◈ 인도 명령 에 의한 강제집행 방법 인도 명령 인도 명령 이 란 낙찰 잔금 을 납부 함 으로서 소유 권 을 취득 한 낙찰자 가 낙찰 부동산 으로부터 퇴거 를 거부 한 채무자 , 소유자 , 경매 개시 결정 등기 이후 의 점유자 등 인도 명령 대상자 에 해당 되 는 낙찰 부동산 의 점유자 를 대상 으로 경매 법원 에 인도 명령 을 신청 해 오 면 경매 법원 이 심사 하 여 결정 으로써 집행관 으로 하여금 해당 점유자 를 낙찰 부동산 으로부터 강제 로 퇴거 시킬 수 있 도록 명하 는 법원 의 명령 을 말 한다 . ( 주문 의 형식 은 ' 피 신청인 은 신청인 에게 별지 목록 기재 부동산 을 인 도 하 라 ' ) 인도 명령 대상자 1 ) 채무자 2 ) 소유자 ( 물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함 ) 3 ) 경매 개시 결정 의 효력 발생 후 의 점 유개 시자 ( 경매 개시 결정 효력 발생 후 전입 한 임차인 등 ) 4 ) 위 1 ) / 2 ) / 3 ) 의 동거 가족 / 피고용인 5 ) 위 1 ) / 2 ) / 3 ) 의 근친자 로서 점유 할 정당 한 권원 이 없 는 자 6 ) 위 1 ) / 2 ) / 3 ) 과 특수 한 관계 에 있 는 자 로서 점유 할 정당 한 권원 이 없 는 자 7 ) 위 1 ) / 2 ) / 3 ) 과 공모 하 여 인도 집행 을 방해 할 목적 으로 점유 한 자 8 ) 주 의 사항 ( 특수 한 경우 의 인도 명령 의 상대방 ) 가 ) 경매 개시 결정 전 에 점유 를 개시 하 였 지만 전입 신고 를 하 지 아니한 상가 등 의 임차인 은 인도 명령 의 상대방 이 아니 다 . 나 ) 경매 개시 결정 전 에 점유 를 개시 하 였 지만 유상계약 ( 임차 보증금 / 전세금 / 월세 등 ) 없 는 무상 점유자 도 인도 명령 의 상대방 이 아니 다 . 다 ) 경매 개시 결정 기입 등기 후 경매 목적 부동산 을 취득 한 자 는 위 2 ) 의 소유자 에 해당 하 지 는 않 지만 경매 개시 결정 의 효력 발생 후 의 점유자 가 되 어 인도 명령 의 상대방 이 된다 . 라 ) 가압류 에 기한 본 집행 으로 강제 경매 가 이루어진 경우 에 는 가압류 후 본 압류 ( 임차인 / 소유자 포함 ) 도 인도 명령 의 상대방 으로 보 는 견해 가 다 수설 이 다 . ( 이견 있 음 ) 마 ) 경매 개시 결정 의 효력 발생 전 에 점유 를 개시 했으나 점유 를 잠시 이전 했 다가 경매 개시 결정 의 효력 발생 후 에 점유 를 재개 한 점유자 도 인도 명령 의 상대방 으로 본다 . 바 ) 경매 개시 결정 의 효력 발생 전 에 부동산 을 전대 하 였 던 임차인 이 경매 개시 결정 의 효력 발생 후 전대 계약 을 해제 하 고 그 부동산 을 다시 점유 하 여도 인도 명령 의 상대방 이 된다 . 사 ) 채무자 가 임차인 의 지위 를 겸하 는 경우 의 처리 임차인 이 임의 경매 신청 채권 의 채무자 인 경우 에 는 임차인 이 낙찰자 에게 대항력 있 는 선순위 임차인 이 아닐 경우 에 만 인도 명령 의 상대방 으로 본다 . 인도 명령 을 신청 할 수 있 는 자 1 ) 낙찰자 2 ) 낙찰자 로부터 낙찰 부동산 을 상속 받 은 자 등 의 일반 승계인 3 ) 낙찰자 가 법인 인 경우 법인 합병 에 의해 승계 한 법인 4 ) 주 의 사항 매매 / 증여 등 을 원인 으로 하 여 낙찰자 로부터 낙찰 부동산 을 양수 받 은 매수인 / 수증 자 등 의 특정 승계인 은 인도 명령 을 신청 할 수 없 다 . 이 는 인도 명령 신청 권 을 일신전속 권 과 유사 한 권리 로 보 기 때문 이 다 . 인도 명령 신청 요건 1 . 낙찰 대금 완납 후 6 개월 이내 신청 할 것 2 . 인도 명령 은 낙찰 인 이나 그 승계인 이 낙찰 대금 을 완납 하 였음을 증명 하 면 되 기 때문 에 낙찰 인 명의 의 소유 권 이전 등기 가 경료 되 는 것 과 는 무관 하 다 . @@ 인도 명령 의 신청 시기 / 주 의 사항 1 ) 신청 시기 낙찰 잔금 납부 일 로부터 6 월 이 되 는 날 까지 낙찰자 는 인도 명령 을 신청 할 수 있 다 . 2 ) 낙찰자 주 의 사항 가 ) 대금 지급 일 로부터 6 개월 이 경과 한 후 의 처리 . 낙찰 잔금 납부 일 로부터 6 개월 이 경과 하 면 낙찰자 는 인도 명령 신청 권 을 상실 한다 . 따라서 위 인도 명령 의 상대방 도 잔금 납부 후 6 개월 이 경과 하 면 인도 명령 에 기한 강제집행 을 받 지 아니한다 . 즉 명도 소송 의 상대방 이 된다 . 나 ) 인도 명령 의 강제집행 으로써 또는 채무자 / 소유자 로부터 낙찰자 가 부동산 의 인도 를 받 은 후 에 제 3 자 가 불법 으로 이 를 점유 하 여도 그 자 를 상대방 으로 하 여 인도 명령 을 신청 할 수 없 다 . { 즉 무단 침입 으로 점유 한 자 를 고소 ( 형 사상 책임 ) 하 거나 명도 소송 을 통하 여 그 승소 판결 을 가지 고 강제 퇴거 를 시켜야 한다 . } 다 ) 인도 명령 의 강제집행 에 의해 퇴거 당한 채무자 / 소유자 등 의 인도 명령 의 상대방 이 재 침입 하 여 점유 하 여도 그 자 를 상대방 으로 하 여 인도 명령 을 신청 할 수 없 다 . 라 ) 경매 개시 결정 의 효력 발생 후 에 점유 한자 라도 유치 권 자 등 낙찰자 에게 대항 할 권원 을 가진 자 는 인도 명령 의 상대방 이 아니 다 . 인도 명령 진행 절차 부동산 인도 명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도 명령 결정 → 송달 → 강제집행 신청 → 강제집행 심리 및 심문 채무자 / 소유자 / 일반 승계인 은 심문 하 지 않 고 인도 명령 을 내리 지만 , 그 외 의 임차인 이나 전세 권 자 등 이 점유 하 고 있 을 경우 에 는 심문 후 에 인도 명령 을 내린다 . 서면 심리 에 의하 여 인도 명령 의 가부 를 결정 할 수 있 고 , 필요 한 경우 당사자 를 심문 하 거나 변론 할 수 있 다 . 인도 명령 결정 인도 명령 신청 후 약 3 ∼ 15 일 이 면 부동산 인도 명령 에 대한 결정 이 난다 . 송달 증명 송달 된 인도 명령 결정 문 과 피 신청인 에게 송달 되 었 다는 송 달증 명원 을 통보 한다 . 인도 명령 에 의한 강제집행 신청 상기 인도 명령 결정 문 과 인도 명령 대상자 에게 보내 진 송 달증 명원 을 첨부 하 여 부동산 소재지 를 관할 하 는 집행관 사무소 에 강제집행 을 신청 한 다인 도 명령 에 기한 낙찰자 의 강제집행 신 청시 필요 서류 가 ) 부동산 인도 명령 결정 정본 나 ) 송 달증 명원 ( 점유자 에게 인도 명령 결정 문 을 보냈 다는 증명서 ) 다 ) 강제집행 예납금 ( 강제집행 접수 비 / 집행관 수수료 & 노 무비 등 ) 라 ) 강제집행 위임장 ( 집행관 에게 강제집행 을 위임 한다는 위임장 마 ) 낙찰자 의 인감 증명서 / 낙찰자 의 도장 인도 명령 에 대한 불복 방법 가 . 인도 명령 에 대한 불복 사유 1 ) 인도 명령 발령 의 절차 적 / 실체 적 흠결 ( 즉 신청인 의 자격 / 상대방 의 범위 / 신청 기간 등 의 흠결 ) 2 ) 인도 명령 재판 상 하 자 ( 즉 신청 의 하 자 / 심리 절차 의 하자 등 ) 3 ) 인도 명령 의 상대방 이 낙찰 인 에 대하 여 인도 를 거부 할 수 있 는 권원 을 가지 고 있 는 경우 ( 즉 유치 권 자 / 낙찰자 와 재 계약 한 임차인 등 ) 나 . 즉시 항고 & 집행정지 결정 경매 법원 의 인도 명령 결정 에 대하 여 이 의 있 는 이해관계인 ( 인도 명령 결정 문상 의 상대방 ) 은 즉시 항고 + 집행정지 신청 을 하 고 집행정지 결정 을 받 아 강제집행 ( 강제 퇴거 ) 을 정지 시킬 수 있 다 . 다 . 청구 에 관한 이의 의 소 / 제 3 자이 의 의 소 및 잠정 처분 을 받 아야 한다 . 1 ) 청구 에 관한 이의 의 소 즉시 항고 를 실기 하 여 확정 된 인도 명령 에 대하 여 인도 명령 의 상대방 은 ' 청구 이의 의 소 ' 로써 낙찰자 와 다툴 수 있 다 . 2 ) 제 3 자이 의 의 소 인도 명령 의 상대방 이 아닌 제 3 자 가 인도 집행 을 받 게 되 는 경우 에 는 ' 제 3 자이 의 의 소 ' 로써 다툴 수 있 다 . 3 ) 민소법 제 507 조 의 잠정 처분 본안 소송 [ 위 1 ] / 2 ] ] 의 판결 시 까지 강제집행 을 피하 기 위해서 는 위 ' 청구 이의 의 소 ' 나 ' 제 3 자이 의 의 소 ' 를 제기 후 법원 의 담보 제공 명령 ( 또는 담보 제공 을 명하 지 아니하 는 명령 ) 에 따라 담보 제공 등 의 방법 으로 잠정 처분 의 일환 으로 강제집행 ( 강제 퇴거 ) 의 정지 결정 ◈ 명도 소송 에 의한 강제집행 방법 ( 명도 란 현재 살 고 있 는 사람 을 내보내 는 일 이 다 . ) 명도 소송 이란 경매 개시 결정 등기 이전 에 점유 한 대항력 없 는 세입자 등 인도 명령 대상 이 아닌 경우 와 인도 명령 대상자 에 해당 되 나 낙찰 대금 납부 후 6 개월 을 넘긴 경우 의 점유자 가 자진 하 여 건물 을 인 도 해 주 지 않 는 경우 에 명도 소송 제기 후 승소 를 통해 강제집행 을 실행 하 는 방법 이 다 . 명도 소송 은 대략 4 ∼ 6 개월 정도 걸리 며 변호사 에게 맡길 경우 는 수임료 는 200 ∼ 400 만 원 정도 가 소요 된다 . 그러나 일반 적 으로 승소 가 명백 하 므로 명도 소송 은 본인 이 직접 원고 로서 재판 에 참가 해도 되 며 , 그러면 소송비용 이 거의 들 지 않 는다 . 명도 라 함 은 토지 나 건물 또는 선박 을 점유 하 고 있 는 자 가 그 점유 를 타인 의 지배 하 에 옮기 는 것 을 말 하 는데 , 만일 점유자 가 임대차 기간 등 이 만료 되 었 음 에 도 소유자 에게 토지 등 을 명도 하 지 않 을 경우 에 는 소유자 는 점유자 를 상대 로 명도 소송 ( 민사 ) 을 제기 할 수 있 다 . 소유자 가 명도 소송 을 제기 한 후 에 점유자 가 변경 된 경우 에 는 소유자 가 승소 판결 을 받 는다 하 더라도 그 판결 의 효력 은 소장 상 에 명시 된 점유자 에게 만 미치 게 되 어 판결 의 효력 이 상실 될 가능 성 이 있 다 . 따라서 이 와 같 은 문제 를 해소 하 기 위해 명도 소송 을 제기 하 기 앞서 점유 이전 가처분 금지 신청 을 하 는 것 이 좋 을 것 으로 보여 지 고 , 귀하 가 점유 이전 금지 가 처분 신청 을 하 면 법원 은 민사 소송법 제 718 조 의 규정 에 의하 여 당사자 간 의 필요 적 변론 을 거쳐 결정 을 하 게 된다 . 이러 한 점유 이전 금지 가 처분 신청 및 본 안명 도 소소 은 부동산 이 소재 하 는 지방 법원 에 소송 을 제기 하 고 , 소송 및 신청서 에 는 계약서 , 개별 공시지가 확인 서 , 재산 관계 공부 , 명도 대상 건물 도면 등 의 입증 서류 를 첨부 하 여야 한다 . 명도 소송 시 주 의 점 명도 소송 을 제기 하 기 전 에 해 두 어야 할 것 으로 는 점유자 가 현 점유 를 바꾸 지 못하 게 하 는 것 이 ' 점유 이전 금지 가 처분 ' 이 다 . 점유 이전 금지 가 처분 이 란 만약 에 현재 점유자 가 소송 중 이나 직후 에 원고 몰래 다른 사람 이 들어와 점유 하 게 되 면 소송 에서 원고 가 승소 하 여도 새로운 불법 점유자 를 상대 로 다시 명도 소송 을 제기 하 여야 하 기 때문 에 미리 법원 에 신청 하 는 것 이 다 . ▷ 점유 이전 금지 가처분 신청 이 에 첨부 되 는 서류 는 등기부 등본 , 부동산 목록 , 건축물대장 , 개별 공시지가 확인 원 , 소 가 산 정표 , 점유자 가 점유 한 현황 도면 이 필요 하 며 소 가 사정 표 는 대형 서점 에 비치 되 어 있 는 건물 과 세 표준액 을 참조 하 여 소 가 계산서 작성 방법 을 보 고 작성 하 면 된다 . 점유 이전 금지 가 처분 신청 때 는 판사 가 정하 는 공탁금 을 걸어야 한다 . 공탁금 은 보통 감정가 의 5 % 정도 이 며 통상 적 으로 보증 보험증 권 으로 공탁 하 게 된다 . 판사 의 결정 이 떨어지 면 집행관 에게 신청 하 여 가처분 결정 을 실행 하 면 된다 . 이때 점유자 가 집 에 없 을 경우 에 는 입회인 2 명 을 대동 하 여 가처분 의 실행 을 하 면 된다 . ▷ 가 처분 비용 인지 : 2500 원 , 송 달료 : 13 , 160 원 ( 2 인 기준 ) , 담보 제 공비 ( 보통 보증 보험 증권 ) : 감정 가 5 % , 집행관 사무실 비용 : 25 , 500 원 ( 집 행위 임수 수료 : 5 , 000 원 , 집행 송달 수수료 : 1 , 000 원 , 집행 노무 비 : 9 , 500 원 ) 이 소요 된다 . 명도 소송 의 대상 1 . 확정 일자 를 갖춘 임대차 이 지만 선순위 권리 가 설정 되 어 있 고 자신 의 과실 로 인하 여 법원 에 배당 요구 신청 을 하 지 못하 여 배당 절차 에 참여 하 지 못한 임차인 . 2 . 확정 일자 를 갖춘 임대차 이 면서 법원 에 배당 요구 신청 을 하 였으나 선순위 채권 액 이 너무 많 아 배당 절차 에서 배당 을 받 지 못한 자 3 . 경매 개시 등 기일 이전 에 전입 한 임대차 이나 이미 임대차 의 전입 일 전 에 타 채권자 에 의한 가압류 혹은 근저당 등 의 채권 액 이 낙찰 대금 보다 과다 하 게 설정 되 어 있 고 소액 임대차 에 도 해당 되 지 않 아 배당 절차 에서 배당 받 지 못한 임차인 . 4 . 상가 건물 의 세입자 로서 전 세 권 을 설정 해 놓 고 도 선순위 채권 이 과다 하 여 배당 을 받 지 못 한 자 . 5 . 상가 건물 의 세입자 로서 경매 개시 결정 등 기일 이전 에 주민 등록 을 전입 한 자 . 6 . 기타 정당 한 사유 없이 점유 를 계속 하 고 있 는 자 . ▷ 명도 소송 신청 요건 1 . 인도 명령 대상자 의 경우 대금 납부 후 6 개월 이 경과 한 경우 2 . 명도 소송 은 소유 권 등기 가 완료 된 후 접수 명도 소송 신청자 1 . 낙찰자 2 . 차 순위 매수 신고 에 의해 결정 된 낙찰자 3 . 잉여 가망 이 없 는 경우 의 경매 물건 에 대한 매수 를 신청 한 채권자 인 낙찰자 4 . 낙찰자 의 상속자 5 . 법인 의 낙찰자 ( 일반 낙찰 승계 자 ) 명도 소송 절차 점유 이전 금지 가처분 신청 → 가 처분 결정 / 실행 → 명도 소장 접수 → 사건 번호 및 담당 판사 배정 → 심리 → 선고 → 승소 판결 → 강제집행 신청 최소한 3 개월 이상 소요 되 지만 보통 은 배당 전 에 심리 가 연기 되 므로 4 ∼ 5 개월 을 계산 해야 한다 . 만약 심리 과정 에서 지연 되 고 항소 ( 1 심 판결 불복 ) , 상소 ( 항소심 판결 에 불복 ) 등 을 하 는 경우 에 는 보통 6 ∼ 7 개월 까지 걸리 는 수 도 있 다 . 변호사 수임 수수료 는 대략 2 백 ∼ 5 백만 원 선 이 다 . 1 . 소장 의 접수 명도 소송 의 소장 은 법무사 에 의뢰 하 거나 직접 작성 한다 . 인지 대 는 소송물 가액 ( 과세 시 가 표준액 ) x 1 / 2 × 0 . 005 로 인지 를 표지 에 붙이 고 , 송 달료 ( 1 , 760 원 x 10 회 x 명 도 대상 자수 ) 와 함께 법원 민사 신 청과 에 소장 을 접수 시킨다 . ☞ 명도 소송 접수 시 필요 서류 - 소장 - 낙찰 허가 결정 정본 - 부동산 등기부 등본 - 별지 목록 ( 건물 도면 ) - 낙찰 대금 납 부서 - 권리 신고 및 부동산 현황 조사 서 사본 - 제출 된 피고 주민 등록 등본 2 . 사건 번호 및 담당 판사 의 배정 소장 을 제출 하 면 사건 번호 와 담당 판사 가 배정 된다 . 사건 의 진행 등 에 관해 확인 할 사항 이 있 으면 해당 민사부 의 서기 에게 문의 한다 . 3 . 심리 재판 에서 는 원고 의 주장 을 소장 에 적힌 것 으로 대신 하 거나 준비 된 서면 으로 변론 기일 3 ∼ 4 일 전 에 제출 하 면 된다 . 상대방 의 주장 에 대해서 는 인정 또는 반박 하 는 진술 을 할 수 있 으며 후 에 그 사항 은 서면 으로 제출 한다 . 4 . 선고 판사 는 원고 와 피고 의 진술 후 증거 서류 를 제출 하 거나 증인 을 세우 게 하 고 최종 적 으로 선고 를 내린다 . 5 . 승소 판결 명도 소송 판결 이 내려지 고 집행문 이 부여 되 면 별도 의 채 무명 의 없이 명도 소송 판결문 만 으로 강제집행 을 실행 하 여 점유 이전 을 받 을 수 있 다 . 6 . 명도 제 집행 신청 명도 소송 판결 정본 , 즉 집행문 과 송달 증명 을 첨부 하 여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소 에 강제집행 을 신청 한다 . ☞ 명도 소송 집 행시 접수 서류 1 ) 집행력 있 는 정본 ( 승소 판결 채 무명 의 정본 + 집행문 부여 ) 2 ) 송 달증 명원 3 ) 도장 4 ) 강제집행 예납금 5 ) 인감 증명서 ( 위임 을 할 경우 ) 6 ) 위임장 ( 위임 을 할 경우 ) ◈ 강제집행 비용 대략 평 당 5 ~ 10 만 원 정도 로 강제집행 대상 평수 에 따라 틀리 지만 통상 150 만 원 ∼ 250 만 원 정도 소요 된다 . 1 . 강제집행 접수 비약 40 , 000 원 * 명도 접수 건 2 . 집행관 수수료 집무 2 시간 미만 - 15 , 000 원집 무 2 시간 초과 - 1 시간 마다 1 , 500 원 가산 3 . 노무자 수 5 평 미만 : 2 - 4 명 5 평 이상 10 평 미만 : 5 - 7 명 10 평 이상 20 평 미만 : 8 - 10 명 20 평 이상 30 평 미만 : 11 - 13 명 30 평 이상 40 평 미만 : 14 - 16 명 40 평 이상 50 평 미만 : 17 - 19 명 50 평 이상 : 매 10 평 증가 시 2 명 추가 4 . 노무 임금 노무자 1 인 당 70 , 000 원 야간 집행 - 노무자 1 인 당 비용 + 20 % 정도 가산 측량 , 목수 등 특수 인력 및 포크 레인 등 장비 동원 은 별도 비용 으로 계산 집행 방법 1 . 낙찰 대상 부동산 에 점유자 가 있 음 에 도 불구 하 고 집행 방해 를 목적 으로 문 을 열 어 주 지 않 거나 부재 중 이 어서 2 회 이상 집행 불능 이 되 면 성인 2 인 또는 국가 공무원 ( 시 , 구 , 읍 , 면 , 동사무소 직원 ) , 경찰 공무원 1 인 입 회하 에 강제집행 을 할 수 있 다 . 이때 반출 되 는 유체 동산 에 대해서 는 집행관 이 목록 을 작성 하 여 채무자 비용 으로 채권자 에게 보관 시킨다 . 2 . 야간 , 휴일 의 명도 야간 과 휴일 에 는 법원 의 허가 가 있 을 때 에 만 집행 을 할 수 있 으며 허가 명령 을 제시 하 여야 한다 . 3 . 빈 집 의 명도 관리 실 등 관리 업체 를 통해 낙찰 대상 부동산 이 공 가임 이 입증 되 는 경우 에 는 강제집행 을 할 필요 가 없 고 관리 또는 경비실 에 신고 하 고 잠금장치 를 해제 하 여 인도 하 는 방법 도 가능 하 다 . 그러나 장기간 방치 된 유체 동산 이 있 는 경우 에 는 국가 공무원 , 경찰 공무원 또는 20 세 이상 의 관리 사무소 직원 등 의 입 회하 에 일정 한 곳 에 보관 하 여야 한다 . 공유 하 기 글 요소