[ 서울 신문 ] 착시 현상 에 가려 주택 시장 을 제대로 읽 지 못하 고 있 다는 지적 이 조심 스럽 게 나오 고 있 다 . 주택 거래 증가 , 아파트 청약 경쟁 률 상승 , 일부 지역 집 값 오름세 등 겉 으로 드러난 화려 한 통계 이면 에 는 위험 요인 도 포함 돼 있 다는 사실 이 간과 되 고 있 다 . 부동산 전문가 들 은 거래 가 증가 하 고 집값 을 꾸준히 끌어올릴 만 한 기본 펀 더 멘 털 이 부족 해 안정 적 인 주택 시장 활황 을 기대 하 기 어려운 데 도 표면 상 지표 만 으로 주택 시장 활성 화 기대 에 매몰 됐 다고 지적 한다 . 또 이럴 때 일수록 부화뇌동 하 지 말 고 분수 에 맞 는 신중 한 판단 을 주문 한다 . 주택 시장 통계 · 흐름 속 에 잠재 한 리스크 요인 은 무엇 인지 알아본다 . 지난해 주택 거래량 은 100 만 건 을 넘어서 면서 2006 년 이후 최고 치 를 기록 했 다 . 올해 들 어서 도 매달 거래량 최고 치 를 갈아치우 고 있 다 . 통계 만 보 면 주택 시장 이 활황 기 로 접어든 것 으로 보인다 . 하지만 속 을 들여다보 면 사정 이 다르 다 . 정확 한 통계 분석 은 어렵 지만 ‘ 비 자발 적 ’ 거래 가 상당 부분 을 차지 하 는 것 은 사실 이 다 . 비 자발 적 거래 는 주택 시장 활황 기 진입 과정 에서 나타나 는 주택 거래량 증가 와 는 질 적 차이 가 있 다 . 주택 시장 이 활황 기 로 진입 하 는 시기 에 는 거래 증가 와 함께 집값 이 오른다 . 이 과정 에서 시장 은 실수요자 보다 투자자 가 주도 한다 . 투자자 가 주도 하 는 시장 은 파급 효과 도 크 고 환금성 이 좋 은 아파트 거래 가 증가 하 는 특징 을 보인다 . 그렇 다면 최근 주택 구매 수요층 은 누구 일까 . 부동산 전문가 들 은 지금 의 주택 거래 수요층 은 구매 욕구 와 구매 능력 이 맞아떨어져 집 을 사 는 사람 들 이 아니 라 , 상당수 가 심리 적 압박 에 쫓겨 어쩔 수 없이 구입 하 는 서민층 으로 보 고 있 다 . 박원갑 KB 국민은행 수석 부동산 전문 위원 은 “ 자산가 가 주택 구입 에 나서 는 것 이 아니 라 전셋값 상승 을 감당 하 지 못하 는 세입자 들 이 벼랑 끝 에서 집 을 사 는 경향 이 짙 다 ” 고 말 했 다 . 주택 유형 별 매매 거래 현황 도 이 같 은 상황 과 무관 치 않 아 보인다 . 지난해 서울 , 경기 , 인천 등 수도 권 다 세대 주택 거래 는 전년 대비 25 . 2 %, 연립 은 32 . 1 % 증가 했 다 . 전 세난 에 지친 서민 들 이 라도 수익 성 · 환금성 이 유리 한 아파트 를 사 고 싶 지만 구매 능력 이 뒷받침 되 지 않 자 상대 적 으로 저렴 한 주택 으로 옮겨 탔 다고 보 면 된다 . 채 미옥 한국감정원 부동산 연구 원장 은 “ 주택 시장 이 실수요자 중심 으로 재편 되 고 세입자 들 이 전셋값 상승 압박 을 견디 지 못해 전세 보증금 수준 과 비슷 한 가격 으로 살 수 있 는 연립 · 다 세대 · 다 가구 주택 으로 눈 을 돌린 것 ” 이 라고 분석 했 다 . 집값 움직임 도 다른 모습 을 띠 고 있 다 . 지난해 주택 거래량 이 전년 대비 18 % 증가 하 는 등 사상 최고 치 를 기록 했 지만 집값 상승 률 은 1 . 71 % 상승 에 그쳤 다 . 주택 거래량 이 비슷 했 던 2006 년 집값 이 12 % 상승 했 던 것 과 달리 글로벌 금융 위기 가 닥쳤 던 2009 년 상승 률 ( 1 . 46 %) 과 비슷 한 수준 에 머물렀 다 . 통상 주택 거래량 이 6 개월 정도 증가 하 면 가격 상승 이 뒤따랐 던 패턴 도 나타나 지 않 았 다 . 장희순 강원 대 부동 산학 과 교수 는 “ 거래량 은 증가 하 고 있 지만 집값 상승 현상 은 눈 에 띄 게 나타나 지 않 고 있 어 주택 시장 활황 기에 일어나 는 현상 과 는 거리 가 있 다 ” 며 “ 거래량 이 증가 한 팩 트 ( 통계 ) 는 맞 지만 주택 시장 활황 기 진입 으로 해석 하 기 에 는 무리 가 따른다 ” 는 의견 을 내놓 았 다 . 비 자발 적 주택 거래 증가 로 는 주택 시장 을 오랫동안 튼튼 하 게 지탱 하 는 데 한계 가 따른다는 지적 도 나온다 . 일반 경제 지표 가 개선 되 고 실질 소득 이 늘 어 주택 거래량 이 증가 할 때 비로소 주택 시장 도 장기간 안정 을 찾 을 수 있 다 . 따라서 비 자발 적 거래 에 따른 주택 거래량 증가 만 으로 는 주택 시장 회복 을 단정 짓 기 어렵 다는 것 이 다 . 거래량 증가 가 안정 적 인 주택 시장 활황 기 로 접어들 었 을 때 와 다른 양상 인 만큼 무턱대고 주택 구매 에 나서 는 것 은 자제 해야 한다는 주장 이 그래서 설득력 을 얻 는다 . 김찬호 주택 산업 연구원 연구 위원 은 “ 거래량 증가 는 전셋값 상승 과 대출 여건 개선 등 주택 경기 활성 화 대책 의 효과 이 고 , 당분간 지속 될 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 김 연구 위원 은 그러나 “ 거시경제 펀 더 멘 털 이 취약 해 큰 폭 의 가격 상승 이나 거래량 증가 를 기대 하 기 어렵 다 ” 며 “ 단기간 가격 상승 을 노린 주택 구입 자 는 신중 하 게 판단 해야 한다 ” 고 말 했 다 . 아파트 모델 하 우스 마다 구름 인파 가 몰리 는 현상 을 눈 에 보이 는 그대로 받아들이 는 것 도 경계 해야 한다 . 최근 의 청약 열기 는 주택 청약 자격 완화 , 분양 가상 한 제 폐지 등 에 따른 일시 적 인 청약 쏠림 이 기 때문 에 무턱대고 청약 대열 에 뛰어들 었 다가 는 낭패 를 볼 수 있 다 . 경기 화성 동탄 2 신 도시 등 신 도시 나 택지 지구 등 인기 지역 에서 분양 되 는 아파트 는 ‘ 청약 광풍 ’ 이 이어지 고 있 지만 절반 정도 는 2 순위 청약 에서 조차 채우 지 못하 고 3 순위 로 넘기 고 있 다 . 실제 닥터 아파트 조사 에 따르 면 올해 1 분기 수도 권 에서 청약 접수 를 한 아파트 25 개 단지 가운데 1 순위 에서 청약 을 마감 한 단지 는 7 곳 ( 28 %) 에 불과 하 다 . 2 순위 마감 단지 는 4 곳 ( 16 %) 이 다 . 2 순위 에서 미달 된 단지도 14 곳 ( 56 %) 이나 됐 다 . 분양 단지 절반 이상 은 순위 내 미달 을 기록 했 다 . 분양 물량 홍수 , 사업 인허가 물량 증가 를 주택 시장 회복 의 청신호 로 만 받아들이 는 것 도 어리석 은 판단 이 다 . 3 ~ 4 년 뒤 일시 에 입주 물량 이 증가 하 면서 집값 하락 등 시장 혼란 도 예상 된다 . 주택 업체 들 도 이런 상황 을 알 고 있 지만 멈출 수 없 다 . 건설사 들 이 물량 을 서둘러 쏟 아 내 고 있 는 것 은 최근 불 어 닥친 청약 열풍 분위기 를 놓치 지 않 기 위해서 다 . 그동안 끌어안 고 있 던 사업 을 털 어 내 려는 속셈 도 들 어 있 다 . 국제 유가 인하 로 해외 공사 수주 가 어려워 지 자 국내 주택 시장 으로 눈 을 돌린 것 도 분양 물량 증가 를 가져왔 다 . 허윤경 건설 산업 연구원 연구 위원 은 “ 아파트 분양 물량 은 당분간 증가 하 겠 지만 공급 물량 증가 에 따른 후유증 도 만만 치 않 을 것 같 다 ” 며 “ 미분양 물량 이 늘어나 거나 입주 시기 에 집값 이 뒷받침 되 지 않 으면 건설사 나 입주 예정자 모두 위험 을 떠안 아야 한다 ” 고 말 했 다 . 급기야 대형 주택 건설 업체 들 의 모임 인 한국 주택협회 는 최근 회원 사 들 에 과도 한 분양 가 인상 자제 와 함께 과잉 공급 을 자제 해 줄 것 을 당부 했 다 . 연초 부터 아파트 분양 물량 이 급증 하 고 있 는 것 에 대해 건설업 계 스스로 후폭풍 을 우려 하 고 있 는 셈 이 다 . 그러나 협회 의 당부 는 강제성 이 없 어 실효 성 이 미지수 다 . 아파트 공급 은 건설사 들 이 사업 성 여부 를 따져 스스로 결정 하 는 것 이 기 때문 에 행정 규제 로 도 막 을 수 없 다 . 월세 증가 를 바라보 는 시각 도 왜곡 됐 다 . 흔히 전세 에서 월세 로 전환 하 는 것 을 선진 임대차 시장 구조 변화 로 잘못 해석 하 고 있 다 . 최근 의 월세 증가 는 주택 임대차 시장 이 선진국 형 으로 전환 되 는 과정 에서 일어나 는 현상 이 아니 라 금리 인하 에 따른 구조 적 인 변화 로 해석 된다 . 집값 이 오르 고 금리 가 높 을 때 는 지금 과 같 은 극심 한 전 세난 이나 급격 한 월세 전환 을 걱정 하 지 않 아도 된다 . 저 금리 가 계속 되 자 집 주인 들 이 전세 대신 월세 를 고집 하 는 바람 에 전 세난 이 가중 되 고 전월세 전환 이 급격히 이뤄지는 것 은 맞 다 . 국토 교통부 에 따르 면 지난해 전체 전월세 거래량 중 월세 가 차지 하 는 비중 이 사상 처음 으로 40 % 를 넘어섰 다 . 서울 에서 조차 40 % 를 넘어선 곳 이 나오 고 있 다 . 이런 현상 은 올해 들 어 더욱 뚜렷 하 게 나타나 고 있 다 . 하지만 급격 한 월세 전환 을 금융 시장 변화 에 따른 어쩔 수 없 는 현상 으로 만 받아들이 기 에 는 문제 가 심각 하 다 . 상당 부분 의 월세 전환 이 세입자 의 의도 와 무관 하 게 비 자발 적 으로 이뤄지고 있 는 데 다 월세 전환 이후 세입자 의 주거비 부담 이 커지 기 때문 이 다 . 우리 나라 주택 시장 에서 주거비 용 부담 은 월세 > 자가 > 전세 순 이 다 . 따라서 월세 세입자 를 위한 주택 정책 에 도 관심 을 가져야 한다는 지적 이 나온다 . 채 미옥 원장 은 “ 월세 증가 를 구조 적 인 문제 로 만 방치 해서 는 안 된다 ” 며 “ 내 집 을 마련 할 수 있 는 능력 을 가진 보증금 3 억 원 이상 의 전세 세입자 를 뺀 비 자발 적 월세 전환 으로 내몰리 는 세입자 에게 서민주택 정책 의 초점 이 맞춰져야 한다 ” 고 피력 했 다 . 한국은행 이 지난달 기준 금리 를 전격 인하 하 자 부동산업 계 는 즉각 기대감 을 내비치 며 반겼 다 . 대출 이자 부담 이 줄어들 어 빚 을 내서 라도 집 을 살 수 있 는 길 이 넓 어 졌 기 때문 이 다 . 주택 거래량 증가 와 청약 시장 과열 에 기름 을 부 은 격 이 됐으니 주택 시장 이 본격 적 으로 불붙 을 것 으로 예상 했 다 . 하지만 경고 의 목소리 도 나온다 . 실질 소득 이 증가 해 집 을 살 수 있 는 수요층 에게 는 저렴 한 이자 로 자금 을 마련 하 고 내 집 마련 기회 로 이어질 수 있 지만 , 구매 능력 이 따라 주 지 못하 는 서민 들 에게 는 주택 시장 의 급격 한 변화 로 인한 부작용 도 걱정 해야 한다 . 금리 인하 는 전월세 전환 을 더욱 부채 질 해 전 세난 을 부추기 고 서민 들 의 주거비 부담 이 더욱 커지 는 역효과 도 가져올 수 있 다는 것 이 다 . 금리 가 오르 고 집값 이 떨어지 면 ‘ 하우스 푸어 ’ 가 증가 해 모처럼 살아난 주택 경기 를 다시 침체 로 빠뜨릴 수 있 다는 우려 도 나온다 . 당장 은 낮 은 이자 로 주택 을 구입 할 수 있 는 기회 가 확대 되 는 긍정 적 인 효과 가 있 지만 장기 적 으로 독 이 될 수 도 있 다 . 지난해 부터 올해 까지 대거 분양 된 아파트 의 입주 시기 가 다가오 는 3 ~ 4 년 뒤 에 는 공급 과잉 과 집값 하락 을 걱정 해야 하 기 때문 이 다 . 류찬희 선임 기자 chani @ seoul . co . kr [ 화이트데이 인기 운세 50 % 할인 이벤트 ] [ 서울 신문 구독 신청 ] [ 서울 신문 페이스북 ] [ 서울 신문 전체 보 기 ] [ 포토 뉴스 서울 EYE ] [ 동영상 뉴스 서울 TV ] [ 놀라운 글로벌 세상 나우 뉴스 ] - Copyrights ⓒ 서울 신문사 . 무단 전재 및 재 배포 금지 -