1 . 민간 임대 주택 의 유형 ( 3 가지 ) 1 ) 준 공공 임대 주택 : 일반 형 임대 사업자 라 8 년 이상 임대 할 목적 으로 취득 해 임대 하 는 민간 임대 주택 2 ) 단기 임대 주택 : 일반 형 임대 사업자 가 4 년 이상 임대 할 목적 으로 취득 해 임대 하 는 민간 임대 주택 3 ) 기업 형 임대 주택 : 기업 형 임대 사업자 가 8 년 이상 임대 할 목적 으로 취득 해 임대 하 는 민단 임대 주택 4 ) 기타 : 미 등록 다 주택 자 의 임대 주택 , 오피스텔 이나 업무 용 시설 을 매입 , 임대 하 는 일반 임대 사업자 일반 적 인 경우 주택 임대 사업자 로 등록 하 면 주택 을 준 공공 임대 와 단기 임대 주택 중 선택 해 등록 할 수 있 다 . 준 공공 임대 와 단기 임대 사업자 를 따로 내 는 것 이 아니 라 주택 임재 사업자 를 등록 하 면 등록 한 주택 마다 준공 공임 대로 할지 단기 임대 로 할지 스스로 결정 할 수 있 다 . 2 . 주택 임대 사업자 기초 개념 1 ) 임대 기간 은 동록 일 로부터 기산 된다 . 2 ) 임대 사업자 등록 시 국민 연금 , 건강 보험료 가 발생 하 고 , 피부 양자 의 경우 자산 현황 에 따라 자격 이 박탈 될 수 있 으니 임대 사업자 의 시한폭탄 인 건강 보험 부분 을 꼭 참고 해야 한다 . 3 ) 미 등록 다 주택 자란 ? 임대 사업자 로 등록 하 지 않 았 지만 주택 을 임대 하 는 , 주변 에서 흔히 볼 수 있 는 유형 이 다 . 많 은 다 주택 자 가 현재 임대 사업자 로 등록 을 고민 중 이 다 . 이 들 은 종합부동산세 가 홥산 과세 되 지만 임대 의 무 기간 이 없 고 , 임대료 인상 제한 을 받 지 않 지만 재산세 , 취득세 에 대한 혜택 이 없 고 양도세 가 중과 된다 . 2018 년 4 월 1 일 이후 매도 시 2 주택 자 에게 양도세 율 을 10 %, 3 주택 자 에게 는 20 % 를 중과 해 세율 이 무거운 편 이 다 . 4 ) 일반 임대 사업자 란 ? 오피스텔 이나 업무 용 시설 등 을 매입 하 고 임대 할 때 는 일반 사업자 로 등록 한다 . 일반 임대 사업자 로 등록 하 면 토지 분 을 제외 한 건 물분 에 부과 되 는 부가가치세 10 % 를 환급 받 을 수 있 다 . 계약 일 로부터 20 일 이내 에 사업자 등록 을 마쳐야 하 고 , 10 년 간 사업자 를 유치 해야 하 는 의무 가 있 지만 중간 에 포괄 양도 가 가능 하 다 . ( 포괄 양도 란 사업자 라 해당 사업 에 관한 일체 의 권리 , 의무 를 타 사업자 에게 승계 하 는 것 으로 , 사업자 만 변경 되 며 사업 내용 의 동일 함 은 지속 되 고 계약 당사자 들 모두 일반 과 세자 일 때 만 가능 하 다 . ) 거주자 의 전입 신고 가 불가 하 고 , 꼭 필요 한 경우 전세 권 설정 으로 대체 할 수 있 다 . 세입자 가 전입 신고 를 하 면 주택 수 에 포함 되 어 환급 받 은 부가세 를 추징 당할 수 있 으니 주의 해야 한다 . 주의 할 점 은 포괄 양수 조건 을 특약 에 넣 고 매매 했 지만 매수 자 가 실거 주자 로 전입 신고 를 해야 하 는 경우 다 . 이 경우 환급 받 은 부가가치세 를 전부 토해 낼 수 있 다 . 5 ) 주택 임대 사업자 등록 여부 는 개인 의 자금 계획 이나 투자 성향 , 보유 한 채 수 에 따라 달라진다 . 단기 적 인 매도 계획 이 있 거나 임대료 상승 이 크 고 2 ~ 3 채 정도 임대 하 고 있 다면 굳이 등록 할 필요 는 없 다 . 감면 되 는 세금 보다 임대료 제한 을 받 지 않 고 자유 롭 게 매도 하 는 것 이 유리 하 기 때문 이 다 . 단 5 , 6 년 이상 지난 후 매도 하 려고 하 고 임대료 증액 보다 양 도 차익 으로 목돈 을 만들 고 싶 거나 연간 임대료 소득 이 2 천만 원 이하 인 지역 의료 보험 가입자 라면 2 , 3 채 소유자 라도 임대 주택 등록 을 추천 한다 . 3 . 임대 소득 세금 연간 임대 소득 의 비 과세 혜택 을 받 을 수 있 는 기준 은 연 2 , 000 만 원 까지 이 다 . 4 . 주택 임대 사업자 의 장단점 비교 장점 단점 ㅇ 본인 거주 주택 양도세 비 과세 가능 ㅇ 신규 분양 물건 취득세 100 % 면제 ㅇ 재산세 감면 ( 임대 물건 으로 2 채 이상 등록 시 ) ㅇ 종합부동산세 비 과세 ( 가장 큰 장점 ) ㅇ 장기 보유 특별 공제 추가 공제 ( 2 ~ 10 %) ㅇ 임대 소득세 감면 ( 단기 30 %, 준 공공 75 %) ㅇ 준공 공임 대사 업자 는 10 년 이상 임대 시 양도 소득세 100 % 감면 ㅇ 임대 소득 결손금 10 년 동안 이월 공제 및 타 소득 통산 가능 ㅇ 낮 은 금리 로 대출 ( 준 공공 2 %, 단기 3 % 까지 ) ㅇ 임대 의 무 기간 내 매도 가 어려움 ( 5 년 간 , 가장 큰 단점 ) ㅇ 임대료 상승 이 제한 됨 ( 연간 5 %) ㅇ 임대 의 무 기간 미 준수 시 과태료 ( 1000 만 원 ) 및 감면 액 추징 ㅇ 사업자 가 되 면 4 대 보험료 추가 부담 가능 성 ㅇ 세무 기장 비용 발생 ㅇ 종합 과세 가 되 는 경우 다른 소득 ( 근로 , 사업 , 연금 ) 있 는 자 는 불리 ㅇ 세무 조사 가능 성 이 비 사업자 보다 높 음 ㅇ 등록 및 관리 가 복잡 함 ㅇ 투 자금 이 장기간 묶 이 므로 소액 투자자 는 잃 는 게 많 음 5 . 매매 사업자 장단점 비교 장점 단점 ㅇ 1 가구 1 주택 비 과세 혜택 가능 ( 다 주택 자 인 경우 라도 매매 용 주택 은 1 가구 1 주택 판정 시 주택 수 에서 제외 하 므로 매매 용 주택 외 주택 에 대하 여 1 가구 1 주택 비 과세 혜택 가능 ) ㅇ단기매매 ( 1 년 이내 ) 시 누진세 율 적용 ( 일반 적 으로 개인 일 경우 양도 소득세 는 단기 매매 ( 1 년 이내 ) 일 경우 40 % 단일세 율 을 적용 받 지만 매매 사업자 는 단기 매매 시 에 도 6 ~ 40 % 의 누진세 율 적용 ) ㅇ 비용 처리 범위 확대 ( 기장 시 에 만 가능 ) ( 기장 시 양도세 적용 시 보다 비용 처리 의 범위 가 넓 음 - 이 자 비용 , 인건비 , 임차료 , 복리 후생비 , 건강 보험료 , 도배 장판 등 ) ㅇ 결손금 공제 ( 부동산 매매 업 의 이월 결손금 은 10 년 동안 공제 가능 , 다른 사업 의 결손금 과 통산 가능 ( 부동산 임대 소득 의 결손금 은 타 소득 과 통산 할 수 없 음 , 주택 임대 소득 은 통산 할 수 있 도록 법 개정 ) ㅇ 종합 과세 ( 근로 소득 등 타 소득 이 있 는 경우 종합 과세 가 되 므로 높 은 세율 이 적용 됨 ) ㅇ 부가가치세 부과 ( 85 ㎡ 초과 하 는 주택 매도 시 건물 분 에 대해 부가가치세 부과 ) ㅇ 비교 과세 적용 ( 비 사업 용 토지 및 미등기 자산 양도 시 에 비교 과세 적용 , 비교 과세 란 종합 소득세 와 양 도 소득세 를 비교 하 여 더 큰 금액 으로 과세 하 는 것 ) ㅇ 4 대 보험료 부과 ( 국민 연금 , 건강 보 혐료 부과 ) ㅇ 관리 비용 발생 ( 신고 비용 및 기 장료 발생 ) ※ 기장 이란 ? 회계 장부 를 기록 하 는 것 항목 일반 임대 사업자 주택 임대 사업자 구분 임대 대상 이 상가 나 업무 용 오피스텔 인 경우 임대 대상 이 주택 인 경우 유리 한 점 분양 가액 중 건물 분 의 부가가치세 10 % 감면 · 일반 임대 사업자 보도 임대 의 무 기간 이 유리 · 아파트 나 거용 오피스텔 의 임대 사업자 로 등록 하 고 임대 사업 하 는 경우 취득세 감면 · 주택 이 2 가구 이상 인 경우 공시 가격 이 6 억 원 을 넘 지 않 으면 종합부동산세 합산 대상 에서 제외 ( 수도 권 ) · 1 가구 2 주택 인 경우 6 억 이 하 , 5 년 이상 임대 기간 , 자신 이 거주 한 주택 은 2 년 이상 거주 위 3 가지 요건 이 충족 되 면 양 도 소득세 비 과세 혜택 · 임대 주택 을 6 년 이상 보유 하 게 되 면 장기 보유 특별 공제 에 추가 공제 가 더해져 양 도 소득세 를 줄일 수 있 다 . 취득 시 부가세 환급 부가가치세 환급 가능 ( 임대 10 년 유지 시 ) 부가세 환급 불 가능 ( 사업자 미 등록 도 동일 ) 취득 시 세금 감면 취득세 4 . 0 농 특세 0 . 2 교육세 0 . 4 취득세 4 . 0 농 특세 0 . 2 교육세 0 . 4 감면 적용 대상 1 ) 전용 면적 60 ㎡ 이하 : 면제 ( 취 등록세 20 만 원 이상 시 85 % 감면 ) 2 ) 전용 면적 60 초과 85 이하 : 25 % 감면 3 ) 감면 요건 : 임대 의 무 기간 4 년 유지 ( 임 대개 시일 부터 ) 공유 하 기 글 요소