수도 권 토지 를 매입 해 귀농 하 거나 전원주택 을 지으려는 수요 가 부쩍 늘 었 다 . 사진 은 경기도 양평 전원주택 단지 모습 . 올 초 직장 에서 은퇴 한 이 모 씨 는 귀농 을 위해 최근 수도 권 토지 를 매입 했 다 . 남양주 , 용인 , 하 남 , 파주 등 경기도 곳곳 에 위치 한 토지 를 살펴보 다 500 ㎡ 짜리 용인 토지 를 8 억 원 에 사들였 다 . 아담 한 전원주택 을 짓 고 텃밭 을 가꾸 면서 노후 생활 을 즐기 기 위해서 다 . 이 씨 는 “ 여윳돈 이 별로 없 어 토지 가격 의 70 % 가량 인 5 억 원 을 대출 받 았 다 . 땅 을 살 땐 대출 제한 이 없 는 데 다 불황 에 도 땅값 이 꾸준히 올라 아파트 보다 투자 가치 도 높 을 것 같 다 ” 고 전했 다 . 문재인 정부 가 주택 규제 방안 을 속속 내놓 으면서 갈 곳 잃 은 돈 이 토지 시장 으로 몰리 고 있 다 . 전국 토지 경매 낙찰가 율 ( 감정가 대비 낙찰가 비율 ) 이 최 고치 로 치솟 는가 하 면 점포 겸용 단독 주택 용지 땅 을 매입 하 려는 수요 도 부쩍 늘 었 다 . 부동산 경매 업체 지지 옥션 에 따르 면 지난 7 월 전국 토지 경매 평균 낙찰가 율 은 지난 6 월 ( 77 . 1 %) 대비 3 . 8 % 포인트 상승 한 80 . 9 % 를 기록 했 다 . 토지 낙찰가 율 이 80 % 를 넘긴 건 2008 년 10 월 ( 83 . 2 %) 이후 처음 이 다 . 낙찰가 율 뿐 아니 라 낙찰 률 ( 진행 건수 대비 낙찰 건수 ) 역시 44 . 4 % 로 12 년 여 만 에 가장 높 은 수준 이 었 다 . 지역 별 로 보 면 수도 권 토지 낙찰가 율 이 2011 년 이후 가장 높 은 73 . 4 % 를 기록 했 다 . 지방 광역시 토지 평균 낙찰가 율 도 100 . 6 % 로 지난해 10 월 이후 9 개월 만 에 최고 치 다 . 경남 사천시 사남면 농림 지역 임야 4264 ㎡ 경매 에 는 응 찰자 90 명 이 몰려 감정가 ( 616 만 원 ) 의 5 배 가 량인 3100 만 원 에 낙찰 되 기 도 했 다 . 전국 땅값 도 꾸준히 상승세 를 이 어 가 는 중 이 다 . 국토 교통부 에 따르 면 올 상반기 땅값 변동 률 은 1 . 84 % 로 2008 년 ( 2 . 72 %) 이후 9 년 만 에 최고 치 를 기록 했 다 . 전국 토지 가격 이 2010 년 10 월 이후 올 7 월 까지 80 개월 연속 상승세 라는 한국감정원 분석 자료 도 있 다 . 사실상 최근 몇 년 새 땅값 이 떨어진 시기 를 찾아보 기 어렵 다는 의미 다 . 행정 중심 복합 도시 개발 이 한창 인 세 종시 땅값 이 상반기 에 만 3 % 나 올랐 고 부산 ( 2 . 88 %), 제주 ( 2 . 65 %), 대구 ( 2 . 09 %) 등 전국 곳곳 땅값 이 상승 했 다 . 서울 ~ 양양 고속도로 홍천 내촌 IC 와 가까운 토지 의 경우 한때 3 . 3 ㎡ 당 땅값 이 5 만 원 에 불과 했 지만 최근 30 만 원 선 으로 뛰 었 다 . ▶ 주택 규제 에 반사 이익 고속도로 IC 주변 눈길 환금성 낮 은 건 주 의 거래 도 활발 하 다 . 올 상반기 전체 토지 거래량 은 155 만 3739 필지 로 지난해 상반기 보다 10 % 이상 늘 었 다 . 건축물 부속 토지 를 제외 한 순수 토지 거래 만 놓 고 봐도 올 상반기 58 만 4903 필지 로 지난해 상반기 보다 4 . 9 % 증가 했 다 . 일명 ‘ 상가 주택 용지 ’ 로 불리 는 점포 겸용 단독 주택 용지 인기 도 여전 하 다 . 한국 토지 주택 공사 ( LH ) 가 지난 4 월 경기도 파주 운정 지구 에서 공급 한 점포 겸용 단독 주택 용지 는 11 필지 분양 에 1238 명 이 몰려 113 대 1 의 경쟁 률 을 기록 했 다 . 앞서 3 월 경남 양산시 물금 2 지구 에서 분양 한 단독 주택 용지 경쟁 률 은 257 대 1 에 달했 다 . 점포 겸용 단독 주택 용지 는 3 ~ 4 층 규모 의 다 가구 주택 을 지 을 수 있 는 땅 을 말 한다 . 분양 받 은 땅 에 상가 주택 을 신축 하 면 꼭대기 층 에 본인 이 직접 거주 하 고 도 나머지 공간 에 주택 , 상가 를 임대 해 월세 를 받 을 수 있 다 . 분양 용지 크기 는 필지 당 198 ~ 330 ㎡ 정도 로 수도 권 기준 분양 가 는 대략 5 억 ~ 8 억 원 선 이 다 . 토지 투자 가 인기 를 끄 는 배경 은 뭘까 . 문재인 정부 가 6 · 19 대책 에 이 어 8 · 2 대책 으로 아파트 규제 에 나서 면서 토지 시장 이 상대 적 으로 ‘ 풍선 효과 ’ 를 누렸 다는 분석 이 다 . 서울 강남 재건축 거래 를 막 고 아파트 대출 한도 를 줄이 면서 규제 가 덜 한 토지 시장 으로 눈 을 돌리 는 수요자 들 이 부쩍 늘 었 다 . 실제 토지 경매 열기 가 뜨거워진 사이 주거 시설 경매 열기 는 주춤 한 분위기 다 . 지난 7 월 주거 시설 평균 낙찰가 율 은 전월 대비 1 % 포인트 하락 한 88 . 8 % 에 그쳤 다 . 정부 가 신 도시 를 비롯 한 대 규모 택지 개발 지구 신규 지정 을 중단 하 면서 공공 택지 희소성 이 부각 된 것 도 영향 을 줬 다 . 저 금리 기조 가 이어지 면서 단독 주택 용지 를 사들여 상가 주택 을 짓 고 안정 적 인 임대 수익 을 올리 려는 수요자 도 많 아 졌 다 . 베이비붐 세대 가 은퇴 후 귀농 , 귀촌 하 거나 주말농장 등 을 마련 하 기 위해 지방 토지 를 대거 사들였 기 때문 이 란 분석 도 나온다 . 토지 는 아파트 와 달리 대출 규제 가 없 는 것 도 매력 이 다 . 이창동 지지 옥션 선임 연구원 은 “ 8 · 2 대책 으로 아파트 를 비롯 한 주택 시장 이 위축 된 만큼 토지 투자 가 인기 를 끌 고 있 다 . 토지 를 실제로 활용 하 려는 수요 가 많 아 부동산 경기 에 좌우 되 지 않 을 것 ” 이 라고 내 다 봤 다 . 각종 개발 호재 도 땅값 을 끌어올리 는 역할 을 했 다 . 수도 권 곳곳 에선 광역급행철도 ( GTX ) , 경전철 뿐 아니 라 대 규모 고속도 로 건설 공사 가 잇따라 진행 중 이 다 . 한동안 개발 호재 가 드물 었 던 강원도 에서 도 2018 평창동 계 올림픽 을 앞두 고 서울 ~ 양양 고속도 로 , 고속철 도 신설 등 굵직 한 교통 호재 들 이 넘쳐난다 . 문재인 정부 들 어 국토 균형 개발 과 함께 도시 재생 뉴딜 사업 이 추진 되 는 것 도 땅값 상승 배경 으로 꼽힌다 . 정부 는 임기 5 년 동안 50 조 원 을 투입 해 전국 500 여 곳 노후 도심 과 주거지 를 정비 할 계획 이 다 . 부동산 업계 관계자 는 “ 도시 재생 뉴딜 사업 후보지 가 서울 , 수도 권 뿐 아니 라 전국 에 걸쳐 있 는 데 다 도로 , 철도 개통 계획 이 잇따르 면서 저금리 시대 에 갈 곳 없 는 시중 유동 자금 이 토지 시장 으로 유입 되 는 중 ” 이 라고 분석 했 다 . 토지 투자 할 때 세금 부담 도 대폭 줄 었 다 . 올해 부터 비 사업 용 토지 의 장기 보유 특별 공제 가 적용 되 는 덕분 이 다 . 지난해 까지 만 해도 10 년 이상 보유 한 대 규모 비 사업 용 토지 를 팔 경우 양도세 율 이 52 . 8 % 에 달했 지만 올해 는 38 . 5 % 로 대폭 줄 었 다 . 다만 토지 투자 할 때 유의 할 점 도 많 다 . 기본 적 으로 토지 는 주택 보다 환금성 이 낮 다 . 아파트 와 달리 거래 가 많 지 않 다 보 니 시세 가 들쭉날쭉 하 다 . 투자 에 앞서 제대로 시세 를 파악 하 지 못한다면 기획부 동산 에 속아 바가지 를 쓸 가능 성 도 높 다 . 아무리 입지 가 좋 아도 도로 가 맞닿 아 있 지 않 아 쓸모 가 없 는 ‘ 맹지 ’ 는 피해야 한다 . 개발제한구역 이나 상수원 보호구역 , 도시 자연 공원 구역 이 란 꼬리표 가 달렸 거나 주변 에 송전 철탑 , 묘지 등 혐오 시설 이 자리 잡 은 땅 도 구입 해선 안 된다 . 이 를 파악 하 려면 현장 답사 는 기본 이 다 . 상가 임대 에 적합 한 상가 주택 용지 라도 덜컥 사들이 는 건 금물 이 다 . 인기 가 높 은 만큼 구입 부담 이 만만 치 않 기 때문 이 다 . LH 가 공급 하 는 단독 주택 용지 분양 가 는 대체로 3 . 3 ㎡ 당 400 만 ~ 800 만 원 대 다 . 필지 당 면적 이 200 ~ 330 ㎡ 정도 인 것 을 감안 하 면 땅값 만 많 게 는 8 억 원 까지 든다 . 여기 에 3 . 3 ㎡ 당 400 만 원 안팎 의 건축비 까지 더 하 면 웬만 한 강남 아파트 값 한 채 가격 에 맞먹 는다 . 단독 주택 용지 를 구입 할 땐 1 층 이 상가 로 조성 될 만 한 입지 인지 따져 보 고 주변 에 광역버스 나 지하철 , 도로 등 교통망 이 잘 갖춰져 있 는지 , 접근성 은 좋 은지 눈여겨 봐야 한다 . 이왕이면 새로 개통 되 는 고속도로 IC 와 멀 지 않 고 주변 에 산업단지 가 배치 되 는 등 임대 수요 가 많 은지 도 살펴볼 필요 가 있 다 . 자료 원 : 매일 경제 2017 . 8 . 29