추가 부동산 규제 가 나온다면 … 이건 꼭 체크 하 세요 ! ( 부동산 세금 중심 ) | 1 boon 
 추가 부동산 규제 가 나온다면 … 이건 꼭 체크 하 세요 ! ( 부동산 세금 중심 ) 
 정부 는 대책 이후 에 도 현재 의 부동산 시장 이 심상 치 않 다고 판단 을 한 듯 합니다 . 
 1 , 239 읽 음 2020 . 07 . 09 
 제네시스 박 의 친절 한 부동산 절세 # 93 
 ‘ 6 · 17 부동산 대책 ’ 이 나온 지 채 2 주 밖 에 되 지 않 은 지난 7 월 2 일 , 청와대 는 국토 교통부 장관 으로부터 긴급 보고 를 받 았 습니다 . 그 주요 내용 중 일부 가 언론 기사 등 을 통해 외부 에 알려 지 게 되 었 죠 . 
 이렇게 정부 보 고 내용 이 외부 에 알려 지 는 사례 는 매우 드문 케이스 라고 할 수 있 는데요 . 그만큼 정부 는 대책 이후 에 도 현재 의 부동산 시장 이 심상 치 않 다고 판단 을 한 듯 합니다 . 어떤 내용 이 나올지 는 이미 뉴스 와 기사 등 을 통해 보 셨 을 것 이 라 생각 이 되 는데요 . 이번 칼럼 에서 는 추가 대책 이 나올 경우 , 체크 해 봐야 하 는 사항 을 살펴봅니다 . 당연히 이번 대책 뿐 만 아니 라 그 이후 에 도 활용 할 수 있 는 팁 이 니 한 번 씩 은 숙지 하 시 면 좋 겠 네요 . 물론 가장 좋 은 건 이번 추가 대책 이 나오 고 더 이상 은 나오 지 않 는 것 이 겠 죠 ? 
 주택 의 취득 일 과 매도 일 은 잔금 일 또는 등기 접수 일 이 기준 입니다 . 다만 … 
 주택 을 매수 혹은 매도 할 때 , 통상 ‘ 계약 - 중도금 - 잔금 ' 과 같 은 절차 를 거칩니다 . 이 중 우리나라 세법 은 잔금 까지 되 어야 실질 적 인 소유 권 이 이전 되 었 다고 판단 하 여 잔금 일 ( 혹은 등기 접수 일 중 빠른 날 ) 을 매수 / 매도 일 로 보 는데요 . 간혹 그 중간 단계 에서 추가 대책 이 나옴 으로써 규제 지역 으로 지정 이 되 거나 해제 가 되 는 경우 가 있 습니다 . 
 가령 현재 비 조정 지역인 A 에서 거주 를 하 다 주택 을 매수 하 였 는데 , 계약 이후 잔금 일 사이 에 갑자기 A 지역 이 조정 대상 지역 으로 묶일 경우 어떻게 되 는 것 일까요 ? 이때 는 원칙 상 잔금 일 기준 으로 보 아 판단 하 는 것 이 맞 으나 선의 의 피해자 를 막 기 위해 지정 전 
 1 ) 매수 계약 을 하 고 
 2 ) 계약금 을 지급 한 경우 
 종전 규정 , 즉 거주 가 아닌 보유 를 해도 비 과세 를 받 을 수 있 습니다 . 물론 계약 당시 무주택 세대 이 어야 하 며 , 그 외 다른 요건 이 있 을 수 있 으니 우선 은 ‘ 지정 전 매수 혹은 매도 계약 을 하 고 계약금 을 지급 하 거나 받 았 다면 예외 적 으로 유리 하 게 인정 되 는 경우 가 될 수 있 다 ' 라는 정도 로 만 알 아 두 시 는 게 좋 겠 습니다 . 위 사례 에서 반대 로 매도 계약 을 하 였 다면 중과 를 피할 수 도 있 기 때문 입니다 . 
 조정 대상 지역 에서 조정 대상 지역 으로 이동 하 는 경우 에 는 비 과세 요건 이 강화 됩니다 . 
 6 · 17 대책 으로 수도 권 대부분 은 조정 대상 지역 으로 묶였 습니다 . 조정 대상 지역 이 되 면 양도세 중과 등 여러 가지 규제 가 들어가 는데요 . 가장 많이 궁금 해 하 시 고 염려 하 시 는 부분 은 바로 ‘ 일시 적 2 주택 비 과세 ' 요건 강화 일 것 입니다 . 이 에 대한 구체 적 내용 은 지난 번 칼럼 을 참고 하 시 면 좋 겠 구요 . 
 우리 입장 에서 는 규제 책 이 나오 면 , 어떤 지역 이 조정 대상 지역 으로 추가 가 되 고 해제 가 되 는지 를 꼼꼼히 살피 셔야 합니다 . 
 가장 중요 한 건 조정 대상 지역 에서 조정 대상 지역 으로 이동 할 때 입니다 . 그 외 의 경우 라면 기존 방식 대로 일시 적 2 주택 비 과세 를 하 시 면 되 겠 습니다 . 
 임대 주택 등록 한다고 주택 수 제외 그리고 세제 혜택 이 모두 되 는 게 아닙니다 . 
 규제 는 강화 되 고 , 특히 보 유세 부담 이 커질수록 많 은 분 들 이 ‘ 이제 라도 임대 주택 등록 해야 하나 ? ’ 라고 생각 하 실 수 있 는데요 . 등록 한다고 문제 가 해결 되 지 않 습니다 . 특히 가장 많이 착각 하 시 는 것 중 하나 가 바로 , 임대 주택 으로 등록 을 하 면 주택 수 제외 라고 생각 하 시 는 데 그렇 지 않 습니다 . 
 세법 에서 는 등록 임대 주택 을 주택 수 에서 제외 하 는 건 ‘ 거주 주택 양도세 비 과세 특례 ' 에서 만 이 며 , 이걸 적용 하 기 위해서 는 거주 한 주택 외 에 는 모두 세법 에서 말 하 는 ‘ 장기 임대 주택 ( 준 공공 이 아닙니다 ) ’ 으로 요건 을 갖춰 등록 해야 하 는데 , 그 요건 중 하나 는 ‘ 등록 당시 기준 시가 가 6 억 원 이하일 때 ' 입니다 . 
 따라서 단순히 임대 주택 을 등록 하 면 주택 수 제외 라고 생각 하 시 면 큰 오산 이 며 , 혜택 도 없 는데 괜히 등록 을 했 다가 , 8 년 의무 임대 로 묶이 면 의무 사항 만 늘 고 혜택 은 없 으며 잘못 관리 하 면 거액 의 과태료 만 내 야 하 는 것 입니다 . 이럴 때 는 차라리 정부 에서 권고 한 대로 등록 이 여의치 않 다면 적당히 매도 하 는 것 도 방법 입니다 . 거듭 말씀 드리 지만 세제 혜택 이 불가 한 주택 은 굳이 등록 을 하 시 는 것 보다 는 매도 가 나 을 수 있 습니다 . 
 등록 임대 주택 의 세제 혜택 은 계속 해서 감소 하 고 있 으며 , 특히 종부 세 합산 배제 및 양도세 중 과 배제 와 같 은 굵직 한 혜택 의 경우 등록 당시 기준시 가 6 억 원 이하 ( 수도 권 외 는 3 억 원 이하 ) 혜택 이 가장 기본 이 기 때문 에 최소한 이 를 초과 하 는 주택 은 신중히 생각 하 시 기 바랍니다 . 
 이 마저 도 ‘ 18 년 9 월 13 일 이후 조정 대상 지역 에서 신규 로 취득 한 주택 은 제 아무리 기준 시가 가 낮 고 전용 면적 이 작 더라도 ( 사실 상관 이 없 는 요소 이 긴 하 지만 ) 종부 세 합산 배제 , 양도세 중 과 배제 와 같 은 혜택 이 불가 하 니 사전 에 잘 알아보 시 기 등록 여부 를 결정 하 시 기 바랍니다 . 
 보유 세 가 부담 이 된다면 해당 주택 을 매각 혹은 증여 하 는 것 이 방법 입니다 . 
 정부 는 계속 해서 다 주택 자 의 보유 세 를 증가 한다고 하 였으며 최근 에 는 당초 예상 한 4 % 보다 더 높 은 세율 을 최고 세율 로 적용 할 수 도 있 다는 소식 도 들리 고 있 습니다 . 이때 할 수 있 는 방법 은 해당 주택 을 매각 하 거나 다른 가족 에게 증여 하 는 것 인데요 . 매각 시 에 는 양도세 중과 가 적용 되 어 1 ) 장기 보유 특별 공제 를 받 을 수 없 고 , 2 ) 기본 세율 에 최고 20 % 포인트 가 가산 되 어 최고 62 % 의 세율 이 적용 될 수 있 습니다 . 
 증여 의 경우 증여세 는 물론 증여 로 인한 취득세 4 % 가 적용 되 니 어떤 게 더 좋 을지 는 잘 생각 해 보 셔야 합니다 . 당연히 사전 에 세무사 등 전문가 와 상담 은 물론 이 며 해당 물건 의 향후 미래 가치 도 함께 고려 하 셔야 겠 습니다 . 
 양 도 차익 이 작 거나 미래 가치 가 작 은 물건 부터 정리 하 세요 . 
 정부 가 연일 고강 도 대책 을 언급 하 고 있 고 보유 세 는 계속 해서 늘어날 것 이 기에 무작정 거주 외 주택 을 끌 고 가 기 에 는 부담 이 있 습니다 . 이때 는 순차 적 으로 물건 을 정리 해야 하 는데 , 이때 가장 기본 이 되 는 건 양 도 차익 이 작 거나 미래 가치 가 작 은 물건 부터 정리 하 시 는 게 좋 습니다 . 양 도 차익 이 작 은 걸 먼저 매도 함 으로써 전반 적 으로 주택 수 를 줄이 다 보 면 , 최종 1 주택 은 비 과세 가 가능 할 수 있 기 때문 입니다 . 마찬가지 로 다 주택 자라 면 그 중 가장 선호 하 는 주택 을 마지막 에 매도 하 시 는 게 절세 적 인 면 에서 도 그렇 고 투자 가치 면 에서 도 유리 합니다 . 
 물건 이 많 다고 한꺼번에 매도 하 지 마세요 . 
 아주 소수 에 해당 하 는 이야기 일 텐데요 . 가령 처분 해야 하 는 주택 이 많 을 경우 한꺼번에 매도 시 양도세 부담 이 커질 수 있 습니다 . 이 는 ‘ 합산 과세 ' 때문 으로 1 년 동안 ( 연도 기준 ) 매도 한 주택 을 모두 더 하 여 과세 하 기 때문 입니다 . 즉 , 1 년 에 2 채 를 매도 하 고 각각 2 천 5 백 씩 양 도 차익 이 났 다면 각각 을 따로 매도 할 경우 15 % 세율 이 지만 동일 연도 에 매각 할 경우 이 둘 을 더 한 값 , 즉 5 천 만 원 에 대해 24 % 의 세율 이 적용 되 어 더 많 은 세금 을 내 야 합니다 . 
 물론 이 를 역 으로 이용 하 여 둘 중 하나 가 마이너스 ( -) 라면 전체 세부 담 을 낮출 수 도 있 을 것 입니다 . 오랜 기간 동안 오르 지 않 아 속 을 썩였 다면 이럴 때 효자 역할 도 가능 한 것 이 겠 죠 ? 물론 매도 했 을 때 이야기 입니다 . 
 양도세 는 세대 기준 으로 , 보유 세 는 명의자 별 로 따 집니다 . 
 간혹 특정 주택 양 도 시 , 같 은 세대 구성원 의 다른 주택 을 놓쳐서 비 과세 혹은 2 주택 중과 라고 착각 하 시 는 경우 가 있 는 데 그렇 지 않 습니다 . 특정 주택 양도 시 우리 세법 은 세대 기준 으로 우선 전체 주택 수 를 모두 카운트 하 고 그 에 따라 비 과세 여부 등 을 판단 합니다 . 가령 남편 명의 로 고가 주택 이 있 고 아내 명의 로 작 은 오피스텔 이 하 나 있 었 는데 해당 오피스텔 이 주거 용일 경우 이때 는 세대 기준 2 주택 으로 1 주택 비 과세 는 불가 합니다 . 
 이 에 반해 보유 세 는 명의자 별 로 주택 수 를 따져 계산 합니다 . 그래서 명 의 분산 이 중요 한 것 이 구요 , 물론 양도세 역시 실제 세부 담 측면 에서 는 명의자 별 로 하 기 에 공동 명의 가 확실히 유리 합니다 . 하지만 둘 은 조금 다른 접근 을 하 셔야 합니다 . 
 이외 에 도 따져 봐야 할 요소 는 무척 많 습니다 . 하지만 개인 마다 상황 이 다르 고 워낙 변수 가 많 기에 제 가 강의 를 하 면서 자주 접했 던 내용 을 중심 으로 나열 해 보 았 습니다 . 아무쪼록 여기 에 있 는 내용 은 최소한 의 내용 으로 숙지 하 시 고 , 최종 의사 결정 단계 전 , 반드시 세무사 등 전문가 와 충분히 상담 후 대응 하 시 기 바랍니다 . 감사 합니다 . 
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