감정평가 - 원가 방식 ( 원가법 ) 1 . 개념 : 대상 물건 의 재 조달 원가 에 감가 수정 을 하 여 대상 물건 의 가액 을 산정 하 는 방법 1 ) 적산 가액 = 재 조달 원가 - 감가 누계 액 2 . 성립 근거 : 대체 의 원칙 , 수요 ㆍ공급의 원칙 , 균형 의 원칙 , 외부 성 의 원칙 , 최 유효 이용 의 원칙 3 . 재 조달 원가 1 ) 의의 : 현존 하 는 물건 을 기준 시점 에 있 어서 재 생산 또는 재 취득 을 가정 할 때 소요 되 는 적정 원가 의 총액 2 ) 재 생산 비용 ( 복제 비용 ) ( 1 ) 의의 : 기준 시점 현재 대상 물건 과 물리 적 으로 동일 하 게 신축 하 는 데 소요 되 는 원가 ( 2 ) 적용 : 보험 목적 의 평가 , 계획 중 인 건물 의 평가 , 비교 적 신규 건물 의 평가 시 ( 3 ) 장 ㆍ단점 : 대상 물건 의 상태 를 가장 유사 하 게 반영 하 므로 신뢰 성 이 높 으나 , 기준 시점 과 건축 시점 사이 의 변화 등 으로 일정 한 한계 가 있 다 . 3 ) 대체 비용 ( 대치 원가 ) ( 1 ) 의의 : 대상 부동산 과 동일 한 효용 을 지니 고 있 는 건물 을 기준 시점 현재 의 비용 으로 신축 할 때 소요 되 는 원가 ( 2 ) 적용 : 대상 건물 의 재 생산 비용 을 구할 수 없 거나 , 오래 된 건물 의 경우 ( 3 ) 장 ㆍ단점 : 기능 적 감가상각 을 할 필요 성 이 거의 없 으며 , 평가 사 의 주관 에 따라 크 게 달라질 수 있 다 . 4 ) 재 조달 원가 의 구성 : 표준 적 건설비 + 통상 부대 비용 ( 1 ) 표준 적 건설비 : 직접 공사비 + 간접 공사비 + 수급인 의 적정 이윤 ( 2 ) 통상 부대 비용 : 등 기비 , 금리 , 감독 비 등 4 . 감가 수정 1 ) 의의 : 대상 물건 에 대한 물리 적 , 기능 적 , 경제 적 감가 요인 을 적용 하 여 대상 물건 의 가액 을 적정 화 하 는 것 2 ) 감가 요인 ( 1 ) 물리 적 감가 요인 : 시간 의 경과 , 재해 , 마모 , 훼손 등 으로 인한 물리 적 요인 ( 2 ) 기능 적 감가 요인 : 기능 적 효용 의 저하 , 건물 과 부지 의 부적합 , 설계 의 불량 , 설비 의 부족 등 ( 3 ) 경제 적 감가 요인 : 대상 부동산 자체 와 는 무관 한 외부 적 요인 , 인근 지역 의 쇠퇴 , 환경 과 의 부적합 등 3 ) 내용 연수 ( 1 ) 경제 적 내용 연수 에 중점 을 두 고 잔존 내용 연수 를 중요 시 한다 . ( 2 ) 개별 성 의 특성 으로 감가 수정 에 도 개별 성 이 작용 하 며 내용 연수 의 조정 이 필요 하 다 . 5 . 감가 수정 의 방법 1 ) 내용 연수 - 정액법 ( 1 ) 특징 ① 매년 의 감가 액 은 일정 하 다 . ② 감가 누계 액 이 경과 연수 에 정비례 하 여 증가 ③ 주로 건물 과 구축물 등 의 감정 평가 에 사용 된다 . ( 2 ) 장 ㆍ단점 ① 계산 이 간단 하 고 용이 하 다 . ② 실제 감가 와 일치 하 지 못한다는 단점 이 있 으므로 관찰 감가 법 에 의한 보정 이 필요 하 다 . ( 3 ) 산정 방법 ① 매년 감가 액 = ( 재 조달 원가 - 잔존 가격 ) / 경제 적 내용 연수 ② 감가 누계 액 = 매년 감가 액 × 경과 연수 ③ 적산 가액 = 재 조달 원가 - 감가 누계 액 2 ) 내용 연수 - 정률법 ( 1 ) 특징 ① 감가율 은 매년 일정 하 다 . ② 감가 액 은 첫해 가 가장 크 며 매년 체감 한다 . ③ 기계 ㆍ기구 , 임대용 부동산 에 적용 이 적절 하 다 . ( 2 ) 장 ㆍ단점 ① 능률 이 높 은 초기 에 많이 감가 하 여 안 전하 게 자본 을 회수 할 수 있 다 . ② 계산 이 복잡 하 고 잔존 가격 이 없 는 경우 적용 할 수 없 다 . 3 ) 내용 연수 - 상환 기금법 ( 1 ) 특징 ① 내용 연수 가 만료 되 는 때 의 감가 누계 상당액 과 복리 계산 의 이자 상당액 을 포함 하 여 당해 내용 연수 로 상환 ② 고갈 성 상각 자산 인 광산 등 에 적용 된다 . ③ 감가 액 이 정액법 보다 는 적 고 정률법 보다 는 크 다 . ( 2 ) 장 ㆍ단점 ① 경제 이론 에 기초 하 여 논리 적 이 다 . ② 가정 이 비 현실 적 이 고 대상 부동산 의 가격 상승 시 무 의미 해진다 . 4 ) 관찰 감가 법 ( 1 ) 의의 : 대상 물건 을 직접 관찰 ㆍ조사하여 감가 요인 과 감가 액 을 직접 구하 는 방식 ( 2 ) 장 ㆍ단점 ① 대상 물건 의 개별 적 상황 이 세밀 하 게 관찰 되 어 감가 수정 에 반영 된다 . ② 감정평가 사 의 주관 이나 능력 에 좌우 되 기 쉽 다 . 5 ) 분 해법 ( 1 ) 의의 : 감가 요인 을 물리 적 , 기능 적 , 경제 적 감가 요인 으로 세분 하 고 이 를 다시 치유 가능 여부 에 따라 재 분류 하 여 발생 감 가액 을 산출 ( 2 ) 장 ㆍ단점 : 객관 적 이 고 정치 한 감가 액 의 산정 을 위해 고안 되 었 으나 , 감가 요인 의 구분 가능 성 에 대해 회의 적 이 며 , 치유 에 투자 한 비용 만큼 부동산 의 가격 이 증가 한다는 가정 이 현실 에 부합 하 지 않 는다 . 공유 하 기 글 요소