주택 임대 사업자 1 장 기초 1 . 취득세 2 . 주임 자 사업자 신고 방법 ( 수입 & 필요 경비 ) 3 . 보유 세 ( 재산세 , 종합 소득세 ) 4 . 면제 받 는 보유 세 ( 종합부동산세 , 부가세 ) 5 . 양 도 소득세 6 . 장기 보유 특별 공제 2 장 내 야 할 세금 1 . 취득세 - 60 제곱 이하 취득세 면제 ( 15 년 12 월 말 로 종료 ) - 건설 임대 ( 최초 분양 계약자 ) 에 한하 여 3 년 연장 . 단 , 16 년 1 월 1 일 부터 는 취득세 감면 금액 이 최대 200 만 원 2 . 주임 자 사업장 신고 방법 ( 수입 & 필요 경비 ) 1 ) 매년 1 월 1 일 ~ 2 월 10 일 사이 에 직전 해 수입 과 기본 경비 신청 3 - 1 . 재산세 ( 보유 세 ) 1 ) 납부 시기 - 1 회 차 : 7 월 16 일 ~ 31 일 까지 징수 할 세액 의 1 / 2 - 2 회 차 : 9 월 16 일 ~ 30 일 까지 징수 할 세액 의 1 / 23 - 2 . 종합 소득세 절차 ( 보유 세 ) 1 ) 매년 5 월 종합 소득세 신고 기간 에 신고 하 고 세금 납부 - 5 월 1 일 ~ 30 일 : 신고 기간 - 6 월 1 일 ~ 30 일 : 성실 납부 기간 - 이 자 소득 , 배당 소득 , 사업 소득 , 근로 소득 , 연금 소득 , 기타 소득 2 ) 납부 시기 : 12 월 1 일 ~ 15 일 3 - 3 . 종합 소득세 상세 내역 ( 임대 소득세 과세 ) 1 ) 임대 소득세 - 비 과세 : 84 제곱 이하 주택 , 기준시 가 3 억 원 이하 : 16 년 12 월 31 일 한시 적 적용 - 2 천만 원 이하 분리 과세 - 분리 과세 세율 : 단일 세율 14 %( 지방세 포함 15 . 4 %)- 임대 소득 외 에 2 천만 원 이하 의 소득 자라 면 400 만 원 추가 공제 - 계산 식 : 임대 소득 - 필요 경비 ( 임대 소득 의 60 %) * 0 . 154 = 연간 종합 소득세 - 과세 는 사업자 별 로 각각 나뉨 , 부부 가 각각 사업자 라면 각각 분리 과세 가능 - 공동 명의 의 주택 의 경우 공동 사업자 로 등록 을 해야 함 ( 소득 을 한쪽 으로 몰 아 줄 수 있 음 ) 2 ) 간주 임대료 - 기준시 가 - 3 주택 이상 을 소유 하 고 해당 주택 의 보증금 등 의 합 이 3 억 원 을 초과 하 는 경우 과세 대상 - 전용 84 제곱 이하 이 며 기준 시가 가 3 억 원 이하 인 주택 은 과세 대상 이 아님 ( 해당 주택 수 카운트 하 지 않 음 ) - 즉 , 전용 85 이상 , 기준시 가 3 억 원 이상 가구 당 3 주택 일 경우 에 간주 임대료 납부 대상 - 주택 수 합산 기준 은 1 가구 기준 - 간주 임대료 는 보증금 의 합 이 3 억 원 초과 한 금액 에 대해서 과세 ( 소형 , 중형 다 주택 자 는 대상 이 어렵 다 ) - 기준 시가 란 ? 아파트 는 공동 주택 가격 - 국토 부 매년 고시 4 - 1 . 종합부동산세 ( 면제 , 보유 세 ) - 공시지가 기준 1 ) 다 주택 자 는 공시지가 합 이 6 억 원 이상 이 면 납부 대상 2 ) 종부 세 는 가구 가 아닌 개인 별 합산 금액 기준 3 ) 주택 임대 사업자 임대 주택 은 종부 세 합산 배제 4 - 2 . 부가세 ( 면제 , 보유 세 ) - 주택 임대 사업자 는 부가세 면제 사업자 5 . 양 도 소득세 - 임대 주택 을 매 도시 주택 수 에 포함 - 임대 주택 외 실거 주 주택 을 매 도시 주택 수 에 포함 되 지 않 음 ( 즉 , 1 가구 1 주택 2 년 보유 비 과세 요건 충족 가능 ) 6 . 장기 보유 특별 공제 1 ) 세율 3 년 이상 10 % 4 년 12 % 5 년 15 % 6 년 18 % ( 주임 자 . 임대 주택 20 %) 7 년 21 % ( 주임 자 . 임대 주택 25 %) 8 년 24 % ( 주임 자 . 임대 주택 30 %) 9 년 27 % ( 주임 자 . 임대 주택 35 %) 10 년 30 % ( 주임 자 . 임대 주택 40 %) 2 ) 주택 수 카운트 - 기본 적 으로 주임 자 로 등록 된 임대 주택 은 주택 으로 보 지 않 음 - 즉 , 총 보유 주택 이 3 개 이 고 , 주임 자 등록 주택 이 2 개 , 실거 주 1 개 라면 실거 주 주택 을 양 도시 1 가구 1 주택 해당 되 어 2 년 보유 후 매 도시 양도세 비 과세 혜택 가능 * 임대 소득세 과세 - 연간 임대 소득 이 2 천만 이 면 분리 과세 되 어 연간 123 만 2 천 원 - 임대 수익 외 소득 이 2 천만 원 이하 라면 400 만 원 추가 공제 로 61 만 6 천 원 - 2 천만 원 초 과시 전액 종합 과세 * 추가 정리 1 . 의무 기간 축소 - 16 년 부터 등록 한 주임 자 의 보유 의무 기간 은 5 년 에서 4 년 으로 축소 2 . 취득세 감면 - 16 년 부터 는 취득세 100 % 면제 가 아닌 최대 200 만 원 한도 로 감면 3 . 종합 소득세 의 범위 - 월세 소득 과 간주 임대료 는 합산 계산 - 합산 금액 이 2 천 이 하 는 분리 과세 , 초과 는 종합 과세 4 . 3 주택 자 의 주택 수 카운트 기준 ( 간주 임대료 ) - 16 년 말 까지 는 간주 임대료 부과 기준 전용 85 제곱 이 하 , 기준시 가 3 억 이하 주택 은 카 운 팅 이 안 됨 - 17 년 부터 는 면적 에 무관히 주택 수 에 카 운 팅 - 즉 , 17 년 부터 는 3 주택 자 는 간주 임대료 대상 - 간주 임대료 기준 은 보증금 합 이 3 억 초 과시 , 초과분 에 대해서 내 는 금액 인데 그 금액 은 월세 수익 과 합산 * 주택 임대 사업자 세금 취득세 60 m 2 이하 : 취득세 면제 60 m 2 ~ 85 m 2 : 50 % 경감 15 년 12 월 로 종료 되 었 으나 2018 년 까지 연장 되 었 습니다 . 단 , 조건 이 생겼 죠 ? 2016 년 도 부 터 첫째 , 최초 분양 계약자 에 한해서 . . 둘째 , 최소 세액 납부 제도 적용 최소 세액 납부 제도 는 말 그대로 . ..^^ 전액 감면 하 는 것 말 고 . . 최소한 의 세액 은 납부 하 게 하 겠 다는 거 죠 ? 그 기준 은 . .. 취득세 최대 200 만 원 이하 , 재산세 최대 50 만 원 이하일 때 만 전액 감 면 그 이상 일 때 는 . .. 원래 내 야 할 취득세 의 15 % 만 내 라는 겁니다 . 원래 취득세 * 0 . 15 ( 최소 납부 세율 ) 원래 재산세 * 0 . 15 ( 최소 납부 세율 ) 재산세 납부 시기 1 회 차 : 7 월 16 일 ~ 31 일 : 징수 할 세액 의 1 / 22 회 차 : 9 월 16 일 ~ 30 일 : 징수 할 세액 의 1 / 22 세대 이상 임대 시 40 m 2 이하 : 재산세 100 % 면제 60 m 2 이하 : 재산세 50 % 감면 재산세 도 . . 취득세 정리 시 나왔 던 최소 세액 납부 제도 가 적용 됩니다 . 재산세 가 50 만 원 이 넘 을 경우 는 원래 납부 해야 할 재산세 * 0 . 15 ( 최소 납부 세율 ) 주택 임대 사업자 의 세금 ( 취득세 , 보유 세 , 양 도 소득세 ) 오늘 은 현하 아빠 와 주택 임대 사업자 의 세금 에 대해 알아보 도록 하 겠 습니다 . 요즘 은 소액 으로 빌라 나 아파트 소평 형 을 매입 하 시 고 주택 임대 사업 을 하 시 는 분 들 이 많 은데 주택 임대 사업자 의 취 , 등록세 와 보유 세 그리고 양 도 소득세 까지 blog . daum . net * 주택 전세 보증금 의 임대 소득세 과세 http : / / m . blog . naver . com / snowee / 220479152686 주택 전세 보증금 에 대한 임대 소득세 주택 전세 보증금 에 대한 임대 소득세 주택 전세 보증금 에 대한 임대 소득세 가 얼마나 나오 는지 계산 을 한 번 . .. blog . naver . com * 1 가구 2 주택 자 증가 , 세금 절약 하 는 방법 은 ? http : / / superrichclub . blog . me / 220746811691 ******* 주택 임대 사업자 ******* 1 . 등록 1 ) 주택 임대 사업자 등록 은 소유자 마음 2 ) 보유 다수 주택 중 선별 등록 가능 3 ) 4 년 의무 보유 - 위 반시 과태료 3 천만 원 2 . 장점 1 ) 필요 경비 확대 ( 대출 이 자 , 도배 , 장판 비용 등 ) 2 ) 결손금 10 년 간 이월 로 다른 종합 소득 과 통산 가능 3 . 단점 1 ) 종합 소득세 로 타 소득 있 는 사람 불리 2 ) 4 년 간 매도 어려움 3 ) 4 대 보험 추가 부담 4 ) 기장 비용 발생 5 ) 세무 조사 가능 성 비 사업자 보다 높 음 4 . 기타 1 ) 준 공공 임대 사업자 - 8 년 보유 의무 ********* 부동산 매매 사업자 ********* 1 . 1 과세 기간 ( 6 개월 ) 동안 1 회 이상 취득 및 2 회 이상 양 도시 매매 사업 으로 인정 2 . 장점 - 단기 매매 시 에 도 일반세 율 적용 ( 비 사업 용 토지 제외 ) - 본인 거주 주택 비 과세 가능 ( 본인 주택 구분 회계 처리 필수 ) - 필요 경비 범위 확대 - 결손금 10 년 간 이월 로 다른 종합 소득 과 통산 가능 - 사업 소득 및 근로 소득 이 없 는 경우 에 유리 - 사업자 가 되 면 개인 보다 대출 받 기 유리 3 . 단점 - 부가가치세 부담 - 다른 소득 이 있 으면 종합 소득세 합산 과 세로 불리 ( 임대 소득 , 사업 소득 , 근로 소득 합산 시 세금 추가 부담 ) - 4 대 보험 추가 부담 가능 - 감면 주택 혜택 박탈 ********* 법인 사업자 ********* 1 . 장점 - 법인 세율 적용 으로 소득세 ( 6 ~ 38 %) 보다 세율 이 낮 음 ( 10 ~ 22 %)- 단기 매매 가능 ( 주택 과 비 사업 용 토지 는 추가 과세 가 10 %)- 필요 경비 공제 범위 가 개인 사업자 보다 넓 음 - 주주 가 여러 명 인 경우 유리 - 주주 는 주 금납 입금액 한도 로 만 대외 적 유한 책임 부담 2 . 단점 - 부가가치세 납부 의무 ( 상가 , 사업 용 오피스텔 , 국민 주택 초과 주택 ) - 법인 자금 인출 불가 ( 배임죄 ) - 비 과세 감면 혜택 없 음 - 법인 세외 에 배 당시 14 %, 급여 지급시 6 ~ 30 % 세금 추가 부담 - 설립 운영 비용 - 유한 책임 부담 으로 대출 어려움 - 수도 권 과 밀 억제 권 에서 취득세 3 배중 과 ********* 비 사업자 ********* 1 . 장점 - 분리 과세 인 양 도 소득세 납부 로 절세 효과 - 비 과세 , 감면 혜택 - 부가가치세 납부 의무 없 음 - 세원 노출 및 세무 조사 가능 성 낮 음 - 설립 운용비 없 음 - 법인 보다 대출 이 유리 2 . 단점 - 사업자 와 달리 필요 경비 적용 범위 제한 적 - 단기 매매 시 세율 이 높 음 - 종합부동산세 납부 의무 " 집 이 몇 채 가 되 면 사업자 로 등록 하 는 게 좋 은가요 ? " 많이 하 는 질문 중 하나 이 고 나 도 예전 부터 궁금 한 부분 이 다 . 하지만 이 에 대한 답 은 전 부터 전문가 들 에게 들어온 이야기 이 지만 , 딱 정해진 답 이 없 다 . 각자 의 상황 ( 월급쟁이 , 전업 투자 , 주택 수 , 투자 규모 등등 ) 에 맞추 어서 면밀히 숫자 ( 비용 ) 로 따져 보 고 , 최종 적 으로 는 세금 전문가 와 의 상담 을 통해서 답 을 얻 어야 할 것 이 다 . 하지만 , 기본 적 인 지식 은 어느 정도 가지 고 있 어야 한다 . ** 주택 임대 사업자 법령 다운로드 [ pdf ] 주택 임대 사업자 . pdfhttp : / / oneclick . law . go . kr / CSP / CsmMain . laf ? csmSeq = 721 주택 임대 사업자 : 찾 기 쉬운 생활 법령 정보 시스템 oneclick . law . go . kr 공유 하 기 글 요소