영 하 는 직영 브랜드 가 더 안정 적 일 것 이 라고 예상 했 기 때문 이 다 . 상권 에 대해 공부 하 고 직접 분석 하 는 건 물주 도 크 게 늘 고 있 다 . 자신 이 보유 한 건물 이 어떤 상권 에 있 는지 를 분석 하 고 , 상권 과 자신 의 건물 에 가장 적절 한 임차인 을 찾 겠 다는 취지 다 . 단순히 유동 인구 가 많 아 좋 고 유동 인구 가 적 다고 걱정 하 는 게 아니 다 . 최 유효 활용 이 가능 한 임차인 을 찾 는 것 이 자산 ( 건물 혹은 상가 ) 가치 를 높이 는 일 이 다 . 유동 인구 중 임차인 이 겨냥 하 는 ‘ 타깃 유동 인구 ’ 가 얼마 인지 , 해당 유동 인구 가 어떤 유형 인지 파악 하 는 것 이 중요 하 다 . 전통 시장 에 유동 인구 가 많 고 , 청담동 명품 거리 에 유동 인구 가 적 다고 만 판단 할 수 없 는 이유 와 같 다 . 시장 에선 값싼 물건 을 박리다매 로 팔 고 , 명품 거리 에선 하루 에 명품 한두 개 만 팔 아도 되 는 것 이 다 . 부동산 자산가 들 은 브랜드 에 민감 하 다 . 어떤 새로운 브랜드 가 출시 됐 는지 , 국내 에 없 던 해외 브랜드 가 무엇 이 들어왔 는지 에 항상 관심 을 가지 고 있 다 . 좋 은 브랜드 를 가진 업체 가 건물 에 입점 할수록 부동산 자산 가치 가 높 아 지 기 때문 이 다 . 부동산 도 보유 하 기 만 하 는 시대 는 끝 났 다 . 상권 과 유동 인구 의 특성 을 파악 하 고 적절 한 업종 을 선별 해 임대 해야 한다 . 이 과정 을 얼마나 충실히 하 느냐 에 따라 미래 가치 가 달라진다 . 최성호 신한은행 부동산 자문 센터 팀장 [ 한경 닷컴 바로 가 기 ] [ 스 내 커 ] [ 모바일 한경 구독 신청 ] ⓒ 한국 경제 & hankyung . com , 무단 전재 및 재 배포 금지