A . 부지 의 선정 요양 시설 설립 조건 중 가장 중요 한 것 은 자원 의 종류 와 규모 이 다 . 요양 시설 창업 상담 을 하 다 보 면 정말 가지 고 있 는 자원 의 속성 은 다양 하 다는 생각 이 든다 . 어떤 이 들 은 은퇴 한 퇴직금 수천만 원 을 이용 하 여 요양 시설 창업 을 하 려는 이 도 있 고 , 어떤 이 들 은 자신 이 가지 고 있 는 큰 빌딩 을 임대 주 는 대신 직접 노인 요양 시설 을 운영 해 보 고 싶 어 하 는 사람 도 있 다 . 물론 초기 완벽 한 자금 이 마련 되 지 않 아 은행 융자 를 얻 어 시설 을 해 보 고 싶 어 하 는 사람 이 대다수 일 것 같 다 . 여기 에서 보유 자원 의 고려 측면 에서 는 욕심 을 부리 지 않 았 으면 하 는 것 이 다 . 크 게 무리 하 지 않 는 범위 내 에서 확보 자원 이 무엇 인지 정리 해야 한다 . 쉽 게 말 하 면 가지 고 있 는 땅 과 , 건물 , 또는 유동 자산 , 그리고 은행 융자 를 통해 확보 할 수 있 는 자산 의 규모 를 먼저 계산 해 본다 . 이 자료 를 가지 고 ▼ 새로 부지 를 사 서 건물 을 지어야 하 는 경우 , ▼ 기존 건물 을 활용 하 여 리모 델 링 하 는 경우 , ▼ 땅 을 가지 고 있 으면서 건물 을 새롭 게 건축 하 는 경우 , ▼ 기존 건물 의 임대 를 원하 는 경우 로 구분 하 여 계획 을 세워야 한다 . ① 새로 부지 를 사 서 건물 을 지어야 하 는 경우 이 선택 이 가장 자본 이 많이 들 고 힘든 경우 이 다 . 이 경우 를 선택 하 게 되 면 건물 을 건축 하 기 이전 에 먼저 적정 한 부지 를 선정 하 는 작업 이 진행 되 어야 한다 . 부지 를 선정 하 기 위해서 는 서울 도심 지역 과 도심 근교 , 지방 전원 지역 등 의 위치 선정 이 필요 하 다 . 마음 에 들 고 가격 이 저렴 하 다고 해도 바로 계약 을 체결 하 지 말 고 꼭 해당 시군 구 노인 복지 과 에 찾아가 이 부지 에 노인 요양 시설 을 설립 할 수 있 는지 확인 해 봐야 한다 . 확인 없이 노인 요양 시설 건축 을 했 다가 신 고필 을 받 지 못해 무허가 로 운영 하 거나 시설 운영 을 포기 하 는 사례 도 있 으니 주의 해야 한다 . 도심 지역 으로 부지 를 선정 하 는 경우 는 부지 구입 비용 이 많이 들 어 큰 시설 을 설치 하 기 는 어려운 경우 가 많 고 30 인 이하 의 소 규모 시설 에 적합 하 다 . 최소한 부지 매입 비용 을 확보 하 고 있 어야 하 며 , 건물 신축 비용 은 신용 보증 기금 의 담보 로 건축 전 한시 적 융자 를 한 후 건물 완공 후 일반 금융 권 융자 로 전환 하 는 방법 을 사용 하 기 도 한다 . 노인 요양 시설 을 운영 하 다고 미래 에 폐업 하 고 다른 용도 로 전환 하 거나 매각 을 할 때 다소 유리 한 측면 이 있 다 . 서울 도심 근교 지역 은 서울 도심 에 비해 부지 매입 비용 은 적 게 들 지만 , 아직 변두리 전원 지역 에 비해서 는 비싸 다 . 입소 정원 30 인 이상 50 인 이하 의 노인 요양 시설 을 설립 할 때 도심 근교 지역 을 선호 하 는 경향 이 있 다 . 입소 할 어르신 의 수요 도 비교 적 많 은 편 이 며 요양 보호사 등 직원 구하 기 가 수월 한 편 이 다 . 변두리 전원 지역 은 부지 매입 비용 이 저렴 하 여 같 은 자원 을 가지 고 많 은 입소 정원 의 노인 요양 시설 을 설립 할 수 있 다 . 단점 은 입소 율 이 낮 아 공실 이 있 을 수 있 으며 , 직원 구하 기 가 어렵 다 . 입소 할 대상자 는 넘치 는데 요양 보호사 를 구하 지 못해 입소자 를 받 지 못하 는 경우 도 생긴다 . 요양 시설 의 운영 측면 에서 는 나쁘 지 않 지만 , 향후 부지 의 가격 은 잘 오르 지 않 고 건물 부분 의 감가상각 이 계속 이루어지 기 때문 에 투자 의 관점 에서 는 바람직 하 지 않 아 향 후 사업 전환 시 불리 함 을 이해 하 고 있 어야 한다 . ② 상가 등 기존 건물 을 활용 하 여 리모 델 링 하 는 경우 노인 요양 시설 이 아닌 용도 로 지 어 진 건물 을 사 서 리모 델 링 하 는 경우 는 골조 만 남겨 놓 고 다시 요양 시설 구조 에 적합 하 게 리모 델 링 해야 하 기 때문 에 건물 매입 비용 과 더불 어 리모 델 링 비용 도 고려 햐 야 한다 . 평 당 리모 델 링 비용 도 신축 하 는 비용 에 비해 50 %~ 70 % 정도 소요 될 수 있 으니 유의 해야 한다 . 실내 주차장 이 매입 대상 건물 의 건축물 대장 에 등재 된 기존 건물 을 매입 하 는 경우 는 설치 대상 연면적 에 해당 하 는 주차장 면적 이 입소 정원 산 출시 계상 될 수 있 으므로 유리 하 다 . 침대 가 들어갈 수 있 는 엘리베이터 의 개조 나 환기 구조 , 사고 시 대피 장소 나 장치 등 에 신경 을 써야 한다 . ③ 땅 을 가지 고 있 으면서 새롭 게 건물 을 신축 하 는 경우 상담 자 중 많 은 비중 이 땅 을 가지 고 있 지만 돈 이 없 어 건물 을 신축 하 지 못하 는 경우 이 다 . 이 들 은 노인 요양 시설 을 건립 하 면 정부 나 지방 자치 단체 에서 건축비 를 지원 해 주 는 것 으로 알 고 있 기 도 하 다 . 꼭 보유 하 고 있 는 부지 에 노인 요양 시설 을 건립 하 고자 하 면 방법 이 없 는 것 은 아니 다 . 앞서 설명 한 대로 신용보증기금 에서 보증 을 받 아 건축비 를 확보 하 여 먼저 건물 을 짓 고 , 준공 이 떨어진 후 에 은행 에서 일반 융자 로 전환 하 는 방법 을 사용 할 수 있 다 . 그 밖 에 노인 요양 시설 을 전문 적 으로 건립 하 는 건축 회사 와 함께 협의 하 여 일부 선수금 을 건축 회사 에 납입 하 고 건물 을 준공 한 후 , 이 를 담보 로 50 ~ 60 % 정도 건축비 를 지불 하 게 한다 . 나머지 는 시설 을 운영 하 면서 조금 씩 갚 아 나가 는 방법 을 사용 하 기 도 한다 . ④ 임대 를 원하 는 경우 지금 현재 는 10 인 이상 노인 요양 시설 의 경우 노인 장기 요양 기관 지정 을 받 으려면 건물 을 임대 해서 시설 을 설치 할 수 없 다 . 다만 , 9 인 이하 의 노인 요양 공동생활 가정 의 경우 는 예외 이 다 . 자금 형편 이 안 되 임대 를 하 는 경우 노인 요양 공동생활 가정 을 선택 하 는 방안 이 바람직 하 다 . 그리고 , 국민 건가 보험 공단 으로부터 장기 요양 보험 혜택 을 받 지 않 고 수급 자 로부터 비용 을 100 % 로 받 는 경우 소유 권 을 확보 하 지 않 아도 될 것 이 다 . 하지만 , 꼭 30 인 이상 큰 시설 을 임대 해서 운영 하 고자 하 면 방법 이 없 는 것 은 아니 다 . 바람직 하 지 는 않 지만 건물 주가 동의 하 여 설치 자 를 하 고 임대 를 해서 설치 하 려는 사람 이 시설 장이 되 어 협업 하 는 모델 이 다 . 원칙 적 으로 사업자 등록증 이나 고유 번호 증 을 설치 자 인 건 물주 이름 으로 해야 하 기 때문 에 문제 가 발생 하 기 도 한다 . 추전 하 고 싶 은 방법 은 아니 지만 위법 은 아니 다 . B . 어느 지방 자치 단체 의 지역 에 설치 할 것 인가 ? 노인 복지 법 시행 규칙 에 의해 시설 기준 이나 인력 기준 이 정해져 있 고 노인 요양 시설 운영 의 정책 등 은 보건복지부 에서 정하 지만 , 실제 집행 이나 관리 감독 은 지방 자치 단체 인 시군 구 노인 복지 과 에서 자유재량 을 가지 고 관할 하 는 경우 가 많 다 . 그러 다 보 니 지방 자치 단체 마다 같 은 법규 나 규정 을 가지 고 적용 하 는 방법 들 이 달라 형평 성 에 어긋나 는 경우 가 많 다 . 사안 별 로 어느 곳 은 유리 하 게 작용 하 고 어느 곳 은 불리 하 게 작용 하 기 도 하 기 때문 에 이미 노인 요양 시설 을 설치 운영 하 고 있 는 선배 운영 자 들 의 조언 을 받 아 설치 지역 을 고려 하 는 것 도 바람직 하 다 . 실제 한 지역 에서 는 민간 시설 에게 예산 결산 자료 를 법대 로 요구 하 는 지역 도 있 고 , 전혀 언급 을 하 는 지역 도 있 다 . 식자 재비 를 실비 수납 해야 한다는 지침 에 따라 시설 에게 수급 자 로부터 받 은 돈 과 실제 집행 한 비용 에 대한 증빙 자료 를 요구 하 는 지방 자치 단체 도 있 고 , 아직 감감 무소식 인 자방 자치 단체 도 있 다 . C . 은행 융자 는 어느 곳 에서 받 을 것 인가 ? 시설 을 담보 로 하 는 은행 융자 는 개인 이나 법인 의 신용 상태 에 따라 크 게 달라진다 . 또한 같 은 은행 이 라고 해도 어느 딜러 에 의해 융자 가 진행 되 느냐 에 따라 이자 율 이 하늘 과 땅 차이 로 달라지 기 도 한다 . 정답 을 말 하 기 는 여려 운 일 이 지만 은행 정책 적 으로 수협 과 국민은행 이 노인 요양 시설 운영 자 들 에게 비교 적 싼 가격 의 이자 율 을 적용 하 고 있 다 . 같 은 은행 에서 도 일부 차이 가 있 을 수 있 으니 한 3 곳 의 은행 에 융자 상담 을 진행 하 면서 이 자율 을 조정 하 는 지혜 가 필요 하 다 . 지난 해말 보건 복지 부 가 신규 서실 설치 의 경우 금융 기관 의 담보 비율 을 20 % 이내 로 하 는 노인 복지 법 시행 규칙 을 발 의 한 바 아직 그 법안 이 통과 되 고 잇 지 는 않 다 . 다만 강화 되 는 정부 의 통제 의 정도 를 잘 분석 하 고 , 투자 비용 대비 효과 등 을 따져 본 뒤 요양 사업 에 참여 하 는 것 이 바람직 할 것 이 다 . D . 사업자 등록증 또는 고유 번호 증 의 발급 과 취득세 / 등록세 면세 토지 나 건물 을 매입 하 는 경우 개인 의 주민 등록 번호 를 이용 하 여 계산서 를 주 고 받 을 수 도 있 지만 , 개인 의 경우 건물 부분 에 납입 한 부가가치세 환급 을 받 을 수 없 다 . 이 에 따라 개인 이 건물 을 매입 한 이후 15 일 이내 에 사업자 등록증 을 발급 받 으면 부가세 환급 이 가능 하 다 . 그런데 아직 노인 요양 시설 의 설치 신 고필 을 받 지 못했 기 때문 에 노인 요양 시설 명목 으로 사업자 등록증 이 나오 지 않 는다 . 이 때 에 는 업태 는 서비스 로 , 업종 은 노인 복지 서비스 로 하 여 사업자 등록증 발급 을 신청 하 면 신 고필 증 없이 도 사업자 등록증 을 발급 받 을 수 있 다 . 이 사업자 등록증 을 가지 고 은행 융자 도 신청 할 수 있 으며 , 시군 구 세 무과 에 취득세 , 등록세 면세 신청 도 할 수 있 다 . 일부 지방 자치 단체 에서 는 개인 이 노인 요양 시설 을 위한 토지 및 건물 을 구입 하 는 경우 100 % 면제 를 해 주 지 않 고 , 50 % 만 면제 해 준다고 주장 하 는 곳 도 있 다고 한다 . 그러면 신군 구 세 무과 공무원 에게 ' 안전 행정부 유권 해석 으로 노인 장기 요양 기관 으로 지정 된 시설 은 무료 노인 요양 시설 에 해당 하 여 취득세 100 % 를 면제 해 주 고 있 다 ' 고 말 하 고 춘천 이나 용인시 등 100 % 면제 를 해 주 는 지역 의 담당자 에게 질의 를 해 보 도록 부탁 하 면 된다 . E . 주식회사 영리 법인 운영 하 는 회사 의 주식 인수 방법 가지 고 있 는 금융 자산 은 넉넉 지 않 은데 작 은 시설 을 설립 하 기 는 싫 고 최소 50 인 시설 이상 의 큰 시설 을 선호 하 는 사람 들 도 있 다 . 자체 적 으로 개인 이 부지 를 매입 하 거나 건물 을 매입 하 여 시설 을 설치 하 는 경우 에 는 가능 하 지 않 을 수 도 있 다 . 하지만 뜻 이 있 는 곳 에 길 이 있 다고 꼭 의지 가 있 다면 불 가능 한 것 은 아니 다 . 주변 에 영리 법인 주식회사 로 설립 한 노인 요양 시설 이 있 다 . 이 경우 건물 을 직접 양도 양수 하 지 않 고 주식 을 양수 양도 하 게 되 면 절차 가 간단 하 게 처리 된다 . 건물 이나 비품 , 직원 , 입소 어르신 들 의 양수 양도 계약 없이 주식 의 전부 또는 주식 의 일부 를 양수 양도 하 게 되 면 행정 적 절차 가 매우 단순 하 다 . 이 방법 의 경우 은행 융자 한 내역 이나 현재 보유 하 고 있 는 시설 의 금융 자산 도 함께 인수 되 기 때문 에 시간 과 정성 을 들여 다시 은행 융자 를 위한 수고 를 하 지 않 아도 된다 . 이 장점 의 특징 은 전체 자금 이 확보 되 어 있 지 않 아도 51 % 의 주식 지분 만 확보 하 여 실질 적 인 주인 으로 역할 을 할 수 있 기 때문 에 시설 을 파 는 사람 입장 에서 도 좋 고 , 시설 을 사 는 사람 의 입장 에서 도 편리 한 방법 이 다 . 다만 , 수익금 은 영리 법인 운영 규정 에 의해서 지분 대로 배당 하 면 된다 . 그렇지만 이경우 주식 을 사 고 팔 고 했 을 때 지분 이 50 % 이상 소유 하 게 되 면 독과점 주주 에게 부여 되 는 취 등록세 를 물 게 되 어 있 어 비 추가 로 들어가 는 위험 요인 이 있 다 . F . 소규모 시설 에서 지인 등 과 공동 소유 권 을 설정 하 여 설치 신고 하 는 방법 임대 를 통해 소규모 노인 요양 공동생활 가정 을 운영 하 고 있 는 시설 운영 자 가 소규모 시설 이 너무 어려워 조금 큰 규모 로 확장 하 고자 하 는 경우 는 지난 실버 피아 10 월 기사 에 언급 된 대로 잘 아 는 지인 의 보유 건물 의 소유 권 을 5 % 정도 확보 하 여 시설 을 설치 신고 하 고 보증금 이나 임대료 대신 나머지 95 % 에 데 대한 사용 권 에 대한 비용 , 도 는 수익 을 분배 하 는 규정 을 만들 어 적용 하 면 뜻 을 이룰 수 있 다 . 출처 : http : / / unisilvermso . wixsite . com / silverpia 160401 / blank - 1 공유 하 기 글 요소