부동산 상식 - 매각 물건 명세서 
 2019 . 06 . 27 ( 목 ) 09 : 58 
 법원 경매 에서 매각 물건 명세서 는 집행관 의 현황 조사 보 고서 , 임대차 관계 조사 서 , 이해관계 인 또는 임차인 들 의 권리 신고 및 배당 요구 신청서 를 토대 로 작성 돼 지 며 경매 입찰자 에게 는 자장 중요 한 서류 다 . 
 매각 물건 명세서 는 매각 기일 일 주일 전 부터 대법원 법원 경매 정보 에서 확인 할 수 있 는데 , 매각 물건 명세서 에 는 입찰자 가 꼭 확인 해야 하 는 사항 들 이 기재 돼 있 다 . 먼저 최선 순위 말소 기준 권리 ( 근저당 등 ) 설정 일자 와 임차인 ( 점유자 ) 의 전입 신고 일자 / 사업자 등록 신청 일자 / 배당 요구 여부 등 을 확인 한다 . 
 최선 순위 말소 기준 권리 인 근저당 설정 일자 가 임차인 ( 점유자 ) 의 전입 신고 일자 보다 빠르 면 낙찰자 가 인수 해야 할 사항 이 없 고 ( 말소 주의 ) , 임차인 ( 점유자 ) 의 전입 신고 일자 가 최선 순위 설정 일자 보다 빠르 면 낙찰자 가 인수 ( 인수주의 ) 한다 . 선순위 임차인 ( 점유자 ) 이 배당 요구 신청 을 하 지 않 았 다면 낙찰자 가 100 % 임차인 ( 점유자 ) 의 보증금 을 인수 한다 . 그러나 임차인 이 확정 일자 도 받 고 배당 요구 종기 일전 에 배당 요구 도 신청 해 우선변제권 에 의해 배당 에서 자신 의 보증금 전액 을 배당 받 는다면 낙찰자 가 선순위 임차인 의 보증금 을 인수 하 지 않 아도 된다 . 
 선순위 임차인 ( 전입 + 확정 일자 + 배당 요구 ) 이 우선 변제 권 을 행사 하 고 도 배당 재단 에서 자신 의 보증금 중 일부 를 반환 받 지 못했 다면 반환 받 지 못한 보증금 일부 는 낙찰자 가 인수 해야 한다 . 따라서 최선 순위 설정 일자 , 임차인 ( 점유자 ) 전입 신고 일자 , 확정 일자 , 배당 요구 일자 를 꼼꼼히 확인 해야 한다 . 
 임차인 이 최선 순위 근저당 설정 일자 보다 전입 일 이 늦 다면 낙찰자 는 아무런 신경 쓸 필요 없이 낙찰 받 고 인도 명령 을 통해 점유자 를 내보내 면 된다 . 인수 해야 하 는 임차인 이나 매각 물건 명세서 상 에 매각 허가 에 의해 그 효력 이 소멸 되 지 아니하 는 것 . 즉 , 비고란 에 ‘ 지상 권 성립 여지 있 음 ’ 이나 등기 상 표시 되 지 않 는 유치권 이 표시 돼 있 다면 입찰 에 신중 해야 하 고 , 권리분석 과 임장 활동 을 통해 철저 한 분석 이 필요 하 다 . 
 임차인 의 전입 일자 가 최선 순위 말소 기준 권리 의 설정 일 보다 늦 은 경우 는 임차인 은 대항력 이 없 고 , 낙찰자 가 인수 해야 하 는 권리 도 없 다 . 임차인 이 이사 후 전입 일 에 확정 일자 를 받 았 으며 배당 요구 종기 일전 에 권리 신고 ( 배당 요구 ) 를 했 다면 , 임차인 보다 후 순위 권리 자 에 대해서 는 우선 변제 권 을 갖 는다 . 낙찰 금액 에 따라 임차인 은 보증금 전액 또는 일부 만 을 배당 받 을 수 있 다 . 
 부동산 가격 이 하락 하 거나 깡통 주택 일 경우 에 는 임차인 이 보증금 중 전부 나 일부 를 못 받 는 경우 도 발생 할 수 있 으므로 전월세 로 입주 시 부동산 등기부 ( 등기 사항 증명서 ) 상 의 선순위 권리 금액 과 임차 보증금 을 합한 금액 이 시세 의 70 % 선 이 넘 을 경우 는 최우 선변 제금 을 체크 해야 하 고 보증금 을 조정 하 는 지혜 가 필요 하 다 . 
 최선 순위 말소 기준 권리 설정 일자 가 임차인 보다 빠르 다면 후 순위 권리 들 은 모두 말소 되 므로 낙찰자 가 인수 할 권리 는 없 으므로 안 전하 다 . 만약 에 비고란 에 유치권 신고 가 돼 있 고 ‘ 성립 여부 불 분명 함 ’ 이라고 돼 있 다면 낙찰자 가 유치 권 을 인수 할 가능 성 이 있 음 으로 주의 해야 한다 . 유치권 이 공사 대금 채권 ( 리모 델 링 이나 건물 의 재산 가치 를 증가 시키 는 행위 ) 인 경우 에 는 낙찰자 가 인수 해야 한다 . 가장 유치 권 이나 허위 유치권 이 라면 유치권 부존 재 소송 을 통해 해결 가능 함 으로 입찰 전 현장 확인 이 필요 하 겠 다 . 실무 에서 는 임차인 이 자신 의 영업 을 목적 으로 상가 인테리어 공사 를 한 것 이 라면 유치권 은 인정 되 지 않 는다 . 임차인 은 계약 종료 시 원상 복구 의무 가 있 을 수 있 다 . 
 원룸 이나 다 가구 주택 의 경매 입찰 시 는 최선 순위 말소 기준 권리 설정 일자 보다 전입 신고 일 이 늦 은 임차인 들 이 대부분 인데 , 이때 는 모두 말소 됨 으로 낙찰자 는 명도 문제 를 신경 쓰 면 된다 . 임차인 이 최우선 변제 금액 을 받 고 보증금 중 전부 나 일부 를 배당 받 는다면 낙찰자 가 부동산 을 명도 받 기 가 더 쉬워진다 . 임차인 이 법원 에서 자신 의 보증금 을 받 기 위해서 는 낙찰자 로부터 명도 확인 서에 인감도장 을 날 인 받 고 명도 확인 용 인감 증명서 1 통 도 받 아야 ( 첨부 ) 함 으로 낙찰자 는 임차인 과 원만 한 합의 를 통해 이사 비용 을 들이 지 않 고 도 명도 받 을 수 있 다 . 권리 가 있 음 에 도 지식 이나 절차 를 몰라 배당 요구 종기 일 까지 배당 요구 를 하 지 않 은 임차인 은 명도 시 어려움 이 예상 되 는데 , 소정 의 이사 비용 을 지불 함 으로써 명도 를 받 게 된다 . 
 최선 순위 설정 일자 보다 전입 신고 일 이 빠른 임차인 은 보증금 을 얼마나 배당 받 느냐 에 따라 낙찰자 인수 금액 이 달라지 므로 배당 금액 계산 을 정확 하 게 해 보 고 입찰 금액 을 결정 해야 한다 . 
 유치권 , 법정지상권 등 특수 물건 이 수익 이 더 많 고 이익 도 크 지만 그 만큼 실력 이 있 어야 하 고 스트레스 도 많이 받 는다 . 또한 유치권 부존 재 소송 이나 법정지상권 의 성립 으로 재산 권 행사 에 제약 을 받 는다면 이 는 일반 물건 을 낙찰 받 는 것 보다 시간 적 노력 과 경제 적 인 비용 지출 면 에서 수입 이 더 좋 다고 할 수 도 없 으므로 신중 한 접근 과 실력 , 많 은 노하우 가 필요 하 다 . 
 법원 경매 를 통한 부동산 매입 은 저렴 한 가격 으로 좋 은 부동산 을 지역 에 상관없이 받 을 수 있 으므로 경매 의 장점 과 함정 을 잘 숙지 해 우리 모두 가 부자 의 길 로 들 어서 길 기대 한다 . 
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