머니 투데이 칼럼 2017 년 6 월 1 일 – 송 인 호 
 송 인 호 
 KDI ( 한국개발연구원 ) , Research Fellow 
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 머니 투데이 칼럼 2017 년 6 월 1 일 
 삶 의 길 을 걸으며 
 조선일보 칼럼 2017 년 4 월 2 일 
 한국 경제 신문 기고 2017 년 6 월 17 일 
 한국 경제 신문기 고 2017 년 4 월 15 일 
 머니 투데이 칼럼 2017 년 6 월 1 일 	 실수요자 울리 는 선 분양 제 손질 을 
 [ 이슈 칼럼 ] 부동산 과열 논란 
 머니 투데이 송인호 한국개발연구원 ( KDI ) 공공 투자 정책 실장 | 송인호 한국개발연구원 ( KDI ) 공공 투자 정책 실장 
 최근 서울 일부 재건축 지역 을 중심 으로 가격 상승세 가 가파르 다 . 일부 지역 의 청약 경쟁 률 은 105 : 1 로 치솟 았 다 . 분양 권 거래 가 전국 적 으로 활발 하 게 이뤄 지 면서 손 바뀜 이 빠르 게 일어나 고 있 다 . 최근 의 부동산 열풍 은 저금리 에 따른 유동 성 확대 속 에서 청약 통장 1 순위 요건 완화 , 재 당첨 금지 규제 완화 그리고 2018 년 에 적용 될 예정 인 재건축 초과 이익환 수제 등 이 빚어낸 반복 적 현상 으로 보인다 . 
 그러나 무엇 보다 도 이러 한 반복 적 인 부동산 열풍 의 근본 적 인 요인 은 선 분양 제도 의 구조 적 측면 과 집단 대출 을 통한 자유 로운 중도금 대출 에 있 다고 할 수 있 다 . 이러 한 부동산 열풍 에 대해 실수요자 들 은 어떤 느낌 을 가지 고 있 을까 . 실수요자 들 은 아파트 분양 청약 시점 부터 투기자 와 경쟁 해야 하 고 높 은 청약 경쟁률 과 투기 적 분양 권 거래 로 인해 신규 주택 구입 이 더욱 어려워져 낙심 하 고 있 다 . 청약 에 떨어지 면 어쩔 수 없이 프리미엄 을 얹 어 높 은 가격 으로 분양 권 을 구입 해야 한다 . 프리미엄 분양 권 거 래는 투기자 의 전매 차익 을 실수요자 가 고스란히 부담 한다는 의미 이 다 . 
 주택 공급 이 부족 했 던 과거 에 는 선 분양 제도 가 건설 업체 의 아파트 공급 을 촉진 하 는 경제 적 기능 을 수행 해 왔 음 을 부인 할 수 없 다 . 그러나 주택 보급 률 은 2015 년 에 이미 102 . 3 % 로 100 % 를 넘어섰 다 . 지난해 에 는 새로운 주택 착공 물량 이 66 만 가구 에 이르 면서 적정 수요 물량 인 연 39 만 가구 를 크 게 상회 했 다 . 이렇게 공급 물량 은 크 게 증가 한 반면 주택 수요 는 주요 소득 연령층 인 생산 가능 인구 가 올해 부터 감소 하 면서 녹록 하 지 못한 상황 이 다 . 이러 한 환경 변화 는 주택 시장 의 패러다임 이 과거 의 공급 위주 에서 이제 는 관리 위주 로 근본 적 으로 전환 해야 할 시점 임 을 시사 해 준다 . 주택 시장 의 환경 변화 에 맞춰 현재 공급자 중심 의 선 분양 제도 는 이제 수요자 중심 제도 로 바뀌 어야 한다 . 
 후 분양 제도 는 지금 의 투기 적 분양 권 거 래나 청약 경쟁 과열 을 원천 적 으로 봉쇄 한다 . 분양 시점 과 입주 시점 의 차이 에 의한 구조 적 인 주택 수급 불 균형 도 해소 할 수 있 다 . 후 분양 제도 로 바뀌 면 건설 업체 는 당장 의 주택 시장 분위기 에 따라 주택 을 공급 하 는 방식 에서 벗어나 2 - 3 년 후 의 주택 시장 과 경기 를 예측 해 신중히 주택 사업 을 영위 할 것 이 다 . 
 문제 는 후 분양 제도 를 실시 하 기 위해 당장 선 분양 제도 를 폐지 하 기 가 쉽 지 않 다는 점 이 다 . 이 때문 에 중 장기 적 인 관점 에서 후 분양 제도 의 도입 을 고려 해야 할 것 이 다 . 현재 의 법 적 체계 내 에서 후 분양 제도 도입 이 불 가능 한 것 은 아니 지만 선 분양 제도 가 존재 하 는 상황 에선 실효 성 이 없 기 때문 이 다 . 그러면 현재 의 제도 를 활용 해 후 분양 제도 와 유사 한 효과 를 가지 면서 동시 에 실수요자 중심 의 주택 시장 을 정립 할 수 있 는 방법 은 없 을까 . 
 실수요자 중심 의 주택 시장 정립 은 후 분양 제도 와 유사 한 효과 를 가진 정책 을 얼마나 활용 하 는 가 에 달려 있 다 . 예 를 들 어 분양 당첨 제한 기간 의 엄격 한 적용 과 분양 권 전매 제한 기간 의 연장 을 통해 후 분양 제도 와 유사 한 효과 를 가질 수 있 다 . 특히 분양 권 전매 제한 기간 을 입주 시점 까지 연장 한다면 분양 권 전매 를 통한 투기 수요 는 상당히 감소 할 것 이 다 . 
 그러나 이러 한 정책 적 대응 이외 에 근본 적 으로 실수요자 의 청약 을 담보 할 수 있 는 정책 방안 은 분양 청약 시점 부터 DTI ( 총 부채 상환 비율 ) 또는 DSR ( 총 부채 원리금 상환 비율 ) 의 가이드라인 을 도입 하 는 것 이 다 . DTI 나 DSR 의 엄격 한 비율 적용 은 소득 이 없 거나 지나친 부채 소유자 가 과도 한 레버리지 를 일으키 는 것 을 사전 에 효율 적 으로 걸러낼 수 있 는 장치 이 다 . 
 일각 에서 는 DTI 등 주택 금융 규제 가 주택 시장 의 위축 을 가져오 면서 경기 에 부정 적 인 영향 을 준다고 우려 한다 . 단기 적 으로 는 주택 금융 규제 가 주택 시장 을 위축 시키 고 건설 투자 의 감소 로 연결 되 면서 경기 에 부담 요인 으로 작용 할 수 있 다 . 그러나 중 장기 적 으로 는 주택 시장 의 건전 성 과 안정 성 그리고 가계 대출 의 건전 성 에 기여 할 수 있 음 을 주목 해야 할 것 이 다 . 그리고 DTI 등 주택 금융 규제 의 완화 가 지나친 부채 증가 를 가져오 면서 원리금 상환 부담 압력 에 의한 소비 부진 으로 연결 돼 오히려 경기 에 부담 요인 으로 작용 할 수 있 음 을 간과 해서 는 안 될 것 이 다 . 
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