2012 년 부동산 시장 전망 때 가 때 인 만큼 올해 꼭 필요 한 부동산 시장 에 영향 을 미칠 요인 들 을 정리 해 봤 습니다 . 제한 된 시간 으로 다소 과감 한 생략 으로 말 의 앞뒤 가 맞 지 않 거나 , 이견 이 있 으신 분 은 저 에게 손 전화 로 과감 하 게 때려서 의견 주 시 면 기분 좋 게 . . 친절 하 게 . .. 받 아 드리 도록 하 겠 습니다 . 1 . 선거 이벤트 ( 2012 년 4 월 총선 , 12 월 대선 ) 과거 선거 처럼 은 아니 겠 지만 , 전략 적 인 정책 에 따른 경기 부양 ( 참고 적 으로 정책 자금 집행 은 상반기 에 몰려 있 습니다 . ) 금리 상승 의 견제 , 지난해 의 강남 , 서초 , 송파 투기 과열 지구 해제 ( 조합원 지위 양도 , 전 매제 한 기한 완화 효과 ) 및 다 주택 자 양 도 소득세 7 년 만 의 영구 폐지 발표 와 더불 어 조금 더 기대 를 한다면 유명무실 분양 가 상한 제 폐지 , DTI 완화 ( LTV 는 가계 부채 , 은행 부실 과 직결 되 는 만큼 신중 ) 무엇 보다 도 지난 3 년 간 반값아파트 , 보금자리 주택 등 에 대한 막연 한 기대 심리 로 ( 실제 적 으로 그 혜택 ? 을 입 은 수혜자 는 미미 했으며 더구나 공공 임대 공급 은 감소 ) 높 아 지 는 전월세 를 감수 하 면서 도 주택 매수 를 보류 하 여 왔 던 잠재 매수 자 에게 는 매매 타이밍 으로 전환 되 는 포인트 ( 12 월 하반기 ) 가 되 지 않 을까 생각 합니다 . 2 . 주택 공급 입주 물량 감소 와 누적 된 전 세난 2008 년 도 하반기 금융 위기 로 인한 건 설사 착공 문량 의 감소 가 과거 10 여 년 간 전국 기준 30 만 가구 전후 입주 물량 이 2010 년 도 30 만 , 2011 년 도 21 만 , 2012 년 도 16 만 이 하로 급감 할 것 으로 예상 되 고 있 습니다 . 물론 , 도시 형 생활 주택 2010 년 도 허가 기준 수도 권 1 만 2 천 ( 준공 1 . 3 천 ) 에서 2011 년 도 수도 권 2 만 세대 ( 준공 1 만 세대 별도 ) 로 2 배 에 가까운 수준 으로 증가 한 점 이 기존 아파트 공급 물량 의 급감 을 상계 시켜 시장 에 큰 혼란 은 야기 하 지 못할 것 이 라 할 수 있 으나 , 15 평 형 미만 의 초 소형 도시 형 생활 주택 이 24 평 이상 의 아파트 와 는 부족분 을 만회 하 는 시장 이 언제 까지 갈지 는 의구심 이 듭니다 . 3 . 정책 기조 의 변화 제 4 차 국토 종합 계획 수정 계획 ( 2011 ~ 2020 년 ) 의 골자 는 신 도시 개발 에서 도시 재생 을 통한 ‘ 압축 도시 ’( Compact City ) 입니다 . 이 는 기존 1 기 신 도시 ( 분당 , 일산 ) 개발 , 2 기 신 도시 ( 김포 , 파주 , 광교 , 판교 , 동탄 ) 개발 의 확장 및 팽창 의 정책 에서 구도심 권 ( 영등포 , 청량리 등 ) 에 대한 재생 , 리모 델 링 으로 전환 을 의미 합니다 . 또한 , 서울시 에서 는 가락 시영 종 상향 등 으로 그동안 추진 되 어 왔 던 재건축 에 큰 재동 걸기 를 가하 지 않 고 있 습니다 . ( 물론 , 박원순 시장 의 ' 소셜 믹스 : 소득 계층 융합 ' 정책 은 앞뒤 안 가리 고 밀어붙이 기 식 재건축 은 지양 하 고 있 지요 ) 서초 방배 경남 / 삼익 , 반포 한양 , 강남 은 마 / 홍실 등 의 진행 변화 도 눈여겨 볼 만 하 다고 생각 합니다 . 4 . 지역 호재 이미 국가 철도망 구축 계획 에 반영 되 었 던 GTX ( 수도 권 광역급행철도 ) 3 개 노선 ( 일산 - 수서 ㆍ동탄 , 송도 - 청량리 , 의정부 - 금정 ) 과 여주 - 원주 복선 전철 사업 에 대하 여 기획 재정부 는 예비 타당 성 조사 대상 사업 을 진행 하 여 이르 면 2013 년 9 월 건설 공사 가 시작 또한 , 제 2 영동고속도로 ( 광주시 - 강원도 원주시 56 . 95 ㎞) 2011 년 11 월 11 일 착공 되 어 2016 년 11 월 개통 이 예상 됩니다 . 이 는 평창동 계 올림픽 유치 의 지역 적 호재 와 더불 어 작년 봄 춘천 ~ 양양 고속도로 IC 변 토지 가 상승 했 던 전례 처럼 올 봄 재연 되 지 않 을까 조심 스럽 게 전망 해 봅니다 . 기타 : 세 종시 2012 년 12 월 까지 총리 실 이전 , 전국 의 10 개 의 혁신 도 시도 평균 공정 률 이 50 % 정도 여서 1 단계 ( 2007 - 2012 년 ) 공사 및 입주 가 지연 되 고는 있 으나 , 여수 엑스포 , 광주 유니버시아드 등 은 부동산 시장 에 국지 적 호재 로 작용 . 5 . 대외 적 인 불안 요소 북한 정세 급변 가능 성 , 유럽 금융 위기 , 새롭 게 떠오르 는 이란 리스크 , 미국 선거 등 >> 종합 상반기 선거 등 에 대한 기대 심리 와 정책 자금 집행 등 으로 다소 의 변화 가능 성 이 있 으나 , 이 는 시그널 정도 로 만 인지 하 면 족할 것 이 라 판단 되 며 , 주택 소비 심리 의 펀 더 맨 탈 변동 가능 성 은 추석 이후 의 하반기 가 되 지 않 을까 하 는 조심 시러운 생각 입니다 . 물론 , 대외 적 불안 요소 가 영향 을 미치 지 않 는다는 전제 이 겠 지요 .