0310 / 경제 / 머니 포 유 - 경매 
 지금 살 고 있 는 아파트 에서 좀 더 생활 편의 시설 이 잘 갖춰진 다른 지역 으로 이사 하 려던 홍모 씨 ( 41 ) 는 원 하 는 전용 면적 85 ㎡ 전 후대 의 아파트 구하 기 가 하늘 의 별 따 기 라는 부동산 중개업 소 의 이야기 를 듣 고 난감 해 하 고 있 다 . 최근 2 ∼ 3 년 내 에 분양 된 아파트 뿐 만 아니 라 10 년 가까이 된 아파트 가격 까지 덩달 아 올랐 다는 말 에 홍 씨 는 혹시나 하 는 마음 에 경매 시장 을 기웃거리 고 있 다 . 홍 씨 는 자신 이 원 하 는 아파트 를 구할 수 있 을까 ? 
 ◆ 시 중가 보다 싸 게 내 집 마련 
 “ 경매 를 통해 집 을 반값 에 샀 다 ” 거나 “ 부동산 경매 에 탁월 한 고교 동창 이 대박 을 터트렸 다 ” 는 이야기 를 쉽 게 들 을 수 있 었 던 적 이 있 었 다 . 그러나 이 같 은 이야기 는 옛 이야기 다 . 최근 몇 년 사이 에 일반인 들 에게 도 경매 가 하나 의 수익 상품 으로 인식 되 면서 많 은 사람 들 이 경매 에 나서 고 있 지만 , 실제로 큰 수익 을 얻 은 사람 은 많 지 않 다 . 바로 경매 시장 의 변화 때문 이 다 . 
 하갑 용 리빙 경매 대표 는 “ 부동산 경매 에 나오 는 물건 이 계속 적 인 감소 추세 에 있 다 . 올해 도 지난해 보다 20 % 이상 줄 었 으며 , 5 년 전 과 비교 한다면 70 % 이상 줄어든 것 이 다 ” 며 “ 물량 은 적 은데 경매 에 참여 하 려는 사람 은 늘어나 다 보 니 낙찰가 율 은 올라가 , 아파트 나 소형 상가 의 경우 감정가 대비 90 % 이상 에 낙찰 된다 . 특히 다 가구 주택 은 95 % 를 상회 할 정도 로 낙찰가 율 이 높 다 ” 고 설명 했 다 . 
 예 를 들 어 경매 에 나온 수 성구 의 전용 면적 85 ㎡ 아파트 의 입찰 예정 가 는 2 억 1 천만 원 이 고 감정가 가 3 억 원 이 라면 , 실제 낙찰가 가 예전 에 는 입찰 예정 가 를 조금 넘 는 2 억 2 천만 ∼ 2 억 3 천만 원 선 에서 이루 어 졌 다 . 그러나 최근 에 는 감정가 의 90 % 인 2 억 7 천만 원 이상 이 어야 낙찰 받 을 수 있 다 . 감정가 와 거의 같 은 가격 에 낙찰 되 거나 이상 인 경우 도 종종 발생 한다 . 
 이 처럼 낙찰가 율 이 감정가 에 육박 하 면서 과거 처럼 큰 수익 을 올리 는 일 이 어렵 게 됐 지만 , 경매 는 여전히 매력 적 인 부분 이 있 는 것 은 사실 이 다 . 경매 받 은 물건 을 곧바로 일반인 에게 판매 해 매매 차익 을 올리 는 것 은 어렵 게 됐 지만 , 시 중가 보다 싸 게 자기 집 을 마련 하 거나 월세 수익 을 올리 기 위해 다 가구 주택 을 경매 받 는 것 은 아직 도 유리 하 다는 것 이 전문가 들 의 말 이 다 . 
 하 대표 는 “ 경매 는 매도 자 의 의견 이 전혀 반영 되 지 않 고 매수 자 에 의해 가격 이 결정 된다 ” 면서 “ 경매 에 참여 하 는 매수 자 가 일반 시세 보다 더 많 은 돈 을 주 고 사 는 경우 는 거의 없 다 . 최소한 몇 % 라도 싼 가격 에 입찰가 를 적 는데 , 이렇게 원 하 는 물건 을 낙찰 받 는다면 분명 이득 이 다 ” 고 말 했 다 . 그 는 또 “ 원 하 는 지역 으로 이사 하 려는 사람 은 아파트 경매 를 노려볼 만 하 다 . 분명히 일 반매 매가 보다 는 싼 가격 에 구입 할 수 있 다 ” 고 덧붙였 다 . 
 ◆ 경매 전 확인 또 확인 은 필수 
 입찰 에 참여 하 기 위해서 는 인터넷 경매 정보 및 경매 정보지 를 통해 기본 적 인 정보 를 얻 은 후 , 대법원 및 관할 법원 에 비치 된 각종 공부 와 현황 조사 서 · 매각 물건 명세서 · 감정 평가서 · 임차인 및 점유자 의 각종 신 고서 를 확인 해 매각 후 에 인수 되 는 권리 를 확인 해야 한다 . 
 이 와 더불 어 낙찰 후 에 도 등기부 에서 지워 지 지 않 는 권리 · 유치 권 및 법정지상권 성립 여부 · 현장 을 방문 해 부동산 의 현재 가치 와 미래 가치 · 기대 수익 을 면밀히 검토 하 는 것 이 중요 하 다 . 또 매각 목적물 이 건물 인 경우 에 는 내게 꼭 필요 한 건물 인지 , 임대 를 한다면 보증금 과 월세 는 얼마 인 지 , 수익 률 은 얼마나 될 것 인지 계산 해야 한다 . 토지 의 경우 에 는 투자 금액 에 대한 이자 와 매 도시 수익 률 을 반드시 확인 할 필요 가 있 다 . 
 경매 를 만만 하 게 여겨서 는 안 된다 . 수익 은 높 지만 위험 성 도 많 다는 점 을 늘 염두 에 두 어야 한다 . 전문 적 이 고 깊이 있 는 경매 공부 를 사전 에 한 후 에 경매 재테크 방식 을 선택 해야 제대로 된 경매 가 가능 하 다 . 
 특히 눈여겨 봐야 할 점 은 부동산 등기부 에 등재 되 어 있 는 많 은 권리 중 에 는 경매 로 매각 되 면 깨끗이 말소 되 는 권리 가 있 고 , 등기부 상 에서 지워 지 지 않 고 그대로 살아남 아 매수인 에게 인수 되 는 권리 도 있 다는 것 이 다 . 이 를 제대로 파악 하 지 못했 을 경우 자칫 경매 받 은 물건 이 애물단지 로 전락 할 수 있 다 . 
 저당권 , 근저당 권 , 압류 , 가압류 , 담보 가 등기 및 경매 개시 결정 등기 중 시간 순서 에서 제일 빠른 등기 를 포함 한 후 순위 등기 는 모두 소멸 한다 . 그러나 이 여섯 가지 보다 앞선 등기 로 , 지상 권 , 지역 권 , 등기 된 임차권 및 전세 권 ( 경매 신청 , 또는 배당 요구 신청 을 하 고 전액 배당 되 는 경우 소멸 ) , 보존 가등기 , 환매 등기 , 가처분 등기 가 있 다 . 또 등기 부상 에 나타나 지 않 는 유치권 과 법정지상권 은 요건 을 갖추 고 권리 가 인정 되 는 경우 매수인 이 부담 해야 한다 . 
 여러 차례 유찰 된 물건 에 관해서 는 더 세심 한 주의 가 필요 하 다 . 법원 경매 의 경우 일반 매매 가격 보다 싸 지만 주택 의 경우 주택 임대차 보호법 상 대항력 이 있 는 세입자 에게 기존 의 임차 금액 을 물 어 줘야 하 는 경우 가 있 다 . 따라서 여러 번 유찰 된 물건 일수록 권리관계 가 복잡 하 거나 임차 금액 을 물 어 줄 가능 성 이 높 다 . 낙찰자 가 부담 해야 할 부분 은 없 는지 도 반드시 확인 할 필요 가 있 다 . 
 지난해 대구 지법 경매 에 나온 대구시 동구 용계동 90 ㎡ 의 토지 의 경우 감정가 가 4 천 200 만 원 으로 인근 토지 시세 인 6 천 여 만 원 에 비해 턱없이 쌌 다 . 더군다나 두 번 이나 유찰 되 면서 최저 입찰가 도 2 천 100 만 원 으로 떨어진 상태 였 다 . 
 시세 에 비해 감정가 도 낮 고 두 차례 유찰 된 이유 는 해당 토지 에 매각 에서 제외 되 는 건물 이 있 고 , 이 건물 로 인해 낙찰 후 에 도 토지 사용 이 제한 되 기 때문 이 다 . 이 처럼 매각 대상 토지 에 소유 권 이 불분명 한 건물 이 존재 하 는 경우 , 법원 은 통상 적 으로 건물 을 제외 하 고 토지 만 경매 하 는 데 낙찰 후 토지 주인 과 건물 주인 간 에 분쟁 이 발생 할 수 있 다 . 
 A 씨 는 꼼꼼히 경매 기록 을 살펴보 고 채권자 를 만나 조사 해 본 결과 , 낙찰 후 토지 인도 및 건물 철거 를 위한 소송 을 제기 하 면 철거 판결 이 가능 하 다는 판단 에 따라 입찰 에 참가 해 3 천 40 만 원 에 낙찰 받 았 다 . 낙찰 후 매각 대상 에서 제외 됐 던 건물 은 500 만 원 에 매수 해 철거 하 기 로 했 다 . 결과 적 으로 A 씨 는 3 천 540 만 원 에 6 천만 원 짜리 토지 를 소유 하 게 됐 다 . 제대로 된 분석 을 통해 위험 성 을 미리 살폈 기 에 가능 한 일 이 었 다 . 
 ◆ 실패 하 지 않 으려면 공부 해야 
 경매 초보 자 들 은 입찰 장 의 어수선 한 분위기 에 당황 하 고 들뜬 나머지 간혹 실수 를 범하 는 경우 가 있 다 . 초보 자 들 이 흔히 하 는 실수 는 △ 입찰 금액 을 잘못 기재 하 거나 아예 적 지 않 은 경우 △ 입찰 금액 및 보증금 을 수정 한 경우 △ 입찰 보증금 을 동봉 하 지 않 은 경우 △ 입찰 보증금 이 매각 조건 상 의 입찰 보증금 에 미달 한 경우 , 특히 낙찰 후 대금 미납 으로 인한 재경매 의 경우 에 는 통상 입찰 보증금 을 20 %( 지역 에 따라 30 % 를 적용 하 는 곳 도 있 음 ) 로 올린 특별 매각 조건 으로 실시 하 는 데 이때 입찰 보증금 을 10 % 만 동봉 한 경우 △ 대리 입찰 시 위임인 의 위임장 또는 인감 증명서 를 첨부 하 지 않 은 경우 ( 법원 에 따라 개찰 즉시 제출 하 면 유효 처리 될 수 도 있 음 ) △ 위임장 에 찍힌 도장 과 인감 증명서 상 의 도장 이 다른 경우 △ 사건 번호 만 쓰 고 물건 번호 를 누락 한 경우 △ 입찰자 또는 대리 입찰 자란 을 공란 으로 비워둔 경우 △ 사업자 등록 번호 가 없 는 법인 이 입찰 한 경우 다 . 
 법원 에서 는 위 에 해당 하 는 경우 그 입찰 표 는 무효 로 처리 하 므로 경매 초보 자일 경우 , 하루 전 에 서류 와 도장 및 신분증 을 챙겨 놓 고 입찰 표 를 작성 하 여 면밀히 검토 한 후 당일 아침 에 는 은행 에서 입찰 보증금 만 ( 가능 한 자기 앞수표 ) 찾 아서 입찰 에 참가 하 는 것 이 좋 다 . 
 한편 대법원 법원 경매 정보 사이트 ( http : / / www . courtauction . go . kr ) 에서 는 경매 시장 참여 자 들 이 필요 한 정보 를 얻 을 수 있 다 .