3 월 26 일 부터 DSR 대출 심사 … 수치 높 으면 한도 줄 거나 거절 ( 종합 ) 연합뉴스 | 2018 . 02 . 18 15 : 00 新 DTI · 신용 평가 모형 에 DSR 추가 심사 … 10 월 부턴 高 DSR 규제 강화 ( 서울 = 연합뉴스 ) 박용주 홍 정규 기자 = 다음 달 26 일 부터 시범 운영 되 는 총체 적 상환 능력 비율 ( DSR ) 은 대출자 의 모든 채무 와 소득 을 따져 원리금 을 얼마나 잘 갚 을 수 있 는지 측정 하 는 지표 다 . DSR 는 6 개월 동안 주택 담보 대출 ( 이하 주 담대 ) 과 신용 대출 등 비 ( 非 ) 주 담대 의 대출 심사 에 보조 지표 로 쓰인다 . 이어 10 월 부터 는 대출 이 제한 되 는 고 ( 高 ) DSR 가 정해 지 고 , 고 DSR 대출 의 비중 도 규제 된다 . ◇ 내 DSR 몇 % 로 계산 되 나 = DSR 의 기본 계 산식 은 모든 대출 의 연간 원리금 상환액 을 연간 소득 으로 나눈 값 이 다 . 1 년 에 갚 아야 할 원금 이 1 천 500 만 원 , 이자 가 500 만 원 이 고 소득 이 5 천만 원 이 면 DSR 는 40 % 다 . 대출자 마다 대출 의 종류 , 만기 , 상환 방식 등 은 제각각 이 다 . 크 게 주 담대 와 비 주담 대로 나뉜다 . 잔금 대출 을 포함 한 일반 주담 대 는 원금 의 상환 방식 에 따라 전액 분할 , 일부 분할 , 일시 상환 으로 구분 된다 . 주담 대 3 억 원 을 15 년 균등 분할 상환 조건 으로 빌린 경우 연간 원금 상환액 은 2 천만 원 ( 3 억 원 ÷ 15 년 ) 이 다 . 만기 때 한꺼번에 갚 는 일시 상환 은 대출 총액 을 대출 기간 으로 나누 되 , 10 년 까지 만 인정 한다 . 연간 원금 상환액 이 3 천만 원 ( 3 억 원 ÷ 10 년 ) 으로 늘어난다 . 2 억 원 을 5 년 거치 에 10 년 균등 분할 로 갚 고 , 나머지 1 억 원 을 만기 에 갚 는 일부 분할 상환 도 있 다 . 우선 분할 상환 개시 이후 연간 실제 상환액 은 2 천만 원 ( 2 억 원 ÷ 10 년 ) 이 다 . 만기 상환액 은 대출 기간 에서 거치 기간 을 뺀 기간 으로 나눈다 . 즉 1 억 원 을 10 년 으로 나눈 1 천만 원 이 더해져 연간 3 천만 원 이 원금 상환액 으로 잡힌다 . 주담 대 가운데 중도금 과 이 주비 는 상환 방식 과 무관 하 게 대출 총액 을 25 년 으로 나눈다 . 비 주담 대 는 전세 자금 대출 , 신용 대출 , 예 · 적금 담보 대출 , 보험 약관 대출 등 이 다 . 할 부 금융 , 리스 , 학자금 대출 등 도 포함 된다 . 우선 예 · 적금 대출 , 약관 대출 과 유가증권 담보 대출 은 DSR 계산 때 원금 과 이자 모두 제외 된다 . 담보 가치 가 확실 하 기 때문 이 다 . 전세 대출 은 원금 이 DSR 에 잡히 지 않 는다 . 집 주인 이 돌려주 는 전세 보증금 으로 원금 을 모두 갚 을 수 있 다고 본 것 이 다 . 대신 이자 는 잡힌다 . 마이너스 통장 등 신용 대출 은 보통 만기 가 1 년 이 지만 , 10 년 까지 연장 되 는 것 으로 인정 해 대출 총액 을 10 년 으로 나눠 DSR 를 계산 한다 . 할 부 금융 , 리스 , 학자금 대출 등 은 1 년 간 실제 원리금 상환액 이 반영 된다 . 다른 모든 대출 도 이자 는 실제 상환액 으로 계산 한다 . 따라서 주 담대 3 억 원 을 15 년 균등 분할 상환 조건 에 연 3 % 의 금리 로 빌린 A 씨 ( 연간 2 천만 원 + 900 만 원 ) 가 금리 5 % 신용 대출 로 4 천만 원 을 또 빌리 고 ( 연간 400 만 원 + 200 만 원 ) 자동차 할 부 원리금 이 매월 50 만 원 ( 연간 600 만 원 ) 이 면 연간 원리금 상환액 은 4 천 100 만 원 이 된다 . A 씨 는 현재 연봉 이 6 천만 원 인데 , 앞 으로 직장 에서 승진 과 임금 인상 등 으로 연봉 이 더 오를 수 있 다 . 이 경우 최대 10 % 증액 한 연봉 을 소득 으로 잡 는다 . 연간 원리금 상환액 이 4 천 100 만 원 인 A 씨 가 소득 을 10 % 늘어난 6 천 600 만 원 까지 인정받 으면 DSR 는 약 62 . 1 % 로 계산 된다 . ◇ 高 DSR , 대출 제한 되 거나 거절 = DSR 는 당분간 보조 지표 다 . 대출 심사 의 주 ( 主 ) 지표 는 주 담대 의 경우 지난달 말 시행 된 신 ( 新 ) 총 부채 상환 비율 ( DTI ) 이 다 . 신용 대출 은 신용 평가 모형 이 사용 된다 . 주 담대 를 받 을 때 는 신 DTI 에 따라 기존 주 담대 의 원금 까지 부채 로 잡 고 , 두 번 째 주담 대 는 만기 가 15 년 까지 만 적용 된다 . 투기지역 · 투기 과열 지구 의 주택 을 담보 로 대출 을 받 을 때 DTI 는 40 ％ 로 엄격 해진 상태 다 . 특히 주 담대 를 1 건 보유 한 가구 는 서울 강남 등 11 개구 와 세종 등 투기 지역 에서 는 주 담대 를 받 을 수 없 다 . 서울 의 나머지 14 개구 와 과천시 등 투기 과열 지구 는 30 %, 조정 대상 지역 은 40 %, 수도 권 은 50 % 다 . 신용 대출 을 받 을 때 는 직업 , 소득 , 부채 , 신용 등급 등 을 두루 고려 하 는 각 은행 의 신용 평가 모형 을 먼저 적용 한다 . 이 를 토대 로 대출 한도 와 금리 가 정해진다 . DSR 가 주 담대 와 비 주 담대 의 대출 심사 에서 보조 지표 로 활용 되 는 것 은 아직 통계 가 많이 누적 되 지 않 았 고 , 따라서 신뢰도 가 높 지 않 기 때문 이 다 . 다만 DSR 가 너무 높 게 나타난 대출자 는 신 DTI 나 신용 평가 모형 으로 승인 된 대출 의 한도 가 줄어들 거나 , 경우 에 따라선 대출 이 승인 되 지 않 을 가능 성 이 있 다 . 가령 신 DTI 에 따라 30 % 한도 로 대출 할 수 있 는 것 으로 나타났 는데 , 신용 대출 등 기타 대출 이 많 아 DSR 가 너무 높 다고 판단 된 경우 한도 를 20 % 로 줄이 거나 대출 을 거절 할 수 있 는 것 이 다 . 금융 당국 관계자 는 18 일 " DSR 를 통해 대출 심사 가 더 정교 해진다 " 며 " 모든 채무 를 다 보 는 만큼 , 아무래도 심사 가 한층 깐깐 해질 것 " 이라고 말 했 다 . DSR 의 통계 가 충분히 누적 될 때 까지 은행 들 은 DSR 를 지나치 게 경직 되게 운영 하 지 는 않 을 계획 이 다 . 다만 6 개월 의 시범 운영 이 종료 되 고 오 는 10 월 부터 는 대출 한도 를 줄이 거나 승인 이 거절 되 는 고 ( 高 ) DSR 기준 이 제시 된다 . 고 DSR 대출 을 전체 은행 여신 의 일정 비율 이하 로 맞춰야 하 는 가이드라인 이 적용 된다 . 금감원 관계자 는 " 시범 운영 기간 에 는 조금 여유 를 갖 고 적용 하 되 , 10 월 부터 는 한층 강 도 높 은 DSR 규제 가 적용 될 것 " 이라고 말 했 다 . zheng @ yna . co . kr ▶ 기사 제보 및 문의 ▶ 사진 구매 문 의 공유 하 기 글 요소