' 집 의 몰락 ' 글로벌 경제 침체 오 나 커버스토리 ― 글로벌 부동산 긴급 진단 Boom 에서 Bomb 로 미국 부터 카자흐스탄 까지 … 내린다 내린다 내린다 한때 는 집 을 ATM 처럼 여겼 던 사람 들 . 집값 상승 을 믿 고 차 를 사 고 , 카드 를 긁 고 , 명품 을 ‘ 질렀 다 ’. 하지만 지금 은 변했 다 . 집값 하락 → 내수 침체 → 소득 감소 → 집값 하락 … 세계 경제 는 ‘ 악순환 ’ 이 두렵 다 . 급등 보다 무서운 건 급락 이 다 차학봉 산업 부 차장 대우 ( 부동산 팀장 ) hbcha @ chosun . com 입력 : 2007 . 11 . 02 14 : 04 Url 복사 하 기 스크랩 하 기 블로그 담 기 지난 9 월 1 일 호주 시드니 의 한 단독 주택 에 ‘ 판매 ( for sale ) ’ 라는 표지판 이 내걸려 있 다 . / 블룸버그 미국 에 이어 영국 · 아일랜드 · 스페인 · 카자흐스탄 · 라트비아 등 전 세계 곳곳 의 집값 이 하락세 로 돌아서 고 있 다 . 미국 발 서브 프라임 위기 를 계기 로 , 역사 상 유례 없이 장기간 지속 된 전 세계 적 인 집값 상승세 가 마무리 국면 으로 접어들 고 있 다 . 글로벌 집값 하락 의 직접 적 요인 은 서브 프라임 위기 를 계기 로 , 전 세계 은행 들 이 주택 담보 대출 에 대한 위험 성 을 인식 , 대출 규제 를 강화 하 고 있 기 때문 이 다 . 금융 선진국 이 라는 영국 의 금융 권 들 도 주택 가격 이 계속 오를 것 이 라는 전제 하 에 최근 까지 주택 가격 의 125 % 까지 대출 을 해 줬 고 스페인 , 아일랜드 등 대부분 의 나라 가 변동 금리 로 대출 을 해 줬 다 . 각국 의 은행 들 이 최근 대출 심사 를 강화 하 고 집값 대비 대출금 비율 ( LTV ) 을 낮추 면서 , 주택 시장 으로 유입 되 는 자금 이 급감 한 것 이 글로벌 집값 조정 의 직접 적 인 원인 이 다 . 이 보다 좀 더 근본 적 인 원인 으로 는 주택 시장 메커니즘 의 작동 을 꼽 을 수 있 다 . 주택 시장 은 내 집 을 처음 으로 마련 한 사람 ( first buyer ) 이 중저가 주택 을 사 고 집값 이 오르 면 그 집 을 팔 고 대출 을 받 아 더 비싼 주택 을 사 면서 전체 주택 가격 이 오르 는 구조 이 다 . 문제 는 지난 10 년 간 집값 이 급등 하 면서 내 집 을 처음 으로 마련 하 는 사람 들 이 도저히 집 을 살 수 없 는 수준 까지 오른 것 . 또 집값 이 오르 면서 주택 공급 이 급증 한 미국 과 스페인 은 자가 ( 自家 ) 소유 율 이 각각 70 % 와 80 % 에 육박 하 고 있 다 . 대출 을 받 아도 집 을 살 여력 이 없 는 극빈층 이나 20 대 이외 에 는 더 이상 주택 을 살 수 있 는 사람 들 이 없 다 보 니 집값 이 조정 받 는다는 논리 이 다 . ■ 확산 되 는 주택 시장 비관론 OECD 국가 들 의 주택 시장 역사 를 보 면 급등 한 주택 가격 은 대부분 하락 했 다 . 1970 년 이후 OECD 17 개국 의 주택 가격 은 40 번 의 버블 ( 집값 급등 ) 과 버스트 ( 집값 하락 ) 가 있 었 고 버블 기에 올랐 던 가격 은 4 ~ 10 년 에 걸쳐 40 ~ 60 % 정도 의 실질 가격 ( 인플레이션 을 감안 한 주택 가격 ) 이 하락 했 다 . 네덜란드 는 1970 년 대 집값 이 폭 등 한 후 1979 년 에서 1987 년 까지 50 % 정도 의 실질 가격 이 하락 했 다 . 영국 도 전후 집값 이 급등 했 다가 1948 년 에서 1957 년 까지 50 % 하락 했 다 . 영국 은 80 년 대 집값 이 급등 했 지만 1989 년 을 정점 으로 집값 이 하락 하 기 시작 해 1996 년 까지 평균 집값 이 35 % 하락 했 다 . 현재 각국 정부 와 시장 전문가 들 이 우려 하 는 것 은 일본식 부동산 가격 침체 . 일본 은 1990 년 대 들 어 부동산 가격 이 하락 하 면서 금융 부실 과 기업 부실 로 이어져 10 여 년 간 장기 침체 를 거듭 했 다 . 특히 전문가 들 은 90 년 대 후반 부터 전 세계 를 휩쓴 주택 붐 은 역사 상 유례 가 없 을 정도 로 상승 기간 이 길 었 고 전 세계 대부분 지역 의 집값 이 오른 만큼 , 하락 의 후유증 이 과거 에 비해 훨씬 파괴 적 일 수 있 다고 우려 하 고 있 다 . 미국 MIT ( 매사추세츠 공대 ) 윌리엄 휘튼 교수 는 ‘ 사이클 과 현재 의 주택 열풍 , 무엇 이 다른가 ’ 라는 논문 을 통해 미국 주택 가격 이 과거 에 비해 훨씬 더 하 락할 수 있 다고 주장 했 다 . 그 이유 는 다음 과 같 다 . 첫째 , 미국 의 자 가 소유 율 이 과거 어느 때 보다 높 다는 점 이 다 . 1965 년 에서 1995 년 까지 30 년 간 미국 의 자 가 소유 율 은 63 % 에서 64 % 로 단 1 % 오르 는 데 그쳤 다 . 하지만 1995 년 부터 집값 이 치솟 기 시작 , 너 도 나 도 집 을 사 면서 10 년 만 에 자 가 보유 율 은 64 % 에서 70 % 로 뛰 었 다 . 연령 이 낮 은 젊 은 부부 나 저소득층 을 제외 하 면 대부분 이 주택 을 소유 하 고 있 다는 의미 이 다 . 이 처럼 주택 보유 율 이 급격 하 게 오른 것 은 1990 년 후반 신용도 가 낮 은 저소득층 에게 대출 을 해 주 는 ‘ 서브 프라임 모기지 ’ 의 등장 으로 가능 했 다 . 미국 뿐 만 아니 라 영국 이 70 %, 스페인 이 82 % 에 육박 하 는 등 상당수 국가 의 자 가 소유 율 이 역사 적 으로 가장 높 은 수준 이 다 . 각국 금융 기관 이 주택 가격 이 계속 오를 것 이 라는 ‘ 부동산 불패 론 ’ 으로 , 소득 · 신용 에 대한 철저 한 평가 없이 주택 자금 을 빌려 준 ‘ 묻 지 마 대출 ’ 은 미국 만 의 현상 이 아니 었 던 것 이 다 . 자 가 소유 율 이 높 아 진 것 이 이번 에 는 주택 가격 하락 의 촉매제 로 돌변 하 고 있 다 . 가격 이 하 락할 때 매물 을 사 줄 수 있 는 수요자 가 많 지 않 아 가격 하락세 가 커지 고 장기 화 될 수 있 다 . 둘째 , 투자 목적 으로 구입 한 주택 구입 자 의 비율 도 역사 상 가장 높 은 수준 이 다 . 미국 의 투자 용 주택 비율 이 99 년 8 % 에서 2005 년 에 는 15 % 를 넘어섰 다 . 특히 집값 이 급등 한 올랜도 와 라스베이거스 는 30 % 를 넘 었 다 . 영국 의 경우 , 가족 휴가 용 이나 투자 용 으로 해외 에 두 번 째 집 을 사 두 는 구입 자 들 이 2004 년 25 만 명 에서 작년 말 80 만 명 으로 급증 했 다 . 스페인 은 영국 · 독일 · 프랑스 사람 들 이 투자 용 으로 사들인 주택 이 상당수 이 다 . 1 가구 1 주택 의 경우 , 집 주인 들 이 집값 이 하락 하 고 대출 이자 가 늘어나 도 어느 정도 버틸 수 있 어 집값 하락 을 막 아 준다 . 반면 대출부 담 이 늘어난 투자 용 주택 수요자 들 은 집값 이 하락 하 고 대출 이자 부담 이 늘어나 면 ‘ 투매 대열 ’ 에 동참 , 낙폭 을 키운다 . 세계 금융 시장 을 뒤흔들 었 던 미국 의 서브 프라임 위기 가 연말 로 갈수록 더 악화 될 수 있 다는 전망 도 나오 고 있 다 . 미국 의 주택 구입 붐 이 절정 이 었 던 2005 년 말 서브 프라임 으로 대출 받 았 던 사람 들 이 연말 부터 본격 적 으로 고정 금리 에서 변동 금리 로 전환 된다 . 서브 프라임 은 보통 2 년 간 은 고정 금리 로 이자 만 부담 하 다가 3 년 째 부터 변동 금리 가 적용 돼 원리금 상환 이 시작 되 는 상품 이 상당수 다 . 서브 프라임 문제 가 다시 재발 할 경우 , 글로벌 금융 기관 들 이 대출 규제 를 더 강화 , 주택 수요 는 더 줄 고 집값 하락 폭 을 키우 는 악순환 에 빠져 들 수 있 다 . 더 큰 문제 는 ‘ 집값 하락 ? 내수 침체 ? 소득 감소 ? 집값 하락 ’ 의 악순환 고리 가 전 세계 를 휩쓸 수 있 다는 것 . 집값 이 오르 면 자신 의 소득 이 늘어난 것 으로 생각 해 소비 를 늘리 는 부 ( 富 ) 의 효과 ( wealth effect ) 가 발생 , 내수 를 늘린다 . 2000 년 대 초반 닷컴 버블 붕괴 로 미국 의 내수 침체 가 우려 됐 지만 집값 상승 으로 인한 부 의 효과 로 , 내수 가 늘어나 면서 경기 호황 이 지속 됐 다 . IMF 보고서 에 따르 면 주택 가격 1 % 가 오르 면 GDP 가 0 . 15 % 오른다 . 특히 미국 은 주택 이 ATM ( 현금 인출 기 ) 역할 을 했 다 . 미국 인 들 은 집값 이 오르 면 오른 만큼 , 모기지 대출 을 받 아 자동차 등 내구 소비재 를 구입 했 고 이게 미국 내수 호황 과 세계 경제 호황 에 큰 기여 를 했 다 . 이제 집값 이 하락 하 면서 ‘ 역 ( 逆 ) 부 의 효과 ’ 로 미국 내 소비 가 줄 어 경기 침체 와 소득 감소 로 이어져 다시 집값 하락 을 부추길 수 있 다는 것 이 다 . 미국 의 집값 하락 이 미국 · 영국 등 선진국 뿐 만 아니 라 중국 · 인도 · 일본 · 한국 등 의 대미 ( 對美 ) · 대 ( 對 ) 영국 수출 감소 로 이 들 나라 의 경기 침체 와 주택 가격 하락 을 초래 할 수 있 다 . 주택 가격 이 내리 면 GDP 와 고용 , 소득 에 도 연쇄 적 으로 악영향 을 줄 수 있 다 . UCLA 대학 에드워드 리머 교수 는 “ 2 차 대전 이후 미국 의 경기 사이클 을 조사 한 결과 , 경기 침체 는 주택 투자 감소 와 밀접 한 영향 이 있 다 ” 고 주장 했 다 . ‘ 9 . 11 테러 ’ 보다 미국 경제 에 더 무서운 적 이 주택 투자 감소 라는 말 이 나올 정도 . 실제 집값 이 하락 한 미국 캘리포니아 의 실업 률 은 작년 4 . 9 % 에서 5 . 5 % 로 올랐 는데 부동산 관련 산업 실업자 의 증가 가 가장 큰 원인 으로 꼽히 고 있 다 . 주택 가격 침체 로 미국 의 9 월 소비자 신뢰 지수 는 99 . 8 을 기록 , 2005 년 11 월 이래 최저치 를 기록 했 다 . 집값 급등 으로 주택 건설 붐 이 불 면서 건설 분야 가 전체 경제 에서 무려 18 ~ 20 % 로 치솟 았 던 스페인 과 아일랜드 등 은 주택 경기 침체 로 실업자 급증 , 경제 성장률 둔화 라는 고통 속 으로 빠져들 고 있 다 . 스페인 의 경우 작년 에 새로 만들 어 진 일자리 의 3 분 의 1 이 건설 부문 이 었 다 . 집값 이 하락세 로 돌아선 요즘 에 는 벌써 실업자 가 급증 하 는 등 내수 침체 로 이어질 조짐 이 확연 해 지 고 있 다 . 롬바르디 리서치 듀 마 연구원 은 “ 유럽 GDP 의 11 % 를 차지 하 는 스페인 이 주택 시장 침체 로 경기 가 악 회 되 면 유럽 전체 의 경기 에 도 악영향 을 줄 수 있 다 ” 고 전망 했 다 . 집값 하락 은 미국 과 영국 · 스페인 등 OECD 국가 의 내수 침체 를 불러 오 고 이 들 나라 에 대한 수출 비중 이 높 은 중국 · 일본 · 한국 · 인도 의 경기 침체 로 이어질 수 있 다 . 이 들 나라 역시 수출 감소 로 경기 가 침체 되 고 소득 감소 로 이어져 주택 가격 하락 을 촉발 시킬 수 있 다 . ■ 단기 조정 으로 그칠 것 이 라는 낙관 론 도 하 지만 집값 급락 과 글로벌 경제 불황 으로 이어지 기 보다 는 통상 적 인 가격 조정 정도 에 그칠 것 이 라는 연착륙 ( soft landing ) 론 도 만만 치 않 다 . 부동산 가격 폭락 으로 10 년 간 장기 침체 에 빠진 일본 과 같 은 사례 를 막 기 위해 각국 정부 와 중앙은행 들 이 선도 적 으로 각종 대책 을 내놓 고 있 기 때문 이 다 . 일본 정부 는 1980 년 대 말 부동산 가격 급등 을 막 기 위해 금리 를 지속 적 으로 올렸 고 초 강수 의 대출 규제 정책 을 펴 결국 집값 폭락 과 경기 침체 를 자초 했 다 . 하지만 미국 · 영국 등 은 집값 급락 을 막 기 위해 금리 인하 등 각종 대책 을 발 빠르 게 내놓 고 있 다 . 미국 연방 준비 제도 이사회 ( FRB ) 는 금리 인하 가 투기 목적 으로 집 을 산 사람 들 과 신용 을 제대로 평가 하 지 않 고 대출 을 해 준 금융 권 을 구제 해 주 는 ‘ 모럴 해저드 ’ 라는 비판 때문 에 금리 인하 에 소극 적 이 었 다 . 그러나 집값 하락 에 따른 서브 프라임 위기 가 경기 침체 로 이어질 조짐 을 보이 자 금리 를 전격 적 으로 0 . 5 % 포인트 인하 한 후 , 추가 로 0 . 25 % 포인트 더 내렸 다 . 영국 · 프랑스 · 독일 등 도 미국 의 서브 프라임 채권 에 투자 했 다 손해 를 본 금융 권 에 대해 신속 하 게 지원 결정 을 하 는 등 발 빠른 대응 에 나서 고 있 다 . 영국 은행 은 모기지 업체 인 노던 록 이 서브 프라임 쇼크 로 인한 국제 금융 시장 의 자금 경색 으로 자금 조달 에 어려움 을 겪 자 자금 을 무제 한 지원 했 다 . 1997 년 영국 은행법 이 개정 된 이후 첫 자금 지원 대상 이 됐 다 . 집값 하락 으로 부도 위기 에 처한 집 주인 들 을 구제 하 자는 주장 도 제기 되 고 있 다 . 미 의회 에 는 서브 프라임 대출 로 집 을 빼앗길 위기 에 처한 집 주인 을 돕 는 슈 머 법안 ( Schumer ’ s bill ) 이 제출 됐 다 . 호주 의 경우 , 존 하워드 수상 과 야당 당수 간 에 주택 논쟁 이 불 붙 고 있 다 . 야당 당수 인 케빈 루드 ( Kevin Rudd ) 는 “ 호주 의 집값 이 너무 올라 중산 층 조차 주택 을 살 수 없 는 주택 위기 ( housing crisis ) 가 발생 했 다 ” 며 저소득층 에 대한 지원 확대 를 주장 하 는 등 정부 를 맹공 하 고 있 다 . 하지만 존 하워드 수상 은 미국 처럼 집값 이 하락 , 전체 경기 가 얼 어 붙 는 것 이 앞 으로 다가올 수 있 는 진정 한 주택 위기 라고 맞받아치 고 있 다 . 이 처럼 집값 급등 못지않 게 집값 급락 이 위험 하 다는 것 을 세계 각국 정부 가 잘 알 고 있 다는 점 이 경착륙 가능 성 을 줄여 주 고 있 다는 것 이 다 . 집값 하락 의 진원지 인 미국 과 영국 의 경제 상황 이 비교 적 좋 다는 점 도 낙관 론 의 근거 다 . 영국 모기지 회사 인 핼리팩스 ( Halifax ) 의 수석 이 코노 미스트 마틴 엘리스 ( Mart in Ellis ) 는 “ 1990 년 대 영국 집값 급락 은 높 은 실업 률 과 금리 인상 이 동시 에 발생 , 많 은 사람 들 이 집 을 팔 수 밖에 없 었 지만 지금 은 상황 이 다르 다 ” 고 말 했 다 . 영국 은 1 분기 에서 2 분기 에 GDP 가 0 . 8 % 상승 했 고 실업 률 도 낮 아 지 고 있 다 . 영국 의 경우 , 매년 18 만 가구 의 신규 공급 이 이뤄지고 있 지만 23 만 가구 정도 의 신규 수요 가 있 기 때문 에 낙폭 이 크 지 않 을 것 이 라는 주장 이 다 . ■ 하락 이후 어떤 지역 집 값 오를까 한 국가 내 에서 도 상승기 에 지역 에 따라 집값 상승 률 에 차이 가 나 듯 하락 기 에 도 낙폭 은 천차만별 이 다 . 미국 의 7 월 S & P 케이스 - 실러 ( S & P Case - Shiller ) 주택 지수 에 따르 면 연간 기준 으로 3 . 2 % 가 하락 했으며 디트로이트 가 11 . 0 % 로 하락 폭 이 가장 컸 다 . 주력 산업 인 자동차 산업 이 극심 한 불황 에 빠진 디트로이트 의 경우 , 이미 2005 년 을 정점 으로 3 년 사이 에 18 % 정도 하락 한 상태 . 디트로이트 중 에서 웨인 카운티 ( Wayne County ) 는 35 . 6 % 나 폭락 했 다 . 디트로이트 의 집값 급락 은 주력 산업 의 침체 로 인한 실업 률 상승 이 직접 적 인 원인 이 다 . 이 지역 의 실업 률 은 8 . 4 % 로 전국 평균 4 . 6 % 보다 거의 2 배 정도 높 다 . 하지만 지역 경기 가 좋 고 실업 률 이 낮 다고 해서 집값 하락 을 비켜갈 수 있 는 것 은 아니 다 . 미국 내 에서 지역 경기 가 좋 고 부자 들 이 많 은 지역 으로 꼽히 는 플로리다 탬파 ( - 7 . 7 %), 캘리포니아 샌디에이고 ( - 7 . 7 %), 워싱턴 DC ( - 7 %) 가 7 % 이상 하락 했 다 . LA ( - 4 . 1 %), 샌프란시스코 ( - 4 %), 피닉스 ( - 6 . 6 %) 라스베이거스 ( - 5 . 1 %) 도 하락 률 이 전국 평균 을 상회 한다 . 이 들 지역 은 추가 하락 도 예상 된다 . 캘리포니아 와 플로리다 는 가압류 주택 이 각각 224 가구 와 243 가구 중 한 가구 꼴 로 전국 에서 가장 높 은 수준 이 어서 추가 적 인 하락 이 불가피 하 다 . 휘튼 교수 는 “ 현재 미국 에서 서브 프라임 모기지 사태 로 중 · 저 가 주택 이 가장 큰 타격 을 받 고 있 지만 고가 주택 도 안전 한 것 은 아니 다 ” 고 말 했 다 . 그 이유 는 이렇 다 . 중 · 저 가 주택 으로 첫 내 집 마련 을 한 사람 은 집값 이 오르 면 대출 을 받 아 더 비싼 주택 을 사 는 것 이 일반 적 이 다 . 그래서 중저가 주택 의 가격 이 하락 하 면 고급 주택 의 수요 도 급격히 위축 돼 고급 주택 의 가격 도 떨어질 수 밖에 없 다는 것 이 다 . 그렇 다면 하락 기 를 거쳐 상승기 로 돌아섰 을 때 는 어떻게 될까 . 미국 에서 는 수요 가 많 은 반면 공급 이 적 은 지역 이 더 높 게 가격 이 오르 는 것 으로 조사 됐 다 . 1980 년 대 말 ~ 90 년 대 초반 미국 의 주요 대도시 가 대부분 가격 폭락 을 경험 했 다 . 뉴욕 , 보스턴 등 집값 이 비싸 고 공급 이 적 은 지역 은 인플레이션 을 감안 한 가격 이 15 년 전 보다 43 % 가 올랐 다 . 그러나 일부 지역 은 아직 도 15 년 전 가격 보다 19 % 가 하락 한 상태 이 다 . 특히 지역 경제 가 좋 았 던 휴스턴 은 공급량 이 많 았 기 때문 에 인플레 를 감안 한 집값 이 1983 년 보다 아직 도 19 % 가 낮 다 . 조정 을 거쳐 상승기 에 접어들 면 주택 공급 이 적 고 수요 가 많 아 전통 적 으로 집값 이 비싼 지역 이 더 큰 폭 으로 오를 수 있 다는 논리 이 다 . 김선덕 건설 산업 전략 연구 소장 은 “ 글로벌 주택 시장 이 금리 를 매개 로 동조 화 현상 을 보이 고 있 지만 개별 도시 의 집값 변화 는 해당 지역 의 경기 · 소득 · 인구 구조 의 변화 가 더 크 게 좌우 한다 ” 고 말 했 다 . 그래도 여기 는 … 오른다 오른다 오른다 ■ 인도 · 중국 등 신흥 지역 부동산 은 ' 광풍 ' 베이징 = 이명진 특파원 mjlee @ chosun . com 인도 = 이인 열 경제 부 기자 yiyul @ chosun . com 인도 … 방 3 개 딸린 아파트 월세 700 만 원 육 박 중국 … 돈 있 는 사람 3 ~ 4 채 씩 한꺼번에 사재 기 전 세계 적 인 집값 거품 논란 에 도 불구 하 고 중국 인도 등 신흥 시장 의 주택 가격 상승 행진 은 그칠 줄 모른다 . 일부 조정 기미 가 보이 고 , 급락 할 것 이 라는 경고 도 나오 고 있 지만 끝간 데 없 는 상승 행진 에 묻혀 버리 고 있 다 . 중국 베이 징시 중심가 차오양 ( 朝陽 ) 구의 Y 아파트 분양 사무소 . 2005 년 처음 1 단지 분양 을 시작 한 이 곳 은 9 월 부터 4 단지 400 여 가구 를 분양 중 이 지만 이미 초대 형 평수 몇 채 를 빼 곤 다 팔린 상태 다 . 분양 사무소 직원 차오 ( 喬 ) 씨 는 “ 현재 4 단지 는 330 ㎡ 와 400 ㎡ 짜리 대형 평형 만 일부 남 아 있 다 ” 며 “ 조만간 5 단지 분양 을 시작 할 예정 ” 이 라고 말 했 다 . 가격 도 많이 올랐 다 . 2005 년 처음 분양 할 때 는 1 ㎡ 당 6000 ~ 8000 위안 수준 이 었 지만 , 현재 분양 가 는 1 ㎡ 당 2 만 위안 에 달한다 . 차오 씨 는 “ 외국인 대상 임대 사업 이 잘 되 는 곳 이 기 때문 에 돈 있 는 사람 들 이 한꺼번에 3 ~ 4 채 씩 사 간다 ” 고 귀띔 했 다 . 내년 에 열리 는 베이징 올림픽 주경 기장 등 올림픽 관련 시설 들 이 밀집 한 베이징 야윈 춘 ( 亞 運 村 ) 일대 는 ‘ 올림픽 특수 ’ 로 주택 가격 이 하루 가 다르 게 뛰 고 있 다 . 19 일 오전 완 커싱 위안 ( 萬科 星 園 ) 이 라는 아파트 상가 에 입주 해 있 는 S 부동산 입구 에 는 수십 개 의 아파트 매물 광고지 가 다닥다닥 붙 어 있 었 다 . 하지만 부동산 직원 은 “ 그건 몇 달 전 상황 ” 이 라고 했 다 . 야윈 춘 일 대 는 2 년 전 까지 만 해도 아파트 분양 가 가 1 ㎡ 당 1 만 위안 을 넘 지 않 았 지만 , 요즘 은 1 ㎡ 당 2 만 5000 위안 까지 오른 상태 다 . 인도 의 사정 도 크 게 다르 지 않 다 . 수도 ( 首都 ) 뉴델리 에서 자동차 로 1 시간 거리 의 신흥 도시 그 레이터 노 이다 ( Greater Noida ) . 인도 최대 가전 ( 家電 ) 브랜드 인 LG 전자 공장 이 들어선 데 다 최근 삼성전자 인도 법인 이 본사 를 옮겨 ‘ 코리아 공단 ’ 으로 도 불리 는 곳 이 다 . 공장 과 아파트 단지 로 채워지 는 이 지역 의 땅 과 주택 값 은 최근 1 년 새 30 % 가량 폭등 했 다 . 부동산 업자 프라사드 씨 는 “ 직장 에 가까운 주택 을 구하 려는 수요 는 늘 생기 는 만큼 이 지역 의 집값 은 조만간 더 오를 것 ” 이 라고 전망 했 다 . 인도 는 올 초 부터 경기 과열 논란 에 휩싸여 있 지만 주택 시장 은 꺾일 줄 모르 고 있 다 . 포화 논란 으로 일부 주춤 해진 지역 이 있 긴 해도 몰려드 는 외국 기업 에다 신흥 지역 개발 러시 로 집값 은 여전히 천정부지 다 . 금융 업체 가 몰려 있 어 ‘ 뭄바이 의 여의도 ’ 로 불리 는 반 드라 지역 의 쿠 를 라 콤플렉스 ( kurla complex ) 나 신 ( 新 ) 도시 인 나비 ( Navi ) 뭄바이 , 신흥 지역 인 안 데리 , 말 라드 등 에 도 신규 주택 수요 가 꾸준히 늘 고 있 다 . 방 세 개 40 평 ( 약 132 ㎡) 안팎 의 아파트 월세 가 700 만 원 대 를 호가 한다 . 남부 산업 도시 첸나이 는 더 심하 다 . 최근 1 년 새 삼성전자 , 모토 로라 , 노키아 등 글로벌 제조 업체 들 이 잇따라 진출 을 했 기 때문 이 다 . 전기 , 수도 시설 이 괜찮 은 지역 은 연간 50 % 안팎 이 오르 고 있 다 . 자동차 로 4 시간 거리 인 인근 벵갈루루 와 연결 하 는 IT 회랑 ( 回廊 ) 지역 엔 최근 2 ~ 3 년 사이 에 사무실 임대료 가 최대 15 ~ 20 배 까지 올랐 다 . 부동산 업체 인 란 코르 의 R . V . 세카르 ( Shekar ) 사장 은 “ 첸나이 에서 벵갈루루 로 이어지 는 고속 도로 주변 의 집값 은 향후 수년 안 에 갑절 이상 으로 늘어날 것 ” 이 라고 말 했 다 . 중국 인도 모두 대세 상승 이 꺾이 기 는 어려워 보인다 . 그러나 한편 으로 는 “ 너무 올랐 다 ” 는 ‘ 거품 론 ’ 이 끊이 지 않 으면서 일부 지역 에 선 거래량 이 눈 에 띄 게 줄어드 는 등 다른 흐름 이 나타나 기 도 한다 . 중국 건설 은행 은 최근 부동산 담보 대출 비율 을 10 % 인하 하 면서 돈 줄 죄기 에 나섰 고 , 원자바오 ( 溫 家寶 ) 총리 는 최근 국무원 회의 에서 4 분기 에 부동산 대책 을 더욱 강도높게 시행 하 라고 지시 했 다 . 베이징 시 에 따르 면 건설 은행 의 담보 대출 억제 조치 여파 로 10 월 15 ~ 21 일 주택 계약 건수 가 1 주일 전 보다 19 % 줄 었 다 . 부동산 매매 업계 의 대표 주자 격 인 중 다 헝 치 ( 中 大 恒 基 ) 는 10 월 15 ~ 21 일 매매 계약 건수 가 3525 건 으로 1 주일 전 보다 20 % 가까이 줄 었 으며 , 계약 포기 도 속출 하 고 있 다고 밝혔 다 . 대출 규제 강화 정책 에 따라 부동산 시장 이 급랭 할 수 있 다는 우려 가 번지 면서 매수 자 들 이 눈치보 기 에 들어갔 기 때문 이 다 . 이런 현상 은 집값 앙 등 의 진원지 인 베이징 CBD 등 고급 주택 · 사무실 지역 에서 더욱 뚜렷 하 다 . GE 연구 센터 등 글로벌 기업 들 의 연구소 가 밀집 해 있 는 인도 최대 IT ( 정보 기술 ) 도시 인 벵갈루루 의 화이트필드 지역 도 매년 30 % 이상 의 부동산 가격 상승 률 을 보였 지만 최근 사무실 과 주택 모두 가격 이 10 ~ 20 % 떨어졌 다 . MARG 건설사 의 레디 ( Reddy ) 대표 는 “ 교통 체증 이 워낙 심한 데 다 그동안 너무 많이 올라 가격 조정 이 이뤄지는 것 ” 이 라며 “ 앞 으로 소비자 들 이 높 아 지 는 은행 대출 이자 율 의 위험 을 계속 감당 할 수 있 을지 의문 ” 이 라며 비관 적 전망 을 하 기 도 했 다 . 그러나 전망 은 역시 상승 쪽 이 다 . 박승호 중국 삼성 경제 연구소 소장 은 “ 중국 에 돈 이 넘치 기 때문 에 부동산 상승세 가 쉽 게 꺾이 지 않 을 것 ” 이 라고 진단 했 다 . 연간 11 % 넘 는 경제 성장 과 2000 억 달러 넘 는 무역 흑자 에다 , 주가 지수 는 2 년 사이 4 배 가 됐 을 정도 로 폭발 하 고 있 다 . 중국 정부 는 올 들 어 경기 과열 진정 을 위해 금리 를 무려 5 차례 나 올렸 지만 예금 금리 는 아직 도 3 % 대 ( 1 년 만기 기준 ) 에 불과 하 다 . 주식 으로 돈 을 번 투자자 들 이 부동산 으로 몰려들 고 , 다시 부동산 값 을 올리 고 는 주식 시장 으로 돌아가 는 순환 구조 가 형성 되 고 있 다는 것 이 다 . 중국 부동산 시장 을 노린 외국 의 핫머니 도 계속 유입 되 고 있 다 . 최근 광둥성 사회과 학원 은 현재 중국 에 유입 돼 돌아다니 고 있 는 핫머니 규모 를 3000 억 위안 ( 약 36 조 원 ) 으로 추산 했 다 . 사회과 학원 은 “ 처음 에 는 주식 시장 으로 들어왔 다가 주식 시장 의 변동성 확대 에 따라 투자 방향 을 부동산 으로 바꾸 고 있 다 ” 며 “ 핫머니 가 선전 과 상하 이 등지 의 중 · 고급 주택 시장 으로 몰리 면서 부동산 가격 앙 등 의 원인 이 되 고 있 다 ” 고 분석 했 다 . 공급 부족 도 문제 다 . 올 상반기 베이징 시 에서 건설 허가 를 받 은 아파트 는 4 만 5554 가구 로 지난해 동기 대비 28 . 4 % 감소 했 고 , 주택 공급 면적 도 510 만 ㎡ 로 32 . 7 % 감소 했 다 . 인도 시장 역시 여전히 공급 에 비해 수요 가 많 아 전반 적 인 주택 가격 상승 은 이어질 것 으로 전망 된다 . 안살 ( Ansal ) 건설사 의 쿠 샤 그라 ( Kushagra ) 부장 은 “ 자산 가치 폭락 은 경기 급랭 으로 이어질 수 있 어 주택 시장 이 정체 현상 을 보이 면 정부 와 중앙은행 ( RBI ) 이 나 서 시장 을 띄울 것 ” 이 라고 기대 했 다 . 땅 넓 고 인구 적 은 뉴질랜드 , 집값 은 왜 오를까 ? ■ 집값 오르 는 이유 는 따로 있 다 차학봉 산업 부 차장 대우 ( 부동산 팀장 ) 모스크바 = 권 경복 특파원 kkb @ chosun . com 이민 수요 때문 에 상승 … 이민 1 % 늘 면 부동산 10 % 올라 오일 머니 넘치 는 러시아 , 고급 아파트 중심 으로 부동산 호황 주택 가격 하락세 가 전 세계 적 으로 전염 되 고 있 지만 글로벌 흐름 과 정반대 인 나라 들 도 많 다 . 중국 인도 같 은 신흥 개발 국 뿐 아니 다 . 작년 집값 이 11 . 3 % 오른 스웨덴 은 상반기 에 만 8 . 6 % 가 더 올랐 고 , 작년 13 . 3 % 오른 노르웨이 는 상반기 에 벌써 10 % 올랐 다 . 주택 가격 이 과대 평가 됐 다는 분석 도 나오 고 있 지만 내년 에 도 집값 이 더 오를 것 이 라는 전망 이 많 다 . 그 이유 는 이 들 나라 의 경기 가 유례 없 는 호황 을 보이 고 있 기 때문 이 다 . 스웨덴 은 수출 확대 로 2 분기 성장 률 이 3 . 6 % 에 달했 고 , 노르웨이 는 고 ( 高 ) 유가 로 인한 석유 매출 증가 로 실업 률 이 20 년 만 에 최저 수준 으로 떨어졌 다 . 금리 도 스웨덴 이 3 . 5 %, 노르웨이 가 4 . 75 % 로 비교 적 낮 은 편 이 다 . 스웨덴 의 이 코노 미스트 미하엘 보스트롬 ( Michael Bostrom ) 은 “ 이 처럼 경제 가 좋 다면 집값 이 떨어질 이유 가 없 다 ” 고 말 했 다 . 경기 호황 으로 소득 이 늘어나 면 집값 상승 은 어쩌면 당연 한 것 이 다 . 소득 1 % 증가 는 실질 집값 을 1 . 1 % 올린다 ( IMF 보고서 ) 는 점 을 감안 하 면 고유 가 로 인한 석유 매출 이 급증 하 고 있 는 러시아 도 오름세 가 당장 수그러들 기 는 쉽 지 않 다 . 모스코 메르 츠 방크 등 러시아 중형 급 몇몇 은행 들 은 서브 프라임 모기지 사태 가 불거진 지난 7 월 부터 신규 모기지 대출 을 중단 했 고 , 소규모 은행 들 은 신용 경색 까지 겪 고 있 다 . 이 에 따라 2002 년 1 ㎡ 당 900 달러 에서 올해 4300 달러 까지 올라 연평균 76 % 라는 기록 적 성장 률 을 보였 던 아파트 시세 상승세 는 5 월 에 는 4500 달러 를 정점 으로 9 월 4300 ~ 4500 달러 보합세 로 돌아섰 다 . 이 때문 에 서브 프라임 모기지 사태 가 장기 화 할 경우 신용 경색 과 주택 가격 하락 이 겹쳐 부동산 시장 이 붕괴 할 수 있 다는 진단 이 나오 지만 소수 의 견해 일 뿐 이 다 . 알파 방크 의 나탈리야 오를로바 ( Orlova ) 도 “ 가즈 프롬 방크 와 라이 파이슨 방크 등 10 대 대형 은행 은 서브 프라임 모기지 사태 에 도 꿈쩍 않 는다 ” 며 “ 다소 주춤거릴 수 는 있 어도 러시아 부동산 시장 의 성장세 는 계속 될 것 ” 이 라고 말 했 다 . 그 이유 는 ‘ 경기 는 좋 은데 부동산 공급 은 달리 기 때문 ’ 이 다 . 러시아 부동산 시장 의 중심 인 모스크바 의 경우 인구 가 1044 만 명 으로 유럽 에서 가장 규모 가 큰 도시 지만 , 주택 보급 률 은 45 % 를 밑도 는 수준 인 데 다 아파트 를 포함 한 기반 시설 을 합쳐도 런던 이나 파리 등 의 10 분 의 1 수준 이 다 . 사무실 사정 도 마찬가지 다 . 작년 모스크바 의 사무실 월평균 임대료 는 1 ㎡ 당 1500 달러 로 런던 에 이 어 2 위 를 기록 했 다 . 그러 면서 도 공실 률 ( 空室 率 ) 은 1 % 내외 로 사무실 공간 부족 현상 이 심화 되 고 있 다 . 오 일 머니 의 유입 으로 주머니 가 두둑 해진 러시아인 들 의 고급 아파트 선호 추세 가 뚜렷 해진 것 도 부동산 시장 을 견인 하 는 요인 이 다 . 부동산 컨설팅 사 인 존스 랭 라살 의 마크 재거 ( Jagger ) 이사 는 “ 러시아 는 유럽 에서 도 손꼽히 는 부동산 투자처 중 의 하나 ” 라며 “ 러시아 의 경제 기반 과 성장 잠재력 이 부동산 분야 투자 를 유혹 하 는 최대 요인 ” 이 라고 했 다 . 올 1 분기 의 경우 러시아 부동산 개발 계획 과 관련 해 유입 된 자본 규모 는 2 억 3800 만 유로 로 유럽 전체 에서 독일 ( 약 3 억 5000 만 유로 ) 에 이어 두 번 째 로 컸 다 . 이민 등 에 의한 인구 증가 도 집값 에 큰 영향 을 준다 . 국토 면적 은 한국 의 2 . 7 배 이 지만 인구 는 403 만 명 으로 한국 의 10 분 의 1 수준 인 뉴질랜드 는 1999 년 부터 집값 이 급상승 하 기 시작 해 아직 도 집값 오름세 가 지속 되 고 있 다 . 집값 문제 가 사회 문제 화 되 면서 금리 를 수 차례 인상 , 뉴질랜드 중앙은행 의 기준 금리 는 8 % 로 OECD 국가 중 에서 도 가장 높 은 수준 이 다 . 시중 은행 권 의 변동 대출 금리 는 10 . 05 %, 고정 대출 금리 도 9 . 05 % 까지 올랐 다 . 대출 금리 를 높여도 부동산 과열 현상 이 잠재워 지 지 않 은 이유 는 뭘까 . 뉴질랜드 는 집값 상승 의 비밀 은 이민 이 다 . 뉴리 저브 은행 ( A NEW Reserve Bank ) 은 “ 지난 50 년 간 주택 가격 을 조사 한 결과 , 이민 1 % 가 증가 하 면 집값 은 10 % 올랐 다 ” 고 밝혔 다 . 1970 년 대 집값 40 % 가 급등 했 는데 이 는 2 년 간 12 만 4000 명 이 이민 온 것 이 가장 큰 원인 이 었 다 . 뉴질랜드 처럼 이민 에 의해 집값 이 좌우 되 는 나라 는 세계 적 인 경기 변동 보다 먼저 이민 의 감소 여부 가 가장 큰 변수 가 되 는 것 이 다 .