집 지 을 수 있 는 땅 만들 기 부지 를 마련 했 다면 집 을 지 을 수 있 는 땅 , 즉 ‘ 대지 로 전용 허가 ( 개발 행위 허가 ) 를 받 아야 한다 . 지목 이 대지 인 땅 을 구입 했 다면 상관없 겠 지만 , 자연환경 좋 은 도심 외곽 은 대지 도 많 지 않 다 . 설령 있 다 하 더라도 가격 이 만만 치 않 다 . 그렇 기 에 많 은 사람 이 전원주택 을 짓 고자 대지 로 전용 가능 한 농지 나 임야 를 찾 는다 . 하지만 본인 이 직접 군청 이 며 읍사무소 를 드나들 면서 전용 허가 를 받 는 경우 는 드물 다 . 대부분 부동산 중개 사무소 나 설계 · 시공 업체 에 맡기 는 편 이 다 . 그럴 것 이 준비 하 고 제출 해야 하 는 서류 가 많 고 , 또 농지 나 건축 과 관련 법률 상식 도 필요 로 하 기 에 여간 성가시 고 골치 아픈 게 아니 다 . 그러나 절차 가 까다롭 고 복잡 하 더라도 직접 전용 허가 를 받 는다면 보통 100 만 ∼ 150 만 원 은 절약 할 수 있 다 . 또 농지 나 주택 에 대한 이해 의 폭 을 넓히 는 계기 가 되 므로 한 번 도전 해 볼 만 하 다 . 농지 전용 - 대지 로 전용 가능 한지 살펴야 농지 를 대지 로 바꾸 는 것 은 도시 지역 내 에서 는 ‘ 개발 행위 허가 ’, 그 이외 의 지역 에서 는 ‘ 농지 전용 ’ 이 된다 . 2003 년 1 월 1 일 부터 ‘ 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 ’ 이 제정 되 면서 종전 의 전용 허가 는 도시 지역 내 에서 는 개발 행위 허가제 로 변경 됐 고 , 제출 서류 도 기존 농 지전 용허 가 관련 서류 에 건축 허가 를 위한 관련 서류 가 추가 됐 다 . 그리고 농지 , 즉 밭 이나 논 이 라고 해서 모두 전용 을 받 을 수 있 는 것 은 아니 다 . 농사 짓 기에 적합 한 농지 는 농업 진흥 구역 으로 정해 철저히 보호 하 기 때문 에 농지 전용 은 어렵 다 . 단 , 농업 보호구역 일 경우 에 는 농업 인 주택 등 의 신축 은 가능 하 다 . 따라서 신청 시 에 는 농지 전용 담당자 를 만나 서 농지 전용 이 가능 한 땅 인지 , 또 건폐율 과 용적 률 은 얼마 인지 꼼꼼히 알 아 봐야 한다 . 산지 전용 - 용도지역 이 관리 지역 이 여야 정부 정책 이 농지 는 규제 를 풀 되 산지 는 보호 하 는 쪽 으로 가닥 을 잡 고 있 다 . 2003 년 10 월 이후 산지 관리법 시행 으로 경사도 , 연접 개발 , 준공 등 이 더욱 까다로워졌 다 . 기존 산림 의 대지 전용 을 위한 산림 형질 변경 허가 는 산지 의 종합 적 이 고 체계 적 인 관리 , 산지 의 난개발 방지 , 친환경 적 인 산지 이용 체계 구축 을 위해 산지 관리법 ( 2002 . 12 . 30 ) 동법 시행령 ( 2003 . 9 . 29 ) 에 따라 ‘ 산지 전 용허 가 ’ 로 바뀌 었 다 . 일반 적 으로 도시 지역 이외 의 산지 중 대지 로 전용 이 가능 한 곳 은 용도지역 이 관리 지역 이 어야 한다 . 그리고 용도지역 이 농림 지역인 산지 는 원칙 적 으로 대지 전용 이 불 가능 하 다 . 산지 는 농지 에 비하 여 구입 비용 에 대한 부담 이 적 고 , 대체 조림 비 역시 농지조성 비 에 비해 월등히 적 다 . 전용 신 청시 주 의 사항 농지 전용 은 원칙 적 으로 땅 주인 만 이 신청 할 수 있 다 . 토지 거래 허가 지역 이나 수질 대책 Ⅰ 권역 에서 는 1 년 이상 거주 를 해야 전용 허가 를 받 을 수 있 다 . 당해 연도 에 집 을 지으려면 소유 권 을 이전 하 기 전 에 토지 소유자 로부터 토지 사용 승낙서 를 받 아 전용 허가 를 받 거나 이전 을 하 는 방법 이 있 다 . 지적도 상 맹지 에 는 전용 허가 가 나오 지 않 으므로 진입 토지 주 의 인감 을 첨부 한 토지 사용 승낙서 를 받 아야 한다 . 맹지 인 경우 에 는 도로 의 폭 이 3 미터 이상 이 어야 하 며 진입 거리 가 35 미터 인 경우 에 는 도로 폭 이 4 미터 는 돼야 한다 . 또한 자연 녹지 내 에서 의 도로는 4 미터 이상 , 단지 를 조성 하 려면 6 미터 이상 의 도로 를 확보 해야 한다 . 산지 를 구매 할 때 는 농지 에 비해 상당 한 주의 가 필요 하 다 . 그 가운데 중요 한 몇 가지 를 살펴보 면 다음 과 같 다 . 첫째 , 현 황도 로 저촉 여부 를 따져야 한다 . 도로 가 없 을 경우 에 는 개설 이 가능 한지 여부 도 같이 알아본다 . 산지 는 농지 에 비하 여 현 황도 로 구분 이 상당히 까다롭 다 . 반드시 인 · 허가 관련 측량사 무실 이나 해당 시 · 군 의 담당 직원 에게 문의 하 는 것 이 필요 하 다 . 둘째 , 부대 적 인 허가 사항 이 있 나 확인 해야 한다 . 예 를 들 어 , 산지 의 골짜기 에서 지적 상 에 상관없이 실제로 물 이 흐르 는 경우 가 있 다 . 이 에 따른 인허가 사항 및 법률 적 문제 에 대한 조언 이 필수 적 이 다 . 셋째 , 임목 도 확인 해야 한다 . 임목 , 즉 산림 이 산지 면적 당 100 퍼센트 이상일 경우 허가 가 불 가능 하 다 . 산림 전용 이 가능 한 지역 일지라도 임상 ( 산림 의 하층 에서 생육 하 고 있 는 관목 ㆍ초본ㆍ이끼 등 의 하층 식생 의 총칭 ) 이 너무 좋 거나 입목 본 수도 가 50 퍼센트 이상 이 거나 경사도 가 심한 경우 에 는 산림 전용 허가 를 받 기 가 매우 까다롭 다 . 이 는 지역 별 로 법률 을 다르 게 적용 하 므로 반드시 확인 해야 한다 . 넷째 , 2003 년 10 월 산지 관리법 시행 규칙 에 따라 기존 3 만 제곱미터 ( 약 9075 평 ) 이상 개발 허가 를 받 은 곳 이 옆 에 있 으면 개발 행위 를 금지 했 다 . 허가 예정지 경계 와 기존 산지 전 용허 가 지역 의 경계 가 직선거리 500 미터 이내 에 있 을 때 기존 허가 지역 과 해당 지역 면적 을 합해 3 만 제곱미터 를 초과 하 면 개발 이 안 되 므로 주변 여건 도 알아보 아야 한다 . 앞 의 경우 가 모두 적합 할지라도 대지 로 전용 이 반드시 이뤄지는 것 은 아니 므로 , 산지 를 구입 할 경우 에 는 반드시 토지 전문가 나 시군 해당 부서 의 확인 절차 가 필요 하 다 . 전용 에 들어가 는 비용 농 지전 용비 는 농지 의 측량 설계 비 , 측량 설계 사무소 에 내 는 의뢰 비 , 농지조성 비 등 이 든다 . 민원실 서류 신청 비나 면허세 , 지역 개발 공채 구 입비 등 10 만 원 이내 의 소소 한 비용 도 내 야 한다 . 측량 부터 대행 까지 총괄 하 여 드 는 비용 은 300 평 미만 의 부지 는 250 만 ~ 400 만 원 정도 , 300 평 이상 은 평 당 1 만 6000 원 선 까지 한다 . 애초 에 대행업체 와 표준 용역 계약서 같 은 명확 한 계약서 를 작성 해 두 는 것 이 좋 다 . 농지 전용 을 신청 한 후 에 는 농지조성 비 ( 10 , 300 ~ 21 , 900 원 ) 를 납부 해야 한다 . 농지조성 비 는 농지 를 대지 로 전용 한 만큼 농지 를 다시 조성 해야 하 는데 , 이 때 필요 한 재원 을 마련 하 려는 목적 이 다 . 산지 전 용비 는 산지 의 측량 설계 비 , 대체 조림 비 , 적 지복 구비 , 지역 개발 공채비 등 이 든다 . 측량 설계 용역 비용 은 대략 300 평 기준 으로 350 만 ∼ 450 만 원 , 그 이상 의 개발 이 필요 할 경우 는 약 평 당 1 만 4000 원 정도 로 산정 하 면 된다 . 대행업체 에 따라 약간 의 비용 차 가 발생 하 니 표준 용역 계약서 를 반드시 작성 하 는 것 이 좋 다 . 대체 조림 비 는 제곱 미터 당 1 , 581 원 외 에 약간 의 면허세 ( 면적 에 따름 ) 및 적 지복 구비 ( 15 도 미만 2 , 506 원 / ㎡, 15 ∼ 30 도 7965 . 9 원 / ㎡ : 보증 보험 으로 대체 가능 ) , 지역 개발 공채 ( 할인 가능 ) 를 납부 하 여야 하나 부 담 이 되 는 금액 은 아니 다 . 전용 허가 를 받 은 후 에 할 일 농지 전용 은 허가 일 로부터 2 년 이내 에 건축 을 착공 하 고 , 그 후 1 년 이내 에 공사 를 완료 하 지 않 으면 허가 는 다시 취소 된다 . 이 때 이미 납입 한 농지조성 비 는 농지 로 복구 한 상태 에서 환불 을 받 을 수 있 다 . 산지 전용 은 보통 1 년 이 며 1 회 에 한하 여 1 년 연장 할 수 있 다 . 혹 기간 내 에 준공 절차 를 밟 지 않 으면 허가 가 취소 되 며 이때 대체 조림 비 는 환불 받 을 수 있 다 . 산림 준공 신청 전 에 는 토목 공사 에 앞서 적 지 복구 설계 승인 절차 가 있 다 . 적 지 복구 설계 란 개발 을 위해 파헤친 산림 을 어떤 식 으로 복구 해 놓 을 것 인지 미리 밝혀 승인 을 받 아야 하 는 것 이 다 . 농지 를 전용 할 때 는 해당 되 지 않 는 절차 다 공유 하 기 글 요소