건물 에 난 화재 의 책임 소재 는 임대인 or 임차인 일부 세 를 내준 건물 에서 불 이 나 전체 가 타 버리 자 건물 주인 과 임차인 이 배상 책임 을 두 고 맞붙 은 사건 에서 법무법인 화우 가 건물 주 의 구원 투수 로 나섰 지만 법무법인 융 평 에 역전패 했 다 . 대법원 전원 합의체 는 지난 18 일 건물 주 김 모 ( 68 ) 씨 가 임차인 박모 ( 42 ) 씨 를 상대 로 낸 손해배상 청구 소송 상고심 에서 원고 승소 판결 한 원심 을 깨 고 사건 을 서울 고법 으로 돌려보냈 다 . 법원 은 그동안 임차인 이 건물 화재 를 막 기 위해 충분 한 주의 를 기울였 다는 사실 을 증명 하 지 못하 면 직접 빌려 쓰 지 않 은 부분 의 손해 에 대해서 도 배상 책임 을 진다고 판결 해 왔 다 . 이번 사건 을 계기 로 사법부 견해 가 바뀌 면서 직접 빌려 쓴 부분 과 달리 나머지 부분 은 건물 주가 임차인 의 과실 을 입증 해야 배상 책임 을 지 게 됐 다 . 2009 년 10 월 경기도 광주 상가 건물 에 불 이 났 다 . 불 은 건 물주 김 씨 가 쓰 던 2 층 물류 창고 를 전부 태웠 고 , 박 씨 가 빌려 골프 용품 점 을 하 던 1 층 일부 도 화재 로 더 이상 영업 하 긴 힘들 었 다 . 국립 과학 수사 연구소 ( 현 국립 과학 수사 연구원 , 이하 국과수 ) 가 불 이 난 원인 을 알 수 없 다고 결론 낸 가운데 , 불 이 번진 방향 을 두 고 는 소방 당국 과 국과수 의 의견 이 각각 ‘ 위 에서 아래 ’, ‘ 아래 에서 위 ’ 로 엇갈렸 다 . 건물 주 는 불 이 아래쪽 에서 번졌 다는 국과수 판단 을 전제 로 “ 1 층 은 박 씨 측 이 사실상 전부 써 왔 다 . 박 씨 네 직원 들 실수 로 1 층 부터 불 이 난 것 ” 이 라며 건물 전체 수리 비용 에 , 창고 에서 탄 물품 몫 까지 4 억 9200 여 만 원 을 배상 하 라고 소송 을 냈 다 . 임차인 측도 “ 건물 주가 소방방 재 시설 을 제대로 갖추 지 않 아 더 이상 영업 할 수 없 게 됐 다 ” 면서 “ 보증금 4000 만 원 을 반환 하 고 , 보험 처리 되 지 않 은 손해 3 억 3000 여 만 원 을 물 어 내라 ” 며 맞소송 을 냈 다 . ◆ 건물 주 , 1 심 패소 뒤 대형 로펌 선임 해 뒤집 기 성공 했 지만 대법 원서 패소 김 씨 는 1 심 에서 개인 변호사 를 선임 했 다가 패소 했 다 . 1 심 재판부 는 “ 박 씨 가 빌려 쓰 던 부분 에서 불 이 났 다고 인정 하 기 어렵 다 ” 며 원고 패소 판결 했 다 . 다만 박 씨 측 이 입 은 손해 역시 방재 노력 과 의 인과 관계 가 인정 되 지 않 아 보증금 반환 의무 만 인정 됐 다 . 김 씨 는 1 심 에서 진 뒤 국내 6 대 로펌 가운데 하나 인 법무법인 화우 를 대리인 으로 선임 했 다 . 화우 는 소송 업무 를 주로 맡 아 온 황현주 ( 60 · 사법연수원 14 기 ) 파트너 변호사 와 이상묵 ( 44 · 31 기 ) 변호사 를 투입 했 다 . 황 변호사 는 서울 남부 지법 , 서울 중앙 지법 등 에서 부장 판사 를 지낸 판사 출신 으로 2008 년 법원 을 떠나 화우 에 합류 했 다 . ▲ 화우 황현주 ( 왼쪽 부터 ) , 이상묵 변호사 / 법무법인 화우 홈페이지 캡처 화우 는 “ 선량 한 관리자 의 주의의무 ( 선 관주 의 의무 ) 를 소홀히 한 이상 임차인 이 손해 를 배상 해야 한다 ” 고 주장 했 다 . 통상 남 의 건물 을 빌려 쓰 는 입장 에서 화재 등 위험 을 막 기 위해 충분히 주의 를 기울였 다고 보 기 어렵 다는 의미 다 . 건물 주 는 평소 골프 용품 점 직원 들 이 1 층 출입구 부근 에서 담배 를 피운 뒤 담뱃불 을 제대로 끄 지 않 은 것 도 의심 했 다 . 화우 는 불 이 ‘ 아래 에서 위로 ’ 번졌 다는 국과수 감정 결과 를 뒷받침 할 목격자 진술 도 확보 했 다 . 평소 건물 관리 행태 , 실제 불 이 난 지점 등 이 책임 을 가를 변수 로 떠올랐 다 . 불씨 가 아래층 에서 번졌 다는 주장 을 인정 하 더라도 불 이 난 장소 는 건물 주가 2 층 을 드나들 기 위해 쓰이 던 부분 으로 지목 되 었 기 때문 이 다 . 화우 는 사실 상 건물 1 층 전체 를 박 씨 측 이 써왔 다는 건 물주 의 주장 에 더 해 “ 설령 처음 불 이 난 지점 이 불분명 하 더라도 , 임차인 쪽 에서 자신 들 이 빌려 쓰 던 부분 외 다른 곳 에서 불 이 났 음 을 입증 하 지 못하 는 이상 건물 을 온전히 유지 하 지 못한 책임 을 져야 한다 ” 고 강조 했 다 . 처음 불 이 난 곳 이 임차인 이 빌려 쓰 던 부분 이 라면 임차인 은 선 관주 의 의무 를 다 했 음 을 입증 해야 하 고 , 불 이 난 장소 가 불 투명 하 더라도 건물 을 온전히 유지 하 려 노력 했 음 을 임차인 이 증명 하 지 못하 면 결국 임차인 이 책임져야 한다는 주장 이 다 . 결국 2 심 재판부 는 건물 주 측 주장 을 받아들여 “ 임차인 이 보존 의무 를 다 했 다고 인정 할 증거 가 없 다 ” 며 원고 일부 승소 판결 했 다 . 다만 건물 에 입 은 손해 만 배상 하 도록 했 고 , 방재 설비 미진 등 을 고려 해 그 책임 도 70 % 로 제한 했 다 . 대법원 은 그러나 “ 건물 주가 화재 관련 임차인 이 빌려 쓰 던 부분 외 손해 까지 배상 을 구하 려면 임차인 이 보존 · 관리 의무 를 위반 해 화재 원인 을 제공 하 는 등 계약 상 의무 위반 이 있 음 을 임대인 이 주장 · 증명 해야 한다 ” 고 결론 을 뒤집 었 다 . ◆ 융 평 , 임차인 대리 해 31 년 만 에 판례 변경 박 씨 측 은 법무법인 융 평 을 선임 했 다 . 융 평 은 부동산 , 금융 , 조세 , 기업 법무 에 특화 된 소속 변호사 10 명 미만 의 소형 로펌 이 다 . 조재우 ( 54 · 31 기 ) 대표 가 1 심 부터 직접 매달렸 고 , 상고심 에 는 이동현 ( 46 · 34 기 ) , 김태근 ( 42 · 38 기 ) 변호사 등 도 함께 했 다 . ▲ 융 평 조재우 변호사 / 법무법인 융 평 홈페이지 캡처 융 평 은 건물 화재 로 골프 용품 점 이 더 이상 영업 을 이 어 갈 수 없 게 됐 으므로 건물 주가 보증금 을 반환 해야 한다고 주장 해 1 심 에서 승기 를 잡 았 으나 , 2 심 에서 는 고배 를 마셨 다 . 사법부 가 1986 년 이래 줄곧 구조 상 독립 한 건물 이 아니 라면 화재 에 과실 이 있 는 임차인 이 건물 전체 의 손해 에 배상 할 책임 을 진다고 판단 해 왔 기 때문 이 다 . 융 평 은 상고심 에서 빌려 준 건물 을 제대로 쓸 수 있 도록 유지 해야 할 ‘ 건물 주 ’ 의 책임 을 집중 적 으로 부각 했 다 . “ 불 이 건물 주가 지배 · 관리 하 는 영역 의 하자 에서 비롯 한 것 으로 판단 되 면 그 하자 를 없애 는 것 이 건물 주 의 의무 이 며 , 임차인 이 그 하자 를 미리 알 았 거나 알 수 있 었 다는 등 의 특별 한 사정 이 없 으면 불로 탄 건물 을 원상 대로 돌려주 지 못한 배상 책임 을 임차인 에게 물어선 안 된다 ” 는 것 이 다 . 과거 에 는 건물 일부 를 빌려 쓰 는 입장 에서 화마 를 막 기 위한 노력 을 입증 해 보이 지 않 으면 건물 전체 에 대한 배상 책임 을 지우 도록 해왔 지만 , 건물 주 역시 건물 을 제대로 쓸 수 있 도록 유지 해야 할 의무 가 있 는 이상 임차인 에게 과도 하 게 책임 을 묻 는 것 은 부당 하 다는 취지 다 . 더군다나 이 사건 은 구체 적 인 화재 원인 이 밝혀진 상황 도 아니 었 다 . 결국 대법원 은 임차인 이 빌려 쓰 던 부분 에 대한 피해 는 주 의 의무 를 다 했 음 을 증명 하 지 못하 는 이상 종전 처럼 손해 를 배상 해야 하 지만 , 나머지 부분 에 대해서 는 임차인 의 과실 을 건물 주가 입증 해야 책임 지울 수 있 다고 기존 판례 를 변경 했 다 . 대법원 은 “ 판례 변경 으로 임차인 의 책임 이 완화 되 는 대신 방재 설비 , 보험 가입 등 건물 주가 신경 쓸 부분 이 늘 것 ” 이 라면서 “ 방재 부담 을 임대료 에 반영 하 면 사회 경제 적 인 효율 이 높 아 지 고 , 화재 발생 위험 도 낮추 는 효과 를 거둘 것 ” 으로 기대 했 다 . 출처 : 조선 비즈 ( 2017 . 5 . 30 ) 공유 하 기 글 요소