아래 글 은 지성 아빠 의 나눔 세상 카페 에 올라 온 지성 아빠 님 의 글 을 가져온 것 임 ( http : / / cafe . naver . com / kimyoooo ) = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = ========================= 건축 시작 부터 준공 까지 의 대략 적 인 자금 계획 및 기간 에 대한 참고 자료 정리 시 골살이 를 위한 주택 신축 을 목적 으로 토지 를 매입 하 셨 기 에 건축 을 진행 하 시 려다 보 니 건축비 에 대한 궁금 함 을 카페 에 반복 질문 하 고 계시 기에 간략 하 게 정리 해 봅니다 . 건축 을 위한 토지 의 기본 전제 조건 1 . 건축 개발 행위 에 필요 한 도로 에 접해 있 는 부지 여야 합니다 . - 지적도 상 도로 이 며 현황 도로 - 지적도 상 도로는 아니 지만 지자체 에서 토지 소유자 의 토지 사용 승낙서 를 교부 받 아 포장 하 였 고 다수 의 도로 사용 자 가 있 는 현황 도로 - 진입 로 확보 를 위한 토지 사용 승낙서 를 교부 받 은 부지 - 5 인 이상 관습 도로 로서 관할 지역 지자체 에서 도로 로 인정 한 경우 등 2 . 지적도 상 구거 , 하천 이나 지자체 에서 설치 한 하수 관로 에 생활 오 폐수 배관 을 연결 할 수 있 는 부지 ( 정화조 에서 나온 배관 이 나갈 곳 이 필요 하 죠 . ) 위 의 전제 조건 을 충족 한 토지 라면 건축 을 위한 개발 행위 신청 을 도모 할 수 있 으며 , 지금 부터 개발 행위 신청 을 진행 하 면서 발생 하 는 비용 에 대해 농지 660 ㎡( 약 200 평 ) 건축 면적 25 평 을 기준 으로 단순 화 시켜 설명 합니다 . 실전 건축 에 따른 예상 비용 및 기간 1 . 건축 하 고자 하 는 집 에 대한 스케치 도면 및 배치 도면 작성 농지 200 평 에 25 평 건축 을 할려면 준비 해야 할 것 은 일단 건축 하 고자 하 는 25 평 주택 에 대한 스케치 도면 을 그립니다 . ( 도면 작성 요령 에 대해선 서울 촌놈 이야기 메뉴 란 의 건축주 가 그려야 하 는 설계도 면 관련 글 들 을 참고 하 시 기 바랍니다 . ) 그리고 , 집 을 어디 에 배치 할지 지적도 에 표기 합니다 . 2 . 농지 전용 허가 를 담당 할 토목 측량 회사 와 인허가 용역 계약 농 지전 용 인허가 를 직접 시도 할 수 있 으나 현실 적 으로 는 시간 과 경비 그리고 , 낯선 일 처리 방식 과 토목 공사 관련 설계 도면 작성 에 어려움 이 있 기 때문 에 대부분 의 농지 전용 허가 는 토목 측량 회사 를 통해 진행 합니다 . A : 200 평 농 지전 용 인허가 비용 약 200 만 원 내외 * 산지 전용 인허가 비용 은 약 250 만 원 내외 + 임목 조사비 약 50 만 원 내외 = 약 300 만 원 내외 농지 전용 인허가 기간 은 보완 이 없 으면 1 ~ 1 . 5 개월 소요 - 1 ~ 1 . 5 개월 이 소요 되 는 이유 : 토목 측량 회사 현황 측량 후 인허가 관련 서류 작성 및 공무원 의 서류 처리 기간 임 . 3 . 농지 전용 개발 행위 허가 를 득한 후 세금 B : 공시지가 의 30 % 농지 전 용비 및 면허세 등 세금 납부 전용 허가 를 득하 려고 하 는 농지 의 공시지가 가 ㎡ 당 20 , 000 원 이 라 가정 하 면 20 , 000 원 / ㎡ X 660 ㎡ X 30 % = 396 만 원 대략 면허세 등 을 포함 하 면 약 400 만 원 * 산지 전 용비 는 평 당 1 만 원 이하 이 며 매년 산림청 에서 고시 * 전 용비 를 감 면 받 는 농업 인 주택 은 별도 사항 입니다 . 그리고 , 전용 허가 에 따른 복구 비 관련 보험료 가 있 습니다 . 농지 , 산지 허가 취소 시 복구 관련 비용 을 예치 해야 하 는데 이 비용 을 보험 으로 대체 하 는 것 이 일반 적 이 며 비용 은 토목 공사 비용 에 따라 결정 되 며 적 게 는 몇 만 원 에서 ~ 몇 십 만 원 선 으로 보험료 가 나옵니다 . 4 . 건축 신고 ( 허가 ) 건축 신고 ( 허가 ) 는 건축법 상 건축 설계 사무소 를 통해 진행 해야 합니다 . C : 25 평 건축 에 따른 인허가 건축 설계 사무소 용역 비용 은 약 200 ~ 250 만 원 * 건축 설계 도면 은 인허가 목적 설계 도면 이 아닌 세부 도면 을 희망 하 는 경우 건축 설계 사무소 의 지명도 에 따라 500 ~ 3 , 000 만 원 까지 협의 계약 사항 임 . 건축 인허가 기간 은 보완 이 요구 되 지 않 는다면 15 일 내외 입니다 . 따라서 , 의뢰인 토지 의 지목 이 대지 가 아닌 농지 나 임야 인 경우 전용 허가 를 득하 고 건축 허가 까지 완료 되 는 통상 적 인 기간 은 현재 건축 신고 ( 허가 ) 절차 는 모두 건축 행정 시스템 새움터 로 만 접수 되 어야 하 기 때문 에 흔히 알 고 계시 는 건축 허가 기간 단축 을 위한 급행료 ( ? ) 등 의 새치기 는 허용 되 지 않 는다는 점 은 인정 하 신 후 자신 의 건축 을 위한 인허가 기간 을 약 2 개월 남짓 으로 예상 하 고 건축 계획 을 세워야 합니다 . 또한 , 보완 이 요구 되 는 경우 3 ~ 4 개월 까지 도 허가 기간 이 소요 될 수 있 다는 점 도 인정 하 셔서 건축 일정 계획 을 세우 셨 으면 합니다 . 5 . 건축 허가 를 득하 면 착공 계 제출 및 산재 보험료 납부 건축 을 진행 하 기 위해서 공사 에 들어간다고 신고 하 는 서류 이 며 건축 설계 사무소 에서 대행 합니다 . 그리고 , 건축 업체 에서 건축주 대행 으로 산재 보험료 를 납부 하 거나 건축주 가 직접 산재 보험료 를 납부 해야 합니다 . 산재 보험료 는 해당 현장 에서 발생 할 수 있 는 사고 에 대비 하 는 보험 이 며 공사비 2 , 000 만 원 또는 건축 면적 30 평 이상 두 조건 중 하나 에 해당 되 면 대상 이 됩니다 . D : 보험료 는 50 ~ 150 만 원 내외 6 . 지적 측량 건축 을 진행 하 기 전 에 앞서 지적 공사 를 통한 지적 측량 을 실시 합니다 . 한 필지 토지 라면 경계 측량 1 건 으로 끝나 겠 지만 큰 부지 에서 일부 토지 를 분할 해서 농지 전용 허가 를 득한 경우 분할 측량 후 전용 허가 를 득한 필지 에 대한 경계 측량 을 해야 합니다 . 지적 측량 을 해야 만 건축 을 진행 하 면서 토목 공사 와 건축 공사 를 하 면서 경계선 을 침범 하 는 실수 를 미연 에 방지 할 수 있 기 때문 이 며 건축 준공 전 까지 한 번 을 해야 하 는 과정 이 므로 토목 공사 및 건축 시작 전 에 지적 측량 을 실시 합니다 . E : 지적 측량 비 50 ~ 200 만 원 지적 측량 비 는 필지 , 면적 , 공시지가 , 지목 에 따라 측량 비 가 결정 됩니다 . 7 . 택지 조성 을 위한 토목 공사 바로 건축 가능 한 나대지 상태 의 토지 가 아닌 경우 어쩔 수 없이 토목 공사 가 필요 합니다 . 대부분 의 기초 공사 는 평지 를 기준 으로 진행 되 기 때문 입니다 . 경사지 부지 인 경우 는 절 성토 를 하 여 나 대지 상태 를 만들 고 , 성토 를 해야 하 는 땅 인 경우 흙 을 받 아야 하 며 과다 성토 인 경우 성토 높이 를 감안 하 여 기초 공사 를 계획 해야 합니다 . 성토 후 바로 건축 은 지반 침하 를 대비 해야 하 기 때문 입니다 . F : 택지 조성 을 위한 토목 공사 비용 은 부지 의 조건 에 따라 천차만별 이 기 때문 에 각자 토목 공사 비용 을 계산 해 보 시 기 바랍니다 . 200 평 부지 의 석축 또는 보강 토 옹 벽 및 성토 작업 이 포함 되 면 보통 1 , 000 만 원 이상 토목 공사비 발생 * 구옥 이 있 는 대지 의 경우 철거 비용 은 별도 1 ~ 7 항 의 순서 는 현장 조건 이나 지자체 별 일 처리 방식 에 따라 융통 성 있 게 순서 를 바꿔 진행 할 수 도 있 습니다 . 8 . 생활용수 확보 에 따른 비용 주변 의 주택 의 생활용수 확보 방법 을 조사 해 보 시 면 대략 적 인 상수원 확보 공사비 가 산출 됩니다 . G : 지하수 소공 : 250 만 원 / 중공 500 만 원 / 대공 800 만 원 내외 마을 상수도 및 광역 상수도 연결 : 지역 관례 및 상수도 연결 비용 조사 로 확인 지하수 개발 을 하 여야 하 는 경우 지하수 개발 업자 에게 건축 허가서 를 교부 해서 접수 케 해야 하 며 지하수 개발 허가 받 는 기간 은 통상 적 으로 15 일 내외 이 므로 지하수 개발 완료 까지 약 15 일 을 예상 하 셔야 합니다 . ( 준공 기간 은 별도 ) 9 . 전기 인입 건축 에 따른 전기 인입 은 임시 전기 인입 과 본 전기 인입 이 있 으며 전기 인입 공사 는 한전 에 등록 된 허가 업체 를 통해 진행 합니다 . 임시 전기 는 건축 공사 시 필요 한 전기 확보 를 위한 신청 이 며 본 전기 는 건축 완료 후 계량기 를 설치 하 는 비용 이 므로 각각 전기 업체 로부터 청구 받 습니다 . H : 임시 전기 50 ~ 60 만 원 ( 보증금 포함 ) 본 전기 설치 50 ~ 60 만 원 ( 건축 에 따른 전기 배설 및 시설물 설치 공사비 별도 ) 부지 옆 에 전봇대 가 없 는 경우 현장 에 전기 설치 를 할 때 까지 의 기간 은 통상 적 으로 15 일 내외 가 소요 됩니다 . 전기 업체 에 건축 허가서 와 필요 서류 를 제출 해서 임시 전기 를 의뢰 하 면 신청 후 한전 의 외주 업체 에서 현장 에 전봇대 설치 하 고 전기 연결 까지 걸리 는 기간 입니다 . 따라서 , 현장 에 필요 한 전기 와 지하수 개발 기간 은 건축 허가서 를 첨부 해야 허가 신청 을 할 수 있 다는 점 은 감한 하 면 최소 15 일 이 필요 하 기 에 이 에 준하 여 공사 일정 을 계획 하 셔야 합니다 . 물론 , 현장 인근 에 주택 등 이 있 어 전기 와 물 을 얻 을 수 있 다면 이 기간 은 융통 성 이 있 습니다 . 10 . 건축 부대 공사 정화조 및 생활 하수 오 폐수 배관 공사 대부분 의 건축 업체 는 정화조 및 오 폐수 배관 공사 그리고 , 택지 마무리 공사 는 별도 공사비 로 책정 합니다 . 건축 업체 에서 의 건축비 라는 개념 은 기초 공사 부터 출발 하 기 때문 입니다 . I : 정화조 공사 및 오 폐수 배관 공사 등 : 약 150 ~ 300 만 원 * 오 폐수 배관 공사 가 난공사 인 경우 는 현장 에 따라 협의 해야 합니다 . 11 . 건축비 기초 공사 부터 건축 본체 건축 에 대한 공사비 입니다 . 건축비 는 건축주 의 취향 에 따라 변수 가 다양 하 게 결정 됩니다 . 좀 더 좋 은 자재 와 기술력 을 요구 하 면 당연히 건축비 는 상승 하 는 것 이 니까요 . 건축 업체 에서 건축주 에게 제시 하 는 건축비 는 일반 적 으로 순수 건축비 를 제시 하 고 견적서 를 넣 습니다 . 건축 업체 에선 20 평 이상 건축 의 경우 조립식 주택 : 평 당 250 만 원 경량 목구조 , 스틸 하우스 , 업체 진행 황토 주택 : 평 당 350 만 원 을 기준 으로 증감 내역 을 협의 됩니다 . J : 이 글 서두 에서 25 평 건축 을 한다고 했으니 조립식 주택 : 25 평 X 250 만 원 / 평 당 = 6 , 250 만 원 ( 추가 공사 예비비 까지 약 7 , 000 만 원 예상 ) 경량 목구조 등 주택 : 25 평 X 350 만 원 / 평 당 = 8 , 750 만 원 ( 예비비 까지 약 9 , 500 만 원 예상 ) 공사 기간 은 건축 업체 가 착공 계 가 통과 된 후 현장 에 투입 되 면 순수 공사 기간 은 1 ~ 2 개월 이 지만 현실 에선 기상 조건 , 현장 조건 , 공사 자체 적 인 양생 기간 등 에 의해 실제 공사 기간 은 약 2 ~ 3 개월 이 걸립니다 . 12 . 건축 준공 후 세금 건축 준공 후 납부 해야 하 는 세금 은 토지 공시지가 증가 분 에 대한 취득세 등 세금 과 신축 건축물 에 대한 취득세 등 이 있 습니다 . 토지 공시지가 는 농지 에서 대지 로 지목 이 변경 되 면서 주변 대지 의 준 하 여 공시지가 가 증가 되 고 이 증가 분 에 대한 세금 이 결정 됩니다 . 그리고 , 신축 주택 에 대해서 취득세 등 을 납부 하 셔야 하 는데 개인 의 신 축주 택인 경우 엔 세금 계산서 를 첨부 하 지 않 는 한 해당 지자체 재산 세과 에서 설계 도면 을 감안 하 여 과세 표준액 을 일괄 결정 하 고 과세 표준액 을 기준 으로 취득세 를 부과 합니다 . K : 건축 준공 에 따른 세금 : 토지 공시지가 상승 분과 신축 건축 에 따른 취득세 등 약 4 . 5 % 지방 에선 약 150 ~ 500 만 원 정도 예상 13 . 준공 후 조경 작업 등 데크 를 한다거나 주변 조경 마무리 공사비 L : 데크 공사 는 평 당 50 만 원 내외 이 고 조경 은 건축주 의 요구사항 에 따라 결정 됩니다 . 1 ~ 13 항 까지 의 과정 , A ~ L 항 까지 대략 적 인 건축 진행 과정 과 비용 그리고 , 기간 에 대해 간략 하 게 정리 하 였 습니다 . 주변 민원 과 같 은 특별 한 변수 가 있 는 경우 또는 건축주 의 취향 이 강한 건축 이 아니 라면 시골 에서 일반 적 으로 진행 되 는 건축 에 대한 대략 적 인 정리 이 오니 참조 하 시 고 자세 한 진행 과정 에 대한 내용 은 카페 에서 공지 글 을 읽 어 보 신 후 천천히 공부 해 보 시 길 권해 드립니다 . * 이 글 작성 목적 은 본인 의 건축비 자금 사정 에 맞춰 주택 건축 에 따른 순수 건축비 만 협의 하 는 건축 업체 와 상담 한 후 계약 했 지만 실제 건축 에 들어가 면서 인허가 비용 , 세금 , 건축 업체 의 건축비 외 건축 준비 사전 부대 공사비 등 이 생각 보다 많이 든다는 현실 에 당황 하 시 는 분 들 을 미연 에 방지 하 고자 작성 한 것 이 며 2013 년 2 월 25 일 기준 입니다 . --------------------- 건축 은 건축주 가 열심히 크리어 화일 에 자신 이 짓 고자 하 는 집 에 대해 자료 를 조사 하 고 준비 한 만큼 건축비 를 절감 할 수 있 는 분야 라는 것 시간 을 이기 려 조급 하 게 건축 하 시 려고 한다면 그만큼 건축비 도 더 들 고 실수 할 확률 이 높 은 분야 라는 것 인정 하 시 고 세월 의 힘 을 빌려 준비 해 보 시 길 바라 며 누옥 이나마 남 에게 보여 주 기 위한 집 이 아닌 내 가족 이 마음 편히 쉴 수 있 는 공간 을 만들 고 시골 에서 의 행복 을 영위 하 시 길 기원 합니다 . [ 출처 ] 서울 촌놈 이야기 135 - 주택 건축 과정 , 비용 , 기간 에 대한 간략 정리 ( 지성 아빠 의 나눔 세상 - 전원 & 귀농 -) | 작성자 지성 아빠 공유 하 기 글 요소