[ 윤재호 의 부동산 경매 길라잡이 ] 도시 계획 변경 지 내 소형 주택 으로 재테크 하 라 
 윤재호 대표 | metrocst @ hanmail . net | 승인 2017 . 10 . 26 08 : 20 : 09 
 # 서울 강 동구 에서 외식 업체 를 운영 중 인 40 대 임 모 씨 는 제대로 준비 하 고 발품 도 팔 아 경매 재테크 에 성공 한 케이스 다 . 사업 에 만 전념 하 던 그 는 지난해 부터 종자 돈 으로 소형 주택 경매 에 나섰 다 . 오랫동안 차근차근 경매 에 대해 공부 하 고 일 주일 에 한 번 씩 입찰 장 을 찾아가 현장 분위기 를 익혔 다 . 그러 다가 마음 에 쏙 드 는 소액 물건 을 발견 했 다 . 경기도 시흥시 뉴타운 호재 가 있 는 지하 다세대 주택 이 었 다 . 
 대지 지분 26 ㎡, 건물 59 ㎡ 로 감정 가 7800 만 원 에서 1 회 유찰 돼 최저가 가 5460 만 원 까지 떨어진 상태 였 다 . 전입 신고 를 마친 소액 임차인 ( 전세 보증금 3000 만 원 ) 이 거주 하 고 있 을 뿐 다른 권리 관계 는 하자 가 없 는 안전 한 경매 물건 이 었 다 . 뉴타운 에 편입 될 예정 이 어서 장기 호재 도 많 았 다 . 
 6 명 이 벌인 입찰 경쟁 에서 임 씨 는 6120 만 원 을 써내 최고 가 매수인 으로 결정 됐 다 . 잔금 납부 후 바로 세입자 를 내보내 고 40 대 부부 에게 보증금 2000 만 원 , 월 35 만 원 에 세 를 줬 다 . 이후 뉴타운 사업 이 진행 되 면서 집값 이 꾸준히 올라 낙찰 받 은 지 1 년 만 에 9800 만 원 에 처분 했 다 . 시세 차익 ( 세전 ) 은 무려 3600 여 만 원 . 
 이후 소액 경매 투자 에 재미 를 붙인 임 씨 는 국토 교통부 나 지방 자치 단체 홈페이지 를 활용 해 다양 한 지역 개발 정보 를 수집 했 다 . 이 를 바탕 으로 부지런 하 게 발품 을 팔 았 다 . 그 는 수도권 에서 재 개발 · 뉴타운 지역 매물 을 집중 공략 했 다 . 다 세대 주택 과 상가 는 물론 오피스텔 까지 낙찰 받 은 뒤 20 ~ 30 % 의 차익 을 남기 고 되팔 았 다 . 1 억 원 남짓 으로 투자 일선 에 뛰어들 었 던 임 씨 는 현재 뉴타운 지역 내 다 세대 주택 두 채 와 수도 권 에 4 층 짜리 상가 주택 을 보유 하 고 있 다 . 
 개발 예정지 내 소형 경매 주택 이 투자 안전 종목 
 부동산 거래 현장 에 있 다 보 면 부동산 투자 에 관심 이 큰 초보 경매 투자자 들 을 많이 만나 게 된다 . 저 금리 기조 속 에서 마땅 한 투자처 를 찾 지 못하 고 있 는 수 천만 원 의 소액 투자자 에서 수백 억 원 을 굴리 는 자산가 까지 수익 성 높 은 부동산 을 사 두 려는 수요자 들 이 많 다 . 어떤 고객 은 여윳돈 이 라며 거금 을 선뜻 맡기 는 경우 도 있 다 . 
 부동산 투자 정보 에 정통 한 부자 들 이 부동산 투자 에 적극 적 인 관심 을 가지 는 경우 는 대체로 두 가지 부류 다 . 도심 내 소형 주택 과 도시 계획 이 변경 돼 개발 이 예상 되 는 곳 의 허름 한 주택 이나 상가 중 시세 보다 싸 게 나온 물건 이 그것 이 다 . 이 들 물건 은 부동산 값 이 떨어질 때 가격 하락 은 막 지 못한다 하 더라도 최소한 급락 에 따른 손해 는 피할 수 있 기 때문 이 다 . 
 또 도시 계획 이 변경 되 는 지역 내 부동산 은 주변 부동산 가치 가 올라가 기 때문 에 가격 저점 기에 싼 값 에 매입 해 두 면 좋 다 . 법원 경매 를 통해 이런 지역 내 물건 을 구할 경우 어렵 지 않 게 매물 을 구할 수 있 고 저 가 에 매입 할 수 있 는 장점 이 있 다 . 통상 시 가 대비 20 % 이상 저렴 하 게 낙찰 받 을 수 있 으며 입찰 경쟁 률 도 낮 은 편 이 다 . 
 최근 지자체 가 지역 개발 활성 화 대책 을 속속 발표 하 면서 지역 마다 각종 건축 규제 를 완화 하 는 조짐 을 보이 고 있 다 . 공공 임대 주택 과 역세 권 개발 , 수도 권 그린벨트 해제 와 함께 서울 과 수도 권 역세 권 일 대 는 소형 주택 개발 을 위한 주거 · 상업 지구 로 개발 하 는 지구 단위 계획 을 확정 했으며 지자체 마다 고도 제한 을 풀 어 고밀 도 개발 을 허용 하 는 등 도시 재 개발 이 속속 추진 되 고 있 다 . 
 토지 용도 가 고밀 도 개발 을 허용 하 는 방 안 으로 변경 될 경우 해당 지역 의 부동산 가치 는 뛰 기 마련 이 다 . 용산 일대 , 양천구 목동 , 영등포구 문래동 , 강북구 수유동 일대 역세 권 주변 이 건축 규제 가 대폭 풀리 면서 땅값 상승 이 높 아 진 지역 이 다 . 한 발 앞선 투자자 들 은 새로 고층 · 고밀도 개발 예정 지역 내 부동산 을 집중 적 으로 노린다 . 이 들 은 법원 경매 부터 시작 해 저 평가 된 급매물 까지 다양 한 방법 으로 투자 유망 지역 내 부동산 을 물색 한다 . 
 개발 호재 가 있 는 지역 내 부동산 은 초기 에 는 가격 이 더 오를 것 이 라는 기대 심리 로 호가 가 오르 고 지역 부동산 중개업자 들 이 물량 을 매집 하 기 때문 에 초보 투자자 들 이 무턱대고 투자 하 면 손해 볼 확률 이 크 다 . 그러나 법원 경매 를 이용 할 경우 가격 상승 분 이 감정가 에 포함 되 지 않 기 때문 에 싼 값 에 우량 물건 을 확보 할 수 있 다 . 
 도시 계획 변경 내용 확인 이 투자 의 첫 걸음 
 이런 경매 물건 을 노리 려면 여러 가지 사항 을 점검 해야 한다 . 우선 투자 관심 지역 일대 도시 계획 변경 내용 부터 확인 해야 한다 . 
 용도지역 이 주거 지역 에서 상업 지역 으로 바뀌 는지 공업 지역 에서 주거 지역 으로 바뀌 는지 등 을 알 아 봐야 한다 . 용도지역 변경 이 정해 지 면 지자체 에서 는 ‘ 도시 계획 결정 및 변경 결정 공람 공고 ’ 를 일간 신문 에 게재 하 거나 관보 , 지자체 홈페이지 공고 란 에 올려 이해 관계자 로부터 의견 을 듣 게 된다 . 공람 기간 , 공람 장소 ( 지자체 도시 계획 과 ) , 도시 계획 용도지역 변경 결정 안 과 위치 · 면적 까지 상세 하 게 공고 한다 . 공람 기간 은 통상 14 일 인데 일반인 들 로부터 의견 을 듣 고 관할 관공서 로부터 도시 계획 변경 에 따른 의견 을 조율 하 는 기간 이 다 . 
 지역 내 개발 정보 를 관심 있 게 지켜보 았 다가 개발 조짐 이 있 다고 판단 되 면 발 빠르 게 움직여 투자 가능 지역 내 저 가 매입 물량 을 확보 하 는 게 중요 하 다 . 경매 물건 의 경우 여러 물건 이 경매 에 부쳐 지 므로 가격 이 저 평가 된 땅 이나 소형 주택 등 우량 물건 을 고르 는 게 투자 포인트 이 다 . 
 경매 매각 정보 나 입찰 명세서 에서 도 지역 개발 정보 를 얻 을 수 있 다 . 경매 정보지 의 물건 내역 을 보 면 도시 계획 에 대한 정보 가 기재 되 는 게 통례 다 . 경매 정보지 의 자료 는 통상 입찰 명세서 의 감정평가 내용 을 그대로 전재 하 는데 그 물건 의 도시 계획 변동 상황 이 표기 된다 . 예 를 들 어 도로변 에 있 는 부동산 인 경우 역사 문화 미관 지구 에서 일반 미관 지구 해제 지역 으로 표기 되 거나 건축 층고 제한 해제 지역 이 라고 표시 하 기 도 한다 . 
 또 도시 재 개발 입안 , 지구 단위 계획 , 고도 제한 해제 , 지구 단위 계획 구역 입안 등 도시 계획 상 중요 한 변동 사항 이 있 는 경우 도시 계획 확인 서에 기재 되 어 있 는 내용 이 표기 되 는 경우 가 많 다 . 물건 상 의 정보 파악 을 위해 도시 계획 상 중요 한 내용 을 독자 에게 이해 하 기 쉽 게 알려 주 기 때문 에 투자 에 따른 기초 자료 로 활용 할 만 하 다 . 
 이런 지역 내 부동산 은 투자 에 따른 혜택 을 입 게 되 기 때문 에 입찰 장 에 사람 이 많이 몰리 기 마련 이 다 . 그러나 초보 투자자 인 경우 반드시 정확 한 투자 재료 를 확인 한 후 입찰 에 참여 하 는 게 바람직 하 다 . 일반 사람 들 의 뜬구름 잡 기 식 루머 에 휩쓸려 거액 을 투자 할 경우 막대 한 투자 손실 로 이어질 수 있 다 . 
 되 도록 지역 내 개발 정보 에 정통 한 지역 전문가 나 건축 설계 사무소 , 관공서 도시 계획 과 공무원 으로부터 개발 내용 을 어느 정도 파악 한 후 입찰 을 결정 해야 한다 . 비전문가 나 경매 브로커 로부터 투자 자문 을 받 을 경우 법 적 하 자 물건 을 구입 할 가능 성 이 크 다 . 특히 도시 계획법 상 도로 에 저촉 되 거나 소방 도로 에 편입 되 는 주택 , 재 개발 로 인해 수용 되 는 땅 을 투자 하 면 겨우 공시지가 수준 에서 보상 받 는 경우 가 허다 하 기 때문 에 정확 한 투자 근거 를 갖춘 전문가 에게 투자 자문 을 받 는 게 유리 하 다 . 
 그리고 개발 호재 지역 이 라 하 더라도 곧바로 개발 이 이루어지 는 것 이 아닌 만큼 지역 중개업 소나 단기 투기꾼 의 분위기 띄우기 에 현혹 돼 투자 를 결정 해서 는 안 된다 . 최소 2 년 이상 장기 적 인 계획 을 세우 고 투자 해야 만 바라 는 결과 를 얻 을 수 있 다 . 
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