분당 신 도시 아파트 단지 들 이 리모 델 링 사업 에 속도 를 내 고 있 다 . 사진 은 분당 정자동 한솔 마을 5 단지 전경 . 분당 신 도시 아파트 리모 델 링 시장 이 활기 를 되찾 고 있 다 . 지난해 9 · 1 부동산 대책 을 통해 재건축 연한 이 단축 되 고 안전 진단 기준 이 완화 되 면서 막 피어나 던 리 모델링 시장 이 된 서리 를 맞 는 듯 했 지만 최근 분당 리모 델 링 단지 들 이 안전 진단 에 착수 하 면서 다시 사업 에 속도 가 붙 었 다 . 분당 신 도시 아파트 는 1991 ~ 1996 년 사이 입주 가 이뤄져 준공 된 지 20 년 이상 넘 은 노후 아파트 가 대부분 이 다 . 이 들 단지 는 노후화 가 상당히 진행 돼 2010 년 이후 속속 리모 델 링 을 추진 했 다 . 하지만 주택 시장 경기 침체 가 이어지 면서 분당 리모 델 링 시장 은 소강 상태 를 벗어나 지 못했 다 . 그러 던 중 2013 년 정부 가 수직 증축 을 허용 하 고 가 구 수 증가 범위 를 확대 하 는 등 주택 법 개정안 을 발표 하 면서 다시 활기 를 되찾 았 다 . 이후 아파트 단지 마다 속속 리모 델 링 에 뛰어들 었 다 . 수직 증축 허용 으로 리모 델 링 설계 범위 가 다양 해졌 고 , 일반 분양 물량 도 늘어나 조합원 분담금 을 낮출 것 이 란 기대 가 커졌 기 때문 이 다 . 특히 지난해 4 월 에 는 성남시 가 공모 한 리 모델링 시범 단지 선정 에 11 개 단지 가 지원 하 는 등 경쟁 률 이 꽤 높 았 다 . 다만 리모 델 링 열 기 는 그리 오래가 지 못했 다 . 정부 가 재 건축 연한 을 40 년 에서 30 년 으로 단축 시키 는 대책 을 발표 하 면서 리모 델 링 열기 가 급속히 꺼졌 다 . 기존 에 는 20 년 을 더 기다려야 했 던 재건축 사업 이 앞 으로 는 불과 10 년 만 기다리 면 가능 해졌 기 때문 이 다 . 주택 시장 이 불 확실 한 가운데 지금 리모 델 링 사업 에 투자 하 기 보다 는 시간 을 두 고 재건축 을 기다리 는 것 이 유리 할 것 이 란 인식 도 퍼졌 다 . 정부 의 재건축 연한 단축 으로 한동안 리모 델 링 시장 이 큰 혼란 에 빠지 는 듯 했 지만 , 최근 분당 신 도시 아파트 단지 들 은 다시 리모 델 링 사업 에 속도 를 내 는 모습 이 다 . 성남시 리모 델 링 시범 단지 로 선정 된 정자동 ‘ 한솔 마을 5 단지 ’ 가 전국 최초 로 증축 형 리모 델 링 안 전진단 에 착수 했 다 . 이 안전 진단 은 리모 델 링 대상 건축물 의 구조 적 안전 성 을 진단 하 고 수직 증축 가능 여부 를 판단 하 는 제도 다 . 한솔 마을 5 · 매화 마을 1 안전 진단 착수 한 솔 마을 5 단지 실 거래 가 2000 만 원 ↑ 지난해 12 월 공공 지원 시범 단지 로 선정 된 정자동 ‘ 느 티 마을 3 · 4 단지 ’ 는 전체 입주자 70 % 이상 의 동의 를 확보 하 고 조합 설립 인가 를 받 았 다 . 성남시 가 공공 지원 에 착수 한 지 불과 6 개월 만 에 조합 설립 인가 를 받 아 사업 진행 속도 가 대단히 빠른 편 이 다 . 특히 조합 설립 인가 시점 이 정부 의 재건축 연한 단축 발표 이후 였 다는 점 을 고려 하 면 상당히 의미 가 있 다 . 구미동 ‘ 무지개 마을 4 단지 ’ 도 성남시 공공 지원 용역 이 착수 돼 올 8 월 까지 조합 설립 을 완료 할 예정 이 다 . 리모 델 링 시장 이 전반 적 으로 침체 된 가운데 유독 분당 에서 만 속도 가 나 는 이유 는 뭘까 . 첫째 , 성남시 의 지속 적 인 리 모델링 지원 정책 을 꼽 을 수 있 다 . 성남시 는 전국 최초 로 리모 델 링 기금 을 조성 했 다 . 이 를 통해 조합 설립 용역 에 소요 되 는 비용 과 안전 진단 , 안전 성 검토 비용 을 지원 하 고 있 다 . 리모 델 링 초기 사업 비용 을 지자체 가 직접 지원 해 성남시 주거 환경 을 개선 한다는 취지 에서 다 . 덕분 에 리모 델 링 단지 들 이 정상 적 으로 사업 을 추진 할 수 있 었 다 . 둘째 , 분당 주택 시장 흐름 이 리모 델 링 추진 조건 과 잘 맞아떨어진 덕분 이 다 . 분당 신 도시 아파트 는 수도 권 1 기 신 도시 중 에서 도 비교 적 높 은 가격 을 형성 하 고 있 어 수직 증축 리모 델 링 사업 성 이 괜찮 다 . 또한 분당 신 도시 에 적용 된 용적 률 도 평균 180 % 로 1 기 신 도시 평균 ( 197 %) 보다 낮 게 계획 돼 있 다 . 적용 된 용적 률 이 낮 다는 건 아파트 동간 간격 이 여유 롭 고 , 리모 델 링 을 통한 공간 구성 에서 도 보다 다양 한 증축 설계 가 가능 하 다는 의미 로 해석 된다 . 조합 설립 인가 를 받 은 단지 에서 설계 한 리 모델링 계획안 은 측면 , 별동 , 수직 증축 을 모두 포함 한다 . 가령 종전 2 베이 평면 구조 를 3 베이로 도 설계 할 수 있 다는 얘기 다 . 리모 델 링 효과 는 어떨까 . 지난해 4 월 수직 증축 리모 델 링 이 가능 해 지 고 층수 가 늘 면서 전체 가구 수 가 최대 15 % 까지 증가 할 것 으로 기대 된다 . 지난 3 월 초 안전 진단 에 착수 한 한솔 마을 5 단지 는 현재 지하 1 층 ~ 지상 15 ~ 25 층 , 전용 면적 42 ~ 57 ㎡ 1156 가구 규모 의 아파트 단지 다 . 이 단지 가 수직 증축 없이 리모 델 링 을 마치 면 전용 면적 59 ~ 85 ㎡ 의 1206 가구 로 변신 가능 하 다 . 야탑동 매화 마을 1 단지 는 안 전진단 을 신청 해 놓 은 상태 다 . 이 단지 는 리모 델 링 을 마친 뒤 기존 15 ~ 20 층 에서 18 ~ 22 층 규모 로 층수 가 높 아 지 고 , 전용 면적 49 ~ 59 ㎡ 562 가구 가 전용 면적 60 ~ 71 ㎡ 646 가구 로 탈바꿈 한다 . 그렇 다면 분당 리모 델 링 단지 에 지금 투자 해도 괜찮 을까 . 리모 델 링 이후 주거 환경 이 개선 되 면서 적잖 은 시세 차익 을 기대 해 볼 수 있 다 . 실례 로 리모 델 링 단지 인 정자동 한솔 마을 5 단지 와 야탑동 매화 마을 1 단지 는 리모 델 링 사업 에 탄력 이 붙 으면서 아파트 매매 가 도 상승세 다 . 정자동 한솔 마을 5 단지 전용 면적 52 ㎡ 의 경우 연초 대비 2000 만 원 가량 올라 지난 2 월 에 는 3 억 6700 만 원 에 실 거래 됐 다 . 야탑동 매화 마을 1 단지 전용 면적 59 ㎡ 시세 도 지난 1 월 초 2 억 9500 만 원 대비 3 억 3900 만 원 까지 실거 래 가격 이 뛰 었 다 . 정자동 A 공인 중개사 사무소 관계자 는 “ 리모 델 링 추진 이 가시 화 된 단지 들 은 집값 이 더 오를 것 이 란 기대감 에 집 주인 들 이 내놨 던 매물 을 다시 거둬들이 는 분위기 ” 라고 귀띔 했 다 . 리모 델 링 단지 에 투자 를 염두 에 두 고 있 다면 500 가구 이상 중대 형 단지 가 적합 하 다 . 리모 델 링 으로 아파트 면적 은 30 % 늘어나 고 총 가구 수 는 15 % 증가 한다고 가정 하 면 500 가구 를 기준 으로 75 가구 가 추가 로 늘어날 수 있 는데 , 추가 로 늘어나 는 가구 수 가 많 을수록 분담금 을 줄이 는 효과 를 기대 할 수 있 다 . 투자 대상 단지 는 15 층 이상 일수록 유리 하 다 . 일반 적 으로 리모 델 링 대상 단지 는 15 층 이상일 경우 3 개 층 까지 추가 증축 이 가능 하 다 . 단 15 층 아파트 라 하 더라도 안전 성 진단 에서 문제 가 없 어야 한다 . 따라서 대형 건설사 가 지 었 던 아파트 단지 일수록 유리 하 다 . 아파트 가격 은 높 을수록 좋 다 . 일반 분양 가 가 높 을수록 조합원 분담금 은 줄 고 투자 수익 률 은 높 아 진다 . 다만 리모 델 링 대상 단지 에 투자 할 때 는 시세 보다 낮 은 급매물 을 구입 하 는 게 유리 하 다 . 그럼에도 향후 풀 어야 할 과제 는 여전히 남 아 있 다 . 지난 2 년 간 수직 증축 발목 을 붙잡 았 던 안전 성 문제 가 완전히 해결 되 지 않 았 다 . 두 차례 의 안전 진단 과 설계 검토 만 으로 수직 증축 리모 델 링 이 가능 할지 를 두 고 건설업 계 우려 가 끊이 지 않 고 있 다 . 특히 침체 된 주택 시장 이 제대로 살아나 지 못할 경우 이번 개정안 또한 제대로 탄력 을 받 기 어려울 수 밖에 없 다 . 리모 델 링 아파트 투자 가치 를 분석 하 는 것 도 중요 하 겠 지만 실수 요 관점 에서 접근 하 는 것 이 오히려 합리 적 인 선택 이 될 것 으로 보인다 . 리모 델 링 은 당장 재건축 과 비교 하 면 사업 성 이 떨어지 는 건 사실 이 다 . 잇따른 재건축 규제 완화 로 재건축 사업 성 이 높 아 지 면서 리모 델 링 수요 가 상대 적 으로 줄 었 다 . 하지만 분당 수직 증축 리모 델 링 이 성공 적 으로 완료 되 면 수도 권 신 도시 리모 델 링 시장 이 함께 살아날 가능 성 도 높 다 . 준공 된 지 15 년 이상 경과 한 노후 주택 이 연간 30 만 가구 이상 씩 증가 하 는 상황 에서 리모 델 링 사업 은 공동 주택 노후화 해결책 이 될 수 있 다 . [ 정다운 기자 jeongdw @ mk . co . kr , 권순형 전 J & K 부동산 투자 연구 소장 / 사진 : 김성중 기자 ] [ 본 기사 는 매경 이코노미 제 1801 호 ( 2015 . 04 . 01 ~ 04 . 07 일자 ) 기사 입니다 ] ▶ 네이버 뉴스 스탠드 에서 매일 경제 를 MY 뉴스 로 구독 하 세요 [ 매일경제 모바일 서비스 | 페이스북 ] [ 매일 경제 구독 신청 ] [ 오늘 의 매일 경제 ] [ ⓒ 매일 경제 & mk . co . kr , 무단 전재 및 재 배포 금지 ]