집 코노미 해약 속출 · 고 가 낙찰 … 투자자 들 부 산행 | 한경 닷컴 
 입력 2019 . 11 . 13 12 : 54 수정 2019 . 11 . 15 15 : 48 
 조정 지역 해제 로 양도세 · 대출 · 청약 규제 풀려 
 경매 · 분양 도 단기 과 열 조짐 … 공급 과잉 은 부담 
 고급 아파트 단지 가 들어선 부산 해운대구 센텀 시티 ( 왼쪽 ) 와 마린 시티 ( 오른쪽 ) . 해운대구 는 연제 · 동래구 와 함께 지난 8 일 조정 대상 지역 에서 해제 됐 다 . 2016 년 11 월 지정 된 지 3 년 만 이 다 . 한경 DB 
 “ 앉 아서 4000 만 원 을 벌 었 는데 기쁘 지 않 네요 . ” 
 부산 해운대 의 한 아파트 분양 권 에 투자 했 던 김 모 씨 의 말 이 다 . 내년 입주 하 는 아파트 분양 권 을 4000 만 원 에 계약 했 지만 이틀 만 에 파 기 됐 다 . 그새 해운 대구 가 조정 대상 지역 에서 해제 된 까닭 이 다 . 김 씨 는 계약금 에다 4000 만 원 을 추가 로 얹 어 돌려받 았 다 . 그 는 “ 매도인 이 선뜻 배액 배상 을 하 겠 다고 나섰 다 ” 며 “ 예정 에 없 던 현금 이 생겼 지만 더 오를 거 라고 봤 던 아파트 를 놓치 게 돼 웃 을 수 만 은 없 다 ” 고 말 했 다 . 
 ◆ 규제 풀 었 더니 … ‘ 급 열탕 ’ 
 부산 부동산 시장 이 순식간 에 달아오르 고 있 다 . 매매 가격 이 점차 회복세 를 보이 는 와중 에 3 년 만 에 규제 까지 풀린 까닭 이 다 . 국토 교통부 는 지난 8 일 관보 를 통해 해운 대구 와 수영 · 동래구 등 3 개 구 의 조정 대상 지역 해제 를 고시 했 다 . 이 들 지역 이 규제 를 받 게 된 지 꼭 3 년 만 이 다 . 
 조정 대상 지역 에서 해제 되 면서 대출 규제 는 사라지 고 세금 계 산식 도 변했 다 . 담보인 정비 율 ( LTV ) 은 60 % 에서 70 % 로 늘어나 고 유 주택 자 의 기존 주택 매각 조건 은 없 어 졌 다 . 다 주택 자 에게 부과 되 는 최고 62 % 의 중과 세율 도 일반세 율 로 바뀌 었 다 . 
 발 빠른 투자자 들 의 부 산행 러시 는 이미 시작 됐 다 . 2 년 내리 떨어진 집값 이 이젠 오 를 일 만 남 았 다고 봐서 다 . 우동 A 공인 관계자 는 “ 전국 각지 에서 문 의 전화 가 급증 했 다 ” 며 “ 급매 로 나왔 던 매물 도 쏙 들어가 고 있 다 ” 고 전했 다 . 중동 B 공인 관계자 는 “ ‘ 해운대 SK 뷰 ’ 전용 면적 84 ㎡ 의 호가 는 발표 직후 2000 만 원 가량 올랐 다 ” 고 전했 다 . 
 부산 집값 은 올해 들 어 주택 중위 가격 이 대전 에 추월 당할 정도 로 약세 를 보였 다 . 중위 가격 이란 모든 집 을 가격 순서 대로 나열 했 을 때 가운데 있 는 주택 의 가격 이 다 . 그러나 부산 의 반격 이 시작 될 것 이 란 기대감 이 높 아 지 고 있 다 . 한국감정원 조사 에서 해운 대구 아파트 매매 가격 은 지난달 마지막 주 0 . 06 % 오르 면서 116 주 만 에 상승 반전 했 다 . 연제구 와 수영구 등 인근 지역 도 같 은 시기 2 년 넘 게 이어지 던 하락 장 을 끝냈 다 . 이 때문 에 일각 에선 규제 해제 가 너무 섣부른 게 아니 었 냐는 분석 도 나온다 . 
 부동산 시장 의 선행 지표 로 통하 는 경매 시장 분위기 는 이미 반전 했 다 . 유찰 을 거듭 하 던 아파트 와 상가 물건 이 모두 낙찰 됐 다 . 조정 대상 지역 발표 하루 뒤 였 던 지난 7 일 부산 지방 법원 동부 지원 에서 진행 된 해운 대구 와 수영구 의 아파트 8 건 과 다세대 주택 3 건 , 상가 1 건 이 모두 주인 을 찾 았 다 . 이 가운데 10 건 은 한 차례 이상 유찰 됐 던 물건 이 다 . 응 찰자 가 가장 많이 몰린 해운 대구 재송동 ‘ 더샵 센텀 파크 1 차 ’ 전용 84 ㎡ 는 감정가 를 웃도 는 5 억 6315 만 원 에 낙찰 됐 다 . 장근석 지지 옥션 팀장 은 “ 조정 대상 지역 해제 로 가격 이 상승 할 것 이 란 기대감 이 반영 된 결과 ” 라고 분석 했 다 . 
 ◆ 입 주량 부담 … 세금 사고 주 의 
 분양 시장 도 기지개 를 펼 조짐 이 다 . 해운대구 반여동 에 들 어서 는 ‘ 센텀 KCC 스 위첸 ’ 모델 하우스 엔 지난 주말 동안 2 만 명 이 몰렸 다 . 이 단지 는 해운 대구 가 조정 대상 지역 에서 해제 고시 된 8 일 에 맞춰 입주자 모집 공고 를 냈 다 . 절묘 하 게 규제 를 피하 기 위해서 다 . 조정 대상 지역 에선 청약 통장 2 년 · 거주 1 년 요건 을 갖춰야 1 순위 자격 이 주어지 지만 규제 해제 로 청약 통장 가입 6 개월 만 경과 해도 1 순위 자격 을 얻 을 수 있 다 . 
 전문가 들 은 분양 권 시장 을 중심 으로 가격 이 꿈틀댈 가능 성 을 점치 고 있 다 . 당첨자 들 의 대출 과 세금 요건 이 유리 해 지 는 데 다 전매 제한 도 확 줄 어서다 . 그간 해운대 등 조정 대상 지역 에선 소유 권 이전 등기 때 까지 분양 권 을 되팔 수 없 었 지만 앞 으론 6 개월 이 지나 면 전매 가 가능 하 다 . 분양 권 을 팔 때 적용 되 는 양도세 도 50 % 단일세 율 에서 보유 기간 별 차등 적용 으로 바뀌 었 다 . 이상우 익스 포 넨 셜 대표 는 “ 신축 단지 를 중심 으로 거래 가 활발 하 게 이어진다면 분위기 가 살아날 수 있 다 ” 고 전망 했 다 . 
 다만 남 은 공급 물량 이 만만찮 다 . 여전히 수급 여건 이 나쁠 수 있 다는 의미 다 . 부동산 114 에 따르 면 올해 2 만 5000 가구 로 정점 을 찍 은 부산 아파트 입주 물량 은 내년 에 도 2 만 4900 가구 규모 를 유지 할 전망 이 다 . 2017 년 부터 4 년 누적 10 만 가구 공급 이 집중 되 는 셈 이 다 . 수도 권 3 기 신 도시 가운데 남양주 왕 숙신 도시 와 하남 교산 신 도시 를 합친 규모 다 . 
 공급 예비 물량 도 많 다 . 옛 시가지 에선 정비 사업 이 착착 진행 되 고 있 다 . 부산시 가 집계 한 재 개발 · 재건축 추진 구역 은 모두 121 곳 이 다 . 이 가운데 관리 처분 계획 인가 를 받 아 사업 8 부 능선 을 넘 은 정비 구역 이 27 곳 이 다 . 사업 이 정상 적 으로 진행 된다면 이 들 단지 는 앞 으로 5 ~ 7 년 내 에 입주 하 게 된다 . 
 집값 움직임 과 별개 로 규제 해제 에 따른 세금 사고 가능 성 은 커졌 다 . 1 주택 자 가 집 을 팔 때 비 과세 여부 를 판단 하 는 거주 요건 때문 이 다 . 조정 대상 지역 에서 2017 년 8 월 2 일 이후 매수 한 주택 은 2 년 이상 거주 해야 9 억 원 까지 비 과세 를 받 을 수 있 다 . 조정 대상 지역 이 아닌 곳 에선 취득 시기 나 거주 기간 과 상관 없이 2 년 동안 보유 만 하 면 된다 . 그러나 부산 의 규제 해제 지역 에서 곧바로 거주 요건 이 사라지 는 건 아니 다 . 조정 대상 지역 으로 묶였 을 때 취득 한 주택 이 라면 거주 기간 2 년 을 채워야 비 과세 가 가능 하 다 . 우 병 탁 신한은행 부동산 투자 자문 센터 세무 팀장 은 “ 양도세 중 과세 는 조정 지역 해제 와 동시 에 사라지 지만 비 과세 는 취득 시기 에 따라 달리 판단 한다 ” 며 “ 예컨대 지난달 해운대 의 집 을 매수 해 소유 권 이전 까지 완료 했 다면 양 도 시기 와 관계없이 2 년 거주 후 매각 해야 1 주택 비 과세 가 가능 하 다 ” 고 설명 했 다 .