저 금리 불황 의 시대 , 투자 의 대 원칙 2 가지 하나 , 사람 이 몰리 는 곳 에 투자 하 라 부동산 투자 로 돈 을 버 는 가장 확실 한 방법 은 사람 이 몰리 는 곳 에 투자 하 는 것 이 다 . 특히 상가 투자 는 상권 의 크기 와 확장 성 이 투자 의 성패 를 좌우 한다는 점 에서 더욱 그렇 다 . 사람 이 몰리 는 곳 은 장사 하 기 좋 은 자리 가 될 것 이 고 , 곧 상권 활성 화 로 이어지 기 마련 이 다 . 따라서 당연히 부동산 가격 은 오를 수 밖에 없 다 . 사례 ) 12 년 전 , A 씨 는 삼청동 에서 미술관 을 운영 하 고 있 던 죽마고우 L 씨 로부터 한 통 의 전화 를 받 았 다 . L 씨 가 운영 하 고 있 는 미술관 과 가까운 곳 에 위치 한 근린 상가 건물 이 급매물 로 나왔 는데 목 이 좋 으니 투자 해 보 는 게 어떠 냐는 전화 였 다 . 아울러 이 동네 를 찾 는 사람 들 이 눈 에 띄 게 늘 고 있 으니 건물 을 매입 한 후 카페 나 레스토랑 을 창업 해 보 라는 조언 도 잊 지 않 았 다 L 씨 가 추천 한 매물 은 삼청동 총리 공관 맞은편 대로변 에 소재 한 제 1 종일 반 주거 지역 내 대지 면적 70 평 , 건물 연면적 58 평 규모 의 2 층 짜리 상가 건물 이 었 다 . 해당 건물 은 매도 자 인 집 주인 이 음식점 으로 직접 사용 하 고 있 었 는데 갑작스럽 게 일 가족 모두 가 해외 로 이민 을 가 게 돼 급매물 ( 토지 가격 환산 기준 평 당 1 천 6 백만 원 ) 로 나온 것 이 었 다 . A 씨 가 해당 매물 을 접한 2003 년 당시 의 삼청동 일대 는 외지인 들 이 단독 주택 들 을 하나 둘 씩 사들여 미술관 이나 카페 로 개조 중 이 었 는데 , 미술관 이나 카페 를 찾 는 젊은이 들 이 늘어나 면서 외식 및 데이트 코스 로 도 세상 에 알려 지 기 시작 한 것 이 었 다 . A 씨 의 표현 에 따르 면 , 사람 이 몰리 기 시작 한 것 이 다 . 사실 그 당시 A 씨 의 재력 으로서 는 다소 부담 스러운 금액 ( 11 억 2 천만 원 ) 이 었 지만 A 씨 는 과감히 매입 을 결정 했 다 . 이 처럼 다소 부담 스러운 거액 이 들어감 에 도 A 씨 가 선뜻 투자 를 결심 할 수 있 었 던 이유 는 ‘ 사람 이 몰리 는 곳 에 투자 해야 큰 돈 을 번다 . ’ 는 평소 의 재테크 지론 때문 이 었 는데 , 해당 매물 이 위치 한 삼청 동사 거리 는 근거리 에 경복궁 과 창덕궁 , 북촌 한옥 마을 등 이 소재 해 있 어 젊은이 들 의 데이트 코스 로서 뿐 만 아니 라 외국인 관광객 들 의 방문 코스 로 도 큰 인기 를 끌 것 으로 예상 됐 기 때문 이 었 다 . A 씨 의 예측 은 100 % 정확 했 다 . A 씨 가 삼청동 근린 상가 건물 을 매입 한 지 12 년 이 흐른 지금 , 삼청동 일대 는 과거 와 현재 가 공존 하 는 곳 , 역사 와 문화 ․ 예술 이 공존 하 는 곳 , 20 ~ 30 대 와 50 ~ 60 대 가 함께 찾 는 곳 , 내국인 과 외국인 이 모두 가 보 고 싶 어 하 는 곳 으로 명성 이 자자 하 다 . 특히 지난 수년 간 외국인 관광객 들 의 방문 이 급증 했 는데 , 이 는 기존 의 일본인 관광객 들 외 에 ‘ 요우 커 ’ 로 불리 는 중국인 관광객 들 이 대거 몰려오 고 있 기 때문 으로 풀이 된다 . 한편 이러 한 분위기 를 반영 하 듯 삼청동 일대 부동산 가격 은 최근 몇 년 사이 큰 폭 으로 올랐 다 . 이곳 이 사람 이 몰리 는 곳 으로 알려 지 면서 장사 를 하 겠 다는 임차인 들 이 많 아 졌 기 때문 이 다 . 갤러리 ( 미술관 ) 에서부터 대형 프랜차이즈 커피숍 , 전통찻집 , 한식당 , 골동품 가 게 , 공방 , 편의점 , 관광 기념품 가게 에 이르 기 까지 임차인 구성 도 다양 하 다 . 현재 삼청동 일대 는 평일 에 도 사람 들 이 많이 찾 지만 주말 에 는 곱절 이 넘 을 정도 로 사람 들 이 몰려오 는 A 급상 권지 로 탈바꿈 중 이 다 . 인근 부동산 중개 업소 에 따르 면 , A 씨 소유 의 근린 상가 건물 이 위치 한 삼청동 일대 대로변 건물 은 토지 가격 환산 기준 평 당 1 억 원 을 호가 한다고 한다 . 그렇 다고 한다면 2003 년 A 씨 가 사들인 이 상가 건물 의 시세 는 2016 년 현재 최소 70 억 원 을 넘어선 것 으로 추정 된다 . 둘 , 가격 이 ' 갑 ' 이 다 상가 투자 수익 율 을 높이 는 가장 좋 은 방법 은 투자 금액 을 낮추 는 방법 이 다 . 투자 수익 율 은 투자 금액 대비 수입 금액 비율 을 말 하 는데 아래 예시 를 보 자 . .. 투자 수익 율 = {( 월임 대료 X 12 ) ÷ ( 매매 가 - 임대 보증금 ) } X 100 예 1 ) 매매 가 15 , 000 만 원 / 보증금 5 , 000 만 원 에 월 100 만 원 을 받 고 있 는 상가 의 임대 수익 율 은 ? ( 1 억 투자 해서 연 1200 을 받 음 ) 100 X 12 = 1 , 200 ( 년 수입 ) 15 , 000 - 5 , 000 = 10 , 000 ( 실투 자금 ) 1 , 200 ÷ 10 , 000 = 0 . 12 X 100 = 12 % 예 2 ) 매매 가 20 , 000 만 원 / 보증금 5 , 000 만 원 에 월 100 만 원 을 받 고 있 는 상가 의 임대 수익 율 은 ? ( 1 억 5 천 투자 해서 연 1200 을 받 음 ) 100 X 12 = 1 , 200 ( 년 수입 ) 20 , 000 - 5 , 000 = 15 , 000 ( 실투 자금 ) 1 , 200 ÷ 15 , 000 = 0 . 08 X 100 = 8 % 투자 수익 율 ={( 월임 대료 X 12 - 은행 이 자 ) ÷ ( 매매 가 - 임대 보증금 - 융자금 ) } X 100 예 1 ) 매매 가 15 , 000 만 원 / 융자 5 , 000 만 원 ( 6 %) / 보증금 5 , 000 만 원 에 월 100 만 원 을 받 고 있 는 상가 의 임대 수익 율 은 ? ( 5 천 투자 해서 연 900 을 받 음 ) 100 X 12 -( 5 , 000 X 0 . 06 ) = 1200 - 300 = 900 ( 년 수입 ) 15 , 000 - 5 , 000 - 5 , 000 = 5 , 000 만 원 ( 실투 자금 ) => 900 ÷ 5000 = 0 . 18 X 100 = 18 % 예 2 ) 매매 가 20 , 000 만 원 / 융자 5 , 000 만 원 , 6 % 짜리 / 보증금 5 , 000 만 원 에 월 100 만 원 을 받 고 있 는 상가 의 임대 수익 율 은 ? ( 1 억 투자 해서 연 900 을 받 음 ) 100 X 12 -( 5 , 000 X 0 . 06 ) = 1200 - 300 = 900 ( 년 수입 ) 20 , 000 - 5 , 000 - 5 , 000 = 10 , 000 만 원 ( 실투 자금 ) => 900 ÷ 10 , 000 = 0 . 09 X 100 = 9 % 위 에서 보 듯 같 은 임대료 를 받 는다고 가정 할 때 투자 금액 이 적 은 것 이 수익 율 이 높 고 같 은 매매 가라도 대출금 을 통해 자기 자본 투입 비율 을 줄이 는 것 이 수익 이 높 다 자기 자본 투입 이 적 다는 것 은 곧 분양 가 가 낮 다는 것 을 의미 한다 . 전용 율 50 % 에 전용 면적 15 평 을 살 때 평 당 1500 만 원 대 와 2000 만 원 대 는 4 억 5 천과 6 억 으로 분양 가 차이 가 1 억 5 천만 원 이 난 다 똑같 은 5 % 대 임대 수입 을 위해서 1500 만 원 대 는 보증금 5 천 에 월 167 만 원 이 면 가능 하 지만 2000 만 원 대 는 230 만 원 대 의 월세 부담 을 감안 해야 하 므로 월 63 만 원 임차인 부담 이 크 다 . 내 가 임차인 이 라면 당연히 1500 만 원 대 상가 로 이동 할 것 이 다 . 또한 물건 의 가치 는 주변 의 시세 를 따라가 므로 분양 가 가 낮 다는 것 은 그만큼 미래 가격 상승 폭 이 크 다는 의미 도 된다 . 그래서 같 은 값 이 라도 분양 가 가 낮 은 쪽 을 더 가치 있 게 보 는 것 이 다 . 가격 이 ' 갑 ' 이 라는 이야기 다 . 저 금리 시대 에 상가 투자 의 2 가지 대원칙 1 . 사람 이 몰리 는 곳 에 투자 하 라 , 2 . 가격 이 ' 갑 ' 이 다 라는 말 을 항상 명심 했 으면 한다 . 화제 의 분양 현장 , 동탄 헤리 움 1 층 독점 상 가 특별 분양 삼성전자 화성 캠퍼스 와 직선거리 700 미터 의 동탄 헤리 움 은 대지 면적 1962 평 에 지하 3 층 지상 20 층 오피스텔 956 실 의 대 단지 건물 이 다 . 삼성전자 화성 캠퍼스 와 삼성 DSR , IT 단지 , 한림 대 병원 등 이 인접 해 있 고 오피스텔 과 아파트 단지 세대 등 15 만 명 의 탄탄 한 배후 를 갖 고 있 다 . KTX 동탄 역 , 1 호 선 병점 역과 10 분 이내 로 가깝 고 경부고속도로 와 광역버스 등 수서 까지 12 분 , 강남 까지 20 분내 접근 이 가능 하 다 무엇 보다 2021 년 예정 인 인덕원 ~ 동탄 간 전철역 과 도보 7 분 이내 거리 더블 역세 권 으로 미래 가치 또한 우수 하 다 . 동탄 헤리 움 상 가 는 자체 오피스텔 956 실 1 층 독점 상가 이 며 , 주변 8 천 세대 의 중심 상업지 로 1 층만 34 호 실 을 분양 한다 . 최대 층고 6 미터 로 복 층 구조 가 가능 하 며 평 당 1700 만 원 대 의 동탄 신 도시 최저 분양 가 로 파격 할 인 판매 한다 . 무엇 보다 상가 투자자 의 가장 큰 걱정 인 공실 위험 을 최초 2 년 간 임대 수입 확정 보장 을 통해 해결 했 다 . 15 만 배후 와 1 층 독점 상 가 , 인덕원 ~ 동탄 선 더블 역세 권 , 1 층 평 당 1700 만 원 대 의 파격 할 인 분양 가 , 준공 후 2 년 간 임대 수입 보장 까지 동탄 헤리 움 상가 는 저금리 불황 의 시대 가장 매력 이 큰 투자처 인 듯 하 다 . 동탄 헤리 움 상가 는 2017 년 9 월 준공 예정 으로 현재 지상 6 층 공정 이 진행 중 이 다 . 힘찬 건설 에서 시행 . 시공 하 며 하나 자산 신탁 에서 자금 관리 를 맡 았 다 . 문 의 010 - 7735 - 6153 공유 하 기 글 요소