경공 매 · NPL 투자자 와 자산가 도 꼭 알 아야 하 는 부동산 매매 · 임대 사업자 세무 가이드북 실 전편 “ Real estate Business Tax Guide Book ” 매경 출판 발행 / 신 방수 지음 / 190 * 258 / 359 페이지 / 무선철 / 18 , 000 원 / 2015 년 3 월 30 일 / ISBN 979 - 11 - 5542 - 235 - 9 ( 03320 ) / ☏ 2000 - 2642 부동산 매매 업과 임대업 수익 률 관리 에 있 어 세금 을 모르 고 사업 하 는 것 은 무기 없이 전쟁터 에 나가 는 것 과 같 다 ! 부동산 투자 에 꼭 필요 한 세무 문제 를 다양 한 사례 로 구성 했 다 ! 이 책 은 주로 부동산 투자자 들 의 관점 에서 그 들 이 맞닥뜨리 는 다양 한 세금 문제 를 폭넓 게 다루 고 있 다 . 먼저 Part 01 에서 는 경매 투자 시 발생 하 는 다양 한 세금 문제 를 투자자 의 관점 에서 자세히 분석 하 였으며 , chapter 02 에서 는 부동산 경매 로 취득 한 부동산 에 대한 실전 양도 소득세 절세 방법 을 알아보 았 다 . Part 03 에서 는 사업자 의 장부 와 재무제표 에 대해 집중 분석 했 고 , Part 04 에서 는 부동산 매매 업과 관련 된 세금 제도 를 살펴보 았 다 . Part 05 에서 는 자산가 들 이 보유 하 고 있 는 상가 빌딩 등 에 대한 임대 소득세 절 세법 을 집중 적 으로 연구 했 다 . 마지막 부록 에서 는 주택 의 개념 이나 가격 등 과 세제 의 관련 성 을 집중 적 으로 분석 하 여 실무자 들 이 한눈 에 주택 세제 를 파악 할 수 있 도록 하 였 다 . 특히 , 실전 에 필요 한 다양 한 사례 를 들 어 문제 해결 을 쉽 게 할 수 있 도록 , 내용 을 ‘ 상황 → Case → Solution → Consulting → 실전 연습 ’ 의 형태 로 구성 한 것 이 특징 이 다 . 부동산 사업 의 절세 전략 수립 을 위해 필요 한 최신 정보 를 폭넓 게 반영 ! 이 책 의 전반부 에서 는 경매 를 통해 취득 한 주택 의 임대 소득 에 대한 과세 제도 를 소개 하 는 데 비중 을 두 었 다 . 특히 최근 에 확정 된 연간 2 , 000 만 원 이하 의 주택 월세 소득 에 대한 한시 적 비 과세 조치 와 2017 년 이후 에 적용 될 분리 과세 그리고 종합 과 세 제도 를 체계 적 으로 정리 하 였 다 . 또한 중반 부 에서 는 부동산 매매 업 을 다양 한 관점 에서 분석 하 고 있 다 . 특히 주택 의 경우 양도 소득세 중 과세 제도 가 폐지 됨 에 따라 주택 을 전문 적 으로 매매 하 는 사업자 들 이 알 아야 할 세무 문제 를 비중 있 게 다루 었 다 . 마지막 으로 후반부 에서 는 이를테면 부동산 관리 법인 을 신설 하 여 운영 하 는 방법 , 법인 으로 전환 하 는 방법 등 상가 임대업 의 소득세 절세 를 위한 다양 한 전략 들 을 소개 했 다 . ◇ 저자 소개 신 방수 ( 세무사 ) • 한양대 경영학 과 졸업 / • 연세대 법무 대학원 조세법 전공 / • 제 38 회 세무사 시험 합 격전 ) 한국 세무 사회 연수원 교수 현 ) 세무 법인 정상 이사 방송 ) MBC , KBS , SBS , YTN , 부동산 TV 등 출연 온라인 강의 ) 휴 넷 , 이패 스코리아 , 유비 온 , 신용보증기금 , 매경 인터넷 등 오프라인 강의 ) 건설 기술 교육 원 , 한국 생산 성 본부 , 매일 경제 , 현대산업개발 등 기업체 및 금융 기관 저서 ) 《 기업 회계 · 보험 · 병 의원 · 부동산 · 중소기업 · 상 속증 여 세무 가이드북 》 시리즈 , 《 합법 적 으로 세금 안 내 는 110 가지 방법 ( 개인 / 기업 / 부동산 ) 》, 《 한 권 으로 끝내 는 회계 와 재무제표 》, 《 신입 사원 왕 초보 재무제표 의 달인 이 되 다 》, 《 IFRS 를 알 아야 회계 가 보인다 》 등 40 여 권 출간 주요 업무 ) 상속 · 증여세 및 양 도 소득세 신고 대행 , 상속 · 증여 플랜 , 가업 승계 , 조세 불복 , 부동산 매매 업 · 신축 판매업 등 장부 작성 대행 및 컨설팅 • 전화 : 02 ) 554 - 6438 / • 팩스 : 02 ) 6455 - 6438 / •ℯ- mail : shintaxpia @ hanmail . net • 홈페이지 : www . toptax . co . kr ( 세무 법인 정상 ) • 네이버 카페 : http : / / cafe . naver . com / shintaxpia ( 신방 수세 무사 의 세 테크 ) ◇ 본문 속 으로 pp . 22 - 23 경매 세금 과 수익 률 : 실전 연습 K 씨 는 다음 과 같이 주택 을 경매 로 취득 하 여 임대 중 에 있 다 . 물음 에 답 하 면 ? · 낙찰 가격 : 2 억 원 / · 경매 부대 비용 ( 취득세 등 ) : 1 , 000 만 원 / · 리모 델 링비 : 1 , 000 만 원 / · 차입금 : 1 . 5 억 원 ( 이 자율 4 %) / · 월세 : 100 만 원 / · 재산세 등 : 100 만 원 ☞ 물음 1 : K 씨 의 총 투자 금액 과 순 투자 금액 은 얼마 인가 ? ☞ 물음 2 : K 씨 의 연간 순소득 은 얼마 인가 ? ☞ 물음 3 : K 씨 의 순 투자 금액 대비 순이익 에 대한 세전 수익 률 은 얼마 인가 ? 위 의 물음 에 순차 적 으로 답 을 찾아보 면 다음 과 같 다 . · 물음 1 의 경우 K 씨 의 투자 금액 은 ‘ 낙찰 가격 + 경매 부대 비용 + 리모 델 링비 ’ 의 합계액 이 된다 . 따라서 총 2 억 2 , 000 만 원 이 총 투자 금액 이 되 며 , 이 중 1 . 5 억 원 은 차입 금액 이 므로 순 투자 금액 은 7 , 000 만 원 이 된다 . · 물음 2 의 경우 순소득 은 수입 에서 비용 을 차감 한 금액 을 말 한다 . 수입 은 연간 1 , 200 만 원 이 고 비용 은 이자 비용 ( 1 . 5 억 원 × 4 %= 600 만 원 ) 과 재산세 등 을 합하 여 700 만 원 이 므로 연간 순소득 은 · 물음 3 의 경우 총 투자 금액 이 2 . 2 억 원 이나 차입금 을 제외 한 순 투자 금액 은 7 , 000 만 원 이 므로 순소득 500 만 원 을 이 투자 금액 으로 나누 면 수익 률 7 . 1 % 가 나온다 . 돌발 퀴즈 ! 위 의 7 . 1 % 의 세전 수익 률 은 적정 한가 ? 일반 적 으로 세전 수익 률 이 6 % 이상 이 면 적정 하 다고 본다 . 다만 , 여기 에 세금 이 개입 되 는 경우 에 는 수익 률 이 떨어질 수 있 으므로 이러 한 부분 까지 고려 하 여 분석 하 는 것 이 좋 을 것 으로 보인다 . ◇ 목 차 Part 01 경매 투자 편 chapter 01 경매 와 세금 경매 세금 과 수익 률 … 20 경매 와 취득세 절 세법 … 24 경매 와 임대 소득세 절 세법 … 30 경매 와 양 도 소득세 절 세법 ( 비과세 를 받 는 경우 ) … 34 경매 와 양 도 소득세 절 세법 ( 과세 가 되 는 경우 ) … 41 【 실력 더하기 】 양도 의 개념 과 양 도 소득세 과세 대상 의 범위 … 45 【 실력 더하기 】 경매 절차 와 배당 순위 … 50 chapter 02 경매 부동산 의 양 도 소득세 절 세법 필요 경비 를 활용 하 라 … 54 합산 과세 의 위험 성 을 극복 하 라 … 63 중 과세 를 정복 하 라 … 67 부가가치세 를 정복 하 라 … 71 부동산 매매 업 에 정통 하 라 … 75 【 실력 더하기 】 사업 소득 이 양도 소득 보다 좋 은 이유 네 가지 … 80 Part 02 주택 임대업 편 chapter 01 주택 임대업 ( 미 등록 사업자 ) 주택 임대 소득 에 대한 과세 체계 … 86 주택 ( 다 가구 주택 ) 임대 소득 과 비 과세 제도 … 92 주택 임대 소득 과 분리과 세제 도 … 95 주택 임대 소득 과 종합 과 세제 도 … 98 【 실력 더하기 】 월세 세액 공제 와 소득세 무 신고 시 예상 추징 액 … 104 【 실력 더하기 】 미 등록 사업자 의 임대 주택 의 양 도 소득세 절 세법 … 107 chapter 02 주택 임대업 ( 등록 사업자 ) 주택 임대 사업자 와 조세 혜택 … 112 주택 임대 사업자 의 양 도 소득세 의 비 과세 ( 핵심 ) … 118 5 년 임대 한 주택 을 양도 한 경우 의 절 세법 … 122 【 실력 더하기 】 주택 임대 사업 등록 여부 의사 결정 … 125 Part 03 사업자 의 장부 와 재무제표 편 chapter 01 장부 작성 과 소득세 신고 방법 종합 과세 와 분류 과세 의 이해 … 134 장부 의 종류 와 작성 의 무 … 138 장부 작성 시 필요 경비 처리 법 … 142 장부 미작 성 시 소득 금액 파악 법 ( 단순 경비 율 대 기준 경 비율 ) … 146 종합 소득세 신고 방법 ( 종합 ) … 151 【 실력 더하기 】 부동산업 관련 단순 경 비율 과 기준 경 비율 적 용법 … 155 chapter 02 사업자 의 부동산 과 재무제표 부동산 과 재무 상태 표 … 162 부동산 과 손익계산서 … 167 재고 자산 ( 부동산 매매 업 , 주택 신축 판매업 ) … 173 유형 자산 ( 부동산 임대업 ) … 178 【 실력 더하기 】 사업자 의 재무제표 와 소득세 신 고 … 183 Part 04 부동산 ( 주택 · 토지 ) 매매 업 편 chapter 01 부동산 매매 업과 세금 부동산 매매 업 사업자 등록 신청 하 기 … 190 부동산 매매 업자 의 세금 체계 와 사업장 현황 신고 … 199 부가가치세 신고 … 202 종합 소득세 신 고 … 206 【 실력 더하기 】 건물 신축 판매업 과 부동산 매매 업 의 구분 … 213 chapter 02 주택 매매 업 소득세 신고법 ( 실전 ) 주택 매매 차익 예정 신고 … 218 주택 매매 업 종합 소득세 절세 전략 … 223 【 실력 더하기 】 주택 매매 업 종합 소득세 절세 포인트 … 230 chapter 03 토지 매매 업 소득세 신고법 ( 실전 ) 비 사업 용 토지 와 비교 과세 의 실체 … 236 토지 매매 차익 예정 신고 와 종합 소득세 신 고 … 242 【 실력 더하기 】 토지 매매 업 종합 소득세 절세 포인트 … 246 chapter 04 법인 과 부동산 매매 개인 과 법인 의 세금 비교 … 250 법인 이 매매 업 을 영위 하 는 경우 의 실익 분석 … 258 비 사업 용 토지 매매 는 법인 이 유리 한 이유 … 262 법인 이 알 아야 할 취득세 중 과세 … 266 【 실력 더하기 】 양 도 소득 대 사업 소득 대 법인 소득 의 실익 분석 … 273 Part 05 상가 임대업 편 chapter 01 상가 임대업 의 소득세 신고 전략 상가 임대 와 세금 체계 … 282 상가 임대 수입 과 세무 상 쟁점 … 286 관리비 처리 법 … 293 【 실력 더하기 】 상가 운영 위원회 ( 건물 관리 단 ) 의 세무 처리 방법 … 297 chapter 02 상가 임대 소득세 절세 전략 종합 소득세 절세 전략 1 ( 필요 경비 활용 법 ) … 300 종합 소득세 절세 전략 2 ( 공동 임대 전략 ) … 305 종합 소득세 절세 전략 3 ( 건물 관리 자회사 설립 전략 ) … 315 종합 소득세 절세 전략 4 ( 법인 전환 전략 ) … 319 부 록편 주택 개념 과 세제 … 328 | 주택 형태 와 세제 … 330 | 과세 대상 판정 단위 및 과세 단위 와 세제 … 333 | 주택 수 와 세제 … 337 | 주택 소재 지역 과 세제 … 340 | 거주자 의 주택 해당 여부 와 세제 … 343 | 주택 면적 과 세제 … 346 | 주택 가격 의 종류 와 세제 … 348 | 주택 가격 수준 과 세제 … 352 | 주택 보유 기간 과 세제 … 355 | 주택 거주 기간 과 세제 … 357 공유 하 기 글 요소