고척 4 재개발 수주 전 , 이 주비 공방 · · · 엔지니어링 ' 맑 음 '· 대우건설 ' 흐림 ' - 뉴스 프리 존 
 고척 4 재개발 수주 전 , 이 주비 공방 · · · 엔지니어링 ' 맑 음 '· 대우건설 ' 흐림 ' 
 수정 2019 . 05 . 25 09 : 25 
 - 현대 엔지니어링 , 자체 자금 으로 이 주비 직접 대 여 LTV 80 % 
 - 대우건설 , 신용 공 여 통해 LTV 70 % 지원 ? 정책 적 으로 불 가능 
 이 주비 는 재 개발 사업 이 진행 되 는 동안 거주 할 집 을 찾 아야 하 는 조합원 들 에게 중요 한 사안 이 다 . 천정부지 로 치솟 아 감당 하 기 힘든 전월세 가격 에 대출 은 필수 이 고 , 조합 에게 는 재무 건전 성 이 우수 한 시공사 의 도움 이 절실 하 다 . 
 특히 지난해 정부 가 8 · 2 부동산 대책 을 통해 이 주비 대출 한도 인 주택 담보인 정비 율 ( LTV ) 을 종전 60 % 에서 40 % 로 축소 한 데 이 어 올해 9 · 13 대책 에서 는 2 주택 이상 보유자 의 대출 까지 막 으며 , 이른 바 ' 이 주비 대출 대란 ' 이 촉발 됐 다 . 
 이 주비 대란 은 사업 지연 으로 이어진다 . 잠실 미성 크 로바 아파트 재건축 의 경우 시공사 인 롯데 건설 이 추가 이주 비 대출 약속 을 지키 지 못하 며 당초 지난 9 월 예정 된 이주 시기 를 내년 1 월 께 로 연기 했 다 . 방배 5 · 6 구역 재건축 도 투자 은행 과 증권사 등 을 통한 이 주비 대출 이 무산 되 며 이 주 및 철거 가 지연 되 고 있 다 . 
 ▶ 건설사 신용 공 여 로 이 주비 추가 대출 · · · 정부 눈치 보 는 금융 권 설득 쉽 지 않 아 불 가능 
 고척 4 구역 재 개발 조합 은 지난 21 일 현대 엔지니어링 과 대우건설 이 참여 한 가운데 시공사 선정 을 위한 입찰 을 마감 했 다 . 
 양사 의 입찰 제안 내용 을 살펴보 면 , 이 주비 지원 부분 에서 차이 를 보였 다 . 
 현대 엔지니어링 이 대우건설 보다 조합원 들 에게 유리 한 조건 을 제시 했 다는 게 전문가 들 의 중론 이 다 . 
 현대 엔지니어링 은 자체 자금 을 직접 대여 해 LTV 80 %( 기본 이 주비 LTV 40 % + 추가 이 주비 LTV 40 %) 를 ' 다 주택 자 ' 와 ' 1 + 1 신청 조합원 ' 모두 에게 보장 하 겠 다고 제안 했 고 , 대우건설 은 LTV 40 % 외 에 신용 공여 를 통해 추가 이 주비 30 % 를 지원 하 겠 다고 제시 했 다 . 
 기본 적 으로 현대 엔지니어링 이 대우건설 보다 LTV 10 % 를 더 지원 하 고 , 다 주택 자 등 기본 이 주비 LTV 40 % 가 불가 한 조합원 에게 도 자체 자금 으로 직접 대 여 , 추가 이 주비 80 % 를 보장 했 기 때문 이 다 . 대우건설 추가 이 주비 30 % 는 세입자 보증금 보상 용도 에 국한 될 뿐 아니 라 그 마저 도 금융 당국 의 제동 가능 성 이 있 어 불 투명 하 다 . 
 이러 한 현대 엔지니어링 의 ' 자체 자금 직접 대여 ' 는 조합원 들 의 마음 을 움직이 는 데 큰 역할 을 할 전망 이 다 . 
 이 주비 지원 과 관련 해 대다수 건설사 들 은 대우건설 처럼 은행 대출 금리 를 낮추 기 위해 노력 하 는 데 그친다 . 자체 자금 으로 직접 이 주비 를 대여 하 는 현대 엔지니어링 에 대한 조합원 들 의 선호도 가 높 아 질 수 밖에 없 는 이유 다 . 
 무엇 보다 자체 자금 을 통한 이 주비 직접 대여 는 재 개발 · 재건축 사업 의 리스크 를 최소 화 시킬 수 있 다 . 
 문정 136 재건축 조감도 
 현대 엔지니어링 과 대림산업 이 지난해 5 월 수주 한 서울 송파구 문정동 136 번지 재건축 사업 이 대표 적 인 사례 이 다 . ' 1 + 1 재건축 ' 비중 이 높 은 문정 136 재건축 사업 은 9 · 13 부동산 대책 이후 혼란 에 빠졌 다 . 정부 가 ' 1 + 1 재건축 ' 을 통해 입주 권 2 개 씩 확보 하 게 된 조합원 들 도 다 주택 자 로 분류 하 고 이 주비 대출 을 막 았 기 때문 이 다 . 이 에 시공사 인 현대 엔지니어링 은 조합 에 자체 자금 을 활용 한 추가 이 주비 20 % 직접 대여 를 제안 했 고 조합 과 계약서 날인 까지 마치 며 재건축 사업 은 잡음 없이 원활 하 게 추진 될 수 있 었 다 . 
 또한 자체 자금 으로 이 주비 를 직접 대여 할 수 있 다는 것 은 그만큼 시공사 의 재무 구조 가 안정 적 이 라는 것 을 의미 한다 . 
 현대 엔지니어링 은 약 2 조 1000 억 원 의 현금 성 자산 ( 순 차입금 : 현금 · 예금 · 주식 등 금융 자산 에서 1 년 이내 상환 해야 하 는 부채 공제 ) 을 확보 하 고 있 다 . 이 는 10 대 건설사 ( 2018 시공 능력 평가 기준 ) 중 가장 많 다 . 
 고척 4 구역 한 조합원 은 " 이 주비 추가 마련 을 걱정 하 는 조합원 들 에게 현대 엔지니어링 의 직접 대여 가 매력 적 일 수 밖에 없 다 " 며 " 신용도 와 부채 비율 등 을 비교 해봐도 현대 엔지니어링 이 대우건설 보다 우세 한 것 이 사실 " 이라고 말 했 다 . 
 현대 엔지니어링 의 신용 등급 은 ' AA -' 로 5 년 연속 업계 최고 수준 을 유지 하 는 반면 대우건설 의 신용 등급 은 ' A -' 에 그친다 . 
 신용 등급 이 우수 한 시공사 는 기본 적 으로 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 의 대출 보증 수수료 를 절감 할 수 있 다 . 하지만 신용 등급 이 낮 은 시공사 의 경우 조합 이 금융 기관 에 이 주비 등 을 위한 대출 을 요청 할 때 HUG 보증서 를 추가 제출 해야 하 는데 , 이때 조합원 들 이 부담 해야 하 는 보증 수수료 가 발생 하 게 된다 . 
 신용 등급 의 차이 는 이 주비 및 사업비 대출 금리 에 도 영향 을 미친다 . 현대 건설 , 대우건설 , HDC 현대산업개발 , 롯데 건설 등 4 개 건설사 가 공동 으로 시공 하 는 서울시 강동구 둔촌 주공 재건축 의 경우 농협 은행 중심 으로 대 주단 을 구성 해 사업비 7000 억 원 을 조달 한 결과 최고 신용 등급 시공사 인 현대건설 ( AA -) 과 최저 신용 등급 시공사 대우건설 ( A -) 의 금리 차이 가 1 . 5 % 에 달했 다 . 
 이 밖 에 양사 의 부채 비율 도 차이 가 크 다 . 현대 엔지니어링 의 부채 비율 은 84 . 8 % 로 양호 하 지만 , 대우건설 의 부채 비율 은 269 . 6 % 에 달하 며 ' 위험 수준 ' 이 다 . 
 일각 에서 는 신용 공여 를 통해 추가 이 주비 LTV 30 % 를 지원 하 겠 다는 대우건설 의 제안 이 현실 성 이 떨어진다는 지적 도 나오 고 있 다 . 정부 가 정책 적 으로 LTV 축소 를 단행 한 가운데 이 에 반기 ( ? ) 를 들 고 신용 공여 해 줄 시중 은행 을 찾 는 게 쉽 지 않 아서다 . 실제로 다수 의 시 공사 들 이 신용 공여 를 통한 추가 이 주 비 대출 을 조합원 들 에게 약속 했 지만 금융 당국 의 제동 으로 좌절 된 바 있 다 . 
 이 에 대해 고척 4 구역 한 조합원 은 "( 대우건설 이 ) 시공사 로 선정 된 이후 신용 공여 가 불 가능 하 게 됐 다며 나 몰라라 할 수 도 있 고 , 확실 하 지 도 않 은 제안 을 왜 했 는지 모르 겠 다 " 고 말 했 다 .