부동산 시세 바로 아 는 법 . .| 부동산 교실 옹달샘 12 조회 33 | 추천 0 | 2006 . 11 . 30 . 11 : 43 부동산 시세 를 바로 아 는 방법 은 먼저 그 주변 의 부동산 중개업 소 를 방문 합니다 방문 시 에 는 자신 의 목적 을 구체 적 으로 업자 에게 보이 기 보다 자신 의 목적 에 맞 는 물건 을 매도 또는 매수 목적 으로 업자 에게 충분 한 상담 을 받 습니다 이때 상담 은 한 업소 에 한정 하 지 마시 고 최소 2 - 3 군데 업소 를 방문 하 여 서로 다른 목적 으로 다양 한 질문 을 하 셔야 합니다 그리고 주변 의 슈퍼 나 약국 등 대중 이용 매체 에 들 어 가 셔서 자연스러이 다시 한 번 본인 의 생각 을 대화 하 는 것 은 어떨까 요 부동산 시세 파악 하 는 방법 2009 년 10 월 06 일 ( 화 ) 13 : 26 : 40 1 . 세대수 가 많 은 아파트 부동산 시세 는 부동산 정보 업체 의 매물 란 이나 시세 란 , 중개업 소 문의 등 의 방법 으로 알 수 있 다 . 우선 인터넷 에서 부동산 정보 업체 몇 곳 을 검색 , 매물 란 의 평균 으로 파악 할 수 있 는데 , 부동산 정보 업체 시세 란 은 일반 적 으로 약간 낮 게 형성 되 어 있 다 . 또한 현장 중개업 소 유무 선 전화 및 방문 하 여 문의 하 는 방법 도 있 다 . 여기 에서 는 매물 란 의 평균 으로 파악 하 는 방법 을 알아보 자 . 첫째 , 정상 적 인 시장 상황 일 경우 인터넷 에 소개 된 매물 평균 ( 50 ) 보다 약간 높 은 70 선 정도 로 보 면 된다 . 그 이유 는 가격 이 저렴 하 고 좋 은 물건 은 중개 업소 에서 즉시 그리고 여러 번 정보망 에 올린다 . 그런 연유 로 가격 이 상대 적 으로 낮 아 보인다 . 또한 지역 공동 정보망 이 잘 구축 되 어 있 으면 물건 이 매매 및 취소 등 의 사유 로 매도 대상 물건 이 아닌 경우 즉시 알 고 정보망 에서 삭제 할 수 있 으나 , 지역 정보망 이 제대로 구축 되 지 않 는 곳 에서 전속 및 단독 중개 의뢰 가 아닌 일반 중개 의뢰인 경우 매매 및 취소 등 의 사유 를 잘 알 지 못하 여 계속 정보망 에 물건 이 올려져 있 다 . 일반 적 으로 물건 이 매도 된 경우 매도 의뢰인 이 매도 를 의뢰 한 중개 업소 에 일일이 전화 하 여 물건 이 매매 되 었 다고 통보 하 는 경우 는 별로 없 다 . 반대 로 중개 업소 에서 미끼 물건 이 라고 해서 상당히 낮 은 가격 으로 거래 정보망 에 물건 을 올려 놓 는 경우 도 있 다 . 둘째 , 하락 시 인터넷 에 소개 된 매물 평균 보다 약간 낮 은 30 정도 의 가격 으로 보 는 게 적당 하 다 . 여기 에서 하락 은 매수 에 비해 매도 가 현저히 많 은 때 이 며 , 약보합세 는 제외 한다 . 이때 에 도 급매물 은 위 의 상황 처럼 매도 되 었 음 에 도 불구 하 고 인터넷 상 에 존재 한다 . 셋째 , 상 승시 인터넷 에 소개 된 매물 평균 보다 높 은 80 이상 으로 보 며 , 최고 매도 요구 가격 이 계속 높 아 진다 . 쉽 게 설명 하 자면 정상 층 의 가격 이 6 억 에서 7 억 으로 매물 이 올려져 있 으면 , 정상 적 인 시장 상황 에서 는 6 억 7 천만 원 선 , 하락 시 는 6 억 3 천만 원 선 , 상 승시 는 6 억 8 천만 원 이상 으로 보 면 된다 . 2 . 단독 · 다 세세 · 나 홀로 아파트 · 토지 등 부동산 의 특성 중 개별 성 이 강하 게 나타나 시세 파악 이 어려우 며 , 인터넷 상 에서 비슷 한 물건 을 찾 았 다고 해도 지번 이 공개 되 지 않 아 참고 로 하 는 정도 로 함 이 좋 다 . 따라서 직접 중개 업소 에 문의 한다 . 첫째 , 중개 업소 에 번지 ( 공동 주택 인 경우 동 · 호수 까지 ) 를 이야기 하 고 시세 문의 를 하 면 일반 적 으로 낮 게 알려준다 . 번지 까지 공개 된 경우 매도인 일 가능 성 이 높 은데 , 매도 의뢰 로 이어질 경우 시세 보다 낮 은 가격 으로 물건 을 확보 해야 만 거래 계약 확률 이 높 기 때문 이 다 . 둘째 , 매수인 을 가장 하 고 시세 를 파악 하 는 방법 이 있 다 . 이때 는 자신 이 원 하 는 번지 와 약간 다른 곳 이 기 때문 에 대략 적 인 시세 의 파악 이 된다 . 다만 , 이 방법 이 잘못 되 면 중개 업소 에 대한 자신 의 신뢰 를 상실 할 수 도 있 다 . 셋째 , 약간 의 성의 를 표시 하 고 , 지인 간 에 직거래 로 매수 하 려고 한다 면서 지번 을 공개 하 고 시세 를 문의 하 는 방법 이 있 다 . 이 방법 은 첫 번 째 방법 에 비하 면 더 정확 한 시세 를 제공 받 을 수 있 으리라 판단 된다 . 왜냐하면 중개업자 의 체면 을 살려 주 는 한편 중개 에 개입 할 여지 를 없애 버려 중개업자 입장 에서 는 가격 을 올리 거나 내릴 필요 가 없 기 때문 이 다 . 넷째 , 정부 의 자료 에 의하 여 공시지가 , 단독 주택 고시 가격 등 으로 추정 하 는 방법 이 있 다 . 공시지가 의 130 % 로 추정 하 는 경우 도 있 으나 실제 시세 와 는 괴리 가 많 다 . 중개업 소입 장 에서 시세 는 자신 이 직업 상 알 고 있 는 정보 이 며 , 자신 만 이 가지 는 소중 한 정보 라고 생각 한다 . 그러 하 기 때문 에 잘 알려 주 지 않 는 업소 도 있 다 . 전화 문의 보다 는 직접 방문 하 는 것 이 신뢰 감 이 높 아 더 정확 한 시세 일 것 이 다 . 중개업 소 의 판단 에 따라 매도 쪽 고객 이 라면 정상 시세 또는 정상 이하 의 시세 를 , 매수 쪽 고객 이 라면 정상 시세 또는 정상 이상 의 시세 를 말 할 것 이 다 . 이 점 을 고려 하 여 중개 업소 에서 제공 하 는 시세 에 적당 한 가감 을 하 면 된다 . 김호중 대표 / 매일 공인 중개사 무 소문 의 02 ) 2291 - 4700 현업 에서 일 하 고 있 는 사람 으로 요즘 같 은 비수기 에 젤 루 많이 듣 는 말 이 ' 요즘 얼마 예요 ? ' 입니다 . 집 주인 이 든 , 임차인 이 든 길 가 다 저 만 보 면 한마디 씩 꼭 위 의 질문 을 하 십니다 . 우리 나라 사람 들 명절 때 나 술자리 나 사람 들 셋 만 모이 면 고스톱 을 친다는 옛날 얘기 ( -_-;) 가 있 는데요 , 고스톱 을 치 던 안 치 던 사람 들 모일 때 빠지 지 않 고 등장 하 는 얘기 가 부동산 인 듯 합니다 . 사실 아래 의 글 은 예전 에 제 가 써서 제 블로그 에 올렸 던 내용 인데요 , 요즘 하도 질문 을 듣 다 보 니 행여 몇 사람 이 라도 도움 이 좀 될 수 있 을까 해서 함 올려 봅니다 . 글 을 쓸 때 와 당연히 분위기 는 많이 달라졌 지만 그래도 함 주욱 ~ 보 시 면 나중 에 라도 도움 이 되 실 수 있 을 겁니다 . 그럼 , 들어갑니다 ~ ^^; = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = ========================= 인터넷 이 ' 정보 의 바다 ' 에서 ' 정보 의 쓰레기장 ' 으로 변한 지 도 제법 많 은 시간 이 흘렀 습니다 만 , 유독 부동산 부문 에서 는 그 폐해 가 도드라지 게 나타나 고 있 는 것 이 사실 입니다 . 그럼 , 시세 관련 하 여 몇 자 적 겠 습니다 . [ 뭐 대단 한 내용 은 아닌 고로 , 큰 기대 없이 보 시 는 것 이 정신 건강 상 좋 으실 듯 -_-; ] ○ ' 시세 ' 에 는 세 가지 종류 가 있 습니다 . ( 물론 제맘대로 내린 비 공식 정의 입니다 욤 . ) 1 ) 집 주인 이 원 하 는 시세 2 ) 임차인 , 매수인 이 생각 하 는 시세 3 ) 은행 에서 파악 하 는 시세 각기 특징 이 다른데요 , 1 ) <----- ' 주위 와 비교 를 해서 우리 단지 는 이 정도 해야 겠지 ~' 하 는 가격 , 또는 ' 우리 단지 몇 동 몇 층 이 얼마 에 팔렸 다니까 우리 집 은 얼마 정도 더 받 겠 지 ~' 하 는 가격 2 ) <----- ' 접때 얼마 에 팔렸 다던데요 . ' 예전 에 팔렸 던 아 ~~~ 주 싼 급매물 가격 3 ) <----- ' 대출 을 해 줄 때 요 정도 로 평가 해서 돈 을 빌려 주 면 안 뜯기 겠 군 ~ 하 는 은행 에서 생각 하 는 가격 >> ' 시세 ' 란 시장 가격 이 란 말 입니다 . 즉 현재 거래 가능 한 금액 이 라는 뜻 이 죠 . 가격 이 올라가 는 시장 에서 예전 의 금액 은 의미 가 없 구요 , 또한 앞 으로 오를 금액 도 의미 가 없 습니다 . 가격 이 내려가 는 시장 에서 는 당연히 이전 거래 가 보다 더 싼 물건 만 거래 가 되 겠 지만 , 가격 하락 시기 에 는 매수 자체 가 실종 이 되 는 관계 로 어찌 보 면 시세 라는 것 이 사라지 는 경우 가 있 습니다 . 얼추 추스려 서 말 을 하 자면 , 바로 직전 에 거래 가 되 었 던 금액 과 현재 나와 있 는 경쟁 물건 들 의 가격 과 약간 의 전망 이 어우러져서 ' 시세 ' 란 것 이 정해 진다고 이해 하 시 는 것 이 좋 지 않 을까 합니다 . ( 이것 도 제맘대로 내린 비 공식 정의 구요 . ) 예 를 들 면 가격 이 오르 는 시기 에 바로 어제 1 억 짜리 집 이 계약 이 되 었 다면 , 일단 그 집 보다 더 싸 고 좋 은 집 은 없 다고 보 는 것 이 맞 습니다 . 또 물건 이 하나 도 없 다면 비슷 한 물건 이 1 억 1 천만 원 도 팔릴 수 있 겠 지만 1 억 짜리 비슷 한 물건 들 이 여럿 있 다면 우선 은 1 억 짜리 들 이 소진 이 된 다음 에 1 억 1 천만 원 의 물건 이 팔릴 수 있 습니다 . ( 너무 당연 한 얘기 를 해서 죄송 ~) " 도대체 시세 를 파악 하 려면 어떻게 해야 하 는 거 야 " > 정답 : 근처 중개업 소 몇 군데 에 전화 를 해본다 . ( 진짜 정답 임 -_-;; ) >> 그렇지만 , 보통 의 경우 중개 업소 에 전화 를 걸 기 를 주저 하 시 는 분 들 이 많 습니다 . 그래서 인터넷 으로 시세 를 파악 하 기 쉬운데요 . 그러면 , 어떻게 해야 일반인 의 입장 에서 인터넷 상 으로 그나마 ( ' 그나마 ' 입니다 . -_-;) 가장 정확 한 시세 를 파악 할 수 있 을 것 인가 에 대하 여 간단 하 게 정리 를 해 드리 겠 습니다 . 이제 부터 귀 쫑 끗 이 아니 라 , 눈 한 번 깜빡이 고 모니터 를 스크롤 하 시 기 바랍니다 . 보통 의 경우 네이버 ( 다음 , 야후 , R 114 기타 등 등등 . ..) 에 부동산 에 들어가 서 잔뜩 나와 있 는 매물 을 살펴보 면서 , 집 주인 들 은 가장 높 은 상한가 물건 을 보 고 고개 를 끄덕이 구요 , 집 을 사 려는 분 들 은 가장 낮 은 가격 을 보 고 고개 를 끄덕입니다 . ( 사람 인지라 . ..) ○ 인터넷 상 으로 가장 시세 에 근접 하 게 알아보 는 방법 1 ) 국민은행 사이트 에 접선 한다 . ( http : / / www . kbstar . com ) > ' 부동산 ' > ' 매물 ' > ' 매물 검색 ' 으로 들어간다 . 오르 는 시기 에 는 거기 에서 아주 말 이 안 되 는 최고가 의 매물 이 두어 개 있 다면 그거 부터 걷 어 내 고 , 대부분 의 낮 은 가격 물건 들 을 걷 어 내 고 , 최고가 보다 아주 조금 낮 은 물건 들 을 점검 한다 . [ 내리 는 시기 에 는 좀 애매 한데요 , 낮 은 가격 중 에 진짜 급매물 이 숨 어 있 는 경우 가 있 거든요 . ] > 다시 ' 부동산 ' > ' 시세 / 통계 ' > ' KB 아파트 시세 ' 로 들어간다 . 하한가 , 일반 거래 가 , 상한 가 에서 . .. ' 상한가 ' 를 점검 한다 . >> 일단 가격 이 오르 는 시기 에 실제 금액 을 추정 한다면 , 매물 에서 점검 한 물건 들 을 염두 에 두 면서 시세 상한가 + @ 로 보 시 면 좋 을 듯 합니다 . 그런데 , 내리 는 시기 가 또 역시 조금 문제 가 됩니다 . 실제 가격 은 떨어졌 어도 일정 기간 동안 시세표 에 반영 이 안 되 는 일 이 있 기 때문 입니다 . ※ 제 가 국민은행 에서 시세 를 입력 하 고 있 는데요 , 실제 거래 된 금액 이 아니 면 입력 을 받 지 않 습니다 . 아무리 매물 이 없 어서 이만큼 올랐 다고 말 을 해도 실제 계약 된 동 호수 까지 확인 을 해야 입력 을 받 아 줍니다 . 그래서 가격 이 오르 는 때 에 는 상한가 가 일반 거래 가로 보 시 는 것 이 오히려 맞 습니다 . 또 은행 이 보수 적 이 거든요 . ( 물론 남향 중간층 기준 으로 . .. 1 , 2 층 이나 꼭대기 , 동향 등 약간 의 변수 는 알 아서 가감 하 셔야 합니다 ) 2 ) 건설 교통부 사이트 에 접선 한다 . ( http : / / rt . moct . go . kr ) > 아파트 실 거래 가 조회 에 들어가 서 실 거래 가 내역 을 주욱 살펴본다 . ※ 최근 거래 가 나오 지 않 는 단점 이 있 지만 , 그래도 실제로 거래 된 내역 을 확인 할 수 있 으므로 가격 분위기 를 파악 하 기 에 는 아주 좋 습니다 . 실제 거래 된 개수 는 공개 된 자료 보다 조금 더 많 습니다 . 여기 사이트 는 오르 는 장 에서 는 절대 현재 시세 가 될 수 없 습니다 . 단지 , 분위기 . 시장 분위기 만 을 뽑 아 내 시 면 됩니다 . 오르 는 장 인지 , 보합세 인지 . .. 등등 . .. 특히 나 , 오르 는 장 이 라 판단 되 면 앞 국민은행 시세표 의 상한가 + @ 에서 @ 의 폭 을 더 크 게 잡 으셔야 시세 에 더 접근 한다는 점 을 기억 하 심 됩니다 . 그렇지만 내려가 는 추세 라면 국민은행 시세표 보다 중요도 가 더 높 아 진다고 볼 수 있 습니다 . >> 다른 사이트 나 중개업 소 홈페이지 이런 데 들어가 셔서 , 거기 에 올려진 매물 들 을 보 면서 일희일비 하 시 기 보 다는 , 알려 드린 두 개 의 사이트 에서 딱 고만큼 만 참고 를 하 시 는 것 이 오히려 더 정확도 가 높 을 것 입니다 . 그리고 , 또 하나 . 슬 이 애비 블 러그 에 오 시 는 것 도 한 방법 이 될 수 있 겠 네 욤 . -_- a 쓸 데 없 는 소리 를 좀 많이 해도 요즘 의 부동산 분위기 가 어떤가 보 시 려면 쫌 도움 이 될 수 있 을 듯 합니다 . 매일 들어오 신다는 분 덜 이 몇 있 어서 그 냥 반 들 클레임 에 매일 뭐 라도 끄적이 느라 신경 을 나름 쓰 고 있 는 블 로 급니다 . [ 혹 함 둘러보 실 분 은 네이버 ( 다음 에서 네이버 그래서 쏘리 ~ ^^;) 검색창 에 ' 슬 이 애비 ' 라고 치 시 면 됩니다 . 아 는 사람 들 만 아 는 살짝 은밀 한 곳 이 라 -_-;;; 아니면 요기 를 클릭 하 셔도 되 구요 . http : / / blog . naver . com / tmfdldoql ] >> 그럼에도 불구 하 고 오늘 의 금언 : 시세 는 그래도 중개업자 에게 직접 물 어 보 는 게 젤 루 정확 합니다 . = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = ========================= 마지막 에 몇 자 더 적 자면요 , 요즘 같이 매수 가 완전히 사라진 시장 에서 는 저 같 은 경우 에 도 집 을 사 라고 권유 를 못 하 고 있 습니다 . 이제 불황 의 초입 이 라는 소리 도 많 고 , 정말 급매 라고 생각 했 던 가격 도 얼마 있 다 보 면 비슷 한 물건 이 또 나오 고 . .. 매수 를 고려 하 시 는 분 이 라면 지금 매수 를 하 는 것 보다 는 시장 을 유심히 계속 살펴보 시 는 것 이 좋 을 듯 합니다 . 차라리 바닥 을 찍 고 약간 올랐 을 때 손해 를 보 는 감 이 있 더라고 얼마 를 더 주 고 매수 를 하 시 는 것 이 낫 지 않 을까 합니다 . ( 이러 구 영업 을 하 니 장사 를 해 먹 겠 습니까 만 . .. -_- a ) 여기 토론 방 을 보 니 집값 이 내리 네 어 쩌 네 하 고 , 집 가진 사람 하 고 가질 사람 ( -_-;;;) 하고 저질 댓글 달기 까지 하 는 것 을 봤 는데요 . 제 가 이 업 에 있 다 보 니까 투자 , 투기 뭐 이런 개념 보다 정보 ( 분위기 , 시세 정도 ) 는 알 고 있 어야 사 는데 도움 이 되 겠 더라구요 . 이 글 은 그 정도 수준 으로 만 봐 주심 감사 하 겠 습니다 . 글 이 좀 늘어지 네요 . 혹 기회 되 면 다른 내용 도 올리 도록 하 겠 습니다 . - 아고라 에 첨 으로 글 질 해 보 는 슬 이 애비 였 습니다 . 꾸벅 ~