안녕 하 세요 . 집 파 는 선비 입니다 . 오늘 아침 도로 가 에 심 어 져 있 는 나무 에 꽃 이 핀 것 을 발견 했 습니다 . 아마 매화 였 던 것 같 아요 . ​ 매화 는 봄 을 알리 는 꽃 이 죠 점심 에 는 정말 봄 처럼 따스 한 날씨 가 이어지 지만 저녁 은 너무 추워 얇 은 옷 을 입 기 엔 이른 듯 합니다 . ​ 코로나 바이러스 도 좀 잠잠 해져서 벚꽃 이 피 는 시기 에 는 다 들 마음 편하 게 나 들 이 갈 수 있 기 를 바래 봅니다 . 부동산 에 는 여러 가지 파트 가 있 지만 최근 재 개발 투자 하나 만 집중 적 으로 중개 를 하 니 ​ 고 객님 마다 개성 있 는 투자 스타일 이 존재 하 였 고 , 그 투자 방식 은 각자 의 사정 마다 또 달랐 습니다 . ​ 저 는 고객 님 들 에게 재 개발 물건 을 추천 해 드릴 때 제 가 사 고 싶 은 것 이 남 도 사 고 싶 은 것 이 라 생각 하 고 , 가급적 싸 고 수익 이 많 아 보이 는 게 좋 은 매물 이 라 생각 할 때 도 있 었 어요 ​ 그러나 개인 마다 매달 들어오 고 나가 는 자금 현황 , 월급 , 결혼 유무 , 퇴직 유무 , 나이 , 성별 , 직업 , 대 출한 도 , 신용한 도 , 투자 기간 등등 . .​ 이 무수히 많 은 개인 사정 에 따라 투자 를 하 는 또는 투자 를 할 수 밖에 없 는 또는 투자 스타일 은 다 다르 기 때문 에 ​ 재 개발 투자 매물 추천 이 라는 것 은 컨설팅 이 고 각각 의 사정 을 자세히 알 수 없 으니 쉽 게 추천 드리 기 가 참 어려웠어요 ​ 그냥 시세 보다 조금 싸 고 , 투 자금 작 게 들어가 는 그런 것 이 고작 추천 해 드릴 수 있 는 매물 이 었 어요 ​ 그러나 , 오늘 소개 해 드릴 아니 앞 에서 도 몇 번 소개 해 드린 서금 사 A 구역 은 조금 강력 하 게 추천 드릴 수 있 는 구역 입니다 . 매물 안내 부터 해 드리 겠 습니다 . 일천 베스 파 ( 30 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 2 억 4 , 800 만 원 예상 감정 가격 : 3 억 7 , 200 만 원 ( 150 %)​ 예상 프리미엄 : 1 억 7 , 800 만 원 ​ 매매 희망 가격 : 5 억 5 , 500 만 원 - 세입자 : 2 억 ( 전세 21 년 여름 까지 ) ​ 실제 인수 금액 : 3 억 5 , 500 만 원 일천 베스 파 ( 33 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 2 억 5 , 500 만 원 예상 감정 가격 : 3 억 8 , 200 만 원 ​ 예상 프리미엄 : 2 억 1 , 800 만 원 ​ 매매 희망 가격 : 6 억 ​* 주인 거주 중 * 전세 시세 2 억 2 , 000 만 원 3 층 주택 토지 ( 14 평 ) , 건물 ( 123 m 2 ) ​ 예상 감정 가격 : 9 , 500 만 원 ( 130 %)​ 예상 프리미엄 : 2 억 3 , 500 만 원 ​ 매매 희망 가격 : 3 억 3 , 000 만 원 - 세입자 : 7 , 500 만 원 ( 3 가구 ) ​ 실제 인수 금액 : 2 억 5 , 500 만 원 원룸 ( 13 평 ) ​ 공동 주택 가격 : 8 , 000 만 원 예상 감정 가격 : 1 억 2 , 000 만 원 ​ 예상 프리미엄 : 2 억 ​ 매매 희망 가격 : 3 억 2 , 000 만 원 - 세입자 : 6 , 000 만 원 ( 이 주시 까지 ) ​ 실제 인수 금액 : 2 억 6 , 000 만 원 ​* 계약금 3 , 000 만 원 * 중도금 2 억 3 , 000 만 원 ( 한 달 이내 ) * 잔금 8 월 중순 이후 재 개발 투자 는 아주 간단 하 게 2 가지 의 관점 으로 나뉘 게 됩니다 . ​ 1 . 실거 주 목적 2 . 시세 차익 ​ 물론 더 많 은 관점 으로 투자 를 하 시 겠 지만 첫 번 째 실거 주 목적 이 라면 입 지 , 교통 , 학군 , 호재 , 미래 가치 등등 여러 가지 여건 을 반영 하 여 내 가 현재 주거 하 고 있 는 집 다음 으로 이사 갈 곳 을 미리 준비 해 두 는 것 이 죠 , 주택 청약 에 특별 공급 에 해당 하 지 않 는 분 들 이 대부분 이 며 ​ 부동산 경기 가 좋 으면 아파트 가격 이 물가 상승 률 보다 빠르 게 올라가 니 현금 을 들 고 있 어 봤 자 물가 상승 에 손해 가 나 며 ​ 뿐 만 아니 라 그 다음 집 을 이사 갈 경우 너무 비싸 진 신축 아파트 가격 때문 부담 스러운 상황 을 몇 번 경험 해 보 신 분 들 이 다음 을 미리 준비 하 시 더라구요 ​ 두 번 째 시세 차익 은 재 개발 투자 를 위해 여러 가지 여건 들 을 검토 하 고 조사 해 보 시 겠 지만 ​ 재 개발 특성 상 사업 진행 단계 에 따라 자연스레 올라가 는 시세 상승 그리고 시장 수급 논리 로 인해 올라가 는 시세 상승 까지 고려 하 여 각자 의 정해 놓 은 투자 기간 내 에 수익 률 을 중요 하 게 생각 하 는 관점 입니다 . ​ 어쩌면 매매 법인 을 개설 하 여 단타 를 하 시 는 고객 님 들 도 두 번 째 에 해당 하 지 않 을까 싶 은데요 서 금사 A 구역 은 두 가지 를 모두 갖춘 투자처 라고 생각 이 들 어요 ​ 작년 한 해 엄청나 게 가격 이 올라간 것 도 사실 이 고 , 조정 대상 지역 해제 후 에 또 한 번 가격 이 올라간 것 역시 사실 입니다 . ​ 그런데 ? ! 다른 재 개발 구역 및 행정 구역 내 대장 아파트 들 시세 도 가만히 있 었 던 것 은 아니 죠 ​ 대 단지 아파트 를 먼저 살펴보 면 장전 래미안 1 년 사이 1 . 5 억 이상 광안 쌍용 예 가디 오션 1 년 사이 2 억 이상 대연 롯데 캐슬 레전드 1 년 사이 1 . 5 억 이상 대연 혁신 ( 힐 , 푸 ) 1 년 사이 1 . 5 억 이상 ​ 몇 개 대 단지 아파트 만 찍 어 봐도 1 억 5 천만 원 이상 올랐으며 , 한동안 가격 이 보합 하 던 재 개발 구역 들 도 ​ 광안 2 구역 , 대연 3 구역 , 우동 3 구역 2 억 이상 양정 1 구역 , 양정 2 구역 , 대연 4 구역 1 억 이상 ​ 무 피 거래 되 던 복산 1 구역 도 1 억 이상 올랐 기 때문 에 , 서금 사 A 구역 역시 부산 부동산 경기 호황 으로 인해 동반 상승 을 했 다고 보 셔야 그 다음 것 이 보이 기 시작 합니다 . ​ 그 다음 은 서금 사 A 구역 잉여 프리미엄 입니다 . ​ 현재 알려진 조합원 분양 가 는 평 당 1150 만 원 ( 예상 ) 입니다 . 물론 관리 처분 인가 때 변경 이 있 을 순 있 으나 현재 는 이렇 습니다 . ​ 넉넉 하 게 조합원 분양 가 를 평 당 1200 만 원 으로 계산 을 하 여도 84 타입 기준 조분 가 는 4 억 정도 가 됩니다 . ​ 현재 형성 되 어 있 는 프리미엄 시세 는 예상 감정 가격 대비 평균 2 억 2000 만 원 정도 입니다 . ​ 두 개 를 더 하 여 84 타입 기준 최종 매수 하 는 금액 은 6 억 2000 만 원 정도 가 되 겠 네요 맞은편 래미안 장전 84 타입 실거 래 가격 은 7 억 8000 만 원 이 2 번 찍히 고 2 월 에 는 7 억 9000 만 원 을 찍 어 신 고가 를 갱신 하 였 습니다 . ​ 서 금사 A 구역 이 준공 되 어 입주 하 는 시기 에 내용 년수 12 년 차이 나 는 장전 래미안 과 동일 한 가격 이 라고 가정 을 하 여도 잉여 프리미엄 은 1 억 7000 만 원 이 보여집니다 . ​ 꼭 투자 를 하 지 않 더라도 서 금사 A 구역 입지 에 롯데 캐슬 + 아이파크 컨소시엄 아파트 가 올라온다면 84 타입 얼마나 갈 수 있 을까요 ? ? 아마 9 억 ~ 10 억 은 예상 을 하 고 투자 를 하 실 거 라고 생각 되 는데요 그렇 다면 입주 시기 까지 의 잉여 프리미엄 은 ​ 2 억 7000 만 원 ~ 3 억 7000 만 원 이 남 아 있 으며 사업 진행 단계 에 따라 여러 번 쪼개 서 조금 씩 상승 이 될 거 라고 예상 이 됩니다 . 문제 는 이런 예상 대로 가 려면 예상 감정 가격 부터 맞 아 떨어져야 하 는데요 서 금사 A 구역 은 1 구역 과 3 구역 이 통합 된 구역 으로서 위치 는 조금 떨어져 있 어 공시지가 부터 차이 가 있 습니다 . ​ 토지 의 용도지역 은 1 구역 은 대부분 준 주거 지역 이 며 3 구역 은 대부분 3 종일 반 주거 지역 으로 두 개 가 통합 된 구역 이 지요 ​ 그러므로 1 구역 과 3 구역 은 예상 감정 평가 금액 단가 부터 차이 가 있 으므로 , 아무래도 매매 가격 이 저렴 한 매물 들 은 3 구역 에 위치 한 경우 가 많 습니다 . ​ 저희 가 예상 프리미엄 을 계산 하 기 위해 탁상 감정 을 할 경우 ​ 공동 주택 가격 X 150 % 공시지가 X 130 % 총 연면적 ( 평수 환산 ) X 130 만 원 ​ 정도 의 방법 으로 계산 을 합니다 . ​ 매 해 마다 가격 은 조금 다르 겠 지만 종전 자산 평가 를 한 재 개발 구역 들 을 보 면 상업 지역 및 준 주거 지역 은 평 당 800 만 원 ~ 1100 만 원 정도 ​ 일반 주거 지역 의 경우 평 당 600 ~ 900 만 원 정도 로 감 평 을 받 았 더군요 ​ 물론 부산 재 개발 구역 입니다 . ​ 현재 까진 위 에 감정평가 평 당 가격 을 뛰어넘 는 곳 은 보 지 못했 기 에 참고 하 시 어 본 인만 에 보수 적 인 탁상 감정 하 는 방법 을 만드 시 길 권유 드립니다 . 과연 현재 시세 가 거품 인지 , 제자리 에 맞 게 드디어 올라온 금액 인지 는 시간 이 지나 면 알 수 있 겠 죠 ? ​ 1 ~ 2 억 들어가 는 투자처 는 아니 기에 신중 한 판단 이 필요 한 것 잘 압 니다 . ​ 3 ~ 4 억 투자 하 여 얼마나 성과 를 올릴 수 있 을지 계산 만 확실 하 게 된다면 아주 좋 은 투자처 라고 생각 이 드 는데요 . ​ 서 금사 A 구역 에 더 궁금 한 점 이 있 으신 분 은 연락 주 시 면 친절히 상담 해 드리 겠 습니다 . ​ 매도 를 원하 시 는 조합원 님 들 의 연락 도 기다리 며 , 시세 만 파악 하 셔도 좋 으니 편하 게 연락 주세요 ​ 긴 글 읽 어 주 셔서 감사 합니다 . 명함 을 터치 하 시 면 자동 으로 전화 연결 됩니다 . ​