도시 재생 의 경제학 - 인사이드 서초 
 류중석 / 중앙 대학교 교학 부총장 · 도시 시스템 공학 과 교수 
 인구 절벽 과 고령화 그리고 저성장 추세 에서 비롯 된 도시 쇠퇴 는 국가 경쟁력 을 떨어트리 는 심각 한 위협 요소 이 다 . 2006 년 에 이미 초 고령 사회 로 진입 한 일본 은 도시 재생 과 아울러 도시 축소 Compact city 를 위한 다양 한 정책 을 수립 하 여 시행 하 고 있 다 . 우리 나라 도 전국 144 개 도시 중 66 . 6 % 에 해당 하 는 96 개 도시 가 쇠퇴 징후 를 보이 고 있 으며 , 30 . 5 % 인 44 개 도시 는 이미 쇠퇴 가 진행 중 이 다 . 2016 년 기준 전국 의 폐교 는 3 , 678 개 교 에 달하 고 이 중 전남 이 802 개 교 , 경북 이 683 개 교 , 경남 이 556 개 교 에 달할 정도 로 지방 도시 의 인구 는 격감 하 고 있 다 . 인구 가 감소 하 면 빈 집 이 증가 하 고 도시 유지 를 위한 비용 이 증가 한다 . 당연히 지방 재정 이 악화 되 어 공공시설 에 대한 투자 를 할 수 없 게 되 고 도시 매력 도 가 감소 한다 . 지역 공동체 는 해체 되 고 인구 는 다른 도시 로 유출 되 는 악순환 이 반복 된다 . 이러 한 도시 쇠퇴 의 악순환 고리 를 끊 고 도시 경쟁력 을 높이 기 위해서 는 도시 재생 이 필수 적 이 다 . 
 도시 재생 을 위한 정부 와 지자체 의 노력 
 이러 한 도시 쇠퇴 의 징후 를 포착 한 정부 는 2006 년 부터 국가 도시 재생 전략 수립 을 포함 한 다양 한 연구 개발 사업 을 추진 하 였 고 , 2013 년 에 는 ‘ 도시 재생 활성 화 및 지원 에 관한 특별법 ’ 을 제정 하 여 법 적 추진 근거 를 확보 하 였 다 . 이어서 국가 도시 재생 10 년 계획 인 ‘ 국가 도시 재생 기본 방침 ’ 을 수립 하 고 , ‘ 도시 재생 특별 위원회 ’ 를 설치 하 였으며 , 2014 년 에 는 전국 에 도시 재생 선도 지역 13 개소 를 선정 하 여 재정 지원 을 하 였 다 . 문재인 정부 는 공약 사업 으로 도시 재생 뉴딜 정책 을 시행 하 고 있 다 . 지방 자치 단체 에서 는 서울시 가 앞장서 서 도시 재생 시범 지역 을 지정 하 여 서울 형 도시 재생 사업 을 추진 하 고 있 다 . 이제 부터 전국 적 으로 도시 재생 이 라는 바람 이 열병 처럼 번져나갈 것 이 다 . 
 도시 재생 이 성공 하 기 위해서 는 물리 적 재생 , 경제 적 재생 , 그리고 공동체 재생 이 함께 이루어져야 한다 . 노후 한 주택 을 개량 하 고 골목길 을 정비 하 는 등 주거 환경 을 개선 하 는 것 이 물리 적 재생 이 라면 경제 적 재생 은 상점 의 매출 이 늘 고 마을 기업 이나 협동조합 이 생겨나 고 시장 이 활성 화 되 는 것 이 다 . 물리 적 재생 과 경제 적 재생 이 함께 일어나 면 궁극 적 으로 공동체 가 활성 화 되 어 지속 가능 한 도시 재생 이 이루어진다 . 
 골목 시장 활성 화 는 도시 재생 의 경제 적 측면 을 
 단 적 으로 보여 주 는 나침판 이 다 . ( 상도 4 동 도깨비시장 ) 
 젠트리 피케이 션 의 명암 
 경제 적 측면 에서 도시 재생 은 긍정 적 측면 과 부정 적 측면 이 공존 하 는 야누스 의 얼굴 을 하 고 있 다 . 도시 재생 이 성공 적 으로 추진 되 면 환경 이 개선 되 고 경제 가 활성 화 되 어 토지 와 건물 의 자산 가치 가 상승 한다 . 임대료 도 올라가 서 건물 주 의 소득 이 증대 되 고 이 를 환경 개선 에 재투자 하 여 자본 의 선 순환 이 일어난다 . 도시 와 마을 의 품격 이 높 아 지 는 이른바 젠트리 피케 이 션 Gentrification 현상 이 나타나 는 것 이 다 . 그러나 젠트리 피케이 션 이 급속도 로 진행 되 면 심각 한 부작용 이 발생 한다 . 급격히 오르 는 임대료 를 감당 하 지 못하 는 지역 의 소 규모 상점 들 은 임대료 가 저렴 한 다른 지역 으로 떠날 수 밖에 없 다 . 그 빈자리 를 채우 는 것 은 높 은 임대료 를 감당 할 수 있 는 이른바 프랜차이즈 업종 들 이 다 . 지역상 권 의 특색 이 사라지 고 천편일률 적 인 카페 , 치킨 , 피자 가게 등 이 들어선다 . 당연히 예전 상인 들 끼리 의 돈독 한 인간 관계 도 사라지 고 서로 고객 을 끌어들이 기 위한 치열 한 경쟁 만 이 남 게 된다 . 가로수길 이 그랬 고 홍대 거리 가 그랬 다 . 
 경리 단 길 장진우 골목길 은 젠트리 피케 이 션 현상 을 극복 하 면서 
 지역상 권 의 특색 을 지켜낸 몇 안 되 는 사례 중 하나 이 다 . 
 화려 하 지 는 않 지만 정감 있 는 상점 들 이 골목길 을 지켜 내 고 있 다 . 
 지속 가능 한 도시 재생 을 위한 우리 의 자세 
 젠트리 피케이 션 의 이러 한 부정 적 측면 을 빗대 어 ‘ 둥지 내몰 림 ’ 이 라는 한글 용어 도 등장 했 다 . 둥지 내몰 림 을 방지 하 기 위해서 대구시 중구 , 서울시 성동구 를 비롯 한 몇몇 지자체 에서 는 ‘ 젠트리 피케 이 션 방지 조례 ’ 를 제정 해서 일정 수준 이상 으로 임대료 를 올리 지 않 기 로 상인 들 과 협약 을 맺 고 있 다 . 그러나 이 는 한시 적 이 고 제한 적 인 정책 이 지 궁극 적 인 해결책 이 될 수 없 다 . 협약 기간 이 만료 되 면 그동안 올리 지 못했 던 임대료 상승 분 을 한꺼번에 올릴 가능 성 을 배제 할 수 없 기 때문 이 다 . 결국 그 지역 의 특색 있 는 상권 을 지켜 내 려는 주민 과 상인 들 의 의지 만 이 이 문제 를 해결 할 수 있 다 . 나 개인 의 이익 보다 동네 의 이익 이 더 소중 하 다고 생각 하 는 주민 이 많 아 져야 한다 . 그렇게 하 는 것 이 궁극 적 으로 나 에게 도 보탬 이 된다는 인식 이 필요 하 다 . 어디 서 나 볼 수 있 는 천편일률 적 인 상점 들 이 즐비 한 거리 는 결국 경쟁력 이 떨어진다 . 우리 동네 만 의 특색 있 는 거리 를 만드 는 것 이 경쟁력 있 고 지속 가능 한 도시 재생 이 라는 것 을 명심 하 자 . 
 ● 글 류중석 / 중앙 대학교 교학 부총장 · 도시 시스템 공학 과 교수 
 < HCN 매거진 서초 > Vol . 2 
 # 현대 HCN # HCN 매거진 # 인사이드 서초 # 도시 재생 # 젠트리 피케 이 션 
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