분양 가상 한 제 피할 수 있 을까 … 떨 고 있 는 강남 재건축 3 만 여 가구 - 중앙일보 
 [ 중앙일보 ] 입력 2019 . 07 . 16 07 : 27 수정 2019 . 07 . 16 07 : 33 
 집값 이 다시 꿈틀대 는 서울 주택 시장 에 민간 택지 분양 가상 한 제 가 임박 했 다 . 
 민간 택지 분양 가상 한 제 가 다가오 고 있 다 . 김현미 장관 이 지난 26 일 방송 기자 클럽 토론회 에서 처음 제기 한 이후 잇따라 언급 하 며 시행 에 쐐기 를 박 았 다 . 
 민간 택지 상한제 5 대 쟁점 
 서울 집값 이 강남 권 ( 강남 · 서초 · 송파구 ) 을 중심 으로 다시 들썩이 는 가운데 주택 시장 은 정부 가 꺼낸 민간 택지 상한 제 에 긴장 하 고 있 다 . 
 관건 은 세부 적 인 시행 기준 이 다 . 특히 상한 제 타격 이 클 것 으로 예상 하 는 강남 권 재건축 시장 은 세부 기준 에 따라 희비 가 크 게 엇갈리 기 때문 이 다 . 
 적용 지역 
 현행 민간 택지 상한 제 는 정부 가 지정 하 는 지역 에서 만 시행 하 게 돼 있 다 . ‘ 전국 ’ 에서 ‘ 지정 지역 ’ 으로 2015 년 4 월 바뀌 었 다 . 
 정부 가 민간 택지 상한 제 적용 지역 을 전국 으로 확대 할 것 같 지 않 다 . 전국 대상 은 현 정부 의 ‘ 맞춤 형 ’ ‘ 선별 적 ’’ 핀셋 ’ 규제 정책 에 맞 지 않 는다 . 여기 다 전국 에 적용 하 려면 국회 를 거쳐 관련 법 을 바꿔야 한다 . 국회 가 공전 하 고 있 는 마당 에 통과 여부 부터 불 투명 하 다 . 
 지정 지역 을 유지 하 면서 지정 요건 을 변경 할 가능 성 이 크 다 . 현행 요건 으로 는 이른 시일 안 에 적용 하 기 가 어렵 기 때문 이 다 . 민간 택지 상한 제 는 3 개월 간 소비자 물가 상승 률 을 2 배 초과 한 집값 상승 률 을 필수 조건 으로 일정 한 기준 의 분양 가 상승 률 등 3 가지 를 선택 조건 으로 두 고 있 다 . 현재 필수 조건 이 지정 에 부적합 하 다 . 그 동안 하락세 를 이 어 온 집값 이 앞 으로 오르 더라도 적어도 3 개월 이상 소요 된다 . 
 요즘 논란 이 되 는 고 분양 가 가 집값 과 별개 로 움직이 고 있 어 분양 가 규제 를 집값 에 연동 시킬 필요 가 없 다는 분석 도 나온다 . 
 지정 요건 을 규제 지역 으로 할 것 이 란 전망 이 많 다 . 규제 지역 은 조정 대상 지역 · 투기 과열 지구 · 투기지역 으로 현 정부 의 각종 주택 시장 규제 기준 지역 이 다 . 현재 서울 등 43 곳 이 지정 돼 있 다 . 
 대상 단지 
 2015 년 4 월 민간 택지 상한 제 를 지정 지역 에서 만 적용 하 기 로 했 을 때 지정 지역 공고 이후 입주자 모집 을 신청 하 는 단지 를 대상 으로 했 다 . 
 2017 년 11 월 현 정부 가 지정 요건 을 완화 해 민간 택시 상한 제 를 부활 하 면서 적용 대상 에 여유 를 뒀 다 . 일반 아파트 는 입주자 모집 을 , 리모 델 링 조합 을 제외 한 조합 주택 은 사업 계획 승인 을 , 재건축 · 재 개발 사업 장 은 관리 처분 계획 을 각각 신청 하 는 단지 부터 다 . 관리 처분 계획 은 착공 과 분양 직전 세우 는 분양 계획 이 다 . 
 이 기준 을 그대로 두 면 현재 강남 권 에 분양 을 앞둔 재건축 단지 는 모두 상한 제 를 벗어난다 . 강남 권 에 관리 처분 계획 인가 를 받 고 아직 분양 하 지 않 은 단지 가 3 만 1000 여 가구 다 . 4 만 2000 여 가구 를 지 어 조합원 몫 과 임대 주택 을 제외 한 8000 여 가구 를 일반 분양 할 계획 이 다 . 
 주택 도시 보증 공사 의 분양 가 규제 를 피해 후 분양 하 기 로 한 강남구 삼성동 상아 2 차 와 주변 새 아파트 시세 가 3 . 3 ㎡ 당 8000 만 원 대인 반포 주공 1 단지 등 이 다 . 정부 입장 에선 현 기준 대로 라면 대어 를 모두 놓치 는 셈 이 다 . 
 2015 년 때 처럼 입주자 모집 신청 으로 통일 하 면 정부 가 고분 양가 를 우려 하 는 강남 권 재건축 단지 대부분 에 상한 제 를 적용 할 수 있 다 . 
 이럴 경우 논란 이 예상 된다 . 분양 가 를 제한 하 는 상한 제 는 주택 사업 을 좌우 하 는 조건 으로 재건축 등 사업 계획 을 마무리 하 는 관리 처분 계획 을 세우 는 데 중요 한 변수 이 기 때문 이 다 . 상한 제 를 염두 에 두 지 않 고 관리 처분 계획 을 세운 단지 로선 날벼락 을 맞 는 셈 이 다 . 
 민간 택지 상한제 가 시행 되 면 재건축 대장 주인 강남구 대치동 은 마 은 아직 사업 승인 이전 단계 여서 상한 제 를 벗어나 기 어렵 다 . 
 과거 노무현 정부 가 2007 년 상한 제 를 공공 택지 에서 민간 택지 로 확대 할 때 사업 계획 승인 신 청분 부터 적용 하 기 로 경과 규정 을 둔 것 도 이런 이유 에서 다 . 2015 년 박근혜 정부 가 입주자 모집 신청 을 기준 으로 한 것 은 민간 택지 상한 제 를 사실 상 폐지 한 것 이 어서 기준 이 중요 하 지 않 았 다 . 
 상한 제 적용 기준 이 어떻 든 아직 사업 승인 을 받 지 못한 강남구 대치동 은 마 와 송파구 잠실동 주공 5 단지 는 적용 을 피하 기 어렵 다 . 
 분양 가상 한 제 는 집값 상승기 에 분양 가 상승 에 제동 을 걸 것 은 분명 하 다 . 2011 년 6 월 강남구 역삼동 옛 개나리 5 차 가 3 . 3 ㎡ 당 3300 만 원 에 분양 됐 다 . 3 년 뒤 인 2014 년 4 월 인근 개나리 6 차 는 상한 제 적용 을 받 아 3 . 3 ㎡ 당 3150 만 원 으로 내렸 다 . 
 강남 권 재건축 단지 들 이 상한 제 로 분양 된 2013 ~ 14 년 2 년 간 분양 가 가 3 . 3 ㎡ 당 3000 만 ~ 3200 만 원 을 유지 했 다 . 상한제 가 사실상 없 어 진 2015 년 이후 분양 가 가 빠른 속도 로 오르 며 3 . 3 ㎡ 당 4000 만 원 을 1 년 만 에 돌파 했 다 . 
 고 분양 가 가 집값 을 자극 하 는 것 은 맞 지만 저렴 한 상한 제 분양 가 가 기존 집값 을 안정 시키 는 데 한계 가 있 다 . 상한 제 물량 이 적 다 . 서울 아파트 가 170 만 가구 가량 인데 한 해 일반 분양 물량 은 1 만 ~ 2 만 가구 다 . 한 해 아파트 매매 거래량 10 만 가구 의 10 ~ 20 % 다 . 상한 제 가격 이 주변 시세 를 끌어내리 기 보다 주변 시세 를 따라 올라가 면서 상당 한 시세 차익 을 안겨 주 는 ' 로또 ' 가 됐 다 . 
 자료 : 주택 도시 보증 공사 
 상한제 가 집값 상승세 를 다소 나마 견제 할 수 는 있 다 . 재건축 단지 에 상한 제 영향 이 크 다 . 상한 제 적용 을 받 으면 일반 분양 수입 감소 로 재 건축 투자 성 이 떨어지 기 때문 에 재건축 단지 집값 이 강세 를 띠 기 어렵 다 . 
 상한 제 분양 가 의 집값 견제 는 단기 적 이 고 중 · 장기 적 으로 집값 불안 을 키울 수 있 다 . 집값 이 가격 통제 보다 공급량 에 달렸 는데 상한제 가 주택 공급량 을 감소 시킬 수 있 기 때문 이 다 . 
 상한 제로 분 양가 가 내리 면 사업 성 이 떨어져 주택 공급자 가 사업 을 줄인다 . 재건축 · 재 개발 의 경우 일반 분양 수입 이 줄어드 는 만큼 조합원 의 추가 분담금 이 늘어난다 . 강남 권 재건축 단지 에서 분양 가 가 3 . 3 ㎡ 당 1500 만 원 가량 내리 면 추가 분담금 은 억대 가 차이 날 것 으로 예상 한다 . 
 민간 택지 상한 제 의 공급 효과 를 제대로 볼 수 있 는 곳 이 서울 이 다 . 서울 은 공공 택지 가 거의 없 다 . 민간 택지 상한제 가 적용 되 기 전 인 2000 년 대 초반 5 만 ~ 8 만 가구 이 던 한 해 아파트 입주 물량 이 상한 제 시행 이후 인 2010 년 대 초반 2 만 ~ 3 만 가구 로 확 줄 었 다 . 민간 택지 상한제 가 사실상 사라진 2015 년 이후 다시 늘 어 지난해 와 올해 는 각 4 만 가구 가량 으로 증가 했 다 . 
 2009 년 이명박 정부 가 민간 택지 상한 제 폐지 를 추진 한 주요 이유 도 공급 감소 였 다 . 당시 정부 는 상한제 폐지 배경 으로 “ 주택 건설 이 민간 부문 을 중심 으로 급속히 감소 해 2008 년 주택 건설 인허가 실적 이 외환 위기 이후 최저 수준 으로 하락 했 다 ” 며 “ 수급 불 균형 에 따른 주택 가격 앙 등 및 서민 주거 안정 저해 가 우려 된다 ” 고 설명 했 다 . 
 정부 도 상한 제 의 공급 여파 딜레마 를 알 고 있 다 . 노무현 정부 는 2007 년 주택 정책 을 정리 하 면서 “ 가격 안정 을 위해 분양 가 를 획일 적 으로 규제 하 면 공급 이 줄어드 는 한편 시세 차익 을 노린 투기꾼 이 몰려들 어 가격 이 올라갔 다 ” 고 돌아봤 다 . 
 그러 면서 “ 주택 공급 에 민간 의 손 을 빌려야 하 는 구조 적 상황 속 에서 정부 는 ‘ 값싼 주택 공급 촉진 ’ 이 라는 난제 에 여전히 고민 하 고 있 다 ” 고 덧붙였 다 . 
 이 고민 이 다시 살아나 고 있 다 . 
 정부 는 ' 로또 ' 상한제 단지 의 청약 과 열 을 억제 하 기 위해 별다른 환수 장치 를 두 는 대신 전 매제 한 기간 을 연장 할 것 같 다 . 김현미 장관 은 최근 " 전 매제 한 기간 을 좀 더 길 게 해 보완 할 수 있 다 " 고 말 했 다 . 
 현재 민간 택지 상한 제 단지 의 분양 가 가 주변 시세 의 70 % 미만 이 면 전 매제 한 기간 이 4 년 , 70 % 이상 3 년 이 다 . 공공 택지 는 70 % 미만 8 년 , 70 % 이상 3 ~ 6 년 이 다 . 공공 택지 처럼 전 매제 한 기간 을 세분 화 하 거나 기간 을 늘릴 수 있 다 . 
 전 매제 한 기간 을 늘리 더라도 청약 쏠림 현상 을 막 을 수 없 다 . 2006 년 판교 분양 때 전 매제 한 기간 을 10 년 까지 늘렸 는데 도 청약 광풍 이 불 었 다 . 안 장원 기자 ahnjw @ joongang . co . kr