내 집 인데 강제 청산 된다니 … 은 마아 파트 집 주인 들 패닉 집 코노미 | 한경 닷컴 
 " 내 집 인데 강제 청산 된다니 … " 은 마아 파트 집 주인 들 ' 패닉 ' [ 집 코노미 ] 
 입력 2020 . 06 . 19 09 : 05 수정 2020 . 06 . 19 15 : 10 
 재건축 사실 상 ' 올 스톱 '…' 2 년 거주 ' 위헌 논란 
 12 월 이후 조합 설립 하 면 2 년 거주 해야 입주 권 
 임대인 들 ' 진퇴양난 '… 은 마 등 초기 단지 ' 타격 ' 
 정부 가 추진 하 는 ‘ 재건축 2 년 실거 주 ’ 요건 이 위헌 논란 에 휩싸였 다 . 거주 이전 의 자유 와 재산 권 을 침해 한다는 이유 에서 다 . 세입자 는 졸지 에 쫓겨나 야 한다 . 여권 에서 도입 하 려는 계약 갱신 청구 권 과 맞물리 면 이해 가 상충 할 수 있 다는 우려 도 나온다 . 
 ◆“ 내 집 인데 강제 청산 ” 
 19 일 국토 교통부 에 따르 면 내년 이후 조합 을 설립 하 는 재건축 아파트 에선 2 년 거주 요건 을 채워야 새 아파트 를 분양 받 을 수 있 다 . 서울 등 투기 과열 지구 재건축 이 대상 이 다 . 국토 부 는 ‘ 6 · 17 대책 ’ 의 후속 조치 로 이 같 은 내용 의 ‘ 도시 및 주거 환경 정비 법 ( 도 정법 ) ’ 개정 을 연말 까지 마칠 계획 이 다 . 
 직장 이나 임대 등 을 이유 로 다른 곳 에 거주 하 던 집 주인 들 은 조합원 분양 신청 전 까지 세입자 를 내쫓 고 직접 들어가 살 아야 한다 . 2 년 거주 기간 을 못 맞추 면 시세 보다 낮 은 감정 가격 대로 현금 청산 된다 . 자신 의 집 이 지만 소유 권 을 박탈 당하 는 셈 이 다 . 이 때문 에 재건축 소유주 들 과 법조 계 에선 위헌 이 란 반응 이 나오 고 있 다 . 헌법 에서 규정 한 거주 이전 의 자유 와 재산 권 에 배치 돼서 다 . 
 집 주인 의 직접 입주 가 늘 면 그만큼 세입자 들 은 집 을 잃 는다 . 임대인 이 재산 권 행사 에 제약 을 받 거나 임차인 이 주거 권 을 침 해 받 는 식 으로 어느 한쪽 은 피해 를 볼 수 밖에 없 는 셈 이 다 . 여당 을 중심 으로 추진 하 고 있 는 계약 갱신 청구 권 이 도입 되 면 세입자 에겐 안전장치 가 될 수 있 다 . 이 제도 는 세입자 가 원할 경우 일정 횟수 의 임대차 재계약 을 강제 하 는 게 골자 다 . 계약 이 자동 으로 갱신 되 면 이번 엔 집 주인 이 입주 할 수 없 게 된다 . 
 13 년 째 추진 위원회 단계 에 머무르 고 있 는 서울 대치동 은 마아 파트 . 내년 이후 조합 을 설립 하 게 될 경우 2 년 거주 요건 을 채워야 조합원 분양 자격 을 얻 을 수 있 다 . 전형진 기자 
 임대 사업자 들 은 진퇴양난 이 다 . 4 ~ 8 년 의 의무 임대 기간 을 지켜야 하 기 때문 이 다 . 이 기간 안 에 분양 신청 일 이 도래 하 면 새 아파트 입주 권 을 받 을 수 없 다 . 의무 임대 기간 을 지키 지 않 으면 그간 받 은 종합부동산세 나 양 도 소득세 등 의 혜택 을 뱉 어 내 고 과태료 까지 물어야 한다 . 국토 부 가 구 제안 을 마련 하 겠 다고 밝혔 지만 전체 임대 사업자 들 을 대상 으로 하 진 않 을 것 이 란 게 부동산업 계 의 중론 이 다 . 
 이 같 은 쟁점 들 이 도정 법 개정 의 위헌 논란 에 불 을 당기 고 있 다 . 그러나 실제 헌법 소원 이 진행 되 기 까진 상당 한 시간 이 걸릴 전망 이 다 . 김향훈 법무법인 센트로 대표 변호사 는 “ 헌법 소원 은 해당 법 시행 으로 피해 를 입 은 당사자 가 제기 해야 한다 ” 며 “ 아직 조합 설립 도 하 지 못한 단지 들 에서 거주 요건 때문 에 청산 당한 소유자 가 나오 려면 짧 아도 4 ~ 5 년 이 걸린다 ” 고 말 했 다 . 
 ◆ 사업 추진 어려울 듯 
 초기 단계 재건축 단지 들 은 직격탄 을 맞 게 됐 다 . 거주 요건 부족 으로 분양 자격 을 얻 지 못하 는 소유자 들 이 사업 진행 에 동의 할 리 없 어서다 . 재건축 조합 설립 을 위해선 토지 등 소유자 75 % 의 동의 와 동 ( 棟 ) 별 50 % 의 동의 가 필요 하 다 . 한 동 만 동의 율 기준 에 미달 해도 조합 설립 이 불 가능 하 다 . 
 투기 과열 지구 에선 조합 이 설립 되 면 조합원 지위 양도 가 금지 된다 . 거주 요건 을 못 채운 이 들 에겐 출구 마저 막히 는 셈 이 기 때문 에 사업 추진 동력 을 얻 기 는 더욱 힘들 다 . 한 정비 업계 관계자 는 “ 나중 에 라도 2 년 을 살 면 되 지만 낡 은 주택 에서 실거 주 요건 을 채울 수 있 는지 는 가구 별 사정 이 다를 것 ” 이 라며 “ 여건 이 열악 한 소형 면적 대 비중 이 높 은 단지 들 일수록 조합 설립 이 어려울 것 ” 이 라고 설명 했 다 . 
 부동산 114 에 따르 면 수도 권 투기 과열 지구 에서 재 건축 움직임 이 본격 화 했 지만 아직 조합 을 설립 하 지 못한 아파트 는 88 개 단지 8 만 643 가구 다 . 서울 대치동 은 마아 파트 가 대표 적 이 다 . 2003 년 안전 진단 을 통과 하 고 추진 위원회 를 구성 했 지만 13 년 째 답보 상태 다 . 2 년 거주 요건 이 시행 될 경우 조합 설립 은 더욱 힘들 어 질 전망 이 다 . 초기 단계 인 압구정동 과 잠원동 , 목동 일대 단지 들 도 마찬가지 다 . 재건축 초과 이익환 수제 와 분양 가 상한 제 등 겹 규제 도 기다리 고 있 다 . 
 사업 이 표류 하 다 물거품 으로 돌아가 면 매몰 비용 을 부담 해야 한다 . 이 경우 조합 의 채무 등 은 우선 임원 들 에게 돌아간다 . 운영비 를 위해 시공사 에게 돈 을 빌리 는 대신 임원 들 이 연대보증 을 서 기 때문 이 다 . 김은유 법무법인 강산 대표 변호사 는 “ 법리 적 으론 사업 추진 에 동의 한 조합원 들 도 비용 을 분담 해야 한다 ” 면서도 “ 다만 총회 를 통해 부담금 을 산정 해야 하 기 때문 에 총회 자체 가 열리 지 않 는다면 사실상 부담 의무 도 발생 하 지 않 는다 ” 고 말 했 다 . 
 # 부동산 정책 # 재건축 # 집 코노미