[ 부동산 상식 ] 전 • 월세 계약 시 이 것 만 은 주의 하 자 ( 1 편 ) 안녕 하 세요 . 부동산 전문 리서치 업체 리얼 투데이 에서 업그레이드 되 어 돌아온 김 차장 입니다 . 과거 주택 임대차 보호법 을 설명 드린 이후 너무 많 은 분 들 께 질문 을 받 았 습니다 . 제 메일 로 수백 통 의 질문 이 들어오 는 바람 에 모두 확인 하 는 데 도 수일 이 걸렸 습니다 . 많 은 관심 가져 주 신 점 에 대해 진심 으로 감사 드립니다 . 메일 로 상담 요청 하 신 분 중 에서 잘못 된 주택 임대차 계약 으로 인해 피해 를 보 신 분 들 이 몇 분 계셨 습니다 . 일상 에서 많이 발생 하 는 전월세 피해 사례 2 개 를 먼저 선별 해서 말씀 드리 겠 습니다 . 안녕 하 세요 . 부동 첫 번 째 사례 부터 요약 해서 설명 드리 겠 습니다 . 저희 집 은 과거 아버지 가 큰 사업 을 하 셔서 말 그대로 잘 나가 는 집안 이 었 습니다 . 하지만 , 세계 금융 위기 이후 가세 가 완전히 기울었 습니다 . 지금 은 어머니 와 여동생 그리고 저 3 인 가족 이 월 셋방 에 거주 하 고 있 습니다 . 형편 이 워낙 어려워 부동산 을 통하 지 않 고 일간 상업지 를 활용 해 월 셋방 을 구했 습니다 . 보증금 8000 만 원 에 월 50 만 원 을 지불 하 기 로 하 고 입주 했 습니다 . 계약 전 집 주인 이 건축물 등기부 등본 을 보여 주 셨 는데요 . 등기부 는 근저당 도 없이 아주 깨끗 했 습니다 . 그런데 입주 후 약 일 년 쯤 지났 는데요 . 이 집 에 경매 개시 결정 이 떨어졌 습니다 . 여기 에 거주 하 는 세입자 들 대다수 가 보증금 을 날릴 위기 에 처해 있 습니다 . 방법 이 없 을까요 ? 일단 , 전입 신고 와 확정 일자 를 모두 받 고 점유 를 계속 하 고 있 다면 주택 임대차 보호법 상 우선변제권 이 생기 므로 후 순위 자 들 보다 는 앞서 채권 ( 보증금 ) 을 돌려받 을 수 있 습니다 . 다만 , 보증금 전액 을 모두 돌려 받 는다는 보장 은 없 습니다 . ​ 피해자 분 께서 계약서 작성 시 그리고 입주 시 실수 한 내용 을 조목조목 말씀 드리 겠 습니다 . 일단 , 공인 중개사 를 거치 지 않 고 전문 지식 없이 임대차 계약 을 작성 한 것 이 가장 큰 실수 입니다 . 공인 중개사 가 아니 더라도 전문가 의 의견 이라도 조금 들 었 다면 이런 피해 는 없 었 을 겁니다 . ​ 둘째 , 다 가구 주택 은 아파트 나 연립 주택 , 다 세대 주택 등 공동 주택 과 성격 이 매우 다릅니다 . 공동 주택 은 각 세대 별 로 다른 주택 으로 보 고 토지 에 대해 배타성 을 지닙니다 . 또 , 공동 주택 은 토지 와 건축물 의 내용 이 모두 포함 된 집합 건물 등기부 등본 이 따로 있 습니다 . 반면 , 다 가구 주택 은 토지 등기부 등 본 건축물 등기부 등본 2 개 로 만 이원화 되 어 있 습니다 . 따라서 , 토지 에 만 저당권 설정 을 할 수 도 있 으며 건축물 에 대해서 도 할 수 있 습니다 . 집 주인 분 은 임차인 분 께 건축물 등기부 등본 만 보여 드린 것 입니다 . 토지 등기부 는 아마도 고의 적 으로 숨겼 을 가능 성 이 큽니다 . 마지막 으로 입주 시 주의 할 점 한 가지 더 설명 드리 겠 습니다 . 계약서 작성 시 이런 특약 사항 을 삽입 하 는 것 이 좋 습니다 .  임대인 은 임차인 이 입주 하 는 날 까지 등기 부상 어떠 한 제한 물건 을 설정 하 지 못한다 . 입주 시 에 등기부 등본 을 다시 한 번 확인 해 봐야 합니다 . 계약 당시 와 시기 상 차이 가 있 기 때문 입니다 . 또 , 입 주일 ( 잔금 일 ) 에 전입 신고 와 확정 일자 를 모두 받 는 것 이 좋 습니다 . 그리고 다음 날 다시 등기부 등본 을 확인 해야 합니다 . 그 이유 는 전입 신고 와 확정 일자 를 받 아 두 더라도 주택 임대차 보호법 상 효력 이 익일 24 시 부터 발생 하 기 때문 입니다 . 반면 , 등기 부상 효력 은 ‘ 등기 접수 한 때 ’ 부터 발생 합니다 . 두 번 째 사례 입니다 . 저 는 강동구 성내동 에 작 은 빌라 에서 전세 로 거주 하 고 있 습니다 . 10 세대 가 있 는 빌라 한 개동 의 소유자 는 한 명 입니다 . 구로동 ‘ S ’ 부동산 을 통해서 계약 했 는데요 . 계약 할 무렵 에 은행 에 공동 담보 로 약 5 억 원 가량 이 설정 되 어 있 었 습니다 . 공동 담보 목록 을 확인 해 보 니깐 10 여 개 가 넘 는 부동산 이 공동 담보 로 설정 되 어 있 었 습니다 . 중개업자 는 집 주인 이 갖 고 있 는 부동산 의 가치 가 30 억 원 상당 이 므로 안심 해도 된다고 했 습니다 . 저 는 중개업자 말 만 믿 고 별 의심 없 어 계약 을 진행 했 습니다 . 하지만 , 집 주인 이 이자 를 제대로 납부 하 지 못하 는 바람 에 집 은 경매 로 넘어갔 습니다 . 집 주인 의 행방 도 묘연 합니다 . 공동 담보 등기 는 여러 개 의 부동산 권리 를 목적 으로 저당권 설정 등기 를 신청 할 때 신청서 에 그 여러 개 의 부동산 권리 를 표시 하 여 등기 하 는 것 을 말 합니다 . 대개 은행 이 대출 심사 시 건물 과 토지 의 ( 공동 ) 담보 설정 을 하 기 도 합니다 . 또 , 대출금 이 많 은 때 에 는 다른 여러 개 의 부동산 을 함께 담보 로 제공 하 기 를 요구 하 기 도 합니다 . 공동 담보 는 은행 이 대출 리스크 를 줄이 기 위해서 만들 어 놓 은 안전장치 에 불과 합니다 . 절대 , 저당권 설정 자 나 임차인 을 보호 하 려는 의도 로 공동 담보 를 설정 하 지 않 습니다 . 하지만 , 중개업자 들 은 단순 자산 가치 만 보 고 안전 여부 를 판단 하 는 경우 가 많 습니다 . 자산 가치 와 단순 비교 해 안전 성 여부 를 판단 하 기 때문 입니다 . 만약 에 저 빌라 10 세대 에 모두 전세 권 설정 이 되 어 있 다면 임차인 들 의 보증금 회수 가 어려워질 수 도 있 습니다 ( 공동 담보 가 선순위 자 이 고 임차인 들 이 후 순위 자 라고 가정 한 때 ) . 또 , 본인 세대 ( 호 ) 의 집 한 건물 등기부 에 는 공동 담보 와 전세 권 밖 에 없 다고 하 더라도 다른 세대 ( 호 ) 는 선순위 고 제한물권 이 설정 되 어 있 을 수 도 있 습니다 . 따라서 , 공동 담보 등기 설정 이 되 어 있 는 집 에 입주 를 하 려면 자신 의 집 뿐 만 아니 라 주변 상황 까지 살펴보 고 계약 을 해야 합니다 . 당해 임차인 분 께서 는 경매 가 실행 된다면 일단 배당 요구 신청 을 하 시 길 바랍니다 . 또 , 중개업자 를 통해서 계약 을 했으므로 공인 중개사 에게 일정 경우 과실 책임 을 물 을 수 도 있 습니다 . 특히 , 위 물건 은 5 개 이상 의 부동산 이 담보 로 잡혀 있 으므로 중개업자 가 계약 시 공동 담보 목록 을 확인 하 고 설명 하 지 않 았 으면 책임 을 물 을 수 있 을 것 으로 보여집니다 . 또 , 확인 설명서 에 공동 담보 내용 이 빠져 있 어도 과실 책임 이 인정 됩니다 . 중개업자 들 은 안전 한 중개 를 위해 보증 이나 보험 을 의무 적 으로 들어야 합니다 . 따라서 보증 이나 보험 에서 정하 는 한도 내 에서 임차인 은 피해 에 대한 보상 을 청구 할 수 있 습니다 . 보증 • 보험금 으로 피해액 을 충족 하 지 못할 시 에 는 개별 채권 으로 중개업자 에게 청구 할 수 있 습니다 . 공유 하 기 글 요소