‘ 신축 건물 ’ 유치권 조건 완화 해야 - 대한 전문 건설 신문 
 승인 2012 . 04 . 20 09 : 39 
 유치권 은 공사 대금 회수 위한 최후 수단 
 대법 판례 로 는 지붕 완료 돼야 행사 가능 
 건물 경제 적 가치 지니 면 유치권 허용 을 
 건설 경기 의 침체 가 장기 화 되 면서 곳곳 에 뼈대 만 흉물 처럼 남 아 있 는 건물 들 이 종종 목격 되 고 있 다 . 그리고 멈춰 버린 건설 현장 에 는 ‘ 유치권 ’ 을 행사 하 고 있 다는 현수막 만 가득 하 고 주변 으로 철조망 까지 쳐져 있 어 건설 경기 의 불황 이 심각 함 을 느끼 게 한다 . 
 건물 의 신축 공사 를 하 고 있 는 공사 수급인 이 그 건물 을 점유 하 고 있 고 또 그 건물 에 관하 여 생긴 공사 대금 채권 이 있 다면 수급인 은 그 공사 대금 을 변제 받 을 때 까지 건물 을 유치 할 권리 가 있 다 . 
 중단 된 건설 현장 에서 공사 수급 업체 가 행사 하 고 있 는 유치권 은 공사 중 인 건축물 에 관하 여 발생 한 공사 대금 채권 을 담보 하 기 위하 여 인정 되 는 권리 로서 구조물 공사 수급 전문 건설업자 들 에게 는 공사 대금 을 회수 하 기 위한 마지막 보루 가 되 는 법 적 수단 이 기 도 하 다 . 
 그럼에도 완공 되 지 않 은 건물 에 대하 여 유치권 을 행사 하 기 위해서 는 의외로 그 요건 이 엄격 하 다 . 대법원 에서 는 일관 되 게 “ 유치권 을 행사 하 기 위한 건물 은 사회 통념 상 ‘ 독립 된 건물 ’ 이라고 볼 수 있 어야 하 며 , 사회 통념 상 ‘ 독립 된 건물 ’ 이 아닌 경우 건물 은 토지 의 부속물 에 불과 하 여 이러 한 건물 에 대해서 는 유치권 을 행사 할 수 없 다 ” 고 하 고 있 기 때문 이 다 ( 대법원 2008 . 5 . 30 . 선고 2007 마 98 결정 ) . 
 그러면 유치 권 의 대상 이 될 수 있 는 ‘ 독립 된 건물 ’ 의 판단 기준 은 무엇 일까 ? 여기 에 대해서 도 대 법원 은 나름 대로 의 기준 을 제시 하 고 있 는데 ‘ 신축 중 인 건물 이 최소한 지붕 과 기둥 그리고 주벽 이 이루어진 경우 ’ 에 는 독립 된 건물 로 보 고 있 다 ( 대법원 2001 . 1 . 16 . 선고 2000 다 51872 판결 ) . 
 따라서 판례 의 견해 에 의하 면 , 건축 공사 중 에서 ‘ 구조물 ’ 공사 만 을 하도급 받 아서 시행 하 는 전문 건설업자 가 공사 대금 을 지급 받 기 위하 여 유치권 을 행사 하 기 위해서 는 외관상 지붕 공사 까지 마무리 되 어 건물 로서 의 형태 를 어느 정도 갖추 고 있 어야 됨 을 의미 한다 . 
 즉 , 구조물 공사 하도급 업자 가 기둥 과 주벽 에 대한 철근 콘크리트 작업 만 을 끝낸 상태 에서 는 유치권 을 행사 할 수 없 다는 것 이 고 ‘ 지붕 ’ 작업 까지 완료 되 어 있 어야 한다는 것 이 다 . 물론 , 여러 층 이 있 는 건물 의 경우 1 개 층 만 으로 도 구분 소유 가 가능 한 경우 1 개 층 부분 에 대한 지붕 작업 만 마무리 되 어도 독립 된 건물 로 볼 수 있 다는 것 이 판례 의 견해 이 기 는 하 다 . 
 그러나 , 판례 의 견해 와 같이 신축 중 인 건물 이 ‘ 기둥 ’ 과 ‘ 주벽 ’ 외 에 반드시 ‘ 지붕 ’ 까지 설치 되 어야 한다는 것 에 대해서 는 현실 적 으로 의문 이 다 . 말 그대로 유치권 은 건물 공사 로 인하 여 발생 한 공사 대금 채권 을 변제 받 기 위하 여 당해 신축 중 인 건물 을 ‘ 점유 ’ 할 수 있 는 권리 이 다 . 
 따라서 형식 적 으로 독립 된 건물 이 되 어야 한다는 판단 보다 는 ‘ 점유 가 가능 할 정도 로 경제 적 으로 의미 있 는 건물 ’ 이 되 었 는가 하 는 관점 이 기준 이 되 어야 한다고 생각 한다 . 
 예 를 들 어 , 1 층 으로 이루어진 대 규모 공연장 을 신축 한다고 할 때 구조물 공사 에서 기둥 과 주벽 은 전부 작업 을 완료 하 였으나 지붕 작업 만 남겨 두 고 있 는 상태 에서 도급 업체 의 부도 로 공사 가 중단 된 경우 , 판례 의 견해 에 따라서 당해 시공 중 인 건물 에 대하 여 유치권 을 행사 하 려면 자신 의 비용 부담 으로 추가 적 으로 지붕 작업 까지 완료 한 후 에 야 가능 하 다는 것 인데 , 그 합리 적 인 이유 는 어디 에 있 는가 . 
 민법 제 320 조 에서 유치권 은 그 대상 을 ‘ 물건 ’ 과 ‘ 유가증권 ’ 으로 규정 하 고 있 고 , ‘ 물건 ’ 은 동산 까지 포함 하 는 것 으로서 해석 하 고 있 고 독립 된 건물 이 어야 한다는 제한 은 그 어디 에 도 없 다 . 굳이 신축 중 인 건물 에 대해서 만 유치 권 의 대상 이 되 기 위하 여 독립 된 건물 이 어야 한다고 한정 하 여 해석 할 이유 는 없 다 . 
 다만 , 필자 가 생각 하 기 에 민법 제 322 조 제 1 항 에 의하 면 유치 권 자 에게 는 경매 신청 권 이 인정 되 기 때문 에 경매 를 하 기 위해서 는 어느 정도 건물 로서 의 독립 된 형태 를 갖추 는 것 이 필요 하 다고 할지 모르 지만 , 구조물 공사 만 완료 된 건물 은 법률 적 으로 도 완전 한 소유 권 등기 의 대상 이 될 수 도 없 는 것 이 라면 굳이 지붕 작업 까지 완료 된 시점 의 건물 만 이 독립 된 건물 이 되 어야 할 이유 는 없 는 것 이 다 . 
 따라서 공사 가 중단 된 건물 의 경우 구조물 그 자체 가 경제 적 으로 의미 가 있 는 것 이 어서 제 3 자 가 이 를 인수 하 여 공사 를 계속 할 수 있 을 정도 의 실질 적 인 가치 가 있 는 것 이 라면 유치 권 의 대상 이 될 수 있 어야 한다는 것 이 필자 의 생각 이 다 . 
 가득 이나 공사 도 급 계약 에서 수급 업자 의 유치권 행사 를 의도 적 으로 제한 하 고 있 는 불공정 계약 들 이 난무 하 고 있 는 상황 에서 자신 이 신축 중 인 건물 에 대해서 마저 유치권 행사 의 요건 을 엄격 하 게 해석 하 는 것 은 , 어떻게 든 물려 있 는 공사 대금 ­ 회수 를 위하 여 몸부림치 고 있 는 구조물 공사 하도급 업자 의 마지막 ‘ 칼 ’ 마저 무디 게 하 는 것 과 전혀 다름 이 없 다 . / 박영만 법무법인 법 여울 대표 변호사