[ Tax & Law ] 주택 임대 소득 120 % 끌어올리 는 ` 절세 팁 ` 매일 경제 | 2017 . 02 . 03 04 : 12 최근 ' 조물주 위 의 건물 주 ' 를 꿈꾸 며 임대업 을 준비 하 는 사람 이 부쩍 늘어나 는 추세 다 . 하지만 투자 수익 률 을 극대 화 하 기 위해 어디 에 투자 를 할지 , 어떻게 투자 할지 에 대한 고민 만 할 뿐 의외 로 세금 문제 에 대해서 는 무 관심 한 경우 가 많 다 . 평소 세법 에 관심 을 갖 고 매년 발표 되 는 개정 세법 내용 중 관련 내용 을 미리미리 숙지 하 고 있 어야 아깝 게 세금 으로 나가 는 돈 을 줄일 수 있 다 . ◆ 주택 임대 소득 과세 체계 1 주택 ( 기준시 가 9 억 원 초과 주택 제외 ) 자 가 받 는 주택 임대 소득 은 그 금액 의 크기 에 관계없이 비 과세 다 . 이때 주택 수 를 산정 하 는 기준 은 가구 합산 이 아닌 부부 합산 기준 이 다 . 만약 부부 가 1 주택 을 보유 중 이 고 동거 중 인 자녀 가 1 주택 을 보유 하 고 있 는 경우 라면 각 주택 에서 발생 하 는 임대 소득 은 모두 비 과세 다 . 주택 의 수 를 부부 기준 으로 만 세기 때문 이 다 . 이 와 달리 주택 임대 소득 의 과세 는 개인 단위 로 한다 . 이번 세법 개정 으로 연간 주택 임대 소득 이 2000 만 원 이하 인 소규모 주택 임대 소득 자 의 과세 유예 기간 종료 연도 가 종전 2016 년 에서 2018 년 으로 2 년 연장 되 었 다 . 부부 가 각각 2000 만 원 이하 의 주택 임대 소득 이 발생 하 는 경우 라면 부부 모두 소 규모 주택 임대 소득 자 에 해당 하 여 비 과세 가 가능 하 다 . 그래서 임대 주택 을 공동 명의 로 하 는 것 은 의미 가 있 다 . 단독 명의 로 되 어 있 는 주택 을 배우자 에게 증여 하 여 임대 소득 을 분산 하 면 절세 가 가능 하 다 . 배우자 간 증여 시 증여 일 로부터 소급 하 여 10 년 간 6 억 원 까지 는 증여세 없이 가능 하나 취득세 ( 4 %, 농 특세 · 지방 소득세 포함 ) 는 부담 해야 함 을 고려 하 여 증여 여부 를 결정 해야 할 것 이 다 . 주택 을 전세 로 임대 하 거나 보증금 을 일부 받 고 임대 하 는 경우 에 도 소득세 가 나올 수 있 다 . 3 주택 이상 보유 중 이 면서 보증금 의 합계액 이 3 억 원 을 넘 는 경우 세법 이 정한 방식 으로 임대 소득 을 계산 한다 . 총 보증금 중 3 억 원 이 넘 는 금액 의 60 % 를 정기예금 에 넣 었 을 때 발생 하 는 이자 정도 이 므로 보증금 에 과세 되 는 소득세 는 부담 스럽 지 않 다 . 보증금 만 있 는 경우 연간 주택 임대 소득 이 2000 만 원 을 넘 기 위해선 보증금 의 합계액 이 약 21 억 원 을 넘 어야 한다 . 3 주택 보유 여부 확인 시 2018 년 까지 는 소 규모 임대 주택 ( 전용 면적 60 ㎡ 이하 이 고 , 기준시 가 3 억 원 이하 ) 은 주택 수 에서 제외 된다 . 소규모 주택 100 채 를 모두 전세 로 임대 하 고 있 다면 2018 년 도 까지 소득세 부담 은 전혀 없 다 . 다 가구 주택 을 임대 하 는 경우 소규모 임대 주택 판정 기준 은 독립 된 가구 ( 이하 구별 ) 기준 이 아닌 전체 다 가구 주택 를 1 주택 으로 보 아 과세 여부 를 판단 한다 . ◆ 임대 주택 에 대한 종합부동산세 임대 주택 에 대한 종합부동산세 절세 도 가능 하 다 . 임대 주택 을 소재지 관할 시장 , 군수 , 구청장 에게 임대 사업자 등록 을 하 고 소득세법 상 사업자 등록 을 한 경우 라면 종합부동산세 합산 배제 가 가능 하 다 . 이 를 위해선 반드시 매년 9 월 16 일 부터 9 월 30 일 까지 세무서 에 합산 배제 신청 을 하 여야 하 고 , 5 년 이상 의무 적 으로 임대 해야 한다 . 단 , 합산 배제 신청 연도 6 월 1 일 의 임대 주택 기준 시가 는 6 억 원 ( 수도 권 외 지역 , 3 억 원 ) 이하 여야 한다 . 다 가구 주택 의 기준시 가 산정 은 다 세대 주택 과 의 과세 형평 성 유지 를 위해 위 주택 수 산정 과 달리 구별 로 한다 . ◆ 주택 임대 소득 과 건강 보험료 현행 건강 보험법 에 따르 면 2018 년 까지 소 규모 주택 임대 소득 자 의 임대 소득 은 세법 상 비 과세 소득 으로 건강 보험 가입 유형 에 관계 없이 추가 건강 보험료 부담 이 발생 하 지 않 는다 . 과세 유예 기간 이 끝 나 는 2019 년 부터 직장 가입자 는 월급 외 다른 소득 ( 금융 소득 · 연금 소득 등 ) 과 주택 임대 소득 의 합계 가 연간 7200 만 원 을 넘 으면 월급 외 소득 에 대해 건강 보험료 가 부과 되 고 , 직장 가입자 의 피부 양자 는 사업자 등록 이 있 거나 사업 소득 이 연간 500 만 원 이상 발생 하 면 지역 가입자 로 가입 유형 이 전환 되 어 본인 의 재산 및 소득 현황 에 따라 건강 보험료 가 부과 된다 . 다만 건강 보험료 산정 기준 은 변화 가 예상 된다 . 지난달 23 일 발표 된 건강 보험료 개선 안 에 따르 면 건강 보험료 의 산정 기준 은 소득 을 중심 으로 개편 될 예정 이 다 . 직장 가입자 의 추가 건강 보험료 기준 금액 연간 7200 만 원 은 이르 면 2018 년 에 연간 3400 만 원 으로 , 최종 적 ( 2024 년 예정 ) 으로 는 연간 2000 만 원 까지 내릴 계획 이 다 . 직장 가입자 의 피부 양자 는 사업자 등록 여부 에 관계없이 종합 과 세 소득 ( 주택 임대 소득 포함 ) 이 연간 3400 만 원 ( 2018 년 예정 ) 이 넘 지 않 으면 피부 양자 자격 을 유지 할 수 있 고 이 기준 금액 또한 최종 적 ( 2024 년 예정 ) 으로 는 2000 만 원 으로 내릴 계획 이 다 . 따라서 월급 과 주택 임대 소득 외 다른 소득 이 없 는 소규모 주택 임대 사업자 는 직장 가입자 와 피부 양자 모두 건강 보험료 추가 부과 는 없 을 예정 이 다 . 다만 아직 건강 보험법 개정 이 이뤄지기 전 이 니 실제 개정 여부 와 시행 시기 에 관심 을 갖 는 게 좋 다 . [ 조 하림 KB 국민은행 투자 솔루션 부 세무사 ] 공유 하 기 글 요소