시공자 도급 계약서 독소 조항 제거 로 분담금 절감 하 기 단언 컨대 도급 계약 만 제대로 체결 하 면 조합원 분담금 을 약 3 , 000 만 원 을 절약 할 수 있 다 . 도급 계약 을 제대로 체결 하 는 방법 은 선정 과 계약 을 한꺼번에 하 는 등 의 방법 으로 , 서울시 표준 도 급 계약서 내용 대로 체결 하 는 것 이 다 . 서울시 표준 도 급 계약서 는 그동안 시공자 의 甲 질 에 의해 관행 처럼 이루 어 지 던 독소 조항 을 상당 부분 제거 하 였 다 . 즉 , 임원 연대보증 조항 과 자동 이 체 조항 을 삭제 하 였 고 , 공사비 와 이 주비 를 분리 하 였 고 , 대여금 변제 순서 를 조합 에게 유리 하 게 하 였 고 , 공사비 증액 을 엄격 하 게 통제 하 였 다 . 그리고 화룡점정 으로 위약금 조항 을 신설 하 였 다 . 그 동안 에 시공자 가 횡포 를 부릴 수 있 었 던 이유 는 바로 위약금 조항 이 없 기 때문 인데 , 이 를 시정 하 여 신설 한 것 이 다 . 따라서 조합원 들 은 도급 계약 체결 안건 이 총회 에 상정 되 기 전 에 서울시 표준 도 급 계약서 에 의해 작성 되 도록 노력 하 여야 할 것 이 다 . 그리고 그렇 지 않 은 도급 계약 건 이 상정 되 면 부결 시켜야 할 것 이 다 . 그리고 만일 이미 도급 계약 이 체결 되 었 다면 , 독소 조항 을 체크 하 여 시공자 에게 변경 계약 을 요구 하 고 , 이 에 시공자 가 응하 지 않 으면 민법 에 의하 여 일방 적 으로 도급 계약 을 해제 하 면 된다 . 그래도 위약금 조항 이 없 는 한 ( 99 . 9 % 없 다고 장담 한다 ) , 시공자 는 손해배상 청구 를 하 려면 원가 공개 를 하 여야 하 므로 , 조합 을 상대 로 소송 을 하 지 는 못한다 . 지금 까지 한 사례 도 없 다 . 이러 한 결단 은 착공 하 기 전 에 하 여야 한다 . 착공 후 에 는 시공자 와 계약 을 해제 하 기 가 매우 어렵 다 . [ 재건축 · 재 개발 총회 진행 , 임원 선임 · 해임 , 시공자 선정 실무 ] 책 참고 [ 법무법인 강산 ] ■ 반드시 변경 해야 할 독소 조항 예시 제 10 조 ( 시공 보증 등 ) ① 이 계약 의 이행 을 보증 하 기 위하 여 " 갑 " 은 " 갑 " 의 임원 전원 을 연대 보증인 으로 세워야 하 며 , " 을 " 은 도시 및 주거 환경 정비 법 제 51 조 에 따른 시공 보증서 를 " 갑 " 에게 제출 한다 . ▶ 삭제 . 연대보증 을 할 이유 가 없 다 . ②" 갑 " 의 연대 보증인 은 " 갑 " 의 계약 의 무 불이행 에 따른 채무 에 대하 여 " 갑 " 과 연대 하 여 책임 을 진다 . ③ 연대 보증인 이 사망 또는 파산 등 으로 인하 여 보증인 의 자격 을 상실 한 경우 에 는 다른 연대 보증인 으로 교체 하 여야 하 며 , 교체 된 연대 보증인 은 종전 의 의무 사항 을 승계 한다 . ▶ 오히려 서울시 표준 계약서 처럼 강화 할 필요 가 있 음 . 특히 임원 연대보증 을 한다면 시공자 도 계약 해제 에 대비 하 여 계약 이 행보 증 을 하 여야 할 것 임 제 10 조 ( 계약 이 행의 보증 ) ① “ 을 ” 은 본 계약 의 이행 을 보증 하 기 위하 여 계약 체결 시 총 공사 금액 의 100 분 의 ○ 을 계약 보증금 으로 “ 갑 ” 에게 납부 하 여야 한다 . 【 주 】「 도시 및 주거 환경 정비 법 」 상 시공 보증 과 는 별개 이 며 , 위약금 성격 으로 , 10 % 범위 이내 의 범위 에서 정하 는 것 이 바람직 함 . ② “ 을 ” 은 이 조건 의 규정 에 따라 계약 금액 이 증액 된 경우 에 는 이 에 상응 하 는 금액 의 계약 보증금 을 추가 로 납부 하 여야 하 며 , 계약 금액 이 감액 된 경우 에 “ 갑 ” 은 이 에 상응 하 는 금액 의 계약 보증금 을 반환 하 여야 한다 . 다만 , “ 을 ” 은 제 1 항 의 계약 보증금 을 제 3 항 에 따라 계약 보증서 로 제출 한 경우 에 는 증액 또는 감액 된 계약 금액 에 상응 하 는 변경 된 금액 의 보증서 를 제출 하 여야 한다 . ③ 제 1 항 의 계약 보증금 은 다음 각 호 의 기관 이 발행 한 보증서 로 납부 할 수 있 다 . 1 . 「 건설 산업 기본법 」 에 따라 공제조합 이 발행 한 보증서 2 . 「 주택 법 」 에 따른 대한 주택 보증 회사 가 발행 한 보증서 3 . 「 은행법 」 에 따른 금융 기관 , 「 한국 산업 은 행법 」 에 따른 한국 산업은행 , 「 한국 수출입 은 행법 」 에 따른 한국 수출입 은행 , 「 중소기업 은 행법 」 에 따른 중소기업 은행 또는 「 장기 신용 은 행법 」 에 따른 장기 신용 은행 이 발행 한 보증서 4 . 「 보험업법 」 에 따른 보험 사업자 가 발행 한 보증 보험증 권 제 10 조 의 2 ( 계약 보증금 의 처리 ) ① “ 을 ” 이 정당 한 이유 없이 계약 상 의 의무 를 이행 하 지 아니한 때 에 는 계약 보증금 을 “ 갑 ” 에게 귀속 한다 . ② 제 1 항 에 따라 계약 보증금 을 “ 갑 ” 에게 귀속 함 에 있 어서 그 계약 보증금 은 이 를 기성 부분 에 대한 미 지급액 과 상계 처리 할 수 있 다 . ③ “ 갑 ” 은 “ 을 ” 이 납부 한 계약 보증금 을 계약 이 이행 된 후 “ 을 ” 에게 지체 없이 반환 한다 . 제 39 조 ( 공사비 상환 등 ) ① 제 38 조 의 입금 된 분양 대금 등 은 입금 되 는 일자 를 기준 으로 " 갑 " 이 " 을 " 에게 지급 해야 될 전체 공사 금액 에 달할 때 까지 는 입금액 전액 을 공사비 변제 에 우선 충당 하 고 잔여 금 에 대해 유이 자 대여금 원리금 , 무이자 대여 원금 , 기타 비용 의 순서 로 충당 하 기 로 한다 . ▶ 공사비 는 기성 률 에 따라 지급 하 되 , 기성 률 보다 초과 되 는 돈 이 입금 될 경우 에 는 유이 자 대여금 이자 및 원금 , 공사 대금 및 기타 자금 의 상환 순서 로 지급 한다 . ②" 갑 " 은 제 7 조 의 공사비 및 제 14 조 의 사업 추진 비 에 대하 여 본 계약 상 특별 한 규정 이 없 는 한 , 제 46 조 제 1 항 의 규정 에 의한 입주 기간 만료일 익일 까지 원리금 전액 을 " 을 " 에게 상환 하 여야 한다 . ③ 조합원 및 일반 분양 자 의 분양 대금 납부 지연 으로 인한 연체료 , 선납 할 인료 , 계약 해 지 로 인한 위약금 등 은 " 을 " 의 선투 입 공사비 에 대한 금융 비용 에 대응 하 여 공사비 와 별도 로 " 을 " 에게 귀속 한다 . ▶ 삭제 가 타당 ④ 분양 대금 등 의 은행 예치 로 발생 되 는 이자 는 공사비 등 의 상환 전 에 는 " 을 ", 공사비 등 의 상환 후 에 는 " 갑 " 에게 귀속 하 고 입주 기간 만료일 로부터 3 개월 이내 에 정산 한다 . ▶ 삭제 가 타당 ⑤ 무이자 대여금 은 입주 기간 종료 일 이후 전액 유이 자 대여금 으로 전환 한다 . 단 , 조합 운영비 는 제 16 조 제 1 항 에서 정한 기간 까지 는 무이자 로 대여 한다 . 제 41 조 ( 자금 관리 ) ① 분양 대금 등 의 수납 관리 는 " 을 " 의 공사비 를 충당 하 거나 사업 추진 비 등 의 상환 을 위하 여 " 갑 " 과 " 을 " 의 공동 명의 로 계좌 를 개설 하 여 " 을 " 이 관리 하 고 , " 을 " 의 공사비 등 의 정산 완료 시점 까지 " 을 " 이 지정 한 계좌 에 입금 일 익일 자동 이체 토록 한다 . ▶▶▶ 반드시 삭제 가 타당 , 자동 이 체 를 할 이유 가 없 다 . ② 세금 관계 는 " 갑 " 이 " 을 " 에게 지급 한 실입 금 일자 가 속한 매월 말 을 기준 으로 매출 세금 계산서 및 매출 계산서 를 " 갑 " 에게 발행 토록 하 며 준 공시 조세 관련 법령 에 따라 실입 금액 과 상관 없이 준공 일자 를 기준 으로 잔여 공사비 에 대하 여 매출 세금 계산서 및 매출 계산서 를 교부 하 기 로 한다 . ③" 갑 " 또는 " 갑 " 의 조합원 의 권리 행사 등 " 을 " 에게 책임 없 는 사유 로 인하 여 " 을 " 이 제 1 항 의 계좌 에 입금 된 금원 을 인출 할 수 없 는 경우 " 갑 " 은 동 미인 출 금액 의 인출 지연 기간 에 대하 여 제 17 조 제 3 항 의 연체 이자 율 에 따른 이자 를 " 을 " 에게 지급 하 여야 한다 . ④" 을 " 은 공사비 및 대여금 의 수령 을 완료 하 였을 시 는 자금 관리 에 대한 관리 권 일체 를 " 갑 " 과 " 을 " 이 협의 하 여 " 갑 " 에게 이관 한다 . ▶ 제 1 항 이 삭제 되 면 불 필요 한 조문 임 제 34 조 ( 계약 의 해제 및 해 지 ) ③ 제 2 항 의 규정 에 의하 여 계약 이 해 지 된 때 에 는 " 갑 " 은 " 을 " 로부터 차입 한 대여금 에 반 환시 까지 의 제 17 조 제 3 항 의 연체 이자 율 을 적용 한 금액 을 가산 하 여 " 을 " 에게 반환 하 여야 하 며 , " 갑 " 과 " 을 " 은 기성 부분 의 공사 금액 을 정산 한다 . ▶ 연 17 % 는 너무 과다 하 다 . 대 여일 로부터 해제 일 까지 는 무이자 로 , 해제 일 로부터 반 환일 까지 는 연 7 % 가 적당 하 다고 본다 . ④ 제 1 항 또는 제 2 항 의 규정 에 의한 계약 의 해제 또는 해지 로 인하 여 손해 가 발생 한 경우 에 는 상대방 에게 그 에 대한 배상 을 청구 할 수 있 다 . 공유 하 기 글 요소 사업자 정보 표시 | | | 사업자 등록 번호 : -- | TEL : -- | 사이버 몰의 이용 약관 바로 가 기