추진 위 설립 10 년 지난 단지 는 부담금 줄이 려 준공 늦출 수 도 전문가 " 변수 많 아 예측 어려워 "◆ 재 건축 부담금 후폭풍 / 국토 부 부담금 계산 믿 을 만 한가 ◆ 22 일 국토 교통부 가 서울 강남 권 재건축 아파트 의 초과 이익 환수 부담금 규모 를 최대 8 억 4000 만 원 으로 제시 했 지만 , 실제 재건축 아파트 가 완공 되 는 시점 의 집값 에 따라 예상 부담금 규모 에 수억 원 씩 변동 이 발생 하 는 것 으로 나타났 다 . 현시점 에서 자신 이 보유 한 재건축 아파트 의 부담금 규모 를 추산 해 볼 수 는 있 지만 , 가변 적 변수 가 많 은 데 다 조합 측 이 부담금 을 최대한 줄이 기 위해 완공 시점 을 조절 하 면 부담금 이 크 게 변할 수 있 는 것 으로 나타났 다 . 강남 권 A 단지 는 지난해 7 월 감정평가 법인 에 의뢰 해 가구 당 재건축 부담금 을 계산 했 다 . 2023 년 에 이 아파트 가 재건축 이 완료 된다는 가정 하 에 추진 위원회 가 결성 된 2013 년 7 월 의 가격 을 시작 가격 으로 삼 고 초과 이익 을 계산 한 것 이 다 . 당시 조합 은 2023 년 조합 672 가구 에 추가 일반 분양 가구 229 가구 , 소형 임대 58 가구 를 더 해 총 959 가구 가 모인 이 단지 의 가치 가 총 1 조 9956 억 원 이 될 것 이 라고 예상 했 다 . 감정평가 법인 에 의뢰 해 대략 적 으로 받 은 추정 치 다 . 1 가구 당 가격 을 20 억 8000 만 원 으로 예상 한 것 이 다 . 부담금 을 계산 하 려면 재건축 개발 비용 을 제외 해야 한다 . 이 또한 조합 측 이 얼마 로 정하 느냐 에 따라 크 게 달라진다 . A 단지 는 3 . 3 ㎡ 당 550 만 원 으로 잡 고 총 4780 억 1754 만 원 이 소요 될 것 으로 추산 했 다 . 시작 값 의 24 % 를 차지 하 는 무시 못 할 규모 다 . 정상 주택 가격 상승 분 도 제외 하 는데 , A 단지 는 산출 당시 를 기준 으로 직전 4 년 간 평균 상승 률 을 적용 해 2023 년 의 가치 를 예상 했 다 . 규모 가 4781 억 9617 만 원 으로 나왔 다 . 이 를 모두 제외 하 니 A 단지 의 총초 과 이익 은 3613 억 5228 만 원 으로 나왔 다 . 조합원 가구 당 5 억 3772 만 원 이 다 . 가구 당 부담금 은 1 억 1000 만 원 초과 부분 의 50 % 에 부담금 2000 만 원 을 더 해 2 억 3386 만 원 이 나왔 다 . 그러나 상황 이 바뀌 었 다 . 6 개월 만 에 A 단지 100 ㎡ 가격 이 16 억 5000 만 원 에서 20 억 원 이상 으로 뛰 었 다 . 호가 는 22 억 ~ 23 억 원 까지 도 나온다 . 5 년 후 인 2023 년 집값 이 보수 적 으로 잡 아도 25 억 원 까지 는 올라갈 수 있 다 . 단지 측 의 추산 과정 에서 종료 시점 주택 가액 을 가구 당 25 억 원 , 총 2 조 4000 억 원 으로 바꾸 면 가구 당 부담금 이 5 억 3000 만 원 으로 껑충 뛴다 . 시장 변동 에 따라 1 가구 당 부담금 이 3 억 원 가까이 차이 가 나 는 셈 이 다 . 종료 가격 은 준공 시점 에서 주변 시세 와 분양 가 등 을 종합 해 한국감정원 이 산출 한 감정 가격 으로 삼 는다 . 따라서 종료 시점 의 시장 상황 뿐 만 아니 라 조합 측 이 분양 가 를 얼마 로 책정 하 느냐 도 변수 로 작용 할 수 있 다 . A 단지 시뮬레이션 은 분양 가 가 3 . 3 ㎡ 당 5890 만 원 이 라는 가정 하 에 나온 것 이 다 . 그러나 최근 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 는 3 . 3 ㎡ 당 4000 만 원 초 중반 이상 으론 좀처럼 보증 을 내주 지 않 을 기세 다 . 이럴 경우 조합 의 이익 은 확 줄어들 수 밖에 없 다 . 시작 가격 을 최대한 높이 기 위한 작업 도 나올 수 있 다 . 시작 값 기준 시점 은 ' 추진 위 승인 시점 ' 혹은 ' 준공 10 년 전 ' 중 더 최근 시점 을 선택 한다 . 잠실 주공 5 단지 , 은 마 등 은 추진 위 설립 시점 이 2000 년 대 초 다 . 준공 연도 에서 10 년 전 가격 을 시작 값 으로 삼 게 된다 . 잠실 주공 5 단지 가 2023 년 준공 한다면 부동산 시장 빙 하 기 로 가격 이 낮 았 던 2013 년 을 시작 값 으로 하 게 돼 부담금 이 크 게 늘어난다 . 조합 이 준공 시점 을 1 ~ 2 년 만 늦춰도 부담금 에 큰 차이 가 나 는 셈 이 다 . 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석 전문 위원 은 " 재 건축 부담금 은 수많 은 변수 를 넣 어 계산 해야 하 기 때문 에 일반 분양 가격 이 나온 후 조합 이 계산 하 지 않 으면 그 누구 도 정확 하 게 알 기 어렵 다 " 고 설명 했 다 . [ 박인혜 기자 / 정순우 기자 / 추동 훈 기자 ] ▶ 뉴스 이상 의 무궁무진 한 프리미엄 읽 을 거리 ▶ 아나운서 가 직접 읽 어 주 는 오늘 의 주요 뉴스 [ ⓒ 매일 경제 & mk . co . kr , 무단 전재 및 재 배포 금지 ]