이주호 前 토지 공사 , SK 건설 개발 부 엔지니어링 사 기술 고문 보통 사람 들 은 땅 투자 를 해서 대박 이 날 경우 에 는 내 운 이 다 , 내 복 이 다 하 면서 자기도취 에 빠지 고 실패 를 할 경우 에 는 내 팔자 가 그렇 지 뭐 ~ 내 복 이 까지 다 ~ 등 체념 의 말 을 하 곤 합니다 . 10 년 마다 한 번 씩 오 는 부동산 경기 대 사이클 땐 전국 의 모든 부동산 가격 이 상승 하 는 경우 가 많 지만 대 사이클 시기 가 아닌 평상시 에 는 국가 정책 , 개발 에 따라 아주 과학 적 으로 땅값 이 움직입니다 . 정책 이 라면 1980 년 대 후반 의 서해안 개발 계획 . 인천 국제공항 건설 등 발표 와 참여 정부 의 행정 중심 복합 도시 . 혁신 도시 . 기업 도시 등 그리고 MB 정부 의 4 대강 정비 사업 . 세 종시 건설 등 을 들 수 가 있 네요 . 개발 계획 은 국가 가 존립 하 는 한 언제나 수립 하 기 마련 인데 개발 중 에서 도 특히 교통 이 차지 하 는 비중 이 큽니다 . 교통 이 라면 도로 , 고속도 로 , 전철 , 철도 , KTX , GTX 등 여러 가지 가 있 네요 . 일례 로 전철 개통 의 경우 계획 발표 와 개통 전 부터 땅값 이 오르 기 시작 하 여 개통 이후 일정 한 기간 까지 꾸준히 오르 는 습성 이 있 습니다 . 최근 에 개통 된 경춘선 전철 등 이 그러 한 경우 입니다 . 그 전 에 는 서울 ~ 천안 간 전철 도 그러 했 습니다 . 도 시내 에서 는 도로 개통 , 도시 외 에서 는 고속도 로 개통 이 땅값 상승 에 지대 한 영향 을 미치 는데 도시 내 에서 는 수도 권 외곽 순환 도로 개통 등 이 , 도시 외 에서 는 과거 중부고속도로 , 중앙고속도로 , 서해안 고속도 로 , 중부 내륙 고속도 로 개통 때 곤지암 , 영주 . 안 동시 , 당진 . 목포시 , 문경 . 상주시 등 의 땅값 이 국지 적 으로 오른 경우 가 있 습니다 . 오늘날 에 는 도로 보다 도 전철 , 철도 교통 이 차지 하 는 비중 이 큰 데 전철 의 경우 2006 년 12 월 경원선 의정부 ~ 소요 산간 전철 개통 으로 2008 년 상반기 까지 의정부 , 동두천 등 의 아파트 값 이 폭등 하 기 도 했 습니다 . KTX 라는 신교통 수단 의 등장 으로 특히 경부 . 호남 KTX 분기역 인 오송역 일대 가 급부상 하 였으며 오송역 일대 는 또 최근 세 종시 건설 로 더욱더 두각 을 나타내 는군요 . 동탄 의 경우 서울 에서 먼 거리 지만 GTX 라는 신교통 수단 으로 서울 과 의 시간 거리 가 짧아진다고 하 자 최근 수도 권 제 2 기 신 도시 의 부상 에 따라 재조명 되 고 있 습니다 . 이렇 듯 교통 의 편리 에 따라 그동안 소외 되 어 있 었 던 의정부 , 동두천 등 과 동탄 , 오송 , 문경 등 의 땅값 이 상승 곡선 을 그리 기 도 했 습니다 . 이렇 듯 교통 은 미개 발지 를 새로운 개발지 로 전환 하 기 도 하 는데 오송 ~ 공주 ~ 익산 ~ 정읍 ~ 광주 송정 ~ 목포 간 호남 KTX 공사 , 성남 ~ 이천 ~ 여주 간 전철 , 송산 ~ 인주 ~ 합덕 ~ 삽교 ~ 홍성 간 서해 선복 선철 , 원주 ~ 횡 성 ~ 둔내 ~ 평창 ~ 진부 ~ 강릉 간 복선 전철 화 등 으로 앞 으로 부상 할 지역 도 많이 있 군요 . 필자 는 얼마 전 에 이런 생각 을 해 봤 습니다 . 1990 년 대 서해안 시대 를 맞 아 영종도 와 용유도 를 잇 는 인천 국제공항 건설 을 보 고 서해안 아래 비슷 한 지형 의 새만금 ( 고군 산군 도 ) 지구 개발 을 염두 에 두 고 투자 했 더라면 오늘날 큰 부자 가 되 었 을 텐데 하 고 . .. 이렇 듯 땅 투자 에 는 아주 단순 한 생각 만 으로 도 향후 개발 을 예측 할 수 도 있 습니다 . 충청 권 은 세 종시 건설 과 국제 과학 비즈니스 벨트 조성 발표 등 으로 날개 를 달 았 는데 세 종시 인근 은 말 할 것 도 없 고 그 영향 권 이 대전 , 청주 , 충주 , 조치원 등지 에 도 미치 고 있 고 충남 도청 이 들어서는 내 포신 도 시도 충청 권 의 새로운 핵 의 입지 가 됩니다 . 전라 권 은 호남 KTX 라인 과 새만금 지구 , 익산 , 여수 가 핵 의 지역 으로 떠오르 있 고 전남 도청 이 들어서 는 무안 남악 신 도시 도 새롭 게 부상 하 게 됩니다 . 여수 의 경우 익산 ~ 순천 ~ 여수 간 KTX 노선 계획 으로 교통 의 요충지 가 될 뿐 만 아니 라 2012 년 세계 무역 박람회 이후 급속도 로 발전 할 것 으로 예상 됩니다 . 익산 은 국내 유일 의 국가 식품 클러스터 가 대 규모 로 조성 되 며 , 익산역 ktx , 전라선 개통 으로 인한 교통 의 중추 핵심 지역 이 될 것 입니다 앞 으로 김천 ~ 성주 ~ 고령 ~ 합천 ~ 진주 ~ 거제 간 KTX 노선 과 익산 ~ 순천 ~ 여수 간 KTX 노선 은 동서 같 은 축 을 이루 어 향후 발전 가능 성 이 큽니다 . 경상 권 은 이번 에 비록 동남 권 국제공항 건설 계획 이 무산 되 었 지만 다음 정권 때 다시 실행 될 경우 를 배제 할 수 없 으며 만약 동남 권 국제공항 밀양 건설 이 결정 되 면 밀양 ~ 청도 ~ 창녕 은 또 하나 의 새로운 권역 을 형성 하 게 됩니다 . 사실 이 들 지역 은 현재 인근 창원 , 울산 등 에 비하 여 상당히 낙후 되 어 있 습니다 . 경북 도청 의 예천 . 안동 신 청사 이전 으로 이 들 지역 또한 또 하나 의 새로운 핵 을 형성 하 게 되 고 인근 경북 북부 지역 안동 , 예천 , 상주 ( 함창 ) 의 발전 을 가져오 게 합니다 . 경북 도청 신청 사 는 중부 내륙 고속도로 와 의 접근성 도 좋 습니다 . 그 동안 소외 되 었 던 충청 권 내륙 지 제천 도 KTX 노선 계획 으로 향후 부상 할 잠재력 을 갖추 고 있 으며 강원도 춘천 ~ 속 초간 , 동해안 라인 , 경북 내륙 지역 , 남북 접경 지역 등 은 차 순위 개발 지역 으로 아직 도 갈 길 이 멉니다 . 그러 고 보 면 지역 마다 개발 의 시차 가 있 겠 지만 언젠가 는 국토 구석구석 이 개발 될 것 이 고 남북 관계 가 잘 풀리 면 서해안 교동 도 , 철원 . 화천 , 양구 . 인제 , 강원도 양양 등 도 분명히 좋 아 질 것 입니다 . 그 외 땅 투자 에 있 어서 확실 한 것 은 지방 중소 도시 에서 많이 시행 하 고 있 는 토지구획정리 사업 지구 내 의 초창기 땅 ( 환지 ) 투자 입니다 . 이렇 듯 땅 은 개발 시점 을 잘 맞추 어 투자 하 면 나중 에 아주 과학 적 으로 투자 수익 을 안겨다 줍니다 . 그러나 땅 투자 도 때론 예상 이 빗나가 는 경우 도 있 습니다 . 김대중 정부 때 대구 서대구 공단 , 3 공단 을 달성군 위천 국가 공단 으로 옮기 고 그 후 적 지 를 주거 지역 으로 용도 변경 할려고 했으나 위천 국가 공단 지정 이 무산 된 이후 대구 서대구 공단 , 3 공단 은 옮기 지 도 못한 채 오늘날 에 는 서울 구로 공단 처럼 디지탈 공단 으로 변신 을 꿰하 고 있 습니다 . 결국 에 는 MB 정부 때 위 천 국가 공단 건설 이 실현 되 었 습니다 . 이 로 인하 여 수년 동안 위천 국가 공단 인근 에 땅 가진 사람 들 의 마음 의 고통 이 심했 군요 . 또 얼마 전 그렇게 기대 하 던 가덕 도 또는 밀양 동남 권 국제공항 건설 이 무산 되 어 이 일대 땅 가진 사람 들 의 마음 을 울렸 고 평창 동계 올림픽 유치 도 실패 한 뒤 강원도 평창 일 대 의 땅값 이 수년 동안 묶 이 기 도 했 습니다 . 과거 전두환 정권 시절 엔 제 2 포항제철 을 아 산만 으로 옮긴다는 설 이 돌 아 수많 은 투지 자금 이 아산 만 일 대 로 몰렸 는데 결국 은 제 2 제철 이 전남 광양 으로 결정 이 되 어 아산만 일대 에 투기 자금 이 묶이 기 도 했으나 몇 년 뒤 노태우 정권 의 서해안 개발 계획 발표 에 힘입 어 결국 은 아산 만 일 대 가 금싸라기 땅 으로 변했 습니다 . 1940 년 대 가수 이난영 의 목포 의 눈물 이 힛 트 칠 때 만 하 더라도 목포 의 경제 가 잘 돌아갔으나 그 후 경부고속도로 라인 에 밀려 목포 는 사경 을 헤메 고 있 었 으나 결국 에 는 노태우 정권 때 서해안 개발 계획 , 서해안 고속도 로 개통 으로 목포 의 옛 영화 를 되찾 곤 했 습니다 . 경북 도청 이 전지 로 경북 의성 이 후보지 로 올랐으나 결국 경북 도청 은 경북 도청 출장소 가 위치 해 있 는 안동 일 대 로 결정 이 되 었 으며 , 이 의 경우 로 보 아 경기도 가 남북 으로 분리 될 경우 경기 북 도청 으로 는 경기도 북부 출장소 가 위치 해 있 는 의정부 가 결정 이 될 것 으로 믿 고 있 습니다 . 이렇 듯 출장소 등 역사 적 유래 는 무시 할 수 없 는 존재 인가 봅니다 . 주한 미군 철수 로 동두천 경제 가 몰락 했으나 수도 권 외곽 순환도로 , 경원선 전철 개통 으로 동두천 일 대 의 부동산 값 이 급상승 했 고 , 강원도 태백 . 정선 의 폐광 이후 이 일 대 경제 가 몰락 하 다시피 했으나 정선 카지 도 개장 으로 이 일 대 가 새롭 게 변모 되 기 도 했 습니다 . 몇 년 전 에 분당 급 신 도시 후보지 로 경기 광주 일대 가 거론 되 었 으나 결국 은 동탄 신 도시 로 결정 이 되 어 경기 광주 에 투자 한 사람 들 의 눈물 을 짓 게 만들 었 습니다 . 1978 년 행정 수도 이전 백지화 계획 이후 30 여 년 만 에 세 종시 가 건설 되 고 있 습니다 . 상대 적 으로 과천 정부 청사 의 세 종시 이전 으로 과 천 일 대 는 몰락 의 길 을 걷 게 됩니다 . 과거 교통 요충지 천안 은 KTX 신교통 시대 를 맞 아 경부 . 호남선 KTX 분기역 인 오송역 일대 로 교통 요충지 를 물려주 게 되 었 습니다 . 이렇 듯 땅 은 양지 가 음지 되 고 음지 가 양지 되 기 도 하 고 , 사람 들 을 울리 고 웃기 곤 하 는군요 . 지방 화 시대 를 맞 아 지방 에 는 아직 도 투자 할 땅 이 곳곳 에 무수히 깔려 있 습니다 . 땅 투자 는 특히 정책 과 국토 및 도시 개발 에 밝 아야 합니다 . 당장 은 세 종시 가 건설 되 고 있 는 충청 권 이 유망 투자 지 지만 앞 으로 는 여수 , 익산 , 진주 , 밀양 등 도 유망 투자 지 입니다 . 교통 이 좋 아 지 고 , 개발 이 되 고 , 발전 이 되 면 땅값 은 올라갈 수 밖에 없 습니다 . 국토 는 국토 대로 도시 는 도시 대로 끊임없이 개발 되 고 있 습니다 . 투자자 는 어떤 투자 지 가 유망 투자 지 인지 항상 개발 계획 을 파악 하 는 데 노력 을 게을리 하 지 말 아야 겠 습니다 .