대법원 1997 . 9 . 26 . 선고 97 다 22768 판결 [ 배당 이의 ] [ 공 1997 . 11 . 1 . ( 45 ) , 3240 ] 【 판시 사항 】 [ 1 ] 근저당 권 설정 계약서 가 부동 문자 로 인쇄 된 일반 거래 약관 의 형태 를 취한 경우 , 피 담보 채무 의 범위 에 관한 해석 방법 [ 2 ] 임차 보증금 반환 채권 을 담보 하 기 위해 근저당 권 을 설정 한 후 임차 보증금 을 인상 할 때 마다 추가 로 근저당 권 을 설정 한 경우 , 각 근저당 권 설정 후 증액 된 임차 보증금 도 해당 채권 최고액 범위 내 에서 피 담보 채권 에 포함 된다고 해석 한 사례 【 판결 요지 】 [ 1 ] 근저당 권 설정 계약서 는 처분 문서 이 므로 특별 한 사정 이 없 는 한 그 계약 문언 대로 해석 하 여야 함 이 원칙 이나 , 그 근저당 권 설정 계약서 가 금융 기관 등 에서 일률 적 으로 일반 거래 약관 의 형태 로 부동 문자 로 인쇄 하 여 두 고 사용 하 는 계약서 인 경우 에 그 계약 조항 에서 피 담보 채무 의 범위 를 기존 의 채무 나 장래 에 부담 하 게 될 모든 채무 도 포괄 적 으로 포함 하 는 것 으로 기재 하 였 다고 하 더라도 , 당해 근저당 권 설정 계약 의 체결 경위 나 거래 관행 , 각 채무 액 과 그 근저당 권 의 채권 최고액 과 의 관계 , 다른 채무 액 에 대한 별도 의 담보 확보 여부 등 여러 사정 에 비추 어 인쇄 된 계약 문언 대로 피 담보 채무 의 범위 를 해석 하 면 오히려 일반 거래 관례 에 어긋난다고 보여 지 고 당사자 의 의사 는 특정 한 계속 적 거래 나 일정 한 종류 의 거래 로 인하 여 발생 하 는 채무 만 을 그 근저당 권 의 피 담보 채무 로 약정 한 취지 라고 해석 하 는 것 이 합리 적 인 때 에 는 , 그 계약서 의 포괄 적 기재 는 부동 문자 로 인쇄 된 일반 거래 약관 의 예문 에 불과 하 므로 그 에 구속 되 지 말 고 구체 적 인 당사자 의 의사 를 밝혀 그 피 담보 채무 의 범위 를 확정 하 여야 한다 . [ 2 ] 임차 보증금 반환 채권 을 담보 하 기 위해 근저당 권 을 설정 한 후 임차 보증금 을 인상 할 때 마다 추가 로 근저당 권 을 설정 한 경우 , 각 근저당 권 은 동일 한 종류 의 임대차 관계 가 계속 적 으로 갱신 되 면서 이 에 맞추 어 차례 로 설정 되 었 지만 때로 는 근저당 권 설정 등기 가 먼저 경료 되 고 난 다음 에 해당 임대차 계약서 가 작성 된 점 , 또한 임대차 관계 존속 중 에 임차 보증금 이 일시 감소 한 적 이 있 으며 채권자 가 이 사건 임차 목적물 을 영업 점포 로 계속 사용 하 고 있 으면서 도 그 채권 최고액 이 매번 설정 당시 의 임차 보증금 에 비하 여 일정 한 비율 로 높 게 결정 된 점 등 의 제반 사정 과 근저당 권 의 특질 은 장래 의 채권 을 담보 한다거나 불 확정 의 채권 을 담보 하 는 데 에 있 는 것 이 아니 라 장래 에 증감 , 변동 하 는 불특정 의 채권 을 담보 하 는 데 있 는 점 에 비추 어 볼 때 , 각 근저당 권 설정 계약 을 체결 한 당사자 의 의사 는 단순히 그 설정 당시 에 특정 된 임대차 보증금 반환 채권 이나 위약 으로 인한 손해 배상 채권 만 을 담보 하 는 데 에 있 지 아니하 고 , 근저당 권 설정 계약 과 관련 하 여 함께 체결 된 임대차 계약 에서 지정 된 종류 의 거래 행위 인 그 건물 에 관한 임대차 거래 에서 통상 발생 하 는 임대 보증금 반환 채권 및 위약 으로 인한 손해 배상 채권 을 각 그 채권 최고액 의 범위 내 에서 담보 하 기 위한 것 으로 해석 함 이 상당 하 므로 , 그 근저당 권 의 설정 이후 에 증액 된 임차 보증금 이 라도 해당 채권 최고액 의 범위 내 에서 는 당연히 피 담 보채 권 에 포함 된다 . 【 참조 조문 】 [ 1 ] 민법 제 105 조 , 제 357 조 제 1 항 , 제 360 조 , 약관 의 규제 에 관한 법률 제 5 조 [ 2 ] 민법 제 105 조 , 제 357 조 제 1 항 , 제 360 조 , 제 618 조 , 약관 의 규제 에 관한 법률 제 5 조 【 참조 판례 】 [ 1 ] 대 법원 1996 . 4 . 26 . 선고 96 다 2286 판결 ( 공 1996 상 , 1710 ) 대 법원 1996 . 9 . 20 . 선고 96 다 27612 판결 ( 공 1996 하 , 3160 ) 대 법원 1996 . 10 . 29 . 선고 95 다 2494 판결 ( 공 1996 하 , 3509 ) 대 법원 1997 . 5 . 28 . 선고 96 다 9508 판결 ( 공 1997 하 , 1973 ) 【 전 문 】 【 원고 , 상고인 】 제 일 생명 보험 주식회사 ( 소송대리인 변호사 이창구 ) 【 피 고 , 피상 고인 】 주식회사 국민은행 ( 소송대리인 제일 국제 법률 사무소 변호사 민병국 외 2 인 ) 【 원심 판결 】 서울 고법 1997 . 4 . 1 . 선고 96 나 48512 판결 【 주문 】 상고 를 기각 한다 . 상고 비용 은 원고 의 부담 으로 한다 . 【 이유 】 상고 이유 ( 상고이 유보 충서 는 상고 이유 서 제출 기간 이 경과 한 후 에 제출 된 것 이 므로 상고 이유 를 보충 하 는 한도 내 에서 ) 를 본다 . 근저당 권 설정 계약서 는 처분 문서 이 므로 특별 한 사정 이 없 는 한 그 계약 문언 대로 해석 하 여야 함 이 원칙 이 긴 하나 , 그 근저당 권 설정 계약서 가 금융 기관 등 에서 일률 적 으로 일반 거래 약관 의 형태 로 부동 문자 로 인쇄 하 여 두 고 사용 하 는 계약서 인 경우 에 그 계약 조항 에서 피 담보 채무 의 범위 를 기존 의 채무 나 장래 에 부담 하 게 될 모든 채무 도 포괄 적 으로 포함 하 는 것 으로 기재 하 였 다고 하 더라도 , 당해 근저당 권 설정 계약 의 체결 경위 나 거래 관행 , 각 채무 액 과 그 근저당 권 의 채권 최고액 과 의 관계 , 다른 채무 액 에 대한 별도 의 담보 확보 여부 등 여러 사정 에 비추 어 인쇄 된 계약 문언 대로 피 담보 채무 의 범위 를 해석 하 면 오히려 일반 거래 관례 에 어긋난다고 보여 지 고 당사자 의 의사 는 특정 한 계속 적 거래 나 일정 한 종류 의 거래 로 인하 여 발생 하 는 채무 만 을 그 근저당 권 의 피 담보 채무 로 약정 한 취지 라고 해석 하 는 것 이 합리 적 인 때 에 는 , 그 계약서 의 포괄 적 기재 는 부동 문자 로 인쇄 된 일반 거래 약관 의 예문 에 불과 하 므로 그 에 구속 되 지 말 고 구체 적 인 당사자 의 의사 를 밝혀 그 피 담보 채무 의 범위 를 확정 하 여야 한다 ( 대법원 1997 . 5 . 28 . 선고 96 다 9508 판결 , 대법원 1996 . 10 . 29 . 선고 95 다 2494 판결 등 참조 ) . 기록 에 의하 면 , 피고 는 1983 . 4 . 12 . 소외 우림 진흥 주식회사 ( 이하 ' 소외 회사 ' 라고 한다 ) 로부터 서울 종로구 창신동 330 의 3 대 951 . 9 ㎡ 및 같 은 동 329 의 13 대 148 . 7 ㎡ 의 양 지상 철근 콘크리트 조 슬래브 9 층 사무실 및 근린 생활 시설 ( 이하 ' 이 사 건 대 지 및 건물 ' 이 라 한다 ) 중 1 층 22 . 23 ㎡, 2 층 318 . 725 ㎡, 3 층 439 . 965 ㎡, 공유 면적 533 . 134 ㎡ 합계 1 , 314 . 054 ㎡ 를 피 고 산하 의 창신동 지점 으로 사용 하 기 위하 여 임대차 보증금 1 , 391 , 250 , 000 원 , 임대차 기간 5 년 으로 각 정 하 여 임차 함 에 있 어서 , 위 임대차 보증금 반환 채권 및 소외 회사 의 위약 으로 인하 여 발생 할 손해 배상 채권 을 담보 하 기 위하 여 이 사건 대지 및 건물 에 관하 여 채권 최고액 을 금 1 , 809 , 000 , 000 원 으로 한 근저당 권 을 설정 하 기 로 약정 한 다음 , 그 다음 날 금융 기관 인 피고 가 일률 적 으로 부동 문자 로 인쇄 하 여 두 고 사용 하 는 계약서 용지 를 사용 하 여 이 사건 대지 에 관한 근저당 권 설정 계약서 를 작성 하 였 는데 동 계약서 에 는 피 담보 채무 가 ' 각종 의 원인 으로 채무자 가 채권자 와 본 지점 에 대하 여 현재 부담 하 고 있 는 또는 장래 부담 하 게 될 모든 채무 ' 라고 포괄 적 으로 표시 되 어 있 었 고 , 이러 한 근저당 권 설정 계약서 를 원인 증서 로 하 여 같 은 달 15 . 이 사건 대지 에 관하 여 , 같 은 해 12 . 27 . 이 사건 건물 에 관하 여 채권 최고액 을 위 금 1 , 809 , 000 , 000 원 으로 한 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 사실 , 피고 는 1984 . 11 . 22 . 소외 회사 와 사이 에 위 임대차 계약 에 관하 여 그 임차 목적물 을 1 층 22 . 23 ㎡ 와 공유 면적 15 . 160 ㎡ 를 제외 한 2 층 318 . 725 ㎡, 3 층 439 . 965 ㎡, 공유 면적 517 . 974 ㎡ 합계 1 , 276 . 664 ㎡( 이하 ' 이 사건 임차 목적물 ' 이라고 한다 ) 로 한정 하 고 , 임대차 보증금 을 금 1 , 351 , 665 , 000 원 으로 감액 하 는 내용 의 일부 변경 계약 을 체결 한 사실 , 그 후 피고 는 1988 . 11 . 30 . 과 1990 . 12 . 1 . 및 1992 . 11 . 30 . 의 3 회 에 걸쳐 이 사건 임차 목적물 의 소유 주인 소외 회사 등 과 사이 에서 이 사건 임차 목적물 에 관한 임대차 를 갱신 함 에 있 어서 그 때 마다 먼저 이 사건 대지 및 건물 에 관하 여 추가 로 근저당 권 설정 계약 을 체결 하 고 그 에 따른 근저당 권 설정 등기 를 경료 한 다음 , 그 임차 보증금 을 증액 하 여 새로운 임대차 계약 을 체결 하 고 그 계약 조항 으로 임대차 보증금 반환 채권 및 소외 회사 의 위약 으로 인하 여 발생 할 손해 배상 채권 을 담보 하 기 위하 여 기존 의 근저당 권 을 여전히 유효 하 게 존속 시키 고 아울러 추가 로 근저당 권 을 설정 한다는 취지 를 포함 시켰으며 , 다만 이 때 사용 한 근저당 권 설정 계약서 는 처음 설정 할 때 와 마찬가지 로 인쇄 된 계약서 이 었 지만 , 그 내용 이 변경 되 어 피 담 보채 권 의 범위 가 한결같이 " 어음 대출 , 어 음 할인 ---- 기타 여신 거래 에 관한 모든 채무 " 라고 표시 되 어 있 었 던 사실 을 인정 할 수 있 는 바 , 사실 관계 가 이 와 같 다면 , 위 각 근저당 권 은 동일 한 종류 의 임대차 관계 가 계속 적 으로 갱신 되 면서 이 에 맞추 어 차례 로 설정 되 었 지만 때로 는 근저당 권 설정 등기 가 먼저 경료 되 고 난 다음 에 해당 임대차 계약서 가 작성 된 점 , 또한 임대차 관계 의 존속 중 에 임차 보증금 이 일시 감소 한 적 이 있 으며 피고 가 이 사건 임차 목적물 을 영업 점포 로 계속 사용 하 고 있 으면서 도 그 채권 최고액 이 매번 설정 당시 의 임차 보증금 에 비하 여 일정 한 비율 로 높 게 결정 된 점 등 의 제반 사정 과 근저당 권 의 특질 은 장래 의 채권 을 담보 한다거나 불 확정 의 채권 을 담보 하 는 데 에 있 는 것 이 아니 라 장래 에 증감 , 변동 하 는 불특정 의 채권 을 담보 하 는 데 있 는 점 에 비추 어 볼 때 , 이 사건 각 근저당 권 설정 계약 을 체결 한 당사자 의 의사 는 단순히 그 설정 당시 에 특정 된 임대차 보증금 반환 채권 이나 위약 으로 인한 손해 배상 채권 만 을 담보 하 는 데 에 있 지 아니하 고 , 근저당 권 설정 계약 과 관련 하 여 함께 체결 된 임대차 계약 에서 지정 된 종류 의 거래 행위 인 이 사건 건물 에 관한 임대차 거래 에서 통상 발생 하 는 임대 보증금 반환 채권 및 위약 으로 인한 손해 배상 채권 을 각 그 채권 최고액 의 범위 내 에서 담보 하 기 위한 것 으로 해석 함 이 상당 하 므로 , 그 근저당 권 의 설정 이후 에 증액 된 임차 보증금 이 라도 해당 채권 최고액 의 범위 내 에서 는 당연히 피 담 보채 권 에 포함 되 어 근저당 목적물 에 관한 배당 절차 에서 그 순위 에 따라 우선 배당 받 아야 할 것 인 바 , 같 은 취지 의 원심 판결 은 수긍 이 가 고 , 거기 에 소론 과 같 은 채 증 법칙 위배 로 인한 사실 오인 이나 근저당 권 의 피 담보 채권 에 관한 법리 오인 의 위법 이 있 다고 할 수 없 다 . 논지 는 이유 없 다 . 그러므로 상고 를 기각 하 고 상고 비용 은 패소자 의 부담 으로 하 기 로 하 여 관여 법관 의 일치 된 의견 으로 주문 과 같이 판결 한다 . 대법관 김형선 ( 재판장 ) 박준서 ( 주심 ) 이용훈 공유 하 기 글 요소