제 책 이 서점 에 깔리 기 도 전 에 2 일 간 예약 판매 만 으로 초판 이 절판 되 어 다시 인쇄 중 입니다 . 현재 경제 분야 베스트셀러 순위 권 내 에 진입 하 여서 너무 보람 있 고 행복 합니다 . 부족 한 책 에 관심 을 가져 주 셔서 너무 감사 드립니다 . 책 에서 부족 한 부분 을 더 나누 고 싶 습니다 . 접근 하 는 마인드 에 있 어서 의 상가 주택 과 원룸 주택 의 큰 차이점 상가 주택 과 원룸 주택 은 여러 가지 면 에서 큰 차이점 이 있 습니다 . 보통 세대수 와 층수 제한 때문 에 , 상가 주택 은 택지 지구 안 에 있 는 편 이 고 , 원룸 주택 은 택지 지구 가 아닌 곳 에 있 을 수 밖 에 없 습니다 . 이 밖 에 여러 가지 차이점 이 있 습니다 . 그러므로 접근 하 는 마음가짐 을 달리 하 고 전략 도 다르 게 세워야 합니다 . 첫 번 째 차이점 은 수익 률 입니다 . 상가 주택 은 택지 지구 속 이 라서 지 구 단위 조례 를 따르 므로 세대수 제한 이 있 고 층수 제한 이 있 기 때문 에 수익 률 이 낮 은 편 입니다 . 원룸 주택 은 주차 대수 만 적용 받 고 , 세대수 는 자유 롭 습니다 . 층수 제한 도 , 용적률 과 건폐율 에 따라 더 높이 올라가 기 도 합니다 . 그러므로 수익 률 이 높 습니다 . 두 번 째 차이점 은 효용 성 입니다 . 택지 지구 속 은 자족성 , 쾌적성 등 이 뛰어난 계획 도시 이 므로 주 거 효용 가치 가 뛰어난 편 입니다 . 택지 지구 내 에 단독 주택 은 아파트 와 견주 어 비교 해도 전혀 손색 이 없 습니다 . 그래서 주인 세대 를 많이 꾸미 는 편 입니다 . 반면 , 택지 지구 밖 의 원룸 주택 은 이런 면 에서 떨어집니다 . 이러 한 차이점 때문 에 , 택지 지구 내 의 상가 주택 은 수익 률 에 대한 기대치 가 낮 은 편 이 고 , 수익 률 대비 환금성 은 원룸 주택 에 비하 여 높 은 편 입니다 . 그래서 저 는 수익 형 부동산 에 첫 투자 하 시 는 분 들 에게 는 택지 지구 내 의 상가 주택 을 권유 하 는 편 이 고 , 수익 로봇 이 벌 어 주 는 월별 액수 를 높이 고자 하 는 분 에게 는 원룸 주택 을 권유 하 는 편 입니다 . 아파트 는 2 억 이 든 5 억 이 든 10 억 이 든 엉덩이 에 깔 고 있 고 수익 이 나오 지 않 아서 , 자산 의 크기 에 상관 없이 생활비 가 부족 해서 궁색 하 게 사 는 경우 도 많이 봤 습니다 . 그럼에도 불구 하 고 , 자녀 교육 상 학구 나 , 주변 편의 시설 등 의 이유 로 아파트 를 고집 하 는 편 인데 , 이럴 때 아파트 와 비교 해서 손색 이 없 는 택지 지구 내 의 상가 주택 3 층 에 거주 하 면 , 비슷 한 돈 을 투자 하 여 주거 와 임대 수익 두 가지 를 노릴 수 있 으므로 아파트 에서 갈아타 는 것 을 목적 으로 할 때 는 상가 주택 을 추천 하 는 편 입니다 . 대신 3 층 에 거주 하 기 때문 에 낮 은 수익 률 은 감수 해야 합니다 . 나오 는 임대 수익 은 덤 이 라고 여기 면 되 는 것 이 죠 . 택지 지구 내 의 점포 겸용 단독 주택 에 건물 을 지으면 상가 주택 이 되 는데 , 항상 1 층 상가 의 공실 위험 을 안 고 가 므로 이 부분 에 대해서 는 연구 가 되 어 있 어야 합니다 . 이 부분 에 대해서 글 을 쓰 자면 내용 이 무척 많 습니다 . 제 가 출판 한 책 에 모든 노하우 를 기술 하 여 두 었 으니 참고 하 세요 . 원룸 주택 은 목적 의 비중 을 임대 수익 에 크 게 두 고 , 지역 과 편 의 시설 을 따지 지 말 고 , 두 가지 를 보 고 접근 해야 합니다 . 첫째 공실 이 안 나야 할 것 이 며 , 둘째 수익 률 이 높 을 것 . 수익 률 이 높 으면 보유 기간 동안 에 누릴 수 있 는 부분 이 큽니다 . 미금역 오피스텔 이 4 프로 수익 률 에 불과 한데도 , 100 대 1 이 훨씬 넘 는 경쟁 률 을 보였 는데 , 이것 은 자산 을 일으키 는 투자 라고 볼 수 없 습니다 . 저 는 그동안 최소 12 프로 에서 30 프로 사이 에 투자 를 하 였 고 , 매매 할 때 는 금액 을 높여서 시세 차익 을 보 는 편 이 었 습니다 . ( 10 프로 정도 에 는 매매 가 매우 잘 됩니다 . ) 다음 글 은 전 에 썼 던 글 로 원룸 주택 부지 를 찾 는 설명 입니다 . 다음 글 설명 에 , 경매 를 통해 찾 는 방법 도 추가 하 여 한 번 고려 해 보 세요 . 제 경험 으로 는 경매 업체 에 계약금 50 만 원 정도 를 맡겨 두 고 , 원룸 주택 부지 가 나왔 을 때 지번 을 보내 달 라고 하 였 더니 지속 적 으로 많 은 물건 을 받 을 수 있 었 습니다 . 저 에게 있 어서 경매 는 구구단 이나 산수 정도 의 수단 으로 여기 고 사람 을 활용 하 는 편 입니다 . 요즘 경매 가 대중 화 되 어서 제 가 시간 을 빼앗길 필요 가 없 기 때문 이 고 , 경매 는 아주 작 은 일부 수단 이 될 수 있 을 지언정 해결책 이 될 수 는 없 습니다 . 다음 글 이 중요 하 며 , 다음 글 에 경매 를 접목 시키 는 방법 도 쓰 는 편 인데 , 경매 는 너무 오래 걸리 고 변수 가 많 고 시간 을 빼앗기 는 편 이 라 , 저 는 항상 직접 하 지 는 않 았 습니다 . 이번 방법 은 택지 지구 가 아닌 곳 에서 세대수 제한 으로부터 자유 로운 원룸 주택 을 찾 는 방법 중 에 하나 입니다 . 1 . 구입 하 시 려는 땅 은 평 당 400 만 원 이 안 넘 었 으면 좋 겠 습니다 . - 제 가 경험 상 수익 률 에 핵심 포인트 는 땅 의 가격 이 었 습니다 . 건축비 도 , 전국 적 으로 비슷 하 고 , 원룸 이나 투 룸 의 월세 시세 도 전국 적 으로 아주 크 게 차이 가 나 는 것 이 아니 기 때문 입니다 . 제 경험 으로 부 터 오 는 느낌 상 400 만 원 이 중요 한 선 인 것 같 습니다 . 300 만 원 대 는 월세 가 35 만 원 이상 일 때 는 성공 하 는 편 이 었 고 200 만 원 대 나 그 이하일 때 는 지방 을 포함 어디 서 든 대박 이 일어났었 습니다 . 2 . 땅 을 구입 할 때 , 동지 가 있 으면 성공 확률 은 매우 높 아 집니다 . - 책 을 혼자 읽 지 마시 고 친한 분 들 끼리 같이 읽 어서 , 같 은 곳 을 바라보 는 동지 를 만들 어 보 세요 . 이것 이 매우 중요 한 이유 를 말씀 드리 겠 습니다 . 제 가 최근 에 꽤 많 은 사람 들 에게 대박 을 만들 어 줬 습니다 . 그 비법 을 공개 하 면 , 땅 을 살 때 , 수백 평 이 넘 는 덩어리 가 큰 땅 을 위주 로 찾 으면 , 시세 보다 평 당 100 만 원 이상 , 심지어 는 반값 도 안 되 게 살 수 있 었 습니다 . 최근 20 일 사이 에 맘먹 고 찾 아서 , 지인 들 열 몇 분 을 해 드렸 습니다 . 그렇게 싸 게 사면 월세 시세 는 고정 되 어 있 기 때문 에 몇 억 차익 과 높 은 수익 률 은 땅 을 계약 하 는 순간 이미 확정 지 어 지 는 것 입니다 . 덩어리 가 큰 땅 은 금액 이 크 기 때문 에 수요층 이 매우 얇 아 집니다 . 분석 도 어렵 습니다 . 그래서 가격 이 내려갑니다 . 덩어리 가 작 은 땅 은 금액 이 낮 기 때문 에 수요층 이 두텁 고 , 손 바뀜 이 자주 일어나 고 가격 도 높 고 시세 형성 이 잘 됩니다 . 큰 땅 은 분석 할 수 있 는 층 이 얇 습니다 . 3 . 땅 을 분석 하 는 과정 공인 중개사 로 부 터 매물 지번 받 기 설계 사무소 에 지번 을 주 고 가설 계 의뢰 하 기 - 이 과정 에서 시 의 조례 , 건축법 , 층수 , 일조권 , 사선 등 땅 의 모양 과 평수 를 통해 방 이 몇 개 나오 는지 답 이 나옵니다 . - 보통 사람 들 은 이 과정 을 어려워하 기 때문 에 , 땅 이 가치 에 비해 매우 싸 게 나오 기 도 하 고 , 가치 도 없 는 땅 이 매우 비싸 기 도 합니다 . - 땅 의 가치 는 매우 주관 적 인데 , 이것 을 볼 줄 아 는 방법 이 이 방법 이 며 , 이것 을 알 면 수백 억 무기 를 지녔 다고 할 수 있 습니다 . - 한 군데 설계사 에서 방 을 19 개 로 못 그린 것 을 여러 군데 서 여러 번 그리 게 시켜서 결국 한 달 만 에 19 개 방 크 게 그려 낸 적 도 제 경험 상 있 습니다 . 참고 하 세요 . 땅 의 가치 확인 하 기 - 가설 계 를 통해 , 방 이 몇 개 가 나오 는지 확인 되 면 전월세 시세 를 통해 투 자금 대비 수익 률 을 계산 합니다 . - 제시 하 는 가격 에 땅 을 샀 을 때 나오 는 수익 률 을 볼 때 , 땅 의 가치 는 확인 되 는 것 입니다 . 땅 을 계약 하 기 . 건축 하 기 . ....... 이런 식 으로 진행 됨 4 . 공실 을 분석 하 는 과정 수요 가 많 은 곳 이나 공급 이 적 은 곳 을 살펴봅니다 . ( 기본 이 지만 , 가장 중요 합니다 . ) - 여기 서 수요 의 지표 가 되 는 것 은 , 회사 수 , 공장 수 가 될 수 도 있 고 , 학원 이 될 수 도 있 고 , 다양 하 며 , 공급 은 주거 공간 입니다 . 다만 주거 공간 근처 에 편의 시설 이 많 으면 , 거리 가 좀 떨어져 도 괜찮 습니다 . 그 이유 는 회사 기숙사 살 지 않 고 나와 사 는 이유 와 마찬가지 입니다 . 원룸 세입자 의 입장 에서 조사 해 봅니다 . - 공인 중개사 사무소 에 전화 하 여 원룸 을 구해 보 는 과정 을 해 봅니다 . ( 한 달 대기 자 로 등록 하 라고 한 곳 도 있 었 습니다 . 그곳 에 시세 를 조사 하 니 평 당 300 만 원 이 넘 었 는데 , 큰 덩어리 라 반값 에 사 서 나누 었 습니다 . 며칠 전 에 저 에게 일어난 일 입니다 . ) 원룸 주택 주인 입장 에서 조사 해 봅니다 . ( 세입자 입장 보다 5 만 원 정도 차이 가 나 기 도 합니다 . 이럴 땐 보수 적 으로 싸 게 잡 으시 는 편 이 좋 습니다 . ) 아파트 를 찾 는 접근 법 으로 하 시 면 큰 코다 칩니다 . - 아파트 접근 법 으로 하 면 하수 입니다 . 오히려 교통 이 불편 하 여 공실 이 적 을 수 도 있 습니다 . 오히려 술집 이 많 아서 공실 이 적 을 수 도 있 습니다 . 오히려 대 규모 지구 가 아니 라 공실 이 적 을 수 도 있 습니다 . 오히려 외딴 도시 라 공실 이 적 을 수 도 있 습니다 . 아파트 와 달리 임대 목적 이 기 때문 에 , 아파트 를 찾 던 접근 법 으로 원룸 주택 에 접근 하 는 것 은 정말 말 도 안 되 는 짓 입니다 . 예 를 들 어 삼성 은 아파트 수요층 이 며 , 그래서 동탄 이 원룸 시장 에서 좋 은 곳 은 아닙니다 . 아파트 시장 에서 좋 은 곳 일 뿐 이 죠 . 또 예 를 들 어 , 삼성 하청 업체 들 이나 공장 , 작 은 기업 등 은 원룸 수요 라 볼 수 있 습니다 .