[ 2019 전망 ] 부동산 시장 : 하락 요인 이 상승 요인 보다 많 다 > News Insight | ( 사 ) 국가 미래 연구원 
 [ 2019 전망 ] 부동산 시장 : 하락 요인 이 상승 요인 보다 많 다 > News Insight 
 [ 2019 전망 ] 부동산 시장 : 하락 요인 이 상승 요인 보다 많 다 본문 듣 기 
 기사 입력 2019 년 01 월 08 일 17 시 00 분 
 최종 수정 2019 년 01 월 04 일 17 시 27 분 
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 2018 년 은 정책 변화 따라 상승 · 하락 오가 는 ‘ 롤러 코스트 ’ 장세 
 2018 년 4 / 4 분기 들 어 부동산 시장 은 급격히 냉각 되 고 있 다 . 그동안 뜨겁 게 달아올랐 던 강남 재건축 을 비롯 하 여 강북 아파트 조차 하락 에 동참 하 는 모양새 로 주택 비수기 를 맞 아 하락세 가 확산 되 고 있 다 . 특히 하늘 높 은 줄 모르 고 고공 행진 하 던 강남 3 구 아파트 는 급매물 이 출시 되 지만 매수세 가 자취 를 감춘 탓 에 거래 실종 상태 다 . 잠실 주공 5 단지 84 ㎡( 전용 ) 는 19 억 1 천만 원 에서 17 억 2 천만 원 , 옥수동 어울림 더 리버 84 ㎡( 전용 ) 는 14 억 5 천만 원 에서 12 억 5 천만 원 으로 급락 했 다 . 뒤늦 게 노 · 도 · 강 ( 노원 , 도봉 , 강북구 ) 를 비롯 해 분당 , 일산 , 평촌 등 1 기신 도시 와 용인 기흥 , 수원 팔달 , 분당 , 고양 , 파주 , 의정부 , 양주 등 경기도 일부 집값 이 반 등 을 시도 하 고 있 으나 상승 폭 이 크 질 않 다 . 거래 도 실리 지 않 아 찻잔 속 미풍 에 그칠 전망 이 다 . 매매 시장 에 이어 전세 시장 도 10 년 만 에 서울 전세금 이 최대 낙폭 을 기록 하 는 등 하락 조짐 은 뚜렷 하 다 . 재건축 · 재 개발 이주 수요 가 어느 정도 마무리 되 고 재 전세 가 늘 어 난 데 다 송파 헬리오 시티 등 대 규모 단지 가 입주 를 시작 한 때문 이 다 . 
 이 와 같이 서울 과 수도 권 주택 시장 이 급속히 얼어붙 는 이유 는 총 부채 원리금 상환 제도 인 DSR ( Debt Service Ratio ) 을 포함 한 초 강력 대출 규제 등 규제 정책 여파 에다 실물 경기 둔화 , 공급 물량 증가 , 금리 인상 , 종 부세 등 세금 증가 , 투자 심리 악화 등 여러 요인 이 자리 잡 고 있 다 . 그간 집값 급등 의 진원지 역할 을 했 던 압구정 구 현대 , 잠실 주공 5 단지 , 은 마아 파트 는 매매 가격 이 고점 대비 약 2 억 ~ 3 억 씩 빠진 가격 에 급매물 이 나오 고 있 어서 특별 한 모 멘 텀 이 없 는 한 추가 하 락 내 지 거래 절벽 을 예고 한다 . 지난 9 . 13 규제 대책 에다 3 기신 도시 4 곳 발표 로 향후 총 30 만 가구 에 이르 는 대 규모 공급 방안 은 주택 시장 에 직격탄 을 날렸 다 . 한마디 로 돈줄 을 조이 고 중 장기 적 으로 충분 한 물량 확대 조치 로 정책 약발 이 시장 에 먹히 고 있 다는 관측 이 다 . 
 2018 년 도 주택 시장 을 결산 하 면 정책 변화 에 따라 시장 은 상승 과 하락 을 오가 는 ‘ 롤러 코스트 ’ 를 탔 다 . 문제 는 작금 의 조정 장세 , 진정 국면 이 언제 까지 이어질 것 인지 를 두 고 전문가 들 조차 견해 가 엇갈린다 는 사실 이 다 . 
 내년 이후 에 는 안정 국면 으로 전환 될 것 이 라는 긍정 론 ( 안정 론 ) 과 조만간 숨 고르기 장세 가 끝나 고 재 상승 가능 성 이 높 다는 부정 론 ( 상승 론 ) 이 팽팽히 맞서 고 있 다 . 
 건설 산업 연구원 은 지난 11 월 8 일 경기 전망 보고서 를 통해 내년 전국 주택 매매 가격 은 올해 보다 1 . 1 %, 수도 권 은 0 . 2 % 각각 떨어질 것 으로 내다보 았 다 . 올해 3 . 5 % 오를 것 으로 보이 는 수도 권 은 6 년 만 에 마이너스 ( -) 로 하락 전환 하 며 지방 은 올해 ( - 1 . 2 %) 보다 하락 폭 이 더 커져 - 2 . 0 % 하락 을 예측 했 다 . 건 산연 은 수도 권 집값 하락 의 근거 로 대내외 경제 상황 의 부진 , 부동산 규제 정책 , 대출 규제 등 을 꼽 았 다 . 한국은행 과 KB 경제 연구소 도 2019 년 도 부동산 시장 은 하강 국면 내지 위축 될 가능 성 이 높 다고 내 다 봤 다 . 다만 , 주택 산업 연구원 과 금융 권 회사 일부 는 추가 상승 가능 성 에 방점 을 찍 고 있 다 . 
 2019 핵심 변화 요인 을 보 면 집값 하락 에 무게 감 
 새해 를 앞두 고 부동산 시장 의 불 확실 성 과 변동성 이 높 아 지 고 있 다 . 공급자 , 실수요자 를 포함 한 시장 참여 자 모두 긴장감 과 불안감 이 고조 되 고 있 다 . 2019 년 부동산 시장 흐름 은 구체 적 으로 어떤 모습 으로 다가올까 ? 좀 더 심도 있 게 분석 해 볼 필요 가 있 다 . 먼저 , 주택 시장 에 중대 한 영향 을 끼치 는 핵심 변화 요인 ( key factor ) 으로 는 인구 , 실물 경기 , 소득 구조 , 정책 , 금리 , 수급 , 심리 , 환율 , 글로벌 자산 시장 동향 등 여러 요소 를 꼽 는다 . 부동산 그 중 에서 도 삶 을 유지 하 기 위한 필수 재화 로 불리 는 의 , 식 , 주 의 하나 인 주택 시장 에 나타나 는 실물 경기 순환 변동 ( 예컨대 , 10 년 주 기설 등 장 · 단기 파동 이론 ) 과 벌집 순환 모형 ( Honeycomb - Cycle Mode ) 등 에 비추 어 유추 해 볼 수 있 다 . 
 첫째 , 인구 구조 의 변화 는 장기 적 인 추세 로 인구 의 양 적 , 질 적 변화 가 주택 수요 의 크기 를 결정 하 는 중요 한 요소 임 에 틀림없 다 . 특히 인구수 의 크기 보 다는 가구 수 ( 세대수 ) 의 증가 ( 분할 ) 여부 가 더 중요 한 수요 기반 이 된다 . 통계청 발표 에 따르 면 국내 인구 는 2031 년 경 정점 에 이르 고 2042 년 까지 가구 수 가 꾸준히 증가 할 것 으로 예측 된다 . 경제 의 성장 여부 즉 , 거시경제 지표 도 중요 한 변수 이 다 . 경제 성장 률 은 2040 년 까지 2 % 대 의 완만 한 저성장 이 예상 됨 으로 인구 와 소득 구조 의 변화 로 볼 때 그때 까지 는 상승 요인 이 된다 . 
 둘째 , 2019 년 도 실물 경기 둔화 전망 은 부동산 시장 에 는 커다란 악재 로 작용 한다 . 국제 신용 평가 사 인 무디스 2 . 5 %, 한국개발연구원 ( KDI ) 2 . 6 %, 한국은행 2 . 7 % 등 2019 년 예상 되 는 경제 성장 률 은 2 . 3 ~ 2 . 7 % 에 그치 고 잠재 성 장률 도 점차 낮 아 지 는 추세 다 . 부동산 은 경제재 이 고 , 실물 경기 와 긴밀히 연동 되 어 움직인다는 점 을 감안 하 면 부동산 시장 에 는 하락 요인 이 다 . 특히 진행 중 인 고용감소 , 미 ․ 중간 무역 전쟁 , 물가 상승 , 환율 변동 등 불안 한 시장 리스크 증대 는 부정 적 이 다 . 
 셋째 , 정부 정책 은 지금 까지 의 규제 정책 기조 를 전 ( 全 ) 방위 로 더욱 강화 하 는 방향 으로 시행 될 공산 이 크 다 . 재건축 규제 , 다 주택 자세 금중 과 , 금리 인상 , 대출 규제 , 전 매제 한 등 시장 을 옴짝 달싹 못 하 게 옥죄 는 메가톤 급 핵폭탄 정책 이 점차 현실 화 된다 . 2 주택 이상 의 다 주택 자 는 물론 1 주택 자 도 규제 지역 과 9 억 원 이상 고가 주택 매입 은 대출 중단 으로 매입 이 어려워져 매수세 가 위축 될 수 밖에 없 다 . LTV , DTI , DSR 등 초 고강 도 대출 규제 와 종 부세 의 급격 한 인상 이 조치 가 대표 적 이 다 . 다만 , ‘ 규제 의 역설 ’ 에 의하 면 규제 정책 은 단기 안정 효과 에 도 불구 하 고 중 장기 적 으로 는 오히려 공급 을 줄여 집값 급등 을 야기 할 수 있 다는 점 은 또 다른 변수 가 된다 . 
 넷째 , 저 금리 기조 가 마감 되 고 , 미국 발 금리 인상 이 예고 된 상황 에서 한은 은 최근 기준 금리 를 1 . 75 % 로 인상 했 다 . 주택 담보 대출 금리 와 시중 실세 금리 는 지난해 부터 슬금슬금 오르 기 시작 해 주택 담보 대출 ( 주 담대 ) 금리 는 3 ~ 4 % 에서 최고 5 % 에 이르 렀다 . 금리 와 부동산 의 관계 는 ‘ 역 ( 逆 ) 의 관계 ’ 로서 반대 로 움직인다 . 
 고금리 시대 가 도래 할 경우 부동산 시장 은 커다란 악재 를 만나 게 되 는 셈 이 다 . 금리 인상 은 이 자부담 증가 → 수익 률 하락 → 주택 수요 감소 로 이어진다 . 사상 최대 로 강화 된 대출 규제 조치 와 맞물리 게 되 면 초대 형 악재 로 작용 할 수 있 다 . 
 지난 4 ~ 5 년 간 집값 상승 의 배경 에 저금리 와 풍부 한 유동 성 이 자리 잡 고 있 었 다는 점 을 생각 하 면 더 더욱 그렇 다 . 다만 , 1 , 100 조 가 넘 는 시 중부동 자금 이 여전히 부동산 주변 에 포진 하 고 , 선진국 과 달리 국내 주택 시장 은 거품 ( BUBBLE ) 정도 가 크 지 않 은 점 , 부동산 은 주식 등 위험 자산 과 달리 안전 자산 으로 분류 되 는 점 등 을 고려 하 면 금리 인상 이 단계 적 으로 소폭 이뤄질 경우 에 부동산 시장 에 대한 영향력 은 제한 적 이 다 . 
 다섯째 , 시장 의 근본 원리 는 ‘ 수급 법칙 ’ 으로 주택 시장 도 궁극 적 으로 는 수요 공급 의 조건 과 상황 에 따라 집값 과 전세 값 이 결정 된다 . 서울 은 절대 적 인 주택 공급 부족 으로 인해 구조 적 , 장기 적 , 만성 적 인 수급 불 균형 에 시달리 고 있 는 대표 사례 다 . 이 는 주택 보급 과 인구 1 천 명 당 주택 수 지표 를 보 면 쉽 게 알 수 있 다 . 2017 년 기준 서울 지역 주택 보급 률 은 96 . 8 % 로서 적정 주택 보급 률 105 % 에 한참 미달 하 며 인구 1 천 명 당 주택 수도 일본 의 약 450 가구 의 2 / 3 수준 인 368 가구 에 그친다 . 전국 주택 보급 률 은 102 . 3 %, 수도 권 은 98 . 3 % 로서 역시 공급 부족 상태 에 놓여 있 다 . 부동산 114 자료 에 따르 면 2019 년 도 신규 입주 물량 은 전국 348 , 136 호 로서 20 . 5 % 감소 , 서울 은 38 , 503 호 로서 10 . 2 % 증가 , 경기 120 , 963 호 로서 25 . 3 % 감소 , 인천 은 16 , 500 호 로서 18 . 7 % 감소 , 지방 은 172 , 170 호 로서 22 % 감소 할 것 으로 각각 예상 된다 . 
 여섯째 , “ 부동산 은 심리 다 ” 는 말 처럼 부동산 투자 는 심리 적 요인 이 상당히 중요 한 변수 가 된다 . 최근 들 어 부동산 소비 심리 가 급속히 악화 되 고 있 는 점 은 주목 되 는 변화 이 다 . 한국은행 과 KB 국민은행 이 연말 에 발표 한 부동산 자료 에 따르 면 2018 년 말 부동산 시장 은 매도 자 우위 시장 에서 ‘ 매수 자우 위 시장 ’ 으로 급 반전 중 이 다 . 
 이 밖 에 도 글로벌 자산 시장 의 조정 및 선진국 주택 시장 의 하락 현상 은 국내 금융 시장 은 물론 부동산 시장 에 도 역 ( 逆 ) 자산 효과 가 예상 된다 . 환율 변동 성 이 커지 고 국제 금융 시장 의 불 안정 성 은 국내 주택 시장 에 악영향 이 불가피 하 다 . 
 경기 순환 변동 주기 , 주택 시장 전망 은 ‘ 흐림 ’ 
 주택 경기 가 앞 으로 어떻게 변화 할지 , 중 장기 적 인 예측 력 을 좀 더 높이 기 위해서 는 주택 경기 의 순환 변동 주기 ( 사이클 ) 도 함께 따져볼 필요 가 있 다 . 위 에서 살펴본 대로 여러 변화 요인 이 주택 시장 의 단기 변동 성 예측 에 유효 하 다면 벌집 순환 모형 ( HONEYCOMB - CYCLE MODEL ) 과 10 년 주 기설 등 은 5 ~ 10 년 이상 중 장기 예측 을 하 는데 매우 유용 한 기법 이 된다 . 우리 나라 사람 들 은 주택 을 한번 매입 하 면 10 년 가량 장기간 보유 하 는 장기 투자 재임 을 고려 하 면 단기 변화 와 더불 어 장기 적 인 미래 변화 를 읽 는 투자 안목 은 필요 하 다 . 
 지난 30 ~ 40 년 간 의 빅 데이터 ( big data ) 를 통해 집값 변동 성 을 살펴보 면 소위 , ‘ 10 년 주 기설 ’ 이 뚜렷이 발견 된다 . 이를테면 우리 나라 집값 은 5 ~ 6 년 상승 하 면 4 ~ 5 년 간 하향 안정 되 는 싸이클 이 주기 적 으로 발생 한다는 것 이 다 . 이 를 최근 주택 경기 사이클 에 대입 해 보 면 서울 등 수도 권 집값 은 2013 년 경 바닥 을 찍 고 이후 상승 을 시작 했 음 으로 강남 은 6 년 째 , 강북 과 수도 권 은 5 년 째 올랐 다 . 이 는 벌집 순환 모형 을 통해서 도 잘 드러난다 . 
 이 모형 의 이론 적 근거 는 주택 경기 는 통상 7 ~ 12 년 을 주 기 로 상승 과 하락 을 반복 하 며 거래량 과 가격 변수 를 중심 으로 시장 변동 의 미래 흐름 을 관측 하 는 데 매우 유용 한 선진국 형 분석 모델 이 다 . 예측 확률 은 70 % 정도 로 높 은 편 이 다 . 이 모델 로 측정 한 한국 의 현재 주택 시장 은 6 단계 중 3 단계 에서 4 단계 로 진입 하 는 전환기 에 놓여 있 음 을 알 수 있 다 . 
 2018 년 하반기 현재 거래 감소 - 가격 보합 의 국면 을 지나 거래 감소 - 가격 하락 직전 의 전환 국면 ( turning point ) 에 놓여 있 다 . 조만간 거래 감소 - 가격 하락 이 라는 본격 적 인 침체 국면 으로 이 어 지 고 거래 감소 - 가격 하락 국면 을 거친 다음 단계 로 거래 증가 - 가격 하락 국면 이 라는 새로운 시장 상황 을 맞 을 가능 성 이 높 다 . 공교 롭 게 도 문재 인 정부 의 임기 와 겹친다 . 
 이상 으로 주택 시장 의 핵심 변화 요인 과 10 년 주 기설 , 벌집 순환 모형 등 을 종합 적 으로 살펴본 결과 대차 대조표 ( 貸借 對照 表 ) 를 작성 해 보 면 하락 요인 이 상승 요인 보다 많 다는 점 이 목격 된다 . 그렇 다면 2018 년 은 고점 내지 변곡점 을 맞 은 바 , 2019 년 이후 에 는 조정기 내지 침체 국면 으로 전환 될 개연 성 이 높 다 . 전세 값 도 주택 공급 물량 이 다소 증가 한 덕분 에 서울 등 수도 권 , 지방 모두 전반 적 으로 안정 화 될 것 으로 예상 된다 . 지역 적 으로 는 서울 은 보합 , 수도 권 은 약보합 , 부산 . 대구 . 광주 . 대전 등 지방대 도시 는 약세 가 전망 된다고 하 겠 다 . 
 그런 가운데 상당 한 집값 거품 ( bubble ) 이 낀 것 으로 추정 되 는 강남 권 과 침체 가 깊 은 일부 지방 주택 시장 은 전반 적 인 시장 흐름 과 는 다소 다른 파동 을 그릴 가능 성 이 있 다 . 이를테면 집값 이 장기간 급등 한 강남 재건축 은 상대 적 으로 변동 폭 이 클 것 으로 점쳐진다 . 왜냐하면 평균 이상 의 과도 한 상승 에 따른 초과 이윤 내지 투기 수요 에 의한 거품 은 붕괴 되 기 때문 이 다 . 
 과거 경험 사례 ( 즉 , 경험칙 ) 와 ‘ 평균 회귀 법칙 ’ 에 의하 면 주식 이 든 부동산 이 든 자산 의 가치 는 " 많이 오르 면 많이 내린다 " 는 것 이 다 . 앞날 이 걱정 되 는 지역 으로 는 산업 이 쇠퇴 하 는 일부 지방 의 주택 시장 을 들 수 있 다 . 울산 , 창원 , 거제 , 군산 지역 의 경우 경기 침체 에다 공급 과잉 , 수요 부족 이 한꺼번에 겹친 바람 에 역전 세난 과 깡통 전세 , 제 2 의 하우스 푸어 양산 도 우려 된다 . 만일 부동산 시장 이 경착륙 하 거나 침체 가 장기 화 될 경우 경제 위기 로 이어질 수 있 다는 점 에서 탄력 적 인 정책 운용 과 면밀 한 시장 모니터링 , 미세 대응 이 요구 되 는 시점 이 다 .