알짜 세무 이야기 < 16 > 김민국 씨 ( 59 ) 는 세 채 의 주택 을 소유 하 고 있 다 . 한 채 는 본인 이 거주 하 고 , 나머지 두 채 는 주택 임대 사업자 로 등록 한 뒤 월세 로 임대 하 고 있 다 . 최근 한 세입자 가 집 을 비우 면서 김 씨 는 조만간 결혼 할 자녀 에게 주택 을 임대 하 기 로 계획 하 고 있 다 . 부모 들 은 보통 자녀 에게 부동산 을 무상 으로 임대 하 고 싶 다 . 혹여 문제 가 될 수 있 다면 가급적 적 은 임대료 를 받 고 싶 은 게 부모 의 마음 일 것 이 다 . 세법 에서 는 가족 끼리 부동산 을 임대 할 때 허용 하 는 임대료 수준 을 미리 정해 놓 고 있 다 . 지나치 게 저렴 하 게 임대 하 는 부모 에게 는 임대 소득 에 대한 종합 소득세 가 재 추징 될 수 있 다 . 부모 가 이미 종합 소득세 를 납부 했 더라도 , 세법 상 정상 적 인 임대료 로 종합 소득세 를 다시 계산 한다 . 이 를 ‘ 부당 행위 계산 부인 ’ 이 라고 한다 . 그렇 다면 자녀 에게 주택 을 임대 할 때 임대료 는 어떻게 책정 해야 할까 ? 먼저 부모 의 입장 을 살펴보 자 . 이미 설명 했 지만 부동산 을 자녀 에게 저렴 하 게 임대 할 경우 정상 적 인 임대료 로 종합 소득세 를 다시 계산 하 게 된다 . 단 ‘ 주택 ’ 임대 는 예외 다 . 부모 가 자녀 에게 주택 을 무상 으로 사용 하 게 하 고 자녀 가 해당 주택 에 실제 거주 한다면 부당 행위 계산부 인 규정 을 적용 하 지 않 는다 . 즉 부모 가 자녀 에게 무상 으로 혹은 저렴 하 게 주택 을 임대 하 고 실제 거주 한다면 문제 가 되 지 않 는 셈 이 다 . 하지만 부동산 을 임차 하 는 자녀 의 입장 은 다르 다 . 증여세 를 내 야 한다 . 자녀 가 부모 로부터 무상 으로 부동산 을 임차 할 경우 증여세 는 5 년 단위 로 과세 한다 . 세법 에서 허용 하 는 1 년 치 임대료 수준 은 부동산 가격 의 2 % 다 . 그리고 5 년 간 받 을 임대료 상당액 ( 미래 가치 ) 을 110 % 로 보 고 , 이 를 현재 가치 로 할인 해 증여 재산 가액 을 평가 한다 . 이 경우 현재 가치 계수 ( 3 . 7907 ) 를 활용 하 면 무상 임대 에 대한 증여 재산 가액 을 쉽 게 계산 할 수 있 다 . 예 를 들 어 20 억 원 의 부동산 을 무상 으로 자녀 에게 임대 한다면 , 증여 재산 가액 은 1 억 5162 만 원 ( 20 억 원 × 2 % × 3 . 7907 ) 으로 평가 해 증여세 를 계산 한다 . 5 년 이 경과 될 경우 다시 동일 한 방식 으로 증여세 를 계산 한다 . 증여 재산 가액 이 1 억 원 에 미달 할 경우 증여세 를 과세 하 지 않 는다 . 자녀 가 부동산 을 저렴 하 게 임차 하 는 경우 증여세 계산 방식 은 또 다르 다 . 세법 에서 허용 하 는 1 년 치 임대료 수준 은 부동산 가액 의 2 % 로 동일 하 다 . 만약 기준 에 미달 된 지나치 게 적 은 임차료 를 지불 하 면 증여세 를 내 야 한다 . 1 년 간 적정 한 임대료 수준 의 70 % 이상 을 지불 했 다면 증여세 를 부과 하 지 않 는다 . 무상 으로 임대 하 는 경우 와 비교 해 1 년 단위 로 증여세 를 내 는 것 도 다르 다 . 그렇 다면 자녀 에게 주택 을 임대 할 때 저렴 한 임대 와 무상 임대 중 어느 쪽 이 유리 할까 . 주택 가격 이 13 억 원 이하 라면 자녀 에게 무상 으로 임대 해도 세무 적 인 문제 는 발생 하 지 않 는다 . 5 년 치 임대료 를 10 % 할인 한 현재 가치 로 1 억 원 이 되게 하 려면 주택 가격 이 13 억 원 을 초과 해야 한다 . 자녀 에게 임대 하 려는 주택 이 13 억 원 을 초과 한다면 무상 임대 에 는 무조건 증여세 가 부과 된다 . 이 때문 에 세법 에서 허용 하 는 연간 임대료 ( 부동산 가격 의 2 %) 의 최소 70 % 는 임대료 로 주고받 아야 한다 . 원종훈 < KB 국민은행 WM 스타 자 문단 세무 팀장 >[ 한경 닷컴 바로 가 기 ] [ 스 내 커 ] [ 모바일 한경 구독 신청 ] ⓒ 한국 경제 & hankyung . com , 무단 전재 및 재 배포 금지