< 보도 자료 > 주택 시장 안정 과 주거 복지 향상 을 위한 공공 부문 역할 강화 방안 [ 아시아 경제 ] 2007 년 01 월 31 일 ( 수 ) 1 . 기본 방향 ◈ 부동산 가격 안정 의 기반 위 에 향후 부동산 정책 의 중점 을 서민 의 주거 복지 안정 으로 전환 ◈ 장기 임대 주택 의 비중 을 선진국 수준 으로 상향 조정 ( 2012 년 15 %, 2017 년 20 %)* 공공 임대 주택 비율 ( 2000 년 ) : 영국 22 %, 독일 20 %, 프랑스 17 %① 민간 재원 을 활용 하 여 비축 용 장기 임대 주택 추가 건설 ( 연간 5 만호 , 2007 ～ 2017 년 간 총 50 만호 ) ② 국민 임대 주택 공급 을 13 년 이후 에 도 지속 공급 - 2006 ～ 2012 년 간 총 72 만호 , 2013 ～ 2017 년 간 총 50 만호 ( 연간 10 만호 ) 건설 ③ 국민주택기금 지원 을 받 는 민간 임대 주택 건설 도 활성 화 ⇒ 비축 용 장기 임대 및 국민 임대 공급 확대 에 따라 재정 지원 현실 화 , 재원 조달 방식 의 다양 화 등 재원 대책 강구 ◈ 민간 주택 공급 애로 에 대비 하 여 주공 등 공공 부문 주택 공급 을 확대 ㅇ 수도권 에서 주공 등 의 분양 주택 공급 물량 을 年 35 천호 → 최소 50 천 호 수준 으로 확대 ( 연간 15 천 호 추가 공급 ) 하 고 ㅇ 시장 점검 을 통해 민간 공급 차질 이 우려 되 는 경우 택지 개발 규제 완화 , 주공 의 민간 택지 개발 확대 등 공공 부문 이 즉시 보완 할 수 있 는 시스템 구축 ◈ 서민층 의 주거 안정 을 위한 주택 금융 지원 을 확대 ◈ 분양 주택 과 국민 임대 주택 의 혼합 건설 을 통한 Social Mix ( 양극 혼합 ) , 임대 주택 품질 제고 등 ' 사회 친화 적 ' 임대 정책 추진 ㅇ 중 장기 적 으로 주택 바우처 제도 등 을 도입 하 는 방안 검토 2 . 장기 임대 주택 공급 확대 방안 ( 1 ) 장기 임대 주택 비축 물량 확대 계획 2007 년 ～ 2017 년 까지 총 260 만호 의 장기 임대 주택 추가 공급 8 . 31 1 주년 대책 시 ( 06 . 8 월 ) 발표 한 ‘ 12 년 까지 임대 주택 비축 규모 ( ’ 12 년 185 만호 ) 외 에 155 만호 를 추가 공급 ① 비축 용 장기 임대 주택 을 2007 ～ 2017 년 간 연간 5 만호 씩 추가 공급 ( 총 50 만호 ) * 2007 년 5 천 호 , 2008 ～ 2016 년 5 만호 , 2017 년 4 . 5 만호 - 기존 국민 임대 주택 은 분양 면적 이 11 ～ 24 평 인 데 반해 , 비축 용 장기 임대 주택 은 평균 30 평 수준 으로 공급 ② 2013 ～ 2017 년 간 국민 임대 주택 을 연간 10 만호 씩 지속 공급 하 고 ( 총 50 만호 ) , 동 기간 동안 10 년 임대 , 전세 임대 등 도 30 만 호 추가 공급 ③ 국민주택기금 의 지원 을 받 는 기존 5 년 민간 임대 사업 을 10 년 임대 사업 으로 전환 유도 ( ‘ 17 년 까지 약 25 만 호 공급 효과 ) * 비축 용 임대 주택 을 순차 적 으로 매각 하 더라도 적정 임대 주택 재고량 을 유지 할 수 있 도록 릫 18 년 ~ 릮 27 년 간 에 도 양질 의 국민 임대 주택 을 연간 5 만호 씩 공급 ※ 주거 수요 및 실태 조사 ( 릫 07 . 3 완료 예정 ) , 통계청 인구 전망 결과 등 을 토대 로 , 임대 주택 의 지역 별 / 유형 별 / 규모 별 소요 및 공급 계획 을 구체 화 해 나갈 계획 ( 2 ) 비축 용 장기 임대 주택 건설 재원 조달 방안 ◈ 국가 와 공기업 의 부채 증가 없이 사업 을 추진 하 기 위해 토공 / 주공 공동 으로 ' 임대 주택 펀드 ' 를 설립 ◈ 건설 재원 은 국민 연금 · 보험 사 등 장기 투자자 ( 재무 투자자 ) 의 여유 재원 을 차입 하 여 활용 하 고 , 운용 손실 을 재정 에서 보전 ※ 펀드 설립 , 재정 지원 근거 마련 등 을 위해 주 택법 개정 필요 가 . 펀드 의 조성 및 사업 구조 * ' 펀드 관리 위원회 ' 를 설치 하 여 택지 확보 , 연차 별 건설 계획 을 수립 하 고 펀드 자금 유치 를 위한 제도 정비 등 을 지원 * 펀드 관리 위원회 의 구성 : 재경부 , 건교부 , 기획 예산 처 , 민간 전문가 등 * 국민 연금 , 우체국 , 농협 , 생 보사 등 풍부 한 장기 투자 성 자금 을 운용 하 는 기관 으로부터 융자 를 받 아 건설 재원 으로 활용 ㅇ 연기금 등 으로 부 터 의 자금 조달 규모 가 충분 치 않 을 경우 투신 권 에 임대 주택 투자 상품 판매 를 추진 * 2007 ～ 2017 년 까지 건설 된 비축 용 임대 주택 ( 총 50 만호 ) 을 10 년 임대 후 순차 적 으로 매각 하 는 구조 로 추진 ㅇ 매각 시기 와 규모 는 매각 당시 의 시장 상황 을 감안 하 여 결정 * 재정 출자 ( 토공 · 주공 출자 포함 ) 를 통해 임대 주택 펀드 에 대한 초기 운용 손실 을 보전 ㅇ 재무 적 투자자 에 대하 여 ' 국고 채 유통 수익 률 + α ' 의 수익 률 을 보장 * 펀드 는 조성 된 자금 을 공공 사업 시 행자 ( 토공 · 주공 · 지자체 등 ) 에 출자 하 여 주택 을 건설 ㅇ 사업 토 지 는 토공 등 이 조성 한 공공 택지 를 각 사업 시행 자 가 조성 원가 수준 에서 매입 하 여 활용 나 . 펀드 조성 규모 및 재정 소요 건설 원가 , 시장 임대료 · 임대 보증금 등 임대 관행 을 종합 적 으로 감안 하 여 펀드 조성 규모 와 재정 지원 액 을 추정 ** ( 주요 가정 ) 호당 건설 원가 1 . 8 억 원 , 임대 보증금 2 , 500 만 원 , 월 임대료 52 . 1 만 원 , 매각 가격 2 . 5 억 원 ( 2007 . 불변 가격 기준 시가 ) , 요구 수익 률 연 6 %※ 조성 규모 및 재정 소요 는 임대 보증금 , 임대료 , 매각 가격 등 에 따라 가변 적 * ( 펀드 조성 액 ) 건설 기간 인 2007 ～ 2019 년 중 연평균 7 조 원 수준 의 펀드 ( 민간 재원 ) 조성 필요 ㅇ 2019 년 이후 주택 매각 을 통해 원금 상환 개시 ( 2028 년 중 상환 완료 ) * ( 재정 지원 소요 ) 2008 ～ 2019 년 중 매년 5 천억 원 수준 의 재정 지원 필요 * 2007 년 에 는 재정 에서 200 억 원 을 우선 출자 하 고 토공 / 주공 등 공공 부문 에서 도 추가 적 으로 출자 ( 순 잉여 전망 ) 2007 ～ 2019 년 중 에 는 펀드 의 손실 이 발생 하나 2019 년 이후 부터 는 주택 매각 차익 이 발생 하 여 사업 종료 시 에 는 모든 비용 을 부담 하 고 도 소 규모 의 이익 실현 이 가능 다 . 비축 용 임대 주택 추가 건설 을 위한 택지 확보 방안 ◈ 비축 용 임대 건설 로 분양 주택 의 축출 효과 가 발생 되 지 않 도록 旣 개발 택지 여유 분 을 우선 활용 하 고 , 부족분 은 추가 확보 □ 비축 용 임대 매년 5 만 호 추가 건설 에 연평균 200 만 평 소요 □ 2007 ～ 2010 년 까지 는 ' 旣 확보 공공 택지 여유 분 ' 을 우선 활용 하 고 , ㅇ ‘ 07 년 중 상반기 중 민간 택지 공동 사업 을 제도 화 하 여 추가 확보 추진 * 매년 수도 권 주택 수요 충당 을 위해 공공 택지 900 만 평 이 필요 하 나 , 2007 ～ 2008 년 의 경우 1 , 200 만 평 ～ 1 , 300 만 평 의 택지 를 개발 할 계획 ㅇ 2011 년 이후 수요 충당 을 위해 2008 년 부터 매년 전국 1 , 500 → 1 , 650 만 평 ( 수도 권 900 → 975 만 평 ) 으로 공공 택지 확대 지정 추진 □ 국무 조정 실 산하 에 “ 택지 확보 태 스 크 포스 ” 를 설치 ( 국방 / 환경 / 농림부 등 택지 개발 사업 협의 애 로 부처 참여 ) 하 여 차질 없 는 택지 확보 를 도모 ㅇ 임대 주택 뿐 만 아니 라 분양 주택 공급 확대 를 위한 택지 확보 도 동시 에 추진 ( 3 ) 국민 임대 주택 건설 에 대한 재정 지원 현실 화 * 국민 임대 재정 지원 기준 단가 를 현실 에 맞 게 단계 적 으로 상향 조정 ㅇ 재정 지원 기준 단가 를 409 만 원 / 평 ( 2007 년 기준 ) → 456 만 원 / 평 으로 단계 적 상향 조정 * 주공 의 부채 누증 문제 를 완화 하 기 위해 국민 임대 사업 등 에 도 BTL 등 민간 재원 활용 방안 을 강구 ㅇ 금년 중 시범 사업 추진기 반 을 마련 ( 연구 용역 등 ) 하 고 2008 년 이후 본격 시행 * 주공 등 의 초기 자금 소요 급증 에 따른 부담 을 경감 하 기 위해 회사채 발행 액 일부 를 국민주택기금 에서 지원 하 는 방안 검토 * 주공 이 토공 에서 인수 하 는 임대 주택 용지 매수 비용 납부 방법 을 개선 ※ 당기 순이익 , 부채 비율 등 통상 적 인 경영 지표 가 큰 비중 을 차지 하 는 경영 평가 지표 를 임대 주택 건설 호수 등 주공 의 특수 성 을 감안 한 성과 지표 중심 으로 개선 ( 4 ) 민간 임대 주택 활성 화 방 안 가 . 현황 및 문제점 □ 82 년 이후 민간 의 임대 주택 건설 에 주택기금 을 지원 하 였으나 , 대부분 분양 을 전제 로 한 5 년 임대 로서 임대 시장 안정 에 기여 하 는 효과 가 제한 적 ㅇ 03 . 9 월 이후 시행 된 10 년 이상 임대 사업 은 기간 장기 화 에 따른 사업 리스크 확대 등 으로 부진 한 상황 * 민간 임대 주택 건설 현황 ( 천호 ) : ( 00 ) 63 → ( 01 ) 59 → ( 02 ) 27 → ( 03 ) 10 → ( 04 ) 4 → ( 05 ) 3 나 . 대 응방 안 □ 국민 임대 를 초과 하 는 전용 18 평 이상 의 장기 공공 임대 주택 에 민간 참여 활성 화 방안 강구 【 기조치 사항 】 ㅇ 장기 임대 주택 건설 시 당해 용도지역 용적 률 의 20 % 까지 상향 허용 하 는 인센티브 부여 ( 05 . 9 ) ㅇ 일정 요건 을 충족 하 는 임대 주택 에 대해서 는 종합부동산세 합산 대상 에서 제외 ( 05 . 12 ) * 매입 임대 : 5 호 이상 / 10 년 이상 임대 . * 건설 임대 : 2 호 이상 / 5 년 이상 임대 ㅇ 임대 주택 SPC 에 대한 취 / 등록세 50 % 감면 ( 릮 06 . 12 ) 【 추가 조치 사항 】 ㅇ 국민주택기금 지원 및 공공 택지 여유 분 공급 활성 화 ㅇ 세제 , 기금 지원 등 을 통해 민간 미분양 주택 을 장기 공공 임대 로 전환 촉진 ㅇ 기존 의 5 년 임대 주택 을 10 년 이상 장기 임대 주택 으로 전환 할 수 있 도록 기금 거치 기간 연장 ( 10 → 15 년 ) 등 대책 강구 3 . 분양 주택 공급 확대 를 위한 공공 부문 의 역할 강화 ◈ 민간 부문 공급 애로 에 대비 하 여 주공 등 공공 의 수도 권 분양 주택 건설 목표 를 현행 年 35 천호 → 최소 50 천 호 이상 으로 확대 ◈ 시장 점검 을 통해서 민간 공급 차질 이 우려 되 는 경우 공공 부문 이 즉시 보완 할 수 있 는 시스템 구축 ① 택지 개발 관련 규제 완화 , ② 주공 의 민간 택지 개발 확대 , ③ 토공 의 공공 택지 공급 확대 등 대응책 강구 가 . 민간 부문 의 위축 가능 성 □ ' 1 . 11 대책 ' 상 민간 택지 분양 가 상한 제 실시 등 에 따른 민간 부문 주택 공급 에 미치 는 영향 을 정확히 추정 하 기 어려우나 ㅇ 수익 성 이 낮 은 일부 지역 의 주택 공급 은 다소 영향 을 받 을 가능 성 도 상존 * 11 . 15 방안 의 주택 공급 로드맵 에 따르 면 2006 ～ 2010 년 까지 전체 공급 물량 164 만호 중 약 47 % ( 77 만호 ) 가 민간 부문 에 의존 하 고 있 는 상황 ⇒ 민간 부문 의 공급 위축 이 발생 하 지 않 도록 정책 적 배려 ( 예 : 민간 택지 공급 애 로 해소 , 분양 가 상한 제시 적정 이윤 보장 ) 를 하 고 있 으나 , * 만일 민간 부문 의 공급 애 로 발생 시 공공 부문 이 즉시 투입 될 수 있 는 체제 를 구축 나 . 주공 등 공공 부문 분양 주택 공급 확대 * 주공 등 공공 부문 수도 권 지역 분양 물량 을 연간 35 천호 → 최소 50 천 호 수준 으로 공급 할 계획 * 주공 등 공공 의 민간 택지 내 주택 공급 확대 ① 재 개발 / 재건축 등 정비 사업 에 대한 인센티브 를 제공 하 여 공공 부문 의 참여 를 확대 - 재 개발 / 재건축 사업 은 주민 들 이 브랜드 인지도 가 높 은 민간 업체 를 선호 함 에 따라 주공 등 참여 는 현실 적 으로 저조 → 수익 성 / 분쟁 등 으로 장기 지연 되 는 재건축 / 재 개발 은 지자체 와 협의 하 여 주공 등 공공 주체 를 시행 자 로 지정 하 고 * 주공 등 공공 기관 참여 활성 화 를 위한 제도 적 특례 추진 * 구역 지정 요건 인 노 후도 를 20 % 범위 내 에서 조례 로 완화 등 ( 도시 재 정비 촉진 을 위한 특별법 시행령 개정 ) - 강북 등 광역 재 정비 사업 * 에 도 가급적 주공 등 공공 주체 가 시행 자 로 지정 되 도록 협의 * 광역 재 정비 사업 대상지 : 성북 장위 등 서울 21 개 지역 ② 계획 관리 지역 내 2 종 지구 단위 계획 구역 의 용적 율 이 현행 150 %→ 200 % 로 완화 됨 을 계기 로 일부 를 시범 사업 으로 활용 - 주공 등 이 계획 관리 지역 내 의 주택 건설 가능 지역 에 대한 면밀 한 조사 를 거쳐 지 구 단위 계획 수립 및 사업 시행 - 민간 부문 과 Joint Venture 형식 의 사업 추진 도 검토 ③ 2007 년 중 다 세대 / 다 가구 주택 공급 에 공공 부문 참여 확대 - 주공 등 공공 부문 이 참여 하 여 단기간 내 완공 이 가능 한 다세대 / 다 가구 주택 등 을 조기 에 공급 - 소규모 노후 주택지 를 주공 등 이 소유주 와 협의 하 여 다 세대 등 으로 재 건축 하 고 , 재 개발 시 순환 형 임대 주택 으로 활용 ④ 민간 택지 의 ' 민간 , 공공 공동 개발 사업 ' 추진 - 민간 이 사업 대상 토지 의 50 % 이상 매수 한 상태 에서 매도 거부 · 알 박기 등 으로 잔 여지 매수 가 어려운 경우 - 대상지 전체 를 택지 개발 예정 지구 로 지정 하 여 공공 부문 과 공동 사업 을 시행 하 는 방안 을 제도 화 ( 2007 년 중 택 촉 법 개정 ) * 국공유지 / 그린벨트 / 공공 택지 등 을 확보 하 여 시장 상황 에 따라 즉시 공급 이 확대 될 수 있 도록 시스템 확립 ① 국공유지 등 을 활용 한 주택 건설 확대 - 주공 보유 장기 미 매각 공공시설 용지 일부 를 주택 건설 용지 로 활용 - 군 시설 / 교도소 / 재 개발 등 으로 이전 예정 된 철도 차량기지 등 국공유지 를 활용 ※ 국유 잡종지 는 대부분 임야 / 소규모 자투리 땅 으로서 현장 확인 등 심도 있 는 검토 를 통해 주택 용지 로 의 활용 검토 ② 그린벨트 내 개발 가용 용지 활용 계획 을 조속히 확정 하 여 임대 · 분양 주택 건설 용지 등 으로 활용 ③ 토공 등 은 비축 용 임대 주택 을 포함 하 여 연간 975 만 평 이상 을 차질 없이 공급 하 되 추가 로 택지 공급 을 확대 하 는 방안 강구 4 . 서민층 의 주거 안정 을 위한 금융 지원 확대 가 . 장기 고정 금리 모기지 론 공급 활성 화 □ 현재 시행 중 인 금융 기관 주택 담보 대출 에 대한 주택 금융 신용보증기금 출연 요율 을 상향 조정 ( 주택 금융 공사 법 시행 규칙 개정 추진 ) * 변동 금리 대출 에 대한 출연 요율 은 상향 조정 ( 최고 0 . 165 % → 0 . 3 %) 하 되 , 장기 고정 금리 대출 은 현행 요율 을 유지 □ 저소득 / 무주택 서민 을 대상 으로 장기 저리 의 ‘ 금리 우대 모기지 론 ’* 공급 을 재개 하 는 방안 검토 * 저소득 / 무주택 서민 에 대해 저리로 공급 함 에 따라 이자 차이 만큼 정부 재정 에서 보전 이 필요 나 . 서민층 의 임차 자금 보증 지원 확대 □ 주택 금융 신용보증기금 의 임차 자금 보증 대상 및 보증 한도 를 확대 ① 현재 신용 평가 등급 1 ～ 8 등급 까지 만 보증 하 고 있 으나 , 보증 대상 을 9 등급 의 저소득층 까지 확대 * 주택 금융 공사 의 신용 평가 시스템 ( Credit Scoring System ) 은 신용 평가 ( CB ) 를 기본 으로 직업 / 소득 수준 등 을 고려 하 여 1 ～ 10 등급 까지 평가 ② 전세 가격 상승 등 을 반영 하 여 신용 등급 1 ～ 8 등급 까지 는 임차 자금 보증 한도 를 연간 소득 의 2 배 까지 확대 * 현행 임차 보증 한도 는 1 억 원 한도 내 에서 연간 소득 의 범위 내 에서 보증 하 고 있 으나 , 연간 소득 기준 을 2 배 까지 확대 다 . 주택 금융 공사 의 역량 을 근본 적 으로 확충 □ 재정 ( 금년 예산 500 억 원 ) , 주택기금 , 한은 등 으로부터 추가 출자 를 통해 서민 금융 지원 기능 을 강화 하 는 방안 추진 * 현재 주택 금융 공사 자본금 : 3 , 700 억 원 ( 자본금 의 50 배 까지 보증 가능 ) 5 . 사회 친화 적 · 수요자 중심 의 임대 정책 추진 ◈ 주택 공급 의 Social mix 를 고려 하 는 한편 , 임대 주택 의 품질 을 제 고 가 . 「 사회 친화 적 」 임대 정책 추진 □ 분양 주택 과 국민 임대 주택 을 혼합 건설 하 는 시범 사업 실시 ㅇ 단지 내 동 별 혼합 또는 동내 혼합 건설 로 전환 * 하고 , 접근성 이 양호 한 위치 에 국민 임대 주택 배치 * 현재 는 국민 임대 주택 건설 시 임대 주택 과 분양 주택 을 거의 동일 한 비율 ( 50 : 50 ) 로 공급 하 고 있 으나 , 임대 주택 과 분양 주택 을 단지 별로 분리 하 여 배치 하 고 있 음 □ 국민 임대 주택 품질 개선 을 통한 사회 통합 유도 ㅇ 내부 통신망 구축 , 쾌적 한 주거 환경 조성 을 위한 발코니 확장 및 보육 시설 등 공동 커뮤니티 시설 확충 * 추진 등 * 공부방 , 도서관 , 문화 시설 , 개방 형 자율 학교 등 관계 부처 의 정책 추진 및 예 산배 정시 우선권 부여 ※ 보다 나 은 주택 을 필요 로 하 는 수요 를 감안 하 여 호당 적정 주거면 적 을 지속 적 으로 확대 해 나갈 필요 나 . 수요자 중심 의 임대 정책 추진 □ 공급자 중심 에서 수요자 의 선택 권 이 보장 되 는 주거 복지 서비스 체제 로 의 전환 을 위해 ‘ 주택 바우처 제도 ’ 등 의 도입 을 중 장기 적 으로 검토 ㅇ 저소득층 의 주거비 부담 완화 를 위해 월소 득중 임대료 부담 이 큰 가구 를 대상 으로 임대료 일부 를 보조 하 는 ‘ 주택 바우처 제도 ’ 검토 ㅇ 다만 , 시행 시기 는 임대 시장 의 수급 여건 , 임차인 의 정확 한 소득 파악 , 바우처 지급 을 위한 주거 복지 전달 체계 의 성숙도 등 을 감안 하 여 결정 .