부동산 돋보기 경매 로 내 집 마련 하 기 , 첫 걸음 은 ‘ 권리분석 ’ 조선 비즈 가 만드 는 프리미엄 경제 주간지 - 이코노미 조선 
 경매 로 내 집 마련 하 기 , 첫 걸음 은 ‘ 권리분석 ’ 
 전 신한은행 부동산 투자 자문 센터 장 , PWM 프리 빌리 지 서울 센터 장 
 지난해 경매 시장 의 규모 는 22 조 8000 억 원 ( 감정가 ) 이 었 다 . 2018 년 21 조 9000 억 원 보다 9000 억 원 늘 었 다 . 게다가 경매 물건 수도 2019 년 7 만 3886 건 으로 2018 년 ( 6 만 7716 건 ) 보다 6170 건 증가 했 다 . 경매 물건 이 증가 함 에 따라 매각 가율 은 지난해 77 . 78 % 로 , 2018 년 ( 81 . 11 %) 보다 3 . 33 % 포인트 떨어졌 다 . 그런데 도 매각 경쟁 률 은 지난해 3 . 94 명 으로 2018 년 ( 3 . 66 명 ) 보다 0 . 28 명 늘 었 다 . 
 경매 시장 의 규모 는 점점 커지 고 있 으며 , 매각 경쟁 률 도 더 높 아 지 고 있 다 . 그 이유 는 무엇 일까 ? 경매 가 시세 보다 내 집 을 싸 게 마련 하 는 방법 이 기 때문 이 다 . 실제 최근 몇 년 사이 에 경매 를 통해 내 집 마련 에 도전 하 는 실수요자 가 늘어나 는 추세 다 . 
 그러나 아직 도 경매 의 문턱 을 넘 지 못하 는 사람 이 많 다 . 막연 하 게 권리분석 ( 부동산 경매 입찰자 가 낙찰 후 에 인수 해야 하 는 권리 가 있 는지 파악 하 는 행위 ) 을 어렵 다고 생각 하 기 때문 이 다 . 
 하지만 권리분석 은 어렵 지 않 다 . 권리분석 의 핵심 은 매수인 ( 투자자 ) 이 인수 ( 부담 ) 하 는 권리 를 찾아내 는 것 이 다 . 즉 , 등기부 에 공시 되 는 권리 를 매수인 이 인수 하 는 것 인지 , 아니면 모든 권리 가 경매 로 소멸 하 는 것 인지 를 판단 하 는 것 이 다 . 여기 서 매수인 이 인수 하 는 권리 를 구별 하 지 못하 면 손해 를 본다 . 
 권리분석 은 쉽 게 할수록 쉬워진다 . 반면 어렵 게 하 면 더 어려워진다 . 대부분 의 경매 초보 자 는 권리 분석 을 어렵 게 하 려고 한다 . 다시 말 해 등기부 에 공시 되 는 각종 권리 ( 근저당 권 , 지상 권 , 지역 권 , 전세 권 , 임차권 , 가압류 , 압류 , 가처분 , 가등기 , 환매 특약 등기 , 경매 개시 결정 등기 등 ) 의 뜻 까지 알 려고 하 는 것 이 다 . 하지만 그 권리 의 뜻 을 몰라도 권리분석 에 는 아무런 지장 을 주 지 않 는다 . 오히려 그 뜻 을 알 려고 하 면 할수록 권리분석 은 어렵 게 느껴질 수 있 다 . 
 우선 권리 분석 을 위해서 는 기준 권리 를 알 아야 한다 . 기준 권리 를 중심 으로 등기부 에 공시 되 는 모든 권리 의 생사 ( 生死 ) 가 결정 된다 . 기준 권리 에 는 근저당 권 , 가압류 ( 압류 ) , 담보 가 등기 , 경매 개시 결정 등기 등 4 개 의 권리 가 있 다 . 여기 4 개 의 권리 중 에서 등기부 에 설정 일자 가 가장 빠른 것 이 기준 권리 가 된다 . 
 기준 권리 는 경매 로 소멸 한다 . 그리고 기준 권리 보다 설정 일자 가 늦 은 권리 도 경매 로 소멸 한다 . 그러나 기준 권리 보다 설정 일자 가 빠른 권리 는 경매 로 소멸 하 지 않 는다 . 예 를 들 어 등기부 에 1 순위 가처분 , 2 순위 근저당 권 , 3 순위 전세 권 , 4 순위 가압류 가 설정 된 경우 를 보 자 . 여기 서 기준 권리 가 2 순위 근저당 권 이 라면 근저당 권 보다 앞 에 나오 는 가처분 은 매수인 이 인수 하 는 권리 가 된다 . 하지만 근저당 권 보다 뒤 에 나오 는 3 순위 전세 권 , 4 순위 가압류 는 경매 로 소멸 한다는 얘기 다 . 
 당연 한 얘기 지만 , 등기부 에 공시 되 는 각각 의 권리 에 대한 뜻 까지 알 면 좋 다 . 그렇지만 그 뜻 을 잘 몰라도 권리 분석 을 하 는 데 문제 가 되 지 않 는다 . 다시 한 번 정리 해 보 자 . 기준 권리 는 물론 이 고 , 기준 권리 가 될 수 있 는 권리 도 경매 로 모두 소멸 한다 . 그런데 기준 권리 보다 앞 에 나오 는 권리 는 원칙 적 으로 매수인 이 인수 해야 한다 . 반면 기준 권리 보다 뒤 에 나오 는 권리 등 은 경매 로 소멸 하 며 , 매수인 이 인수 하 지 않 는다 ( 민 사집 행법 제 91 조 참조 ) . 기준 권리 보다 뒤 에 나오 는 후 순위 가처분 은 당연히 경매 로 소멸 하 기 때문 이 다 . 그러나 후 순위 가처분 권 자 가 ① 건물 철거 및 토지 인도 청구 를 위한 경우 ② 소유 권 이전 등기 에 관해 다툼 이 있 는 경우 에 는 그 후 순위 가처분 은 경매 로 소멸 하 지 않 으며 , 매수인 이 인수 하 는 권리 다 . 
 경매 권리 분석 은 어려워서 못 하 는 것 이 아니 다 . 한 번 도 도전 해 보 지 않 고 그저 막연 한 두려움 으로 어려 우리 라고 생각 하 기 때문 이 다 . 그 생각 의 게으름 때문 에 못 하 는 것 이 다 . 무슨 일 이 건 첫 술 에 배부를 수 없 다 . 실수요자 라면 권리 분석 을 극복 하 고 경매 로 내 집 마련 에 도전 해 보 자 . 
 경매 시장 의 규모 는 점점 커지 고 있 으며 , 매각 경쟁 률 도 더 높 아 지 고 있 다 . 경매 가 시세 보다 내 집 을 싸 게 마련 하 는 방법 이 기 때문 이 다 . 
 경매 이후 명도 걱정 할 필요 없 어 
 권리분석 이 해결 돼도 경매 를 망설이 는 경우 가 있 다 . 회사원 B ( 44 세 ) 씨 는 종잣돈 이 다소 부족 해 경매 로 내 집 마련 에 나섰 다 . 3 월 11 일 2 차 매각 기일 을 앞둔 아파트 ( 서울 남부 지방 법원 사건 번호 2019 - 842 ) 에 관심 을 두 고 있 다 . 서울시 강서구 가양동 에 소재 한 A 아파트 ( 전용 면적 119 . 85 ㎡) 다 . 한강 변 에 있 어 조망권 이 매우 좋 아 보였 다 . 게다가 최초 감정 가 7 억 원 보다 20 %( 1 억 4000 만 원 ) 떨어져 최저 입찰가 는 5 억 6000 만 원 인 상태 였 다 ( 신한 옥션 SA 참조 ) . 주변 시세 를 고려 해도 매우 싼 편 이 었 다 . 
 그 는 아내 와 상 의 끝 에 경매 에 참여 할 생각 으로 권리분석 에 들어갔 다 . 등기부 를 확인 해 보 니 , 1 순위 근저당 권 , 2 순위 가압류 , 3 순위 가압류 , 4 순위 가압류 , 5 순위 가압류 , 6 순위 경매 개시 결정 ( 임의 경매 ) 순 이 었 다 . 여기 서 기준 권리 는 1 순위 근저당 권 이 다 . 당연히 근저당 권 은 경매 로 소멸 하 는 권리 다 . 그리고 기준 권리 ( 근저당 권 ) 보다 뒤 에 나오 는 모든 권리 도 경매 로 소멸 하 는 것 이 다 . 즉 , 매수인 이 인수 하 는 권리 는 하나 도 없 다 . 
 하지만 매각 기일 이 다가올수록 아내 의 걱정 은 커지 고 있 다 . 소유자 가 아파트 를 비워 주 지 않 는 것 ( 명도 문제 ) , 아파트 가격 이 더 는 오르 지 않 는 것 ( 미래 가치 ) 등 의 경우 가 우려 되 는 것 이 다 . 
 그렇 다 . 내 집 마련 은 배우자 하 고 뜻 이 맞 아야 한다 . 아무리 미래 가치 가 있 는 아파트 를 매수 하 는 경우 에 도 배우자 와 생각 이 다르 면 매수 할 수 없 는 것 이 현실 이 다 . 더군다나 경매 로 내 집 을 마련 하 는 경우 에 는 그 걱정 이 곱빼기 가 될 수 도 있 다 . 그러나 경매 라고 해서 크 게 걱정 할 필요 는 없 다 . 경매 는 가장 공정 하 게 민 사집 행법 에서 정한 절차 에 따라 매수 할 수 있 기 때문 이 다 . 
 게다가 본건 의 명도 문제 는 걱정 하 지 않 아도 된다 . 매각 물건 명세서 를 확인 해 보 니 , 대항력 을 갖춘 임차인 은 없 었 다 . 소유자 가 아파트 를 직접 점유 하 고 있 기 때문 이 다 . 여기 서 소유자 또는 채무자 에게 는 권원 ( 權原 ) 이 주어지 지 않 는다 . 이것 은 매수인 에게 대항 할 수 없 다는 뜻 이 다 . 그러므로 소유자 는 무조건 아파트 를 매수인 에게 명도 해야 한다 . 
 물론 소유자 가 순순히 명도 해 주 지 않 는 경우 도 있 다 . 이때 매수인 은 대금 을 낸 뒤 6 월 이내 에 인도 명령 신청 을 할 수 있 다 . 그러면 법원 은 채무자 · 소유자 또는 부동산 점유자 에 대해 부동산 을 매수인 에게 인 도 하 도록 명하 게 된다 ( 민 사집 행법 제 136 조 참조 ) . 인도 명령 결정 이 내려지 면 명도 소송 을 거치 지 않 고 도 아파트 를 명도 받 을 수 있 다 . 
 고준석 동국 대학교 법무 대학원 겸임 교수 
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