▶ 장면 1 = 새해 가 밝 은 지 며칠 안 된 1 월 4 일 저녁 . 아랍에미리트 두바이 7 성급 호텔 인 ' 부르주 알 아랍 ' 이 내다보이 는 미 날 살람 호텔 로비 로 국내 대형 건설사 현지 임원 들 과 한국 계 개발 업체 대표 들 이 속속 모여들 었 다 . 대형 S 건설사 사장 이 직접 주관 한 신년 모임 에 참석 하 기 위해서 였 다 . 그러나 사상 최대 의 건설 특수 라는 평가 에 도 불구 하 고 분위기 는 무거웠 다고 한다 . 행사 에 참석 한 한 임원 은 " 두 바이 경기 가 주춤 하 고 주택 사업 분양 성 도 불 투명 하 다는 염려 가 팽배 했 다 " 고 전했 다 . ▶ 장면 2 = 지난해 말 두 바이 북쪽 해변 초 대형 인공섬 ' 팜 주메이라 ' 에 개인 투자 를 위해 방문 한 한국인 투자자 K 씨 . 개발 업체 나킬 의 현지 사무소 직원 에게 공사 진척 상황 을 소개 받 다가 의아 한 생각 이 들 었 다 . 해변 개발 로 입주 할 호텔 과 빌라 , 아파트 가 총 75 만 가구 에 이른다는 설명 때문 이 었 다 . K 씨 는 상주인구 가 130 만 명 에 불과 하 고 , 이 중 고급 주택 을 살 만 한 능력 이 있 는 외국인 이나 두 바이 현지인 은 20 % 안팎 에 불과 하 다는 가이드 의 설명 이 떠올랐 다 . 장밋빛 전망 일색 인 두 바이 건설 시장 에 불안 요인 은 없 는지 따져 봐야 한다는 경고 의 목소리 가 커지 고 있 다 . 창조 적 리더십 의 교본 으로 굳어진 두 바이 의 건설 위주 경기 부양 , 특히 주택 시장 에 취약 한 부분 이 많 다는 지적 이 다 . 지난해 말 노무현 대통령 도 부산 북항 개발 을 강조 하 면서 " 두 바이 의 정체 성 이 무엇 인가 , 밝 은 면 도 있 지만 끝 이 안 보이 는 측면 도 있 다 " 며 경계 의 목소리 를 낸 바 있 다 . 해외 부동산 투자 제한 을 300 만 달러 로 완화 하 면서 국내 에서 도 아파트 등 주택 투자 에 나서 는 사례 가 늘 었 지만 실제 수익 을 기대 하 기 힘들 다는 지적 이 나오 는 것 도 같 은 맥락 이 다 . 현지 에 오래 살 았 거나 , 직접 주택 사업 을 추진 중 인 국내외 전문가 들 은 " 지금 은 시장 이 호황 이 지만 3 ~ 4 년 뒤 대단위 개발지 가 본격 적 으로 입주 를 시작 하 면 상황 을 가늠 하 기 힘들 다 " 는 염려 를 감추 지 않 는다 . 여기 에 오 일 달러 의 원천 인 두 바 이유 가격 마저 미국 의 석유 재고 증가 소식 이 반영 되 며 지난주 말 엔 배럴 당 40 달러 대로 내려가 면서 또 다른 변수 가 되 고 있 다 . 수치 상 으로 현재 두바이 주택 과 임대 시장 은 단연 호황 이 다 . 작년 12 월 두바이 지역 내 비즈니스 호텔 ( 3 ~ 4 성급 ) 예약 률 은 대부분 100 % 에 육박 했 다 . 두 바이 정부 통계 에 따르 면 2005 년 말 기준 호텔 예약 률 은 84 . 6 % 에 이르 고 이 수치 는 지난해 더 높 아 진 것 으로 추정 된다 . 임대료 도 강세 다 . 현재 두바이 도심 에 가구 가 완비 된 고급 아파트 ( 20 ~ 30 평 형 ) 의 한 달 임대료 는 300 만 원 을 호가 한다 . 이 는 3 ~ 4 년 전 에 비해 40 % 이상 오른 가격 이 다 . 공식 통계 가 없 어 시세 를 가늠 하 기 는 어렵 지만 현지 부동산 에선 주택 시세 도 이 에 따라 상승 을 거듭 하 고 있 다 . 두바이 시내 에 거주 하 는 국내 중견 기업 기술자 인 A 씨 ( 34 ) 는 " 10 명 씩 대형 빌라 를 얻 어 지낼 정도 로 집값 과 임대료 가 비싸 다 " 며 " 한국인 이 운영 하 는 민박 도 성업 중 " 이라고 전했 다 . 워낙 임대료 시세 가 빠르 게 오르 다 보 니 두 바이 정부 는 임대료 상승 폭 상한 을 작년 15 %, 올해 7 % 로 제한 해 놓 기 까지 했 다 . ◆ 빈 사무실 늘 고 분양 가 도 제자리 = 그러나 이전 과 는 분명 다른 모습 이 늘 고 있 다 . 우선 입주 한 아파트 나 빌딩 에 공실 이 늘 고 있 다 . 고 가 임대료 탓 에 이 를 지불 할 수요층 이 나타나 지 않 는 것 이 다 . 일부 도심 아파트 는 준공 된 지 3 ~ 4 개월 이 넘 었 지만 입주 율 이 30 % 안팎 에 불과 하 다는 게 현지 거주자 들 의 의견 이 다 . 이영희 KOTRA 두 바이 지사 과장 은 " 이곳 주택 소유자 들 은 임대 가 안 된다고 가격 을 내리 는 일 이 드물 어 공실 을 공급 과잉 으로 보 기 는 힘들 다 " 면서 도 " 임대료 가 오르 면서 공실 이 늘 고 수요층 이 부담 을 느끼 는 것 은 사실 " 이라고 소개 했 다 . 실제 완공 단계 에 있 는 빌딩 이나 아파트 외벽 에 분양 과 임대 를 알리 는 광고 성 플래카드 도 갈수록 많 아 지 고 있 다 . 아파트 분양 가격 역시 4 ~ 5 년 째 제자리 걸음 을 하 고 있 다 . 두바이 현지 대형 A 상사 한 임원 은 " 5 년 전 엔 밤새 줄 을 서 서 아파트 를 분양 받 았 지만 지금 은 3 개월 이 돼도 분양 아파트 물량 이 남 는다 " 며 " 35 평 가량 되 는 아파트 분양 가 가 현재 4 억 원 안팎 이 지만 이 가격 은 4 ~ 5 년 전 과 다를 게 없 다 " 고 말 했 다 . ◆ 급증 하 는 물량 " 답 이 안 나온다 " = 2005 년 인구 센서스 기준 으로 두 바이 인구 는 120 만 명 이 다 . 아랍에미리트 정부 는 2005 년 부터 2010 년 까지 두 바이 에서 만 17 만 가구 아파트 가 새로 입주 할 것 으로 기대 한다 . 그러나 1996 ~ 2005 년 10 년 간 두 바이 지역 총인구 증가 율 은 75 % 선 이 어서 인구 증가 속도 가 공급량 을 따라잡 을 가능 성 은 희박 하 다 . 두바이 주택 시장 에 정통 한 전문가 들 은 그래서 " 이 숫자 로 는 답 이 안 나온다 " 고 말 한다 . 권탄걸 현대건설 두바이 현지 고문 은 " 북쪽 해안 4 대 개발 계획 으로 총 75 만 가구 가 넘 게 입주 한다 " 며 " 아무리 유입 인구 가 늘어난다고 해도 정상 적 인 주거 수요 로 는 계산 이 안 된다 " 고 평가 했 다 . ◆ 유동 인구 유치 인접 도시 와 경쟁 치열 = 현지 에선 그래서 중동 의 금융 , 물류 , 관광 허브 를 자부 하 는 두 바이 의 유동 인구 증가 에 기대 를 건다 . 오병 율 세중 코리아 해외 투자 팀 팀장 은 " 1 년 에 1000 만 명 선 에 이르 는 두 바이 내방객 이 두 바이 국제공항 정비 와 관광지 개발 , 금융 ㆍ물류 허브 구축 으로 얼마나 늘어날지 가 관건 " 이라고 설명 했 다 . 그러나 2010 년 한 해 1500 만 명 까지 내방객 을 끌어올리 겠 다는 두바이 측 의 야심 찬 계획 은 인접 도시 와 의 경쟁 이 라는 또 다른 암초 를 만난 상태 다 . UAE 의 아부 다비 , 카타르 도하 등 이 잇따라 두 바이 와 같 은 ' 선 건설 경기 부양 , 후 허브 도시 육성 ' 전략 을 들 고 나왔 기 때문 이 다 . 실제 현지 건설업 계 에선 작년 부터 아부 다비 와 도하 등 인접 도시 건설 발주량 이 크 게 늘어나 고 있 다고 전한다 . ◆ 대외 변수 에 취약 한 경제 기반 도 문제 = 건설 시장 균형 이 도시 의 성장 과 유동 인구 에 의존 해 있 다는 점 과 별도 로 두 바이 에 는 다른 취약점 도 있 다 . 두 바이 건설 경기 는 유가 , 테러 등 외 적 인 변수 의 영향 을 많이 받 는다는 것 이 다 . 작년 하반기 70 달러 를 넘 었 던 두 바 이유 가격 이 최근 50 달러 안팎 에 머물 고 있 는 것 이 좋 은 예 다 . 이 같 은 가격 하락 은 두 바이 의 지불 능력 을 크 게 악화 시킨다 . 두바이 현지 에서 무역업 을 하 는 L 씨 는 " 바레인 의 예 에서 보 듯 중동 권 도시 의 위험 은 한 번 개발 이 기울어지 면 유령 도시 로 전락 할 가능 성 이 높 다는 점 " 이라고 말 했 다 . [ 김태근 기자 ] < Copyright ⓒ 매일 경제 . 무단 전재 및 재 배포 금지 >