낙찰 부동산 의 내부 를 보 고 싶 다면 ? 낙찰자 가 부동산 의 매각 대금 을 완납 한 후 제일 먼저 하 고 싶 은 일 은 무엇 일까 ? 아마도 낙찰 부동산 의 내부 를 보 는 일 이 아닐까 싶 다 . 내부 를 보 고 점유자 는 있 는지 , 가구 나 가전 등 짐 들 은 얼마나 있 는지 , 관리 와 내부 인테리어 상태 는 어떻 고 입주 전 에 인테리어 나 가구 교체 를 어느 정도 해야 하 는지 등 을 체크 하 기 위함 이 다 . 그러나 매각 대금 을 완납 하 고 소유 권 이전 등기 를 완료 해 매수인 이 소유 권 을 취득 했 음 에 도 낙찰 부동산 의 내부 를 보 기 가 여간 어렵 지 않 다 . 인테리어 비용 견적 을 핑계 로 점유자 에게 사정 해도 명도 협의 도 끝나 지 않 은 상태 에서 , 혹은 명도 협의 가 끝 났 다고 해도 명도 하 기 로 협의 한 기일 전 에 내부 를 보여 줄 점유자 는 그리 많 지 않 다 . 상가 건물 이 야 비교 적 쉽 게 내부 를 볼 있 지만 주거 용 건물 이나 오피스텔 등 은 명도 기일 전 또는 강제집행 이 있 기 전 에 내부 를 보여 줄 수 있 는 점유자 는 거의 없 다고 보 면 된다 . 그렇 다고 명도 를 완료 하 기 전 에 낙찰 부동산 의 내부 를 볼 수 있 는 방법 이 전혀 없 는 것 은 아니 다 . 우선 인도 명령 절차 에서 등장 하 는 강제집행 계고 를 이용 하 는 방법 이 있 다 . 점유자 를 상대 로 인도 명령 신청 후 송 달증 명원 과 집행문 을 부여받 아 강제집행 을 신청 하 면 집행관 은 강제집행 전 에 강제집행 대상 부동산 의 집행 규모 를 파악 하 고 강제집행 을 예고 하 는 차원 에서 계고 를 나가 게 된다 . 점유자 가 없 으면 강제 로 문 을 개방 해서 일정 기간 을 정해 두 고 그 때 까지 부동산 을 매수인 에게 인 도 하 지 않 으면 강제집행 을 하 겠 다는 내용 의 계고장 을 건물 내부 에 붙이 게 되 므로 집행관 이 계고 를 나갈 때 동행 해서 건물 내부 를 볼 수 있 는 기회 가 있 다 . 다음 으로 점유 이전 금지 가 처분 을 이용 하 는 방법 이 있 다 . 점유 이전 금지 가 처분 은 인도 명령 대상자 외 의 점유자 를 대상 으로 명도 소송 을 할 때 점유자 를 특정 하 기 위한 방법 으로 행해 지 는 보전 처분 이 다 . 명도 소송 은 소송 이 종료 되 기 까지 6 개월 이상 장기간 이 소요 되 고 사건 에 따라서 는 1 년 이상 이 소요 되 기 도 한다 . 이러 한 장기 적 인 분쟁 의 소지 도 문제 려니와 그것 보다 더 큰 문제 는 소송 도중 또는 소송 확정 후 강제집행 시 점유자 가 바뀌 면 새로운 점유자 를 상대 로 다시 명도 소송 을 제기 해야 하 는 것 이 다 . 인도 명령 에 의한 강제집행 의 경우 집행 대상 점유자 가 바뀌 면 집행 불능 조서 를 첨부 해 새로운 점유자 를 상대 로 인도 명령 을 신청 해 강제집행 까지 2 ~ 3 월 이 면 족하 지만 명도 소송 의 경우 는 소송 과정 만 6 개월 이상 소요 되 므로 당초 점유자 를 집행 대상 으로 특정 하 고 명도 소송 대상자 가 바뀐 경우 에 도 소송 및 집행 승계 가 가능 해 새로이 명도 소송 을 제기 할 필요 가 없 는 효력 을 갖 게 하 는 것 이 점유 이전 금지 가 처분 이 다 . 가 처분 신청 후 가처분 결정 이 나 면 그 결정 문 이 송달 되 는 즉시 관할 법원 집행관 사무실 을 찾아가 가처분 집행 신청 을 한다 . 이후 절차 는 인도 명령 에 의한 강제집행 신청 과 비슷 하 다 . 즉 가처분 집행 신청서 를 접수 하 고 고지 된 예납 비용 을 납부 하 면 집행관 으로부터 연락 이 와서 집행 일정 을 조율 한 후 가처분 집행 을 하 게 된다 . 인도 명령 과 달리 가처분 집행 은 가처분 결정 을 송달 받 은 날 로부터 14 일 이내 에 하 도록 되 어 있 다 . 가 처분 집행 시 인도 명령 에 의한 강제집행 계고 와 마찬가지 로 입회인 2 명 과 열 쇠공 을 대동 하 고 집행 대상 부동산 에 점유자 가 없 는 경우 문 을 강제 로 개방 한 후 눈 에 잘 띄 는 곳 에 점유 를 타인 에게 이전 하 지 말 라는 게 시문 을 붙이 게 되 므로 이 기회 를 이용 해 낙찰 부동산 의 내부 를 볼 수 있 다 . 물론 낙찰 부동산 의 점유자 가 명도 소송 대상자 가 아니 라 인도 명령 대상자 인 경우 점유 이전 금지 가 처분 을 하 지 않 고 인도 명령 으로 점유자 를 강제집행 하 는 경우 가 일반 적 이 지만 간혹 인도 명령 대상 자라 하 더라도 악의 적 으로 점유 를 자주 이전 할 가능 성 이 있 는 경우 에 가처분 을 활용 하 기 도 한다 . 다만 가처분 은 신청 시 일정 금액 ( 현금 공탁 또는 보증 보험 증권 ) 을 담보 로 제공 해야 하 는 부담 이 있 다 . 끝 으로 잘 알려져 있 지 는 않 지만 낙찰 부동산 의 내부 를 볼 수 있 는 방법 으로 관리 명령 이 라는 것 이 있 다 . 인도 명령 이나 명도 소송 은 낙찰자 가 매각 대금 을 모두 완납 한 후 에 가능 하 지만 관리 명령 은 낙찰자 또는 채권자 의 신청 에 의해 매각 허가 가 결정 된 뒤 인도 할 때 까지 낙찰 부동산 을 법원 이 선임 한 관리인 으로 하여금 관리 할 수 있 게 하 는 제도 ( 민 사집 행법 제 136 조 제 2 항 참조 ) 로 매각 대금 을 완납 하 기 전 에 도 신청 이 가능 하 다 . 관리 명령 의 필요 성 은 매각 허가 결정 후 인도 할 때 까지 사이 에 해당 부동산 이 법률 상 또는 사실 상 으로 훼손 되 면 그 부동산 의 가치 가 감소 되 어 매수인 이나 채권자 의 이익 을 해 할 염려 가 있 기 때문 에 이 를 방지 하 는 데 에 있 다 . 관리 명령 에 의해 선임 된 관리인 은 채무자 에 대해 매각 부동산 의 인도 를 구하 고 해당 부동산 을 선량 한 관리자 의 의무 를 다 해 관리 에 착수 하 게 된다 . 사실상 매각 대금 납부 전 또는 인도 명령 절차 를 밟 기 전 에 부동산 을 인 도 받 게 되 는 것 으로 이 제도 의 취지 를 십 분 활용 한다면 그리 어렵 지 않 게 낙찰 부동산 을 인 도 받 을 수 있 고 점유 이전 금지 가 처분 이나 인도 명령 을 이용 하 는 것 보다 내부 를 더 빨리 볼 수 있 어 매수인 에게 매우 유익 한 제도 라 할 수 있 다 . 그럼에도 불구 하 고 관리 명령 이 활용 되 지 못하 고 사장 되 고 있 는 이유 는 관리 명령 이 떨어져도 점유자 가 관리인 에게 점유 를 이전 하 지 않 으면 결국 강제집행 이 라는 절차 를 밟 아야 하 므로 인도 명령 과 별반 차이 가 없 다는 점 에 기인 한다 . 즉 관리인 이 선임 되 면 부동산 을 관리 하 기 위해 채무자 에게 그 부동산 을 인 도 받 아야 하 지만 매수인 이 매각 대금 을 납부 하 기 도 전 에 누군들 순순히 부동산 의 점유 를 넘겨 주 려고 하 겠 는가 말 이 다 . 물론 부동산 을 인 도 하 지 않 으면 인도 명령 에 준하 는 명령 을 할 수 있 고 , 이 명령 에 도 따르 지 않 을 때 에 는 집행관 에게 강제집행 을 위임 할 수 도 있 지만 이 는 결국 인도 명령 에 의한 강제집행 절차 를 밟 는 것 이상 의 효과 는 없 다고 보 면 된다 . 그나마 점유자 가 있 는 부동산 보다 는 점유자 가 없 는 부동산 에 일부 적합 한 제도 라고 할 수 있 지만 , 점유자 가 없 는 경우 에 도 굳이 관리 비용 ( 관리 인 보수 나 관리 에 소요 되 는 비용 은 관리 명령 신청자 가 부담 한다는 것 이 통설 임 ) 을 부담 하 면서 까지 관리 명령 을 신청 할 매수인 은 그리 많 지 않 아 보인다 . 제도 의 도입 취지 는 좋 지만 그 실효 성 에 의문 이 가 는 제도 라서 다소 아쉬운 점 이 없 지 않 다 . 이상 낙찰 부동산 의 내부 를 볼 수 있 는 방법 으로 세 가지 를 예 로 들 었 지만 이 들 모두 강제성 을 수반 하 기 때문 에 점유자 와 의 충돌 을 어느 정도 예상 해야 하 는 부분 이 다 . 쉽 지 는 않 겠 지만 점유자 와 의 명도 협의 시 의도 를 분명히 하 고 내부 를 볼 수 있 는지 부탁 해 보 는 것 이 어떨까 ? 그래도 안 되 면 그리고 내부 를 꼭 봐야 할 필요 성 이 있 다면 위 세 가지 중 가장 적합 한 방법 을 실행 해 보 는 것 이 좋 을 듯 하 다 . 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 손 규 재 공인 중개사 사무소 | 손 규 재 | 충북 영동군 영동읍 계산 로 86 | 사업자 등록 번호 : 572 - 03 - 00466 | TEL : 043 - 743 - 4989 | Mail : smj 1999 @ daum . net | 통신 판매 신고 번호 : 5720300466 호 | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기