============ 주택 의 인도 . .... 주택 임대차 보호법 제 3 조 1 항 주택 임대차 보호법 제 3 조 ( 대항력 등 ) 1 . 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 임차인 이 주택 의 인 도 와 주민 등록 을 마친 때 에 는 그 익일 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다 이 경우 전입 신고 를 한때 에 주민 등록 이 된 것 으로 본다 임차인 이 주택 임대차 보호법 제 3 조 1 항 에서 요구 하 는 대항력 을 취득 하 기 위해서 는 주민 등록 전입 과 주택 의 인도 즉 점유 를 해야 한다 낙찰자 입장 에서 혹은 경매 를 하 는 입찰자 입장 에서 가장 임차인 을 찾아내 거나 할 때 1 차 적 으로 주민 등록 전입 의 문제점 부터 파헤치 고 또는 그곳 에서 해결 의 실마리 를 찾 기 도 한다 그리고 두 번 째 관문 은 점유 의 문제 다 가장 임차인 이 해당 주택 을 점유 하 지 않 았 음 을 증명 할 수 있 다면 혹은 말소 기준 권리 보다 뒤늦 게 점유 했 음 을 증명 할 수 있 다면 가장 임차인 의 대항력 을 깰 수 있 다 말소 기준 권리 보다 빠른 선순위 임차인 의 대항력 문제 에 있 어서 의 점유 도 첨예 한 문제 지만 후 순위 임차인 들 중 소액 임차인 들 중 에 는 단순히 주민 등록 만 전입 시켜 놓 고 허위 임대차 계약서 만 을 가지 고 배당 요구 를 하 는 사례 가 아주 빈번 하 다 이 경우 점유 를 하 지 않 기 때문 에 이 악 위 적 인 가장 임차인 들 때문 에 피해 를 보 는 선의 의 채권자 들 이 점유 를 하 지 않 는 것 을 증명 하 여 배당 이 의 신청 을 하 는 것 을 요즘 은 종종 볼 수 있 다 후 순위 임차인 의 경우 는 별론 으로 하 더라도 선순위 가장 임차인 의 경우 는 입찰자 의 입장 에서 굉장 한 이득 이 될 수 도 있 고 때로 는 또 손해 가 될 수 도 있 으므로 꼼꼼히 짚 고 넘어가 는 게 좋 다 점유 의 시점 을 알아내 는 건 법 하고 는 거의 상관없 는 일 이 다 200 * 년 3 월 1 일 세입자 전입 일 200 * 년 3 월 5 일 말소 기준 권리 200 * 년 3 월 10 일 실제 점유 일 이런 경우 라면 선순위 대항력 이 있 으므로 계속 해서 유찰 될 것 이 고 그 유찰 된 가격 에 낙찰 받 아 실제 점유 일 만 밝힐 수 있 다면 선순위 대항력 을 깰 수 있 으므로 낙찰자 는 상당 한 이득 을 볼 수 있 을 것 이 다 중요 한 건 그걸 어떻게 밝히 느냐는 것 이 다 정말 그 가장 임차인 이 말소 기준 권리 보다 빨리 그 주택 에 이사 오 고 또 주민 등록 도 전입 했 다면 호적 상 부부 도 아니 고 대출 당시 같 은 세대원 도 아니 었 다면 아마 대출 은 나오 지 않 았 을 것 이 다 무엇 인가 한 가지 쯤 하 자 가 있 었 을 것 이 다 무엇 인가 있 었 다 . .... 빈 집 이 었 든가 . .... 은행 에서 점유자 조사 혹은 감정 나왔 을 때 전혀 다른 사람 이 살 았 든가 빈 집 이 었 든가 . ... 통장 의 불 거주 확인서 를 받 고 대출 을 해 주 는 금융 기관 도 있 다 어쨌든 간 에 점유 의 사실 관계 를 밝히 면 된다 아파트 를 예 를 들 어 보 겠 다 아파트 는 이사 를 오 든 가 든 기록 이 남 는다 경비 아저씨 들 이 일지 에 도 기록 을 남기 고 엘리베이터 를 사용 하 면 별도 로 해당 호수 에 사용 일자 로 이용 요금 이 부과 되 기 때문 에 명백 한 증거 자료 로 남 는다 또한 입주자 카드 도 있 다 관리비 도 그 날짜 로 정산 되 기 때문 에 관리비 정산 내역 을 보 면 이 사온 날 짜 를 알 수 있 다 그런데 정말 중요 한 건 아파트 관리 사무소 에서 이런 걸 알려 주 지 도 보여 주 지 도 않 는다는 것 이 다 어떻게 그런 정보 를 알 아 낼 수 있 는지 는 각자 가 알 아서 할 일 이 다 ^^ 그 외 에 무대 뽀 정신 . .. 먼저 살 던 사람 을 찾아가 라 . .. 매매 된 집 이 라면 등기부 등본 을 떼 어서 등기부 등 본상 주소 부터 추적 해서 찾 아라 . .. 아니면 다른 경로 를 통해서 먼저 살 던 사람 을 찾 아라 그래서 그 사람 이 언제 까지 그 주택 에 살 았었 는지 확인 해 보 라 쉽 게 만나 주 지 도 쉽 게 그런 걸 확인 해 주 지 도 않 을 것 이 다 세상 에 쉬운 건 없 다 때로 는 물먹 다가 도 사래 가 들리 는 게 세상사 는 이치 다 어렵 다고 포기 할 수 는 없 다 하 다가 안 되 면 그때 안 하 든가 . .....^^^ 그 외 에 기초 적 인 탐문 조사 부터 . ... 신문 배급소 에 가 서 언제 부터 신문 을 보 았 는지 . ... 어쩌면 아주 쉽 게 행운 이 찾아와 그 집 을 이사 시켜 준 이삿짐 센터 를 만날 수 도 있 다 이런 일 을 해결 하 는 데 는 정답 은 없 다 그때 그때 다르 다 ^^ 이런 건 글 이 아니 라 확 보여 주 는 게 좋 은데 . .... ㅋㅋ ㅋㅋ 이런 게 있 다고 . ... ^^ 언제 한 번 보여 줄 기회 도 있 겠 지요 * 2005 년 4 월 1 일 금요일 만우절 . ..... 이 네 ^^^ 댓글 36 개 이 글 을 . ..(+ 1 )