" 잔금 대출 까지 옥죄 다니 "… 무주택 실수 요 진입 차단 우려 도 내년 1 월 1 일 분양 공고 사업장 , ' 이자 + 원금 ' 분할 상환 해야 4 억 원 아파트 , 月 이 자 70 만 원 에서 내년 부터 는 월 두 배 로 건설 부동산 팀 = " 능력 만큼 빌리 고 , 이 자랑 원금 을 처음 부터 갚 아라 . " 내년 1 월 1 일 부터 신규 분양 되 는 아파트 집단 대출 에 원리금 분할 상환 원칙 이 적용 된다 . 즉 대출 때 부터 원금 과 이자 를 함께 갚 아 나가 는 방식 으로 만 가능 해진다 . 정부 가 올해 3 분기 기준 1300 조 원 을 돌파 한 가계 부채 를 줄이 기 위해 특단 의 대책 을 내놓 은 것 이 다 . 가계 부채 관리 방 안 에 도 불구 하 고 집단 대출 을 중심 으로 가계 부채 가 계속 늘 고 있 다는 판단 에서 다 . 아파트 집단 대출 중 잔금 대출 에 대해 분할 상환 원칙 을 적용 하 기 로 함 에 따라 신규 주택 시장 에 영향 이 일 것 으로 예상 된다 . 소득 심사 없이 분양 권 당첨 만 으로 낮 은 이자 로 돈 을 빌릴 수 있 었 던 집단 대출 에 도 사실상 제동 이 걸렸 다 . 일각 에선 정부 의 연이 은 부동산 시장 규제 때문 에 투기 수요 는 물론 중산 층 이하 무주택자 들 의 신규 분양 시장 진입 도 사실상 차단 된 것 아니 냐는 우려 의 목소리 도 나오 고 있 다 . 실수 요 위축 에 대한 부작용 을 줄이 기 위한 정책 금융 보완 책 도 필요 하 다는 얘기 다 . ◇ 분양 시장 과열 조장 비판 에 잔금 대출 소득 심사 강화 통상 집단 대출 은 주택 을 담보 로 하 는 담보 대출 이 란 점 에서 일반 주 담대 와 는 다르 지만 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 규제 는 물론 여신 심사 가이드라인 적용 도 되 지 않 아 형평 성 에 어긋난다는 지적 이 제기 돼 왔 다 . 분양 시장 과열 을 조장 한다는 비판 도 나오 는 상황 이 다 . 실제로 집단 대출 을 받 으면 길 게 는 5 년 까지 원금 상환 없이 이자 만 내 면 됐 기 때문 에 신규 분양 청약 이나 기존 분양 권 매입 에 소득 이 없 거나 고령자 , 대학생 까지 분양 시장 으로 몰렸 다 . 금융 당국 은 이 같 은 집단 대출 의 폐단 을 줄이 기 위해 새해 부터 분양 공고 한 사업장 에 당첨 된 분양 자 는 2 ~ 3 년 뒤 잔금 대출 을 받 을 때 강화 된 여신 심사 가이드라인 을 적용 받 아야 한다 . 이를테면 분양 가 4 억 원 아파트 의 경우 잔금 대출 은 주택 담보 대출 인 정비 율 ( LTV ) 70 % 를 적용 해 2 억 8000 만 원 까지 가능 하 다 . 지금 까지 는 대출 받 은 후 5 년 까지 는 원금 상환 없이 이자 만 내 는 거치 기간 설정 이 가능 하 기 때문 에 매월 이자 70 만 원 ( 연이율 3 % 가정 ) 만 내 면 된다 . 하지만 내년 이후 분양 아파트 는 거치 기간 1 년 을 두 고 2 년 째 부터 상환 기간 에 따라 매월 123 만 원 ( 30 년 ) 에서 165 만 원 ( 20 년 ) 의 원리금 을 상환 해야 한다 . 이미 여신 심사 가이드라인 이 도입 된 은행 · 보험업 을 포함 해 상호 금융 · 새 마을금고 등 제 2 금융 권 까지 가 적용 대상 이 다 . 다만 이전 에 분양 공고 를 낸 아파트 단지 의 경우 DTI 가 60 ~ 80 % 인 잔금 대출 차주 에게 ' 입주자 전용 ' 보금자리 론 을 오 는 2018 년 까지 한 시 제공 한다 . ◇ 잔금 때 일부 현금 조달 안 될 경우 무주택자 들 시장 진입 어려워 전문가 들 은 11 · 3 대책 으로 서울 등 주요 지역 에 분양 권 전매 가 금지 되 면서 부동산 시장 이 급랭 한 상태 에서 또 다른 강력 한 규제 가 나옴 으로써 주택 시장 이 경착륙 할 수 있 다고 경고 했 다 . 집단 대출 원리금 을 곧바로 갚 을 능력 이 없 는 분양 자 의 경우 분양 단계 에서부터 신청 을 포기 할 가능 성 이 커진다 . 대출 을 받 는다 하 더라도 소득 심사 가 강화 돼 사실상 중산 층 이하 에 담보 물건 이 없 는 무주택자 들 의 분양 시장 진입 이 차단 될 수 있 다 . 대한 주택 건설 협회 관계자 는 " 선 분양 제도 에서 집단 대출 이 막히 면 서민 들 은 새집 을 분양 받 지 못하 는 것 이나 마찬가지 고 이미 분양 을 받 은 상태 에서 소득 수준 에 의해 중도금 대출 이 안 된다고 하 면 시장 에 혼란 을 야기 하 게 된다 " 고 말 했 다 . 특히 집단 대출 은 선 분양 제도 에서 주된 주택 자금 조달 방법 으로 대출 구조 가 일반 주택 담보 대출 과 다른 만큼 획일 적 적용 은 과도 한 규제 라는 설명 이 다 . 심교 언 건국대 교수 는 " 연말 미국 의 금리 인상 과 내년 주택 과잉 공급 의 악재 가 예고 된 상황 에서 가이드라인 까지 적용 된다면 부동산 시장 의 침체 를 가중 시키 는 것 " 이 라며 " 사실 상 부동산 경기 가 경제 를 떠받치 고 있 는 상황 에서 아무런 대안 없이 규제책 만 내민 것 은 무 책임 하 다 " 고 지적 했 다 . 김규정 NH 투자 증권 부동산 연구 위원 은 " 집단 대출 규제 의 영향 은 2019 년 에서 나 가시 화 될 사안 이 기 때문 에 부동산 시장 의 직접 적 인 단기 영향 은 없 을 것 " 이 라면서 도 " 정부 가 투기 수요 에 대한 경고 성 정책 을 연이 어 내놓 고 있 는 상황 에서 이번 결정 은 부동산 시장 의 심리 적 인 위축 을 가져올 공산 이 크다 " 고 우려 했 다 . ◇ 신규 분양 시장 뿐 만 아니 라 재건축 · 재 개발 사업 에 도 영향 입주 시점 이전 의 분양 권 전매 를 차단 한 것 이 지난 11 · 3 부동산 대책 이 라면 이번 가계 부채 대책 은 원금 상환 능력 이 없 는 투기 세력 의 분양 권 청약 이나 분양 권 매입 에 우회 적 으로 제동 을 거 는 조치 로 볼 수 있 다 . 글로벌 금리 인상 기조 에 들어선 데 다 정부 가 연이 은 규제 를 내놓 으면서 신규 분양 시장 뿐 만 아니 라 재건축 등 의 정비 사업 일정 도 불 투명 해질 수 밖에 없 다 . 대부분 아파트 분양 자 들 은 분양 가액 의 10 % 인 계약금 을 낸 뒤 중도금 60 % 는 이자 후불제 또는 무이자 를 적용 받 아 납입 을 미루 다가 2 ~ 3 년 뒤 아파트 가 준공 하 면 잔금 30 % 와 함께 주택 담보 대출 로 전환 한다 . 일반 적 으로 분양 자 의 80 % 이상 이 중도금 을 제 때 내 지 않 고 있 다 . 전문가 들 은 청약 경쟁 률 은 하락 하 고 분양 권 거래량 은 줄 며 아파트 신규 공급량 도 감소 할 것 으로 예상 했 다 . 함영진 부동산 114 리서치 센터 장 은 " 투기 적 과수 요 , 전매 차익 을 노리 고 계약금 만 가지 고 아파트 를 분양 받 는 것 자체 가 쉽 지 않 아 질 것 " 이 라며 " 내년 에 는 올해 보다 분양 시장 경쟁 률 도 둔화 되 고 청약 자 도 줄어드 는 등 조정 을 겪 을 것 " 이라고 말 했 다 . 이상영 명지 대학교 교수 는 " 건설사 나 시 행사 들 은 대출 관리 가 강화 되 는 과정 에서 입주 가 안 되 면 다시 보증 의 문제 까지 연결 이 되 는 것 이 기 때문 에 섣불리 사업 진행 에 나서 지 못할 것 " 이라고 내다봤 다 . 정부 의 의지 대로 가계 부채 를 줄이 고 시장 을 필터 링 하 는 것 은 옳 은 방향 이 지만 패키지 형태 로 인한 경착륙 도 우려 된다 . 양지영 리얼 투데이 팀장 은 " 수요 가 줄어드 는데 건설사 입장 에서 는 물량 을 내놓 을 필요 가 없 어 진다 " 면서 " 2 ~ 3 년 뒤 에 규제 가 적용 되 고 수요 와 공급 이 없 어 지 기 때문 에 가격 이 또 오를 수 있 다 " 고 예상 했 다 . 여신 심사 가이드라인 을 적용 하 더라도 서민 들 을 위한 퇴로 를 열 어 줘야 한다는 지적도 제기 된다 . 한 전문가 는 " 여신 가이드라인 으로 서민 이나 무주택자 에게 도 상환 능력 에 맞 는 대출 이 라는 잣대 를 적용 하 면 자칫 실수요 까지 제한 할 수 있 다 " 며 " 서민 들 이나 실수요자 들 에게 는 장기 저금리 의 정책 모기지 상품 을 확대 하 는 추가 보완 책 이 필요 하 다 " 고 말 했 다 . 뉴스 1 기사 바로 가 기 클릭 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 바로 가 기 http : / / cafe . naver . com / muzige 707 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 중앙일보 조인스 랜드 천만 명 부동산 의 꿈 동호회 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소