김광수 김광수 경제 연구소 소장 “ 중개업 소 호가 기준 주택 통계 시장 가격 왜곡 가능 성 크다 ” 조선 비즈 가 만드 는 프리미엄 경제 주간지 - 이코노미 조선 
 “ 중개업 소 호가 기준 주택 통계 시장 가격 왜곡 가능 성 크다 ” 
 미국 주택 시장 을 연구 , 분석 할 때 국내외 경제학자 들 이 즐겨 이용 하 는 통계 지수 중 하나 가 케이스 - 실러 주택 가격 지수 ( Case - Shiller Home Price Indices ) 다 . 칼 케이스 웰즐리 대 교수 와 로버트 실러 예일대 교수 가 함께 만든 이 지수 는 미국 20 개 주요 도시 중 주택 이 2 회 이상 거래 된 경우 직전 실제 매매 가격 과 차이 를 지수 화 시킨다 . 이 때문 에 케이스 - 실러 지수 는 현 미국 주택 시장 이 어느 정도 수준 인지 를 가장 객관적으로 설명 해 준다는 평가 를 받 는다 . 
 최근 국내 에 도 케이스 - 실러 지수 처럼 실 거래 가 를 기준 으로 한 주택 지수 가 개발 돼 화제 다 . 민간 경제 연구소 인 김광수 경제 연구소 가 개발 한 케이 - 세리 ( KSERI ) 지수 는 국토 해양 부 실 거래 가 데이터 를 근거 로 전용 면적 60 ㎡, 85 ㎡ 아파트 가격 지수 를 통계 로 만들 었 다 . 조사 범위 는 서울 , 부산 , 대구 , 광주 등 전국 주요 대 도시 의 2006 년 전과 2006 년 후 에 신규 입주 한 아파트 다 . 김광수 경제 연구소 가 2006 년 을 기준점 으로 삼 는 이유 는 이때 부터 국토 부 가 실 거래 가 를 조사 해 발표 했 기 때문 이 다 . 또 전용 면적 60 ㎡ 와 85 ㎡ 를 삼 는 이유 는 이 평형대 아파트 가 전체 아파트 의 75 % 를 차지 하 고 있 어 가격 흐름 을 가장 객관 적 으로 알 수 있 어서다 . 
 “ 국내 에서 주택 가격 지수 를 발표 하 는 곳 은 국토 해양 부 , KB 국민은행 , 그리고 민간 부동산 정보 제공 업체 정도 일 겁니다 . 그런데 국토 부 만 제외 하 고 나머지 는 부동산 중개 업소 에서 받 은 설문 조사 ( 호 가 · 呼價 ) 를 기초 로 작성 되 고 있 어요 . 가령 요즘 같 은 시장 상황 에서 강남구 전체 에서 한 달 간 부동산 을 거래 하 는 곳 이 전체 130 여 곳 에 불과 한데 이 들 집값 이 얼마 인지 어떻게 설명 할 수 있 겠 어요 . 더군다나 호가 위주 로 조사 하 니 시장 을 왜곡 시킬 수 밖에 없 죠 . 경제 협력 개발 기구 ( OECD ) 회원국 중 공식 적 으로 실 거래 가 를 기준 으로 주택 가격 지수 통계 를 내 지 않 는 나라 는 아마 우리 밖에 없 을 거 예요 . ” 
 일부 에서 는 지난 수십 년 간 지속 된 호가 조사 역시 적정 가격 을 제시 해야 만 가격 이 성사 되 는 주택 중개 시스템 특성 상 시장 을 왜곡 시킬 가능 성 이 적 다는 반론 을 편다 . 그러나 김광수 소장 의 생각 은 다르 다 . 
 “ 정확 하 게 얼마 에 거래 됐 는지 가 아닌 개인 짐작 만 으로 시장 을 조사 하 고 더군다나 이 를 근거 로 정부 가 정책 을 편다는 것 은 시장 을 왜곡 시킬 가능 성 이 높 아요 . 부동산 중개업자 입장 에서 는 집값 이 하락 하 면 거래 가 줄 고 중개 수수료 도 떨어지 기 때문 에 가격 하락 폭 을 최대한 줄일 수 밖에 없 죠 . ” 
 실 거래 가 를 기준 으로 통계 를 내 는 것 은 여러 가지 어려움 이 뒤따른다 . 일반 호가 조사 는 매번 결과 를 산출 해낼 수 있 기 때문 에 꾸준 한 데이터 축적 이 가능 하 다 . 이 에 비해 실 거래 가 위주 조사 는 실제 거래 가 없 는 날 도 통계 에 반영 해야 하 기 때문 에 지수 로 만드 는 과정 이 중요 하 다 . 데이터 보정 을 어떻게 하 는지 가 지수 신뢰도 를 높이 는 관건 이 다 . 김광수 경제 연구소 케이 - 세리 지수 는 표준 주택 실거 래 가 에서 거래 소멸 등 을 보정 하 는 기법 으로 통계 오류 를 최소 화 시켰 다 . 
 “ 실 거래 가 를 근거 로 소형 ( 전용 면적 60 ㎡) 과 중형 ( 85 ㎡) 을 구분 하 면 KB 국민은행 통계 가 얼마나 시장 상황 을 제대로 반영 하 지 못하 는지 잘 보여 줘요 . 가령 서울시 만 해도 소형 과 중형 아파트 는 지수 변화 수준 이 전혀 다른 모습 이 에요 . 요즘 같 은 상황 에서 는 가격 하락 폭 이 상당히 큰 데 호 가로 조사 하 는 KB 국민은행 조사 는 그래프 기울기 가 완만 하 죠 . 개별 구 로 내려가 면 두 통계 의 변화 차이 는 더욱 확연 해요 . ” 
 김광수 경제 연구소 케이 - 세리 지수 는 전용 면적 60 ㎡ 소형 아파트 와 전용 면적 85 ㎡ 중형 아파트 를 대상 으로 조사 하 는 반면 , KB 국민은행 통계 는 전 평형 을 합산 해 지수 화 시키 기 때문 에 지수 변동 폭 이 크 지 않 다 . 김 소장 은 “ 소형 은 실수요 를 파악 할 수 있 고 중형 은 투기 적 수요 를 판단 할 수 있 어 이 두 평 형 을 표준 형 주택 으로 설정 하 는 것 이 시장 가격 동향 을 파악 하 기 에 가장 효과 적 ” 이 라고 말 했 다 . 
 경기 위기 쓴 소리 외친 대표 소장 경제학자 
 지수 를 개발 한 김 소장 은 케이스 - 실러 지수 를 개발 한 로버트 실러 교수 와 여러 가지 닮 은 꼴 이 있 다 . 실러 교수 가 세계 경제 가 요동칠 때 마다 월가 탐욕 에 대해 일갈 한 미국 의 대표 적 비관론자 라면 김 소장 은 2000 년 대 초반 국내 경제 가 거품 논란 에 휩싸이 자 착시 현상 을 우려 하 며 정부 를 향해 쓴 소리 를 아끼 지 않 은 국내 대표 소장 경제학자 다 . 연구소 를 설립 하 기 전 지난 1997 년 외환 위기 직전 노무라 경제 연구소 서울 지점 에서 일 하 던 그 는 국내 종 금사 가 무분별 하 게 차입 경쟁 을 벌여 외환 위기 를 불렀 다는 내용 등 을 담 은 보고서 를 주요 경제 관료 들 에게 돌렸 다 . 2000 년 당시 이헌재 경제 부총리 가 자비 를 들여 김광수 경제 연구소 회원 으로 가입 해 정기 보고서 를 받 았 다는 것 은 널리 알려진 일화 다 . 
 이런 이유 로 김 소장 의 주장 은 주류 제도 권 에서 는 외면 받 고 있 지만 재야 에서 는 커다란 반향 을 불러일으키 고 있 다 . 연간 20 만 원 부터 300 만 원 에 달하 는 회비 를 내 야 보고서 를 받 아 볼 수 있 는 데 도 인터넷 포럼 회원 수만 10 만 명 에 육박 할 정도 로 탄탄 하 다 . 이번 에 개발 한 케이 - 세리 지수 역시 유료 판매 가 원칙 이 다 . 
 김 소장 은 2000 년 대 중반 김대중 , 노무현 정부 의 무리 한 부양책 으로 집값 이 오름세 를 기록 하 자 부동산 거품 론 을 주장 하 며 우려 를 표시 한 바 있 다 . 그 로부터 수년 이 지난 지금 그 의 예측 은 정확 하 게 맞아떨어졌 다 . 부동산 시장 거품 이 한국 경제 에 엄청난 부담 으로 작용 할 것 이 라는 그 의 고언 은 이제 모든 이 코노 미스트 나 경제학자 들 이 우려 하 는 바 가 됐 다 . 
 “ 아직 도 집값 이 바닥 일 거 라고 맹신 하 는 사람 들 이 많 은데 바닥 이 라는 근거 가 도대체 어디 있 습니까 . 우선 저출산 으로 집 을 구매 해야 하 는 수요 가 절대 적 으로 줄 고 , 현재 주택 수요 의 70 % 가 50 대 인데 , 이 들 이 처분 하 려는 수요 를 받쳐 줄 젊 은 세대 가 절대 적 으로 감소 하 고 있 어요 . 더군다나 소득 마저 줄 고 있 으니 집값 이 어떻게 오를 수 있 겠 어요 . ” 
 김 소장 은 정부 의 시장 개입 이 최소 화 되 는 게 왜곡 된 시장 을 바로잡 는 길 이 라고 본다 . 규제 는 다 풀 되 시장 이 스스로 움직이 도록 하 는 게 정부 역할 이 라는 설명 이 다 . 
 “ 저 는 지금 우리 가 물가 라는 엄청난 세금 을 내 야 하 는 상황 에 직면 해 있 다고 봅니다 . 인플레 가 우려 될 정도 죠 . 그런데 정말 걱정 스러운 건 성장 잠재력 이 줄 고 있 다는 거 예요 . 이명박 정부 출범 이후 2008 년 부터 2010 년 까지 3 년 간 평균 성장 률 이 2 . 9 % 에 불과 합니다 . 그 동안 정부 가 한 조치 는 빚내 서 경기 를 떠받친 게 전부 였 어요 . 빚내 서 이 정도 밖에 성장 하 지 못했 다는 건 사실 상 마이너스 성장 을 했 다고 볼 수 밖에 없 습니다 . 물론 부동산 시장 에 낀 거품 도 여전 하 다고 봅니다 . ” 
 약력 1959 년 광주 출생 . 서울대 경영학 과 , 동 대학원 경영학 석사 , 도쿄대 박사 과정 수료 , 일본 증권 경제 연구소 객원 연구원 , 노무라 경제 연구소 서울 지점 연구 부장 . 2000 년 ~ 현재 김광수 경제 연구소 소장 . 
 송창섭 기자 / 사진 : 신승희 
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