명견만리 - 아파트 투자 , 가치 가 있 을까 ? 태초 는 주택 에 대해 관심 이 많 습니다 . 미국 , 캐나다 , 유럽 , 일본 , 호주 , 홍콩 , 싱 가 폴 등 을 여행 하 면서 주택 들 을 유심히 관찰 했 습니다 한국 의 아파트 형태 는 도시 국가 인 홍콩 , 싱 가 폴 에서 는 흔히 볼 수 있 었 지만 유럽 , 미국 , 일본 , 호주 등 에서 는 찾 기 힘듭니다 . 한국 아파트 문제 는 고층 인 데 가 개인 의 프라이버시 를 존중 받 을 수 없 을 만큼 아파트 가 붙 어 있 다는 것 입니다 . 멀리서 보 면 다닥다닥 붙 은 공장 같 습니다 . 건축미 를 찾아볼 수 가 없 습니다 . 유럽 , 미국 , 일본 주택 들 은 대부분 단독 주택 입니다 . 아니 면 2 ~ 3 층 높이 의 타운 주택 입니다 . 도시 외곽 의 저렴 한 주택 들 도 5 층 을 넘 지 는 않 습니다 . 단지 도심 의 빌딩 사이 로 서비스 아파트 를 지향 하 는 고급 아파트 들 만 고층 인데 많 지 는 않 습니다 . 왜 , 이 들 선진국 들 은 고층 아파트 를 피 할까요 ? 한국 은 정확히 일본 을 따라 합니다 . 일본 은 30 년 전 토쿄 에서 100 킬로미터 이내 지역 에 한국 의 분당 , 일산 , 중동 , 평촌 같 은 신 도시 를 많이 만들 었 습니다 . 이 들 신 도시 들 은 아파트 는 인구 가 빠져 나가 면서 슬럼 화 되 가 고 있 습니다 . 인구 가 급격히 줄어들 면서 도시 의 단독 주택 도 빈 집 이 늘어나 고 있 습니다 . 일본 인구 가 한때 는 1 억 3 천 에 가까웠 으나 이제 는 얼마 안가 1 억 이 안 될 것 이 라는 보고서 가 나오 고 있 습니다 . 일본 젊은이 들 중 상당수 는 결혼 을 기피 하 고 , 결혼 하 더라도 자녀 를 두 지 않 으려 하 고 있 습니다 . 주택 보유 에 대한 열망 도 없 습니다 . 일본 인구 의 상당 비율 을 차지 하 는 노인 들 의 수 는 급증 하 는데 , 이 들 의 복지 비용 이 주택 가진 사람 들 의 보유 세로 채워져야 하 기 때문 에 젊은이 들 은 주택 을 소유 하 려 하 지 않 습니다 . 주택 이 애물단지 로 변하 고 있 습니다 . 최근 , 방콕 을 여행 한 젊 은 부부 와 이야기 할 기회 가 있 었 습니다 . 두 부부 는 맞벌이 로 세후 700 만 원 정도 의 월급 을 받 고 있 습니다 . 남편 은 모 대기업 과장 이 고 , 아내 는 초등 학교 선생 님 입니다 . 아이 를 가질 계획 이 없 다고 합니다 . 주변 의 친구 들 도 비슷 하 다고 합니다 . 여행 즐기 면서 기회 가 되 면 이민 가 고 싶 다고 말 합니다 . 이 들 부부 와 주택 에 대해서 이야기 할 기회 가 있 었 습니다 . 30 평 대 의 아파트 를 구입 하 고 싶 은데 가격 이 너무 비싸 저축 과 대출 을 받 아도 쉽 지 않 다고 합니다 . 태초 가 한 마디 했 습니다 . " 아파트 가 투자 가치 가 있 다고 보 십니까 ? " 그러 자 , 남편 은 " 다 들 아파트 에서 거주 하 니까 아파트 를 생각 할 수 밖 에 없 죠 ' 하 고 답 했 습니다 . 태초 가 다음 과 같 은 점 을 이야기 했 습니다 . 1 . 아파트 는 고도성장 의 산물 이 다 . 경제 가 저성장 또는 답보 상태 이 고 , 인구 가 늘어나 지 않 으면 아파트 가치 는 줄어들 이 마련 이 다 . 한국 아파트 는 한국 경제성장 과 궤 를 같이 합니다 . 한국 에 아파트 붐 은 서울 강남 개발 , 그리고 목동 , 신 도시 개발 이 시작 이 었 습니다 . 당시 한국 은 경제 가 고도성장 중 이 었 고 인구 가 급증 하 는 시기 였 습니다 . 이 경우 아파트 투자 는 성공 가능 성 이 높 습니다 . 그러나 , 이제 인구 는 줄어들 고 있 습니다 . 2020 년 이 면 인구 절벽 입니다 . 노인 인구 가 급증 하 고 생산 가능 한 인구 는 급격히 줄어들 고 있 습니다 . 생산 가능 한 인구 가 줄어들 면 경제성장 은 사실상 어렵 습니다 . 생산 가능 한 인구 가 줄어들 어 아파트 가치 를 지 겨 줄 자원 이 없 습니다 . 앞 으로 누가 아파트 수요 를 지탱 해 줄까요 ? 외국 근로자 들 은 한국 에서 돈 벌 어 자국 의 가족 에게 돈 보내 기 바쁜 사람 들 입니다 . 그 들 은 그 비싼 아파트 에 전혀 관심 이 없 습니다 . 그 들 의 능력 으로 는 그 비싼 아파트 를 살 수 도 없 습니다 . 2 . 아파트 는 10 층 이 상일 경우 투자 가치 가 없 다 . 아파트 에 투자 할 경우 , 대부분 아파트 값 은 오를 것 이 라는 믿음 이 있 습니다 . 10 층 아파트 를 재 건축 한다면 다시 그 위 에 10 층 이상 더 올려 기존 아파트 소유주 가 건축비 를 부담 하 지 않 을 경우 승산 이 있 습니다 . 문제 는 인구 입니다 . 인구 가 줄어드 는데 누가 그 비싼 아파트 를 구입 할까요 ? 서울 의 경우 , 이제 10 층높이 의 아파트 는 거의 사라졌 습니다 . 강남 , 목동 , 과천 등 일부 아파트 만 5 ~ 10 층 입니다 . 이 들 아파트 외 에 재 건축 할 경우 , 과연 수익 이 날지 의문 입니다 . 그 에 더 해 정부 는 초과 이익 환수 등 의 제도 를 두 고 있 어 수익 을 내 기 쉽 지 않 습니다 . - 강남 아파트 . 사람 살만 한 환경 이 인가요 ? 죽 은 도시 의 모습 입니다 . 미세먼지 , 황사 로 주거 환경 은 악화 되 고 있 습니다 . 쉽 게 생각 해 보 세요 . 노인 들 이 위 와 같 은 콘크리트 숲 에서 편히 살 수 가 있 을까요 ? 얼마 안가 대지 가 있 는 주택 수요 가 급격히 늘어날 것 입니다 . 3 . 20 층 이상 의 아파트 는 투자 가치 가 사라질 것 이 다 . 요즘 짓 는 아파트 는 대부분 20 층 이상 입니다 . 심지어 1990 년 대 에 지 은 신 도시 아파트 들 도 대부분 20 층 이상 입니다 . 아파트 수령 연한 을 40 년 으로 정할 경우 이 들 아파트 는 2030 년 까지 는 아파트 로서 유지 될 수 있 으나 그 뒤 에 는 장담 하 기 쉽 지 않 습니다 . 이유 는 재 개발 할 경우 , 엄청난 비용 이 들어가 는데 , 그 비용 을 마련 하 기 가 쉽 지 않 기 때문 입니다 . 재 개발 아파트 를 받 아 줄 젊 은 세대 가 없 습니다 . 인구 가 급감 하 기 때문 입니다 . 20 층 아파트 를 재 개발 한다면 30 층 이상 으로 올려야 합니다 . 인구 가 줄어드 는 데 10 층 이상 을 더 올리 는 것 은 무리 입니다 . 그 에 더 해 일본 의 예 에서 알 수 있 듯이 신 도시 존립 자체 가 쉽 지 않 습니다 . 신 도시 가 오랫동안 유지 되 려면 자립 도시 가 되 어야 하 는데 서울 주변 의 신 도시 는 대부분 자립 도시 라기 보 다는 잠 만 자 는 " 베드타운 " 성격 이 강 합니다 . 4 . 1 인 가구 가 늘어나 는 추세 에서 방 3 개 이상 의 아파트 는 가치 가 없 다 . 최근 뉴스 에서 알 수 있 듯이 젊 은 세대 는 결혼 을 기피 합니다 . 결혼 하 더라도 자녀 는 피 합니다 . 이러 한 추세 는 전 세계 적 인 추세 입니다 . 2010 년 이전 에 한국 에서 지 은 아파트 상당수 는 룸 3 개 이상 의 대형 아파트 들 입니다 . 자녀 를 둘 이상 을 둔 가족 형태 입니다 . 이제 는 룸 1 ~ 2 개 의 아파트 가 대세 가 될 수 밖 에 없 습니다 . 결국 , 현재 의 룸 3 ~ 5 개 의 대형 아파트 가치 는 줄어들 수 밖 에 없 습니다 . 룸 3 ~ 5 개 를 가지 고 있 는 가정 은 대부분 생활 이 안정 되 어 아파트 보유 를 오래 하 는 것 이 특징 입니다 . 앞 으로 핵가족 화 되 면서 아파트 평수 는 작아지 고 보유 기간 은 짧아질 수 밖 에 없 습니다 , 이 것 은 아파트 에 투자 하 는 것 이 장점 이 없 다는 것 을 의미 합니다 . 사실 , 강남 , 목동 아파트 가 비싼 이유 는 자녀 교육 과 관련 이 있 습니다 . 둘 다 사교육 1 번지 에 해당 합니다 . 앞 으로 자녀 수 가 줄어들 거나 자녀 를 낳 지 않 으면 강남 , 목동 의 가치 는 줄어들 수 밖 에 없 습니다 . 강남 , 목동 의 아파트 높 은 가격 뒤 에 는 가구 구성원 이 적어도 4 명 이상 이 라는 환경 이 있 었 습니다 . 이제 앞 으로 10 년 뒤 에 는 이러 한 환경 은 저절로 무너질 수 밖 에 없 습니다 . 5 . 고령 인구 급증 은 아파트 가치 를 감소 시킬 수 밖 에 없 다 . 노인 이 되 면 온 몸 이 아픕니다 . 일단 무릎 , 어께 에서 통증 이 오 기 시작 합니다 . 건강 이 악화 된 노인 들 에게 아파트 는 죽음 입니다 . 계단 을 올라가 는 것 도 힘들 고 , 엘리베이터 를 이용 하 는 것 도 쉽 지 않 습니다 . 콘크리트 건물 에 갇혀서 답답 하 게 살 아야 하 는 환경 은 노인 들 의 건강 에 전혀 도움 이 안 됩니다 . 결국 , 아파트 수요 가 줄어들 수 밖 에 없 습니다 . 특히 , 가 면 갈수록 가족 의 구심력 은 악화 되 어 노인 들 과 자녀 들 의 교류 가 어렵 습니다 . 세상 살 기 가 어렵 기 때문 입니다 . 신자유주의 시대 의 특성 이 가족 의 해체 이 고 , 모든 가정 은 맛 벌이 를 해야 하 고 , 무한대 의 능력 을 요구 하 는 세상 이 기 때문 입니다 . 대부분 의 노인 들 은 자녀 들 의 조력 없이 외로이 아파트 에서 살 다가 생 을 마감 해야 합니다 . 6 . 젊은이 들 도 계산 하 기 시작 했 다 . 요즘 젊은이 들 대부분 은 똑똑 합니다 . 아파트 를 구입 하 면 그 에 따른 세금 , 준조세 가 많 다는 것 을 잘 알 고 있 습니다 . 등록세 , 취득세 등등 의 세금 외 에 보 유세 , 그리고 의료 보험 , 연금 보험 등등 의 준조세 가 급증 한다는 것 을 잘 알 고 있 습니다 . 그 에 더 해 앞 으로 노인 인구 가 급증 하 면 세금 은 늘어날 수 밖 에 없 고 따라서 주택 을 가진 사람 으로부터 세금 을 거둘 것 이 라는 것 을 잘 알 고 있 습니다 . 어느 젊은이 는 다음 과 같이 말 합니다 . " 지금 은 요 , 국민 으로부터 연금 받 아서 노인 들 먹여 살리 죠 . 20 ~ 30 년 뒤 에 는 연금 도 고갈 되 어 국가 적 으로 위기 에 봉착 할 것 이 고 , 아마도 노인 을 먹여 살리 기 위해서 주택 가진 사람 들 에게 엄청나 게 세금 을 거둘 수 밖 에 없 을 거 에요 , 지금 은 부동산 으로 돈 번다고 하 지만 곧 부동산 은 재앙 이 될 것 입니다 . 일본 도쿄 중심가 에서 빈 집들이 왜 늘어나 겠 어요 ? 일본 경제 는 한국 보다 훨씬 좋 은데요 " 7 . 젊은이 들 은 중년 , 노인 세대 와 주택 에 대한 생각 이 다르 다 . 과거 에 는 공부 를 좋아하 건 말 건 무조건 대학 을 갔 습니다 . 취직 을 하 려면 대학 을 졸업 해야 하 기 때문 입니다 . 이제 는 세상 이 바뀌 고 있 습니다 . 젊 은 부모 들 은 아이 가 공부 하 기 싫 어 하 면 아이 가 원 하 는 것 을 하 도록 내버려 둡니다 . 공부 에 별로 투자 하 지 않 습니다 . 아이 돌 을 꿈꾸 는 어린 학생 들 의 수 가 상상외 로 많 습니다 . 일부 신문 에서 는 아이돌 지망생 이 50 만 이 니 80 만 이 니 하 고 말 합니다 . 다양 성 을 존중 하 는 시대 로 변하 고 있 습니다 . 옷 색감 , 디자인 부터 가 구세대 와 전혀 다릅니다 . 이 들 은 모바일 , SNS 로 세상 과 소통 합니다 . 이 들 은 구속 받 는 것 을 싫어합니다 . 정형 화 된 생활 을 본능 적 으로 싫 어 합니다 . 이 들 은 주택 에 대한 생각 이 구세대 와 다릅니다 . 구세대 들 은 " 내 집 마련 " 이 지상 최대 의 과제 였 지만 , 신 세대 들 은 주 거의 개념 이 ' 보유 에서 임대 ' 의 개념 으로 바뀌 고 있 습니다 . 관리 비용 , 세금 등 에 대한 부담 이 적 지 않 고 , 변화 를 원하 기 때문 입니다 . 8 . 시대 의 흐름 은 개성 존중 , 소형 화 이 다 . 현 시대 의 흐름 은 개성 존중 입니다 . 개인 의 권리 를 부르짖 으면서 인권 을 중요 시 합니다 . 남 과 다른 무엇 인가 를 추구 합니다 . " 나 를 찾 는 " 사람 들 이 늘어나 고 있 습니다 . 과거 의 행복 은 ' 부 와 권력 " 이 기준 이 었 다면 , 현재 의 행복 은 ' 개인 의 만족 과 행복 한 삶 ' 입니다 . 더 많 은 사람 들 이 여가 시간 을 중요 시 하 고 , 여행 을 중요 시 합니다 . 큰 차 , 큰 주택 에 대한 열망 도 줄어들 고 있 습니다 . 미국 , 유럽 , 일본 등 에서 는 벌써 그러 한 환경 이 조성 되 어 있 습니다 . 소형 주택 이 지만 개성 이 있 고 , 깔끔 한 주택 을 원합니다 . 층간 소음 을 비롯 이웃 과 의 마찰 을 피하 고 싶 어 합니다 . 자연환경 을 중시 합니다 . 이러 한 시대 의 흐름 에서 콘크리트 건물 인 아파트 의 미래 가 있 을까요 ? 태초 는 젊 은 부부 와 위 와 같이 이야기 하 면서 다음 과 같이 말 했 습니다 . ' 아파트 를 구입 하 고자 한다면 방 1 ~ 2 개 있 는 소형 아파트 를 구입 하 세요 . 가급적 이 면 지하철역 인근 으로 요 . 그러 다가 자녀 가 생기 거나 , 아파트 에 사 는 것 이 질리 면 팔 고 이사 가 세요 . 자녀 가 있 으면 교육 여건 , 자연환경 이 우수 한 곳 이 좋 겠 죠 . 권 한다면 전세 또는 월세 입니다 . 정 구입 해야 한다면 역시 소형 아파트 입니다 . 대형 아파트 는 비추 입니다 . 돈 아껴서 노후 자금 을 준비 하 세요 . 아니면 유동 인구 가 많 은 곳 에 위치 한 상가 를 은행 융자 받 아 구입 하 시 던지요 . 상가 에서 나오 는 월세 가 노후 대비책 이 겠 죠 . 대형 아파트 는 비추 입니다 . " 그러 면서 다음 과 같 은 말 을 했 습니다 . " 나 같 으면 유동 인구 가 어느 정도 있 는 도심 거리 의 낡 은 소형 주택 을 구입 해서 2 ~ 3 층집 을 짓 겠 습니다 . 중요 한 것 은 멋진 카페 로 변신 할 수 있 는 소형 주택 이 라는 것 입니다 . 나중 에 자녀 가 생기 면 큰 집 으로 이사 가 되 , 그 소형 주택 은 레스토랑 , 커피 샵 등 으로 세 를 주 면 좋 겠 죠 . 노년 이 되 면 그 소형 주택 을 본인 이 운영 하 는 상점 으로 사용 할 수 도 있 고요 . 노년 에 어느 정도 소일거리 를 할 수 있 는 점 포 하나 있 으면 즐거운 노년 을 보낼 수 있 을 것 입니다 " 미래 의 주택 은 어떻게 될지 장담 할 수 는 없 습니다 . 분명 한 것 은 현재 의 20 층 이상 의 아파트 는 가치 가 급격히 줄어들 것 이 라는 것 입니다 . 인구 가 줄어들 고 경제성장 이 지지부진 한 상황 에서 고층 아파트 가치 는 줄어들 수 밖 에 없 습니다 . 일본 의 예 에서 배울 수 있 습니다 . 앞 으로 의 흐름 은 규격 화 된 모습 보다 는 다양 성 이 존중 되 는 모습 입니다 . 대형 보다 는 소형 입니다 . 그렇 기 때문 에 " 한국 적 아파트 " 의 생명 은 오래가 기 어렵 다는 것 입니다 . 공유 하 기 글 요소