[ 주용철 의 절세 캅 ] 자녀 에게 효율 적 으로 부동산 증여 하 기 조세 기 씨 는 최근 친구 세 무순 씨 가 서울 에 빌라 를 신축 해 큰 돈 을 버 는 걸 보 고 배 가 아팠 다 . 당장 부친 에게 달려가 보유 한 건물 중 한 채 만 달 라고 조르 기 시작 했 다 . 부친 은 서울 강남 과 용산 에 빌딩 이 5 채 있 었 다 . 평소 “ 못난 놈 ” 이 라며 탐탁 치 않 게 생각 하 던 부친 은 그냥 돌려보냈 다 . 그런데 며칠 후 부친 은 세기 씨 에게 건물 한 채 를 주 겠 다며 마음 을 바꿨 다 . 어찌 된 일 일까 . 알 고 보 니 절세 캅 의 증여 관련 조언 이 결정 적 이 었 다 . 자녀 에게 부동산 을 증여 할 때 가장 걱정 되 는 점 은 자녀 가 증여 받 은 뒤 태도 가 돌변 하 면 어떻게 하 느냐 다 . 다음 으로 걱정 되 는 건 세금 . 하지만 역설 적 이 게 도 세금 때문 에 증여 를 해야 한다 . ■“ 양도세 보다 증여세 가 유리 하 다 ” 자녀 에게 시골 토지 를 증여 한다고 가정 하 자 . 토지 취득 은 20 년 전 이 고 현재 가치 는 2 억 원 이 다 . 이 경우 증여 와 양 도 시 세금 을 각각 살펴보 자 . 우선 증여 하 지 않 고 아버지 가 직접 2 억 원 에 토지 를 매각 하 는 경우 다 . 20 년 전 이 면 실제 취득 가액 은 제로 ( 0 ) 에 가깝 다 . 게다가 시골 땅 은 비 사업 용 이 대부분 이 다 . 그렇 다면 세금 은 얼마나 나올까 . 양도세 일반세 율 에 10 % 탄력 세율 이 붙 고 , 장기 보유 특별 공제 적용 후 과세 표준 에 45 % 세율 이 적용 돼 5000 만 원 정도 양도 소득세 가 발생 한다 . 하지만 자녀 에게 증여 한 뒤 양도 하 면 2 억 원 의 증여세 20 %( 약 2200 만 원 ) 와 증여 이후 가치 상승 분 에 대한 양 도 소득세 를 부담 하 게 된다 . 결국 아버지 가 보유 기간 중 발생 한 시세 차익 을 증여세 로 바꾸 는 셈 이 다 . 단 , 이런 효과 는 자녀 가 증여 받 은 후 5 년 이 지나 서 양도 해야 성립 된다 . 다른 사례 를 보 자 . 보유 주택 2 채 중 대형 주택 을 양도 하 려고 한다 . 이때 소형 주택 을 먼저 팔 면 양 도 소득세 가 1 억 원 이 고 대형 주택 은 1 세대 1 주택 으로 비 과세 가 가능 하 다 . 대형 주택 은 비 과세 요건 을 갖추 지 못하 고 팔 면 거액 의 양 도 소득세 가 발생 한다 . 이때 소형 주택 을 세대 분리 가 가능 한 자녀 에게 증여 해 보 자 . 시세 가 5 억 원 이 라면 자녀 에게 증여 시 1 억 원 정도 증여세 가 나온다 . 만약 이 주택 의 양 도 소득세 가 더 많이 나오 면 증여 가 유리 하 다 . 즉 , 대형 주택 의 양도세 를 줄이 기 위해 급매 로 손해 보고 소형 주택 을 파 는 것 보다 싸 게 자녀 에게 증여 해 양 도 소득세 대신 증여세 를 내 는 것 이 유리 할 수 있 다 . ■“ 증여 는 상속세 와 종합 소득세 도 줄인다 ” 부동산 의 가치 상승 분 이 증여 시점 이후 부터 는 자녀 에게 귀속 된다는 점 이 중요 하 다 . 아버지 의 상속 재산 평가 액 을 줄이 는 결과 가 된다 . 만약 부친 이 계속 보유 하 면 매년 땅값 과 집값 상승 분 이 모두 부친 에게 귀속 돼 거액 의 상속 재산 을 형성 하 게 된다 . 미리 증여 하 고 10 년 만 지나 면 그 부동산 은 상속 재산 에서 제외 된다 . 10 년 이내 에 상속 이 이뤄져 도 증여 시점 에 신고 한 가격 으로 합산 되 기 때문 에 증여 이후 시세 차익 은 상속 재산 에서 제외 되 는 효과 가 발생 한다 . 증여 재산 이 부친 의 임대용 부동산 이 라면 자녀 에게 증여 할 경우 부친 의 임대 소득세 를 줄이 게 된다 . 임대 소득 의 경우 근로 소득 이나 사업 소득 과 합산 한다 . 따라서 부친 이 고액 연봉 자 이 거나 중소기업 대표 라면 이미 높 은 종합 소득세 율 을 적용 받 고 있 을 것 이 다 . 이때 사회 초년병 인 자녀 에게 임대 소득 을 귀속 시키 면 연간 최대 2000 만 원 쯤 세금 을 줄일 수 있 다 . 증여 시점 에 비록 취득세 와 증여세 를 내 야 하 지만 향후 절세 효과 를 현재 가치 로 환산 한다면 결코 손해 보 는 장사 는 아니 다 . ■ 자녀 증여 , 자금 출처 문제 도 해결 자녀 가 증여 받 은 부동산 은 증여 이후 에 는 가치 상승 분 을 자녀 가 합법 적 으로 소유 할 수 있 다 . 이후 부동산 을 처분 해도 그 처분 가액 에서 양 도 소득세 등 을 차감 하 면 자녀 가 세무서 에 떳떳 하 게 내세울 수 있 는 자금 출처 가 된다 . 만약 증여 한 부동산 의 매각 자금 을 부친 이 관리 하 려고 부친 명 의 통장 에 입금 하 면 그동안 의 수고 가 물거품 이 될 수 있 다 . 거액 의 증여세 를 내 고 자녀 에게 부동산 을 증여 했 는데 부친 통장 에 매각 자금 이 입금 되 는 순간 자녀 가 매각 대금 을 부친 에게 증여 한 것 으로 간주 되 는 탓 이 다 . 따라서 매각 대금 은 자녀 명 의 통장 으로 관리 해야 한다 . 자녀 가 맘대로 처분 하 지 못하 게 하 고 싶 다면 연금 보험 등 제 3 자 동의 가 필요 한 금융 상품 에 넣 으면 된다 . 민사 신탁 을 활용 하 는 것 도 가능 하 다 . 합법 적 자금 출처 가 있 다면 2 차 증여 가 가능 하 다 . 부모 와 자식 간 에 는 매매 가 불 가능 하 다 . 하지만 자녀 의 자금 출처 가 있 다면 매매 로 인정받 을 수 있 다 . 따라서 현재 시세 보다 세법 상 평가 액 이 저 가 인 상가 나 토지 를 부모 자식 간 매매 형식 으로 소유 권 이전 이 가능 하 다 . 예 를 들 어 10 억 원 짜리 상가 를 기준 시가 인 6 억 원 에 매매 할 수 있 다면 부친 은 양 도 소득세 를 절세 할 수 있 어서 좋 고 , 자녀 는 고 가 부동산 을 싸 게 살 수 있 어서 좋 다 . 특히 상가 에 담보 대출 과 임대 보증금 이 있 다면 자녀 가 이 를 승계 하 고 매매 가격 과 의 차액 만 부친 에게 지급 하 면 된다 . 소액 만 있 어도 매매 가 가능 한 것 이 다 . 아파트 는 시세 와 현저히 차이 나 게 거래 하 면 추가 적 인 증여세 가 발생 하 지만 상가 는 시세 확인 이 어려워 기준 시가 가 시세 로 인정 된다 . [ 절세 캅 의 한마디 ] 자녀 증여 를 통해 얻 는 이익 은 ① 상속 재산 의 규모 를 줄이 고 , ② 양 도 차익 을 소멸 시키 며 , ③ 종합 소득세 과세 표준 을 경감 시킨다 . 부수 적 으로 자녀 의 자금 출처 를 마련 해 추 증여 에 대비 할 수 있 도록 한다 . 다만 , 증여 에 는 반드시 증여세 와 취득세 등 이전 비용 이 발생 하 고 해당 증여 의 정당 성 여부 에 대해 과세 관청 의 사후 관리 가 뒤따른다 . 사전 에 실효 성 을 감안 해야 하 고 판단 기준 은 단기 관점 이 아닌 10 년 ( 증여 합산 기간 ) 이 라는 장기 관점 에서 이루어져야 한다 . - Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun . com , 무단 전재 및 재 배포 금지 - 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 엘 림 공인 중개사 사무소 | 허 지민 | 경기도 하남시 신평 로 67 번 길 28 ( 덕풍동 ) | 사업자 등록 번호 : 161 - 30 - 00165 | TEL : 010 - 8358 - 2227 | Mail : gjthd 0725 @ hanmail . net | 통신 판매 신고 번호 : 1613000165 호 | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기