우연 한 기회 에 한두 번 중개 했 다면 수수료 받 아도 되 나 
 공인 중개사 자격 이 없 는 자 가 중개 사무소 개설 등록 을 하 지 않 은 채 부동산 중개업 을 하 면서 중개 수수료 까지 받 았 다면 , 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 이하 공인 중개사 법 ) 위반 으로 형사 처벌 이 될 뿐 만 아니 라 중개 수수료 약정 은 강행법규 위반 의 무효 여서 지급 한 수수료 는 지급 한 자 가 반환 청구 를 할 수 있 다 . 
 그런데 공인 중개사 자격 이 없 는 일반인 이 우연 한 기회 에 친구 의 부탁 으로 부동산 매매 나 임대차 계약 을 중개 해 주 고 수수료 로 법정 중개 수수료 보다 많이 받 았 다면 역시 공인 중개사 법 위반 으로 형사 처벌 되 고 받 은 수수료 는 돌려 줘야 할까 . 
 이 에 관해 최근 대법원 은 A 씨 가 모텔 을 매수 하 려고 소유자 와 접촉 했으나 거절 당한 뒤 친구 인 B 씨 에게 도움 을 요청 하 여 B 씨 의 중개 로 매매 대금 10 억 원 에 매매 가 성사 되 자 법정 중개 수수료 보다 많 은 1 천만 원 의 수수료 를 지불 한 뒤 공인 중개사 법 위반 을 이유 로 지급 한 수수료 의 반환 을 청구 한 사안 에서 이 같 은 결론 내렸 다 . 
 대법원 은 “ 공인 중개사 법상 ‘ 중개 를 업 으로 한다 ’ 는 것 은 영업 으로 중개 를 하 는 것 을 말 하 며 , 중개 를 영업 으로 했 는지 는 중개 행위 의 목적 이나 규모 , 횟수 , 기간 등 여러 사정 에 비춰 사회 통념 에 따라 판단 해야 한다 . 반복 · 계속 해 중개 행위 를 한 것 은 물론 단 한 번 의 행위 라 하 더라도 계속 할 의사 로 중개 행위 를 했 다면 업 으로 한 것 에 해당 할 것 이 고 우연 한 기회 에 거래 를 중개 하 고 수수료 를 받 은 것 이 라면 업 으로 한 것 이 라고 볼 수 없 다 ” 고 밝혔 다 . 
 B 씨 가 A 씨 의 부동산 매매 계약 을 중개 한 것 은 맞 지만 이 는 친구 의 부탁 으로 한 차례 한 것 으로 쌍방 간 의 수수료 지급 약정 이 강행법규 에 위배 된다고 할 수 없 다면서 A 씨 의 청구 를 기각 한 원심 을 확정 했 다 ( 대법원 2012 . 6 . 14 . 선고 2010 다 86525 판결 ) . 따라서 B 씨 는 유효 하 게 수수료 를 챙길 수 있 다는 결론 이 다 . 
 다만 대법원 은 B 씨 가 수령 한 수수료 와 관련 하 여 “ 그 중개 수수료 의 약정 이 부당 하 게 과다 하 여 민법 상 신 의 성실 의 원칙 이나 형평 의 원칙 에 반 한다고 볼 만 한 사정 이 있 는 경우 에 는 그 상당 하 다고 인정 되 는 범위 내 로 감액 된 보수 액 만 을 청구 할 수 있 다 ” 며 일정 한 범위 에서 감액 될 여지 가 있 음 을 확인 해 주 고 있 다 . 
 대법원 이 이 외 에 도 ‘ 반복 · 계속 성 이나 영업 성 이 없이 우연 한 기회 에 타 인간 의 거래 행위 를 중개 한 것 에 불과 한 경우 ’ 로 보 아 중개 행위 및 수수료 취득 을 유효 하 다고 본 사례 로 는 임야 매매 계약 과 관련 된 것 ( 대법원 1991 . 7 . 23 . 선고 91 도 1274 판결 ) , 건물 전세 계약 과 관련 된 것 ( 대법원 1988 . 8 . 9 . 선고 88 도 998 판결 ) 등 이 있 다 . ( 053 ) 759 - 6611