곤니 치 와 ~^^" 일본 여행 크리에이터 난 짱 이 야 ​ 다 들 월요일 하루 잘 보냈 는지 모르 겠 어 . 며칠 후면 어느덧 5 월 이 네 . 이제 본격 적 인 생활 방역 으로 접어든 만큼 5 월 이 면 학생 들 도 순차 적 으로 등교 할 예정 이 라지 . 앞 으로 도 개개인 스스로 가 위생 에 철저히 지켜 나간다면 이 역시 충분히 잘 이겨낼 거 라 생각 해 . ​ 그리고 매번 말 했 듯이 이 글 은 편의 상 반말 로 쓰 는 것 에 대해서 는 미리 양해 를 구할 게 . 거 슬 렀다면 읽 지 않 고 나가 도 좋 아 , 여기 는 나 만 의 공간 인 만큼 내 맘 대로 하 고 싶 으니까 . ​ 오늘 책 리뷰 는 [ 대한민국 부동산 지난 10 년 , 앞 으로 10 년 ] 에 관한 거 야 . 이 책 은 채 상욱 애널리스트 가 지난 2010 년 대 의 시작 으로 2019 년 10 년 의 부동산 시장 과 정부 정책 들 을 설명 하 고 2020 년 대 앞 으로 의 부동산 전망 과 흐름 을 예측 하 고 있 어 . 개인 적 으로 는 저자 인 채 상욱 애널리스트 가 현재 부동산 시장 을 어느 한쪽 의 쏠림 없이 가장 객관 적 이 고 냉철 하 게 시장 을 평가 하 고 있 다고 생각 해 . 그런 점 에서 조금 이 라도 부동산 에 관심 이 있 다면 이 책 을 꼭 읽 어 보 길 추천 하 고 싶 어 . ​ 먼저 이 책 의 핵심 은 간단 해 " 정부 정책 에 맞서 지 마 라 " 라는 거 야 . 정부 정책 에 대한 평가 보다 는 정부 정책 이 왜 시행 되 었 는지 를 파악 하 고 대응 하 라는 거 지 . 즉 , 2 주택 자 가 되 지 말 고 1 주택 을 장기 보유 하 라는 거 야 . 아울러 부동산 직접 투자 보다 는 간접 투자 인 " 리츠 " 에 투자 하 라는 거 지 . 앞 으로 다 주택 자 들 은 실질 적 인 실효 세율 종부 세 1 % 시대 를 맞 게 되 면서 똘똘 한 한 채 만 남기 고 여유 자금 으로 는 간접 투자 를 권하 는 시대 라는 거 야 . ​ ​ 그럼 이 책 [ 대한민국 부동산 지난 10 년 앞 으로 10 년 ] 을 크 게 3 가지 로 요약 ( 줄거리 ) 정리 해 볼까 해 . 첫째 지난 10 년 간 의 정책 흐름 과 시장 변화 를 비중 있 게 설명 하 고 있 어 . 2010 년 대 의 시작 은 " 하우스 푸어 " 로 시작 했 어 . 그런 와중 에 박근혜 정부 가 출범 했 고 2013 년 4 . 1 대책 을 시작 으로 본격 적 인 부동산 부양 에 시동 을 걸 었 지 . 가장 먼저 이명박 정부 보금자리 주택 공급 계획 을 취소 함 으로써 순식간 에 50 만 호 의 주택 공급 이 사라졌 고 이른바 " 빚내 서 집사 라 정책 " 이 었 던 2014 년 7 . 24 대책 과 9 . 1 대책 으로 전국 부동산 의 대세 상승 을 만들 었 다는 거 야 . ​ 먼저 전국 신 도시 건설 ( 440 만 호 ) 에 기여 한 택지 개발 촉진 법 을 폐지 하 는 동시 에 2017 년 말 까지 LH 가 더 이상 신규 택지 지정 을 하 지 않 겠 다고 발표 하 지 . 이 로 인해 향후 5 ~ 6 년 간 상당 한 수준 의 공급 절벽 이 예상 되 었 다는 거 야 . 따라서 구도심 의 재건축 과 재 개발 만 이 신규 주택 을 공급 하 는 유일 한 방법 이 라고 시장 은 이해 하 기 시작 했 어 . ​ 또한 재건축 주택 연한 의 상한선 을 40 년 에서 30 년 으로 10 년 을 단축 했 고 2015 년 4 월 에 는 급기야 분양 가 상한 제 를 폐지 함 으로서 시장 은 대출 규제 의 완화 로 가게 의 주택 구입 에 불 을 지피 기 시작 했 다는 거 야 . ​ 이후 집값 급등 으로 문제 인 정부 출범 이후 첫 2017 년 6 . 19 대책 을 발표 했 어 . 시장 은 한국 의 종 부세 를 처음 도입 한 김수현 전 청와대 정책 실장 이 었 던 만큼 강력 한 부동산 시장 규제 를 예상 했으나 의외 로 LTV 한 도만 의 조정 했 고 시장 은 안 도감 에 더 큰 폭 으로 부동산 은 상승 하 게 되 었 다는 거 야 . ​ 뒤 이 어 8 . 2 대책 을 통해 다 주택 자 들 에게 양 도 소득세 중과 를 시작 으로 철저히 " 실수 요 중심 " 으로 재편 하 기 위한 대책 들 이 나왔 어 . 하지만 뒤 이 어 나온 " 임대 주택 등록 활성 화 방안 의 발표 " 로 인해 다 주택 자 규제 를 무너뜨리 는 퇴로 를 열 어 주 면서 오히려 시장 은 갭 투자 를 통해 부동산 을 더 구입 하 려는 사람 들 로 인해 2010 년 이후 가장 큰 상승 폭 이 큰 한 해 가 되 었 다는 거 야 . ​ 결국 이러 한 보완 책 으로 나온 것 이 9 . 13 대책 이 었 던 거 지 . 9 . 13 대책 으로 임대 사업 등록 을 통한 10 년 70 % 절세 혜택 이 공시 가격 6 억 원 이 넘 는 고가 주택 에 는 불가 하 도록 보완 했 고 2 주택 자나 3 주택 자 들 에게 보유 부담 을 더욱 증가 시킨 거 야 . 하지만 다 주택 자 갭 투자 사이클 은 종료 되 었 으나 그 뒤 를 이어서 " 1 주택 갭 투자자 들 " 이 대거 등장 하 게 된다는 거 지 . 갭 투자 비중 이 ( 50 % 초과 ) 높 으면 가격 상승 , 낮 으면 ( 50 % 이하 ) 가격 안정 화 가 된다 . 공식 처럼 외워라 ~!! 2017 년 8 . 2 대책 중 하나 로 청약 가 점제 가 확대 되 었 고 투기 기 과열 지구 에서 LTV 를 40 % 까지 낮추 므로 실수요자 인 3040 세대 들 을 전세 를 끼 고 갭 투자 를 하 게 만들 었 어 . 결국 전세 대출금 을 레버리지 를 활용 해서 각 투자 가 2018 년 에 급증 했 고 전세 대출 은 100 조 원 ( 2019 . 4 ) 을 돌파 했 지 . ​ 결국 12 . 16 대책 을 통해 전세 를 이용 해서 레버리지 사이클 을 종료 시키 고 분양 가 상한 제 와 3 기신 도시 공급 을 통해 고가 나 초고 가 주택 중심 의 시장 상승 분위기 를 끝낼 수 있 었 다는 거 야 . 12 . 16 대책 은 한마디 로 " 정부 에 맞서 리 마 라 " 라는 최후 의 통첩 이 었 던 거 지 . ​ 두 반 째 는 2020 년 대 앞 으로 집값 은 어떻게 될까 ? 에 대해 이야기 하 고 있 어 . 저자 는 지난 10 동안 의 부동산 상승 의 배경 을 토지 로 보 고 있 어 . 1980 년 대 수도 권 팽창 시기 에 1 기 신 도시 와 수도 권 신 시가지 에 토지 공급 을 충분히 했 지만 2000 년 대 의 구도심 가격 급 등기 때 는 2 기 신 도시 공급 이 충분 하 지 못했 을 뿐 더러 서울 쪽 출퇴근 이 사실상 어려워 실리 적 인 공급 효고 가 적 었 다는 거 야 . ​ 2010 년 대 는 사실상 새롭 게 기획 되 지 않 았 고 특히 9 . 1 대책 으로 택지 공급 제로 를 선언 하 는 순간 , 구도심 토지 가격 이 상승 하 는 것 은 당연 한 결과 라는 거 지 . ​ 하 지만 2018 년 9 월 과 2019 년 을 통해서 3 기 신 도시 공급 확대 방안 과 2019 년 말 수도 권 광역 교통망 확보 방안 등 을 발표 하 면서 토지 와 교통 의 공급 을 추진 함 으로써 상당 한 공급 을 예상 한 게 되 었 다는 거 야 . ​ 이런 국면 에 접어든 만큼 실수요자 들 에게 는 주택 을 매수 하 고 그 집 에 거주 할 목적 이 라면 거대 한 수도 권 내 에서 자금 의 여력 이 되 는 수준 ( 주거비 용 은 총소득 의 20 % 이내 에서 대출 ) 에서 는 적극 적 으로 구입 하 라고 권하 고 있 어 . ( 청약 통장 적극 이용 ) ​ 세 번 째 로 12 . 16 대책 으로 종 부세 는 앞 으로 실효 세율 1 % 시대 를 열 었 다는 거 야 . 따라서 다 주택 자 들 은 매각 을 통해 1 주택 실수요자 가 가 되 면서 여유 자금 이 생긴다면 부동산 간접 투자 인 " 리츠 " 를 권하 고 있 어 . 커피 한 잔 가격 으로 부동산 을 산다 2020 년 대 에 는 한국 도 부동산 에 직접 투자 하 는 것 이 아니 라 해외 선진국 처럼 점차 공모 리츠 중심 으로 간접 적 으로 투자 하 는 선전 화 된 시대 가 찾아올 거 라는 거 야 . ​ 특히 나 정부 차원 에서 5000 만 원 한도 내 에서 는 투 자금 에 나오 는 배당 수익 에 대해서 는 9 % 의 분리 과세 하 는 혜택 을 누릴 수 있 다는 점 이 매력 적 이 라는 거지 ( 종합 소득세 와 별도 ) ​ 최근 방송 매체 를 통해 강남 고가 아파트 가 연일 하락 한다는 소식 을 접하 고 있 어 . 하지만 지금 의 하락 이 단순히 코로나 19 바이러스 때문 만 은 아니 라는 것 을 이 책 을 통해 확실히 알 수 있 었 다는 거 야 . 지난 과거 의 부동산 의 급락 과 급 등 앞 에 는 반드시 정부 정책 에 따라 결정 되 어 왔 다는 거 지 . ( 정책 에 대한 잘잘못 을 따지 기 전 에 ) ​ 결국 지금 현재 각자 의 위치 에서 정부 의 정책 에 순응 하 며 자신 만 의 로드 맵 이 필요 하 다는 거 야 . 그럼 점 에서 저자 가 추천 하 는 " 리츠 " 라는 상품 에 좀 더 관심 을 기울일 필요 가 있 다고 생각 해 . ​ 개인 적 으로 는 6 월 에 상장 하 는 " JR 글로벌 리츠 " 에 관심 이 많 아 . 제 로 금리 시대 인 지금 연 7 % 안팎 의 안정 적 인 배당 수익 률 을 전망 하 고 있 다니 . . ㅋㅋ 현금 이 있 다면 이 건 무조건 사 야 된다고 생각 해 . ( 그런데 그놈 의 현금 이 없 다는 게 지금 의 현실 이 라니 . ... ㅠ . ㅠ ) ​ 대한민국 부동산 지난 10 년 앞 으로 10 년 저자 채상 욱 출판 라이프 런 발매 2020 . 03 . 13 .