등록 2020 . 07 . 08 10 : 45 : 14 
 부동산 투자 에 좋 은 점 이 많 다는 것 은 분명 한 사실 이 다 . 하지만 투자 를 결정 하 는 단계 에서 좋 은 점 만 생각 하 고 리스크 ( 위험 요소 ) 는 고려 하 지 않 는 경우 부동산 을 매입 한 후 에 곤란 한 상황 에 처하 게 된다 . 지난 호 에서 도 부동산 투자 의 리스크 를 정리 하 였 지만 우선 생기 는 임대 수익 에 매력 을 느낀 나머지 나쁜 물건 을 사 버린다 거나 부동산 취득 후 의 공실 발생 , 임차인 의 임대료 체납 , 부동산 가격 의 하락 등 리스크 는 다양 한 형태 로 나타난다 . 이번 호 에서 는 부동산 투자 의 성공 전략 을 공유 하 고자 한다 . 
 부동산 투자 의 첫 번 째 단계 는 지표 를 아 는 것 부터 
 부동산 투자 를 하 고자 하 는 경우 먼저 부동산 을 구입 할 때 소요 되 는 제반 비용 과 세금 을 이해 하 여야 한다 . 부동산 의 취득 이란 “ 매매 , 신축 , 교환 , 상속 , 증여 등 의 방법 에 의하 여 대가 를 지급 하 거나 대 가 없이 부동산 의 소유 권 을 획득 하 는 것 ” 을 말 한다 . 취득 시 에 발생 하 는 세금 은 취득세 , 등록세 , 인지세 가 있 는데 이번 호 에서 는 부동산 을 취득 할 때 납부 할 세금 중 취득세 와 인지세 를 대상 으로 알아보 고자 한다 . 
 부동산 을 취득 한 날 부터 60 일 이내 에 취득세 ( 농어촌 특별세 , 지방 교육세 포함 ) 를 납부 하 여야 하 는데 과세 표준 및 세율 은 아래 표 와 같 다 ( 국세청 발간 『 2020 부동산 과 세금 』 참조 ) . 
 세액 을 결정 하 기 위해서 는 취득 가액 을 산정 하 여야 하 는데 취득세 계산 시 취득 가액 은 취득자 가 신고 한 가액 으로 하 되 신고 를 하 지 아니한 경우 , 신고 한 금액 이 시 가 표준액 에 미달 또는 신고 가액 의 표시 가 없 는 때 에 는 아래 시 가 표준액 으로 계산 한다 . 
 그리고 부동산 을 상속 받 거나 증여 받 은 경우 에 는 별도 로 상 속세 및 증여세 를 내 야 한다 . 
 ( 2 ) 인지세 
 계약서 등 증서 를 작성 할 때 에 는 인지세 를 납부 하 여야 하 는데 부동산 취득 과 관련 하 여 매매 계약서 를 작성 하 는 경우 증 서 에 기재 하 는 금액 에 상당 하 는 수입 인지 를 구입 하 여 증서 에 첨부 하 고 소인 하 여야 한다 . 부동산 소유 권 이전 에 관한 증서 의 기재 금액 별 인지 세액 은 아래 표 와 같 다 . 
 ( 3 ) 부동산 취득 에 소요 된 자금 출처 조사 
 그리고 유의 할 점 은 부동산 취득 에 소요 된 자금 출처 를 조사 한다는 점 이 다 . 소득 이 없 는 미성년자 , 배우자 등 의 명의 로 소유 권 이전 등기 를 하 는 경우 에 는 증여세 문제 를 생각 해 보 아야 하 는데 직업 · 연령 · 소득 및 재산 상태 등 으로 보 아 해당 부동산 을 자신 의 능력 으로 취득 하 였 다고 인정 하 기 어려운 경우 , 취득 자금 의 출처 를 조사 받 게 되 고 조사 결과 취득 자금 의 출처 를 제시 하 지 못한 금액 에 대해서 는 증여세 를 납부 하 여야 하 는 경우 가 생길 수 있 다 . 
 미성년자 등 에게 재산 을 이전 하 는 등 층 여 로 추정 되 는 경우 에 는 단순 한 서면 확인 이 아닌 사실 상 의 자금 출처 와 자금 흐름 을 철저 하 게 조사 받 게 되 며 , 재산 을 증여 받 고 증여세 를 자진 신고 하 지 않 거나 납부 하 지 않 은 경우 정상 신고 한 때 에 비하 여 세금 을 20 % 이상 더 물 게 된다 . 
 부동산 투자 를 위한 준비 단계 
 투자 보다 중요 한 것 은 신뢰 할 수 있 는 전문가 를 찾 는 것 이 다 . 투자 를 먼저 하 고 잘못 된 선택 임 을 인지 하 고 상담 받 는 고객 들 을 자주 만나 게 된다 . 은행 금리 가 1 % 대인 현재 보유 한 현금 이 있 다면 누구 라도 투자 하 려는 욕구 가 클 것 이 다 . 주변 의 지인 이 투자 를 해서 큰 이익 이 생겼 다거나 전문가 의 권유 로 투자 를 했 는데 매매 후 큰 수익 이 발생 했 다더라 하 는 얘기 가 많 지만 이 는 아주 일부 의 성공 담일 가능 성 이 높 다 . 
 부동산 중개 를 전문 으로 하 는 필자 가 투자자 들 을 만나 보 면 대부분 장래 이익 만 을 생각 하 고 손실 은 생각 하 지 않 는 경우 가 많 은데 부동산 취득 후 에 손실 상황 에 처했 을 때 가 되 어서 야 후회 하 는 경향 이 있 다 . 부동산 투자 에 는 많 은 돈 이 필요 하 므로 투자 한 후 에 손해 가 발생 한다면 해도 되파 는 등 되돌릴 수 있 는 방법 이 많 지 않 다 . 이 는 부동산 이 라는 재산 의 유동 성 부족 현상 때문 인데 한 순간 의 잘못 된 투자 로 평생 모은 재산 을 잃 게 하 거나 금융 채무 를 지 는 결과 로 이어질 수 있 다 . 
 투자 를 시작 하 려면 본인 의 투자 욕구 보다 부동산 시장 의 전반 적 인 상황 을 파악 하 고 그 지역 의 현재 상황 과 미래 상황 을 분석 하 는 것 이 우선 되 어야 한다 . 어쩌다 좋 은 물건 을 사 서 큰 수익 을 본 아마추어 의 성 공담 이나 전문가 행세 를 하 며 투자 를 유인 하 는 사람 들 의 권유 를 극복 하 는 의지 가 있 어야 한다 . 그러 기 위해서 는 여러 전문가 와 상담 을 하 고 그 중 에서 자 신 이 신뢰 할 수 있 고 성공 적 인 투자 로 안내 해 줄 수 있 는 전문가 를 선택 하 는 것 이 첫 번 째 단계 이 다 . 
 이번 호 에서 는 상가 투자 의 실제 사례 를 중심 으로 소개 하 고자 한다 . 
 상가 에 투자 하 는 방법 은 신규 상가 를 입찰 로 취득 하 는 방법 과 기존 의 상가 를 매매 하 는 방법 이 있 다 . 신규 상가 를 입찰 하 는 공개 입찰 을 위해서 는 투자자 의 구매 욕구 도 중요 하 지만 주변 시세 파악 등 이 선행 되 어야 한다 . 최저 입찰가 만 정해져 있 을 뿐 본인 이 얼마 정도 에서 입찰 하 여야 수익 성 이 보장 되 는지 일반인 들 이 판단 하 는 것 은 곤란 하 다 . 
 최저 입 찰 가 가 주변 시세 및 임대료 등 을 초과 해서 나오 는 경우 도 있 고 , 공개 입찰 시 응찰 하 는 사람 들 이 많 을 경우 본인 이 원했 던 금액 보다 더 높 은 가격 을 제시 하 여 낙찰 받 고 투자 대비 금액 보다 임대 수익 률 이 낮 다고 판단 되 면 입찰 보증금 을 포기 해야 하 는 경우 도 발생 한다 그러므로 입찰 전 주변 시세 및 임대료 동향 등 의 점검 이 반 드 시 필요 하 며 주변 에 상권 이 형성 되 어 있 다면 현재 의 임대 현황 등 도 확인 하 는 등 지역 의 상권 을 파악 하 고 신뢰 할 수 있 는 전문가 의 조언 언 을 받 아 입찰 에 참가 하 여야 위험부담 을 줄 일 수 있 다 . 
 부동산 투자 의 실제 – 상가 취득 의 경우 
 여기 서 는 취득 가액 이 3 억 원 인 상가 를 취득 한 경우 를 사례 를 살펴보 자 . 서울 등 대 도시 의 경우 3 억 원 으로 상가 를 구입 하 기 어렵 지만 중소 도시 에서 는 가능 하 다 . 예 를 들 면 공개 입찰 로 3 억 원 에 상가 를 매입 하 는 경우 매입 자 가 일반 임대 사업자 로 등록 할 경우 건물 분 가액 의 10 % 를 부가세 로 환급 받 을 수 있 다 . 그러므로 10 % 의 부가세 환급 으로 취득 세액 을 충당 할 수 있 어 절세 효과 가 생긴다 . 
 최초 입찰 방식 으로 3 억 원 에 상가 매매 시 총 취득 금액 은 3 억 1 , 500 만 원 ( 매 매 금액 3 억 원 에 비용 등 을 포함 한 취득세 1 , 500 만 원 ) 정도 가 발생 하 지만 건물 분 부가세 가 환급 액 으로 취득세 를 상계 할 수 있 으므로 실제 취득 금액 은 3 억 원 이 다 . 한편 기존 상가 를 매입 하 는 방식 으로 상가 를 3 억 에 취득 하 는 경우 에 는 취득 금액 이 3 억 1 , 500 만 원 ( 매매 금액 3 억 원 에 비용 등 을 포함 한 취득세 1 , 500 만 원 ) 정도 가 발생 한다 . 기존 상가 를 취득 하 는 경우 에 는 건물 분 부가세 환급 이 없 기 때문 이 다 . 
 3 억 원 에 상가 를 매입 하 여 보증금 2 , 000 만 원 에 월 임대료 120 만 원 ( 연 수익 5 % 대 ) 으로 2 년 간 임대 후 매매 차익 없이 3 억 원 에 매매 를 할 경우 최초 공개 입찰 방식 으로 취득 한 것 과 기존 상 가 취득 한 것 과 는 많 은 차이 가 생긴다 . 2 년 간 임대 수입 ( 공실 이 없 다고 가정 하 면 ) 은 2 억 8 , 000 만 원 ( 3 억 원 중 임대 보증금 2 , 000 만 원 공제 ) 을 투자 하 여 2 , 880 만 원 ( 월임 대료 120 만 원 × 24 개월 ) 이 발생 한다 . 
 한편 기존 상가 의 경우 에 는 취득 비용 이 취득 비용 이 입찰 로 취득 한 경우 보다 많이 1 , 500 만 원 이 더 소요 되 었 으므로 수익 은 상대 적 으로 줄어든다 . 신규 상가 를 입찰 로 부동산 을 취득 하 는 경우 얼마나 적정 금 액 으로 낙찰 을 받 는가 가 관건 이 다 . 낙찰 금액 은 수익 성 기준 이 되 기 때문 에 신중 하 게 적 어야 하 는 데 그렇 지 않 은 경우 가 종종 있 다 . 
 하나 의 사례 이 지만 총 10 호 의 상가 공개 입찰 이 있 는 경우 최고가 는 3 억 이 고 최저가 는 2 억 5 , 000 만 원 인 경우 에 어떤 사람 은 2 억 5 , 000 만 원 에 낙찰 이 되 고 어떤 사람 은 3 억 원 을 넘기 는 사례 도 있 다 . 동일 한 상가 를 5 , 000 만 원 이나 비싸 게 낙찰 받 은 사람 들 의 얘기 를 들 어 보 면 대부분 아마추어 의 성공 담 에 기초 한 즉흥 적 인 판단 인 경우 가 많 았 다 . 
 부동산 은 적정 가액 으로 취득 하 지 못하 면 수익 성 이 떨어지 고 장래 부동산 을 매도 하 는 경우 손해 를 보 고 팔 아야 하 는 문제 가 생길 수 있 으므로 반드시 신뢰 할 수 있 는 전문가 의 조력 이 필요 하 다는 점 을 명심 하 여야 평생 모은 자기 재산 을 지키 고 안정 된 수익 을 바탕 으로 안락 하 고 행복 한 노후 를 보낼 수 있 다 .