깡통 전세 우려 … 오피스텔 · 다 세대 보증 보험 깐깐 해져 [ 중앙일보 조인스 랜드 ] 입력 2018 . 12 . 04 09 : 35 서울 보증 , 기준 바꿔 문턱 높여 주택 가격 과 전셋값 하락 으로 세입자 가 전세금 을 돌려받 지 못하 는 ‘ 깡통 전세 ’ 에 대한 우려 가 커지 고 있 다 . 특히 SGI 서울 보증 이 3 일 부터 오피스텔 · 다 세대 주택 등 의 전세 거주자 에 대해 유사시 전세금 을 대신 내주 는 전세금 반환 보증 보험 ( 이하 전세금 반환 보증 ) 가입 기준 을 강화 하 면서 다 . 한국감정원 에 따르 면 지난 1 ~ 10 월 전국 주택 전셋값 은 평균 1 . 52 % 하락 했 다 . 지난해 12 월 부터 11 개월 연속 마이너스 행진 이 다 . 경기도 전셋값 은 올해 들 어 지난달 까지 2 . 48 % 떨어졌 다 . 전세금 반환 보증 가입 급증 이런 상황 을 반영 하 듯 전세금 반환 보증 가입자 는 증가 하 고 있 다 . SGI 서울 보증 에 따르 면 올해 들 어 10 월 까지 가입 액 은 3 조 1998 억 원 늘어났 다 . 전세금 반환 보증 은 전세금 의 0 . 128 ~ 0 . 218 % 를 보증 수수료 로 지불 하 면 세입자 가 전세 보증금 을 돌려받 지 못할 경우 보증 기관 이 이 를 대신 지급 하 는 상품 이 다 . 보증 기관 은 이후 집 주인 에게 직접 보증금 상환 을 요청 한다 . 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 와 SGI 서울 보증 이 관련 상품 을 취급 하 고 있 다 . 이 중 서울 보증 이 이 상품 의 가입 기준 을 3 일 부터 변경 했 다 . 상품 가입 시 적용 되 는 추정 시가 ( 시세 ) 산정 방식 을 아파트 와 단독 · 다 가구 주택 은 그대로 유지 했 지만 , 빌라 와 오피스텔 · 다 세대 주택 은 지금 보다 10 ~ 20 % 포인트 낮췄 다 . 해당 유형 주택 전세 거주자 들 의 상품 가입 이 어려워진다는 뜻 이 다 . 전세금 반환 보증 은 주택 담보 대출 등 선순위 설정 최고액 과 임차 보증금 합 산액 이 해당 주택 ‘ 추정 시가 ’ 보다 많 으면 가입 할 수 없 다 . 추정 시가 를 어떻게 정하 느냐 에 따라 보험 가입 여부 가 결정 된다 . 예 를 들 어 추정 시가 가 4 억 원 인 집 에 주택 담보 대출 이 1 억 5000 만 원 잡혀 있 고 전세 보증금 이 3 억 원 일 경우 가입 할 수 없 다 . 주택 담보 대 출액 과 전세 보증금 의 합계 가 4 억 5000 만 원 으로 추정 시가 ( 4 억 원 ) 보다 많 아서다 . ▲ 주택 가격 과 전셋값 하락 으로 ‘ 깡통 전세 ’ 에 대한 우려 가 커지 고 있 다 . 서울 보증 은 그동안 오피스텔 과 연립 · 다 세대 · 도시 형 생활 주택 의 경우 국토 교통부 실 거래 가 동일 단지 , 동일 면적 기준 최근 월 평균액 의 100 % 를 추정 시가 로 인정 했 지만 이번 에 이 기준 을 80 % 로 낮췄 다 . 준공 한 지 1 년 이내 인 경우 분양 가 의 90 % 에서 80 % 로 조정 됐 다 . 임대차 계약 을 중개 한 공인 중개사 시세 확인 서 인정 비율 도 100 % 에서 90 % 로 낮췄 다 . 오피스텔 은 인터넷 평균 시세 ( KB 부동산 · 부동산 테크 · 부동산 114 ) 의 90 % 까지 인정 했 지만 이번 에 70 % 로 하향 조정 됐 다 . 시세 확인 서 인정 비율 낮 아 져 연립 · 다 세대 · 도시 형 생활 주택 은 국토 교통부 부동산 공시 가격 의 150 % 에서 130 % 로 낮 아 졌 다 . 예 를 들 어 공시 가격 기준 1 억 5000 만 원 인 다세대 주택 에서 2 억 원 에 전세 로 살 았 다면 그동안 은 공시 가격 의 150 % 인 2 억 2500 만 원 이 추정 시가 로 산정 돼 전세금 반환 보증 에 가입 할 수 있 었 다 . 하지만 이제 는 1 억 9500 만 원 만 시가 로 인정 돼 이 상품 에 가입 할 수 없 게 된다 . 동일 임대인 에 대한 보증서 발급 건수 ( 2 건 ) 도 제한 된다 . 임대인 이 다 주택 자 이 면서 개인 임대 사업자 로 등록 하 지 않 았 을 경우 , 다른 임차인 이 먼저 전세금 보증 에 가입 하 면 추가 가입 이 어려울 수 있 다 . 공유 하 기 글 요소