부동산 경매 이런 물건 은 꼭 피해 가 라 집 코노미 TV | 한경 닷컴 
 입력 2020 . 05 . 02 07 : 00 수정 2020 . 05 . 02 16 : 20 
 강은현 건국대 부동산 대학원 겸임 교수 님 과 함께 경매 투자 전략 에 대해서 조금 더 깊이 알아보 겠 습니다 . 과거 엔 낙찰 을 받 아서 무 피 투자 라는 걸 하 는 분 들 도 계셨 어요 . 대출 을 끼 고 ( 매입 후 차액 을 ) 보증금 으로 맞춰서 월세 로 이자 를 내 고 . 
 무 피 투자 또는 갭 투자 , 이런 투자 방법 은 시장 가격 이 우상 향 을 전제 로 유효 한 명 제이 잖 아요 . 집값 이 계속 오른다고 한다면 최고 의 투자 이론 인데요 . 반 대로 집값 이 떨어진다 , 전세 보증금 을 계약 만기 시 에 돌려줄 때 자기 자본 으로 상환 하 기 어려울 수 있 거든요 . 지금 같 은 부동산 시장 의 변동성 이 있 고 그 변동성 이 우호 적 이 기 보단 비 우호 적 일 때 의 무 피 투자 나 갭 투자 는 조금 투자 로선 신중 을 기해야 하 지 않 을까 생각 합니다 . 
 사실 이런 식 의 투자 방식 이 지방 에 많 았 어요 . 그렇 다면 앞 으로 부동산 분위기 가 침체 한다고 한다면 지방 의 충격 은 더 할 텐데요 . 
 적 게 는 수십 채 에서 수백 채 를 운용 하 는 분 들 은 아마 감당 이 어려울 것 이 고요 . 결국 설상가상 이 돼서 코로나 위기 가 본격 적 으로 시장 에 영향 을 미친다고 하 면 또 다른 주거 생태 계 의 위협 요소 가 되 겠 죠 . 
 아 는 분 이 얼마 전 에 2 등 하 고 8000 원 차이 로 낙찰 을 받 았 다고 합니다 . 그렇 다면 다 들 입찰 가격 산정 하 는 방식 이 비슷비슷 하 다는 말 이 될 수 도 있 잖아요 . 어떻게 입찰가 를 써내 야 낙찰 을 받 을 수 있 는 확률 이 높 을까요 ? 
 종목 에 따라선 약간 의 팁 은 있 을 것 같 습니다 . 상업 용 부동산 은 저 같 은 경우 엔 수익 률 을 역 으로 환산 해요 . 기대 수익 을 연 4 % 로 볼 것 이 냐 , 4 . 5 % 로 볼 것 이 냐 에 따라서 가격 이 정해 지 는 것 같 고요 . 주거 용 부동산 은 정형 화 된 시세 라는 걸 알 수 있 잖아요 . 시세 대비 얼마 정도 싸 게 살 것 인지 를 정하 는 거 죠 . 토지 같 은 경우 엔 일반 적 으로 3 . 3 ㎡ 당 거래 가격 이 있 기 때문 에 시장 에서 일반 적 으로 거래 될 수 있 는 가격 , 아니면 빠른 시간 에 , 이걸 급매 라고 표현 하 는데요 . 급매 로 처분 할 수 있 는 가격 에 연동 할 것 이 냐 , 정상 적 인 가격 에 연동 할 것 이 냐 에 따라서 3 . 3 ㎡ 당 가격 으로 환산 해도 될 것 같 고요 . 
 집값 이 요동 을 칠 때 는 1 등 과 2 등 의 가격 입찰가 차이 가 큽니다 . 변동성 이 커요 . 그런데 집값 이 꺾이 고 내려올 때 , 하강 국면 에선 가격 편차 가 하나 의 분포도 내 에 몰려 있 어요 . 가격 이 몰려 있 다는 건 이 부분 을 확장 해서 본다면 지금 이 정점 에서 내려가 는 시점 이 맞 는 것 같 고요 . 지금 은 시장 이 불 안정 하 기 때문 에 현재 가격 보다 더 떨어질지 모른다는 우려 가 잠재 돼 있 거든요 . 그래서 그런 가격 이 등장 하 지 않 았 을까 합니다 . 
 주택 을 기준 으로 낙찰자 와 2 등 이 얼마 정도 차이 여야 그래도 잘 받 았 다고 볼 수 있 나요 . 만약 2 등 과 너무 차이 가 난다면 낙찰 을 받 고 도 약간 실수 한 것 같 거든요 . 
 1 등 과 2 등 이 입찰 보증금 내 의 간극 안 에 있 느냐 , 밖 에 있 느냐 로 해석 합니다 . 이를테면 낙찰 받 은 물건 이 1 억 인데 만약 최저 매각 가격 이 8000 만 원 이 라면 입찰 보증금 은 800 만 원 이 거든요 . 1 등 이 1 억 을 썼 는데 2 등 이 9200 만 원 안 에 있 다면 이 정도 는 충분히 감내 할 수 있 어요 . 만약 2 등 이 9000 만 원 보다 아래 , 즉 8000 만 원 대 에 걸려 있 는 경우 라면 1 억 을 쓰 신 분 은 진지 하 게 고민 해야 하 지 않 느냐 생각 합니다 . 
 낙찰 을 받 아도 걱정 이 돈 입니다 . 경락 잔금 대출 을 이용 하 면 대출 이 많이 나온다고 했 는데 이것 도 잠겼 어요 . 최근 경매 활용 하 는 분 들 을 보 면 대출 을 어떻게 이용 하 시 나요 ? 
 제도 적 으로 현 정부 들어선 과거 와 달리 이 부분 이 시장 의 간접 관계 차이점 인데요 . 사실 전 정부 에선 경락 잔금 에 대해선 개입 하 지 않 았 습니다 . 현 정부 에선 경매 시장 도 일반 대출 과 동일 한 잣대 로 개입 하 다 보 니 경매 의 좋 은 축 중 의 하나 인 레버리지 가 원천 적 으로 봉쇄 됐 거든요 . 
 지금 은 대출 규제 에 대한 반 작용 으로 공동 투자 나 법인 을 이용 한 간접 투자 가 다시 시장 에서 등장 하 는 것 같 아요 . 최근 의 낙찰자 들 의 면면 을 보 면 자연 인 보단 법인 이 다시 , 한때 주춤 했 다가 코로나 이후 에 수도 권 지역 에서 법인 낙찰자 들 이 급증 하 고 있 습니다 
 결국 주택 과 똑같이 흘러가 네요 . 매수 시장 도 법인 설립 해서 우회 적 으로 대출 을 받 는 게 있 잖아요 . 
 개인 으로 대출 을 잘 받 는 분 들 도 계신가요 ? 원래 낙찰 받 으면 법정 에서 박수 치 면서 명함 주 고 가시 잖 아요 . 대출 받 으라고 . 
 사실 지금 현재 대출 의 주력 창구 는 제 1 금융 권 보단 제 2 금융 권 이 거든요 . 그래서 제 1 금융 권 은 거의 대출 이 어렵 고요 . 
 시중 은행 같 은 경우 엔 주택 담보 대출 이 4 월 초 기준 으로 최저 가 연 2 % 중반 대 가 나오 는 것 같 더라고요 . 그런데 제 2 금융 권 에서 경락 잔금 을 이용 한다면 금리 수준 은 어느 정도 를 봐야 할까요 . 
 연 3 % 를 넘 지 않 아야 할 텐데요 . 시중 은행 최저 가 연 2 % 중반 대 까지 나온다면 요 . 제 2 금융 에선 3 % 를 조금 넘 거나 3 % 내외 라고 봐야 할 것 같 아요 . 
 제 1 금융 하 고 0 . 5 % 포인트 정도 차이 로 요 ? 
 그렇게 큰 차이 는 안 나 요 . 금리 보단 더 큰 게 대 출한 도 때문 에 제 2 금융 으로 가 는 것 이 죠 . 경매 투자자 는 이런 것 이 죠 . 프라임 레이트 ( 최 우대금리 ) 로 40 % 대출 을 받 을 것 인지 0 . 5 % 더 내 고 80 % 받 겠 느냐고 하 면 80 % 받 겠 다고 합니다 . 대출 규제 를 피하 기 위해선 , 대출 제약 없이 타인 자본 을 극대 화 하 려면 지방 으로 내려가 면 되 는데요 . 문제 는 여긴 매입 하 는 건 자기 마음 이 지만 처분 하 는 건 자기 마음 이 아니 란 거 죠 . 일장일단 은 감내 해야 합니다 . 
 요즘 같 은 시기 일수록 절대 건드리 지 말 아야 할 경매 물건 은 어떤 게 있 을까요 . 
 현재 상황 을 장마 로 볼 것 이 냐 , 소나기 로 볼 것 이 냐 의 차이 로 봅니다 . 개인 적 으론 소나기 보단 장마 일 가능 성 이 농후 하 다고 봅니다 . 이런 때 일수록 결국 은 염두 에 둬야 할 게 투자 수익 의 극대 화 를 염두 에 둘 것 인지 , 아니면 환금성 을 목적 으로 둘 것 인지 에 따라 투자 는 달라져야 합니다 . 장마 처럼 길 게 본다면 장기 투자처 , 이럴 때 일수록 빠른 시일 안 에 환가 를 해야 한다면 종목 이 확연히 구분 될 것 같 습니다 . 
 짧 은 시간 을 염두 에 두 고 있 다면 주거 용 부동산 에 관심 을 가져야 하 고요 . 만약 멀리 본다고 한다면 토지 같 은 걸 해야 겠 죠 . 그렇 더라도 유념 해야 할 건 숙박 시설 이나 덩치 큰 공장 , 말씀 드렸 던 ( 구분 등기 된 ) 집합 상 가 . 또 하나 는 특수 물건 등 을 조심 하 셔야 하 지 않 을까 합니다 . 
 아파트 같 은 경우 엔 경매 시장 에선 다른 유형 들 과 달리 약간 단타 성 이 있 다고 보 는 건가요 ? 
 그렇 죠 . 아무리 어렵 다고 하 더라도 경매 시장 에 발길 이 , 법정 이 문 을 닫 진 않 을 겁니다 . 그렇 다면 철저 하 게 양극 화 가 되 는 걸 목도 할 수 있 는데요 . 경매 시장 에서 도 주거 용 과 비주 거용 에서 철저 한 편가르 기 현상 이 나타나 요 . 경기 침체 의 골 이 깊 을수록 주거 용 의 선호도 는 더더욱 나타나 고 쏠림 이 가속 화 될 겁니다 . 환금성 을 염두 에 둬야 하 니까요 . 
 이게 같 은 주거 용 상품 안 에서 도 핵 심지 가 아니 냐 에 따라 차이 가 클 것 같 아요 . 예 를 들 면 서울 과 지방 이 달라질 것 같 은데요 . 
 만약 경기 침체 가 가장 안 좋 은 상황 까지 치달 았 다고 가정 한다면 요 . 사실 지금 현재 의 이분법 구도 , 그러니까 규제 와 비 규제 는 의미 가 없 을 수 도 있 다고 봅니다 . 왜냐면 이 땐 옥 과 석 이 같이 타 버리 는 거 죠 . 지금 은 그나마 옥석 을 가릴 여지 가 있 는데요 . 
 저 는 이런 생각 을 합니다 . 이게 더 심화 되 면 규제 가 아니 라 부양책 을 내놔야 할 것 입니다 . 지금 이 부분 에선 구분 이 의미 가 없 을 수 도 있 다는 거 죠 . 왜냐면 과거 위기 에선 부양책 을 다 내놨 지 규제책 을 쓴 정부 는 없 었 거든요 . 부양책 을 써도 부양 이 안 됐 으니까 . 지금 은 규제 와 비 규제 라는 말 을 쓰 는 건 아직 은 여유 가 있 는 것 같 아요 . 여유 가 있 으니까 이런 말 을 쓰 지 정말 힘들 어 지 면 이런 표현 도 쓸 수 가 없 어요 . 역설 적 이 지만 현 정부 의 철학 과 배치 되 지만 경기 가 힘들 어 질 경우 부양책 을 내놓 을 것 같 습니다 . 
 코로나 이후 에 주주 총회 나 재건축 · 재 개발 조합 총회 에선 전자 투표 얘기 가 나오 는데요 . 경매 에 도 사실 전자 입찰 에 대한 필요 성 이 끈 임 없이 대두 됐 어요 . 
 일 명 온비드 라고 하 죠 . 온라인 비 딩 . 공매 시장 엔 정착 이 돼 있 는데요 . 유일 하 게 경매 시장 은 아직 도 대 면 입찰 , 현장 입찰 을 진행 하 고 있 어요 . 시스템 상 으로 는 2015 년 정도 에 기반 은 마련 한 것 으로 알 아요 . 다만 실제 시행 에 있 어서 는 법원 내부 적 인 요인 으로 결단 하 지 못한 것 으로 파악 하 고 있 어요 . 코로나 위기 가 현장 입찰 을 계속 강행 해도 맞 는 건지 에 대해 근본 적 인 논의 의 장 으로 꺼내 는 계기 가 될 것 같 아요 . 
 결국 전자 입찰 은 시기 의 문제 이 지 , 오늘 할 것 이 냐 내일 할 것 이 지의 문제 이 지 시행 하 는 건 맞 습니다 . 당위 적 인 명제 가 되 고요 . 시행 으로 인해서 모든 이 들 이 컴퓨터 로 접속 할 수 있 느냐 에 대한 부분 들 , 이런 것 들 에 대한 염려 는 나오 죠 . 저 는 그런 건 구더기 무서워 장 못 담그 는 격 이 라고 봐요 . 예 를 들 어서 제주도 에서 월요일 에 경매 가 진행 된다면 귀한 시간 을 내 고 제주도 까지 가 야 해요 . 현행 제도 에서 는 말 이 죠 . 그런데 전자 입찰 을 한다면 굳이 평일 에 소중 한 시간 을 할애 해서 제주도 까지 방문 하 지 않 아도 되 고요 . 
 현재 법원 경매 는 기일 입찰 , 특정 일시 에 만 입찰 을 허용 하 는 데 전자 입찰 은 기간입찰 이 에요 . 일시 를 확장 해 주 기 때문 에 충분 한 시간 적 여유 를 갖 고 참여 할 수 있 어요 . 그렇 다면 아마 현재 보다 경매 인구 가 늘어날 수 도 있 다고 봅니다 . 어쨌든 전자 입찰 을 공론화 의 장 으로 올려서 국민 편익 을 제 1 기준 에 놓 고 검토 하 고 성찰 할 때 가 되 지 않 았 나 생각 합니다 . 
 말씀 감사 합니다 . 이번 시간 엔 강은현 교수 님 과 함께 경매 투자 전략 에 대해 조금 더 깊 게 알 아 봤 습니다 . 감사 합니다 . 
 진행 전형진 기자 촬영 이지현 PD 편집 김윤화 PD 
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