빌딩 투자 ABC 20 년 가까이 오피스 및 상업 용 빌딩 을 중개 하 면서 많 은 것 이 변했 다 . 1990 년 대 말 외환 위기 를 , 2000 년 대 말 에 는 글로벌 금융 위기 를 겪 으면서 국내 빌딩 시장 도 크 게 달라졌 다 . 가격 이 많이 올랐 고 사람 들 이 모이 는 주요 상권 이 달라졌 다 . 없 던 빌딩 이 새로 생기 고 기존 건물 이 허물어져 신축 되 는 일 도 반복 되 고 있 다 . 뼈대 는 그대로 둔 채 리모 델 링 한 빌딩 도 많 아 졌 다 . 건축 기술 이 나날이 발달 하 면서 이제 는 못 하 는 공사 가 없 는 것 같 다 . 빌딩 거래 중개인 으로서 가장 많이 달라진 것 은 빌딩 을 사고파 는 사람 들 이 다 . 과거 소수 의 임대 업자 나 법인 이 빌딩 을 사 고 팔 았 다면 요즘 에 는 정말 다양 한 사람 이 빌딩 을 거래 한다 . 새로운 세력 , 수요자 들 이 빌딩 재테크 시장 에 뛰어들 고 있 는 것 이 다 . 상당수 는 전세 를 끼 고 재건축 아파트 를 사 고 팔 면서 돈 을 번 사람 이 다 . 작년 말 아파트 가격 상승세 가 꺾이 면서 아파트 를 대신 할 대체재 로 중소형 빌딩 이 대두 돼 수요 가 모여든 측면 이 있 다 . 아파트 투자 에선 고수 지만 빌딩 분야 에선 초보 인 투자자 에게 빌딩 매입 시 반드시 강조 하 는 요소 가 있 다 . 빌딩 에 투자 하 는 것 은 아파트 를 매입 할 때 와 비슷 하 면서 도 차이 가 있 어서다 . 일단 주변 개발 계획 , 인구 유입 , 대중교통 , 접근성 등 은 모든 부동산 을 매입 할 때 기본 적 으로 체크 해야 하 는 것 들 이 다 . 이외 빌딩 을 매입 할 때 는 아침 , 점심 , 저녁 , 평일 , 주말 등 시간 과 요일 에 따라 다르 게 변화 하 는 빌딩 주변 을 살펴보 는 것 이 중요 하 다 . 필자 에게 처음 부동산 중개 를 가르친 스승 은 “ 빌딩 은 여인 의 얼굴 과 같 다 ” 고 강조 했 다 . 그 말 이 딱 맞 다 . 직장인 들 이 많 은 서울 광화문 이나 강남 테헤란 로 같 은 업무 지구 일 대 는 아침 에 출근 하 는 사람 들 로 지하철역 주변 이 혼잡 하 다 . 점심 시간 에 도 식당 앞 에 줄 을 서 기다린 뒤 식사 한다 . 점심 즈음 에 가 보 면 장사 가 안 되 는 가게 가 없 고 임대료 를 못 낼 임차인 도 없 어 보인다 . 오히려 ‘ 임대료 를 더 받 을 수 있 겠 구나 ’ 라는 생각 마저 든다 . 그런데 퇴근 시간 이 다가오 면 모두 바쁘 게 지하철역 을 통해 집 으로 돌아간다 . 밤 9 시 만 넘 어도 유령 이 나올 것 처럼 거리 가 한산 하 다 . 식당 의 매출 및 마진 ( 이윤 ) 은 식사 보단 술 과 안주 를 팔 아야 극대 화 된다 . 낮 에 장사 가 그럭저럭 되 는 것 으로 는 힘들 다는 얘기 다 . 주말 은 어떨까 . 주 5 일 근무 로 출근 하 는 사람 이 없 어 매출 이 평일 의 10 % 도 안 된다 . 한 달 임대료 를 20 일 장사 하 고 내 는 셈 이 다 . 임차인 이 한 달 중 3 분 의 1 은 개점휴업 을 하 는데 건물 주가 임대료 를 올릴 수 있 을까 ? 아파트 앞 상가 건물 은 반대 다 . 점심 시간 에 가 보 면 조용 하 다 . 모두 출근 하 거나 등교 해 사람 들 이 빠져나간 상태 다 . ‘ 이렇게 장사 해 임대료 를 낼 수 있 겠 어 ’ 라는 생각 이 든다 . 그런데 오후 3 시 부터 사람 들 이 점점 많 아 진다 . 학원 은 학생 들 로 붐비 고 식당 은 저녁 장사 를 준비 하 느라 활기 가 넘친다 . 밤늦 은 시간 까지 거리 는 사람 들 로 붐빈다 . 주변 상권 , 유동 인구 , 지역 특성 등 에 따라 빌딩 의 얼굴 이 바뀌 는 것 이 다 . 오 동협 < 원 빌딩 부동산 중개 대표 >[ 한경 닷컴 바로 가 기 ] [ 스 내 커 ] [ 모바일 한경 구독 신청 ] ⓒ 한국 경제 & hankyung . com , 무단 전재 및 재 배포 금지