다 주택 자 , 증여 · 임대 사업 등록 하 면 … 
 다 주택 자 , 증여 · 임대 사업 등록 하 면 세금 부 담 던다 
 2018 - 08 - 06 15 : 52 : 24 
 주택 시장 급변 … 보유 · 처분 뭐 가 좋 을까 
 주택 시장 환경 이 바뀌 면서 다 주택 자 들 이 다시 고민 에 빠졌 다 . 계속 버틸 것 인지 , 팔 아 치울 것 인지 셈법 이 복잡 하 다 . 정부 가 지난 4 월 부터 다 주택 자 에게 는 양도세 를 무겁 게 물리 기 시작 한 데 이 어 내년 부터 종 부세 를 강화 하 고 임대 소득세 도 무겁 게 물리 기 로 했 기 때문 이 다 . 다 주택 자 의 셈법 은 크 게 세 가지 다 . 보유 , 처분 , 증여 의 길 을 택해야 한다 . 
 ● 차익 적 고 양도세 면제 주택 부터 파 는 게 좋 아 
 버티 기 가 있 다 . 다 주택 자 에게 불리 하 게 적용 되 는 양도세 나 종부 세 부담 을 안 고서라도 계속 다 주택 자 로 남 겠 다는 것 이 다 . 다 주택 보유 에 따른 부담 보다 집값 · 임대료 상승 에 따른 이익 이 클 것 이 라는 계산 에서 다 . 
 최근 서울 과 분당 , 과천 등 에서 는 아파트 매물 이 줄어들 고 값 도 오르 는 추세 다 . 다 주택 자 들 이 내놓 았 던 매물 을 거둬들였 기 때문 이 다 . 전반 적 으로 집값 이 내려가 는 추세 지만 이 들 지역 은 여전히 상승세 를 유지 하 고 있 다 . 세금 을 더 내 더라도 집값 상승 분과 임대 소득 을 따지 면 유리 하 다고 믿 는 여러 채 의 주택 을 보유 했 다면 모두 처분 하 고 나 서 재산 가치 상승 이 기대 되 는 주택 으로 갈아타 는 것 이 유리 하 다 . 지방 주택 을 먼저 처분 하 고 수요층 이 두터운 곳 에 다시 마련 하 는 것 도 생각 해 볼 수 있 다 . 
 증여 도 늘 고 있 다 . 다 주택 자 신분 을 벗어나 면서 자산 대물림 이 가능 한 수단 이 라는 인식 이 퍼지 면서 증여 가 급격히 늘 었 다 . 특히 서울 강남 권 을 중심 으로 증여 가 늘 고 있 는데 , 투자 목적 의 다 주택 자 들 이 많이 몰려 있 었 기 때문 이 다 . 
 문제 는 세금 이 다 . 다 주택 자 가 서울 등 청약 조정 대상 지역 ( 서울 모든 지역 등 전국 40 여 곳 ) 에서 주택 을 매매 하 면 양도세 를 기본 세율 ( 6 ~ 42 %) 보다 무겁 게 내 야 한다 . 2 주택 자 는 기존 세율 에 10 % 포인트 , 3 주택 자 는 20 % 포인트 의 가산세 율 을 적용 한다 . 
 다 주택 자 라도 임대 사업자 로 등록 하 면 양도세 부담 에서 벗어나 고 떳떳 하 게 임대 소득 을 올릴 수 있 다 . 임대 사업자 로 등록 하 면 소득 이 고스란히 노출 되 는 것 을 감수 해야 하 지만 음지 에서 양지 로 나와 사업 을 벌이 는 셈 이 어서 세무 당국 의 눈치 를 살피 지 않 아도 된다 . 의무 기간 을 채우 고 처분 하 면 합법 적 으로 세금 을 줄일 수 도 있 다 . 
 임대 사업 으로 등록 된 주택 은 일정 기간 지방세 ( 취득 · 등록세 ) , 임대 소득세 , 양 도 소득세 , 종합부동산세 를 감면 해 주 고 건강 보험료 도 깎 아 준다 . 8 년 이상 임대 를 놓 는 준 공공 임대 주택 으로 등록 하 면 종부 세 합산 이나 양도세 중과 를 면제 해 준다 . 다만 4 년 단기 임대 주택 은 세제 혜택 을 주 지 않 는다 . 
 임대 주택 을 등록 할 때 임대 유형 을 전세 로 할지 , 월세 로 할지 도 따져볼 필요 가 있 다 . 수익 률 은 월세 가 유리 하 지만 , 월세 로 받 는 돈 은 고스란히 임대 수입 으로 인정 된다 . 
 ● 임대 소득 미신고 다 주택 자 간주 임대료 과세 
 임대 사업자 로 등록 하 지 않 으면 임대 소득세 부과 가 어려웠 지만 내년 부터 는 다 주택 자 의 임대 소득 현황 을 훤히 들여다볼 수 있 는 전산 시스템 이 구축 된다 . 지금 까지 는 임대 사업자 로 등록 하 고 연 임대 소득 총액 이 2000 만 원 을 넘 지 않 으면 소득세 가 붙 지 않 았 다 . 
 임대 사업자 로 등록 하 면 임대 수입 에서 빼주 는 소득 공제액 도 달라진다 . 다 주택 자 가 임대 소득 을 신고 하 지 않 으면 간주 임대료 를 따져 세금 을 매긴다 . 따라서 다 주택 자 는 반드시 임대 사업자 등록 을 하 는 게 유리 하 다 . 
 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석 전문 위원 은 “ 주택 임대 사업 등록 자 와 미등록자 간 의 임대 소득세 부담 이 크 게 차이 나 므로 일정 한 근로 소득 이 없 는 고령자 나 임대 소득 목적 으로 구입 한 다 가구 · 다 세대 주택 의 임대 사업 등록 이 늘어날 것 ” 이 라고 말 했 다 . 
 증여 에 도 절세 의 길 이 있 다 . 자녀 가 증여세 를 낼 여력 이 없 다면 증여 후 3 개월 이내 에 주택 담보 대출 을 받 아 증여세 를 내 고 해당 아파트 를 임대 주택 으로 활용 해도 된다 . 일종 의 주택 보유 분산 방법 이 다 . 
 ● 증여 거래 시세 보다 5 % 낮 아도 저 가 양도 규정 
 전세 보증금 을 채무 로 넘기 는 보증 부 증여 를 선택 하 면 증여세 가 낮 아 진다 . 만약 배우자 에게 증여 하 면 배우자 에 주어지 는 기본 공제액 이 6 억 원 ( 자녀 5000 만 원 ) 으로 커져 증여세 를 줄일 수 있 다 . 
 다만 증여 가액 을 줄여 신고 하 는 경우 자칫 세금 을 추징 당할 수 있 어 조심 해야 한다 . 소득세법 에서 는 거래 액 이 시세 보다 5 % 만 낮 아도 저 가 양도 로 규정 한다 . 시세 차익 이 크 지 않 을 때 는 차라리 양도세 를 내 더라도 일반 매각 으로 처분 하 는 것 이 낫 다 .