오 는 11 월 결혼 을 앞두 고 내 집 마련 에 나선 서울 A 법무법인 의 신참 변호사 김유석 씨 ( 31 ) . 청약 가점 이 낮 은 데 다 정부 의 신혼 부부 주택 을 얻 기 도 힘들 것 같 아 고민 하 던 중 평소 알 고 지내 던 부동산 전문가 로부터 미분양 아파트 매입 을 권유 받 았 다 . " 현재 국내 최고 시세 로 오른 삼성동 아이파크 도 한때 는 미분양 아파트 였 다 " 는 말 을 들 은 김 변호사 는 요즘 서울 강서구 일대 미분양 아파트 를 알아보 고 있 다 . 미분양 아파트 가 외환 위기 이후 최대 수준 인 13 만 가구 를 넘어서 면서 ' 알짜 미분양 아파트 고르 기 ' 가 내 집 마련 이나 투자 전략 의 하나 로 떠올랐 다 . 미분양 아파트 는 청약 통장 이 필요 없 는 데 다 원 하 는 층 · 호수 를 선택 할 수 있 다는 장점 이 있 다 . 그래서 ' 잘 고른 미분양 아파트 ， 광교 신 도시 나 은평뉴타운 안 부럽 다 ' 는 말 이 회자 될 정도 다 . ◆ 계약 일 1 주일 이내 미계 약분 노려라 전문가 들 은 우선 높 은 청약 경쟁 률 을 기록 했 던 인기 단지 가운데 계약 일 로부터 1 주일 이내 의 미 계약 물량 을 노리 라고 조언 한다 . 요즘 에 는 대출 규제 가 강화 된 데 다 계약 후 잔금 을 빨리 내 야 하 는 후 분양 아파트 도 본격 선보여 자금 마련 이 어려운 당첨자 들 의 계약 포기 가 늘 고 있 다 . 따라서 이 들 미 계약 물량 을 공략 하 면 높 은 점수 의 청약 통장 없이 도 인기 단지 를 분양 받 을 수 있 다 . 박원갑 스피드뱅크 연구 소장 은 " 인기 단지 모델 하우스 를 돌아다니 며 ' 예비 당첨자 들 도 계약 을 안 하 면 연락 주세요 ' 라며 대 기자 명단 에 이름 을 올려 놓 아야 한다 " 고 조언 했 다 . 주변 시세 가 오르 는 지역 도 관심 대상 이 다 . 미분양 아파트 의 분양 가 는 그대로 지만 시세 는 주변 아파트 와 함께 오르 기 때문 이 다 . 박상언 유엔 알 컨설팅 사장 은 " 강북 에 이어 가격 상승세 를 타 고 있 는 양주 , 남양주 , 동두천 , 일산 과 지하철 9 호 선 개통 을 앞둔 서울 강서구 등 의 미분양 아파트 를 주목 할 필요 가 있 다 " 고 말 했 다 . 미분양 아파트 는 입지 가 가장 중요 하 다 . 마감재 나 조경 은 감가상각 되 기 때문 에 허름 한 서울 아파트 가 고급 지방 아파트 보다 낫 다는 얘기 다 . ◆ 저층 을 권유 받 으면 일단 거절 해본다 미분양 아파트 는 원 하 는 동 · 호수 를 수요자 가 고를 수 있 다 . 그런데 도 분양 업체 는 로열층 은 언제 든 팔 수 있 기 때문 에 가급적 저층 을 먼저 팔 려고 한다 . 따라서 특정 동 · 호수 가 아니 면 안 된다고 분양 업체 에 통보 한 뒤 기다려 보 는 것 도 요령 이 다 . 나중 에 업체 에서 계약파기 물량 이 나왔 다며 전화 가 올 수 있 다 . 또 분양 전문 업체 상담 직원 들 의 감언 에 넘어가 지방 등 에서 ' 악성 미분양 ' 을 사 는 것 을 조심 해야 한다 . 예컨대 준공 후 전 · 월세 임대 수요 나 시세 차익 을 보장 한다고 홍보 하 는 식 이 다 . 다 주택 소유자 들 은 임대 사업자 로 등록 하 기 위해 미분양 아파트 를 구입 하 는 경우 가 많 다 . 같 은 시 · 군 에서 전용 면적 85 ㎡ 이하 중소형 이 고 공시 가격 이 3 억 원 이하 인 주택 5 채 이상 을 10 년 간 임대 하 면 이 들 주택 은 양도세 중 과 대상 에서 빠지 기 때문 이 다 . 그러나 10 년 뒤 팔 때 공시 가격 이 3 억 원 을 넘기 면 60 % 의 높 은 양도세 율 을 적용 받 는다 . 따라서 임대 사업자 등록 을 위해 미분양 아파트 를 구입 할 때 는 될 수 있 으면 공시 가격 이 낮 은 아파트 를 구입 해야 한다고 전문가 들 은 조언 한다 . 임도 원 기자 van 7691 @ hankyung . com ⓒ 한국 경제 신문 , 무단 전재 및 재 배포 금지 < 한국 온라인 신문 협회 의 디지털 뉴스 이용 규칙 에 따른 저작 권 을 행사 합니다 >