세월 따라 변하 는 권리분석 살펴보 기 10 년 이 면 강산 도 변한다고 했 듯 경매 관련 법 이나 제도 역시 영구불변 한다는 것 은 없 다 . 법 이나 제도 는 그 특성 상 원칙 과 규정 이 쉽 게 바뀌 지 않 지만 시대 적 흐름 이나 필요 에 의해 바뀌 거나 수정 되 는 것 은 어쩔 수 없 는 일 이 다 . 경매 제도 및 관련 권리 분석 이 대거 바뀔 수 있 었 던 계기 가 된 시점 은 민사 집 행법 이 제정 된 2002 년 1 월 26 일 이 다 . 같 은 해 7 월 1 일 에 시행 된 민사 집 행법 은 그간 민사 소송법 제하 에서 적용 돼왔 던 경매 제도 를 대폭 손질 했 다 . 특히 입찰자 보호 를 위한 제도 개혁 을 이룸 으로써 경매 대중 화 의 기틀 을 마련 했 다고 평가 되 고 있 다 . 굳이 민 사집 행법 이 아니 더라도 경매 관련 법 이나 대법원 판례 를 통해서 권리분석 원칙 을 부분 적 으로 변화 해 왔 거나 변화 를 시도 한 것 들 이 상당수 있 다 . 이 들 내용 들 을 종합 적 으로 정리 해 보 자 . 첫째 , 선순위 전세 권 에 대한 권리분석 은 민사 집 행법 이 시행 되 기 전 에 는 존속 기간 의 정함 이 없 거나 대금 완납 으로 소유 권 이 이전 되 기 전 에 존속 기간 이 만료 되 는 전세 권 또는 경매 개시 결정 등기 후 6 월 이내 에 만료 되 는 전세 권 은 소멸 되 는 것 이 원칙 이 었 다 . 이러 한 원칙 은 민사 집 행법 이 시행 되 면서 매수인 에게 대항 할 수 있 는 선순위 전세 권 은 존속 기간 이 언제 만료 되 는 지 에 관계없이 배당 요구 하 여야 전세권 이 소멸 되 는 것 으로 바뀌 었 다 . 즉 선순위 전세 권 자 의 배당 요구 유무 에 따라 전세 권 의 소멸 또는 인수 여부 가 결정 된다 . 선순위 전세 권 자 가 경매 신청 한 경우 에 는 배당 요구 를 한 것 으로 간주 돼 전세권 이 소멸 된다 . 둘째 , 전 소유자 의 가압류 에 대한 권리분석 도 달라졌 다 . 가압류 는 말소 기준 권리 로서 말소 되 는 것 이 원칙 이나 전 소유자 에게 가압류 등기 가 경료 된 후 소유 권 이 이전 되 고 새로운 소유자 에게 발생 된 가압류 또는 담보 권 에 기해 경매 가 신청 된 경우 , 예컨대 가압류 - 소유 권 이전 - 저당권 또는 가압류 ( 경매 신청 채권자 ) 의 순 으로 권리 가 설정 된 경우 선순위 가압류 ( 전 소유자 의 가압류 ) 는 말소 되 지 않 고 매수인 에게 인수 됐 다 . 전 소유자 의 가압류 가 말소 되 는 경우 는 그 가압류 채권자 가 경매 신청 을 하 거나 저당권 - 가압류 - 소유 권 이전 - 저당권 또는 가압류 ( 경매 신청 ) 와 같이 전 소유자 가 설정 한 저당권 등 의 선순위 담보 권 이 유효 하 게 존재 하 는 경우 에 는 현 소유자 를 채무자 로 하 는 경매 라 하 더라도 최선 순위 저당권 이 소멸 하 기 때문 에 전 소유자 의 가압류 도 함께 소멸 하 는 것 으로 처리 하 였 다 . 그러나 전 소유자 의 가압류 에 대한 권리분석 은 대법원 판례 에 의해 매우 간단 해졌 다 . 대법원 판례 에 의하 면 전 소유자 의 가압류 는 일반 적 인 가압류 와 달리 안 분배 당하 지 않 고 가압류 결정 당시 의 청구 금액 한 도내 에서 전액 배당 을 받 고 말소 촉탁 의 대상 이 되 는 것 을 원칙 으로 하 였 다 . 다만 경우 에 따라서 집행 법원 이 전 소유자 의 선순위 가압류 등기 의 부담 을 매수인 이 인수 하 는 것 을 전제 로 하 여 그 가압류 채권자 를 배당 에서 제외 하 고 매각 절차 를 진행할 수 도 있 으며 , 이런 경우 에 는 전 소유자 의 가압류 효력 이 소멸 하 지 않 기 때문 에 말소 촉탁 이 될 수 없 고 매수인 에게 인수 된다 . 이렇 듯 집행 법원 이 전 소유자 의 가압류 를 매수인 이 인수 하 는 것 을 전제 로 매각 절차 를 진행 하 는 경우 집행 법원 은 실무 상 매각 물건 명세서 에 ‘ 전 소유자 의 가압류 매수인 인수 ’ 라는 특별 매각 조건 을 기재 함 으로써 입찰자 들 의 주의 를 환기 시키 고 있 다 . 셋째 , 고의로 경매 절차 를 지연 시키 는 주범 이 됐 던 예고 등 기제 가 폐지 됐 다 . 예고 등기 는 부동산 의 소유 권 이나 근저당 권 에 대한 분쟁 이 있 을 때 선의 의 피해자 가 발생 하 지 않 도록 주의 를 환기 시키 는 차원 에서 법원 이 직권 으로 하 는 등기 를 말 한다 . 예고 등기 가 되 어 있 는 경우 에 는 본안 소송 의 결과 에 따라 매수인 의 소유 권 이 무효 가 될 수 도 있 다 . 또한 예고 등기 는 말소 기준 권리 보다 선 , 후 순위 를 묻 지 않 고 무조건 매수인 에게 인수 되 므로 그 법 적 분쟁 의 내용 을 상세히 알 고 있 는 경우 를 제외 하 고 는 입찰 에 참가 하 지 않 는 것 이 상책 이 다 . 그러나 이러 한 점 을 이용 해 채무자 또는 소유자 가 사실상 없 던 분쟁 을 있 는 것 처럼 꾸며 가짜 소송 을 하 고 이 로 인해 법원 이 예고 등기 를 하 게 함 으로써 경매 절차 를 지연 시키 거나 매각 을 고의로 방해 하 는 등 예고 등 기제 를 남용 하 는 사례 가 늘어나 게 되 었 다 . 이러 한 예고 등 기제 의 남용 과 폐단 을 막 고자 2011 년 10 월 13 일 예고 등 기제 를 폐지 해 이제 는 더 이상 예고 등기 를 등기부 등본 에서 볼 수 없 게 됐 다 . 넷째 , 공유자 우선 매수 권 을 행사 하 는 데 에 도 상당 한 변화 가 생겼 다 . 공유자 우선 매수 권 은 공동 소유 부동산 의 지분 일부 가 경매 처분 되 는 경우 다른 공유자 에게 우선 매수 권 을 부여 하 는 제도 로 공유자 가 우선 매수 권 을 행사 하 면 다른 입찰자 중 에 최고 가 매수인 이 나오 더라도 그 최고가 에 공유자 에게 매각 을 허가 하 게 된다 . 따라서 공유자 우선 매수 신고 가 있 는 경매 물건 에 입찰 하 는 입찰자 는 그 공유자 의 들러리 에 불과 해 입찰 하 지 않 는 경향 이 뚜렷 했 다 . 이런 점 을 이용 해 공유자 가 유찰 을 거듭 시킨 후 저렴 한 가격 에 공유지 분 을 취득 할 목적 으로 우선 매수 신고 를 한 후 우선 매수 권 행사 를 철회 하 는 식 으로 공유자 우선 매수 제도 를 악용 하 는 사례 가 많 았 다 . 이 를 예방 하 기 위해 민 사집 행법 은 공유자 가 우선 매수 신고 를 했으나 다른 입찰자 가 없 는 경우 유찰 로 처리 하 는 것 이 아니 라 그 공유자 에게 매각 을 허가 하 도록 하 는 규정 을 두 었 다 . 표면 적 으로 보 면 공유자 우선 매수 권 행사 를 악용 하 거나 남용 할 소지 를 없앤 것 처럼 보이 나 여기 에 도 문제 는 있 었 다 . 즉 공유자 우선 매수 신고 시 매수 신청 보증 을 의무 화 하 지 않 은 결과 공유자 가 우선 매수 신고 를 한 후 다른 입찰자 가 있 는지 여부 를 확인 하 고 매수 신청 보증 을 제공 하 거나 제공 하 지 않 음 으로써 공유자 가 원 하 는 목적 을 달성 할 수 있 었 다 . 과거 민사 소송법 제 에서 와 같 은 공유자 우선 매수 신고 제도 의 악용 내지 남용 은 여전 했 던 셈 이 다 . 이 같 은 문제점 을 원천 적 으로 개선 하 기 위해 민 사집 행법 일부 개정 법률안 ( 2013 년 5 월 3 일 입법 예고 ) 은 공유자 우선 매수 신고 시 보증금 을 제공 하 지 않 거나 신고 를 철회 한 경우 우선 매수 권 을 행사 한 것 으로 간주 하 고 , 그 행사 횟수 도 1 회 로 제한 하 는 규정 을 뒀 으나 국회 상정 조차 못 하 고 폐기 돼 공유자 우선 매수 신고 제도 개정 은 요원 해졌 다 . 그렇 다고 공유자 우선 매수 신고 제도 의 폐단 을 잘 알 고 있 는 법원 이 이 를 그냥 묵인 하 고 있 는 것 은 아니 다 . 대법원 은 판례 를 통해 공유자 우선 매수 권 을 남용 해 매수 를 한 공유자 의 매각 을 불허가 하 도록 유도 하 고 있 고 , 지방 법원 은 실무 상 공유자 우선 매수 권 을 1 회 에 한해서 만 행사 할 수 있 도록 특별 매각 조건 으로 붙임 으로써 공유자 우선 매수 제도 의 문제점 을 보완 하 고 있 다 . 다섯째 , 그간 주택 임대차 의 대항력 은 개인 의 임대차 에 만 인정 됐으나 2013 년 8 월 13 일 개정 ( 2014 년 1 월 1 일 시행 ) 을 통해 법인 의 주택 임대차 도 대항력 을 인정 하 는 규정 을 신설 했 다 . 따라서 법인 이 소속 직원 의 주거 용 으로 주택 을 임차 한 경우 해당 법인 이 선정 한 직원 이 주택 을 법인 의 직원 용 주택 임대차 도 대항력 등 주택 임대차 보호법 의 적용 을 받 게 됐 다 . 다만 법인 의 주택 임대차 는 중소기업 기본법 제 2 조 에 따른 중소기업 , 즉 자산 총액 이 5 천억 원 미만 이 고 주된 업종 과 평균 매출액 또는 연간 매출액 이 중소기업 기본법 시행령 별표 1 에 의한 규모 이하 여야 한다 . 예컨대 금융 및 보험업 을 영위 하 고 있 는 업종 의 경우 자산 총액 5 천억 원 미만 이 고 연간 매출액 이 400 억 원 이하 인 경우 에 한하 여 법인 이 임차 한 주택 에 대해 주택 임대차 보호법 의 적용 을 받 을 수 있 다 . 주택 임대차 보호법 이 개정 되 기 전 에 는 주택 임대차 의 대항력 유무 를 따질 때 법인 의 임대차 에 대해서 는 이 를 무시 하 고 넘어갔 지만 이제 는 개인 의 임대차 뿐 만 아니 라 법인 의 임대차 에 대해서 도 대항력 유무 를 넘겨짚 고 가 야 할 필요 가 생겼 다 . 여섯째 , 대항력 과 5 년 계약 갱신 요구 권 이 인정 되 는 상가 범위 가 모든 상가 로 확대 됐 다 . 개정 전 상가 건물 임대차 보호법 은 임대차 보증금 이 일정 한 규모 이내 의 임대차 ( 상가 건물 임대차 보호법 시행령 에 의한 환산 보증금 기준 서울 4 억 원 이하 , 수도 권 과 밀 억제 권 역 3 억 원 이하 , 광역시 및 일부 경기 권 2 억 4 천만 원 이하 , 기타 지역 1 억 8 천만 원 이하 ) 에 대해서 는 아예 상가 건물 임대차 보호법 적용 을 배제 했 다 . 2015 년 5 월 13 일 상가 건물 임대차 보호법 이 개정 되 면서 이러 한 보증금 제한 이 없 어 지 고 보증금 규모 에 관계없이 모든 상가 건물 ( 물론 상가 임대차 보호법 제 3 조 제 1 항 에 의거 부가 가치 세법 , 소득세법 , 법인세법 에 따른 사업자 등록 대상 이 되 는 건물 이 어야 함 ) 은 매매 나 경매 를 통해 건물 주 가 바뀌 어도 대항 요건 ( 건물 인 도 및 사업자 등록 ) 을 갖춘 경우 매수인 에게 대항력 을 행사 할 수 있 도록 했 다 . 더불 어 5 년 임대차 계약 갱신 요구 권 역시 보증금 규모 에 관계없이 인정 하 였 다 . 다만 대항력 에 관한 위 규정 은 이 법 시행 전 에 이미 임대차 가 진행 중 인 상가 에 대해서 는 적용 되 지 않 고 개정 상가 건물 임대차 보호법 시행 후 최초 로 계약 이 체결 되 거나 갱신 되 는 임대차 부터 적용 된다는 점 에 주의 할 필요 가 있 다 . 따라서 기존 임대차 계약 이 종료 되 거나 생신 이 거절 되 어 임대차 계약 이 해지 되 는 경우 에 는 대항력 이 인정 되 지 않 는다 . 끝 으로 주택 임대차 의 소액 임차인 보증금 및 그 보증금 중 최우선 하 여 변제 되 는 일정액 ( 이른바 최우 선변 제액 ) 과 상가 건물 임대차 보호법 의 적용 을 받 는 보증금 및 소액 임차인 의 범위 와 최우 선변 제액 한도 가 전세 또는 월세 가격 상승 에 따라 지속 적 으로 인상 돼왔 다 . 소액 임차인 의 보증금 범위 는 주택 의 경우 1984 년 1 월 에 소액 임차인 보호 제도 를 처음 으로 도입 한 이래 2016 년 3 월 31 일 현재 까지 총 8 차례 상향 되 었 고 , 상가 건물 은 2002 년 11 월 1 일 시행 이래 2014 년 1 월 1 일 현재 까지 모두 3 차례 상향 되 었 다 . 소액 보증금 범위 가 상향 되 면서 보증금 중 우선 변제 되 는 일정액 도 상향 되 었 음 은 물론 이 다 . 향후 에 도 주택 시장 여건 에 따라 개정 이 빈번 하 게 일어날 수 있 는 내용 이 다 . 부동산 태인 칼럼니스트 이웰 에 셋 이 영진 대표 공유 하 기 글 요소