누구 나 땅 박사 되 는 쉽 게 읽 는 땅 이야기 모든 땅 은 알맞 은 용도 가 있 다 부동산 시장 에서 땅 에 대한 관심 이 갈수록 높 아 지 고 있 다 . 그러나 땅 은 주택 과 는 달리 실수 요 자건 투자자 이 건 개인 이 접근 하 기 에 는 다소 부담 되 는 상품 이 다 . 도시 계획 , 지목 , 토지 용 도 , 인 . 허가 가능 성 등 따져 봐야 할 대목 들 이 너무 많 기 때문 이 다 . 뿐 만 아니 라 좋 은 땅 을 볼 줄 아 는 안목 도 요구 된다 . 그런 만큼 좋 은 땅 을 골라 매입 하 기 란 어떤 투자 보다 어려운 일 이 다 . 인천 연수구 에 사 는 김광식 씨 는 10 년 전 경기도 평택시 안중 면 에 있 는 임야 5 천 9 백 평 을 구입 했 다 . 올해 말 로 정년 퇴직 이 다가오 자 김 씨 는 이 땅 을 전원주택 단지 또는 실버타운 으로 개발 키로 작정 했 다 . 마침 부지 주변 에 전원주택 들 이 하나 둘 들어서 고 있 는 상황 이 었 다 . 그 는 최종 결심 을 하 기 전 ' 돌다리 도 두드려 보 고 건넌다 ' 는 심정 으로 토지 전문가 에게 컨설팅 을 의뢰 했 다 . 그러나 컨설팅 결과 이 땅 은 공장 부지 로 개발 하 거나 아니 면 그대로 놔두 는 것 이 훨씬 유리 하 다는 결론 이 나왔 다 . 이 땅 은 지목 상 임야 지만 실제 나무 는 없 고 휴경지 와 같 은 상태 다 . 소로 ( 小路 ) 에 접하 고 있 을 뿐 더러 남향 이 어서 전원주택 단지 로 개발 할 수 있 는 땅 이 다 . 그러나 부지 주변 5 백 m 거리 이내 에 3 천 평 이상 의 공장 이 3 개 나 있 다 . 그것 도 공해 를 내뿜 는 공장 이 어서 빨래 를 밖 에 내걸 수 없 을 정도 다 . 악취 또한 심하 다 . 소 로 도 폭 2 ∼ 3 m 에 불과 한 데 다 국도 에서 1 백 m 가량 떨어져 있 어 접근 이 쉽 지 않 다 . 인근 전원 주택 에 살 고 있 는 이 들 도 고향 이 라서 내려왔 지만 지금 은 부지 를 잘못 선정 했 다며 후회 하 고 있 다 . 하지만 이 부지 를 공장 부지 로 개발 하 면 수익 성 이 있 을 것 으로 분석 됐 다 . 현재 시세 는 평 당 15 만 원 선 이 고 폭 6 m 이상 의 도로 를 개설 할 경우 평 당 30 만 원 까지 가능 하 다 . 따라서 부지 까지 폭 6 m 짜리 도로 를 개설 하 면 수익 성 이 훨씬 높 아 진다 . 즉 도로 확보 에 드 는 총비용 은 도로 부지 매입 비 3 천 6 백 30 만 원 ( 1 백 21 평 x 30 만 원 ) 에다 토목 공사비 등 기타 비용 1 천 5 백만 원 을 합한 5 천 1 백 30 만 원 이 다 . 그러나 도로 부지 가 확보 된다면 땅값 은 8 억 8 천만 원 에서 17 억 7 천만 원 으로 올라간다 . 땅 마다 용도 는 다르 다 . 공장 이 많 은 지역 에서 는 공장 을 짓 거나 공장 부지 로 처분 해야 제값 을 받 고 전원주택 이 많 은 지역 에서 는 전원주택 단지 가 분양 성 이 뛰어나 다 . 성장 관리 권역 에 아파트 와 공장 이 많 고 자연 보전 권역 에 전원주택 이나 실버타운 이 많 은 것 이 이런 이유 다 . 보유 만 하 고 있 어도 좋 은 땅 을 잘못 개발 하 면 거꾸로 손해 만 보 게 된다 . 이용 못 한다면 인연 맺 지 말 라 서울 송파구 에 사 는 정민수 씨 ( 48 ㆍ 교사 ) 는 퇴직 후 자연 휴양림 을 운영 하 는 것 이 꿈 이 다 . 그 는 마땅 한 땅 을 찾 기 위해 2 년 동안 주말 마다 다리품 을 팔 았 다 . 수도 권 과 접한 충청 ㆍ강원도 지역 은 안 가 본 곳 이 없 을 정도 였 다 . 그러 던 중 최근 강원도 횡성군 서원면 유현리 수구 대 부락 초입 의 보전 임지 9 만 평 이 매물 로 나왔 다는 소식 을 들 었 다 . 매도 자 가 제시 한 가격 은 평 당 5 천 원 . 평 당 4 천 원 정도 의 땅 을 매입 하 길 원했 던 정 씨 는 최종 결정 전 이 땅 에 대한 컨설팅 을 의뢰 했 다 . 이 땅 은 골짜기 가 깊 고 경관 이 수려 한 편 이 다 . 근처 에 한솔 오크 밸 리 가 자리 잡 고 있 고 6 번 국도 와 중앙 도 속도 로 접근성 도 뛰어나 다 . 횡 성 이 라는 곳 에 가장 적합 한 개발 상품 도 자연 휴양림 이나 휴양 도시 라는 게 전문가 들 의 중론 이 다 . 그럼에도 이 땅 은 이용 할 수 없 는 땅 이 어서 평 당 1 천 원 정도 의 가치 밖에 없 는 것 으로 판단 됐 다 . 우선 경사도 가 높 아 전체 9 만 평 중 활용 할 수 있 는 땅 은 적 었 다 . 7 부 능선 까지 는 60 도 이상 의 급경사지 여서 쓸모 가 없 다 . 또 7 부 능선 이상 은 완만 해 주택 건립 이 가능 하 지만 도로 개설 비용 으로 수천만 원 이 들 것 으로 추산 됐 다 . 뿐 만 아니 라 이 땅 의 경사도 가 너무 심해 보전 임지 훼손 허가 도 나 기 어려울 것 으로 판단 됐 다 . 산림법 개정 으로 보전 임지 의 활용 은 점점 어려워 지 는 추세 다 . 이런 이유 때문 에 주변 의 보전 임지 가격 은 입지 에 따라 평 당 3 천 ∼ 1 만 원 선 을 형성 하 고 있 지만 이 땅 은 1 천 원 정도 로 평가 됐 다 . ' 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 ' 과 ' 산림법 ' 등 이 바뀌 면서 무분별 한 개발 이 억제 되 고 있 다 . 개발 할 수 없 는 땅 이 많 아 졌 다는 이야기 다 . 이 에 따라 토지 시장 에서 는 개발 가능 한 땅 과 그렇 지 못한 땅 의 가격 차별 화 가 본격 화 되 고 있 다 . 그린하우스 21 의 진명기 대표 는 ' 현재 토지 가격 을 보 면 외환 위기 이전 가격 을 회복 한 곳 도 많 지만 그렇 지 못한 곳 은 더 많 다 ' 며 ' 이용 할 수 없 는 땅 과 잘못 결혼 했 다가 는 평생 을 두 고 후회 하 게 된다 ' 고 설명 했 다 . 그린벨트 마을 활짝 핀다 서울 서대문구 북가좌동 에 사 는 박혜선 씨 ( 55 · 보험 설계사 ) 가족 은 그린벨트 내 취락 마을 에 있 는 농가 주택 을 팔 기 로 매매 계약 을 맺 었 다가 낭패 를 볼 뻔 했 다 . 박 씨 의 부모 님 은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역 에 농가 주택 ( 대지 2 백 평 ) 과 논 2 백 평 을 보유 하 고 있 다 . 그런데 박 씨 의 오빠 가 동네 사람 말 만 듣 고 이 땅 을 2 억 원 에 처분 하 는 계약 을 체결 했 다 . 아직 중도금 을 치르 지 않 아 위약금 만 물 면 해약 은 가능 한 상태 . 박 씨 는 신문 에서 취락 마을 의 경우 점진 적 으로 그린벨트 에서 해제 된다는 기사 를 읽 은 적 이 있 어 전문가 에게 해약 할지 여부 를 물 었 다 . 컨설팅 결과 박 씨 가족 은 그린벨트 내 취락 마을 의 미래 가치 와 주변 시세 에 깜깜 해 막대 한 손해 를 볼 뻔 했 다는 결론 이 나왔 다 . 우선 미래 가치 를 보 자 . 이 땅 의 경우 위쪽 으로 송전선 이 지나 는 관계 로 주택지 로서 는 큰 가치 가 없 지만 가 든 부지 로 는 개발 이 가능 하 다 . 원주민 주택 에 해당 되 는 데 다 건축물 관리 대장 에 등재 돼 있 어 용도 변경 에 아무 문제 가 없 다 . 북한산 을 병풍 처럼 바라볼 수 있 고 현재 공사 진행 중 인 구파발 ∼ 송추 간 4 차선 도로 에서 3 백 m 밖에 떨어져 있 지 않 아 가 든 부지 로 손색 이 없 다 . 게다가 그린벨트 해제 도 예정 돼 있 다 . 주변 시세 도 박 씨 가 판 가격 보다 높 은 선 에서 형성 되 고 있 다 . 인접 지역 시세 는 농지 의 경우 평 당 1 백만 ∼ 1 백 20 만 원 , 대지 는 평 당 2 백만 원 선 인 것 으로 조사 됐 다 . 박 씨 부모 님 땅 의 경우 약점 ( 송전선 ) 이 있 다는 것 을 감안 하 면 농지 는 평 당 70 만 원 , 대지 는 평 당 1 백 50 만 원 정도 받 을 수 있 을 것 으로 보인다 . 당장 4 억 4 천만 원 을 받 을 수 있 는 땅 이 란 계산 이 나온다 . 따라서 위약금 을 물 더라도 2 억 2 천만 원 이 이익 이 다 . 그린벨트 내 취락 마을 이 점진 적 으로 그린벨트 에서 풀리 면서 그 가치 가 높 아 지 고 있 다 . 향후 그린벨트 에서 해제 되 는 땅 가운데 입지 여건 이 좋 은 곳 은 도심 근접 형 전원주택 이나 가든 등 의 근린 생활 시설 로 인기 를 모을 것 으로 전망 된다 . 다만 그린벨트 내 땅 이 라고 무조건 돈 이 되 는 것 은 아니 다 . 집단 취락 지역 밖 의 개발 이 불 가능 한 임야 는 불 확실 성 이 아주 높 다 . 길 이 없 으면 가지 마 라 S 대 Y 교수 ( 45 ) 는 작업실 을 겸한 전원주택 을 짓 기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1 천 평 을 평 당 20 만 원 에 매입 했 다 . 뒤쪽 에 는 산 , 앞 에 는 저 수지 가 있 는 전형 적 인 배산임수 형 집터 였 기 에 기분 좋 게 사들였 다 . 그러나 즐거움 도 잠시 . 전문가 로부터 이 땅 은 진입로 가 없 는 땅 , 즉 맹지 여서 전원주택 을 지 을 수 없 다는 말 을 듣 고 크 게 실망 했 다 . 알 고 보 니 Y 교수 는 동네 이장 이 집 을 짓 게 해 준다는 말 만 믿 고 이 땅 을 매입 했 다 . 그러나 계약서 어디 에 도 이런 내용 은 들 어 있 지 않 았 다 . 소개 를 해 준 이장은 중개인 이 아니 어서 책임 을 물 을 수 도 없 다 . 또 무허가 중개 행위 이 지만 수수료 를 받 지 않 았 기 때문 에 법 적 으로 책임 을 지 지 않 아도 된다 . 한마디 로 Y 교수 는 이장 에게 사기 를 당해 농사 밖에 지 을 수 없 는 땅 을 시가 보다 훨씬 높 은 가격 에 사들인 것 이 다 . 낙향 해 살 땅 을 찾 고 있 던 L 씨 ( 58 ) 는 경기도 가평 에 있 는 단지 형 전원 주택지 5 백 80 평 을 평 당 7 만 원 에 분양 받 았 다 . 전원 주택 부지 로 이어지 는 농로 가 있 어 진 입도 로 는 확보 된 것 으로 판단 했 다 . 그러나 이 도로는 지적도 상 도로 로 구분 돼 있 지 않 은 사유지 여서 전원주택 을 분양 받 은 사람 들 이 이용 할 수 없 었 다 . 전원주택 분양 업체 가 도로 를 확보 하 기 위해 진입 로 개설 예정 부지 의 소유주 와 접촉 해 봤 지만 가격 을 너무 높 게 불러 진입 로 개설 이 불 가능 했 다 . L 씨 는 분양 업체 를 대상 으로 소송 을 제기 했 지만 땅값 은 고스란히 날리 고 말 았 다 . 전원주택 용 땅 뿐 만 아니 라 어떤 땅 이 든 마찬가지 다 . 진입로 가 없 으면 쓸모 가 없 다 . 그래서 시골 땅 을 살 때 는 가장 먼저 진입 로 확보 여부 를 확인 해야 한다 . 도시 에서 는 일단 길 이 나 있 으면 사도 ( 私道 ) 라도 막 지 못한다 . 그러나 시골 에선 아니 다 . 지적도 상 도로 로 구분 돼 있 어야 한다 . 게다가 시 · 군 에 따라선 지적도 상 도로 라고 하 더라도 사유지 이 면 이용 할 수 없 는 곳 도 있 다 . 다만 진입 로 개설 예정지 를 매입 하 거나 토지 주 에게 사용 승낙서 를 얻 어 진입로 를 확보 할 수 있 다면 맹지 를 매입 해도 상관없 다 . 진입로 개설 예정지 를 매입 할 때 는 시간 이 지날수록 가격 이 높 아 지 는 만큼 초기 에 신속 하 게 매입 해야 한다 . 강 ㆍ계곡 주변 침수 여부 점검 을 서울 동대문 상가 에서 자영업 을 하 는 이갑수 씨 ( 45 ) 는 전원생활 을 즐기 기 위해 2 년 전 경기도 여주군 점동면 에 있 는 관리 지역 농지 1 천 평 을 1 억 원 ( 평 당 10 만 원 ) 에 매입 했 다 . 맑 은 계곡 을 끼 고 있 는 농지 였 다 . 이 씨 는 계곡 옆 에 그림 같 은 집 을 짓 고 살 면 남부러울 것 이 없 다고 생각 했 다 . 이 씨 는 땅 을 매입 하 자마자 서둘러 터 를 닦 은 뒤 토지 전용 허가 를 얻 어 건평 50 평 짜리 전원주택 을 지 었 다 . 집 짓 는데 모두 1 억 8 천만 원 이 들 었 다 . 입주 직후 이 씨 는 전원주택 전도사 가 될 정도 로 전원생활 의 묘미 에 푹 빠졌 다 . 그러나 그 해 여름 을 지나 면서 기쁨 은 낙담 으로 바뀌 었 다 . 큰 비 만 오 면 계곡물 이 범람해 집 이 침수 됐 기 때문 이 다 . 집중호우 나 태풍 이 라도 오 는 날 엔 대형 수해 를 당할까봐 밤새 불안 에 떨 었 다 . 첫 여름 을 보낸 후 이 씨 는 전원생활 을 접 었 다 . 지금 은 구리시 에 있 는 아파트 에 살 면서 이 집 을 주말 용 으로 사용 하 고 있 다 . 이 씨 는 지금 5 천만 원 정도 손해 를 보 고 이 전원주택 을 팔 려고 한다 . 그러나 매물 로 내놓 은 지 몇 개월 이 지났 는 데 도 사 겠 다는 사람 은 나타나 지 않 고 있 다 . 대개 강 이나 계곡 주변 땅 은 인기 가 높 다 . 조망권 이 좋 아 전원 주택 전원 카페 펜션 가든 등 을 짓 기 에 적격 이 기 때문 이 다 . 그러나 이런 곳 의 땅 을 살 때 는 사전 에 반드시 짚 어 봐야 할 게 있 다 . 여름철 침수 여부 가 바로 그것 이 다 . 장마 나 태풍 이 올 때 수해 를 입 은 전력 이 있 는 땅 은 가급적 피하 는 게 좋 다 . 추석 연휴 기간 에 몰아닥친 태풍 ' 매미 ' 의 사례 에서 보 듯 수해 한 번 으로 엄청난 타격 을 입 을 수 있 기 때문 이 다 . 부득이 이런 땅 을 매입 할 경우 엔 3 m 이상 땅 을 매립 해 침수 가능 성 을 최대한 줄여야 한다 . 일반 적 으로 계곡 이 깊 거나 하천 폭 이 좁 을수록 침수 확률 이 크 다 . 또 강 이나 계곡 주변 땅 은 지반 이 약한 만큼 매립 한 다음 3 년 정도 지난 후 건축 하 는 게 바람직 하 다 . 그렇 지 않 으면 지반 침하 가 일어날 가능 성 이 높 다 . 진흥 구역 은 투자 가치 낮 아 서울 종로구 에 사 는 전업주부 이금자 씨 ( 60 ) 는 경기도 고양시 대장동 에 밭 2 천 평 을 갖 고 있 다 . 그린벨트 내 에 있 는 진흥 구역 ( 옛 절 대농지 ) 땅 이 다 . 이 씨 는 노후 대책 을 위해 5 년 전 이 땅 을 평 당 7 만 원 에 샀 다 . 그런데 최근 고양시 행정 타운 이 근처 로 이전 할 것 이 란 소문 이 돌 면서 땅값 이 평 당 45 만 원 까지 급등 했 다 . 땅 을 팔 라는 권유 도 심심찮 게 들어오 고 있 다 . 이 씨 는 어떻게 하 는 게 좋 을까 . 결론 부터 말 하 면 이 씨 는 이번 매도 기회 를 놓치 지 않 는 것 이 좋 다 . 무엇 보다 이 땅 이 진흥 구역 에 해당 하 기 때문 이 다 . 진흥 구역 이 란 정부 에서 농사 만 짓 도록 지정 한 땅 이 라고 보 면 된다 . 당연히 개발 이 엄격히 제한 돼 있 어 투자 가치 가 떨어진다 . 만약 행정 타운 이전 이 실현 되 지 않 으면 땅값 이 떨어질 가능 성 이 높 다 . 만약 땅 을 팔 고 난 뒤 행정 타운 이 실제로 대장동 인근 으로 이전 하 면 어떻게 될까 . 그렇 다고 하 더라도 이 땅 이 수용 돼 버리 면 이익 을 기대 하 기 어렵 다 . 시가 로 보상 하 는 게 아니 라 공시지가 보다 조금 높 은 수준 에서 보상 이 이뤄지는 까닭 이 다 . 따라서 행정 타운 이전 을 기대 한다면 차라리 이 땅 을 팔 고 행정 타운 후보지 주변 의 취락 지구 내 땅 을 사 두 는 것 이 안 전하 다 . 이런 땅 은 행정 타운 재료 가 없 어도 개발 이 가능 해 시세 상승 을 기대 할 수 있 다 . 마침 취락 지구 땅 은 매물 이 더러 있 다고 한다 . 일반 적 으로 진흥 구역 땅 은 투자 목적 으로 부적합 하 다 . 개발 이 불 가능 해 장기 보유 한다고 하 더라도 땅값 상승 을 기대 하 기 어렵 다 . 이런 이유 때문 에 진흥 구역 땅 은 평 당 7 만 원 을 넘어가 면 고 평가 된 것 으로 본다 . 다만 예외 적 으로 진흥 구역 땅값 이 크 게 오르 는 경우 도 있 다 . 개발 재료 가 있 을 때 다 . 예 를 들 어 김포 신 도시 예정지 에 인접 한 진흥 구역 농지 는 신 도시 발표 후 1 백 % 이상 급등 했 다 . 향후 개발 압력 이 신 도시 주변 지역 으로 확산 되 면서 진흥 구역 에서 해제 될 것 이 란 기대감 이 크 게 작용 한 결과 다 . ' 땅 은 法 ' … 모르 면 낭패 우리 나라 에서 가장 실력 있 는 부동산 개발 회사 로 통하 는 S 사 가 최근 땅 을 잘못 매입 해 곤욕 을 치르 고 있 다 . 이 회사 는 주상 복합 아파트 를 짓 기 위해 지난해 7 월 서울 강남구 논현동 에 대지 9 백 30 평 짜리 땅 을 평 당 2 천 2 백만 원 에 구입 했 다 . 일반 주거 지역 과 상업 지역 이 섞여 있 는 땅 으로 상업 지역 의 비율 이 조금 높 았 다 . 매입 당시 S 사 는 용적 률 ( 연건축면적 을 대 지면 적 으로 나눈 비율 ) 8 백 % 정도 는 받 을 것 으로 예상 했 다 . 일반 주거 지역 과 상업 지역 이 섞여 있 을 경우 더 넓 은 용도지역 , 즉 상업 지역 의 용적 률 을 적용 받 는 것 으로 알 고 있 었 기 때문 이 다 . 그러나 관련 법 이 바뀐 것 을 몰랐 던 게 화근 이 됐 다 . 최근 개정 된 법 ( 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 ) 은 일반 주거 지역 과 상업 지역 이 섞여 있 을 경우 토지 면적 이 일정 규모 를 넘 으면 일반 주거 지역 의 용적 률 을 따르 도록 하 고 있 다는 것 을 뒤늦 게 알 게 됐 다 . 이렇게 되 면 용적 률 3 백 % 밖 에 적용 받 을 수 없 어 이익 은커녕 손실 을 보 기 십상 이 다 . 이 에 따라 S 사 는 건교부 등 관련 기관 을 백방 으로 찾아다니 면서 적어도 일반 주거 지역 과 상업 지역 의 가중 평균 인 6 백 50 % 정도 의 용적 률 은 줘야 한다고 호소 해 봤 지만 아무 소용 이 없 었 다 . S 사뿐 만 아니 라 내 로라 하 는 많 은 개발 업체 들 이 심심찮 게 법 을 제대로 몰라 이 같 은 실수 를 저지른다 . 개발 업체 들 이 이러 한데 개미 투자자 들 은 오죽 하 겠 는가 . 땅 은 법 이 다 . 법 을 모르 고선 낭패 를 보 기 십상 이 다 . 우리 나라 에선 모두 1 백 12 개 의 법률 이 땅 개발 을 규제 하 고 있 다 . 이 들 법 에서 개발 행위 제한 을 위해 지정 한 지역 · 지구 가 3 백 15 개 나 된다 . 이 가운데 토지 이용 계획 확인서 를 발부 받 아 확인 할 수 있 는 지역 · 지구 는 33 개 뿐 이 다 . 지적 고시 절차 가 제도 화 돼 있 지 않 아 어떤 땅 에 어떤 지역 · 지구 가 지정 돼 있 는지 조 차 정확히 알 수 없 다 . 정부 도 지역 · 지구 부여 현황 을 제대로 파악 하 지 못하 고 있 다 . 상황 이 이런 만큼 땅 을 매입 하 기 전 에 토지 이용 계획 확인서 를 떼 봐야 할 뿐 만 아니 라 반드시 해당 관청 에 개발 가능 여부 를 물어봐야 한다 . 땅 투자 의 빈부 차이 서울 도봉구 창동 에 사 는 J 씨 는 3 년 전 부터 전원 주택 부지 를 물색 하 고 다녔 다 . 그 는 부동산 중개 수수료 가 아까워 혼자 힘 으로 땅 을 찾아다녔 다 . 그동안 안 가 본 곳 이 없 을 정도 지만 워낙 투자 금액 ( 3 천만 원 ) 이 작 아 원 하 는 땅 을 쉽 게 구하 지 못했 다 . 그러 던 중 최근 경기도 양평 에서 그나마 가격대 에 맞 는 부지 를 매입 할 수 있 었 다 . 하 지만 J 씨 가 매입 한 땅 은 푹 꺼져 있 는 모양 이 어서 집터 로 는 적합 하 지 않 은 것 으로 드러났 다 . 또 중개 수수료 를 아끼 기 위해 스스로 집터 를 구했 지만 그동안 발품 을 팔 면서 허비 한 돈 이 수백만 원 에 달했 다 . J 씨 는 가난 한 투자자 의 전형 이 다 . 가난 한 투자자 는 전문가 를 활용 하 지 못한다 . 혼자 서 해결 하 려다 많 은 돈 과 시간 을 낭비 할 뿐 만 아니 라 좋 은 결과 도 얻 지 못한다 . 그러나 부자 들 의 땅 투자 패턴 은 이 와 는 정반대 다 . 전문가 를 잘 활용 한다 . 매매 를 할 때 는 해당 지역 의 전문가 를 적극 활용 한다 . 혼자 서 전국 의 모든 땅 시장 정보 를 알 수 없 기 때문 이 다 . 부자 들 은 또 부동산 중개 수수료 를 기꺼이 지불 한다 . 어떤 때 는 법정 수수료 보다 더 많이 수수료 를 지불 할 때 도 있 다 . 그래야 차후 에 도 투자 가치 가 높 은 매물 을 우선 적 으로 가져다 주 기 때문 이 다 . 부자 들 은 또 전문가 들 로부터 컨설팅 받 기 를 좋아한다 . 여러 사람 의 의견 을 청취 하 면서 보유 자산 의 투자 가치 를 점검 한다 . 급변 하 는 투자 환경 을 무시 한 채 아무 생각 없이 있 다간 컨설팅 비용 의 수십 · 수백 배 대가 를 치를 수 도 있 다는 것 을 부자 들 은 알 고 있 다 . 부자 들 은 평소 땅 에 대한 공부 도 게을리 하 지 않 는다 . 실제로 강북 지역 보다 는 강남 지역 에서 땅 에 대한 책 이 훨씬 많이 팔린다 . 부자 들 은 또 투자 를 잘못 했 다고 판단 하 면 즉각 전문가 와 상의 해 손절매 에 나선다 . 가난 한 투자자 들 이 손절매 시기 를 미루 다 큰 손실 을 보 는 것 과 는 대조 적 이 다 땅 의 기운 을 느껴 라 인기 탤런트 A 씨 는 전체 자산 의 60 % 가량 을 부동산 으로 보유 하 고 있 다 . A 씨 는 주거 용 토지 의 계약서 를 쓰 기 전 에 반드시 짚 어 보 는 게 있 다고 한다 . 땅 의 기운 을 느껴 보 는 일 이 바로 그것 이 다 . 그래서 아무리 좋 은 땅 이 라고 하 더라도 자기 마음 에 들 지 않 으면 사 지 않 는다고 한다 . ' 왜 그러 느냐 ' 고 물 어 보 자 ' 어머니 가 그렇게 하 라 ' 고 했 단다 . 어머니 의 경우 마음 에 내키 지 않 는 땅 을 샀 다가 이익 을 본 경우 가 거의 없 었 다고 했 다 . 이런 측면 만 놓 고 보 면 A 씨 와 어머니 는 상당 한 부동산 고수 인 셈 이 다 . 땅 전문가 들 중 상당수 가 주거 용 토지 를 매입 할 때 A 씨 와 같 은 습관 을 가지 고 있 기 때문 이 다 . 땅 전문가 들 은 대부분 매매 를 하 기 전 그 자리 에 한참 을 앉 아 있 는다 . 그래서 마음 이 편안 해 지 면 그 땅 을 사들이 고 마음 이 왠지 불안 하 면 사 지 않 는다 . 주거 용 토지 의 투자 에 는 느낌 이 중요 하 다 . 요즘 세상 에 그런 게 어디 있 느냐고 하 는 사람 이 있 을지 모르 지만 느낌 이 좋 은 땅 을 사 야 재테크 에 성공 할 수 있 다 . 느낌 이 좋 은 땅 이란 쉽 게 말 해 그 자리 에 섰 을 때 마음 이 편해 지 는 땅 이 다 . 마음 이 불안 해 지 거나 음습 하 거나 산만 한 느낌 이 들 면 반드시 그럴 만 한 이유 가 있 다 . 땅 이 습하 거나 햇볕 이 잘 들 지 않 을 수 도 있 다 . 주변 풍경 이 산만 할 수 도 있 고 . 사람 들 이 땅 에 대해 느끼 는 감정 은 대개 비슷 하 다 . 그래서 느낌 이 좋 은 땅 은 나중 에 팔 기 가 수월 하 지만 그렇 지 않 은 땅 은 두고두고 고생 한다 . 특히 바로 옆 에 붙 어 있 는 땅 이 라도 느낌 이 다르 다는 것 을 명심 해야 한다 . 조금 만 위치 가 달라도 향 이 다르 고 조망권 이 다르 고 지 기 ( 地氣 ) 가 다르 다 . 그래서 바로 접하 고 있 는 땅 이 라도 가격 차이 가 많이 나 는 사례 를 흔히 찾아볼 수 있 다 . 물론 마음 이 편안 해 지 는 땅 이 라고 해서 무조건 사 면 안 된다 . 진입로 등 을 확보 하 고 있 어 법률 적 으로 개발 이 가능 해야 할 뿐 아니 라 주변 에 축사 고압선 등 의 혐오 시설 이 없 어야 한다 . 마음 이 편안 해 지 는 터 에 법 적 인 조건 과 자연 적 인 조건 이 충족 된다면 그야말로 금상첨화 인 셈 이 다 . 시골 땅 의 유통 경로 시골 땅 의 유통 구조 는 아파트 유통 구조 와 많이 다르 다 . 이 유통 구조 를 잘 알 아야 바가지 를 쓰 지 않 는다 . 일단 매물 정보 는 동네 이장 ( 里長 ) 이 가장 많이 확보 하 고 있 다 . 시골 엔 중개업 소 가 드물 어 동네 사람 들 은 이장 에게 매물 을 의뢰 하 게 된다 . 그래서 시골 땅 을 전문 적 으로 매매 하 는 중개업 소 들 은 매물 을 확보 하 기 위해 이 장 을 집중 적 으로 공략 한다 . 평소 공 을 들이 면서 매물 이 나오 면 우선 적 으로 연락 을 취하 도록 해 둔다 . 또 시골 땅 의 경우 중개업 소 가 주인 의 희망 매도 가 에 얼마 를 덧붙여 팔아먹 는 경우 도 심심찮 게 목격 된다 . 예 를 들 어 평 당 10 만 원 에 의뢰 받 은 토지 를 평 당 11 만 원 에 판 뒤 1 만 원 은 자기 가 챙기 는 식 이 다 . 여러 중개업 소 를 거치 면서 가격 이 뻥튀기 되 는 사례 도 자주 찾아볼 수 있 다 . 1 차 적 으로 매물 을 확보 한 중개업 소 가 일정 금액 을 붙여 2 차 중개 업소 에 넘기 고 2 차 중개업 소 는 여기 에 더 붙여 3 차 중개 업소 에 넘기 는 식 으로 유통 되 면서 가격 이 부풀려 지 는 경우 다 . 기획부 동산 의 유통 경로 도 이 와 비슷 하 다 . 기획부 동산 이 란 시골 의 규모 가 큰 땅 을 매입 한 뒤 잘 게 쪼개 개미 투자자 들 에게 파 는 중개업자 들 이 다 . 이 들 이 취급 하 는 물건 들 의 경우 도 사장 → 이사 → 부장 → 실수요자 등 의 손 을 거치 면서 가격 이 부풀려져 실수요자 들 이 바가지 를 쓰 게 된다고 한다 . 이런 과정 을 거치 면서 평 당 2 만 원 짜리 땅 이 10 만 원 짜리 가 되 는 경우 도 흔하 다 . 이런 유통 경로 탓 에 시골 땅 을 싸 게 사 려면 믿 을 수 있 는 중개업 소 를 고르 는 게 중요 하 다 . 보통 현지 에서 잔뼈 가 굵 은 토박이 중개업 소 들 이 가장 많 은 매물 을 확보 하 고 있 고 가격 도 저렴 하 다 . 쉽 게 읽 는 땅 이야기 ( 2 ) 한 동네 라도 땅값 천차만별 땅 전문가 들 은 초보 투자자 들 로부터 황당 한 ( ? ) 질문 을 받 을 때 가 더러 있 다 . 가장 대표 적 인 게 ' 이 동네 땅값 이 평 당 얼마 냐 ' 는 것 이 다 . 초보 투자자 들 이 이런 식 으로 질문 하 는 것 은 아파트 가격 구조 에 젖 어 있 기 때문 이 다 . 아파트 의 경우 이 동네 는 평 당 얼마 , 저 동네 는 평 당 얼마 등 으로 가격 이 일정 하 게 형성 돼 있 다 . 이런 까닭 에 옆집 과 내 집 의 가격 차이 가 나 지 않 는다 . 그래서 초보 투자자 들 은 땅값 도 아파트 값 처럼 주변 지역 과 비슷 하 게 형성 되 는 것 으로 착각 하 고 있 다 . 그러나 땅값 은 한 동네 라고 해도 천차만별 이 다 . 예 를 들 어 도로 를 끼 고 있 는 땅 과 진입로 가 없 는 맹지 ( 盲 地 ) 의 가격 은 큰 차이 가 난다 . 또 땅 모양 이 직사각 형 으로 잘 생겨 활용 도 가 높 은 땅 과 그렇 지 않 은 땅 의 가격 도 같 을 수 는 없 다 . 보전 임지 절대 농지 그린벨트 등 으로 묶여 있 어 개발 이 크 게 제한 되 는 땅 의 가격 이 그렇 지 않 은 땅값 에 비해 낮 은 것 은 당연 하 다 . 심지어 주거 용 부동산 의 경우 바로 옆 에 붙 어 있 어도 가격 차이 가 크 게 나 는 사례 를 심심찮 게 찾아볼 수 있 다 . 조금 만 방향 이 틀려도 조망 이 다르 고 일조량 이 달라지 는 까닭 이 다 . 인접 하 고 있 어도 어떤 땅 밑 에 는 수맥 이 흐르 고 옆 의 땅 은 그렇 지 않 다 . 똑같 은 조건 의 땅 이 라고 하 더라도 땅값 은 덩치 에 따라 다르 게 형성 된다는 점 도 알 아 둬야 한다 . 덩치 가 크 면 클수록 평 당 매매 가격 은 떨어진다 . 예 를 들 어 2 백 평 짜리 땅 이 평 당 2 만 원 이 라면 2 만 평 짜리 땅 은 평 당 1 만 원 이 된다 . 환금성 이 이 같 은 차이 를 결정짓 는 이유 다 . 그래서 전문 투자자 들 은 땅 을 싸 게 사 기 위해 ' 공동 투자 ' 방식 을 활용 하 기 도 한다 . 큰 땅 을 공동 으로 산 뒤 이 를 분할 해 나눠 가지 는 방식 이 다 . 이때 모든 땅 들 이 진입로 를 확보 할 수 있 도록 쪼개 야 한다 . 가격 구조 가 이 처럼 복잡 한 만큼 땅 투자 를 할 때 는 발품 을 많이 팔 아야 한다 . 실제 전문 투자자 들 은 땅 하나 를 사 기 위해 주변 을 수십 번 답사 한다 . 明堂 도 세월 따라 바뀐다 경기도 광주시 그린벨트 지역 임야 에 꽤 알려진 명당 터 가 있 다 . 어떤 풍수지리 가 는 이 땅 을 도선비기 에 나오 는 명당 이 라고 까지 극찬 했 다 . 그래서 한때 이 땅 의 가격 은 부르 는 게 값 일 정도 였 다 . 2 만 평 이나 되 는 임야 에 10 평 도 채 안 되 는 명당 터 가 포함 됐 다고 해서 수십억 원 을 호가 했 다 . 주변 지역 임야 의 시세 는 평 당 2 만 원 선 . 2 만 평 규모 의 땅 은 환금성 이 떨어져 4 억 원 을 받 기 도 쉽 지 않 다는 점 을 감안 하 면 그야말로 특별 한 대접 을 받 은 셈 이 다 . 조상 의 묘자리 를 잘 잡 아야 집안 이 번성 한다거나 집안 에 큰 인물 이 나온다는 이야기 를 믿 는 사람 이 많 아 이 같 은 호가가 가능 했 다 . 그러나 지금 은 상황 이 1 백 80 도 달라졌 다고 한다 . 묘자리 말 고는 별 쓸모 가 없 는 까닭 에 이 땅 을 찾 는 사람 이 거의 없 다 . 수십억 원 은 커녕 수억 원 에 도 팔 기 어렵 다는 게 인근 중개업 소 들 의 이야기 다 . 화장 이 일반 화 되 고 조상 을 납골당 에 모시 는 문화 가 정착 돼 가 고 있 다는 점 을 생각 하 면 당연 한 변화 일 수 도 있 다 . 땅 을 바라보 는 시각 이 바뀌 면서 명당 의 기준 이 변하 고 있 다 . 죽 어서 좋 은 자리 에 눕 는 것 보다 살 아 생전 에 좋 은 환경 에서 사 는 것 이 낫 다고 생각 하 는 사람 들 이 많 아 지금 까지 와 같 은 명당 선호 현상 이 위축 되 고 있 다 . 요즘 시대 의 명당 은 자연환경 이나 주거 환경 여건 이 우수 한 집터 라고 볼 수 있 다 . 한강 골프장 산 등 의 조망 이 가능 하 다는 이유 만 으로 같 은 단지 내 다른 동 · 호수 보다 몇 억 원 비싼 아파트 가 나오 는 것 도 이 와 무관 치 않 다 . 강남 분당 목동 등 주거 환경 여건 이 우수 한 지역 들 과 그렇 지 않 은 지역 들 의 집값 차이 는 점점 더 벌어지 고 있 다 . 재벌가 의 묘자리 를 봐 주 기 도 했 다는 한 풍수지리 가 는 ' 과거 엔 일부 명당 터 가 일반인 들 의 상상 을 초월 하 는 가격 에 은밀 하 게 거래 됐 지면 백이 면 백 모두 가 좋 다는 묘자리 는 없 고 풍수 가 나 지관 에 따라 판단 을 다르 게 하 는 경우 가 많 았 다 ' 며 ' 사람 들 의 생각 이 현재 중심 으로 바뀐다는 점 을 감안 할 때 21 세기 는 음택 ( 묘자리 ) 시대 가 아니 라 양택 ( 집터 ) 시대 ' 라고 말 했 다 땅 위 에 무엇 이 있 나 보 라 제 2 금융 권 에 다니 던 K 씨 ( 36 ) 는 땅 투자 를 통해 자기 돈 한 푼 없이 11 억 4 천만 원 을 번 경험 이 있 다 . 고향 에 전원주택 을 마련 하 고 싶 었 던 그 는 3 년 전 법원 경매 시장 을 찾 았 다 . 싼 값 으로 전원주택 을 마련 하 는 데 는 경매 시장 이 최고 라고 판단 했 기 때문 이 다 . K 씨 는 경매 정보지 를 보 던 중 특이 한 물건 하나 를 발견 했 다 . 감정가 가 3 억 5 천만 원 인데 도 지속 적 으로 유찰 돼 7 천만 원 정도 면 살 수 있 는 7 천 6 백 평 짜리 임야 ( 옛 준 농림 지 ) 였 다 . 권리관계 가 비교 적 깨끗 해 가격 이 이 처럼 떨어질 이유 가 없 어 보이 는 데 도 이상 하 게 유찰 에 유찰 을 거듭 한 물건 이 었 다 . 현장 조사 를 해 본 결과 유찰 이유 가 산 에 널린 돌 때문 임 을 알 게 됐 다 . 일반 적 으로 지방 자치 단체 는 임야 에 자연석 이 많 으면 반출 을 허용 하 지 않 을 뿐 만 아니 라 개발 허가 도 내주 지 않 는다 . 그러나 K 씨 는 혹시나 하 는 마음 으로 군청 에 자연석 의 반출 가능 여부 를 문의 했 다 . 그런데 군청 담당자 는 선뜻 반출 이 가능 하 다는 대답 을 내놨 다 . 알 고 봤 더니 이 지자체 는 농촌 인구 유치 를 위해 웬만 하 면 전원주택 인 · 허가 를 내주 고 있 었 다 . 대답 을 들 은 K 씨 는 이 땅 을 7 천 4 백 50 만 원 에 낙찰 받 았 다 . 그런데 자기 돈 은 한 푼 도 들 지 않 았 다 . 우선 자연석 을 팔 아 5 천만 원 을 조달 했 다 . 모두 트럭 1 백 대 분 의 자연석 이 나왔 는데 이 를 대당 50 만 원 에 팔 았 다 . 또 은행 경매 대출 을 통해 3 천만 원 을 마련 했 다 . 자연석 이 사라지 자 K 씨 가 낙찰 받 은 땅 은 평 당 15 만 원 ( 총 11 억 4 천만 원 ) 을 받 을 수 있 는 전원 주택 부지 로 변했 다 . 그 는 자신 의 전원 주택 부지 를 제외 한 5 천 평 을 이 가격 에 매도 해 이익 을 상당 부분 실현 했 다 . 땅 을 살 때 는 그 위 에 무엇 이 있 는지 도 반드시 살펴봐야 한다 . 초보 투자자 들 은 지목 등 법률 적 조건 과 조망권 등 자연 조건 만 분석 하 는 게 일반 적 이 지만 땅 위 의 나무 나 돌 도 놓치 면 안 된다 . 땅 위 에 조선소 나무 나 자연석 이 많 으면 개발 허가 가 떨어지 지 않 는 것 이 일반 적 이 다 . 이런 땅 을 잘못 샀 다가 는 평생 마음 고생 을 하 게 된다 . 다만 지자체 에 따라서 예외 는 있 을 수 있 다 . K 씨 처럼 지방 자치 단체 의 특수 한 사정 에 따라 개발 허가 가 나 는 사례 도 있 다 . 땅 속 까지 관심 을 자영업 자 인 K 씨 ( 41 ) 는 3 년 전 경기도 이 천 소재 공장 부지 1 천 평 을 평 당 10 만 원 에 매입 했 다 . 그 는 주변 시세 ( 평 당 13 만 원 ) 보다 싼 가격 에 부지 를 샀 다는 중개업 소 의 말 을 듣 고 매우 흡족 해 했 다 . 그러나 문제 는 터파 기 를 하 던 중 발생 했 다 . 땅 속 에서 거대 한 화강암 바위 가 나왔 던 것 . K 씨 는 바윗돌 을 캐내 는 데 평 당 17 만 원 의 공사비 를 더 들였 다 . 전원생활 을 동경 하 던 L 씨 ( 53 ) 는 경기도 양평 에서 전원 주택지 2 백 평 을 1 억 원 ( 평 당 50 만 원 ) 에 매입 했 다 . 그러나 지하수 개발 을 하 다 낭패 를 봤 다 . 강 주변 이 어서 지하 에 물 이 많 을 것 이 라고 막연 하 게 생각 했 지만 정작 땅 을 파 들어가 자 물 을 찾 을 수 없 어 다른 곳 의 지하수 를 끌어오 느라 8 천만 원 의 거금 을 추가 로 들였 다 . 강 주변 에 거꾸로 물 이 적 을 수 도 있 다는 점 을 몰랐 던 대가 를 톡톡히 치른 셈 이 다 . 수석 전문가 인 A 씨 는 10 년 전 충북 제천 에서 논 4 백 평 을 1 천 2 백만 원 ( 평 당 3 만 원 ) 에 사들였 다 . 중개 업소 에서 는 평 당 1 만 5 천 원 이 면 살 수 있 는 땅 을 두 배 나 주 고 매입 했 다며 이해 할 수 없 다는 표정 을 지 었 다 . 하 지만 A 씨 가 그 땅 을 산 이유 는 농사 를 짓 기 위해서 가 아니 라 땅 속 의 수석 을 캐 기 위해서 였 다 . 그 땅 밑 에 는 비싼 수석 들 이 많이 묻혀 있 었 다 . 당시 캐낸 수석 의 매도 가격 은 4 천만 원 에 달했 다 . A 씨 는 수석 으로 재미 를 봤 을 뿐 만 아니 라 땅 도 덤 으로 챙겼 다 . 건축업 자 인 P 씨 는 지난 96 년 경기도 안성 에서 논 3 천 평 을 평 당 5 만 원 에 매입 했 다 . P 씨 역시 농사 가 목적 이 아니 었 다 . 그 땅 밑 에 는 건축 용 으로 쓸 수 있 는 모래 가 많이 묻혀 있 었 다 . 실제 그 땅 에서 는 평 당 6 만 원 어치 정도 의 모래 가 나왔 다 . 땅 을 볼 때 는 땅 속도 봐야 한다 . 물론 보이 지 않 는 땅 속 에 무엇 이 들 어 있 는지 알 기 어렵 지만 땅 속 을 알 려는 노력 을 게을리 하 면 안 된다 . 자신 이 없 으면 전문가 를 활용 하 는 것 도 방법 이 다 . 한 지역 에서 오래 활동 하 고 있 는 전문가 들 은 물 이 많 은 땅 인지 , 돌 이 많 은 땅 인지 비교 적 정확 하 게 알 고 있 다 . 사기전 에 반드시 측량 사업가 인 K 씨 ( 50 ) 의 부친 은 지난 97 년 묘지 로 강원도 횡성군 소재 임야 1 천 5 백 평 을 매입 했 다 . 그리고 자신 이 죽 으면 꼭 그 자리 에 묻 어 줄 것 을 자식 들 에게 부탁 했 다 . K 씨 는 유언 대로 그 땅 에 묻혔 다 . 그러나 장사 를 치른 지 3 년 후 문제 가 생겼 다 . 옆 땅 의 주인 인 S 씨 가 찾아와 묘지 로 쓴 땅 이 자신 의 땅 이 라고 주장 했 다 . 한참 동안 실랑이 를 벌인 끝 에 땅 을 직접 측량 해 보 기 로 했 다 . 그런데 놀라운 결과 가 나왔 다 . K 씨 와 S 씨 의 땅 이 맞 바 뀌 어 있 었 다 . K 씨 는 이제 와서 이장 할 수 도 없 는 일 이 라고 판단 해 S 씨 의 땅 ( 묘지 부지 ) 을 매입 하 기 로 했 다 . 그러나 약점 을 잡 은 S 씨 는 실제 거래 가의 10 배 이상 을 요구 했 고 K 씨 는 그 요구 를 들어줄 수 밖에 없 었 다 . K 씨 처럼 땅 을 살 때 측량 을 해 보 지 않 아 큰 손해 를 보 는 사례 가 비일비재 하 다 . 시골 에 선 이웃 땅 을 침범 하 거나 땅 이 뒤바뀐 경우 가 많 은데 측량 에 대한 사전 지식 없이 매입 했 다가 낭패 를 보 는 일 이 흔하 게 일어나 고 있 다 . 이 같 은 일 이 일어나 는 것 은 우선 우리 나라 의 지적공부 가 정확 하 지 않 기 때문 이 다 . 우리 가 사용 하 고 있 는 지적공부 는 일제 강점 시대 에 만들 어 진 것 이 다 . 택지 개발 등 에 의해 조성 된 신 도시 의 경우 지적 경계 를 새롭 게 좌표 화 해 오 차 가 거의 없 는 편 이 지만 대부분 지역 은 지적 정리 를 한지 수십 년 이 돼 지 적경 계 의 정확 성 이 떨어진다 . 또 땅 이 대물림 되 면서 경계 를 잘못 알 고 있 는 경우 도 많 다 . 조상 들 이 경계 와 관계없이 상황 에 따라 서로 편의 를 봐 주 면서 살 다 보 니 나중 에 문제 가 발생 하 는 경우 다 . 상황 이 이럼에도 땅 을 매입 할 때 측량 을 해 보 는 이 들 은 10 분 의 1 정도 에 불과 하 다 . 땅 을 살 때 권리관계 확인 보다 먼저 해야 할 것 이 측량 이 다 . 땅 은 겨울 에 보 라 주말농장 부지 를 찾 던 직장 인 K 씨 ( 45 ) 는 1999 년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2 만 평 을 평 당 2 만 원 에 매입 했 다 . 무엇 보다 숲 이 우거진 아름다운 경관 이 마음 에 들 어 선뜻 매입 을 결정 했 다 . 경사도 도 15 도 미만 으로 보여 개발 에 문제 가 없 을 것 으로 판단 됐 다 . 그러나 그해 겨울 에 그 땅 을 방문 해 본 K 씨 는 아연실색 했 다 . 낙엽 이 다 떨어지 고 난 뒤 살펴보 니 산 의 경사도 가 평균 60 도 를 넘 었 다 . 이 정도 면 개발 은 엄두 도 낼 수 없 다 . 부랴부랴 전문가 에게 컨설팅 을 받 은 결과 개발 가능 한 땅 은 전체 의 15 % 인 3 천 평 에 불과 했 다 . 때문 에 땅값 은 평 당 5 천 원 정도 가 적정 한 것 으로 평가 됐 다 . 정확 한 경사도 를 파악 못 해 평 당 1 만 5 천 원 의 엄청난 손해 를 보 게 된 셈 이 다 . K 씨 가 이 같 은 실수 를 범한 것 은 땅 을 여름 에 봤 기 때문 이 다 . 땅 전문가 들 은 봄 · 여름 · 가을 에 땅 을 보 는 것 은 화장 한 여자 의 얼굴 을 보 는 것 과 같 다고 말 한다 . 봄 에 는 꽃 이 , 여름 에 는 무성 한 나무 잎 이 , 가을 에 는 단풍 이 있 어 땅 모양 과 경사도 를 제대로 파악 할 수 없 다 . 또 경관 에 홀려 땅 에 대한 판단 이 흐려 지 게 된다 . 이 에 반해 겨울 에 땅 을 보 는 것 은 막 잠자리 에서 일어난 여자 의 화장 안 한 얼굴 을 보 는 것 이나 마찬가지 다 . 앙상 한 나뭇가지 만 남 아 있 어 그 땅 의 모양 과 가능 성 을 제대로 파악 할 수 있 다 . 그래서 땅 전문가 들 은 땅 을 보 려면 겨울 에 보 라고 주문 하 다 . 특히 주거 용 부동산 을 고를 때 는 가능 하 면 겨울 을 선택 하 는 것 이 좋 다 . 쉽 게 얼 지 않 는 땅 , 눈 이 빨리 녹 는 땅 은 사람 이 살 기 좋 은 명당 임 에 틀림없 다 . 이런 땅 은 햇볕 이 잘 들 뿐 만 아니 라 찬바람 을 막아주 는 구릉 이나 산 이 있 어 살 기에 적합 하 다 . 다만 겨울 에 땅 을 고르 더라도 눈 이 왔 을 때 땅 을 보 는 것 은 금물 이 다 . 눈 도 일종 의 화장 이 다 . 눈 이 덮혀 있 으면 땅 의 경사도 나 지형 을 파악 하 기 어렵 다 . 부동산 전문가 들 은 그러나 겨울 에 땅 을 볼 때 는 어지간히 좋 은 땅 이 아니 면 좋 아 보이 지 않 는 만큼 눈높이 를 조금 낮출 필요 가 있 다고 말 한다 . 교통망 은 투자 의 나침반 경기 이천 에 사 는 K 씨 는 지난 98 년 사업 을 하 는 친구 에게 돈 2 천만 원 을 빌려 줬 다 . 그러나 이 친구 의 회사 는 외환 위기 풍파 를 이기 지 못하 고 부도 를 내 고 말 았 다 . 친구 는 미안 한 마음 에 돈 대신 자기 소유 의 땅 2 천 평 을 주 겠 다고 제의 했 다 . 그러나 K 씨 는 현장 을 방문 해 본 뒤 땅 을 받 을 마음 이 싹 사라졌 다 . 잡초 가 무성 한 버려진 땅 이 었 기 때문 이 다 . 하지만 지금 당장 소유 권 이전 등기 를 하 지 않 으면 그 마저 도 채권자 손 에 넘어가 게 된다는 말 을 듣 고 울 며 겨자 먹 기 로 땅 을 받 았 다 . 그런데 몇 년 뒤 이 땅 인근 에 2 차선 도로 가 생기 면서 상황 이 확 달라졌 다 . 아파트 를 짓 겠 다는 개발 업자 들 이 나타나 더니 땅값 이 슬금슬금 오르 기 시작 했 다 . 급기야 2001 년 에 한 아파트 개발 업자 는 7 억 원 을 줄 테 니 팔 라고 제안 했 다 . K 씨 는 이 땅 을 팔 아 평생 만져 보 지 못한 목돈 을 거머쥘 수 있 었 다 . 생 각지 도 않 게 도로 가 생겨 큰 이익 을 본 사례 다 . 교통망 은 땅 투자 의 나침반 이 다 . 대부분 토지 전문가 들 은 투자 유망 지역 을 꼽 으라고 하 면 주저 없이 새로 도로 나 철도 가 개통 되 는 지역 을 꼽 는다 . 도로 가 생기 면 사람 이 다니 고 사람 이 몰리 면 땅 의 활용 도 는 높 아 진다 . 서울 등 대 도시 로 의 접근성 이 높 아 지 면서 이 주 수요 도 늘어난다 . 이런 까닭 에 교통망 신설 은 땅값 상승 의 결정 적 인 재료 가 된다 . 올 들 어 서해안 고속도로 가 지나가 는 당진 서산 태안 , 경부고속철도 역사 가 들 어서 는 천안 오송 대전 등지 의 땅값 이 급등 한 것 도 이런 이유 에서 다 . 땅값 에 영향 을 주 는 교통망 으로 는 지방 도로 국도 고속도 로 순환도로 전철 경전철 고속철도 등 을 꼽 을 수 있 다 . 투자 포인트 는 바로 역 ( 驛 ) 과 인터체인지 ( IC ) 가 들어서 는 주변 땅 이 다 . 인터체인지 등 으로 의 진출 입 이 쉬운 까닭 에 공단 도시 상업시설 휴양 시설 등 여러 형태 의 개발 이 이루어지 면서 땅값 이 급등 한다 . 용인시 신갈 읍 이 대표 적 인 사례 다 . 신갈 은 경부고속도로 신갈 IC 가 개통 되 기 전 만 해도 작 은 리 ( 里 ) 에 지나 지 않 았 다 . 그러나 IC 개통 이후 급격 한 개발 이 이뤄 지 면서 읍 으로 승격 됐 다 . 땅값 은 용인 의 도심 지역 을 능가 하 고 세수 ( 稅收 ) 는 용인 지역 에서 가장 많 다 . 등기 에 없 는 권리 도 확인 하 라 중소 건설 업체 인 A 사 는 아파트 를 짓 기 위해 경기도 P 시 에서 땅 1 만 평 을 매입 했 다 . 땅값 이 주변 의 절반 수준 인 평 당 10 만 원 에 불과 해 서둘러 계약 을 체결 했 다 . 매입 당시 에 는 돈 이 급히 필요 한 땅 주인 이 급매물 로 내놓 았 겠 거니 하 고 생각 했 다 . 그러나 막상 아파트 사업 을 추진 하 자 마을 사람 들 이 반대 하 고 나섰 다 . 이곳 에 는 마을 사람 들 이 대대로 공동 경작 하 는 도라지 밭 과 약수터 가 있 었 는데 주민 들 이 이 에 대한 보상 을 요구 하 고 나선 것 이 다 . 부랴부랴 변호사 에게 자문 해 본 결과 마을 사람 들 의 보상 요구 에 응할 수 밖에 없 다는 말 을 들 었 다 . 성황당 우물 도라지 밭 약수터 등 마을 사람 들 이 공동 으로 이용 하 거나 경작 하 는 땅 에 는 ' 특수 지역 권 ' 이 존재 한다는 설명 이 었 다 . 이런 땅 을 개발 하 려면 비록 자신 의 땅 이 라고 하 더라도 주민 들 의 동의 없이 는 불 가능 하 다고 했 다 . A 사 는 할 수 없이 주민 들 과 보상 협상 에 나섰 지만 주민 들 의 요구 금액 은 생각 보다 컸 . 결국 배 보다 배꼽 이 크 다는 판단 에 따라 아파트 사업 을 포기 하 고 말 았 다 . 고급 퓨전 음식점 창업 을 구상 중 이 던 K 씨 는 서울 강 동구 에서 6 백 여 평 짜리 땅 을 평 당 8 백만 원 에 매입 했 다 . 이전 소유주 가 12 층 짜리 임대 용 건물 을 짓 기 위해 지하 4 층 까지 터파 기 공사 를 해둔 땅 이 었 다 . K 씨 는 건물 의 컨셉트 가 달라 새롭 게 터파 기 를 할 생각 이 었 다 . 그러나 터파 기 공사 에 나서 자 마자 문제 가 발생 했 다 . 이전 에 터파 기 를 한 시공 업체 가 전 주인 으로부터 공사 비용 을 받 지 못했 다면서 유치권 을 주장 하 고 나선 것 이 다 . 유치권 은 미지급 공사비 에 대해 당연히 주장 할 수 있 는 권리 여서 K 씨 는 공사 비용 ( 약 10 억 원 ) 을 고스란히 부담 할 수 밖에 없 었 다 . 결국 K 씨 는 50 억 원 짜리 땅 을 60 억 원 에 매입 한 꼴 이 됐 다 . 땅 을 살 때 등 기상 나타나 지 않 는 권리 를 확인 하 지 않 으면 이 처럼 낭패 를 본다 . 등기 상 에 나타나 지 않 는 권리 로 는 특수 지역 권 과 유치권 등 이 있 다 . 매입 하 려는 땅 에 터파 기 공사 가 돼 있 거나 마을 주민 들 이 공동 으로 이용 하 는 시설 이 있 으면 반드시 등기 상 나타나 지 않 는 권리 가 있 는지 확인 해 봐야 한다 . 묘지 는 무서워 서울 양평동 에 사 는 K 씨 는 지난 97 년 강원 태백시 소재 땅 1 천 평 을 평 당 5 만 원 에 매입 했 다 . 2 차선 도로 변 에 붙 은 야트막 한 임야 였 다 . 믿 을 만 한 사람 이 소개 하 는 물건 이 어서 현장 을 가 보 지 도 않 고 사들였 다 . 그러나 잔금 을 치른 후 현장 에 가 보 고 나 서 야 K 씨 는 자신 이 사 기 당한 것 을 알 았 다 . 자신 이 산 땅 은 인근 마을 주민 들 이 공동 묘지 로 사용 하 는 땅 이 었 다 . 묘지 가 있 는 땅 에 대한 투자 는 각별히 조심 해야 한다 . 땅 소유주 라고 하 더라도 묘지 를 임의 로 개장 · 이 장 할 수 없 는 ' 분묘 기지 권 ' 이 라는 권리 가 존재 하 기 때문 이 다 . 분묘 기지 권 이 성립 하 는 경우 는 △ 토지 소유자 의 승낙 을 얻 어 분묘 를 설치 하 였 거나 △ 토지 소유자 의 승낙 을 얻 지 못했 다면 분묘 설치 후 20 년 간 평온 · 공연 하 게 점유 했 거나 △ 자신 의 토지 에 분묘 를 설치 한 후 타인 에게 토지 를 처분 하 며 분묘 에 관한 특별 한 특약 을 맺 지 않 은 경우 등 이 다 . 때문 에 임야 를 살 때 는 반드시 현장 에 가 봐야 한다 . 만약 묘지 가 있 다면 이장 가능 여부 를 점검 해야 한다 . 이 장 가능 여부 를 판단 하 는 기준 은 분묘 기지 권 성립 여부 다 . 다행히 분묘 기지 권 이 성립 하 지 않 는 묘지 라면 처리 는 간단 하 다 . 매도 · 매수 자 중 누가 이 장비 를 부담 할 것 인지 를 정하 기 만 하 면 된다 . 이때 이장 비용 에 대한 내용 은 계약서 상 에 반드시 특약 사항 으로 기록 해 두 는 것 이 좋 다 . 땅 매도 자 가 이 장 을 책임지 는 조건부 계약 을 맺 는 것 도 방법 이 다 . 통상 이장 비용 은 기당 3 백만 원 안팎 이 다 . 불행 하 게 도 분묘 기지 권 이 존재 하 면 땅 매입 을 재고 해야 한다 . 분묘 기지 권 자 와 이장 협상 이 가능 하 다면 다행 이 지만 그렇 지 않 다면 매입 을 재고 하 는 것 이 좋 다 . 특히 당장 개발 에 들어가 야 하 는 경우 는 더욱 그렇 다 . 그렇 다면 어떻게 분묘 기지 권 존재 여부 를 확인 할 수 있 을까 . 토지 전문가 들 은 마을 주민 들 에게 탐문 해 보 거나 묘지 상태 를 보 면 거의 1 백 % 정확 하 게 분묘 기지 권 존재 여부 를 알 수 있 다고 말 한다 . 발품 없이 성공 없 다 서울 동대문 상가 디자이너 출신 으로 성공 한 P 씨 . 그녀 는 2 년 전 평소 알 고 지내 던 중개업 소 사장 으로부터 경기도 화성 소재 땅 5 백 30 평 을 소개 받 았 다 . 사장 은 지목 이 묘지 인 땅 이 지만 주변 땅 보다 싼 맛 에 사 두 라고 했 다 . P 씨 는 개발 압력 이 용인 수원 을 거쳐 경부고속도로 를 타 고 화성 으로 내려올 것 이 란 생각 을 평소 에 가지 고 있 던 터 여서 현장 을 가 보 기 로 했 다 . 물론 지목 이 묘지 라는 점 이 마음 에 걸렸 지만 일단 현장 을 보 고 난 뒤 결정 을 하 겠 다는 생각 이 었 다 . 그런데 막상 현장 에 가 보 니 묘지 는 하나 도 없 었 다 . 인근 주민 들 에게 탐문 해 보 니 최근 모두 이장 해 갔 다고 했 다 . 그럼에도 지목 이 묘지 인 것 은 땅 주인 이 잘 몰라서 지목 을 고치 지 않 았 기 때문 이 었 다 . 지목 을 농지 로 변경 해 조금 가지 고 있 으면 가격 이 오를 것 이 란 생각 이 든 P 씨 는 그 자리 에서 계약 을 체결 했 다 . 2 년 의 시간 이 지난 지금 P 씨 는 매입 가격 의 두 배 인 6 억 원 에 팔 라는 제의 를 받 고 있 다 . 탤런트 B 씨 는 평소 바닷가 에 전원주택 을 지 어 놓 고 사 는 게 소망 이 어 었 다 . 그러 던 중 한 중개업 소 사장 의 소개 로 서해안 바닷가 에 전원 주택 부지 1 천 평 을 평 당 20 만 원 에 매입 했 다 . 평소 친분 이 있 는 사장 이 어서 현장 은 가 보 지 않 았 다 . 그러나 잔금 을 치른 뒤 현장 을 가 본 B 씨 는 그 자리 에서 주저앉 고 말 았 다 . 밀물 이 몰려들 자 자신 의 땅 이 완전히 바다 속 으로 잠기 는 것 이 아닌가 . 부랴부랴 현지 중개 업소 에 물 어 보 니 자신 이 산 땅 은 밀물 일 때 는 잠기 고 썰물 일 때 는 드러나 는 간석지 로 아무런 활용 가치 가 없 다고 했 다 . 현장 을 가 보 는 것 과 가 보 지 않 은 것 은 하늘 과 땅 차이 만큼 다른 결과 를 가져다 준다 . 발품 을 많이 팔 면 뜻밖 의 좋 은 결과 를 얻 을 기회 도 있 지만 현장 조 차 한 번 가 보 지 않 으면 사 기 당하 게 십상 이 다 . 그럼에도 땅 을 사 면서 현장 을 가 보 지 않 는 사람 들 이 의외로 많 다 . 전화 로 만 영업 하 는 기획부 동산 들 이 활개 를 치 고 있 는 것 도 가 보 지 도 않 고 땅 을 사 는 사람 이 많 아서다 . 고수 들 은 땅 하나 를 사 기 위해 현장 을 수십 번 씩 방문 한다는 점 을 상기 해 볼 필요 가 있 다 쉽 게 읽 는 땅 이야기 ( 3 ) 한 계령 에 평 당 100 만 원 땅 사업가 인 C 씨 ( 56 ) 는 10 년 전 강원도 오지 의 땅 을 샀 다 . 강원도 인제군 인제 읍 필 례 약수 인근 의 땅 으로 1 만 5 천 평 을 평 당 5 만 원 에 매입 했 다 . 어느 정도 생활 에 여유 가 생기 면서 자연 도 즐기 고 장기 적 인 투자 도 할 겸 이 땅 을 샀 던 것 이 다 . 하 지만 C 씨 가 땅 을 살 당시 만 해도 주변 사람 들 은 이해 할 수 없 다는 반응 이 었 다 . 산세 가 험하 고 교통 여건 이 나빠 오 지 여행가 나 가끔 찾 는 곳 에다 땅 을 샀 으니 당연 한 반응 이 었 다 . 그러나 지금 은 주변 의 시각 이 완전히 달라졌 다 . 주변 사람 들 은 여름 휴가철 이 면 이곳 에 한 번 데려가 달 라고 졸라대 고 땅값 은 평 당 1 백만 원 을 넘 는다 . 어떤 사람 들 은 강원도 오지 땅 이 무슨 1 백만 원 이 넘 느냐고 비웃 는다 . 하지만 막상 현장 을 가 보 면 대부분 고개 를 끄덕인 다고 한다 . 이 처럼 이 땅 의 평가 가 달라진 것 은 주변 어느 땅 과 도 바꿀 수 없 는 희소가치 를 지니 고 있 기 때문 이 다 . C 씨 가 매입 한 땅 은 설악산 의 주요 고봉 ( 高 峰 ) 중 하나 인 가리봉 자락 에 자리 잡 고 있 다 . 한쪽 으로 는 설악산 국립 공원 이 , 다른 쪽 으로 는 대 규모 천연 보호림 이 감싸 고 있 다 . 국립 공원 과 천연 보호림 이 자신 의 정원 인 셈 이 다 . 이 정도 의 정원 을 인위 적 으로 꾸미 려면 천문학 적 인 돈 이 들 것 이 다 . 험한 지형 과 계곡 의 영향 으로 여름 기온 은 인근 지역 보다 10 도 이상 낮 다 . 한 여름 에 도 더위 를 느낄 틈 이 없 다 . 주변 봉우리 들 이 이 땅 쪽 으로 모이 는 형상 이 어서 풍수 지리학 적 으로 도 높 은 평가 를 받 는다 . 이런 이유 때문 인지 박정희 전 대통령 을 시해 한 김재규 전 중앙정보부 부장 이 이곳 에 별 장 을 가지 고 있 었 다 . 또 주변 산 엔 산삼 이 많이 난다고 한다 . 그런데 심마니 들 이 입산 하 기 위해선 반드시 이 땅 을 거쳐야 한다 . 다른 길 은 없 다 . 그래서 심마니 들 은 산 을 내려올 때 통행료 명목 으로 산삼 을 한 뿌리 씩 주 고 간다고 한다 . 최근 들 어 인근 의 필 례 약수 가 알려 지 면서 이곳 을 찾 는 사람 들 이 더욱 늘 고 있 다 . 길 도 넓 어 져 필 례 약수 주변 에 는 제법 규모 가 큰 숙박 시설 과 분위기 있 는 카페 가 들어서 고 있 다 . C 씨 는 나중 에 이곳 에다 펜션 을 지 을 생각 이 다 . 종중 땅 지켜라 김 씨 종중 은 충북 에 임야 3 만 평 을 가지 고 있 다 . 이 땅 은 종손 명의 로 등기 를 해뒀 다 . 그런데 최근 종손 이 사망 하 자 아들 넷 이 임야 를 4 필지 로 나눠 자신 들 의 명의 로 등기 를 했 다 . 이 중 둘째 아들 은 자신 명의 의 땅 을 재빠르 게 처분 해 버렸 다 . 종중 은 부랴부랴 변호사 에게 자문 을 의뢰 했 다 . 그러나 아직 팔 지 않 은 땅 은 소유 권 이전 등기 청구 소송 을 통해 종중 명의 로 되찾 을 수 있 지만 이미 제 3 자 명의 로 넘어간 땅 의 소유 권 은 회복 하 기 어렵 다는 대답 에 크 게 낙담 했 다 . 손해배상 청구 소송 을 통해 매각 대금 에 해당 하 는 금액 을 회수 할 수 있 으나 조상 을 모신 땅 을 지키 지 못했 다는 죄책감 은 지울 수 없 었 다 . 종중 땅 을 지키 는 가장 확실 한 방법 은 등기 를 종중 또는 공동 명의 로 돌려 놓 는 것 이 다 . 공동 명의 로 할 때 는 집안 어른 5 ∼ 10 명 의 명의 로 하 는 게 좋 다 . 이때 현재 등기 가 돼 있 는 사람 이 순순히 응하 면 두말 할 나위 없이 좋 다 . 그러나 등기 가 돼 있 는 개인 이 자신 의 소유 라고 주장 하 면 재판 을 할 수 밖에 없 다 . 종중 이 승소 하 기 위해서 는 종중 명의 로 매입 했 다는 최고 령자 의 증언 이나 매입 대금 을 추렴 한 선대 의 서류 등 이 필요 하 므로 이 를 확보 해야 한다 . 이 에 앞서 재판 이나 종중 부동산 의 등기 이전 및 관리 를 위해서 는 종중 등록 이 필요 하 다 . 시 · 군 · 구 에 종중 결의 서 와 규약 을 제출 하 고 법인 신청 을 내 면 고유 번호 와 함께 법인 을 낼 수 있 다 . 종중 재산 으로 등기 해 두 면 종합 토지세 등 토지 관련 세금 을 납부 하 는 데 도 편리 하 다 . 명의신탁 확인서 를 작성 해 두 는 방법 도 있 지만 이 는 한계 가 있 다 . 지난 95 년 시행 된 ' 부동산 실권 리자 명 의 등기 에 관한 법률 ' 은 부동산 의 명의 신탁 을 금지 하 고 있 다 . 그러나 종중 재산 에 대해서 는 예외 를 인정 해 주 고 있 다 . 따라서 현재 등기 명의자 로 돼 있 는 종 중원 들 에게 그 부동산 이 실제로 는 종중 재산 인데 자신 의 명의 로 명의 신탁 되 었 다는 사실 을 적 은 확인서 를 작성 하 도록 할 수 있 다 . 그러나 이때 도 땅 을 매각 해 버리 면 그 땅 을 되찾 기 는 어렵 다 . 땅 팔자 法 에 달렸 다 중견 건설 업체 에 다니 는 L 부장 . 그 는 지난 93 년 말 회사 사장 으로부터 경기도 용인 땅 을 사두 라는 권유 를 받 았 다 . 용인 에서 2 차선 도로 변 에 붙 은 준 농림 지 를 사 두 면 나중 에 큰 돈 이 될 것 이 란 이야기 였 다 . 이유 는 ' 국토 이용 관리법 ( 현 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 ) ' 개정 이 었 다 . 이 법 이 준 농림 지에 아파트 를 지 을 수 있 도록 바뀌 어 장차 준 농림 지 값 이 급등 할 것 이 란 설명 이 었 다 . 특별히 용인 지역 을 지목 한 것 은 아파트 개발 이 신 도시 주변 에서 집중 적 으로 일어날 가능 성 이 높 아서 였 다 . 특히 분당 이 가장 인기 있 는 신 도시 여서 다른 어느 지역 보다 용인 이 개발 압력 을 받 을 것 이 란 전망 이 었 다 . 회사 사장 의 땅 보 는 안목 이 높 다는 것 을 익히 아 는 L 부장 은 용인 지역 답사 를 본격 적 으로 시작 했 다 . 당시 용인 에선 평 당 5 만 원 이하 에서 살 수 있 는 땅 이 수두룩 했 다 . 그러나 L 부장 은 결정 적 인 순간 일 을 저지르 지 못했 다 . 확신 이 부족 했 고 투자 기간 도 너무 길 것 같 았 다 . 그런데 1 년 정도 의 시간 이 흐르 자 자신 이 봤 던 땅 들 의 값 이 순식간 에 10 배 로 뛰 었 다 . 5 만 원 짜리 땅 들 이 50 만 원 으로 급상승 했 다 . 10 년 의 세월 이 지난 지금 이 땅 들 은 2 백만 ∼ 3 백만 원 대 를 호가 하 고 있 다 . L 부장 이 용인 을 지날 때 마다 가슴 을 치 며 후회 하 는 것 은 당연 한 일 . 사람 처럼 땅 에 도 팔자 가 있 다 . 농사 만 지어야 되 는 땅 , 그린벨트 로 묶여 개발 이 불 가능 한 땅 , 아파트 를 지 을 수 있 는 땅 등 나름 의 팔자 를 가지 고 있 다 . 땅 의 팔자 는 국가 가 법 으로 정한다 . 땅 팔자 를 정하 는 법 을 보 면 ' 국토 의 계획 및 이용 에 관한 법률 ' ' 농지법 ' ' 산지 관리법 ' ' 지적법 ' 등 이 있 다 . 그런데 땅 의 팔자 는 가끔 바뀐다 . 국가 에서 법 을 개정 해 땅 의 팔자 를 조정 한다 . 따라서 법 개정 방향 을 유심히 관찰 하 면 큰 기회 를 잡 을 수 있 다 . 특히 올해 는 ' 농지법 ' 을 개정 해 농지 의 개발 을 대폭 허용 할 방침 이 다 . 눈여겨 볼 대목 이 다 . 기획부 동산 ' 함정 ' 조심 회사원 K 씨 는 지난 11 월 밝 은 음성 의 여성 에게서 전화 를 받 았 다 . 울산 에 좋 은 땅 이 있 으니 사 라는 권유 였 다 . K 씨 는 이후 몇 차례 더 통화 를 한 뒤 서너 배 는 보장 된다는 말 에 덥석 가 계약금 3 백만 원 을 걸 었 다 . K 씨 는 다른 투자자 들 과 함께 현장 답사 를 한 차례 다녀온 뒤 땅 을 최종 매입 했 다 . 그러나 시간 이 지나 면서 왠지 불안 해 지 기 시작 했 다 . 그래서 현지 부동산 중개 업소 에 시세 를 문의 해 본 결과 도로 를 낀 노른자위 땅 의 시세 가 평 당 10 만 원 이 라는 대답 을 듣 게 됐 다 . 자신 이 산 평 당 38 만 원 의 3 분 의 1 수준 이 었 다 . 토지 시장 이 달아오를 조짐 이 보이 자 기획 부동산 이 기승 을 부리 고 있 다 . 기획부 동산 이란 대 규모 땅 을 매입 한 뒤 이 를 잘 게 쪼개 개미 투자자 들 에게 판매 하 는 사설 부동산 회사 로 주로 1 백 명 안팎 의 텔레마 케 터 를 고용 해 전화 로 영업 을 한다 . 기획부 동산 이 활개 를 치 면서 이 들 로부터 한 차례 이상 전화 를 받 아 보 지 않 은 직장인 이 없 을 정도 다 . 현재 서울 에선 1 백 50 개 이상 의 기획 부동산 이 활동 하 고 있 는 것 으로 토지 시장 전문가 들 은 추산 하 고 있 다 . 요즘 기획 부동산 들 이 취급 하 고 있 는 물건 은 나름 대로 재료 가 있 는 충청도 강원도 제주도 등 의 땅 이 다 . 그러나 이 들 이 파 는 땅값 에 는 거품 이 많 은 게 현실 이 다 . 게다가 이 들 이 제시 하 는 장밋빛 전망대 로 시장 이 흘러갈 지도 미지수 다 . 실제로 토지 바람 이 불 었 던 90 년 대 초 기획 부동산 으로부터 샀 던 땅 을 반값 에 도 처분 하 지 못한 채 아직 도 애 를 태우 고 있 는 피해자 가 주변 에 많 다 . 놀라운 것 은 상황 이 이럴진대 도 기획 부동산 들 의 권유 에 넘어가 는 이 들 이 의외로 많 다는 점 이 다 . 땅 투자자 가 되 려면 적어도 1 평 의 땅 을 사 기 위해 수십 번 의 발품 을 팔 겠 다는 마음 을 가져야 한다 . 원래 부터 좋 은 땅 은 없 다 강원도 원주시 신림면 에 가 면 산속 에 작 은 산장 하나 가 있 다 . 집 옆 으로 맑 은 계곡 이 흐르 는 전망 좋 은 집 이 다 . 그러나 산장 주인 이 이 땅 을 처음 살 때 만 해도 잡풀 과 잡목 이 우거진 볼품 없 는 곳 이 었 다 . 그림 같 은 계곡 은 그때 만 해도 도랑 수준 이 었 다 . 산장 주인 은 이 땅 을 사 서 가장 먼저 도랑 을 정비 했 다 . 주변 의 잡풀 을 베 어 낸 뒤 물길 을 잡 아 줬 다 . 흙 들 이 저절로 씻겨 내려가 고 돌 들 이 드러났 다 . 그러 자 도랑 은 순식간 에 아름다운 계곡 으로 바뀌 었 다 . 잡목 들 은 주변 지형 에 맞춰 살릴 것 은 살리 고 베 어 낼 것 은 과감 하 게 베 어 냈 다 . 그리고 나 서 길 을 내 고 산장 을 지 었 다 . 이 산장 을 찾아오 는 사람 들 중 상당수 는 주변 에 이런 좋 은 땅 이 있 으면 추천 해 달 라고 한다 . 그런데 정작 땅 을 소개 해 주 면 하나 같이 사지 는 않 는다 . 산장 주인 이 소개 해 주 는 땅 은 가꾸 면 좋 아 지 는 땅 이 다 . 그러나 추천 을 받 은 사람 들 은 현재 모습 에 실망 해서 발길 을 돌린다 . 경기도 용인시 양지면 에 살 고 있 는 노인 K 씨 는 좋 은 땅 을 만들 어 돈 을 버 는 사람 이 다 . 그 는 주로 맹지 를 산다 . 길 이 없 는 맹지 이 니 땅값 은 싸 다 . 그러나 맹지 를 살 때 반드시 진입 로 개설 이 가능 한 땅 을 고른다 . 까다롭 지 않 은 지주 들 은 선뜻 자신 의 땅 을 진입로 로 판다 . 그런 다음 에 는 그 곳 에 집 을 짓 고 살 면서 자신 이 산 땅 을 아름답 게 꾸민다 . 진입로 에 나무 도 심 고 , 도랑 은 정비 해 맑 은 물 이 흐르 게 하 고 , 제멋대로 자란 나무 들 중 불 필요 한 것 은 잘라 내 고 정원수 로 쓸 것 은 그대로 살린다 . 나중 에 는 1 억 원 안팎 의 이익 을 붙여서 판다 . K 씨 는 이런 식 으로 집 을 3 채 나 매매 했 다 . 땅 을 보 러 다니 는 초보 자 는 대부분 그림 같 은 땅 을 원한다 . 뒤 에 는 산 이 , 앞 에 는 냇물 이 , 그리고 집 옆 으로 는 계곡 하나 쯤 이 있 는 그런 땅 을 찾 으러 다닌다 . 초보 투자자 일수록 이런 경향 이 심하 다 . 그러나 원래 부터 좋 은 땅 은 드물 다 . 그런 땅 이 있 다고 하 더라도 이미 임자 가 있 거나 높 은 가격 을 요구 한다 . 하지만 지금 은 볼품없 는 땅 이 지만 화장 하 면 좋 아 지 는 땅 은 얼마 든지 있 다 농지 매입 만만찮 네 땅 투자 의 대상 은 농지 아니 면 임야 다 . 이 중 농지 는 취득 하 기 가 여간 까다로운 게 아니 어서 자세히 알 아 둘 필요 가 있 다 . 도시 인 들 의 농지 취득 을 어렵 게 하 는 요소 는 ' 농지 취득 자격 증명 ' 과 ' 토지 거래 허가 ' 다 . 먼저 농지 취득 자격 증명 을 보 자 . 우리 헌법 은 농민 만 이 농지 를 소유 토록 하 는 경자 유전 ( 耕者 有 田 ) 의 원칙 을 명시 하 고 있 다 . 따라서 도시인 이 농지 를 취득 하 려면 원칙 적 으로 농지 취득 자격 증명 을 발급 받 아야 한다 . 농지 취득 자격 증명 은 해당 읍 · 면 · 동 소재지 의 농지 위원 두 명 이 ' 이 사람 은 농사 를 지 을 사람 ' 이라고 확인 해 주 는 것 이 다 . 농지 위원 은 주로 해당 지역 이 장 또는 반장 이 맡 고 있 다 . 증명 을 받 기 위해서 는 ' 1 년 에 30 일 이상 농사 를 짓 지 않 으면 강제 로 매수 를 해도 이의 를 제기 하 지 않 겠 다 ' 는 내용 이 적힌 농지 매매 취득 신청서 에 서명 날인 을 하 면 된다 . 그런데 투자 목적 으로 땅 을 사 는 사람 들 도 어렵 지 않 게 농지 취득 자격 증명 을 받 고 있 어 이 제도 의 보완 이 시급 한 실정 이 다 . 땅 투기 가 심한 지역 에 가 보 면 부동산 중개업 소 들 이 알 아서 농지 취득 자격 증명 을 받 아 주 고 있 다 . 다음 은 토지 거래 허가제 다 . 이 는 투기 를 막 기 위해 일정 규모 이상 의 토지 를 취득 할 때 시 · 군 · 구청 의 허가 를 받 도록 하 는 제도 다 . 비 도시 지역 에선 농지 는 3 백 평 ( 1 천 ㎡), 임야 는 6 백 평 ( 2 천 ㎡) 을 넘 으면 허가 를 받 아 거래 해야 한다 . 현재 수도 권 과 충청 권 대부분 지역 이 토지 거래 허가 구역 으로 묶여 있 다 . 땅 투기자 들 은 거래 허가 를 받 기 위해 다양 한 편법 을 쓰 고 있 어 문제 가 되 고 있 다 . 해당 지역 에서 6 개월 이상 살 면 합법 적 으로 토지 거래 허가 를 받 을 수 있 어 위장전입 을 하 는 사례 가 대표 적 이 다 . 또 매매 를 증여 로 위장 하 기 도 한다 . 이 때 증여세 를 부담 해야 하 지만 증여세 는 공시지가 를 기준 으로 내 기 때문 에 큰 부담 이 안 되 는 경우 가 많 다 . 현지 인 명의 로 땅 을 산 뒤 그 땅 에 근저당 을 설정 하 거나 처분 금지 가 처분 신청 및 가압류 등 을 걸 어 놓 는 것 도 전문 투기꾼 들 이 즐겨 쓰 는 수법 이 다 . 보상 시점 을 노려라 요즘 강화도 지역 부동산 중개업 소 를 방문 해 보 면 김포 에서 온 사람 들 이 눈 에 띈다 . 김포시 양곡 지구 ( 26 만 평 ) 와 마송 지구 ( 30 만 평 ) 에 살 고 있 는 원주민 들 이 새로운 터전 을 찾 아 강화도 지역 을 부지런히 답사 하 고 있 는 것 이 다 . 현지 중개업 소 들 에 따르 면 이 들 이 주로 찾 는 땅 은 농가 주택 을 끼 고 있 는 땅 이 다 . 평생 농부 로 살아온 탓 인지 다른 곳 에 가 더라도 농사 를 짓 겠 다는 생각 때문 이 다 . 이 들 이 특별히 강화도 지역 을 답사 하 는 것 은 김포 주변 에선 그나마 가격 이 싼 축 에 속하 기 때문 이 다 . 문제 는 이런 실수요 와 가수요 가 겹치 면서 땅값 이 들썩 인다 는 점 이 다 . 강화도 지역 은 군사 시설 보호구역 해제 및 김포 신 도시 후광 효과 등 으로 인해 땅값 이 심상 찮은 움직임 을 보이 고 있 는 곳 중 의 하나 다 . 농부 들 과 달리 신 도시 등 개발지 의 주변 부 에 전문 적 으로 투자 하 는 이 들 중 에선 보상 시점 을 노리 는 투자자 들 이 많 다 . 이 들 은 토지 보상 이 시작 되 기 몇 개월 전 에 매입 하 는 전략 을 구사 한다 . 이유 는 토지 보상 을 전후 해 수요 가 많 아 지 기 때문 이 다 . 정부 가 개발 하 는 신 도시 산업단지 등 은 수용 방식 으로 개발 이 진행 된다 . 원주민 들 로부터 토지 를 강제 수용 한 뒤 일정 한 보상금 을 준다 . 그런데 이 보상금 을 받 은 이 들 은 대부분 주변 지역 에서 새로 땅 을 산다 . 원주민 들 은 자기 가 살 던 지역 에서 멀리 벗어나 는 것 을 본능 적 으로 싫 어 하 기 때문 이 다 . 또한 보상 을 받 은 농부 가 주변 지역 전답 을 사 면 취 · 등록세 가 면제 된다 . 게다가 한번 땅 으로 돈 을 번 사람 은 반드시 다시 땅 에 돈 을 묻 게 된다 . 지난해 말 판교 신 도시 보상 이 시작 된 이후 부터 용인시 성남시 분당구 등 판교 주변 의 땅값 이 큰 폭 으로 뛴 것 도 이런 이유 에서 다 . 보상 시점 을 노리 면 토지 의 가장 큰 약점 인 환금성 문제 도 크 게 걱정 하 지 않 아도 된다 . 수요자 가 많 아서 던지 고 싶 을 때 언제 든지 던질 수 있 다 . 지난해 에 는 정부 가 신 도시 등 각종 개발 계획 을 무더기 로 쏟 아 냈 다 . 따라서 올해 부터 보상 이 착착 진행 될 것 으로 예상 된다 . 토지 시장 이 불안 해 보이 는 이유 다 . 임야 는 함정 투성이 땅 에 대해 문외한 인 N 씨 는 아름드리 나무 와 빼어난 산세 등 에 반해 충동 적 으로 강원도 임야 를 샀 다 . 무엇 보다 가격 이 너무 쌌 고 경치 가 마음 에 들 었 다 . 그러나 전문가 로부터 자신 이 싼 임야 는 보 기 에 는 좋 지만 개발 이 불 가능 해 아무짝 에 도 쓸모없 다는 얘기 를 듣 고 낙담 했 다 . 보존 가치 가 높 은 나무 와 자연석 이 많 고 , 산 의 경사도 도 심해 개발 이 불 가능 하 다는 설명 이 었 다 . 이 처럼 임야 투자 에 는 함정 이 많 아 주의 해야 한다 . 우선 임야 는 덩치 가 크 다 . 대부분 수천 평 이상 이 어서 개미 투자자 들 이 달려들 기 엔 벅차 다 . 또 가격 이 농지 에 비해 저렴 해 유혹 되 기 쉽 다 . 개발 이 어렵 다 보 니 가격 이 쌀 수 밖에 없 다는 사실 을 간과 하 기 쉽 다는 얘기 다 . 임야 는 반면 고위험 · 고 수익 의 특징 도 가지 고 있 다 . 주변 이 개발 되 면서 2 천 ∼ 3 천 원 하 던 땅 이 어느 날 갑자기 8 천 ∼ 9 천 원 으로 치솟 는 사례 도 가끔 있 다 . 또 농지 보다 는 개발 절차 가 간소 하 다 . 농지 취득 자격 증명 등 의 절차 가 필요 없 다 . 하지만 싼 땅값 에 비해 개발 비용 은 의외로 많이 들 수 있 다 . 경사지 를 평탄지 로 만들 고 축대 와 옹 벽 을 쌓 다 보 면 배 보다 배꼽 이 더 클 수 도 있 다 . 임야 투자 에 있 어서 기본 적 으로 피해야 할 대상 은 보전 목적 이 강한 보전 산지 다 . 임야 는 산지 관리법 상 보전 산지 와 준보 전 산지 로 구분 된다 . 준보 전 산지 는 전원주 택부지 등 으로 개발 이 가능 하 지만 보전 산지 는 농업 또는 임업 에 종사 하 지 않 으면 개발 이 불 가능 하 다 . 경사도 가 심한 임야도 피해야 한다 . 보통 은 평균 경사도 45 도 이 하 면 산림 형질 변경 이 가능 하 지만 까다로운 지자체 의 경우 평균 경사도 가 15 도 만 넘 어도 개발 을 못 하 도록 하 고 있 다 . 암반 이 나올 가능 성 이 높 은 임야도 피해야 한다 . 돌 이나 자갈 이 많 은 땅 의 경우 지하 에 암반 이 나올 가능 성 이 크 다 . 이 밖 에 분묘 기지 권 이 인정 되 는 묘지 가 많 은 임야 , 소나무 등 보전 가치 가 있 는 나무 가 많 은 임야 , 자연석 이 많 은 임야 , 진입로 가 없 는 임야 등 도 기피 대상 이 다 . 마지막 으로 농지 등 대부분 의 토지 에 대한 규제 는 완화 되 는 추세 지만 임야 에 대한 규제 는 강화 되 는 추세 라는 점 을 명심 할 필요 가 있 다 . ' 혹시 지주 작업 ? ' 경기도 평촌 신 도시 에 사 는 A 씨 는 지난 97 년 투자 목적 으로 김포시 진흥 지역 내 농지 2 천 평 을 샀 다 . 매입 가격 은 평 당 10 만 원 이하 였 다 . A 씨 는 길 게 보 고 그저 묻 어 둔다는 생각 으로 땅 을 샀 다 . 그런데 생 각지 도 않 게 자신 이 산 땅 건너편 에 장기 택지 개발 지구 가 들어선다고 발표 됐 다 . 그리고 지난해 엔 장기 지구 와 바로 인접 해 김포 신 도시 가 건설 된다는 발표 가 나왔 다 . 이 같 은 호재 가 연이 어 터질 줄 은 상상 도 못했 던 터 라 하늘 을 날 듯이 기뻤 다 . 땅값 은 정확히 확인 해 보 진 않 았 지만 평 당 수십만 원 정도 는 될 것 으로 짐작 됐 다 . 그런데 올 들 어 김포 지역 중개업 소 3 ∼ 4 곳 에서 집중 적 으로 땅 을 팔 라고 제의 를 해 왔 다 . 평 당 55 만 원 을 받 아 주 겠 다고 했 다 . 중개업 소 들 이 끈질기 게 전화 를 해 대 는 데 다 기대 이상 의 수익 을 거둔 터 라 팔 고 싶 은 마음 도 들 었 다 . 그러나 최종 결심 을 하 기 전 토지 전문가 에게 상담 을 해 보 기 로 했 다 . 상담 결과 는 뜻밖 이 었 다 . A 씨 의 땅 은 지금 당장 내놔도 70 만 원 은 받 을 수 있 다는 것 이 었 다 . 무엇 보다 개천 을 사이 에 두 고 택지 개발 지구 와 접하 고 있 다는 게 장점 이 었 다 . 게다가 도시 계획 상 그 땅 과 접해 도로 가 뚫릴 예정 이 었 다 . 그럼에도 중개업 소 들 이 55 만 원 을 제시 한 것 은 자신 들 이 15 만 원 정도 붙여서 되팔 기 위한 것 이 라고 전문가 는 설명 했 다 . 만약 컨설팅 을 받 지 않 았 으면 3 억 원 이나 손해 를 보 고 땅 을 팔 뻔 한 셈 이 다 . A 씨 는 컨설팅 비용 으로 지급 한 50 만 원 이 전혀 아깝 지 않 았 다 . 이 처럼 개발 예정 지역 에 선 중개업 소 들 이 매물 을 확보 하 기 위해 안감 힘 을 쓴다 . 수요 는 많 지만 매물 이 적 다 보 니 매물 확보 가 수익 의 관건 이 다 . 그래서 어떻게 든 땅 주인 의 연락처 를 찾아내 높 은 값 을 쳐 주 겠 다며 매도 를 종용 한다 . 중개업 소 들 은 이 를 두 고 ' 지주 작업 ' 이라고 부른다 . 그런데 지주 작업 을 하 는 이 들 중 엔 시세 를 속이 는 경우 도 있 다 . 컨설팅 을 받 든 아니 면 스스로 발품 을 팔 든 자기 땅 은 자기 가 지켜야 한다 . 절대 속이 지 않 는다 서울 강남 에 사 는 C 씨 ( 45 ) 는 2 백억 원 대 의 땅 부자 다 . 그 는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅 투자 를 해 이 같 은 부 ( 富 ) 를 일궈냈 다 . 그 가 땅 과 인연 을 맺 은 것 은 대학 3 학년 때 다 . 그 에겐 고등학교 때 학비 를 대준 은사 가 있 었 다 . 그 는 대학 에 들어가 서 도 이 은사 에게 꼬박꼬박 세배 를 다녔 다 . 그 가 대학 3 학년 이 되 던 해 설날 그 은사 는 갑자기 그 를 서재 로 안내 했 다 . 그리고 그 에게 재테크 지침 을 내렸 다 . 은사 는 ' 사회 에 나가 돈 을 벌 면 반드시 번 돈 의 30 % 는 땅 을 사 라 . 그리고 한 번 땅 을 사 면 밥 을 굶 는 한 이 있 어도 절대 팔 지 마 라 ' 고 말 했 다 . 그 이후 그 는 이 원칙 을 지켰 다 . 아니 땅 투자 비중 을 50 % 까지 늘렸 다 . 중국 과 일본 을 상대 로 한 무역업 에 손 을 댄 그 는 번 돈 의 50 % 이상 은 반드시 땅 을 샀 다 . 그리고 산 땅 은 적어도 5 년 이상 보유 했 다 . 10 년 이상 보유 한 땅 도 꽤 된다 . 그 는 운 이 좋 게 도 투자 할 때 마다 10 배 이상 의 수익 을 남겼 다 . 여기 에 재미 를 느껴 땅 투자 비중 을 70 % 까지 늘리 기 도 했 다 . 가장 최근 투자 에 성공 한 땅 은 용인 수지 에 있 는 임야 다 . 그 는 10 년 전 쯤 수지 택지 개발 지구 가 개발 될 때 이 땅 을 샀 다 . 수지 지역 토지 보상 이 들어갈 즈음 해서 2 억 8 천만 원 을 주 고 매입 했 다 . 그런데 중간 에 외환 위기 가 닥쳤 다 . 당연히 자신 이 하 던 무역 사업 도 위기 에 빠져 현금 이 제대로 돌 지 않 았 다 . 그래도 그 는 수지 땅 을 포함 해 자신 이 가지 고 있 던 땅 만 은 절대 팔 지 않 았 다 . 전셋집 에 살 지언정 , 흔한 외식 한번 못 할지언정 땅 만 은 포기 하 지 않 았 던 것 이 다 . 이 위기 를 넘기 자마자 호재 들 이 날아들 었 다 . 이 땅 뒤쪽 으로 대 규모 아파트 단지 가 줄이 어 들어오 면서 땅값 은 크 게 올랐 다 . 언제 든 상가 를 지 을 수 있 는 자리 여서 현재 는 70 억 원 이상 호가 하 고 있 다 . 그 는 현재 수지 땅 에서 생긴 이익 을 다시 땅 에 묻 기 위해 제주도 등지 를 돌 며 투자처 를 물색 중 이 다 . C 씨 는 그동안 땅 투자 를 하 면서 느낀 점 이 있 다고 했 다 . C 씨 는 ' 돌이켜 보 면 땅 은 절대 거짓말 을 하 지 않 았 습니다 . 사업 은 물론 때로 는 자식 도 나 를 속일 때 가 있 었 지만 땅 만 은 결코 저 를 속이 지 않 았 습니다 ' 라고 말 했 다 . 쉽 게 읽 는 땅 이야기 ( 4 ) 대출 얼마나 됩니까 온천 탕 운영 에 관심 이 많 던 A 씨 는 은행 돈 을 빌리 기 로 계획 을 세우 고 투자 에 나섰 다가 큰 손실 을 본 적 이 있 다 . 그 는 아 는 중개업 소 소개 로 온양 온천 에서 지목 이 광 천지인 땅 4 백 60 평 을 계약 했 다 . 온천 이 나오 는 지역 이 어서 평 당 매매 가 는 1 천만 원 을 조금 넘 었 다 . 가진 돈 이 부족 했 지만 은행 돈 을 빌리 면 된다고 막연히 생각 했 다 . 그러나 은행 에서 문제 가 발생 했 다 . 은행 측 이 대출 을 거절 한 것 이 다 . 이유 는 간단 했 다 . 전체 4 백 60 평 땅 중 온천수 가 나오 는 구멍 은 한 평 남짓 에 불과 했 다 . 다른 곳 은 아무리 구멍 을 뚫 는다고 해도 온천수 가 나오 는 것 이 아니 다 . 따라서 온천수 가 나오 는 1 평 만 비싸 게 사 면 되 고 나머지 땅 은 주변 의 다른 농지 ( 평 당 1 백만 원 이하 ) 가격 으로 매입 하 면 된다는 게 은행 측 의 대출 거절 이유 였 다 . 그런데 A 씨 는 1 평 이외 의 다른 땅 들 까지 모두 평 당 1 천만 원 씩 주 고 매입 계약 을 했 다 . 그래서 이 땅 의 대출 한도 는 A 씨 가 원 하 는 만큼 나오 지 않 는다는 게 은행 측 의 설명 이 었 다 . 결국 그 는 은행 돈 을 빌리 지 못해 계약금 을 날릴 수 밖에 없 었 다 . 금융 기관 은 토지 매입 자금 대출 에 인색 하 다 . 보통 매매 가의 30 % 만 대출 해 준다 . 금융 기관 은 낮 은 환금성 과 높 은 불 확실 성 등 을 이유 로 토지 매입 자금 대출 에 는 아주 짜 다 . 그 뿐 이 아니 다 . 어떤 땅 에 대해서 는 아예 대출 을 해 주 지 않 는다 . 자신 들 이 판단 할 때 환가 가 불 가능 한 땅 , 즉 경매 에 부치 더라도 자신 들 이 빌려 준 것 만큼 회수 할 수 없 는 땅 에 대해서 는 대출 을 금지 하 고 있 다 . 그래서 대출 을 일으키 고 싶 을 때 는 반드시 사전 에 은행 직원 과 상담 해야 한다 . 대출 이 될 것 으로 믿 고 있 다가 나중 에 되 지 않 는다고 하 면 꼼짝없이 당할 수 밖에 없 다 . 물론 땅 투자 는 중 장기 투자 인 만큼 남 의 돈 을 빌리 지 않 고 여윳돈 으로 하 는 것 이 가장 바람직 하 다 . 투자 는 상상력 이 다 평소 전원생활 을 동경 하 던 대 기업 임원 K 씨 . 그 는 지난 주말 친분 이 있 는 전원주택 개발 업체 소개 로 경기도 양평군 북한 강변 에 있 는 전원 주택지 를 답사 했 다 . 그 땅 은 K 씨 가 평소 꿈 에 그리 던 전원 주택지 그 자체 였 다 . 우선 북한 강 조망 이 최상급 이 었 다 . 청평호반 이 한눈 에 들어왔 다 . 또 서울 ∼ 춘천 간 고속도로 가 개통 되 면 서울 에서 40 분 이 면 갈 수 있 는 거리 였 다 . 어렵 다는 건축 허가 도 이미 받 아 놓 은 상태 였 다 . 그러나 산 을 깎 아 집터 를 만들 어야 한다는 게 마음 에 걸렸 다 . 혹시나 토목 공사 를 하 고 나 면 조망 이 나빠 지 지 않 는지 , 토목 공사 로 저지대 가 확실히 메워 지 는지 등 이 걱정 됐 다 . 전원주택 개발 업체 는 토목 공사 를 끝내 면 오히려 조망권 이 극대 화 된다고 자신 했 다 . K 씨 는 그러나 토목 공사 이후 의 모습 을 보 지 않 고 어떻게 알 수 있 겠 느냐는 의구심 이 들 었 다 . K 씨 같 은 반응 은 초보 투자자 들 에게서 공통 적 으로 나타난다 . 초보 투자자 들 은 인간 의 오감 중 ' 시각 ' 에 가장 의존 한다 . 오직 눈 에 보이 는 것 만 믿 는다 . 개발 이후 의 모습 을 상상 하 지 못한다 . 그래서 과감 하 게 행동 하 지 못한다 . 그러나 고수 들 은 다르 다 . 상상력 을 발휘 한다 . 개발 이후 의 모습 을 찬찬히 머리 속 에 그려본다 . 그리고 ' 이거 다 ' 싶 으면 과감 하 게 베 팅 한다 . 상상력 부재 가 땅값 에 미치 는 영향 은 여기저기 서 발견 된다 . 제 2 강화대교 가 대표 적 인 예 다 . 제 2 강화대교 주변 지역 땅값 은 계획 발표 시점 에 도 올랐 지만 정작 개통 이후 에 더 크 게 올랐 다 . 사람 들 은 다리 가 개통 된다는 것 은 알 지만 눈 으로 보 기 전 에 는 소극 적 이 다 . 그래서 개통 시점 에 가장 많이 오른 것 이 다 . 이 같 은 현상 은 서해안 고속도로 경부고속철도 등 에서 도 공통 적 으로 나타났 다 . 아산 천안 오송 등 의 땅값 이 실제로 크 게 오른 것 은 건설 공사 가 모두 끝나 고 개통 을 얼마 남겨 두 지 않 은 시점 이 다 . 투자 는 상상력 이 다 . 신 도 시든 고속철 도 든 완성 된 모습 을 미리 머리 속 으로 그리고 한발 빠르 게 움직여야 한다 . 다만 제대로 된 상상력 을 발휘 해야 한다 . 황당 한 상상 이 면 오히려 악 이 된다 . 그러나 도로 및 신 도시 건설 등 의 상상 은 조금 만 신경 쓰 면 충분히 가능 하 다 . 경험 이 高手 를 만든다 초보 땅 투자자 들 은 누구 나 ' 고수 ' 를 만나 한 수 지 도 받 길 원한다 . 고수 들 은 남다른 비법 을 갖 고 있 을 거 라고 믿 기 때문 이 다 . 그래서 언론 에 많이 나오 는 전문가 들 의 강연회 도 쫓아가 보 고 인터넷 동호회 에서 고수 들 의 글 을 탐독 하 기 도 한다 . 하지만 개미 투자자 들 이 진정한 고수 들 을 만나 기 는 쉽 지 않 다 . 많 은 큰손 들 을 몰 고 다니 는 중개업 소나 혼자 서 수십억 원 에서 수백 억 원 을 번 투자자 들 은 노출 을 꺼린다 . 노출 돼 봐야 세무 조사 의 표적 만 된다 . 남 에게 도움 이 될 지 는 모르 지만 자신 에겐 전혀 도움 이 안 된다 . 그렇 다면 자연 스럽 게 이런 의문 이 든다 . 언론 에 자주 등장 하 는 토지 전문가 들 은 진짜 고수 일까 . 이 에 대한 답 을 찾 기 위해선 땅 고수 가 갖춰야 할 조건 부터 봐야 한다 . 우선 고수 대접 을 받 으려면 토지 관련 경험 이 적어도 10 년 이상 은 돼야 한다 . 땅 은 아파트 나 상가 , 업무 용 빌딩 등 과 는 다르 다 . 땅 을 규제 하 는 법률 이 1 백 12 개 에 달하 고 법 에 나오 지 않 는 함정 도 곳곳 에 도사리 고 있 다 . 땅 만 20 년 동안 중개 한 진명기 JMK 플래닝 사장 이나 은행 에서 10 년 이상 경매 컨설팅 등 토지 관련 업무 를 담당 한 고준석 신한은행 부동산 재테크 팀장 등 은 그래서 ' 토지 관련 공부 는 해도 해도 끝 이 없 다 ' 고 말 한다 . 풍부 한 실전 경험 도 필수 조건 이 다 . 땅 의 경우 특히 이론 과 현실 이 엄청 다르 다 . 실전 경험 이 없 으면 고수 반열 에 들 수 없 는 까닭 이 다 . 따라서 이런 두 가지 잣대 를 가지 고 언론 에 자주 등장 하 는 전문가 들 을 평가 해 보 면 답 이 나온다 . 문제 는 토지 계약서 한 번 써 보 지 않 은 사람 들 까지 전문 가임 을 자칭 하 면서 언론 에 얼굴 을 내밀 고 있 다는 점 이 다 . 땅 고수 를 가리 는 데 있 어서 도 물론 예외 는 있 다 . 특정 지역 에 따라서 는 해당 지역 에서 오래 거주 한 지역 주민 이나 토박이 중개업 소 사장 이 가장 고수 라고 할 수 있 다 . 이 들 은 토지 관련 공부 를 체계 적 으로 하 지 는 않 았 더라도 그 곳 에서 성장 했 기 때문 에 자연 스럽 게 좋 은 땅 , 나쁜 땅 을 구분 할 수 있 는 능력 을 갖추 고 있 다 . 그래서 전문 투자자 들 은 땅 을 살 때 지역 의 토박이 중개업 소나 노인 들 을 찾아다니 며 이야기 듣 기 를 즐긴다 . 맹지 는 약점 을 찔러라 평소 충남 예산 땅 의 투자 가치 가 높 다고 생각 하 던 B 씨 는 지난 3 월 중순 마음 에 드 는 땅 을 발견 했 다 . 각각 주인 이 다른 두 필지 땅 인데 두 필지 를 한꺼번에 사 야 한다는 조건 이 붙 은 땅 이 었 다 . 1 개 필지 는 관리 지역 ( 5 천 평 ) 이 었 고 다른 1 개 필지 는 농림 지역 ( 1 천 평 ) 이 었 다 . 관리 지역 땅 은 도로 가 에 붙 은 땅 이 었 고 농림 지역 땅 은 그 땅 에 붙 은 맹지 ( 盲 地 ) 였 다 . 도로 가 의 땅 주인 이 내놓 은 매도 희망 가격 은 평 당 12 만 원 . 이 땅 을 본 순간 B 씨 는 관리 지역 땅 을 차지 하 고 있 으면 맹지 는 가만히 있 어도 굴러 올 것 이 란 생각 이 들 었 다 . 진입로 가 없 는 맹지 는 앞 땅 이 없 으면 활용 이 불 가능 하 기 때문 이 다 . 그래서 맹지 를 뺀 관리 지역 땅 만 사 겠 다고 제안 했 다 . 그러나 매도인 측 은 완강 했 다 . 두 필지 를 한꺼번에 사 지 않 으면 팔 지 않 겠 다는 것 이 었 다 . B 씨 는 작전 상 계약 을 포기 하 고 중개업 소 를 나가 려는 제스처 를 취했 다 . 그러 자 안달 이 난 매도인 측 이 황급히 B 씨 를 붙잡 았 다 . 도로 가 에 붙 은 땅 만 이라도 팔 겠 다는 것 이 었 다 . 그 자리 에서 계약 을 한 B 씨 는 느긋 한 마음 으로 집 으로 돌아왔 다 . 그런데 그 의 예상 은 며칠 지나 지 않 아 맞아떨어졌 다 . 맹지 땅 의 주인 이 자신 의 땅 도 싸 게 사 라고 제안 을 해온 것 이 다 . 맹지 땅 주인 은 처음 엔 평 당 8 만 원 을 제시 했 다 . 그러나 B 씨 가 이 를 거절 하 자 가격 은 평 당 5 만 원 까지 내려갔 다 . B 씨 는 그 정도 면 적당 하 다는 생각 이 들 어 매입 계약 을 체결 했 다 . 관리 지역 땅 에 맹지 를 합치 니 땅 모양 이 아주 좋 아 졌 다 . 뒤쪽 이 푹 들어간 모양 이 었 는데 반듯 한 모양 으로 변한 것 이 다 . 매매 를 중개 한 중개업 소 는 당장 내놔도 평 당 14 만 원 은 충분히 받 을 수 있 을 것 이 라고 말 했 다 . 나중 에 확인 해 보 니 맹지 땅 주인 은 자신 의 땅값 을 더 받 기 위해 앞 땅 주인 을 설득 해 동시 매각 조건 을 내걸 었 던 것 으로 파악 됐 다 . 이 처럼 진입로 가 없 는 맹지 는 치명 적 인 약점 을 안 고 있 다 . 특별 한 사연 이 없 는 한 길 이 없 는 땅 을 살 사람 은 없 다 . 이런 약점 을 파악 하 고 있 으면 맹지 를 아주 싸 게 살 수 있 다 뜨 는 땅 지 는 땅 농부 인 A 씨 는 전원 주택지 로 각광 받 고 있 는 경기도 남양주시 화도면 대성리 인근 에 5 천 평 의 땅 을 보유 하 고 있 었 다 . 그 의 땅 은 북한 강변 에 바로 붙 어 있 는 잡종지 였 다 . A 씨 는 지난 88 년 북한 강변 에 전원 카페 등 이 대거 들어서 기 시작 할 무렵 땅값 이 두 배 정도 오르 자 이 땅 을 평 당 15 만 원 에 팔 았 다 . 그러 고 는 북한 강 에서 멀리 떨어진 곳 의 농지 1 만 평 을 새로 샀 다 . 오로지 농사 밖에 몰랐 던 그 는 기존 땅 보다 두 배 나 넓 은 땅 을 사 서 농사 를 짓 게 돼 마냥 기뻤 다 . 그러나 16 년 의 세월 이 흐른 지금 땅값 은 어떻게 됐 을까 . 자신 이 판 북한 강변 의 땅값 은 평 당 1 백 20 만 원 을 호가 한다 . 북한 강변 에 전원 카페 등 상업시설 이 대거 들어서 며 땅값 이 폭 등 한 것 이 다 . 그러나 자신 이 산 농지 의 가격 은 아직 도 평 당 10 만 원 대 를 맴돌 고 있 다 . 농사 를 지 어 봐야 본전 도 뽑 기 힘든 세상 이 어서 농지 값 은 제자리 걸음 만 계속 하 고 있 다 . 이 처럼 시대 에 따라 인기 있 는 땅 은 바뀐다 . 먹 고 살 기 힘들 었 던 시대 에 는 농사 를 지 을 수 있 는 땅 이 최고 였 다 . 그러나 요즘 은 한강 골프장 등 의 조망권 을 가진 땅 의 인기 가 하늘 을 찌르 고 있 다 . 이런 시대 의 변화 를 눈치채 지 못하 면 A 씨 같 은 큰 실수 를 저지르 게 된다 . 그렇 다면 시대 별 로 어떤 땅 들 이 인기 를 끌 었 을까 . 80 년 대 중반 은 농지 와 임야 의 시대 였 다 . 산업 화 를 위한 개발 계획 이 남발 되 면서 전국 의 절대 농지 상대 농지 임야 가 투기 의 대상 이 됐 다 . 90 년 대 중반 은 준 농림 지 시대 였 다 . 준 농림 지에 아파트 나 공장 을 지 을 수 있 도록 하 는 정부 조치 가 나오 면서 대 도시 인근 준 농림 지 의 인기 가 폭발 적 으로 상승 했 다 . 평 당 3 만 ∼ 5 만 원 하 던 준 농림 지 가 불과 3 년 새 3 ∼ 10 배 까지 뛰 었 다 . 이 어 최근 에 는 신 행정 수도 건설 공기업 지방 이전 등 지방분 권 화 정책 이 추진 되 면서 새롭 게 개발 되 는 지역 들 이 뜨 고 있 다 . 또 삶 의 질 을 따지 는 사람 들 이 늘 면서 자연환경 이 쾌적 한 곳 의 땅 들 이 인기 를 얻 고 있 다 . 공장 이전 큰 기대 버려라 지난 93 년 현대 자동차 아산 공장 건설 당시 중견 건설 업체 인 S 사 는 신창 면 준 농림 지 2 만 여 평 을 매입 했 다 . 공장 에서 직선 으로 12 ㎞ 정도 거리 여서 향후 현대 자동차 직원 과 하청 업체 들 이 이주해 오 면 아파트 수요 가 많 을 것 으로 예상 했 기 때문 이 다 . 이 같이 판단 하 고 신창면 에 땅 을 사들인 업체 는 S 사 를 포함 10 여 개 에 달했 다 . 그러나 정작 분양 에 들어가 자 사정 은 완전히 달랐 다 . S 사 B 사 등 2 개 사 가 먼저 분양 에 나섰 지만 분양 실적 이 좋 지 않 았 다 . 나머지 8 개 업체 는 분양 을 포기 했 다 . 이 들 은 10 년 이 지난 지금 도 분양 엄두 를 내 지 못해 큰 손해 를 보 고 있 다 . 분양 실패 의 이유 는 우선 자동차 공장 이 대부분 자동 화 돼 인구 유입 이 별로 없 었 기 때문 이 다 . 하청 업체 들 도 공장 주변 지역 땅값 이 급등 하 자 아산 으로 의 공장 이전 을 포기 했 다 . 공장 이전 보다 물류비용 을 조금 더 부담 하 는 것 이 낫 다는 생각 때문 이 었 다 . 최근 들 어 천안 아산 서산 파주 등 에서 각종 공장 건설 이 땅값 의 호재 가 되 고 있 다 . 공장 종사자 와 하청 업체 가 밀려들 면서 주변 이 개발 될 것 이 란 기대 때문 이 다 . 그러나 공장 이 전 재료 가 있 다고 무조건 덤벼 선 안 된다 . 산업 종류 에 따라 지역 개발 에 전혀 도움 이 안 되 는 경우 도 많 은 탓 이 다 . 실제로 현대 자동차 사례 만 봐도 공장 만 지 어 졌 을 뿐 그 주변 지역 은 지금 도 거의 개발 되 지 않 고 있 다 . 평 당 5 만 원 이 던 신창 지역 땅값 은 현대 자동차 공장 을 재료 로 10 배 이상 뛰 었 지만 최고점 에 매입 에 뛰어든 사람 들 은 오랫동안 마음고생 을 하 고 있 다 . 테마 있 는 곳 을 보 라 최근 충남 아산시 배방면 지역 의 토지 시장 이 투자 열기 로 뜨겁 다 . 땅 을 팔 려는 사람 이 없 어 물건 을 구하 기 가 쉽 지 않 을 정도 다 . 1 ~ 2 억 원 짜리 물건 은 찾아볼 수 가 없 고 적어도 수억 원 씩 하 는 덩치 큰 물건 들 만 간혹 매물 로 나온다 . 사정 이 이렇 다 보 니 맹지 에 가까운 논 . 밭 도 평 당 50 ~ 60 만 원 을 호가 한다 . 정부 가 이 지역 을 양 도 소득세 가 실거 래 가로 과세 되 는 토지 투기 지역 으로 지정 했 음 에 도 가격 상승세 는 꺾이 지 않 고 있 다 . 오히려 지난 총선 에서 열린 우리 당 이 원내 제 1 당 으로 부상 한 이후 가격 은 더 오르 고 있 다 . 경부고속철도 개통 , 신행 정수 도 이전 , 삼성그룹 의 기업 신 도시 추진 등 다양 한 테마 들 이 복합 적 으로 작용 해 땅값 을 밀 어 올리 고 있 다 . 이 처럼 토지 투자 에선 테마 가 매우 중요 하 다 . 땅값 상승 을 선도 하 는 지역 은 어김없이 테마 를 갖 고 있 다 . 요즘 토지 시장 을 움직이 는 테 마 는 신행 정수 도 건설 , 경부고속철도 개통 , 주 5 일 제 근무 , 신 도시 건설 , 미군 부대 의 한강 이 남 이전 , 그린벨트 해제 , 농지 규제 완화 , LCD 공장 건설 , 신 도시 토지 보상 등 이 다 . 이런 테마 를 가진 지역 들 은 다른 지역 보다 높 은 땅값 상승 률 을 보이 고 있 다 . 실제로 신행 정수 도 건설 테마 를 가진 공주시 연기군 청원군 등 은 최근 1 년 여 동안 적어도 두 배 이상 땅값 이 올랐 다 . 광명 아산 등 경부고속철도 역사 테마 를 가진 곳 에선 땅값 이 최근 3 ~ 4 년 동안 10 배 정도 오른 곳 도 심심찮 게 찾아볼 수 있 다 . 투자자 입장 에서 성공 의 관건 은 어떤 테마 가 땅값 상승 으로 연결 될지 판단 하 는 능력 이 다 . 실제 사례 하나 를 들 어 보 자 . 대통령 선거전 이 한창 이 던 지난 2002 년 말 송파구 에 사 는 J 씨 는 노무현 대통령 이 당선 되 면 행정 수도 가 대형 테마 가 될 것 으로 판단 , 대선 결과 가 나오 기 도 전 에 공주시 장기면 에서 수개 필지 의 토지 를 매입 했 다 . 여론 조사 추이 를 보 고 노무현 후보 가 당선 될 가능 성 이 높 다고 판단 해서 다 . 실제로 그 의 판단 이 맞 아 떨어져 그 는 10 억 원 이상 의 평가 이익 을 올렸 다 . 출처 : 아카데미 디벨로 퍼 ( 부동산 개발 인 모임 ) / 글쓴이 : 김경우 공유 하 기 글 요소