' 깡통 전세 '… 당황 하 지 말 자 직장 인 A 씨 는 직장 과 가까운 오피스텔 소유주 B 씨 와 계약 기간 2 년 , 보증금 2 억 원 에 임대차 계약 을 했 다 . A 씨 는 오피스텔 에 입주 한 뒤 전입 신고 를 하 고 확정 일자 를 받 았 다 . 이후 개인 사정 으로 이사 를 가 게 된 A 씨 는 임대차 기간 이 끝나 기 한 달 전 에 B 씨 에게 내용 증명 을 보내 갱신 거절 을 통지 했 다 . B 씨 는 다른 세입자 가 들어오 면 전세금 을 빼 주 겠 다고 답 했 다 . 이 를 믿 은 A 씨 는 계약 종료 일 에 B 씨 에게 연락 했 지만 B 씨 는 다른 세입자 가 없 다며 보증금 지급 을 거절 한다 . A 씨 가 보증금 을 돌려받 으려면 어떻게 해야 할까 . 최근 매매 시세 차익 을 얻 기 위해 적 은 자본 으로 무리 해서 전세 낀 주택 을 사 모으 는 이른바 ‘ 갭 투자 ’ 가 유행 하 면서 전세 로 입주 한 세입자 가 보증금 을 제때 반환 하 지 못해 피해 를 볼 우려 가 커졌 다 . 세입자 에게 보증금 은 자산 의 대부분 이 거나 전부 일 가능 성 이 있 어 절실 한 문제 다 . A 씨 가 임차 건물 에 전세 권 등기 를 설정 했 다면 소송 없이 도 바로 오피스텔 을 임의 경매 로 넘겨 배당 절차 에서 보증금 을 회수 할 수 있 다 . 다만 전세 권 설정 등기 는 임대인 이 협력 해야 할 수 있 고 비용 도 든다 . 전세 보증 보험 에 가입 했 다면 보험 으로 보증금 만큼 의 돈 을 돌려받 을 수 있 다 . 위 두 가지 경우 에 해당 하 지 않 는 A 씨 는 결국 소송 으로 확정 판결 을 받 은 다음 강제 경매 절차 에서 보증금 을 회수 해야 할 가능 성 이 높 다 . 주택 임대차 보호법 에 따라 주택 을 인도 ( 점유 ) 받 고 전입 신고 ( 주민 등록 ) 와 확정 일자 를 갖춘 임차인 은 경매 절차 에서 보증금 을 우선 변제 받 을 수 있 게 된다 . 다만 이 같 은 효력 은 전입 신고 와 주택 의 점유 를 계속 하 고 있 어야 인정 된다 . A 씨 가 보증금 을 돌려받 기 전 에 이사 를 가 거나 주민 등록 을 옮긴 뒤 B 씨 가 오피스텔 을 팔아넘기 면 매수인 에게 대항 할 수 없 다 . 오피스텔 건물 경매 절차 가 진행 되 는 경우 에 도 다른 채권자 보다 우선 해서 보증금 을 회수 하 지 못할 가능 성 이 높 아 진다 . 따라서 소송 진행 중 ( 경매 절차 의 배당 요구 종료 전 까지 ) 에 A 씨 는 이사 를 가 도 될지 고민 이 다 . 이 경우 A 씨 가 일부 짐 과 주민 등록 을 그대로 두 고 이사 를 간다면 A 씨 의 임차권 등 은 보호 받 을 수 있 을까 . 임차인 의 권리 행사 요건 인 주택 인도 ( 점유 ) 는 사회 통념 상 주택 을 사실상 지배 하 는 객관 적 관계 에 있 으면 인정 될 수 있 고 이 는 임차인 A 씨 가 입증 해야 한다 . 하급심 판례 에 따르 면 주민 등록 유지 사실 로부터 곧바로 그 점유 사실 이 인정 되 지 는 않 는다 . 게다가 실제 거주 하 지 않 으면서 주민 등록 을 유지 하 는 경우 무단 전출 로 주민 등록 이 말소 될 가능 성 도 있 다 . 경우 에 따라 A 씨 의 대항력 과 우선변제권 이 소멸 될 수 있 다는 점 을 유의 해야 한다 . 이 경우 임차권 등기 명령 제도 를 활용 하 면 된다 . 법 에서 는 임차인 보호 를 위해 임차 기간 종료 후 보증금 을 돌려받 지 못하 면 임차인 이 단독 으로 임차권 등기 명령 신청 을 할 수 있 도록 했 다 . 임차권 등기 가 끝나 면 그때 부터 A 씨 가 주민 등록 을 옮기 거나 이사 를 가 더라도 기존 에 발생 한 대항력 및 우선 변제 권 을 행사 할 수 있 다 . 다만 임차권 등기 가 되 더라도 바로 경매 를 진행할 수 는 없 고 별도 의 소송 절차 를 통해 확정 판결 을 받 아야 한다 . 소송 등 법 적 조치 를 통한 조치 와 동시 에 다른 해결책 도 찾아보 는 게 좋 다 . 계약 이 종료 된 채 임대인 으로부터 보증금 일부 라도 반환 받 고 보증금 지급 시 까지 보증금 에 대한 이자 와 관리비 등 을 임대인 부담 으로 하 는 합의 를 얻 어 내 는 것 도 손실 을 최소 화 하 는 방법 으로 고려 해 볼 수 있 다 . 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기