정책 실효 성 논란 도 그치 지 않 고 있 다 . 그린벨트 지역 이 대부분 수도 권 외곽 에 있 어 수요 분산 에 한계 가 있 다는 지적 이 다 . 최근 서울 집값 상승 을 주도 하 는 핵심 지역 은 강남 일대 와 재 개발 로 주변 인프라 가 대폭 개선 된 마 · 용 · 성 ( 마포 · 용산 · 성동구 ) 등 도심 지역 이 다 . 예컨대 3 만 3000 ㎡ 규모 도심 부지 의 용적 률 을 200 % 에서 300 % 로 올리 면 그린 벨트 3 만 3000 ㎡ 를 해제 하 는 것 과 맞먹 는 효과 를 거둘 수 있 다 . 이상우 유진 투자 증권 애널리스트 는 “ 토지 이용 효율 을 극대 화 해야 할 도심 노후 주거지 는 재 건축 · 재 개발 을 하 지 어렵 게 묶 어 놓 고 외곽 을 고밀도 로 개발 하 는 일 이 반복 되 고 있 다 ” 며 “ 서울 지역 의 재건축 · 재 개발 을 활성 화 할 수 있 는 대책 부터 내놔야 한다 ” 고 강조 했 다 .