[ 부발 역 - 부발 역세 권 - 이 천 땅 ] 김형선 박사 가 진단 하 는 GOOD - BAD 기획 부동산 ? --- 1 / / 김형선 박사 가 진단 하 는 GOOD 기획 부동산 과 BAD 기획 부동산 ? ■ 기획 부동산 이란 무엇 인가 ? GOOD 기획 부동산 ? 국어사전 에서 기획 의 정의 는 " 어떤 일 을 꾸미 어 계획 함 , 꾸미 어 계획 하 다 " 라고 정의 되 어 있 다 . 기획부 동산 이 란 개발 가능 한 토지 등 을 싼 값 에 구입 해서 그 토지 를 토지 공법 적 인 측면 을 활용 하 여 최 유효 이용 원칙 에 입각 하 여 그 부동산 의 가치 를 높여 이익 을 추구 하 는 것 이 다 . 자본주의 사회 에서 이익 을 추구 하 는 것 은 기업 의 첫째 목표 이 다 ! 기획부 동산 물건 이 라고 해서 무조건 나쁜 것 은 아니 고 , 합법 적 인 테두리 내 에서 어느 선 까지 는 책임지 고 ( 예 : 단지 내 도로 개설 등 ) 사후 관리 를 어느 정도 라도 보장 해 주 면 무슨 큰 문제 가 있 겠 는가 ? 자기 의 눈 이 어두워 무용지물 의 싼 땅 을 비싸 게 사 는 것 은 먼저 본인 의 우매 ( 愚昧 ) 함 에 반성 을 해 봐야 하 고 사후 약방 문식 으로 그 들 을 탓 해 보 았 자 그 들 은 이미 사라져 법 적 상대 조차 도 찾 을 수 없 다는 것 에 또 한 번 아픔 을 겪 게 되 므로 현장 을 방문 할 때 는 현장 분위기 에 휩쓸리 지 않 을 판단 기준 을 가지 고 가 거나 아니 면 옥석 을 가릴 수 있 는 식견 있 는 전문가 와 동행 하 는 것 이 실패 하 지 않 는 올바른 투자 방법 의 지름길 이 될 것 이 다 . BAD 기획 부동산 그러 면 BAD 기획 부동산 이란 무엇 인가 ? 사실 기획 부동산 은 법 적 인 용어 가 아니 어서 정확 한 정의 를 내리 기 는 어렵 지만 , “ 기획 ” 이 라는 말 에서 느껴 지 는 것 처럼 철저 하 게 계획 하 고 조직 적 으로 부동산 을 거래 하 는 조직체 로 볼 수 있 다 . 막대 한 자금력 을 가지 고 조직 적 으로 부동산 을 거래 하 는 과정 에서 , 분할 해서 팔 기 위한 넓 은 면적 의 토지 를 사 서 수십 명 의 텔레마 케 터 를 동원 해서 판매 하 는 형태 를 갖추 고 수단 과 방법 을 가리 지 않 고 활동 하 는 부동산 판매 조직 이 바로 BAD 기획 부동산 인 것 이 다 . CASE STUDY ( 사례 분석 - 평창 ) 우리 함께 기획 부동산 의 실체 에 관하 여 사례 분석 을 해 보 자 ! 강원도 평창 이 동계 올림픽 유치에 성공 하 였 다 ! 평창 이 동계 올림픽 유치에 성공 하 면서 그 중요 성 과 파급 효과 는 생산 유발 효과 20 조 4973 억 , 부가가치 효과 8 조 7546 억 원 , 고용 유발 효과 23 만 명 이라든지 하 는 숫자 상 의 경제 적 효과 도 크 지만 , 필자 가 생각 하 는 진정 한 동계 올림픽 의 효과 는 강원도 가 수도권 에서 2 시간 생활 권 으로 바뀌 게 된다는 사실 이 다 . 첫 번 째 , 인천 국제공항 과 평창 을 잇 는 고속철 을 건설 하 는 데 30 억 달러 를 투입 할 계획 이 라고 해외 유력 일간지 에 기사 를 실 었 다 . 전 세계 를 상대 로 먼저 공언 한 셈 이 다 . 두 번 째 , 몇 년 째 지지부진 해 지 고 있 던 사업 인 경기도 광주 와 양평군 양동면 을 지나 강원도 원주 를 연결 하 는 제 2 영동고속도로 건설 사업 이 빠른 진척 을 보일 것 으로 보인다 . 세 번 째 , 지난 2009 년 개통 한 서울 - 춘천 - 양양 을 연결 하 는 일명 동서 간 고속도로 의 미 개통 구간 인 동홍천 에서 양양 까지 의 약 71 ㎞ 구간 이 2015 년 에 개통 될 예정 이 다 . 또한 , 용문 까지 개통 되 어 있 는 중앙선 복선 전철 도 곧 원주 까지 의 개통 이 임박 해 보인다 . 이런 엄청난 호재 속 에 부동산 투자자 들 이 일정 투자 금액 을 가지 고 투자 를 하 였을 경우 이익 을 볼 수 있 다면 이것 은 GOOD - 기획 부동산 이상 이 라고 필자 는 생각 한다 . 물론 여기 서 학자 의 양심 에 투기 와 투자 를 생각 해 볼 문제 의 소지 는 있 다 . 나쁜 기획부 동산 에 " 사기 를 당했 다 " 라는 얘기 들 이 없 었 으면 하 는 마음 에 기획부 동산 에 대해 심층 분석 해본다 . ■ 기획 부동산 의 문제점 은 ? 기획 부동산 의 가장 큰 문제점 은 바로 가격 부풀리 기 라고 할 수 있 다 . 거래 에 문외한 인 소비자 들 이 시세 적 인 측면 에서 정확 한 판단 을 하 지 못한다는 점 을 이용 해서 매입 한 가격 에 최소한 몇 배 의 가격 으로 엄청난 차액 을 남기 고 파 는 것 이 기본 인데 , 이 과정 에서 정확 하 지 못한 개발 정보 와 같 은 허위 과장 광고 를 일삼 는 것 이 다 . 그 밖 에 도 , 거래 에 문제 가 있 을 경우 에 도 책임 을 부담 시킬 만 한 신용 이나 능력 이 기획부 동산 에 없 는 경우 가 많 다 . 책임 을 회피 하 기 위해 주식회사 형태 의 회사 조직 을 만들 고 소위 “ 바지 사장 ” 을 내세우 는 등 실제 책임자 가 책임 을 회피 할 수 있 는 구조 가 대부분 이 다 . 결국 , 기획 부동산 측 의 사기 적 인 수법 에 대해 민사 적 으로 는 대금 반환 , 형사 적 으로 는 형사 처벌 이 가능 할 수 있 지만 이 를 책임질 수 있 는 자력 이나 사람 이 없 어 실효 성 있 는 구제 를 받 을 수 없 게 된다 . 싸 게 매입 한 부동산 을 터무니없이 비싸 게 파 는 구조 가 바로 BAD 기획 부동산 의 요체 라는 점 에서 허위 과장 광고 가 기본 이 될 수 밖 에 없 고 , 심하 면 형사 적 인 사기 가 될 수 있 는 거짓말 도 동원 되 는 것 이 다 . 이런 의도 를 가지 고 있 으면서 부동산 거래 의 전문가 들 인 이 들 입장 에서 는 마음먹 기 에 따라서 거래 의 문외한 인 소비자 들 을 속이 는 것 은 그렇게 어렵 지 않 은 것 이 다 . ◆' 좋 은 ' 기획 부동산 vs ' 나쁜 ' 기획 부동산 출발 : 같 다 - ' 규모 의 경제 ' 에서 출발 ! !! - 큰 땅 싸 게 사 서 개발 하 여 판다 . 산 - 일반 지번 으로 개발 행위 허가 ( 국토 계획법 ) 또는 산지 전용 허가 ( 산지 관리법 ) 을 통한 등록 전환 ! ! 최초 " 넓 은 땅 " 에서 는 작 은 필지 로 매매 시 위치 등 을 확정 할 수 없 기 때문 에 설계 사무실 등 에서 ' 가 분할 도 ' 를 그려서 개발 이나 매매 에 의한 분할 ! !! 이 대목 에서 주의 해야 한다 . 기획부 동산 을 제제 할 많 은 법률 들 이 제정 , 개정 되 었 는데 그 중 에서 강력 한 법률 개정 은 바로 ' 2006 년 3 월 에 정부 가 기획 부동산 의 폐해 를 막 기 위해 토지 를 쪼개 서 매매 할 때 는 관할 지방 자치 단체 의 허가 를 받 도록 하 면서 토지 분할 이 어렵 게 되 자 그 해결책 으로 전방 위 로비 를 벌이 게 된 것 이 다 . 왜 분할 이 어려울 까 ? 그것 은 바로 기획 부동산 이 라는 특수 성 때문 이 라고 할 수 있 다 . 무슨 말 이 냐 하 면 모든 기획부 동산 이 나쁜 사기 를 치 는 기획부 동산 은 아니 다 . 바로 사기 를 치 는 부동산 이 나쁜 기획부 동산 인 것 이 다 . 모든 기획부 동산 의 출발 은 같 다 . 그것 은 바로 ' 규모 의 경제 실현 ' 이 라는 측면 에서 넓 은 땅 을 싸 게 사 서 인 . 허가 비용 ( 분할 비용 , 공사 비용 포함 ) 을 들여서 조그마 한 땅 으로 가공 을 해서 파 는 것 이 다 . 시작 은 같 으나 애초 의 의도 나 진행 과정 에서 ' 좋 은 ( GOOD ) ' 과 ' 나쁜 ( BAD ) ' 기획부 동산 으로 나뉘 어 지 는 것 이 다 . 예전 에 는 해당 지자체 에서 개념 없이 허가 를 내주 었 던 ( 판결 후 ) 분할 이 사회 적 인 문제 가 되 자 이제 는 각 해당 지자체 에서 실제로 ' 행위 - 개발 행위 허가 ' 나 ' 산지 전 용허 가 ' 가 가능 한 용도 지역 또는 ‘ 행위 ’ 가 가능 한 산지 등 에서 만 분할 허가 를 내주 고 있 다 . # 좋 은 기획 부동산 개발 행위 허가 나 산지 전용 허가 가 가능 한 지역 이나 가능 한 행위 를 선택 하 여 최초 대분 할 - 순차 적 인 개발 : 1 차 허가 후 공사 진행시 예정 보다 시간 이 필요 ! !! ( 최초 허가 시 규정 을 엄격히 적용 하 여 설계 도면 의 보완 이나 공사 의 보완 등 이 행정 지침 이 발생 할 경우 한 번 의 보완 시 대략 적 으로 한 번 보완 이나 시정 명령 시 30 일 정도 시간 이 추가 로 소요 된다고 보 면 된다 . ) 가장 중요 한 메인 도로 ( 계획 상 도로 - 지목 이 ‘ 임 ’ 인 상태 에서 ) 의 지목 이 지목 상 “ 도 ” 로 바뀌 는 시점 은 일반 적 으로 최초 의 허가 가 나 고 약 6 개월 정도 소요 된다고 보 면 된다 . 그 후 2 차 허가 나 기타 의 행위 를 함 에 따라 점차 적 으로 단지 형 전원 주택지 또는 목적 행위 에 따라 그 목적 에 맞 는 인 . 허가 를 취득 , 개발 된다고 보 면 된다 . # 나쁜 기획부 동산 허가 를 득하 여 가장 중요 한 ' 도로 ' 나 개별 등 기로 의 분할 을 해 준다고 약정 등 을 하나 실제로 는 그 개발자 의 목적 이 단지 토지 를 매매 하 는 데 있 다 . 최초 의 허가 등 을 득하 여 길 을 만드 는 것 처럼 하 고서 전혀 개발 에 필요 한 비용 이나 노력 , 시간 등 을 투입 하 지 않 는다 . 그래서 , 토지 투자자 의 ' 목적 ' 이 중요 한 것 처럼 개발자 의 ' 목적 ' 역시 아주 중요 하 다 . 일반 적 으로 큰 땅 을 작 은 필지 로 분할 하 기 위해서 는 대략 두 가지 방법 이 있 다 . 매매 에 의한 분할 과 공유물 분할 등 이 있 다 . 매매 에 의한 분할 은 보통 대략 전체 그림 또는 최소 ' 도로 ' 에 관한 허가 를 득하 고 나서 는 특별 한 문제점 이 없 다 . 하지만 최초 개발 이나 초기 개발 이나 행위 에 는 그 위치 등 을 특정 할 수 없 기 때문 에 보통 ' 가 분할 도 ' 에 의한 위치 지정 등 을 통해서 개발 행위 또는 토지 투자 를 하 는 것 이 다 . 공유물 분할 은 ' 판결 ' 에 의해 ' 공유물 분할 판결 을 해당 지방 법원 에서 받 은 후 다시 해당 지자체 에서 판결 에 의한 분할 허가 를 받 아 분할 이 이루어지 는 것 이 다 . 그런데 , 만약 에 해당 지원 에서 혹은 해당 지자체 에서 판단 했 을 때 개발 이나 행위 가 이루 어 질 수 없 는 또는 아주 어려운 용도지역 이나 행위 라면 어떻게 될까 ? 그렇 다 ! ! 분할 을 안 ( 못 ) 하 는 것 이 다 . 대략 십 몇 년 전 에 남한강 이 흐르 는 경기 도 한 지역 에 모 방송국 이 이전 한다는 루머 ( 혹은 사실 이 었 을 수 도 있 다 ) 를 가지 고 기획부 동산 에서 토지 매매 를 한참 많이 한 적 이 있 었 다 . 약 40 만 평 의 임야 가 ( 중요 한 것 은 용도지역 이 농림 지역 이 고 , 그 산 은 산지 중 보전 산지 , 공익 용 산지 다 . 정상 적 인 개발 은 아예 힘든 땅 이 다 . 오로지 애초 루머 대로 전체 가 특정 목적 으로 한꺼번에 개발 이 되 지 않 으면 개발 은 안 되 는 산이 였 다 ) 도상 분할 이 되 었 는데 무려 그 소유자 가 약 550 명 에 이르 는 공동 소유 로 만든 것 이 다 . 그 550 명 은 지금 도 소유 권 은 있 다 . 그런데 , 내 땅 이 어디 에 있 는지 아 는 사람 은 단 한 사람 도 없 다 . 단지 , 소유 만 할 뿐 이 다 . 그 산 을 개발 하 는 방법 은 두 가지 정도 가 있 다 . 첫 번 째 방법 은 애초 목적 한 것 처럼 아주 큰 사업 을 지자체 나 도 차원 에서 입안 해서 전체 를 매입 하 여 사업 을 추진 하 는 방법 이 다 . 그런데 , 이 방법 이 쉽 겠 는가 ? 다 들 매입 가 가 다르 고 매입 시점 이 다르 니 모두 들 꿈 을 꿀 수 밖에 없 다 . 두 번 째 방법 은 일종 의 피해자 ( ? ) 들 끼리 연합 해서 위치 상관없이 전체 매매 를 추진 하 거나 또 다른 사업 을 추진 해야 하 는 데 진짜 어렵 다 ! ! 일단 , 용도지역 을 변경 하 는 것 은 개개인 이 할 수 있 는 행위 가 아니 다 . 더군다나 산지 관리법 상 보전 관리 지역 에서 할 수 있 는 행위 , 혹은 보전 산지 를 개발 이 가능 한 준보 전 산지 로 변경 시켜야 하 니 안 된다고 보 는 것 이 맞 다 . ■ 요즘 은 기획 부동산 이 폭넓 게 퍼지 고 있 다 ! 국내 부동산 시장 의 침체 가 장기 화 되 면서 발 빠른 기획 업자 들 은 해외 로 투자처 를 넓히 고 있 다 . 개인 이 전혀 부동산 시세 를 알 수 가 없 는 사회주의 국가 가 대상 이 다 . 정상 적 인 절차 로 부동산 개발 업 에 전력투구 하 는 업체 들 에게 는 국가 적 인 폐해 로 나타나 고 있 다 . 사회주의 국가 에서 는 개인 이 대 규모 의 토지 를 소유 할 수 가 없 다 . 다만 국가 로부터 장기 임대 를 하 여 임대 기간 까지 상용 하 는 권리 만 이 존재 할 뿐 이 다 . 이것 을 기획 업자 들 이 장기 임대 를 하 여 개인 에게 매도 를 하 는 것 이 다 . 결국 임대 기간 이 만료 되 면 국가 에 돌려 줘야 할 토지 를 돈 을 주 고 사 는 것 이 다 . 지난해 엔 딱지 ( 입주 권 ) 장사 로 판 을 치 더니 요즘 은 수익 형 부동산 에 까지 그 마수 가 뻗치 고 있 다 . 또 국내 토지 시장 이 침체 되 면서 수익 형 부동산 으로 인기 를 끌 고 있 는 고시 텔 , 오피스텔 , 도시 형 생활 주택 에 도 기획 부동산 들 이 대거 진입 하 여 분양 전쟁 에 뛰어들 고 있 다 . 고시 텔 은 업무 시설 이 며 , 구분 등기 가 안 된다 . 도시 형 생활 주택 은 주택 으로 간주 하 여 구분 등기 가 가능 하 다 . 일부 업자 들 이 근 생 시설 을 오피스텔 이나 도시 형 생활 주택 이 란 이름 으로 분양 을 하 고 있 다 . 더 이상 의 피해 가 없 었 으면 하 는 바램 이 다 . ◆ 투자자 들 , 권리 위 에서 깨 어 나라 ! 토지 투자 는 더욱 더 열심히 공부 하 고 , 주의 하 고 , 직접 확인 해야 한다 . 특히 지목 이나 형상 이 임야 , 즉 산인 땅 은 단지 형 의 경우 에 두 가지 가 가장 관건 이 다 . 첫 번 째 , 내 땅 까지 도로 ( 반드시 지목 이 “ 도 ” 여야 한다 ) 를 만든 땅 이 여야 한다 . 두 번 째 , 소유 권 의 형태 는 가급적 개별 적 구분 등기 를 하 는 것 이 좋 다 . 즉 , 당연 한 얘기 같 지만 내 가 투자 한 내 땅 의 등기 상 소유자 가 본인 이 어야 한다 . 이 두 가지 만 주의 하 면 일단 ' 임야 ' 인 토지 투자 는 성공 이 다 . 물론 경사도 나 또 다른 위험 이 있 을 수 있 지만 권리 행사 측면 에서 가장 중요 한 것 은 이 두 가지 이 다 , 나쁜 기획 부동산 이 나쁜 이유 가 바로 여기 에 있 다 . 일반 적 으로 토지 매입 을 하 기 에 는 적 은 금액 을 가지 고 있 는 계층 을 공략 한다 . 정말 삶 의 질 향상 측면 에서 서울 과 시골 에 두 채 의 집 을 갖 는 멀티 헤비 테 이 션 생활 을 하 고 싶 어 하 는 선량 한 국민 을 속인다 . 물론 그런 나쁜 기획부 동산 이 종횡무진 활약 하 는 걸 가장 방조 한 사람 은 바로 그런 토지 를 매입 한 투자자 본인 이 다 . 본인 이 소중 한 재산 권 을 행사 하 면서 왜 빌라 투자 나 경매 투자 는 신발 이 닳 도록 임장 활동 을 하 면서 왜 토지 는 투자 권유 를 받 으면 중요 한 토지 이용 계획 확인서 와 지적도 를 갖 고 현장 에 직접 가 볼 생각 을 안 하 는가 ? 이렇게 작 은 수고 만 했어도 " 기획부 동산 에 당했 다 " 라는 말 은 사라질 것 이 다 . 명심 하 자 . “ 권리 위 에 잠자 는 자 는 보호 받 지 못한다 ” 라는 것 을 … . ■ 법 적 인 구제 를 받 으려면 가격 을 비싸 게 주 고 샀 다는 점 만 으로 는 피해 구제 를 받 기 어렵 다 . 어느 정도 의 상술 은 당연히 허용 될 수 밖 에 적당 한 상술 을 통해 매수 한 가격 의 몇 배 로 되 판다고 하 더라도 그 자체 가 법 적 으로 문제 되 지 는 않 는다 . 더구나 , 매수 를 권유 하 는 과정 에서 사소 한 허위 , 과장 광고 가 있 었 다고 하 더라도 불공정 거래 행위 로 행정 처분 될 수 있 는 것 은 별론 으로 하 고 , 손해 배상 이나 매매 계약 해제 등 민사 적 인 구제 나 형사 적 인 사기죄 를 주장 하 기 는 쉽 지 가 않 다 . 민형사 상 의 구제 를 받 기 위해서 는 ‘ 유망 하 다 ’, ‘ 발전 가능 성 이 크다 ’, ‘ 수익 률 이 좋 다 ’ 는 것 과 같이 단순히 주관 적 인 평가 나 전망 을 과장 한 경우 보다 는 , ‘ 철도 역사 가 생긴다 ’, ‘ 도로 가 뚤린 다 ’ 와 같 은 구체 적 인 팩 트 ( fact ) 에 관해 허위 과장 되 었 음 이 입증 될 수 있 는 것 이 훨씬 유리 하 다 . 따라서 , 향후 법 적 인 구제 를 염두 에 둔다면 구체 적 인 사실 ( 팩 트 ) 에 관한 과장 이나 거짓말 을 입증 할 수 있 는 비밀 녹음 과 같 은 준비 를 미리 해 둘 필요 가 있 다 . 결국 , 기획 부동산 의 피해 를 근원 적 으로 방지 하 려면 신빙 성 이 떨어지 는 부동산 상품 에 는 관심 을 두 지 않 을 필요 가 있 고 투자 를 고려 하 는 과정 에서 도 성급 한 결정 을 절대 자제 하 면서 공인 된 인근 부동산 중개업자 , 변호사 등 부동산 전문가 의 도움 을 반드시 받 을 필요 가 있 다 . 기획 부동산 에 속 지 않 는 7 가지 방법 1 . 전화 오 면 일단 의심 전화 로 " 좋 은 물건 있 다 . 사라 " 텔레마케팅 부동산 사기 는 쓸모없 는 임야 등 을 헐 값 에 구입 한 뒤 부유층 고객 들 에게 개발 예정지 라며 전화 로 판촉 공세 를 벌여 고가 에 팔아넘기 는 수법 이 다 . 텔레마케팅 부동산 사기 는 최근 에 는 많이 줄 었 지만 모르 는 사람 이나 오랫동안 연락 이 끊겼 던 사람 에게서 투자 권 유가 오 면 일단 의심 해 보 는 게 좋 다 . 2 . 현지 실사 시 . 서둘러 등기 강요 땐 의심 현지 에서 실제로 거래 되 는 가격 과 개발 계획 의 사실 여부 도 직접 확인 할 필요 가 있 다 . 아울러 지적도 , 토지 이용 계획 확인 원 , 토지 대장 , 공시지가 확인 원 , 등기부 등본 등 관련 서류 를 열람 하 고 관계 법규 및 법 적 규제 등 을 확인 해야 한다 . 소유 권 이전 등기 가 되 는지 여부 도 추가 로 확인 할 필요 가 있 다 . 현장 답사 는 기본 이 다 . 해당 토지 를 둘러보 고 해당 토지 에 대한 규제 도 같이 점검 해 봐야 한다 . 서둘러 등기 를 강요 한다면 의심 해 봐야 하 고 그럴 땐 가등기 를 하 면 된다 . 추가 적 으로 해당 토지 를 보여 주 고 추후 주변 중 계사 에 가 서 직접 확인 해봐도 서로 짜 고 치 는 경우 가 있 어서 반드시 서류 로 확인 해 봐야 한다 . 3 . 금요일 오후 에 설명 하 는 행위 금요일 오후 에 는 사실 을 판명 할 관공서 등 이 문 을 닫 기 때문 에 유의 해야 한다 . 반드시 해당 서류 와 담당자 의 확인 과 등기부 등본 을 확인 하 고 개발 계획 도 직접 알아보 는 게 좋 다 . 또한 토지 소유주 와 부동산 업체 와 의 관계 도 알 아 본다 . 4 . 지번 을 안 알려 주 는 행위 지번 을 알려 주 면 토지 대장 을 떼보 아 들통 이 나 는 수 도 있 어 회사 직원 에게 도 안 알려준다고 하 는 속설 이 있 다 . ※ 지번 은 필지 에 부여 하 는 지적공부 < 토지 대장 , 임야 대장 , 공유지 연명 부 등 > 에 등록 한 번호 이 지만 , 번지 는 행정 의 편의 상 에 의해 구획 된 행정 리 , 동 에 부여 한 번호 이 다 . 5 . 사업자 등록증 의 업종 이 개발 업 이 아닌 경우 개발 업 외 의 것 이 되 어 있 다면 의심 을 해 봐야 한다 . 또한 거래 에 문제 가 있 을 경우 에 도 책임 을 부담 시킬 만 한 신용 이나 능력 이 기획부 동산 에 없 는 경우 가 많 다 . 책임 을 회피 하 기 위해 주식회사 형태 의 회사 조직 을 만들 고 소위 “ 바지 사장 ” 을 내세우 는 등 실제 책임자 가 책임 을 회피 할 수 있 는 구조 가 대부분 이 다 . 결국 , 기획 부동산 측 의 사기 적 인 수법 에 대해 민사 적 으로 는 대금 반환 , 형사 적 으로 는 형사 처벌 이 가능 할 수 있 지만 이 를 책임질 수 있 는 자력 이나 사람 이 없 어 실효 성 있 는 구제 를 받 을 수 없 게 된다 . 6 . 회사 설립 이 1 ~ 2 년 밖에 안 되 는 신생 업종 인 경우 단기 로 먹 고 폐업 하 는 경우 가 많이 때문 에 주의 해야 힌 다 . 사무실 이 지나치 게 고급 스럼 거나 화려 한 곳 에서 근무 하 는 임직원 들 중 주로 30 ~ 50 대 주부 사원 들 이 많이 포진 해 있 는 경우 는 일단 의심 해 본다 . 7 . 지분 등기 를 강요 하 는 경우 기획 부동산 의 주요 대상 인 토지 의 경우 공동 지분 형태 가 아닌 개개 의 소비자 들 앞 으로 단독 으로 분할 되 어야 만 제대로 된 재산 권 행사 를 할 수 있 는데 현행 법규 하 에서 는 단독 명의 로 분할 하 기 가 쉽 지 않 을 수 있 다 . 토지 분할 을 위해서 는 지차 제 로부터 허가 를 받 아야 하 는 데 투기 우려 와 난개발 우려 로 지자체 가 엄격 하 게 심사 하 는 경향 에 있 기 때문 이 다 . 요행히 단독 으로 분할 되 더라도 분할 된 부분 들 중 에서 도로 와 접할 수 없 는 소위 “ 맹지 ” 가 되 는 토지 부분 은 향후 건축 등 과 같이 토지 이용 에 있 어 큰 제한 을 받 게 될 수 밖 에 없 어 재산 적 인 가치 가 크 게 저감 된다 BAD 기획 부동산 사기 가 기승 을 부리 고 있 어 주의 가 요망 된다 . BAD 기획 부동산 의 사기 수법 기획 부동산 은 최근 조직 형태 와 영업 방식 을 계속 바꾸 고 있 고 사기 수법 도 교묘 해 지 고 있 다 . 새로운 사기 수법 유형 들 은 아래 와 같이 5 가지 정도 로 분류 된다 . 첫 번 째 는 ' 다단계 판매 ' 형태 다 . 일부 기획 부동산 은 높 은 급여 와 좋 은 근무 조건 을 제시 하 며 취업 희망자 를 고용 한 후 고용 된 사람 이 토지 를 구입 하 고 다른 사람 을 소개 하 도록 하 는 등 < 고용 - 토지 매입 - 소개 > 로 이어지 는 다단계 식 영업 을 하 고 있 다 . 실제 피해 사례 도 접수 됐 다 . A 씨 는 기획 부동산 직원 인 이 모씨 로부터 " 나 도 이미 샀 으니 안심 하 라 " 는 말 을 듣 고 여주군 소재 토지 330 ㎡ 를 시세 보다 높 은 5000 만 원 에 구입 한 데 이 어 " 매수 자 를 소개 해 주 면 그 댓 가로 땅 을 더 싸 게 주 겠 다 " 는 말 로 지인 소개 를 지속 적 으로 강요 받 았 다 . 두 번 째 는 ' 펀드 식 투자 ' 형태 다 . 국내 ㆍ외 부동산 에 투자 한다는 명목 으로 높 은 수익 률 을 허위 로 내세우 며 투자자 들 로부터 자금 을 모은 후 임의 로 투 자금 을 유용 하 거나 심지어 는 투 자금 을 가지 고 잠적 하 는 사례 도 발생 했 다는 것 이 국토 부 설명 이 다 . B 씨 는 부동산 개발 사업 에 투자 하 면 매월 2 ～ 3 % 의 이자 를 지급 하 겠 다고 속여 모집 한 투자자 534 명 으로부터 322 억 원 의 투 자금 을 유치 한 후 그 중 60 억 원 만 토지 매입 에 사용 하 고 나머지 는 개인 적 인 용도 로 사용 했 다가 덜미 를 잡혔 다 . 세 번 째 유형 은 ' 지분 등기 방식 ' 의 토지 판매 형태 다 . 요즘 은 기획 부동산 을 막 기 위한 제도 개선 으로 필지 분할 이 어려운 상황 이 다 . 정부 는 토지 분할 시 확정 판결 을 받 은 경우 라 해도 관계 법령 에 의하 여 허가 를 받 아야 분할 신청 이 가능 하 도록 제도 를 보완 한 바 있 다 . 이렇 다 보 니 요즘 은 공동 지분 등기 방식 으로 토지 를 판매 하 는 경향 이 강 해진 상황 이 다 . 기획부 동산 은 이 점 을 노려 임의 가분 할 도 를 만들 고 땅 을 팔 았 다 . 나중 에 분할 할 수 있 는 것 처럼 속이 고 지분 등기 방식 으로 판매 한 것 . 실제로 C 씨 는 신문 에서 용인시 소재 토지 약 10 만 ㎡ 임야 를 싼 가격 에 분양 한다는 광고 를 보 고 가분 할 도 를 제시 하 는 기획부 동산 으로부터 향후 분할 등기 가 된다는 말 을 믿 고 두 필지 를 매입 했으나 나중 에 등기 권리증 을 확인 한 결과 10 만 ㎡ 임야 에 93 명 이 공동 소유주 로 등기 된 사실 을 발견 했 다 . 이런 경우 판매 나 소유 권 행사 가 불 가능 해 자본 잠식 등 피해 가 불가피 하 다 . 네 번 째 유형 은 소유 권 이 없 는 토지 를 판매 하 는 방식 이 다 . 기획부 동산 은 그동안 토지 를 싼 값 에 매입 ( 소유 권 은 기획 부동산 ) 한 후 이 를 높 은 값 에 분양 해 폭리 를 취해 왔으나 최근 에 는 매매 계약 만 체결 한 상태 에서 토지 를 팔 아 넘기 거나 소유주 로부터 사용 승낙 이나 임대 만 받 은 부동산 을 투자자 에게 팔 고 도주 해 피해 를 입히 는 사례 도 생겨나 고 있 다 . ' J 인터내셔널 ' 이 라는 기획부 동산 이 남 이 섬 인근 6600 ㎡ 토지 를 자신 의 명의 로 소유주 와 매매 계약 을 맺 고 나 서 투자자 를 모은 후 이 들 에게 ' 땅 을 매입 한 후 7 개월 뒤 분양 해 이익금 을 돌려주 겠 다 ' 고 속이 고 200 여 명 으로부터 수백 억 원 의 토지 매입 대금 을 투자 받 았 다 . 이 기획부 동산 은 투자 받 은 자금 을 모두 챙겨서 소유주 와 계약 을 파 기 한 후 도주 했 다 . 다섯 번 째 유형 은 도시 형 기획 부동산 형태 다 . 과거 기획 부동산 은 임야 등 을 대상 으로 영업 활동 을 해 왔으나 , 최근 에 는 2 ~ 3 년 에 걸쳐 도심 지역 의 토지 를 집중 적 으로 사들인 후 실수요자 인 개발 업자 나 개인 에게 웃돈 을 받 고 판매 하 고 있 다 . 이 때문 에 실수요자 들 이 피해 를 본 사례 도 잇따르 고 있 다 . 실제 군산시 에서 는 기획 부동산 이 시내 주요 토지 를 집중 매입 한 뒤 이 를 고가 에 분할 판매 하 는 바람 에 개발 업체 와 개인 이 손해 를 입 었 다 . 이 밖 에 도 도시 주변 지역 의 개발제한구역 해제 , 택지 개발 등 각종 개발 정보 를 미리 빼내 주변 토지 를 선점 하 거나 도심지 내 연립 ㆍ다세대 주택 등 을 집중 매입 하 고 재건축 등 허위 정보 를 퍼트 려 시장 가격 을 올린 후 매각 하 기 도 한다 . 따라서 피해 를 입 지 않 으려면 토지 를 구입 하 는 과정 에서 최대한 주의 해야 한다는 것 이 전문가 들 의 조언 이 다 . 국토 교통부 는 토지 를 사 기 로 분양 해 폭리 를 취하 는 ‘ 기획 부동산 ’ 이 새로운 영업 방식 으로 일반인 들 에게 접근 하 면서 투자자 들 의 피해 가 이어지 고 있 다며 신종 기획 부동산 의 유형 과 이 에 대처 하 는 요령 을 안내 하 고 피해 를 입 지 않 도록 주의 를 당부 했 다 . - 이 글 은 박상언 / 이진우 교수 님 의 글 에서 재 인용 하 여 필자 의 의견 을 밝힌 것 임 _