[ 대출 절벽 넘 어라 ] “ 가계 빚 , 인구 · 사회학 접근 필요 ” 
 인터뷰 / 윤창현 서울 시립 대 교수 
 서 대웅 기자 | 입력 : 2017 . 07 . 13 05 : 53 
 지난 3 일 6 · 19 부동산 대책 시행 후 시장 은 그야말로 혼란 의 연속 이 다 . 미리 담보 대출 을 받 아 분양 에 나선 수요자 가 크 게 늘 었 고 하반기 주택 구입 이나 전월세 거래 를 계획 한 사람 들 은 고민 이 깊 어 졌 다 . 더 큰 문제 는 오 는 8 월 도입 될 신 가계 부채 대책 이 다 . 부동산 대출 에 가계 대출 까지 조이 면 내 집 마련 에 나선 실수요자 는 물론 세입자 의 이 자부담 도 늘어날 수 있 다 . < 머니 S > 는 6 · 19 부동산 대책 시행 이후 달라진 부동산 · 금융 환경 을 짚 어 보 고 하반기 대출 · 분양 전략 을 알 아 봤 다 . 또 금융 전문가 를 통해 정부 의 부동산 · 가계 부채 정책 이 나아가 야 할 길 을 조명 해 봤 다 . < 편집 자주 > 
 “ 보다 정교 한 정책 이 필요 합니다 . 부동산 · 금융 정책 으로 만 가계 부채 문제 를 해결 하 려고 하 면 한계 가 있 어요 . 국민 들 이 부동산 에 관심 을 갖 는 이유 가 무엇 인지 등 에 대한 복합 적 인 분석 을 통해 해결책 을 모색 해야 합니다 . ” 
 윤창현 서울 시립 대 경영학 과 교수 는 지난 3 일 본격 시행 된 정부 의 6 · 19 부동산 대책 에 대해 이 같이 말 했 다 . 노무현 정부 의 정책 기조 를 이어받 으며 부동산 통제 실패 의 교훈 을 반영 했 지만 달라진 부동산 환경 은 제대로 담 지 못했 다는 게 그 의 분석 이 다 . 
 ◆ 달라진 부동산 환경 … ‘ 베이비 부머 니즈 ’ 파악 해야 
 윤 교수 는 “ 현시점 에서 참여 정부 시절 과 달라진 점 중 주목 해야 할 부분 은 베이비부 머 가 열 살 이 많 아 졌 다는 것 ” 이 라며 “ 이 는 당연 한 결과 지만 사실 많 은 사회 적 내용 을 담 고 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 베이비 부머 는 현재 직장 에서 은퇴 했 거나 은퇴 를 앞두 고 있 다 . 노후 생활 에 대한 고민 이 깊 을 수 밖에 없 는 나이 다 . 주식 투자 는 자칫 원금 을 잃 을 수 있 고 은행 예금 을 들 자니 금리 가 너무 낮 다 . 이 에 투자 수단 으로 수익 형 부동산 등 을 찾 는다는 게 윤 교수 의 분석 이 다 . 윤 교수 는 “ 일종 의 노후 관련 연금 을 확보 하 기 위한 노력 으로 부동산 을 꾸준히 매입 하 는 것 으로 볼 수 있 다 ” 고 말 했 다 . 
 윤 교수 에 따르 면 이 지점 에서 전통 적 인 ‘ 투자 - 투기 ’ 의 구분 법 을 재 설정 할 필요 가 생긴다 . 거주 목적 으로 집 을 사 면 투자 , 살 집 이 아니 면서 가격 급등 을 바라 고 매입 하 면 투기 로 나누 는 이분법 은 낡 았 다는 게 그 의 생각 이 다 . 
 “ 투자 와 투기 의 구별 이 쉽 지 는 않 죠 . 하지만 이분법 으로 보 는 것 은 달라진 환경 을 반영 하 지 못하 는 옛 사고방식 입니다 . 베이비 부머 의 수익 형 부동산 투자 는 사실 투자 와 투기 , 두 가지 모습 을 모두 가지 고 있 어요 . 거주 목적 도 있 지만 노후 대비 용 매입 도 있 거든요 . 후자 를 투기 로 볼 것 이 냐 . 제 가 볼 땐 이 들 이 대단 한 가격 상승 을 목표 로 집 을 사 는 것 같 진 않 아요 . 임대료 만 잘 나오 면 되 거든요 . 이 를 투자 로 볼 것 이 냐 투기 로 볼 것 이 냐 가 문제 인데 구별 이 쉽 지 않 습니다 . ” 
 ◆‘ 삼극 화 ’ 심화 … 정교 한 수요 · 공급 책 필요 
 새 정부 의 가계 부채 대책 에서 이 같 은 고민 이 보이 지 않 는다고 윤 교수 는 우려 했 다 . 가계 부채 정책 을 부동산 과 금융 정책 으로 만 풀 것 이 아니 라 인구학 과 사회학 적 인 고민 이 병행 돼야 한다는 지적 이 다 . 이 를 바탕 으로 보다 정교 한 부동산 수요 · 공급 정책 을 펼쳐야 한다고 그 는 강조 했 다 . 부동산 수요 억제 정책 에 만 힘 을 쏟 아선 안 된다는 것 이 다 . 
 윤 교수 에 따르 면 우리 나라 부동산 지형 은 ‘ 삼극 화 현상 ’ 이 심해 지 고 있 다 . 부동산 가격 증감 추이 를 바탕 으로 지역 을 A , B , C 그룹 으로 나눌 수 있 는데 A 그룹 은 부동산 수요 가 지속 증가 해 가격 이 계속 상승 하 는 지역 , B 그룹 은 부동산 가격 의 완만 한 상승 또는 유지 가 나타나 는 지역 , C 그룹 은 인구 가 유출 되 며 오히려 가격 이 떨어지 는 지역 이 다 . 경제학 적 으로 가장 좋 은 건 부동산 가격 이 완만 한 상승세 를 유지 하 는 것 이 지만 삼극 화 현상 에 따라 A 지역 의 가격 상승 과 C 지역 의 가격 하락 이 두드러지 고 있 다는 것 이 다 . 
 “ 전국 부동산 을 기준 으로 공급 이 ‘ 충분 하 다 ’ 또는 ‘ 부족 하 다 ’ 고 말 하 는 건 촌스러운 분류 예요 . B 그룹 은 수급 이 맞 지만 A 그룹 은 공급 부족 이 고 C 그룹 은 공급 과잉 이 죠 . 각 지역 에 맞 는 대책 을 세워야 합니다 . 예컨대 C 그룹 은 이미 공급 과잉 인데 이곳 에 부동산 을 새로 공급 하 는 건 잘못 된 거 죠 . A 그룹 에 는 공급 을 확대 하 고 C 그룹 에 는 수요 를 늘릴 수 있 는 섬세 한 관리법 이 필요 합니다 . ” 
 이 경우 새 정부 가 지방 균형발전 정책 을 준비 중 인데 C 그룹 의 인구 유출 을 막 는 방책 이 될 수 있 다고 그 는 설명 했 다 . 그럼에도 현재 의 대책 이 A 그룹 에 대한 수요 억제 책 에 방점 이 찍힌 점 은 한계 로 지적 했 다 . A 그룹 엔 공급 을 , C 그룹 엔 수요 를 늘린 후 가격 이 급등 하 지 않 도록 관리 하 는 게 중요 하 다는 것 이 다 . 수요 를 줄이 면 오히려 가격 이 급등 할 수 있 다고 도 우려 했 다 . 공급 부족 이 예상 되 면 수요 가 몰려 가격 상승 을 이끌 수 있 다는 분석 이 다 . 
 윤 교수 는 “ 1988 년 아파트 값 이 폭 등 한 사례 가 있 다 . 강남 8 학군 이 좋 다는 말 이 돌 아 정부 가 수요 억제 책 을 썼 는데 공급 부족 이 예상 되 니 가격 이 오히려 더 올랐 다 ” 며 “ 그 결과 분당 과 일산 등 신 도시 를 만들 었 는데 성공 적 이 었 다는 평가 를 받 는다 . 이러 한 공급 증가 책 도 고려 해 볼 만 하 다 ” 고 강조 했 다 . 
 ◆“ 금리 인상 시 부동산 과열 꺾일 것 ” 
 하반기 중 금리 가 인상 되 면 부동산 가격 상승도 한풀 꺾일 것 이 라는 분석 이 많 다 . 통화량 증가 속도 가 완만 해져 부동산 수요 억제 효과 가 자연 스럽 게 나타나 고 부동산 가격 증감 도 둔화 될 것 이 라는 전망 이 다 . 최소한 의 장치 로 부동산 정책 을 펼칠 수 있 는 셈 이 다 . 여기 에 윤 교수 는 각국 중앙은행 과 의 협력 을 강조 했 다 . 부동산 활황 이 우리 나라 만 의 현상 이 아니 어서 정보 교환 등 의 협력 이 필요 하 다는 분석 이 다 . 
 윤 교수 는 “ 2008 년 금융 위기 를 극복 하 기 위해 대부분 의 국가 가 내놓 은 대책 이 양 적 완화 였 다 . 풀린 돈 이 돌 고 돌 아 결국 부동산 으로 이동 했 고 집값 이 폭등 했 다 ” 며 “ 부동산 가격 의 상승 이 우리 나라 만 의 문제 가 아니 므로 중앙은행 끼리 정보 를 교환 하 고 각국 의 현상 을 비교 해야 한다 . ( 우리나라 가계 부채 문제 해결 을 위해 ) 중앙은행 차원 의 접근 이 필요 한 이유 ” 라고 말 했 다 . 
 그 는 “ 국민 이 부동산 에 관심 을 갖 는 배경 을 살펴야 한다 . 여기 엔 노령 화 와 저출산 등 복합 적 인 사회 요인 이 섞여 있 다 ” 며 “ 필요 한 부분 에 는 복지 정책 을 병행 하 고 부동산 에 대해선 조정자 역할 을 하 는 게 중요 하 다 ” 고 강조 했 다 . 
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