http : / / www . pressian . com / news / review _ list _ all . html ? rvw _ no = 108 디벨로 퍼 . 땅 매입 부터 기획 , 설계 , 마케팅 , 사후 관리 까지 총괄 하 는 부동산 시행 사 , 혹은 개발자 를 말 합니다 . 이름 그대로 부동산 을 새로운 용도 로 개발 하 는 이 를 가리킵니다 . 해외 와 는 달리 한국 에서 는 디벨로 퍼 의 이미지 가 좋 지 않 습니다 . 제대로 된 디벨로 퍼 가 부재 하 기 때문 입니다 . 근대 의 디벨로 퍼 들 , 정확히 일제 시대 때 활동 했 던 디벨로 퍼 들 에 대한 평가 도 비슷 합니다 . 집 장사 꾼 으로 치부 됩니다 . 하지만 다른 관점 도 제기 됩니다 . 일본인 으로부터 ' 조선인 의 경성 ' 을 지켜낸 사람 들 이 라는 평가 입니다 . 김경민 서울대 학교 환경 대학원 교수 가 현재 의 북촌 , 인사동 을 포함 해 서울 전역 에 근대 한옥 단지 를 개발 한 정세 권 에 관한 이야기 를 연재 합니다 . 이 를 통해 근대 의 디벨로 퍼 들 이 어떤 역할 을 했 는지 살펴보 고자 합니다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 1 ] 경성 이 냐 , 게이죠 냐 ? " 경성 은 일본 의 ' 게이죠 ' 다 " 1920 년 대 조선 인 들 은 경성 이 일본인 에 의해 점령 될지 모른다는 심각 한 두려움 에 휩싸였 다 . 1910 년 일제 의 조선 강점 을 시점 으로 일본인 들 이 경성 을 정치 적 으로 지배 하 는 것 에서 그치 지 않 고 경제 마저 도 장악 하 리라 확신 했 다 . 그렇 기에 조선 인 들 이 일본인 들 에게 종속 되 고 궁극 에 는 조선인 의 경성 이 아닌 일본인 의 경성 으로 바뀔 것 을 염려 하 였 다 . " 대경 성 을 계획 하 고 대 도시 를 설계 하 는 도 다 . 나날이 발전 하 고 나날이 융성 하 는 도 다 . 그러나 그 융성 하 는 경성 이 어찌 조선 사람 의 경성 인가 , 조선 사람 은 ( 자본 이 없 기에 ) 집 을 팔아먹 고 땅 을 팔아먹 고 도망 하 되 , 일본 사람 은 그 반대 로 사 고 얻 고 하 여 일일이 물밀 듯이 경성 에서 발전 팽창 하 여 가 는 도 다 . 이 와 같이 조선인 의 경성 은 망하 여 가 고 일본인 의 경성 은 흥하 여 가 는 도 다 ! " 1 ) " 이 와 같이 일면 일본 사람 이 왕성 하 는 동시 에 조선 사람 은 멸망 하 여 가 는 도 다 . 조선 사람 은 먹 을 거리 가 없 는지라 . 어찌 망하 지 아니하 기 를 바라 며 , 수입 의 길 이 없 는지라 어찌 그 집 과 땅 을 지키 고 이 경성 을 자기 가 살 고 있 는 도시 로 삼 을 수 있 을 것 인가 . 조선 사람 으로서 는 멸망 하 여 가 는 경성 을 생각 할 때 마다 가슴 이 아프 고 원한 의 피 가 끊 는 도 다 . " 2 ) 당시 이순탁 연희 전문 교수 는 < 동아일보 > 기고 에서 비참 한 심정 을 드러냈 다 . " 경성 은 이조 오 백 년 동안 조선 경제 의 중심 이 었 으며 , 정치 의 중심 이 었 으며 문화 의 중심 이 었 으며 인물 의 중심 이 었 으며 외교 의 중심 임 과 동시 에 소비 의 중심 이 었 으며 사치 의 중심 이 었 으며 착취 의 중심 이 었 으며 협잡 의 중심 이 었 으며 죄악 의 중심 이 었 다 . 요컨대 조선 의 모든 중심 이 었 다 . 이리하여 금일 까지 도 조선 사람 에게 는 경성 은 조선 의 중심 과 같이 생각 될 뿐 아니 라 , 외국인 에게 도 그렇 게 생각 되 는 것 같 다 . 그러나 경성 은 벌써 조선 의 중심 이 아니 다 . 조선인 의 중심 이 아니 다 . 즉 경성 은 조선 의 중심 이 아니 라 , 게이조 ( 경성 의 일본식 발음 ) 의 중심 이 며 , 조선인 의 경성 이 아니 라 일본인 의 경성 이 다 . 경제 방면 으로 보 아서 그러한즉 , 다른 방면 이 야 말 할 것 도 없 을 것 이 다 . " 3 ) ▲ " 경성 이 냐 ? 게이죠 냐 ? ". ⓒ 동아일보 그 는 특히 일본인 들 이 조선 인 들 보다 더 많 은 토지 를 소유 하 고 있 는 상황 을 심각 하 게 우려 하 였 다 . 당시 경성부 토지 면적 은 대략 1000 만 평 에 이르 렀는데 이 중 국공유지 를 제외 한 사유지 ( 조선인 , 일본인 및 기타 외국인 보유 토지 ) 는 대략 440 만 평 으로 전체 의 44 % 에 이르 렀다 . 이 중 조선인 소유 는 159 만 평 인데 비해 일본인 소유 토지 는 164 만 평 에 달한다 . 기타 외국인 토지 가 113 만 평 이 었 다고 하 니 , 조선인 소유 토지 비중 은 전체 의 16 % 가 안 되 는 상황 이 었 다 . 특히 국가 체제 를 일제 에 강압 적 으로 빼앗긴 상황 에 국공유지 와 ( 민간 ) 일본인 소유 토지 를 모두 합하 면 일제 혹은 일본인 에 의해 확보 된 토지 는 무려 경성 전체 의 72 % 에 이른다 . 4 ) 조선인 보유 의 토지 면적 이 일본인 에 비해 적 다는 것 은 토지 양 적 인 측면 에서 조선 인 들 이 일본인 에 비해 토지 시장 에서 수세 에 몰린 것 을 의미 한다 . 하지만 더 큰 문제 는 토지 의 질 적 인 측면 이 었 다 . 토지 의 질 적 인 측면 이 라 함 은 토지 가 도시 의 어느 지역 에 위치 하 느냐 와 관련 된다 . 예 를 들 어 , 명동 과 같이 유동 인구 가 많 은 지역 토지 와 서울 변두리 지역 토지 를 비교 할 때 , 비록 면적 이 같 다 하 더라도 두 토지 간 가격 차이 는 어마어마 할 것 이 다 . 따라서 토지 시장 에서 기실 더 중요 한 부분 은 토지 의 규모 ( 토지 의 양 ) 보다 는 토지 가격 ( 토지 의 질 ) 이 다 . 토지 가격 을 보 면 조선인 과 일본인 간 불 평등 은 더욱 심화 된다 . 조선인 보유 토지 가격 은 879 만 원 인데 반해 , 일본 인 들 의 보유 토지 가격 은 60 % 이상 높 은 1566 만 원 에 이르 렀다 . 조선 인과 ( 민간 ) 일본인 보유 토지 규모 차이 가 그리 크 지 않 은 상황 에서 일본인 보유 토지 가격 이 조선인 보다 훨씬 높 다는 것 은 매우 요지 의 토지 들 을 일본인 들 이 소유 하 고 있 었 던 것 을 뜻 한다 . 또한 당시 조선인 인구수 는 일본인 보다 3 배 가 많 은 상황 이 었 기 때문 에 , 1 인 당 보유 토지 규모 와 보유 토지 가격 을 계산 한다면 그 불 평등 성 은 매우 심각 하 다 . " 큰 집 과 좋 은 땅 은 전부 일본인 소유 : 해 마다 조선 사람 의 소유 토지 나 가옥 은 ( … ) 조선 사람 의 손 을 떠나 다른 사람 의 손 으로 건너가 고 ( 있 기에 … ) 멀 지 않 은 장래 에 조선 사람 은 다소 시기 의 장단 이 있 을 뿐 , 전부 가 걸인 이 될 것 을 추측 할 수 가 있 다 . ( … ) 인종 별 로 보 면 , 값 이 높 은 중앙 번영 지대 는 전부 가 일본 사람 과 외국인 이 요 . 조선 사람 은 모두 산 밑 움막살이 초가집 이 대부분 " 5 ) 토지 를 보유 하 기 위해서 는 당연히 경제력 이 뒷받침 되 어야 하 는 바 , 1923 년 조선총독부 자료 ( < 통계 연보 >) 에 의하 면 호별세 ( 1 년 소득 1000 원 이상 인 사람 이 내 는 일종 의 소득세 ) 를 내 는 경성 거주 조선인 은 20 만 명 중 불과 2000 명 으로 전체 경성 소재 조선인 의 1 % 에 불과 하 였으나 , 일본인 은 7 만 6000 명 중 9500 명 이 냈 다 . 통계 상 으로 경제력 을 갖춘 조선인 은 일본인 의 4 분 의 1 수준 밖에 되 지 않 은 것 이 었 다 . 6 ) 따라서 조선인 이 일본 계 와 경쟁 하 여 토지 를 확보 하 는 것 은 매우 힘든 일 이 었 다 . 따라서 경성 의 조선 인 들 은 경제 적 힘 이 미약 했 기 에 그 들 의 미래 를 두려워했 고 조선인 의 경성 이 아닌 일본인 의 게이죠 로 바뀔지 도 모른다는 공포 에 휩싸였 다 . " 경성 조선인 이 일본인 보다 비록 3 배 가량 많이 있 다고 하 더라도 경성 이 라는 곳 의 소유자 가 되 지 못하 고 오직 그 집 의 고용 인사 역자 ( 일본인 토지 주 또는 기업주 의 공용 된 조선인 ) 밖 에 되 지 못하 면 , 벌써 그 집 의 주인 은 아니 다 . 경성 은 벌써 ' 경성 ' 이 아니 다 . 경성 은 ' 게이죠 ' 다 . " 7 ) 1 ) " 멸망 하 여 가 는 경성 ( 상 ) 경성 이 다 이렇 다 ", < 동아일보 > 1923 년 3 월 6 일 . 2 ) " 멸망 하 여 가 는 경성 ( 중 ) 경성 이 다 이렇 다 ", < 동아일보 > 1923 년 3 월 6 일 . 3 ) " 경성 이 냐 ? 게이죠 냐 ? ", < 동아일보 > 1927 년 1 월 5 일 . 4 ) < 동아일보 >, 앞 의 기사 . 5 ) " 조선인 토지 가옥 , 일인 의 사 분 의 일 – 오 백 원 이상 납세자 는 일본인 , 오원 미만 에 는 전부 가 조선인 ", < 조선일보 > 1927 년 12 월 11 일 . 6 ) 강병식 , " 일제 하 서울 ( 경성부 ) 토지 소유 실태 와 사회상 에 대한 연구 ", < 역사 와 실학 > 3 집 , 1992 년 . 7 ) " 경성 이 냐 ? 게이죠 냐 ? ", < 동아일보 > 1927 년 1 월 5 일 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 2 ] 1920 년 대 급변 의 경성 식민 도시 로 전락 한 경성 , 인구 는 늘 지만 … 일제 강제 합병 의 결과 , 경성 이 식민 도시 로 전락 하 면서 수도 로써 의 지위 를 상실 하 게 된다 . 더 나아가 일제 는 조선 의 수도 였 던 경성 의 지위 를 깎 아 내리 고자 1914 년 행정 구역 을 개편 하 였 는데 , 이 조치 로 말미암 아 경성 의 범역 은 크 게 축소 된다 . 1 ) 경성 이 식민 도시 로 전락 하 면서 정치 행정 업무 에 종사 하 던 조선 인 들 은 생활 근거 를 상실 하 였 고 , 이 들 다수 는 경성 을 떠났 다 . 2 ) 또한 1910 년 대 일제 의 강압 적 무단 통치 를 피해 만주 와 중국 으로 이 주한 조선 인 들 도 많 았 다 . 경성 에 거주 했 던 조선 인 들 이 경성 을 떠났 음 에 도 , 경성 의 총 인구수 는 1910 년 강제 합병 부터 1910 년 대 말 까지 대략 25 만 명 선 을 유지 하 면서 큰 변화 가 없 었 다 . 조선 인 들 이 경성 을 빠진 자리 를 일본인 들 이 채웠 기 때문 이 다 . 1914 년 부터 1920 년 불과 6 년 사이 일본인 의 수 는 5 만 9000 명 에서 6 만 5000 명 으로 10 % 이상 늘어난다 . 하지만 , 인구 가 정체 되 었 던 1910 년 대 가 지나 고 1920 년 이 되 면서 경성 은 새로운 변화 를 겪 게 된다 . 경성 은 이전 과 다른 차원 의 산업 화 와 도시 화 를 경험 하 게 된 것 이 다 . 경성 , 10 년 간 4 . 5 배 의 성장 1920 년 회사령 이 철폐 되 어 회사 설립 이 허가제 에서 신고 제 로 바뀌 면서 , 경성 에 각종 회사 와 공장 들 이 설립 되 기 시작 하 였 는데 , 일본 인 들 이 건설 한 회사 와 공장 이 압도 적 으로 많 았 음 은 물론 이 다 . 1920 년 불과 200 여 개 에 불과 했 던 회사 의 수 는 1930 년 900 여 개 에 이르 게 되 어 10 년 간 무려 4 . 5 배 의 성장 이 이루 어 졌 다 . 3 ) 이러 한 성장 의 기류 속 에 나타난 가장 큰 특징 은 소비 도시 경성 이 생산 도시 로 변화 하 기 시작 한 것 이 다 . 1928 년 < 조선일보 > 기사 는 경성 이 " 소비 도시 로부터 생산 도시 로 일변 " 하 고 있 고 , " 십 사 년 전 과 비교 하 면 6 배 가 늘 었 다 " 고 밝히 고 있 다 . 4 ) " 일본 사람 이 경영 하 는 공장 은 대 활기 를 띄 어 작금 량 년 에 는 대 자본 이 들어와서 시내 공업 지대 를 엿보 는 중 이 며 널리 시외 까지 공장 터 를 엿보 는 중 으로 공업 지대 로 변한다는 게 경성 의 장래 는 우리 에게 관계없 는 생산 적 도시 가 되 리라 한다 . " 사업체 의 증가 는 자연 적 으로 많 은 노동력 을 필요 로 하 였 는데 , 이 는 지방 에서 토지 를 일제 에 빼앗긴 계층 이 공장 들 이 들어선 도시 로 이주 하 면서 충당 되 었 다 . 1918 년 토지 조사 사업 이 완료 되 고 산미 증산 계획 이 시작 되 면서 조선 의 농민 층 은 토지 를 빼앗기 며 경제 적 으로 몰락 하 였 는데 , 이 들 은 그나마 자신 들 의 노동력 으로 일 할 수 있 는 공장 이 있 는 도시 로 이주하 였 다 . 5 ) 경성 이 산업 도시 라는 특징 을 띠 기 시작 하 면서 자연 스럽 게 노동력 이 필요 하 게 되 었 고 , 농촌 의 빈농 들 이 경성 으로 몰려들 게 된 것 이 다 . 그렇 다고 경성 으로 모여든 빈농 들 모두 가 일자리 를 구할 수 있 는 상황 은 아니 었 기 에 , 도시 내 주거 빈민 ( 걸인 ) 은 큰 사회 적 문제 가 되 었 다 . " 근일 서울 시내 에 는 걸인 이 많이 증가 되 었 으며 , 앞 으로 도 더욱 증가 될 형세 로 농촌 형편 이 곤란 하 여 시골 서 살 수 없 는 사람 이 상경 한 까닭 이 다 . " 6 ) 비단 몰락 한 저소득 농민 층 만 경성 으로 몰려든 게 아니 다 . 1919 년 3 . 1 운동 이후 , 실력 양성 에 대한 사회의식 이 높 아 진 가운데 , 1924 년 경성 제국 대학 의 설립 으로 대변 되 는 고급 교육 제공 기회 는 지방 부유층 에게 는 경성 을 매력 적 인 주거지 로 만들 었 다 . 여기 에 보건 의료 체계 개선 으로 사망 률 이 감소 하 고 출생률 이 증가 하 면서 자연 증가 율 도 상승 하 였 다 . 7 ) 이 로 인해 경성 의 인구 는 25 만 명 ( 1920 년 ) 에서 35 만 명 ( 1930 년 ) 으로 10 년 사이 에 40 % 폭 증하 였 고 , 불과 15 년 후 인 1935 년 인구 는 1920 년 대비 60 % 증가 한 40 만 명 에 이르 게 된다 . 경성 , 유럽 과 동일 한 문제 발생 했 지만 피해 는 조선인 에 집중 1920 년 대 경성 이 산업 도시 로 변화 하 는 과정 에서 나타나 는 특징 은 19 세기 유럽 도시 들 이 산업 도시 로 변화 하 는 과정 과 매우 흡사 하 다 . 산업 혁명 을 겪 으면서 유럽 도시 내부 에 는 수많 은 공장 이 설립 되 었 고 , 이 공장 들 은 많 은 노동력 을 필요 로 하 였 다 . 그리고 이 노동력 은 대개 농촌 지역 의 몰락 한 빈농 들 의 이 주로 충당 되 었 다 . 이 로 인해 중세 시대 의 모습 을 간직 하 고 있 던 이 도시 들 ( 지리 적 으로 매우 작 은 면적 의 도시 들 ) 은 엄청난 인구 ( 노동력 ) 유입 으로 새로운 문제점 에 직면 한다 . 지나치 게 사람 들 이 과밀 해졌으며 , 도시 내부 위생 상 문제점 이 나타나 게 되 었 고 , 과밀 한 인구 로 인한 심각 한 주택 부족 문제 가 발생 하 였 고 , 도시 빈민 이 양산 되 었 다 . 1920 년 대 산업 도시 경성 은 유럽 도시 들 의 산업 화 과정 상 나타난 동일 한 문제점 을 고스란히 보여 주 었 다 . 하지만 , 이 문제 는 피 식민 계층 인 조선인 에 집중 되 었 다 . " 현재 경성 의 가장 절박 한 중대 문제 중 의 하나 는 경성 부민 의 주택 문제 이 다 . ( … ) 경 성 을 찾아오 는 사람 으로 놀래 는 것 은 경성 부민 의 태반 이 제 집 을 가지 지 못하 고 ( … ) 일본인 은 21 , 034 호 ( 거주 가구 수 ) 에 개인 소유 14 , 222 가 ( 가옥 ) 와 관사 2 , 299 가 ( 가옥 ) 를 합하 면 , 16 , 521 가 ( 가옥 ) 로 약 5 , 200 집 이 부족 한 셈 인데 반해 , 조선인 측 은 49 , 259 호 ( 거주 가구 수 ) 의 230 , 732 인 이 24 , 044 가 ( 가옥 ) 에 들 어 살 고 있 으니 , … 현재 의 배 이상 의 집 이 필요 한 것 으로 되 어 있 어 , 조선인 측 의 주택 문제 는 일본인 에 비하 여 일층 심각 한 형편 이 다 . " 8 ) ▲ ‘ 대경 성 면목 이 안 재 3 만호 가 월세 세민 , 총 호수 4 만 9 천 호 속 에 : 주택난 중 의 경성 ’ ( < 중외일보 > 1929 . 11 . 8 ) 1 ) 김영근 「 일제 하 경성 지역 의 사회 ∙ 공간 구조 의 변화 와 도시 경험 : 중심 - 주변 의 지역 분화 를 중심 으로 」 , 『 서울 학 연구 』 제 20 호 , 2003 . 2 ) 김영근 , 위 의 글 . 3 ) 中村 資 良 , 朝鮮 銀行 會社 要 錄 I ~ X , 1921 ~ 1942 ( 양승우 ∙ 최상근 , 「 일제 시대 서울 도심부 회사 입지 및 가로망 변화 의 특성 에 관한 연구 」 , 『 도시 설계 : 한국 도시 설계 학회지 』 제 5 권 제 1 호 , 2001 재인 용 ) . 4 ) 「 京城 에 工場 激增 昨今 엔 九百十四處 , 소비 도시 로부터 생산 도시 로 일변 」 , 『 조선일보 』 1928 년 10 월 17 일 . 5 ) 형기주 「 일제 하 경 성 의 공업 과 공업 입 지 : 1910 년 대 」 , 『 서울 학 연구 』, 제 10 호 , 1998 . 6 ) 「 乞人 의 激增 과 이 에 대한 대책 은 엇 던가 」 , 『 동아일보 』 1924 년 08 월 29 일 . 7 ) 서울 특별 시사 편찬 위원회 『 서울 육 백 년 사 』, 서울 특별 시사 편찬 위원회 , 1981 ( 「 일제 하 경성 지역 의 사회 ∙ 공간 구조 의 변화 와 도시 경험 : 중심 - 주변 의 지역 분화 를 중심 으로 」 , 『 서울 학 연구 』 제 20 호 , 2003 에서 재 인용 ) 8 ) 「 대경 성 面目 이 安 在 3 만호 가 월세 세민 , 총 호수 4 만 9 천 호 속 에 , 주택난 중 의 경성 ( 1 ) 」 『 중외일보 』 1929 년 11 월 8 일 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 3 ] 충무 로 , 남대문 찍 고 북촌 으로 질주 경복궁 접수 한 일제 , 북촌 과 서촌 을 짓밟 다 일본인 들 이 조선 에 들어와서 정착 하 기 시작 한 시점 은 19 세기 후반 으로 , 그 들 의 거주 지역 은 일본 공사관 이 위치 하 였 던 진고개 일대 ( 현재 예장동 에서 충무로 1 가 에 이르 는 지역 ) 였 다 . 당시 반일 감정 이 높 았 던 사회 분위기 로 말미암 아 신변 안전 에 유리 한 공사관 주변 에 주거지 를 정했 다 . 1 ) 시간 이 지남 에 따라 일본인 들 의 거주 지역 은 지속 해서 팽창 하 는데 , 1895 년 청일 전쟁 의 승리 이후 , 일본 인 들 이 당시 서울 남부 지역 에 자리 잡 았 던 중국인 상권 을 몰아내 면서 , 일본 인 들 의 공간 적 범역 은 진고개 를 넘 어 남대문 로 일대 로 확장 된다 . 그리고 1896 년 일본 영사관 이 지금 의 신세계백화점 자리 로 이전 하 면서 , 경성 남부 지역 에서 의 일본인 세력 은 더욱 공고 해진다 . 2 ) 러일 전쟁 의 승리 와 한 일 강제 병합 으로 마침내 조선 에서 지도 적 위치 를 확보 한 일제 는 경성 남부 지역 을 그 들 의 전용 공간 으로 만들 어 버렸 다 . 1910 년 대 중반 ( 1917 년 ) 에 이르 러서는 본정 ( 충무로 ) , 대화 정 ( 필동 ) 뿐 아니 라 남대문 로 1 , 2 , 3 , 4 가 까지 대부분 의 필지 가 일본인 소유 로 넘어가 게 된다 . ▲ ' 일본인 의 북진 과 부 정책 도 북촌 주력 '. ⓒ(< 조선일보 > 1928 . 11 . 22 . )▲ 일본인 거류지 ( 추정 ( 1885 ~ 1894 , 1904 ~ 1909 ) . ⓒ 김종근 , 「 서울 중심부 의 일본인 시가지 확산 」 , 2003 재정리 위 그림 에서 보 듯이 , 식민지 지배층 인 일본인 과 피지배층 인 조선인 거주지 가 공간 적 으로 명확히 분절 되 어 있 음 을 알 수 있 다 . 청계천 이남 남촌 지역 은 일본인 그리고 청계천 이북 북촌 지역 은 조선인 에 의해 점유 된 , 분절 된 경성 이 다 1910 년 이후 , 일제 강점 이 지속 함 에 따라 경성 에 거주 하 는 일본인 들 의 수도 지속 해서 증가 하 였 다 . 이러 한 인구 의 증가 는 경성 지역 에 일본인 주거지 부족 이 라는 도시 문제 를 일으켰 다 . 만약 새로이 경성 에 유입 된 일본인 들 이 ( 기존 일본인 들 이 장악 한 ) 경성 남부 지역 에 만 몰려 산다면 , 한정 된 공간 에 새로운 주택 수요 가 더 해져서 주 거 환경 이 과거 보다 더 열악 해질 것 이 고 주택 가격 과 토지 가격 은 큰 폭 으로 상승 할 것 이 다 . 종국 에 는 해당 지역 이 부유 한 일본인 들 위주 의 지역 이 되 고 , 자금 사정 이 풍족 하 지 않 은 일본인 계층 은 외곽 지역 으로 빠지 는 결과 를 초래 할 수 있 다 . 따라서 일본 계 인구 급증 에 대한 적절 한 대안 은 기존 의 경성 남부 지역 을 넘 어 새로운 지역 으로 일본인 거주 지역 을 확장 하 는 것 이 었 다 . 그리고 이 의 일환 으로 진행 된 정책 은 경성 북부 지역 - 청계천 이북 북촌 의 조선인 거주 지역 으로 의 일본인 주거지 확장 이 었 다 . 하지만 북촌 지역 에 일본인 주거지 를 확보 하 는 것 은 과거 와 다른 접근 방식 이 요구 되 었 다 . 초기 남산 일대 에 일본인 거주 지역 을 개발 한 것 은 미개발 지역 을 개발 하 는 방식 이 었 고 , 남대문 주변 의 중국인 들 을 몰아낸 것 은 청일 전쟁 승리 에 기반 을 둔 것 이 었 다 . 그러나 청계천 이북 지역 은 조선 인 들 이 조선 왕조 600 년 에 걸쳐서 사 는 전통 적 인 도시 지역 이 었 다 . 따라서 제아무리 일제 가 새로운 통치 세력 으로 군림 한다고 하 더라도 , 수많 은 조선인 을 대거 몰아내 고 일본인 을 위한 신규 단지 건설 은 결코 쉬운 일 이 아니 었 다 . 그런데 도 일본인 급증 을 대비 를 해야 했 다 . 일제 는 이 를 위해 도시 계획 정책 필요 성 을 공론 화 함 과 동시 에 일제 의 통치 기구 를 청계천 이북 에 위치 시킴 으로써 세력 권 을 주변 지역 으로 확장 하 는 – 어찌 보 면 간접 적 개발 전략 을 취하 게 된다 . 그리고 그 들 의 시야 에 들어온 매력 적 인 토지 는 바로 과거 조선 이 라는 국가 가 소유 했 던 그리고 현재 는 일제 가 소유 한 국공유지 였 다 . 1920 년 대 들 어 , 일제 는 1921 년 총독부 와 경성부 , 재 조선 일본 계 상공 인 그룹 과 함께 경성 도시 계획 연구회 를 설립 하 였 고 , 1922 년 조선 건 축회 는 < 조선 과 건축 > 이 라는 월간지 를 발간 하 여 서구 도시 계획 이론 을 식민지 조선 에 전파 한다 . 1920 년 대 중반 에 들어서 는 경성부 에 임시 도시 계획 조사 계 를 설립 하 여 도시 계획 조사 사업 을 시작 하 였 고 , 신문 지상 에 는 도시 계획 관련 쟁점 들 이 공론 화 되 기 시작 한다 . 하지만 이러 한 논의 는 일본인 주거 지역 과 시가 지역 의 도시 문제 해결 을 위한 것 으로 조선인 의 환경 문제 해결 에 주안 을 두 지 않 았 다 . 3 ) 공론 화 과정 과 더불 어 일제 는 통치 기구 의 청계천 이북 이전 을 추진 하 는데 , 1910 년 대 중반 총독부 경복궁 이전 계획 을 설립 하 여 1926 년 경복궁 에 총독부 를 건설 한 것 이 대표 적 예 이 다 . 통치 기구 의 토지 ( 예 를 들 어 , 총독부 개발 지역 ) 를 기존 조선인 거주지 에 건설 하 려고 한다면 마땅히 조선인 토지 를 매입 하 기 위한 막대 한 자금 이 필요 하 였 고 그 매수 과정 마저 도 심각 한 반대 에 부닥쳐 쉽 지 않 았 을 것 이 다 . 이 에 경복궁 , 경희궁 등 궁궐 은 물론 왕실 이나 국가 관련 시설 이 있 었 던 대 규모 필지 가 일제 의 관심 지역 으로 떠오르 게 된다 . 조선 이 라는 국가 가 없 어 지 고 일본 이 실질 적 인 통치자 가 되 었 기 에 기존 의 국공유지 는 일제 가 실질 적 으로 마음대로 사용 가능 하 기 때문 이 었 다 . 또한 궁궐 과 국가 시설 부지 는 일반 조선인 의 거주지 와 물리 적 경계 가 분명 하 고 , 도시 의 과밀 하 고 비 위생 적 인 환경 과 분리 된 데 다 , 비교 적 녹지 가 확보 된다는 점 에서 일본인 관사 의 입지 로 안성맞춤 이 었 다 . 4 ) 통치 지구 의 이주 와 더불 어 통치 기구 에 부역 하 는 일본인 들 의 거주지 를 인접 지역 에 확보 하 는 작업 이 동반 되 었 다 . " 총독부 가 남촌 으로부터 북촌 으로 옮아온 지 가 겨우 삼 년 도 채 지나 지 않 은 오늘 에 벌써 총독 에 따라다니 는 관공리 ( 官公 吏 : 관광 서 직원 ) 는 물론 상인 들 까지 날 마다 남촌 에서 북촌 으로 올라오 고 있 어 날 이 갈수록 그 수 가 격증 하 여 이제 는 조선 사람 이 대부분 이 살 던 북촌 에 도 일본인 의 그림자 가 점점 농후 하 여 간다 … 과거 에 시 가 미 ( 市街 美 : 시가지 를 가꾸 는 일 ) 나 도로 확장 등 에 별 큰 힘 을 들이 지 아니하 던 북촌 일대 에 경성부 ( 京城 府 ) 는 갑자기 재정 에서 무리 하 면서 거액 의 돈 을 넣 어 ( 일 을 진행 하 고 있 다 . )" 5 ) 총독부 가 경복궁 으로 , 경성 부청 이 덕수궁 옆 신 청사 로 이전 함 과 동시 에 적선동 , 통의동 , 청운동 과 효자동 지역 에 는 총독부 와 경성부 의 관사 , 그리고 동양 척식 회사 , 조선식산은행 직원 숙소 가 세워진다 . 이어 1926 ~ 1928 년 에 걸쳐 연건동 , 동숭동 에 경성 제대 가 자리 를 잡 으면서 , 동숭동 , 이화동 , 명륜동 , 혜화동 지역 에 경성 제대 교수 와 직원 을 위한 관사 와 사택 이 건립 되 었 다 . 그리고 1929 년 에 는 정동 에 재판소 , 1934 년 광화문 에 총독부 수 신국 분관 등 이 잇따라 자리 를 잡 게 되 었 다 . ▲ 경성 지역 관사 건설 . ⓒ 김명숙 「 일제 시기 경성부 총독부 관사 에 관한 연구 」 , 2003 그림 의 1 ~ 7 ( 경복궁 주변 ) 과 57 ~ 60 ( 경성 제대 주변 ) 지역 은 청계천 이북 지역 에 대 단지 로 건설 된 일본인 들 을 위한 관사 들 로 1920 년 이후 에 건설 되 었 다 . 현재 도 경복궁 주변 서촌 지역 에 는 과거 관서 로 사용 된 것 으로 추정 되 는 적산 가옥 들 이 존재 한다 . 위 그림 7 번 지역 은 동양 척식 주식회사 직원 들 을 위한 관사 가 지 어 진 곳 인데 , 그 주변 에 아래 와 같 은 적산 가옥 촌 이 현존 한다 . 6 ) ▲ 관사 추정 적산 가옥 . ⓒ 김경민 일본인 들 의 북촌 진출 은 조선 인 들 에게 충격 과 공포 그 자체 였 다 . " 총독부 가 경복궁 내 로 이전 되 어 기존 남부 를 중심 으로 거주 하 던 일본 사람 들 의 세력 이 일조 에 북부 로 이전 하 게 되 면 , 그때 의 조선 사람 의 생활 근거지 는 다시 동쪽 으로 또는 서쪽 으로 쫓겨나 거나 ( 구축 ( 驅逐 ) 되 어 ) , 혹은 청량리 로 혹은 마포 등지 로 또 혹은 멀리 만주 시베리아 등지 로 그 생 을 구하 러 이사 하 게 될 것 은 물론 이 다 . 아 ! 이 어찌 도태 구축 의 암담 한 사실 이 아니 리오 . " 7 ) 1 ) 홍성찬 「 한 말 , 일제 초 재경 일본인 의 은행 설립 과 경영 」 , 『 한국사 연구 』 제 97 호 , 19972 ) 손정목 『 일제 강점기 도시 화 과정 연구 』, 일 지사 , 19963 ) 박세훈 「 1920 년 대 경성 도시 계획 의 성격 : 「 경성 도시 계획 연구회 」 와 ' 도시 계획 운동 '」, 『 서울 학 연구 』 제 15 호 , 2000 4 ) 김명숙 「 일제 시기 경성부 소재 총독부 관사 에 관한 연구 」 , 서울 대학교 석사 학위 논문 , 2004 5 ) 「 일본인 의 북진 과 府 정책 도 북촌 주력 : 돌아보 지 않 은 곳 에 새로이 거액 을 경주 」 『 조선일보 』, 1928 . 11 . 22 ( 제목 에서 말 하 는 ‘ 돌아보 지 않 은 곳 ’ 이 라 함 은 북촌 지역 을 말 한다 . ) 6 ) 김명숙 • 전봉희 「 일제 강점기 경성부 에 지 어 진 관사 의 단지 적 성격 」 , 『 대한 건축 학회 학술 발표 대회 논문집 – 계획 계 / 구조 계 』 제 23 권 제 2 호 , 20037 ) 「 멸망 하 야 가 는 경성 < 중 , 전 3 회 > 조선 이 다 이러 타 」 『 동아일보 』, 1923 . 3 . 7 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 4 ] 조선 - 일본 토지 전쟁 의 발발 " 일본인 이 종로 에 발 을 못 붙이 게 하 라 " 앞서 연재 에서 설명 하 였 듯이 , 1920 년 대 지방 빈농 과 지역 유지 의 경성 유입 이 증가 하 면서 경성 에 거주 하 는 조선인 인구 는 빠르 게 늘 었 고 , 일본인 의 인구 역시 증가 하 였 다 . 토지 및 주택 시장 측면 에서 매우 성격 이 다른 수요 계층 에 시장 에 존재 하 는 상황 이 었 다 . 이질 적 인 두 계층 은 주거 지역 도 상이 했 는데 , 일본인 은 청계천 이남 남촌 지역 에 그리고 조선인 은 청계천 이북 북촌 지역 에 거주 하 였 다 . 하지만 조선인 과 일본인 의 경성 유입 이 가속 화 되 면서 , 공간 적 으로 분리 되 어 거주 하 던 두 계층 은 동일 한 지역 의 토지 를 확보 하 기 위한 경쟁 에 돌입 하 게 된다 . 새로이 경성 에 진입 하 려는 조선 인 들 은 그 들 보다 경제력 이 월등 한 일본인 거주 지역 ( 남촌 ) 에 자신 들 의 거주지 를 마련 하 기 가 쉽 지 않 았 다 . 따라서 경성 에 유입 된 조선 인 들 의 목적지 는 청계천 이북 , 북촌 지역 이 었 다 . 하지만 경제 적 으로 정치 적 으로 우월 한 입장 의 일본인 들 에게 는 공간 적 제약 은 큰 문제 가 아니 었 다 . 남촌 뿐 아니 라 기회 가 주어진다면 다른 지역 으로 거주지 를 확장 할 수 있 기 때문 이 다 . 따라서 남촌 의 주거 환경 도 유지 하 면서 새로 유입 된 일본인 들 의 살 거처 를 마련 하 기 위한 전략 의 하나 로 일제 는 정책 적 차원 에서 북촌 진출 을 계획 한다 . 조선인 과 일본인 공동 관심 지역 , 북촌 결과 적 으로 북촌 지역 은 조선인 과 일본인 모두 의 공동 관심 지역 으로 떠오르 게 되 었 고 , 이 는 두 계층 간 토지 확보 경쟁 , 조일 토지 전쟁 을 불러일으켰 다 . ( 여기 서 ' 북촌 ' 지역 은 현재 우리 가 관습 적 으로 인지 한 삼청동 , 가회동 일 대 를 의미 하 는 것 이 아니 라 , 사대문 안 청계천 종로 북쪽 지역 을 뜻 한다 . ) " 최근 에 이르 러 그 들 은 총독부 가 경복궁 으로 옮길 시일 이 가까워 지매 대경 성 의 미관 을 위한다는 이유 로 종로 일 대 의 큰 거리 를 개수 하 기 시작 한 지 이미 오래 되 었 다 . 이제 종 로 통 도로 개수 에 따라 , 양측 의 조선인 상점 과 가옥 들 이 간혹 도로 의 폭 을 넓힘 으로 인하 여 헐리 어 버리 는 곳 이 십수 개소 나 되 는 … ( 그리고 ) 헐린 집터 에 는 도시 미관 을 위하 여 단층집 을 짓 지 못하 게 하 고 반드시 이 층 이상 의 집 을 세우 도록 하 였 다 . ( 하 지만 ) 경제력 이 부실 한 조선 사람 이 이 층 이상 의 집 을 세울 만 한 자력 이 있 을지 가 ( 의문 이 다 . ) … 일본인 들 이 이 기회 를 놓치 지 않 고 조선 인 을 감언이설 로 충동 하 여 전부 지가 의 수중 에 넣 고자 암중비약 을 한다 … . " 1 ) 일제 는 정책 적 차원 에서 총독부 등 정부 기관 을 북촌 지역 의 옛 국공유지 에 자리 잡 게 하 고 주변 에 관사 를 건설 하 여 일제 하수인 들 의 거주지 를 북촌 에 만들 었 다 . 부동산 개발 측면 에서 해석 하 자면 , 일종 의 앵커 시설 ( Anchor Facility ) 를 입점 시킨 후 , 앵커 시설 에 필연 적 으로 연관 되 는 시설 및 인력 들 의 이주 를 유도 한 것 이 다 . 정부 기관 을 북촌 지역 에 옮김 과 동시 에 일종 의 도시 미화 운동 ( 19 세기 말 ~ 20 세기 초 유럽 과 미국 에서 불 었 던 도시 계획 정책 으로 도시 를 아름답 게 꾸미 는 계획 : 불가피 하 게 저소득 이 하 서민 들 이 거주지 를 뺏기 는 상황 이 종종 발생 함 ) 을 종로 통 에 벌이 면서 자연 스럽 게 조선 인 들 의 북촌 이탈 효과 를 보 려 했 다 . 이러 한 힘든 와중 에 도 북촌 지역 을 사수 하 려는 조선 인 들 이 있 었 고 , 그 들 의 심경 은 매우 비장 했 다 . " 종로 통 삼 정목 구 십 번지 길 진옥 씨 는 ' 물론 우리 의 재력 이 어찌 넉넉 할 수 가 있 겠 습니까 만 , 기어코 이 지역 만큼 은 일본인 의 수중 에 내어주 지 않 겠 다는 굳 은 결심 들 을 가지 고 헐리 게 된 열 다섯 채 의 소유주 들 중 한 사람 도 집 을 팔아넘긴 이 가 없 습니다 . 그 터 를 안 팔 려고 기 를 써 가 며 각 은행 으로부터 비싼 이자 를 주 고 돈 을 얻 어다가 이층집 을 짓 는 중 인즉 , 앞 으로 장사 가 잘 되 면 혹시 몰라도 만일 그렇 지 않 다면 결국 은 은행 물건 이 되 고 말 것 이 명약관화 한 일 이 아닙니까 ' 라며 매우 전도 를 우려 하 는 중 이 었 다 . " 2 ) ▲ ' 종로 도로 개수 와 일본인 의 북진 '. ⓒ< 조선일보 >, 1925 . 06 . 18 북진 하 는 일본인 을 두려워하 는 조선 인 들 당시 의 조선 인 들 은 남촌 을 넘 어서 북촌 지역 으로 북진 하 는 일본인 들 을 매우 두려워 하 였 고 , 이 를 막 기 위한 숨 가쁜 노력 을 하 였 다 . 이 들 은 은행 빚 을 지 어 가 면서 토지 를 지키 려 한 것 이 다 . 하지만 , 상황 은 조선인 이 바라 는 만큼 녹녹 하 지 는 않 았 다 . ▲ ' 북진 의 여파 ? 공가 가 감소 '. ⓒ< 동아일보 >, 1927 . 5 . 30 북촌 지역 소재 신규 주택 이 시장 에 나오 는 대로 속속 일본인 들 의 수중 으로 떨어지 기 시작 했 다 . < 동아일보 > 는 일본인 들 의 북촌 진입 으로 말미암 아 빈 집들이 빠르 게 감소 하 고 있 다고 전했 다 . 같 은 날짜 의 다른 기사 에서 도 경성 에 유입 된 일본인 중 70 % 가 북촌 에 정착 하 였 다고 한다 . 3 ) 급기야 1920 년 대 후반 에 이르 러서는 청계천 이북 지역 중 과거 조선 인 들 의 다수 를 차지 하 였 던 지역 에서 도 일본인 들 의 수 가 많이 늘어난 지역 들 이 상당수 가 되 었 다 . ( 아래 그림 참조 ) ▲ 한국인 우위 지역 의 변화 ( 1917 - 1927 ) . ⓒ 김종근 , 서울 中心 部 의 日 本人 市街 地 擴散 : 開化 期 에서 日帝 强占 前半 期 까지 , 2003 재정리 암울 한 시대 분위기 속 신흥 자본가 계층 등장 일제 의 주택 문제 해결 은 기실 일본인 주택 부족 해결 을 의미 하 였으며 , 이 를 실현 하 기 위한 전략 의 하나 가 일본인 의 북진 ( 북촌 진출 ) 이 었 다 . 따라서 경성 의 조선 인 들 은 주택 부족 문제 에 힘들 어 했 고 자신 들 의 터전 인 북촌 에서 쫓겨나 는 형국 이 었 다 . 그렇 기에 조선 인 들 입장 에서 이러 한 문제 를 해결 할 수 있 는 세력 또는 조직 이 절실히 필요 하 였 다 . 그리고 이러 한 암울 한 시대 적 분위기 에서 조선인 주택 수요 층 을 위한 새로운 조직 이 등장 하 는데 , 건양 사 의 정세 권 선생 을 위시 한 조선인 출신 의 신흥 자본가 계층 , 근대 적 디벨로 퍼 들 이 다 . 이 들 은 늘어나 는 인구 를 볼 때 , 주택 사업 ( 주택 건설 및 운영 ) 이 경제 적 으로 성공 할 수 있 다고 보 았 고 , 일부 는 민족 적 소명 을 갖 고 사업 에 임했 다 . 건양 사 정세 권 선생 의 첫째 따님 정정식 님 의 전언 이 다 . " 아버지 ( 정세 권 선생 ) 는 항상 이런 말씀 을 하 셨 어요 . 사람 수 가 힘 이 다 . 일본 인 들 이 종로 에 발 붙이 지 못하 게 하 여야 한다 . " 4 ) 그리고 이런 흐름 에 나타난 주택 양식 이 우리 가 환호 하 는 삼청동 , 가회동 , 인사동 등지 에서 볼 수 있 는 근대식 한옥 집단 지구 다 . 1 ) " 종로 도로 개수 와 일본인 의 북진 ", < 조선일보 >, 1925 년 6 월 18 일 . 2 ) < 조선일보 >, 앞 의 기사 . 3 ) "( 일본인 ) 北進 의 餘波 ? 公家 가 減少 ", < 동아일보 >, 1927 년 5 월 30 일 . 4 ) " 激增 하 는 日 本人 府民 今年 에 벌 서 三百名 ", < 동아일보 >, 1927 년 5 월 30 일 . 5 ) 2013 년 8 월 30 일 인터뷰 를 진행 했 음 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 5 ] 한옥 집단 지구 의 탄생 과 디벨로 퍼 북촌 한옥 마을 , 서촌 과 다른 이유 가 있 었 다 1920 년 대 경성 의 상황 을 재정리 하 면 다음 과 같 다 . 지방 의 가난 한 조선인 과 유지 층 들 이 경성 으로 이주 하 면서 , 조선인 인구 가 급증 하 였 고 이 들 이 거주 하 려는 지역 은 북촌 이 었 다 . 일본 인 역시 인구 가 급증 하 였 는데 , 이 에 대한 대응 전략 의 하나 는 일본인 주거지 를 북촌 으로 확장 시키 는 것 이 었 다 . 따라서 북촌 지역 은 이질 적 계층 들 이 한정 된 토지 를 놓 고 경합 하 는 곳 이 되 었 고 , 당연히 자본력 이 막강 한 일본인 에게 유리 한 형국 이 었 으며 많 은 조선인 은 분개 하 고 좌절 하 였 다 . 하지만 , 조선 인 들 을 위한 주택 을 제공 하 는 새로운 조직 ( 회사 ) 이 생겨나 기 시작 한다 . 근대 적 디벨로 퍼 의 출현 이 다 . 이 들 이 건설 한 한옥 은 기존 의 한옥 과 전혀 다른 형태 였 다 . 이 한옥 들 은 과거 와 달리 아주 작 은 규모 였 고 한 채 씩 지 어 진 것 이 아니 라 대 단지 로 개발 되 었 다 . 우리 가 현재 삼청동 , 가회동 , 익선동 에서 볼 수 있 는 근대 적 한옥 집단 지구 가 탄생 한 것 이 다 . 여러 채 의 작 은 한옥 들 이 모여 개발 된 한옥 집단 지구 는 복합 적 요인 의 결과 였 다 . 한 옥 의 구조 적 특징 과 더불 어 디벨로 퍼 에게 도 경제 적 이윤 이 돌아가 는 사업 구조 등 이 작용 하 였 다 . ▲ 정세 권 선생 이 개발 한 가회동 31 번지 한옥 집단 지구 . ⓒ 이주현 한정 된 토지 에 여러 사람 이 모여 살 게 되 는 경우 , 해결책 은 크 게 두 가지 다 . 과거 100 평 의 대지 에 한 가구 가 살 았 으나 , 인구 가 늘 어 5 가구 가 들어와서 살 형편 이 라 치 자 . 이 경우 , 첫 번 째 해결책 은 100 평 대지 1 층 가옥 을 5 층 으로 개발 하 여 5 가구 가 기존 과 똑같 은 평형 의 주택 에 사 는 것 이 다 . 즉 , 아파트 와 같 은 형태 이 다 . 하지만 한 옥 의 구조 적 특성 상 고층 으로 의 개발 은 불 가능 하 다 . 따라서 다른 해결책 이 필요 하 게 된다 . 100 평 대지 에 5 가구 가 살 수 있 도록 가구 당 20 평 크기 의 주택 5 채 를 건설 하 는 것 이 다 . 이 경우 한 가구 당 주택 의 규모 는 자연 스럽 게 줄어들 게 되 나 더 많 은 수 의 가구 가 거주 하 게 됨 으로써 대 규모 대 단지 개발 이 이루어지 게 된다 . 따라서 조선인 인구 급증 에 대한 1920 년 대식 해결책 은 큰 대지 의 한 옥 을 철거 하 고 여러 채 의 한 옥 을 대량 으로 공급 하 는 대 단지 한옥 집단 지구 를 개발 하 는 것 이 었 다 . 그리고 이러 한 전략 ( 작 은 평수 를 여러 채 공급 하 는 전략 ) 은 부동산 디벨로 퍼 에게 이익 이 되 는 구조 다 . 예 를 들 어 역삼동 원룸 시장 을 살펴보 면 , 실 평수 10 평 형 원룸 의 월 임대료 가 대략 100 만 원 수준 이나 , 5 평 형 의 원룸 은 60 만 원 선 이 다 . 주택 수요 를 분석 하 면 당연 한데 , 소득 분포 를 볼 때 월 100 만 원 을 내 고 살 수 있 는 계층 보다 는 월 60 만 원 을 낼 수 있 는 소득 층 이 훨씬 많 기 때문 이 다 . 5 평 원룸 에 대한 수요 가 많 다면 , 하나 의 재화 ( 원룸 ) 에 대한 경쟁 역시 5 평 원룸 이 10 평 원룸 보다 더 높 을 것 이 다 . 그리고 이 는 자연스레 가격 에 반영 된다 . 비록 5 평 원룸 월세 ( 60 만 원 ) 자체 는 10 평 원룸 ( 100 만 원 ) 보다 낮 더라도 , 평 당 임대료 를 계산 하 면 5 평 원룸 의 평 당 임대료 ( 12 만 원 = 60 만 원 / 5 평 ) 는 10 평 원룸 ( 10 만 원 = 100 만 원 / 10 평 ) 보다 20 % 가 높 다 . 따라서 소유자 인 디벨로 퍼 입장 에서 는 10 평 원룸 한 채 를 소유 하 는 것 보다 5 평 원룸 2 채 를 소유 하 는 것 이 유리 하 다 . 소득 이 100 만 원 ( 10 평 원룸 한 채 ) 에서 120 만 원 ( 5 평 원룸 두 채 ) 로 증가 하 기 때문 이 다 . 결론 적 으로 디벨로 퍼 입장 에서 는 주택 규모 를 더 작 게 하 고 여러 채 를 만들 수록 이익 이 될 수 밖에 없 다 . 평 당 임대료 가 높 아 지 기 때문 이 다 . 더군다나 1920 년 대 경성 거주 조선 인 들 의 생활 은 지속 해서 궁핍 해졌 기 에 , 조선 서민 들 이 원 하 는 주택 의 규모 는 작아질 수 밖에 없 었 다 . 정세 권 선생 의 1932 년 글 이 다 . " 10 년 전 ( 1922 년 ) 30 칸 안팎 되 는 집 이 무난히 팔리 던 때 에 는 그래도 오늘날 신문 지상 에서 나타나 는 생활난 의 부르짖 음 은 적 었 다 . 그러나 오늘날 에 는 신문 지상 에 오직 생활난 이야기 만 보도 될 뿐 이 고 , 이르 는 곳 마다 들리 니 생활난 의 비참 한 절규 가 아닌가 . 가옥 매매 도 너덧 댓 간 의 집 을 찾 는 사람 이 가장 많 아 10 간 내외 의 집 이 매매 될 뿐 , 그 이상 의 큰 집 을 찾 는 이 가 적 다 . " ( 정세 권 , ' 나날이 위미 ( 萎靡 ) 되 어 가 는 가옥 매매 로 본 조선인 의 경제 ', < 실생활 >, 1932 년 8 월 호 ) 따라서 당시 시대 적 상황 을 볼 때 , 한옥 집단 지구 의 출현 은 필연 이 었 다 . 그리고 한 옥 집단 지구 는 대 단지 에 여러 채 의 한 옥 들 을 거의 같 은 시기 에 건설 하 였 기 에 , 개인 혹은 작 은 회사 가 할 수 있 는 사업 이 아니 었 다 . 당연히 일정 규모 의 자본력 을 갖춘 회사 여야 했 다 . 그리고 부동산 개발 은 상당 한 위험 성 ( 사업 파산 의 경우 가 높 음 ) 과 더불 어 고도 의 전문 성 을 요하 는 것 이 었 기 에 , 규모 가 있 고 전문 성 있 는 디벨로 퍼 가 등장 할 수 밖에 없 었 다 . 인구 급 증기 에 작 은 주택 을 대량 으로 생산 하 는 디벨로 퍼 의 출현 은 해외 에서 도 충분히 찾아볼 수 있 다 . 19 세기 중 후반 , 뉴욕 은 유럽 의 이민자 들 이 미국 에 유입 되 는 통로 였 다 . 인구 가 빠르 게 증가 하 는 상황 에서 , 뉴욕 은 주택 부족 무제 ( 특히 , 저소득 서민 주택 ) 에 시달렸 다 . 이 와중 이 들 을 수용 할 수 있 는 주택 건물 ( Tenement 라 불리 는 우리 의 다세대 주택 과 비슷 한 주택 건물 ) 이 건설 되 기 시작 한다 . 그리고 이러 한 건물 들 은 경제 적 이윤 만 을 추구 했 던 제리 빌더 ( Jerry Builder ) 라 통칭 되 는 일면 악독 한 디벨로 퍼 들 에 의해 건설 되 었 다 . 이 들 은 당시 주택 에 대한 규제 가 매우 부실 했 던 틈 을 타 , 아래 의 도면 과 같이 집 들 을 잘 게 쪼갰 다 . 가급적 방수 를 최대한 늘려서 자신 들 의 이익 을 극대 화 시키 고자 하 였 기 때문 이 다 . 20 세기 초 조선 의 근대 적 디벨로 퍼 들 이 큰 한옥 을 부수 고 작 은 한옥 여러 채 를 건설 한 것 과 비슷 한 경우 다 . ▲ 뉴욕 의 사진 작가 제이콥 리스 는 이민자 를 포함 한 저소득층 의 삶 을 사진 으로 담 았 고 , 이 는 당시 상당 한 파장 을 일으켰 다 . 한 층 에 12 가구 가 살 도록 방 들 이 쪼개 진 형태 인데 , L ( Light ) 은 밝 은 방 , D ( Dark ) 는 어두운 방 을 의미 한다 . 1914 년 출간 된 [ How the other half live ] 에 수록 된 도면 이미지 . 하지만 이 들 의 건축물 은 심각 한 문제점 을 내포 하 고 있 었 다 . 미약 한 규제 를 틈타 , 위 도면 이미지 의 일부 D ( Dark ) 방과 같이 햇빛 이 일절 들어오 지 않 고 환기 도 제대로 되 지 않 는 방 들 을 공급 하 였 기 때문 이 다 . 제리 빌더 는 폭발 적 인 주택 수요 를 바탕 으로 자신 들 의 이익 극대 화 에 치중 하 였 기 에 입주민 이 살 집 의 구조 에 대해서 는 신경 을 쓰 지 않 았 다 . 그리고 이 에 대한 사회 적 환경 적 문제점 은 매우 심각 한 것 이 었 다 . 하지만 조선 의 근대 적 디벨로 퍼 들 이 제공 한 한옥 은 과거 한 옥 의 문제점 들 을 개량 한 것 이 었 다 . ▲ Tenement 건물 을 조사 하 고 있 는 감독관 . 미국 기록물 보 관서 ( the National Archives and Records Administration ) . 그런데 도 이 들 에 대한 평가 는 매우 박하 다 . 당대 최고 건축가 박길룡 은 저택 을 부수 고 , 소규모 한옥 단지로 개발 하 여 주 거 환경 을 악화 시킨다고 비난 하 였 고 , 이 들 은 ' 집 장사 ' 로 매도 되 었 다 . 1 ) 그렇 지만 1920 년 대 북촌 지역 에서 그 들 이 근대식 한옥 집단 지구 를 건설 하 지 않 았 다면 , 아니 못 했 다면 우리 가 북촌 에서 바라보 는 주택 은 어떤 모습 이 었 을까 ? 조선 인 들 을 위한 주택 개발 을 일본 측 도 안 했 기 에 조선인 마저 도 안 했 다면 , 서촌 의 적산 가옥 집단 지구 에서 볼 수 있 듯이 경제력 이 월등 한 일본인 들 을 위한 주택 이 대량 이 공급 되 었 을 수 있 다 . 우리 가 마주 한 삼청동 의 모습 은 대량 의 적산 주택 단지 이 지 한옥 집단 지구 가 아닐 수 있 다 . ▲ 서촌 에 남 아 있 는 적산 가옥 단지 . 과거 동양 척식 주식회사 관사 로 추정 됨 . ⓒ 김경민 따라서 이 들 에 대한 재 평가 는 이루어져야 한다 . 그 들 의 한옥 집단 지구 개발 이 경제 적 이윤 에서 시작 되 었 건 아니 건 , 당시 민족 적 총화 ( 북촌 지역 을 일본인 에게 빼앗기 어서 는 안 된다 ) 가 한옥 집단 지구 라는 형태 로 투영 되 어 개발 되 었 고 결과 적 으로 많 은 수 의 조선인 이 북촌 에 들어와서 살 게 되 었 다 . 그리하여 조선인 의 북촌 이 살아남 을 수 있 었 으며 , 조선인 의 북촌 이 있 었 기에 삼청동 , 계동 , 익선동 의 근대 한옥 집단 지구 가 아직 도 살아남 게 된 것 이 다 . 그리고 일제 가 교묘 하 게 사업 을 제약 하 는 상황 에서 이 들 이 사업 을 일군 것 역시 평가 되 어야 한다 . 건설 및 개발 업자 는 민간 의 공사 뿐 아니 라 관급 공사 에 도 관심 이 갈 수 밖에 없 다 . 하지만 당시 일제 는 여러 독소 조항 을 두어 사실 상 조선인 회사 들 의 관급 공사 를 불 가능 하 게 하 였 다 . 또한 , 은행 대출 역시 그 들 에게 매우 불리 한 형편 이 었 다 . 2 ) 즉 , 은행 에서 대출 도 제대로 안 되 는 상황 에서 근대 적 디벨로 퍼 들 이 대 규모 로 사업 을 진행 한다는 것 은 매우 큰 리스크 를 지 고 사업 을 한다는 것 인데 , 이 들 이 이런 상황 에서 도 사업 적 성공 을 일군다는 것 은 매우 시장 이 좋 았 든지 아니 면 사업 적 수완 이 대단 하 든지 아니 면 두 경우 모두 를 누릴 수 있 던지 일 것 이 다 . 당대 활동 하 였 던 대표 적 인 근대 적 디벨로 퍼 에 는 정세 권 의 건양 사 ( 建陽 社 ) , 김동수 의 공영사 ( 公營 社 ) , 마 종유 의 마공 무소 ( 馬 工務 所 ) , 오영섭 의 오 공무소 ( 吳 工務 所 ) , 이민구 의 조선공 영 주식회사 등 이 있 다 . 3 ) 이 중 가장 돋보이 는 인물 은 당시 건축 왕 이 라 불렸 던 건 양사 의 정세 권 선생 이 다 . 1 ) < 리 씽 킹 서울 >( 김경민 · 박재민 지음 , 서해 문집 펴냄 , 2013 년 ) . 2 ) 구경하 · 김경민 , ' 1920 년 대 근대 적 디벨로 퍼 의 등장 과 그 배경 ', < 한국 경제 지리 학회지 >, 제 17 권 제 4 호 , 2014 년 . 3 ) 김란 기 , ' 근대 한국 의 토착 민간 자본 에 의한 주거 건축 에 관한 연구 ', < 건축 역사 연구 > 제 1 권 제 1 호 , 1992 년 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 6 ] 왜 정세 권 인가 ? 영화 < 암살 > 주인공 이 잊히 는 게 온당 한가 ? 광복 70 주년 과 맞물려 영화 < 암살 > 이 큰 성공 을 거두 었 다 . 여성 독립운동가 에 관한 역사 적 평가 가 미약 했 음 에 대한 자성 , 그리고 어쩔 수 없 는 연유 로 역사 앞 에 드러날 수 없 었 던 인물 에 대한 안타까움 이 대중 에서 회자 되 었 다 . 이 의 연장선 에서 아래 의 질문 을 해 본다 . 조선 물산 장 려회 재정 을 절대 적 으로 후원 하 면서 조선 물산 장 려회 의 황금기 를 열 었 고 , 조선 어학회 재정 을 지원 하 면서 조선 어학회 사건 으로 고문 을 당한 사람 이 역사 의 뒤안길 로 잊혀 지 는 게 온당 한가 . 조선 물산 장 려회 . 온 국민 이 국사 시간 에 최소한 이름 은 들 어 본 단체 다 . 단어 뜻대로 좋 은 조선 상품 을 많이 생산 하 고 조선 상품 을 많이 소비 하 여 조선 경제력 을 키우 자는 운동 을 주도 한 단체 다 . 기억력 이 좋 고 국사 에 관심 이 있 는 사람 이 라면 , 조만식 선생 이 이 운동 의 기폭제 역할 을 한 것 을 기억 할 것 이 다 . 역사 에서 잊혀진 ' 그 ' 조선 어학회 그리고 조선 어학회 사건 은 어떤가 . 역시 최소한 이름 은 들 어 본 단체 이 고 사건 이 다 . 조선 어학회 는 우리 글 과 말 을 지키 자는 학회 로 어떤 경제 적 이익 을 창출 하 는 단체 가 아니 었 다 . 오히려 이런 활동 을 위해 많 은 자금 이 들어갔 을 것 이 다 . 전국 에 걸쳐 조직 을 갖추 고 운동 을 하 든가 , 아니면 민족 을 위한 비 영리 사업 을 한다면 누군가 는 조직 을 만들 어서 이끌 어야 한다 . 또 다른 누군가 는 상당 한 자금 을 후원 해 사업 이 진행 되 게 해야 한다 . 우스갯소리 지만 좋 은 캠페인 이 건 활동 이 건 사람 이 있 어야 하 고 자금 이 있 어야 한다 . 그런데 , 역사 에서 잊혀진 어느 ' 누군가 ' 는 두 단체 재정 의 상당 부분 을 본인 회사 를 통해 후원 했으며 , 본인 건물 1 층 에 는 조선 물산 장 려회 물건 을 판매 하 는 상점 을 개설 했 고 , 별도 조직 을 설립 해 조선 물산 장 려회 기관지 를 만들 고 홍보 했 다 . ' 그 ' 가 조선 물산 장 려회 재정 이사 로 재직 하 면서 도움 준 시기 는 조선 물산 장 려회 의 황금기 였 다 . 그러나 내부 갈등 으로 그 가 조선 물산 장 려회 를 나온 후 , 조선 물산 장려 운동 은 쇠락 의 길 로 들어섰 다 . 그 는 조선 어학회 를 후원 하 기 도 하 였 다 . 조선 어학회 건물 을 본인 자비 로 건설 해 기증 하 고 지속 해서 후원 했 다 . 조선 어학회 는 말 이 어 학회지 어학회 가 아니 다 . 1940 년 대 일제 폭압 속 에서 우리 말 과 글 을 지키 기 위해 , 해외 가 아닌 국내 에서 목숨 을 걸 고 한 독립운동 단체 와 진배 없 다 . ▲ 1949 년 6 월 12 일 에 찍 은 조선 어학회 사건 수난자 동지 회 기념 사진 . 앞줄 좌측 부터 김윤경 , 정세 권 , 안재홍 , 최현배 , 이중화 , 장지영 , 김양수 , 신 윤 국 . ⓒ 한글학회 우리 말 지키 려던 ' 집 장사 ' 꾼 ? 그렇 기에 주도 적 인물 들 이 조선 어학회 사건 으로 모진 고민 에 시달렸 고 , 그 중 2 명 은 고문 으로 유명 을 달리 했 다 . 그리고 ' 그 ' 도 조선 어학회 사건 주도 자 로 함께 고문 을 당했 고 , 이후 ' 그 ' 의 재산 상당 량 ( 서울시 뚝섬 일대 대 규모 토지 ) 을 일제 에 빼앗기 면서 회사 자체 가 나락 으로 떨어지 게 됐 다 . 그리고 그 는 경성 전역 ( 주로 종로 이북 조선인 거주 지역 ) 에 작 은 한옥 이 옹기종기 모인 한옥 집단 지구 를 건설 했 다 . 조선 인 을 위한 주택 을 조선인 회사 가 건설 하 여 조선 인 들 이 살 게 하 였 다 . 즉 , 한 옥 공급 을 통해서 주택 부분 의 물산 장려 운동 을 펼친 것 이 다 . 그리고 이 를 통해 조선인 의 북촌 을 지켜낼 수 있 었 다 . 그러나 그 는 ' 집 장사 ' 꾼 으로 불리 었 고 , 그 의 한 옥 들 은 20 세기 후반 까지 대중 의 관심 대상 밖 에 머물렀 고 철거 해야 할 대상 이 었 다 . 하지만 , 어느 순간 그 가 개발 한 가회동 31 번지 는 전 국민 아니 세계인 들 이 서울 에 오 면 들리 는 명소 가 되 었 다 . 그런데 우리 는 여전히 그 를 모른다 . 역사 앞 에 들 어 날 수 없 는 숨 은 주인공 을 안타까워하 는 것 은 당연 하 다 . 하지만 , 전 국민 이 알 고 있 는 중요 민족 운동 의 주요 지도자 를 모른다면 , 이 는 더 애처롭 고 부끄러운 현실 일지 모른다 . 우리 나라 최초 의 디벨로 퍼 이 자 , 조선 물산 장려 운동 의 황금기 를 이끌 었 던 실질 적 주인공 , 조선 어학회 의 후원자 기 농 정세 권 선생 이 바로 그 다 . 그 에 관해서 하나하나 살펴보 자 . ▲ 정세 권 선생 이 개발 한 가회동 31 번지 한옥 집단 지구 . ⓒ 이주현 천재 소년 , 19 세 에 면장 이 되 다 정세 권 은 1888 년 4 월 10 일 경남 고성군 하이면 덕명리 에서 출생 하 였 다 . 그 의 집안 은 농업 과 어업 으로 생계 를 잊 는 가난 한 가정 이 었 다고 한다 . 총 14 가구 가 모여 사 는 작 은 마을 에서 가장 못 사 는 가정 에서 태어났 다 . 사람 들 은 그 를 매우 천재 적 인 인물 로 기억 하 고 있 다 . 정세 권 에 대한 기록 자체 가 드물 기에 가족 들 의 설명 과 기록 이 다소 엇갈리 는 부분 이 있 기 는 하나 , 그 가 서당 에서 교육 을 받 았 고 , 매우 어린 나이 에 장원 을 하 였으며 , 진주 사범 학교 에서 신식 교육 을 받 았 다고 한다 . 그리고 그 의 천재 성 이 발하 는 예 로써 , 진주 사범 학교 3 년 과정 을 단 1 년 안 에 졸업 한 것 을 사람 들 은 기억 한다 . 첫째 따님 정정식 님 ( 이화 여자 대학교 명예 교수 ) 의 증언 이 다 . " 1900 년 대 , 일본 사람 들 이 방방곡곡 에 사범 학교 를 만들 었 어요 . 그래서 일본 교육 을 시키 려고 애 를 썼 는데 , 아버님 이 사범 학교 를 다녔 어요 . 남 들 이 3 년 을 다니 는 과정 을 1 년 만 에 졸업 을 했 어요 . 그리고 18 살 에 면장 이 되 셨 어요 . 그래서 사람 들 이 아버지 를 천재 라고 불렀 어요 . " 그 가 물심 양면 으로 도왔 던 한글학회 ( 조선 어학회 ) 에서 1965 년 정세 권 사후 , 그 를 기억 하 면서 쓴 조상문 의 일부 다 . " 기 농 선생 ! 선생 은 원래 비범 한 재질 과 탁월 한 실천력 을 타 고 났 습니다 . 열 두 살 에 진주 백일장 에서 장원 을 하 였 고 , 진주 사범 학교 에서 학년 을 뛰 고 또 뛰 어 넘 어서 1 년 만 에 우수 한 성적 으로 졸업 할 만큼 다른 사람 들 이 따를 수 없 는 천재 였 습니다 . 열 여덟 살 에 기자 능 참봉 이 되 고 , 스물세 살 에 면장 에 피임 된 것 은 선생 의 월등 한 역량 이 모든 사람 을 감동 시킨 것 이 었 습니다 . " 사범 학교 를 졸업 하 자마자 18 살 ( 1907 년 ) 의 어린 나이 에 그 는 참봉 에 제수 되 었 고 , 19 살 ( 1908 년 ) 의 나이 에 ( 하이면 ) 면장 에 임명 된다 . 면장 이 된 시점 은 의견 이 갈린다 . 한글학회 와 아드 님 정용식 씨 증언 기록 에 의하 면 1910 년 23 세 에 면장 이 된 것 으로 나오 기 도 하나 , 따님 정몽 화 씨 기록 에 의하 면 , 1908 년 참봉 이 된 후 , 1 년 후 1909 년 에 면장 에 임명 된다고 한다 . 당시 고성군 군수 가 정세 권 을 눈여겨 본 후 , 하 이면 면장 으로 임명 하 였 다고 하 며 , 이 로 인해 대대로 면장 을 했 던 최 씨 가문 과 마찰 이 생겼 다 . 거짓말 안 하 는 면장 그리고 1910 년 한 일 강제 합방 으로 국가 통치 주체 가 일제 로 바뀌 는 과정 에 아래 의 에피소드 를 정몽 화 씨 는 전한다 . 면장 이 되 신 지 2 년 만 인 1910 년 에 한 일 합방 이 되 었 다 . 일본 헌병 대장 은 그 때 고성군 내 면장 들 을 모두 모아 놓 고 " 한 일합 방 을 어떻게 생각 하 시 오 ? " 라고 물 었 다 . 모두 " 좋 다 " 라고 대답 해서 풀려났 는데 , 아버님 은 " 좋 지 않 다 " 라고 대답 하 니 감영 에 가두 어 놓 았 다 . 동네 어른 들 이 매일 찾아와서 " 좋 다 캐 라 , 좋 다 캐 라 " 말 하 라고 감영 앞 에서 야단 이 었 다 . 그 후 헌병 대장 이 또 왔 다 . " 한 일 합방 을 안 좋 다고 했 다면서 ? 지금 은 어떻게 생각 하 시 오 ? " 라고 으름장 을 놓 았 다 . " 좋 다는 말 은 거짓 이 오 , 입장 을 바꾸 어 놓 고 생각 해 보 시 오 . 당신 같 으면 당신 나라 가 남 의 나라 와 합방 을 당했 는데 , 나라 가 그렇게 되 었 으면 좋 다 할 것 이 요 ? 나 는 거짓말 은 안 하 는 사람 이 오 . " 그랬 더니 , " 음 , 거짓말 안 하 는 면장 이 군 , 그렇 다면 좋 소 . 나가 시 오 . " 그 다음 부터 는 거짓말 안 하 는 면장 으로 통하 게 되 어 아무런 간섭 을 받 지 않 아 일 하 기 가 아주 수월 했 다고 말씀 하 시 는 것 을 들 었 다 . 하 이면 면장 으로서 주민 소득 을 향상 하 고 주 거 환경 개선 을 위해 다양 한 사업 을 펼쳤 다 . 방풍림 조성 사업 을 펼치 기 도 하 였 고 , ' 대동계 ' 라는 저축계 를 발족 시켰 다 . 누 에 치 는 잠업 조 합연 습소 를 설립 하 고 목화 를 대량 생산 하 기 도 하 였 다 . 이런 노력 으로 전국 우수 면장 으로 선정 되 기 도 했 다 . 여러 사업 중 그 가 가장 역점 을 두 고 싶 었 던 사업 은 주택 개량 이 었 다 . 그 는 하이면 에 있 는 초가집 들 을 모두 기와집 으로 바꾸 기 를 소망 했 다 . 하지만 면장 으로 재직 한 지 몇 년 후 1912 년 , 24 세 나이 로 그 는 면장 직 을 사임 한다 . 일제 의 주구 노릇 을 하 는 것 에 대한 회의 와 면장 직 을 독점 하 였 던 다른 집안 으로부터 테러 를 당한 연유 에서 다 . 이후 1919 년 진주 에서 독립운동 에 가담 하 였 다고 는 하나 , 자세 한 정황 은 찾 을 수 없 다 . 그리고 1919 년 기 미년 독립운동 이후 , 그 는 드디어 큰 결심 을 한다 . 하이면 을 떠나 경성 으로 이주 한 것 이 다 . 그 는 상경 후 , 우리 나라 최초 근대식 부동산 개발 회사 건양 사 를 설립 해 그 의 거대 한 꿈 대 규모 근대식 한 옥 단지 개발 을 하 이면 이 아닌 경성 에서 시작 한다 . 삼청동 , 가회동 , 익선동 , 봉익동 , 혜화동 , 성북동 , 창신동 , 서대문 , 왕십리 , 행당동 등지 에 한옥 집단 지구 가 출현 한 것 이 다 . 1 ) < 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) 2 ) 2014 년 1 월 15 일 , 정정식 님 과 인터뷰 . 3 ) 유제 한 , ' 기 농 정세 권 선생 을 조상 함 ', < 한글학회 >, 1965 년 . 4 ) < 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , 37 쪽 . 5 ) < 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , 35 쪽 . 6 ) 김란 기 , ' 일제 하 민족 건축 생산 업자 에 관한 연구 - 개량 한옥 건설 업자 김종량 과 정세 권 을 중심 으로 ', < 대한 건축 학회 학술 발표 대회 논문집 > 제 9 권 제 2 호 , 1989 년 . 7 ) < 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) 8 ) 2014 년 1 월 15 일 , 정정식 님 과 인터뷰 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 7 ] 1920 년 정세 권 의 북촌 입 성 1980 년 역삼동 과 대치동 , 당신 의 선택 은 ? 부동산 투자 및 개발 에서 가장 중요 한 세 가지 요소 를 물 어 보 면 , 아래 와 같 은 답 을 듣 게 된다 . 첫째 는 위치 . 둘째 도 위치 . 셋째 도 위치 . 부동산 투자 에서 위치 가 매우 중요 하 다는 것 이 다 . 아주 근거리 에 위치 하 였음에도 , 부동산 가격 차이 가 큰 경우 를 종종 볼 수 있 다 . 사교육 1 번지 강남구 대치동 의 경우 , 근래 재개발 이 완료 되 어 입주 가 시작 된 아파트 ( 50 평형대 ) 의 전셋값 이 20 억 원 에 육박 하 고 시세 는 20 억 원 을 능가 한다 . 하지만 바로 옆 동네 역삼동 만 해도 50 평형대 ( 매매 가 ) 시세 는 20 억 원 이하 다 . 만약 시계 를 30 년 전 으로 돌려 1980 년 대 초 · 중반 을 돌이켜 보 면 , 역삼동 지역 은 지하철 2 호 선 이 지나가 는 교통 좋 은 동네 임 에 비해 , 대치동 지역 은 인프라 가 제대로 갖춰 지 지 않 은 지역 이 었 다 . 1980 년 대 초반 만 하 더라도 , 은 마아 파트 주변 은 대 규모 논 으로 둘러싸여 있 었 다 . 그리고 지하철 3 호 선 이 양재 에서 대치동 으로 연장 된 것 은 1993 년 의 일 이 었 고 , 대치동 학원 가 는 1990 년 대 초반 이후 에 형성 되 었 다 . 1980 년 대 두 지역 의 가격 은 크 게 차이 가 나 지 않 았 음 에 도 , 시간 이 지남 에 따라 격차 는 벌어지 기 시작 하 였 다 . 만약 1980 년 대 초 , 서울 로 갓 이주 하 려는 사람 이 어느 지역 – 강북 또는 강남 , 만약 강남 이 라면 역삼동 또는 대치동 을 선택 하 느냐 에 따라 현재 의 자산 규모 는 매우 다를 것 이 다 . 정세 권 선생 이 하이면 을 떠나 경성 에 정착 한 1920 년 가족 을 이끌 고 상경 한 정세 권 은 거주지 와 사업 소재지 를 선택 해야 할 결정 의 순간 에 직면 한다 . 당시 지방 에서 상경 한 사람 들 이 경성 의 어느 지역 을 거주지 로 정할 것 인가 를 고민 하 는 경우 , 여러 경우 의 수 가 존재 하 였 다 . 사대문 밖 에 거주 할 것 인가 아니 면 사대문 안 에 거주 할 것 인가 ? 만약 사대문 안 에 거주 하 고자 한다면 , 남촌 인가 북촌 인가 ? 사대문 밖 을 살펴보 면 , 경성 북쪽 과 서쪽 은 지형 적 으로 확장 하 기 힘든 형편 이 었 고 , 남쪽 은 일본인 들 주거지 가 후암동 을 거쳐 용산 으로 뻗 어 가 는 중 이 었 다 . 따라서 부동산 디벨로 퍼 에게 실질 적 으로 남 은 선택 은 동대문 밖 창신동 주변 이 다 . 현재 의 창신동 은 동대문 상권 의 의류 제조 지구 로 서민 주거 지역 으로 지금 은 인식 되 고 있 으나 , 19 세기 후반 20 세기 초반 의 창신동 은 부유층 거주 지 혹은 별 장지 였 다 . 일례 로 , 한일은행 설립자 조병택 의 저택 과 미디어 아티스트 고 ( 故 ) 백남준 ( 백남준 의 부친 백낙승 은 당시 대 재벌 ) 의 생 가터 가 창신동 에 있 다 . 하지만 1920 년 대 경성 의 산업 도시 화 에 맞물려 창신동 은 지방 의 빈민 들 이 몰려드 는 급변 의 지역 으로 돌변 한다 . 1933 년 < 동아일보 > 에 는 시 당국 이 창신동 소재 토막집 을 강제 철거 했 다는 아래 의 기사 가 실렸 다 . " 임원 상 은 동대문 밖 창신동 626 번지 에 움집 을 짓 고 사 는지 10 년 이 넘 었 다 . ( 즉 , 1923 년 이전 이 다 . ) 무너진 성벽 을 의지 하 고 겨우 비 를 피하 고 살 던 터 인데 거기 에 모여든 최익준 씨 의 식구 , 유성규 씨 의 식구 가 역시 근방 에 움 ( 막 ) 을 파 고 그날 그날 을 연명 하 고 지냈 다 . "▲ < 동아일보 >, ' 십 년 토굴 을 일조 에 철퇴 , 창신동 성터 에 지 은 토막민 의 가련 한 동정 ', 1933 . 05 . 31 기사 를 통해 1920 년 대 초반 부터 창신동 지역 에 토막 집들이 존재 하 고 있 었 음 을 알 수 있 듯이 , 매우 혼란 스런 상황 의 창신동 은 정세 권 에게 첫 정착지 로써 는 매력 적 이 지 않 았 다 . 그렇 다고 그 가 창신동 지역 에 관심 이 없 었 던 것 은 아니 다 . 저택 이 있 었 던 창신동 에 토막 집들이 형성 되 기 시작 했 다는 것 은 대 규모 수요 가 존재 한다는 방증 이 었 고 , 그 는 이후 1930 년 대 창신동 에서 한옥 집단 지구 를 개발 한다 . 결과 적 으로 그 는 첫 정착지 로 사대문 안 지역 을 마음 에 두 게 된다 . 하지만 앞서 연재 에서 설명 하 였 듯이 종로 이남 남촌 지역 은 이미 일본인 세력 권 이 었 다 . 따라서 그 에게 남 은 선택지 는 종로 이북 지역 이 었 고 , 그 중 에서 도 현재 의 북촌 일대 ( 삼청동 , 가회동 , 계동 , 낙원동 일대 ) 였 다 . 북촌 입 성 , 디벨로 퍼 로서 당연 한 선택 디벨로 퍼 는 토지 를 확보 하 고 건물 을 지 어 분양 하 거나 임대 를 하 여 수익 을 낸다 . 따라서 첫 조건 이 토지 확보 인데 , 좋 은 위치 의 토지 를 남 들 보다 빠르 고 쉽 게 확보 할 수 있 어야 한다 . 그리고 토지 의 규모 도 중요 한데 , 여러 작 은 토지 들 보다 는 단일 의 대 규모 토지 가 개발 에 유리 하 다 . 같 은 규모 의 토지 여도 50 평 대 토지 10 곳 을 개발 하 기 보다 는 단일 의 500 평 토지 개발 을 자연스레 선호 한다 . 한 곳 을 개발 한다고 치 더라도 최소 의 투입 비용 ( 예 를 들 어 , 최소 1 인 의 건설 관리자 상주 ) 이 존재 하 기 에 , 50 평 10 곳 동시 개발 의 총 공사비 는 단일 의 500 평 토지 개발 보다 더 많 다 . 정세 권 에게 도 규모 가 상대 적 으로 큰 토지 를 쉽 게 구할 수 있 는 지역 이 매력 적 이 었 고 , 이런 관점 에서 삼청동 , 가회동 , 계동 , 익선동 지역 은 그 가 관심 을 가질 수 밖에 없 었 다 . 이유 는 일제 통치 가 이어지 면서 조선 의 귀족 출신 들 마저 도 가세 가 기울 어 자신 들 의 토지 를 대거 시장 에 내놓 았 고 , 결과 적 으로 토지 시장 에서 물건 ( 토지 ) 구하 기 가 쉬웠 다 . 실제 정세 권 은 조선 왕족 의 종친 이해승 소유 의 누 궁동 ( 익선동 166 번지 ) 과 고종 의 서자 완 화궁 의 사저 ( 익선동 33 번지 ) 를 매입 하 여 한옥 집단 지구 로 개발 한다 . 1 ) 아래 의 기사 는 당시 조선 왕족 소유 의 부지 ( 광화문 소재 미술 공장 ) 가 일본인 에게 매도 되 었 다는 소식 으로 , 이 는 대 규모 토지 들 이 토지 시장 에 나타났 음 을 알려 주 는 방증 이 다 . ▲ < 동아일보 >, ' 이왕가 미술 공장 일본인 에게 매도 ', 1922 . 02 . 03 다른 중요 한 점 은 부유층 부동산 매물 은 은밀 하 게 거래 된다는 것 이 다 . 즉 , 물건 이 모든 부동산 중개업자 에게 공개 되 는 것 이 아니 라 , 지인 을 통해 자본력 이 있 는 일부 에게 만 정보 가 제공 된다 . 성북동 과 평창동 등 부유층 밀집 지역 에서 거래 되 는 물건 은 매우 한정 된 부동산 중개업 소 를 통해서 만 전달 된다 . 지체 높 은 조선 의 귀족 들 이 본인 의 토지 를 부동산 시장 에 매물 로 내놓 을 때 정보 를 모든 대중 에게 공표 하 는 것 이 아니 라 , 소수 의 자본가 에게 만 정보 가 제공 되 는 것 을 원했 을 것 이 다 . 이런 정보 전달 은 자연스레 대 면 접촉 기회 가 많 을수록 쉬워진다 . 서로 의 신뢰 가 쌓이 기 때문 이 다 . 따라서 그 의 북촌 입 성 은 부동산 시장 에 나온 대 규모 토지 정보 를 쉽 게 알 수 있 다는 점 그리고 지주 작업 을 하 기 위한 대면 접촉 이 보다 쉽 다는 점 등 에서 디벨로 퍼 로서 당연 하 고 현명 한 선택 이 었 다 . 정세 권 선생 첫째 따님 정정식 님 ( 이화여대 명예 교수 ) 의 증언 이 다 . " 제 가 1921 년 계동 서 났 으니까 , 계동 으로 바로 들어가 셨 던 것 같 아요 . 그때 계동 에 는 맹 현동 산 이 라고 맹 정승 땅 이 있 었 어요 . 그 동산 이 관리 가 안 된 상태 여서 , 몰래 들어가 서 동산 에서 막 구르 고 놀 았 어요 . " 1 ) 구경하 , 김경민 ' 1920 년 대 근대 적 디벨로 퍼 의 등장 과 그 배경 '. < 한국 경제 지리 학회지 > 제 17 권 제 4 호 , 2014 년 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 8 ] 상경 10 년 후 재벌 이 되 다 . 그 는 어떻 게 10 년 만 에 부동산 재벌 이 되 었 나 ? 1929 년 < 경성 편람 > 이 라는 책 이 출간 되 었 다 . 이 책 은 여러 분야 의 대표 적 인물 들 이 각 분야 를 소개 한 것 인데 , 나름 경 성 을 알리 기 위한 목적 이 있 었 다 . " 경성 은 조선 의 수도 이요 . 삼 십 여 만 시민 이 사 는 대 도시 일 뿐 아니 라 문화 적 으로 경제 적 으로 조선 의 심장 이 라 할 것 인데 이때 까지 완전히 소개 한 책 은 하나 도 없 었 다 . 이것 은 누구 나 유감 으로 여기 던 바 , 이번 에 경성 인사동 에 있 는 홍문 사 편집부 에서 는 < 경성 편람 > 이 라는 책 을 발행 하 기 로 계획 하 고 여러 학자 의 원조 와 각 신문사 편집국장 의 고문 하 에 가장 완전히 경 성 을 소개 하 기 위하 여 … . " < 경성 편람 > 은 경성 을 최초 로 소개 하 려는 목적 이 있 었 기 에 신문 등 의 주목 을 받 았 다 . 당대 학자 와 신문사 편집국장 등 이 논의 를 거쳐 대표 적 인물 을 섭외 하 고 내용 을 검토 했 다 . 교육 , 종교 , 언론 , 금융 , 실업 , 과학 ( 발명 ) , 의료 , 법조 , 건축 등 총 열 아홉 분야 를 정한 후 , 각 분야 의 대표 적 인물 들 이 필진 으로 참여 했 다 . 교육 계 에 는 최두선 ( 대한 적십자사 총재 , 경성 방직 회장 ) , 유억겸 ( 연희 전문 총장 , 문교부 장관 ) , 김활란 ( 이화여대 총장 ) , 언론계 에서 는 송진우 ( 동아일보 ) 등 , 법조 계 에서 는 김병로 ( 초대 대법원장 ) 등 이 참여 했 다 . 그리고 건축 계 ( 건축 설계 가 아닌 부동산 / 건설업 ) 를 대표 해 건양 사 의 정세 권 이 참석 했 다 . 그 는 당시 ' 건축 계 로 본 경성 ‘ 이 라는 글 을 썼 다 . 정세 권 의 나이 41 세 , 경성 으로 거처 를 옮기 고 건양 사 를 설립 한 지 불과 10 년 도 안 된 시기 였 다 . 그 사이 조선 을 대표 하 는 부동산업 계 의 거두 로 성장 한 셈 이 다 . 그 의 회사 건양 사 가 어느 정도 지명도 가 있 었 는지 를 알려 주 는 지표 들 은 그 외 에 도 많 다 . 1936 년 < 매일신보 > 는 신흥 자본가 로 성장 한 인물 들 을 조명 하 는 시리즈 ' 나 는 어떻게 성공 하 였 나 ' 를 연재 하 였 다 . 5 회차 연재 에서 부동산 / 건설업 계 를 대표 하 여 정세 권 과 의 인터뷰 가 실렸 다 . ▲ < 경성 편람 >( 홍문 사 , 1929 ) " 최근 10 년 전 부터 시골 서 소위 견딘다는 사람 들 ( 약간 의 자산 이 있 는 사람 들 ) 이 서울 로 올라와서 서울 장안 에 는 그 들 이 사 는 산뜻 한 새 집 으로 군데군데 난데없 는 새 부락 을 이루 었 습니다 . ( … ) 이런 경향 으로 장안 에 갑자기 집 장사 가 많이 생겼 고 또 그 집 장사 들 이 돈푼 도 족히 모았 습니다 만 , 그 중 에 도 ( 정세 권 의 ) 건양 사 라면 아낙 네 들 까지 짐작 할 수 있 을 만큼 이름 이 났 습니다 . " 일반 아녀자 들 까지 도 정세 권 의 건양 사 를 알 만큼 대중 들 에게 이미 보편 화 된 회사 라는 것 이 다 . 이 는 매우 대단 한 일 이 라 볼 수 있 다 . 당시 조선인 상류층 또는 유학 출신 들 이 살 고자 하 였 던 주택 은 한 옥 이 라기 보다 는 문화 주택 이 라 불렸 던 서양식 주택 이 었 다 . 근대 적 디벨로 퍼 들 이 건설 했 던 한옥 은 규모 가 매우 작 은 주택 을 대 규모 로 지 었 기 에 , 현재 의 다세대 다 가구 정도 로 볼 수 있 다 . 하지만 우리 는 브랜드 가 있 는 다세대 다 가구 전문 건설 및 임대 업체 를 알 지 못한다 . 대 기업 건설 회사 마저 도 자체 브랜드 ( 삼성 의 래미안 , 대림산업 의 e 편한 세상 등 ) 를 들 고 나온 것 은 1990 년 대 후반 2000 년 대 초반 이후 였 다 . 하지만 지금 부터 근 100 년 전 일반인 들 에게 주택 브랜드 를 각인 시킨 디벨로 퍼 가 우리 나라 에 존재 했 던 것 이 다 . 또 다른 예 는 소설 속 에서 발견 된다 . 이태준 의 소설 ' 복덕방 '(< 조광 >, 1937 년 ) 은 1930 년 대 서울 한 복덕방 을 배경 으로 세 노인 의 삶 을 담 고 있 다 . 등장인물 중 , 서 참의 는 복덕방 의 주인 으로 가회동 에 큰 한옥 을 가진 꽤 잘 사 는 인물 이 다 . 그리고 그 인물 이 어떻게 돈 을 벌 었 고 , 현재 의 삶 은 어떤지를 다음 과 같이 적 고 있 다 . " 서 참의 는 참의 로 다니 다가 합병 후 에 는 다섯 해 를 놀 면서 시기 를 엿보았 으나 , 별수 가 없 을 것 같 아서 이럭저럭 심심파적 ( 심심풀이 ) 으로 갖 게 된 것 이 이 가옥 중개업 이 었 다 . 처음 에 는 겨우 굶 지 않 을 만 한 수입 이 었 으나 대정 팔 구 년 이후 로 는 시골 부자 들 이 세금 에 몰려 , 혹은 자녀 들 의 교육 을 위해 서울 로 만 몰려들 고 … 몇 해 를 지나 가회동 에 수십 칸 의 집 을 세웠 고 또 몇 해 지나 지 않 아서 는 창동 근처 에 땅 을 장만 하 기 시작 하 였 다 . 지금 은 중개업자 도 많이 늘 었 고 건양 사 같 은 큰 건축 회사 가 생겨서 당자 끼리 직접 팔 고 사 는 것 이 원칙 처럼 되 어 가 기 때문 에 중개료 의 수입 은 전 보다 훨씬 줄 은 셈 이 다 . " 경성 에 인구 가 급증 하 면서 , 추가 적 인 주택 수요 가 붙 어서 중개업 활황 으로 초기 에 돈 을 좀 모았으나 , 현재 는 중개업 자체 의 수입 이 줄어들 고 있 는 형편 이 라는 것 이 다 . 그 이유 로 정세 권 의 건양 사 같 은 근대 적 디벨로 퍼 들 이 한옥 판매자 로서 구매자 와 직접 매매 를 하 거나 , 혹은 그 들 이 한 옥 을 직접 임대 하 기 때문 이 라 말 하 고 있 다 . 부동산업 을 세밀히 살펴보 면 다음 과 같 은 구조 로 산업 이 움직인다 . 디벨로 퍼 가 개발 에 대한 전체 적 인 구상 을 하 면 , 금융 권 자금 을 수혈 받 아 건축 설계 회사 에서 설계 를 그린다 . 그리고 건설 업체 에 시공 을 맡긴다 . 시공 이 완료 된 후 , 부동산 중개업 을 통해 일반인 에게 분양 하 거나 임대 를 맡기 는 구조 다 . 위 의 문맥 을 살펴보 면 , 부동산 중개업 시장 에 별도 의 중개 업자 들 이 존재 했으나 , 중개업 시장 에 건양 사 등 근대 적 디벨로 퍼 가 영역 을 확장 한 것 으로 읽힌다 . 건양 사 는 디벨로 퍼 이 면서 자체 적 으로 설계 팀 과 시공 팀 을 갖춘 건설 업체 임 과 동시 에 중개업 영역 까지 확보 한 부동산 의 모든 영역 을 수직 적 으로 통합 한 회사 였 다 . 그리고 부동산 관련 모든 영역 ( 개발 / 기획 , 설계 , 시공 , 중개 ) 을 통합 한 회사 를 정세 권 은 건양 사 설립 10 년 안 에 마무리 했 고 , 자체 브랜드 를 일반인 에게 각인 시켰 다 . 이외 에 도 자체 금융 을 통해 일반인 에게 융자 를 한 부분 그리고 건양 주택 이 라는 브랜드 를 만들 고 신문 광고 를 통해 마케팅 한 부분 에 관한 설명 은 추후 연재 에서 한다 . 1 ) ' 경성 편람 계획 경성 을 소개 코저 홍 문사 에서 계획 ',< 동아일보 >, 1929 년 7 월 26 일 . 2 ) ' 나 는 어떻게 성공 하 였 나 ( 5 ) ',< 매일신보 >, 1936 년 5 월 21 일 . 3 ) 이태준 , ' 복덕방 ', < 조광 > 1937 년 3 월 호 , 1937 년 , 68 쪽 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 9 ] 경성 최대 디벨로 퍼 , 건축 왕 정세 권 의 시대 집값 폭락 시대 , 그 는 어떻게 돈 을 벌 었 나 ? 1936 년 < 매일신보 > 는 성공 한 사업가 들 의 성공 사례 를 시리즈 ( ' 나 는 어떠 케 성공 하 얏 나 ? ') 로 연재 하 였 다 . 그 중 다섯 번 째 연재 에 정세 권 의 인터뷰 가 실렸 다 . 여기 서 눈 여겨야 할 부분 이 있 는데 , 바로 제목 이 다 . ' 집값 폭락 시대 의 무시무시 한 그때 를 말 하 는 건 양 사주 - 정세 권 ' 연재 초기 , 1920 년 대 이후 경성 의 인구 는 매년 큰 폭 으로 증가 하 였 다고 설명 하 였 다 . 일반 적 상식 으로 는 인구 라는 주택 수요 가 증가 하 였 기 에 집값 역시 지속 해서 상승 해야 함 이 마땅 할지 모른다 . 즉 1920 년 이후 집값 은 지속 해서 인구 성장 에 걸맞 게 올라야 할 것 이 다 . 그럼에도 기사 는 ' 집값 폭락 시대 의 무시무시 한 그때 ' 가 있 었 음 을 전한다 . 주택 시장 에서 는 가격 이 끝없이 상승 하 거나 끝 모르 게 떨어지 는 상황 은 절대 존재 하 지 않 는다 . 2000 년 대 중반 , 집값 은 끝없이 오를 것 이 라는 믿음 이 팽배 하 였 다 . 하지만 2008 년 말 전 세계 를 휩쓴 금융 위기 의 순간 , 집값 은 하락세 로 접어들 었 다 . 그러나 일부 지방 의 경우 , 2012 년 서울 의 경우 2013 년 말 을 기점 으로 반등 하 여 지금 은 상승세 로 접어들 었 다 . 어느 국가 어느 시기 를 막론 하 고 주택 시장 은 사이클 이 존재 하 는 시장 이 다 . 그리고 이 와 동일 한 상황 이 100 년 전 경성 에서 벌어졌 다 . ▲ ' 나 는 어떠 케 성공 하 얏 나 ( 5 ) ', < 매일신보 >, 1936 년 5 월 21 일 . 1936 년 , 기자 와 정세 권 의 인터뷰 내용 이 다 . 정세 권 : 저 는 원래 고성 의 한 부락 에서 살 았 는데 , 그 때 부터 가옥 에 대한 취미 를 느끼 게 되 었 습니다 . 그 후 대정 8 년 ( 1919 년 ) 상경 하 여 1 년 동안 여러 가지 준비 를 한 후 , 그 이듬해 ( 1920 년 ) 부터 가옥 을 건축 하 기 시작 하 였 습니다 . 저 에게 한 가지 특징 이 있 다면 , 그 후 20 년 가까운 세월 을 보내 는 동안 한 번 도 손해 를 본 적 이 없 다는 것 입니다 . 기자 : 한 번 도 손해 를 아니 보 셨 다니 , 대정 8 년 ( 1919 년 ) 호경기 때 좋 은 집 한 칸 은 400 원 까지 올랐 지만 , 2 년 후 대정 10 년 ( 1921 년 ) 집값 은 한참 폭락 하 여 180 원 까지 떨어지 지 않 았 습니까 ? 정세 권 : 아마 선생 님 생각 에 는 이 물음 에 대한 저 의 대답 이 아마 곤란 하 리라 여기 셨 을지 모릅니다 . 그러나 이야기 의 중심 은 바로 이 점 에 있 습니다 . 말씀 하 신 대로 한 칸 에 400 원 하 던 주택 가격 이 반값 이하 로 폭락 하 여 장안 의 집 장사 는 모두 손해 를 보 았 으나 , 저 는 유독 절대로 한 푼 도 손 해 보 지 않 았 습니다 . ( 웃 으면서 ) ( < 매일신보 >( 1936 년 5 월 21 일 ' 나 는 어떻게 성공 하 였 나 ( 5 ) ') 이 인터뷰 에 는 건양 사 가 빠르 게 성공 하 였 는지 에 대한 힌트 가 담겨 있 다 . 일제 는 조선 을 강제 합병 한 후 조선 경제력 을 장악 하 기 위해 회사령 을 공표 하 였 다가 , 1919 년 독립운동 이후 문화 정책 으로 전환 하 면서 1920 년 3 월 회사령 을 폐지 한다 . 회사령 은 회사 설립 을 허가 하 는 제도 이 기에 , 허가 권 자 인 일제 는 조선인 회사 설립 을 불허 할 수 있 는 권한 이 있 었 고 여러 지표 는 조선인 회사 들 의 출현 이 1910 년 대 매우 미약 했 을 보여준다 . 하지만 , 회사령 철폐 로 회사 설립 이 신고 제 로 바뀌 면서 조선인 회사 들 이 출현 하 기 시작 하 였 다 . 부동산 개발 업계 에서 도 당연히 회사 들 이 출현 하 기 시작 하 였을 것 이 고 , 건양 사 는 회사령 철폐 ( 1920 년 3 월 폐지 ) 6 달 후 인 1920 년 9 월 9 일 설립 되 었 다 . 1920 년 까지 의 호경기 동안 , 건양 사 를 비롯 한 다른 주택 건설 개발 회사 들 은 큰 사업 기회 를 거머쥐 었 을 것 이 다 . 경성 으로 인구 가 몰리 는 호경기 시절 , 주택 개발 회사 들 이 큰 돈 을 버 는 것 은 당연 하 다 . 그렇 기에 회사 의 저력 이 나타나 는 상황 은 불황 에 직면 했 을 때 이 며 , 어떤 전략 을 세워 탈출 하 느냐 가 관건 이 다 . 2008 년 이전 , 부동산 호경기 에 흥 에 겨웠 던 건설 회사 들 은 2009 년 이후 의 경기 장기 침체 에 힘겨워 하 면서 건설 경기 회복 을 위한 대책 을 무수히 도 요구 하 였 다 . 단군 이래 최대 규모 건설 이 라던 용산 국제 업무 지구 개발 를 비롯 하 여 많 은 대형 PF 사업 이 좌초 했 을 때 , 건설 회사 들 은 불 확실 한 미래 ( 불경기 혹은 경기 불황 등 ) 에 대한 전략 이 전무 하 였 던 관계 로 그 들 은 지속 해서 특혜 를 바랐 다 . 그리고 많 은 건설 회사 가 불황 의 파고 에 좌초 하 고 말 았 다 . 1921 년 과 1922 년 의 경성 부동산 가격 대폭 락 은 살아남 은 자 에게 는 어마어마 한 기회 였 다 . 경쟁자 들 이 시장 에서 도태 되 었 고 , 살아남 은 회사 는 시장 지배자 로서 의 역할 을 하 면서 시장 선도 역할 을 충분히 할 수 있 었 기 때문 이 다 . 정세 권 의 건양 사 는 불황 의 파고 에서 도 독특 한 전략 을 펼친다 . 부실 자산 의 즉각 적 매도 와 함께 시장 상황 에 걸맞 은 신규 개발 사업 진행 과 이 를 통하 여 기존 부실 을 축소 해 나가 는 것 이 었 다 . 이어지 는 정세 권 의 증언 이 다 . " 한 칸 당 300 ~ 400 원 에 팔 집 을 만들 기 위해서 는 적어도 칸 당 250 원 가량 의 밑천 이 들어갑니다 . 그런데 이 를 180 ~ 190 원 에 팔 면 손해 가 나 는 것 이 당연 하 지요 . ( 그런데 여기 서 이런 전략 이 가능 합니다 . ) 지 은 집 을 밑지 고 판 대신 에 뒤 를 이어 즉시 한 칸 에 170 원 에 집 을 짓 고 팔 고 , 10 ~ 20 원 쯤 남 은 돈 으로 은행 이자 를 갚 습니다 . " 위 의 상황 을 재 해석 하 면 아래 와 같 다 . 시장 이 호황 이 었 기 에 시장 에서 는 한 칸 당 300 ~ 400 원 의 주택 수요 가 존재 했 다 . 가격 을 상대 적 으로 높 게 책정 할 수 있 었 기 에 꽤 좋 은 시설 의 주택 을 건설 할 수 있 었 고 칸 당 250 원 의 비용 이 들어갔 다 . 하지만 , 갑자기 대폭 락 상황 이 닥쳐 어쩔 수 없이 주택 매매 가격 이 칸 당 180 ~ 190 원 이 된다면 , 기존 의 주택 ( 시설 이 좋 은 주택 ) 을 60 ~ 70 원 손해 를 감내 하 고서라도 즉각 매도 한다 . 21 세기 적 해석 을 한다면 , 증권 시장 에서 의 손절매 이 며 , 부동산 부실 자산 ( NPL : Non - Performing Loan ) 을 즉각 적 으로 처분 하 는 것 과 같 은 대담 한 전략 이 다 . 하지만 , 부동산 개발 산업 에서 NPL 을 처분 하 고 어떤 사업 도 하 지 않 는 것 은 앉 아서 끊임없이 손해 만 보 는 것 과 같 은 어리석 은 행위 이 다 . 만약 시대 적 흐름 을 간파 하 는 통찰력 ( 경성 의 인구 폭 증하 기에 주택 수요 는 지속 된다 . 현재 의 흐름 은 몇 년 후 분명히 바뀐다 ) 이 있 다면 , 신규 개발 사업 을 진행 하 여 회사 매출 을 일으켜야 한다 . 여기 서 정세 권 의 전략 이 빛나 는 이유 는 적정 주택 을 적정 가격 에 공급 하 면서 매출 을 확대 하 는 것 이 었 다 . 집값 이 비싸 기에 여러 옵션 을 집어넣 은 좋 은 질 의 주택 이 아니 라 , 수요자 들 에게 만 필요 한 적정 한 기능 이 있 는 적정 한 가격 의 주택 을 공급 하 는 것 이 다 . 기존 과 같이 칸 당 250 원 의 상대 적 으로 좋 은 질 의 주택 을 건설 하 는 것 이 아니 라 , 평 당 170 원 의 적정 한 수준 의 주택 을 건설 한다 . 그리고 이 를 6 ~ 12 % 의 마진 을 붙여서 180 ~ 190 원 의 시장 가격 에 판매 한다 . 그렇 다면 , 정세 권 의 건양 사 는 10 ~ 20 원 의 이익 이 발생 하 게 된다 . 따라서 기존 주택 의 처분 으로 인해 칸 당 60 ~ 70 원 의 손해 가 났 을지라도 매출 을 지속 적 으로 확대 한다면 10 ~ 20 원 의 이익 이 꾸준히 발생 하 기 에 기존 의 손해 분 을 메우 는 것 이 가능 해진다 . 더 나아가 그 의 바람 대로 시장 이 과거 의 가격 으로 회복 되 어 칸 당 400 원 이 된다면 , 그 는 10 ~ 20 원 의 이익 이 아닌 , 230 원 의 이익 , 즉 원가 대비 130 % 의 이익 을 건지 게 된다 . 디벨로 퍼 가 부동산 개발 사업 을 수행 하 는 경우 , 사업 비용 의 전부 를 자기 자본 으로 충당 하 는 일 은 거의 없 다 . 미국 과 같이 부동산 개발 업과 관련 금융업 이 발달 한 경우 , 일반 적 으로 디벨로 퍼 는 전체 의 20 ~ 30 % 정도 를 자기 자본 으로 충당 한다 . 물론 이 경우 도 자기 자본 내 에 외부 투자자 자금 을 이용 하 는 경우 가 상당 하 다 . 따라서 부동산 개발 사업 에서 디벨로 퍼와 금융 권 간 신뢰 관계 는 사업 성공 에 필수 적 이 다 . 그리고 이러 한 신뢰 는 부동산 하락 기 에서 더욱 빛날 수 밖에 없 다 . 상승기 에 는 사업 이 잘 되 기 에 은행 대출 을 충분히 갚 고 도 남 으나 , 하락 기 에 는 사업 의 돈줄 이 막히 기 때문 에 은행 대출 을 갚 을 여력 이 없 기 마련 이 다 . 독특 한 전략 으로 건양 사 는 부동산 폭락 기 를 무사히 지날 수 있 었 고 , 결과 적 으로 금융 권 과 강력 한 관계 를 구축 하 게 되 었 다 . " 이렇게 몇 번 하 는 동안 에 일시 폭락 하 였 던 집값 이 다시 옛날 값 대로 복구 되 었 을 때 , 170 원 에 지 은 집 을 복구 된 시세 ( 칸 당 400 원 ) 대로 팔 아 그 전 에 밑진 그만큼 복구 하 여 놓 았 습니다 . 그렇게 하 면 결국 이익 은 못 볼 수 있 습니다 만 , 손해 는 보 지 않 고 그 대신 해 마다 거르 지 않 고 꾸준히 집 을 지 어 온 관계 로 은행 으로부터 신용 을 얻 어 금융 이 민활 하 여 조금 도 거리낌 없이 무시무시 한 그때 를 아무 일 없이 넘어왔 습니다 . " 그리고 시장 은 그 의 예상 대로 곧바로 상승세 로 돌아섰 다 . 그 의 또 다른 증언 이 다 . " 대정 8 년 ( 1919 년 ) 당시 에 농촌 인구 가 도시 에 집중 됨 으로 다량 의 주택 이 필요 케 되 었 는데 , 당시 주택 가격 의 폭 등 은 형언 할 수 없 는 바 가 있 어서 , 현재 ( 1940 년 ) 와 비교 할 바 가 아니 었 습니다 . 당시 에 는 물자 가 상당히 있 었 기 때문 에 돈 만 있 으면 얼마 든지 물자 구입 이 가능 하 였으므로 2 , 3 년 간 은 주택 경기 활황 을 보 게 되 었 으나 , 그 뒤 대정 11 년 ( 1922 년 ) 경 에 이르 러 대폭 락 을 보 게 되 었 다 . 이래 한동안 주택 가격 은 저위 ( 저위 , 낮 은 상태 ) 를 유지 하 였 는데 , 대정 12 , 13 년 ( 1923 년 , 1924 년 ) 이래 다시 점점 높 은 상태 가 되 어 소화 5 년 ( 1930 년 ) 에 다시 상당히 고가 에 이르 게 됩니다 . " ( < 매일신보 >( 1940 년 1 월 6 일 ) ' 경기 는 앞 으로 어떠 할까 ') 그 의 전략 ( NPL 즉각 처분 과 적정 가격 의 적정 주택 대량 공급 ) 과 함께 주택 시장 이 다시 오를 것 이 라는 통찰력 은 대폭 락 장 에서 건양 사 를 굳건히 지켜냈 다 . 1923 년 드디어 부동산 시장 이 상승세 로 돌아선 순간 , 경성 의 부동산 시장 내 다른 디벨로 퍼 들 은 도태 되 어 있 었 고 , 폭락 장 을 거치 면서 금융 권 과 파트너십 을 구축 한 건 양사 는 시장 의 선도 적 위치 에 올라선다 . 경성 최대 디벨로 퍼 , 건축 왕 정세 권 의 시대 가 열린 것 이 다 . 필자 의 연구 에 의하 면 , 정세 권 의 건양 사 는 1929 년 한 해 경성 에서 지 어 진 한 옥의 15 ~ 20 % 를 건설 하 였 다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 10 ] 80 년 앞서 대 규모 주택 임대 사업 길 연 정세 권 한국 건설 社 는 왜 최고 부자 가 못 되 나 ? ' 뉴스 테이 '( 민간 건설사 가 중산층 용 임대 아파트 를 개발 하 고 운영 하 는 사업 ) 정책 이 큰 호응 을 얻 고 있 다 . 정부 가 저리 은행 이자 인센티브 를 제공 하 면서 , 건물 건설 후 분양 위주 사업 을 하 던 민간 건설 회사 가 대 규모 주택 임대 사업 에 첫발 을 내디딘 것 이 다 . 사실 해외 에서 는 민간 부동산 회사 들 이 중산 층 과 서민 을 대상 으로 임대 주택 을 개발 하 고 운영 하 는 사업 이 매우 일반 화 돼 있 다 . 하지만 부동산 개발 산업 이 낙후 된 우리 나라 에서 는 임대 주택 혹은 임대 아파트 는 저소득 서민층 에 만 한정 된 시장 으로 여겨져 왔었 고 , 주된 역할 을 하 는 조직 은 LH ( 토지 주택 공사 ) 와 SH ( 서울 도시 개발 공사 ) 등 공기업 이 었 다 . 이 는 매우 잘못 된 편견 이 다 . 중산 층 혹은 서민 용 임대 아파트 시장 은 민간 디벨로 퍼 에게 충분히 매력 적 인 시장 이 될 수 있 기 때문 이 다 . 해외 에서 는 대형 민간 임대 사업자 가 존재 할 뿐 아니 라 , 뉴스 테 이 정책 이 주목 을 받 고 있 다 . ( ☞ 관련 기사 : " 뉴욕 부자 들 이 임대 아파트 에 사 는 이유 는 ? ") 21 세기 의 우리 에게 민간 기업 의 임대 주택 개발 및 운영 사업 진출 이 새롭 고 신기 하 게 여겨질 수 있 으나 , 지금 으로부터 80 년 전 , 경성 의 디벨로 퍼 는 민간 이 운영 하 는 임대 주택 시장 이 존재 할 수 있 음 을 인지 했 고 실제 사업 을 진행 했 다 . 단순 부자 에서 국가 를 대표 하 는 부자 가 된 배경 경성 주택 시장 에 는 1920 년 부터 1940 년 사이 크 게 3 번 의 사이클 이 존재 했 다 . 1910 년 대 에서 1921 년 까지 급등 한 주택 시장 은 1922 년 과 1923 년 사이 50 % 이상 하락 하 는 대폭 락 을 경험 한다 . 1924 년 이후 서서히 오르 던 주택 시장 은 세계 대 공황기 ( 1929 ~ 1933 년 ) 에 다시 내림 세로 반전 했 다 . 이후 , 다시 폭등 하 기 시작 한 주택 시장 은 1937 년 일제 가 중일 전쟁 을 일으키 면서 폭락 한 후 , 1939 년 이후 다시 반 등 한 후 제 2 차 세계 대전 의 파고 속 에 횡보 를 거듭 하 게 된다 . 1922 ~ 1923 년 대폭 락 장 에서 살아남 은 정세 권 은 시장 의 선도 적 지위 를 점유 한 후 큰 무리 없이 사업 을 영위 했 고 , 1930 년 대 초반 의 부동산 불경기 역시 별 탈 없이 견뎌냈 다 . 하지만 1939 년 제 2 차 세계 대전 의 파도 가 거세 지 는 시점 에서 그 는 남다른 통찰력 을 보여준다 . 민간 임대 주택 시장 진출 이 었 다 . " 사변 ( 1937 년 중 일 전쟁 ) 으로 인해 집 장사 가 받 은 영향 은 상당히 큽니다 . 사변 이 일어난 바 로 뒤 부터 집 매매 는 중지 상태 에 빠지 고 집값 은 약 20 % 가량 떨어졌으며 , 새로 짓 는 집 은 전혀 없 다시피 되 었 다가 서울 의 주택난 이 점점 심해졌 기 때문 에 금년 ( 1938 년 ) 여름 부터 집값 이 도로 올라서 지금 은 사변 전 의 가격 과 거의 같 습니다 . 그러나 건축 재료 가 꼭 10 % 올랐 기 에 전 과 같이 집 장사 의 채산 이 서 지 않 습니다 . ( … ) 앞 으로 집 장사 는 도저히 전 과 같 은 채 산 을 바라 기 는 어려우므로 집 을 새로 짖 는 것 은 일체 중지 하 고 그 대신 집세 받 는 영업 으로 전환 할 작정 입니다 . 서울 은 소위 대 도시 라고 하 면서 기업 적 으로 집세 빌리 는 업 을 하 는 사람 이 없 고 , 소위 셋집 이 증가 한 것 은 그 집 이 팔릴 동안 임시 로 들 어 있 으라는 것 이 기 때문 에 그 불편 이란 이루 말 할 수 없 습니다 . 그런 까닭 에 앞 으로 집 장사 들 의 나아갈 방침 은 대 규모 의 조직 적 인 집세 놓 는 것 이 아닌가 합니다 . " ( < 매일신보 > 1939 년 1 월 6 일자 ) ▲< 매일신보 > 1939 년 1 월 6 일 자 . 과거 그 는 한옥 집단 지구 를 개발 하 면서 집 이 팔리 기 전 , 몇 개월 의 단기간 임대 를 놓 곤 했 다 . 해외 에서 돌아온 유학 생 들 의 편의 를 봐 주 기 도 했 고 , 자금 이 넉넉 하 지 못한 서민 에게 월부 로 주택 을 임대 하 기 도 했 다 . " 춘원 이광수 선생 이나 고투 이극로 선생 이 외국 에서 공부 하 고 돌아왔 을 때 , 그 인텔리 들 이 살 집 이 없 어서 쩔쩔맸 어요 . 그래서 아버지 는 본인 이 건설 한 단지 의 한옥 중 빈 집 이 있 으면 , 그런 분 들 이 와서 살 게 했 어요 . " ( 딸 정정식 ( 이화 여자 대학교 명예 교수 ) 인터뷰 , 2014 년 1 월 ) 춘원 이광수 는 정세 권 과 이후 남다른 인연 을 이 어 간다 . 정세 권 이 자신 의 한 옥 을 건설 해 준 것 을 고마워하 며 ' 성조기 ' 라는 글 을 통해 감사 의 마음 을 전했 고 , 정세 권 의 딸 들 중매 를 서 주 었 다 . 고투 이극로 는 조선 어학회 의 실무 와 사전 편찬 에 핵심 적 역할 을 담당 했 던 주역 이 었 고 , 정세 권 은 그 와 의 인연 인지 는 모르 나 조선 어학회 에 회관 을 건설 하 고 막대 한 자금 을 지원 해 주 었 다 . 이 들 과 의 관계 는 이후 의 연재 에서 한다 . ( 필자 ) 1939 년 그 는 ' 서울 은 소위 대 도시 라고 하 면서 기업 적 으로 집세 빌리 는 업 을 하 는 사람 이 없 기에 ' 시장 에 경쟁자 가 없 음 을 확인 하 였 고 ' 그 집 이 팔릴 동안 에 임시 로 들 어 있 으라는 것 이 어서 ( 소비자 에게 ) 그 불편 이란 이루 말 할 수 없 기에 ' 수요 가 존재 함 을 직감 하 였 다 . 또한 , 건축비 상승 으로 인한 채산성 악화 로 주택 매매 가격 은 한계 가 있 고 시장 이치 에 맞 지 않 는다고 보 았 다 . 즉 , 주택 매매 시장 위축 은 당연 했 다 . 이 에 더 해 전시 상황 이 어서 , 부동산 시장 의 미래 는 매우 불 투명 했 다 . 따라서 그 의 선택 은 주택 매매 사업 에 집중 하 는 것 이 아니 라 ' 대 규모 의 조직 적 집세 를 놓 는 ' 즉 , 대 규모 주택 임대 사업 이 었 다 . 제대로 된 디벨로 퍼 의 자질 은 ? 부동산 에서 의 수입 은 크 게 두 가지 로 나뉜다 . 부동산 을 싸 게 사 거나 건설 해 비싸 게 판매 함 으로써 얻 는 자본 수입 ( Capital Gain ) 과 부동산 매입 혹은 건설 후 다른 사람 에게 임대 를 주 고 임대료 받 는 임대 수입 ( Income Gain ) 이 다 . 부동산 상승기 에 는 자본 수입 으로 큰 이익 을 벌 수 있 고 또 소유 후 임대 를 통해서 도 큰 돈 을 벌 수 있 다 . 그런데 부동산 시장 이 침체기 에 빠진 다면 , 자본 수입 을 통한 이익 은 생각 할 수 없 다 . 그런데 도 임대 수입 을 통해서 나름 의 수입 은 가져갈 수 있 다 . 만약 부동산 디벨로 퍼 들 이 분양 을 통한 자본 수입 만 노린다면 , 그 는 부를 축적 할 수 는 있 어도 국가 를 대표 하 는 부 를 축적 하 기 는 힘들 지 모른다 . 부동산 이 비록 한 방 을 노리 는 사업 이 기 는 하나 , 진정 한 한 방 은 싼 값 의 매물 을 사 서 가치 를 끌어올린 후 10 배 , 20 배 에 파 는 것 이 다 . 즉 , 준공 과 동시 에 건물 을 팔 아 단기간 이익 을 챙기 기 보다 는 준공 이후 해당 지역 과 건물 의 가치 를 업그레이드 한 후 판매 하 는 것 이 더 좋 은 전략 이 다 . 한국 의 대형 개발 사업 을 홍보 하 는 선전 성 기사 를 보 면 , 자주 등장 하 는 표어 중 하나 가 ' 한국 형 롯폰기 힐 을 건설 하 겠 습니다 ' 이 다 . 롯폰기 힐 은 일본 의 대형 디벨로 퍼 인 모리 빌 에서 건설 한 복합 개발 프로젝트 ( 아파트 , 오피스 , 쇼핑몰 과 문화 시설 등 ) 다 . 그리고 모리 빌 은 모리 미노루 회장 ( 2012 년 작고 ) 이 부친 과 함께 작 은 개발 사업 을 진행 하 면서 사업 을 일궈 일본 최대 의 디벨로 퍼 로 성장 한 회사 다 . 한 때 모리 미노루 는 일본 최고 의 부자 로 손꼽히 기 도 하 였 다 . 만약 그 가 건물 준공 과 동시 에 건물 을 팔 아 버렸 다면 그 는 일본 최고 부자 가 될 수 없 었 다 . 그 의 주요 한 전략 은 일부 건물 은 팔 더라도 일부 는 임대 를 주 면서 관리 하 고 가치 를 끌어올리 는 것 이 었 다 . 즉 , 자본 수입 과 임대 수입 을 모두 고려 하 는 전략 으로 한 때 일본 최고 갑부 로 등극 했 다 . ( < 도시 개발 , 길 을 잃 다 >( 김경민 지음 , 시공사 펴냄 ) ) 따라서 제대로 된 디벨로 퍼 는 자본 수입 과 더불 어 임대 수입 을 고민 해야 한다 . 2015 년 , 2008 년 세계 경제 위기 로부터 7 년 이 지나 서 야 그것 도 정부 의 정책 인센티브 로 판 을 깔 아 준 후 에 대한민국 민간 건설 회사 들 ( 이 들 은 디벨로 퍼 가 아니 다 ) 은 민간 주택 임대 사업 에 참여 했 다 . 1939 년 , 정세 권 의 건양 사 는 사회 경제 적 흐름 을 간파 하 고 민간 주택 임대 사업 진출 을 선언 했 다 . 자본 수입 과 임대 수입 을 이해 한 진정 한 디벨로 퍼 였 다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 11 ] 한 해 동안 170 여 채 한옥 건설 하 기 도 건축 왕 , 한 달 만 에 한 옥 37 채 를 만들 다 일제 강점기 시절 정세 권 의 건양 사 가 일반인 들 에게 인식 될 만큼 매우 큰 회사 이 었 음 에 도 , 해방 전 사세 가 기울었 기 에 건양 사 의 매출 , 이익 등 회계 및 기타 사업 자료 를 구하 는 것 은 매우 힘들 다 . 건양 사 의 활동 은 신문 자료 혹은 인터뷰 자료 를 통해서 가늠 할 뿐 인데 , 특정 시기 신문 에 소개 된 분양 / 임대 광고 는 대략 의 사업 지와 규모 를 추정 하 게 해준다 . 건양 사 는 < 조선일보 > 와 < 동아일보 > 에 광고 를 게재 하 였 다 . 특히 < 조선일보 > 에 1929 년 2 월 7 일 부터 1930 년 2 월 16 일 까지 총 37 회 에 걸쳐서 집중 적 으로 광고 를 내보냈 다 . 그 에 비해 < 동아일보 > 에 게재 된 광고 는 1930 년 2 차례 와 1939 년 1 차례 에 그친다 . 필자 의 연구 에 의하 면 , 1929 년 이전 의 광고 , 그리고 1930 년 이후 < 동아일보 > 1 회 광고 이외 에 는 다른 시기 에 게재 된 광고 는 찾아볼 수 없 다 . 아래 는 1929 년 2 월 7 일자 < 조선일보 > 에 실린 건 양사 최초 분양 광고 이 다 . 해당 광고 는 매우 다양 한 정보 들 을 제공 한다 . 방매가 ( 放賣 家 ) 는 한자 의 뜻대로 , ' 팔 집 을 내놓 는다 ‘ 는 것 으로 현재 의 아파트 분양 과 일맥상통 한다 . 광고 의 맨 마지막 에 는 건양 사 의 전화 번호 가 ' 광화문 1319 ' 라는 기록 이 보이 며 , 건양 사 의 사업 분야 ( 건축 청부 및 설계 , 건축 재료 무역 , 토지 가옥 매매 ) 를 구체 적 으로 소개 하 고 있 다 . 해당 광고 에 는 7 개 지역 소재 방매가 를 소개 하 고 있 다 . 관철동 120 번지 신축 31 칸 주택 2 동 , 낙원동 195 번지 신축 31 칸 주택 1 동 , 관훈동 197 번지 신축 36 . 5 칸 주택 1 동 , 소격동 98 번지 신축 17 칸 주택 1 동 과 봉익동 과 재동 소재 가옥 에 대한 것 이 다 . 이중 , 봉익동 과 재동 의 개발 은 규모 가 상당 하 다 . 봉익동 11 번지 는 열 칸 짜리 규모 주택 9 채 와 재동 54 번지 는 10 칸 내외 주택 9 채 를 분양 하 려고 한다 . 그리고 창신동 651 번지 토지 매각 예정 에 대한 기록 도 있 다 . 예전 조병택 집 130 칸 은 금월 말 에 허물 어 닦 을 ( 훼별 毁 撇 ) 터 이 오 . 그 대지 1157 평 은 분할 매각 중 인 바 , 3 월 중순 이 지나 도 매각 되 지 않 는 것 은 본사 에서 방매가 를 건축 함 . 내용 인즉 , 조병택 씨 ( 한일은행 창업주 ) 가 소유 하 였 던 130 칸 의 대 저택 을 건양 사 가 매입 한 상태 인데 , 1929 년 2 월 말 에 저택 을 허물 고 전체 대지 1157 평 을 분할 매각 할 예정 이 다 . 즉 , 기 매입 한 토지 를 분할 해 일반인 에게 분할 된 토지 를 판매 한다는 것 으로 , 만약 3 월 중순 까지 토지 가 매각 되 지 않 는다면 , 건양 사 에서 한옥 집단 지구 를 개발 하 여 개별 한 옥 을 판매 한다는 것 이 다 . 이어지 는 < 조선일보 > 1929 년 3 월 24 일자 광고 다 . 낙원동 195 번지 와 소격동 98 번지 광고 가 없 는 것 을 보 면 두 지역 의 한 옥 은 매각 되 었 고 , 봉익동 소재 한옥 역시 네 채 가 매각 되 었 다 . 하지만 , 관철동 , 관훈동 , 재동 한옥 은 매각 되 지 않 은 상태 이 다 . 그리고 창신동 651 번지 에 대해서 는 다음 의 광고 를 하 였 다 . 창신동 651 신건 와가 9 칸 내지 12 칸 37 동 . 창신동 651 대지 분매 잔여 6 백 평 . 매입 한 창신동 651 번지 토지 ( 1157 평 ) 중 550 여 평 부지 에 9 칸 혹은 12 칸 크기 의 한옥 37 동 을 건설 하 였 고 , 나머지 부지 인 600 여 평 은 토지 를 매각 하 고자 한다는 것 이 다 . 위 의 2 광고 가 내포 한 함의 는 매우 대단 하 다 . 1929 년 2 월 한 시점 에 벌써 서울 의 7 지역 에서 건설 을 진행 하 고 있 는데 , 그 중 3 지역 은 10 채 내외 혹은 그 이상 의 대 규모 건축 을 진행 중 이 었 다 . 봉익동 11 번지 와 재동 54 번지 그리고 창신동 651 번지 는 근대 적 디벨로 퍼 들 의 대표 적 인 전략 ' 대 규모 부지 매입 후 쪼개 어 개발 하 기 ' 가 그대로 녹아든 사업 지 다 . 대 규모 자본 을 바탕 으로 대 저택 을 매입 하 여 토지 자체 를 매각 하 거나 , 건물 을 건설 하 여 매각 한 것 이 다 . 또 개발 속도 가 매우 놀라운 데 , 더 자세 한 연구 가 필요 하 겠 으나 , 2 월 과 3 월 광고 를 문맥 적 으로 받아들인다면 , 창신동 651 번지 나대지 에 불과 한 달 사이 37 채 의 한 옥 을 건설 한 것 이 다 . 이 는 대형 디벨로 퍼 로서 건양 사 의 회사 규모 가 어마어마 했 음 을 보여 주 는 증거 다 . 서울 시내 여러 곳 에 동시 다발 적 으로 사업 을 진행 하 고 관리 하 는 능력 과 더불 어 매우 짧 은 기간 에 상당 한 양 의 주택 을 공급 하 는 능력 은 매우 놀랍 다 . 이 는 경제학 적 분석 으로 규모 의 경제 를 이룬 것 이 라 볼 수 있 고 , 건양 사 의 경쟁력 으로 고스란히 이어진다 . 규모 의 경제 를 이룩 한 , 즉 대량 생산 이 가능 한 사업 구조 가 주 는 이점 은 비용 절감 효과 가 극대 화 된다는 점 이 다 . 예 를 들 어 두 명 의 디벨로 퍼 가 각자 개발 하 는 주택 에 한 채 당 한 개 의 화장실 , 세면대 를 매입 해 시공 해야 한다고 가정 하 자 . 집 한 채 를 개발 하 는 디벨로 퍼와 동시 에 일곱 지역 60 여 채 가옥 을 개발 하 는 디벨로 퍼 의 세면대 매입 가격 은 확실히 다르 다 . 대량 으로 구입 하 는 경우 , 가격 할인 을 요구 할 수 있 고 당연히 적용 되 기 때문 이 다 . 이 는 종국 적 으로 건설 비용 인하 효과 로 직결 된다 . 대저 택 매입 이 가능 한 거대 한 자본력 을 갖춘 대형 디벨로 퍼 , 건양 사 는 대량 의 주택 공급 을 통한 규모 의 경제 를 창출 하 였 고 , 이 는 비용 절감 를 통한 가격 경쟁력 확보 로 이어졌으며 , 다른 디벨로 퍼 를 넘어서 는 경쟁력 으로 이어졌 다 . 1929 년 에 신문 에 실린 지역 들 을 정리 하 면 아래 와 같 다 . 관철동 , 낙원동 , 관훈동 , 소격동 , 봉익동 , 재동 , 창신동 , 사간동 , 수송동 , 체부동 , 안국동 , 익선동 , 계동 일 대 이 다 . 이 중 에 는 한두 채 건설 도 있 었 으나 , 크 게 는 10 채 에서 45 채 에 이르 는 개발지 들 이 존재 한다 . 이 를 종합 적 으로 판단 하 면 , 1929 년 한 해 170 여 채 의 한 옥 을 건설 한 것 으로 추정 된다 . ▲ 1929 년 한 해 건양 사 에서 개발 한 지역 과 해당 지역 의 주택 수 추정 치 . 당시 매년 공급 된 주택 은 대략 1700 여 채였 다 . ( < 매일신보 > 1931 년 2 월 21 일자 ' 경성 건물 로 본 입체 적 성장 . 소화 원년 부터 오 년 동안 신축 가옥 7712 동 ' 기사 에 의하 면 , 1927 년 부터 1930 년 사이 평균 적 으로 1700 여 채 의 주택 이 신규 건설 된 것 으로 나온다 . ) 그리고 헐리 는 한옥 들 위 에 건설 된 주택 의 절반 이상 은 일 인 주택 이 었 다 . ( < 일제 강점기 도시 화 과정 연구 >( 손정목 지음 , 일 지사 펴냄 , 1996 년 ) 그렇 기에 한인 들 의 주택 부족 은 일인 들 보다 항상 심각 했 다 . 신규 한 옥 의 건설 추정 치 는 850 채 이하일 가능 성 이 매우 크 다 . 따라서 1929 년 건양 사 의 추정 개발 주택 수 ( 170 여 채 ) 는 경성 전체 주택 의 10 %, 그리고 전체 신규 한 옥의 20 % 이상 을 차지 하 는 규모 다 . 당연히 수많 은 일 꾼 이 필요 하 였 고 이 를 관리 해야 했 다 . " 부친 께서 는 매우 부지런 하 셨 어요 . 잠 을 3 시간 밖에 안 주무셨 어요 . 명동 조지아 백화점 ( 구 미 도파 백화점 , 현 롯데 영 플라자 ) 건너편 명동 입구 에 ' 호라이 아 ' 라는 일본 빵집 이 있 었 는데 , 새벽 6 시 에 거기 가 셔서 빵 을 잔뜩 사 오 셨 어요 . 우유 와 빵 을 자신 후 , 건양 사 본사 건물 앞 에 모인 200 여 명 일 꾼 에게 너 는 종로 몇 번지 에 가 서 미쟁이 를 , 너 는 어디 가 서 뭐 하고 이런 식 으로 일 을 직접 시키 셨 어요 . " ( 정세 권 선생 친족 인터뷰 , 2013 년 10 월 ) 건축 왕 정세 권 은 그렇게 경성 을 만들 어 가 고 있 었 다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 12 ] 창신동 , 부르주아 유토피아 의 추억 18 세기 중엽 런던 거리 , 20 세기 초반 창신동 에 ? ' 건축 왕 정세 권 ' 이 한옥 집단 지구 를 건설 한 지역 , 창신동 에 대한 이야기 를 하 고자 한다 . 정세 권 선생 에 대한 연재 에서 다소 벗어난 이야기 를 하 게 된 이유 는 창신동 소재 대형 한 옥 이 곧 헐리 기 때문 이 다 . 해당 한 옥 은 어쩌면 창신동 의 잊혀진 역사 의 모습 을 보여 줄 수 있 는 마지막 추억 일지 모른다 . 지난 연재 에서 소개 한 정세 권 의 건양 사 광고 에 는 아래 내용 이 나온다 . 창신동 651 번지 . 예전 조병택 집 130 칸 은 금월 말 에 허물 어 닦 을 ( 훼별 ( 毁 撇 ) ) 터 이 오 . 그 대지 1157 평 은 분할 매각 중 인 바 , 3 월 중순 이 지나 도 매각 되 지 않 는 것 은 본사 에서 방매가 를 건축 함 현재 의 창신동 은 동대문 패션 타운 에서 판매 되 는 의류 를 제작 하 는 대표 적 인 패션 공장 지대 이 자 , 많 은 저소득 서민층 이 거주 하 는 지역 이 다 . 따라서 창신동 에 대한 일반인 의 인식 은 작 은 가내수공업 형태 의 공장 들 과 다 세대 주택 들 이 혼재 한 서민 주거 지역 이 다 . 실제로 도 해당 지역 은 다 세대 주택 들 로 꽉 찬 모습 을 보여준다 . ▲ 다세대 주택 으로 꽉 찬 창신동 . ⓒ 김경민 하 지만 , 시간 을 100 년 전 으로 돌렸 을 때 , 과연 창신동 은 현재 와 같 은 모습 이 었 을까 ? 1910 년 대 창신동 은 과연 서민 집단 지구 였 을까 ? 절대 그렇 지 않 다 . 그 반증 이 위 광고 다 . 정세 권 선생 이 매각 하 려는 부지 는 1157 평 에 이르 는데 , 실제 해당 부지 는 2000 평 이 넘 는다 . 해당 공고 는 2181 평 부지 의 일부 를 매각 한다는 것 이 었 다 . 조병택 이 라는 당대 거부 가 창신동 에 어마어마 한 저택 에 살 고 있 었 고 , 그 가 사망 하 면서 집안 이 기울 자 저택 이 매물 로 나왔 고 , 이 를 정세 권 의 건양 사 가 매입 , 한옥 집단 지구 로 개발 한 것 이 다 . 조병택 은 창신동 에 만 대지 8 곳 3622 평 , 밭 6 곳 2153 평 을 소유 하 고 있 었 다 . 해당 저택 은 조대비 ( 헌종 의 어머니 이 자 , 흥선대원군 을 도와 고종 을 즉위 시킨 신정 왕후 로 추정 ) 의 가옥 을 한 일 은행 창업자 이 자 초대 이사장 , 조병택 ( 한일은행 은 여러 은행 과 의 합병 과정 을 거쳐 조흥은행 으로 , 현재 의 신한은행 에 이른다 ) 이 1905 년 이전 매입 한 것 이 다 . 창신동 은 대왕대비 가 살 았 던 지역 이 요 , 은행장 이 살 았 던 지역 이 었 다 . 비단 , 한일은행 창업자 조병택 만 이 창신동 에 살 고 있 었 던 당대 의 거부 가 아니 다 . 그 보다 더 거부 였 던 임종상 은 창신동 에 아방궁 을 짓 고 살 고 있 었 다 . 임종상 은 1935 년 소득 세액 기준 서울시 두 번 째 부호 에 속하 는 인물 이 었 다 . ( ' 三千里機密室 The Korean Black cham - ber ', < 삼천리 > 제 7 권 11 호 , 1935 년 12 월 ) 임종상 의 창신동 저택 에 대한 기록 이 다 . " 동대문 을 나서 면 왼쪽 성 밑 에 궁궐 과 같이 우뚝 솟 은 어마어마 하 게 큰 집 이 있 다 . 이 집 이 준공 되 던 당시 에 는 조선 안 의 집 으로 제일 굉장 하 다는 소문 이 퍼지 면서 시골 에서 도 일부러 구경 을 오 는 사람 이 끊이 지 않 았 고 , 한참 동안 한가 한 사람 들 의 이야깃거리 가 되 었었 다 . 세상 이 다 아 는 바 와 같이 이 집 주인 은 … 임종상 씨 가 십 여 년 전 부터 자기 의 손 으로 설계 를 해 두 고 마음 에 드 는 집 을 짓 고 … 육 천 칠 백 평 을 매평 에 삼 원 씩 이 만 여 원 에 사 서 재작년 팔월 에 짖 기 를 시작 하 여 … ( 중략 ) 그런데 이 백 육 십 여 칸 이나 되 는 큰 집 을 한 바퀴 돌 려면 우렁 이 속 같 아서 혼자 는 찾 아 나오 기 어려울 것 이 요 . 이 집안 은 어디 로 ( 가 ) 든지 유리 같이 닦 아 놓 은 복도 가 있 어서 버선 에 흙 한 점 묻히 지 않 고 다닐 수 가 있 게 되 었 으며 … 비단 병풍 과 방장 으로 둘러싸 서 창 밖에 겨울 을 모르 고 추위 와 주림 에 신음 하 는 민중 의 소리 를 듣 지 못하 고 분 에 넘치 는 호사 와 끝 없 는 행락 으로 날 을 보내 기 에 알맞 은 집 이 다 . " ' 霄壤 二相 ( 소양 이상 ) ( 一 ( 일 ) ) 富豪 ( 부호 ) 의 住 宅 ( 주택 ) 과 極 貧者 ( 극빈자 ) 의 住 宅 ( 주택 ) ', < 동아일보 >, 1925 년 1 월 1 일 " 임 부잣집 ! 이크 말 도 말 아라 . 서 에 는 윤대 가리 , 중앙 에 는 민 대감 , 동 에 는 임 부자 이것 은 서울 하고 도 고명 한 삼 대가 이 다 . 실로 아방궁 이상 이 니 , 외견상 으로 는 감히 개구 ( 開口 ) 도 못하 겠 다 ( 감히 구체 적 으로 나열 도 못 할 정도 다 ) . 입 만 딱 벌리 고 ' 아구 ~ 굉장 도 하 구나 ' 할 뿐 이 다 . 그저 그렇게 하 고 하도 엄엄 ( 嚴嚴 ) 하 야 들 어 가지 도 못하 고 왔 다 . "' 대경 성 백주 암 행기 ', < 별건곤 > 제 2 호 , 1926 년 12 월 그 뿐 이 랴 ? 해동 은행 중역 이 었 던 김성환 , 남작 작위 를 갖 고 있 었 던 이근호 와 민영린 , 그리고 이승만 대통령 의 토지 도 존재 하 였 다 . 또한 , 우리 나라 최초 의 재벌 로 평가 받 는 백 남승 ( 미디어 아티스트 백남준 선생 의 부친 ) 의 저택 역시 창신동 에 있 었 다 . 20 세기 초반 창신동 에 투영 된 18 세기 중엽 의 런던 18 세기 중엽 이후 , 런던 이 산업 도시 로 변모 하 면서 자본가 계층 은 하층민 과 한 지역 에 섞여서 사 는 것 을 싫어하 였 다 . 그리하여 그 들 은 런던 을 벗어나 ( 대략 마차 로 출근 할 수 있 는 거리 ) 한적 한 농촌 취락 에 넓 은 빌라 를 지으 면서 살 기 시작 한다 . ( < 부르주아 유토피아 >( 로버트 피시 만 지움 , 한울 펴냄 , 2000 년 ) ) 20 세기 초반 의 창신동 은 18 세기 중엽 이후 의 런던 과 동일 한 경험 을 하 고 있 었 다 . 신흥 자본가 계층 들 이 한양 도성 밖 으로 이주하 여 넓 은 지역 에 저택 을 건설 하 면서 살 고 있 었 다 . 한국식 부르주아 유토피아 의 발현 이 었 다 . 하지만 , 부르주 와 유토피아 가 조성 됨 과 동시 에 빠르 게 창신동 의 성격 은 매우 모호 해 지 기 시작 한다 . 경성 에 지방 의 조선 인 들 이 몰려들 면서 부자 와 토막민 같 은 최하층 이 동시 에 거주 하 는 지역 이 된 것 이 다 . 비록 한양도성 밖 이 기 는 하나 , 경성 중심지 종로 와 코 닿 을 거리 에 있 었 기 에 토막민 들 이 입지 하 기 에 적격 이 었 다 . " 이 같이 임종상 ( 林 宗 相 ) ) 장택상 ( 張 澤 相 ) 조병택 ( 趙 秉 澤 ) 등 백만장자 의 대궐 같 은 집들이 즐비 한 부자촌 에서 불과 수십 보 가량 쯤 떨어져 있 는 산 밑 에 는 , 눈 을 씻 고 보 아도 사람 의 집 같 아 보이 지 않 는 움집 이 오 육 채 가 맞붙이 고 있 다 . 이 집 들 의 터 가 국유 요 사정 지외 무 번지 라고 써 붙인 번지 도 없 는 집들이 니 이 집 에 들 어 있 는 사람 이 무슨 명망 이 있 을 리 없 다 . … 말 벌이 꾼 , 지게 꾼 같이 눈 이 쌓여 ( 돈 ) 벌이 가 떨어져 하루 한 끼 죽 으로 입 에 풀칠 도 못 하 고 온종일 얼음 언 거리 를 떨 며 헤매 다가 길거리 에서 얼 어 죽 을 수 없 어 기어드 는 곳 이 다 . 그러나 흙방 에 거적자리 몇 입 을 깔 았 을 뿐 이 오 . 이부자리 도 제대로 된 것 이 없 으니 추위 에 언 발 을 뻗 고 편안 한 잠 을 잘 수 도 없 을 것 이 다 . 지붕 을 하 지 못하 여 비 가 새 어 생 털 조각 을 얻 어다 덮 었 고 창 에 는 눈보라 가 들이치 니 겨우 공석 닙 으로 가렸 을 뿐 이 다 . 그나마 이 두꺼비 집 같 은 움집 도 자기 의 소유 가 아니 요 , 한 달 에 이 원 씩 세 를 내 고 사 는 것 인데 , 세 를 못 내 는 때 에 는 눈 덮인 거리 로 쫓겨날 수 밖에 없 다 한다 . 더군다나 놀라운 것 은 세 칸 쯤 되 는 움직 한 채 에 3 가구 가 들 어 사 는 것 이 다 . 컴컴 한 들창 속 으로 병든 노파 의 콜록거리 는 기침 소리 와 밥 달 라고 보채 는 어린아이 의 칭얼거리 는 소리 가 부서진 문틈 으로 새 어 나온다 . " ' 霄壤 二相 ( 소양 이상 ) ( 一 ( 일 ) ) 富豪 ( 부호 ) 의 住 宅 ( 주택 ) 과 極 貧者 ( 극빈자 ) 의 住 宅 ( 주택 ) ', < 동아일보 >, 1925 년 1 월 1 일 이 창신동 은 6 . 25 동란 을 거치 면서 , 피란민 들 이 모여 사 는 동네 로 그리고 현재 는 패션 산업 의 집 적 지로 변모 하 게 된다 . 하지만 , 1960 년 대 에 도 창신동 지역 에 일부 저택 이 존재 하 였음을 기억 하 는 증언 이 있 다 . " 경기 고등학교 졸업 하 고 서울대 의과 대학 입학 하 기 전 , 형편 상 과외 를 가르쳐야 했 습니다 . 동대문 에서 창신동 으로 올라가 는 길 에 아주 큰 한옥 들 몇 채 있 었 어요 . 그 집 에서 학생 을 가르쳤 죠 . 매우 큰 집 이 었 습니다 . " 김풍 명 의학박사 ( 전 ) 대한 피부과 학회 회장 인터뷰 , 2015 년 10 월 1 일 창신 길 옆 대형 한옥 보존 하 라 그리고 아직 도 창신동 의 과거 모습 을 보여 주 는 흔적 들 이 몇몇 남 아 있 다 . 정세 권 선생 이 건설 한 한옥 집단 지구 내 에 몇 채 의 한 옥 이 남 아 있 음 과 동시 에 , 시기 를 알 기 힘든 대형 한 옥이 창신 길 중간 에 현존 한다 . 하지만 , 안타까운 것 은 부르주아 유토피아 창신동 의 기억 을 보여 줄 수 있 는 이 대형 한 옥 이 곧 헐린다 는 점 이 다 . 그리고 이 부지 는 종로 구청 이 주도 적 으로 진행 하 는 가운데 주차장 과 지역 커뮤니티 센터 로 바뀐다 . 필자 는 창신동 이 뉴타운 으로 묶여 있 던 시기 인 2013 년 부터 < 프레시안 > 연재 와 저서 ( 리 씽 킹 서울 , 2013 ) 를 통해 창신동 패션 산업 지구 의 소중 함 에 대해 이야기 하 고 , 뉴타운 해제 를 주장 하 였 다 . 그리고 Urban Hybrid 라는 사회 적 기업 을 설립 하 여 2013 년 창신동 에 사무실 을 개소 하 여 활동 중 이 기 도 하 다 . 지역 의 요구 가 무엇 인지 를 그리고 그 들 의 요구 가 타당 함 을 나름 이해 한다 . 창신동 지역 은 주차 할 장소 가 없 기에 주차장 에 대한 요구 와 지역 커뮤니티 시설 의 필요 성 을 도저히 부정 할 수 없 다 . 하지만 , 그럼에도 이런 시설 들 을 마지막 남 은 대형 한 옥 을 부수 고 그 위 에 지어야 할지 는 고민 해야 한다 . 현재 서울시 는 역사 도시 서울 을 모토 로 내걸 고 있 고 , 한양도성 을 유네스코 역사 유산 으로 등재 하 려고 한다 . 여기 서 우리 가 심사숙고 해야 할 부분 은 과연 한양 도성 밖 창신동 에 우리 가 보여 줄 것 이 1950 년 대 이후 의 기억 ( 패션 산업 지구 ) 밖 에 없 는지 이 다 . 아직 제대로 된 연구 가 없 었 기 에 우리 가 창신동 의 19 세기 후반 , 20 세기 초반 기억 을 모르 거나 잊혀 졌 을 수 있 다 . 하지만 , 우리 가 창신동 에 부르주아 와 유토피아 의 추억 이 있 었 음 을 , 20 세기 초반 산업 도시 경성 이 급변 하 면서 지역 에 어떤 변화 가 일어났 음 을 알 고 있 다면 , 마지막 남 은 기억 은 보존 해야 한다 . 말 이 야 바른 말 이 지 , 한양도성 이 유네스코 에 등재 되 었 을 때 노리 는 효과 는 주변 지역 관광 활성 화 가 아닐까 . 외국인 들 이 한양 도성 에 올라가 서 ' 아 , 성벽 은 이렇게 생겼 구나 ' 라고 생각 하 고 돌아가 는 것 이 아니 라 , 주변 지역 에서 커피 를 마시 든 점심 을 하 든 아니 면 숙박 을 하 게끔 하 여야 한다 . 즉 , 주변 지역 활성 화 에 도움 이 안 되 는 유네스코 등재 는 무슨 보람 이 있 나 ? 그렇 다면 , 가장 한국 적 인 정취 를 느낄 수 있 는 장소 가 있 어야 한다 . 그 정취 를 다 세대 연립 주택 에서 느끼 게 할 것 인가 ? 아니면 대형 한옥 에서 느끼 게 하 는 게 맞 나 ? 현재 , 서울시 는 창신동 에 봉제 박물관 을 건설 하 려고 한다 . 단순 한 봉제 박물관 한 가지 로 는 사람 들 을 모으 는 데 한계 가 자명 하 다 . 하지만 , 주변 에 역사 적 자원 이 있 다면 이야기 가 달라진다 . ▲ 창신동 641 번지 소재 대형 한옥 , 대략 700 여 평 의 대지 에 대형 한옥 과 저택 입구 에 는 60 / 70 년 대식 2 층집 이 있 다 . 오랜 기간 사람 이 살 지 않 은 상태 이 다 . 가장 번잡 한 창신 길 에 위치 하 여 , 지역 주민 들 을 위한 주차장 과 커뮤니티 시설 로 개발 될 예정 이 다 . ⓒ 김경민 교차보 조 를 통한 새로운 전략 을 세워라 . 대형 한 옥 을 보존 하 면서 주차장 과 지역 커뮤니티 시설 을 개발 할 수 있 고 , 이 를 위한 다양 한 시나리오 가 가능 하 다 . 현재 중앙 정부 와 서울시 는 수백 억 의 예산 을 투하 하 여 창신동 에서 도시 재생 사업 을 벌이 고 있 다 . 해당 사업 목적 역시 경제 활성 화 다 . 그리고 이 경제 활성 화 는 지역 산업 활성 화 와 더불 어 패션 / 디자인 을 매개 로 한 관광 산업 활성 화 전략 이 요구 된다 . 당연히 많 은 사람 들 이 지역 에 와서 돈 을 쓰 게 해야 한다 . 그렇 다면 , 그 핵심 은 리 테일 ( 레스토랑 과 상점 ) 과 숙박 이 다 . 대형 한 옥 은 B & B 숙박 시설 로 활용 하 면서 , 수익 을 창출 할 수 있 는데 , 그렇 다면 여기 서 생긴 수익 을 지역 커뮤니티 를 위해 사용 할 수 있 다 . 수익 시설 의 수익 극대 화 를 통해 비 수익 시설 을 보조 하 는 교차보 조 방식 개발 을 실행 하 는 것 이 다 . 또한 , 도시 재생 사업 의 몇 백 억 예산 중 일부 를 활용 하 여 다른 곳 에 주차장 과 커뮤니티 시설 건설 을 요구 한다면 이 는 무리 한 것 인가 ? 우리 는 종로구 익선동 대형 한 옥 지구 ( 역시 , 정세 권 의 건양 사 가 건설 한 지역 이 다 ) 바로 앞 에 있 던 오진 암 을 부수 고 지역 과 전혀 어울리 지 않 은 비즈니스 호텔 을 지 었 던 과오 가 있 다 . 현재 의 주차장 과 커뮤니티 건설 계획 은 그것 보다 는 진일보 한 것 이 다 . 최소한 지역 커뮤니티 를 위한 것 이 기에 . ( 관련 기사 ☞ : " 박정희 시대 요정 정치 산실 , 꼭 헐 어야 했 나 ? ") 그런데 도 우리 가 알 지 못했 던 역사 성 을 날려 버리 는 과오 를 또 다시 범하 지 않 기 바란다 . 오진 암 과 는 비교 도 안 되 는 누추 하 고 작 은 한옥 들 이 옹기종기 모인 익선동 166 번지 ( 한옥 집단 지구 ) 에 지금 어떤 변화 가 일어나 고 있 는지 직접 가 서 눈 으로 확인 하 길 바란다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 13 ] 건양 사 , 경성 건설 40 년 의 역사 일제 의 견제 " 서울 이 정세 권 것 이 란 말 이 냐 ! " 정세 권 은 1920 년 부터 한 옥 집단 지구 개발 을 시작 하 여 1950 년 대 중 후반 까지 사업 을 영위 하 였 다 . 하지만 , 1940 년 이후 의 개발 은 외부 적 요인 ( 제 2 차 세계 대전 과 한국 전쟁 의 혼란 ) 으로 인하 여 왕십리 인근 지역 에 한정 된 듯 하 다 . 따라서 정세 권 의 개발 사업 은 주로 1920 년 대 와 1930 년 대 에 집중 되 었 다고 볼 수 있 다 . 따님 정남식 님 의 기억 이 다 . " 아버지 가 어느 날 집 에 오 셔서 말씀 하 셨 어요 . ' 총독부 가 불러서 들어갔 더니 나 보 고 왜 한 옥 만 을 건설 하 느냐 ? 고 묻 더구나 . 우선 무시 하 고 들어왔 다 . ' 하지만 , 중일 전쟁 의 여파 인지 는 모르 나 , 총독부 가 지속 적 으로 아버지 에게 일식 주택 을 건설 하 라고 압력 을 가했 습니다 . 아버지 는 일본 주택 은 절대 지 을 수 없 다면서 , 1940 년 부터 해방 때 까지 주택 사업 에 손 을 대 지 않 으셨어요 . " ( 막내 따님 정남식 님 인터뷰 , 2015 년 10 월 16 일 ) 그리고 이 는 당시 시대 적 상황 과 궤 를 같이 한다 . 일제 는 1940 년 11 월 20 일 ' 택지 건물 등 가격 통제 령 ' 을 발포 하 였 다 . 통 제령 은 모든 택지 와 건물 가격 을 1939 년 9 월 18 일 을 기준 으로 통제 통 결 시키 는 것 이 었 다 . 이 의 후폭풍 은 상당 하 였 다 . 시장 거래 가격 을 거의 1 년 전 수준 으로 동결 시켰으니 , 매매 시장 의 위축 은 당연 한 것 이 었 다 . 그리고 자연스레 거래 가 중지 되 는 효과 를 가져왔 다 . 주택 구매자 가 1940 년 에 주택 을 높 은 가격 에 샀 다면 손해 를 보 고 작년 가격 으로 살 이유 가 없 는 것 이 었 다 . 비록 매매 시장 은 위축 되 었 다 하 더라도 , 지방 인구 가 여전히 경성 으로 진입 하 고 있 었 기 에 임대 시장 은 매우 활황 이 었 다 . 굳이 주택 을 팔 지 않 아도 집 을 세놓 아서 돈 을 벌 수 있 는 상황 이 었 다 . 그리고 주택 개발 업자 입장 에서 는 주택 건설 채산성 이 도저히 나올 수 없 는 상황 이 었 다 . 중 일 전쟁 의 여파 로 건설 자재 가격 이 상승 하 였 기 에 주택 건설 가격 의 상승 은 불가피 하 였으나 , 가격 통제 령 으로 말미암 아 주택 매매 가격 인상 이 불 가능 하 였 기 때문 이 다 . 오히려 손해 를 보 고 팔 아야 하 는 상황 이 된 것 이 고 , 이러 한 사업 성 의 악화 로 인해 디벨로 퍼 들 은 주택 공급 에 나설 수 없 었 다 . ▲ " 신축 가옥 은 많 으나 주택난 은 여전 심각 "(< 매일신보 > 1940 년 11 월 23 일 ) . 그리고 정세 권 은 개인 적 으로 조선총독부 의 감시망 하 에 있 었 기 때문 에 운신 의 폭 이 다른 디벨로 퍼 에 비해 더 좁 았 다 . 조선 물산 장 려회 활동 , 신간회 참여 , 그리고 조선 어학회 후원 등 으로 그 는 일제 의 요주 의 리스트 에 있 었 고 , 특히 조선 어학회 사건 으로 상당 한 재산 을 일제 에 빼앗겼 기 때문 에 사세 가 기울 기 시작 하 였 다 . " 왜정 말기 , 뚝섬 일 대 의 큰 토지 를 빼앗긴 후 가세 가 기울었 어요 . 우리 가 어쩔 수 없이 큰 집 을 나와서 다른 곳 으로 이사 가 야 했 을 때 , 옆 집 사람 들 이 신기 한 듯 우리 를 바라보 던 시선 을 잊 을 수 없 습니다 . " ( 정세 권 의 딸 故 정정식 이화 여자 대학교 명예 교수 인터뷰 , 2013 년 10 월 4 일 ) 1920 년 대 와 1930 년 대 , 건양 사 의 황금기 시절 , 정세 권 선생 의 개발 지역 은 청계천 이북 경성 지역 의 대부분 과 경성 외곽 지역 ( 오늘날 로 보 자면 교외 지역 개발 ) 에 걸쳐 넓 게 분포 한다 . 그 의 증언 을 따르 자면 , 건양 사 는 한 해 300 여 채 의 가옥 들 을 개발 하 였 다 한다 . 근 20 년 에 걸쳐서 6000 여 채 를 건설 하 였 다면 , 이 는 상당 한 규모 다 . 1920 년 대 에 는 경성 내 신축 건물 의 20 ~ 30 % 에 해당 하 는 수 치였 다 . 정세 권 은 본인 이 건설 한 한옥 주택 의 품질 을 체크 하 기 위해 한 지역 에 한옥 집단 지구 를 개발 하 면 온 가족 이 이사 를 하 여 그 집 에서 일정 기간 거주 하 였 다 . 실제로 집 에 살 면서 집 의 하자 등 을 고치 고 품질 을 유지 하 기 위함 이 었 다 . 정세 권 의 손녀 김재원 교수 의 증언 이 다 . " 할아버지 께서 집 을 계속 새로 지 으셨기 때문 에 정말 자주 이사 를 다니 셨 어요 . 새로 입주 한 집 을 외할머니 께서 손보 시 곤 했 어요 . 그리고 집 이 이내 빨리 팔리 곤 했 기 때문 에 , 이사 가 매우 잦 았 습니다 . 어머님 ( 故 정정식 이화 여자 대학교 명예 교수 ) 께서 는 계동 에서 출생 하 셔서 봉익동 과 가회동 에서 어린 시절 을 보내 셨 고 1928 년 께 소학교 ( 교동 소학교 ) 들어가 실 때 에 도 가회동 에 사셨 다고 하 십니다 . 당시 가회동 은 아직 동네 가 형성 되 지 않 았 던 곳 으로 허름 한 오래 된 한옥 이 었 던 것 으로 기억 하 고 계십니다 . 이후 소학교 재학 시절 에 익선동 과 낙원동 ( 3 층집 ) 에 잠시 사 시 다가 1934 년 이후 이화 여고 에 다니 실 즈음 다시 가회동 양옥 으로 이사 하 셨 다고 합니다 . 이 화 여고 에 다니 는 동안 다시 서대문 ( 적십자 병원 부근 ) 에 사셨 고 , 다시 가회동 으로 이사 하 였 다가 서대문 ( 죽첨 동 : 옛 인창 학교 부근 ) 에 사 시 는 동안 이화 여전 ( 1938 년 께 ) 에 입학 하 셨 다고 합니다 . 이전 에 다니 시 는 동안 다시 가회동 으로 이사 하 셨 다가 결혼 당시 ( 1949 ) 에 는 왕십리 로 나가 계셨 다고 합니다 . 아마도 전쟁 말기 에 가운 이 많이 기울 어 졌었 겠 지요 . " ( 정세 권 의 손녀 김재원 교수 이메일 인터뷰 , 2015 년 9 월 10 일 ) 위 증언 에 는 빠져 있 지만 , 정세 권 은 한일은행 창업주 이 자 대부호 인 조병택 의 저택 을 매입 하 여 , 해당 부지 에 한옥 집단 지구 를 1930 년 대 초반 에 건설 하 였 고 , 가족 들 이 함께 창신동 에 잠시 거주 하 기 도 하 였 다 . 또 정세 권 은 혜화동 과 성북동 일대 에 도 대량 의 한옥 집단 지구 를 건설 하 였으며 , 아들 내외 가 그 지역 에서 거주 하 였 던 기록 이 전한다 . 비록 건양 사 가 어느 지역 을 개발 하 였 는지 에 대한 정확 한 기록 이 없 다 하 더라도 , < 조선일보 > 와 < 동아일보 > 등 신문 의 분양 광고 , 실생활 잡지 에 나왔 던 분양 광고 와 건양 사 회사 주소지 그리고 가족 의 증언 과 등본 상 주소 를 역추적 하 여 종합 적 으로 건양 사 의 개발 지역 을 지도 화 하 면 다음 과 같 다 . 물론 해당 지역 전체 를 개발 한 것 은 아니 다 . 그럼에도 경성 대부분 의 지역 을 책임지 고 있 다 . 더군다나 , 광고 와 가족 의 등본 상 주소 에 나와 있 지 않 은 개발 지역 이 충분히 있 다는 추정 할 수 있 기 에 , 정세 권 의 개발지 는 최소한 이 이상 일 것 이 다 . ▲ 그림 2 , 건양 사 개발지 . 건양 사 경성 개발 의 규모 와 방식 이 함의 하 는 도시 개발 / 계획 사 적 의미 는 필자 의 견해 로 는 상당 하 다 . 건양 사 의 사업 유형 과 개발 방식 은 미국 교외 주택 단지 의 선구자 인 레빗 사 에 필적 한다 . 제 2 차 세계 대전 이후 , 미국 은 본격 적 인 교외 화 로 접 어 든다 . 고속도로 의 건설 , 저렴 한 주택 구입 모기지 등 여러 이유 로 중심 도시 에 모여 살 던 백인 들 이 교외 지역 으로 주거지 를 이주 한 것 이 다 . 교외 지역 으로 이주 하 려는 주택 수요 가 폭 증하 자 이 에 걸 맞춰 대 규모 디벨로 퍼 들 이 등장 한다 . 가장 대표 적 인 인물 은 레빗 타운 이 라 불리 는 거대 한 교외 지역 주택 단지 를 개발 한 레빗 ( Levitt & Sons , Inc ) 사이 다 . 레빗 사 를 실질 적 으로 이끌 었 던 윌리엄 레빗 은 제 2 차 세계 대전 참전 용사 로 군인 들 을 위한 주택 의 대량 건설 시스템 을 경험 하 였 고 이 를 실제 거대 주택 단지 개발 사업 에 적용 하 였 다 . 즉 , 규격 화 된 디자인 과 건설 부품 의 사용 , 일부 공장 에서 제작 된 건설 자재 의 이용 , 잘 짜여진 공정 과 분업 체계 의 적용 등 을 주택 건설 에 적용 한 것 인데 , 이 는 포디즘 적 생산 양식 을 부동산 개발 에 적용 한 첫 사례 로 볼 수 있 다 . 그리고 이 를 통해 매우 짧 은 기간 에 대량 의 주택 을 건설 한 것 이 다 . 예 를 들 어 , 롱 아일랜드 소재 레빗 타운 에 개발 된 주택 수 는 무려 1 만 7000 여 채 에 이르 며 이 는 가장 큰 주택 단지 개발 로 여겨진다 . ( Peter Hall , [ Cities of Tomorrow ] , Blackwell Publishers , 2001 , pp . 320 - 322 ) ▲ 미국 펜실베이니아 주 레빗 타운 . 아래 사진 은 1975 년 항공 사진 에서 보이 는 동대문 북쪽 창신동 지역 이 다 . 창신동 651 번지 는 앞서 설명 한 거부 조병택 의 아방궁 을 매입 하 여 개발 한 지역 으로 , 레빗 타운 과 스케일 은 다르 나 작 은 규모 에서 비슷 한 모양새 의 주택 을 대량 으로 건설 된 흔적 은 매우 흡사 하 다 . ▲ 1972 년 동대문 인근 창신동 한옥 집단 지구 . ⓒ gis . seoul . go . kr 하 지만 , 더 놀라운 곳 은 돈암 지구 ( 보문동 지역 ) 의 한옥 집단 지구 이 다 . 일제 는 보문동 일 대 를 당시 경성 외곽 의 뉴타운 개발 지역 으로 꼽 고 일본인 들 을 이주 시키 려 하 였으나 , 실제 개발 은 조선인 디벨로 퍼 들 에 의해서 개발 되 었 다 . 개발 시기 는 1937 ~ 1940 년 이 다 . ( 김영수 , 동대문 밖 돈 암 지구 주거지 의 형성 과 변천 , 서울 학 연구 , 2009 ) 아래 모습 은 시기 적 으로 미국 의 레빗 타운 건설 이전 , 조선 에서 ( 포디즘 을 고려 했 건 안 했 건 ) 이미 레빗 타운 에 필적 할 만 한 규모 의 주택 개발 단지 가 건설 되 었 음 을 보여준다 . 아래 사진 은 1980 년 도 의 항공 사진 이 니 , 1940 년 당시 에 는 온 지역 이 한옥 으로 덮여 있 었 다 . 보문동 지역 에 정세 권 의 건양 사 가 개발 한 부분 이 있 는지 는 현재 아 는 바 가 없 다 . ▲ 1980 년 보문동 . ⓒ gis . seoul . go . kr 따라서 그 규모 가 다르 다고 는 할 수 있 으나 , 인구 폭 증 의 경성 1920 ~ 1930 년 대 우리나라 에 도 포디즘 의 대량 생산 에 비견 되 는 역할 을 한 디벨로 퍼 , 건양 사 가 존재 하 였 다는 것 은 그 자체 만 으로 도 기념비 적 인 일 이 다 . 하지만 , 그 의 개발 이 시사 하 는 큰 의미 는 디벨로 퍼 정세 권 이 일제 의 도시 계획 에 정면 으로 저항 하 면서 한옥 집단 지구 를 개발 하 였 다는 데 있 다 . 이 에 대한 연재 는 다음 회 에 한다 . ( 정세 권 선생 님 의 둘째 따님 정정식 이화 여자 대학교 명예 교수 ( 피아노 과 ) 께서 2015 년 10 월 30 일 소천 하 셨 다 . 2013 년 < 프레시안 > 연재 를 통해 연 이 닿 아 수차 에 걸쳐 소중 한 만남 을 가질 수 있 었 다 . 불과 몇 달 의 신혼 을 함께 한 남편 이 한국 전쟁 시 납북 되 었 던 끔찍 한 기억 을 들려 주 었 을 때 의 상심 을 잊 지 못한다 . 연로 한 가운데 정세 권 선생 님 개발 지역 의 기억 을 끄집 어 내 려고 노력 하 였 던 모습 에 대한 감사 함 은 글 로 표 하 기 에 너무 도 부족 하 다 . 고인 은 부친 이 집 장사 로 매도 되 었 던 점 과 조선 물산 장 려회 의 황금기 를 이끌 었 던 부분 이 외면 받 는 현실 에 마음 아파하 였 다 . 그리고 조선 어학회 사건 으로 인해 정세 권 선생 님 이 당한 고문 의 기억 에 힘들 어 하 였 다 . < 프레시안 > 연재 를 통해 정세 권 선생 님 이 역사 적 으로 재 평가 받 기 를 소망 한다 . 지면 을 통해서 유족 분 들 께 다시 한 번 심심 한 위로 의 말씀 을 전한다 . ( 필자 ) ) [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 14 ] 일제 의 도시 개발 에 저항 하 다 왕십리 토지 전쟁 , 불붙 다 정세 권 의 경성 개발 은 크 게 3 단계 로 구분 된다 . 1920 년 대 개발 은 공간 적 으로 사대문 내부 특히 청계천 이북 ( 북촌 지역 ) 에 집중 된다 . 그리고 1930 년 대 에 는 4 대문 외곽 지역 ( 창신동 , 서대문 , 성북동 등 ) 을 개발 하 였 는데 , 경성 외곽 은 일종 의 교외 지역 뉴타운 / 신 도시 개발 로 해석 가능 하 다 . 그리고 동시 에 사대문 내 의 빈 공간 을 개발 하 였 다 . 마지막 단계 인 1940 년 대 이후 의 개발 은 왕십리 지역 에 집중 된다 . 정세 권 의 경성 개발 이 도시 계획 사 측면 에서 중요 한 이유 는 일본 강점기 의 일제 개발 정책 에 대한 정세 권 의 대처 방법 / 전략 을 살펴볼 수 있 기 때문 이 다 . 앞선 연재 에서 설명 하 였 다시피 , 일제 는 일본인 의 경성 이주 를 원활히 하 기 위해 2 가지 전략 을 세웠 다 . 첫 번 째 전략 은 일본인 주 거주 지역 인 청계천 남쪽 지역 을 넘 어서 조선인 공간 인 청계천 이북 북촌 지역 에 일본인 거주지 를 만드 는 것 이 었 다 . 이 를 위해서 일종 의 도시 미화 운동 을 벌이 면서 시가지 를 예쁘 게 다듬 는 작업 을 하 였 다 . 두 번 째 전략 은 기 형성 된 주거 지역 을 밀 어 버리 고 새로운 주거지 를 건설 하 는 것 이 아니 라 , 농지 와 같 은 공간 에 새로운 도시 를 건설 하 는 뉴타운 / 신 도시 개발 전략 이 었 다 . 첫 번 째 전략 이 1920 년 대 부터 지속 적 으로 시도 되 었 다면 두 번 째 전략 은 여러 논의 과정 을 거쳐 1930 년 대 이후 진행 되 기 시작 하 였 다 . 1920 년 대 정세 권 의 도시 계획 / 개발 에 대한 인식 은 일본인 의 청계천 이북 북촌 진출 을 막 는 것 이 었 다 . " 사람 수 가 힘 이 다 . 일본인 의 북진 을 막 아야 한다 " 는 그 의 인식 은 한옥 집단 지구 형태 로 투영 되 어 , 북촌 등지 에서 볼 수 있 는 작 은 한옥 들 이 처마 를 이 어 가 며 어우러진 형태 의 대형 개발 로 나타났 다 . 그리고 이 를 통해 많 은 조선인 이 북촌 에 거주 할 수 있 었 고 , 조선인 의 북촌 을 그나마 지켜낼 수 있 었 다 . 지속 해서 일본인 인구 가 증가 함 에 따라 뉴타운 / 신 도시 개발 전략 은 1930 년 대 부터 본격 적 으로 시도 된다 . 일제 의 신 도시 개발 전략 은 서구 의 도시 계획 이론 중 에버 에 저 하워드 의 전원 도시 이론 ( Green City ) 을 바탕 으로 세워졌 다 . 대표 적 인 예 가 1937 년 의 대경 성 중심 의 100 년 계획 이 다 . 이 는 경성 의 인구 성장 을 억제 하 기 위해 수원 , 인천 , 금포 , 개성 , 의정부 , 춘천 , 이 천 , 김 양장 등 경성 주변 의 8 개 도시 를 전원 도시 ( 신 도시 ) 로 개발 한다는 계획 이 었 다 . 경성 과 이 들 도시 는 경성 의 남대문 과 동대문 , 광희문 을 포함 한 6 개 문 에서 시작 하 여 방사형 도로 로 연결 되 고 , 각 도시 를 잇 는 환상 형 도로 가 8 개 도시 를 서로 연결 하 는 것 이 었 다 . ( < 매일신보 > 1937 년 2 월 10 일 , 국토 계획 의 입장 에서 ' 위성 도시 ' 건설 입안 ) ▲ 대경 성 중심 의 위성 도시 계획 ( 좌 , < 매일신보 > 1937 년 2 월 10 일 ) , 에베 네 져 하워드 의 Garden City 개념 도 ( 우 , [ Garden Cities of To - morrow ] ( 1902 년 ) . ⓒ 김경민 이 는 비록 계획 차원 의 비전 이 었 으나 , 작 은 스케일 에서 는 이 를 차용 한 개발 들 이 이미 진행 되 고 있 었 다 . 일제 는 서양식 주택 들 을 집단 적 으로 개발 한 문화 주택 단지 를 이미 이곳저곳 에 개발 하 고 있 었 다 . 이 들 문화 주택 단지 는 그 들 의 기반 인 남대문 일대 에서 용산 을 거쳐 영등포 와 흑석동 으로 나가 는 축선 상 에 많이 위치 하 였 다 . 그리고 다른 한 곳 이 눈 에 띄 는데 , 광희문 외곽 왕십리 지역 이 다 . ▲ 京城 （ 現 ソウル ） の 郊外 住 宅 地形 成 の 諸相 . ⓒ 이지은 정세 권 의 입장 에서 경성 의 개발 판세 를 복기 해 보 자 . 종로 이북 북촌 지역 에 는 정세 권 을 위시 한 많 은 조선인 한옥 집단 지구 디벨로 퍼 들 이 활동 하 면서 한 옥 들 을 촘촘히 세운 형국 이 다 . 그리고 남대문 은 이미 일본인 들 에 선점 되 어 있 었 고 , 일제 는 이미 남대문 을 지나 후암동 을 거쳐 용산 그리고 현재 중앙 대학교 인근 의 흑석동 까지 의 축 개발 구상 을 세웠 고 실제 개발 이 대단위 로 행해졌 다 . 제 아무리 조선인 갑부 여도 해당 지역 부동산 개발 에 뛰어드 는 것 은 무리 였 다 . 북쪽 은 지형 적 조건 이 맞 지 않 았 고 , 그 의 관심 권 에 포착 된 지역 은 서대문 과 동대문 , 혜화문 ( 성북동 일대 ) , 그리고 광희문 외곽 왕십리 지역 이 었 다 . 정세 권 은 이 지역 일대 를 실제로 개발 하 였 는데 , 동대문 일 대 는 과거 귀족 층 주거 지역 과 조선 의 빈민층 이 혼재 한 지역 이 었 고 , 성북동 과 서대문 지역 은 조선인 과 다른 민족 들 이 혼재 한 성격 의 지역 이 었 다 . 그러나 광희문 외곽 왕십리 일대 개발 은 성격 과 의미 가 남다르 다 . 정세 권 과 일제 ( 동양 척식 주식회사 ) 가 정면 으로 부닥친 곳 이 기 때문 이 다 . 정세 권 은 3 남 4 녀 를 두 었 는데 , 아들 들 은 모두 경성 제국 대학 을 딸 들 은 이화여대 를 다닐 정도 의 수재 였 다 . 그 중 에서 도 둘째 아들 은 매우 특출 난 것 으로 보인다 . 그 는 1930 년 대 초 경성 제국 대학 농과 대학 에 합격 하 였 는데 , 정세 권 은 이 를 매우 기뻐하 여 아들 의 미래 를 위하 여 농장 을 개발 할 요량 으로 뚝섬 일 대 몇 만 평 의 부지 를 매입 하 였 다 . " 당시 서울 농대 ( 경성 제국 대학 농과 대학 ) 는 정말로 들어가 기 힘들 었 어요 . 조선 에 변변 한 산업 이 없 으니까 , 농업 이 중요 했 죠 . 그래서 농과 대학 에 는 주로 일본인 들 을 뽑 지 한국인 들 을 뽑 지 않 았 어요 . 둘째 오빠 는 제일 고보 ( 경기 고등학교 ) 에서 전체 1 , 2 등 을 하 는 수재 였 어요 . 너무 뛰어나 서 조선인 이 지만 안 뽑 을 수 없 었 던 것 같 아요 . 아버지 는 무척 기뻐하 셨 고 , 그 오빠 의 미래 를 위해 농장 자리 로 뚝섬 일 대 를 많이 사셨 죠 . " ( 막내 따님 정정식 님 인터뷰 , 2015 년 10 월 4 일 ) 그리고 그 는 뚝섬 으로부터 현재 의 왕십리 방향 으로 토지 가 나오 면 매입 하 기 시작 한다 . 이 당시 정세 권 은 조선 물산 장 려회 운동 과 조선 어학회 를 지원 하 면서 일제 의 요주 의 인물 리스트 에 오른 상태 였 다 . 그런 그 의 행동 을 가족 들 은 매우 불안해하 며 지켜 봤 다 . " 우리 아버님 이 갑자기 땅 을 사 시 기 시작 하 셨 어요 . 건축 을 하 면서 , 당시 잠 화정 ( 뚝섬 ) 부근 을 사 는 거 예요 . 그러 면서 우리 보고 산보 를 가 라고 해서 , 거기 까지 걸어가 기 도 했었 죠 . 그 언덕 에 있 는 땅 을 전부 다 사 기 시작 하 면서 농사 를 지 었 어요 . 당시 어떤 일 이 있 었 냐면 , 동척 ( 동양 척신 주식회사 ) 에서 시내 에서 왕십리 까지 그리고 뚝섬 방향 으로 땅 을 사 기 시작 한 거 예요 . 그러니까 우리 아버님 하 고 경쟁 이 붙 었 죠 . 왜냐하면 우리 아버님 은 일본 놈 을 못 들어오 게 하 려고 막 은 거 고 . 일본 은 우리 아버님 이 점령 을 하 니까 그걸 막 으려고 또 들어오 고 . " ( 둘째 따님 고 ( 故 ) 정남식 님 인터뷰 , 2013 년 9 월 1 일 ) 뚝섬 인근 지역 토지 를 동양 척식 주식회사 에서 상당 량 보유 하 고 있 다는 , 그리고 동양 척식 주식회사 에서 땅 소작농 은 빚 을 지 고 쫓겨난다는 기사 내용 이 다 . " 왕십리 와 는 다르 나 교통 상 연결 이 되 어 있 는 뚝섬 으로 나가 보 자 . 여기 는 동대문 에서 동 뚝섬 까지 가 는 기동차 가 있 어 교통 이 편해졌 다 . 뚝섬 을 건너서 면 채소밭 이 전면 에 널리 어 있 는 것 이 주목 을 끈다 . 섬 이 라 토질 도 채소 재배 에 좋 으려니와 경성 근교 로서 는 채소 재배 가 다른 농사 보다 는 유리 할 것 이 다 . ( … ) 과거 에 물류 중심지 였으나 , 현재 는 그 위상 을 찾아볼 수 없 다 . 재산 이 있 는 사람 은 뚝섬 을 떠나 고 지금 은 소작인 만 남 은 빈촌 이 되 었 다 . ( … ) 토지 소유 관계 를 보 면 , 면내 의 전답 면적 중 동양 척식 회사 땅 이 절반 이나 되 고 그 외 에 도 다른 지역 거주 지주 의 땅 이 많 아 이곳 주민 들 은 소작농 을 한다 . 그런데 동척 땅 을 소작 하 게 되 면 소작 계약 은 ( … ) 조건 이 박하 기 짝 이 없 어 빚 에 쫓기 는 살림 을 하 는 사람 이 많 다 . " ( < 조선일보 > 1931 년 10 월 6 일 , 대경 성 후보지 선보 기 순례 ( 7 ) , 신작 로 이외 에 는 보 잘 것 없 는 왕십리 ) 이 왕십리 토지 전쟁 은 상당 한 의미 가 있 었 다 . 다만 , 당시 많 은 사람 이 왕십리 지역 의 가치 에 대해서 크 게 평가 하 지 않 았 다 . 경성 근교 에 있 는 빈민 들 이 몰려 사 는 동네 라는 인식 에서 벗어나 지 않 았 다 . 그러나 정세 권 의 왕십리 에 대한 견해 는 일반인 과 달랐 다 . " 신 당리 쪽 은 말 도 못 할 만큼 초라 한 오막살이 촌락 이 널려 있 는데 , 몇 걸음 더 나아가 왕십리 쪽 으로 나가 면 역시 신당리 와 대동소이 한 초가집 뿐 이 다 . ( … ) 왕십리 가 일천 사 백 호 상왕 십 리 가 일천 일 백 오 십 호 나 된다고 는 하나 , 아주 작 은 집들이 많이 모여 있 을 뿐 이 다 . ( … ) 길 만 신수 좋 게 뚫려 있 을 뿐 이 고 부근 에 는 시내 에서 밀려 나오 는 소 시민 의 집 이나 늘 어 갈 뿐 이 다 . " ( < 조선일보 > 1931 년 10 월 6 일 , 대경 성 후보지 선보 기 순례 ( 7 ) , 신작 로 이외 에 는 보 잘 것 없 는 왕십리 ) 1930 년 대 정세 권 은 왕 십 리 일 대 대량 의 토지 를 매입 하 고 실제 개발 은 1940 년 대 이후 ( 해방 이후 ) 에 진행 된 것 으로 추정 된다 . 1940 년 이후 , 태평양 전쟁 의 양상 이 심각 하 게 돌아가 면서 전쟁 의 와중 , 주택 개발 은 거의 중단 되 었 고 , 일제 압력 으로 정세 권 은 개발 을 할 수 없 는 상황 이 었 다 . 따라서 그 는 왕십리 일대 토지 를 보유 한 채 개발 은 보류 한 형국 이 었 다 . 1930 년 대 정세 권 의 왕십리 토지 매입 은 일반인 들 이 보 기 에 는 별 볼일 없 는 토지 를 매입 하 는 것 이 었 고 , 이 는 그 의 혜안 을 보여 주 는 것 이 었 다 . 1920 년 대 이후 , 신문 지상 에 는 경성 개발 에 대한 일제 의 논의 가 종종 발표 되 곤 하 였 고 , 미래 의 대경 성 개발 계획 에 대한 큰 그림 을 그 가 이해 하 였 던 것 이 다 . 일제 의 경성 도시 계획 에 영향 을 준 에버 에 져 하워드 의 이론 의 핵심 은 전원 도시 와 사회 도시 이론 이 다 . 전원 도시 는 교외 지역 의 뉴타운 / 신 도시 로 이해 할 수 있 고 , 사회 도시 는 여러 뉴타운 / 신 도시 들 이 연합 한 일종 의 대 도시 권 으로 볼 수 있 는데 , 여러 뉴 타운 들 은 철도 나 고속도로 등 으로 연결 되 는 형태 를 갖춘다 . ( Ebenezer Howard , [ Garden Cities of To - morrow ] , 1902 ) 실제로 일제 의 뉴타운 / 개발 계획 에 맞춰 남대문 외곽 의 후암동 일대 에 거대 한 문화 주택 단지 를 개발 하 였 고 , 왕십리 일대 와 보문동 일대 에 새로운 뉴타운 개발 계획 을 가지 고 있 었 다 . ( 총독부 고시 제 722 호 , 1936 ) 이 는 하워드 의 전원 도시 계획 이론 에 입각 하 여 , 후암동 , 왕십리 , 보문동 일 대 를 뉴타운 으로 개발 하 고 이 들 지역 을 교통망 으로 연결 하 는 계획 이 었 다 . 만약 이것 이 실현 되 었 다면 , 경성 권 조선 인 들 의 소재지 는 경성 사대문 안 과 일부 외곽 지역 에 머문 채 , 일본 인 들 에 의해 둘러싸이 게 되 었 을 것 이 다 . 그리고 이런 일제 의 의도 를 보여 주 는 단 적 인 증거 는 후암동 / 용산 과 왕십리 를 연결 하 는 도로망 , 즉 남산 주회 도로 다 . 일제 의 도시 계획 은 식민 도시 의 측면 에서 식민 계층 인 일본인 을 위한 계획 이 었 지 , 피 식민 계층 인 조선인 을 위한 것 이 아니 었 다 . 만약 왕십리 가 조선 인 들 타운 이 었 다면 , 일제 는 굳이 남대문 외곽 지역 ( 후암동 / 용산 지역 ) 과 왕십리 를 연결 할 필요 가 없 을 것 이 다 . 일제 의 큰 계획 하 에서 남산 주회 도로 가 건설 되 는 것 이 었 고 , 이 는 일본인 주거지 들 을 연결 하 는 목적 이 있 었 음 을 부인 할 수 없 다 . 만약 동양 척식 주식회사 가 막강 한 자금력 을 앞세워 , 왕십리 일대 토지 를 대량 매입 하 였 다면 , 1940 년 대 왕십리 일대 는 남대문 외곽 일본인 주거지 의 연장선 에서 개발 되 었 을 것 이 다 . 그렇 기에 정세 권 과 동양 척식 주식회사 간 의 왕십리 토지 전쟁 은 도시 계획 / 개발 사 적 인 측면 에서 그 의미 가 남다르 다 . 그 는 일제 의 도시 계획 에 정면 으로 저항 했 다 . ▲ 남산 주회 도로 계획도 ( 1937 년 ) . ⓒ 국가 기록원 [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 15 ] 안재홍 과 동지 적 연대 를 맺 은 건축 왕 일제 가 9 번 투옥 한 독립운동가 , 누가 그 를 지웠 나 ? 1920 년 대 급격 한 부 를 축적 한 정세 권 은 대 ( 大 ) 자본가 로 성장 하 는 와중 , 민족 운동 에 적극 적 으로 참여 한다 . 그 가 참여 한 민족 운동 관련 조직 중 공식 적 기록 으로 확인 된 것 에 는 조선 물산 장 려회 를 비롯 한 양 사원 , 신간회 , 조선 어학회 등 이 있 다 . 아래 는 국가 보훈 처 의 공식 기록 이 다 . " 1923 년 1 월 조만식 ( 曺 晩植 ) ‧ 안재홍 ( 安 在 鴻 ) 등 을 중심 으로 조선 물산 장 려회 ( 朝鮮 物産奬勵 會 ) 가 발기 되 자 이 에 적극 참가 하 여 서울 지회 를 설립 했 다 . 1930 년 4 월 조선 물산 장 려회 서울 지회 의 경리부 상무 이사 로 선출 되 고 , 1930 년 5 월 에 는 중앙 회의 경리부 상무 이사 로 선출 되 었 으며 , 1934 년 중앙 회 이사 로 선출 되 어 회관 건립 ‧ 강연회 등 적극 적 인 활동 을 전개 했 다 . 1927 년 2 월 자치 론 을 비판 하 고 절대 독립 을 추구 하 는 민족주의 독립운동 과 사회주의 독립운동 의 민족 협동 전선 으로 신간회 ( 新 幹 會 ) 가 창립 되 자 이 에 적극 찬동 하 여 서울 지회 에서 활약 했 다 . 1930 년 11 월 신간회 서울 지회 의 대회 준비 위원회 에 김응 집 ( 金 應集 ) ‧ 홍기문 ( 洪 起 文 ) 등 과 함께 재정 부원 으로 활동 했 다 . 조선 어학회 ( 朝鮮 語學 會 ) 가 조선어 사전 편찬 사업 을 하 면서 독립 된 사무실 이 없 어 고난 에 처하 자 , 1935 년 에 서울 화동 ( 花 洞 ) 에 있 는 2 층 건물 과 부속 대지 를 조선 어학회 사무소 용 으로 기증 하 여 조선 어학회 의 국어 운동 과 사전 편찬 사업 을 적극 지원 했 다 . 정부 에서 는 그 의 공훈 을 인정 하 여 1968 년 에 대통령 표창 을 추서 하 였 다 . 1990 년 에 건국훈장 애 족장 을 추 서 받 았 다 . " ( < 국립 유공자 공훈 록 6 >( 국립 유공자 공훈 록편 집 위원회 엮음 , 국가 보훈 처 펴냄 , 1988 년 ) , 667 ~ 668 쪽 ) 그 가 맡 은 직책 은 대부분 경리 와 재무 이사 로 조직 의 활동 을 재정 적 으로 지원 하 는 것 이 었 다 . 서슬 퍼런 일본 강점기 , 거대 기업 을 운영 하 는 자본가 , 그것 도 정부 인 ‧ 허가 가 필요 한 부동산 개발 업 의 자본가 가 대놓고 여러 조직 의 재무 를 담당 하 면서 재정 을 지원 한 것 은 위험천만 한 일 이 었 다 . 그렇 기에 그 의 역할 은 더욱 빛난다 . 또한 , 이러 한 공식 적 기록 이외 에 도 가족 들 은 그 가 만주 지역 의 독립운동가 가족 을 지원 했 던 사실 을 증언 한다 . " 아버님 은 또 만주 동포 구 제회 를 손수 설립 하 였 다 . 만주 땅 에서 일본군 과 싸우 다가 같 은 동포 흉탄 에 쓰러지 신 김좌진 장군 유가족 이 오 셨 다 . 현지처 이 신 미망인 과 명한 , 철한 이 남매 와 그 들 의 이모 , 나 선생 이 함께 왔 다 . " ( < 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) 우리 나라 최초 의 법학 교수 이 자 서울 대학교 법대 초대 학장 을 역임 한 최태영 박사 ( 1900 ~ 2005 년 ) 의 회고 다 . ( 최태영 박사 는 우리 나라 상고사 연구 의 권위자 이 기 도 하 다 . )" 1922 년 조만식 이 1 차 로 시작 했 던 물산 장려 운동 이 일제 탄압 으로 잦아든 뒤 , 1929 년 이 를 재개 하 려는 움직임 이 있 었 다 . 경상도 사람 정세 권 이 내게 와서 이 를 다시 일으켜 세워 보 자고 했 다 . ( 정세 권 의 주장 은 ) 여러 사람 이 뜻 을 같이 했 는데 , 일제 가 주목 하 니 위험 한 노릇 이 어서 법 을 아 는 내 가 나서 서 법망 을 비켜 가 며 친일 을 피하 고 징역 안 갈 만큼 이 라도 하 자는 것 이 었 다 . " ( 최태영 , ' 광산 이야기 와 제 2 차 물산 장려 운동 ', < 대한민국 학술원 통신 >, 제 144 호 , 2005 년 7 월 , 4 ~ 9 쪽 ) 일본 메이지 대학 에서 1924 년 법학사 를 마치 고 조선 에 들어와 1925 년 한국인 최초 로 법학 교수 가 된 최태영 박사 에게 정세 권 이 접근 하 여 조선 물산 장려 운동 재개 에 협력 을 부탁 했 다 . 최태영 은 1929 년 정세 권 과 함께 물산 장 려회 상무 이사 로 활동 을 시작 한다 . ( ' 물산 장려 정기 대회 ', < 중외일보 >, 1930 년 5 월 19 일 ) 그 와 함께 한 근 ‧ 현대사 의 굵직 한 인물 중 , 특히 각별 한 관계 를 유지 한 인물 은 민세 안재홍 과 고루 이극로 다 . 이 두 인물 은 납북 과 월북 으로 그 업적 이 상대 적 으로 가려진 형편 이나 , 민세 안재홍 은 1920 년 대 민족 언론 의 사표 였으며 , 고루 이극로 는 조선 어학회 최고 역점 사업 한글 사전 편찬 의 실질 적 인 기둥 이 었 다 . 특히 민세 안재홍 은 기 농과 함께 조선 물산 장 려회 , 양 사원 , 신간회 , 조선 어학회 등 모든 활동 을 함께 한평생 의 동지 였 다 . 안재홍 ( 1891 ~ 1965 년 ) 의 아호 민세 ( 民世 ) 의 의미 는 ' 민중 의 세상 ' 인 만큼 그 는 매우 민족주의 적 색채 가 강하 였 다 . ( < 안재홍 의 항일 과 건국 사상 >( 민세 안재홍 선생 기념사업 회 엮음 , 백산 서당 펴냄 , 2010 년 ) , 9 쪽 ) 또한 , 언론인 으로서 , 그리고 정치인 이 자 역사가 로서 큰 족적 을 남겼 다 . 그 는 1924 년 부터 1932 년 까지 < 조선일보 > 주필 그리고 조선일보 사주 를 역임 하 면서 기록 적 인 수 의 글 을 발표 하 였 는데 , 사설 980 여 편 과 시평 470 편 등 1450 여 편 에 이른다 . ( < 조선일보 사람 들 일제 시대 편 >( 조선일보사 사료 연구실 엮음 , 랜덤 하우스 중앙 펴냄 , 2004 년 ) , 97 쪽 ) < 조선일보 > 활동 을 개시 하 기 전 이미 독립운동 에 가담 한 대가 로 3 년 간 의 옥고 를 치른 그 는 , 언론인 으로서 < 조선일보 > 재직 시 감옥 을 제집 드나들 듯 하 였 다 . 일본 의 비 인도적 처우 를 비판 한 사설 ( ' 보석 ( 保釋 ) 지연 ( 遲延 ) 의 희생 ', < 조선일보 >, 1928 년 1 월 21 일 ) , 일본 의 중국 침략 을 비판 한 사설 ( ' 제남 사변 ( 濟南 事變 ) 의 벽상관 ( 壁上 觀 ) ', < 조선일보 >, 1928 년 5 월 9 일 ) , 신간회 총무 간사 로 광주 학생 운동 진상 보 고 민중 대회 준비 발각 등 으로 1928 년 3 차례 에 걸쳐서 투옥 되 었 다 . 1920 년 대 조선일보 는 경영 사정 이 좋 지 않 았 던 것 으로 보인다 . 이 로 인해 사주 가 자주 바뀌 었 는데 , 1924 년 독립운동가 신석우 가 경영 권 을 확보 하 면서 월남 이상재 가 조선일보 4 대 사 장 에 취임 하 였 고 , 이상재 선생 의 사망 으로 1927 년 5 대 사 장 에 신석우 그리고 1931 년 6 대 사 장 에 안재홍 이 취임 하 게 된다 . 안재홍 은 조선일보 의 경영 이 어렵 자 고향 의 논밭 을 팔 아 신문사 의 빚 을 갚 았 고 직원 들 의 밀린 봉급 을 지급 했 다고 한다 . ( < 조선일보 사람 들 일제 시대 편 >( 조선일보사 사료 연구실 엮음 , 랜덤 하우스 중앙 펴냄 , 2004 년 ) , 101 쪽 ) 건양 사 가 1929 년 과 1930 년 < 조선일보 > 에 광고 를 집중 적 으로 게재 한 것 은 당시 조선일보 의 경영 상황 을 도와 주 려는 의도 로 추측 된다 . 건양 사 는 < 조선일보 > 에 총 37 회 에 걸쳐서 광고 를 게재 한 데 비해 , < 동아일보 > 게재 는 2 차례 에 그치 기 때문 이 다 . 또한 , 이상재 ( 신간회 초대 회장 역임 ) 및 안재홍 과 조선 물산 장 려회 와 신간회 활동 을 함께 한 동지 적 인연 역시 크 게 작용 한 듯 하 다 . 안재홍 은 사장 에 취임 한 지 1 년 후 1932 년 일제 의 강압 때문 에 경영 권 을 내놓 게 된다 . 그리고 그 후 에 도 그 의 독립운동 은 지속 하 는데 , 1936 년 임정 과 연락 을 취하 였 다는 죄목 으로 2 년 간 옥고 를 그리고 1942 년 조선 어학회 사건 으로 1 년 간 옥고 를 치렀 다 . 조선 어학회 사건 은 기 농 정세 권 과 민세 안재홍 , 고루 이극로 에게 심한 고초 를 안긴 것 이 었 다 . 특히 , 감옥 에서 안재홍 과 이극로 가 겪 은 고초 는 상당 하 였 다 . 일제 는 안재홍 에게 이극로 를 직접 문초 하 라고 지시 하 면서 이극로 가 대답 을 하 지 않 는 경우 , 이극로 의 뺨 을 때리 라고 강요 하 였 다 . 안재홍 은 이 를 단연코 거절 하 였 고 , 그 결과 는 모진 고문 이 었 다 . ( < 다사리 공동체 를 향하 여 : 민세 안재홍 평전 >( 정윤재 지음 , 한울 펴냄 , 2002 년 ) , 71 ~ 72 쪽 ) 조선 물산 장 려회 와 신간회 , 조선 어학회 등 여러 민족 운동 에 기 농 정세 권 과 민세 안재홍 이 함께 참여 한 점 은 의미 하 는 바 가 상당 하 다 . 1920 년 대 새롭 게 성장 한 신흥 자본가 와 언론인 이 함께 합작 하 여 주도 한 활동 이 었 기 때문 이 다 . 정세 권 은 자신 의 재력 을 바탕 으로 민족 운동 조직 의 재무 에 상당 한 기여 를 하 였 고 안재홍 은 자신 의 미디어 역량 을 활용 하 여 민족 운동 의 취지 를 설파 하 려 하 였 다 . 따라서 이 들 의 관계 는 민족 자본 가과 민족 언론인 간 의 협력 을 통한 민족 운동 이 라는 측면 에서 기념비 적 인 것 이 었 다 . 아래 조선 어학회 사진 은 정세 권 과 안재홍 의 친분 을 보여 주 기 라도 하 듯 , 둘 은 사진 속 맨 앞줄 에 나란히 앉 아 있 다 . ▲ 조선 어학회 사건 으로 곤욕 을 치른 생존자 들 을 찍 은 1946 년 사진 . 앞줄 왼쪽 두 번 째 가 정세 권 , 세 번 째 가 안재홍 . ⓒ 조선 어학회 본 연재 와 는 결 이 다른 이야기 를 지면 을 통해서 하 고자 한다 . 해방 이후 민세 안재홍 은 우파 정치인 으로 미군 정하 의 초대 민정 장관 과 제 2 대 대한민국 국회의원 을 역임 하 였 다 . 6 . 25 동란 이전 그 의 행적 을 놓 고 본다면 , 조선일보 사 주 안재홍 은 민족 언론 의 사표 요 , 해방 공간 대한민국 건국 에 전념 을 다 한 정치인 이 었 다 . 그리고 정부 는 이 를 기억 하 여 1989 년 대한민국 건 국공 로 훈장 을 수여 하 였 다 . 하지만 , 불행히 도 6 . 25 동란 은 그 의 일생 을 바꿔 놓 았 다 . 미처 피난 을 가 지 못한 그 는 서울 에서 북측 에 납북 되 었 다 . 그 는 북한 에서 독립 유공자 로서 대우 를 받 았 고 1955 년 부터 북한 에서 정치 활동 을 하 면서 평화통일 추진 협의회 최고 위원 을 역임 하 였 고 1965 년 별세 하 였 다 . ( < 안재홍 의 항일 과 건국 사상 >( 민세 안재홍 선생 기념사업 회 엮음 , 백산 서당 펴냄 , 2010 년 ) , 149 ~ 150 쪽 ) 그런데 그 는 오해 를 부를 수 있 는 아래 의 발언 을 하 였 다 전한다 . " 1948 년 미국인 의 모략 에 의하 여 리승 만 괴뢰 정권 이 성립 된 때 도 미국인 들 에게 는 버림 을 받 고 리승 만 도당 에게 는 감시 와 박해 를 받 으며 얼마 동안 을 지내 왔 다 . " ( < 민주조선 >, 1950 년 7 월 17 일 , < 안재홍 의 항일 과 건국 사상 >( 민세 안재홍 선생 기념사업 회 엮음 , 백산 서당 펴냄 , 2010 년 ) ) 위 발언 만 을 놓 고 침소봉대 한다면 그 는 종북 주의자 , 혹은 공산주의자 로 보일 수 있 다 . 그러나 필자 는 그래서 는 안 된다고 본다 . 그 의 삶 궤적 을 볼 때 그 는 기본 적 으로 우파 정치인 이 었 으며 , 그 의 정치 적 견해 는 충분히 이승만 정권 과 다를 수 있 고 , 또한 당시 북한 군 의 감시 하 에 있 었 기 에 본인 의도 와 다른 발언 을 할 수 있 기 때문 이 다 . 그럼에도 필자 와 다른 견해 도 충분히 존재 가능 하 다 . 이유 야 어쨌든 대한민국 을 ' 괴뢰 정권 ' 으로 칭한 점 과 그 가 북한 에서 평화통일 추진 협의회 최고 위원 을 역임 한 점 , 그 가 북한 에서 ' 애국지사 ' 칭호 를 받 은 점 은 대한민국 의 정체 성 에 대한 도전 으로 비칠 수 있 기 때문 이 다 . 민세 안재홍 은 우리 에게 많 은 숙제 를 던져준다 . 1989 년 이 되 어서 야 건 국공 로 훈장 이 수여 된 것 에서 알 수 있 듯이 위대 한 언론인 민세 안재홍 은 납북 당했 다는 이유 만 으로 수십 년 간 평가 가 미루 어 졌 다 . 그렇 기에 그 에 대한 연구 , 특히 북한 에서 의 행적 에 대한 연구 는 상대 적 으로 최근 이 다 . 연구 가 상대 적 으로 최근 이 기 에 그 에 대한 평가 와 해석 은 다양 할 수 있 다 . 하지만 , 작금 의 상황 은 역사 에 대한 다양 한 해석 의 여지 를 줄이 는 방향 으로 흐르 고 있 다 . 역사 에 대한 획일 적 해석 을 유도 하 는 국정 화 의 시대 가 다가오 고 있 기 때문 이 다 . 국정 화 의 시대 , 대한민국 이 인정 한 독립운동가 이 자 북한 에서 애국지사 칭호 를 받 은 민세 안재홍 을 우리 는 어떻게 평가 하 고 기억 해야 하나 ? 그 의 북한 행적 에 대한 연구 가 미진 하 다는 이유 로 혹은 하나 의 잣대 로 그 를 평가 할 수 없 다는 이유 로 , 폭압 의 일제 강점기 동안 9 번 이나 투옥 당한 독립운동가 는 역사 속 에서 지워 져야 하나 ? [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 16 ] 조선 물산 장려 운동 에 뛰어든 정세 권 부동산 디벨로 퍼 가 독립운동 에 돈 댄 까닭 은 ? 1920 년 대 초반 , 조선 의 상공업 은 불황 과 불경기 , 일본인 기업 위주 의 일제 산업 정책 으로 심각 한 위기 상황 이 었 다 . ( < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >( 방기중 지음 , 연세대 학교 출판 부 펴냄 , 2010 년 ) , 83 쪽 ) 그리고 이러 한 상황 은 1920 년 대 후반 에서 도 크 게 변화 하 지 않 았 다 . 1920 년 대 조선 의 암울 한 경제 상황 에 대한 최태영 교수 ( 서울 대학교 법학 대학 초대 원장 ) 의 회고 다 . " 1929 년 부터 1932 년 까지 YMCA 강당 에서 내리 3 년 을 ( 물산 장려 운동 사업 의 일환 으로 ) 강연 을 했 다 . 일제 가 일본 상품 만 을 한국인 들 한테 강매 하 면서 한국인 에게 는 조그마 한 제조업 도 금했 던 때 였 고 공업 학교 도 절대 허가 하 지 않 던 상황 이 었 다 . 우리 가 그 때 일본 상품 에 세금 을 매길 수 없 었 기에 조선 물산 을 장려 해야 했 다 . 그래서 될 수 있 는 한 우리나라 것 을 만들 어 먹 자 , 우리 가 만든 물건 만 사자 , 우리 상품 을 애용 하 자 , 옷 도 일본인 이 만든 양복 을 입 을 수 밖에 없 다면 , ( 하 다 못해 ) 우리 가 만든 옷감 이 라도 쓰 자고 할 만큼 연설 내용 이 절실 했 습니다 . 하 다 못해 가공 이 라도 우리 가 한 것 을 쓰 자는 것 이 었 습니다 . " ( 최태영 , ' 광산 이야기 와 제 2 차 물산 장려 운동 ', < 대한민국 학술원 통신 >( 제 144 호 ) , 2005 년 , 8 쪽 ) 당시 조선 의 상공업 이 극도 로 위축 되 었 기 에 , 조선 산 완제품 을 사용 할 수 없 다면 원자재 라도 조선 산 인 물건 을 사 서 쓰 고 , 심지어 는 가공 이 라도 조선 에서 한 것 을 사용 하 자고 호소 할 정도 로 조선 의 공업 은 피폐 한 상황 이 었 다 . ⓒ 국사편찬위원회 이러 한 절박 한 시대 적 상황 에 조선 물산 장려 운동 은 시작 되 었 다 . 물산 장려 운동 은 1920 년 조만식 선생 의 지도 에 평양 에서 시작 되 었 으며 1923 년 1 월 조선 물산 장 려회 가 정식 으로 설립 되 었 다 . 그러나 전국 에서 들불 같이 일 었 던 이 운동 은 불과 반년 뒤 인 1923 년 여름 을 기점 으로 세력 이 약화 되 더니 , 1924 년 4 월 30 일 개최 된 제 2 정기 총회 를 분기 로 완전 한 침체기 로 빠져 든다 . ( < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >, 81 ~ 84 쪽 ) 조선 물산 장 려회 에 참여 하 였 던 한국일보 논설위원 유광렬 의 기록 이 다 . " 1923 년 창립 할 때 에 는 전국 적 으로 성세 가 높 던 이 운동 은 그 후 대체로 침체 한 상태 였 다 . 한때 는 학생 이 ( 조선 산 ) 수목 교복 을 입 은 때 도 있 었 고 , 기생 들 마저 도 수목 을 입 는 이 가 있 었 으나 이것 은 소수 요 , 대다수 의 열정 은 식 어 가 는 듯 보였 다 . " ( 유광렬 , ' 조선 물산 장려 운동 의 전모 : 민족 운동사 측 면사 ', < 인물 계 >( 1 권 2 호 ) , 1964 년 ) 조선 물산 장 려회 가 급격 하 게 세 가 위축 된 것 에 대해 , 신용하 서울대 학교 명예 교수 는 일제 의 훼방 과 공산주의 계열 의 반대 를 이유 로 들 었 다 . " 조선 민족 의 국산품 장려 운동 이 불길 처럼 일어나 자 일본 경찰 은 제지 하 고 나섰 다 . 그리고 집단 활동 을 탄압 하 였 다 . ( … ) 그러나 일제 의 탄압 이 격심 해 지 면서 아울러 이 운동 에 대한 마르크스주의 청년 들 의 비판 과 공격 이 격심 해졌 다 . 프롤레타리아 혁명 운동 을 약화 시키 는 것 이 라고 공격 하 고 나섰 다 . 그러나 물산 장려 운동 에 참여 한 사회주의자 나모 씨 는 과격파 의 교조 성 을 비판 하 고 민족 자본 의 육성 없이 는 경제 적 민주 독립 과 노동 계급 의 건전 한 성장 도 불 가능 한 것 이 라고 반박 하 며 고군분투 했 다 . 그러나 과격파 들 은 유산 계급 에 만 귀속 되 는 것 이 라고 집중 공격 을 계속 하 여 광범위 한 소비자 대중 국민 을 이 운동 에서 이탈 시켰 다 . 일제 탄압 과 마르크스 과격파 의 양면 협공 을 받 게 되 자 의 욕 을 상실 하 여 더 이상 적극 적 인 운동 으로 발전 하 지 못했 다 . 1924 년 부터 는 무기력 한 체념 에 빠져 겨우 간판 만 을 지키 고 있 다 . " ( < 재 발굴 한국 독립 운동사 >( 신용 하 지 음 , 한국일보사 펴냄 , 1989 년 ) , 75 쪽 ) 조선 물산 장 려회 는 크 게 4 시기 로 구분 된다 . 민족주의자 와 사회주의자 가 함께 활동 하 였 던 초기 ( 1923 ~ 1924 년 ) , 민족주의 계열 명망가 주도 하 면서 일부 상공업자 들 을 가세 하 려는 움직임 이 있 었 던 중기 ( 1925 ~ 1929 년 ) 그리고 상공업자 들 이 사업 을 적극 적 으로 주도 한 부흥기 ( 1929 ~ 1932 년 ) , 마지막 으로 상공업자 들 이 조직 에서 이탈 하 자 시작 된 쇠퇴기 ( 1933 ~ 1937 년 ) 이 다 . ( < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >, 77 쪽 ) 아주 짧 았 던 초창기 를 거쳐 , 중기 인 1924 년 이후 , 조선 물산 장 려회 는 과연 제대로 된 조직 인가 를 의심 할 정도 로 침체 에 들어간다 . 1924 년 4 월 의 제 2 회 정기 총회 이후 , 실무 와 재정 을 담당 하 는 이사회 는 거의 열리 지 못하 였 고 , 극도 의 재정난 속 에 사무실 임대료 를 내 지 못하 여 이곳저곳 으로 전전 하 는 형편 이 었 다 . 또한 간간이 기관지 를 만들 어 배포 하 고자 하 였으나 , 원고 난 과 검열 난 , 인쇄 난 이 겹치 면서 이 마저 도 힘든 상황 에 봉착 하 였 다 . 조선 물산 장 려회 의 침체 상황 을 보여 주 는 다른 예 는 조선 물산 진열관 건설 과정 에서 도 나타난다 . 조선 물산 장 려회 는 조선 물산 을 진열 할 수 있 는 조선 물산 진열관 건설 을 추진 하 였 다 . 1928 년 8 월 조선 물산 진열관 을 주식회사 형태 로 만들 고 창립 비 1000 원 을 마련 하 자고 결의 하 였음에도 불구 하 고 시도 조차 이루어지 지 못하 였 다 . ( < 한국 독립운동 의 역사 36 : 경제 운동 >( 오미 일 지음 , 독립 기념관 한국 독립운동 사 연구소 펴냄 , 2009 년 ) , 132 쪽 ) 과연 조직 운영 을 위한 이사회 가 열린다고 한들 , 사무실 임대료 도 지급 못 하 는 조직 이 제대로 된 활동 을 할 수 있 었 을까 ? 이 정도 로 재정 형편 이 열악 한 조직 이 전국 적 차원 의 운동 을 연다는 것 이 가당 키나 한가 ? 우리 가 역사 교과서 에서 배우 는 조선 물산 장 려회 는 전국 에 지회 가 설립 된 대단 한 조직 이 었 다 . 그렇 다면 이 조직 의 재정 적 지원 은 매우 탄탄 하 여야 한다 . 그런데 1929 년 이전 의 조선 물산 장 려회 는 사무실 임대료 도 내 기 벅찬 패망 일보 직전 의 조직 이 었 다 . 사무실 임대료 로 내 지 못하 는 쓰러져 가 는 조직 에 임대료 를 지원 하 는 것 이 아니 라 , 본인 의 재력 을 활용 하 여 조선 물산 장려 회관 을 건립 하 고 1 층 에 상품 판매소 와 2 층 에 상품 진 열소 ( 일종 의 디스플레이 쇼룸 ) 를 갖추 게 한 이 가 있 으니 , 정세 권 이 다 . 사업가 가 기부 할 때 가장 눈여겨 보 는 것 중 하나 는 기부 받 는 조직 의 안정 성 이 다 . 어느 정도 는 안정 된 조직 이 어야 기부금 이 제대로 사용 되 는지 확인 할 수 있 기 때문 이 다 . 따라서 지리멸렬 한 형편 의 조선 물산 장 려회 에 대한 정세 권 의 재정 지원 은 어쩌면 상식 밖 의 일 일 수 있 다 . 더군다나 그 는 한옥 집단 지구 를 개발 하 는 디벨로 퍼 이 지 , 조선 물산 장 려회 가 근본 적 으로 양성 하 고자 하 는 계층 인 상공 인 계층 도 아니 었 다 . 또 , 앞서 이야기 에서 추론 할 수 있 듯이 , 조선 의 상공업 은 아주 작 은 규모 에 불과 한 형편 이 었 다 . 일부 자본 을 축적 한 기업 이 있 었 다 한들 , 이 들 의 수 는 많 지 않 았 고 조선 계 상공업 의 대다수 는 그야말로 소상인 이 요 소공 인 이 었 다 . 따라서 정세 권 과 같 은 대형 디벨로 퍼 에게 조선 의 상공업 이 라는 영역 은 본인 사업 에 전혀 보탬 이 되 지 도 않 을 뿐 아니 라 상관 도 없 는 영역 이 었 고 그리고 그 가 돌보 고자 하 는 조선 물산 장 려회 는 일부 명망가 들 위주 로 돌아가 는 간판 뿐 인 조직 이 었 다 . ▲ 조선 물산 장 려회 총회 광경 , ⓒ 한국 독립운동 사 정보 시스템 정세 권 의 참여 는 일제 식민 치하 경제 에 대한 위기 의식 에서 시작 된다 . 일제 가 시장 식민 정책 을 통해 조선 의 모든 것 을 빼앗 아 가 는 상황 을 우려 하 였 고 , 일제 는 조선인 회사 들 에 대한 강 도 높 은 감시 를 실시 하 고 있 었 다 . 1929 년 당시 에 대한 정세 권 의 회고 다 . " 1929 년 일본 은 우리 배달 민족 을 자국 의 대화 ( 大 和 ) 민족 에 동화 하 려고 식민 식민 ( 植民 植民 ) , 기지 식민 ( 基地 植民 ) , 문화 식민 , 원료 식민 , 시장 ( 市場 ) 식민 , 모두 다섯 종류 의 식민 정책 을 강행 하 던 시기 이 다 . 이러 한 정책 을 강행 하 는 시기 이 므로 경찰 에서 는 형 사진 을 두 어서 회사 마다 모임 을 담당 하 는 형사 가 있 었 다 . " 정세 권 을 위시 한 상공업자 들 의 가세 는 조선 물산 장 려회 를 새롭 게 변모 시키 는 계기 가 되 었 다 . 명망가 위주 의 조직 에 새로운 계층 의 수혈 은 조직 재 활성 화 의 새로운 모 멘 텀 이 었 다 . 정세 권 평생 의 동지 로 1925 년 부터 물산 장 려회 이사 로 활동 해 온 민세 안재홍 ( 당시 , < 조선일보 > 주필 ) 은 당시 물산 장 려회 의 문제점 을 인식 하 고 있 었 고 새로운 돌파구 를 상공업자 들 이 주도 하 는 실용 적 노선 의 가미 에서 찾 았 다 . " 물산 장려 운동 이 초기 에 는 식자 층 에 의하 여 관념 적 인 운동 으로 그 초기 과정 을 지내 왔었 다 . ( 현재 는 ) 언젠가 는 이루어져야 했 을 조선인 상공업자 들 과 결합 이 이루어져 그 일단 의 진전 을 보 려 하 고 있 다 . 이 는 필연 이 요 . 또 당연 한 일 이 다 . " ( 안재홍 , ' 물산 장 려회 의 일 진전 – 그 회관 건축 의 실현 을 보 고 ', < 장산 >( 2 권 2 호 ) , 1932 년 , 2 쪽 ) 정세 권 의 참여 로 인하 여 조선 물산 장 려회 는 이전 의 재정 문제 를 해소 하 기 시작 하 며 , 도약 의 틀 을 갖추 기 시작 한다 . " 그러 던 조선 물산 장 려회 가 1927 년 부터 다시 활성 화 되 기 시작 하 였 다 . 그 요인 의 하나 로 이 사진 이 개편 되 면서 새로 상무 이사 로 참여 한 건축가 정세 권 이 적극 적 재정 지원 을 시작 했 기 때문 이 다 . 정세 권 은 조선 어학회 에 도 회관 을 지 어 기증 한 인물 로서 조선 물산 장 려회 에 도 회관 을 신축 하 여 기증 했으며 , 새 기관지 의 조선 물산 장려 회보 의 발행 비용 도 모두 부담 하 였 다 . " ( < 재 발굴 한국 독립 운동사 >, 75 쪽 ) 정세 권 은 1929 년 조선 물산 장 려회 이사 로 취임 하 면서 , 물산 장 려회 의 재정 문제 를 단번에 해소 해 주 었 다 . 1929 년 부터 3 년 간 조선 물산 장 려회 경상비 와 기관지 발행 비용 등 재정 의 상당 부분 을 짊어졌 고 , 1930 년 부터 는 전임 상무 로서 조선 물산 장 려회 사업 전반 을 총괄 하 기 시작 한다 . ( < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >, 113 ~ 115 쪽 ) 1923 년 기세 를 올리 던 조선 물산 장려 운동 이 불과 1 년 만 에 대 침체기 에 빠진 상황 에서 , 1920 년 대 후반 정세 권 의 지원 과 실질 적 인 참여 는 조선 물산 장려 운동 황금기 의 도래 를 의미 하 였 다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 17 ] 조선 물산 장려 회관 , 북촌 상권 에 충격 을 주 다 100 년 전 서울 에 옥상 정원 이 있 었 다 ! 조선 산업 전 ( 産業 戰 ) 의 진영 ( 陣營 ) 으로 여겼 던 물산 장려 회관 은 조선 에서 생산 되 는 물품 을 전시 하 여 생산 열 과 구매욕 을 촉발 하 려 하 였 고 ( < 한국 독립운동 의 역사 36 : 경제 운동 >( 오미 일 지음 , 독립 기념관 한국 독립운동 사 연구소 펴냄 , 2009 년 ) , 133 ~ 134 쪽 ) , 이 의 일환 으로 회관 에서 개최 된 조선 물 산염 매시 는 대중 으로부터 선풍 적 인 호응 을 이끌어냈 다 . 당시 의 기사 다 . " 조선 물산 장 려회 주최 로 우리 물산 애용 을 장려 하 기 위하 여 금월 4 일 부터 열린 조선 물 산염 매시 는 개시 한 이래 2 주일 동안 예상 이상 의 성황 으로써 한산 한 북촌 상가 에 큰 충동 을 주 었 다 함 은 이미 보도 하 였 거니와 , 동 염매 시 의 계획 은 일주일 마다 새로운 물산 을 출품 하 길 하 였 는데 미곡 , 직물 , 고무신 , 비누 , 화장품 등 일상 수요 품 은 수요자 가 날로 증가 함 으로 부득이 계속 출품 키로 되 었 는바 , ( … ) 물품 추인 에 대한 일체 책임 은 염매 시 간사 정세권 씨 가 지 기 로 되 었 다 . " ( " 조선 물산 장 려회 의 염매 시 성황 수요자 가 날로 격증 ", < 동아일보 > 1931 년 11 월 20 일 ) 조선 의 소상 공인 들 에게 왜 염매 시 가 중요 한지 를 알려 주 는 또 다른 기사 다 . " 염매 시 는 일반 백화점 과 는 그 성질 이 달라서 순전히 조선 물산 만 을 취급 하 는 관계 로 조금 이나 뜻 이 있 는 고객 은 반드시 찾아오 는 까닭 에 출품자 로서 는 그 선전 의 목적 을 달할 수 있 다 . 지방 으로부터 출품 하 는 우리 물산 생산 업자 도 점차 증가 중 인데 동 염매 시 간사 정세권 씨 는 동 염매 시 발전책 에 대하 여 더욱 노력 중 으로 지방 에 있 는 우리 물산 생산 업자 중 에 아직 출품 치 못한 사람 을 속히 동 염매 시 사무소 로 신입 하 기 를 바란다 한다 . " ( " 조선 물산 장 려회 제 4 회 염매 시 , 각지 에서 출품 답지 ", < 동아일보 > 1931 년 11 월 29 일 ) ▲ 염매 시 개 시식 기사 . ⓒ 매일신보 위 의 두 기사 에서 충분히 알 수 있 듯이 , 조선 물산 장려 회관 의 설립 은 물산 장 려회 의 선전 및 판매 활동 의 기폭제 역할 을 한 일종 의 허브 였 다 . 다양 한 상공업자 들 이 상품 을 진열 할 수 있 는 장소 로서 역할 을 하 였 고 , 이 를 정세 권 의 건양 사 가 도맡 았 다 . 그 는 전국 을 돌아다니 면서 회관 에서 팔 수 있 는 물건 을 모았 고 진열관 에서 전시 · 판매 하 였 다 . 즉 , 생산 과 판매 를 연결 하 는 네트워크 를 정세 권 이 구축 한 것 이 다 . 당연히 정세 권 의 건양 사 는 전사 차원 에서 물산 장려 운동 에 뛰어들 었 다 . " 정세 권 은 김용기 , 문 용규 와 함께 건양 사 를 설립 하 였 다 . ( … ) 정세 권 은 1920 년 대 건양 사 가 큰 이윤 을 올리 며 주주 90 여 명 , 자본금 20 만 원 의 기업 으로 성장 하 자 이 를 배경 으로 물산 장려 운동 에 본격 가담 하 였 고 , ( 건양 사 의 공동 설립자 ) 김용기 가 신간회 회계 재정 부장 을 지낼 때 신간회 경성 지회 재정 부원 으로 동참 하 였 다 . 건양 사 경영진 모두 물산 장 려회 지원 에 적극 적 이 어서 김용기 는 물산 장 려회 명예 회원 및 고문 으로 추대 되 었 다 . " ( < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >( 방기중 지음 , 연세대 학교 출판 부 펴냄 , 2010 년 ) , 115 쪽 ) 정세 권 은 조선 물산 장려 운동 을 보다 활성 화 시키 기 위하 여 , 건양 사 와 는 별개 의 회사 , ' 장산 사 ' 를 설립 하 여 조선 물산 장려 운동 을 전담 시킨다 . 조선 물산 장 려회 기관지 의 하나 인 < 장산 > 은 장산 사 의 이름 에서 연유 한다 . 정세 권 이 설립 한 ' 장산 사 ' 와 조선 물산 장 려회 기관지 인 < 장산 > 이 동일 한 명칭 이 라는 점 은 정세 권 이 조선 물산 장 려회 의 중추 적 역할 을 했 음 을 알려 주 는 또 다른 증거 다 . 장산 사 는 생산 업자 가 진열관 에 출품 하 지 않 은 상품 들 중 좋 은 물건 을 선별 하 여 위탁 판매 를 하 거나 구입 · 판매 하 면서 품목 을 다양 화 시켰 다 . ( < 한국 독립 운동 의 역사 36 : 경제 운동 >, 135 쪽 ) 앞선 연재 에서 설명 하 였 듯이 , 조선 물산 장려 회관 은 기부금 으로 건립 하 려 하 였으나 기부금 이 걷히 지 않 은 관계 로 정세 권 의 사비 로 완공 되 었 다 . 그렇 기에 본인 소유 의 건물 이 되 었 고 건양 사 는 전사 적 인 차원 에서 조선 물산 장려 운동 에 뛰어들 었 다 . 그리고 조선 물산 장 려회 전무 이사 로서 그리고 건양 사 의 사주 로서 정세 권 은 두 조직 을 본인 의 건물 인 조선 물산 장려 회관 에 입지 시킨다 . 거대 기업 의 수장 으로서 그리고 본인 이 후원 하 는 기관 의 실질 적 운영 자 로서 한 건물 에 여러 조직 들 을 입지 시키 는 것 은 조직 운영 과 관리 상 에서 당연 한 것 이 었 다 . 낙원동 300 번지 , 경성 최초 그리고 최대 부동산 개발 업체 의 사무실 과 조선 물산 장 려회 사무실 이 위치 하 였 던 곳 이 다 . 낙원동 300 번지 에 는 당시 경성 에 가장 높 은 건물 일 수 있 다 . 4 층 높이 의 건물 의 1 층 은 조선 물산 장 려회 물품 을 판매 하 는 상점 이 3 분 의 2 그리고 건양 사 가 3 분 의 1 을 사용 하 였 다 . 2 층 은 조선 물산 장 려회 회의실 과 물품 전시관 으로 사용 되 었 고 3 층 은 정세 권 의 가족 이 기거 하 였 다 . ( < 구름 라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , 44 쪽 ) 낙원동 300 번지 건물 에 대한 유가족 의 기억 은 선명 하 다 . " 4 층 짜리 건물 입구 에 는 아버님 개인 회사 인 ' 건양 사 ' 간판 과 ' 조선 물산 장 려회 ' 간판 이 나란히 걸려 있 었 어요 . " ( 둘째 따님 정정식 님 인터뷰 , 2013 년 10 월 4 일 ) 조선 물산 장려 운동 과 연관 은 되 지 않 으나 건축 또는 조 경사 적 의미 가 있 을지 모른 점 은 해당 건물 의 4 층 은 옥상 정원 으로 설계 되 었 다는 점 이 다 . " 조선 물산 장 려회 에서 는 20 일 오후 4 시 반 에 낙원동 300 번지 에서 동회 관 신축 기공식 을 개최 하 였었 는데 동회 이사장 이종린 씨 의 식사 와 정세권 씨 의 설계 보고 가 있 었 고 내빈 측 의 축사 가 있 었 다는 데 건평 28 평 4 층 건축 으로 아래층 은 동회 사무실 로 제 2 층 은 진열관 제 3 층 은 일반 의 식당 제 4 층 은 옥상 정원 으로 사용 할 터 이 라 하 며 늦 어도 7 월 15 일 까지 는 낙성식 을 하리 라 한다 . " ( " 물산 장려 회관 7 월 중순 까지 준성 ", < 매일신보 >, 1931 년 4 월 22 일 ) 옥상 정원 이 라는 개념 이 대한민국 에서 나름 인기 를 끌 기 시작 한 것 이 불과 근래 의 일 이 다 . 100 년 전 낙원동 300 번지 조선 물산 장 려회 총본산 의 건물 설계 에 는 시대 를 앞선 기획 이 들 어 있 었 다 . 아래 사진 은 4 층 옥상 정원 에서 찍 은 정세 권 의 가족 사진 이 다 . ▲ 그림 2 . 정세 권 선생 가족 사진 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 18 ] 사라진 조선 물산 장려 운동 총본산 " 낙원동 300 번지 부순다고 사진 찍 으라니 … " 조선 물산 장려 운동 의 총본산 낙원동 300 번지 에 대한 정세 권 선생 가족 들 의 추억 은 남다르 다 . 정세 권 선생 가족 들 과 수차례 에 걸쳐서 인터뷰 를 진행 하 면서 가장 많이 그리고 생생히 들 었 던 부분 은 낙원동 거주 시기 의 기억 이 었 다 . " 1920 년 대 당시 에 는 계단 이 있 는 집 이 귀해서 낙원동 300 번지 건물 이 완공 되 었 을 때 , 사람 들 이 구름 처럼 몰려 와서 층층다리 를 오르내렸 다 . 옥상 에 는 동생 을 위해서 그네 를 매 었 는데 아이 들 이 매일 모여들 어 아버지 가 시청 에 이야기 를 해서 파고다 공원 안 에 어린이 놀이터 가 만들 어 졌 다 . 4 층 건물 입구 정문 에 는 아버님 개인 건축 회사 인 ' 건양 사 ' 간판 과 ' 조선 물산 장 려회 ' 간판 이 나란히 걸려 있 었 다 . ~ ( 중략 ) ~ 2 층 에 는 조선 물산 장 려회 회의실 이 있 었 다 . 월례 모임 이 있 는 날 에 는 콩나물 무 대파 양지 곱창 쇠고기 등 을 넣 고 국 을 많이 끓이 는 날 이 었 고 , 조선 물산 장 려회 회원 님 들 이 모이 는 날 이 었 다 . 안재홍 , 여운형 , 김도연 , 명세재 선생 , 이극로 박사 등 어린 나이 인데 도 많이 들 어서 귀 에 익 은 어르신네 의 함자 들 이 다 . "(< 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 대구 : 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , p 44 - 46 ) " 낙원동 에 4 층집 을 지으 셨 죠 . 벽돌 로 . 우리 가 거기 서 살 때 , ( 아마 우리 나라 에서 ) 처음 으로 소련 식 패치 카 를 개발 하 고 설치 하 셨 어요 . 벽돌 이 전부 난로 에 요 . 여름 에 는 안 땠 지만 , 겨울 에 는 거기 에 감자 와 고구마 도 구워 먹 었 습니다 . 당시 로서 는 최첨단 식 집 에서 살 았 죠 . 파고다 공원 ( 현 , 탑 골 공원 ) 북쪽 후문 왼편 에 위치 해서 파고다 공원 이 우리 집 마당 같 았 어요 . "( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2013 . 10 . 04 ) 꼭대기 층 이 비록 정세 권 선생 의 가정집 이 라 보여도 , 사실 가정집 역할 만 을 한 것 이 아니 다 . 조선 물산 장 려회 의 창고 와 공장 에 진배없 었 다 . " 1930 년 대 초 에 우리 나라 에 수해 가 발생 한 적 이 있 어요 . 그래서 남 도 사람 들 이 많이 죽 었 습니다 . 그때 우리 아버님 이 남 도 사람 들 무명 을 다 사들였 어요 . 그걸 3 층 집 에다 전부 갖 다 놓 으셔 가지 고 우리 집 에서 옷 을 지 었 어요 . 조선 의 농촌 에서 짠 무명 과 삼베 를 트럭 으로 가지 고 와서 그걸 밤새 도록 우리 가 자르 고 꿰맨 후 에 이틀 인가 후 에 남도 로 다 보냈 어요 . 저 도 국민학생 이 었 는데 그 때 하도 바느질 을 해서 여기 가 이렇게 해졌 어요 . "( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2015 . 09 . 01 ) ▲ 조선 물산 장 려회 총회 광경 . ⓒ 한국 독립운동 사 정보 시스템 비록 정세 권 선생 의 첫째 따님 은 당시 초등학생 이 라는 어린 나이 였 지만 , 조선 물산 장 려회 와 관련 된 활동 인지 를 알 고 있 었 고 이 에 대한 자부심 을 갖 고 있 었 다 . " 당시 경성 제국 대학 ( 인근 ) 에 염색 공장 이 있 었 어요 . 거기 에 다니 시 면서 염색 을 배우 셨 어요 . 그리고 옷 에 염색 을 해서 입히 셨 습니다 . 그래서 저 는 교동 국민학교 다닐 적 에 무명 에다가 물감 을 들여서 감색 외투 를 입 고 다녔 어요 . 그런데 학교 에 그걸 입 고 가 면 아이 들 이 놀렸 어요 . ( 교동 초등 학교 는 당시 부유층 귀족 자제 들 이 다닌 학교 였 다 ) 그래도 우리 아버님 이 하 시 는 거 니까 정말 자랑 스럽 게 입 고 다녔 어요 . "( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2013 . 10 . 04 ) " 우리 집 에서 는 일본 물건 , 일본 옷 은 쓰지도 입지 도 못했 다 . 아버님 도 우리 형제 도 다 명주 나 무실 명주 무명베 에 검정 혹은 회색 , 녹색 등 물감 들 인 한복 과 양복 을 입 고 자랐 다 . 그래서 우리 어머님 손 은 언제나 물감 으로 물들여진 얼룩덜룩 한 손 이 었 다 . 모시 에 도 분홍 진분홍 옥색 물감 이 들여졌 고 , 동생 옷 은 명주 에 주홍색 빨간색 등 물감 이 드려 진 옷 이 었 다 . 당시 종로 에 있 던 독일 물감 파 는 집 에 가끔 심부름 을 간 기억 이 있 다 . ~ ( 중략 ) ~ 교동 국민학교 에서 수업 을 마치 고 교문 을 나오 면 검정 옷 에 노란 소매 를 달 고 패 랭 모자 를 쓴 분 들 이 광고 를 돌렸 다 . 나 는 그 뒤 를 친구 들 과 함께 자주 따라 다녔 는데 , 광고지 를 뿌리 면 서로 많이 가지 려고 한 기억 이 있 다 . 하루 는 ( 광고지 를 뿌리 는 분 을 ) 뒤따라 가 다 보 니 낙원동 300 번지 우리 가 사 는 집 으로 쑥 들어가 기 에 깜짝 놀란 적 이 있 다 . 그 광고지 에 는 ' 우리 살림 우리 것 으로 ' 라고 쓰여져 있 었 다 . "(< 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 대구 : 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , p . 48 ) 이어지 는 당시 조선 물산 장 려회 활동 에 대한 가족 들 의 회고 다 . " 2 층 건물 내 전시장 에 는 명주 무명베 삼 팔 묵 실 명주 삼베 모시 생모시 나당 등 조선 땅 에서 나 는 옷감 이 전시 되 어 있 었 다 . 그리고 옷감 이외 에 도 각종 조선 물산 들 이 전시 되 어 있 었 다 . 장구 꽹과리 조선종 이 갓 참빗 담뱃대 대소쿠리 유기 촛대 실패 반짇고리 앗 자 무늬 가 있 는 예쁜 상자 등 . 아버지 회사 직원 들 은 이 옷감 으로 춘추 양복 을 만들 어 입 었 다 . 이런 옷감 들 은 아버님 이 직접 각지 의 특산품 산지 를 찾아다니 시 며 사들인 것 이 다 . ‘ 평양 에 다녀왔 다 . 전라도 에 갔다왔 다 ’ 이런 말씀 을 들 은 기억 이 난다 . 그 당시 학생 들 교복 옷감 은 일본 에서 가져오 는 고꾸라지 ( 小 倉 地 ) 였 는데 조선 물산 장 려회 에서 는 ‘ 우리 살림 우리 것 으로 ’ 라는 슬로건 을 내걸 고 학생 들 교복 을 국산 으로 바꾸 는 운동 을 전개 하 였 다 . 그래서 그 당시 무명베 교복 을 배재 경신 대동 휘문 같 은 사립 학교 에서 먼저 입 기 시작 했 다 . "(< 구름 따라 바람 따라 >( 정몽 화 지음 , 대구 : 학사원 펴냄 , 1998 년 ) , p . 45 ) 1923 년 시작 한 조선 물산 장 려회 에 대한 전국 적 인 호응 은 불과 반 년 밖 에 가 지 못하 였 다 . 하지만 , 1929 년 정세 권 선생 의 등장 과 함께 물산 장 려회 는 다양 한 사업 들 - 기관지 의 지속 적 인 발행 , 조선 물산 장려 회관 의 건립 , 조선 물품 의 전시 와 판매 , 기부 및 사회사업 - 이 일어났 다 . 명제세 씨 등 사회 명망가 들 로 인해 1923 년 부터 1929 년 까지 물산 장 려회 의 명맥 을 이 어 왔 다고 는 하나 , 1929 년 이후 의 성과 는 이 에 대한 투자 를 아끼 지 않 았 고 이 사업 을 실질 적 으로 진행 하 였 던 인물 인 정세 권 에게서 기인 한다 . 1923 년 초기 전국 적 으로 대단 한 호응 을 받 았 던들 , 그 기세 는 1 년 도 안 되 어 꺾였 고 , 1928 년 까지 는 사업 자체 를 진행할 여력 도 안 된 조직 이 정세 권 이 참여 한 1929 ~ 1932 년 사이 대단 한 활동 을 이 어 갔 다 . 그리고 정세 권 이 조선 물 상장 려회 를 실질 적 으로 탈퇴 한 1933 년 물산 장 려회 는 다시 쇠락 을 길 에 빠져 1937 년 해체 된다 . ( < 근대 서지 >( 정용 서 지음 , 근대 서지 학회 펴냄 , 2012 년 ) , , p . 301 ) 더 많 은 연구 가 필요 하 다고 보 나 , 필자 의 사견 으로 는 조선 물산 장 려회 의 부흥기 는 정세 권 이 재정 적 지원 을 하 고 실질 적 으로 이끈 시기 와 일치 하 기에 조선 물산 장 려회 는 정세 권 선생 의 참여 ( 건양 사 의 참여 ) 가 없 었 다면 1923 년 1 년 짜리 운동 에 지나 지 않 았 을지 모른다 . ▲ 조선 물산 장 려회 광고 . ⓒ 한국 독립운동 사 정보 시스템 만약 1929 ~ 1932 년 사이 의 성과 들 이 없 었 다면 , 과연 우리 가 중 ‧ 고등학교 역사 시간 에 조선 물산 장려 운동 에 대해 배웠 을까 ? 가두 행진 을 하 면서 우리 물건 을 사 자는 캠페인 활동 의 의미 를 폄하 하 는 것 은 아니 나 , 실질 적 으로 생산 을 독려 하 고 판매 가 이루어지 는 결과물 이 없 었 다면 그 역사 적 가치 가 현재 우리 가 기억 하 는 물산 장려 운동 의 역사 성 에 미치 지 못하 였 을지 모른다 . 어쩌면 정세 권 선생 과 건양 사 의 역할 이 없 었 다면 , 물산 장려 운동 은 현재 와 같 은 평가 를 받 지 못했 을지 모른다 . 따라서 정세 권 선생 과 건양 사 의 역할 은 반드시 기억 되 어야 하 며 재 평가 가 이루어져야 한다 . 필자 의 주장 에 비약 이 있 다고 치 더라도 , 최소한 부흥기 를 이끈 정세 권 의 노력 을 알려져야 하 고 이 는 유족 들 의 작 은 바람 이 기 도 하 다 . " 명제세 선생 님 이 조선 물산 장 려회 를 이끈 수고 를 하 신 거 압 니다 . 그러나 , 우리 는 그 시작 ( 물산 장 려회 의 성공 ) 이 낙원동 300 번지 그 4 층 건물 이 었 다고 생각 해요 . 온 집안 식구 가 , 그 때 내 가 국민학교 다닐 때 인데 도 가 서 가위질 을 했 어야 했 어요 . 그렇 게 까지 온 집안 식구 가 다 솔선 했 어요 . "( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2015 . 09 . 01 ) 낙원동 300 번지 는 파고다 공원 건물 아케이드 를 건설 하 면서 파고다 뒷 지역 을 정비 할 때 헐린 것 으로 추정 된다 . 정세 권 선생 에 대한 기억 이 없 듯이 , 헐리 는 순간 누구 도 낙원동 300 번지 의 의미 를 알 지 못했 다 . " 어느 날 , 정부 에서 연락 이 왔 어요 . 낙원동 300 번지 를 부술 예정 이 니 , 관심 이 있 으면 미리 와서 사진 을 찍 으라고 . "( 막내 따님 정남식 님 인터뷰 , 2015 . 10 . 04 ) 조선 물산 장려 운동 의 총본산 은 이렇게 그 누구 의 관심 에서 멀 어 진 채 , 역사 속 으로 사라졌 다 . 명동 에서 낙원 상가아파트 를 볼 때 , 탑 골 공원 후문 좌측 에 1930 년 대 물산 장려 운동 을 조선 전국 에 재 점 화 시킨 총본산 이 있 었 음 을 , 역사 적 붉 은 벽돌 건물 이 우뚝 서 있 었 음 을 기억 하 였으면 한다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 19 ] 조선 물산 장 려회 의 성공 과 위기 의 건축 왕 그 가 손 을 떼 자 조선 물산 장려 운동 이 몰락 했 다 1929 년 조선 물산 장 려회 활동 이 재 점 화 할 조짐 을 보이 자 , 일제 의 방해 와 탄압 이 시작 되 었 다 . 최태영 박사 의 물산 장려 운동 강연 에 대한 회고 다 . "( 조선 물산 장 려회 ) 강연 하 는 날 이 면 종로 경찰서 에서 조선인 사상범 을 감찰 하 는 일본인 미 와 ( 三輪 ) 형사 가 연단 에 버티 고 연사 의 뒤통수 를 노려보 면서 칼자루 를 잡 았 다 놨다 , 연신 일어섰 다 앉 았 다 하 면서 연설 내용 을 감시 했 다 . 등 뒤 로 그런 움직임 이 일어난 것 같 으면 , 과격 한 말 을 얼른 돌리 곤 ( 순 화 시켜서 표현 하 곤 ) 하 였 다 . " ( 최태영 , ' 광산 이야기 와 제 2 차 물산 장려 운동 ', < 대한민국 학술원 통신 >, 제 144 호 , 2005 년 , 8 쪽 ) 정세 권 역시 일제 의 강압 을 기억 하 고 있 다 . "( 낙원동 300 번지 가 조선 물산 장 려회 본점 이 위치 한 관계 로 ) 관할 종로 경찰서 에서 본인 을 호출 하 여 말 하 기 를 ' 네 가 조선 물산 을 장려 함 은 실상 조선 독립 운동 이 아니 냐 ’ 고 힐난 하 였 다 . 본인 은 이 에 대해 ‘ 오사카 사람 이 오사카 물산 을 장려 하 고 아이치 사람 이 아이치 물건 을 장려 하 는 것 도 오사카 독립 이 요 아이치 독립 이 라고 할 수 있 나 ? 우리 는 조선인 으로 낙오 된 조선 물산 을 장려 함 이 경제 생활상 당연 한 일 이 아닌가 ' 라고 강경히 주장 하 였 다 . 그러 니 고등계 형사 도 하등 의 행동 을 입증 할 수 없 어서 주의 만 주 었 다 . " ( 유광렬 , ' 조선 물산 장려 운동 의 전모 – 민족 운동사 측 면사 ', < 인물 계 >, 1 권 2 호 , 1964 년 ) 일제 가 물산 장 려회 활동 을 예의 주시 하 는 가운데 서 도 , 정세 권 은 전폭 적 으로 물산 장 려회 의 재정 을 부담 하 고 운영 을 진두지휘 한다 . 특히 , 그 의 재정 기여 는 놀라울 정도 였 다 . 앞선 연재 에서 와 설명 하 였 다시피 , 회관 건축 비용 관련 총 2 만 원 중 건물 건설 비용 에 1 만 5000 원 , 토지 매입 비 에 5000 원 이 들어갔 다 . 당시 낙원동 지역 은 경성 요지 이 었 기 에 5000 원 은 상당히 큰 거금 이 다 . 재정 에 그 가 얼만큼이나 기여 를 했 는지 는 물산 장 려회 운영비 를 분석 하 면 알 수 있 다 . 단위 : 원 ( 圓 ) . 전 ( 錢 ) 1929 년 도 ( 1929 . 8 . 8 - 1930 . 5 . 15 ) 1930 년 동 91930 . 5 . 16 - 1931 . 4 . 5 ) 수입 지출 수입 지출 통상 회비 90 특별 회비 35 회 부수입 22 . 18 광고료 349 . 35 특별 수입 150 차 입금 1 , 220 회 관세 104 . 30 수당금 270 . 60 비품 비 7 . 40 회 보비 1 , 304 . 29 소모비 113 . 21 현금 66 . 73 회비 436 . 18 광고료 1 , 002 . 49 차 입금 2 , 450 수당금 541 . 78 선전 비 1 , 596 . 23 회 관세 524 . 41 ( 회보 비 ? ) 1 , 216 합계 1 , 866 . 53 합계 1 , 866 . 53 합계 3 , 888 . 67 합계 3 , 878 . 42 ( 조선 물산 장 려회 , < 朝鮮 物産奬勵 會報 >, 1930 년 , 41 ~ 42 쪽 ; < 근대 한국 의 민족주의 경제 사상 >( 방기중 지음 , 연세대 학교 출판 부 펴냄 , 2010 년 ) , 114 쪽 재 인용 ) 정세 권 이 본격 적 으로 물산 장 려회 에 참여 하 기 시작 한 1929 년 의 수입 을 보 면 , 회비 ( 통상 회비 와 특별 회비 ) 125 원 , 회부 수입 22 원 , 광고 수입 349 원 , 특별 수입 150 원 , 차 임금 1220 원 이 다 . 여기 서 눈 에 띄 는 부분 이 있 는데 , 이 는 바로 회비 의 총액 이 다 . 모집 된 회비 가 겨우 125 원 에 불과 할 정도 로 , 물산 장 려회 가 제대로 운영 이 되 지 않 았 다 . 그러나 1929 년 이후 물산 장 려회 가 자리 를 다시 잡 기 시작 하 면서 , 이듬해 인 1930 년 436 원 으로 크 게 늘어난다 . 그런데 도 1929 년 회계 를 자세히 들여다보 면 , 총 수입 ( 1866 원 ) 중 차입금 ( 1220 원 ) 의 비중 이 상당 함 을 알 수 있 다 . 물산 장 려회 를 운영 하 기 위한 비용 ( 1866 원 ) 만큼 은 어디 선가 의 수입 으로 채워져야 한다 . 그런데 지출 을 모두 메꾸 기 에 는 회비 와 회부 수입 , 광고 수입 , 특별 수입 은 턱 도 없 는 액수 였 다 . 그렇 기에 상당 한 비용 을 차입금 ( 손실 부족 금 ) 으로 충당 하 였 다 . 1930 년 에 도 상황 은 비슷 하 였 다 . 사업 의 활발 한 탓 에 지출 이 늘어났 다 ( 1930 년 도 의 지출 은 3878 원 ) . 하지만 , 비록 회비 와 광고비 가 늘 었 다 한들 , 기록 적 인 증가 로 모든 지출 을 감내 하 기 는 어려웠 다 . 1930 년 에 도 상당 한 규모 의 외부 차입금 ( 2450 원 ) 이 필요 하 였 다 . 따라서 조직 이 운영 되 기 위해서 는 이 부족 한 부분 을 메꿔 야 하 는데 , 이 부분 을 정세 권 이 부담 하 였 다 . 2 년 간 그 가 부담 한 금액 은 확인 된 것 만 3670 원 에 이른다 . 낙원동 300 번지 의 토지 가격 이 5000 원임 을 고려 할 때 , 그 의 재정 부담 은 상당 한 것 이 었 다 . 결론 적 으로 물산 장 려회 운영비 의 60 ~ 75 % 를 그 가 부담 하 였 다고 한다 . ▲ 조선 물산 장 려회 의 선전 활동 광경 , ⓒ 독립 기념 관전 세계 를 불 어 닥친 대 공황기 , 조선 역시 경기 불황 속 에 부동산 시장 은 침체기 에 있 었 다 . 그 와중 그 는 조선 물산 장 려회 에 어마어마 한 거금 을 투여 하 고 있 었 던 것 이 다 . 외부 환경 의 악화 로 인해 본인 사업 이 정체 된 가운데 , 조선 물산 장 려회 에 자금 을 쏟 아 붓 고 있 었 으니 , 제 아무리 대자본가 라고 한들 재정 적 타격 은 피할 수 없 었 다 . 특히 , 그 는 건양 사 라는 부동산 개발 회사 이외 에 도 , 조선 물산 장 려회 를 돕 기 위한 별도 의 회사 , 장산 사 를 설립 하 였 고 , 장산 사 라는 기관 을 통해서 물산 장려 운동 을 펼치 고 있 었 다 . 이 에 건양 사 의 경영 상태 는 악화 되 어 자본금 이 8 만 원 으로 줄어들 었 고 , 부채액 이 10 만 원 에 이르 렀다고 그 는 회상 한다 . ( ' 사고 ', < 실생활 >, 제 3 권 6 호 , 1932 년 6 월 ) 1928 년 정세 권 이 조선 물산 장 려회 에 적극 적 으로 간여 하 면서 전무 이사 로서 물산 장 려회 실무 를 실제 경영 하 여 , 많 은 족적 을 남겼 음 에 도 그 사이 에 내분 은 지속 되 고 있 었 다 . 정세 권 을 위시 한 상공업자 측 은 실용 적 인 부분 으로 더 나아갈 것 을 원했으나 , 민족주의 명망가 그룹 은 물산 장려 운동 을 보다 정신 적 인 측면 을 강조 할 것 을 원했 다 . 대표 적 인 사례 는 조선 물산 장 려회 기관지 의 변모 를 보 면 알 수 있 는데 , 1929 년 10 월 에 창간 한 < 조선 물산 장려 회보 > 는 1931 년 1 월 < 장산 > 으로 바뀐다 . 장산 으로 바뀐 연유 는 회보 를 잡지 로 혁신 한 것 이 었 고 , 내용 면 에서 일반인 들 이 보편 적 으로 읽 을 수 있 도록 쉽 게 하 고 관심 이 갈 만 한 내용 으로 한약 계 귄 위 기관 순례 기 , 모범상 공대 가 소개 등 상업 공업 자 를 소개 하 는 것 들 을 실 었 다 . 정세 권 이 조선 물산 장려 운동 을 위해 세운 별도 의 회사 명칭 이 장산 사 인 것 에 알 수 있 듯이 , 기관지 < 장산 > 은 정세 권 에 의해 기획 편집 발행 된 것 이 었 다 . 그러나 < 장산 > 은 1931 년 6 월 까지 6 호 를 발행 하 고 곧 < 신조선 > 으로 바뀐다 . 그러 면서 편집 방향 에 도 변화 가 오 는데 , < 장산 > 에서 보여 줬 던 실용 적 인 내용 은 많이 없 어 지 고 , ' 소비에트 5 개년 계획 ', ' 필리핀 의 독립운동 ', ' 최근 영국 의 정변 ' 과 같 은 시사 적 이 면서 민족 의식 을 진작 시키 는 기사 들 의 빈도 가 높 아 진다 . 이 에 정세 권 은 별도 의 기관지 < 실생활 > 을 1931 년 8 월 에 창간 하 여 실용 적 노선 을 견지 하 고자 하 였 다 . ( < 한국 독립 운동 의 역사 36 : 경제 운동 >( 오미 일 지음 , 독립 기념관 한국 독립운동 사 연구소 펴냄 ) , 2009 년 , 131 ~ 132 쪽 ) 정세 권 의 실용주의 이 사진 과 명망가 들 위주 의 ( 구 ) 간부 의 의견 차이 가 확대 됨 에 따라 , 1932 년 8 월 정세 권 의 장산 사 는 물산 장 려회 와 의 관계 를 공식 적 으로 정리 한다 . ( ' 물산 장려 회상 무이 사회 ', < 매일신보 > 1932 년 6 월 23 일 ) 조선 물산 장려 회관 이 완공 된 시기 ( 1931 년 9 월 ) 로부터 불과 1 년 만 에 파국 을 맞이 한 것 이 다 . 조선 물산 장 려회 는 1932 년 9 월 종로 2 정목 으로 회관 이전 을 결정 하 기 에 이른다 . ( ' 물산 장려 회상 무이 사회 ', < 매일신보 > 1932 년 12 월 2 일 ) 정세 권 이 조선 물산 장 려회 를 나온 이후 , 물산 장 려회 는 제대로 운영 되 지 않 았 다 . 1930 년 대 주요 활동 ( 이사회 , 간담회 , 총회 등 ) 횟수 를 세 어 보 면 , 1930 년 초 부터 1932 년 9 월 까지 ( 정세 권 이 활동 한 시기 ) 에 는 총 10 회 가 개최 되 어 주요 안건 들 이 처리 되 었 으나 , 그 이후 에 는 1934 년 1 회 의 간담회 와 1934 년 1 회 의 상무 이사회 개최 가 전부 이 다 . ( < 한국 독립 운동 의 역사 36 : 경제 운동 >( 오미 일 지음 , 독립 기념관 한국 독립운동 사 연구소 펴냄 ) , 2009 년 , 126 쪽 ) 조선 물산 장 려회 의 마지막 기관지 < 신흥 조선 > 은 1934 년 1 월 마지막 호 를 발간 하 였 다 . ( < 한국 독립 운동 의 역사 36 : 경제 운동 >( 오미 일 지음 , 독립 기념관 한국 독립운동 사 연구소 펴냄 ) , 2009 년 , 123 쪽 ) 정세 권 선생 과 조선 물산 장 려회 가 공식 적 으로 이별 하 면서 물산 장 려회 는 빠르 게 세 가 위축 되 어 버린 것 이 다 . 빈사 상태 에 빠진 것 이나 진배없 었 다 . 이런 미약 한 활동 은 재정 부담 으로 인한 것 으로 도 보이 는데 , 당시 일간지 에 는 조선 물산 장 려회 회비 납부 를 독촉 하 는 기사 가 자주 실렸 다 . ▲ 회원 이 면 반드시 회비 를 납부 하 여야 함 을 재 인식 시킬 것 을 결의 함 . ⓒ 매일신보 비록 정세 권 이 조선 물산 장 려회 와 비 공식 적 으로 관계 를 끊 었 다고 하 더라도 , 모든 관계 를 정리 하 지 는 않 는다 . 그 는 이후 에 도 물산 장 려회 이사 직 은 계속 유지 하 고 있 었 다 . 그리고 조선 어학회 의 기둥 이 었 던 그 의 동지 , 이극로 박사 역시 당시 새로이 이사 로 선임 되 었 던 기록 이 있 는 것 을 보 아서 , 정세 권 선생 이 조선 물산 장 려회 와 모든 관계 를 끊 었 던 것 으로 는 보이 지 않 는다 . ( 1934 년 정세 권 은 상임 이사 였 다 . ) ( ' 사고 독자 필독 ', < 실생활 >, 제 3 권 12 호 , 1932 . 12 ) 조선 물산 장려 운동 에 대한 정세 권 의 지원 은 재정 적 지원 과 더불 어 실제 운영 을 담당 하 는 등 , 전사 적 차원 에서 매달린 총력 지원 이 었 다 . 이 는 불가피 하 게 건양 사 경영 상황 을 위기 로 빠지 게 할 만큼 심각 한 것 이 었 다 . 회사 를 희생 하 면서 까지 그 가 조선 물산 장려 운동 을 지원 했 음 에 도 내분 으로 인해 그 가 조선 물산 장 려회 와 공식 적 관계 를 일정 정리 한 것 은 조선 물산 장려 운동 의 미래 를 생각 할 때 뼈아픈 대목 이 었 다 . 비록 그 의 역할 이 제대로 평가 는 받 지 못하 였 다 하 더라도 , 우리 는 그 가 남긴 족적 을 의식 하 지 는 못 하나 경험 하 고 있 고 열광 하 고 있 다 . 조선 물산 장려 운동 은 조선 소상 공인 들 의 물건 생산 과 판매 , 소비 를 장려 하 였 듯이 , 그 는 그 가 만든 제품 ( 근대식 한옥 ) 을 개발 / 생산 하 여 일반 대중 들 이 소비 할 수 있 도록 하 였 다 . 그 는 근대식 한옥 집단 지구 를 경성 전역 에 건설 하 여 , 경성 전체 에 집 ( 한옥 ) 을 물산 장려 한 것 이 다 . 따라서 그 가 건설 한 북촌 , 인사동 , 익선동 , 봉익동 , 서대문 , 창신동 , 혜화동 , 성북동 , 왕십리 의 근대식 한옥 집단 지구 는 조선 물산 장려 운동 정신 ( 우리 것 을 소비 하 자 ) 이 주택 으로 표출 된 것 이 다 . 비록 20 세기 이전 양반 귀족 들 의 저택 을 쪼개 서 만든 작 온 한옥 들 의 집합체 라 또는 집 장사 들 이 만든 집 이 라는 오명 을 듣 는다고 하 더라도 , 근대 한옥 집단 지구 가 내포 한 의미 는 도시 계획 사 적 으로 도시 개발 사적 으로 그리고 조선 물산 장려 운동 이 라는 독립 운동사 적 으로 그 의미 는 매우 높 고 도 깊 다 . 최태영 박사 의 평가 다 . " 그 는 좋 은 사업가 였 다 . 소목 , 대목 , 토목 , 미장 , 문 만드 는 이 , 구들장 놓 는 이 등 집 짓 는 기술 있 는 건축가 들 을 많이 모아서 조합 을 만들 어 가지 고 사업 을 하 는데 , ' 집 부터 일본 집 짖 지 말 고 한 옥 을 짖 자 , 초가집 없애 고 깨끗 한 것 짖 자 ' 고 하 였 다 . 즉 , 서울 전체 에 집 을 물산 장려 한 것 이 다 . " ( 최태영 , ' 광산 이야기 와 제 2 차 물산 장려 운동 ', < 대한민국 학술원 통신 >, 제 144 호 , 2005 , 8 쪽 ) 조선 물산 장 려회 와 의 관계 가 소원 해진 후 , 그 는 더 위험 한 민족 운동 에 투신 한다 . 조선 어학회 를 후원 하 기 시작 한 것 인데 , 이 는 목숨 을 건 독립 운동 이 었 다 . [ 건축 왕 , 경성 을 만들 다 - 20 ] 고루 이극로 와 의 인연 건축 왕 , 조선 어학회 에 발 담그 다 정세 권 은 외국 에서 공부 하 고 들어온 지식 층 을 많이 아꼈 다 . 가족 들 은 특히 이광수 와 이극로 를 기억 한다 . " 이광수 선생 이 외국 에서 공부 하 고 들어왔 을 때 , 거처 할 곳 이 없 어서 쩔쩔매 는 것 을 보 고 ( 아버지 소유 ) 북촌 한옥 에 머무르 게 하 셨 어요 . 이극로 선생 을 무어 라 불렀 는지 아세요 ? 고무신 박사 예요 . 검정 고무신 을 신 고 다니 셨 어요 . 아버지 가 너무 아낀 분 이 었 어요 … . " ( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2013 년 10 월 4 일 ) 이광수 는 비록 친일 을 하 긴 하 였으나 , 인간 적 으로 기 농 정세 권 과 인연 을 이 어 갔 다 . " 이광수 선생 님 이 오빠 들 ( 정세 권 선생 의 아들 ) 중매 를 서 주 신다고 했 는데 , 모두 좋 아 하 는 여자 들 이 있 었 나 봐요 . 그래서 저 와 동생 ( 정몽 화 ) 의 중매 를 서 주 셨 죠 . 부인 되 시 는 허영숙 선생 님 병원 에 도 자주 갔 어요 . " ( 둘째 따님 고 정정식 님 인터뷰 , 2013 년 10 월 4 일 ) 이광수 는 정세 권 이 본인 의 집 을 지 어 준 것 에 대한 고마움 을 글 로 남기 기 도 하 였 다 . ( ☞ 관련 기사 : 서울 최고 의 한옥 지구 만든 그 는 왜 잊 혔 나 ) 하 지만 , 민족 운동 관점 에서 정세 권 ( 1888 년 생 ) 은 비슷 한 연배 인 민세 안재홍 ( 1891 년 생 ) 과 고루 이극로 ( 1893 년 생 ) 와 고락 을 함께 한다 . 안재홍 과 정세 권 은 초기 부터 조선 물산 장려 운동 을 함께 하 였 고 , 나아가 야 할 방향 에 대한 인식 을 같이 하 였 다 . 1929 년 귀국 한 이극로 는 이후 조선 물산 장려 운동 과 조선 어학회 에 투신 한다 . 이극로 의 적극 적 활동 에 동감 한 안재홍 과 정세 권 역시 조선 어학회 활동 에 주도 적 으로 참여 하 게 되 며 , 이 들 모두 조선 어학회 사건 으로 옥고 를 치르 고 고문 을 받 는다 . 나이 가 비슷 한 이 들 의 만남 그리고 이루어진 운동 – 조선 물산 장려 운동 과 조선 어학회 사건 을 볼 때 , 이 들 은 가히 동지 적 인연 을 맺 었 다고 볼 수 있 다 . 많 은 대중 들 이 잘 알 지 못하 는 민세 안재홍 과 고루 이극로 를 유족 들 이 유독 기억 하 는 연유 다 . ( 추가 적 연구 가 필요 하 겠 으나 , 필자 의 소견 으로 는 ) 이 들 의 관계 는 산업 계 와 언론계 , 학계 의 중추 적 인물 들 이 국내 에서 목숨 걸 고 전개 한 민족 독립운동 전선 이 었 다 . 조선 어학회 는 조선말 을 지키 고 간직 하 는 것 이 주목표 였 기 에 일제 의 관점 에서 는 도저히 용납 할 수 없 는 독립운동 이 었 다 . 그리고 이 운동 에 는 많 은 사람 들 의 노력 과 희생 이 뒤따랐 다 . 이윤재 와 한징 은 모진 고문 으로 옥사 하 였 다 . 이 들 중 혁혁 한 노력 으로 조선 어학회 를 이끌 고 조선어 말 사전 편찬 에 큰 역할 을 하 였음에도 그 역할 이 상대 적 으로 평가 받 지 못한 인물 이 고루 이 극로 다 . 이 는 그 가 해방 정국 에서 자진 월북 한 것 , 그리고 북한 에서 의 활발 한 활동 에 연유 하 지 않 았 나 싶 다 . 이극로 는 북한 국어 정책 과 정치 활동 에 관여 하 여 1948 년 9 월 북한 정권 수립 시 무임소 장관 에 선임 되 었 고 , 최고 인 민회 의 대의원 ( 1948 ~ 1967 년 ) 과 조국 통일 민주주의 전선 의장 ( 1964 년 ) 을 역임 하 였 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >( 박용규 지음 , 한글학회 펴냄 , 2012 년 ) , 199 쪽 ) 상해 동지 대학교 에서 공부 를 한 고루 이극로 는 독일 에서 경제학 박사 학위 를 받 는다 . 그리고 독일 에서 경제학 을 연구 하 는 기간 어학 분야 를 공부 하 였 고 , 베를린 대학교 에서 조선어 강좌 를 개설 하 여 1922 년 부터 3 년 간 조선어 를 가르쳤 다 . ( 고영근 , ' 이극로 의 사회 사상 과 어문 운동 ', < 한국 인물 사 연구 > Vol . 5 , 한국 인물 사 연구소 펴냄 , 2006 년 , 334 쪽 ) 경제학 박사 출신 이 외국 대학 에서 조선어 를 강의 하 고 조선 어학회 를 주도 한다는 측면 이 일 면 엉뚱 해 보일 수 도 있 었 기 에 , 신문 지상 에 는 " 탈선 경제학 박사 " 로 소개 되 기 도 하 였 다 . ( ' 고루 이극로 씨 탈선 경제학 박사 ', < 조선일보 >, 1932 년 2 월 11 일 ) 당시 그 는 독일 계 박사 이 면서 조선 어학회 를 주도 하 는 이유 로 지성 계 와 언론계 의 주목 을 받 았 고 , 원고 청탁 과 대담 및 좌담 요청 이 쇄도 하 였 다 . ( 고영근 , ' 이극로 의 사회 사상 과 어문 운동 ', < 한국 인물 사 연구 > Vol . 5 , 한국 인물 사 연구소 , 2006 년 , 337 쪽 ) 그 의 귀국 자체 가 < 동아일보 > 지면 에서 다룰 정도 로 그 는 귀국 과 동시 에 재 조선 학계 스타 로 떠올랐 다 . ( ' 독일 철학 박사 , 이극로 씨 귀국 ', < 동아일보 > 1928 년 10 월 28 일 ) 1929 년 1 월 귀국 한 이극로 는 그해 3 월 부터 조선어 연구 활동 에 매진 하 기 시작 한다 . 당시 조선인 을 위한 조선어 사전 이 없 었 기 에 , 조선 어사 전편 회 를 조직 하 여 위원장 및 상무위원 을 맡 으며 조선어 사전 편찬 작업 을 진두지휘 하 고 재정 문제 를 해결 하 고자 백방 으로 노력 하 였 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 194 쪽 ) 그 는 조선어 연구회 를 조선 어학회 를 개명 하 고 초대 간사장 ( 1931 ~ 32 년 ) , 2 대 ~ 6 대 ( 1932 ~ 37 년 ) 간사 , 7 대 간사장 을 그리고 그 이후 에 도 학회 를 실질 적 으로 이끌 어 갔 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 194 ~ 195 쪽 ) 조선 어학회 후신 인 한글학회 의 표현 을 빌 자면 " 이극로 는 한글 운동 의 기획 자 로서 한글 맞춤법 통일안 제정 사업 ( 1933 년 ) 과 표준어 사정 작업 ( 1936 년 ) 에 민족 인사 들 이 대거 참여 하 도록 유도 하 였 고 ( … ) 조선 어학회 는 이극로 를 중심 으로 조선어 사전 편찬 을 완수 해 내 었 다 " ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 195 쪽 ) 그 는 조선 이 독립 하 기 전 까지 는 돈 을 벌 지 않 겠 다는 결심 으로 한글 운동 에 매진 하 였 다 . 1930 년 대 말 조선 어학회 의 재정난 이 타개 되 지 않 은 상황 이 라 , 다른 회원 들 은 취직 을 하 고 여가 에 사전 편찬 활동 에 참여 하 였 다 . 그러나 이극로 만 은 사전 편찬실 을 지켜나갔 다 . 보 기 에 안쓰러웠 던지 인촌 김성수 가 보성 전문학교 교장 직 을 제안 하 였음에도 그 는 이 를 거절 하 며 사전 편찬 작업 에 골몰 하 였 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 198 쪽 ) ▲ 조선어 사전 편찬 에 발분망식 하 고 있 는 이극로 . ⓒ 조선일보 이극로 의 활약상 에 대한 외솔 최현배 의 증언 이 다 . “ ( 이극로 선생 은 ) 일신 의 안일 과 집안 의 이익 에 급급 한 현대인 으로 는 상상 할 수 없 을 만큼 어려움 을 극복 하 였 기 에 경의 를 표 하 지 않 을 수 없 다 . " ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 194 ~ 198 쪽 ) 조선 어학회 사건 으로 연행 된 최초 의 피의자 인 조선 어학회 회원 정태진 의 평가 다 . " 고루 이극로 선생 님 이 우리 나라 에서 한글 운동 의 제 1 인자 이 다 . " ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 202 쪽 ) " 조선 어학회 대표 는 고루 스승 이 었 고 , 학회 의 모든 운영 은 오로지 고루 스승 이 이끌 어 갔 다 . 한 예 로 학회 운영비 가 떨어지 면 이 를 마련 하 기 위해 , 동분서주 하 시 다가 돌아와 ' 129 , 어떻게 산다는 말 인가 ! ' 라고 길 게 한숨 을 내쉰 일 이 한두 번 이 아니 었 다 . " ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 201 쪽 ) 129 는 조선 어학회 회관 이 있 었 던 종로구 화동 129 번지 를 뜻 한다 . 조선 어학회 를 129 로 부를 만큼 고루 이극로 에게 화동 129 번지 조선 어학회 회관 은 남다른 의미 가 있 는 곳 이 었 고 , 129 설립 에 전력 을 다 한 정세 권 에 대해 그 는 매우 고마워 하 였 다 . 이극로 의 글 이 다 . " 조선 어학회 의 발전 . 이제 조선 어학회 라 하 면 , 해내 해외 를 불 론 하고 조선말 을 연구 하 는 학술 단체 로 뚜렷 하 게 알리 어 진 것 이 사실 이 다 . 이 학술 단체 가 어떻 게 ( 성장 ) 되 어 왔 나 를 간단히 적 으려 한다 . ( … ) 그러 다가 이 제로 육 년 전 에 비로소 서울 수 표정 42 번지 조선 교육 협회 집안 에서 방 한 칸 을 얻 어 가지 고 곁방살이 로 문패 를 붙이 게 되 었 다 . 그 뒤 로 우리 는 사전 편찬 , 잡지 간행 , 철자법 통일안 작성 이 밖 에 여러 가지 사업 이 진행 되 고 있 다 . 그런 가운데 장산 사 사 장 정세권 씨 로부터 서울 화동 129 번지 2 층 양옥 한채 를 조선 어학회 회관 으로 감사히 제공 받 게 되 었 다 . 그래서 금년 7 월 11 날 에 이 집 으로 회관 을 옮기 게 되 었 다 . 조선 어학회 가 딴 문패 를 붙이 고 독립 한 호주 가 된 것 은 창립 이후 이번 이 처음 일 이 다 . 이 학술 단체 가 독립 된 호주 가 되 도록 성장 한 것 은 오직 조선 어학회 회원 의 노력 에 있 는 것 이 아니 라 , 이 과학 적 사업 에 대한 조선 사회 의 많 은 동정 이 있 은 까닭 이 다 . 끝 으로 우리 조선 어학회 는 조선 사회 에 대하 여 특별히 정세권 씨 에 대하 여 감사 함 을 마 지 아니하 는 동시 에 , 우리 는 적 은 힘 이나마 더욱 정성 을 다 하 여 여러분 의 바라 는 바 를 이루 도록 힘쓰 려 한다 . " ( 이극로 , ' 조선 어학회 의 발전 ', < 한글 > 제 25 호 , 한글학회 , 1935 년 , 339 쪽 ) 짧 은 글 에서 그 는 두 번 에 걸쳐서 정세 권 의 호의 에 감사 하 였 다 . 당시 경성 방직 여공 의 한 달 월급 이 21 원 이 었 다 한다 . 정세 권 은 토지 매입 비 및 건설비 4000 원 을 들여 회관 을 완성 하 였 다 하 니 , 200 여 명 월급 분량 을 내놓 은 것 이 었 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 102 쪽 ) 그 가 이렇 듯 정세 권 에게 거듭 감사 함 을 표명 한 것 에 는 그 의 종국 적 목표 에 연관 되 어 있 다 . 이극로 는 회관 을 단순히 조선 어학회 활동 기지 로 여기 지 않 고 독립운동 의 전초 기지 로 만들 고자 하 는 의 욕 을 갖 고 있 었 다 . 이극로 는 대학 을 신사 를 양성 하 는 양 사원 으로 인식 하 였 고 , 그 는 이런 기관 을 설립 하 여 독립운동 의 투사 와 독립 이후 의 지도자 를 양성 하 는 기관 으로 삼 고 싶 어 했 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 137 쪽 ) 그 는 그 연장선 상 에서 본인 이 가장 하 고 싶 은 일 에 대한 답 으로 " 가난 한 학자 와 기술자 에게 먹 고 살 길 을 열 어 주 는 것 " 이 라 하 였 다 . ( 이극로 , ' 명사 만문 만답 ', < 조광 >, 1939 년 3 월 호 , 167 , 170 쪽 ) 그래서 그 는 실질 적 인 공간 ( 화동 129 번지 ) 을 확보 한 후 재단 을 설립 하 여 운영비 를 얻 어 구체 적 인 활동 에 들어가 고자 한 것 이 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 138 쪽 ) 아쉽 게 도 재단 을 설립 하 려는 계획 과 양 사원 설립 계획 은 일제 의 탄압 으로 실패 로 돌아갔 다 . 정세 권 의 조선 어학회 참여 는 조선 물산 장려 운동 활동 중 이극로 를 만나 면서 시작 되 었 고 , 출판업 계 대표 의 한 사람 으로서 이극로 의 활동 을 전폭 적 으로 지지 하 였 다 . 당시 조선 어학회 의 최종 목표 는 조선어 사전 ' 큰 사전 ' 의 출판 이 었 는데 , 이 를 위해서 는 방언 등 을 표준 화 시키 는 표준 화 작업 과 한글 맞춤법 통일 등 이 선결 과제 였 다 . 그런데 한글 맞춤법 통일 에 있 어서 조선 어학 연구회 와 조선 어학회 는 심한 갈등 을 빚 었 다 . 그러나 이극로 는 < 조선일보 > 와 < 동아일보 > 등 의 언론계 와 학계 및 출판계 주요 인사 70 인 의 동의 를 얻 어 이 를 돌파 한다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 46 ~ 67 쪽 ) 물산 장 려회 기관지 인 < 장산 > 그리고 이후 < 실생활 > 잡지 의 발행인 으로 출판계 거물 이 기 도 한 정세 권 은 이극로 의 활동 을 적극 후원 하 기 시작 한다 . 그 는 조선 어학회 활동 에 참여 하 면서 , 다양 한 재정 적 기여 를 한다 . 종로구 화동 129 번지 의 조선 어학회 를 건립 하 여 기증 하 였 고 , 조선 기념 도 서출 판관 5 인 이사 의 일인 으로 활약 하 였 고 , 다양 한 활동 에 재정 기부 를 하 였 다 . ( < 조선 어학회 항일 투쟁사 >, 133 ~ 134 쪽 ) 일제 의 입장 에서 조선 어학회 참여 자 들 의 면면 과 활동 을 고려 할 때 , 조선 어학회 회관 설립 비용 및 각종 활동 지원 행위 는 독립운동 자금 지원 과 진배 없 었 다 . 따라서 이러 한 활동 ( 조선 어학회 건물 기증 , 조선 기념 도 서출 판관 이사 재직 과 조선어 표준말 사정 위원회 후원 ) 의 대가 는 조선 어학회 사건 으로 인한 모진 고문 과 재산 강탈 이 었 다 . 이 는 다음 연재 에서 한다 . ▲ 1935 년 조선 어학회 표준어 사정 위원 들 의 현충사 방문 기념 사진 . 앞 줄 맨 왼쪽 에 정세 권 , 둘째 줄 왼쪽 에서 두 번 째 에 이극로 , 같 은 줄 네 번 째 에 안재홍 . ⓒ 한글학회