올해 의 관심 지역 ( 펌 ) 올해 토지 시장 에서 주목 할 것 은 토지 투자 열풍 의 진원지 이 자 이 열기 를 식힌 충청 권 의 신 행정 수도 건설 후속 대책 이 다 . 정부 는 2 월 까지 대안 을 결정 한다고 발표 했 다 . 지난해 가 정부 개발 의 큰 틀 이 그려졌 던 해 라면 올해 부터 는 그 틀 이 보다 구체 화 되 고 가시 화 되 는 해 로 , 토지 시장 에서 적 지 않 은 의미 를 갖 는다 . 국회 에서 통과 된 복합 도시 개발 특별법 ( 기업 도시 특별법 ) 에 따라 상반기 중 기업 도시 가 윤곽 을 드러내 고 공기업 이전 과 국가 균형발전 사업 상 혁신 클러스터 조성 등 도 구체 화 할 것 이 다 . 또 서울 ~ 춘천 ~ 동홍천 ~ 양 양간 고속도 로 건설 , 중앙선 · 경춘선 복선 전철 화 사업 등 굵직 한 도로 및 철 로 개발 사업 , 신 도시 건설 · 택지 개발 에 따른 대토 수요 등 크 고 작 은 개발 재료 가 있 다 . 게다가 도시민 의 농지 소유 제한 이 없 어 지 는 농지법 개정 · 시행 이 예정 되 어 있 고 토지 이용규 제 기본법 제정 등 으로 개발 할 수 있 는 토지 가 늘어난다 . 주거 용 부동산 침체 가 지속 되 고 대체 투자처 가 없 는 상황 에서 400 조 원 이 넘 는 부동 자금 은 개발 재료 를 따라 언제 든 토지 로 흘러 들어가 가능 성 이 있 다 . ◇ 지역 별 토지 시장 전망 토지 시장 전체 를 가늠 하 는 잣대 는 신 행정 수도 후속 대책 이 다 . 정부 가 계획 대로 2160 만 평 수용 과 인구 50 만 명 기준 의 도시 를 개발 한다고 해도 수혜 지역 이 공주 , 연기 와 조치원읍 등 인근 지역 이상 으로 넓 어 지 기 는 어려운 상황 이 다 . 이미 땅값 이 기대치 이상 으로 올라 있 고 , 충청 권 전역 으로 가수요 에 따른 땅값 반영 이 마무리 된 상태 다 . 그러므로 충청 권 의 인구 증가 와 개발 속도 등 을 감안 한다면 오르 기 이전 수준 으로 떨어질 가능 성 도 배제 할 수 없 다 . 다만 자체 개발 재료 가 있 는 천안아산역 인근 과 경기 서남 부 와 가까운 아산 일부 지역 , 당진 등 은 눈여겨볼 필요 가 있 다 . 천안아산역 인근 은 이미 가격 이 많이 올랐 지만 도시 의 지속 적 인 팽창 이 예상 되 기 때문 에 미세 하 게 살피 면 충분히 틈새 를 찾 을 수 있 다 . 아산 의 둔포 · 인주 · 영인면 의 잠재력 도 살펴야 한다 . 이 들 지역 은 평택 등 경기 서 남부 지역 의 팽창 에 따른 영향 권 에 들어간다 . 게다가 서해안 고속도로 의 연장선 상 에 있 어 접근성 도 양호 하 다 . 경기 서남 부 의 영향 은 당진 까지 이어질 가능 성 이 크 다 . 당진 은 10 년 넘 게 지지부진 하 던 석문 국가 산업 공단 개발 이 , 최근 한국토지공사 가 부지 를 매수 하 면서 본격 적 인 개발 이 예고 되 고 있 기 도 하 다 . 그러나 이런 흐름 이 서산 까지 이어질 것 으로 기대 하 기 는 어렵 다 . 종합 레저 단지 추진 의 변수 가 많 고 별다른 호재 없이 땅값 이 너무 올랐 기 때문 이 다 . 그 밖 에 행정 수도 호재 와 함께 덩달 아 가격 이 뛴 논산 , 부여 , 청양 , 홍성 , 예산 등 은 가수요 가 많 아 회생 을 기대 하 기 어려울 것 으로 보인다 . 활기 를 띄 던 충청 권 의 침체 가 예고 됨 에 따라 수도 권 과 강원 권 은 반사 이익 을 볼 것 이 다 . 전체 적 으로 보수 적 이 고 국지 적 인 토지 투자 패턴 이 예상 되 므로 환금성 에서 유리 한 수도 권 이 다시 주목 받 고 , 교통망 확충 으로 접근성 이 좋 아 지 는 강원 권 도 레저 개발 에 대한 수요 를 대체 할 지역 으로 떠오를 것 이 다 . 수도 권 투자 에서 우선 주목 해야 할 것 은 전국 적 으로 2007 년 까지 로 예정 된 관리 지역 의 세분화 가 올해 까지 완료 된다는 점 이 다 . 이 는 관리 지역 을 생산 · 보전 · 계획 관리 지역 으로 세분 화 함 으로써 보전 · 개발 할 땅 을 구별 하 자는 것 인데 , 사람 으로 치 자면 팔자 가 바뀌 는 작업 이 진행 되 고 있 는 셈 이 다 . 일부 농업 진흥 지역 농지 가 생산 관리 지역 으로 바뀔 수 도 있 고 관리 지역 임야 일부 는 보전 관리 지역 으로 바뀔 수 도 있 다 . 이런 경우 세분화 전후 땅 의 가치 가 크 게 달라질 수 있 으므로 반드시 살펴 투자 해야 한다 . 농지법 개정 으로 , 환금성 좋 은 수도 권 농지 가 가장 큰 각광 을 받 을 것 이 며 , 집 단취 락지 를 중심 으로 한 그린벨트 해제 예정지 도 여전히 매력 적 인 투자처 로 떠오를 것 이 다 . 단 토지 거래 허가 구역 에서 의 허가 는 더 어려워 질 것 으로 보이 므로 유의 해야 한다 . 그러므로 토지 거래 허가 구역 에서 자유 로운 가평군 , 양평군 , 용인시 남동부 , 안성시 의 자연 보전 권 역 , 옹진군 , 연천군 일부 지역 등 은 거래 에 활기 를 띌 것 이 다 . 그러나 연천군 의 경우 , 수도 권 북서부 중심 교통축 에서 거리 가 떨어져 있 고 접경 구역 이 며 대부분 이 군사 시설 보호 구역 으로 지정 되 어 있 어 일부 지역 을 제외 하 고 투자 성 을 기대 하 기 어렵 다 . 우선 경기 남서부 지역 을 주목 해 볼 수 있 다 . 이 들 지역 은 우선 수도 권 정비 계획 에 따른 성장 관리 권역 으로 수도 권 개발 압력 을 흡수 해낼 지역 이 다 . 특히 평택 , 오산 , 화성 은 미군 기지 이전 과 이 에 따른 대토 수요 로 성장 동력 이 강력 하 기 때문 에 이미 가격 이 많이 올랐 지만 추가 상승 을 기대 할 수 있 다 . 용인 , 안성 , 이 천 등 경기 남부 지역 은 호재 와 가능 성 이 많 다 . 용인 은 경전철 사업 이 올해 착공 함 에 따라 사업 이 가시 화 되 고 일부 지역 은 MBC 영상 테마파크 건립 등 호재 가 있 다 . 광주 , 여주 , 이천 은 성남 ~ 여주 간 복선 전철 화 사업 의 영향 권 에 있 다 . 그러나 이미 가격 이 많이 올라 있 는 데 다 여주 까지 전철 화 사업 추진 이 가시 화 되 려면 시간 이 필요 하 므로 여주 권 투자 는 신중히 접근 해야 한다 . 안성 은 공도 · 원곡 · 대덕면 일대 가 평택 의 토지 수용 으로 인한 대토 수요 로 인한 수혜 지역 이 될 수 있 다 . 가평 , 양평 등 경기 동부 권 은 전원주택 , 펜션 등 실수 요용 투자처 로 각광 받 을 것 이 다 . 이 들 지역 은 서울 ~ 춘천 간 고속도 로 , 중앙선 복선 전철 화 사업 진행 이 라는 호재 도 작용 하 고 있 다 . 게다가 토지 거래 허가 구역 도 아니 다 . 그러나 수도 권 정비 계획 에 따른 자연 보전 권역 으로 지정 되 어 있 고 상수원 보호구역 , 수변 구역 이 많 아 근본 적 으로 개발 에 한계 가 있 다 . 그러므로 교통망 이 확충 되 더라도 나들목 , 역세 권 주변 으로 수 혜지 는 한정 될 가능 성 이 크 다는 것 을 염두 해 두 어야 한다 . 파주 , 김포 등 경기 북서부 는 최근 대 규모 산업단지 와 택지 개발 이 실현 되 면서 성장 잠재력 이 크 다 . 그러나 남북문제 의 변수 를 잘 살펴야 하 는 지역 이 기 도 하 다 . 파주 는 출판 산업단지 와 LCD 공장 개발 은 물론 이 고 금촌 · 운정 · 교하 지구 등 택지 개발 지구 입주 본격 화 에 따라 도시 확장 의 효과 가 예상 된다 . 게다가 개성 공단 시범 단지 가 들어서 고 물건 이 생산 되 면서 문산읍 에 물류 창고 등 이 가시 화 되 면 유통 효과 도 조심 스럽 게 예상 할 수 있 다 . 남북 간 화해 무드 가 형성 된다면 제한 적 으나마 이 일 대 지 가 상승 을 기대 할 수 있 다 . 일산 신 도시 와 달리 접근성 이 떨어졌 던 고양시 는 2006 년 까지 서울 외곽 순환고 속도 로 일산 ~ 송추 구간 개통 의 영향 으로 지 가 상승 이 기대 된다 . 김포시 는 개발 압력 에 따라 신 도시 개발 규모 재 조정 이 예상 됨 에 따라 제한 적 인 재반 등 이 예상 된다 . 그러나 애초 개발 규모 까지 확대 될 것 으로 기대 하 기 어려우므로 지난해 초 가격 까지 회복 되 기 는 어려울 것 으로 보인다 . 강원 권 은 최근 경춘선 복선 전철 화 사업 , 중앙선 전철 화 사업 과 서울 ~ 춘천 ~ 동홍천 ~ 양 양간 고속도 로 건설 사업 진행 과 함께 교통 환경 이 대폭 개선 됨 에 따라 , 주 5 일 근무 제 확산 에 따른 레저 용 토지 수요 의 대상지 가 될 것 이 다 . 특히 원주시 는 공기업 이전 · 기업 도시 예상 후보 지 , 택지 개발 등 의 호재 로 이미 가격 이 상승 했 지만 토지 보상 에 따른 대토 수요 와 기업 도시 등 의 유치 가 성사 된다면 지가 가 한번 더 움직일 것 이 다 . 횡 성 은 원주 팽창 에 따른 후광 과 양호 한 서울 접근성 등 으로 투자 성 이 기대 된다 . 춘천 은 서울 ~ 춘천 간 고속도 로 건설 , 경춘선 복선 전철 화 사업 의 가장 큰 수혜 지역 이 며 , 홍천 도 접근성 이 좋 아 져 지 가 상승 을 기대 해 봄직 하 다 . 수도 권 , 충청 · 강원 권 을 제외 한 기타 지역 은 호재 가 많 지만 불 확실 한 재료 가 부풀려진 경우 도 많 다 . 영남 권 은 산업 기반 위 에 비교 적 안정 적 인 개발 재료 를 가지 고 있 는 반면 , 호남 권 은 관광 기반 개발 재료 의 변수 가 많 은 상황 이 다 . 영남 권 은 신항 만 건설 공사 로 인해 부산 , 진해 , 마산 ( 창포 만 : 진전 . 진북 . 진동만 ) , 창원 등 수자원 보호 구역 에서 해제 되 는 해안선 을 따라 있 는 지역 이 중 장기 적 유망 지역 이 될 것 이 다 . 특히 마산 은 마산 6 대 전략 사업 과 마산 비전 2020 계획 이 수립 되 어 진행 되 고 있 다 . ( 마산시 홈페이지 마산 소개 - 시정 계획 들어가 면 참고 자료 들 을 자세히 볼 수 있 음 ) 그 밖 에 울산 , 포항 주변 택지 개발 지구 , 개통 도로 나들목 주변 을 관심 가져 볼 만 하 다 . 호남 권 은 섬 간 교량 건설 과 관광 레저 형 기업 도시 개발 이 라는 호재 가 있 다 . 목포 와 신안 압해 도 간 다리 건설 이 가장 확실 한 개발 재료 다 . 그러나 기업 도시 , 새만금 간척 사업 이나 J 프로젝트 등 은 아직 가시 화 되 기 어렵 고 , 이 지역 인구 변화 추이 를 보 면 지 가 상승 을 기대 하 기 는 쉽 지 않 다 . 그러므로 이 들 지역 은 신 행정 수도 후속 조치 , 기업 도시 , 공기업 이전 등 의 진행 상황 을 살펴 신중히 접근 해야 할 것 이 다 . ◇ 농지 시장 및 기타 용도 별 토지 시장 전망 올해 상승세 를 주도 할 상품 은 단연 농지 가 될 것 이 다 . 지난해 10 월 26 일 농림부 는 전업농 임대 를 통해 사실 상 비 농업 인 의 소유 상한 을 철폐 하 는 등 의 농지법 개정안 을 확정 · 발표 했 다 . 오 는 2 월 임시 국회 에서 통과 되 면 하반기 부터 시행 될 예정 이 다 . 지금 도 주말농장 용도 로 비 농업 인 의 소 규모 농지 소유 가 가능 하 지만 , 하반기 부터 는 도시민 의 농지 소유 상한 이 없 어 지 는 등 규제 가 대폭 완화 되 는 셈 이 다 . 게다가 종합부동산세 부과 대상 에서 농지 가 제외 되 면서 세제 부담 을 피하 기 위한 대체 수요 증가 가 예상 된다 . 정부 는 가용 토지 활성 화 방 안 에 따라 농업기반공사 가 농지 를 매입 한 후 비축 · 활용 할 수 있 도록 함 으로써 , 가용 농지 도 늘려 나갈 계획 이 다 . 그러므로 농지 의 투자 가치 는 더욱 올라갈 것 으로 보인다 . 개정 될 농지법 의 주요 골격 은 농지 에 대한 소유 및 임대 를 제도 화 하 고 이 들 이 실행 될 수 있 도록 요건 을 풀 어 준다는 것 이 핵심 이 다 . 가장 주목 할 만 한 내용 은 도시민 등 비 농업 인 의 농지 소유 상한 제 폐지 다 . 지금 도 편법 으로 농지 를 매매 하 고 있 지만 합법 적 인 거래 의 물꼬 를 트 는 것 이 다 . 농업 진흥 지역 내 땅 이 라도 5 년 임대 기간 이 지나 면 , 정부 의 농지 규제 완화 기조 에 따른 기대 심리 와 개발 수요 등 으로 시세 차익 을 얻 을 수 있 기 때문 에 농지 의 투자 가치 가 더욱 커질 것 이 다 . 농업 경영 에 이용 하 지 않 는 농지 에 대한 처분 명령 제도 를 완화 한다는 조항 도 소유 에 대한 규제 를 완화 시킴 으로써 농지 가치 상승 을 견인 할 것 이 다 . 또한 농지조성 비 부과 기준 을 대체 조성 원가 기준 에서 공시지가 를 기준 으로 적용 한다는 조항 은 공시지가 가 상대 적 으로 저렴 한 수도 권 아래 농지 의 투자 가치 가 높 아 질 것 으로 보인다 . 수도권 에서 가까운 강원 권 은 개발 사업 의 비용 부담 까지 줄일 수 있 어 주말 주택 용 수요 가 증가 할 것 이 다 . 이 밖 에 농업 회사 법인 의 농지 소유 요건 을 폐지 함 에 따라 올해 유행 했 던 영농 법인 의 토지 매각 사례 등 이 더 늘어날 것 으로 보인다 . 기존 에 농업 회사 법인 은 대표 이사 가 농업 인 이 고 농업 인 의 출자 지분 이 1 / 2 이상 이 여야 하 는 등 농지 소유 요건 이 까다로웠 다 . 그러나 요건 이 폐지 됨 으로써 이러 한 형태 의 토지 매각 도 활성 화 될 것 으로 보인다 . 농지 시장 에 도 돈 이 되 는 농지 와 그렇 지 않 은 농지 로 양극 화 될 것 이 므로 투자 에 특별히 유의 해야 한다 . 또한 농지 는 단기 수익 성 이 별로 없 는 투자 품목 에 속하 기 때문 에 , 미래 가치 를 보 고 5 ~ 10 년 이상 중 장기 적 인 안목 으로 접근 해야 할 것 이 다 . 농지 중 가장 주목 할 만 한 곳 은 역시 수도 권 이 다 . 새롭 게 교통망 이 확충 되 고 도시 화 가 확장 되 는 고속 전철 역사 및 전철 역세 권 , 개통 도로 주변 지역 이 투자 할 만 하 다 . 단 본인 의 투자 자금 과 목적 에 맞 게 구입 해야 하 며 , 중 단기 적 으로 본다면 비 진흥 지역 농지 나 경지 정리 가 안 된 농업 진흥 지역 내 농지 를 , 20 년 까지 길 게 본다면 경지 정리 가 된 농업 진흥 지역 내 농지 도 괜찮 다 . 신 · 구 도시 사이 나 도심 에서 가까운 곳 의 진흥 지역 내 농지 는 장기 적 으로 규제 가 풀릴 가능 성 이 높 기 때문 이 다 . 개발제한구역 내 농지 도 투자 여력 이 있 고 , 자연환경 이 우수 한 강원 권 한계 농지 도 투자 할 만 하 다 . 농지조성 비 가 면제 되 고 규제 에서 비교 적 자유 로워 기업 의 레저 용 부동산 개발 이 유리 하 기 때문 이 다 . 농지 는 규제 가 완화 되 는 반면 , 임야 는 산지 관리법 에 따라 규제 가 강화 되 는 편 이 다 . 그러므로 도심 인근 이 라도 보전 산지 등 의 구입 은 피하 는 것 이 좋 다 . 또한 임야 구입 시 에 는 토지 적성 평가 를 통한 관리 지역 세분화 를 예의 주시 해야 한다 . 예컨대 경사도 가 높 거나 미관 지구 , 경관 지구 , 문화재 보호구역 등 에 가까우 면 보전 관리 지역 등 으로 지정 될 수 있 고 경사도 가 낮 은 임야 의 경우 는 계획 관리 지역 으로 분류 될 수 있 으므로 , 임야 의 특성 에 따라 투자 성 의 희비 가 엇갈릴 것 이 기 때문 이 다 . 최근 창고 부지 가 많 은 남양주 별내면 일대 가 택지 개발 예정 지구 로 지정 됨 에 따라 , 인근 포천 , 광주 , 남양주 일 대 로 창고 부지 수요 가 늘 것 이 다 . 반면 공장 용지 등 은 경기 불황 에 따라 거래 도 한산 할 것 으로 보이 며 , 수변 구역 땅 등 은 환경 보호 와 수해 보상 의 문제 로 규제 가 강해 지 므로 구입 시 건축 규제 사항 을 잘 따져야 한다 . ◇ 투자 전략 및 유 의 사항 올해 토지 시장 은 신 행정 수도 후속 대책 과 농지법 개정 , 관리 지역 세분화 등 에 따라 전반 적 인 재편 이 예상 된다 . 그러므로 꼼꼼 한 투자 분석 과 전략 이 필요 하 다 . 토지 는 무리 하 게 대출 을 받 아 구입 하 기 보다 는 여유 자금 으로 투자 하 는 상품 이 므로 금액 별 로 전략 을 세워 투자 하 는 것 이 좋 다 . 투자 1 순위 는 역시 수도 권 이 다 . 그러나 환금성 이 좋 은 만큼 투자 금액 에 대한 부담 이 크 다 . 이 들 지역 은 향후 에 계획 관리 지역 으로 지정 되 면서 투자 가치 상승 을 기대 할 수 있 기 때문 이 다 . 5 억 원 이상 이 라면 개발 예정지 인근 의 근린 생활 시설 개발 이 가능 한 대로변 토지 에 투자 하 는 것 이 좋 다 . 이 들 지역 은 땅값 이 비교 적 높 지만 그만큼 투자 수익 도 크 기 때문 이 다 . 주의 해야 할 것 은 개발 계획 있 는 지역 이 모두 투자 성 이 높 은 것 이 아니 므로 , 철저히 개발 재료 의 옥석 을 가려야 한다는 점 . 반드시 시행 주체 를 살피 도록 한다 . 건교부 , 토지 공사 , 주택공사 등 이 시행 하 는 사업 이 라면 좋 은 개발 재료 로 볼 수 있 다 . 대 기업 등 민간 이 개발 하 는 것 도 기대 할 만 하 지만 , 지자체 가 시행 하 는 사업 인 경우 예산 등 의 문제 로 변수 가 많 아 잘 살펴 투자 해야 한다 . 또한 수요 ( ‘ 지 가 상승 현상 ’) 와 투자 성 ( 미래 가치 ) 이 항상 비례 하 는 것 은 아니 라는 것 도 유념 해야 한다 . 예컨대 별다른 개발 재료 는 없 어도 규제 가 약하 다는 이유 로 도 , 그 지역 의 도시 화 수준 이상 으로 지가 가 오를 수 있 기 때문 이 다 . 이 들 지역 은 되팔 때 제값 을 받 기 어려우므로 투자 성 이 떨어진다 . 그러므로 토지 투자 시 에 는 검증 된 전문가 의 컨설팅 을 통해 개발 계획 의 인구 유발 효과 , 지역 발전 가능 성 등 꼼꼼 한 투자 가치 분석 이 선행 되 어야 할 것 이 다 .