2006 년 7 월 10 일 ( 월 ) 14 : 18 매일 경제 토지 보유 세 다이어트 방법 있 었 네 " 팔 고 싶 어도 땅 보 려고 오 는 사람 도 없 는데 보유 세만 잔뜩 내게 됐 습니다 . " 서울 에 사 는 K 씨 는 재테크 를 위해 강원도 에 사둔 임야 가 원망 스럽 기 까지 하 다 . 8 ㆍ 31 대책 으로 토지 거래 가 꽁꽁 얼어붙 은 상황 에서 공시지가 상승 , 과표 적용 률 인상 ( 2009 년 까지 기준시 가 100 %) 등 으로 보 유세 폭탄 을 맞 고 있 다 . 한때 최고 의 재테크 부동산 으로 각광 받 던 토지 가 이제 는 ' 애물단지 ' 로 전락 했 다 . 부동산 전문가 들 은 먼저 올해 땅 을 계속 보유 해야 할 것 인지 , 매각 해야 할 것 인지 를 결정 해야 할 시기 라고 지적 한다 . 수도 권 지역 은 연내 관리 지역 세분화 작업 이 마무리 될 예정 이 다 . 이 경우 보유 한 땅 이 개발 가능 한 계획 관리 지역 으로 변경 돼 물류 용지 나 아파트 건설 을 통해 자본 차익 이 가능 하 다면 종합부동산세 를 부담 하 고서 도 보유 할 만 하 다고 조언 한다 . 뚜렷 한 개발 계획 이 없 고 매각 은 되 지 않 는 상황 에서 보 유세 부담 이 큰 경우 에 는 세금 을 줄일 수 있 는 방안 을 강구 하 는 세 테크 가 필요 하 다고 충고 한다 . 원종훈 세무사 ( 국민은행 PB ) 는 " 주택 은 5 채 이상 이 면 임대 사업 으로 전환 해 종 부세 를 피할 수 있 는 방법 이 있 지만 토지 는 종 부세 를 줄일 선택 의 여지 가 많 지 않 다 " 고 말 했 다 . 토지 에 대한 종 부세 는 주택 부수 토지 외 에 △ 종합 합산 과세 ( 나대지 의 경우 로 과세 표준 이 3 억 원 ) △ 별도 합산 과세 ( 종합 합산 과 세 대상 토지 보다 낮 은 세율 로 과세 하 며 40 억 원 이 과세 표준 ) 로 나눠 부과 된다 . ◆ 일정 면적 넘 으면 필지 나눠야 = 토지 를 분할 해 팔 수 있 으면 파 는 것 이 좋 다 . 상가 등 건축물 부속 토 지 는 별도 합산 에 의해 종합부동산세 를 부과 하 는 것 이 원칙 이 다 . 그러나 세법 은 일정 한 면적 의 땅 만 부속 토지 로 인정 한다 . 1 만 평 의 땅 에 10 평 의 건물 만 지 어 별도 합산 과세 를 받 게 되 는 것 은 불 공평 하 기 때문 이 다 . 세법 은 건축물 의 부속 토지 로 인정 하 는 기준 으로 건축물 바닥 면적 에 ' 용도지역 별 적용 배율 ( 전용 주거 지역 5 배 , 상업 지역 3 배 , 도시 지역 외 지역 7 배 등 ) ' 을 곱한 면적 만 을 별도 합산 토지 로 인정 한다 . 이 면적 을 초과 한 부속 토지 는 종합 합산 과 세 대상 토지 로 분류 되 어 종부 세 부담 도 크 게 증가 하 고 양 도시 비 사업 용 토지 로 분류 돼 내년 부터 양도세 중과 ( 세율 60 % 적용 ) 대상 이 된다 . 따라서 별도 합산 대상 이 넘 는 땅 은 가능 하 다면 필지 를 나눈 다음 매각 할 수 있 으면 매각 하 는 것 이 좋 다 . ◆ 신 ㆍ증축이나 증여 로 절세 = 건물 부속 토지 는 건물 신 ㆍ증축을 통해 보 유세 부담 을 줄이 는 방안 도 강구 할 수 있 다 . 나 대지 에 창고 를 짓 는다든지 사업 용 건물 의 부속 토지 로 만드 는 방안 이 다 . 이 는 종합 합산 과세 대상 토지 인 나대지 를 상대 적 으로 낮 은 보유 세율 과 높 은 과세 기준 금액 이 적용 되 는 별도 합산 대상 토지 로 전환 해 세부 담 을 줄일 수 있 기 때문 이 다 . 다만 이 경우 도 건축물 의 시 가 표준액 이 당해 부속 토지 의 3 % 에 미달 하 면 종합 과 세대 상 토지 로 본다는 점 에 유의 해야 한다 . 토지 를 배우자 나 자녀 에게 증여 해 종 부세 를 줄이 는 방안 도 있 다 . 그러나 종 부세 를 줄이 기 위한 증여 는 증여세 가 종 부세 보다 더 많이 나오 는 일 이 발생 할 수 있 어 주의 를 요한다 . 독립 가구 를 구성 한 자녀 에게 종 부세 가 나오 지 않 는 3 억 원 이하 토지 ( 종합 합산 과세 ) 를 증여 할 수 있 지만 증여세 를 충분히 고려 해야 한다 . 이신규 세무사 는 " 부부 간 증여 는 종 부세 를 줄이 는 데 큰 의미 가 없 다 " 면서 " 종합 합산 과세 토지 는 가구 별 과세 여서 부부 간 증여 가 의미 가 없 고 별도 합산 과세 토지 는 200 억 원 까지 동일 세율 0 . 6 % 여서 200 억 원 이하 는 증여 효과 가 크 지 않 다 " 고 말 했 다 . ◆ 공동 명의 구입 도 고려 = 별도 합산 대상 토지 인 사업 용 부동산 을 부부 공동 명의 로 구입 하 는 것 도 고려 할 수 있 다 . 별도 합산 대상 토지 의 종부 세 는 인 별 과세 원칙 이 어서 부부 라도 각자 종 부세 를 내게 된다 . 예 를 들 어 A 씨 가 상가 건물 이 있 는 사업 용 토지 ( 공시지가 가 60 억 원 ) 를 단독 으로 보유 하 고 있 다면 20 억 원 에 대해서 는 종 부세 가 부과 되 지만 이 땅 을 매입 할 때 부부 공동 명의 로 절반 씩 지분 을 갖 는다면 종 부세 는 나오 지 않 는다 . 이신규 세무사 는 " 배우자 의 소득 이 취득 자금 을 소명 할 정도 로 충분 치 못할 경우 엔 과세 당국 에서 는 이 를 증여 로 보 고 증여세 를 부과 할 수 있 다 " 고 설명 했 다 . 과 세기 준일 ( 매년 6 월 1 일 ) 현재 건축 중 에 있 는 건물 의 부속 토지 는 건물 이 완공 된 것 을 가정 해 별도 합산 대상 부속 토지 로 분류 한다 . 6 월 1 일 현재 나대지 에 상가 용 건물 을 시공 중 에 있 는 경우 기준일 현재 건축 중 인 건 축물 의 설계 도면 등 을 첨부 해 종부 세 신고 시 제출 해야 한다 . 반 대로 기존 건물 이 있 던 상태 에서 과세 기준일 현재 건축물 이 멸실 되 면 멸실 후 의 토지 현황 인 나대지 로 분류 하 여 종합 합산 하 는 것 이 원칙 이 다 . 다만 과세 기준일 로부터 건물 멸실 등기 를 한 날 까지 6 개월 미경 과 시 는 건 축물 이 있 는 것 으로 의제 하 여 별도 합산 하 며 연말 종부 세 신고 시 해당 건물 의 멸실 전 건축물대장 을 첨부 신고 해야 하 고 그 기간 이 6 개월 경과 시 나 정당 사유 없이 6 개월 이상 공사 가 지연 된 경우 엔 종합 합산 과 세 대상 으로 한다 . [ 김인수 기자 ] 공유 하 기 글 요소