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 주택 임대차 보호법 의 제정 주택 임대차 보호법 시행령 주택 임대차 보호법 해설 
 주택 임대차 보호법 의 제정 
 무주택자 가 집 주인 으로부터 집 을 세 얻 어 사 는 경우 그 에 대한 법률 관계 는 민법 상 의 전세 권 이나 임대차 규정 에 의하 여 규율 됨 이 원칙 이 다 . 
 한편 민법 상 의 전세 권 이나 임대차 에 관한 규정 은 개인주의 적 법률 사항 을 기초 로 하 여 당사자 ( 세든 사람 과 세준 사람 ) 사이 의 자유 의사 에 의한 계약 을 중시 하 고 당사자 사이 의 법률 관계 를 형식 적 으로 평등 하 게 규율 하 고 있 다 . 
 그러나 현실 은 경제 적 강자 인 집 주인 의 횡포 와 자의 에 의하 여 경제 적 약자 인 임차인 이 부당 한 요구 를 강제 당하 고 피해 를 입 는 경우 가 빈번 하 게 발생 하 여 심각 한 사회 적 문제 를 야기 하 게 되 었 다 . 
 이 에 따라 주택 의 이용 관계 를 규율 하 는 민사 법규 를 계약 자유 의 원칙 이 적용 되 는 시민법 의 차원 에서 임차인 의 주거 생활 과 경제 적 지위 를 보장 하 여야 한다 는 사회법 적 차원 으로 전환 할 필요 성 이 절실 하 게 되 었 고 결국 무주택 임차인 의 권리 와 지위 를 보호 하 는 내용 의 주택 임대차 보호법 이 1981 년 3 월 5 일 제정 되게 되 었 다 . 
 1 . 주거 용 건물 즉 주택 의 임대차 에 한하 여 적용 된다 ( 법 제 2 조 전단 ) . 
 2 . 주거 용 건물 즉 주택 은 그것 이 사회 통념 상 건물 로 인정 하 기 에 충분 한 요건 을 구비 하 고 주거 용 으로 사용 되 고 있 는 것 이 면 시청 이나 구청 등 에 구비 되 어 있 는 가옥 대장 이나 건물 대장 의 용도 란 에 " 주거 용 " 으로 기재 되 어 있 지 않 더라도 본 법 의 적용 을 받 게 된다 . 
 따라서 공부 상 공장 용 건물 이나 창고 용 건물 이 라도 건물 의 내부 구조 를 주거 용 으로 사실 상 변경 한 경우 에 는 주택 이 라고 보 아 야 할 것 이 다 . 또한 관할 관청 으로부터 허가 를 받 지 아니하 고 건축 한 무허가 건 물 이나 건축 허가 를 받 았 으나 준공 검사 를 필하 지 못한 건물 도 역시 본 법 의 적용 을 받 는 것 이 므로 무허가 나 준공 검사 미비 상태 의 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 여도 이 법 의 보호 를 받 게 된다 . 
 3 . 주택 을 건축 한 사람 은 공사 완공 후 준공 검사 를 받 았 으나 소유 권 보존 등기 를 하 지 않 았 더라도 그 주택 의 소유 권 을 취득 하 는 것 이 므로 ( 민법 제 187 조 ) 미등기 주택 도 이 법 의 적용 을 받 으며 주택 의 신 축자 는 그 주택 을 임대 할 수 있 는 정 당한 권리 를 가지 고 있 으므로 미등기 주택 이 라는 것 때문 에 임대차 계약 체결 을 주저 할 필요 는 없 다 . 
 4 . 임차주 택 의 일부 가 주거 외 의 목적 으로 사용 되 는 경우 에 도 적용 된다 ( 법 제 2 조 후단 ) . 
 5 . 임차 목적물 이 주거 용 건물 과 함께 사용 되 는 것 이 이상 임차 주택 의 일부 가 비주 거용 인 경우 까지 이 법 의 보호 대상 이 되 는 바 , 주택 에 딸린 가게 에서 소 규모 영업 및 공장 을 하 는 자 도 이 법 의 보호 대상 이 된다 . 
 6 . 미등기 전세 에 도 적용 된다 ( 법 제 12 조 ) . 
 7 . 미등기 전세 는 우리 나라 에서 상당히 오래 전 부터 부동산 임대차 특히 건물 임 대차 의 한 형태 로 관습 상 발전 하 여 온 제도 로서 , 예컨대 건물 의 소유자 인 갑 이 그 건물 을 세 얻 어 살 고자 하 는 을로 부터 " 전세금 " 을 받 고 일정 한 기간 그 건 물 을 을로 하여금 사용 , 수익 하 게 한 후 그 기간 이 만료 된 때 에 그 건물 을 인 도 받 음 과 동시 에 전세금 을 반환 하 는 것 을 내용 으로 하 는 갑 , 을 간 의 계약 이 라 고 할 수 있 다 . 
 1 . 주택 임차권 의 대항력 
 주택 임대차 는 그 등기 가 없 는 경우 에 도 주택 의 인도 ( 입주 ) 와 주민 등록 ( 전입 신고 ) 을 마친 때 에 는 그 다음 날 부터 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다 . 
 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다 함 은 임대인 이외 의 자 에 대하 여도 세든 사람 은 그 주택 의 임대차 관계 를 주장 할 수 있 다는 의미 이 며 이것 은 결국 임 대차 기간 중 임대 주택 의 소유자 가 변경 되 는 경우 에 도 임대인 의 지위 가 신 소유자 에게 포괄 적 으로 승계 됨 으로써 임차인 은 계약 기간 동안 ( 보증금 을 준 경우 에 는 그 보증금 을 반환 받 을 때 까지 ) 그 집 에서 쫓겨나 지 않 고 생활 할 수 있 다는 것 이 다 . 
 그러나 주의 할 일 은 임차인 이 입주 와 전입 신고 를 하 기 전 에 그 집 에 이 미 저당권 등기 나 가압류 , 압류 등기 , 가등기 등 이 행하 여졌 고 그 결과 로 경매 나 가등기 에 의한 본등기 에 의하 여 소유 권 자 가 변경 된 경우 에 는 임차권 은 소멸 되 어 임차인 은 신 소유권자 에 대하 여 대항 할 수 없 다 . 
 따라서 타인 의 주택 을 임대차 하 고자 할 때 에 는 최소한 등기부 를 열람 하 여 저당권 설정 이나 가등기 여부 등 을 확인 할 필요 가 있 다 . 
 2 . 임차주 택 양수인 의 임대인 지위 승계 
 " 임차주 택 의 양수인 " 이 라 함 은 매매 , 교환 등 법률 행위 에 의하 여 임차주 택 의 소유 권 을 취득 하 자는 물론 상속 , 공용징수 , 판결 , 경매 등 법률 의 규정 에 의 하 여 임차주 택 의 소유 권 을 취득 한 자 를 말 한다 . 그러나 여기 서 주의 하 여야 할 점 은 임차주 택 의 양수인 이 라고 하 여 모두 임대인 의 지위 를 계승 하 는 것 은 아 니 라는 점 이 다 . 
 즉 , 앞 에서 도 설명 한 바 와 같이 임차권 보다 선순위 인 저당권 또는 가등기 등 에 기하 여 ( 경매 또는 본등기 의 이행 방법 으로 ) 소유 권 을 취득 한 사람 은 그 임차주 택 의 양수인 인 것 만 은 틀림없 으나 임차인 은 그 들 에 대하 여 임차권 을 주장 할 수 없 으므로 이 들 은 " 임차주 택 의 양수인 " 에 포함 시켜서 는 아니 된다 . 
 임차주 택 의 양수인 이 임대인 의 지위 를 승계 한다는 것 은 종전 임대차 계약서 에서 정하 여진 권리 와 의무 를 모두 이어받 는 것 으로 임차 주택 의 소유 권 변동 후 에 발생 할 차임 청구 권 이 양수인 에게 이전 하 는 것 은 당연 하 지만 그 전 에 이 미 발생 하 였으나 아직 지급 되 지 아니한 차임 청구 권 은 종전 임대인 에게 이미 구체 적 으로 발생 하 였 던 채권 이 므로 양수인 에게 당연히 계승 되 는 것 은 아니 라 고 보 아야 할 것 이 다 . 또한 보증금 또는 전세금 반환 채무 는 임차주 택 의 반환 채무 와 동시 이 행관 계 에 있 으므로 당연히 새로운 양수인 이 부담 하 여야 한다 . 
 3 . 임차인 의 순위 에 의한 우선변제권 
 구법 률 에서 는 임차인 의 입주 시 보다 후 에 설정 된 담보물권 등 이 임차인 보다 우선 변제 를 받 는 일 이 있 어 임차인 의 보호 에 미흡 하 였었 는데 , 1989 . 12 . 30 개정 된 주택 임대차 보호법 에서 는 임차인 에게 대항력 을 인정 하 는 데 그치 지 않 고 일정 한 요건 을 갖춘 임차인 에게 순위 에 의한 우선 변제 권 을 인정 하 였 다 . 
 즉 , 주택 의 임차인 은 주택 의 인도 ( 입주 ) 와 주민 등록 ( 전입 신고 ) 을 마치 고 임 대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖추 었 을 때 , 경매 또는 공 매시 임차주 택 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 . 
 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 을 뿐 이 므로 임차인 이 인도 , 주민 등록 및 계약서 상 의 확정 일자 를 갖추 기 전 에 설정 된 담보물 권 보다 는 우선 하 지 못한다 . 
 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 란 공증인 또는 법원 서기 가 그 날자 현재 에 임대차 계약서 가 존재 하 고 있 다는 것 을 증명 하 기 위하 여 확정 일자 부 의 번호 를 써 넣 거나 일자인 을 찍 는 것 을 말 하 여 확정 일자인 을 받 기 위해서 는 임대인 의 동의 가 필요 없 다 . 
 임대차 계약서 의 확정 일자 는 , 법원 또는 공증인 에게 일정액 의 수수료 를 납부 하 면 법원 서기 , 공증인 으로부터 즉시 받 을 수 있 으며 , 이때 다른 권리 자 와 의 우선 순위 를 받 는 날 이 므로 임차인 은 임대차 계약 체결 후 가능 한 빠른 시일 내 에 확정 일자 를 받 는 것 이 자신 의 권리 보호 를 위해 필요 하 다 . 
 다만 , 임차인 이 당해 주택 의 양수인 에게 대항 할 수 있 는 경우 에 는 임대차 가 종료 된 후 가 아니 면 보증금 의 우선 변제 를 청구 하 지 못하 며 우선 변제 가 인정 되 더라도 임차인 은 임차주 택 을 양수인 에게 인 도 하 지 아니하 면 보증금 을 수령 할 수 없 다 . 
 4 . 주택 임대차 계약 기간 의 2 년 보장 
 주택 임대차 의 기간 은 당사자 간 에 자유로이 정할 수 있 으나 기간 의 정함 이 없 거나 기간 을 2 년 미만 으로 정한 임대차 는 그 기간 을 2 년 으로 본다 ( 법 제 4 조 제 1 항 ) . 
 임대인 이 임대차 기간 만료 전 6 월 부터 1 월 까지 에 임차인 에 대하 여 갱신 거절 의 통지 또는 조건 을 변경 하 지 아니하 면 갱신 하 지 아니한다는 뜻 의 통지 를 하 지 아니한 경우 에 는 그 기간 이 만료 된 때 에 전 임대차 와 동일 한 조건 으로 다 시 임대차 한 것 으로 본다 ( 법 제 6 조 제 1 항 ) . 
 다만 , 임대차 기간 을 2 년 으로 정하 여 임차인 을 보호 하 려는 것 은 임차인 자 신 의 의무 를 다 하 지 않 았 을 때 에 도 무조건 보호 해 준다는 취지 는 아니 므로 임차인 이 2 기 의 차임 을 연체 하 거나 기타 의무 를 현저히 위반 한 때 에 는 보호 받 지 못한다 . 
 임차권 등기 명령 제도 지난 1999 년 3 월 1 일 부터 주택 임대차 보호법 개정안 이 시행 됐 다 . 개정안 중 기존 주택 임대차 보호법 이 갖 는 문제점 을 해소 하 기 위해 ‘ 임차권 등기 명령 제 ’ 를 도입 해 시행 에 들어갔 다 . 이번 에 는 임대차 기간 이 종료 했 음 에 도 불구 하 고 보증금 을 반환 받 지 못한 임차인 이 다른 곳 으로 이사 를 가 거나 주민 등록 을 전출 하 면 종전 의 대항력 과 우선변제권 을 상실 하 게 되 어 임차 주택 이 경매 에 들어갈 경우 보증금 을 반환 받 는 것 이 어려웠 다 . 따라서 이번 에 개정 된 주택 임대차 보호법 은 이런 문제 를 해소 하 고자 임차권 등기 명령 제도 를 도입 했 다 . 
 1 ) 신청 절차 및 비용 
 임차권 등기 명령 을 신청 하 려면 임차 주택 소재지 를 관할 하 는 지방 법원 또는 지방 법원 지원 시 · 군 법원 에 접수 시켜야 하 는데 그 전 에 관할 구청 과 등기소 및 동사무소 에서 준비 서류 를 발급 받 아야 한다 . 
 먼저 관할 구청 세무 민원 창구 에 비치 된 신청서 를 작성 한 다음 등록세 및 교육세 납부 고지서 발급 받 아 은행 에 납부 한다 . 이때 임대차 계약서 와 주민 등록증 을 지참 하 도록 한다 . 
 영수증 을 받 은 후 에 는 등기소 와 동사 무소 를 방문 해 건물 등기부 등본 1 통 과 주민 등록 등본 1 통 을 발급 받 아 임차 주택 소재지 관할 법원 에 임차권 등기 명령 신청서 와 함께 준비 서류 들 ( 건물 등기부 등본 및 임대차 계약서 사본 ) 을 제출 하 면 된다 . 
 대리인 이 신청 하 는 경우 에 는 신청서 에 대리인 의 서명 을 기재 한 후 위임장 , 등기부 등본 등 자격 을 증명 하 는 서면 을 함께 첨부 해야 한다 . 
 임차권 등기 명령 이 신청 되 면 법원 은 먼저 서면 심리 방식 에 의하 여 임차권 등기 명령 의 발령 여부 를 심리 하 여 그 신청 이 이유 있 다고 인정 되 면 임대인 에게 고지 한 후 임차권 등기 명령 을 발령 한다 . 
 이후 법원 은 임차주 택 의 소재지 를 관할 하 는 등기소 에 재판서 등본 을 첨부 하 여 임차권 등기 를 촉탁 하 고 등기소 에서 는 건물 등기부 에 임차권 등기 를 기입 하 게 되 는데 , 임차권 등기 명령 을 신청 한 임차인 은 반드시 등기소 에서 임차권 등기 가 되 었 는지 직접 확인 한 후 이사 를 하 여야 대항력 을 보장 받 을 수 있 다 . 신청 후 임차권 등기 가 종료 되 기 까지 는 약 2 주일 정도 소요 된다 . > 
 주택 임차권 등기 명령 신청서 
 신청인 ( 임차인 ) 성 명 : ( - ) 
 연락 가능 한 전화 ( FAX 또는 호출 ) 번호 
 피 신청인 ( 임대인 ) 성 명 : 
 별지 목록 기재 건물 에 관하 여 아래 와 같 은 주택 임차권 등기 를 명한다 . 라는 결정 을 구합니다 . 
 1 . 임대차 계약 일자 : 2000 . . . 
 2 . 임차 보증금 액 : 금 원 차임 : 금 원 
 3 . 주민 등록 일자 : 2000 . . . 
 4 . 점유 개시 일자 : 2000 . . . 
 5 . 확정 일자 : 2000 . . . 
 3 . 임대차 계약 증서 사본 
 0 0 법원 0 0 지원 귀중 
 ( 주 ) 1 . 이 신청서 를 접수 할 때 에 는 당사자 1 인 당 3 회 분 의 송 달료 ( 6 , 780 원 ) 를 현금 으로 송 달료 수납 은행 에 납부 하 시 기 바랍니다 . 
 2 . 임차 보증금 액란 에 는 신청 당시 까지 반환 받 지 못한 금액 을 기재 하 고 , 주택 임대차 
 보호법 제 12 조 의 등기 하 지 아니한 전세 계약 의 경우 에 는 차 임란 을 공란 으로 하 여 
 3 . 주택 의 일부 에 대한 임차권 등기 명령 신청 을 하 는 경우 에 는 예컨대 “ 별지 목록 기재 
 건물 에 관하 여 . ..” 부분 을 “ 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣,... 
 ㉠ 의 각 점 을 순차 로 연결 한 선내 부분 방 00 ㎡ 에 관하 여 . ..” 라고 임대차 의 목적 을 
 특정 하 여 기재 하 고 , 그 목적 인 부분 을 표시 한 건물 도면 을 첨부 하 셔야 합니다 . 
 3 ) 주택 임차권 등기 명령 신청서 작성 요령 
 ① 신청인 란 : 성명 은 한글 로 , 주민 등록 번호 와 주소 및 전화 번호 를 정확히 기재 한다 . 
 ② 피 신청인 란 : 성명 또는 명칭 , 주소 또는 사무소 소재지 를 기재 한다 . 
 ③ 신청 취지 란 : 임대차 계약 일자 와 임차 보증금 액 , 점유 개시 일자 , 확정 일자 를 받 은 날 을 기재 한다 . 
 ④ 신청 이유 란 : 임차권 등기 명령 이 타당 한지 판단 하 는 데 중요 하 므로 이유 를 간결 하 고 구체 적 으로 기입 한다 . 공란 이 부족 할 경우 신청 이 유란 에 ‘ 별지 와 같 다 ’ 라고 기재 하 고 별도 의 용지 에 날짜 순서 대로 기재 한 다음 신청서 와 함께 첨부 하 도록 한다 . 
 4 ) 임차권 등기 명령 신청 절차 및 구비 서류 
 신청 절차 신 고처 구비 서류 
 1 . 등록세 납부 고지서 
 2 . 건물 등기부 등본 , 
 3 . 임차권 등기 명령 
 신청서 제출 임차 주택 소재지 
 소재지 관할 등 기소 발급 및 
 소재지 관할 법원 임대차 계약 증서 사본 , 
 임차권 등기 명령 신청서 
 건물 등기부 등본 , 주민 등록 등 본 
 각 1 통 
 임대차 계약서 사본 , 임차 부분 이 
 건물 의 일부 시 임차 공간 도면 
 제정 1984 . 6 . 14 대통령령 제 11441 호 
 개정 1987 . 12 . 1 대통령령 제 12283 호 
 1990 . 2 . 19 대통령령 제 12930 호 
 1995 . 10 . 19 대통령령 제 14785 호 
 제 1 조 【 목적 】 이 영 은 주택 임대차 보호법 ( 이하 " 법 " 이 라 한다 ) 에서 위임 된 사항 과 그 시행 에 관하 여 필요 한 사항 을 정함 을 목적 으로 한다 . 
 제 2 조 【 차임 등 증액 청구 의 기준 등 】 
 1 ) 법 제 7 조 의 규정 에 의한 차임 또는 보증금 ( 이 하 " 차임 등 " 이 라 한다 ) 의 증액 청구 는 약정 한 차임 등 의 20 분 의 1 의 금액 을 초과 하 지 못한다 . 
 2 ) 제 1 항 의 규정 에 의한 증액 청구 는 임대차 계약 또는 약정 한 차임 등 의 증액 이 있 은 후 1 년 이 내 에는 이 를 하 지 못한다 . 
 제 3 조 【 보증금 일정액 의 범위 등 】 
 1 ) 법 제 8 조 의 규정 에 의한 소액 보증금 의 범위 를 특별시 및 광역시 ( 군 지역 을 제외 한다 ) 에서 는 1 , 200 만 원 이 하 , 기타 의 지역 에서 는 800 만 원 이하 로 한다 . 
 < 개정 87 . 12 . 1 , 90 . 2 . 19 , 95 . 10 . 19 > 
 2 ) 임차인 의 보증금 일정액 이 주택 의 가액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 주택 의 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 에 한하 여 우선 변제 권 이 있 다 . < 개정 90 . 2 . 19 > 
 3 ) 하나 의 주택 에 임차인 이 2 인 이상 이 고 , 그 각 소액 보증금 의 합 산액 이 주택 의 가 액 의 2 분 의 1 을 초과 하 는 경우 에 는 그 각 소액 보증금 의 합 산액 에 대한 각 임차인 의 보증금 일정액 의 비율 로 그 주택 의 가액 의 2 분 의 1 에 해당 하 는 금액 을 분할 한 금액 을 각 임차인 의 소액 보증금 으로 본다 . 
 < 개정 90 . 2 . 19 > 
 4 ) 하나 의 주택 에 임차인 이 2 인 이상 이 고 이 들 이 그 주택 에서 가정 공동 생활 을 하 는 경우 에 는 이 들 을 1 인 의 임차인 으로 보 아 이 들 의 각 보증금 을 합산 한다 . 
 제 4 조 【 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 】 
 법 제 8 조 의 규정 에 의한 우선 변제 를 받 을 임차인 의 범위 는 보증금 이 특별시 및 광역시 ( 군 지역 을 제외 한다 ) 에서 는 3 , 000 만 원 이하 , 기타 의 지역 에서 는 2 , 000 만 원 이하 인 임차인 으로 한다 . < 개정 95 . 10 . 19 > 
 ② ( 소액 보증금 의 범위 변경 에 따른 경과 조치 ) 
 이 영 시 행전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 을 적용 한다 . 
 ② ( 경과 조치 ) 이 영 시 행전 에 임차 주택 에 대하 여 담보물 권 을 취득 한 자 에 대하 여 는 종전 의 규정 에 의한다 . 
 주택 임대차 보호법 의 제정 
 무주택자 가 집 주인 으로부터 집 을 세 를 얻 어 사 는 경우 그 에 대한 법률 관계 는 민법 상 의 전세 권 이나 임대차 규정 에 의하 여 규율 됨 이 원칙 이 다 . 
 한편 민법 상 의 전세 권 이나 임대차 에 관한 규정 은 개인주의 적 법률 사항 을 기초 로 하 여 당사자 ( 세든 사람 과 세준 사람 ) 사이 의 자유 의사 에 의한 계약 을 중시 하 고 당사자 사이 의 법률 관계 를 형식 적 으로 평등 하 게 규율 하 고 있 다 . 
 그러나 현실 은 경제 적 강자 인 집 주인 의 횡포 와 자의 에 의하 여 경제 적 약자 인 임차인 이 부당 한 요구 를 강제 당하 고 피해 를 입 는 경우 가 빈번 하 게 발생 하 여 심각 한 사회 적 문제 를 야기 시키 게 되 었 다 . 
 이 에 따라 주택 의 이용 관계 를 규율 하 는 민사 법규 를 계약 자유 의 원칙 이 적용 되 는 시민법 의 차원 에서 임차인 의 주거 생활 과 경제 적 지위 를 보장 하 여야 한다 는 사회법 적 차원 으로 전환 할 필요 성 이 절실 하 게 되 었 고 결국 무주택 임차인 의 권리 와 지위 를 보호 하 는 내용 의 주택 임대차 보호법 이 1981 년 3 월 5 일 제정 되게 되 었 다 . 
 주택 임대차 보호법 의 적용 범위 
 1 . 주거 용 건물 즉 주택 의 임대차 에 한하 여 적용 된다 ( 법 제 2 조 전단 ) 
 2 . 주거 용 건물 즉 주택 은 그것 이 사회 통념 상 건물 로 인정 하 기 에 충분 한 요건 을 구비 하 고 주거 용 으로 사용 되 고 있 는 것 이 면 시청 이나 구청 등 에 구비 되 어 있 는 가옥 대장 이나 건물 대장 의 용도 란 에 " 주거 용 " 으로 기재 되 어 있 지 않 더라도 본 법 의 적용 을 받 게 된다 . 
 따라서 공부 상 공장 용 건물 이나 창고 용 건물 이 라도 건물 의 내부 구조 를 주거 용 으로 사실 상 변경 한 경우 에 는 주택 이 라고 보 아야 할 것 이 며 또한 관할 관청 으로부터 허가 를 받 지 아니하 고 건축 한 무허가 건물 이나 건축 허가 를 받 았 으나 준공 검사 를 필하 지 못한 건물 도 역시 본 법 의 적용 을 받 는 것 이 므로 무허가 나 준공 검사 미비 상태 의 주택 에 관하 여 임대차 계약 을 체결 하 여도 이 법 의 보호 를 받 게 된다 . 
 3 . 주택 을 건축 한 사람 은 공사 완공 후 준공 검사 를 받 았 으나 소유 권 보존 등기 를 하 지 않 았 더라도 그 주택 의 소유 권 을 취득 하 는 것 이 므로 ( 민법 제 187 조 ) 미 등기 주택 도 이 법 의 적용 을 받 으며 주택 의 신 축자 는 그 주택 을 임대 할 수 있 는 정당 한 권리 를 가지 고 있 으므로 미 등기 주택 이 라는 것 때문 에 임대차 계약 체결 을 주저 할 필요 는 없 다 . 
 4 . 임차주 택 의 일부 가 주거 외 의 목적 으로 사용 되 는 경우 에 도 적용 된다 
 ( 법 제 2 조 후단 ) . 
 5 . 임차 목적물 이 주거 용 건물 과 함께 사용 되 는 것 인 이상 임차 주택 의 일부 가 비주 거용 인 경우 까지 이 법 의 보호 대상 이 되 는 바 , 주택 에 포함 된 가게 에서 소 규모 영업 및 공장 을 하 는 자 도 이 법 의 보호 대상 이 된다 . 
 6 . 미 등기 전세 에 도 적용 된다 ( 법 제 12 조 ) . 
 7 . 미 등기 전세 는 우리 나라 에서 상당히 오래 전 부터 부동산 임대차 특히 건물 임대차 의 한 형태 로 관습 상 발전 하 여온 제도 로서 , 예컨대 건물 의 소유자 인 갑 이 그 건물 을 세 를 얻 어 살 고자 하 는 을로 부터 " 전세금 " 을 받 고 일정 한 기간 그 건물 을 을로 하여금 사용 , 수익 하 게 한 후 그 기간 이 만료 된 때 에 그 건물 을 인 도 받 음 과 동시 에 전세금 을 반환 하 는 것 을 내용 으로 하 는 갑 , 을 간 의 계약 이 라고 할 수 있 다 . 
 주택 임대차 보호법 의 보호 내용 
 제 3 자 에 대하 여 효력 이 생긴다 함 은 임대인 이외 의 자 에 대하 여도 세든 사람 은 그 주택 의 임대차 관계 를 주장 할 수 있 다는 의미 이 며 이것 은 결국 임대차 기간 중 임대 주택 의 소유자 가 변경 되 는 경우 에 도 임대인 의 지위 가 신 소유자 에게 포괄 적 으로 승계 됨 으로써 임차인 은 계약 기간 동안 ( 보증금 을 준 경우 에 는 그 보증금 을 반환 받 을 때 까지 ) 그 집 에서 쫓겨나 지 않 고 생활 할 수 있 다는 것 이 다 . 
 그러나 주의 할 일 은 임차인 이 입주 와 전입 신고 를 하 기 전 에 그 집 에 이미 저당권 등기 나 가압류 , 압류 등기 , 가등기 등 이 행하 여졌 고 그 결과 로 경매 나 가등기 에 의한 본등기 에 의하 여 소유 권 자 가 변경 된 경우 에 는 임차권 은 소멸 되 어 임차인 은 신 소유권자 에 대하 여 대항 할 수 없 다 . 
 따라서 타인 의 주택 을 임대차 하 고자 할 때 에 는 최소한 등기부 를 열람 하 여 저당권 설정 이나 가등기 여부 등 을 확인 할 필요 가 있 다 . 
 2 . 임차주 택 양수인 의 임대인 지위 승계 
 " 임차주 택 의 양수인 " 이 라 함 은 매매 , 교환 등 법률 행위 에 의하 여 임차주 택 의 소유 권 을 취득 하 자는 물론 상속 , 공용징수 , 판결 , 경매 등 법률 의 규정 에 의하 여 임차 주택 의 소유 권 을 취득 한 자 를 말 한다 . 
 즉 , 앞 에서 도 설명 한 바 와 같이 임차권 보다 선순위 인 저당권 또는 가등기 등 에 기하 여 ( 경매 또는 본등기 의 이행 방법 으로 ) 소유 권 을 취득 한 사람 은 그 임차주 택 의 양수인 인 것 만 은 틀림없 으나 임차인 은 그 들 에 대하 여 임차권 을 주장 할 수 없 으므로 이 들 은 " 임차주 택 의 양수인 " 에 포함 시켜서 는 아니 된다 . 
 임차주 택 의 양수인 이 임대인 의 지위 를 승계 한다는 것 은 종전 임대차 계약서 에서 정하 여진 권리 와 의무 를 모두 이어받 는 것 으로 임차 주택 의 소유 권 변동 후 에 발생 할 차임 청구 권 이 양수인 에게 이전 하 는 것 은 당연 하 지만 그 전 에 이미 발생 하 였으나 아직 지급 되 지 아니한 차임 청구 권 은 종전 임대인 에게 이미 구체 적 으로 발생 하 였 던 채권 이 므로 양수인 에게 당연히 계승 되 는 것 은 아니 라고 보 아야 할 것 이 다 . 
 또한 보증금 또는 전세금 반환 채무 는 임차주 택 의 반환 채무 와 동시 이 행관 계 에 있 으므로 당연히 새로운 양수인 이 부담 하 여야 한다 . 
 구법 률 에서 는 임차인 의 입주 시 보다 후 에 설정 된 담보물권 등 이 임차인 보다 우선 변제 를 받 는 일 이 있 어 , 임차인 의 보호 에 미흡 하 였었 는데 , 1989 . 12 . 30 개정 된 주택 임대차 보호법 에서 는 임차인 에게 대항력 을 인정 하 는 데 그치 지 않 고 일정 한 요건 을 갖춘 임차인 에게 순위 에 의한 우선 변제 권 을 인정 하 였 다 . 
 즉 , 주택 의 임차인 은 주택 의 인도 ( 입주 ) 와 주민 등록 ( 전입 신고 ) 을 마치 고 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 를 갖추 었 을 때 , 경매 또는 공 매시 임차주 택 의 환가 대금 에서 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 다 . 
 후 순위 권 리자 기타 채권자 보다 우선 하 여 보증금 을 변제 받 을 권리 가 있 을 뿐 이미 로 임차인 이 인도 , 주민 등록 및 계약서 상 의 확정 일자 를 갖추 기 전 에 설정 된 담보물 권 보다 는 우선 하 지 못한다 . 
 임대차 계약 증서 상 의 확정 일자 란 공증인 또는 법원 서기 가 그 날자 현재 에 임대차 계약서 가 존재 하 고 있 다는 것 을 증명 하 기 위하 여 확정 일자 부 의 번호 를 써 넣 거나 일자인 을 찍 는 것 을 말 하 여 확정 일자인 을 받 기 위하 여 는 임대인 의 동의 가 필요 없 다 . 
 임대차 계약서 의 확정 일자 는 , 법원 또는 공증인 에게 일정액 의 수수료 를 납부 하 면 법원 서기 , 공증인 으로부터 즉시 받 을 수 있 으며 , 이때 다른 권리 자 와 의 우선 순위 를 받 는 날 이 므로 임차인 은 임대차 계약 체결 후 가능 한 빠른 시일 내 에 확정 일자 를 받 는 것 이 자신 의 권리 보호 를 위해 필요 하 다 . 
 주택 임대차 계약서 의 확정 일자 는 공증 이 아니 더리 도 읍 , 면 , 동사무소 에 계약서 원본 을 가져가 면 확정 일자인 을 찍 어 주 며 , 이 확정 일자인 으로 공증 시 와 같 은 효력 이 발생 한다 . 다만 , 계약서 원본 의 보관 에 유의 해야 한다 . 
 순위 에 의한 우선 변제 권 이 인정 되 는 보증금 은 그 금액 의 범위 에 제한 이 없 으므로 다액 의 보증금 의 경우 에 도 그 적용 이 있 다 . 
 다만 , 임차인 이 당해 주택 의 양수인 에게 대항 할 수 있 는 경우 에 는 임대차 가 종료 된 후 가 아니 면 보증금 의 우선 변제 를 청구 하 지 못하 며 우선 변제 가 인정 되 더라도 임차인 은 임차주 택 을 양수인 에게 인 도 하 지 아니하 면 보증금 을 수령 할 수 없 다 . 
 4 . 주택 임대차 계약 기간 의 2 년 보장 
 주택 임대차 의 기간 은 당사자 간 에 자유로이 정할 수 있 으나 기간 의 정함 이 없 거나 기간 을 2 년 미만 으로 정한 임대차 는 그 기간 을 2 년 으로 본다 ( 제 4 조 제 1 항 ) . 
 임대인 이 임대차 기간 만료 전 6 월 부터 1 월 까지 에 임차인 에 대하 여 갱신 거절 의 통지 또는 조건 을 변경 하 지 아니하 면 갱신 하 지 아니한다는 뜻 의 통지 를 하 지 아니한 경우 에 는 그 기간 이 만료 된 때 에 전 임대차 와 동일 한 조건 으로 다시 임대차 한 것 으로 본다 ( 법 제 6 조 제 1 항 ) . 
 다만 , 임대차 기간 을 2 년 으로 정하 여 임차인 을 보호 하 려는 것 은 임차인 자신 의 의무 를 다 하 지 않 았 을 때 에 도 무조건 보호 해 준다는 취지 는 아니 므로 임차인 이 2 기 의 차임 을 연체 하 거나 기타 의무 를 현저히 위반 한 때 에 는 보호 받 지 못한다 .