기억 저편 으로 잊 혔 던 ‘ 지역 주택 조합 ’ 이 다시 조명 받 고 있 다 . 한동안 지역 주택 조합 에서 발 을 뺐 던 건설사 들 도 하나 둘 시장 으로 복귀 하 는 움직임 이 다 . 일부 지역 에서 는 이미 ‘ 과열 주의보 ’ 까지 내려진 상태 다 . 부동산 시장 에 부 는 때 아닌 지역 주택 조합 열 기 . 대체 무슨 일 이 벌어지 고 있 는 것 일까 . ‘ 지역 주택 조합 ’ 이 부활 했 다 . 전국 각지 에서 지역 주택 조합 관련 소식 들 이 잇따른다 . 실수요자 와 투자자 가 너나없이 지역 주택 조합 에 관심 을 보이 고 중 · 대형 건설사 들 도 적극 적 으로 사업 참여 의사 를 밝히 고 있 다 . 업계 의 반응 은 기대 반 걱정 반 이 다 . 일단 침체 된 부동산 시장 에 활기 를 불어넣 고 있 다는 의견 이 다 . 뉴타운 · 재 개발 · 재건축 으로 대표 되 는 정비 사업 이 침체 일로 를 걷 고 있 는 가운데 도시 재생 에 한몫 할 것 이 라는 관측 도 나온다 . 반면 시장 과열 에 따른 거품 ( 버블 ) 우려 도 제기 되 고 있 다 . 고 수익 에 대한 기대 만큼 투자 리스크 도 커 각별 한 주의 도 요구 되 고 있 다 . 알 면 기회 , 모르 면 위기 라고 한다 . 지역 주택 조합 을 찬찬히 뜯 어 봤 다 . 지역 주택 조합 통해 내 집 마련 해 볼까 “ 지역 주택 조합 이 요 ? 저 같 은 서민 들 이 보금자리 를 마련 하 는 데 에 는 정말 좋 은 제도 같 아요 . 요즘 처럼 집값 상승 에 대한 확신 이 서 지 않 을 때 에 는 투자 적 인 측면 에서 도 지역 주택 조합 이 최고 죠 . ” 지역 주택 조합 을 설명 하 는 강모 ( 48 ) 씨 의 목소리 가 잔뜩 고조 된다 . 강 씨 는 최근 지역 주택 조합 을 통해 경남 김해 에 새로운 보금자리 를 마련 했 다 . 강 씨 가 본격 적 으로 새 보금자리 를 찾 기 시작 한 것 은 2012 년 부터 다 . 당시 강 씨 는 지 어 진 지 20 년 가까이 된 낡 은 주공 아파트 ( 66 ㎡) 에 거주 했 다 . 자녀 는 딸 만 둘 . 첫째 딸 이 고등학교 입학 을 앞둔 시점 에서 조금 더 넓 고 안락 한 보금자리 가 절실 해졌 다 . 일단 일반 분양 은 너무 비쌌 다 . 재 개발 · 재건축 은 토지 등 소유자 가 아니 라 웃돈 ( 프리미엄 ) 을 주 고 조합원 자격 을 얻 기 에 는 리스크 가 커 보였 다 . 강 씨 가 지역 주택 조합 으로 눈 을 돌린 이유 다 . 강 씨 에게 조합원 자격 이 주어지 는 김해 지역 의 3 ~ 4 개 지역 주택 조합 이 물망 에 올랐 다 . 조합 들 은 하나같이 토지 매입 을 마무리 했 고 탄탄 한 건설사 가 시공 한다고 홍보 중 이 었 다 . 평소 에 도 꼼꼼 하 기 로 소문난 강 씨 였 던 만큼 신중 하 게 조합 을 선별 했 다 . 조합 을 직접 찾아가 토지 확보 여부 를 문서 로 확인 하 고 조합 운영 실태도 체크 했 다 . 시공사 에 도 일일이 전화 를 걸 어 사업 추진 여부 를 물 었 다 . 심사숙고 후 강 씨 는 2012 년 5 월 김해 A 지역 주택 조합 에 가입 했 다 . 조합 가입비 ( 계약금 ) 는 3000 만 원 , 조합원 분양 가 는 3 . 3 ㎡ 당 680 만 원대 였 다 . 조합원 모집 을 완료 한 A 지역 주택 조합 은 사업 추진 에 속도 를 붙였 고 2014 년 9 월 착공 에 들어갔 다 . 현재 인근 아파트 시세 는 3 . 3 ㎡ 당 1000 만 원 을 웃돌 고 있 다 . 분양 가 10 ~ 20 % 저렴 해 인기 강 씨 의 새집 마련 성공 스토리 는 지역 주택 조합 이 서민 들 의 내 집 마련 을 위한 새로운 수단 이 될 수 도 있 다는 것 을 보여준다 . 전세 대란 의 악몽 이 좀처럼 끝날 기미 를 보이 지 않 고 있 다 . 이제 는 바야흐로 월세 시대 에 돌입 했 다는 말 도 나온다 . 결국 서민 들 의 ‘ 내 집 마련 ’ 꿈 은 점점 더 멀 어 지 고 있 다는 것 이 다 . 장경철 부동산 센터 이사 는 “ 물론 강 씨 의 사례 로 지역 주택 이 ‘ 답 ’ 이라고 단정 짓 기 에 는 무리 가 따르 지만 가능 성 을 봤 다는 데 의미 가 크다 ” 며 “ 지역 주택 조합 을 통해 주 거 문제 를 해결 할 수 있 는지 고민 해 볼 필요 가 있 다 ” 고 말 했 다 . 지역 주택 조합 의 탄생 은 1980 년 으로 거슬러 올라간다 . 무주택자 의 내 집 마련 을 지원 하 기 위해 주택 건설 촉진 법 에 의해 도입 ( 시행 ) 된 제도 다 . 6 개월 이상 일정 지역 에 거주 한 무주택자 나 전 용 면적 85 ㎡ 이하 의 소형 주택 1 채 를 소유 한 이 들 이 조합 을 구성 해 주택 을 짓 게 된다 . 조합원 들 이 토지 를 매입 하 고 건축비 를 부담 해 직접 개발 하 는 방식 이 다 . 분양 가 가 저렴 하 고 사업 추진 절차 도 간소 해 무주택자 들 의 내 집 마련 수단 으로 각광 받 았 지만 토지 매입 의 어려움 과 사업 추진 시 안전장치 부족 등 의 문제 가 수면 위 로 떠오르 며 외면 받 기 시작 했 다 . 2000 년 대 급부상 한 뉴타운 · 재 개발 · 재건축 ( 이하 정비 사업 ) 도 지역 주택 조합 의 몰락 에 한몫 했 다 . 당시 정비 사업 은 ‘ 황금 알 을 낳 는 거위 ’ 에 비유 됐 다 . 살 고 있 는 지역 이 정비 구역 으로 지정 되 기 만 하 면 집값 이 껑충 뛰 었 다 . 규모 가 작 은 지역 주택 보다 수익 도 컸 다 . 너 나 할 것 없이 정비 사업 에 뛰어들 었 다 . 하지만 2015 년 현재 정비 사업 은 ‘ 미운 오리 ’ 신세 로 전락 했 다 . 그리고 다시 지역 주택 조합 이 재 조명 되 고 있 다 . 규모 가 큰 재 개발 구역 중 사업 이 가능 한 곳 만 분리 해 지역 주택 조합 으로 진행 하 는 식 이 다 . 지역 주택 조합 아파트 의 가장 큰 장점 은 저렴 한 분양 가 다 . 일반 아파트 와 비교 해 10 ~ 20 % 싸 다 . 지역 단위 로 결성 한 수요자 들 이 직접 사업 주체 가 되 다 보 니 중간 과정 에서 발생 하 는 비용 을 절약 할 수 있 다 . 이렇게 절감 된 비용 이 낮 은 분양 가 로 이어지 는 것 이 다 . 특히 건설사 를 거치 지 않 고 조합원 들 이 직접 토지 를 매입 하 는 만큼 토지 매입 에 따른 금융 비용 과 건설사 의 이윤 , 각종 부대 비용 을 절감 할 수 있 다 . 쉽 게 말 해 중간 유통 과정 을 생략 해 가격 을 다운 시킨 것 이 다 . 지역 주택 조합 아파트 를 ‘ 원가 아파트 ’ 라고도 하 는 이유 다 . 실제로 현재 광주 오포 의 한 지역 주택 조합 아파트 는 시세 대비 약 25 ~ 40 % 저렴 한 3 . 3 ㎡ 당 700 만 원 대 의 분양 가 로 조합원 을 모집 중 이 다 . 일각 에서 는 주택 시장 의 트렌드 가 변화 하 고 있 다는 주장 도 나온다 . 대형 건설사 까지 지역 주택 조합 에 군침 한 건설 회사 간부 는 “ 건설사 가 땅 을 사 서 금융 비용 에 마진 까지 얹 어 높 은 가격 에 분양 하 면 소비자 는 어쩔 수 없이 그 집 으로 들어가 는 게 현 주택 시장 의 소비 형태 ” 라면서 “ 반면 지역 주택 조합 아파트 는 집 이 필요 한 사람 들 끼리 모여 직접 땅 을 사 건물 을 짓 고 입주 하 는 식 으로 , 아파트 를 ‘ 공동 구매 ’ 하 는 개념 과 비슷 하 다 ” 고 설명 했 다 . 이 밖 에 정부 규제 완화 로 다양 한 수요 층 을 흡수 할 수 있 게 된 것 도 지역 주택 조합 의 부활 에 일조 했 다 . 정부 는 2013 년 주택 법 개정 을 통해 지역 주택 조합원 의 거주지 제한 요건 을 완화 한 데 이 어 올해 부터 전용 면적 85 ㎡ 이하 의 1 주택 소유자 도 조합원 자격 을 가질 수 있 도록 했 다 . 청약 통장 없이 전매 도 가능 해졌 고 오 는 6 월 부터 는 전체 물량 의 최대 25 % 까지 85 ㎡ 이상 중대 형 아파트 로 건설 할 수 있 게 됐 다 . 일련 의 상황 속 에서 건설사 들 도 지역 주택 조합 사업 으로 눈 을 돌리 고 있 다 . 지역 주택 조합 아파트 는 공사 규모 와 단가 가 낮 아 건설사 자체 아파트 보다 수익 률 은 떨어진다 . 하지만 리스크 가 작 다는 게 장점 이 다 . 특히 글로벌 경제 위기 이후 대 규모 부실 프로젝트 파이 낸 싱 ( PF ) 처리 에 고생 했 던 건설사 들 로서 는 토지 매입 비용 이 들 지 않 아 초기 자본 부담 을 줄일 수 있 는 지역 조합 아파트 사업 이 제격 이 다 . 부동산 시장 이 침체 된 가운데 저렴 한 분양 가 로 가격 경쟁력 을 확보 할 수 있 고 설사 미분양 이 발생 하 더라도 책임질 필요 가 없 다는 점 또한 지역 주택 조합 의 매력 이 다 . 최근 지역 주택 사업 에 뛰어드 는 건설사 들 이 속속 눈 에 띈다 . 꾸준히 지역 주택 조합 시장 을 공략 해 온 중견 건설사 는 물론 대형 건설사 들 까지 가세 하 고 있 다 . 지역 주택 조합 시장 에서 가장 두각 을 나타내 고 있 는 건설사 는 서희 건설 이 다 . 2012 년 처음 으로 지역 주택 조합 에 첫발 을 내디딘 서희 건설 은 현재 총 31 개 사업 장 , 2 만 5000 여 가구 를 시공 ( 계약 ) 중 이 다 . 지역 주택 조합 수주 금액 은 2012 년 2270 억 원 , 2013 년 5430 억 원 , 2014 년 6470 억 원 으로 증가 했 다 . 올해 도 3 월 에 만 7 곳 ( 6195 가구 ) 의 모델 하우스 를 오픈 했 다 . 2012 년 전체 매출 의 10 % 에 불과 했 던 지역 주택 조합 사업 의 매출 은 작년 기준 30 % 에 육박 하 고 있 다 . 3 월 26 일 기업 회생 절차 ( 법정 관리 ) 를 졸업 한 쌍용건설 도 지역 주택 조합 사업 을 통해 재 기 를 모색 한다 . 지역 주택 조합 신규 수주 를 적극 검토 하 면서 토지 확보 및 인허가 리스크 가 크 지 않 은 사업장 을 선별 하 고 있 는 것 으로 알려졌 다 . 쌍용건설 이 시공 을 맡 은 대표 지역 주택 조합 은 서울숲 지역 주택 조합 이 다 . 3 월 초 부터 조합원 모집 을 시작 한 이 조합 은 한 달 도 채 안 된 현재 ( 3 월 26 일 기준 ) 조합 설립 인가 기준 ( 50 %) 을 충족 하 고 이르 면 4 월 에 조합 설립 인가 를 받 을 예정 이 다 . 이 밖 에 메이저 건설사 들 의 지역 주택 조합 사업 참여 도 증가 하 고 있 다 . GS 건설 은 천안 · 청주 지역 주택 조합 사업 들 을 진행 및 검토 중 이 며 포스코건설 · SK 건설 · 한화건설 등 도 이미 다수 의 사업 에 참여 중 이 다 . 서민 들 은 저렴 한 가격 에 내 집 을 마련 할 수 있 고 건설사 도 토지 비용 을 절감 하 며 안 전하 게 수익 을 창출 할 수 있 다 . 여기 까지 는 모두 가 ‘ 윈 - 윈 ’ 할 수 있 는 이상 적 인 구조 다 . 하지만 지역 주택 조합 에 도 치명 적 인 위험 요소 가 존재 한다 . 기본 적 으로 사업 추진 에 문제 가 발생 했 을 때 그 책임 이 고스란히 사업 주체 인 조합원 에게 돌아간다 . 특히 조합 설립 이전 에 는 법 적 보호 장치 도 미흡 해 조합원 모집 단계 부터 허위 · 과장 광고 가 난무 하 고 각종 비리 가 끊이 지 않 는다 . 또한 지역 주택 조합 사업 추진 에 가장 중요 한 토지 매입 이 쉽 지 않 아 사업 이 지연 되 는 것 도 다 반사 다 . 사업 이 지연 되 면 조합원 들 의 추가 분담금 이 늘어나 게 된다 . ‘ 황금 알 ’ 낳 으려면 꼼꼼히 따져 봐야 변선 보 법무법인 한별 변호사 는 “ 지역 주택 조합 은 서민 들 의 내 집 마련 의 수단 은 물론 고 수익 을 얻 을 수 있 는 투자처 가 될 수 도 있 지만 ‘ 공동 구매 ’ 가 아닌 ‘ 공동 투자 ’ 개념 으로 접근 해야 한다 ” 며 “ 투자 에 성공 했 을 때 는 ‘ 대박 ’ 이 날 수 있 고 실패 했 을 때 는 ‘ 쪽박 ’ 을 찰 수 있 다 ” 고 당부 했 다 . 성공 여부 를 가늠 하 기 어려운 사업 인 만큼 꼼꼼히 따져 보 고 투자 해야 낭패 를 보 지 않 는다는 게 그 의 설명 이 다 . 전문가 들 은 최초 조합원 가입 시 부터 신중 해야 한다고 입 을 모은다 . 조합원 가입 후 조합 설립 인가 를 받 은 뒤 에 는 탈퇴 가 자유 롭 지 않 기 때문 이 다 . 조합원 가입 시 필수 체크포인트 는 ▷ 토지 매입 상황 ▷ 시공사 현황 ▷ 조합 운영 실태 등 을 꼽 을 수 있 다 . 먼저 토지 를 얼마나 빨리 매입 하 느냐 가 사업 성패 의 관건 이 다 . 토지 사용 승낙 률 , 매입 률 , 매입 저해 요인 등 을 자세히 따져 봐야 한다 . 또한 시공 을 약속 한 건설사 의 재무 상황 및 사업 추진 의사 를 살펴봐야 한다 . 조합 설립 이전 선정 한 시공사 는 법 적 효력 을 갖 지 못하 는 만큼 사업 성 이 없 다고 판단 되 면 사업 에서 발 을 빼 기 일쑤 고 건설사 의 재무 상태 가 악화 돼 법정 관리 에 들어가 면 사업 이 좌초 될 수 밖에 없 다 . 마지막 으로 분담금 · 대행사 수입 비 · 신 청금 등 의 입출금 에 대한 안정 성 이 확보 됐 는지 확인 해야 한다 . 공신력 있 는 신탁 사 가 예금주 로 된 계좌 가 안 전하 고 일반 계좌 는 입출금 이 손 쉬워 금융 사고 우려 가 있 다 . 앞서 언급 한 성공 사례 도 강 씨 가 토지 매입 상황 과 시공사 , 조합 운영 실태 등 을 꼼꼼히 확인 한 결과 가 가져온 성과 였 다 . 권 강수 한국 창업 부동산 정보원 이사 는 “ 지역 주택 조합 은 황금 알 을 낳 는 거위 가 아니 다 ” 며 “ 하지만 옥석 을 가려 잘 키우 면 제법 먹음직 스러운 커다란 달걀 을 낳 을 수 있 을 것 ” 이 라고 말 했 다 . 돋보기 ‘ 0 . 01 초 완 판 ’ 신화 , 진실 일까 “ 0 . 01 초 만 에 조합원 가입 청약 을 ‘ 완 판 ’ 했 다며 다 들 난리 예요 . 0 . 01 초 는 조금 과장 된 것 같 지만 얼마나 좋 아 그러 는지 다 들 궁금 해 하 는 눈치 예요 . 대형 건설사 가 시공 해 웃돈 이 많이 붙 을 거 라던데 … . 충북 청주시 오창읍 에 거주 하 는 주부 김나정 ( 35 ) 씨 의 말 이 다 . 최근 청주시 가 ‘ 0 . 01 초 청약 완 판 ’ 소문 으로 후끈 달아올랐 다 . 소문 의 주인공 은 청주 옥산 C 지역 주택 조합 이 다 . 3 월 13 일 조합 에서 실시 한 조합원 가입 청약 이 0 . 01 초 만 에 마감 됐 다는 것 이 다 . 인근 공인 중개사 들 에 따르 면 0 . 01 초 만 에 마감 은 아니 었 지만 조합 아파트 에 대한 관심 이 높 아 단시간 에 조합원 모집 이 완료 된 것 은 사실 이 었 다 . 그러 면 C 지역 주택 조합 의 인기 요인 은 무엇 일까 . 시공사 가 GS 건설 이 라는 점 이 영향 을 줬 다는 게 김 씨 의 설명 이 다 . D 공인 중개사 관계자 는 “ 분양 가 가 저렴 하 고 입지 도 좋 았 지만 오랜만 에 ‘ 자이 ’ 브랜드 아파트 가 들어선다는 게 결정 적 이 었 다 ” 고 말 했 다 . 여기 서 한 가지 의문 이 생긴다 . C 지역 주택 조합 은 아직 조합 설립 인가 를 받 지 못한 상태 다 . 이 때문 에 시공사 선정 도 불 가능 하 다 . 조합 설립 이전 에 조합 과 건설사 가 약정 ( MOU ) 을 체결 할 때 도 있 지만 이 또한 추후 변경 될 수 있 다 . 과연 GS 건설 이 시공 하 는 것 은 사실 일까 . 확인 결과 조합 과 GS 건설 은 MOU 체결 조차 하 지 않 은 상태 였 다 . 이 와 관련 해 GS 건설 관계자 는 “ 현재 조합 과 MOU 체결 협의 를 위해 준비 중 ” 이 라며 “ 긍정 적 으로 검토 중 이 긴 하 지만 시공사 선정 은 조합원 총회 에서 결정 하 는 사항 으로 변경 될 수 도 있 다 ” 고 말 했 다 . GS 건설 이 시공 한다는 것 은 사실 이 아닌 것 으로 드러났 다 . 단지 GS 건설 때문 에 관심 을 보였 던 투자자 들 은 주의 가 필요 한 상황 이 다 . 한편 ‘ 0 . 01 초 청약 완 판 ’ 소문 에 시장 이 과열 될 조심 을 보이 자 청주 시도 진화 에 나섰 다 . 시 는 3 월 25 일 지역 주택 조합 조합원 모집 에 따른 유 의 사항 안내문 을 만들 어 배포 했 다 . 청주 시청 건축 디자인 과 관계자 는 “ 최근 관내 지역 주택 조합 의 대행사 가 사업 대상지 를 물색 해 시공사 를 선정 하 고 조합원 을 모집 하 는 과정 에서 허위 · 과장 광고 를 할 때 가 많 다 ” 며 “ 조합 설립 이전 에 는 법 적 보호 장치 도 마땅 하 지 않 은 만큼 조합원 가입 시 각별히 주의 할 필요 가 있 다 ” 고 당부 했 다 . 김병화 기자 kbh @ hankyung . com