서 교수 는 △ 재 개발 · 재건축 수요 는 급증 하 지만 체계 적 인 도시 관리 정책 은 미흡 △ 경제 · 환경 · 문화 · 교육 등 거의 모든 면 에서 생활 · 정주 를 위한 여건 이 미흡 △ 도심 공동 화 지속 △ 경제 적 활력 회복 지지부진 △ 과거 영광 에 집착 함 으로써 변화 에 맞서 새로운 해법 을 모색 하 는 창조 적 대응 못 함 을 문제 로 짚 었 다 .