★ 재 개발 ( 예정 ) 투자 유망 지역 ★ 내년 상반기 로 예정 된 서울시 4 차 뉴타운 선정 을 앞두 고 후보 예상 지역 이 벌써 투자 열풍 에 휩싸여 있 다 . 서울시 가 내년 초 4 차 뉴타운 후보지 선정 작업 에 들어갈 것 으로 알려 지 면서 후보 예정지 를 중심 으로 주택 등 부동산 에 대한 외지 투자자 의 문의 가 급증 하 고 가격 도 들썩이 고 있 다 . 4 차 뉴타운 은 2007 년 상반기 무렵 윤곽 이 드러날 전망 이 다 . 서울시 는 내년 초 에 각 구청 으로부터 뉴타운 지정 신청 을 받 아 선정 작업 을 거친 뒤 상반기 에 최종 확정 할 계획 이 다 . 서울시 관계자 는 “ 3 차 뉴타운 지구 재 정비 촉진 계획 수립 을 끝마친 뒤 4 차 뉴타운 을 지정 할 것 ” 이 라며 “ 3 차 뉴타운 재 정비 촉진 계획 수립 을 내년 3 월 말 까지 조기 완료 한다는 게 서울시 의 방침 ” 이 라고 말 했 다 . 이 에 따라 이르 면 내년 4 월 이후 4 차 뉴타운 이 지정 될 것 으로 보인다 . # 서울 4 차 뉴타운 후보 로 거론 되 는 주요 지역 들 용산구 : 서계 · 청파동 면적 6 만 2300 평 용산구 ， 중심지 형 도시 재 정비 촉진 지구 추진 강서구 : 화곡본 · 2 · 4 · 6 · 8 동 66 만 평 노후 주택 정비 ． 현 구청장 지방 선거 공약 사항 성 동구 : 성수 1 · 3 동 17 만 1060 평 준 공업 지역 정비 ( 3 차 뉴타운 탈락 ) 중 구 : 신당동 21 만 5920 평 노후 주택 정비 도 봉구 : 창 2 · 3 동 29 만 3610 평 준공 업 지 및 일반 주거지 정비 2 ， 3 차 뉴타운 탈락성 북구 : 정릉동 26 만 9970 평 노후 주택 정비 ， 길음 뉴타운 과 인접 3 차 뉴타운 탈락 강북구 : 미아 1 · 2 · 8 동 및 수유 1 동 28 만 9490 평 노후 주택 정비 구로구 : 구 로 본 · 2 동 21 만 9460 평 * 기타 참고 지역 강북구 : 수유 3 동 번 1 동 23 만 평 ~ 30 만 평 균형발전 촉진 지구 노후 주택 정비 성 북구 : 석관 1 , 2 동 균형발전 촉진 지구 노후 주택 정비 강서구 : 화곡 1 동 , 7 동 노후 주택 정비 광진구 : 중곡 1 , 2 동 군자동 화양동 균형발전 촉진 지구 노후 주택 정비 동작구 : 사당 1 , 3 , 4 동 일 대 # 인천광역시 인천 은 경제자유구역 개발 을 통한 국제 교역 물류 중심지 로 조성 되 고 , 구 도심 지역 을 리메이크 하 여 항만 과 공단 이미지 를 탈피 하 여 국제 해양 도시 , 첨단 산업 도시 로 바뀌 는 모습 으로 지역 권 관문 도시 에서 동북아 관문 도시 로 육성 되 고 있 다 . 인천 의 발전 방향 중심 은 경제자유구역 조성 과 함께 주거 환경 개선 및 쇄락 한 도시 의 문제점 해소 와 인천항 주변 지역 기존 도심 의 기능 을 회복 시켜 동북아 거점 도시 로 의 자력 성장 에 힘쓰 고 있 다 . 수도 권 제 2 외곽 순환고 속도 로 연계 로 남부 의 평택항 으로부터 북부 의 파주 ( 개성 ) 에 이르 는 국제 물류 라인 으로써 새로운 국제 수준 의 첨단 산업 벨트 형성 을 꾀하 고 있 으며 구도 심지 의 경인고속도로 역시 청라 택지 개발 지구 와 ( 송도 / 영종도 ) 서울 강서구 의 마곡 , 마포구 의 상암 지역 과 의 연계 개발 이 준비 되 어 있 다 . 인천 은 이러 한 내 , 외부 적 변환 의 일환 으로 동북아 허브 첨단 물류 해양 관광 도시 로 발전 키 위하 여 용유 • 무의 도 관광 단지 ( 213 만 평 ) 개발 , 송도 • 청라 개발 과 병행 한 제 2 연륙교 , 제 3 경인고속도로 를 건설 하 는 등 동북아 인 적 수송 과 원활 한 물류 수송 을 위한 연계 수송 망 을 구축 하 고 인천 ( 물류 ) ~ 서울 ( 금융 / 아이 티 : 상암 마곡 ) ~ 개성 ( 제조 ) 간 의 삼 각축 역할 을 수행 하 며 발전 할 것 으로 생각 된다 . * 송도 , 영종 , 청라 지구 국제 도시 송도 , 영종 , 청라 지구 국제 도시 개발 계획 그리고 인천 국제 공항철도 및 국제공항 고속도 로 축선 과 함께 연계 한 신 도시 , 구도심 경인고속도로 직선 화 사업 구간 에 따른 기존 및 신규 아파트 , 경인고속도로 간 선화 사업 에 따른 도시 재생 사업 구간 , 가좌 I . C 도시 재생 사업 구역 , 인천 대학교 이전 과 병행 하 여 개발 되 는 도화 개발 지구 및 제물포 역세 권 사업 구역 , 인천역 주변 도시 재생 사업 구역 , 검단 신 도시 개발 예정 지역 인근 과 인천 지하철 2 호 선 및 국제 공항철도 가 교차 하 는 경서 역 인근 의 기존 택지 개발 지구 , 부평 역세 권 기능 개선 사업 구역 , 그 외 향후 서울 지하철 7 호 선 연장 에 따른 수혜 지역 등 을 눈여겨보 아야 할 것 이 다 . * 인천광역시 주요 사업 현황 1 . 경인고속도로 직선 화 사업 : 기본 및 실시 설계 용역 발주 2 . 가정 오거리 도시 재생 사업 : 기본 구상 ( 안 ) 수립 도시 개발 구역 지정 3 . 인천역 주변 도시 재생 사업 : 1 단계 ( 복합 역사 ) 타당 성 조사 용역 완료 위 치 : 인천광역시 중구 인천역 주변 도시 계획 : 일반 상업 지역 , 1 , 2 종일 반 주거 지역 사업 방식 : 도시 개발 사업 , 도시 환경 정비 사업 , 재 정비 촉진 사업 등 ( 1 단계 인천역 및 광장 4300 평 일반 상업 및 복합 역사 개발 , 2 단계 파라 다이스 호텔 및 동일 아파트 14700 평 불량 주거 주택 정비 및 상업 지역 개발 , 3 단계 인천역 북측 철 돎 适 ? 27086 평 이 주 단지 및 교육 연구 복지 운동 시설 ) 4 . 숭 의 운동장 도시 재생 사업 : 사업 시행 주체 결정 위 치 : 남 구 숭의동 180 - 6 번지 일원 약 27 , 263 평 ( 숭 의 운동장 , 목재상 가 , 숭 의 자유 시장 ) 도시 계획 : 상업 지역 , 2 , 3 종일 반 주거 지역 사업 방식 : 도시 개발 사업 , 도시 환경 정비 사업 - 도원역 과 사업 예정지 간 지하보도 , 공중 통로 ( 보행 deck ) 로 연결 하 여 보차분리 실현 - 지하 , 지상 , 공중 공간 등 의 구분 으로 완벽 한 입체 도시 구조 실현 - 썬 큰 가든 및 Open Space 확보 로 도심 내 휴식 공간 제공 - 주거 , 상업 , 업무 , 체육 , 여가 등 복합 단지 조성 5 . 제물포 역세 권 도시 재생 사업 : 개발 기본 구상 용역 완료 위 치 : 인천광역시 남구 도화동 272 번지 일 원 일 대 301 , 522 평 도시 계획 : 일반 상업 지역 , 1 , 2 종일 반 주거 지역 사업 방식 : 도시 개발 사업 , 도시 환경 정비 사업 , 재 정비 촉진 사업 등 6 . 경인고속도로 간 선화 구간 : 기본 계획 수립 용역 발주 위 치 : 인천광역시 서구 가정동 서인천 IC ~ 남구 용현동 고속 시점 약 1 , 166 , 000 평 사업 기간 2008 ~ 2013 년 도시 계획 : 상업 지역 , 2 , 3 종일 반 주거 지역 공원 화 사업 사업 방식 : 도시 개발 사업 , 도시 환경 정비 사업 , 재 정비 촉진 사업 7 . 가좌 I . C 주변 도시 재생 사업 : 기본 계획 수립 용역 발주 위 치 : 인천광역시 서구 가좌 3 동 가좌 IC 주변 지역 약 174000 평 ) 도시 계획 : 상업 지역 , 2 , 3 종일 반 주거 지역 공원 화 사업 보행자 가 우선 하 는 입체 도시 개발 - 지 상 : 일반 교통 중심 - 지 하 : BRT , 도시 철도 ( 대중교통 활성 화 를 위한 도시 철도 지구 내 유 입 ) - 인천 방향 의 효율 적 진 . 출입 을 위한 나들목 신설 시민 의 숲 조성 ( 다양 한 계층 이 이용 할 수 있 는 가족 중심 의 근린 권 생활 공원화 테마 별 , 공간 별 특성 화 된 공원 조성 ) 사업 방식 : 도시 개발 사업 , 도시 환경 정비 사업 , 재 정비 촉진 사업 # 용어 설명 1 . 도시 재 정비 촉진 지구 특별법 의 지원 을 받 아 낙후 된 도심 을 15 만 평 이상 ( 주거지 형 ) 단위 로 개발 하 는 사업 . 개별 구역 은 요건 에 따라 재 개발 ( 주로 낡 은 단독 주택 지역 개발 ) ㆍ재건축 ( 대부분 노후 아파트 를 허물 고 신축 ) 등 으로 나눠 지 지만 대부분 재 개발 이 다 . 재 개발 에 는 용적 률 상향 등 의 혜택 이 있 다 . 2 . 뉴타운 용적률 등 의 혜택 없이 서울시 가 지원 해 벌이 는 대 규모 도심 개발 . 뉴타운 안 의 개별 사업 은 재건축 ㆍ재 개발 등 이 지만 재 개발 이 대부분 이 다 . 3 . 일반 재 개발 구역 재 정비 지구 나 뉴타운 에 속하 지 않 는 지역 의 재 개발 구역 . 공공 의 지원 이 없 어 용적 률 상향 등 별다른 혜택 은 없 다 . 4 . 균형발전 촉진 지구 지역 간 균형발전 이 이루어질 수 있 도록 지역 생활 권 중심 으로서 의 성장 잠재력 이 큰 거점 지역 에 대해 토지 이용 을 합리 적 으로 조정 하 고 도시 기반 시설 을 체계 적 으로 확충 함 으로써 상업 · 유통 · 업무 · 정보 산업 등 의 도시 기능 을 집중 적 으로 증진 시키 는 제반 사업 을 말 하 며 촉진 지구 사업 의 정책 적 개념 은 자치구 별 중심 거점 지역 을 균형발전 촉진 지구 로 지정 · 육성 하 여 도심 및 강남 중심 의 서울 도시 공간 구조 를 실질 적 인 다핵화 로 전환 함 으로써 주민 소득 이 지역 내 에서 소비 되 는 공간 구조 와 지역 별 자력 성장기 반 을 구축 하 여 교통 · 주택 · 환경 등 각종 도시 문제 의 근본 적 개선 을 도모 하 고자 하 는 사업 이 다 ※ ( 균형발전 촉진 지구 가 ) 뉴타운 사업 과 다른 점 지역 균형발전 사업 은 크 게 뉴타운 사업 과 촉진 지구 사업 으로 구분 하 며 뉴타운 사업 이 주거 환경 개선 사업 이 라면 , 균형발전 촉진 지구 사업 은 서울 도시 공간 구조 를 다핵화 로 전환 하 기 위하 여 상대 적 으로 개발 이 이루어지 지 않 아 낙후 된 지역 중심지 를 실질 적 인 중심지 로 육성 하 는 사업 # 기존 아파트 투자 전략 1 . 9 호 선 개통 에 따른 저 평가 아파트 찾 기 9 호 선 은 김포 공항 ~ 여의도 ~ 고 속 터미널 ~ 코엑스 ~ 방이동 을 하나 로 연결 시킨다 . 총 38 ㎞ 구간 에 37 개 의 정거장 이 건설 되 며 13 개 정거장 에서 다른 노선 으로 갈아탈 수 있 다 . 9 호 선 이 개통 되 면 김포 에서 강남 까지 가 1 시간 이내 로 단축 된다 . 9 호 선 은 1 , 2 , 3 단계 로 나눠서 건설 된다 . 1 단계 구간 은 김포 공항 에서 시작 해 가양동 염창동 을 지나 여의도 노량진 흑석동 반포동 고속 터미널 까지 연결 되 는 구간 으로 내년 12 월 완공 을 목표 로 하 고 있 다 . 2 단계 구간 은 고속 터미널 부터 종합 운동장 까지 로 현재 실시 계획 이 진행 중 이 며 내년 에 개발 계획 이 확정 될 것 으로 보인다 . 3 단계 는 종합 운동장 부터 송파동 과 방이동 을 연결 하 는 구간 으로 오 는 2020 년 완공 을 목표 로 하 고 있 다 . 저 평가 됐 던 강서구 는 9 호 선 과 마곡 지구 발산 지구 방화 뉴타운 등 각종 개발 호재 들 이 한꺼번에 발표 되 면서 강세 가 계속 되 고 있 다 . 국민은행 이 조사 한 서울 지역 구별 주택 매매 가격 종합 지수 에 따르 면 지난해 9 월 기준 강서구 매매 지수 는 전년 대비 마이너스 1 . 5 였 고 강남구 는 11 . 8 이 었 다 . 하 지만 지난 9 월 에 조사 한 결과 에서 는 강서구 와 강남구 가 13 . 3 과 14 . 5 로 격차 를 줄였 다 . 이 는 지하철 9 호 선 건설 에 따른 기대감 이 아파트 값 에 많 은 영향 을 미친 결과 로 볼 수 있 다 . 9 호 선 개통 에 따라 가장 많 은 수혜 를 누리 는 곳 은 과연 어디 일까 . 지하철 건설 공사 가 막바지 에 다 다르 면서 각 지역 마다 개통 효과 가 이미 반영 된 상태 지만 그래도 여전히 저 평가 된 곳 은 있 다 . 가양동 방화동 으로 이곳 은 서울 에서 도 가장 외곽 지역 에 위치 해 있 어 그동안 매매 값 이 상대 적 으로 적 게 오른 지역 이 라 생각 한다 염창동 은 강변 북로 와 성산대교 , 서부간선도로 를 편리 하 게 이용 할 수 있 는 곳 으로 한강 조망권 이 형성 된 단지 들 의 상승 이 예상 되 고 있 다 . * 9 호 선 개통 의 직접 적 수혜 아파트 는 아니 지만 강서구 등촌동 현대 아이파크 아파트 는 향후 주변 지역 개발 과 더불 어 주목 해 보 아야 할 것 으로 보인다 . 2 호 선 과 환승 되 는 당산역 은 여의도 , 강남 으로 대표 되 는 꿈 의 금융 벨트 초입 에 있 어 상당 한 프리미엄 이 예상 된다 . 당산동 삼성 래미안 , 강변 삼성 래미안 , 동보 , 한 신 아파트 등 아직 도 저 평가 되 어 있 다고 생각 한다 . 여의도 에서 는 국회의사당 부근 서여 의도 권 역과 5 호 선 과 환승 되 는 여의도역 부근 의 사무실 임대료 가 직접 적 인 영향 을 받 을 전망 이 다 . 서여 의도 는 용적 률 이 낮 고 지하철 연계 가 불편 해 그동안 동여 의도 에 비해 임대료 가 낮 았 다 . 노량진동 과 흑석동 은 뉴타운 및 재 개발 구역 과 연계 된 곳 이 유망 지역 으로 분류 된다 . 여의도 대우 트럼프 월드 등 을 비롯 한 최근 건축 된 주상 복합 아파트 와 기존 아파트 는 강남 권역 과 비교 시 저 평가 된 지역 으로 보이 며 흑석동 은 명수 대 현대 와 같이 한강 을 바로 조망 할 수 있 는 아파트 단지 는 주목 해 보 아야 할 지역 이 다 . 2 . 주변 지역 개발 에 따른 수혜 아파트 찾 기 뉴타운 재 개발 재건축 및 공원화 사업 이 가시 화 되 는 시점 에 는 개발 지역 주민 의 이 주 수요 와 주변 주거 여건 의 개선 효과 와 더불 어 미개발 지역 으로 인한 상대 적 으로 정체 되 었 던 개발지 역내 주택 가격 이 개발 지역 일반 분양 가의 해 기존 주택 가격 과 신규 주택 가격 의 현실 화 되 는 사례 가 많 다 . 따라서 실수요자 입장 에서 거주 와 부수 적 투자 수단 으로 기존 의 저렴 한 아파트 에 대한 관심 을 가져 볼 만 하 다고 생각 한다 . 용산구 : 용산 역사 개발 과 미군 기지 공원화 사업 한남 뉴타운 등 전방 위 개발 이 진행 되 고 있 다 . 100 만 평 의 미군 기지 이전 , 그곳 에 조성 되 는 100 만 평 의 공원 과 고속철도 , 국내 최대 의 민자 역사 , 용산역 철도 기지창 지역 에 건설 될 103 층 , 88 층 랜드마크 타워 의 국제 업무 지구 등 , 용산 은 국제 업무 , 국제 금융 , 도심 주거 , 공공 행정 , 공원 등 이 계획 된 최고 800 % 용적 률 로 개발 되 어 용산역 은 인천 국제공항 과 마곡 , 상암 등 과 연계 한 구도심 개발 의 큰 축이 되 고 있 으며 북한 과 관계 개선 에 따른 경의선 복구 시 북한 의 연결 거점 으로 이용 될 수 있 는 등 중요 성 이 앞 으로 도 더욱 커질 전망 이 다 . 외국인 학교 건립 , 100 만 평 공원 과 한강 을 동시 에 조망 하 는 국내 처음 이 자 마지막 조망권 을 가진 대 규모 초고층 주상 복합 타운 , 지하철 1 . 4 . 6 호 선 이 지나 고 경부선 . 경의선 철도 에 고속 전철 ( KTX ) 까지 지나 며 향후 신분당선 구성 등 사통팔달 의 교통망 을 갖추 어 향후 의 용산 은 교통 , 환경 , 교육 의 3 박자 를 완벽 하 게 갖춘 서울 의 주거 , 업무 , 문화 의 신 중심축 인 , 새로운 용산 으로 재탄생 될 것 입니다 . * 용산구 세부 사업 현황 - 용산 구청 참조 ( - 사업 수혜 지역 으로 동부 이촌동 및 서부 이촌동 지역 기존 아파트 와 이태원동 청화 아파트 후암동 미주 , 브라운스톤 아파트 마포구 : 마포구 는 용산구 개발 에 따른 부수 적 수혜 와 영등포구 여의도 라는 기존 의 경제 적 인프라 가 형성 되 어 있 으며 강북 중심 도심 진입 이 유리 한 지리 적 이점 을 가지 고 있 다 또한 한 강변 인접 지역 이 라는 특성 은 재 개발 시 한강 조망 에 따른 프리미엄 이 형성 될 유력 한 후보 지역 이 다 마포구 지역 은 현제 지역 적 으로 소 규모 재개발 이 지속 적 으로 추진 되 고 있 어 기존 아파트 및 재발 지욕 에 대한 관심 을 가져볼 만 하 다 다만 개발 지역 이 지역 주민 에 의한 소 규모 개발 이 라는 단점 은 기존 도심 인프라 구축 이 미흡 할 수 있 어 지리 적 이점 을 충분히 살리 지 못할 소지 가 있 다 이러 한 점 은 민 , 관 의 합리 적 개발 계획 에 의한 체계 적 인 개발 이 요망 된다 . 중구 / 성동구 : 신당동 삼성 , 동아 약수 , 대우 아파트 응봉동 대림 1 , 2 차 대림 강변 동아리 버그 린 대우 아파트 등 은 기존 도심지 라는 이점 과 인접 지역 인 금호 구역 재 개발 과 왕십리 뉴타운 사업 성 동구 뚝섬 서울숲 개발 에 따른 인근 지역 아파트 가격 과 상당 한 가격 차이 를 보이 이 고 있 어 향후 일정 시점 이후 조정 될 것 으로 보인다 . 송파구 : 송파구 는 잠실 재건축 단지 의 입주 와 더불 어 새롭 게 태어나 고 있 다 . 잠실 재건축 단지 입주 후 에 는 송파 권 역 이 잠실 중심 으로 교육 문화 상업 비즈니스 의 부도심 역할 을 하 게 되 면서 신설 되 는 고급 생활 권 을 형성 함 으로써 강남 권역 에 새로운 활력 을 불어넣 을 것 으로 기대 된다 . 또한 향후 거여 마천 뉴타운 개발 , 송파 미니 신 도시 건설 , 문정 지구 장지 지구 개발 사업 등 이 기다리 고 있 어 송파구 의 아파트 가격 은 지속 적 으로 상승 할 것 으로 보인다 . 장지 지구 및 송파 미니 신 도시 인근 의 소 규모 아파트 를 주목 해야 할 것 으로 보인다 . 문정동 삼성 래미안 , 현대 1 차 , 건영 , 대우 아파트 , 가락동 한신 , 미 륭 , 쌍용 1 차 , 극동 , 삼환 , 동부 센 트레빌 아파트 등 소 규모 기존 아파트 에 대한 관심 을 가져 볼 만 하 다 . 강남구 : ‘ 분당선 ’ 축 은 ‘ 교육 라인 ’ 역할 을 담당 할 것 으로 예상 된다 . 특히 , ‘ 분당선 ’ 의 [ 성동 - 강남 - 분당 - 용인 구간 의 ‘ 역세 권 아파트 ’] 는 시간 이 흐를수록 [ 공교육 사교육 ] 을 총체 적 으로 융합 하 는 역할 을 담당 하 는 명예 로운 아파트 로 각인 될 가능 성 이 높 다 . 강남구 의 전반 적 인 가격 은 서울시 에서 가장 높 게 형성 되 고 있 어 가격 에 대한 적정 성 여부 는 투자자 본인 의 판단 에 맡기 는 것 이 현명 할 것 으로 생각 한다 . 강남구 내 에서 일원동 및 수서동 지역 ‘ 분당선 ’ 축 은 환경 과 교통 및 특히 학군 등 이 완비 되 어 있 음 에 도 가격 비교 만 으로 는 상대 적 으로 낮 기 때문 에 ‘ 실거 주 투자 ’ 측면 에서 적당 하 다고 생각 한다 . ‘ 강남대로 신분당선 ’, ‘ 지하철 9 호 선 ’, ‘ 분당선 ’ 축 을 중심 으로 중심 상업 지구 와 연접 할 수 있 는 지역 을 찾 아야 하 겠 다 . 강남대로 신분당선 라인 의 서초 IC 강남 교보 인근 에 는 최근 강남 일대 기획 부동산 의 움직임 이 보인다 . 이 지역 은 지하철 9 호 선 축 과 환승 역세 권 으로써 선점 투자 성격 이 라 할 것 이 다 . 강남역 삼성타운 입주 예정 지역 주변 아파트 는 지속 적 인 상승 이 예상 된다 . 양 재역 ~ 양재대로 사거리 ‘ 신분당선 ’ 축 은 장기 적 으로 복합 적 인 공간 개발 양상 으로 특정 한 시점 에서 폭발 적 인 개발 이 진행 될 것 으로 예상 된다 . 지하철 9 호 선 강남 구간 은 이미 계획 개발 과 는 거리 가 있 게 개별 필지 별로 나 홀로 개발 이 진행 되 고 있 으며 , 지상 도로 환경 이 열악 하 여 지상 교통 과 연계 된 발전 은 난제 가 많 다고 할 것 이 다 . 노원구 , 도봉구 : 노원구 와 도봉구 은 지리 적 으로 서울 북부 에 위치 하 여 투자자 들 의 관심 이 상대 적 으로 적 은 지역 이 었 다 . 그러나 택지 개발 지구 로서 의 특성 인 도심 인프라 가 잘 구축 되 어 있 고 입주 이후 20 여 년 이 넘어가 고 있 어 향후 재건축 과 리모 델 링 등 이 예상 되 고 있 으며 상대 적 으로 작 은 투자 금액 으로 투자 할 수 있 는 높 은 임대 수익 률 등 이 최근 투자자 의 관심 을 끌 고 있 다 따라서 최근 의 전세 값 강세 영향 과 향후 개발 에 따른 수익 등 을 고려 한 장기 투자자 의 관심 을 끌 고 있 는 지역 이 다 - 노원구 , 도봉구 내 최근 에 상승 하 지 않 은 역세 권 지역 실수요자 입장 에서 거주 우선 의 저렴 한 아파트 는 도봉구 지역 의 창동 ( 주공 아파트 단지 일 대 ) , 방학동 ( 삼성 래미안 단지 및 방학역 일대 역세 권 아파트 ) 등 의 역세 권 중심 상업 지구 아파트 를 추천 한다 . 3 . 택지 개발 지구 남양주시 호평 , 평내 택지 개발 지구 호평 / 평내 지구 는 택지 개발 지구 는 현재 서울 ~ 퇴계원 ~ 호평 ~ 마석 으로 통하 는 자동차 전용도로 가 개통 되 어 교통 이 원활 이 소통 되 고 서울 ~ 춘천 간 전철 이 2009 년 에 개통 될 예정 이 며 국철 로 다니 는 기차 는 전철 개통 전 까지 신축 한 평내 역사 로 증편 하 여 운행 될 예정 이 라 서울 로 출퇴근 시 이용 이 가능 하 며 서울 ~ 춘천 ~· 양양 고속도로 가 착공 되 어 공사 가 한창 진행 되 고 있 고 강북 도로 가 연결 되 는 남양주시 수석동 과 남양주 호평 / 평내 를 관통 하 는 46 번 도로 와 평내동 지점 에서 연결 하 는 민자 고속도로 가 확정 발표 되 어 향후 서울 로 의 진 , 출입 이 더욱 편리 해 질 것 으로 보인다 . 현재 평내 / 호평 지역 의 아파트 가격 은 경기도 권내의 기존 택지 개발 지구 중 가장 저렴 한 곳 중 하나 일 것 이 다 택지 개발 지구 로서 의 인프라 와 환경 등 이 잘 갖추 어 져 있 다 . 통상 택지 개발 지구 는 대부분 입주 후 5 년 차 까지 꾸준히 상승 을 하 게 되 는 경향 이 많 다 . 이곳 호평 지구 는 입주 초기 시장 으로 상승 여력 이 내재 되 어 있 고 특히 전철 , 고속도로 등 이 완공 되 는 2009 년 도 시점 이 가까워질수록 서울 과 의 접근성 이 좋 아 져 잠재 된 가치 가 발현 되 고 쾌적 한 주거 환경 을 찾 는 고객 을 부를 것 으로 보인다 . 남양주시 가운 / 별내 택지 개발 지구 서울 지하철 8 호 선 연장선 상 주변 에 위치 한 남양주시 가운 / 별내 택지 개발 지구 는 주변 환경 이 쾌적 하 면서 서울 강남 출퇴근 이 가능 한 입지 로써 용적률 과 건폐율 이 현재 계획 된 범위 에서 많이 후퇴 하 지 않 는다면 향후 인기 있 는 전원 주거지 로 각광 받 을 수 있 다고 본다 . # 성남 광역 재 개발 ㅡ송파신도시ㅡ하남역사문화 축 성남시 성남시 는 북쪽 으로 서울 송파구 와 강남구 와 접하 며 남쪽 으로 는 개발 바람 이 뜨거운 용인 을 접한 경부고속도로 축선 요지 에 위치 한 도시 이 다 . 성남시 의 구성 은 제 2 의 강남 이 라 불리워 지 는 분당 신 도시 그리고 많 은 투자자 의 관심 을 끌 었 던 판교 신 도시 와 더불 어 1960 년 대 이후 부터 형성 된 주거 밀 집지 로 이루어진 구시 가지 로 이루어져 있 다 . 성남 구시 가지 는 1960 년 대 에 도시 빈민 의 주거 이전 차원 으로 추진 된 이주 계획 에 의하 여 탄생 되 었 으며 이러 한 의미 에선 바둑판 모양 의 구획 도로 와 밀집 된 주거지 로 이루 어 졌 다고 할 수 있 다 . 그러나 도시 계획 차원 이 아닌 급조 된 빈민 거주지 의 한계 로써 , 좁 은 도로 , 사회 간접 자본 시설 의 미비 로 인한 열악 한 생활 환경 등 으로 2000 년 대망 의 밀레니엄 시대 이후 새로운 도시 재 배치 차원 의 대대 적 인 도시 재 개발 이 추진 되 고 있 다 . 성남시 의 재 개발 이슈 는 순환 재 개발 개념 의 도입 에 그 의의 가 있 었 으나 , 도시 재 개발 비용 부재 , 각 지구 별 단지 별 이해관계 대립 , 침체 된 지역상 권 을 활성 화 시킬 대안 부재 및 재 개발 시 보상 대책 부재 , 영세성 을 면치 못하 는 지역 주민 의 생활 대책 부재 등 으로 인하 여 , 순환 재개발 이 본 뜻 을 살리 지 못하 고 표류 하 고 있 다 . 성남시 자체 가 안 고 있 는 위 와 같 은 근본 적 인 문제점 에 도 불구 하 고 , 앞서 언급 된 성남시 의 지리 적 이점 은 서울 강남 권 과 연계 되 는 수도 권 도시 중 자연 친화 적 인 하이테크 도시 로 변모 될 가능 성 이 가장 높 다고 할 것 이 다 . 현재 운행 중 인 도시 철도 와 도로 체계 는 향후 구시 가지 의 재 개발 이후 다른 위성 도시 와 비교 우위 의 장점 으로 부각 될 것 이 다 . 또한 향후 진행 될 서울 송파 미니 신 도시 와 연접 해 있 고 분당 신 도시 판교 신 도시 와 인접 해 있 어 지속 적 으로 투자자 에게 초미 의 관심 대상 이 될 것 으로 생각 한다 . 1 . 성남시 단계 별 추진 계획 - 1 단계 ( 2006 ～ 2007 년 ) : 현재 정비 계획 을 수립 중 인 3 개 구역 선정 ( 주택 재 개발 2 개 구역 , 주거 환경 개선 사업 1 개 구역 ) - 2 단계 ( 2008 ～ 2009 년 ) : 기정 계획 , 지역 별 ․ 사업 유형 별 형평 성 , 이 주 단지 총량 을 고려 하 여 11 개 구역 선정 ( 태평 2 ․ 4 , 신흥 2 , 수진 2 , 건우 , 신흥 주공 , 한 보미 도 , 중 1 , 금광 1 , 상대원 3 , 도시 환경 정비 구역 중 1 구역 ) - 3 단계 ( 2010 년 ) 12 개 구역 : 1 , 2 단계 외 의 지역 ( 태평 1 , 신흥 1 ․ 3 , 태평 3 , 수진 1 , 산 성 , 중 2 , 은행 1 , 중 4 , 금광 2 , 상대원 2 , 도시 환경 정비 구역 중 2 구역 ) 송파 신 도시 서울 강남 권 주택 시장 불안 해소 를 목표 로 조성 되 는 송파 신 도시 는 예정 부지 205 만 평 으로 서울 송파구 거여 · 장지동 , 성남시 창곡동 , 하남시 학암동 일 대 송파 신 도시 ( 거여 지구 ) 개발 예정지 205 만 평 이 다 . 송파 미니 신 도시 는 강남 권 수요 의 대체 개발 지역 으로 판교 신 도시 이후 가장 뜨거운 관심 을 끌 것 으로 생각 된다 . 이곳 에 는 전용 25 . 7 평 이하 아파트 2 만 3100 가구 25 . 7 평 초과 2 만 1900 가구 ( 주상 복합 포함 ) 단독 주택 800 가구 연립 주택 200 가구 등 모두 4 만 6000 가구 가 들어설 예정 이 다 . 하 남 역사 문화 관광 도시 21 세기 의 하남시 는 서울 강동구 와 경기도 성남시 에 연접 하 여 수도 권 동부 에 위치 한 자연 생태 를 잘 보존 한 지역 이 라고 하 겠 다 . 과거 의 하남시 입지 는 아시아 대륙 과 동북아시아 를 호령 하 던 고대 한국 의 원류 를 간직 하 고 있 을지 간과 할 수 없 는 과거 를 간직 한 역사 성 을 인식 해야 할 필요 가 있 다고 할 것 이 다 . 상고사 및 고대사 를 연구 하 는 역사 학자 들 과 일본 NHK 보도 를 접하 는 사람 들 은 [ 하남신 도시 그리고 송파 신 도시 ] 를 졸 속 으로 밀어붙이 려는 사람 들 을 대하 고는 , 자기 대 에서 일신상 의 사리사욕 을 채우 기 위하 여 역사 를 말살 하 려고 불도저 를 들이대 는 파락호 를 연상 한다고 한다 . 아시아 고대사 에서 백제 가 점하 는 역사 를 고이 간직 하 고 있 을 수 있 다는 [ 하남 그리고 송파 ] 를 아파트 지어서 개발 이익 챙기 기 와 세수 걷 어 들 이 기 에 혈안 이 되 어 있 는 모습 으로 비추 어 지 는 현실 이 부끄럽 지 않 은가 ? 한 강변 너른 들 을 손대 지 않 고 보존 하 고 있 는 [ 구리 토평 ] 에서 볼 수 있 듯이 , 꼭 역사 를 까 제끼 고서라도 아파트 를 지어야만 수익 을 낸다고 생각 하 기 보 다는 , 가깝 게 는 일본 역사 의 원류 를 간직 하 고 있 을 수 도 있 고 , 대한민국 웅혼 한 대륙 역사 의 일부분 을 알려 줄 수 도 있 고 , 광활 한 중국 대륙 을 호령 하 던 선조 의 기상 을 알아낼 수 도 있 는 자리 [ 하남 그리고 송파 ] 를 왜 내 배 를 채우 려는 수단 으로 전락 시켜도 된다는 생각 을 할 엄두 를 내 는지 알 수 없 지 않 는가 ? 역사 는 문화 를 수반 하 고 , 현대 에서 는 대륙 정신 의 메카 로 숭배 하 는 순 례지 로서 세계인 이 우리 들 에게 막대 한 관광 수익 을 안겨 줄 수 있 다는 생각 을 왜 하 지 못하 는지 알 수 없 다 . 하남시 가 지금 까지 일반 투자자 의 주목 을 받 지 못한 이유 는 서울 수도 권 지역 의 상수원 보호 구역 에 위치 하 여 개발 에 제한 을 받 았 기 때문 이 다 . 각종 제한 요소 는 하남시 의 발전 을 가로막 는 악재 로 작용 하 였으나 지금 에 와서 는 풍부 한 자연 녹지 를 보존 함 으로써 앞 으로 수도 권 도시 중 에서 도 풍요 로운 친환경 도시 살 기 좋 은 쾌적 한 도시 가 될 가능 성 을 내포 하 고 있 다 . 하남시 의 교통 여건 은 ‘ 중부고속도로 ’ 와 향후 개통 예정 인 ‘ 서울 ~ 춘천 고속도로 ’ 와 계획 중 인 ‘ 제 2 경부고속도로 ’ 와 ‘ 수도 권 제 2 외곽 순환 고속도로 ’ 등 이 통과 할 것 이 며 향후 개통 될 고속 도 로망 과 철도망 이 완공 되 는 때 에 는 그동안 관심 을 끌 지 못하 였 던 역사 적 지리 적 친환경 적 여러 가지 이점 들 이 각광 받 을 수 있 다고 하 겠 다 . 또한 최근 분양 된 풍산 택지 개발 지구 입주 와 구도심 재개발 을 앞두 고 있 어 장래 하남 은 새롭 게 태어난다고 해도 과언 이 아니 라고 생각 된다 . # 제 2 외곽 순환도로 축 경기도 를 크 게 순환 하 는 제 2 외곽 순환도로 를 따라가 보 면 , [ 용인 남부 - 화성 봉담 발안 향남 - 화성 시청 - 시화 - 송도영 종 청라 - 김포 - 파주 ] 까지 반원 이 그려지 는 것 을 볼 수 있 다 . 앞 으로 수도권 에서 투자처 를 찾 는 노력 은 수도 권 ‘ 제 2 외곽 순환도로 ’ ‘ 경부고속도로 연장선 ( - 용산 - 일산 - 고 양 - 파주 - 문산 - 개성 ) ’ ‘ 지하철 9 호 선 ’ 을 그려 놓 고 그 접점 과 역세 권 을 눈여겨보 아야 할 것 이 다 . 지역 균형 개발 과 관련 하 여 아쉬운 점 이 있 다면 , 경기 북부 동두천 - 양주 , 경기 동부 남양주 - 양평 - 광주 - 이 천 지역 이 지역 간 이해관계 가 상충 되 고 인구 이동 이 불 확실 하 여 투자 우선 순위 에서 밀려나 고 있 는 현실 이 안타깝 다고 하 겠 다 . 단지 , ‘ 이천 ’ 지역 은 용인 과 원주 ( 기업 도시 ) 의 비약 적 인 발전 의 연결 축 선상 에 있 음 으로써 동반 발전 의 여지 와 압력 이 작용 할 것 이 라고 보인다 . 제 2 외곽 순환도로 축 과 연관 되 어 투자 행태 를 찾아본다면 , 당장 활용 가능 한 상업 용 및 물류 유통 용도 의 토지 가 집중 적 인 투자처 로 보인다 . 앞 으로 는 토지 를 원형 그대로 거래 하 는 복덕방 중개 행태 를 지양 하 고 , 인허가 를 득하 고 건축 행위 를 수반 하 여 고부 가 가치 를 창출 하 는 공인 펀드 형태 의 적극 적 인 개발 방식 이 안정 적 이 면서 도 큰 수익 을 만들 수 있 을 것 이 라고 하 겠 다 . # 용인 남서부 ㅡ수원 동부 경부고속도로 축 ( 기업 도시 연구 도시 자연 생태 도시 ) & 용인 동부 ㅡ화성 동부 자연 경관 축 ( 문화 관광 휴양 권 역 ) 1 . 경부고속도로 와 영동고속도로 가 교차 하 는 국토 의 ‘ 교통 중심점 ’ 이 라 할 수 있 다 . 2 . ‘ 기흥 호수 공원 ( 신갈 저수지 80 만 평 ) ’ 을 ‘ 자연 생태 중심점 ’ 으로 동심원 을 그려 보 자 . 3 . ‘ 강남 대 체신 도시 ’ 요건 을 충족 하 는 최고 의 생활 환경 을 갖춘 지역 을 찾아보 자면 , 주거 : 광교 신 도시 , 흥덕 택지 개발 지구 , 보라 택지 개발 지구 , 공세 복합 단지 , 청계 택지 개발 지구 , 동탄 신 도시 , 서천 택지 개발 지구 , 영통 택지 개발 지구 , 교통 : 분당선 전철 ( 상갈역 - 영덕역 - 영통역 ) , 고속도 로 , 고속 국도 ( 용인 - 양재 간 / 기흥 - 안성 간 ) , 자동차 전용도로 ( 기흥 - 반 송간 ) , 지방 도로 ( 1 번국 도 ) , 자전거 전용도로 ( 기흥 호수 공원 - 탄천 - 한강 ) , 교육 : 경희대 학교 , 아주 대학교 , 신학 대학교 , 명지 대학교 , 용인 대학교 , 택지 개발 지구 별 도서관 ( 분당 신 도시 에 도서관 1 곳 이 며 1 곳 건립 중 ) 병원 : 아주 대학 병원 , 경희대학병원 ( 예정 ) , 삼성병원 ( 예정 ) , 중형 병원 , 자연 : 기흥 호수 공원 , 공원 녹 지 , 자연 산록 , 골프장 ( 인위 적 자연 ) , 맑 은 공기 , 산업 : 수원 삼성 기업 도시 , 기흥 삼성 연구 단지 , 대 기업 연구 단지 , 세계 적 연구소 , 광교 신 도시 해외 다국적 기업 연구소 , 기흥 생명 과학 기업체 연구소 , 문화 : 민속촌 , 경기도 립 박물관 , 국악 당 , 민속 박물관 , 어린이 박물관 , 각종 예술관 , 휴양 : 용인 에버랜드 , 각종 수목원 , 대 규모 시민 공원 , 인 적 자원 : 세계 적 수준 의 연구소 인력 거주 단지 . 개발 예정 지역 : 지곡동 택지 개발 지구 급 롯데 타운 . 공세동 성원 상 떼 레이크 뷰 , 개발 진행 지역 : 공세동 택지 개발 지구 급 공세 복합 단지 및 대주 피오레 아파트 . 개발 미정 사항 : 국제 수준 의 연구 도시 에 인재 를 지원 하 고 공급 하 기 위한 특목중 , 특목고 , 국제 학교 , 과학 대학원 이 이 지역 에 절실히 필요 하 다고 할 것 이 다 . * ‘ 교통 중심점 ’, ‘ 자연 생태 중심점 ’, ‘ 강남 대 체신 도시 ’ 의 삼박자 필요충분조건 을 갖추 고 종합 적 인 사회 기반 여건 이 완비 된 지역 은 인천 송도 국제 도시 의 경우 처럼 향후 “ 국제 수준 의 자생 적 인 상위 계층 거주지 로 각광 받 을 수 있 는 요건 을 충족 했 다 ” 고 하 여도 과언 이 아닐 것 이 다 . # 경부 고속철 & 호남 고속철 수도 권 축 경부 고속철 과 호남 고속철 이 합치 되 는 위치 에 만들 어 질 수 있 는 ‘ 고속철 합 치역 ’ 의 역할 을 가늠 해 보 고 산업 도로 축 과 연계 , 이합집산 하 는 의미 를 유추 할 필요 가 있 다 . ‘ 합치 역사 ’ 의 혜택 을 누리 고자 유치 하 려는 지역 은 , 화성 봉담 ( 수원 영향 권 ) - 화성 발안 ( 향남 ) - 평택 등 을 들 수 있 겠 다 . 고속철 ‘ 합 치역 ’ 의 파급 력 이 화성시 전역 을 발전 시키 는 원동력 중 하나 라고 하 겠 다 . ‘ 서해안 고속도로 ’, ‘ 고속철 합 치역 ’, ‘ 서해안 산업 고속도로 ( 예상 ) ’, 이 세 가지 요소 만 으로 도 아산 ( 태안 서산 ) - 평택 - 화성 - 김포 - 개성 라인 의 미래 비전 을 파악 하 리라 보인다