부자 노트 : : 코로나 공포 에 도 왜 최고가 로 매수 하 는 걸까 ? | 닥터 아파트 
 코로나 공포 에 도 왜 최고가 로 매수 하 는 걸까 ? 
 2020 - 03 - 05 조회 1 , 270 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 : 없음 
 코로나 19 글로벌 리스크 가 커지 고 있 습니다 . 중국 은 진정 세로 돌아섰 지만 한국 을 비롯 해 이탈리아 이란 일본 미국 프랑스 독일 스페인 등 에서 코로나 가 확산 되 고 있 습니다 . 이 에 미국 은 3 일 전격 적 으로 0 . 5 % 포인트 금리 인하 를 단행 했 습니다 . 글로벌 경제 에 점차 커지 고 있 는 코로나 리스크 에 대한 선제 대응 입니다 . 미국 금리 인하 직후 일시 적 으로 주가 가 폭락 했 다고 호들갑 떨 필요 가 없 습니다 . 단기성 발작 일 뿐 입니다 . 여하튼 현실 적 낙관 주의자 로서 국내 신규 확진 자 가 3 월 8 일 이후 감소세 로 돌아서 길 바랍니다 . 
 이번 주 오윤섭 의 부자 노트 에선 코 로라 19 리스크 에 대한 부동산 가치 투자자 의 바람직 한 자세 를 정리 했 습니다 . 
 최근 에 가장 인상 깊 게 읽 은 글 중 의 하나 가 “ 자본주의 사회 에서 리스크 가 없 는 삶 이 가장 위험 한 리스크 다 . ” 입니다 . https : / / blog . naver . com / alex 267 / 221823945733 
 우리 가 삶 을 지속 하 는 한 리스크 를 예측 하 고 대응 하 며 살아가 야 합니다 . 그런데 투자자 라면 , 특히 가치 투자자 라면 어떻게 대응 해야 할까요 ? 
 북한산 이 명산 이 지만 주말 에 가 면 사람 구경 하 다 내려오 는 경우 가 많 습니다 . 그래서 저 는 평일 에 가 지 못하 면 비 가 오 는 날 을 골라 갑니다 . 비 가 올 때 가 면 바위 도 미끄럽 고 위험 하 지 않 느냐는 말 을 많이 듣 는데요 . 전형 적 인 부동산 개미 들 의 반응 입니다 . 
 비 에 철저히 대비 하 면 됩니다 . 바위 가 적 은 안전 한 코스 를 선택 하 고 평소 보다 짧 은 거리 를 걸으면 됩니다 . 또 비 에 체온 을 유지 하 는 방풍 방수 재킷 을 준비 하 면 됩니다 . 거의 필요 없 지만 오버 트 라우 저 ( 방수 바지 ) 도 가져갑니다 . 예측 보다 비 가 많이 오 면 코스 를 단축 하 거나 최악 의 경우 등산 을 취소 하 면 됩니다 . 
 부동산 가치 투자자 가 지향 해야 할 역발상 투자 의 자세 라고 생각 합니다 . 
 코로나 19 리스크 가 커지 면서 수도 권 주택 시장 에 대한 비관론자 가 많 아 지 고 있 습니다 . 하지만 비관론 이 확산 될수록 투자 기회 는 많 아 질 것 입니다 . 
 코로나 19 판 데 믹 ( 전염병 대유행 ) 으로 인해 글로벌 경제 위기 가 올 가능 성 이 없 다고 단언 할 수 없 습니다 . 하지만 일시 적 인 계절 성 바이러스 일 가능 성 이 높 다고 생각 합니다 . 사스 나 메르스 처럼 이번 에 도 통제 될 수 있 다고 봅니다 . 
 알려진 리스크 는 리스크 가 아닙니다 . 누구 도 예측 하 지 못한 , 알려 지 지 않 은 코로나 19 리스크 는 중국 에서 12 월 발생 하 고 1 월 에 알려졌 습니다 . 이제 코로나 리스크 는 알려진 리스크 입니다 . 각자도생 으로 적극 적 으로 대응 해야 할 것 입니다 . 
 출구 전략 이나 컨틴전시 플랜 이 란 용어 가 마음 에 들 지 않 네요 . 부동산 시장 에서 출구 전략 이 란 현재 의 구매력 을 잃 지 않 기 위해 예측 가능 한 리스크 에 대비 하 는 것 입니다 . 
 2020 년 3 월 현재 제 가 생각 하 는 부동산 출구 전략 은 수도 권 주택 시장 하락 장 에 대비 한 출구 전략 입니다 . 출구 전략 은 간단 합니다 . 2021 년 이후 해 마다 보유 주택 수 를 줄이 고 하락 장 과 다음 상 승장 에 대비 하 는 것 입니다 . 상대 적 으로 덜 똘똘한 것 부터 매년 하나 씩 매도 하 는 것 입니다 . 
 2 ~ 4 년 지속 될 하락 장 을 감당 할 수 있 다면 세대 당 최대 3 주택 까지 보유 해도 될 것 입니다 . 자녀 가 소득 이 있 다면 증여 를 통해 리스크 를 헤지 하 는 게 좋 습니다 . 반면 자금 여력 이 충분 하 지 못하 다면 2023 년 까지 일시 적 2 주택 또는 1 주택 으로 주택 수 를 줄이 는 것 을 추천 합니다 . 2 주택 을 보유 할 여력 이 된다면 거주 주택 외 에 생활 권 별 대 장주 가 될 재건축 단지 를 매수 하 는 것 을 추천 합니다 . 
 만약 상 승장 이 2024 년 까지 지속 된다면 2020 년 출구 전략 은 주택 수 를 줄이 되 상위 지역 으로 갈아타 는 것 을 추천 합니다 . 2020 년 대 에 가치 가 가격 으로 전환 돼 가장 빛 을 발할 단지 로 말 입니다 . 
 3 월 현재 코로나 리스크 로 시장 에 공포 가 확산 될 때 매수 하 는 것 입니다 . 2020 년 대 가장 빛 을 발할 단지 란 어떤 단지 일까요 ? 기존 주택 을 헐 고 새 아파트 가 되 는 정비 사업 이 될 것 입니다 . 
 쉽 게 말 해 재건축 에선 제 2 의 삼 성동 래미 안라 클래시 나 개포동 래미안 블레스 티지 가 될 단지 를 찾 아 갈아타 는 것 입니다 . 참고 로 2021 년 9 월 입주 예정 인 래미 안라 클래시 84 타입 일반 분양 가 는 16 . 4 억 원 이 었 습니다 . 입주 권 매물 이 30 억 원 이상 이 니 분양 권 입주 프리미엄 은 최소 15 억 원 이상 될 것 입니다 . 역대 급 ‘ 로또 ’ 입니다 . 
 재개발 에선 제 2 의 아크 로 리버 하임 이나 신촌 그랑 자이 를 찾 아 투자 하 는 것 입니다 . 결과 적 으로 정비 사업 투자 는 상 승장 에서 사업 시행 인가 부터 관리 처분 인가 를 거쳐 일반 분양 까지 진행 된다면 퍼펙트 합니다 . 
 2020 년 까지 갈아타 기 세팅 을 끝내 놓 고 2021 년 부터 2023 년 까지 처분 해야 할 주택 의 우선 순위 를 정해 1 년 에 하나 씩 매도 하 는 게 가장 바람직 한 출구 전략 이 라고 생각 합니다 . 
 선별 투자 
 이번 주 평일 에 판교 이탈리아 식당 을 갔 는데 자리 가 꽉 차 서 놀랐 습니다 . 서판교 에서 유명 한 레스토랑 이 라고 하 지만 코로나 공포 가 확산 되 는 시기 임 에 도 5 세 에서 70 대 까지 남녀노소 다양 한 구성원 들 이 점심 식사 를 하 고 있 는 게 인상 적 이 었 습니다 . 
 코로나 19 리스크 가 커지 면서 최근 습관 적 으로 관찰 하 는 게 바로 식당 손님 수 변동 폭 입니다 . 갈 때 마다 코로나 사람 이 얼마나 줄어드 는지 를 물어봅니다 . 예 상대 로 장사 가 잘 되 는 곳 은 매출 감소 폭 이 크 지 않 습니다 . 메뉴 나 가격대 에 따라 달라지 겠 지만 10 % 정도 ? 반면 장사 가 잘 되 지 않 는 곳 은 최소 30 % 에서 최대 50 % 까지 손 님 이 줄어들 었 습니다 . 이 로 인해 주말 , 특히 일요일 에 문 을 닫 는 식당 이 늘어나 고 있 습니다 . 
 장사 가 잘 되 는 식당 은 하락 장 에 도 실수요 가 붙 는 아파트 와 같 습니다 . 코로나 19 로 선별 해서 식당 을 찾 듯 상 승장 후반기 에 선별 해서 아파트 를 찾 아 매수 해야 합니다 . 
 코로나 19 공포 가 급속도 로 커진 2 월 넷째 주 이후 시장 참여 자 들 의 심리 를 정리 해 봅니다 . 분양 시장 은 규제 지역 이 든 비 규제 지역 이 든 상관없이 로또 시장 이 되 고 있 고 있 습니다 . 투기 과열 지구 과천 제이드 자이 는 전 매제 한 10 년 , 거주 의 무 기간 5 년 에 도 불구 하 고 132 가구 모집 에 2 만 5 천 명 이상 이 몰려들 었 습니다 . 
 반면 규제 지역 9 억 원 초과 시장 은 심약 한 매도 자 들 이 늘어나 고 있 습니다 . 대기 매수 자 가 원 하 는 낙폭 에 는 못 미치 지만 2 월 이후 누구 나 갖 고 싶 어 하 는 똘똘 한 아파트 에서 저 가 매물 이 나오 고 있 습니다 . 3 월 말 까지 , 늦 으면 4 월 15 일 총선 이전 까지 심약 한 매도 자 들 의 매물 출회 가 소폭 증가 할 것 입니다 . 
 코 로 나 판 데 믹 으로 인한 3 월 3 일 미국 발 금리 인하 는 전 세계 로 확산 될 것 입니다 . 4 월 9 일 한국은행 금리 인하 는 불가피 할 것 입니다 . 3 월 중 금리 인하 기대감 에 따른 매수 심리 가 살아날 가능 성 이 높 습니 디 . 여기 에 3 월 둘째 주 부터 신규 확진 자 까지 감소세 로 돌아서 면 . .. 
 글로벌 유동 성장세 가 길 어 져 자산 가격 상승기 가 길 어 질 것 입니다 . 상승 폭 도 커질 것 입니다 . 그리고 가격 거품 이 발생 할 것 입니다 . 미국 주택 시장 은 2019 년 하반기 부터 다시 호황 기 를 맞 고 있 습니다 . 
 부동산 가치 투자자 라면 3 월 코로나 리스크 를 최대한 활용 해야 합니다 . 종전 주택 을 싸 게 팔 더라도 2020 년 대 에 빛 을 발할 단지 로 갈아타 야 합니다 . 생활 권 내 빅 3 안 에 들어갈 신축 ( 입주 권 ) 으로 갈아타 기 좋 은 기회 입니다 . 
 아직 까지 바닥 을 보 고 매수 하 겠 다는 말 을 믿 는 부자 노트 독자 님 들 은 없 겠 죠 ? 하락 장이 오 기 직전 에 팔 겠 다는 말 과 똑같 습니다 . 
 2 . 20 대책 이후 코로나 공포 가 시장 에 확산 된 2 월 에 도 최고가 ( 전 고점 대비 신고 가 ) 로 매수 하 는 사람 들 이 있 습니다 . 과연 이 들 은 상 승장 이 영원히 지속 될 것 이 라고 믿 는 바 보일까요 ? 
 강남구 에서 2 월 에 최고가 로 매수 한 단지 ( 전용 면적 84 타입 이하 ) 를 소개 하 며 칼럼 을 마무리 하 겠 습니다 . 이 단지 를 사 라는 게 아닙니다 . 강남 수요자 들 은 왜 이 단지 를 지금 최고가 에 샀 을까 ? 를 생각 해 보 라는 것 입니다 . 
 디에이치 자 이 개포 , 쌍용 대치 1 차 , 개포 주공 5 단지 , 개포동 대청 , 도곡동 한라 비발디 , 도곡동 삼성 래미안 , 수서동 신동아 , 래미안 개포 루 체하 임 , 자곡동 강남 한양 수자 인 , 세곡동 푸르지오 , 압구정동 한양 1 차 , 신사동 래미안 신사 , 삼성동 센트럴 아이파크 , 삼성동 풍림 2 차 , 삼성 청담 공원 , 개포 주공 1 단지 등 입니다 . 
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