「 대위변제 」 대출 상환 기일 이 경과 되 거나 이자 납입 연체 등 의 기한 의 이익 이 상실 되 어 대출자 에게 원리금 상환 을 통보 하 였으나 , 상환 을 하 지 아니할 경우 보증 보험 회사 와 의 협약 에 의거 보증 보험 회사 에 사고 발생 에 따른 대위변제 를 청구 하 고 그 대위변제 금 을 수령 하 여 대출금 을 상환 시키 는 것 을 뜻 합니다 . 즉 , 돈 을 빌렸 는데 갚 지 않 거나 갚 지 못할 경우 에 제 3 자 가 채무자 를 대신 하 여 채무 를 변제 하 여 주 는 것 을 말 합니다 . 조금 더 쉽 게 예 를 들 면 아버지 가 아들 의 카드 연체 를 대신 갚 아 주 는 것 을 대위변제 라고 생각 하 면 됩니다 . ( 우리나라 민법 에서 채무 는 제 3 자 가 변제 할 수 있 기 때문 입니다 . ) 「 대위변제 의 중요 성 」 대위변제 가 경매 에서 중요 한 권리 분석 인가 하 면 원칙 적 으로 말소 기준 권리 이후 의 권리 는 모두 소멸 되 기 때문 에 낙찰자 가 인수 하 지 않 아도 된다고 생각 했 던 권리 ( 소유 권 이전 청구 권 가등기 , 가처분 ) 나 임차인 들 이 대위변제 결과 인수 해야 하 는 경우 가 발생 하 여 낙찰자 의 부담 으로 남 게 되 어 때로 는 실패 한 경매 투자 로 이어질 수 있 기 때문 입니다 . ※ 경매 에서 대위변제 할 수 있 는 기한 은 낙찰자 가 낙찰 대금 ( 잔금 ) 을 납부 하 기 전이 라고 보 는 것 이 판례 인데요 . 예 를 들 어 후 순위 임차인 은 낙찰자 가 낙찰 대금 을 납부 하 기 전 선순위 권리 자 의 채권 액 을 대신 변제 함 으로써 대항력 을 확보 할 수 있 습니다 . 따라서 낙찰자 는 사전 에 등기부 를 발급 받 아 대위변제 가 있 는지 를 확인 한 후 잔금 을 납부 해야 합니다 . 「 대위변제 발생 가능 성 」 1 . 첫째 : 말소 기준 권리 가 되 는 선순위 권리 의 채권 액 이 비교 적 작 은 경우 ( 소액 ) 이 고 , 그 다음 순위 로 확정 일자 없 는 주택 임차인 이 있 거나 소유 권 이전 청구 권 가등기 , 처분 금지 가처분 등 의 권리 에 관한 등기 가 있 는 경우 에 는 대위변제 가능 성 을 검토 해 보 아야 합니다 . 2 . 둘째 : 대항력 없 는 즉 후 순위 임차인 의 임차 보증금 액 이 많 거나 임차인 이 여럿 인 경우 등 도 마찬가지 입니다 . 3 . 셋째 : 선순위 저당권 의 저당금 액 이 변제 되 었 으나 등기부 등본 상 에 그대로 남 아 있 는 경우 ( 형식 상 저당권 일 명 껍데기 저당권 ) 입니다 . 말소 기준 권리 인 선순위 저당권 뒤 에 있 는 후 순위 권리 가 말소 된 줄 알 고 낙찰 을 받 았 으나 이미 저당권 이 변제 되 어 형식 상 저당권 에 불과 하 기 에 후 순위 임차인 이 대항력 을 얻 게 됨 에 따라 낙찰자 가 임차인 의 임차 보증금 을 인수 하 게 되 는 경우 입니다 . 이러 한 경우 를 방지 하 기 위해서 는 입찰 당일 채권 계산서 와 배당 요구서 등 을 확인 하 고 근저당 권 을 설정 한 금융 기관 에 는 변제 여부 를 확인 하 는 절차 가 필요 합니다 . ▷▶▷ 따라서 근저당 권 이 포함 된 권리분석 은 등기부 등 본상 의 채권 최고액 을 기준 으로 하 기 보단 현재 의 채권 잔액 을 파악 하 여 그 금액 이 소액 이 라면 대위변제 가능 성 이 있 다고 판단 하 는 것 이 현명 한 투자 방법 일 것 입니다 . 「 변제 에 의한 대위 의 요건 과 효과 」 1 . 채권 이 제 3 자 의 변제 , 대물변제 , 공탁 , 상계 , 혼동 , 담보 권 실행 등 으로 채권자 에게 만족 을 준 경우 입니다 . 2 . 대위 제도 는 변제 자 의 구성 권 을 확보 하 기 위한 제도 로 구상권 이 없 으면 대위 는 성립 하 지 않 습니다 . 3 . 변제 할 정당 한 이익 이 없 는 자 는 채권자 의 승낙 이 있 어야 하 며 , 채권자 의 승낙 은 변제 와 동시 에 하 여야 하 며 , 채권자 의 승낙 이 있 다는 사실 을 채무자 나 제 3 자 에게 대항 하 기 위해서 는 채권 양도 의 경우 에 준하 여 채무자 에 의 통지 혹은 채무자 로부터 의 승낙 을 필요 로 합니다 . 4 . 변제 할 정당 한 이익 이 있 는 자 는 법률 상 당연히 대위변제 할 수 있 습니다 . 1 . 대 위자 와 채무자 사이 의 효과 - 변제 자 ( 대 위자 ) 는 채권자 가 가지 는 채권 이나 담보 를 구상권 의 범위 에서 행사 할 수 있 습니다 . - 채무자 는 원 채권자 에 대하 여 가지 고 있 던 모든 항병 으로 대 위자 에게 대항 할 수 있 습니다 . - 변제 대위 자 는 대위 하 여 채권자 의 권리 를 행사 하 거나 , 자기 의 구상권 을 선택 적 으로 행사 할 수 있 습니다 . 2 . 대 위자 와 채권자 사이 의 효과 - 전부 채권 을 수령 한 채권자 는 채권 에 관한 증서 와 그 점유 아래 있 는 담보물 을 대 위자 에게 교부 할 의무 를 부담 합니다 . → 이것 으로 채권 , 해제 권 은 소멸 됩니다 . - 일부 변제 에 의한 대위 에서 는 채권자 는 그 대위 를 부기 하 고 자기 가 점유 하 는 담보물 의 보존 에 관하 여 대 위자 의 감독 을 받 아야 합니다 . → 일부 대위 변제 가 있 은 후 채권자 가 채무불이행 이유로 계약 해제 한 때 이미 변제 한 부분 은 부당 이득 으로 반환 하 여야 합니다 . 「 대위변제 의 종류 」 대위변제 에 는 임의 대위 와 법정대 위 로 나뉩니다 . 1 . 임의 대 위제 480 조 ( 변제 자 의 임의 대위 ) 채무자 를 위하 여 변제 한 자 는 변제 와 동시 에 채권자 의 승낙 을 얻 어 채권자 를 대위 할 수 있 다 . 변제 를 함 에 관하 여 정당 한 이익 을 가지 지 않 는 제 3 자 가 변제 를 하 고 채권자 의 승낙 을 얻 어 채권자 에 대위 하 는 것 을 말 합니다 . ※ 지명 채권 을 대위변제 한 때 에 는 채권자 가 채무자 에게 대위변제 사실 을 통지 하 여야 대위변제 자는 채무자 에게 대항 할 수 있 습니다 . 2 . 법정대 위제 481 조 ( 변제 자 의 법정대 위 ) 변제 할 정당 한 이익 이 있 는 자 는 변제 로 당연히 채권자 를 대위 한다 . 변제 할 정당 한 이익 이 있 는 자 가 변제 로써 당연히 채권자 를 대위 하 는 것 을 말 합니다 . ( ※ 채권자 나 채무자 의 승낙 이 필요 없 습니다 . ) 즉 , 후 순위 의 채권자 가 자신 의 손실 을 막 기 위해서 선순위 채권 을 사 오 는 거 라고 생각 하 시 면 됩니다 . 출처 : http : / / ansanrealty . tistory . com / 141 [ 안산 개발 자산 관리 공식 블로그 ] 추가 로 ) 대위변제 로 인해 피해 를 받 은 경우 대처 방법 대위변제 사실 을 1 . 매각 허가 결정 이전 에 알 았 다면 매각 불허가 신청 을 2 . 매각 허가 확정 이전 에 알 았 다면 즉시 항고 를 3 . 잔금 납부 이전 에 알 았 다면 매각 허가 결정 취소 , 이 의 제기 를 하 시 는 방법 으로 대응 ~ 공유 하 기 글 요소