[ 2017 부동산 시장 전망 과 부동산 이슈 분석 ] * 박 합수 박사 / KB 국민은행 도곡 스타 PB 센타 / habsoo @ kbfg . com , habsoo @ naver . com 1 . 1 주택 시장 ==> 강남 재건축 이 이끌 고 강북 재 개발 이 밀 고 ==> 2016 & 2017 년 동일 예상 부산 + 0 . 55 % ( 입주 물량 적 고 재 개발 , 재건축 ) 울산 - 0 . 03 % ( 올라가 야 하 는데 공급 부족 , 경기 침체 - 조선업 ) 2 . 1 부동산 시장 전망 ( 수도 권 ) 서울 5 년 이 대 대단 지 입주 끝 남 : 2 기 신 도시 ( 노무현 ) & 보금자리 ( MB 정부 ) - 하 남 . 강일 지구 입주 가 끝물 ==> 대체 ] 서울 . 도시 재생 ( 2014 년 이미 발표 ) 서울 대 단지 마지막 입주 . 고덕 . 강일 지구 ( 민간 재생 사업 민간 위주 사업 이 라 적 기 에 공급 이 어렵 다 ) 강북 . 재 개발 > 강남 . 재건축 현재 . 강세 . 마포 / 왕십리 --> next . 영등포 / 전농 , 답십리 . 청량리 " 평지 "* 대구 하락 은 2017 년 까지 예상 * 경기도 : 미분양 많 다 - 용인 & 평택 ( 삼성 입주 , LG 입주 , 쌍용 차 부활 로 긍정 적 ) ** 지역 별 입주 물량 / 미분양 확인 필요 2 . 부동산 이슈 분석 2 . 3 경기도 아파트 입주 물량 추이 주목 . 광명시 ( 광명 & 시흥 보금자리 10 가구 취소 - 동탄 신 도시 규모 ) 광명 역세 권 성남 / 안양 - ~ 2018 년 까지 입주 물량 적다 3 . 인구 추이 와 주택 시장 의 관계 주택 단위 : 인구 가 아니 라 " 가 구수 " 현재 1 - 2 인 가구 48 % < 미래 에 셋 투자 연구소 강창희 소장 님 의 인구 대비 주택 가격 하락 의견 과 차별 성 >* 생산 가능 입구 15 세 - 64 세 ( --> 최고 나 이 상향 되 어야 한다 ) 수도 권 광역 전철 노선도 - 빈 땅 에 주목 1 차 : 일산 - 분당 으로 사선 방향 개발 2 차 : 남양주 - 시흥시 사선 개발 단계 * 능곡 / 대곡 - 서북 의 판교 * 남양주 : 동북 의 판교 * 김포 . 고촌 / 부천 오정구 연장 구간 주목 A 노선 : 파주 운정 / 삼성 - 수서 - 동탄 => 서울역 , 삼 성역 주목 B 노선 : 청량리 - 망우 - 남양주 ==> 청량리 KTX 가능 성 / 송도 5 년 이내 뜬다 C 노선 : 삼성 , 청량리 주목 [ 경강선 노선도 ] 최대 수혜 : 광주 , 곤지 안 --> 강남 접근성 용 이 연장 계획 : " 서 " 월곳 - 시흥 - 광명 KTX - 인덕원 / " 동 " 여주 ----- 강릉 [ 김포 도시 철도 , 경전철 ] 2018 년 개통 현재 김포 한강 신 도시 교통 불편 , 경정 철 개 통시 완화 , 단 경전철 은 2 량 뿐 이 어서 탑승 인원 이 제한 적 . .[ 지하철 5 호 선 연장 : 상일 - 하남 미사 - 검단산 ---- 팔당역 ( 연장 구 상중 ) ] 2018 년 1 구간 개통 예정 * 강변 리버 뷰 자이 ( 하 남 . 미사 = 위례 신 도시 규모 ) 은 가람 중학교 등 현재 학교 가 많 다 [ 9 호 선 연장 : 보훈 병원 - 고덕 ] 고덕 지구 : 2 단지 분양 후 3 단지 분양 전 강남 4 구 전 매제 한 걸 림 3 단지 1400 가구 / 5 , 6 , 7 단지 각 800 가구 * 3 = 2 , 400 가구 ~ 2017 년 까지 약 3800 가구 예정 cf ) 2 단지 솔 베 뉴 & 그라시 움 2300 만 원 / 평 분양 --> 9 호 선 연장 시 2500 만 원 / 평 예상 둔촌 주공 2017 년 11 , 800 가구 ( 단일 최대 단지 ) 중 상위 층 2700 - 2800 만 원 / 평 당 --> 9 호 선 연장 시 3000 만 원 / 평 예상 하 남 미사 1700 - 1800 만 원 / 평 --> 9 호 선 연장 시 2000 만 원 / 평 예상 [ 4 . 1 대곡 - 소사선 ] 소사 - 원시선 연계 * 대곡 : 3 호 선 , 경 의 중앙선 , GTX , 대곡 소사선 4 개 노선 연결 ** 개발 제 한 구역 에 도 관심 ** 장기 보유 공제 10 년 이상 보유 시 30 % 양도세 할인 혜택 ( 2017 년 부터 ~)[ 4 . 2 8 호 선 연장 ] 남양주 시대 ( 별내 가 잠실 영역 으로 흡수 가 됨 ) 2022 년 개통 예정 암사 - 구리 . 통 평 - 다 산신 도시 - 진건 * 토평 : 장자 2 사거리 ( 지하철 자리 ) [ 4 . 3 신안 선 ] 여의도 연결 1 단계 안산 중앙역 - 여의도 2019 년 개통 ( ?) / 2 단계 여의도 - 서울역 2023 년 개통 ( ?)* 독산 . 시흥 ( 롯데 아파트 상승 중 1500 만 / 평 , 벽산 A 1000 만 / 평 ) * 광명 KTX / 목감 . 시흥 혜택 [ 4 . 4 신분당선 ] 용산 - 강남 강남 -- 신사 ( 1 단계 . 2022 년 개통 예정 ) / -- 용산 ( 2 단계 ) ==> 용산 GLOBAL CITY 된다 용산 ( 국제 업무 지구 취소 후 재개 , 아이파크몰 2 만 평 증축 , 아모레 계열사 용산역 인근 으로 이전 예정 ) * 한남 뉴타운 4 구역 뒤 / 5 구역 수혜 [ 4 . 5 위례 신 사선 ] 2024 년 가락 시장 이 아닌 수 서역 을 거쳤으면 좋 았 을 텐데 아쉬움 . 위례 신 사선 이 개통 되 어야 위례 신 도시 교통 문제 완화 [ 4 . 6 7 호 선 연장 ] 청라 연장 [ [ 5 . 1 동서 고속철도 ] ] 춘천 - 속초 * 춘천 - 양구 - 인제 - 속초 ( 중간 stop 하 지 않 는다 . 양구 , 인제 투자 NO ! ) ==> 잠실 - 양양 까지 1 시간 30 분 소요 @ 서울 < -- > 양양 고속도로 @* 인천 공항 -- 원주 -- 강릉 [ 제 2 경부고속도로 ] 획기 적 인 노선 , 고속도로 IC 가 어디 냐 가 관건 ( 포천 ) - 구리 - 고덕 - 용인 - 세종 * 영종도 : 카지노 - 내국 인 허용 여부 가 관건 / 내국 인 허용 할 경우 영종도 마카오 VALUE