▲ HUG 가 분양 보증서 발급 을 지나치 게 까다롭 게 한다는 지적 이 나오 고 있 다 . 이 와 함께 사업 지 들 의 원성 이 높 아 지 고 있 다 . 지난 몇 년 간 분양 보증 독점 으로 논란 을 일으켜 온 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 가 최근 뉴스 테 이 업체 에 내부 자료 공개 를 요구 한 것 으로 알려 지 며 갑 질 논란 이 일 고 있 다 . 본보 는 이 같 은 논란 이 지속 적 으로 불거지 는 이유 가 무엇 인지 파헤쳐 보 고 사업 지 의 고통 을 덜 개선책 은 없 는지 함께 고찰 해본다 . HUG ‘ 분양 보증 발급 독점 ㆍ고분양가 규제 ’ 에 업계 고통 수면 위로 ‘ 이랬 다가 저랬 다가 왔 다 갔 다 ’… ‘ 고무줄 규제 ’ 에 투기 세력 만 증가 분양 보증 이란 ‘ 분양 사업자 가 파산 등 의 사유 로 분양 계약 을 이행 할 수 없 게 되 는 경우 당해 건축물 의 분양 ( 사용 승인 을 포함 ) 의 이행 또는 납부 한 분양 대금 의 환급 ( 피분 양자 가 원 하 는 경우 에 한함 ) 을 책임지 는 보증 을 말 한다 . 분양 보증 이 없 으면 지방 자치 단체 의 분양 승인 을 받 을 수 없 기 때문 에 건설사 는 분양 을 미룰 수 밖에 없 다 . 정부 는 2015 년 4 월 분양 가상 한 제 를 폐지 한 이후 무서운 기세 로 치솟 고 있 는 분양 가 를 제어 하 기 위해 분양 보증 을 강화 했 고 , 분양 보증 은 계속 해서 부동산 시장 의 ‘ 뜨거운 감자 ’ 였 다 . 이 에 따라 2015 년 7 월 부터 출범 한 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 는 분양 보증 발급 을 독점 해 왔 다 . 시장 경기 완화 를 명목 으로 HUG 는 분양 가 를 인근 시세 의 10 % 로 규제 하 면서 고 분양 가 옥죄 기 에 나섰 다 . 하 지만 HUG 의 결정 이 곧 분양 보증 의 기준 이 되 는 만큼 지나치 게 까다로워졌 다는 지적 도 끊이 질 않 았 다 . 강동구 개포 주공 3 단지 의 경우 가 대표 적 사례 다 . 강남구 평균 ( 3804 만 원 ) 의 13 . 3 % 높 은 4313 만 원 으로 분양 가 를 책정 했 다가 HUG 로부터 보증 발급 을 네 차례 나 퇴짜 를 맞 은 바 있 다 . 문제 는 HUG 내부 세칙 인 주변 분양 가 의 10 % 이상 고 분양 가 책정 사례 가 나왔 음 에 도 제재 를 하 지 않 음 이 적발 됐 다는 점 이 다 . 국회 국토 교통 위원회 소속 더불 어 민주당 전현희 의원 이 HUG 로부터 입수 한 자료 에 따르 면 2015 년 부터 지난해 상반기 까지 전국 신규 분양 아파트 70 여 곳 이 주변 분양 가 의 13 % 가 넘 는 ‘ 고 분양 가 ’ 에 분양 되 고 도 HUG 로부터 아무런 제재 를 받 지 않 은 것 으로 나타났 다 . 이 기간 에 분양 된 1400 여 개 단지 중 약 5 % 가 고분 양가 였 던 셈 이 다 . 지난해 1 월 서초구 ‘ 신반 포자 이 ’ 는 주변 시세 보다 48 % 이상 인 4290 만 원 에 공급 됐 음 에 도 아무런 제재 를 받 지 않 았 다 . 지침 이 이 같이 제각각 적용 되 면서 시장 엔 혼선 과 불만 만 키웠 다는 지적 이 높 다 . 심지어 고 분양 가 가 아님 에 도 불구 하 고 분양 보증 업무 를 유보 하 는 사례 도 나왔 다 . 부동산 규제 대책 발표 를 앞두 고 정책 시행 으로 인한 혼선 을 막 겠 다는 이유 에서 다 . 먼저 2016 년 11 월 ‘ 주택 시장 안정 적 관리 방안 ( 11 ㆍ 3 대책 ) ’ 발표 를 앞두 고 HUG 는 분양 보증 을 앞둔 다수 단지 들 의 보증서 발급 을 강제 적 으로 보류 했 다 . 송파구 풍납동 우성 아파트 ( 이하 풍납 우성 ) 재 건축 이 대표 적 사례 다 . 당시 멸실 신고 및 착공 신고 까지 접수 한 풍납 우성 재건축 사업 을 분양 보증 이 발목 을 잡 았 다 . 이곳 조합 은 시공자 와 함께 적법 한 절차 와 요건 을 갖춰 2016 년 10 월 13 일 HUG 에 시공 보증서 와 함께 분양 보증서 발급 을 신청 했 다 . 그런데 통상 적 으로 신청 일 로부터 5 일 내지 7 일 이 면 발급 되 는 분양 보증서 가 그달 이 다 가 도록 발급 되 지 않 았 다고 한다 . 풍납 우성 조합 관계자 는 “ 시공 보증 이 나온 후 감감무소식 이 던 HUG 가 그달 24 일 갑작스레 토지 조사 보완 사항 을 조합 측 에 요구 했 다 . 하지만 토지 조사 부분 은 분양 보증 을 며칠 씩 이나 지연 시킬 만큼 중대 한 요소 가 아니 었 다 . 보증 접수 일 이 한참 흘렀 는데 도 단순히 확인 필요 에 불과 한 토지 조사 부분 을 가지 고 10 여 일 을 허비 했 다 . 하루 가 다르 게 추가 분담금 이 쌓여 가 고 있 는 조합 및 조합원 입장 에서 는 피 가 말랐 다 ” 고 당시 를 회상 했 다 . 건설업 계 한 관계자 는 “ HUG 에서 독점 적 으로 분양 보증서 를 발급 하 도록 돼 있 는 구조 라 HUG 가 보증서 를 발급 을 안 해 주 면 분양 지연 을 막 을 다른 방도 가 없 다 . 중요 한 점 은 풍납 우성 이 고 분양 가 가 아니 라는데 있 다 . 풍납 우성 조합 이 짓 는 ‘ 잠실 올림픽 아이파크 ’ 는 일반 분양 가 가 3 . 3 ㎡ 당 평균 2605 만 원 수준 으로 책정 돼 인근 에 이미 준공 된 ‘ 잠 실파 크리오 ( 옛 잠실 시영 ) ’ 나 인근 ‘ 송파 헬리오 시티 ( 가락 시영 재건축 ) ’ 보다 도 외려 시세 가 낮 은 수준 ” 이 라고 밝혔 다 . 이 같 은 행태 는 현 정부 들 어서 도 이어지 고 있 다 . HUG 는 지난 ‘ 주택 시장 의 안정 적 관리 를 위한 선별 적 맞춤 형 대응 방안 ( 6 ㆍ 19 부동산 대책 ) ’ 발표 를 앞두 고 전국 모든 신규 분양 현장 의 분양 보증 발급 을 전면 중단 한다고 선포 했 다 . HUG 의 갑작 스러운 분양 보증 중단 으로 일부 사업 지 들 은 분양 일정 에 차질 을 빚 었 다 . 당황 스러웠 던 것 은 건설사 들 도 마찬가지 였 다 . 건설업 계 는 분양 필수 절차 의 칼자루 를 쥔 공기업 의 ‘ 갑 질 ’ 이 라며 불만 을 쏟 아 냈 다 . 특히 조기 대선 으로 가뜩이나 밀린 봄철 분양 일정 을 서두르 느라 바쁜 상황 에서 예상 치 못했 던 강제 적 인 분양 연기 로 분양 에 차질 을 빚 게 됐 다는 전언 이 다 . 수도권 에서 분양 을 앞두 고 있 는 한 건설사 관계자 는 “ 갑작스레 분양 보증 이 중단 된다는 통보 를 받 았 을 때 당황 스러웠 다 ” 며 “ 정부 성향 에 맞 게 대책 이 나올 때 마다 HUG 가 너무 깐깐 하 게 시장 을 쥐락펴락 하 는 것 은 이해 하 기 힘들 다 ” 고 말 했 다 . 서울 강남 이나 수도 권 등 과열 지역 의 열기 를 잡 겠 다는 부동산 정책 때문 에 ‘ 애먼 돌 ’ 을 맞 아 억울 하 게 피해 를 보 게 됐 다는 지방 사업장 도 있 다 . 영남 지역 에서 아파트 분양 을 준비 중 인 한 건설사 관계자 는 “ 투기 과열 을 잡 으려고 한다는데 , 투기 와 는 동떨어진 지방 사업장 의 분양 보증 까지 전면 중단 하 는 것 은 분양 칼자루 를 쥔 공기업 의 전형 적 인 ‘ 갑 질 ’” 이라고 비판 했 다 . HUG 행보 는 ‘ 모순 ’ 넘 어 ‘ 위법 ’ 소지 … 지시 없 는 자의 적 판단 은 ‘ 직권 남용 ’ 이 같이 분양 보증 지연 이유 에 대해 HUG 측은 “ 부동산 규제 대책 발표 로 인한 혼선 을 막 고 대책 의 효과 를 극대 화 하 기 위해서 였 다 . 분양 보증 을 발급 하 더라도 갑자기 정책 이 발표 되 고 적용 되 면 혼선 이 생기 고 대상 사업 지 입주자 들 이 피해 를 본다 . 이 에 요건 을 충족 하 더라도 분양 단계 에 이른 전국 의 다수 사업 지 들 의 분양 보증 을 자체 적 으로 늦출 수 밖에 없 었 다 ” 고 해명 했 다 . 하지만 자세히 들여다보 면 HUG 가 이 같이 분양 보증 여부 와 시기 등 에서 자의 적 판단 을 내린 것 은 다소 위법 요소 를 내포 하 고 있 다는 게 다수 업계 관계자 들 의 설명 이 다 . 분양 가 책정 기준 을 제대로 준수 하 지 않 은 것 은 물론 선제 적 으로 분양 보증 을 신청 한 사업 지 들 에 정책 을 소급 적용 할지 에 대한 구체 적 인 정부 의 지침 도 존재 하 지 않 는 상황 에서 HUG 가 보증 을 일방 적 으로 지연 시킨 게 이 에 해당 한다 . 정부 의 지침 이 없 는 상황 에서 국토 교통부 ( 이하 국토 부 ) 장관 의 감독 을 받 는 법인 인 HUG 가 적법 한 요건 을 갖춘 사업 지 들 에 대한 보증 심사 를 자의 적 으로 일정 기간 동안 거부 할 수 있 는 권한 이 명시 된 법제 는 어디 에 도 없 어 이 를 직무 유기 및 직권 남용 으로 봐도 무방 하 다는 이야기 다 . ‘ 정부 눈치 보 기 ’ 때문 이 라는 주장 도 있 다 . 특히 정부 로부터 상당 량 의 출자 를 받 는 현 구조 때문 에 야기 된 것 이 란 전문가 들 의 지적 이 높 다 . 「 주택 도시 기금법 」 제 19 조제 1 항 및 제 2 항 에 따르 면 공사 의 자본금 5 조 원 중 50 % 이상 을 정부 로부터 출자 받 아야 하 며 국가 가 출자 한 주식 의 주주 권 은 국토 부 장관 이 행사 할 수 있 다 . 한 업계 전문가 는 “ 「 주택 도시 기금법 」 제 1 조 에 따르 면 주택 도시 보증 공사 설립 의 목적 은 ‘ 주거 복지 증진 과 도시 재생 활성 화 를 지원 해 국민 의 삶 의 질 향상 에 이바지 하 기 위함 ’ 이 다 . 그런데 HUG 가 정부 눈치 를 보 느라 국민 에 대한 서비스 와 삶 의 질 향상 이란 가장 중요 한 목적 을 망각 한 것 같 아 안타깝 다 . ‘ 포옹 ’ 이 란 뜻 을 담 고 있 는 HUG 로 이름 을 지 은 데 는 나름 대로 의 철학 을 담 고 있 을 텐데 그 이름 에 걸맞 지 않 게 정부 의 눈치 만 보 고 국민 을 외면 할 경우 반 대로 국민 에게 외면 받 는 기관 으로 전락 하 는 것 은 시간 문제 일 것 ” 이 라고 꼬집 었 다 . HUG , 이번 엔 수수료 상한선 낮추 려 리츠 AMC 에 내부 자료 요구 ‘ 꼼수 ’ HUG 의 갑 질 논란 은 쉴 새 없이 계속 됐 다 . 분양 보증 과 관련 해 시장 에 혼란 을 일으킨 HUG 가 최근 뉴스 테 이 업체 에 민감 한 내부 자료 제출 을 요구 하 는 등 또 다시 ‘ 갑 질 ’ 논란 에 휩싸였 다 . HUG 는 지난달 ( 8 월 ) 25 일 뉴스 테 이 사업 에 참여 하 고 있 는 리츠 AMC ( 자산관리 회사 ) 에 공문 을 보내 각 회사 의 ▲ 주임 부터 임원 까지 회사 전체 인력 현황 및 급여 ㆍ담당업무 ▲ 수수료 수익 을 포함 한 영업 수익 , 급여 ㆍ퇴직 급여 ㆍ광고 선전 비 ㆍ도서 인쇄비 등 20 여 가지 영업 비용 등 에 관한 재무 자료 ▲ 회사 설립 ㆍ자산개발ㆍ자산 운영 ㆍ회사 청산 등 각 업무 별 ㆍ직급별 해당 업무 연간 투입 시간 등 에 대한 자료 를 요청 했 다는 사실 이 밝혀져 논란 이 되 고 있 다 . 이 는 HUG 가 리츠 AMC 에 지급 하 는 수수료 상한선 을 낮추 기 위해 자산관리 업무 수수료 에서 가장 큰 비중 을 차지 하 는 인건비 를 파악 해 원가 를 분석 하 겠 다는 꼼수 라는 게 업계 관계자 의 설명 이 다 . 유관 업계 한 관계자 는 “ HUG 가 요구 하 는 자료 가 경영 상 상당히 민감 한 내부 정보 다 . 이 에 대다수 의 리츠 AMC 들 은 자료 를 제출 하 지 않 을 방침 인 것 으로 알 고 있 다 . HUG 가 감사 기관 도 아니 면서 리츠 AMC 들 에게 요구 한 사안 들 은 공기업 의 전형 적 인 갑 질 이 아니 겠 느냐 ” 고 말 했 다 . 이 에 대해 HUG 관계자 는 “ 리츠 AMC 들 에게 민감 한 자료 라는 건 인정 하 지만 자산관리 업무 수수료 에서 가장 큰 비중 을 차지 하 는 인건비 를 파악 해 원가 를 분석 하 는 것 은 어쩔 수 없 는 일 ” 이 라고 해명 했 다 . 일각 에서 는 HUG 가 서비스업 의 본질 을 이해 하 지 못하 고 비용 절감 을 위해 무리 하 게 정책 을 추진 하 면서 리츠 업계 의 발전 을 저해 할 것 이 라는 우려 도 나온다 . 한 부동산 전문가 는 “ 지난해 리츠 를 7 대 신 성장 산업 으로 선정 한 정부 의 정책 방향 과 도 배치 된다 . 서비스업 은 제조업 과 다른 데 제조업 과 같 은 방식 으로 원가 를 분석 해 수수료 기준 을 세우 려 하 고 있 다 . 특히 HUG 가 무리 한 자료 를 요구 하 는 것 은 국토 부 의 뉴스 테 이 개 편안 에 보조 를 맞추 기 위함 이 다 . 지난번 분양 보증 중단 때 와 마찬가지 로 국토 부 에 과잉 충성 하 다 보 니 빚어진 결과 ” 라고 지적 했 다 . 실낱 같 은 희망 … HUG 독점 한 분양 보증 업무 , 2020 년 까지 민간 에 나눠 경쟁 체제 로 정부 , 경쟁 체제 전환 위한 추진력 발휘 해야 … 그 전 까지 독점 견제 장치 구축 필요 국토 부령 「 주택 공급 에 관한 규칙 」 제 15 조 에 따르 면 분양 보증 권한 은 HUG 와 국토 부 장관 이 지정 하 는 보험 회사 에게 만 주어진다 . 하지만 그간 국토 부 장관 이 보험 회사 를 지정 하 지 않 으면서 현재 까지 HUG 의 독점 체제 가 이어져 왔 다 . 분양 보증 단계 에 이른 다수 의 재 개발 ㆍ재건축 사업 지 들 이 HUG 의 요구 에 맞춰 분양 가 를 강제 로 조정 해야 했 고 , HUG 의 일방 적 인 분양 보증 승인 통보 에 따라 분양 일정 이 늦 어 지 는 폐해 가 발생 했 다 . 그런데 이 들 에게 희망 의 소식 이 들려왔 다 . HUG 의 분양 보증 독점 에 대한 불만 이 높 아 지 자 분양 보증 업무 독식 을 방지 하 기 위해 경쟁 체제 를 도입 하 는 방안 이 마련 되 고 있 어서다 . 지난 7 월 말 공정 거래 위원회 ( 위원장 김상조 ㆍ이하 공정위 ) 는 시장 경쟁 을 제한 하 는 규제 개선책 을 담 은 ‘ 2017 년 상반기 경쟁 제한 적 규제 개선 과제 ’ 를 발표 했 다 . 이 에 따르 면 HUG 가 독점 하 고 있 는 분양 보증 업무 를 민간 에 개방 해 오 는 2020 년 까지 경쟁 체제 로 전환 하 겠 다는 게 골자 다 . 2020 년 까지 는 HUG 의 독점 을 유지 하 되 그 후 국토 부 가 관리 ㆍ 감독 할 수 있 는 기관 중 1 곳 을 보증 기관 으로 추가 지정 하 는 방안 을 검토 하 는 것 으로 합의 됐 다 . 이 에 경쟁 체제 가 이뤄지면 사업 지 들 은 분양 가 책정 에 보다 자유 로워 지 고 분양 진행 이 탄력 을 얻 게 될 것 이 라고 관계자 들 의 기대 를 모으 고 있 다 . 하지만 업계 한쪽 에서 는 ▲ 당장 의 시장 이 아닌 2020 년 이후 에 나 경쟁 체제 가 성립 될 예정 이 어서 당분간 HUG 의 독점 체제 가 지속 된다는 점 ▲ 민간 이 지정 된다 하 더라도 HUG 가 정부 와 밀접 하 게 연동 되 고 권위 와 업무 능력 을 갖 고 있 어 민간 이 쉽 게 힘 을 발휘 하 지 못할 것 으로 예상 되 는 점 ▲ 확정 된 법제 적 구축 이 아닌 아직 로드맵 에 불과 해 시행 여부 가 불 투명 한 점 ▲ 분양 가 상승 억제력 이 떨어질 수 있 다는 점 등 이 개선 돼야 할 과제 로 지적 됐 다 . 더 나아가 정부 가 이 를 위해 적극 적 인 추진력 을 발휘 하 고 분양 시장 을 면밀 하 게 검토 해야 하 는 것 은 물론 경쟁 체제 구축 전 까지 빠른 시일 내 독점 을 견제 하 는 조치 가 필요 하 다는 등 의 주문 도 나오 고 있 다 . 유준상 기자 공유 하 기 글 요소