임차인 매장 에서 건물 로 번진 화재 , 임차인 의 손해 배상 책임 은 어떻게 될까 ? 보낸 사람 정의 실현 보낸 날짜 : 17 . 06 . 04 17 : 00 주소 추가 수신 차단 [ 대법원 2012 다 86895 ] ▣ 사안 의 내용 및 경과 ⊙ 사건 의 경위 ■ 피 고 박 ○○( 임차인 ) 은 2008 . 5 . 27 . 원고 ( 임대인 ) 소유 의 이 사건 건물 ( 2 층 건물 임 ) 1 층 중 150 평 을 임차 하 여 골프 용품 보관 ㆍ 판매 를 위한 매장 으로 사용 하 던 중 , 2009 . 10 . 9 . 건물 에 화재 가 발생 하 여 임차 목적물 이외 의 건물 부분 까지 불 에 탐 ? ‘ 이 사건 화재 ’■ 이 사건 화재 로 인하 여 이 사건 임차 목적물 은 골프 용품 매장 으로 더 이상 사용 ㆍ 수익 할 수 없 는 상태 에 이르 렀 고 , 피 고 박 ○○ 은 화재 발생 일 로부터 얼마 지나 지 않 은 2009 . 10 . 경 골프 용품 매장 을 이전 함 ■ 원고 는 ● 피 고 박 ○○ 을 상대 로 채무불이행 을 원인 으로 손해배상 청구 ? 임차 목적물 반환 채무 의 이행 불능 을 원인 으로 하 는 손해 의 배상 청구 + 이 사건 건물 중 임차 목적물 이 아닌 부분 에 발생 한 손해 의 배상 청구 ● 피 고 A 화 재해 상 보험 주식회사 ( 이하 ‘ 피 고 A 화재 ’ = 피 고 박 ○○ 의 보험자 ) 를 상대 로 보험금 직접 청구 ⊙ 사실심 의 판단 ■ 1 심 ● 이 사건 화재 가 피 고 박 ○○ 이 이 사건 임대차 계약 에 따라 점유 ㆍ 사용 하 던 부분 , 즉 피 고 박 ○○ 의 위험 영역 내 에서 발화 하 였음을 인정 할 증거 가 부족 하 다는 이유 로 피 고 박 ○○ 에 대한 청구 기각 ? 이 를 전제 로 하 는 피고 A 화재 에 대한 청구도 기각 ■ 원심 ● 이 사건 화재 는 이 사건 임차 목적 물 에서 발생 하 였으므로 , 피 고 박 ○○ 이 이 사건 임차 목적물 의 보존 에 관한 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였 다는 증명 이 부족 한 이상 손해 배상 책임 이 있 다고 봄 ● 나아가 그 손해 배상 의 범위 에 관하 여 , 임차 목적물 자체 에 발생 한 손해 뿐 만 아니 라 임차 목적물 과 유지 ㆍ존립에 있 어 구조 상 불가분 의 일체 관계 에 있 는 이 사건 건물 전체 에 발생 한 손해 까지 도 배상 하 여야 한다고 판단 하 고 , 다만 그 책임 비율 을 70 % 로 제한 함 ? 피 고 A 화재 에게 도 같 은 액수 의 보험금 의 지급 을 명함 ▣ 주된 쟁점 및 종래 의 대법원 판례 의 태도 ⊙ 주된 쟁점 ■ 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 ? 수익 하 던 중 임차 건물 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 건물 부분 이 아닌 건물 부분 ( 이하 ‘ 임차 외 건물 부분 ’) 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , ( 1 ) 임차 외 건물 부분 손해 에 대하 여 임차인 이 지 게 되 는 손해 배상 책임 의 법 적 성질 이 채무불이행 책임 인지 불법행위 책임 인지 , ( 2 ) 채무불이행 책임 이 라면 임차 외 건물 부분 손해 의 배상 책임 성립 을 위한 요건 사실 인 ‘ 임차인 의 계약 상 의무 위반 ’ 에 관하 여 그 내용 과 증명 책임 을 임차 건물 부분 손해 의 경우 와 는 달리 보 아야 하 는지 여부 ⊙ 종래 의 대법원 판례 의 태도 ■ 종래 대법원 은 , 건물 의 규모 와 구조 로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분 과 그 밖 의 부분 이 상호 유지 ? 존립 함 에 있 어서 구조 상 불가분 의 일체 를 이루 는 관계 에 있 다면 , 임차인 이 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 , 임차 건물 부분 뿐 만 아니 라 그 건물 의 유지 ? 존립 과 불 가분 의 일체 관계 에 있 는 임차 외 건물 부분 이 불 에 타 임대인 이 입 게 된 손 해도 채무불이행 으로 인한 손해 로 배상 할 의무 가 있 다고 판단 하 여 왔 음 ▣ 주문 및 판단 의 요지 ⊙ 주문 요지 ? 『 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 』 파 기 환송 ⊙ 다수 의견 의 요지 ( 8 명 ) ? 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 모두 파 기 환송 + 판례 변경 ■ 임차 건물 부분 의 손해 에 관하 여 는 종전 판례 유지 ● 임대차 목적물 이 화재 등 으로 인하 여 소멸 됨 으로써 임차인 의 목적물 반환 의무 가 이행 불능 이 된 경우 에 , 임차인 은 그 이행 불능 이 자기 가 책임질 수 없 는 사유 로 인한 것 이 라는 증명 을 다 하 지 못하 면 그 목적물 반환 의무 의 이 행불 능 으로 인한 손해 를 배상 할 책임 을 지 며 , 그 화재 등 의 구체 적 인 발생 원인 이 밝혀 지 지 아니한 때 에 도 마찬가지 라고 봄 ■ 임차 외 건물 부분 의 손해 에 관하 여 는 판례 변경 ● 임차 건물 부분 의 손해 와 달리 ? 임차인 이 보존 ? 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 고 , ? 그러 한 의무 위반 과 임차 외 건물 부분 의 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 있 으며 , ? 임차 외 건물 부분 의 손해 가 그러 한 의무 위반 에 따른 통상 의 손해 에 해당 하 거나 , 임차인 이 그 사정 을 알 았 거나 알 수 있 었 을 특별 한 사정 으로 인한 손해 에 해당 한다는 점 에 대하 여 임대인 이 주장 ? 증명 한 경우 에 만 , 임차인 이 민법 제 390 조 , 제 393 조 에 따라 임대인 에게 임차 외 건물 부분 손해 에 대한 배상 책임 을 부담 한다고 봄 ● 이 와 달리 위 와 같 은 임대인 의 주장 ? 증명 이 없 는 경우 에 도 임차인 이 임차 건물 의 보존 에 관하 여 선량 한 관리자 의 주 의 의무 를 다 하 였음을 증명 하 지 못하 는 이상 임차 외 건물 부분 에 대해서 까지 채무불이행 에 따른 손해 배상 책임 을 지 게 된다고 판단 한 대법원 1986 . 10 . 28 . 선고 86 다카 1066 판결 등 을 비롯 하 여 그 와 같 은 취지 의 판결 들 은 이 판결 의 견해 에 배치 되 는 범위 내 에서 이 를 모두 변경 함 ■ 임차 외 건물 부분 손해 의 배상 책임 에 관한 원심 의 판단 에 는 법리 오해 의 잘못 이 있 음 ? 파 기 환송 ● 이 사건 에서 화재 가 발생 한 지점 은 밝혀졌으나 , 구체 적 으로 어떠 한 원인 에 의하 여 이 사건 화재 가 발생 하 였 는지 는 밝혀 지 지 않 았 음 ● 그렇 다면 임차인 인 피고 박 ○○ 이 보존 ? 관리 의무 를 위반 하 여 이 사건 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 이 사건 화재 발생 과 관련 된 피고 박 ○○ 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 다고 보 기 어려우므로 , 이 사건 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대하 여 는 피 고 박 ○○ 에게 배상 책임 이 없 다고 보 아야 할 것 임 ● 그럼에도 원심 은 종래 의 판례 에 따라 이 사건 건물 전체 가 불가분 의 일체 관계 에 있 다고 보 아 이 사건 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대해서 까지 임차인 인 피고 박 ○○ 의 손해 배상 책임 을 인정 함 ? 이러 한 판단 은 위 에서 본 법리 에 어긋나 므로 , 파기 사유 있 음 ⊙ 별개 의견 1 ( 2 명 ) ? 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 모두 파 기 환송 + 판례 변경 ■ 임차 건물 부분 의 손해 에 관하 여 는 종전 판례 유지 = 다수 의견 ■ 임차 외 건물 부분 의 손해 에 관하 여 는 판례 변경 ● 임차인 이 임대인 소유 건물 의 일부 를 임차 하 여 사용 ? 수익 하 던 중 그 임차 한 부분 에서 화재 가 발생 하 여 임차 외 건물 부분 까지 불 에 타 그로 인해 임대인 에게 재산 상 손해 가 발생 한 경우 에 , 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 임차 외 건물 부분 에 발생 한 재산 상 손해 에 관하 여 는 불법행위 책임 만 이 성립 한다는 의견 임 ● 따라서 가해자 인 임차인 의 귀책 사유 에 대한 증명 책임 은 피해자 인 임대인 에게 있 는데 , 이 사건 에서 는 그러 한 귀책 사유 에 대한 증명 이 부족 하 므로 임차인 의 손해 배상 책임 이 성립 하 지 않 는다는 취지 임 ⊙ 반대 의견 ( 1 명 ) ? 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피 고 A 화재 패소 부분 파 기 환송 + 피 고 박 ○○ 상고 기각 + 판례 변경 × ■ 먼저 임차인 의 채무불이행 책임 의 성립 여부 에 관하 여 , 임대차 계약 존속 중 에 화재 가 임차인 이 지배 ? 관리 하 는 영역 에서 발생 하 여 임차 건물 과 임차 외 건물 이 함께 불 에 탄 경우 에 , 이 는 서로 밀접 하 게 관련 되 어 있 는 임차인 의 여러 의무 들 이 화재 라는 하나 의 사고 로 인하 여 제대로 이행 할 수 없 게 된 것 으로 , 복수 의 의무 위반 이 아닌 하나 의 의무 위반 사태 로 보 아 채무불이행 책임 의 성립 여부 를 판단 하 여야 한다는 것 임 ■ 다음 으로 임차인 이 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 관하 여 , 임대인 인 원고 가 배상 을 구하 는 손해 가 계약 목적물 을 벗어난 부분 에 발생 한 이른바 확대 손해 , 2 차 손해 나 부가 적 손해 라 하 더라도 , 그 손해 가 이행이익 에 해당 하 고 , 통상 의 손해 에 해당 하 거나 채무자 인 임대인 이 알 았 거나 알 수 있 었 을 특별 한 사정 으로 인한 손해 에 해당 한다면 민법 제 393 조 에 따라 채무자 가 배상 하 여야 할 손해 의 범위 에 포함 된다는 것 임 ■ 기존 판례 상의 “ 불가분 의 일체 ” 라는 용어 는 법률 용어 도 아니 고 손해 배상 의 범위 에 관한 적절 한 판단 기준 도 될 수 없 으나 , 대법원 은 그 동안 그 와 같 은 도구 적 인 개념 을 끌어와 실질 적 으로 앞서 본 법리 에 어긋나 지 않 게 간략 하 게 판단 한 것 으로 볼 수 있 으므로 , 굳이 기존 의 판례 를 변경 할 필요 가 없 다고 봄 ⊙ 별개 의견 2 ( 1 명 ) ? 원심 판결 의 본소 에 관한 부분 중 피고 들 패소 부분 모두 파 기 환송 + 판례 변경 × ■ 임차인 의 채무불이행 책임 의 성립 및 임차인 이 배상 하 여야 할 손해 배상 의 범위 에 관하 여 는 반대 의 견과 견해 가 같 음 ■ 그러나 이 와 같 은 사안 에서 법원 은 임차인 의 손해 배상 책임 을 제한 하 면서 일정 한 요소 들 을 반드시 고려 하 여 임대인 과 임차인 이 임차 외 건물 부분 의 손해 를 합리 적 으로 분담 하 도록 하 여야 함 에 도 , 원심 은 이러 한 필수 적 고려 요소 들 중 일부 에 대하 여 심리 하 지 않 았 으므로 , 피 고 박 ○○ 의 상고 이유 중 책임 제한 에 관한 주장 을 받아들여야 한다고 봄 ▣ 판결 의 의의 ⊙ 임차 외 건물 부분 의 손해 에 대한 임차인 의 배상 책임 의 법 적 성격 이 채무불이행 책임 임 을 선언 함 ■ 비록 계약 목적물 그 자체 에 발생 한 손해 는 아니 지만 불법행위 책임 이 아닌 채무불이행 책임 이 성립 함 을 분명히 함 ■ 이 는 채무자 의 계약 상 의무 위반 이 증명 되 고 , 그러 한 의무 위반 과 급부 목적물 아닌 채권자 의 법익 ( 신체 , 재산 등 ) 에 발생 한 손해 사이 에 상당 인과 관계 가 인정 되 며 , 그러 한 손해 가 민법 제 393 조 의 통상 손해 또는 특별 손해 의 요건 을 충족 한다면 급부 목적물 아닌 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 도 채무불이행 책임 으로 구성 해 온 대법원 판례 의 흐름 에 부합 함 ⊙ 화재 발생 이 라는 하나 의 사건 으로부터 초래 된 손해 이 기 는 하 지만 , 임차 외 건물 부분 손해 에 대하 여 채무불이행 에 따른 배상 책임 성립 을 위한 요건 사실 인 ‘ 임차인 의 계약 상 의무 위반 ’ 에 관하 여 그 내용 과 증명 책임 을 임차 건물 부분 손해 의 경우 와 는 달리 봄 ■ 화재 의 원인 이 밝혀 지 지 않 았 다 하 더라도 임차 건물 이 멸실 ? 훼손 된 이상 임대차 목적물 반환 의무 의 정상 적 인 이행 에 는 장애 가 있 으므로 임차 건물 부분 손해 에 관하 여 는 ‘ 임차인 의 계약 상 의무 위반 ’ 이 증명 된 것 으로 볼 수 있 으므로 , 이 에 관한 기존 의 판례 는 유지 함 ■ 그러나 임차 외 건물 부분 이 불 에 탐 으로써 임대인 이 입 은 손해 는 목적물 ‘ 반환 ’ 의무 불이행 의 법리 로 해결 하 지 않 고 , “ 임차인 이 보존 ? 관리 의무 를 위반 하 여 화재 가 발생 한 원인 을 제공 하 는 등 화재 발생 과 관련 된 임차인 의 계약 상 의무 위반 이 있 었 다 ” 는 점 에 대하 여 채권자 인 임대인 에게 주장 ? 증명 책임 이 있 음 을 선언 함 ⊙ 파급 효과 ■ 임차 외 건물 부분 에 발생 한 손해 에 대해서 까지 임차인 의 채무불이행 에 따른 배상 책임 을 비교 적 쉽 게 인정 하 던 종래 의 실무 관행 에 변화 를 일으키 게 될 것 으로 예상 됨 ■ 임차인 으로서 는 자기 가 점유 ? 사용 하 는 임차 건물 부분 에 대해서 만 적정 한 주의 를 기울이 면 족하 고 자신 의 책임 범위 가 어디 까지 확대 될지 모를 불안감 에서 벗어날 수 있 게 되 어 불 필요 한 거래 비용 을 줄일 수 있 게 될 것 임 ■ 건물 전체 의 소유자 로서 해당 임차 건물 부분 이외 의 다른 건물 부분 에 대한 정보 까지 도 보유 하 고 있 는 임대인 으로 하여금 화재 발생 과 확대 를 막 기 위한 동기 를 부여 하 게 되 고 , 소송 보다 는 건물 전체 에 대한 임대인 의 보험 가입 을 통하 여 위험 에 대비 하 고 그 보험료 를 차임 등 으로 분산 시킬 수 있 게 될 것 임 ? 사회 경제 적 으로 좀 더 효율 적 이 고 , 화재 발생 률 감소 와 적정 한 주의의무 의 수준 이 유지 되 는 데 기여 할 것 으로 보임 공유 하 기 글 요소