새 아파트 사 월세 수입 늘리 고 땅 매각 은 내년 에 [ 중앙일보 조인스 랜드 ] 입력 2016 . 09 . 28 09 : 04 집 두 채 가진 40 대 부부 오래 된 아파트 · 토지 매각 고민 Q . 부부 가 함께 미용실 을 운영 하 고 있 는 김 모 ( 47 ) 씨 는 경기도 외곽 에 아파트 2 채 를 소유 하 고 1 채 는 월세 를 주 고 있 다 . 오래 된 아파트 여서 임대 수입 이 시원 치 않 아 대안 이 없 는지 궁금 하 다 . 15 년 전 매입 했 던 인근 의 토지 에 도 최근 6 억 원 에 매수 자 가 나와서 고민 중 이 다 . 좀처럼 가격 변동 이 없 는데 언제 매각 하 는 게 나 은 지 문의 해 왔 다 . A . 김 씨 부부 는 자영업 으로 벌어들이 는 고정 수입 외 에 월세 수입 을 늘리 는 것 이 관건 이 다 . 오래 된 아파트 를 매각 해 새 아파트 를 매입 하 고 , 보유 토지 도 내년 이후 에 매각 해 세 부담 을 줄이 는 것 이 바람직 하 다 . 평소 고혈압 이 있 어 그동안 보험 가입 이 어려웠 던 김 씨 부인 의 경우 간 편심 사 보험 등 을 적극 활용 해 지속 적 인 보장 을 받 는 것 이 필요 하 다 . ◆ 새 아파트 로 갈아타 야 = 김 씨 부부 가 월세 를 받 고 있 는 경기도 외곽 A 지역 B 아파트 의 시세 는 현재 2 억 5000 만 원 . 전세금 은 2 억 원 정도 다 . 김 씨 네 는 보증금 ( 전세금 ) 5000 만 원 에 월세 40 만 원 을 받 고 있 어 , 전월세 전환 율 이 3 . 2 % 에 그치 고 있 다 . 전월세 전환율 은 연간 월세 수입 480 만 원 을 전세금 시세 2 억 원 에서 보증금 5000 만 원 을 제한 1 억 50000 만 원 으로 나눈 것 이 다 . 서울 강남 지역 의 전월세 전환율 ( 평균 6 % 대 ) 과 비교 해 볼 때 낮 은 수준 이 다 . 아파트 가 지 은 지 25 년 이상 돼 노후 한 데 다 교통 · 주변 인프라 등 이 상대 적 으로 좋 지 않 은 탓 이 다 . 오래 된 아파트 여서 앞 으로 관리 부담 이 늘어날 것 을 감안 해 보 면 이 를 매각 하 는 게 낫 다 . 대신 인근 의 새 아파트 를 구입 해서 임대 수입 을 늘릴 것 을 권한다 . 인근 C 도시 의 새 아파트 를 3 억 원 에 구입 할 경우 보증금 5000 만 원 에 월세 90 만 원 의 수입 이 예상 된다 . 전세가 가 2 억 5000 만 원 선 이 어서 전월세 전환 율 5 . 4 % 에 해당 하 는 금액 이 다 . ( 연 월세 수입 1080 만 원 / 2 억 원 ) 이 지역 은 서울 접근성 등 이 상대 적 으로 좋 아 향후 부동산 시세 면 에서 도 유리 해 보인다 . ◆ 장기 보유 특별 공제 노려야 = 정부 는 최근 세법 개정 을 통해 비 사업 용 토지 를 오래 보유 한 사람 들 에 대한 세제 혜택 을 강화 했 다 . 대표 적 인 것 이 장기 보유 특별 공제 로 물가 상승 에 따른 세 부담 을 줄여 주 기 위해 부동산 을 3 년 이상 보유 할 경우 보유 기간 별 로 일정 공제 율 만큼 양 도 차익 을 공제 해 준다 . 지난해 말 발표 된 세법 개정안 에 따르 면 2016 년 1 월 1 일 이후 토지 양 도분 에 대해서 는 장기 보유 특별 공제 를 적용 하 기 로 했 다 . 이날 이전 에 취득 했 던 비 사업 용 토지 에 대해선 보유 기간 기산일 을 2016 년 1 월 1 일 로 정해 이 를 적용 했 다 . 따라서 이날 로부터 3 년 이 경과 한 2019 년 1 월 1 일 이후 에 땅 을 팔 아야 만 장기 보유 특별 공제 혜택 을 받 을 수 있 었 다 . 그런데 지난 7 월 입법 예고 한 2017 년 세법 개정안 에서 는 장기 보유 특별 공제 보유 기간 기산일 을 현행 ‘ 2016 년 1 월 1 일 ’ 에서 ‘ 토지 취득 일 ’ 로 바꾸 기 로 했 다 . 세법 개정안 이 이번 국회 에서 최종 확정 된다면 , 이 규정 은 내년 1 월 1 일 이후 양도 분 부터 적용 된다 . 15 년 전 1 억 원 을 주 고 토지 를 샀 던 김 씨 의 경우 내년 에 토지 를 6 억 원 에 팔 경우 10 년 이상 보유 에 따른 양 도 차익 30 %( 1 억 5000 만 원 ) 을 공제 받 아 나머지 양도 차익 3 억 5000 만 원 에 대한 1 억 6000 만 원 의 세금 만 내 면 된다 . 그러나 올해 땅 을 팔 게 되 면 장기 보유 특별 공제 를 적용 받 지 못하 고 , 양 도 차익 5 억 원 전체 에 대한 2 억 4000 만 원 의 양 도 소득세 를 내게 된다 . 세 부담 이 8000 만 원 늘어나 는 것 이 다 . 만약 사정 상 불가피 하 게 올해 에 매매 계약 을 맺 어야 한다면 최종 잔금 일 을 내년 이후 로 조정 하 는 것 도 방법 이 다 . 공유 하 기 글 요소