2012 년 대선 과 부동산 이번 대선 때 에 는 부동산 가격 이 오를까 ? 이주호 국토 도시 개발 전문가 부동산 칼럼니스트 , 대학 강의 前 토지 공사 , SK 건설 개발 부 근무 mc 8312 @ naver . com 이주호 다른 글 모음 경제 와 부동산 의 상관관계 지방 집값 더 뛴다 주식 을 살까 ? 부동산 을 살까 ? 1967 년 4 월 27 일 박정희 대통령 은 선거 공약 으로 경부고속도로 건설 을 발표 , 제 3 한강대교 ( 한남대교 ) 남단 이 경부고속도로 기점 으로 결정 된 후 ` 말죽거리 에 투자 하 면 돈 번다 ` 는 소문 이 퍼지 면서 땅값 이 뛰 기 시작 하 여 강남 전역 으로 확산 되 자 1967 년 11 월 29 일 에 우리 나라 최초 의 부동산 대책 인 ` 부동산 투기 억제 에 관한 특별 조치 법 ` 을 내놓 았 습니다 . 그 후 5 년 쯤 마다 한 번 씩 부동산 경기 가 도래 하 곤 했 는데 1973 년 , 1978 년 두 차례 부동산 가격 폭 등 이 그러 한 경우 입니다 . 이후 1978 년 ‘ 8 . 8 부동산 투 기억 제 종합 대책 ’ 발표 와 78 년 제 2 차 오 일 쇼크 가 맞물리 면서 부동산 경기 는 침체기 로 들어갔 습니다 . 1978 년 8 . 8 부동산 대책 이후 이번 에 도 5 년 만 인 1982 년 하반기 에 부동산 경기 가 도래 하 여 1983 년 까지 부동산 경기 의 활황 이 있 었 습니다 . 이 즈음 해서 서울 최초 의 택지 개발 예정 지구 인 개포 지구 가 1981 년 4 월 11 일 에 지구 지정 되 었 고 1982 년 엔 대치동 빅 3 ( 우성 , 선경 , 미도 ) 아파트 의 분양 그리고 서울 강북 과 강남 을 순환 하 는 서울 지하철 2 호 선 2 단계 구간 이 1982 년 12 월 23 일 에 개통 되 는 등 대치 , 도곡동 , 개포동 등 강남 내륙 개발 시대 가 열렸 습니다 . 1982 년 그 로부터 5 년 뒤 인 1987 년 하반기 에 도 역시 부동산 경기 가 도래 하 였 습니다 . 1985 년 하반기 ~ 1987 년 상반기 까지 3 저 ( 저금리 , 저유 가 , 저 원화 가치 ) 대미 수출 호경기 가 있 자 1987 년 하반기 부터 내수 호경기 가 도래 하 였 는데 1988 년 88 서울 올림픽 과 맞물려 1987 년 하반기 ~ 1991 년 5 년 동안 전국 부동산 가격 의 폭 등 이 있 었 습니다 . 1987 년 에 는 6 . 29 민주 화 선언 이 있 었 고 대선 이 있 은 해 이 기 도 합니다 . 우리 가 대선 과 부동산 의 상관 관계 를 연구 하 기 위해서 는 이 1987 년 대선 때 부터 거슬러 올라가 야 할 필요 가 있 습니다 . 1987 년 하반기 부터 의 부동산 경기 도래 는 서해안 개발 등 각종 개발 공약 이 쏟아진 대선 의 영향 도 있 었 지만 1985 년 하반기 ~ 1987 년 상반기 까지 의 수출 호경기 이후 의 내수 호경기 도래 와 1988 년 88 서울 올림픽 로 인한 내수 의 폭발 적 인 요인 도 기인 됩니다 . 이때 경부 라인 에 밀려 수십 년 동안 잠자 고 있 던 서해안 라인 땅값 이 꿈틀대 기 시작 했 습니다 . 대선 이 있 은 때 에 는 부동산 가격 상승 이 라는 등식 이 1987 년 대선 때 부터 시작 되 었 는데 그 후 1992 년 대선 때 에 는 그해 하반기 부터 주식 시장 은 살 아 났으나 부동산 경기 는 최악 의 상태 였 습니다 . 그러나 부동산 시장 은 주식 과 부동산 의 2 년 시차 가 적용 하 여 1994 년 하반기 에 개포 주공 1 단지 즉 재건축 을 시발점 으로 하 여 1997 년 12 월 IMF 이전 까지 부동산 경기 가 있 었 습니다 . 그러나 이때 의 부동산 경기 는 그 이전인 노태우 정권 때 워낙 대 규모 국토 도시 개발 사업 이 이루어져 쉬 어 가 자는 측면 에서 준 농림 지 허용 등 소 규모 국토 도시 개발 사업 에 치우친 측면 이 있 습니다 . 종전 의 부동산 경기 가 5 년 마다 도래 한다 를 적용 한다면 1987 년 하반기 이후 5 년 뒤 인 1992 년 하반기 부터 부동산 경기 가 도래 하 여야 하 는데 이 보다 2 년 뒤 인 1994 년 하반기 부터 비로소 부동산 경기 가 꿈틀대 기 시작 했 습니다 . 2 년 늦 었 지만 결국 에 는 김영삼 정권 때 에 도 부동산 경기 가 있 었 군요 . 1987 년 하반기 ~ 1991 년 까지 의 부동산 경기 를 부동산 경기 대 사이클 이 라고 하 면 1994 년 하반기 ~ 1997 년 까지 의 부동산 경기 는 부동산 경기 소 사이클 이 라고 규정짓 고 싶 습니다 . 부동산 경기 대 사이클 10 년 의 시차 를 적용 한다면 1987 년 하반기 이후 10 년 이 흐른 1997 년 하반기 에 부동산 경기 가 도래 해야 하 는 데 1997 년 12 월 IMF 국가 비상사태 로 다음 해인 1998 년 에 는 유래 없 는 부동산 가격 의 대폭 락 이 있 었 습니다 . 그러나 1999 년 부터 부동산 가격 이 상승 하 여 김대중 대통령 의 재임 기간 인 2001 ~ 2002 년 엔 서울 강남 권 소형 ( 재건축 ) 의 폭 등 이 있 었 네요 . 김대중 정부 는 1997 년 12 월 IMF 이후 국가 신용 도 추락 으로 수출 을 기대 할 수 없 게 되 자 경기 부양책 을 발표 , 내수 살리 기 에 들어갔 고 우리 나라 에서 가장 크 고 긴 다리 인 인천 국제공항 과 인천 송도 국제 도시 를 잇 는 인천대교 프로젝트 가 탄생 한 것 도 김대중 대통령 재임 기간 인 1999 년 도 입니다 . 비록 1998 년 에 부동산 가격 이 대폭 락하 였 지만 2001 ~ 2002 년 강남 권 소형 ( 재건축 ) 아파트 의 폭 등 으로 김대중 정부 때 에 도 역시 부동산 경기 가 있 었 군요 . 참여 정부 시절 인 2003 ~ 2007 년 은 2003 ~ 2005 년 강남 권 중대 형 아파트 의 폭 등 을 비롯 하 여 서울 및 수도 권 부동산 시장 의 열기 가 대단 했으며 행정 중심 복합 도시 , 혁신 도시 , 기업 도시 건설 을 발표 하 여 지방 균형발전 을 꾀했 습니다 . 김대중 정부 와 참여 정부 시절 엔 서울 및 수도 권 부동산 의 광풍 이 있 었 다면 2007 년 대선 이후 2008 년 에 출범 한 이명박 정부 에선 2007 년 하반기 부터 국토 저 남단 부산 , 경남 의 소형 아파트 훈풍 이 불 기 시작 하 여 2010 ~ 2011 년 에 는 부산 , 경남 소형 아파트 의 대폭 등 이 있 었 습니다 . 이명박 정부 에선 서울 및 수도 권 보다 지방 부동산 시대 가 열렸 다고 할 수 있 는데 이 는 지방 산업단지 의 부활 과 세 종시 . 기업 도시 건설 등 국토 균형발전 에 기인 됩니다 . 이명박 정부 의 국토 및 도시 개발 정책 으론 4 대강 정비 사업 , 호남 KTX 건설 , 세 종시 . 혁신 도시 . 기업 도시 건설 , 대전 국제 과학 비즈니스 벨트 조성 , 새만금 지구 . 포항 일대 개발 등 을 들 수 가 있 네요 . 이명박 정부 초기 인 2008 년 엔 리먼 사태 로 주식 과 부동산 이 대폭 락하 였 지만 2008 년 말 의 경기 부양책 으로 2009 ~ 2011 년 까지 는 지방 소형 아파트 의 폭 등 이 있 었 고 세 종시 . 혁신 도시 . 기업 도시 건설 로 지방 균형발전 이 시작 되 어 본격 적 인 지방 화 시대 가 열리 기 시작 했 습니다 . 이상 에서 말씀 드린 바 와 같이 과거 1960 ~ 1980 년 대 에 는 5 년 마다 한 번 씩 부동산 경기 가 도래 하 였 는데 그 후 5 년 마다 한 번 씩 치루 는 대선 과 절묘 하 게 맞아떨어져 5 년 쯤 마다 한 번 씩 부동산 경기 를 형성 한 것 같 습니다 . 그러 면 2012 년 올해 대선 때 에 는 부동산 가격 이 오를까 ? 모든 사람 들 의 관심사 가 아닐 수 없 습니다 . 새 정권 이 들어서 면 반드시 부동산 가격 이 오른다는 것 을 이미 경험 해 봤 지만 부동산 경기 는 반드시 대선 때문 에 영향 을 받 는다기 보 다는 대내외 경제 여건 , 정책 , 개발 등 여러 가지 요인 에 따라 작용 되 는 경우 도 많 습니다 . 2009 ~ 2011 년 에 증시 와 부동산 시장 이 동조 화 현상 을 보였 듯이 코스피 지수 가 2000 을 뚫 는 등 실물 경제 의 바로 메타 인 주식 시장 이 살아나 는 이 시점 에서 부동산 이 반드시 살아날 것 으로 생각 되 나 지방 부동산 시장 의 회복 과 는 달리 서울 부동산 시장 은 박원순 서울 시장 출범 이후 서울시 도시 개발 위축 으로 좀처럼 살아날 기미 를 보이 지 않 습니다 . 주식 시장 이 상승 코스 를 그려 부동산 시장 도 좋 아 지 겠 지만 서울 및 수도 권 부동산 은 주도 부동산 인 지방 부동산 꽁무니 를 따라오 는 형국 이 될 처지 에 놓여 있 습니다 . 작년 12 . 7 부동산 대책 과 올 초 증시 의 대세 상승 진입 으로 보 아 부동산 경기 는 반드시 살아날 것 으로 예상 됩니다 . 그러나 부동산 가격 상승 에 지대 한 영향 을 미치 는 3 대 요인 즉 정책 , 경기 사이클 , 개발 중 개발 에 해당 되 는 서울시 도시 개발 의 위축 으로 모처럼 살아나 기 시작 한 부동산 경기 의 발목 을 잡 고 말 았 습니다 . 그러나 지방 부동산 은 지역 별 시차 에 따라 계속 상승세 를 띄 고 있 습니다 . 올해 쏟아질 선거 공약 으론 기존 4 대강 정비 사업 , 세 종시 , 혁신 도시 , 기업 도시 건설 을 유지 한 채 2018 년 평창동 계 올림픽 을 대비 하 여 강원도 일 대 의 중점 개발 과 인천 국제공항 ~ 서울 강북 ~ 원주 ~ 평창 ~ 강릉 을 잇 는 KTX 건설 , 대전 ~ 대구 ~ 광주 를 잇 는 내륙 과학 도시 조성 , 지방 화 시대 를 맞이 하 여 수도 권 경제 와 견줄 만 한 동남 권 경제 를 구축 하 기 위하 여 비록 이명박 정부 에선 무산 되 었 지만 남부 권 국제공항 건설 이 수면 위 로 부상 할 것 으로 예상 됩니다 . 그 동안 L 자형 국토 개발 로 서해안 과 남해안 일 대 가 발전 하 였 지만 평창 동계 올림픽 유치 와 세종 시 . 기업 도시 . 혁신 도시 건설 로 이제 국토 내륙 개발 에 중점 을 둘 시기 입니다 . 그리고 지방 화 시대 를 맞이 하 여 국토 균형발전 을 염두 에 둔다면 수도 권 뿐 만 아니 라 지방 대표 경제 권 인 동남 권 경제 도 부활 시키 자는 측면 에서 남부 권 국제공항 건설 의 필요 성 이 필히 대두 될 것 입니다 . 남부 권 국제공항 은 종전 무안 , 양양 공항 등 과 는 차원 이 다른 국가 의 발전 , 지방 대표 경제 권 의 구축 을 위해서 꼭 필요 한 국책 사업 이 며 이 남부 권 국제공항 이 건설 되 어야 만 수도 권 과 지방 이 상생 발전 할 수 있 는 계기 가 될 것 입니다 . 누가 당선 되 는 가 에 따라 달라지 겠 지만 그러나 부동산 은 대내외 경제 여건 , 종전 의 정책 . 개발 , 부동산 시장 자체 내 의 흐름 을 결코 무시 할 수 는 없 습니다 . 부동산 시장 내부 의 흐름 으로 보 아 내년 에 새 정부 가 들어서 면 지방 후 발주자 대구 . 경북 . 울산 . 광주 등 의 소형 아파트 대세 상승 과 지방 선두 주자 부산 . 경남 등 의 중대 형 아파트 약진 , 수도 권 전세가 가 매매 가 에 육박 하 는 저 가 아파트 등 의 상승 이 예상 됩니다 . 국토 도시 개발 은 이미 이명박 정부 에서 세 종시 . 혁신 도시 건설 로 지방 화 시대 의 원년 을 맞이 하 였으므로 대전 ~ 대구 ~ 광주 트라이앵글 국제 과학 비즈니스 벨트 조성 , 2018 년 평창동 계 올림픽 으로 인한 강원도 일 대 의 발전 , 남부 권 국제공항 건설 등 지방 발전 이 계속 될 것 이 며 부산 해운대 일 대 의 개발 , 대구 동대구 역세 권 개발 등 지방 대 도시 의 대형 프로젝트 사업 도 속속 진행 될 것 입니다 . 요약 하 지면 실물 경제 의 바로 메타 인 코스피 지수 의 대세 상승 과 부동산 시장 내부 의 흐름 으로 보 아 부동산 경기 는 이미 지방 을 중심 으로 하 여 바닥 을 쳤 고 이 어 서울 및 수도 권 부동산 경기 도 곧 회복 단계 에 들어갈 것 으로 예견 됩니다 . 2011 년 12 . 7 부동산 대책 , 코스피 지수 의 대세 상승 , 곧 나올 대선 때 의 경기 부양책 과 맞물려 이번 대선 때 에 도 분명히 부동산 경기 가 살아날 것 입니다 . 2012 년 대선 이 있 는 올해 , 부동산 경기 는 반드시 살 아 납니다 . 이미 부동산 소비 심리 지수 등 기술 적 지표 는 살아나 고 있 으며 오직 투자 심리 회복 만 이 남 아 있 을 뿐 입니다 . 재테크 맨 이주호