명품 숍 몰락 과 급변 하 는 세계 부동산 시장 - 주간조선 
 [ 커버스토리 ] 명품 숍 몰락 과 급변 하 는 세계 부동산 시장 
 [ 2550 호 ] 2019 . 03 . 25 
 [ 커버스토리 ] 명품 숍 몰락 과 급변 하 는 세계 부동산 시장 
 맨해튼 5 번가 도 텅텅 비 고 있 다 
 ▲ 뉴욕 맨해튼 5 번가 의 ‘ 로드 앤 테일러 ( Lord & Talyor ’ s ) ’ 의 플래그 십 스토어 . photo 뉴시스 
 미국 뉴욕 맨해튼 의 개발 업체 ‘ 브로드 스트리트 디벨로 프 먼 트 ’ 는 현재 ‘ 노호 가 ( 街 ) ’ 에 호화 주택 을 건설 중 이 다 . 제일 싼 집 이 200 만 달러 가 넘 을 정도 로 비싼 주택 이 다 . 이 회사 는 초고 가 주택 을 홍보 하 기 위해 실내 디자이너 라이언 코반 ( Ryan Korban · 34 ) 을 채용 했 다 . 라이언 코반 은 인 스타 그램 에서 13 만 7000 명 의 팔 로어 를 몰 고 다니 는 큰손 이 다 . 그 는 맨해튼 매디슨 애 비뉴 에 있 는 최 고급 패션 브랜드 ‘ 아쿠아 주라 부티크 ( Aquazzura Boutique ) ’ 의 플래그 십 스토어 를 대담 한 디자인 으로 인테리어 해서 셀카 를 찍 는 고객 들 로 매장 을 꽉 채운 인물 이 다 . 그 의 미션 은 모델 하우스 방문객 들 이 로비 에서 셀카 로 인증 샷 을 찍 었 을 때 ‘ 십 년 은 젊 게 보이 도록 ’ 조명 기구 와 가구 를 선정 하 고 셀카 앵글 에 맞 도록 배치 하 는 것 . 이런 영업 전략 은 공식 처럼 쓰이 던 ‘ 신비주의 마케팅 ’ 과 는 완전히 반대 다 . ‘ 인 스타 그램 ’ 열풍 은 보수 적 인 고급 주택 개발 업계 까지 변화 시키 고 있 다 . 
 모든 분야 에서 기존 의 틀 이 변하 고 융합 하 는 세상 이 다 . 인간 의 삶 을 구성 하 는 의식주 의 형태 는 예전 과 같 지만 소비 하 고 판매 하 는 방식 은 하루 가 무섭 게 변해 가 고 있 다 . 그 결과 가 아마존 , 알리바바 와 같 은 전자 상거래 플랫 폼 의 급성장 이 고 , 160 년 역사 의 세계 최대 백화점 ‘ 메이시스 ’ 와 수많 은 명품 숍 들 의 몰락 이 다 . 이 변화 의 바람 은 부동산 시장 에 도 몰아치 고 있 다 . 리 테일 ( retail ) , 즉 상가 를 개발 하 는 디벨로 퍼 들 은 쇼핑 의 ‘ 큰손 ’ 으로 등장 한 밀레 니얼 세대 의 변덕 스러움 에 맞추 기 위해 좌불안석 이 다 . 소비자 가 물건 을 구입 하 는 유통 채널 의 변화 는 상업 용 부동산 개발 업체 에 영향 을 미치 는 것 으로 끝나 지 않 는다 . 2016 ~ 2017 년 본점 과 전 세계 매장 100 여 곳 의 문 을 닫 은 메이시스 같 은 대형 상업시설 에 투자 한 투자자 들 이나 담보 대출 을 제공 한 상업 은행 들 처럼 피해 를 입 는 당사자 들 은 무수히 많 다 . 
 상업 용 부동산 안전 한가 
 우리 나라 의 상업 용 부동산 시장 은 어떠 할까 . 우리 나라 도 어렵 기 는 마찬가지 다 . 한국 은 지금 도 상가 를 개발 할 때 임차 가 아닌 분양 형 개발 이 대세 다 . 자금 이 부족 한 영세 업체 들 이 부동산 개발 에 뛰어들 다 보 니 본전 ( 원금 ) 을 회수 하 고 수익 확보 에 시간 이 많이 걸리 는 임대 보다 는 개인 을 대상 으로 파 는 분양 이 돈 벌기 가 쉽 기 때문 이 다 . 이것 이 바로 상가 개발 업체 들 이 상가 를 ‘ 직영 ’ 하 지 않 고 ‘ 치 고 빠지 는 ’ 이유 다 . 따라서 공실 에 따른 손실 의 ‘ 덤터기 ’ 는 오롯 이 ‘ 눈먼 ’ 수분 양자 에게 돌아간다 . 최근 에 는 5060 퇴직자 들 이 정부 의 규제 탓 에 아파트 취득 이 어려워 지 자 상가 투자 에 퇴직금 을 ‘ 몰 빵 ’ 한다는 소식 이 심심 치 않 게 들린다 . 그러나 이것 은 매우 위험 한 일 이 다 . 
 한국감정원 의 발표 에 따르 면 2018 년 상가 투자 수익 률 은 예금 금리 보다 3 배 가 높 은 7 % 를 돌파 했 다고 하 지만 이것 은 금리 를 단순 비교 한 결과 일 뿐 이 다 . 리 테일 투자 는 상권 이 ‘ 자리 잡 을 때 까지 ’ 발생 하 는 초기 공실 , 취득세 와 재산세 , 건물 노후화 에 따른 감가상각 과 임차인 의 잦 은 변동 리스크 를 고려 해야 한다 . 가장 중요 한 점 은 리 테일 의 분양 가격 이 높 다는 사실 이 다 . 누가 봐도 상권 이 좋 다고 할 수 있 는 곳 , 특히 ‘ 더블 ( 복합 ) 상권 ’ 등 은 분양 가 가 매우 비싸 다 . 개발 업체 가 분양 가 를 책정 할 때 에 상권 프리미엄 을 얹 기 때문 인데 그 결과 임대 수익 률 은 더 낮 아 진다 . 
 지금 처럼 리 테일 과 유통 채널 의 시장 구조 가 급변 하 는 현실 에서 는 수분 양자 가 나중 에 되팔 때 최초 분양 가격 을 받 지 못할 가능 성 도 매우 높 다 . 장사 가 잘 되 어야 건물 주 는 임대료 를 올릴 수 있 고 매매 가격 도 상승 하 는데 , 임차인 이 점포 를 비울 까 걱정 하 는 상황 에서 는 임대료 를 인상 할 수 없 기 때문 이 다 . 
 향후 상업시설 의 분양 성 은 불 투명 하 므로 개발 업계 는 상업시설 의 개발 면적 을 줄이 는 대신 주거면 적 을 확대 하 는 방향 으로 대응 할 것 이 고 , 상업 용지 의 토지 가격 은 장기 적 관점 에서 하락 이 예상 된다 . 주거 와 상업시설 을 함께 개발 하 는 주상 복합 도 마찬가지 다 . 결국 부동산 시장 은 자본력 있 는 일부 대형 시행 사 , 건설사 와 부동산 신탁 회사 중심 으로 재편 될 전망 이 다 . 
 사실 4 차 산업 혁명 의 영향 을 가장 먼저 받 은 분야 는 리 테일 과 유통 이 다 . 리 테일 과 유통 은 동전 의 양면 과 같 은 관계 다 . 전자 상거래 의 활성 화 에 따른 긍정 적 효과 와 부정 적 효과 를 동시 에 경험 하 기 때문 이 다 . 
 무소불위 의 온라인 유통 
 2018 년 미국 의 온라인 소매 매출 성장률 ( 12 %) 은 오프라인 소매 매출 성장률 ( 4 . 4 %) 의 약 3 배 다 . 그 결과 뉴욕 맨해튼 의 명품 쇼핑 거리 ‘ 5 번 가 ’ 가 텅텅 비 어 가 고 있 다 . 뉴욕 타임스 의 보도 에 따르 면 2018 년 9 월 기준 맨 해 튼 리 테일 의 20 % 가 공실 이 다 . 가히 미국 유통 업 이 ‘ 대 재앙 ’ 을 겪 고 있 는 것 이 다 . 5 번가 의 상가 임대료 는 2017 년 기준 1 ㎡ 당 연간 3622 만 원 으로 세계 에서 제일 비쌌 다 . 3 . 3 ㎡( 1 평 ) 의 연간 임대료 가 1 억 원 이 넘 는 셈 이 다 . 하지만 현재 브로드 웨이 에 는 빈 상점 만 188 개 이 다 . 의류 브랜드 갭 ( GAP ) 은 맨해튼 5 번 가 3 층 짜리 플래그 십 스토어 를 폐점 했 고 , 폴로 도 2018 년 맨해튼 플래그 십 스토어 를 폐쇄 하 면서 전 세계 50 개 매장 을 닫 았 다 . 캘빈클라인 , 베르사체 의 명품 브랜드 도 5 번 가 매장 을 이미 폐쇄 했 거나 철수 를 검토 중 이 다 . 이러 한 유통 업 붕괴 의 직접 적 원인 이 전자 상거래 의 발달 이 다 . 
 이런 상황 에서 온라인 유통 기업 들 이 거꾸로 오프라인 유통망 을 공격 적 으로 확장 하 는 현상 이 벌어지 고 있 다 . 2017 년 아마존 은 오프라인 유통 사업 을 하 려고 유기농 슈퍼마켓 ‘ 홀 푸드 ’ 를 인수 했 다 . 지금 미국 정치 권 에서 는 온라인 공룡 아마존 이 오프라인 유통 시장 을 장악 하 면 거대 한 독점 기업 이 될 것 을 우려 해 아마존 을 해 체한 뒤 여러 개 자회사 로 강제 분할 하 자는 주장 까지 나왔 다 . 온라인 유통 기업 의 파워 를 보여 주 는 사례 다 . 
 온라인 유통 채널 의 진격 에 오프라인 유통 기업 도 살아남 기 위해 반격 을 가하 는 중 이 다 . 스타 벅스 코리아 는 매장 에서 2 ㎞ 안 에 있 는 고객 이 모바일 앱 으로 커피 등 을 선 주문 하 고 결제 할 수 있 는 ‘ 사이렌 오더 ’ 시스템 을 개발 했 다 . 이 회사 는 자체 개발 한 사이렌 오더 를 미국 본사 에 제공 했 고 본사 는 전 세계 매장 에 이 를 보급 했 다 . 온라인 서비스 를 강화 하 고 있 는 오프라인 유통 업체 의 대표 적 인 혁신 이 다 . 
 온라인 시장 의 확장 은 오프라인 기업 의 매장 전략 도 변화 시켰 다 . 보통 상가 건물 1 층 은 수요 가 많 아 임대료 가 비싸 고 위 로 올라갈수록 임대료 가 낮 아 진다 . 이것 을 ‘ 플로어 팩터 ( floor factor ) ’ 라고 부른다 . 파리바 게 뜨 를 운영 하 는 SPC 그룹 의 플래그 십 스토어 인 ‘ SPC 플레이 ’ 는 이러 한 플로어 팩터 를 완화 하 기 위해 건물 외벽 에 엘리베이터 를 추가 로 설치 해 도로 에서 2 층 , 3 층 으로 곧바로 출입 할수록 매장 을 구성 했 다 . 출입 동선 을 최소 화 하 고 노출 을 극대 화 시켜 매출 을 올리 려는 목적 이 다 . 
 오프라인 유통 기업 들 은 한시 적 으로 운영 하 는 상점 인 ‘ 팝업 스토어 ’ 도 선보이 고 있 다 . 팝업 스토어 는 ‘ 폐업 세일 ’ 이 라는 플래카드 를 걸 고 단기간 떨 이 제품 을 파 는 가게 를 연상 하 면 쉽 게 이해 할 수 있 다 . 차이점 이 있 다면 처음 부터 원 하 는 콘셉트 와 상품 기획 에 따라 의도 적 으로 ‘ 반짝 장사 ’ 를 하 고 고객 의 반응 을 제품 개발 에 반영 한다는 것 이 다 . 통상 의 오프라인 매장 을 오픈 했 을 때 시장 트렌드 와 상권 변화 에 유연 하 게 대응 할 수 없 다는 단점 을 극복 하 기 위한 전략 이 다 . 팝업 스토어 는 세계 적 으로 도 인기 가 높 은데 미국 의 팝업 스토어 전문 업체 ‘ 팝업 리퍼블릭 ’ 에 따르 면 2017 년 기준 미국 팝업 스토어 시장 의 거래 액 은 10 조 7000 억 원 수준 으로 매년 두 자릿수 성장 을 이 어 가 는 중 이 다 . 
 이 처럼 온라인 업체 들 이 오프라인 유통망 에 공격 적 으로 진출 하 고 , 오프라인 기업 들 은 온라인 플랫 폼 을 구축 하 는 치열 한 영역 싸움 이 일어나 고 있 다 . ‘ 알리바바 ’ 의 마윈 회장 은 향후 10 ~ 20 년 이내 에 전자 상거래 와 오프라인 매장이 결합 한 ‘ 신 ( 新 ) 유통 ’ 시대 가 올 것 이 라고 예측 했 다 . 신 유통 은 빅 데이터 , 인공지능 , 사물 인터넷 을 활용 해 사용자 와 상품 의 데이터 를 수집 하 고 분석 해 상품 의 생산 , 유통 , 판매 가 고도 화 되 는 시스템 을 말 한다 . 
 모바일 시대 , 리 테일 시장 을 흔들 다 
 요식 업계 의 변화 도 마찬가지 다 . 스마트폰 을 이용 한 모바일 주문 의 대중 화 는 외식 업체 의 오프라인 매장 을 위축 시키 는 추세 다 . ‘ 배달 의 민족 ’ 같 은 외식 배달 플랫 폼 의 등장 은 오프라인 매장 을 소비자 의 반응 을 확인 하 는 ‘ 안테나숍 ’ 정도 로 위축 시켰 다 . 1 인가 구 증가 에 따른 ‘ 혼 밥 ’ 의 보편 화 와 경기 침체 의 장기 화 에 따른 소비 감소 로 인해 외식 업체 매장 은 갈수록 축소 될 듯 하 다 . 
 문제 는 4 차 산업 혁명 시대 진입 이 깊 어 질수록 오프라인 음식점 을 이용 하 는 고객 들 은 감소 한다는 것 이 다 . 글로벌 소매업 컨설팅 업체 이 케이 엔 ( EKN ) 은 수년 내 에 전통 적 형태 의 오프라인 매장 은 50 % 이상 없 어 지 고 팝업 스토어 , 플래그 십 스토어 와 같 은 테마 형 매장이 증가 할 것 으로 전망 했 다 . 오프라인 리 테일 의 붕괴 를 경험 중 인 미국 의 지자체 들 은 위기 에 빠진 상가 를 살리 기 위해 구원 투수 로 등장 했 다 . 예컨대 미국 매사추세츠주 의 케임브리지 시 는 도심 토지 사용 에 관한 조례 를 바꿔 버렸 다 . 아이스크림 , 맥주 등 을 주방 에 설치 한 시설 을 통해 직접 제조 해 매장 에서 팔 수 있 도록 허용 한 것 이 다 . 지금 까지 케임브리지 시 는 대다수 도시 가 그렇 듯이 맥주 생산 을 중공업 의 하나 인 보 틀 링 ( bottling ) 시설 로 분류 해 도심 에서 의 생산 을 금지 시켰 다 . 하지만 도시 의 골목 상권 이 붕괴 하 는 모습 을 보 고 규제 를 없앤 것 이 다 . 
 테네시 주 멤피스 시도 리 테일 에 공급 하 는 제품 들 의 도심 생산 을 허용 했 다 . 그 결과 비누 생산 업체 ‘ 버프 시티 솝 컴퍼니 ( Buff City Soap Company ) ’ 는 멤피스 시 도심 에서 소비자 들 이 보 는 앞 에서 비누 생산 과정 을 보여 주 고 즉석 에서 판매 하 는 색다른 마케팅 을 펼쳐 인기몰이 에 성공 했 다 . 뉴욕주 의 코닝 시 는 도심 의 모든 쇼핑가 에 건널목 을 추가 로 설치 하 기 도 했 다 . 쇼핑객 들 이 편리 하 게 이동 해야 소매점 방문 횟수 와 매출 이 증가 할 수 있 다고 판단 했 기 때문 이 다 . 오프라인 유통 붕괴 가 세수 부족 을 초래 할 수 밖에 없 는 현실 에서 지자체 들 이 소매 상점 들 을 살리 기 위해 무진 애 를 쓰 고 있 는 것 이 다 . 
 소비자 들 의 구매 기호 역시 물건 의 구입 에서 ‘ 경험 의 구매 ’ 로 이동 하 고 있 다 . 이 는 부동산 시장 에서 도 ‘ 소유 ’ 는 감소 하 고 ‘ 사용 ’ 이 증가 한다는 뜻 이 다 . 물론 시대 정신 이 변해도 부동산 은 여전히 ‘ 위치 ’ 가 가장 중요 한 요소 다 . 그러나 점점 운영 의 기술 이 중요 해 지 고 있 다 . 겉 으로 보이 는 부동산 의 가치 보다 는 운영 방법 이 더 중요 해진다는 의미 다 . 이 논리 는 주거 , 소매상 가 등 모든 부동산 에 적용 된다 . 부동산 산업 에서 도 디지털 혁신 이 본격 화 되 면 기존 에 사람 이 제공 하 던 서비스 는 사라지 고 빈자리 를 기계 가 대체 할 것 이 다 . 동네 음식점 들 이 최근 에 비용 을 줄이 기 위해 도입 하 는 ‘ 무인 판매기 ’ 같 은 시스템 을 부동산 업계 가 도입 한다는 얘기 다 . 
 국내 의 KB 금융 연구소 도 부동산 시장 에서 블록체인 기반 의 계약 이 확산 되 면 거래 자동화 가 가속 화 되 고 거래 가 투명 해질 것 으로 예측 했 다 . 아울러 인공지능 을 기반 으로 한 부동산 분석 및 예측 기법 이 부동산 가격 의 급등 , 폭락 을 감소 시킬 것 이 라고 전망 했 다 . 상가 에 투자 하 려는 5060 퇴직자 들 이 귀담아들 어야 할 내용 들 이 아닐 수 없 다 . 
 [ 커버스토리 ] 대로변 상권 의 추락 	 2550 호