부동산 정책 한국 에서 의 부동산 정책 이 도마 에 오르 고 있 다 . 참여 정부 에서 도 부동산 정책 에 올 인한 것 으로 기억 되 는 데 결국 실패 한 것 으로 드러난 것 이 다 . 이 정부 들 어서 도 유사 한 행태 를 보인다 . 부동산 값 을 잡 기 위해 온갖 제재 정책 으로 일관 하 는 행태 가 닮 아 있 다 . 과거 노무현 정부 도 유사 한 정책 으로 일시 적 으로 부동산 값 을 잡 았 지만 , 그 후 이명박 정부 들 어 모두 원위치 하 는 정책 으로 돌 아 갔 다 . 문제 는 경제 의 속성 을 무시 한 강압 적 인 정책 으로 부동산 값 을 억누르 려는 노력 에 있 다 . 때문 에 억지로 눌려 있 던 부동산 값 은 또 오르 기 마련 이 다 . 부동산 정책 은 여러 측면 을 가지 고 있 다 . 우선 여유 자금 이 있 는 투자자 의 한 투자 방법 이 다 . 따라서 투자 자금 이 투기 자금 이 되 지 않 도록 관리 하 는 것 을 고려 하 고 , 또 다른 대체 적 인 투자 수단 이 있 는지 고려 해야 한다 . 투자 자금 이 다른 곳 에 투자 할 적당 한 수단 이 없 다면 부동산 투자 에 올인 하고 결국 투기 자금 을 변하 게 된다 . 따라서 적절 한 조세 정책 이 수반 되 지 않 고 다른 대체 투자 수단 을 유도 하 지 않 으면 , 한국 에서 처럼 부동산 투기 자본 과 정부 가 숨바꼭질 하 는 형상 이 된다 . 두 번 째 부동산 정책 은 국민 들 의 실질 적 인 삶 의 지표 인 주거 복리 와 관련 이 있 다 . 거주 할 공간 이 없 어 거리 로 내 물리 는 홈리스 는 이러 한 실패 한 부동산 정책 의 산물 이 다 . 한국 은 아직 홈리스 현상 이 적 지만 , 넓 은 의미 에서 고시원 등 에 거주 하 는 사람 들 이 이 의 범주 에 속한다고 볼 수 있 다 . 이 에 대한 정책 은 저소득 계층 이나 노인 등 을 위한 임대 주택 정책 이 이 에 해당 한다 . 셋째 부동산 정책 은 또한 건설업 등 과 관련 된 산업 성장 의 정책 이 기 도 하 다 . 경제 가 어려울 때 흔히 쓰 는 경제 활성 화 정책 으로 그동안 이용 해 왔 다 . 때로 는 지나친 부동산 개발 정책 으로 부동산 자재 값 의 상승 으로 오히려 과도 한 공급 정책 이 집값 을 올리 는 현상 도 있 었 다 . 노태우 정부 시절 의 시행착오 이 다 . 이명박 정부 는 과도 한 4 대강 사업 으로 재원 을 낭비 한 사례 를 보여 준다 . 따라서 부동산 정책 은 국토 교통부 ( 과거 의 건설 부 와 교통부 ) 의 역량 으로 만 으로 는 해결 하 기 힘들 다 . 조세 정책 을 담당 하 는 재무 부서 와 다른 대체 수단 을 제시 하 는 금융 당국 과 재무 부 , 그리고 복지 를 담당 하 는 복지부 , 이 를 아우르 는 조정자 역할 과 정책 개발 의 수뇌부 를 담당 하 는 기획 원 과 청와대 수석 , 그리고 관련 법 을 개정 하 는 입법부 , 그리고 이 를 시행 하 는 지방 자치 단체 의 역할 이 모두 필요 한 것 이 다 . 모두 가 역량 이 모자라 거나 조화 로운 팀웍 이 없 었 다고 할 수 도 있 다 . 또한 부동산 정책 은 지역 개발 과 밀접 한 관련 이 있 다 . 한국 같이 조그만 땅덩어리 의 나라 에서 지나친 수도 권 에 의 집중 현상 은 그만큼 여러 가지 면 에서 수도 권 과 지방 의 차이 가 크 다는 것 을 보여 준다 . 지방 의 분산 화 는 수도 권 에 의 집중 을 피하 게 되 어 부동산 투자 의 수도 권 집중 을 피하 게 된다 . 그러나 지방 의 분산 화 는 단지 교육 여건 , 행정부 의 이전 , 교통 여건 , 일자리 를 위한 산업 등 뿐 만 아니 라 , 의료 시설 등 주민 의 편의 시설 과 복지 시설 등 모두 가 연관 되 어 있 다 . 수도 권 집중 현상 은 그동안 지방 의 분산 화 정책 이 충분 하 지 않 다는 것 을 말 해 준다고 할 수 있 다 . 과거 임대 주택 정책 을 보 면 , 어느 청와대 수석 일 개인 의 편향 된 시각 으로 지나친 혜택 을 주 어 임대 주택 투기 자본 화 하 는 현상 을 초래 했 다 . 현 정부 들 어 부동산 정책 이 실패 를 거듭 하 는 것 은 이러 한 복합 적 인 요인 을 고려 하 지 않 고 임시방편 으로 부동산 값 을 억누르 려는 강압 정책 으로 일관 했 기 때문 이 다 . 특히 우리 나라 같이 전세 라는 특별 한 제도 가 있 는 나라 에서 는 보다 세심 한 주의 를 기울이 는 부동산 정책 이 요구 된다 . 그러면 어떠 한 부동산 정책 이 필요 한가 ? 나라 마다 사정 이 다르 고 문화 가 다르 니 모두 를 참조 할 수 는 없 을 것 이 다 . 여기 서 는 단지 미국 의 사례 를 보 면서 , 한국 이 고려 하 지 못하 는 점 을 보여 주 고자 한다 . 우선 미국 이 한국 과 다른 점 은 전세 가 아닌 월세 로 사 는 무주택자 가 대부분 이 라는 것 과 한국 에서 는 아파트 가 많 지만 , 미국 은 넓 은 땅 으로 말미암 아 개인 주택 이 더 많 다는 것 이 다 . 그리고 미국 에서 는 현금 구입 보다 는 융자 를 얻 어 주택 구입 하 는 자 에게 더 혜택 이 많 다는 것 이 다 . 자 이제 위 에서 언급 한 부동산 정책 의 3 가지 측면 에서 어떤 점 이 미국 에 있 는가 를 살펴 보 자 . 우선 여유 있 는 투자 자금 을 운용 할 수 있 는 여러 가지 측면 에서 어떤 면 이 있 는지 알 아 보 자 . 미국 에서 도 부동산 투자 는 개인 의 여유 자금 투자 수단 으로 애용 되 고 있 다 . 그러나 기업 형 임대 주택 사업 이나 임대 상업 부동산 시설 을 제외 하 고 는 개인 의 부동산 투자 는 세 제상 2 주택 정도 에 혜택 을 주 고 있 다 . 우선 모든 부동산 시설 은 년 재산세 로 1 . 2 % 정도 의 세금 을 납부 하 고 있 다 . 그리고 기준 가격 은 구입 가격 으로 시작 하 고 매년 약간 씩 상승 하 는 조정 을 하 고 있 다 . 주거 하 는 집 과 Second Vacation Home 의 재산세 에 대해서 는 세금 공제 헤 택 을 준다 . 양도세 는 팔 기 직전 5 년 동안 2 년 이상 을 소유 하 고 거주 한 주택 에 한하 여 , 부부 합산 세금 신고 의 경우 50 만 불 까지 양도세 면세 혜택 을 주 고 있 다 . 1 인 개인 세금 신고 의 경우 는 그 양도세 면제 세금 혜택 이 25 만 불로 줄 어 든다 . 즉 적어도 팔 기 전 2 년 을 주거 하 지 않 으면 양도세 혜택 이 전혀 없 는 것 이 다 . 따라서 개인 들 은 많 아야 2 개 주택 정도 에 투자 를 한다 . 그러나 거주 하 는 주택 말 고 다른 주택 을 임대 하 는 경우 임대 소득 을 신고 해야 하 며 , 임대 한 기간 동안 에 는 주택 에 대한 감가상각 도 인정 한다 . 감가상각 한 금액 에 대해서 는 세금 공제 혜택 이 없 다 . 그리고 주택 구 입시 은행 융자 를 받 는 경우 , 은행 지급 이 자 , 구 입시 수수료 , 구 입시 down pay 를 20 % 이하 로 적 게 하 는 경우 에 추가 로 요구 되 는 보험료 등 에 대해 공제 ( deduction , 소득 계산 에서 감해 주 는 것 ) 의 혜택 을 주 고 있 다 . 지방 자치 단체 에서 는 일정 금액 이하 의 소득 자 에 대해서 는 그리고 일정 금액 이하 의 주택 에 대해서 3 % 의 down pay 를 허락 하 는 정부 기관 의 금융 지원 ( FHA ) 을 하 고 있 는데 , 이 경우 집 을 팔 경우 양도 소득 에 대해서 는 정부 기관 과 그 이득 을 나누 도록 하 고 있 다 . 금융 융자 의 경우 에 는 개인 의 신용도 에 따라 융자금 이자 율 이 달리 적용 된다 . 그래서 집 을 구입 하 려면 개인 의 신용 관리 에 각별 한 신경 을 써야 한다 . 젊 은 사람 들 은 자동차 구입 등 에 있 어 융자금 을 내 는 식 으로 개인 의 credit score 를 쌓 기 시작 한다 . 그러나 여유 자금 이 있 는 투자자 는 부동산 투자 외 에 도 다른 투자 를 세금 헤 택 을 주 며 유도 한다 . 가령 중소기업 의 주식 을 5 년 이상 소유 했 을 경우 양도 소득 의 50 % 를 세금 공제 해 주 며 , 손실 이 날 경우 도 5 만 불 까지 ( 부부 의 경우 10 만 불 까지 ) 일반 손실 ( ordinary loss ) 로 처리 할 수 있 다 . 또한 지 빙 정부 의 채권 이나 도로 건설 등 공공사업 을 위한 특별 채권 을 구입 하 는 경우 그 이자 소득 에 대해 면세 혜택 을 주 고 있 다 . 일반 적 으로 투자 소득 에 대해서 는 장기 와 단기 투자 소득 에 대해 세금 비율 을 달리 하 며 , 장기 투자 를 유도 하 고 있 으며 , 투자 손실 은 투자 이익 에 한하 여 인정 하 고 있 다 . 그런 면 에서 중소기업 주식 구입 의 경우 5 년 이상 소유 경우 판매 시 그 손실 에 대해 5 만 불 까지 일반 손실 로 인정 해 주 는 것 은 적 지 않 은 혜택 이 라 할 수 있 다 . 즉 주택 부동산 투자 의 경우 2 채 정도 에 세금 혜택 을 주 고 있 으며 , 그 대상 도 일정 금액 까지 의 부동산 가격 에 한하 며 , 융자 시 지급 이자 에 대한 공제 혜택 의 경우 도 일정 금액 까지 의 융자 에 한해서 이 다 . 한국 에서 는 월세 가 이 닌 전세 가 주 거래 형태 를 이루 고 있 어 담보 설정 에 있 어서 도 달리 할 필요 가 있 다 . 집 구 입시 융자 에 대한 담보 가 설정 될 것 인 바 , 전세 를 내놓 으면 전세금 에 대한 은행 의 담보 설정 권 이 주택 구 입시 은행 이 설정 한 담보 설정 권 보다 더 우선 순위 를 주 면 전세금 보호 도 될 것 이 며 , 전세 를 낀 주택구 입시 은행 의 융자 도 더 신중 해질 것 이 라 본다 . 그러면 전세 를 끼 고 사 는 임대 주택 사업자 의 융자 가 더 힘들 어 질 것 이 다 . 그리고 무엇 보다 도 임대 사업자 에 대한 모든 면세 혜택 을 모두 철폐 하 고 미국 같이 다른 또 하나 의 주택 에 만 한하 는 것 으로 제한 해야 할 것 이 다 . 그러나 저소득층 을 위한 아파트 나 노인 아파트 를 지 어 운영 하 는 임대 사업자 에게 는 여러 가지 혜택 을 줄 수 있 다고 본다 . 미국 에서 는 건설 할 때 부터 Tax Credit 을 주 어 혜택 을 주 는 것 으로 안다 . 따라서 정부 에서 혜택 을 주 기 때문 에 잘 관리 하 고 있 는지 매년 감사 를 실시 하 며 관리 하 고 있 다 . 미국 에서 는 99 인 까지 공동 투자 하 여서 부동산 법인 을 만들 어 운영 하 는 REIT 시스템 이 있 다 . 투자자 모두 투자 자금 에 대한 유한 책임 만 지 는 유한책임회사 이 다 . 주로 사업 부동산 투자 에 이용 하 는 시스템 이 다 . 여유 자금 이 있 는 투자자 들 을 개인 적 아파트 투자 보다 이러 한 시스템 으로 유도 하 는 방법 도 한 가지 방안 이 다 . 소득 재 분배 방안 의 하나 인 저소득층 아파트 나 노인 아파트 사업 은 미국 에서 는 지방 자치 단체 별 로 실시 한다 . 자금 여력 이 좋 은 지방 자치 단체 는 이러 한 아파트 들 이 더 많 고 , 그만큼 더 살 기 가 좋 은 것 이 다 . 노인 아파트 는 은퇴 노인 들 이 소득 이 제한 적 이 기 때문 에 소유 하 던 개인 집 들 을 팔 고 이러 한 아파트 에 입주 하 게 된다 . 물론 시중 일반 아파트 보다 렌트 비 가 더 저렴 한 것 은 당연 하 다 . 그래서 입주자 들 도 신청 자격 의 소득 제한 이 있 다 . 좋 은 지역 의 아파트 는 waiting list 에 7 - 8 년 을 기다려야 하 는 경우 도 있 다 . 비교 적 한적 한 시골 에서 는 노인 아파트 입주 가 1 년 기다려 용이 하 게 입주 할 수 있 으며 , 지역 에 오래 거주 한 입주민 들 을 더 우대 하 는 경우 도 있 다 . 이것 은 복지 차원 에서 도 매우 중요 한 주택 정책 이 며 , 집 을 꼭 소유 해야 하 는 부담감 도 덜 어 줄 수 있 다 . 주택 부동산 가격 은 또한 주택 부동산 의 공급 에 의해 영향 을 받 는다 . 따라서 지방 자치 단체 의 노력 도 필요 하 지만 , 국토 교통부 의 공급 정책 도 중요 하 다 . 지방 의 분산 화 를 추진 하 는 정책 은 단순히 교통 시설 뿐 만 아니 라 의료 시설 , 교육 여건 , 상업시설 , 기업 의 일자리 등 에 도 밀접 한 관련 이 있 다 . . 따라서 정부 중앙 기관 의 개발 정책 도 중요 하 지만 지방 정부 의 적극 적 인 정책 도 필요 하 다 . 우리 나라 는 전 국민 의료 보험 이 므로 의료 시설 이 지방 에 가 는 경우 가 더 용이 할 수 있 다 . 교육 여건 의 개선 은 교육부 의 투자 도 관련 이 있 다 . 즉 부동산 공급 정책 도 단순히 국토 교통부 의 일 만 이 아니 라는 것 이 다 . 종합 적 팀웍 이 필요 한 것 이 다 . 물론 경기 부양 의 측면 도 있 으니 경제 정책 의 한 수단 이 기 도 하 다 . 코로나 로 지금 같 은 불경기 상황 에서 해외 경기 와 관련 이 없 는 내수 진작 의 의미 에서 또한 휴전선 에 가까운 지역 의 개발 을 위해서 도 주택 부동산 개발 정책 은 매우 시 의 적절 한 것 이 라 할 수 있 다 . 문제 는 투자 자금 을 유도 하 는 방식 으로 부드럽 게 부동산 정책 을 시행 하 되 , 임대 주택 사업자 헤 택 처럼 All In 하 여 오히려 임대 사업자 로 인한 실수요자 에게 불리 한 부작용 을 낳 게 하 지 말 고 , 모든 부서 가 팀 을 이루 어 조화 롭 게 진행 하 는 정책 이 되 었 으면 한다 . 그러나 소득 재 분배 역할 을 하 는 부동산 정책 , 복지 를 생각 하 는 부동산 정책 , 경기 부양 을 하 는 부동산 정책 , 그리고 여유 자금 의 투자 자금 에게 여러 대체 투자 수단 을 제공 하 여 생산 적 인 곳 으로 투자 자금 이 투자 되 도록 유도 하 는 정책 이 되 었 으면 한다 . 공유 하 기 글 요소