깡통 전세 공포 , 전세 보증금 안 돌려주 는 집 주인 대처 법 ┃ 늘어나 는 깡통 전세 공포 최근 입주 가 많 았 던 지역 들 을 중심 으로 깡통 전세 공포 가 커지 고 있 습니다 . 수도 권 신 도시 중 동탄 , 김포 한강 아파트 전세가 는 2 년 전 보다 하락 했 습니다 . 특히 동탄 에서 는 올 초 한 갭 투자자 가 사들인 아파트 수십 채 가 경매 에 넘어가 면서 전 임차인 들 이 피해 를 입 은 사건 도 발생 했 죠 . 그렇 다 보 니 임차인 들 사이 에선 전세 보증금 을 온전히 돌려받 을 수 있 을지 여부 가 초미 의 관심사 로 떠오르 는 추셉니다 . 집 주인 들 도 보증금 반환 으로 골머리 를 앓 고 있 습니다 . 새 임차인 에게 전세 보증금 을 받 아서 나가 는 임차인 에게 내줘야 하 는데 요즘 처럼 전세 거래 가 드문 시기 에 는 언제 새 임차인 이 구해질 지 알 수 없 어서 입니다 . 게다가 전세가 가 하락 한 탓 에 수천 만 원 을 추가 로 대출 받 아 내 줘야 하 는 문제 도 있 고요 . 이 에 임차인 이 만기 때 이사 할 의사 를 표시 해도 보증금 반환 을 차일피일 미루 는 집 주인 들 이 많 은 상황 인데요 . 하루 빨리 이사 해야 하 는 임차인 들 에겐 아무런 대책 이 없 는 걸까요 ? ┃ 임차권 등기 명령 으로 임차인 대항력 지속 돼 물론 방법 은 있 습니다 . 임차 주택 소재지 관할 법원 에 ‘ 임차권 등기 명령 ’ 을 신청 하 고 이사 하 면 대항력 ( 점유 + 전입 신고 ) 과 우선변제권 이 유지 돼 보증금 을 반환 받 을 수 있 습니다 . 임차권 등기 명령 을 신청 하 면 받아들여 지 기 까지 약 2 주 정도 소요 되 는데요 . 등기 후 효력 이 발생 하 기 때문 에 반드시 임차권 등기 가 완료 됐 는지 등기 사항 증명서 를 통해 확인 한 다음 이사 해야 합니다 . ┃ 전세 보증금 일부 만 못 받 아도 임차권 등기 명령 가능 보증금 의 일부 를 못 받 은 임차인 도 임차권 등기 명령 을 신청 할 수 있 습니다 . 동탄 에 사 는 K 의 예 를 볼까요 ? K 는 2 년 전 보증금 2 억 4 천만 원 에 전세 입주 했 습니다 . 그 후 집값 이 하락 해 현재 전세가 는 1 억 7 천만 원 으로 주저앉 았 죠 . 깡통 전세 걱정 에 K 는 이사 를 결심 했 고 , 운 좋 게 새 임차인 이 구해 졌 는데요 . 이사 를 며칠 앞두 고 K 는 집 주인 에게서 새 임차인 에게 받 은 보증금 1 억 7 천만 원 만 이사 때 반환 할 수 있 다는 연락 을 받 았 습니다 . 나머지 7 천만 원 은 대출 을 받 아 수일 내 로 줄 테 니 차용증 을 받 고 이사 하 면 안 되 겠 냐는 것 이 죠 . 집 주인 말 대로 7 천만 원 에 대한 차용증 만 받 고 이사 하 면 K 의 대항력 은 소멸 됩니다 . 만 에 하나 집 이 경매 에 넘어갈 시 우선 변제 를 받 을 수 없 다는 얘깁니다 . 언제 까지 보증금 을 돌려주 겠 다는 차용증 을 받 는 것 과 별개 로 , 임차권 등기 명령 을 신청 하 고 임차권 등기 가 완료 된 후 이사 해야 임차인 의 권리 를 보호 받 을 수 있 습니다 . ┃ 임차권 등기 후 에 는 전세 보증금 과 이자 까지 청구 가능 또 임차권 등기 를 한 임차인 은 집 주인 에게 전세 보증금 과 지연 이자 , 임차권 등기 비용 까지 청구 할 수 있 습니다 . 대항력 을 갖췄 기 때문 에 이사 후 집 주인 에게 집 열쇠 를 내 줘도 무방 합니다 . 하지만 임차권 등기 를 하 지 않 고 이사 한 임차인 이 라면 사정 은 달라집니다 . 보증금 전액 을 받 기 전 까지 집 주인 에게 전셋집 열쇠 를 알려 줘선 안 되 며 , 미리 이사 하 더라도 점유 의 근거 가 될 수 있 도록 짐 을 한두 개 놓아두 는 것 이 좋 습니다 . 만일 집 주인 이 마스터 키로 전셋집 에 들어갔 다면 주 거 침입 죄 에 해당 되 죠 . ┃ 임차권 등기 로 도 보증금 을 못 받 는다면 전세 보증금 반환 소송 제기 다만 임차권 등기 가 설정 된 집 은 새 임차인 을 구하 는 데 어려움 을 겪 을 가능 성 이 큽니다 . 이 로 인해 전세 보증금 반환 이 늦 어 진다면 임차인 은 전세 보증금 반환 청구 의 소 로 보증금 을 돌려받 아야 합니다 . 집 주인 이 전세 보증금 반환 소송 에서 패소 한 후 에 도 전세 보증금 을 반환 하 지 않 는다면 임차인 은 경매 신청 을 통해 변제 받 을 수 있 습니다 . 하지만 소송 은 약 6 개월 이상 기간 이 소요 되 고 비용 도 많이 들 기 때문 에 최후 의 수단 으로 활용 돼야 하 겠 죠 . ┃ 대항력 과 전세 권 설정 등기 로 이중 안전장치 마련 가능 이사 하 자마자 전입 신고 와 확정 일자 를 받 아 대항력 을 갖추 는 동시 에 전세 권 설정 등기 로 이중 안전장치 를 마련 할 수 도 있 습니다 . 전세 권 자 는 임차권 과 는 달리 직접 거주 하 지 않 아도 보증금 을 보호 받 을 수 있 으며 , 집 주인 이 전세 보증금 을 돌려주 지 않 을 때 소송 을 거치 지 않 고 바로 경매 신청 을 할 수 있 습니다 . 경매 낙찰 시 전세 권 자 는 후 순위 권리 자 보다 보증금 을 우선 변제 받 는데요 . 단 , 전세 권 의 우선변제권 으로 는 주택 임대차 보호법 에 따른 소액 보증금 최우선 변제 를 받 을 수 없 는 점 에 유의 해야 합니다 . ┃ 전세금 반환 보증 보험 으로 불의 의 사고 를 방지 할 수 있 다 아예 전세 계약 을 할 때 전세금 반환 보증 보험 에 가입 해 사고 를 예방 할 수 도 있 습니다 . 전세금 반환 보증 보험 은 전세 계약 종료 시 집 주인 이 전세금 을 반환 하 지 않 을 경우 보험 사 가 전세 보증금 을 보상 해 주 는 제도 인데요 . 서울보증보험 과 주택 도시 보증 공사 에서 관련 상품 을 취급 하 고 있 습니다 . 지난 2 월 부터 집 주인 동의 없이 가입 할 수 있 고 , 전세 보증금 한도 가 5 억 원 ( 수도 권 7 억 원 ) 으로 상향 조정 돼 가입 이 자유 로워졌 죠 . 다만 해당 주택 에 압류 , 경매 등 소유 권 에 대한 권리 침해 가 없 어야 하 고 계약 기간 이 1 년 이상일 경우 에 만 보증 받 을 수 있 는 등 조건 이 있 습니다 . 또 다달 이 나가 는 보험료 도 임차인 들 에게 부담 으로 작용 하 게 됩니다 . ┃ 전세 보증금 은 당연히 내 줘야 하 는 것 , 집 주인 들 의 의식 바뀌 어야 전세 물량 이 넘쳐나 면서 임차인 이 갑 ( 甲 ) 이 라는 우스갯소리 도 나오 지만 , 여전히 집 주인 과 임차인 간 의 관계 에서 임차인 은 을 ( 乙 ) 일 수 밖에 없 습니다 . 계약 기간 이 끝 나 도 새 임차인 이 오 기 전 에 보증금 을 반환 받 는 일 은 극히 드물 고요 . 무 탈 하 게 전세 보증금 을 온전히 돌려받 는 임차인 들 은 ‘ 좋 은 집 주인 을 만났 다 ’ 고 한숨 돌리 는 것 이 현실 입니다 . 하지만 만기 때 전세 보증금 을 반환 하 는 것 은 집 주인 의 의무 입니다 . 갑 ( 甲 ) 의 의식 변화 가 선행 될 때 계약 을 둘러싼 각종 문제 를 최소 화 할 수 있 지 않 을까 여겨집니다 . * 참고 : 찾 기 쉬운 생활 법령 정보 ( http : / / www . easylaw . go . kr ) 공유 하 기 글 요소