흔히 들 재테크 에 몇 가지 요소 중 가장 많이 들 하 고 있 는 것 이 부동산 이 다 . 한국 의 자산 구조 를 보 면 부동산 이 69 . 2 % / 예금 19 . 7 % / 보험 7 . 1 % / 펀드 2 . 1 % / 주식 1 . 9 % 이 다 . 이 많 큼 부동산 이 차지 하 는 비중 이 크 다 . 그러나 필자 는 감히 얘기 하 건데 특정 부동산 을 제외 하 고 는 부동산 투자 는 앞 으로 미래 사회 에서 는 어렵 다고 본다 . ( 특히 주택 , 아파트 , 주상 복합 ) 정보 와 정보 화 에 대해서 제 가 얘기 한 적 이 있 다 . 필자 는 수많 은 정보 를 취합 하 여 분석 하 여 내것 으로 만드 는 것 이 정보 화 라 이 다 얘기 한 적 이 있 다 . 그러면 왜 부동산 이 다가오 는 사회 에서 재테크 수단 으로서 힘든가 를 얘기 해 보 겠 다 . 잘못 알 고 있 는 부동산 수익 률 옆집 앞집 윗집 주변 이웃 , 친 인척 이 몇 년 간 아파트 분양 권 , 재 개발 등 으로 많 은 수익 을 내 는 것 을 직 , 간접 적 으로 우리 는 보 았 다 . 저 또한 그 열풍 으로 인해 평생 교육 원 서 야간 에 공부 를 하 며 배워 으며 지금 도 많 은 분 들 이 배움 을 가지 고 있 으며 8 . 31 대책 부터 갖가지 규제 정책 이 나오 고 있 지만 많 은 분 들 이 내심 과거 를 보 아라 그래도 오른다 . 집지 을 땅 이 없 으니 규제 를 하 면 할수록 스프링 처럼 나중 에 는 더 큰 폭 으로 오른다고 들 한다 . 그러면 그 많 큼 오른 것 이 과년 얼마 의 수익 이 났 는지 냉정 하 게 계산 을 해 보 자 . 가장 많이 오른 곳 이 서울 이 므로 서울 을 예제 로 들 어 보 겠 다 . 1986 부 터 부동산 가격 이 253 % ( 연 수익 률 5 . 5 %) 1999 도 기준 으로 117 . 6 % ( 연 수익 률 11 . 7 % ) 이 다 . 물론 86 년 이 든 99 년 이 든 안 팔 고 가지 고 있 을 때 얘기 이 다 . 그러나 막상 은행 이자 로 따져 을 때 년 수익 률 은 생 각외 로 적 다 . ( 은행 대출 이 없 는 경우 ) 참고 로 얘기 하 면 3 년 간 주식 펀드 수익 률 은 130 % 이 다 . 향우 정권 이 바뀌 고 여러 가지 이유 로 부동산 가격 이 오른다고 주장 하 는 분 들 이 꾀 있 는 것 으로 안다 . 그분 들 주장 처럼 오른다고 하 자 그러 면 우리 과거 역사 상 최근 몇 년 많 큼 오른 적 이 드물 다 . 이 처럼 100 % 된다고 했 을 때 수익 률 은 얼마나 될까 ? 년 수익 률 이 10 % 라고 해도 이제 는 양 도 소득세 가 있 다 . 그리고 부동산 을 취득 함 으로서 여러 가지 붙 는 세금 들 그러 면 과년 연 수익 률 로 따져 을 때 몇 % 가 될까 . 여기 다 복비 , 은행 에 대출 까지 받 는다면 ? 과년 5 % 가 될까 ? 한 번 쯤 냉정히 생각 해 볼 문제 다 . 지금 부터 필자 가 생각 하 는 다가올 미래 의 부동산 은 이렇게 될 것 이 라는 것 을 적 어 보 겠 다 . 사회 적 인 화두 중 하나 가 고령 화 사회 이 다 . 일본 같 은 경우 1994 년 고령 화 사회 로 접 어 들 면서 91 년 도 부 터 부동산 이 하락 하 였 다 . 한국 은 2018 년 부터 고령 화 사회 가 된다고 전문가 들 이 얘기 한다 . 그러면 대략 2015 년 부터 하락 할 것 이 라고 한다 . 집 을 사 고 경제 활동 을 하 는 30 - 40 대 가 계속 적 으로 뒷받침 이 되 어야 하 는데 한국 의 현실 은 세계 최고 의 저출산 율 과 향우 2050 년 이 되 면 100 명 중 37 명 이 65 세 이상 이 다 . 고령화 가 다가오 면서 부동산 은 특히 주택 , 아파트 같 은 경우 는 수급 의 균형 이 깨 어 지 면서 내 가 팔 고 싶 어도 사 는 이 가 없 으므로 그 내림 의 폭 은 상상 하 기 싫 을 정도 로 내려올 가능 성 이 있 다고 본다 . 물론 당장 그렇게 는 되 지 않 게 지만 이것 은 분명 피할 수 없 는 한국 의 현실 이 될 것 이 다 . 그러나 상대 적 으로 농촌 의 땅 은 더 오를 것 이 다 . 도심 의 집값 이 내려 가 면 같이 영향 을 어느 정도 받 겠 지만 도심 과 가까운 전원 을 즐길 면서 생활 할 수 있 는 땅 은 찿 는 이 가 더 많 아 지 므로서 그 값어치 는 더 오를 것 이 다 . 그러면 토지 는 괞찮 을 까 ? 한국 의 지가 가 신문 에 보 면 약 2700 조 라고 한다 . 이 돈 이 면 캐나다 를 5 번 사고 미국 의 절반 을 산다고 하 는 그런 금액 이 다 . 더 재미 있 는 것 은 서울 이 31 % 경기도 가 28 % 부산 5 % 대구 3 % 이 다 . 수도 권 이 가격 의 절반 의 비중 을 차지 하 고 있 다는 것 이 다 . 현재 국토 의 5 % 가 택지 이 다 . 그러면 나머지 95 % 땅 은 무엇 에 쓰 겠 는가 ? 기득 권 자 를 보호 하 고 여러 가지 정치 적 인 것 이 연류 되 어 아직 과감 한 정책 이 나온 적 은 없 지만 지금 택지 보다 두 배 만 되 어도 현재 의 부동산 시세 는 엄청 떨어질 것 이 다 . 가까운 예 로 91 년 도 에 조금 풀 어 버리 니 20 % 하락 하 였 다 . 저 금리 로 인해 사실 상 많 은 자금 들 이 부동산 으로 유입 되 었 다 . 다 아 시 다 시피 은행 이자 가 3 - 4 % 대 이 다 . 현재 의 물가 상승 률 보다 더 적 으며 월 10 만 원식 12 달 적금 해 봐야 이자 가 18 , 000 원 밖 에 안 된다 . 월 100 만 원 적금 할 경우 이자 가 18 - 20 만 원 정도 이 니 누구 말 되 로 껌 값 이 다 . 물론 이 저금리 현상 이 갑자기 고금리 로 가지 는 않 는다고 전문가 들 은 애기한다 . 그런데 저 금리 로 인해 덕 본곳 이 부동산 이 며 요즘 유행 하 는 펀드 다 . 어머 한 자금 이 펀드 로 들 어 오 면서 이번 북 핵 때 도 주식 이 안 빠지 는 것 을 보 면 쉽 게 펀드 의 위력 을 알 수 있 다 . 그러면 지금 펀드 가 대중 화 되 어 가 고 있 는데 의외 로 펀드 수익 률 이 좋 다는 것 이 다 . 당장 은 아니 지만 서서히 자금 이 이런 쪽 으로 이동 을 할 것 으로 필자 는 본다 . 정리 해 보 면 1 . 정책 의 변화 가 앞 으로 변수 가 될 수 있 으며 . 2 . 고령화 사회 3 . 저출산 4 . 세금 문제 와 실질 수익 률 5 . 부동산 에서 펀드 로 자금 이 동 ( 알 고 보 니 수익 률 이 더 나 음 ) 6 . 삶 의 질 이 향상 ( 생활 패턴 의 변화 ) 지금 부터 부동산 투자 는 예전 처럼 마인드 를 가지 고 하 면 100 % 실패 이 다 . 상가 , 원룸 ( 임대 사업 ) , 아파트 , 재 개발 , 재건축 , 토지 . ... 미래 를 볼 수 있 는 안목 과 정확 한 테이터 에 근거 하 여 좀 더 신중 을 기해야 만이 성공 할 수 있 다 . 앞 으로 그 비싼 콘크리트 덩어리 인 아파트 에 나 의 자산 의 70 % 를 투자 한다거나 거주 목적 이 라면 조금 은 마인드 변화 를 가져야 한다고 본다 . 학군 을 얘기 하 며 대 구 같 은 경우 수성구 불패 라고 은근히 기대 를 하 지만 교육 정책 이 어떻게 바뀔지 도 모르 며 이제 는 저 출산 으로 인해 공부 할 학생 도 줄 것 이 다 . 더 분석 해 보 면 학생 이 없 는데 교사 는 . ... 물론 극단 적 인 표현 이 다 . 대체 방 안 으로 60 명 모여 공부 하 던 수업 을 20 명 으로 하 면 될 수 도 있 다 . 그 많 큼 시대 가 변화 한다는 것 을 얘기 하 는 것 이 고 이 처럼 분명 우리 생활 패턴 이 미래 사회 에서 는 많이 변화 하 는데 그 중 내 자산 의 70 % 를 차지 하 는 부동산 에 투자 하 는 것 은 지금 시대 에 는 필자 가 보 기 에 는 맞 지 않 다는 것 이 다 . 다른 재목 ( 자산 운영 ) 으로 얘기 하 겠 지만 개인 적 으로 는 저 는 전원 주택 ( 소규모 ) 에 저 의 안식처 를 마련 할 계획 이 며 여유 자금 을 주식 에 투자 를 하 는데 그것 은 자산 운영 란 에 다시 기재 하 겠 다 . 공유 하 기 글 요소