성행 하 는 깡통 전세 , 그래도 매매 보다 는 전세 - 집값 하락 전망 , 매수 가 부담 스러운 상황 '' 부동산 거품 꺼진다 ! 대기 해라 ! ! 김종갑 유튜브 바로 가 기 클릭 구독 꾹 눌러 주 십시오 계속 해서 올랐 던 서울 의 집값 이 지난해 11 월 셋째 주 부터 10 주 동안 연달 아 하락세 를 이 어 가 고 있 다 . 지난 2014 년 3 월 마지막 주 부터 6 월 둘째 주 까지 12 주 연속 하락 한 이후 최장기간 하락세 다 . 거래 절벽 인 부동산 시장 에서 매매 보다 는 전세 를 선호 하 는 사람 들 이 늘 고 있 는 가운데 , 역전 세 를 비롯 해 깡통 전세 에 대한 문제 가 제기 되 고 있 다 . 이 에 대한 여러 가지 문제점 과 또 어떻게 대비 해야 할지 에 대해 이야기 해본다 . 꽁꽁 얼 어 버린 부동산 시장 , ‘ 매매 보다 는 전세 ’ 깡통 전세 우려 에 도 불구 하 고 전세 를 선호 하 는 실수요자 들 이 늘 고 있 다 . 부동산 시장 한파 로 서울 매매 거래 는 줄어드 는 반면 , 전세 거래량 은 크 게 늘 었 기 때문 이 다 . 지난 2 월 18 일 서울 부동산 정보 광장 에 따르 면 지난달 서울 아파트 전 · 월세 거래량 은 1 만 7 , 798 건 으로 전년 같 은 기간 ( 4 , 140 건 ) 대비 25 . 9 % 증가 한 것 으로 나타났 다 . 이 는 집계 를 시작 한 2011 년 이래 1 월 거래량 중 최고 수준 이 다 . 반면 , 서울 아파트 매매 거래량 은 전 · 월세 거래량 의 10 % 수준 에 그쳤 다 . 지난달 서울 아파트 매매 거래량 은 1 , 877 건 으로 지난 해 1 월 ( 1 만 198 건 ) 대비 18 . 4 % 수준 이 다 . 지난해 9 · 13 대책 발표 이 후 부동산 거래 절벽 상황 이 매월 심화 되 는 가운데 해 마다 시장 반 등 의 계기 가 되 었 던 ‘ 2 월 신학기 효과 ’ 도 올해 는 현재 까지 도 미미 한 수준 에 그치 고 있 다 . 통상 새 학기 를 앞둔 2 월 , 3 월 은 1 년 중 가장 이사 가 많 은 시기 로 국내 부동산 시장 을 판가름 하 는 변곡점 중 하나 로 주목 되 어 왔 다 . 최근 5 년 동안 2 월 의 아파트 거래량 을 보 면 2016 년 을 제외 하 고 전월 과 비교 해 10 % 가량 높 았 다 . 하지만 현재 까지 의 상황 을 보 면 성수기 효과 는 사실상 미미 한 수준 에 그치 고 있 다 . 부동산 시장 침체 속 깡통 전세 와 역전 세 가 성행 한다 깡통 전세 란 은행 대출금 이자 를 계속 연체 하 면서 집 이 경매 에 넘어가 ‘ 아파트 에 전세 로 들어간 사람 이 전세 보증금 을 몽땅 날릴 처지 에 놓여 있 는 경우 ’ 를 말 한다 . 역전 세 란 경기 침체 로 인해 부동산 가격 이 하락 하 면서 기존 보다 내린 전세 값 만큼 돈 을 돌려 달 라는 세입자 들 의 요구 에 당장 새로운 세입자 나 목돈 을 구하 지 못한 집 주인 들 이 세입자 들 에게 매달 이자 를 주 는 것 을 말 한다 . 이 로 인해 역전 세 대출 이 라는 것 이 생겨났 는데 , 정부 가 예산 등 을 활용 해 집 주인 에게 집 을 담보 로 전세금 반환 자금 일부 를 빌려 주 는 것 으로 외환 위기 당시 처음 도입 되 었 다 . 역전 세난 으로 인한 집 주인 과 세입자 간 의 원만 한 전세금 분쟁 을 해결 하 여 부동산 시장 안정 과 함께 자금 여력 이 작 은 중소형 주택 소유자 들 을 지원 하 기 위해 마련 된 대출 이 다 . 지역 별 로 보 게 되 면 , 경남 , 경북 , 충남 , 충북 등 공급량 이 급격 하 게 늘어나 주택 물량 이 많 거나 , 울산 이나 경남 거제 와 같이 지역 산업 위축 에 따라 매매 가격 이 많이 하락 한 지역 일수록 깡통 전세 나 역전 세난 이 일어날 우려 가 크 다 . 지금 현재 도 대부분 주택 공급 이 집중 되 는 지역 에서 이러 한 문제 가 나타나 고 있 으며 , 부동산 전문가 들 은 주택 공급 물량 이 시장 에서 충분히 소화 를 하 거나 매매 가격 의 하락세 를 멈출 때 까지 는 계속 되 지 않 을까 전망 한다 . 또한 일각 에서 는 역전 세난 을 어떻 게 보 면 ‘ 난 ’ 이라고 표현 하 기 어렵 다고 말 한다 . 역전 세 는 한편 으로 는 전세 가격 이 낮 은 곳 으로 이사 할 수 있 는 기회 가 생기 는 것 으로 , 세입자 에게 는 유리 한 조건 으로 볼 수 있 기 때문 이 다 . 다만 , 보증금 을 기존 주택 에서 돌려받 지 못하 는 경우 가 발생 하 기 때문 에 세입자 들 에게 문제 가 생기 고 있 다 . 얼마 전 깡통 주택 을 세입자 가 없 는 것 처럼 꾸며 이 를 담보 로 13 억 원 가량 대출 받 아 빼돌린 일당 이 재판 에 넘겨졌 다 . 검찰 에 따르 면 이 들 은 지난해 3 월 부터 12 월 까지 인천 , 서울 , 광명 등 수도 권 지역 의 깡통 주택 20 가구 를 사들였으며 , 이 를 담보 로 피해자 14 명 으로부터 28 회 에 걸쳐 총 13 억 원 을 받 아 챙긴 혐의 를 받 고 있 다 . 이런 역 전세 를 비롯 한 깡통 전세 에 대한 피해 사례 가 점차 많 아 지 면서 우려 가 커지 자 보증금 을 낮추 는 대신 월 임대료 를 일부 내 는 반 전세 계약 이 늘 고 있 다 . 지난 2 월 20 일 서울 부동산 정보 광장 에 따르 면 이달 서울 아파트 전 · 월세 계약 중 월세 ( 반 전 세 포함 ) 가 차지 하 는 비중 은 28 . 19 %( 19 일 기준 ) 를 기록 했 다 . 전월 대비 1 . 24 p 늘 었 다 . 지난해 2 월 ( 29 . 42 %) 이후 최고 치 다 . 전문가 들 은 최근 집값 하락 이 장기 화 되 면서 깡통 전세 우려 가 커지 자 보증금 을 낮추 고 임대료 를 일부 내 는 반 전세 계약 이 늘 어 월세 비중 이 증가 한 것 이 라고 분석 했 다 . 서울 부동산 정보 광장 의 월세 거래 통계 에 는 순 월세 와 준 월세 ( 보증금 이 월세 의 12 개월 치 이상 240 개월 치 미만 ) , 반 ( 준 ) 전세 ( 보증금 이 월세 의 240 개월 치 초과 ) 계약 건 이 모두 포함 되 어 있 다 . 이 중 반 전세 로 불리 는 준 전세 거래 비중 은 지난해 10 월 ( 9 . 9 %) 이후 증가세 로 돌아서 며 이달 12 . 2 % 로 2 . 3 % p 늘 었 다 . 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 가 집 주인 대신 전세 계약 이 만료 된 세입자 에게 돌려준 전세 보증금 이 올해 1 월 에 만 100 억 원 을 넘어섰 다 . 지난해 같 은 기간 대비 8 배 다 . 전세가 가 떨어지 거나 새로운 세입자 를 구하 지 못해 현 세입자 의 전세 보증금 반환 에 어려움 을 겪 는 집 주인 이 많 아 진 것 이 다 . HUG 는 집 주인 이 전세 계약 만료 후 1 개월 내 세입자 ( 가입자 ) 에게 전세 보증금 을 돌려주 지 않 을 때 , 보증료 를 받 고 이 를 대신 지급 하 는 ‘ 전세 보증금 반환 보증 상품 ’ 을 제공 한다 . 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 전세 보증금 반환 보증 대위변제 금액 지난해 9 · 13 부동산 대책 과 집값 , 전세 값 의 동반 하락 , 신규 아파트 물량 증가 등 의 영향 으로 전세 보증금 을 제때 돌려주 지 못하 는 집 주인 이 늘 고 있 다 . 이 로 인해 불안 한 세입자 의 보험 가입 도 이어지 고 있 다 . 올해 1 월 HUG 의 상품 가입자 는 8846 가구 , 보증 금액 만 1 조 7766 억 원 이 다 . 전년 동기 대비 2 배 증가 한 수 치 다 . 하지만 일각 에서 는 아직 까지 우려 할 수준 은 아니 라며 , 집값 이 더 내려야 우려 할 만큼 의 문제 가 야기 될 것 이 라는 분석 도 나오 고 있 다 . LH 전월세 지원 센터 는 임대인 과 임차인 간 임대차 계약 에서 발생 할 수 있 는 각종 분쟁 해결 을 위한 상담 서비스 및 법률 정보 를 제공 하 면서 서민 들 을 위한 임대 주택 및 전세 자금 대출 상품 도 안내 한다 . ( 사진 출처 _ LH 전월세 지원 센터 홈페이지 ) 깡통 전세 , 경매 시장 에서 도 낙찰 받 지 못한다 주택 매매 거래 가 급감 하 고 전셋값 하락 으로 보증금 미 반환 사고 가 늘어나 는 가운데 , 경매 시장 역시 침체 되 었 다 . 지난달 전국 에서 진행 된 부동산 경매 는 약 1 만 1000 여 건 으로 한 달 새 9 . 3 % 증가 했 지만 , 낙찰 률 은 34 . 6 % 에 그쳤 다 . 감정가 대비 낙찰가 율 은 지난 1 월 80 . 1 % 에서 지난 2 월 20 일 기준 69 . 4 % 까지 10 % p 이상 떨어졌 다 . 대출 이나 전세금 을 상환 하 지 못한 물건 이 경매 시장 에서 도 주인 을 찾 지 못하 는 것 은 대출 규제 가 원인 으로 지목 된다 . 정부 는 주택 담보 대출 뿐 아니 라 경매 대출 도 축소 하 고 있 어 자금 마련 이 어렵 고 , 앞 으로 집값 하락 이 전망 되 어 매수 가 부담 스러운 상황 이 기 때문 이 다 . 역전 세난 , 깡통 전세 , 이렇게 대비 하 자 ▶ 소통 , 의사 전달 그리고 꼼꼼 함 더 이상 전 · 월세 에 대한 계약 을 유지 할 생각 이 없 다면 최소 계약 만료 3 개월 전 부터 통보 하 고 보증금 반환 을 요청 해야 한다 . 임차인 은 원칙 적 으로 계약 종료 시 보증금 을 청구 할 수 있 는데 , 사전 에 아무런 의사소통 이 없 었 다면 보증금 반환 청구 요건 이 되 지 않 아 계약 이 자동 갱신 될 수 있 다 . 또한 계약 전 본인 의 보증금 이 충분히 담보 되 고 있 는지 의 여부 와 집 주인 과 의 원활 한 소통 이 중요 하 다 . 또한 , 전입 신고 , 확정 일자 날짜 도 확인 해야 한다 . 주택 임대차 보호법 상 대항력 은 주택 을 인 도 받 고 , 주민 등록 의 전입 신고 를 마치 면 그 다음 날 부터 효력 이 발생 하 기 때문 이 다 . ▶ LH 전월세 지원 센터 임대차 계약 에 대한 다양 한 정보 를 확인 하 고 , 관련 전문가 의 도움 을 받 을 수 있 다 . LH 전월세 지원 센터 는 임대인 과 임차인 간 임대차 계약 에서 발생 할 수 있 는 각종 분쟁 해결 을 위한 상담 서비스 및 법률 정보 를 제공 하 면서 서민 들 을 위한 임대 주택 및 전세 자금 대출 상품 도 안내 한다 . 매해 상담 건수 가 가파르 게 증가 해 작년 에 는 4 만 6000 여 건 에 달했 다 . 올해 는 벌써 9 , 200 여 건 이 접수 됐 다 . ▶ 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 는 국토 교통부 산하 금융 공기업 으로 주거 복지 증진 과 도시 재생 활성 화 를 지원 하 기 위한 각종 보증 업무 와 정책 사업 을 수행 하 고 있 다 . ‘ 주택 도시 기금법 ’ 에 의해 설립 된 국내 유일 의 주택 보증 전담 공기업 으로 , 건설사 들 은 아파트 분양 시 의무 적 으로 HUG 의 주택 보증 상품 에 가입 하 도록 되 어 있 다 . HUG 는 아파트 뿐 아니 라 오피스텔 , 조합 주택 , 정비 사업 등 에 대한 보증 사업 도 다루 고 있 다 . 프로젝트 파이 낸 싱 ( PF ) 보증 , 주택 구입 자금 ( 중도금 ) 보증 등 주택 사업 전 단계 에 걸친 종합 금융 보증 상품 을 보유 하 고 있 다 . 또한 , 전세 보증금 을 돌려받 지 못해 어려움 을 겪 는 무주택 서민 을 위한 전세 보증금 반환 보증 상품 을 운영 하 기 도 한다 . 깡통 전세 에 대해 HUG 의 보증금 반환 보험 을 이용 하 는 것 이 좋 지만 , 가입 조건 에 제한 이 있 고 , 비용 부담 이 적 지 않 다 . 보험 이용 시 보증금 4 억 원 전세 의 연간 보험료 는 약 52 만 원 이 다 . 전세 자금 대출 을 받 았 다면 이자 에 보험료 까지 내야 하 기 때문 에 부담 이 될 수 있 다 . 이 때 보증금 을 적절히 낮춘다면 이자 와 보험료 도 줄일 수 있 을 것 이 다 . 부동산 시장 이 안정 을 찾 지 못하 고 있 는 가운데 , 여러 가지 문제 가 발생 하 면서 집 없 는 서민 들 의 걱정 은 계속 해서 커지 고 있 다 . 우리 는 적절 한 대응 을 통해 매매 , 전 · 월세 계약 등 부동산 거래 에서 일어날 수 있 는 크 고 작 은 일 들 을 예방 해야 할 것 이 다 . 앞 으로 집값 이 계속 해서 떨어질 것 으로 예상 되 는 부동산 시장 . 우리 는 조금 더 조심 스럽 게 , 지속 적 으로 부동산 시장 을 지켜볼 필요 가 있 을 것 이 다 시사매거진 기사 바로 가 기 클릭 김종갑 부동산 재테크 유튜브 전제 보 기 클릭 * 많 은 구독 부탁 드립니다 . * 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소