캐나다 한국일보 : ( 3 ) 콘 도 전 매시 주의 할 점 
 ( 3 ) 콘 도 전 매시 주의 할 점 
 분양 받 자마자 ‘ 고 수익 ’ 기대 는 금물 < br > < br > ‘ 입주 의지 ’ 없이 쉽 게 샀 다간 낭패 볼 수 도 < br > < br > 모기지 등 철저 한 자금 계획 세운 후 매입 해야 < br > < br > < br > 대부분 건설 회사 , 분양 초기 엔 전매 ‘ 불허 ’ < br > < br > 전매 는 ‘ 합법 ’ 이 지만 실제 거래 시 각종 제한 < br > < br > 콘 도 구매 계약서 에 ‘ MLS 통한 전매 금지 ’ 명시 
 토론토 다운타운 의 콘 도 분양 이 절정 을 이뤘 던 2011 ~ 2012 년 에 분양 받 았 던 많 은 구입 자 및 투자자 들 은 작년 부터 시작 해 금년 중 에 파이널 클로징 ( Final Closing ) 이 라는 등기 절차 를 진행 하 여 소유 권 을 확정 지어야 한다 . 
 대부분 의 건설 회사 들 은 MLS 에 전매 매물 등록 을 허용 하 지 않 기 때문 에 중개인 들 은 신문 광고 나 일반 웹 사이트 등 을 통해 홍보 한다 . 
 이미 이번 달 중순 에 등기 를 완료 한 ‘ 유 콘도 ( U Condo ) ’ 에 이어 , 영 / 칼리지 에 인접 한 Karma Condo , 베이 / 애 덜 레이드 의 INDX Condo , 영 / 프론트 의 Backstage Condo , 영 / 에 글 린튼 의 Madison Condo 등 이 조만간 등기 를 앞두 고 있 다 . 
 그 동안 분양 이후 4 년 이상 기다려온 구입 자 들 에겐 마침내 최신 콘도 에 입주 , 소유 권 을 갖 는 가슴 설레 는 순간 일 것 이 다 . 
 하지만 다른 한편 의 많 은 구입 자 들 에겐 분양 잔금 을 포함 하 여 적 지 않 은 등기 비용 을 준비 해야 하 는 긴장 된 순간 이 기 도 하 다 . 특히 지난 2012 년 이후 로 수시로 바뀌 는 모기지 정책 으로 인해 누구 도 모기지 얻 는 것 을 장담 할 수 없 는 상황 이 빈발 하 게 되 자 , 구입 자 들 중 상당수 가 등기 전 거래 , 소위 ‘ 전매 ’ 에 많 은 관심 을 갖 고 그 가능 성 에 대해 질문 을 하 고 실제 전매 에 활발히 참여 하 고 있 다 . 지난주 에 살펴보 았 던 ‘ 유 콘도 ’ 경우 는 전매 를 통해 이미 시장 가격 이 형성 되 면서 활발 하 게 거래 가 되 어 , 많 은 구입 자 들 이 실제로 등기 이전 에 투자 수익 을 회수 한 아주 성공 적 인 투자 사례 라 소개 한 바 있 다 . 
 하지만 모든 콘 도 , 혹은 상당수 의 다운타운 콘도 가 ‘ 유 콘도 ’ 와 같 은 상황 일 것 이 라 기대 하 는 것 은 절대 금물 이 다 . 특히 분양 시점 부터 이런 기대 를 갖 고 분양 받 는 것 을 제일 경계 해야 한다 . 그러나 안타깝 게 도 그런 생각 을 갖 지 않 은 분 들 이 제법 많 은 듯 하 다 . 
 분양 시점 에 는 예상 치 못했 던 모기지 문제 로 인해 부득이 전매 를 해야 한다거나 , 예 상외 로 전매 매입 자 가 많 아 전매 를 통해서 도 투자 수익 을 조기 회수 할 수 있 는 운 좋 은 경우 를 빼놓 고 도 , 실제로 는 상당히 많 은 구입 자 가 이미 분양 시점 부터 등기 의지 가 없 거나 등기 를 할 경제 적 여력 이 없 었 던 경우 이 므로 , 이 를 지켜보 는 필자 로서 는 안타까운 생각 이 들 때 가 적 지 않 다 . 
 이런 상황 은 아마 일부 중 개인 들 의 영업 에 대한 과도 한 욕심 과 구입 자 의 막연 한 기대 그리고 최근 화제 가 되 고 있 는 비중 개인 들 을 통한 콘도 의 ‘ 대량 구입 ’ 이 주된 원인 이 아닐까 하 는 추측 을 하 게 된다 . 하지만 어떤 경우 에 도 그 최종 책임 은 구입 자 에게 있 으므로 모든 구입 자 는 철저 한 자금 조달 계획 을 세운 후 에 구입 결정 을 해야 한다는 것 은 불문 의 사실 이 다 . 
 여하튼 전매 에 관심 이 있 거나 부득이 하 게 전매 를 해야 하 는 분 들 을 위해 보다 자세 한 법 적 · 세법 적 절차 와 투자자 들 이 알 아야 할 일반 적 전매 의 관행 에 대해 서술 하 고자 한다 . 
 전매 에 관해 제일 먼저 받 는 질문 은 “ 전매 가 합법 인가 ? ” 라는 것 이 다 . 그렇 다 . 전매 ( Assignment ) 는 부동산 계약 의 당사자 가 자신 의 권리 와 의무 를 타인 에게 양도 하 는 합법 적 인 거래 행위 이 다 . 따라서 전매 에 따라 합의 된 금액 을 주고받 는 것 또한 지극히 합법 적 이 다 . 법 적 으로 문제 될 것 은 없 다 . 단 , 전매 로 인해 이익 혹은 손해 가 발생 할 수 있 는데 이익 발생 시 이 에 해당 되 는 세금 을 납부 하 면 된다 . 한국 에서 는 대부분 불법 으로 규정 하 여 부정 적 이미지 가 많 았 던 ‘ 아파트 전매 ’ 라는 단어 때문 에 캐나다 에서 도 이런 합법 성 에 대한 질문 이 많 은 것 으로 추측 된다 . 
 그 다음 이어지 는 질문 은 “ 전매 를 할 수 있 는가 ? ” 이 다 . 답 은 할 수 도 있 고 못할 수 도 있 다 . 비록 합법 적 이 긴 하 지만 구매 계약 의 상대방 , 즉 건설사 ( Builder ) 가 전매 행위 에 여러 가지 제한 사항 을 계약서 에 구체 적 으로 명기 하 는 경우 가 대부분 이 므로 그 제한 사항 들 에 저촉 되 지 않 을 경우 에 만 가능 하 다 . 
 첫째 제한 사항 은 전매 허용 시점 이 다 . 대부분 의 건설사 들 은 분양 초기 에 는 전매 를 허용 하 지 않 는다 . 건설사 가 아직 도 많 은 물량 을 판매 하 고 있 는 경우 , 건설사 의 매매 와 구매자 의 전매 거래 가 서로 경쟁 하 지 않 게 하 기 위해 건설사 의 판매 물량 이 최소 85 % 혹은 90 % 정도 에 이르 기 전 에 는 대부분 허용 하 지 않 는다 . 또한 입주 ( Occupancy Closing ) 나 등기 ( Final Closing ) 이전 일정 시점 부터 는 건설사 변호사 들 이 전매 승인 을 하 지 않 는 경우 가 많 다 . 보통 의 경우 90 일 제한 규정 이 있 다는 것 을 꼭 유념 해야 한다 . 
 둘째 는 전매 매입 자 찾 는 방법 에 대한 제한 이 다 . 필자 가 아 는 한 , 모든 콘 도 구매 계약서 에 는 ‘ MLS ( Multiple Listing Service ) 를 통한 매매 를 할 수 없 다 ’ 라고 되 어 있 다 . MLS 에 등록 하 지 않 고 바이어 를 찾 아야 하 는 게 전매 를 어렵 게 하 는 가장 큰 이유 라고 본다 . 온타리오 에서 는 대부분 의 부동산 거래 가 MLS 를 통해 이뤄지기 때문 이 다 . 하지만 구매 계약서 규정 에 도 불구 하 고 몇몇 건설사 들 은 MLS 거래 를 허용 하 기 도 한다 . ‘ 유 콘도 ’ 사례 에서 보 듯 , MLS 를 통해 비교 적 쉽 게 구입 자 를 찾 을 수 있 으므로 전매 거래 가 활성 화 되 고 등기 이전 에 시장 가격 이 형성 되 어 전매 거래 가 성공 적 으로 되 기 도 한다 . 
 콘 도 구입 자 들 이 건설사 의 동의 없이 전매 매물 을 MLS 에 등록 하 는 경우 , 대부분 의 건설사 들 은 경고 서한 을 보내 즉각 적 인 MLS 등록 취소 를 요구 하 며 , 경우 에 따라 페널 티 를 부과 하 거나 향후 의 전매 요청 을 거부 하 겠 다고 통보 하 기 도 한다 . 따라서 대부분 의 중개인 들 은 MLS 이외 의 ‘ 키 지지 ( kijiji ) ’ 라는 웹 사이트 , 신문 광고 , 부동산 중 개회사 웹 사이트 등 을 통해 바이어 를 찾 지만 그 효과 는 MLS 와 는 비교 할 수 없이 미약 하 다 . 
 콘도 의 분양 과 전매 등 부동산 과 관련 된 각종 문제 에 대해 질문 이 있 으면 이메일 ( keewontak @ hotmail . com , jason _ jeong @ hotmail . com ) 로 연락 주 십시오 . 사안 에 따라 질문 과 답 을 본란 에 게재 할 예정 입니다 . 
 전 매시 세금 ( 양도세 , HST 등 ) 부과 여부 와 건설사 의 승 인 건 등 에 대해 다룰 예정 입니다 .