보증금 반환 기일 명시 , 지연 손해금 지불 약속 … 불 이행시 ' 집행력 ' 부여 보증금 못 받 고 이 사갈 때 대항력 유의 … 임차권 등기 명령 등 신청 현재 전국 적 으로 역전 세난 이 심한 곳 은 지방 이 다 . 지역 산업 이 무너져 집값 이 급락 한 경남 · 울산 , 주택 공급 이 포화 상태 인 충남 · 충북 등지 가 가장 심하 다 . 그러나 최근 에 는 서울 과 경기 등 수도 권 도 새 아파트 입주 물량 이 급증 하 면서 세입자 가 전세금 을 제때 돌려받 지 못하 는 역전 세난 이 조금 씩 현실 화 하 고 있 다 . 아직 지방 처럼 심각 한 수준 으로 볼 수 는 없 고 , 입 주량 증가 에 따른 일시 적 현상 에 그칠 것 이 라는 전망 도 나온다 . 그러나 당장 보증금 을 받 고 이사 를 가 야 하 는 세입자 입장 에서 는 배짱 집 주인 들 때문 에 이만저만 난처 한 게 아니 다 . 특히 최근 1 주택 이상 보유 한 집 주인 에 대한 담보 대출 이 꽉 막힌 데 다 규제 지역 내 에서 는 세입자 에 대한 전세 자금 대출 도 쉽 지 않 아 전세 가 빠지 지 않 는 경우 고스란히 세입자 의 피해 로 이어질 수 밖에 없 다 . 현재 전세금 을 돌려받 지 못하 고 있 는 세입자 들 은 민사 소송 으로 가 기 전 지자체 나 가까운 대한 법률 구조 공단 주택 임대차 분쟁 조정 위원회 의 도움 을 받 아 볼 만 하 다 . 소송 은 비용 이 많이 들 고 시간 도 오래 걸리 지만 임대차 분쟁 조정 은 비용 이 거의 들 지 않 고 조정 기간 도 약 1 ∼ 2 개월 정도 면 충분 하 다 . 우선 세입자 ( 조정 신청인 ) 가 분쟁 조정 위원회 에 조정 신청 을 하 면 위원회 는 집 주인 ( 피 신청인 ) 에게 조정 신청서 를 송달 한다 . 이어 집 주인 이 조정 에 응하 겠 다는 의사 를 통지 해 오 면 조정 절차 가 개시 된다 . 조정 이 개시 되 면 위원회 는 세입자 와 집 주인 의 입장 을 들 어 합의 안 을 이끌 어 내 고 필요시 세입자 와 집 주인 , 분쟁 관련 이해관계 인 또는 참고인 출석 을 통한 진술 을 받 는다 . 위원회 의 중재 를 거쳐 양측 의 합의 가 이뤄지면 위원회 는 조정안 을 확정 해 양측 에 통보 하 고 , 당사자 들 이 조정안 을 수락 하 면 조정 이 성립 된다 . 이때 합의 내용 은 전세 보증금 반환 기간 을 명시 하 고 , 그 전 까지 세입자 에게 지연 손해금 을 지불 하 도록 하 는 것 이 보통 이 다 . 보증금 반환 전 까지 연 5 ∼ 10 % 의 지연 이자 를 지급 하 는 것 이 다 . 성립 된 조정 은 민사 상 합의 로서 의 효력 이 있 으며 , 강제집행 을 승낙 하 는 취지 의 내용 을 기재 하 면 집행력 이 있 는 집행 권원 과 같 은 효력 이 인정 된다 . 민사 상 의 소송 으로 가 지 않 더라도 위원회 합의 로 재판 과 비슷 한 효과 를 얻 을 수 있 는 것 이 다 . 따라서 세입자 는 조정 안 에 집 주인 이 보증금 을 일정 시한 까지 돌려주 지 않 을 경우 해당 집 을 경매 에 넘기 는 등 강제집행 을 하 겠 다는 내용 을 명시 하 는 게 안 전하 다 . 조정 비용 은 보증금 이 1 억 원 미만 이 면 1 만 원 , 5 억 원 미만 이 면 3 만 원 정도 다 . 다만 현행 제도 상 집 주인 이 조정 에 불응 할 경우 조정 절차 가 성립 되 지 않 기 때문 에 사전 에 집 주인 을 설득 해 놓 는 게 필요 하 다 . 현재 국회 에 는 임대인 이 불응 해도 조정 이 성립 되 도록 하 는 내용 의 주택 임대차 보호법 개정안 이 발의 돼 있 으나 아직 본격 적 인 논의 는 이뤄지지 않 고 있 다 . 보증금 을 돌려받 을 때 까지 해당 주택 에 거주 할 수 있 으면 문제 가 없 지만 , 개인 사정 상 보증금 을 받 지 못한 채 이사 를 가 야 할 때 는 대항력 이 훼손 되 지 않 도록 주의 해야 한다 . 다른 새 집 에 임차 를 할 경우 새로운 집 에 전입 신고 를 하 지 않 는다면 과거 집 의 대항력 은 그대로 유지 할 수 있 지만 이 경우 새로운 집 의 권리관계 에서 후 순위 로 밀려 버린다 . 임차인 의 대항력 은 전입 신고 와 확정 일자 로 결정 되 기 때문 이 다 . 대항력 이 사라지 면 임대차 계약 조건 이 유지 되 지 않 아 보증금 을 날릴 수 도 있 다 . 대한 법률 구조 공단 서울 중앙 주택 임대차 분쟁 조정 위원회 의 최재석 상임 조정 위원 은 " 기존 임차 주택 에 대한 대항력 을 유지 하 기 위해 가족 이 여러 명 일 경우 가족 1 명 의 주소지 는 기존 살 던 곳 에 남겨 놓 고 새로 이사 가 는 집 에 나머지 가족 의 주소 를 옮겨 진입 신고 를 하 도록 하 고 가구 와 같 은 일부 짐 도 기존 전셋집 에 남겨둔 채 점유 · 유지 를 하 는 것 이 중요 하 다 " 고 말 했 다 . 그러나 단독 세대 인 경우 는 이 방법 이 불 가능 하 기 때문 에 ' 임차권 등기 명령 ' 을 해 두 는 것 이 안 전하 다 . 보증금 을 돌려받 지 못한 기존 집 에 대해 임차권 등기 명령 을 신청 하 고 , 등기부 등본 에 등기 가 완료 된 것 을 확인 한 뒤 그때 새로운 집 에 진입 신고 를 하 더라도 기존 집 의 대항력 이 그대로 유지 된다 . 비용 도 3 만 ∼ 4 만 원 대로 저렴 하 다 . 다만 이때 묵시 적 계약 갱신 이 되 지 않 도록 세입자 가 집 주인 에게 최소 한 달 전 에 퇴거 의사 를 밝혀야 한다 . 최근 엔 역전 세난 등 에 대비 해 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 와 SGI 서울 보증 이 집 주인 을 대신 해 세입자 에게 전세 보증금 을 지급 하 는 전세금 보증 반환 보증 보험 상품 가입자 도 늘 고 있 다 . 최재석 상임 조정 위원 은 " 임대인 과 임차인 의 쌍방 합의 가 우선 이 지만 여의 치 않 을 때 는 임차인 이 적극 적 으로 나 서 분쟁 조정 위원회 에 도움 을 요청 할 필요 가 있 다 " 며 " 오 는 4 월 17 일 부터 는 주택 에 이 어 상가 의 임대차 및 권리금 분쟁 에 대해서 도 다루 기 때문 에 상인 들 도 활용 할 수 있 다 " 고 말 했 다 . 자료 원 : 매일 경제 2019 . 2 . 18 공유 하 기 글 요소