선대인 의 인사이트 : : 미분양 급증 하 는 아주 간단 한 경제학 적 원리 
 미분양 급증 하 는 아주 간단 한 경제학 적 원리 
 예전 에 우리 연구소 가 발송 한 자료 의 한 부분 을 수정 , 편집 한 글 입니다 . 참 고 바랍니다 . 
 신규 분양 아파트 가 대량 미분양 이 되 는 이유 는 아주 간단 한 시장 경제 원리 또는 경제학 적 원리 에 근거 하 고 있 다 . 
 우선 , 개발 소재 등 을 내세워 건설 업체 들 이 신규 분양 가 를 높여 투기 적 수익 이 커지 면 커질수록 다른 건설 업체 들 도 엄청난 투기 적 고 수익 을 기대 하 여 수급 사정 을 고려 하 지 않 고 경쟁 적 으로 투기 적 분양 에 나서 게 된다 . 그 결과 순식간 에 그 일대 에 과다 분양 으로 인해 공급 과잉 이 발생 하 게 되 는 것 이 다 . 즉 , 가격 이 오르 면 공급 은 증가 한다는 가장 간단 한 시장 경제 또는 경제학 의 기본 원리 가 작동 하 는 것 이 다 . 
 한편 , 수요 측면 에서 는 분양 가 가 오르 면 오를수록 수요자 의 소득 으로 감당 할 수 없 게 되 어 더 이상 신규 분양 아파트 를 살 수 없 게 된다 . 즉 가격 이 오르 면 수요 가 줄어든다는 기본 원리 가 작동 하 게 된다 . 
 동시 에 신규 분양 아파트 분양 가 가 높 아 질수록 주변 지역 의 기존 아파트 가격 도 호 가 면 에서 덩달 아 오르 게 되 는데 , 같 은 가격 이 면 새집 을 선호 하 지 낡 은 집 을 사 지 않 을 것 이 라는 것 은 기본 상식 이 라고 할 수 있 다 . 그 결과 신규 분양 아파트 외 에 기존 주택 거래 는 사라지 게 된다 . 
 이 를 종합 하 면 분양 가 가 높 아 지 면 높 아 질수록 경쟁 적 분양 으로 순식간 에 공급 과잉 이 발생 하 게 되 고 반대 로 수요 는 급감 해 미분양 이 급증 하 게 되 며 , 기존 아파트 는 거래 가 사라지 게 된다 . 
 이 처럼 미분양 이 급증 하 고 기존 아파트 의 거래 가 사라지 게 되 면 더 이상 자력 에 의한 가격 상승 은 불 가능 해 지 게 된다 . 투기 를 지탱 할 수 있 는 경제 적 여력 이 한계 에 도달 하 게 되 면 그 때 부터 가격 이 본격 적 으로 하락 하 기 시작 하 게 된다고 할 수 있 다 . 
 이미 각 지역 별 로 시차 는 있 으나 대략 수도 권 은 2007 년 부터 , 충청 지역 등 은 2006 년 부터 투기 를 지탱 해 줄 수 있 는 투기 가능 계층 ( 의사 나 변호사 등 고소득 계층 과 정치인 , 공무원 , 기업인 등 ) 의 경제 적 여력 이 한계 에 부딪히 기 시작 해 미분양 이 늘어나 고 기존 아파트 거래 는 사라지 면서 실거 래 가격 이 하락 하 기 시작 했 다 . 
 이런 구조 적 한계 가 노출 된 상황 에서 아무리 정부 와 여당 이 온갖 투 기조 장책 을 남발 하 고 건설 업체 가 분양 실적 부풀리 기 를 하 며 언론 들 이 투기 선동 을 한다고 해도 부동산 시장 의 펀 더 멘 털 과 시장 경제 의 기본 원리 를 이길 수 는 없 는 것 이 다 . 
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