무 등록 매수 신청 대리 는 보수 청구 권 없이 형사 처벌 대상 1 . 사건 개요 본 사례 는 개업 공인 중개사 가 법원 에 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니한 채 , 의뢰인 과 경매 사건 의 매각 물건 에 대한 취득 알선 , 권리분석 및 매수 신청 대리 업무 를 하 는 대가 로 소정 의 수수료 를 받 기 로 하 고 위 업무 를 수행 하 였으나 , 의뢰인 이 약정 한 수수료 를 지급 하 지 아니하 자 공인 중개사 가 수수료 ( 용역 비 ) 지급 청구 의 소 를 제기 한 사건 이 다 . 2 . 판례 1 . 사실 관계 ( 1 ) 공인 중개사 X ( 원고 ) 는 2013 년 8 월 경 Y ( 피고 ) 와 사이 에 X 가 서울 중앙 지방 법원 2012 타경 ㅇㅇ 사건 의 매각 물건 중 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ ㅇㅇ호의 취득 알선 , 권리분석 과 매수 진행 업무 를 수행 하 기 로 하 고 , 그 에 대하 여 Y 가 X 에게 용역 수수료 로 5 , 250 , 000 원 을 지급 하 기 로 하 는 약정 ( 이하 이 사건 약정 이 라 한다 . ) 을 체결 하 였 다 . X 와 Y 사이 에 는 매각 기일 에 입찰 으 느 반드시 Y 가 직접 참여 하 여야 한다 . 수수료 의 요율 은 대 법원 에서 정한 공인 중개사 의 매수 신청 대리인 의 등록 등 에 관한 예규 를 준용 한다는 합의 가 존재 하 였 다 . ( 2 ) 위 경매 절차 에서 시행 한 위 매각 물건 의 감정평가 액 은 350 , 000 , 000 원 이 었 고 , X 는 약정 에 따라 취득 알선 X 는 위 약정 에 따라 취득 알선 권리 분석 업무 의 일환 으로 위 경매 사건 의 매각 기일 인 2013 . 8 . 14 . 기입 입찰 표 의 입찰자 란 에 Y 의 인 적 사항 을 기자 해고 , 입찰 가격 에 283 , 750 , 000 원 은 기재 한 후 경매 법원 에 입찰 서류 를 제출 하 였으나 , Y 가 대금 지급 기한 까지 매수 대금 을 지급 하 지 못하 여 매수 신청 보증금 22 , 400 , 000 원 을 몰취 당하 고 매각 물건 을 매수 하 지 못하 였 다 . ( 3 ) X 는 Y 에 대해 약정 에 기한 용역 수수료 5 , 250 , 000 원 의 지급 을 구하 는 소 를 제기 하 면서 , 매각 물건 을 취득 하 지 못하 여 5 , 250 , 000 원 전액 이 인용 되 지 않 더라도 취득 알선 및 권리분석 업무 만큼 은 미 등록 매수 신청 대리인 의 업무 를 행한 것 에 해당 되 지 않 는다는 이유 로 , Y 가 X 에게 민법 제 686 조 제 3 항 , 상법 제 61 조 의 규정 취지 에 따라 취소 한 이행 한 취득 알선 , 권리분석 업무 의 정도 에 상응 하 는 보수 액 은 지급 하 여야 한다고 주장 하 였 다 . 2 . 법원 의 판단 가 . 약정금 전액 에 대한 판단 ( 1 ) 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 ( 이하 공인 중개사 법 이 라 한다 . ) 제 14 조 제 2 , , 3 항 은 중개업자 에게 민 사집 행법 상 의 경매 , 국세 징 수법 등 에 의한 공매 대상 , 부동산 에 대한 권리분석 및 취득 의 알선 과 매수 신청 또는 입찰 신청 의 대리 를 할 수 있 게 하 면서 , 민 사집 행법 상 경매 대상 부동산 의 매수 신청 또는 입찰 신청 의 대리 를 하 고자 하 는 때 에 는 대 법원 규칙 이 정하 는 요건 을 갖추 어 법원 에 등록 을 하 고 그 감독 을 받 아야 한다고 규정 하 고 , 중개업자 가 매수 신청 대리인 으로 등록 하 기 위하 여 는 등록 신청 일 전 1 년 이내 에 법원 행정 처장 이 지정 하 는 교육 기관 에서 부동산 경매 에 관한 실무 교육 을 이수 하영 야 하 고 , 매수 신청 대리 를 함 에 있 어서 고의 또는 과실 로 인하 여 위임인 에게 재산 상 손해 를 발생 하 게 한 때 의 손해 배상 책임 을 보장 하 기 위하 여 보증 보험 또는 협회 의 공제 에 가입 하 거나 공탁 을 하 여야 하 며 ( 공인 중개사 의 매수 신청 대리인 등록 등 에 관한 규칙 제 5 , 10 , 11 조 ) <....( 중략 ) . ... 매수 신청 대리 에 관하 여 위임인 으로 부 터 예규 에서 정한 수수료 의 범위 안 에서 소정 의 수수료 를 받 고 , 수수 요 이외 의 명목 으로 보수 를 받 거나 예규 에서 정한 수수료 이상 을 받 아서 는 안 되 고 위 수수료 표 의 수수료 에 대하 여 이 를 위임인 에게 위임 계약 전 에 설명 하 여야 한다고 규정 하 고 있 으며 ( 동 규칙 제 17 조 ) , 위 와 같 은 절차 나 형식 을 준 수 하 지 않 을 경우 그 동록 을 취소 하 거나 업무 를 정지 하 도록 하 고 있 고 ( 동 규칙 제 21 , 22 조 ) , 한편 공인 중개사 의 매수 신청 대리인 등록 등 에 관한 예규 에 따르 면 , 상담 및 권리분석 수수료 는 500 , 000 원 , 매수 신청 대리 수수료 는 감정가 의 1 % 이하 또는 최저 매각 대 가격 의 1 . 5 % 이하 의 범위 안 에서 당사자 의 합의 에 의하 여 결정 , 실비 수수료 는 300 , 000 원 을 그 상한 으로 하 고 있 으며 , 이 에 위반 하 여 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니하 고 그러 한 업무 를 한 경우 에 는 변호사법 제 109 조 등 으로 처벌 하 고 있 다 . ( 2 ) 공인 중개사 법 은 부동산 중개업 을 건전 하 게 지 도 , 육성 하 고 공정 하 고 투명 한 부동산 거래 질서 를 확립 함 으로써 국민 경제 에 이바지 함 을 입법 목적 으로 하 고 있 고 , ( 제 1 조 ) , 매수 신청 대리 는 국민 개개인 의 재산 적 이해관계 및 국민 생활 의 편의 에 미치 는 영향 이 매우 크 다는 점 에 비추 어 그 에 대한 규제 가 강하 게 요청 된다고 할 것 이 므로 , 경매 대상 부동산 의 매수 신청 또는 입찰 신청 의 대리 를 하 고자 하 는 때 에 는 대 법원 규칙 이 정하 는 요건 을 갖추 어 법원 에 등록 을 하 고 , 그 감독 을 받 아야 한다는 위 규정 또는 이 와 같 은 취지 에 비추 어 해석 되 어야 할 것 인 바 , 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니한 채 실질 적 으로 매수 신청 대리인 의 업 을 하 면서 그 지급 약정 에 따라 수수료 를 받 는 행위 는 투기 적 , 탈법 적 거래 를 조장 하 여 경매 등 질서 의 공정 성 을 해 할 우려 가 있 고 , 또한 규칙 은 등록 한 매수 신청 대리인 에 대하 여 등록 전 교육 을 통하 여 사고 의 위험 성 을 낮추 고 , 만약 사고 가 발생 하 더라도 별도 의 보증 보험 등 에 의한 손해 전보 를 보장 하 도록 하 고 있 는데 , 미 등록 매수 신청 대리 에 대한 보수 청구 권 을 허용 한다면 , 이 와 같 은 제도 적 뒷받침 도 그 기능 을 제대로 발휘 할 수 없 을 것 이 고 , 위 와 같이 갖추 어야 할 절차 와 요건 이 다소 번거롭 고 엄격 한 매수 신청 대리인 등록 을 하 기 보 다는 미 등록 상태 에서 탈법 적 거래 를 함 이 경제 적 으로 훨씬 이득 이 되 는 결과 를 가져와 위 와 같 은 매수 신청 대리인 등록 ㅈ 도 는 유명무실 화 될 것 이 다 . ( 3 ) 위 외 같 은 사정 들 을 종합 적 으로 고려 하 여 보 면 , 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니한 채 매수 신청 대리인 의 업 을 한 자 에게 는 , 변호사법 에 의한 형사 적 제재 를 가하 는 것 만 으로 는 부족 하 고 그 가 체결 한 매수 신청 대리 수수료 지급 약정 에 의한 경제 적 이익 이 귀속 되 는 것 을 방지 하 여야 할 필요 가 있 다고 할 것 이 므로 , 매수 신청 대리인 등록 에 관한 위과 같 은 규정 들 은 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니한 채 체결 한 매수 신청 대리 수수료 지급 약정 의 효력 을 제한 하 는 이른바 강행법규 에 해당 한다고 보 아야 한다 . ( 4 ) 그런데 X 는 매수 신청 대리인 등록 을 하 지 아니한 사실 을 자인 하 고 있 으므로 , 결국 이 사건 약정 을 강행법규 에 위반 한 것 으로서 무효 이 고 , 따라서 이 사건 약정 이 유효 함 을 전제 로 한 X 의 청구 는 이유 없 다나 . 취득 알선 및 권리분석 업무 에 상응 하 는 부분 에 대한 청구 에 관한 판단 이 사건 약 정액 인 5 , 250 , 000 원 은 감정평가 액 의 1 . 5 % 에 해당 하 는 바 , 이 는 공인 중개사 의 매수 신청 대리인 등록 등 에 관한 예규 의 상담 및 권리분석 수수료 에 관한 예규 의 상담 및 권리분석 수수료 상한 인 500 , 000 원 , 실비 , 수수료 상한 인 300 , 000 원 이 합 계약 을 현저 하 게 초과 하 는 것 이 어서 매수 신청 대리 의 보수 를 포함 하 지 않 았 다면 계산 상 그 약 정액 이 산정 될 수 없 고 , 그 액수 또는 권리분석 , 실비 등 이 항목 별 로 구분 되 어 있 지 않 을 뿐 아니 라 위 예규 에 규정 된 금액 마저 도 초과 하 고 있 으며 , 이미 처리 한 사무 가 일부 존재 한다고 하 여 그 비율 에 다른 보수 를 인정 할 경우 위 강행 규정 을 잠 탈 하 는 행위 를 허용 하 는 것 과 다를 바 없 다는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 합법 적 인 항목 을 명백 하 게 분리 하 여 기재 하 지 아니한 이상 위 약정 은 그 전액 을 강행 규정 위반 에 따른 무효 로 볼 수 밖 에 없 고 , 이미 처리 한 사무 가 있 다고 하 더라도 그 비율 에 따른 보수 청구 권 은 인정 되 지 아니한다고 할 것 이 다 . 3 . 본 사례 의 시사점 및 참고 사항 본 판결 은 개업 공인 중개사 가 매수 신청 대리 업무 를 하 기 위해서 는 대 법원 규칙 을 정하 는 일정 요건 을 갖춘 후 법원 에 매수 신청 대리인 으로 등록 하 여야 함 을 법령 의 분석 을 통하 여 자세히 설명 하 고 있 다 . 공인 중개사 가 매수 신청 대리인 으로 등록 하 디 않 고 매수 신청 대리 행위 를 할 경우 에 는 본 ㅍ나결에서 보 는 바 아 같이 , 강행법규 위반 애 해당 하 여 약정 수수료 를 받 지 못하 는 외 에 변호사법 제 109 조 위 반 에 해당 하 여 형사 처벌 의 대상 이 된 는 점 을 유념 하 여야 한다 . 또한 협회 는 개업 공인 중개사 가 매수 신청 대리인 으로 등록 하 지 않 고 한 매수 신청 대리 행위 에 대하 여 는 공제금 을 지급 하 지 않 는다 . 현행 공인 중개사 의 업무 및 부동산 거래 신고 에 관한 법률 제 14 조 제 2 항 및 제 3 항 의 위임 에 의하 여 제정 된 대법원 규칙 인 공인 중개사 의 매수 신청 대리인 이 되 고자 하 는 중개업자 는 중개 사무소 ( 중개 법인 의 경우 에 는 주된 중개사 무소 를 말 한다 ) 가 있 는 곳 을 관할 하 는 지방 법원 에 장 에게 매수 신청 대리인 등록 을 하 여야 한다고 정하 고 , 제 5 조 에서 는 ( 1 ) 공인 중개사 이 거나 중개 법인 일 것 , ( 2 ) 부동산 경매 에 관한 실무 교육 을 이수 하 였을 것 , ( 3 ) 보증 보험 또는 공제 에 가입 하 였을 것 , ( 3 ) 보증 보험 또는 공제 에 가입 하 였 거나 공탁 을 하 였을 것 을 요건 으로 하 고 있 다 . 리 고 이렇게 요건 을 갖추 고 법원 에 등록 하 여 매수 신청 대리인 이 된 공인 중개사 매수 신청 대리인 이 된 공인 중개사 매수 신 청대 를 함 에 있 어 있 어서 고의 또는 과실 로 인하 여 위임인 에게 재산 상 손해 를 발생 하 게 한 때 그 손해 를 배상 하 도록 하 고 , 협회 는 그러 한 공제 사고 에 대하 여 공제금 을 지급 하 도록 한 것 이 다 . ( 위 규칙 제 11 조 및 제 12 조 ) 이러 한 법제 에 맞추 어 협회 는 궁 개 행위 에 대한 공제 약관 외 에 매수 신청 대리 행위 에 대한 공제 약관 을 따로 마련 하 고 , 매수 신청 대리 관제 사업 을 별도 로 운영 하 고 있 다 . 그러므로 위 와 같이 매수 신청 대리업 를 하 는데 있 어 의뢰인 으로부터 약정 보수 를 받 고 , 무자격자 임 을 이유 로 형사 처벌 을 받 지 않 고 , 협회 의 공제금 지급 대상 이 되 기 위하 여 는 관한 지방 법원 의 장 에 매수 신청 대리인 등록 을 해야 한다는 것 을 각별히 당부 드린다 . 한국 부동산 뉴스 2016 년 10 월 ( 제 277 호 ) 윤서현 변호사 공유 하 기 글 요소