제 3 편 부동산 경매 와 임차인 제 1 장 주택 임차인 제 1 절 주택 임대차 보호법 제 2 절 적용 범위 1 . 주거 용 건물 2 . 임대인 3 . 임대차 기간 4 . 임차 보증금 제 3 절 주택 임차인 의 권리 1 . 총설 2 . 대항력 3 . 우선변제권 제 2 장 상가 건물 임차인 1 . 상가 건물 임대차 보호법 2 . 주택 임차인 과 의 차이 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 제 3 절 주택 임차인 의 권리 3 . 우선변제권 임차인 의 우선변제권 은 경매 와 공매 에서 만 인정 되 고 , 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 취득 한다 . 이러 한 우선변제권 은 , 대항력 과 마찬가지 로 , 배당 요구 의 종기 까지 계속 하 여 대항 요건 을 구비 하 고 있 어야 인정 된다 . ( 대판 2007 . 6 . 14 . 2007 다 17475 ) 소액 임차인 은 경매 개시 결정 등기 전 까지 대항 요건 을 갖추 어야 우선변제권 이 인정 되 나 , 확정 일자 임차인 은 경매 개시 결정 등기 후 에 대항 요건 을 갖추 어도 우선 변제 권 을 가지 는 것 으로 해석 한다 . ( 윤경 , 민사 집행 ( 부동산 경매 ) 의 실무 1410 면 ) 소액 임차인 이 확정 일자 를 갖춘 경우 에 는 양 지위 를 겸하 게 되 므로 우선 변제 의 순위 도 그 에 따라 결정 된다 . 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 ( 최우 선변 제금 ) 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 한다 . ( 대판 2007 . 11 . 15 . 2007 다 45562 ) 제 8 조 ( 보증금 중 일정액 의 보호 ) ① 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 ( 담보물 권 자 ) 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 . ② 제 1 항 의 경우 에 는 제 3 조 의 2 제 4 항 부터 제 6 항 까지 의 규정 을 준용 한다 . ③ 제 1 항 에 따라 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 제 8 조 의 2 에 따른 주택 임대차 위원회 의 심의 를 거쳐 대통령령 으로 정한다 . 다만 , 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분 의 1 을 넘 지 못한다 . [ 전문 개정 2008 . 3 . 21 ] 시행령 제 10 조 ( 보증금 중 일정액 의 범위 등 ) ① 법 제 8 조 에 따라 우선 변제 를 받 을 보증금 중 일정액 의 범위 는 다음 각 호의 구분 에 의한 금액 이하 로 한다 . 1 . 서울 특별시 : 5 천만 원 2 . 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권 역 ( 서울 특별시 는 제외 한다 ) , 세종 특별자치시 , 용인시 , 화성시 및 김포시 : 4 천 300 만 원 3 . 광역시 ( 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권역 에 포함 된 지역 과 군 지역 은 제외 한다 ) , 안산시 , 광주시 , 파주시 , 이 천 시 및 평택시 : 2 천 300 만 원 4 . 그 밖 의 지역 : 2 천만 원 ② 임차인 의 보증금 중 일정액 이 주택 가액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 주택 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 까지 만 우선변제권 이 있 다 . ③ 하나 의 주택 에 임차인 이 2 명 이상 이 고 , 그 각 보증금 중 일정액 을 모두 합한 금액 이 주택 가액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 그 각 보증금 중 일정액 을 모두 합한 금액 에 대한 각 임차인 의 보증금 중 일정액 의 비율 로 그 주택 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 을 분할 한 금액 을 각 임차인 의 보증금 중 일정액 으로 본다 . ④ 하나 의 주택 에 임차인 이 2 명 이상 이 고 이 들 이 그 주택 에서 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 는 이 들 을 1 명 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 한다 . [ 전문 개정 2008 . 8 . 21 ] [ 제 3 조 에서 이동 , 종전 제 10 조 는 제 17 조 로 이동 ] 시행령 제 11 조 ( 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 ) 법 제 8 조 에 따라 우선 변제 를 받 을 임차인 은 보증금 이 다음 각 호의 구분 에 의한 금액 이하 인 임차인 으로 한다 . 1 . 서울 특별시 : 1 억 5 천만 원 2 . 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권 역 ( 서울 특별시 는 제외 한다 ) , 세종 특별자치시 , 용인시 , 화성시 및 김포시 : 1 억 3 천만 원 3 . 광역시 ( 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권역 에 포함 된 지역 과 군 지역 은 제외 한다 ) , 안산시 , 광주시 , 파주시 , 이 천 시 및 평택시 : 7 천만 원 4 . 그 밖 의 지역 : 6 천만 원 [ 전문 개정 2008 . 8 . 21 ] [ 제 4 조 에서 이동 , 종전 제 11 조 는 제 18 조 로 이동 ] 대 법원 2007 . 6 . 14 . 선고 2007 다 17475 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1061 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 의 요건 인 주택 의 인도 와 주민 등록 의 존속 기간 의 종기 ( = 민 사집 행법 상 배당 요구 의 종기 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 8 조 에서 임차인 에게 같 은 법 제 3 조 제 1 항 소정 의 주택 의 인도 와 주민 등록 을 요건 으로 명시 하 여 그 보증금 중 일정액 의 한도 내 에서 는 등기 된 담보물 권 자 에게 도 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 부여 하 고 있 는 점 , 위 임차인 은 배당 요구 의 방법 으로 우선 변제 권 을 행사 하 는 점 , 배당 요구시 까지 만 위 요건 을 구비 하 면 족하 다고 한다면 동일 한 임차 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 임차인 이외 에 같 은 법 제 3 조 의 2 소정 의 임차인 이 출현 하 여 배당 요구 를 하 는 등 경매 절차 상 의 다른 이해관계인 들 에게 피해 를 입힐 수 도 있 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 공시 방법 이 없 는 주택 임대차 에 있 어서 주택 의 인도 와 주민 등록 이 라는 우선 변제 의 요건 은 그 우선변제권 취득 시 에 만 구비 하 면 족한 것 이 아니 고 , 민사 집행 법상 배당 요구 의 종기 까지 계속 존속 하 고 있 어야 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 8 조 , 민 사집 행법 제 84 조 【 참조 판례 】 대 법원 1997 . 10 . 10 . 선고 95 다 44597 판결 ( 공 1997 하 , 3378 ) 대 법원 2006 . 1 . 13 . 선고 2005 다 64002 판결 ( 공 2006 상 , 238 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 【 피 고 , 상고인 】 주식회사 우리은행 ( 소송대리인 법무법인 푸른 담당 변호사 김형석 ) 【 원심 판결 】 서울 남부 지법 2007 . 2 . 1 . 선고 2006 나 4835 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 제 8 조 에서 임차인 에게 같 은 법 제 3 조 제 1 항 소정 의 주택 의 인도 와 주민 등록 을 요건 으로 명시 하 여 그 보증금 중 일정액 의 한도 내 에서 는 등기 된 담보물 권 자 에게 도 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 부여 하 고 있 는 점 , 위 임차인 은 배당 요구 의 방법 으로 우선 변제 권 을 행사 하 는 점 , 배당 요구시 까지 만 위 요건 을 구비 하 면 족하 다고 한다면 동일 한 임차 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 임차인 이외 에 같 은 법 제 3 조 의 2 소정 의 임차인 이 출현 하 여 배당 요구 를 하 는 등 경매 절차 상 의 다른 이해관계인 들 에게 피해 를 입힐 수 도 있 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 공시 방법 이 없 는 주택 임대차 에 있 어서 주택 의 인도 와 주민 등록 이 라는 우선 변제 의 요건 은 그 우선변제권 취득 시 에 만 구비 하 면 족한 것 이 아니 고 , 민사 집행 법상 배당 요구 의 종기 까지 계속 존속 하 고 있 어야 한다 ( 대법원 1997 . 10 . 10 . 선고 95 다 44597 판결 , 2006 . 1 . 13 . 선고 2005 다 64002 판결 등 참조 ) . 원심 이 같 은 취지 에서 원고 가 이 사건 부동산 에 관한 경매 개시 결정 의 기입 등기 경료 전 에 위 부동산 을 인 도 받 고 이 에 대해 주민 등록 전입 신고 를 마치 고 이 사건 경매 절차 에서 의 배당 요구 의 종기 ( 2005 . 3 . 19 . ) 이후 인 2005 . 10 . 17 . 까지 위 요건 을 유지 하 고 있 었 으므로 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 의 소액 보증금 을 최우선 배당 받 을 수 있 는 요건 을 갖추 었 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 또 , 원고 가 이 사건 부동산 의 다른 임차인 인 소외 인과 이종사촌 간 으로서 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 해당 하 므로 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 의 규정 에 의하 여 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 하 여야 한다는 주장 은 상고심 에 이르 러 하 는 새로운 주장 으로서 원심 판결 에 대한 적법 한 상고 이유 가 될 수 없 고 , 기록 에 비추 어 살펴보 면 원고 와 소 외인 이 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 해당 한다고 보 기 도 어렵 다 . 결국 , 상고 이유 의 주장 은 모두 이유 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) 대 법원 2007 . 11 . 15 . 선고 2007 다 45562 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 하 , 1918 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 그 배당 방법 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 대 법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 ( 공 1992 , 3138 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 2 인 【 원심 판결 】 대전 지법 2007 . 6 . 8 . 선고 2006 나 13863 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 대전 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 한다 . 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 1 . 피 고 1 에 대한 상고 에 관하 여 원고 가 제출 한 상고이 유서 나 상고장 에 피 고 1 에 대한 부분 에 관하 여 는 아무런 상고 이유 의 기재 가 없 다 . 2 . 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 상고 에 관하 여 가 . 원심 의 판단 원심 은 , 그 채용 증거 들 을 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 소외 1 ( 2005 . 3 . 1 . 사망 하 여 피 고 2 , 피 고 3 이 동인 의 재산 을 상속 하 였 다 ) 은 소외 2 소유 의 이 사건 다 가구 주택 의 일부 를 실제로 임차 하 였 다고 보이 지 아니하 고 , 위 다 가구 주택 에 관한 부동산 임 의 경매 절차 에서 배당 을 받 기 위한 목적 으로 허위 의 임대차 계약 을 체결 한 가장 임차인 으로 봄 이 상당 하 므로 , 소외 1 이 정당 한 소액 임차인 임 을 전제 로 소외 1 에게 1 , 400 만 원 을 배당 하 는 것 으로 작성 된 이 사건 배당표 는 부당 하 다고 판단 한 후 , 소외 1 에 대한 위 1 , 400 만 원 의 배 당액 을 삭제 하 여 동순 위 의 임차 보증금 채권자 들 인 원고 및 원심 공동 원고 소외 3 ( 이하 원심 공동 원고 의 표시 는 생략 한다 ) 에게 각 미배당 채권 액 에 비례 하 여 안분 배당 하 여야 한다고 보 아 , 소외 1 에 대한 배 당액 중 4 , 421 , 052 원 [ 소외 1 의 배 당삭 제액 1 , 400 만 원 × 6 / 19 ( 각 미배당 채권 액 으로서 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 의 합계액 1 , 900 만 원 중 원고 의 미배당 채권 액 해당 비율 ) ] 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 다 . 나 . 이 법원 의 판단 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 중 , 원고 와 소외 3 을 동순 위 의 채권자 라고 본 것 은 다음 과 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 은 후 순위 권 리자 기타 일반 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 음 을 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 그 와 같 은 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 ( 대법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 등 참조 ) , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 , 집행 법원 이 원고 와 소외 3 에게 소액 임차인 에 대한 최우선 변제 로서 각 1 , 400 만 원 을 우선 배당 하 고 난 각 나머지 임차 보증금 채권 액 인 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 에 대하 여 , 원고 와 소외 3 이 각 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 때 가 언제 인지 를 심리 하 여 그 선후 에 따라 우선 변제 의 순위 를 가리 고 , 이 에 따라 원고 가 소외 3 보다 선순위 일 경우 소외 1 에 대한 배 당액 중 600 만 원 을 먼저 삭제 하 여 원고 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 어야 함 에 도 불구 하 고 , 그 판시 와 같이 원고 와 소외 3 이 동 순위 의 임차 보증금 채권자 들 이 라는 이유 로 원고 에게 4 , 421 , 052 원만 을 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 는바 , 이러 한 원심 판결 에 는 확정 일자 부 임차인 의 임차 보증금 반환 채권 의 우선 순위 에 관한 법리 를 오해 하 여 원고 와 소외 3 의 우선 변제 순위 의 선후 에 관한 심리 를 다 하 지 아니한 위법 이 있 고 , 이러 한 위법 은 판결 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 3 . 결 론 그러므로 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 며 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 하 고 , 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김지형 ( 재판장 ) 고현철 ( 주심 ) 양승태 전수안 가 . 확정 일자 임차인 주택 인도 와 주민 등록 의 요건 과 임대차 계약서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 의해 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 ( 주임 법 3 조 의 2 2 항 ) . 그리고 임차인 은 임차주 택 을 양수인 에게 인 도 하 지 아니하 면 위 규정 에 의한 보증금 을 수영 할 수 없 다 . ( 주임 법 3 조 의 2 3 항 ) ( 대판 2009 . 6 . 25 . 2008 다 55634 ) 위 규정 에 의한 우선 변제 의 순위 와 보증금 에 대하 여 이의 가 있 는 이해관계인 은 경매 법원 또는 체납 처 분청 에 이의 를 신청 할 수 있 다 . ( 주임 법 3 조 의 2 4 항 ) 제 3 조 의 2 ( 보증금 의 회수 ) ① 임차인 ( 제 3 조제 2 항 및 제 3 항 의 법인 을 포함 한다 . 이하 같 다 ) 이 임차 주택 에 대하 여 보증금 반환 청구 소송 의 확정 판결 이나 그 밖 에 이 에 준하 는 집행 권원 ( 집행 권원 ) 에 따라서 경매 를 신청 하 는 경우 에 는 집행 개시 ( 집행 개시 ) 요건 에 관한 「 민 사집 행법 」 제 41 조 에 도 불구 하 고 반대 의무 ( 반대 의무 ) 의 이행 이나 이행 의 제공 을 집행 개시 의 요건 으로 하 지 아니한다 . ② 제 3 조제 1 항 · 제 2 항 또는 제 3 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 ( 제 3 조제 2 항 및 제 3 항 의 경우 에 는 법인 과 임대인 사이 의 임대차 계약 증서 를 말 한다 ) 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 「 민 사집 행법 」 에 따른 경매 또는 「 국세 징 수법 」 에 따른 공매 를 할 때 에 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 ( 환가 대금 ) 에서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 . ③ 임차인 은 임차주 택 을 양수인 에게 인 도 하 지 아니하 면 제 2 항 에 따른 보증금 을 받 을 수 없 다 . ④ 제 2 항 또는 제 7 항 에 따른 우선 변제 의 순위 와 보증금 에 대하 여 이의 가 있 는 이해관계인 은 경매 법원 이나 체납 처 분청 에 이의 를 신청 할 수 있 다 . ⑤ 제 4 항 에 따라 경매 법원 에 이의 를 신청 하 는 경우 에 는 「 민 사집 행법 」 제 152 조 부터 제 161 조 까지 의 규정 을 준용 한다 . ⑥ 제 4 항 에 따라 이 의 신청 을 받 은 체납 처 분청 은 이해관계인 이 이 의 신청 일 부터 7 일 이내 에 임차인 또는 제 7 항 에 따라 우선 변제 권 을 승계 한 금융 기관 등 을 상대 로 소 ( 소 ) 를 제기 한 것 을 증명 하 면 해당 소송 이 끝날 때 까지 이의 가 신청 된 범위 에서 임차인 또는 제 7 항 에 따라 우선 변제 권 을 승계 한 금융 기관 등 에 대한 보증금 의 변제 를 유보 ( 유보 ) 하 고 남 은 금액 을 배분 하 여야 한다 . 이 경우 유보 된 보증금 은 소송 의 결과 에 따라 배분 한다 . ⑦ 다음 각 호 의 금융 기관 등 이 제 2 항 , 제 3 조 의 3 제 5 항 , 제 3 조 의 4 제 1 항 에 따른 우선변제권 을 취득 한 임차인 의 보증금 반환 채권 을 계약 으로 양수 한 경우 에 는 양수 한 금액 의 범위 에서 우선변제권 을 승계 한다 . 1 . 「 은행법 」 에 따른 은행 2 . 「 중소기업 은 행법 」 에 따른 중소기업 은행 3 . 「 한국 산업 은 행법 」 에 따른 한국 산업은행 4 . 「 농업 협동조합 법 」 에 따른 농협 은행 5 . 「 수산업 협동조합 법 」 에 따른 수협 은행 6 . 「 우체국 예금 · 보험 에 관한 법률 」 에 따른 체신 관서 7 . 「 한국 주택 금융 공사 법 」 에 따른 한국 주택 금융 공사 8 . 「 보험업법 」 제 4 조제 1 항 제 2 호 라 목 의 보증 보험 을 보험 종목 으로 허가 받 은 보험 회사 9 . 「 주택 도시 기금법 」 에 따른 주택 도시 보증 공사 10 . 그 밖 에 제 1 호 부터 제 9 호 까지 에 준하 는 것 으로서 대통령령 으로 정하 는 기관 ⑧ 제 7 항 에 따라 우선 변제 권 을 승계 한 금융 기관 등 ( 이하 " 금융 기관 등 " 이 라 한다 ) 은 다음 각 호 의 어느 하나 에 해당 하 는 경우 에 는 우선 변제 권 을 행사 할 수 없 다 . 1 . 임차인 이 제 3 조제 1 항 · 제 2 항 또는 제 3 항 의 대항 요건 을 상실 한 경우 2 . 제 3 조 의 3 제 5 항 에 따른 임차권 등기 가 말소 된 경우 3 . 「 민법 」 제 621 조 에 따른 임대차 등기 가 말소 된 경우 ⑨ 금융 기관 등 은 우선변제권 을 행사 하 기 위하 여 임차인 을 대리 하 거나 대위 하 여 임대차 를 해지 할 수 없 다 . [ 전문 개정 2008 . 3 . 21 ] 대 법원 2009 . 6 . 25 . 선고 2008 다 55634 판결 [ 추심 금 ] [ 공 2009 하 , 1411 ] 【 판시 사항 】 종전 의 임차인 이 임대인 으로부터 새로 목적물 을 임차 한 사람 에게 그 목적물 을 임대인 의 동의 아래 직접 넘긴 경우 , 임대인 의 동시 이행 항변 인정 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 임대차 관계 가 종료 된 후 임차인 이 목적물 을 임대인 에게 반환 하 였으면 임대인 은 보증금 을 무 조건 으로 반환 하 여야 하 고 , 임차인 으로부터 목적물 의 인도 를 받 는 것 과 의 상환 이행 을 주장 할 수 없 다 . 그리고 이 는 종전 의 임차인 이 임대인 으로부터 새로 목적물 을 임차 한 사람 에게 그 목적물 을 임대인 의 동의 아래 직접 넘긴 경우 에 도 다를 바 없 다 . 그 경우 임차인 의 그 행위 는 임대인 이 임차인 으로부터 목적물 을 인 도 받 아 이 를 새로운 임차인 에게 다시 인도 하 는 것 을 사실 적 인 실행 의 면 에서 간략 하 게 한 것 으로서 , 법 적 으로 는 두 번 의 인도 가 행하 여진 것 으로 보 아야 하 므로 , 역시 임대차 관계 종료 로 인한 임차인 의 임대인 에 대한 목적물 반환 의무 는 이 로써 제대로 이행 되 었 다고 할 것 이 기 때문 이 다 . 【 참조 조문 】 민법 제 536 조 , 제 618 조 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 신용보증기금 ( 소송대리인 변호사 김수장 ) 【 피 고 , 상고인 】 피고 ( 소송대리인 성실 법무 법인 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 중앙 지법 2008 . 7 . 8 . 선고 2008 나 5317 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 본다 . 1 . 원심 은 그 채용 증거 에 기하 여 , 소외 1 이 1999 . 8 . 30 . 경 보증금 2 , 500 만 원 을 지급 하 고 피고 로부터 이 사건 점포 를 임차 하 여 ( 이하 이 를 ‘ 이 사건 계약 ’ 이라고 한다 ) 인도 받 은 바 있 는데 , 원고 가 2004 . 3 . 24 . 소외 1 의 피고 에 대한 위 보증금 의 반환 채권 에 관하 여 가압류 결정 을 받 고 2006 . 10 . 26 . 에 이르 러 위 가압류 를 본 압류 로 전이 하 는 채권 압류 및 추심 명령 을 받 은 사실 , 이 사건 점포 는 현재 소외 2 가 점유 하 고 있 고 , 그 전 에 이 사건 계약 관계 가 종료 되 어 소외 1 이 피고 에게 이 사건 점포 를 반환 한 사실 을 인정 하 였 다 . 나아가 원심 은 , 이 사건 계약 이 원래 의 약정 기간 이 만료 된 후 에 도 계속 갱신 되 어 , 위 가압류 결정 이 피고 에게 송달 된 2004 . 3 . 27 . 당시 에 는 소외 1 과 의 사이 에 존속 중 이 었 음 을 인정 하 면서 , 이 에 관한 피고 의 주장 , 즉 소외 1 이 위 가압류 결정 전 인 2003 년 9 월 말 에 이미 소외 3 주식회사 또는 그 대표 이사 인 소외 2 개인 에게 이 사건 점포 에서 하 던 영업 을 양도 하 면서 이 사건 계약 상 의 임차인 으로서 의 지위 를 함께 양도 하 였 고 피고 가 그 무렵 이 를 승낙 하 였으므로 위 가압류 는 그 대상 이 없 는 것 이 어서 효력 이 없 다는 주장 에 대하 여 는 그 설시 와 같 은 이유 로 이 를 배척 하 였 다 . 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 사실 인정 , 특히 소외 1 의 이 사건 점포 임차인 으로서 의 지위 자체 가 2003 년 9 월 말 에 피고 의 승낙 아래 제 3 자 에게 유효 하 게 양도 되 었 다는 피고 의 주장 을 배척 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 가 주장 하 는 바 와 같 은 채 증 법칙 위반 , 심리 미진 등 의 위법 이 없 다 . 2 . 임대차 관계 가 종료 된 후 임차인 이 목적물 을 임대인 에게 반환 하 였으면 임대인 은 보증금 을 무 조건 으로 반환 하 여야 하 고 , 임차인 으로부터 목적물 의 인도 를 받 는 것 과 의 상환 이행 을 주장 할 수 없 다 . 그리고 이 는 종전 의 임차인 이 임대인 으로부터 새로 목적물 을 임차 한 사람 에게 그 목적물 을 임대인 의 동의 아래 직접 넘긴 경우 에 도 다를 바 없 다 . 그 경우 임차인 의 그 행위 는 임대인 이 임차인 으로부터 목적물 을 인 도 받 아 이 를 새로운 임차인 에게 다시 인도 하 는 것 을 사실 적 인 실행 의 면 에서 간략 하 게 한 것 으로서 , 법 적 으로 는 두 번 의 인도 가 행하 여진 것 으로 보 아야 하 므로 , 역시 임대차 관계 종료 로 인한 임차인 의 임대인 에 대한 목적물 반환 의무 는 이 로써 제대로 이행 되 었 다고 할 것 이 기 때문 이 다 . 원심 은 , 이 사건 점포 를 반환 받 는 것 과 상환 하 여서만 위 보증금 을 지급 할 의무 를 진다는 피고 의 주장 에 대하 여 , 소외 1 이 이미 피고 에게 이 사건 점포 를 인도 한 이상 이 를 받아들일 수 없 고 , 또한 현재 이 사건 점포 를 임차인 으로서 점유 하 고 있 는 소외 2 는 이 사건 계약 의 당사자 가 아니 므로 그 의 목적물 반환 의무 에 기하 여 피고 가 위 와 같 은 동시 이행 의 항변 을 할 수 는 없 으므로 , 피고 의 그 주장 은 이유 없 다고 판단 하 였 다 . 원심 의 이러 한 판단 은 , 설사 이 사건 에서 소외 1 이 이 사건 점포 를 직접 소외 2 에게 넘겼 다고 하 더라도 , 대체로 위 와 같 은 법리 에 좇 은 것 으로서 수긍 할 수 있 다 . 한편 원심 의 가정 적 · 부가 적 인 판단 에 적절 하 지 아니 한 점 이 있 다고 하 여도 , 이 사건 에서 원심 이 앞서 본 바 와 같이 이 사건 가압류 결정 이 있 기 전 에 임차인 으로서 의 지위 가 소외 2 에게 유효 하 게 양도 되 었 다는 피고 의 주장 을 받아들이 지 않 은 다음 소외 1 이 피고 에게 이 사건 점포 를 이미 반환 하 였 다고 인정 하 여 피고 의 동시 이행 항변 을 배척 하 고 피고 의 이 사건 추심 금지 급 의무 를 인정 한 결론 에 있 어서 는 정당 하 다 . 그러므로 원심 판단 의 위 와 같 은 잘못 은 판결 의 결과 에 영향 이 없 는 것 이 다 . 3 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김지형 ( 재판장 ) 양승태 전수안 양창수 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2008 . 7 . 8 . 선고 2008 나 5317 판결 [ 추심 금 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 신용보증기금 ( 소송대리인 변호사 김수장 외 1 인 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 피고 ( 소송대리인 성실 법무법인 담당 변호사 김장곤 ) 【 변론 종결 】 2008 . 6 . 24 . 【 제 1 심판 결 】 서울 중앙 지방 법원 2007 . 12 . 18 . 선고 2007 가단 124630 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 을 다음 과 같이 변경 한다 . 피 고 는 원고 에게 25 , 000 , 000 원 및 이 에 대하 여 2008 . 7 . 9 . 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 . 2 . 소송 총비용 은 피고 가 부담 한다 . 3 . 제 1 항 은 가집행 할 수 있 다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 아래 와 같이 변경 한다 . 피 고 는 원고 에게 25 , 000 , 000 원 및 이 에 대하 여 이 사건 제 2 심 판결 선고 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 각 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 ( 원고 는 당 심 에서 청구취지 중 지연 손해금 기산일 에 관한 부분 을 위 와 같이 일부 감축 하 였 다 ) . 【 이 유 】 1 . 인정 사실 다음 각 사실 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 거나 , 갑 1 내지 4 호 증 ( 가지번호 있 는 것 은 각 가지번호 모두 포함 ) 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 여 이 를 인정 할 수 있 다 . 가 . 소외 1 은 1999 . 8 . 30 . 피고 로부터 서울 구로구 구로 4 동 ( 지번 생략 ) 지상 건물 1 층 점포 8 평 ( 이하 ‘ 이 사건 점포 ’ 라 한다 ) 을 임대차 보증금 2 , 500 만 원 , 월 차임 40 만 원 , 기간 1 년 으로 정하 여 임차 하 고 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 그 무렵 이 를 인도 받 으면서 피고 에게 위 임대차 보증금 2 , 500 만 원 을 지급 하 였 다 . 나 . 원고 는 위 소외 1 에 대하 여 가지 는 구상 금채 권 을 피 보전 권리 로 하 여 2004 . 3 . 24 . 서울 서부 지방 법원 2004 카단 5466 호 로 소외 1 의 피고 에 대한 위 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 가압류 결정 을 받 았 고 ( 이하 ‘ 이 사건 가압류 결정 ’ 이 라 한다 ) , 위 결정 은 2004 . 3 . 27 . 피고 에게 송달 되 었 다 . 다 . 원고 는 소외 1 에 대하 여 2006 . 8 . 24 . 이 법원 2006 가단 112210 호 로 구 상금 21 , 131 , 527 원 및 이 중 금 20 , 247 , 074 원 에 대한 지연 손해금 을 지급 하 라는 판결 을 받 은 후 , 위 판결 이 같 은 해 9 . 13 . 확정 되 자 위 집행력 있 는 판결 정본 에 기하 여 2006 . 10 . 26 . 서울 서부 지방 법원 2006 타 채 6191 호 로 이 사건 가압류 를 본 압류 로 전이 하 고 , 나머지 금 5 , 060 , 762 원 상당 의 채권 을 추가 로 압류 하 는 내용 의 채권 압류 및 추심 명령 을 받 았 고 , 위 결정 은 2006 . 12 . 9 . 피고 에게 송달 되 었 다 . 라 . 이 사건 임대차 계약 은 그 기간 만료 이후 계속 갱신 되 어 이 사건 가압류 결정 이 송달 된 2004 . 3 . 27 . 당시 존속 중 이 었 다 { 이 에 관하 여 피 고는 , 소외 1 이 2003 년 9 월 말경 소외 3 주식회사 ( 대표 이사 소외 2 ) 에게 이 사건 점포 에서 하 던 영업 을 양도 하 면서 이 사건 점포 에 관한 임차권 및 임차 보증금 반환 채권 을 함께 양도 하 였 고 , 피고 가 그 무렵 이 를 승낙 하 였 다고 주장 하나 , 이 에 부합 하 는 듯 한 을 3 호 증 의 기재 는 ① 소외 1 과 피고 명의 로 작성 된 임대차 계약서 의 소외 1 명 의 부분 을 임의 로 삭제 한 다음 그 부분 에 소외 2 의 인 적 사항 등 을 기재 한 것 에 불과 한 점 , ② 피고 가 ‘ 임차인 ’ 으로 기재 되 어 있 는 등 임대인 과 임차인 도 서로 뒤바뀌 어 기재 되 어 있 는 점 , ③ 위 와 같이 수정 된 부분 에 관하 여 소외 1 의 도장 이 찍혀 있 지 않 고 , 달리 수정 된 날짜 도 나타나 지 않 는 점 , ④ 피고 는 제 1 심 에서 위 와 같 은 임차권 양도 사실 등 을 주장 하 면서 도 임대차 계약서 등 의 입증 자료 를 제출 하 지 않 다가 , 당 심 2008 . 6 . 6 . 자 준비 명령 을 받 고서 야 비로소 위 을 3 호 증 및 뒤 에서 보 는 을 4 호 증 을 제출 하 게 된 점 등 에 비추 어 그 기재 를 믿 기 어렵 고 , 을 1 호 증 의 1 내지 3 , 을 2 호 증 , 을 4 호 증 ( 이 사건 가압류 결정 이 피고 에게 송달 된 이후 인 2004 . 4 . 13 . 피고 와 소외 2 사이 에 임대차 계약서 가 작성 되 었 다는 취지 에 불과 하 다 ) 의 각 기재 만 으로 는 이 를 인정 하 기 에 부족 하 며 , 달리 이 를 인정 할 증거 가 없 다 }. 마 . 당 심 변론 종결 일 현재 소외 2 가 임차인 으로서 이 사건 점포 를 점유 하 고 있 고 , 그 이전 에 소외 1 은 피고 에게 이 사건 점포 를 명도 하 였 다 . 2 . 판 단 가 . 위 인정 사실 에 의하 면 , 특별 한 사정 이 없 는 한 이 사건 임대차 계약 은 소외 1 이 피고 에게 이 사건 점포 를 명도 하 고 , 소외 2 가 소외 1 에 이 어 이 사건 점포 를 임차 함 으로써 피고 와 소외 1 사이 의 합의 에 따라 해 지 , 종료 되 었 다고 봄 이 상당 하 므로 , 피고 는 소외 1 의 피고 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 압류 및 추심 명령 을 받 은 원고 에게 이 사건 임대차 보증금 2 , 500 만 원 및 이 에 대한 지연 손해금 을 지급 할 의무 가 있 다 . 나 . 이 에 대하 여 피 고는 , 소외 2 가 이 사건 점포 에 관한 임차권 을 소외 1 로부터 양수 하 고 피고 가 이 를 승낙 하 였음을 전제 로 , 위 소외 2 로부터 이 사건 점포 를 명도 받 기 전 까지 는 원고 에게 임대차 보증금 을 반환 할 수 없 다고 동시 이행 항변 을 하 므로 살피 건대 , 피고 와 소외 1 사이 의 이 사건 임대차 계약 에 기한 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 압류 및 추심 명령 을 받 은 원고 가 이 사건 임대차 계약 이 종료 되 었 음 을 원인 으로 피고 에 대하 여 그 임대차 보증금 의 반환 을 구하 는 이 사건 에 있 어서 피고 가 이 사건 임대차 계약 의 임차인 이 아닌 소외 2 의 명도 의무 를 들 어 동시 이행 을 주장 할 수 는 없 다고 할 것 이 고 , 가사 피고 의 위 주장 을 소외 1 의 이 사건 점 포명 도 의무 와 피고 의 임차 보증금 반환 의무 가 동시 이 행관 계 에 있 다는 주장 으로 선 해 하 더라도 , 소외 1 이 이 사건 점포 를 피 고 에게 명도 하 였음은 앞서 인정 한 것 과 같 으므로 { 피고 의 주장 과 같이 이 사건 점포 임차권 이 소외 1 로부터 소외 2 에게 양도 된 것 으로 본다 하 더라도 , 임대인 이 임차권 의 양도 를 승낙 하 여 신 임차인 이 구 임차인 으로부터 임차 목적물 을 명도 받 았 다면 구 임차인 이 임대인 에게 임대차 목적물 을 명도 하 여 임대인 이 다시 신 임차인 에게 명도 하 는 대신 구 임차인 이 임대인 의 승낙 하 에 직접 신 임차인 에게 이 를 명도 하 는 것 으로서 명도 의무 의 이행 을 다 한 것 으로 보 아야 한다 ( 대법원 1998 . 7 . 14 . 선고 96 다 17202 호 판결 참조 ) }, 피고 의 위 주장 은 이유 없 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 피고 는 이 사건 임차 보증금 반환 채권 에 관하 여 압류 및 추심 명령 을 받 은 원고 에게 임차 보증금 2 , 500 만 원 및 이 에 대하 여 소외 1 의 이 사건 점포 명도 일 이후 로서 원고 가 구하 는 당 심 판결 선고 일 다음 날 인 2008 . 7 . 9 . 부터 다 갚 는 날 까지 소송 촉진 등 에 관한 특례법 이 정한 연 20 % 의 비율 로 계산 한 지연 손해금 을 지급 할 의무 가 있 으므로 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 일부 달리 하 여 부당 하 므로 원고 의 항소 를 받아들여 제 1 심 판결 을 위 와 같이 변경 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 박재필 ( 재판장 ) 조형우 김효진 확정 일자 임차인 의 요건 은 대항 요건 과 임대차 계약서 에 소정 의 확정 일자 를 갖추 는 것 이 다 . 한편 주택 임대차 보호법 3 조 2 항 에 의하 여 대항력 이 인정 되 는 법인 은 동조 의 대항 요건 의 법인 과 임대인 사이 의 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖추 어야 한다 . 대항 요건 은 배당 요구 의 종기 까지 유지 하 고 있 어야 하 므로 만일 주민 등록 을 일시 옮겼 다가 다시 재 전입 한 경우 에 는 재전 입시 에 새로운 우선변제권 을 취득 한다 . 확정 일자 임차인 이 경매 절차 에서 배당 을 받 으려면 반드시 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 하 여야 한다 . 확정 일자 는 법무법인 등 공증 기관 , 등기소 , 동사무소 에서 임대차 계약서 를 제출 하 여 소정 의 수수료 를 내 고 부여받 을 수 있 다 . ( 행정 예규 제 986 호 ) ( 1 ) 확정 일자 확정 일자 를 받 게 한 취지 는 임대인 과 임차인 의 담합 으로 보증금 의 사후 변경 을 방지 하 는 것 이 다 . 법무법인 이 사 서 증서 인 임대차 계약서 에 대하 여 공증인 법 의 규정 에 따라 사 서 증서 인증 절차 를 마쳤 다면 그 인증 일자 가 곧 확정 일자 이 고 ( 대판 1998 . 10 . 2 . 98 다 28879 ) , 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 자신 의 지위 를 강화 하 기 위한 방편 으로 따로 전세 권 설정 계약서 를 작성 하 고 전세 권 설정 등기 를 한 경우 양자 의 동일 성 을 인정 할 수 있 다면 그 전세 권 설정 계약서 를 임대차 계약서 로 볼 수 있 고 , 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 에 날인 된 접수인 은 주택 임대차 보호법 소정 의 확정 일자 에 해당 한다 . ( 대판 2002 . 11 . 8 . 2001 다 51725 ) 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마쳤 더라도 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 3 조 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 한다 . ( 대판 2007 . 6 . 28 . 2004 다 69741 ) 대 법원 1998 . 10 . 2 . 선고 98 다 28879 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1998 . 11 . 1 . ( 69 ) , 2577 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 확정 일자 및 확정 일자 있 는 증서 의 의미 [ 2 ] 법무법인 에 의한 사서 증서 인증 절차 를 마친 임대차 계약서 가 민법 부칙 제 3 조 제 1 항 에서 규정 하 는 공증인 의 확정 일자 인 있 는 사문서 에 해당 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 확정 일자 란 , 증서 에 대하 여 그 작성 한 일자 에 관한 완전 한 증거 가 될 수 있 는 것 으로 법률 상 인정 되 는 일자 를 말 하 며 , 당사자 가 나중 에 변경 하 는 것 이 불 가능 한 확정 된 일자 를 가리키 고 , 확정 일자 있 는 증서 란 , 위 와 같 은 일자 가 있 는 증서 로서 민법 부칙 제 3 조 소정 의 증서 를 말 한다 . [ 2 ] 법무법인 이 사 서 증서 인 임대차 계약서 에 대하 여 공증인 법 의 규정 에 따라 사 서 증서 의 인증 절차 를 마쳤 다면 , 그 인증 일자 가 곧 확정 일자 이 므로 , 인증 받 은 임대차 계약서 는 민법 부칙 제 3 조 제 1 항 에서 말 하 는 공증인 의 확정 일자 인 있 는 사문서 에 해당 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 부칙 제 3 조 [ 2 ] 민법 부칙 제 3 조 제 1 항 , 공증인 법 제 57 조 , 제 58 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 ( 공 1988 , 840 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 중부 종합 법무법인 담당 변호사 김홍근 ) 【 피 고 , 상고인 】 농업 협동조합 중앙 회 【 원심 판결 】 서울 고법 1998 . 5 . 21 . 선고 98 나 10047 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 확정 일자 란 , 증서 에 대하 여 그 작성 한 일자 에 관한 완전 한 증거 가 될 수 있 는 것 으로 법률 상 인정 되 는 일자 를 말 하 며 , 당사자 가 나중 에 변경 하 는 것 이 불 가능 한 확정 된 일자 를 가리키 고 , 확정 일자 있 는 증서 란 , 위 와 같 은 일자 가 있 는 증서 로서 민법 부칙 제 3 조 소정 의 증서 를 말 한다 ( 대법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 참조 ) . 법무법인 이 사 서 증서 인 임대차 계약서 에 대하 여 공증인 법 의 규정 에 따라 사 서 증서 의 인증 절차 를 마쳤 다면 , 그 인증 일자 가 곧 확정 일자 이 므로 , 인증 받 은 임대차 계약서 는 민법 부칙 제 3 조 제 1 항 에서 말 하 는 공증인 의 확정 일자 인 있 는 사문서 에 해당 한다 . 이 와 결론 을 같이 한 원심 판결 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 로서 주장 하 는 바 와 같이 민법 부칙 제 3 조 소정 의 확정 일자 와 공무소 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 이 점 을 지적 하 는 상고 이유 의 주장 은 받아들일 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 지창 권 ( 재판장 ) 천경송 신성택 송진훈 ( 주심 ) 대 법원 2002 . 11 . 8 . 선고 2001 다 51725 판결 [ 구 상금 ] [ 집 50 ( 2 ) 민 , 268 ; 공 2003 . 1 . 1 . ( 169 ) , 19 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 자신 의 지위 를 강화 하 기 위한 방편 으로 따로 전세 권 설정 계약서 를 작성 하 고 전세 권 설정 등기 를 한 경우 , 전세 권 설정 계약서 를 임대차 계약서 로 볼 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 및 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 에 찍힌 접수인 이 주택 임대차 보호법 소정 의 확정 일자 에 해당 하 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 의 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 확정 일자 를 기재 하 여 배당 요구 를 하 였 다가 입찰 기일 전날 경매 법원 에 " 확정 일자 없 음 " 이라고 기재 된 배당 요구서 를 다시 제출 함 으로써 경매 법원 이 최고 가 매수인 에게 낙찰 을 불허 하 고 신경매 가 진행 된 경우 신경매 절차 에서 의 낙찰자 는 임차인 의 보증금 을 인수 한다고 본 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 자신 의 지위 를 강화 하 기 위한 방편 으로 따로 전세 권 설정 계약서 를 작성 하 고 전세 권 설정 등기 를 한 경우 에 , 따로 작성 된 전세 권 설정 계약서 가 원래 의 임대차 계약서 와 계약 일자 가 다르 다고 하 여도 계약 당사자 , 계약 목적물 및 보증금 액 ( 전세 금액 ) 등 에 비추 어 동일 성 을 인정 할 수 있 다면 그 전세 권 설정 계약서 또한 원래 의 임대차 계약 에 관한 증서 로 볼 수 있 고 , 등기필증 에 찍힌 등 기관 의 접수인 은 첨부 된 등 기원 인 계약서 에 대하 여 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 후단 에 의한 확정 일자 에 해당 한다고 할 것 이 므로 , 위 와 같 은 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 에 등 기관 의 접수인 이 찍혀 있 다면 그 원래 의 임대차 에 관한 계약 증서 에 확정 일자 가 있 는 것 으로 보 아야 할 것 이 고 , 이 경우 원래 의 임대차 는 대 지 및 건물 전부 에 관한 것 이나 사정 에 의하 여 전세 권 설정 계약서 는 건물 에 관하 여 만 작성 되 고 전세권 등 기 도 건물 에 관하 여 만 마쳐졌 다고 하 더라도 전세 금액 이 임대차 보증금 액 과 동일 한 금액 으로 기재 된 이상 대지 및 건물 전부 에 관한 임대차 의 계약 증서 에 확정 일자 가 있 는 것 으로 봄 이 상당 하 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 의 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 임차 주택 에 대하 여 진행 되 고 있 는 경매 절차 에서 먼저 우선 변제 권 을 주장 하 여 보증금 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 후 경매 법원 의 계약서 제출 요구 를 받 고 다시 제출 한 배당 요구 신청서 에 확정 일자 가 없 다고 명백히 밝혔 고 , 이 에 경매 법원 이 임차권 자 가 우선변제권 의 행사 를 포기 한 것 으로 보 고 종전 의 낙찰 을 불허가 한 다음 물건 명세서 에 위 와 같 은 사실 을 기재 하 여 신경매 를 진행 한 결과 낙찰 허가 결정 이 확정 되 었 다면 , 우선 변제 권 을 포기 한 것 으로 처리 된 위 임차인 은 낙찰 대금 에서 그 보증금 을 우선 변제 받 을 수 없 고 ( 임차 보증금 의 우선 변제 청구 권 이 인정 되 는 주택 임차인 이 라도 낙찰 기일 전 에 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 이상 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후순위채 권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 도 없 다 . ) , 위 와 같이 진행 된 경매 절차 에서 낙찰 받 은 낙찰자 는 임대인 의 지위 를 승계 하 여 임차인 의 보증금 을 인수 한다고 본 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 4 조 제 2 항 , 민 사집 행법 제 247 조 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 법무법인 원율 담당 변호사 김성환 외 2 인 ) 【 피 고 , 상고인 】 주식회사 한국주택은행 【 원심 판결 】 울산 지법 200 1 . 7 . 5 . 선고 2000 나 4463 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 울산 지방 법원 합의부 에 환송 한다 . 【 이유 】 1 . 원심 의 판단 가 . 원심 은 그 내세운 증거 를 종합 하 여 다음 과 같 은 사실 을 인정 하 였 다 . ( 1 ) 피고 는 1997 . 10 . 16 . 이 사건 대지 및 지상 건물 ( 이하 ' 이 사건 주택 ' 이 라 한다 ) 에 관하 여 소유자 이 던 소외 1 ( 제 1 심판 결의 소외 1 은 오 기 임 ) 를 채무자 , 채권 최고액 을 금 69 , 000 , 000 원 으로 한 근저당 권 설정 등기 를 하 였 다가 , 그 피 담보 채무 가 변제 되 지 않 자 위 주택 에 관하 여 부동산 임 의 경매 신청 을 하 였 고 , 그 경매 사건 에서 원고 는 1999 . 9 . 30 . 이 사건 주택 을 금 81 , 132 , 570 원 에 낙찰 받 아 1999 . 10 . 20 . 소유 권 이전 등기 절차 를 마쳤 다 . ( 2 ) 그런데 원래 이 사건 주택 은 소외 2 가 1994 . 4 . 5 . 그 일부 를 소외 1 로부터 임차 보증금 57 , 500 , 000 원 으로 임차 한 후 같 은 달 15 . 위 임차 당시 작성 된 임대차 계약서 와 는 다른 같 은 달 14 . 자 전세 권 설정 계약서 를 만들 어 건물 에 관하 여 만 전세금 57 , 500 , 000 원 의 전세 권 설정 등기 를 하 였 다 . 그 과정 에서 위 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 에 1994 . 4 . 15 . 자 접수인 을 받 았 다 . 그 후 소외 2 는 1995 . 3 . 25 . 임차 보증금 3 , 000 , 000 원 을 추가 로 지급 하 고 주택 의 나머지 부분 마저 모두 임차 한 후 1996 . 10 . 22 . 이 사건 주택 으로 주민 등록 을 전입 하 였 다 . 소외 2 는 위 주택 에 관하 여 경매 절차 가 진행 되 자 임차 보증금 60 , 500 , 000 원 전액 에 대하 여 배당 신청 을 하 면서 , 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 등 을 제출 하 였 다 . ( 3 ) 그런데 위 경매 절차 에서 는 건물 의 전세 권 자 인 소외 2 에게 1 순위 로 이 사건 주택 중 건물 의 매각 대금 28 , 884 , 642 원만 을 배당 하 고 , 소외 2 의 나머지 임차 보증금 에 대하 여서는 우선 배당 을 하 지 않 은 채 , 남 은 매각 대금 으로 2 순위 교부 권 자 인 울산광역시 남구 청 에게 금 301 , 640 원 을 , 3 순위 근저당 권 자 인 피고 에게 금 49 , 860 , 828 원 을 각 배당 하 여 배당 을 마쳤 다 . ( 4 ) 그러 한 상황 에서 원고 는 이 사건 주택 의 소유 권 을 취득 한 후 소외 2 에게 위 주택 의 명도 청구 를 하 였 다가 , 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 을 내세운 소외 2 로부터 명도 를 거절 당하 자 소외 2 를 상대 로 한 울산 지방 법원 99 가단 31710 호 명도 청구 사건 에서 보증금 잔액 과 의 동시 이행 판결 을 선고 받 았 고 , 그 확정 판결 에 따라 소외 2 에게 금 31 , 615 , 338 원 을 지급 하 고 위 주택 을 명도 받 았 다 . 나 . 원심 은 이러 한 사실 관계 에 기초 하 여 , 위 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 은 금 57 , 500 , 000 원 짜리 임대차 계약서 가 첨부 된 등기필증 과 같 고 , 그 등기필증 에 찍힌 접수인 은 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 후단 에 의한 확정 일자 이 므로 , 위 경매 절차 에서 는 소외 2 의 임차 보증금 57 , 500 , 000 원 에 대하 여 주택 임대차 보호법 상 의 우선변제권 에 기하 여 피고 보다 우선 하 여 배당 하 였 어야 함 에 도 , 소외 2 에게 금 28 , 884 , 662 원 만 배당 하 고 나머지 금 28 , 615 , 338 원 ( 57 , 500 , 000 - 28 , 884 , 662 ) 을 피 고 에게 배 당함 으로 인하 여 피 고 는 위 금액 만큼 의 이득 을 보 았 고 , 동시 에 소외 2 는 위 금액 만큼 의 손해 를 보 았 는데 , 그 후 원고 가 이 사건 주택 을 소외 2 로부터 명도 받 으면서 소외 2 에게 위 금액 을 지급 하 여 소외 2 의 위 손해 를 보전 해 줌 으로써 결국 원고 가 위 금액 만큼 의 손해 를 보 게 되 었 으므로 , 피고 는 원고 에게 위 금액 을 부당 이득 으로 반환 하 여야 한다고 판단 하 였 다 . 2 . 대법원 의 판단 가 . 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 자신 의 지위 를 강화 하 기 위한 방편 으로 따로 전세 권 설정 계약서 를 작성 하 고 전세 권 설정 등기 를 한 경우 에 , 따로 작성 된 전세 권 설정 계약서 가 원래 의 임대차 계약서 와 계약 일자 가 다르 다고 하 여도 계약 당사자 , 계약 목적물 및 보증금 액 ( 전세 금액 ) 등 에 비추 어 동일 성 을 인정 할 수 있 다면 그 전세 권 설정 계약서 또한 원래 의 임대차 계약 에 관한 증서 로 볼 수 있 고 , 등기필증 에 찍힌 등 기관 의 접수인 은 첨부 된 등 기원 인 계약서 에 대하 여 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 후단 에 의한 확정 일자 에 해당 한다고 할 것 이 므로 , 위 와 같 은 전세 권 설정 계약서 가 첨부 된 등기필증 에 등 기관 의 접수인 이 찍혀 있 다면 그 원래 의 임대차 에 관한 계약 증서 에 확정 일자 가 있 는 것 으로 보 아야 할 것 이 고 , 이 경우 원래 의 임대차 는 대 지 및 건물 전부 에 관한 것 이나 사정 에 의하 여 전세 권 설정 계약서 는 건물 에 관하 여 만 작성 되 고 전세권 등 기 도 건물 에 관하 여 만 마쳐졌 다고 하 더라도 전세 금액 이 임대차 보증금 액 과 동일 한 금액 으로 기재 된 이상 대지 및 건물 전부 에 관한 임대차 의 계약 증서 에 확정 일자 가 있 는 것 으로 봄 이 상당 하 다 할 것 이 다 . 원심 의 이 부분 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 물권 적 전세 와 채권 적 전세 에 관한 법리 오해 및 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 에서 정한 확정 일자 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 나 . 그러나 임차인 소외 2 의 적법 한 배당 요구 가 있 었 음 을 전제 로 그 에게 우선변제권 이 있 다고 한 원심 의 판단 은 다음 과 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 기록 에 의하 면 , 소외 2 는 이 사건 주택 에 대한 경매 절차 에서 배당 요구 를 하 면서 임대차 계약서 의 확정 일자 로 전세 권 등기 접수인 의 날짜 를 기재 하 여 배당 요구 를 하 였 다가 , 경매 법원 으로부터 확정 일자 있 는 계약서 의 제출 을 요구 받 고 입찰 기일 전날 인 1999 . 6 . 2 . " 확정 일자 없 음 " 이라고 기재 된 배당 요구 신청서 를 제출 한 사실 , 경매 법원 은 부동산 현황 조사 보고서 에 소외 2 의 확정 일자 가 1994 . 4 . 15 . 로 기재 되 어 있 고 동인 이 1998 . 12 . 29 . 제 출한 배당 요구 신청서 에 도 위 와 같이 기재 되 어 있 으나 그 후 제출 한 배당 요구 신청서 에 의하 면 , 위 확정 일자 가 없 음 이 분명 하 여 이 는 절차 상 중대 한 하자 에 해당 한다는 이유 를 들 어 1999 . 6 . 10 . 최고 가 매수인 소외 3 에 대한 낙찰 불허가 결정 을 한 사실 , 경매 법원 은 소외 2 의 임대차 계약서 에 확정 일자 가 없 다는 점 을 물건 명세서 에 기재 한 채 신경매 를 진행 하 여 원고 가 낙찰 을 받 은 사실 을 인정 할 수 있 는 바 , 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 과 우선변제권 의 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 임차 주택 에 대하 여 진행 되 고 있 는 경매 절차 에서 먼저 우선 변제 권 을 주장 하 여 보증금 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 후 경매 법원 의 계약서 제출 요구 를 받 고 다시 제출 한 배당 요구 신청서 에 확정 일자 가 없 다고 명백히 밝혔 고 , 이 에 경매 법원 이 임차권 자 가 우선변제권 의 행사 를 포기 한 것 으로 보 고 종전 의 낙찰 을 불허가 한 다음 물건 명세서 에 위 와 같 은 사실 을 기재 하 여 신경매 를 진행 한 결과 낙찰 허가 결정 이 확정 되 었 다면 , 우선 변제 권 을 포기 한 것 으로 처리 된 위 임차인 은 낙찰 대금 에서 그 보증금 을 우선 변제 받 을 수 없 고 ( 임차 보증금 의 우선 변제 청구 권 이 인정 되 는 주택 임차인 이 라도 낙찰 기일 전 에 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 이상 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후순위채 권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 도 없 다 . ) , 위 와 같이 진행 된 경매 절차 에서 낙찰 받 은 낙찰자 는 임대인 의 지위 를 승계 하 여 임차인 의 보증금 을 인수 하 여야 하 는 것 으로 보 아야 할 것 이 다 . 따라서 원고 가 소외 2 에게 지급 한 임차 보증금 은 자신 이 낙찰자 로서 인수 한 채무 의 변제 로 지급 한 것 일 뿐 , 지급 의 무 없 는 보증금 을 원인 없이 지급 한 것 이 라고 볼 수 는 없 다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 은 이 와 달리 경매 절차 에서 소외 2 의 임차 보증금 은 주택 임대차 보호법 상 의 우선변제권 에 기하 여 피고 보다 우선 하 여 배당 하 였 어야 한다고 보 아 원고 의 부당 이득 청구 를 인용 하 였으니 , 거기 에 는 배당 요구 및 부당 이득 에 관한 법리 를 오해 한 위법 이 있 다고 할 것 이 다 . 3 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 도록 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 유지담 ( 재판장 ) 조무제 강신욱 손지열 ( 주심 ) 대 법원 2007 . 6 . 28 . 선고 2004 다 69741 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 356 ; 공 2007 . 8 . 1 . ( 279 ) , 1146 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 전세 권 과 임대차 의 법 적 성질 [ 2 ] 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마친 경우 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 전세 권 은 전세금 을 지급 하 고 타인 의 부동산 을 점유 하 여 그 부동산 의 용도 에 좇 아 사용 · 수익 하 며 그 부동산 전부 에 대하 여 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 전세금 의 우선 변제 를 받 을 권리 를 내용 으로 하 는 물권 이 지만 , 임대차 는 당사자 일방 이 상대방 에게 목적물 을 사용 · 수익 하 게 할 것 을 약정 하 고 상대방 이 이 에 대하 여 차임 을 지급 할 것 을 약정 함 으로써 그 효력 이 발생 하 는 채권 계약 으로서 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 갖추 거나 민법 제 621 조 의 규정 에 의한 주택 임대차 등기 를 마치 더라도 채권 계약 이 라는 기본 적 인 성질 에 변함 이 없 다 . [ 2 ] 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 주택 임차인 으로서 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 것 이 라는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 1 항 에서 규정 한 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 와 동법 제 3 조 의 4 제 2 항 에서 규정 한 주택 임대차 등기 는 공통 적 으로 주택 임대차 보호법 상 의 대항 요건 인 ‘ 주민 등록 일자 ’, ‘ 점유 개시 일자 ’ 및 ‘ 확정 일자 ’ 를 등기 사항 으로 기재 하 여 이 를 공시 하 지만 전세 권 설정 등기 에 는 이러 한 대항 요건 을 공시 하 는 기능 이 없 는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 4 제 1 항 에서 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 의 효력 에 관한 동법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 은 민법 제 621 조 에 의한 주택 임대차 등기 의 효력 에 관하 여 이 를 준용 한다고 규정 하 고 있 을 뿐 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 을 전세 권 설정 등기 의 효력 에 관하 여 준용 할 법 적 근거 가 없 는 점 등 을 종합 하 면 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마쳤 더라도 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 303 조 , 제 618 조 , 제 621 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 [ 2 ] 민법 제 621 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 3 , 제 3 조 의 4 【 참조 판례 】 [ 2 ] 대 법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 ( 공 1994 상 , 501 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 【 원심 판결 】 인천 지법 2004 . 11 . 5 . 선고 2004 나 7620 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 전세 권 은 전세금 을 지급 하 고 타인 의 부동산 을 점유 하 여 그 부동산 의 용도 에 좇 아 사용 · 수익 하 며 그 부동산 전부 에 대하 여 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 전세금 의 우선 변제 를 받 을 권리 를 내용 으로 하 는 물권 이 지만 , 임대차 는 당사자 일방 이 상대방 에게 목적물 을 사용 , 수익 하 게 할 것 을 약정 하 고 상대방 이 이 에 대하 여 차임 을 지급 할 것 을 약정 함 으로써 그 효력 이 발생 하 는 채권 계약 으로서 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 갖추 거나 민법 제 621 조 의 규정 에 의한 주택 임대차 등기 를 마치 더라도 채권 계약 이 라는 기본 적 인 성질 에 변함 이 없 다 . 이러 한 차이 와 더불 어 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 주택 임차인 으로서 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 것 이 라는 점 ( 대법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 참조 ) , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 1 항 에서 규정 한 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 와 동법 제 3 조 의 4 제 2 항 에서 규정 한 주택 임대차 등기 는 공통 적 으로 주택 임대차 보호법 상 의 대항 요건 인 ‘ 주민 등록 일자 ’, ‘ 점유 개시 일자 ’ 및 ‘ 확정 일자 ’ 를 등기 사항 으로 기재 하 여 이 를 공시 하 지만 전세 권 설정 등기 에 는 이러 한 대항 요건 을 공시 하 는 기능 이 없 는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 4 제 1 항 에서 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 의 효력 에 관한 동법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 은 민법 제 621 조 에 의한 주택 임대차 등기 의 효력 에 관하 여 이 를 준용 한다고 규정 하 고 있 을 뿐 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 을 전세 권 설정 등기 의 효력 에 관하 여 준용 할 법 적 근거 가 없 는 점 등 을 종합 하 면 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마쳤 더라도 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 한다고 봄 이 상당 하 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 원고 가 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 인 주민 등록 을 상실 함 으로써 동법 제 8 조 제 1 항 의 소액 보증금 우선 변제 권 을 상실 하 였 다고 판단 한 것 은 옳 고 , 그 판단 에 주택 임대차 보호법 상 우선변제권 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 의 위법 이 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 게 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) 대 법원 2004 . 7 . 8 . 선고 2004 다 17481 판결 [ 채권 양수 금 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 민법 제 450 조 제 2 항 에 규정 된 ' 확정 일자 ' 의 의미 및 확정 일자 없 는 증서 에 의한 지명 채권 의 양 도 통지 후 에 그 증서 에 확정 일자 를 얻 은 경우 제 3 자 에 대한 대항력 의 취득 시기 [ 2 ] 확정 일자 없 는 증서 에 의한 지명 채권 의 양 도 승낙 후 에 채권 양수인 이 그 증서 를 첨부 하 여 법원 에 양수 금채 권 을 피 보전 권리 로 하 여 채무자 의 재산 에 대한 가압류 를 신청 하 고 , 법원 공무원 이 가압류 신청서 를 접수 하 면서 이 에 접수 일자 를 표시 하 는 접수인 을 찍 은 경우 , 가압류 신청서 에 찍힌 접수 일자 는 그 첨부 서류 인 승낙서 에 대하 여 확정 일자 에 해당 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 450 조 [ 2 ] 민법 제 450 조 , 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 제 4 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 ( 공 1988 , 840 ) 대 법원 1998 . 10 . 2 . 선고 98 다 28879 판결 ( 공 1998 하 , 2577 ) 대 법원 2000 . 4 . 11 . 선고 2000 다 2627 판결 ( 공 2000 상 , 1181 ) [ 2 ] 대 법원 2002 . 8 . 13 . 선고 2000 다 62483 판결 19 ) 대 법원 2002 . 11 . 8 . 선고 2001 다 51725 판결 ( 공 2003 상 , 19 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 삼 호 산업 ( 소송대리인 변호사 권종칠 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 지법 의정부 지원 2004 . 2 . 5 . 선고 2003 나 3806 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 1 . 민법 제 450 조 에 의하 면 , 지명 채권 의 양도 는 양도인 이 채무자 에게 통지 하 거나 채무자 가 승낙 하 지 아니하 면 채무자 기타 제 3 자 에게 대항 하 지 못하 고 ( 제 1 항 ) , 위 통지 나 승낙 은 확정 일자 있 는 증서 에 의하 지 아니하 면 채무자 이외 의 제 3 자 에게 대항 하 지 못하 는 것 인 바 ( 제 2 항 ) , 여기 서 ' 확정 일자 ' 란 증서 에 대하 여 그 작성 한 일자 에 관한 완전 한 증거 가 될 수 있 는 것 으로 법률 상 인정 되 고 당사자 가 나중 에 변경 하 는 것 이 불 가능 한 확정 된 일자 를 가리키 는 것 이 고 , 지명 채권 의 양 도 통지 나 승낙 이 확정 일자 없 는 증서 에 의하 여 이루어짐 으로써 제 3 자 에 대한 대항력 을 갖추 지 못하 였으나 그 후 그 증서 에 확정 일자 를 얻 은 경우 에 는 그 일자 이후 에 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 한다고 할 것 이 며 ( 대법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 참조 ) , 채무자 의 채권 양도 에 관한 승낙 이 확정 일자 없 는 승낙서 에 의하 여 이루어진 후 에 채권 양수인 이 채무자 로부터 교부 받 은 승낙서 를 첨부 하 여 법원 에 양수 금채 권 을 피 보전 권리 로 하 여 채무자 의 재산 에 대한 가압류 를 신청 하 고 , 법원 공무원 이 가압류 신청서 를 접수 하 면서 이 에 접수 일자 를 표시 하 는 접수인 을 찍 었 다면 위 승낙서 는 가압류 신청서 의 첨부 서류 로서 위 신청서 와 함께 법원 에 접수 되 고 위 신청서 에 접수인 까지 날인 되 어 있 으므로 당사자 들 이 나중 에 그 작성 일자 를 변경 하 는 것 이 불 가능 하 다고 할 것 인 점 에 비추 어 , 가압류 신청서 에 찍힌 접수 일자 는 그 첨부 서류 인 승낙서 에 대하 여 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 소정 의 확정 일자 에 해당 한다고 볼 것 이 다 . 2 . 기록 에 의하 면 , 소외 1 이 2002 . 3 . 19 . 소외 2 에게 피고 의 소외 1 에 대한 공사 대금 채권 중 5 , 300 만 원 을 양도 한 후 3 . 20 . 피 고 , 소외 1 , 소외 2 등 3 인 이 함께 만난 자리 에서 소외 1 은 피고 에게 위 공사 대금 채권 중 5 , 000 만 원 에 관하 여 채권 양도 사실 을 통지 하 였 고 피 고 는 이 를 승낙 한다는 취지 에서 소외 2 에게 위 양수 금 중 5 , 000 만 원 을 직접 지급 하 겠 다는 지불 각서 를 작성 하 여 교부 한 사실 , 피고 가 위 지불 각서 의 내용 을 이행 하 지 아니하 자 소외 2 는 8 . 20 . 서울 지방 법원 북부 지원 에 위 양수 금채 권 을 피 보전 권리 로 하 여 피고 의 소외 3 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 중 5 , 000 만 원 에 대하 여 채권 가압류 를 신청 하 면서 그 신청서 의 부속서류 로 위 지불 각서 를 첨부 하 여 제출 하 였 고 , 같 은 날 위 법원 의 접수 공무원 이 위 채권 가압류 신청서 를 접수 하 면서 신청서 의 표지 좌측 하단 에 접수 일자 와 시간 을 표시 한 접수인 을 찍 은 사실 , 위 법원 은 8 . 22 . 채권자 를 소외 2 , 채무자 를 피 고 , 제 3 채무자 를 소외 3 으로 하 고 , 청구 채권 의 내용 을 공사 대금 · 양수 금 으로 , 압류 채권 목록 을 피고 의 소외 3 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 중 5 , 000 만 원 으로 한 채권 가압류 결정 을 하 였 고 , 위 결정 은 그 무렵 피고 와 소외 3 에게 송달 된 사실 , 소외 1 은 9 . 23 . 원고 에게 피고 에 대한 위 공사 대금 채권 중 41 , 153 , 382 원 을 양도 하 였 고 9 . 24 . 피고 에게 위 채권 양도 사실 을 내용증명 우편 으로 통지 하 였으며 위 통지 는 9 . 26 . 피고 에게 도달 된 사실 , 피고 는 2003 . 1 . 10 . 소외 2 에게 5 , 000 만 원 을 변제 한 사실 을 알 수 있 다 . 사정 이 이러 하 다면 , 피고 가 소외 2 에게 채권 양도 를 승낙 한다는 취지 로 지불 각서 를 작성 해 주 었 으므로 위 공사 대금 채권 중 5 , 000 만 원 의 양도 에 관하 여 확정 일자 에 의하 지 아니한 승낙 이 있 었 다고 볼 것 이 고 , 그 후 에 소외 2 에 의하 여 승낙서 면 에 해당 하 는 위 지불 각서 가 채권 가압류 신청서 의 첨부 서류 로서 위 신청서 와 함께 법원 에 접수 되 고 위 신청서 에 접수인 까지 날인 되 어 있 으므로 위 지불 각서 에 확정 일자 를 얻 은 것 으로 볼 것 이 어서 그 일자 이후 에 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 한다고 할 것 인데 , 소외 2 가 지불 각서 에 확정 일자 를 얻 은 이후 에 비로소 소외 1 이 원고 에게 피고 에 대한 공사 대금 채권 중 41 , 153 , 382 원 을 양도 하 였 다는 사실 을 통지 하 는 내용증명 우편 이 피고 에게 송달 되 었 음 이 역수 상 명백 하 므로 , 피고 는 먼저 대항 요건 을 갖춘 소외 2 에 대한 채무 의 변제 로써 원고 에게 대항 할 수 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 의 이유 설시 에 다소 적절 하 지 아니 한 점 이 있 지만 , 소외 2 에 대한 채무 의 변제 로써 원고 에게 대항 할 수 없 음 을 전제 로 하 는 원고 의 이 사건 청구 의 일부 를 배척 한 결론 에 있 어서 는 정당 하 고 , 상고 이유 의 주장 은 모두 받아들일 수 없 다 . 3 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 게 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 조무제 ( 재판장 ) 이용우 박재윤 ( 주심 ) 대 법원 2010 . 5 . 13 . 선고 2010 다 8310 판결 [ 대여금 등 ] [ 공 2010 상 , 1123 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 채권 양도 금지 특약 으로 대항 할 수 있 는 제 3 자 의 범위 ( = 악의 또는 중과실 있 는 제 3 자 ) 및 제 3 자 의 악의 또는 중과실 에 대한 증명 책임 의 소재 ( = 채권 양도 금지 특약 으로 양수인 에게 대항 하 려는 자 ) [ 2 ] 종합 병원 영안실 의 임차인 으로부터 임대차 보증금 반환 채권 을 양수 한 자 가 그 채권 을 양수 하 면서 채권 양도 금지 특약 이 기재 된 임대차 계약서 를 교부 받 고 이 를 채권 양도 서류 에 첨부 하 여 사 서 증서 인증 까지 받 는 등 여러 사정 에 비추 어 볼 때 , 위 양수인 은 채권 양도 금지 특약 이 존재 한다는 사실 을 알 았 거나 이 를 알 지 못한 데 중대 한 과실 이 있 다고 본 사례 [ 3 ] 민법 제 450 조 에 정한 ‘ 확정 일자 ’ 와 ‘ 확정 일자 있 는 증서 ’ 의 의미 및 확정 일자 없 는 증서 에 의한 지명 채권 의 양 도 통지 후 그 증서 에 확정 일자 를 얻 은 경우 그 일자 이후 에 는 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 하 는지 여부 ( 적극 ) [ 4 ] 임대차 보증금 반환 채권 의 지분 권 자 로부터 그 지분 을 양수 한 자 가 지 분양 도 서류 에 채무자 의 승낙서 이 기 도 한 임차인 명의 변경 계약서 를 첨부 하 여 공증 담당 변호사 로부터 사 서 증서 인증 을 받 은 사안 에서 , 그 인증서 에 기입 한 날자 는 첨부 서류 인 임차인 명의 변경 계약서 에 대한 민법 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 제 4 항 의 확정 일자 에 해당 한다고 본 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 채무자 는 제 3 자 가 채권자 로부터 채권 을 양수 한 경우 채권 양도 금지 특약 의 존재 를 알 고 있 는 양수인 이나 그 특약 의 존재 를 알 지 못함 에 중대 한 과실 이 있 는 양수인 에게 그 특약 으로써 대항 할 수 있 고 , 여기 서 말 하 는 ‘ 중과실 ’ 이 란 통상 인 에게 요구 되 는 정도 의 상당 한 주의 를 하 지 않 더라도 약간 의 주의 를 한다면 손쉽 게 그 특약 의 존재 를 알 수 있 음 에 도 불구 하 고 그러 한 주의 조차 기울이 지 아니하 여 특약 의 존재 를 알 지 못한 것 을 말 하 며 , 제 3 자 의 악 의 내지 중과실 은 채권 양도 금지 의 특약 으로 양수인 에게 대항 하 려는 자 가 이 를 주장 · 증명 하 여야 한다 . [ 2 ] 종합 병원 영안실 의 임차인 으로부터 임대차 보증금 반환 채권 을 양수 한 자 가 그 채권 을 양수 하 면서 채권 양도 금지 특약 이 기재 된 임대차 계약서 를 교부 받 고 이 를 채권 양도 서류 에 첨부 하 여 사 서 증서 인증 까지 받 는 등 여러 사정 에 비추 어 볼 때 , 위 양수인 은 채권 양도 금지 특약 이 존재 한다는 사실 을 알 았 거나 이 를 알 지 못한 데 중대 한 과실 이 있 다고 본 사례 . [ 3 ] 지명 채권 의 양도 는 이 를 채무자 에게 통지 하 거나 채무자 의 승낙 이 없 으면 채무자 기타 제 3 자 에 대항 하 지 못하 고 , 이 통지 와 승낙 은 확정 일자 있 는 증서 에 의하 지 아니하 면 채무자 이외 의 제 3 자 에게 대항 할 수 없 다 ( 민법 제 450 조 ) . 여기 서 ‘ 확정 일자 ’ 란 증서 에 대하 여 그 작성 한 일자 에 관한 완전 한 증거 가 될 수 있 는 것 으로 법률 상 인정 되 는 일자 를 말 하 며 당사자 가 나중 에 변경 하 는 것 이 불 가능 한 확정 된 일자 를 가리키 고 , ‘ 확정 일자 있 는 증서 ’ 란 위 와 같 은 일자 가 있 는 증서 로서 민법 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 에 정한 증서 를 말 하 며 , 지명 채권 의 양 도 통지 가 확정 일자 없 는 증서 에 의하 여 이루어짐 으로써 제 3 자 에 대한 대항력 을 갖추 지 못하 였으나 그 후 그 증서 에 확정 일자 를 얻 은 경우 에 는 그 일자 이후 에 는 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 한다 . [ 4 ] 임대차 보증금 반환 채권 의 지분 권 자 로부터 그 지분 을 양수 한 자 가 지 분양 도 서류 에 채무자 의 승낙서 이 기 도 한 임차인 명의 변경 계약서 를 첨부 하 여 공증 담당 변호사 로부터 사 서 증서 인증 을 받 은 사안 에서 , 그 인증서 에 기입 한 날자 는 첨부 서류 인 임차인 명의 변경 계약서 에 대한 민법 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 제 4 항 의 확정 일자 에 해당 한다고 본 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 449 조 제 2 항 [ 2 ] 민법 제 449 조 제 2 항 [ 3 ] 민법 제 450 조 , 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 [ 4 ] 민법 제 450 조 , 부칙 ( 1958 . 2 . 22 . ) 제 3 조 제 4 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1999 . 12 . 28 . 선고 99 다 8834 판결 ( 공 2000 상 , 362 ) 대 법원 2003 . 1 . 24 . 선고 2000 다 5336 , 5343 판결 ( 공 2003 상 , 677 ) [ 3 ] [ 4 ] 대 법원 1998 . 10 . 2 . 선고 98 다 28879 판결 ( 공 1998 하 , 2577 ) 대 법원 2004 . 7 . 8 . 선고 2004 다 17481 판결 [ 3 ] 대 법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 ( 공 1988 , 840 ) 대 법원 2006 . 9 . 14 . 선고 2005 다 45537 판결 ( 공 2006 하 , 1726 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 법무법인 태청 담당 변호사 유수왕 ) 【 피 고 , 상고인 】 피 고 학교 법인 ( 소송대리인 변호사 김동진 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2009 . 12 . 23 . 선고 2007 나 101723 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 피 고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 서울 고등 법원 으로 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 ( 상고이 유서 제출 기간 이 경과 한 후 에 제출 된 상고이 유보 충서 의 기재 는 상고 이유 를 보충 하 는 범위 내 에서 ) 를 본다 . 1 . 상고 이유 제 3 점 에 대하 여 채무자 는 제 3 자 가 채권자 로부터 채권 을 양수 한 경우 채권 양도 금지 특약 의 존재 를 알 고 있 는 양수인 이나 그 특약 의 존재 를 알 지 못함 에 중대 한 과실 이 있 는 양수인 에게 그 특약 으로써 대항 할 수 있 고 , 여기 서 말 하 는 중과실 이 란 통상 인 에게 요구 되 는 정도 의 상당 한 주의 를 하 지 않 더라도 약간 의 주의 를 한다면 손쉽 게 그 특약 의 존재 를 알 수 있 음 에 도 불구 하 고 그러 한 주의 조차 기울이 지 아니하 여 특약 의 존재 를 알 지 못한 것 을 말 하 며 , 제 3 자 의 악 의 내지 중과실 은 채권 양도 금지 의 특약 으로 양수인 에게 대항 하 려는 자 가 이 를 주장 · 입증 하 여야 한다 ( 대법원 2003 . 1 . 24 . 선고 2000 다 5336 , 5343 판결 참조 ) . 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 소외 1 이 2005 . 11 . 1 . 피고 로부터 ○○ 병원 영안실 을 임대차 보증금 20 억 원 , 월차 임 2 , 200 만 원 에 임차 하 는 내용 의 계약 을 체결 한 사실 , 그 임대차 계약서 제 17 조 에 는 “ 소외 1 은 피고 의 서면 에 의한 사전 승인 없이 는 이 계약 에 의하 여 소외 1 이 가지 게 되 는 일체 의 권리 와 의무 를 제 3 자 에게 양도 , 전대 , 하청 , 위탁 및 담보 를 제공 하 는 등 의 행위 를 할 수 없 다 . ” 고 기재 되 어 있 는 사실 , 원고 가 2006 . 6 . 28 . 소외 1 로부터 이 사건 채권 인 위 임대차 보증금 반환 채권 을 양수 하 면서 위 임대차 계약서 를 교부 받 았 고 , 나아가 채권 양도 서류 에 위 임대차 계약서 를 첨부 하 여 사 서 증서 인증 까지 받 은 사실 , 원고 는 위 채권 양수 당시 소외 1 로부터 채권 양도 통지서 를 교부 받 았 음 에 도 2007 . 1 . 12 . 에서 야 피고 에게 채권 양도 통지 를 한 사실 등 을 알 수 있 다 . 그런데 위 에서 본 양 도 금지 특약 은 그 규정 형식 으로 보 아 특별히 어려운 해석 을 거침 이 없이 한 번 만 읽 어 보 아도 쉽 게 이 를 인식 할 수 있 을 정도 로 단순 명료 하 게 규정 되 어 있 으므로 , 원고 가 그 에 관한 임대차 계약서 를 교부 받 았 다면 얼마 든지 이 를 알 수 있 는 상태 에 있 었 다고 보일 뿐 아니 라 사 서 증서 인증 을 받 는 과정 에서 이 를 충분히 검토 할 여유 도 있 었 다고 보이 며 , 나아가 이 사건 채권 액수 가 20 억 원 이나 되 는 거액 인 점 , 일반 적 으로 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 양 도 금지 의 특약 이 붙 는 경우 가 그리 드물 지 않 다는 점 등 의 사정 까지 합해 보 면 , 이 사건 채권 을 양 도 받 은 원고 로서 는 위 채권 에 대한 양 도 금지 의 특약 이 존재 한다는 사실 을 알 았 거나 그렇 지 않 다고 하 더라도 그 알 지 못한 데 에 중대 한 과실 이 있 다고 봄 이 상당 하 다 . 원심 이 이 부분 에 관하 여 원용 하 는 판례 는 이 사건 과 는 사안 이 달라 이 사건 에서 원용 하 기 에 적절 한 선례 가 되 지 못한다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 이 이 사건 임대차 계약서 가 6 면 에 걸쳐 30 개 의 조문 으로 구성 된 점 등 의 이유 를 들 어 채권 양도 금지 특약 에 대한 원고 의 악의 나 중과실 을 추단 할 수 없 다고 판단 한 것 은 채권 양도 금지 특약 에 관한 법리 등 을 오해 한 위법 이 있 다 . 이 를 지적 하 는 상고 이유 의 주장 은 이유 있 다 . 2 . 상고 이유 제 1 , 2 , 7 점 에 대하 여 이 는 상고심 에 이르 러 새로이 하 는 주장 들 로서 적법 한 상고 이유 가 되 지 못한다 . 3 . 상고 이유 제 6 점 에 대하 여 지명 채권 의 양도 는 이 를 채무자 에게 통지 하 거나 채무자 의 승낙 이 없 으면 채무자 기타 제 3 자 에 대항 하 지 못하 고 이 통지 와 승낙 은 확정 일자 있 는 증서 에 의하 지 아니하 면 채무자 이외 의 제 3 자 에게 대항 할 수 없 다 할 것 이 다 ( 민법 제 450 조 ) . 여기 서 확정 일자 란 증서 에 대하 여 그 작성 한 일자 에 관한 완전 한 증거 가 될 수 있 는 것 으로 법률 상 인정 되 는 일자 를 말 하 며 당사자 가 나중 에 변경 하 는 것 이 불 가능 한 확정 된 일자 를 가리키 고 , 확정 일자 있 는 증서 란 위 와 같 은 일자 가 있 는 증서 로서 민법 부칙 제 3 조 소정 의 증서 를 말 하 며 , 지명 채권 의 양 도 통지 가 확정 일자 없 는 증서 에 의하 여 이루어짐 으로써 제 3 자 에 대한 대항력 을 갖추 지 못하 였으나 그 후 그 증서 에 확정 일자 를 얻 은 경우 에 는 그 일자 이후 에 는 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 한다 할 것 이 다 ( 대법원 1988 . 4 . 12 . 선고 87 다카 2429 판결 참조 ) . 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 소외 1 이 소외 2 주식회사 의 임대차 보증금 반환 채권 중 자신 의 지분 을 소외 3 에게 양도 하 는 내용 의 지 분양 도 서류 에 대하 여 , 소외 3 이 소외 1 의 대리인 겸 본인 으로서 2008 . 8 . 1 . 공증 담당 변호사 로부터 사 서 증서 인증 을 받 은 사실 , 그 때 위 지 분양 도 서류 에 소외 2 주식회사 와 피고 사이 에 체결 된 이 사건 임차 인명 의 변경 계약서 가 첨부 되 었 고 , 한편 위 임차 인명 의 변경 계약서 는 소외 1 의 소외 2 주식회사 에 대한 이 사건 채권 양도 에 관한 채무자 인 피고 의 승낙서 이 기 도 한 사실 을 각 알 수 있 다 . 이 에 의하 면 이 사건 임차 인명 의 변경 계약서 가 첨부 된 위 지 분양 도 서류 가 인증 됨 으로써 당사자 들 이 나중 에 그 작성 일자 를 변경 하 는 것 은 불 가능 하 다고 할 것 이 므로 , 결국 위 인증서 에 기입 한 날자 는 그 첨부 서류 인 이 사건 임차 인명 의 변경 계약서 에 대한 민법 부칙 제 3 조 제 4 항 의 확정 일자 에 해당 한다고 볼 것 이 다 ( 대법원 2002 . 8 . 13 . 선고 2000 다 62483 판결 , 대법원 2004 . 7 . 8 . 선고 2004 다 17481 판결 등 참조 ) . 그럼에도 불구 하 고 , 이 사건 임차 인명 의 변경 계약서 가 공증인 법 제 57 조 규정 에 의한 사서 증서 인증 의 대상 이 아니 라는 이유 만 으로 확정 일자 있 는 증서 가 되 지 못한다고 판단 하 여 소외 2 주식회사 의 채권 양수 가 원고 의 채권 양수 에 앞선다는 취지 의 피고 의 항변 을 배척 한 원심 판결 에 는 확정 일자 있 는 증서 에 관한 법리 를 오해 한 위법 이 있 다 . 이 점 을 지적 하 는 상고 이유 의 주장 역시 이유 있 다 . 4 . 결론 그러므로 나머지 상고 이유 의 판단 을 생략 한 채 원심 판결 중 피 고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 으로 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 전수안 ( 재판장 ) 양승태 ( 주심 ) 김지형 양창수 ① 92 . 10 . 2 . 임대차 게 약 ( 2200 만 원 , 1 년 , 계약서 에 아파트 명칭 , 동 호수 누락 ) , 92 . 10 . 11 . 입주 , 93 . 4 . 25 . 전입 신고 , 93 . 10 . 2 . 보증금 증액 과 기간 연장 ( 2500 만 원 , 2 년 ) , 93 . 12 . 16 . 확정 일자 를 받 은 경우 -> 확정 일자 의 요건 을 규정 한 것 은 임대인 과 임차인 사이 의 담합 으로 임차 보증금 의 액수 를 사후 에 변경 하 는 것 을 방지 하 고자 하 는 취지 일 뿐 , 대항 요건 으로 규정 된 주민 등록 과 같이 당해 임대차 의 존재 사실 을 제 3 자 에게 공시 하 고자 하 는 것 은 아니 므로 , 확정 일자 를 받 은 임대차 계약서 가 당사자 사이 에 체결 된 당해 임대차 에 관한 것 으로 진정 하 게 작성 된 이상 , 임대차 계약서 에 아파트 명칭 과 그 전유 부분 의 동 호수 의 기재 를 누락 하 였 다는 사유 만 으로 확정 일자 의 요건 을 갖추 지 못하 였 다고 는 볼 수 는 없 다 . ( 대판 1999 . 6 . 11 . 99 다 7992 ) 대 법원 1999 . 6 . 11 . 선고 99 다 7992 판결 [ 부당이득 금 ] [ 공 1999 . 7 . 15 . ( 86 ) , 1390 ] 【 판시 사항 】 확정 일자 를 받 은 임대차 계약서 에 임대차 목적물 을 표시 하 면서 지번 , 구조 , 용도 만 기재 하 고 아파트 의 명칭 과 그 전유 부분 의 동 · 호수 의 기재 를 누락 한 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 소정 의 확정 일자 의 요건 을 갖추 었 다고 볼 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 에 의하 면 , 주택 임차인 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 규정 된 대항 요건 과 임대차 계약서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 에 는 경매 절차 등 에서 보증금 을 우선 하 여 변제 받 을 수 있 고 , 여기 서 확정 일자 의 요건 을 규정 한 것 은 임대인 과 임차인 사이 의 담합 으로 임차 보증금 의 액수 를 사후 에 변경 하 는 것 을 방지 하 고자 하 는 취지 일 뿐 , 대항 요건 으로 규정 된 주민 등록 과 같이 당해 임대차 의 존재 사실 을 제 3 자 에게 공시 하 고자 하 는 것 은 아니 므로 , 확정 일자 를 받 은 임대차 계약서 가 당사자 사이 에 체결 된 당해 임대차 계약 에 관한 것 으로서 진정 하 게 작성 된 이상 , 위 와 같이 임대차 계약서 에 임대차 목적물 을 표시 하 면서 아파트 의 명칭 과 그 전유 부분 의 동 · 호수 의 기재 를 누락 하 였 다는 사유 만 으로 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 에 규정 된 확정 일자 의 요건 을 갖추 지 못하 였 다고 볼 수 는 없 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 서울보증보험 주식회사 ( 변경 전 상호 : 대한 보증 보험 주식회사 ) ( 소송대리인 변호사 김권택 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 지법 1998 . 12 . 16 . 선고 98 나 49424 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 기록 과 원심 판결 이 인용 한 제 1 심판 결 이유 에 의하 면 , 피고 는 1992 . 10 . 2 . 소 외인 과 사이 에 소외 인 소유 의 이 사건 부동산 에 관하 여 임차 보증금 2 , 200 만 원 , 임차 기간 1992 . 10 . 11 . 부터 12 개월 로 정하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 , 1993 . 4 . 25 . 전입 신고 를 마친 후 이 사건 부동산 에 거주 하 여 오 던 중 , 1993 . 10 . 2 . 소 외인 과 사이 에 임차 보증금 을 금 2 , 500 만 원 으로 증액 하 고 , 기간 을 1995 . 10 . 1 . 까지 로 연장 한 다음 1993 . 12 . 16 . 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 는데 , 그 임대차 계약서 에 는 아파트 인 이 사건 부동산 의 지번 , 구조 , 용도 만 기재 되 어 있 을 뿐 , 아파트 의 명칭 과 전유 부분 의 동 · 호수 의 기재 가 누락 되 어 있 음 을 알 수 있 다 . 그런데 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 에 의하 면 , 주택 임차인 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 규정 된 대항 요건 과 임대차 계약서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 에 는 경매 절차 등 에서 보증금 을 우선 하 여 변제 받 을 수 있 고 , 여기 서 확정 일자 의 요건 을 규정 한 것 은 임대인 과 임차인 사이 의 담합 으로 임차 보증금 의 액수 를 사후 에 변경 하 는 것 을 방지 하 고자 하 는 취지 일 뿐 , 대항 요건 으로 규정 된 주민 등록 과 같이 당해 임대차 의 존재 사실 을 제 3 자 에게 공시 하 고자 하 는 것 은 아니 므로 , 확정 일자 를 받 은 임대차 계약서 가 당사자 사이 에 체결 된 당해 임대차 계약 에 관한 것 으로서 진정 하 게 작성 된 이상 , 위 와 같이 임대차 계약서 에 임대차 목적물 을 표시 하 면서 아파트 의 명칭 과 그 전유 부분 의 동 · 호수 의 기재 를 누락 하 였 다는 사유 만 으로 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 에 규정 된 확정 일자 의 요건 을 갖추 지 못하 였 다고 볼 수 는 없 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 제 1 심판 결 이유 를 인용 하 여 , 이 사건 임대차 계약서 에 는 아파트 인 이 사건 부동산 의 명칭 과 동 · 호수 가 기재 되 어 있 지 않 아 주택 임대차 보호법 소정 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 해당 하 지 아니한다는 원고 의 주장 을 배척 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 주택 임대차 보호법 에 관한 법리 오해 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이돈희 ( 재판장 ) 지창권 송진훈 ( 주심 ) 변재승 ② 92 . 9 . 8 . 소유자 甲 회사 와 임대차 계약 체결 후 입주 , 92 . 9 . 22 . 전입 신고 , 92 . 9 . 28 . 확정 일자 , 93 . 1 . 10 . 乙 이 소유 권 등기 후 乙 과 새로 임대차 계약서 ( 내용 동일 ) 작성 하 고 구 계약서 는 甲 에게 반환 , 甲 이 폐기 ( 甲 은 공증 사무소 에 전 의 확정 일자 받 은 사실 을 증명 하 였 다 ) , 93 . 3 . 27 . 다시 확정 일자 를 받 은 경우 -> 확정 일자 를 받 아 주택 임대차 보호법 3 조 1 항 소정 의 우선변제권 을 취득 한 임차인 이 나중 에 그 임대차 계약서 를 분실 하 거나 그 임대차 계약서 가 멸실 되 었 다고 하 여 그 우선변제권 이 소멸 된다고 는 볼 수 없 다 . ( 대판 1996 . 6 . 25 . 96 다 12474 ) ③ 주택 경매 절차 의 매수인 이 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 된 내용 을 기초 로 권리 신고 및 배당 요구 를 한 주택 임차인 의 배당 순위 가 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 한다고 신뢰 하 여 임차 보증금 반환 채무 를 인수 하 지 않 는다는 전제 아래 매수 가격 을 정하 여 낙찰 을 받 아 주택 에 관한 소유 권 을 취득 한 경우 , 주택 임차인 이 1 순위 근저당 권 자 에게 무상 거주 확인서 를 작성 해 준 사실 이 있 어 임차 보증금 을 배당 받 지 못하 게 되 었 다는 사정 을 들 어 매수인 에게 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 주장 할 수 있 는지 여부 가 문제 가 될 수 있 는데 판례 에 의하 면 그러 한 임차인 은 경매 낙찰 인 에게 대항 할 수 없 다 . ( 대판 2017 . 4 . 7 . 2016 다 248431 ) 대 법원 2017 . 4 . 7 . 선고 2016 다 248431 판결 [ 건물 명도 ] [ 공 2017 상 , 954 ] 【 판시 사항 】 주택 경매 절차 의 매수인 이 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 된 내용 을 기초 로 권리 신고 및 배당 요구 를 한 주택 임차인 의 배당 순위 가 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 한다고 신뢰 하 여 임차 보증금 반환 채무 를 인수 하 지 않 는다는 전제 아래 매수 가격 을 정하 여 낙찰 을 받 아 주택 에 관한 소유 권 을 취득 한 경우 , 주택 임차인 이 1 순위 근저당 권 자 에게 무상 거주 확인서 를 작성 해 준 사실 이 있 어 임차 보증금 을 배당 받 지 못하 게 되 었 다는 사정 을 들 어 매수인 에게 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 주장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 에 따른 주택 임차인 의 대항력 발생 일 과 임대차 계약서 상 확정 일자 가 모두 당해 주택 에 관한 1 순위 근저당 권 설정 일 보다 앞서 는 경우 , 주택 임차인 은 특별 한 사정 이 없 는 한 대항력 뿐 아니 라 1 순위 근저당 권 자 보다 선순위 의 우선변제권 도 가지 므로 , 그 주택 에 관하 여 개시 된 경매 절차 에서 배당 요구 종기 이전 에 배당 요구 를 하 였 다면 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 하 는 배당 순위 를 가진다 . 한편 집행 법원 은 부동산 에 관한 경매 절차 에서 부동산 의 표시 , 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 , 점유 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 에 관한 관계 인 의 진술 등 의 사항 을 적 은 매각 물건 명세서 를 작성 한 다음 그 사본 을 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다 ( 민 사집 행법 제 105 조 ) . 이 는 경매 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 를 되 도록 정확히 파악 하 여 일반인 에게 공시 함 으로써 매수 희망자 가 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 게 하 여 예측 하 지 못한 손해 를 입 는 것 을 방지 하 기 위한 것 이 다 . 주택 임차인 이 주택 에 관하 여 개시 된 경매 절차 에서 임차 보증금 액수 , 주택 인도일 , 주민 등록 일 ( 전입 신고 일 ) , 임대차 계약서 상 확정 일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항 을 밝히 고 권리 신고 및 배당 요구 를 한 경우 그 내용 은 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 되 므로 , 매수 희망자 는 보통 이 를 기초 로 매각 기일 에서 신고 할 매수 가격 을 정하 게 된다 . 따라서 주택 경매 절차 의 매수인 이 권리 신고 및 배당 요구 를 한 주택 임차인 의 배당 순위 가 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 한다고 신뢰 하 여 임차 보증금 전액 이 매각 대금 에서 배당 되 어 임차 보증금 반환 채무 를 인수 하 지 않 는다는 전제 아래 매수 가격 을 정하 여 낙찰 을 받 아 주택 에 관한 소유 권 을 취득 하 였 다면 , 설령 주택 임차인 이 1 순위 근저당 권 자 에게 무상 거주 확인서 를 작성 해 준 사실 이 있 어 임차 보증금 을 배당 받 지 못하 게 되 었 다고 하 더라도 , 그러 한 사정 을 들 어 주택 의 인도 를 구하 는 매수인 에게 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 주장 하 는 것 은 신의칙 에 위반 되 어 허용 될 수 없 다 . 【 참조 조문 】 민법 제 2 조 , 민 사집 행법 제 88 조 , 제 105 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 2 , 제 3 조 의 5 【 참조 판례 】 대 법원 1995 . 11 . 22 . 자 95 마 1197 결정 ( 공 1996 상 , 51 ) 대 법원 2004 . 11 . 9 . 자 2004 마 94 결정 ( 공 2005 상 , 65 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 명도 담당 변호사 정민경 ) 【 피 고 , 상고인 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 열린 담당 변호사 정충진 외 5 인 ) 【 원심 판결 】 수원 지법 2016 . 8 . 25 . 선고 2015 나 27191 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 들 이 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 ( 상고이 유서 제출 기간 이 경과 한 후 에 제출 된 준비서면 의 기재 는 상고 이유 를 보충 하 는 범위 내 에서 ) 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 에 따른 주택 임차인 의 대항력 발생 일 과 임대차 계약서 상 확정 일자 가 모두 당해 주택 에 관한 1 순위 근저당 권 설정 일 보다 앞서 는 경우 , 주택 임차인 은 특별 한 사정 이 없 는 한 대항력 뿐 아니 라 1 순위 근저당 권 자 보다 선순위 의 우선변제권 도 가지 므로 , 그 주택 에 관하 여 개시 된 경매 절차 에서 배당 요구 종기 이전 에 배당 요구 를 하 였 다면 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 하 는 배당 순위 를 가진다 . 한편 집행 법원 은 부동산 에 관한 경매 절차 에서 부동산 의 표시 , 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 , 점유 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 에 관한 관계 인 의 진술 등 의 사항 을 적 은 매각 물건 명세서 를 작성 한 다음 그 사본 을 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다 ( 민 사집 행법 제 105 조 ) . 이 는 경매 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 를 되 도록 정확히 파악 하 여 일반인 에게 공시 함 으로써 매수 희망자 가 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 게 하 여 예측 하 지 못한 손해 를 입 는 것 을 방지 하 기 위한 것 이 다 ( 대법원 1995 . 11 . 22 . 자 95 마 1197 결정 등 참조 ) . 주택 임차인 이 주택 에 관하 여 개시 된 경매 절차 에서 임차 보증금 액수 , 주택 인도일 , 주민 등록 일 ( 전입 신고 일 ) , 임대차 계약서 상 확정 일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항 을 밝히 고 권리 신고 및 배당 요구 를 한 경우 그 내용 은 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 되 므로 , 매수 희망자 는 보통 이 를 기초 로 매각 기일 에서 신고 할 매수 가격 을 정하 게 된다 . 따라서 주택 경매 절차 의 매수인 이 권리 신고 및 배당 요구 를 한 주택 임차인 의 배당 순위 가 1 순위 근저당 권 자 보다 우선 한다고 신뢰 하 여 임차 보증금 전액 이 매각 대금 에서 배당 되 어 임차 보증금 반환 채무 를 인수 하 지 않 는다는 전제 아래 매수 가격 을 정하 여 낙찰 을 받 아 그 주택 에 관한 소유 권 을 취득 하 였 다면 , 설령 그 주택 임차인 이 1 순위 근저당 권 자 에게 무상 거주 확인서 를 작성 해 준 사실 이 있 어 임차 보증금 을 배당 받 지 못하 게 되 었 다고 하 더라도 , 그러 한 사정 을 들 어 주택 의 인도 를 구하 는 매수인 에게 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 주장 하 는 것 은 신의칙 에 위반 되 어 허용 될 수 없 다고 할 것 이 다 . 2 . 원심 판결 이유 와 기록 에 의하 면 다음 사실 을 알 수 있 다 . 1 ) 피 고 1 은 2008 . 6 . 19 . 소외 1 과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이라고 한다 ) 에 관하 여 임차 보증금 240 , 000 , 000 원 으로 정한 임대차 계약 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이라고 한다 ) 을 체결 하 고 소외 1 에게 위 임차 보증금 을 지급 한 다음 , 2008 . 8 . 8 . 동거인 인 피고 2 와 함께 이 사건 주택 에 입주 하 여 전입 신고 를 하 고 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 다 . 2 ) 주식회사 한국 씨티 은행 ( 이하 ‘ 한국 씨티 은행 ’ 이라고 한다 ) 은 2012 . 6 . 1 . 소외 1 의 남편 소외 2 에 대한 대출금 채무 를 담보 하 기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택 에 관하 여 채권 최고액 480 , 000 , 000 원 으로 정한 1 순위 근저당 권 설정 등기 를 마쳤 고 , 피고 들 은 그 무렵 소외 1 의 부탁 을 받 고 한국 씨티 은행 에게 ‘ 소외 1 과 사이 에 임대차 계약 으로 인한 채권 채무 관계 가 없 음 을 확인 하 고 한국 씨티 은행 에 대하 여 임대차 계약 에 따른 일체 의 권리 를 주장 하 지 않 겠 다 ’ 는 내용 의 무상 거주 확인서 를 작성 하 여 주 었 다 . 3 ) 이 사건 주택 에 관하 여 2013 . 10 . 1 . 한국 씨티 은행 의 신청 에 따라 수원 지방 법원 2013 타경 52867 호 로 임의 경매 절차 ( 이하 ‘ 이 사건 경매 절차 ’ 라고 한다 ) 가 개시 되 었 고 , 집행 법원 은 이 사건 주택 을 600 , 000 , 000 원 으로 평가 하 고 배당 요구 종기 를 2013 . 12 . 11 . 로 정하 였 다 . 4 ) 피 고 1 은 2013 . 11 . 11 . 집행 법원 에 이 사건 주택 에 관하 여 임대인 소외 1 , 임대차 계약 일 2008 . 6 . 19 . , 임차 보증금 240 , 000 , 000 원 , 점유 기간 2008 . 8 . 8 . 부터 , 주택 인도일 , 전입 신고 일 , 임대차 계약서 상 확정 일자 각 2008 . 8 . 8 . 로 기재 한 권리 신고 및 배당 요구 신청서 를 제출 하 였 다 . 5 ) 이 에 따라 피 고 1 의 임차권 에 관한 권리 신고 및 배당 요구 사실 과 그 임차 보증금 , 점유 기간 , 전입 일자 , 임대차 계약서 상 확정 일자 가 각 매각 기일 마다 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 되 었 다 . 6 ) 1 차 매각 기일 은 2014 . 2 . 20 . 최저 매각 가격 을 600 , 000 , 000 원 으로 하 여 진행 되 었 으나 매수 가격 의 신고 가 없 어 유찰 되 고 , 2 차 매각 기일 은 2014 . 3 . 20 . 최저 매각 가격 을 420 , 000 , 000 원 으로 하 여 진행 되 고 , 원고 들 이 436 , 670 , 000 원 으로 매수 가격 을 신고 하 여 최고 가 매수 신고인 으로 결정 되 었 다 . 7 ) 원고 들 은 2014 . 3 . 27 . 매각 허가 결정 을 받 았 고 그 무렵 그 결정 이 확정 됨 에 따라 2014 . 5 . 8 . 매각 대금 을 지급 하 고 소유 권 이전 등기 를 마쳤 다 . 8 ) 집행 법원 은 2014 . 6 . 13 . 배당기 일 에 1 순위 로 당해 세 교부 권 자 인 용인시 에게 1 , 022 , 840 원 , 2 순위 로 임차인 인 피고 1 에게 240 , 000 , 000 원 , 3 순위 로 근저당 권 자 인 한국 씨티 은행 에 191 , 334 , 841 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 고 , 이 에 대하 여 한국 씨티 은행 은 피 고 1 의 배 당액 전부 에 관하 여 이의 를 신청 하 였 다 . 9 ) 그 후 한국 씨티 은행 은 피 고 1 에 대하 여 배당 이 의 소송 을 제기 하 였 고 , 그 청구원인 으로 피 고 1 은 무 상거 주인 에 불과 하 고 설령 그렇 지 않 더라도 한국 씨티 은행 에게 작성 해 준 무상 거주 확인서 의 내용 에 반하 여 한국 씨티 은행 보다 우선 적 지위 를 가지 는 확정 일자 부 임차인 임 을 주장 하 여 임차 보증금 반환 채권 에 의한 배당 요구 를 하 는 것 은 금반언 및 신의칙 에 위반 되 어 허용 될 수 없 다고 주장 하 였 다 . 10 ) 위 배당 이 의 소송 의 제 1 심 ( 수원 지방 법원 2014 가합 8151 ) 은 2014 . 11 . 17 . ‘ 이 사건 경매 절차 에서 집행 법원 이 2014 . 6 . 13 . 작성 한 배당표 중 피 고 1 에 대한 배 당액 240 , 000 , 000 원 을 0 원 으로 , 한국 씨티 은행 에 대한 배 당액 191 , 334 , 841 원 을 431 , 334 , 841 원 으로 경정 한다 ’ 는 내용 의 화해 권고 결정 을 하 였 고 , 이 에 대하 여 피 고 1 과 한국 씨티 은행 이 이의 하 지 않 아 위 화해 권고 결정 은 그대로 확정 되 었 다 . 3 . 위 와 같 은 사실 관계 를 앞 에서 본 법리 에 비추 어 살펴본다 . 이 사건 주택 임차인 인 피고 1 의 주택 임대차 보호법 상 대항력 발생 일 은 소외 1 로부터 주택 을 인 도 받 고 전입 신고 를 한 다음 날 인 2008 . 8 . 9 . 이 고 , 임대차 계약서 상 확정 일자 는 2008 . 8 . 8 . 이 며 , 한국 씨티 은행 의 근저당 권 설정 일 은 2012 . 6 . 1 . 이 므로 , 피 고 1 은 임차권 의 대항력 뿐 만 아니 라 한국 씨티 은행 보다 선순위 의 우선변제권 도 가지 고 있 었 다 . 그런데 이 사건 경매 절차 에서 피 고 1 이 권리 신고 및 배당 요구 를 하 면서 이 사건 임대차 계약 의 내용 등 을 제시 하 여 그 내용 이 매각 물건 명세서 에 기재 되 어 공시 됨 으로써 , 원고 들 은 이 를 신뢰 하 고 피 고 1 의 임차 보증금 전액 이 매각 대금 에서 배당 되 어 임차 보증금 반환 채무 를 인수 하 지 않 을 것 을 전제 로 하 여 매수 가격 을 436 , 670 , 000 원 으로 정하 여 신고 한 것 으로 봄 이 상당 하 다 . 따라서 피 고 1 이 한국 씨티 은행 에 무상 거주 확인서 를 작성 해 준 사실 때문 에 배당표 가 경정 되 어 이 사건 경매 절차 에서 임차 보증금 을 전혀 배당 받 지 못하 게 되 었 다고 하 더라도 , 이 를 이유 로 원고 들 에 대하 여 주택 임대차 보호법 에 의한 대항력 을 주장 하 여 주택 의 인도 를 거부 하 는 것 은 신의칙 에 위반 된다 . 같 은 취지 의 원심 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같이 필요 한 심리 를 다 하 지 아니하 고 주택 임대차 보호법 상 대항력 및 신의칙 에 관한 법리 를 오해 하 거나 대법원 판례 를 위반 하 는 등 으로 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 상고 이유 로 들 고 있 는 대법 원판결 들 은 이 사건 과 사안 을 달리 하 는 것 이 므로 여기 에 원용 할 수 있 는 것 이 아니 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 들 이 부담 하 도록 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 권순일 ( 재판장 ) 박병대 ( 주심 ) 박보영 김재형 ( 2 ) 우선변제권 의 발생 시점 가 ) 확정 일자 를 입주 , 전입 신고 일 과 같 은 날 또는 그 이전 에 갖춘 경우 ① 94 . 9 . 15 . 임대차 게 약 , 94 . 9 . 16 . 입주 , 전입 신고 , 확정 일자 , 같 은 날 94 . 9 . 16 . 근저당 권 설정 등기 를 한 경우 , 임차인 의 우선 변제 적 효력 은 94 . 9 . 17 . 을 기준 으로 발생 한다 . 그 이유 는 , 주택 임대차 보호법 3 조 1 항이 인도 와 주민 등록 을 갖춘 다 은 날 부터 대항력 이 발생 한다고 규정 한 것 은 인도 와 주민 등록 이 등기 와 달리 간이 한 공시 방법 이 어서 인도 및 주민 등록 과 제 3 자명 의 등기 가 같 은 날 이루어진 경우 에 그 선후 를 밝혀 선순위 권리 자 를 정하 는 것 이 사실상 곤란 한 데 다가 , 제 3 자 가 인도 와 주민 등록 을 마친 임차인 이 없 음 음 을 확인 하 고 등기 까지 경료 허 였음에도 그 후 같 은 날 임차인 이 인도 와 주민 등록 을 마침 으로 인하 여 입 을 수 있 는 불측 의 피해 를 방지 하 기 위하 여 임차인 보다 등기 를 경료 한 권리 자 를 우선 시키 고자 하 는 취지 이 고 , 위 법 3 조 의 2 1 항 에 규정 된 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 주택 임차권 의 제 3 자 에 대한 물권 적 효력 으로서 임차인 과 제 3 자 사이 의 우선 순위 를 대항력 과 달리 규율 하 여야 할 합리 적 인 근거 도 없 으므로 , 위 법 3 조 의 2 1 항 에 규정 된 확정 일자 를 입주 및 주민 등록 일 과 같 은 날 또는 그 이전 에 갖춘 경우 에 는 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . ( 대판 1997 . 12 . 12 . 97 다 22393 ) 대 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1998 . 1 . 15 . ( 50 ) , 267 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 소정 의 우선변제권 의 발생 시기 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항이 인도 와 주민 등록 을 갖춘 다음 날 부터 대항력 이 발생 한다고 규정 한 것 은 인도 나 주민 등록 이 등기 와 달리 간이 한 공시 방법 이 어서 인도 및 주민 등록 과 제 3 자 명의 의 등기 가 같 은 날 이루어진 경우 에 그 선후 관계 를 밝혀 선순위 권리 자 를 정하 는 것 이 사실상 곤란 한 데 다가 , 제 3 자 가 인도 와 주민 등록 을 마친 임차인 이 없 음 을 확인 하 고 등기 까지 경료 하 였음에도 그 후 같 은 날 임차인 이 인도 와 주민 등록 을 마침 으로 인하 여 입 을 수 있 는 불측 의 피해 를 방지 하 기 위하 여 임차인 보다 등기 를 경료 한 권리 자 를 우선 시키 고자 하 는 취지 이 고 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 규정 된 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 주택 임차권 의 제 3 자 에 대한 물권 적 효력 으로서 임차인 과 제 3 자 사이 의 우선 순위 를 대항력 과 달리 규율 하 여야 할 합리 적 인 근거 도 없 으므로 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 규정 된 확정 일자 를 입주 및 주민 등록 일 과 같 은 날 또는 그 이전 에 갖춘 경우 에 는 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 한국 주택은행 【 피 고 , 상고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 이한선 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 대전 지법 1997 . 5 . 9 . 선고 97 나 704 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 주택 임대차 보호법 ( 이하 ' 법 ' 이라고 만 한다 ) 제 3 조 제 1 항 은 , 임대차 는 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 있 고 , 이 경우 전입 신고 를 한 때 에 주민 등록 이 된 것 으로 본다고 규정 하 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 , 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권리 자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 법 제 3 조 제 1 항이 인도 와 주민 등록 을 갖춘 다음 날 부터 대항력 이 발생 한다고 규정 한 것 은 인도 나 주민 등록 이 등기 와 달리 간이 한 공시 방법 이 어서 인도 및 주민 등록 과 제 3 자 명의 의 등기 가 같 은 날 이루어진 경우 에 그 선후 관계 를 밝혀 선순위 권리 자 를 정하 는 것 이 사실상 곤란 한 데 다가 , 제 3 자 가 인도 와 주민 등록 을 마친 임차인 이 없 음 을 확인 하 고 등기 까지 경료 하 였음에도 그 후 같 은 날 임차인 이 인도 와 주민 등록 을 마침 으로 인하 여 입 을 수 있 는 불측 의 피해 를 방지 하 기 위하 여 임차인 보다 등기 를 경료 한 권리 자 를 우선 시키 고자 하 는 취지 라고 할 것 이 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 규정 된 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 주택 임차권 의 제 3 자 에 대한 물권 적 효력 으로서 임차인 과 제 3 자 사이 의 우선 순위 를 대항력 과 달리 규율 하 여야 할 합리 적 인 근거 도 없 으므로 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 규정 된 확정 일자 를 입주 및 주민 등록 일 과 같 은 날 또는 그 이전 에 갖춘 경우 에 는 우선 변제 적 효력 은 대항력 과 마찬가지 로 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다고 보 아야 할 것 이 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 , 피고 가 1994 . 9 . 15 . 원심 판시 아파트 에 관하 여 그 소유자 인 소외 삼보 건설 주식회사 와 임대차 계약 을 체결 한 후 같 은 달 16 일 입주 및 전입 신고 를 함 과 아울러 임대차 계약서 에 법 소정 의 확정 일자 를 받 았 고 , 같 은 날 원고 가 원심 판시 아파트 에 관하 여 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 이 사건 에서 , 피고 의 우선 순위 는 입주 및 전입 신고 를 한 다음 날 인 같 은 달 17 일 을 기준 으로 결정 하 여야 한다고 보 아 , 원고 는 피고 보다 선순위 권 리자 로서 경매 대금 에서 우선 배당 받 아야 한다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 규정 에 관한 법리 오해 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 지창 권 ( 재판장 ) 천경송 신성택 송진훈 ( 주심 ) 대 법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1998 . 10 . 1 . ( 67 ) , 2417 ] 【 판시 사항 】 주택 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 , 우선변제권 발생 시기 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 은 , 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 , 같 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 【 참조 판례 】 대 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 ( 공 1998 상 , 267 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 권성희 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 제일은행 ( 소송대리인 변호사 김의재 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 1998 . 5 . 1 . 선고 97 나 52877 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 주택 임대차 보호법 ( 이하 ' 법 ' 이라고 한다 ) 제 3 조 제 1 항 은 , 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 , 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 ( 이 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 참조 ) . 원심 이 , 원고 가 1995 . 10 . 20 . 경 소외 1 과 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 같 은 해 11 . 19 . 이 를 인도 받 아 같 은 달 27 . 주민 등록 을 마침 과 아울러 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 고 , 피 고 도 같 은 날 위 주택 에 관하 여 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 을 인정 한 다음 , 위 와 같 은 취지 에서 원고 의 우선변제권 은 주민 등록 을 마치 고 확정 일자 를 받 은 다음 날 인 1995 . 11 . 28 . 을 기준 으로 발생 하 므로 그 전날 설정 등기 를 마친 피고 의 근저당 권 에 우선 할 수 없 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 따라서 상고 이유 는 받아들이 지 아니한다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이돈희 ( 재판장 ) 박준서 이임수 서성 ( 주심 ) 대 법원 1999 . 3 . 23 . 선고 98 다 46938 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1999 . 5 . 1 . ( 81 ) , 733 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 상 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 의 발생 시기 ( = 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 ) [ 2 ] 임의 경매 절차 에서 신청 채권자 가 청구 금액 을 확장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 3 ] 임의 경매 의 신청 채권자 가 경매 신청서 의 표지 에 는 대여금 원금 만 을 표시 하 고 , 그 내용 의 청구 금액란 에 원금 과 연체 손해금 을 기재 한 경우 , 경매 신청서 에 기재 한 채권 액 에 는 그 연체 손해금 도 포함 되 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . [ 2 ] 담보 권 실행 을 위한 경매 절차 에서 신청 채권자 가 배당 을 받 을 금액 은 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 을 한도 로 확정 되 고 , 그 후 신청 채권자 가 채권 계산서 를 제출 하 는 방법 에 의하 여 그 청구 금액 을 확장 할 수 없 다 . [ 3 ] 담보 권 실행 을 위한 경매 를 신청 하 면서 경매 신청서 의 표지 에 는 대여금 원금 만 을 표시 하 고 , 그 내용 의 청구 금액란 에 원금 과 연체 손해금 을 기재 한 경우 , 경매 신청서 에 기재 한 채권 액 에 는 대여금 원금 뿐 만 아니 라 그 연체 손해금 도 포함 된다고 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 ( 현행 제 3 조 의 2 제 2 항 참조 ) [ 2 ] 민사 소송법 제 601 조 제 3 호 , 제 658 조 , 제 728 조 , 민사 소송 규칙 제 204 조 [ 3 ] 민사 소송법 제 601 조 제 3 호 , 제 658 조 , 제 728 조 , 민사 소송 규칙 제 204 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 ( 공 1998 상 , 267 ) 대 법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 ( 공 1998 하 , 2417 ) [ 2 ] 대 법원 1994 . 1 . 25 . 선고 92 다 50270 판결 ( 공 1994 상 , 792 ) 대 법원 1995 . 6 . 9 . 선고 95 다 15261 판결 ( 공 1995 하 , 2383 ) 대 법원 1997 . 1 . 21 . 선고 96 다 457 판결 ( 공 1997 상 , 600 ) 대 법원 1997 . 2 . 28 . 선고 95 다 22788 판결 ( 공 1997 상 , 886 ) 대 법원 1998 . 7 . 10 . 선고 96 다 39479 판결 ( 공 1998 하 , 2059 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 【 피 고 , 상고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 고법 1998 . 8 . 28 . 선고 98 나 21207 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 . 이하 법 이 라고 한다 ) 제 3 조 제 1 항 은 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 된 현행법 에서 는 제 3 조 의 2 제 2 항 ) 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 ( 대법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 , 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 판시 증거 들 을 종합 하 여 원고 가 1996 . 9 . 24 . 소외 인 소유 의 이 사건 아파트 에 대하 여 판시 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 과 피고 가 같 은 달 19 . 소 외인 으로부터 이 사건 아파트 를 임차 하 여 그 임대차 계약서 에 확정 일자 를 갖추 고 그 아파트 를 인도 받 은 다음 위 근저당 권 설정 등 기일 과 같 은 날 인 같 은 달 24 . 전입 신고 를 마친 사실 을 인정 하 고 , 그 인정 사실 에 의하 면 피 고 는 전입 신고 를 마친 날 의 다음 날 인 같 은 달 25 . 에 야 법 제 3 조 의 2 제 1 항 이 정하 는 우선변제권 을 취득 하 였으므로 그 전날 인 같 은 달 24 . 근저당 권 설정 등기 를 마친 원고 보다 후 순위 의 권리 자 라고 판단 하 였 는바 , 관련 증거 를 기록 과 대조 하 여 검토 하 여 보 면 원심 의 사실 인 정과 판단 은 정당 하 고 여기 에 사실 오인 이나 법리 오해 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 이 점 에 대한 논지 는 이유 가 없 다 . 담보 권 실행 을 위한 경매 절차 에서 신청 채권자 가 배당 을 받 을 금액 은 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 을 한도 로 확정 되 고 , 그 후 신청 채권자 가 채권 계산서 를 제출 하 는 방법 에 의하 여 그 청구 금액 을 확장 할 수 없 다 함 은 논지 와 같 다 ( 대법원 1998 . 7 . 10 . 선고 96 다 39479 판결 , 1997 . 1 . 21 . 선고 96 다 457 판결 , 1994 . 1 . 25 . 선고 92 다 50270 판결 등 참조 ) . 그러나 이 사건 에서 원고 는 담보 권 실행 을 위한 경매 를 신청 하 면서 그 경매 신청서 ( 갑 제 19 호 증 ) 의 표지 에 는 ' 청구 액 금 120 , 000 , 000 원정 ' 이라고 기재 하 였으나 그 내용 중 청구 금액란 에 는 ' 일금 120 , 000 , 000 원정 . 1996 . 9 . 24 . 대여금 . 위 금원 에 대하 여 1997 . 2 . 3 . 부터 완제 일 까지 연 18 % 의 비율 에 의한 연체 손해금 ' 이라고 기재 하 였음이 명백 한 바 , 이 와 같 은 경우 원고 가 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 에 는 위 대여금 의 원금 뿐 만 아니 라 그 연체 손해금 도 포함 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 같 은 취지 의 원심 의 판단 은 정당 하 고 , 논지 는 원고 가 경매 신청서 에 대여금 원금 120 , 000 , 000 원만 을 청구 채권 액 으로 기재 하 였 다는 잘못 된 전제 아래 원심 의 판단 을 헐뜯 는 것 에 불과 하 다 . 논지 도 이유 가 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박준서 ( 재판장 ) 신성택 이임수 ( 주심 ) 서성 ② 95 . 10 . 20 . 임대차 계약 , 95 . 11 . 9 . 입주 , 95 . 11 . 27 . 전입 신고 , 확정 일자 , 같 은 날 인 95 . 11 . 27 . 근저당 권 설정 등기 를 한 경우 --> 임차인 의 우선변제권 은 95 . 11 . 2 . 8 . 을 기준 으로 발생 한다 . ( 대판 1998 . 9 . 8 . 98 다 26002 ) 대 법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1998 . 10 . 1 . ( 67 ) , 2417 ] 【 판시 사항 】 주택 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 , 우선변제권 발생 시기 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 은 , 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 , 같 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 【 참조 판례 】 대 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 ( 공 1998 상 , 267 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 권성희 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 제일은행 ( 소송대리인 변호사 김의재 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 1998 . 5 . 1 . 선고 97 나 52877 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 주택 임대차 보호법 ( 이하 ' 법 ' 이라고 한다 ) 제 3 조 제 1 항 은 , 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 , 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 ( 이 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 참조 ) . 원심 이 , 원고 가 1995 . 10 . 20 . 경 소외 1 과 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 같 은 해 11 . 19 . 이 를 인도 받 아 같 은 달 27 . 주민 등록 을 마침 과 아울러 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 고 , 피 고 도 같 은 날 위 주택 에 관하 여 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 을 인정 한 다음 , 위 와 같 은 취지 에서 원고 의 우선변제권 은 주민 등록 을 마치 고 확정 일자 를 받 은 다음 날 인 1995 . 11 . 28 . 을 기준 으로 발생 하 므로 그 전날 설정 등기 를 마친 피고 의 근저당 권 에 우선 할 수 없 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 따라서 상고 이유 는 받아들이 지 아니한다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이돈희 ( 재판장 ) 박준서 이임수 서성 ( 주심 ) 대 법원 1999 . 3 . 23 . 선고 98 다 46938 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1999 . 5 . 1 . ( 81 ) , 733 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 상 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 의 발생 시기 ( = 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 ) [ 2 ] 임의 경매 절차 에서 신청 채권자 가 청구 금액 을 확장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 3 ] 임의 경매 의 신청 채권자 가 경매 신청서 의 표지 에 는 대여금 원금 만 을 표시 하 고 , 그 내용 의 청구 금액란 에 원금 과 연체 손해금 을 기재 한 경우 , 경매 신청서 에 기재 한 채권 액 에 는 그 연체 손해금 도 포함 되 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 같 은 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 같 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 . [ 2 ] 담보 권 실행 을 위한 경매 절차 에서 신청 채권자 가 배당 을 받 을 금액 은 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 을 한도 로 확정 되 고 , 그 후 신청 채권자 가 채권 계산서 를 제출 하 는 방법 에 의하 여 그 청구 금액 을 확장 할 수 없 다 . [ 3 ] 담보 권 실행 을 위한 경매 를 신청 하 면서 경매 신청서 의 표지 에 는 대여금 원금 만 을 표시 하 고 , 그 내용 의 청구 금액란 에 원금 과 연체 손해금 을 기재 한 경우 , 경매 신청서 에 기재 한 채권 액 에 는 대여금 원금 뿐 만 아니 라 그 연체 손해금 도 포함 된다고 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 ( 현행 제 3 조 의 2 제 2 항 참조 ) [ 2 ] 민사 소송법 제 601 조 제 3 호 , 제 658 조 , 제 728 조 , 민사 소송 규칙 제 204 조 [ 3 ] 민사 소송법 제 601 조 제 3 호 , 제 658 조 , 제 728 조 , 민사 소송 규칙 제 204 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 ( 공 1998 상 , 267 ) 대 법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 ( 공 1998 하 , 2417 ) [ 2 ] 대 법원 1994 . 1 . 25 . 선고 92 다 50270 판결 ( 공 1994 상 , 792 ) 대 법원 1995 . 6 . 9 . 선고 95 다 15261 판결 ( 공 1995 하 , 2383 ) 대 법원 1997 . 1 . 21 . 선고 96 다 457 판결 ( 공 1997 상 , 600 ) 대 법원 1997 . 2 . 28 . 선고 95 다 22788 판결 ( 공 1997 상 , 886 ) 대 법원 1998 . 7 . 10 . 선고 96 다 39479 판결 ( 공 1998 하 , 2059 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 【 피 고 , 상고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 고법 1998 . 8 . 28 . 선고 98 나 21207 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 되 기 전 의 것 . 이하 법 이 라고 한다 ) 제 3 조 제 1 항 은 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다고 규정 하 고 있 고 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5614 호 로 개정 된 현행법 에서 는 제 3 조 의 2 제 2 항 ) 은 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 등 에 의한 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 고 있 는 바 , 주택 의 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 당일 또는 그 이전 에 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 갖춘 경우 법 제 3 조 의 2 제 1 항 에 의한 우선변제권 은 법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 과 마찬가지 로 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 다음 날 을 기준 으로 발생 한다 ( 대법원 1998 . 9 . 8 . 선고 98 다 26002 판결 , 1997 . 12 . 12 . 선고 97 다 22393 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 판시 증거 들 을 종합 하 여 원고 가 1996 . 9 . 24 . 소외 인 소유 의 이 사건 아파트 에 대하 여 판시 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 과 피고 가 같 은 달 19 . 소 외인 으로부터 이 사건 아파트 를 임차 하 여 그 임대차 계약서 에 확정 일자 를 갖추 고 그 아파트 를 인도 받 은 다음 위 근저당 권 설정 등 기일 과 같 은 날 인 같 은 달 24 . 전입 신고 를 마친 사실 을 인정 하 고 , 그 인정 사실 에 의하 면 피 고 는 전입 신고 를 마친 날 의 다음 날 인 같 은 달 25 . 에 야 법 제 3 조 의 2 제 1 항 이 정하 는 우선변제권 을 취득 하 였으므로 그 전날 인 같 은 달 24 . 근저당 권 설정 등기 를 마친 원고 보다 후 순위 의 권리 자 라고 판단 하 였 는바 , 관련 증거 를 기록 과 대조 하 여 검토 하 여 보 면 원심 의 사실 인 정과 판단 은 정당 하 고 여기 에 사실 오인 이나 법리 오해 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 이 점 에 대한 논지 는 이유 가 없 다 . 담보 권 실행 을 위한 경매 절차 에서 신청 채권자 가 배당 을 받 을 금액 은 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 을 한도 로 확정 되 고 , 그 후 신청 채권자 가 채권 계산서 를 제출 하 는 방법 에 의하 여 그 청구 금액 을 확장 할 수 없 다 함 은 논지 와 같 다 ( 대법원 1998 . 7 . 10 . 선고 96 다 39479 판결 , 1997 . 1 . 21 . 선고 96 다 457 판결 , 1994 . 1 . 25 . 선고 92 다 50270 판결 등 참조 ) . 그러나 이 사건 에서 원고 는 담보 권 실행 을 위한 경매 를 신청 하 면서 그 경매 신청서 ( 갑 제 19 호 증 ) 의 표지 에 는 ' 청구 액 금 120 , 000 , 000 원정 ' 이라고 기재 하 였으나 그 내용 중 청구 금액란 에 는 ' 일금 120 , 000 , 000 원정 . 1996 . 9 . 24 . 대여금 . 위 금원 에 대하 여 1997 . 2 . 3 . 부터 완제 일 까지 연 18 % 의 비율 에 의한 연체 손해금 ' 이라고 기재 하 였음이 명백 한 바 , 이 와 같 은 경우 원고 가 경매 신청서 에 처음 기재 한 채권 액 에 는 위 대여금 의 원금 뿐 만 아니 라 그 연체 손해금 도 포함 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 같 은 취지 의 원심 의 판단 은 정당 하 고 , 논지 는 원고 가 경매 신청서 에 대여금 원금 120 , 000 , 000 원만 을 청구 채권 액 으로 기재 하 였 다는 잘못 된 전제 아래 원심 의 판단 을 헐뜯 는 것 에 불과 하 다 . 논지 도 이유 가 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박준서 ( 재판장 ) 신성택 이임수 ( 주심 ) 서성 나 ) 대항 요건 을 갖춘 후 에 확정 일자 를 갖춘 경우 대항 요건 을 먼저 갖추 고 나 서 확정 일자 를 받 은 경우 에 는 확정 일자 일 을 기준 으로 다른 우선 변제 청구 권 자 와 우선 순위 를 가린다 . ( 3 ) 선순위 가압류 권 자 와 의 배당 관계 예컨대 , 85 . 3 . 11 . 근저당 등기 , 89 . 3 . 19 . 입주 , 전입 신고 , 89 . 5 . 15 . 가압류 등기 , 90 . 7 . 10 . 확정 일자 , 90 . 12 . 7 . 임의 경매 개시 결정 을 한 경우 -> 확정 일자 임차인 은 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 취득 하 게 되 고 부동산 담보 권 자 보다 선순위 의 가압류 채권자 가 있 는 경우 에 그 담보 권 자 가 선순위 의 가압류 채권자 와 채권 액 에 비레 한 평등 배당 을 받 을 수 있 는 것 과 마찬가지 로 임차인 도 선순위 의 가압류 채권자 와 는 평등 배당 의 관계 에 있 고 , 가압류 채권자 가 주택 임차인 보다 선순위 인지 여부 는 확정 일자 부여 일 을 기준 으로 삼 아야 하 므로 , 대항 요건 을 이미 갖추 었 더라도 확정 일자 부여 일 이 가압류 채권자 보다 늦 은 경우 에 는 가압류 채권자 가 선순위 라고 볼 수 밖 에 없 다 . ( 대판 1992 . 10 . 13 . 92 다 30597 ) 대 법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1992 . 12 . 1 . ( 933 ) , 3138 ] 【 판시 사항 】 가 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 의 규정 취지 및 같 은 규정 에 의하 여 우선 변제 권 을 갖 는 임차 보증금 채권자 와 선순위 의 가압류 채권자 와 의 배당 관계 ( ＝ 평등 배당 ) 나 . 가압류 채권자 가 주택 임차인 보다 선순위 인지 여부 의 판단 기준 【 판결 요지 】 가 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 은 후 순위 권 리자 기타 일반 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 음 을 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 임대차 계약 증서 에 확정 일자 를 갖춘 경우 에 는 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 이 므로 , 부동산 담보 권 자 보다 선순위 의 가압류 채권자 가 있 는 경우 에 그 담보 권 자 가 선순위 의 가압류 채권자 와 채권 액 에 비례 한 평등 배당 을 받 을 수 있 는 것 과 마찬가지 로 위 규정 에 의하 여 우선 변제 권 을 갖 게 되 는 임차 보증금 채권자 도 선순위 의 가압류 채권자 와 는 평등 배당 의 관계 에 있 게 된다 . 나 . 가압류 채권자 가 주택 임차인 보다 선순위 인지 여부 는 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 의 법문 상 임차인 이 확정 일자 부여 에 의하 여 비로소 우선 변제 권 을 가지 는 것 으로 규정 하 고 있 음 에 비추 어 , 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 부여 일 을 기준 으로 삼 는 것 으로 해석 함 이 타당 하 므로 , 대항 요건 을 미리 갖추 었 다고 하 더라도 확정 일자 를 부여받 은 날짜 가 가압류 일자 보다 늦 은 경우 에 는 가압류 채권자 가 선순위 라고 볼 수 밖에 없 다 . 【 참조 조문 】 가 . 나 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 , 민사 소송법 제 696 조 가 . 민사 소송법 제 659 조 【 참조 판례 】 가 . 대법원 1987 . 6 . 9 . 선고 86 다카 2570 판결 ( 공 1987 , 1138 ) 1992 . 3 . 27 . 선고 91 다 44407 판결 ( 공 1992 , 1392 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 신용보증기금 소송대리인 변호사 정광진 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 고등 법원 1992 . 6 . 10 . 선고 92 나 1904 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 원심 이 적법 히 확정 한 사실 은 다음 과 같 다 . 즉 , 원고 가 소외 인 에 대한 금 3 , 000 만 원 채권 에 기하 여 동 소외 인 소유 의 이 사건 부동산 에 대한 가압류 신청 을 하 여 1989 . 5 . 11 . 가압류 결정 이 내려지 고 같 은 해 5 . 15 . 그 기입 등기 가 마쳐 졌으며 , 한 편 피 고 는 1989 . 3 . 7 . 위 부동산 에 관하 여 임차 보증금 을 1 , 800 만 원 으로 한 주택 임대차 계약 을 체결 하 고 같 은 해 3 . 19 . 이 를 인도 받 아 주민 등록 을 마친 후 1990 . 7 . 10 . 위 임대차 계약 증서 상 에 확정 일자 를 부여받 은 사실 , 그런데 위 부동산 의 근저당 권 자 ( 1985 . 3 . 11 . 자 ) 인 소외 한국 주택은행 의 위 부동산 에 대한 임의 경매 신청 에 의하 여 1990 . 12 . 17 . 자 로 경매 개시 결정 이 내려지 고 그 절차 가 진행 되 어 1991 . 4 . 4 . 그 매득금 중 경매 비용 을 제외 한 금 31 , 140 , 140 원 을 배당 하 게 되 었 던 바 , 인천 직할시 북구 청 의 당해 세 채권 100 , 270 원 과 위 한국주택은행 의 저당 채권 8 , 281 , 520 원 이 제 1 , 2 순위 로 배당 되 고 , 피고 가 위 임차 보증금 채권 전액 을 제 3 순위 로 배당 받 음 으로써 원고 는 나머지 금 4 , 758 , 350 원만 을 배당 받 는 내용 의 배당표 가 작성 되 었 다는 것 이 다 . 위 사실 관계 에서 원고 는 , 자신 의 가압류 집행 이 피고 의 임대차 계약 증서 상 확정 일자 보다 앞선 것 인 만큼 , 원고 의 선순위 가압류 채권 과 피고 의 임차 보증금 채권 ( 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의해 우선 변제 를 받 을 금액 을 제외 한 나머지 금액 ) 은 채권 액 에 비례 하 여 평등 하 게 배당 되 어야 한다고 주장 함 에 대하 여 원심 은 , 가압류 채권자 가 우선변제권 이 없 는 만큼 원고 는 위 부동산 에 관하 여 선순위 를 가진 권리 자 가 아니 고 일반 채권자 에 불과 한 반면 , 피고 는 위 법 이 규정 하 는 확정 일자 를 갖춤 으로써 우선 변제 권 을 가진다고 할 것 이 므로 , 피고 를 우선 순위 로 한 위 배당표 는 정당 하 다고 판시 하 고 있 다 . 그러므로 살피 건대 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 은 후 순위 권 리자 기타 일반 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 음 을 규정 하 고 있 다 . 이 는 임대차 계약 증서 에 확정 일자 를 갖춘 경우 에 는 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 이 므로 , 부동산 담보 권 자 보다 선순위 의 가압류 채권자 가 있 는 경우 에 그 담보 권 자 가 선순위 의 가압류 채권자 와 채권 액 에 비례 한 평등 배당 을 받 을 수 있 는 것 과 마찬가지 로 ( 당원 1992 . 3 . 27 . 선고 91 다 44407 판결 ; 1987 . 6 . 9 . 선고 86 다카 2570 판결 등 참조 ) , 위 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 의 규정 에 의하 여 대항 요건 을 갖추 고 증서 상 에 확정 일자 까지 부여받 음 으로써 우선 변제 권 을 갖 게 되 는 임차 보증금 채권자 도 선순위 의 가압류 채권자 와 는 평등 배당 의 관계 에 있 게 된다고 할 것 이 며 , 이때 가압류 채권자 가 주택 임차인 보다 선순위 인지 여부 는 , 위 법문 상 임차인 이 확정 일자 부여 에 의하 여 비로소 우선 변제 권 을 가지 는 것 으로 규정 하 고 있 음 에 비추 어 , 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 부여 일 을 기준 으로 삼 는 것 으로 해석 함 이 타당 하 다 할 것 이 어서 , 가령 대항 요건 을 미리 갖추 었 다고 하 더라도 확정 일자 를 부여받 은 날짜 가 가압류 일자 보다 늦 은 이 사건 의 경우 에 는 가압류 채권자 가 선순위 라고 볼 수 밖에 없 다 할 것 이 므로 , 원고 의 가압류 채권 과 피고 의 임차 보증금 채권 은 각 채권 액 에 비례 하 여 평등 하 게 배당 되 어야 할 것 이 다 . 이 와 달리 해석 한 원심 판결 에 는 가압류 의 효력 과 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 의 규정 에 대한 법리 를 오해 한 위법 이 있 다 할 것 이 고 , 이 점 을 지적 하 는 상고 논지 는 이유 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 사건 을 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 윤관 ( 재판장 ) 최재호 김주한 대법원 2007 . 11 . 15 . 선고 2007 다 45562 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 하 , 1918 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 그 배당 방법 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 대 법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 ( 공 1992 , 3138 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 2 인 【 원심 판결 】 대전 지법 2007 . 6 . 8 . 선고 2006 나 13863 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 대전 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 한다 . 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 1 . 피 고 1 에 대한 상고 에 관하 여 원고 가 제출 한 상고이 유서 나 상고장 에 피 고 1 에 대한 부분 에 관하 여 는 아무런 상고 이유 의 기재 가 없 다 . 2 . 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 상고 에 관하 여 가 . 원심 의 판단 원심 은 , 그 채용 증거 들 을 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 소외 1 ( 2005 . 3 . 1 . 사망 하 여 피 고 2 , 피 고 3 이 동인 의 재산 을 상속 하 였 다 ) 은 소외 2 소유 의 이 사건 다 가구 주택 의 일부 를 실제로 임차 하 였 다고 보이 지 아니하 고 , 위 다 가구 주택 에 관한 부동산 임 의 경매 절차 에서 배당 을 받 기 위한 목적 으로 허위 의 임대차 계약 을 체결 한 가장 임차인 으로 봄 이 상당 하 므로 , 소외 1 이 정당 한 소액 임차인 임 을 전제 로 소외 1 에게 1 , 400 만 원 을 배당 하 는 것 으로 작성 된 이 사건 배당표 는 부당 하 다고 판단 한 후 , 소외 1 에 대한 위 1 , 400 만 원 의 배 당액 을 삭제 하 여 동순 위 의 임차 보증금 채권자 들 인 원고 및 원심 공동 원고 소외 3 ( 이하 원심 공동 원고 의 표시 는 생략 한다 ) 에게 각 미배당 채권 액 에 비례 하 여 안분 배당 하 여야 한다고 보 아 , 소외 1 에 대한 배 당액 중 4 , 421 , 052 원 [ 소외 1 의 배 당삭 제액 1 , 400 만 원 × 6 / 19 ( 각 미배당 채권 액 으로서 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 의 합계액 1 , 900 만 원 중 원고 의 미배당 채권 액 해당 비율 ) ] 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 다 . 나 . 이 법원 의 판단 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 중 , 원고 와 소외 3 을 동순 위 의 채권자 라고 본 것 은 다음 과 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 은 후 순위 권 리자 기타 일반 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 음 을 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 그 와 같 은 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 ( 대법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 등 참조 ) , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 , 집행 법원 이 원고 와 소외 3 에게 소액 임차인 에 대한 최우선 변제 로서 각 1 , 400 만 원 을 우선 배당 하 고 난 각 나머지 임차 보증금 채권 액 인 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 에 대하 여 , 원고 와 소외 3 이 각 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 때 가 언제 인지 를 심리 하 여 그 선후 에 따라 우선 변제 의 순위 를 가리 고 , 이 에 따라 원고 가 소외 3 보다 선순위 일 경우 소외 1 에 대한 배 당액 중 600 만 원 을 먼저 삭제 하 여 원고 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 어야 함 에 도 불구 하 고 , 그 판시 와 같이 원고 와 소외 3 이 동 순위 의 임차 보증금 채권자 들 이 라는 이유 로 원고 에게 4 , 421 , 052 원만 을 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 는바 , 이러 한 원심 판결 에 는 확정 일자 부 임차인 의 임차 보증금 반환 채권 의 우선 순위 에 관한 법리 를 오해 하 여 원고 와 소외 3 의 우선 변제 순위 의 선후 에 관한 심리 를 다 하 지 아니한 위법 이 있 고 , 이러 한 위법 은 판결 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 3 . 결 론 그러므로 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 며 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 하 고 , 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김지형 ( 재판장 ) 고현철 ( 주심 ) 양승태 전수안 나 . 소액 임차인 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 ( 경매 개시 결정 기입 등기 ) 전 에 대항 요건 을 갖추 어야 한다 . ( 주임 법 8 조 1 항 ) 이 규정 에 의하 여 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 제 8 조 의 2 에 따른 주택 임대차 위원회 의 심의 를 거쳐 대통령령 으로 정한다 . 다만 , 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 1 / 2 을 넘 지 못한다 . ( 주임 법 8 조 3 항 ) 제 8 조 ( 보증금 중 일정액 의 보호 ) ① 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 ( 담보물 권 자 ) 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 . ② 제 1 항 의 경우 에 는 제 3 조 의 2 제 4 항 부터 제 6 항 까지 의 규정 을 준용 한다 . ③ 제 1 항 에 따라 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 제 8 조 의 2 에 따른 주택 임대차 위원회 의 심의 를 거쳐 대통령령 으로 정한다 . 다만 , 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분 의 1 을 넘 지 못한다 . [ 전문 개정 2008 . 3 . 21 ] 소액 임차인 의 요건 은 경매 개시 결정 등기 전 에 대항 요건 을 구비 해야 하 고 또 한 보증금 이 소정 의 소액 보증금 내이 라야 한다 . ( 소액 보증금 범위 내 의 보증금 에 한함 ) 소액 임차인 은 주택 가액 ( 대판 2001 . 4 . 27 . 2001 다 8974 ) ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 1 / 2 을 한도 로 최우선 변제 를 받 게 되 고 ( 주임 법 8 조 3 항 , 주임 법시 행령 10 조 2 항 ) , 하나 의 주택 에 임차인 이 2 인 이상 이 고 이 들 이 그 주택 에서 가족 공동생활 을 하 는 경우 ( 대판 2001 . 5 . 15 . 2001 다 18513 ; 청주 지법 2007 . 5 . 31 . 2007 가단 3957 ) 에는 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 하 여야 한다 . ( 주임 법 시행령 10 조 4 항 ) 소액 전차인 에게 도 전 대인 ( 임차인 ) 이 소액 임차인 인 경우 에 한하 여 우선 변제 권 을 인정 한다 . ( 재민 84 - 10 , 문 9 . 참조 ) 소액 임차인 도 반드시 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 하 여야 배당 받 을 수 있 는 채권자 이 므로 , 경매 절차 에서 배당 요구 를 하 지 않 고 있 다가 후 에 배당 받 을 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 하 는 것 은 허용 되 지 않 는다 . ( 대판 2002 . 1 . 22 . 2001 다 70702 ) 대 법원 2001 . 4 . 27 . 선고 2001 다 8974 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2001 . 6 . 15 . ( 132 ) , 1248 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 ' 주택 가액 ' 의 의의 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 우선변제권 의 한도 가 되 는 주택 가액 의 2 분 의 1 에서 ' 주택 가액 ' 이 라 함 은 낙찰 대금 에다가 입찰 보증금 에 대한 배당기 일 까지 의 이자 , 몰수 된 입찰 보증금 등 을 포함 한 금액 에서 집행 비용 을 공제 한 실제 배당 할 금액 이 라고 봄 이 상당 하 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 3 항 , 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 , 제 4 조 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 【 피 고 , 상고인 】 동부 농업 협동조합 【 원심 판결 】 서울 지법 2000 . 12 . 27 . 선고 2000 나 45333 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 【 이유 】 1 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 원고 의 처 였 던 소외 1 ( 1999 . 6 . 18 . 이혼 ) 이 소외 근화 주택 주식회사 로부터 이 사건 주택 을 매수 하 여 1997 . 7 . 3 . 그 명의 로 소유 권 이전 등기 를 마쳤 고 , 1997 . 8 . 12 . 경 피고 로부터 금 2 , 000 만 원 을 대출 받 으면서 , 그 담보 로 피고 에게 이 사건 주택 에 관하 여 채권 최고액 금 2 , 800 만 원 으로 된 근저당 권 설정 등기 를 마쳐 주 었 는데 , 위 소외 1 이 채무 를 변제 하 지 아니하 자 피 고 는 1998 . 4 . 24 . 경 위 근저당 권 에 기하 여 이 사건 주택 에 관한 임의 경매 신청 을 하 였 고 , 원고 는 동 경매 사건 에서 이 사건 주택 의 임차인 이 라고 주장 하 면서 소액 보증금 1 , 200 만 원 의 우선 배당 을 요구 하 였으나 , 경매 법원 은 1999 ( 원심 설시 의 ' 1995 ' 는 오 기 로 보인다 ) . 6 . 25 . 이 사건 주택 의 낙찰 대금 과 그 이자 의 합계 금 16 , 541 , 107 원 에서 집행 비용 1 , 465 , 700 원 을 공제 한 나머지 금 15 , 075 , 407 원 을 실제 배당 할 금액 으로 정하 여 , 먼저 용산 구청장 에게 금 28 , 340 원 을 우선 배당 하 고 , 나머지 금 15 , 047 , 067 원 은 1 순위 근저당 권 자 인 피고 에게 모두 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 사실 을 인정 하 는 한편 , 갑 제 2 내지 4 호 증 , 갑 제 5 호 증 의 1 , 2 , 갑 제 6 호 증 의 1 내지 3 , 갑 제 8 , 9 , 14 호 증 , 갑 제 23 호 증 의 1 , 2 , 제 1 심 증인 소외 2 , 원심 증인 소외 3 의 증언 에 변론 의 전 취지 를 종합 하 여 , 원고 는 1993 . 10 . 10 . 위 근화 주택 으로부터 이 사건 주택 을 보증금 3 , 000 만 원 에 임차 하 여 그 보증금 을 지급 한 후 이 사건 주택 을 인 도 받 아 거주 하 여 왔으며 , 1994 . 4 . 20 . 까지 전입 신고 를 마친 사실 , 원고 는 위 임대차 기간 이 만료 되 자 1995 . 10 . 15 . 경 종전 과 동일 한 조건 으로 재 계약 을 체결 하 고 계속 거주 하 여 왔 는데 , 위 소외 1 이 1997 . 5 . 30 . 남편 인 원고 몰래 근화 주택 을 대리 한 소외 2 로부터 이 사건 주택 을 매수 하 여 자신 의 명의 로 소유 권 이전 등기 를 마치 면서 , 위 임대차 계약 의 계약서 를 소지 하 고 있 음 을 기화 로 원고 의 허락 없이 위 소외 2 에게 위 임대차 계약서 를 반환 하 면서 보증금 3 , 000 만 원 을 반환 받 지 않 는 대신 그 보증금 만큼 은 매매 대금 중 일부 로 이미 지급 된 것 으로 처리 한 사실 을 인정 한 다음 , 원고 는 이 사건 주택 에 관하 여 전입 신고 를 마친 1994 . 4 . 20 . 다음 날 부터 는 임차인 으로서 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 기하 여 제 3 자 에 대한 대항력 을 취득 하 였 다고 할 것 인데 , 그 후 소외 1 이 원고 가 근화 주택 으로부터 반환 받 아야 할 임차 보증금 3 , 000 만 원 을 위 매매 대금 의 일부 로 공제 하 기 로 하 면서 그 임대차 관계 를 소멸 시키 기 로 약정 하 였 다 하 더라도 이 는 소외 1 이 원고 의 허락 을 얻 지 않 은 상태 에서 권한 없이 원고 의 임차권 을 처분 한 것 으로서 그 효력 이 없 으므로 , 소외 1 의 이 사건 주택 의 매수 에 도 불구 하 고 소외 1 은 위 법률 제 3 조 제 2 항 에서 정한 바 에 따라 임대인 의 지위 를 승계 하 는 한편 , 원고 는 제 3 자 에 대하 여 대항력 을 갖춘 임차인 의 지위 를 그대로 유지 하 고 있 으며 , 이 사건 주택 의 경매 로 인한 배당금 중 위 법률 제 8 조 소정 의 소액 보증금 1 , 200 만 원 에 관하 여 는 원고 가 피고 보다 우선 하 여 이 를 배당 받 을 권리 가 있 으므로 , 피고 에게 배당 된 금원 중 1 , 200 만 원 은 원고 에게 배당 되 어야 한다고 판단 하 였 다 . 2 . 그러나 위 소외 1 이 권한 없이 원고 의 임차권 을 처분 하 였 다고 본 원심 의 사실 인정 및 판단 은 선뜻 수긍 하 기 어렵 다 . 원심 이 위 와 같 은 사실 인 정의 근거 로 거시 한 증거 들 중 이 에 관한 직접 적 인 증거 는 갑 제 9 호 증 ( 고소장 ) , 갑 제 14 호 증 ( 녹 취록 ) 및 위 증인 들 의 증언 등 으로 보이 는데 , 먼저 위 고소장 에 대하 여 살펴보 면 , 이 는 원고 의 일방 적 인 주장 이 기재 된 것 에 불과 하 며 더군다나 그 내용 에 는 이 사건 임차 보증금 이 3 , 500 만 원 이 라고 되 어 있 어 원고 가 이 사건 에서 일관 되게 주장 하 고 있 는 임차 보증금 액수 와 는 일치 하 지 아니하 므로 , 원고 주장 의 신빙 성 에 의문 이 생기 는 점 도 있 다 . 다음 으로 , 원심 인정 사실 및 기록 에 의하 면 , 원고 는 처 인 소외 1 및 딸 소외 4 와 함께 이 사건 주소지 로 주민 등록 을 이전 한 뒤 이 사건 주택 에 계속 거주 하 였 던 것 으로 보이 며 , 소외 1 은 이 사건 주택 을 매수 한 무렵 으로부터 어느 정도 시일 이 지난 1999 . 6 . 18 . 에 야 임의 조정 에 의하 여 원고 와 이혼 하 였음을 알 수 있 는 바 , 위 와 같 은 사정 하 에서 라면 , 원고 로서 는 특별 한 사정 이 없 는 한 처 인 소외 1 의 이 사건 주택 매수 및 임대차 관계 소멸 에 관한 행위 에 관하 여 협의 하 였 거나 , 알 고 있 었 다고 봄 이 상당 하 며 , 위 녹 취록 이나 증인 들 의 증언 만 으로 이 와 반대 되 는 사정 이 있 었 다고 단정 하 기 에 는 미흡 하 다고 하 지 않 을 수 없 다 . 또 원심 에 의하 면 , 당시 소외 1 이 위 임대차 계약서 를 소지 하 고 있 었 다는 것 이 나 , 원고 의 동의 가 없 었 다면 어떻게 소외 1 이 위 계약서 를 소지 할 수 있 었 던 것 인지 에 관한 납득 할 만 한 설명 도 부족 하 다 ( 원고 는 당시 해외 출장 중 이 었 다고 주장 하나 , 기록 상 이 를 인정 할 만 한 뚜렷 한 자료 가 없 다 ) . 한편 원고 의 주장 에 의하 면 , 소외 1 이 이 사건 주택 을 금 6 , 000 만 원 에 매수 하 였 다는 것 인데 , 당시 부채 에 시달려 원고 와 사이 에 불화 가 있 었 다는 원고 의 또 다른 주장 에 비추 어 , 소외 1 이 이 사건 주택 을 매수 할 필요 성 이 있 었 는지 도 쉽 게 납득 되 지 않 는다 ( 매수인 인 소외 1 로서 는 , 위 매매 대금 6 , 000 만 원 에서 임차 보증금 3 , 000 만 원 을 공제 하 고 도 매수 자금 으로 3 , 000 만 원 이 더 필요 하 였을 것 인데 , 원고 주장 대로 당시 이 사건 주택 을 담보 로 대출 받 아서 위 소외 2 등 에 대한 채무 를 변제 하 기 위하 여 위 와 같이 매수 하 였 다는 것 은 이례 적 이 다 ) . 그렇 다면 소외 1 에게 이 사건 임차권 에 관한 처분 권한 이 없 었 다고 본 원심 판결 에 는 채 증 법칙 위반 등 으로 인하 여 사실 을 오인 하 였 거나 , 대리 권 에 관한 법리 를 오해 한 위법 이 있 고 이 는 판결 결과 에 영향 을 미쳤 다고 할 것 이 므로 , 이 점 을 지적 하 는 취지 의 상고 이유 의 주장 은 이유 있 다 . 3 . 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 우선변제권 의 한도 가 되 는 주택 가액 의 2 분 의 1 에서 ' 주택 가액 ' 이 라 함 은 낙찰 대금 에다가 입찰 보증금 에 대한 배당기 일 까지 의 이자 , 몰수 된 입찰 보증금 등 을 포함 한 금액 에서 집행 비용 을 공제 한 실제 배당 할 금액 이 라고 봄 이 상당 하 다 . 그런데 원심 의 사실 인정 에 의하 면 , 경매 법원 은 이 사건 주택 의 낙찰 대금 과 그 이자 의 합계 금 16 , 541 , 107 원 에서 집행 비용 1 , 465 , 700 원 을 공제 한 나머지 금 15 , 075 , 407 원 을 실제 배당 할 금액 으로 정하 였 다는 것 이 므로 , 위 법리 에 비추 어 , 가사 원고 가 대항력 을 갖춘 임차인 의 지위 를 유지 하 고 있 다고 하 여도 , 위 법률 제 8 조 소정 의 우선변제권 이 있 음 을 전제 로 배당 을 요구 한 소액 보증금 1 , 200 만 원 중 위 금 15 , 075 , 407 원 의 2 분 의 1 의 한도 내 에서 만 피고 보다 우선 하 여 이 를 배당 받 을 권리 가 있 다고 보 아야 할 것 인 바 , 그렇 다면 원심 판결 에 는 소액 임차인 의 우선변제권 의 한도 에 관한 법리 오해 의 위법 이 있 으므로 , 이 점 을 지적 하 는 취지 의 상고 이유 의 주장 도 이유 있 다 . 4 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 이 를 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 손지열 ( 재판장 ) 송진훈 윤재식 ( 주심 ) 이규홍 대법원 2001 . 5 . 15 . 선고 2001 다 18513 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2001 . 7 . 1 . ( 133 ) , 1388 ] 【 판시 사항 】 판단 유탈 의 위법 이 있 다는 이유 로 원심 판결 을 파 기 한 사례 【 판결 요지 】 피고 와 피고 의 딸 이 동일 한 주택 을 별개 로 임차 하 였으나 이 들 이 함께 거주 하 고 있 으므로 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 소정 의 가정 공동생활 을 하 는 자 에 해당 하 고 , 이 들 의 임대차 보증금 합 산액 이 위 시행령 제 4 조 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 소액 보증금 의 범위 를 초과 하 므로 피고 를 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 를 받 을 수 있 는 임차인 으로 보 고 한 배당 은 부적 법 하 다는 원고 의 주장 에 대한 판단 을 하 지 아니한 채 단순히 피고 의 임대차 보증금 이 위 시행령 상 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 소액 보증금 에 해당 한다는 사실 만 을 들 어 원고 의 청구 를 배척 한 원심 판결 을 판단 유탈 을 이유 로 파기 한 사례 . 【 참조 조문 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 고 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 제 3 항 , 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 , 제 4 조 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 동서 법무법인 담당 변호사 이재웅 ) 【 원심 판결 】 창원 지법 200 1 . 2 . 9 . 선고 2000 나 7497 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 창 원지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 1 . 원심 이 인용 한 제 1 심판 결 이유 에 의하 면 , 원심 은 원고 가 소외 1 소유 의 이 사건 아파트 에 대한 1998 . 2 . 14 . 자 채권 최고액 4 천만 원 의 근저당 권 부채 권 3 , 300 만 원 에 기하 여 신청 한 이 사건 경매 의 1999 . 9 . 29 . 자 배당기 일 에 경매 법원 은 배당 할 금액 29 , 532 , 898 원 을 , 1 순위 로 마산시 에 3 , 487 , 840 원 을 , 2 순위 로 이 사건 아파트 에 관한 소액 임차인 이 라고 주장 하 는 피고 에게 금 800 만 원 을 각 배당 하 고 나머지 18 , 045 , 058 원 을 신청 채권자 인 원고 에게 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 사실 을 인정 한 다음 피고 의 이 사건 아파트 에 관한 임대차 보증금 이 금 2 , 100 만 원 이 므로 피 고 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 및 동법 시행령 제 4 조 에서 정한 우선 변제 를 받 을 임차인 이 아니 어서 피고 에 대한 위 배당 은 부적 법 하 다는 원고 의 주장 은 이 를 인정 할 증거 가 없 고 피고 의 임대차 보증금 은 금 1 , 300 만 원 임 이 인정 된다는 이유 로 원고 의 청구 를 받아들이 지 아니하 였 다 . 2 . 기록 에 의하 여 살펴보 면 , 피고 의 이 사건 아파트 에 관한 임대차 보증금 은 2 , 100 만 원 이 아니 라 1 , 300 만 원 임 이 인정 된다는 원심 의 사실 인정 은 수긍 할 수 있 고 여기 에 채 증 법칙 위배 의 위법 이 없 다 . 3 . 그러나 기록 에 의하 면 , 원고 는 피고 가 이 사건 아파트 중 방 1 칸 을 임대차 보증금 1 , 300 만 원 에 임차 하 고 있 을 뿐 만 아니 라 피고 의 딸 인 소외 2 도 위 아파트 중 다른 방 1 칸 을 임대차 보증금 800 만 원 에 임차 하 여 피고 와 함께 거주 하 고 있 으므로 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 의 가정 공동생활 자 에 해당 하 여 이 들 의 임대차 보증금 을 합산 하 면 금 2 , 100 만 원 이 되 고 따라서 피 고 는 위 시행령 제 4 조 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 임차인 의 범위 ( 이 사건 아파트 의 소재지 인 마산시 의 경우 금 2 , 000 만 원 ) 안 에 속하 지 아니하 므로 피고 에 대한 이 사건 배당 은 부적 법 하 다는 주장 도 하 고 있 음 을 알 수 있 다 ( 기록 120 정 , 130 정 , 176 정 , 197 정 참조 ) . 이 에 기록 에 의하 여 살펴보 니 , 피고 는 제 1 심 및 원심 에 제출 한 각 준비서면 에서 이 사건 아파트 의 방 1 칸 을 소외 1 로부터 임대차 보증금 1 , 300 만 원 에 임차 하 여 생활 하 고 있 던 중 딸 인 소외 2 가 1995 년 2 월 경 고등학교 를 졸업 한 뒤 부산 에서 직장 생활 을 하 다가 그만 두 고 1996 년 8 월 경 피고 가 있 는 마산시 로 내려와 같이 살 게 되 면서 소외 1 로부터 이 사건 아파트 의 다른 방 1 칸 을 임대차 보증금 800 만 원 에 임차 하 여 피고 와 같이 거주 하 였 다고 진술 하 여 ( 기록 113 정 , 187 정 ) 피 고 스스로 피고 와 소외 2 가 모녀 지간 으로 같 은 주택 에서 각각 의 임차인 으로서 생활 한 사실 을 자인 하 고 있 고 , 여기 에다 갑 제 4 호 증 ( 등기부 등본 ) , 을 제 1 호 증 의 7 ( 주민 등록 등본 ) , 6 , 9 ( 각 임대차 계약서 ) 의 각 기재 에 의하 여 인정 되 는 위 각 임대차 계약 의 체결 경위 및 그 임대차 보증금 의 액수 , 이 사건 아파트 의 규모 , 소외 2 의 연령 , 소외 2 가 주민 등록 상 피고 와 동일 세대 를 구성 하 고 있 는 점 등 을 보태 어 보 면 피고 와 소외 2 가 하나 의 주택 에서 가정 공동생활 을 영위 하 고 있 었 다고 볼 여지 가 있 는 바 , 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 고 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 제 3 항 , 동법 시행령 제 4 조 는 임차인 의 보증금 중 일정액 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 는 임차인 의 범위 에 관하 여 보증금 이 특별시 및 광역시 에서 는 3 , 000 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 2 , 000 만 원 이하 인 임차인 으로 규정 하 고 있 고 , 동법 시행령 제 3 조 제 4 항 은 하나 의 주택 에 임차인 이 2 인 이상 이 고 이 들 이 그 주택 에서 가정 공동생활 을 영위 하 고 있 는 경우 에 는 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 한다고 규정 하 고 있 으므로 , 원심 으로서 는 소외 2 가 실제로 이 사건 아파트 의 방 1 칸 을 금 800 만 원 에 임차 하 였 는지 아니 면 가장 임차인 에 불과 한지 의 여부 및 피고 와 소외 2 가 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 의 가정 공동생활 을 하 는 자 들 인지 여부 에 관하 여 나아가 심리 하 고 아울러 피고 가 위 시행령 제 4 조 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 임차인 의 범위 내 에 속하 는지 를 밝혀 이 사건 경매 법원 의 피고 에 대한 배당 이 적법 한지 를 판단 하 였 어야 할 것 임 에 도 원심 은 원고 의 위 와 같 은 주장 에 대하 여 는 아무런 판단 도 아니 한 채 단순히 피고 의 임대차 보증금 이 금 1 , 300 만 원 이 라는 사실 만 을 들 어 원고 의 청구 를 배척 하 고 말 았 으니 , 원심 판결 에 는 원고 의 위 에서 본 주장 에 대한 판단 을 제대로 하 지 아니한 판단 유탈 의 잘못 이 있 다 할 것 이 다 . 4 . 따라서 이 점 을 지적 하 는 원고 의 상고 는 이유 있 으므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 이 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 으로 환송 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 송진훈 ( 재판장 ) 윤재식 이규홍 ( 주심 ) 손지열 ( 출처 : 대법원 2001 . 5 . 15 . 선고 2001 다 18513 판결 [ 배당 이의 ] > 종합 법률 정보 판례 ) 청주 지법 2007 . 5 . 31 . 선고 2007 가단 3957 판결 [ 배당 이의 ] 확정 [ 각공 2007 . 8 . 10 . ( 48 ) , 1493 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 에서 정한 ‘ 가정 공동생활 ’ 관계 의 판단 기준 [ 2 ] 전처 를 매개 로 한 동서 지간 인 임차인 들 사이 의 관계 가 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 에 정한 ‘ 가정 공동생활 ’ 관계 에 해당 하 지 않 는다고 본 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 은 실질 적 으로 임차인 의 점유보조자 또는 이용보 조자 의 지위 에서 임차인 과 동거 하 는 관계 에 있 는 자 가 형식 상 별도 의 임대차 계약 을 체결 하 는 방법 으로 위 법 에 의한 보호 를 편취 하 려는 것 을 방지 하 고 , 나아가 가정 공동생활 을 하 는 관계 에 있 는 이 들 이 실질 적 으로 경제 적 일체 를 이루 고 있 다는 점 을 고려 하 여 그 보증금 에 관한 법정 우선변제권 의 범위 를 제한 하 려는 데 그 입법 목적 이 있 는 것 이 므로 , 위 와 같 은 입법 취지 에 비추 어 위 조항 에서 정한 가정 공동생활 의 관계 에 있 다고 하 기 위해서 는 , 1 개 의 주택 에 관한 수인 의 임차인 들 이 법률 상 친족 관계 에 있 을 필요 까지 는 없 지만 적어도 사회 통념 상 한 가정 으로서 의 생활 공동체 를 이루 고 있 다고 볼 수 있 을 만 한 긴밀 한 인 적 결합 을 이루 고 있 고 , 경제 적 으로 도 그 보증금 이 그 생활 공동체 의 계산 으로 일체 적 으로 귀속 되 는 것 으로 평가 할 수 있 어야 할 것 이 며 , 단지 임차인 들 사이 의 상호 친분 관계 에 힘입 어 같 은 거주 공간 에서 원활 한 공동생활 이 가능 했 다거나 위 와 같 은 친분 관계 에 터 잡 아 상호 임차 한 부분 에 관한 일시 적 인 공동 사용 을 서로 용인 하 거나 부엌 이나 화장실 등 을 공용 하 여 왔 다는 점 만 으로 는 위 조항 에서 말 하 는 가정 공동생활 관계 가 있 었 다고 볼 수 없 다 . [ 2 ] 전처 를 매개 로 한 동서 지간 인 임차인 들 사이 의 관계 가 사회 통념 상 가정 공동체 에 해당 한다고 평가 하 기 어려워 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 에 정한 ‘ 가정 공동생활 ’ 관계 에 해당 하 지 않 는다고 보 아 , 각 보증금 을 합산 하 여 임차인 들 이 위 법상 의 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가릴 필요 가 없 다고 한 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 【 전 문 】 【 원 고 】 원고 새 마을금고 【 피 고 】 피 고 1 외 1 인 【 변론 종결 】 2007 . 5 . 3 . 【 주 문 】 1 . 원고 의 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 】 이 법원 2005 타경 22490 부동산 임 의 경매 신청 사건 에서 이 법원 이 2007 . 2 . 13 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 36 , 599 , 083 원 을 60 , 599 , 083 원 으로 경정 하 고 , 피고 들 에 대한 배 당액 각 12 , 000 , 000 원 을 삭제 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 피 고 2 의 임대차 계약 체결 과 피고 들 의 거주 경위 ( 1 ) 피 고 2 는 2003 . 9 . 2 . 소유자 인 소외 1 로부터 충북 진천읍 벽암리 ( 번지 생략 ) 지상 ( 명칭 생략 ) 연립 주택 제 10 동 제 101 호 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이라고 한다 ) 를 임대차 보증금 35 , 000 , 000 원 , 임대차 기간 2003 . 9 . 2 . 로부터 24 개월 간 으로 정하 여 임차 하 였 다 . 피 고 2 는 2003 . 9 . 15 . 전입 신고 를 마침 과 아울러 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 은 후 그 무렵 부터 위 주택 에서 거주 하 였 다 . ( 2 ) 피 고 1 은 2003 . 11 . 경 직장 관계 로 이 사건 주택 으로 이사 하 여 같 은 달 10 . 전입 신고 를 마치 고 , 그 무렵 부터 피 고 2 와 함께 위 주택 에서 거주 하 였 다 . 나 . 피고 들 사이 의 관계 와 이 사건 주택 의 구조 ( 1 ) 피 고 2 는 피 고 1 의 전 직장 동료 이 자 그 가 2003 . 8 . 경 전처 와 이혼 하 기 전 까지 동서 지간 이 었 던 사이 이 다 . 피 고 2 는 2001 . 5 . 2 . 부터 이 사건 주택 전입 일 인 2003 . 9 . 14 . 까지 , 피 고 1 은 1996 . 1 . 6 . 부터 1999 . 5 . 15 . 까지 처가 인 서울 성동구 마장동 ( 번지 생략 ) 에 주민 등록 을 두 기 도 하 였 다 . ( 2 ) 피 고 1 은 딸 인 소외 2 ( 1994 . 9 . 14 . 생 ) 를 데리 고 피 고 2 와 그 가족 들 인 피고 2 의 처 와 아들 과 위 주택 에서 함께 거주 하 였 는데 , 위 건물 은 전용 면적 84 . 85 ㎡( 약 25 평 , 공용 부분 을 포함 한 계약 평수 는 39 평 이 다 . ) 정도 의 공동 주택 으로 안방 에 부속 된 화장실 을 포함 한 2 개 의 화장실 과 1 개 의 거실 , 주방 그리고 3 개 의 방 으로 구성 되 어 있 다 . 다 . 이 사건 임대차 계약서 의 재작 성 피고 들 은 피 고 2 의 위 임대차 계약 체결 후 1 년 이 되 는 2004 . 9 . 2 . 자 로 소외 1 과 사이 에 피 고 2 가 이 사건 주택 중 방 2 칸 을 20 , 000 , 000 원 에 , 피 고 1 이 이 사건 주택 중 방 1 칸 을 15 , 000 , 000 원 에 임차 하 는 것 으로 임대차 계약서 를 각각 작성 한 다음 위 계약 일자 로부터 9 개월 여 후 인 2005 . 5 . 16 . 위 각 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 다 . 라 . 이 사건 주택 에 관한 권리관계 및 경매 절차 ( 1 ) 한편 , 원고 는 2003 . 2 . 10 . 이 사건 주택 에 관하 여 채권 최고액 72 , 000 , 000 원 인 근저당 권 을 설정 해 두 고 있 었 다 . ( 2 ) 이 사건 주택 에 관하 여 위 새로운 임대차 계약서 작성 일자 직후 인 2004 . 9 . 10 . 한 일 종합 건설 주식회사 의 청구 금액 10 , 915 , 180 원 의 가압류 기입 등기 가 마쳐졌 고 , 이어서 2005 . 10 . 20 . 근저당 권 자 인 원고 의 신청 에 따른 부동산 임 의 경매 개시 결정 이 내려졌 다 . ( 3 ) 위 경매 절차 에서 배당 법원 은 2007 . 2 . 13 . 소액 임차인 으로 권리 신고 및 배당 요구 를 한 피고 들 에게 위 보증금 중 주택 임대차 보호법 상 의 최우선 변제 권 이 인정 되 는 12 , 000 , 000 원 씩 을 배당 하 고 , 나머지 를 근저당 권 자 인 원고 에게 배당 하 는 이 사건 배당표 를 작성 하 였 고 , 원고 는 위 배당기 일 에 피고 들 의 배 당액 전부 에 관하 여 이의 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 ～ 8 호 증 , 을 제 1 , 4 , 5 호 증 , 을 제 2 호 증 의 각 1 , 2 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 당사자 의 주장 요지 가 . 원고 의 주장 ( 1 ) 피 고 1 의 위 임대차 계약 은 소유자 인 소외 1 과 통정 하 여 체결 된 허위 의 계약 으로서 , 이 사건 주택 에 는 피 고 2 가 당초 체결 한 보증금 35 , 000 , 000 원 의 임대차 계약 만 이 존재 하 고 있 었 을 뿐 이 므로 , 피고 들 누구 도 소액 임차인 의 요건 을 갖추 지 못하 였 다 . ( 2 ) 가사 그렇 지 않 다고 하 더라도 , 피고 들 은 한때 동서 지간 이 었 고 같 은 주소지 에 주민 등록 을 마치 기 도 한 긴밀 한 관계 로서 자녀 와 처 를 데리 고 있 는 피고 2 와 딸 을 데리 고 있 는 피고 1 이 방 2 칸 과 방 1 칸 을 각 임차 하 여 각각 의 거주 부분 을 구분 하 여 생활 하 였 다는 것 은 상식 에 반하 는 것 이 므로 피고 들 은 위 주택 에서 가정 공동생활 을 하 는 관계 에 있 다고 보 아야 한다 . ( 3 ) 따라서 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 에 따라 피고 들 의 각 임대차 보증금 을 합산 하 여 피고 들 이 위 법상 의 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가려야 하 는데도 , 만연히 피고 들 을 소액 임차인 으로 인정 하 여 피고 들 에게 12 , 000 , 000 원 씩 을 원고 에 우선 하 여 배당 한 이 사건 배당표 는 위법 하 다 . 나 . 피고 들 의 주장 이 에 대하 여 피고 들 은 다음 과 같이 항변 한다 . ( 1 ) 피 고 2 는 2003 . 9 . 2 . 소외 1 로부터 이 사건 주택 을 임대차 보증금 35 , 000 , 000 원 에 임차 하 여 거주 하 여 오 다가 한때 동서 지간 이 자 직장 동료 이 었 던 피고 1 이 직장 문제 로 충북 진천읍 으로 내려오 게 되 어 위 주택 중 방 1 칸 을 피 고 1 에게 전대 하 였 다 . ( 2 ) 피고 들 은 소유자 인 소외 1 에게 이 사건 주택 에 대한 피고 들 의 각 점유 공간 으로 구분 하 여 새로 임대차 계약서 를 작성 해 줄 것 을 요구 하 였 지만 소외 1 은 최소한 1 년 의 임차 기간 을 채워야 한다 면서 이 를 거부 하 다가 피 고 2 의 당초 임대차 계약 일 로부터 1 년 이 되 는 2004 . 9 . 2 . 위 와 같이 방 1 칸 과 방 2 칸 으로 나누 어 임대차 계약서 를 새로 작성 해 준 것 이 다 . 소외 1 은 피 고 1 로부터 받 은 임대차 보증금 15 , 000 , 000 원 을 피 고 2 에게 지급 하 는 방법 으로 임대차 보증금 차액 을 변제 하 였 다 . 3 . 판 단 가 . 통정 허위표시 주장 피 고 1 과 소외 1 사이 의 위 임대차 계약 이 통정 한 허위 의 계약 이 라고 인정 할 증거 가 없 으므로 , 원고 의 이 부분 주장 은 받아들이 지 않 는다 . 나 . 가정 공동생활 관계 에 있 는 자 로서 보증금 을 합산 하 여야 한다는 주장 ( 1 ) 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 은 “ 하나 의 주택 에 2 인 이상 의 임차인 이 그 주택 에서 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 는 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 한다 . ” 고 규정 하 고 있 는데 , 위 조항 은 실질 적 으로 임차인 의 점유보조자 또는 이용보 조자 의 지위 에서 임차인 과 동거 하 는 관계 에 있 는 자 가 형식 상 별도 의 임대차 계약 을 체결 하 는 방법 으로 위 법 에 의한 보호 를 편취 하 려는 것 을 방지 하 고 , 나아가 가정 공동생활 을 하 는 관계 에 있 는 이 들 이 실질 적 으로 경제 적 일체 를 이루 고 있 다는 점 을 고려 하 여 그 보증금 에 관한 법정 우선변제권 의 범위 를 제한 하 려는 데 그 입법 목적 이 있 는 것 이 므로 , 위 와 같 은 입법 취지 에 비추 어 위 조항 에서 정한 가정 공동생활 의 관계 에 있 다고 하 기 위해서 는 , 1 개 의 주택 에 관한 수인 의 임차인 들 이 법률 상 친족 관계 에 있 을 필요 까지 는 없 지만 적어도 사회 통념 상 한 가정 으로서 의 생활 공동체 를 이루 고 있 다고 볼 수 있 을 만 한 긴밀 한 인 적 결합 을 이루 고 있 고 , 경제 적 으로 도 그 보증금 이 그 생활 공동체 의 계산 으로 일체 적 으로 귀속 되 는 것 으로 평가 할 수 있 어야 할 것 이 며 , 단지 임차인 들 사이 의 상호 친분 관계 에 힘입 어 같 은 거주 공간 에서 원활 한 공동생활 이 가능 했 다거나 위 와 같 은 친분 관계 에 터 잡 아 상호 임차 한 부분 에 관한 일시 적 인 공동 사용 을 서로 용인 하 거나 부엌 이나 화장실 등 을 공용 하 여 왔 다는 점 만 으로 는 위 조항 에서 말 하 는 가정 공동생활 관계 가 있 었 다고 볼 수 없 다 . ( 2 ) 그런데 위 인정 사실 및 앞서 든 각 증거 에 의하 면 , 이 사건 주택 은 방 3 개 , 화장실 2 개 로 이루어진 전용 면적 25 . 7 평 규모 ( 계약 면적 39 평 ) 의 연립 주택 으로서 , 위 주택 의 규모 와 구조 , 피고 들 의 세대 규모 나 가족 구성 에 비추 어 피 고 2 의 가족 과 피 고 1 과 그 의 딸 이 함께 거주 하 는 것 이 가정 공동체 가 아니 고서 는 불 가능 하 였 다고 할 수 없 고 , 앞서 본 피고 들 의 관계 나 피 고 1 이 위 주택 에 거주 하 게 된 경위 에 비추 어 보 면 , 피고 들 이 비록 피 고 1 의 전처 를 매개 로 한 동서 지간 으로서 친분 관계 를 갖 고 있 기 는 하나 피고 들 사이 의 관계 가 사회 통념 상 가정 공동체 에 해당 하 는 것 으로 평가 하 기 는 어려우 며 , 나아가 위 각 보증금 역시 이 에 대한 경제 적 이해 를 구분 하 고 각자 의 계산 에 의하 여 보증금 을 지급 하 였 다고 보여 지 므로 , 결국 위 인정 사실 이나 앞서 든 증거 들 만 으로 피고 들 이 위 조항 에서 정한 가정 공동생활 을 하 는 관계 에 있 었 다고 볼 수 없 다 . 4 . 결 론 따라서 원고 의 이 사건 청구 는 모두 이유 없 어 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 이종엽 대법원 2002 . 1 . 22 . 선고 2001 다 70702 판결 [ 부당이득 금반 환 ] [ 공 2002 . 3 . 15 . ( 150 ) , 540 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 소정 의 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 가 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 다 하 더라도 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니하 여 배당 에서 제외 된 경우 , 배당 받 은 후 순위 채권자 를 상대 로 부당 이득 의 반환 을 청구 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 주택 임대차 보호법 상 의 소액 보증금 반환 채권 이 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 소정 의 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권 에 해당 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 에서 규정 하 는 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 는 , 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 가압류 채권자 , 경락 으로 인하 여 소멸 하 는 저당권자 및 전세 권 자 로서 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 자 등 당연히 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 의 경우 와 는 달리 , 경락 기일 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 비록 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 다 하 더라도 경락 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 을 것 이 므로 , 이러 한 배당 요구 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니하 여 그 를 배당 에서 제외 하 는 것 으로 배당표 가 작성 · 확정 되 고 그 확정 된 배당표 에 따라 배당 이 실시 되 었 다면 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후순위채 권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 인정 되 는 소액 임차인 의 소액 보증금 반환 채권 은 현행법 상 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 에서 규정 하 는 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권 에 해당 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 , 민법 제 741 조 [ 2 ] 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 12 . 20 . 선고 95 다 28304 판결 ( 공 1997 상 , 342 ) 대 법원 1997 . 2 . 25 . 선고 96 다 10263 판결 ( 공 1997 상 , 865 ) 대 법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 ( 공 1998 하 , 2660 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 양산 농업 협동조합 【 원심 판결 】 울산 지법 200 1 . 9 . 27 . 선고 2001 나 703 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 에서 규정 하 는 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 는 , 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 가압류 채권자 , 경락 으로 인하 여 소멸 하 는 저당권자 및 전세 권 자 로서 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 자 등 당연히 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 의 경우 와 는 달리 , 경락 기일 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 비록 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 다 하 더라도 경락 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 을 것 이 므로 , 이러 한 배당 요구 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니하 여 그 를 배당 에서 제외 하 는 것 으로 배당표 가 작성 · 확정 되 고 그 확정 된 배당표 에 따라 배당 이 실시 되 었 다면 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후순위채 권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 ( 대법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 참조 ) . 주택 임대차 보호법 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 인정 되 는 소액 임차인 의 소액 보증금 반환 채권 은 현행법 상 위 와 같 은 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권 에 해당 하 는 것 이 므로 , 같 은 취지 의 원심 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 판례 위반 의 위법 이 없 다 . 원고 가 상고 이유 로 내세우 고 있 는 대법원 1964 . 7 . 14 . 선고 63 다 839 판결 , 1990 . 3 . 27 . 자 90 다카 315 , 322 , 339 결정 은 모두 강제 경매 절차 에서 의 배당 요구 나 배당표 의 확정 및 배당표 에 대한 이의 등 에 관한 민사 소송법 의 규정 들 이 경매법 에 의한 임의 경매 절차 에 준용 되 지 아니하 던 ( 대법원 1975 . 12 . 30 . 자 74 마 314 결정 , 1976 . 1 . 13 . 선고 75 다 884 판결 , 1979 . 2 . 27 . 선고 78 다 1689 판결 , 1990 . 3 . 27 . 자 90 그 8 결정 등 참조 ) 경매법 에 의한 임의 경매 절차 에 관한 사안 으로서 , 민사 소송법 제 728 조 에 의하 여 배당 요구 에 관한 민사 소송법 제 605 조 를 준용 하 고 있 는 현행법 상 의 담보 권 실행 을 위한 경매 절차 에 관한 이 사건 에 원용 하 기 에 는 적절 하 지 아니하 다 . 결국 상고 이유 의 주장 은 원심 판결 에 법리 오해 의 위법 이 있 다는 취지 이 고 , 이 는 소액 사건 심판 법 제 3 조 에 규정 된 사유 중 어느 것 에 도 해당 하 지 아니하 여 적법 한 상고 이유 가 될 수 없 으므로 받아들이 지 아니한다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 서성 ( 재판장 ) 이용우 배기원 ( 주심 ) 박재윤 대법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2005 . 10 . 1 . ( 235 ) , 1559 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 구 민사 소송법 상 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 , 배당 에서 제외 되 는지 여부 ( 적극 ) 및 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 , 경락 기일 이후 에 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 구 민사 소송법 상 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 가 경락 기일 이후 에 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 또는 확장 하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 부분 이 배당 에서 제외 된 경우 , 배당 받 은 후 순위 채권자 를 상대 로 부당 이득 의 반환 을 청구 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 3 ] 사해행위 의 수익자 소유 의 부동산 에 대한 경매 절차 에서 취소 채권자 가 수익자 에 대한 가액 배상 판결 에 기하 여 배당 을 요구 하 여 배당 을 받 은 경우 , 취소 채권자 가 그 배 당액 에 대하 여 우선 권 을 가지 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 26 . 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 ) 에 의하 면 , 민법 · 상법 기타 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 , 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 및 경매 신청 의 등기 후 에 가압류 를 한 채권자 는 경락 기일 까지 배당 요구 를 할 수 있 고 ( 제 605 조 제 1 항 ) , 위 조항 에서 규정 하 는 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 는 경락 기일 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 그 경락 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 으며 , 또한 경락 기일 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 에 경락 기일 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 . [ 2 ] 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 26 . 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 ) 상 배당 요구 를 하 여야만 배당 절차 에 참여 할 수 있 는 채권자 가 경락 기일 까지 배당 요구 를 하 지 아니한 채권 액 에 대하 여 경락 기일 이후 에 추가 또는 확장 하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 부분 을 배당 에서 배제 하 는 것 으로 배당표 가 작성 · 확정 되 고 그 확정 된 배당표 에 따라 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후 순위 채권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . [ 3 ] 사해행위 취소 란 채권 의 보전 을 위하 여 일반 채권자 들 의 공동 담보 에 제공 되 고 있 는 채무자 의 재산 이 그 의 처분 행위 로 감소 되 는 경우 , 채권자 의 청구 에 의해 이 를 취소 하 고 , 일탈 된 재산 을 채무자 의 책임 재산 으로 환원 시키 는 제도 로서 , 사해행위 의 취소 와 원상회복 은 모든 채권자 의 이익 을 위하 여 효력 이 있 으므로 ( 민법 제 407 조 ) , 취소 채권자 가 자신 이 회복 해 온 재산 에 대하 여 우선 권 을 가지 는 것 은 아니 라고 할 것 이 므로 , 사해행위 의 수익자 소유 의 부동산 에 대한 경매 절차 에서 취소 채권자 가 수익자 에 대한 가액 배상 판결 에 기하 여 배당 을 요구 하 여 배당 을 받 은 경우 , 그 배 당액 은 배당 요구 를 한 취소 채권자 에게 그대로 귀속 되 는 것 이 아니 라 채무자 의 책임 재산 으로 회복 되 는 것 이 며 , 이 에 대하 여 채무자 에 대한 채권자 들 은 채권 만족 에 관한 일반 원칙 에 따라 채권 내용 을 실현 할 수 있 는 것 이 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 16 . 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 ) 제 601 조 제 3 호 ( 현행 민사 집 행법 제 80 조 제 3 호 참조 ) , 제 605 조 제 1 항 ( 현행 민사 집 행법 제 88 조 제 1 항 참조 ) [ 2 ] 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 16 . 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 ) 제 601 조 제 3 호 ( 현행 민사 집 행법 제 80 조 제 3 호 참조 ) , 제 605 조 제 1 항 ( 현행 민사 집 행법 제 88 조 제 1 항 참조 ) , 민법 제 741 조 [ 3 ] 민법 제 406 조 제 1 항 , 제 407 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] [ 2 ] 대 법원 1996 . 12 . 20 . 선고 95 다 28304 판결 ( 공 1997 상 , 342 ) 대 법원 1997 . 2 . 25 . 선고 96 다 10263 판결 ( 공 1997 상 , 865 ) 대 법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 ( 공 1998 하 , 2660 ) 대 법원 2002 . 1 . 22 . 선고 2001 다 70702 판결 ( 공 2002 상 , 540 ) [ 1 ] 대 법원 1998 . 7 . 10 . 선고 96 다 39479 판결 ( 공 1998 하 , 2059 ) 대 법원 1999 . 3 . 23 . 선고 98 다 46938 판결 ( 공 1999 상 , 733 ) 대 법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 ( 공 2001 상 , 930 ) 대 법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 ( 공 2002 상 , 559 ) [ 3 ] 대 법원 2001 . 2 . 27 . 선고 2000 다 44348 판결 ( 공 2001 상 , 774 ) 대 법원 2003 . 6 . 27 . 선고 2003 다 15907 판결 ( 공 2003 하 , 1620 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 기술신용보증기금 ( 소송대리인 법무법인 정평 담당 변호사 박연철 외 4 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 서울보증보험 주식회사 ( 소송대리인 법무법인 새 얼 담당 변호사 최영식 ) 【 원심 판결 】 의정부 지법 2005 . 1 . 20 . 선고 2004 나 5007 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이유 】 1 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 , 이 사건 경매 절차 는 민사 집 행법 ( 2002 . 1 . 26 . 법률 제 6627 호 로 제정 ) 이 시행 되 기 이전 인 2002 . 4 . 18 . 에 신청 된 소외 1 소유 의 부동산 에 대한 의정부 지방 법원 2002 타경 17657 호 강제 경매 사건 ( 선행 사건 ) 의 집행 절차 에 따라 진행 되 었 으므로 , 위 경매 사건 에 는 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 26 . 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 , 이하 같 다 ) 이 적용 되 고 , 원고 는 이 사건 강제 경매 개시 결정 의 기입 등기 가 경료 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 겸 집행력 있 는 판결 정본 을 가진 채권자 로서 경락 기일 인 2003 . 12 . 19 . 까지 사해행위 의 수익자 인 위 소외 1 에 대한 가액 배상 판결 에 터 잡 은 권리 신고 및 배당 요구 신청서 를 제출 하 였 다가 , 경락 기일 이후 에 야 비로소 집행 법원 에 배당 의견서 를 제출 하 면서 사해행위 취소 채권자 인 원 · 피고 간 의 관계 에서 는 사해행위 목적물 의 원래 소유자 인 채무자 소외 2 에 대한 실제 채권 액 에 비례 하 여 배당 하 여 줄 것 을 주장 하 였으므로 , 이 사건 경매 절차 에서 그 채무자 겸 소유자 인 소외 1 에 대한 집행 권원 이 아닌 위 소외 2 에 대한 집행 권원 에 터 잡 아 배당 요구 를 할 수 있 는지 의 여부 와 는 무관 하 게 , 집행 법원 이 원고 의 채권 에 대하 여 는 경락 기일 이후 에 새로이 추가 및 확장 한 채권 액 을 배당 에서 제외 하 고 , 경락 기일 이전 에 배당 요구 된 원고 의 위 소외 1 에 대한 가액 배상 판결 에 기한 채권 액 을 기준 으로 배당표 를 작성 한 것 은 적법 하 고 , 또한 이러 한 기준 에 의한 위 배당표 상 의 피고 에 대한 배 당액 과 원 · 피고 의 소외 2 에 대한 실제 채권 액 을 기준 으로 하 여 피고 에게 배당 될 금액 과 의 차액 상당 에 대하 여 원고 가 이 를 부당 이득 으로 피고 에게 반환 을 구할 수 없 다는 취지 로 판단 하 였 다 . 구 민사 소송법 에 의하 면 , 민법 · 상법 기타 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 , 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 및 경매 신청 의 등기 후 에 가압류 를 한 채권자 는 경락 기일 까지 배당 요구 를 할 수 있 고 ( 제 605 조 제 1 항 ) , 위 조항 에서 규정 하 는 배당 요구 채권자 는 경락 기일 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 그 경락 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 으며 ( 대법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 등 참조 ) , 또한 경락 기일 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 에 경락 기일 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 ( 대법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 등 참조 ) . 그리고 배당 요구 를 하 여야만 배당 절차 에 참여 할 수 있 는 채권자 가 경락 기일 까지 배당 요구 를 하 지 아니한 채권 액 에 대하 여 경락 기일 이후 에 추가 또는 확장 하 여 배당 요구 를 하 였으나 그 부분 을 배당 에서 배제 하 는 것 으로 배당표 가 작성 · 확정 되 고 그 확정 된 배당표 에 따라 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후 순위 채권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 ( 대법원 2002 . 1 . 22 . 선고 2001 다 70702 판결 등 참조 ) . 또한 , 사해행위 취소 란 채권 의 보전 을 위하 여 일반 채권자 들 의 공동 담보 에 제공 되 고 있 는 채무자 의 재산 이 그 의 처분 행위 로 감소 되 는 경우 , 채권자 의 청구 에 의해 이 를 취소 하 고 , 일탈 된 재산 을 채무자 의 책임 재산 으로 환원 시키 는 제도 로서 , 사해행위 의 취소 와 원상회복 은 모든 채권자 의 이익 을 위하 여 효력 이 있 으므로 ( 민법 제 407 조 ) , 취소 채권자 가 자신 이 회복 해 온 재산 에 대하 여 우선 권 을 가지 는 것 은 아니 라고 할 것 이 다 . 따라서 사해행위 의 수익자 소유 의 부동산 에 대한 경매 절차 에서 취소 채권자 가 수익자 에 대한 가액 배상 판결 에 기하 여 배당 을 요구 하 여 배당 을 받 은 경우 , 그 배 당액 은 배당 요구 를 한 취소 채권자 에게 그대로 귀속 되 는 것 이 아니 라 채무자 의 책임 재산 으로 회복 이 되 는 것 이 며 , 이 에 대하 여 채무자 에 대한 채권자 들 은 채권 만족 에 관한 일반 원칙 에 따라 채권 내용 을 실현 할 수 있 는 것 이 다 . 이러 한 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 정당 한 것 으로 수긍 이 가 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 바 와 같이 사해행위 취소 , 구 민사 소송법 상 의 경매 절차 및 배당 이 의 소송 등 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 으로 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 2 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 고현철 ( 재판장 ) 윤재식 ( 주심 ) 강신욱 김영란 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2008 다 65242 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2009 상 , 102 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 가 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 배당 에서 제외 되 는지 여부 ( 적극 ) 및 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 하 였 다가 종기 후 나머지 를 추가 · 확장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 배당 요구서 에 기재 하 여야 하 는 ‘ 채권 의 원인 ’ 의 특정 정도 [ 3 ] 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 으로 만 기재 하 였 다가 배당 요구 종기 후 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 한 채권 계산서 를 제출 한 경우 , 배당 요구 한 채권 에 퇴직금 이 포함 되 는지 여부 의 판단 방법 【 판결 요지 】 [ 1 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 없 으며 , 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 배당 요구 의 종기 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 . [ 2 ] 배당 요구 를 할 경우 배당 요구서 에 는 집행력 있 는 정본 또는 그 사본 , 그 밖 에 배당 요구 의 자격 을 소명 하 는 서면 을 첨부 하 고 채권 의 원인 과 액수 를 기재 하 여야 하 는 바 , 이 경우 ‘ 채권 의 원인 ’ 은 채무자 에 대하 여 배당 요구 채권자 가 가지 는 원인 채권 을 특정 할 수 있 을 정도 로 기재 하 면 충분 하 다 . 다만 집행력 있 는 정본 에 의하 지 아니한 배당 요구 인 경우 에 는 채무자 로 하여금 채권 이 어느 것 인가 를 식별 할 수 있 을 정도 로 그 채권 의 원인 에 관한 구체 적 인 표시 가 필요 하 다 . [ 3 ] 퇴직금 은 본질 적 으로 는 후불 적 임금 의 성질 을 지닌 것 이 라는 점 을 고려 할 때 , 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 이라고 만 기재 하 였 다고 하 더라도 그 임금 에 ‘ 퇴직금 ’ 도 포함 되 어 있 을 수 있 으므로 이 를 신중 하 게 판단 할 필요 가 있 으나 , 배당 요구서 의 기재 내용 및 첨부 서면 에 의하 면 배당 요구 한 임금 채권 에 퇴직금 채권 이 포함 되 어 있 지 아니한 것 이 분명 하 다면 그 배당 요구 에 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 가 포함 되 어 있 다고 볼 수 없 는 것 은 당연 하 다 . 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 하 였 다거나 당초 배당 요구 한 임금 채권 의 액수 가 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 에 따라 최우선 변제 되 는 최종 3 개월 분 의 임금 을 초과 하 는 것 이 어서 최우선 변제 되 지 아니하 고 남 아 있 는 부분 이 있 다고 하 여 달리 볼 것 은 아니 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 [ 2 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 민사 집행 규칙 제 48 조 [ 3 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 민사 집행 규칙 제 48 조 , 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 , 근로자 퇴직 급여 보장 법 제 11 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 ( 공 2001 상 , 930 ) 대 법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 ( 공 2002 상 , 559 ) 대 법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 ( 공 2005 하 , 1559 ) 【 전 문 】 【 원고 ( 선정당사자 ) , 상고인 】 원고 ( 선정당사자 ) ( 소송대리인 변호사 양병현 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 기은 팔 차 유동 화 전문 유한회사 【 원심 판결 】 수원 지법 2008 . 8 . 13 . 선고 2007 나 25770 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 ( 선정당사자 ) 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 그 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 없 으며 , 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 배당 요구 의 종기 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 ( 대법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 , 대법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 , 대법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 참조 ) . 그리고 배당 요구 를 할 경우 배당 요구서 에 는 집행력 있 는 정본 또는 그 사본 , 그 밖 에 배당 요구 의 자격 을 소명 하 는 서면 을 첨부 하 고 채권 의 원인 과 액수 를 기재 하 여야 하 며 ( 민사 집행 규칙 제 48 조 ) , 이 경우 채권 의 원인 은 채무자 에 대하 여 배당 요구 채권자 가 가지 는 원인 채권 을 특정 할 수 있 을 정도 로 기재 하 면 충분 한데 , 다만 집행력 있 는 정본 에 의하 지 아니한 배당 요구 인 경우 에 는 채무자 로 하여금 채권 이 어느 것 인가 를 식별 할 수 있 을 정도 로 그 채권 의 원인 에 관한 구체 적 인 표시 가 필요 하 다 . 다만 , 퇴직금 은 본질 적 으로 는 후불 적 임금 의 성질 을 지닌 것 이 라는 점 ( 대법원 2007 . 3 . 30 . 선고 2004 다 8333 판결 등 참조 ) 을 고려 할 때 , 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 이라고 만 기재 하 였 다고 하 더라도 그 임금 에 ‘ 퇴직금 ’ 도 포함 되 어 있 을 수 있 으므로 이 를 신중 하 게 판단 할 필요 가 있 다고 할 것 이 나 , 배당 요구서 의 기재 내용 및 첨부 서면 에 의하 면 배당 요구 한 임금 채권 에 퇴직금 채권 이 포함 되 어 있 지 아니한 것 이 분명 하 다면 그 배당 요구 에 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 가 포함 되 어 있 다고 볼 수 없 는 것 은 당연 하 고 , 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 하 였 다거나 당초 배당 요구 한 임금 채권 의 액수 가 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 에 따라 최우선 변제 되 는 최종 3 개월 분 의 임금 을 초과 하 는 것 이 어서 최우선 변제 되 지 아니하 고 남 아 있 는 부분 이 있 다고 하 여 달리 볼 것 은 아니 다 . 원심 이 인정 한 사실 관계 와 기록 에 의하 면 , 원고 ( 선정당사자 , 이하 ‘ 원고 ’ 라고 만 한다 ) 가 이 사건 부동산 임 의 경매 사건 의 배당 요구 종기 ( 2006 . 9 . 12 . ) 일 전 인 2006 . 9 . 11 . 채무자 겸 소유자 에 대한 임금 채권자 로서 선정 자 들 의 체불 임금 합계 92 , 694 , 314 원 에 대한 배당 요구서 를 집행 법원 에 제출 하 였 는데 위 배당 요구서 에 는 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 으로 만 기재 한 사실 , 그 후 원고 는 2007 . 1 . 22 . 집행 법원 에 채권 계산서 를 제출 하 면서 위 임금 채권 92 , 694 , 314 원 외 에 선정 자 들 의 퇴직금 채권 22 , 545 , 394 원 을 추가 로 기재 하 여 채권 의 액수 를 합계 115 , 239 , 707 원 으로 기재 한 사실 ( 첨부 서류 로 는 위 임금 채권 만 기재 되 어 있 는 체불 금품 확인 원만 제출 하 였 다 ) , 위 임의 경매 절차 의 배당기 일 인 2007 . 2 . 21 . 제 1 순위 로 원고 에게 위 임금 채권 중 최종 3 개월 분 의 임금 에 해당 하 는 37 , 494 , 707 원 만 배당 하 고 위 퇴직금 채권 22 , 545 , 394 원 에 대하 여 는 배당 요구 종기 일 까지 배당 요구 하 지 아니하 였음을 이유 로 이 를 전혀 배당 하 지 아니하 고 , 같 은 제 1 순위 로 임금 채권자 선정 당사자 인 소외 1 에게 10 , 868 , 004 원 및 임차인 소외 2 에게 5 , 000 , 000 원 을 각 배당 한 다음 , 제 2 순위 로 교부 청구 권 자 인 화성시 동부 출장 소장 에게 2 , 353 , 560 원 을 , 제 3 순위 로 근저당 권 자 인 피고 에게 잔 여액 1 , 137 , 312 , 069 원 을 각 배당 하 는 내용 의 배당표 가 작성 된 사실 을 알 수 있 고 , 사정 이 이러 하 다면 위 법리 에 의할 때 원고 의 임금 채권 에 대한 이 사건 배당 요구 에 위 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 까지 포함 되 어 있 다고 할 수 없 고 , 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 로서 는 배당 요구 하 지 아니한 위 퇴직금 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 도 없 다고 하 겠 다 . 같 은 취지 에서 , 원심 이 ‘ 위 퇴직금 상당액 을 피고 의 배 당액 에서 감액 하 여 이 를 원고 에게 배당 하 는 것 으로 이 사건 배당표 의 경정 을 구하 는 원고 의 청구 ’ 를 기각 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 또는 판례 위반 등 의 위법 이 없 다 . 원고 가 상고 이유 에서 들 고 있 는 대법원 2004 . 7 . 22 . 선고 2002 다 52312 판결 은 우선변제권 이 있 는 임금 채권자 가 경매 절차 개시 전 에 경매 목적 부동산 을 가압류 한 경우 에 는 배당 요구 의 종기 까지 우선 권 있 는 임금 채권 임 을 소명 하 지 않 았 다고 하 더라도 배당표 가 확정 되 기 전 까지 그 가압류 의 청구 채권 이 우선변제권 있 는 임금 채권 임 을 소명 하 면 우선 배당 을 받 을 수 있 다는 것 으로서 , 퇴직금 채권 에 기하 여 경매 절차 개시 전 에 경매 목적 부동산 을 가압류 한 바 가 없 는 이 사건 과 는 그 사안 을 달리 하 여 이 사건 에 원용 하 기 에 는 적절 하 지 아니하 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김영란 ( 재판장 ) 이홍훈 안대희 ( 주심 ) 양창수 대법원 2020 . 10 . 15 . 선고 2017 다 216523 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2020 하 , 2103 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 채 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 한 채권자 에게 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 배당 이 의의 소 의 제소 기간 ( = 배당기 일 부터 1 주일 이내 ) 및 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 , 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 를 판단 하 는 기준 시점 ( = 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 ) [ 3 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 이 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 된 경우 , 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 따라 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 다 ( 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 ) . 배당 이 의의 소 에서 원고적격 이 있 는 사람 은 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 한 채권자 나 채무자 에 한정 된다 . 채권자 로서 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 하 려면 실체법 상 집행 채무자 에 대한 채권 자 라는 것 만 으로 부족 하 고 배당 요구 의 종기 까지 적법 하 게 배당 요구 를 했 어야 한다 . 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 은 채권자 는 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 할 권한 이 없 으므로 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 하 였 더라도 부적 법 한 이 의 신청 에 불과 하 고 , 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 . [ 2 ] 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 , 제 3 항 , 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 본문 , 제 2 항 , 제 265 조 의 규정 을 종합 하 면 , 배당기 일 에 이의 한 채권자 나 채무자 는 배당기 일 부터 1 주일 이내 에 배당 이 의의 소 를 제기 해야 하 는데 , 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 는 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 를 기준 으로 판단 해야 한다 . [ 3 ] 배당 받 을 권리 있 는 채권자 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 권리 없 는 다른 채권자 가 그 몫 을 배당 받 은 경우 에 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 배당 받 을 수 있 었 던 채권자 가 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 다 . 다만 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 은 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 경우 에 는 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 이러 한 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 되 는 것 으로 배당표 가 작성 되 어 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 다른 채권자 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 제 151 조 제 3 항 , 제 154 조 제 1 항 [ 2 ] 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 , 제 3 항 , 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 , 제 2 항 , 제 265 조 [ 3 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 제 149 조 , 제 151 조 제 3 항 , 제 154 조 제 1 항 , 민법 제 741 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 27696 판결 대법원 2019 . 6 . 13 . 선고 2018 다 258289 판결 [ 3 ] 대 법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 ( 공 1998 하 , 2660 ) 대 법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 ( 공 2005 하 , 1559 ) 대 법원 2019 . 7 . 18 . 선고 2014 다 206983 전원 합의체 판결 ( 공 2019 하 , 1617 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 원고 보조 참가인 , 상고인 】 으뜸 통신 주식회사 【 피 고 , 피상 고인 】 유 앤 제 육 차 유동 화 전문 유한회사 외 1 인 【 원심 판결 】 광주 지법 2016 . 10 . 12 . 선고 2015 나 51568 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 중 보조 참가 로 말미암 은 부분 은 원고 보조 참가인 이 부담 하 고 , 나머지 는 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 사안 개요 농협 은행 주식회사 ( 이하 ‘ 농협 은행 ’ 이 라 한다 ) 는 소외 1 에 대한 대출금 채권 을 피 담 보채 권 으로 한 근저당 권자 로서 2012 . 8 . 3 . 소외 1 소유인 토지 에 관하 여 임의 경매 신청 을 하 여 이 사건 경매 절차 가 진행 되 었 다 ( 광주 지방 법원 목포 지원 2012 타경 9547 호 ) . 원고 는 소외 1 에 대한 대여금 채권 이 있 는 사람 으로서 소외 1 과 금전 소비대차 계약 공정증서 를 작성 하 였 다 . 원고 는 2013 . 4 . 8 . 위 공정증서 에 기초 하 여 소외 1 이 이 사건 경매 절차 에서 받 을 배당금 ( 잉여금 ) 채권 에 관하 여 압류 와 추심 명령 을 받 아 경매 법원 에 권리 신고 와 배당 요구 를 하 였 다 . 경매 법원 은 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 이 사건 배당표 를 작성 하 였 는데 , 그 내용 은 다음 과 같 다 . 피 고 유 앤 제 육 차 유동 화 전문 유한회사 ( 이하 ‘ 피 고 유한회사 ’ 라 한다 ) 는 농협 은행 으로부터 위 근저당 권부 채권 을 양수 한 채권자 이 므로 피 고 유한회사 에 10 , 451 , 919 원 을 배당 한다 . 피 고 재단법인 신용 보증 재단 중앙 회 ( 이하 ‘ 피 고 재단법인 ’ 이 라 한다 ) 는 소외 1 과 체결 한 신용 보증 약정 에 따른 구 상금 채권 을 피보 전채 권 으로 하 여 가압류 를 한 채권자 이 므로 피 고 재단법인 에 4 , 077 , 690 원 을 배당 한다 . 원고 의 대리인 인 소외 2 는 위 배당기 일 에 출석 하 여 피고 들 의 배 당액 전부 에 대하 여 이의 하 였 다 . 원고 는 같 은 날 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 고 , 소송 도중 인 2013 . 10 . 8 . 기존 의 청구 를 주위 적 청구 로 하 고 제 1 예비 적 청구 와 제 2 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 하 였 다 . 주위 적 청구 는 원고 가 직접 제기 한 배당 이 의의 소 로서 이 사건 배당표 중 피고 들 의 배 당액 을 모두 삭제 하 고 이 를 원고 에게 배당 하 는 것 으로 경정 을 구한다는 내용 이 다 . 제 1 예비 적 청구 는 원고 가 소외 1 을 대위 하 여 제기 한 배당 이 의의 소 로서 이 사건 배당표 중 피고 들 의 배 당액 을 모두 삭제 하 고 이 를 소외 1 에게 배당 하 는 것 으로 경정 을 구한다는 내용 이 다 . 제 2 예비 적 청구 는 부당 이득 반환 청구 로서 피고 들 이 이 사건 배당표 에 따라 취득 한 배당금 수령 채권 은 부당 이득 에 해당 하 므로 원고 에게 위 채권 을 양도 하 고 대한민국 에 양도 통지 를 할 것 을 구한다는 내용 이 다 . 2 . 원심 판단 원심 은 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 , 제 1 예비 적 청구 부분 , 제 2 예비 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 보 아 이 사건 소 를 모두 각하 하 였 는데 , 그 이유 는 다음 과 같 다 . 이 사건 경매 절차 에서 정해진 배당 요구 의 종기 는 2012 . 10 . 15 . 이 다 . 원고 는 2013 . 4 . 8 . 에서 야 배당 요구 를 하 였 는데 , 위 배당 요구 를 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 에서 정한 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 한 것 으로 이해 하 더라도 , 위 배당 요구 는 효력 이 없 으므로 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 과 제 2 예비 적 청구 부분 은 부적 법 하 다 . 원고 는 이의 를 한 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 부터 1 주일 이 지난 후 인 2013 . 10 . 8 . 제 1 예비 적 청구 와 제 2 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 하 였으므로 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 과 제 2 예비 적 청구 부분 은 부적 법 하 다 . 3 . 대법원 판단 가 . 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 ( 1 ) 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 따라 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 다 ( 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 ) . 배당 이 의의 소 에서 원고적격 이 있 는 사람 은 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 한 채권자 나 채무자 에 한정 된다 . 채권자 로서 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 하 려면 실체법 상 집행 채무자 에 대한 채권 자 라는 것 만 으로 부족 하 고 배당 요구 의 종기 까지 적법 하 게 배당 요구 를 했 어야 한다 . 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 은 채권자 는 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 할 권한 이 없 으므로 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 하 였 더라도 부적 법 한 이 의 신청 에 불과 하 고 , 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 ( 대법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 27696 판결 , 대법원 2019 . 6 . 13 . 선고 2018 다 258289 판결 참조 ) . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 는 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 는데 , 배당 요구 의 종기 인 2012 . 10 . 15 . 까지 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 았 으므로 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 . 원심 이 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 논리 와 경험 의 법칙 에 반하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 배당 이의 를 할 수 있 는 사람 의 자격 에 관한 법리 등 을 오해 한 잘못 이 없 다 . 나 . 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 ( 1 ) 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 은 “ 집행력 있 는 집행 권원 의 정본 을 가지 지 아니한 채권자 ( 가압류 채권자 를 제외 한다 ) 에 대하 여 이의 한 채무자 와 다른 채권자 에 대하 여 이의 한 채권자 는 배당 이 의의 소 를 제기 하 여야 한다 . ” 라고 정하 고 , 제 3 항 은 “ 이의한 채권자 나 채무자 가 배당기 일 부터 1 주 이내 에 집행 법원 에 대하 여 제 1 항 의 소 를 제기 한 사실 을 증명 하 는 서류 를 제출 하 지 아니한 때 또는 제 2 항 의 소 를 제기 한 사실 을 증명 하 는 서류 와 그 소 에 관한 집행정지 재판 의 정본 을 제출 하 지 아니한 때 에 는 이의 가 취하 된 것 으로 본다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 본문 은 “ 원고 는 청구 의 기초 가 바뀌 지 아니하 는 한도 안 에서 변론 을 종결 할 때 ( 변론 없이 한 판결 의 경우 에 는 판결 을 선고 할 때 ) 까지 청구 의 취지 또는 원인 을 바꿀 수 있 다 . ” 라고 정하 고 , 제 2 항 은 “ 청구취지 의 변경 은 서면 으로 신청 하 여야 한다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 민사 소송법 제 265 조 는 “ 시효 의 중단 또는 법률 상 기간 을 지킴 에 필요 한 재판 상 청구 는 소 를 제기 한 때 또는 제 260 조 제 2 항 · 제 262 조 제 2 항 또는 제 264 조 제 2 항 의 규정 에 따라 서면 을 법원 에 제출 한 때 에 그 효력 이 생긴다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 위 와 같 은 관련 규정 을 종합 하 면 , 배당기 일 에 이의 한 채권자 나 채무자 는 배당기 일 부터 1 주일 이내 에 배당 이 의의 소 를 제기 해야 하 는데 , 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 여부 는 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 를 기준 으로 판단 해야 한다 . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 가 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 소외 1 을 대위 하 여 이의 를 하 였 더라도 , 그 로부터 1 주일 이내 에 소외 1 을 대위 하 여 배당 이 의의 소 를 제기 하 지 않 았 고 , 제 1 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 한 때 인 2013 . 10 . 8 . 을 기준 으로 제소 기간 을 준 수 하 지 못하 였 다 . 원심 이 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 논리 와 경험 의 법칙 에 반하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 배당 이의 를 할 수 있 는 사람 의 자격 에 관한 법리 등 을 오해 한 잘못 이 없 다 . 다 . 이 사건 소 중 제 2 예비 적 청구 부분 ( 1 ) 배당 받 을 권리 있 는 채권자 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 권리 없 는 다른 채권자 가 그 몫 을 배당 받 은 경우 에 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 배당 받 을 수 있 었 던 채권자 가 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 다 . 다만 위 3 . 가 . ( 1 ) 에서 본 바 와 같이 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 은 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 경우 에 는 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 이러 한 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 되 는 것 으로 배당표 가 작성 되 어 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 다른 채권자 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 ( 대법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 , 대법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 참조 ) . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴본다 . 제 2 예비 적 청구 는 원고 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 피고 들 이 그 몫 을 배당 받 았 다고 하 면서 피고 들 의 배당금 수령 채권 의 양도 와 양 도 통지 를 구하 는 부당 이득 반환 청구 이 다 . 이러 한 부당 이득 반환 청구 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 할 수 있 고 , 배당 이 의의 소 와 달리 제소 기간 의 제한 은 없 다 . 다만 원고 는 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 는데 , 배당 요구 의 종기 인 2012 . 10 . 15 . 까지 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 았 으므로 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 원고 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 피고 들 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . 원심 이 이 사건 소 중 제 2 예비 적 청구 부분 을 기각 하 지 않 고 각하 한 것 은 잘못 이 지만 , 원고 와 원고 보조 참가인 만 이 상고 한 이 사건 에서 불 이익 변경 금지 의 원칙 상 원고 에게 더 불리 한 청구 기각 판결 을 선고 할 수 없 으므로 원심 판결 중 위 부분 을 그대로 유지 할 수 밖에 없 다 . 4 . 결론 원고 와 원고 보조 참가인 의 상고 는 이유 없 어 이 를 기각 하 고 상고 비용 중 보조 참가 로 말미암 은 부분 은 원고 보조 참가인 이 부담 하 고 , 나머지 는 원고 가 부담 하 도록 하 여 , 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이동원 ( 재판장 ) 김재형 ( 주심 ) 민유숙 노태악 문 . 9 . 임차인 으로 부 터 목적물 을 적법 하 게 전차 한 소액 전차인 에게 도 제 8 조 에 의한 우선 변제 의 권리 가 있 는지 여부 ※ 갑 설 ( 적극설 ) 소액 보증금 에 관한 우선 변제 의 권리 는 제 8 조 에 의하 여 물권 적 성질 을 가지 는 강력 한 권리 로 승격 되 었 다 할 것 인 바 , 서민 보호 를 위한 이러 한 강력 한 입법 취지 에 비추 어 소액 전차 권 자 도 보증금 반환 청구 권 에 관하 여 소액 임차권 자 와 동일 한 권리 를 가진다고 해석 하 여야 한다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 전대차 의 경우 에 는 전차인 이 임대인 , 즉 목적물 소유자 에 대하 여 직접 보증금 반환 을 청구 할 권원 이 없 고 , 따라서 전차인 에게 목적물 의 경매 대금 으로부터 우선 변제 의 권리 를 인정 하 기 는 해석론 상 불 가능 하 다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 다만 전 대인 ( 임차인 ) 자신 이 제 8 조 에 의한 우선변제권 있 는 소액 임차인 인 경우 에 한한다 . ( 1 ) 소액 임차인 의 결정 기준 임차인 이 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 는 담보물권 설정 일자 와 비교 하 여 그 당시 를 기준 으로 결정 하 여야 한다 . 소액 보증금 의 범위 에 관한 개정 법 의 부칙 에서 " 이 법 시행 전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다 . " 고 규정 하 고 있 기 때문 이 다 . 여기 서 의 " 담보물 권 을 취득 한 자 " 에 저당권자 , 전세 권 자 , 가등기담보 권자 는 포함 되 나 가압류 채권자 나 조세 채권자 는 포함 되 지 않 는다 . 확정 일자 임차인 이 이 에 포함 되 는지 에 관하 여 는 견해 가 나뉘 나 , 서울 지방 법원 실무 례 는 확정 일자 임차인 은 부동산 담보 권 자 와 유사 한 지위 에 있 다는 판례 를 근거 로 긍정 설 이 우세 하 다 . 예컨대 , 86 . 11 . 25 . 1 번 근저당 , 89 . 11 . 1 . 2 번 근저당 , 92 . 1 . 15 . 배 당시 임차인 의 보증금 700 만 원 인 경우 -> 부칙 에 " 이 법 시행 전 에 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다 " 고 규정 하 고 있 으므로 당시 의 법 에 의하 여 소액 임차인 에 해당 하 는지 를 가려야 하 므로 , 1 번 과 2 번 근저당 권 자 에 대한 관계 에 있 어서 는 그 당시 의 소액 보증금 이 서울 과 직할시 의 경우 500 만 원 이 므로 위 임차인 은 소액 임차인 에 해당 하 지 아니한다 . ( 원심 은 700 만 원 중 500 만 원 을 우선 변제 를 인정 ) ( 대판 1993 . 9 . 14 . 92 다 49539 ) 대 법원 1993 . 9 . 14 . 선고 92 다 49539 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1993 . 11 . 1 . ( 955 ) , 2754 ] 【 판시 사항 】 가 . 구 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 소액 의 보증금 의 의미 나 . 주택 임대차 보호법 부칙 제 3 항 규정 과 소액 임차인 【 판결 요지 】 가 . 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 및 같 은 법시 행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 의 각 규정 은 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 기준 을 정한 것 이 지 우선변제권 의 효력 이 미치 는 범위 를 정한 것 은 아니 라고 해석 되 므로 구 주택 임대차 보호 법하 에 있 어서 서울 특별시 및 직할시 의 경우 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 는 경우 에 는 그 전체 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 아니한다 . 나 . 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 ) 부칙 제 3 항 에 의하 면 이 법 시행 전 에 임대 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다고 규정 하 고 있 어 현행법 시행 전 에 부동산 에 대하 여 근저당 권 을 취득 한 자 에 대한 관계 에 있 어서 는 구 주택 임대차 보호법 에 의하 여 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가려야 한다 . 【 참조 조문 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 , 같 은 법시 행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 ) 부칙 제 3 항 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 중소기업 은행 소송대리인 변호사 김교창 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 민사 지방 법원 1992 . 10 . 2 . 선고 92 나 15320 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 민사 지방 법원 합의부 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 대하 여 본다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 원고 가 이 사건 부동산 에 대하 여 1986 . 11 . 25 . 및 1989 . 11 . 1 . 취득 한 각 근저당 권 에 기하 여 신청 한 서울 지방 법원 남부 지원 91 타경 3793 호 임의 경매 사건 에서 1992 . 1 . 15 . 열린 배당기 일 에 경매 법원 이 그 배당 할 금액 을 소액 임차인 이 라고 주장 하 는 피고 및 원심 공동 피 고 소외 1 , 소외 2 에게 그 들 주장 의 각 임대 보증금 7 , 000 , 000 원 중 금 5 , 000 , 000 원 씩 에 우선 배당 하 고 잔액 을 원고 에게 배당 한 사실 을 인정 한 다음 , 피고 는 구 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 아니한다는 원고 의 주장 에 대하 여 , 구 주택 임대차 보호법 제 8 조 , 같 은 법시 행령 제 3 조 소정 의 금 5 , 000 , 000 원 이하 의 소액 보증금 이 라 함 은 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 지 아니하 는 경우 뿐 만 아니 라 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 더라도 그 중 금 5 , 000 , 000 원 부분 은 이 를 소액 보증금 으로 본다는 취지 라 할 것 이 고 , 이 는 소액 임차권 자 를 사회 정책 적 차원 에서 특별히 보호 하 려는 위 법 의 취지 나 원고 의 입장 에서 위 근저당 권 을 취득 할 당시 이미 금 5 , 000 , 000 원 한도 의 소액 보증금 의 우선 변제 청구 권 을 예상 하 고 있 어서 불측 의 손해 를 입 는 것 은 아니 라는 점 으로 보 아 그러 하 다는 이유 를 들 어 배척 하 였 다 . 그러나 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 및 같 은 법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 의 각 규정 은 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 기준 을 정한 것 이 지 우선변제권 의 효력 이 미치 는 범위 를 정한 것 은 아니 라고 해석 되 므로 구 주택 임대차 보호 법하 에 있 어서 서울 특별시 및 직할시 의 경우 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 는 경우 에 는 그 전체 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 아니한다고 할 것 이 다 . 한편 개정 된 현행 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 ) 부칙 제 3 항 에 의하 면 이 법 시행 전 에 임대 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다고 규정 하 고 있 어 현행법 시행 전 인 1986 . 11 . 25 . 및 1989 . 11 . 1 . 이 사건 부동산 에 대하 여 근저당 권 을 취득 한 원고 에 대한 관계 에 있 어서 는 구 주택 임대차 보호법 에 의하 여 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가려야 할 것 이 므로 , 결국 그 임대 보증금 이 금 7 , 000 , 000 원 이 라고 스스로 주장 하 는 피고 는 원고 에 대한 관계 에 있 어서 는 위 임대 보증금 중 금 5 , 000 , 000 원 에 대하 여도 소액 임차인 으로서 의 우선변제권 을 주장 할 수 없 다고 보 아야 할 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 원심 은 피고 의 위 임대 보증금 채권 금 7 , 000 , 000 원 중 금 5 , 000 , 000 원 한도 에서 원고 의 채권 에 우선 하 는 것 으로 보 고 원고 의 이 사건 청구 를 배척 한 것 은 구 주택 임대차 보호법 제 8 조 , 같 은 법시 행령 제 3 조 제 1 항 에 관한 해석 을 그르쳐 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 을 저지른 것 이 라고 할 것 이 고 , 이 점 을 지적 하 는 논지 는 이유 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 원심 법원 에 환송 하 기 로 관여 법관 의 의견 이 일치 되 어 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 배만운 ( 재판장 ) 최재호 김석수 최종영 ( 주심 ) 서울 지법 서부 지원 1998 . 7 . 22 . 선고 97 가단 37992 판결 ： 확정 [ 배당 이의 ] [ 하 집 1998 - 2 , 284 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 이 개정 · 시행 된 후 로서 이 에 따른 시행령 이 개정 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 되 고 , 그 시행령 의 개정 후 에 체결 된 임대차 계약 의 보증금 이 개정 된 시행령 에 따른 소액 보증금 의 범위 에 속하 는 경우 임차인 에게 우선변제권 이 인정 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 임대인 이 토지 와 그 지상 주택 에 근저당 권 을 설정 하 였 다가 임의 로 주택 을 멸실 시키 고 그 자리 에 다시 주택 을 신축 하 여 이 를 임대 한 후 토지 에 대한 근저당 권 의 실행 으로 주택 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임차인 이 토지 부분 의 경락 대금 에서 도 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 ) 이 개정 · 시행 된 후 로서 이 에 따른 같 은 법시 행령 이 개정 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 되 고 , 그 시행령 의 개정 후 에 체결 된 임대차 계약 의 보증금 이 개정 된 소액 보증금 의 범위 에 속하 는 경우 , 같 은 법 제 8 조 제 3 항이 대통령령 에 위임 한 것 은 보증금 의 범위 이 지 보호 개시 일자 까지 위임 한 것 은 아니 라고 보여 지 는 점 , 위 개정 된 시행령 에 는 경과 조치 에 관한 별도 의 규정 이 없 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 그 임차인 이 위 개정 된 시행령 에서 정한 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 에 해당 하 는 이상 위 개정 된 법 시행 후 에 근저당 권 을 설정 한 근저당 권 자 와 의 관계 에서 그 보증금 중 위 개정 된 시행령 에서 정한 일정액 에 관하 여 는 우선변제권 이 인정 된다고 보 아야 한다 . [ 2 ] 임대인 이 토지 와 그 지상 주택 에 근저당 권 을 설정 하 였 다가 임의 로 주택 을 멸실 시키 고 그 자리 에 다시 주택 을 신축 하 여 이 를 임대 한 후 토지 에 대한 근저당 권 실행 으로 주택 이 함께 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 이 별다른 제한 없이 소액 임차인 에 대해 대지 의 가액 을 포함 한 주택 가액 의 2 분 의 1 의 범위 내 에서 우선변제권 이 있 다고 규정 하 고 있 는 점 및 이미 토지 위 에 종전 의 건물 , 특히 주택 이 건립 되 어 있 어 근저당 권 자 가 토지 및 종전 주택 에 근저당 권 을 설정 할 당시 이미 그 주택 에 우선변제권 이 인정 될 소액 임차인 이 존재 하 리라는 것 을 고려 하 여 그 담보 가치 를 정하 였 으리라고 보이 는 특별 한 사정 이 있 는 점 에 비추 어 새로 건립 된 주택 의 소액 임차인 에게 대지 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 권 을 인정 하 여야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] [ 2 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 ) 제 8 조 , 같 은 법시 행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 제 3 조 , 제 4 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1993 . 9 . 14 . 선고 92 다 49539 판결 ( 공 1993 하 , 2754 ) 【 전 문 】 【 원 고 】 김태수 【 피 고 】 주식회사 충북은행 ( 소송대리인 박인권 ) 【 주 문 】 1 . 서울 지방 법원 서부 지원 97 타경 1811 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 동 법원 이 1997 . 10 . 15 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 금 1 , 548 , 345 원 을 금 10 , 838 , 410 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 금 18 , 580 , 135 원 을 금 9 , 290 , 068 원 으로 각 변경 한다 . 2 . 소송비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 】 주문 과 같 다 . 【 이 유 】 1 . 사실 관계 갑 제 1 호 증 의 1 , 2 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 ( 을 제 5 , 6 호 증과 같 다 ) , 갑 제 3 호 증 의 1 내지 7 , 갑 제 4 , 5 호 증 , 을 제 1 호 증 의 1 , 2 , 을 제 2 , 3 , 4 호 증 의 각 1 내지 3 의 각 기재 에 변론 의 전 취지 를 보태 어 보 면 다음 과 같 은 사실 을 인정 할 수 있 고 , 반증 이 없 다 . 가 . 피 고 는 1990 . 2 . 10 . 소외 소천 산업 주식회사 에 대한 대출금 채권 을 담보 하 기 위하 여 위 회사 가 소유 하 던 서울 마포구 망원동 477 의 21 대 241 ㎡ 및 그 지상 의 벽돌 조 시멘트 기와지붕 2 층 주택 ( 1 층 77 . 69 ㎡, 2 층 33 . 12 ㎡, 지하층 9 . 26 ㎡) 을 공동 담보물 로 하 여 채권 최고액 을 금 300 , 000 , 000 원 으로 하 는 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 였 고 , 그 후 1991 . 6 . 12 . 위 회사 가 위 토지 및 주택 을 소외 김성희 에게 매도 하 였 는데 , 위 김성희 는 같 은 해 7 . 12 . 위 토지 에 대하 여 소유 권 이전 등기 를 경료 하 고 , 위 주택 은 그 무렵 멸실 시킨 후 그 곳 에 철근 콘크리트 벽돌 조 평 슬래브 3 층 다 세대 주택 ( 1 층 135 . 54 ㎡, 2 층 135 . 54 ㎡, 3 층 116 . 10 ㎡, 지층 40 . 60 ㎡) 을 건축 하 여 같 은 해 12 . 30 . 그 소유 권 보존 등기 를 경료 하 였 고 , 이 때 위 토지 는 위 다 세대 주택 의 대지 권 의 목적 인 토지 로 편입 되 었 다 . 나 . 원고 는 1994 . 1 . 26 . 위 김성희 로부터 위 다 세대 주택 중 2 층 201 호 44 . 52 ㎡( 그 대지 권 은 위 토지 중 241 분지 26 . 71 지분 인데 , 위 토지 전체 에 관하 여 피고 의 근저당 권 설정 등기 가 이미 경료 되 어 있 었 던 관계 로 위 대지 권 의 표시 부분 등 기란 에 별도 등기 있 음 이 기재 되 어 있 었 다 . ) 에 관하 여 채권 최고액 을 30 , 000 , 000 원 으로 한 근저당 권 을 설정 받 았 는데 , 그 피 담보 채권 을 변제 받 지 못하 게 되 자 1997 . 1 . 경 위 근저당 권 의 실행 을 위한 경매 를 신청 하 여 같 은 해 1 . 20 . 서울 지방 법원 서부 지원 97 타경 1811 호 로 경매 개시 결정 이 내려지 고 경매 절차 가 진행 되 었 다 . 다 . 한편 위 김성희 는 위 다 세대 주택 201 호 내 의 각 방 1 칸 씩 을 1992 . 8 . 6 . 소외 정인 종 에게 임대차 보증금 15 , 000 , 000 원 으로 하 여 , 1992 . 8 . 27 . 소외 김창주 에게 임대차 보증금 12 , 000 , 000 원 으로 하 여 , 1992 . 10 . 5 . 소외 양 옥렬 에게 임대차 보증금 11 , 000 , 000 원 으로 하 여 각 임대 하 였 고 , 위 임차인 들 은 위 각 임대차 계약 체결 직후 임차 한 부분 을 인 도 받 아 거주 하 면서 위 정인 종 은 1993 . 1 . 18 . , 위 김창주 는 1994 . 7 . 13 . , 위 양 옥렬 은 1994 . 7 . 18 . 각 전입 신고 를 마쳤 는데 , 위 와 같이 경매 가 진행 되 자 위 임차인 들 은 위 각 임대차 보증금 을 우선 변제 받 기 위하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 소액 임차인 으로서 경매 법원 에 권리 신고 및 배당 요구 를 하 였 다 ( 위 임차인 들 을 이하 이 사건 임차인 들 이 라고 한다 ) . 라 . 위 다 세대 주택 201 호 의 가액 은 대지 권 부분 이 30 , 000 , 000 원 , 건물 부분 이 35 , 000 , 000 원 , 합계 금 65 , 000 , 000 원 으로 감정 평가 되 었 고 , 이 를 기초 로 입찰 을 실시 한 결과 1997 . 8 . 28 . 소외 정인 종 에게 금 42 , 000 , 000 원 에 낙찰 되 었 는데 , 경매 법원 은 1997 . 10 . 15 . 위 경락 대금 에서 집행 비용 등 을 공제 한 후 의 배당 할 금액 40 , 256 , 959 원 중 대지 권 부분 해 당액 18 , 580 , 135 원 ( 40 , 256 , 959 원 × 30 , 000 , 000 원 / 65 , 000 , 000 원 ) 을 피 고 에게 배당 하 고 , 건물 부분 해 당액 21 , 676 , 824 원 ( 40 , 256 , 959 원 × 35 , 000 , 000 원 / 65 , 000 , 000 원 ) 중 위 총 배당 할 금액 의 2 분 의 1 인 20 , 128 , 479 원 을 이 사건 임차인 들 에게 안분 하 여 각 6 , 709 , 493 원 씩 배당 한 후 , 그 잔액 1 , 548 , 345 원 ( 21 , 676 , 824 원 － 20 , 128 , 479 원 ) 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 였 다 . 2 . 배당 순위 및 배 당액 에 대한 판단 원고 는 , 위 총 배당 할 금액 에서 그 2 분 의 1 인 금 20 , 128 , 479 원 을 먼저 이 사건 임차인 들 에게 배당 하 고 나머지 20 , 128 , 480 원 을 원고 와 피고 에게 위 건물 및 대지 권 부분 의 가액 비율 에 따라 분할 하 여 배당 하 여야 한다고 주장 하 고 , 이 에 대하 여 피 고 는 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선 변제 를 받 을 소액 임차인 에 해당 하 지 아니하 므로 대지 권 부분 의 배당 금액 에서 는 우선 변제 받 을 수 없 다고 다투 는 바 , 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선 변제 받 을 소액 임차인 에 해당 하 는지 의 여부 및 다음 으로 그 들 이 위 대지 권 부분 의 배당 금액 에서 도 우선 변제 받 을 수 있 는 것 인지 ( 이 부분 에 관하 여 는 피고 가 따로 다투 지 아니하 고 있 으나 , 이 사건 임차인 들 이 우선 변제 받 을 소액 임차인 에 해당 한다고 하 더라도 대지 권 부분 의 배당 금액 까지 도 포함 하 여 변제 받 을 권리 가 있 는 것 인지 가 또한 문제 된다 . ) 에 관하 여 차례 로 살핀다 . 가 . 관련 법규 ( 1 ) 피고 가 위 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 기 전 에 시행 되 던 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 는 "① 임차인 은 소액 의 보증금 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 자기 채권 의 우선 변제 를 받 을 권리 가 있 다 . ② 제 1 항 의 경우 에 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 의 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분지 1 의 범위 안 에서 대통령령 으로 정한다 . " 고 규정 하 고 , 동 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 소액 보증금 의 범위 를 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 500 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 400 만 원 이하 로 한다 . " 고 규정 하 였 다 . ( 2 ) 한편 그 후 개정 된 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 , 이 는 위 일자 부터 시행 되 었 다 ) 제 8 조 는 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 의 기준 과 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 범위 를 구별 하 여 "① 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조 제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 . … ③ 제 1 항 의 규정 에 의하 여 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 의 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 대통령령 으로 정한다 . " 고 규정 하 고 , 동 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 보증금 중 일정액 의 범위 를 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 700 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 500 만 원 이하 로 한다 . " 고 규정 하 고 , 제 4 조 는 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 는 보증금 이 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 2 , 000 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 1 , 500 만 원 이하 인 임차인 으로 한다 . " 고 규정 하 였 다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 위 각 개정 이전 의 주택 임대차 보호법 제 8 조 및 동 시행령 제 3 조 제 1 항 의 규정 은 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 기준 을 정한 것 이 지 우선변제권 의 효력 이 미치 는 범위 를 정한 것 은 아니 라고 할 것 이 어서 서울 특별시 의 경우 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 는 경우 에 는 그 전체 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 아니하 는 것 이 었 으나 , 위 각 개정 으로 서울 특별시 의 경우 임대 보증금 이 20 , 000 , 000 원 이하 인 임차인 에 대하 여 그 중 금 7 , 000 , 000 원 에 관하 여 우선변제권 은 인정 하 게 된 것 이 다 . ( 2 ) 그리고 임차인 이 담보물 권 자 와 의 관계 에서 위 와 같 은 우선 변제 를 받 을 소액 임차인 에 해당 하 는지 의 여부 는 그 담보물 권 설정 당시 의 법령 을 기준 으로 하 여 판단 하 여야 할 것 인데 , 이 사건 에 있 어서 피고 가 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 때 가 1990 . 2 . 10 . 로서 위 개정 된 법 이 시행 된 후 이나 그 시행령 은 아직 개정 되 기 전 인 바 , 과연 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선변제권 이 있 는 소액 임차인 에 해당 하 는지 에 관하 여 보 건대 , 위 개정 된 법 제 8 조 제 3 항이 대통령령 에 위임 한 것 은 보증금 의 범위 이 지 보증금 의 보호 개시 일자 까지 위임 한 것 은 아니 라고 볼 것 인 점 , 위 개정 되 기 전 의 시행령 및 현행 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1995 . 10 . 19 . 대통령령 제 14785 호 로 개정 된 것 , 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 와 보증금 중 우선변제권 이 인정 되 는 일정액 의 범위 를 확장 하 였 다 . ) 의 각 부칙 에 경과 조치 로 그 영 시행 전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 을 적용 한다고 각 규정 하 고 있 음 에 반하 여 , 위 개정 된 시행령 에 는 그 와 같 은 경과 조치 에 관한 별도 의 규정 이 없 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 이 사건 임차인 들 이 위 개정 된 시행령 에서 정한 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 에 해당 하 는 이상 위 개정 된 법 시행 후 에 근저당 권 을 설정 한 피고 와 의 관계 에서 도 그 보증금 중 위 개정 된 시행령 에서 정한 일정액 에 관하 여 는 우선변제권 이 인정 된다고 할 것 이 다 . ( 3 ) 나아가 이 사건 임차인 들 이 위 대지 권 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 받 을 권리 가 있 는지 에 관하 여 보 건대 , 주택 임대차 보호법 이 별다른 제한 없이 소액 임차인 에 대해 대지 의 가액 을 포함 한 주택 가액 의 2 분 의 1 의 범위 내 에서 우선변제권 이 있 다고 규정 하 고 있 을 뿐 이 고 , 그 취지 는 무주택 영세 임차인 의 소액 임차 보증금 은 생활 의 근거 가 되 는 전 재산 이나 다름없 는 현실 을 고려 하 여 담보물 권 자 의 이익 을 희생 해서라도 소액 임차인 을 보호 하 기 위한 입법 정책 의 표현 으로 보여 지 는 데 다가 , 이 사건 에서 와 같이 이미 토지 위 에 종전 의 건물 , 특히 주택 이 건립 되 어 있 어 피고 가 토지 및 종전 주택 에 근저당 권 을 설정 할 당시 이미 그 주택 에 우선변제권 이 인정 될 소액 임차인 이 존재 하 리라는 것 을 고려 하 여 그 담보 가치 를 정하 였 으리라고 보이 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 에 는 그 후 새로 건립 된 주택 의 소액 임차인 들 에 대하 여 위 와 같이 우선 변제 권 을 인정 하 더라도 거래 의 안정 을 그다지 해치 리라고 는 볼 수 없 는 점 ( 최소한 나대지 에 관하 여 근저당 권 이 설정 된 후 그 지상 에 주택 이 건립 된 경우 와 는 달리 보 아야 할 것 이 다 . ) 등 에 비추 어 보 면 , 이 사건 임차인 들 에게 대지 권 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 권 을 인정 함 이 합당 하 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 위 총 배당 할 금액 중 2 분 의 1 상당액 인 금 20 , 128 , 479 원 은 먼저 이 사건 임차인 들 에게 안분 배당 하 고 , 그 나머지 금 20 , 128 , 480 원 을 원고 와 피고 에게 위 건물 및 대지 권 부분 의 가액 비율 에 따라 분할 하 여 배당 하 여야 할 것 인 바 , 이 사건 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 금 1 , 548 , 345 원 은 위 금 20 , 128 , 480 원 중 65 분 의 35 비율 에 해당 하 는 금 10 , 838 , 410 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 금 18 , 580 , 135 원 은 위 금 20 , 128 , 480 원 중 65 분 의 30 비율 에 해당 하 는 금 9 , 290 , 068 원 으로 각 변경 하 여야 할 것 이 니 , 원고 의 이 사건 청구 는 이유 있 어 이 를 인용 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 김관중 또한 1989 . 12 . 30 . 개정 된 주택 임대차 보호법 시행 후 그 에 기한 1990 . 2 . 19 . 개정 된 주택 임대차 보호법 시행령 이 시행 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 된 경우 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 는 위 개정 전 의 주택 임대차 보호법 시행령 을 기준 으로 결정 하 여야 한다 . ( 대판 2002 . 3 . 29 . 2001 다 84824 ) 대 법원 2002 . 3 . 29 . 선고 2001 다 84824 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2002 . 5 . 15 . ( 154 ) , 1010 ] 【 판시 사항 】 1989 . 12 . 30 . 개정 된 주택 임대차 보호법 시행 후 그 에 기한 1990 . 2 . 19 . 개정 된 주택 임대차 보호법 시행령 이 시행 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 된 경우 , 소액 임차인 해당 여부 의 기준 시행령 ( = 위 개정 전 주택 임대차 보호법 시행령 ) 【 판결 요지 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 어 동일자 부터 시행 된 것 ) 부칙 제 3 항 에 의하 면 이 법 시행 전 에 임대 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다고 규정 하 고 있 어 위 법률 시행 후 에 설정 된 근저당 권 에 대하 여 는 위 법률 의 규정 에 따라 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가리 는 것 이 원칙 이 라 할 것 이 지만 , 위 법률 시행 후 어떤 범위 에서 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 해 줄 것 인가 에 관하 여 위 법률 의 위임 에 따른 구체 적 인 요건 을 정한 새로운 대통령령 이 아직 시행 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 된 경우 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 은 신 법인 위 법률 의 취지 에 반하 지 않 는 범위 내 에서 새로운 대통령령 이 시행 될 때 까지 여전히 그 효력 을 유지 한다고 볼 것 이 고 , 그 이후 1990 . 2 . 19 . 부터 시행 된 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 에서 아무런 경과 규정 을 둔 바 없 다고 하 여 같 은 개정 시행령 의 규정 이 막바로 위 법률 의 시행 시점 으로 소급 하 여 위 와 같 은 근저당 권 에 대하 여 적용 될 수 는 없 다 . 【 참조 조문 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 , 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 , 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 ) 제 8 조 , 부칙 ( 1989 . 12 . 30 . ) 제 3 항 , 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 제 3 조 , 제 4 조 , 헌법 제 13 조 제 2 항 , 제 75 조 【 참조 판례 】 대 법원 1989 . 9 . 12 . 선고 88 누 6962 판결 ( 공 1989 , 1481 ) 대 법원 1993 . 9 . 14 . 선고 92 다 49539 판결 ( 공 1993 하 , 2754 ) 대 법원 2000 . 5 . 30 . 선고 98 두 20162 판결 ( 공 2000 하 , 1561 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 대구은행 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 배영곤 ) 【 원심 판결 】 대구 지법 200 1 . 11 . 28 . 선고 2001 나 14205 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 대구 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 원심 은 제 1 심판 결 이유 를 인용 하 여 , 원고 는 이 사건 부동산 에 관하 여 모두 7 건 의 근저당 권 을 설정 하 였 는데 , 그 근저당 권 중 1 내지 3 순위 각 근저당 권 은 1982 . 3 . 16 . 부터 1989 . 7 . 31 . 까지 사이 에 , 4 , 5 순위 각 근저당 권 은 1990 . 2 . 8 . 에 , 6 , 7 순위 각 근저당 권 은 1993 . 6 . 29 . 및 1995 . 2 . 21 . 에 각 설정 된 사실 , 원고 는 위 각 근저당 권 에 기하 여 이 사건 부동산 에 관하 여 대구 지방 법원 99 타경 100846 부동산 임 의 경매 를 신청 한 사실 , 한 편 피 고 는 1998 . 3 . 1 . 이 사건 부동산 중 2 층 전부 를 임차 보증금 2 , 000 만 원 에 임차 · 입주 한 후 같 은 달 9 . 전입 신고 를 마친 사실 , 집행 법원 은 2000 . 1 . 19 . 열린 배당기 일 에서 그 배당 할 금액 중 소액 임차인 이 라고 주장 하 는 피고 에게 700 만 원 을 우선 적 으로 배당 하 고 잔액 을 원고 에게 배당 한 사실 을 인정 한 다음 , 피고 는 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 아니한다는 원고 의 주장 에 대하 여 임차인 이 담보물 권 자 와 의 관계 에서 우선 변제 를 받 을 소액 임차인 에 해당 하 는지 의 여부 는 그 담보물 권 설정 당시 의 법령 을 기준 으로 하 여 판단 하 여야 할 것 이 라고 전제 하 고 , 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 어 동일자 부터 시행 된 것 , 이하 ' 개정 법 ' 이라고 만 한다 ) 제 8 조 제 3 항이 대통령령 에 위임 한 것 은 보증금 의 범위 이 지 보증금 의 보호 개시 일자 까지 위임 한 것 은 아니 라고 볼 것 인 점 , 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ' 종전 시행령 ' 이라고 한다 ) 등 의 부칙 에 경과 조치 로 그 영 시행 전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 을 적용 한다고 각 규정 하 고 있 음 에 반하 여 , 구 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 , 이하 ' 개정 시행령 ' 이라고 한다 ) 에 는 그 와 같 은 경과 조치 에 관한 별도 의 규정 이 없 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 피고 가 개정 시행령 에서 정한 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 에 해당 하 는 이상 개정 법 시행 후 에 설정 된 원고 의 제 4 , 5 순위 각 근저당 권 에 대하 여 는 그 보증금 중 개정 시행령 에서 정한 일정액 에 관하 여 우선변제권 이 인정 된다고 할 것 이 라는 이유 를 들 어 원고 의 주장 을 배척 하 였 다 . 개 정법 부칙 제 3 항 에 의하 면 이 법 시행 전 에 임대 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다고 규정 하 고 있 어 개정 법 시행 후 에 설정 된 이 사건 4 순위 이하 근저당 권 에 대하 여 는 개정 법 의 규정 에 따라 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 를 가리 는 것 이 원칙 이 라 할 것 이 지만 , 그 중 4 , 5 순위 각 근저당 권 이 설정 될 당시 인 1990 . 2 . 9 . 에 있 어서 는 어떤 범위 에서 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 해 줄 것 인가 에 관하 여 개정 법 의 위임 에 따른 구체 적 인 요건 을 정한 새로운 대통령령 이 아직 시행 되 기 전 이 었 으므로 , 이 경우 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 종전 시행령 은 신 법인 개정 법 의 취지 에 반하 지 않 는 범위 내 에서 새로운 대통령령 이 시행 될 때 까지 여전히 그 효력 을 유지 한다고 볼 것 이 고 , 그 이후 1990 . 2 . 19 . 부터 시행 된 개정 시행령 에서 아무런 경과 규정 을 둔 바 없 다고 하 여 개정 시행령 의 규정 이 막바로 개정 법 의 시행 시점 으로 소급 하 여 위 4 , 5 순위 근저당 권 에 대하 여 적용 될 수 는 없 는 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 은 개정 시행령 의 규정 이 이 사건 4 , 5 순위 각 근저당 권 의 경우 에 도 적용 된다고 보 고 피고 의 위 임차 보증금 반환 채권 중 700 만 원 의 범위 에서 는 원고 의 4 , 5 순위 근저당 권 에 우선 하 는 것 으로 판단 하 였으니 , 원심 에 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 , 같 은 법시 행령 제 3 조 에 관한 해석 을 그르쳐 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 할 것 이 고 , 이 를 지적 하 는 원고 의 상고 이유 의 주장 은 이유 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 변재승 ( 재판장 ) 송진훈 윤재식 이규홍 ( 주심 ) ( 2 ) 공동 임대인 중 일부 의 공유지 분 이 경매 되 는 경우 소액 보증금 해당 여부 공동 임대인 중 일부 의 공유지 분 에 대하 여 매각 절차 가 진행 되 는 경우 공동 임대인 의 보증금 반환 채무 는 불가분 채무 이 므로 , 소액 임차인 에 해당 하 는지 여부 및 배 당액 은 경매 대상 공유지 분 에 상응 하 는 금액 이 아니 라 임차 보증금 전액 을 기준 으로 판단 하 여야 한다 . ( 3 ) 기존 채권 의 회수 가 주목 적 인 소액 임차인 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그 곳 에서 거주 하 였 더라도 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다 . ( 대판 2001 . 5 . 8 . 2001 다 14733 ; 대판 2008 . 5 . 15 . 2007 다 23203 ; 대판 2005 . 5 . 13 . 2003 다 50771 ) 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2001 . 7 . 1 . ( 133 ) , 1362 ] 【 판시 사항 】 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 데 있 는 것 이 아니 고 소액 임차인 으로 보호 받 아 기존 채권 을 회수 하 려는 데 에 있 는 경우 , 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에서 임차인 이 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 소액 임차인 의 경우 그 임차 보증금 이 비록 소액 이 라고 하 더라도 그 에게 는 큰 재산 이 므로 적어도 소액 임차인 의 경우 에 는 다른 담보 권 자 의 지위 를 해 하 게 되 더라도 그 보증금 의 회수 를 보장 하 는 것 이 타당 하 다는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 8 조 제 1 항 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 일신 법무법인 담당 변호사 김교창 외 6 인 ) 【 피 고 , 상고인 】 피고 ( 소송대리인 법무법인 한강 담당 변호사 최재천 외 4 인 ) 【 원심 판결 】 서울 지법 200 1 . 2 . 2 . 선고 99 나 98485 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에서 임차인 이 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 소액 임차인 의 경우 그 임차 보증금 이 비록 소액 이 라고 하 더라도 그 에게 는 큰 재산 이 므로 적어도 소액 임차인 의 경우 에 는 다른 담보 권 자 의 지위 를 해 하 게 되 더라도 그 보증금 의 회수 를 보장 하 는 것 이 타당 하 다는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 채택 증거 에 의하 여 피고 가 소외 인 에게 1997 . 7 . 22 . 1 , 000 만 원 , 1997 . 10 . 30 . 1 , 000 만 원 , 1997 . 12 . 1 . 5 , 000 만 원 합계 7 , 000 만 원 을 대여 하 였 다가 이 를 변제 받 지 못하 게 되 자 1997 . 12 . 24 . 위 소외 인 소유 의 이 사건 주택 을 가압류 하 였 는데 , 이 에 앞서 1997 . 12 . 20 . 위 소외 인 과 이 사건 주택 중 방 1 칸 에 관하 여 임대차 보증금 을 소액 임차인 에 해당 하 는 1 , 500 만 원 으로 정하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 , 실제 위 임대차 보증금 은 지급 함 이 없이 이 사건 주택 에 입주 하 여 1997 . 12 . 27 . 전입 신고 를 마치 고 거주 해 오 고 있 는 사실 등 을 인정 한 다음 , 그 인정 사실 에 의하 면 피고 와 소 외인 의 위 임대차 계약 은 기존 채권 의 추심 을 위한 수단 으로 체결 된 것 에 불과 하 므로 피 고 는 주택 임대차 보호법 상 의 보호 대상 인 소액 임차인 이 될 수 없 다고 판단 하 였 다 . 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 그 와 같 은 사실 인정 은 정당 한 것 으로 수긍 이 가 는 바 , 원심 이 확정 한 바 와 같이 이 사건 임대차 계약 이 기존 채권 의 추심 을 위한 수단 으로 체결 된 것 에 불과 하 다면 그 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 데 에 있 었 던 경우 라고 할 것 이 므로 앞서 본 법리 에 비추 어 이러 한 경우 에 는 피고 를 소액 임차인 으로 보호 할 수 는 없 다고 할 것 이 다 . 같 은 취지 의 원심 판단 은 정당 하 고 , 원심 판결 에 임대차 계약 의 내용 을 잘못 해석 한 위법 등 이 있 다고 할 수 없 다 . 나아가 원심 은 상고 이유 의 주장 과 같이 이 사건 임대차 보증금 이 현실 적 으로 수수 되 지 않 은 사정 만 을 들 어 그 와 같이 판단 한 것 이 아니 라 그러 한 사정 과 함께 피고 와 위 소외 인 의 기존 채권 관계 , 임대차 보증금 의 액수 , 가압류 사실 등 판시 와 같 은 사실 들 을 종합 하 여 이 사건 임대차 계약 이 채권 회수 의 수단 으로 체결 된 것 으로 판단 한 것 이 다 . 상고 이유 는 모두 받아들일 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 서성 ( 재판장 ) 유지담 배기원 ( 주심 ) 박재윤 대법원 2008 . 5 . 15 . 선고 2007 다 23203 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2008 상 , 850 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 의 사용 · 수익 보다 소액 임차인 으로 보호 받 아 기존 채권 을 회수 하 려는 데 있 는 경우 , 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 임대차 보증금 의 감액 으로 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 해당 하 게 된 경우 에 소액 임차인 으로서 보호 받 을 수 있 는지 여부 ( 원칙 적 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 과 소액 임차인 보호 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 , 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 , 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다 . [ 2 ] 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 인 이상 , 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 새로운 임대차 계약 에 의하 여 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다면 , 그 임대차 계약 이 통정허위표시 에 의한 계약 이 어서 무효 라는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 그러 한 임차인 은 같 은 법상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 8 조 제 1 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 ( 공 2001 하 , 1362 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 관악 농업 협동조합 【 원심 판결 】 서울 중앙 지법 2007 . 1 . 31 . 선고 2006 나 12342 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 중앙 지방 법원 합의부 로 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에서 임차인 이 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 소액 임차인 의 경우 그 임차 보증금 이 비록 소액 이 라고 하 더라도 그 에게 는 큰 재산 이 므로 적어도 소액 임차인 의 경우 에 는 다른 담보 권 자 의 지위 를 해 하 게 되 더라도 그 보증금 의 회수 를 보장 하 는 것 이 타당 하 다는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다고 할 것 이 나 ( 대법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 등 참조 ) , 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 인 이상 , 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 새로운 임대차 계약 에 의하 여 임대인 과 의 사이 에 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다면 , 그 임대차 계약 이 통정허위표시 에 의한 계약 이 어서 무효 라는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 그러 한 임차인 이 같 은 법상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 없 다고 볼 수 는 없 다 . 원심 이 인정 한 사실 관계 에 의하 면 , 원고 는 2004 . 3 . 25 . 경 소외 인 과 사이 에 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 보증금 을 70 , 000 , 000 원 으로 하 여 임대차 계약 을 체결 하 면서 ( 이 를 ‘ 제 1 차 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 원고 가 지급 하 는 임대차 보증금 으로 이 사건 임차 부분 에 설정 된 피고 의 근저당 권 피 담보 채무 ( 채권 최고액 108 , 000 , 000 원 ) 를 변제 하 기 로 약정 하 고 , 이 에 따라 원고 가 그 무렵 계약금 및 중도 금조 로 합계 15 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 교부 하 였으나 , 소 외인 은 피고 에 대한 채무 를 일부 도 상환 하 지 아니한 상태 에서 , 원고 가 2004 . 5 . 15 . 경 이 사건 주택 을 인 도 받 아 같 은 달 17 . 전입 신고 를 마친 사실 , 그 후 원고 는 2004 . 6 . 경 소외 인 과 사이 에 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 보증금 은 40 , 000 , 000 원 으로 하 는 임대차 계약서 를 다시 작성 하 고 ( 이 를 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 2004 . 6 . 11 . 위 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 는데 , 임차 보증금 40 , 000 , 000 원 과 이미 지급 한 15 , 500 , 000 원 의 차액 인 24 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 지급 하 지 않 은 사실 , 한편 피고 의 신청 에 의하 여 2004 . 7 . 8 . 이 사건 주택 에 관한 부동산 임 의 경매 개시 결정 이 내려져 , 같 은 달 15 . 임의 경매 개시 결정 등기 가 경료 된 사실 을 알 수 있 고 , 이러 한 사실 관계 에 의하 면 , 원고 가 제 1 차 임대차 계약 후 임대차 보증금 일부 만 지급 하 고 이 사건 주택 을 인 도 받 아 전입 신고 를 마친 후 계속 하 여 거주 하 고 있 었 으므로 , 보증금 만 감액 한 이 사건 임대차 계약 의 주 된 목적 역시 주택 의 사용 · 수익 에 있 다고 볼 것 이 고 , 원고 가 소외 인과 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 임대인 과 의 사이 에 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다는 사정 만 으로 , 원고 가 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 없 다고 볼 수 는 없 다고 할 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 은 이 사건 임대차 계약 은 원고 가 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 제 1 차 임대차 계약 에 의한 임대차 보증금 채권 을 회수 하 려는 것 을 주된 목적 으로 체결 된 것 으로 보 고 원고 가 주택 임대차 보호법 상 보호 대상 인 소액 임차인 이 아니 라고 판단 하 고 말 았 으니 , 이러 한 원심 의 판단 에 는 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 으로 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2007 . 1 . 31 . 선고 2006 나 12342 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 이재각 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 관악 농업 협동조합 【 변론 종결 】 2007 . 1 . 24 . 【 제 1 심판 결 】 서울 중앙 지방 법원 2006 . 4 . 28 . 선고 2005 가단 367723 판결 【 주 문 】 1 . 원고 의 항소 를 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 서울 중앙 지방 법원 2004 타경 24527 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 2005 . 11 . 22 . 위 법원 이 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 1 , 546 , 896 원 을 15 , 500 , 000 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 108 , 000 , 000 원 을 94 , 046 , 896 원 으로 각 경정 한다 . 【 이 유 】 1 . 제 1 심 판결 의 인용 이 법원 이 설시 할 이유 는 제 1 심 판결문 을 다음 과 같이 고치 거나 추가 하 는 이외 에 는 제 1 심 판결문 의 이유 기재 와 같 으므로 , 민사 소송법 제 420 조 에 의하 여 이 를 그대로 인용 한다 . ① 제 1 심 판결문 제 2 면 제 4 행의 “ 별지 목록 기재 건물 중 202 호 ” 를 “ 별지 목록 기재 건물 ” 로 고친다 . ② 제 3 면 제 5 행 과 제 6 행 사이 에 “ [ 배척 증거 ] 갑 제 5 , 7 호 증 의 각 기재 부분 ” 을 추가 한다 . 2 . 결 론 그렇 다면 , 원고 의 이 사건 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 원고 의 항소 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 정종식 ( 재판장 ) 이창경 이지민 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2006 . 4 . 28 . 선고 2005 가단 367723 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원 고 】 원고 ( 소송대리인 변호사 이재각 ) 【 피 고 】 관악 농업 협동조합 ( 소송대리인 문기훈 ) 【 변론 종결 】 2006 . 4 . 7 . 【 주 문 】 1 . 원고 의 청구 를 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 】 서울 중앙 지방 법원 2004 타경 24527 호 부동산 임 의 경매 신청 사건 에 관하 여 2005 . 11 . 22 . 같 은 법원 이 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 1 , 546 , 896 원 을 15 , 500 , 000 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 108 , 000 , 000 원 을 93 , 546 , 896 원 으로 각 경정 한다는 판결 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 원고 는 2004 . 3 . 25 . 경 소외 인 과 사이 에 별지 목록 기재 건물 중 202 호 ( 이하 ‘ 이 사건 임차 부분 ’ 이라고 한다 ) 에 관하 여 전세금 을 70 , 000 , 000 원 으로 하 여 전세 계약 을 체결 하 면서 , 원고 가 지급 하 는 전세금 으로 이 사건 임차 부분 에 설정 된 피고 의 근저당 권 피 담보 채무 ( 채권 최고액 108 , 000 , 000 원 ) 를 변제 하 기 로 약정 하 였 다 . 나 . 원고 는 그 무렵 계약금 및 중도 금조 로 합계 15 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 교부 하 였으나 , 소 외인 은 피고 에 대한 대출금 채무 를 일부 도 상환 하 지 아니하 였 다 . 다 . 원고 는 2004 . 5 . 15 . 경 이 사건 임차 부분 을 인 도 받 아 같 은 달 17 . 전입 신고 를 마쳤 다 . 라 . 원고 는 2004 . 6 . 경 소외 인 과 사이 에 이 사건 임차 부분 에 관하 여 임차 보증금 은 40 , 000 , 000 원 으로 , 임대차 기간 은 2004 . 5 . 15 . 부터 2006 . 5 . 14 . 까지 로 각 정한 임대차 계약서 를 작성 하 고 , 2004 . 6 . 11 . 서울 중앙 지방 법원 동작 등 기소 제 3224 호 로 확정 일자 를 받 았 는데 , 임차 보증금 40 , 000 , 000 원 과 이미 지급 한 15 , 500 , 000 원 의 차액 인 24 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 지급 하 지 않 았 다 . 마 . 피고 의 신청 에 의하 여 2004 . 7 . 8 . 서울 중앙 지방 법원 2004 타경 24527 호 로 이 사건 임차 부분 에 관한 부동산 임 의 경매 개시 결정 이 내려져 , 같 은 달 15 . 같 은 법원 동작 등 기소 접수 제 28748 호 로 임의 경매 개시 결정 등기 가 경료 되 었 다 . 바 . 위 임의 경매 사건 에서 배당 법원 은 2005 . 11 . 22 . 집행 비용 을 공제 한 나머지 실제 배당 할 금액 109 , 786 , 806 원 을 가지 고 , 1 순위 로 교부 권 자 ( 당해 ) 인 동작 구청장 에게 239 , 910 원 , 2 순위 로 채권자 인 피고 에게 108 , 000 , 000 원 을 , 3 순위 로 임차인 ( 확정 ) 인 원고 에게 1 , 546 , 896 원 을 각 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑제 1 호 증 내지 갑제 4 호 증 , 을제 1 호 증 , 을제 2 호 증 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 청구원인 에 대한 판단 가 . 원고 는 이 사건 청구원인 으로 , 원고 는 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 피고 보다 우선 하 여 임차 보증금 1 , 550 만 원 을 우선 배당 받 아야 함 에 도 , 위 배당표 는 피고 를 원고 보다 우선 하 여 배당 하 였으므로 위법 하 다고 주장 하 고 , 이 에 대하 여 피 고는 , 원고 가 가장 임차인 에 불과 하 므로 위 배당표 는 적법 하 다고 다툰다 . 나 . 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에서 임차인 이 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 소액 임차인 의 경우 그 임차 보증금 이 비록 소액 이 라고 하 더라도 그 에게 는 큰 재산 이 므로 적어도 소액 임차인 의 경우 에 는 다른 담보 권 자 의 지위 를 해 하 게 되 더라도 그 보증금 의 회수 를 보장 하 는 것 이 타당 하 다는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다 ( 대법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 참조 ) . 다 . 돌이켜 이 사건 에서 보 건대 , 이 사건 임대차 계약 은 애초 에 원고 와 소 외인 이 전세금 을 70 , 000 , 000 원 으로 정하 여 전세 계약 을 체결 하 고 전입 신고 까지 하 였으나 소외 인 이 약정 과 는 달리 피고 의 근저당 채무 를 변제 하 지 않 자 , 이 사건 임차 부분 에 관하 여 법원 의 경매 가 개시 될 것 임 을 짐작 한 원고 가 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 을 주된 목적 으로 체결 된 것 으로 보 아야 할 것 이 므로 , 원고 가 현실 적 으로 이 사건 임차 부분 에 입주 하 여 거주 하 였 다 하 더라도 원고 는 주택 임대차 보호법 상 의 보호 대상 인 소액 임차인 이 라고 할 수 없 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 원고 의 이 사건 청구 는 이유 없 으므로 이 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 목록 생략 ] 판사 정도 성 대법원 2005 . 5 . 13 . 선고 2003 다 50771 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2005 . 6 . 15 . ( 228 ) , 935 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 채무자 가 채무 초과 상태 에서 채무자 소유 의 유일 한 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 의 소액 보증금 최우선 변제 권 보호 대상 인 임차권 을 설정 해 준 행위 가 사해행위 취소 의 대상 이 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 8 조 의 소액 보증금 최우선 변제 권 보호 대상 인 임차권 을 설정 해 준 행위 가 사해 행위 인 경우 , 수익자 인 임차권 자 의 선의 의 판단 기준 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 8 조 의 소액 보증금 최우선 변제 권 은 임차 목적 주택 에 대하 여 저당권 에 의하 여 담보 된 채권 , 조세 등 에 우선 하 여 변제 받 을 수 있 는 일종 의 법정 담보물 권 을 부여 한 것 이 므로 , 채무자 가 채무 초과 상태 에서 채무자 소유 의 유일 한 주택 에 대하 여 위 법조 소정 의 임차권 을 설정 해 준 행위 는 채무 초과 상태 에서 의 담보 제공 행위 로서 채무자 의 총재산 의 감소 를 초래 하 는 행위 가 되 는 것 이 고 , 따라서 그 임차권 설정 행위 는 사해행위 취소 의 대상 이 된다고 할 것 이 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 8 조 의 소액 보증금 최우선 변제 권 보호 대상 인 임차권 을 설정 해 준 행위 가 사해 행위 인 경우 , 채무자 의 악의 는 추정 되 는 것 이 고 , 수익자 인 임차인 의 악의 또한 추정 된다고 할 것 이 나 , 다만 위 법조 소정 의 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 선행 의 담보 권 자 등 에 우선 하 여 소액 보증금 을 회수 할 수 있 도록 한 입법 취지 에 비추 어 보 면 , 위 법조 소정 의 임차권 을 취득 하 는 자 는 자신 의 보증금 회수 에 대하 여 상당 한 신뢰 를 갖 게 되 고 , 따라서 임대인 의 채무 초과 상태 여부 를 비롯 하 여 자신 의 임대차 계약 이 사해행위 가 되 는지 에 대하 여 통상 적 인 거래 행위 때 보다 는 주의 를 덜 기울이 게 될 것 이 므로 , 수익자 인 임차인 의 선의 를 판 단함 에 있 어서 는 실제로 보증금 이 지급 되 었 는지 , 그 보증금 의 액수 는 적정 한지 , 등기 부상 다수 의 권리 제한 관계 가 있 어서 임대인 의 채무 초과 상태 를 의심 할 만 한 사정 이 있 었 는데 도 굳이 임대차 계약 을 체결 할 사정 이 있 었 는지 , 임대인 과 친 인척 관계 등 특별 한 관계 는 없 는지 등 을 종합 적 으로 고려 하 여 논리 와 경험칙 을 통하 여 합리 적 으로 판단 하 여야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 406 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 8 조 [ 2 ] 민법 406 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2003 . 9 . 5 . 선고 2001 다 66291 판결 ( 공 2003 하 , 2004 ) [ 2 ] 대 법원 2001 . 4 . 24 . 선고 2000 다 41875 판결 ( 공 2001 상 , 1198 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 기술신용보증기금 ( 소송대리인 변호사 정근 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 지법 2003 . 9 . 4 . 선고 2003 나 18967 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 중앙 지방 법원 합의부 에 환송 한다 . 【 이유 】 1 . 인정 되 는 사실 원심 이 제 1 심판 결 을 인용 하 여 적법 하 게 인정 한 사실 과 기록 에 의하 면 , 원고 는 1999 . 5 . 15 . 소외 1 ( 이하 ' 채무자 ' 라 한다 ) 등 의 연대보증 하 에 소외 주식회사 마이미 와 의 사이 에 , 위 소외 회사 가 금융 기관 으로부터 대출 받 는 금원 에 대하 여 판시 와 같 은 두 건 의 원리금 채무 이행 보증 계약 을 체결 하 였 고 , 1999 . 10 . 경 서울 남부 지방 법원 99 카단 29506 호 로 채무자 에 대한 사전 구상권 의 일환 으로 청구 금액 을 3 억 1 , 000 만 원 으로 하 여 채무자 소유 의 이 사건 아파트 에 대한 가압류 신청 을 하 여 1999 . 10 . 12 . 이 사건 아파트 에 가압류 등기 가 등재 된 사실 , 그 후 원고 는 채무자 를 상대 로 서울 중앙 지방 법원 2000 가합 ( 사건 번호 1 생략 ) 호로 구 상금 청구 소송 을 제기 하 여 2001 . 11 . 22 . " 채무자 는 원고 에게 206 , 957 , 764 원 및 그 중 155 , 565 , 434 원 에 대한 지연 손해금 을 지급 하 라 . " 는 취지 의 원고 승소 판결 을 선고 받 았 고 , 그 무렵 위 판결 이 확정 된 사실 , 한편 이 사건 아파트 에 관하 여 1988 . 12 . 24 . 근저당 권 자 한국 주택은행 , 채권 최고액 720 만 원 의 근저당 권 설정 등기 , 1992 . 4 . 6 . 근저당 권 자 한국 주택은행 , 채권 최고액 720 만 원 의 근저당 권 설정 등기 , 1994 . 9 . 9 . 근저당 권 자 한국 주택은행 , 채권 최고액 2 , 540 만 원 의 근저당 권 설정 등기 , 1999 . 3 . 15 . 근저당 권 자 주식회사 국민은행 , 채권 최고액 2 , 400 만 원 의 근저당 권 설정 등기 , 1999 . 9 . 28 . 근저당 권 자 소외 2 , 채권 최고액 5 천만 원 의 근저당 권 설정 등기 , 1999 . 10 . 9 . 청구 금액 1 억 4 천만 원 의 채권자 신용보증기금 의 가압류 등기 , 2000 . 10 . 19 . 국가 에 의한 체납 처분 으로서 의 압류 등기 가 각 경료 되 어 있 었 던 사실 , 위 한국주택은행 은 2001 . 9 . 경 위 각 근저당 권 에 기하 여 이 사건 아파트 에 관하 여 임의 경매 신청 을 하 여 서울 북부 지방 법원 ( 이하 ' 경매 법원 ' 이 라 한다 ) 2001 타경 ( 사건 번호 2 생략 ) 호로 부동산 임 의 경매 절차 가 진행 되 었 는데 , 그 배당 절차 에서 피 고 는 이 사건 아파트 의 방 1 개 를 보증금 1 , 500 만 원 에 임차 한 임차인 으로서 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 1 , 200 만 원 의 최우선 변제 권 이 있 음 을 전제 로 배당 요구 를 하 면서 채무자 와 의 사이 에 체결 된 2000 . 11 . 18 . 자 임대차 계약서 를 제출 하 였 고 , 경매 법원 은 2002 . 10 . 17 . 실시 된 배당기 일 에 배당금 105 , 627 , 623 원 을 배 당함 에 있 어 피고 를 소액 임차인 으로서 1 순위 로 하 여 1 , 200 만 원 을 , 한국 주택은행 을 2 순위 로 하 여 30 , 071 , 497 원 을 , 국민은행 을 3 순위 로 하 여 23 , 820 , 821 원 을 , 종로 세무서 를 4 순위 로 하 여 6 , 342 , 490 원 을 , 원고 를 가압류 권 자 로서 5 순위 로 하 여 23 , 003 , 939 원 을 , 신용보증기금 을 원고 와 같 은 5 순위 로 하 여 10 , 388 , 876 원 을 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 한 사실 을 인정 할 수 있 다 . 2 . 원심 의 판단 원고 가 위 인정 사실 을 바탕 으로 , 피고 는 가장 임차인 이 고 , 또한 채무자 가 채무 초과 상태 에서 그 의 유일 한 재산 인 이 사건 아파트 를 피 고 에게 임대 한 것 은 사해행위 라고 주장 하 면서 피고 에게 배당 된 금원 을 전부 삭제 하 고 , 그 금원 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 여야 한다고 주장 함 에 대하 여 , 원심 은 1 심판 결 을 인용 하 여 , 피고 가 이 사건 아파트 에 관한 가장 임차인 이 라는 사실 을 인정 할 증거 가 없 고 , 나아가 채무자 와 피고 사이 에 체결 된 이 사건 아파트 에 관한 2000 . 11 . 18 . 자 임대차 계약 이 사해행위 가 되 기 위해서 는 채무자 의 재산 처분 행위 에 의하 여 그 재산 이 감소 되 어 채권 의 공동 담보 에 부족 이 생기 거나 이미 부족 상태 에 있 는 공동 담보 가 한층 더 부족 하 게 되 어야 할 것 인 바 , 채무자 가 피고 에게 이 사건 아파트 를 임차 보증금 1 , 500 만 원 으로 정하 여 임차 한 것 을 일컬 어 채무자 의 총재산 에 감소 를 초래 한 행위 로 보 기 는 어려울 뿐 만 아니 라 , 또한 채무자 및 피고 에게 원고 등 일반 채권자 들 을 해 한다는 사해 의사 로서 위 임대차 계약 을 체결 하 였 다고 보 기 어렵 다는 이유 로 원고 의 주장 을 배척 하 였 다 . 3 . 대법원 의 판단 주택 임대차 보호법 제 8 조 의 소액 보증금 최우선 변제 권 은 임차 목적 주택 에 대하 여 저당권 에 의하 여 담보 된 채권 , 조세 등 에 우선 하 여 변제 받 을 수 있 는 일종 의 법정 담보물 권 을 부여 한 것 이 므로 ( 대법원 2003 . 9 . 5 . 선고 2001 다 66291 판결 참조 ) , 채무자 가 채무 초과 상태 에서 채무자 소유 의 유일 한 주택 에 대하 여 위 법조 소정 의 임차권 을 설정 해 준 행위 는 채무 초과 상태 에서 의 담보 제공 행위 로서 채무자 의 총재산 의 감소 를 초래 하 는 행위 가 되 는 것 이 고 , 따라서 그 임차권 설정 행위 는 사해행위 취소 의 대상 이 된다고 할 것 이 다 . 한편 , 채무자 의 악의 는 추정 되 는 것 이 고 , 수익자 인 임차인 의 악의 또한 추정 된다고 할 것 이 나 ( 대법원 2001 . 4 . 24 . 선고 2000 다 41875 판결 등 참조 ) , 다만 위 법조 소정 의 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 선행 의 담보 권 자 등 에 우선 하 여 소액 보증금 을 회수 할 수 있 도록 한 입법 취지 에 비추 어 보 면 , 위 법조 소정 의 임차권 을 취득 하 는 자 는 자신 의 보증금 회수 에 대하 여 상당 한 신뢰 를 갖 게 되 고 , 따라서 임대인 의 채무 초과 상태 여부 를 비롯 하 여 자신 의 임대차 계약 이 사해행위 가 되 는지 에 대하 여 통상 적 인 거래 행위 때 보다 는 주의 를 덜 기울이 게 될 것 이 므로 , 수익자 인 임차인 의 선의 를 판 단함 에 있 어서 는 실제로 보증금 이 지급 되 었 는지 , 그 보증금 의 액수 는 적정 한지 , 등기 부상 다수 의 권리 제한 관계 가 있 어서 임대인 의 채무 초과 상태 를 의심 할 만 한 사정 이 있 었 는데 도 굳이 임대차 계약 을 체결 할 사정 이 있 었 는지 , 임대인 과 친 인척 관계 등 특별 한 관계 는 없 는지 등 을 종합 적 으로 고려 하 여 논리 와 경험칙 을 통하 여 합리 적 으로 판단 하 여야 할 것 이 다 . 그런데 기록 에 의하 면 , 이 사건 주택 은 방 이 두 개 인데 , 채무자 는 그 처 인 소외 3 , 1984 년 생 인 딸 소외 4 , 1987 년 생 인 아들 소외 5 와 함께 이 사건 아파트 에 거주 하 고 있 으며 , 한 편 피 고 는 1977 년 생 의 여자 인 바 , 그렇 다면 채무자 는 피고 에게 방 하나 를 임대 해 주 고 자신 의 가족 4 명 이 방 하나 를 사용 하 였 다는 것 이 고 , 또한 성년 의 여자 인 피고 도 위 와 같 은 아파트 에 1 , 500 만 원 이나 되 는 보증금 을 지급 하 고 임대차 계약 을 체결 하 였 다는 것 인데 이 는 경험칙 상 이례 적 인 것 으로 보이 는 점 , 피고 가 이 사건 임대차 계약 을 체결 할 때 이미 이 사건 아파트 에 는 여러 건 의 근저당 권 과 가압류 등 기 및 체납 처분 이 되 어 있 었 으며 , 피 고 도 이 사건 임대차 계약 을 체결 할 때 여러 건 의 근저당 권 이 설정 되 어 있 다는 것 을 알 았 으면서 도 소액 보증금 의 보호 한도 인 1 , 200 만 원 을 넘 는 금원 을 지급 한 점 , 피고 는 자신 의 보증금 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 전액 보호 되 므로 다수 의 근저당 권 에 도 불구 하 고 임대차 계약 을 체결 하 였 다고 주장 하나 , 이 사건 임대차 계약 체결 시인 2000 . 11 . 에 는 소액 보증금 의 보호 범위 가 3 , 000 만 원 이하 의 임차인 중 1 , 200 만 원 한도 였 고 , 2001 . 9 . 15 . 부터 비로소 4 , 000 만 원 이하 의 임차인 중 1 , 600 만 원 한도 까지 확대 되 었 으므로 , 이 사건 임대차 계약서 의 작성 일자 인 2000 . 11 . 18 . 에 는 자신 의 보증금 1 , 500 만 원 전액 이 보호 될 것 이 라는 신뢰 를 가질 근거 가 없 는 점 , 피고 는 자신 이 2000 . 12 . 에 점유 를 취득 하 였 다고 주장 하 였으나 , 경매 법원 의 명 을 받 은 집행관 이 2001 . 9 . 24 . 이 사건 아파트 의 현황 을 조사 할 때 채무자 는 피고 의 보증금 이 1 , 200 만 원 이 고 점유 개시 일자 가 2000 . 10 . 이라고 하 여 , 피고 가 주장 하 는 임대차 계약 일 로부터 불과 10 개월 이 지난 후 인데 도 피고 가 점유 를 개시 한 때 가 가을 인지 , 겨울 인지 , 보증금 이 얼마 인지 조 차 정확히 진술 하 지 못한 점 , 다른 한편 위 소외 2 는 채무자 의 처남 ( 처 인 소외 3 의 오빠 ) 으로서 , 위 소외 2 명의 의 근저당 권 은 원고 가 제기 한 사해행위 취소 소송 의 결과 사해행위 로서 말소 되 었 으며 , 피고 는 자신 이 근무 하 던 직장 의 사람 을 통하 여 이 사건 아파트 를 소개 받 았 다고 진술 하 여 마치 이 사건 임대차 계약 전 에 는 채무자 나 그 처 인 소외 3 을 몰랐 던 것 처럼 주장 하 고 있 으나 , 피고 는 채무자 의 처 와 친척 관계 가 있 는 것 으로 보이 는 점 등 경험칙 상 피고 가 진정한 임차인 인지 에 대하 여 의심 의 여지 가 있 고 , 이러 한 사정 하 에서 는 수익자 인 피고 의 악의 에 대한 추정 이 번복 되 었 다고 보 기 어렵 다고 할 것 이 다 . 결국 , 원심 의 판단 에 는 사해행위 취소권 의 법리 를 오해 한 위법 이 있 다고 할 것 이 므로 , 이 점 을 지적 하 는 상고 이유 의 주장 은 정당 하 기 에 이 를 받아들인다 . 4 . 결 론 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 이 를 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이강국 ( 재판장 ) 유지담 ( 주심 ) 배기원 대법원 2002 . 3 . 12 . 선고 2000 다 24184 , 24191 판결 [ 임대차 보증금 · 건물 명도 ] [ 공 2002 . 5 . 1 . ( 153 ) , 845 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 가장 임대차 의 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 유무 ( 소극 ) [ 2 ] 사회 통념 상 독립 한 건물 이 라고 볼 수 있 는 미등기 건물 의 건축주 명의 변경 과 소유 권 의 원시 취득자 ( = 원래 의 건축주 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 임대차 는 임차인 으로 하여금 목적물 을 사용 · 수익 하 게 하 는 것 이 계약 의 기본 내용 이 므로 , 채권자 가 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 을 취득 하 는 방법 으로 기존 채권 을 우선 변제 받 을 목적 으로 주택 임대차 계약 의 형식 을 빌려 기존 채권 을 임대차 보증금 으로 하 기 로 하 고 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마침 으로써 주택 임대차 로서 의 대항력 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 었 을 뿐 실제 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 할 목적 을 갖 지 아니 한 계약 은 주택 임대차 계약 으로서 는 통정허위표시 에 해당 되 어 무효 라고 할 것 이 므로 이 에 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 대항력 을 부여 할 수 는 없 다 . [ 2 ] 미완성 의 건물 이 라도 사회 통념 상 독립 한 건물 이 라고 볼 수 있 는 형태 와 구조 를 갖추 고 있 는 건물 의 경우 에 는 그 당시 의 건축주 가 건물 을 타 에 매도 한 후 건축주 명의 변경 절차 를 마쳤 다 하 더라도 원래 의 건축주 가 건물 을 원시 취득 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 108 조 , 제 618 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 [ 2 ] 민법 제 99 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 ( 공 2001 하 , 1362 ) 대 법원 2002 . 1 . 8 . 선고 2001 다 47535 판결 ( 2002 상 , 448 ) [ 2 ] 대 법원 1984 . 6 . 26 . 선고 83 다카 1659 판결 ( 공 1984 , 1280 ) 대 법원 1993 . 4 . 23 . 선고 93 다 1527 , 1534 판결 ( 공 1993 상 , 1534 ) 대 법원 1997 . 5 . 9 . 선고 96 다 54867 판결 ( 공 1997 상 , 1727 ) 대 법원 1998 . 9 . 22 . 선고 98 다 26194 판결 ( 공 1998 하 , 2566 ) 【 전 문 】 【 원고 ( 반소 피고 ) , 상고인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 변호사 안용득 ) 【 피고 ( 반소 원고 ) , 피상 고인 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 변호사 김상원 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2000 . 4 . 25 . 선고 99 나 58909 , 589 16 판결 【 주문 】 원심 판결 중 반소 청구 에 관한 부분 을 모두 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 원고 ( 반소 피고 ) 들 의 나머지 상고 를 기각 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 본다 . 1 . 본소 청구 에 관한 부분 에 대하 여 임대차 는 임차인 으로 하여금 목적물 을 사용 · 수익 하 게 하 는 것 이 계약 의 기본 내용 이 므로 ( 민법 제 618 조 참조 ) , 채권자 가 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 을 취득 하 는 방법 으로 기존 채권 을 우선 변제 받 을 목적 으로 주택 임대차 계약 의 형식 을 빌려 기존 채권 을 임대차 보증금 으로 하 기 로 하 고 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마침 으로써 주택 임대차 로서 의 대항력 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 었 을 뿐 실제 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 할 목적 을 갖 지 아니한 계약 은 주택 임대차 계약 으로서 는 통정허위표시 에 해당 되 어 무효 라고 할 것 이 다 . 원심 은 , 원고 ( 반소 피 고 , 이하 ' 원고 ' 라고 한다 ) 들 이 주택 임대차 보호법 소정 의 대항력 있 는 임차인 임 을 전제 로 임차주 택 의 양수인 인 피고 ( 반소 원고 , 이하 ' 피 고 ' 라고 한다 ) 들 에게 임차 주택 의 명도 와 동시 에 임차 보증금 의 반환 을 구하 는 이 사건 본소 청구 에 대하 여 그 채용 증거 에 의하 여 원고 1 은 소외 1 을 대리 한 소외 2 와 사이 에 1997 . 8 . 14 . 위 소외 1 이 건축주 로 되 어 있 는 그 판시 미등기 의 다 가구 용 단독 주택 ( 이하 ' 이 사건 건물 ' 이라고 한다 ) 의 3 층 119 . 70 ㎡ 를 임차 보증금 100 , 000 , 000 원 , 임차 기간 1997 . 8 . 18 . 부터 12 개월 로 정하 여 임차 하 기 로 하 는 임대차 계약 과 , 원고 2 의 승낙 하 에 그녀 의 명의 로 건물 1 층 4 가구 합계 142 . 05 ㎡ 를 임차 보증금 180 , 000 , 000 원 , 임차 기간 은 정함 이 없이 임차 하 기 로 하 는 임대차 계약 을 각 체결 하 면서 , 위 임차 보증금 합계 금 280 , 000 , 000 원 은 원고 1 의 위 소외 2 에 대한 종래 의 대여금 채권 으로 대체 하 기 로 약정 한 사실 , 원고 들 은 1997 . 8 . 16 . 이 사건 건물 로 그 주민 등록 전입 신고 를 각 마치 고 , 원고 1 은 같 은 달 18 . 경 위 소외 2 로부터 이 사건 건물 3 층 과 1 층 4 가구 의 열쇠 를 건네 받 아 원고 1 이 이 사건 건물 의 3 층 을 , 원고 2 가 그 1 층 을 각 점유 하 고 있 는 사실 , 피고 들 은 1997 . 8 . 경 이 사건 건물 및 그 대지 를 위 소외 1 로부터 매수 하 여 같 은 해 9 . 5 . 대지 에 관한 소유 권 이전 등기 를 경료 받 고 , 같 은 달 9 . 미완 공인 이 사건 건물 에 대한 건축주 명의 를 위 소외 1 로부터 피고 들 공동 명의 로 변경 하 는 절차 를 마친 사실 을 인정 한 후 , 원고 들 이 위 임대차 계약 으로 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 2 항 에서 말 하 는 임대 주택 의 양수인 인 피고 들 에게 대항 할 수 있 는지 여부 에 관하 여 그 판시 와 같 은 원고 1 과 소외 2 의 채권 채무 관계 , 위 원고 가 이 사건 임대차 계약 을 체결 한 동기 및 경위 , 당시 이 사건 건물 의 공사 현황 및 원고 들 의 점유 실태 , 피고 들 이 이 사건 건물 을 매수 할 당시 의 정황 , 특히 원고 1 부부 의 직업 , 직장 , 사회 경제 적 신분 등 에 비추 어 볼 때 , 원고 들 이 이 사건 임대차 계약 을 체결 하 고 이 를 인도 받 은 목적 은 단지 주택 임대차 보호법 에 따라 대항력 을 취득 하 는 방법 으로 원고 1 의 위 소외 2 에 대한 채권 을 담보 하 기 위하 여 외견상 주택 임대차 보호법 에서 정한 임대차 계약 의 체결 과 주택 의 인도 라는 형식 만 을 갖추 기 위한 데 있 을 뿐 실제로 주택 의 사용 · 수익 을 위한 것 이 아니 므로 , 그러 한 원고 들 에게 위 법 소정 의 대항력 을 부여 하 여 보호 할 가치 가 없 다는 이유 로 청구 를 배척 하 였 다 . 관련 증거 및 기록 에 비추 어 살펴보 면 원심 의 위 와 같 은 인정 은 정당 하 고 , 원심 인정 의 사실 관계 에 의하 면 이 사건 주택 임대차 계약 은 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 하 기 위한 것 이 아니 라 기존 채권 을 우선 변제 받 을 목적 으로 주택 임대차 계약 의 형식 을 빌려 기존 채권 을 임대차 보증금 으로 하 기 로 하 고 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마침 으로써 주택 임대차 보호법 소정 의 대항력 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 기 위하 여 체결 된 것 이 라 할 것 이 므로 , 이 는 주택 임대차 계약 으로서 는 통정허위표시 에 해당 되 어 무효 라고 할 것 이 어서 이 에 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 대항력 을 부여 할 수 는 없 다고 할 것 인 바 , 같 은 취지 의 원심 의 판단 은 정당 하 고 , 원심 판결 에 채 증 법칙 에 위반 하 여 사실 을 오인 하 거나 대항력 있 는 주택 임차권 의 범위 및 효력 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 이 부분 상고 이유 는 받아들일 수 없 다 . 2 . 반소 청구 에 관한 부분 에 대하 여 원심 은 , 피고 들 이 이 사건 건물 의 소유자 임 을 전제 로 원고 들 에게 그 점유 부분 의 명도 를 구하 는 이 사건 반소 청구 에 대하 여 피고 들 이 1997 . 8 . 경 이 사건 건물 을 건축 주인 소외 1 로부터 매수 하 여 1997 . 9 . 9 . 그 공동 명의 로 건축 주명 의 변경 절차 를 마침 으로써 이 사건 건물 의 소유자 가 되 었 다는 이유 로 이 를 인용 하 였 다 . 그러나 원심 의 이 부분 판단 은 그대로 수긍 할 수 없 다 . 미완성 의 건물 이 라도 사회 통념 상 독립 한 건물 이 라고 볼 수 있 는 형태 와 구조 를 갖추 고 있 는 건물 의 경우 에 는 그 당시 의 건축주 가 건물 을 타 에 매도 한 후 건축주 명의 변경 절차 를 마쳤 다 하 더라도 원래 의 건축주 가 건물 을 원시 취득 한다고 할 것 인 바 ( 대법원 1997 . 5 . 9 . 선고 96 다 54867 판결 , 1998 . 9 . 22 . 선고 98 다 26194 판결 등 참조 ) , 원심 이 적법 하 게 인정 한 바 에 의하 면 , 피고 들 이 원래 의 건축 주인 소외 1 로부터 이 사건 건물 을 매수 한 1997 . 8 . 경 에 는 이 사건 건물 의 바닥 마감 공사 , 씽 크 대 , 수도 설비 , 양쪽 베란다 새시 , 도배 등 공사 가 미처 마무리 되 지 아니한 상태 이 기 는 하나 전체 공정 의 95 % 가량 이 마쳐 진 상태 였 다는 것 이 고 , 기록 에 의하 면 그 당시 이 사건 건물 은 골조 , 벽 , 지붕 , 창호 공사 등 이 모두 마무리 되 어 있 었 음 을 알 수 있 으므로 , 이 사건 건물 은 1997 . 8 . 경 사회 통념 상 독립 한 건물 이 라고 볼 수 있 는 형태 와 구조 를 갖추 고 있 었 다고 할 것 이 다 . 그렇 다면 위 소외 1 이 1997 . 8 . 경 이 사건 건물 을 피고 들 에게 매도 한 후 1997 . 9 . 9 . 건축주 명의 를 변경 하 여 주 었 다 하 더라도 원래 의 건축 주인 소외 1 ( 이 사건 에서 는 건축 관계 의 실질 에 따라 그 아버지 인 소외 2 에게 소유 권 이 있 다고 볼 여지 도 충분히 있 다 . ) 가 이 사건 건물 을 원시 취득 하 였 다 할 것 이 어서 , 이 사건 건물 을 매수 한 피고 들 로서 는 소외 1 또는 소외 2 로부터 이 사건 건물 에 관하 여 소유 권 이전 등기 를 경료 받 지 아니하 는 한 이 사건 건물 의 소유 권 을 취득 할 수 없 음 은 민법 제 186 조 의 규정 상 당연 하 다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 이 사회 통념 상 독립 한 건물 이 라고 볼 수 있 는 이 사건 건물 에 관하 여 피고 들 이 건축주 명의 변경 절차 를 마친 것 만 으로 소유 권 을 취득 하 였 다고 보 았 으니 , 원심 에 는 건물 에 관한 원시 취득 의 법리 와 부동산 물권 변동 요건 으로서 의 등기 , 미등기 건물 의 건축주 명의 변경 의 효력 에 관한 법리 를 오해 함 으로써 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 것 이 다 ( 피고 들 은 , 가사 소외 1 이 이 사건 건물 을 원시 취득 하 였 다고 하 더라도 피고 들 의 이 사건 건물 에 대한 명도 청구 는 원시 취득자 인 소외 1 을 대위 하 는 취지 가 포함 되 었 으므로 원심 의 위 와 같 은 잘못 은 판결 에 영향 을 미치 지 않 는다고 주장 하나 , 피고 들 은 이 사건 건물 이 피고 들 의 소유 임 을 전제 로 하 여 원고 들 에게 명도 를 구하 였을 뿐 이 므로 거기 에 소외 1 을 대위 하 여 명도 를 구하 는 취지 가 포함 되 었 다고 볼 수 없 고 , 가사 그 와 같 은 취지 가 포함 된 것 으로 볼 수 있 다고 하 더라도 원고 들 의 이 사건 건물 중 일부 에 대한 점유 는 앞서 본 바 와 같이 채권 담보 를 위한 것 인데 , 기록 에 의하 면 그 와 같 은 담보 목적 이 소멸 되 었 다고 보이 지 아니하 므로 소외 1 로서 도 원고 들 에게 위 점유 부분 의 명도 를 구할 수 는 없 다고 할 것 이 어서 피고 들 의 위 와 같 은 주장 은 받아들일 수 없 다 ) . 따라서 이 점 을 지적 하 는 원고 들 의 상고 이유 의 주장 은 이유 있 다 . 3 . 그러므로 원심 판결 중 반소 청구 에 관한 부분 을 모두 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 고 , 원고 들 의 나머지 상고 를 기각 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 서성 ( 재판장 ) 이용우 배기원 ( 주심 ) 박재윤 대법원 2003 . 7 . 22 . 선고 2003 다 21445 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2003 . 9 . 1 . ( 185 ) , 1777 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 로서 의 우선변제권 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 었 을 뿐 실제 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 할 목적 을 갖 지 아니한 계약 에 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 주택 과 그 대지 에 관한 자기 의 공유지 분 을 다른 공유자 에게 명의 신탁 한 공동 소유자 로서 그 주택 의 일부분 을 사용 · 수익 해 오 던 자 가 그 주택 등 이 경매 되 는 경우 자기 의 지분 을 제 3 자 에게 대항 할 수 없 게 되 는 것 에 대비 하 여 다른 공유자 와 사이 에 임대차 계약서 를 작성 하 고 확정 일자 를 받 아 두 었 을 뿐 인 경우 에 는 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다고 한 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 로서 의 우선변제권 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 었 을 뿐 실제 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 할 목적 을 갖 지 아니한 계약 에 는 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 우선변제권 을 부여 할 수 없 다 . [ 2 ] 주택 과 그 대지 에 관한 자기 의 공유지 분 을 다른 공유자 에게 명의 신탁 한 공동 소유자 로서 그 주택 의 일부분 을 사용 · 수익 해 오 던 자 가 그 주택 등 이 경매 되 는 경우 자기 의 지분 을 제 3 자 에게 대항 할 수 없 게 되 는 것 에 대비 하 여 다른 공유자 와 사이 에 임대차 계약서 를 작성 하 고 확정 일자 를 받 아 두 었 을 뿐 인 경우 에 는 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다고 한 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 3 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 ( 공 2001 하 , 1362 ) 대 법원 2002 . 1 . 8 . 선고 2001 다 47535 판결 ( 2002 상 , 448 ) 대 법원 2002 . 3 . 12 . 선고 2000 다 24184 , 24191 판결 ( 공 2002 상 , 845 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 최세모 ) 【 피 고 , 상고인 】 주식회사 조흥은행 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 정평 담당 변호사 박연철 외 3 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2003 . 4 . 2 . 선고 2002 나 5955 1 판결 【 주문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 【 이유 】 1 . 원심 은 그 내세운 증거 들 에 의하 여 , 원고 와 소외 1 은 1982 . 경 서울 강서구 ( 주소 생략 ) 대지 ( 이하 ' 이 사건 대지 ' 라고 한다 ) 와 그 지상 건물 을 공동 으로 매수 하 여 소외 1 명의 로 소유 권 이전 등기 를 마친 사실 , 그 후 원고 와 소외 1 은 위 건물 을 철거 하 고 새로운 건물 을 신축 하 기 로 합의 한 후 건축 공사비 는 새로 신축 될 건물 의 전세 보증금 및 원고 와 소외 1 이 일부 씩 낸 돈 으로 충당 하 여 , 1986 . 경 에 2 층 주택 1 동과 3 층 주택 및 점포 1 동 ( 이하 ' 이 사건 건물 ' 이 라 한다 ) 을 완공 한 다음 1987 . 1 . 9 . 소외 1 의 명의 로 소유 권 보존 등기 를 마친 사실 , 소외 1 은 위 2 층 주택 중 1 층 에 거주 하 면서 이 사건 건물 에 대한 전세 , 월세 등 을 관리 하 였 고 , 원고 는 1988 . 10 . 경 위 2 층 주택 중 2 층 에 무상 으로 입주 하 여 1988 . 10 . 18 . 전입 신고 를 마친 사실 , 그러 던 중 원고 와 소외 1 은 이 사건 대지 및 건물 에 대한 소유관계 를 정산 하 기 로 합의 하 여 , 이 사건 대지 및 건물 을 소외 1 의 소유 로 하 되 , 원고 는 소외 1 로부터 1 억 5 천만 원 을 받 기 로 하 면서 , 그 지급 방법 으로 원고 가 거주 하 던 위 2 층 주택 중 2 층 을 보증금 1 억 5 천만 원 , 기간 1997 . 3 . 1 . 부터 24 개월 로 하 는 임대차 관계 로 전환 하 고 , 1999 . 5 . 12 . 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 은 다음 계속 거주 한 사실 , 한편 원고 는 소외 1 로부터 위 보증금 중 3 천만 원 을 원고 의 딸 결혼식 비용 으로 사용 하 기 위해 지급 받 은 사실 , 소외 1 은 2001 . 10 . 14 . 사망 한 사실 을 인정 한 다음 , 원고 는 이 사건 대지 및 건물 에 대한 정당 한 임차인 으로서 1988 . 10 . 18 . 전입 신고 를 마치 고 거주 하 면서 1999 . 5 . 12 . 확정 일자 를 받 았 으므로 , 주택 임대차 보호법 에 의해 보증금 잔액 1 억 2 천만 원 에 대하 여 후 순위 권리 자 인 피고 들 보다 우선 하 여 배당 받 을 수 있 는 우선변제권 이 있 다고 판단 하 였 다 . 2 . 그러나 원심 의 위 와 같 은 사실 인 정과 판단 은 다음 과 같 은 이유 에서 수긍 할 수 없 다 . ( 1 ) 원심 이 인정 한 임대차 계약 이전 의 사실 관계 에 의하 면 , 이 사건 대지 와 건물 은 원래 원고 와 소외 1 의 공동 소유 로서 , 원고 는 소외 1 과 의 약정 에 따라 자기 지분 에 관한 소유 명의 를 소외 1 에게 신탁 하 여 둔 것 인데 , 위 명의 신탁 약정 은 부동산 실권 리자 명 의 등기 에 관한 법률 소정 의 유예 기간 이 도과 함 으로써 무효 가 되 고 , 이 사건 대지 에 관한 소외 1 명의 의 소유 권 이전 등기 중 원고 의 지분 에 관한 부분 은 위 법률 제 4 조 제 2 항 단서 의 적용 여부 에 따라 그 효력 이 결정 되 며 , 이 사건 건물 에 관한 소외 1 명의 의 소유 권 보존 등기 중 원고 의 지분 에 관한 부분 은 무효 가 되 므로 ( 다만 , 제 3 자 에게 는 대항 하 지 못한다 ) , 1988 . 10 . 경 부터 위 2 층 주택 중 2 층 부분 에 거주 하 여 온 원고 로서 는 , 위 명의 신탁 약정 이 무효 로 되 기 이전 에 는 대내 적 공동 소유자 로서 위 2 층 부분 에서 거주 하 고 , 그 후 에 는 적어도 이 사건 건물 의 지분 을 원시 취득 한 공동 소유자 로서 위 2 층 부분 에서 거주 하 였 던 것 이 다 . ( 2 ) 원심 은 원고 와 소외 1 사이 의 임대차 계약 관계 를 인정 하 는 근거 로 임대차 계약서 ( 갑 제 2 호 증 의 2 ) 의 기재 와 소외 1 의 전처 ( 2000 . 11 . 14 . 협의 이혼 ) 인 제 1 심 증인 소외 2 의 증언 을 내세우 고 있 는 바 , 위 임대차 계약서 는 그 작성 일자 가 1997 . 3 . 1 . 로 되 어 있 고 , 위 소외 2 는 위 임대차 계약서 가 당시 에 작성 된 것 처럼 진술 하 고 있 다 . 그러나 원고 는 위 임대차 계약서 의 작성 경위 에 대하 여 , 이 사건 대지 와 건물 이 실질 적 으로 는 원고 와 소외 1 의 공동 소유 임 에 도 불구 하 고 그 등기 가 소외 1 단독 명의 로 되 어 있 음 을 기화 로 소외 1 이 원고 와 아무런 상의 도 없이 타 에 근저당 권 을 설정 하 여 주 고 대출 을 받 아 사용 하 는 등 동업 약정 을 위반 하 므로 원고 가 소외 1 에게 정산 을 요구 한 결과 1997 . 3 . 1 . 이 사건 대지 와 건물 의 시가 를 4 억 5 천만 원 으로 계산 한 다음 원고 의 지분 을 그 중 3 분 의 1 인 1 억 5 천만 원 으로 하 여 위 임대차 계약서 를 작성 한 것 이 라고 주장 하 고 있 는데 , 이 사건 건물 의 등기부 등본 ( 갑 제 2 호 증 ) 에 의하 면 , 소외 1 이 이 사건 대지 와 건물 에 관하 여 근저당 권 을 설정 하 여 준 것 은 1997 . 5 . 15 . 임 을 알 수 있 으므로 , 위 임대차 계약서 의 작성 일자 인 1997 . 3 . 1 . 경 에 는 원고 가 주장 하 는 바 와 같 은 정산 요구 사유 가 발생 하 지 않 았 을 뿐 만 아니 라 , 증인 소외 2 의 진술 에 의하 면 , 소외 1 은 자기 가 운영 하 던 주식회사 남양 종합 건설 주식회사 가 부도나 기 3 일 전 인 1999 . 5 . 12 . 원고 에게 확정 일자 를 받 으라고 알려 주 었 다는 것 인 바 , 사정 이 이러 하 다면 , 위 임대차 계약서 는 1997 . 3 . 1 . 이후 에 그 일자 를 소급 하 여 작성 된 것 이 아닌가 하 는 의심 이 짙 다 . ( 3 ) 또한 기록 에 의하 면 , 이 사건 대지 와 건물 에 관하 여 임의 경매 가 이루어진 2001 . 경 위 2 층 주택 중 1 층 부분 에 관한 정상 적 인 임차 보증금 이 5 , 000 만 원 에 불과 하 였음을 알 수 있 는 바 ( 갑 제 6 호 증 의 1 , 2 참조 ) , 원고 가 주장 하 는 바 와 같 은 사유 로 정산 을 마치 고 위 임대차 계약서 가 작성 된 것 이 라면 , 원고 가 위 2 층 주택 의 2 층 부분 에 관한 임차 보증금 으로 위 거래 시세 보다 훨씬 많 은 1 억 5 천만 원 을 소외 1 에게 지급 한 것 으로 처리 하 면서 , 소외 1 로부터 위 2 층 부분 의 적정 한 임차 보증금 을 초과 하 는 금원 에 관하 여 이자 를 받 지 않 고 저당권 을 설정 하 여 두 지 않 았 으며 , 더군다나 그 당시 위 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 아두 지 도 않 았 다는 것 은 경험칙 상 납득 할 수 없 다 . 나아가 증인 소외 2 는 , 원고 와 소외 1 이 1997 . 경 정산 을 할 때 에 소외 1 이 이 사건 대지 와 건물 에 관한 지분 소유 권 이전 등기 를 원고 에게 마쳐 주 지 않 은 이유 에 대하 여 , " 소외 1 이 원고 에게 조금 기다리 라고 하 고 , 원고 가 나중 에 는 억울 하 니까 만일 을 위해 전세 계약서 라도 쓰 자고 하 였으며 , 그렇게 라도 해야 무엇 이 남 을 것 같 아서 그렇 게 했 던 것 " 이라고 진술 하 고 있 다 . ( 4 ) 사정 이 이러 하 다면 , 원고 는 1997 . 3 . 1 . 소외 1 과 정산 을 마치 고 위 임대차 계약서 를 작성 한 것 이 아니 라 , 정산 이 마쳐 지 지 않 은 상태 에서 이 사건 건물 의 공동 소유자 로서 당연히 위 2 층 주택 중 2 층 부분 을 계속 사용 ㆍ수익해 오 던 중 , 이 사건 대지 와 건물 이 경매 되 는 경우 자기 의 지분 을 제 3 자 에게 대항 할 수 없 게 되 는 것 에 대비 하 여 , 위 임대차 계약서 를 작성 하 고 또 소외 1 운영 의 회사 가 부도나 기 직전 에 이 를 알 고 위 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 아 두 었 을 뿐 이 라고 봄 이 상당 한 바 , 이 와 같이 주택 임대차 로서 의 우선변제권 을 취득 한 것 처럼 외관 을 만들 었 을 뿐 실제 주택 을 주거 용 으로 사용 · 수익 할 목적 을 갖 지 아니한 계약 에 는 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 우선변제권 을 부여 할 수 없 는 것 이 다 ( 대법원 2002 . 3 . 12 . 선고 2000 다 24184 , 24191 판결 등 참조 ) . ( 5 ) 그럼에도 불구 하 고 , 원심 은 앞서 본 이유 만 으로 원고 가 우선 변제 권 을 가진 주택 임차인 에 해당 한다고 단정 하 였으니 , 거기 에 는 채 증 법칙 에 위배 하 였 거나 심리 를 다 하 지 아니하 고 주택 임대차 의 우선변제권 에 관한 법리 를 오해 함 으로써 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 아니할 수 없 다 . 이 점 을 지적 하 는 각 상고 이유 의 주장 은 이유 있 다 . 3 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이용우 ( 재판장 ) 서성 배기원 박재윤 ( 주심 ) ( 4 ) 대 지만 의 매각 대금 에서 최우선 변제 의 가부 소액 임차인 은 대지 와 주택 의 소유자 가 동일 한 경우 에 는 대 지만 의 매각 대금 에서 우선 변제 를 받 을 수 있 으며 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 . ( 대판 2007 . 6 . 21 . 2004 다 26133 ) 대지 와 주택 이 시기 를 달리 하 여 경매 된 느 경우 에 는 각 경매 절차 에서 우선 변제 를 받 을 수 있 다 . ( 주임 법 제 8 조 에 관한 질 의 회답 ; 재민 84 - 10 ) 대 법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 278 ; 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1080 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 , 임차인 이 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 미등기 또는 무허가 건물 도 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 이 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 미등기 주택 의 임차인 이 임차 주택 대지 의 환가 대금 에 대하 여 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다 . [ 3 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임 차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 [ 3 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) [ 2 ] 대 법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 ( 공 1987 , 708 ) [ 3 ] 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 ( 공 2001 하 , 2566 ) ( 변경 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 1 인 【 피 고 , 상고인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 법무법인 광장 담당 변호사 박준서 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2004 . 4 . 27 . 선고 2003 나 40653 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 같 은 법 ’ 이 라 한다 ) 제 3 조 의 2 제 2 항 은 , 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 그 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 면서 그 환가 대금 에 는 주택 뿐 아니 라 대지 의 환가 대금 도 포함 된다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 8 조 제 1 항 은 , 대항 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 보증금 중 일정액 ( 이하 ‘ 소액 보증금 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 는 한편 같 은 조 제 3 항 은 우선 변제 를 받 을 임차인 ( 이하 ‘ 소액 임차인 ’ 이 라 한다 ) 과 소액 보증금 의 범위 와 기준 을 대통령령 으로 정하 도록 위임 하 면서 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 뿐 아니 라 대지 를 포함 한 가액 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 정하 도록 규정 하 고 있 다 . 따라서 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 2 . 같 은 법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 ( 제 1 조 ) , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 ( 제 2 조 ) , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다고 해석 함 이 상당 하 다 ( 미등기 무허가 건물 의 양수인 에 대한 대항력 을 인정 한 대법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 참조 ) . 그런데 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 같 은 법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 위 에서 본 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 따라서 종전 에 미등기 주택 대지 의 환가 대금 에 대한 소액 임차인 의 우선변제권 에 관하 여 이 와 견해 를 달리 한 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 은 이 를 변경 하 기 로 한다 . 3 . 같 은 취지 에서 원심 이 , 이 사건 미등기 다 세대 주택 의 임차인 인 원고 들 은 피고 가 이 사건 대지 에 대한 근저당 권 을 설정 받 기 전 에 대항 요건 및 확정 일자 를 갖추 었 으므로 , 피고 의 근저당 권 에 기하 여 신청 된 이 사건 대지 에 관한 경매 절차 에서 원고 들 이 그 대지 의 환가 대금 으로부터 피고 의 채권 에 우선 하 여 보증금 을 배당 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 의 우선변제권 행사 요건 에 관한 법리 오해 의 위법 은 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법원장 이용훈 ( 재판장 ) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안 ( 주심 ) 안대희 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 고등 법원 2004 . 4 . 27 . 선고 2003 나 40653 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 화인 담당 변호사 이영범 외 1 인 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 법무법인 신화 담당 변호사 강명훈 ) 【 변론 종결 】 2004 . 3 . 30 . 【 제 1 심판 결 】 수원 지방 법원 성남 지원 2003 . 5 . 22 . 선고 2002 가단 7168 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 2 . 수원 지방 법원 성남 지원 2001 타경 1708 호 부동산 임 의 경매 신청 사건 에 관하 여 위 법원 이 2002 . 3 . 19 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 103 , 004 , 224 원 을 35 , 004 , 224 원 으로 변경 하 고 , 원고 1 에게 새로이 35 , 000 , 000 원 을 , 원고 2 에게 새로이 33 , 000 , 000 원 을 배당 하 는 것 으로 경정 한다 . 3 . 소송 총비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 주문 제 1 , 2 항 과 같 다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 미등기 건물 의 임대차 계약 ( 1 ) 소외 1 은 그 소유인 광주군 퇴촌면 ( 상세 지번 생략 ) 대 846 ㎡( 이하 이 사건 대지 라고 만 한다 ) 지상 에 그 명의 로 건축 허가 를 받 아 지상 4 층 으로 여러 채 의 다세대 주택 을 건축 하 면서 건물 의 마무리 공사 를 제외 한 대부분 의 공사 는 마쳤으나 아직 준공 검사 는 받 지 않 은 상태 임 에 도 이 를 타인 에게 임대 하 여 사전 입주 시켰 다 . ( 2 ) 그 과정 에서 원고 1 은 1997 . 2 . 26 . 소외 1 로부터 위 다 세대 주택 중 3 층 301 호 를 보증금 35 , 000 , 000 원 에 임차 하 여 위 보증금 을 지급 한 후 , 1997 . 3 . 1 . 입주 하 여 같 은 달 4 . 그 곳 으로 전입 신고 를 마치 고 같 은 달 8 . 위 임대차 계약서 에 확정 일자 까지 받 았 고 , 원고 2 또한 1997 . 2 . 경 소외 1 로부터 위 다 세대 주택 중 4 층 401 호 를 보증금 33 , 000 , 000 원 에 임차 하 여 위 보증금 을 지급 한 후 1997 . 2 . 27 . 입주 하 여 같 은 날 그 곳 으로 전입 신고 를 마치 고 1997 . 3 . 8 . 위 임대차 계약서 에 확정 일자 까지 받 았 다 . ( 3 ) 원고 들 이외 에 도 소외 2 , 3 , 4 가 위 다 세대 주택 의 101 호 , 402 호 를 각 임차 하 였으나 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 지 않 았 다 . 나 . 근저당 권 설정 한편 , 소외 1 은 1998 . 2 . 24 . 경 이 사건 대지 와 다 세대 주택 을 그 의 처 인 소외 5 에게 증여 하 여 이 사건 대지 에 관하 여 는 1998 . 2 . 25 . 위 증여 를 원인 으로 한 소유 권 이전 등기 를 경료 하 였 고 , 다 세대 주택 에 관하 여도 그 무렵 위 건축주 명의 를 소외 5 로 변경 시켰 는데 , 소외 5 는 1998 . 10 . 7 . 이 사건 대지 에 관하 여 소외 6 주식회사 를 채무자 로 하 고 피고 를 근저당 권 자 로 하 는 채권 최고액 240 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 였 다 . 다 . 임의 경매 및 배당 이의 ( 1 ) 피고 는 위 근저당 권 의 채무자 가 위 대출금 을 변제 하 지 아니하 자 이 사건 대지 에 관하 여 임의 경매 신청 을 하 였 고 , 위 신청 으로 개시 된 수원 지방 법원 성남 지원 2001 타경 1708 호 부동산 임 의 경매 사건 에서 , 위 법원 은 현황 조사 를 통하 여 이 사건 대 지상 에 는 4 층 빌라 가 신축 되 어 있 고 , 각 세대 의 임차인 들 로 는 원고 들 및 소외 2 , 3 , 4 가 있 음 을 확인 한 후 경매 절차 를 진행 하 였 는데 , 원고 2 는 2001 . 2 . 14 . , 원고 1 은 2001 . 2 . 15 . 각 배당 요구서 를 제출 하 였 다 . ( 2 ) 한편 이 사건 대지 는 최초 감정가 가 318 , 942 , 000 원 이 었 으나 , 2001 . 9 . 10 . 소외 7 에게 금 105 , 000 , 000 원 에 낙찰 되 었 다 . ( 3 ) 위 법원 은 배당기 일 인 2002 . 3 . 19 . 원고 들 에게 는 배당 을 전혀 하 지 아니한 채 위 대지 의 매각 대금 과 보증금 이자 에서 집행 비용 을 공제 한 103 , 004 , 224 원 전액 을 피 고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 였 고 , 이 에 원고 들 은 위 배당 부분 중 원고 들 배당 요구 금액 에 관하 여 이의 를 제기 하 고 2002 . 3 . 26 . 이 사건 소 를 제기 하 였 다 . ( 4 ) 위 다 세대 주택 은 준 공전 사전 입주 및 공사 미비 로 준공 허가 를 득하 지 못하 여 현재 까지 도 미등기 상태 로 남 아 있 다 . 【 인정 근거 】: 다툼 없 는 사실 , 갑 1 호 증 의 1 , 2 , 갑 2 내지 9 호 증 , 갑 10 호 증 의 1 내지 20 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 들 의 우선변제권 유무 에 대한 판단 가 . 당사자 들 의 주장 원고 들 은 , 「 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 」 고 규정 한 주택 임대차 보호법 제 3 조 2 제 2 항 ( 이하 ‘ 법 ’ 이라고 만 한다 ) 및 피 고 도 위 다 세대 주택 의 건축 사실 과 임차인 들 의 존재 를 충분히 알 고 있 는 상태 에서 위 근저당 권 을 설정 받 은 점 등 제반 정상 을 참작 하 여 보 면 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 들 인 원고 들 은 임차주 택 이 위치 한 위 대지 의 환가 대금 으로부터 근저당 권 자 인 피고 에 우선 하 여 각 보증금 의 전액 을 우선 변제 받 아야 한다고 주장 하 고 , 이 에 대하 여 피 고는 , 원고 들 이 거주 하 는 이 사건 건물 은 입찰 대상 목적물 이 아닐 뿐 만 아니 라 원고 들 과 같 은 미등기 주택 의 임차인 에게 까지 우선 변제 권 을 인정 할 경우 임차인 들 은 우선 변제 를 받 은 후 에 도 계속 미등기 주택 에 거주 할 수 있 는 반면 , 근저당 권 자 인 피고 는 예기 치 못한 손해 를 입 게 되 므로 부당 하 다고 다툰다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 이 사건 의 쟁점 이 사건 대지 의 소유자 이 면서 , 다 세대 주택 의 소유 권 을 원시 취득 한 것 으로 판단 되 는 소외 1 로부터 위 다 세대 주택 이 미등기 인 상태 에서 각 해당 주택 을 임차 하 여 법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 및 확정 일자 까지 갖춘 원고 들 이 , 미등기 인 위 다 세대 주택 이 아닌 이 사건 대지 에 관하 여 만 진행 된 경매 절차 에서 , 위 확정 일자 후 이 사건 대지 에 관하 여 근저당 권 을 설정 한 피고 보다 이 사건 대지 의 환가 대금 에서 우선 하 여 변제 를 받 을 수 있 는 지 의 여부 가 이 사건 의 쟁점 인 바 , 아래 에서 는 원 · 피고 의 위 주장 들 을 고려 하 되 , 각 논점 별 로 우선변제권 인정 여부 를 살펴본다 . 1 ) 주택 임차인 의 대지 환가 대금 에 관한 우선변제권 행사 가부 ( 가부 ) ① 법 제 3 조 2 제 2 항 은 “ 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 ” 고 규정 하 고 있 고 , 또한 주택 임차인 의 의사 와 는 관계없이 주택 에 관하 여 는 경매 가 신청 되 지 아니하 고 그 부지 인 대지 만 이 경매 신청 된 경우 또는 주택 과 대지 가 시기 를 달리 하 여 따로 경매 되 는 경우 에 도 대지 의 환가 대금 에서 우선 변제 를 받 을 수 있 으므로 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 및 대법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 참조 ) , 법 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 ( 이하 확정 일자 임차인 이 라고 만 한다 ) 은 임차주 택 의 환가 대금 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 에서 도 우선 변제 를 받 을 수 있 고 , 아울러 임차주 택 의 대지 만 에 관하 여 진행 된 경매 절차 에서 대지 의 환가 대금 에서 도 우선 변제 를 받 을 수 있 다고 할 것 이 다 . ② 위 와 같 은 확정 일자 임차인 의 우선변제권 이 임차 주택 이 미등기 일 경우 에 도 인정 되 는 지 의 여부 가 문제 되 는 바 , 법 제 2 조가 “ 그 적용 범위 에 관하 여 ' 이 법 은 주거 용 건물 ( 이하 " 주택 " 이 라 한다 ) 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 적용 한다 . " 라고 규정 하 고 있 으므로 위 법 은 대지 를 제외 한 건물 자체 에 대하 여 만 적용 이 있 고 , 나아가 법 제 3 조 제 2 항이 “ 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 ” 라고 규정 하 고 있 으므로 이 는 임차주 택 이 등기 가 된 후 경매 되 거나 공매 될 것 을 전제 로 한 것 이 며 , 또한 우선변제권 은 대항력 과 달리 경매 및 공매 를 전제 로 한 개념 이 므로 , 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 는 기본 적 으로 경매 나 공매 가 될 수 없 고 , 따라서 미등기 주택 의 임차인 에게 는 우선변제권 이 없 으며 , 임차 주택 에 관하 여 우선변제권 이 없 는 이상 대지 에 관하 여도 우선변제권 이 없 다는 견해 가 있 다 . ③ 그러나 , 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 법 상 의 각 규정 과 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 고 있 는 점 등 을 종합 적 으로 보 면 , 법 제 2 조 가 적용 범위 에 관하 여 정한 ' 주거 용 건물 ' 의 임대차 라 함 은 임차 목적물 중 건물 의 용도 가 점포 나 사무실 등 이 아닌 주거 용인 경우 의 임대차 를 뜻 하 는 것 일 뿐 이 지 , 법 의 적용 대상 을 대지 를 제외 한 건물 에 만 한정 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 고 , 따라서 위 ‘ 주거 용 건물 ’ 의 의미 는 건물 뿐 만 아니 라 그 부지 인 대지 까지 포함 한 보다 넓 은 의미 를 갖 는다고 봄 이 상당 하 므로 주택 의 일부 또는 전부 가 주거 용 건물 로 사용 되 는 한 에 있 어서 는 그 건물 뿐 만 아니 라 그 부지 인 대지 에 관하 여도 법 의 적용 이 가능 하 다고 할 뿐 만 아니 라 위 ‘ 주거 용 건물 ’ 은 사회 통념 상 건물 이 라고 판단 되 는 이상 본 건물 이 건 , 부속 건물 이 건 , 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 이 건 무허가 건물 이 건 , 등기 가 된 건물 이 건 미등기 건물 이 건 상관없 다고 할 것 이 고 , ‘ 주거 용 건물 ’ 을 위 와 같이 보 는 이상 , 법 제 3 조 2 제 2 항 의 규정 중 의 ‘ 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 ’ 의 취지 는 임차주 택 만 이 아니 라 대지 가 민사 집 행법 에 의한 경매 나 국세 징 수법 에 의한 공매 로 처분 될 경우 도 그 적용 이 있 는 것 으로 볼 수 있 으므로 , 대지 만 에 관하 여 경매 가 진행 된 경우 에 미등기 주택 의 확정 일자 임차인 에게 대지 환가 대금 의 우선변제권 을 인정 할 수 있 다 할 것 이 다 . 2 ) 임차인 의 보호 ① 사회 보장 적 견지 에서 정책 적 으로 주택 임차인 을 보호 하 여 국민 의 주거 안정 을 꾀하 고자 하 는 법 의 입법 취지 에 비추 어 , 미등기 주택 을 임차 하 는 경우 에 확정 임차인 으로서 는 주택 은 미등기 로 경매 에 회부 될 수 없 다고 하 더라도 대 지 만 은 경매 절차 에 회부 될 수 있 고 , 그 환가 대금 에서 법상 인정 되 는 우선변제권 에 기하 여 우선 적 으로 보증금 을 회수 할 수 있 으리라고 기대 한다고 봄 이 상당 하 므로 나 대지 상태 에서 근저당 권 을 설정 하 고 그 후 에 건축 된 미등기 건물 의 확정 임차인 과 는 달리 위 와 같 은 경우 의 확정 임차인 에 대하 여 는 그 기대 를 보호 함 이 타당 하 다 . 또한 , 위 와 같 은 경우 확정 임차인 이 대지 의 환가 대금 에서 배당 된 금원 을 지급 받 기 위하 여 는 미등기 주택 소유자 의 명도 확인서 가 필요 하 고 , 따라서 확정 임차인 이 대지 환가 대금 에서 우선 적 으로 변제 받 은 후 미등기 주택 에 계속 거주 하 는 것 은 불 가능 하 다고 할 것 이 므로 위 와 같 은 경우 의 확정 임차인 에게 대지 환가 대금 에 관한 우선변제권 을 부여 한다고 하 여 확정 임차인 을 지나치 게 보호 하 는 것 이 아니 라 할 것 이 다 . ② 또한 , 미등기 주택 의 확정 임차인 에게 대지 환가 대금 에 대한 우선변제권 을 부정 하 면 , 자력 이 없 는 미등기 주택 의 소유자 가 임차 기간 이 종료 하 였음에도 임차 보증금 의 반환 을 지체 하 고 있 는 경우 , 확정 임차인 으로서 는 임차 보증금 을 반환 받 을 방법 이 전혀 없 으므로 , 위 와 같 은 경우 의 확정 임차인 을 보호 하 기 위하 여도 미등기 주택 의 확정 임차인 에게 대지 환가 대금 에 대한 우선변제권 을 인정 할 필요 가 있 다 . 3 ) 담보 권 자 의 이익 침해 여부 미등기 주택 의 확정 임차인 에게 대지 환가 대금 에 관한 우선변제권 이 부정 된다면 , 담보 권 자 로서 는 건축물대장 이나 건물 에 관한 등기부 등본 만 을 조사 하 면 족하 고 , 현황 을 살펴 미등기 주택 이 있 는 지 여부 까지 조사 할 필요 가 없 고 , 배 당시 에 도 예상 치 못한 선순위 권리 자 가 나타날 염려 가 없 으므로 담보 권 자 의 이익 이 보호 된다고 할 수 있 다 . 그러나 대지 에 관한 담보 권 설정 당시 등기 된 건물 이 있 는 경우 에 도 담보 권 자 들 은 현황 조사 등 이 확실 하 지 아니할 경우 를 대비 하 여 담보 가 액 을 평가 하 는 것 이 현실 이 고 , 또한 현황 조사 당시 에 파악 되 지 아니한 임차인 들 의 배당 요구 로 배 당시 예상 치 못한 손해 를 입 을 수 도 있 으며 , 특히 금융 기관 등 전문 적 인 여신 기관 에서 는 대출 을 함 에 있 어 대 지 소유자 의 진술 을 기초 로 통상 감정 기관 등 을 통한 감정 을 하 게 되 고 , 그 같 은 감정 절차 에서 대지 의 현황 에 대한 조사 가 사실상 이루어져 담보 가 액 의 산정 및 임차인 들 의 존재 여부 를 고려 하 는 것 이 현실 이 므로 , 대 지상 에 건물 이 일단 존재 하 는 경우 그 건물 의 등기 여부 에 따라 담보 권 자 의 이익 의 침해 여부 가 사실상 크 게 달라진다고 볼 수 없 다 . 더구나 이 사건 의 경우 처럼 피고 가 이 사건 대지 에 근저당 권 을 설정 할 당시 이 사건 대 지상 에 미등기 주택 이 있 음 을 알 고 있 었 고 , 임차인 들 이 존재 하 리라는 사정 을 충분히 알 수 있 었 던 경우 에 는 확정 임차인 들 인 원고 들 에게 우선 변제 권 을 인정 한다고 하 여 근저당 권 자 인 피고 의 이익 을 지나치 게 침해 하 였 다고 볼 수 없 다 . 4 ) 경매 실무 상 의 편리 성 미등기 주택 의 임차인 에게 대지 환가 대금 의 우선변제권 을 부정 하 면 , 대지 의 경매 진행 에 있 어 편리 한 것 은 사실 이 다 . 이 경우 경매 법원 에서 는 대 지상 의 건축물 관리 대장 이나 , 건물 등기부 등본 만 을 확인 한 후 진행 하 면 되 고 , 경매 진행 중 미등기 주택 의 임차인 들 이 배당 요구 를 하 더라도 물건 명세서 의 작성 이나 , 배 당시 고려 할 필요 가 없 다 . 그러나 , 위 와 같 은 경매 절차 상 의 편리 함 을 이유 로 주택 임차인 들 을 보호 하 고자 하 는 법 의 근본 취지 를 저버리 는 것 은 부당 하 다 . 미등기 주택 의 임차인 에게 우선변제권 인정 여부 와 상관 없이 , 대 지상 에 미등기 건물 이 존재 하 는 경우 에 경매 법원 은 현황 조사 와 감정 등 을 통하 여 임차인 들 을 파악 한 후 사실 상 이해관계인 으로 취급 하 여 입찰 기일 등 의 통지 를 하 고 있 으며 , 배당 요구 가 있 는 경우 입찰 물건 명세서 에 기재 한 후 진행 하 고 , 응 찰자 들 도 위 와 같 은 사정 을 고려 하 여 낙찰가 를 정하 는 것 이 현실 이 므로 , 미등기 주택 의 우선변제권 인정 여부 에 따른 경매 진행상 의 편리 여부 는 실무 상 큰 차이 가 없 다 할 것 이 다 . 5 ) 무 잉여 여부 에 관한 판단 과 관련 한 경매 신청인 들 의 편리성 ① 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 26 . 법률 제 6626 호 로 전면 개정 되 기 전 의 것 ) 제 608 조 제 1 항 은 “ 압류 채권자 의 채권 에 우선 하 는 채권 에 관한 부동산 의 부담 을 경락인 에게 인수 하 게 하 거나 매각 대금 으로 그 부담 을 변제 함 에 부족 없 음 이 인정 된 경우 가 아니 면 매각 하 지 못한다 ” 고 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 임차주 택 의 경매 신청인 이 그 부동산 의 등기부 기재 를 토대 로 삼 아 그 주택 과 대지 의 부담 을 알 아 볼 수 있 게 함 으로써 매각 의 가능 성 을 판단 하 여 경매 진행 여부 를 결정 할 수 있 도록 하 려는 데 있 다 . ② 위 규정 과 관련 하 여 , 미등기 임차 주택 의 확정 임차인 에게 대지 환가 대금 에 관한 우선변제권 을 부정 하 는 경우 에 는 대지 의 경매 신청인 은 대 지상 에 경매 신청인 의 채권 보다 우선 하 는 권리 나 부담 사항 이 있 는 지 의 여부 만 살펴보 면 되 므로 편리 하 다 할 것 이 다 . 그러나 경매 신청인 의 무 잉여 여부 의 판단 은 경매 절차 가 진행 됨 에 따라 수시로 변동 되 는 것 이 고 , 금융 기관 이 신청 하 는 경매 사건 에서 는 금융 기관 이 이미 대 지상 의 우선 하 는 권리 나 부담 및 미등기 주택 의 임차인 들 의 권리 등 에 관하 여 대출 당시 부터 이미 상당 정도 파악 된 상태 이 므로 무 잉여 여부 의 판단 이 그리 어렵 다고 보이 지 아니한다는 점 에서 경매 신청인 들 의 무 잉여 여부 판단 의 편리 가 법상 인정 되 는 주택 임차인 들 의 보호 보다 우월 하 다고 보 기 는 어렵 다 . ( 2 ) 소결 돌이켜 이 사건 을 보 건대 , 피고 가 이 사건 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 다 세대 주택 이 존재 하 고 있 었 고 , 원고 들 은 이 사건 대지 의 소유자 이 면서 건물 소유 권 을 원시 취득 한 것 으로 보이 는 소외 1 로부터 해당 주택 을 임차 하 여 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 및 확정 일자 를 갖추 었 으며 , 위 확정 일자 보다 도 약 1 년 6 개월 이 지나 설정 된 근저당 권 에 기하 여 신청 된 이 사건 대지 에 관한 경매 절차 에서 원고 들 은 적법 한 배당 요구 를 한 사실 은 앞서 인정 한 바 와 같 으므로 , 위 인정 사실 에 의하 면 , 원고 들 은 이 사건 대지 의 환가 대금 중 에서 피고 보다 각 임대차 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다 할 것 이 다 . 그렇 다면 , 수원 지방 법원 성남 지원 2001 타경 1708 호 부동산 임 의 경매 신청 사건 에 관하 여 , 위 법원 이 2002 . 3 . 19 . 배 당함 에 있 어 배당 대금 전액 을 피 고 에게 배당 하 고 , 원고 들 에게 는 전혀 배당 을 하 지 아니한 것 은 부당 하 므로 위 법원 이 2002 . 3 . 19 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 103 , 004 , 224 원 을 35 , 004 , 224 원 으로 변경 하 고 , 원고 1 에게 새로이 35 , 000 , 000 원 을 , 원고 2 에게 새로이 33 , 000 , 000 원 을 배당 하 는 것 으로 경정 하 여야 할 것 이 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 원고 들 의 이 사건 청구 는 모두 이유 있 어 이 를 인용 하 여야 할 것 인 바 , 이 와 결론 을 달리 한 원심 판결 은 부당 하 므로 이 를 취소 하 고 , 배당표 의 경정 을 명하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 최은수 ( 재판장 ) 이상훈 이규철 대법원 2012 . 7 . 26 . 선고 2012 다 45689 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2012 하 , 1498 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 소유자 는 아니 지만 적법 한 임대 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 을 체결 한 경우 에 도 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 일부 대 지만 경매 되 는 경우 임차인 이 대지 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 및 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 된 경우 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 는 기준 시점 ( = 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는 임대차 는 반드시 임차인 과 주택 소유자 인 임대인 사이 에 임대차 계약 이 체결 된 경우 에 한정 되 는 것 은 아니 고 , 주택 소유자 는 아니 더라도 주택 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 이 체결 된 경우 도 포함 된다 . [ 2 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 대 지만 이 경매 될 경우 에 도 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 . 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라진 경우 에 도 임차인 은 대지 의 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 . 이러 한 법리 는 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 일부 대 지만 이 경매 되 는 경우 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 한편 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 되 더라도 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2008 . 4 . 10 . 선고 2007 다 38908 , 38915 판결 ( 공 2008 하 , 1107 ) [ 2 ] 대 법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 11377 판결 ( 공 1990 , 2007 ) 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) 대 법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 76427 판결 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 ( 공 2007 하 , 1080 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박일희 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 3 인 【 원심 판결 】 서울 서부 지법 2012 . 5 . 3 . 선고 2011 나 12198 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 상고 이유 제 1 점 에 대하 여 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는 임대차 는 반드시 임차인 과 주택 소유자 인 임대인 사이 에 임대차 계약 이 체결 된 경우 에 한정 되 는 것 은 아니 고 , 주택 소유자 는 아니 더라도 주택 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 이 체결 된 경우 도 포함 된다 ( 대법원 2008 . 4 . 10 . 선고 2007 다 38908 , 38915 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 , 임대인 인 소외 1 이 등기 부상 주소 가 같 은 소외 2 와 함께 이 사건 각 임대차 계약 체결 전후 인 2002 . 2 . 25 . 이 사건 건물 과 분 할 전 토지 에 관한 소유 권 을 취득 하 였 고 , 소외 2 는 소외 1 과 피고 들 사이 의 임대차 계약 체결 에 별다른 이의 를 제기 하 지 않 았 던 것 으로 보이 는 점 , 이 사건 임대차 계약서 에 소외 1 , 2 로부터 위 건물 과 분 할 전 토지 에 관한 소유 권 을 이전 받 은 소외 3 이 임대차 계약 을 승계 한다고 기재 된 점 , 피고 들 은 이 사건 임대차 계약 체결 이후 부터 현재 까지 보증금 이나 다른 임대 조건 의 변경 없이 계속 하 여 거주 하 고 있 는 점 등 의 사정 에 비추 어 보 면 , 소외 1 에게 이 사건 건물 에 관한 적법 한 임대 권한 이 있 었 다고 판단 하 였 다 . 앞서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 수긍 할 수 있 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같 은 적법 한 임대 권한 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 2 . 상고 이유 제 2 내지 4 점 에 대하 여 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 대법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) . 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라진 경우 에 도 임차인 은 그 대지 의 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 참조 ) . 이러 한 법리 는 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 그 일부 대 지만 이 경매 되 는 경우 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 한편 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 되 더라도 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 1990 . 8 . 24 . 선고 90 다카 11377 판결 , 대법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 76427 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 그 채용 증거 에 의하 여 피고 들 이 이 사건 주택 에 대한 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 이후 에 원고 가 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 한 필지 인 이 사건 토지 를 취득 한 후 그 토지 만 에 대한 임의 경매 절차 가 진행 된 사실 등 을 인정 한 다음 , 피고 들 은 이 사건 토지 의 경매 대금 중 임차 보증금 전액 상당액 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다는 취지 로 판단 하 면서 임대차 계약 이 묵시 적 으로 갱신 됨 으로써 이 사건 토지 에 관한 피고 들 의 우선변제권 이 소멸 하 였 거나 임차 주택 전체 대지 중 이 사건 토지 가 차지 하 는 면적 비율 에 한하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다는 원고 의 주장 을 배척 하 였 다 . 앞서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같 은 임대차 에 관하 여 제 3 자 가 제공 한 담보 소멸 에 관한 민법 제 639 조 제 2 항 규정 과 임차 주택 대지 의 경매 대금 에 대한 우선변제권 의 행사 요건 및 그 범위 에 관한 법리 를 오해 하 거나 재판 결과 에 영향 을 미친 판단 유탈 등 의 위법 이 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 민일영 ( 재판장 ) 신영철 ( 주심 ) 박보영 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 관한 질 의 회답 ( 재민 84 - 10 ) 개정 2002 . 6 . 26 . [ 재판 예규 제 866 - 41 호 , 시행 2002 . 7 . 1 . ] 제정 19 84 . 09 . 24 송무 심 의 제 69 호 ( 재민 84 - 10 ) 개정 1988 . 05 . 04 민사 제 556 호 개정 1992 . 06 . 16 송무 심 의 제 77 호 개정 1996 . 08 . 17 재판 예규 제 490 호 개정 1998 . 04 . 15 재판 예규 제 596 호 개정 2002 . 06 . 26 재판 예규 제 866 호 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 관하 여 서울 지방 법원 으로부터 질의 가 있 어 별첨 과 같이 회신 하 였으니 업무 에 참고 하 시 기 바랍니다 . 문 . 1 . 2 . ( 삭제 ) 문 . 3 . 소액 임차권 자 는 민사 집 행법 제 90 조 제 4 호 의 이해관계인 에 해당 되 는지 여부 . ※ 갑 설 ( 적극설 ) 소액 임차권 자 는 보증금 반환 청구 권 에 관하 여 담보 권 자 보다 도 우선 하 는 일종 의 선취 특권 과 같 은 물권 적 권리 를 가지 는 자 이 므로 그 에 관한 권리 신고 를 하 면 위 각 법조 에 의한 이해관계인 으로 됨 이 이론 상 당연 하 다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 소액 임차권 자 에게 보증금 반환 청구 권 에 관한 우선 변제 의 권리 를 주 는 것 만 으로 그 보호 에 충분 하 므로 굳이 법률 상 이해관계인 으로 포함 시킬 필요 가 없 고 , 실무 처리 에 있 어서 도 번 거 러 우 므로 소액 임차권 자 는 위 각 법조 에서 규정 하 는 이해관계인 으로 취급 하 지 아니한다 . ※ 병설 ( 절충설 ) 소액 임차권 자 가 경매 절차 상 이해관계인 으로 취급 됨 은 이론 상 타당 하 다 할 것 이 나 , 그 법 적 지위 의 특수 성 이나 경매 실무 의 번거러움 등 을 고려 하 여 이 의 신청 권 , 항고 권 기타 이해관계인 으로서 의 전반 적 인 권리 는 인정 하 지 아니하 고 단지 배당 절차 에서 그 권리 를 주장 할 수 있 는 범위 안 에서 만 이해관계인 으로 취급 한다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 문 . 4 . 소액 임차권 자 가 경매 절차 에서 소액 보증금 의 우선 변제 를 받 기 위하 여 는 반드시 배당 요구 를 하 여야 하 는지 여부 . ※ 갑 설 ( 불필 요설 ) 이 법 은 사회 보장 적 견지 에서 소액 임차권 자 를 특별히 보호 하 자는 취지 이 므로 배당 요구 가 없 더라도 임대차 조사 결과 기타 어떠 한 방식 에 의하 든 경매 절차 에서 소액 임차권 의 존재 가 밝혀 지 면 그 보증금 해당 금액 을 우선 배당 하 여야 한다 . ※ 을 설 ( 필요 설 ) 임대차 조사 만 으로 소액 임차권 의 여부 를 분명히 알 수 없 고 , 달리 경매 법원 이 경매 절차 상 소액 임차권 의 존재 를 확실히 알 수 있 는 방법 이 없 고 , 경매 절차 진행 중 에 소액 임대차 관계 가 소멸 또는 종료 되 는 경우 도 많 으며 , 대항력 있 는 소액 임차권 자 는 임대차 가 종료 한 경우 보증금 의 우선 변제 청구 를 할 수 도 있 고 양수인 에게 보증금 의 반환 청구 를 할 수 도 있 으므로 소액 임차권 자 도 배당 요구 를 하 여야만 경매 절차 에서 우선 배당 을 받 을 수 있 다 . 답 . 을 설 이 타당 하 다 . 문 . 5 . 이해관계인 으로 권리 신고 를 한 경우 에 는 배당 요구 를 한 것 으로 볼 수 있 는지 여부 . ※ 갑 설 ( 적극설 ) 소액 임차권 자 로서 의 권리 신고 가 있 으면 우선 변제 의 권리 가 있 음 이 명백히 되 므로 그 로써 배당 요구 가 있 은 것 으로 볼 것 이 고 따로이 배당 요구 를 할 필요 가 없 다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 권리 신고 가 있 더라도 다시 배당 요구 를 하 여야 한다 . 답 . 을 설 이 타당 하 다 . 문 . 6 . 7 . 8 . ( 삭제 ) 문 . 9 . 임차인 으로 부 터 목적물 을 적법 하 게 전차 한 소액 전차인 에게 도 제 8 조 에 의한 우선 변제 의 권리 가 있 는지 여부 ※ 갑 설 ( 적극설 ) 소액 보증금 에 관한 우선 변제 의 권리 는 제 8 조 에 의하 여 물권 적 성질 을 가지 는 강력 한 권리 로 승격 되 었 다 할 것 인 바 , 서민 보호 를 위한 이러 한 강력 한 입법 취지 에 비추 어 소액 전차 권 자 도 보증금 반환 청구 권 에 관하 여 소액 임차권 자 와 동일 한 권리 를 가진다고 해석 하 여야 한다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 전대차 의 경우 에 는 전차인 이 임대인 , 즉 목적물 소유자 에 대하 여 직접 보증금 반환 을 청구 할 권원 이 없 고 , 따라서 전차인 에게 목적물 의 경매 대금 으로부터 우선 변제 의 권리 를 인정 하 기 는 해석론 상 불 가능 하 다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 다만 전 대인 ( 임차인 ) 자신 이 제 8 조 에 의한 우선변제권 있 는 소액 임차인 인 경우 에 한한다 . 문 . 10 . 소액 임차인 에게 배 당액 을 교부 하 는 방법 여하 . ※ 갑 설 ( 공탁 설 ) 임차 보증금 의 반환 은 임차 목적물 의 인도 와 동시 이 행관 계 에 있 으므로 임차권 자 의 의무 이행 전 에 배 당액 을 지급 할 수 는 없 고 , 정지 조건부 채권 에 대한 배 당액 교부 방법 과 마찬가지 로 임차물 의 인도 를 조건 으로 배 당액 을 공탁 하 고 임차인 이 목적물 의 인도 를 증명 한 때 에 이 를 지급 하 도록 한다 ( 임차인 이 미리 목적물 을 인도 한 때 에 는 공탁 함 이 없이 바로 배당금 을 지급 할 수 있 음 은 물론 임 ) . ※ 을 설 ( 즉시 교부 설 ) 갑 설 에 의하 면 임차인 이 사실상 선 이 행 을 강요 당하 는 결과 가 되 므로 배 당액 은 즉시 임차인 에게 지급 하 고 다만 경락인 에게 바로 인도 명령 을 발부 하 여 주 는 방법 에 의하 여 동시 이행 관계 와 의 조화 를 꾀한다 ( 따라서 압 류전 에 점유 를 취득 한 임차인 에 대하 여도 널리 인도 명령 을 인정 하 여야 한다 ) . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 문 . 11 . 소액 보증금 의 우선변제권 의 한도 가 되 는 주택 가액 의 1 / 2 의 산정기 준 여하 . ※ 갑 설 ( 매각 대 금설 ) 주택 의 가액 은 그 시가 를 뜻 하 므로 경매 절차 에 있 어서 는 실제 거래 가액 인 매각 가액 이 주택 가액 이 된다 . ※ 을 설 ( 실제 배당 할 금액 설 ) 주택 가액 은 매각 대금 에 입찰 보증금 에 대한 배당기 일 까지 의 이자 , 몰수 된 입찰 · 항고 보증금 등 을 포함 한 금액 에서 집행 비용 을 공제 한 실제 배당 할 금액 을 말 한다 . 답 . 을 설 이 타당 하 다 . 문 . 12 . 소액 임차인 은 임차 건물 의 대지 의 매각 대금 에 대하 여도 우선 변제 를 청구 할 수 있 는지 여부 . ※ 갑 설 ( 적극설 ) 입법 취지 및 제 8 조 가 소액 보증금 의 범위 를 정함 에 있 어 대지 의 가액 을 포함 하 는 주택 가액 의 1 / 2 을 기준 으로 하 도록 정한 명문 의 취지 에 비추 어 주택 과 대지 의 소유자 가 동일 한 경우 에 는 주택 뿐 만 아니 라 대지 의 매각 대금 중 에서 도 우선 변제 를 받 을 수 있 는 것 으로 보 아야 한다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 주택 임대차 는 건물 에 대한 권리 일 뿐 이 고 ( 제 2 조도 주거 용 건물 의 임대차 에 대하 여 이 법 을 적용 한다고 규정 하 고 있 음 ) , 건물 에 대한 전세 권 이나 등기 권 , 임차권 보다 소액 임차권 을 더 강하 게 보호 할 이유 가 없 으므로 대지 에 관한 매각 대금 으로부터 는 우선 변제 를 받 을 수 없 다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 문 . 13 . 질의 12 . 에서 대지 의 매각 대금 중 에서 도 우선 변제 를 받 을 수 있 다는 견해 에 설 경우 , 건물 과 대지 가 시기 를 달리 하 여 따로 경매 되 는 경우 에 소액 임차권 자 는 각 경매 절차 에 모두 참가 하 여 우선 변제 를 받 을 수 있 는지 여부 . ※ 갑 설 ( 적극설 ) 만일 각 절차 에 모두 참가 할 수 없 다면 건물 과 대지 중 어느 하나 에 대하 여 먼저 담보 권 실행 또는 강제집행 을 함 으로써 쉽 게 소액 임차권 자 의 권리 를 무력 화 또는 약화 시킬 수 있 으므로 건물 과 대지 에 대한 경매 절차 가 따로 진행 되 는 때 에 는 소액 보증금 반환 청구 권 이 남 아 있 는 한 소액 임차권 자 는 각 경매 절차 에 모두 참가 하 여 우선 변제 를 구할 수 있 다 할 것 이 다 . ※ 을 설 ( 소극 설 ) 8 조 는 대지 와 건물 이 동시 에 경매 되 는 경우 를 예상 한 규정 이 므로 따로이 경매 되 는 경우 에 는 건물 에 대한 경매 절차 에 만 참가 하 여 우선 변제 를 받 을 수 있 을 뿐 대지 에 대한 경매 절차 에 는 참가 할 수 없 다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 문 . 14 . 질의 13 . 에서 갑 설 을 취하 는 경우 각 경매 절차 에 모두 참가 한 소액 임차인 이 우선 변제 를 받 는 방법 여하 . ※ 갑 설 ( 매각 대금 1 / 2 기준 설 ) 먼저 경매 되 는 목적물 의 매각 대금 의 1 / 2 한도 안 에서 우선 변제 를 받 고 , 만일 잔여 보증금 이 있 으면 후 에 경매 되 는 목적물 의 매각 대금 1 / 2 의 한도 안 에서 다시 우선 변제 를 받 는다 . ※ 을 설 ( 주택 , 대지 전액 기준 설 ) 주택 , 대지 중 의 어느 하나 만 이 먼저 경매 되 더라도 일단 감정 등 에 의해 그 전체 의 가액 을 평가 하 고 , 그 1 / 2 범위 안 에서 먼저 경매 되 는 목적물 의 매각 가액 전부 로부터 소액 보증금 의 우선 변제 를 받 을 수 있 고 , 잔여 보증금 이 있 으면 후 에 경매 되 는 목적물 의 매각 대금 중 에서 우선 변제 를 받 는다 . 답 . 갑 설 이 타당 하 다 . 부 칙 1 . ( 경과 조치 ) 이 예규 시행 당시 종전 의 예 에 의하 여 이미 인쇄 된 양식 이 남 아 있 는 경우 에 는 이 예규 에 정한 문서 양식 의 취지 에 맞 게 이 를 적절히 변경 하 여 사용 할 수 있 다 . 2 . 주택 임대차 보호법 시행령 제 4 조 의 개정 에 의하 여 우선변제권 이 있 는 임차인 의 범위 를 정하 는 기준 이 되 는 임차 보증금 의 액수 가 변동 되 는 때 에 는 통지서 양식 중 금액 부분 을 이 에 맞 게 변경 하 여 사용 할 수 있 다 . 부 칙 ( 2002 . 06 . 26 제 866 호 ) 이 예규 는 2002 . 7 . 1 . 부터 시행 한다 . 다만 , 2002 . 7 . 1 . 전 에 접수 된 사건 에 대하 여 는 이 예규 를 적용 하 지 아니한다 . 가 ) 토지 건물 의 경매 신청 후 건물 만 취하 한 경우 다 가구 용 단독 주택 의 대지 및 건물 에 관한 근저당 권 자 가 그 대지 및 건물 에 관한 경매 를 신청 하 였 다가 그 중 건물 에 대한 경매 신청 만 을 취하 함 으로써 이 를 제외 한 대지 부분 만 이 낙찰 되 었 다고 하 더라도 , 그 주택 의 임차인 은 그 대지 에 관한 매각 대금 중 에서 소액 보증금 을 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 다 . ( 대판 1996 . 6 . 14 . 96 다 7595 ) 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 44 ( 1 ) 민 , 627 ; 공 1996 . 8 . 1 . ( 15 ) , 2180 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 ' 주거 용 건물 ' 의 의미 는 대지 를 제외 한 건물 만 을 뜻 하 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 대지 및 건물 이 경매 개시 되 었 다가 대 지 부분 만 낙찰 된 경우 에 도 , 그 주택 의 소액 임차인 은 대지 낙찰 대금 중 에서 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 한 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 에서 같 은 법 의 적용 대상 으로 규정 하 고 있 는 ' 주거 용 건물 ' 의 임대차 라 함 은 임차 목적물 중 건물 의 용도 가 점포 나 사무실 등 이 아닌 주거 용인 경우 의 임대차 를 뜻 하 는 것 일 뿐 이 지 , 같 은 법 의 적용 대상 을 대지 를 제외 한 건물 에 만 한정 하 는 취지 는 아니 다 . [ 2 ] 다 가구 용 단독 주택 의 대지 및 건물 에 관한 근저당 권 자 가 그 대지 및 건물 에 관한 경매 를 신청 하 였 다가 그 중 건물 에 대한 경매 신청 만 을 취하 함 으로써 이 를 제외 한 대지 부분 만 이 낙찰 되 었 다고 하 더라도 , 그 주택 의 소액 임차인 은 그 대지 에 관한 낙찰 대금 중 에서 소액 보증금 을 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 다고 한 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 , 제 8 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 , 제 8 조 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 부국 상호 신용 금고 ( 소송대리인 변호사 심훈종 외 6 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 3 인 【 원심 판결 】 서울 지법 1995 . 12 . 12 . 선고 95 나 43494 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 원고 소송대리인 의 상고 이유 를 본다 . 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 같 은 법 제 2 조 에서 같 은 법 의 적용 대상 으로 규정 하 고 있 는 ' 주거 용 건물 ' 의 임대차 라 함 은 임차 목적물 중 건물 의 용도 가 점포 나 사무실 등 이 아닌 주거 용인 경우 의 임대차 를 뜻 하 는 것 일 뿐 이 지 , 같 은 법 의 적용 대상 을 대지 를 제외 한 건물 에 만 한정 하 는 취지 라고 는 해석 되 지 않 는다 . 원심 이 같 은 취지 에서 , 소외 1 소유 이 던 이 사건 다 가구 용 단독 주택 의 대지 및 건물 에 관한 근저당 권 자 인 원고 가 위 대지 및 건물 에 관한 경매 를 신청 하 였 다가 그 중 건물 에 대한 경매 신청 만 을 취하 함 으로써 이 를 제외 한 대지 부분 만 이 낙찰 되 었 다고 하 더라도 , 위 주택 의 소액 임차인 인 피고 들 이 위 대지 에 관한 낙찰 대금 중 에서 판시 각 소액 보증금 을 담보물 권 자 인 원고 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 소론 과 같이 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 부동산 의 범위 에 관한 법리 를 오해 한 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 논지 는 이유 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 천경송 ( 재판장 ) 안용득 지창권 ( 주심 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1999 . 9 . 1 . ( 89 ) , 1740 ] 【 판시 사항 】 대지 에 관한 저당권 설정 후 지상 에 건물 이 신축 된 경우 , 건물 의 소액 임차인 에게 그 저당권 실행 에 따른 환가 대금 에 대한 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 나 , 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다고 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 , 제 8 조 제 3 항 【 참조 판례 】 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 만승 농업 협동조합 【 피 고 , 상고인 】 피 고 【 원심 판결 】 청주 지법 1999 . 4 . 15 . 선고 98 나 3369 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 다 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 참조 ) . 그러나 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다고 보 아야 할 것 이 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 , 이 사건 대지 에 관한 원고 의 저당권 설정 후 에 신축 된 이 사건 건물 의 소액 임차인 인 피고 에게 는 이 사건 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다고 판단 한 것 은 옳 고 , 거기 에 상고 이유 가 지적 하 는 바 와 같 은 법리 오해 등 의 위법 은 없 다 . 상고 이유 는 받아들일 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 관여 법관 의 의견 이 일치 되 어 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 송진훈 ( 재판장 ) 이돈희 ( 주심 ) 지창권 변재승 대법원 2000 . 3 . 15 . 자 99 마 4499 결정 [ 소유 권 이전 등기청구권 압류 ] [ 공 2000 . 6 . 1 . ( 107 ) , 1133 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 소정 의 ' 임차주 택 ' 에 그 부지 도 포함 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 이 임차 주택 에 관한 소유 권 이전 등기청구권 에 대한 압류 의 경우 에 도 유추 적용 되 는지 여부 ( 소극 ) 【 결정 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 임차인 이 임차 주택 에 대하 여 보증금 반환 청구 소송 의 확정 판결 기타 이 에 준하 는 채 무 명의 에 기한 경매 를 신청 하 는 경우 에 는 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 의 규정 에 불구 하 고 반대 의무 의 이행 또는 이행 의 제공 을 집행 개시 의 요건 으로 하 지 아니한다고 규정 하 고 있 는 바 , 같 은 법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 제 8 조 제 3 항이 임차주 택 의 환가 대금 에 건물 뿐 만 아니 라 , 대지 의 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 점 , 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 이 수반 되 는 것 이 고 , 같 은 법 제 2 조 에서 같 은 법 의 적용 대상 으로 규정 하 고 있 는 주거 용 건물 의 임대차 라 하 는 것 도 임차 목적물 중 건물 의 용도 가 점포 나 사무실 등 이 아닌 주거 용인 경우 의 임대차 를 뜻 하 는 것 일 뿐 같 은 법 의 적용 대상 을 대지 를 제외 한 건물 에 만 한정 하 는 취지 는 아닌 것 으로 해석 되 는 점 , 위 규정 은 기본 적 으로 임차인 의 권익 보호 를 그 입법 취지 로 하 고 있 는데 , 만일 반대 의무 의 이행 또는 이행 의 제공 없이 집행 개시 를 할 수 있 는 대상 을 건물 에 만 한정 할 경우 사실 상 대지 와 그 지상 주택 의 경매 절차 가 분리 되 는 결과 경매 절차 의 진행 에 어려움 이 발생 하 고 임차주 택 의 환가 에 의한 임차 보증금 의 회수 를 간편 하 게 하 겠 다는 입법 취지 에 부합 되 지 않 게 되 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 여기 에서 말 하 는 임차 주택 에 는 건물 뿐 만 아니 라 , 그 부지 도 포함 하 는 것 으로 봄 이 상당 하 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항이 임차주 택 의 대지 그 자체 가 아닌 그 에 관한 소유 권 이전 등기청구권 에 대한 압류 의 경우 에 도 유추 적용 될 수 있 을 것 인가 에 관하 여 보 건대 , 첫째 부동산 소유 권 이전 등기청구권 에 대한 강제집행 은 부동산 그 자체 에 대한 강제집행 과 는 그 절차 를 달리 하 는 것 으로 직접 채무자 명의 의 등기 를 실현 함 으로써 그 강제집행 절차 는 종료 하 며 , 그 후 에 이루어진 부동산 그 자체 에 대한 강제집행 은 선행 부동산 청구 권 압류 절차 로부터 독립 된 새로운 집행 절차 로서 본래 의 채무 명의 에 기하 여 부동산 청구 권 의 압류 가 아닌 강제 경매 등 의 방법 으로 진행 되 는 점 , 둘째 위 조항 은 임차 주택 에 대한 경매 신청 이 라고 한정 하 여 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 에 대한 일반 적 인 강제집행 신청 까지 를 포괄 하 여 규정 하 고 있 지 않 은 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 위 조항 은 임차주 택 그 자체 를 집행 의 대상 으로 한 경매 의 경우 에 집행 개시 의 요건 에 관한 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 의 예외 사유 를 인정 하 는 것 이 고 , 임차주 택 의 이전 등기청구권 에 관한 일반 강제집행 절차 로서 의 압류 에 까지 위 조항 을 유추 하 여 적용 할 것 은 아니 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 제 1 항 , 제 2 항 , 제 8 조 제 3 항 , 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 1 항 , 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 【 전 문 】 【 재항고 인 】 재항고 인 ( 소송대리인 변호사 김윤수 ) 【 원심 결정 】 서울 지법 1999 . 7 . 2 . 자 99 라 3664 결정 【 주문 】 재항고 를 기각 한다 . 【 이유 】 재항고 이유 를 본다 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ' 법 ' 이라고 한다 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 은 임차인 이 임차 주택 에 대하 여 보증금 반환 청구 소송 의 확정 판결 기타 이 에 준하 는 채 무 명의 에 기한 경매 를 신청 하 는 경우 에 는 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 의 규정 에 불구 하 고 반대 의무 의 이행 또는 이행 의 제공 을 집행 개시 의 요건 으로 하 지 아니한다고 규정 하 고 있 는 바 , 법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 제 8 조 제 3 항이 임차주 택 의 환가 대금 에 건물 뿐 만 아니 라 , 대지 의 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 점 , 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 이 수반 되 는 것 이 고 , 법 제 2 조 에서 같 은 법 의 적용 대상 으로 규정 하 고 있 는 주거 용 건물 의 임대차 라 하 는 것 도 임차 목적물 중 건물 의 용도 가 점포 나 사무실 등 이 아닌 주거 용인 경우 의 임대차 를 뜻 하 는 것 일 뿐 위 법 의 적용 대상 을 대지 를 제외 한 건물 에 만 한정 하 는 취지 는 아닌 것 으로 해석 되 는 점 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 참조 ) , 위 규정 은 기본 적 으로 임차인 의 권익 보호 를 그 입법 취지 로 하 고 있 는데 , 만일 반대 의무 의 이행 또는 이행 의 제공 없이 집행 개시 를 할 수 있 는 대상 을 건물 에 만 한정 할 경우 사실 상 대지 와 그 지상 주택 의 경매 절차 가 분리 되 는 결과 경매 절차 의 진행 에 어려움 이 발생 하 고 임차주 택 의 환가 에 의한 임차 보증금 의 회수 를 간편 하 게 하 겠 다는 입법 취지 에 부합 되 지 않 게 되 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 여기 에서 말 하 는 임차 주택 에 는 건물 뿐 만 아니 라 , 그 부지 도 포함 하 는 것 으로 봄 이 상당 하 다고 할 것 이 나 , 나아가 위 조항 이 임차 주택 의 대지 그 자체 가 아닌 그 에 관한 소유 권 이전 등기청구권 에 대한 압류 의 경우 에 도 유추 적용 될 수 있 을 것 인가 에 관하 여 보 건대 , 첫째 부동산 소유 권 이전 등기청구권 에 대한 강제집행 은 부동산 그 자체 에 대한 강제집행 과 는 그 절차 를 달리 하 는 것 으로 직접 채무자 명의 의 등기 를 실현 함 으로써 그 강제집행 절차 는 종료 하 며 , 그 후 에 이루어진 부동산 그 자체 에 대한 강제집행 은 선행 부동산 청구 권 압류 절차 로부터 독립 된 새로운 집행 절차 로서 본래 의 채무 명의 에 기하 여 부동산 청구 권 의 압류 가 아닌 강제 경매 등 의 방법 으로 진행 되 는 점 , 둘째 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 임차 주택 에 대한 경매 신청 이 라고 한정 하 여 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 에 대한 일반 적 인 강제집행 신청 까지 를 포괄 하 여 규정 하 고 있 지 않 은 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 법 제 3 조 의 2 제 1 항 은 임차주 택 그 자체 를 집행 의 대상 으로 한 경매 의 경우 에 집행 개시 의 요건 에 관한 민사 소송법 제 491 조 의 2 제 1 항 의 예외 사유 를 인정 하 는 것 이 고 , 임차주 택 의 이전 등기청구권 에 관한 일반 강제집행 절차 로서 의 압류 에 까지 위 조항 을 유추 하 여 적용 할 것 은 아니 다 . 기록 에 의하 면 , 원심 은 임차주 택 의 대지 에 관하 여 는 법 제 3 조 의 2 제 1 항 이 적용 되 지 아니한다는 판단 아래 재항 고인 의 항고 를 기각 하 였 는바 , 이 와 같 은 원심 의 판단 에 는 법 제 3 조 의 2 제 1 항 이 적용 되 는 임차주 택 의 범위 에 관한 해석 을 잘못 한 위법 이 있 다고 할 것 이 나 , 이 사건 부동산 소유 권 이전 등기청구권 에 관한 압류 신청 에 있 어 반대 의무 의 이행 또는 이행 의 제공 에 관한 소명 을 명하 는 보정 명령 에 응하 지 아니하 였 다는 이유 로 재항 고인 의 신청 을 각하 한 제 1 심 결정 을 유지 한 원심 결정 은 결론 에 있 어 정당 하 고 , 거기 에 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 논지 는 이유 없 다 . 그러므로 재항고 를 기각 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 결정 한다 . 대법관 서성 ( 재판장 ) 지창권 ( 주심 ) 신성택 유지담 나 ) 대지 의 저당권 설정 후 신축 된 건물 이 일괄 경매 되 는 경우 이 경우 토지 의 저당권자 는 신축 건물 의 일괄 매각 신청 을 할 수 있 으나 , 건물 매각 대금 에서 는 우선 변제 를 받 을 수 없 다 . 저당권자 는 신축 건물 의 소유자 가 저당권 설정 자 가 아닌 경우 에 는 일괄 매각 을 신청 할 수 없 다 . ① 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 의 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 의 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 되 는 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 나 , 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다 . ( 대판 1999 . 7 . 23 . 99 다 25532 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1999 . 9 . 1 . ( 89 ) , 1740 ] 【 판시 사항 】 대지 에 관한 저당권 설정 후 지상 에 건물 이 신축 된 경우 , 건물 의 소액 임차인 에게 그 저당권 실행 에 따른 환가 대금 에 대한 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 나 , 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다고 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 구 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 , 제 8 조 제 3 항 【 참조 판례 】 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 만승 농업 협동조합 【 피 고 , 상고인 】 피 고 【 원심 판결 】 청주 지법 1999 . 4 . 15 . 선고 98 나 3369 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 임차주 택 의 환가 대금 및 주택 가액 에 건물 뿐 만 아니 라 대지 의 환가 대금 및 가액 도 포함 된다고 규정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 ( 1999 . 1 . 21 . 법률 제 5641 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 의 2 제 1 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 다 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 참조 ) . 그러나 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다고 보 아야 할 것 이 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 , 이 사건 대지 에 관한 원고 의 저당권 설정 후 에 신축 된 이 사건 건물 의 소액 임차인 인 피고 에게 는 이 사건 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다고 판단 한 것 은 옳 고 , 거기 에 상고 이유 가 지적 하 는 바 와 같 은 법리 오해 등 의 위법 은 없 다 . 상고 이유 는 받아들일 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 관여 법관 의 의견 이 일치 되 어 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 송진훈 ( 재판장 ) 이돈희 ( 주심 ) 지창권 변재승 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 278 ; 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1080 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 , 임차인 이 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 미등기 또는 무허가 건물 도 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 이 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 미등기 주택 의 임차인 이 임차 주택 대지 의 환가 대금 에 대하 여 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다 . [ 3 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 [ 3 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) [ 2 ] 대 법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 ( 공 1987 , 708 ) [ 3 ] 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 ( 공 2001 하 , 2566 ) ( 변경 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 1 인 【 피 고 , 상고인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 법무법인 광장 담당 변호사 박준서 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2004 . 4 . 27 . 선고 2003 나 40653 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 같 은 법 ’ 이 라 한다 ) 제 3 조 의 2 제 2 항 은 , 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 그 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 면서 그 환가 대금 에 는 주택 뿐 아니 라 대지 의 환가 대금 도 포함 된다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 8 조 제 1 항 은 , 대항 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 보증금 중 일정액 ( 이하 ‘ 소액 보증금 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 는 한편 같 은 조 제 3 항 은 우선 변제 를 받 을 임차인 ( 이하 ‘ 소액 임차인 ’ 이 라 한다 ) 과 소액 보증금 의 범위 와 기준 을 대통령령 으로 정하 도록 위임 하 면서 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 뿐 아니 라 대지 를 포함 한 가액 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 정하 도록 규정 하 고 있 다 . 따라서 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 2 . 같 은 법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 ( 제 1 조 ) , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 ( 제 2 조 ) , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다고 해석 함 이 상당 하 다 ( 미등기 무허가 건물 의 양수인 에 대한 대항력 을 인정 한 대법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 참조 ) . 그런데 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 같 은 법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 위 에서 본 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 따라서 종전 에 미등기 주택 대지 의 환가 대금 에 대한 소액 임차인 의 우선변제권 에 관하 여 이 와 견해 를 달리 한 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 은 이 를 변경 하 기 로 한다 . 3 . 같 은 취지 에서 원심 이 , 이 사건 미등기 다 세대 주택 의 임차인 인 원고 들 은 피고 가 이 사건 대지 에 대한 근저당 권 을 설정 받 기 전 에 대항 요건 및 확정 일자 를 갖추 었 으므로 , 피고 의 근저당 권 에 기하 여 신청 된 이 사건 대지 에 관한 경매 절차 에서 원고 들 이 그 대지 의 환가 대금 으로부터 피고 의 채권 에 우선 하 여 보증금 을 배당 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 의 우선변제권 행사 요건 에 관한 법리 오해 의 위법 은 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법원장 이용훈 ( 재판장 ) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안 ( 주심 ) 안대희 ② 민법 365 조 의 규정 취지 는 저당권 은 담보물 의 교환 가치 의 취득 을 목적 으로 할 뿐 담보물 의 이용 을 제한 하 지 아니하 여 저당권 설정 자 로서 는 저당권 설정 후 에 도 그 지상 에 건물 을 신축 할 수 있 는데 , 후 에 그 저당권 의 실행 으로 토지 가 제 3 자 에게 매각 될 경우 에 건물 을 철거 하 여야 한다면 사회 경제 적 으로 현저 한 불 이익 이 생기 게 되 어 이 를 방지 할 필요 가 있 으므로 이러 한 이해관계 를 조절 하 고 , 저당권자 에게 도 저 당토 지상 의 건물 의 존재 로 인하 여 생기 게 되 는 경매 의 어려움 을 해소 하 여 저당권 의 실행 을 쉽 게 할 수 있 도록 한 데 에 있 다고 풀이 되 며 , 그러 한 규정 취지 에 비추 어 보 면 민법 365 조 에 기한 일괄 매각 청구 권 은 저당권 설정 자 가 건물 을 축조 하 여 소유 하 고 있 는 경우 에 한 한다고 봄 이 상당 하 다 . ( 대결 1999 . 4 . 20 . 99 마 146 ) 대 법원 1999 . 4 . 20 . 자 99 마 146 결정 [ 임의 경매 개시 취소 ] [ 공 1999 . 7 . 1 . ( 85 ) , 1235 ] 【 판시 사항 】 민법 제 365 조 에 기한 저당권자 의 일괄 경매 청구 권 은 저당권 설정 자 가 건물 을 축조 하 여 소유 하 고 있 는 경우 에 한하 는지 여부 ( 적극 ) 【 결정 요지 】 민법 제 365 조 가 토지 를 목적 으로 한 저당권 을 설정 한 후 그 저당권 설정 자 가 그 토지 에 건물 을 축조 한 때 에 는 저당권자 가 토지 와 건물 을 일괄 하 여 경매 를 청구 할 수 있 도록 규정 한 취지 는 , 저당권 은 담보물 의 교환 가치 의 취득 을 목적 으로 할 뿐 담보물 의 이용 을 제한 하 지 아니하 여 저당권 설정 자 로서 는 저당권 설정 후 에 도 그 지상 에 건물 을 신축 할 수 있 는데 , 후 에 그 저당권 의 실행 으로 토지 가 제 3 자 에게 경락 될 경우 에 건물 을 철거 하 여야 한다면 사회 경제 적 으로 현저 한 불 이익 이 생기 게 되 어 이 를 방지 할 필요 가 있 으므로 이러 한 이해관계 를 조절 하 고 , 저당권자 에게 도 저당 토지 상 의 건물 의 존재 로 인하 여 생기 게 되 는 경매 의 어려움 을 해소 하 여 저당권 의 실행 을 쉽 게 할 수 있 도록 한 데 에 있 다고 풀이 되 며 , 그러 한 규정 취지 에 비추 어 보 면 민법 제 365 조 에 기한 일괄 경매 청구 권 은 저당권 설정 자 가 건물 을 축조 하 여 소유 하 고 있 는 경우 에 한 한다고 봄 이 상당 하 다 . 【 참조 조문 】 민법 제 365 조 【 참조 판례 】 대 법원 1994 . 1 . 24 . 자 93 마 1736 결정 ( 공 1994 상 , 788 ) 【 전 문 】 【 재항고 인 】 주식회사 강남 상호 신용 금고 【 원심 결정 】 인천 지법 1998 . 11 . 30 . 자 98 라 452 결정 【 주문 】 재항고 를 기각 한다 . 【 이유 】 재항고 이유 를 판단 한다 . 민법 제 365 조 가 토지 를 목적 으로 한 저당권 을 설정 한 후 그 저당권 설정 자 가 그 토지 에 건물 을 축조 한 때 에 는 저당권자 가 토지 와 건물 을 일괄 하 여 경매 를 청구 할 수 있 도록 규정 한 취지 는 , 저당권 은 담보물 의 교환 가치 의 취득 을 목적 으로 할 뿐 담보물 의 이용 을 제한 하 지 아니하 여 저당권 설정 자 로서 는 저당권 설정 후 에 도 그 지상 에 건물 을 신축 할 수 있 는데 , 후 에 그 저당권 의 실행 으로 토지 가 제 3 자 에게 경락 될 경우 에 건물 을 철거 하 여야 한다면 사회 경제 적 으로 현저 한 불 이익 이 생기 게 되 어 이 를 방지 할 필요 가 있 으므로 이러 한 이해관계 를 조절 하 고 , 저당권자 에게 도 저당 토지 상 의 건물 의 존재 로 인하 여 생기 게 되 는 경매 의 어려움 을 해소 하 여 저당권 의 실행 을 쉽 게 할 수 있 도록 한 데 에 있 다고 풀이 되 며 , 그러 한 규정 취지 에 비추 어 보 면 민법 제 365 조 에 기한 일괄 경매 청구 권 은 저당권 설정 자 가 건물 을 축조 하 여 소유 하 고 있 는 경우 에 한 한다고 봄 이 상당 하 다고 할 것 이 다 ( 대법원 1994 . 1 . 24 . 자 93 마 1736 결정 참조 ) . 원심 이 이 와 같 은 취지 에서 그 판시 각 토지 에 관한 근저당 권 설정 자 인 엄 성옥 이 그 지상 에 건물 을 축조 하 여 소유 권 보존 등기 를 마침 과 동시 에 이 를 제 3 자 에게 매도 함 으로써 경매 개시 결정 당시 건물 의 소유 권 이 엄 성옥 아닌 제 3 자 들 에게 귀속 된 사실 이 인정 되 므로 위 건물 에 대하 여 는 민법 제 365 조 에 의한 일괄 경매 를 할 수 없 다고 판단 한 것 은 옳 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같 은 민법 제 365 조 의 법리 오해 등 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 그러므로 재항고 를 기각 하 기 로 관여 법관 들 의 의견 이 일치 되 어 주문 과 같이 결정 한다 . 대법관 조무제 ( 재판장 ) 정귀호 김형선 ( 주심 ) 이용훈 ③ 대지 에 관한 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 대하 여 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 및 같 은 법 제 8 조 제 3 항 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에서 는 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 하 겠 지만 , 신축 건물 의 환가 대금 에서 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 이 신축 건물 에 대한 후 순위 권 리자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 고 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 의 ' 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ' 를 적용 함 에 있 어서 신축 건물 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 때 를 기준 으로 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 여야 할 것 이 다 . ( 대판 2010 . 6 . 10 . 2009 다 101275 ) 대 법원 2010 . 6 . 10 . 선고 2009 다 101275 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2010 하 , 1354 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 대지 에 관한 저당권 설정 후 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 신축 건물 의 ‘ 확정 일자 를 갖춘 임차인 ’ 과 ‘ 소액 임차인 ’ 이 갖 는 우선변제권 의 범위 및 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 에 정한 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 할 경우 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 는 기준 시기 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 , 임차권 양수인 내지 전차인 은 원래 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 또는 대위 행사 할 수 있 는지 여부 ( 한정 적극 ) [ 3 ] 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 임차인 의 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 , 임대인 이 민법 제 629 조 에 의해 임대차 계약 을 해지 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 및 그 경우 제 3 자는 임차권 의 양수 또는 전대차 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 4 ] 임대 주택 임차인 의 임차권 양도 와 전대 의 금지 에 대한 예외 사유 의 하나 로 구 임대 주택 법 시행령 제 10 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 에 정한 ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못한 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 한지 여부 ( 소극 ) 및 그 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 · 존속 하 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대지 에 관한 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 대하 여 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 및 같 은 법 제 8 조 제 3 항 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에서 는 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 하 겠 지만 , 신축 건물 의 환가 대금 에서 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 이 신축 건물 에 대한 후 순위 권 리자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 고 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 의 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 함 에 있 어서 신축 건물 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 때 를 기준 으로 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 여야 한다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 , 양수인 이나 전차인 에게 점유 가 승계 되 고 주민 등록 이 단절 된 것 으로 볼 수 없 을 정도 의 기간 내 에 전입 신고 가 이루 어 졌 다면 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 한다고 보 아야 한다 . 이러 한 경우 임차권 양도 에 의하 여 임차권 은 동일 성 을 유지 하 면서 양수인 에게 이전 되 고 원래 의 임차인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 므로 임차권 양수인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 할 수 있 고 , 전차인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 대위 행사 할 수 있 다 . [ 3 ] 민법 상 임차인 은 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못하 고 임차인 이 이 에 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 으나 ( 민법 제 629 조 ) , 이 는 임대차 계약 이 원래 당사자 의 개인 적 신뢰 를 기초 로 하 는 계속 적 법률 관계 임 을 고려 하 여 임대인 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 보호 하 여 이 를 해치 지 않 게 하 고자 함 에 있 고 , 임차인 이 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 시키 는 것 은 임대인 에게 임대차 관계 를 계속 시키 기 어려운 배신 적 행위 가 될 수 있 는 것 이 기 때문 에 임대인 에게 일방 적 으로 임대차 관계 를 종료 시킬 수 있 도록 하 고자 함 에 있 다 . 따라서 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 임차권 양수인 이나 전차인 은 임차권 의 양수 나 전대차 및 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 . [ 4 ] 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 는 임대 주택 임차인 의 임차권 양 도 및 전대 를 원칙 적 으로 금지 하 고 있 고 , 예외 적 으로 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 이 정하 는 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 는 등 의 경우 로서 임대 사업자 의 동의 를 얻 은 경우 에 한해 그 양 도 및 전대 를 허용 하 고 있 는데 , 구 임대 주택 법 과 그 시행령 에서 임대 주택 임차인 의 자격 및 선정 방법 과 임대 사업자 의 임대 조건 등 을 엄격히 규율 하 는 한편 , 사 위 기타 부정 한 방법 에 의한 임대 주택 의 임차 혹은 임차권 의 무단 양도 나 전차 등 의 행위 를 범죄 로 규정 하 여 처벌 까지 하 고 있 는 점 에 비추 어 , ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못하 였 다면 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 하 다고 할 수 없 고 , 이 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 존속 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 3 항 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 ( 2008 . 8 . 21 . ) 제 2 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 , 민법 제 629 조 [ 3 ] 민법 제 629 조 [ 4 ] 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 ( 현행 제 19 조 참조 ) , 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 [ 현행 제 18 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 참조 ] 【 참조 판례 】 [ 3 ] 대 법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 ( 공 1993 하 , 1553 ) 대 법원 2007 . 11 . 29 . 선고 2005 다 64255 판결 ( 공 2007 하 , 1997 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 20 인 【 원고 , 상고인 】 원고 22 외 2 인 ( 소송대리인 변호사 박석봉 ) 【 피 고 , 상고인 겸 피 상고인 】 주식회사 국민은행 ( 소송대리인 법무법인 둔산 담당 변호사 박광천 ) 【 원심 판결 】 대전 고법 2009 . 11 . 20 . 선고 2009 나 2024 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 상고인 각자 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 피고 의 상고 이유 에 대한 판단 가 . 상고 이유 제 1 점 1 ) 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 나 , 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다 ( 대법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 참조 ) . 그리고 대지 에 관한 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 대하 여 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 및 같 은 법 제 8 조 제 3 항 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에서 는 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 하 겠 지만 , 신축 건물 의 환가 대금 에서 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 이 신축 건물 에 대한 후 순위 권 리자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 고 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 의 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 함 에 있 어서 신축 건물 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 때 를 기준 으로 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 여야 할 것 이 다 . 따라서 원심 이 , 피고 가 이 사건 태영 아파트 에 근저당 권 설정 청구 권 가등기 를 마친 2005 . 3 . 21 . 전 에 판시 원고 들 이 확정 일자 를 받 았 으므로 판시 원고 들 은 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 피고 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 판단 하 고 , 또 위 2005 . 3 . 21 . 을 기준 으로 3 , 000 만 원 이하 의 임차인 중 1 , 200 만 원 을 소액 임차인 으로서 우선 하 여 변제 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 2 ) 소액 임차인 은 소액 보증금 우선변제권 이 있 고 동시 에 확정 일자 를 갖춘 임차인 인 경우 에 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 이때 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 신축 건물 의 환가 대금 전액 에서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 판시 원고 들 은 소액 임차인 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 소액 보증금 을 초과 하 는 보증금 에 대하 여 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 신축 건물 의 환가 대금 전액 에서 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 있 다고 판단 한 것 이 므로 , 이러 한 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 다 . 나 . 상고 이유 제 2 점 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 있 어서 양수인 이나 전차인 에게 점유 가 승계 되 고 주민 등록 이 단절 된 것 으로 볼 수 없 을 정도 의 기간 내 에 전입 신고 가 이루 어 졌 다면 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 한다고 보 아야 한다 . 이러 한 경우 임차권 양도 에 의하 여 임차권 은 동일 성 을 유지 하 면서 양수인 에게 이전 되 고 원래 의 임차인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 므로 임차권 양수인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 동법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 할 수 있 고 , 전차인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 동법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 대위 행사 할 수 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 판시 원고 들 이 임차권 의 양수인 내지 전차인 으로서 원래 의 임차인 의 확정 일자 를 원용 하 여 우선 변제 권 을 행사 한다는 취지 의 주장 에 는 위 법리 에 따른 주장 이 포함 되 어 있 다고 볼 여지 가 충분 하 고 , 원심 이 , 판시 원고 들 이 이 사건 태영 아파트 에 대한 경매 신청 의 등기 전 부터 배당 요구 의 종기 까지 대항 요건 을 유지 한 소액 임차인 내지 소액 전차인 으로서 소액 보증금 에 대한 우선변제권 이 있 고 , 이 사건 태영 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 전 에 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 판시 보증금 전액 에 대하 여 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다는 취지 로 판단 한 것 은 , 그 설시 에 있 어 일부 적절 하 지 않 은 부분 이 있 으나 , 위 법리 에 부합 하 는 것 이 어서 그 결론 에 있 어서 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 다 . 상고 이유 제 3 점 민법 상 임차인 은 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못하 고 임차인 이 이 에 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 으나 ( 민법 제 629 조 ) , 이 는 임대차 계약 이 원래 당사자 의 개인 적 신뢰 를 기초 로 하 는 계속 적 법률 관계 임 을 고려 하 여 임대인 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 보호 하 여 이 를 해치 지 않 게 하 고자 함 에 있 고 , 임차인 이 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 시키 는 것 은 임대인 에게 임대차 관계 를 계속 시키 기 어려운 배신 적 행위 가 될 수 있 는 것 이 기 때문 에 임대인 에게 일방 적 으로 임대차 관계 를 종료 시킬 수 있 도록 하 고자 함 에 있 다 . 따라서 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 임차권 양수인 이나 전차인 은 임차권 의 양수 나 전대차 및 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 할 것 이 다 ( 대법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 , 대법원 2007 . 11 . 29 . 선고 2005 다 64255 판결 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 이 사건 태영 아파트 와 같 은 임대 주택 의 경우 임대 주택 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 고 예외 적 으로 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 등 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대인 의 동의 를 얻 은 경우 에 한하 여 임차권 의 양도 나 전대 가 허용 되 는 것 이 므로 판시 원고 들 이 그 임차권 의 양도 나 전대 에 임대인 인 태영 산업 의 동의 를 받 지 않 은 이상 각 해당 아파트 의 임차권 을 양수 하 거나 이 를 전차 한 것 은 부적 법 하 다는 피고 의 주장 에 대하 여 , 판시 사실 관계 를 인정 한 다음 , 태영 산업 은 부도 로 인하 여 소재 가 명확 하 지 않 았 을 뿐 만 아니 라 판시 원고 들 의 임차권 양도 나 전대차 를 문제 삼 아 임대차 계약 을 해지 하 고자 하 였 다는 등 의 사정 은 전혀 찾아볼 수 없 고 , 오히려 태영 산업 은 이후 판시 원고 들 에 대한 차임 채권 을 제 3 자 에게 양도 하 고 통지 하 기 까지 하 였 던 점 등 에 비추 어 볼 때 , 임차권 양도 나 전대차 가 임대인 인 태영 산업 에 대하 여 배신행위 내지 신뢰 관계 의 파괴 에 해당 한다고 할 수 없 고 , 오히려 태영 산업 이 제 3 자 에게 판시 원고 들 에 대한 차임 채권 을 양도 함 으로써 묵시 적 으로 적법 한 임차인 내지 전차인 으로 인정 하 고 임차권 양도 나 전대차 에 동의 하 였 다고 봄 이 상당 하 므로 판시 원고 들 은 임대 주택 법 제 13 조 에 따른 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 들 이 라고 판단 하 였 는바 , 이러 한 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 기록 에 비추 어 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 임대 주택 법 에 관한 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 그리고 피고 는 임차권 양도 에 있 어서 양수인 의 지위 와 양립 하 지 않 는 법률 상 의 지위 를 취득 한 자 또는 그 임차권 에 대하 여 법률 상 의 이익 을 가지 는 자 라고 할 수 없 으므로 , 임차권 양도 를 피 고 에게 대항 하 기 위해서 는 확정 일자 있 는 증서 에 의한 대항 요건 을 갖추 어야 한다는 취지 의 상고 이유 는 받아들일 수 없 다 . 2 . 원고 22 , 23 , 24 의 상고 이유 에 대한 판단 임대 주택 법 은 임대 주택 의 건설 · 공급 및 관리 와 주택 임대 사업 에 필요 한 사항 을 정함 으로써 임대 주택 의 건설 을 촉진 하 고 국민 주거 생활 의 안정 을 도모 함 을 목적 으로 하 고 ( 제 1 조 ) , ‘ 임대 주택 ’ 이 라 함 은 임대 목적 에 제공 되 는 건설 임대 주택 및 매입 임대 주택 을 말 하 므로 ( 제 2 조 제 1 호 ) , 임대 주택 법상 의 각종 지원 과 규제 가 적용 되 는 건설 임대 주택 은 위 법상 의 임대 주택 에 해당 하 고 , 주택 을 건설 한 자 가 위 법상 의 임대 사업자 로 등록 하 였 는지 여부 에 따라 임대 주택 법 의 적용 여부 가 달라진다고 해석 할 것 은 아니 다 . 그리고 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 는 임대 주택 임차인 의 임차권 양 도 및 전대 를 원칙 적 으로 금지 하 고 있 고 , 예외 적 으로 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 이 정하 는 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 는 등 의 경우 로서 임대 사업자 의 동의 를 얻 은 경우 에 한해 그 양 도 및 전대 를 허용 하 고 있 는 바 , 구 임대 주택 법 과 동법 시행령 에서 임대 주택 임차인 의 자격 및 선정 방법 과 임대 사업자 의 임대 조건 등 을 엄격히 규율 하 는 한편 , 사 위 기타 부정 한 방법 에 의한 임대 주택 의 임차 혹은 임차권 의 무단 양도 나 전차 등 의 행위 를 범죄 로 규정 하 여 처벌 까지 하 고 있 는 점 에 비추 어 , ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못하 였 다면 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 하 다고 할 수 없 고 이 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 존속 한다 고 볼 수 없 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 위 원고 들 의 경우 최초 임차인 내지 관련 임차인 들 의 전 · 출입 사항 확인 이 불 가능 하 거나 최초 임차인 또는 관련 임차인 들 이 태영 아파트 의 소재지 인 천안시 로 퇴거 하 면서 위 원고 들 에 대하 여 임차권 을 양 도 내지 전대 한 것 으로서 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 면서 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 해당 한다고 보 기 어려워 임대 주택 법 소정 의 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 이 라고 할 수 없 다고 판단 하 였 는바 , 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 기록 에 비추 어 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 임대 주택 법 의 적용 에 관한 법리 오해 나 판단 유탈 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 상고인 각자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 신영철 ( 재판장 ) 박시환 안대희 ( 주심 ) 차한 성 다 ) 대지 건물 의 공동저당 권 설정 후 구건 물 을 철거 하 고 신축 한 건물 이 일괄 경매 된 경우 이 경우 토지 의 저당권자 는 신축 건물 의 일괄 매각 을 신청 할 수 있 으나 , 건물 매각 대금 에서 는 우선 변제 받 을 수 는 없 다 . 대지 와 2 층 단독 주택 에 대하 여 92 . 1 . 22 , 92 . 12 . 22 . , 94 . 2 . 2 . , 94 . 4 . 8 . 각 근저당 권 설정 등기 , 그 후 건물 철거 하 고 다 세대 주택 1 동 ( 9 세대 ) 을 신축 하 여 소유 권 보존 및 대지 권 드 이가 경료 된 후 96 . 5 . 15 . 임차인 이 301 호 에 대하 여 전세 권 등기 ( 7500 만 원 ) , 96 . 11 . 8 . 대지 와 신축 건물 전부 에 대하 여 일괄 매각 신청 , 96 . 11 . 16 . 경매 개시 결정 등기 , 97 . 8 . 19 . 매각 허가 ( 3750 만 원 , 감정가 는 1 억 1200 만 원 ) 한 경우 , 대지 의 근저당 권 자 가 신축 건물 에 관하 여 근저당 권 을 가지 고 있 지 않 더라도 일괄 매각 신청 은 적법 하 고 , 전세금 반환 채권 은 301 호 건물 ( 대지 권 제외 ) 에 관한 한 경매 신청인 의 채권 보다 우선 하 므로 301 호 건물 의 매각 대금 으로 는 그 전세금 반환 채권 을 변제 하 기 에 부족 함 이 명백 하 므로 매각 허가 결정 은 위법 하 다 . ( 대판 1998 . 4 . 28 . 97 마 2935 ) 위 와 같 은 경우 즉 임대인 이 토지 와 그 지상 주택 ( 2 층 주택 ) 에 근저 다우 건 을 설정 하 였 다가 임의 로 주택 을 멸실 시키 고 그 자리 에 다시 주택 ( 3 층 다 세대 주택 ) 을 신축 하 여 이 를 임대 한 후 토지 에 대한 근저당 권 의 실행 으로 주택 이 일괄 매각 된 경우 , 주택 임차인 이 토지 부분 에 대한 매각 대금 에서 도 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다는 하급심 판결 이 있 다 . ( 서울 지법 서부 지원 1998 . 7 . 23 . 97 가단 37992 ) 대 법원 2005 다 3243 대 법원 2003 다 3850 대 법원 99 마 146 대 법원 97 마 2935 대 법원 93 마 1736 대 법원 2003 마 1753 대 법원 2001 마 1632 토지 저당권 에 기한 방해 배제 와 건물 신축 행위 의 중지 청구 양창수 서울대 법대 교수 1 . 사실 관계 1 ) A 회사 는 이 사건 토지 위 에 지하 6 층 , 지상 20 층 규모 의 오피스텔 건물 을 건축 하 여 분양 할 계획 을 세우 고 , 1996 년 4 월 건축 허가 를 받 아 동년 9 월 공사 를 시작 했 다 . A 는 동년 12 월 위 토지 의 소유 권 을 취득 한 직후 B 은행 으로부터 위 건물 의 건축 자금 으로 180 억 원 을 차용 하 고 , 그 담보 로 B 를 위해 위 토지 에 근저당 권 을 설정 해 주 었 다 . 2 ) A 회사 는 1998 년 1 월 지하 공사 도중 부도 를 냈 다 . 그러 자 위 오피스텔 을 개별 적 으로 분양 받 은 수분 양자 들 이 피 고 조합 을 결성 하 였 다 . 피 고 는 동년 2 월 A 로부터 위 건축 사업 의 시행 권 을 양수 하 고 공사 를 재개 하 여 , 아래 4 ) 의 가처분 이 있 을 때 까지 지하 6 층 부터 지하 1 층 에 대하 여 대체로 공사 를 완료 하 였 다 . 3 ) 원고 회사 ( 유동 화 전문 회사 ) 는 2000 년 12 월 B 로부터 위 대여금 채권 과 근저당 권 을 양수 하 였 다 . 그리고 2001 년 3 월 그 근저당 권 의 실행 을 위한 임의 경매 를 신청 하 여 그 경매 가 진행 되 었 다 . 그런데 경매 법원 은 위 지하 의 구축물 ( 평가 액 196 억 원 ) 을 토지 의 부합물 이 라고 잘못 보 고 이것 도 경매 목적물 에 포함 시켰 다 . 토지 와 지 하구 축물 을 포함 하 여 도합 252 억 원 에 낙찰 되 는 것 을 내용 으로 하 는 경락 허가 결정 이 있 었 으나 , 위 하자 로 말미암 아 결국 2003 년 7 월 에 종국 적 으로 취소 되 었 다 . 4 ) 한편 2002 년 4 월 원고 의 신청 으로 위 근저당 권 에 기한 방해 배제 청구 권 을 피 보전 권리 로 하 는 공사 중지 가 처분 이 내려졌 다 . 그리고 동년 5 월 에 그 본안 으로 이 사건 공사 중 지청구 의 소 가 제기 되 었 다 . 5 ) 제 1 심법 원 은 원고 의 청구 를 기각 하 였으나 , 항소심 은 이 를 인용 하 였 다 . 대법원 도 다음 과 같이 판시 하 여 피고 의 상고 를 기각 하 였 다 . 2 . 판 결요 지대 법원 은 우선 추상 적 으로 “ 저당권 은 … 저당 부동산 의 소유자 또는 그 로부터 점유 권원 을 설정 받 은 제 3 자 에 의한 점유 가 전제 되 어 있 으므로 소유자 또는 제 3 자 가 저당 부동산 을 점유 하 고 통상 의 용법 에 따라 사용 · 수익 하 는 한 저당권 을 침해 한다고 할 수 없 다 . 그러나 저당권자 는 저당권 설정 이후 환가 에 이르 기 까지 저당물 의 교환 가치 에 대한 지배 권 능 을 보유 하 고 있 으므로 저 당목 적 물 의 소유자 또는 제 3 자 가 저 당목 적 물 을 물리 적 으로 멸실 · 훼손 하 는 경우 는 물론 그 밖 의 행위 로 저당 부동산 의 교환 가치 가 하 락할 우려 가 있 는 등 저당권자 의 우선 변제 청구 권 의 행사 가 방해 되 는 결과 가 발생 한다면 저당권자 는 저당권 에 기한 방해 배제 청구 권 을 행사 하 여 방해 행위 의 제거 를 청구 할 수 있 다 ” 고 설시 하 였 다 . 나아가 구체 적 으로 이 사건 에서 와 같이 “ 대지 의 소유자 가 나대지 상태 에서 저당권 을 설정 한 다음 대 지상 에 건물 을 신축 하 기 시작 하 였으나 피 담보 채무 를 변제 하 지 못함 으로써 저당권 이 실행 에 이르 렀거나 실행 이 예상 되 는 상황 인데 도 소유자 또는 제 3 자 가 신축 공사 를 계속 한다면 신축 건물 을 위한 법정지상권 이 성립 하 지 않 는다고 할지라도 경매 절차 에 의한 매수인 으로서 는 신축 건물 의 소유자 로 하여금 이 를 철거 하 게 하 고 대지 를 인도 받 기 까지 별도 의 비용 과 시간 을 들여야 하 므로 , 저당 목적 대 지상 에 건물 신축 공사 가 진행 되 고 있 다면 이 는 경매 절차 에서 매수 희망자 를 감소 시키 거나 매각 가격 을 저감 시켜 결국 저당권자 가 지배 하 는 교환 가치 의 실현 을 방해 하 거나 방해 할 염려 가 있 는 사정 에 해당 한다 ” 고 판단 하 고 , 이 사건 에서 “ 원고 의 신청 에 의하 여 임의 경매 절차 가 개시 되 었 음 에 도 공사 를 강행 한 사실 ” 등 을 들 어 원심 의 판단 은 정당 하 다고 결론지 었 다 . 3 . 평석 1 ) 결론 을 먼저 말 한다면 , 대상 판결 에 대하 여 는 그 추상 적 인 법리 의 점 에서 도 , 구체 적 인 사건 해결 의 결론 에서 도 찬성 할 수 없 다 . 이 두 측면 을 엄밀히 구별 하 기 는 어려울 것 이 나 , 여기 서 는 일단 전자 에 한정 해서 논의 하 기 로 한다 . 후자 와 관련 해서 는 이 사건 근저당 권 의 피 담보 채권 이 바로 이 사건 건물 의 신축 을 위하 여 제공 된 대여금 채권 이 었 다는 것 , 그러므로 근저당 권 자 는 애초 부터 당해 공사 가 진행 되 어서 장차 건물 이 이 사건 토지 위 에 존립 하 리라는 것 을 알 았 을 뿐 만 아니 라 이 를 적극 적 으로 지원 하 였 다는 것 , 그리고 이 사건 에서 피 고 는 저당권 설정 당시 이미 공사 가 진행 중 이 었 고 그 후 에 도 원래 의 계획 대로 공사 를 진행 하 였을 뿐 이 라는 것 만 을 지적 하 여 두 기 로 한다 ( 뒤 의 7 ) 도 참조 ) . 한편 전자 와 관련 하 여 대상 판결 은 저당 토지 의 소유자 가 그 지상 에 건물 을 신축 하 는 것 이 저당권 의 위법 한 침해 가 되 는지 를 논한 우리나라 의 문헌 ( 金 載 亨 , 「 抵當 權 에 기한 妨害 排除 請求 權 의 認定 範圍 」 , 저스티스 85 호 ( 2005 . 6 ) , 101 면 이하 ) 이 주장 하 는 바 와 궤 를 같이 한다 . 이 문헌 에 의하 면 , “ 저당 토지 에 건물 을 신축 하 면 토지 에 대한 저당권 의 실행 이 곤란 하 게 된다 . 저당권 을 실행 하 는 단계 에서 건물 의 존재 는 저당권 의 담보 가치 를 손상 할 수 있 다 . 따라서 이러 한 경우 에 는 원칙 적 으로 저당권 침해 를 이유 로 공사 금지 청구 를 할 수 있 다고 생각 된다 . 적어도 저당권 에 기한 경매 절차 가 개시 된 경우 에 는 저당권자 의 환가 권 을 침해 했 다고 볼 수 있 을 것 ” 이 라고 한다 . 그러나 그 주장 에 대하 여 는 뒤 의 3 ) 에서 보 는 대로 의문 이 적 지 않 다 . 2 ) 저당권 에 기한 방해 배제 청구 권 은 민법 제 370 조 ( 이하 민법 조항 은 법명 의 제시 없이 인용 한다 ) 에서 소유물 방해 배제 청구 권 을 규정 하 는 제 214 조 를 준용 함 으로써 명문 으로 인정 되 는 바 이 다 . 문제 는 과연 저당권 에 대한 ‘ 방해 ’ 를 어떠 한 요건 아래 서 인정 할 것 인가 이 다 . 이 를 생각 함 에 있 어서 출발점 이 되 는 것 은 , 방해 배제 청구 권 을 발생 시키 는 바 의 저당권 에 대한 ‘ 방해 ’ 는 위법 한 것 , 즉 법질서 전체 의 입장 에서 허용 되 지 않 는 것 이 어야 한다는 점 이 다 . 민법 은 소유물 반환 청구 권 에 관하 여 제 213 조 단서 에서 점유자 에게 ‘ 점유 할 권리 ’ 가 있 는 때 에 는 소유자 가 그 에 대하 여 소유물 반환 청구 를 할 수 없 다고 규정 함 으로써 이 를 표현 하 고 있 다 . 이 는 비록 정면 에서 규정 하 지 는 않 지만 다른 물권 적 청구 권 의 경우 에 도 다를 바 없 다 . 3 ) 저당권 ( 이 사건 에서 는 근저당 권 이 설정 되 었 으나 여기 서 다루 는 논점 에 관한 한 양자 사이 에 차이 를 둘 것 은 아님 은 물론 이 다 ) 이 설정 되 었 더라도 그 저 당목 적 물 을 사용 · 수익 할 권능 은 저당권 설정 자 에게 귀속 된다 . 그리고 저당권자 도 그러 한 용익 을 전제 로 해서 그 목적물 에 저당권 을 설정 받 는다 . 이 사건 에서 와 같이 저 당목 적 물 이 나대지 인 경우 에 저당권 설정 자 가 그 위 에 건물 을 신축 하 거나 이 를 제 3 자 에게 허용 하 는 것 은 그 용익 권 의 행사 에 기한 것 이 고 , 따라서 특별 한 사정 이 없 는 한 적법 하 다 . 나대지 위 에 건물 이 신축 되 면 후 에 행하 여 지 는 토지 저당권 에 기한 경매 에서 매각 대금 이 건물 이 없 는 경우 보다 하락 하 는 것 이 대부분 일지 모르 나 , 그 신축 행위 가 위 와 같이 위법 하 지 아니한 이상 저당권자 가 방해 배제 청구 권 을 가질 수 는 없 다 . 나아가 그것 은 저당권자 가 애초 부터 예기 하 였 거나 적어도 예기 할 수 있 었 던 바 의 사정 이 기 도 하 다 . 또 그것 만 을 이유 로 방해 배제 청구 를 인정 한다면 , 이 는 저당 토지 소유자 의 법 적 지위 를 부당 하 게 약화 시키 는 것 으로서 납득 하 기 어렵 다 . 이상 은 저당권 을 양수 한 사람 에 있 어서 도 다를 바 없 다 . 4 ) 나대지 에 저당권 이 설정 된 후 그 토지 위 에 건물 이 신축 된 경우 에 는 민법 제 366 조 에서 정하 는 법정지상권 이 인정 되 지 않 는다 . 그 경우 건물 의 신축 으로 생길 수 있 는 저당권자 의 불 이익 에 대처 하 기 위하 여 민법 은 제 365 조 에서 일괄 경매 청구 권 을 구정 하 고 있 다 . 그 법문 은 “ 토지 를 목적 으로 저당권 을 설정 한 후 그 설정 자 가 그 토지 에 건물 을 축조 한 때 ” 를 그 요건 으로 규정 한다 ( 한편 토지 저당권 설정 후 에 건물 이 축조 되 었 으면 그 축조 자 가 누구 인지 를 불문 하 고 일괄 경매 를 인정 하 는 2004 년 개정 후 의 일본 민법 제 389 조 에 대하 여 는 梁 彰 洙 , 「 最近 日本 의 擔保 物權 法 改正 」 , 同 , 民法 硏究 , 제 8 권 ( 2005 ) , 192 면 이하 , 특히 198 면 이하 참조 ) . 그런데 위 규정 의 취지 에 대하 여 大 決 94 . 1 . 24 , 93 마 1736 ( 공보 788 ) ; 大 決 99 . 4 . 20 , 99 마 146 ( 공보 하 , 1235 ) ; 大 決 2001 . 6 . 13 , 2001 마 1632 ( 공보 하 , 1678 ) ; 大 判 2003 . 4 . 11 , 2003 다 3850 ( 공보 상 , 1178 ) 등 은 , 한편 으로 저당권자 에게 저 당토 지상 의 건물 의 존재 로 인하 여 생기 게 되 는 경매 의 어려움 을 해소 하 려는 것 , 다른 한편 으로 “ 후 에 저당권 의 실행 으로 토지 가 제 3 자 에게 경락 될 경우 에 건물 을 철거 하 여야 한다면 사회 경제 적 으로 현저 한 불 이익 이 생기 게 되 어 이 를 방지 할 필요 ” 에 대응 하 는 것 이 라고 파악 한다 . 이러 한 취지 를 살리 기 위하 여 대법원 은 일괄 경매 청구 의 요건 을 완화 하 는 방향 으로 위 규정 을 해석 하 여 왔 다 . 예 를 들 어 大 決 98 . 4 . 28 , 97 마 2935 ( 공보 상 , 1481 ) 는 “ 토지 와 그 지상 건물 의 소유자 가 이 들 에 대하 여 공동저당 권 을 설정 한 후 건물 을 철거 하 고 그 토지 상 에 새로이 건물 을 축조 하 여 소유 하 고 있 는 경우 에 는 건물 이 없 는 나대지 상 에 저당권 을 설정 한 후 그 설정 자 가 건물 을 축조 한 경우 와 마찬가지 로 저당권자 는 민법 제 365 조 에 의하 여 그 토지 와 신축 건물 의 일괄 경매 를 청구 할 수 있 다 ” 고 판시 하 였 고 , 大 判 2003 . 4 . 11 , 2003 다 3850 ( 공보 상 , 1178 ) 은 , 저당권 설정 자 로부터 저당 토지 에 대한 용익 권 을 설정 받 은 자 가 건물 을 축조 하 였 어도 그 후 저당권 설정 자 가 그 건물 의 소유 권 을 취득 한 경우 에 는 그것 을 인정 하 여야 한다고 판시 하 였 다 . 특히 후자 의 판결 에 비추 어 보 면 , 저당권 설정 자 자신 뿐 만 아니 라 저당 토지 의 제 3 취득자 , 나아가 저당권 설정 자 로부터 저당 토지 의 용익 권능 을 취득 한 사람 이 건물 을 축조 하 여 소유 하 는 경우 에 도 일괄 경매 를 인정 하 는 것 은 그리 먼 걸음 은 아니 다 . 일본 에서 는 앞서 본 개정 이 있 기 전 일본 민법 제 389 조 의 해석 에 있 어서 그 요건 은 크 게 완화 되 어 , 토지 저당권 실행 당시 건물 이 저 당토 지상 에 존재 하 는 것 및 저당 토지 에 대한 임의 경매 로 토지 를 경락 받 은 사람 에 대항 할 수 있 는 당해 건물 의 소유 를 목적 으로 하 는 토지 이용 권 이 존재 하 지 않 는 것 의 두 요건 이 충족 되 면 토지 저당권자 는 일괄 경매 를 신청 할 수 있 다고 이해 되 고 있 다 ( 우선 新版 注 釋 民法 ( 9 ) ( 1998 ) , 595 면 이하 ( 生 熊 長 幸 집필 ) 및 동소 인용 의 문헌 참조 ) . 우리 나라 에서 도 “ 저당권 설정 자 와 건물 신 축자 의 사이 에 특수 한 관계 가 있 어서 양자 를 동일시 할 수 있 는 경우 등 개별 적 인 사정 에 따라서 는 제 3 자 가 건물 한 건물 에 대하 여도 일괄 경매 를 인정 할 수 있 을 것 이 고 , 또한 경매 신청 시 에 토지 · 건물 이 동일 한 소유자 에 속하 고 있 어야 한다는 요건 등 을 완화 하 여 해석 함 으로써 일괄 경매 의 범위 를 확대 하 는 쪽 으로 그 요건 에 대한 재검토 가 필요 하 다 ” 는 견해 가 유력 하 게 주장 되 고 있 다 ( 李 均 龍 , 司法 論 集 32 집 ( 2001 ) , 41 면 이하 참조 ) . 돌이켜 이 사건 의 사안 은 여기 서 말 하 는 ‘ 저당권 설정 자 와 건물 신 축자 를 동일시 할 수 있 는 경우 ’ 에 해당 하 는 전형 적 인 경우 일 것 이 다 . 그렇 다면 이 사건 에서 토지 저당권자 는 저당 토지 와 그 지상 의 건물 에 대하 여 일괄 경매 를 신청 함 으로써 건물 의 존재 로 인한 저당권 실행 상 의 불 이익 을 회피 할 수 있 다고 할 것 이 다 . 5 ) 한편 우리나라 의 금융 실무 에서 나대지 를 담보 로 취득 할 때 에 저당권 외 에 지상 권 도 설정 받 는 일 이 흔히 행한 것 은 후 에 나대 지 위 에 건물 이 신축 되 는 사태 에 대비 하 기 위해서 이 다 . 대법원 도 大 決 2004 . 3 . 29 , 2003 마 1753 ( 공보 상 , 781 ) 에서 “ 토지 에 관하 여 저당권 을 취득 함 과 아울러 그 저당권 의 담보 가치 를 확보 하 기 위하 여 지상 권 을 취득 하 는 경우 , 특별 한 사정 이 없 는 한 당해 지상 권 은 저당권 이 실행 될 때 까지 제 3 자 가 용익 권 을 취득 하 거나 목적 토지 의 담보 가치 를 하락 시키 는 침해 행위 를 하 는 것 을 배제 함 으로써 저당 부동산 의 담보 가치 를 확보 하 는 데 에 그 목적 이 있 다고 할 것 ” 이 라고 설시 하 고 있 다 . 6 ) 그러나 저당권 설정 자 에게 객관적으로 저 당목 적 물 의 용익권 이 있 다고 하 여도 예 를 들 어 그 권능 이 저당권 의 실현 을 방해 할 목적 으로 행사 된다면 이 를 쉽사리 허용 할 것 은 아니 다 . 이 는 가령 제 3 자 의 채권 침해 의 문제 와 관련 하 여 害意 의 유무 등 주관 적 비난 가능 성 의 정도 에 좇 아 채권 침해 행위 의 ‘ 위법성 ’ 을 판단 하 는 것 과 같 은 관점 에서 설명 될 수 있 다 . 그리하여 대상 판결 이 나오 기 전 에 저당권 에 기한 방해 배제 청구 권 의 문제 를 추상 적 법리 의 차원 에서 다룬 大 判 2005 . 4 . 29 , 2005 다 3243 ( 공보 상 , 837 ) 이 그 요건 에 관하 여 “ 저당 부동산 에 대한 점유 가 저당 부동산 의 본래 의 용법 에 따른 사용 · 수익 의 범위 를 초과 하 여 그 교환 가치 를 감소 시키 거나 , 점유자 에게 저당권 의 실현 을 방해 하 기 위하 여 점유 를 개시 하 였 다는 점 이 인정 되 는 등 , 그 점유 로 인하 여 정상 적 인 점유 가 있 는 경우 의 경락 가격 과 비교 하 여 그 가격 이 하락 하 거나 경매 절차 가 진행 되 지 않 는 등 저당권 의 실현 이 곤란 하 게 될 사정 이 있 는 경우 에 는 저당권 의 침해 가 인정 될 수 있 다 ” 고 설시 한 것 은 그나마 수긍 하 지 못할 것 도 아니 었 다 . 비록 위 의 뒷부분 에서 객관 적 으로 ‘ 저당권 의 실현 이 곤란 하 게 될 사정 이 있 는 경우 ’ 만 을 그 기준 으로 내세운 것 으로 오해 될 소지 가 있 지만 말 이 다 . 그리고 일본 의 最 判 2005 ( 平 17 ) . 3 . 10 ( 民 集 59 - 2 , 356 ) 도 , 소유자 로부터 점유 권원 을 설정 받 아 저당 부동산 을 점유 하 는 사람 이 라도 “ 그 점유 권원 의 설정 이 저당권 설정 등기 후 에 이루어진 것 이 고 , 그 설정 에 저당권 의 실행 으로서 의 경매 절차 를 방해 할 목적 이 인정 되 며 , 그 점유 에 의하 여 저당 부동산 의 교환 가치 의 실현 이 저해 되 어 저당권자 의 우선 변제 청구 권 의 행사 가 곤란 하 게 되 는 상태 가 있 는 경우 ” 에 는 저당권 에 기한 방해 배제 청구 가 인정 된다고 판시 한 것 도 이러 한 입장 에 선 것 이 라고 하 겠 다 ( 구체 적 으로 는 그 사안 에서 그러 한 목적 을 인정 하 여 방해 배제 청구 를 인용 하 고 있 다 ) . 7 ) 한편 원심 판결 은 일단 경매 목적물 에 대한 압류 가 이루어지 면 처분 행위 가 금지 되 는 데 경매 목적물 의 가격 을 감소 시키 는 사실 적 처분 행위 에 대하 여 는 저당권 에 기한 방해 배제 청구 로써 이 를 막 을 수 있 어야 한다고 한다 . 그리고 “ 채무자 또는 경매 목적물 의 점유자 로서 는 경매 의 목적 에 위반 되 거나 경매 목적물 의 가치 를 감소 시키 는 사실 행위 를 하 여서는 아니 되 는 일종 의 부작위 의무 를 부담 하 고 있 다고 할 것 이 고 , 따라서 채무자 나 부동산 의 점유자 가 그러 한 의무 를 무시 하 고 위반 행위 를 하 게 되 면 저당권자 로서 는 저당권 에 근거 한 방해 배제 청구 를 할 수 있 다 ” 고 한다 . 그러나 민사 집 행법 은 “ 압류 는 부동산 에 대한 채무자 의 관리 · 이용 에 영향 을 미치 지 아니한다 ” 고 정한다 ( 제 83 조 제 2 항 . 이 규정 에 상응 하 는 일본 의 민사 집 행법 제 46 조 제 2 항 에 대한 설명 으로 中野 貞 一郞 , 民事 執行 法 , 新 訂 四版 ( 2000 ) , 363 면 이하 및 378 면 註 8 참조 . 예 를 들 면 임차권 이 이미 설정 되 어 있 는 목적물 에 대하 여 우리 민법 제 639 조 , 주택 임대차 보호법 제 6 조 등 에서 와 같이 갱신 거절 이 제한 을 받 는 경우 에 는 압류 후 라도 법정 갱신 을 포함 하 여 계약 갱신 이 허용 된다고 한다 ) . 이 사건 에서 는 압류 시 는 물론 이 고 그 저당권 설정 전 부터 이미 문제 의 건축 이 행하 여 지 고 있 었 을 뿐 만 아니 라 , 압류 전후 로 그 건축 공사 의 내용 이 변경 된 흔적 을 찾 을 수 없 다 . 물론 경매 개시 결정 후 에 경매법 원은 「 침해 행위 를 방지 하 기 위하 여 필요 한 조치 ( 민 사집 행법 제 83 조 제 3 항 ) 」 나 「 부동산 의 가격 을 현저히 감소 시키 거나 감소 시킬 우려 가 있 는 행위 의 금지 조치 ( 민사 집행 규칙 제 44 조 제 1 항 ) 」 를 할 수 있 다 . 그러나 이것 이 압류 전 부터 행하 여 지 고 있 던 위 와 같 은 「 채무자 의 관리 · 이용 」 을 제한 하 는 근거 가 될 수 는 없 는 것 이 다 . 서울 지법 서부 지원 1998 . 7 . 22 . 선고 97 가단 37992 판결 ： 확정 [ 배당 이의 ] [ 하 집 1998 - 2 , 284 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 이 개정 · 시행 된 후 로서 이 에 따른 시행령 이 개정 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 되 고 , 그 시행령 의 개정 후 에 체결 된 임대차 계약 의 보증금 이 개정 된 시행령 에 따른 소액 보증금 의 범위 에 속하 는 경우 임차인 에게 우선변제권 이 인정 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 임대인 이 토지 와 그 지상 주택 에 근저당 권 을 설정 하 였 다가 임의 로 주택 을 멸실 시키 고 그 자리 에 다시 주택 을 신축 하 여 이 를 임대 한 후 토지 에 대한 근저당 권 의 실행 으로 주택 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임차인 이 토지 부분 의 경락 대금 에서 도 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 ) 이 개정 · 시행 된 후 로서 이 에 따른 같 은 법시 행령 이 개정 되 기 전 에 근저당 권 이 설정 되 고 , 그 시행령 의 개정 후 에 체결 된 임대차 계약 의 보증금 이 개정 된 소액 보증금 의 범위 에 속하 는 경우 , 같 은 법 제 8 조 제 3 항이 대통령령 에 위임 한 것 은 보증금 의 범위 이 지 보호 개시 일자 까지 위임 한 것 은 아니 라고 보여 지 는 점 , 위 개정 된 시행령 에 는 경과 조치 에 관한 별도 의 규정 이 없 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 그 임차인 이 위 개정 된 시행령 에서 정한 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 에 해당 하 는 이상 위 개정 된 법 시행 후 에 근저당 권 을 설정 한 근저당 권 자 와 의 관계 에서 그 보증금 중 위 개정 된 시행령 에서 정한 일정액 에 관하 여 는 우선변제권 이 인정 된다고 보 아야 한다 . [ 2 ] 임대인 이 토지 와 그 지상 주택 에 근저당 권 을 설정 하 였 다가 임의 로 주택 을 멸실 시키 고 그 자리 에 다시 주택 을 신축 하 여 이 를 임대 한 후 토지 에 대한 근저당 권 실행 으로 주택 이 함께 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 이 별다른 제한 없이 소액 임차인 에 대해 대지 의 가액 을 포함 한 주택 가액 의 2 분 의 1 의 범위 내 에서 우선변제권 이 있 다고 규정 하 고 있 는 점 및 이미 토지 위 에 종전 의 건물 , 특히 주택 이 건립 되 어 있 어 근저당 권 자 가 토지 및 종전 주택 에 근저당 권 을 설정 할 당시 이미 그 주택 에 우선변제권 이 인정 될 소액 임차인 이 존재 하 리라는 것 을 고려 하 여 그 담보 가치 를 정하 였 으리라고 보이 는 특별 한 사정 이 있 는 점 에 비추 어 새로 건립 된 주택 의 소액 임차인 에게 대지 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 권 을 인정 하 여야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] [ 2 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 ) 제 8 조 , 같 은 법시 행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 제 3 조 , 제 4 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1993 . 9 . 14 . 선고 92 다 49539 판결 ( 공 1993 하 , 2754 ) 【 전 문 】 【 원 고 】 김태수 【 피 고 】 주식회사 충북은행 ( 소송대리인 박인권 ) 【 주 문 】 1 . 서울 지방 법원 서부 지원 97 타경 1811 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 동 법원 이 1997 . 10 . 15 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 금 1 , 548 , 345 원 을 금 10 , 838 , 410 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 금 18 , 580 , 135 원 을 금 9 , 290 , 068 원 으로 각 변경 한다 . 2 . 소송비용 은 피고 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 】 주문 과 같 다 . 【 이 유 】 1 . 사실 관계 갑 제 1 호 증 의 1 , 2 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 ( 을 제 5 , 6 호 증과 같 다 ) , 갑 제 3 호 증 의 1 내지 7 , 갑 제 4 , 5 호 증 , 을 제 1 호 증 의 1 , 2 , 을 제 2 , 3 , 4 호 증 의 각 1 내지 3 의 각 기재 에 변론 의 전 취지 를 보태 어 보 면 다음 과 같 은 사실 을 인정 할 수 있 고 , 반증 이 없 다 . 가 . 피 고 는 1990 . 2 . 10 . 소외 소천 산업 주식회사 에 대한 대출금 채권 을 담보 하 기 위하 여 위 회사 가 소유 하 던 서울 마포구 망원동 477 의 21 대 241 ㎡ 및 그 지상 의 벽돌 조 시멘트 기와지붕 2 층 주택 ( 1 층 77 . 69 ㎡, 2 층 33 . 12 ㎡, 지하층 9 . 26 ㎡) 을 공동 담보물 로 하 여 채권 최고액 을 금 300 , 000 , 000 원 으로 하 는 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 였 고 , 그 후 1991 . 6 . 12 . 위 회사 가 위 토지 및 주택 을 소외 김성희 에게 매도 하 였 는데 , 위 김성희 는 같 은 해 7 . 12 . 위 토지 에 대하 여 소유 권 이전 등기 를 경료 하 고 , 위 주택 은 그 무렵 멸실 시킨 후 그 곳 에 철근 콘크리트 벽돌 조 평 슬래브 3 층 다 세대 주택 ( 1 층 135 . 54 ㎡, 2 층 135 . 54 ㎡, 3 층 116 . 10 ㎡, 지층 40 . 60 ㎡) 을 건축 하 여 같 은 해 12 . 30 . 그 소유 권 보존 등기 를 경료 하 였 고 , 이 때 위 토지 는 위 다 세대 주택 의 대지 권 의 목적 인 토지 로 편입 되 었 다 . 나 . 원고 는 1994 . 1 . 26 . 위 김성희 로부터 위 다 세대 주택 중 2 층 201 호 44 . 52 ㎡( 그 대지 권 은 위 토지 중 241 분지 26 . 71 지분 인데 , 위 토지 전체 에 관하 여 피고 의 근저당 권 설정 등기 가 이미 경료 되 어 있 었 던 관계 로 위 대지 권 의 표시 부분 등 기란 에 별도 등기 있 음 이 기재 되 어 있 었 다 . ) 에 관하 여 채권 최고액 을 30 , 000 , 000 원 으로 한 근저당 권 을 설정 받 았 는데 , 그 피 담보 채권 을 변제 받 지 못하 게 되 자 1997 . 1 . 경 위 근저당 권 의 실행 을 위한 경매 를 신청 하 여 같 은 해 1 . 20 . 서울 지방 법원 서부 지원 97 타경 1811 호 로 경매 개시 결정 이 내려지 고 경매 절차 가 진행 되 었 다 . 다 . 한편 위 김성희 는 위 다 세대 주택 201 호 내 의 각 방 1 칸 씩 을 1992 . 8 . 6 . 소외 정인 종 에게 임대차 보증금 15 , 000 , 000 원 으로 하 여 , 1992 . 8 . 27 . 소외 김창주 에게 임대차 보증금 12 , 000 , 000 원 으로 하 여 , 1992 . 10 . 5 . 소외 양 옥렬 에게 임대차 보증금 11 , 000 , 000 원 으로 하 여 각 임대 하 였 고 , 위 임차인 들 은 위 각 임대차 계약 체결 직후 임차 한 부분 을 인 도 받 아 거주 하 면서 위 정인 종 은 1993 . 1 . 18 . , 위 김창주 는 1994 . 7 . 13 . , 위 양 옥렬 은 1994 . 7 . 18 . 각 전입 신고 를 마쳤 는데 , 위 와 같이 경매 가 진행 되 자 위 임차인 들 은 위 각 임대차 보증금 을 우선 변제 받 기 위하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 소액 임차인 으로서 경매 법원 에 권리 신고 및 배당 요구 를 하 였 다 ( 위 임차인 들 을 이하 이 사건 임차인 들 이 라고 한다 ) . 라 . 위 다 세대 주택 201 호 의 가액 은 대지 권 부분 이 30 , 000 , 000 원 , 건물 부분 이 35 , 000 , 000 원 , 합계 금 65 , 000 , 000 원 으로 감정 평가 되 었 고 , 이 를 기초 로 입찰 을 실시 한 결과 1997 . 8 . 28 . 소외 정인 종 에게 금 42 , 000 , 000 원 에 낙찰 되 었 는데 , 경매 법원 은 1997 . 10 . 15 . 위 경락 대금 에서 집행 비용 등 을 공제 한 후 의 배당 할 금액 40 , 256 , 959 원 중 대지 권 부분 해 당액 18 , 580 , 135 원 ( 40 , 256 , 959 원 × 30 , 000 , 000 원 / 65 , 000 , 000 원 ) 을 피 고 에게 배당 하 고 , 건물 부분 해 당액 21 , 676 , 824 원 ( 40 , 256 , 959 원 × 35 , 000 , 000 원 / 65 , 000 , 000 원 ) 중 위 총 배당 할 금액 의 2 분 의 1 인 20 , 128 , 479 원 을 이 사건 임차인 들 에게 안분 하 여 각 6 , 709 , 493 원 씩 배당 한 후 , 그 잔액 1 , 548 , 345 원 ( 21 , 676 , 824 원 － 20 , 128 , 479 원 ) 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 였 다 . 2 . 배당 순위 및 배 당액 에 대한 판단 원고 는 , 위 총 배당 할 금액 에서 그 2 분 의 1 인 금 20 , 128 , 479 원 을 먼저 이 사건 임차인 들 에게 배당 하 고 나머지 20 , 128 , 480 원 을 원고 와 피고 에게 위 건물 및 대지 권 부분 의 가액 비율 에 따라 분할 하 여 배당 하 여야 한다고 주장 하 고 , 이 에 대하 여 피 고 는 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선 변제 를 받 을 소액 임차인 에 해당 하 지 아니하 므로 대지 권 부분 의 배당 금액 에서 는 우선 변제 받 을 수 없 다고 다투 는 바 , 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선 변제 받 을 소액 임차인 에 해당 하 는지 의 여부 및 다음 으로 그 들 이 위 대지 권 부분 의 배당 금액 에서 도 우선 변제 받 을 수 있 는 것 인지 ( 이 부분 에 관하 여 는 피고 가 따로 다투 지 아니하 고 있 으나 , 이 사건 임차인 들 이 우선 변제 받 을 소액 임차인 에 해당 한다고 하 더라도 대지 권 부분 의 배당 금액 까지 도 포함 하 여 변제 받 을 권리 가 있 는 것 인지 가 또한 문제 된다 . ) 에 관하 여 차례 로 살핀다 . 가 . 관련 법규 ( 1 ) 피고 가 위 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 기 전 에 시행 되 던 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 8 조 는 "① 임차인 은 소액 의 보증금 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 자기 채권 의 우선 변제 를 받 을 권리 가 있 다 . ② 제 1 항 의 경우 에 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 의 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분지 1 의 범위 안 에서 대통령령 으로 정한다 . " 고 규정 하 고 , 동 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 소액 보증금 의 범위 를 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 500 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 400 만 원 이하 로 한다 . " 고 규정 하 였 다 . ( 2 ) 한편 그 후 개정 된 구 주택 임대차 보호법 ( 1989 . 12 . 30 . 법률 제 4188 호 로 개정 된 것 , 이 는 위 일자 부터 시행 되 었 다 ) 제 8 조 는 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 의 기준 과 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 범위 를 구별 하 여 "① 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조 제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 . … ③ 제 1 항 의 규정 에 의하 여 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 의 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 대통령령 으로 정한다 . " 고 규정 하 고 , 동 시행령 ( 1990 . 2 . 19 . 대통령령 제 12930 호 로 개정 된 것 ) 제 3 조 제 1 항 은 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 보증금 중 일정액 의 범위 를 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 700 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 500 만 원 이하 로 한다 . " 고 규정 하 고 , 제 4 조 는 " 법 제 8 조 의 규정 에 의한 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 는 보증금 이 서울 특별시 및 직할시 에서 는 금 2 , 000 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 금 1 , 500 만 원 이하 인 임차인 으로 한다 . " 고 규정 하 였 다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 위 각 개정 이전 의 주택 임대차 보호법 제 8 조 및 동 시행령 제 3 조 제 1 항 의 규정 은 우선변제권 이 인정 되 는 소액 보증금 의 기준 을 정한 것 이 지 우선변제권 의 효력 이 미치 는 범위 를 정한 것 은 아니 라고 할 것 이 어서 서울 특별시 의 경우 임대 보증금 이 금 5 , 000 , 000 원 을 넘 는 경우 에 는 그 전체 에 대하 여 우선변제권 이 인정 되 지 아니하 는 것 이 었 으나 , 위 각 개정 으로 서울 특별시 의 경우 임대 보증금 이 20 , 000 , 000 원 이하 인 임차인 에 대하 여 그 중 금 7 , 000 , 000 원 에 관하 여 우선변제권 은 인정 하 게 된 것 이 다 . ( 2 ) 그리고 임차인 이 담보물 권 자 와 의 관계 에서 위 와 같 은 우선 변제 를 받 을 소액 임차인 에 해당 하 는지 의 여부 는 그 담보물 권 설정 당시 의 법령 을 기준 으로 하 여 판단 하 여야 할 것 인데 , 이 사건 에 있 어서 피고 가 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 때 가 1990 . 2 . 10 . 로서 위 개정 된 법 이 시행 된 후 이나 그 시행령 은 아직 개정 되 기 전 인 바 , 과연 이 사건 임차인 들 이 피고 와 의 관계 에서 우선변제권 이 있 는 소액 임차인 에 해당 하 는지 에 관하 여 보 건대 , 위 개정 된 법 제 8 조 제 3 항이 대통령령 에 위임 한 것 은 보증금 의 범위 이 지 보증금 의 보호 개시 일자 까지 위임 한 것 은 아니 라고 볼 것 인 점 , 위 개정 되 기 전 의 시행령 및 현행 주택 임대차 보호법 시행령 ( 1995 . 10 . 19 . 대통령령 제 14785 호 로 개정 된 것 , 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 와 보증금 중 우선변제권 이 인정 되 는 일정액 의 범위 를 확장 하 였 다 . ) 의 각 부칙 에 경과 조치 로 그 영 시행 전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 을 적용 한다고 각 규정 하 고 있 음 에 반하 여 , 위 개정 된 시행령 에 는 그 와 같 은 경과 조치 에 관한 별도 의 규정 이 없 는 점 등 에 비추 어 보 면 , 이 사건 임차인 들 이 위 개정 된 시행령 에서 정한 우선변제권 이 인정 되 는 소액 임차인 에 해당 하 는 이상 위 개정 된 법 시행 후 에 근저당 권 을 설정 한 피고 와 의 관계 에서 도 그 보증금 중 위 개정 된 시행령 에서 정한 일정액 에 관하 여 는 우선변제권 이 인정 된다고 할 것 이 다 . ( 3 ) 나아가 이 사건 임차인 들 이 위 대지 권 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 받 을 권리 가 있 는지 에 관하 여 보 건대 , 주택 임대차 보호법 이 별다른 제한 없이 소액 임차인 에 대해 대지 의 가액 을 포함 한 주택 가액 의 2 분 의 1 의 범위 내 에서 우선변제권 이 있 다고 규정 하 고 있 을 뿐 이 고 , 그 취지 는 무주택 영세 임차인 의 소액 임차 보증금 은 생활 의 근거 가 되 는 전 재산 이나 다름없 는 현실 을 고려 하 여 담보물 권 자 의 이익 을 희생 해서라도 소액 임차인 을 보호 하 기 위한 입법 정책 의 표현 으로 보여 지 는 데 다가 , 이 사건 에서 와 같이 이미 토지 위 에 종전 의 건물 , 특히 주택 이 건립 되 어 있 어 피고 가 토지 및 종전 주택 에 근저당 권 을 설정 할 당시 이미 그 주택 에 우선변제권 이 인정 될 소액 임차인 이 존재 하 리라는 것 을 고려 하 여 그 담보 가치 를 정하 였 으리라고 보이 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 에 는 그 후 새로 건립 된 주택 의 소액 임차인 들 에 대하 여 위 와 같이 우선 변제 권 을 인정 하 더라도 거래 의 안정 을 그다지 해치 리라고 는 볼 수 없 는 점 ( 최소한 나대지 에 관하 여 근저당 권 이 설정 된 후 그 지상 에 주택 이 건립 된 경우 와 는 달리 보 아야 할 것 이 다 . ) 등 에 비추 어 보 면 , 이 사건 임차인 들 에게 대지 권 부분 의 배당 금액 에 대하 여도 우선 변제 권 을 인정 함 이 합당 하 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 위 총 배당 할 금액 중 2 분 의 1 상당액 인 금 20 , 128 , 479 원 은 먼저 이 사건 임차인 들 에게 안분 배당 하 고 , 그 나머지 금 20 , 128 , 480 원 을 원고 와 피고 에게 위 건물 및 대지 권 부분 의 가액 비율 에 따라 분할 하 여 배당 하 여야 할 것 인 바 , 이 사건 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 금 1 , 548 , 345 원 은 위 금 20 , 128 , 480 원 중 65 분 의 35 비율 에 해당 하 는 금 10 , 838 , 410 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 금 18 , 580 , 135 원 은 위 금 20 , 128 , 480 원 중 65 분 의 30 비율 에 해당 하 는 금 9 , 290 , 068 원 으로 각 변경 하 여야 할 것 이 니 , 원고 의 이 사건 청구 는 이유 있 어 이 를 인용 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 김관중 라 ) 경매 대상 에서 제외 된 제시 외 미등기 건물 의 소액 임차인 인 경우 소액 임차인 은 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 대지 의 매각 대금 에서 우선 변제 를 받 을 수 있 다 . 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 주택 임대 자 보호법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다 . 이 와 달리 임타 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 인 이유 나 근거 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니한다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ' 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ' 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 잇 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배방 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경 맹 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . ( 대판 2007 . 6 . 21 . 2004 다 26133 ) 대 법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 278 ; 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1080 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 , 임차인 이 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 미등기 또는 무허가 건물 도 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 이 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 미등기 주택 의 임차인 이 임차 주택 대지 의 환가 대금 에 대하 여 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다 . [ 3 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 [ 3 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) [ 2 ] 대 법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 ( 공 1987 , 708 ) [ 3 ] 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 ( 공 2001 하 , 2566 ) ( 변경 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 1 인 【 피 고 , 상고인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 법무법인 광장 담당 변호사 박준서 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2004 . 4 . 27 . 선고 2003 나 40653 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 같 은 법 ’ 이 라 한다 ) 제 3 조 의 2 제 2 항 은 , 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 그 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 면서 그 환가 대금 에 는 주택 뿐 아니 라 대지 의 환가 대금 도 포함 된다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 8 조 제 1 항 은 , 대항 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 보증금 중 일정액 ( 이하 ‘ 소액 보증금 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 는 한편 같 은 조 제 3 항 은 우선 변제 를 받 을 임차인 ( 이하 ‘ 소액 임차인 ’ 이 라 한다 ) 과 소액 보증금 의 범위 와 기준 을 대통령령 으로 정하 도록 위임 하 면서 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 뿐 아니 라 대지 를 포함 한 가액 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 정하 도록 규정 하 고 있 다 . 따라서 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 2 . 같 은 법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 ( 제 1 조 ) , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 ( 제 2 조 ) , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다고 해석 함 이 상당 하 다 ( 미등기 무허가 건물 의 양수인 에 대한 대항력 을 인정 한 대법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 참조 ) . 그런데 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 같 은 법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 위 에서 본 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 따라서 종전 에 미등기 주택 대지 의 환가 대금 에 대한 소액 임차인 의 우선변제권 에 관하 여 이 와 견해 를 달리 한 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 은 이 를 변경 하 기 로 한다 . 3 . 같 은 취지 에서 원심 이 , 이 사건 미등기 다 세대 주택 의 임차인 인 원고 들 은 피고 가 이 사건 대지 에 대한 근저당 권 을 설정 받 기 전 에 대항 요건 및 확정 일자 를 갖추 었 으므로 , 피고 의 근저당 권 에 기하 여 신청 된 이 사건 대지 에 관한 경매 절차 에서 원고 들 이 그 대지 의 환가 대금 으로부터 피고 의 채권 에 우선 하 여 보증금 을 배당 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 의 우선변제권 행사 요건 에 관한 법리 오해 의 위법 은 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법원장 이용훈 ( 재판장 ) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안 ( 주심 ) 안대희 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 제 8 조 ( 보증금 중 일정액 의 보호 ) ① 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 ( 담보물 권 자 ) 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 . ② 제 1 항 의 경우 에 는 제 3 조 의 2 제 4 항 부터 제 6 항 까지 의 규정 을 준용 한다 . ③ 제 1 항 에 따라 우선 변제 를 받 을 임차인 및 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 제 8 조 의 2 에 따른 주택 임대차 위원회 의 심의 를 거쳐 대통령령 으로 정한다 . 다만 , 보증금 중 일정액 의 범위 와 기준 은 주택 가액 ( 대지 의 가액 을 포함 한다 ) 의 2 분 의 1 을 넘 지 못한다 . [ 전문 개정 2008 . 3 . 21 ] 시행령 제 10 조 ( 보증금 중 일정액 의 범위 등 ) ① 법 제 8 조 에 따라 우선 변제 를 받 을 보증금 중 일정액 의 범위 는 다음 각 호의 구분 에 의한 금액 이하 로 한다 . 1 . 서울 특별시 : 5 천만 원 2 . 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권 역 ( 서울 특별시 는 제외 한다 ) , 세종 특별자치시 , 용인시 , 화성시 및 김포시 : 4 천 300 만 원 3 . 광역시 ( 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권역 에 포함 된 지역 과 군 지역 은 제외 한다 ) , 안산시 , 광주시 , 파주시 , 이 천 시 및 평택시 : 2 천 300 만 원 4 . 그 밖 의 지역 : 2 천만 원 ② 임차인 의 보증금 중 일정액 이 주택 가액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 주택 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 까지 만 우선변제권 이 있 다 . ③ 하나 의 주택 에 임차인 이 2 명 이상 이 고 , 그 각 보증금 중 일정액 을 모두 합한 금액 이 주택 가액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 그 각 보증금 중 일정액 을 모두 합한 금액 에 대한 각 임차인 의 보증금 중 일정액 의 비율 로 그 주택 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 을 분할 한 금액 을 각 임차인 의 보증금 중 일정액 으로 본다 . ④ 하나 의 주택 에 임차인 이 2 명 이상 이 고 이 들 이 그 주택 에서 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 는 이 들 을 1 명 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 한다 . [ 전문 개정 2008 . 8 . 21 ] [ 제 3 조 에서 이동 , 종전 제 10 조 는 제 17 조 로 이동 ] 시행령 제 11 조 ( 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 ) 법 제 8 조 에 따라 우선 변제 를 받 을 임차인 은 보증금 이 다음 각 호의 구분 에 의한 금액 이하 인 임차인 으로 한다 . 1 . 서울 특별시 : 1 억 5 천만 원 2 . 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권 역 ( 서울 특별시 는 제외 한다 ) , 세종 특별자치시 , 용인시 , 화성시 및 김포시 : 1 억 3 천만 원 3 . 광역시 ( 「 수도 권 정비 계획법 」 에 따른 과밀 억제 권역 에 포함 된 지역 과 군 지역 은 제외 한다 ) , 안산시 , 광주시 , 파주시 , 이 천 시 및 평택시 : 7 천만 원 4 . 그 밖 의 지역 : 6 천만 원 [ 전문 개정 2008 . 8 . 21 ] [ 제 4 조 에서 이동 , 종전 제 11 조 는 제 18 조 로 이동 ] 대 법원 2020 . 10 . 15 . 선고 2017 다 216523 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2020 하 , 2103 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 채 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 한 채권자 에게 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 배당 이 의의 소 의 제소 기간 ( = 배당기 일 부터 1 주일 이내 ) 및 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 , 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 를 판단 하 는 기준 시점 ( = 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 ) [ 3 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 이 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 된 경우 , 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 따라 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 다 ( 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 ) . 배당 이 의의 소 에서 원고적격 이 있 는 사람 은 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 한 채권자 나 채무자 에 한정 된다 . 채권자 로서 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 하 려면 실체법 상 집행 채무자 에 대한 채권 자 라는 것 만 으로 부족 하 고 배당 요구 의 종기 까지 적법 하 게 배당 요구 를 했 어야 한다 . 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 은 채권자 는 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 할 권한 이 없 으므로 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 하 였 더라도 부적 법 한 이 의 신청 에 불과 하 고 , 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 . [ 2 ] 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 , 제 3 항 , 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 본문 , 제 2 항 , 제 265 조 의 규정 을 종합 하 면 , 배당기 일 에 이의 한 채권자 나 채무자 는 배당기 일 부터 1 주일 이내 에 배당 이 의의 소 를 제기 해야 하 는데 , 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 는 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 를 기준 으로 판단 해야 한다 . [ 3 ] 배당 받 을 권리 있 는 채권자 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 권리 없 는 다른 채권자 가 그 몫 을 배당 받 은 경우 에 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 배당 받 을 수 있 었 던 채권자 가 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 다 . 다만 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 은 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 경우 에 는 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 이러 한 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 되 는 것 으로 배당표 가 작성 되 어 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 다른 채권자 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 제 151 조 제 3 항 , 제 154 조 제 1 항 [ 2 ] 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 , 제 3 항 , 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 , 제 2 항 , 제 265 조 [ 3 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 제 149 조 , 제 151 조 제 3 항 , 제 154 조 제 1 항 , 민법 제 741 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 27696 판결 대법원 2019 . 6 . 13 . 선고 2018 다 258289 판결 [ 3 ] 대 법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 ( 공 1998 하 , 2660 ) 대 법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 ( 공 2005 하 , 1559 ) 대 법원 2019 . 7 . 18 . 선고 2014 다 206983 전원 합의체 판결 ( 공 2019 하 , 1617 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 원고 보조 참가인 , 상고인 】 으뜸 통신 주식회사 【 피 고 , 피상 고인 】 유 앤 제 육 차 유동 화 전문 유한회사 외 1 인 【 원심 판결 】 광주 지법 2016 . 10 . 12 . 선고 2015 나 51568 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 중 보조 참가 로 말미암 은 부분 은 원고 보조 참가인 이 부담 하 고 , 나머지 는 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 사안 개요 농협 은행 주식회사 ( 이하 ‘ 농협 은행 ’ 이 라 한다 ) 는 소외 1 에 대한 대출금 채권 을 피 담 보채 권 으로 한 근저당 권자 로서 2012 . 8 . 3 . 소외 1 소유인 토지 에 관하 여 임의 경매 신청 을 하 여 이 사건 경매 절차 가 진행 되 었 다 ( 광주 지방 법원 목포 지원 2012 타경 9547 호 ) . 원고 는 소외 1 에 대한 대여금 채권 이 있 는 사람 으로서 소외 1 과 금전 소비대차 계약 공정증서 를 작성 하 였 다 . 원고 는 2013 . 4 . 8 . 위 공정증서 에 기초 하 여 소외 1 이 이 사건 경매 절차 에서 받 을 배당금 ( 잉여금 ) 채권 에 관하 여 압류 와 추심 명령 을 받 아 경매 법원 에 권리 신고 와 배당 요구 를 하 였 다 . 경매 법원 은 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 이 사건 배당표 를 작성 하 였 는데 , 그 내용 은 다음 과 같 다 . 피 고 유 앤 제 육 차 유동 화 전문 유한회사 ( 이하 ‘ 피 고 유한회사 ’ 라 한다 ) 는 농협 은행 으로부터 위 근저당 권부 채권 을 양수 한 채권자 이 므로 피 고 유한회사 에 10 , 451 , 919 원 을 배당 한다 . 피 고 재단법인 신용 보증 재단 중앙 회 ( 이하 ‘ 피 고 재단법인 ’ 이 라 한다 ) 는 소외 1 과 체결 한 신용 보증 약정 에 따른 구 상금 채권 을 피보 전채 권 으로 하 여 가압류 를 한 채권자 이 므로 피 고 재단법인 에 4 , 077 , 690 원 을 배당 한다 . 원고 의 대리인 인 소외 2 는 위 배당기 일 에 출석 하 여 피고 들 의 배 당액 전부 에 대하 여 이의 하 였 다 . 원고 는 같 은 날 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 고 , 소송 도중 인 2013 . 10 . 8 . 기존 의 청구 를 주위 적 청구 로 하 고 제 1 예비 적 청구 와 제 2 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 하 였 다 . 주위 적 청구 는 원고 가 직접 제기 한 배당 이 의의 소 로서 이 사건 배당표 중 피고 들 의 배 당액 을 모두 삭제 하 고 이 를 원고 에게 배당 하 는 것 으로 경정 을 구한다는 내용 이 다 . 제 1 예비 적 청구 는 원고 가 소외 1 을 대위 하 여 제기 한 배당 이 의의 소 로서 이 사건 배당표 중 피고 들 의 배 당액 을 모두 삭제 하 고 이 를 소외 1 에게 배당 하 는 것 으로 경정 을 구한다는 내용 이 다 . 제 2 예비 적 청구 는 부당 이득 반환 청구 로서 피고 들 이 이 사건 배당표 에 따라 취득 한 배당금 수령 채권 은 부당 이득 에 해당 하 므로 원고 에게 위 채권 을 양도 하 고 대한민국 에 양도 통지 를 할 것 을 구한다는 내용 이 다 . 2 . 원심 판단 원심 은 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 , 제 1 예비 적 청구 부분 , 제 2 예비 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 보 아 이 사건 소 를 모두 각하 하 였 는데 , 그 이유 는 다음 과 같 다 . 이 사건 경매 절차 에서 정해진 배당 요구 의 종기 는 2012 . 10 . 15 . 이 다 . 원고 는 2013 . 4 . 8 . 에서 야 배당 요구 를 하 였 는데 , 위 배당 요구 를 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 에서 정한 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 한 것 으로 이해 하 더라도 , 위 배당 요구 는 효력 이 없 으므로 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 과 제 2 예비 적 청구 부분 은 부적 법 하 다 . 원고 는 이의 를 한 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 부터 1 주일 이 지난 후 인 2013 . 10 . 8 . 제 1 예비 적 청구 와 제 2 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 하 였으므로 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 과 제 2 예비 적 청구 부분 은 부적 법 하 다 . 3 . 대법원 판단 가 . 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 ( 1 ) 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 따라 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 다 ( 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 ) . 배당 이 의의 소 에서 원고적격 이 있 는 사람 은 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 한 채권자 나 채무자 에 한정 된다 . 채권자 로서 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 하 려면 실체법 상 집행 채무자 에 대한 채권 자 라는 것 만 으로 부족 하 고 배당 요구 의 종기 까지 적법 하 게 배당 요구 를 했 어야 한다 . 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 은 채권자 는 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 실체 상 이의 를 신청 할 권한 이 없 으므로 배당기 일 에 출석 하 여 배당표 에 대한 이의 를 신청 하 였 더라도 부적 법 한 이 의 신청 에 불과 하 고 , 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 ( 대법원 2003 . 8 . 22 . 선고 2003 다 27696 판결 , 대법원 2019 . 6 . 13 . 선고 2018 다 258289 판결 참조 ) . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 는 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 는데 , 배당 요구 의 종기 인 2012 . 10 . 15 . 까지 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 았 으므로 배당 이 의의 소 를 제기 할 원고적격 이 없 다 . 원심 이 이 사건 소 중 주위 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 논리 와 경험 의 법칙 에 반하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 배당 이의 를 할 수 있 는 사람 의 자격 에 관한 법리 등 을 오해 한 잘못 이 없 다 . 나 . 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 ( 1 ) 민 사집 행법 제 154 조 제 1 항 은 “ 집행력 있 는 집행 권원 의 정본 을 가지 지 아니한 채권자 ( 가압류 채권자 를 제외 한다 ) 에 대하 여 이의 한 채무자 와 다른 채권자 에 대하 여 이의 한 채권자 는 배당 이 의의 소 를 제기 하 여야 한다 . ” 라고 정하 고 , 제 3 항 은 “ 이의한 채권자 나 채무자 가 배당기 일 부터 1 주 이내 에 집행 법원 에 대하 여 제 1 항 의 소 를 제기 한 사실 을 증명 하 는 서류 를 제출 하 지 아니한 때 또는 제 2 항 의 소 를 제기 한 사실 을 증명 하 는 서류 와 그 소 에 관한 집행정지 재판 의 정본 을 제출 하 지 아니한 때 에 는 이의 가 취하 된 것 으로 본다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 민사 소송법 제 262 조 제 1 항 본문 은 “ 원고 는 청구 의 기초 가 바뀌 지 아니하 는 한도 안 에서 변론 을 종결 할 때 ( 변론 없이 한 판결 의 경우 에 는 판결 을 선고 할 때 ) 까지 청구 의 취지 또는 원인 을 바꿀 수 있 다 . ” 라고 정하 고 , 제 2 항 은 “ 청구취지 의 변경 은 서면 으로 신청 하 여야 한다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 민사 소송법 제 265 조 는 “ 시효 의 중단 또는 법률 상 기간 을 지킴 에 필요 한 재판 상 청구 는 소 를 제기 한 때 또는 제 260 조 제 2 항 · 제 262 조 제 2 항 또는 제 264 조 제 2 항 의 규정 에 따라 서면 을 법원 에 제출 한 때 에 그 효력 이 생긴다 . ” 라고 정하 고 있 다 . 위 와 같 은 관련 규정 을 종합 하 면 , 배당기 일 에 이의 한 채권자 나 채무자 는 배당기 일 부터 1 주일 이내 에 배당 이 의의 소 를 제기 해야 하 는데 , 소송 도중 에 배당 이 의의 소 로 청구취지 를 변경 한 경우 제소 기간 을 준 수 하 였 는지 여부 는 청구취지 변경 신청서 를 법원 에 제출 한 때 를 기준 으로 판단 해야 한다 . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 가 배당기 일 인 2013 . 4 . 11 . 소외 1 을 대위 하 여 이의 를 하 였 더라도 , 그 로부터 1 주일 이내 에 소외 1 을 대위 하 여 배당 이 의의 소 를 제기 하 지 않 았 고 , 제 1 예비 적 청구 를 추가 하 는 소변 경 신청서 를 제 1 심 법원 에 제출 한 때 인 2013 . 10 . 8 . 을 기준 으로 제소 기간 을 준 수 하 지 못하 였 다 . 원심 이 이 사건 소 중 제 1 예비 적 청구 부분 이 부적 법 하 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 논리 와 경험 의 법칙 에 반하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 배당 이의 를 할 수 있 는 사람 의 자격 에 관한 법리 등 을 오해 한 잘못 이 없 다 . 다 . 이 사건 소 중 제 2 예비 적 청구 부분 ( 1 ) 배당 받 을 권리 있 는 채권자 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 권리 없 는 다른 채권자 가 그 몫 을 배당 받 은 경우 에 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 배당 받 을 수 있 었 던 채권자 가 배당금 을 수령 한 다른 채권자 를 상대 로 부당 이득 반환 청구 를 할 수 있 다 . 다만 위 3 . 가 . ( 1 ) 에서 본 바 와 같이 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 등 은 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 은 경우 에 는 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 이러 한 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 않 아 배당 에서 제외 되 는 것 으로 배당표 가 작성 되 어 배당 이 실시 되 었 다면 , 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 다른 채권자 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 ( 대법원 1998 . 10 . 13 . 선고 98 다 12379 판결 , 대법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 참조 ) . ( 2 ) 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴본다 . 제 2 예비 적 청구 는 원고 가 자신 이 배당 받 을 몫 을 받 지 못하 고 그 로 말미암 아 피고 들 이 그 몫 을 배당 받 았 다고 하 면서 피고 들 의 배당금 수령 채권 의 양도 와 양 도 통지 를 구하 는 부당 이득 반환 청구 이 다 . 이러 한 부당 이득 반환 청구 는 배당 이 의 여부 또는 배당표 의 확정 여부 와 관계 없이 할 수 있 고 , 배당 이 의의 소 와 달리 제소 기간 의 제한 은 없 다 . 다만 원고 는 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 로서 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 는데 , 배당 요구 의 종기 인 2012 . 10 . 15 . 까지 적법 하 게 배당 요구 를 하 지 않 았 으므로 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 다 . 원고 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 에 해당 하 는 돈 이 피고 들 에게 배당 되 었 다고 해서 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 . 원심 이 이 사건 소 중 제 2 예비 적 청구 부분 을 기각 하 지 않 고 각하 한 것 은 잘못 이 지만 , 원고 와 원고 보조 참가인 만 이 상고 한 이 사건 에서 불 이익 변경 금지 의 원칙 상 원고 에게 더 불리 한 청구 기각 판결 을 선고 할 수 없 으므로 원심 판결 중 위 부분 을 그대로 유지 할 수 밖에 없 다 . 4 . 결론 원고 와 원고 보조 참가인 의 상고 는 이유 없 어 이 를 기각 하 고 상고 비용 중 보조 참가 로 말미암 은 부분 은 원고 보조 참가인 이 부담 하 고 , 나머지 는 원고 가 부담 하 도록 하 여 , 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 이동원 ( 재판장 ) 김재형 ( 주심 ) 민유숙 노태악 대법원 2020 . 8 . 20 . 선고 2020 다 38952 , 38969 판결 [ 배당 이 의 ㆍ배당이의 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 배당 이 의 소송 에서 배당 이 의 사유 에 관한 증명 책임 의 분배 [ 2 ] 갑 과 주택 임대차 계약 을 체결 하 여 주택 일부 를 임차 한 을 이 그 주택 에 관한 선행 경매 절차 에서 우선변제권 을 행사 하 여 보증금 중 일부 를 배당 받 은 뒤 에 도 위 주택 일부 를 계속 점유 하 면서 다시 임대인 명의 를 위 주택 이 선행 경매 로 매각 된 후 이 를 전전 매수 하 여 소유 권 이전 등기 를 마친 병 으로 하 여 그 를 대리 하 는 갑과 위 주택 일부 에 관한 새로운 임대차 계약서 를 작성 하 였 는데 , 을 이 새로운 임대차 계약 에 기해 주택 임대차 보호법 에서 정한 최 우선변제권 내지 우선변제권 을 가지 는지 문제 된 사안 에서 , 제반 사정 에 비추 어 새로운 임대차 계약 은 종전 임대차 계약 과 는 별개 의 것 이 므로 을 은 새로운 임대차 계약 에 기해 주택 임대차 보호법 에서 정한 최 우선변제권 내지 우선변제권 을 가질 수 있 는데도 , 이 와 달리 본 원심 판단 에 는 법리 오해 등 의 잘못 이 있 다고 한 사례 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민사 소송법 제 288 조 , 민 사집 행법 제 151 조 [ 2 ] 민사 소송법 제 288 조 , 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 151 조 , 제 268 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 3 조 의 5 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1997 . 11 . 14 . 선고 97 다 32178 판결 ( 공 1997 하 , 3831 ) 대 법원 2007 . 7 . 12 . 선고 2005 다 39617 판결 ( 공 2007 하 , 1241 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 겸 상고인 】 원고 【 피 고 , 상고인 】 피 고 1 ( 소송대리인 변호사 김덕화 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 2 【 원심 판결 】 춘천 지법 강릉 지원 2020 . 4 . 7 . 선고 2019 나 750 , 767 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 피 고 1 에 대한 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 춘천 지방 법원 강릉 지원 에 환송 한다 . 원고 의 상고 를 기각 한다 . 원고 와 피고 2 사이 의 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 원고 의 상고 이유 에 대하 여 원심 은 그 판시 와 같 은 이유 로 피 고 2 가 가장 임차인 이 라는 원고 의 주장 을 배척 하 였 다 . 원심 판결 이유 를 관련 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 판단 에 상고 이유 주장 과 같이 필요 한 심리 를 다 하 지 아니한 채 논리 와 경험 의 법칙 을 위반 하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 판단 을 누락 하 는 등 의 잘못 이 없 다 . 원심 이 원고 의 배 당액 을 원금 3 , 000 만 원 으로 한정 한 데 에 는 법리 오해 및 이유 불비 의 잘못 이 있 다는 상고 이유 의 주장 은 피 고 2 에 대하 여 만 상고 를 제기 한 이 사건 에서 원고 가 주장 할 수 있 는 사유 가 되 지 못한다 . 2 . 피 고 1 의 상고 이유 에 대하 여 가 . 원심 은 그 채택 증거 를 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 아래 와 같 은 사정 들 에 비추 어 보 면 피 고 1 에게 이 사건 주택 중 일부 를 실제 임대 하 였 던 이 는 소외 1 이 고 , 따라서 피 고 1 이 판시 선행 경매 절차 에서 우선변제권 을 행사 하 여 보증금 중 일부 를 배당 받 은 뒤 다시 임대인 명의 를 소외 2 로 하 여 소외 1 과 사이 에 2015 . 8 . 27 . 자 임대차 계약서 를 작성 하 였 더라도 이 로써 피 고 1 이 새로이 임차인 이 되 었 다고 보 기 어렵 다는 등 의 이유 를 들 어 , 위 2015 . 8 . 27 . 자 임대차 계약서 를 기초 로 피 고 1 에게 주택 임대차 보호법 에서 정한 최 우선변제권 내지 우선변제권 이 있 음 을 전제 로 한 이 사건 배당표 는 판시 와 같이 경정 되 어야 한다고 판단 하 였 다 . 1 ) 원심 공동 피 고 소외 3 의 2012 . 9 . 1 . 자 임대차 계약서 에 는 소외 1 의 휴대 전화 번호 가 ‘ 여자 주인 ’ 의 것 으로 기재 되 어 있 다 . 2 ) 판시 선행 경매 절차 에서 이 사건 부동산 을 소외 4 가 매수 한 뒤 같 은 날 곧바로 그 소유 명의 가 소외 5 에게 이전 되 었 다가 불과 20 일 정도 뒤 에 다시 소외 2 에게 이전 되 었 다 . 이 와 같이 단기간 에 소유자 명의 가 연달 아 변경 되 는 것 은 매우 이례 적 이 어서 위 사람 들 이 진정한 소유자 인지 의심 스러운 데 다가 위 사람 들 은 모두 소외 1 의 지인 으로 보인다 . 3 ) 피 고 1 과 위 소외 3 이 2015 . 8 . 27 . 임대차 계약 을 체결 할 당시 소외 1 이 소외 2 를 대리 하 였 다 . 4 ) 판시 선행 경매 절차 에서 피 고 1 과 위 소외 3 이 배 당 받 은 돈 일부 가 다시 임대차 보증금 조 로 소외 1 의 아들 인 소외 6 명의 의 예금 계좌 로 입금 되 었 다 . 5 ) 위 소외 3 은 2013 . 9 . 13 . 경 부터 , 피 고 1 은 2012 . 3 . 6 . 경 부터 계속 이 사건 주택 중 각 해당 부분 을 점유 하 여 왔 다 . 6 ) 소외 1 의 원고 에 대한 대여금 채무 를 담보 하 기 위하 여 소외 2 가 이 사건 부동산 에 관하 여 원고 앞 으로 근저당 권 을 설정 하 였 다 . 나 . 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 은 다음 과 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 1 ) 배당 이 의 소송 에 있 어서 의 배당 이 의 사유 에 관한 증명 책임 도 일반 민사 소송 에서 의 증명 책임 분배 의 원칙 에 따라야 하 므로 , 원고 가 피고 의 채권 이 성립 하 지 아니하 였음을 주장 하 는 경우 에 는 피고 에게 채권 의 발생 원인 사실 을 증명 할 책임 이 있 고 , 원고 가 그 채권 이 통정허위표시 로서 무효 라거나 변제 에 의하 여 소멸 되 었 음 을 주장 하 는 경우 에 는 원고 에게 그 장애 또는 소멸 사유 에 해당 하 는 사실 을 증명 할 책임 이 있 다 ( 대법원 1997 . 11 . 14 . 선고 97 다 32178 판결 , 대법원 2007 . 7 . 12 . 선고 2005 다 39617 판결 등 참조 ) . 2 ) 원심 이 들 고 있 는 앞서 본 사정 들 은 , 위 2015 . 8 . 27 . 자 임대차 계약 과 관련 하 여 당시 의 임대인 이 그 계약서 에 기재 된 바 대로 소외 2 가 실제로 맞 는지 에 대하 여 의심 할 만 한 사유 에 해당 하 지만 , 이 는 위 2015 . 8 . 27 . 자 임대차 계약 이 통정허위표시 에 해당 하 거나 피 고 1 이 가장 임차인 인지 여부 와 는 별개 의 문제 라고 보 아야 한다 . 경매 목적 부동산 이 매각 된 경우 소멸 된 선순위 저당권 보다 뒤 에 등기 되 었 거나 대항력 을 갖춘 임차권 은 함께 소멸 하 는 것 인 바 ( 대법원 2000 . 2 . 11 . 선고 99 다 59306 판결 등 참조 ) , 이 사건 에서 도 피 고 1 이 이 사건 주택 중 일부 에 관하 여 체결 한 종전 임대차 계약 은 당시 선순위 근저당 권 자 에 의하 여 개시 된 판시 선행 경매 절차 로 말미암 아 이미 종료 되 었 다고 볼 수 있 다 . 그러므로 피 고 1 이 같 은 부동산 에 관하 여 2015 . 8 . 27 . 체결 한 임대차 계약 은 위 부동산 을 점유 하 면서 사용 ㆍ 수익 할 수 있 는 권원 을 새로 부여받 음 과 동시 에 임차권 의 대항력 및 우선 변제 권 을 유효 하 게 취득 하 기 위한 차원 으로 볼 여지 가 많 다 . 3 ) 나아가 원심 이 들 고 있 는 바 에 의하 더라도 , 피 고 1 은 판시 선행 경매 절차 이후 에 도 이 사건 주택 중 같 은 부분 을 계속 점유 하 여 왔 고 , 2015 . 8 . 27 . 임대차 계약 을 체결 한 직후 에 일부 금원 을 임대차 보증금 조 로 소외 1 의 아들 인 소외 6 명의 의 예금 계좌 로 송금 하 였음을 알 수 있 다 . 이러 한 사정 은 주택 을 주거 용 으로 사용 ㆍ 수익 한다는 주택 임대차 계약 의 목적 및 내용 을 기본 적 으로 충족 할 뿐 아니 라 , 피 고 1 이 체결 한 2015 . 8 . 27 . 자 임대차 계약 이 종전 의 임대차 계약 과 는 별개 의 것 이 라는 점 을 뒷받침 한다 . 다 . 그런데 도 원심 은 이 와 달리 판시 와 같 은 사정 만 으로 피 고 1 이 2015 . 8 . 27 . 체결 한 임대차 계약 에 기해서 는 주택 임대차 보호법 에 정한 최 우선변제권 내지 우선변제권 을 가질 수 없 다고 판단 하 였 다 . 이러 한 원심 의 판단 에 는 필요 한 심리 를 다 하 지 아니한 채 논리 와 경험 의 법칙 을 위반 하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 배당 이 의 소송 의 증명 책임 분배 및 가장 임차인 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 이 를 지적 하 는 취지 의 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 3 . 결론 그러므로 원심 판결 중 피 고 1 에 대한 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 ㆍ판단하도록 원심 법원 에 환송 하 며 , 원고 의 상고 를 기각 하 고 , 그 부분 상고 비용 은 패소자 인 원고 가 부담 하 도록 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김재형 ( 재판장 ) 민유숙 이동원 ( 주심 ) 노태악 대법원 2018 . 6 . 19 . 선고 2018 다 201610 판결 [ 추심 금 ] [ 공 2018 하 , 1356 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 을 갖춘 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 이 를 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 , 임대인 이 같 은 조 제 3 항 에 따라 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 , 사업자 가 약관 의 내용 을 따로 설명 할 의무 가 있 는지 여부 ( 소극 ) 및 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 인지 여부 ( 적극 ) / 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 에 관한 증명 책임 의 소재 ( = 사업자 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 구 주택 임대차 법 ’ 이라고 한다 ) 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 다 . 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 한다 . 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 이 는 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 그 질권 설정 을 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 에 도 마찬가지 라고 보 아야 한다 . 따라서 이 경우 에 도 임대인 은 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 에 의해 임대차 관계 에서 탈퇴 하 고 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . [ 2 ] ‘ 약관 의 규제 에 관한 법률 ’ 에서 사업자 에 대하 여 약관 에 정하 여져 있 는 중요 한 내용 을 고객 이 이해 할 수 있 도록 설명 할 의무 를 부과 한 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 에 는 그 약관 이 바로 계약 내용 이 되 어 당사자 에 대하 여 구속력 을 가지 므로 , 사업자 로서 는 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 다고 보 는 것 이 상당 하 다 . 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 사업자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 이 다 . 다만 위 와 같이 사업자 가 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 은 이 를 주장 하 는 사업자 가 증명 하 여야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 3 항 ( 현행 제 3 조 제 4 항 참조 ) [ 2 ] 약관 의 규제 에 관한 법률 제 3 조 제 3 항 , 민사 소송법 제 288 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2011 다 49523 전원 합의체 판결 ( 공 2013 상 , 318 ) [ 2 ] 대 법원 2010 . 7 . 15 . 선고 2010 다 19990 판결 대법원 2010 . 9 . 9 . 선고 2009 다 105383 판결 ( 공 2010 하 , 1884 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 현대캐피탈 주식회사 ( 소송대리인 법무법인 화현 담당 변호사 오윤경 외 2 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 김기범 ) 【 원심 판결 】 서울 남부 지법 2017 . 12 . 7 . 선고 2017 나 55259 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 상고 이유 제 1 점 에 관하 여 가 . 구 주택 임대차 보호법 ( 2013 . 8 . 13 . 법률 제 12043 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 구 주택 임대차 법 ’ 이라고 한다 ) 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 다 . 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 그 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 의 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 한다 . 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 ( 대법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2011 다 49523 전원 합의체 판결 등 참조 ) . 이 는 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 질권 을 설정 하 고 임대인 이 그 질권 설정 을 승낙 한 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 에 도 마찬가지 라고 보 아야 한다 . 따라서 이 경우 에 도 임대인 은 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 에 의해 임대차 관계 에서 탈퇴 하 고 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 나 . 원심 은 , 근질 권 의 목적 이 된 임대차 보증금 반환 채권 의 채무자 이 자 임대인 인 피고 가 질권자 인 원고 에게 근질 권 이 설정 된 보증금 을 반환 할 의무 가 있 다고 하 면서 , 다음 과 같 은 이유 로 피고 의 면책 항변 을 받아들였 다 . 즉 , 소외 1 은 이 사건 아파트 에 관하 여 대항력 있 는 임차인 인데 , 소외 2 는 이 사건 아파트 에 대한 소유 권 을 취득 해 피고 의 소외 1 에 대한 임대인 의 지위 를 승계 하 였으므로 , 피고 는 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 임대인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 대하 여 질권 설정 을 승낙 한 사실 이 있 다고 하 여 이 와 달리 볼 근거 는 없 다 . 원심 판결 이유 를 위 에서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 이러 한 원심 의 판단 에 상고 이유 주장 과 같이 민법 제 349 조 제 2 항 , 제 451 조 제 1 항 , 구 주택 임대차 법 제 3 조 제 3 항 의 효력 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 2 . 상고 이유 제 2 점 에 관하 여 가 . 「 약관 의 규제 에 관한 법률 」 에서 사업자 에 대하 여 약관 에 정하 여져 있 는 중요 한 내용 을 고객 이 이해 할 수 있 도록 설명 할 의무 를 부과 한 입법 취지 등 을 종합 하 면 , 고객 이 약관 의 내용 을 충분히 잘 알 고 있 는 경우 에 는 그 약관 이 바로 계약 내용 이 되 어 당사자 에 대하 여 구속력 을 가지 므로 , 사업자 로서 는 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 다고 보 는 것 이 상당 하 다 . 이 는 약관 의 내용 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 사업자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 거나 이미 법령 에 의하 여 정하 여진 것 을 되풀이 하 는 것 에 불과 한 경우 에 도 마찬가지 이 다 . 다만 위 와 같이 사업자 가 고객 에게 약관 의 내용 을 따로 설명 할 필요 가 없 는 특별 한 사정 이 있 다는 점 은 이 를 주장 하 는 사업자 가 증명 하 여야 한다 ( 대법원 2010 . 7 . 15 . 선고 2010 다 19990 판결 , 대법원 2010 . 9 . 9 . 선고 2009 다 105383 판결 등 참조 ) . 나 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 피고 가 서명 한 ‘ 질권 설정 승낙서 및 임차 보증금 반환 확 약서 ’ 에 “ 임대차 목적물 의 매매 로 인하 여 주택 의 소유자 ( 임대인 ) 가 변경 될 경우 에 매매 계약서 에 귀사 에서 전세 자금 대출 이 취급 되 었 고 , 질권 설정 내용 과 새로운 소유자 에게 적용 된다는 사실 을 명기 하 고 동 내용 을 귀사 에 통보 하 기 로 합니다 . ” 라는 약관 조항 이 있 는 사실 을 알 수 있 다 . 그러나 기록 을 살펴보 아도 상고 이유 주장 과 같이 위 약관 조항 이 거래 상 일반 적 이 고 공통 된 것 이 어서 보험 계약자 가 별도 의 설명 을 하 지 않 아도 충분히 예상 할 수 있 는 사항 이 라는 점 을 인정 할 만 한 증거 가 없 다 . 이러 한 사정 을 위 에서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 원심 이 원고 가 약관 의 중요 한 내용 에 해당 하 는 위 약관 조항 에 대한 명시 · 설명 의무 를 이행 하 였음이 인정 되 지 않 는다는 이유 로 위 약관 조항 을 계약 내용 으로 주장 할 수 없 다고 판단 한 것 에 상고 이유 주장 과 같이 약관 의 명시 · 설명 의 무에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박정화 ( 재판장 ) 박상옥 이기택 ( 주심 ) 대 법원 2017 . 11 . 9 . 선고 2016 다 223456 판결 [ 부당이득 금반 환 ] [ 공 2017 하 , 2315 ] 【 판시 사항 】 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 에서 파산 채권 을 공제 하 는 경우 , 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 제 422 조 제 1 호 에서 정한 상계 금지 사유 인 ‘ 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 파산 재단 에 대하 여 채무 를 부담 한 때 ’ 에 해당 하 는지 여부 ( 원칙 적 적극 ) 및 파산 채권자 와 파산관 재인 이 공제 에 관하 여 합의 한 경우 에 도 마찬가지 인지 여부 ( 원칙 적 적극 ) / 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 규정 에 의한 대항 요건 을 갖추 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 받 은 후 임대인 이 파산 한 경우 , 우선 변제 를 받 을 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 및 그 범위 / 이때 임대차 보증금 반환 채권 을 가지 고 주택 임차인 이 임대인 에 대한 파산 선고 후 에 파산 재단 에 부담 한 채무 에 대하 여 상계 하 거나 채무 에서 공제 하 는 것 이 허용 되 는지 여부 ( 원칙 적 소극 ) 및 그 에 관한 합의 의 효력 ( 무효 ) 【 판결 요지 】 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 채무자 회생 법 ’ 이라고 한다 ) 제 422 조 제 1 호 는 ‘ 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 파산 재단 에 대하 여 채무 를 부담 한 때 ’ 를 상계 금지 사유 로 규정 하 고 있 다 . 이 는 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 를 파산 채권 과 상계 하 도록 허용 한다면 파산 채권자 에게 그 금액 에 대하 여 다른 파산 채권자 들 보다 우선 하 여 변제 하 는 것 을 용인 하 는 것 이 되 어 결과 적 으로 파산 채권자 사이 의 공평 을 해치 게 되 므로 , 이 를 방지 하 기 위하 여 상계 를 금지 하 고 파산 절차 에 의하 여 파산 채권 을 행사 하 도록 한 것 에 목적 이 있 다 . 따라서 이 와 같 은 법리 는 특별 한 사정 이 없 는 한 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 에서 파산 채권 을 공제 하 는 경우 에 도 적용 되 며 , 파산 채권자 와 파산관 재인 이 공제 에 관하 여 합의 하 였 다 하 더라도 다른 사정 이 없 다면 마찬가지 로 봄 이 타당 하 다 . 한편 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 규정 에 의한 대항 요건 을 갖추 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 받 은 후 임대인 이 파산 한 경우 에 , 주택 임차인 은 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 따라 파산 채권 인 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 파산 재단 에 속하 는 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 으며 , 우선변제권 의 한도 내 에서 는 파산 절차 에 의하 지 아니하 고 위 주택 에 대한 경매 절차 등 에서 만족 을 받 을 수 있 다 . 그렇지만 앞 에서 본 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 의 취지 에 비추 어 보 면 , 채무자 회생 법 제 492 조 제 14 호 에서 정한 별제 권 목적물 의 환수 절차 등 에 따른 특별 한 사정 이 없 는 한 , 위 임대차 보증금 반환 채권 을 가지 고 주택 임차인 이 임대인 에 대한 파산 선고 후 에 파산 재단 에 부담 한 채무 에 대하 여 상계 하 거나 채무 에서 공제 하 는 것 까지 허용 되 지 는 아니하 며 , 그 에 관한 합의 역시 효력 이 없 다고 봄 이 타당 하 다 . 【 참조 조문 】 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 제 415 조 제 1 항 , 제 422 조 제 1 호 , 제 492 조 제 14 호 【 참조 판례 】 대 법원 2012 . 11 . 29 . 선고 2011 다 30963 판결 대법원 2017 . 1 . 12 . 선고 2014 다 32014 판결 ( 공 2017 상 , 312 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 별지 원고 들 명단 기재 와 같 다 . ( 소송대리인 법무법인 서해 담당 변호사 황기환 외 3 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 파산 채무자 평창 토건 주식회사 의 파산관 재인 피 고 1 외 6 인 ( 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 한별 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2016 . 4 . 27 . 선고 2015 나 2022821 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 들 이 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 채무자 회생 법 ’ 이라고 한다 ) 제 422 조 제 1 호 는 ‘ 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 파산 재단 에 대하 여 채무 를 부담 한 때 ’ 를 상계 금지 사유 로 규정 하 고 있 다 . 이 는 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 를 파산 채권 과 상계 하 도록 허용 한다면 그 파산 채권자 에게 그 금액 에 대하 여 다른 파산 채권자 들 보다 우선 하 여 변제 하 는 것 을 용인 하 는 것 이 되 어 결과 적 으로 파산 채권자 사이 의 공평 을 해치 게 되 므로 , 이 를 방지 하 기 위하 여 상계 를 금지 하 고 파산 절차 에 의하 여 파산 채권 을 행사 하 도록 한 것 에 그 목적 이 있 다 . 따라서 이 와 같 은 법리 는 특별 한 사정 이 없 는 한 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 에서 파산 채권 을 공제 하 는 경우 에 도 적용 되 며 ( 대법원 2012 . 11 . 29 . 선고 2011 다 30963 판결 참조 ) , 파산 채권자 와 파산관 재인 이 그 공제 에 관하 여 합의 하 였 다 하 더라도 다른 사정 이 없 다면 마찬가지 로 봄 이 타당 하 다 . 한편 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 ( 대항력 등 ) 제 1 항 의 규정 에 의한 대항 요건 을 갖추 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 받 은 후 임대인 이 파산 한 경우 에 , 주택 임차인 은 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 따라 파산 채권 인 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 파산 재단 에 속하 는 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 으며 , 그 우선변제권 의 한도 내 에서 는 파산 절차 에 의하 지 아니하 고 위 주택 에 대한 경매 절차 등 에서 만족 을 받 을 수 있 다 ( 대법원 2017 . 1 . 12 . 선고 2014 다 32014 판결 참조 ) . 그렇지만 앞 에서 본 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 의 취지 에 비추 어 보 면 , 채무자 회생 법 제 492 조 제 14 호 에서 정한 별제 권 목적물 의 환수 절차 등 에 따른 특별 한 사정 이 없 는 한 , 위 임대차 보증금 반환 채권 을 가지 고 주택 임차인 이 임대인 에 대한 파산 선고 후 에 파산 재단 에 부담 한 채무 에 대하 여 상계 하 거나 그 채무 에서 공제 하 는 것 까지 허용 되 지 는 아니하 며 , 그 에 관한 합의 역시 효력 이 없 다고 봄 이 타당 하 다 . 2 . 원심 판결 이유 및 원심 이 적법 하 게 채택 한 증거 들 에 의하 면 다음 의 사실 을 알 수 있 다 . 가 . 평창 토건 주식회사 ( 이하 ‘ 평창 토건 ’ 이 라 한다 ) 는 국민주택기금 의 지원 을 받 아 피 고 진장 . 명촌 지구 토지구획정리 조합 의 토지구획정리 사업 구역 내 에 746 세대 의 평창리 비에르 1 차 아파트 , 1 , 579 세대 의 평창리 비에르 2 차 아파트 ( 이하 ‘ 2 차 아파트 ’ 라 한다 ) , 827 세대 의 평창리 비에르 3 차 아파트 ( 위 아파트 들 을 통틀어 이하 ‘ 이 사건 아파트 ’ 라 한다 ) 를 건설 하 였 다 . 나 . 평창 토건 은 임대 사업자 로서 임대 의 무 기간 을 5 년 으로 정하 여 이 사건 아파트 의 임차인 을 모집 하 였 는데 , 임차인 모집 공고 당시 ‘ 분양 전환 조건 ’ 에 ‘ 임차인 의 임대 계약 체결 후 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 규정 한 확정 일자 를 갖출 수 있 으며 , 보증금 의 우선변제권 이 있 음 . ’ 이 라는 내용 이 포함 되 어 있 었 다 . 원고 들 ( 다만 일부 원고 들 의 경우 임차인 의 피상속인 이 거나 임차인 으로부터 임대 주택 을 매수 한 사람 들 로서 , 이하 같 다 ) 은 그 무렵 2 차 아파트 중 일부 주택 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이 라 한다 ) 을 각 임차 하 여 , 해당 임대차 보증금 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 보증금 ’ 이 라 한다 ) 을 지급 한 후 입주 하 였 다 . 다 . 평창 토건 은 2008 . 4 . 25 . 파산 선고 를 받 았 고 , 그 후 시행 된 ‘ 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 된 임대 주택 법 ’ 제 21 조 에 따라 건설 임대 주택 인 2 차 아파트 의 임차인 대표 회의 가 2008 . 7 . 4 . 직접 울산 북구 청장 에 임차인 에 대한 우선 분양 전환 에 관한 승인 ( 이하 ‘ 분양 전환 승인 ’ 이 라 한다 ) 을 신청 하 여 분양 전환 가격 을 32 평 형 117 , 038 , 571 원 및 28 평 형 100 , 877 , 283 원 으로 정한 분양 전환 승인 을 받 았 다 . 라 . 2 차 아파트 임차인 대표 회의 와 피 고 평창 토건 의 파산관 재인 피 고 1 ( 이하 ‘ 피 고 파산관 재인 ’ 이 라 한다 ) 등 은 2010 . 1 . 21 . 위 분양 전환 가격 에 더 하 여 추가 분담금 을 지급 하 기 로 정하 여 2 차 아파트 의 분양 전환 등 에 관한 합의 ( 이하 ‘ 이 사건 합의 ’ 라 한다 ) 를 하 였 는데 , 그 주요 내용 은 다음 과 같 다 . ( 1 ) 피 고 파산관 재인 은 이 사건 아파트 에 관한 분양 전환 신청 을 하 는 임차인 으로부터 분양 전환 합의금 ( 32 평 형 131 , 400 , 000 원 및 28 평 115 , 000 , 000 원 으로서 , 이하 ‘ 이 사건 합의금 ’ 이 라 한다 ) 을 지급 받 은 후 분양 전환 절차 를 이행 한다 . ( 2 ) 다만 임차인 은 ‘ 이 사건 합의금 ’ 에서 ‘ 국민주택기금 관련 대출금 채권 액 ’ 과 ‘ 임차인 들 의 평창 토건 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 액 ’ 을 각 공제 한 금액 만 을 파산 재단 의 보 관금 계좌 에 입금 한다 . 마 . 이 에 따라 2 차 아파트 의 임차인 인 원고 들 은 이 사건 주택 별 로 피 고 파산관 재인 과 개별 적 으로 이 사건 합의금 을 매매 대금 으로 하 는 매매 계약 을 체결 하 면서 , 계약금 은 이 사건 임대차 보증금 으로 , 잔금 은 국민주택기금 대출금 으로 각 대체 하 며 , 나머지 금액 만 을 중도금 으로 지급 하 기 로 약정 하 였 다 . 바 . 이후 피 고 파산관 재인 은 원고 들 로부터 위 중도금 을 지급 받 고 , 원고 들 앞 으로 이 사건 주택 에 관한 소유 권 이전 등기 를 마쳤 다 . 3 . 이러 한 사실 관계 를 위 에서 본 법리 에 비추 어 살펴본다 . 가 . 원고 들 의 피고 파산관 재인 에 대한 이 사건 임대차 보증금 반환 채권 은 평창 토건 에 대한 파산 선고 전 의 임대차 계약 에 기하 여 생긴 파산 채권 에 해당 한다 . 한편 원고 들 은 피 고 파산관 재인 에 대하 여 이 사건 합의 에 따라 매매 대금 지급 채무 를 부담 하나 , 이 는 평창 토건 에 대한 파산 선고 후 에 부담 한 채무 로서 , 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 가 정한 파산 채권 에 대한 상계 금지 사유 에 해당 한다 . 그리고 임대 주택 법 에서 정한 건설 임대 주택 의 우선 분양 전환 을 위한 이 사건 합의 만 을 가지 고 파산 재단 의 환가 · 배당 절차 에 의한 우선 배당 이 이루 어 졌 다고 할 수 없 다 . 따라서 원고 들 이 주택 임대차 보호법 상 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 으로서 , 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 의하 여 우선 변제 권 을 가진다 하 더라도 , 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 이 사건 임대차 보증금 을 이 사건 합의 에 따른 매매 대금 중 계약금 에서 공제 할 수 없 으며 , 이 부분 공제 합의 는 효력 이 없 다 . 나 . 한편 2 차 아파트 의 분양 전환 을 위하 여 지급 하 기 로 약정 한 이 사건 합의금 중 위 분양 전환 승인 에서 정한 분양 전환 가격 을 초과 하 는 부분 은 무효 이 다 . 그렇지만 , 위 와 같이 공제 에 의한 지급 효력 이 인정 되 지 아니하 는 계약금 을 제외 하 면 제 1 심판 결 ‘ 별지 2 부당 이득 금 산 정표 ’ 의 기재 에서 알 수 있 는 것 과 같이 나머지 이 사건 합의 금만 으로 는 위 분양 전환 가격 을 초과 하 지 아니함 이 분명 하 므로 , 이 와 달리 위 분양 전환 가격 을 초과 하 여 이 사건 합의금 이 지급 되 었 음 을 전제 로 하 여 그 반환 을 구하 는 원고 들 의 부당 이득 반환 청구 는 받아들일 수 없 다 . 다 . 이 와 같 은 취지 의 원심 판단 에 상고 이유 주장 과 같이 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 의 요건 , 위 규정 에 위반 한 법률 행위 의 효력 등 에 관한 법리 를 오해 하 여 필요 한 심리 를 다 하 지 아니하 거나 별제 권 및 환가 에 관한 법률 의 적용 을 그르치 는 등 의 위법 이 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 들 이 부담 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . [ [ 별 지 ] 원고 들 명단 : 생략 ] 대법관 박상옥 ( 재판장 ) 김용덕 ( 주심 ) 김신 박정화 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 고등 법원 2016 . 4 . 27 . 선고 2015 나 2022821 판결 [ 부당이득 금반 환 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 별지 원고 명단 기재 와 같 다 . ( 소송대리인 법무법인 서해 담당 변호사 신재균 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 파산 채무자 평창 토건 주식회사 의 파산관 재인 피 고 1 외 6 인 ( 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 대륙 아주 외 3 인 ) 【 변론 종결 】 2016 . 3 . 18 . 【 제 1 심판 결 】 서울 중앙 지방 법원 2015 . 4 . 17 . 선고 2013 가합 92731 판결 【 주 문 】 1 . 원고 들 의 항소 를 모두 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 원고 들 이 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심판 결 을 취소 한다 . 피고 들 은 원고 들 에게 별지 청구취지 금액 표의 ‘ 청구취지 금액 ( 원 ) ’ 란 기재 각 해당 금액 및 이 에 대하 여 이 사건 소장 부본 송달 일 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 연 20 % 의 비율 로 계산 한 금원 을 지급 하 라 . 【 이 유 】 1 . 제 1 심판 결의 인용 이 법원 이 이 사건 에 관하 여 설시 할 이유 는 , 제 1 심판 결의 ① 제 13 면 제 18 행의 “ 금액 ” 다음 에 “ ( 별지 청구취지 금액 표의 ‘ 중도금 + 잔금 ( 원 ) ’ 란 기재 각 해당 금액 ) ” 을 , ② 제 15 면 제 10 행의 “ 합계 ” 다음 에 “ ( 원고 3 , 원고 4 , 원고 8 , 원고 145 , 원고 151 , 원고 217 및 원고 223 : 각 86 , 416 , 710 원 , 원고 65 : 73 , 996 , 370 원 ) ” 을 각 추가 하 고 , 원고 들 이 당 심 에서 주장 하 는 사항 에 관하 여 다음 과 같 은 판단 을 추가 하 는 외 에 는 제 1 심판 결 이유 중 원고 들 에 대한 해당 부분 기재 와 같 으므로 민사 소송법 제 420 조 본문 에 의하 여 이 를 그대로 인용 한다 . 2 . 추가 판단 사항 가 . 원고 들 은 , 이 사건 분양 전환 합의 는 실질 적 으로 채무자 회생 법 제 507 조 제 1 항주 1 ) 의 배당표 와 같 으므로 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항주 2 ) 에 따른 원고 들 의 우선변제권 은 원고 들 의 분양 전환 신청 ( 이 사건 매매 계약 ) 에 의하 여 이 사건 각 주택 의 환가 와 동시 에 행사 된 것 이 고 , 따라서 원고 들 은 이 사건 각 주택 의 이 사건 임대 보증금 을 우선 변제 받 음 과 동시 에 그 우선 변제 받 은 금액 으로 이 사건 분양 전환 합의금 을 납부 한 것 이 어서 피 고 파산관 재인 은 원고 들 로부터 이 사건 분양 전환 합의금 전액 을 지급 받 은 것 으로 보 아야 한다고 주장 한다 . 살피 건대 , 이 사건 분양 전환 합의 가 채무자 회생 법 제 507 조 제 1 항 의 배당표 가 아니 고 , 이 사건 매매 계약 이 채무자 회생 법 제 5 장 ( 파산 재단 의 관리 · 환가 및 배당 ) 이 정하 는 파산 재단 의 환가 및 배당 절차 가 아닌 이상 원고 들 이 이 사건 임대 보증금 을 우선 변제 받 았 다고 볼 수 없 으므로 , 이 와 다른 전제 에 선 원고 들 의 위 주장 은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없 다 . 나 . 원고 들 은 , 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 의하 여 이 사건 임대 보증금 을 우선 변제 받 을 권리 가 있 으므로 원고 들 과 피 고 파산관 재인 이 한 ‘ 이 사건 매매 계약 의 대금 지급 채무 에서 이 사건 임대 보증금 의 반환 채권 을 공제 ( 상계 ) 하 는 합의 ’ 는 다른 파산 채권자 들 을 해 할 우려 가 없 었 고 , 법원 도 이 사건 분양 전환 합의 에 의한 공제 ( 상계 ) 합의 가 다른 파산 채권자 들 과 의 형평 성 에 문제 되 지 아니함 을 확인 하 고 이 사건 임대 보증금 의 공제 ( 상계 ) 합의 를 허가 한 것 이 므로 , 이 사건 임대 보증금 의 공제 ( 상계 ) 합의 는 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 에 위배 되 지 아니한다고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 이 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 의하 여 이 사건 임대 보증금 을 우선 변제 받 을 권리 가 있 다는 사정 만 으로 는 이 사건 임대 보증금 의 공제 ( 상계 ) 합의 가 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 에 위배 되 지 아니한다고 볼 수 없 으므로 , 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 다 . 원고 들 은 , 이 사건 임대 보증금 의 공제 ( 상계 ) 합의 가 무효 이 면 원고 들 은 피 고 파산관 재인 에 대하 여 이 사건 매매 계약 의 대금 으로 이 사건 임대 보증금 상당 금액 을 지급 하 여야 할 의무 가 그대로 있 으므로 결국 원고 들 은 피 고 파산관 재인 에게 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 한 금액 을 지급 한 것 이 된다고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 은 피 고 파산관 재인 에게 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 여 이 사건 매매 계약 의 대금 을 지급 하 지 아니하 였음은 앞서 본 바 와 같 고 , 이 사건 매매 계약 의 대금 중 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 부분 이 무효 가 되 어 원고 들 이 피 고 파산관 재인 에게 지급 하 여야 할 금액 은 이 사건 임대 보증금 상당 에서 위 무효 부분 을 제외 한 나머지 금액 이 라고 할 것 이 므로 , 이 와 다른 전제 에 선 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 라 . 원고 들 은 , 피 고 파산관 재인 을 제외 한 나머지 피고 들 은 이 사건 아파트 의 분양 자 가 아니 므로 이 사건 분양 전환 합의 에 의하 여 위 나머지 피고 들 이 이 사건 매매 계약 의 중도금 중 나누 어 가진 부분 은 법률 상 원인 이 없 어 원고 들 에게 반환 하 여야 한다고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 은 이 사건 매매 계약 에 의하 여 피 고 파산관 재인 에게 그 대금 ( 중도금 ) 을 지급 한 것 뿐 이 고 , 원고 들 이 이 사건 분양 전환 합의 에 의하 여 위 나머지 피고 들 에 대하 여 이 사건 매매 계약 의 대금 ( 중도금 ) 을 지급 하 였 다고 볼 수 없 으므로 , 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 마 . 원고 들 은 , 이 사건 분양 전환 합의금 중 1 순위 국민주택기금 대출금 및 2 순위 임대 보증금 반환 채권 을 각 상환 내지 배당 하 고 그 나머지 금액 을 피 고 파산관 재인 에게 지급 한 것 이 므로 피 고 파산관 재인 에게 이 사건 매매 계약 의 대금 을 전액 지급 하 였 다고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 은 이 사건 매매 계약 에 의하 여 피 고 파산관 재인 에게 그 대금 ( 중도금 및 잔금 을 합한 금액 ) 을 지급 한 것 이 고 , 이 사건 분양 전환 합의 제 4 조 는 이 사건 분양 전환 합의금 의 지출 내역 충당 순위 를 정한 것 으로 원고 들 이 이 사건 분양 전환 합의 제 4 조 에 의하 여 바로 이 사건 분양 전환 합의 제 4 조 제 1 항 및 제 2 항 이 정하 는 대출금 및 임대 보증금 을 상환 하 거나 배당 하 였 다고 볼 수 없 으며 , 원고 들 이 이 사건 매매 계약 의 대금 을 전액 지급 하 지 아니하 였음은 앞서 본 바 와 같 으므로 , 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 바 . 원고 들 은 , 피 고 파산관 재인 이 이 사건 매매 계약 의 대금 을 원고 들 로부터 직접 수령 하 여 1 순위 대출금 및 2 순위 임대 보증금 을 상환 하 면 되 었 을 것 을 피 고 파산관 재인 의 편의 를 위하 여 이 사건 분양 전환 합의 로 원고 들 이 1 순위 대출금 및 2 순위 임대 보증금 을 상환 하 도록 하 는 방법 으로 이 사건 아파트 의 분양 전환 업무 를 처리 하 고 이제 와 피고 파산관 재인 이 원고 들 로부터 이 사건 매매 계약 의 대금 을 전액 지급 받 은 것 이 아니 라는 피고 들 의 주장 은 신의칙 및 금반언 에 반 한다고 주장 한다 . 살피 건대 , 앞서 본 바 와 같이 원고 들 이 이 사건 분양 전환 합의 제 4 조 에 의하 여 바로 이 사건 분양 전환 합의 제 4 조 제 1 항 및 제 2 항 이 정하 는 대출금 및 임대 보증금 을 상환 하 였 다고 볼 수 없 으므로 , 이 와 다른 전제 에 선 원고 들 의 위 주장 도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없 다 . 사 . 원고 들 은 , 원고 들 이 구 임대 주택 법 ( 2015 . 8 . 28 . 법률 제 13499 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 구 임대 주택 법 ’ 이 라 한다 ) 제 21 조 제 1 항주 3 ) 에 의하 여 이 사건 각 주택 에 대하 여 가지 는 우선 분양 전환 청구 권 은 임대차 계약 의 체결 즉시 의무 임대 기간 의 종료 를 조건 으로 발생 하 는 정지 조건부 권리 이 고 , 이 는 평창 토건 의 파산 선고 전 에 성립 되 었 으므로 , 이 사건 매매 계약 의 대금 지급 채무 는 채무자 회생 법 제 417 조주 4 ) 후문 에 의하 여 상계 가 허용 된다고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 이 구 임대 주택 법 제 21 조 에 의하 여 가지 는 우선 분양 전환 청구 권 이 정지 조건부 권리 라고 하 더라도 원고 들 의 피고 파산관 재인 에 대한 이 사건 매매 계약 에 따른 대금 지급 채무 를 평창 토건 의 파산 선고 전 에 성립 된 정지 조건부 권리 라고 볼 수 없 으므로 , 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 아 . 원고 들 은 , 원고 들 이 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 을 중도금 명목 으로 피 고 파산관 재인 에게 지급 하 고 , 그 초과 하 는 금액 을 피 고 파산관 재인 을 제외 한 나머지 피고 들 이 나누 어 가지 기 로 한 이 사건 분양 전환 합의 는 구 임대 주택 법 제 21 조 에 위반 하 여 무효 라고 주장 한다 . 살피 건대 , 원고 들 이 피 고 파산관 재인 에 대하 여 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 을 지급 하 지 아니하 였음은 앞서 본 바 와 같 으므로 , 원고 들 의 위 주장 도 이유 없 다 . 3 . 결론 그렇 다면 원고 들 의 피고 들 에 대한 이 사건 청구 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심판 결 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 원고 들 의 항소 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 한다 . [ 별지 생략 ] 판사 강영수 ( 재판장 ) 장철익 최봉희 주 1 ) 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 제 507 조 ( 배당표 의 작성 ) ① 파산관 재인 은 다음 각호 의 사항 을 기재 한 배당표 를 작성 하 여야 한다 . 1 . 배당 에 참가 시킬 채권자 의 성명 및 주소 2 . 배당 에 참가 시킬 채권 의 액 3 . 배 당할 수 있 는 금액 주 2 ) 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 제 415 조 ( 주택 임차인 등 ) ① 「 주택 임대차 보호법 」 제 3 조 ( 대항력 등 ) 제 1 항 의 규정 에 의한 대항 요건 을 갖추 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 받 은 임차인 은 파산 재단 에 속하 는 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 . 주 3 ) 구 임대 주택 법 ( 2015 . 8 . 28 . 법률 제 13499 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 21 조 ( 건설 임대 주택 의 우선 분양 전환 ) ① 임대 사업자 가 임대 의 무 기간 이 지난 후 「 주택 법 」 제 16 조 에 따라 사업 계획 승인 을 받 아 건설 한 공공 건설 임대 주택 을 분양 전환 하 는 경우 에 는 다음 각 호 의 어느 하나 에 해당 하 는 임차인 에게 우선 분양 전환 하 여야 한다 . 주 4 ) 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 제 417 조 ( 기한부 및 해제 조건부 등 채권 채무 의 상계 ) 파산 채권자 의 채권 이 파 산선 고시 에 기한부 또는 해제 조건부 이 거나 제 426 조 에 규정 된 것 인 때 에 도 상계 할 수 있 다 . 채무 가 기한부 나 조건 부인 때 또는 장래 의 청구 권 에 관한 것 인 때 에 도 또한 같 다 . * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2015 . 4 . 17 . 선고 2013 가합 92731 판결 [ 부당이득 금반 환 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원 고 】 별지 1 원고 목록 기재 와 같 다 . ( 소송대리인 법무법인 서해 담당 변호사 신재균 ) 【 피 고 】 파산 채무자 평창 토건 주식회사 의 파산관 재인 피 고 1 외 6 인 ( 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 대륙 아주 외 4 인 ) 【 변론 종결 】 2015 . 3 . 27 . 【 주 문 】 1 . 원고 들 의 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 들 이 부담 한다 . 【 청구취지 】 피고 들 은 원고 들 에게 별지 2 부당 이득 금 산 정표 ‘② 각 피고 별 부당 이득 금 ’ 해당 칸 기재 돈 및 이 에 대하 여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 연 20 % 의 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 피 고 진장 . 명촌 지구 토지구획정리 조합 과 평창 토건 주식회사 의 도급 계약 1 ) 피 고 진장 . 명촌 지구 토지구획정리 조합 ( 이하 ‘ 피 고 조합 ’ 이 라 한다 ) 은 1999 . 1 . 28 . 파산 선고 전 평창 토건 주식회사 ( 2008 . 4 . 25 . 서울 중앙 지방 법원 2007 하합 68 호 로 파산 선고 , 이하 ‘ 평창 토건 ’ 이 라 한다 ) 에 울산 북구 진장 · 명촌동 일원 의 1 , 441 , 300 ㎡( 이하 ‘ 진장 명촌 지구 ’ 라 한다 ) 에 관한 토지구획정리 사업 공사 를 공사 대금 100 , 803 , 926 , 000 원 , 공사 기간 1999 . 1 . 29 . 부터 2003 . 8 . 12 . 까지 로 정하 여 도급 주 었 고 , 그 후 공사 기간 을 2007 . 8 . 13 . 까지 로 변경 하 였 다 . 2 ) 위 도급 계약 에서 공사 대금 을 원칙 적 으로 체비지 로 지급 하 기 로 약정 함 에 따라 피 고 조합 은 1999 . 11 . 경 평 창 토건 에게 위 공사 대금 에 상당 하 는 316 , 530 ㎡ 에 관한 체비지 매매 대장 상 의 매수인 명의 를 변경 해 주 었 다 . 나 . 평창 토건 의 임차인 모집 공고 평창 토건 은 2001 . 3 . 경 국민주택기금 의 자금 을 지원 받 아 진장 명촌 지구 내 에 평창리 비에르 1 차 아파트 ( 이하 ‘ 1 차 아파트 ’ 라 한다 ) 746 세대 , 평창리 비에르 2 차 아파트 ( 이하 ‘ 2 차 아파트 ’ 라 한다 ) 1 , 579 세대 , 평창리 비에르 3 차 아파트 ( 이하 ‘ 3 차 아파트 ’ 라 하 고 , 1 , 2 , 3 차 아파트 를 통칭 하 여 ‘ 이 사건 아파트 ’ 라 한다 ) 827 세대 합계 3 , 152 세대 에 관하 여 다음 과 같 은 내용 의 분양 전환 조건 을 붙여 임차인 모집 공고 를 하 였 다 . ○ 분양 전환 시기 ( 임대 기간 ) : 최초 입주 지정 기간 종료 일 이 속하 는 달 의 다음 달 1 일 부터 5 년 이후 ○ 분양 전환 가격 산정 기준 : 건설 교통부 ( 공공 임대 주택 건설 및 관리 지침 ) 에 의거 건설 원가 ( = 입주자 모집 공고 당시 의 주택 가격 + 임대 기간 중 의 자기 자금 에 대한 이자 - 감가상각비 ) 와 감정평가 가격 의 산술 평균 으로 하 고 , 임대 주택 의 건축비 및 택 지비 를 기준 으로 분양 전환 당시 에 산정 한 당해 주택 의 가격 에서 임대 기간 중 의 감가상각비 를 공제 한 금원 을 초과 할 수 없 음 ○ 보증금 의 회수 : 임차인 의 임대 계약 체결 후 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 규정 한 확정 일자 를 갖출 수 있 으며 , 보증금 의 우선변제권 이 있 음 다 . 원고 들 과 평창 토건 사이 의 임대차 계약 원고 들 ( 원고 154 는 망 소외 1 , 원고 243 은 망 소외 2 , 원고 244 , 원고 245 , 원고 246 , 원고 247 은 망 소외 3 , 원고 374 는 망 소외 4 를 각 상속 하 였 는데 , 위 원고 들 의 경우 에 는 위 망인 들 을 가리킨다 . 또한 , 원고 35 는 소외 5 로부터 2 차 아파트 ○○○ 동 △△△△ 호 를 , 원고 271 은 망 소외 6 을 상속 한 소외 7 로부터 2 차 아파트 □□□ 동 ◇◇◇ 호 를 매수 하 였 는데 , 위 원고 들 의 경우 에 는 소외 5 와 망 소외 6 을 가리킨다 . 이하 에서 는 위 와 같 은 경우 를 별도 로 구분 하 지 않 고 ‘ 원고 들 ’ 이라고 만 지칭 한다 ) 은 그 무렵 평창 토건 으로부터 2 차 아파트 중 별지 2 부당 이득 금 산 정표 ‘ 동 · 호수 ’ 해당 칸 기재 주택 ( 이하 ‘ 이 사건 각 주택 ’ 이 라 한다 ) 을 임차 한 후 입주 하 였 다 . 원고 들 이 평창 토건 에 지급 한 임대 보증금 ( 이하 ‘ 이 사건 임대 보증금 ’ 이 라 한다 ) 은 같 은 표 ‘① 협의 분양 대금 ’ 중 ‘ 계약금 ’ 해당 칸 기재 돈 과 같 다 . 라 . 평창 토건 과 주식회사 한국 토지 신탁 사이 의 신탁 계약 평창 토건 은 2003 . 5 . 30 . 한국 토지 신탁 과 사이 에 2 차 아파트 및 그 대지 인 진장 명촌 지구 내 126 블록 1 - 1 롯 트 대 69 , 936 ㎡ 중 68 , 903 ㎡ 에 관한 부동산 관리 신탁 계약 을 체결 하 고 , 한국 토지 신탁 명의 로 2 차 아파트 에 관하 여 신탁 계약 을 원인 으로 한 소유 권 이전 등 기 및 위 대지 에 관한 체비지 대장 상 명 의 변경 등록 을 마쳤 다 . 위 신탁 계약 의 주 된 내용 은 다음 과 같 다 . ○ 이 사건 신탁 계약 은 신탁 부동산 의 소유 권 만 을 관리 · 보존 하 는 것 을 목적 으로 한다 . ○ 이 사건 신탁 계약 의 수익자 는 평창 토건 으로 한다 . ○ 소유 권 보존 관리 이외 의 신탁 부동산 에 대한 임대차 및 유지관리 행위 일체 는 평창 토건 또는 수익자 의 책임 하 에 관리 한다 . ○ 신탁 원본 은 신탁 부동산 과 평창 토건 이 보관 하 고 있 는 임대 보증금 , 신탁 부동산 의 물상 대위 로 취득 한 재산 및 기타 이 에 준하 는 것 으로 하 고 , 신탁 수익 은 신탁 부동산 으로부터 발생 하 는 임료 및 기타 이 에 준하 는 것 으로 한다 . 마 . 신탁 수익 권 에 관한 근질 권 계약 피 고 주식회사 에이치 케이 저축 은행 ( 이하 ‘ 피 고 HK 저축 은행 ’ 이 라 한다 ) , 파산 채무자 주식회사 솔로몬 저축 은행 ( 이하 ‘ 솔로몬 저축 은행 ’ 이 라 한다 ) , 파산 채무자 주식회사 신라저축은행 ( 이하 ‘ 신라저축은행 ’ 이 라 한다 ) , 파산 채무자 주식회사 삼화 상호저축은행 ( 이하 ‘ 삼화 상호저축은행 ’ 이 라 한다 ) , 피 고 주식회사 동일 토건 ( 이하 ‘ 피 고 동일 토건 ’ 이 라 한다 ) 과 평창 토건 은 이 사건 신탁 계약 의 수익자 인 평창 토건 이 한국 토지 신탁 에 대하 여 가지 는 이 사건 신탁 계약 상 원본 기타 모든 수익 에 관한 토지 신탁 수익 권 증서 에 관하 여 다음 과 같이 근질 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 한국 토지 신탁 의 승낙 을 받 았 다 ( 이하 위 근 질권자 들 을 통칭 하 여 ‘ 이 사건 근 질권자 들 ’ 이 라 한다 ) . 근 질권자 일자 한도 순위 피 고 HK 저축 은행 2004 . 3 . 23 . 104 억 원 1 순위 솔로몬 저축 은행 2005 . 9 . 15 . 114 억 원 공동 2 순위 신라저축은행 2005 . 9 . 15 . 86 억 원 공동 2 순위 삼화 상호저축은행 2006 . 6 . 30 . 50 억 원 3 순위 피 고 동일 토건 2006 . 6 . 30 . 50 억 원 4 순위 피 고 동일 토건 2006 . 8 . 28 . 150 억 원 5 순위 바 . 평창 토건 의 파산 평창 토건 은 2006 . 11 . 무렵 까지 공사 를 진행 하 다가 2006 . 12 . 27 . 공정 률 74 . 791 % 인 상태 에서 공사 를 중단 하 고 지급 불능 상태 에 이르 렀다 . 평창 토건 은 2008 . 4 . 25 . 서울 중앙 지방 법원 2007 하합 68 호 로 파산 선고 를 받 았 고 , 피 고 평창 토건 의 파산관 재인 피 고 1 ( 이하 ‘ 피 고 파산관 재인 ’ 이 라 한다 ) 이 파산관 재인 으로 선임 되 었 다 . 사 . 울산 북구 청장 의 분양 전환 승인 처분 1 ) 이 사건 아파트 임차인 대표 회의 는 2008 . 6 . 경 울산 북구 청장 에게 임대 주택 분양 전환 을 신청 하 였 고 , 울산 북구 청장 은 2008 . 7 . 4 . 2 차 아파트 전용 면적 84 . 5532 ㎡( 32 평 형 ) 1 , 294 세대 의 분양 전환 가격 은 117 , 038 , 571 원 , 전용 면적 71 . 5457 ㎡( 28 평 형 ) 285 세대 의 분양 전환 가격 은 100 , 877 , 283 원 으로 정하 여 분양 전환 을 승인 하 는 처분 을 하 였 다 ( 위 승인 처분 에서 정한 분양 전환 가격 을 ‘ 이 사건 분양 전환 승인 가격 ’ 이 라 한다 ) . 2 ) 피 고 파산관 재인 은 울산 북구 청장 을 상대 로 위 분양 전환 승인 처분 의 취소 를 구하 는 소 를 제기 하 였으나 2009 . 2 . 18 . 그 청구 가 기각 되 었 고 ( 울산 지방 법원 2008 구합 2198 ) , 이 에 불복 하 여 항소 를 제기 하 였 다가 2009 . 3 . 31 . 항소 를 취하 함 으로써 위 판결 이 확정 되 었 다 ( 부산 고등 법원 2009 누 1891 ) . 아 . 분양 전환 관련 합의 1 ) 2 차 아파트 임차인 대표 회의 와 피고 파산관 재인 , 한국 토지 신탁 , 이 사건 근 질권자 들 은 2010 . 1 . 21 . 2 차 아파트 의 분양 전환 에 관한 합의 ( 이하 ‘ 이 사건 분양 전환 합의 ’ 라 한다 ) 를 하 였 다 . 이 사건 분양 전환 합의 에서 는 임차인 들 이 분양 전환 을 받 으면서 피 고 파산관 재인 에게 분양 전환 합의금 ( 이하 ‘ 이 사건 분양 전환 합의금 ’ 이 라 한다 ) 으로 32 평 형 의 경우 131 , 400 , 000 원 , 28 평 형 의 경우 115 , 000 , 000 원 ( 이 는 이 사건 분양 전환 승인 가격 보다 각각 14 , 361 , 429 원 , 14 , 122 , 717 원 높 은 가격 이 다 ) 을 지급 하 되 임차인 들 이 평창 토건 에 지급 한 임대 보증금 을 공제 하 는 것 으로 정하 였 다 . 이 를 비롯 한 이 사건 분양 전환 합의 의 주요 내용 은 다음 과 같 다 . 제 1 조 ( 당사자 들 이 인용 하 는 전제 사실 ) 이 사건 분양 전환 합의 의 당사자 들 은 다음 사실 을 다툼 없이 인용 한다 . ① 이 사건 분양 전환 합의 는 이 사건 아파트 임차인 중 이 사건 분양 전환 합의 에 동의 한 세대 에 관한 임대 주택 법 소정 의 분양 전환 에 따른 당사자 들 간 의 법률 관계 를 일거 에 정리 하 기 위한 목적 으로 합의 된 사실 제 2 조 ( 분양 전환 을 위한 절차 의 대강 및 각 당사자 의 권리 , 의무 ) 당사자 들 은 이 사건 분양 전환 합의 에서 구체 적 , 세부 적 으로 정하 는 사항 외 에 이 사건 아파트 의 분양 전환 을 위한 절차 의 대강 을 아래 와 같이 합의 한다 . ① 피 고 파산관 재인 은 이 사건 아파트 에 관한 분양 전환 신청 을 하 는 임차인 으로부터 분양 전환 합의금 을 지급 받 은 후 분양 전환 절차 를 이행 한다 . 단 , 이 사건 합의 에 의한 분양 전환 은 임대 주택 법 소정 의 자격 유무 를 묻 지 않 기 로 한다 . ①- 2 피고 파산관 재인 은 이 사건 합의 에서 정한 바 에 따라 이 사건 근 질권자 들 에게 배당 될 금원 을 매달 말 일 기준 으로 정산 하 여 다음 달 25 일 까지 지급 한다 . ②- 1 임차인 들 은 이 사건 합의 에서 정한 분양 전환 대금 을 피 고 파산관 재인 에게 지급 하 고 이 사건 아파트 전유 부분 에 관한 분양 전환 을 받 기 로 하 고 , 대지 권 의 목적 인 토지 부분 에 관하 여 는 피 고 파산관 재인 과 한국 토지 신탁 이 피 고 조합 에 대하 여 체비지 대장 상 소유 명의 변경 청구 를 하 되 , 각 전유 부분 에 응하 는 대지 권 은 임차인 들 이 피 고 조합 과 의 합의 등 여하 한 방법 으로 자신 들 의 부담 하 에 권리 를 확보 하 기 로 한다 . ②- 2 임차인 들 은 이 사건 합의 의 구체 적 인 이행 및 임대 주택 법 소정 의 분양 전환 절차 이행 과 이 에 따른 모든 비용 을 분양 전환 합의금 의 범위 내 에서 부담 하 기 로 한다 . ③- 3 한국 토지 신탁 은 이 규정 에 의한 소유 권 이전 등기 절차 및 체비지 대장 상 명 의 변경 절차 를 이행 함 으로써 피 고 파산관 재인 , 임차인 , 이 사건 근 질권자 들 에 대한 모든 권리 와 의무 가 정산 , 소멸 된 것 으로 본다 . ④- 1 이 사건 근 질권자 들 은 피 고 파산관 재인 으로부터 임차인 들 이 피 고 파산관 재인 에게 지급 하 는 분양 전환 합의금 중 이 사건 합의 제 4 조 제 5 항 에서 정한 금원 을 지급 받 는 것 으로 피 고 파산관 재인 과 의 이 사건 합의 에 한 한 모든 법률 관계 가 해소 , 정산 된 것 으로 하 고 , 위 변제충당 후 남 은 피 담보 채권 은 파산 채권 으로 인정 하 며 , 한국 토지 신탁 의 피고 파산관 재인 에 대한 소유 권 이전 등기 , 체비지 대장 상 명 의 변경 의무 의 이행 을 이 의 없이 인용 한다 . ④- 2 이 사건 근 질권자 들 이 이 사건 합의 에 따라 지급 받 을 변 제금 은 질권 설정 순위 에 상관없이 오로지 피 담보 채권 액 비율 로 안분 계산 한 금액 으로 한다 . 제 3 조 ( 분양 전환 합의금 ) ① 임차인 들 이 임대 주택 법 소정 의 분양 전환 을 받 기 위하 여 피 고 파산관 재인 에게 지급 할 분양 전환 합의금 은 동 별 , 층 별 구별 없이 일괄 하 여 다음 과 같 다 . 평형 구분 분양 전환 합의금 ( 원 ) 84 . 5532 ㎡ ( 32 평 형 ) 131 , 400 , 000 71 . 5457 ㎡ ( 28 평 형 ) 115 , 000 , 000 ② 임차인 들 은 피 고 파산관 재인 과 분양 전환 계약 을 체결 하 고 , 분양 전환 합의금 에서 제 4 조 제 1 항 및 제 2 항 소정 금액 을 공제 한 금액 을 파산 재단 의 보 관금 계좌 에 현실 입금 하 여야 한다 . 제 4 조 ( 분양 전환 합의금 의 지출 충당 내역 ) 임차인 들 이 제 3 조 제 1 항 에 따라 지급 한 분양 전환 합의금 은 아래 와 같 은 순서 대로 충당 하 기 로 하 고 , 피 고 파산관 재인 이 매 지출 요인 이 발생 할 때 마다 파산 재단 보관 금 에 입금 된 분양 전환 합의금 에 관한 서울 중앙 지방 법원 파 산부 의 임치 금 반환 허가 를 받 아 지출 하 기 로 한다 . 단 , 아래 제 4 항 소정 의 토지 대금 에 충당 할 부분 금원 은 이 규정 에 의한 충당 비용 순서 에 반하 지 않 는 범위 내 에서 임차인 대표 회의 와 피고 조합 이 합의 하 는 경우 파산 재단 의 보관 금계 좌 에서 위 대표 회의 와 피고 조합 간 의 공동 명의 로 개설 된 계좌 로 이관 해 주 기 로 한다 . ① 이 사건 아파트 에 관하 여 근저당 권 이 설정 된 국민주택기금 대출금 의 상환 . 단 , 위 기금 대출금 에 관하 여 발생 한 이자 중 2009 . 11 . 1 . 이후 발생 된 이자 는 제 3 조 제 1 항 의 분양 전환 합의금 과 별도 로 임차인 들 이 부담 하 기 로 한다 . ② 임차인 들 이 임대인 에게 가지 는 임대 보증금 반환 채권 금 의 상환 ③ 파산 재단 의 조세 채권 등 재 단채 권 변제 및 재단 운영 비용 을 충당 하 기 위한 아래 표 기재 각 금액 평형 구분 금액 ( 원 ) 84 . 5532 ㎡ ( 32 평 형 ) 2 , 219 , 400 71 . 5457 ㎡ ( 28 평 형 ) 1 , 877 , 900 ④ 위 토지구획정리 사업 상 총 사업 면적 중 이 사건 아파트 대지 권 의 목적 인 토지 부분 이 차지 하 는 비율 에 따라 위 사업 의 미완성 부분 을 시공 , 준공 하 기 위하 여 필요 한 공사비 의 분담금 을 각 분양 전환 대상 세대 로 나눈 금액 으로서 아래 표 기재 금액 평형 구분 금액 ( 원 ) 84 . 5532 ㎡ ( 32 평 형 ) 6 , 180 , 000 71 . 5457 ㎡ ( 28 평 형 ) 5 , 410 , 000 ⑤ 분양 전환 합의금 에서 제 1 항 내지 제 4 항 까지 의 순서 대로 선충 당하 고 남 은 금액 은 질권자 들 이 평창 토건 에 대하 여 가지 고 있 던 위 질권 의 피 담보 채권 변제 에 충당 2 ) 2 차 아파트 임차인 대표 회의 와 피고 조합 은 2010 . 1 . 22 . 2 차 아파트 의 분양 전환 에 따른 대지 권 에 관하 여 ‘ 합의 된 대지 대금 인 32 평 형 6 , 180 , 000 원 ( 임차인 대표 회의 가 지급 하 는 대지 합의금 3 , 910 , 000 원 과 이 사건 질권자 가 지급 하 는 2 , 270 , 000 원 ) 및 28 평 형 5 , 410 , 000 원 ( 임차인 대표 회의 가 지급 하 는 대지 합의금 3 , 420 , 000 원 과 이 사건 질권자 가 지급 하 는 1 , 990 , 000 원 ) 을 금융 기관 에 예탁 하 여 공동 관리 하 기 로 한다 ’ 는 등 을 내용 으로 한 합의 ( 이하 ‘ 이 사건 대지 권 합의 ’ 라 한다 ) 를 하 였 다 . 자 . 원고 들 의 분양 전환 매매 계약 체결 1 ) 원고 들 은 이 사건 합의 에 따라 이 사건 각 주택 에 관하 여 피 고 파산관 재인 과 개별 적 으로 이 사건 분양 전환 합의금 을 매매 대금 으로 하 는 분양 전환 매매 계약 ( 이하 ‘ 이 사건 매매 계약 ’ 이 라 한다 ) 을 체결 하 였 다 . 원고 들 과 피 고 파산관 재인 은 이 사건 매매 계약 에서 계약금 은 이 사건 임대 보증금 으로 , 잔금 은 원고 들 이 인수 하 는 국민주택기금 에 대한 채 무 금 으로 각 대체 하 고 , 나머지 금액 을 중도금 으로 정하 였 다 . 원고 들 은 위 중도금 을 파산관 재인 에게 지급 하 고 , 위 잔금 인 국민주택기금 에 대한 채무 를 원고 들 이 상환 하 거나 대환 대출 을 받 은 후 , 이 사건 각 주택 에 관한 소유 권 이전 등기 를 마쳤 다 . 2 ) 한편 피 고 조합 이 2011 년 경 부터 임차인 들 에 대하 여 별 도로 토지 대금 을 지급 하 도록 요구 함 에 따라 , 원고 8 ( 원심 : 원고 3 ) , 원고 9 ( 원심 : 원고 4 ) , 원고 16 ( 원심 : 원고 8 ) , 원고 20 , 원고 91 , 원고 107 , 원고 116 ( 원심 : 원고 65 ) , 원고 229 , 원고 253 ( 원심 : 원고 145 ) , 원고 259 , 원고 262 ( 원심 : 원고 151 ) , 원고 265 , 원고 315 , 원고 390 ( 원심 : 원고 217 ) , 원고 402 ( 원심 : 원고 223 ) 는 피 고 조합 에 별도 의 토지 대금 ( 원고 8 , 원고 16 , 원고 20 , 원고 91 은 16 , 820 , 000 원 , 원고 9 , 원고 253 , 원고 259 , 원고 262 , 원고 265 , 원고 315 , 원고 390 , 원고 402 는 23 , 000 , 000 원 , 원고 107 , 원고 116 , 원고 229 는 20 , 000 , 000 원 ) 을 지급 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 1 내지 7 , 13 , 14 호 증 ( 가지번호 있 는 것 은 가지번호 포함 ) 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 본 안전 항변 에 관한 판단 가 . 피고 들 의 주장 피고 들 은 원고 들 이 이 사건 분양 전환 합의 에서 부 제소 합의 를 하 였음을 이유 로 이 사건 소 가 부적 법 하 다고 주장 한다 . 나 . 판단 갑 3 호 증 의 기재 에 의하 면 , 이 사건 분양 전환 합의 제 5 조 는 “ 이 건 당사자 간 에 는 이 건 합의 의 이행 으로 일체 의 법률 관계 가 해소 , 정산 된 것 으로 간주 하 고 , 이후 민 · 형사 상 어떤 권리 도 상호 주장 할 수 없 기 로 한다 . ” 라고 규정 된 사실 이 인정 된다 . 그런데 위 부제 소 합의 의 효력 이 원고 들 에게 미친다고 하 더라도 뒤 에서 보 는 바 와 같이 이 사건 분양 전환 합의금 을 매매 대금 으로 정한 이 사건 매매 계약 이 강행법규 위반 으로 말미암 아 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 범위 내 에서 무효 이 므로 , 소송 등 사법 적 구제 수단 을 통하 여 이 와 같 은 무효 주장 을 하 지 못하 도록 하 는 부제 소 합의 역시 무효 이 다 ( 대법원 2008 . 2 . 14 . 선고 2006 다 18969 판결 , 대법원 2010 . 7 . 15 . 선고 2009 다 50308 판결 등 참조 ) . 따라서 피고 들 의 위 본 안전 항변 은 받아들이 지 않 는다 . 3 . 본안 에 관한 판단 가 . 원고 들 의 주장 강행법규 인 임대 주택 법령 에서 정한 분양 전환 가격 산정 기준 을 초과 한 이 사건 분양 전환 합의금 을 분양 대금 으로 하 여 체결 된 이 사건 매매 계약 은 위 분양 전환 가격 산정 기준 을 초과 하 는 범위 내 에서 무효 이 므로 , 피고 들 은 이 사건 분양 전환 합의금 에서 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 중 각 분배 받 은 금액 을 부당 이 득하 였 다 . 또한 , 피 고 조합 이 토지 대금 을 별도 지급 한 원고 들 로부터 토지 대금 을 직접 지급 받 은 것 은 전유 부분 과 대지 사용 권 의 분리 처분 을 금지 하 는 강행법규 인 집합 건물 의 소유 및 관리 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 집합 건물 법 ’ 이 라 한다 ) 제 20 조 에 반하 여 무효 이 므로 , 피 고 조합 은 위 와 같이 지급 받 은 대금 전액 을 부당 이 득하 였 다 . 따라서 피고 들 은 원고 들 ( 이 사건 매매 계약 을 체결 한 사람 으로부터 부당 이득 반환 채권 을 포괄 승계 또는 특정 승계 한 경우 포함 ) 에게 이 사건 각 분양 전환 합의금 에서 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 중 각 분배 받 은 금액 ( 피 고 조합 의 경우 토지 대금 을 별도 지급 한 원고 들 에 대하 여 는 토지 대금 으로 직접 지급 받 은 금액 과 분배 받 은 금액 의 합계 ) 인 별지 2 부당 이득 금 산 정표 기재 금원 을 부당 이득 으로 반환 할 의무 가 있 다 . 나 . 피고 들 이 분배 받 은 금액 에 관한 판단 1 ) 이 사건 매매 계약 의 강행법규 위반 여부 가 ) 임대 주택 법 은 임대 주택 의 건설 · 공급 및 관리 와 주택 임대 사업 에 필요 한 사항 을 정함 으로써 임대 주택 의 건설 을 촉진 하 고 국민 주거 생활 의 안정 을 도모 함 을 목적 으로 한다 . 위 입법 목적 을 달성 하 기 위해서 는 임대 주택 법 등 관련 법령 에 정한 분양 전환 가격 산정 기준 을 위반 하 여 임대 주택 을 분양 전환 한 임대 사업자 에게 형사 적 처벌 을 가하 는 것 만 으로 는 부족 하 고 그 산정 기준 을 위반 하 여 정한 분양 전환 가격 에 의한 경제 적 이익 이 임대 사업자 에게 귀속 되 는 것 을 금지 시킬 필요 가 있 다 . 그러므로 분양 전환 가격 산정 기준 에 관한 임대 주택 법 등 관련 법령 의 규정 들 은 강행법규 에 해당 한다고 보 아야 하 고 , 그 규정 들 에서 정한 산정 기준 에 의한 금액 을 초과 한 분양 전환 가격 으로 체결 된 분양 계약 은 그 초과 하 는 범위 내 에서 무효 이 다 ( 대법원 2011 . 4 . 21 . 선고 2009 다 97079 전원 합의체 판결 참조 ) . 나 ) 따라서 이 사건 분양 전환 합의금 을 매매 대금 으로 정한 이 사건 매매 계약 은 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 범위 내 에서 무효 이 다 . 2 ) 원고 들 의 분양 전환 승인 가격 초과 지급 인정 여부 가 ) 매매 대금 지급 채무 에서 임대 보증금 반환 채권 을 공제 할 수 있 는지 여부 ⑴ 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 채무자 회생 법 ’ 이 라 한다 ) 은 채무자 에 대하 여 파산 선고 전 의 원인 으로 생긴 재산 상 의 청구 권 은 파산 채권 으로 하 고 ( 제 423 조 ) , 파산 채권 은 파산 절차 에 의하 지 아니하 고 는 행사 할 수 없 다 ( 제 424 조 ) 고 규정 하 고 있 다 . 한편 , 위 법률 은 파산 채권자 가 파산 선고 당시 채무자 에 대하 여 채무 를 부담 하 는 때 에 는 파산 절차 에 의하 지 아니하 고 상계 할 수 있 으나 ( 제 416 조 ) , 파산 채권자 가 파산 선고 후 파산 재단 에 대하 여 채무 를 부담 한 때 에 는 상계 할 수 없 다 ( 제 422 조 제 1 호 ) 고 규정 하 고 있 다 . 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 를 파산 채권 과 상계 하 도록 허용 한다면 그 파산 채권자 에게 그 금액 에 대하 여 다른 파산 채권자 들 에 우선 하 여 변제 받 는 것 을 용인 하 는 것 이 되 어 결과 적 으로 파산 채권자 사이 의 공평 을 해치 게 되 므로 이 를 방지 하 기 위하 여 파산 절차 에 의하 여 행사 하 도록 한 것 에 그 입법 목적 이 있 다 할 것 인 바 , 이 는 특별 한 사정 이 없 는 한 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 에서 파산 채권 을 공제 하 는 경우 에 도 마찬가지 로 적용 된다 ( 대법원 2012 . 11 . 29 . 선고 2011 다 30963 판결 참조 ) . ⑵ 위 와 같 은 법리 에 비추 어 살피 건대 , 원고 들 은 평창 토건 에 대한 파산 선고 가 있 은 후 이 사건 매매 계약 을 체결 함 으로써 피 고 파산관 재인 에 대하 여 매매 대금 지급 채무 를 부담 하 게 되 었 음 에 반해 , 원고 들 의 피고 파산관 재인 에 대한 임대 보증금 반환 채권 은 평창 토건 에 대한 파산 선고 전 의 임대차 계약 에 기하 여 생긴 채권 에 해당 하 므로 , 특별 한 사정 이 없 는 한 원고 들 의 피고 파산관 재인 에 대한 매매 대금 지급 채무 에서 임대 보증금 반환 채권 을 공제 할 수 없 다고 할 것 이 다 ( 위 대법원 판결 참조 ) . 그런데 원고 들 은 피 고 파산관 재인 과 의 사이 에 이 사건 매매 계약 을 체결 하 고 피 고 파산관 재인 에게 각 임대 보증금 반환 채권 에 해당 하 는 금원 을 공제 한 금액 만 을 지급 한 사실 은 앞서 본 바 와 같 으므로 , 원고 들 이 피 고 파산관 재인 에게 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 을 지급 하 였 다고 볼 수 없 다 . 따라서 원고 의 이 부분 주장 은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없 다 . 나 ) 원고 들 의 주장 에 관한 판단 ⑴ 원고 들 은 , 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 따라 다른 채권자 보다 우선 하 여 이 사건 임대 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 으므로 , 원고 들 이 이 사건 분양 전환 합의금 에서 이 사건 임대 보증금 을 공제 하 여 지급 하 는 것 은 파산 채권자 사이 의 공평 을 도모 하 기 위한 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 의 취지 에 반하 지 않 아 허용 되 어야 한다고 주장 한다 . 그러나 원고 들 이 주택 임대차 보호법 에 정한 대항 요건 을 갖추 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 받 음 으로써 채무자 회생 법 제 415 조 제 1 항 에 따라 이 사건 임대 보증금 에 대한 우선변제권 이 인정 된다고 하 더라도 파산 재단 에 속하 는 이 사건 각 주택 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 을 뿐 이 고 , 이 와 같 은 사정 만 으로 는 파산 선고 전 의 임대차 계약 에 기한 임대 보증금 반환 채권 과 파산 선고 후 의 이 사건 매매 계약 에 기한 매매 대금 지급 채무 를 상계 하 거나 공제 할 수 는 없 으므로 , 이 와 다른 전제 에서 하 는 원고 들 의 위 주장 은 받아들일 수 없 다 . ⑵ 원고 들 은 , 이 사건 분양 전환 합의금 에서 이 사건 임대 보증금 을 공제 한 행위 는 상계 라는 단독행위 가 아니 라 채무자 회생 법 제 492 조 제 13 호 내지 제 15 호 에 따라 법원 의 허가 를 받 은 이 사건 분양 전환 합의 와 이 사건 매매 계약 이 라는 ‘ 계약 ’ 에 기한 것 이 므로 , 단독행위 인 상계 를 전제 로 하 는 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 가 적용 되 지 않 는다고 주장 한다 . 그러나 파산 채권자 사이 의 공평 을 유지 하 기 위한 채무자 회생 법 제 422 조 제 1 호 의 규정 취지 에 비추 어 볼 때 , 파산 채권자 가 파산 선고 후 에 부담 한 채무 에서 파산 채권 을 공제 하 는 경우 에 도 위 제 422 조 제 1 호 가 적용 되 어야 하 므로 , 원고 들 의 피고 파산관 재인 에 대한 매매 대금 지급 채무 에서 임대 보증금 반환 채권 을 공제 할 수 없 고 , 위 와 같 은 공제 가 파산 법원 의 허가 를 받 은 ‘ 계약 ’ 에 기한 것 이 라도 마찬가지 라고 할 것 이 다 . 따라서 원고 들 의 이 부분 주장 도 받아들일 수 없 다 . 다 . 피 고 조합 이 직접 지급 받 은 토지 대금 부분 에 관한 판단 피 고 조합 은 토지 대금 을 별도 지급 한 원고 들 에게 집합 건물 과 분리 하 여 대 지 사용 권 을 별도 로 매도 한 것 이 아니 라 위 원고 들 이 이 사건 매매 계약 으로 매수 한 집합 건물 의 처분 에 따라 취득 하 게 되 는 대지 사용 권 의 대금 을 별도 로 지급 받 은 것 이 다 . 따라서 집합 건물 법 제 20 조 에서 정한 전유 부분 과 대지 사용 권 의 분리 처분 금지 규정 은 문제 되 지 않 는다 . 다만 , 토지 대금 을 별도 지급 한 원고 들 이 피 고 파산관 재인 에게 지급 한 매매 대금 과 피 고 조합 에 지급 한 토지 대금 의 합계 가 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 한 경우 에 는 임대 주택 법령 에 따라 초과 부분 이 무효 가 될 것 이 나 , 위 나 . 항 에서 본 것 과 같이 토지 대금 을 별도 지급 한 원고 들 역시 이 사건 분양 전환 승인 가격 을 초과 하 는 금액 을 지급 하 였 다고 볼 수 없 으므로 , 위 원고 들 의 피고 조합 에 대한 주장 역시 나머지 점 에 관하 여 살필 필요 없이 이유 없 다 . 4 . 결론 그렇 다면 원고 들 의 이 사건 청구 는 이유 없 으므로 이 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 윤강열 ( 재판장 ) 서경민 이보경 대법원 2017 . 8 . 29 . 선고 2017 다 212194 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2017 하 , 1849 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 인 ‘ 주택 의 인도 ’ 의 의미 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 상 임차인 에게 우선변제권 이 인정 되 기 위하 여 계약 당시 임차 보증금 이 전액 지급 되 어 있 을 것 을 요하 는지 여부 ( 소극 ) 및 임차인 이 임대인 에게 임차 보증금 의 일부 만 을 지급 하 고 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 다음 나머지 보증금 을 나중 에 지급 한 경우 , 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 임차 보증금 전액 에 대해서 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 원칙 적 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 다음 날 부터 제 3 자 에 대하 여 대항력 이 생긴다 . 이 경우 전입 신고 를 한 때 에 주민 등록 이 된 것 으로 본다 ( 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 ) . 또한 위 와 같 은 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 따른 경매 를 할 때 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 ( 같 은 법 제 3 조 의 2 제 2 항 ) . 여기 에서 ‘ 주택 의 인도 ’ 는 임차 목적물 인 주택 에 대한 점유 의 이전 을 말 한다 . 이때 점유 는 사회 통념 상 어떤 사람 의 사실 적 지배 에 있 다고 할 수 있 는 객관 적 관계 를 가리키 는 것 으로서 , 사실 상 의 지배 가 있 다고 하 기 위해서 는 반드시 물건 을 물리 적 · 현실 적 으로 지배 할 필요 는 없 고 , 물건 과 사람 의 시간 적 · 공간 적 관계 , 본권 관계 , 타인 의 간섭 가능 성 등 을 고려 해서 사회 통념 에 따라 합목적 적 으로 판단 하 여야 한다 . 임대 주택 을 인 도 하 는 경우 에 는 임대인 이 임차인 에게 현관 이나 대문 의 열쇠 를 넘겨 주 었 는지 , 자동문 비밀 번호 를 알려 주 었 는지 , 이사 를 할 수 있 는지 등 도 고려 하 여야 한다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 은 임차인 에게 우선변제권 이 인정 되 기 위하 여 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖추 는 것 외 에 계약 당시 임차 보증금 이 전액 지급 되 어 있 을 것 을 요구 하 지 는 않 는다 . 따라서 임차인 이 임대인 에게 임차 보증금 의 일부 만 을 지급 하 고 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 다음 나머지 보증금 을 나중 에 지급 하 였 다고 하 더라도 특별 한 사정 이 없 는 한 대 항요 건과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 임차 보증금 전액 에 대해서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 를 갖 는다고 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2003 . 11 . 14 . 선고 2001 다 78867 판결 대법원 2005 . 9 . 30 . 선고 2005 다 24677 판결 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 지산 담당 변호사 김철 외 2 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 추동기 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 광주 지법 2017 . 1 . 13 . 선고 2016 나 50296 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 광주 지방 법원 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 다음 날 부터 제 3 자 에 대하 여 대항력 이 생긴다 . 이 경우 전입 신고 를 한 때 에 주민 등록 이 된 것 으로 본다 ( 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 ) . 또한 위 와 같 은 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 따른 경매 를 할 때 임차 주택 ( 대지 를 포함 한다 ) 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 ( 같 은 법 제 3 조 의 2 제 2 항 ) . 여기 에서 ‘ 주택 의 인도 ’ 는 임차 목적물 인 주택 에 대한 점유 의 이전 을 말 한다 . 이때 점유 는 사회 통념 상 어떤 사람 의 사실 적 지배 에 있 다고 할 수 있 는 객관 적 관계 를 가리키 는 것 으로서 , 사실 상 의 지배 가 있 다고 하 기 위해서 는 반드시 물건 을 물리 적 · 현실 적 으로 지배 할 필요 는 없 고 , 물건 과 사람 의 시간 적 · 공간 적 관계 , 본권 관계 , 타인 의 간섭 가능 성 등 을 고려 해서 사회 통념 에 따라 합목적 적 으로 판단 하 여야 한다 ( 대법원 2003 . 11 . 14 . 선고 2001 다 78867 판결 , 대법원 2005 . 9 . 30 . 선고 2005 다 24677 판결 등 참조 ) . 임대 주택 을 인 도 하 는 경우 에 는 임대인 이 임차인 에게 현관 이나 대문 의 열쇠 를 넘겨 주 었 는지 , 자동문 비밀 번호 를 알려 주 었 는지 , 이사 를 할 수 있 는지 등 도 고려 하 여야 한다 . 주택 임대차 보호법 은 임차인 에게 우선변제권 이 인정 되 기 위하 여 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖추 는 것 외 에 계약 당시 임차 보증금 이 전액 지급 되 어 있 을 것 을 요구 하 지 는 않 는다 . 따라서 임차인 이 임대인 에게 임차 보증금 의 일부 만 을 지급 하 고 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 다음 나머지 보증금 을 나중 에 지급 하 였 다고 하 더라도 특별 한 사정 이 없 는 한 대 항요 건과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 임차 보증금 전액 에 대해서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 를 갖 는다고 보 아야 한다 . 2 . 원심 판결 이유 와 기록 에 의하 면 , 다음 의 사실 을 알 수 있 다 . 가 . 원고 들 은 부부 사이 로 2012 . 7 . 16 . 광주 광산구 ( 주소 1 생략 ) 에 있 는 신축 건물 인 3 층 단독 주택 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이 라 한다 ) 의 소유자 소외 1 로부터 이 사건 주택 101 호 를 임차 보증금 6 , 500 만 원 , 임대차 기간 은 인도일 부터 2014 . 8 . 15 . ( 24 개월 ) 까지 로 정하 여 임차 하 였 는데 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 같 은 날 소외 1 에게 임차 보증금 중 500 만 원 을 지급 하 였 고 , 나머지 6 , 000 만 원 은 2012 . 8 . 16 . 지급 하 기 로 약정 하 였 다 . 나 . 원고 들 은 계약 당일 소외 1 에게 이 사건 주택 101 호 로 바로 이사 할 수 있 는지 문의 하 였 는데 , 소외 1 은 이 를 승낙 하 고 원고 들 에게 비 어 있 던 이 사건 주택 101 호 의 현관 자동문 비밀 번호 를 알려 주 었 다 . 원고 들 은 2012 . 7 . 16 . 이 사건 주택 101 호 로 전입 신고 를 마치 고 확정 일자 를 받 은 다음 2012 . 7 . 17 . 2 . 5 t 차량 과 사다리 를 이용 해서 종전 거주지 인 광주 북구 ( 주소 2 생략 ) ( 이하 ‘ 이 사건 아파트 ’ 라 한다 ) 에서 이 사건 주택 101 호 로 가구 등 일부 짐 을 옮겼 다 . 다 . 원고 1 은 그때 부터 2012 . 8 . 17 . 까지 평일 에 는 근처 직장 의 출 · 퇴근 편의 를 위해서 이 사건 주택 101 호 에서 머물 면서 주로 잠 을 자 는 용도 로 사용 하 고 , 주말 에 는 원고 2 와 함께 종전 거주지 인 이 사건 아파트 에서 지냈 다 . 원고 2 는 2012 . 8 . 17 . 이 사건 아파트 의 임차 보증금 을 반환 받 아 같 은 날 소외 1 에게 이 사건 임대차 계약 에 따른 나머지 임차 보증금 6 , 000 만 원 을 지급 하 고 , 나머지 이사 를 마친 뒤 그때 부터 원고 1 과 함께 이 사건 주택 101 호 에서 생활 하 였 다 . 라 . 피 고 는 2012 . 7 . 30 . 소외 1 과 이 사건 주택 303 호 에 관한 전세 계약 을 체결 하 고 , 2012 . 8 . 2 . 이 사건 주택 에 관해서 전세금 6 , 500 만 원 의 전세 권 설정 등기 를 마쳤 다 . 마 . 소외 1 은 2012 . 8 . 21 . 이 사건 주택 과 대지 를 소외 2 에게 매도 하 였 다 . 이후 소외 2 의 채권자 소외 3 이 2014 . 5 . 26 . 광주 지방 법원 2014 타경 12155 호 로 이 사건 주택 과 대지 에 관한 강제 경매 를 신청 하 여 경매 절차 가 진행 되 었 다 . 바 . 광주 지방 법원 은 2015 . 7 . 1 . 배당기 일 에서 피고 를 원고 들 보다 선순위 인 5 순위 로 하 여 잔 여액 60 , 295 , 651 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 ( 이하 ‘ 이 사건 배당표 ’ 라 한다 ) 를 작성 하 였 다 . 사 . 원고 들 은 위 배당기 일 에서 피고 의 배 당액 에 이의 하 고 , 2015 . 7 . 8 . 이 사건 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 다 . 3 . 원심 은 , 원고 2 가 2012 . 8 . 17 . 까지 이 사건 아파트 에서 생활 하 였 고 , 2012 . 7 . 17 . 이사 할 때 사용 했 던 2 . 5 t 트럭 이 보통 의 살림 에 비해서 매우 적 은 짐 을 옮기 는 데 사용 되 는 것 이 어서 주 거 생활 을 위한 이사 로 볼 수 없 다는 등 의 이유 를 들 어 원고 들 이 2012 . 7 . 16 . 경 이 사건 주택 101 호 의 점유 를 이전 받 은 것 으로 볼 수 없 다고 보 았 다 . 그러나 이 사건 임대차 계약 당시 이 사건 주택 101 호 가 비 어 있 었 고 , 임대인 소외 1 이 임차인 인 원고 들 에게 현관 자동문 의 비밀 번호 를 알려 주 었 으며 , 원고 들 은 2012 . 7 . 17 . 이 사건 주택 101 호 에 짐 을 옮겨 놓 았 으므로 , 늦 어도 2012 . 7 . 17 . 에 는 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 았 다고 보 아야 한다 . 앞 에서 본 바 와 같이 원고 들 은 이 사건 임대차 계약 당일 임차 보증금 의 일부 를 지급 하 고 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 아 전입 신고 와 확정 일자 를 마친 다음 이 사건 임대차 계약 이 정한 바 에 따라 나머지 임차 보증금 을 지급 하 였 다 . 따라서 우선변제권 의 기준 시점 은 주택 의 인도 와 전입 신고 를 마친 다음 날 인 2012 . 7 . 18 . 이라고 할 것 이 므로 , 특별 한 사정 이 없 는 한 원고 들 은 이 사건 주택 과 대지 의 경락 에 따른 배당금 에 대하 여 피고 에 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 그런데 도 원심 은 이 와 달리 원고 들 이 2012 . 7 . 16 . 경 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 았 다고 볼 수 없 고 , 임차 보증금 중 500 만 원 만 지급 하 고 나머지 임차 보증금 을 지급 하 기 전 에 전세금 전액 을 지급 하 고 전세 권 설정 등기 를 마친 피고 보다 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 판단 하 였 다 . 원심 의 판단 에 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 에 정한 대항 요건 인 주택 의 인도 와 우선변제권 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 이 점 을 지적 하 는 원고 들 의 상고 이유 주장 은 정당 하 다 . 4 . 원고 들 의 상고 는 이유 있 어 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 도록 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김창석 ( 재판장 ) 박보영 이기택 김재형 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 광주 지방 법원 2017 . 1 . 13 . 선고 2016 나 50296 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 피 항소인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 지산 담당 변호사 김철 ) 【 피 고 , 항소인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 오 두 일 ) 【 변론 종결 】 2016 . 11 . 25 . 【 제 1 심판 결 】 광주 지방 법원 2015 . 12 . 22 . 선고 2015 가단 517111 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 2 . 원고 들 의 청구 를 모두 기각 한다 . 3 . 소송 총비용 은 원고 들 이 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 1 . 청구취지 광주 지방 법원 2014 타경 12155 호 부동산 강제 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2015 . 7 . 1 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 60 , 295 , 651 원 을 0 원 으로 , 원고 들 에 대한 배 당액 0 원 을 60 , 295 , 651 원 으로 각 경정 한다 . 2 . 항소 취지 주문 제 1 , 2 항 과 같 다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 광주 광산구 ( 주소 1 생략 ) 지상 철근 콘크리트 구조 ( 철근 ) 콘크리트 지붕 3 층 단독 주택 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이 라 한다 ) 은 2012 . 6 . 13 . 소외 1 이 소유 권 보존 등기 를 마친 뒤 2012 . 8 . 21 . 소외 2 에게 소유 권 이전 등기 가 마쳐졌 다 . 나 . 원고 들 은 2012 . 7 . 16 . 당시 이 사건 주택 의 소유자 였 던 소외 1 로부터 이 사건 주택 101 호 를 임차 하 였 는데 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 그 계약 내용 은 임대차 보증금 을 6 , 500 만 원 으로 정하 여 계약금 500 만 원 은 계약 시 에 , 잔금 6 , 000 만 원 은 2012 . 8 . 16 . 에 지급 하 는 것 이 었 고 , 임대차 기간 에 관하 여 는 ‘ 임대인 은 이 사건 주택 을 2012 . 8 . 16 . 까지 임차인 에게 인도 하고 , 임대차 기간 은 인도일 로부터 2014 . 8 . 15 . ( 24 개월 ) 까지 로 한다 ’ 고 정하 였 다 . 다 . 원고 들 은 2012 . 7 . 16 . 이 사건 주택 으로 전입 신고 를 마치 고 확정 일자 를 받 았 으며 , 소외 1 에게 같 은 날 계약금 500 만 원 을 지급 하 고 , 2012 . 8 . 17 . 잔금 6 , 000 만 원 을 지급 하 였 다 . 라 . 이 사건 주택 에 관하 여 2012 . 8 . 2 . 전세금 을 6 , 500 만 원 으로 하 는 피고 명의 의 전세 권 설정 등기 가 마쳐졌 다 . 마 . 이 사건 주택 에 관하 여 소외 2 명의 의 소유 권 이전 등기 가 마쳐 진 후 소외 2 의 채권자 인 소외 3 은 이 법원 에 이 사건 주택 에 관한 강제 경매 개시 신청 을 하 여 2014 . 5 . 26 . 이 법원 2014 타경 12155 호 로 강제 경재 매개 시 결정 등기 가 마쳐졌 다 . 바 . 이 법원 은 2015 . 7 . 1 . 이 사건 주택 에 관하 여 전세 권 자 인 피고 에게 5 순위 로 잔 여액 60 , 295 , 651 원 을 배당 하 는 등 의 내용 의 배당표 ( 이하 ‘ 이 사건 배당표 ’ 라고 한다 ) 를 작성 하 였 다 . 사 . 원고 들 은 위 배당기 일 에 출석 하 여 피고 의 배 당액 전액 에 대하 여 배당 이의 를 하 고 , 2015 . 7 . 8 . 이 사건 소 를 제기 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 , 2 , 7 , 9 , 10 , 12 호 증 의 각 기재 ( 가지번호 있 는 것 은 가지번호 포함 , 이하 같 다 ) , 변론 전체 의 취지 2 . 당사자 들 의 주장 가 . 원고 들 의 주장 원고 들 은 이 사건 임대차 계약 을 체결 하 고 2012 . 7 . 16 . 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 고 전입 신고 를 하 였으며 확정 일자 를 받 았 으므로 , 2012 . 8 . 2 . 이 사건 주택 에 관하 여 전세 권 설정 등기 를 마친 피고 보다 우선 하 여 임대차 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 . 따라서 피고 에 대한 배 당액 전액 은 원고 들 에 대한 배 당액 으로 경정 되 어야 한다 . 나 . 피고 의 주장 원고 들 은 2012 . 8 . 17 . 에 야 이 사건 주택 101 호 에 이사 왔 고 임대차 보증금 을 모두 지급 하 였 기 때문 에 2012 . 7 . 16 . 에 는 주택 임대차 보호법 상 대항력 또는 우선 변제 권 을 갖 기 위한 주택 의 인도 와 주민 등록 이 있 었 다고 볼 수 없 다 . 따라서 원고 들 은 피고 에 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 없 으므로 원고 의 청구 는 기각 되 어야 한다 . 3 . 판단 가 . 관련 법령 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 다음 날 부터 제삼자 에 대하 여 효력 이 생긴다 . 이 경우 전입 신고 를 한 때 에 주민 등록 이 된 것 으로 본다 ( 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 ) . 임차인 은 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 제 3 조 제 1 항 의 요건 을 갖추 어야 한다 ( 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 ) 나 . 원고 들 이 주택 을 인 도 받 았 는지 여부 1 ) 원고 들 이 이 사건 주택 101 호 에 관하 여 2012 . 7 . 16 . 전입 신고 를 마쳤 음 은 앞서 본 바 와 같 으므로 , 같 은 날 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 았 는지 에 관하 여 본다 . 2 ) 갑 제 3 , 11 , 13 , 16 , 17 호 증 의 각 기재 , 당 심 증인 소외 4 , 소외 1 의 각 증언 , 당 심 법원 의 한국전력공사 에 대한 사실 조회 결과 , 해양 도시 가스 에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체 의 취지 에 의하 면 , 다음 과 같 은 사실 을 인정 할 수 있 다 . 가 ) 이 사건 임대차 계약 체결 당시 이 사건 주택 101 호 는 비 어 있 었 고 , 임대인 소외 1 은 계약 을 체결 하 고 바로 원고 들 에게 이 사건 주택 101 호 의 비밀 번호 를 알려 주 었 지만 원고 들 이 실제 입주 해서 생활 하 였 는지 는 확인 하 지 않 았 다 . 나 ) 원고 들 을 제외 하 고 이 사건 주택 에 입주 하 였 던 사람 들 중 에 잔금 을 모두 지급 하 기 전 에 미리 입주 하 여 살 았 던 사람 들 은 없 었 다 . 다 ) 원고 2 는 2012 . 7 . 17 . 이 사업자 인 소외 4 에게 55 만 원 을 지급 하 고 2 . 5 톤 차량 을 사용 하 여 이 사건 주택 101 호 로 짐 을 옮겼 는데 , 2012 . 8 . 17 . 까지 는 광주 북구 ( 주소 2 생략 ) 에서 생활 하 였 고 , 가전제품 등 은 위 2012 . 8 . 17 . 이 사건 주택 101 호 로 옮겼 다 . 라 ) 이 사건 주택 101 호 에 관하 여 2012 년 7 월 에 사용 한 전기 요금 은 1 , 100 원 이 부과 되 었 고 2012 년 8 월 에 사용 한 전기 요금 은 6 , 400 원 이 부과 되 었 다 . 마 ) 이 사건 주택 101 호 에 관하 여 2012 . 7 . 16 . 부터 2012 . 8 . 16 . 까지 티비 수신료 가 부과 된 내역 이 없 다 . 바 ) 이 사건 주택 101 호 에 관하 여 2012 . 8 . 17 . 원고 1 명의 로 도시 가스 사용 을 위한 전입 접수 가 이루 어 졌 다 . 3 ) 위 인정 사실 에 더 하 여 , 갑 제 16 호 증 의 기재 , 당 심 증인 소외 4 , 소외 1 의 각 증언 , 당 심 법원 의 수완 에너지 주식회사 에 대한 사실 조회 결과 및 변론 전체 의 취지 에 의하 여 인정 할 수 있 는 다음 과 같 은 사정 들 을 종합 하 면 , 원고 들 이 2012 . 7 . 16 . 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 았 다고 보 기 어렵 다 . 가 ) 통상 의 임대차 계약 에서 보증금 의 일부 만 을 지급 하 고 주택 을 인 도 받 아 생활 하 는 것 은 이례 적 인데 , 원고 들 은 2012 . 7 . 16 . 임대차 보증금 의 10 % 에 도 이르 지 못하 는 500 만 원 만 을 지급 한 상태 였 고 , 총 8 가구 가 있 는 이 사건 주택 에서 잔금 지급 전 에 주택 을 인 도 받 은 다른 입주자 는 없 었 다 . 나 ) 원고 들 스스로 도 2012 . 8 . 17 . 까지 는 원고 1 이 평일 에 출퇴근 을 위하 여 이 사건 주택 101 호 에서 잠 만 잤 고 , 원고 2 는 다른 곳 에서 생활 하 다가 2012 . 8 . 17 . 이 사건 주택 101 호 로 이사 하 였 다고 주장 하 는데 , 원고 1 이 평일 에 잠 만 잤 던 것 은 외부 에서 사람 의 거주 를 인식 할 수 있 는 일반 적 인 거주 형태 라고 보 기 어렵 다 . 다 ) 원고 2 가 2012 . 7 . 17 . 이사 할 때 사용 하 였 던 2 . 5 톤 트럭 은 보통 의 살림 을 이사 하 는 것 에 비하 여 아주 적 은 짐 을 옮길 수 있 는 트럭 이 어서 주 거 생활 을 위한 이사 가 이루 어 졌 다고 보 기 어렵 다 . 라 ) 2012 . 8 . 17 . 까지 이 사건 주택 에 는 티비 가 설치 되 지 않 았 고 , 도시 가스 도 개설 되 지 않 았 으며 , 2012 년 7 월 사용량 으로 부과 된 전기 요금 1 , 100 원 은 실제 거주자 가 없 는 경우 의 기본 요금 에 해당 하 는데 , 2012 . 7 . 17 . 부터 2012 . 8 . 16 . 까지 는 일 년 중 가장 더운 기간 이 고 이 사건 주택 에 는 기본 적 으로 에어컨 이 설치 되 어 있 었 던 점 에 비추 어 볼 때 전기 요금 이 기본 요금 만 나온 것 은 원고 1 이 잠 만 잤 다는 것 에 의문 이 들 게 하 는 정황 이 다 . 다 . ‘ 임차인 ’ 에 해당 하 는지 여부 설령 원고 들 이 2012 . 7 . 16 . 경 이 사건 주택 101 호 를 인도 받 았 음 을 인정 할 수 있 다고 하 더라도 , 주택 임대차 보호법 이 일정 요건 을 갖춘 임차인 에게 대항력 을 인정 하 고 우선 변제 권 을 부여 하 는 것 은 국민 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 는 위 법 의 취지 에 비추 어 볼 때 보증금 회수 의 안정 성 을 확보 하 기 위한 것 이 라 할 것 인데 , 원고 들 은 2012 . 8 . 17 . 에 야 보증금 의 대부분 인 잔금 6 , 000 만 원 을 지급 하 였 고 그 이전 에 는 보증금 6 , 500 만 원 중 500 만 원 을 지급 한 상태 였 기 때문 에 원고 들 이 보증금 잔금 을 지급 하 기 이전 에 전세금 전액 을 지급 하 고 전세 권 설정 등기 를 마친 피고 보다 보호 받 아야 할 ‘ 임차인 ’ 의 위치 에 있 다고 보 기 어렵 다 . 라 . 소결 따라서 원고 들 은 피고 보다 앞서 대항력 을 갖추 었 다거나 우선 변제 권 을 가지 고 있 다고 보 기 어려우므로 , 이 사건 배당표 의 경정 을 구하 는 원고 들 의 청구 는 이유 없 다 . 4 . 결론 그렇 다면 원고 들 의 이 사건 청구 는 이유 없 어 이 를 모두 기각 할 것 인데 , 이 와 결론 을 달리 한 제 1 심 판결 은 부당 하 므로 이 를 취소 하 고 원고 들 의 청구 를 모두 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 송혜영 ( 재판장 ) 김용균 정은영 대법원 2015 . 10 . 29 . 선고 2015 다 30442 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 4 항 의 취지 [ 2 ] 갑 이 부동산 에 관한 제 1 경매 절차 에서 전세 권 자 및 임차권 자 로서 배당 요구 를 하 였 다가 소액 임차인 으로서 만 배당 받 았 는데 , 제 2 경매 절차 에서 도 배당 요구 를 하 여 전세 권 자 로서 배당 받 자 , 제 1 경매 절차 의 매수인 에게서 위 부동산 을 매수 하 여 소유 권 이전 등기 를 마친 을 이 배당 이 의의 소 를 제기 한 사안 에서 , 갑 의 전세 권 은 제 1 경매 절차 에 따른 부동산 의 매각 으로 소멸 되 었 다고 한 사례 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 4 항 [ 2 ] 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 4 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2010 . 6 . 24 . 선고 2009 다 40790 판결 ( 공 2010 하 , 1430 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 재원 리츠 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 대구 지법 2015 . 4 . 23 . 선고 2014 나 18818 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 대구 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 은 “ 전세 권 은 저당권 · 압류 채권 · 가압류 채권 에 대항 할 수 없 는 경우 에 는 매각 으로 소멸 된다 . ” 라고 규정 하 고 , 같 은 조 제 4 항 은 “ 제 3 항 의 경우 외 의 전세 권 은 매수인 이 인수 한다 . 다만 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 면 매각 으로 소멸 된다 . ” 라고 규정 하 고 있 다 . 이 는 저당권 등 에 대항 할 수 없 는 전세 권 과 달리 최선 순위 의 전세 권 은 오로지 전세 권 자 의 배당 요구 에 의하 여 만 소멸 되 고 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 지 않 는 한 매수인 에게 인수 되 며 , 반대 로 배당 요구 를 하 면 존속 기간 에 상관없이 소멸 한다는 취지 라고 할 것 이 다 ( 대법원 2010 . 6 . 24 . 선고 2009 다 40790 판결 참조 ) . 2 . 원심 은 제 1 심판 결 을 인용 하 여 피고 가 원심 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이라고 한다 ) 에 관한 대구 지방 법원 서부 지원 2009 타경 19922 호 경매 절차 ( 이하 ‘ 제 1 경매 절차 ’ 라고 한다 ) 에서 이 사건 부동산 중 105 호 의 전세 권 자 및 102 호 의 임차권 자 로서 배당 요구 를 하 였으나 위 102 호 의 소액 임차인 으로서 만 3 , 968 , 459 원 을 배당 받 은 사실 , 피고 가 이 사건 부동산 에 관한 대구 지방 법원 서부 지원 2011 타경 11662 , 2012 타경 4999 ( 병합 ) 호 경매 절차 ( 이하 ‘ 제 2 경매 절차 ’ 라고 한다 ) 에서 도 위 105 호 의 전세 권 자 및 위 102 호 의 임차권 자 로서 배당 요구 를 하 였으나 위 105 호 의 전세 권 자 로서 만 25 , 701 , 708 원 을 배당 받 은 사실 을 인정 하 고 , 피고 가 제 2 경매 절차 에서 배당 받 은 것 은 위 105 호 의 전세 권 자 로서 정당 하 게 배당 을 받 은 것 이 라고 판단 하 였 다 . 3 . 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 은 다음 과 같 은 이유 에서 수긍 하 기 어렵 다 . 가 . 원심 판결 이유 와 적법 하 게 채택 된 증거 들 에 의하 면 ① 피고 는 2009 . 4 . 1 . 이 사건 부동산 의 소유자 이 던 소외 인 과 이 사건 부동산 중 105 호 에 관하 여 전세금 32 , 500 , 000 원 , 전세 기간 2009 . 4 . 1 . 부터 2009 . 9 . 30 . 까지 로 된 전세 계약 을 체결 하 고 , 2009 . 4 . 6 . 이 사건 전세 권 설정 등기 를 마친 사실 , ② 피고 는 제 1 경매 절차 에서 배당 요구 종기 일 인 2010 . 2 . 19 . 전 인 2009 . 12 . 29 . 위 105 호 의 전세 권 자 로서 배당 요구 를 한 사실 , ③ 이 사건 부동산 은 제 1 경매 절차 에서 2011 . 2 . 10 . 리더스 캐피탈 주식회사 에게 낙찰 되 어 2011 . 3 . 7 . 위 회사 명의 로 소유 권 이전 등기 가 마쳐졌 고 , 원고 는 2011 . 3 . 22 . 위 회사 로부터 이 사건 부동산 을 매수 한 후 2011 . 3 . 23 . 원고 명의 로 소유 권 이전 등기 를 마친 사실 을 알 수 있 다 . 나 . 앞서 본 법리 에 의하 면 피고 의 위 전세 권 은 제 1 경매 절차 에 따른 이 사건 부동산 의 매각 으로 소멸 되 었 고 , 피고 가 제 1 경매 절차 에서 전세 권 자 로서 배당 을 받 지 못하 였 다고 하 여 달리 볼 수 없 다 . 다 . 그런데 도 원심 은 제 1 경매 절차 에서 이 사건 부동산 을 낙찰 받 은 리더스 캐피탈 주식회사 와 이 를 매수 한 원고 가 피고 의 전세 권 을 인수 하 였음을 전제 로 피고 가 제 2 경매 절차 에서 전세 권 자 로서 정당 하 게 배당 받 았 다고 판단 하 였으니 , 이러 한 원심 판결 에 는 전세 권 자 의 배당 요구 에 따른 전세 권 의 소멸 에 관한 법리 를 오해 하 거나 이 에 관한 판단 을 누락 하 여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있 다 . 이 점 을 지적 하 는 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 4 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 사건 을 다시 심리 · 판단 하 도록 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박상옥 ( 재판장 ) 이상훈 김창석 ( 주심 ) 조희대 대법원 2013 . 12 . 12 . 선고 2013 다 62223 판결 [ 배당 이의 ] 〈 주택 소액 임차인 보호 관련 사건 〉[ 공 2014 상 , 168 ] 【 판시 사항 】 갑 이 아파트 를 소유 하 고 있 음 에 도 공인 중개사 인 남편 의 중개 에 따라 근저당 권 채권 최고액 의 합계 가 시세 를 초과 하 고 경매 가 곧 개시 될 것 으로 예상 되 는 아파트 를 소액 임차인 요건 에 맞 도록 시세 보다 현저히 낮 은 임차 보증금 으로 임차 한 다음 계약 상 잔금 지급 기일 과 목적물 인도 기일 보다 앞당겨 보증금 잔액 을 지급 하 고 전입 신고 후 확정 일자 를 받 은 사안 에서 , 갑 은 주택 임대차 보호법 의 보호 대상 인 소액 임차인 에 해당 하 지 않 는다고 본 원심 판단 을 수긍 한 사례 【 판결 요지 】 갑 이 아파트 를 소유 하 고 있 음 에 도 공인 중개사 인 남편 의 중개 에 따라 근저당 권 채권 최고액 의 합계 가 시세 를 초과 하 고 경매 가 곧 개시 될 것 으로 예상 되 는 아파트 를 소액 임차인 요건 에 맞 도록 시세 보다 현저히 낮 은 임차 보증금 으로 임차 한 다음 당초 임대차 계약 상 잔금 지급 기일 과 목적물 인도 기일 보다 앞당겨 보증금 잔액 을 지급 하 고 전입 신고 후 확정 일자 를 받 았 는데 , 그 직후 개시 된 경매 절차 에서 배당 을 받 지 못하 자 배당 이의 를 한 사 안 에서 , 갑 은 소액 임차인 을 보호 하 기 위하 여 경매 개시 결정 전 에 만 대항 요건 을 갖추 면 우선 변제 권 을 인정 하 는 주택 임대차 보호법 을 악용 하 여 부당 한 이득 을 취하 고자 임대차 계약 을 체결 한 것 이 므로 주택 임대차 보호법 의 보호 대상 인 소액 임차인 에 해당 하 지 않 는다고 본 원심 판단 을 수긍 한 사례 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 8 조 제 1 항 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 세종 상호저축은행 ( 소송대리인 법무법인 지안 담당 변호사 유정인 ) 【 원심 판결 】 대전 지법 2013 . 7 . 23 . 선고 2012 나 19497 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 살펴본다 . 1 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 , ① 원고 가 2011 . 11 . 11 . 소외 1 과 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 보증금 을 2 천만 원 으로 하 여 임대차 계약 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) 을 체결 한 후 같 은 달 16 일 이 사건 주택 으로 전입 신고 를 마치 고 임대차 계약서 에 확정 일자 도 받 았 으며 , 임대차 보증금 2 천만 원 을 임대인 에게 모두 지급 하 였 고 , 위 전입 일 무렵 부터 2012 . 8 . 까지 거주 한 사실 , ② 원고 는 이 사건 임대차 계약 체결 전 부터 이 사건 주택 과 인접 한 대전 중구 목동 ( 주소 1 생략 ) 아파트 ( 동 호수 1 생략 ) 를 소유 하 고 있 었 고 , 이 사건 임대차 계약 체결 후 인 2011 . 12 . 9 . 소외 2 에게 위 아파트 를 임대 보증금 1 억 5 천만 원 에 임대 한 사실 , ③ 원고 남편 인 소외 3 은 공인 중개사 로서 대전 서구 둔산동 ( 주소 2 생략 ) 에서 ‘○ 공인 중개사 사무소 ’ 를 운영 하 면서 이 사건 임대차 계약 을 중개 한 사실 , ④ 이 사건 주택 에 관하 여 이 사건 임대차 계약 체결 전 에 대전 지방 법원 2011 . 5 . 18 . 접수 제 56040 호 로 채권 최고액 8 , 400 만 원 , 채무자 소외 4 , 근저당 권 자 피고인 근저당 권 설정 등기 , 2011 . 10 . 27 . 접수 제 113732 호 로 채권 최고액 600 만 원 , 채무자 소외 1 , 근저당 권 자 소외 5 인 근저당 권 설정 등기 가 각 경료 되 어 있 었 고 , 위 채권 최고액 의 합계 8 억 4 , 600 만 원 은 이 사건 주택 의 당시 시세 6 억 5 , 500 만 원 을 초과 하 는 사실 , ⑤ 이 사건 임대차 계약 의 특약 사항 으로 “ 임차인 은 만약 경매 등 으로 인하 여 전액 보장 하 지 못하 더라도 임대인 에 대하 여 구상권 을 행사 하 지 않 기 로 한다 ” 고 약정 한 사실 , ⑥ 당초 약정 한 임차 보증금 지급 일 및 이 사건 주택 인도일 은 2011 . 12 . 13 . 이 었 는데 , 원고 는 이 사건 주택 에 관하 여 대전 지방 법원 2011 . 11 . 15 . 접수 제 120105 호 로 채권자 신용보증기금 , 청구 금액 2 , 400 만 원 인 가압류 , 대전 지방 법원 2011 . 11 . 15 . 접수 제 120534 호 로 권리 자 국 ( 처 분청 서대전 세무서 ) 의 압류 가 각 행하 여진 다음 날 인 2011 . 11 . 16 . 전입 신고 를 하 고 , 같 은 날 확정 일자 를 받 은 후 2011 . 11 . 30 . 소외 1 의 남편 인 소외 4 에게 임차 보증금 잔액 1 , 800 만 원 ( 계약금 200 만 원 은 계약 당일 지급 ) 을 지급 하 였 고 , 이 사건 임대차 계약 체결 한 달 후 인 2011 . 12 . 23 . 경매 개시 결정 이 내려진 사실 , ⑦ 원고 의 자녀 인 소외 6 을 대리 한 소외 3 은 2012 . 5 . 15 . 소외 7 로부터 대전 중구 ( 주소 3 생략 ) 아파트 ( 동 호수 2 생략 ) 를 임차 보증금 2 , 000 만 원 , 임대차 기간 2012 . 5 . 19 . 부터 2014 . 5 . 19 . 까지 로 정하 여 임차 하 였 고 , 소외 6 은 2012 . 5 . 21 . 위 아파트 에 전입 신고 하 였으며 , 위 아파트 관리 사무소 에 “ 가족 현황 소외 3 , 원고 , 소외 6 , 8 ” 로 기재 한 입주자 카드 를 제출 하 였 는데 , 위 아파트 에 관하 여도 2012 . 6 . 1 . 대전 지방 법원 2012 타경 11600 호 로 부동산 임의 경매 경매 절차 가 개시 되 었 고 , 원고 가 위 아파트 를 낙찰 받 은 사실 , ⑧ 원고 는 이 사건 주택 을 경락인 에게 인 도 하 면서 그 로부터 이사 비용 130 만 원 및 미납 관리비 를 지급 받 은 사실 을 인정 하 였 다 . 2 . 나아가 원심 은 위 인정 사실 에 의하 여 알 수 있 는 다음 과 같 은 사정 즉 , ① 원고 의 남편 인 소외 3 은 공인 중개사 로서 주택 임대차 보호법 규정 을 잘 알 고 이 사건 임대차 계약 체결 을 중개 한 점 , ② 원고 는 그 소유 의 아파트 를 보유 하 고 있 었 음 에 도 채권 최고액 의 합계 가 시세 를 초과 하 는 이 사건 아파트 를 임차 하 였 고 이 사건 아파트 에 관한 경매 가 개시 될 것 을 예상 하 여 소액 임차인 의 요건 에 맞 도록 이 사건 아파트 시세 에 비추 어 현저히 낮 은 임차 보증금 만 을 지급 하 고 이 사건 임대차 계약 을 체결 하 였으며 , 실제로 이 사건 임대차 계약 체결 직후 이 사건 아파트 에 관하 여 경매 가 개시 된 점 , ③ 당초 이 사건 임대차 계약 상 잔금 지급기 일 및 목적물 인도 기일 보다 앞당겨 임차 보증금 잔액 을 지급 하 고 전입 신고 를 마친 점 , ④ 원고 가 이 사건 주택 을 임차 한 때 로부터 불과 6 개월 만 에 소외 3 이 원고 의 자녀 인 소외 6 을 대리 하 여 대전 중구 ( 주소 3 생략 ) 아파트 ( 동 호수 2 생략 ) 를 임차 하 였 고 , 그 임차 보증금 또한 소액 임차인 의 요건 을 충족 하 는 2 , 000 만 원 이 며 , 그 임대차 계약 체결 직후 경매 절차 가 개시 된 점 등 을 종합 하 면 , 원고 는 소액 임차인 을 보호 하 기 위하 여 경매 개시 결정 전 에 만 대항 요건 을 갖추 면 우선 변제 권 을 인정 하 는 주택 임대차 보호법 을 악용 하 여 부당 한 이득 을 취하 고자 임대차 계약 을 체결 한 것 으로 봄 이 상당 하 고 , 이러 한 원고 는 주택 임대차 보호법 상 의 보호 대상 인 소액 임차인 에 해당 하 지 않 는다고 판단 하 였 다 . 3 . 관련 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 사실 인 정과 판단 은 정당 한 것 으로 수긍 할 수 있 고 , 거기 에 논리 와 경험 의 법칙 에 반하 여 자유심증주의 의 한계 를 벗어나 거나 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 관한 법리 를 오해 한 잘못 이 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 박보영 ( 재판장 ) 민일영 ( 주심 ) 이인복 김신 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 대전 지방 법원 2013 . 7 . 23 . 선고 2012 나 19497 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 ( 소송대리인 법무법인 중도 담당 변호사 정덕진 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 주식회사 세종 상호저축은행 【 변론 종결 】 2013 . 7 . 2 . 【 제 1 심판 결 】 대전 지방 법원 2012 . 10 . 30 . 선고 2012 가단 35344 판결 【 주 문 】 1 . 원고 의 항소 를 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 대전 지방 법원 2011 타경 25374 부동산 임의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2012 . 8 . 9 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배당금 0 원 을 19 , 000 , 000 원 으로 , 피고 에 대한 배당금 410 , 003 , 638 원 을 391 , 003 , 638 원 으로 각 변경 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 원고 는 2011 . 11 . 11 . 소외 1 과 사이 에 별지 목록 기재 아파트 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이 라 한다 ) 를 임차 보증금 20 , 000 , 000 원 , 임대차 기간 2011 . 12 . 13 . 부터 2013 . 12 . 13 . 까지 로 정하 여 임대차 계약 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) 을 체결 하 고 , 2011 . 11 . 16 . 자녀 인 소외 8 과 함께 이 사건 주택 에 관하 여 전입 신고 를 하 였으며 , 같 은 날 이 사건 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 다 . 나 . 피고 의 신청 으로 개시 된 이 사건 주택 에 관한 대전 지방 법원 2011 타경 25374 호 부동산 임의 경매 사건 에서 위 법원 은 2012 . 8 . 9 . 압류 권 자 인 서대전 세무서 에 2 , 170 , 920 원 을 , 근저당 권 자 인 피고 에게 410 , 003 , 638 원 을 각 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 였 다 . 다 . 원고 는 위 사건 의 배당기 일 에 출석 하 여 피고 의 배 당액 중 19 , 000 , 000 원 에 대하 여 이의 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 , 2 , 4 , 5 , 6 호 증 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 당사자 의 주장 가 . 원고 원고 는 이 사건 주택 에 관한 정당 한 소액 임차인 으로서 경매 개시 결정 전 에 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 구비 하 였으므로 , 임차 보증금 중 19 , 000 , 000 원 을 근저당 권 자 인 피고 에 우선 하 여 배당 받 아야 한다 . 나 . 피 고 이 사건 임대차 계약 은 가장 임대차 계약 으로서 무효 이 거나 , 적어도 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 보호 규정 을 악용 하 여 체결 된 것 이 고 , 나아가 채권자 인 피고 를 해 하 는 것 으로서 사해행위 에 해당 하 므로 , 원고 는 정당 한 소액 임차인 으로서 보호 받 을 수 없 다 . 3 . 판단 가 . 임차인 의 임차 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 고 있 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 는 영세 임차인 의 임차 보증금 이 그 들 의 전 재산 이나 다름없 는 것 이 어서 그 에 대한 특별 한 보호 가 절실 하 다는 필요 에서 마련 된 조항 이 다 . 한편 , 위 조항 은 대항 요건 을 경매 개시 결정 의 기입 등기 전 에 만 구비 하 면 족한 것 으로 규정 하 고 있 으나 , 채무자 가 예상 치도 못한 사이 에 갑자기 경매 가 시작 되 는 경우 는 드물 고 대부분 채무자 가 경매 가 시작 될 것 을 예상 할 수 있 으므로 , 마음 만 먹 는다면 위 조항 을 악용 하 기 위한 임차인 을 양산 할 수 있 는 길 은 얼마 든지 열려 있 다 . 따라서 , 위 조항 이 가장 임차인 에 대하 여 는 적용 되 지 않 음 은 물론 이 지만 설사 임대차 계약 을 체결 하 고 임차 보증금 을 지급 한 다음 실제로 주택 을 점유 · 사용 하 는 등 진정한 임차인 과 같 은 외형 을 갖추 었 다 하 더라도 그 목적 이 오로지 소액 임차인 보호 규정 을 악용 하 여 다른 채권자 들 의 권리 를 해 하 고 자신 의 이익 이나 채무자 의 이익 을 도모 하 기 위한 목적 에서 주택 을 점유 · 사용 하 는 자 에 대하 여도 위 조항 이 적용 되 지 않 는다고 보 아야 한다 . 나 . 갑 제 1 호 증 , 갑 제 3 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 , 제 1 심 법원 의 서부 농업 협동조합 , 주식회사 우리 은행 에 대한 각 금융 거래 정보 제출 명령 결과 , 제 1 심 법원 의 ( 건물 명 1 생략 ) 아파트 관리 사무소 , 주식회사 충남 도시 가스 에 대한 각 사실 조회 결과 및 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 , 원고 가 계약 당일 소외 1 에게 임차 보증금 중 계약금 2 , 000 , 000 원 을 지급 하 고 , 2011 . 11 . 30 . 소외 1 의 남편 소외 4 에게 임차 보증금 잔금 18 , 000 , 000 원 을 지급 한 사실 , 원고 는 이 사건 주택 에 관하 여 2012 . 11 . 30 . 미납 관리비 및 도시 가스 요금 을 정산 하 고 , “ 입 주일 2011 . 12 . 1 . , 퇴거 일 2012 . 8 . 26 . , 가족 사항 본인 ( 원고 ) , 자녀 ( 소외 6 , 8 ) ” 로 한 입주자 명부 를 작성 하 여 관리 사무소 에 제출 하 였으며 , 2012 . 1 , 2 월 분 관리비 를 납부 한 사실 을 인정 할 수 있 다 . 그러나 한편 , 갑 제 1 , 6 호 증 , 갑 제 11 호 증 의 1 , 을 제 1 , 3 , 4 , 5 호 증 의 각 기재 , 당 심 법원 의 ( 건물 명 2 생략 ) 아파트 관리 사무소 에 대한 사실 조회 결과 및 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 , ① 원고 는 이 사건 임대차 계약 체결 이전 부터 이 사건 주택 과 인접 한 대전 중구 목동 ( 주소 1 생략 ) 아파트 ( 동 호수 1 생략 ) 을 소유 하 고 있 었 고 , 이 사건 임대차 계약 체결 후 인 2011 . 12 . 9 . 소외 2 에게 위 아파트 를 임대 보증금 150 , 000 , 000 원 에 임대 한 사실 , ② 원고 의 남편 인 소외 3 은 공인 중개사 로서 대전 서구 둔산동 ( 주소 2 생략 ) 에서 ‘○ 공인 중개사 사무소 ’ 를 운영 하 면서 이 사건 임대차 계약 을 중개 한 사실 , ③ 이 사건 주택 에 관하 여 이 사건 임대차 계약 체결 전 에 대전 지방 법원 2011 . 5 . 18 . 접수 제 56040 호 로 채권 최고액 840 , 000 , 000 원 , 채무자 소외 4 , 근저당 권 자 피고인 근저당 권 설정 등기 , 2011 . 10 . 27 . 접수 제 113732 호 로 채권 최고액 6 , 000 , 000 원 , 채무자 소외 1 , 근저당 권 자 소외 5 인 근저당 권 설정 등기 가 각각 경료 되 어 있 었 고 , 위 채권 최고액 의 합계 846 , 000 , 000 원 은 이 사건 주택 의 당시 시세 655 , 000 , 000 원 을 초과 하 는 사실 , ④ 이 사건 임대차 계약 의 특약 사항 으로서 “ 임차인 은 만약 경매 등 으로 인하 여 전액 보장 하 지 못하 더라도 임대인 에 대하 여 구상권 을 행사 하 지 않 기 로 한다 ” 고 약정 한 사실 , ⑤ 당초 약정 한 임차 보증금 지급 일 및 이 사건 주택 인도일 은 2011 . 12 . 13 . 이 었 는데 , 원고 는 이 사건 주택 에 관하 여 대전 지방 법원 2011 . 11 . 15 . 접수 제 120105 호 로 채권자 신용보증기금 , 청구 금액 24 , 000 , 000 원 인 가압류 , 대전 지방 법원 2011 . 11 . 15 . 접수 제 120534 호 로 권리 자 국 ( 처 분청 서대전 세무서 ) 의 압류 가 각각 이루어진 다음 날 인 2011 . 11 . 16 . 전입 신고 를 하 고 , 같 은 날 확정 일자 를 받 은 후 2011 . 11 . 30 . 소외 1 의 남편 인 소외 4 에게 임차 보증금 잔액 18 , 000 , 000 원 ( 계약금 2 , 000 , 000 원 은 계약 당일 지급 ) 을 지급 하 였 고 , 이 사건 임대차 계약 체결 한 달 후 인 2011 . 12 . 23 . 경매 개시 결정 이 이루어진 사실 , ⑥ 원고 의 자녀 인 소외 6 을 대리 한 소외 3 은 2012 . 5 . 15 . 소외 7 로부터 대전 중구 ( 주소 3 생략 ) 아파트 ( 동 호수 2 생략 ) 를 임차 보증금 20 , 000 , 000 원 , 임대차 기간 2012 . 5 . 19 . 부터 2014 . 5 . 19 . 까지 로 정하 여 임차 하 였 고 , 소외 6 은 2012 . 5 . 21 . 위 아파트 에 전입 신고 하 였으며 , 위 아파트 관리 사무소 에 “ 가족 현황 소외 3 , 원고 , 소외 6 , 8 ” 로 기재 한 입주자 카드 를 제출 하 였 는데 , 위 아파트 에 관하 여도 2012 . 6 . 1 . 대전 지방 법원 2012 타경 11600 호 로 부동산 임의 경매 경매 절차 가 개시 되 었 고 , 원고 가 위 아파트 를 낙찰 받 은 사실 , ⑦ 원고 는 이 사건 주택 을 경락인 에게 인 도 하 면서 그 로부터 이사 비용 1 , 300 , 000 원 및 미납 관리비 를 지급 받 은 사실 이 각 인정 되 는 바 , 위 인정 사실 에 의하 여 알 수 있 는 다음 과 같 은 사정 즉 , ① 원고 의 남편 인 소외 3 은 공인 중개사 로서 주택 임대차 보호법 규정 을 잘 알 고 이 사건 임대차 계약 체결 을 중개 한 점 , ② 원고 는 그 소유 의 아파트 를 보유 하 고 있 었 음 에 도 채권 최고액 의 합계 가 시세 를 초과 하 는 이 사건 아파트 를 임차 하 였 고 , 이 사건 아파트 에 관하 여 경매 가 개시 될 것 을 예상 한 채 소액 임차인 의 요건 에 맞추 어 이 사건 아파트 의 시세 에 비추 어 현저히 낮 은 임차 보증금 만 을 지급 하 고 이 사건 임대차 계약 을 체결 하 였으며 , 실제로 이 사건 임대차 계약 체결 직후 이 사건 아파트 에 관하 여 경매 가 개시 된 점 , ③ 당초 이 사건 임대차 계약 상 잔금 지급기 일 및 목적물 인도 기일 보다 앞당겨 임차 보증금 잔액 을 지급 하 고 전입 신고 를 마친 점 , ④ 소외 3 이 원고 의 자녀 인 소외 6 을 대리 하 여 이 사건 주택 을 임차 한 때 로부터 불과 6 개월 만 에 대전 중구 ( 주소 3 생략 ) 아파트 ( 동 호수 2 생략 ) 를 임차 하 였 고 , 그 임차 보증금 또한 소액 임차인 의 요건 을 충족 하 는 20 , 000 , 000 원 이 며 , 그 임대차 계약 체결 직후 경매 절차 가 개시 된 점 등 에 비추 어 보 면 , 원고 는 소액 임차인 을 보호 하 기 위하 여 경매 개시 결정 전 에 만 대항 요건 을 갖추 면 우선 변제 권 을 인정 하 는 주택 임대차 보호법 을 악용 하 여 부당 한 이득 을 취하 고자 임대차 계약 을 체결 하 였 다고 할 것 이 므로 , 주택 임대차 보호법 에서 보호 하 는 소액 임차인 에 해당 하 지 않 는다 . 4 . 결론 그렇 다면 원고 의 이 사건 청구 는 이유 없 으므로 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 원고 의 항소 는 이유 없 어 이 를 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 생략 ] 판사 정정미 ( 재판장 ) 조인 주은아 대법원 2013 . 1 . 17 . 선고 2011 다 49523 전원 합의체 판결 [ 추심 금 ] [ 공 2013 상 , 318 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 갖춘 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 상태 에서 임대 주택 이 양도 된 경우 , 양수인 이 채권 가압류 의 제 3 채무자 지위 를 승계 하 는지 여부 ( 적극 ) 및 이 경우 가압류 채권자 는 양수인 에 대하 여 만 가압류 의 효력 을 주장 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 다수 의견 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 ( 이하 ‘ 임대 주택 ’ 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 을 가리킨다 ) 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 의 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 하 며 , 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 나아가 임차인 에 대하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 부담 하 는 임대인 임 을 당연 한 전제 로 하 여 임대차 보증금 반환 채무 의 지급 금지 를 명령 받 은 제 3 채무자 의 지위 는 임대인 의 지위 와 분리 될 수 있 는 것 이 아니 므로 , 임대 주택 의 양도 로 임대인 의 지위 가 일체 로 양수인 에게 이전 된다면 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 도 임대인 의 지위 와 함께 이전 된다고 볼 수 밖에 없 다 . 한편 주택 임대차 보호법 상 임대 주택 의 양도 에 양수인 의 임대차 보증금 반환 채무 의 면책 적 인수 를 인정 하 는 이유 는 임대 주택 에 관한 임대인 의 의무 대부분 이 그 주택 의 소유자 이 기 만 하 면 이행 가능 하 고 임차인 이 같 은 법 에서 규정 하 는 대항 요건 을 구비 하 면 임대 주택 의 매각 대금 에서 임대차 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 기 때문 인데 , 임대 주택 이 양도 되 었 음 에 도 양수인 이 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 를 승계 하 지 않 는다면 가압류 권 자 는 장차 본 집행 절차 에서 주택 의 매각 대금 으로부터 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 를 상실 하 는 중대 한 불 이익 을 입 게 된다 . 이러 한 사정 들 을 고려 하 면 , 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 상태 에서 임대 주택 이 양도 되 면 양수인 이 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 도 승계 하 고 , 가압류 권 자 또한 임대 주택 의 양도인 이 아니 라 양수인 에 대하 여 만 위 가압류 의 효력 을 주장 할 수 있 다고 보 아야 한다 . [ 대법관 신영철 , 대법관 이인복 , 대법관 이상훈 , 대법관 박보영 , 대법관 김신 의 반대 의견 ] 임대 주택 의 양도 에 따른 임대차 관계 의 이전 이 발생 하 기 전 에 임차인 의 채권자 가 신청 하 여 임대차 보증금 반환 채권 이 압류 또는 가압류 된 경우 에 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 에 기초 한 실체법 상 권리변동 에 도 불구 하 고 압류 또는 가압류 에 본질 적 으로 내재 한 처분 금지 및 현상 보전 효력 때문 에 당사자 인 집행 채권자 , 집행 채무자 , 제 3 채무자 의 집 행법 상 지위 는 달라지 지 않 는다 . 우리 의 민사 집 행법 은 금전채권 에 대한 집행 에서 당사자 의 처분 행위 에 의한 제 3 채무자 지위 의 승계 라는 관념 을 알 지 못하 며 오로지 압류 또는 가압류 의 처분 금지 효력 을 통하 여 집행 채권자 로 하여금 당사자 의 처분 행위 에 구애 받 지 않 고 당초 개시 하 거나 보전 한 집행 의 목적 을 달성 할 수 있 게 할 뿐 이 다 . 비록 임대 주택 의 양도 에 따른 임대인 지위 의 승계 가 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 에 기초 한 법률 상 당연승계 라고 는 하나 이 는 명백히 임대 주택 에 관한 양 도 계약 당사자 의 처분 의사 에 기초 한 것 으로서 , 다수 의견 은 결국 당사자 의 처분 행위 로 인하 여 집행 법원 이 이미 발령 한 가압류 명령 또는 압류 명령 의 수범 자 와 효력 이 달라질 수 있 다고 보 는 셈 인데 , 우리 민 사집 행법 이 이 를 용인 하 고 있 다고 볼 어떠 한 근거 도 없 다 . 다수 의견 에 는 여러 가지 문제점 이 있 어 이 에 동의 할 수 없 고 , 상속 이나 합병 과 같 은 당사자 지위 의 포괄 승계 가 아닌 주택 양 수도 로 인한 임대차 보증금 반환 채무 의 이전 의 경우 이미 집행 된 가압류 의 제 3 채무자 지위 는 승계 되 지 아니한다고 해석 함 이 타당 하 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 , 민 사집 행법 제 227 조 , 제 276 조 , 제 291 조 【 참조 판례 】 대 법원 1987 . 3 . 10 . 선고 86 다카 1114 판결 ( 공 1987 , 632 ) 대 법원 2004 . 4 . 16 . 선고 2003 다 58010 판결 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 신용보증기금 ( 소송대리인 법무법인 다비 다 담당 변호사 박성규 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 【 원심 판결 】 서울 서부 지법 2011 . 5 . 26 . 선고 2010 나 8932 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 서부 지방 법원 합의부 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 상 임대인 의 지위 승계 가 임대차 보증금 반환 채권 가압류 에 미치 는 효력 에 관한 법리 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 은 같 은 조 제 1 항 이 정한 대항 요건 을 갖춘 임대차 의 목적 이 된 임대 주택 ( 이하 ‘ 임대 주택 ’ 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 을 가리킨다 ) 의 양수인 은 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 법률 상 의 당연승계 규정 으로 보 아야 하 므로 , 임대 주택 이 양도 된 경우 에 그 양수인 은 주택 의 소유 권 과 결합 하 여 임대인 의 임대차 계약 상 의 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 하 며 , 그 결과 양수인 이 임대차 보증금 반환 채무 를 면책 적 으로 인수 하 고 , 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 여 임차인 에 대한 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 ( 대법원 1987 . 3 . 10 . 선고 86 다카 1114 판결 , 대법원 2004 . 4 . 16 . 선고 2003 다 58010 판결 등 참조 ) . 나아가 임차인 에 대하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 부담 하 는 임대인 임 을 당연 한 전제 로 하 여 그 임대차 보증금 반환 채무 의 지급 금지 를 명령 받 은 제 3 채무자 의 지위 는 임대인 의 지위 와 분리 될 수 있 는 것 이 아니 므로 , 임대 주택 의 양도 로 임대인 의 지위 가 일체 로 양수인 에게 이전 된다면 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 도 임대인 의 지위 와 함께 이전 된다고 볼 수 밖에 없 다 . 한편 주택 임대차 보호법 상 임대 주택 의 양도 에 양수인 의 임대차 보증금 반환 채무 의 면책 적 인수 를 인정 하 는 이유 는 임대 주택 에 관한 임대인 의 의무 대부분 이 그 주택 의 소유자 이 기 만 하 면 이행 가능 하 고 임차인 이 같 은 법 에서 규정 하 는 대항 요건 을 구비 하 면 임대 주택 의 매각 대금 에서 임대차 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 기 때문 인데 , 임대 주택 이 양도 되 었 음 에 도 그 양수인 이 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 를 승계 하 지 않 는다면 가압류 권 자 는 장차 본 집행 절차 에서 그 주택 의 매각 대금 으로부터 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 를 상실 하 는 중대 한 불 이익 을 입 게 된다 . 이러 한 사정 들 을 고려 하 면 , 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 상태 에서 임대 주택 이 양도 되 면 양수인 이 채권 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 도 승계 하 고 , 가압류 권 자 또한 임대 주택 의 양도인 이 아니 라 양수인 에 대하 여 만 위 가압류 의 효력 을 주장 할 수 있 다고 보 아야 한다 . 2 . 이 사건 에 관한 판단 가 . ( 1 ) 원심 판결 의 이유 와 기록 에 의하 면 , ① 소외 1 ( 이하 ‘ 임차인 ’ 이 라 한다 ) 은 2002 . 4 . 7 . 소외 2 로부터 안산시 상록구 ( 이하 생략 ) 다 가구 주택 202 호 ( 이하 ‘ 이 사건 임대 주택 ’ 이 라 한다 ) 를 임대차 보증금 3 , 000 만 원 으로 정하 여 임차 한 다음 , 2002 . 5 . 23 . 전입 신고 를 하 고 거주 한 사실 , ② 소외 3 이 2002 . 11 . 11 . 소외 2 로부터 , 소외 4 가 2003 . 11 . 3 . 다시 소외 3 으로부터 이 사건 임대 주택 의 소유 권 을 순차 로 이전 받 아 임차인 에 대한 임대인 의 지위 도 순차 로 승계 한 사실 , ③ 원고 는 2005 . 5 . 31 . 가압류 채무자 를 임차인 , 제 3 채무자 를 소외 4 로 하 여 임차인 의 소외 4 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 에 대하 여 채권 가압류 결정 을 받 았 고 , 그 결정 이 2005 . 6 . 20 . 소외 4 에게 송달 된 사실 , ④ 피고 는 2007 . 8 . 2 . 소외 4 로부터 이 사건 임대 주택 의 소유 권 을 이전 받 아 임대인 의 지위 를 승계 한 후 , 2007 . 10 . 10 . 임차인 에게 임대차 보증금 3 , 000 만 원 을 반환 한 사실 , ⑤ 그 후 원고 는 임차인 에 대한 구 상금 청구 소송 의 확정 판결 을 집행 권원 으로 하 여 2009 . 11 . 26 . 채무자 를 임차인 , 제 3 채무자 를 피고 로 하 여 위 가압류 를 본 압류 로 이전 하 는 채권 압류 및 추심 명령 을 받 았 고 , 그 명령 이 2009 . 11 . 30 . 피고 에게 송달 된 사실 을 알 수 있 다 . ( 2 ) 원고 가 임차인 에 대한 추심 채권자 로서 피고 를 상대 로 이 사건 추심 금 청구 소송 을 제기 하 여 임대차 보증금 의 반환 을 구한 데 대하 여 , 원심 은 위 채권 가압류 결정 은 채권자 인 원고 와 채무자 인 임차인 , 제 3 채무자 인 소외 4 사이 에서 만 효력 이 있 을 뿐 , 소외 4 로부터 이 사건 임대 주택 을 양수 한 피고 에 대하 여 는 그 효력 이 미치 지 않 는다고 하 여 원고 의 청구 를 배척 하 였 다 . 나 . 그러나 이러 한 원심 의 판단 은 옳 지 않 다 . 앞서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 이 사건 채권 가압류 의 효력 은 이 사건 임대 주택 의 양수인 으로서 임대인 의 지위 일체 를 승계 한 피고 에게 미친다고 할 것 이 다 . 그럼에도 이 와 달리 보 아 원고 의 청구 를 배척 한 원심 판결 은 주택 임대차 보호법 상 의 대항 요건 을 갖춘 임대차 에서 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 후 임대 주택 이 양도 된 경우 의 채권 가압류 의 효력 에 관한 법리 를 오해 하 여 판단 을 그르친 것 이 다 . 상고 이유 로 이 점 을 지적 하 는 원고 의 주장 은 정당 하 다 . 3 . 결론 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 이 판결 에 대하 여 는 대법관 신영철 , 대법관 이인복 , 대법관 이상훈 , 대법관 박보영 , 대법관 김신 의 반대 의견 이 있 는 외 에 는 관여 법관 들 의 의견 이 일치 되 었 으며 , 대법관 민일영 , 대법관 박병대 , 대법관 김용덕 의 다수 의견 에 대한 보충 의견 이 있 다 . 4 . 대법관 신영철 , 대법관 이인복 , 대법관 이상훈 , 대법관 박보영 , 대법관 김신 의 반대 의견 가 . 다수 의견 은 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 상태 에서 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 이 양도 되 면 양수인 이 당연히 채권 가압류 의 제 3 채무자 지위 도 승계 한다고 보 고 있 다 . 그러나 이러 한 다수 의견 의 견해 는 ① 금전채권 에 대한 집행 에 관한 민사 집 행법 의 일반 원리 에 어긋날 뿐 만 아니 라 , ② 실제 적용 에서 도 부당 한 결과 에 이르 거나 해결 하 기 어려운 문제 를 낳 게 되 며 , ③ 이 는 다른 무엇 보다 도 주택 임대차 보호법 에 대한 지나치 게 경직 된 이해 에서 비롯 된 것 이 라고 보여 그 에 찬성 할 수 없 다 . 나 . 먼저 다수 의견 은 임대 주택 의 양도 에 따른 임대차 관계 의 이전 이 라는 실체법 적 문제 와 위 양도 가 임차인 의 채권자 에 의한 임대차 보증금 반환 채권 에 대한 압류 또는 가압류 에 미치 는 영향 이 라는 집 행법 적 문제 를 구분 없이 혼동 하 고 있 는 것 으로 보인다 . 다수 의견 이 지적 하 는 바 와 같이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 의 양수인 이 임대인 의 지위 를 승계 한 것 으로 본다고 규정 하 고 있 으므로 , 그러 한 임대 주택 이 양도 된 경우 에 임대 주택 의 양수인 은 임대차 보증금 반환 채무 를 포함 한 임대인 의 실체법 상 의 권리 · 의무 일체 를 그대로 승계 하 고 양도인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 게 된다 . 그러나 위 와 같 은 임대차 관계 의 이전 이 발생 하 기 전 에 임차인 의 채권자 의 신청 으로 임대차 보증금 반환 채권 이 압류 또는 가압류 된 경우 에 는 위 와 같 은 실체법 상 의 권리변동 에 도 불구 하 고 압류 또는 가압류 에 본질 적 으로 내재 한 처분 금지 및 현상 보전 의 효력 때문 에 당사자 인 집행 채권자 , 집행 채무자 , 제 3 채무자 의 집 행법 상 지위 는 달라지 지 않 는다 . 우리 의 민사 집 행법 은 금전채권 에 대한 집행 에서 당사자 의 처분 행위 에 의한 제 3 채무자 지위 의 승계 라는 관념 을 알 지 못하 며 오로지 압류 또는 가압류 의 처분 금지 효력 을 통하 여 집행 채권자 로 하여금 당사자 의 처분 행위 에 구애 받 지 않 고 당초 개시 하 거나 보전 한 집행 의 목적 을 달성 할 수 있 게 할 뿐 이 다 . 비록 임대 주택 의 양도 에 따른 임대인 지위 의 승계 가 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 에 기초 한 법률 상 당연승계 라고 는 하나 이 는 명백히 임대 주택 에 관한 양 도 계약 당사자 의 처분 의사 에 기초 한 것 으로서 , 다수 의견 은 결국 당사자 의 처분 행위 로 인하 여 집행 법원 이 이미 발령 한 가압류 명령 또는 압류 명령 의 수범 자 와 효력 이 달라질 수 있 다고 보 는 셈 인데 , 우리 민 사집 행법 이 이 를 용인 하 고 있 다고 볼 어떠 한 근거 도 없 다 . 물론 제 3 채무자 가 사망 하 거나 합병 으로 소멸 하 는 경우 에 는 그 상속인 이나 합병 후 존속 회사 또는 신설 회사 에게 압류 나 가압류 의 효력 이 미친다고 보 아야 할 것 이 나 , 이 는 위 와 같 은 사망 또는 합병 의 경우 그 결과 로 제 3 채무자 의 법인격 이 소멸 하 게 되 므로 그 법인격 의 승계 를 전제 로 압류 나 가압류 의 현상 보전 의 효력 을 존속 시키 기 위함인데 , 이 사건 과 같 은 임대 주택 의 양도 의 경우 에 는 그 양도인 의 법인격 이 엄연히 존속 하 고 있 으므로 사망 이나 합병 의 경우 와 같 은 법인격 승계 의 문제 는 발생 하 지 아니하 고 , 오히려 그 효력 의 승계 를 인정 하 지 아니하 는 것 이 압류 나 가압류 의 본래 효력 인 현상 보전 의 취지 에 맞 다 . 다 . 다수 의견 의 견해 를 법리 로서 적용 할 경우 여러 부당 한 결과 와 해결 하 기 어려운 문제 를 피할 수 없 다 . 앞서 본 대로 우리 민 사집 행법 은 금전채권 에 대한 집행 에서 당사자 의 처분 행위 에 의한 제 3 채무자 지위 의 승계 라는 관념 을 알 지 못하 기 때문 에 임대 주택 의 양도 가 발생 했 을 때 이 를 민 사집 행법 의 체계 로 편입 하 는 절차 를 전혀 두 고 있 지 않 다 . 따라서 임대 주택 의 양수인 은 집행 법원 으로부터 압류 나 가압류 의 존재 및 그 내용 에 관하 여 어떠 한 통지 도 받 지 못하 며 , 집행 법원 스스로 임대 주택 의 양 도 사실 을 알 수 도 없 을 뿐 만 아니 라 , 설령 집행 채권자 가 이 를 집행 법원 에 알려 임대 주택 의 양수인 에게 통지 해 주 도록 요청 하 더라도 이 에 응할 수 있 는 아무런 절차법 적 근거 가 없 다 . 결국 다수 의견 에 따르 게 되 면 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 을 양수 하 고자 하 는 자 는 스스로 의 책임 과 부 담하 에 임대차 보증금 반환 채권 에 관한 압류 나 가압류 의 존부 와 내용 을 조사 하 여 파악 할 수 밖에 없 는데 , 임대 주택 의 양도 가 빈번히 발생 하 는 우리 의 현실 과 종전 임대인 인 양도인 이 매매 계약 의 체결 등 이 무산 될 것 을 염려 하 여 압류 나 가압류 의 존부 와 내용 에 관하 여 묵비 할 가능 성 이 상존 하 는 점 에 비추 어 위 와 같 은 양수인 에 대한 조사 의무 의 부과 가 상당 한 거래 비용 의 증가 로 이어지 리라는 점 은 충분히 예상 할 수 있 다 . 더욱이 경매 에 의한 주택 취득 의 경우 에 는 매수인 이 종전 소유자 로부터 압류 나 가압류 의 존부 나 내용 에 관하 여 고지 받 는다는 것 을 아예 기대 조차 하 기 어렵 다 . 뿐 만 아니 라 대부분 의 주택 매매 에 부동산 중 개인 들 이 관여 하 는 현실 에 비추 어 그 중개인 과 사이 에 압류 나 가압류 의 조사 의무 나 책임 의 소재 및 범위 를 둘러싸 고 분쟁 이 발생 할 가능 성 도 적 지 않 다 . 또한 임대 주택 이 전전 양도 되 고 그 사이 에 시기 와 제 3 채무자 를 달리 하 는 여러 압류 또는 가압류 가 이루어진 경우 위 와 같 은 문제 는 더욱 심각 해진다 . 이러 한 경우 임대 주택 의 최종 소유자 가 집행 공탁 을 통하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 려면 현재 임차인 이 최초 거주 할 당시 부터 의 임대 주택 소유자 를 모두 추적 하 여 그 소유자 들 을 제 3 채무자 로 하 는 압류 나 가압류 가 있 었 는지 여부 및 그 내용 을 모두 파악 하 여야 하 고 , 그렇 지 않 고서 는 공탁서 에 일부 집행 채권자 에 관한 기재 가 누락 되 는 것 을 피할 수 없 으며 , 만일 그 와 같이 일부 집행 채권자 가 누락 되 면 그 공탁금 을 배당 하 여야 하 는 집행 법원 으로서 도 다른 집행 채권자 의 존부 를 알 길 이 없 어 공탁서 에서 누락 된 집행 채권자 는 배당 절차 에서 도 배제 되 게 되 고 , 결국 이 를 둘러싼 손해 배상 책임 의 공방 으로 이어질 가능 성 이 크 다 . 아울러 다수 의견 에 따르 면 집행 법원 은 임대차 보증금 반환 채권 에 관한 가압류 를 본 압류 로 이전 하 는 압류 명령 을 발령 할 때 제 3 채무자 의 형식 적 동일 성 을 확인 하 는 것 을 넘 어 집행 채권자 가 주장 하 는 임대 주택 의 양 도 여부 및 그 효력 유무 라는 실체법 적 법률 관계 까지 심사 하 여야 할 부담 을 지 게 된다는 점 도 지적 하 지 않 을 수 없 다 . 한편 다수 의견 과 같이 임대 주택 의 양도 로 인하 여 집 행법 상 관계 인 인 제 3 채무자 의 지위 가 법률 상 당연히 승계 된다고 본다면 소송법 상 당사자 의 지위 또한 당연히 승계 된다고 보 아야 그 논리 가 일관 될 것 인데 , 이 는 우리 의 소송 실무 와 전혀 맞 지 않 는 태도 이 다 . 즉 임차인 이 임대인 을 상대 로 임대차 보증금 반환 청구 소송 을 제기 하 여 그 소송 이 진행 되 는 도중 에 임대인 이 임대 주택 을 제 3 자 에게 양도 한 경우 , 다수 의견 의 취지 를 관철 하 면 단순히 실체법 적 법률 관계 인 임대차 보증금 반환 채무 라는 소송물 이 양수인 에게 이전 되 는 것 을 넘 어 소송법 상 당사자 인 피고 의 지위 까지 당연히 양수인 에게 이전 된다고 보 아야 할 것 이 고 , 이 경우 민사 소송법 제 81 조 , 제 82 조 에 따른 승계인 의 소송참가 나 소송 인수 의 절차 가 아닌 당사자 사망 에 관한 민사 소송법 제 233 조 나 법인 의 합병 에 관한 민사 소송법 제 234 조 의 규정 을 유추 하 여 소송 절차 의 중단 과 양수인 에 의한 수계 절차 를 밟 아야 하 는 결과 가 된다 . 그리고 양도인 이 소송 과정 에서 위 와 같 은 임대 주택 의 양 도 사실 을 묵비 하 여 소송 절차 의 중단 과 수계 절차 를 거치 지 않 은 채 양도인 을 피고 로 한 판결 이 선고 되 도록 하 고 그 패소 판결 이 확정 된 경우 에 도 , 양도인 은 기판력 의 시 적 제한 에 구애 받 지 않 고 언제 든지 임대 주택 의 양 도 사실 을 내세워 패소 당사자 의 지위 에서 벗어날 수 있 게 된다 . 다수 의견 이 이러 한 결론 까지 용인 하 려는 것 인지 는 알 수 없 으나 , 만약 이러 한 견해 가 아니 라면 임대 주택 의 양도 로 인한 권리 실현 과정 에서 당사자 지위 의 승계 여부 와 관련 하 여 소송법 과 집 행법 사이 에서 차이 를 두 어야 할 이유 가 무엇 인지 다시 궁금 해진다 . 라 . 결국 다수 의견 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 이 양도 된 경우 그 임대차 보증금 반환 채무 가 면책 적 으로 양수인 에게 승계 된다는 실체법 적 법률 관계 에 관한 판례 의 법리 를 절차법 적 법률 관계 에 까지 제한 없이 확장 하 여 그 절차 적 안정 성 을 해치 는 결과 를 용인 하 는 셈 인데 , 그 와 같이 해석 하 여야 할 필요 성 이나 정당 성 을 찾 기 어렵 다 . 아마도 다수 의견 은 임대 주택 을 양수 하 여 소유 한 사람 에게 압류 나 가압류 의 효력 이 당연히 미친다고 보 아야 만 이 사건 원고 와 같 은 집행 채권자 의 이익 이 보호 된다고 생각 하 는 것 같 다 . 그러나 앞서 거듭 언급 한 것 처럼 우리 민 사집 행법 은 오로지 처분 금지 효력 을 통하 여 집행 채권자 의 이익 을 보호 하 고 있 을 뿐 이 고 , 그러 한 보호 외 에 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 의 임차인 에 대한 채권자 라고 하 여 다른 절차법 적 특혜 를 부여 할 이유 는 없 다 . 즉 임대인 이 임대차 보증금 반환 채권 에 관한 압류 명령 이나 가압류 명령 을 송달 받 은 이후 에 임대 주택 을 양도 함 으로써 그 의 임대차 보증금 반환 채무 가 소멸 한 상태 에서 형식 적 으로 제 3 채무자 의 지위 에 남 아 있 게 되 면 그 집행 채권자 는 압류 나 가압류 의 실효 를 거두 지 못하 는 불 이익 을 입 게 되 나 , 이 는 불 확실 한 장래 의 금전 채권 또는 조건부 금전 채권 을 집행 대상 으로 삼 은 데 따라 집행 채권자 가 불가피 하 게 감수 하 여야 할 위험 의 한 단면 일 뿐 , 임대차 보증금 반환 채권 에 대한 강제집행 을 시도 하 는 채권자 들 에게 만 국한 된 특별 한 문제 가 아니 다 . 오히려 임대차 보증금 반환 채권 에 대한 강제집행 을 시도 하 는 채권자 들 로서 는 임대 주택 의 양수인 을 상대 로 새로운 집행 절차 를 개시 할 수 있 는 기회 라도 남 아 있 다는 점 에서 다른 금전 채권 에 대한 강제집행 을 시도 하 는 채권자 들 에 비하 여 훨씬 유리 하 다 . 주택 임대차 보호법 은 임차인 을 보호 하 기 위한 것 이 지 임차인 의 채권자 를 보호 하 기 위한 것 이 아니 다 . 다수 의견 은 주택 임대차 보호법 의 특별법 으로서 지위 를 내세워 위 와 같 은 민사 집 행법 의 일반 원리 를 벗어나 임대 주택 의 임대차 보증금 반환 채권 을 가압류 한 채권자 에게 특혜 를 부여 하 는 것 을 정당 화 하 고 있 으나 , 다수 의견 이 논의 의 출발점 으로 삼 고 있 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항도 새로운 임대 주택 소유자 에 대한 임대인 지위 의 당연승계 를 통해 임차인 의 계속 거주 와 임대차 보증금 반환 채권 을 보장 하 는 데 그 입법 취지 가 있 다고 할 것 인데 , 위 와 같 은 임차인 의 채권자 에 대하 여 다수 의견 과 같이 민 사집 행법 상 특별 한 지위 를 부여 한다고 하 여 임차인 보호 의 입법 취지 가 더 충실 하 게 실현 되 는 것 도 아니 라면 다수 의견 과 같이 민 사집 행법 의 기본 원리 에 도 어긋나 고 실제 운용 에서 도 부당 한 결과 를 피할 수 없 는 해석 을 택할 이유 가 없 다 . 마 . 이상 에서 살펴본 바 와 같이 다수 의견 에 는 여러 가지 문제점 이 있 어 이 에 동의 할 수 없 고 , 상속 이나 합병 과 같 은 당사자 지위 의 포괄 승계 가 아닌 주택 양 수도 로 인한 임대차 보증금 반환 채무 의 이전 의 경우 이미 집행 된 가압류 의 제 3 채무자 지위 는 승계 되 지 아니한다고 해석 함 이 타당 하 다 . 같 은 취지 의 원심 판결 은 정당 하 고 , 거기 에 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 에 관한 법리 를 위반 한 위법 은 없 다 . 그러므로 이상 과 같이 다수 의견 에 대하 여 반대 하 는 취지 를 밝힌다 . 5 . 다수 의견 에 대한 대법관 민일영 , 대법관 박병대 , 대법관 김용덕 의 보충 의견 대법관 신영철 , 대법관 이인복 , 대법관 이상훈 , 대법관 박보영 , 대법관 김신 의 반대 의견 은 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 후 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대 주택 이 양도 된 경우 에 양수인 은 채권 가압류 의 제 3 채무자 지위 를 승계 하 지 않 으므로 양수인 에게 는 가압류 의 효력 이 미치 지 않 으며 , 나아가 임대 주택 의 양도 에 의하 여 양도인 은 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 므로 양도인 을 상대 로 한 가압류 도 그 효력 이 소멸 한다는 것 이 다 . 가 . 반대 의견 의 주 된 논거 는 우선 민사 집행 법상 사망 이나 합병 으로 인하 여 제 3 채무자 의 법인격 이 소멸 할 경우 에 만 그 의 지위 가 타인 에게 승계 되 는 것 이 가능 할 뿐 그 밖 에 당사자 의 처분 행위 에 의해서 는 제 3 채무자 의 지위 승계 가 인정 되 지 않 는데 , 다수 의견 은 이러 한 기본 원리 에 배치 된다는 것 이 다 . 그러나 민사 집 행법 이 사망 이나 합병 으로 인하 여 제 3 채무자 의 법인격 이 소멸 할 경우 에 그 의 법률 상 의 지위 가 타인 에게 승계 되 는 것 을 인정 하 는 것 이 일반 적 이 기 는 하나 , 그런 경우 에 국한 하 여 지위 의 승계 를 인정 하 는 것 은 아니 며 , 특별법 에 의하 여 지위 승계 가 인정 되 는 것 까지 부정 하 는 것 은 아니 다 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 은 임대 주택 의 소유 권 이 양도 된 경우 에 임대인 의 법률 상 의 지위 가 일체 로 양수인 에게 이전 됨 을 선언 하 고 있 다 . 즉 , 당해 임대 주택 의 임대차 관계 로부터 발생 하 는 모든 권리 · 의무 관계 가 양도인 으로부터 양수인 에게 승계 되 는 것 이 며 , 이러 한 법리 를 그대로 승인 하 고 있 는 것 이 대 법원 판례 의 확립 된 입장 이 다 . 따라서 임대 주택 의 양 도 전 에 존재 하 던 임대차 계약 의 법률 관계 가 그 모습 그대로 양수인 과 의 사이 에서 존속 한다 . 이러 한 법률 효과 는 실체법 상 으로 는 물론 이거 니 와 집 행법 상 으로 도 임대차 계약 의 당사자 들 에게 그대로 미친다고 보 는 것 이 합당 하 다 . 그 이유 는 다음 과 같 다 . 일반 적 인 임대차 에 있 어서 는 임대차 보증금 반환 채권 의 가압류 후 에 임대인 이 임대 목적물 을 타 에 양도 하 더라도 임차인 은 임대인 에 대하 여 여전히 임대차 보증금 반환 채권 을 가지 고 임대인 은 임차인 에 대하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 그대로 부담 하 며 , 임대 목적물 의 양수인 은 임대차 보증금 반환 채무 를 부담 하 지 않 는다 . 따라서 가압류 권 자 는 여전히 임대인 에 대하 여 자기 의 가압류 를 주장 할 수 있 다 . 반면 에 그 임대 목적물 이 주택 임대차 보호법 의 적용 을 받 는 주택 인 경우 에 는 이 와 달리 임차인 은 임대인 에 대하 여 임대차 보증금 반환 청구 를 할 수 없 고 임대인 은 임차인 에 대하 여 임대차 보증금 반환 채무 를 더 는 부담 하 지 않 으며 , 오히려 양수인 이 그 의무 를 부담 한다 . 따라서 반대 의 견도 인정 하 듯이 가압류 권 자 는 임대인 에 대하 여 자기 의 가압류 를 주장 할 수 없 다 . 이 처럼 달리 취급 하 는 이유 는 임대 주택 의 양도 로 인한 법률 관계 가 다른 일반 적 인 임대차 의 경우 와 는 달리 포괄 적 으로 양수인 에게 이전 되 는 데 서 기인 하 는 것 이 다 . 이 와 같이 종전 제 3 채무자 ( 즉 , 종전 임대인 ) 가 피 압류 채권 에 대한 채 무 부담 을 면하 는 이유 가 그 피 압류 채권 의 채무자 지위 의 포괄 적 이전 에 있 다면 , 그 가압류 의 효력 도 새로운 제 3 채무자 ( 즉 , 양수인 ) 에게 그대로 승계 된다고 하 는 것 이 보다 합리 적 이 라 할 것 이 다 . 한편 임대 주택 의 양 도 전 에 존재 하 던 임대차 계약 의 법률 관계 가 그 모습 그대로 양수인 과 의 사이 에서 존속 한다고 하 여 양도인 의 법인격 이 소멸 하 는 것 이 아님 은 물론 이 다 . 임대 주택 의 양도 가 상속 이나 합병 과 다르 다는 것 은 상속 이나 합병 의 경우 에 는 임대 주택 에 관한 법률 관계 뿐 만 아니 라 그 밖 의 다른 모든 법률 관계 도 포괄 적 으로 이전 된다는 점 에서 다르 다는 것 뿐 이 지 , 임대 주택 에 관한 권리 · 의무 관계 가 일체 로 이전 된다는 점 에서 는 하등 다를 게 없 다 . 따라서 당해 임대 주택 의 임대차 를 둘러싼 법률 문제 만 놓 고 본다면 상속 이나 합병 과 마찬가지 의 법률 효과 가 발생 한다 . 상법 제 530 조 의 9 제 3 항 에서 규정 하 고 있 는 분할 합병 의 경우 에 는 법인격 이 소멸 하 지 않 으면서 분할 되 는 부분 에 관한 권리 · 의무 의 포괄 적 인 이전 이 일어나 는 바 , 주택 임대차 보호법 에 의한 임대차 의 승 계 에 있 어서 도 당해 임대 주택 의 임대차 를 둘러싼 법률 문제 만 놓 고 본다면 위 분할 합병 의 경우 와 유사 한 법률 효과 가 발생 하 는 것 이 다 . 나아가 임대차 를 둘러싼 이러 한 권리 · 의무 관계 의 포괄 적 이전 은 바로 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항 이 그렇게 규정 하 고 있 기 때문 에 생기 는 법률 효과 이 지 , 단지 임대 주택 의 소유 권 을 이전 하 겠 다는 의사 를 지닐 뿐 인 양도인 과 양수인 의 양도 · 양수 의사 에 기한 처분 행위 에 의해서 일어나 는 것 이 아니 다 . 심지어 양도인 과 양수인 이 그것 을 원하 지 않 는 경우 에 조차 도 임대차 에 관한 권리 · 의무 가 일체 로서 이전 된다 . 요컨대 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 3 항이 라는 특별 조문 이 존재 하 기 때문 에 그 로 인하 여 금전채권 에 대한 가압류 의 일반 적 인 효력 이 달라지 는 것 이 다 . 그러므로 위 조문 의 존재 와 그 효력 을 부정 하 면 모를까 , 그렇 지 않 은 마당 이 라면 다수 의견 이 민 사집 행법 의 기본 이론 에 반하 는 것 이 라고 할 것 은 아니 다 . 나 . 반대 의견 은 다수 의견 처럼 제 3 채무자 지위 의 승계 를 인정 하 는 것 은 가압류 권 자 에게 특혜 를 주 는 것 으로서 , 그 필요 성 이나 정당 성 이 없 다고 한다 . 통상 적 으로 금전채권 가압류 의 경우 에 제 3 채무자 가 그 가압류 된 채권 을 변제 등 으로 소멸 시킴 으로써 가압류 채무 를 면하 는 것 이 불 가능 하 다 . 그리고 위 에서 도 언급 한 바 와 같이 일반 적 인 임대차 보증금 반환 채권 가압류 에 있 어 제 3 채무자 인 임대인 이 임대차 의 목적물 인 주택 을 양도 한들 가압류 권 자 에게 대항 할 수 없 다 . 반면 에 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 경우 에 임대인 은 임대 주택 을 양도 함 으로써 그 임대차 보증금 반환 채무 를 면하 게 된다 . 따라서 이 경우 에 는 제 3 채무자 의 지위 를 양수인 에게 승계 시키 지 않 으면 가압류 가 효력 을 상실 하 게 되 어 가압류 권 자 가 피해 를 입 게 된다 . 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대차 보증금 반환 채권 의 가압류 권 자 라고 해서 일반 임대차 보증금 반환 채권 의 가압류 권 자 와 는 달리 특별히 이러 한 불 이익 을 감수 하 여야 할 이유 가 없 으므로 , 다수 의견 은 이 를 막 자는 것 이 지 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 인 임대차 보증금 반환 채권 의 가압류 권 자 에게 무슨 특혜 를 주 자는 것 이 아니 다 . 다른 사람 들 에게 인정 안 되 는 권리 를 주 는 것 이 특혜 이 지 , 다른 사람 들 은 안 입 어도 될 손해 를 특정인 만 입 는 것 을 방지 하 는 것 이 특혜 는 아닌 것 이 다 . 이 와 관련 하 여 반대 의견 은 임대 주택 의 양수인 에게 가압류 효력 의 승계 를 인정 하 지 아니하 는 것 이 가압류 의 본래 효력 인 현상 보전 의 취지 에 맞 는다고 한다 . 그러나 양도인 과 양수인 사이 의 임대 주택 의 양도 를 가압류 권 자 에게 통지 해 주 는 법 적 인 절차 가 있 는 것 도 아니 므로 , 반대 의견 에 따른다면 가압류 권 자 는 수시로 임대 주택 의 양도 가 있 는지 여부 를 조사 하 여 양 도 사실 을 아 는 즉시 새로이 임차인 의 양수인 에 대한 임대차 보증금 반환 채권 을 가압류 하 여야 하 고 , 그런 조치 를 취하 지 않 은 사이 에 양수인 이 임차인 에게 임대차 보증금 을 반환 하 면 가압류 소멸 로 인한 불 이익 을 받 을 수 밖에 없 다는 것 인데 , 가압류 권 자 를 제외 한 나머지 이해관계인 들 의 의사 에 따라 가압류 의 효력 을 이 처럼 쉽 게 무위 로 돌릴 수 있 도록 허용 하 는 것 이 어떻게 가압류 의 본래 효력 인 현상 보전 의 취지 에 부합 한다는 것 인지 의문 이 다 . 가압류 의 현상 보전 효 를 관철 하 려면 오히려 당사자 의 임의 처분 에 의하 여 가압류 의 효력 이 좌우 되 는 것 을 방지 하 는 방법 을 모색 하 는 것 이 요구 된다 할 것 이 다 . 다 . 반대 의견 은 주택 임대차 보호법 이 임차인 을 보호 하 는 법률 이 지 임차인 의 채권자 를 보호 하 는 법률 이 아님 을 강조 한다 . 주택 임대차 보호법 이 본래 임차인 을 보호 하 기 위하 여 제정 된 법률 임 에 는 이론 이 없 다 . 그러나 이 는 임대 주택 의 양도 에 따른 법률 효과 를 어떻게 정할 것 이 냐 하 는 것 과 는 별개 의 문제 이 다 . 이 사건 의 쟁점 은 가압류 의 제 3 채무자 인 양도인 및 그 로부터 임대 주택 을 양수 한 양수인 의 의무 에 관한 것 이 지 , 가압류 채무자 인 임차인 의 보호 와 는 아무런 상관 이 없 다 . 여기 서 임차인 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 후 에 임대 주택 이 양도 된 경우 에 가압류 의 제 3 채무자 인 양도인 의 지위 가 양수인 에게 이전 되 느냐 안 되 느냐 에 따라 임차인 보호 의 문제 가 어떻게 달라지 는지 살펴보 자 . 먼저 다수 의견 처럼 제 3 채무자 의 지위 가 양수인 에게 승계 된다고 하 면 양수인 은 임대차 보증금 을 임차인 에게 반환 해서 는 안 되 며 , 가압류 권 자 가 나중 에 집행 권원 을 취득 하 면 그 에게 반환 하 여야 한다 . 반면 에 반대 의견 처럼 가압류 가 소멸 하 고 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 가 양수인 에게 승계 되 지 않 는다고 하 면 어떤가 . 이 경우 새로이 임대차 보증금 반환 채무 를 승계 한 양수인 이 임차인 에게 반환 채무 를 부담 할 따름 인데 , 그 는 가압류 의 제 3 채무자 가 아니 므로 임차인 에게 변제 하 여도 되 는 것 인가 . 이 를 용인 한다면 설령 양수인 이 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 사실 을 알 고 있 더라도 임차인 의 임대차 보증금 반환 요구 에 응하 지 않 을 수 없 으므로 , 임차인 은 자기 의 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 되 었 음 을 알 면서 도 아무런 제한 없이 보증금 을 돌려받 을 수 있 는 뜻밖 의 이익 을 얻 게 된다 . 이런 이익 까지 보호 하 려는 것 이 주택 임대차 보호법 이 추구 하 는 바 는 아닐 것 이 다 . 라 . 반대 의견 은 다수 의견 에 따르 면 임대차 보증금 반환 채권 에 관한 가압류 후 임대 주택 이 양도 되 고 다시 그 후 가압류 를 본 압류 로 이전 하 는 압류 명령 을 발령 할 때 집행 법원 이 임대 주택 의 양도 에 관하 여도 심사 하 여야 할 부담 을 지 게 되 어 부당 하 다고 주장 한다 . 그러나 집행 절차 에서 승 계 에 관한 당사자 주장 의 당부 를 심리 함 은 집행 법원 이 마땅히 하 여야 할 일 이 고 , 임대 주택 의 소유자 변동 은 일반 적 으로 등기부 등본 만 확인 하 면 쉽 게 확인 할 수 있 으므로 여타 승 계 에 관한 경우 와 비교 하 여 임대 주택 의 양 도 여부 를 심리 함 에 특별 한 어려움 이 있 는 것 이 아니 다 . 나아가 필요 하 다면 채권자 의 신청 을 받 거나 또는 그 동의 하 에 임대 주택 의 양수인 을 심문 하 는 등 으로 운영 의 묘 를 살릴 수 도 있 을 것 이 다 . 마 . 반대 의견 은 다수 의견 에 따를 경우 임대 주택 양수인 이 불측 의 손해 를 입 을 우려 가 크 다는 것 을 특히 강조 한다 . 양도인 을 제 3 채무자 로 하 여 임대차 보증금 반환 채권 에 관한 가압류 가 이루어진 경우 에 이 를 모르 고 그 주택 을 양수 하 거나 경매 에 의하 여 소유 권 을 취득 한 양수인 은 예상 하 지 못한 손해 를 입 을 수 있 다는 것 이 다 . 위 와 같 은 지적 에 수긍 이 가 는 측면 이 없 는 것 은 아니 다 . 그러나 이 문제 는 임차인 이 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 사실 을 숨기 고 양수인 으로부터 임대차 보증금 을 반환 받 아 간 경우 에 생기 는 전형 적 인 이익 충돌 의 장면 에서 가압류 권 자 와 양도인 , 양수인 의 3 자 관계 에서 누구 로 하여금 임차인 의 무자력 등 으로 인한 위험 을 부담 하 도록 할 것 이 냐 에 관한 선택 의 문제 인 동시 에 , 어느 쪽 을 선택 하 는 것 이 법체계 에 더 부합 하 느냐 에 관한 문제 이 다 . 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 사실 을 모르 고 임차인 에게 보증금 을 반환 한 경우 에 그 양수인 도 선의 이 지만 , 주택 임대차 보호법 에 의하 여 임대 주택 의 소유자 가 바뀌 더라도 임대차 보증금 반환 채권 에 대한 집행 은 확보 되 어 있 다고 믿 은 가압류 권 자 또한 선의 라고 할 수 있 다 . 따라서 그 임대차 보증금 을 받 아가 버린 임차인 의 무자력 등 으로 그 로부터 상환 을 받 을 현실 적 가능 성 이 없 는 경우 에 당연히 양수인 을 우선 적 으로 보호 하 여야 한다고 할 필연 적 인 이유 는 없 다 . 때문 에 다수 의견 은 이 경우 주택 임대차 보호법 이 임대 주택 이 양도 된 경우 에 임대인 의 지위 는 포괄 적 으로 주택 양수인 에게 이전 된다고 규정 하 고 있 어 결국 법률 의 규정 에 의한 계약 상 지위 의 이전 이 일어나 는 이상 , 거기 에 포섭 되 어 있 는 임대차 보증금 반환 채무자 의 지위 , 나아가 그 에 대한 가압류 의 제 3 채무자 의 지위 도 양수인 에게 이전 하 는 것 으로 새기 는 것 이 현행법 의 규범 체계 에 부합 한다고 새기 는 것 뿐 이 다 . 임대 주택 이 양도 된 경우 양도인 은 종전 임대차 계약 관계 에서 완전히 이탈 하 고 양수인 만 이 당사자 가 되 도록 한 주택 임대차 보호법 의 입법 태도 가 과연 모든 경우 에 타당 한 것 이 냐 에 관하 여 는 논의 가 있 을 수 있 지만 , 이 는 어디 까지 나 입법론 적 인 문제 일 뿐 해석 론 의 영역 을 벗어난다 . 법 이 그렇게 규정 한 이상 임대 주택 이 양도 되 면 그 임대인 의 지위 는 전적 으로 양수인 에게 이전 하 며 , 그 에 앞서 이루어진 임대차 보증금 반환 채권 에 대한 가압류 사실 을 모르 고 임차인 에게 지급 함 으로 인한 위험 을 양수인 이 부담 하 게 되 는 것 은 그 와 같 은 법률 규정 의 적용 에 의한 결과 적 현상 일 따름 이 다 . 양수인 으로서 는 자신 의 의사 와 는 무관 하 게 임대차 보증금 반환 채무 를 승계 하 고 그 승 계 에 따른 위험 을 감수 하 여야 하 므로 , 그 보증금 을 반환 할 때 이 를 정당 하 게 수령 할 수 있 는 사람 이 누구 인지 를 살펴보 고 반환 하 여야 하 며 , 그 에게 이러 한 것 을 요구 한다고 하 여 부당 하 다고 할 것 은 아니 다 . 그것 은 본질 적 으로 주택 임대차 보호법 의 당부 와 도 직결 되 는 문제 인 것 이 다 . 다만 양수인 이 임대차 보증금 반환 채권 이 가압류 된 사실 을 모르 고 과실 없이 임차인 에게 변제 할 경우 에 그것 에 채권 의 준 점유자 에 대한 변제 효과 를 인정 하 여 선 의 · 무과실 의 양수인 을 보호 하 는 것 을 생각 해 볼 수 는 있 으나 , 이 는 이 사건 의 쟁점 이 아니 므로 더 이상 언급 을 하 지 않 는다 . 이상 으로 다수 의견 을 보충 한다 . 대법원장 양승태 ( 재판장 ) 대법관 양창수 신영철 민일영 ( 주심 ) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영 대법원 2012 . 7 . 26 . 선고 2012 다 45689 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2012 하 , 1498 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 소유자 는 아니 지만 적법 한 임대 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 을 체결 한 경우 에 도 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 일부 대 지만 경매 되 는 경우 임차인 이 대지 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 및 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 된 경우 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 는 기준 시점 ( = 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는 임대차 는 반드시 임차인 과 주택 소유자 인 임대인 사이 에 임대차 계약 이 체결 된 경우 에 한정 되 는 것 은 아니 고 , 주택 소유자 는 아니 더라도 주택 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 이 체결 된 경우 도 포함 된다 . [ 2 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 대 지만 이 경매 될 경우 에 도 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 . 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라진 경우 에 도 임차인 은 대지 의 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 . 이러 한 법리 는 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 일부 대 지만 이 경매 되 는 경우 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 한편 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 되 더라도 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2008 . 4 . 10 . 선고 2007 다 38908 , 38915 판결 ( 공 2008 하 , 1107 ) [ 2 ] 대 법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 11377 판결 ( 공 1990 , 2007 ) 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) 대 법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 76427 판결 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 ( 공 2007 하 , 1080 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박일희 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 3 인 【 원심 판결 】 서울 서부 지법 2012 . 5 . 3 . 선고 2011 나 12198 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 상고 이유 제 1 점 에 대하 여 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는 임대차 는 반드시 임차인 과 주택 소유자 인 임대인 사이 에 임대차 계약 이 체결 된 경우 에 한정 되 는 것 은 아니 고 , 주택 소유자 는 아니 더라도 주택 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 을 가진 임대인 과 임대차 계약 이 체결 된 경우 도 포함 된다 ( 대법원 2008 . 4 . 10 . 선고 2007 다 38908 , 38915 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 , 임대인 인 소외 1 이 등기 부상 주소 가 같 은 소외 2 와 함께 이 사건 각 임대차 계약 체결 전후 인 2002 . 2 . 25 . 이 사건 건물 과 분 할 전 토지 에 관한 소유 권 을 취득 하 였 고 , 소외 2 는 소외 1 과 피고 들 사이 의 임대차 계약 체결 에 별다른 이의 를 제기 하 지 않 았 던 것 으로 보이 는 점 , 이 사건 임대차 계약서 에 소외 1 , 2 로부터 위 건물 과 분 할 전 토지 에 관한 소유 권 을 이전 받 은 소외 3 이 임대차 계약 을 승계 한다고 기재 된 점 , 피고 들 은 이 사건 임대차 계약 체결 이후 부터 현재 까지 보증금 이나 다른 임대 조건 의 변경 없이 계속 하 여 거주 하 고 있 는 점 등 의 사정 에 비추 어 보 면 , 소외 1 에게 이 사건 건물 에 관한 적법 한 임대 권한 이 있 었 다고 판단 하 였 다 . 앞서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 수긍 할 수 있 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같 은 적법 한 임대 권한 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 2 . 상고 이유 제 2 내지 4 점 에 대하 여 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 대법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) . 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라진 경우 에 도 임차인 은 그 대지 의 경매 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 참조 ) . 이러 한 법리 는 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 일부 가 타인 에게 양도 되 어 그 일부 대 지만 이 경매 되 는 경우 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 한편 임차인 이 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 후 에 임대차 계약 이 갱신 되 더라도 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 때 를 기준 으로 종전 임대차 내용 에 따른 우선변제권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 1990 . 8 . 24 . 선고 90 다카 11377 판결 , 대법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 76427 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 그 채용 증거 에 의하 여 피고 들 이 이 사건 주택 에 대한 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 이후 에 원고 가 여러 필지 의 임차 주택 대지 중 한 필지 인 이 사건 토지 를 취득 한 후 그 토지 만 에 대한 임의 경매 절차 가 진행 된 사실 등 을 인정 한 다음 , 피고 들 은 이 사건 토지 의 경매 대금 중 임차 보증금 전액 상당액 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다는 취지 로 판단 하 면서 임대차 계약 이 묵시 적 으로 갱신 됨 으로써 이 사건 토지 에 관한 피고 들 의 우선변제권 이 소멸 하 였 거나 임차 주택 전체 대지 중 이 사건 토지 가 차지 하 는 면적 비율 에 한하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다는 원고 의 주장 을 배척 하 였 다 . 앞서 본 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 주장 과 같 은 임대차 에 관하 여 제 3 자 가 제공 한 담보 소멸 에 관한 민법 제 639 조 제 2 항 규정 과 임차 주택 대지 의 경매 대금 에 대한 우선변제권 의 행사 요건 및 그 범위 에 관한 법리 를 오해 하 거나 재판 결과 에 영향 을 미친 판단 유탈 등 의 위법 이 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 민일영 ( 재판장 ) 신영철 ( 주심 ) 박보영 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 서부 지방 법원 2012 . 5 . 3 . 선고 2011 나 12198 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박일희 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 피 고 1 외 3 인 【 변론 종결 】 2012 . 4 . 5 . 【 제 1 심판 결 】 서울 서부 지방 법원 2011 . 11 . 8 . 선고 2011 가단 33811 판결 【 주 문 】 1 . 원고 의 피고 들 에 대한 항소 를 모두 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심판 결 을 취소 한다 . 주위 적 으로 , 서울 서부 지방 법원 2010 타경 9463 부동산 임 의 경매 신청 사건 에 관하 여 위 법원 이 2011 . 6 . 1 . 작성 한 배당표 중 피 고 1 에 대한 배 당액 1 , 600 만 원 및 400 만 원 , 피 고 2 에 대한 배 당액 1 , 600 만 원 및 900 만 원 , 피 고 3 에 대한 배 당액 1 , 200 만 원 , 피 고 4 에 대한 배 당액 1 , 200 만 원 을 각 0 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 170 , 226 , 565 원 을 239 , 226 , 565 원 으로 각 경정 한다 . 예비 적 으로 , 위 배당표 중 피 고 1 에 대한 배 당액 1 , 600 만 원 을 5 , 573 , 540 원 으로 , 400 만 원 을 1 , 393 , 380 원 으로 , 피 고 2 에 대한 배 당액 1 , 600 만 원 을 5 , 573 , 540 원 으로 , 900 만 원 을 3 , 135 , 120 원 으로 , 피 고 3 에 대한 배 당액 1 , 200 만 원 을 4 , 180 , 150 원 으로 , 피 고 4 에 대한 배 당액 1 , 200 만 원 을 4 , 180 , 150 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 170 , 226 , 565 원 을 215 , 190 , 685 원 으로 각 경정 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 소외 1 과 소외 2 는 2002 . 2 . 1 . 경 소외 4 로부터 서울 용산구 한강 로 1 가 ( 지번 1 생략 ) 대 142 . 1 ㎡( 이하 ‘ 분할 전 토지 ’ 라 한다 ) 와 서울 용산구 한강 로 1 가 ( 지번 2 생략 ) 대 16 . 5 ㎡ 및 위 각 토지 지상 건물 인 세멘 벽돌 조 와즙 2 계 건 근린 생활 시설 소 1 동 건평 38 평 외 2 계평 38 평 ( 이하 ‘ 이 사건 건물 ’ 이라고 한다 ) 을 매수 한 뒤 2002 . 2 . 25 . 각 1 / 2 지분 에 관하 여 소유 권 이전 등기 를 마쳤 다 . 나 . 소외 3 은 2003 . 7 . 12 . 경 소외 1 과 소외 2 로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물 을 매수 한 뒤 2003 . 8 . 12 . 각 소유 권 이전 등기 를 마쳤 고 , 그 후 분할 전 토지 중 각 46 . 3 / 142 . 1 지분 에 관하 여 2003 . 10 . 7 . 소외 5 및 소외 6 에게 , 위 토지 중 나머지 49 . 5 / 142 . 1 지분 에 관하 여 2003 . 12 . 3 . 원고 에게 각 매매 를 원인 으로 소유 권 이전 등기 를 마쳐 주 었 다 . 다 . 분 할 전 토지 는 2004 . 5 . 14 . 서울 용산구 한강 로 1 가 ( 지번 3 생략 ) 대 49 . 5 ㎡( 이하 ‘ 이 사건 토지 ’ 라고 한다 ) , ( 지번 4 생략 ) 대 46 . 3 ㎡, ( 지번 1 생략 ) 대 46 . 3 ㎡ 로 분할 되 었 고 , 2004 . 6 . 25 . 이 사건 토지 는 원고 앞 으로 , 위 ( 지번 4 생략 ) 대 46 . 3 ㎡ 는 소외 5 앞 으로 , 위 ( 지번 1 생략 ) 대 46 . 3 ㎡ 는 소외 6 앞 으로 각각 2004 . 6 . 22 . 공유물 분할 을 원인 으로 한 소유 권 이전 등기 가 마쳐졌 다 . 라 . 한편 피고 들 은 이 사건 건물 중 일부 를 임차 한 자 들 인 바 , ① 피 고 1 은 2001 . 4 . 1 . 경 보증금 2 , 000 만 원 으로 정하 여 이 사건 건물 2 층 오른쪽 끝 방 에 관하 여 , ② 피 고 2 는 2002 . 3 . 30 . 경 보증금 2 , 500 만 원 으로 정하 여 1 층 왼쪽 끝 방 에 관하 여 , ③ 피 고 3 은 2000 . 9 . 20 . 경 보증금 1 , 200 만 원 으로 정하 여 2 층 왼쪽 중간 방 에 관하 여 , ④ 피 고 4 는 2000 . 9 . 20 . 경 보증금 1 , 200 만 원 으로 정하 여 1 층 문간 오른쪽 방 에 관하 여 , 소외 1 과 임대차 계약 을 각각 체결 하 고 ( 이하 ‘ 이 사건 각 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 피 고 1 은 2002 . 3 . 18 . , 피 고 2 는 2002 . 4 . 1 . , 피 고 3 은 2002 . 2 . 18 . , 피 고 4 는 2002 . 2 . 13 . 각 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 으며 , 피고 들 은 현재 까지 이 사건 건물 에서 거주 하 고 있 다 . 마 . 이 사건 토지 에 관하 여 서울 서부 지방 법원 2010 타경 9463 호 로 임의 경매 절차 가 진행 되 었 는데 , 집행 법원 은 배당기 일 인 2011 . 6 . 1 . 각 1 순위 소액 임차인 으로서 피 고 1 , 2 에게 각 1 , 600 만 원 을 , 피 고 3 , 4 에게 각 1 , 200 만 원 을 각각 배당 하 고 , 3 순위 확정 일자 있 는 임차인 으로서 피 고 1 에게 400 만 원 을 , 4 순위 확정 일자 있 는 임차인 으로서 피 고 2 에게 900 만 원 을 각 배당 하 며 , 소유자 인 원고 에게 잉여금 170 , 226 , 565 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 자 , 원고 는 피고 들 에 대한 배당금 전액 에 대하 여 이의 를 진술 하 고 , 2011 . 6 . 3 . 피고 들 을 상대 로 이 사건 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 다 . 【 인정 근거 : 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 내지 4 , 6 호 증 ( 가지번호 각 포함 ) 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 】 2 . 청구원인 에 관한 판단 가 . 원고 의 주장 요지 1 ) 주위 적 주장 이 사건 각 임대차 계약 체결 당시 임대인 인 소외 1 은 이 사건 건물 과 그 부지 의 소유자 가 아니 거나 ( 피고 1 , 3 , 4 의 경우 ) 또는 1 / 2 지분 권 자 에 불과 하 여 ( 피고 2 의 경우 ) 피고 들 에게 주택 임대차 보호법 상 의 우선변제권 이 인정 될 수 없 고 , 그 후 소외 3 이 이 사건 각 임대차 계약 을 승계 하 였 다고 하 더라도 피고 들 이 새로운 확정 일자 를 갖추 지 못하 였으므로 역시 우선변제권 이 인정 될 수 없 다 . 또한 이 사건 건물 의 소유자 는 소외 3 이 고 , 이 사건 토지 의 소유자 는 원고 로서 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 다르 고 , 이 는 갱신 에 의한 새로운 임대차 계약 의 성립 당시 에 도 마찬가지 였으므로 , 결국 이 사건 토지 의 환가 대금 에서 이 사건 건물 의 임차인 들 인 피고 들 이 배당 을 받 는 것 은 부당 하 다 . 2 ) 예비 적 주장 피고 들 이 이 사건 토지 의 환가 대금 에서 배당 을 받 을 수 있 다고 하 더라도 , 그 범위 는 이 사건 건물 의 전체 부지 중 이 사건 토지 가 차지 하 는 면적 비율 ( 49 . 5 / 158 . 6 ) 에 한하 여 인정 되 어야 한다 ( 다만 , 원고 는 제 1 심 에서 는 위 면적 비율 을 49 . 5 / 142 . 1 라고 주장 하 면서 피고 들 이 배당 받 을 금액 을 예비 적 청구취지 와 같이 계산 하 였 다 ) . 나 . 판단 1 ) 관련 법리 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 , 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 그 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 면서 그 환가 대금 에 는 주택 뿐 아니 라 대지 의 환가 대금 도 포함 된다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 8 조 제 1 항 은 , 대항 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 보증금 중 일정액 ( 이하 ‘ 소액 보증금 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 는 한편 같 은 조 제 3 항 은 우선 변제 를 받 을 임차인 ( 이하 ‘ 소액 임차인 ’ 이 라 한다 ) 과 소액 보증금 의 범위 와 기준 을 대통령령 으로 정하 도록 위임 하 면서 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 뿐 아니 라 대지 를 포함 한 가액 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 정하 도록 규정 하 고 있 다 . 따라서 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 등 참조 ) , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 ( 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 판결 등 참조 ) . 한편 , 주택 임대차 보호법 이 적용 되 는 임대차 로서 는 반드시 임차인 과 주택 의 소유자 인 임대인 사이 에 임대차 계약 이 체결 된 경우 에 한정 된다고 할 수 는 없 고 , 주택 의 소유자 는 아니 지만 주택 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 ( 적법 한 임대 권한 ) 을 가진 임대인 과 임대차 계약 이 체결 된 경우 도 포함 되 며 ( 대법원 2008 . 4 . 10 . 선고 2007 다 38908 , 38915 판결 참조 ) , 갱신 된 임대차 에서 도 대항력 과 확정 일자 를 갖춘 종전 임대차 와 같 은 순위 로 우선변제권 을 행사 할 수 있 다 ( 대법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 11377 판결 참조 ) . 2 ) 이 사건 의 경우 앞서 든 증거 들 에 따르 면 , 이 사건 각 임대차 계약 체결 당시 임대인 인 소외 1 이 등기 부상 으로 이 사건 건물 과 그 부지 의 소유자 가 아니 었 거나 또는 1 / 2 지분 권 자 에 불과 하 였 던 사실 , 피고 들 이 이 사건 건물 의 소유자 가 바뀐 뒤 에 새롭 게 확정 일자 를 갖추 지 않 은 사실 은 인정 된다 . 그러나 앞서 든 증거 들 , 을 제 8 호 증 의 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 여 인정 되 는 다음 과 같 은 사정 들 , 즉 ① 이 사건 건물 과 분 할 전 토지 는 2002 . 2 . 25 . 소외 4 에서 소외 1 및 소외 2 로 , 2003 . 8 . 12 . 소외 1 및 소외 2 에서 소외 3 으로 한꺼번에 그 소유 권 이 이전 되 었 고 , 그 과정 에서 소외 2 ( 등기 부상 주소 가 소외 1 과 동일 하 다 ) 가 이 사건 각 임대차 계약 의 체결 에 관하 여 별다른 이의 를 제기 하 지 는 않 았 던 것 으로 보이 는 점 , ② 소외 1 은 이 사건 각 임대차 계약 체결 전후 인 2002 . 2 . 25 . 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1 / 2 지분 소유 권 을 취득 하 였 고 , 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부 에 관하 여 2003 . 7 . 24 . 소외 1 을 채무자 로 한 근저당 권 이 설정 되 었 던 점 , ③ 이 사건 각 임대차 계약서 에 는 소외 3 이 임대차 계약 을 승계 한다는 문구 와 함께 소외 3 의 주민 등록 번호 및 이 사건 건물 취득 당시 의 주소 가 기재 되 어 있 는 점 , ④ 피고 들 은 이 사건 각 임대차 계약 체결 이후 부터 현재 까지 보증금 이나 다른 임대 조건 의 변경 없이 계속 하 여 거주 하 고 있 는 점 등 을 앞서 본 법리 및 주택 임대차 보호법 의 취지 에 비추 어 보 면 , 소외 1 은 이 사건 건물 에 관하 여 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 할 수 있 는 권한 이 있 었 고 , 나아가 피고 들 은 임차 목적물 인 이 사건 건물 뿐 만 아니 라 그 대지 의 가액 에 관하 여도 우선변제권 의 요건 을 구비 하 였 다고 봄 이 상당 하 다 . 그러므로 피고 들 은 이 사건 토지 만 에 대한 임의 경매 절차 에서 도 각 임대차 보증금 에 대하 여 소액 임차인 으로서 또는 확정 일자 있 는 임차인 으로서 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 으므로 , 이 와 다른 전제 에 선 원고 의 주위 적 주장 은 이유 없 다 ( 원고 는 , 이 사건 건물 이 주거 용 건물 이 아니 라거나 피고 들 이 이 사건 소송 에 적극 적 으로 응소 하 지 않 는 것 으로 보 아 이미 보증금 반환 채권 을 변제 받 았 거나 다른 사람 에게 양도 하 였 다고 보 아야 하 고 , 묵시 의 갱신 에 따라 이 사건 대지 에 대한 우선변제권 이 소멸 하 였 다는 등 의 주장 을 하나 , 이러 한 주장 들 은 앞서 인정 한 사실 에 반하 거나 이 를 인정 할 증거 또는 근거 가 없 어 모두 받아들이 지 아니한다 ) . 3 ) 원고 의 예비 적 주장 에 관한 판단 원고 는 , 예비 적 으로 피고 들 의 배 당액 은 이 사건 건물 의 전체 부지 중 이 사건 토지 가 차지 하 는 면적 비율 에 한하 여 인정 되 어야 한다고 주장 하나 , 원고 가 이 사건 건물 의 다른 대지 소유자 나 이 사건 건물 의 소유자 이 자 각 임대차 계약 을 승계 한 소외 3 에 대한 관계 에서 대위 또는 구상 의 법리 에 따라 임대차 보증금 반환 책임 의 분담 또는 구상 을 요구 할 수 있 을지 는 별론 으로 하 고 , 주택 임대차 보호법 상 의 임차인 으로서 이 사건 건물 및 그 대지 에 대하 여 전부 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는 피고 들 의 권한 범위 가 원고 의 위 주장 대로 제한 된다고 볼 수 는 없 으므로 , 원고 의 위 주장 도 이유 없 다 . 3 . 결론 원고 의 피고 들 에 대한 주위 적 및 예비 적 청구 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심판 결 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 원고 의 피고 들 에 대한 항소 는 이유 없 어 이 를 모두 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 장재윤 ( 재판장 ) 김현범 김미경 대법원 2012 . 7 . 12 . 선고 2010 다 42990 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 대항력 과 우선변제권 을 갖춘 주택 임대차 계약 이 갱신 된 경우 , 종전 보증금 의 범위 내 에서 최초 임대차 계약 에 의한 대항력 과 우선변제권 이 그대로 유지 되 는지 여부 ( 적극 ) 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 【 참조 판례 】 대 법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 11377 판결 ( 공 1990 , 2007 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 주식회사 미래 저축 은행 ( 소송대리인 변호사 김형태 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 한송희 ) 【 원심 판결 】 대전 지법 2010 . 5 . 6 . 선고 2009 나 19572 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 임차인 이 주민 등록 과 주택 의 인도 를 마친 때 에 는 그 다음 날 부터 제 3 자 에 대하 여 대항력 이 생기 고 , 또한 임대차 계약 증서 에 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 민사 집 행법 에 따른 경매 를 할 때 에 후 순위 권 리자 등 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 를 가진다 . 그리고 대항력 과 우선변제권 을 갖춘 임대차 계약 이 갱신 된 경우 에 도 종전 보증금 의 범위 내 에서 는 최초 임대차 계약 에 의한 대항력 과 우선변제권 이 그대로 유지 된다 ( 대법원 1990 . 8 . 14 . 선고 90 다카 11377 판결 참조 ) . 2 . 원심 이 인용 한 제 1 심이 확정 한 사실 에 의하 면 , ( 1 ) 피고 가 2003 . 3 . 31 . 이 사건 건물 을 임차 보증금 4 , 800 만 원 , 임차 기간 2003 . 3 . 31 . 부터 2005 . 3 . 31 . 까지 로 정하 여 임차 한 다음 , 2003 . 4 . 1 . 주민 등록 전입 신고 를 마치 고 , 2003 . 4 . 2 . 그 임대차 계약서 ( 이하 ‘ 이 사건 제 1 차 임대차 계약서 ’ 라고 한다 ) 에 확정 일자 를 받 고 , 위 임차 기간 만료일 인 2005 . 3 . 31 . 임차 보증금 4 , 800 만 원 , 임차 기간 2005 . 3 . 31 . 부터 2007 . 3 . 31 . 까지 로 정하 여 위 임대차 계약 을 갱신 한 다음 , 2005 . 4 . 11 . 그 임대차 계약서 ( 이하 ‘ 이 사건 제 2 차 임대차 계약서 ’ 라고 한다 ) 에 확정 일자 를 받 은 사실 , ( 2 ) 피고 가 이 사건 경매 절차 의 배당 요구 종기 전 에 집행 법원 에 “ 임차 보증금 4 , 800 만 원 , 임대차 계약 일 2005 . 3 . 31 . , 주민 등록 전입 일 2003 . 4 . 1 . , 주택 인도일 2003 . 3 . 31 . , 확정 일자 2005 . 4 . 11 . ” 로 기재 된 권리 신고 및 배당 요구 신청서 ( 주택 임대차 ) 를 제출 하 면서 이 사건 제 2 차 임대차 계약서 및 주민 등록 등본 을 첨부 하 였 다가 , 배당 요구 종기 후 에 집행 법원 에 “ 2003 . 3 . 31 . 최초 임대차 계약 을 체결 하 였 고 , 2003 . 4 . 2 . 확정 일자 를 받 았 다 . ” 는 취지 가 담긴 사유서 및 이 사건 제 1 차 임대차 계약서 를 제출 한 사실 등 을 알 수 있 다 . 위 사실 관계 를 앞서 본 법리 에 비추 어 보 면 , 이 사건 제 2 차 임대차 계약서 는 이 사건 제 1 차 임대차 계약서 가 갱신 되 면서 작성 된 것 으로서 그 기간 만 이 다를 뿐 당사자 , 목적물 , 보증금 액수 등 그 대상 이 되 는 임대차 계약 은 실질 적 으로 동일 하 므로 이 사건 제 1 차 임대차 계약 에 의한 대항력 과 우선변제권 이 그대로 유지 되 고 있 다고 할 것 이 고 , 피고 가 배당 요구 를 하 면서 이 사건 제 2 차 임대차 계약서 를 제출 하 였 지만 배당 요구 신청서 에서 이 사건 제 1 차 임대차 계약 에 의한 주민 등록 전입 일 과 주택 의 인도일 을 주장 하 였 던 점 등 에 비추 어 피고 가 이 사건 제 1 차 임대차 계약 에 의하 여 지급 되 어 유지 된 보증금 에 관하 여 우선 변제 를 주장 하 며 배당 요구 를 한 것 으로 볼 수 있 으므로 , 배당 요구 의 종기 후 에 이 사건 제 1 차 임대차 계약서 를 제출 한 것 은 위 주장 을 뒷받침 할 수 있 는 서류 를 보완 하 는 것 에 불과 하 여 허용 된다고 봄 이 상당 하 다 ( 대법원 2009 . 1 . 30 . 선고 2007 다 68756 판결 참조 ) . 이 와 같 은 취지 의 원심 판단 에 민 사집 행법 제 88 조 제 2 항 에 관한 법리 등 을 오해 하 여 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 3 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 양창수 ( 재판장 ) 이상훈 김용덕 ( 주심 ) 대 법원 2012 . 1 . 26 . 선고 2011 다 63857 판결 [ 손해배상 ( 기 ) ] [ 공 2012 상 , 308 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 다 가구 주택 일부 에 관한 임대차 계약 을 중개 하 는 중개업자 가 임차 의뢰인 에게 부담 하 는 의무 의 내용 및 중개업자 가 고의 나 과실 로 이러 한 의무 를 위반 하 여 임차 의뢰인 에게 재산 상 손해 를 발생 하 게 한 경우 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 30 조 에 의한 손해 배상 책임 을 부담 하 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 중개업자 갑 이 다 가구 주택 일부 에 관하 여 임대 의뢰인 을과 임차 의뢰인 병 의 임대차 계약 을 중개 하 면서 병 에게 다른 임차인 의 임대차 보증금 등 에 관한 사항 을 확인 하 여 설명 등 을 하 지 않 았 는데 , 그 후 개시 된 경매 절차 에서 병 이 다른 소액 임차인 등 보다 후 순위 에 있 어서 임대차 보증금 을 배당 받 거나 반환 받 지 못한 사안 에서 , 갑 및 갑과 공제 계약 을 체결 한 한국 공인 중개사 협회 의 손해 배상 책임 을 인정 한 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 중개업자 는 다 가구 주택 일부 에 관한 임대차 계약 을 중개 하 면서 임차 의뢰인 이 임대차 계약 이 종료 된 후 에 임대차 보증금 을 제대로 반환 받 을 수 있 는지 판단 하 는 데 필요 한 다 가구 주택 의 권리관계 등 에 관한 자료 를 제공 하 여야 하 므로 , 임차 의뢰인 에게 부동산 등기 부상 에 표시 된 중개 대상물 의 권리관계 등 을 확인 · 설명 하 는 데 그쳐서 는 아니 되 고 , 임대 의뢰인 에게 다 가구 주택 내 에 이미 거주 해서 살 고 있 는 다른 임차인 의 임대차 계약 내역 중 개인 정보 에 관한 부분 을 제외 하 고 임대차 보증금 , 임대차 의 시기 와 종기 등 에 관한 부분 의 자료 를 요구 하 여 이 를 확인 한 다음 임차 의뢰인 에게 설명 하 고 자료 를 제시 하 여야 하 며 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 시행 규칙 제 16 조 에서 정한 서식 에 따른 중개 대상물 확인 · 설명서 의 중개 목적물 에 대한 ‘ 실제 권리관계 또는 공시 되 지 아니한 물건 의 권리 사항 ’ 란 에 그 내용 을 기재 하 여 교부 하 여야 할 의무 가 있 고 , 만일 임대 의뢰인 이 다른 세입자 의 임대차 보증금 , 임대차 의 시기 와 종기 등 에 관한 자료 요구 에 불응 한 경우 에 는 그 내용 을 중개 대상물 확인 · 설명서 에 기재 하 여야 할 의무 가 있 다 . 그러므로 중개업자 가 고의 나 과실 로 이러 한 의무 를 위반 하 여 임차 의뢰인 에게 재산 상 의 손해 를 발생 하 게 한 때 에 는 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 30 조 에 의하 여 이 를 배상 할 책임 이 있 다 . [ 2 ] 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 공인 중개사 법 ’ 이 라 한다 ) 에서 정한 중개업자 갑 이 다 가구 주택 일부 에 관하 여 임대 의뢰인 을과 임차 의뢰인 병 의 임대차 계약 을 중개 하 면서 병 에게 부동산 등기부 에 기재 된 근저당 권 의 채권 최고액 을 고지 하 고 임대차 계약서 의 특약 사항 에 이 를 기재 하 였으나 , 다 가구 주택 에 거주 하 던 다른 임차인 의 임대차 보증금 액수 , 임대차 계약 의 시기 와 종기 등 에 관한 사항 을 확인 하 여 설명 하 지 않 았 고 근거 자료 를 제시 하 지 도 않 았 으며 , 중개 대상물 확인 · 설명서 의 ‘ 실제 권리관계 또는 공시 되 지 아니한 물건 의 권리 사항 ’ 란 에 도 이 를 기재 하 지 않 았 는데 , 그 후 위 다 가구 주택 에 관하 여 개시 된 경매 절차 에서 다 가구 주택 의 다른 소액 임차인 등 은 배당 을 받 았 으나 병 은 이 들 보다 후 순위 에 있 어 임대차 보증금 반환 채권 을 배당 받 지 못하 였 고 을 에게서 도 임대차 보증금 을 반환 받 지 못한 사안 에서 , 공인 중개사 법 제 30 조 에 의하 여 갑 및 갑과 공제 계약 을 체결 한 한국 공인 중개사 협회 의 손해 배상 책임 을 인정 한 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 구 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 2011 . 4 . 12 . 법률 제 10580 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 25 조 제 1 항 , 제 2 항 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 30 조 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 시행령 제 21 조 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 시행 규칙 제 16 조 [ 2 ] 구 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 2011 . 4 . 12 . 법률 제 10580 호 로 개정 되 기 전 의 것 ) 제 25 조 제 1 항 , 제 2 항 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 30 조 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 시행령 제 21 조 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 시행 규칙 제 16 조 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박근하 ) 【 피 고 , 상고인 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 정률 담당 변호사 이 삼 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 서울 중앙 지법 2011 . 7 . 1 . 선고 2011 나 13219 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 들 이 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 상고 이유 제 1 점 에 대하 여 구 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 2011 . 4 . 12 . 법률 제 10580 호 로 개정 되 기 전 의 것 , 이하 ‘ 공인 중개사 법 ’ 이 라 한다 ) 제 25 조 제 1 항 , 제 2 항 , 같 은 법 시행령 제 21 조 , 같 은 법 시행 규칙 제 16 조 에 의하 면 , 중개업자 는 중개 대상물 에 대한 권리 를 취득 하 고자 하 는 중개 의뢰인 에게 중개 가 완성 되 기 전 에 중개 대상물 의 소유 권 · 전세 권 · 저당권 · 지상 권 및 임차권 등 권리관계 등 을 확인 하 여 이 를 설명 하 고 , 설명 의 근거 자료 를 제시 하 여야 하 며 , 그 확인 · 설명 을 위하 여 중개 대상물 의 매도 의뢰인 · 임대 의뢰인 등 에게 당해 중개 대상물 의 상태 에 관한 자료 를 요구 할 수 있 고 , 중개 가 완성 되 어 거래 계약서 를 작성 할 때 에 는 위 확인 · 설명 사항 을 같 은 법 시행 규칙 제 16 조 가 정한 서식 에 따른 중개 대상물 확인 · 설명서 에 기재 하 여 거래 당사자 에게 교부 하 여야 하 며 , 매도 의뢰인 · 임대 의뢰인 등 이 중개 대상물 의 상태 에 관한 자료 요구 에 불응 한 경우 에 는 그 사실 을 매수 의뢰인 · 임차 의뢰인 등 에게 설명 하 고 위 중개 대상물 확인 · 설명서 에 그 사실 을 기재 하 여 거래 당사자 에게 교부 하 여야 한다 . 그리고 위 중개 대상물 확인 · 설명서 에 대한 서식 에 는 중개 대상물 의 권리관계 란 에 ‘ 등기부 기재사항 ’ 이외 에 ‘ 실제 권리관계 또는 공시 되 지 아니한 물건 의 권리 사항 ’ 을 기재 하 도록 하 고 있 다 . 이 와 같이 공인 중개사 법령 의 관련 규정 들 이 중개업자 의 중개 대상물 에 대한 확인 · 설명 의무 의 내용 과 방법 을 상세히 정한 것 은 공정 하 고 투명 한 부동산 거래 질서 를 확립 하 여 국민 의 재산 권 을 보호 하 는 데 그 입법 취지 가 있 는 것 이 다 . 따라서 중개업자 는 다 가구 주택 의 일부 에 대한 임대차 계약 을 중개 함 에 있 어서 임차 의뢰인 이 임대차 계약 이 종료 된 후 에 임대차 보증금 을 제대로 반환 받 을 수 있 는지 판단 하 는 데 필요 한 다 가구 주택 의 권리관계 등 에 관한 자료 를 제공 하 여야 하 므로 , 임차 의뢰인 에게 부동산 등기 부상 에 표시 된 중개 대상물 의 권리관계 등 을 확인 · 설명 하 는 데 그쳐서 는 아니 되 고 , 임대 의뢰인 에게 그 다 가구 주택 내 에 이미 거주 해서 살 고 있 는 다른 임차인 의 임대차 계약 내역 중 개인 정보 에 관한 부분 을 제외 하 고 임대차 보증금 , 임대차 의 시기 와 종기 등 에 관한 부분 의 자료 를 요구 하 여 이 를 확인 한 다음 임차 의뢰인 에게 설명 하 고 그 자료 를 제시 하 여야 하 며 , 공인 중개사 법 시행 규칙 이 정한 위 서식 에 따른 중개 대상물 확인 · 설명서 의 중개 목적물 에 대한 ‘ 실제 권리관계 또는 공시 되 지 아니한 물건 의 권리 사항 ’ 란 에 그 내용 을 기재 하 여 교부 하 여야 할 의무 가 있 고 , 만일 임대 의뢰인 이 다른 세입자 의 임대차 보증금 , 임대차 의 시기 와 종기 등 에 관한 자료 요구 에 불응 한 경우 에 는 그 내용 을 위 중개 대상물 확인 · 설명서 에 기재 하 여야 할 의무 가 있 다 . 그러므로 중개업자 가 고의 나 과실 로 이러 한 의무 를 위반 하 여 임차 의뢰인 에게 재산 상 의 손해 를 발생 하 게 한 때 에 는 공인 중개사 법 제 30 조 에 의하 여 이 를 배상 할 책임 이 있 다 . 원심 판결 이유 와 원심 이 적법 하 게 채택 한 증거 에 의하 면 , 이 사건 다 가구 주택 은 소외 인 의 소유 로서 총 13 세대 가 입주 할 수 있 는 형태 이 고 , 이미 이 사건 다 가구 주택 에 관하 여 채권 최고액 합계 2 억 3 , 200 만 원 의 각 근저당 권 이 설정 되 어 있 는 상태 에서 , 원고 는 2009 . 1 . 6 . 소 외인 과 이 사건 다 가구 주택 중 301 호 에 관하 여 임대차 보증금 을 7 , 000 만 원 으로 정하 여 이 를 임차 하 기 로 하 는 이 사건 임대차 계약 을 체결 한 사실 , 피 고 1 은 공인 중개사 법 에 의한 중개업자 로서 이 사건 임대차 계약 을 중개 하 면서 원고 에게 당시 이 사건 다 가구 주택 의 부동산 등기부 에 기재 된 근저당 권 에 관하 여 는 채권 최고액 을 고지 하 고 이 를 임대차 계약서 의 특약 사항 에 기재 하 였으나 , 이 사건 다 가구 주택 에 당시 거주 하 던 다른 임차인 의 임대차 보증금 액수 , 임대차 계약 의 시기 와 종기 등 에 관한 사항 을 확인 하 여 원고 에게 설명 하 지 않 았 고 그 근거 자료 를 제시 하 지 도 않 았 으며 , 이 사건 임대차 계약 체결 시 에 공인 중개사 법령 에 따라 원고 에게 교부 한 중개 대상물 확인 · 설명서 의 ‘ 실제 권리관계 또는 공시 되 지 아니한 물건 의 권리 사항 ’ 란 에 도 이 를 전혀 기재 하 지 아니한 사실 , 그 후 이 사건 다 가구 주택 에 관하 여 경매 절차 가 개시 되 었 으며 , 위 경매 절차 에서 이 사건 다 가구 주택 의 소액 임차인 , 근저당 권 자 , 확정 일자 를 받 은 임차인 등 이 배당 을 받 았 으나 원고 는 이 들 보다 후 순위 에 있 어 임대차 보증금 반환 채권 에 관하 여 배당 을 받 지 못하 였 고 , 소 외인 으로부터 도 임대차 보증금 을 반환 받 지 못한 사실 , 피 고 한 국공 인 중개사 협회 는 피 고 1 과 중개업자 의 손해 배상 책임 을 보장 하 기 위하 여 판시 와 같 은 공제 계약 을 체결 한 사실 을 알 수 있 는 바 , 위 법리 에 위 사실 관계 를 비추 어 보 면 , 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 이 사건 임대차 계약 과 관련 하 여 원고 가 입 은 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . 원심 판결 의 이유 설시 에 다소 적절 하 지 않 은 부분 이 있 으나 피고 들 의 원고 에 대한 위 손해 배상 책임 을 인정 한 원심 의 결론 은 이 를 수긍 할 수 있 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 부동산 중개업자 의 중개 목적물 에 관한 권리관계 의 확인 · 설명 의무 의 범위 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 2 . 상고 이유 제 2 점 , 제 4 점 에 대하 여 이 부분 상고 이유 의 주장 은 결국 사실심 인 원심 의 전권 사항 에 속하 는 증거 의 취사선택 이나 사실 인정 을 탓 하 는 것 이 므로 적법 한 상고 이유 가 될 수 없 다 . 3 . 상고 이유 제 3 점 에 대하 여 원심 판결 이유 와 기록 에 의하 면 , 원고 가 이 사건 임대차 보증금 을 반환 받 지 못하 는 손해 가 발생 한 원인 은 소 외인 이 이 사건 임대차 계약 당시 원고 에게 그 판시 의 근저당 권 을 말소 하 기 로 한 약정 을 이행 하 지 못한 사정 뿐 만 아니 라 이 사건 경매 절차 에서 이 사건 다 가구 주택 에 거주 하 는 임차인 들 의 임대차 보증금 반환 청구 채권 이 원고 의 이 사건 임대차 보증금 반 환청 구채 권 보다 우선 변제 되 는 지위 에 있 는 사정 이 경합 하 여 일어난 것 임 을 알 수 있 고 , 원심 이 피고 들 의 원고 에 대한 손해 배상 책임 을 인정 한 조치 에 는 그러 한 취지 의 판단 이 포함 되 어 있 으므로 피 고 1 의 판시 와 같 은 과실 로 인해 원고 가 위 와 같 은 손해 를 입 었 다는 원심 의 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 불법행위 의 인과 관계 에 관한 법리 오해 의 위법 이 없 다 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 신영철 ( 재판장 ) 박일환 민일영 박보영 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2011 . 7 . 1 . 선고 2011 나 13219 판결 [ 손해배상 ( 기 ) ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박근하 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 정률 담당 변호사 김현미 ) 【 변론 종결 】 2011 . 6 . 3 . 【 제 1 심판 결 】 서울 중앙 지방 법원 2011 . 2 . 16 . 선고 2010 가단 350279 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 중 아래 에서 지급 을 명하 는 금원 에 해당 하 는 원고 패소 부분 을 취소 한다 . 2 . 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 2 , 100 만 원 및 이 에 대하 여 2010 . 3 . 12 . 부터 2011 . 7 . 1 . 까지 는 연 5 %, 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 각 비율 에 의한 돈 을 지급 하 라 . 3 . 원고 의 피고 들 에 대한 나머지 항소 를 모두 기각 한다 . 4 . 소송 총비용 중 3 / 4 은 원고 가 , 나머지 는 피고 들 이 각 부담 한다 . 5 . 제 2 항 은 가집행 할 수 있 다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 7 , 000 만 원 및 이 에 대하 여 2010 . 3 . 12 . 부터 이 사건 소장 부본 송달 일 까지 는 연 5 %, 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 각 비율 에 의한 돈 을 지급 하 라 . 【 이 유 】 1 . 제 1 심 판결 의 인용 이 법원 이 이 사건 에 관하 여 설시 할 이유 는 , 원고 가 당 심 에서 주장 하 는 사항 에 관하 여 다음 과 같 은 판단 을 추가 하 는 외 에 는 제 1 심 판결문 이유 기재 와 같 으므로 , 민사 소송법 제 402 조 본문 에 의하 여 이 를 그대로 인용 한다 . 2 . 추가 판단 가 . 당사자 의 주장 원고 는 , 피 고 1 이 이 사건 건물 의 임대차 중개 당시 원고 에게 이 사건 건물 이 포함 된 다 가구 주택 ( 이하 ‘ 이 사건 다 가구 주택 ’ 이 라 한다 ) 의 다른 임차인 들 의 보증금 등 권리관계 에 관하 여 전혀 설명 하 지 않 았 고 , 이 로 인하 여 이 사건 건물 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 원고 로 하여금 이 사건 다 가구 주택 이 경락 되 는 바람 에 임대차 보증금 을 전혀 회수 하 지 못하 는 손해 를 입 게 하 였으므로 , 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 손해 배상 으로 임대차 보증금 상당액 인 7 , 000 만 원 및 그 지연 손해금 을 지급 할 의무 가 있 다고 주장 한다 . 이 에 대하 여 피고 들 은 , 피 고 1 이 임대차 계약 중개 당시 원고 에게 이 사건 다 가구 주택 에 관하 여 설정 된 근저당 권 , 선순위 임차인 등 권리관계 에 관한 사항 을 정확 하 게 확인 · 설명 하 여 주 었 고 , 임대차 계약 의 중개인 에게 중개 대상물 의 시세 나 임대차 보증금 의 회수 가능 성 까지 알려 줄 의무 는 없 을 뿐 만 아니 라 , 원고 는 이 사건 다 가구 주택 에 다른 임차인 들 이 존재 하 고 그 임대차 보증금 합계 금액 이 상당 하 다는 사실 을 잘 알 고 있 었 으므로 , 원고 의 주장 은 이유 없 다고 다툰다 . 나 . 인정 사실 ( 1 ) 이 사건 다 가구 주택 은 총 13 세대 가 입주 할 수 있 는 형태 이 고 , 이미 이 사건 다 가구 주택 에 관하 여 채권 최고액 합계 2 억 3 , 200 만 원 의 각 근저당 권 이 설정 되 어 있 어서 이 에 기한 경매 절차 가 진행 되 는 경우 에 는 이 사건 건물 에 관한 임대차 계약 의 대항력 이 상실 될 수 있 을 뿐 만 아니 라 , 선순위 임차인 의 수 및 그 임대차 보증금 의 액수 에 따라 원고 가 배당 절차 에서 임대차 보증금 을 배당 받 지 못할 위험 이 있 었 다 . ( 2 ) 피 고 1 은 2009 . 1 . 6 . 경 이 사건 건물 에 관한 임대차 계약 을 중개 하 면서 원고 에게 당시 이 사건 다 가구 주택 의 등기 부상 에 기재 된 근저당 권 에 관하 여 는 채권 최고액 을 고지 하 고 이 를 임대차 계약서 상 특약 사항 에 기재 하 였으나 , 이 사건 다 가구 주택 에 관한 임대차 관계 에 관하 여 는 당시 거주 하 던 임차인 의 보증금 액수 , 전입 신고 일자 , 확정 일자 등 에 관한 사항 을 원고 에게 정확 하 게 고지 하 지 않 았 고 , 중개 대상물 확인 · 설명서 서식 의 실제 권리관계 란 에 도 이 를 전혀 기재 하 지 아니하 였 다 . ( 3 ) 원고 는 2006 . 1 . 6 . 소외 1 ( 대법 원판결 의 소외 인 ) 과 사이 에 이 사건 건물 에 관하 여 임대차 보증금 을 7 , 000 만 원 으로 하 고 소외 1 이 2009 . 4 . 말 까지 및 302 호 에 관한 임대차 보증금 입금 과 동시 에 이 사건 다 가구 주택 에 설정 된 각 근저당 권 을 말소 하 기 로 하 는 내용 의 임대차 계약 ( 이하 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) 을 체결 하 였 고 , 소외 1 에게 7 , 000 만 원 을 지급 한 후 이 사건 건물 에 입주 하 였 다 . ( 4 ) 그러나 소외 1 은 약정 시기 까지 이 사건 다 가구 주택 에 설정 된 각 근저당 권 설정 등기 를 말소 하 지 아니하 였 고 , 그 후 이 사건 다 가구 주택 에 관하 여 경매 절차 가 개시 되 었 으며 , 위 경매 절차 에서 이 사건 다 가구 주택 의 근저당 권 자 , 교부 권 자 , 소액 임차인 , 확정 일자 를 받 은 임차인 등 15 명 만 이 배당 받 았 을 뿐 원고 는 이 들 보다 후 순위 에 있 어 배당 을 받 지 못한 것 은 물론 소외 1 로부터 도 임대차 보증금 을 반환 받 지 못하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 1 내지 6 , 8 내지 20 , 을 4 , 5 ( 가지번호 포함 ) 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 다 . 판단 ( 1 ) 손해배상 책임 의 발생 ( 가 ) 관련 법령 〈 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 이하 ‘ 공인 중개사 법 ’ 이 라 한다 ) 〉 제 25 조 ( 중개 대상물 의 확인 · 설명 ) ① 중개업자 는 중개 를 의뢰 받 은 경우 에 는 중개 가 완성 되 기 전 에 다음 각 호 의 사항 을 확인 하 여 이 를 당해 중개 대상물 에 관한 권리 를 취득 하 고자 하 는 중개 의뢰인 에게 성실 · 정확 하 게 설명 하 고 , 토지 대장 · 등기부 등본 등 설명 의 근거 자료 를 제시 하 여야 한다 . 1 . 당해 중개 대상물 의 상태 · 입지 및 권리관계 2 . 법령 의 규정 에 의한 거 래 또는 이 용제 한 사항 3 . 그 밖 에 대통령령 이 정하 는 사항 ② 중개업자 는 제 1 항 의 규정 에 의한 확인 · 설명 을 위하 여 필요 한 경우 에 는 중개 대상물 의 매도 의뢰인 · 임대 의뢰인 등 에게 당해 중개 대상물 의 상태 에 관한 자료 를 요구 할 수 있 다 . 제 29 조 ( 중개업자 등 의 기본 윤리 ) ① 중개업자 및 소속 공인 중개사 는 전문 직업인 으로서 의 품위 를 유지 하 고 신의 와 성실 로써 공정 하 게 중개 관련 업무 를 수행 하 여야 한다 . 제 30 조 ( 손해배상 책임 의 보장 ) ① 중개업자 는 중개 행위 를 함 에 있 어서 고의 또는 과실 로 인하 여 거래 당사자 에게 재산 상 의 손해 를 발생 하 게 한 때 에 는 그 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . 〈 공인 중개사 법 시행령 〉 제 21 조 ( 중개 대상물 의 확인 · 설명 ) ① 법 제 25 조 제 1 항 의 규정 에 따라 중개업자 가 확인 · 설명 하 여야 하 는 사항 은 다음 각 호 와 같 다 . 2 . 소유 권 · 전세 권 · 저당권 · 지상 권 및 임차권 등 중개 대상물 의 권리관계 에 관한 사항 ③ 중개업자 는 국토 해양 부령 이 정하 는 중개 대상물 확인 · 설명서 에 제 1 항 각 호 의 사항 을 기재 하 여 거래 당사자 에게 교부 하 고 그 사본 을 3 년 간 보존 하 여야 한다 . ( 나 ) 위 관련 법령 및 그 에 따라 중개업자 에 대하 여 설명 의무 를 부과 한 취지 에 비추 어 볼 때 당해 임차 목적물 이 경매 될 경우 보증금 을 확보 할 수 있 는 것 인지 여부 와 같이 임차인 이 임대차 계약 을 체결 할 때 이 를 임차 할 것 인지 여부 를 결정 함 에 있 어 중요 한 의미 를 가지 는 정보 에 관하 여 부동산 등기 부상 으로 나 당해 임차 목적물 이 다 가구 주택 인 관계 로 이것 이 문제 되 는 상황 에서 라면 경험 이나 지식 의 면 에서 임차 의뢰인 에 비하 여 우위 에 있 는 중개업자 로서 는 이 를 설명 하 고 , 만약 위험 성 이 있 는 경우 에 는 이 를 임차 의뢰인 에게 고지 하 여 임대차 계약 의 체결 여부 를 결정 함 에 고려 하 도록 할 의무 가 있 다 할 것 이 다 . 이 사건 에 관하 여 보 건대 , 중개업자 인 피고 1 로서 는 중개 의뢰인 인 원고 에게 , 중개 대상물 인 이 사건 건물 이 포함 된 이 사건 다 가구 주택 의 소유 권 , 저당권 에 관한 사항 뿐 만 아니 라 등기 되 지 아니한 권리관계 인 선순위 임차인 들 의 보증금 액수 , 전입 신고 일자 , 확정 일자 등 이 사건 다 가구 주택 에 대한 권리관계 에 관한 사항 을 실제 입주 하 고 있 는 임차인 등 에 대한 조사 를 통해 확인 하 여 그 내용 을 위 서식 중 ‘ 실제 권리관계 ’ 란 에 기재 하 여 원고 에게 서면 으로 제시 하 고 이 를 원고 에게 성실 · 정확 하 게 설명 하 고 , 선순위 근저당 권 자 가 경매 신청 을 하 는 경우 이 사건 임대차 계약 은 그 대항력 을 상실 하 고 , 임대차 보증금 이 7 , 000 만 원 이 어서 원고 는 소액 임차인 으로서 보호 받 을 수 도 없 으며 , 이 사건 다 가구 주택 이 경매 개시 되 어 낙찰 되 는 경우 선순위 임차인 들 에게 우선 배당 되 어 원고 가 임차 보증금 을 회수 하 지 못하 는 손해 를 입 을 위험 성 이 있 다는 점 을 설명 하 였 어야 함 에 도 불구 하 고 , 피 고 1 은 앞서 인정 한 바 와 같이 원고 에게 이 사건 다 가구 주택 에 근저당 권 이 설정 된 사실 만 확인 시켜 주 었 을 뿐 이 사건 다 가구 주택 의 임차인 들 의 존부 나 그 권리관계 를 확인 하 기 위하 여 실제 거주 하 고 있 는 임차인 들 에게 사실 확인 을 하 거나 이 사건 다 가구 주택 의 소유자 인 소외 1 에게 임대차 계약서 등 도 요구 하 지 아니한 채 이 사건 건물 에 관한 임대차 계약 을 중개 함 으로써 원고 로 하여금 이 사건 임대차 계약 체결 에 이르 게 하 고 , 그 임대차 보증금 상당액 에 해당 하 는 손해 를 입 게 하 였 는바 , 피 고 1 에게 는 이 사건 임대차 계약 을 중개 함 에 있 어 이 사건 다 가구 주택 의 권리관계 에 대한 확인 · 설명 의무 를 성실 하 게 이행 하 지 아니한 과실 이 있 다고 할 것 이 다 . 따라서 피 고 1 은 공인 중개사 법 제 30 조 에 정한 중개 행위 상 의 과실 로 인해 원고 가 입 은 손해 에 대한 배상 책임 으로 , 피 고 한 국공 인 중개사 협회 는 피 고 1 과 사이 에 맺 은 공제 약관 에 따른 책임 으로 연대 하 여 원고 에게 이 사건 임대차 계약 과 관련 하 여 원고 가 입 은 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . ( 2 ) 손해배상 책임 의 제한 다만 , 원고 는 이 사건 건물 의 등기부 등본 을 열람 한 결과 이 사건 건물 이 집합 건물 이 아닌 다 가구 주택 의 일부 임 을 알 았 던 것 으로 보이 고 , 이 사건 다 가구 주택 의 형태 상 이 사건 건물 과 비슷 한 면적 및 구조 로 된 다른 호실 에 관하 여 소외 1 과 임대차 계약 을 체결 하 여 이미 거주 하 고 있 는 임차인 이 다수 존재 하 고 있 을 뿐 만 아니 라 그 임대차 보증금 의 액수 또한 원고 의 임대차 보증금 과 동등 한 수준 일 것 임 을 충분히 인지 할 수 있 었 으며 , 게다가 이미 선순위 근저당 권 까지 설정 되 어 있 는 상황 아래 에서 는 중개인 의 근저당 권 에 관한 설명 만 을 듣 고 계약 을 체결 할 것 이 아니 라 , 중개인 또는 임대인 측 에 대하 여 이 사건 다 가구 주택 의 임대차 보증금 의 존부 및 액수 등 에 관하 여도 설명 을 요구 하 고 이 를 확인 할 수 있 는 자료 를 적극 적 으로 요청 하 거나 , 스스로 이 사건 다 가구 주택 의 시가 나 선순위 임대차 보증금 의 액수 및 임대인 의 재정 상태 를 확인 하 여 임대차 보증금 의 반환 가능 성 에 대하 여 판단 하 고 이 를 기초 로 임대차 계약 체결 여부 를 결정 하 여야 할 것 임 에 도 불구 하 고 , 이 를 게을리 한 채 중개인 의 말 만 을 믿 고 섣불리 이 사건 임대차 계약 을 체결 한 잘못 이 있 다 할 것 이 고 , 원고 의 이러 한 과실 은 이 사건 손해 발생 의 상당 한 원인 으로 작용 하 였 다 할 것 이 므로 , 이러 한 점 을 참작 하 여 피고 들 이 배상 하 여야 할 손해 액 을 30 % 로 제한 한다 . 라 . 소결 론 따라서 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 2 , 100 만 원 ( = 7 , 000 만 원 × 30 %) 및 이 에 대하 여 이 사건 다 가구 주택 의 매각 으로 인하 여 배당표 가 작성 된 날 인 2010 . 3 . 12 . 부터 피고 들 이 그 이행 의무 의 존부 및 범위 에 관하 여 항쟁 함 이 상당 한 이 판결 선고 일 인 2011 . 7 . 1 . 까지 는 민법 이 정한 연 5 %, 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 소송 촉진 등 에 관한 특례법 이 정한 연 20 % 의 각 비율 에 의한 지연 손해금 을 지급 할 의무 가 있 다 . 3 . 결론 그렇 다면 , 원고 의 피고 들 에 대한 청구 는 위 인정 범위 내 에서 이유 있 어 이 를 인용 하 고 , 나머지 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 일부 달리 하 여 부당 하 므로 제 1 심 판결 중 위 에서 지급 을 명하 는 금원 에 해당 하 는 원고 패소 부분 을 취소 하 고 피고 들 에 대하 여 위 금원 의 지급 을 명하 며 , 원고 의 피고 들 에 대한 나머지 항소 는 각 이유 없 어 이 를 모두 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 김정학 ( 재판장 ) 황혜민 권민재 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 중앙 지방 법원 2011 . 2 . 16 . 선고 2010 가단 350279 판결 [ 손해배상 ( 기 ) ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원 고 】 원고 ( 소송대리인 변호사 박근하 ) 【 피 고 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 법무법인 정률 담당 변호사 김현미 ) 【 변론 종결 】 2011 . 1 . 19 . 【 주 문 】 1 . 원고 의 피고 들 에 대한 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 】 피고 들 은 연대 하 여 원고 에게 70 , 000 , 000 원 과 이 에 대하 여 2010 . 3 . 12 . 부터 2010 . 10 . 21 . 까지 연 5 %, 그 다음 날 부터 갚 는 날 까지 연 20 % 의 각 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 피 고 1 은 서울 송파구 풍납동 ( 이하 1 생략 ) 에서 ‘ ○○ 공인 중개사 사무소 ’ 를 운영 하 고 있 다 . 나 . 원고 는 피 고 1 의 중개 하 에 2009 . 1 . 6 . 소외 1 로부터 서울 송파구 풍납동 ( 이하 2 생략 ) ( 이하 ‘ 이 사건 건물 ’ 이 라고 한다 . ) 를 임대차 보증금 70 , 000 , 000 원 , 임대차 기간 2 년 간 으로 정하 여 임차 하 고 , 위 임대차 보증금 을 지급 하 였 는데 , 당시 이 사건 건물 에 는 채권자 소외 나라 캐피탈 , 채권 최고액 180 , 000 , 000 원 인 근저당 권 설정 등 기 및 채권자 소외 2 , 채권 최고액 52 , 000 , 000 원 인 근저당 권 설정 등기 가 이미 경료 되 어 있 었 다 . 다 . 피 고 한 국공 인 중개사 협회 ( 이하 ‘ 피 고 협회 ’ 라고 한다 . ) 는 중개업자 의 손해 배상 책임 을 보장 하 기 위하 여 설립 된 공제사업 자 인데 , 피 고 1 과 사이 에 공제 금액 100 , 000 , 000 원 으로 된 공제 계약 을 체결 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 이 없 는 사실 . 2 . 주장 및 판단 가 . 원고 는 이 사건 청구원인 으로 다음 과 같이 주장 한다 . ( 1 ) 위 임대차 계약 후 이 사건 건물 에 대하 여 서울 동부 지방 법원 2009 타경 13365 호 로 경매 가 개시 되 었 는데 위 각 선순위 근저당 권 으로 인하 여 원고 가 임대차 보증금 채권 상당액 을 배당 받 지 못하 게 되 었 다 . ( 2 ) 피 고 1 의 직원 이 던 소외 3 은 위 임대차 계약 당시 원고 에게 “ 걱정 하 지 말 라 , 내 가 근저당 권 이 말소 되 도록 책임지 겠 다 . ” 고 말 하 는 등 설명 및 확인 의무 를 다 하 지 아니하 였으므로 피 고 1 은 사용자 로서 손해배상 책임 이 있 다 . ( 3 ) 피 고 1 은 미 등록 사무 보조원 인 소외 3 을 고용 하 여 원고 에게 중개 업무 를 하 도록 하 는 등 위법 한 행위 를 하 였으므로 손해배상 책임 이 있 다 . ( 4 ) 피 고 협회 는 피 고 1 의 책임 을 인수 한 공제 사업자 로서 피 고 1 과 연대 하 여 원고 의 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . 나 . 그런데 위 ( 1 ) 사실 은 다툼 이 없 으나 , 피 고 1 의 직원 이 던 소외 3 이 위 ( 2 ) 와 같 은 행위 를 하 였 는지 에 관하 여 는 갑 제 7 호 증 의 기재 만 으로 는 이 를 인정 하 기 부족 하 고 달리 인정 할 증거 가 없 으며 , 이 법원 의 송파 구청 에 대한 사실 조회 결과 에 의하 면 소외 3 이 피 고 1 의 사무원 으로 구청 에 등록 되 지 아니한 사실 은 인정 되 나 , 이러 한 사정 으로 인하 여 원고 의 이 사건 손해 가 발생 하 였 다고 보 기 어렵 다 . 오히려 갑 제 1 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 및 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 위 임대차 계약 당시 이 사건 건물 에 선순위 인 위 각 근저당 권 이 설정 되 어 있 어서 보증금 회수 에 어려움 이 있 을 수 있 다는 사정 을 원고 도 알 고 있 었 던 것 으로 보이 므로 원고 의 주장 은 이유 없 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 원고 의 피고 들 에 대한 청구 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 한다 . 판사 정재훈 대법원 2010 . 7 . 29 . 선고 2008 다 18284 , 18291 판결 [ 소유 권 말소 등기 · 소유 권 이전 등기 말소 등기 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 불법행위 로 인해 근저당 권 이 소멸 된 경우 , 근저당 권 자 가 입 은 손해 의 범위 [ 2 ] 갑 이 무효 인 교환 계약 에 기해 이전 받 은 부동산 을 타인 에게 임대 함 으로써 그 부동산 에 관한 경매 절차 에서 담보 가 등기 권 자 에 대한 배 당액 이 감소 한 경우 , 갑 이 임대 등 통상 의 사용 수익 행위 를 함 에 있 어 담보 가 등기 권 자 가 손해 가 입 게 될 것 을 예견 하 여 회피 할 의무 가 있 다고 볼 수 없 고 교환 계약 이 위법 하 다고 하 여 이 를 달리 볼 수 도 없 으므로 , 특별 한 사정 이 없 는 한 갑 의 주택 임대 행위 를 위법 하 다고 할 수 는 없 다고 한 사례 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 393 조 , 제 750 조 , 제 763 조 [ 2 ] 민법 제 393 조 , 제 750 조 , 제 763 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1997 . 11 . 25 . 선고 97 다 35771 판결 ( 공 1998 상 , 14 ) 【 전 문 】 【 원고 ( 반소 피고 ) , 상고인 】 원고 1 외 1 인 ( 소송대리인 변호사 양종렬 ) 【 피고 ( 반소 원고 ) , 피상 고인 】 피 고 1 외 1 인 ( 소송대리인 변호사 김형진 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2008 . 1 . 15 . 선고 2007 나 31909 , 32001 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 원고 ( 반소 피고 ) 들 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 서울 고등 법원 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 본다 . 1 . 원심 은 , 제 1 심판 결 을 인용 하 여 그 판시 와 같 은 사실 을 인정 하 고 , 원고 ( 반소 피 고 , 이하 ‘ 원고 ’ 라고 만 한다 ) 들 과 제 1 심 공동 피 고 조병식 사이 의 교환 계약 은 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 상 의 토지 거래 허가제 를 잠 탈 하 는 것 으로서 무효 이 므로 그 에 따라 이 사건 ( 1 ) 부동산 에 관하 여 조병식 앞 으로 마쳐 진 소유 권 이전 등 기 및 그 에 터 잡 아 이루어진 피고 ( 반소 원고 , 이하 ‘ 피 고 ’ 라고 만 한다 ) 들 명의 의 각 소유 권 이전 등기 는 모두 무효 라고 판단 한 다음 , 조병식 에 대한 공사 대금 채권자 인 피고 1 이 그 채권 을 담보 하 기 위하 여 이 사건 ( 2 ) 부동산 중 토지 에 관하 여 근저당 권 을 설정 하 였 다가 이 사건 ( 1 ) 부동산 에 관한 조병식 명의 의 소유 권 이전 등기 를 신뢰 하 여 ( 1 ) 부동산 중 일부 토지 를 대물변제 로 등기 이전 받 으면서 위 근저당 권 을 말소 하 였으므로 근저당 권 상실 로 인한 손해 의 배상 을 구함 과 아울러 이 를 지급 받 기 까지 는 원고 의 소유 권 이전 등기 말소 청구 에 응할 수 없 다는 위 피고 의 반소 청구 및 동시 이행 항변 을 받아들이 고 , 그 로 인한 손해 액 을 위 근저당 권 의 채권 최고액 에 해당 하 는 5 , 600 만 원 으로 산정 하 였 다 . 그리고 원심 은 , 원고 1 이 위 교환 계약 에 따라 이 사건 ( 2 ) 부동산 에 관한 소유 권 이전 등기 를 마친 후 위 부동산 중 일부 주택 을 다른 사람 에게 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 소액 임대차 에 해당 하 는 임차 보증금 으로 임대 함 으로써 위 부동산 에 관한 담보 가 등기 권 리자 인 피고 2 로 하여금 위 부동산 에 대한 임의 경매 절차 에서 소액 임차인 들 의 배 당액 만큼 배당 받 지 못하 게 한 것 은 불법행위 에 해당 한다고 판단 하 고 , 그 에 관한 위 피고 의 반소 청구 및 동시 이행 항변 을 받아들였 다 . 2 . 그러나 피고 들 의 반소 청구 및 동시 이행 항변 에 관한 원심 의 위 와 같 은 판단 은 아래 와 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 가 . 타인 의 불법행위 로 인하 여 근저당 권 이 소멸 되 는 경우 에 있 어 근저당 권자 로서 는 근저당 권 이 소멸 하 지 아니하 였 더라면 그 실행 으로 피 담보 채무 의 변제 를 받 았 을 것 임 에 도 불구 하 고 근저당 권 의 소멸 로 말미암 아 이러 한 변제 를 받 게 되 는 권능 을 상실 하 게 되 는 것 이 므로 , 그 근저당 권 의 소멸 로 인한 근저당 권 자 가 입 게 되 는 손해 는 특별 한 사정 이 없 는 한 위 부동산 의 가액 범위 내 에서 채권 최고액 을 한도 로 하 는 피 담보 채권 액 이 라 할 것 이 나 ( 대법원 1997 . 11 . 25 . 선고 97 다 35771 판결 등 참조 ) , 근저당 목적물 인 부동산 의 시가 에서 위 소멸 된 근저당 권 에 우선 하 는 선순위 담보 권 등 의 피 담보 채권 액 을 공제 한 잔액 , 즉 잔존 담보 가치 상당액 이 채권 최고액 또는 피 담보 채권 액 보다 적 은 경우 에 는 그 잔존 담보 가치 상당액 을 손해 로 보 아야 할 것 이 다 . 원심 이 인용 한 제 1 심의 채택 증거 에 의하 면 , 피 고 1 이 당초 근저당 권 을 설정 하 였 던 이 사건 ( 2 ) 부동산 중 토지 에 는 위 피고 의 근저당 권 보다 선순위 인 4 개 의 근저당 권 이 설정 되 어 있 었 고 그 채권 최고액 도 합계 3 억 2 , 200 만 원 에 이르 렀으며 , 그 후 이 사건 ( 2 ) 부동산 에 관한 임의 경매 절차 에서 위 피고 의 근저당 권 보다 우선 하 는 주택 임차인 들 이 합계 7 , 200 만 원 을 배당 받 은 사실 을 알 수 있 으므로 , 위 근저당 권 의 상실 로 인하 여 피 고 1 이 입 게 된 손해 액 을 산정 하 려면 우선 그 불법행위 일 성립 당시 를 표준 으로 하 여 담보 목적물 의 시 가 및 위 근저당 권 에 의하 여 우선 변제 받 을 수 있 는 잔존 담보 가치 를 확정 하 여야 하 고 , 그 시 가 및 잔존 담보 가치 가 채권 최고액 이상 이 될 때 에 한하 여 채권 최고액 상당액 을 손해 액 으로 인정 할 수 있 다 할 것 인 바 , 원심 이 위 담보 목적물 의 시가 가 얼마 인지 , 나아가 위 피고 의 근저당 권 에 우선 하 는 선순위 담보 권 등 의 피 담보 채권 액 이 얼마 인지 등 을 밝혀 보 지 도 아니 한 채 위 피고 가 채권 최고액 상당 의 손해 를 입 었 다고 단정 한 데 에 는 담보 권 상실 로 인한 손해 액 산정 에 관한 법리 를 오해 하 여 그 심리 를 다 하 지 아니한 위법 이 있 다 할 것 이 고 , 이 는 판결 결과 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 상고 이유 중 이 점 을 지적 하 는 부분 은 이유 있 다 . 나 . 피 고 2 가 이 사건 ( 2 ) 부동산 에 관한 임의 경매 절차 에서 소액 임차인 의 배 당액 만큼 배당 받 지 못하 게 된 것 은 원고 1 의 주택 임대 라는 새로운 행위 가 개재 되 었 기 때문 이 지만 , 원고 1 이 임대 등 통상 의 사용 수익 행위 를 함 에 있 어 담보 가 등기 권 자 가 손해 를 입 게 될 것 을 예견 하 여 이 를 회피 할 의무 가 있 다고 볼 수 없 고 원고 들 과 조병식 사이 의 교환 계약 이 위법 하 다고 하 여 달리 볼 수 도 없 으므로 , 당사자 간 에 새로운 임대차 를 금하 는 약정 이 있 었 거나 담보 권 자 를 해 하 기 위하 여 부당 하 게 임차 보증금 을 낮추 어 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 소액 임차 보증금 에 해당 하 도록 하 였 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 위 원고 의 주택 임대 행위 를 위법 하 다고 할 수 는 없 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 원고 1 이 담보 가 등기 권 리자 인 피고 2 를 해 하 기 위하 여 정당 한 임차 보증금 보다 부당 하 게 저렴 한 금액 으로 임대 하 였 다는 등 의 사정 이 있 는지 여부 를 살펴본 후 불법행위 의 성립 여부 를 판단 하 였 어야 할 것 임 에 도 , 원심 은 위 원고 의 주택 임대 행위 가 그 로써 곧 위 피고 에 대한 불법행위 에 해당 한다고 단정 하 고 말 았 으니 , 이러 한 원심 의 판단 에 는 필요 한 심리 를 다 하 지 않 았 거나 불법행위 의 성립 에 관한 법리 를 오해 한 위법 이 있 고 , 이 역시 판결 결과 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 상고 이유 중 이 점 을 지적 하 는 부분 도 이유 있 다 . 3 . 그러므로 원고 들 의 나머지 상고 이유 에 대한 판단 을 생략 한 채 원심 판결 중 원고 들 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 양승태 ( 재판장 ) 김지형 전수안 ( 주심 ) 양창수 대법원 2010 . 6 . 24 . 선고 2009 다 40790 판결 [ 손해배상 ( 기 ) ] [ 공 2010 하 , 1430 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 의 지위 와 전세 권 자 로서 의 지위 를 함께 가지 고 있 는 자 가 임차인 으로서 의 지위 에 기하 여 경매 법원 에 배당 요구 를 한 경우 , 전세 권 에 관하 여도 배당 요구 가 있 는 것 으로 볼 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 집행 법원 이 매각 물건 명세서 의 작성 에 관하 여 부담 하 는 의무 의 내용 및 집행 법원 이나 경매 담당 공무원 이 매각 물건 명세서 작성 에 관한 직무 상 의 의무 를 위반 한 경우 , 국가배상책임 이 성립 하 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 매각 으로 소멸 되 지 않 는 최선 순위 전세권 이 매수인 에게 인수 된다는 취지 의 기재 를 하 지 아니한 경매 담당 공무원 등 의 직무 집행 상 의 과실 로 인하 여 매수인 이 입 은 손해 에 대하 여 국가 배상 책임 을 인정 한 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 은 “ 전세 권 은 저당권 · 압류 채권 · 가압류 채권 에 대항 할 수 없 는 경우 에 는 매각 으로 소멸 된다 ” 라고 규정 하 고 , 같 은 조 제 4 항 은 “ 제 3 항 의 경우 외 의 전세 권 은 매수인 이 인수 한다 . 다만 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 면 매각 으로 소멸 된다 ” 라고 규정 하 고 있 고 , 이 는 저당권 등 에 대항 할 수 없 는 전세 권 과 달리 최선 순위 의 전세 권 은 오로지 전세 권 자 의 배당 요구 에 의하 여 만 소멸 되 고 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 지 않 는 한 매수인 에게 인수 되 며 , 반대 로 배당 요구 를 하 면 존속 기간 에 상관없이 소멸 한다는 취지 라고 할 것 인 점 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 권리 라고 할 것 인 점 등 에 비추 어 보 면 , 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 의 지위 와 전세 권 자 로서 의 지위 를 함께 가지 고 있 는 자 가 그 중 임차인 으로서 의 지위 에 기하 여 경매 법원 에 배당 요구 를 하 였 다면 배당 요구 를 하 지 아니한 전세 권 에 관하 여 는 배당 요구 가 있 는 것 으로 볼 수 없 다 . [ 2 ] 집행 법원 은 매각 대상 부동산 에 관한 이해관계인 이나 그 현황 조사 를 실시 한 집행관 등 으로부터 제출 된 자료 를 기초 로 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 를 되 도록 정확히 파악 하 여 이 를 매각 물건 명세서 에 기재 하 여야 하 고 , 만일 경매 절차 의 특성 이나 집행 법원 이 가지 는 기능 의 한계 등 으로 인하 여 매각 대상 부동산 의 현황 이나 관리 관계 를 정확히 파악 하 는 것 이 곤란 한 경우 에 는 그 부동산 의 현황 이나 권리관계 가 불분명 하 다는 취지 를 매각 물건 명세서 에 그대로 기재 함 으로써 매수 신청 인 스스로 의 판단 과 책임 하 에 매각 대상 부동산 의 매수 신고 가격 이 결정 될 수 있 도록 하 여야 한다 . 그럼에도 집행 법원 이나 경매 담당 공무원 이 위 와 같 은 직무 상 의 의무 를 위반 하 여 매각 물건 명세서 에 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 에 관한 사항 을 제출 된 자료 와 다르 게 작성 하 거나 불분명 한 사항 에 관하 여 잘못 된 정보 를 제공 함 으로써 매수인 의 매수 신고 가격 결정 에 영향 을 미쳐 매수인 으로 하여금 불측 의 손해 를 입 게 하 였 다면 , 국가 는 이 로 인하 여 매수인 에게 발생 한 손해 에 대한 배상 책임 을 진다 . [ 3 ] 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 의 지위 와 최선 순위 전세 권 자 로서 의 지위 를 함께 가지 고 있 는 자 가 임차인 으로서 의 지위 에 기하 여 배당 요구 를 하 였으나 집행 법원 이 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 ‘ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 ’ 란 에 아무런 기재 를 하 지 않 고 경매 를 진행 한 사안 에서 , 위 최선 순위 전세 권 은 경매 절차 에서 의 매각 으로 소멸 되 지 않 고 매수인 에게 인수 되 는 것 이 므로 매각 물건 명세서 를 작성 함 에 있 어서 위 전세권 이 인수 된다는 취지 의 기재 를 하 였 어야 할 것 임 에 도 위 와 같 은 매각 물건 명세서 의 잘못 된 기재 로 인하 여 위 전세권 이 매수인 에게 인수 되 지 않 은 것 으로 오인 한 상태 에서 매수 신고 가격 을 결정 하 고 매각 대상 부동산 을 매수 하 였 다가 위 전세 권 을 인수 하 여 그 전세금 을 반환 하 여야 하 는 손해 를 입 은 매수인 에 대하 여 경매 담당 공무원 등 의 직무 집행 상 의 과실 로 인한 국가 배상 책임 을 인정 한 사례 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 민법 제 303 조 제 1 항 , 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 4 항 [ 2 ] 민 사집 행법 제 105 조 , 국가 배상 법 제 2 조 제 1 항 , 민법 제 750 조 [ 3 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 민법 제 303 조 제 1 항 , 제 750 조 , 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 , 제 4 항 , 제 105 조 , 국가 배상 법 제 2 조 제 1 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 ( 공 1994 상 , 501 ) [ 2 ] 대 법원 2008 . 1 . 31 . 선고 2006 다 913 판결 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 겸 부대 상고인 】 원고 【 피 고 , 상고인 겸 부대 피상 고인 】 대한민국 【 원심 판결 】 서울 고법 2009 . 5 . 7 . 선고 2008 나 94990 판결 【 주 문 】 상고 및 부대 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 상고인 이 , 부대 상고 비용 은 부대 상고인 이 각 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 와 부대 상고 이유 를 함께 판단 한다 . 1 . 피고 의 상고 이유 제 1 점 에 관하 여 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 은 “ 전세 권 은 저당권 · 압류 채권 · 가압류 채권 에 대항 할 수 없 는 경우 에 는 매각 으로 소멸 된다 ” 라고 규정 하 고 , 같 은 조 제 4 항 은 “ 제 3 항 의 경우 외 의 전세 권 은 매수인 이 인수 한다 . 다만 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 면 매각 으로 소멸 된다 ” 라고 규정 하 고 있 고 , 이 는 저당권 등 에 대항 할 수 없 는 전세 권 과 달리 최선 순위 의 전세 권 은 오로지 전세 권 자 의 배당 요구 에 의하 여 만 소멸 되 고 , 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 지 않 는 한 매수인 에게 인수 되 며 , 반대 로 배당 요구 를 하 면 존속 기간 에 상관없이 소멸 한다는 취지 라고 할 것 인 점 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 권리 라고 할 것 인 점 ( 대법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 참조 ) 등 에 비추 어 보 면 , 주택 임대차 보호법 상 임차인 으로서 의 지위 와 전세 권 자 로서 의 지위 를 함께 가지 고 있 는 자 가 그 중 임차인 으로서 의 지위 에 기하 여 경매 법원 에 배당 요구 를 하 였 다면 배당 요구 를 하 지 아니한 전세 권 에 관하 여 는 배당 요구 가 있 는 것 으로 볼 수 없 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 그 채택 증거 를 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 소외 인 이 이 사건 전세 권 설정 등기 를 마칠 당시 이 사건 부동산 ( 오피스텔 ) 에 선순위 저당권 · 압류 · 가압류 등기 가 마쳐 져 있 지 아니하 였으므로 이 사건 전세 권 은 최선 순위 전세권 이 고 , 소 외인 은 임차인 으로서 배당 요구 를 하 였을 뿐 전세 권 자 로서 배당 요구 를 한 것 으로 볼 수 없 으므로 , 이 사건 전세 권 은 경매 절차 에서 의 매각 으로 소멸 되 지 않 고 매수인 에게 인수 된다고 판단 하 였 다 . 앞 에서 본 법리 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 위 와 같 은 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 전세 권 자 를 겸한 임차인 의 배당 요구 에 관한 법리 등 을 오해 한 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 2 . 피고 의 상고 이유 제 2 점 에 관하 여 공무원 에게 부과 된 직무 상 의무 의 내용 이 단순히 공공 일반 의 이익 을 위한 것 이 거나 행정 기관 내부 의 질서 를 규율 하 기 위한 것 이 아니 고 전적 으로 또는 부수 적 으로 사회 구성원 개인 의 안전 과 이익 을 보호 하 기 위하 여 설정 된 것 이 라면 , 공무원 이 그 와 같 은 직무 상 의무 를 위반 함 으로 인하 여 피해자 가 입 은 손해 에 대하 여 는 상당 인과 관계 가 인정 되 는 범위 내 에서 국가 가 배상 책임 을 지 는 것 이 고 , 이때 상당 인과 관계 의 유무 를 판 단함 에 있 어서 는 일반 적 인 결과 발생 의 개연 성 은 물론 직무 상 의무 를 부과 하 는 법령 기타 행동 규범 의 목적 , 그 수행 하 는 직무 의 목적 내지 기능 으로부터 예견 가능 한 행위 후 의 사정 , 가해 행위 의 태양 및 피해 의 정도 등 을 종합 적 으로 고려 하 여야 할 것 이 다 ( 대법원 2007 . 12 . 27 . 선고 2005 다 62747 판결 등 참조 ) . 한편 , 민 사집 행법 이 제 105 조 에서 집행 법원 은 매각 물건 명세서 를 작성 하 여 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 과 함께 법원 에 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다고 규정 하 고 있 는 취지 는 경매 절차 에 있 어서 매각 대상 부동산 의 현황 을 되 도록 정확히 파악 하 여 일반인 에게 그 현황 과 권리관계 를 공시 함 으로써 매수 희망자 가 매각 대상 부동산 에 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 도록 하 여 예측 하 지 못한 손해 를 입 는 것 을 방지 하 고자 함 에 있 다 ( 대법원 2004 . 11 . 9 . 자 2004 마 94 결정 참조 ) . 따라서 집행 법원 으로서 는 매각 대상 부동산 에 관한 이해관계인 이나 그 현황 조사 를 실시 한 집행관 등 으로부터 제출 된 자료 를 기초 로 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 를 되 도록 정확히 파악 하 여 이 를 매각 물건 명세서 에 기재 하 여야 하 고 , 만일 경매 절차 의 특성 이나 집행 법원 이 가지 는 기능 의 한계 등 으로 인하 여 매각 대상 부동산 의 현황 이나 관리 관계 를 정확히 파악 하 는 것 이 곤란 한 경우 에 는 그 부동산 의 현황 이나 권리관계 가 불분명 하 다는 취지 를 매각 물건 명세서 에 그대로 기재 함 으로써 매수 신청 인 스스로 의 판단 과 책임 하 에 매각 대상 부동산 의 매수 신고 가격 이 결정 될 수 있 도록 하 여야 할 것 이 다 . 그럼에도 집행 법원 이나 경매 담당 공무원 이 위 와 같 은 직무 상 의 의무 를 위반 하 여 매각 물건 명세서 에 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 에 관한 사항 을 제출 된 자료 와 다르 게 작성 하 거나 불분명 한 사항 에 관하 여 잘못 된 정보 를 제공 함 으로써 매수인 의 매수 신고 가격 결정 에 영향 을 미쳐 매수인 으로 하여금 불측 의 손해 를 입 게 하 였 다면 , 국가 는 이 로 인하 여 매수인 에게 발생 한 손해 에 대한 배상 책임 을 진다고 할 것 이 다 ( 대법원 2008 . 1 . 31 . 선고 2006 다 913 판결 참조 ) . 원심 이 확정 한 사실 에 의하 면 , 소 외인 은 2006 . 6 . 27 . 주식회사 원형 토건 ( 이하 ‘ 원형 토건 ’ 이라고 한다 ) 으로부터 이 사건 부동산 을 보증금 8 , 000 만 원 , 기간 2006 . 7 . 4 . 부터 2007 . 7 . 3 . 까지 로 정하 여 임차 한 후 2006 . 7 . 4 . 이 사건 부동산 에 입주 하 면서 확정 일자 를 받 고 2006 . 7 . 7 . 전입 신고 를 마쳤 는데 , 이 사건 부동산 의 지번 인 ‘ 735 - 11 ’ 로 전입 신고 를 하 지 않 고 ‘ 745 - 11 ’ 로 전입 신고 를 하 였 다가 2006 . 11 . 3 . 정정 신고 를 한 사실 , 소 외인 은 임대차 계약 체결 일 인 2006 . 6 . 27 . 원형 토건 과 사이 에 이 사건 부동산 에 관한 전세 권 설정 계약 도 체결 하 고 2006 . 7 . 4 . 이 사건 부동산 에 관하 여 전세금 8 , 000 만 원 , 존속 기간 2007 . 7 . 3 . 까지 로 된 이 사건 전세 권 설정 등기 를 마친 사실 , 원고 가 전세 권 설정 등기 를 마칠 당시 에 는 이 사건 부동산 에 관하 여 선순위 저당권 · 가압류 · 압류 등기 가 없 었 으나 , 2006 . 9 . 5 . 채권자 신용보증기금 , 채무자 원형 토건 , 채권 최고액 2 억 1 , 000 만 원 으로 된 근저당 권 설정 등기 가 마쳐 진 사실 , 근로복지공단 은 2007 . 5 . 21 . 이 사건 부동산 에 관하 여 서울 중앙 지방 법원 2007 타경 15036 호 로 강제 경매 를 신청 하 였 고 , 위 법원 이 2007 . 5 . 22 . 강제 경매 개시 결정 을 함 으로써 강제 경매 절차 가 진행 된 사실 , 소 외인 은 위 경매 절차 에서 배당 요구 종기 일 이전 인 2007 . 7 . 20 . 임대차 계약서 와 주민 등록 표 등본 을 첨부 하 여 임차인 으로서 “ 임차 부분 : 전부 ( 방 1 칸 ) , 임차 보증금 : 팔 천만 원 , 점유 기간 : 2006 . 7 . 4 . 부터 2007 . 7 . 4 . 까지 , 전입 일자 : 2006 . 7 . 4 . , 확정 일자 : 2006 . 7 . 4 . , 임차권 · 전세 권 등기 : 유 ( 2006 . 7 . 4 . ) , 입주 한 날 ( 주택 인도일 ) : 2006 . 7 . 4 . ” 로 기재 한 “ 권리 신고 및 배당 요구 신청서 ( 주택 임대차 ) ” 를 제출 하 여 배당 요구 를 한 사실 , 집행 법원 은 2007 . 8 . 1 . 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 ‘ 최선 순위 설정 ’ 란 에 “ 2006 . 7 . 4 . ( 전세권 ) ” , ‘ 점유자 ’ 란 에 소외 인 을 각 기재 하 고 , 소외 인 이 임차인 으로서 권리 신고 한 내용 ( 단 , 전입 신고 일자 는 2006 . 7 . 7 . 로 기재 ) 및 2007 . 7 . 20 . 배당 요구 한 사실 을 기재 하 는 한편 , 등기부 등본 에 근거 하 여 소외 인 이 전세 권 자 로서 보증금 이 8 , 000 만 원 이 라는 내용 을 기재 하 고 그 ‘ 배당 요구 여부 ( 배당 요구 일자 ) ’ 란 에 는 아무런 기재 를 하 지 않 았 으며 , 또한 ‘ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 ’ 란 에 도 아무런 기재 를 하 지 않 은 사실 , 이 사건 부동산 은 감정 가액 이 1 억 원 으로 평가 되 었 는데 , 원고 는 2007 . 8 . 16 . 제 1 회 매각 기일 에 112 , 600 , 000 원 으로 매수 신고 를 하 여 매각 허가 결정 을 받 았 고 , 2007 . 9 . 13 . 대금 을 완납 하 고 2007 . 10 . 24 . 그 앞 으로 소유 권 이전 등기 를 마쳤으며 , 이 사건 전세 권 설정 등기 는 같 은 날 집행 법원 의 촉탁 에 의하 여 강제 경매 로 인한 매각 을 원인 으로 말소 된 사실 , 집행 법원 은 배당기 일 인 2007 . 10 . 11 . 실제 배당 할 금액 110 , 012 , 227 원 전부 를 신청 채권자 인 근로복지공단 에게 배당 한 사실 , 그 후 소외 인 은 원고 를 상대 로 하 여 서울 중앙 지방 법원 2007 가합 113422 호 로 위 경매 로 인하 여 이 사건 전세권 이 소멸 되 지 않 았 음 에 도 그 등기 가 말소 되 었 다는 이유 로 그 회복 등기 절차 의 승낙 을 구하 는 소 를 제기 하 였 고 , 위 법원 은 2008 . 4 . 22 . 소 외인 의 임차인 으로서 의 배당 요구 는 전세 권 자 로서 의 배당 요구 로 볼 수 없 어 이 사건 전세 권 은 경매 로 인하 여 소멸 하 지 않 는다는 이유 로 소외 인 의 승소 판결 을 선고 하 였으며 , 위 판결 은 그 무렵 확정 된 사실 , 원고 는 2008 . 5 . 8 . 소외 인 에게 전세 보증금 명목 으로 8 , 000 만 원 을 지급 한 사실 을 알 수 있 다 . 위 와 같 은 사실 관계 를 앞 에서 본 법리 에 비추 어 살펴보 면 , 이 사건 전세 권 은 최선 순위 전세 권 으로서 경매 절차 에서 의 매각 으로 소멸 되 지 않 고 매수인 에게 인수 되 는 것 이 므로 집행 법원 의 경매 담당 공무원 으로서 는 그 매각 물건 명세서 를 작성 함 에 있 어서 ‘ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 ’ 란 에 이 사건 전세권 이 인수 된다는 취지 의 기재 를 하 였 어야 할 것 임 에 도 이 를 기재 하 지 아니한 채 경매 를 진행 하 는 잘못 을 저질렀 고 , 원고 는 위 와 같 은 매각 물건 명세서 의 잘못 된 기재 로 인하 여 이 사건 전세권 이 매수인 에게 인수 되 지 않 은 것 으로 오인 한 상태 에서 매수 신고 가격 을 결정 하 고 이 사건 부동산 을 매수 하 였 다가 이 사건 전세 권 을 인수 하 여 그 전세금 을 반환 하 여야 하 는 손해 를 입 었 다고 할 것 이 므로 , 피고 는 위 와 같 은 경매 담당 공무원 등 의 직무 집행 상 의 과실 로 인하 여 원고 가 입 은 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . 같 은 취지 의 원심 판단 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 매각 물건 명세서 의 작성 에 관한 법리 나 국가배상책임 에 관한 법리 등 을 오해 한 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 3 . 피고 의 상고 이유 제 3 점 에 관하 여 원고 가 관련 법령 을 숙지 하 고 이 사건 부동산 의 등기부 등본 등 을 상세히 검토 하 였 다면 이 사건 전세권 이 소멸 되 지 아니하 는 것 을 알 수 있 었 다고 하 더라도 , 민 사집 행법 이 매각 물건 명세서 를 작성 , 비치 하 여 매수 희망자 들 에게 이 를 열람 토록 한 취지 에 비추 어 보 면 , 관련 법령 이나 자료 를 제대로 검토 하 지 아니한 원고 의 잘못 을 들 어 이 를 과실상계 사유 로 참작 할 수 있 음 은 별론 으로 하 고 , 그러 한 사정 만 으로 피고 가 손해 배상 책임 을 면 한다고 볼 수 는 없 으므로 , 이 부분 상고 이유 의 주장 도 받아들이 지 아니한다 . 4 . 원고 의 부대 상고 이유 에 관하 여 불법행위 로 인한 손해 배상 사건 에서 과실상계 사유 에 관한 사실 인정 이나 그 비율 을 정하 는 것 은 그것 이 형평 의 원칙 에 비추 어 현저히 불 합리 하 다고 인정 되 지 아니하 는 한 사실심 의 전권 에 속하 는 것 이 다 ( 대법원 2000 . 2 . 22 . 선고 98 다 38623 판결 등 참조 ) . 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 과실상계 사유 에 관한 사실 인정 이나 그 비율 판단 이 형평 의 원칙 에 비추 어 현저히 불 합리 하 다고 보이 지 아니하 므로 , 원고 의 부대 상고 이유 의 주장 은 받아들이 지 아니한다 . 5 . 결론 그러므로 상고 및 부대 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 및 부대 상고 비용 은 각 패소자 들 의 부담 으로 하 기 로 하 여 , 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 신영철 ( 재판장 ) 박시환 안대희 ( 주심 ) 차한성 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 고등 법원 2009 . 5 . 7 . 선고 2008 나 94990 판결 [ 손해배상 ( 기 ) ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 【 피 고 , 피 항소인 】 대한민국 【 변론 종결 】 2009 . 3 . 26 . 【 제 1 심판 결 】 서울 중앙 지방 법원 2008 . 10 . 1 . 선고 2008 가단 189207 판결 【 주 문 】 1 . 당 심 에서 확장 된 원고 의 청구 를 포함 하 여 제 1 심 판결 을 아래 와 같이 변경 한다 . 가 . 피 고 는 원고 에게 16 , 000 , 000 원 및 이 에 대하 여 2008 . 6 . 3 . 부터 2009 . 5 . 7 . 까지 는 연 5 % 의 , 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 각 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 . 나 . 원고 의 나머지 청구 를 기각 한다 . 2 . 소송 총비용 중 70 % 는 원고 가 , 나머지 는 피고 가 각 부담 한다 . 3 . 제 1 의 가 . 항 은 가집행 할 수 있 다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 1 . 청구취지 피고 는 원고 에게 80 , 000 , 000 원 및 이 에 대하 여 2008 . 6 . 3 . 부터 당 심 판결 선고 일 까지 는 연 5 % 의 , 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 20 % 의 각 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 ( 원고 는 당 심 에서 지연 손해금 청구 를 확장 하 였 다 ) . 2 . 항소 취지 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 피 고 는 원고 에게 80 , 000 , 000 원 및 이 에 대하 여 제 1 심 판결 선고 일 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 연 20 % 의 비율 로 계산 한 돈 을 지급 하 라 . 【 이 유 】 1 . 인정 사실 아래 의 사실 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 거나 갑 1 호 증 내지 갑 7 호 증 , 갑 9 호 증 내지 갑 12 호 증 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 이 를 인정 할 수 있 다 . 가 . 소 외인 은 2006 . 6 . 27 . 주식회사 원형 토건 ( 이하 , ‘ 원형 토건 ’ 이라고 한다 ) 으로부터 그 소유 의 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 , ‘ 이 사건 부동산 ’ 이라고 한다 ) 을 보증금 8 , 000 만 원 , 기간 2006 . 7 . 4 . 부터 2007 . 7 . 3 . 까지 로 정하 여 임차 한 후 2006 . 7 . 4 . 이 사건 부동산 에 입주 하 면서 확정 일자 를 받 고 2006 . 7 . 7 . 전입 신고 를 마쳤 는데 , 이 사건 부동산 의 지번 인 “ 735 - 11 ” 로 전입 신고 를 하 지 아니하 고 “ 745 - 11 ” 로 전입 신고 를 하 였 다 ( 그 후 소외 인 이 2006 . 11 . 3 . 이 사건 부동산 의 지번 인 “ 735 - 11 ” 로 정정 신고 를 하 여 전입 주소 가 정정 되 었 다 ) . 나 . 소 외인 은 임대차 계약 체결 일 인 2006 . 6 . 27 . 원형 토건 과 사이 에 이 사건 부동산 에 관한 전세 권 설정 계약 도 체결 하 고 2006 . 7 . 4 . 이 사건 부동산 에 관하 여 전세금 8 , 000 만 원 , 존속 기간 2007 . 7 . 3 . 까지 로 된 전세 권 설정 등기 를 마쳤 다 ( 이하 , ‘ 이 사건 전세 권 ’ 이라고 한다 ) . 다 . 원고 가 전세 권 설정 등기 를 마칠 당시 에 는 이 사건 부동산 에 관하 여 선순위 저당권 · 가압류 · 압류 등기 가 없 었 으나 , 2006 . 9 . 5 . 채권자 신용보증기금 , 채무자 원형 토건 , 채권 최고액 2 억 1 , 000 만 원 으로 된 근저당 권 설정 등기 가 마쳐졌 다 . 라 . 근로복지공단 은 2007 . 5 . 21 . 이 사건 부동산 에 관하 여 서울 중앙 지방 법원 2007 타경 15036 호 로 강제 경매 를 신청 하 였 고 , 위 법원 이 2007 . 5 . 22 . 강제 경매 개시 결정 을 함 으로써 이 사건 부동산 에 관하 여 강제 경매 ( 이하 , ‘ 이 사건 경매 ’ 라고 한다 ) 절차 가 진행 되 었 다 . 마 . 소 외인 은 이 사건 경매 절차 에서 배당 요구 종기 일 이전 인 2007 . 7 . 20 . 임대차 계약서 와 주민 등록 표 등본 을 첨부 하 여 임차인 으로서 “ 임차 부분 : 전부 ( 방 1 칸 ) , 임차 보증금 : 팔 천만 원 , 점유 기간 : 2006 . 7 . 4 . 부터 2007 . 7 . 4 . 까지 , 전입 일자 : 2006 . 7 . 4 . , 확정 일자 : 2006 . 7 . 4 . , 임차권 · 전세 권 등기 : 유 ( 2006 . 7 . 4 . ) , 입주 한 날 ( 주택 인도일 ) : 2006 . 7 . 4 . ” 로 기재 된 “ 권리 신고 및 배당 요구 신청서 ( 주택 임대차 ) ” 를 제출 하 여 배당 요구 를 하 였 다 . 바 . 집행 법원 은 2007 . 8 . 1 . 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 ‘ 최선 순위 설정 ’ 란 에 “ 2006 . 7 . 4 . ( 전세권 ) ” , ‘ 점유자 ’ 란 에 소외 인 을 각 기재 하 고 , 소외 인 이 임차인 으로서 권리 신고 한 내용 ( 단 , 전입 신고 일자 만 2006 . 7 . 7 . 로 기재 ) 및 2007 . 7 . 20 . 배당 요구 한 사실 을 기재 하 는 한편 , 등기부 등본 에 기초 하 여 전세 권 자 로서 보증금 이 8 , 000 만 원 이 라는 내용 만 을 기재 한 채 ‘ 배당 요구 여부 ( 배당 요구 일자 ) ’ 란 에 는 아무런 기재 를 하 지 않 았 으며 , 또한 ‘ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 ’ 란 에 도 아무런 기재 를 하 지 않 았 다 . 사 . 이 사건 부동산 은 감정 가액 이 1 억 원 으로 평가 되 었 는데 , 원고 는 2007 . 8 . 16 . 제 1 회 매각 기일 에 112 , 600 , 000 원 으로 매수 신고 를 하 여 그 후 매각 허가 결정 을 받 았 고 , 2007 . 9 . 13 . 대금 을 완납 하 여 소유 권 을 취득 한 후 2007 . 10 . 24 . 이 사건 부동산 에 관하 여 소유 권 이전 등기 를 마쳤으며 , 이 사건 전세 권 설정 등기 는 같 은 날 강제 경매 로 인한 매각 으로 말소 되 었 다 . 아 . 집행 법원 은 배당기 일 인 2007 . 10 . 11 . 실제 배당 할 금액 110 , 012 , 227 원 전부 를 신청 채권자 인 근로복지공단 에게 배당 하 였 다 . 자 . 그 후 소외 인 은 원고 를 상대 로 하 여 서울 중앙 지방 법원 2007 가합 113422 호 로 이 사건 경매 로 인하 여 이 사건 전세권 이 소멸 되 지 않 았 음 에 도 그 등기 가 말소 되 었 다는 이유 로 그 회복 등기 절차 의 승낙 을 구하 는 소송 을 제기 하 였 고 , 위 법원 은 2008 . 4 . 22 . 소 외인 의 임차인 으로서 의 배당 요구 는 전세 권 자 로서 의 배당 요구 로 볼 수 없 어 이 사건 전세 권 은 이 사건 경매 로 인하 여 소멸 하 지 않 는다는 이유 로 소외 인 의 승소 판결 을 선고 하 였 고 , 위 판결 은 그 무렵 확정 되 었 다 . 차 . 원고 는 2008 . 5 . 8 . 소외 인 에게 전세 보증금 명목 으로 8 , 000 만 원 을 지급 하 였 다 . 2 . 손해 배상 책임 의 발생 및 범위 가 . 책임 의 근거 ( 1 ) 공무원 에게 부과 된 직무 상 의무 의 내용 이 단순히 공공 일반 의 이익 을 위한 것 이 거나 행정 기관 내부 의 질서 를 규율 하 기 위한 것 이 아니 고 전적 으로 또는 부수 적 으로 사회 구성원 개인 의 안전 과 이익 을 보호 하 기 위하 여 설정 된 것 이 라면 , 공무원 이 그 와 같 은 직무 상 의무 를 위반 함 으로 인하 여 피해자 가 입 은 손해 에 대하 여 는 상당 인과 관계 가 인정 되 는 범위 내 에서 국가 가 배상 책임 을 지 는 것 이 고 , 이때 상당 인과 관계 의 유무 를 판 단함 에 있 어서 는 일반 적 인 결과 발생 의 개연 성 은 물론 직무 상 의무 를 부과 하 는 법령 기타 행동 규범 의 목적 , 그 수행 하 는 직무 의 목적 내지 기능 으로부터 예견 가능 한 행위 후 의 사정 , 가해 행위 의 태양 및 피해 의 정도 등 을 종합 적 으로 고려 하 여야 한다 ( 대법원 2007 . 12 . 27 . 선고 2005 다 62747 판결 참조 ) . 민 사집 행법 이 제 105 조 에서 집행 법원 은 매각 물건 명세서 를 작성 하 여 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 과 함께 법원 에 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다고 규정 하 고 있 는 취지 는 경매 절차 에 있 어서 매각 대상 부동산 의 현황 을 되 도록 정확히 파악 하 여 일반인 에게 그 현황 과 권리관계 를 공시 함 으로써 매수 희망자 가 매각 대상 부동산 에 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 도록 하 여 예측 하 지 못한 손해 를 입 는 것 을 방지 하 고자 함 에 있 다 ( 대법원 2004 . 11 . 9 . 자 2004 마 94 결정 참조 ) . 따라서 집행 법원 으로서 는 매각 대상 부동산 에 관한 이해관계인 이나 그 현황 조사 를 실시 한 집행관 등 으로부터 제출 된 자료 를 기초 로 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 를 되 도록 정확히 파악 하 여 이 를 매각 물건 명세서 에 기재 하 여야 하 고 , 만일 경매 절차 의 특성 이나 집행 법원 이 가지 는 기능 의 한계 등 으로 인하 여 매각 대상 부동산 의 현황 이나 관리 관계 를 정확히 파악 하 는 것 이 곤란 한 경우 에 는 그 부동산 의 현황 이나 권리관계 가 불분명 하 다는 취지 를 매각 물건 명세서 에 그대로 기재 함 으로써 매수 신청 인 스스로 의 판단 과 책임 하 에 매각 대상 부동산 의 매수 신고 가격 이 결정 될 수 있 도록 하 여야 할 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 집행 법원 이나 경매 담당 공무원 이 위 와 같 은 직무 상 의 의무 를 위반 하 여 매각 물건 명세서 에 매각 대상 부동산 의 현황 과 권리관계 에 관한 사항 을 제출 된 자료 와 다르 게 작성 하 거나 불분명 한 사항 에 관하 여 잘못 된 정보 를 제공 함 으로써 매수인 의 매수 신고 가격 결정 에 영향 을 미쳐 매수인 으로 하여금 불측 의 손해 를 입 게 하 였 다면 , 국가 는 이 로 인하 여 매수인 에게 발생 한 손해 에 대한 배상 책임 을 진다고 할 것 이 다 ( 대법원 2008 . 1 . 31 . 선고 2006 다 913 판결 참조 ) . ( 2 ) 집행 법원 은 부동산 의 표시 , 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 , 점유 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 에 관한 관계 인 의 진술 , 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 등 을 적 은 매각 물건 명세서 를 작성 하 여야 하 고 , 매각 물건 명세서 를 등 을 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다 ( 민 사집 행법 제 105 조 ) . 한편 , 전세 권 은 저당권 · 압류 채권 · 가압류 채권 에 대항 할 수 없 는 경우 에 는 매각 으로 소멸 되 나 ( 민 사집 행법 제 91 조 제 3 항 ) , 그 외 의 경우 에 는 매수인 이 인수 하 되 전세 권 자 가 배당 요구 를 하 는 경우 에 만 매각 으로 소멸 하 는 바 ( 같 은 조 제 4 항 ) , 이 는 전세 권 자 스스로 전세금 반환 청구 권 에 기한 배당 요구 를 통하 여 경매 절차 에서 전세금 을 회수 할 것 인지 아니 면 전세 권 의 부담 을 매수인 에게 인수 시켜 매수인 으로부터 전세금 을 회수 할 것 인지 선택 할 수 있 도록 하 기 위한 것 으로 매수인 이나 전세 권 자 에게 결정 적 이 고 중요 한 의미 를 가지 는 사항 이 라고 할 것 이 다 . 나아가 주택 임차인 으로서 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 , 성립 요건 및 효력 ( 주택 임대차 보호법 상 의 임대차 는 채권 적 권리 인 반면 , 전세 권 은 물권 이 고 , 임차권 에 기하 여 는 경매 청구 권 이 없 으나 , 전세 권 은 경매 청구 권 이 있 으며 , 주택 에 대한 전세 권 의 우선변제권 의 물 적 범위 는 그 주택 에 한정 되 지만 주택 임대차 보호법 에 의한 우선변제권 의 물 적 범위 는 그 대지 를 포함 한다 ) 을 달리 하 는 별개 의 것 이 고 ( 대법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 참조 ) , 이 에 더 하 여 앞서 본 바 와 같 은 민사 집 행법 제 91 조 제 4 항 의 규정 취지 에 비추 어 볼 때 , 전세 권 자 로서 의 지위 및 대항력 있 는 임차인 으로서 의 지위 를 겸유 하 는 자 가 임차인 으로서 배당 요구 를 한 경우 에 는 특별 한 사정 이 없 는 한 전세 권 자 로서 배당 요구 를 한 것 으로 볼 수 는 없 다 . ( 3 ) 앞서 본 사실 관계 에 의하 면 , 소외 인 이 이 사건 전세 권 설정 등기 를 마칠 당시 이 사건 부동산 에 선순위 저당권 · 압류 · 가압류 등기 가 마쳐 져 있 지 않 았 으므로 이 사건 전세 권 은 최선 순위 전세권 이 라고 할 것 이 고 , 소 외인 은 임차권 자 로서 배당 요구 만 을 하 였을 뿐 , 달리 전세 권 자 로서 배당 요구 를 하 였 다고 볼 특별 한 사정 이 있 다고 볼 자료 도 없 으므로 , 이 사건 전세 권 은 이 사건 경매 절차 에서 의 매각 으로 소멸 하 지 아니하 고 매수인 에게 인수 된다고 할 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 집행 법원 은 이 사건 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 소외 인 이 임차인 으로서 배당 요구 한 사실 만 기재 하 고 전세 권 자 로서 의 ‘ 배당 요구 여부 ’ 란 에 는 아무런 기재 를 하 지 않 았 으면서 도 ‘ 등기 된 부동산 에 관한 권리 또는 가처분 으로 매각 허가 에 의하 여 그 효력 이 소멸 하 지 아니하 는 것 ’ 란 에 이 사건 전세 권 을 기재 하 지 않 고 공란 으로 두 었 고 , 원고 로서 는 위 와 같 은 매각 물건 명세서 의 부 정확 한 기재 로 말미암 아 이 사건 전세권 이 매수인 에게 인수 되 지 않 은 것 으로 오인 한 상태 에서 매수 신고 가격 을 결정 하 게 되 어 이 사건 전세 권 자 인 소외 인 에게 전세 보증금 을 책임지 게 되 는 손해 를 입 었 다고 할 것 이 므로 , 국가 인 피고 로서 는 위 와 같 은 경매 담당 공무원 의 직무 상 불법행위 로 인하 여 원고 가 입 은 손해 를 배상 할 책임 이 있 다 . ( 4 ) 이 에 대하 여 피 고는 , 매각 물건 명세서 는 법원 의 인식 을 기재 한 서면 에 지나 지 아니한 것 으로서 그 작성 은 사실 행위 에 속하 고 그 에 의하 여 매각 조건 이 결정 되 거나 실체법 상 권리관계 에 영향 을 미치 는 것 은 아니 며 , 공신력 도 인정 되 는 것 이 아닐 뿐 만 아니 라 , 매각 물건 의 매수 여부 는 전적 으로 매수인 의 판단 과 책임 하 에 이루어지 는 것 이 고 , 가사 매각 물건 명세서 의 작성 에 중대 한 하자 가 있 더라도 민 사집 행법 제 121 조 제 5 호 에 따른 매각 허가 에 대한 이의 및 같 은 법 제 130 조 제 1 항 에 의한 즉시 항고 등 을 통하 여 매수인 의 권리 구제 절차 를 취할 수 있 음 에 도 불구 하 고 원고 가 이 를 해태 하 였으므로 , 피고 는 아무런 책임 이 없 다고 주장 하나 , 앞서 본 바 와 같이 피고 가 매각 물건 명세서 에 매각 대상 부동산 의 권리관계 에 관한 사항 을 다르 게 작성 함 으로써 매수인 의 매수 신고 가격 결정 에 영향 을 미쳐 매수인 으로 하여금 불측 의 손해 를 입 게 한 이상 피 고 주장 과 같 은 사유 만 으로 피고 에게 손해 배상 책임 이 없 다거나 경매 담당 공무원 의 직무 상 위법 행위 와 원고 의 손해 사이 에 인과 관계 가 단절 된다고 볼 수 없 으므로 , 피고 의 위 주장 은 이유 없 다 . 나 . 책임 의 제한 앞서 본 사실 관계 에 의하 면 , 이 사건 매각 물건 명세서 에 소외 인 이 전세 권 자 로서 배당 요구 한 사실 이 기재 되 어 있 지 아니하 였으므로 원고 로서 도 조금 만 주의 를 기울여 관련 법령 을 살펴보 고 이 사건 부동산 에 관한 등기부 등본 등 을 검토 하 였 더라면 이 사건 전세권 이 소멸 하 지 않 을 수 있 음 을 쉽 게 알 수 있 었 다고 할 것 임 에 도 이 를 소홀히 하 였 고 , 또한 신청 채권자 인 근로복지공단 과 임차인 인 소외 인 중 누가 우선 하 여 배당 을 받 을 것 인지 여부 를 제대로 살펴보 지 아니한 잘못 이 있 으며 , 이 와 같 은 잘못 과 이 사건 매각 물건 명세서 의 전체 적 인 내용 등 제반 사정 을 종합 하 여 보 면 , 피고 의 원고 에 대한 손해 배상 책임 은 손해 액 의 20 % 로 제한 함 이 상당 하 다 . 다 . 손해 배상 책임 의 범위 피고 가 원고 에게 배상 하 여야 할 금액 은 특별 한 사정 이 없 는 한 원고 가 이 사건 전세 권 을 인수 하 게 됨 으로써 소외 인 에게 지급 한 전세 보증금 상당액 인 8 , 000 만 원 이 라고 할 것 인데 , 앞서 본 피고 의 책임 비율 을 참작 하 면 1 , 600 만 원 ( 8 , 000 만 원 × 0 . 2 ) 이 된다 . 3 . 결론 그렇 다면 , 피고 는 원고 에게 손해 배상금 1 , 600 만 원 및 이 에 대하 여 불법행위 일 이후 로서 원고 가 구하 는 이 사건 소장부 본 송달 다음 날 인 2008 . 6 . 3 . 부터 당 심 판결 선고 일 인 2009 . 5 . 7 . 까지 는 민법 이 정한 연 5 % 의 , 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 소송 촉진 등 에 관한 특례법 이 정한 연 20 % 의 각 비율 로 계산 한 지연 손해금 을 지급 할 의무 가 있 으므로 원고 의 이 사건 청구 는 위 인정 범위 내 에서 이유 있 어 이 를 인용 하 고 , 나머지 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 하 여야 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 일부 결론 을 달리 하 여 부당 하 므로 원고 의 항소 와 당 심 에서 확장 한 청구 를 일부 받아들여 제 1 심 판결 을 위 와 같이 변경 한다 . [ 별지 목록 생략 ] 판사 최상열 ( 재판장 ) 송봉준 김광섭 대법원 2010 . 6 . 10 . 선고 2009 다 101275 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2010 하 , 1354 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 대지 에 관한 저당권 설정 후 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 신축 건물 의 ‘ 확정 일자 를 갖춘 임차인 ’ 과 ‘ 소액 임차인 ’ 이 갖 는 우선변제권 의 범위 및 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 에 정한 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 할 경우 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 는 기준 시기 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 , 임차권 양수인 내지 전차인 은 원래 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 또는 대위 행사 할 수 있 는지 여부 ( 한정 적극 ) [ 3 ] 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 임차인 의 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 , 임대인 이 민법 제 629 조 에 의해 임대차 계약 을 해지 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) 및 그 경우 제 3 자는 임차권 의 양수 또는 전대차 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 4 ] 임대 주택 임차인 의 임차권 양도 와 전대 의 금지 에 대한 예외 사유 의 하나 로 구 임대 주택 법 시행령 제 10 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 에 정한 ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못한 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 한지 여부 ( 소극 ) 및 그 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 · 존속 하 는지 여부 ( 소극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대지 에 관한 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 대하 여 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 및 같 은 법 제 8 조 제 3 항 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에서 는 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 하 겠 지만 , 신축 건물 의 환가 대금 에서 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 이 신축 건물 에 대한 후 순위 권 리자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 고 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 의 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 함 에 있 어서 신축 건물 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 때 를 기준 으로 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 여야 한다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 , 양수인 이나 전차인 에게 점유 가 승계 되 고 주민 등록 이 단절 된 것 으로 볼 수 없 을 정도 의 기간 내 에 전입 신고 가 이루 어 졌 다면 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 한다고 보 아야 한다 . 이러 한 경우 임차권 양도 에 의하 여 임차권 은 동일 성 을 유지 하 면서 양수인 에게 이전 되 고 원래 의 임차인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 므로 임차권 양수인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 할 수 있 고 , 전차인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 같 은 법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 대위 행사 할 수 있 다 . [ 3 ] 민법 상 임차인 은 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못하 고 임차인 이 이 에 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 으나 ( 민법 제 629 조 ) , 이 는 임대차 계약 이 원래 당사자 의 개인 적 신뢰 를 기초 로 하 는 계속 적 법률 관계 임 을 고려 하 여 임대인 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 보호 하 여 이 를 해치 지 않 게 하 고자 함 에 있 고 , 임차인 이 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 시키 는 것 은 임대인 에게 임대차 관계 를 계속 시키 기 어려운 배신 적 행위 가 될 수 있 는 것 이 기 때문 에 임대인 에게 일방 적 으로 임대차 관계 를 종료 시킬 수 있 도록 하 고자 함 에 있 다 . 따라서 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 임차권 양수인 이나 전차인 은 임차권 의 양수 나 전대차 및 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 . [ 4 ] 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 는 임대 주택 임차인 의 임차권 양 도 및 전대 를 원칙 적 으로 금지 하 고 있 고 , 예외 적 으로 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 이 정하 는 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 는 등 의 경우 로서 임대 사업자 의 동의 를 얻 은 경우 에 한해 그 양 도 및 전대 를 허용 하 고 있 는데 , 구 임대 주택 법 과 그 시행령 에서 임대 주택 임차인 의 자격 및 선정 방법 과 임대 사업자 의 임대 조건 등 을 엄격히 규율 하 는 한편 , 사 위 기타 부정 한 방법 에 의한 임대 주택 의 임차 혹은 임차권 의 무단 양도 나 전차 등 의 행위 를 범죄 로 규정 하 여 처벌 까지 하 고 있 는 점 에 비추 어 , ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못하 였 다면 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 하 다고 할 수 없 고 , 이 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 존속 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 3 항 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 ( 2008 . 8 . 21 . ) 제 2 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 , 민법 제 629 조 [ 3 ] 민법 제 629 조 [ 4 ] 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 ( 현행 제 19 조 참조 ) , 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 [ 현행 제 18 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 참조 ] 【 참조 판례 】 [ 3 ] 대 법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 ( 공 1993 하 , 1553 ) 대 법원 2007 . 11 . 29 . 선고 2005 다 64255 판결 ( 공 2007 하 , 1997 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 20 인 【 원고 , 상고인 】 원고 22 외 2 인 ( 소송대리인 변호사 박석봉 ) 【 피 고 , 상고인 겸 피 상고인 】 주식회사 국민은행 ( 소송대리인 법무법인 둔산 담당 변호사 박광천 ) 【 원심 판결 】 대전 고법 2009 . 11 . 20 . 선고 2009 나 2024 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 상고인 각자 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 피고 의 상고 이유 에 대한 판단 가 . 상고 이유 제 1 점 1 ) 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 제 8 조 제 3 항 의 각 규정 과 같 은 법 의 입법 취지 및 통상 적 으로 건물 의 임대차 에 는 당연히 그 부지 부분 의 이용 을 수반 하 는 것 인 점 등 을 종합 하 여 보 면 , 대지 에 관한 저당권 의 실행 으로 경매 가 진행 된 경우 에 도 그 지상 건물 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 중 에서 소액 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 다고 할 것 이 나 , 이 와 같 은 법리 는 대지 에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물 이 존재 하 는 경우 에 만 적용 될 수 있 는 것 이 고 , 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 된 경우 에 까지 공시 방법 이 불 완전 한 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 저당권자 가 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 되 는 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이러 한 경우 에 는 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 를 받 을 수 없 다 ( 대법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 참조 ) . 그리고 대지 에 관한 저당권 설정 후 에 비로소 건물 이 신축 되 고 그 신축 건물 에 대하 여 다시 저당권 이 설정 된 후 대지 와 건물 이 일괄 경매 된 경우 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 및 같 은 법 제 8 조 제 3 항 의 소액 임차인 은 대지 의 환가 대금 에서 는 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 없 다고 하 겠 지만 , 신축 건물 의 환가 대금 에서 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 이 신축 건물 에 대한 후 순위 권 리자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 고 , 주택 임대차 보호법 시행령 부칙 의 ‘ 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ’ 를 적용 함 에 있 어서 신축 건물 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 때 를 기준 으로 소액 임차인 및 소액 보증금 의 범위 를 정하 여야 할 것 이 다 . 따라서 원심 이 , 피고 가 이 사건 태영 아파트 에 근저당 권 설정 청구 권 가등기 를 마친 2005 . 3 . 21 . 전 에 판시 원고 들 이 확정 일자 를 받 았 으므로 판시 원고 들 은 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 피고 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 판단 하 고 , 또 위 2005 . 3 . 21 . 을 기준 으로 3 , 000 만 원 이하 의 임차인 중 1 , 200 만 원 을 소액 임차인 으로서 우선 하 여 변제 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 2 ) 소액 임차인 은 소액 보증금 우선변제권 이 있 고 동시 에 확정 일자 를 갖춘 임차인 인 경우 에 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 이때 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 신축 건물 의 환가 대금 전액 에서 후 순위 권 리자 나 그 밖 의 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 판시 원고 들 은 소액 임차인 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 소액 보증금 을 초과 하 는 보증금 에 대하 여 는 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 신축 건물 의 환가 대금 전액 에서 우선 하 여 변제 를 받 을 권리 가 있 다고 판단 한 것 이 므로 , 이러 한 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 다 . 나 . 상고 이유 제 2 점 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 있 어서 양수인 이나 전차인 에게 점유 가 승계 되 고 주민 등록 이 단절 된 것 으로 볼 수 없 을 정도 의 기간 내 에 전입 신고 가 이루 어 졌 다면 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 한다고 보 아야 한다 . 이러 한 경우 임차권 양도 에 의하 여 임차권 은 동일 성 을 유지 하 면서 양수인 에게 이전 되 고 원래 의 임차인 은 임대차 관계 에서 탈퇴 하 므로 임차권 양수인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 동법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 행사 할 수 있 고 , 전차인 은 원래 의 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 및 동법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 가지 는 우선변제권 을 대위 행사 할 수 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 를 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 판시 원고 들 이 임차권 의 양수인 내지 전차인 으로서 원래 의 임차인 의 확정 일자 를 원용 하 여 우선 변제 권 을 행사 한다는 취지 의 주장 에 는 위 법리 에 따른 주장 이 포함 되 어 있 다고 볼 여지 가 충분 하 고 , 원심 이 , 판시 원고 들 이 이 사건 태영 아파트 에 대한 경매 신청 의 등기 전 부터 배당 요구 의 종기 까지 대항 요건 을 유지 한 소액 임차인 내지 소액 전차인 으로서 소액 보증금 에 대한 우선변제권 이 있 고 , 이 사건 태영 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 전 에 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 판시 보증금 전액 에 대하 여 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다는 취지 로 판단 한 것 은 , 그 설시 에 있 어 일부 적절 하 지 않 은 부분 이 있 으나 , 위 법리 에 부합 하 는 것 이 어서 그 결론 에 있 어서 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 다 . 상고 이유 제 3 점 민법 상 임차인 은 임대인 의 동의 없이 그 권리 를 양도 하 거나 임차물 을 전대 하 지 못하 고 임차인 이 이 에 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 으나 ( 민법 제 629 조 ) , 이 는 임대차 계약 이 원래 당사자 의 개인 적 신뢰 를 기초 로 하 는 계속 적 법률 관계 임 을 고려 하 여 임대인 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 보호 하 여 이 를 해치 지 않 게 하 고자 함 에 있 고 , 임차인 이 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 시키 는 것 은 임대인 에게 임대차 관계 를 계속 시키 기 어려운 배신 적 행위 가 될 수 있 는 것 이 기 때문 에 임대인 에게 일방 적 으로 임대차 관계 를 종료 시킬 수 있 도록 하 고자 함 에 있 다 . 따라서 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 임차권 양수인 이나 전차인 은 임차권 의 양수 나 전대차 및 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 할 것 이 다 ( 대법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 , 대법원 2007 . 11 . 29 . 선고 2005 다 64255 판결 참조 ) . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 이 사건 태영 아파트 와 같 은 임대 주택 의 경우 임대 주택 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 고 예외 적 으로 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 등 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대인 의 동의 를 얻 은 경우 에 한하 여 임차권 의 양도 나 전대 가 허용 되 는 것 이 므로 판시 원고 들 이 그 임차권 의 양도 나 전대 에 임대인 인 태영 산업 의 동의 를 받 지 않 은 이상 각 해당 아파트 의 임차권 을 양수 하 거나 이 를 전차 한 것 은 부적 법 하 다는 피고 의 주장 에 대하 여 , 판시 사실 관계 를 인정 한 다음 , 태영 산업 은 부도 로 인하 여 소재 가 명확 하 지 않 았 을 뿐 만 아니 라 판시 원고 들 의 임차권 양도 나 전대차 를 문제 삼 아 임대차 계약 을 해지 하 고자 하 였 다는 등 의 사정 은 전혀 찾아볼 수 없 고 , 오히려 태영 산업 은 이후 판시 원고 들 에 대한 차임 채권 을 제 3 자 에게 양도 하 고 통지 하 기 까지 하 였 던 점 등 에 비추 어 볼 때 , 임차권 양도 나 전대차 가 임대인 인 태영 산업 에 대하 여 배신행위 내지 신뢰 관계 의 파괴 에 해당 한다고 할 수 없 고 , 오히려 태영 산업 이 제 3 자 에게 판시 원고 들 에 대한 차임 채권 을 양도 함 으로써 묵시 적 으로 적법 한 임차인 내지 전차인 으로 인정 하 고 임차권 양도 나 전대차 에 동의 하 였 다고 봄 이 상당 하 므로 판시 원고 들 은 임대 주택 법 제 13 조 에 따른 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 들 이 라고 판단 하 였 는바 , 이러 한 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 기록 에 비추 어 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 임대 주택 법 에 관한 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 그리고 피고 는 임차권 양도 에 있 어서 양수인 의 지위 와 양립 하 지 않 는 법률 상 의 지위 를 취득 한 자 또는 그 임차권 에 대하 여 법률 상 의 이익 을 가지 는 자 라고 할 수 없 으므로 , 임차권 양도 를 피 고 에게 대항 하 기 위해서 는 확정 일자 있 는 증서 에 의한 대항 요건 을 갖추 어야 한다는 취지 의 상고 이유 는 받아들일 수 없 다 . 2 . 원고 22 , 23 , 24 의 상고 이유 에 대한 판단 임대 주택 법 은 임대 주택 의 건설 · 공급 및 관리 와 주택 임대 사업 에 필요 한 사항 을 정함 으로써 임대 주택 의 건설 을 촉진 하 고 국민 주거 생활 의 안정 을 도모 함 을 목적 으로 하 고 ( 제 1 조 ) , ‘ 임대 주택 ’ 이 라 함 은 임대 목적 에 제공 되 는 건설 임대 주택 및 매입 임대 주택 을 말 하 므로 ( 제 2 조 제 1 호 ) , 임대 주택 법상 의 각종 지원 과 규제 가 적용 되 는 건설 임대 주택 은 위 법상 의 임대 주택 에 해당 하 고 , 주택 을 건설 한 자 가 위 법상 의 임대 사업자 로 등록 하 였 는지 여부 에 따라 임대 주택 법 의 적용 여부 가 달라진다고 해석 할 것 은 아니 다 . 그리고 구 임대 주택 법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제 8966 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 13 조 는 임대 주택 임차인 의 임차권 양 도 및 전대 를 원칙 적 으로 금지 하 고 있 고 , 예외 적 으로 구 임대 주택 법 시행령 ( 2008 . 6 . 20 . 대통령령 제 20849 호 로 전부 개정 되 기 전 의 것 ) 제 10 조 제 1 항 이 정하 는 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 는 등 의 경우 로서 임대 사업자 의 동의 를 얻 은 경우 에 한해 그 양 도 및 전대 를 허용 하 고 있 는 바 , 구 임대 주택 법 과 동법 시행령 에서 임대 주택 임차인 의 자격 및 선정 방법 과 임대 사업자 의 임대 조건 등 을 엄격히 규율 하 는 한편 , 사 위 기타 부정 한 방법 에 의한 임대 주택 의 임차 혹은 임차권 의 무단 양도 나 전차 등 의 행위 를 범죄 로 규정 하 여 처벌 까지 하 고 있 는 점 에 비추 어 , ‘ 근무 · 생업 또는 질병 치료 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 ’ 하 는 요건 을 갖추 지 못하 였 다면 임대 주택 임차권 양도 나 전대 가 임대 사업자 에 대한 관계 에서 적법 · 유효 하 다고 할 수 없 고 이 경우 원래 의 임대 주택 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 이 적법 · 유효 하 게 유지 존속 한다고 볼 수 없 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 위 원고 들 의 경우 최초 임차인 내지 관련 임차인 들 의 전 · 출입 사항 확인 이 불 가능 하 거나 최초 임차인 또는 관련 임차인 들 이 태영 아파트 의 소재지 인 천안시 로 퇴거 하 면서 위 원고 들 에 대하 여 임차권 을 양 도 내지 전대 한 것 으로서 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 · 군 · 구로 퇴거 하 면서 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 해당 한다고 보 기 어려워 임대 주택 법 소정 의 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 이 라고 할 수 없 다고 판단 하 였 는바 , 원심 의 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 기록 에 비추 어 정당 한 것 으로 수긍 이 되 고 , 거기 에 임대 주택 법 의 적용 에 관한 법리 오해 나 판단 유탈 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 3 . 결론 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 상고인 각자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 신영철 ( 재판장 ) 박시환 안대희 ( 주심 ) 차한성 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 대 전고 등 법원 2009 . 11 . 20 . 선고 2009 나 2024 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 ( 피 항소인 ) 】 원고 1 외 22 인 ( 소송대리인 변호사 강인영 ) 【 원고 ( 항소인 ) 】 원고 27 외 10 인 ( 소송대리인 변호사 박석봉 ) 【 피고 ( 항소인 겸 피 항소인 ) 】 주식회사 국민은행 ( 소송대리인 법무법인 둔산 담당 변호사 박광천 외 2 인 ) 【 변론 종결 】 2009 . 9 . 30 . 【 제 1 심판 결 】 대전 지방 법원 천안 지원 2009 . 2 . 13 . 선고 2008 가합 2954 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 중 원고 1 , 8 에 대한 부분 을 취소 하 고 , 같 은 원고 들 의 청구 를 각 기각 한다 . 이 에 따라 제 1 심 판결 의 주문 제 1 항 은 다음 과 같이 변경 되 었 다 . 대전 지방 법원 천안 지원 2006 타경 4181 호 부동산 담보 권 실행 을 위한 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2008 . 6 . 19 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 3 , 015 , 506 , 681 원 을 2 , 774 , 506 , 681 원 으로 , 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 에 대한 배 당액 을 별지 1 목록 기재 배당 인용 금액 으로 각 경정 한다 . 2 . 원고 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 22 , 34 , 23 , 24 의 각 항소 및 피고 의 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 에 대한 각 항소 를 모두 기각 한다 . 3 . 원고 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 22 , 34 , 23 , 24 와 피고 사이 의 항소 비용 은 같 은 원고 들 이 부담 하 고 , 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 과 피고 사이 의 항소 비용 은 피고 가 부담 하 며 , 원고 1 , 8 과 피고 사이 의 소송 총비용 은 원고 1 , 8 이 부담 한다 . 【 청구취지 】 대전 지방 법원 천안 지원 2006 타경 4181 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2008 . 6 . 19 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 3 , 015 , 506 , 681 원 을 2 , 264 , 306 , 681 원 으로 , 원고 들 에 대한 배 당액 을 별지 1 목록 기재 배당 청구 금액 으로 각 경정 한다 . 【 항소 취지 】 1 . 원고 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 22 , 34 , 23 , 24 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 대전 지방 법원 천안 지원 2006 타경 4181 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2008 . 6 . 19 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 3 , 015 , 506 , 681 원 을 2 , 264 , 306 , 681 원 으로 , 원고 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 22 , 34 , 23 , 24 에 대한 배 당액 을 별지 1 목록 기재 배당 청구 금액 으로 각 경정 한다 . 2 . 피 고 제 1 심 판결 중 피 고 패소 부분 을 취소 하 고 , 그 취소 부분 에 해당 하 는 원고 들 의 청구 를 각 기각 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 피 고 는 1994 . 7 . 25 . 소외 1 주식회사 에 임대 주택 건설 자금 명목 으로 32 억 원 을 대여 하 면서 소외 1 주식회사 소유 이 던 천안시 성남면 ( 이하 1 생략 ) , ( 이하 2 생략 ) 토지 에 관하 여 채권 최고액 41 억 6 , 000 만 원 으로 한 근저당 권 설정 등기 를 마쳤 고 , 2005 . 3 . 21 . 위 토지 상 에 건축 된 임대 주택 인 ○○ 그린 임대 아파트 ( 이하 ‘ ○○ 아파트 ’ 라 한다 ) 에 관하 여 추가 약정 을 원인 으로 하 여 근저당 권 설정 청구 권 가등기 를 마친 후 2006 . 2 . 2 . 위 가등기 에 기한 근저당 권 설정 등기 를 마쳤 다 . 나 . 피고 가 2006 . 3 . 17 . ○○ 아파트 에 관한 위 근저당 권 에 기하 여 대전 지방 법원 천안 지원 2006 타경 4181 호 ( 2004 타경 20196 병합 ) 로 부동산 임 의 경매 를 신청 하 여 경매 개시 결정 이 있 었 고 , 2006 . 3 . 23 . 위 아파트 에 관하 여 임의 경매 개시 결정 등기 가 마쳐졌 다 . 다 . 대전 지방 법원 천안 지원 은 2008 . 6 . 19 . 배당기 일 에서 실제 배당 할 금액 3 , 749 , 550 , 591 원 중 주택 임대차 보호법 상 우선변제권 이 있 는 임차인 및 소액 임차인 들 과 교부 권 자 에게 배당 하 고 남 은 3 , 015 , 506 , 681 원 을 피 고 에게 각 배당 하 는 내용 의 배당표 ( 이하 ‘ 이 사건 배당표 ’ 라 한다 ) 를 작성 하 였 다 . 라 . 한편 , 원고 12 , 25 는 1995 년 경 소외 1 주식회사 와 사이 에 ○○ 아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트 에 관하 여 임대차 보증금 1 , 300 만 원 으로 하 는 각 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 후 ○○ 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 이전 에 확정 일자 를 받 아 별지 2 목록 기재 와 같이 주민 등록 을 유지 해 온 임차인 들 이 고 , 나머지 원고 들 은 소외 1 주식회사 로부터 ○○ 아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트 를 임차 하 여 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 대항력 을 갖춘 최초 임차인 들 내지 그 후 의 관련 임차인 들 과 임차권 양도 계약 내지 전대차 계약 을 체결 한 후 전입 신고 를 마치 고 별지 2 목록 기재 와 같이 주민 등록 을 유지 해 온 임차권 양수인 내지 전차인 들 인데 , 다만 그 임차권 양수 나 전차 에 있 어 임대인 인 소외 1 주식회사 의 명시 적 인 동의 를 받 지 는 않 았 고 , 별지 1 목록 기재 배당 청구 금액 이 소액 보증금 보장 액 인 1 , 200 만 원 을 넘어서 는 원고 들 은 ○○ 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 이전 에 확정 일자 를 받 았 다 . 마 . 그런데 , 원고 들 은 위 배당 절차 에서 우선변제권 있 는 임차인 내지 전차인 으로서 배당 요구 를 하 였으나 위 배당기 일 에서 배당 받 지 못하 게 되 자 청구취지 기재 와 같 은 내용 의 이의 를 진술 하 였 고 , 그 로부터 7 일 이내 에 이 사건 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 다 . 【 인정 근거 】 다툼 없 는 사실 , 갑 1 내지 9 호 증 , 갑 12 호 증 의 2 , 갑 17 내지 80 호 증 , 을 1 , 2 호 증 ( 각 가지번호 포함 ) 의 각 기재 , 제 1 심의 천안시 동남구 신안 동장 에 대한 사실 조회 결과 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 들 의 주장 에 대한 판단 가 . 원고 들 주장 원고 들 중 원고 12 , 25 는 각 해당 아파트 에 관하 여 소유자 소외 1 주식회사 와 직접 임대차 계약 을 체결 한 최초 임차인 들 이 고 , 나머지 원고 들 은 최초 임차인 으로부터 임차권 을 양수 한 임차권 양수인 혹은 전차인 들 로서 , 원고 들 은 각 해당 아파트 에 입주 한 이후 현재 까지 주거 로 사용 하 는 한편 경매 개시 결정 등 기일 ( 2006 . 3 . 23 . ) 전 에 주민 등록 을 마쳐 우선 변제 의 요건 을 갖추 었 고 , 배당 요구 의 종기 ( 2006 . 6 . 20 . ) 까지 위 요건 이 존속 되 었 으므로 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 혹은 소액 전차인 에 해당 한다 . 따라서 원고 들 중 그 확정 일자 가 ○○ 아파트 에 대한 피고 의 근저당 권 설정 등 기일 ( 2005 . 3 . 21 . ) 보다 앞서 있 는 원고 들 은 보증금 전액 을 우선 변제 받 을 권리 가 있 고 , 확정 일자 가 위 근저당 권 설정 등 기일 보다 늦 거나 혹은 확정 일자 가 없 는 원고 들 은 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 에 의하 여 최우선 변제 를 받 을 권리 가 있 다 . 그럼에도 불구 하 고 이 사건 배당표 는 원고 들 에게 배당 을 하 지 아니하 는 것 으로 작성 되 어 위법 하 므로 , 이 사건 배당표 는 청구취지 기재 와 같이 경정 되 어야 한다 . 나 . 판단 1 ) 원고 12 , 25 ( 각 최초 임차인 들 이 다 ) 의 청구 에 관하 여 가 ) 원고 12 위 원고 가 ○○ 아파트 101 동 1201 호 로 1997 . 7 . 8 . 전입 한 이후 2005 . 11 . 17 . 아 산시로 주민 등록 을 이전 하 면서 소외 2 에게 전대 하 여 현재 에 이르 기 까지 전차인 소외 2 를 통하 여 주민 등록 을 유지 하 고 있 음 이 위 인정 사실 에서 본 바 와 같 다 . 그런데 갑 4 호 증 의 9 의 기재 에 의하 면 , 소외 2 는 위 ○○ 아파트 101 동 1201 호 로 2005 . 11 . 18 . 전입 한 이후 2006 . 9 . 5 . 인천 으로 전출 하 기 까지 주민 등록 을 유지 한 사실 이 인정 된다 . 그렇 다면 위 원고 는 전차인 소외 2 를 통하 여 ○○ 아파트 의 경매 개시 결정 등 기일 이전 에 주민 등록 을 유지 하 고 있 었 고 , 이러 한 주민 등록 은 배당 요구 의 종기 일 인 2006 . 6 . 20 . 까지 도 계속 존속 하 고 있 었 다 할 것 인데 , ○○ 아파트 와 같 은 임대 주택 의 경우 임대 주택 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 는 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 나 , 예외 적 으로 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 등 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대인 의 동의 를 얻 은 경우 에 는 임차권 의 양도 나 전대 가 허용 되 고 , 위 원고 는 ○○ 아파트 의 주소지 인 천안시 가 아닌 다른 시 에 해당 하 는 아산시 로 퇴거 하 면서 소외 2 에게 전대 한 것 으로서 , 아래 에서 보 게 되 는 바 와 같이 임대인 인 ○○ 아파트 의 묵시 적 동의 도 있 었 다고 봄 이 상당 하 여 위 원고 의 소외 2 에 대한 위 전대 는 적법 한 전대 라 할 것 이 다 . 이 와 같이 적법 한 임차권 양수 나 전대 에 있 어 임차권 양수인 이나 전차인 이 임차인 의 주민 등록 퇴거 일 로부터 주민 등록 법상 의 전입 신고 기간 내 에 전입 신고 를 마치 고 주택 을 인 도 받 아 점유 를 계속 하 고 있 다면 , 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 하 는 것 이 어서 위 원고 는 ○○ 아파트 에 대한 경매 개시 결정 의 기입 등 기일 인 2006 . 3 . 23 . 이전 부터 배당 요구 의 종기 인 2006 . 6 . 20 . 까지 주민 등록 요건 을 유지 하 고 있 다고 봄 이 상당 하 다 . 따라서 위 원고 는 소액 임차인 으로서 소액 보증금 에 대한 최우선 변제 권 이 있 고 , 나아가 위 원고 가 ○○ 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 이전 에 확정 일자 를 받 았 음 은 앞서 본 것 과 같 으므로 ( 전출 이전 에 이미 임대차 계약서 상 에 확정 일자 를 갖추 었 고 임대차 계약 도 재 전입 전후 를 통하 여 그 동일 성 을 유지 하 는 위 원고 와 같 은 경우 재전 입시 임대차 계약서 상 에 다시 확정 일자 를 받 을 필요 도 없 다 ) , 결국 위 원고 는 확정 일자 부 임차인 으로서 위 아파트 의 보증금 1 , 300 만 원 에 관하 여 피고 보다 우선 하 여 배당 받 을 권리 가 있 다 . 나 ) 원고 25 위 원고 가 ○○ 아파트 101 동 607 호 로 2004 . 12 . 17 . 전입 한 이후 현재 에 이르 기 까지 주민 등록 을 유지 하 고 있 음 이 위 인정 사실 에서 본 바 와 같 다 . 그렇 다면 위 원고 는 ○○ 아파트 에 대한 경매 개시 결정 의 기입 등 기일 인 2006 . 3 . 23 . 이전 부터 배당 요구 의 종기 인 2006 . 6 . 20 . 까지 주민 등록 요건 을 유지 하 고 있 는 것 이 므로 , 소액 임차인 으로서 소액 보증금 에 대한 최우선 변제 권 이 있 고 , 나아가 위 원고 가 ○○ 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 이전 에 확정 일자 를 받 았 음 은 앞서 본 것 과 같 으므로 , 위 원고 는 확정 일자 부 임차인 으로서 위 아파트 의 보증금 1 , 300 만 원 에 관하 여 피고 보다 우선 하 여 배당 받 을 권리 가 있 다 . 2 ) 나머지 원고 들 의 청구 에 관하 여 가 ) 원고 12 , 25 를 제외 한 나머지 원고 들 중 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 26 은 임차권 의 양수인 내지 전차인 에 해당 하 기 는 하 지만 , 최초 임차인 및 관련 임차인 들 이 근무 , 생업 등 의 사유 로 ○○ 아파트 의 소재지 인 천안시 외 의 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 면서 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 해당 하 여 임대 주택 법 소정 의 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 들 이 라고 할 수 있 어 아래 에서 보 게 되 는 바 와 같이 최초 의 소액 임차인 과 동일 하 게 취급 될 수 있 는 것 이 고 , 별지 2 목록 기재 와 같이 ○○ 아파트 에 대한 경매 개시 결정 의 기입 등 기일 인 2006 . 3 . 23 . 이전 부터 배당 요구 의 종기 인 2006 . 6 . 20 . 까지 주민 등록 요건 을 유지 하 고 있 는 것 이 므로 , 소액 임차인 내지 소액 전차인 으로서 소액 보증금 에 대한 최우선 변제 권 이 있 다 . 그리고 위 원고 들 중 원고 3 , 4 , 5 , 7 , 9 , 10 , 12 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 은 앞서 본 것 과 같이 ○○ 아파트 에 관한 피고 명의 의 근저당 권 설정 일 인 2005 . 3 . 21 . 이전 에 확정 일자 를 받 았 으므로 , 위 원고 들 은 보증금 전액 에 대하 여 배당 받 을 권리 가 있 다 . 나 ) 한편 , 임차권 양수인 또는 전차인 들 중 원고 1 , 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 8 , 22 , 34 , 23 , 24 는 최초 임차인 내지 관련 임차인 들 의 전 ㆍ출입사항 확인 이 불 가능 하 거나 최초 임차인 또는 관련 임차인 들 이 ○○ 아파트 의 소재지 인 천안시 로 퇴거 하 면서 위 원고 들 에 대하 여 임차권 을 양 도 내지 전대 한 것 으로서 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 면서 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 해당 한다고 보 기 어려워 임대 주택 법 소정 의 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 이 라고 할 수 없 다 ( 최초 임차인 내지 관련 임차인 들 중 1 인 이 라도 ○○ 아파트 의 소재지 인 천안시 로 퇴거 하 면서 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 해당 하 는 원고 들 은 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 이 라고 할 수 없 다 ) . 따라서 위 원고 들 의 주장 은 나머지 점 에 관하 여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없 다 . 3 . 피 고 주장 에 대한 판단 가 . 피 고 주장 1 ) 전차인 은 임대인 인 주택 소유자 에게 전대차 보증금 의 반환 을 직접 청구 할 수 없 으므로 , 위 에서 인용 된 원고 들 중 전차인 에 해당 하 는 원고 들 은 전대차 보증금 을 주택 의 환가 대금 인 낙찰 대금 으로부터 우선 변제 받 을 수 는 없 다 . 2 ) 나아가 ○○ 아파트 와 같 은 임대 주택 의 경우 임대 주택 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 고 , 예외 적 으로 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 등 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대인 의 동의 를 얻 은 경우 에 한하 여 임차권 의 양도 나 전대 가 허용 되 는 것 이 므로 위 에서 인용 된 원고 들 중 임차권 의 양수인 내지 전차인 에 해당 하 는 원고 들 은 그 임차권 의 양도 나 전대 에 임대인 인 소외 1 주식회사 의 동의 를 받 지 않 은 이상 위 원고 들 이 각 해당 아파트 의 임차권 을 양수 하 거나 이 를 전차 한 것 은 부적 법 하 다 . 따라서 위 원고 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 볼 수 없 어 위 배당 절차 에서 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다 . 3 ) ○○ 아파트 는 피고 가 그 대지 에 근저당 권 을 설정 한 이후 에 비로소 건축 된 것 으로서 이러 한 경우 ○○ 아파트 의 대지 부분 의 낙찰 대금 에 대하 여 는 위 원고 들 의 우선변제권 이 인정 되 지 않 는다 . 나 . 판단 1 ) 위 1 ) 주장 에 대하 여 소액 임차인 으로부터 주택 을 전차 한 소액 전차인 에게 도 우선변제권 이 인정 되 는지 에 관하 여 보 건대 , 소액 보증금 에 관한 우선 변제 의 권리 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 물권 적 성질 을 갖 는 강력 한 권리 로 승격 되 었 다 할 것 이 므로 , 서민 보호 를 위한 이러 한 강력 한 입법 취지 에 비추 어 소액 전차인 도 보증금 반환 청구 권 에 관하 여 소액 임차인 과 동일 한 권리 를 갖 는다고 해석 하 여야 한다 . 따라서 주택 이 전대 된 경우 그 전대차 가 적법 하 고 전 대인 ( 임차인 ) 이 우선변제권 있 는 소액 임차인 일 경우 에 는 전차인 도 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보 아 우선변제권 이 인정 된다고 할 것 이 므로 , 피고 의 이 부분 주장 은 이유 없 다 . 2 ) 위 2 ) 주장 에 대하 여 ○○ 아파트 와 같 은 임대 주택 의 경우 임대 주택 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 고 , 예외 적 으로 근무 , 생업 등 의 사유 로 다른 시 , 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 등 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대인 의 동의 를 얻 은 경우 에 한하 여 임차권 의 양도 나 전대 가 허용 되 는 바 , 앞서 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 들 로 인정 한 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 26 의 경우 에 도 그 임차권 양수 나 전대차 에 있 어 임대인 인 소외 1 주식회사 의 명시 적 인 동의 를 받 은 바 없 음 은 앞서 본 것 과 같 다 . 그러나 한편 , 앞서 인용 한 각 증거 와 갑 10 호 증 , 갑 11 호 증 의 1 내지 5 의 각 기재 와 제 1 심 증인 소외 3 의 증언 에 변론 전체 의 취지 를 보태 어 보 면 , 소외 1 주식회사 는 1995 . 11 . 17 . 부도 가 난 후 1999 . 12 . 13 . 해산등 기 가 , 2002 . 12 . 2 . 청산 종결 등기 가 각 이루어진 사실 , 소외 1 주식회사 는 2008 . 1 . 7 . 원고 들 에게 소외 1 주식회사 가 위 원고 들 에 대하 여 가지 는 표준 임대차 계약 일 로부터 발생 한 차임 채권 을 소외 4 에게 양도 하 였 다는 취지 의 통지 를 하 였 고 , 이 에 따라 소외 4 가 2008 . 1 . 18 . 위 원고 들 소유 의 부동산 에 관하 여 가압류 결정 을 받 은 사실 이 인정 된다 . 이 와 같 은 인정 사실 에 앞서 본 사실 을 종합 하 면 , 비록 최초 임차인 이나 위 원고 들 이 이 와 같 은 임차권 양도 나 전대차 당시 소외 1 주식회사 의 부도 로 인하 여 그 동의 를 받 지 는 못하 였으나 , 소외 1 주식회사 는 그 부도 로 인하 여 그 소재 가 명확 하 지 않 았 을 뿐 만 아니 라 소외 1 주식회사 가 위 와 같 은 임차권 양도 나 전대차 이후 에 도 이러 한 임차권 양도 나 전대차 를 문제 삼 아 임대차 계약 을 해지 하 고자 하 였 다는 등 의 사정 은 전혀 찾아볼 수 없 고 , 오히려 임대인 인 소외 1 주식회사 는 이후 위 원고 들 에 대한 차임 채권 을 제 3 자 에게 양도 하 고 통지 하 기 까지 하 였 던 점 등 에 비추 어 볼 때 , 위 와 같 은 임차권 양도 나 전대차 가 임대인 인 소외 1 주식회사 에 대하 여 배신행위 내지 신뢰 관계 의 파괴 에 해당 한다고 할 수 없 고 , 오히려 사후 에 소외 1 주식회사 가 제 3 자 에게 위 원고 들 에 대한 차임 채권 을 양도 함 으로써 묵시 적 으로 위 원고 들 을 적법 한 임차인 내지 전차인 으로 인정 하 고 임차권 양도 나 전대차 에 동의 하 였 다고 봄 이 상당 하 다 . 따라서 , 위 원고 들 은 임대 주택 법 제 13 조 에 따른 적법 한 임차권 양수인 내지 전차인 들 이 라고 할 것 이 므로 , 피고 의 이 부분 주장 도 이유 없 다 . 3 ) 위 3 ) 주장 에 대하 여 ○○ 아파트 가 1994 . 7 . 25 . 피고 가 그 대지 에 근저당 권 을 설정 한 이후 에 건축 된 사실 은 위 1 의 가항 기재 에서 본 바 와 같 다 . 그런데 대지 에 관하 여 저당권 이 설정 된 후 신축 된 지상 건물 의 경우 소액 임차인 이 라고 하 더라도 대지 에 관하 여 는 우선변제권 이 없 는 것 이 기 는 하 지만 , 대지 와 지상 건물 이 일괄 경매 되 는 경우 대항력 을 갖춘 임차인 은 건물 의 환가 대금 전액 에서 당연히 우선 변제 를 받 고 , 대항력 을 갖추 지 못한 소액 임차인 인 경우 에 는 주택 가액 의 1 / 2 한도 내 에서 우선 변제 를 받 을 권리 가 있 다 . 따라서 갑 84 내지 86 호 증 ( 각 가지번호 포함 ) 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 , 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 은 확정 일자 부 임차인 이나 전차인 으로서 피고 의 근저당 권 설정 등 기일 보다 위 원고 들 의 확정 일자 가 앞서 는 사실 이 인정 되 므로 위 원고 들 은 보증금 전액 을 우선 변제 받 을 권리 가 있 다 . 한편 , 원고 6 , 15 는 확정 일자 부 전차인 에 해당 되 지 는 않 으나 이 들 은 소액 전차인 에 해당 되 어 앞서 본 바 와 같이 주택 가액 의 1 / 2 한도 내 에서 우선변제권 이 있 는데 , 갑 84 호 증 의 6 , 15 호 증 의 각 기재 와 변론 전체 의 취지 에 의하 면 , 이 들 의 각 임대차 보증금 은 각 주택 가액 의 1 / 2 한도 내임 이 인정 되 므로 결국 위 원고 들 은 위 각 임차 보증금 전부 에 관하 여 우선 변제 받 을 권리 가 있 다 . 피고 의 이 부분 주장 도 모두 이유 없 다 . 4 . 결론 그렇 다면 , 이 사건 배당표 중 원고 1 , 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 8 , 22 , 34 , 23 , 24 에게 배당 하 지 아니한 배당표 작성 에 는 어떠 한 위법 이 있 다고 할 수 없 고 , 나머지 원고 들 에게 배당 하 지 아니한 배당표 의 작성 에 는 위법 이 있 다고 할 것 이 므로 , 이 사건 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 3 , 015 , 506 , 681 원 을 2 , 774 , 506 , 681 원 ( = 3 , 015 , 506 , 681 원 - 인용 되 는 원고 들 에 대한 배당 금액 합계 241 , 000 , 000 원 ) 으로 , 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 에 대한 배 당액 을 별지 1 목록 기재 배당 인용 금액 으로 각 경정 하 여야 할 것 이 다 . 제 1 심 판결 중 원고 1 , 8 에 대한 부분 은 이 와 결론 을 달리 하 여 부당 하 므로 피고 의 항소 를 일부 받아들여 제 1 심 판결 중 원고 1 , 8 에 대한 부분 을 취소 하 고 , 위 원고 들 의 청구 를 각 기각 하 며 , 원고 27 , 28 , 29 , 30 , 31 , 32 , 33 , 22 , 34 , 23 , 24 의 각 항소 와 피고 의 원고 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 25 , 26 에 대한 각 항소 는 이유 없 어 이 를 모두 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 1 , 2 생략 ] 판사 김인욱 ( 재판장 ) 이대연 이성기 대법원 2009 . 8 . 20 . 선고 2009 다 26879 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2009 하 , 1536 ] 【 판시 사항 】 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 된 경우 , 이 를 임차 한 소액 임차인 이 근저당 권 자 에 대하 여 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 으므로 ( 제 1 조 ) , 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 은 허용 되 지 않 는다고 할 것 인 바 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 주거 용 건물 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 며 , 건물 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 을 제한 하 고 있 지 도 않 으므로 , 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 되 어 이 를 임차 한 소액 임차인 도 특별 한 사정 이 없 는 한 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 보증금 중 일정액 을 근저당 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 , 제 8 조 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세운 외 1 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 1 인 【 피고 ( 선정당사자 ) , 피상 고인 】 피고 ( 선정당사자 ) 2 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 3 외 3 인 【 원심 판결 】 광주 지법 2009 . 2 . 6 . 선고 2008 나 6195 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 으므로 ( 제 1 조 ) , 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 은 허용 되 지 않 는다고 할 것 인 바 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 주거 용 건물 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 며 , 건물 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 을 제한 하 고 있 지 도 않 으므로 , 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 되 어 이 를 임차 한 소액 임차인 도 특별 한 사정 이 없 는 한 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 보증금 중 일정액 을 근저당 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 원고 는 1999 . 1 . 28 . 용도 변경 전 의 이 사건 각 부동산 소유자 인 소외 인 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 , 원고 가 위 근저당 권 을 설정 할 당시 이 사건 건물 의 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 은 1 , 2 층 점포 , 3 층 사무실 , 4 층 은 주택 이 었 으며 , 실제로 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 던 사실 , 그런데 소 외인 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 과 제 1 심 공동 피고 들 에게 각 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 도 1 층 교회 , 2 층 당구장 , 3 , 4 층 다 가구 주택 으로 변경 등 기한 사실 을 인정 한 다음 , 판시 와 같 은 이유 로 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 판단 하 였 다 . 원심 의 위 와 같 은 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 근저당 권 의 효력 이나 주택 임대차 보호법 에 관한 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김용담 ( 재판장 ) 박시환 안대희 ( 주심 ) 신영철 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 광주 지방 법원 2009 . 2 . 6 . 선고 2008 나 6195 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세룡 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 피 고 1 외 7 인 【 피고 ( 선정당사자 ) , 피 항소인 】 피 고 3 ( 소송대리인 공익 법무관 김재현 ) 【 변론 종결 】 2009 . 1 . 16 . 【 제 1 심판 결 】 광주 지방 법원 2008 . 6 . 4 . 선고 2007 가단 92273 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 중 피 고 4 , 9 에 대한 부분 을 취소 한다 . 2 . 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 피 고 4 에 대한 배 당액 8 , 163 , 396 원 을 5 , 881 , 911 원 으로 , 피 고 9 에 대한 배 당액 9 , 796 , 075 원 을 7 , 058 , 293 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 265 , 710 , 176 원 을 270 , 729 , 443 원 으로 각 경정 한다 . 3 . 원고 의 나머지 피고 들 및 피고 ( 선정당사자 ) 3 에 대한 항소 를 모두 기각 한다 . 4 . 원고 와 피고 4 , 9 사이 에 생긴 소송 총비용 은 위 피고 들 이 부담 하 고 , 원고 의 나머지 피고 들 및 피고 ( 선정당사자 ) 3 에 대한 항소 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 을 324 , 116 , 190 원 으로 , 피고 들 , 피고 ( 선정당사자 이하 ‘ 피 고 ’ 라고 만 한다 ) 3 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 을 별지 배당 목록 중 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 각 변경 한다 . ( 원고 가 항소 를 제기 한 이후 에 제 1 심 공동 피 고 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 선정 자 15 에 대한 항소 를 취하 하 였으므로 , 위 피고 들 에 대한 부분 은 항소심 심판 범위 에서 제외 되 었 다 . ) 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 원고 는 1999 . 1 . 28 . 별지 부동산 제 1 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 각 부동산 ’ 이 라 한다 ) 의 소유자 인 소외 인 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 마친 다음 , 그 무렵 소외 인 에게 2 억 8 , 000 만 원 을 대여 하 였 다 . 나 . 원고 가 위 근저당 권 을 설정 할 당시 이 사건 건물 의 현황 은 1 , 2 층 점포 , 3 층 사무실 , 4 층 은 주택 이 었 으며 , 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 다 . 다 . 그런데 소 외인 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 과 제 1 심 공동 피고 들 에게 별지 배당 목록 기재 와 같이 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 표시 도 별지 부동산 제 2 목록 제 2 항 기재 와 같이 변경 하 였 다 . 라 . 원고 는 소외 인 에 대한 대출 원리금 을 회수 하 기 위해 이 사건 각 부동산 에 대하 여 광주 지방 법원 2006 타경 51759 호 로 부동산 임 의 경매 를 신청 하 였 고 , 위 법원 은 경매 절차 에서 별지 배당 목록 ‘ 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 피고 들 및 선정 자 들 을 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 인정 하 여 최선 순위 로 해당 금액 을 배당 하 고 , 근저당 권 자 인 원고 에게 순차 배당 한 잔액 265 , 710 , 176 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 호 증 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 의 주장 원고 는 , 근저당 권 이 설정 된 이후 무단 용도 변경 된 경우 까지 경매 당시 현황 을 기준 으로 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 , 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 하 는 것 이 므로 , 이 사건 과 같이 ‘ 근저당 권 설정 당시 는 주택 이 아니 던 건물 부분 이 근저당 권 설정 후 에 주택 으로 용도 변경 된 경우 ’ 에 는 용도 변경 된 후 에 해당 주택 을 임차 한 사람 은 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 않 아 임대차 이전 의 근저당 권 자 에게 대항 할 수 없 다고 보 아야 할 것 이 므로 , 경매 법원 이 피고 들 및 선정 자 들 을 원고 보다 선순위 권리 자 로 인정 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 것 은 부당 하 다고 주장 한다 . ( 원고 는 4 층 주택 의 임차인 들 의 방실 이 501 호 등 으로 표기 되 어 있 어서 5 층 의 임차인 으로 착오 하 여 위 4 층 주택 의 임차인 들 도 이 사건 소송 의 피고 로 소 제기 하 였 다가 항소심 에 이르 러 이 들 에 대한 항소 를 취하 하 였 다 . ) 3 . 판단 가 . 피 고 4 , 9 에 대하 여 원고 의 위 주장 에 대하 여 위 피고 들 은 민사 소송법 제 150 조 에 의하 여 이 를 자백 한 것 으로 본다 . 나 . 나머지 피고 들 에 대한 판단 이 사건 건물 중 피고 들 및 선정 자 들 이 임차 하 여 점유 하 는 부분 은 방실 뿐 만 아니 라 독립 한 주방 과 화장실 까지 설치 되 어 주택 의 실질 을 갖추 고 있 었 음 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 는 바 , 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 할 경우 선순위 이 던 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 지우 는 결과 를 초래 하 는 것 은 사실 이 지만 , 주택 임대차 보호법 의 입법 취지 상 그 보호 대상 인 주택 에 해당 하 는지 여부 는 공부 상 건축물 의 용도 와 같 은 형식 이 아닌 실질 에 따라 판단 하 여야 하 며 , 주택 임대차 보호법 은 서민 의 주거 생활 안정 을 보장 하 는데 그 입법 목적 이 있 으므로 뚜렷 한 근거 없이 임차인 에게 불리 하 게 위 법률 조항 을 해석 하 여서는 아니 된다 할 것 인데 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 ‘ 이 법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 이 를 적용 한다 ’ 고 만 규정 하 여 ‘ 임대차 당시 주거 용 건물 ’ 이 면 족한 취지 로 정하 고 있 을 뿐 ‘ 근저당 권 설정 이후 주택 으로 용도 변경 된 건물 ’ 에 관하 여 는 그 적용 을 배제 하 는 규정 을 따로 두 고 있 지 아니하 므로 , 비록 피 고 4 , 9 를 제외 한 나머지 피고 들 및 선정 자 들 에게 등기부 등 본상 의 건물 용도 를 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 이 일부 있 다고 하 더라도 , 위 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 보 아야 할 것 이 므로 , 원고 의 주장 은 받아들이 지 아니한다 . 4 . 결론 그렇 다면 , 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 피 고 4 에 대한 배 당액 8 , 163 , 396 원 을 5 , 881 , 911 원 으로 , 피 고 9 에 대한 배 당액 9 , 796 , 075 원 을 7 , 058 , 293 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 265 , 710 , 176 원 을 270 , 729 , 443 원 으로 각 경정 하 여야 할 것 이 므로 , 원고 의 이 사건 청구 는 위 인정 범위 내 에서 이유 있 어 이 를 인용 하 고 , 나머지 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 일부 달리 하 여 부당 하 므로 , 제 1 심 판결 중 피 고 4 , 9 에 대한 원고 패소 부분 을 취소 하 여 , 위 와 같이 배당표 를 경정 하 기 로 하 고 , 원고 의 나머지 피고 들 에 대한 항소 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 선정 자 명단 및 배당 목록 , 부동산 목록 각 생략 ] 판사 강신중 ( 재판장 ) 정회일 노미정 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 광주 지법 2008 . 6 . 4 . 선고 2007 가단 92273 판결 [ 배당 이의 ] 항소 [ 각공 2008 하 , 1167 ] 【 판시 사항 】 근저당 권 이 설정 된 후 근린 생활 시설 에서 주택 으로 무단 용도 변경 된 건물 의 임차인 에게 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 우선변제권 을 인정 한 사례 【 판결 요지 】 근저당 권 이 설정 된 후 근린 생활 시설 에서 주택 으로 무단 용도 변경 된 건물 의 임차인 에게 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 우선변제권 을 인정 한 사례 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 , 제 8 조 제 1 항 【 전 문 】 【 원 고 】 서광주 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세운 외 1 인 ) 【 피 고 】 피 고 1 외 12 인 ( 소송대리인 변호사 박왕규 외 7 인 ) 【 피고 ( 선정당사자 ) 】 피 고 3 【 변론 종결 】 2008 . 5 . 14 . 【 주 문 】 1 . 원고 의 이 사건 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 】 이 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 이 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 을 금 340 , 542 , 882 원 으로 , 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 을 별지 제 1 목록 중 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 각 해당 기재 와 같이 각 변경 한다 . 【 이 유 】 1 . 인정 사실 가 . 원고 는 1999 . 1 . 28 . 별지 제 2 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이 라 한다 ) 의 소유자 인 소외 1 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 다음 , 그 무렵 위 소외 1 에게 금 280 , 000 , 000 원 을 대여 하 였 다 . 나 . 위 근저당 권 설정 당시 이 사건 건물 의 현황 은 별지 제 2 목록 제 2 항 기재 와 같 았 고 , 그 당시 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 다 . 다 . 그런데 위 소외 1 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 에게 별지 제 1 목록 기재 와 같이 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 표시 도 별지 제 3 목록 제 2 항 기재 와 같이 변경 하 였 다 . 라 . 원고 는 위 소외 1 에 대한 이 사건 대출 원리금 을 회수 하 고자 이 사건 부동산 에 관하 여 이 법원 2006 타경 51759 호 로 부동산 임 의 경매 를 신청 하 였 다 . 마 . 이 법원 은 위 경매 절차 에서 별지 제 1 목록 ‘ 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 , 피고 들 및 선정 자 들 을 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 인정 하 여 최선 순위 로 해당 금액 을 각 배당 한 다음 , 근저당 권 자 인 원고 에게 는 순차 배당 한 잔액 265 , 710 , 176 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 호 증 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 의 청구 에 대한 판단 가 . 원고 의 주장 ( 1 ) 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 , 근저당 권 자 가 예측 할 수 없이 입 게 되 는 손해 의 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이 사건 과 같이 ‘ 근저당 권 설정 당시 는 주택 이 아니 던 건물 부분 이 근저당 권 설정 후 에 주택 으로 용도 변경 된 경우 ’ 에 는 용도 변경 된 후 에 해당 주택 을 임차 한 사람 은 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 않 아 임대차 이전 의 근저당 권 자 에게 대항 할 수 없 다고 보 아야 한다 . ( 2 ) 따라서 이 법원 이 피고 들 및 선정 자 들 을 원고 보다 선순위 권리 자 로 인정 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 것 은 부당 하 므로 , 별지 제 1 목록 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 중 금 74 , 832 , 706 원 을 취소 하 여 이 를 원고 에게 추가 배당 하 는 것 으로 배당표 가 경정 되 어야 한다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 주택 임대차 보호법 의 입법 취지 상 그 보호 대상 인 주택 에 해당 하 는지 여부 는 공부 상 건축물 의 용도 와 같 은 형식 이 아닌 실질 에 따라 판단 하 여야 할 것 인데 , 앞 에서 채택 한 증거 에 의하 면 이 사건 건물 중 피고 들 및 선정 자 들 이 임차 하 여 점유 하 는 부분 은 방실 뿐 만 아니 라 독립 한 주방 과 화장실 까지 설치 되 어 주택 의 실질 을 갖추 고 있 음 이 분명 하 므로 , 비록 위 와 같 은 주택 으로서 의 구조 가 불법 적 인 용도 변경 에 의한 것 이 라고 하 더라도 이 사건 건물 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 에 포함 된다 . ( 2 ) 나아가 피고 들 및 선정 자 들 이 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 는지 에 대하 여 보 건대 , 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 할 경우 선순위 이 던 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 지우 는 결과 를 초래 하 는 것 은 사실 이 지만 , ① 위 와 같 은 용도 변경 은 기본 적 으로 임대인 에게 비난 지울 것 인 점 , ② 비록 소액 임차인 들 에게 등기부 등 본상 의 건물 용도 를 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 이 일부 있 다고 하 더라도 , 근저당 권 자 역시 저 당목 적 물 의 현상 변경 을 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 을 부인 하 기 어려운 점 , ③ 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 서민 의 주거 생활 안정 을 보장 하 는데 있 으므로 뚜렷 한 근거 없이 임차인 에게 불리 하 게 위 법률 조항 을 해석 하 여서는 안 되 는 점 , ④ 그런데 주택 임대차 보호법 은 “ 이 법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 이 를 적용 한다 ” ( 제 2 조 ) 고 만 규정 하 여 ‘ 임대차 당시 주거 용 건물 ’ 이 면 족한 취지 로 정하 고 있 을 뿐 ‘ 근저당 권 설정 이후 주택 으로 용도 변경 된 건물 ’ 에 관하 여 는 그 적용 을 배제 하 는 규정 을 따로 두 고 있 지 않 은 점 등 을 고려 할 때 , 이 사건 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 보 아야 한다 . 3 . 결 론 그렇 다면 원고 의 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 청구 는 모두 이유 없 으므로 이 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 최인규 대법원 2008 . 12 . 24 . 선고 2008 다 65242 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2009 상 , 102 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 가 배당 요구 의 종기 까지 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 배당 에서 제외 되 는지 여부 ( 적극 ) 및 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 하 였 다가 종기 후 나머지 를 추가 · 확장 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 배당 요구서 에 기재 하 여야 하 는 ‘ 채권 의 원인 ’ 의 특정 정도 [ 3 ] 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 으로 만 기재 하 였 다가 배당 요구 종기 후 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 한 채권 계산서 를 제출 한 경우 , 배당 요구 한 채권 에 퇴직금 이 포함 되 는지 여부 의 판단 방법 【 판결 요지 】 [ 1 ] 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 없 으며 , 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 배당 요구 의 종기 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 . [ 2 ] 배당 요구 를 할 경우 배당 요구서 에 는 집행력 있 는 정본 또는 그 사본 , 그 밖 에 배당 요구 의 자격 을 소명 하 는 서면 을 첨부 하 고 채권 의 원인 과 액수 를 기재 하 여야 하 는 바 , 이 경우 ‘ 채권 의 원인 ’ 은 채무자 에 대하 여 배당 요구 채권자 가 가지 는 원인 채권 을 특정 할 수 있 을 정도 로 기재 하 면 충분 하 다 . 다만 집행력 있 는 정본 에 의하 지 아니한 배당 요구 인 경우 에 는 채무자 로 하여금 채권 이 어느 것 인가 를 식별 할 수 있 을 정도 로 그 채권 의 원인 에 관한 구체 적 인 표시 가 필요 하 다 . [ 3 ] 퇴직금 은 본질 적 으로 는 후불 적 임금 의 성질 을 지닌 것 이 라는 점 을 고려 할 때 , 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 이라고 만 기재 하 였 다고 하 더라도 그 임금 에 ‘ 퇴직금 ’ 도 포함 되 어 있 을 수 있 으므로 이 를 신중 하 게 판단 할 필요 가 있 으나 , 배당 요구서 의 기재 내용 및 첨부 서면 에 의하 면 배당 요구 한 임금 채권 에 퇴직금 채권 이 포함 되 어 있 지 아니한 것 이 분명 하 다면 그 배당 요구 에 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 가 포함 되 어 있 다고 볼 수 없 는 것 은 당연 하 다 . 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 하 였 다거나 당초 배당 요구 한 임금 채권 의 액수 가 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 에 따라 최우선 변제 되 는 최종 3 개월 분 의 임금 을 초과 하 는 것 이 어서 최우선 변제 되 지 아니하 고 남 아 있 는 부분 이 있 다고 하 여 달리 볼 것 은 아니 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 [ 2 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 민사 집행 규칙 제 48 조 [ 3 ] 민 사집 행법 제 88 조 제 1 항 , 제 148 조 제 2 호 , 민사 집행 규칙 제 48 조 , 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 , 근로자 퇴직 급여 보장 법 제 11 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 ( 공 2001 상 , 930 ) 대 법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 ( 공 2002 상 , 559 ) 대 법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 ( 공 2005 하 , 1559 ) 【 전 문 】 【 원고 ( 선정당사자 ) , 상고인 】 원고 ( 선정당사자 ) ( 소송대리인 변호사 양병현 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 기은 팔 차 유동 화 전문 유한회사 【 원심 판결 】 수원 지법 2008 . 8 . 13 . 선고 2007 나 25770 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 ( 선정당사자 ) 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권 자라 하 더라도 그 매각 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 없 으며 , 배당 요구 의 종기 까지 배당 요구 한 채권 자라 할지라도 채권 의 일부 금액 만 을 배당 요구 한 경우 배당 요구 의 종기 이후 에 는 배당 요구 하 지 아니한 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 없 다 ( 대법원 2001 . 3 . 23 . 선고 99 다 11526 판결 , 대법원 2002 . 1 . 25 . 선고 2001 다 11055 판결 , 대법원 2005 . 8 . 25 . 선고 2005 다 14595 판결 참조 ) . 그리고 배당 요구 를 할 경우 배당 요구서 에 는 집행력 있 는 정본 또는 그 사본 , 그 밖 에 배당 요구 의 자격 을 소명 하 는 서면 을 첨부 하 고 채권 의 원인 과 액수 를 기재 하 여야 하 며 ( 민사 집행 규칙 제 48 조 ) , 이 경우 채권 의 원인 은 채무자 에 대하 여 배당 요구 채권자 가 가지 는 원인 채권 을 특정 할 수 있 을 정도 로 기재 하 면 충분 한데 , 다만 집행력 있 는 정본 에 의하 지 아니한 배당 요구 인 경우 에 는 채무자 로 하여금 채권 이 어느 것 인가 를 식별 할 수 있 을 정도 로 그 채권 의 원인 에 관한 구체 적 인 표시 가 필요 하 다 . 다만 , 퇴직금 은 본질 적 으로 는 후불 적 임금 의 성질 을 지닌 것 이 라는 점 ( 대법원 2007 . 3 . 30 . 선고 2004 다 8333 판결 등 참조 ) 을 고려 할 때 , 배당 요구서 에 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 이라고 만 기재 하 였 다고 하 더라도 그 임금 에 ‘ 퇴직금 ’ 도 포함 되 어 있 을 수 있 으므로 이 를 신중 하 게 판단 할 필요 가 있 다고 할 것 이 나 , 배당 요구서 의 기재 내용 및 첨부 서면 에 의하 면 배당 요구 한 임금 채권 에 퇴직금 채권 이 포함 되 어 있 지 아니한 것 이 분명 하 다면 그 배당 요구 에 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 가 포함 되 어 있 다고 볼 수 없 는 것 은 당연 하 고 , 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 에 퇴직금 채권 을 추가 하 여 기재 하 였 다거나 당초 배당 요구 한 임금 채권 의 액수 가 근로 기준 법 제 38 조 제 2 항 에 따라 최우선 변제 되 는 최종 3 개월 분 의 임금 을 초과 하 는 것 이 어서 최우선 변제 되 지 아니하 고 남 아 있 는 부분 이 있 다고 하 여 달리 볼 것 은 아니 다 . 원심 이 인정 한 사실 관계 와 기록 에 의하 면 , 원고 ( 선정당사자 , 이하 ‘ 원고 ’ 라고 만 한다 ) 가 이 사건 부동산 임 의 경매 사건 의 배당 요구 종기 ( 2006 . 9 . 12 . ) 일 전 인 2006 . 9 . 11 . 채무자 겸 소유자 에 대한 임금 채권자 로서 선정 자 들 의 체불 임금 합계 92 , 694 , 314 원 에 대한 배당 요구서 를 집행 법원 에 제출 하 였 는데 위 배당 요구서 에 는 채권 의 원인 을 ‘ 임금 ’ 으로 만 기재 한 사실 , 그 후 원고 는 2007 . 1 . 22 . 집행 법원 에 채권 계산서 를 제출 하 면서 위 임금 채권 92 , 694 , 314 원 외 에 선정 자 들 의 퇴직금 채권 22 , 545 , 394 원 을 추가 로 기재 하 여 채권 의 액수 를 합계 115 , 239 , 707 원 으로 기재 한 사실 ( 첨부 서류 로 는 위 임금 채권 만 기재 되 어 있 는 체불 금품 확인 원만 제출 하 였 다 ) , 위 임의 경매 절차 의 배당기 일 인 2007 . 2 . 21 . 제 1 순위 로 원고 에게 위 임금 채권 중 최종 3 개월 분 의 임금 에 해당 하 는 37 , 494 , 707 원 만 배당 하 고 위 퇴직금 채권 22 , 545 , 394 원 에 대하 여 는 배당 요구 종기 일 까지 배당 요구 하 지 아니하 였음을 이유 로 이 를 전혀 배당 하 지 아니하 고 , 같 은 제 1 순위 로 임금 채권자 선정 당사자 인 소외 1 에게 10 , 868 , 004 원 및 임차인 소외 2 에게 5 , 000 , 000 원 을 각 배당 한 다음 , 제 2 순위 로 교부 청구 권 자 인 화성시 동부 출장 소장 에게 2 , 353 , 560 원 을 , 제 3 순위 로 근저당 권 자 인 피고 에게 잔 여액 1 , 137 , 312 , 069 원 을 각 배당 하 는 내용 의 배당표 가 작성 된 사실 을 알 수 있 고 , 사정 이 이러 하 다면 위 법리 에 의할 때 원고 의 임금 채권 에 대한 이 사건 배당 요구 에 위 퇴직금 채권 에 대한 배당 요구 까지 포함 되 어 있 다고 할 수 없 고 , 배당 요구 의 종기 이후 에 제출 한 채권 계산서 로서 는 배당 요구 하 지 아니한 위 퇴직금 채권 을 추가 하 거나 확장 할 수 도 없 다고 하 겠 다 . 같 은 취지 에서 , 원심 이 ‘ 위 퇴직금 상당액 을 피고 의 배 당액 에서 감액 하 여 이 를 원고 에게 배당 하 는 것 으로 이 사건 배당표 의 경정 을 구하 는 원고 의 청구 ’ 를 기각 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 또는 판례 위반 등 의 위법 이 없 다 . 원고 가 상고 이유 에서 들 고 있 는 대법원 2004 . 7 . 22 . 선고 2002 다 52312 판결 은 우선변제권 이 있 는 임금 채권자 가 경매 절차 개시 전 에 경매 목적 부동산 을 가압류 한 경우 에 는 배당 요구 의 종기 까지 우선 권 있 는 임금 채권 임 을 소명 하 지 않 았 다고 하 더라도 배당표 가 확정 되 기 전 까지 그 가압류 의 청구 채권 이 우선변제권 있 는 임금 채권 임 을 소명 하 면 우선 배당 을 받 을 수 있 다는 것 으로서 , 퇴직금 채권 에 기하 여 경매 절차 개시 전 에 경매 목적 부동산 을 가압류 한 바 가 없 는 이 사건 과 는 그 사안 을 달리 하 여 이 사건 에 원용 하 기 에 는 적절 하 지 아니하 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김영란 ( 재판장 ) 이홍훈 안대희 ( 주심 ) 양창수 대법원 2009 . 8 . 20 . 선고 2009 다 26879 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2009 하 , 1536 ] 【 판시 사항 】 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 된 경우 , 이 를 임차 한 소액 임차인 이 근저당 권 자 에 대하 여 우선변제권 이 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 으므로 ( 제 1 조 ) , 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 은 허용 되 지 않 는다고 할 것 인 바 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 주거 용 건물 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 며 , 건물 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 을 제한 하 고 있 지 도 않 으므로 , 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 되 어 이 를 임차 한 소액 임차인 도 특별 한 사정 이 없 는 한 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 보증금 중 일정액 을 근저당 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 , 제 8 조 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세운 외 1 인 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 1 인 【 피고 ( 선정당사자 ) , 피상 고인 】 피고 ( 선정당사자 ) 2 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 3 외 3 인 【 원심 판결 】 광주 지법 2009 . 2 . 6 . 선고 2008 나 6195 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 으므로 ( 제 1 조 ) , 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 은 허용 되 지 않 는다고 할 것 인 바 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 주거 용 건물 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 며 , 건물 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 을 제한 하 고 있 지 도 않 으므로 , 점포 및 사무실 로 사용 되 던 건물 에 근저당 권 이 설정 된 후 그 건물 이 주거 용 건물 로 용도 변경 되 어 이 를 임차 한 소액 임차인 도 특별 한 사정 이 없 는 한 주택 임대차 보호법 제 8 조 에 의하 여 보증금 중 일정액 을 근저당 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 가 있 다고 할 것 이 다 . 원심 판결 이유 에 의하 면 , 원심 은 원고 는 1999 . 1 . 28 . 용도 변경 전 의 이 사건 각 부동산 소유자 인 소외 인 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 마친 사실 , 원고 가 위 근저당 권 을 설정 할 당시 이 사건 건물 의 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 은 1 , 2 층 점포 , 3 층 사무실 , 4 층 은 주택 이 었 으며 , 실제로 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 던 사실 , 그런데 소 외인 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 과 제 1 심 공동 피고 들 에게 각 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 ‘ 건물 내역 ’ 도 1 층 교회 , 2 층 당구장 , 3 , 4 층 다 가구 주택 으로 변경 등 기한 사실 을 인정 한 다음 , 판시 와 같 은 이유 로 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 판단 하 였 다 . 원심 의 위 와 같 은 판단 은 위 법리 에 따른 것 으로 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 근저당 권 의 효력 이나 주택 임대차 보호법 에 관한 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김용담 ( 재판장 ) 박시환 안대희 ( 주심 ) 신영철 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 광주 지방 법원 2009 . 2 . 6 . 선고 2008 나 6195 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세룡 ) 【 피 고 , 피 항소인 】 피 고 1 외 7 인 【 피고 ( 선정당사자 ) , 피 항소인 】 피 고 3 ( 소송대리인 공익 법무관 김재현 ) 【 변론 종결 】 2009 . 1 . 16 . 【 제 1 심판 결 】 광주 지방 법원 2008 . 6 . 4 . 선고 2007 가단 92273 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 중 피 고 4 , 9 에 대한 부분 을 취소 한다 . 2 . 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 피 고 4 에 대한 배 당액 8 , 163 , 396 원 을 5 , 881 , 911 원 으로 , 피 고 9 에 대한 배 당액 9 , 796 , 075 원 을 7 , 058 , 293 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 265 , 710 , 176 원 을 270 , 729 , 443 원 으로 각 경정 한다 . 3 . 원고 의 나머지 피고 들 및 피고 ( 선정당사자 ) 3 에 대한 항소 를 모두 기각 한다 . 4 . 원고 와 피고 4 , 9 사이 에 생긴 소송 총비용 은 위 피고 들 이 부담 하 고 , 원고 의 나머지 피고 들 및 피고 ( 선정당사자 ) 3 에 대한 항소 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 을 324 , 116 , 190 원 으로 , 피고 들 , 피고 ( 선정당사자 이하 ‘ 피 고 ’ 라고 만 한다 ) 3 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 을 별지 배당 목록 중 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 각 변경 한다 . ( 원고 가 항소 를 제기 한 이후 에 제 1 심 공동 피 고 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 선정 자 15 에 대한 항소 를 취하 하 였으므로 , 위 피고 들 에 대한 부분 은 항소심 심판 범위 에서 제외 되 었 다 . ) 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 원고 는 1999 . 1 . 28 . 별지 부동산 제 1 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 각 부동산 ’ 이 라 한다 ) 의 소유자 인 소외 인 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 , 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 마친 다음 , 그 무렵 소외 인 에게 2 억 8 , 000 만 원 을 대여 하 였 다 . 나 . 원고 가 위 근저당 권 을 설정 할 당시 이 사건 건물 의 현황 은 1 , 2 층 점포 , 3 층 사무실 , 4 층 은 주택 이 었 으며 , 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 다 . 다 . 그런데 소 외인 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 과 제 1 심 공동 피고 들 에게 별지 배당 목록 기재 와 같이 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 표시 도 별지 부동산 제 2 목록 제 2 항 기재 와 같이 변경 하 였 다 . 라 . 원고 는 소외 인 에 대한 대출 원리금 을 회수 하 기 위해 이 사건 각 부동산 에 대하 여 광주 지방 법원 2006 타경 51759 호 로 부동산 임 의 경매 를 신청 하 였 고 , 위 법원 은 경매 절차 에서 별지 배당 목록 ‘ 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 피고 들 및 선정 자 들 을 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 인정 하 여 최선 순위 로 해당 금액 을 배당 하 고 , 근저당 권 자 인 원고 에게 순차 배당 한 잔액 265 , 710 , 176 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 호 증 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 의 주장 원고 는 , 근저당 권 이 설정 된 이후 무단 용도 변경 된 경우 까지 경매 당시 현황 을 기준 으로 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 , 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 입 게 하 는 것 이 므로 , 이 사건 과 같이 ‘ 근저당 권 설정 당시 는 주택 이 아니 던 건물 부분 이 근저당 권 설정 후 에 주택 으로 용도 변경 된 경우 ’ 에 는 용도 변경 된 후 에 해당 주택 을 임차 한 사람 은 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 않 아 임대차 이전 의 근저당 권 자 에게 대항 할 수 없 다고 보 아야 할 것 이 므로 , 경매 법원 이 피고 들 및 선정 자 들 을 원고 보다 선순위 권리 자 로 인정 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 것 은 부당 하 다고 주장 한다 . ( 원고 는 4 층 주택 의 임차인 들 의 방실 이 501 호 등 으로 표기 되 어 있 어서 5 층 의 임차인 으로 착오 하 여 위 4 층 주택 의 임차인 들 도 이 사건 소송 의 피고 로 소 제기 하 였 다가 항소심 에 이르 러 이 들 에 대한 항소 를 취하 하 였 다 . ) 3 . 판단 가 . 피 고 4 , 9 에 대하 여 원고 의 위 주장 에 대하 여 위 피고 들 은 민사 소송법 제 150 조 에 의하 여 이 를 자백 한 것 으로 본다 . 나 . 나머지 피고 들 에 대한 판단 이 사건 건물 중 피고 들 및 선정 자 들 이 임차 하 여 점유 하 는 부분 은 방실 뿐 만 아니 라 독립 한 주방 과 화장실 까지 설치 되 어 주택 의 실질 을 갖추 고 있 었 음 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 는 바 , 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 할 경우 선순위 이 던 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 지우 는 결과 를 초래 하 는 것 은 사실 이 지만 , 주택 임대차 보호법 의 입법 취지 상 그 보호 대상 인 주택 에 해당 하 는지 여부 는 공부 상 건축물 의 용도 와 같 은 형식 이 아닌 실질 에 따라 판단 하 여야 하 며 , 주택 임대차 보호법 은 서민 의 주거 생활 안정 을 보장 하 는데 그 입법 목적 이 있 으므로 뚜렷 한 근거 없이 임차인 에게 불리 하 게 위 법률 조항 을 해석 하 여서는 아니 된다 할 것 인데 , 주택 임대차 보호법 제 2 조 가 ‘ 이 법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 이 를 적용 한다 ’ 고 만 규정 하 여 ‘ 임대차 당시 주거 용 건물 ’ 이 면 족한 취지 로 정하 고 있 을 뿐 ‘ 근저당 권 설정 이후 주택 으로 용도 변경 된 건물 ’ 에 관하 여 는 그 적용 을 배제 하 는 규정 을 따로 두 고 있 지 아니하 므로 , 비록 피 고 4 , 9 를 제외 한 나머지 피고 들 및 선정 자 들 에게 등기부 등 본상 의 건물 용도 를 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 이 일부 있 다고 하 더라도 , 위 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 보 아야 할 것 이 므로 , 원고 의 주장 은 받아들이 지 아니한다 . 4 . 결론 그렇 다면 , 광주 지방 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 피 고 4 에 대한 배 당액 8 , 163 , 396 원 을 5 , 881 , 911 원 으로 , 피 고 9 에 대한 배 당액 9 , 796 , 075 원 을 7 , 058 , 293 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 265 , 710 , 176 원 을 270 , 729 , 443 원 으로 각 경정 하 여야 할 것 이 므로 , 원고 의 이 사건 청구 는 위 인정 범위 내 에서 이유 있 어 이 를 인용 하 고 , 나머지 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 일부 달리 하 여 부당 하 므로 , 제 1 심 판결 중 피 고 4 , 9 에 대한 원고 패소 부분 을 취소 하 여 , 위 와 같이 배당표 를 경정 하 기 로 하 고 , 원고 의 나머지 피고 들 에 대한 항소 는 모두 이유 없 어 이 를 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 선정 자 명단 및 배당 목록 , 부동산 목록 각 생략 ] 판사 강신중 ( 재판장 ) 정회일 노미정 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 광주 지법 2008 . 6 . 4 . 선고 2007 가단 92273 판결 [ 배당 이의 ] 항소 [ 각공 2008 하 , 1167 ] 【 판시 사항 】 근저당 권 이 설정 된 후 근린 생활 시설 에서 주택 으로 무단 용도 변경 된 건물 의 임차인 에게 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 우선변제권 을 인정 한 사례 【 판결 요지 】 근저당 권 이 설정 된 후 근린 생활 시설 에서 주택 으로 무단 용도 변경 된 건물 의 임차인 에게 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 우선변제권 을 인정 한 사례 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 , 제 8 조 제 1 항 【 전 문 】 【 원 고 】 서광주 농업 협동조합 ( 소송대리인 변호사 기세운 외 1 인 ) 【 피 고 】 피 고 1 외 12 인 ( 소송대리인 변호사 박왕규 외 7 인 ) 【 피고 ( 선정당사자 ) 】 피 고 3 【 변론 종결 】 2008 . 5 . 14 . 【 주 문 】 1 . 원고 의 이 사건 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 】 이 법원 2006 타경 51759 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 이 법원 이 2007 . 10 . 2 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 을 금 340 , 542 , 882 원 으로 , 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 을 별지 제 1 목록 중 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 각 해당 기재 와 같이 각 변경 한다 . 【 이 유 】 1 . 인정 사실 가 . 원고 는 1999 . 1 . 28 . 별지 제 2 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이 라 한다 ) 의 소유자 인 소외 1 과 사이 에 채권 최고액 392 , 000 , 000 원 의 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 같 은 달 30 . 위 와 같 은 내용 의 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 다음 , 그 무렵 위 소외 1 에게 금 280 , 000 , 000 원 을 대여 하 였 다 . 나 . 위 근저당 권 설정 당시 이 사건 건물 의 현황 은 별지 제 2 목록 제 2 항 기재 와 같 았 고 , 그 당시 1 층 은 교회 , 2 층 은 당구장 , 3 층 은 사무실 , 4 층 은 주택 으로 사용 되 고 있 었 다 . 다 . 그런데 위 소외 1 은 위 근저당 권 설정 등기 를 마친 후 이 사건 건물 전체 를 원룸 주택 으로 개조 하 여 피고 들 및 선정 자 들 에게 별지 제 1 목록 기재 와 같이 임대 하 였 고 , 이 사건 건물 에 대한 등기 부상 표시 도 별지 제 3 목록 제 2 항 기재 와 같이 변경 하 였 다 . 라 . 원고 는 위 소외 1 에 대한 이 사건 대출 원리금 을 회수 하 고자 이 사건 부동산 에 관하 여 이 법원 2006 타경 51759 호 로 부동산 임 의 경매 를 신청 하 였 다 . 마 . 이 법원 은 위 경매 절차 에서 별지 제 1 목록 ‘ 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 , 피고 들 및 선정 자 들 을 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 인정 하 여 최선 순위 로 해당 금액 을 각 배당 한 다음 , 근저당 권 자 인 원고 에게 는 순차 배당 한 잔액 265 , 710 , 176 원 을 배당 하 는 내용 의 배당표 를 작성 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 호 증 , 갑 제 2 호 증 의 1 , 2 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 의 청구 에 대한 판단 가 . 원고 의 주장 ( 1 ) 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한다면 , 근저당 권 자 가 예측 할 수 없이 입 게 되 는 손해 의 범위 가 지나치 게 확대 되 어 부당 하 므로 , 이 사건 과 같이 ‘ 근저당 권 설정 당시 는 주택 이 아니 던 건물 부분 이 근저당 권 설정 후 에 주택 으로 용도 변경 된 경우 ’ 에 는 용도 변경 된 후 에 해당 주택 을 임차 한 사람 은 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 에 해당 하 지 않 아 임대차 이전 의 근저당 권 자 에게 대항 할 수 없 다고 보 아야 한다 . ( 2 ) 따라서 이 법원 이 피고 들 및 선정 자 들 을 원고 보다 선순위 권리 자 로 인정 하 는 내용 의 배당표 를 작성 한 것 은 부당 하 므로 , 별지 제 1 목록 ‘ 변경 배 당액 ’ 란 기재 와 같이 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 배 당액 중 금 74 , 832 , 706 원 을 취소 하 여 이 를 원고 에게 추가 배당 하 는 것 으로 배당표 가 경정 되 어야 한다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 주택 임대차 보호법 의 입법 취지 상 그 보호 대상 인 주택 에 해당 하 는지 여부 는 공부 상 건축물 의 용도 와 같 은 형식 이 아닌 실질 에 따라 판단 하 여야 할 것 인데 , 앞 에서 채택 한 증거 에 의하 면 이 사건 건물 중 피고 들 및 선정 자 들 이 임차 하 여 점유 하 는 부분 은 방실 뿐 만 아니 라 독립 한 주방 과 화장실 까지 설치 되 어 주택 의 실질 을 갖추 고 있 음 이 분명 하 므로 , 비록 위 와 같 은 주택 으로서 의 구조 가 불법 적 인 용도 변경 에 의한 것 이 라고 하 더라도 이 사건 건물 은 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 에 포함 된다 . ( 2 ) 나아가 피고 들 및 선정 자 들 이 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 는지 에 대하 여 보 건대 , 근저당 권 이 설정 된 이후 원룸 으로 무단 용도 변경 된 경우 까지 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 할 경우 선순위 이 던 근저당 권 자 에게 예측 할 수 없 는 손해 를 지우 는 결과 를 초래 하 는 것 은 사실 이 지만 , ① 위 와 같 은 용도 변경 은 기본 적 으로 임대인 에게 비난 지울 것 인 점 , ② 비록 소액 임차인 들 에게 등기부 등 본상 의 건물 용도 를 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 이 일부 있 다고 하 더라도 , 근저당 권 자 역시 저 당목 적 물 의 현상 변경 을 제대로 확인 하 지 않 은 잘못 을 부인 하 기 어려운 점 , ③ 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 서민 의 주거 생활 안정 을 보장 하 는데 있 으므로 뚜렷 한 근거 없이 임차인 에게 불리 하 게 위 법률 조항 을 해석 하 여서는 안 되 는 점 , ④ 그런데 주택 임대차 보호법 은 “ 이 법 은 주거 용 건물 의 임대차 에 관하 여 이 를 적용 한다 ” ( 제 2 조 ) 고 만 규정 하 여 ‘ 임대차 당시 주거 용 건물 ’ 이 면 족한 취지 로 정하 고 있 을 뿐 ‘ 근저당 권 설정 이후 주택 으로 용도 변경 된 건물 ’ 에 관하 여 는 그 적용 을 배제 하 는 규정 을 따로 두 고 있 지 않 은 점 등 을 고려 할 때 , 이 사건 피고 들 및 선정 자 들 은 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로서 보호 받 을 지위 에 있 다고 보 아야 한다 . 3 . 결 론 그렇 다면 원고 의 피고 들 및 선정 자 들 에 대한 청구 는 모두 이유 없 으므로 이 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 최인규 대법원 2008 . 5 . 15 . 선고 2007 다 23203 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2008 상 , 850 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 의 사용 · 수익 보다 소액 임차인 으로 보호 받 아 기존 채권 을 회수 하 려는 데 있 는 경우 , 주택 임대차 보호법 상 의 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 임대차 보증금 의 감액 으로 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 해당 하 게 된 경우 에 소액 임차인 으로서 보호 받 을 수 있 는지 여부 ( 원칙 적 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 과 소액 임차인 보호 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 , 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 , 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다 . [ 2 ] 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 인 이상 , 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 새로운 임대차 계약 에 의하 여 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다면 , 그 임대차 계약 이 통정허위표시 에 의한 계약 이 어서 무효 라는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 그러 한 임차인 은 같 은 법상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 있 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 8 조 제 1 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 ( 공 2001 하 , 1362 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 관악 농업 협동조합 【 원심 판결 】 서울 중앙 지법 2007 . 1 . 31 . 선고 2006 나 12342 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 중앙 지방 법원 합의부 로 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에서 임차인 이 보증금 중 일정액 을 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 소액 임차인 의 경우 그 임차 보증금 이 비록 소액 이 라고 하 더라도 그 에게 는 큰 재산 이 므로 적어도 소액 임차인 의 경우 에 는 다른 담보 권 자 의 지위 를 해 하 게 되 더라도 그 보증금 의 회수 를 보장 하 는 것 이 타당 하 다는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 였 다고 하 더라도 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 주된 목적 이 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 을 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 할 수 없 다고 할 것 이 나 ( 대법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 등 참조 ) , 실제 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 인 이상 , 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 새로운 임대차 계약 에 의하 여 임대인 과 의 사이 에 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다면 , 그 임대차 계약 이 통정허위표시 에 의한 계약 이 어서 무효 라는 등 의 특별 한 사정 이 없 는 한 그러 한 임차인 이 같 은 법상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 없 다고 볼 수 는 없 다 . 원심 이 인정 한 사실 관계 에 의하 면 , 원고 는 2004 . 3 . 25 . 경 소외 인 과 사이 에 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 보증금 을 70 , 000 , 000 원 으로 하 여 임대차 계약 을 체결 하 면서 ( 이 를 ‘ 제 1 차 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 원고 가 지급 하 는 임대차 보증금 으로 이 사건 임차 부분 에 설정 된 피고 의 근저당 권 피 담보 채무 ( 채권 최고액 108 , 000 , 000 원 ) 를 변제 하 기 로 약정 하 고 , 이 에 따라 원고 가 그 무렵 계약금 및 중도 금조 로 합계 15 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 교부 하 였으나 , 소 외인 은 피고 에 대한 채무 를 일부 도 상환 하 지 아니한 상태 에서 , 원고 가 2004 . 5 . 15 . 경 이 사건 주택 을 인 도 받 아 같 은 달 17 . 전입 신고 를 마친 사실 , 그 후 원고 는 2004 . 6 . 경 소외 인 과 사이 에 이 사건 주택 에 관하 여 임대차 보증금 은 40 , 000 , 000 원 으로 하 는 임대차 계약서 를 다시 작성 하 고 ( 이 를 ‘ 이 사건 임대차 계약 ’ 이 라 한다 ) , 2004 . 6 . 11 . 위 임대차 계약서 에 확정 일자 를 받 았 는데 , 임차 보증금 40 , 000 , 000 원 과 이미 지급 한 15 , 500 , 000 원 의 차액 인 24 , 500 , 000 원 을 소외 인 에게 지급 하 지 않 은 사실 , 한편 피고 의 신청 에 의하 여 2004 . 7 . 8 . 이 사건 주택 에 관한 부동산 임 의 경매 개시 결정 이 내려져 , 같 은 달 15 . 임의 경매 개시 결정 등기 가 경료 된 사실 을 알 수 있 고 , 이러 한 사실 관계 에 의하 면 , 원고 가 제 1 차 임대차 계약 후 임대차 보증금 일부 만 지급 하 고 이 사건 주택 을 인 도 받 아 전입 신고 를 마친 후 계속 하 여 거주 하 고 있 었 으므로 , 보증금 만 감액 한 이 사건 임대차 계약 의 주 된 목적 역시 주택 의 사용 · 수익 에 있 다고 볼 것 이 고 , 원고 가 소외 인과 처음 임대차 계약 을 체결 할 당시 에 는 보증금 액 이 많 아 소액 임차인 에 해당 하 지 않 았 지만 그 후 임대인 과 의 사이 에 정당 하 게 보증금 을 감액 하 여 소액 임차인 에 해당 하 게 되 었 다는 사정 만 으로 , 원고 가 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 으로 보호 받 을 수 없 다고 볼 수 는 없 다고 할 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 , 원심 은 이 사건 임대차 계약 은 원고 가 소액 임차인 으로 보호 받 아 선순위 담보 권 자 에 우선 하 여 제 1 차 임대차 계약 에 의한 임대차 보증금 채권 을 회수 하 려는 것 을 주된 목적 으로 체결 된 것 으로 보 고 원고 가 주택 임대차 보호법 상 보호 대상 인 소액 임차인 이 아니 라고 판단 하 고 말 았 으니 , 이러 한 원심 의 판단 에 는 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 으로 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) 대 법원 2007 . 12 . 13 . 선고 2007 다 55088 판결 [ 임차 보증금 반환 ] [ 미 간행 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 · 수익 하 려는 것 이 아니 고 대항력 있 는 임차인 으로 보호 받 아 기존 채권 을 회수 하 려는 것 에 있 는 경우 , 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 이 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 2 ] 부모 가 삼촌 에 대하 여 가지 는 대여금 채권 을 임대차 보증금 으로 대체 하 기 로 하 고 삼촌 이 건축 한 빌라 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 한 사안 에서 , 그 주 된 목적 이 대항력 있 는 임차인 으로 보호 받 아 부모 의 대여금 채권 을 우선 변제 받 으려는 것 인지 에 관하 여 더 심리 해야 한다는 이유 로 원심 판결 을 파 기 한 사례 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 2 항 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 ( 공 2001 하 , 1362 ) 대 법원 2002 . 3 . 12 . 선고 2000 다 24184 , 24191 판결 ( 공 2002 상 , 845 ) 대 법원 2003 . 7 . 22 . 선고 2003 다 21445 판결 ( 공 2003 하 , 1777 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 ( 소송대리인 변호사 김영수 ) 【 피 고 , 상고인 】 피고 ( 소송대리인 변호사 배만운 ) 【 원심 판결 】 서울 서부 지법 2007 . 7 . 5 . 선고 2006 나 6663 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 서울 서부 지방 법원 합의부 에 환송 한다 . 【 이 유 】 1 . 원심 의 판단 원심 은 , 그 채용 증거 들 을 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 그 인정 사실 에 의하 면 , 원고 는 2001 . 3 . 5 . 소외 1 과 사이 에 이 사건 빌라 에 관하 여 임대차 보증금 을 5 , 000 만 원 으로 정하 여 임대차 계약 을 체결 하 면서 , 이전 에 원고 의 부모 인 소외 2 , 3 이 소외 1 에게 대여 한 돈 중 일부 인 5 , 000 만 원 을 위 임대차 보증금 으로 대체 하 기 로 하 고 , 이 사건 건물 에 입주 하 여 거주 하 였으며 , 2001 . 9 . 3 . 이 사건 빌라 소재지 로 주민 등록 전입 신고 를 마침 으로써 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 취득 하 였으므로 , 그 후 에 이 사건 빌라 를 낙찰 받 아 소유 권 을 취득 한 피고 는 원고 에게 위 임대차 보증금 을 반환 할 의무 가 있 다고 판단 하 였 다 . 2 . 이 법원 의 판단 그러나 이러 한 원심 의 판단 은 이 를 그대로 수긍 하 기 어렵 다 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 법 ’ 이 라 한다 ) 의 입법 목적 은 주거 용 건물 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 하 려는 것 이 고 ( 제 1 조 ) , 법 제 3 조 제 1 항 에서 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생기 고 , 여기 에 더 하 여 법 제 3 조 의 2 제 2 항 에서 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에게 경매 나 공 매시 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 변제 를 받 을 수 있 도록 한 것 은 , 사회 적 약자 인 임차인 을 보호 하 려는 사회 보장 적 고려 에서 나온 것 으로서 민법 의 일반 규정 에 대한 예외 규정 인 바 , 그러 한 입법 목적 과 제도 의 취지 등 을 고려 할 때 , 채권자 가 채무자 소유 의 주택 에 관하 여 채무자 와 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마친 다음 그곳 에 거주 하 여 형식 적 으로 주택 임대차 로서 의 대항력 을 취득 한 외관 을 갖추 었 다고 하 더라도 임대차 계약 의 주 된 목적 이 주택 을 사용 수익 하 려는 것 에 있 는 것 이 아니 고 , 실제 적 으로 는 대항력 있 는 임차인 으로 보호 받 아 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 있 었 던 경우 에 는 그러 한 임차인 에게 주택 임대차 보호법 이 정하 고 있 는 대항력 을 부여 할 수 없 다 ( 대법원 2001 . 5 . 8 . 선고 2001 다 14733 판결 , 대법원 2003 . 7 . 22 . 선고 2003 다 21445 판결 등 참조 ) . 기록 에 의하 면 , 원고 는 소외 1 의 형인 소외 2 의 딸 로서 원고 의 부모 인 소외 2 , 3 이 소외 1 에게 대여 한 돈 중 일부 인 5 , 000 만 원 을 이 사건 임대차 보증금 으로 대체 하 기 로 하 고 이 사건 임대차 계약 을 체결 한 사실 , 소외 1 은 동우 빌라 건축 으로 인해 이 사건 임대차 계약 당시 경제 적 으로 매우 어려운 상황 에 있 었 던 사실 , 동우 빌라 에 관한 강제 경매 절차 에서 이 사건 빌 라는 2003 . 11 . 1 . 기준 으로 토지 를 제외 한 건물 의 시가 가 5 , 600 만 원 에 불과 한 것 으로 감정 평가 된 사실 , 원고 의 어머니 소외 3 도 소외 1 에 대한 나머지 대여금 채권 1 억 500 만 원 을 임대차 보증금 으로 대체 하 기 로 하 고 2002 . 2 . 2 . 동우 빌라 202 호 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 남편 인 소외 2 와 함께 전입 신고 를 마쳤 고 , 소외 1 의 누나 인 소외 4 역시 소외 1 에 대한 대여금 채권 1 억 3 , 000 만 원 을 임대차 보증금 으로 대체 하 기 로 하 고 2002 . 9 . 12 . 동우 빌라 302 호 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 전입 신고 를 마쳤 는데 , 동우 빌라 에 관한 강제 경매 절차 에서 2003 . 11 . 1 . 기준 으로 토지 를 제외 한 202 호 건물 의 시가 가 1 억 3 , 000 만 원 , 302 호 건물 의 시가 가 9 , 500 만 원 에 불과 한 것 으로 감정 평가 된 사실 을 알 수 있 는 바 , 원고 는 비록 소외 2 , 3 의 소외 1 에 대한 대여금 채권 을 임대차 보증금 으로 대체 하 고 이 사건 빌라 를 인도 받 아 주민 등록 을 마치 고 거주 함 으로써 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에서 정한 요건 을 형식 상 갖추 었 으나 , 원고 와 소외 1 과 의 관계 , 원고 부모 의 소외 1 에 대한 대여금 채권 을 임대차 보증금 으로 대체 한 점 , 원고 이외 에 도 원고 의 어머니 와 소외 1 의 누나 가 원고 와 같 은 방법 으로 임대차 계약 을 체결 한 점 , 이 사건 빌라 의 시가 와 이 사건 임대차 보증금 의 액수 등 에 비추 어 보 면 , 원고 가 이 사건 임대차 계약 을 체결 한 것 이 이 사건 빌라 의 사용 , 수익 을 목적 으로 하 였 다기 보다 는 대항력 있 는 임차인 으로 보호 받 아 소외 2 , 3 의 소외 1 에 대한 대여금 채권 을 우선 변제 받 으려는 것 이 주된 목적 이 아니 었 는가 하 는 의심 이 들 기에 충분 하 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 원고 의 주 된 목적 이 대항력 있 는 임차인 으로 보호 받 아 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 채권 을 회수 하 려는 것 에 있 었 는지 에 관해서 더 심리 해 보 았 어야 할 것 임 에 도 , 형식 적 으로 주택 임대차 로서 의 대항력 요건 을 갖추 었 다는 사유 만 으로 원고 가 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 취득 하 였 다고 판단 하 고 말 았 으니 , 원심 판결 에 는 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 소정 의 대항력 에 관한 법리 를 오해 하 고 심리 를 다 하 지 아니한 위법 이 있 으며 , 이 는 판결 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 3 . 결 론 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김지형 ( 재판장 ) 고현철 ( 주심 ) 양승태 전수안 대법원 2007 . 11 . 29 . 선고 2005 다 64255 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 하 , 1997 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 간접점유 의 경우 에 도 주택 임대차 보호법 상 대항 요건 이 인정 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 주택 임차인 이 임대인 의 승낙 을 받 아 임차주 택 을 전대 하 고 , 그 전차인 이 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마친 경우 , 임차인 이 주택 임대차 보호법 상 대항력 을 취득 하 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 임차인 이 임대인 의 승낙 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 인정 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 , 임대인 이 동의 없 는 전대차 라는 이유 만 으로 임대차 계약 을 해지 할 수 있 는지 여부 ( 소극 ) [ 4 ] 주택 의 전대차 가 임대인 에 대하 여도 적법 , 유효 하 다고 평가 되 는 경우 , 전차인 이 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마침 으로써 임차인 의 대항 요건 이 유지 , 존속 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 정한 대항 요건 은 임차인 이 당해 주택 에 거주 하 면서 이 를 직접 점유 하 는 경우 뿐 만 아니 라 타인 의 점유 를 매개 로 하 여 이 를 간접 점유 하 는 경우 에 도 인정 될 수 있 다 . [ 2 ] 주택 임차인 이 임차주 택 을 직접 점유 하 여 거주 하 지 않 고 그곳 에 주민 등록 을 하 지 아니한 경우 라 하 더라도 , 임대인 의 승낙 을 받 아 적법 하 게 임차주 택 을 전대 하 고 그 전차인 이 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마친 때 에 는 , 이 로써 당해 주택 이 임대차 의 목적 이 되 어 있 다는 사실 이 충분히 공시 될 수 있 으므로 , 임차인 은 주택 임대차 보호법 에 정한 대항 요건 을 적법 하 게 갖추 었 다고 볼 것 이 다 . [ 3 ] 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 전차인 은 그 전대차 나 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 할 것 이 다 . [ 4 ] 주택 의 전대차 가 그 당사자 사이 뿐 아니 라 임대인 에 대하 여도 주장 할 수 있 는 적법 , 유효 한 것 이 라고 평가 되 는 경우 에 는 , 전차인 이 임차인 으로부터 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마치 고 있 다면 이 로써 주택 이 임대차 의 목적 이 되 어 있 다는 사실 은 충분히 공시 될 수 있 고 또 이러 한 경우 다른 공시 방법 도 있 을 수 없 으므로 , 결국 임차인 의 대항 요건 은 전차인 의 직접 점유 및 주민 등록 으로써 적법 , 유효 하 게 유지 , 존속 한다고 보 아야 한다 . 이 와 같이 해석 하 는 것 이 임차인 의 주거 생활 의 안정 과 임차 보증금 의 회수 확보 등 주택 임대차 보호법 의 취지 에 부합 함 은 물론 이 고 , 또 그 와 같이 해석 한다고 해서 이미 원래 의 임대차 에 의하 여 대항 을 받 고 있 었 던 제 3 자 에게 불측 의 손해 를 준다거나 형평 에 어긋나 는 결과 가 되 는 것 도 아니 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 민법 제 194 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 민법 제 194 조 , 제 629 조 [ 3 ] 민법 제 629 조 [ 4 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 민법 제 194 조 , 제 629 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 2001 . 1 . 19 . 선고 2000 다 55645 판결 ( 공 2001 상 , 521 ) [ 2 ] 대 법원 1988 . 4 . 25 . 선고 87 다카 2509 판결 ( 공 1988 , 893 ) 대 법원 1994 . 6 . 24 . 선고 94 다 3155 판결 ( 공 1994 하 , 2067 ) 대 법원 1995 . 6 . 5 . 자 94 마 2134 결정 ( 공 1995 하 , 2490 ) [ 3 ] 대 법원 1993 . 4 . 13 . 선고 92 다 24950 판결 ( 공 1993 상 , 1379 ) 대 법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 ( 공 1993 하 , 1553 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 【 원심 판결 】 창원 지법 2005 . 10 . 14 . 선고 2005 나 4981 판결 【 주 문 】 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 창 원지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 정한 대항 요건 은 임차인 이 당해 주택 에 거주 하 면서 이 를 직접 점유 하 는 경우 뿐 만 아니 라 타인 의 점유 를 매개 로 하 여 이 를 간접 점유 하 는 경우 에 도 인정 될 수 있 는 바 ( 대법원 2001 . 1 . 19 . 선고 2000 다 55645 판결 참조 ) , 주택 임차인 이 임차주 택 을 직접 점유 하 여 거주 하 지 않 고 그곳 에 주민 등록 을 하 지 아니한 경우 라 하 더라도 , 임대인 의 승낙 을 받 아 적법 하 게 임차주 택 을 전대 하 고 그 전차인 이 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마친 때 에 는 , 이 로써 당해 주택 이 임대차 의 목적 이 되 어 있 다는 사실 이 충분히 공시 될 수 있 으므로 , 임차인 은 위 법 에 정한 대항 요건 을 적법 하 게 갖추 었 다고 볼 것 이 다 ( 대법원 1988 . 4 . 25 . 선고 87 다카 2509 판결 , 대법원 1994 . 6 . 24 . 선고 94 다 3155 판결 , 대법원 1995 . 6 . 5 . 자 94 마 2134 결정 참조 ) . 한편 , 민법 상 임차인 은 임대인 의 동의 없이 임차물 을 전대 하 지 못하 고 임차인 이 이 에 위반 한 때 에 는 임대인 은 계약 을 해지 할 수 있 으나 ( 민법 제 629 조 ) , 이 는 임대차 계약 이 원래 당사자 의 개인 적 신뢰 를 기초 로 하 는 계속 적 법률 관계 임 을 고려 하 여 임대인 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 보호 하 여 이 를 해치 지 않 게 하 고자 함 에 있 고 , 임차인 이 임대인 의 동의 없이 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 시키 는 것 은 임대인 에게 임대차 관계 를 계속 시키 기 어려운 배신 적 행위 가 될 수 있 는 것 이 기 때문 에 임대인 에게 일방 적 으로 임대차 관계 를 종료 시킬 수 있 도록 하 고자 함 에 있 다 . 따라서 임차인 이 비록 임대인 으로부터 별도 의 승낙 을 얻 지 아니하 고 제 3 자 에게 임차물 을 사용 · 수익 하 도록 한 경우 에 있 어서 도 , 임차인 의 당해 행위 가 임대인 에 대한 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 인정 되 는 경우 에 는 , 임대인 은 자신 의 동의 없이 전대차 가 이루 어 졌 다는 것 만 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 으며 , 전차인 은 그 전대차 나 그 에 따른 사용 · 수익 을 임대인 에게 주장 할 수 있 다 할 것 이 다 ( 대법원 1993 . 4 . 13 . 선고 92 다 24950 판결 , 대법원 1993 . 4 . 27 . 선고 92 다 45308 판결 ) . 그리고 위 와 같 은 이유 로 주택 의 전대차 가 그 당사자 사이 뿐 만 아니 라 임대인 에 대하 여도 주장 할 수 있 는 적법 유효 한 것 이 라고 평가 되 는 경우 에 있 어서 는 , 전차인 이 임차인 으로부터 주택 을 인 도 받 아 자신 의 주민 등록 을 마치 고 있 다면 이 로써 주택 이 임대차 의 목적 이 되 어 있 다는 사실 은 충분히 공시 될 수 있 고 또 이러 한 경우 다른 공시 방법 도 있 을 수 없 으므로 , 결국 임차인 의 대항 요건 은 전차인 의 직접 점유 및 주민 등록 으로써 적법 유효 하 게 유지 존속 한다고 보 아야 할 것 이 다 . 이 와 같이 해석 하 는 것 이 임차인 의 주거 생활 의 안정 과 임차 보증금 의 회수 확보 등 주택 임대차 보호법 의 취지 에 부합 함 은 물론 이 고 , 또 그 와 같이 해석 한다고 해서 이미 원래 의 임대차 에 의하 여 대항 을 받 고 있 었 던 제 3 자 에게 불측 의 손해 를 준다거나 형평 에 어긋나 는 결과 가 되 는 것 도 아니 다 . 2 . 원심 은 그 채용 증거 들 을 종합 하 여 그 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 원고 의 청구원인 주장 , 즉 이 사건 아파트 의 임차인 인 원고 가 임대차 종료 후 임대인 송림 주택 건설 주식회사 ( 이하 ‘ 송림 주택 건설 ’ 이 라 한다 ) 의 부도 로 인하 여 임차 보증금 을 반환 받 지 못한 채 그곳 에 계속 거주 해 오 던 중 생업 관계 로 진주시 로 이사 를 해야 할 사정 이 생겼 고 , 송림 주택 건설 에게 보증금 반환 을 요청 하 였음에도 그 회답 을 받 지 도 못하 자 , 이러 한 상황 이 라면 아파트 의 전대 를 통한 임차 보증금 의 회수 에 관하 여 묵시 적 동의 가 있 는 것 이 라고 받아들여 , 이 사건 아파트 를 소외 인 에게 전대 하 고 자신 은 퇴거 하 는 한편 , 소외 인 이 이 를 인도 받 아 거주 하 면서 그곳 에 주민 등록 을 마쳤으니 , 원고 의 위 전대 는 임대인 에 대한 신뢰 관계 를 파괴 하 는 배신 적 행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 것 이 어서 적법 유효 하 고 , 이 경우 에 는 전차인 의 직접 점유 와 주민 등록 으로서 임차인 인 원고 의 대항 요건 이 유지 존속 한다고 보 아야 하 므로 , 원고 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 , 제 3 조 제 1 항 에 정한 대항 요건 을 갖춘 소액 임차인 으로서 피고 에 우선 하 여 배당 받 을 권리 가 있 다는 배당 이 의의 주장 을 한 데 대하 여 , 그 와 같 은 사정 만 으로 는 원고 가 송림 주택 건설 로부터 전대차 에 관한 동의 를 받 았 다고 보 기 어렵 고 달리 이 를 인정 할 증거 가 없 다는 이유 로 원고 의 청구 를 기각 하 였 다 . 3 . 그러나 원심 판결 이유 와 기록 에 의하 면 , 이 사건 아파트 는 임대 주택 법 에 의하 여 건설 된 20 평형대 의 임대 주택 으로서 같 은 법 제 13 조 에 의하 여 원칙 적 으로 임차권 의 양도 나 전대 가 금지 되 고 , 원고 와 송림 주택 건설 사이 의 임대차 계약 에 도 임차권 양도 · 전대 금지 의 특약 이 있 기 는 하 였으나 , 위 법 제 13 조 단서 에서 는 대통령령 이 정하 는 경우 로서 임대 사업자 의 동의 를 얻 은 경우 에 는 임차권 양도 · 전대 가 허용 되 는 것 으로 규정 하 고 , 이 에 따라 임대 주택 법시 행령 제 10 조 제 1 항 제 1 호 ( 가 ) 목 에서 는 “ 근무 · 생업 등 의 사유 로 다른 시 · 군 으로 퇴거 하 고자 하 는 경우 ” 를 그 사유 의 하나 로 규정 하 고 있 는 점 , 임대인 인 송림 주택 건설 은 원고 와 의 약정 임대차 기간 이 종료 할 무렵 인 1997 년 경 이미 부도 가 난 이래 그 임직원 들 의 소재 파악 이나 연락 이 전혀 불 가능 한 상태 에 있 었 고 , 이 때문 에 원고 는 임차 보증금 을 돌려받 지 못한 채 수년 간 이 사건 아파트 에 계속 거주 할 수 밖에 없 었 던 점 , 그러다가 원고 는 2000 년 초경 진주 시 에서 음식점 을 운영 하 기 위하 여 이사 를 가 야 할 사정 이 생겼 고 , 송림 주택 건설 의 주소지 로 “ 임대 기간 만료 에 따른 보증금 반환 청구 ” 의 내용증명 우편 을 발송 하 였으나 그 에 대한 아무런 회신 을 받 지 못한 점 , 이 에 원고 는 2000 . 3 . 11 . 평소 알 고 지내 던 소외 인 에게 이 사건 아파트 를 자신 의 임차 보증금 보다 적 은 1 , 000 만 원 의 전세 보증금 에 전대 하 였 고 , 그 후 원고 는 2000 . 3 . 29 . 자신 이 보관 하 던 송림 주택 건설 과 의 임대차 계약서 상 에 확정 일자 를 받 은 다음 아파트 에서 퇴거 하 여 진주시 로 주민 등록 을 옮겼 으며 , 전차인 소외 인 은 그 무렵 이 사건 아파트 를 인도 받 아 점유 · 거주 하 면서 그곳 에 주민 등록 을 하 여 이 를 유지 해 오 고 있 는 점 , 이 와 같이 원고 가 송림 주택 건설 의 동의 를 받 지 아니하 고 아파트 를 전대 한 이후 에 도 송림 주택 건설 의 소재 가 명확 하 지 않 을 뿐 만 아니 라 원고 의 전대 를 문제삼 아 임대차 계약 을 해지 한다는 등 의 사정 은 전혀 찾아볼 수 없 는 점 등 을 엿볼 수 있 다 . 이러 한 여러 사정 을 앞 에서 본 법리 에 비추 어 살펴보 면 , 원고 의 이 사건 전대 는 실질 적 으로 임대인 인 송림 주택 건설 의 인 적 신뢰 나 경제 적 이익 을 침해 한다거나 그 와 의 신뢰 관계 를 파괴 하 는 배신 적 행위 라고 는 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 경우 에 해당 한다고 볼 소지 가 충분히 있 는 바 , 만약 그렇 다면 임대인 인 송림 주택 건설 은 자신 의 동의 없이 전대 가 행해졌 음 을 이유 로 임대차 계약 을 해지 할 수 없 고 , 오히려 전차인 인 소 외인 은 위 전대차 나 그 에 터 잡 은 사용 · 수익 을 임대인 인 송림 주택 건설 에게 주장 할 수 있 는 것 이 어서 , 이 사건 전대차 는 그 당사자 사이 는 물론 이 고 임대인 에 대한 관계 에서 도 적법 유효 하 다고 할 것 이 며 , 이 경우 에 는 전차인 소외 인 이 이 사건 아파트 를 인도 받 아 주민 등록 을 마침 으로써 소액 임차인 인 원고 의 대항 요건 도 적법 유효 하 게 유지 존속 한다고 보 게 될 것 이 다 . 그럼에도 불구 하 고 원심 은 , 원고 의 이 사건 전대 행위 가 임대인 에 대한 배신행위 라고 할 수 없 는 특별 한 사정 이 있 는 것 인지 , 그렇 다면 그 경우 에 는 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 전대한 경우 와 마찬가지 로 대항 요건 이 유지 존속 하 는 것 으로 볼 수 있 는 것 인지 여부 에 대하 여 심리 · 판단 하 지 아니한 채 , 원고 가 이 사건 전대 당시 임대인 송림 주택 건설 로부터 동의 를 받 지 않 았 다는 이유 만 으로 만연히 원고 의 이 사건 배당 이 의 청구 를 기각 하 고 말 았 는바 , 이러 한 원심 판결 에 는 주택 임대차 보호법 상 소액 임차인 의 우선변제권 성립 요건 으로서 의 대항 요건 에 관한 법리 를 오해 하 였 거나 필요 한 심리 를 다 하 지 아니하 여 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . 이 점 을 지적 하 는 취지 의 상고 이유 주장 은 이유 있 다 . 4 . 그러므로 원심 판결 을 파기 하 고 , 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 기 로 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 고현철 ( 재판장 ) 양승태 김지형 ( 주심 ) 전수안 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 창원 지방 법원 2005 . 10 . 14 . 선고 2005 나 4981 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 피 항소인 】 원고 【 피 고 , 항소인 】 주식회사 국민은행 【 변론 종결 】 2005 . 9 . 16 . 【 제 1 심판 결 】 창원 지방 법원 통영 지원 2005 . 5 . 13 . 선고 2005 가단 83 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 2 . 원고 의 청구 를 기각 한다 . 3 . 소송 총비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 1 . 청구취지 창원 지방 법원 통영 지원 2003 타경 8505 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2004 . 12 . 30 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 713 , 802 , 262 원 을 708 , 802 , 262 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 을 500 만 원 으로 각 경정 한다 . 2 . 항소 취지 주문 과 같 다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 가 . 원고 는 1995 . 7 . 14 . 송림 주택 건설 주식회사 ( 이하 ‘ 송림 주택 건설 ’ 이라고 한다 ) 와 사이 에 경남 고성군 ( 상세 지번 및 아파트 이름 생략 ) 아파트 A 동 102 호 ( 이하 ‘ 이 사건 아파트 ’ 라고 한다 ) 에 관하 여 임대차 보증금 1 , 260 만 원 , 월 임차료 21 , 000 원 , 임대차 기간 2 년 으로 정하 여 임대차 계약 을 체결 하 고 , 이 사건 아파트 를 인도 받 아 1994 . 11 . 19 . 주민 등록 전입 신고 를 마쳤 다 . 나 . 원고 는 2000 . 2 . 8 . 송림 주택 건설 에게 임대차 기간 만료 를 이유 로 임대차 보증금 을 반환 하 여 줄 것 을 요구 하 는 내용증명 우편 을 발송 한 후 2000 . 3 . 11 . 소외 1 과 사이 에 이 사건 아파트 에 관하 여 보증금 1 , 000 만 원 으로 정하 여 전대차 계약 을 체결 하 였 고 , 2000 . 4 . 17 . 진주시 ( 상세 지번 생략 ) 로 주민 등록 을 변경 하 였 다 . 소외 1 은 2000 . 4 . 10 . 그 아들 인 소외 2 를 세대 주로 하 여 전입 신고 를 하 였 다가 2002 . 1 . 10 . 자신 을 세대 주로 하 여 이 사건 아파트 로 주민 등록 전입 신고 를 마쳤 다 . 다 . 한 편 피 고 는 이 사건 아파트 를 포함 한 위 ( 아파트 이름 생략 ) 아파트 A 동 및 B 동 전체 에 대한 근저당 권자 로서 창 원지방 법원 통영 지원 2003 타경 8505 호 로 부동산 임 의 경매 를 신청 함 에 따라 2003 . 6 . 27 . 부동산 임 의 경매 절차 가 개시 되 었 고 , 위 경매 절차 에서 원고 는 이 사건 아파트 에 관하 여 임대차 보증금 1 , 260 만 원 에 임차 한 임차인 이 라며 권리 신고 및 배당 요구서 를 제출 하 였으나 , 배당기 일 인 2004 . 12 . 30 . 실제 배당 할 금액 1 , 023 , 802 , 262 원 에서 제 1 순위 로 소액 임차인 들 에게 500 만 원 씩 을 , 제 2 순위 로 신청 채권자 겸 근저당 권 자 인 피고 에게 713 , 802 , 262 원 을 각 배당 하 는 내용 의 배당표 가 작성 되 어 배당 이 실시 되 었 고 , 원고 는 위 배당 에서 제외 되 었 다 . 【 인정 근거 】 다툼 없 는 사실 , 갑 제 1 내지 5 호 증 ( 각 가지번호 포함 ) 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 주장 및 이 에 대한 판단 가 . 원고 의 주장 원고 는 , 원고 가 이 사건 아파트 에 대한 임대차 기간 이 만료 된 후 생업 문제 로 진주시 로 이사 를 가 야 할 사정 이 있 어 임대인 인 송림 주택 건설 의 묵시 적 동의 아래 소외 1 에게 이 사건 아파트 를 전대 한 후 소외 1 이 이 사건 아파트 에 입주 하 여 주민 등록 전입 신고 를 마쳤으므로 , 원고 는 이 사건 아파트 에 관하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 , 제 3 조 제 1 항 소정 의 우선변제권 있 는 소액 임차인 으로서 의 지위 를 그대로 유지 한다고 할 것 이 므로 , 피고 에게 배당 된 713 , 802 , 262 원 중 500 만 원 은 원고 에게 배당 되 어야 한다고 주장 한다 . 나 . 판단 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의한 대항력 을 갖춘 주택 임차인 이 임대인 의 동의 를 얻 어 적법 하 게 임차권 을 양도 하 거나 전대한 경우 에 있 어서 양수인 이나 전차인 이 임차인 의 주민 등록 퇴거 일 로부터 주민 등록 법상 의 전입 신고 기간 내 에 전입 신고 를 마치 고 주택 을 인 도 받 아 점유 를 계속 하 고 있 다면 비록 위 임차권 의 양도 나 전대 에 의하 여 임차권 의 공시 방법 인 점유 와 주민 등록 이 변경 되 었 다 하 더라도 원래 의 임차인 이 갖 는 임차권 의 대항력 은 소멸 되 지 아니하 고 동일 성 을 유지 한 채 로 존속 한다고 보 아야 하 고 ( 대법원 1988 . 4 . 25 . 선고 87 다카 2509 판결 등 참조 ) , 위 임대인 의 동의 는 명시 적 이 든 묵시 적 이 든 관계없 으나 , 이 사건 에서 원고 가 송림 주택 건설 로부터 전대차 에 관한 동의 를 받 았 는지 여부 에 관하 여 , 송림 주택 건설 이 원고 로부터 임대차 기간 만료 이후 임대차 보증금 의 반환 을 요구 하 는 내용 증명 을 받 고 도 이 사건 전대 당시 까지 그 에 대한 아무런 회답 을 하 지 않 은 사정 만 으로 이 사건 전대차 를 묵시 적 으로 동의 하 였 다고 보 기 어렵 고 , 달리 이 를 인정 할 증거 가 없 으므로 { 원고 와 송림 주택 건설 사이 의 임대차 계약서 ( 갑 제 4 호 증 의 1 ) 에 의하 면 이 사건 아파트 의 전대 는 원칙 적 으로 금지 되 어 있 다 }, 원고 의 주장 은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 원고 의 이 사건 청구 는 이유 없 으므로 이 를 기각 하 여야 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 달리 하 여 부당 하 므로 , 이 를 취소 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 이승호 ( 재판장 ) 한성진 이현경 대법원 2007 . 11 . 15 . 선고 2007 다 45562 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 하 , 1918 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 그 배당 방법 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 【 참조 판례 】 대 법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 ( 공 1992 , 3138 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 피 고 1 외 2 인 【 원심 판결 】 대전 지법 2007 . 6 . 8 . 선고 2006 나 13863 판결 【 주 문 】 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 대전 지방 법원 본원 합의부 에 환송 한다 . 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 한다 . 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 1 . 피 고 1 에 대한 상고 에 관하 여 원고 가 제출 한 상고이 유서 나 상고장 에 피 고 1 에 대한 부분 에 관하 여 는 아무런 상고 이유 의 기재 가 없 다 . 2 . 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 상고 에 관하 여 가 . 원심 의 판단 원심 은 , 그 채용 증거 들 을 종합 하 여 판시 와 같 은 사실 을 인정 한 다음 , 소외 1 ( 2005 . 3 . 1 . 사망 하 여 피 고 2 , 피 고 3 이 동인 의 재산 을 상속 하 였 다 ) 은 소외 2 소유 의 이 사건 다 가구 주택 의 일부 를 실제로 임차 하 였 다고 보이 지 아니하 고 , 위 다 가구 주택 에 관한 부동산 임 의 경매 절차 에서 배당 을 받 기 위한 목적 으로 허위 의 임대차 계약 을 체결 한 가장 임차인 으로 봄 이 상당 하 므로 , 소외 1 이 정당 한 소액 임차인 임 을 전제 로 소외 1 에게 1 , 400 만 원 을 배당 하 는 것 으로 작성 된 이 사건 배당표 는 부당 하 다고 판단 한 후 , 소외 1 에 대한 위 1 , 400 만 원 의 배 당액 을 삭제 하 여 동순 위 의 임차 보증금 채권자 들 인 원고 및 원심 공동 원고 소외 3 ( 이하 원심 공동 원고 의 표시 는 생략 한다 ) 에게 각 미배당 채권 액 에 비례 하 여 안분 배당 하 여야 한다고 보 아 , 소외 1 에 대한 배 당액 중 4 , 421 , 052 원 [ 소외 1 의 배 당삭 제액 1 , 400 만 원 × 6 / 19 ( 각 미배당 채권 액 으로서 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 의 합계액 1 , 900 만 원 중 원고 의 미배당 채권 액 해당 비율 ) ] 을 원고 에게 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 다 . 나 . 이 법원 의 판단 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 중 , 원고 와 소외 3 을 동순 위 의 채권자 라고 본 것 은 다음 과 같 은 이유 로 수긍 하 기 어렵 다 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 은 대항 요건 ( 주택 인도 와 주민 등록 전입 신고 ) 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 주택 임차인 은 후 순위 권 리자 기타 일반 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 음 을 규정 하 고 있 는 바 , 이 는 그 와 같 은 주택 임차인 에게 부동산 담보 권 에 유사 한 권리 를 인정 한다는 취지 로서 ( 대법원 1992 . 10 . 13 . 선고 92 다 30597 판결 등 참조 ) , 이 에 따라 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 상호 간 에 는 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 순서 대로 우선 변제 받 을 순위 를 정하 게 되 므로 , 만일 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 들 이 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의하 여 보증금 중 일정액 의 보호 를 받 는 소액 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 , 먼저 소액 임차인 으로서 보호 받 는 일정액 을 우선 배당 하 고 난 후 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 대하 여 는 대항 요건 과 확정 일자 를 갖춘 임차인 으로서 의 순위 에 따라 배당 을 하 여야 하 는 것 이 다 . 그렇 다면 원심 으로서 는 , 집행 법원 이 원고 와 소외 3 에게 소액 임차인 에 대한 최우선 변제 로서 각 1 , 400 만 원 을 우선 배당 하 고 난 각 나머지 임차 보증금 채권 액 인 원고 의 600 만 원 과 소외 3 의 1 , 300 만 원 에 대하 여 , 원고 와 소외 3 이 각 대항 요건 과 확정 일자 를 최종 적 으로 갖춘 때 가 언제 인지 를 심리 하 여 그 선후 에 따라 우선 변제 의 순위 를 가리 고 , 이 에 따라 원고 가 소외 3 보다 선순위 일 경우 소외 1 에 대한 배 당액 중 600 만 원 을 먼저 삭제 하 여 원고 의 나머지 임차 보증금 채권 액 에 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 어야 함 에 도 불구 하 고 , 그 판시 와 같이 원고 와 소외 3 이 동 순위 의 임차 보증금 채권자 들 이 라는 이유 로 원고 에게 4 , 421 , 052 원만 을 배당 하 는 것 으로 배당표 를 경정 하 였 는바 , 이러 한 원심 판결 에 는 확정 일자 부 임차인 의 임차 보증금 반환 채권 의 우선 순위 에 관한 법리 를 오해 하 여 원고 와 소외 3 의 우선 변제 순위 의 선후 에 관한 심리 를 다 하 지 아니한 위법 이 있 고 , 이러 한 위법 은 판결 에 영향 을 미쳤 음 이 분명 하 다 . 3 . 결 론 그러므로 원심 판결 중 피 고 2 , 피 고 3 에 대한 원고 패소 부분 을 파기 하 고 , 이 부분 사건 을 다시 심리 · 판단 하 게 하 기 위하 여 원심 법원 에 환송 하 며 피 고 1 에 대한 상고 를 기각 하 고 , 원고 와 피고 1 사이 의 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김지형 ( 재판장 ) 고현철 ( 주심 ) 양승태 전수안 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 대전 지방 법원 2007 . 6 . 8 . 선고 2006 나 13863 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 1 외 1 인 【 피 고 , 피 항소인 】 피 고 1 외 2 인 【 변론 종결 】 2007 . 4 . 13 . 【 제 1 심판 결 】 대전 지방 법원 2006 . 11 . 9 . 선고 2005 가단 56909 판결 【 주 문 】 1 . 제 1 심 판결 중 피 고 2 , 3 에 대한 부분 을 취소 한다 . 2 . 대전 지방 법원 2004 타경 34400 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 2005 . 11 . 10 . 위 법원 이 작성 한 배당표 중 소외 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 삭제 하 고 , 원고 2 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 23 , 578 , 947 원 으로 , 원고 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 18 , 421 , 052 원 으로 각 경정 한다 . 3 . 원고 들 의 피고 1 에 대한 항소 를 기각 한다 . 4 . 소송 총비용 중 원고 들 과 피 고 2 , 3 에 대한 부분 은 피 고 2 , 3 의 부담 으로 하 고 , 원고 들 과 피 고 1 에 대한 부분 은 원고 들 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 대전 지방 법원 2004 타경 34400 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 같 은 법원 이 2005 . 11 . 10 . 작성 한 배당표 중 소외 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 과 피 고 1 에 대한 배 당액 5 , 000 , 000 원 을 각 삭제 하 고 , 원고 2 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 25 , 015 , 520 원 으로 , 원고 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 20 , 000 , 000 원 으로 각 경정 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 이 법원 에서 이 부분 에 관하 여 설시 할 이유 는 제 1 심 판결 이유 의 1 . 경매 절차 의 진행 ’ 부분 중 나 . 항 및 라 항의 ‘ 송 석남 ’ 을 ‘ 소외 1 ’ 로 고치 는 외 에 는 제 1 심 판결 이유 1 항 기재 와 같 으므로 , 민사 소송법 제 420 조 본문 에 의하 여 이 를 인용 한다 . 2 . 원고 들 의 주장 및 판단 가 . 원고 들 의 주장 소외 1 은 소외 2 의 동거인 이 고 , 피 고 1 은 소외 2 의 시어머니 로서 가장 임차인 인 바 , 이 들 이 소액 임차인 임 을 전제 로 하 여 작성 된 위 배당표 는 부적 법 하 므로 청구취지 기재 와 같이 이 들 에 대한 배 당액 을 삭제 하 고 이 는 진정한 임차인 인 원고 들 에게 배당 되 어야 한다 . 나 . 판 단 ( 1 ) 가장 임차인 여부 에 관한 판단 ( 가 ) 소외 1 에 대한 판단 살피 건대 , 갑 제 1 호 증 , 을 가 제 1 호 증 , 을 가 제 3 호 증 , 을 나 제 5 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 , 소외 1 이 위 비 01 호 에 전입 신고 를 마칠 무렵 이 사건 다 가구 주택 에 는 그 시가 를 초과 하 는 합계 약 4 억 에 이르 는 다수 의 임차인 , 근저당 채권자 가 있 었 던 사실 , 소외 1 은 확정 일자 날인 을 받 고 약 3 개월 뒤 에 이 사건 경매 절차 에서 배당 요구 를 한 사실 , 소외 2 는 2003 . 2 . 경 , 2003 . 9 . 경 2 차례 에 걸쳐 소외 1 이 임차 한 위 비 01 호 를 주소 로 하 여 피 고 1 에게 보증금 영수증 을 작성 하 여 준 사실 을 인정 할 수 있 고 , 피 고 1 도 소외 2 와 소외 1 이 오랫동안 동거 하 고 있 는 사이 라고 주장 하 고 있 을 뿐 만 아니 라 , 소외 1 의 상속인 들 인 피고 2 , 3 은 소외 1 이 위 비 01 호 를 임차 한 경위 에 대해 , 소외 1 이 부인 인 소외 3 을 사별 한 충격 에서 벗어나 기 위해 종전 에 소외 3 과 같이 거주 하 던 곳 을 떠나 위 비 01 호 를 임차 하 였 다고 주장 하나 , 을 제 1 호 증 의 기재 에 의하 면 소외 1 은 소외 3 사망 당시 에 소외 3 과 함께 살 지 않 았 던 사실 이 인정 되 고 , 달리 소외 1 이 위 비 01 호 를 임차 하 게 된 경위 를 설명 하 지 못하 고 있 는 점 , 피 고 2 , 3 은 소외 1 의 소외 2 에 대한 보증금 지급 과 관련 된 금융 자료 를 제공 하 지 못하 고 있 는 점 등 이 사건 변론 에 나타난 모든 사정 에 비추 어 보 면 , 소외 1 은 이 사건 다 가구 주택 의 소유자 인 소외 2 와 같이 생활 하 고 있 었 던 것 으로 보일 뿐 , 실제로 임차 보증금 을 지급 하 고 이 사건 부동산 을 인 도 받 아 거주 하 였 다고 보 기 어렵 고 , 소외 1 은 경매 절차 에서 배당 을 받 기 위한 목적 으로 허위 의 임대차 계약 을 체결 한 가장 임차인 으로 봄 이 상당 하 다 . 따라서 , 소외 1 이 정당 한 소액 임차인 임 을 전제 로 하 여 소외 1 에게 14 , 000 , 000 원 을 배당 하 는 것 으로 작성 된 이 사건 배당표 는 부당 하 므로 , 원고 의 위 주장 은 이유 있 다 . ( 나 ) 피 고 소외 2 에 대한 판단 살피 건대 , 피 고 1 이 소외 2 의 시어머니 인 사실 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 으나 , 임차인 피 고 1 이 임대인 소외 2 의 시어머니 라는 사정 만 으로 가장 임차인 이 라 인정 하 기 부족 하 고 , 달리 피 고 1 이 가장 임차인 임 을 인정 할 증거 가 없 으며 , 오히려 을 나 제 4 호 증 , 을 나 제 5 호 증 의 1 , 2 , 을 나 제 6 호 증 의 각 기재 에 의하 면 , 피 고 1 은 이 사건 다 가구 주택 비동 비 02 호 를 보증금 500 만 원 임차 하 고서 소외 2 에게 보증금 500 만 원 을 3 차례 에 걸쳐 지급 한 사실 , 피 고 1 은 위 비동 02 호 에 거주 한 사실 을 인정 할 수 있 으므로 , 피 고 1 이 가장 임차인 임 을 전제 로 하 는 원고 들 의 피고 1 에 대한 배 당액 삭제 주장 은 이유 없 다 . ( 2 ) 추가 배 당액 결정 이 사건 다 가구 주택 등 이 매각 되 어 경매 법원 은 배당기 일 인 2005 . 11 . 10 . 매각 대금 에서 집행 비용 을 공제 한 실제 배당 할 금액 320 , 597 , 110 원 중 원고 들 에게 소액 임차인 으로 각 1 , 400 만 원 을 배당 하 는 내용 으로 배당표 를 작성 한 사실 은 앞서 본 바 와 같 고 , 갑 제 1 호 증 의 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 여 보 면 , 이 사건 다 가구 주택 을 , 원고 2 은 보증금 2 , 700 만 원 에 , 원고 1 은 보증금 2 , 000 만 원 에 각 임차 한 사실 을 인정 할 수 있 으므로 , 위 배당표 에 의하 면 원고 2 은 1 , 300 만 원 ( = 2 , 700 만 원 - 1 , 400 만 원 ) 의 , 원고 1 은 600 만 원 ( = 2 , 000 만 원 - 1 , 400 만 원 ) 의 채권 을 각 배당 받 지 못하 게 됨 은 계산 상 명백 하 다 . 한편 , 앞서 본 바 와 같이 소외 1 은 가장 임차인 이 므로 소외 1 에 대한 배 당액 1 , 400 만 원 을 삭제 하 고 , 이 를 원고 들 의 배 당액 에 포함 하 는 것 으로 위 배당표 를 경정 해야 하 는데 , 위 1 , 400 만 원 은 원고 들 이 배당 받 지 못한 채권 액 에 는 미치 지 못하 므로 , 이 를 동순 위 채권자 들 인 원고 들 에게 배당 받 지 못한 나머지 채권 액 에 비례 하 여 안분 배당 하 여야 할 것 인 바 , 결국 원고 2 에게 9 , 578 , 947 원 ( = 1 , 400 만 원 × 1 , 300 만 원 / 1 , 900 만 원 , 원 미만 은 버림 , 이하 같 다 ) 을 , 원고 1 에게 4 , 421 , 052 원 ( = 1 , 400 만 원 × 600 만 원 / 1 , 900 만 원 ) 을 추가 로 배당 하 여야 할 것 이 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 대전 지방 법원 2004 타경 34400 호 부동산 임 의 경매 신청 사건 에 관하 여 2005 . 11 . 10 . 위 법원 이 작성 한 배당표 중 소외 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 삭제 하 고 , 원고 2 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 23 , 578 , 947 원 ( = 14 , 000 , 000 원 + 9 , 578 , 947 원 ) 으로 , 원고 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 18 , 421 , 052 원 ( = 14 , 000 , 000 원 + 4 , 421 , 052 원 ) 으로 각 경정 하 여야 할 것 이 므로 , 원고 들 의 피고 2 , 3 에 대한 청구 는 위 인정 범위 내 에서 이유 있 어 이 를 인용 하 고 , 원고 들 의 피고 1 에 대한 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 제 1 심 판결 중 피 고 2 , 3 에 대한 부분 은 이 와 결론 을 달리 하 여 부당 하 므로 , 이 를 취소 하 고 위 와 같이 배당표 의 경정 을 명하 기 로 하 며 , 피 고 1 에 대한 부분 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 , 원고 들 의 항소 를 기각 하 기 로 하 여 , 주문 과 같이 판결 한다 . 판사 손차준 ( 재판장 ) 윤재남 김상철 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 대전 지방 법원 2006 . 11 . 9 . 선고 2005 가단 56909 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원 고 】 원고 2 외 1 인 【 피 고 】 피 고 1 외 2 인 【 변론 종결 】 2006 . 10 . 26 . 【 주 문 】 1 . 원고 들 의 청구 를 모두 기각 한다 . 2 . 소송비용 은 원고 들 이 부담 한다 . 【 청구취지 】 대전 지방 법원 2004 타경 34400 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 같 은 법원 이 2005 . 11 . 10 . 작성 한 배당표 중 소외 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 과 피 고 1 에 대한 배 당액 5 , 000 , 000 원 을 각 삭제 하 고 원고 2 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 25 , 015 , 520 원 으로 , 원고 1 에 대한 배 당액 14 , 000 , 000 원 을 20 , 000 , 000 원 으로 각 경정 한다 . 【 이 유 】 1 . 경매 절차 의 진행 가 . 가양 1 동 새 마을금고 의 신청 에 의하 여 소외 2 소유 의 대전 동구 성남동 ( 지번 생략 ) 대 298 ㎡ 와 그 지상 3 층 다 가구 주택 ( 이하 이 사건 다 가구 주택 이 라 한다 . ) 에 관하 여 대전 지방 법원 2004 타경 34400 호 로 부동산 임 의 경매 절차 가 개시 되 었 다 . 나 . 원고 들 및 소외 1 과 피고 1 은 이 사건 다 가구 주택 에 대한 주택 임대차 보호법 상 의 임차인 이 라고 주장 하 면서 권리 신고 및 배당 요구 를 하 였 다 . 다 . 그 후 이 사건 다 가구 주택 등 이 매각 되 어 경매 법원 은 배당기 일 인 2005 . 11 . 10 . 매각 대금 에서 집행 비용 을 공제 한 실제 배당 할 금액 320 , 597 , 110 원 중 원고 들 과 소외 1 에게 소액 임차인 으로 각 1 , 400 만 원 을 , 피 고 1 에게 소액 임차인 으로 5 백만 원 을 각 1 순위 로 배당 하 는 내용 으로 배당표 를 작성 하 였 다 . 라 . 원고 들 은 위 배당기 일 에 출석 하 여 소외 1 과 피고 1 에 대한 배 당액 전액 에 대하 여 이의 를 진술 한 다음 , 2005 . 11 . 16 . 이 사건 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 다 . 마 . 소외 1 은 2005 . 3 . 1 . 사망 하 여 피 고 2 , 3 이 상속 하 였 다 . [ 인정 근거 ] 다툼 없 는 사실 , 갑 1 , 2 , 을 가 1 , 3 의 각 기재 , 변론 전체 의 취지 2 . 원고 들 의 청구 에 대한 판단 가 . 원고 들 의 주장 원고 들 은 , 소외 1 은 소외 2 와 동거인 으로 전입 신고 와 달리 실제로 이 사건 다 가구 주택 에 거주 하 지 않 았 고 , 피 고 1 은 소외 2 의 시어머니 로 소외 2 의 아들 소외 4 와 함께 거주 하 다가 2004 . 12 . 다른 곳 으로 이사 를 하 여 이러 한 점 등 을 고려 하 면 소외 1 과 피고 1 은 허위 임차인 이 라고 할 것 이 어서 이 들 이 소액 임차인 임 을 전제 로 하 여 작성 된 위 배당표 는 부적 법 하 므로 청구취지 기재 와 같이 이 들 에 대한 배당 을 삭제 하 고 이 를 원고 들 에게 각 배당 하 여야 한다고 주장 한다 . 나 . 판단 피 고 1 은 2002 . 11 . 25 . 소외 2 로부터 이 사건 다 가구 주택 중 비동 비 02 호 를 보증금 5 백만 원 에 기간 을 같 은 날 로부터 24 개월 로 하 여 임차 하 고 같 은 날 전입 신고 를 한 사실 , 소외 1 은 2004 . 4 . 5 . 소외 2 로부터 이 사건 다 가구 주택 중 비동 비 01 호 를 보증금 1 , 500 만 원 에 기간 을 24 개월 로 하 여 임차 하 고 같 은 해 4 . 30 . 전입 하 여 같 은 해 8 . 12 . 확정 일자 를 받 은 사실 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 거나 을 가 제 2 호 증 , 을 가 제 3 호 증 , 을 나 제 1 호 증 , 을 나 제 4 호 증 , 을 나 제 5 호 증 의 1 , 2 , 을 나 제 6 호 증 , 을 나 제 7 호 증 , 을 나 제 8 호 증 의 1 내지 4 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 여 인정 할 수 있 다 . 이러 한 사실 로 보 면 소외 1 과 피고 1 은 이 사건 다 가구 주택 에 대하 여 소외 2 와 적법 하 게 임대차 계약 을 체결 하 고 거주 한 것 으로 보이 고 원고 들 의 주장 과 같이 각 임대차 계약 이 허위 인지 여부 에 관하 여 는 이 를 인정 할 증거 가 없 다 . 3 . 결론 그러므로 원고 들 의 청구 는 모두 이유 없 어 기각 하 기 로 한다 . 판사 이동국 대법원 2007 . 6 . 28 . 선고 2004 다 69741 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 356 ; 공 2007 . 8 . 1 . ( 279 ) , 1146 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 전세 권 과 임대차 의 법 적 성질 [ 2 ] 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마친 경우 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 전세 권 은 전세금 을 지급 하 고 타인 의 부동산 을 점유 하 여 그 부동산 의 용도 에 좇 아 사용 · 수익 하 며 그 부동산 전부 에 대하 여 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 전세금 의 우선 변제 를 받 을 권리 를 내용 으로 하 는 물권 이 지만 , 임대차 는 당사자 일방 이 상대방 에게 목적물 을 사용 · 수익 하 게 할 것 을 약정 하 고 상대방 이 이 에 대하 여 차임 을 지급 할 것 을 약정 함 으로써 그 효력 이 발생 하 는 채권 계약 으로서 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 갖추 거나 민법 제 621 조 의 규정 에 의한 주택 임대차 등기 를 마치 더라도 채권 계약 이 라는 기본 적 인 성질 에 변함 이 없 다 . [ 2 ] 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 주택 임차인 으로서 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 것 이 라는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 1 항 에서 규정 한 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 와 동법 제 3 조 의 4 제 2 항 에서 규정 한 주택 임대차 등기 는 공통 적 으로 주택 임대차 보호법 상 의 대항 요건 인 ‘ 주민 등록 일자 ’, ‘ 점유 개시 일자 ’ 및 ‘ 확정 일자 ’ 를 등기 사항 으로 기재 하 여 이 를 공시 하 지만 전세 권 설정 등기 에 는 이러 한 대항 요건 을 공시 하 는 기능 이 없 는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 4 제 1 항 에서 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 의 효력 에 관한 동법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 은 민법 제 621 조 에 의한 주택 임대차 등기 의 효력 에 관하 여 이 를 준용 한다고 규정 하 고 있 을 뿐 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 을 전세 권 설정 등기 의 효력 에 관하 여 준용 할 법 적 근거 가 없 는 점 등 을 종합 하 면 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마쳤 더라도 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 한다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 303 조 , 제 618 조 , 제 621 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 [ 2 ] 민법 제 621 조 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 , 제 3 조 의 3 , 제 3 조 의 4 【 참조 판례 】 [ 2 ] 대 법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 ( 공 1994 상 , 501 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 원고 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 【 원심 판결 】 인천 지법 2004 . 11 . 5 . 선고 2004 나 7620 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 전세 권 은 전세금 을 지급 하 고 타인 의 부동산 을 점유 하 여 그 부동산 의 용도 에 좇 아 사용 · 수익 하 며 그 부동산 전부 에 대하 여 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 전세금 의 우선 변제 를 받 을 권리 를 내용 으로 하 는 물권 이 지만 , 임대차 는 당사자 일방 이 상대방 에게 목적물 을 사용 , 수익 하 게 할 것 을 약정 하 고 상대방 이 이 에 대하 여 차임 을 지급 할 것 을 약정 함 으로써 그 효력 이 발생 하 는 채권 계약 으로서 , 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 갖추 거나 민법 제 621 조 의 규정 에 의한 주택 임대차 등기 를 마치 더라도 채권 계약 이 라는 기본 적 인 성질 에 변함 이 없 다 . 이러 한 차이 와 더불 어 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마치 더라도 주택 임대차 보호법 상 주택 임차인 으로서 의 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 와 전세 권 자 로서 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 는 근거 규정 및 성립 요건 을 달리 하 는 별개 의 것 이 라는 점 ( 대법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 참조 ) , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 1 항 에서 규정 한 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 와 동법 제 3 조 의 4 제 2 항 에서 규정 한 주택 임대차 등기 는 공통 적 으로 주택 임대차 보호법 상 의 대항 요건 인 ‘ 주민 등록 일자 ’, ‘ 점유 개시 일자 ’ 및 ‘ 확정 일자 ’ 를 등기 사항 으로 기재 하 여 이 를 공시 하 지만 전세 권 설정 등기 에 는 이러 한 대항 요건 을 공시 하 는 기능 이 없 는 점 , 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 4 제 1 항 에서 임차권 등기 명령 에 의한 임차권 등기 의 효력 에 관한 동법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 은 민법 제 621 조 에 의한 주택 임대차 등기 의 효력 에 관하 여 이 를 준용 한다고 규정 하 고 있 을 뿐 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 의 규정 을 전세 권 설정 등기 의 효력 에 관하 여 준용 할 법 적 근거 가 없 는 점 등 을 종합 하 면 , 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 등기 를 마쳤 더라도 주택 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 면 이미 취득 한 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 및 우선 변제 권 을 상실 한다고 봄 이 상당 하 다 . 원심 이 같 은 취지 에서 원고 가 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 인 주민 등록 을 상실 함 으로써 동법 제 8 조 제 1 항 의 소액 보증금 우선 변제 권 을 상실 하 였 다고 판단 한 것 은 옳 고 , 그 판단 에 주택 임대차 보호법 상 우선변제권 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 의 위법 이 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 게 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 인천 지방 법원 2004 . 11 . 5 . 선고 2004 나 7620 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 항소인 】 원고 【 피 고 , 피 항소인 】 주식회사 국민은행 【 변론 종결 】 2004 . 9 . 15 . 【 제 1 심판 결 】 인천 지방 법원 2004 . 6 . 1 . 선고 2004 가단 15545 판결 【 주 문 】 1 . 원고 의 항소 를 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 인천 지방 법원 2003 타경 45191 호 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2004 . 2 . 27 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 금 19 , 560 , 278 원 을 금 9 , 810 , 949 원 으로 감액 하 고 , 원고 에게 금 9 , 749 , 329 원 을 배당 하 는 것 으로 경정 한다 . 【 이 유 】 당사자 사이 에 다툼 이 없 는 바 와 갑제 1 , 2 , 3 , 8 호 증 , 을제 1 호 증 의 각 기재 에 변론 의 전 취지 를 종합 하 면 , 원고 는 2002 . 9 . 26 . 소 외인 으로부터 그 소유 별지 목록 기재 건물 에 관하 여 금 17 , 000 , 000 원 에 2002 . 9 . 27 . 부터 24 월 간 전세 를 얻 어 입주 하 면서 2002 . 10 . 29 . 위 주소 로 전입 하 였 다가 , 2002 . 11 . 4 . 그 전세 권 설정 등기 를 경료 하 고 2003 . 4 . 21 . 포천시 일동면 수입리 548 로 전출 한 사실 및 한편 , 피 고 은행 이 2002 . 8 . 3 . 위 건물 에 관하 여 채권 최고액 금 62 , 400 , 000 원 으로 설정 받 은 근저당 권 에 기하 여 2003 . 4 . 3 . 인천 지방 법원 2003 타경 45191 호 로 개시 된 부동산 임 의 경매 절차 에서 , 위 법원 은 2004 . 2 . 27 . 그 배당기 일 에서 교부 권 자 인 인천 부평 구청 에 이어 근저당 권 자 인 피고 은행 에 나머지 금 19 , 560 , 278 원 을 배당 하 는 것 으로 배당표 를 작성 하 자 , 원고 가 피 고 은행 에 대한 배당 에 관하 여 이의 를 진술 하 고 2004 . 3 . 2 . 이 사건 소 를 제기 한 사실 이 인정 된다 . 이 에 원고 는 그 주민 등록 의 이전 에 앞서 민법 소정 주택 임대차 등 기 또는 주택 임대차 보호법 소정 임차권 등기 명령 의 집행 에 의한 임차권 등기 보다 강력 한 전세 권 설정 등기 를 경료 한 만큼 , 주택 임대차 보호법 소정 소액 임차인 으로서 위 전세금 중 일부 금 9 , 794 , 329 원 을 우선 배당 받 을 권리 가 있 다고 주장 한다 . 살피 건대 , 전세 권 은 목적물 에 대한 배타 적 용익 및 그 전세금 의 우선 변제 를 내용 으로 하 는 물 권 으로 , 전세 권 자 는 존속 기간 의 만료 에 따라 그간 의 점유 여하 를 불문 하 고 목적물 의 경락 대금 에서 전세금 을 우선 변제 받 을 권리 를 보유 하 는 반면 , 임차권 은 목적물 을 용익 할 수 있 는 채권 에 불과 하 여 , 임차권 자 는 원칙 적 으로 임차 기간 의 만료 에 따라 임대인 을 상대 로 그 보증금 의 반환 을 구할 수 있 을 따름 인 바 , 가사 주택 임차인 이 그 지위 를 강화 하 고자 별도 로 전세 권 설정 계약 을 체결 하 여 그 등기 를 경료 한 경우 라 할지라도 주택 임차인 으로서 가지 는 그 대항력 또는 우선변제권 과 전세 권 자 로서 가지 는 우선변제권 은 그 각 근거 규정 과 성립 요건 및 효과 등 을 서로 달리 하 는 별개 의 것 이 므로 ( 대법원 1993 . 12 . 24 . 선고 93 다 39676 판결 참조 ) , 원고 와 같이 이미 그 주민 등록 을 이전 한 전세 권 자 가 그 설정 당시 주택 임차인 으로서 대항력 또는 우선 변제 권 을 일시 가졌 다 할지라도 , 이 와 달리 그 등기 로 타 에 주민 등록 및 입 주일 등 이 공시 될 뿐 더러 이후 계속 적 인 점유 를 요하 지 아니하 는 위 주택 임대차 등 기 또는 임차권 등기 명령 의 집행 에 의한 임차권 등기 를 경료 한 주택 임차인 과 같이 볼 수 는 없 는 만큼 , 대항 요건 을 상실 한 전세 권 자 의 경우 그 대항력 또는 우선변제권 이 계속 유지 된다고 할 수 는 없 다 할 것 이 고 , 또한 원고 의 주장 과 같이 전세 권 자 가 그 임차 주택 을 계속 적 으로 점유 하 여 왔 다 할지라도 , 이 로써 곧 소액 임차인 의 우선변제권 에 한하 여서라도 그 예외 를 인정 할 사정 은 될 수 없 다 할 것 이 다 . 그렇 다면 , 원고 는 주택 임대차 보호법 소정 소액 임차인 에 해당 하 지 아니하 는 만큼 , 이 와 반대 의 전제 에 선 원고 의 청구 는 이유 없 어 이 를 기각 할 것 인 바 , 이 와 결론 을 같이 한 제 1 심 판결 은 정당 하 고 원고 의 항소 는 이유 없 으므로 이 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 건물 의 표시 생략 ] 판사 지영철 ( 재판장 ) 김성환 방웅환 대법원 2007 . 6 . 21 . 선고 2004 다 26133 전원 합의체 판결 [ 배당 이의 ] [ 집 55 ( 1 ) 민 , 278 ; 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1080 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 주택 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 , 임차인 이 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) [ 2 ] 미등기 또는 무허가 건물 도 주택 임대차 보호법 의 적용 대상 이 되 는지 여부 ( 적극 ) [ 3 ] 미등기 주택 의 임차인 이 임차 주택 대지 의 환가 대금 에 대하 여 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 [ 1 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 이 다 . [ 2 ] 주택 임대차 보호법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다 . [ 3 ] 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 [ 2 ] 주택 임대차 보호법 제 1 조 , 제 2 조 [ 3 ] 주택 임대차 보호법 제 2 조 , 제 3 조 의 2 제 2 항 , 제 8 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 ( 공 1996 하 , 2180 ) 대 법원 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 ( 공 1999 하 , 1740 ) [ 2 ] 대 법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 ( 공 1987 , 708 ) [ 3 ] 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 ( 공 2001 하 , 2566 ) ( 변경 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 1 외 1 인 【 피 고 , 상고인 】 중소기업 은행 ( 소송대리인 법무법인 광장 담당 변호사 박준서 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 2004 . 4 . 27 . 선고 2003 나 40653 판결 【 주 문 】 상고 를 모두 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 1 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 같 은 법 ’ 이 라 한다 ) 제 3 조 의 2 제 2 항 은 , 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 과 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖춘 임차인 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 또는 국세 징 수법 에 의한 공 매시 그 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다고 규정 하 면서 그 환가 대금 에 는 주택 뿐 아니 라 대지 의 환가 대금 도 포함 된다고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 8 조 제 1 항 은 , 대항 요건 을 갖춘 임차인 에 대하 여 보증금 중 일정액 ( 이하 ‘ 소액 보증금 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 다른 담보물 권 자 보다 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 인정 하 는 한편 같 은 조 제 3 항 은 우선 변제 를 받 을 임차인 ( 이하 ‘ 소액 임차인 ’ 이 라 한다 ) 과 소액 보증금 의 범위 와 기준 을 대통령령 으로 정하 도록 위임 하 면서 소액 보증금 의 범위 와 기준 은 주택 뿐 아니 라 대지 를 포함 한 가액 의 2 분 의 1 의 범위 안 에서 정하 도록 규정 하 고 있 다 . 따라서 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 은 임차 주택 과 그 대지 가 함께 경매 될 경우 뿐 만 아니 라 임차 주택 과 별도 로 그 대지 만 이 경매 될 경우 에 도 그 대지 의 환가 대금 에 대하 여 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 고 ( 대법원 1996 . 6 . 14 . 선고 96 다 7595 판결 , 1999 . 7 . 23 . 선고 99 다 25532 판결 등 참조 ) , 이 와 같 은 우선변제권 은 이른바 법정 담보물 권 의 성격 을 갖 는 것 으로서 임대차 성립 시 의 임차 목적물 인 임차주 택 및 대지 의 가액 을 기초 로 임차인 을 보호 하 고자 인정 되 는 것 이 므로 , 임대차 성립 당시 임대인 의 소유 였 던 대지 가 타인 에게 양도 되 어 임차 주택 과 대지 의 소유자 가 서로 달라지 게 된 경우 에 도 마찬가지 라 할 것 이 다 . 2 . 같 은 법 은 주택 의 임대차 에 관하 여 민법 에 대한 특례 를 규정 함 으로써 국민 의 주거 생활 의 안정 을 보장 함 을 목적 으로 하 고 있 고 ( 제 1 조 ) , 주택 의 전부 또는 일부 의 임대차 에 관하 여 적용 된다고 규정 하 고 있 을 뿐 임차 주택 이 관할 관청 의 허가 를 받 은 건물 인지 , 등기 를 마친 건물 인지 아닌지 를 구별 하 고 있 지 아니하 므로 ( 제 2 조 ) , 어느 건물 이 국민 의 주거 생활 의 용도 로 사용 되 는 주택 에 해당 하 는 이상 비록 그 건물 에 관하 여 아직 등기 를 마치 지 아니하 였 거나 등기 가 이루어질 수 없 는 사정 이 있 다고 하 더라도 다른 특별 한 규정 이 없 는 한 같 은 법 의 적용 대상 이 된다고 해석 함 이 상당 하 다 ( 미등기 무허가 건물 의 양수인 에 대한 대항력 을 인정 한 대법원 1987 . 3 . 24 . 선고 86 다카 164 판결 참조 ) . 그런데 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 에게 우선 변제 권 을 인정 한 같 은 법 제 3 조 의 2 및 제 8 조 가 미등기 주택 을 달리 취급 하 는 특별 한 규정 을 두 고 있 지 아니하 므로 , 위 에서 본 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 과 소액 임차인 의 임차 주택 대지 에 대한 우선변제권 에 관한 법리 는 임차주 택 이 미등기 인 경우 에 도 그대로 적용 된다고 보 아야 할 것 이 다 . 이 와 달리 임차 주택 의 등기 여부 에 따라 그 우선변제권 의 인정 여부 를 달리 해석 하 는 것 은 합리 적 이유 나 근거 없이 그 적용 대상 을 축소 하 거나 제한 하 는 것 이 되 어 부당 하 고 , 민법 과 달리 임차권 의 등기 없이 도 대항력 과 우선변제권 을 인정 하 는 같 은 법 의 취지 에 비추 어 타당 하 지 아니하 다 . 다만 , 소액 임차인 의 우선변제권 에 관한 같 은 법 제 8 조 제 1 항 이 그 후문 에서 ‘ 이 경우 임차인 은 주택 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 ’ 대항 요건 을 갖추 어야 한다고 규정 하 고 있 으나 , 이 는 소액 보증금 을 배당 받 을 목적 으로 배당 절차 에 임박 하 여 가장 임차인 을 급조 하 는 등 의 폐단 을 방지 하 기 위하 여 소액 임차인 의 대항 요건 의 구비 시기 를 제한 하 는 취지 이 지 , 반드시 임차 주택 과 대지 를 함께 경매 하 여 임차 주택 자체 에 경매 신청 의 등기 가 되 어야 한다거나 임차 주택 에 경매 신청 의 등기 가 가능 한 경우 로 제한 하 는 취지 는 아니 라 할 것 이 다 . 대지 에 대한 경매 신청 의 등기 전 에 위 대항 요건 을 갖추 도록 하 면 입법 취지 를 충분히 달성 할 수 있 으므로 , 위 규정 이 미등기 주택 의 경우 에 소액 임차인 의 대지 에 관한 우선변제권 을 배제 하 는 규정 에 해당 한다고 볼 수 없 다 . 따라서 종전 에 미등기 주택 대지 의 환가 대금 에 대한 소액 임차인 의 우선변제권 에 관하 여 이 와 견해 를 달리 한 대 법원 2001 . 10 . 30 . 선고 2001 다 39657 판결 은 이 를 변경 하 기 로 한다 . 3 . 같 은 취지 에서 원심 이 , 이 사건 미등기 다 세대 주택 의 임차인 인 원고 들 은 피고 가 이 사건 대지 에 대한 근저당 권 을 설정 받 기 전 에 대항 요건 및 확정 일자 를 갖추 었 으므로 , 피고 의 근저당 권 에 기하 여 신청 된 이 사건 대지 에 관한 경매 절차 에서 원고 들 이 그 대지 의 환가 대금 으로부터 피고 의 채권 에 우선 하 여 보증금 을 배당 받 을 수 있 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 에서 주장 하 는 바 와 같 은 대항 요건 및 확정 일자 를 갖춘 임차인 의 우선변제권 행사 요건 에 관한 법리 오해 의 위법 은 없 다 . 4 . 그러므로 상고 를 모두 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법원장 이용훈 ( 재판장 ) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안 ( 주심 ) 안대희 대법원 2007 . 6 . 14 . 선고 2007 다 17475 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2007 . 7 . 15 . ( 278 ) , 1061 ] 【 판시 사항 】 주택 임대차 보호법 상 우선 변제 의 요건 인 주택 의 인도 와 주민 등록 의 존속 기간 의 종기 ( = 민 사집 행법 상 배당 요구 의 종기 ) 【 판결 요지 】 주택 임대차 보호법 제 8 조 에서 임차인 에게 같 은 법 제 3 조 제 1 항 소정 의 주택 의 인도 와 주민 등록 을 요건 으로 명시 하 여 그 보증금 중 일정액 의 한도 내 에서 는 등기 된 담보물 권 자 에게 도 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 부여 하 고 있 는 점 , 위 임차인 은 배당 요구 의 방법 으로 우선 변제 권 을 행사 하 는 점 , 배당 요구시 까지 만 위 요건 을 구비 하 면 족하 다고 한다면 동일 한 임차 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 임차인 이외 에 같 은 법 제 3 조 의 2 소정 의 임차인 이 출현 하 여 배당 요구 를 하 는 등 경매 절차 상 의 다른 이해관계인 들 에게 피해 를 입힐 수 도 있 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 공시 방법 이 없 는 주택 임대차 에 있 어서 주택 의 인도 와 주민 등록 이 라는 우선 변제 의 요건 은 그 우선변제권 취득 시 에 만 구비 하 면 족한 것 이 아니 고 , 민사 집행 법상 배당 요구 의 종기 까지 계속 존속 하 고 있 어야 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 , 제 8 조 , 민 사집 행법 제 84 조 【 참조 판례 】 대 법원 1997 . 10 . 10 . 선고 95 다 44597 판결 ( 공 1997 하 , 3378 ) 대 법원 2006 . 1 . 13 . 선고 2005 다 64002 판결 ( 공 2006 상 , 238 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 【 피 고 , 상고인 】 주식회사 우리은행 ( 소송대리인 법무법인 푸른 담당 변호사 김형석 ) 【 원심 판결 】 서울 남부 지법 2007 . 2 . 1 . 선고 2006 나 4835 판결 【 주 문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이 유 】 상고 이유 를 판단 한다 . 주택 임대차 보호법 제 8 조 에서 임차인 에게 같 은 법 제 3 조 제 1 항 소정 의 주택 의 인도 와 주민 등록 을 요건 으로 명시 하 여 그 보증금 중 일정액 의 한도 내 에서 는 등기 된 담보물 권 자 에게 도 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 부여 하 고 있 는 점 , 위 임차인 은 배당 요구 의 방법 으로 우선 변제 권 을 행사 하 는 점 , 배당 요구시 까지 만 위 요건 을 구비 하 면 족하 다고 한다면 동일 한 임차 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 임차인 이외 에 같 은 법 제 3 조 의 2 소정 의 임차인 이 출현 하 여 배당 요구 를 하 는 등 경매 절차 상 의 다른 이해관계인 들 에게 피해 를 입힐 수 도 있 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 공시 방법 이 없 는 주택 임대차 에 있 어서 주택 의 인도 와 주민 등록 이 라는 우선 변제 의 요건 은 그 우선변제권 취득 시 에 만 구비 하 면 족한 것 이 아니 고 , 민사 집행 법상 배당 요구 의 종기 까지 계속 존속 하 고 있 어야 한다 ( 대법원 1997 . 10 . 10 . 선고 95 다 44597 판결 , 2006 . 1 . 13 . 선고 2005 다 64002 판결 등 참조 ) . 원심 이 같 은 취지 에서 원고 가 이 사건 부동산 에 관한 경매 개시 결정 의 기입 등기 경료 전 에 위 부동산 을 인 도 받 고 이 에 대해 주민 등록 전입 신고 를 마치 고 이 사건 경매 절차 에서 의 배당 요구 의 종기 ( 2005 . 3 . 19 . ) 이후 인 2005 . 10 . 17 . 까지 위 요건 을 유지 하 고 있 었 으므로 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 의 소액 보증금 을 최우선 배당 받 을 수 있 는 요건 을 갖추 었 다고 판단 한 것 은 정당 하 고 , 거기 에 상고 이유 의 주장 과 같 은 법리 오해 등 의 위법 이 없 다 . 또 , 원고 가 이 사건 부동산 의 다른 임차인 인 소외 인과 이종사촌 간 으로서 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 해당 하 므로 주택 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 4 항 의 규정 에 의하 여 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 하 여야 한다는 주장 은 상고심 에 이르 러 하 는 새로운 주장 으로서 원심 판결 에 대한 적법 한 상고 이유 가 될 수 없 고 , 기록 에 비추 어 살펴보 면 원고 와 소 외인 이 가정 공동생활 을 하 는 경우 에 해당 한다고 보 기 도 어렵 다 . 결국 , 상고 이유 의 주장 은 모두 이유 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김황식 ( 재판장 ) 김영란 이홍훈 안대희 ( 주심 ) * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************************* 서울 남부 지방 법원 2007 . 2 . 1 . 선고 2006 나 4835 판결 [ 배당 이의 ] [ 미 간행 ] 【 전 문 】 【 원고 , 피 항소인 】 원고 【 피 고 , 항소인 】 주식회사 우리은행 ( 소송대리인 법무법인 푸른 담당 변호사 윤 이 영외 1 인 ) 【 변론 종결 】 2007 . 1 . 18 . 【 제 1 심판 결 】 서울 남부 지방 법원 2006 . 5 . 24 . 선고 2006 가단 13050 판결 【 주 문 】 1 . 피고 의 항소 를 기각 한다 . 2 . 항소 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 청구취지 및 항소 취지 】 1 . 청구취지 서울 남부 지방 법원 2004 타경 53750 부동산 임 의 경매 사건 에 관하 여 위 법원 이 2006 . 2 . 9 . 작성 한 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 131 , 916 , 764 원 을 115 , 916 , 764 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 0 원 을 16 , 000 , 000 원 으로 각 경정 한다 . 2 . 항소 취지 제 1 심 판결 을 취소 한다 . 원고 의 청구 를 기각 한다 . 【 이 유 】 1 . 기초 사실 다음 의 사실 은 당사자 사이 에 다툼 이 없 거나 갑 제 1 , 2 , 5 호 증 , 을 제 1 , 2 호 증 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 이 를 인정 할 수 있 다 . 가 . 피 고 는 소외 2 소유 이 던 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이 라 한다 ) 에 관하 여 서울 남부 지방 법원 영등포 등기소 2002 . 7 . 25 . 접수 제 45629 호 로 채권 최고액 111 , 600 , 000 원 , 채무자 소외 2 로 된 제 1 순위 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 였 고 , 위 부동산 이 소외 3 의 소유 가 되 자 이 에 대하 여 같 은 등기소 2002 . 9 . 26 . 접수 제 58567 호 로 위 근저당 권 설정 등기 의 채무자 를 정명호 로 변경 하 는 근저당 권 변경 의 부기 등기 를 경료 하 였으며 , 같 은 날 접수 제 58568 호 로 채권 최고액 20 , 400 , 000 원 , 채무자 소외 3 으로 된 제 2 순위 근저당 권 설정 등기 를 경료 하 였 다 . 또한 , 이 사건 부동산 에 관하 여 는 위 각 근저당 권 설정 등기 외 에 도 같 은 등기소 2004 . 3 . 11 . 접수 제 11000 호 로 채권 최고액 3 , 120 , 000 원 , 채무자 소외 3 , 근저당 권 자 주식회사 하나 은행 으로 된 제 3 순위 근저당 권 설정 등 기 도 경료 되 어 있 었 다 . 나 . 원고 는 2004 . 8 . 14 . 자 로 소외 3 으로부터 이 사건 부동산 중 방 1 개 , 거실 , 화장실 을 보증금 16 , 000 , 000 원 에 임차 하 기 로 하 는 내용 의 임대차 계약서 를 작성 하 였 고 , 2004 . 8 . 16 . 위 부동산 에 전입 신고 하 였으며 , 같 은 날 위 계약서 에 확정 일자 를 받 았 다 . 다 . 피 고 는 소외 3 이 피고 에 대한 채무 를 변제 하 지 아니하 자 위 제 1 , 2 순위 근저당 권 설정 등기 에 기하 여 서울 남부 지방 법원 2004 타경 53750 호 로 이 사건 부동산 에 관한 임의 경매 를 신청 하 였으며 , 2005 . 1 . 5 . 위 부동산 에 관한 경매 개시 결정 이 내려지 고 , 같 은 달 7 . 경매 개시 결정 의 기입 등기 가 경료 되 었 다 . 라 . 서울 남부 지방 법원 은 위 2004 타경 53750 호 사건 에서 배당 요구 의 종기 를 2005 . 3 . 19 . 로 정하 였 고 , 2006 . 2 . 9 . 배당 을 실시 하 였 는데 소외 1 에게 1 순위 로 16 , 000 , 000 원 을 , 영등포구 에게 2 순위 로 165 , 740 원 을 , 피고 에게 3 순위 로 137 , 699 , 802 원 을 각 배당 하 였 다 . 원고 는 위 경매 절차 에서 2005 . 1 . 17 . 권리 신고 및 배당 요구 를 하 였 는데 , 배당 에서 제외 되 었 고 , 이 에 피 고 에 대한 배 당액 16 , 000 , 000 원 에 대하 여 이의 를 진술 하 고 이 사건 소 를 제기 하 였 다 . 2 . 주장 및 판단 가 . 주장 ( 1 ) 원고 는 , 자신 이 2004 . 8 . 14 . 소외 3 으로부터 이 사건 부동산 중 방 1 개 , 거실 , 화장실 을 보증금 1 , 600 만 원 에 임차 하 고 , 보증금 전액 을 지급 한 후 위 부동산 에 거주 하 여 온 진정 한 임차인 이 며 , 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의한 요건 을 갖추 었 으므로 위 경매 절차 에서 1 순위 로 16 , 000 , 000 원 을 배당 받 아야 할 것 인데 , 이 를 피고 가 배당 받 았 으므로 그 배당표 를 청구취지 기재 와 같이 경정 하 여야 한다고 주장 한다 . ( 2 ) 이 에 대하 여 피 고는 , 원고 가 소외 3 에게 16 , 000 , 000 원 의 보증금 을 지급 하 였음을 입증 할 증거 가 부족 하 고 원고 가 배 당일 까지 위 부동산 에 계속 하 여 전입 하 여 있 지 아니하 였으므로 , 원고 는 진정한 임차인 이 아니 거나 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 따른 요건 을 갖추 지 못한 것 이 어서 , 원고 에게 위 돈 을 배당 하 지 아니한 것 은 정당 하 다고 다툰다 . 나 . 판단 ( 1 ) 갑 제 3 호 증 의 1 , 2 , 갑 제 4 , 6 호 증 , 갑 제 7 호 증 의 1 , 2 , 갑 제 8 호 증 , 갑 제 10 호 증 의 1 , 2 의 각 기재 에 변론 전체 의 취지 를 종합 하 면 , 원고 는 2004 . 8 . 14 . 소외 3 에게 위 임대차 보증금 중 2 , 000 , 000 원 을 지급 하 고 , 같 은 달 16 . 나머지 14 , 000 , 000 원 을 지급 한 사실 ( 다만 그 중 3 , 500 , 000 원 은 전 계약자 인 소외 4 에게 지급 하 는 방식 으로 지급 하 였 다 ) , 원고 는 그 때 부터 2005 . 10 . 17 . 까지 이 사건 부동산 에 전입 신고 를 하 여 두 고 거주 한 사실 을 인정 할 수 있 는 바 , 위 인정 사실 및 원고 가 임대차 계약 을 체결 할 당시 이 사건 부동산 에 는 3 건 의 근저당 권 설정 등 기 만 이 경료 되 어 있 었 고 가압류 나 압류 등기 는 없 었 던 점 , 원고 는 주택 임대차 보호법 에 의하 여 최우선 으로 보호 받 는 16 , 000 , 000 원만 을 한도 로 임대차 계약 을 체결 한 점 , 원고 가 임대차 계약 을 체결 한 때 로부터 약 5 개월 이 경과 한 후 에 경매 개시 결정 의 기입 등기 가 경료 된 점 등 에 비추 어 보 면 , 원고 는 위 부동산 에 관하 여 소외 3 과 임대차 계약 을 체결 한 진정 한 임차인 이 라고 보 는 것 이 상당 하 다고 판단 된다 . ( 2 ) 원고 가 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 에 의한 요건 을 갖추 었 는지 여부 를 살피 건대 , 원고 가 이 사건 부동산 에 관한 경매 개시 결정 의 기입 등기 경료 전 에 위 부동산 을 인 도 받 고 이 에 대해 전입 신고 를 한 사실 은 앞서 본 바 와 같 고 , 이러 한 요건 은 배당 요구 의 종기 까지 계속 해서 유지 하 여야 할 것 인데 , 원고 가 배당 요구 의 종기 ( 2005 . 3 . 19 . ) 이후 인 2005 . 10 . 17 . 까지 위 요건 을 유지 하 고 있 었 음 도 앞서 본 바 와 같 으므로 , 원고 는 주택 임대차 보호법 제 8 조 제 1 항 의 요건 을 갖추 었 다고 할 것 이 어서 , 위 경매 절차 에서 최우선 으로 16 , 000 , 000 원 을 배당 받 을 수 있 다고 할 것 이 다 . ( 3 ) 따라서 , 서울 남부 지방 법원 이 2004 타경 53750 부동산 임 의 경매 사건 에서 2006 . 2 . 9 . 작성 한 배당표 중 원고 에 대한 배 당액 0 원 을 16 , 000 , 000 원 으로 , 피고 에 대한 배 당액 131 , 916 , 764 원 을 115 , 916 , 764 원 으로 각 경정 하 여야 하 겠 다 . 3 . 결 론 그렇 다면 , 원고 의 청구 는 이유 있 어 이 를 인용 할 것 이 고 , 제 1 심 판결 은 이 와 결론 을 같이 하 여 정당 하 므로 , 피고 의 항소 를 기각 하 기 로 하 여 주문 과 같이 판결 한다 . [ 별지 부동산 목록 생략 ] 판사 한병의 ( 재판장 ) 정성완 이흥주 대법원 2005 . 9 . 15 . 선고 2005 다 33039 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 2005 . 10 . 15 . ( 236 ) , 1610 ] 【 판시 사항 】 임차권 등기 명령 에 의하 여 임차권 등기 를 한 임차인 이 민 사집 행법 제 148 조 제 4 호 에 정한 채권자 에 준하 여 배당 요구 를 하 지 않 아도 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 에 속하 는지 여부 ( 적극 ) 【 판결 요지 】 임차권 등기 명령 에 의하 여 임차권 등기 를 한 임차인 은 우선변제권 을 가지 며 , 위 임차권 등기 는 임차인 으로 하여금 기왕 의 대항력 이나 우선변제권 을 유지 하 도록 해 주 는 담보 적 기능 을 주목적 으로 하 고 있 으므로 , 위 임차권 등기 가 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 등기 된 경우 , 배당 받 을 채권자 의 범위 에 관하 여 규정 하 고 있 는 민사 집 행법 제 148 조 제 4 호 의 " 저당권 · 전세 권 , 그 밖 의 우선 변제 청구 권 으로서 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 등기 되 었 고 매각 으로 소멸 하 는 것 을 가진 채권자 " 에 준하 여 , 그 임차인 은 별도 로 배당 요구 를 하 지 않 아도 당연히 배당 받 을 채권자 에 속하 는 것 으로 보 아야 한다 . 【 참조 조문 】 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 , 제 3 조 의 5 , 민 사집 행법 제 91 조 제 4 항 , 제 148 조 제 4 호 【 참조 판례 】 대 법원 2005 . 6 . 9 . 선고 2005 다 4529 판결 ( 공 2005 하 , 1120 ) 【 전 문 】 【 원고 , 피상 고인 】 원고 【 피 고 , 상고인 】 주식회사 국민은행 ( 소송대리인 법무법인 율촌 담당 변호사 장영기 외 1 인 ) 【 원심 판결 】 광주 지법 2005 . 5 . 18 . 선고 2004 나 10646 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 피고 가 부담 한다 . 【 이유 】 원심 판결 이유 에 의하 면 원심 은 , 그 채용 증거 들 에 의하 여 , 원고 는 1996 . 12 . 12 . 이 사건 주택 중 15 평 을 임차 보증금 7 , 000 , 000 원 에 임차 하 여 , 1996 . 12 . 21 . 이 사건 주택 에 입주 하 였 고 , 1999 . 7 . 27 . 그 임대차 계약서 에 확정 일자 를 갖추 고 , 같 은 날 그 주소지 로 전입 신고 를 한 사실 , 피고 는 1999 . 8 . 31 . 이 사건 주택 에 관하 여 채권 최고액 11 , 700 , 000 원 , 채무자 소외 인 1 , 근저당 권 자 피고 로 된 근저당 권 설정 등기 를 경료 받 은 사실 , 그 후 원고 는 1999 . 10 . 26 . 광주 지방 법원 으로부터 이 사건 주택 에 관하 여 " 임대차 계약 일자 1996 . 12 . 12 . , 임차 보증금 7 , 000 , 000 원 , 주민 등록 일자 1999 . 7 . 27 . , 임차 범위 이 사건 주택 중 15 평 , 점유 개시 일자 1996 . 12 . 21 . , 확정 일자 1999 . 7 . 27 . " 로 된 주택 임차권 등기 명령 을 받 아 , 1999 . 11 . 11 . 위 임차권 등기 를 마친 사실 , 피고 는 위 근저당 권 에 기하 여 이 사건 주택 에 관하 여 위 법원 2002 타경 35117 호 로 부동산 임 의 경매 신청 을 하 여 , 위 법원 이 2002 . 10 . 15 . 경매 개시 결정 을 하 였 고 , 2002 . 10 . 17 . 그 기입 등기 가 경료 된 사실 , 위 법원 은 위 경매 절차 를 진행 하 여 2004 . 3 . 2 . 배당기 일 에 경락 대금 등 에서 집행 비용 을 공제 한 배당 할 금액 13 , 025 , 728 원 중 에서 이 사건 주택 중 일부 를 10 , 000 , 000 원 에 임차 한 소외 인 2 에게 위 배당 할 금액 의 1 / 2 인 6 , 512 , 864 원 을 , 신청 채권자 겸 근저당 권 자 인 피고 에게 위 배당 할 금액 의 잔액 6 , 512 , 864 원 을 각 배당 하 는 내용 으로 배당표 를 작성 한 사실 , 원고 는 위 배당기 일 에서 위 배당표 중 피고 에 대한 위 배 당액 중 3 , 743 , 568 원 에 대하 여 이의 를 진술 하 였 고 , 그 로부터 7 일 이내 에 위 법원 에 이 사건 배당 이 의의 소 를 제기 하 였 는데 , 원고 는 위 경매 절차 의 배당 요구 종기 까지 배당 요구 를 하 지 는 아니 한 사실 을 인정 한 다음 , 임차권 등기 명령 에 의하 여 임차권 등기 를 마친 자 는 경매 절차 에서 따로 배당 요구 를 하 지 않 더라도 당연히 배당 요구 를 한 것 으로 보 아 , 그 에게 도 배당 을 하 여야 한다고 판단 한 후 , 원고 는 후 순위 권 리자 인 피고 에게 우선 하 여 위 임차 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다는 이유 로 , 위 배당표 중 피고 에 대한 배 당액 을 당초 의 배 당액 6 , 512 , 864 원 에서 원고 가 위 배당기 일 에서 이의 를 진술 한 금액 인 3 , 743 , 568 원 을 공제 한 2 , 769 , 296 원 으로 , 원고 에 대한 배 당액 을 3 , 743 , 568 원 으로 경정 하 였 다 . 주택 임대차 보호법 제 3 조 의 3 제 5 항 은 " 임차권 등기 명령 의 집행 에 의한 임차권 등기 가 경료 되 면 임차인 은 제 3 조 제 1 항 의 규정 에 의한 대항력 및 제 3 조 의 2 제 2 항 의 규정 에 의한 우선변제권 을 취득 한다 . 다만 , 임차인 이 임차권 등기 이전 에 이미 대항력 또는 우선 변제 권 을 취득 한 경우 에 는 그 대항력 또는 우선변제권 은 그대로 유지 되 며 , 임차권 등기 이후 에 는 제 3 조 제 1 항 의 대항 요건 을 상실 하 더라도 이미 취득 한 대항력 또는 우선 변제 권 을 상실 하 지 아니한다 . " 라고 규정 하 고 있 고 , 같 은 법 제 3 조 의 5 는 " 임차권 은 임차 주택 에 대하 여 민 사집 행법 에 의한 경매 가 행하 여진 경우 에 는 그 임차주 택 의 경락 에 의하 여 소멸 한다 . 다만 , 보증금 이 전액 변제 되 지 아니한 대항력 이 있 는 임차권 은 그러 하 지 아니하 다 . " 라고 규정 하 고 있 는 바 , 임차권 등기 명령 에 의하 여 임차권 등기 를 한 임차인 은 우선변제권 을 가지 며 , 위 임차권 등기 는 임차인 으로 하여금 기왕 의 대항력 이나 우선변제권 을 유지 하 도록 해 주 는 담보 적 기능 을 주목적 으로 하 고 있 으므로 ( 대법원 2005 . 6 . 9 . 선고 2005 다 4529 판결 참조 ) , 위 임차권 등기 가 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 등기 된 경우 , 배당 받 을 채권자 의 범위 에 관하 여 규정 하 고 있 는 민사 집 행법 제 148 조 제 4 호 의 " 저당권 · 전세 권 , 그 밖 의 우선 변제 청구 권 으로서 첫 경매 개시 결정 등기 전 에 등기 되 었 고 매각 으로 소멸 하 는 것 을 가진 채권자 " 에 준하 여 , 그 임차인 은 별도 로 배당 요구 를 하 지 않 아도 당연히 배당 받 을 채권자 에 속하 는 것 으로 보 아야 할 것 이 다 . 위 와 같 은 법리 와 기록 에 비추 어 살펴보 면 , 원심 의 앞서 본 바 와 같 은 판단 은 정당 한 것 으로 수긍 이 가 고 , 거기 에 상고 이유 로 주장 하 는 바 와 같이 배당 요구 또는 배당 요구 없이 배당 에 참가 할 수 있 는 자 의 범위 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 , 상고 비용 은 패소자 가 부담 하 도록 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 강신욱 ( 재판장 ) 윤재식 ( 주심 ) 고현철 공유 하 기 글 요소