>>.- 투자 이야기 6 . .. 부동산 에 대한 투자 가 신중 해질 수 밖에 없 는 이유 . 과거 에 부동산 투자 는 부자 가 되 기 위한 첩경 이 었 다 . 부동산 이 돈 이 되 었 던 가장 큰 이유 는 . .. 대 가족 위주 에서 핵가족 위주 로 바뀌 었 기 때문 이 었 다 . . 좀 더 자세 하 게 설명 해 보 자 . . 일산 할머니 는 모두 7 남매 셨 는데 . .. 그 모든 분 이 한 집 에서 사셨 다 . 당시 전쟁 이후 에 물자 도 부족 했 겠 지만 . .. 또한 대부분 농업 에 종사 하 던 시절 이 었 기 때문 에 가족 단위 의 노동력 은 생존 을 위한 아주 중요 한 요인 이 었 기 때문 이 지 . .. . 하지만 직업 이 보다 다양 해 지 고 도시 화 되 면서 이분 들 이 모두 도시 로 나 가 각각 분가 를 하 시 게 되 면서 집 이 적어도 7 채 가 더 필요 했 는데 . .. 이것 은 할아버지 시대 에 나타났 던 공통 적 인 흐름 이 었 다 . 즉 , 산업 구조 가 농업 중심 에서 공업 중심 으로 개편 되 면서 상당히 많 은 수 의 주택 이 필요 하 게 되 었었 는데 . .. 이게 우리 나라 의 부동산 을 급등 하 게 만든 주 된 원인 이 었 지 . .. . 하지만 앞 으로 는 그 반대 의 현상 이 나타나 게 될 것 이 다 . 일단 지금 은 전후 세대 처럼 7 명 씩 낳 는 가정 이 거의 없 다 . 대부분 한 두 자녀 가 대세 인데 . .. 2012 년 기준 으로 평균 한 쌍 의 부부 가 1 . 14 명 을 낳 고 있 다 . 2 명 이 채 되 지 않 는다는 것 인데 . .. 이 는 결혼 을 기피 하 는 젊은이 들 이 많 아 지 고 있 기 도 하 겠 지만 결혼 을 한다고 해도 감당 하 기 어려운 사교육 등 의 현실 이 아이 들 을 갖 기 를 꺼리 기 때문 이 야 . 사교육 은 고사하고 . .. 너희 두 명 대학 등록금 이 1 년 에 2000 만 원 이 다 . 둘 다 졸업 시키 는 데 등록금 만 8000 만 원 이 들어간다는 말 이 다 . 초딩 중 딩 고딩 모두 빼 고 . .. 과외 수업 빼 고 . .. 달랑 대학 등록금 만 그렇 다는 것 인데 . .. 이 정도 돈 을 아무런 거리낌 없이 낼 수 있 는 사람 은 대한민국 에 별로 많 지 않 다 . . 결국 이런 척박 한 환경 이 자녀 의 수 를 제한 시키 게 되 고 . ... 과거 에 평균 3 자녀 시대 에 아파트 는 40 평 대 가 가장 많이 팔리 던 평수 였 는데 , 대세 가 35 평 으로 줄 더니만 . .. 최근 에 는 25 평 이 가장 중심 적 인 평수 가 되 었 다 . . 그럼 생각 해 봐라 . .. 부부 로부터 한 명 의 남자 자녀 가 있 었 고 , 그 아들 에게 그 부부 가 살 던 주택 이 상속 되 었 다고 해 보 자 . 또 마찬가지 로 다른 부부 로부터 한 명 의 여자 자녀 가 있 었 고 그 딸 에게 그 부부 가 살 던 주택 이 상속 되 었 다고 해 보 자 . 이렇게 해서 만난 한 쌍 은 각자 가 상속 받 은 주택 중 하나 는 세 를 주 든지 팔 든지 해야 할 것 이 다 . . 과거 에 는 6 ~ 7 명 이나 되 는 자녀 가 모두 나와서 집 이 필요 했었 기 때문 에 주택 의 수요 가 폭발 적 으로 늘어났 다지만 앞 으로 너희 세대 가 가장 이 되 어 있 을 무렵 에 는 오히려 그 반대 되 는 현상 . .. 즉 사 고자 하 는 수요 보다 는 이렇게 남아돌 아 시장 에 나오 는 공급량 이 획기적으로 많 아 지 기 때문 에 부동산 에 대한 투자 는 별로 이익 이 되 지 않 을 것 이 다 . . 물론 우리 나라 는 독일 처럼 수출 비중 이 높 은 나라 이 기 때문 에 일본 처럼 부동산 대폭 락 을 만들 지 는 않 을 가능 성 이 높 다 . ( 최근 십 여 년 간 독일 의 경우 경기 가 호전 되 는 과정 에서 도 부동산 가격 만 은 계속 하락 중 이 다 . ) 또한 부동산 사이클 은 앞 으로 도 호황 과 불황 의 사이클 을 겪 게 되 어 다소간 의 등락 은 있 겠 지만 과거 처럼 부동산 투자 로 대박 이 날 수 있 는 확률 은 점점 줄어들 수 밖에 없 다는 것 은 분명 하 다 . . 우리 나라 는 땅 덩어리 가 좁 아서 . .. 가까운 일본 과 는 다를 것 이 라는 말 은 아예 꺼내 지 도 말 거라 . 현재 우리 나라 의 국토 중 에서 대지 나 상업 용지 공장 용지 등 상업 적 지목 을 가진 땅 의 비율 은 고작 6 . 1 % 에 지나 지 않 는다 . 워낙 많 은 사람 들 이 서울 에 만 살 다 보 니 . .. 이런 현상 이 벌어진 것 인데 . .. 영국 은 14 . 4 % 로 우리나라 의 두 배 가 넘 고 그 외 선진국 들 도 10 % 이내 의 나라 는 거의 찾아보 기 힘들 정도 다 . 쉽 게 말 하 자면 우리 나라 는 인구 가 땅덩어리 에 비해 많 은 편 이 지만 . .. 그럼에도 불구 하 고 놀 고 있 는 땅 이 일반 선진국 들 에 비해 훨씬 더 많 다는 것 이 지 . .. 우리 나라 는 산 이 많 아서 ? 개발 이 어렵 다고 ? 그것 도 잘못 된 생각 이 다 . 일본 은 우리 나라 보다 산 이 더 많이 차지 하 고 있 고 그나마 있 는 땅 들 도 3 개 의 지각 판 이 만나 는 곳 은 지진 활동 으로 인해 별로 쓸모 가 없 는 땅 이 더 많 다 . 그런 일본 도 우리 나라 보다 는 높 은 7 % 의 활용 도 를 보이 고 있 다면 국토 가 작 아서 . .. 혹은 개발 할 수 있 는 땅 이 작 아서 우리 네 부동산 은 영원히 오를 것 이 라는 상상 은 그다지 올바른 주장 은 아닐 것 이 다 . . 물론 , 정말 마음 에 드 는 집 이 있 다면 . .. 사 야 겠지 하 지만 집 도 아주 빠르 게 진화 하 고 있 다 . 과거 에 는 평면 의 변화 가 크 지 않 았 다 . 40 평 기준 으로 방 4 개 . .. 거실 하나 . .. 그게 전부 였 지 . .. 하지만 요즘 에 는 집 도 빠르 게 진화 중 이 다 . . 지금 우리 가 사 는 집 을 5 년 전 모델 하우스 에서 처음 만났 을 때 . .. 자 쿠치 가 딸려 있 고 자동 흡배기 시스템 이 있 어 여름 에 에어 콘 을 가동 하 고 도 창문 을 열 지 않 고 삼겹살 을 구워 먹 을 수 있 다는 점 에 놀랐었 다 . 특히 주차장 에 차 를 주차 해 두 고 잊 어도 어디 에 주차 를 했 는지 알려 주 는 시스템 은 나 처럼 건망증 이 좀 심한 사람 에게 는 최적 의 주택 이 라는 생각 을 더욱 강하 게 갖 게 했었 지 . . 하 지만 지난 2013 년 6 월 에 우리 가 가 서 봤 던 모델 하우스 에서 는 이 모든 것 을 다 갖추 고 도 현관 에서 구두 를 신 을 때 그 사람 을 인식 해서 그 사람 이 가장 흥미 있 는 뉴스 를 거울 에 저절로 띄워 주 는 기능 이 우리 를 놀라 게 했었 다 . . 내 가 현관문 을 나서 면 거울 이 나 를 인식 해서 나스닥 과 다우 지수 를 띄워 주 거나 . .. 이수가 집 을 나서 면 학교 에 가 는 버스 가 몇 분 뒤 에 도착 하 는 것 을 정확 하 게 알려 주 기 도 하 고 건재 가 멋지 게 차려 입 고 나가 는 모습 을 인식 해서 멋진 데이트 장소 를 알려 주 는 . .. 이른바 스마트 현관 이 었 다 . . 이런 식 으로 주택 이 빠르 게 진화 한다는 점 은 우리 에게 보다 살 기 좋 은 환경 을 만들 어 준다는 장점 도 있 겠 지만 반대 로 기존 의 주택 들 은 과거 보다 빠르 게 감가 가 된다는 단점 도 있 다 . 감가 가 빠르 다는 것 은 집 의 보유 가치 가 하락 한다는 것 을 의미 하 고 . .. 이 는 곧 단지 매달 들어가 는 월세 가 부담 스러워 주택 을 구매 하 겠 다는 생각 조차 . .. 별로 좋 은 생각 은 아니 라는 말 로 해석 이 가능 하 다 . . 나중 에 네 가 이 글 을 끝 까지 읽 게 되 면 투자 의 개념 을 세울 수 있 을 것 이 고 네 가 도달 할 수 있 는 안전 수익 률 이 임대 수익 률 를 넘어서 게 될 것 이 다 . 지금 도 임대 수익 률 은 세후 로 연 5 % 를 넘기 기 가 쉽 지 않 은데 . .. 부동산 의 장기 침체기 가 올 경우 임대 수익 률 은 더 하락 하 게 될 것 이 기 때문 에 결국 , 네 가 만약 안전 수익 률 로 연평균 5 % 를 넘어설 수 있 다면 굳이 자본 수익 에 대한 기대치 가 작 은 부동산 에 대한 투자 는 더욱 신중 해야 만 할 것 이 다 . . 결국 집값 이 크 게 오른다는 전망 이 아니 라면 . .. 굳이 주택 을 구매 하 지 않 고 최 첨단 기능 의 주택 을 그 때 마다 경험 해 보 는 것 도 좋 지 않 을까 싶 다 . 물론 . .. 이건 네 가 Steady 한 수익 을 올릴 수 있 는 투자 의 프로 가 된 이후 의 일 이 다 . . 동양증권 선릉역 지점 박문환 ( 샤프 슈터 ) 공유 하 기 글 요소