[ 주용철 의 절세 캅 ] 아들 에게 집 팔 고 인정받 는 방법 은 따로 있 다나 지율 씨 부친 은 나이 가 들어가 면서 자신 의 재산 을 어떻게 하 면 지율 씨 에게 물려 줄까 고민 해 왔 다 . 그러 던 중 증여 보다 매매 를 통해 집 을 물려주 면 세금 이 줄어든다는 말 을 듣 고 서둘러 매매 형식 으로 지율 씨 에게 상가 를 물려줬 다 . 취득 할 때 3 억 원 을 지불 했으니 동일 하 게 3 억 원 에 처분 하 는 것 으로 매매 계약서 를 작성 하 고 , 매매 차익 이 없 으니 양 도 소득세 는 내 지 않 았 다 . 그런데 세무서 에서 부모 와 자식 간 에 일어난 거래 이 니 믿 을 수 없 으므로 3 억 원 이 라는 매매 가격 의 적정 성 과 증여 가 아닌 실제 매매 라는 입증 자료 를 제출 하 라는 연락 이 왔 다 . “ 입증 자료 를 제시 하 지 못하 면 증여세 를 과세 하 겠 다는 무서운 말 과 함께 … . ” 절세 캅 어떻게 해결 해요 ? 우선 매매 와 증여 의 차이점 을 보 자 . 가장 큰 차이 는 공짜 로 재산 이 이전 되 었 느냐 여부 다 . 대가 가 지급 됐 다면 양도 로 보 아 양도세 를 부과 하 고 , 대 가 없이 무상 이전 됐 다면 증여 로 보 아 증여세 를 매긴다 . ■ 부모 와 자식 간 매매 는 증여 로 추정 양도세 의 경우 양도 차익 에 대해 , 증여세 는 증여 재산 에 대해 각각 과세 한다 . 따라서 양도세 는 양도 하 는 부동산 가격 이 아무리 거액 이 더라도 양 도 차익 이 적 으면 , 세금 도 적 다 . 반면 , 증여세 는 시세 차이 에 관계없이 증여 재산 가액 이 크 면 클수록 더 많 은 세금 이 과세 된다 . 세율 을 보 면 과세 표준 10 억 원 까지 는 양도세 세율 이 증여세 보다 더 높 고 , 그 이상 이 면 증여세 세율 과 같아졌 다가 30 억 원 이 넘 으면 증여세 세율 이 더 높 아 진다 . 일반 적 으로 취득 한 지 오래 된 부동산 은 양 도 차익 도 클 것 이 기 때문 에 양도세 가 증여세 보다 많 을 확률 이 높 다 . 취득 한 지 얼마 안 됐 다면 매매 차익 이 적 을 테 니 증여세 가 더 클 가능 성 이 크 다는 것 이 다 . 즉 , 매매 차익 이 큰 부동산 은 증여 가 유리 하 고 , 매매 차익 이 적 은 부동산 은 양도세 가 유리 할 확률 이 높 다 . 가족 간 소유 권 이전 시 에 는 증여 가 유리 한지 , 매매 가 유리 한지 꼼꼼 하 게 비교 해 볼 필요 가 있 다 . 하지만 부모 자식 끼리 또는 배우자 간 에 부동산 을 매매 하 면 과세 관청 은 등기 형식 에 불구 하 고 가족 간 에 증여 한 것 으로 추정 한다 . 따라서 매매 방식 으로 소유 권 이전 시 실질 적 인 매매 가 될 수 있 도록 증빙 을 준비 해 과세 관청 에 설명 할 수 없 다면 , 양도세 가 아닌 증여세 가 과세 될 수 있 다 . ■ 자식 자금 출처 확실 해야 매매 로 인정 부모 자식 간 거래 에 대해 과세 관청 이 인정 하 는 사례 는 다음 과 같 다 . 우선 부모 의 부동산 이 경매 나 공매 등 의 절차 를 통해 매각 되 고 , 이 를 자식 이 경락 받 는 경우 다 . 제 3 자 인 타인 들 과 경합 을 거치 기 때문 에 증여 가 개입 되 기 는 어렵 다고 보 는 것 이 다 . 또한 증권 거래소 와 코스닥 을 통해 유가증권 을 취득 하 는 경우 와 등기 또는 등록 이 필요 한 부동산 , 골프 회원 권 을 서로 교환 한 경우 에 도 양도 로 인정받 는다 . 매수 하 는 자녀 등 이 이미 세금 을 낸 후 의 소득 으로 그 대가 를 지급 한 사실 이 입증 되 는 경우 나 이미 소유 재산 을 처분 한 금액 으로 그 대가 를 지급 한 사실 이 입증 되 는 경우 도 양도 로 인정받 을 수 있 다 . 1 차 적 으로 과세 관청 에 설명 해야 할 것 은 매매 대금 의 흐름 이 다 . 어떤 형식 의 매매 계약 이 건 계약금 , 중도금 , 잔금 등 의 매매 대금 흐름 을 취하 고 있 다 . 이런 대금 흐름 은 금융 기관 을 거쳐 매도인 에게 전달 되 도록 해야 한다 . 즉 , 무 통장 입금 내지 는 계좌 이체 를 통해 매수인 과 매도인 의 인 적 사항 이 확인 되 고 , 주고받 는 금액 이 확인 돼야 한다 . 문제 는 매수인 이 그 부동산 을 취득 할 만 한 능력 이 있 느냐 이 다 . 자녀 가 매수인 이 라면 , 자녀 의 소득 원 을 확인 해야 한다 . 이미 보유 하 던 재산 을 처분 해 아버지 부동산 을 취득 했 다면 그 금액 에서 세금 을 뺀 나머지 금액 이 소득 원 이 될 수 있 고 , 이자 소득 이나 배당 소득 등 이 있 다면 지급 받 은 금액 에서 원천 징 수세 를 제외 한 나머지 금액 이 소득 원 이 된다 . 만약 사업 을 한다면 사업 으로 얻 은 순이익 에서 세금 을 제외 한 금액 으로 , 아들 이 회사 에 다닌다면 총 연봉 에서 세금 을 뺀 나머지 금액 이 소득 원 이 된다 . 그러나 한 가지 함정 이 있 다 . 이런 소득 원 으로 아버지 부동산 을 취득 한 경우 금융 흐름 을 통해 매매 대금 으로 지급 한 돈 이 그 돈 이 라는 것 을 입증 할 수 있 어야 한다 . 예 를 들 어 월급 을 받 아서 모은 돈 으로 잔금 을 지불 했 다면 월급 통장 에 매월 월급 이 쌓여 있 고 , 그 돈 은 한 푼 도 사용 하 지 않 은 채 정기 적금 으로 가입 되 고 , 그 돈 을 해 약해 매매 잔금 으로 부모 통장 에 입금 되 는 계좌 흐름 을 보여 줄 수 있 어야 하 는 식 이 다 . 즉 , 현실 적 으로 수년 간 미리 준비 하 지 않 으면 거의 불 가능 하 다 . 결국 은행 에서 차입 한 자금 이나 매매 물건 에 설정 된 전세 보증금 등 과 같이 제 3 자 에 대한 채무 를 승계 하 는 방식 이 증여 가 아닌 매매 를 입증 하 는 유용 한 증빙 이 된다 . 궁극 적 으로 부족 한 자금 에 대해서 는 증여세 를 내 고 부모 에게서 증여 받 는 것 도 유용 하 다 . 예 를 들 어 시가 3 억 원 아파트 를 자녀 에게 매각 하 려고 한다 . 해당 아파트 의 전세금 은 2 억 원 이 고 , 대출 이 5000 만 원 인 경우 자녀 는 5000 만 원 만 부모 에게 지급 하 면 , 매매 대금 흐름 을 완벽 하 게 입증 할 수 있 게 된다 . 이 때 부모 자식 간 증여 공제액 5000 만 원 을 활용 해 부모 가 자녀 에게 현금 으로 5000 만 원 을 증여 하 고 , 이 를 매매 대금 으로 부모 에게 송금 하 면 3 억 원 에 대한 매매 는 정상 적 으로 인정받 을 수 있 게 된다 . 매매 대금 으로 부모 가 받 은 돈 을 부모 가 어떻게 사용 했 는지 는 추가 로 과세 관청 에서 사후 관리 를 하 게 된다 . 예 를 들 어 매매 대금 으로 받 은 돈 을 다시 자녀 에게 돌려주 거나 자녀 가 다른 부동산 을 살 때 보탠다면 그 부분 은 추가 적 인 증여 이 므로 증여세 과세 대상 이 된다 . 증여세 세액 을 계산 하 는 흐름 도 . / 국세청 제공 ■ 친척 통한 매도 는 3 년 신경 써야 한다 부모 자식 간 매매 에 관한 규정 을 잘 살펴보 면 그 대상 이 ‘ 배우자 와 직계 존비 속 ’ 으로 돼 있 어 배우자 등 이 아니 면 증여 로 추정 되 지 는 않 는다는 것 을 알 수 있 다 . 그래서 이런 규정 을 회피 하 려고 자식 에게 직접 양도 하 지 않 고 우선 가까운 친척 에게 재산 을 양도 하 고 , 그 친척 등 이 다시 매도인 의 자식 등 에게 우회 양도 하 는 형태 가 있 을 수 있 다 . 증여세 과세 를 피하 기 위해 중간 에 친척 명의 를 한 번 거치 는 것 이 다 . 양도세 의 경우 양도 차익 이 있 어야 과세 되 기 때문 에 이런 식 으로 거래 하 면 경우 에 따라 세금 이 줄어드 는 일 이 발생 한다 . 예 를 들 어 아버지 가 2 억 원 짜리 토지 를 취득 하 고 , 이 를 삼촌 에게 2 억 원 에 양도 한 후 , 다시 삼촌 이 조카 에게 2 억 원 에 파 는 식 이 다 . 이 경우 양도 차익 이 없 어 전혀 양도세 가 발생 하 지 않 은 상태 에서 아버지 가 아들 에게 토지 를 물려줄 수 있 다 . 부모 자식 간 의 거래 가 아니 어서 증여 추정 문제 도 없 다 . 만약 이 땅 을 자녀 에게 증여 했 다면 3000 만 원 의 증여세 를 내 야 하 니까 과세 관청 에 들키 지만 않 는다면 엄청난 절세 효과 가 생기 는 것 이 다 . 다만 , 이 경우 삼촌 이 3 년 에 미만 보유 한 상태 에서 조카 에게 판다면 과세 관청 은 아버지 가 아들 에게 증여 한 것 으로 추정 한다 . 즉 , 그것 이 정상 적 인 매매 라는 사실 을 아버지 와 아들 이 과세 관청 에 소명 해 인정받 아야 증여세 를 면하 게 된다 . 반 대로 3 년 이상 보유 한 상태 에서 삼촌 이 조카 에게 매도 하 면 , 과세 관청 이 이 를 매매 가 아닌 증여 라고 입증 해야 하 기 때문 에 안 전하 게 거래 를 인정받 을 수 있 다 . [ 절세 캅 의 한마디 ] 부모 자식 간 거래 에서 가장 중요 한 것 은 매수인 의 자금 출처 와 매도인 의 매각 대금 사용 처 를 입증 하 는 일 이 다 . 특히 자금 출처 의 경우 단기간 에 이루어질 수 있 는 부분 이 아닌 만큼 장기간 준비 가 필요 하 다 . 지율 씨 도 부친 에게서 부동산 을 매매 로 취득 하 기 전 에 본인 자금 의 출처 를 입증 할 수 있 도록 준비 해야 한다 . 예 를 들 어 자신 의 근로 소득 , 임대 소득 , 배당 소득 등 을 출처 로 해 장기간 가입 한 연금 보험 상품 등 을 이용 한다면 자금 흐름 자체 가 금융 기관 을 통해 명백 하 게 드러날 수 있 어 효과 적 인 대응책 이 된다 . 공유 하 기 글 요소