고민 깊 은 다 주택 자 양도세 줄이 려면 연합뉴스 | 2017 . 08 . 07 05 : 59 아파트 [ 서울 연구원 제공 = 연합뉴스 자료 사진 ] ( 서울 = 연합뉴스 ) 서 미숙 기자 = 이번 8 · 2 부동산 대책 으로 다 주택 자 들 의 셈법 은 매우 복잡 하 게 됐 다 . 청약 조정 지역 내 에서 2 주택 이상 보유 한 다 주택 자 들 이 집 을 팔 때 양도 소득세 가 중과 됨 에 따라 ' 세금 폭탄 ' 을 맞 을 수 도 있 기 때문 이 다 . 이 에 지금 이 라도 집 을 파 는 게 나을지 , 판다면 어떤 것 부터 정리 하 는 게 좋 을지 고민 스럽 다 . 정부 는 오 는 9 월 발표 할 주거 복지 로드맵 을 통해 임대 사업자 등록 을 유도 하 기 위한 세제 등 인센티브 도 확대 한다는 방침 이 어서 합법 적 인 임대 주택 사업자 로 변신 하 는 다 주택 자 도 늘어날 전망 이 다 . ◇ 청약 조정 지역 내 주택 , 내년 4 월 전 에 파 는 게 유리 이번 8 · 2 부동산 대책 에서 청약 조정 지역 내 2 주택 이상 보유 한 다 주택 자 의 경우 내년 4 월 1 일 양도 분 부터 양도세 를 중과 하 고 장기 보유 특별 공제 혜택 을 배제 하 기 로 하 면서 세 부담 이 커지 게 됐 다 . 현재 양도세 율 은 비 과세 대상 을 제외 하 고 주택 수 와 관계없이 양도 차익 에 따라 6 ∼ 40 %( 기본 세율 ) 가 부과 되 는데 앞 으로 2 주택 자 의 경우 기본 세율 에서 10 % 포인트 가 추가 돼 16 ∼ 50 %, 3 주택 자 는 20 % 포인트 증가 한 26 ∼ 60 % 가 부과 된다 . 우리 은행 부동산 투자 지원 센터 의 도움 을 받 아 다 주택 자 의 양도세 를 분석 해 본 결과 , 청약 조정 지역 내 3 주택 이상 다 주택 자 는 양 도 차익 이 많 을 경우 중과 가 시행 되 는 내년 4 월 1 일 이전 에 일부 주택 을 팔 아 주택 수 를 줄이 는 것 이 유리 했 다 . 3 주택 보유자 김 씨 가 청약 조정 지역 인 서울 서대문구 에 15 년 보유 한 양 도 차익 5 억 원 짜리 A 주택 을 보유 하 고 있 다고 가정 해 보 자 . 김 씨 가 이번 8 · 2 대책 으로 양도세 중 과 유예 기간 인 내년 4 월 이전 에 매도 하 면 종전 기준 에 따라 1 억 2 천 915 만 원 의 양도세 를 내 면 된다 . 그러나 내년 4 월 이후 에 팔 면 양도세 가 종전 보다 20 % 포인트 씩 중과 되 고 보유 기간 이 길 수록 감면 혜택 이 늘어나 는 장기 보유 특별 공제 도 받 을 수 없 어 총 양도세 가 3 억 410 만 원 으로 1 억 7 천 649 만 5 천 원 ( 142 %) 이 늘어난다 . 청약 조정 지역 이 면서 이달 3 일자 로 투기지역 으로 묶인 강남구 B 주택 의 양도세 는 어떨까 . 서대문구 와 똑같이 15 년 이상 보유 하 고 , 양 도 차익 5 억 원 이 라고 가정 할 경우 강남 집 을 지금 당장 팔 면 양도세 가 1 억 6 천 214 만 원 으로 서대문구 보다 많이 내 야 한다 . 강남구 가 이달 3 일 부터 투기지역 으로 묶이 면서 3 일 이후 양도 분 부터 10 % 포인트 가산 된 16 ∼ 50 % 의 세율 이 적용 되 기 때문 이 다 . 강남 B 아파트 를 내년 4 월 이후 팔 경우 에 는 양도세 는 서대문 A 주택 과 똑같이 1 억 7 천 649 만 여 원 이 부 과 된다 . 역시 내년 4 월 까지 집 을 팔 면 장기 보유 특별 공제 가 적용 되 지만 내년 4 월 이후 에 는 장기 보유 특별 공제 를 적용 받 지 못해서 다 . 우리 은행 안명숙 부동산 투자 지원 센터 부장 은 " 청약 조정 지역 내 보유 기간 이나 양 도 차익 등 이 똑같 은 조건 일 경우 내년 4 월 중 과 시행 이후 강남 등 투기지역 보다 비 투기지역 내 주택 의 양도세 증가 폭 이 더 커진다 " 며 " 주택 을 팔 생각 이 면 비 투기지역 내 주택 은 최대한 내년 4 월 전 까지 파 는 것 이 좋 다 " 고 말 했 다 . 2 주택 자 도 내년 4 월 전 에 파 는 것 이 세금 면 에서 유리 하 다 . 청약 조정 지역 인 과천 에서 15 년 보유 한 양 도 차익 5 억 원 의 C 주택 은 내년 4 월 전 매각 하 면 양도세 중 과 없이 일반세 율 이 부과 돼 1 억 2 천 391 만 5 천 원 의 양도세 가 부과 된다 . 그러나 내년 4 월 이후 팔 면 2 억 4 천 568 만 5 천 원 으로 1 억 2 천 177 만 원 ( 98 . 3 %) 이 증가 한다 . 비 청약 조정 지역 의 주택 들 은 올해 4 월 이 든 내년 4 월 이 든 중과 되 지 않 기 때문 에 언제 팔 아도 세금 은 똑같 다 . 부동산 대책 발표 ( PG ) [ 제작 최자윤 ] 일러스트 ◇ 비 조정 지역 주택 > 양 도 차익 적 은 주택 > 단기 보유 주택 순 으로 팔 아라 청약 조정 지역 , 이외 지역 주택 을 혼합 해서 보유 한 경우 비 청약 조정 지역 의 주택 을 먼저 팔 아 주택 수 를 줄이 는 것 이 좋 다 . 앞 으로 2 주택 은 10 % 씩 , 3 주택 이상 은 20 % 씩 중과 되 는 구조 여서 3 주택 이상자 는 1 주택 , 또는 2 주택 으로 줄여 놔야 다음 주택 을 팔 때 세율 이 줄어들 기 때문 이 다 . 만약 경기도 안양 ( 비 청약 조정 지역 ) , 서울 서대문 ( 청약 조정 지역 ) , 서울 강남 ( 청약 조정 지역 및 투기지역 ) 내 주택 1 가구 씩 총 3 가구 를 보유 하 고 있 다고 가정 해 보 자 . 이 때 는 안양 의 집 을 일반세 율 로 팔 아 주택 수 를 2 주택 으로 줄여 중과 세율 을 낮춘 뒤 양도 차익 과 보유 기간 에 따라 다음 주택 을 파 는 게 좋 다 . 안명숙 부장 은 " 일반 적 인 절세 전략 은 비 조정 지역 주택 을 먼저 팔 고 양 도 차익 이 적 은 주택 , 단기 보유 주택 순 으로 정리 하 는 게 유리 하 다 " 며 " 다만 각 주택 의 보유 기간 과 양 도 차익 도 함께 고려 해야 한다 " 고 말 했 다 . 김종필 세무사 는 " 양 도 차익 이 많 다면 일부 주택 을 올해 안 에 정리 하 는 것 이 좋 다 " 며 " 시세 차익 이 적 은 집 을 우선 팔 아 세금 을 낮추 고 차익 이 큰 집 을 비 과세 대상 으로 돌리 면 절세 효과 가 크다 " 고 말 했 다 . 주택 수 를 줄이 기 위한 증여 도 생각 해 볼 수 있 다 . 내년 세법 개정안 에서 3 개월 내 에 신고 하 면 감면 해 주 는 신고 세액 공제 율 을 낮추 기 로 함 에 따라 올해 안 에 증여 하 는 게 검토 해 볼 만 하 다 . 다만 증여 는 세율 이 높 고 주택 가격 이 낮 을 때 하 는 것 이 유리 한 만큼 추후 집값 하락 가능 성 등 도 함께 염두 에 둬서 시기 를 고려 해야 한다 . ◇ 채찍 과 당근 동시 에 … 임대 사업자 등록 고려 할 만 다 주택 자가 주택 을 팔 지 않 고 장기 보유 할 경우 에 는 임대 사업자 로 등록 하 는 방법 이 있 다 . 주택 임대 사업자 로 등록 하 는 경우 세원 이 노출 돼 임대 소득세 를 꼬박꼬박 내 야 하 지만 임대 주택 에 대한 취득세 , 재산세 등 지방세 감면 혜택 이 있 고 종합부동산세 과세 대상 에서 도 제외 된다 . 정부 는 이번 8 · 2 대책 에서 등록 임대 주택 은 양도세 중 과 대상 에서 제외 해 주 고 , 장기 보유 특별 공제 혜택 도 유지 해 주 기 로 함 에 따라 양도세 부분 에서 도 임대 사업자 등록 이 유리 하 다 . 정부 가 9 월 에 발표 할 ' 주거 복지 로드맵 ' 에 는 임대 주택 등록 자 에 대한 세제 , 기금 , 사회 보험 등 과 관련 한 인센티브 를 확대 방안 이 담길 예정 이 어서 사업 조건 은 더 개선 될 전망 이 다 . 김중 필 세무사 는 " 단기 임대 는 4 년 , 장기 준공 공임 대 는 8 년 이상 임대 하 면 임대 사업자 요건 을 갖추 게 된다 " 며 " 종전 에 는 소득세 와 법인세 를 감 면 받 기 위해서 는 3 가구 이상 임대 해야 했 지만 이번 세제 개편 으로 내년 부터 는 1 채 이상 임대 해도 감면 대상 이 된다 " 고 말 했 다 . 통계청 에 따르 면 전국 에 2 주택 보유자 는 148 만 7 천 명 , 3 주택 자 는 22 만 8 천 명 , 4 주택 자 는 5 만 9 천 명 등 이 다 . 그러나 이 들 가운데 얼마나 임대 사업자 로 전환 할 것 인지 는 가늠 하 기 어렵 다 . 전문가 들 은 정부 가 이번 8 · 대책 으로 ' 채찍 '( 양도세 중과 ) 과 ' 당근 '( 세제 · 기금 혜택 등 ) 동시 전법 을 쓰 면서 다 주택 자 의 임대 사업자 가 크 게 늘어날 것 으로 보 고 있 다 . sms @ yna . co . kr 최신 유행 트렌드 총집결 ( 클릭 ! ) 공유 하 기 글 요소