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 [ 실무 연구 자료 ] ' 전세 보증금 반환 ' 과 ' 임차권 등기 말소 ' 의무 는 동시 이행 
 법 도 전세금 반환 소송 센터 의 전세금 관련 판례 연구 입니다 . 오늘 살펴볼 판례 는 임대인 이 동시 이행 항변권 을 주장 하 며 전세금 을 돌려주 지 않 으려는 판례 입니다 . 
 ' 임차인 이 임차권 등기 명령 을 말소 해 주 지 않 으면 전세금 을 돌려줄 수 없 다 ' 고 주장 하 는 케이스 인데요 , 결과 는 어떻게 되 었 을까요 ? 결론 부터 말씀 드리 면 임차인 이 승소 했 습니다 . 법원 은 임차권 등기 말소 와 전세금 반환 이 동시 이 행관 계 에 있 지 않 다고 봤 습니다 . 즉 , 전세 보증금 반환 을 먼저 해 주 어야 한다고 본 것 입니다 . 
 판례 내용 이 어려워 하 시 는 분 들 이 계셔서 어려운 용어 설명 부터 해 드리 고 계속 이 어 가 겠 습니다 . 
 동시 이행 항변권 이 란 동시 에 이행 해야 하 는 일 을 한 사람 만 이행 했 을 때 , 다른 한 사람 은 이행 하 지 않 아도 되 는 권리 를 말 합니다 . 임대차 계약 기간 이 끝났 을 때 , 임대인 은 전세금 을 돌려주 어야 하 고 임차인 은 건물 을 비워 주 어야 합니다 . 이 둘 은 동시 에 이행 되 어야 합니다 . 만약 임대인 이 보증금 을 돌려주 지 않 는다면 임차인 은 건물 을 비워 주 지 않 아도 된다는 항변 을 할 수 있 는 것 이 죠 . 반 대로 임차인 이 건물 을 비워 주 지 않 는다면 전세금 을 돌려줄 수 없 다고 항변 할 수 도 있 습니다 . 
 오늘 설명 드리 는 판례 에서 임대인 은 ' 임차인 이 임차권 등기 명령 을 말소 하 지 않 으면 전세금 을 돌려주 지 못한다 ' 고 주장 하 며 동시 이행 항변권 을 사용 하 는데요 , 대법원 은 ' 임차권 등기 말소 ' 와 ' 전세금 반환 ' 은 동시 이행 관계 가 아니 라고 판단 했 습니다 . 임대인 의 전세금 반환 이 먼저 이 고 , 임차권 등기 말소 는 뒤 에 해야 된다고 본 것 입니다 . 즉 , ' 임차인 의 임차권 등기 말소 와 상관없이 전세금 을 돌려 줘라 ' 고 판단 한 것 입니다 . 
 이 사건 의 원고 는 서울보증보험 입니다 . 임차인 이 보증금 을 못 받 는 경우 를 대비 하 여 보험 을 들 었 는데 , 실제로 못 받 게 되 자 서울보증보험 사 로부터 전세금 을 받 은 것 입니다 . 서울보증보험 사 의 입장 에서 는 임대인 을 대신 해 돈 을 주 게 된 것 이 므로 임대인 을 상대 로 소송 을 한 것 입니다 . 
 임대인 과 임차인 은 1994 . 11 . 16 . 에 보증금 2800 만 원 에 임대차 계약 을 체결 했 습니다 . 임대차 가 종료 되 었 는데 도 임대인 은 전세금 반환 해 주 지 않 았 습니다 . 그러 자 임차인 은 임차권 등기 를 했 습니다 ( 1999 . 10 . 13 ) . 임차권 등기 를 할 즈음 임차인 은 건물 을 임대인 에게 넘겨 주 고 보험 사 로부터 보증금 상당 의 금액 을 받 아 이사 갔 습니다 . 
 이 후 건물 은 경매 가 진행 되 었 는데 , 경매 에서 임대인 이 낙찰 받 았 습니다 . 경매 넘어간 자신 의 건물 을 자신 이 낙찰 받 은 것 이 죠 . 낙찰 받 은 임대인 은 " 임차권 등기 가 말소 될 때 까지 는 보증금 반환 할 수 없 다 " 고 주장 하 며 서울보증보험 에게 돈 을 주 지 않 았 습니다 . 자신 의 ' 보증금 반환 의무 ' 와 ' 임차권 등기 말소 의무 ' 가 동시 이행 관계 라고 주장 한 것 입니다 . 
 원심 은 " 임대인 의 임대차 보증금 반환 의무 는 임차권 등기 말소 의무 에 앞서 서 이행 되 어야 할 의무 " 라고 판단 했 습니다 . 이 에 불복 한 임대인 은 대 법원 에 상고 했 습니다 . 대법원 도 같 은 판단 을 내렸 습니다 . 임대인 의 주장 을 배척 한 것 입니다 . 판결 의 요지 는 다음 과 같 습니다 . 
 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 규정 에 의한 임차권 등기 는 이미 임대차 계 야 기 이 종료 하 였음에도 임대인 이 그 보증금 을 반환 하 지 않 는 상태 에서 경료 하 게 되 므로 , 이미 사실상 이행 지체 에 빠진 임대인 의 임대차 보증금 의 반환 의무 와 그 에 대응 하 는 임차인 의 권리 를 보전 하 기 위하 여 새로이 경료 하 는 임차권 등기 에 대한 임차인 의 말소 의무 를 동시 이 행관 계 에 있 는 것 으로 해석 할 것 은 아니 고 , 특히 위 임차권 등기 는 임차인 으로 하여금 기왕 의 대항력 이나 우선변제권 을 유지 하 도록 해 주 는 담보 적 기능 만 을 주목적 으로 하 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 임대인 의 임대차 보증금 의 반환 의무 가 임차인 의 임차권 등기 말소 의무 보다 먼저 이행 되 어야 할 의무 이 다 
 쉽 게 설명 드려 , 법원 은 " 임대인 의 보증금 반환 의무 와 임차인 의 임차권 등기 말소 의무 를 동시 이 행관 계 에 있 지 않 다 " 며 , " 임대인 의 임대차 보증금 반환 의무 가 먼저 이행 되 어야 한다 " 고 판단 한 것 입니다 . 
 임대인 이 전세금 을 돌려주 지 않 을 때 임차인 은 많 은 고민 을 하 게 됩니다 . 오늘 설명 드린 판례 와 똑같 은 상황 이 일어나 지 않 기 때문 에 상황 마다 해석 을 어떻게 해야 할지 고민 하 시 는 분 들 을 많이 봅니다 . 법 도 전세금 반환 소송 센터 에서 는 지금 까지 4 천 건 이상 의 전세금 반환 상담 을 진행 해 왔 습니다 . 상황 에 맞 는 법률 해석 이 필요 하 다면 전화 주 셔서 도움 받 으시 기 바랍니다 . 
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