최신 매물 시세 분양 ㆍ부채비율 높 으면 깡통 주택 위험 … 계약 전 등기부 등본 으로 확인 ㆍ소유권 이전 청구 , 매매 · 임대차 금지 가처분 등 기 된 집 도 ‘ 주의 ’ ㆍ다가구주택은 주인 이 ‘ 대부분 월세 ’ 라며 정보 공개 거부 땐 의심 최근 전국 세입자 협회 에 한 통 의 전화 가 걸려왔 다 . 경기도 양평 에 위치 한 시세 13 억 원 ( 공시지가 10 억 원 ) 인 다 가구 주택 에 어머니 김 모씨 가 6000 만 원 전세 로 살 고 있 었 는데 , 이 집 이 경매 로 넘어가 5 억 원 에 낙찰 됐 다는 것 이 다 . 낙찰 금액 은 선순위 근저당 설정 권 자 가 배당 받 아 가 면서 김 씨 는 전세 보증금 을 단 한 푼 도 돌려받 지 못했 다 . 소액 임차인 의 경우 최우선 변제 를 통해 누구 보다 먼저 배당 을 받 을 수 있 다 . 하지만 양평 은 전세 보증금 5000 만 원 이하 가 기준 이 어서 김 씨 는 해당 되 지 않 았 다 . . 갭 투자 ( 세입자 의 전세 보증금 을 이용 해 자신 의 적 은 자금 으로 하 는 투자 ) 를 한 집 주인 의 경우 전세 가격 이 하락 하 거나 새 세입자 를 구하 지 못하 면 세입자 의 보증금 을 돌려주 기 어렵 다 . 세입자 의 전세 보증금 을 돌려주 지 못하 는 것 을 ‘ 깡통 전세 ’ 라 부른다 . 이런 집 이 ‘ 깡통 주택 ’ 이 다 . 역전 세난 시대 에 나 의 보증금 은 어떻게 하 면 지킬 수 있 을까 . 전국 세입자 협회 로 봤 다 . - 어떤 집 이 깡통 주택 이 되 나 . “ 주택 가격 대비 집 주인 의 부채 , 즉 부채 비율 이 높 으면 위험 하 다 . 집 주인 의 부채 에 는 선순위 근저당 , 전세 보증금 등 이 포함 된다 . 서울 의 경우 부채 비율 이 70 % 를 넘어서 면 잠재 적 으로 깡통 주택 이 될 가능 성 이 있 다고 볼 수 있 다 . 집 이 경매 로 넘어갈 경우 아파트 는 통상 집 가격 의 75 ~ 80 % 에 낙찰 되 기 때문 이 다 . ” - 깡통 주택 을 피하 려면 임대 계약 때 무얼 봐야 하나 . “ 등기부 등본 의 ‘ 갑 ’ 구 를 먼저 확인 해야 한다 . 확인 결과 소유 권 이전 청구 권 가등기 , 매매 · 임대차 를 금지 하 는 가처분 등기 , 경매 기입 등기 등 이 돼 있 으면 계약 자체 를 피하 는 것 이 좋 다 . 압류 와 가압류 가 많이 기재 된 집 도 피하 는 것 이 좋 다 . 등기부 등본 ‘ 을 ’ 구 를 보 면 선순위 근저당 설정 최고액 을 확인 할 수 있 다 . ” - 주택 가격 대비 부채 비율 은 어떻게 구 하나 . “ 아파트 와 다세대 주택 의 부채 는 ‘ 선순위 근저당 설정 최고액 + 본인 보증금 ’ 이 다 . 이 를 주택 가격 으로 나누 면 부채 비율 이 된다 . 예 를 들 어 선순위 근저당 설정 최고액 이 1 억 8000 만 원 , 본인 전세 보증금 이 1 억 5000 만 원 이 고 주택 가격 을 4 억 원 으로 가정 하 자 . 이 집 의 총 부채 는 3 억 3000 만 원 ( 1 억 8000 만 원 + 1 억 5000 만 원 ) 이 다 . 이 를 집 가격 ( 4 억 원 ) 으로 나눠 백분율 을 구하 면 주택 가격 대비 부채 비율 은 82 . 5 % 가 된다 . 다 가구 주택 은 여러 세입자 가 있 기 때문 에 ‘ 선순위 세입자 보증금 ’ 이 있 을 수 있 다 . 나 보다 더 빨리 세 를 들어온 세입자 의 전세 보증금 이 다 . 다 가구 주택 의 부채 는 ‘ 선순위 근저당 설정 최고액 + 선순위 세입자 보증금 총액 + 본인 보증금 ’ 이 다 . 이 를 주택 가격 으로 나눈 것 이 주택 가격 대비 부채 비율 이 다 . 예 를 들 어 선순위 근저당 설정 최고액 1 억 8000 만 원 , 본인 전세 보증금 1 억 5000 만 원 , 선순위 세입자 보증금 총액 6 억 원 에 주택 가격 이 13 억 원 이 라고 가정 하 자 . 이 집 의 총 부채 는 9 억 3000 만 원 ( 1 억 8000 만 원 + 1 억 5000 만 원 + 6 억 원 ) 이 다 . 이 를 집 가격 ( 13 억 원 ) 으로 나눈 백분율 71 . 5 % 가 부채 비율 이 다 . ”- 다 가구 주택 에서 선순위 세입자 보증금 총액 은 어떻게 확인 할 수 있 나 . “ 집 주인 이 직접 주민 센터 에 임대차 정보 를 신청 해야 한다 . 임대 정보 에 는 선순위 세입자 의 전입 일자 , 임대 보증금 이 기재 돼 있 다 . 만약 집 주인 이 ‘ 가구 대부분 월세 ’ 라며 정보 공개 를 거부 한다면 일단 의심 해 보 는 것 이 좋 다 . ” - 부채 비율 이 높 은 주택 에 입주 할 수 밖에 없 다면 차선책 은 무엇 인가 . “ 선순위 근저당 설정 액 을 자신 의 전세 보증금 으로 말소 해 달 라고 집 주인 에게 요청 하 는 방법 이 있 다 . 만약 선순위 근저당 최고 설정 액 이 1 억 2000 만 원 이 고 , 세입자 가 내 야 할 전세 보증금 이 2 억 원 이 라고 가정 하 자 . 집 주인 이 전세 보증금 2 억 원 을 받 아 1 억 2000 만 원 을 먼저 갚 으면 1 순위 는 세입자 의 전세 보증금 이 된다 . 근저당 이 주택 담보 대출 인 경우 는 해당 은행 에 함께 동행 해서 처리 하 는 것 이 좋 다 . ”- 집 주인 이 보증금 을 받 아 긴요 하 게 쓸 데 가 있 다고 거절 하 면 어떡 하 나 . “ 전세 보증 보험 가입 이 가능 한지 확인 해 봐야 한다 . 전세 보증 보험 은 집 주인 동의 없이 도 가입 이 가능 하 다 . 다만 주택 형태 별 로 보증 보험 한도 와 보증 보험료 가 다르 다 . 아파트 는 보증금 의 연 0 . 128 % 다 . 그 외 주택 은 0 . 154 % 로 아파트 보다 조금 높 다 . 다만 주택 가격 대비 선순위 근저 당액 의 비율 이 높 거나 위법 건축물 등 이 있 으면 가입 이 제한 된다 . 계약 전 미리 보증 보험 회사 에 견적 을 받 아 보 는 것 이 좋 다 . 또 다 가구 주택 은 집 주인 이 주민 센터 에서 발급 받 은 임대차 정보 자료 가 있 어야 가입 검토 가 가능 하 다 . 전세 보증 보험 은 서울보증보험 과 주택 도시 보증 공사 ( HUG ) 에서 한다 . ”- 임차 하 기 로 한 주택 의 명의 는 남편 인데 그 배우자 가 대신 계약 하 자고 한다 . 어떻게 해야 하나 . “ 등기 부상 소유자 와 계약 하 는 것 이 원칙 이 다 . 계약 시 대리인 이 나오 면 임대차 위임장 을 확인 해야 하 고 , 임대인 통장 명의 에 계약금 을 송금 해야 한다 . 또 임대인 과 직접 통화 를 해 확인 하 는 것 이 좋 다 . ”- 전세 계약 2 년 이 만료 돼 이사 를 가려 한다면 언제 까지 집 주인 에게 통보 해야 하나 . “ 집 을 재 계약 할 의사 가 없 으면 임대차 기간 만료일 3 개월 전 부터 1 개월 전 까지 집 주인 에게 통보 해야 한다고 주택 임대차 보호법 에 규정 돼 있 다 . 하지만 전세 보증금 을 돌려받 는 것 이 불안 하 다면 집 주인 이 보증금 반환 을 준비 할 수 있 도록 그 이전 에 통보 하 는 것 이 좋 다 . ”- 계약 종료 일 이 지났 는데 도 집 주인 이 전세 보증금 을 돌려주 지 않 는다면 . “ 만약 계속 살 겠 다고 생각 한다면 방 이 나가 지 않 는 이유 를 주변 중개 업소 에 물어볼 필요 가 있 다 . 임대료 시세 가 기존 임대료 보다 낮 아 졌 다면 집 주인 에게 전세 보증금 을 감면 해 달 라고 요구 해 기존 보다 낮 은 가격 으로 새로운 임대차 계약 을 맺 는 것 이 좋 다 . 이사 가 겠 다고 결심 했 다면 집 주인 에게 보증금 반환 을 요구 하 고 미 반환 시 임차권 등기 명령 을 하 겠 다는 내용 으로 내용 증명 을 발송 하 면 된다 . 이후 법원 에 임차권 등기 를 신청 하 고 , 임차권 등기 가 등기부 등본 에 기재 된 이후 에 이사 를 가 야 한다 . 이 절차 를 밟 는 데 2 주 정도 소요 된다 . 임차권 등기 가 되 면 세입자 의 보증금 배당 순위 가 보장 된다 . 집 주인 은 임차권 등기 가 등기 부상 에 기재 되 면 다른 세입자 를 구하 기 어려워 지 기 때문 에 심리 적 압박 을 받 게 된다 . ”- 임차권 등기 가 된 뒤 상당 기일 이 지나 도 전세 보증금 을 돌려받 지 못하 면 어떡 해야 하나 . “ 전세 보증금 반환 청구 지급 명령 신청 을 하 고 , 이후 에 도 돌려받 지 못하 면 법원 에 전세 보증금 반환 소송 을 진행 하 면 된다 . 지급 명령 신청 에 따른 결정 문 을 갖 고 있 으면 임차 한 집 을 경매 에 부칠 수 있 다 . 이 절차 는 전세 계약 만기 뒤 해당 집 에 계속 거주 하 면서 도 진행 할 수 있 다 . 다만 경매 를 통해 보증금 을 모두 반환 받 을 수 있 을지 먼저 고려 해야 한다 . ” 대출 고고 대출 직거래 전국 대출 업체 개인 돈 , 급전 , 월변 , ... www . 대출 고고 . com © 경향신문 & 경향닷컴 , 무단 전재 및 재 배포 금지 광고 오늘 의 핫 클릭 ! 단독 서울 시민 , ‘ 지방 의 집 ’ 구입 비율 4 년 만 에 두 배 반복 되 는 안하무인 갑 질 · ··‘ 오너 리스크 ’ 가 된 재벌 3 세 조현민 “ 책임 회피 않 을 것 ” · · · 직원 들 에게 e 메일 페북 , 광고 클릭 한 기록 줄줄이 … 지인 연락처 까지 ‘ 싹쓸이 ’ 지리산 반달가슴곰 50 마리 넘 어 역전 세난 시대 , 보증금 안 떼이 는 노하우 주요 기사 1 “ 김기식 원장 지켜 주 세요 ” 靑 청원 닷새 만 에 9 만 명 돌파 2 반복 되 는 안하무인 갑 질 … ‘ 오너 리스크 ’ 가 된 재벌 3 세 3 [ 아침 을 열 며 ] 김기식 이 내려오 면 누가 웃 을까 4 [ 단독 ] 서울 시민 , 주택 대출 받 아 ‘ 지방 의 집 ’ 구입 비율 4 년 만 에 두 배 5 GM , ‘ 일자리 볼모 ’ 정부 · 노조 희생 강요 6 조현민 “ 책임 회피 않 을 것 ” · · · 직원 들 에게 e 메일 7 역전 세난 시대 , 보증금 안 떼이 는 노하우 8 [ 정동 칼럼 ] 노량진 ‘ 스타 벅스 ’ 9 카카오 택시 유료 호출 ‘ 목적지 미공개 ’ 사흘 만 에 철회 10 [ 미디어 세상 ] 새로운 기획사 ‘ 유튜브 ’ 소셜 댓글 라이브리 영역 . 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