[ the L ] [ 엄마 변호사 의 세상사 는 法 ] 임차권 등기 명령 제도 , 전세 권 설정 등기 와 소액 임차인 최우선 변제 권 의 관계 [ 편집자 주 ] 두 아들 을 둔 엄마 변호사 입니다 . 저 와 제 주변 사람 들 이 살 면서 겪 는 소소 한 문제 들 의 법 적 쟁점 과 해결책 을 이야기 형식 으로 풀 어 드립니다 . # 1 . 나 전세 씨 는 요즘 잠 이 오 질 않 습니다 . 분양 받 은 아파트 로 이사 를 가 야 하 는데 집 주인 이 전세금 3 억 원 반환 을 차일피일 미루 고 있 기 때문 입니다 . 오늘 도 집 주인 이 임대 씨 는 전세금 반환 을 독촉 하 는 나전 세 씨 에게 “ 전세 가 나가 야 전세금 을 빼 줄 것 아니 오 ! 지금 대출 도 다 막혔 는데 나 더러 어디 가 서 돈 을 구해 오 란 말 이 오 ! ” 라고 버럭 화 를 내 며 전화 를 끊 었 습니다 . 부동산 에 알아보 니 이 임대 씨 는 주변 전세 시세 가 내렸 음 에 도 나전 세 씨 의 전세 보증금 과 같 은 3 억 원 에 전세 를 내놓 은 것 으로 확인 됐 습니다 . 그러 니 새로운 세입자 가 구해질 리 가 없 었 습니다 . 전세금 을 돌려받 으면 분양 받 은 아파트 잔금 을 치러서 이사 할 계획 을 세우 고 있 던 나전 세 씨 는 일단 대출 이 라도 받 아서 잔금 을 치르 고 이사 부터 해야 하나 고민 입니다 . - 나 전세 씨 는 보증금 을 돌려받 기 전 에 이사 를 나가 도 될까요 ? ▶ 안 됩니다 . 주택 임대차 보호법 ( 이하 ‘ 주임 법 ’) 상 임차인 은 등기 없이 도 임차 목적물 을 점유 하 고 주민 등록 을 마치 면 제 3 자 에 대해서 도 임대차 의 효력 을 주장 할 수 있 는 ‘ 대항력 ’ 을 취득 합니다 ( 주임 법 제 3 조 제 1 항 ) . 여기 에 임차인 이 임 다 채 계약서 에 확정 일자 까지 받 으면 임차 목적물 의 환가 대금 에서 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 는 권리 ( 우선변제권 ) 를 취득 하 게 되 는데 이 는 마치 임차인 이 저당권 을 취득 한 것 과 같 은 효과 가 있 다고 보 면 이해 가 편합니다 ( 동법 제 3 조 의 2 제 2 항 ) . 즉 , 우선변제권 은 ➀ 대항력 과 ➁ 확정 일자 를 갖춰야 하 는데 , 이 중 대항력 은 ㉠ 임차 목적물 점유 와 ㉡ 주민 등록 둘 다 유지 되 고 있 을 것 이 필요 하 며 둘 중 하나 라도 없 어 지 면 대항력 과 우선변제권 모두 상실 됩니다 . 그러므로 나 전세 씨 가 이사 를 가 서 임차 주택 에 대한 점유 를 잃 으면 대항력 과 우선변제권 을 모두 잃 게 되 므로 불가피 하 게 이사 를 하 게 되 더라도 짐 을 한두 개 놔둬서 점유 를 유지 하 고 주민 등록 도 놔둬야 합니다 . 보증금 을 전부 반환 받 기 전 까지 는 집 주인 에게 열쇠 를 넘겨서 도 안 됩니다 . 만약 나 전세 씨 가 열쇠 를 넘기 지 않 았 는데 도 이 임대 씨 가 열쇠 를 부수 거나 마스터 키로 열 고 들어가 면 주 거 침입 죄 ( 형법 제 319 조 제 1 항 ) 까지 성립 할 수 있 습니다 . 나 전세 씨 가 정히 이사 를 가 야 하 는 상황 이 라면 임차권 등기 명령 제도 를 활용 할 수 있 습니다 . 나 전세 씨 가 주임 법 제 3 조 의 3 제 2 항 각호 의 사항 을 기재 해 임차 주택 소재지 를 관할 하 는 지방 법원 등 에 임차권 등기 명령 을 신청 하 면 이사 를 나가 거나 주민 등록 을 이전 하 더라도 종전 에 취득 한 대항력 과 우선변제권 이 유지 됩니다 ( 동조 제 5 항 ) . 이 경우 임차인 은 점유 를 넘긴 상태 이 므로 전세 보증금 은 물론 이 에 대한 연 5 % 의 지연 이 자 및 임차권 등기 명령 신청 에 소요 된 비용 까지 임대인 에게 청구 할 수 있 습니다 ( 동조 제 8 항 ) . 임차권 등기 명령 을 신청 하 면 등기 명령 이 떨어지 기 까지 통상 15 일 정도 가 소요 되 며 등기 가 돼야 효력 이 발생 하 므로 반드시 등기부 등본 에 기입 이 됐 는지 를 확인 한 후 에 이사 해야 합니다 . 임대인 이 끝내 보증금 을 돌려주 지 않 으면 임대 보증금 반환 청구 소송 을 제기 해 승소 판결 을 받 고 판결 에 따라 임차주 택 을 경매 신청 해 보증금 을 우선 변제 받 아야 할 것 이나 최소 6 개월 의 기간 소요 를 각오 해야 합니다 . * 참고 로 임차권 등기 명령 에 따라 임차권 등기 가 돼 있 는 주택 에 등기 후 에 들어간 임차인 은 점유 와 주민 등록 , 확정 일자 를 모두 갖춘다 하 더라도 소액 보증금 최우선 변제 권 이 없 습니다 ( 동조 제 6 항 ) . 따라서 임차권 등기 가 된 집 은 입주 를 꺼리 게 돼 새로운 세입자 를 구하 는데 어려움 이 있 을 수 도 있 습니다 . 임차권 등기 가 돼 있 는 집 에 들어가 려는 소액 임차인 ( 서울시 기준 보증금 1 억 1000 만 원 , 동법 시행령 제 11 조 ) 은 이 점 을 반드시 확인 해야 합니다 . # 2 . 이 임대 씨 는 나전 세 씨 에게 솔깃 한 제안 을 했 습니다 . 보증금 2 억 5000 만 원 에 들어오 겠 다는 세입자 가 있 는데 우선 2 억 5000 만 원 을 받 고 남 은 5000 만 원 은 현금 보관증 을 써 줄 테 니 이사 를 나가 라는 거 였 습니다 . - 나 전세 씨 는 보증금 의 대부분 을 받 으면 집 을 비워 줘야 하 나요 ? ▶ 그렇 지 않 습니다 . 임대인 의 보증금 반환 의무 와 세입자 의 명도 의무 는 동시 이행 관계 에 있 고 그 보증금 은 전액 을 의미 합니다 . 따라서 나 전세 씨 가 전세 보증금 전액 을 돌려받 기 전 까지 는 나갈 의무 가 없 고 심지어 나가 면 위 1 번 사례 에서 기술 한 대로 아직 돌려받 지 못한 보증금 에 대해 대항력 과 우선변제권 을 잃 게 됩니다 . 보증금 을 일부 만 돌려받 지 못한 경우 에 도 반환 받 지 못한 임차 보증금 액 을 기재 해 임차권 등기 명령 신청 이 가능 합니다 ( 임차권 등기 명령 절차 에 관한 규칙 제 2 조 제 1 항 제 5 호 ) . # 3 . 김 소액 씨 는 서울 에서 임대 보증금 1 억 1000 만 원 에 전세 를 구했 습니다 . 집 주인 의 승낙 하 에 주민 등록 과 확정 일자 를 갖춘 것 은 물론 전세 권 설정 등기 까지 마쳤 습니다 . 그러나 전 세기 간 만료일 이 돼도 집 주인 은 보증금 을 돌려주 지 않 았 고 김 소액 씨 는 다른 집 을 구해 이사 를 나갔 습니다 . 그런데 집 주인 이 국세 를 내 지 못해 문제 의 임차 주택 이 압류 됐 고 경매 절차 가 진행 됐 습니다 . 이 과정 에서 김 소액 씨 는 소액 임차인 의 최우선 변제 권 을 주장 하 며 보증금 1 억 1000 만 원 중 최 우선변제권 이 인정 되 는 3700 만 원 의 범위 내 에서 는 자신 이 당해 세인 국세 보다 우선 해서 보증금 을 반환 받 을 수 있 다고 주장 했 습니다 . - 김 소액 씨 의 주장 은 타당 할까요 ? ▶ 그렇 지 않 습니다 . 우선 사례 에서 문제 되 는 권리 들 의 경매 에서 배당 순위 는 주임 법상 소액 임차인 의 최우선 변제 권 중 일정액 ( 서울 기준 3700 만 원 ) > 당해 세인 국세 와 지방세 > 전세 권 자 의 우선변제권 = 주임 법상 임차인 의 우선변제권 순 입니다 ( 국세 기본법 제 35 조 제 1 항 제 4 호 , 지방세 기본법 제 71 조 제 1 항 제 4 호 ) . 임차인 이 전세 권 설정 등기 를 해 두 면 전세 권 자 에게 는 우선변제권 이 있 어서 전세 보증금 에 관한 한 저당권 설정 등기 를 한 것 과 같 은 효과 가 있 고 ( 민법 제 303 조 제 1 항 ) , 이사 를 가 더라도 보증금 은 담보물 권 으로서 의 효력 을 잃 지 않 으며 별도 의 전세금 반환 청구 소송 을 하 지 않 더라고 바로 경매 신청 이 가능 하 므로 전세 권 설정 등기 는 세입자 가 전세 보증금 의 회수 를 위해 취할 수 있 는 매우 효과 적 인 수단 입니다 ( 민법 제 318 조 ) . 또한 김 소액 씨 의 채권 은 서울 에서 보증금 1 억 1000 만 원 이하 의 보증금 에 해당 해 김 소액 씨 는 그 중 3700 만 원 의 범위 내 에서 다른 담보물 권 자 에 우선 해 배당 을 받 을 수 있 는 소액 임차인 최우선 변제 권 이 있 었 습니다 ( 주임 법 제 8 조 제 1 항 , 동법 시행령 제 11 조 , 제 10 조 제 1 항 ) . 즉 김 소액 씨 는 이사 를 나가 기 전 까지 주임 법상 의 소액 임차인 최우선 변제 권 과 전세 권 자 의 지위 를 모두 가지 고 있 었 던 겁니다 . 그러나 당해 세인 국세 , 지방세 보다 우선 하 는 주임 법상 소액 임차인 의 최 우선변제권 ( 주임 법 제 8 조 ) 의 경우 주임 법상 의 대항력 과 우선변제권 을 갖춰야 하 고 이것 이 배당 요구 의 종기 까지 유지 돼야 합니다 . 만약 김 소액 씨 가 주민 등록 과 점유 를 유지 하 고 있 었 다면 최우선 변제 권 을 주장 할 수 있 었 겠 지만 이사 를 나가 서 대항력 을 잃 었 으므로 전세 권 외 에 더 이상 주임 법상 최우선 변제 권 을 주장 할 수 는 없 게 됐 습니다 . 따라서 김 소액 씨 의 전세금 반환 채권 은 당해 세인 국세 보다 는 후 순위 이 므로 김 소액 씨 의 주장 은 잘못 된 겁니다 . 참고 로 세입자 는 전 세계 약시 전세 보증금 반환 보증 보험 에 가입 해 보증금 을 회수 하 지 못하 는 사고 를 예방 할 수 도 있 습니다 . 주택 도시 보증 공사 와 서울보증보험 에서 취급 하 는 이 상품 은 올 2 월 집 주인 동의 가 없 어도 가입 이 가능 하 도록 바뀌 었 습니다 . 최근 전세 보증금 한도 가 수도 권 7 억 원 , 수도 권 외 5 억 원 으로 상향 돼 활용 폭 이 커졌 습니다 . 매월 불입 할 보험료 등 을 계산 해 득실 을 따져 본 후 이 제도 를 활용 하 는 것 도 좋 은 방법 이 될 수 있 습니다 . 박윤정 ( 변호사 ) 기자 잠깐 ! ~~ 마음 에 드셨 다면 , 추천 꾸 ~ 욱 ! ~~, 댓글 도 달 아 주 시 면 힘 이 됩니다 ! !! 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