* 경매 물건 분석 순서 http : / / www . kyobobook . co . kr / product / detailViewKor . laf ? ejkGb = KOR & mallGb = KOR & barcode = 9791159820755 & orderClick = LET & Kc = 물음표 를 느낌표 로 바꿔 줄 가치 있 는 경매 물건 을 찾아보 자 ! ! ( 1 ) 물건 분석 소재 지 , 최저 가 , 건물 면적 , 향 , 전철 역과 의 거리 등 을 현장 방문 에 앞서 수집 가능 한 관련 자료 를 토대 로 미리 확인 한다 . ( 2 ) 권리 분석 권리 분석 이 란 법원 경매 를 통해 경매 물건 을 낙찰 받 기 전 매수인 이 낙찰 대금 이외 에 추가 로 인수 해야 되 는 권리 또는 내 야 하 는 금액 이 얼마 인지 를 조사 , 확인 , 분석 하 는 작업 을 말 한다 . 이 와 같 은 권리 분석 을 하 기 위해서 는 기준 이 되 는 말소 기준 권리 를 찾아내 야 한다 . 이 와 같 은 권리 분석 을 위해 검토 해야 할 필수 기본 서류 로 는 , · 등기부 등본 · 감정 평가서 · 매각 물건 명세서 · 현황 조사서 를 들 수 있 다 . 특히 매각 물건 명세서 는 등기부 등본 · 현황 조사 서 · 감정 평가서 · 등기부 등본 에 등기 되 지 않 은 제 3 자 의 권리 신고 까지 를 종합 · 정리 한 경매 물건 에 대한 법원 의 권리 분석표 라고 말 할 수 있 다 . ① 등기부 등본 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ∙ 등기부 등본 의 구성 및 확인 사항 등기부 등본 에 는 표제 부 , 갑 구 ( 甲 區 ) , 을 구 ( 乙 區 ) 가 있 다 ( 「 부동산 등 기법 」 제 15 조제 2 항 ) . 1 . 표제 부 1 - 1 . 토지 등기 기록 의 표제 부 에 는 표시 번호 란 , 접수 란 , 소재 지번 란 , 지목 란 , 면적 란 , 등기 원인 및 기타 사항 란 이 있 다 ( 「 부동산 등기 규칙 」 제 13 조제 1 항 ) . 1 - 2 . 건물 등기 기록 의 표제 부 에 는 표시 번호 란 , 접수 란 , 소재 지번 및 건물 번호 란 , 건물 내 역란 , 등기 원인 및 기타 사항 란 이 있 다 ( 「 부동산 등기 규칙 」 제 13 조제 1 항 ) . 󰋯 표제 부 에서 확인 해야 할 사항 표제 부 의 지번 이 임차 하 려는 주택 의 번지수 와 일치 하 는지 를 확인 해야 한다 . 아파트 , 연립 주택 , 다 세대 주택 등 집합 건물 의 경우 에 는 표제 부 에 나와 있 는 동 , 호수 가 임차 하 려는 주택 의 동 , 호수 와 일치 하 는지 를 확인 해야 한다 . 잘못 된 지번 또는 잘못 된 동 , 호수 로 임대차 계약 을 하 면 「 주택 임대차 보호법 」 의 보호 를 받 을 수 없 는 문제 가 생긴다 . 예 를 들 어 , 등기부 등본 에 는 2 층 202 호 라고 표시 되 어 있 는데 , 현관문 에 는 302 호 라고 표시 된 다세대 주택 을 임대 하 면서 현관문 의 호수 302 호 라고 임대차 계약 을 체결 하 고 , 전입 신고 도 계약서 상 의 표시 대로 302 호 로 전입 신고 를 한 경우 에 는 임차인 은 갖추 어야 할 대항력 의 요건 인 올바른 주민 등록 을 갖추 지 못했으므로 , 「 주택 임대차 보호법 」 의 보호 를 받 을 수 없 다 . * 대 법원 1996 . 04 . 12 선고 95 다 55474 판결 [ 배당 이의 ] 임차인 이 임대차 계약 을 체결 함 에 있 어 그 임차주 택 을 등기 부상 표시 와 다르 게 현관문 에 부착 된 호수 의 표시 대로 그 임대차 계약서 에 표시 하 고 , 주택 에 입주 하 여 그 계약서 상 의 표시 대로 전입 신고 를 하 여 그 와 같이 주민 등록 표 에 기재 된 후 그 임대차 계약서 에 확정 일자 를 부여받 은 경우 , 그 임차 주택 의 실제 표시 와 불 일치 한 표시 로 행해진 임차인 의 주민 등록 은 그 임대차 의 공시 방법 으로 유효 한 것 으로 볼 수 없 어 임차권 자 인 피고 가 대항력 을 가지 지 못하 므로 , 그 주택 의 경매 대금 에서 임대차 보증금 을 우선 변제 받 을 권리 가 없 다 . 2 . 갑 구와 을 구 갑 구 와 을 구 에 는 순위 번호 란 , 등기 목적 란 , 접수 란 , 등기 원인 란 , 권리 자 및 기타 사항 란 이 있 다 ( 「 부동산 등기 규칙 」 제 13 조제 2 항 ) . 2 - 1 . 갑 구 갑 구 에 는 소유 권 의 변동 과 가등기 , 압류 등기 , 가압류 등기 , 경매 개시 결정 등기 , 소유자 의 처분 을 금지 하 는 가처분 등기 등 이 기재 되 어 있 다 . 󰋯 갑 구 에서 확인 해야 할 사항 ▴ 임대차 계약 은 등기 부상 의 소유자 와 체결 해야 하 므로 , 먼저 부동산 소유자 의 이름 , 주소 , 주민 등록 번호 등 인 적 사항 을 확인 해야 한다 . 실제로 매매 중 에 있 는 아파트 의 임대차 계약 을 체결 한 후 그 매매 계약 이 해제 된 때 에 는 매수 예정 인 은 임대 권한 이 소멸 되 므로 그 임대차 계약 은 무효 로 된다 . ▴ 단독 주택 을 임차 하 는 경우 에 는 토지 등기부 등본 과 건물 등기부 등본 을 비교 해서 토지 소유자 와 건물 소유자 가 같 은 사람 인지 를 확인 해야 한다 . ▴ 압류 , 가압류 , 가처분 , 가등기 등 이 되 어 있 지 않 는지 를 확인 해서 , 이러 한 등기 가 되 어 있 는 주택 은 피해야 한다 . 󰋯 주의 할 점 ▴ 압류 또는 가압류 이후 에 주택 을 임차 한 임차인 은 압류 된 주택 이 경매 에 들어가 면 일반 채권자 와 채권 액 에 따라 평등 하 게 배당 을 받 을 수 있 을 뿐 이 고 , 「 주택 임대차 보호법 」 에 따른 우선 변제 를 받 을 수 없 게 된다 . ▴ 가 처분 등기 이후 에 주택 을 임차 한 임차인 은 가처분 권 리자 가 소송 에 승소 하 면 가처분 등기 이후 에 행해진 모든 행위 는 효력 이 없 으므로 보호 받 을 수 없 게 된다 . ▴ 가등기 이후 에 주택 을 임차 한 임차인 은 가등기 에 기한 본등기 가 이루어지 면 본 등기 권리 자 에게 임대차 를 주장 할 수 없 으므로 보호 를 받 을 수 없 게 된다 . 2 - 2 . 을 구 을 구 에 는 소유 권 이외 의 권리 인 저당권 , 전세권 등 이 기재 되 며 , 저당권 , 전세권 등 의 설정 및 변경 , 이전 , 말소 등 기 도 기재 되 어 있 다 . 󰋯 을 구 에서 확인 해야 할 사항 ▴ 저당권 이나 전세권 이 등기 되 어 있 는지 확인 해서 , 저당권 이나 전세권 이 많이 설정 되 어 있 다면 그런 주택 은 피해야 한다 . 󰋯 주의 할 점 ▴ 저당권 이나 전세권 이 설정 된 후 주택 을 임차 한 임차인 은 저당권자 나 전세 권 자 보다 후 순위 권리 자 로 된다 . 따라서 주택 이 경매 되 면 저당권자 나 전세 권 자 가 배당 받 고 난 나머지 금액 에 대해서 만 배당 받 을 수 있 기 때문 에 임차 보증금 을 돌려받 기 어려워진다 . ▴ 또한 , 임차권 등기 를 마친 주택 을 후 에 임차 하 여 주택 을 인 도 받 고 주민 등록 및 확정 일자 를 갖추 었 다고 하 더라도 우선 변제 를 받 을 수 없 다 ( 「 주택 임대차 보호법 」 제 3 조 의 3 제 6 항 ) . ▴ 근저당 설정 금액 이나 전세금 이 주택 의 시가 보다 적 다고 해서 안심 해서 는 안 된다 . ▴ 지상 권 이나 지역 권 이 설정 되 어 있 는지 확인 해야 한다 . ▴ 지상 권 , 지역 권 은 토지 의 이용 관계 를 목적 으로 설정 되 어 있 는 권리 로서 부동산 일부분 에 도 성립 할 수 있 고 , 동일 부동산 의 같 은 부분 에 중복 하 여 성립 할 수 도 있 으므로 주의 해야 한다 . 󰋯 등기부 등본 에 나타나 지 않 는 권리 등기부 등본 에서 확인 할 수 없 는 권리관계 도 있 으므로 등기부 등본 을 열람 하 는 것 외 에 현장 을 직접 방문 하 여 해당 물건 의 권리관계 를 확인 할 필요 가 있 다 . 예 를 들 어 , 주택 에 관한 채권 을 가진 자 가 그 채권 을 변제 받 을 때 까지 주택 을 유치 하 는 유치권 등 은 등기부 를 통해 확인 할 수 없 다 . 3 . 등기 된 권리 의 순위 3 - 1 . 같 은 부동산 에 관해 등기 한 권리 의 순위 는 법률 에 다른 규정 이 없 으면 등기 한 순서 에 따른다 ( 「 부동산 등 기법 」 제 4 조제 1 항 ) . 3 - 2 . 등기 의 순서 는 등기 기록 중 같 은 구 에서 한 등기 상호 간 에 는 순위 번호 에 따르 고 , 다른 구 에서 한 등기 상호 간 에 는 접수 번호 에 따른다 ( 「 부동산 등 기법 」 제 4 조제 2 항 ) . 3 - 3 . 따라서 같 은 갑 구 나 을 구 내 에서 는 그 순위 번호 로 등기 의 우열 을 가리 고 , 갑 구와 을 구 사이 에서 는 접수 번호 에 따라 등기 의 우열 을 가리 게 된다 . 3 - 4 . 부기 등기 ( 附記 登記 ) 의 순위 는 주등기 ( 主 登記 ) 의 순위 에 따릅니다 . 다만 , 같 은 주등기 에 관한 부기 등기 상호 간 의 순위 는 그 등기 순서 에 따른다 ( 「 부동산 등 기법 」 제 5 조 , ( 출처 : 찾 기 쉬운 생활 법령 정보 ) . - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ⓐ 말소 기준 권리 찾 기 어떤 부동산 이 경매 처분 되 었 을 때 그 부동산 에 존재 하 는 권리 들 이 매수인 에게 인수 될 것 인지 말소 될 것 인지 를 결정 하 는 기준 이 되 는 권리 를 말소 기준 권리 라고 한다 . 말소 기준 권리 가 될 수 있 는 등기 는 저당권 , 근저당 권 , 경매 개시 결정 기입 등기 , 가압류 , 압류 , 담보 가 등기 와 전세권 이 다 . 이 들 권리 중 등기부 등본 에 기재 된 순서 가 가장 빠른 권리 가 말소 기준 권리 가 된다 . 말소 기준 권리 에 대한 확인 은 법원 의 ‘ 매각 물건 명세서 최선 순위 설정 일자 ’ 란 에 기재 된 날짜 와 권리 를 보 면 알 수 있 다 . ⓑ 선순위 임차인 배당금 분석 주택 ( 상가 ) 임대차 보호법 에 따라서 대항력 을 갖춘 임차인 보다 도 임금 채권 과 당해 세 가 우선 으로 배당 을 받 게 된다 . 따라서 선순위 임차인 이 배당 요구 종기 이전 에 배당 요구 를 하 였 다는 사실 만 으로 경매 에 응찰 하 였 다가 임차인 이 보증금 을 전액 배당 받 지 못한 경우 에 는 배당 받 지 못한 보증금 잔액 을 매수인 이 부담 하 여야 한다 . * 대 법원 1997 . 08 . 22 선고 96 다 53628 판결 [ 건물 명도 등 ] 임차인 의 보호 를 위한 주택 임대차 보호법 ( 이하 법 이 라고 만 한다 ) 제 3 조 제 1 항 , 제 2 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 , 제 2 항 , 제 4 조 제 2 항 , 제 8 조 제 1 항 , 제 2 항 의 규정 들 의 취지 에 비추 어 , 위 각 규정 의 요건 을 갖춘 임차인 은 임차주 택 의 양수인 에게 대항 하 여 보증금 의 반환 을 받 을 때 까지 임대차 관계 의 존속 을 주장 할 수 있 는 권리 와 법 제 3 조 의 2 제 1 항 본문 소정 의 보증금 이나 법 제 8 조 제 3 항 소정 의 보증금 에 관하 여 임차주 택 의 가액 으로부터 우선 변제 를 받 을 수 있 는 권리 를 겸유 하 고 있 다고 해석 되 고 이 두 가지 권리 중 하나 를 선택 하 여 행사 할 수 있 음 은 소론 이 주장 하 는 바 와 같 으나 ( 대법원 1986 . 7 . 22 선고 86 다카 466 , 467 , 468 , 469 판결 , 1993 . 12 . 24 선고 93 다 39676 판결 , 1996 . 7 . 12 선고 94 다 37646 판결 ) , 위 각 규정 에서 임차인 에게 위 두 가지 권리 를 인정 하 고 있 는 취지 가 그 보증금 을 반환 받 을 수 있 도록 보장 하 기 위한 데 에 있 는 점 , 경매 절차 의 안정 성 , 경매 이해관계인 들 의 예측 가능 성 등 을 아울러 고려 하 여 볼 때 , 위 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 는 임차인 이 먼저 우선 변제 권 을 선택 하 여 임차 주택 에 대하 여 진행 되 고 있 는 경매 절차 에서 보증금 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였 다고 하 더라도 , 그 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 보증금 전액 을 배당 받 을 수 없 었 던 때 에 는 그 보증금 중 경매 절차 에서 배당 받 을 수 있 었 던 금액 을 공제 한 잔액 에 관하 여 경락인 에게 대항 하 여 이 를 반환 받 을 때 까지 임대차 관계 의 존속 을 주장 할 수 있 다고 봄 이 상당 하 다고 할 것 이 다 . 이 경우 위 임차인 의 배당 요구 에 의하 여 위 임대차 는 해지 되 어 종료 되 고 ( 대법원 1996 . 7 . 12 선고 94 다 37646 판결 참조 ) , 다만 법 제 4 조 제 2 항 에 의하 여 위 임차인 이 그 보증금 의 잔액 을 반환 받 을 때 까지 그 임대차 관계 가 존속 하 는 것 으로 의제 될 뿐 이 므로 , 경락인 은 법 제 3 조 제 2 항 에 의하 여 그 임대차 가 종료 된 상태 에서 의 임대인 의 지위 를 승계 한다고 할 것 이 다 . 그런데 원심 이 확정 한 사실 관계 와 당시 시행 되 고 있 던 관계 법령 에 의하 면 , 법 제 3 조 제 1 항 , 제 3 조 의 2 제 1 항 , 제 8 조 제 1 항 규정 의 요건 을 갖춤 으로써 위 두 가지 권리 를 겸유 하 고 있 던 임차인 인 피고 가 이 사건 건물 에 대하 여 진행 되 고 있 던 경매 절차 에서 그 보증금 15 , 000 , 000 원 전액 에 대하 여 배당 요구 를 하 였으나 , 그 순위 에 따른 배당 이 실시 될 경우 배당 받 을 수 있 었 던 금액 은 금 5 , 000 , 000 원 ( 실제로 배당 받 은 금액 도 같 은 금액 이 다 ) 에 불과 하 였음을 알 수 있 으므로 , 경락인 인 원고 는 위 보증금 중 위 경매 절차 에서 배당 받 을 수 있 었 던 금액 을 공제 한 잔액 인 금 10 , 000 , 000 원 을 반환 할 임대인 의 지위 를 승계 하 였 다고 할 것 이 다 . 같 은 취지 에서 원고 가 위 보증금 잔액 인 금 10 , 000 , 000 원 을 반환 할 임대인 의 지위 를 승계 하 였 다고 보 아 같 은 금액 을 반환 받 을 때 까지 는 원고 의 명도 요구 에 응할 수 없 다는 피고 의 항변 을 받아들인 원심 의 조처 는 정당 하 고 , ㉠ 근로복지공단 가압류 - 임금 채권 보장 법 에 의한 체당금 지급 과 변제 자 대위 * 제 7 조 ( 체불 임금 등 의 지급 ) ① 고용 노동부 장관 은 사업주 가 다음 각 호 의 어느 하나 에 해당 하 는 경우 에 퇴직 한 근로자 가 지급 받 지 못한 임금 등 의 지급 을 청구 하 면 제 3 자 의 변제 에 관한 「 민법 」 제 469 조 에 도 불구 하 고 그 근로자 의 미지급 임금 등 을 사업주 를 대신 하 여 지급 한다 . 1 . 「 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 」 에 따른 회생 절차 개시 의 결정 이 있 는 경우 2 . 「 채무자 회생 및 파산 에 관한 법률 」 에 따른 파산 선고 의 결정 이 있 는 경우 3 . 고용 노동부 장관 이 대통령령 으로 정한 요건 과 절차 에 따라 미지급 임금 등 을 지급 할 능력 이 없 다고 인정 하 는 경우 4 . 사업주 가 근로자 에게 미지급 임금 등 을 지급 하 라는 다음 각 목 의 어느 하나 에 해당 하 는 판결 , 명령 , 조정 또는 결정 등 이 있 는 경우 가 . 「 민 사집 행법 」 제 24 조 에 따른 확정 된 종국판결 나 . 「 민 사집 행법 」 제 56 조제 3 호 에 따른 확정 된 지급 명령 다 . 「 민 사집 행법 」 제 56 조제 5 호 에 따른 소송 상 화해 , 청구 의 인낙 ( 認諾 ) 등 확정 판결 과 같 은 효력 을 가지 는 것 라 . 「 민사조정 법 」 제 28 조 에 따라 성립 된 조정 마 . 「 민사조정 법 」 제 30 조 에 따른 확정 된 조정 을 갈음 하 는 결정 바 . 「 소액 사건 심판 법 」 제 5 조 의 7 제 1 항 에 따른 확정 된 이행 권고 결정 ② 제 1 항 에 따라 고용 노동부 장관 이 사업주 를 대신 하 여 지급 하 는 임금 등 [ 이하 ‘ 체당금 ( 替當 金 ) ’ 이 라 한다 ] 의 범위 는 다음 각 호 와 같 다 . 다만 , 대통령령 으로 정하 는 바 에 따라 제 1 항 제 1 호 부터 제 3 호 까지 의 규정 에 따른 체당금 의 상한 액 과 같 은 항 제 4 호 에 따른 체당금 의 상한 액 은 근로자 의 퇴직 당시 의 연령 등 을 고려 하 여 따로 정할 수 있 으며 체당금 이 적 은 경우 에 는 지급 하 지 아니할 수 있 다 . 1 . 「 근로 기준 법 」 제 38 조제 2 항 제 1 호 에 따른 임금 및 「 근로자 퇴직 급여 보장 법 」 제 12 조제 2 항 에 따른 최종 3 년 간 의 퇴직 급여 등 2 . 「 근로 기준 법 」 제 46 조 에 따른 휴업 수당 ( 최종 3 개월 분 으로 한정 한다 ) ③ 근로자 가 같 은 근무 기간 또는 같 은 휴업 기간 에 대하 여 제 1 항 제 1 호 부터 제 3 호 까지 의 규정 에 따른 체당금 을 지급 받 은 때 에 는 같 은 항 제 4 호 에 따른 체당금 은 지급 하 지 아니하 며 , 제 1 항 제 4 호 에 따른 체당금 을 지급 받 은 때 에 는 해당 금액 을 공제 하 고 같 은 항 제 1 호 부터 제 3 호 까지 의 규정 에 따른 체당금 을 지급 한다 . ④ 체당금 의 지급 대상 이 되 는 근로자 와 사업주 의 기준 은 대통령령 으로 정한다 . ⑤ 사업장 규모 등 고용 노동 부령 으로 정하 는 기준 에 해당 하 는 근로자 가 제 1 항 에 따라 체당금 을 청구 하 는 경우 고용 노동 부령 으로 정하 는 공인노무사 로부터 체당금 청구서 작성 , 사실 확인 등 에 관한 지원 을 받 을 수 있 다 . ⑥ 고용 노동부 장관 은 근로자 가 제 4 항 에 따라 공인노무사 로부터 지원 을 받 은 경우 그 에 드 는 비용 의 전부 또는 일부 를 지원 할 수 있 으며 , 지원 금액 및 구체 적 인 지급 방법 등 에 관한 사항 은 고용 노동 부령 으로 정한다 . ⑦ 그 밖 에 체당금 의 청구 와 지급 등 에 필요 한 사항 은 대통령령 으로 정한다 . [ 전문 개정 2007 . 12 . 27 ] [ 제 6 조 에서 이동 , 종전 제 7 조 는 제 8 조 로 이동 ] * 제 8 조 ( 미지급 임금 등 의 청구 권 의 대위 ) ① 고용 노동부 장관 은 제 7 조 에 따라 근로자 에게 체당금 을 지급 하 였을 때 에 는 그 지급 한 금액 의 한도 에서 그 근로자 가 해당 사업주 에 대하 여 미지급 임금 등 을 청구 할 수 있 는 권리 를 대위 ( 代位 ) 한다 . ②「 근로 기준 법 」 제 38 조제 2 항 에 따른 임금 채권 우선변제권 및 「 근로자 퇴직 급여 보장 법 」 제 12 조제 2 항 에 따른 퇴직 급여 등 채권 우선변제권 은 제 1 항 에 따라 대위 되 는 권리 에 존속 한다 . [ 전문 개정 2007 . 12 . 27 ] [ 제 7 조 에서 이동 , 종전 제 8 조 는 제 9 조 로 이동 ] * 제 27 조 ( 권한 의 위임 · 위탁 ) 이 법 에 따른 고용 노동부 장관 의 권한 은 대통령령 으로 정하 는 바 에 따라 그 일부 를 지방 고용 노동 관서 의 장 에게 위임 하 거나 「 산업재 해 보상 보험법 」 에 따른 근로복지공단 과 「 국민 건강 보험법 」 에 따른 국민 건강 보험 공단 에 위탁 할 수 있 다 . * 제 24 조 ( 권한 의 위임 · 위탁 ) ② 고용 노동부 장관 은 법 제 27 조 에 따라 다음 각 호 의 권한 을 「 산업재 해 보상 보험법 」 에 따른 근로복지공단 ( 이하 ‘ 근로복지공단 ’ 이 라 한다 ) 에 위탁 한다 . 1 . 법 제 7 조 에 따른 체당금 의 지급 1 의 2 . 법 제 7 조 의 2 에 따른 체불 임금 등 의 지급 을 위한 사업주 융자 ㉡ 조세 관청 의 체납 처분 에 의한 압류 - 당해 세 우선변제권 당해 세 의 부 과일 이 근저당 권 등 다른 권리 보다 늦 다 하 더라도 당해 세 는 이 들 권리 보다 먼저 배당 을 받 을 권리 가 있 다 ( 국세 기본법 제 35 조 ) . 국세 로 는 상속세 , 증여세 , 종 부세 가 있 고 , 지방세 로 는 재산세 , 지방 교육세 , 공동 시설 세 , 도시 계획 세 등 이 있 다 . ② 매각 물건 명세서 매각 물건 명세서 는 대 법원 법원 경매 정보 www . courtauction . go . kr 에서 열람 할 수 있 다 . * 제 105 조 ( 매각 물건 명세서 등 ) ① 법원 은 다음 각호 의 사항 을 적 은 매각 물건 명세서 를 작성 하 여야 한다 . 1 . 부동산 의 표시 2 . 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 , 점유 할 수 있 는 기간 , 차임 또는 보증금 에 관한 관계 인 의 진술 3 . 등기 된 부동산 에 대한 권리 또는 가처분 으로서 매각 으로 효력 을 잃 지 아니하 는 것 4 . 매각 에 따라 설정 된 것 으로 보 게 되 는 지상 권 의 개요 ② 법원 은 매각 물건 명세서 · 현황 조사 보고서 및 평가서 의 사본 을 법원 에 비치 하 여 누구 든지 볼 수 있 도록 하 여야 한다 . 󰋯 부동산 경매 · 입찰 절차 에서 현황 조사 시 유 의 사항 ( 시행 2002 . 11 . 11 ) 〔 대 법원 재판 예규 제 88 호 , 2002 . 10 . 31 일부 개정 〕 1 . 야간 · 휴일 현황 조사 의 활용 집행관 은 폐문 부재 로 평일 주간 에 현황 조사 를 할 수 없 을 때 에 는 야간 휴일 에 현황 조사 를 실시 하 고 , 현황 조사 보고서 에 야간 휴일 에 현황 조사 를 실시 한 사유 를 기재 하 여 집행 법원 에 제출 하 여야 한다 . 2 . 현황 조사 시 건물 의 현황 과 등기 부상 표기 가 현저 하 게 상이 한 경우 의 현황 조사 보고서 기재 󰋯 방법 정도 집행관 은 현황 조사 시 에 조사 대상 건물 이 멸실 되 고 다른 건물 이 신축 되 어 있 는 경우 에 는 관계 인 의 진술 을 청취 하 여 그 내용 을 현황 조사 보고서 에 기재 하 고 ( 신 · 구 건물 의 동일 성 상실 여부 에 대한 집행관 의 의견 을 부기 한다 ) , 구 건물 에 관한 멸실 등기 가 경료 되 었 으면 그 등기부 등본 을 현황 조사 보고서 에 첨부 한다 . 1 . 현황 조사 의 대상 토지 건물 에 부합물 , 종물 , 구성 부분 이 존재 하 는 경우 집행관 은 현행 조사 의 대상 인 토지 건물 부합물 , 종물 , 구성 부분 이 될 수 있 는 물건 이 있 고 그 로 인하 여 매각 부동산 의 감정 평가 에 중대 한 영향 을 미칠 것 이 라고 판단 되 는 경우 ( 예컨대 고가 의 정원석 , 상당 한 규모 의 제시 외 건물 , 지하 굴착 공사 에 의한 콘크리트 구조물 , 건축 중 인 건물 등 ) 에 는 이 를 현황 조사 보고서 에 기재 하 여야 한다 . 2 . 주민 등록 등 · 초본 등 의 첨부 2 - 1 . 현황 조사 의 대상 이 주택 인 경우 , 집행관 은 임대차 관계 의 확인 을 위하 여 매각 부동산 소재지 에 주민 등록 전입 신고 된 세대주 전원 에 대한 주민 등록 등 · 초본 을 발급 받 아 현황 조사 보고서 에 첨부 하 여야 한다 . 2 - 2 . 현황 조사 의 대상 이 상가 건물 인 경우 , 집행관 은 상가 건물 임대차 보호법 시행령 제 3 조 제 3 항 이 정하 는 등록 사항 등 의 현 황서 등본 과 건물 도면 의 등본 을 발급 받 아 현황 조사 보고서 에 첨부 하 여야 한다 . 3 . 건물 내부 구조도 의 첨부 집행관 은 현황 조사 의 대상 인 주택 또는 상가 건물 에 임차인 이 여러 명 있 는 경우 에 는 각 임차인 의 해당 임차 부분 과 입주 인원수 를 , 주민 등록 ( 또는 등록 상의 등 의 현 황서 ) 상 의 동 호수 와 등기부 등 공부 상 에 표시 된 동 호수 가 상이 한 경우 에 는 실제 동 호수 , 주민 등록 ( 또는 등록 사항 등 의 현 황서 ) 상 의 동 호수 화 공부 상 의 동 호수 를 , 임차 목적물 이 주택 인 경우 에 는 임차인 본인 및 그 가족 들 의 전 출입 상황 을 현황 주사 보고서 에 기재 하 고 , 건물 의 내부 구조 와 각 부분 별 로 임차인 을 표시 한 도면 을 현황 조사 보고서 에 첨부 하 여야 한다 . 4 . 매각 부동산 의 사진 의 첨부 민사 집행 규칙 제 46 조 제 2 항 소정 의 사진 은 조사 의 대상 전체 를 촬영 한 것 이 아니 고 그 일부 를 촬영 한 것 이 라도 그 현황 을 파악 할 수 있 을 정도 면 충분 하 다 . 다만 일부 를 촬영 한 사진 을 첨부 한 때 에 는 그 취지 를 기재 하 고 촬영 한 부분 에 대한 설명 을 부기 하 여야 한다 . 󰋯 부칙 이 예규 는 2002 . 11 . 1 부터 시행 한다 . ⓐ 핵심 내용 분석 ㉠ 최선 순위 설정 일자 등기부 등본 의 선순위 권리 와 일치 하 는지 확인 한다 . ㉡ 임차인 배당 분석 ㉮ 배당 요구 여부 선순위 임차인 이 배당 요구 종기 일 까지 배당 요구 를 하 지 않 았 다면 임차인 의 기존 계약 기간 이 만료 될 때 까지 임차인 을 내보낼 수 없 고 매수인 이 보증금 전액 을 인수 해야 한다 . 즉 대항력 있 는 임차인 이 무조건 배당 을 받 아 갈 것 이 라고 예상 하 여 입찰 했 다가 큰 피해 를 볼 수 있 다 . * 대 법원 2007 . 06 . 14 선고 2007 다 17475 판결 [ 배당 이의 ] 주택 임대차 보호법 제 8 조 에서 임차인 에게 같 은 법 제 3 조 제 1 항 소정 의 주택 의 인도 와 주민 등록 을 요건 으로 명시 하 여 그 보증금 중 일정액 의 한도 내 에서 는 등기 된 담보물 권 자 에게 도 우선 하 여 변제 받 을 권리 를 부여 하 고 있 는 점 , 위 임차인 은 배당 요구 의 방법 으로 우선 변제 권 을 행사 하 는 점 , 배당 요구 시 까지 만 위 요건 을 구비 하 면 족하 다고 한다면 동일 한 임차 주택 에 대하 여 주택 임대차 보호법 제 8 조 소정 의 임차인 이외 에 같 은 법 제 3 조 의 2 소정 의 임차인 이 출현 하 여 배당 요구 를 하 는 등 경매 절차 상 의 다른 이해관계인 들 에게 피해 를 입힐 수 도 있 는 점 등 에 비추 어 볼 때 , 공시 방법 이 없 는 주택 임대차 에 있 어서 주택 의 인도 와 주민 등록 이 라는 우선 변제 의 요건 은 그 우선변제권 취득 시 에 만 구비 하 면 족한 것 이 아니 고 , 민사 집행 법상 배당 요구 의 종기 까지 계속 존속 하 고 있 어야 한다 ( 대법원 1997 . 10 . 10 선고 95 다 44597 판결 , 2006 . 1 . 13 선고 2005 다 64002 판결 등 참조 ) . ㉯ 배당 요구 종기 일 임차인 은 배당 요구 종기 일 까지 배당 신고 를 해야 만 배당 을 받 을 수 있 다 . 그러나 법원 은 접수 주의 를 원칙 으로 하 기 때문 에 배당 요구 종기 일 이 지나 서 배당 요구 를 하 더라도 서류 를 접수 해 준다 . 이때 법원 은 실체 적 인 진실 의 검증 없이 접수 된 날짜 를 그대로 경매 관련 서류 에 기재 하 게 된다 . 결국 이 와 관련 한 책임 은 최고 가 매수인 이 부담 해야 한다 . 따라서 배당 요구 종기 일 과 임차인 의 배당 신청 일 을 반드시 확인 해 보 아야 한다 . * 대 법원 2002 . 01 . 22 선고 2001 다 70702 판결 [ 부당이득 금 반환 ] 민사 소송법 제 605 조 제 1 항 에서 규정 하 는 배당 요구 가 필요 한 배당 요구 채권자 는 , 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 가압류 채권자 , 경락 으로 인하 여 소멸 하 는 저당권자 및 전세 권 자 로서 압류 의 효력 발생 전 에 등기 한 자 등 당연히 배당 을 받 을 수 있 는 채권자 의 경우 와 는 달리 , 경락 기일 까지 배당 요구 를 한 경우 에 한하 여 비로소 배당 을 받 을 수 있 고 , 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니한 경우 에 는 비록 실체법 상 우선 변제 청구 권 이 있 다 하 더라도 경락 대금 으로부터 배당 을 받 을 수 는 없 을 것 이 므로 , 이러 한 배당 요구 채권자 가 적법 한 배당 요구 를 하 지 아니하 여 그 를 배당 에서 제외 하 는 것 으로 배당표 가 작성 · 확정 되 고 그 확정 된 배당표 에 따라 배당 이 실시 되 었 다면 그 가 적법 한 배당 요구 를 한 경우 에 배당 받 을 수 있 었 던 금액 상당 의 금원 이 후순위채 권자 에게 배당 되 었 다고 하 여 이 를 법률 상 원인 이 없 는 것 이 라고 할 수 없 다 ( 대법원 1998 . 10 . 13 선고 98 다 12379 판결 참조 ) . - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ∙ 경고 문구 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ------------------------- ㉰ 배당 요구 의 철회 신고 한 배당 요구 는 배당 요구 종기 일 이내 에 는 배당 요구 를 철회 할 수 있 다 . 다만 그럴 경우 처음 부터 배당 요구 를 하 지 않 은 것 으로 본다 . 따라서 채권자 가 배당 요구 를 한 것 만 을 확인 하 고 입찰 했 다가 낙찰 후 에 이 를 철회 한 사실 을 알 게 되 었 다면 자칫 임차 보증금 전액 을 인수 해야 할 수 도 있 다 . 󰋯 배당 요구 철회 의 제한 배당 요구 종기 이후 배당 순위 의 변동 을 초래 하 여 매수인 이 인수 할 부담 에 변동 을 가져오 는 것 으로서 특별 한 사정 이 없 는 한 허용 될 수 없 다 . 제 88 조 ( 배당 요구 ) ① 집행력 있 는 정본 을 가진 채권자 , 경매 개시 결정 이 등기 된 뒤 에 가압류 를 한 채권자 , 민법 · 상법 , 그 밖 의 법률 에 의하 여 우선 변제 청구 권 이 있 는 채권자 는 배당 요구 를 할 수 있 다 . ② 배당 요구 에 따라 매수인 이 인수 하 여야 할 부담 이 바뀌 는 경우 배당 요구 를 한 채권자 는 배당 요구 의 종기 가 지난 뒤 에 이 를 철회 하 지 못한다 . * 대 법원 2014 . 04 . 30 선고 2013 다 58057 판결 [ 배당 이의 ] 이 사건 경매 절차 에서 원고 들 의 배당 요구 에 앞서 2011 . 2 . 10 집행관 이 작성 · 제출 한 부동산 현황 조사서 에 원고 들 의 임대차 기간 · 임대차 보증금 및 확정 일자 가 모두 최후 임대차 계약서 의 내용 그대로 기재 된 사실 , 원고 들 도 배당 요구 를 하 면서 앞서 본 바 와 같이 배당 요구 신청서 에 임대차 계약 일 · 임대차 보증금 및 확정 일자 를 모두 최후 임대차 계약서 에 기하 여 기재 하 였 고 그 에 대한 증빙 으로 최후 임대차 계약서 를 첨부 한 사실 을 알 수 있 다 . 그런데 최후 임대차 계약서 는 최초 임대차 계약서 와 비교 하 여 그 임대차 기간 뿐 만 아니 라 임대차 계약 의 당사자 인 임대인 및 임대차 보증금 의 액수 등 을 모두 달리 하 는 것 이 다 . 또한 기록 에 의하 면 , 원고 1 은 배당 요구 신청서 에 건물 인도일 을 기재 하 지 아니하 고 공란 으로 남겨 두 었 고 , 원고 2 는 배당 요구 신청서 에 건물 인도일 을 최후 임대차 계약 체결 일 인 2009 . 8 . 1 로 기재 한 사실 도 알 수 있 다 . 사정 이 이 와 같 다면 , 원심 과 같이 원고 들 의 배당 요구 가 최초 임대차 계약 에 의한 임대차 보증금 에 관하 여 우선 변제 를 주장 한 것 이 라고 보 기 는 어렵 다고 할 것 이 고 , 또 배당 요구 의 종기 후 원고 들 이 의견서 를 제출 하 여 최초 임대차 계약서 에 기한 확정 일자 를 주장 한 것 을 가지 고 이미 배당 요구 한 채권 에 관한 주장 을 단순히 보완 한 것 이 라고 볼 수 도 없 다고 할 것 이 다 . 나아가 기록 에 의하 면 , 배당 요구 의 종기 후 인 2012 . 4 . 20 집행 법원 이 작성 · 비치 한 매각 물건 명세서 에 도 원고 들 의 임대차 기간 · 임대차 보증금 및 확정 일자 가 모두 최후 임대차 계약서 의 내용 그대로 기재 된 사실 , 그 뒤 2012 . 6 . 18 매각 기일 에서 이 사건 각 부동산 이 매각 되 었 고 2012 . 6 . 25 매각 허가 결정 이 내려진 사실 , 그런데 매각 허가 결정 까지 있 은 후 인 2012 년 7 월 경 비로소 원고 들 이 최초 임대차 계약서 에 의한 임대차 보증금 및 확정 일자 를 주장 하 는 내용 의 위 의견서 를 제출 한 사실 등 을 알 수 있 다 . 위 사실 관계 에 의하 면 , 이 사건 경매 절차 에서 이 사건 건물 을 매수 한 매수인 은 매각 물건 명세서 에 기재 된 대로 원고 들 의 확정 일자 에 기한 배당 순위 가 근저당 권 자 인 피고 보다 후 순위 인 것 으로 알 고 원고 들 이 ‘ 상가 건물 임대차 보호법 ’ 소정 의 대항력 을 갖춘 임차인 이 라면 배당 절차 에서 지급 받 지 못하 는 임대차 보증금 반환 채무 를 자신 이 인수 할 수 도 있 음 을 예상 하 여 매수 대금 을 결정 하 였을 것 이 다 . 그런데 만일 원심 의 판단 과 같이 배당 요구 의 종기 후 원고 들 의 확정 일자 변경 주장 을 받아들여 원고 들 의 임대차 보증금 을 피고 의 근저당 권 보다 선순위 로 배당 한다면 이 는 그러 한 배당 순위 의 변동 을 통하 여 매수인 이 인수 할 부담 을 경감 시킴 으로써 매수인 에게 매수 당시 예상 하 지 못한 이익 을 주 는 것 이 된다 . 그렇 다면 원고 들 의 위 와 같 은 주장 은 배당 요구 의 종기 후 배당 순위 의 변동 을 초래 하 고 이 로 인하 여 매수인 이 인수 할 부담 에 변동 을 가져오 는 것 으로서 특별 한 사정 이 없 는 한 허용 될 수 없 다고 할 것 이 다 . 원심 이 들 고 있 는 대법원 2012 . 7 . 12 선고 2010 다 42990 판결 및 대법원 2009 . 1 . 30 선고 2007 다 68756 판결 은 이 사건 과 는 사안 을 달리 하 여 이 사건 에 원용 하 기 에 적절 하 지 아니하 다 . 그럼에도 원심 은 그 판시 와 같 은 이유 만 으로 원고 들 이 선순위 임차인 으로서 근저당 권 자 인 피고 보다 우선 하 여 배당 받 아야 한다고 판단 하 였 다 . 이러 한 원심 판결 에 는 배당 요구 의 종기 및 배당 요구 의 수정 · 보완 에 관한 법리 를 오해 하 는 등 으로 판결 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . http : / / www . kyobobook . co . kr / product / detailViewKor . laf ? ejkGb = KOR & mallGb = KOR & barcode = 9791187088929 & orderClick = LET & Kc = ㉢‘ 비고란 ’ 분석 ㉮ 위반 건축물 ㉯ 유치권 ㉰ 법정지상권 위 에 예시 된 바 와 같이 경매 물건 의 특성 에 따른 권리 분석 이 요구 된다 . ⓑ 매각 물건 명세서 하 자 에 대한 대응 일반 적 으로 매각 물건 명세서 의 기재 내용 이 사실 과 다르 게 표기 되 었 다면 이 는 매각 불허가 등 법원 에 대한 불복 청구 의 사유 가 된다 . ㉠ 불 복청 구매 각 물건 명세서 의 내용 은 법원 에서 제시 한 권리 분석표 이 다 . 따라서 매각 물건 명세서 에 기재 되 지 않 은 권리 등 이 낙찰 후 인수 되 는 것 으로 밝혀질 경우 최고 가 매수인 은 ‘ 물건 명세서 의 작성 에 중대 한 하자 가 있 는 때 ’ 에 해당 한다는 사유 로 매각 불허가 신청 을 하 여 입찰 보증금 을 반환 받 을 수 있 다 . * 대 법원 2003 . 12 . 30 자 2002 마 1208 결정 [ 부동산 낙찰 허가 ] 구 민사 소송법 ( 2002 . 1 . 26 법률 제 6626 호 로 전문 개정 되 기 전 의 것 , 이하 같 다 ) 제 617 조 의 2 는 집행 법원 은 부동산 의 표시 , 부동산 의 점유자 와 점유 의 권원 등 을 기재 한 경매 물건 명세서 를 작성 하 고 그 사본 을 비치 하 여 일반인 이 열람 할 수 있 도록 하 고 , 같 은 법 제 618 조 는 경매 기일 의 공고 내용 에 부동산 의 표시 , 강제집행 에 의하 여 경매 하 는 취지 등 을 기재 하 도록 하 고 있 는 바 , 이 와 같이 구 민사 소송법 이 집행 법원 으로 하여금 경매 물건 명세서 를 작성 하 고 그 사본 을 비치 하 여 일반인 에게 열람 할 수 있 도록 규정 한 것 은 , 일반인 에게 경매 대상 물건 을 표시 하 고 그 현황 과 권리관계 를 공시 하 여 매수 희망자 가 경매 대상 물건 에 대한 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 게 하 여 예측 하 지 못한 손해 를 방지 하 게 하 고자 함 에 있 다고 할 것 이 므로 , 같 은 법 제 635 조 제 2 항 , 제 633 조 제 6 호 에 의하 여 직권 에 의한 경락 불허가 사유 가 되 는 ‘ 물건 명세서 의 작성 에 중대 한 하자 가 있 는 때 ’ 에 해당 하 는지 의 여부 는 그 하자 가 일반 매수 희망자 가 매수 의사 나 매수 신고 가격 을 결정 함 에 있 어 어떠 한 영향 을 받 을 정도 의 것 이 었 는지 를 중심 으로 하 여 부동산 경매 와 경매 물건 명세서 제도 의 취지 에 비추 어 구체 적 인 사안 에 따라 합리 적 으로 판단 하 여야 할 것 이 고 , 이러 한 법리 는 경매 에 갈음 하 는 입찰 의 경우 에 도 마찬가지 이 며 ( 대법원 2000 . 1 . 19 자 99 마 7804 결정 등 참조 ) , 또한 구 민사 소송법 이 경매 기일 을 공고 함 에 있 어서 부동산 의 표시 를 요구 하 고 있 는 것 도 경매 목적물 의 특정 과 경매 목적물 에 대한 객관 적 실가 를 평가 할 자료 를 이해관계인 에게 주지 케 하 자는 데 그 뜻 이 있 다고 할 것 이 다 ( 대법원 1995 . 7 . 29 자 95 마 540 결정 등 참조 ) . 그런데 기록 에 의하 면 , 이 사건 입찰 목적물 ( 충남 태안읍 남문리 393 - 3 전 479 ㎡, 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이 라 한다 ) 에 관한 부동산 현황 조사 보고서 에 는 이 사건 부동산 의 현황 이 잡종지 ( 주차장 ) 로 조사 되 어 있 고 , 감정 인 작성 의 감정 평가서 에 도 이 사건 부동산 의 이용 상황 이 잡종지 ( 주차장 ) 이 고 , 도시 계획 관계 및 공법상 제한 상태 는 일반 주거 지역 에 속하 며 도시 계획 시설 인 어린이 공원 인 것 으로 기재 되 어 있 으며 , 토지 이용 계획 확인서 에 의하 더라도 이 사건 부동산 은 도시 계획 상 일반 주거 지역 으로서 도시 계획 시설 인 어린이 공원 이 예정 되 어 있 는 것 으로 되 어 있 어 , 입찰 절차 에서 이 사건 부동산 을 취득 함 에 있 어 농지법 소정 의 농지 취득 자격증 명원 이 필요 하 지 않 은 부동산 인 것 으로 보이 는 반면 , 2001 . 9 . 5 이후 의 이 사건 부동산 에 관한 입찰 기일 공고 및 입찰 물건 명세서 에 는 이 사건 부동산 의 현황 을 잡종지 등 으로 기재 하 고 있 으면서 도 그 취득 에 농지 취득 자격증 명원 이 필요 하 다는 취지 로 작성 되 어 있 음 을 알 수 있 고 , 2001 . 12 . 3 입찰 기일 에 이 사건 부동산 의 최고 가 입찰자 가 된 송 ○ 종 은 충남 태안군 태안 읍장 에게 농지 취득 자격 증명 신청 을 하 였으나 이 사건 부동산 이 폐지 된 도시 계획법 소정 의 도시 계획 구역 안 의 주거 지역 이 라는 이유 로 신청서 가 반려 되 었 고 , 집행 법원 은 2001 . 12 . 10 농지 취득 자격 증명 없이 송 ○ 종 에 대하 여 이 사건 부동산 에 관한 낙찰 허가 결정 을 선고 한 사실 을 인정 할 수 있 다 . 앞서 본 법리 및 기록 상 나타나 는 위 와 같 은 사정 에 비추 어 보 면 , 이 사건 입찰 물건 명세서 및 입찰 기일 공고 는 이 사건 입찰 목적물 의 취득 에 농지법 소정 의 농지 취득 자격 증명 이 필요 하 지 않 음 에 도 불구 하 고 이 와 반대 의 취지 로 작성 되 어 , 일반인 에게 입찰 대상 물건 에 대한 필요 한 정보 를 제공 하 는 역할 을 할 부동산 표시 를 그르친 하자 가 있 다고 할 것 이 고 , 그 와 같 은 하 자는 일반 매수 희망자 가 매수 의사 나 매수 신고 가격 을 결정 함 에 있 어 심대 한 영향 을 끼쳤 다고 할 것 인 바 , 이 는 구 민사 소송법 제 633 조 제 5 호 , 제 6 호 에 정한 낙찰 불허가 사유 에 해당 한다고 보 아야 할 것 이 다 . ㉡ 매각 물건 명세서 의 함정 법원 은 경매 물건 현황 의 일부 가 매각 물건 명세서 에 잘못 기재 되 었 음 을 인정 하 면서 도 매수인 에게 불리 한 판결 을 내린 판례 가 있 다 . 󰋯 실전 경매 물건 1 - 2004 타경 23474 사건 / 공동 주택 의 명칭 을 잘못 기재 한 경우 매각 물건 명세서 에 주택 의 명칭 이 잘못 기재 되 었 고 이 로 인해 매수인 이 불의 의 손해 를 입 었 음 에 도 불구 하 고 국가 의 배상 책임 을 인정 하 지 않 은 판례 가 있 다 . > A 씨 는 부천시 소사구 소재 빌라 를 4 , 300 만 원 에 전세 계약 하 고 2004 년 2 월 12 일 전입 신고 를 마쳤 다 . 전입 신고 시 주소 는 ‘ 씨티 빌리지 가동 401 호 ’ 였 다 . 건물 외벽 에 는 ‘ 시티 빌리지 ’ 라는 명칭 이 붙 어 있 었 지만 이 점 에 주의 를 기울인 사람 은 아무 도 없 었 다 . 5 개월 후 인 2004 년 7 월 , 이 집 은 경매 로 넘겨졌 고 해당 사건 조사 집행관 은 현황 조사 를 위해 현장 을 찾 았 다 . 집행관 은 그러나 3 회 에 걸쳐 이 집 을 방문 했 음 에 도 문 이 잠겨 있 어 점유자 를 만나 지 못했 고 같 은 달 16 일 사건 부동산 주소 인 ‘ 부천시 소사구 시티 빌리지 가동 401 호 ’ 로 전입 세대 열람 후 “ 해당 주소 의 세대주 가 존재 하 지 않 음 ” 이 라는 내용 을 받 았 다 . 이 를 근거 로 집행관 은 현황 조사 보고서 에 ‘ 점유 관계 미상 , 전입 세대 없 음 ’ 의 요지 로 기록 을 마쳤 고 경매 사건 관할 법원 역시 이 를 근거 로 같 은 내용 의 매각 물건 명세서 를 작성 , 공개 했 다 . 사건 진행 결과 이 물건 은 B 씨 에게 낙찰 됐 다 . 문제 는 임차인 이 없 는 물건 으로 만 알 고 명도 에 나섰 던 B 씨 에게 임차인 인 A 씨 는 당연히 보증금 을 요구 했 고 A 씨 의 임차권 에 대항력 이 있 는 것 으로 판결 이 났 다 . 결국 B 씨 는 A 씨 에게 보증금 4 , 300 만 원 전액 을 물 어 줬 다 . B 씨 는 대한민국 을 상대 로 손해배상 청구 소송 을 냈 고 1 심 은 이 사건 부동산 전입 세대 열람 당시 ‘ 씨티 빌리지 ’ 명칭 으로 도 열람 을 해야 할 의무 가 있 음 에 도 이 를 다 하 지 않 았 다고 판단 해 B 씨 의 청구 를 인용 했 다 . ‘ 시티 빌리지 ’ 와 ‘ 씨티 빌리지 ’ 의 표기 차이 가 외래어 표기법 상 차이 에 의한 것 이 긴 하나 매각 물건 명세서 상 오류 에 의해 발생 한 손해 기 때문 에 보상 책임 이 국가 에 있 다고 판단 한 것 . 그러나 대법원 상고심 에서 이 판결 이 뒤집혔 다 . 대법원 은 ‘ 주민 등록 관계 서류 의 주소 는 지번 다음 에 건축물 관리 대장 등 에 따른 공동 주택 명칭 과 동 · 호수 를 기록 한다 ’ 는 주민 등록 법 시행령 을 근거 로 들 며 조사 관 이 건물 외벽 표시 에 쫓 아서 까지 전입 세대 열람 을 할 의무 는 없 다고 판결 했 다 . 매각 물건 명세서 상 오류 가 발생 했 다 해도 집행관 의 조사 과정 이 적법 했 다면 국가 의 배상 의무 는 없 다고 본 것 이 다 ( 출처 : 건설 경제 신문 2013 . 2 . 11 ) . * 대 법원 2010 . 04 . 29 선고 2009 다 40615 판결 [ 손해배상 ] ∙ 판시 사항 공동 주택 에 관한 경매 절차 에서 임대차 관계 의 현황 조사 를 하 는 집행관 이 건축물 관리 대장 에 표시 된 공동 주택 의 명칭 인 ‘ 시티 빌리지 ’ 로 전입 신고 된 세대주 의 주민 등록 만 확인 하 고 그 공동 주택 의 외벽 에 표시 된 명칭 인 ‘ 씨티 빌리지 ’ 로 전입 신고 된 세대주 의 주민 등록 을 확인 하 지 않 아 집행 법원 이 현황 조사 보고서 에 따라 매각 물건 명세서 를 작성 하 면서 ‘ 조사 된 임차 내역 없 음 . 임대차 관계 미상 현황 보고서 참조 ’ 라고 기재 함 으로써 , 경매 절차 에서 공동 주택 을 매수 하 여 소유 권 을 취득 한 자 가 ‘ 씨티 빌리지 ’ 로 전입 신고 한 임차인 에게 임대차 보증금 을 반환 해 주 는 손해 를 입 은 사안 에서 , 집행관 에게 건축물 관리 대장 에 표시 된 명칭 과 다른 명칭 으로 전입 신고 된 세대주 의 주민 등록 까지 확인 할 주의의무 가 없 다는 이유 로 국가 의 배상 책임 을 인정 하 지 않 은 사례 . ∙ 이유 원심 판결 이유 및 기록 에 의하 면 , 이 사건 건물 은 부천시 소사구 ( 동명 및 지번 생략 ) 에 위치 한 공동 주택 으로 건축물 관리 대장 상 명칭 은 ‘ 시티 빌리지 ’ 이 지만 그 외벽 에 는 ‘ 씨티 빌리지 ’ 로 표시 되 어 있 는 사실 , 소 외인 은 이 사건 건물 중 401 호 ( 이하 ‘ 이 사건 부동산 ’ 이라고 한다 ) 를 그 소유자 로부터 임대차 보증금 4 , 300 만 원 에 임차 한 후 2004 . 2 . 12 전입 신고 를 하 면서 ‘ 씨티 빌리지 ’ 가동 401 호 로 전입 신고 를 마친 사실 , 이 사건 부동산 에 관하 여 인천 지방 법원 부천 지원 2004 타경 23474 호 로 임의 경매 절차 가 진행 됨 에 따라 위 법원 소속 집행관 은 임대차 관계 등 의 현황 조사 를 위하 여 3 회 에 걸쳐 이 사건 부동산 을 방문 하 였으나 문 이 잠겨 있 어 점유자 등 을 만나 지 못한 사실 , 위 집행관 은 2004 . 7 . 16 부 천 시 소사구 ○○ 동사무소 에서 이 사건 부동산 의 건축물 관리 대장 상 주소 인 ‘ 부천시 소사구 ( 동명 및 지번 생략 ) 시티 빌리지 가동 401 호 ’ 로 주민 등록 전입 세대 열람 을 신청 한 결과 ‘ 해당 주소 의 세대주 가 존재 하 지 않 음 ’ 이 라는 내용 의 주소 별 세대 열람 내역 을 받 은 사실 , 위 집행관 은 이 사건 부동산 에 관한 같 은 달 31 일자 현황 조사 보고서 에 ‘ 점유 관계 : 미상 . 기타 : 본 건 현황 차 수회 방문 하 였으나 폐문 으로 인하 여 거주자 및 이해관계인 을 만날 수 없 어 자세 한 임대차 관계 는 미상 이 고 전 세대 주민 등록 등본 을 열람 한 바 주민 전입자 가 없 습니다 ’ 라고 기재 하 면서 위 세대 열람 내역 을 첨부 하 였 고 , 집행 법원 은 위 현황 보고서 에 따라 2005 . 3 . 8 자 매각 물건 명세서 에 “ 조사 된 임차 내역 없 음 임대차 관계 미상 현황 보고서 참조 ” 라고 기재 한 사실 , 원고 는 위 경매 절차 에서 이 사건 부동산 을 낙찰 받 아 소유 권 을 취득 한 후 소외 인 에 대하 여 이 사건 부동산 의 인도 청구 를 하 였으나 소외 인 의 위 전입 신고 가 그 의 임차권 을 공시 하 는 효력 이 있 어 주택 임대차 보호법 상 의 대항력 을 갖추 었 다는 이유 로 2007 년 5 월 에 원고 의 패소 가 확정 된 사실 , 그리하여 원고 는 같 은 해 8 월 에 소외 인 에게 임대차 보증금 4 , 300 만 원 을 반환 한 사실 을 알 수 있 다 . 이 에 대하 여 원심 은 ‘ 시티 빌리지 ’ 와 ‘ 씨티 빌리지 ’ 는 외래어 의 표기 방법 에 따른 차이 로 일반 적 으로 동일 한 명칭 으로 인식 되 는 점 , 이 사건 건물 의 외벽 에 ‘ 씨티 빌리지 ’ 로 표시 되 어 있 는 점 등 그 판시 와 같 은 사정 을 들 어 위 집행관 으로서 는 이 사건 부동산 의 전입 세대 를 열람 할 당시 ‘ 씨티 빌리지 ’ 명칭 으로 도 열람 을 하 여야 할 주의의무 가 있 음 에 도 이 를 다 하 지 아니하 였 다고 판단 하 여 , 피고 에 대하 여 위 4 , 300 만 원 의 손해 배상 을 구하 는 원고 의 이 사건 청구 를 인용 하 였 다 . 그러나 원심 의 위 와 같 은 판단 은 다음 과 같 은 이유 로 이 를 수긍 하 기 어렵 다 . 경매 절차 에 있 어서 부동산 현황 조사 및 매각 물건 명세서 의 작성 은 매각 대상 부동산 의 현황 을 정확 하 게 파악 하 여 일반인 에게 그 부동산 의 현황 과 권리관계 를 공시 함 으로써 매수 희망자 가 매각 대상 물건 에 관하 여 필요 한 정보 를 쉽 게 얻 을 수 있 게 하 여 예상 밖 의 손해 를 입 는 것 을 방지 하 고자 함 에 그 목적 이 있 다 ( 대법원 2004 . 11 . 9 자 2004 마 94 결정 참조 ) . 따라서 부동산 현황 조사 를 하 는 집행관 은 집행 법원 에 대하 여 는 물론 부동산 의 매수 희망자 에 대한 관계 에서 도 목적 부동산 의 현황 을 가능 한 한 정확 하 게 조사 할 주 의 의무 를 부담 하 고 , 집행관 이 현황 조사 를 행함 에 있 어서 통상 행하 여야 하 는 조사 방법 을 채택 하 지 아니하 거나 조사 결과 에 대하 여 충분 한 검토 및 평가 를 하 지 아니하 여 그 기재 내용 과 목적 부동산 의 실제 상황 사이 에 간과 하 기 어려운 차이 가 발생 한 경우 에 는 집행관 이 그 주 의 의무 를 위반 하 였 다고 인정 할 수 있 다 . 한편 민사 집 행법 제 85 조 제 1 항 은 집행관 에 의한 부동산 현황 조사 의 대상 으로 부동산 의 점유 관계 , 차임 또는 보증금 의 액수 등 임대차 관계 에 관한 사항 을 포함 하 여 정하 고 있 고 , ‘ 부동산 경매 · 입찰 절차 에서 현황 조사 시 유 의 사항 ( 대법원 재판 예규 제 880 호 ) ’ 은 ‘ 현황 조사 의 대상 이 주택 인 경우 임대차 관계 의 확인 을 위하 여 매각 부동산 소재지 에 주민 등록 전입 신고 된 세대주 전원 에 대한 주민 등록 등 · 초본 을 발급 받 아 현황 조사 보고서 에 첨부 하 여야 한다 ’ 고 정하 고 있 다 . 그러므로 집행관 은 주택 에 대한 현황 조사 시 임대차 관계 의 확인 을 위하 여 그 주택 의 소재지 에 전입 신고 된 세대주 의 주민 등록 을 확인 할 주의의무 가 있 다고 할 것 이 다 . 그런데 구 주민 등록 법 시행령 ( 2009 . 8 . 13 대통령령 제 21683 호 로 개정 되 기 전 의 것 이하 같 다 ) 제 9 조 제 3 항 은 ‘ 공동 주택 에 관한 주민 등록 표 등 주민 등록 관계 서류 의 주소 는 지번 다음 에 건축물 관리 대장 등 에 따른 공동 주택 의 명칭 과 동 · 호수 를 기록 한다 ’ 고 정하 고 있 다 . 그렇 다면 공동 주택 에 대한 임대차 관계 의 현황 조사 를 하 는 집행관 으로서 는 위 와 같이 그 공동 주택 의 소재지 에 전입 신고 된 세대주 의 주민 등록 을 확인 함 에 있 어서 다른 특별 한 사정 이 없 는 한 전입 신고 가 구 주민 등록 법 시행령 제 9 조 제 3 항 에 따라 건축물 관리 대장 등 에 표시 된 공동 주택 의 명칭 과 동 · 호수 로 이루 어 졌 을 것 이 라는 전제 아래 그 명칭 으로 전입 신고 된 세대주 가 있 는지 를 확인 하 면 족하 고 그 와 다른 명칭 으로 전입 신고 된 세대주 가 있 는지 여부 까지 확인 할 주의의무 가 있 다고 할 수 없 다 . 이 는 그 공동 주택 의 외벽 에 건축물 관리 대장 등 에 표시 된 명칭 과 다른 명칭 이 표시 되 어 있 다고 하 여도 기본 적 으로 달리 볼 것 이 아니 다 . 그럼에도 불구 하 고 원심 이 그 판시 와 같 은 사정 만 으로 집행관 이 관계 법령 에 따라 이 사건 부동산 의 주민 등록 전입 세대 열람 을 함 에 있 어서 외벽 표시 에 좇 아서 도 열람 을 할 의무 가 있 다고 판단 한 것 은 공동 주택 에 대한 임대차 관계 의 현황 조사 를 하 는 집행관 의 전입 신고 세대주 주민 등록 확인 에 관한 주의의무 에 관한 법리 를 오해 하 여 판결 결과 에 영향 을 미친 위법 이 있 다 . 󰋯 실전 경매 물건 2 - 2009 타경 17985 사건 / 재건축 아파트 로서 말소 기준 권리 를 잘못 기재 한 경우 재건축 아파트 경매 절차 에서 의 말소 기준 권리 는 도시 및 주거 환경 정비 법 제 55 조 제 1 항 에 따라 폐쇄 등기부 에 기재 된 근저당 권 접수 일자 ( 2003 . 09 . 03 ) 이 어야 함 에 도 불구 하 고 , 법원 이 매각 물건 명세서 의 최선순 설정 일자 를 분양 건물 에 등기 된 근저당 권 접수 일자 ( 2009 . 05 . 06 ) 로 잘못 기재 하 였음을 2011 가단 472084 판결문 에서 인정 하 였 다 . 그러 함 에 도 불구 하 고 앞서 최고 가 매수 신고인 의 매각 허가 결정 취소 신청 과 대금 납부 기한 연기 신청 은 모두 불허가 및 기각 되 었 다 . * 서울 중앙 지방 법원 2013 . 1 . 16 선고 2011 가단 472084 판결 [ 손해 배상 ] 살피 건대 , 위 기초 사실 에 따르 면 , 종전 건물 은 위 건물 의 재건축 조합원 인 E 가 분양 건물 을 분양 받 음 으로써 수탁자 에게 소유 권 이 이전 된 뒤 등기부 가 폐쇄 된 사실 이 인정 되 고 , 이러 한 경우 도시 및 주거 환경 정비 법 제 55 조제 1 항 에 따라 종전 건물 에 설정 된 저당권 과 주택 임대차 보호법 의 대항 요건 을 갖춘 임차권 은 분양 건물 에 설정 된 것 으로 간주 되 는 것 인 바 , 이러 한 점 에 비추 어 볼 때 … ( 중략 ) … 위 임의 경매 절차 의 매각 물건 명세서 에 건물 에 대한 최선 순위 설정 일 이 위 근저당 권 설정 일 과 다르 게 기재 되 어 있 다 . 󰋯 주 의 경매 정보지 에 는 말소 기준 권리 가 근저당 김재령 2009 . 05 . 06 금 600 , 000 , 000 원 으로 잘못 기재 되 어 있 음 . > > 󰋯 폐쇄 등기 부상 최선 순위 설정 일자 근저당 ( 2003 . 09 . 03 ) 󰋯 매각 물건 명세서 상 최선 순위 설정 일자 건물 : 근저당 ( 2009 . 05 . 06 . ) 토지 : 근저당 ( 2003 . 09 . 03 . ) 󰋯 임차인 재건축 분양 건물 전입 일자 2008 . 12 . 30 ( 보증금 2 억 1 천만 원 ) . 󰋯 분양 건물 소유 권 보존 등기 OOO 은행 이 신청 한 소유자 ( 분양 자 ) 를 채무자 로 하 는 부동산 가압류 결정 에 따라 가압류 등기 와 더불 어 2009 . 05 . 04 . 소유 권 보존 등기 가 경료 됨 . ( 3 ) 현장 답사 공부 상 관련 자료 를 통해서 조사 한 내용 의 확인 및 아파트 주변 의 현황 과 관련 된 각종 정보 의 수집 을 위해 현지 에 나가 서 조사 하 는 것 을 말 한다 . ( 4 ) 입찰 하 기 ① 입찰 표 무효 처리 기준 입찰 표 무효 처리 기준 추가 ( 부동산 등 에 대한 경매 절차 처리 예규 개정 ) 부동산 등 에 대한 경매 절차 처리 예규 가 2013 년 7 월 1 일자 로 개정 되 어 입찰 표 접수 마감 후 에 는 첨부 서류 등 을 추가 로 제출 할 수 없 고 , 입찰 표 기재 도 정정 , 추가 할 수 없 으며 개찰 에서 제외 된다 . 아래 의 내용 은 추가 된 처리 기준 으로 유의 하 기 바람 . ⓐ 입찰 표 의 입찰자 본인 이나 대리인 등 기재 가 없 는 경우 ⓑ 대리 입찰 의 경우 위임장 이나 인감 증명서 가 없 는 경우 ⓒ 위임장 인영 과 인감 증명서 의 인영 이 서로 틀린 경우 ⓓ 법인 은 1 번 내지 3 번 및 법인 등기 사항 증명서 ( 법인 등기부 등본 ) 가 없 는 경우 ⓔ 비 법인 은 1 번 내지 3 번 및 정관 기타 의 규약 , 대표 자 또는 관리 인임 을 증명 하 는 서면 , 총회 결의 서 등 이 없 는 경우 ⓕ 인감 증명서 , 법인 등기 사항 증명서 기타 관공서 작성 증명서 발행일 이 6 월 을 초과 하 는 경우 ⓖ 사건 에 따라 첨부 서류 가 필요 한 경우 에 첨부 서면 을 누락 한 경우 ② 입찰 당일 경매 절차 - 기일 입찰 경매 에서 의 치열 한 입찰 경쟁 은 곧 생존 싸움 이 다 . ⓐ 입찰 장소 입찰 은 법원 에서 하 게 되 며 입찰 표 를 기재 할 수 있 도록 설비 를 갖추 고 있 다 . ⓑ 입찰 의 개시 입찰 절차 는 집행관 이 주재 한다 . ⓒ 입찰 표 의 기재 입찰 표 에 는 ▴ 사건 번호 ▴ 입찰자 의 성명 과 주소 ▴ 부동산 의 표시 ▴ 입찰 가격 ▴ 대리인 에 의하 여 입찰 하 는 경우 에 는 대리인 의 성명 과 주소 를 기재 하 고 ▴ 그 밖 에 입찰 보증금 액도 기재 한다 . 입찰 가격 은 일정 한 금액 으로 표시 하 여야 하 며 , 다른 입찰 가격 에 대한 비례 로 표시 하 지 못한다 . ⓓ 입찰 표 의 제출 및 입찰 보증금 의 납부 ㉠ 입찰 표 의 제출 입찰 표 는 입찰 기일 에 집행관 에게 제출 하 여야 한다 . 한번 제출 한 입찰 표 는 취소 · 변경 또는 교환 할 수 없 다 . ㉡ 입찰 보증금 의 납부 입찰 보증금 은 특별 매각 조건 으로 달리 정함 이 없 는 한 최저 경 매가 의 1 / 10 상당액 이 다 . ⓔ 입찰 의 종결 ㉠ 입찰 의 마감 및 개찰 입찰 을 마감 하 면 지체 없이 입찰 표 의 개봉 , 즉 개찰 을 실시 한다 . ㉡ 최고 가 매수 신고인 의 결정 최고 가 입찰자 가 2 인 이상일 경우 에 는 그 들 만 을 상대 로 추가 입찰 을 실시 한다 . 추가 입찰 을 실시 한 결과 또 다시 2 인 이상 이 최고 의 가격 으로 응찰 한 경우 에 는 추첨 에 의하 여 최고 가 매수 신고인 을 정한다 . ㉢ 차 순위 매수 신고인 의 결정 차 순위 매수 신고 는 최고 가 입찰가 에서 그 보증금 액 을 공제 한 금액 을 넘 는 경우 에 만 할 수 있 다 . 차 순위 매수 신고 를 한 자 가 2 인 이상 인 때 에 는 입찰 가격 이 높 은 사람 을 차 순위 매수 신고인 으로 정하 고 , 입찰 가격 이 같 을 때 에 는 추첨 에 의하 여 차 순위 매수 신고인 을 정한다 . ㉣ 입찰 절차 종결 의 고지 최고 가 매수 신고인 및 차 순위 매수 신고인 이 결정 되 면 집행관 은 그 들 의 성명 과 가격 을 호창 하 고 입찰 절차 의 종결 을 고지 하 게 된다 . ㉤ 입찰 보증금 의 반환 최고 가 매수 신고인 및 차 순위 매수 신고 인 이외 의 입찰자 에게 그 들 이 납부 한 입찰 보증금 을 즉시 반환 하 여 준다 . ③ 입 찰시 준비 서류 본인 입찰 시 대리인 입찰 시 개인 1 . 본인 의 신분증 ( 주민 등록증 , 면허증 , 여권 ) 2 . 본인 의 도장 ( 막도장 가능 ) 3 . 입찰 보증금 ( 최저 매각 대금 의 10 %: 자기 앞수표 ) 1 . 본인 의 인감 증명서 ( 3 개월 이내 ) 2 . 본인 의 인감도장 , 위임장 ( 인감 날인 ) 3 . 대리인 의 신분증 , 도장 4 . 입찰 보증금 ( 최저 매각 대금 의 10 %: 자기 앞수표 ) 법인 1 . 법인 등기부 등본 ( 3 개월 이내 ) 2 . 대표 이사 신분증 3 . 대표 이사 도장 4 . 입찰 보증금 ( 최저 매각 대금 의 10 %: 자기앞 수표 ) 1 . 법인 의 등기부 등본 2 . 법인 의 인감 증명서 ( 법인 인감 ) , 위임장 ( 인감 날인 ) 3 . 대리인 신분증 , 도장 4 . 입찰 보증금 ( 최저 매각 대금 의 10 %: 자기앞 수표 ) 2 인 이상 공동 입찰 1 . 공동 입찰 허가원 ( 법정 무료 배부 ) → 법원 비치 2 . 공동 입찰자 목록 ( 지분 표시 : 없 으면 동일 하 다고 인정 ) → 법원 비치 3 . 불참자 의 인감 증명서 4 . 불참자 의 인감 이 날인 된 위임장 5 . 참석자 의 신분증 , 도장 6 . 입찰 보증금 ( 최저 매각 대금 의 10 %: 자기앞 수표 ) * 경매 서류 에 의 날인 은 도장 만 을 인정 한다 . * 입찰 보증금 은 현금 또는 자기 앞수표 한 장 으로 준비 ( 수표 번호 적 어 둘 것 ) . ( 5 ) 대출 받 기 경락 잔금 대출 은 업체 마다 조건 을 달리 하 고 있 다 . 여러 곳 을 비교 하 면서 상담 하 는 것 이 최대 의 금액 을 최소 의 금리 로 대출 받 을 수 있 는 첩경 이 라 판단 된다 . ( 6 ) 명도 - 합의 또는 소송 ( 점유 이전 금지 가 처분 , 인도 명령 , 명도 소송 , 강제집행 ) 32 평 형 아파트 를 예 로 들 어 보 면 이사 비용 으로 통상 200 만 원 에서 300 만 원 많 게 는 그 이상 의 금액 으로 합의 하 는 경우 도 있 다 . 그 이유 는 낙찰자 가 원 하 는 때 에 이사 를 가 게 하 려는 의도 도 있 지만 집 을 잃 는 또는 보증금 을 잃 는 사람 에 대한 배려 이 기 도 하 다 . 게다가 합의 가 원만 하 지 않 아 강제집행 을 하 게 될 경우 더 많 은 비용 이 소요 될 수 있 으므로 그 점 을 감안 하 여 미리 그 에 상응 한 비용 을 주 고 좋 게 해결 하 려는 의도 이 기 도 하 다 . ① 비용 내역 · 강제집행 노 무비 : 70 ~ 80 만 원 · 사다리차 : 15 ~ 20 만 원 · 창고 보관비 : 컨테이너 당 1 개월 20 ~ 30 만 원 ( 통상 2 개 이상 이 필요 하 며 2 ~ 3 개월 은 보관 해야 함 ) · 운송비 , 상하차 비용 : 40 만 ~ 50 만 원 위 비용 들 을 합산 하 면 대략 200 만 ~ 300 만 원 정도 가 소요 된다는 것 을 알 수 있 다 . 게다가 대출 까지 받 았 다면 매월 대출금 이자 가 발생 한다 . 차후 발생 할 수 있 는 금액 을 산정 하 여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의 를 유도 하 고자 이사 비용 을 지급 하 게 되 는 것 이 다 . ② 민 사집 행법 상 인도 명령 ⓐ 인도 명령 신청 등 * 제 136 조 ( 부동산 의 인도 명령 등 ) ① 법원 은 매수인 이 대금 을 낸 뒤 6 월 이내 에 신청 하 면 채무자 · 소유자 또는 부동산 점유자 에 대하 여 부동산 을 매수인 에게 인 도 하 도록 명할 수 있 다 . 다만 , 점유자 가 매수인 에게 대항 할 수 있 는 권원 에 의하 여 점유 하 고 있 는 것 으로 인정 되 는 경우 에 는 그러 하 지 아니하 다 . ② 법원 은 매수인 또는 채권자 가 신청 하 면 매각 허가 가 결정 된 뒤 인도 할 때 까지 관리인 에게 부동산 을 관리 하 게 할 것 을 명할 수 있 다 . ③ 제 2 항 의 경우 부동산 의 관리 를 위하 여 필요 하 면 법원 은 매수인 또는 채권자 의 신청 에 따라 담보 를 제공 하 게 하 거나 제공 하 게 하 지 아니하 고 제 1 항 의 규정 에 준하 는 명령 을 할 수 있 다 . ④ 법원 이 채무자 및 소유자 외 의 점유자 에 대하 여 제 1 항 또는 제 3 항 의 규정 에 따른 인도 명령 을 하 려면 그 점유자 를 심문 하 여야 한다 . 다만 , 그 점유자 가 매수인 에게 대항 할 수 있 는 권원 에 의하 여 점유 하 고 있 지 아니함 이 명백 한 때 또는 이미 그 점유자 를 심문 한 때 에 는 그러 하 지 아니하 다 . ⑤ 제 1 항 내지 제 3 항 의 신청 에 관한 결정 에 대하 여 는 즉시 항고 를 할 수 있 다 . ⑥ 채무자 · 소유자 또는 점유자 가 제 1 항 과 제 3 항 의 인도 명령 에 따르 지 아니할 때 에 는 매수인 또는 채권자 는 집행관 에게 그 집행 을 위임 할 수 있 다 . ⓑ 승계 집행문 인도 명령 을 집행 함 에 있 어서 는 집행문 은 필요 없 고 송 달증 명원 만 구비 되 면 족하 고 , 집행문 은 승계 집행 을 할 경우 에 필요 하 다 . * 제 31 조 ( 승계 집행문 ) ① 집행문 은 판결 에 표시 된 채권자 의 승계인 을 위하 여 내 어 주 거나 판결 에 표시 된 채무자 의 승계인 에 대한 집행 을 위하 여 내 어 줄 수 있 다 . 다만 , 그 승 계 가 법원 에 명백 한 사실 이 거나 , 증명서 로 승계 를 증명 한 때 에 한한다 . ② 제 1 항 의 승계 가 법원 에 명백 한 사실 인 때 에 는 이 를 집행문 에 적 어야 한다 . ⓒ 인도 청구 의 집행 등 * 제 258 조 ( 부동산 등 의 인도 청구 의 집행 ) ① 채무자 가 부동산 이나 선박 을 인 도 하 여야 할 때 에 는 집행관 은 채무자 로부터 점유 를 빼앗 아 채권자 에게 인 도 하 여야 한다 . ② 제 1 항 의 강제집행 은 채권자 나 그 대리인 이 인도 받 기 위하 여 출석 한 때 에 만 한다 . ③ 강제집행 의 목적물 이 아닌 동산 은 집행관 이 제거 하 여 채무자 에게 인 도 하 여야 한다 . ④ 제 3 항 의 경우 채무자 가 없 는 때 에 는 집행관 은 채무자 와 같이 사 는 사리 를 분별 할 지능 이 있 는 친족 또는 채무자 의 대리인 이나 고용인 에게 그 동산 을 인 도 하 여야 한다 . ⑤ 채무자 와 제 4 항 에 적 은 사람 이 없 는 때 에 는 집행관 은 그 동산 을 채무자 의 비용 으로 보관 하 여야 한다 . ⑥ 채무자 가 그 동산 의 수취 를 게을리 한 때 에 는 집행관 은 집행 법원 의 허가 를 받 아 동산 에 대한 강제집행 의 매각 절차 에 관한 규정 에 따라 그 동산 을 매각 하 고 비용 을 뺀 뒤 에 나머지 대금 을 공탁 하 여야 한다 . ⓓ 집행관 의 강제력 사용 * 제 5 조 ( 집행관 의 강제력 사용 ) ① 집행관 은 집행 을 하 기 위하 여 필요 한 경우 에 는 채무자 의 주거 · 창고 그 밖 의 장소 를 수색 하 고 , 잠근 문 과 기구 를 여 는 등 적절 한 조치 를 할 수 있 다 . ② 제 1 항 의 경우 에 저항 을 받 으면 집행관 은 경찰 또는 국군 의 원조 를 요청 할 수 있 다 . ③ 제 2 항 의 국군 의 원조 는 법원 에 신청 하 여야 하 며 , 법원 이 국군 의 원조 를 요청 하 는 절차 는 대 법원 규칙 으로 정한다 . ⓔ 증인 참석 * 제 6 조 ( 참여 자 ) 집행관 은 집행 하 는 데 저항 을 받 거나 채무자 의 주거 에서 집행 을 실시 하 려는데 채무자 나 사리 를 분별 할 지능 이 있 는 그 친족 · 고용인 을 만나 지 못한 때 에 는 성년 두 사람 이나 특별시 · 광역시 의 구 또는 동 직원 , 시 · 읍 · 면 직원 ( 도농 복합 형태 의 시 의 경우 동 지역 에서 는 시 직원 , 읍 · 면 지역 에서 는 읍 · 면 직원 ) 또는 경찰 공무원 중 한 사람 을 증인 으로 참여 하 게 하 여야 한다 . ( 7 ) 임대차 계약 수익 형 부동산 투자 의 키포인트 는 월세 를 잘 내 는 임차인 임대 하 기 이 다 . 주 거용 의 경우 월세 를 잘 내 는 세입자 는 매달 일정 금액 의 급여 가 보장 되 는 공무원 이 대표 적 이 라 할 것 이 고 , 상업 용 의 경우 는 사업 수완 이 좋 은 사업가 일 것 이 다 . http : / / www . kyobobook . co . kr / product / detailViewKor . laf ? ejkGb = KOR & mallGb = KOR & barcode = 9791187088936 & orderClick = LET & Kc = 공유 하 기 글 요소