逆 전 세난 , 무리 한 갭 투자 가 화근 … 임차인 보호 할 전세 보증 보험 제도 손봐야 부동산 투자 이것 만 보 면 성공 한다 - 김종갑 유튜브 바로 가 기 구독 부탁 드립니다 . 住 테크 돋보기 최근 전세 가격 하락 과 매매 거래 정체 로 역전 세난 에 대한 우려 가 커지 고 있 다 . 역전 세난 은 전세 가격 하락 으로 집 주인 이 세입자 에게 전세 자금 을 반환 해 주 지 못해 발생 하 는 현상 으로 집 주인 의 자금 문제 로 발생 하 지만 그 피해 는 임차인 에게 고스란히 전해 지 게 된다 . 대한 법률 구조 공단 주택 임대차 분쟁 조정 위원회 에 따르 면 지난해 접수 된 총 2515 건 의 분쟁 조정 중 81 . 6 % 인 1801 건 이 전세 보증금 반환 관련 분쟁 이 었 다 . 역전 세난 발생 원인 을 유형 별 로 살펴보 면 우선 전셋값 하락 으로 전세금 반환 이 지연 되 는 경우 가 있 다 . 임차인 의 전세 가 만기 가 됐 을 때 전셋값 이 하락 하 면 집 주인 은 기존 임대료 수준 으로 새로운 임차인 을 모집 하 기 어려워진다 . 집 주인 이 여유 자금 이 있 다면 하락 분 을 보태 서 임차인 을 내보낼 수 있 겠 지만 , 여유 자금 이 없 을 경우 새로운 임차인 을 구할 때 까지 전세금 을 반환 해 주 지 않 는 사례 가 빈번 하 다 . 또 최근 매매 거래 시장 까지 침체 되 면서 집 주인 이 아파트 를 처분 해 전세금 을 반환 하 려 해도 거래 가 어려워 전세금 반환 이 늦 어 지 는 경우 가 있 다 . 또 다른 유형 은 매매 가격 이 하락 해서 아파트 를 처분 해도 전세금 을 반환 해 주 기 어려운 상황 이 다 . 소위 ‘ 깡통 전세 ’ 라고 불린다 . 역전 세난 문제 해결 과 관련 해서 는 부동산 시장 환경 변화 에 따라 발생 했 기 때문 에 부동산 규제 완화 등 제도 개선 이 필요 하 다는 입장 도 있 고 , 집 주인 개인 이 기 때문 에 개인 이 해결 해야 한다는 입장 도 있 다 . 최근 부동산 시장 환경 변화 에 대해 살펴보 자 . 전세 가격 하락 으로 집 주인 이 전세 자금 을 반환 하 지 못하 는 사례 부터 살펴보 자 . 전셋값 은 경기도 와 광역시 는 2017 년 하반기 부터 , 전국 적 으로 는 지난해 3 월 부터 하락 했 다 . 하지만 지난해 초 대비 올해 2 월 현재 전국 의 전세 가격 변동 률 이 - 0 . 67 % 인 반면 2017 년 에 는 1 . 9 %, 2016 년 에 는 4 . 6 %, 2015 년 에 는 13 . 7 % 상승 했 다 . 통상 전세 계약 이 2 년 인 점 을 감안 해도 전세 가격 하락 이 전세금 반환 의 걸림돌 이 라기 엔 하락 폭 이 크 지 않 다 . 오히려 장기 보유 했 다면 그동안 전셋값 상승 에 따른 집 주인 의 이익 이 컸 을 것 이 다 . 아파트 를 팔 아서라도 임대료 를 돌려주 고 싶 지만 , 거래 되 지 않 는 상황 은 어떨까 . 지난해 ‘ 9 · 13 주택 시장 안정 대책 ’ 이후 전국 적 으로 주택 거래량 이 급감 했 다 . 급매물 , 지역 에 따라서 는 급 급매물 만 거래 되 는 상황 이 다 . 하지만 아파트 매매 값 상승 률 역시 2018 년 에 는 전국 평균 9 . 0 %, 서울 은 18 . 8 % 상승 했 고 2017 년 전국 6 . 1 %, 서울 은 12 . 7 % 올랐 다 . 반면 작년 부터 올해 까지 아파트 값 하락 률 은 - 0 . 2 % 로 미미 한 수준 이 다 . 양 도 소득세 나 거래 비용 을 감안 하 더라도 집 주인 들 이 적극 적 으로 가격 을 조정 할 수 있 는 수준 이 다 . 매매 가격 하락 으로 아파트 를 처분 해도 전세 자금 반환 이 어려울 까 . 부동산 114 에 따르 면 올해 2 월 현재 전국 아파트 의 매매 대비 전세 비중 은 64 . 4 % 다 . 2015 년 73 . 5 % 에서 꾸준히 낮 아 져 지난해 이후 부터 70 % 미만 으로 떨어졌 다 . 통계 적 으로 는 매매 가격 이 10 ~ 20 % 하락 해도 전세금 을 반환 하 지 못할 수준 은 아니 다 . 특히 서울 은 매매 가격 급등 으로 전세 비중 이 54 . 5 %, 세 종시 는 45 . 6 % 에 불과 하 다 . 결국 역전 세난 은 집 주인 들 이 기본 적 으로 전세금 을 사 ( 私 ) 금융 처럼 활용 했 기 때문 에 일어난다 . 임차인 에게 받 은 전세금 을 다른 용도 로 사용 했 거나 갭 투자 와 같이 전세금 을 지렛대 삼 아 아파트 를 구입 한 경우 가 많 았 기 때문 이 다 . 전세금 반환 도 집 주인 이 적극 적 으로 해결 해야 한다 . 다만 최근 3 ~ 4 년 간 공격 적 으로 투자 한 투자자 가 많 고 , 최근 전월세 거래 가 증가 하 면서 분쟁 도 늘어나 는 만큼 임차인 들 을 위한 제도 개선 도 필요 하 다 . 전세 보증 보험 에 대한 제도 정비 와 정확 한 전월세 거래 실태 조사 도 병행 할 필요 가 있 다 . 김 혜현 칼럼 바로 가 기 클릭 김종갑 부동산 재테크 유튜브 전제 보 기 클릭 * 많 은 구독 부탁 드립니다 . * 천만 명 부동산 의 꿈 카페 가입 환영 클릭 - 네이버 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 다음 천만 명 부동산 의 꿈 카페 바로 가 기 클릭 - 닥터 아파트 천만 명 부동산 의 꿈 부 로 그 공유 하 기 글 요소