안녕 하 세요 부동산 전문 법무사 박정섭 입니다 . ​ 오늘 은 문의 가 빈번 한 부동산 인도 소송 ( 명도 소송 ) 에 관하 여 살펴보 겠 습니다 . ​ 명도 란 토지 · 건물 또는 선박 등 을 점유 하 고 있 는 자 가 그 점유 를 타인 의 지배 하 에 옮기 는 것 을 일반 적 으로 인도 점유 의 이전 ) 라고 하 는데 여기 서 그 전제 로서 인도 의무자 및 그 동거인 등 이 목적물 에 살 면 그 를 퇴출 시키 고 , 인도 의 무자 소유 의 점유 동산 등 이 있 다면 그 점유 동산 등 을 밖 으로 반출 한 다음 인도 ( 점유 이전 ) 를 하 게 되 는데 이 를 특히 ’ 명도 ’ 라 합니다 . 즉 , 명도 는 ’ 주거인 을 퇴거 시키 고 동산 을 철거 한 뒤 에 인도 하 는 것 ’ 입니다 . 따라서 명도 는 인도 의 한 형태 입니다 ( 대검찰청 법률 용어 사전 ) . 1 . 인도 , 명도 , 퇴거 , 철거 , 수거 , 굴 이 , 취거 구민 사 소송법 제 690 조 제 1 항 은 " 채무자 가 부동산 이나 선박 을 인도 또는 명도 하 여야 할 때 에 는 집달리 는 채무자 로부터 점유 를 수취 하 여 채권자 에게 이전 하 여야 한다 . " 라고 하 여 인도 와 명도 를 구분 하 고 있 었 으나 , 현행 민사 집 행법 제 258 조 제 1 항 은 " 채무자 가 부동산 이나 선박 을 인 도 하 여야 할 때 에 는 집행관 은 채무자 로부터 점유 를 빼앗 아 채권자 에게 인 도 하 여야 한다 . " 고 하 여 명도 라는 용어 를 더 이상 사용 하 지 않 고 인도 라고 규정 하 고 있 습니다 . 따라서 현행법 에 부합 하 는 정확 한 용어 는 명도 소송 이 아니 라 인도 소송 이 라 할 수 있 습니다 . ​ 인도 와 구별 되 는 개념 으로 퇴거 가 있 는데요 , 퇴거 란 점유 의 해제 만 으로 집행 이 종료 되 고 점유 의 이전 으로 까지 나아가 지 아니한다는 점 에서 인도 와 구별 됩니다 . 퇴거 를 명하 는 전형 적 인 경우 는 토지 소유자 가 지상 건물 소유자 를 상대 로 건물 철거 를 청구 함 에 있 어서 그 건물 을 건물 소유자 가 아닌 제 3 자 가 점유 하 고 있 을 때 에 그 점유자 를 상대 로 퇴거 청구 를 하 는 경우 입니다 . ​ 토지 의 정착물 에 대한 제거 를 구할 때 에 는 그 정착물 에 따라 건물 에 대하 여 는 철거 , 수목 · 입목 등 에 대하 여 는 수거 , 분묘 에 대하 여 는 굴이 등 의 용어 를 사용 하 고 , 비 정착물 에 대한 제거 를 구할 때 에 는 취거 라는 용어 를 사용 하 는 것 이 관례 입니다 . 2 . 인도 소송 ( 명도 소송 ) 이 필요 한 경우 임차인 의 차임 연체 , 무단 전대 등 채무불이행 또는 존속 기간 의 만료 등 으로 임대차 계약 이 종료 되 었 음 에 도 불구 하 고 임차인 이 임대차 목적물 을 인 도 하 지 않 는 경우 , 부동산 경매 , 공매 등 절차 에서 매수인 이 매각 대금 을 납부 하 였음에도 불구 하 고 정당 한 이유 없이 부동산 인도 요청 에 응하 지 않 는 경우 , 건물 , 담장 등 이 토지 경계 를 침범 한 경우 등 3 . 인도 소송 ( 명도 소송 ) 절차 부동산 점유 이전 금지 가 처분 ▶ 부동산 처분 금지 가 처분 ( 건물 철거 소송 병합 시 ) ▶ 소장 접수 ▶ 피 고 답변서 제출 ▶ 준비서면 ▶ 변론 기일 ▶ 선고 기일 ▶ 강제집행 ▶ 소송비용 및 집행 비용 확정 ▶ 유체 동산 매각 4 . 부동산 점유 이전 금지 가 처분 인도 소송 ( 명도 소송 ) 중 점유자 가 변경 되 면 그 점유 승계인 에게 집행 할 수 가 없 고 , 그 타인 을 상대 로 다시 소송 을 제기 하 여 판결 을 받 아야 합니다 . 다만 , 그 점유 의 승계 가 사실심 변론 종결 후 에 이루어진 경우 에 는 기판력 이 승계인 에게 미치 므로 승계 집행문 을 부여 받 아 강제집행 을 할 수 있 습니다 . 따라서 점유자 변경 등 으로 인한 집행 불능 에 대비 하 여 부동산 점유 이전 금지 가 처분 결정 을 받 아 둘 필요 가 있 습니다 . ​ 부동산 점유 이전 금지 가 처분 이란 부동산 에 대한 인도 · 명도 청구 권 을 보전 하 기 위한 가처분 으로 목적물 의 인적 ( 주관 적 ) · 물 적 ( 객 관적 ) 현상 을 본 집행 시 까지 그대로 유지 하 게 하 는 가처분 을 말 합니다 . ​ 부동산 점유 이전 금지 가 처분 신청 취지 기재 례 는 다음 과 같 습니다 . ​ 1 . 채무자 는 별지 목록 기재 부동산 에 대한 점유 를 풀 고 채권자 가 위임 하 는 집행관 에게 인 도 하 여야 한다 . 2 . 위 집행관 은 현상 을 변경 하 지 아니하 는 것 을 조건 으로 하 여 채무자 에게 이 를 사용 하 게 하 여야 한다 . 3 . 채무자 는 그 점유 를 타인 에게 이전 하 거나 또는 점유 명의 를 변경 하 여서는 아니 된다 . 4 . 집행관 은 위 명령 의 취지 를 적당 한 방법 으로 공시 하 여야 한다 . 라는 재판 을 구합니다 . ​ 신청 이유 에 는 신청 취지 를 구하 는 근거 로 피 보전 권리 의 존재 와 보전 의 필요 성 을 구체 적 으로 기재 하 여야 합니다 ( 민사 집행 규칙 제 203 조제 2 항 ) . ​ 임대차 계약 의 해지 에 따른 인도 청구 권 , 매각 허가 결정 에 의한 인도 청구 권 , 소유 권 에 의한 인도 청구 권 등 채무자 에게 대항 할 수 있 는 한 물권 이 든 채권 이 든 상관없이 피 보전 권리 가 될 수 있 습니다 . ​ 부동산 점유 이전 금지 가 처분 은 목적물 의 본 집행 까지 채무자 가 목적물 의 현재 의 상태 를 그대로 유지 하 고 점유 명의 를 변경 하 거나 점유 를 이전 할 우려 가 있 어 이 를 미리 가처분 을 해 두 지 않 으면 현재 의 상태 의 변경 으로 집행 권원 을 얻 더라도 실행 하 지 못하 거나 이 를 실행 하 는 것 이 매우 곤란 한 염려 가 있 는 경우 에 인정 됩니다 ( 법원 행정 처 , 법원 실무 제요 민사 집행 Ⅳ ) . ​ 가처분 신청 시 목적 부동산 을 명확 하 게 특정 해야 합니다 . 따라서 부동산 의 일부 가 목적물 인 때 에 는 도면 , 사진 등 으로 계쟁 부분 을 특정 합니다 . 부동산 점유 이전 금지 가 처분 은 부동산 처분 금지 가 처분 과 달리 집행 시 등기 를 요하 지 않 으므로 미등기 부동산 도 그 목적물 이 될 수 있 습니다 . ​ 부동산 점유 이전 금지 가 처분 은 다음 과 같 은 절차 로 진행 됩니다 . ​ 가처분 신청서 작성 ▶ 인 지대 및 송 달료 납부 ▶ 관할 법원 에 제출 ▶ 담보 제공 명령 ▶ 공탁 보증 보험 가입 또는 현금 공탁 ▶ 집행 5 . 부동산 처분 금지 가 처분 ( 건물 철거 소송 병합 시 ) 토지 위 에 타인 이 건물 을 소유 하 고 있 는 경우 , 그 토지 를 인도 받 기 위해서 는 그 전제 로 지상 건물 의 철거 도 함께 구해야 되 는데요 , 건물 철거 소송 중 건물 소유자 가 변경 되 면 철거 집행 이 불능 에 이를 수 있 다는 점 에서 부동산 처분 금지 가 처분 결정 을 받 아 둘 필요 가 있 습니다 . ​ 부동산 처분 금지 가 처분 은 부동산 점유 이전 금지 가 처분 과 달리 등기 된 부동산 에 한하 여 허용 되 며 , 미등기 부동산 이나 채무자 의 권리 가 등기 되 지 아니한 경우 라면 그 등기 를 병행 또는 선행 할 수 있 는 경우 에 한하 여 신청 할 수 있 습니다 . ​ 등기 부상 1 필지 토지 의 특정 된 일부분 에 대한 처분 금지 가 처분 등기 는 할 수 없 으므로 , 1 필지 토지 의 특정 일부분 에 관한 소유 권 이전 등기 청구 권 을 보전 하 기 위하 여 는 바로 분할 등기 가 될 수 있 다는 등 특별 한 사정 이 없 으면 그 1 필지 토지 전부 에 대하 여 처분 금지 가 처분 신청 을 해야 합니다 ( 처분 금지 가 처분 등기 에 관한 예규 제 3 호 및 대법원 1975 . 5 . 27 . 선고 75 다 190 판결 ) . ​ 부동산 처분 금지 가 처분 신청 취지 기재 례 는 다음 과 같 습니다 . ​ 채무자 는 별지 목록 기재 부동산 에 대하 여 매매 , 증여 , 양도 , 저당권 , 전세 권 , 임차권 의 설정 그 밖 에 일체 의 처분 행위 를 하 여서는 아니 된다 . 라는 재판 을 구합니다 . 6 . 부동산 인도 ( 명도 ) 등 소장 작성 소장 에 는 당사자 와 법정 대리인 , 청구 의 취지 와 원인 을 적 어야 합니다 ( 민사 소송법 제 249 조제 1 항 ) . ​ 소장 의 청구취지 는 원고 가 소장 에서 소송 의 목적 인 권리 또는 법률 관계 에 관하 여 어떠 한 내용 과 범위 의 판결 을 구하 는 것 인가 를 표시 하 는 핵심 적 인 부분 으로 소송 을 결론 인 판결 의 주문 에 대응 하 는 필요 적 기재 사항 입니다 . 청구 의 형태 와 범위 를 확정 할 수 있 도록 결론 에 해당 하 는 부분 을 단순 명료 하 게 기재 하 고 , 그대로 인용 되 었 을 때 강제집행 이 가능 하 도록 구성 하 여야 할 것 입니다 . ​ 부동산 인도 ( 명도 ) 와 함께 연체 차임 , 차임 상당 의 부당 이득 금 을 구하 는 청구취지 의 기재 례 는 다음 과 같 습니다 . ​ 1 . 피고 들 은 공동 하 여 원고 에게 별지 목록 기재 부동산 중 3 층 별지 도면 표시 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 1 각 점 을 순차 로 연결 한 선내 ( 가 ) 부분 500 ㎡ 를 인도 하 라 . 2 . 원고 에게 가 . 피 고 ○○○ 은 53 , 800 , 000 원 및 이 에 대하 여 2019 . 12 . 16 . 부터 이 사건 소장 부본 의 송달 일 까지 는 연 5 %, 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 12 % 의 , 나 . 피고 들 은 공동 하 여 16 , 100 , 000 원 및 이 에 대하 여 2020 . 7 . 16 . 부터 이 사건 소장부 본 송달 일 까지 는 연 5 %, 그 다음 날 부터 다 갚 는 날 까지 는 연 12 % 의 , 2020 . 7 . 16 . 부터 위 제 1 항 기재 부동산 인도 완료 일 까지 월 2 , 300 , 000 원 의 각 비율 로 계산 한 돈 을 각 지급 하 라 . 3 . 소송비용 은 피고 들 이 부담 한다 . 4 . 제 1 항 및 제 2 항 은 가집행 할 수 있 다 . 라는 판결 을 구합니다 . ​ 소장 의 청구원인 에 는 청구 를 뒷받침 하 는 구체 적 인 사실 , 피고 가 주장 할 것 이 명백 한 방어 방법 에 대한 구체 적 인 진술 , 입증 이 필요 한 사실 에 대한 증거 방법 등 을 기재 하 여야 합니다 ( 민사 소송 규칙 제 62 조 ) . 소송물 인 권리 의 발생 요건 에 해당 하 는 요건 사실 을 주장 , 입증 할 책임 은 변론주의 원칙 상 원고 에게 있 는 것 이 므로 청구원인 에서 빠짐없이 지재 하 여야 할 것 입니다 . 요건 사실 이 란 실체법 에서 일정 한 법률 효과 가 발생 하 는 데 필요 한 요건 을 규정 하 고 있 는데 , 이러 한 법률 효과 의 발생 요건 , 즉 법률요건 에 해당 하 는 사실 을 말 합니다 . ​ 민법 제 213 조 ( 소유물 반환 청구 권 ) 는 " 소유자 는 그 소유 에 속한 물건 을 점유 한 자 에 대하 여 반환 을 청구 할 수 있 다 . 그러나 점유자 가 그 물건 을 점유 할 권리 가 있 는 때 에 는 반환 을 거부 할 수 있 다 . " 라고 규정 하 고 있 습니다 . 따라서 소유 권 에 기한 인도 청구 의 요건 사실 은 위 본문 의 원고 의 목적물 소유 사실 , 피고 의 목적물 점유 사실 이 고 , 단서 의 점유 할 권리 의 존재 는 피고 의 항변 사실 에 해당 합니다 . ​ 부동산 임대인 의 임대차 계약 에 기한 목적물 반환 청구 의 요건 사실 은 임대차 계약 체결 사실 , 임대차 목적물 인도 사실 , 임대차 계약 의 종료 사실 이 며 , 임대차 종료 의 원인 이 해 지인 경우 에 는 해지권 의 근거 내지 는 발생 원인 , 해지 의사 표시 의 도달 사실 등 을 요건 으로 합니다 . 7 . 부대 청구 원고 는 피고 에 대하 여 인도 청구 를 하 면서 차임 , 인도 완료 일 까지 차임 상당 의 부당 이득 금 내지 손해 배상금 , 미납 관리비 , 지연 배상금 , 원상회복 등 도 부대 하 여 청구 할 수 있 습니다 . 8 . 피고 의 항변 피고 로서 는 원고 의 청구 에 대하 여 점유 권원 의 존재 , 취득시효 , 동시 이행 항변권 , 선 의 점유자 의 과실 수취 권 , 사용 · 수익 권 포기 · 상실 , 소멸시효 , 묵시 적 갱신 , 갱신 청구 권 , 부속 물매 수청 권 , 지상 물 매수 청구 권 , 공제 항변 , 필요비 · 유익비 비용 상환 청구 권 , 신의칙 등 의 항변 을 할 수 있 을 것 을 것 입니다 . ​ 이상 , 부동산 명도 소송 ( 인도 소송 ) 에 관하 여 살펴보 았 습니다 . ​ ​ 부동산 전문 법무사 박정섭 ​ 부동산 전문 법무사 공유 하 기 글 요소